Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.738.2019.3.KT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-26
Teza: w zakresie: opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2019 r. (data wpływu 5 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 lutego 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem ePUAP 13 lutego 2020 r., za pośrednictwem poczty 17 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,

–**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy i prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z ww. transakcją,

jak również podatku od czynności cywilnoprawnych. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 13 lutego 2020 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Ogólne informacje dotyczące podmiotów

1.  X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”), Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Y”), Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Z”), są czynnymi podatnikami VAT, posiadającymi siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.
2.  Przedmiotem działalności Nabywcy, Y oraz X jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo- biurowych (magazynowo-usługowo-biurowych). Wnioskodawca jest kontrolowany przez tą samą osobę fizyczną co X i Y, która obecnie realizuje szereg projektów deweloperskich, w zakresie budowy i komercjalizacji budynków biurowo-magazynowych.
3.  … (dalej: „Sprzedający 1”) od 27 marca 2019 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, Sprzedający 1 dokonał rejestracji na podatnika VAT czynnego zgodnie z treścią otrzymanej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 października 2019 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.385.2019.1.EB – szerzej opisanej w pkt (lvii) poniżej. 30 października 2019 r. Sprzedający 1 złożył we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT (deklaracja VAT-R) wskazując jako datę rezygnacji ze zwolnienia 27 marca 2019 r. Sprzedający 1 jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.
4.  … (dalej: „Sprzedający 2”) od 27 marca 2019 r. jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Sprzedający 2 dokonał rejestracji na podatnika VAT czynnego zgodnie z treścią otrzymanej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 października 2019 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.386.2019.1.JKU – szerzej opisanej w pkt (lviii) poniżej. 30 października 2019 r. Sprzedający 2 złożył we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT (deklaracja VAT-R) wskazując jako datę rezygnacji ze zwolnienia 27 marca 2019 r. Sprzedający 2 jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.
5.  … (dalej: „Sprzedający 3”) od 27 marca 2019 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedający 3 dokonał rejestracji na podatnika VAT czynnego zgodnie z treścią otrzymanej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 października 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.467.2019.1.PRP – szerzej opisanej w pkt (lix) poniżej. W październiku 2019 r. Sprzedający 3 złożył we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT (deklaracja VAT-R) wskazując jako datę rezygnacji ze zwolnienia 27 marca 2019 r. Sprzedający 3 kilkanaście lat temu (tj. w latach 1999-2007) prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu samochodami i był w tym okresie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający 3 jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.
6.  Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 dalej łącznie jako: „Sprzedający”.

Informacje dotyczące Działki NR 1

1.  Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr ew. NR 1 o pow. 14.302,00 m.kw. z obrębu … …, położonej we …, powiat miasto …, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla … we … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Działka NR 1” lub „Nieruchomość 1”).
2.  Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli własność Nieruchomości 1 od matki Sprzedającej 2 na podstawie umowy darowizny z 10 sierpnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. A nr … oraz umowy zniesienia współwłasności z 19 grudnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. A nr … .
3.  W związku z tym, że H sp. z o.o. (dalej: „H”) wykonywał roboty budowlane związane z budową nowego (\`(...)\`) wraz z infrastrukturą i wyposażeniem, natomiast Działka NR 1 znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie (…), H zwrócił się do Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 z prośbą dotyczącą możliwości zawarcia umowy dzierżawy Działki NR 1 celem zapewnienia H zaplecza budowy inwestycji: … . Sprzedający 2 i Sprzedający 1 nie podejmowali żadnych aktywnych działań w tym zakresie. Przebudowa (…) była związana z realizacją inwestycji na …, które odbywały się w Polsce. Z uwagi na cel publiczny inwestycji, zachodziła obawa, że jeżeli Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nie zgodzą się na zawarcie umowy dzierżawy, korzystanie z terenu zostanie przez H uzyskane w drodze wywłaszczenia (ograniczenia praw własności). W związku z tym, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 zgodzili się udostępnić działkę do ww. celów, w dniu 14 lipca 2009 r. zawarli z H umowę dzierżawy całej Działki NR 1 do ww. celów na czas oznaczony do dnia 15 września 2011 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”). Aneksem nr 1 z 6 września 2011 r. do Umowy dzierżawy okres dzierżawy został wydłużony do 31 marca 2012 r. Aneksem nr 2 z 9 maja 2012 r. do Umowy dzierżawy okres dzierżawy został wydłużony do 31 maja 2012 r. w związku z terminem realizacji inwestycji. W toku trwania Umowy dzierżawy na Działce NR 1 były zlokalizowane tymczasowe kontenery, które po zakończeniu Umowy dzierżawy zostały usunięte przez dzierżawcę. Od chwili wygaśnięcia umowy dzierżawy t.j. 31 maja 2012 r. do momentu jej sprzedaży Działka NR 1 nie była i nie będzie (również w momencie sprzedaży) przedmiotem innej umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.
4.  Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 21 marca 2019 r. (Zlecenie nr …) wydanym przez Prezydenta …, Działka NR 1 stanowi w przeważającej części grunt orny RIIIb, RIVa, RIVb, a w pozostałej części 0,26ha pastwiska trwałe – PsIII. Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana rolniczo. Przez cały okres posiadania Nieruchomości 1, oprócz okresu dzierżawy na rzecz H opisanego w niniejszym wniosku, jedyną aktywnością na Działce NR 1 było koszenie trawy ok. dwa razy do roku. Trawa pochodząca z Nieruchomości 1 nie była sprzedawana. Działka NR 1 objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. uchwałą nr … Rady Miejskiej … z 14 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.
5.  Sprzedający 2 jak również Sprzedający 1 nie występowali o uchwalania MPZP dla Nieruchomości 1 (tj. nie zgłaszali żadnych wniosków, nie składali pism zmierzających do uchwalenia MPZP w takim a nie innym kształcie).
6.  Na Nieruchomości 1 nie znajdują się i nie będą znajdowały się w momencie sprzedaży, żadne budynki, budowle lub ich części, jak również żadne inne urządzenia lub instalacje, niż wymienione w pkt (xxiv) lit. j) oraz w pkt (xv).
7.  Nieruchomość 1 nie była poddana podziałom na mniejsze działki (w szczególności Sprzedający 2 oraz Sprzedający 1 nie występowali z wnioskiem o dokonanie przedmiotowego podziału). Sprzedający 2 oraz Sprzedający 1 nie dokonywali również wydzielenia dróg wewnętrznych, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
8.  Na Nieruchomości 1 znajduje się przyłącze kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową stanowiące własność Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2.

Ogólne informacje dotyczące Działki NR 2

1.  Sprzedający 3 jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr ew. NR 2 o pow. 11.204,00 m.kw. z obrębu … położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla … we … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Działka NR 2” lub „Nieruchomość 2”, dalej łącznie Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 jako „Nieruchomości”).
2.  Zasadniczą przyczyną nabycia przez Sprzedającego 3 ½ udziału w Działce NR 2 w roku 2007 r. było bezpośrednie sąsiedztwo Działki NR 1, należącej do rodziny (brata tj. Sprzedającego 1 i bratowej tj. Sprzedającego 2) Sprzedającego 3, jak również w dalszej perspektywie plany prowadzenia osobiście na Działce NR 2 działalności gospodarczej. Udział wynoszący ½ w prawie własności Działki NR 2, został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej 14 czerwca 2007 r. sporządzonej przez notariusza … za rep. … nr … zmienionej aneksem z 8 stycznia 2008 r. za rep. …). Pozostałą ½ udziału w prawie własności Działki NR 2 Sprzedający 3 nabył w roku 2014 z wyłącznej inicjatywy dotychczasowego współwłaściciela Działki NR 2 (udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej 11 marca 2014 r. sporządzonej przez notariusza … za rep. … zmienionej aneksem z 4 lutego 2016 r. rep. … oraz zmienioną aneksem z 17 kwietnia 2018 r. rep. …).
3.  Udziały w Nieruchomości 2 zostały nabyte przez Sprzedającego 3 do odrębnego majątku prywatnego (osobistego). Nieruchomość 2 nie została zaliczona do środków trwałych Sprzedającego 3 (w dacie nabycia Nieruchomości 2 Sprzedający 3 nie prowadził działalności gospodarczej).
4.  Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 21 marca 2019 r. (Zlecenie nr …) wydanym przez Prezydenta …, Działka NR 2 stanowi pastwiska trwałe – PsIII, o pow. 0,6145ha oraz pastwiska trwałe – PsIV, o pow. 0,5059ha. Przez cały okres posiadania, jedyną aktywnością na Działce NR 2 było koszenie trawy ok. dwa razy do roku. Trawa pochodząca z Nieruchomości 2 nie była sprzedawana. Działka NR 2 objęta jest w całości ustaleniami MPZP, zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.
5.  Sprzedający 3 nie brał udziału w procesie uchwalania MPZP (tj. nie zgłaszał żadnych wniosków, nie składał pism zmierzających do uchwalenia MPZP w takim a nie innym kształcie).
6.  Na Nieruchomości 2 nie znajdują się i nie będą znajdowały się w momencie sprzedaży, żadne budynki, budowle lub ich części, jak również żadne inne urządzenia lub instalacje, niż wymienione w pkt (xxiv) lit. j).
7.  Nieruchomość 2 nie była przedmiotem żadnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia lub umów o podobnym charakterze, jak również nie będzie przedmiotem takich umów w momencie sprzedaży Nieruchomości.
8.  Nieruchomość 2 nie była poddana podziałom na mniejsze działki (w szczególności Sprzedający 3 nie występował z wnioskiem o dokonanie przedmiotowego podziału). Sprzedający 3 nie dokonywał również wydzielenia dróg wewnętrznych, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Opis historycznych działań podejmowanych przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 oraz Sprzedającego 3 w odniesieniu do Działki nr NR 1 oraz Działki nr NR 2

