Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.533.2025.3.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-21
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
lokal-lokal mieszkalny
nabycie
nieruchomości
zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 lipca 2025 r. (wpływ 23 lipca 2025 r.). Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W 2005 r. A.A. (dalej: „Wnioskodawca”) i B.B. (dalej: „Żona Wnioskodawcy”) nabyli w
    ramach wspólności majątkowej małżeńskiej (wszelkie nieruchomości poniżej opisywane
    były nabywane i zbywane do przedmiotowej wspólności) nieruchomość gruntową
    niezabudowaną znajdującą się w C. ul. D. (dalej: „Nieruchomość 1”) za około 85 000 zł.
    następnie został na nim wybudowany dom, który miał w przyszłości zaspokajać potrzeby
    rodzinne Wnioskodawcy.
    Na przełomie 2017/2018 r. z uwagi na przewidywane wysokie koszty remontu,
    Wnioskodawca zadecydował podjąć się budowy nowego domu. Koszty remontu zostały
    wycenione na około 400 000 zł. Przedmiotowe koszty obejmowały m.in. zmianę systemu
    ogrzewania z kominkowego na pompę ciepła z ogrzewaniem podłogowym, montaż
    fotowoltaiki, remont dwóch łazienek, docieplenie całego domu, odświeżenie lub wymianę
    wszystkich okien, wymianę podłóg na parterze oraz wymianę mebli kuchennych.
    W 2018 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową, za cenę 180 000 zł, znajdującą
    się w C. działka nr 1, ul. E. (dalej: „Nieruchomość 2”), Jego zamierzeniem była budowa
    nowego domu. Początkowo, projekt domu wydawał się spełniać Jego oczekiwania i
    rodziny, niemniej po wybudowaniu domu okazało się, że tzw. skosy na piętrze domu są na
    tyle duże, iż nie można wstawić w tamtym miejscu żadnych mebli. Z uwagi na to, że
    wybudowany budynek nie spełniał oczekiwań Wnioskodawcy i Jego rodziny - został zbyty
    w marcu 2020 r. Ze zbycia otrzymano przychód w wysokości 575 000 zł. Także ta
    nieruchomość w założeniu miała zaspokajać potrzeby rodzinne Wnioskodawcy. Cały
    przychód ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na nabycie kolejnej
    nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.
    W 2020 r. po sprzedaży powyższej nieruchomości Wnioskodawca zakupił nieruchomość
    gruntową w C. przy ulicy E., działka nr 2 (dalej: „Nieruchomość 3”), za cenę 210 000 zł, i
    rozpoczął budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego, co było podyktowane
    potrzebami rodzinnymi (córka wraz z narzeczonym zamierzała wprowadzić się do
    Wnioskodawcy). Pod koniec finalizacji procesu budowy, córka wraz z narzeczonym zmienili
    jednak zdanie, i zadecydowali o oddzielnym zamieszkaniu. Z uwagi na to, iż
    Wnioskodawca wraz z Żoną nie potrzebowali nieruchomości dwulokalowej postanowili ją
    zbyć.
    Zgodnie z zaleceniami notariusza, nieruchomość została podzielona na dwie oddzielne
    (dwa lokale), a Wnioskodawca sprzedał ją jako dwie oddzielne nieruchomości (dalej:
    „Nieruchomość 4” i „Nieruchomość 5”). Przychód ze sprzedaży tych dwóch nieruchomości,
    o wysokości: 950 000 zł został przeznaczony na wybudowanie kolejnego domu na własne
    cele mieszkaniowe.
    Za powyższy przychód Wnioskodawca nabył w 2021 r. nieruchomość gruntową w F., ul. G.
    działka nr 3 gdzie zbudowano nowy dom, gdzie Wnioskodawca obecnie mieszka z Żoną.
    W 2023 r. została także sprzedana Nieruchomość nr 1, za cenę 1315 000 zł.
    Także w 2021 r. Wnioskodawca wraz z Żoną (za namową rodziców i teściów, którzy
    zaplanowali wspólnie zamieszkać bliżej Wnioskodawcy i jego Żony) zakupili nieruchomość
    gruntową w C. działka nr 4 (dalej: „Nieruchomość 6”), za cenę 240 000 zł, i wybudowali na
    niej dom jednorodzinny dwulokalowy. W założeniu miał on być przystosowany dla potrzeb
    osób starszych w lepszym stopniu niż mieszkanie znajdujące się w blokach. W przyszłości
    miało dojść do zamiany (Wnioskodawca wraz z Żoną mieli uzyskać własność lokali
    mieszkalnych rodziców i teściów ich mieszkania, a w zamian na rodziców i teściów
    przenieść własność powyższej nieruchomości.

