Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP1-1.4512.51.2017.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-20
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; działalność-działalność rolnicza; działki; grunty; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2017 r. (data wpływu 6 lutego 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia – brak daty sporządzenia (data wpływu 12 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem w dniu 12 kwietnia 2017 r. o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z mężem jest w 1/2 współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako grunty rolne. Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadzą działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, jednakże nabycie powyższych gruntów zostało dokonane poza przedmiotem działalności gospodarczej w roku 1991.

Obecnie zawarli oni przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami między innymi, iż uzyskają prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy tej nieruchomości między innymi obiektami handlowymi o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2 oraz wieloma innymi warunkami zawartymi w załączonej kserokopii aktu notarialnego zawartego w dniu 16 listopada 2016 r. przed notariuszem.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowana wskazała, że prowadzi wraz z mężem działalność gospodarczą „produkcję pieczywa”. Z tego tytułu są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w tym również nie była wykorzystywana w działalności rolniczej, nie dokonywano zbiorów i sprzedaży płodów rolnych. Ziemia ta leżała odłogiem. Nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wcześniej Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży gruntu. Dotychczas nie poniosła żadnych nakładów w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Jedynie wywieszono tablicę z napisem „DO SPRZEDANIA” wraz z podaniem nr telefonu do kontaktu.

Ponadto, inne warunki (poza uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy), które Wnioskodawczyni jest zobowiązana spełnić w związku ze sprzedażą nieruchomości zostały określone w § 10 aktu notarialnego:

„ § 10. (…) małżonkowie A oraz (…) małżonkowie B oświadczają, że:

1.  udzielają kupującej Spółce pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 5 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczają, że ze względu na stosunek prawny łączący strony, niniejsze pełnomocnictwo przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Spółkę: (…) Spółka Akcyjna nieruchomością opisaną w § l tego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu;
2.  udzielają pełnomocnictwa pracownikowi kupującej Spółki - C, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 tego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Sprzedający oświadczają, że ze względu na stosunek prawny łączący strony, przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców;
3.  udzielają pełnomocnictwa D, do dokonania wszelkich czynności, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z nieruchomości, bliżej opisanej w § 1 tego aktu, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców;
4.  wyrażają zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na działce oznaczonej numerem 262/4 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie pełnomocnik kupującej Spółki oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia”.

„ § 5. Strony oświadczają, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży uzależnione jest od spełnienia następujących warunków:

1.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, oznaczonej jako działka oznaczona numerem 262/4, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550,00 m2 (pięćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych);
2.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, oznaczonej jako działka numerem 262/4, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550,00 m2 (pięćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych);
3.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę lub przebudowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, według koncepcji kupującej Spółki, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t (dwudziestu pięciu ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego;
4.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki oznaczonej numerem 262/4, zgodnie z załącznikiem graficznym Nr 1, stanowiącym integralną część tego aktu;
5.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
7.  uzyskaniu warunków technicznych na przyłącza mediów kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
8.  uzyskaniu zgody właściwych zarządców sieci na usunięcie ewentualnych kolizji z planowanymi przez kupującą Spółkę inwestycjami na przedmiotowej nieruchomości, to jest w terminie 14 (czternastu) dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 16.11.2017 (szesnastego listopada dwa tysiące siedemnastego) roku;

Stawający zgodnie oświadczają, że koszty związane z realizacją warunków określonych w tym paragrafie poniesie Spółka: (…) Spółka Akcyjna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości, już po uzyskaniu prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i po spełnieniu wszystkich warunków wymienionych w akcie notarialnym, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na ternie kraju.

Artykuł 2 pkt 6 ustawy mówi, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie praw do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zgodnie ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jak czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust 2 ustawy).

Wobec powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku vat, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Wobec powyższego, każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych i nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie natomiast z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Ponadto, w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do importu towarów i usług, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, świadczenia usług, dla których zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 8 podatnikiem jest ich usługobiorca, oraz podatników terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wnioskodawczyni wraz ze współmałżonkiem stosownie do § 10 aktu notarialnego udzielili zamierzającemu kupić przedmiotową nieruchomość pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu przed wszelkimi organami i podejmowania działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę i przebudowę wjazdu, podziale działki, uzyskania warunków technicznych na przyłącza mediów kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego itp. Zachowanie takie wskazuje na przygotowanie gruntów do sprzedaży w taki sposób, aby uzyskać jak najwyższą cenę, a w szczególności nadanie sprzedawanej nieruchomości charakteru rynkowo atrakcyjnej działki. Takie aktywne działanie świadczy o angażowaniu wysiłku w sposób podobny do działania przez producentów, handlowców i usługodawców. W tym stanie rzeczy działanie Wnioskodawczyni nie należy do zwykłego wykonywania prawa własności. Takie działania wypełniają znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec tego sprzedaż przedmiotowej działki budowlanej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem vat, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1, wyniesie 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego, wydana interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawne jedynie dla Zainteresowanej, a nie dla pozostałych współwłaścicieli planujących sprzedaż nieruchomości.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.