1.  Pierwotnie droga dojazdowa do Nieruchomości (działka nr NR 3 posiadająca status drogi była w zarządzie ówczesnego Zarządu Dróg i Komunikacji we \`(...)\`) była nieprzejezdna, w związku z czym brak było dostępu do Nieruchomości. Brak dostępu do Nieruchomości wynikał z tego, że nie możliwy był wjazd na działkę drogową nr NR 3, która obsługiwała Działkę NR 1 oraz Działkę NR 2, bowiem na działkach drogowych nr 4, 5 (które łączyły działkę drogową nr 3 z drogą publiczną) oraz działce nr 6 (która stanowiła drogę publiczną ul. … i łączyła się bezpośrednio z działką nr 3) była posadowiona przez firmę L sp. z o.o. z siedzibą we … – Portiernia ze szlabanem oraz dodatkowo wjazd na tę działkę uniemożliwiał chodnik ze stromym krawężnikiem, lampa oświetleniowa oraz znak drogowy. Powyższe uniemożliwiało Sprzedającym 2 i 1 (ale również współwłaścicielom Działki nr 2, przyległej do granicy Działki nr 1) dojazd do przedmiotowych nieruchomości.
2.  W związku z powyższym podjęte zostały czynności mające na celu uzyskanie dostępu do Działki NR 1, a przy tym Działki NR 2 z drogi publicznej ul. …:
    1.  Dnia 21 czerwca 2007 r. Sprzedający 1 skierował pismo do Zarządu Dróg i Komunikacji we \`(...)\` w sprawie udostępnienia dojazdu do Działki NR 1 w związku z pozbawieniem Sprzedającego 1 jedynego dostępu z drogi publicznej poprzez działkę drogową nr 3. Pismem z dnia 20 lipca 2007 r. Zarząd Dróg i Komunikacji we … wskazał, że dojazd do działki jest możliwy drogą o nawierzchni tłuczniowej w związku z czym nie podjął żadnych działań mających na celu udostępnienie dojazdu do Działki NR 1 (zdaniem Sprzedającego 2 nie było to zgodne ze stanem rzeczywistym, co następnie potwierdził Wojewoda … w piśmie … z 26 marca 2009 r., a następnie Zastępca Dyrektora Wydziału (…) Urzędu Miejskiego we … w piśmie z dnia 09.04.2009r. nr … do Departamentu Infrastruktury i Gospodarki Urzędu Miejskiego … – poniżej) Sprzedający 1 w złożonym piśmie wskazywał również, iż także właściciel Działki NR 2 ma uniemożliwiony dostęp do swojej działki.
    2.  Decyzją z 18 kwietnia 2008 r. nr … (dalej: „Decyzja”), Wojewoda … zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach gruntu spółce „P” S.A. dla inwestycji polegającej na budowie (…). Następnie, w związku z przedstawieniem projektu zmiany Decyzji (zawiadomienie Wojewody … znak: … z dnia 10.03.2009 r.), która to miała skutkować zamknięciem jedynego dostępu do drogi publicznej – Sprzedający 1 i Sprzedający 2 wraz ze współwłaścicielami Działki NR 2, skierowali do Wojewody … w dniu 17 marca 2009 r. pismo stanowiące zastrzeżenia do planowanej zmiany Decyzji. W następstwie złożonego pisma Wojewoda … pismem … z 26 marca 2009 r. zwrócił się do Prezydenta … o interwencję w przedmiotowej sprawie i umożliwienie bezwarunkowego dostępu do Działki NR 1 oraz Działki NR 2. Następnie pismo Wojewody … zostało skierowane pismem Zastępcy Dyrektora Wydziału (…) Urzędu Miejskiego … z dnia 09.04.2009 r. nr … do załatwienia Departamentowi Infrastruktury i Gospodarki Urzędu Miejskiego … z jednocześnie zawartą informacją, że aktualnie tematem zajmuje się Wydział Ochrony Dróg, Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta we … Dodatkowo w celu przywrócenia dojazdu do Działki NR 1 oraz Działki NR 2, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 wraz z współwłaścicielem Działki NR 2, złożyli jeszcze w dniu 05.10.2009 r. pismo do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta …, o posadowieniu niezgodnie z prawem przez L „C” … Sp. z o.o. na działkach drogowych nr 4, 5 i 6 obiektów budowlanych, w postaci portierni wraz z bramą wjazdową oraz ogrodzenia, co w konsekwencji pozbawiło jedynego dostępu z drogi publicznej działki nr 6 poprzez działkę drogową nr 3 do ww. nieruchomości. W następstwie tego zawiadomienia sprawę przejął … Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, który załatwił sprawę odmownie. Przed Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta … również toczyło się postępowanie w sprawie zajęcia przez „C” … Sp. z o.o. pasa drogowego ul. … – nr sprawy …, które doprowadziło do usunięcia posadowionej przez L „C” Sp. z o.o. portierni wraz ze szlabanami. Jednakże pozostałe przeszkody w postaci, znaku drogowego i lampy oświetleniowej dalej uniemożliwiały wjazd z ul. … na działkę drogową nr 3 i dostęp do Działki NR 1 i Działki NR 2.
    3.  Pismem z dnia 26 kwietnia 2012 r. … ZDiUM we … w odpowiedzi na pismo Sprzedającego 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedającego 3 właściciela Działki NR 2 o przywrócenie swobodnego dostępu do działek poprzez wydzielenie z działki nr 7, …, obręb … będącej własnością Gminy …, działki przeznaczonej pod drogę publiczną zgodnie z planem miejscowym, przesłał to pismo do Wydziału Nieruchomości Komunalnych we … . W następstwie przesłania pisma do Wydziału Nieruchomości Komunalnych Urzędu Miejskiego we …, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 złożyli w tej sprawie do tego wydziału, pisma z dnia 16 kwietnia 2012 r. i 21 czerwca 2012 r. W efekcie tego część działki nr 7, …, obręb …, przeznaczonej w planie miejscowym pod drogę publiczną przejął protokołem zdawczo-odbiorczym od Wydziału Nieruchomości Komunalnych Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta … do swojego Zasobu. Pismem z dnia 28 sierpnia 2012 r. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 wraz z Sprzedającym 3 zwrócili się do Dyrektora ZDiUM we … o przeprowadzenie podziału geodezyjnego działki nr 7, obręb …, …, w celu wyodrębnienia z niej części terenu przeznaczonego pod drogę publiczną klasy dojazdowej, co spowodowałoby przywrócenie swobodnego dostępu do Działek NR 1 i NR 2. W tym samym piśmie Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 zadali również pytanie Dyrektorowi, czy ZDiUM we … w nieodległym czasie utwardziłby teren wydzielonej drogi, jeśli nie, to prosili o odpowiedź, czy mogą metodą gospodarczą we własnym zakresie utwardzić teren przeznaczony pod drogę dojazdową.
    4.  Pismem z 6 września 2012 r. Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta we … poinformował, iż w odpowiedzi na pismo z dnia 28.08.2012r. (złożone przez Sprzedającego 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedającego 3) w sprawie dojazdu do nieruchomości oznaczonych geodezyjnie jako Działki NR 1 i nr 2, po rozpatrzeniu sprawy, nie może zapewnić wykonania dojazdu do nieruchomości j.w. z uwagi na brak środków finansowych zarówno na wykonanie podziału geodezyjnego (dz. Nr 7 w części przeznaczonej pod drogę publiczną, będącej własnością Gminy …), jak i na wykonanie na wydzielonej z działki nr 7 drogi dojazdowej do Działki NR 1 oraz Działki NR 2. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 wyrazili zgodę na pokrycie kosztów podziału przez uprawnionego geodetę działki nr 7, …, obręb … . W styczniu 2013 r. został dokonany przez uprawnionego geodetę podział działki nr 7 w części przeznaczonej w planie pod teren drogi dojazdowej (działka nr 8) do Działek NR 1 i NR 2. Pismem z dnia 24 lipca 2013r. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 3 zwrócili się z pismem w sprawie wytycznych do projektowania drogi wewnętrznej należącej do ZDiUM stanowiącej dojazd do Działki NR 1 i NR 2. Następnie ZDiUM we … w piśmie z dnia 4 września 2013r. poinformował, że dla potrzeb obsługi bytowej posesji nr 1 i 2 należy przewidzieć drogę o nawierzchni tłuczniowej o szerokości min. 3,5m. Dojazd do posesji należy zapewnić od ul. … poprzez działkę nr 8, …, obręb … oraz istniejącą drogę wewnętrzną prowadzącą do ulicy … . Należy podkreślić, że dojazd bytowy to zapewnienie dostępu do działek m.in. dla potrzeb wywozu odpadów, czy koszenia terenów zielonych. Obsługa jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga realizacji drogi o innych parametrach dostosowanych do natężenia i rodzaju ruchu, w tym określenia liczby pojazdów ciężarowych. Realizacja drogi dla potrzeb bytowych może być wykonana kosztem i staraniem inwestora inwestycji niedrogowej. Jednocześnie przed realizacją planowanej drogi inwestor musi podpisać umowę na budowę układu drogowego.
    5.  Sprzedający 1 mając na względzie powyżej przedstawione bariery prawne i administracyjne jakie pojawiły się na przestrzeni wielu lat, które były związane z uniemożliwieniem dojazdu do Działki NR 1, jak również mogły się pojawić w przyszłości w związku z realizacją planowanej inwestycji, stanął przed wyborem, czy należy wybudować nieco tańszą drogę jedynie do obsługi bytowej Nieruchomości o nawierzchni tłuczniowej o szerokości min. 3,5m., która jak wskazał ZDiUM w piśmie z dnia 4 września 2013 r., zapewnia m.in. dostęp do działek dla potrzeb wywozu odpadów, czy koszenia terenów zielonych. Natomiast jak wskazał dalej w tym piśmie, obsługa jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga realizacji drogi o innych parametrach dostosowanych do natężenia i rodzaju ruchu, w tym określenia liczby pojazdów ciężarowych. Sprzedający 1 doszedł do wniosku, że z prawnego, ekonomicznego i funkcjonalno-technicznego punktu widzenia, będzie lepszym rozwiązaniem wybudowanie drogi o lepszych parametrach, która zapewni i obsługę bytową, jak również planowanej przez Sprzedającego 1 inwestycji w postaci parkingu myjni i warsztatu.
    6.  Sprzedający 1 zlecił w lutym 2014 r. architektowi Pani … projekt wielobranżowy parkingu wielostanowiskowego dla ok. 200 samochodów osobowych (pow. parkingu 4950m2) + projekt stacji obsługi samochodów o pow. 120m2, dach jednospadowy ze spadkiem 10 proc, t.j 2 stanowiska – myjnia ręczna + warsztat z zapleczem socjalnym, konstrukcja stalowa, poszycie z płyty wielowarstwowej poliuretanowej gr.100mm. Następnie zlecił firmie G s.c. ul., dokumentację badań podłoża gruntowego dla potrzeb projektowanej budowy parkingu dla samochodów osobowych na dz. NR 1, myjni samochodowej i warsztatu na dz. nr 1 oraz drogi na dz. nr 8 przy ul. … we … . Dla rozwiązania zadania geotechnicznego wykonano 14 wierceń badawczych o głębokości 2,0-4,0m. W trakcie prac terenowych pobrano 13 próbek gruntów do badań laboratoryjnych. Powyższe czynności geologiczne wykonano w marcu 2014 r.
    7.  W rezultacie, Sprzedający 1 w celu uzyskania dojazdu do Działki NR 1, który zapewniłby i obsługę bytową, jak również planowanej przez Sprzedającego 1 inwestycji w postaci parkingu myjni i warsztatu, Sprzedający 1 zawarł jako inwestor 6 sierpnia 2014 r. umowę z Gminą … na budowę drogi dojazdowej w pasie drogi … oraz budowę chodnika w pasie drogi … wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną związaną z potrzebami zarządzania drogami i ruchu drogowego, według projektu budowlanego zlokalizowaną na nieruchomościach znajdujących się w zarządzie Gminy \`(...)\`, spowodowanej inwestycją niedrogową tj. budową planowanej przez Sprzedającego 1 stacji obsługi samochodów (warsztat samochodowy wraz z myjnią) i parkingu na Działce NR 1 oraz budową planowanego przez Sprzedającego 3 komisu samochodowego i parkingu na Działce NR 2. Decyzja o samodzielnej budowie drogi dojazdowej przez Sprzedającego 1 zapadła w związku z odmową zapewnienia dojazdu do działki NR 1, jak również z rozważaną przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 3 realizacją inwestycji wskazanej w zdaniu poprzedzającym.
    8.  W konsekwencji zawarcia umowy, o której mowa powyżej Sprzedający 1 otrzymał decyzję Prezydenta Miasta \`(...)\` z 12 marca 2015 r. nr … zatwierdzającą projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę drogi dojazdowej w pasie drogi … i chodnika w pasie drogi … wraz z infrastrukturą techniczną (kanalizacja deszczowa, sanitarna i sieć wodociągowa) bocznej do ul. we … . Ww. obiekty zostały wybudowane przez Sprzedającego 1.
    9.  17 września 2015 r. Sprzedający 1 zawarł z … S.A. umowę odpłatnego przekazania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Zgodnie z umową Sprzedający 1 zobowiązał się do przekazania na rzecz … S.A. po wybudowaniu sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej, zaś … S.A. zobowiązał się do zapłacenia na rzecz Sprzedającego 1 25% wartości sieci wodociągowej oraz kwotę stanowiącą 35% wartości sieci kanalizacyjnej. Sprzedający 1 przekazał na rzecz podmiotów trzecich wybudowaną infrastrukturę (protokołem z 4 kwietnia 2016 r. przekazał na rzecz Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta we … drogę dojazdową w pasie drogi … oraz chodnik w pasie drogi … wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną; protokołem z 30 marca 2016 r. Sprzedający 1 przekazał na rzecz Zarządu Zieleni Miejskiej we … kanalizację deszczową.
    10.  Mając na uwadze, że Sprzedający 1 w związku z planami rozpoczęcia na Działce 21 realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu stacji obsługi samochodów (warsztat samochodowy wraz z myjnią) i parkingu na Działce NR 1, na Działce NR 1 oraz na Działce NR 2 zostały wybudowane przyłącza kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącza wody zakończone studzienką wodomierzową oraz wcześniej jeszcze w 2014 r. przyłącza eN zakończone szafką złączno-pomiarową.
    11.  Sprzedający 1 zawarł z … S.A. umowę nr … z 29 kwietnia 2016 r. na zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków.
    12.  Natomiast wcześniej w dniu 18 marca 2014 r. Sprzedający 2 na prośbę Sprzedającego 1 zawarł umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej z … S.A.
    13.  Sprzedający 3 zawarł z … S.A. umowę z 28 kwietnia 2016 r. na zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków oraz umowę z 10 października 2014 r. o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej z … S.A.
3.  Poniesione przez Sprzedającego 1 nakłady na wybudowanie ww. drogi dojazdowej do Działki NR 1 i przyłączy wodno-kanalizacyjnych, kierowane były głównie potrzebą zapewnienia dojazdu, jak również zapewnienia obsługi planowanej do realizacji na Nieruchomości inwestycji.
4.  Podejmowane działania, opisane w niniejszym wniosku, miały na celu dbałość o wartość majątku prywatnego Sprzedających 1 i Sprzedający 2 i zachowanie możliwości korzystania z Nieruchomości (co bez dostępu do drogi jest zdecydowanie utrudnione).
5.  Żadne inne kroki, poza powyżej wskazanymi, w celu realizacji inwestycji na Działce NR 1 nie zostały podjęte, ani nie zostaną podjęte do momentu sprzedaży. W szczególności nie doszło do zarejestrowania działalności gospodarczej czy faktycznego prowadzenia tej działalności na Działce NR 1.
6.  Sprzedający 1 z początkiem 2016 r. z uwagi na brak wystarczających środków finansowych, jeszcze przed przekazaniem na rzecz Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta we … wybudowanej drogi dojazdowej w pasie drogi … oraz chodnika w pasie drogi … wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zaniechał rozpoczęcia planowanej inwestycji.
7.  Po podjęciu decyzji o sprzedaży Nieruchomości z uwagi na brak wystarczających środków finansowych, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 w celu dokonania sprawnego zbycia Nieruchomości zawarli z Nieruchomości … 4 lipca 2016 r. umowę pośrednictwa w sprzedaży Działki NR 1. Dodatkowo Sprzedający 1, prawie w tym samym czasie we własnym zakresie posadowił na Działce NR 1 tablicę informującą o chęci sprzedaży działki jednocześnie wskazując numer kontaktowy do niego. W marcu 2017 r. osoba fizyczna kontrolująca Nabywcę nawiązała ze Sprzedającym 1 kontakt poprzez numer telefonu wskazany właśnie na tej tablicy. Od Sprzedającego 1, Nabywca uzyskał informację (odpowiedź), że również działka sąsiednia nr NR 2 jest na sprzedaż. W związku z czym doszło do spotkania stron w marcu 2017 r. (osoby kontrolującej Nabywcę; Sprzedającego 1, który reprezentował Sprzedającego 2; oraz Sprzedającego 3 – właściciela Działki NR 2) . W związku z tym, że strony nie doszły do konsensusu odnośnie warunków transakcji, zakończone zostały rozmowy dotyczące sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający 2 i 1 w międzyczasie zawarli z Biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami … 7 lutego 2018 r. umowę pośrednictwa w sprzedaży Działki NR 1 na wyłączność, na czas określony do dnia 31 lipca 2018 r. Również Sprzedający 3 zawarł w tym samym czasie i na ten sam okres z tym samym pośrednikiem umowę pośrednictwa w sprzedaży działki NR 2. Pośrednik ten nie przedstawił Sprzedającemu 2 i 1 żadnego potencjalnego klienta, w związku z czym Sprzedający 2 i 1 nie spotkał się z żadnym potencjalnym nabywcą wskazanym przez ww. pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ponownie w lipcu 2018 r. z inicjatywy osoby fizycznej kontrolującej Nabywcę zostały jeszcze raz podjęte negocjacje odnośnie nabycia Działki NR 1 oraz Działki NR 2, które zakończyły się podpisaniem 27 marca 2019 r. umowy przedwstępnej sprzedaży Działki NR 1 i Działki NR 2 w postaci aktu notarialnego. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży Działki NR 1 Sprzedający 2 najprawdopodobniej przeznaczy na remont posiadanego domu i zakup lokali mieszkaniowych dla dzieci, jak również na potrzeby własne i rodziny, zaś Sprzedający 1 uzyskane środki finansowe ze sprzedaży Działki NR 1 przeznaczy na potrzeby własne i rodziny a także w części przeznaczy na realizację opisanych powyżej planów inwestycyjnych z tym zastrzeżeniem, że realizacja będzie miała miejsce na innej nieruchomości Sprzedającego 1 niż Działka NR 1. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży Działki NR 2 Sprzedający 3 przeznaczy na bieżące potrzeby własne i rodziny, jak również w części na realizację inwestycji w postaci parkingu samochodowego, a być może dodatkowo myjni samochodowej i warsztatu samochodowego, z tym zastrzeżeniem, że realizacja będzie w innym miejscu. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży nie będą na pewno przeznaczone przez Sprzedającego 2, Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 3 na zakup nieruchomości gruntowych, które następnie byłyby sprzedawane.

