Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4012.50.2021.2.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-18
Teza: Opodatkowanie czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych podatkiem od towarów i usług – czynności podjęte w ramach przygotowania do sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towaru i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 listopada 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony w dniach 21 stycznia i 15 lutego 2022 roku, który dotyczy braku opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych. Treść wniosku i uzupełnień jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.B. („Pani”) jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą czynnym podatnikiem VAT.

Jest Pani właścicielem między innymi niezabudowanej nieruchomości, działki o numerze 1/1 położonej w miejscowości A. o obszarze 3.6500 m2 stanowiącej nieruchomość rolną, niezabudowaną.

Ww. nieruchomość nabyła Pani w 2004 roku w celu wykorzystania jej na cele produkcji rolnej. Od chwili nabycia działka była wykorzystywana na cele produkcji rolnej.

W chwili obecnej z uwagi na wiek (95 lat) wnioskodawczyni nie prowadzi działalności rolniczej. Jest na emeryturze, emerytura jest wypłacana przez ZUS. Przedmiotowa działka nie jest przedmiotem umowy dzierżawy.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności rolniczej na tym terenie. Wnioskodawczyni nie jest i nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

W skład działki nr 1/1 wchodzą m.in. grunty rolne oznaczone jako RIVa.

W ostatnim czasie do Wnioskodawczyni za pośrednictwem jej syna (poprzez kontakty osobiste) zgłosiły się trzy małżeństwa, które są zainteresowane odkupieniem od wnioskodawczyni części działki nr 1/1 po wydzieleniu z niej trzech działek o powierzchni około 1.000,00 m2. Wnioskodawczyni rozważa wydzielenie z działki 1/1 (części objętej klasą IVa) trzech mniejszych działek o powierzchni 1.000,00 m2 każda i sprzedaż na rzecz potencjalnych nabywców. Pieniądze ze sprzedaży działek ma zamiar przeznaczyć na leczenie, które z uwagi na podeszły wiek Wnioskodawczyni niesie za sobą coraz większe koszty.

W zakresie potencjalnej sprzedaży wskazanego gruntu Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, potencjalni nabywcy zgłosili się do niej sami poprzez kontakty osobiste, z uwagi na atrakcyjnie usytuowanie działki w okolicach jeziora. Wnioskodawczyni nie udzieliła potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa w sprawie wydania decyzji czy pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni także nie występowała w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni nie zawarła żadnej umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży części ww. działki nr 1/1, potencjalni nabywcy wyrazili jedynie zainteresowanie zakupem pod warunkiem wydzielenia działek o powierzchni nieprzekraczającej 1.000,00 m2 każda.

Wnioskodawczyni jest także właścicielem innych działek m.in. w miejscowości B. oraz w miejscowości A., nie ma jednak zamiaru sprzedawać ww. nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni doprecyzowała i sprostowała okoliczności przedstawione we wniosku. Wskazała m.in., że:

1) przedmiotem sprzedaży będą trzy działki o powierzchni po 1.000,00 m2 każda, wydzielone z działki o numerze 1/5. Precyzując - w związku ze zgłoszeniem się potencjalnych kupujących zainteresowanych zakupem, którzy zdecydowali się na zakup (umowy przedwstępne nie zostały jeszcze zawarte) już po złożeniu wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawczyni dokonała podziału działki nr 1/1 na działki o numerach 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/3 (droga). Podział został dokonany mocą decyzji doręczonej w dniu 05 stycznia 2022 roku Przedmiotem sprzedaży będą trzy działki, które zostaną wydzielone z działki o numerze 1/5 ( o powierzchni 3.000,00 m2) o powierzchni po 1.000 m2 każda.

2) Działka, którą Pani zamierza sprzedać (1/5 podzielona na trzy działki o powierzchni po 1.000,00 m2 każda) nie była/nie jest/nie będzie udostępniona osobom trzecim do momentu sprzedaży. Działka ta nie była nigdy przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia ani żadnej innej umowy. Na przedmiotowej działce uprawiane było zboże na użytek własny (wyżywienie i siano dla Pani konia).

3) Po złożeniu wniosku, gdy potencjalni nabywcy wyrazili zdecydowanie w kwestii zakupu, kierując się sugestią geodety wydzieliła Pani z działki nr 1/1 działki o numerach 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/3 (droga).

4) Przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z inicjatywy przyszłych nabywców po uzyskaniu ich ostatecznej decyzji co do zakupu. Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy będzie musiała Pani także pozyskać promesę dostawy mediów od dostawcy energii elektrycznej oraz wody, a także uzyskać zaświadczenie Lasów Państwowych o tym, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, a zaświadczenie KOWR o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu.

5) W wyniku podziału dokonanego decyzją doręczoną w dniu 05 stycznia 2022 roku została wydzielona działka nr 1/3 o powierzchni 3.000,00 m2 stanowiąca drogę. Tę działkę planuje Pani przekazać gminie w formie darowizny.

6) Nie dokonała/dokona Pani sprzedaży działki/udziału w prawie własności działki wraz z udziałami w drodze wewnętrznej.

7) Działka 1/5, która zostanie podzielona na trzy działki o powierzchni 1.000,00 m2 każda, a które będą stanowić przedmiot sprzedaży będzie miała dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą nie będzie wydane pozwolenie na budowę.

8) W związku ze sprzedażą podjęła Pani jedynie czynności związane z podziałem działki 1/1 na 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/3 (droga) oraz uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. W najbliższym czasie dokona Pani podziału działki 1/5 na trzy działki o powierzchni po 1.000 m2 każda, które następnie będą przedmiotem sprzedaży. W chwili obecnej nie planuje Pani innych podziałów.

9) Nie planuje Pani czynić żadnych innych działań poza wymienionymi powyżej, w szczególności nie zamierza uzbrajać terenu, wyposażać go w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, ani podejmować żadnych działań marketingowych. Klienci, którzy zdecydowali się kupić nieruchomości będące przedmiotem wniosku zgłosili się sami z uwagi na atrakcyjne położenie działki.

10) Dokonała Pani już sprzedaży nieruchomości położonej w C., której była współwłaścicielem.

a) Działka ta była działką budowlaną, która nie była wykorzystywana przez Panią,

b) Sprzedaż nastąpiła w 2021 roku z inicjatywny drugiego współwłaściciela,

c) Sprzedaży podlegała jedna działka, niezabudowana,

d) Z tytułu sprzedaży nie odprowadziła Pani podatku VAT, nie składała deklaracji VAT - 7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R,

e) Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła Pani na zaspokojenie potrzeb własnych i bieżące utrzymanie (jako osoba niepełnosprawna i w podeszłym wieku - 95 lat – ma Pani zwiększone wydatki związane z leczeniem i rehabilitacją).

### Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych działek gruntu (3 działki) powstałe z podziału działki 1/5 wydzielonej z działki 1/1) będzie objęta podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegać temu podatkowi, będzie z niego wyłączona, odbędzie się poza zakresem czynności objętych ustawą o podatku od towarów i usług, będzie zbyciem majątku w okolicznościach, których nie można uznać za dokonanych w ramach działalności gospodarczej, ani dokonanych w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy?

### Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż przedmiotowych niezabudowanych nieruchomości gruntowych – trzech działek powstałych z podziału działki nr 1/5 (wydzielonej z działki o numerze ewidencyjnym 1/1), nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała temu podatkowi, będzie z niego wyłączona.

Będzie czynnością spoza czynności objętych zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Będzie zbyciem majątku prywatnego w okolicznościach, których nie można uznać za dokonane w ramach działalności gospodarczej, ani dokonanych w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedana niezabudowana nieruchomość gruntowa jest towarem zgodnie z art. 2 pkt 7 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej, co do zasady, jest uznawana za dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie każda jednak sprzedaż, nawet jeżeli jej przedmiotem jest towar w rozumieniu ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie sprzedaży wskazanego gruntu Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, potencjalni nabywcy zgłosili się sami poprzez powiązania towarzyskie. Podział działki nr 1/5 został dokonany już po zgłoszeniu się potencjalnych nabywców.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L, Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Sprzedaż planowana będzie stanowiła zatem sprzedaż majątku prywatnego. Przed sprzedażą nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Wnioskodawczyni w chwili obecnej nie planuje innych podziałów, nie planuje także czynić żadnych innych działań poza wymienionymi we wniosku i jego uzupełnieniu z dnia 14 stycznia 2022 r., w szczególności nie zamierza uzbrajać terenu, wyposażać go w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, ani podejmować żadnych działań marketingowych. Klienci, którzy się zdecydowali kupić nieruchomości, będące przedmiotem wniosku zgłosili się sami z uwagi na atrakcyjne położenie działki.

