Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.187.2020.1.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-29
Teza: Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2020 r. (data wpływu 22 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości –**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Małżonkowie nabyli na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej w drodze umowy sprzedaży niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem 1 o obszarze (…), położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Grunty zostały zakupione jako działka rolna, która przez państwa (…) została przekształcona w działkę budowlaną. Zgodnie z załączoną decyzją o warunkach zabudowy (…) inwestycją będzie budowa budynku handlowo - usługowego branży spożywczo-przemysłowej. Z tytułu nabytej działki ani Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie posiadali statusu rolnika ryczałtowego. Zakup działki nie wpłynął również na status podatnika VAT. Wnioskodawca jest rolnikiem.

Żona Wnioskodawcy prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zajmującą się sprzedażą samochodów osobowych i furgonetek (PKD 45.11.Z). Żona jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wykonuje czynności opodatkowane VAT i posiada również kasę fiskalną. Sprowadzane spoza granic kraju samochody sprzedaje korzystając z procedury VAT-marża. Miejsce prowadzonej działalności to (…). Zakupiona działka nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Nabycie gruntów o numerze 1 miało charakter jedynie prywatny ale bez konkretnych planów przeznaczenia tego gruntu. Dopiero po jakimś czasie Wnioskodawca przeznaczył działkę na sprzedaż. Przedmiot sprzedaży nie był nigdy przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie była również nigdy udostępniana osobom trzecim. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana ani użytkowana w żaden sposób. Wnioskodawca wraz z żoną byli jedynie właścicielami tej działki. Jedyne działania jakie zostały poczynione to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy o której była już mowa wyżej.

W dniu (…) została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży tej działki z (…), działającym na rzecz spółki A. Spółka Akcyjna z siedzibą w (…). W imieniu państwa (…) działał pełnomocnik (…)(spokrewniony z państwem (…), który jest upoważniony do sprzedaży nieruchomości na rzecz dowolnych osób fizycznych bądź prawnych za cenę i na warunkach swobodnego uznania pełnomocnika oraz reprezentowania przed urzędami a także osobami fizycznymi i prawnymi we wszystkich sprawach wiążących się z zawieraną umową.

Przedwstępna umowa sprzedaży jest umową warunkową, spełnienie warunków jest uzyskanie przez A. Spółka Akcyjna do dnia (…) roku:

Pierwszy warunek to: uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20.

Po drugie uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowym o pow. użytkowej (…) w tym sala sprzedaży o pow. (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych.

Po trzecie uzyska prawomocną ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość , według koncepcji kupującego.

Po czwarte uzyska prawomocną ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

Po piąte nie stwierdzi ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

Po szóste potwierdzi badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Po siódme potwierdzi charakter nie rolny przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zmianę użytku gruntowego.

Po ósme uzyska warunki techniczne przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Po dziewiąte uzyska warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury z planowanym obiektem handlowym.

Po dziesiąte sprzedający uzyskają własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualną interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT.

Po jedenaste uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5% w planowanym obiekcie. Państwo udzielili pełnomocnictwa kupującemu w zakresie uzyskania pozwoleń i zezwoleń na budowę.

Po umowie przedwstępnej złożony został wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na A. Spółka Akcyjna oraz udzielenie Spółce pełnomocnictwa do uzyskania decyzji administracyjnych w zakresie pozwoleń i zezwoleń na budowę. Dodatkowo dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży działki ze spółką A. Spółka Akcyjna została podpisana umowa dzierżawy na czas nieokreślony, w której wysokość czynszu dzierżawnego wynosi 50,00 zł miesięcznie.

Państwo (…) w dniu (…) kupili niezabudowaną działkę we wsi (…) oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 o pow. (…), którą w dniu (…). sprzedali. W dniu (…) nabyli mieszkanie w (…) które sprzedali (…). Z tytułu tych sprzedaży nie byli podatnikami VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działki należy opodatkować podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem podatnika opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki jest bezzasadne. Zakupiona działka nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Zakupiona została dla celów prywatnych. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy od towarów i usług. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W analizowanym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia. Orzeczenie to odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Małżonkowie (…) nabyli na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej w drodze umowy sprzedaży niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem 1 o obszarze (…). Grunty zostały zakupione jako działka rolna, która przez państwa (…) została przekształcona w działkę budowlaną. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycją będzie budowa budynku handlowo - usługowego branży spożywczo-przemysłowej. Z tytułu nabytej działki ani Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie posiadali statusu rolnika ryczałtowego. Zakup działki nie wpłynął również na status podatnika VAT. Wnioskodawca jest rolnikiem.