Opis transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy oraz czynności związanych z przedmiotową transakcją

1.  Ponieważ Z, podmiot kontrolowany przez tą samą osobę fizyczną co Nabywca, zgłosił zainteresowanie nabyciem Nieruchomości (bezpośrednio lub przez inną spółkę celową) i przed dokonaniem transakcji chciał zweryfikować stan prawny i faktyczny Nieruchomości, co jest standardową praktyką rynkową, Sprzedający 1, Sprzedający 2 jak również Sprzedający 3:
    *   w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania Działką NR 1 / Działką NR 2 na cele budowlane z 29 sierpnia 2018 r. udzielił Z prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki NR 1/Działki NR 2. Na podstawie ww. upoważnienia Z uprawniona jest do:
        *   dokonywania uzgodnień w zakresie uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej i lokalizacji zjazdu dla Działki NR 1/Działki NR 2 (w szczególności z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta we …);
        *   wystąpienia na swój koszt z wnioskiem o wydanie na jej rzecz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z postanowieniami ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, związaną z budową na Działce NR 1 zjazdu z drogi publicznej;
        *   dokonywania na swój koszt badań gruntu i odwiertów w celu weryfikacji, czy na Działce NR 1/Działce NR 2 możliwe będzie zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie budynków (hal) magazynowo-biurowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą (Z otrzymała do tej pory pozytywne odpowiedzi na swój wniosek dot. możliwości połączenia działki z drogą publiczną poprzez przebudowę istn. dróg, warunków przebudowy tych dróg oraz pozwolenia na lokalizację zjazdu).
    *   w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z 2 listopada 2018 r. Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 udzielili spółce Z prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki NR 1/Działki NR 2. Na podstawie danego upoważnienia Z uprawniona jest do dokonywania uzgodnień z dostawcami (gestorami) mediów, w szczególności wody, energii elektrycznej, gazu miejskiego, odprowadzania kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innych mediów.
    *   w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z 27 lutego 2019 r. Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 udzielili spółce Z prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki NR 1. Na podstawie danego upoważnienia Z uprawniona jest do wystąpienia na swój koszt z wnioskiem do … o wydanie opinii w sprawie możliwości lokalizacji projektowanej inwestycji na Działce NR 1 i Działce NR 2.
2.  Na podstawie ww. oświadczeń z pkt powyżej Z uprawniona jest do dokonywania czynności wyłącznie w swoim imieniu oraz na swoją rzecz, a nie w imieniu Sprzedającego 2 i 1 oraz Sprzedającego 3. Wszelkie koszty związane z czynnościami podjętymi przez Z w oparciu o ww. oświadczenia ponosi wyłącznie Z.
3.  Do dnia niniejszego wniosku, w oparciu o otrzymane ww. oświadczenia Z za pośrednictwem biura … wystąpiła z różnymi wnioskami i zapytaniami do różnych podmiotów, w tym złożyła wniosek do Wydziału Środowiska i Rolnictwa Urzędu Miejskiego we \`(...)\` o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach Nieruchomości, nadto, podjęte zostały następujące czynności w ramach których Z reprezentowana przez …:
    *   złożyła wniosek do … Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we \`(...)\` o udzielenie informacji publicznej ws. istniejących form ochrony konserwatorskiej dla Działki NR 1,
    *   złożyła wniosek do … Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we \`(...)\` o udzielenie informacji publicznej ws. istniejących form ochrony konserwatorskiej dla Działki NR 2,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta we \`(...)\` o wydanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną poprzez przebudowę istn. dróg, warunki przebudowy tych dróg oraz pozwolenie na lokalizację zjazdu,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. we \`(...)\` o wydanie zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków bytowych i deszczowych,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. we \`(...)\` o wydanie zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków bytowych,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. we \`(...)\` o wydanie zapewnienia odbioru wody deszczowej,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do \`(...)\` S.A. Oddział we \`(...)\` o wydanie oświadczenia o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii elektrycznej,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do \`(...)\` S.A. Oddział we \`(...)\` o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do \`(...)\` sp. z o.o., Oddział Zakład \`(...)\` we \`(...)\` o określenie możliwości przyłączenia do sieci gazowej,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do \`(...)\` Sp. z o.o., Oddział Zakład \`(...)\` we \`(...)\` o określenie warunków przyłączenia,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do \`(...)\` S.A., Zarządzanie Zasobami Sieci i IT, Dział Zarządzania Zasobami Infrastruktury i Obsługi Klienta o wydanie warunków technicznych na przyłączenie do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … S.A. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … Sp. z o.o. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … Sp. z o.o. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … s.c. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … S.A. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … Sp. z o.o. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Urzędu … o wydanie opinii na temat możliwości lokalizacji projektowanej inwestycji,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Zarządu … we \`(...)\` o wydanie uproszczonych wypisów z rejestru gruntów,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Zarząd …we \`(...)\` o udostępnienie mapy ewidencji gruntów i budynków,
    *   złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Urzędu Miejskiego \`(...)\` o wydanie wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
    *   złożyła wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach do Urzędu Miejskiego \`(...)\` Wydziału Środowiska i Rolnictwa,
    *   złożyła zapytanie o możliwość wystąpienia sieci drenarskich do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej we \`(...)\`,
    *   złożyła wniosek o wydanie opinii dla projektu przebudowy dróg w związku z przygotowaniami nad ofertą użyczenia między inwestorem a Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta do Zarządu Zieleni Miejskiej we \`(...)\`.
4.  W dniu 30 sierpnia 2018 r. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 udzielił jednorazowego pełnomocnictwa adwokatowi wskazanemu przez Z z prawem substytucji, do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki NR 1 i Działki NR 2.
5.  Niezależnie od powyższego, w dniu 27 marca 2019 r. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 zawarli z Y w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza … rep. A nr … przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”) Działki NR 1 oraz Działki NR 2 na podstawie której Y, uprawniającą do dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z ww. umowy na wskazany podmiot, który przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy).
6.  Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta (dalej: „Przyrzeczona umowa sprzedaży”) pod warunkiem spełnienia się (lub zrzeczenia się przez Y) następujących warunków:
    1.  że stan prawny i faktyczny Działki NR 1 oraz Działki NR 2 nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz momentem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, z wyjątkiem zmian, które zostały wyraźnie zatwierdzone przez Y na piśmie lub zmian wynikających z należytego wykonania Przedwstępnej umowy sprzedaży;
    2.  że oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego 1 i Sprzedający 2 oraz Sprzedającego 3 objęte Przedwstępną umową sprzedaży są prawdziwe według stanu na dzień zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz, że pozostaną prawdziwe do dnia zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży z wyjątkiem zmian, które zostały wyraźnie zatwierdzone przez Y na piśmie lub zmian wynikających z należytego wykonania Przedwstępnej umowy sprzedaży;
    3.  że Y w terminie do 9 miesięcy od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji zgodnie z postanowieniami ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; w oparciu o którą na nieruchomości Działce NR 1 i Działce NR 2 możliwe będzie zrealizowanie Inwestycji zgodnie z parametrami inwestycji stanowiącymi załącznik nr 1 do Przedwstępnej umowy sprzedaży;
    4.  że Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki NR 1 oraz Działki NR 2 zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;
    5.  że Sprzedający 1 i Sprzedający 2 oraz Nabywca złożą wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego najpóźniej w terminie 60 dni od zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zostanie wydana i doręczona Nabywcy oraz Sprzedającemu 1 i Sprzedającemu 2 interpretacja lub interpretacje przepisów prawa podatkowego wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające czy sprzedaż Działki NR 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku lub z tego podatku jest zwolniona czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC jak również, że w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem VAT Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku w całości lub do zwrotu tego podatku;
    6.  że Sprzedający 3 oraz Nabywca złożą wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego najpóźniej w terminie 60 dni od zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zostanie wydana i doręczona Nabywcy oraz Sprzedającemu 3 interpretacja lub interpretacje przepisów prawa podatkowego wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające czy sprzedaż Działki NR 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku lub z tego podatku jest zwolniona czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC jak również, że w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem VAT Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku w całości lub do zwrotu tego podatku.
    7.  Strony zgodnie postanawiają, że za wyjątkiem warunków opisanych w pkt lit. e oraz lit. f powyżej, wszystkie warunki zawieszające zastrzeżone są na rzecz Kupującego, co w szczególności oznacza, że Kupujący uprawniony będzie do odstąpienia, według własnego uznania, w formie oświadczenia doręczonego na piśmie Sprzedającemu 1, 2 oraz 3, od jednego lub kilku warunków zawieszających oraz w takich okolicznościach warunek (warunki) zawieszające uznane zostaną za spełnione.
7.  Kolejno, Nabywca, Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 postanowili zmienić, warunki, o których mowa w lit. e-f powyżej. Dlatego też w dniu 2 sierpnia 2019 r., przed notariuszem … aktem notarialnym Repertorium A numer … zawarli aneks do Umowy przedwstępnej sprzedaży zgodnie, z którym zarówno Sprzedający 1 jak i Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 wystąpią osobno z wnioskami indywidualnymi o wydanie interpretacji podatkowej zadając pytanie: „Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?”.
8.  Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży w dniu zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży Y przeniesie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży na spółkę komandytową, w której Y będzie komplementariuszem. Spółką, o której mowa będzie Nabywca.
9.  Konsekwentnie Nabywca, wstąpi w prawa i obowiązki Y wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży poprzez zawarcie umowy cesji praw i obowiązków.
10.  Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym nabyta Działki NR 1 oraz Działki NR 2 będzie wykorzystywana przez Nabywcę do celów wybudowania hal magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym, które następnie będą przez Nabywcę wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na ich wynajmie lub ewentualnie ich sprzedaży w przyszłości.

