Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-266/10-2/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-06-02
Teza: Opodatkowanie czynności wynajęcia oraz sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; wynajem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 25.01.2010 r. (data wpływu 08.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wynajęcia oraz sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.03.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wynajęcia oraz sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (niezarejestrowana na VAT) nabył w dniu 25 kwietnia 2005 r. na zasadzie współwłasności zabudowaną nieruchomość mieszkalną składającą się z niewyodrębnionych, niesamodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu VAT z uwagi na zakup od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość wymagała renowacji i remontów Wnioskodawca ponosił wydatki na usługi budowlane i inne wydatki modernizacyjne na przedmiotową nieruchomość, z tytułu których nie odliczał podatku naliczonego VAT. Pierwotnie zamiarem Wnioskodawcy było zamieszkiwanie w nieruchomości i wykorzystywanie jej jedynie w celach osobistych, jednak z uwagi na zaistniałe okoliczności Wnioskodawca został zmuszony do zmiany planów i zamieszkania w innym miejscu. W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zatem wyodrębnić samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe z dotychczas posiadanych lokali i założyć dla każdego z nich księgę wieczystą. Następnie w zależności od okoliczności planuje wyodrębnione lokale sprzedać lub wynająć. Z uwagi na fakt, iż zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość nabyto, ewentualna sprzedaż lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Mając ponadto na uwadze fakt, iż nieruchomość została nabyta nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z zamiarem jej wykorzystywania na cele prywatne, jej sprzedaż nie będzie podlegała także opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż ewentualnie wynajęcie lokali wyodrębnionych z nieruchomości nabytej w roku 2005, która wówczas składała się z nie wyodrębnionych lokali nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT i nie nabył przedmiotowej nieruchomości w celach komercyjnych tj. z zamiarem zbycia?

Ewentualnie czynności te będą podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Odnosząc się do kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług Wnioskodawca uważa, iż zarówno sprzedaż jak i najem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy bowiem zauważyć, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Pierwotnym zamiarem nabycia nieruchomości było wykorzystywanie jej dla potrzeb osobistych. Jednak z uwagi na zmianę planów życiowych i zmianę miejsca zamieszkania Wnioskodawca został zmuszony do podjęcia kroków w przedmiocie zadysponowania nabytą w 2005 r. nieruchomością. Brak opodatkowania wynika także z faktu, iż pomimo, że Wnioskodawca ponosił i dalej ponosi znaczne wydatki na remont i modernizację przedmiotowej nieruchomości, np. na usługi budowlane, zakup okien i innych materiałów budowlanych nie odliczał podatku naliczonego VAT, bowiem nie jest podatnikiem tego podatku. Także przy nabyciu Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT, bowiem był to zakup w celach prywatnych. Tym samym Wnioskodawca uważa, że fakt wyodrębnienia lokali i ich sprzedaż lub wynajem nie będzie rodzić na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Stanowisko takie jest powszechnie aprobowane w orzecznictwie, m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 24.04.2007 r. sygn. akt FSK 603/06 oraz z dnia 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 stwierdził, iż podzielenie nieruchomości na kilka działek budowlanych nie jest profesjonalną działalnością gospodarczą.