    Przed końcem finalizacji procesu budowy, rodzice Wnioskodawcy zaczęli chorować (z tego
    powodu konieczne są wizyty u lekarzy oraz czasem w szpitalu). Identyczna sytuacja
    wystąpiła u teściów Wnioskodawcy. Z tego powodu uznali Oni, że rezygnują z
    przeprowadzki na wieś. Zabudowana domem jednorodzinnym dwulokalowym
    nieruchomość nie była Wnioskodawcy oraz Jego Żonie potrzebna, więc dokonali jej zbycia.
    Uzyskali z tego tytułu przychód o wysokości 900 000 zł.
    W międzyczasie aby spłacić kredyt i mieć środki pieniężne na wydatki związane z wyżej
    opisywanymi budowami Wnioskodawca wraz z Żoną sprzedali dwa lokale mieszkalne
    (jedno zakupione w 2010 r. za cenę 323 959.09 zł i sprzedane w 2021 r. za cenę 700 000 zł,
    i drugie zakupione w 2014 r. za cenę 329 018 zł i sprzedane w 2024 r. za cenę 910 000 zł
    (dalej: „Lokale mieszkalne”).
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    1) Sprzedaż nieruchomości 4, 5, 6 oraz lokali mieszkalnych już nastąpiła w następujących
      terminach:
        nieruchomość 4 - lipiec 2021 r.
        nieruchomość 5 - sierpień 2021 r.
        nieruchomość 6 - wrzesień 2022 r.
        mieszkanie H. (jedno z lokali mieszkalnych wskazanych we wniosku) - marzec
        2024 r.
        mieszkanie I. (drugie z lokali mieszkalnych wskazanych we wniosku) - wrzesień
        2021 r.
    2) Nieruchomość 5 powstała z podziału na pół nieruchomości 3. Nieruchomość 3 musiała
      zostać podzielona na pół (dokumentami i prawnie) aby możliwa była sprzedaż. Czyli
      jest to nieruchomość znajdująca się w C., przy ul. E., a nie w F.
    3) Zgodnie z dokumentem o podziale nieruchomości 3 - data podziału to 30 czerwca 2021
      r.
    4) Działkę wybrano pod kątem potrzeb Wnioskodawcy oraz Jego rodziny, projekt domu
      wybrano tak aby spełniał oczekiwania Wnioskodawcy oraz Jego rodziny, i aby córka
      mogła zamieszkać z narzeczonym w tym domu. Dużą część budowy zrealizowano
      własną pracą Wnioskodawcy, Jego Ojca, Narzeczonego Córki, Córki i Żony
      Wnioskodawcy. Pod koniec trwania budowy mieszkano tam przez 4-5 dni w tygodniu,
      przygotowując dom do zamieszkania. Wówczas córka z narzeczonym zdecydowali, że
      nie są jeszcze gotowi na mieszkanie na wsi ze względu na odległość do pracy i do
      szkoły. W związku z tym Wnioskodawca wraz z żoną zadecydował o sprzedaży
      nieruchomości. A więc, była ona wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne (w
      pierwszej kolejności budowa w takim celu, a następnie krótkie zamieszkanie w niej).
      Zamieszkano w niej wyłącznie w czasie budowy i wykańczania domu (tj. wygładzania
      ścian, gruntowania, malowania, zakładania, gniazdek, kontaktów, parapetów itp.).
    5) Nabywcę zdobyto zamieszczając osobiście, bez pośredników, ogłoszenie w portalu
      otodom.
    6) Umowa przedwstępna została zawarta na nieruchomość nr 2. Kupił ją Pan J.J., obywatel
      Ukrainy. Od notariusza Wnioskodawca dowiedział się, że aby obywatel spoza Unii
      Europejskiej mógł kupić dom z działką musi ubiegać się w Polsce o "pozwolenie na
      zakup nieruchomości" z MSWiA. Pozyskanie tego pozwolenia trwało kilka miesięcy.
      Właśnie na czas uzyskania tego pozwolenia z Ministerstwa Spraw Zagranicznych i
      Administracji została zawarta umowa przedwstępna. Była to standardowa umowa
      przedwstępna, której celem było zawarcie umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca nie
      zobowiązał się do żadnych działań w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości,