Inne nieruchomości należące do Sprzedającego 1

1.  Sprzedający 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 12 maja 2015 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. …, do majątku osobistego własność udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr 9, o pow. 0,7622ha z obrębu …, położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla \`(...)\` we \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … . Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. uchwałą nr … Rady Miejskiej \`(...)\` z 14 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (\`(...)\`), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.
2.  Sprzedający 1 planuje przeznaczyć ½ udziału w prawie własności przedmiotowej działki nr 9 na rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w nieodległej przyszłości wspólnie z Sprzedającym 3, który posiada ½ udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na wybudowaniu parkingu samochodowego i jego prowadzeniu, a być może dodatkowo również myjni i warsztatu samochodowego.

Inne nieruchomości należące do Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2

1.  Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli od matki Sprzedającej 2 w ramach wspólności ustawowej na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności oraz umowy darowizny z 5 stycznia 1994 r. sporządzonej przed notariuszem … ½ udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr 11 i działkę nr 12, o pow. 0,7851ha objętą księgą wieczystą nr … prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla \`(...)\` będącą gospodarstwem rolnym z zabudowami. Natomiast Sprzedający 2 tą samą umową również nabył pozostałą ½ część w nieruchomości stanowiącej działkę nr 11 i działkę nr 12 objętą księgą wieczystą nr … prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla \`(...)\` będącą gospodarstwem rolnym z zabudowami. Przedmiotowa nieruchomość stanowi do dnia dzisiejszego miejsce zamieszkania Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2. W 2018 r. został złożony do Zarządu (\`(...)\`) wniosek o wydzielenie z nieruchomości działki nr 11 i 12 zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu tych działek, działek przeznaczonych w tym planie pod drogi publiczne gminne. W dniu 11 lipca 2019 r. decyzją … Zarządu (…) została wydana decyzja zatwierdzająca podział tych działek
2.  Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli od matki Sprzedającej 2 w ramach wspólności ustawowej na podstawie umowy darowizny z 10 sierpnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. A nr … oraz umowy zniesienia współwłasności z 19 grudnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. A nr … prawo własności do działki niezabudowanej nr 13 z obrębu … …, położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla \`(...)\` we \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …. Następnie dnia 5 lipca 2007 r. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 sprzedał na podstawie umowy sprzedaży z 5 lipca 2007 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. …na rzecz spółki „\`(...)\`” S.A. prawo własności działki niezabudowanej nr 13 z obrębu … …, położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla \`(...)\` we \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … Teren działki nr 13 w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony był na realizację celu (…) (oznaczonej symbolem …). Powyższa transakcja została zainicjowana przez spółkę „\`(...)\`” S.A, poprzez złożenie pisma Sprzedającemu 1 i Sprzedającemu 2 wyrażającego wolę zakupu działki nr 13, która jak wskazano jest potrzebna … do realizacji przedsięwzięcia budowlanego w ramach budowy infrastruktury nowego ….
3.  Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli na podstawie umowy sprzedaży z 31 stycznia 2018 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … ¼ udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr 14, o pow. 0,7039ha z obrębu …, położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla \`(...)\` we \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … . Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. uchwałą nr … Rady Miejskiej \`(...)\` z 14 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (\`(...)\`), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.
4.  Na wniosek z dnia 22 marca 2019 r. wszystkich współwłaścicieli działki nr 14, zostało wszczęte postępowanie administracyjne w celu wydzielenia z przedmiotowej działki zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla jej terenu, działki przeznaczonej pod ulicę klasy dojazdowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem … przeznaczonej do realizacji lokalnych celów publicznych. W dniu 11 lipca 2019 r. decyzją … Dyrektora Zarządu (…) została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki 14 w wyniku której powstały działki 16 o pow. 0,6490ha oraz działka przeznaczona pod drogę publiczną 15 o pow. 0,0549ha. Po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności i prawomocności, zostanie podpisana przez wszystkich współwłaścicieli umowa korzystania z pozostałej nowo powstałej działki 16 o pow. 0,6490ha.
5.  Sprzedający 1 planuje przeznaczyć posiadany udział w nieruchomości działce 16 na prowadzenie działalności gospodarczej w przyszłości wspólnie ze Sprzedającym 3, który wraz z żoną posiada również ¼ udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na zrealizowaniu na ½ części tej działki oraz działki 9 parkingu samochodowego i jego prowadzeniu. Działka nr 16 jest działką sąsiadującą do działki 9, …, obręb … . Działki te z racji swojego sąsiedztwa mogą stworzyć właśnie teren na którym powstanie w znacznej części parking samochodowy, a być może na pozostałej części działki nr 9 myjnia i warsztat samochodowy.

Inne nieruchomości należące do Sprzedającego 3

1.  Sprzedający 3 otrzymał w drodze darowizny od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z 9 grudnia 1996 r. sporządzonej przed notariuszem … za rep. … prawo własności nieruchomości rolnej niezabudowanej działki nr 17 oraz 18, położonej w …, Gmina …, o pow. 1,99 ha, objętych księgą wieczystą KW nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w … . Nieruchomość ta stanowi część prowadzonego gospodarstwa rolnego Sprzedającego 3. Na wniosek Sprzedającego 3 w dniu 28 marca 2018 r. została wydana decyzja Burmistrza Miasta i Gminy … o zatwierdzeniu projektu podziału działki położonej w obrębie … według ewidencji gruntów i budynków oznaczonej nr 19, o pow. 0,9263ha księga wieczysta KW NR … na następujące działki: działka nr 20 o pow. 0,8685 oraz działka nr 21, o pow. 0,0578. Działka 71 zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu …, zatwierdzonego uchwałą. Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 grudnia 2013 r., wskazana jest w terenach: zabudowy zagrodowej-1RM1, dróg zbiorczych publicznych – 1 KDZ2. Celem podziału było wydzielenie dz. nr 21 o pow. 0,0578ha pod drogę publiczną – 1 KDZ2, która z mocy prawa z dniem 18 kwietnia 2018 r., kiedy decyzja stała się ostateczna przeszła na własność Gminy … . Następnie za przejętą dz. nr 21 zostało wypłacone odszkodowanie przez gminę.
2.  Sprzedający 3 nabył wraz z żoną na prawach wspólności ustawowej od Gminy … w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie umowy sprzedaży z 14 lipca 2005 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr 22 o pow. 0,1668ha, z obrębu …, gmina …, powiat \`(...)\`, województwo … objęta księgą wieczystą … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w … V Wydział Ksiąg Wieczystych. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego obr. … działka była przeznaczona jako teren istniejącego i projektowanego zainwestowania wiejskiego. Sprzedający 3 wraz z małżonką sprzedał na podstawie umowy sprzedaży z 9 kwietnia 2014 r. sporządzonej przed notariuszem … za Rep. … niezabudowaną działkę gruntu nr 22 z obrębu …, gmina …, powiat \`(...)\`, województwo … objęta księgą wieczystą … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w … V Wydział Ksiąg Wieczystych.
3.  Sprzedający 3 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 3 sierpnia 2010 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … prawo własności działki gruntu rolnego nr 23, o pow. 1,25 ha, położonej w obrębie …, gmina …, powiat …, województwo … dla której Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … . Nieruchomość ta weszła w skład prowadzonego przez Sprzedającego 3 gospodarstwa rolnego.
4.  Sprzedający 3 nabył od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z 4 czerwca 2013 r. sporządzonej przed notariuszem … za Rep. … udział wynoszący 1/3 część gospodarstwa rolnego z zabudowaniami stanowiącego działkę nr 24, o pow. 0,22ha, położoną w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo … dla której Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …. Nieruchomość ta do dnia dzisiejszego stanowi miejsce zamieszkania Sprzedającego 3.
5.  Sprzedający 3 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 13 sierpnia 2013 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … prawo własności działki gruntu rolnego nr 25 o pow. 0,12ha, położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo … dla której Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … . Nieruchomość ta weszła w skład prowadzonego przez Sprzedającego 3 gospodarstwa rolnego.
6.  Sprzedający 3 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 12 maja 2015 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … ½ udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr 9 o pow. 0,7622, z obrębu …, położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla … we \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … . Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. uchwałą nr … Rady Miejskiej … z 14 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (\`(...)\`), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.
7.  Sprzedający 3 planuje przeznaczyć ½ udziału w prawie własności nieruchomości działki 9 na rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w nieodległej przyszłości wspólnie z bratem Sprzedającego 3 tj. Sprzedającym 1, który również posiada ½ udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na wybudowaniu parkingu samochodowego i jego prowadzeniu, a być może dodatkowo również myjni i warsztatu samochodowego.
8.  Sprzedający 3 nabył wspólnie z żoną na podstawie umowy sprzedaży z 31 stycznia 2018 r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … ¼ udziału we współwłasności niezabudowanej działki gruntu nr 14 o pow. 0,7039ha z obrębu …, położonej we \`(...)\`, powiat miasto \`(...)\`, województwo …, dla której Sąd Rejonowy dla … we \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … . Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. uchwałą nr … Rady Miejskiej … z 14 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla (\`(...)\`), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.
9.  Na wniosek z dnia 22 marca 2019 r. wszystkich współwłaścicieli działki nr 14, zostało wszczęte postępowanie administracyjne w celu wydzielenia z działki zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla jej terenu, działki przeznaczonej pod ulicę klasy dojazdowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem … przeznaczonej do realizacji lokalnych celów publicznych. W dniu 11 lipca 2019 r. decyzją … Dyrektora Zarządu (…) została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki 14 w wyniku której powstały działki 16 o pow. 0,6490ha oraz działka przeznaczona pod drogę publiczną 15 o pow.0,0549ha. Po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności i prawomocności, zostanie podpisana przez wszystkich współwłaścicieli umowa korzystania z pozostałej nowo powstałej działki 16 o pow. 0,6490ha.
10.  Sprzedający 3 planuje przeznaczyć ¼ udziału w prawie własności nieruchomości działki 16 na prowadzenie działalności gospodarczej w przyszłości wspólnie z bratem Sprzedającego 3 tj. ze Sprzedającym 1, który wraz z żoną posiada również ¼ udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na zrealizowaniu na połowie tej działki oraz działki wyżej wymienionej 9, parkingu samochodowego i jego prowadzeniu. Działka nr 16 jest działką sąsiadującą do działki 9, obręb … . Działki te z racji swojego sąsiedztwa mogą stworzyć właśnie teren na którym powstanie w znacznej części parking samochodowy, a być może na pozostałej części działki nr 9 myjnia samochodowa i warsztat samochodowy.

