Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-37/09-4/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-03-31
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości i ruchomości. Wnioskodawca zakupił używany budynek (czynność zwolniona) dokonał remontu przekraczającego 30% wartości nieruchomości i dokonał odliczenia podatku naliczonego, związanego z nakładami. Dalsza odsprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; ruchomości; sprzedaż; wyposażenie; wyposażenie-wyposażenie trwale związane z budynkiem; zasiedlenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2009 r. (data wpływu 12 stycznia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 marca 2009 r. (data wpływu 23 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości i ruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości i ruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 marca 2009 r. (data wpływu 23 marca 2009 r.) o dokument, z którego wynika prawo do występowania osoby upoważnionej, podpisanej na wniosku, w imieniu Zainteresowanego z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od (…) 2006 r. Spółka jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki gruntu zabudowanej budynkiem zabytkowego spichlerza słodowego z XVI w., który w chwili nabycia wymagał odbudowy, oraz budynkiem oficynowym. Nieruchomość została nabyta w wyniku czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Spółka prowadzi na tej nieruchomości inwestycję, polegającą na odbudowie spichlerza z zamiarem przeznaczenia go na działalność hotelową. Planowany termin zakończenia inwestycji i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie to (…) 2009 r. Wartość nakładów poniesionych w związku z inwestycją na budynek spichlerza oraz budynek oficynowy znacznie przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków, wynikającej z ich nabycia, a Spółka dokonywała odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych nakładów od kwoty podatku należnego.

W dniu (…) 2008 r. Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży opisanej nieruchomości. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie 3 miesięcy od uzyskania przez Spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie później niż do (…) 2009 r. Wraz z nieruchomością sprzedane zostanie wyposażenie ruchome budynków. Realizacja tej inwestycji jest obecnie jedynym rodzajem działalności prowadzonym przez Spółkę. Po dokonaniu sprzedaży Spółka podejmie nową inwestycję lub zostanie zlikwidowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy planowana sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, będzie dostawa następujących towarów:

1.  budynku spichlerza po ulepszeniu,
2.  budynku oficynowego po ulepszeniu,
3.  rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie budynków wymienionych powyżej.

W ocenie Spółki wszystkie wymienione dostawy podlegać będą opodatkowaniu wg stawki podstawowej 22%. W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. zwolnieniu od podatku podlegać będą budynki, budowle lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (art. 43 ust. 1 pkt 10). Planowana sprzedaż budynków nastąpi przed ich pierwszym zasiedleniem po ulepszeniu w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, ponieważ wartość nakładów poniesionych przez Spółkę na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowić będzie więcej niż 30% wartości początkowej. Natomiast rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie nie będą spełniały warunków uznania ich za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie zdaniem Spółki nie znajdzie też zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W świetle definicji z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast przedsiębiorstwo, zdefiniowane w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, to zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, obejmujący wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Planowana sprzedaż nie obejmuje żadnych innych elementów, niż towary w postaci nieruchomości zabudowanej oraz wyposażenia budynków. W Spółce nie funkcjonuje ponadto wyodrębniony zespół składników odpowiadający definicji zamieszczonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Dlatego pomimo faktu, że inwestycja związana ze sprzedawaną nieruchomością jest obecnie jedynym rodzajem działalności prowadzonej przez Spółkę, nie sposób zakwalifikować tej transakcji jako mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Okoliczności dotyczące funkcjonowania Spółki w przyszłości – po sprzedaży nieruchomości – nie mają w przedmiotowej sprawie znaczenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy.

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku lub opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlone bądź zamieszkana.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki gruntu zabudowanej budynkiem zabytkowego spichlerza słodowego oraz budynkiem oficynowym. Nieruchomość została nabyta w wyniku czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi na tej nieruchomości inwestycję, polegającą na odbudowie spichlerza z zamiarem przeznaczenia go na działalność hotelową. Wartość nakładów poniesionych w związku z inwestycją na budynek spichlerza oraz budynek oficynowy znacznie przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków, wynikającej z ich nabycia, a Spółka dokonywała odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych nakładów od kwoty podatku należnego.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości, co do której poniesiono wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej tej nieruchomości, będzie spełniała definicję pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w cyt. art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem, w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie ze zwolnienia od opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy, tym samym Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z tym, stwierdzić należy, iż przedmiotowe budynki spełniają warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, ponieważ nieruchomość została nabyta w wyniku czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast nie spełniają one warunku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, z uwagi na to, że Zainteresowany poniósł wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania wyłączenie stosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, określone w cyt. art. 43 ust. 7a ustawy, bowiem po zakończeniu inwestycji Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomości, a zatem nie będą one wykorzystywane przez niego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, a Wnioskodawca zobowiązany będzie opodatkować sprzedaż nieruchomości na zasadach ogólnych, według stawki podstawowej – 22%, określonej w art. 41 ust. 1 ustawy, o ile nieruchomości te nie są obiektami budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy.

Przepis art. 29 ust. 5 ustawy stanowi ponadto, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż w przypadku gdy budynek lub budowla podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22%, opodatkowaniu tą stawką podlega również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek jest posadowiony.

Ze złożonego wniosku wynika, iż przedmiotem sprzedaży będą również rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie budynków. Ponadto, Spółka wskazała, że rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie nie będą spełniały warunków uznania ich za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się – na mocy art. 43 ust. 2 ustawy – ruchomości, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, sprzedaż rzeczy ruchomych będących wyposażeniem przedmiotowych budynków nie spełniających warunków uznania ich za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku. Zatem sprzedaż rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie budynków podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według stawki właściwej dla danego towaru.

Biorąc pod uwagę wskazane regulacje, sprzedaż budynku spichlerza i budynku oficynowego po ich ulepszeniu, w sytuacji, gdy Zainteresowany dokonał ulepszeń przedmiotowych nieruchomości w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku naliczonego w związku z poniesionymi nakładami inwestycyjnymi – nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według stawki podstawowej w wysokości 22% – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, o ile nieruchomości te nie są obiektami budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy.

Opodatkowaniu według stawki właściwej dla danego towaru podlega również sprzedaż rzeczy ruchomych będących wyposażeniem tych budynków, które nie będą spełniały warunków uznania ich za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy.

Ponadto wskazać należy, iż w myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa – na mocy art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług – jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W złożonym wniosku Zainteresowany wskazał, iż po dokonaniu sprzedaży Spółka podejmie nową inwestycję lub zostanie zlikwidowana. Wnioskodawca wyjaśnił ponadto, że planowana sprzedaż nie obejmuje żadnych innych elementów, niż towary w postaci nieruchomości zabudowanej oraz wyposażenia budynków. W Spółce nie funkcjonuje ponadto wyodrębniony zespół składników odpowiadający definicji zamieszczonej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem, w oparciu o wskazane regulacje stwierdzić należy, iż dostawa nieruchomości oraz ich wyposażenia w postaci rzeczy ruchomych, będąca przedmiotem wniosku – o ile nie spełniają one wskazanych wyżej definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – nie podlega uregulowaniom zawartym w art. 6 pkt 1 ustawy. Przy czym bez znaczenia pozostaje również możliwość zlikwidowania Spółki na podstawie odrębnych przepisów, już po dokonaniu transakcji sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.