Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-578/10/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-27
Teza: Czy w zaistniałym stanie faktycznym wnioskodawczyni jest zobowiązana uiścić 19% podatek dochodowy za 2009r. liczony od kwoty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 18 grudnia 2009r., tj. od kwoty 302 000 zł?
Słowa kluczowe: koszt; kredyt; mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 04 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 30 czerwca 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, a obciążonej kredytem hipotecznym - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 maja 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, a obciążonej kredytem hipotecznym.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 16 czerwca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-578/10/MMa wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 30 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 17 października 2008r. wnioskodawczyni dostała w darowiźnie od syna zabudowaną domem mieszkalnym szeregowym nieruchomość o powierzchni 23,4 ara. Wartość darowizny wynosiła 280 000 zł. Tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu zaciągniętego przez syna na wcześniejszy zakup tej nieruchomości, obciążona ona była w momencie darowizny hipoteką umowną zwykłą w kwocie 164 234,55 CHF oraz hipoteką umowną kaucyjną do sumy 41 100,00 CHF. Po przeniesieniu własności ww. nieruchomości wnioskodawczyni stała się dłużnikiem rzeczowym banku z tytułu odpowiedzialności za niespłacony kredyt zaciągnięty przez syna darczyńcę. Niespłacony kredyt i należne od niego odsetki znacznie przekraczały w momencie darowizny wartość rynkową darowanej nieruchomości. Syn wnioskodawczyni zmarł w dniu 03 grudnia 2008r. a przedmiotowy kredyt pozostał niespłacony.

Wnioskodawczyni celem uzyskania środków na spłatę zadłużonej nieruchomości sprzedała w 2009r. nieruchomość. Bank, który kredytował zakup przedmiotowej nieruchomości, wydał promesę zwalniającą z hipoteki, pod warunkiem wpłaty 100% kwoty uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości bezpośrednio przez kupującego na konto tego banku. W dniu 18 grudnia 2009r. wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za kwotę 302 000 zł. Kwota uzyskana z tej sprzedaży została wpłacona bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, tj. na rachunek banku w celu częściowej spłaty długu.

Wnioskodawczyni wskazała, że w przedmiotowej nieruchomości była zameldowana na pobyt czasowy od 05 września 2008r. a następnie od 06 listopada 2008r. na pobyt stały i kolejny raz na pobyt czasowy od 20 marca 2009r., aż do momentu sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałym stanie faktycznym wnioskodawczyni jest zobowiązana uiścić 19% podatek dochodowy za 2009r. liczony od kwoty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 18 grudnia 2009r., tj. od kwoty 302 000 zł?

Zdaniem wnioskodawczyni, nie ciąży na niej obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia w dniu 18 grudnia 2009r. darowanej przez syna nieruchomości. Udokumentowanym nakładem (kosztem) tej sprzedaży jest spłata kredytu hipotecznego w kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, tj. w wysokości 302 000 zł – art. 22 ust. 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym podstawą obliczenia podatku oraz podatek jest zero zł, ponieważ przychód jest równy kosztowi sprzedaży – art. 30e ust. 1 i 2 w zw. z art. 9 ust. 2 i art. 19 ust. 1 ww. ustawy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r., Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 17 października 2008r. wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny zabudowaną domem mieszkalnym szeregowym działkę o powierzchni 23,4 ara. Przedmiotowa nieruchomość w momencie darowizny była obciążona kredytem hipotecznym. Kredyt ten został zaciągnięty przez syna wnioskodawczyni na nabycie tej nieruchomości. W dniu 03 grudnia 2008r. syn zmarł. W celu spłaty kredytu wnioskodawczyni postanowiła sprzedać przedmiotową nieruchomość a środki finansowe uzyskane z jej sprzedaży w całości przeznaczyć na spłatę kredytu. Wnioskodawczyni w dniu 18 grudnia 2009r. sprzedała przedmiotową nieruchomość, a kupujący wpłacił kwotę, za którą nabył nieruchomość na rachunek banku w którym syn wnioskodawczyni zaciągnął kredyt. Wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia spłaty kredytu w kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości jako kosztu uzyskania przychodu.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie od daty nabycia nieruchomości w drodze darowizny do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat, to jej odpłatne zbycie w 2009r. stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r. Jednakże w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny zaliczane są:

*   udokumentowane nakłady które zwiększyły wartość nieruchomości,
*   kwota ewentualnie zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tą nieruchomość (w przypadku gdy oprócz nieruchomości spadek obejmował inne przedmioty).

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie i jak te koszty muszą być udokumentowane. Spłata kredytu w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, gdyż kredyt w żaden sposób nie zwiększa wartości rzeczy i nie jest dokumentowany fakturą VAT. Zatem wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni koszt ten nie może być przyjęty jako koszt obniżający przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika – art. 21 ust. 21 ww. ustawy.

Jednakże w myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., nie ma zastosowania.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz pisma będącego uzupełnieniem wniosku nie wynika, aby wnioskodawczyni była zameldowana na pobyt stały w przedmiotowej nieruchomości przez okres dłuższy niż 12 miesięcy przed data zbycia. Wnioskodawczyni wskazała, że w ww. nieruchomości była zameldowana na pobyt czasowy od 05 września 2008r., a następnie od 06 listopada 2008r. na pobyt stały i kolejny raz na pobyt czasowy od 20 marca 2009r., aż do momentu sprzedaży nieruchomości, tj. do dnia 18 grudnia 2009r. Tym samym z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że zameldowanie wnioskodawczyni na pobyt stały nie przekroczyło 12 miesięcy.

Zatem o ile w istocie wnioskodawczyni nie spełniła powyższego warunku i nie była zameldowana na pobyt stały w przedmiotowej nieruchomości przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, nie będzie mogła skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej

Podkreślenia wymaga również fakt, że zwolnienie przychodu ze zbycia nie dotyczy każdego rodzaju nieruchomości, lecz wyłącznie tych nieruchomości, które zostały przez ustawodawcę ściśle wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. Wśród tych nieruchomości nie znalazły się grunty. Oznacza to zatem, że przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, w części w jakiej przypada na zbycie gruntu, udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie związanego ze zbywanym budynkiem lub lokalem podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, stanowisko wnioskodawczyni, iż nie ciąży na niej obowiązek zapłaty podatku dochodowego z odpłatnego zbycia w dniu 18 grudnia 2009r. darowanej przez syna nieruchomości, gdyż cały przychód uzyskany z tej sprzedaży został przeznaczony na spłatę kredytu a zatem stanowi koszt uzyskania przychodu należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.