Interpretacje indywidualne jakie otrzymali Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3

1.  Dnia 11 października 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w odpowiedzi na wniosek Sprzedającego 1 wydał interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL4.4012.385.2019.1.EB zgodnie, z którą „podejmowane przez Sprzedającego 1 działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający 1 będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego 1, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym” (dalej: „Interpretacja indywidualna Sprzedającego 1”).
2.  Dnia 11 października 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w odpowiedzi na wniosek Sprzedającego 2 wydał interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL4.4012.386.2019.1.JKU zgodnie, z którą „podejmowane przez Sprzedającego 2 działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego 2 działki nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca 2 będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego 2, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym” (dalej: „Interpretacja indywidualna Sprzedającego 2”).
3.  Dnia 10 października 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w odpowiedzi na wniosek Sprzedającego 3 wydał interpretację indywidualną o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.467.2019.1.PRP zgodnie, z którą „podejmowane przez Sprzedającego 3 działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego 3 działki nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający 3 będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego 3, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym” (dalej: „Interpretacja indywidualna Sprzedającego 3”).

Wnioskodawca w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał, że zgodnie z pierwotnym brzmieniem Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta nie wcześniej niż dnia 2 stycznia 2020 r. i nie później niż do dnia 31 stycznia 2020 r. Na podstawie Aneksu numer 2 do Przedwstępnej umowy sprzedaży zawartego w formie aktu notarialnego dnia 8 stycznia 2020 r. (Repertorium A nr …), (dalej: „Aneks”), Strony postanowiły zmienić termin zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży i określić go jako nie później niż 28 lutego 2020 r. Ewentualnie termin ten może zostać przedłużony w sytuacji, w której do dnia 28 lutego 2020 r. nie zostanie wydana interpretacja indywidualna, o którą wnosił Wnioskodawca. Intencją stron jest jednak jak najszybsze zawarcie umowy, tj. do dnia 28 lutego 2020 r.

W związku z powyższymi postanowieniami Wnioskodawca wskazuje, iż planowana sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 nastąpi do dnia 31 marca 2020 r. oraz sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 nastąpi do dnia 31 marca 2020 r.

Nabycie przez Sprzedającego 3 Działki NR 2 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 14 czerwca 2007 r. (Repertorium A numer …) nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT tj. przy sprzedaży nie wystąpił podatek VAT należny.

Nabycie przez Sprzedającego 3 Działki NR 2 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 11 marca 2014 r. (Repertorium A numer …) nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT tj. przy sprzedaży nie wystąpił podatek VAT należny.

Konsekwentnie: W odniesieniu do nabycia Działki NR 2 przez Sprzedającego 3 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 14 czerwca 2007 r. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z tym nabyciem.

W odniesieniu do nabycia Działki NR 2 przez Sprzedającego 3 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 11 marca 2014 r. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z tym nabyciem.

Nabycie Działki NR 2 zostało udokumentowane umowami sprzedaży w formie aktów notarialnych z dnia 14 czerwca 2007 r. oraz 11 marca 2014 r. Umowy sprzedaży były zawierane pomiędzy osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (nie działających w charakterze podatników VAT w odniesieniu do tych transakcji), transakcja sprzedaży Działki NR 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 czerwca 2007 r. jak również umowy sprzedaży z dnia 11 marca 2014 r. nie była opodatkowana podatkiem VAT, z tego względu nie została wystawiona faktura VAT w odniesieniu do żadnej z ww. umów sprzedaży.

Jak zostało wskazane we Wniosku Nieruchomość 2 nie była przedmiotem żadnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia lub umów o podobnym charakterze, jak również nie będzie przedmiotem takich umów w momencie sprzedaży. Ponadto jedyną aktywnością na Działce NR 2 było koszenie trawy ok. dwa razy do roku. Trawa pochodząca z Nieruchomości 2 nie była sprzedawana. W konsekwencji Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 3 do wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, co oznacza, że Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana ani do czynności zwolnionych od opodatkowania podatkiem od towarów i usług ani do czynności opodatkowanych VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z jego zamierzeniem inwestycyjnym, na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 planowane jest wybudowanie hal magazynowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym. Hale magazynowo-biurowe wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym posadowione na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą albo wynajmowane w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT albo zostaną ewentualnie sprzedane w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT (przedmiotem sprzedaży byłyby również Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2).

W konsekwencji Wnioskodawca planuje wykorzystywać Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 do czynności opodatkowanych VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

3.1. Czy sprzedaż Nieruchomości 1, przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana stawką VAT 23%? (dalej jako „Pytanie nr 1”)

3.2. Czy w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1? (dalej jako „Pytanie nr 2”)

3.4. Czy sprzedaż Nieruchomości 1, przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana stawką VAT 23%? (dalej jako „Pytanie nr 4”)

3.5. Czy w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 4 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1? (dalej jako „Pytanie nr 5”)

3.7. Czy sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana stawką VAT 23%? (dalej jako „Pytanie nr 7”)

3.8. Czy w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 7 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 2 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 2? (dalej jako „Pytanie nr 8”)

Zdaniem Wnioskodawcy:

4.1. Sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

4.2. W przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1.

4.4. Sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana według stawki VAT 23%.

4.5. W przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 4 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1.

4.7. Sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

4.8. W przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 7 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 2 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 2.

UZASADNIENIE

5.1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 4.1 (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

5.1.1. Sprzedaż Nieruchomości 1 jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

1.  Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
3.  Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
4.  Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
5.  Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wyłącznie tych podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
6.  W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). W każdym przypadku, gdy działalność takiej formy nie przybiera, sprzedaż nieruchomości pozostanie poza zakresem regulacji ustawy o VAT.
7.  W powyższym zakresie istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem tylko i wyłącznie podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
8.  W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń. Ponadto należy dokonać analizy czy sprzedawana nieruchomość stanowi majątek prywatny tj. stanowi część majątku danej osoby fizycznej, która nie stanowi towaru handlowego nabytego z zamiarem odsprzedaży w krótkim okresie czasu z zyskiem, czy też sprzedawana nieruchomość stanowi towar handlowy nabyty w ramach działalności gospodarczej z zamiarem jego odsprzedaży z zyskiem, a wszelkie działania związane z nabyciem gruntu oraz jego odsprzedażą stanowią logiczny ciąg zdarzeń potwierdzają pierwotny zamiar nabywcy. W takim przypadku znaczenie ma intensywność i liczba transakcji, czy działalność jest wykonana bez przerw z zamiarem powtarzalności, czy działania podejmowane są w celu podwyższenia wartości gruntu. Takie jak zmiana przeznaczenia nieruchomości na przeznaczoną pod zabudowę (np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też czynny udział przy opracowaniu MPZP) lub podział gruntu na szereg działek w celu ich sprzedaży różnym odbiorcom, udzielanie upoważnień, zgód i pełnomocnictw do dysponowania gruntem jak również, podejmowanie innych działań mających na celu dokonanie uzgodnień, warunków, decyzji związanych z procesem budowlanym.

5.1.2. Stanowisko Organu wyrażone w Interpretacji indywidualnej Sprzedającego 1

Stanowisko Organu wyrażone w Interpretacji indywidualnej Sprzedającego 1 wskazuje, że Sprzedający 1 w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT. Powyższą konkluzję Organ zasadniczo oparł na przesłance wskazującej, że Sprzedający 1 dokonał czynności udzielenia pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością 1 i argumentował powyższe w sposób następujący:

1.  „Odnosząc się do opisu sprawy, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, że nie sposób zgodzić się ze stwierdzeniem, że dokonując na podstawie upoważnień działań w stosunku do działki nr …, będącej własnością Wnioskodawcy, Z nie działał w imieniu Sprzedającego. Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że charakter czynności, jakie będą dokonywane na mocy ww. upoważnień będą prowadzić do uatrakcyjnienia działki, będącej we własności Wnioskodawcy. W konsekwencji, dokonywane przez … czynności wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego”.
2.  „W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działek, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa”.
3.  „Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy) Z kolei Nabywca, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości”.
4.  „Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży Działki nr … nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie”.
5.  „Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący współwłasnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.
6.  „Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.
7.  „W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym”.

Stanowisko organów podatkowych w podobnych stanach faktycznych

Stanowisko organów podatkowych wskazuje, że czynność udzielenia pełnomocnictwa/upoważnienia nabywcy nieruchomości, który podejmuje w imieniu mandanta szereg czynności związanych ze sprzedażą należy uznać za czynności podejmowane przez samego sprzedającego, przykładowo:

1.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH organ wskazał, że „Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zainteresowanych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. (\`(...)\`) Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży zabudowanej działki nr…\`(...)\` , będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.
2.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 października 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.481.2019.2.MO organ wskazał, że „Jednocześnie okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, ze pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczym (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. (\`(...)\`) Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.
3.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 marca 2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.53.2018.2.AO, organ wskazał, że: „Udzielenie przez Właścicieli pełnomocnictw do uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich wydania będzie nie Kupujący, ale Właściciele. Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez Kupującego jako przedstawiciela Właścicieli, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Właścicieli”.
4.  Podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 marca 2017 r., sygn. 3063-ILPP2-2.4512.14.2017.2.EW, stwierdzono iż: „Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży opisanych we wniosku działek w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem Wnioskodawczyni (za pośrednictwem pełnomocnika) podjęła szereg – wskazanych powyżej – czynności, których celem jest jej uatrakcyjnienie, w przeciwnym bowiem razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów na przygotowanie terenu pod budowę, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Zainteresowaną świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej”.
5.  Stanowisko organów potwierdzające, że wynajmowanie/dzierżawa sprzedawanej nieruchomości sprawia, że właściciel wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości w momencie sprzedaży tej nieruchomości staje się podatnikiem VAT, przykładowo:
6.  Zgodnie ze znaną Wnioskodawcy interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.792.2018.2.KBR „umowa najmu jako czynność odpłatna stanowi, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma w tej sytuacji także znaczenia fakt, że to najemcy samodzielnie zgłaszali się do Zainteresowanego i że w związku z tym on nie dokonywał żadnych czynności. Najem nieruchomości, nawet nie obejmujący jej w całości spowodował wyłączenie w tej części mienia z majątku prywatnego Wnioskodawcy”.
7.  Podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 października 2019 r. 0115-KDIT1-3.4012.563.2019.1.APR, stwierdzono iż: „Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek gruntu nr A, B, C, D podlegała opodatkowaniu. Nie można bowiem uznać, iż działki te zostały sprzedane jako majątek osobisty Wnioskodawczyni, skoro służyły one wykonywaniu przez Wnioskodawczynię czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. dzierżawie. Grunty te – jak wskazano we wniosku – były przedmiotem dzierżawy od 2011 r., za którą wynagrodzenie corocznie stanowiła określona ilość zboża”.

