Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.423.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-15
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 23 grudnia 2020 r. (data wpływu – 28 grudnia 2020 r.), uzupełnionym 24 marca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 02 marca 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.747.2020.2.RK i 0111-KDIB2-3.4014.423.2020.3.ASZ wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 24 marca 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

B. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Z. Sp. z o.o. (Sprzedający),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości należących do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Nabywca”).

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości opisanych poniżej w miejscowości C. w Polsce.

Sprzedający zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”).

Intencją Sprzedającego oraz Nabywcy jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: Umowa Sprzedaży) nie późnij niż do końca lipca 2021 r. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do Transakcji dojdzie w późniejszym terminie lub zostaną wprowadzone zmiany do planowanej umowy zbycia przedmiotu Transakcji, przy czym ewentualne dalsze negocjacje Stron nie wpłyną na przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany we wniosku.

Nabywca jest spółką celową zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nabywca nie prowadził dotychczas istotnej działalności gospodarczej. Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania nieruchomościami oraz wynajmowania powierzchni nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa/pomocnicza, o ograniczonym zakresie). Nie jest wykluczone, że w przyszłości Nabywca może sprzedać nieruchomości.

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Nabywca są łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: przedmiot Transakcji, inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz sposób nabycia nieruchomości przez Sprzedającego.

Przedmiot transakcji.

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedającego:

1.  Nieruchomości składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, obręb (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), („Grunt 1”);
2.  Nieruchomości składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami L, M, N obręb (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Grunt 2”);
3.  Nieruchomości składającej się z działki gruntu, oznaczonej numerem O obręb (…) dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), przy czym Sprzedającemu przysługuje udział wynoszący 2/5 części („Grunt 3”);
4.  Nieruchomości składającej się z działki gruntu, oznaczonej numerem P obręb (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), przy czym Sprzedającemu przysługuje udział wynoszący 2/7 części („Grunt 4”).

Aktualnie na terenie Gruntu 1 oraz Gruntu 2 znajduje się hala magazynowa oraz inne budynki i budowle (w tym np. budynek portierni, pompownia przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpożarowy, zbiornik retencyjny, pylon reklamowy oraz instalacje i urządzenia budowlane), dla których to Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie zgodnie z Decyzją z dnia 11 sierpnia 2020 r. wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Pozostałe działki, tj. O oraz P (Grunt 3 oraz Grunt 4) stanowią grunty niezabudowane, przeznaczone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną.

Powyżej wymienione nieruchomości wraz z posadowionymi na nich budynkami oraz budowlami będącymi własnością Sprzedającego będą dalej łącznie zwane „Nieruchomość”.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem od towarów i usług usług najmu. Aktualnie Sprzedający jest stroną dwóch umów najmu powierzchni magazynowej, biurowej oraz miejsc parkingowych.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej, będącej podmiotem powiązanym ze Sprzedającym, na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Zgodnie z postanowieniami Stron, prawa i obowiązki związane ze sprzedawaną Nieruchomością, co do zasady, nie przechodzą na Nabywcę. Wyjątkiem są wskazane poniżej pozycje. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy − w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji − m.in. następujących składników majątku:

1.  praw i obowiązków wynikających z umów najmu (w tym także należności wynikających z działalności m.in. należności z tytułów czynszów najmu, odszkodowań oraz kar umownych), które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja − dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy/powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji),
2.  praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji pieniężnych (w tym także kaucji związanych z dostosowaniem oraz wyposażeniem lokali przez najemców do własnych potrzeb) oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji,
3.  praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową, jak również z wykonywaniem prac adaptacyjnych oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót,
4.  praw i obowiązków z umów dotyczących robót w toku prowadzonych, a niezakończonych jeszcze w dniu Transakcji,
5.  w uzgodnionym przez Strony zakresie − dokumentacji projektowej, technicznej i architektonicznej (oryginały lub kopie) dotyczącej Nieruchomości (w tym umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Nieruchomości, oraz praw autorskich dotyczących tej dokumentacji.