      które wskazywałyby na zarobkowy cel jego działalności (jak np. uatrakcyjnienie
      terenu). Nie zawarto żadnych dodatkowych uwarunkowań, które wpływałyby na
      zawarcie umowy przyrzeczonej, prócz zapłaty zadatku. W przypadku innych umów
      sprzedaży opisanych we wniosku - nie zostały zawarte umowy przedwstępne.
    7) Nie udzielano żadnych pełnomocnictw kupującym.
    8) Wcześniej Wnioskodawca dokonywał sprzedaży następujących nieruchomości:
        Działka rolna w miejscowości K. została nabyta około 2010 r. Wnioskodawca
        nabył ją w drodze umowy sprzedaży, aby zbudować dom dla siebie i dla rodziny.
        Wnioskodawca przez wiele lat próbował odrolnić działkę, aby stała się
        budowlana co się jednak nie udało (to był powód jej sprzedaży). Została
        sprzedana około 2018 roku. Działka w momencie nabycia i sprzedania była
        niezabudowana. Przez cały ten okres „stała pusta” z uwagi na niemożliwość
        rozpoczęcia prac budowlanych (odpowiedź w zakresie lit. c)
        Mieszkanie w L. Zostało ono nabyte w drodze umowy sprzedaży w 2008 r.
        Wnioskodawca Kupił je, gdyż u córki zdiagnozowano liczne alergie i lekarz zalecił
        jak najczęstsze pobyty nad morzem. Z mieszkania korzystał, wraz z rodziną,
        wyłącznie w czasie wakacji, weekendów i świąt (było to wykorzystanie
        mieszkalne). Doszło do Jego sprzedaży, gdyż było w odległości 3 km od morza.
        Wnioskodawcy, wraz z Żoną udało się kupić mieszkanie w Ł. przy samym morzu,
        które posiadamy do dziś. Mieszkanie w L. zostało sprzedane w 2018 r. Przez cały
        okres było wykorzystywane wyłącznie w celach rodzinnych. Lokal miał charakter
        mieszkalny.
        Mieszkanie w N. Zostało ono nabyte w 2001 r., a sprzedane w 2006 r. Zostało
        ono nabyte w drodze umowy sprzedaży. Celem nabycia było zamieszkanie w nim
        przez Wnioskodawcę oraz Jego rodzinę. Przez cały czas spełniało dla
        Wnioskodawcy oraz Jego rodziny funkcje mieszkalne. Sprzedano je po
        wybudowaniu pierwszego domu w C. (jak już powyżej wyjaśniano Wnioskodawcy
        urodziło się wówczas drugie dziecko, a przez to rodzina potrzebowała większej
        przestrzeni). Lokal miał charakter mieszkalny.
        Mieszkanie w O. Zakupione w 1998 r. w drodze umowy sprzedaży. Zostało
        sprzedane w 2001 r. Zostało ono nabyte na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, i
        w takim też celu było cały czas wykorzystywane (także następnie cele
        mieszkaniowe Wnioskodawcy oraz Jego rodziny). Sprzedano je po to aby kupić
        nowe mieszkanie N. (z uwagi na to, że chciano przeprowadzić się do większego
        mieszkania, mieszkanie N. miało 3 pokoje). Zakup większego mieszkania był
        podyktowany powiększeniem się rodziny - narodziny pierwszego dziecka. Lokal
        miał charakter mieszkalny.
    Łącznie (prócz opisanych we wniosku) Wnioskodawca (podczas całego swojego życia) zbył
    jedną niezabudowaną nieruchomość gruntową oraz 3 lokale mieszkalne.
    9) Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.
    Jednocześnie, Wnioskodawca wyjaśnia, iż wszystkie nabywane nieruchomości (zarówno
    powyższe, jak i opisane we wniosku) nie były nabywane w celu odsprzedaży z zyskiem.

