Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-786/13-4/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-11-28
Teza: Czy w związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2013 r. (data wpływu 30 sierpnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 listopada 2013 r. (data wpływu 20 listopada 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 20 listopada 2013 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) zamierza nabyć od spółki komandytowo-akcyjnej (dalej: „SKA”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomości”) niezabudowane oraz zabudowane, w szczególności, grunty/udział w gruntach (własność/współwłasność/prawo wieczystego użytkowania), budynek/udział w budynkach, lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (garaż/miejsce postojowe/miejsce parkingowe/komórka lokatorska). Lokal mieszkalny w jednej z Nieruchomości jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Przedmiotem wynajmu jest również jedno miejsce postojowe zlokalizowane w innej Nieruchomości. Nabycie Nieruchomości nastąpi po cenie odpowiadającej ich wartości rynkowej.

Nieruchomości nie stanowią odrębnych jednostek organizacyjnych w strukturze SKA, w szczególności działu, wydziału, oddziału, zgodnie z treścią statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji stanowią odrębne składniki majątku i znajdują się w różnych lokalizacjach. Nie tworzą one całości gospodarczej, co do zasady, są to lokale mieszkalne i działki niezabudowane i zabudowane. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zostaną objęte właściwymi stawkami VAT, z uwzględnieniem okoliczności, że każda z nich podlega odrębnej analizie pod kątem opodatkowania VAT.

Z uwagi na fakt, że jedna z Nieruchomości (lokal mieszkalny) jest wynajmowana na cele mieszkaniowe, a także wynajmowane jest jedno miejsce postojowe, z powodu regulacji prawnych (okoliczności zasadniczo niezależne od Nabywcy), na Nabywcę przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej: „KC”), najem przechodzi na nowego właściciela wraz ze zbyciem przedmiotu najmu.

Nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności mogą być przedmiotem innych transakcji sprzedaży z innym nabywcą.

Jednocześnie, poza Nieruchomościami, SKA posiada również inny majątek m.in. udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, obligacje, pożyczki oraz roszczenia wekslowe, które nie będą przedmiotem rozważanej transakcji pomiędzy SKA i Wnioskodawcą. SKA nie wyklucza, że składniki te będą w przyszłości zbyte na rzecz innego niż Wnioskodawca nabywcy.

Analogiczny wniosek o wydanie interpretacji podatkowej został złożony przez SKA, która zadała pytanie, czy transakcje podlegają opodatkowaniu VAT.

Ponadto pismem z dnia 7 listopada 2013 r. tut. Organ zwrócił się do Wnioskodawcy o doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1.  czy Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?
2.  czy transakcja nabycia nieruchomości, o której mowa we wniosku, udokumentowana będzie fakturą VAT zawierającą podatek VAT, wystawioną przez sprzedającego z uwzględnieniem ograniczeń wynikających w szczególności z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, tj. transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku?
3.  czy nabyta przez Wnioskodawcę nieruchomość będzie służyć Zainteresowanemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT? Jeżeli tak, to jakie to będą czynności opodatkowane?

