Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-287/16/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-05-25
Teza: Skutki podatkowe przeniesienia własności udziału ½ w nieruchomości na osobę fizyczną na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; przewłaszczenie; przychód; umowa-umowa przewłaszczenia; zabezpieczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 26 lutego 2016 r. (data otrzymania 29 lutego 2016 r.), uzupełnionym 6 maja 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności udziału ½ w nieruchomości na osobę fizyczną – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lutego 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności udziału ½ w nieruchomości na osobę fizyczną.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 29 kwietnia 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-287/16/AK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku.

Uzupełnienia dokonano 6 maja 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 30 grudnia 2015 r. Wnioskodawca zobowiązał się w umowie, sporządzonej przed notariuszem, że daruje siostrze sumę pieniężną w wysokości 140.000 zł z przeznaczeniem na spłatę zobowiązania wobec osoby fizycznej, z którą to osobą siostra Wnioskodawcy 15 grudnia 2014 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży swojej części nieruchomości nabytej w drodze spadku po ojcu i ww. kwotę otrzymała.

Siostra Wnioskodawcy, nie powiadamiając Wnioskodawcy o zawartej umowie przedwstępnej, darowała Wnioskodawcy 10 lipca 2015 r. udział wynoszący ½ części nieruchomości, którą to nabyła w drodze spadku po ojcu. W dniu 21 grudnia 2015 r. pojawił się nabywca, który zawarł 15 grudnia 2014 r. przedwstępną umowę na zakup ww. części nieruchomości, z ostatecznym terminem zawarcia umowy sprzedaży na 4 stycznia 2016 r. Siostra Wnioskodawcy uznała swój dług i zobowiązała się do spłaty otrzymanych w związku z zawarciem umowy świadczeń pieniężnych, ale że ich już nie posiadała, to Wnioskodawca zobowiązał się jej pomóc i chciał zaciągnąć kredyt i darować siostrze ww. kwotę do 31 stycznia 2016 r. W celu zabezpieczenia spełnienia porozumienia został przeniesiony na zabezpieczenie udział ½ w nieruchomości należący do Wnioskodawcy.

Ponieważ do dnia, o którym była mowa w porozumieniu Wnioskodawca nie otrzymał kredytu, 12 lutego 2016 r. zabezpieczona część nieruchomości została przeniesiona na osobę fizyczną.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1.  12 lutego 2016 r., tj. w momencie przeniesienia własności udziału wynoszącego ½ części w nieruchomości na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, Wnioskodawca był wyłącznym właścicielem tej nieruchomości, ponieważ udział wynoszący ½ nabył w drodze spadku po ojcu, a kolejny udział wynoszący ½ w tej nieruchomości nabył w drodze darowizny od siostry 10 lipca 2015 r.;
2.  ojciec, po którym Wnioskodawca nabył ww. spadek zmarł 14 listopada 2010 r.;
3.  w drodze spadku po ojcu Wnioskodawca nabył udział wynoszący ½ części w nieruchomości;
4.  przedmiotem spadku po ojcu, który Wnioskodawca odziedziczył wraz z siostrą w udziałach wynoszących po ½ każdy była cała nieruchomość, ponieważ ojciec był wyłącznym jej właścicielem;
5.  porozumienie dotyczące rozwiązania umowy przedwstępnej oraz umowy darowizny, którego zabezpieczeniem był udział wynoszący ½ części w nieruchomości, zostało zawarte pomiędzy Wnioskodawcą – zwanym dalej Darczyńcą, Zobowiązaną/Obdarowaną – siostrą Wnioskodawcy i Uprawnionym – osobą fizyczną;
6.  do dnia całkowitej spłaty należności, który został ustalony w porozumieniu na 31 stycznia 2016 r., zabezpieczeniem jej spełnienia zostało przeniesienie na zabezpieczenie udziału wynoszącego ½ części w nieruchomości. W umowie przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie Wnioskodawca zobowiązał się wydać osobie fizycznej ww. udział w nieruchomości we współposiadanie w terminie siedmiu dni po upływie terminu spełnienia świadczenia w sytuacji kiedy świadczenie nie zostanie w całości spełnione. W akcie zostało też zawarte postanowienie, że po bezskutecznym upływie terminu spełnienia świadczenia osoba fizyczna może swobodnie rozporządzać powyższym udziałem w nieruchomości.
7.  porozumienie zostało zawarte w formie pisemnej. Strony, powołując się na okazane do umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie porozumienie, wyjaśniły jego szczegóły, które to zostały zawarte w tejże umowie w formie aktu notarialnego;
8.  podpisany dokument, będący porozumieniem z osobą fizyczną miał nazwę: porozumienie dotyczące rozwiązania umowy przedwstępnej oraz umowy darowizny;
9.  ostateczna umowa przenosząca własność udziału wynoszącego ½ część w nieruchomości na rzecz osoby fizycznej miała nazwę: umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie i miała formę aktu notarialnego.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy od przewłaszczenia udziału w nieruchomości należącego do Wnioskodawcy należy się podatek?

