Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.141.2025.3.PR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-18
Teza: Opodatkowanie sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w
zabudowie mieszkalnej.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
budynek-budynek wielorodzinny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5a-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 kwietnia 2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. W 2013 r. kupił Pan
    działkę budowlaną. W 2021 r. podzielił ją Pan na dwie części. Na nich w 2024 r. rozpoczął
    Pan budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. W jednym z nich
    miał Pan zamiar zamieszkać z rodziną, a w drugim mieli zamieszkać rodzice. Wskutek
    problemów zarówno finansowych, jak i rodzinnych prawdopodobnie będzie Pan
    zmuszony do sprzedaży obu budynków w 2025 r. Według Pana kupujący musi zapłacić
    tylko podatek od czynności cywilnoprawnych.
    W piśmie z 3 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
    I.
    1. W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał nieruchomości
      wskazane we wniosku od momentu nabycia aż do planowanej sprzedaży? Proszę
      wskazać:
      a) czy były/są/będą to cele prywatne/osobiste, a jeśli tak to w jaki sposób ww.
        nieruchomości zaspokajały/zaspokajają/będą zaspokajały te potrzeby
        osobiste?
      b) czy ww. nieruchomości były/są/będą przedmiotem najmu, dzierżawy albo były
        /są/będą udostępniane do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to
        proszę wskazać:
        § w jakim okresie udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał Pan ww.
          nieruchomości osobom trzecim?
        § czy ww. nieruchomości były/są/będą udostępniane odpłatnie czy
          nieodpłatnie?
        § czy z tytułu udostępniania ww. nieruchomości odprowadzany był/jest/będzie
          podatek (jaki)?
    Odpowiedź:
    a) Działki były kupione w 2013 r. z zamiarem budowy w przyszłości domów dla swojej
      rodziny i rodziców. Cel ten zaczął Pan realizować w 2024 r. Przed tym rokiem nic
      się na nich nie działo.
    b) Ww. nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i nie były
      udostępniane do używania na podstawie innych umów.
    2. Jakie nakłady inwestycyjne poniósł/poniesie Pan w związku z przygotowaniem do
      sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku (np. zapewnienie
      dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci
      energetycznej, gazowej itp., ogrodzenie działek itd.)?
    Odpowiedź: Uzbrojenie działki w media (gaz, woda, prąd) oraz wymagane prawem
    badania archeologiczne. W momencie wykonywania tych czynności nie planował Pan
    sprzedaży tych budynków.
    3. Czy podejmował/będzie podejmował Pan działania marketingowe w celu sprzedaży
      ww. nieruchomości będących przedmiotem wniosku, wykraczające poza zwykłe

      formy ogłoszenia? W jaki sposób będzie poszukiwał Pan nabywców ww.
      nieruchomości? Czy będzie podejmował Pan działania zmierzające do
      przygotowania przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży, np. działania
      marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży (ogłoszenia w
      internecie, mediach; inne działania w celu reklamy - jakie?)?
    Odpowiedź: Nic wykraczającego poza zwykłe formy ogłoszenia. Dotyczy wszystkich
    pytań z tego punktu.
    4. Czy w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży objętej
      wnioskiem będą zawarte przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą?
      Jeśli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, proszę wskazać:
      a) kto będzie stroną umowy?
      b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym
        nabywcą będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?
      c) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży będą ustalone warunki, które muszą
        zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, to
        jakie?
      d) czy udzieli Pan nabywcy poszczególnych nieruchomości pełnomocnictwa
        (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących tych
        działek?
      e) jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan
        pełnomocnictwa dla nabywcy?
      f) jakich czynności dokona Pan do momentu sprzedaży a jakich kupujący w
        związku z udzielonym pełnomocnictwem?
    Odpowiedź: Nie.
    5. Jeśli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży nieruchomości, to
      jakie czynności będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek?
    Odpowiedź: Nie będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży
    nieruchomości.
    6. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza planowaną sprzedażą
      nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem), a jeśli tak – to
      należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
      a) jakie to nieruchomości?
      b) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      c) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
      d) w jaki sposób nieruchomości były przez Pana wykorzystywane od momentu
        wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
      e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
      f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy
        zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości
        mieszkalne czy użytkowe)?
      g) w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?
      h) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT?
      i) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

