Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-550/12-6/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-08-09
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanych, z których na jednej najemca dokonał ulepszenia pow. 30% i rozliczył to sobie jako nakłady w obcych środkach trwałych, może być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 15 maja 2012 r. (data wpływu 28 maja 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 30 lipca 2012 r. (data wpływu 3 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości nr 3 zabudowanej wiatą – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości nr 3 zabudowanej wiatą. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 lipca 2012 r. (data wpływu 3 sierpnia 2012 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o dodatkową opłatę, która wpłynęła w dniu 6 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zakupił 8 marca 2006 r. prawo wieczystego użytkowania działki wraz z własnością znajdujących się na tej działce zasiedlonych budynków stanowiących odrębne nieruchomości. Zainteresowany zakupił nieruchomość jako towar używany i na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zakup prawa wieczystego użytkowania oraz budowli i budynków był zwolniony od podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmie przedmiotowej nieruchomości.

Obecnie Spółka dokonała podziału nieruchomości i chce dokonać transakcji sprzedaży trzech wydzielonych działek wraz z budynkami. Spółka ponosiła niewielkie nakłady modernizacyjne stanowiące ok. 7% wartości. Na jeden z budynków – wiatę magazynową za zgodą Spółki Najemca poniósł nakłady przekraczające wartość początkową wiaty oraz rozliczył je jako nakłady w obcych środkach trwałych.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż:

*   jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
*   na nieruchomości nr 1 znajduje się tylko jedna wiata,
*   na nieruchomości nr 2 znajduje się tylko jedna wiata,
*   na nieruchomości nr 3 znajduje się tylko jedna wiata,
*   w przypadku nieruchomości nr 1 i 2 na posadowioną na wydzielonej działce wiatę nie były ponoszone żadne nakłady,
*   w przypadku nieruchomości nr 3 na posadowioną na wydzielonej działce wiatę były poczynione przez Najemcę nakłady, które zostały rozliczone w następujący sposób: umowa zawarta na czas określony za stałą cenę miesięcznego najmu obliguje najemcę do doprowadzenia obiektu do stanu potrzebnego najemcy do prowadzenia przez niego działalności na jego koszt, oraz gwarantuje najemcy możliwość zakupu nieruchomości po zakończeniu najmu. Najemca dokonał modernizacji, nakłady poniesione przez Najemcę przekraczają wartość wiaty i nie będą rozliczane z Wnioskodawcą,
*   nieruchomość nr 3 nie będzie udostępniana przez Zainteresowanego innym osobom poza aktualnym Najemcą i jemu zostanie sprzedana,
*   nieruchomość nr 1 i 2 była i jest przedmiotem najmu od 2002 roku.
*   nieruchomość nr 3 była i jest przedmiotem najmu od 2004 roku,
*   nakłady na nieruchomość nr 3 rozpoczęto realizować od 2009 roku sukcesywnie w miarę potrzeb Najemcy, nakłady te są realizowane nadal.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży tej nieruchomości może być zastosowane zwolnienie z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, od przedmiotowej transakcji nie powinien być naliczany podatek VAT. Ponieważ w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz ponosił takie wydatki, które były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podsumowując przedmiotowe transakcje spełniają warunki zwolnienia z podatku VAT opisane w art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie przepisu art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co istotne, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, iż zakupił 8 marca 2006 r. prawo wieczystego użytkowania działki wraz z własnością znajdujących się na tej działce zasiedlonych budynków stanowiących odrębne nieruchomości. Zainteresowany zakupił nieruchomość jako towar używany i na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż zakup prawa wieczystego użytkowania oraz budowli i budynków był zwolniony od podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmie przedmiotowej nieruchomości.

Obecnie Spółka dokonała podziału nieruchomości i chce dokonać transakcji sprzedaży trzech wydzielonych działek wraz z budynkami.

Zainteresowany jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca podał, iż na nieruchomości nr 3 znajduje się tylko jedna wiata, na którą poczynione przez Najemcę nakłady, które przekroczyły wartość początkową wiaty nie będą rozliczane z Wnioskodawcą. Nakłady na nieruchomość nr 3 rozpoczęto realizować od 2009 roku sukcesywnie w miarę potrzeb Najemcy, nakłady te są realizowane nadal. Przedmiotowa nieruchomość nie będzie udostępniana przez Zainteresowanego innym osobom poza aktualnym Najemcą i jemu zostanie sprzedana. Nieruchomość nr 3 była i jest przedmiotem najmu od 2004 roku.

Z przywołanego powyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wynika iż dostawa budynków, budowli lub ich części co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa podatkowego oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana dostawa wiaty nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą wiaty nie minie okres krótszy niż 2 lata.

Bowiem nieruchomość ta była przedmiotem najmu od 2004 r. Ponadto, w przedmiotowej sprawie nie doszło do rozliczenia nakładów poczynionych przez Najemcę, a tym samym Wnioskodawca nie poniósł nakładów na ulepszenie wiaty przekraczających 30% jej wartości.

Przepis art. 29 ust. 5 ustawy stanowi ponadto, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

W oparciu zaś o przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym są one posadowione, grunt oddany w to użytkowanie dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Reasumując, przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości nr 3 wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym jest posadowiona wiata, Wnioskodawca będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy odnośnie możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości nr 3 zabudowanej wiatą należało uznać za prawidłowe, jednakże w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana w stanowisku Zainteresowanego. Powołany bowiem przez Wnioskodawcę przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości nr 3 zabudowanej wiatą. Natomiast w pozostałym zakresie zostały wydane odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.