Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.536.2019.1.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-05
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej – nakłady przekraczające 30%, okres dłuższy niż 2 lata - sprzedaż budynków będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: budynek; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2019 r. (data wpływu 6 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca - … … jest przedsiębiorcą, prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą: … … … z siedzibą w …. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest zgodnie z PKD 46.90.Z sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W dniu 24 kwietnia 2014 roku Wnioskodawca nabył (w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej) na podstawie umowy sprzedaży zabudowaną działkę gruntu nr … o obszarze 2720 mkw. położoną w …, przy ul. … …, oddaną w użytkowanie wieczyste oraz prawo własności budynków i budowli wzniesionych na tym gruncie (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawcy, jako użytkownikowi wieczystemu przysługuje ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu całą szerokością i długością działek nr …, … i … położonych przy ul. … nr … w … wchodzących w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr …. Działka gruntu nr … zabudowana jest wolnostojącym, jednokondygnacyjnym budynkiem biurowo-magazynowym z zapleczem socjalnym, o powierzchni użytkowej xxx mkw. Na Nieruchomości znajdują się także: jednokondygnacyjny budynek magazynowy o powierzchni użytkowej xxx mkw, przybudowany do budynku znajdującego się na sąsiedniej działce nr …, budowle: nawierzchnia utwardzona oraz przyłącza: wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej, stanowiące odrębny przedmiot własności. W dniu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę ww. budynki i budowle były używane przez sprzedającego przez okres czasu dłuższy, niż 2 lata.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość od sprzedającego - osoby fizycznej, nie będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie wykorzystującej Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W związku z tym przy nabyciu Nieruchomości, do ceny sprzedaży nie został doliczony podatek od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi środek trwały, wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W Nieruchomości znajduje się biuro Wnioskodawcy, magazyn, w którym Wnioskodawca przechowuje towary oraz punkt sprzedaży towarów Wnioskodawcy. Nieruchomość nigdy nie była wynajmowana przez Wnioskodawcę czy udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek innej podstawie, w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT.

Od dnia zakupu Wnioskodawca czynił nakłady na Nieruchomość w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nakłady dotyczyły budynku biurowo- magazynowego i budynku magazynowego. Ostatnie nakłady zostały oddane do użytku w marcu 2016 roku. Przy dokonywaniu nakładów, udokumentowanych każdorazowo fakturą VAT, Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z takich faktur. Wartość nakładów przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z ewidencją środków trwałych budynek biurowo-magazynowy, budynek magazynowy oraz budowle znajdujące się na Nieruchomości były dotychczas traktowane jako jeden środek trwały. W związku z tym, wszelkie ulepszenia zwiększające wartość tych budynków i budowli nie zostały ujęte w księgach Wnioskodawcy z podziałem na poszczególne środki trwałe, lecz zwiększyły wartość jednego środka trwałego.

W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na wiek budynków (budowli) i/lub upływ czasu od daty oddania budynków (budowli) do używania po dokonaniu ostatnich nakładów zwiększających wartość początkową środka trwałego (tj. marzec 2016 roku), doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących na Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Obecnie Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży (odpłatnej dostawy) Nieruchomości. Kupującym Nieruchomość może być czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem umowy nie będzie przedsiębiorstwo czy zorganizowana część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości za odpłatną dostawę towarów podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji gdy kupującym Nieruchomość będzie czynny podatnik podatku od towarów i usług, Wnioskodawca będzie miał prawo rezygnacji ze zwolnienia planowanej dostawy z podatku od towarów i usług. W tym wypadku Wnioskodawca będzie mógł opodatkować planowaną dostawę Nieruchomości podatkiem od towarów i usług według stawki 23% po uprzednim złożeniu (przed dniem planowanej dostawy) przez Wnioskodawcę i kupującego oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10  ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca chciałby potwierdzić prawidłowość swojego stanowiska, zgodnie z którym planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpi po pierwszym zasiedleniu i będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów zwolnioną z podatku VAT. Jeżeli jednak Wnioskodawca zrezygnuje ze zwolnienia, a strony planowanej transakcji (Wnioskodawca i kupujący - czynni podatnicy podatku od towarów i usług) złożą zgodne oświadczenie i wybiorą opodatkowanie planowanej dostawy podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i w związku z tym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, jeśli Wnioskodawca zrezygnuje ze zwolnienia, a strony planowanej transakcji (Wnioskodawca i kupujący czynni podatnicy podatku od towarów i usług) złożą zgodne oświadczenie i wybiorą opodatkowanie planowanej dostawy podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy,

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, jeśli Wnioskodawca zrezygnuje ze zwolnienia, a strony planowanej transakcji (Wnioskodawca i kupujący czynni podatnicy podatku od towarów i usług) złożą zgodne oświadczenie i wybiorą opodatkowanie planowanej dostawy podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Wskazać w tym miejscu należy, że zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza czynnik przedmiotowy  opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług oraz czynnik podmiotowy  czynności muszą być wykonywane przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającego w takim charakterze.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż  6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W niniejszym wypadku nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia na tej podstawie.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, od dnia 1 września 2019 roku, ilekroć w ustawie jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zmiana definicji pojęcia ,,pierwszego zasiedlenia" wynika z tego, że zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako ,,pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Reasumując, jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ doszło do ,,pierwszego zasiedlenia” budynków, budowli lub ich części.

