Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.883.2020.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek nr (…).
Słowa kluczowe: opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa dzierżawy; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2020 r. (data wpływu 27 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 stycznia 2021 r. (data wpływu 29 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 1 i 2 **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 1 i 2.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 stycznia 2021 r. (data wpływu 29 stycznia 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, stanowiska, wskazania przedmiotu wniosku i przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz wniesienia dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

W dniu 27 sierpnia 2020 roku w Kancelarii Notarialnej w (…) przed notariuszem (…) Wnioskodawczyni podpisała ze spółką (…) z siedzibą w (…) (pełnomocnik (…)), umowę przedwstępną na sprzedaż dwóch działek o nr 1 (powierzchnia 0,1678 ha) i 2 (powierzchnia 0,1678 ha) położonych w (…) przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…) (numer KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) i numer KW (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…). Akt notarialny Rep. A nr (…), pod przedwstępną umową sprzedaży przedmiotowych działek podpisała się osobiście Wnioskodawczyni, jako jedyna właścicielka działek.

Działkę nr 2 Wnioskodawczyni nabyła 19 maja 2010 r. od I.H. zamieszkałej (…), gmina (…) (Repertorium A nr (…) Kancelaria Notarialna w (…) - notariusz (…)).

Działkę nr 1 Wnioskodawczyni nabyła 17 stycznia 2011 r. od I.H. zamieszkałej (…), gmina (…) (Repertorium A nr (…) Kancelaria Notarialna w (…) - notariusz (…)).

Powyższe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) Nr (…) z dnia 13 lutego 2018 r. (Dz. Urz. Woj. (…)) wchodzą w skład terenu oznaczonego symbolem 1-MN/U, co oznacza „Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Dopuszcza się samodzielnie każdą funkcję”.

Działki nie są zabudowane ani uzbrojone w media, natomiast zostały wydzierżawione Spółce (…) z siedzibą w (…) od dnia 27 sierpnia 2020 na okres 3 miesięcy. Za dzierżawę od powyższej Spółki (…). Wnioskodawczyni otrzymała łącznie za obydwie działki i za cały okres dzierżawy (…) zł. Od powyższej kwoty Wnioskodawczyni zapłaciła ryczałt 8,5% tj. (…).

Po spełnieniu się warunków wskazanych w umowie przedwstępnej sprzedaży działek nr 1 (powierzchnia 0,1678 ha) i 2 (powierzchnia 0,1678 ha) położonych w (…), przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…) zostanie dokonana sprzedaż w/w działek na rzecz spółki (…) z siedzibą w (…).

Warunki, które muszą się spełnić, aby doszło do sprzedaży w/w nieruchomości:

1.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotów umowy obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 metrów kwadratowych, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 metrów kwadratowych, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3.  niestwierdzenia przez kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,
4.  potwierdzenia przez kupującą Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
7.  uzyskania i przedłożenia przez Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od sprzedaży przedmiotów umowy,
8.  prawomocnego wykreślenia hipoteki umownej łącznej do kwoty (…) zł., na rzecz Banku Spółdzielczego w (…) ujawnionej w działach IV Ksiąg Wieczystych (…) i (…) powyższego Sądu lub uzyskania zgody wierzyciela na wykreślenie hipotek - kosztem i staraniem Sprzedającej w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej,
9.  uzyskania przez kupującą Spółkę promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym,
10.  łącznego nabycia przez Spółkę dwóch przedmiotowych nieruchomości.

W związku z powyższym osiem warunków ciąży na Kupującym, a dwa - interpretacja podatkowa i prawomocne wykreślenie hipoteki, na Sprzedającym. Umowa przedwstępna zawiera zapis dający kupującej Spółce (…). z siedzibą w (…) pełnomocnictwo do występowania przed organami administracji publicznej w celu uzyskania wskazanych zgód i pozwoleń. Umowa przedwstępna została zwarta na 12 miesięcy licząc od dnia jej zawarcia, czyli obowiązuje do dnia 27 sierpnia 2021 roku.

Wnioskodawczyni jest zatrudniona od 1 września 1995 r. w (…) w (…) na stanowisku nauczyciela, a od 1 września 2005 r. do chwili obecnej pełni funkcję (…) w/w (…), ponadto jeszcze pracuje od 1 września 2018 r. w (…) w (…) na stanowisku nauczyciela (…) w wymiarze 1/22 etatu.

Wnioskodawczyni nigdy nie sprzedała żadnych nieruchomości, natomiast kupowała nieruchomości z oszczędności, darowizn od mamy – U.S. zamieszkałej w (…), ul. (…) i pożyczek z zakładu pracy oraz kredytów z banku.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT. Nabycie przedmiotowych nieruchomości nie było opodatkowane tym podatkiem.