    Odpowiedź: Nie
    7. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do
      sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to należy podać odrębnie
      dla każdej nieruchomości:
      a) jakie to nieruchomości?
      b) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      c) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
      d) w jaki sposób nieruchomości były/są/będą wykorzystywane od momentu
        wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
      e) kiedy dokona Pan ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży?
      f) ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy
        zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy będą to nieruchomości
        mieszkalne czy użytkowe)?
      g) w jaki sposób zostanie opodatkowany przychód ze sprzedaży tych
        nieruchomości?
      h) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzi Pan podatek VAT?
      i) na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?
    Odpowiedź: Nie
    8. Wskazanie oznaczenia geodezyjnego (numeru ewidencyjnego) zakupionej przez
      Pana w roku 2013 działki budowlanej (nieruchomości) przed dokonaniem jej
      podziału.
    Odpowiedź: (...) przed podziałem 1.
    9. Wskazanie oznaczenia geodezyjnego (numeru ewidencyjnego) działek
      (nieruchomości) powstałych w wyniku dokonanego przez Pana w roku 2021
      podziału ww. nieruchomości.
    Odpowiedź: Po podziale 2 i 3.
    10. Na podstawie jakiego tytułu prawnego przysługuje Panu prawo własności
    nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży?
    Odpowiedź: Własność.
    II.
    1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej
      Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
      od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
    Odpowiedź: Tak.
    2. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?
    Odpowiedź: Nie.
    3. Czy na dzień planowanej sprzedaży w 2025 r. budowa obu budynków będzie
      zakończona? Jeżeli nie, to na jakim etapie budowy będą sprzedawane oba budynki?
    Odpowiedź: Będzie zakończona.
    4. Czy budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej prowadził
      /prowadzi Pan samodzielnie „systemem gospodarczym”, czy też w trakcie budowy
      korzystał/korzysta Pan z wykonawców, usług budowlanych innych podmiotów?

    Odpowiedź: Ma Pan jednego wykonawcę i umowę podpisaną z nim przed rozpoczęciem
    budowy. Zakłada ona wybudowanie ww. domów w całości.
    5. Czy jest Pan właścicielem czy współwłaścicielem ww. nieruchomości? Jeżeli jest Pan
      współwłaścicielem ww. nieruchomości, to proszę wskazać jaki to jest konkretnie
      rodzaj współwłasności.
    Odpowiedź: Jestem współwłaścicielem z żoną (małżeńska wspólność majątkowa - działki
    zakupione po ślubie).

## Pytanie

Czy jako sprzedający zapłaci Pan podatek dochodowy (...) od sprzedaży tych
    nieruchomości?
    Pana stanowisko w sprawie
    Uważa Pan, że w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie Pan zobowiązany do
    zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (...).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu
    działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.

    Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła
    przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
    - nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności
      gospodarczej,
    - nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1
      ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
      mieszkalnych).
    Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
    Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na
    trzech przesłankach:
    - zarobkowym celu działalności,
    - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    - prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o
    charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej
    struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z
    uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.,
    sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
    sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
    zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

    Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby
    takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego
    uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.
    Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że w 2013 r. kupił Pan
    działkę budowlaną nr 1 z zamiarem budowy w przyszłości domów dla swojej rodziny i
    rodziców. W 2021 r. podzielił Pan ww. działkę na dwie działki o nr 2 i 3. Na nich w 2024 r.
    rozpoczął Pan budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Dokonał
    Pan uzbrojenia działki w media (gaz, woda, prąd) oraz wymaganych prawem badań
    archeologicznych. W momencie wykonywania tych czynności nie planował Pan sprzedaży
    wybudowanych budynków. W jednym z nich miał Pan zamiar zamieszkać z rodziną, a w
    drugim mieli zamieszkać rodzice. Ma Pan jednego wykonawcę i umowę podpisaną z nim
    przed rozpoczęciem budowy, która zakłada wybudowanie ww. domów w całości. Przed
    2024 r. na ww. działkach nic się nie działo. Ww. nieruchomości nigdy nie były przedmiotem
    najmu, dzierżawy i nie były udostępniane do używania na podstawie innych umów.
    Wskutek problemów zarówno finansowych, jak i rodzinnych prawdopodobnie będzie Pan
    zmuszony do sprzedaży obu budynków w 2025 r. Na dzień planowanej sprzedaży w 2025
    r. budowa obu budynków będzie zakończona. Nie prowadzi Pan działalności
    gospodarczej. Nie podejmował/nie będzie podejmował Pan działań marketingowych w
    celu sprzedaży ww. budynków wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie będzie
    Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży nieruchomości. Nie będzie Pan
    zawierał przedwstępnej umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą oraz nie udzieli Pan
    nabywcy poszczególnych nieruchomości pełnomocnictw w celu występowania w
    sprawach dotyczących działek. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości,
    nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży i nie
    zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z
    planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej należy
    rozważyć, czy czynność sprzedaży tych budynków będzie zawierać znamiona pozarolniczej
    działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do
    właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z
    planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
    tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
    aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział
    nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie
    dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w
    zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu

