Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD2/033/242/KBF/09/1021
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2010-01-20
Teza: Czy jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można zaliczyć do kosztu, o który zostanie pomniejszony przychód z tytułu zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; opłata; opłata-opłata adiacencka; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; przychód-uzyskanie przychodów; wartość
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

Zmiana interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60, z późn. zm.) Minister Finansów zmienia, z urzędu, interpretację indywidualną z dnia 23 lutego 2009 r., Nr ILPB2/415-764/08-2/JK, wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w imieniu Ministra Finansów na wniosek Pani M.W. z dnia 1 grudnia 2008 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdyż stwierdza jej nieprawidłowość.

Uzasadnienie

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 23 lutego 2009 r. w imieniu Ministra Finansów interpretację indywidualną dotyczącą przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego przez Radę Gminy. Interpretacja wydana została na wniosek Pani M.W. z dnia 1 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 11 maja 2007 r. nabyła „działkę niezabudowaną”, położoną w miejscowości B., za cenę 20.700 zł. Wnioskodawczyni poniosła koszty notarialne w związku z zakupem nieruchomości w wysokości 1.474,10 zł. W 2008 r. Pani M.W. postanowiła sprzedać tę nieruchomość. Przed dokonaniem sprzedaży złożyła w dniu 10 czerwca 2008 r. w Urzędzie Gminy w G. wniosek o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W dniu 20 czerwca 2008 r. została powiadomiona o wszczęciu w tej sprawie postępowania. Następnie w dniu 15 lipca 2008 r. Pani M.W. odpłatnie zbyła opisaną we wniosku nieruchomość gruntową za kwotę 65.000 zł. Z tytułu pośrednictwa w sprzedaży Wnioskodawczyni poniosła wydatek w wysokości 1.586 zł. Po przesłaniu przez notariusza aktu notarialnego do Urzędu Gminy w G., Wójt Gminy w dniu 19 września 2008 r. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 5.951 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, którą Wnioskodawczyni obowiązana jest zapłacić w jedenastu ratach „na rzecz Urzędu Gminy”. Opłata ta została naliczona „ze względu na uchwałę Rady Gminy G. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania dla miejscowości B.”.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 5.951 zł może „zaliczyć do kosztu, o który zostanie pomniejszony przychód z tytułu zbycia nieruchomości”.

Zdaniem Pani M.W., jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi „koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości”. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejsza się o koszty odpłatnego zbycia. W ocenie Wnioskodawczyni „do kosztów transakcji należą wydatki ponoszone przez zbywcę”, do których zalicza się „wszystkie wydatki, które należy zapłacić, gdyż obliguje zbywcę do tego ustawa”. Kwestie dotyczące opłaty jednorazowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzję dotyczącą wysokości przedmiotowej opłaty wydał Wójt Gminy G.. Wnioskodawczyni wskazuje we wniosku, iż „dla opłaty jednorazowej” stosuje się również przepisy Ordynacji podatkowej, gdyż jest to „niepodatkowa należność budżetowa”, dodając, że opłata ma charakter publicznoprawny, a Wójt Gminy jest w tym przypadku organem podatkowym.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, na wniosek Pani M.W., interpretację indywidualną Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe i stwierdził, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. W związku z tym należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu są to zarówno koszty, które warunkują dokonanie transakcji jak i koszty dodatkowe, które ponosi się w związku z tą transakcją. Do takich kosztów można zaliczyć między innymi:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   inne koszty i wydatki mające związek ze sprzedażą nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał, iż „poniesiona przez Zainteresowaną opłata pobierana przez gminę z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości związana z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (stanowiąca partycypację gminy w zyskach osoby zbywającej nieruchomość) stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 updof”.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Z uwagi na to, iż Wnioskodawczyni nabyła opisaną we wniosku nieruchomość w dniu 11 maja 2007 r., zastosowanie w niniejszej sprawie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. (art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. Nr 209, poz. 1316).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.), dalej zwanej ustawą, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy).

Ustawa nie definiuje kosztów odpłatnego zbycia, należy zatem stosować wykładnię językową tego pojęcia. W związku z tym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości i wskazanych praw majątkowych uznaje się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. wydatki poniesione na uregulowanie opłaty notarialnej. Są to więc koszty zawarcia samej umowy, będące warunkiem niezbędnym zbycia takiej nieruchomości.

Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zwana dalej „opłatą planistyczną”, określona jest w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.). Stosownie do art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z powyższego wynika, iż należność z tytułu opłaty planistycznej, może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Na dzień uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, opłata planistyczna nie jest jeszcze należna, ani wymagalna. Zatem odpłatne zbycie nieruchomości nie daje automatycznie podstaw do poboru opłaty planistycznej. U jej podstaw leży wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z jego uchwaleniem lub zmianą ustaleń zawartych w tym planie. Zatem uiszczenie opłaty planistycznej nie jest warunkiem do zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, iż uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia. Nie można zatem uznać, iż opłata planistyczna stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy, ponieważ na dzień uzyskania przychodu nie jest jeszcze należna, ani wymagalna.

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, iż stanowisko wyrażone przez Dyrektora Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej jest nieprawidłowe. Poniesiona przez Wnioskodawczynię jednorazowa opłata planistyczna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy.

W świetle powyższego stanu faktycznego i prawnego należało, z urzędu, zmienić interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, gdyż stwierdzono jej nieprawidłowość, polegającą na uznaniu, że „poniesiona przez Zainteresowaną opłata pobierana przez gminę z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości, związana z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (stanowiąca partycypację gminy w zyskach osoby zbywającej nieruchomość) stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzieli odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.