    Szczególne momenty wchodzenia córek w dorosłe życie oraz okres wejścia rodziców w
    „wiek chorobowy” sprawił, że niektóre nieruchomości zostały zakupione z myślą o
    rodzinie, a potem niestety z różnych powodów trzeba było je zbyć.

## Pytanie

Mając na uwadze okoliczności przedstawione w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca
    zwraca się o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w zakresie następującego
    pytania:
    Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2,
    Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych należy
    uznać za dokonane poza wykonywaniem działalności gospodarczej i w konsekwencji
    stanowiące źródło przychodu wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w przypadku
    nieruchomości co do których nie upłynął 5-letni okres wskazany w przedmiotowej
    regulacji oraz poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT?
    Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie
    podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pana stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży wskazanych we wniosku
    oraz pytaniu nieruchomości powinien być uznany za osiągnięty w ramach dysponowania
    majątkiem własnym, a nie za osiągnięty w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności
    gospodarczej, a przez to nie można przypisać go do źródła przychodu pozarolnicza
    działalność gospodarcza, ani nie można uznać, iż z tego tytułu wykonywał samodzielną
    działalność gospodarczą w myśl ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.
    Stosownie do art. 10 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:
    1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w
      rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną,
      praca nakładcza, emerytura lub renta;
    2) działalność wykonywana osobiście;
    3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
    4) działy specjalne produkcji rolnej;
    6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą;
    7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych
      innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;
    8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
    8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;
    8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;
    9) inne źródła.
    Przy czym, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności
    gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność
    zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługowy,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
      ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
      wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
    Ustawodawca przewidział zatem następujące warunki, których dopiero łączne spełnienie
    powoduje, że działaniom podatnika należy nadać przymiot działalności gospodarczej:
    1) działalność ma mieć charakter zarobkowy,
    2) ma być jedną z działalności wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.,
    3) czynności mają być wykonywane we własnym imieniu bez względu na jej rezultat.
    4) działalność ma mieć charakter zorganizowany,
    5) ma cechować ją ciągłość,
    6) przychody z działalności nie mogą być zliczone do źródeł przychodów wymienionych w
      przepisie art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy o PIT.
    W celu uznania sprzedaży nieruchomości, jako sprzedaży w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę, czy były to czynności zorganizowane
    oraz ciągłe, między innymi: czy były to czynności wykraczające poza standardowe formy
    ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, czy sprzedający korzystał z form marketingu
    używanych przez profesjonalistów.
    Oprócz tego, by uznać sprzedaż nieruchomości za sprzedaż w ramach prowadzonej
    działalność gospodarczej należy wziąć pod uwagę jej ciągłość, gdyż żeby uznać sprzedaż
    nieruchomości za działalność gospodarczą, musi być ona prowadzona w sposób ciągły, a
    nie może być działaniem pojedynczym czy okazjonalnym. Wspomniane czynności muszą
    być podejmowane w sposób ciągły przez zbywającego nieruchomość.
    Sprzedaż nieruchomości, aby być uznana za dokonywaną w ramach pozarolniczej
    działalności gospodarczej, musi cechować się także zarobkowym charakterem.
    Tego rodzaju charakter przejawia się w jej nastawieniu na uzyskanie zysku. Jednocześnie
    fizycznie zysk ten nie musi zaistnieć, a istotnie dla wypełniania tej przesłanki jest sam
    zamiar uzyskania zysku z danej transakcji. Działalność musi być tak prowadzona i
    ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie ten zysk przynosić (np. wyrok WSA (...) z dnia
    27 kwietnia 2005 r., sygn. akt I SA/Wr 3237/03). Jednocześnie okoliczności, że dana
    czynność jest nastawiona na osiągnięcie zysku nie może przesądzić o tym, że stanowi ona
    działalność gospodarczą, gdyż chęć osiągnięcia zysku występuje także podczas
    dokonywania czynności z zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