W piśmie z dnia 18 listopada 2013 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany udzielił następujących odpowiedzi:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;
2.  podmiotem zobowiązanym w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług (VAT) jest zbywca Nieruchomości, na którym ciążył będzie ewentualny obowiązek podatkowy z tego tytułu, a co za tym idzie obowiązek udokumentowania transakcji fakturą stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy o VAT. Spółka występuje w tej transakcji jako nabywca towaru i jako taki nie ma zasadniczo wpływu na sposób udokumentowania transakcji, w szczególności weryfikacji, czy przy wystawianiu ewentualnej faktury zbywca kierował się ograniczeniami wynikającymi z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT odnośnie braku podstaw do dokumentowania fakturą czynności niepodlegającej VAT, względnie uwidaczniania na fakturze kwoty podatku w sytuacji, gdy czynność jest od tego podatku zwolniona. Niemniej, mając na uwadze fakt, że zbywca również jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, w ocenie Spółki należy oczekiwać, że będzie on działał w tym zakresie z poszanowaniem reguł VAT. Ponadto zgodnie z posiadaną przez Spółkę wiedzą, zbywca Nieruchomości uzależnia decyzję o wystawieniu faktury od odpowiedzi uzyskanej w związku ze złożonym przez niego wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w ww. zakresie. Pytanie zadane przez Spółkę we wniosku dotyczy zatem potwierdzenia prawa do odliczenia przez nią podatku naliczonego w sytuacji, gdy zbywca Nieruchomości - kierując się z uzyskaną przez siebie interpretacją indywidualną - udokumentuje transakcję fakturą VAT zawierającą należny podatek VAT. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał w złożonym przez siebie wniosku, że „Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zostaną objęte właściwymi stawkami VAT, z uwzględnieniem okoliczności, że każda z nich podlega odrębnej analizie pod kątem opodatkowania VAT”. Oznacza to, że dla każdej z Nieruchomości zostanie oddzielnie przeprowadzona analiza, której celem będzie określenie, czy dostawa danej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie od tego podatku zwolniona, w szczególności zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a oraz art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W tym kontekście, zdaniem Wnioskodawcy, nie dojdzie do sytuacji, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wystawienia faktury z uwidocznioną kwotą podatku, jeżeli transakcja okaże się nie podlegać VAT albo być od tego podatku zwolniona. Intencją Wnioskodawcy jest uzyskanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego potwierdzającej, że w opisanych okolicznościach brak będzie podstaw do uznania nabywanych Nieruchomości (wraz z umowami najmu) za nabycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a co za tym idzie jako dostawa towarów (poszczególnych Nieruchomości) opodatkowana VAT według właściwych stawek stanowić będzie transakcję dającą Wnioskodawcy prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia tych Nieruchomości. Przy czym, jak wspomniano powyżej, analiza dotycząca właściwych stawek podatku VAT, ewentualnie zwolnienia od podatku VAT poszczególnych Nieruchomości, zostanie dokonana oddzielnie od analizy będącej przedmiotem wniosku.
3.  Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku o wydanie interpretacji: „Nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności mogą być przedmiotem innych transakcji sprzedaży z innym nabywcą”. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że w zależności od okoliczności biznesowych, np. w przypadku braku nabywcy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym świadczenia usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzenia innego rodzaju działalności zarobkowej opodatkowanej VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie daje prawa do odliczenia faktura dokumentująca transakcję, która nie podlega opodatkowaniu VAT lub jest z niego zwolniona.

Na gruncie ww. przepisów można sformułować zasadę, zgodnie z którą podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia, jeżeli:

1.  transakcja sprzedaży jest opodatkowana VAT oraz
2.  będzie on wykorzystywał nabyte towary/usługi do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.

W ocenianej sytuacji dostawa Nieruchomości obejmie jedynie wyodrębnione składniki majątkowe, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) w rozumieniu ustawy o VAT. Nieruchomości te zlokalizowane są w różnych miejscach, a fakt, że w ramach jednej transakcji zbywanych jest kilka Nieruchomości pozostaje bez znaczenia dla ogólnego wniosku, że nie obejmują one zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przejście praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego wynika z przepisów prawa, tj. z art. 678 KC. Z uwagi więc na fakt, że zbyciu Nieruchomości towarzyszy przejście wyłącznie określonych praw i obowiązków (tj. m.in. z umowy najmu jednego lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego), a nie sukcesji wszelkich praw i obowiązków przysługujących/ciążących na zbywcy, zbycie Nieruchomości nie jest zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W tej sytuacji, czynność stanowi dostawę towarów opodatkowaną VAT, a Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu ich nabycia. Jednocześnie, nie jest wykluczone, że po przejęciu prawa własności Nieruchomości, Wnioskodawca rozwiąże umowę najmu lokalu z dotychczasowym najemcą i zbędzie następnie lokal innemu potencjalnemu nabywcy/inwestorowi.