W stanie faktycznym opisanym we wniosku Wnioskodawca nabył Nieruchomość w dniu 24 kwietnia 2014 roku od sprzedającego  osoby fizycznej, nie będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie wykorzystującej Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W związku z tym przy nabyciu Nieruchomości, do ceny sprzedaży nie został doliczony podatek od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu Nieruchomości. Przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę, Nieruchomość była używana przez sprzedającego przez okres czasu dłuższy, niż 2 lata. Nieruchomość stanowi środek trwały, wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej. W Nieruchomości znajduje się biuro Wnioskodawcy, magazyn, w którym Wnioskodawca przechowuje towary oraz punkt sprzedaży towarów Wnioskodawcy. Nieruchomość nigdy nie była wynajmowana przez Wnioskodawcę czy udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek innej podstawie, w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT.

Od dnia zakupu Wnioskodawca czynił nakłady na Nieruchomość w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nakłady dotyczyły budynku biurowo- magazynowego i budynku magazynowego. Ostatnie nakłady zostały oddane do użytku w marcu 2016 roku. Przy dokonywaniu nakładów, udokumentowanych każdorazowo fakturą VAT, Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z takich faktur. Wartość nakładów przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części. Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z ewidencją środków trwałych budynek biurowo-magazynowy, budynek magazynowy oraz budowle znajdujące się na Nieruchomości były dotychczas traktowane jako jeden środek trwały. W związku z tym, wszelkie ulepszenia zwiększające wartość tych budynków i budowli nie zostały ujęte w księgach Wnioskodawcy z podziałem na poszczególne środki trwałe, lecz zwiększyły wartość jednego środka trwałego.

Obecnie Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży (odpłatnej dostawy) Nieruchomości. Kupującym Nieruchomość może być czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem umowy nie będzie przedsiębiorstwo czy zorganizowana część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości za odpłatną dostawę towarów podlegającą zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i upłynęło już więcej, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji gdy kupującym Nieruchomość będzie czynny podatnik podatku od towarów i usług, Wnioskodawca będzie miał prawo rezygnacji ze zwolnienia planowanej dostawy z podatku od towarów i usług. W tym wypadku Wnioskodawca będzie mógł opodatkować planowaną dostawę Nieruchomości podatkiem od towarów i usług według stawki 23% po uprzednim złożeniu (przed dniem planowanej dostawy) przez Wnioskodawcę i kupującego oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 - ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom  po spełnieniu określonych warunków  skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższego wynika, że w zakresie nieruchomości zwolnienie od VAT może mieć zastosowanie:

1.  na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (gdy upłynęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia nieruchomości) lub
2.  na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT - w zakresie w jakim art. 43 ust. 1 pkt 10 nie będzie miał zastosowania, gdy spełnione będą przesłanki odnośnie prawa do odliczenia oraz wartości wydatków na ulepszenie.

Na wypadek uznania - z czym Wnioskodawca się nie zgadza - że w sytuacji opisanej w stanie faktycznym nie doszło do pierwszego zasiedlenia, to należałoby przyjąć, że również wtedy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, ponieważ nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym, w ocenie Wnioskodawcy istnieją prawne podstawy uznania, że planowana umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, jeśli Wnioskodawca zrezygnuje ze zwolnienia, a strony planowanej transakcji (Wnioskodawca i kupujący  czynni podatnicy podatku od towarów i usług) złożą zgodne oświadczenie i wybiorą opodatkowanie planowanej dostawy podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu oraz w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 sierpnia 2019 r. – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zauważyć, że w przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 24 kwietnia 2014 roku nabył, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, na podstawie umowy sprzedaży zabudowaną działkę gruntu oddaną w użytkowanie wieczyste oraz prawo własności budynków i budowli wzniesionych na tym gruncie. Działka zabudowana jest budynkiem biurowo-magazynowym oraz budynkiem magazynowym. Nieruchomość stanowi środek trwały, wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT. Wnioskodawca czynił nakłady na Nieruchomość w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ostatnie nakłady zostały oddane do użytku w marcu 2016 roku. Wartość nakładów przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

W celu ustalenia czy w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku biurowo-magazynowego oraz budynku magazynowego doszło do pierwszego zasiedlenia po dokonaniu nakładów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przekraczających łącznie 30% wartości początkowej budynków. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem sprzedaż budynku biurowo-magazynowego oraz budynku magazynowego będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, również sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W odniesieniu do powyższego, należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana sprzedaż budynku biurowo-magazynowego oraz budynku magazynowego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, pod warunkiem, że nabywca budynku będzie również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, oraz że przed dniem dokonania planowanej dostawy, strony transakcji złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało ocenić jako prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.