W/w działki są niezabudowane i niezagospodarowane są puste. W Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 13 lutego 2018 roku (Dz. Urz. Woj. (…). z dnia (…) działki oznaczone są symbolem 1-MN/U, co oznacza „Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Dopuszcza się samodzielnie każdą funkcję”.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dla w/w działek nie zostało wydane prawomocne pozwolenie na budowę i Wnioskodawczyni nie ogłaszała chęci sprzedaży nieruchomości w żadnych środkach masowego przekazu.

Łączna kwota ustalona w „umowie przedwstępnej sprzedaży”, za którą mają zostać zbyte obydwie działki to: (…) plus ewentualny podatek.

Na pytania zawarte w wezwaniu o treści:

1.  Należy wskazać w ramach jakich czynności zostały nabyte działki objęte zakresem wniosku:
    1.  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    2.  zwolnionych od podatku od towarów i usług,
    3.  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek, o których mowa we wniosku? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
3.  Należy wskazać w jakim celu, w związku z jakimi okolicznościami zostały nabyte przedmiotowe działki, objęte zakresem pytania?
4.  Należy wskazać, w jaki sposób Wnioskodawczyni wykorzystywała/wykorzystuje działki objęte zakresem postawionego we wniosku pytania od momentu nabycia? Należy wskazać do jakich czynności Wnioskodawczyni wykorzystywała/wykorzystuje działki nr 1 i 2, tj. czy do czynności:
    *   opodatkowanych podatkiem VAT,
    *   zwolnionych od podatku VAT,
    *   niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?
5.  Czy działki objęte zakresem postawionego we wniosku pytania od momentu nabycia były/są/będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane działki, wykonywała Wnioskodawczyni – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
6.  Należy wskazać z czyjej inicjatywy nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje przedmiotowe działki?
7.  Czy działki objęte zakresem wniosku oprócz wymienionej we wniosku dzierżawy przez Spółkę (…) były/są/będą udostępniane osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
    2.  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
    3.  czy udostępnianie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Wnioskodawczyni udzieliła następujących odpowiedzi dotyczących działki nr 1:

Ad 1.

Działka nr 1 została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - umowa sprzedaży - Akt notarialny Repertorium A numer (…) z dnia 17 stycznia 2011 roku. Wnioskodawczyni nabyła powyższą działkę jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Ad 2.

Nie. Wnioskodawczyni nabyła działkę nr 1 jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Nabycie działki (umowa sprzedaży) nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 3.

Działka nr 1 została nabyta z własnych środków finansowych, w celu przeznaczenia jej do wykorzystania w przyszłości przez dzieci.

Ad 4.

Działka nr 1 od momentu nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana i użytkowana, natomiast od dnia 27 sierpnia 2020 r. została wydzierżawiona Spółce (…) z siedzibą w (…) na okres 3 miesięcy w celu otrzymania warunków technicznych przyłącza energetycznego. Za dzierżawę od powyższej Spółki (…) Wnioskodawczyni otrzymała łącznie za obydwie działki (1 i 2) i za cały okres dzierżawy (…) zł. Od powyższej kwoty Wnioskodawczyni zapłaciła ryczałt 8,5% tj. (…) zł.

Ad 5.

Działka nr 1 nie była wykorzystywana i nie jest obecnie wykorzystywana w żaden sposób w związku z czym nie dokonywano czynności objętych podatkiem VAT. Jedynym wykorzystywaniem powyższej działki była w/w umowa dzierżawy w celu uzyskania warunków technicznych przyłącza energetycznego.

Ad 6.

Nie.

Ad 7.

Przed zakupem działki nr 1 przez Wnioskodawczynię, działka nr 1 była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: Uchwała Rady Gminy (…) z dnia 26 luty 2008 rok i wchodziła w skład terenu oznaczonego symbolem 023-MN/U - „teren zabudowy mieszkaniowo – usługowej”. Natomiast plan zagospodarowania zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 13 lutego 2018 r. (Dz. Urz. Woj. (…) z dn. (…)) został wykonany z inicjatywy właścicielki działki nr 3 i Wnioskodawczyni, ponieważ chcąc dojechać czy dojść do działki Wnioskodawczyni nr 1 i działki sąsiadki nr 3 trzeba było pokonać drogę wzdłuż wszystkich działek położonych przy ulicy (…) (są to ostatnie działki na końcu ulicy). Dzięki planowi zagospodarowania przestrzennego z 2018 roku Wnioskodawczyni wraz z właścicielką działki nr 3 uzyskały wjazd/zjazd na ich działki bezpośrednio z drogi wojewódzkiej 4. Oznaczenie terenu dla działki nr 1 nie uległo zmianie i jest oznaczone symbolem 1-MN/U, co oznacza „Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Dopuszcza się samodzielnie każdą funkcję”.