Odnosząc się do istnienia bądź nieistnienia „zamiaru” prowadzenia działalności gospodarczej , należy stwierdzić, że pogląd, iż przy kwalifikowaniu konkretnej działalności do pozarolniczej działalności gospodarczej należy uwzględnić zamiar podmiotu wykonującego czynności, został on wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11.10.1996 r., sygn. akt. III RN 4/96 (opubl. w OSNAP nr 10/1997). W stanie faktycznym sprawy rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy na skutek rewizji nadzwyczajnej od wyroku NSA, odmówiono stronie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej - działalności polegającej na wynajmie trzech lokali, uznając, że wynajem nie stanowi działalności gospodarczej (por. art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca dodaje, iż w przypadku gdyby nawet uznano, że sprzedaż lub wynajem samodzielnych lokali nie jest czynnością neutralną podatkowo na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, to miałoby zastosowanie zwolnienie z tego podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Natomiast przez towary w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ww. ustawy, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego przepisu wynika, iż działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oczywiste jest bowiem, że wykorzystanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem). W tym przypadku ustawa nie wprowadza wymogu częstotliwości wykorzystywania lecz ciągłość wykorzystywania. Ciągłość to niejednorazowość, nieincydentalność wykorzystywania składników majątku. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (niezarejestrowaną na VAT) nabył w dniu 25 kwietnia 2005 r. na zasadzie współwłasności zabudowaną nieruchomość mieszkalną składającą się z niewyodrębnionych, niesamodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu VAT z uwagi na zakup od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wnioskodawca ponosił wydatki na usługi budowlane i inne wydatki modernizacyjne na przedmiotową nieruchomość, z tytułu których nie odliczał podatku naliczonego VAT. Pierwotnie zamiarem Wnioskodawcy było zamieszkiwanie w nieruchomości i wykorzystywanie jej jedynie w celach osobistych, jednak z uwagi na zaistniałe okoliczności Wnioskodawca został zmuszony do zmiany planów. W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zatem wyodrębnić samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe z dotychczas posiadanych lokali i założyć dla każdego z nich księgę wieczystą. Następnie w zależności od okoliczności planuje wyodrębnione lokale sprzedać lub wynająć.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W konsekwencji najem lokali stanowi odpłatne świadczenie usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Ponadto Wnioskodawca dokonując (w zależności od okoliczności) dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych zaprzestanie wykorzystywać nieruchomość nabytą 25 kwietnia 2005 r. (analogicznie jak w przypadku najmu) na własne potrzeby. Wnioskodawca wykona szereg czynności przygotowując nieruchomość do sprzedaży w celu jej uatrakcyjnienia i uzyskania wyższej ceny działając jak handlowiec: dokona wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych z dotychczas posiadanych lokali i założy dla każdego z nich księgę wieczystą. Wskazuje to na zamiar powtarzalnego dokonywania dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych i czerpania z tego tytułu określonego zysku; jest „handlowcem” działającym w sposób ciągły i w celach zarobkowych a czynności te wskazują na ich zorganizowany charakter. Tym samym spełniają definicję działalności gospodarczej, a przedmiot dostaw – lokale, są towarem w rozumieniu ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż sprzedaż lub wynajem samodzielnych lokali, o których mowa we wniosku jest czynnością neutralną podatkowo na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 załącznika nr 4 – „Wykaz usług zwolnionych od podatku”, wymienione zostały usługi sklasyfikowane w grupowaniu ex 70.20.11 „Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”.

Z powyższego przepisu wynika zatem, iż zakresem zwolnienia od podatku objęte są jedynie usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Nadto dla zdefiniowania tych usług ustawodawca odwołał się do grupowania PKWiU o symbolu ex. 70.20.11. Natomiast usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe jak również usługi najmu lokali użytkowych, jako niewymienione zarówno w treści ustawy o VAT jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy jako zwolnione, stanowią sprzedaż opodatkowaną. Usługi te na podstawie postanowień art. 41 ust. 1 podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem 22% stawki podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy :

1.  dostawa jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 2 ww. ustawy do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosownie natomiast do art. 113 ust 9 ustawy o VAT podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 2 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz, U. Nr 215, poz. 1666), zwanej dalej ustawą o zmianie ustawy o VAT, kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, dla 2010 r. przyjmuje się w wysokości 100 000 zł.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy o zmianie ustawy o VAT w art. 113 ust. 1 otrzymuje brzmienie: zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Stosownie do art. 4 ww. ustawy przepis ten wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2011 r.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o zmianie ustawy o VAT w 2011 r. podatnicy, u których łączna wartość sprzedaży opodatkowanej w 2010 r. była wyższa niż 100 000 zł i nie przekroczyła 150 000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego w terminie do dnia 15 stycznia 2011 r., z zastrzeżeniem ust. 5.

W myśl art. 2 ust. 5 ustawy o zmianie ustawy o VAT podatnicy rozpoczynający w 2010 r. wykonywanie czynności określonych w art. 5 ustawy wymienionej w art. 1, u których łączna wartość sprzedaży, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczyła 100.000 zł i nie przekroczyła 150.000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy wymienionej w art. 1, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego w terminie do dnia 15 stycznia 2011 r.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne (art. 96 ust. 3).

Naczelnik urzędu skarbowego, zgodnie z art. 96 ust. 4, rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako "podatnika VAT czynnego" lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego".

