Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.101.2023.1.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-24
Teza: Brak zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia dla pobieranej opłaty administracyjnej, zastosowania na refakturach za zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewania stawki właściwej dla dostawy tych mediów oraz możliwości obciążania przyszłych nabywców lokali notą obciążeniową.
Słowa kluczowe: media; noty-nota obciążająca; refaktura
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień; [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1; [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień-Rozdział 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 2a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a-pkt 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe
=======================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie :

‒ możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia dla pobieranej przez Państwa opłaty administracyjnej - opłaty ryczałtowej na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, w skład której wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu - jest nieprawidłowe,

‒ zastosowania na refakturach za zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewania stawki właściwej dla dostawy tych mediów – jest prawidłowe,

‒ możliwości obciążania przyszłych nabywców lokali notą obciążeniową – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia dla pobieranej przez Państwa opłaty administracyjnej - opłaty ryczałtowej na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, w skład której wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu; zastosowania na refakturach za zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewania stawki właściwej dla dostawy tych mediów oraz możliwości obciążania przyszłych nabywców lokali notą obciążeniową.

Treść wniosku jest następująca :

**Opis stanu faktycznego**

Spółka, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, realizuje inwestycje polegające na budowie budynków wielorodzinnych - jest deweloperem.

Spółka jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług (VAT).

Na podstawie umów deweloperskich spółka zobowiązuje się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę. Z własnością lokalu mieszkalnego związane są udziały w nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu pod budynkiem oraz udziały we współwłasności tych części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę ma miejsce na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, po spełnieniu świadczeń stron wynikających z tej umowy oraz po protokolarnym odbiorze lokalu przez nabywcę.

Odbiór lokalu mieszkalnego przez nabywcę może mieć miejsce po uzyskaniu przez spółkę ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku.

Zatem zgodnie z umową deweloperską odbiór przez przyszłego właściciela lokalu będzie mieć miejsce jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego - umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, a po uiszczeniu przez przyszłego nabywcę ceny za lokal. Zgodnie z umową deweloperską nabywca będzie wówczas zobowiązany już od dnia protokolarnego odbioru lokalu, a przed zawarciem - aktu notarialnego - umowy przeniesienia własności lokalu, do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego w budynku .

Lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

1\. Stan faktyczny - OKRES PRZEJŚCIOWY

Obejmuje okres od dnia pierwszego protokolarnego odbioru lokalu mieszkalnego przez przyszłego nabywcę do dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własności lokalu na nabywcę i zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej.

Przyszli nabywcy korzystają z lokali po protokolarnym odbiorze lokalu mieszkalnego na podstawie umów deweloperskich, zgodnie z którymi: „Nabywcy jest wiadome, że od dnia wydania kluczy do Lokalu zobowiązuje się proporcjonalnie do wielkości przekazanego lokalu do bieżącego pokrywania wszelkich należności wynikających z umów na dostawy energii, wody, c.o., świadczenia usług zarządzania i innych mediów wynikających z umów zawartych przez Dewelopera na rzecz właścicieli lokali w ich lub jego własnym imieniu niezbędnych do utrzymania lokalu w budynku.ʺ

W okresie przejściowym Wnioskodawca pełni funkcję tymczasowego administratora budynku i ponosi koszty utrzymania lokalu w budynku (np. utrzymanie porządku, ogrzewanie, energia na korytarzach, wywóz odpadów w tym gruzu, odśnieżanie, serwis wind, serwis pieca w kotłowni) oraz koszty mediów wszystkich lokali mieszkalnych (woda ciepła i zimna, ścieki, ogrzewanie).

Wnioskodawca w tym okresie obciąża fakturami przyszłych właścicieli mieszkań, którzy odebrali lokal:

‒ opłatą administracyjną - opłata ryczałtowa (powierzchnia mieszkalna x stawka za 1 m²). Stawka ryczałtowa za 1 m² jest wyliczona na podstawie danych historycznych Wnioskodawcy z poprzednich inwestycji. Opłata jest pobierana na utrzymanie lokalu w budynku i w jej skład wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości na klatce schodowej, korytarzu, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu.

