Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.458.2025.3.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-11
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz
prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z
faktury dokumentującej jej dostawę.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu
odliczenia-prawo do odliczenia
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości -
rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    4 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania
    transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego
    wynikającego z faktury dokumentującej jej dostawę.
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      (...)
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest osoba prawna (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) z siedzibą na
    terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym
    podatnikiem podatku VAT (dalej „Wnioskodawca”).
    Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest osoba fizyczna prowadząca
    działalność gospodarczą i wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności
    Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej oraz zarejestrowana jako czynny podatnik podatku
    od towarów i usług w Polsce (dalej „Sprzedający”).
    Sprzedający jest użytkownikiem nieruchomości położonej w województwie (...), powiecie
    (...), Gminie (...), w miejscowości (...), stanowiącej działkę o numerze X, obszaru dla której
    Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą (...) (dalej
    „Nieruchomość”). Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na
    podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 lutego 2023 r.
    Nieruchomość stanowi były nasyp kolejowy (dalej „Nasyp Kolejowy”), którego rozbiórka
    objęta jest wydaną z wniosku Sprzedającego ostateczną i prawomocną decyzją
    Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającą projekt rozbiórki i udzielającą pozwolenia na
    rozbiórkę Nasypu Kolejowego znajdującego się na Nieruchomości (dalej: „Decyzja o
    Rozbiórce”). Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Nasypu
    Kolejowego.
    Sprzedający, w odniesieniu do Nieruchomości, uzyskał ponadto w szczególności:

    1. ostateczną i prawomocną decyzję Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów z siedzibą w (...) o
      wyrażeniu zgody na lokalizację zjazdu o parametrach zjazdu zwykłego z ul. (...) na
      Nieruchomość (dalej „Decyzja Zjazd”) oraz
    2. ostateczną i prawomocną decyzję Prezydenta Miasta (...) zezwalającą na usunięcie
      drzew na terenie Nieruchomości (dalej „Decyzja Drzewa”), której przedmiot został
      przez Sprzedającego w przeważającej części wykonany.
    Nieruchomość podlega ustaleniom obowiązującego miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla Miasta (...) i znajduje się w obszarach oznaczonych
    na rysunku planu symbolami i opisami:
    1. MW/P.G - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oraz
    2. KD - tereny dróg publicznych.
    W dniu 21 marca 2025 r. Wnioskodawca oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę
    sprzedaży (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający
    oraz Wnioskodawca zobowiązali się zawrzeć umowę (dalej „Warunkowa Umowa
    Sprzedaży”), na mocy której Sprzedający sprzeda Wnioskodawcy:
    1. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz
    2. Autorskie prawa majątkowe oraz prawa zależne do utworów (koncepcji, dokumentacji
      projektowej obejmującej projekt rozbiórki Nasypu Kolejowego, zatwierdzony Decyzją o
      Rozbiórce) wraz z własnością egzemplarzy tych utworów (dalej łącznie „Prawa
      Autorskie”).
    Sprzedający w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, w szczególności:
    1. udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,
      dla celów koniecznych do uzyskania decyzji (dalej „Decyzja PnB”) zatwierdzającej
      projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania inwestycji
      obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dalej „Inwestycja”),
    2. udzielił Wnioskodawcy oraz osobie fizycznej wskazanej przez Wnioskodawcę
      pełnomocnictwa do dokonywania w imieniu Sprzedającego wszelkich czynności
      faktycznych i prawnych opisanych powyżej w punkcie 1, a związanych z
      przygotowaniem i prowadzeniem na Nieruchomości procesu budowalnego,
      reprezentowania Sprzedającego wobec wszelkich organów administracji rządowej i
      samorządowej, sądów, osób fizycznych i prawnych w zakresie związanym z uzyskaniem
      wszelkich postanowień i decyzji w powyższym zakresie, przy czym przez proces
      budowlany, o którym mowa powyżej (do którego Wnioskodawca jest uprawniony)
      należy rozumieć etapy uzyskiwania zgód, pozwoleń, dokumentów i dokumentacji,
      jednakże z wyłączeniem rozpoczęcia faktycznych czynności budowlanych w postaci
      rozbiórki, budowy i innych prac, do których wykonania Wnioskodawca uprawniony
      będzie dopiero po dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i
      wydania Nieruchomości,
    3. wyraził zgodę, w okresie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, na wstęp na
      teren Nieruchomości przedstawicieli Wnioskodawcy oraz podmiotów
      współpracujących z Wnioskodawcą przy przygotowaniu Inwestycji, wyłącznie w celu
      dokonywania badań i odwiertów, pobierania próbek, dokonywania pomiarów,
    4. zobowiązał się wspierać Wnioskodawcę we wszystkich działaniach w zakresie
      określonym w pkt 1.
    5. zobowiązał się udzielić w Warunkowej Umowie Sprzedaży pełnomocnictwa do
      reprezentowania Sprzedającego jako adresata Decyzji o Rozbiórce przy rozpoczęciu,
      realizacji i zakończeniu prac objętych Decyzją o Rozbiórce, to jest do składania
      oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele
      budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień,

      sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i
      wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości.
    Sprzedający w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedający oświadczył, że
    Przedwstępną Umowę Sprzedaży nie zawiera w ramach prowadzonej przez niego
    działalności gospodarczej.
    Na dzień zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Wnioskodawca oraz Sprzedający byli
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce. Na moment zawierania Warunkowej
    Umowy Sprzedaży oraz umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego
    Nieruchomości na Wnioskodawcę, Wnioskodawca oraz Sprzedający będą zarejestrowani
    jako podatnicy VAT czynni w Polsce.
    Do dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jak i do dnia złożenia niniejszego
    wniosku Sprzedający nie wprowadził Nieruchomości do majątku trwałego swojego
    przedsiębiorstwa, lecz na dzień zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży i umowy
    przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę, Nieruchomość będzie stanowić
    majątek trwały przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie prowadził na
    Nieruchomości działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłączenie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Wnioskodawca na terenie Nieruchomości planuje zrealizować Inwestycję z
    przeznaczeniem na sprzedaż wybudowanych lokali na rzecz podmiotów trzecich.
    Od momentu oddania Nasypu Kolejowego po raz pierwszy do użytkowania do dnia
    zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży upłynął okres ponad 2 lat. Nasyp Kolejowy
    zostanie rozebrany przez Wnioskodawcę dopiero po zawarciu umowy przenoszącej prawo
    użytkowania wieczystego Nieruchomości na Wnioskodawcę.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:
    Zakres prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej jest zgodny z
    ujawnionym wpisem w CEiDG Sprzedającego, czyli jest następujący:
    • Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
    • Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
    • Hotele i podobne obiekty zakwaterowania,
    • Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,
    • Pozostałe zakwaterowanie,
    • Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
    • Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
    • Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,
    • Działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach,
    • Niespecjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych
    Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie było
    udokumentowane fakturą VAT.
    W pozostałym zakresie ocena czy nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości było
    czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i czy Sprzedającemu z tytułu jej nabycia
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego, nie stanowi elementu opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Ocena
    ta stanowi wynik wykładni przepisów prawa. Oceny – ze swej natury – nie są elementem
    stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. Stąd też Wnioskodawca nie może zawrzeć
    takiej oceny w opisie stanu faktycznego.

    Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający nie wykorzystywał, nie
    wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał Nieruchomości od chwili jej nabycia do
    momentu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy wyłącznie do czynności zwolnionych z
    opodatkowania. Wobec czego uznać należy, że w sprawie nie może mieć zastosowanie
    zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby to zwolnienie miało zastosowanie
    muszą być bowiem spełnione łącznie dwie przesłanki, tj.:
    1. wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku
      oraz
    2. nieprzysługiwanie dokonującemu dostawy prawa do obniżenia kwoty podatku
      należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W związku z tym, że Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie
    wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, to
    badanie drugiej przesłanki (tj. prawa do odliczenia podatku przy nabyciu) jest
    bezprzedmiotowe, gdyż wobec niespełnienia jednej przesłanki, zwolnienie z art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy o VAT nie może mieć zastosowania.
    Sprzedający nabył Nieruchomość w celu jej przyszłego wykorzystania w prowadzonym
    przez siebie przedsiębiorstwie z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, bądź (we współudziale
    z ewentualnym inwestorem) wykonania inwestycji dopuszczalnej przepisami prawa
    powszechnie obowiązującego.
    Sprzedający nie korzysta oraz nie korzystał z Nieruchomości w celach osobistych
    (prywatnych). Sprzedający nie korzysta oraz nie korzystał z Nieruchomości dla celów
    prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający jedynie wykonał prace związane z
    usunięciem części drzew porastających Nieruchomość w zakresie zgodnym z przepisami
    prawa oraz dokonaniem nasadzeń zastępczych.
    Sprzedający nie oddawał Nieruchomości w najem, dzierżawę lub do używania na
    podstawie innych umów.
    Opisana we wniosku Nieruchomość przed zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży
    będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej
    Sprzedającego, tj. będzie stanowiła środek trwały działalności gospodarczej Sprzedającego.
    Począwszy od nabycia Nieruchomości do chwili obecnej Sprzedający ponosił w latach
    2024-2025 wydatki na podniesienie jej wartości w postaci kosztów związanych z wycinką
    drzew i nasadzeniami zastępczymi. Natomiast od chwili obecnej do momentu sprzedaży
    na rzecz Wnioskodawcy, Sprzedający nie będzie dokonywać jakichkolwiek wydatków w
    zakresie podnoszącym wartość Nieruchomości.
    Sprzedający prowadził działania marketingowe nakierowane na sprzedaż Nieruchomości
    poprzez przekazywanie informacji z nią związanych zaprzyjaźnionym biurom
    pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Podmiot, z którym zawarto Przedwstępną
    Umowę Sprzedaży (tj. Wnioskodawca) sam zgłosił się do Sprzedającego w wyniku
    pozyskania informacji o Nieruchomości od zaprzyjaźnionego ze Sprzedającym biura
    pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
    Na dzień transakcji (tak jak i obecnie) Nasyp Kolejowy znajdujący się na Nieruchomości,
    będzie spełniał (i spełnia) definicję budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
    Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    Rozbiórka Nasypu Kolejowego nie rozpocznie się przed dostawą Nieruchomości.
    Sprzedający zamierza przeznaczyć środki pozyskane ze sprzedaży Nieruchomości na
    dalszy rozwój swojego przedsiębiorstwa – w szczególności na nabycie innych
    nieruchomości w celu zarządzania nimi/ich dalszej odsprzedaży/wynajmowania ich.
    Sprzedający posiada również inne nieruchomości, niż Nieruchomość wskazana we
    wniosku, które w przyszłości zamierza sprzedać – są to dwie nieruchomości gruntowe,

    jedenaście nieruchomości lokalowych i nieruchomość budynkowa. W ramach
    prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej Sprzedający cyklicznie nabywa kolejne
    nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży i stan ten regularnie ulega zmianom.
    Przed transakcją związaną z Nieruchomością objętą wnioskiem, Sprzedający w latach
    2017-2025 dokonał co najmniej 50, ale nie więcej niż 70, transakcji sprzedaży lokali
    mieszkalnych, które Sprzedający udokumentował fakturami „ZW” (tj. Sprzedający
    udokumentował te transakcje jako transakcje zwolnione z podatku VAT).
    Wnioskodawca wskazuje, że ocena czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Sprzedający był
    zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT
    od tej sprzedaży, nie stanowi elementu opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Ocena ta stanowi wynik wykładni przepisów prawa. Oceny – ze swej natury – nie są
    elementem stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. Stąd też Wnioskodawca nie
    może zawrzeć takiej oceny w opisie stanu faktycznego.
    Wnioskodawca wskazuje natomiast, że sprzedaże ww. lokali mieszkalnych były przez
    Sprzedającego traktowane jako zwolnione z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10 lub 10a ustawy o VAT i w związku z tym Sprzedający wystawiał z tego tytułu faktury
    „ZW” (tj. bez kwoty podatku VAT należnego).
    Sprzedający zamierza w przyszłości dokonywać transakcji nabycia innych nieruchomości i
    ich dalszej odsprzedaży.
    Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, niekorzystającej
    ze zwolnienia od tego podatku.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)
    1. Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa użytkowania
      wieczystego Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu
      podatkiem VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
      10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o
      VAT?
    2. Czy Wnioskodawca uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego
      dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, a w
      szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie
      rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, czy Wnioskodawca
      uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego
      okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy – jeżeli Wnioskodawca oraz
      Sprzedający zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10
      ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1
    W ocenie Wnioskodawcy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego prawa
    użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11
    ustawy o VAT.
    Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2
    W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez
    Sprzedającego dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości,
    a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie

    rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca uprawniony
    będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do
    zwrotu różnicy na rachunek bankowy - jeżeli Wnioskodawca oraz Sprzedający zrezygnują
    skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska własnego odnośnie pytania nr 1
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W
    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty
    został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania
    go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym. W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości
    wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15
    września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi

    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału - okoliczność, że
    przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do
    zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    W świetle opisu zdarzenia przyszłego uznać należy, że Wnioskodawca będzie dokonywał
    określonych czynności w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego
    Nieruchomości przez Sprzedającego. Tym samym działania w postaci uzyskania wszelkich
    zgód, decyzji, pozwoleń, warunków technicznych pomimo że nie będą podejmowane
    bezpośrednio przez Sprzedającego, a przez osoby trzecie (Wnioskodawcę lub osoby
    wskazane przez Wnioskodawcę) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną
    Sprzedającego.
    Po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży czynności wykonywane przez
    Wnioskodawcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Działania
    te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i
    atrakcyjności Nieruchomości, do której prawo użytkowania wieczystego przysługiwać
    będzie nadal Sprzedającemu. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT
    zostaną dokonane w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. Z kolei Wnioskodawca,
    dokonując ww. działań, uatrakcyjni Nieruchomość, do której prawo użytkowania
    wieczystego przysługiwać będzie nadal Sprzedającemu. Działania te dokonywane za pełną
    zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości
    jako towaru i wzrost jej wartości. Zatem strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (tj.
    Sprzedający i Wnioskodawca) w taki sposób zorganizowały sprzedaż prawa użytkowania
    wieczystego Nieruchomości, że niejako działania Sprzedającego łącznie z działaniami
    przyszłego nabywcy, tj. Wnioskodawcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne
    przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną
    „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W efekcie wykonywanych
    czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia
    Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Wobec tego uznać należy, że Sprzedający podejmując
    ww. czynności, angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące
    się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych
    orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie
    zbycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Należy zatem uznać, że
    Sprzedający dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na
    podstawie ww. działań oraz czynności nie będzie korzystał z przysługującego
    Sprzedającemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.

    Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z dnia:
    1. 30 czerwca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.230.2022.4.AK,
    2. 30 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.460.2022.1.MM,
    3. 12 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.323.2022.2.WH,
    4. 5 maja 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.53.2021.4.MWJ,
    5. 7 kwietnia 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.47.2021.2.TK,
    6. 28 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.2.MŻ.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego
    zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku,
    budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu
    nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
    budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione
    na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej
    30% wartości początkowej.
    Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze
    zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy
    budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca
    budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz 2)
    złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
    naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego
    dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają
    opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
    Zgodnie przy tym z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10
    pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery
    identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę
    zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa
    w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Zgodnie przy tym z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub
    budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
    podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r.
    poz. 2351, dalej „Prawo budowlane”) ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez
    to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej
    architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty,
    sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z
    gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne
    (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe
    lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
    uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych,
    sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane
    urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
    wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
    maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
    składających się na całość użytkową.

    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 marca 2021 r., sygn. akt II
    OSK 3344/20:
    „Należy zauważyć, że pośród przykładowo wyliczonych w art. 3 pkt 3 ustawy obiektów
    budowlanych stanowiących budowlę - wskazano także „budowle ziemne. Ten zaś termin
    nie został w Prawie budowlanym zdefiniowany. Należy jednak przyjmować, że „budowlą
    ziemną” będą takie wytwory ludzkiej działalności niebędące budynkiem ani obiektem
    małej architektury, które wykonane zostały (zostaną) z ziemi. Potoczne zatem rozumienie
    „budowli ziemnej”, wobec akcentowanego wyżej braku definicji legalnej, oznaczać więc
    musi budowlę, której podstawowym lub wyłącznym tworzywem (budulcem) jest ziemia.
    Budowla ziemna musi mieć przy tym charakter kubaturowy, być widoczna i istnieć w
    kategoriach obiektywnych, i co ważne, spełniać określoną rolę, stanowiąc zarazem całość
    techniczno-użytkową (por. wyrok NSA z dnia 11 marca 2020 r.; sygn. akt II OSK 1176/18
    oraz 26 lutego 2014 r.; sygn. akt II OSK 2320/12). Jako przykład objętej wskazaną regulacją
    „budowli ziemnej” orzecznictwo sądowoadministracyjne podaje: wał ziemny, nasyp
    ziemny realizowany w określonym celu (np. pod drogi), zbiornik wodny, kopiec (por.
    ostatnio powołany wyrok NSA oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 marca 2013 r. II SA/Kr
    95/13, a także wyrok NSA 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1661/19, WSA w Gdańsku z
    dnia 10 listopada 2020 r. sygn. akt II SA/Gd 566/20).”
    Wobec powyższego uznać należy, że Nasyp Kolejowy znajdujący się na Nieruchomości
    stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.
    Biorąc ponadto pod uwagę, że Nasyp Kolejowy został oddany do używania wiele lat przed
    planowaną transakcją, a Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie
    Nasypu Kolejowego, uznać należy, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego
    Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z
    art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
    Wobec powyższego nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 2
    ustawy o VAT (tak również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia
    15 lutego 2023 r., sygn. akt 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN).
    Z ostrożności, w odniesieniu do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,
    Wnioskodawca wskazuje, że: zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od
    podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego. Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości),
    spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu)
      tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Wskazać przy tym należy, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12
    wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc
    również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie
    ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
    przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od

    podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
    podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
    podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske
    Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał” (tak też Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w
    interpretacji z dnia 7 lutego 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.527.2022.2.AMA). Mając na
    uwadze, że:
    1. nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego nie było
      czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz
    2. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku VAT
    3. uznać należy, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez
      Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będzie korzystała ze zwolnienia
      przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    W przypadku zatem, gdy:
    1. Wnioskodawca oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz
    2. złożą zgodne oświadczenie (spełniające wymogi z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11
      ustawy o VAT), że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości
    - to sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegać będzie
      opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Uzasadnienie stanowiska własnego Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2
    Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia
    nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:
    1. Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych,
    2. Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,
    3. Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.
    Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1 (przy
    założeniu, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za
    prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o
    której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku
    należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
    następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sprzedając lokale wybudowane w ramach
    Inwestycji na Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich Wnioskodawca spełniać będzie
    przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15
    ust. 1-2 ustawy o VAT. Sprzedaż lokali stanowić będzie czynność opodatkowaną i nie
    zwolnioną od podatku VAT. Wobec powyższego Nieruchomość wykorzystywana będzie -
    przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT - do wykonywania czynności
    opodatkowanych (i nie zwolnionych), a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT,
    Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego, a w przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której
    mowa w art. 86 ust. 2 VATU, była w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku

    należnego, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT) - jeżeli Wnioskodawca oraz Sprzedający zrezygnują skutecznie ze zwolnienia
    przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
        podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
        kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
        6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
        7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego,
    stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to
        odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
        eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Ponadto zarówno oddane nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż
    prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
        Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
        prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
        której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
        Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
        lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
        rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
        gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
        towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
        zarobkowych.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady:
        „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
        jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
        działalności.
        „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
        handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
        wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
        gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły,
        majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu
        dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
        Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie
        dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit
        drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu
        budowlanego.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
        Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa
        towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w
        takim charakterze (...).
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość w celu jej przyszłego
    wykorzystania w prowadzonym przez siebie przedsiębiorstwie z zamiarem jej dalszej
    odsprzedaży, bądź (we współudziale z ewentualnym inwestorem) wykonania inwestycji
    dopuszczalnej przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Zakres prowadzonej przez
    Sprzedającego działalności gospodarczej obejmuje m.in. pośrednictwo w obrocie
    nieruchomościami oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Opisana we
    wniosku Nieruchomość przed zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży będzie
    wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającego, tj.
    będzie stanowiła środek trwały działalności gospodarczej Sprzedającego. Ponadto
    Sprzedający prowadził działania marketingowe nakierowane na sprzedaż Nieruchomości
    poprzez przekazywanie informacji z nią związanych zaprzyjaźnionym biurom
    pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Sprzedający zamierza przeznaczyć środki