W odniesieniu do innych umów o świadczenie usług (np. ochrona budynku, usługi sprzątania, jeśli dotyczy) lub na dostawę mediów Nabywca zawrze stosowne umowy (niewykluczone, że z tymi samymi podmiotami, które świadczyły podobne usługi na rzecz Sprzedającego). Z tym, że w przypadku umów na dostawę mediów (w tym dotyczące m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych, itp.), może się zdarzyć, iż część umów zostanie przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i prowadzeniem Nieruchomości, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedającego na podstawie umów z podmiotami trzecimi, w tym podmiotami powiązanymi (w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, która nie będzie przedmiotem Transakcji).

Po Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie komercyjnym nabywanej Nieruchomości.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

1.  prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczącej usług zarządzania procesem budowlanym (ang. Transaction Services Agreement) oraz umowy dotyczącej usług marketingowych ze spółką powiązaną – H. Sp. z o.o., z tym że może się zdarzyć że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością ze spółką H. Sp. z o.o. (tj. tym samym podmiotem, który świadczył te usługi Sprzedającemu przed dniem Transakcji) lub z inną spółką powiązaną ze Sprzedającym. Jednakże jeśli taka umowa zostanie zawarta, jej warunki będą podlegały odrębnym negocjacjom i mogą się różnić od dotychczas ustalonych warunków między Sprzedającym a H. Sp. z o.o.,
2.  prawa i obowiązki z umów serwisowych umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości w tym w szczególności umów o odbiór odpadów komunalnych, ochronę Nieruchomości, monitoring pożarowy, konserwację i utrzymanie techniczne Nieruchomości,
3.  zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę ze środków otrzymanych w ramach Transakcji, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedającym, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iv) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały,
4.  istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych,
5.  know-how Sprzedającego − rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu),
6.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego,
7.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów),
8.  gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, za wyjątkiem środków, które stanowią zabezpieczenia dostarczone przez najemców lub generalnego wykonawcę, które to w zależności od finalnych ustaleń między Sprzedającym a Nabywcą, mogą zostać przeniesione na Nabywcę w drodze potrącenia tych kwot z ceną bądź przekazane przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy w postaci dodatkowego przelewu bankowego,
9.  umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego (które wygasają na mocy art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego),
10.  prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego,
11.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych, jako że Nabywca będzie korzystał z usług spółki, z którą będzie współpracować jego grupa kapitałowa,
12.  należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym),
13.  firma Sprzedającego.
14.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
15.  niewymienione powyżej prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących budowy Nieruchomości i prac projektowych.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami, jak również funkcjonowaniem Nieruchomości są wykonywane na rzecz Sprzedającego na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością. Zgodnie z postanowieniami Stron, wszelkie umowy zawarte przez Sprzedającego zostaną rozwiązane.

W związku z powyższym, intencją Sprzedającego jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedającego.

Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

Działalność Sprzedającego ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Sprzedającego.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany.

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe oraz umowy o dostawę mediów) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. wynajem powierzchni nabytych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Biorąc pod uwagę fakt, że umowy dotyczące funkcjonowania Nieruchomości − w szczególności umowa o zarządzanie oraz umowy serwisowe − zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca − w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi − zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) ochronę Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności/dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej może się zdarzyć, że Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością ze spółką dotychczas świadczącą te usługi na rzecz Sprzedającego tj. H. Sp. z o.o., przy czym warunki nowo zawiązanej umowy między Nabywcą a H. Sp. z o.o. będą podlegały odrębnym negocjacjom i mogą się różnić od dotychczas ustalonych warunków między Sprzedającym a H. Sp. z o.o.