‒ refakturą zużycia mediów w lokalach mieszkalnych - zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewanie wg odczytów liczników ze stawką VAT właściwą dla dostawy mediów. Wnioskodawca z dniem powstania wspólnoty mieszkaniowej nie przenosi na nią straty/zysku powstałego z okresu administracji budynkiem.

2\. Stan faktyczny - OKRES OD ZAWIĄZANIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

W budynku, wraz z wyodrębnieniem i przeniesieniem prawa własności pierwszego z lokali, zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa.

Do czasu przeniesienia własności wszystkich lokali na nabywców, członkiem wspólnoty jest również spółka.

Wspólnota mieszkaniowa obciąża właścicieli lokali, na których została przeniesiona własność, oraz dewelopera za pozostałe lokale (jako właściciela lokali do czasu przeniesienia ich własności na końcowych nabywców) opłatami eksploatacyjnymi związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal.

To właściciele lokali ponoszą bowiem wydatki związane z utrzymaniem ich lokali mieszkalnych, jak również przypadające na ich lokale mieszkalne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i części wspólnych.

Deweloper jest zatem obciążany opłatami przez wspólnotę w okresie od podpisania pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność i zawiązania się wspólnoty. Obciążenie Dewelopera jest dokumentowane wystawieniem przez wspólnotę mieszkaniową not obciążeniowych. Nota wystawiana przez wspólnotę mieszkaniową obejmuje opłaty dot. eksploatacji części wspólnej (tj. utrzymanie czystości i porządku na terenach zewnętrznych, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie, wynagrodzenie zarządcy, konserwacje bieżące i przeglądy, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, prowizje bankowe i pocztowe, konserwacja dźwigów), opłatę za miejsce postojowe oraz fundusz remontowy.

Deweloper nie jest obciążany zaliczkami na wodę, ogrzewanie wody, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości ani wywóz gruzu.

Zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, nabywca jest zobowiązany już od dnia protokolarnego odbioru lokalu, a przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu, do uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych.

Deweloper (obciążony tymi opłatami przez wspólnotę mieszkaniową) przenosi te koszty na nabywcę lokalu mieszkalnego, który protokolarnie odebrał lokal, lecz nie jest jeszcze formalnie jego właścicielem wobec niezawarcia umowy przenoszącej własność.

Wartość przeniesionych na przyszłego nabywcę lokalu kosztów jest równa kosztom, jakimi został w stosunku do danego lokalu mieszkalnego obciążony deweloper.

Obciążenie przyszłego nabywcy lokalu mieszkalnego poprzez przeniesienie kosztów za usługi świadczone przez wspólnotę mieszkaniową, dokumentowane jest również notą obciążeniową.

**Pytania**

Okres przejściowy.

1) Czy opłata administracyjna - opłata ryczałtowa (powierzchnia mieszkalna x stawka za 1 m²). Stawka ryczałtowa za 1 m² jest wyliczona na podstawie danych historycznych Wnioskodawcy z poprzednich inwestycji. Opłata jest pobierana na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, w jej skład wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu korzysta ze zwolnienia o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 10 rozp. MF z 20 grudnia 2013 r. ?

2) Czy do refaktury za zużycie mediów w lokalach mieszkalnych - zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewanie wg odczytów liczników należy zastosować stawki VAT właściwe dla dostawy mediów ?

3) Okres po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej

4) Czy Deweloper obciążony notą przez wspólnotę mieszkaniową prawidłowo postępuje przenosząc te obciążenia na przyszłego nabywcę lokalu także na podstawie noty obciążeniowej ?

**Państwa stanowisko** **w sprawie**

Okres przejściowy.

Zdaniem Wnioskodawcy obciążanie przyszłych właścicieli lokali opłatą ryczałtową za usługi administrowania podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozp. MF z 20 grudnia 2013 r.