    pozyskane ze sprzedaży Nieruchomości na dalszy rozwój swojego przedsiębiorstwa – w
    szczególności na nabycie innych nieruchomości w celu zarządzania nimi/ich dalszej
    odsprzedaży/wynajmowania ich.
    Ponadto należy zauważyć, że – jak wskazali Państwo we wniosku - przed transakcją
    związaną z Nieruchomością objętą wnioskiem, Sprzedający w latach 2017-2025 dokonał
    co najmniej 50, ale nie więcej niż 70, transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych, które
    Sprzedający udokumentował fakturami „ZW” (tj. Sprzedający udokumentował te
    transakcje jako transakcje zwolnione z podatku VAT). Sprzedający posiada również inne
    nieruchomości, niż Nieruchomość wskazana we wniosku, które w przyszłości zamierza
    sprzedać – są to dwie nieruchomości gruntowe, jedenaście nieruchomości lokalowych i
    nieruchomość budynkowa. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej
    Sprzedający cyklicznie nabywa kolejne nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży i tan
    ten regularnie ulega zmianom. Sprzedający zamierza w przyszłości dokonywać transakcji
    nabycia innych nieruchomości i ich dalszej odsprzedaży.
    Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, zgodnie z art.
    15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do
    dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2
    ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem
        gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
        Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
        nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
        budynków, budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
        zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
        prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość
    skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
        działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
        wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla
    dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
        W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
        części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia
        się wartości gruntu.
    Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego
    gruntu.
    W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione,
    grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego
    gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie
    budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków
    albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego
    korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym
    obiekt jest posadowiony.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status
    gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
        budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
        zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
        wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
        budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
        liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
        wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
        reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
        ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
        urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
        uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
        pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
        części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych,
        elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych
        urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod
        względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego Nieruchomość –
    prawo użytkowania wieczystego działki X, na której znajduje się Nasyp Kolejowy. Na dzień
    transakcji (tak jak i obecnie) Nasyp Kolejowy znajdujący się na Nieruchomości, będzie
    spełniał (i spełnia) definicję budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    Wskazali Państwo, że od momentu oddania Nasypu Kolejowego po raz pierwszy do
    użytkowania do dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży upłynął okres ponad 2
    lat. Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Nasypu Kolejowego.
    Nasyp Kolejowy zostanie rozebrany przez Państwa dopiero po zawarciu umowy
    przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na Państwa. Ponadto
    Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłączenie na cele
    działalności zwolnionej od podatku VAT. Zarówno Państwo jak i Sprzedający są Państwo
    czynnymi podatnikami podatku VAT.
    W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości – prawa użytkowania
    wieczystego gruntu, który na moment dokonania transakcji będzie zabudowany budowlą
    w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (w postaci Nasypu Kolejowego) zastosowanie
    znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy
    rozstrzygnąć, czy względem posadowionej na danej działce budowli nastąpiło pierwsze
    zasiedlenie.
    Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, od momentu oddania Nasypu Kolejowego po raz
    pierwszy do użytkowania do dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży upłyną co
    najmniej 2 lata. Ponadto Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie
    Nasypu Kolejowego.
    Tym samym, planowana dostawa ww. budowli posadowionej na Nieruchomości nie
    będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a ponadto pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem ww. budowli, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
    Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budowli, przeznaczonej do sprzedaży
    do chwili jej dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto Sprzedający nie ponosił
    nakładów na jej ulepszenie, to w odniesieniu do transakcji dostawy ww. budowli zostaną
    spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy.
    Mając na uwadze przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro dostawa opisanej
    we wniosku budowli (Nasypu Kolejowego), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie
    korzystała również dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr X na której
    posadowiona jest ww. budowla (Nasyp Kolejowy), na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt
    10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    W świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa
    ww. Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr X zabudowanej Nasypem
    Kolejowym), dokonana przez Sprzedającego występującego w roli podatnika podatku od
    towarów i usług, na rzecz Państwa będzie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanej we
    wniosku nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest
    bezprzedmiotowa.
    Strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy omawianej we
    wniosku nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust.
    10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

        Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1
        pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
        warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
        lub ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
        Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy. Tym samym, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust.
    10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia
    od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budowli.
    Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję
    o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne
    oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budowli
    (Nasypu Kolejowego) wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego działki nr X), na
    którym są posadowiona jest ww. budowla (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego
    podatku.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2, wskazać należy, że
    zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
        W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
        opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
        zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
        Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
        otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

        W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest
        w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma
        prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub
        do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość
    dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego
    z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od
    podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
        Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
        podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
        gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
        zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Wskazali Państwo, że nabytą Nieruchomość będą Państwo wykorzystywali wyłącznie do
    działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki,
    niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.
    Ponadto – jak rozstrzygnięto wyżej – jeżeli Strony opisanej transakcji (Państwo i
    Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w
    odpowiednim czasie i formie, zgodne oświadczenie spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i
    ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy
    stwierdzić, że jeżeli Państwo oraz Sprzedający zrezygnują skutecznie ze zwolnienia
    przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to, po dokonaniu transakcji oraz
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie Państwu przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury
    dokumentującej dostawę Nieruchomości - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Ponadto w
    przypadku gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż
    kwota podatku naliczonego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty
    podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy,
    zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy. Prawo do odliczenia podatku naliczonego będzie

    przysługiwało Państwu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych
    wynikających z art. 88 ustawy o VAT.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega
    jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków
    prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    • Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
      ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    • Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    • Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa

    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j.
    Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.