    Osoba fizyczna, która dysponuje swoim majątkiem w sposób wyżej wskazany, również
    kieruje się chęcią osiągnięcia zysku. Dlatego też sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku z
    transakcji (czynności prawnej) nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego
    z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f, bez
    jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. (tak stwierdził m.
    in. NSA w argumentacji wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt U FSK 1423/14, „O
    zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie
    zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z
    przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza jednak w
    sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych
    przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”)
    Zorganizowanie i ciągłość to kolejne, niezbędne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie
    "zorganizowanie" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego
    (wybór formy organizacyjnej, ujawnienie działalności w odpowiedniej ewidencji, uzyskanie
    numerów ewidencyjnych i statystycznych, zgłoszenie do urzędu skarbowego) oraz
    zorganizowania faktycznego, rozumianego jako pewien stan obiektywny. W orzecznictwie
    sądowoadministracyjnym i w stanowiskach organów podatkowych ukształtowało się
    jednolite stanowisko, że dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy
    „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne jest wykazanie, że
    występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności.
    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13,
    stwierdził: „o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej
    działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów
    formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile
    okoliczności faktyczne świadczące o tym. że jego działania miały charakter zorganizowany
    i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub
    cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych
    przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Uwzględniając zatem
    aspekt faktyczny, należy stwierdzić, że na pojęcie zorganizowania, w rozumieniu art. 5a
    pkt 6 u.p.d.o.f, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze
    profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury,
    mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem
    określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej”.
    Z kolei poprzez „ciągłość” działań należy rozumieć: stałość lub trwałość ich wykonywania,
    powtarzalność, regularność i stabilność. Chodzi tutaj o czynności, które w istotny sposób
    odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto okoliczności
    wskazujące, że podatnik uczynił z nich sobie (lub ma zamiar to uczynić) źródło stałego, a
    nie okazjonalnego zarobkowania.
    Analiza omówionych wyżej przesłanek działalności gospodarczej w kontekście okoliczności
    przedstawionych w opisie stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że dokonane zbycia
    wszystkich nieruchomości nie odbywały się w ramach pozarolniczej działalności
    gospodarczej.
    W tym miejscu należy zwrócić szczególną uwagę na wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r.,
    sygn. akt: II FSK 855/14: „zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, brak podstaw
    kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6
    ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r.
    Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się
    w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe
    gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.
    Biorąc pod uwagę rozliczne formy aktywności podatników, jakie występują w obrocie
    prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z

    regulacją art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca
    zachowań podatnika, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które
    rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności
    gospodarczej (pkt 3), od zwykłego odpłatnego zbycia (pkt 8). Zatem w każdym przypadku o
    właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym
    dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych
    (np. nieruchomości).
    Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.
    d.o.f. może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, łącznie
    polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia
    nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim
    przedziale czasowym. Naczelny Sąd Administracyjny jest przy tym zdania, że skoro
    ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 infine u.p.d.o.f. powiązał powstanie przychodu
    podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym
    przedziale czasowym (tekst jedn.: przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to
    przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości w formie kupna, a jej
    sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego
    faktycznych intencji co do celu nabycia nieruchomości.
    Oczywiście znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również okoliczności życiowe, w
    jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które mogły mieć wpływ na jego
    decyzje, jak też indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży (np. podatnik, który
    odziedziczy! budynek wielomieszkaniowy z mieszkaniami na wynajem może wyzbyć się
    takiego budynku w całości, ale też - wobec rynkowych trudności z pozyskaniem nabywcy
    całości - może sprzedawać poszczególne lokale i w takim przypadku zasadniczo nie ma
    podstaw do różnicowania skutków podatkowych takich transakcji).
    Rację wobec tego przyznać należy Sądowi pierwszej instancji, który w zaskarżonym
    wyroku uznał, że o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży
    nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 up.d.o.f. nie mogą w sposób
    zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży,
    uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze
    sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki
    gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną,
    znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania),
    czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku
    od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu
    nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży,
    w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Jak słusznie zauważył
    WSA w (...) wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach
    związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem”.
    Pomocny w tej sprawie może być także niedawny wyrok NSA dotyczący tzw. działalności
    flipperskiej. NSA w tymże orzeczeniu z dnia 25 lutego 2025 r., o sygn. II FSK 823/22 uznał
    działalność Strony skarżącej za wykonywaną w ramach pozarolniczej działalności
    gospodarczej.
    Co jednak istotne w uzasadnieniu zwrócił uwagę na następujące kwestię: ,,tak samo brak
    jest podstaw do zaprzeczenia zarobkowemu charakterowi podejmowanych czynności. Ten
    fakt potwierdza bowiem nie tylko bezpośrednio bilans finansowy podejmowanych działań,
    tj. obiektywnie występujący zysk z każdej z czterech transakcji, ale także okoliczności
    zawierania poszczególnych transakcji. Jak słusznie zauważył Dyrektor Izby Administracji
    Skarbowej w (...) skarżąca każdorazowo wyszukiwała mieszkania o atrakcyjnej lokalizacji,
    jednakże znajdujące się w złym stanie technicznym, po czym remontując je we własnym