Ad 8.

Oprócz wymienionej we wniosku dzierżawy przez Spółkę (…) działka nr 1 nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim przez Wnioskodawczynię, natomiast pełnomocniczka - Spółka (…) ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw - bez żadnych ograniczeń.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa spółce (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) adres: (…) ul. (…), NIP (…) REGON (…), KRS (…) dla działki nr 1, chcącej zakupić w/w działkę do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń tj.:

1.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotów umowy obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo- usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 metrów kwadratowych, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 metrów kwadratowych, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3.  niestwierdzenia przez kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,
4.  potwierdzenia przez kupującą Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
7.  uzyskania przez kupującą Spółkę promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym,

\-w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Również pełnomocniczka ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw (w powyższym zakresie) - bez żadnych ograniczeń.

Wnioskodawczyni udzieliła następujących odpowiedzi dotyczących działki nr 2:

Ad 1.

Działka nr 2 została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - umowa sprzedaży - Akt notarialny Repertorium A numer (…) z dnia 19 maja 2010 roku. Wnioskodawczyni nabyła powyższą działkę jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Ad 2.

Nie. Wnioskodawczyni nabyła działkę nr 2 jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Nabycie działki (umowa sprzedaży) nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 3.

Działka nr 2 została nabyta z własnych środków finansowych, w celu przeznaczenia jej do wykorzystania w przyszłości przez dzieci.

Ad 4.

Działka nr 2 od momentu nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana i użytkowana, natomiast od dnia 27 sierpnia 2020 r. została wydzierżawiona Spółce (…) z siedzibą w (…) na okres 3 miesięcy w celu otrzymania warunków technicznych przyłącza energetycznego. Za dzierżawę od powyższej Spółki (….) Wnioskodawczyni otrzymała łącznie za obydwie działki (1 i 2) i za cały okres dzierżawy (…) zł. Od powyższej kwoty Wnioskodawczyni zapłaciła ryczałt 8,5% tj. (…) zł.

Ad 5.

Działka nr 2 nie była wykorzystywana i nie jest obecnie wykorzystywana w żaden sposób w związku z czym nie dokonywano czynności objętych podatkiem VAT. Jedynym wykorzystywaniem powyższej działki była w/w umowa dzierżawy w celu uzyskania warunków technicznych przyłącza energetycznego.

Ad 6.

Nie.

Ad 7.

Przed zakupem działki nr 2 przez Wnioskodawczynię, działka nr 2 była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: Uchwała Rady Gminy (…) z dnia 26 luty 2008 rok i wchodziła w skład terenu oznaczonego symbolem 023-MN/U - „teren zabudowy mieszkaniowo – usługowej”. Natomiast plan zagospodarowania zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 13 lutego 2018 r. (Dz. Urz. Woj. (…)) został wykonany z inicjatywy właścicielki działki nr 3 i Wnioskodawczyni, ponieważ chcąc dojechać czy dojść do działki Wnioskodawczyni nr 2 i działki sąsiadki nr 3 trzeba było pokonać drogę wzdłuż wszystkich działek położonych przy ulicy (…) (są to ostatnie działki na końcu ulicy). Dzięki planowi zagospodarowania przestrzennego z 2018 roku Wnioskodawczyni wraz z właścicielką działki nr 3 uzyskały wjazd/zjazd na ich działki bezpośrednio z drogi wojewódzkiej 4. Oznaczenie terenu dla działki nr 2 nie uległo zmianie i jest oznaczone symbolem 1-MN/U, co oznacza „Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Dopuszcza się samodzielnie każdą funkcję”.

Ad 8.

Oprócz wymienionej we wniosku dzierżawy przez Spółkę (…) działka nr 2 nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim przez Wnioskodawczynię, natomiast pełnomocniczka - Spółka (…) ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw - bez żadnych ograniczeń.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa spółce (…) z siedzibą w (…) adres: (…) NIP (…) REGON (…), KRS (…) dla działki nr 2, chcącej zakupić w/w działkę do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń tj.:

1.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotów umowy obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo- usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 metrów kwadratowych, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 metrów kwadratowych, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3.  niestwierdzenia przez kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,
4.  potwierdzenia przez kupującą Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
7.  uzyskania przez kupującą Spółkę promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym,

\-w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Również pełnomocniczka ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw (w powyższym zakresie) - bez żadnych ograniczeń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Wobec powyższego opisu stanu faktycznego i ciążącym na Wnioskodawczyni obowiązku uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, Wnioskodawczyni zwraca się z pytaniem, czy sprzedaż tych nieruchomości ma zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku).

