Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-1269/15-2/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-01-11
Teza: Czy czynsze wpływające na rachunek bankowy Zrzeszenia działającego na podstawie pełnomocnictw w imieniu i na rzecz właścicieli (współwłaścicieli) są w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem właścicieli (współwłaścicieli) poczynając od daty wpływu, czy też przychodem właścicieli (współwłaścicieli) są kwoty wypłacone im z rachunku Zrzeszenia?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; przychód; właściciel; zrzeszenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2015 r. (data wpływu 6 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z najmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości miejskiej. W skład nieruchomości wchodzą budynki mieszkalne (front i oficyny) z lokalami mieszkalnymi i jednym lokalem użytkowym. Zarząd nieruchomości sprawuje lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości. Zrzeszenie jest stowarzyszeniem. Zarząd ten sprawuje mocą zawieranych umów zleceń lub pełnomocnictw. Czynsze z tytułu najmu wpływają na rachunek bankowy Zrzeszenia i na nim są gromadzone. Zrzeszenie nie kwalifikuje ich jako przychodów właścicieli (współwłaścicieli), w których imieniu i na których rzecz działa, ale jako gromadzone fundusze niebędące przychodem. Według Zrzeszenia nie powstaje obowiązek opodatkowania i rozliczenia rocznego, mimo że zaleca uwzględnienie w PIT- ach wykazywanych kosztów zarządu i eksploatacji. W ocenie Zrzeszenia przychodem właścicieli (współwłaścicieli) są jedynie kwoty wypłacane im z rachunku bankowego Zrzeszenia i tylko one podlegają opodatkowaniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy czynsze wpływające na rachunek bankowy Zrzeszenia działającego na podstawie pełnomocnictw w imieniu i na rzecz właścicieli (współwłaścicieli) są w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem właścicieli (współwłaścicieli) poczynając od daty wpływu, czy też przychodem właścicieli (współwłaścicieli) są kwoty wypłacone im z rachunku Zrzeszenia?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest najem, a więc w tym najem lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu. Art. 11 tej ustawy definiuje przychody. W ocenie Zrzeszenia wpływy na jego rachunek bankowy nie są przychodem właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości, a przychodem są tylko kwoty wypłacane im z tego rachunku. Oceny tej Wnioskodawca nie podziela albowiem wpływy z tytułu najmu na rachunek bankowy Zrzeszenia działającego na mocy pełnomocnictw na rzecz i w imieniu właścicieli (współwłaścicieli) winny być kwalifikowane jako przychody właścicieli (współwłaścicieli) już w dacie wpływu na rachunek bankowy Zrzeszenia i uwzględniane już w tymże roku podatkowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższy przepis wyraźnie wskazuje, że najem stanowi źródło przychodów. Zatem, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, są obowiązane do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego dochodu z tego tytułu.

Na podstawie art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości miejskiej. W skład nieruchomości wchodzą budynki mieszkalne (front i oficyny) z lokalami mieszkalnymi i jednym lokalem użytkowym. Zarząd nieruchomości sprawuje lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości. Zrzeszenie jest stowarzyszeniem. Zarząd ten sprawuje mocą zawieranych umów zleceń lub pełnomocnictw. Czynsze z tytułu najmu wpływają na rachunek bankowy Zrzeszenia i na nim są gromadzone. Zrzeszenie nie kwalifikuje ich jako przychodów właścicieli (współwłaścicieli), w których imieniu i na których rzecz działa, ale jako gromadzone fundusze niebędące przychodem.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że administrowanie nieruchomością (sprawowane w tym przypadku przez Zrzeszenie) ogranicza się jedynie do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Wykonywanie funkcji administracyjnych nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Podmiot, który w Pana imieniu administruje nieruchomością działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela (współwłaściciela) nieruchomości, działa bowiem w imieniu i na rzecz właściciela (współwłaściciela) nieruchomości. Właściciel (współwłaściciel) nieruchomości jest jedynie zastępowany w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością.

Oznacza to, że administrowanie przez Zrzeszenie nieruchomością nie pozbawia właściciela (współwłaściciela), t.j. Wnioskodawcy, statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym podmiot któremu została powierzona funkcja administrowania nieruchomością nie jest uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikiem podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu jest bowiem właściciel (współwłaściciel) nieruchomości a nie osoba administrująca majątkiem.

Wobec powyższego dochód z najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie pozostaje bez znaczenia fakt, że Wnioskodawca nie pobiera osobiście czynszu. Nie można bowiem uznać, że czynsz płacony przez najemców nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu z najmu. Powyższe fakty bezsprzecznie wynikają z treści wniosku, zatem jeszcze raz podkreślić należy, że czynsz płacony przez najemców stanowi przychód z najmu generowany, z majątku którego Wnioskodawca jest współwłaścicielem.

Stosownie bowiem do wyżej cytowanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. W tym miejscu wskazać należy, że umowy mogą być zawierane zarówno przez Wnioskodawcę jak i Zrzeszenie, które działa w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Przez pojęcie „otrzymane” należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Mając na uwadze istnienie wielu form rozliczeń, należy uznać, że otrzymane pieniądze to nie tylko wypłacana gotówka, ale również kwota, która wpłynęła na rachunek bankowy podatnika.

Natomiast „postawionymi do dyspozycji” są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik – wykazując określoną aktywność – ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Innymi słowy, podatnik ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy, a nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji. Zgodnie z decyzją Wnioskodawcy kwoty czynszu najmu pobierane są przez Zrzeszenie, należy zatem uznać, że w ten sposób, niejako „z góry” Wnioskodawca nimi rozporządził.

Powyższe stanowisko uzasadnione jest ze względu na fakt, że administrowanie nieruchomością przez Zrzeszenie – jak wskazano powyżej – działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela (współwłaściciela), Zrzeszenie działa bowiem w imieniu i na rzecz właściciela (współwłaściciela), t.j. Wnioskodawcy.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że przychód z tytułu najmu nieruchomości powstanie dla Wnioskodawcy z dniem zapłaty czynszu. Różnica pomiędzy wartością przychodu, a kwotą poniesionych w celu jego uzyskania kosztów (np. na remonty, odpisy amortyzacyjne) stanowi dochód do opodatkowania lub ewentualnie stratę z najmu. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym wpływy z tytułu najmu na rachunek bankowy Zrzeszenia działającego na mocy pełnomocnictw na rzecz i w imieniu właścicieli (współwłaścicieli) winny być kwalifikowane jako przychody właścicieli (współwłaścicieli) już w dacie wpływu na rachunek bankowy Zrzeszenia i uwzględniane już w tymże roku podatkowym jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h. Stosownie zatem do ust. 3, o którym mowa w ww. przepisie, wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

1.  obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
2.  zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b,
3.  zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Stosownie do art. 44 ust. 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.