W ocenie Wnioskodawcy, przysługuje mu prawo do odliczenia VAT, bowiem sprzedaż jest klasycznym przykładem odpłatnej dostawy towarów na gruncie VAT. Nie zachodzi tu przesłanka wskazana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się, co do zasady, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nieruchomości stanowią poszczególne składniki majątkowe SKA i nie powinny być uznane za przedsiębiorstwo (zorganizowaną część przedsiębiorstwa). Potwierdza to również fakt, że znajdują się one w różnych lokalizacjach i nie stanowią wyodrębnionej z majątku SKA całości gospodarczej.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlega VAT. Wyłączenie stosowania ustawy o VAT przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 tej ustawy obejmuje zatem tylko te czynności, zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. Gdyby więc przeniesienie Nieruchomości na Wnioskodawcę w zamian za wynagrodzenie było zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT, to Nabywca nie miałby prawa do odliczenia VAT naliczonego (w sytuacji, gdy takowy został naliczony na fakturze wystawionej przez SKA).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa jest:

*   zespołem składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   istniejącym w ramach danego przedsiębiorstwa,
*   wyodrębnionym organizacyjnie,
*   wyodrębnionym finansowo,
*   mogącym stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze, które realizuje w ramach przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności,
*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. Jednocześnie, katalog składników materialnych i niematerialnych wchodzących do przedsiębiorstwa nie jest zamknięty, o czym świadczy użyte w art. 551 KC sformułowanie „w szczególności”. O tym, że dane składniki stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie świadczy ich ilość zbywana w ramach jednej transakcji, lecz funkcjonalność przedmiotu zbycia.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem zbycia będą jedynie Nieruchomości (w przypadku jednej Nieruchomości wraz z umową najmu). Fakt, że w ramach jednej transakcji przeniesionych na Wnioskodawcę będzie kilka Nieruchomości nie prowadzi jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, tym bardziej, że są one położone w różnych lokalizacjach.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej np. na wynajmowaniu lokali użytkowych w Nieruchomościach, niezbędne jest, aby Wnioskodawca wykorzystał własną strukturę organizacyjną (w tym formę prawną), gdyż Nieruchomości nie stanowią samodzielnie funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedmiotowa transakcja nie obejmuje zespołu ludzi zapewniających finansową, administracyjną i zarządczą obsługę działalności gospodarczej w Nieruchomościach. Nie ulega wątpliwości, że prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zapewnienia co najmniej obsługi administracyjno-księgowej. W opisywanym stanie wszelkie obowiązki organizacyjne będą spoczywać na Nabywcy, jako że zbyciu Nieruchomości nie będzie towarzyszyć zbycie/przeniesienie ksiąg dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez SKA. Same Nieruchomości, jako składniki majątkowe, nie mają również żadnej podmiotowości prawnej, co również stanowi argument przemawiający za tym, że nie stanowią one zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Poza tym, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, że Nieruchomości położone są w różnych lokalizacjach, nie stanowiąc gospodarczej całości, co dodatkowo potwierdza, że nie stanowią one przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w związku z tym, że przenoszone Nieruchomości (w dwóch przypadkach wraz z umową najmu), nie tworzą zespołu wyodrębnionych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie składników majątkowych pozwalających na samodzielną realizację zadań gospodarczych w ramach przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabycie Nieruchomości wymaga bowiem od Wnioskodawcy szeregu dodatkowych czynności, w tym wykorzystania własnej struktury organizacyjno-technicznej, zaplecza personalnego oraz własnej formy prawnej, aby prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości było możliwe.

Okolicznością dodatkowo przemawiającą za nieuznawaniem Nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest fakt, że - mimo przedmiotowej transakcji - SKA zachowuje inne składniki majątkowe, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę.

Przedstawione stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 5 lipca 2007 r. (sygn. akt II FSK 874/06) orzekł, że: „(\`(...)\`) „element zorganizowania” przedsiębiorstwa obejmuje jego wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne /możność realizacji określonych zadań gospodarczych, pozwalający przypisać prowadzonej działalności cechy samodzielności/. Tak pojmowane atrybuty muszą występować łącznie”.

Zaprezentowany pogląd został również wielokrotnie potwierdzony przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1109/12-2/EK) przychylił się do następującego stanowiska podatnika: „Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze”. W interpretacji tej, organ podatkowy potwierdził, że zbycie nieruchomości wraz z przyporządkowanymi do niej umowami najmu nie stanowi in abstracto zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak już wspomniano w opisanym stanie, Nieruchomości nie będą stanowiły odrębnych jednostek organizacyjnych w strukturze SKA, w szczególności działu, wydziału, oddziału na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Co więcej, SKA dysponuje również innym majątkiem, który nie jest przedmiotem ocenianej transakcji, a który w przyszłości może zostać zbyty na rzecz innych niż Wnioskodawca nabywców.