W związku z opisem zaistniałej sytuacji, stanowisko Wnioskodawczyni jest takie, iż sprzedaż nieruchomości nie powinna zostać objęta naliczeniem podatku VAT.

Sprzedaż działki nr 1 według Wnioskodawczyni nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - VAT, również sprzedaż działki nr 2 nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - VAT.

Jak wskazuje art. 15 ust. 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni nabyła działki nr 1 i 2 jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej. Działki zostały nabyte w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie umów sprzedaży. Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działek. Działki od momentu nabycia nie były wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Powyższe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wchodzą w skład terenu oznaczonego symbolem 1-MN/U, co oznacza „Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Dopuszcza się samodzielnie każdą funkcję”. Działki nie są zabudowane ani uzbrojone w media. Wnioskodawczyni podpisała ze Spółką (…) umowę przedwstępną na sprzedaż działki nr 1 i 2. Przedmiotowe działki zostały wydzierżawione Spółce na okres 3 miesięcy w celu otrzymania warunków technicznych przyłącza energetycznego. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa Spółce do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących ww. działek m.in. do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę a także do uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1 i 2.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr 1 i 2 Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży obejmującą działki nr 1 i 2. Umowa została zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupującego decyzji na budowę obiektu handlowo-usługowego oraz szeregu warunków technicznych. Wnioskodawczyni wskazała również, że ww. działki zostały wydzierżawione Spółce na okres 3 miesięcy w celu otrzymania warunków technicznych przyłącza energetycznego.

Zatem, po spełnieniu warunków wynikających z umowy przedwstępnej i wyrażeniu zgody na dysponowanie nieruchomością w celach budowlanych czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży ww. działek Wnioskodawczyni podejmie pewne działania w sposób zorganizowany.

W odniesieniu do zawartych przez Wnioskodawczynię umów dzierżawy należy wskazać, że stosownie do art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działek nr 1 i 2 stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż działek nr 1 i 2, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, poprzez podpisanie umowy dzierżawy – która nosi znamiona działalności gospodarczej – udzieliła na rzecz (…) prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej. Wnioskodawczyni będzie podejmowała więc świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności. Zatem Wnioskodawczyni będzie działała - w tym zakresie - jak handlowiec. Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą w tym zakresie to w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 9 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu,
    6.  następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
        *   preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
        *   komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
        *   urządzeń elektrycznych i nieelektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego (PKWiU 27),
        *   maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
    7.  hurtowych i detalicznych części do:
        *   pojazdów samochodowych (PKWiU 45.3),
        *   motocykli (PKWiU 45.4);
2.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie,
    4.  ściągania długów, w tym factoringu;
3.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem, w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oznaczony symbolem 1-MN/U, co oznacza „Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Dopuszcza się samodzielnie każdą funkcję”.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki nr 1 i 2 będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem z miejscowego planu zagospodarowania terenu wynika, że znajdują się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Zatem, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży działek nr 1 i 2, nie będzie znajdowało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych. W związku z tym, Zainteresowana dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

W następnej kolejności dokonując oceny spełnienia przesłanek wynikających z możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wskazać należy, że dla dostawy działek nr 1 i 2, z uwagi na fakt, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu przedmiotowe działki znajdują się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, a więc spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak z wniosku wynika, przedmiotowe działki nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane do działalności zwolnionej. Jak wskazała Wnioskodawczyni – nabycie działek nastąpiło na podstawie umów sprzedaży i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy nadmienić, że brak prawa do odliczenia należy odczytywać w kontekście tez zawartych w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S przeciwko Skatteministeriet (pkt 24-26). W sprawie tej Trybunał wskazuje, że: „Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24).

Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że – podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym – nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25).

W tej sytuacji (…) art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26)”.

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy, przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z dnia 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

Wobec powyższego, należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowych działek, nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym w takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu lub, że takie prawo Jej nie przysługiwało. W konsekwencji, nie można uznać, że skoro danego podatku w momencie nabycia działek nie było, to Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do jego odliczenia.

Mając na uwadze powyższe sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek nr 1 i 2, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości (działki nr 1 i 2) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla transakcji dostawy ww. nieruchomości od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Tym samym, jeżeli Wnioskodawca jest zainteresowany ustaleniem wysokości stawki podatku VAT dla transakcji dostawy ww. nieruchomości, może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14 na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.