Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-101/15-3/SM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-24
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2015 r. (data wpływu 6 lutego 2015 r.), uzupełnionym (w zakresie opłaty) w dniu 13 marca 2015 r. w odpowiedzi na wezwanie nr IPPP3/4512-101/15-2/SM z dnia 4 marca 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 10 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony poprzez wniesienie opłaty w dniu 13 marca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, L. S.A. ma zamiar sprzedać Nieruchomość.

Nieruchomość stanowią budowle w postaci drogi, sieci wodnej i uzbrojenia energetycznego znajdujących się na działce (działka nr 11/1), do której Spółce przysługuje prawo użytkowania wieczystego.

Spółka kupiła tę Nieruchomość w dniu 25 listopada 2011 r., przy czym jej sprzedaż na rzecz Spółki była zwolniona z podatku od towarów i usług.

Dnia 7 listopada 2013 r. doszło do zawarcia umowy dzierżawy tej Nieruchomości. Umowa ta obowiązuje do dnia dzisiejszego. Czynsz dzierżawy jest opodatkowany podatkiem VAT. Przed zawarciem umowy dzierżawy kontrahent korzystał z Nieruchomości za zgodą Wnioskodawcy.

W dniu 19 kwietnia 2013 r. Wnioskodawca wraz z kontrahentem porozumieli się co do sposobu rozliczenia dotychczasowego korzystania z tej nieruchomości od dnia 25 listopada 2011 r.

Ustalono wynagrodzenie za to korzystanie, zostało ono zapłacone i udokumentowane fakturą (stawka podstawowa VAT).

Nieruchomość nie była wcześniej (przed zawarciem tych umów) przedmiotem czynności opodatkowanej.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie znajdujących się na działce budowli.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na budowle, w stosunku do których przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wnioskodawca i nabywca Nieruchomości są podatnikami VAT czynnymi.

Wnioskodawca i nabywca Nieruchomości złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Do pierwszego zasiedlenia nieruchomości doszło zdaniem Wnioskodawcy z chwilą, w której jego kontrahent rozpoczął korzystanie z nieruchomości za zgodą Wnioskodawcy - korzystanie to zostało bowiem później usankcjonowane zawartą na piśmie umową i opodatkowane. Kontrahent korzysta z nieruchomości od dnia 25 listopada 2011 r. - z tą też datą doszło do jej pierwszego zasiedlenia.

Z podatku od towarów i usług zwolniona jest - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (\`(...)\`) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło dłużej niż 2 lata temu - ich dostawa jest więc zwolniona z VAT na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT-u.

Ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT-u można zrezygnować - na podstawie art. 43 ust. 10 VAT-u. Wnioskodawca i nabywca Nieruchomości złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia.

Dostawę nieruchomości należy więc opodatkować podatkiem VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(\`(...)\`)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zatem zbycie prawa użytkowania wieczystego jest traktowane na równi z dostawą gruntu.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można uznać m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy), czy nabywcy.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Podobnie sytuacja przedstawia się w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca, ma zamiar sprzedać Nieruchomość. Nieruchomość stanowią budowle w postaci drogi, sieci wodnej i uzbrojenia energetycznego znajdujących się na działce (działka nr 11/1) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów. Spółka kupiła Nieruchomość w dniu 25 listopada 2011 r., przy czym jej sprzedaż na rzecz Spółki była zwolniona z podatku od towarów i usług. Dnia 7 listopada 2013 r. doszło do zawarcia umowy dzierżawy tej Nieruchomości. Umowa ta obowiązuje do dnia dzisiejszego. Czynsz dzierżawy jest opodatkowany podatkiem VAT. Przed zawarciem umowy dzierżawy kontrahent korzystał z Nieruchomości za zgodą Wnioskodawcy. W dniu 19 kwietnia 2013 r. Wnioskodawca wraz z kontrahentem porozumieli się co do sposobu rozliczenia dotychczasowego korzystania z tej nieruchomości od dnia 25 listopada 2011 r. Ustalono wynagrodzenie za to korzystanie, zostało ono zapłacone i udokumentowane fakturą (stawka podstawowa VAT). Nieruchomość nie była wcześniej (przed zawarciem tych umów) przedmiotem czynności opodatkowanej. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie znajdujących się na działce budowli. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na budowle, w stosunku do których przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca i nabywca Nieruchomości są podatnikami VAT czynnymi. Wnioskodawca i nabywca Nieruchomości złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Wątpliwości Spółki dotyczą opodatkowania ww. transakcji podstawową stawką podatku od towarów i usług.

W tym miejscu zauważyć należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W pierwszej kolejności należy zatem przeanalizować, czy dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, aby potem można było dokonać oceny, czy strony transakcji będą mogły zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać jej opodatkowanie.

Należy zauważyć, że zgodnie z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy m.in. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Istotne jest zatem określenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia w opisanej sytuacji.

Z wniosku wynika, że do zawarcia umowy dzierżawy Nieruchomości doszło dnia 7 listopada 2013 r. Umowa ta obowiązuje do dnia dzisiejszego. Czynsz dzierżawy jest opodatkowany podatkiem VAT.

Jednak przed zawarciem umowy dzierżawy kontrahent korzystał z Nieruchomości za zgodą Wnioskodawcy. W dniu 19 kwietnia 2013 r. Wnioskodawca wraz z kontrahentem porozumieli się co do sposobu rozliczenia dotychczasowego korzystania z tej nieruchomości od dnia 25 listopada 2011 r. Ustalono wynagrodzenie za to korzystanie, zostało ono zapłacone i udokumentowane fakturą (stawka podstawowa VAT).

Do pierwszego zasiedlenia, jak słusznie zauważa Spółka, doszło zatem z chwilą, w której kontrahent rozpoczął korzystanie z nieruchomości za zgodą Wnioskodawcy - korzystanie to zostało bowiem później usankcjonowane zawartą na piśmie umową i opodatkowane. Kontrahent korzysta z nieruchomości od dnia 25 listopada 2011 r. - z tą też datą doszło do jej pierwszego zasiedlenia.

Od pierwszego zasiedlenia minął zatem okres dłuższy niż 2 lata.

Dostawa Nieruchomości (budowli w postaci drogi, sieci wodnej i uzbrojenia energetycznego wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 11/1) może więc korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Po złożeniu natomiast przez strony transakcji oświadczenia o rezygnacji z ww. zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką w wysokości 23%.

Stanowisko Spółki jest zatem prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.