Wnioski

1.  W stosunku do Nieruchomości 1 został podjęty szereg działań mających na celu dostosowanie Nieruchomości 1 do potrzeb Wnioskodawcy w celu realizacji inwestycji (projektu budowy hal magazynowo - biurowych). Sprzedający 1 udzielił bowiem szeregu zgód na dysponowanie Nieruchomością 1 na cele budowlane dla celów uzyskania m.in. niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, decyzji związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości 1, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.
2.  Kolejno, sprzedawana przez Sprzedającego 1 Działki NR 1 była przedmiotem umowy dzierżawy, a Sprzedający uzyskiwał z tego tytułu zyski. Zdaniem Wnioskodawcy, oraz umowa dzierżawy z H. a także przybiera formę zorganizowaną i ciągłą.
3.  Również w stosunku do Działki NR 1 podejmowane były działania zmierzające do uzyskania dostępu do drogi opisane szczegółowo w pkt (xxv) opisu zdarzenia przyszłego.
4.  W świetle powyższego należy uznać, że przekazując Działkę NR 1 do dyspozycji oraz udzielając odpowiednich pełnomocnictw, jak również podejmując starania o wydzielenie drogi i wynajmując Nieruchomość 1, Sprzedający 1 podjął aktywne działania mające na celu sprzedaż Działki NR 1 w sposób analogiczny do tego w jaki działają podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami oraz wykorzystanie ww. nieruchomości w celu wygenerowania dodatkowego zysku.
5.  W konsekwencji należy uznać, że sprzedając Działkę NR 1 Sprzedający 1 będzie działał w charakterze podatnika VAT.

5.1.3. Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

1.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
2.  Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
3.  Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55(1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.
4.  W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.
5.  Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:
    1.  składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,
    2.  ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).
6.  Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
7.  Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
8.  Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
9.  Zgodnie z art. 146aa ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:
    1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
    2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
    3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
    4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.
10.  Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
11.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
12.  Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
13.  Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest po zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowe ograniczona.
14.  Dodatkowo, na podstawie powyższych przepisów należy stwierdzić, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz jeżeli nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części.

Przepisy Prawa budowlanego

(xv) Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

(xvi) Jak wynika z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Stanowisko organów podatkowych

(i) Zgodnie z interpretacją indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr:\`(...)\`. nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.

(ii) Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowe, w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AOg, w której wskazano, że „W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych – lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę”.

(iii) Również z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 11 lutego 2016 r. sygn. IPTPP1/4512-573/15-5/MW „przedmiotowe nieruchomości należące do Wnioskodawczyni położone są na terenach przeznaczonych pod tereny aktywności gospodarczej AG, tereny urządzeń komunikacyjnych KS, a ponadto w strefie polityki przestrzennej: strefa miejska Y2, strefa rekultywacji tradycji SFUK2, strefa aktywizacji gospodarczej \`(...)\` G2 i Strefa Ochrony. A zatem, działka … znajduje się w strefie AG/aktywność gospodarcza, co oznacza, że podstawowym przeznaczeniem gruntów leżących w tej strefie jest działalność produkcyjno-wytwórcza i składowo-magazynowa taka jak: produkcja przemysłowa, średnia wytwórczość, zaplecze techniczne budownictwa, bazy sprzętu i transportu, składy, magazyny, hurtownie, urządzenia obsługi rolnictwa oraz inne formy działalności gospodarczej wraz z zapleczem administracyjnym i socjalnym. Nie ulega zatem wątpliwości, że teren działki o nr … jest przeznaczony pod zabudowę. Z uwagi na przywołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony przez Wnioskodawczynię opis sprawy, stwierdzić należy, że skoro działka nr 1/49, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr \`(...)\`Rady Miasta\`(...)\` z dnia 17 marca 2005 r.) jest przeznaczona pod zabudowę, to dostawa tej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

(iv) Ponadto zgodnie ze znanymi Wnioskodawcy interpretacjami indywidualnymi przyłącza nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy o VAT w konsekwencji jeżeli na gruncie znajdują się jedynie przyłącza grunt taki należy uznać za grunt niezabudowany, tak m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 8 lutego 2016 r. sygn. IPTPP3/4512-480/15-4/ALN zgodnie, z którą: „przyłącza wodne i kanalizacyjne znajdujące się na działkach nr 380 i 381, zalicza się do urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. W konsekwencji uznać należy, iż przedmiotowa działka o nr 380 w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jest niezabudowana. Przedmiotem dostawy będzie zatem grunt niezabudowany wraz z urządzeniami budowlanym”. Analogiczne stanowisko znajdziemy również w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.763.2018.2.MMA.

5.1.4. Wniosek

1.  Sprzedający 1 z tytułu sprzedaży Działki NR 1 będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
2.  Nieruchomość 1 jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy (nie jest częścią) zespołu elementów umożliwiających prowadzenie przy jego użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość 1 nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości 1 będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.
3.  Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności cd przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
4.  Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:
    *   Na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;
    *   Na Nieruchomości 1 znajdują się jedynie przyłącza kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową, które zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym powinny zostać uznane za urządzenia budowlane, a nie budowle;
    *   Obowiązuje MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość 1 oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw,to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT jest prawo własności terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.
5.  Zgodnie z ukształtowaną praktyką interpretacyjną, w przypadku gdy sprzedawana nieruchomość objęta jest wspólnością małżeńską a jedynie jeden ze współmałżonków jest podatnikiem podatku VAT to w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości ten małżonek, który jest podatnikiem podatku VAT wystawia fakturę VAT na całość sprzedawanej nieruchomości, uznaje się bowiem, że działał jako podatnik VAT w odniesieniu do całej nieruchomości (wspólność małżeństwa jest bowiem niepodzielna). Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, tak m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 września 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.445.2018.1.JO zgodnie z którą, „pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość ta była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Skoro więc nieruchomość – będącą przedmiotem planowanej sprzedaży – Wnioskodawca wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Wnioskodawca jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to On dokona w efekcie dostawy nieruchomości - przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel”.
6.  W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1, będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

5.2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 4.2 (odpowiedzi na Pytanie nr 2), tj. że w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1.

5.2.1. Przepisy prawa

1.  Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
2.  Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.
3.  Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.
4.  Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów, dokonane przez niego na rzecz innego podatnika.
5.  Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
6.  W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

5.2.2. Wniosek

1.  Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnych nabyta Nieruchomość 1 zostanie wykorzystywana przez Nabywcę do celów wybudowania hal magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym, które następnie będą przez Nabywcę wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na ich wynajmie lub ewentualnie ich sprzedaży w przyszłości.
2.  Mając na uwadze, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 1 sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowić czynność opodatkowaną według stawki VAT 23% (Nieruchomość 1 nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy), , to Sprzedający 1 będzie zobowiązany do wystawienia faktury (faktur) VAT dokumentującej dostawę towarów (tj. sprzedaż Nieruchomości 1).
3.  W takim stanie rzeczy nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.
4.  Rekapitulując:
    1.  w dacie sprzedaży Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT
    2.  w sytuacji uznania przez Organ, że Sprzedający 1 powinien zostać uznany za podatnika VAT oraz dostawa Nieruchomości 1 spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (w przypadku udzielenia przez Organ pozytywnej odpowiedzi na Pytanie nr 1); oraz
    3.  Sprzedający 1, działając jako czynny zarejestrowany podatnik VAT w dacie dostawy Nieruchomości 1 udokumentuje dostawę Nieruchomości 1 fakturą (fakturami) VAT; oraz
    4.  Nieruchomość 1 będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego czynnym podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT; to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
5.  W konsekwencji, w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1.

5.4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 4.4 (odpowiedzi na Pytanie nr 4), tj. że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

5.4.1. Sprzedaż Nieruchomości 1 jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

1.  Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
3.  Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
4.  Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
5.  Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wyłącznie tych podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
6.  W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). W każdym przypadku, gdy działalność takiej formy nie przybiera, sprzedaż nieruchomości pozostanie poza zakresem regulacji ustawy o VAT.
7.  W powyższym zakresie istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem tylko i wyłącznie podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
8.  W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń.
9.  Ponadto należy dokonać analizy czy sprzedawana nieruchomość stanowi majątek prywatny tj. stanowi część majątku danej osoby fizycznej, która nie stanowi towaru handlowego nabytego z zamiarem odsprzedaży w krótkim okresie czasu z zyskiem, czy też sprzedawana nieruchomość stanowi towar handlowy nabyty w ramach działalności gospodarczej z zamiarem jego odsprzedaży z zyskiem, a wszelkie działania związane z nabyciem gruntu oraz jego odsprzedażą stanowią logiczny ciąg zdarzeń potwierdzają pierwotny zamiar nabywcy. W takim przypadku znaczenie ma intensywność i liczba transakcji, czy działalność jest wykonana bez przerw z zamiarem powtarzalności, czy działania podejmowane są w celu podwyższenia wartości gruntu. Takie jak zmiana przeznaczenia nieruchomości na przeznaczoną pod zabudowę (np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też czynny udział przy opracowaniu MPZP) lub podział gruntu na szereg działek w celu ich sprzedaży różnym odbiorcom, udzielanie upoważnień, zgód i pełnomocnictw do dysponowania gruntem jak również, podejmowanie innych działań mających na celu dokonanie uzgodnień, warunków, decyzji związanych z procesem budowlanym.

Stanowisko Organu wyrażone w Interpretacji indywidualnej Sprzedającego 2

Stanowisko Organu wyrażone w Interpretacji indywidualnej Sprzedającego 2 wskazuje, że Sprzedający 2 w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT. Powyższą konkluzję Organ oparł zasadniczo na przesłance, że Sprzedający udzielił pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością 1 i argumentował powyższe w następujący sposób:

1.  „Odnosząc się do opisu sprawy, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, że nie sposób zgodzić się ze stwierdzeniem, że dokonując na podstawie upoważnień działań w stosunku do działki nr …, będącej własnością Wnioskodawczym, Z nie działał w imieniu Sprzedającego. Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że charakter czynności, jakie będą dokonywane na mocy ww. upoważnień będą prowadzić do uatrakcyjnienia działki, będącej we własności Wnioskodawczym. W konsekwencji, dokonywane przez Z czynności wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego”.
2.  „W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działek, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawczynię działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu stosownego pełnomocnictwa”.
3.  „Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei Nabywca, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości”.
4.  „Wobec powyższego, Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziału w Działce nr … nie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawczyni w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. udziału w działce, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie”.
5.  „Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący współwłasnością Wnioskodawczyni będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.
6.  „Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.
7.  „W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię działki nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym”.

