Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-1.4514.480.2016.2.JWe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-11-22
Teza: Czy w związku z opodatkowaniem transakcji nabycia nieruchomości podatkiem od towarów i usług na Wnioskodawcy jako nabywającym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-nabycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 sierpnia 2016 r. (data wpływu do Organu – 16 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym 7 i 14 października 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2016 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 27 września 2016 r. znak: 2461.IBPB-2-1.4514.480.2016.1.JWe wezwano do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 7 października (wniesienie dodatkowej opłaty) i 14 października 2016 r. (uzupełnienie pozostałych braków formalnych).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej jako: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i podlega opodatkowaniu w Polsce na zasadach nieograniczonego obowiązku podatkowego.

Obecnie Spółka planuje kupno nieruchomości położonej w Polsce, w skład której wchodzą:

1.  2 działki, na których posadowiony jest budynek centrum handlowego (dalej jako: „Galeria”),
2.  4 działki niezabudowane.

Przedmiotem sprzedaży mają być wszystkie wskazane powyżej nieruchomości gruntowe, jak i posadowione na nich budowle i budynek (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Obecnie prawa do powyższych Nieruchomości przysługują sprzedającemu – Spółce G.J. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna, przy czym w stosunku do budynku Galerii, działek wskazanych w pkt a) oraz 3 działek wymienionych w punkcie b) przysługuje mu prawo własności, natomiast jedna z działek zabudowanych wymienionych w punkcie b) pozostaje w użytkowaniu wieczystym sprzedającego.

Od momentu oddania inwestycji do używania zarówno w Galerii, jak i budowlach znajdujących się na poszczególnych działkach dokonywano jedynie drobnych ulepszeń, których wartość była znacząco niższa niż 30% ich wartości początkowej.

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi na podstawie umowy sprzedaży. Zgodnie z intencjami Wnioskodawcy i sprzedającego, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie obejmowała wyłącznie wskazane powyżej działki (ich prawo własności lub odpowiednio prawo użytkowania wieczystego gruntów) oraz znajdujące się na nich budowle i budynek Galerii.

Na skutek dokonanej transakcji Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w obowiązujące umowy najmu lokali handlowych w miejsce sprzedającego (jako wynajmującego).

Wnioskodawca nie jest zainteresowany nabyciem i nie zostaną przeniesione na niego przez sprzedającego oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo sprzedającego lub jego wyodrębniona część, tj. nazwa sprzedającego, znak towarowy.

Poza tym na Wnioskodawcę nie przejdą żadne inne umowy związane z Nieruchomością lub samym sprzedającym, takie jak np. umowy dotyczące dostawy mediów, umowy serwisowe m.in. w zakresie obsługi technicznej, usług sprzątania, umowa w zakresie obsługi finansowo-księgowej, umowy rachunków bankowych, czy też umowa o zarządzanie Nieruchomością, umożliwiająca prawidłowe funkcjonowanie Galerii. Większość ze wskazanych obecnie obowiązujących umów zostanie rozwiązana, a Wnioskodawca będzie zawierał nowe umowy z dostawcami tych usług we własnym zakresie. Dotyczy to również umowy o zarządzanie, gdyż w momencie sprzedaży obecnie obowiązująca umowa zostanie rozwiązana, po czym Wnioskodawca zawrze nową umowę z podmiotem wybranym według własnego uznania (niewykluczone, że będzie to umowa z tym samym podmiotem). Zawarcie tych umów przez Wnioskodawcę (jako nowego właściciela Galerii) będzie niezbędne z punktu widzenia możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, gdyż bez zapewnienia stałej dostawy wskazanych usług (tj. wyłącznie przy wykorzystaniu składników majątkowych objętych umową sprzedaży) funkcjonowanie Galerii jako obiektu handlowego w ogóle nie będzie możliwe. Jednocześnie, żadne zobowiązania sprzedającego związane z budową lub prowadzeniem Galerii, w tym pożyczki, ani zobowiązania wobec dostawców zewnętrznych nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. Również zobowiązanie pożyczkowe sprzedającego wobec podmiotu udzielającego pożyczki na sfinansowanie budowy Galerii nie zostanie scedowane na Wnioskodawcę; zostanie ono w części spłacone ze środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości na rzecz sprzedającego (bezpośrednio przez sprzedającego lub za pośrednictwem Wnioskodawcy na zasadach umowy przekazu), a w pozostałym zakresie pozostanie nadal u sprzedającego i nie przejdzie na Wnioskodawcę.

W zakres transakcji nie wejdą również umowy z pracownikami sprzedającego, pomimo że sprzedający zatrudnia pracowników, odpowiedzialnych za bieżące prowadzenie przedsiębiorstwa sprzedającego, w tym podejmowanie działań dotyczących prowadzenia Galerii.