Natomiast do refakturowania przyszłych właścicieli lokali po odbiorze lokalu za zużyte media w odebranych lokalach należy zastosować stawki VAT właściwe dla dostawy mediów

Okres po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Zdaniem Wnioskodawcy przenoszenie kosztów na przyszłych właścicieli po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej należy udokumentować także notą obciążeniową w wysokości określonej przez wspólnotę mieszkaniową dla danego lokalu.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia dla pobieranej przez Państwa opłaty administracyjnej - opłaty ryczałtowej na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, w skład której: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu jest nieprawidłowe oraz prawidłowe w zakresie stosowania na wystawianych refakturach stawki podatku właściwej dla dostawy zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania oraz wystawiania noty obciążeniowej dla przyszłych właścicieli lokali.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1\. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2\. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3\. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

W myśl art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Wyjaśnić ponadto należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jako deweloper realizujecie Państwo inwestycje polegające na budowie budynków wielorodzinnych. Jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie umów deweloperskich zobowiązujecie się Państwo do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę. Z własnością lokalu mieszkalnego związane są udziały w nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu pod budynkiem oraz udziały we współwłasności tych części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę ma miejsce na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, po spełnieniu świadczeń stron wynikających z tej umowy oraz po protokolarnym odbiorze lokalu przez nabywcę. Odbiór lokalu mieszkalnego przez nabywcę może mieć miejsce po uzyskaniu przez Państwa ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku. Zgodnie z umową deweloperską odbiór przez przyszłego właściciela lokalu będzie mieć miejsce jeszcze przed zawarciem - aktu notarialnego - umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, a po uiszczeniu przez przyszłego nabywcę ceny za lokal. Zgodnie z umową deweloperską nabywca będzie wówczas zobowiązany już od dnia protokolarnego odbioru lokalu, a przed zawarciem - aktu notarialnego - umowy przeniesienia własności lokalu, do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego w budynku. Lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Okres przejściowy obejmuje okres od dnia pierwszego protokolarnego odbioru lokalu mieszkalnego przez przyszłego nabywcę do dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własności lokalu na nabywcę i zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej. Przyszli nabywcy korzystają z lokali po protokolarnym odbiorze lokalu mieszkalnego na podstawie umów deweloperskich, zgodnie z którymi: „Nabywcy jest wiadome, że od dnia wydania kluczy do Lokalu zobowiązuje się proporcjonalnie do wielkości przekazanego lokalu do bieżącego pokrywania wszelkich należności wynikających z umów na dostawy energii, wody, c.o., świadczenia usług zarządzania i innych mediów wynikających z umów zawartych przez Dewelopera na rzecz właścicieli lokali w ich lub jego własnym imieniu niezbędnych do utrzymania lokalu w budynku.ʺ W okresie przejściowym pełnicie Państwo funkcję tymczasowego administratora budynku i ponosicie koszty utrzymania lokalu w budynku (np. utrzymanie porządku, ogrzewanie, energia na korytarzach, wywóz odpadów w tym gruzu, odśnieżanie, serwis wind, serwis pieca w kotłowni) oraz koszty mediów wszystkich lokali mieszkalnych (woda ciepła i zimna, ścieki, ogrzewanie). W tym okresie obciążacie Państwo fakturami przyszłych właścicieli mieszkań, którzy odebrali lokal opłatą administracyjną - opłatą ryczałtową (powierzchnia mieszkalna x stawka za 1 m²). Stawka ryczałtowa za 1 m² jest wyliczona na podstawie Państwa danych historycznych z poprzednich inwestycji. Opłata jest pobierana na utrzymanie lokalu w budynku i w jej skład wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości na klatce schodowej, korytarzu, zużycie energii, zużycia wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu.

W okresie przejściowym obciążają Państwo przyszłych właścicieli mieszkań, którzy odebrali lokal również refakturą zużycia mediów w lokalach mieszkalnych - zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewanie wg odczytów liczników ze stawką VAT właściwą dla dostawy mediów.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy pobierana przez Państwa w okresie przejściowym opłata administracyjna korzysta ze zwolnienia na podstawie § 3 ust.1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, oraz czy na wystawianych przez Państwa refakturach za zimną i ciepłą wodę oraz ogrzewanie powinni Państwo stosować stawkę właściwą do tych mediów.

Co do zasady odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlegają opodatkowaniu właściwymi stawkami podatku.

Zarówno jednak ustawa jak i wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze przewidują dla określonych czynności zwolnienie od podatku. Zaznaczyć jednak należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy, czy art. 82 ustawy.

Stosownie do dyspozycji zawartej w art. 82 ust. 3 ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2) przebieg realizacji budżetu państwa;

3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4) przepisy Unii Europejskiej.

