Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1021/13/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-01-08
Teza: Zniesienie współwłasności nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 4 października 2013 r. (data otrzymania 9 października 2013 r.), uzupełnionym 6 grudnia 2013 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 26 listopada 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-1021/13/MW, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 6 grudnia 2013 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 22 marca 2013 r. sprzedana została działka nr 1787/7, której Wnioskodawca był współwłaścicielem oraz część udziałów w działce nr 1787/10, której Wnioskodawca był i w dalszym ciągu jest współwłaścicielem. Działka nr 1787/10 powstała w wyniku podziału działki nr 1787/4 na wywłaszczaną przez Gminę działkę nr 1787/9 oraz działkę nr 1787/10 zapewniającą właścicielom działek przyległych dostęp do drogi publicznej. Podział nastąpił decyzją Starosty z 29 stycznia 2013 r.

Działka nr 1787/7 oraz działka nr 1787/10 stanowiły niezabudowane grunty orne RIVa. Wszystkie wyżej wymienione oraz pozostałe działki powstały w wyniku podziałów działki nr 1787 o powierzchni 1,0487 ha. Działka nr 1787 została nabyta na współwłasność 3 czerwca 2008 r. Następnie podlegająca podziałom geodezyjnym działka nr 1787 była w 2011 r. przedmiotem sprawy sądowej o zniesienie współwłasności nieruchomości. W dniu 12 sierpnia 2011 r. wydano postanowienie w tej sprawie wyłączające na własność część gruntów i zmieniające udziały w części pozostającej jako współwłasność (m.in. działki nr 1787/7 i 1787/4).

Środki uzyskane z opisanej wyżej sprzedaży Wnioskodawca w całości przeznaczył na zakup 28 czerwca 2013 r. budynku mieszkalnego, który zamierza wyremontować i użytkować na własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

\-w 2008 r. umową przeniesienia prawa własności nieruchomości wraz z małżonkiem (na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej) Wnioskodawca kupił udział w działce nr 1787 w wielkości 300/520 części;

\-do dnia wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności (12 sierpnia 2011 r.) działka nr 1787 została podzielona na działki:

*   1787/4 o powierzchni 0,1508 ha,
*   1787/5 o powierzchni 0,0831 ha,
*   1787/6 o powierzchni 0,0830 ha,
*   1787/7 o powierzchni 0,0829 ha,
*   1787/8 o powierzchni 0,2488 ha,
*   1787/3 o powierzchni 0,4001 ha.

Następnie do dnia zawarcia umowy sprzedaży działki 1787/7 (22 marca 2013 r.) działka nr 1787/4 została podzielona na działki 1787/9 (0,0014 ha) i 1787/10 (0,1494 ha), a działka 1787/3 została podzielna na działki 1787/11 (0,0075 ha) i 1787/12 (0,3926 ha). Podział nastąpił w celu przejęcia przez Gminę działek nr 1787/9 i 1787/11 pod budowę drogi gminnej;

\-wartość działki 1787 będącej przedmiotem zniesienia współwłasności na dzień dokonania tej czynności prawnej określono na 520.000 zł;

\-w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy i jego małżonkowi na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej przyznano:

*   nieruchomość składającą się z działki 1787/3 na wyłączną własność,
*   nieruchomość składającą się z działki 1787/4 na współwłasność w udziale wynoszącym 300/520 części,
*   nieruchomość składającą się z działki 1787/7 na współwłasność w udziale wynoszącym 3555/10000,
*   nieruchomość składającą się z działki 1787/8 na współwłasność w udziale wynoszącym 3555/10000;