Podobnie, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 18 czerwca 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) potwierdził, że: „Jakkolwiek istnieje możliwość wyodrębnienia strumieni przychodów i kosztów związanych z wynajmem powierzchni w Budynkach B i C, to nie ulega wątpliwości, że Przedmiot Transakcji nie będzie posiadał przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej oraz rozliczeń finansowych w niezależny sposób. W szczególności do Przedmiotu Transakcji nie zostanie przypisany (ani wraz z nim przeniesiony) zespół ludzi podejmujących decyzje o charakterze finansowym, których działania umożliwiałyby funkcjonowanie Przedmiotu Transakcji jako odrębnego źródła przychodów i centrum kosztów oraz zarządzanie ww. strumieniami z myślą o generowaniu zysku w sposób zaplanowany, zorganizowany i efektywny, przy uwzględnieniu uwarunkowań ekonomicznych i rynkowych”.

W opinii Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, ponieważ wiąże się to z przeniesieniem prawa do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel z SKA na Wnioskodawcę. W związku z tym, że transakcja ta ma charakter odpłatny, przedmiotowa dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwych stawek VAT.

Wykorzystanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest fundamentalnym prawem podatnika VAT. Zasadniczo, o tym, czy dany wydatek jest związany z działalnością opodatkowaną tym podatkiem decyduje sam podatnik. Wnioskodawca zwraca uwagę, że dla prawa do odliczenia nie ma znaczenia późniejsza wysokość podstawy opodatkowania, określona przez podatnika przy sprzedaży towarów i usług, z którą wiążą się zakupy, od których odliczył on VAT. Dla prawa do odliczenia istotny i wystarczający jest już zamiar wykorzystania danego zakupu w działalności opodatkowanej, a nie stopa zwrotu danego wydatku mierzona kwotą obrotu uzyskanego z tej działalności. W efekcie także w sytuacji, gdy faktycznie brak takiego obrotu (albo ten obrót jest jedynie niewielkim procentem wydatku na zakup towaru lub usługi), Nabywcy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli dane wydatki wykazywały związek z potencjalną sprzedażą opodatkowaną. Powyższe potwierdza liczne orzecznictwo TSUE (m.in. wyrok w sprawie C-110/94 INZO; wyrok w sprawie C-268/83 Rompelman; wyrok z dnia 3 marca 2005 r. w sprawie C-32/03I/S Fini H.). W analizowanym stanie, Wnioskodawca deklaruje wykorzystanie Nieruchomości do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności zamierza sprzedać je na rzecz innych nabywców, bądź zawrzeć umowy najmu lokali, w tym po przekształceniu ich na użytkowe. W tych okolicznościach nie istnieją przesłanki przemawiające za odmową prawa Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego. Skoro dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, a jednocześnie nabyte przez Nabywcę Nieruchomości będą wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT, tj. m.in. sprzedaży Nieruchomości, świadczenia usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzenia innego rodzaju działalności zarobkowej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od transakcji zakupu.

Reasumując, zbywane Nieruchomości (w tym wraz z umową najmu) nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a co za tym idzie transakcja będzie stanowiła dostawę towarów opodatkowaną VAT według właściwych stawek. W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Podstawowa zasada dotycząca możliwości odliczenia podatku naliczonego została zawarta w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Przepis ten stanowi, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20 (przypadek ten nie ma zastosowania w niniejszej sprawie).

