Interpretacja indywidualna
Sygnatura: PPB1/415-251/11-4/JC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-05-31
Teza: Przy ustalaniu dochodu do opodatkowania ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu cenę nabycia lokalu mieszkalnego wynikającą z aktu notarialnego, wynagrodzenie notariusza i inne wydatki, które zobowiązany był ponieść w związku z jego nabyciem. Raty kredytu nie stanowią kosztu nabycia nieruchomości, ani nie zwiększają jej wartości w czasie posiadania, dlatego też nie mogą być uwzględnione w kosztach. Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego wydatkując kwotę uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychodu na spłatę rat kredytowych dotyczących pierwotnie zaciągniętego kredytu, który został w pełnej kwocie przeznaczony na sfinansowanie zakupu zbytej nieruchomości.
Słowa kluczowe: deweloper; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-kredyt mieszkaniowy; lokal-lokal mieszkalny; ulga-ulga mieszkaniowa; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 3 marca 2011 r. (data wpływu 11 marca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415 -251/11-2/JC z dnia 16 maja 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu nieruchomości - **jest nieprawidłowe,**
*   możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu nieruchomości oraz możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2006 r. podpisał umowę z deweloperem dotyczącą wybudowania lokalu mieszkalnego. Źródłem finansowania tej inwestycji był kredyt bankowy walutowy zaciągnięty przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca wraz z małżonką stał się właścicielem tego lokalu na mocy podpisanego w 2009 r. aktu notarialnego.

W 2010 r. została dokonana sprzedaż ww. lokalu. Nastąpiła również spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na nabycie tej nieruchomości. Kwota ostatecznej spłaty kredytu była wyższa niż kwota finansowania budowy, czyli wyższa niż wartość nabytej nieruchomości wykazana w akcie notarialnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone spłaty rat kredytu do momentu zbycia lokalu?
2.  Czy kwota ostatecznej spłaty kredytu podlega uldze z tytułu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodu przy zbyciu ww. lokalu jest cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym oraz raty kredytu spłacone przed zbyciem tego lokalu. Ostateczna spłata kredytu zaciągniętego na zakup zbytego lokalu daje możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pismem z dnia 25 maja 2011 r. Wnioskodawca uzupełnił stan faktyczny. W uzupełnieniu wniosku poinformował, iż cała wartość kredytu została przeznaczona na nabycie lokalu mieszkalnego od dewelopera. Nadwyżka ostatecznej spłaty kredytu nad wartością lokalu określona w akcie notarialnym wynika z różnic kursowych – kredyt bowiem zaciągnięty był we frankach szwajcarskich (CHF).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Z uwagi, iż Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość sfinansowaną kredytem w 2009 r., iż przy rozliczaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c w kosztach uzyskania przychodu uwzględniamy udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego. Koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie nieruchomości, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie są kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Nabycie przez Wnioskodawcę w 2009 r. nieruchomości nastąpiło poprzez sfinansowanie tej transakcji kredytem walutowym. Wnioskodawca był zobowiązany do spłaty rat kredytowych. Wydatki związane ze spłatą tych rat do momentu zbycia lokalu w 2010 r. nie mogą być potraktowane jako koszt nabycia tej nieruchomości bądź nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpłynęły na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu tylko wydatki ściśle związane z nabyciem zbywanej nieruchomości, a więc cenę nabycia tej nieruchomości wynikającą z aktu notarialnego, opłatę notarialną itp.

Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Zawarte w ww. przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Wnioskodawca po dokonaniu w 2010 r. odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości spłacił kredyt zaciągnięty na sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego w 2009 r. Wartość kredytu była wyższa od wartości nabytej nieruchomości określonej w akcie notarialnym. Różnica ta wynikała jedynie z różnic kursowych, ponieważ kredyt był zaciągnięty w walucie. Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust.1 pkt 131, wydatkując kwotę uzyskanego przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na spłatę kredytu, który uprzednio zaciągnął i w całości przeznaczył na nabycie tego lokalu.

Reasumując, przy ustalaniu dochodu do opodatkowania ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu cenę nabycia lokalu mieszkalnego wynikającą z aktu notarialnego, wynagrodzenie notariusza i inne wydatki, które zobowiązany był ponieść w związku z jego nabyciem. Raty kredytu nie stanowią kosztu nabycia nieruchomości, ani nie zwiększają jej wartości w czasie posiadania, dlatego też nie mogą być uwzględnione w kosztach. Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego wydatkując kwotę uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przychodu na spłatę rat kredytowych dotyczących pierwotnie zaciągniętego kredytu, który został w pełnej kwocie przeznaczony na sfinansowanie zakupu zbytej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.