Stanowisko organów podatkowych w podobnych stanach faktycznych

Stanowisko organów podatkowych wskazuje, że czynność udzielenia pełnomocnictwa/upoważnienia nabywcy nieruchomości, który podejmuje w imieniu mandanta szereg czynności związanych ze sprzedażą należy uznać za czynności podejmowane przez samego sprzedającego, przykładowo:

1.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH organ wskazał, że „Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zainteresowanych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. (\`(...)\`) Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży zabudowanej działki nr….., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.
2.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 października 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.481.2019.2.MO organ wskazał, że „Jednocześnie okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. (\`(...)\`) Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.
3.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 marca 2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.53.2018.2.AO, Organ wskazał, że: „Udzielenie przez Właścicieli pełnomocnictw do uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich wydania będzie nie Kupujący, ale Właściciele. Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez Kupującego jako przedstawiciela Właścicieli, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Właścicieli”.
4.  Podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 marca 2017 r., sygn. 3063-ILPP2-2.4512.14.2017.2.EW, stwierdzono iż: „Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży opisanych we wniosku działek w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem Wnioskodawczyni (za pośrednictwem pełnomocnika) podjęła szereg – wskazanych powyżej – czynności, których celem jest jej uatrakcyjnienie, w przeciwnym bowiem razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów na przygotowanie terenu pod budowę, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Zainteresowaną świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej”.
5.  Stanowisko organów potwierdzające, że wynajmowanie/dzierżawa sprzedawanej nieruchomości sprawia, że właściciel wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości w momencie sprzedaży tej nieruchomości staje się podatnikiem VAT, przykładowo:
6.  Zgodnie ze znaną Wnioskodawcy interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.792.2018.2.KBR „umowa najmu jako czynność odpłatna stanowi, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma w tej sytuacji także znaczenia fakt, że to najemcy samodzielnie zgłaszali się do Zainteresowanego i że w związku z tym on nie dokonywał żadnych czynności. Najem nieruchomości, nawet nie obejmujący jej w całości spowodował wyłączenie w tej części mienia z majątku prywatnego Wnioskodawcy”.
7.  Podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 października 2019 r. 0115-KDIT1-3.4012.563.2019.1.APR, stwierdzono iż: „Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek gruntu nr A, B, C, D podlegała opodatkowaniu. Nie można bowiem uznać, iż działki te zostały sprzedane jako majątek osobisty Wnioskodawczyni, skoro służyły one wykonywaniu przez Wnioskodawczynię czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. dzierżawie. Grunty te – jak wskazano we wniosku – były przedmiotem dzierżawy od 2011 r, za którą wynagrodzenie corocznie stanowiła określona ilość zboża".

Wnioski

1.  W stosunku do Nieruchomości 1 został podjęty szereg działań mających na celu dostosowanie Nieruchomości 1 do potrzeb Wnioskodawcy w celu realizacji inwestycji (projektu budowy hal magazynowo-biurowych). Sprzedający 2 udzielił bowiem szeregu zgód na dysponowanie Nieruchomością 1 na cele budowlane dla celów uzyskania m.in. niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, decyzji związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości 1, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.
2.  Kolejno, sprzedawana przez Sprzedającego 2 Działki NR 1 była przedmiotem umowy dzierżawy a Sprzedający 2 uzyskiwał z tego tytułu zyski. Zdaniem Wnioskodawcy przekazanie Działki NR 1 do dyspozycji Z oraz udzielenie przez Sprzedającego 2 pełnomocnictw umożliwiających podejmowanie przez pełnomocników na rzecz Sprzedającego 2 szeregu działań oraz umowa dzierżawy z H. przybiera formę zorganizowaną i ciągłą.
3.  Również w stosunku do Działki NR 1 podejmowane były działania zmierzające do uzyskania dostępu do drogi opisane szczegółowo w pkt xxv opisu zdarzenia przyszłego.
4.  W świetle powyższego należy uznać, że przekazanie Działki NR 1 do dyspozycji Z oraz udzielenie przez Sprzedającego 2 odpowiednich pełnomocnictw umożliwiających podejmowanie przez pełnomocników na rzecz Sprzedającego 2 szeregu działań oraz umowa dzierżawy z H. przybiera formę zorganizowaną i ciągłą. Przekazując Działkę NR 1 do dyspozycji oraz udzielając odpowiednich pełnomocnictw Sprzedający 2 podjął bowiem aktywne działania mające na celu sprzedaż Działki NR 1 w sposób analogiczny do tego w jaki działają podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami oraz wykorzystanie Nieruchomości 1 w celu wygenerowania dodatkowego zysku.
5.  W konsekwencji należy uznać, że sprzedając Działkę NR 1 Sprzedający 2 będzie działał w charakterze podatnika VAT.

5.4.2. Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

1.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
2.  Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów
3.  Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55(1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.
4.  W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.
5.  Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:
    1.  składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,
    2.  ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).
6.  Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
7.  Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
8.  Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust 1.
9.  Zgodnie z art. 146aa ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:
    1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
    2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
    3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
    4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.
10.  Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
11.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
12.  Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
13.  Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest po zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowe ograniczona. Dodatkowo, na podstawie powyższych przepisów należy stwierdzić, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz jeżeli nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części.

Przepisy Prawa budowlanego

1.  Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
2.  Jak wynika z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki

Stanowisko organów podatkowych

1.  Zgodnie z interpretacją indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr:\`(...)\`. \`(...)\`. \`(...)\` nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.
2.  Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AOg w której czytamy, że „W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych – lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę”.
3.  Również z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 11 lutego 2016 r. sygn. IPTPP1/4512-573/15-5/MW „przedmiotowe nieruchomości należące do Wnioskodawczyni położone są na terenach przeznaczonych pod tereny aktywności gospodarczej AG, tereny urządzeń komunikacyjnych KS, a ponadto w strefie polityki przestrzennej: strefa miejska Y2, strefa rekultywacji tradycji SRIK2, strefa aktywizacji gospodarczej \`(...)\`G2 i Strefa Ochrony. A zatem, działka 1/49 znajduje się w strefie AG/aktywność gospodarcza, co oznacza, że podstawowym przeznaczeniem gruntów leżących w tej strefie jest działalność produkcyjno-wytwórcza i składowo-magazynowa taka jak: produkcja przemysłowa, średnia wytwórczość, zaplecze techniczne budownictwa, bazy sprzętu i transportu, składy, magazyny, hurtownie, urządzenia obsługi rolnictwa oraz inne formy działalności gospodarczej wraz z zapleczem administracyjnym i socjalnym. Nie ulega zatem wątpliwości, że teren działki o nr 1/49 jest przeznaczony pod zabudowę. Z uwagi na przywołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony przez Wnioskodawczynię opis sprawy, stwierdzić należy, że skoro działka nr 1/49, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr \`(...)\`Rady Miasta\`(...)\` z dnia 17 marca 2005 r.) jest przeznaczona pod zabudowę, to dostawa tej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.
4.  Ponadto zgodnie ze znanymi Wnioskodawcy interpretacjami indywidualnymi przyłącza nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy o VAT w konsekwencji jeżeli na gruncie znajdują się jedynie przyłącza grunt taki należy uznać za grunt niezabudowany, tak m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 8 lutego 2016 r sygn. IPTPP3/4512-480/15-4/ALN zgodnie, z którą: „przyłącza wodne i kanalizacyjne znajdujące się na działkach nr 380 i 381, zalicza się do urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. W konsekwencji uznać należy, iż przedmiotowa działka o nr 380 w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jest niezabudowana. Przedmiotem dostawy będzie zatem grunt niezabudowany wraz z urządzeniami budowlanym”. Analogiczne stanowisko znajdziemy również w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.763.2018.2.MMA.

5.4.3. Wniosek

1.  Nieruchomość 1 jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy (nie jest częścią) zespołu elementów umożliwiających prowadzenie przy jego użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość 1 nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości 1 będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.
2.  Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
3.  Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:
    *   Na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;
    *   Na Nieruchomości 1 znajdują się jedynie przyłącza kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową, które zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym powinny zostać uznane za urządzenia budowlane, a nie budowle;
    *   Obowiązuje MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość 1 oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 - tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw, to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT prawo własności terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.
    *   Zgodnie z ukształtowaną praktyką interpretacyjną, w przypadku gdy sprzedawana nieruchomość objęta jest wspólnością małżeńską a jedynie jeden ze współmałżonków jest podatnikiem podatku VAT to w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości ten małżonek, który jest podatnikiem podatku VAT wystawia fakturę VAT na całość sprzedawanej nieruchomości, uznaje się bowiem, że działał jako podatnik VAT w odniesieniu do całej nieruchomości (wspólność małżeństwa jest bowiem niepodzielna). Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, tak m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 września 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.445.2018.1.JO zgodnie z którą, „pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość ta była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Skoro więc nieruchomość – będącą przedmiotem planowanej sprzedaży – Wnioskodawca wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Wnioskodawca jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to On dokona w efekcie dostawy nieruchomości - przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel”.
    *   W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2, będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

5.5. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 4.5 (odpowiedzi na Pytanie nr 5), tj. że w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 4 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1.

5.5.1. Przepisy prawa

1.  Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
2.  Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.
3.  Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.
4.  Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów, dokonane przez niego na rzecz innego podatnika.
5.  Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
6.  W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

5.5.2. Wniosek

1.  Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnych nabyta Nieruchomość 1 zostanie wykorzystywana przez Nabywcę do celów wybudowania hal magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym, które następnie będą przez Nabywcę wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na ich wynajmie lub ewentualnie ich sprzedaży w przyszłości.
2.  Mając na uwadze, że zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 4 sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowić czynność opodatkowaną według stawki VAT 23% (Nieruchomość 1 nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy), to Sprzedający 2 będzie zobowiązany do wystawienia faktury (faktur) VAT dokumentującej dostawę towarów (tj. sprzedaż Nieruchomości 1).
3.  W takim stanie rzeczy nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.
4.  Rekapitulując:
    1.  w dacie sprzedaży Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT
    2.  Sprzedający 2, działając jako czynny zarejestrowany podatnik VAT w dacie dostawy Nieruchomości 1 udokumentuje dostawę Nieruchomości 1 fakturą (fakturami) VAT; oraz
    3.  Nieruchomość 1 będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego czynnym podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT; to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
    4.  W konsekwencji, w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 od Sprzedającego 2 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 1.

5.7. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 4.7 (odpowiedzi na Pytanie nr 7), tj. że sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

5.7.1. Sprzedaż Nieruchomości 2 jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

1.  Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
3.  Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
4.  Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
5.  Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wyłącznie tych podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
6.  W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). W każdym przypadku, gdy działalność takiej formy nie przybiera, sprzedaż nieruchomości pozostanie poza zakresem regulacji ustawy o VAT.
7.  W powyższym zakresie istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem tylko i wyłącznie podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
8.  W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń.
9.  Ponadto należy dokonać analizy czy sprzedawana nieruchomość stanowi majątek prywatny tj. stanowi część majątku danej osoby fizycznej, która nie stanowi towaru handlowego nabytego z zamiarem odsprzedaży w krótkim okresie czasu z zyskiem, czy też sprzedawana nieruchomość stanowi towar handlowy nabyty w ramach działalności gospodarczej z zamiarem jego odsprzedaży z zyskiem, a wszelkie działania związane z nabyciem gruntu oraz jego odsprzedażą stanowią logiczny ciąg zdarzeń potwierdzają pierwotny zamiar nabywcy. W takim przypadku znaczenie ma intensywność i liczba transakcji, czy działalność jest wykonana bez przerw z zamiarem powtarzalności, czy działania podejmowane są w celu podwyższenia wartości gruntu. Takie jak zmiana przeznaczenia nieruchomości na przeznaczoną pod zabudowę (np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też czynny udział przy opracowaniu MPZP) lub podział gruntu na szereg działek w celu ich sprzedaży różnym odbiorcom, udzielanie upoważnień, zgód i pełnomocnictw do dysponowania gruntem jak również, podejmowanie innych działań mających na celu dokonanie uzgodnień, warunków, decyzji związanych z procesem budowlanym.

Stanowisko Organu wyrażone w Interpretacji indywidualnej Sprzedającego 3

Stanowisko Organu wyrażone w Interpretacji indywidualnej Sprzedającego 3 wskazuje, że Sprzedający 3 w związku ze sprzedażą Nieruchomości 2 będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT. Powyższą konkluzję Organ oparł zasadniczo na przesłance wskazującej, że Sprzedający 3 udzielił pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością 2 i argumentował powyższe w następujący sposób:

1.  „Odnosząc się do opisu sprawy, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, że nie sposób zgodzić się ze stwierdzeniem, że dokonując na podstawie upoważnień działań w stosunku do działki nr …. będącej własnością Wnioskodawcy, Z nie działał w imieniu Sprzedającego. Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że charakter czynności, jakie będą dokonywane na mocy ww. upoważnień będą prowadzić do uatrakcyjnienia działki, będącej we własności Wnioskodawcy. W konsekwencji, dokonywane przez Z czynności wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego”.
2.  „Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że podmioty działające w imieniu przyszłego Nabywcy, będą dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez podmioty działające w imieniu przyszłego Nabywcy, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw/upoważnień podmiotom działającym w imieniu przyszłego Nabywcy, tak aby mogły one działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił podmiotom działającym w imieniu przyszłego Nabywcy stosownych pełnomocnictw/upoważnień”.
3.  „Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez podmioty działające w imieniu przyszłego Nabywcy nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictw/upoważnień czynności wykonane przez podmioty działające w imieniu przyszłego Nabywcy wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei podmioty działające w imieniu przyszłego Nabywcy, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości”.
4.  „Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr … nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami podmiotów działających w imieniu przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie”.
5.  „Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez podmioty działające w imieniu przyszłego Nabywcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.
6.  „Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.
7.  „W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr … w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym”.