    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 ww. ustawy.
    Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym
    celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy
    też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej przez Pana sprzedaży w
    2025 r. dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, a w szczególności fakt, że
    sprzedaż budynków nastąpi po upływie długiego okresu czasu od nabycia działki i jej
    podziału na dwie działki, na których zostaną wybudowane dwa budynki mieszkalne w
    zabudowie bliźniaczej oraz okoliczności i cel nabycia działki i budowa tych budynków
    sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Sposób i cel w jakim nabył Pan działkę budowlaną i wybuduje ww. budynki mieszkalne nie
    wskazują na realizowanie przez Pana celu inwestycyjnego ukierunkowanego na czerpanie
    zysków ze sprzedaży tych nieruchomości. Jak wynika z opisu sprawy, wyłącznym Pana
    celem od samego początku było zaspokojenie Pana własnych potrzeb mieszkaniowych i
    najbliższej rodziny, ponieważ kupił Pan działkę budowlaną z zamiarem budowy w
    przyszłości domów dla swojej rodziny i rodziców, jednak wskutek problemów zarówno
    finansowych, jak i rodzinnych prawdopodobnie będzie Pan zmuszony do sprzedaży obu
    budynków w 2025 r.
    Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w
    zabudowie bliźniaczej nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki
    wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana
    czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są
    wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż dwóch budynków mieszkalnych w
    zabudowie bliźniaczej nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. W konsekwencji, w
    przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana dwóch
    budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wygeneruje przychód z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych
    w zabudowie bliźniaczej należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania
    przychodów z odpłatnego zbycia dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data nabycia.
    Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu
    własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez
    względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie”

    należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo
    majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie
    darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).
    Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r., poz. 1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości,
    wobec tego należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    Z art. art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:
      Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
      części składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami,
    budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga
    się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z
    gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, co
    oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest
    zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.
    Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt
    ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek
    nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia
    bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno
    zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za
    datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu
    niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

    Jak wskazano na wstępie, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części
    lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności
    gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w
    rozumieniu ustawy.
    W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży
    nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą
    przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
    W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której
    wybudowano budynek (rozpoczęto budowę) – termin pięcioletni nie może być liczony
    odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku,
    stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku
    kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma
    znaczenia.
    Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później
    wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment
    nabycia gruntu.
    Ponadto, dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest
    również sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się
    proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych
    nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie
    mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest
    już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w
    rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W
    wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad
    to, czego jest już właścicielem.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzam, że
    dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia dwóch budynków mieszkalnych w
    zabudowie bliźniaczej istotne znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku
    kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art.
    10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia przez
    Pana działki budowlanej doszło w 2013 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe
    wynikające ze sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Ze
    wskazanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku
    mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania nie rozpatruje się odrębnie,
    ponieważ stanowi on część składową gruntu.
    Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż dwóch budynków mieszkalnych w
    zabudowie bliźniaczej będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, na którym wybuduje Pan ww.
    budynki mieszkalne. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po
    Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie Pan zobowiązany do
    zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, z tytułu sprzedaży w 2025 r. dwóch
    budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób
    fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od
    czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ
    wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia
    przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.
    Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie
    wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do
    określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji
    wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.
    j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania
    indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego
    (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania
    okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ
    nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności
    podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które
    zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego
    w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku zdarzenie
    przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana
    interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy
    przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.