    zakresie, tj. tzw. systemem gospodarczym, sprzedawała je z zyskiem. Taki sposób
    działania, co do zasady zapewniający odpowiedni zysk, a generalnie rzecz biorąc
    dochodowość podejmowanych działań, potwierdza zarobkowy zamiar przyświecający
    skarżącej, w zakresie podejmowanych czynności.
    Bez znaczenia dla oceny postępowania strony skarżącej z punktu widzenia prowadzenia
    działalności gospodarczej jest mniejsza lub większa liczba dokonanych transakcji. Istotne
    jest wystąpienie w analizowanym stanie faktycznym, przesłanek, o których stanowi art. 5a
    pkt 6 ustawy podatkowej. Natomiast ich wystąpienie wyklucza kwalifikację przychodu
    podatkowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy. (...) Rację ma organ II
    instancji stwierdzając, że zamiar nabycia mieszkań na własne potrzeby skarżącej w istotnej
    mierze podważa fakt, że w tym czasie miała ona do spłaty dwa inne długoletnie kredyty. W
    tej sytuacji, obiektywnie rzecz biorąc, zaciąganie kolejnych tego rodzaju wieloletnich
    zobowiązań nie jest działaniem typowym, dla przeciętnego podatnika, niezajmującego się
    obrotem nieruchomościami. Zasadność i celowość tego działań może być zaś racjonalnie
    wyjaśniona jedynie zamiarem rychłej sprzedaży kupowanych na kredyt mieszkań.”

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust.
    1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r.
    poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które
    zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w
    ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
    Źródła przychodów
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
      d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku

      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością
    gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
    powstaniem przychodu.
    W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli
    odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po
    upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest
    źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków
    podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg
    pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
    Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania
    określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie
    trzech warunków:
    · po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
    · po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
    · po trzecie, w sposób ciągły.
    Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:
    1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata
      będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej,
      bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

    2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako
      konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności
      określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż
      przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;
    3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są
      podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają
      wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym
      uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
    Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy
    podatnik dokonał jej rejestracji.
    Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia
    ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej
    ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów
    biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie
    przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy
    rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności
    gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r.,
    sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności
    gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego
    charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
    Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z
    działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od
    innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego
    określone prawa i obowiązki.
    W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć
    charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego
    generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w
    ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.
    fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
    realizacji.

    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (...) w wyroku z 3 czerwca 2015 roku
    sygn. I SA/Po 919/14:
      „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.
    Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności
    podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności,
    (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie
    wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny
    rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia
    ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej
    ustawy.
    Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego
    źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem
    oraz ze sprzedażą nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 tej ustawy.
    Wskazać należy, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O
    prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy,
    a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że
    określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako
    działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od

    stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać
    swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł
    przychodów.
    Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 933/17.
    Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby
    podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej
    działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów
    formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.
    Należy również zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest
    konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał
    zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomości zostały nabyte w celu
    dalszej odsprzedaży, czy też na cele osobiste. Podobnie nie ma znaczenia, czy w
    momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do
    sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły,
    zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.
    Stanowisko takie potwierdza wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt I FSK 1855/15, w
    którym Sąd stwierdził, że „nie tyle istotny w ustalonych okolicznościach był ściśle zamiar,
    jaki towarzyszył Skarżącej w momencie nabywania nieruchomości (ich cel, przeznaczenie),
    lecz całokształt późniejszych działań do nich się odnoszących, który statuował zakres
    zaangażowania Strony (i jej małżonka) w dokonywanie obrotu nieruchomościami”.
    Ponadto, jak wskazał WSA w (...) w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. sygn. akt. I SA/Bd 108/19:
    „Bez znaczenia natomiast jest okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód
    /dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do
    rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży działek nie determinuje kwalifikowania
    przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1
    pkt 8 u.p.d.of”.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (...) w wyroku z 13 marca 2024 r., sygn. akt
    I SA/Gd 20/24:
      Sytuacja, w której właściciel czyni określone starania w celu podniesienia
      atrakcyjności handlowej nieruchomości musi być postrzegana jako gospodarowanie
      mieniem niemieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem. Typowa sprzedaż
      majątku środków pieniężnych nie wymaga bowiem podejmowania aktywności, która
      w skutkach prowadzi do zwiększenia jego wartości. Dążeniu do odzyskania środków
      pieniężnych zainwestowanych uprzednio w nabycie nieruchomości nie musi przecież
      towarzyszyć podział gruntu na mniejsze działki, uzyskanie warunków zabudowy czy
      np. staranie o uzbrojenie działki gruntu w media. Możliwa jest bowiem sprzedaż
      całości uprzednio zakupionego gruntu i odzyskania w ten sposób, zainwestowanych
      środków. Wskazane działania, w ocenie Sądu, służą niewątpliwie podwyższeniu
      rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Mając przy tym
      na względzie, że podejmowane są zwykle na przestrzeni dłuższego okresu czasu i
      wymagają podjęcia nie jednej, ale szeregu czynności, działania takie można
      zakwalifikować, jako właściwe dla prowadzenia działalności gospodarczej.
    W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia działań mających charakter ciągły,
    zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki
    NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt
    II FSK 2110/11).
    Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25
    sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w (...) z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I
    SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej
    działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania

    niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub
    zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości
    na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek,
    powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma
    nieruchomościami).
    Stanowisko organu potwierdza także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...)
    z 10 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 2522/24.
    Z opisu sprawy wynika, że:
        W 2005 r. nabył Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową w C. („Nieruchomość 1”)
        za kwotę 85.000 zł, na której wybudowano dom mieszkalny. Na przełomie 2017
        /2018 r. z uwagi na wysokie koszty remontu, zdecydował się Pan podjąć budowy
        nowego domu. Nieruchomość została sprzedana w 2023 r. za kwotę 1.315.000 zł.
        W 2018 r. nabył Pan nieruchomość gruntową znajdującą się w C. („Nieruchomość 2)
        za 180.000 zł, która została sprzedana w 2020 r. za kwotę 575.000 zł.
        W 2020 r. zakupił Pan nieruchomość gruntową w C. („Nieruchomość 3”) za cenę
        210.000 zł i rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego.
        W 2021 r. Nieruchomość 3 została podzielona na dwie oddzielne (dwa lokale),
        sprzedał Pan je jako dwie odrębne nieruchomości – „Nieruchomość 4” i
        „Nieruchomość 5” w 2021 r. za kwotę 950.000 zł.
        W 2021 r. zakupił Pan nieruchomość gruntową w C. („Nieruchomość 6”) za kwotę
        240.000 zł, która została sprzedana w 2022 r. za kwotę 900.000 zł.
        W 2010 r. nabył Pan lokal mieszkalny na I. za kwotę 323,959,09 zł, który został
        sprzedany w 2021 r. za kwotę 700.000 zł.
        W 2014 r. nabył Pan lokal mieszkalny na H. za kwotę 329.018 zł, który sprzedano w
        2024 r. za kwotę 910.000 zł.
    Wątpliwości Pana budzi m. in. kwestia, czy uzyskany przychód ze sprzedaży
    Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6
    oraz Lokali mieszkalnych powinien być uznany za przychód z działalności gospodarczej i
    podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jako działalność gospodarcza.
    Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów
    uzyskanych ze sprzedaży ww. Nieruchomości i lokali należy rozważyć, czy czynność
    sprzedaży powyższych lokali zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Nieruchomość 1 nabył Pan w celu wybudowania na nim domu, który miał zaspokajać Pana
    potrzeby rodzinne. Z uwagi na przewidywane wysokie koszty remontu, zdecydował Pan o
    budowie nowego domu. Nieruchomość 2 nabył Pan w 2018 r. i wybudował na niej dom.
    Jednakże nie spełniał on oczekiwań Pana i Pana rodziny i w krótkim czasie tj. w 2020 roku
    Nieruchomość 2 została sprzedana. Również w tym samym roku zakupił Pan
    Nieruchomość 3 i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego . Następnie
    dokonał Pan podziału Nieruchomości 3 w czerwcu 2021 roku, w wyniku którego doszło do
    wyodrębnienia 2 samodzielnie funkcjonujących lokali i przystosowania ich do
    zamieszkania (Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5). Po wybudowaniu tych nieruchomości w
    bardzo krótkim czasie, bo w lipcu i sierpniu 2021 roku dokonał Pan sprzedaży w/w
    nieruchomości. Również w 2021 roku zakupił Pan nieruchomość 6 i wybudował na niej
    dom jednorodzinny dwulokalowy. Po wybudowaniu domu dokonał Pan sprzedaży tej
    nieruchomości w niedługim odstępie czasu, bo w 2022 roku. W międzyczasie w 2021 roku
    sprzedał Pan również mieszkanie I., a w 2024 roku mieszkanie na H.

    Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, częstotliwość transakcji (nabycie,
    zbycie),stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące
    do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tak częsta sprzedaż składników
    majątku sugeruje, że mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zakres zwykłego
    zarządu, a nie tylko zwykłą bieżącą gospodarką majątkiem. Z opisu sprawy wynika, że
    dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia
    atrakcyjności posiadanych nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej.
    Z wniosku wyraźnie wynika, że przed sprzedażą podejmował Pan czynności wymagające
    zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości. W
    analizowanej sprawie kluczowym są działania przygotowawcze, m.in. budowa domu czy
    wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych. Całokształt działań wskazuje na
    działanie w sposób zorganizowany i planowany a poniesione nakłady zwiększyły wartość
    nieruchomości i jej atrakcyjność rynkową.
    Opisane przez Pana działania, związane ze sprzedażą Nieruchomości 1, Nieruchomości 2,
    Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych są
    przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za
    typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).Zatem wykonanie ww.
    czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań mających na celu
    sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5,
    Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych, które nie mogą zostać uznane za czynności
    wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż nastąpiła w
    warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.
    Zauważam też, że sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4,
    Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku
    nie była jednorazowa – dokonywał Pan już w przeszłości sprzedaży nieruchomości – działki
    położonej w miejscowości K. i 2 mieszkań położonych w M. Przedstawiony w opisie stanu
    faktycznego przebieg czynności i ich następstwo świadczą o tym, że działania
    podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na
    osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma
    charakter zarobkowy.
    Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar
    wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej.
    Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej
    sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej
    cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym
    charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej,
    w sytuacji, gdy podjęte są/będą czynności przygotowujące do sprzedaży Nieruchomości i
    przystosowania ich do zamieszkania, a następnie sprzedaży. Stwierdzić należy, że
    czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze
    zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności
    gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić
    należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2,
    Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych, zgodnie z
    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż
    w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie
    przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokali mieszkalnych. Zatem na gruncie badanej sprawy
    nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od

    osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować
    zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
    Podsumowując należy stwierdzić, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży
    Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6
    oraz Lokali mieszkalnych należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez
    Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności
    gospodarczej.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w
    konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się
    odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej.
    Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem
    poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy
    pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i
    są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie
    mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.