Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-842/14-5/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-11-07
Teza: Opodatkowanie umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 lipca 2014 r. (data wpływu 5 sierpnia 2014 r.) oraz wpłatą dokonaną w dniu 28 października 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni od 1 września 1999 r. prowadzi działalność gospodarczą i w chwili obecnej działa jako aktywny przedsiębiorca. Jest również zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Wnioskująca jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/2 w działce nr 451 (wielkość łączna działki 9,77 ha), która to jest efektem scalenia 5 działek o numerach 321/2, 323/8, 317/2, 318 oraz 320/4, dla których pierwotnie było prowadzonych 5 odrębnych ksiąg wieczystych.

Wnioskodawczyni stała się właścicielką 1/2 udziału ww. działki na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 22 kwietnia 2004 r. przed notariuszem. Działki te nigdy nie były składnikiem majątku działalności gospodarczej Wnioskującej i były przez cały okres użytkowane dla celów produkcji rolnej. Scalenie działek nastąpiło w drodze uchwały Rady Gminy z dnia 26 kwietnia 2013 r. Po scaleniu dla działki nr 451 jest prowadzona przez Sąd Rejonowy księga wieczysta.

Udział Wnioskodawczyni nigdy nie był składnikiem przedsiębiorstwa i nie czerpano z niego jakichkolwiek pożytków, jak i nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przedmiotowa nieruchomość nie została również nabyta celem jej dalszej odsprzedaży. Zarówno Wnioskodawczyni, jak i pozostali współwłaściciele nie wykorzystują działki do celów rolnych, ani nie pobierają z nieruchomości pożytków.

Uchwała Rady Gminy z dnia 26 kwietnia 2013 r. stanowi, że obszar, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, jest terenem aktywności gospodarczej, czyli obszaru, gdzie mają powstawać obiekty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga również fakt, że Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami wystąpiła w stosunku do przedmiotowej działki o wydanie warunków technicznych na dostawę energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji, ale działania te stanowią przejaw zwykłego korzystania z nieruchomości i nie mają na celu zwiększenie wartości działki. Wnioskodawczyni oraz pozostali współwłaściciele planowali sprzedać nieruchomość podmiotowi gospodarczemu, który będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do celów związanych z przedmiotową działalnością gospodarczą, jednak czynność ta nie miała cech charakterystycznych dla obrotu profesjonalnego. W tym celu została zawarta w dniu 27 czerwca 2013 r. w formie aktu notarialnego przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży.

Pozostali współwłaściciele działki nr 451 wystąpili o interpretację w związku z okolicznościami zawieranej umowy. W wyżej wymienionej sprawie dotyczącym działki została wydana współwłaścicielom działki interpretacja aprobująca przedstawione stanowisko, że transakcja opisana we wniosku sprzedaży nieruchomości nie spowoduje u niej powstania przychodu, który będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych. W związku z wyżej przytoczonym stanem faktycznym wydano również pozostałym współwłaścicielom interpretację aprobującą stanowisko, że sprzedaż nieruchomości obejmującej przedmiotową działkę gruntu nie podlega opodatkowaniu od towarów i usług, gdyż czynność ta nie ma znamion działalności gospodarczej oraz nie należy do kręgu zawodowej sfery życia wnioskodawcy. Interpretacja ta, co prawda, została wydana innemu podmiotowi - pozostałym współwłaścicielom działki nr 451, jednak stan faktyczny oraz charakter przeprowadzanej transakcji pozostają te same w przypadku Wnioskodawczyni, przez co interpretacja odnosi się również do Wnioskodawczyni.

Umowa przedwstępna zawarta z ówczesnym kontrahentem została wypowiedziana i nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży działki.

W dniu 27 czerwca 2014 r. została zawarta w formie aktu notarialnego przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży z nowym kontrahentem, którym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą i nabywający nieruchomość w związku ze swoją profesjonalną działalnością. Umowa zawarta pomiędzy Wnioskującą, pozostałymi współwłaścicielami a kontrahentem stanowi, że przyrzeczona umowa zostanie zawarta po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży w dacie wskazanej przez kontrahenta, ale nie później niż do dnia 31 sierpnia 2015 r. Ponadto, umowa przedwstępna w § 2.2 uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia określonych warunków, polegających na uzyskaniu przez nabywcę informacji niezbędnych dla określenia, czy działka spełnia jego oczekiwania związane z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej. Czynności te pozostają w ścisłym związku z prowadzoną przez kontrahenta działalnością gospodarczą, jako że stanowią część przygotowania działki do wykorzystania jej na cele gospodarcze. Umowa przedwstępna nie nakłada na sprzedawców żadnych dodatkowych obowiązków niż te, które obejmują zwykłe i typowe czynności związane ze zbyciem działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy w związku ze sprzedażą wyżej opisanej nieruchomości po stronie Wnioskodawczyni powstanie przychód, który po uwzględnieniu kosztów jego utrzymania będzie należało opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości nie powstanie po jej stronie przychód, który po uwzględnieniu kosztów jego uzyskania będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych. Artykuł 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (dalej: PDOF) stanowi, że osoby fizyczne, jeśli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł tych przychodów (tzw. Nieograniczony obowiązek podatkowy).

Zgodnie z art. 9 PDOF opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 9 lit. a PDOF źródłami przychodu są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 - nieruchomości lub ich części, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zmiany, okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż nieruchomości (udziału w nieruchomości) musi spełnić łącznie 2 przesłanki: odpłatne zbycie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej i jednocześnie odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to zbycie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie nie następuje w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej, a osoba fizyczna dokonuje sprzedaży prywatnego majątku oraz odpłatne zbycie miało miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie, to taka sprzedaż nie spowoduje powstania przychodu po stronie zbywcy.