Stanowisko Wnioskodawcy o niepodleganiu podatkowi od towarów i usług sprzedaży w takich okolicznościach i dokonaniu sprzedaży nie w charakterze podatnika, wyraźnie wynika z orzecznictwa sądowego.

Szczególnie ważny jest tu wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r., sygnatura C-180/10 i 181/10 , opublikowany www.eur-lex.europa.eu "dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. I dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy. Pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności."

Osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej nie można uznać za podatnika podatku VAT, gdyż planowana transakcja jest jedynie rozporządzeniem majątku prywatnego i nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Reasumując, planowana sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.

Nie można bowiem uznać, że planowana sprzedaż będzie dokonywana przez podatnika w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Będzie ona zwykłym wykonywaniem prawa własności przez Wnioskodawcę.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pani we wniosku jest **nieprawidłowe.**

### Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy

rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający objąć pojęciem „podatnik” wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,

włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1, akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

„Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazuję bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami" (NSA wyrok z dnia 22 listopada 2019 r. sygn. I FSK 1621/19).

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Zatem zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Aby zatem ustalić czy sprzedaż trzech nieruchomości gruntowych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezbędne jest ustalenie czy Pani w celu dokonania sprzedaży podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę, a zatem czy prowadził Pani działalność gospodarczą i czy można Panią uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że nieruchomość o numerze 1/1, z której wydzieliła Pani 6 działek, w tym 1/5, objętą niniejszym wnioskiem, zakupiła Pani w celu prowadzenia produkcji rolnej. Jak wskazała Pani we wniosku – prowadziła Pani produkcję rolną od momentu jej nabycia w 2004 roku. Obecnie jest Pani na emeryturze i już nie prowadzi działalności rolniczej.

Działalność rolniczą zdefiniowano w art. 2 pkt 15 ustawy.

działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "_in vitro_'', fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych;.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku opisem działka nr 1/1 była wykorzystywana do działalności rolniczej. Na działce uprawiane było zboże na użytek własny.

Już po złożeniu wniosku ORD-IN podzieliła Pani działkę nr 1/1 o powierzchni 3.65 ha na sześć działek o numerach 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8. Dodatkowo wydzieloną działkę o numerze 1/5, podzieliła Pani na 3 działki o pow. 1000 m2 każda, których obecna sprzedaż stała się przedmiotem niniejszego wniosku. W związku z planowaną ich sprzedażą wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy – jak wskazała Pani w pkt 4 uzupełnienia. Wskazała również Pani że będzie musiała pozyskać promesę dostawy mediów od dostawcy energii elektrycznej oraz wody. Ponadto będzie Pani musiała uzyskać zaświadczenie od Lasów Państwowych, że Pani działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu oraz zaświadczenie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o niekorzystaniu z prawa pierwokupu.

Podsumowując zatem czynności, które Pani podjęła w ramach przygotowania działek do sprzedaży, takie jak:

‒ podział działki nr 1/1 na kilka mniejszych działek, z których wydzieliła Pani trzy kolejne działki – przedmiotem niniejszego wniosku;

‒ zainicjowanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez wystąpienie do jednostki samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

‒ występowanie o promesę w sprawie przyłączenia do sieci energetycznej i wodnej (uzbrojenie terenu)

‒ uzyskanie zaświadczeń od Lasów Państwowych i KOWR

wskazuję jednoznacznie, że podjęła Pani zorganizowane działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Bez znaczenia pozostaje fakt braku pozwolenia na budowę w momencie sprzedaży działek, albowiem o statusie podatnika podatku od towarów i usług świadczy skala i rodzaj czynności, które Pani podjęła w ramach przygotowania do sprzedaży działek. Zainicjowane przez Panią ww. działania przemawiają za tym, że należy Panią uznać za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. W konsekwencji planowana dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym lub zdarzeniem przyszłym.

Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art 14c § 1 Ordynacji podatkowej.