Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-325/11-5/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-07-05
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: faktura; inwestycje; koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nakłady; nieruchomości; przychód; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 25.03.2011 r. (data wpływu 01.04.2011 r.) oraz piśmie (data nadania 27.06.2011 r., data wpływu 29.06.2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-325/11-2/ES z dnia 08.06.2011 r. (data nadania 08.06.2011 r., data doręczenia 20.06.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 01.04.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W latach 1994, 1996 razem z żoną Wnioskodawca zakupił grunt w K. (wspólność majątkowa). Od 2000 roku Wnioskodawca wraz z żoną rozpoczęli budować na tym gruncie budynek z mieszkaniami (7 mieszkań). Faktury kosztowe Wnioskodawca otrzymywał na nazwiska obojga małżonków. Oboje nie prowadzili w tym okresie działalności gospodarczej. Inwestycja była prowadzona z własnych środków finansowych.

W październiku 2010 roku Wnioskodawca rozwiódł się, zaś na mocy aktu notarialnego o podziale majątku wspólnego z dnia 01.07.2009 r. grunt w K. wraz z niedokończoną inwestycją przypadł w udziale Wnioskodawcy. Wnioskodawca dalej kontynuuje tę inwestycję biorąc faktury kosztowe na własne nazwisko.

Ponieważ w 2011 roku Wnioskodawca zamierza sprzedać tę inwestycję jako jedyny jej właściciel chciałby prawidłowo ustalić koszt własny sprzedaży i podstawę do opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bądź ustalić, że taka sprzedaż jest zwolniona z PIT.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 8 czerwca 2011 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż zamiarem jego i żony było aby podział majątku pomiędzy nimi był równo po połowie. Całość podzielonego majątku powstała w trakcie małżeństwa w którym mieli wspólnotę majątkową. W skład wspólnego majątku wchodziło wiele różnego rodzaju rzeczy. Były to miedzy innymi działki, mieszkania ukończone i w trakcie budowy, samochody a także pieniądze, polisy ubezpieczeniowe i środki na rachunkach bankowych. Z tego powodu trudno mówić o podziale w naturze w odniesieniu do wszystkich tych rzeczy. Podziału Wnioskodawca wraz z żoną chcieli dokonać tak aby był on jak najmniej uciążliwy. Stąd też po ustaleniu które rzeczy mają przypadać żonie a które Wnioskodawcy i wyliczeniu ich wartości, ustalili że aby każde z nich dostało połowę majątku, Wnioskodawca zaś zapłaci określoną kwotę żonie. Kwota ta nazwana w umowie podziałowej spłatą była związana z innymi niż nieruchomości rzeczami, przede wszystkim chodziło o podział pieniędzy które znajdowały się na różnych rachunkach, niektórych otwartych na Wnioskodawcę, innych na żonę. Wszystkie nieruchomości rozdzieliliśmy między siebie po równo. Wspomniana spłata stanowiła ok. 2 % wartości majątku wycenionego w podziale. Gdyby ją jednak uznać za spłatę jakiejś nieruchomości (a nie wyrównanie pieniędzy) to jej wysokość co najwyżej można by odnieść do jakiejś jednej wybranej nieruchomości a było ich kilkanaście. Obie strony wyraziły zgodę na ten podział i nie zgłaszają żadnych roszczeń co do tego podziału.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż tych mieszkań jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ 5 – letniego okresu od momentu zakupu gruntu?,
2.  Jeżeli sprzedaż nie jest zwolniona z PIT to, czy kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży tych mieszkań, będzie całość poniesionych w poprzednim okresie nakładów inwestycyjnych (z lat 2000-2010) czy tylko połowa tych kosztów?

Odpowiedź na pytanie Nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie Nr 1 zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy całość kosztów poniesionych na zakup gruntu i inwestycję w K. winna stanowić koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży w 2011 roku. Ponieważ przychód ze sprzedaży Wnioskodawca opodatkowuje sam w 100%, więc analogicznie koszty tego przychodu dotyczące, winny być przyporządkowane do tej sprzedaży w 100%.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz.307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. co ma miejsce w niniejszej sprawie.

W myśl art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników, którzy stosownie do art. 28 ust. 2a w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Na postawie art. 6 ust. 1 ww. ustawy małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Powyższa zasada ma również zastosowanie do uzyskanych przez małżonków przychodów ze sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1994 r. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 ust. 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Jest to ich majątek wspólny. Wyłączyć lub zmodyfikować powyższą zasadę mogą sami małżonkowie zawierając w formie aktu notarialnego umowę majątkową małżeńską, która może polegać na umownym rozszerzeniu lub ograniczeniu majątku wspólnego, albo wprowadzeniu rozdzielności majątkowej.