Wnioskodawczyni nabyła działki wchodzące w skład obecnej działki nr 451 w 1990 i 1991 roku, co przesądza o tym, że warunek czasowy pozwalający wysnuć wniosek o wyłączeniu nabycia działek po okresie, podczas trwania którego mógłby powstać po stronie Wnioskodawczyni przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych. Co więcej, zbycie nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a stanowiło zbycie nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

Istotną kwestią jest ustalenie, czy dane działanie Wnioskodawczyni miało związek z prowadzeniem przez nią działalności gospodarczej oraz ustalenie, czy transakcja ma związek ze sferą prywatną lub ze sferą zawodową. Art. 5a pkt 6 PDOF zawiera definicję działalności gospodarczej, zgodnie z którą pod tym pojęciem należy rozumieć wszelką działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych;

która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 PDOF. Wartym podkreślenia jest fakt, że definicja ta nie pokrywa się zupełnie z definicją działalności gospodarczej zawartej w ustawie podatku od towarów i usług, ale wspólnym mianownikiem obu tych definicji są cechy, na podstawie których danemu podmiotowi można przypisać działanie w charakterze przedsiębiorcy w danej sytuacji. Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług bycie uznanym za podatnika VAT nie jest uzależniony od bycia zarejestrowanym jako podatnik VAT, a dopiero zespół okoliczności konkretnej transakcji przesądza o tym, czy dany podatnik występuje w charakterze podatnika VAT i czy dokonywana przez niego czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOF przesądza o tym, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię nie może być opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie ma związku z prowadzeniem przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, zbywając nieruchomość, nie może być zatem uznana za przedsiębiorcę, gdyż ta konkretna czynność nie miała cech działalności profesjonalnej, zorganizowanej i ciągłej, a była jedynie jednorazową czynnością związaną ze sferą prywatną Wnioskodawczyni. Co więcej, czynności podejmowane w ramach zbywania nieruchomości miały charakter zwykłych niezbędnych działań ukierunkowanych bezpośrednio na zbycie nieruchomości, a nie na uzyskaniu jak największego zysku z tytułu zbycia działki nr 451. Analizując transakcję dokonywaną przez Wnioskodawczynię, należy wziąć pod uwagę całość kontekstu, jaki towarzyszy zawieranej transakcji i ustalić, czy dana osoba fizyczna występowała w charakterze handlowca tzn., czy angażowała środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie jako osoba wykonująca prawo własności do tego gruntu. Działając bowiem jako handlowiec, osoba ta musi wykonywać działalność gospodarczą w sposób zawodowy (profesjonalny), czyli wykonywać stałą, powtarzalną i zorganizowaną czynność. Wnioskodawczyni co prawda podjęła szereg działań od momentu nabycia do momentu zbycia, które mogą być uważane za potwierdzające profesjonalny o zarobkowy charakter, jednak były one w rzeczywistości wyjęte ze sfery zawodowej Wnioskującej i stanowiły cześć sfery prywatnej jej życia. Zdaniem Wnioskodawczyni przedmiotowa transakcja oraz jej okoliczności nie pozwalają na przypisanie jej statusu przedsiębiorcy, gdyż brak elementów cechujących profesjonalny obrót gospodarczy. Nieruchomość co prawda na mocy zmiany zagospodarowania planu przestrzennego znalazła się na obszarze przeznaczonych na aktywność gospodarczą, jednak nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię i pozostałych współwłaścicieli w celach związanych z działalnością gospodarczą. Ponadto, działanie Wnioskodawczyni ma charakter prywatny i związane jest z wykonywaniem prawa własności nieukierunkowanych na zwiększenie zysku poprzez zbycie nieruchomości. Co więcej, Wnioskującej nie można przypisać w konkretnej sytuacji statusu przedsiębiorcy, gdyż nigdy nie zajmowała się ona zawodowo obrotem jakimikolwiek nieruchomościami, ani nie wykorzystywała działki do celów marketingowych związanych z promocją własnej działalności gospodarczej.

Kolejną kwestią jest aspekt czasowy dokonywanej przez Wnioskującą transakcji. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOF, który stanowi, że w związku z tym, że odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (1990 i 1991), przeprowadzana przez Wnioskującą transakcja nie będzie miała charakteru zarobkowego, gdyż nie powstanie po stronie Wnioskującej przychód, który po uwzględnieniu kosztów jego uzyskania należałoby opodatkować podatkiem od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskującej należy uznać na prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości dokonane zostaje po upływie tego okresu i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego dla zastosowania właściwych zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz fakt, czy zbycie to nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, czy też nie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni stała się właścicielką 1/2 udziału działki na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 22 kwietnia 2004 r. Działki te nigdy nie były składnikiem majątku działalności gospodarczej Wnioskującej i były przez cały okres użytkowane dla celów produkcji rolnej. Udział Wnioskodawczyni nigdy nie był składnikiem przedsiębiorstwa i nie czerpano z niego jakichkolwiek pożytków, jak i nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przedmiotowa nieruchomość nie została również nabyta celem jej dalszej odsprzedaży.

Mając na uwadze powyższe oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Transakcja zbycia zostanie bowiem dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto przedmiotowy udział, podlegający sprzedaży i zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w przedmiocie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.