Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.116.2025.3.JN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-12
Teza: Sprzedaż nieruchomości mieszkalno; usługowej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-jednoosobowa
działalność gospodarcza
najem
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne
zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2c
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22a-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22c
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22d-ust. 2
1

[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22f-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22f-ust. 4

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części
    oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze
    sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed
      zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
      miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
      Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
      potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
      specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
      budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
      takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
      prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie.
    Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła
    przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
    - nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
      działalności gospodarczej,
    - nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1
      ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
      mieszkalnych).
    Natomiast, w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie
    spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła
    przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1
    pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    Według art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
      a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
        których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
      c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
      d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

      - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
        prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
        określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się
        odpowiednio.
    W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich
    przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi
    przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj.
    środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust.
    2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.
    Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału
      w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis
      art. 30e stosuje się odpowiednio.
    Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia
    składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności
    gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c
    ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14
    ustawy.
    Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z
    działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji
    środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego
    zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz
    wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych
    oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził,
    czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania
    przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
    O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w
    art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
      1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
      2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
      3) inne przedmioty
      - przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
        podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością

        gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy
        lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:
      Amortyzacji nie podlegają:
      1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne
        stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
        mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
        mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
        wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
      3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
      4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b
        ust. 2 pkt 1 i 1a,
      5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania
        działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia
        wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te
        składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji
        od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano
        tej działalności
      - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i
        prawnymi.
    Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
      Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników
      wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania
      ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka
      trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      4.
    W myśl art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą
      działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości
      początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których
      mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
    Według art. 22f ust. 4 ww. ustawy:
      Jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do
      prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów
      amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej
      nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej
      wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub
      wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości
    uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków
    trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania
    przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej
    dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest
    ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
    Z opisu sprawy wynika, że zarówno Zainteresowany nr 1, jak i Zainteresowana nr 2
    podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Są Państwo

                                                  2 współwłaścicielami nieruchomości gruntowej nabytej w 1995 r. o powierzchni (...) m,na
    której w 1998 r. wybudowali Państwo wolnostojący budynek usługowo-mieszkalny o
                    2powierzchni użytkowej (...) m (Budynek). Nieruchomość znajduje się w majątku wspólnym
                                    2małżonków. W Budynku znajdują się: część usługowa ((...) m), warsztat samochodowy ((...)
    2  2  2  2m), część mieszkalna ((...) m), część biurowa ((...) m) oraz piwnica ((...) m). W 2008 r.
    część mieszkalna była wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Zainteresowaną
    nr 2, rozliczanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, natomiast od 2011 r.
    część mieszkalna jest wykorzystywana na cele mieszkalne Państwa syna. Część mieszkalna
    nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych dla prowadzonych przez
    Państwo działalności gospodarczej. Do ewidencji środków trwałych działalności
    prowadzonej od 1982 r. przez Zainteresowaną nr 2 pod firmą „(...)”, została wprowadzona
    część usługowa Budynku (sklep). Budynek w części przypadającej na prowadzony w nim
    sklep do końca 2015 r. znajdował się w ewidencji środków trwałych w działalności
    Zainteresowanej nr 2. Wycofanie nieruchomości w części przypadającej na sklep (część
    usługową) z ewidencji środków trwałych z założenia nastąpiło w momencie zakończenia
    działalności sklepu prowadzonego przez Zainteresowaną nr 2. W kolejnych latach
    Budynek w żadnej części nie znajdował się w ewidencji środków trwałych działalności
    Zainteresowanej nr 2. Warsztat samochodowy został wprowadzony do ewidencji środków
    trwałych prowadzonej działalności przez Zainteresowanego nr 1 i był wykorzystywany w
    jego działalności. Obecnie działalność ta została zawieszona z dniem (...) stycznia 2024 r.
    Do wycofania Budynku w części przypadającej na warsztat samochodowy z ewidencji
    środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę doszło z
    końcem 2015 r., bowiem jest to ostatni rok, za który dokonywano odpisów
    amortyzacyjnych od wskazanej części Budynku. Pozostałe części Budynku (część biurowa i
    piwnica) nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności
    prowadzonej przez Zainteresowanego nr 1 lub działalności prowadzonej przez
    Zainteresowaną nr 2. Piwnica, pomimo, że nie była podzielona ścianą działową, faktycznie
    dzieliła się na część wykorzystywaną w ramach sklepu (pełniła funkcję magazynu oraz
    stanowiska księgowości i administracji) i część wykorzystywaną w ramach warsztatu
    samochodowego (...). Obecnie piwnica została podzielona na dwie części (ścianą działową),
    jedna z nich połączona jest wyłącznie z warsztatem samochodowym, a druga wyłącznie z
                                2częścią usługową. Część piwnicy (stanowiąca (...) m) przynależącej do warsztatu
    samochodowego jest na podstawie umowy najmu wykorzystywana przez indywidualnego
    najemcę. Natomiast najemca warsztatu samochodowego również ma dostęp do tej części
    piwnicy z uwagi na korzystanie z (...) umieszczonego w tej części pomieszczenia. Druga
    część piwnicy przynależąca do części usługowej (sklepu) wykorzystywana jest przez
    najemcę części usługowej. Obecnie część biurowa, część usługowa oraz piwnica
    wynajmowane są w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowaną
    nr 2. Najem jest w całości rozliczany przez Zainteresowaną nr 2. Część biurowa najpewniej
    została wynajęta już w 2000 r. Natomiast część usługowa oraz przynależna do niej część
    piwnicy jest wynajmowana od 2015 r., a część piwnicy przynależąca do warsztatu
    samochodowego jest przedmiotem najmu od 2023 r. Stroną umowy najmu części
    biurowej jest Zainteresowana nr 2 oraz B. Natomiast stroną umowy najmu części
    usługowej wraz z przynależącą do niej częścią piwnicy jest Zainteresowana nr 2 oraz C. (...)
    marca 2024 r. warsztat samochodowy został wynajęty przez Zainteresowaną nr 2 w
    ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Stronami umowy najmu
    warsztatu samochodowego jest Zainteresowana nr 2 oraz A. Najem warsztatu
    samochodowego jest w całości rozliczany przez Zainteresowaną nr 2. W 2026 r. zamierzają
    Państwo dokonać zbycia przedmiotowej nieruchomości. Niemniej, nie wykluczają
    Państwo, że sprzedaż może nastąpić również w latach późniejszych, po 2026 r.
    W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane
    w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2809 ze zm.).

    Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą
    charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości
    udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z
    małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku
    wspólnego.
            1W myśl art. 34 tej ustawy:
      Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w
      skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się
      pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.
    Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem
      wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku
      wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach
      obciążających majątek wspólny.
      § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba
      że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności,
      które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
      § 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub
      prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie
      przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących
      czynności.
    Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
    każdego z małżonków.
    W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku
    wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności
    prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie
    wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia
    danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w
    trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku
    wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku
    małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu
    współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we
    współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej
    trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.
    W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w
    odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.
    W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich
    majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

    Z wniosku wynika, że są Państwo współwłaścicielami nieruchomości gruntowej
    zabudowanej budynkiem usługowo-mieszkalnym. Nieruchomość znajduje się w majątku
    wspólnym małżonków. Tym samym, nabywając wspólnie nieruchomość stali się Państwo
    jej współwłaścicielami. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej
    małżeńskiej wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża, bowiem
    nieruchomość ta jest niepodzielnie własnością męża, jak i żony.
    W analizowanej sprawie, część biurowa, część usługowa, piwnica oraz warsztat
    samochodowy są wynajmowane przez Zainteresowaną nr 2 w ramach prowadzonej przez
    Nią działalności gospodarczej. Część usługowa Budynku (sklep) do końca 2015 r.
    znajdowała się w ewidencji środków trwałych w działalności prowadzonej przez
    Zainteresowaną nr 2, następnie doszło do wycofania nieruchomości w tej części z
    ewidencji środków trwałych i od tego czasu jest ona wynajmowana przez Zainteresowaną
    nr 2. Natomiast warsztat samochodowy znajdujący się w Budynku, był wykorzystywany w
    działalności prowadzonej przez Zainteresowanego nr 1 i do 2015 r. stanowił w niej środek
    trwały, następnie jednak doszło do jego wycofania z ewidencji środków trwałych i
    aktualnie jest on również wynajmowany przez Zainteresowaną nr 2. Część biurowa
    najpewniej została wynajęta już w 2000 r., natomiast część usługowa oraz przynależna do
    niej część piwnicy są wynajmowane od 2015 r., a część piwnicy przynależąca do warsztatu
    samochodowego jest przedmiotem najmu od 2023 r. Warsztat samochodowy jest
    wynajmowany od początku 2024 r. Wskazali Państwo, że Zainteresowana nr 2 jest stroną
    umów najmu części biurowej, części usługowej, piwnicy oraz warsztatu samochodowego
    oraz Zainteresowana nr 2 rozlicza najem części biurowej, części usługowej, piwnicy oraz
    warsztatu samochodowego w całości.
    Zatem, obecnie Zainteresowana nr 2 wynajmuje w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej część biurową, część usługową, piwnicę oraz warsztat samochodowy.
    Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku
    wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z
    małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie
    tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Przy czym, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w
    prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli
    spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
    - składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
    - składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych,
    - składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zatem
    uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków
    trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – znaczenie ma sam fakt
    wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.
    Zatem, mimo tego, iż część biurowa, część usługowa, piwnica oraz warsztat samochodowy
    są wykorzystywane w działalności gospodarczej Zainteresowanej nr 2, ale nie zostały ujęte
    w ewidencji środków trwałych, to dotyczą ich wszelkie konsekwencje związane z ich
    statusem jako środka trwałego.
    Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność – co należy podkreślić – czy część usługowa
    Budynku została wycofana z działalności Zainteresowanej nr 2 oraz to, że nieruchomości
    ta w części wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (część
    biurowa, część usługowa, piwnica oraz warsztat samochodowy) została ujęta w ewidencji

    środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie. Istotne jest
    bowiem to, że ww. części budynku są wynajmowane w ramach działalności prowadzonej
    przez Zainteresowaną nr 2 i tym samym cały czas wykorzystywane w prowadzonej przez
    nią działalności gospodarczej (we wcześniejszych latach te części nieruchomości były
    wykorzystywane zarówno w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jak i Jego żony).
    Zatem planowana przez Państwo czynność zbycia Budynku w części wykorzystywanej
    wyłącznie przez Zainteresowaną nr 2 (część biurowa, część usługowa, piwnica oraz
    warsztat samochodowy) w działalności gospodarczej, należy zakwalifikować jako sprzedaż,
    która następuje w wykonaniu działalności gospodarczej Zainteresowanej nr 2. Tym
    samym, bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kwota uzyskana ze sprzedaży –
    zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy – stanowić będzie przychód z działalności
    gospodarczej Zainteresowanej nr 2.
    Należy bowiem podkreślić, że wskazany przepis nie reguluje, ani kwestii kwalifikowania
    składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w
    ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też
    dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków
    podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku. Zdarzeniem objętym
    regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest
    uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia wymienionego w tym przepisie składnika
    majątku.
    Z literalnej wykładni przywołanych w niniejszej interpretacji przepisów wynika, że w
    przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności
    gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy
    kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma
    bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem
    jego uzyskania.
    Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia
    nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia
    nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy).
    Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia
    chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości
    odliczenia kosztów jego uzyskania, itp.
    Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w części
    przypadającej na część mieszkalną, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości,
    wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    Z art. art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:
      Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
      części składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami,
    budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga
    się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z
    gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, co
    oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest
    zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.
    Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt
    ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek
    nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia
    bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno
    zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za
    datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu
    niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
    Jak wskazano na wstępie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części
    lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności
    gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w
    rozumieniu ustawy.
    W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży
    nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą
    przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
    W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której
    wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia
    własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego
    część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym
    nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.
    Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później
    wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment
    nabycia gruntu.
    Z opisu sprawy wynika, że w 1995 r. nabyli Państwo do majątku prywatnego
    nieruchomość gruntową niezabudowaną. W kolejnych latach wybudowali Państwo na
    nieruchomości Budynek (w 1998 r.) w ramach środków prywatnych. Obecnie
                            2nieruchomość gruntowa o powierzchni (...) m jest zabudowana wolnostojącym
                                        2budynkiem usługowo-mieszkalnym o powierzchni użytkowej (...) m (Budynek). Jak
    Państwo wskazali w opisie sprawy – część mieszkalna Budynku nie była wykorzystywana w

    działalności gospodarczej prowadzonej przez któregokolwiek z Państwa, od 2011 r. jest
    wykorzystywana na cele mieszkalne Państwa syna i od momentu posiadania
    Nieruchomości była wykorzystywana w takim celu.
    Stwierdzam, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne
    znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono
    nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia przez Państwa nieruchomości, tj.
    nieruchomości gruntowej niezabudowanej doszło w 1995 r., to z tą datą należy wiązać
    skutki podatkowe wynikające z planowanej przez Państwa sprzedaży Nieruchomości,
    obejmującej działkę gruntu oraz znajdującego się na niej Budynku w części przypadającej
    na część mieszkalną.
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione
    zdarzenie przyszłe stwierdzam, że planowane przez Państwo odpłatne zbycie
    nieruchomości (Budynku) w części wykorzystywanej przez Zainteresowaną nr 2 w ramach
    prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej (część biurowa, część usługowa, piwnica
    oraz warsztat samochodowy), skutkuje dla Zainteresowanej nr 2 powstaniem przychodu z
    działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym przychód uzyskany ze sprzedaży
    ww. części Budynku wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej
    prowadzonej przez Zainteresowaną nr 2 podlegał będzie opodatkowaniu wraz z
    pozostałymi dochodami z tej działalności zgodnie z formą opodatkowania wybraną przez
    Zainteresowaną nr 2 na rok podatkowy, w którym nastąpi sprzedaż ww. części Budynku.
    Natomiast po stronie Zainteresowanego nr 1 przychód w związku z tym nie powstanie.
    Natomiast planowana przez Państwo czynność zbycia części mieszkalnej Budynku
    niewykorzystywanej w Państwa działalności gospodarczej, stanowiącej Państwa majątek
    prywatny, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu,
    liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto tę nieruchomość. Oznacza to,
    że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tej części Budynku (niewykorzystywanej w
    działalności gospodarczej) nie będzie podlegał przez Państwa opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i
    usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Nadmienić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym
    od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty
    podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są
    regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że
    rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług

    zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Natomiast w odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych wskazać należy,
    że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i
    nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego
    zaistniałego stanu faktycznego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji Podatkowej ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.