W oparciu o powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić jednocześnie należy, iż usługi wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z poz. 4 załącznika nr 4 – „Wykaz usług zwolnionych od podatku”.

Z kolei dostawa lokali mieszkalnych i użytkowych będzie korzystała ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na spełnienie warunków w nim zawartych: dostawa nie jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną 2 lata.

Natomiast usługi wynajmu lokali użytkowych, jako niewymienione zarówno w treści ustawy o VAT jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy jako zwolnione, stanowią sprzedaż opodatkowaną. Usługi te na podstawie postanowień art. 41 ust. 1 podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem 22% stawki podatku.

Jednakże, do momentu przekroczenia przez Wnioskodawcę kwoty określonej w art. 113 ust. 1 uzyskanego obrotu z tytułu wynajęcia lokali, będzie on zwolniony podmiotowo z podatku od towarów i usług (dla 2010 r., zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o VAT przyjmuje się kwotę w wysokości 100 000 zł, zaś w 2011 r., zgodnie z art. 113 ust. 1 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. kwotę tę określono w wysokości 150 000 zł) a zatem również z rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług, wypełniania obowiązków, jakie nakłada ustawodawca na zarejestrowanych czynnych podatników podatku od towarów i usług, tj. m.in. składania deklaracji, płacenia podatku oraz wystawiania faktur VAT. Jeśli Wnioskodawca rozpocznie wykonywanie czynności opodatkowanych w zakresie wynajmu lokali użytkowych w trakcie roku podatkowego, kwotę limitu uprawniającego do zastosowania zwolnienia podmiotowego należy określić proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności, zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy, iż zgodnie z powołanym wyżej art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku.

Z momentem przekroczenia tej kwoty Wnioskodawca traci prawo do zwolnienia podmiotowego i staje się podatnikiem VAT czynnym. Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlegać będzie nadwyżka ponad tę kwotę.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z powołanym wyżej art. 2 ust. 5 ustawy o zmianie ustawy o VAT podatnicy rozpoczynający w 2010 r. wykonywanie czynności określonych w art. 5 ustawy wymienionej w art. 1, u których łączna wartość sprzedaży, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczyła 100.000 zł i nie przekroczyła 150.000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy wymienionej w art. 1, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego w terminie do dnia 15 stycznia 2011 r.

Zatem, wynajem przedmiotowych lokali przez Wnioskodawcę, wypełnia przesłanki z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powodujące, że czynność wynajmu lokali stanowi działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu, a Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika podatku VAT (usługodawcy). Jednakże do momentu przekroczenia kwoty określonej w art. 113 ust. 1 i 9 (w okresach przedstawionych powyżej) obrotu uzyskanego z tytułu wynajmu lokali użytkowych Wnioskodawca może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, przewidzianego w art. 113 ust. 1 lub art. 113 ust. 9 ustawy o VAT w zależności od momentu rozpoczęcia wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż usługi wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT, dostawa lokali mieszkalnych i użytkowych będzie korzystała ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast usługi wynajmu lokali użytkowych, jako niewymienione zarówno w treści ustawy o VAT jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy jako zwolnione, stanowią sprzedaż opodatkowaną a Wnioskodawca do momentu przekroczenia limitu obrotu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 oraz art. 113 ust. 9, ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego od podatku od towarów i usług stanowisko Wnioskodawcy, iż wszystkie czynności te (wymienione powyżej) będą podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto należy zauważyć, iż w przedmiotowej sprawie powołane przez Wnioskodawcę wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego jak również wyrok Sądu Najwyższego nie mogą mieć zastosowania, bowiem zapadły w odmiennych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają:

*   wyroki NSA: z dnia 24.04.2007 r., sygn. akt I FSK 603/06 oraz NSA z dnia 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 dotyczyły opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek,
*   wyrok SN z dnia 10.11.1996 r., sygn. akt III RN 4/96 dotyczył uznania wynajmu lokali mieszkalnych dokonywanego przez podatnika prowadzącego już działalność gospodarczą w innym zakresie za działalność gospodarczą podlegającą wpisie do ewidencji działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto zauważyć należy, iż przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania sprzedaży lokali wyodrębnionych z nieruchomości nabytej w roku 2005 podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W kwestii udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało osobne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.