Żona Wnioskodawcy prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zajmującą się sprzedażą samochodów osobowych i furgonetek. Żona jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wykonuje czynności opodatkowane VAT i posiada również kasę fiskalną. Sprowadzane spoza granic kraju samochody sprzedaje korzystając z procedury VAT-marża. Zakupiona działka nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Nabycie gruntów o numerze 1 miało charakter jedynie prywatny ale bez konkretnych planów przeznaczenia tego gruntu. Dopiero po jakimś czasie Wnioskodawca przeznaczył działkę na sprzedaż. Przedmiot sprzedaży nie był nigdy przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Działka nie była również nigdy udostępniana osobom trzecim. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana ani użytkowana w żaden sposób. Wnioskodawca wraz z żoną byli jedynie właścicielami tej działki. Jedyne działania jakie zostały poczynione to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

W dniu (…) została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży tej działki z pełnomocnikiem, działającym na rzecz spółki A. Spółka Akcyjna. W imieniu państwa (…) działał pełnomocnik spokrewniony z państwem (…), który jest upoważniony do sprzedaży nieruchomości na rzecz dowolnych osób fizycznych bądź prawnych za cenę i na warunkach swobodnego uznania pełnomocnika oraz reprezentowania przed urzędami a także osobami fizycznymi i prawnymi we wszystkich sprawach wiążących się z zawieraną umową.

Przedwstępna umowa sprzedaży jest umową warunkową, spełnienie warunków jest uzyskanie przez A. Spółka Akcyjna do dnia (…) roku:

*   prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20,
*   prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowym o pow. użytkowej (…) w tym sala sprzedaży o pow. (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,
*   prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość , według koncepcji kupującego,
*   prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
*   nie stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zmianę użytku gruntowego,
*   uzyskania warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury z planowanym obiektem handlowym.
*   uzyskania przez sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT.
*   uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5% w planowanym obiekcie.

Państwo (…) udzielili pełnomocnictwa kupującemu w zakresie uzyskania pozwoleń i zezwoleń na budowę.

Po umowie przedwstępnej złożony został wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na A. Spółka Akcyjna oraz udzielenie Spółce pełnomocnictwa do uzyskania decyzji administracyjnych w zakresie pozwoleń i zezwoleń na budowę. Dodatkowo dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży działki ze spółką A. Spółka Akcyjna została podpisana umowa dzierżawy na czas nieokreślony, w której wysokość czynszu dzierżawnego wynosi 50,00 zł miesięcznie.

Państwo (…)kupili niezabudowaną działkę we wsi (…) oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 o pow. (…), którą w dniu (…) sprzedali. W dniu (…) nabyli mieszkanie w (…)które sprzedali (…). Z tytułu tych sprzedaży nie byli podatnikami VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż działki należy opodatkować podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji prawnych, dostawa towarów, w tym nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że sposób nabycia nieruchomości, a także to, że nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w celach handlowych, nie może przesądzać o tym, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu. Znaczenie dla sprawy ma całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje na aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie wykorzystywał ani nie użytkował przedmiotowej nieruchomości w żaden sposób, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte przez Niego w celu sprzedaży działki.

Nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że nie podejmował/nie będzie podejmował w stosunku do nieruchomości działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak czynności mających umożliwić sprzedaż nieruchomości, związanych z umożliwieniem jej zabudowy. Przede wszystkim Wnioskodawca przekształcił działkę w działkę budowlaną i uzyskał decyzję o warunkach zabudowy tej działki.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby - mocodawcy, na mocy którego inna osoba – pełnomocnik, staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wraz z żoną zawarł umowę przedwstępną w dniu (…) w ramach której wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem spełnienia kryteriów obejmujących m.in. – uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 84/3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20, prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym obiektem handlowym o pow. użytkowej (…) w tym sala sprzedaży o pow. (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych, prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, według koncepcji kupującego, prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, nie stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwość posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zmianę użytku gruntowego, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury z planowanym obiektem handlowym, uzyskania przez sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT, uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5% w planowanym obiekcie. Państwo (…) udzielili pełnomocnictwa kupującemu w zakresie uzyskiwania pozwoleń i zezwoleń na budowę.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji administracyjnych w zakresie pozwoleń i zezwoleń związanych z planowaną inwestycją. Dodatkowo podpisano umowę dzierżawy na czas nieokreślony działki mającej być przedmiotem sprzedaży za opłatą 50 zł miesięcznie.

Zatem od zawarcia umowy przedwstępnej wykonano w imieniu Wnioskodawcy szereg czynności związanych z nieruchomością niezabudowaną mającą być przedmiotem sprzedaży.

Z wyżej cytowanych przepisów wynika, że stroną podejmowanych czynności jest Wnioskodawca oraz żona, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy, bez względu na to, kto poniesie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami. Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie – pełnomocnika, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy - mocodawcy. Zatem osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i przyczynią się do realizacji umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, podejmując ww. czynności, angażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Co więcej, Wnioskodawca wskazał, że podpisana została umowa dzierżawy nieruchomości na czas nieoznaczony. W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca, za oddaną mu w dzierżawę rzecz, płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Dzierżawa przez Wnioskodawcę działki powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W świetle powyższych ustaleń, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, powołane przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości niezabudowanej będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Podejmowane w imieniu Wnioskodawcy działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tym przypadku występują bowiem przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę, w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą. W analizowanej sytuacji nie można uznać, że sprzedaż działki będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie czynność sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.