Ponadto, mając na uwadze, że umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Z perspektywy Nabywcy, podjęcie przez niego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedawca − w zależności od dalszych ustaleń komercyjnych − może wystawić na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia Transakcji. Następnie może dojść do rozliczenia tych czynszów i opłat między Stronami.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedawcą może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedawcę a kwotami tych opłat, które Sprzedawca zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji. Sprzedawca będzie musiał wykazać Nabywcy poniesione przez niego koszty, związane z utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości w roku kalendarzowym, w którym nastąpi Miesiąc Zamknięcia, przekazując kopie odpowiednich faktur.

W zależności od dalszych negocjacji pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą może okazać się, iż zasady rozliczeń dotyczące czynszów oraz opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą ulegną zmianie w stosunku do tych opisanych powyżej (lub w ogóle takie rozliczenia nie wystąpią).

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

W zależności od ostatecznych ustaleń biznesowych może okazać się, iż kwoty depozytów zabezpieczających zobowiązania podmiotów realizujących roboty budowlane oraz najemców Nieruchomości, które zostały zdeponowane u Sprzedającego zostaną przeniesione na Nabywcę w drodze potrącenia tych kwot z ceną, tj. kwota przekazywana na rzecz Sprzedającego w ramach zapłaty ceny zostanie efektywnie obniżona o kwotę depozytów w celu uniknięcia konieczności wydania depozytów przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy w postaci dodatkowego przelewu bankowego. Alternatywnie, wydanie depozytów przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy może nastąpić w postaci dodatkowego przelewu bankowego.

Ponadto, w zależności od ostatecznych ustaleń biznesowych, może się okazać iż Nabywca oraz Sprzedający zawrą dodatkową umowę/porozumienie, na mocy której Sprzedający przekaże określone środki pieniężne do Nabywcy, mające na celu wyrównanie wartości sprzedawanych aktywów, gdyby okazało się że powierzchnia komercyjna nie jest w pełni wynajęta na moment finalizacji Transakcji (tzn. gwarancja czynszowa). Obecnie, wartość Nieruchomości została skalkulowana o wskaźniki wyższe niż aktualny procent wynajmowanej powierzchni, tj. wyższe niż ustalana na moment kalkulacji ceny wartość Nieruchomości. Płatności z tego tytułu dokonane przez Sprzedającego będą bezzwrotne, a w związku z dodatkową płatnością Sprzedający nie otrzyma żadnych dodatkowych korzyści (zarówno pieniężnych jak i niepieniężnych). Opodatkowanie powyższych płatności nie jest przedmiotem niniejszego zapytania. Zainteresowani opisują je w celu przedstawienia kompletnego obrazu zdarzenia przyszłego.

Z ostrożności procesowej Sprzedający wystąpi o certyfikat wydawany na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Wspólnicy spółki K. nabyli prawo własności Gruntu 1 oraz Gruntu 2 oraz udziały w prawie własności Gruntu 3 oraz Gruntu 4 od Skarbu Państwa − Agencji Mienia Wojskowego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego 25 listopada 2008 r.

Nabycie wskazanych gruntów przez (…) spółka cywilna z siedzibą w W.(dalej: K.) zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 22% (w dniu nabycia przez wspólników K. obowiązywała stawka 22% podatku od towarów i usług). Spółce cywilnej przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Sprzedający kupił (na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) Grunt 1, Grunt 2 oraz udziały w prawie własności Gruntu 3 oraz Gruntu 4 w dniu 22 stycznia 2020 r. od wspólników spółki cywilnej pod firmą K. Należy zaznaczyć, iż przedwstępna umowa sprzedaży (w formie aktu notarialnego) z dnia 5 lutego 2019 r. została zawarta ze spółką powiązaną ze Sprzedającym – X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która dnia 20 stycznia 2020 r. przeniosła prawa i obowiązki z przedwstępnej umowy sprzedaży na mocy umowy w tym zakresie na Sprzedającego (w formie aktu notarialnego).

Nieruchomość zakupioną przez Sprzedającego stanowiły grunty zakrzewione i zadrzewione, pastwiska trwałe, grunty orne oraz nieużytki. Nieruchomość była nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na nieruchomości nie znajdowały się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem, jak również naziemne i podziemne linie przesyłowe czy instalacje.

Nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona pod zabudowę usługową i magazynowo składową (Grunt 1 i Grunt 2) oraz drogę publiczną (Grunt 3 i Grunt 4).

Nabycie prawa własności Gruntu 1 oraz Gruntu 2 oraz udziałów w prawie własności Gruntu 3 oraz Gruntu 4 przez Sprzedającego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% (tj. grunty niezabudowane stanowiące tereny budowlane traktowane jako dostawa towarów i niekorzystające ze zwolnień przewidzianych ustawą o podatku od towarów i usług). Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z nabyciem tych nieruchomości. Traktowanie podatkowe nabycia niniejszej nieruchomości było przedmiotem interpretacji podatkowych z dnia 9 sierpnia 2019 r. oraz z dnia 14 sierpnia 2019 r. Organy podatkowe zgodziły się ze stanowiskiem Zainteresowanych.

Po nabyciu powyżej wskazanych praw własności, Sprzedający zrealizował na zakupionych gruntach inwestycję polegającą na budowie budynku magazynowo−składowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową. W wyniku działalności inwestycyjnej Sprzedającego, zakupione grunty zostały zabudowane odpowiednią infrastrukturą, w skład w której wchodzą: hala magazynowa oraz inne budynki i budowle (w tym np. budynek portierni, pompownia przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpożarowy, zbiornik retencyjny oraz instalacje i urządzenia budowlane). Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z wydatkami na budowę wspomnianej infrastruktury i korzystał z niego w poszczególnych okresach rozliczeniowych.

Jeśli chodzi o działki O oraz P (tj. Grunt 3 oraz Grunt 4) to na ten moment są one niezabudowane.

Jak wspomniano wyżej, w stosunku do hali magazynowej oraz pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2, Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie zgodnie z Decyzją z dnia 11 sierpnia 2020 r. wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w O.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani załączyli tabelkę dotyczącą nieruchomości w O., z której wynika, jakie budynki i budowle znajdują się na poszczególnych działkach, które budowle stanowią część składową nieruchomości, a które spełniają definicję rzeczy ruchomych, a także zawiera informacje na temat formy własności poszczególnych budowli.

Tabela - PDF

Zainteresowani zaznaczyli, że wszystkie budynki oraz budowle wskazane w uzupełnieniu są posadowione na gruncie i trwale z nim związane, stanowią własność sprzedającego w rozumieniu określonym przepisami Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.) i mają być sprzedane w całości na rzecz nabywcy, tj. Zainteresowanego będącego stroną postepowania.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych polegające na przyjęciu, że w przypadku zbycia Nieruchomości, przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym:

1.  Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatne zbycie poszczególnych nieruchomości kwalifikowanych jako odpłatna dostawa towarów?
2.  Transakcja nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych)?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku zbycia Nieruchomości, przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym:

1.  Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatne zbycie poszczególnych nieruchomości kwalifikowanych jako odpłatna dostawa towarów;
2.  Transakcja nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej − zdaniem Zainteresowanych − Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 15 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.747.2020.3.RK oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji znak: 0114-KDIP4-3.4012.776.2020.2.RK z 15 kwietnia 2021 r.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności działek gruntu oraz udziały w prawie własności działek gruntu wraz ze znajdującymi się na tych gruntach budynkami oraz budowlami (Nieruchomość).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanej 15 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.747.2020.3.RK wskazano, że:

*   przedmiot Transakcji nie będzie stanowił transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; sprzedaż Nieruchomości będzie więc stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy;
*   do dostawy budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2 zastosowania nie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji, planowana Transakcja dostawy budynków i budowli znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki podatku; zbycie gruntów, stosownie do art. 29a ust. 8 cyt. ustawy, będzie opodatkowane tą samą stawką podatku, jak znajdujące się na nich budynki i budowle;
*   Transakcja zbycia Gruntu 3 i Gruntu 4 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, lecz będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu przedstawionej transakcji.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.