Stanowisko organów podatkowych w podobnych stanach faktycznych

Stanowisko organów podatkowych wskazuje, że czynność udzielenia pełnomocnictwa/upoważnienia nabywcy nieruchomości, który podejmuje w imieniu mandanta szereg czynności związanych ze sprzedażą należy uznać za czynności podejmowane przez samego sprzedającego, przykładowo:

1.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH organ wskazał, że „Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zainteresowanych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. (\`(...)\`) Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży zabudowanej działki nr…., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.
2.  W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 października 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.481.2019.2.MO organ wskazał, że „Jednocześnie okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. (\`(...)\`) Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.
3.  Podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 marca 2017 r., sygn. 3063-ILPP2-2.4512.14.2017.2.EW, stwierdzono iż: „Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży opisanych we wniosku działek w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem Wnioskodawczyni (za pośrednictwem pełnomocnika) podjęła szereg – wskazanych powyżej – czynności, których celem jest jej uatrakcyjnienie, w przeciwnym bowiem razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów na przygotowanie terenu pod budowę, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Zainteresowaną świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej”.

Wnioski

1.  W stosunku do Nieruchomości 2 został podjęty szereg działań mających na celu dostosowanie Nieruchomości 2 do potrzeb Wnioskodawcy w celu realizacji inwestycji (projektu budowy hal magazynowo-biurowych). Sprzedający 3 udzielił bowiem szeregu zgód na dysponowanie Nieruchomością 2 na cele budowlane dla celów uzyskania m.in. niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, decyzji związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości 2, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.
2.  Również w stosunku do Działki NR 2 podejmowane były działania zmierzające do uzyskania dostępu do drogi opisane szczegółowo w pkt xxv opisu zdarzenia przyszłego.
3.  W świetle powyższego należy uznać, że przekazanie Działki NR 2 do dyspozycji Z oraz udzielenie przez Sprzedającego 3 odpowiednich pełnomocnictw umożliwiających podejmowanie przez pełnomocników na rzecz Sprzedającego 3 szeregu działań przybiera formę zorganizowaną i ciągłą Przekazując Działkę NR 2 do dyspozycji oraz udzielając odpowiednich pełnomocnictw jak również podejmując aktywne działania mające na celu wydzielenie drogi Sprzedający 3 podjął aktywne działania mające na celu sprzedaż Działki NR 2 w sposób analogiczny do tego w jaki działają podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami oraz wykorzystanie ww. nieruchomości w celu wygenerowania dodatkowego zysku.
4.  W konsekwencji należy uznać, że sprzedając Działkę NR 2 Sprzedający 3 będzie działał w charakterze podatnika VAT.

5.7.2. Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

1.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
2.  Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
3.  Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55(1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.
4.  W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.
5.  Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:
    1.  składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,
    2.  ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).
6.  Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
7.  Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
8.  Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust 1.
9.  Zgodnie z art. 146aa ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%
    1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
    2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
    3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
    4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.
10.  Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
11.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
12.  Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
13.  Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest po zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowe ograniczona.
14.  Dodatkowo, na podstawie powyższych przepisów należy stwierdzić, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz jeżeli nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części.

Przepisy Prawa budowlanego

1.  Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
2.  Jak wynika z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki

Stanowisko organów podatkowych

1.  Zgodnie z interpretacją indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr:\`(...)\`, \`(...)\` nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.
2.  Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AOg w której czytamy, że "W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych – lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę”.
3.  Również z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 11 lutego 2016 r. sygn. IPTPP1/4512-573/15-5/MW „przedmiotowe nieruchomości należące do Wnioskodawczyni położone są na terenach przeznaczonych pod tereny aktywności gospodarczej AG, tereny urządzeń komunikacyjnych KS, a ponadto w strefie polityki przestrzennej: strefa miejska Y2, strefa rekultywacji tradycji SRiK2, strefa aktywizacji gospodarczej \`(...)\`G2 i Strefa Ochrony. A zatem, działka 1/49 znajduje się w strefie AG/aktywność gospodarcza, co oznacza, że podstawowym przeznaczeniem gruntów leżących w tej strefie jest działalność produkcyjno-wytwórcza i składowo-magazynowa taka jak: produkcja przemysłowa, średnia wytwórczość, zaplecze techniczne budownictwa, bazy sprzętu i transportu, składy, magazyny, hurtownie, urządzenia obsługi rolnictwa oraz inne formy działalności gospodarczej wraz z zapleczem administracyjnym i socjalnym. Nie ulega zatem wątpliwości, że teren działki o nr 1/49 jest przeznaczony pod zabudowę. Z uwagi na przywołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony przez Wnioskodawczynię opis sprawy, stwierdzić należy, że skoro działka nr 1/49, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr \`(...)\`Rady Miasta\`(...)\` z dnia 17 marca 2005 r.) jest przeznaczona pod zabudowę, to dostawa tej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.
4.  Ponadto zgodnie ze znanymi Wnioskodawcy interpretacjami indywidualnymi przyłącza nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy o VAT w konsekwencji jeżeli na gruncie znajdują się jedynie przyłącza grunt taki należy uznać za grunt niezabudowany, tak m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 8 lutego 2016 r. sygn. IPTPP3/4512-480/15-4/ALN zgodnie, z którą: „przyłącza wodne i kanalizacyjne znajdujące się na działkach nr 380 i 381, zalicza się do urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. W konsekwencji uznać należy, iż przedmiotowa działka o nr 380 w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jest niezabudowana. Przedmiotem dostawy będzie zatem grunt niezabudowany wraz z urządzeniami budowlanym”. Analogiczne stanowisko znajduje się również w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.763.2018.2.MMA.

5.7.3. Wniosek

1.  Sprzedający 3 z tytułu sprzedaży Działki NR 2 będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
2.  Nieruchomość 2 jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy (nie jest częścią) zespołu elementów umożliwiających prowadzenie przy jego użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość 2 nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości 2 będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.
3.  Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
4.  Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:
    *   Na Nieruchomości 2 nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;
    *   Na Nieruchomości 2 znajdują się jedynie przyłącza kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową, które zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym powinny zostać uznane za urządzenia budowlane, a nie budowle;
    *   Obowiązuje MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość 2 oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 - tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw,to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT prawo własności terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.
5.  W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT.

5.8. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 4.8 (odpowiedzi na Pytanie nr 8), tj. że w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 7 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 2 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 2.

5.8.1. Przepisy prawa

1.  Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
2.  Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.
3.  Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.
4.  Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów, dokonane przez niego na rzecz innego podatnika.
5.  Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
6.  W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

5.8.2. Wniosek

1.  Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnych nabyta Nieruchomość 2 zostanie wykorzystywana przez Nabywcę do celów wybudowania hal magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym, które następnie będą przez Nabywcę wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na ich wynajmie lub ewentualnie ich sprzedaży w przyszłości.
2.  Mając na uwadze, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 1 sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowić czynność opodatkowaną według stawki VAT 23% (Nieruchomość 1 nie stanowić bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy), to Sprzedający 3 będzie zobowiązany do wystawienia faktury (faktur) VAT dokumentującej dostawę towarów (tj. sprzedaż Nieruchomości 2).
3.  W takim stanie rzeczy nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.
4.  Rekapitulując:
    1.  w dacie sprzedaży Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT
    2.  Sprzedający 3, działając jako czynny zarejestrowany podatnik VAT w dacie dostawy Nieruchomości 2 udokumentuje dostawę Nieruchomości 2 fakturą (fakturami) VAT; oraz
    3.  Nieruchomość 2 będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego czynnym podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
5.  W konsekwencji, w przypadku uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 7 jest prawidłowe, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 2 przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości 2.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest czy podmiot dokonujący ich sprzedaży będzie działał dla danej dostawy jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a w konsekwencji jako podatnik podatku VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający 1 (nr 0112-KDIL4.4012.385.2019.1.EB), Sprzedający 2 (nr 0112-KDIL4.4012.386.2019.1.JKU) oraz Sprzedający 3 (nr 0113-KDIPT1-2.4012.467.2019.1.PRP) dla przedmiotowych dostaw działają w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 23% transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 oraz 2 należy wskazać:

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z treścią art. 146aa ust. 1 pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z okoliczności sprawy, na Nieruchomości 1(działka nr 1) oraz Nieruchomości 2 (działka nr 2) nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części. Na ww. Nieruchomościach znajdują się jedynie przyłącza kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z przepisem art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

A zatem, skoro przyłącza znajdujące się na Nieruchomości 1 (działka nr 1) oraz Nieruchomości 2 (działka nr 2) są urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tym samym przedmiotem sprzedaży będą działki niezabudowane.

Przy czym z wniosku wynika, że przedmiotowa Nieruchomość 1 (działka nr 1) oraz Nieruchomość 2 (działka nr 2) znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, oznaczone jest w planie symbolem „2AG.U/2” jako tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.

W analizowanym przypadku zatem zarówno Nieruchomość 1 (działka nr 1) oraz Nieruchomość 2 (działka nr 2) stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli przedmiotową Nieruchomość 1 (działkę nr 1) na podstawie umowy darowizny, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu 1 oraz Sprzedającemu 2 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Z kolei Sprzedający 3 nabył przedmiotową Nieruchomość 2 (działkę nr 2) na podstawie umów sprzedaży w formie aktów notarialnych, przy czym nabycie ww. Nieruchomości 2 – jak wynika z okoliczności sprawy – nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu 3 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 i 2 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1 i 2 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3.1 (pytanie nr 1), 3.4 (pytanie nr 4) oraz 3.7 (pytanie nr 7) należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do wątpliwości Zainteresowanego w zakresie pytań nr 3.2 (pytanie nr 2), 3.5 (pytanie nr 5) oraz 3.8 (pytanie nr 8) wskazać należy:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w:

1.  ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
2.  ust. 2 pkt 4 lit. c – powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik:
    1.  otrzyma fakturę dokumentującą dostawę towarów, stanowiącą u niego wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów, w terminie trzech miesięcy od upływu miesiąca, w którym w odniesieniu do nabytych towarów powstał obowiązek podatkowy,
    2.  uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek, nie później niż w terminie 3 miesięcy od upływu miesiąca, w którym w odniesieniu do nabytych towarów powstał obowiązek podatkowy;
3.  ust. 2 pkt 4 lit. a, b i d – powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu tych transakcji w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek, nie później niż w terminie 3 miesięcy od upływu miesiąca, w którym w odniesieniu do nabytych towarów lub usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Należy zauważyć, że z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie wykorzystywał zarówno Nieruchomość 1 (działka nr 21) oraz Nieruchomość 2 (działka nr 22) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT i na moment dokonania transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości 1 (działka nr 1) oraz Nieruchomości 2 (działka nr 2), będzie opodatkowana w podstawowej stawce podatku VAT w wysokości 23%

Zatem, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości 1 (działka nr 1) oraz Nieruchomości 2 (działka nr 2) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu Nieruchomości, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu ww. Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W niniejszej sprawie przyjęto za element opisu sprawy, że Sprzedający 1, 2 oraz 3 w ramach sprzedaży Nieruchomości, o których mowa we wniosku, na rzecz Wnioskodawcy będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.