Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4515-53/16-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-05-13
Teza: Należy wskazać, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, ustalając podstawę opodatkowania, wartość nabywanego udziału w nieruchomości powinna być pomniejszona o tę wartość hipoteki, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy przed zniesieniem współwłasności. Podstawę opodatkowania stanowi zatem czysta wartość nieruchomości (po odliczeniu wartości hipoteki) w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. W rezultacie, jeśli wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie 0. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2016 r. (data wpływu 15 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych dokonania nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych dokonania nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z osobą fizyczną należącą, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, do III grupy podatkowej nabyła na podstawie aktu notarialnego nieruchomość. Udział w nieruchomości wynosi po 1/2 części dla każdej ze Stron. Pieniądze na zakup pochodziły z kredytu hipotecznego.

Będący przedmiotem zniesienia współwłasności lokal mieszkalny, zakupiony został za cenę 523.080 zł. Nieruchomość ta obciążona jest hipoteką do kwoty 650.618,80 zł, a zatem do kwoty przewyższającej wartość samej nieruchomości. Na dzień dzisiejszy wysokość kredytu, pozostała do spłaty wynosi około 212.000 zł.

Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości. Strony zamierzają dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, iż Wnioskodawczyni stanie się jedyną właścicielką nieruchomości i równocześnie jedynym kredytobiorcą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość nieruchomości może być pomniejszona o wysokość kwoty do jakiej ustanowiona jest hipoteka na nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość nieruchomości może być pomniejszona o wysokość kwoty do jakiej ustanowiona jest hipoteka na nieruchomości.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby na rzecz której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach opisanych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 7 tej ustawy podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Biorąc pod uwagę fakt, że zgodnie z ugodą, wraz z nieodpłatnym zniesieniem współwłasności na wnioskodawczynię przejdą wszystkie obciążenia z tytułu umowy kredytu, które są zabezpieczone hipoteką, przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy uwzględnić ciężary i długi ciążące na przedmiocie transakcji.

Czy faktyczna wartość zadłużenia obciążająca nieruchomość odpowiada wartości kredytu, który pozostał do spłacenia wraz z odsetkami z dnia zawarcia ugody (tj. z dnia powstania obowiązku podatkowego) i kwota tego zadłużenia powinna pomniejszyć podstawę opodatkowania od spadków i darowizn?

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu zarówno długów jak i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych.

Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

A zatem w wyżej opisanym stanie faktycznym długiem będzie wysokość ustanowionej hipoteki.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zważywszy, że będący przedmiotem zniesienia współwłasności lokal mieszkalny, zakupiony został za cenę 523.080 zł, a nieruchomość ta obciążona jest hipoteką do kwoty 650.618,80 zł a zatem do kwoty przewyższającej wartość samej nieruchomości, należy uznać, iż od wartości lokalu odliczana jest wysokość kwoty hipoteki, przez co czysta wartość nabytego przez wnioskodawczynię udziału stanowiłaby kwotę mniejszą niż zero.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2016 r., poz. 205) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Z kolei stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności powstaje - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Według art. 7 ust. 6 ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Z powyższego wynika więc, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Należy bowiem mieć na uwadze, że istotą przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn jest objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W myśl art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707, z późn. zm.). Zgodnie z art. 65 ust. 1 tej ustawy w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, wynika, że Wnioskodawczyni wraz z osobą fizyczną należącą, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, do III grupy podatkowej nabyła na podstawie aktu notarialnego nieruchomość. Udział w nieruchomości wynosi po 1/2 części dla każdej ze Stron. Pieniądze na zakup pochodziły z kredytu hipotecznego. Będący przedmiotem zniesienia współwłasności lokal mieszkalny, zakupiony został za cenę 523.080 zł. Nieruchomość ta obciążona jest hipoteką do kwoty 650.618,80 zł, a zatem do kwoty przewyższającej wartość samej nieruchomości. Na dzień dzisiejszy wysokość kredytu, pozostała do spłaty wynosi około 212.000 zł. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości. Strony zamierzają dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, iż Wnioskodawczyni stanie się jedyną właścicielką nieruchomości i równocześnie jedynym kredytobiorcą.

Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, ustalając podstawę opodatkowania, wartość nabywanego udziału w nieruchomości powinna być pomniejszona o tę wartość hipoteki, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy przed zniesieniem współwłasności. Podstawę opodatkowania stanowi zatem czysta wartość nieruchomości (po odliczeniu wartości hipoteki) w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. W rezultacie, jeśli wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie 0. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.