Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1139/11-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-02-09
Teza: Wnioskodawczyni uiszczając należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości nie może pomniejszyć podstawy opodatkowania o kwotę wypłaconych zachowków.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; zachowek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 27.12.2011 r. (data wpływu 28.12.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie pomniejszenia podstawy opodatkowania o kwotę wypłaconego zachowku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28.12.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie pomniejszenia podstawy opodatkowania o kwotę wypłaconego zachowku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 02.11.2011 r. Wnioskodawczyni zbyła nieruchomość (zgodnie z aktem notarialnym ), w związku z czym ma obowiązek zapłacić należny zryczałtowany podatek od zbycia nieruchomości w wysokości 19% od kwoty transakcji (zbycie nastąpiło w czasie krótszym niż 5 lat od momentu wejścia w jej posiadanie i nie planuje wydatkować uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych dwóch lat). Przepisy o zryczałtowanym podatku od zbycia nieruchomości stanowią jednak o możliwości obniżenia podstawy do opodatkowania ww. podatkiem o wysokość ciążących na nieruchomości zobowiązań lub kosztów wynikających z jej zbycia.

Wnioskodawczyni ww. nieruchomość otrzymała w drodze spadku po zmarłej w dniu 03.07.2011 r. matce. Zgodnie z obowiązującym prawem spadkowym Wnioskodawczyni była zobowiązana do wypłacenia od uzyskanego spadku dwóch zachowków (2 razy po 1/8 wartości spadku) dla dwóch wnuków ww. zmarłej, czyli dwóch synów nieżyjącej już siostry Wnioskodawczyni. Wystąpienie zachowków nastąpiło w obecności notariusza w dniu 21.11.2011 r., na co Wnioskodawczyni posiada stosowne dokumenty.

Owe zachowki były bezpośrednio związane ze zbytą nieruchomością, a ich wypłaty Wnioskodawczyni mogła dokonać dopiero po jej zbyciu. Owe zachowki stanowią, zdaniem Wnioskodawczyni, zobowiązania obciążające nieruchomość i do Niej jako spadkodawczyni należało jej uregulowanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podstawą do naliczenia podatku od zbycia nieruchomości jest kwota zbycia wzmiankowanej nieruchomości pomniejszona o należne i wypłacone zachowki?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota za którą zbyła nieruchomość, dopiero po odjęciu wypłaconych zachowków stanowić powinna podstawę do naliczenia należnego podatku od zbycia nieruchomości. Inaczej ujmując należne i wypłacone zachowki będące częścią otrzymanej na drodze spadku nieruchomości, w chwili jej zbycia stanowią obciążenie na niej lub koszt jej zbycia. Czyli zawarte w nieruchomości spadkowej zachowki nie mogą stanowić przychodu z tytułu jej zbycia (z racji przepisów wynikających z transakcji kwoty zachowków nie należą do Wnioskodawczyni), a jedynie koszt jej zbycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 922 § 1ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, gdyż to on określa datę nabycia nieruchomości lub prawa.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w dniu 02.11.2011 r. zbyła nieruchomość, którą otrzymała w drodze spadku po zmarłej w dniu 03.07.2011 r. matce. Wnioskodawczyni była zobowiązana do wypłacenia od uzyskanego spadku dwóch zachowków, a ich wypłacenie nastąpiło 21.11.2011 r..

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa wyżej, zaliczyć można m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty obsługi prawnej. Są to zarówno koszty, które warunkują dokonanie transakcji jak i koszty dodatkowe, które ponosi się w związku z nią.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży prawa własności do lokalu mieszkalnego jest cena określona w umowie. Przychód ze sprzedaży prawa własności do nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Mając na uwadze treść cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku ustawodawca wyraźnie precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Uwzględniając powyższe, należy zatem stwierdzić, że poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki, związane z zapłatą zachowków, stanowią osobiste zobowiązanie Wnioskodawczyni, wydatki te nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia (nie jest bezpośrednio związany z czynnością sprzedaży nieruchomości), jak również nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Kwota przeznaczona na wypłatę zachowków nie ma wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że Wnioskodawczyni uiszczając należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości nie może pomniejszyć podstawy opodatkowania o kwotę wypłaconych zachowków.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.