Na podstawie powyższego upoważnienia Minister Finansów dnia 20 grudnia 2013 r. wydał rozporządzenie w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień ( t.j. Dz. U z 2020 r. poz. 1983 ze zm.) ; zwanego dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia:

Zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Z analizy wyżej powołanego § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia wynika, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie uwarunkowane jest zaistnieniem zarówno przesłanki o charakterze przedmiotowym – opłaty związane z utrzymaniem muszą dotyczyć lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne oraz przesłanki o charakterze podmiotowym – opłaty za utrzymanie tych lokali są pobierane przez wspólnotę mieszkaniową. Należy przy tym dodać, że przesłanki te muszą być spełnione łącznie.

Z wniosku wynika, co prawda pobierana opłata administracyjna dotyczy utrzymania lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane na cele mieszkalne, co oznacza, że spełniona jest przesłanka przedmiotowa o której mowa w wyżej powołanym przepisie, ale Państwo nie występują w charakterze wspólnoty mieszkaniowej – jesteście Państwo deweloperem. W przedmiotowej sprawie niespełniona jest przesłanka podmiotowa wynikająca z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

Oznacza to, że niespełniona jest jedna z przesłanek (przesłanka podmiotowa), której zaistnienie - łącznie z przesłanka podmiotową - jest warunkiem koniecznym dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

W związku z powyższym, pobierana przez Państwa opłata administracyjna - opłata ryczałtowa na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, w której skład wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie wyzej powołanego § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla pobieranej przez Państwa opłaty administracyjnej na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Minister Finansów dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień uznaję za nieprawidłowe.

Wyżej powołany art. 8 ust. 2a ustawy jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Wyżej powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

W przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej świadczeniu) – a jego udział przejawia się w odsprzedaży tych usług – to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących oraz udokumentować fakturami VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywając w okresie przejściowym usługi dostarczania zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania działają Państwo we własnym imieniu, lecz na rachunek innych podmiotów (przyszłych nabywcy lokali mieszkalnych). Jesteście Państwo, jako tymczasowy administrator budynku, obciążani przez dostawców kosztami ww. mediów, ale faktycznymi ich odbiorcami są przyszli nabywcy lokali mieszkalnych. Tym samym, wydatki poniesione przez Państwa na zakup przedmiotowych usług (dostarczania zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania) powinny być przedmiotem odsprzedaży dla końcowych odbiorców tych usług. Z uwagi na to, że na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy, występujecie Państwo w charakterze usługodawcy tej samej usługi, którą Państwo nabyli na rzecz końcowych odbiorców, na wystawionych na rzecz przyszłych nabywców lokali mieszkalnych refakturach powinni Państwo stosować stawkę podatku właściwą dla dostawy wskazanych we wniosku mediów.

Tym samym stanowisko Państwa, że na wystawionych na rzecz przyszłych nabywców lokali mieszkalnych refakturach powinni Państwo stosować stawkę podatku właściwą dla dostawy zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego postępują Państwo prawidłowo obciążając przyszłego nabywcę lokalu w sytuacji, gdy jesteście Państwo obciążani notą dotyczącą eksploatacji części wspólnej budynku.