Natomiast według art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
    2.  (uchylony),
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  (uchylony),
4.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
    2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
    3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności,
5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego,
6.  (uchylony),
7.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z analizy zarówno przywołanych regulacji prawnych, jak i całokształtu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podatek od towarów i usług ze względu na jego konstrukcję, tzn. opodatkowanie wartości dodanej na poszczególnych etapach obrotu gospodarczego, jest podatkiem sformalizowanym i prawo do odliczenia podatku naliczonego nie jest nieograniczone. Podstawę do odliczenia podatku naliczonego mogą stanowić bowiem wyłącznie dokumenty wymienione w ustawie, przy czym dokumenty te muszą spełniać wymogi określone w ustawie i rozporządzeniu wykonawczym do niej. Podstawowym dokumentem wystawianym, zgodnie z art. 106 ustawy, przez podatników podatku od towarów i usług są faktury. Są one dokumentami, którymi czynni podatnicy tego podatku dokumentują swoją sprzedaż, przez którą stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony nie jest jednak związane tylko z otrzymaniem faktury, choćby od strony formalnej poprawnej, bowiem przysługuje ono w związku z nabyciem towarów i usług. Uprawnienie to może dotyczyć wyłącznie tych czynności, które faktycznie zostały dokonane. Samo posiadanie faktury nie tworzy bowiem prawa do odliczenia podatku na niej wykazanego. Przysługuje ono tylko wówczas, gdy podatek naliczony związany jest z faktycznie dokonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 108 ustawy, w przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty. Przepis ten nie wskazuje, że samo bezzasadne wykazanie podatku w fakturze rodzi obowiązek podatkowy, lecz kreuje obowiązek zapłaty podatku wykazanego w fakturze w oderwaniu od zakresu podmiotowego opodatkowania i regulacji dotyczących obowiązku podatkowego i zobowiązania podatkowego.

Z kolei, jak wynika z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca powiązał podatek naliczony z nabyciem towaru lub usługi podlegających opodatkowaniu. Istota podatku od towarów i usług polega zatem na tym, że po stronie zbywcy występuje obowiązek zadeklarowania i zapłaty podatku należnego od towarów lub usług dostarczonych nabywcy, a u nabywcy powstaje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tym związanego. Tę istotę podatku wyprowadzić można z szeregu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dotyczących zakresu opodatkowania, definicji podatnika, obowiązku podatkowego tudzież zasad odliczenia i zwrotu podatku. Z tych też względów, samo wykazanie na fakturze i uiszczenie podatku na podstawie art. 108 ustawy, nie powoduje po stronie nabywcy tej faktury uprawnienia do odliczenia podatku z niej wynikającego.

Jak wynika z konstrukcji powołanych wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zatem prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z powołanymi wyżej przepisami przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione jednocześnie warunki:

*   odliczenia dokonuje podatnik VAT oraz
*   towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli takich, które generują podatek należny.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki komandytowo-akcyjnej - SKA nieruchomości niezabudowane oraz zabudowane, w szczególności, grunty/udział w gruntach (własność/współwłasność/prawo wieczystego użytkowania), budynek/udział w budynkach, lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (garaż/miejsce postojowe/miejsce parkingowe/komórka lokatorska). Lokal mieszkalny w jednej z nieruchomości jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Przedmiotem wynajmu jest również jedno miejsce postojowe zlokalizowane w innej Nieruchomości. Nabycie nieruchomości nastąpi po cenie odpowiadającej ich wartości rynkowej. Nieruchomości nie stanowią odrębnych jednostek organizacyjnych w strukturze SKA, w szczególności działu, wydziału, oddziału, zgodnie z treścią statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji stanowią odrębne składniki majątku i znajdują się w różnych lokalizacjach. Nie tworzą one całości gospodarczej, co do zasady, są to lokale mieszkalne i działki niezabudowane i zabudowane. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zostaną objęte właściwymi stawkami VAT, z uwzględnieniem okoliczności, że każda z nich podlega odrębnej analizie pod kątem opodatkowania VAT. Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności mogą być przedmiotem innych transakcji sprzedaży z innym nabywcą. W przypadku braku nabywcy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym świadczenia usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzenia innego rodzaju działalności zarobkowej opodatkowanej VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie opisanych wyżej nieruchomości.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy warunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - nie natomiast do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W analizowanej sprawie warunek ten będzie spełniony, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - nabyte nieruchomości będą wykorzystywane przez Zainteresowanego w działalności opodatkowanej, w szczególności mogą być przedmiotem innych transakcji sprzedaży z innym nabywcą. Natomiast w przypadku braku nabywcy nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym świadczenia usług najmu powierzchni użytkowej lub prowadzenia innego rodzaju działalności zarobkowej opodatkowanej VAT.

Zatem mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe w kontekście powołanych przepisów należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy zbywca nieruchomości udokumentuje transakcje fakturą zawierającą podatek należny, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT, o ile nieruchomości te będą służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ustawy.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie faktycznym lub własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności sprawy uznania lub nieuzanania za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy nabywanej nieruchomości oraz określenia stawki podatku VAT dla transakcji zbycia nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.