Wnioskodawca nie przejmie żadnych innych aktywów sprzedającego, w tym wartości niematerialnych i prawnych, tajemnic przedsiębiorstwa, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych sprzedającego, ani ksiąg rachunkowych czy innych dokumentów związanych z przedsiębiorstwem sprzedającego (z wyjątkiem wskazanych powyżej umów najmu, w które Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa). Składniki majątkowe jakie zostaną objęte umową sprzedaży nie są wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie sprzedającego – w szczególności nie stanowią one oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. Wnioskodawca i sprzedający w momencie zawierania umowy sprzedaży będą zarejestrowani jako podatnik VAT czynny.

Transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie potwierdzona fakturą VAT wystawioną przez sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy. Jeszcze przed dokonaniem dostawy Strony zamierzają – zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług – złożyć do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając tym samym opodatkowanie dostawy nieruchomości na zasadach ogólnych. W konsekwencji faktura VAT z tytułu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie zawierała kwotę podatku od towarów i usług naliczoną według stawki 23%.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jako czynność wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 2 ust. 4 pkt a (winno być: art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę, iż strony umowy sprzedaży zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości przez Spółkę, w wyniku czego sprzedający wystawi fakturę VAT ze stawką 23% podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 ust. 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazał Wnioskodawca, ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera w art. 1 ust. 1 zamknięty katalog czynności opodatkowanych tym podatkiem. Z kolei w ust. 4 tego przepisu wskazuje dodatkowe warunki, jakie muszą zostać spełnione aby czynność cywilnoprawna wymieniona w ust. 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy wymienia się umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie natomiast z art. 1 ust. 4 pkt 1 przedmiotowej ustawy, czynności cywilnoprawne (w tym umowy sprzedaży) podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zasadniczo zatem – jak zauważył Wnioskodawca – przyjmuje się, że umowy sprzedaży dotyczące nieruchomości położonych w Polsce podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy to zarówno gruntów, jak i budynków i budowli jak również praw do nich, w tym prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Niemniej jednak w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano także sytuacje, w których czynność cywilnoprawna, pomimo że mieści się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu. Jedno z takich wyłączeń wprowadzone zostało w art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, który stanowi że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedający lub nabywca podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czynność sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca zaznaczył jednak, że nie chodzi tutaj generalnie o posiadanie statusu podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie o fakt, że jedna ze stron transakcji z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W tym przypadku niewystarczające będzie również podleganie ustawie o podatku od towarów i usług z jednoczesnym skorzystaniem ze zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży. Zgodnie bowiem ze wskazanymi powyżej wyjątkami, wyłączenie z opodatkowania, przewidziane w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy, a odnoszące się do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług, nie dotyczy umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego.

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nabycie przez niego Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż znajdzie tu zastosowanie wyłączenie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak bowiem wskazano w okolicznościach przedstawionego zdarzenia przyszłego, pomimo że przedmiotowa transakcja będzie spełniała warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (z uwagi na upływ więcej niż 2 lat od pierwszego zasiedlenia), to jednak strony umowy sprzedaży zamierzają dokonać rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co zostanie potwierdzone fakturą z 23% podatkiem od towarów i usług. Przesłanki do wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zostaną zatem spełnione. Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku do czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosek podlega rozpatrzeniu przez właściwego w tym zakresie Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje kupno nieruchomości położonej w Polsce, w skład której wchodzą:

1.  2 działki, na których posadowiony jest budynek centrum handlowego (dalej jako: „Galeria”),
2.  4 działki niezabudowane.

Przedmiotem sprzedaży mają być wszystkie wskazane powyżej nieruchomości gruntowe, jak i posadowione na nich budowle i budynek (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Obecnie prawa do powyższych Nieruchomości przysługują sprzedającemu – Spółce G.J. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna, przy czym w stosunku do budynku Galerii, działek wskazanych w pkt a) oraz 3 działek wymienionych w punkcie b) przysługuje mu prawo własności, natomiast jedna z działek zabudowanych wymienionych w punkcie b) pozostaje w użytkowaniu wieczystym sprzedającego.

Nabycie Nieruchomości nastąpi na podstawie umowy sprzedaży.

Wnioskodawca wskazał, że strony transakcji zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w konsekwencji przedmiotowe nabycie przez niego nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług i czy będzie ona zwolniona z opodatkowania tym podatkiem, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną z 9 listopada 2016 r. znak: ITPP2/4512-568/16-1/AGW. A zatem w niniejszej sprawie będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa we wskazanym art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Wnioskodawca (nabywca) nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zakupem Nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.