Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-190/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-08
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczona na spłatę pożyczki zaciągniętej na remont sprzedanego budynku.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; pożyczka; remonty; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 5 lutego 2015 r. (data otrzymania 9 lutego 2015 r.), uzupełnionym 30 marca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 23 marca 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-190/15/MM, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 30 marca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca 9 września 2013 r. zawarł umowę pożyczki na kwotę 100.000 zł, na odnowę i remont budynku stanowiącego jego własność. Pożyczoną kwotę wydatkował zgodnie z celem pożyczki, przeznaczając tak pozyskane środki finansowe na modernizację i remont budynku. Po wykonaniu prac remontowo-budowlanych w budynku 24 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca dokonał jego sprzedaży uzyskując kwotę 190.000 zł za przeniesienie prawa własności. Z uzyskanych środków Wnioskodawca 25 kwietnia 2014 r. dokonał całkowitej spłaty ww. pożyczki.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nabycie budynku nastąpiło w drodze spadku po zmarłym 30 czerwca 2012 r. małżonku Wnioskodawcy.

Pożyczka na remont budynku została zaciągnięta w banku.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawcy przysługuje uprawnienie przewidziane art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zwolnienia podatkowego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na spłatę pożyczki oraz odsetek zaciągniętej przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia?

Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje mu zwolnienie podatkowe przewidziane art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Hipoteza normy art. 21 ust. 1 pkt 131 określa, że dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości wydatkowany został na własne cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia podatkowego. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 141 p-pkt 25 pkt 2 lit. b) (winno być art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy określonej powyżej definiuje pojęcie wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, że wydatki te obejmują spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a) – w banku.

Zdaniem Wnioskodawcy, stan faktyczny zaistniały w sprawie wypełnia hipotezę i dyspozycję podstaw prawnych przywołanych powyżej, co winno dać ocenę, że dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przez Wnioskodawcę winien być objęty zwolnieniem podatkowym na zasadach wynikających z ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2014 r. Wnioskodawca sprzedał budynek, który nabył w spadku po zmarłym w 2012 r. małżonku.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tym samym dniem nabycia przez Wnioskodawcę w drodze spadku budynku jest data śmierci małżonka, czyli 30 czerwca 2012 r.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że sprzedaż w 2014 r. budynku stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że nie upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak wynika z art. 22 ust. 6e ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem ustalonym zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło m.in. w spadku. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W omawianej sprawie przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest cena wynikająca z aktu notarialnego (o ile odpowiada cenie rynkowej), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (jeżeli Wnioskodawca poniósł takie koszty zbywając nieruchomość). Tak obliczony przychód należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku, czyli w sposób nieodpłatny takimi kosztami są poniesione w czasie jej posiadania i w odpowiedni sposób udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Niewątpliwie takimi nakładami są wydatki poniesione na modernizację i remont budynku, które Wnioskodawca sfinansował środkami uzyskanymi z zaciągniętej w banku pożyczki.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2.wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na remont nieruchomości, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie remont. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca środki uzyskane ze sprzedaży budynku przeznaczył na spłatę pożyczki oraz odsetek od tej pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanego budynku.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (nie wcześniej niż począwszy od dnia odpłatnego zbycia i nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na enumeratywnie wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata pożyczki oraz odsetek od pożyczki zaciągniętej przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, a więc m.in. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy).

Pożyczka zaciągnięta przez Wnioskodawcę była pożyczką, o której mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 czyli pożyczką zaciągniętą przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na modernizację i remont budynku, stanowiącego wówczas własność Wnioskodawcy.

Należy jednakże zauważyć, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno określają w jaki sposób należy ustalić dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Skoro Wnioskodawca nabył budynek nieodpłatnie (w drodze spadku) oraz poczynił nakłady na ten budynek zwiększające jego wartość albowiem za takie nakłady należy uznać wydatki na wykonanie prac remontowo-budowlanych w budynku – to wydatki te należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego budynku.

Oznacza to, że sposób w jaki Wnioskodawca chce skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie może zostać uznany za prawidłowy. W omawianej sprawie znajdzie bowiem zastosowanie zastrzeżenie zawarte ww. art. 21 ust. 30 nie pozwalające na dwukrotne odliczenie tego samego wydatku.

Prawidłowym postępowaniem przez Wnioskodawcę będzie wykazanie w zeznaniu PIT-39 przychodu ze sprzedaży nieruchomości (ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia) oraz pomniejszenie go o koszty uzyskania przychodu zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ww. ustawy – czyli nakłady poniesione przez Wnioskodawcę a więc wydatki na modernizację i remont budynku.

Konieczność wypełnienia przez Wnioskodawcę zeznania PIT-39 w powyższy sposób i wykazania nakładów poniesionych na sprzedanej nieruchomości powoduje, że Wnioskodawca nie może zwolnić wydatku na spłatę pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanej nieruchomości. Wysokość nakładów poczynionych na nieruchomości czyli wydatków związanych z modernizacją i remontem budynku, które zostały sfinansowane ze środków pochodzących z zaciągniętej przez Wnioskodawcę pożyczki, udokumentowanych w sposób o jakim mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowią koszt odnowy budynku a więc nakłady na nieruchomość, o jakich mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Tak więc odpowiednio udokumentowane wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na modernizację i remont budynku należy zakwalifikować do nakładów na nieruchomości, które stanowią koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia co oznacza, że podlegają odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości powinny zostać uwzględnione nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość jako koszty uzyskania przychodu, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont budynku jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie pożyczki jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie istnieje również możliwość wyboru przez podatnika czy chce pomniejszyć przychód o koszty uzyskania przychodu albo nie robiąc tego skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, zatem Wnioskodawca ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty.

Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata pożyczki zaciągniętej przed sprzedażą na modernizację i remont budynku nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pożyczki takiej nigdy nie będzie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać mają wcześniej wydatki na modernizację i remonty, jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości (jako koszt uzyskania przychodu). Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy ustalaniu podstawy opodatkowania z danego źródła przychodów do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika dochodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę pożyczki zaciągniętej na remont i modernizację budynku do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką jest odnowa budynku byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałyby bowiem koszty modernizacji i remontu pokryte kwotą pożyczki a drugi raz spłata tej właśnie kwoty pożyczki. Wykładnia taka jest niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość odnowioną za środki z pożyczki i tych, którzy nieruchomość odnowili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

Natomiast jako wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane ewentualne odsetki od pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanego budynku. Nie były one bowiem wcześniej odliczone jako koszt uzyskania przychodu, zostały natomiast wymienione wśród wydatków na cele mieszkaniowe w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym uwzględnione mogą zostać wyłącznie (jeżeli takie wystąpią) odsetki niezapłacone jeszcze na moment sprzedaży nieruchomości i podlegające spłacie środkami ze sprzedaży.

Podsumowując, Wnioskodawca zobowiązany jest do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 i wykazania w nim przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu czyli nakładów poniesionych na modernizację i remont sprzedanego budynku. Skoro Wnioskodawca poniósł nakłady na modernizację i remont sprzedanego budynku, to przy opodatkowaniu sprzedaży tej nieruchomości powinien te nakłady wykazać jako koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Wnioskodawca musi pamiętać, że spłata pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanego budynku – z wyjątkiem ewentualnych odsetek, które zostały spłacone środkami ze sprzedaży nieruchomości – nie będzie mogła być uznana za wydatki na cele mieszkaniowe uwzględnione przy obliczeniu dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odliczeniu od przychodu ze sprzedaży podlegać mają nakłady na nieruchomości, które zwiększyły jej wartość.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.