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jednakże jak wynika z § 2 powyższego przepisu, z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym (art. 43 § 3 Kodeksu). Z powyższego wynika, że udziały w majątku wspólnym małżonków są równe i jedynie sąd, na żądanie któregokolwiek z małżonków może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym. Ustalenie nierównych udziałów zawsze ma charakter wyjątkowy, co podkreślił wielokrotnie Sąd Najwyższy. Orzeczenie sądu o określeniu nierównych udziałów w majątku wspólnym ma przy tym charakter konstytutywny. Tak więc co do zasady, w chwili ustania majątkowej wspólności ustawowej małżonków, ich udziały w majątku wspólnym są równe.

Aby zlikwidować wspólność majątku nabytego w czasie trwania wspólności małżeńskiej, oprócz umowy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej konieczne jest jeszcze dokonanie podziału majątku dorobkowego bądź dokonanie takiego podziału na drodze sądowej.

Za datę nabycia nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypada danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy zatem przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługuje małżonkowi w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego. Powyższe stanowisko jest zgodne z istniejącą praktyka orzeczniczą.

Jak wynika z przedstawionego i uzupełnionego zdarzenia przyszłego w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków, Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem ½ udziału we współwłasności nieruchomości, na której znajduje się budynek z mieszkaniami. W skład wspólnego majątku wchodziło wiele różnego rodzaju rzeczy. Były to miedzy innymi działki, mieszkania ukończone i w trakcie budowy, samochody a także pieniądze, polisy ubezpieczeniowe i środki na rachunkach bankowych. Po ustaleniu które rzeczy mają przypadać żonie a które Wnioskodawcy i wyliczeniu ich wartości, ustalono że aby każde z nich dostało połowę majątku, Wnioskodawca zaś zapłaci określoną kwotę żonie. Kwota ta nazwana w umowie podziałowej spłatą.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności (działu spadku, podziału majątku wspólnego) jest nabyciem tych rzeczy. Nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Zatem, na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, iż w wyniku zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej, podział majątku nie nastąpił w sposób ekwiwalentny gdyż Wnioskodawca otrzymał w wyniku podziału majątek o wartości wyższej do majątku otrzymanego przez żonę Należy również podkreślić, że majątek otrzymany przez Wnioskodawcę przekracza wartość udziału jaki przysługiwał jemu w majątku dorobkowym małżeńskim.

Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zbycia nieruchomości, pięcioletni okres wynikający z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczony będzie w następujący sposób:

*   dla udziału jaki przysługiwał ustawowo Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim (1/2) – od daty nabycia w czasie trwania wspólności majątkowej. W tej części podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie wystąpi, jako że od końca roku w którym nastąpiło nabycie (1994 i 1996 r.) upłynęło 5 lat i w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania.
*   dla udziału, który otrzymał Wnioskodawca w wyniku podziału majątku dorobkowego ponad udział jaki przysługiwał jemu ustawowo w majątku dorobkowym małżeńskim (1/2 należąca uprzednio do żony) – od daty dokonania podziału majątku wspólnego a więc od końca 2009 r. Od tej części przy sprzedaży nieruchomości, jako że nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie, należny jest podatek dochodowy w wysokości 10% przychodu ponad udział ustawowy zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w 2011 r. zamierza sprzedaż nieruchomość, którą częściowo nabył w drodze kupna a częściowo w drodze zniesienia współwłasności.

W świetle powyższego dokonanie odpłatnego zbycia nabytego w 2009 r. udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Reasumując stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć nakłady udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, które zwiększały wartość zbywanego udziału w nieruchomości, poczynione w czasie jego posiadania tj. od dnia 01.07.2009 r.

Jak już wyżej wspomniano w przypadku zbycia udziału jaki przysługiwał ustawowo Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim podatek dochodowy nie wystąpi. Ponadto wskazać należy, iż w przypadku zbycia tej części nieruchomości przepisy nie przewidywały uwzględniania kosztów uzyskania przychodów.

A więc stanowisko Wnioskodawcy, iż może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów całość poniesionych w poprzednim okresie nakładów inwestycyjnych (z lat 2000-2010) bądź też połowa tych kosztów należało uznać za nieprawidłowe.

Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w dniu 25.01.2011 r. w kwocie 160 zł różnica w kwocie 80 zł zostanie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej na rachunek bankowy z którego dokonano wpłaty.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.