We wniosku wskazali Państwo, że w budynku, wraz z wyodrębnieniem i przeniesieniem prawa własności pierwszego z lokali, zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa. Do czasu przeniesienia własności wszystkich lokali na nabywców, członkiem wspólnoty jesteście również Państwo. Wspólnota mieszkaniowa obciąża właścicieli lokali, na których została przeniesiona własność, oraz Państwa za pozostałe lokale (jako właściciela lokali do czasu przeniesienia ich własności na końcowych nabywców) opłatami eksploatacyjnymi związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal. To właściciele lokali ponoszą bowiem wydatki związane z utrzymaniem ich lokali mieszkalnych, jak również przypadające na ich lokale mieszkalne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i części wspólnych. Jesteście Państwo obciążani opłatami przez wspólnotę w okresie od podpisania pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność i zawiązania się wspólnoty. Obciążenie Państwa jest dokumentowane wystawieniem przez wspólnotę mieszkaniową not obciążeniowych. Nota wystawiana przez wspólnotę mieszkaniową obejmuje opłaty dot. eksploatacji części wspólnej (tj. utrzymanie czystości i porządku na terenach zewnętrznych, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie, wynagrodzenie zarządcy, konserwacje bieżące i przeglądy, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, prowizje bankowe i pocztowe, konserwacja dźwigów), opłatę za miejsce postojowe oraz fundusz remontowy. Nie jesteście Państwo obciążani zaliczkami na wodę, ogrzewanie wody, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości ani wywóz gruzu. Zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, nabywca jest zobowiązany już od dnia protokolarnego odbioru lokalu, a przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu, do uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Przenosicie Państwo te koszty, którymi obciążani jesteście Państwo przez wspólnotę mieszkaniową, na nabywcę lokalu mieszkalnego, który protokolarnie odebrał lokal, lecz nie jest jeszcze formalnie jego właścicielem wobec niezawarcia umowy przenoszącej własność. Wartość przeniesionych na przyszłego nabywcę lokalu kosztów jest równa kosztom, jakimi zostaliście Państwo obciążeni w stosunku do danego lokalu mieszkalnego. Obciążenie przyszłego nabywcy lokalu mieszkalnego poprzez przeniesienie kosztów za usługi świadczone przez wspólnotę mieszkaniową, dokumentowane jest również notą obciążeniową.

Co do zasady, w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), zwanej dalej ustawą o własności lokali,

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jak stanowi art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali,

właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Stosownie do art. 14 ustawy o własności lokali,

na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali,

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Natomiast art. 17 ww. ustawy o własności lokali stanowi, że

za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Z powołanego powyżej art. 6 ustawy o własności lokali wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z tej ustawy.

Regulacja art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument.

W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi.

Wspólnota obciążając między innymi Państwa, jako właściciela lokali do czasu przeniesienia ich własności na nabywców, opłatami eksploatacyjnymi związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal właścicieli, dokumentuje to notą obciążeniową, czyli nie dokumentuje żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na Państwa rzecz.

W konsekwencji, skoro wspólnota nie dokumentuje żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT nie można uznać, że Państwo, z tytułu przenoszenia tych kosztów na przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych, występują w charakterze usługodawcy tej samej usługi, ponieważ nie nabyli Państwo od wspólnoty żadnej usługi świadczonej na Państwa rzecz jako właściciela lokali do czasu przeniesienia ich własności na końcowych nabywców.

Brak jest zatem podstaw do dokumentowania ww. rozliczeń z przyszłymi właścicielami lokali mieszkalnych fakturą. Przepisy ustawy nie określają dokumentu, na podstawie którego można udokumentować ww. czynności, dokumentem takim może być nota księgowa, obciążeniowa.

Jednocześnie należy wskazać, że noty stanowią dokument księgowy w myśl ustawy z dnia 22 września 1994r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.), a nie przepisów dotyczących podatku VAT.

Tym samym zgodzić należy się z Państwa stanowiskiem, że obciążenie przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych opłatami dotyczącymi eksploatacji części wspólnej (tj. utrzymanie czystości i porządku na terenach zewnętrznych, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie, wynagrodzenie zarządcy, konserwacje bieżące i przeglądy, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, prowizje bankowe i pocztowe, konserwacja dźwigów), opłatą za miejsce postojowe oraz fundusz remontowy możecie Państwo dokumentować notą obciążeniową.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia.

W niniejszej interpretacji rozstrzygnięto kwestię możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla pobieranej przez Państwa opłaty administracyjnej wyłącznie na podstawie przedstawionego przez Państwa pytania i Państwa stanowiska odnoszącego się do tego pytania.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości dokumentowania notą obciążeniową pobieranych od Państwa przez wspólnotę opłat związanych z eksploatacją części wspólnych (tj. utrzymanie czystości i porządku na terenach zewnętrznych, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie, wynagrodzenie zarządcy, konserwacje bieżące i przeglądy, energia elektryczna, ubezpieczenie budynku, prowizje bankowe i pocztowe, konserwacja dźwigów), opłata za miejsce postojowe oraz fundusz remontowy. Jako element stanu faktycznego przyjęto, że ww. czynności są dokumentowane przez wspólnotę notą obciążającą.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).