\-wszystkie udziały w nieruchomościach, które Wnioskodawca otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności miały wartość 300.000 zł na dzień dokonania tej czynności prawnej, w tym na wyłączną własność otrzymał nieruchomość 1787/3 o wartości 208.052 zł oraz udziały w pozostałych nieruchomościach nabytych na współwłasność o wartości 91.948 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży opisanych działek jest wolny od podatku dochodowego ze względu na wydatki poniesione na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Pytanie dotyczy przede wszystkim interpretacji okresu nabycia nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży, gdyż od tego czy w 2011 r. nastąpiło nabycie tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności zależy zwolnienie od podatku dochodowego na warunkach określonych w ustawie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w prawie podatkowym nabycie odbywa się nie tylko drogą kupna-sprzedaży, lecz także np. tytułem darowizny, zamiany oraz zniesienia współwłasności, również nieodpłatnego (określa to np. art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Wobec tego zakończona postanowieniem z 12 sierpnia 2011 r. sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości, zmieniająca udziały współwłaścicieli w działkach, skutkowała nabyciem tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Nabycie to miało miejsce w 2011 r. czyli po 1 stycznia 2009 r. wobec tego stosuje się przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówiący o zwolnieniu od podatku dochodowego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pod warunkiem wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe na warunkach określonych w ustawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego uregulowania, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupili 3 czerwca 2008 r. udział 300/520 w działce nr 1787. Działka ta podlegała następnie podziałom jak również była przedmiotem postępowania o zniesienie współwłasności zakończonego postanowieniem Sądu z 12 sierpnia 2011 r. Wartość działki nr 1787 będącej przedmiotem zniesienia współwłasności na dzień dokonania tej czynności prawnej wynosiła 520.000 zł, natomiast Wnioskodawca i jego małżonek w wyniku ww. czynności prawnej otrzymali nieruchomość i udziały w nieruchomościach o łącznej wartości 300.000 zł. W dniu 22 marca 2013 r. Wnioskodawca sprzedał udziały w otrzymanych w wyniku ww. czynności działkach nr 1787/7 i 1787/10.

W omawianej sprawie istotne jest więc ustalenie momentu nabycia sprzedanych w 2013 r. udziałów w nieruchomościach. W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to m.in. fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udziały w nieruchomości), której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki podatnikowi pierwotnie przysługiwał. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

W omawianej sprawie, jak wskazuje Wnioskodawca, w dniu zniesienia współwłasności wartość całej nieruchomości (działki nr 1787) wynosiła 520.000 zł, czyli wartość udziału 300/520 należącego do Wnioskodawcy i jego małżonka wynosiła 300.000 zł. Również wartość nieruchomości i udziałów w nieruchomościach otrzymanych przez Wnioskodawcę i jego małżonka w wyniku zniesienia współwłasności wynosiła 300.000 zł.

Jeżeli zatem w istocie wartość nieruchomości i udziałów w nieruchomościach otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału jaki Wnioskodawca i jego małżonek posiadali przed zniesieniem współwłasności w całej działce nr 1787, to w dacie zniesienia współwłasności w 2011 r. nie doszło – wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy – do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie nabył nieruchomości i udziałów w nieruchomościach o wartości większej niż wartość udziału w działce 1787, który posiadał przed dokonaniem tej czynności. Nabycie udziałów w sprzedanych 22 marca 2013 r. działkach nastąpiło zatem w dacie nabycia udziału w działce nr 1787, tj. 3 czerwca 2008 r. Tym samym w omawianej sprawie zastosowania nie znajdzie powołany przez Wnioskodawcę art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zwolnienie w nim określone dotyczy sprzedaży nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r., co w niniejszej sprawie nie ma miejsca.

Oceniając skutki podatkowe sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w 2008 r. należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) – do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku – zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto – zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Obliczony w opisany powyżej sposób dochód podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, który należy wykazać w zeznaniu PIT-36 za 2013 r. składanym w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, w terminie do 30 kwietnia 2014 r.

Reasumując, jeżeli w istocie na dzień zniesienia współwłasności wartość nieruchomości i udziałów w nieruchomościach otrzymanych w wyniku tej czynności prawnej odpowiadała wartości udziału jaki Wnioskodawca i jego małżonek posiadali w całej działce nr 1787, to w dacie zniesienia współwłasności w 2011 r. nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabycie udziałów w sprzedanych 22 marca 2013 r. działkach nastąpiło zatem w dacie nabycia udziału w działce nr 1787, tj. 3 czerwca 2008 r. Tym samym w omawianej sprawie zastosowania nie znajdzie powołany przez Wnioskodawcę art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zwolnienie w nim określone dotyczy sprzedaży nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r. Z tego względu dochód osiągnięty ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w 2008 r. nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania w związku z wydatkowaniem środków na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup budynku mieszkalnego. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym – na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na 31 grudnia 2008 r. – który należy wykazać w zeznaniu PIT-36 za 2013 r. składanym w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, w terminie do 30 kwietnia 2014 r.

Stanowisko Wnioskodawcy uznać należało zatem za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.