Zdaniem Wnioskodawcy, w momencie przyjmowania darowizny od siostry Wnioskodawca był nieświadomy, że jest ona zobowiązana do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotu darowizny z innym podmiotem. Wnioskodawca przyjął udział wynoszący ½ części nieruchomości rolnej, którą użytkował z siostrą i użyczał jej dając w bezpłatne użytkowanie, ponieważ siostra jest samotnie wychowującą matką dwóch niepełnoletnich córek i nie mają się gdzie przeprowadzić. W momencie, gdy osoba fizyczna upomniała się o świadczenia pieniężne Wnioskodawca postanowił zaciągnąć kredyt w banku i darować siostrze 140.000 zł, celem całkowitej spłaty należności z zabezpieczeniem, którym zostało przeniesienie na zabezpieczenie części nieruchomości należącej do Wnioskodawcy, nabytej w drodze spadku po ojcu.

Ponieważ bank nie udzielił Wnioskodawcy kredytu w terminie, część nieruchomości została przeniesiona na rzecz osoby fizycznej, a Wnioskodawca jest w trakcie przeprowadzki pod inny adres. Umowa użyczenia siostrze pozostała bez zmian.

Wnioskodawca uważa, że od przewłaszczenia jego części nieruchomości nie należy się podatek, ponieważ nie uzyskał żadnej korzyści. Część, którą przewłaszczono Wnioskodawca nabył w drodze spadku ponad pięć lat temu i jest zmuszony ją opuścić, ponieważ siostra z niepełnoletnimi córkami i pełnoletnim synem nie mają gdzie zamieszkać i użytkują część, którą użytkowali przed dniem darowania jej na rzecz Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika z ogólnej zasady swobody umów, zawartej w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższych informacji wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu określonej sumy pieniędzy nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Dochodzi wówczas do odpłatnego zbycia po stronie dłużnika, który w zamian za przewłaszczoną nieruchomość zostaje zwolniony z długu, czyli z obowiązku zwrotu pieniędzy.

Należy jednak zauważyć, że Wnioskodawca w zamian za definitywne przeniesienie udziału ½ w nieruchomości nie zostanie zwolniony z obowiązku zapłaty na rzecz osoby fizycznej kwoty 140.000 zł, gdyż to nie Wnioskodawca kwotę tę otrzymał a siostra Wnioskodawcy – osoba trzecia. Wnioskodawca wskazał, że nie uzyska żadnej korzyści, bowiem składnik należący do jego majątku przejdzie definitywnie do majątku osoby fizycznej bez jakiegokolwiek wzajemnego świadczenia na rzecz Wnioskodawcy.

Natomiast z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wynika, że aby po stronie zbywającej nieruchomość lub prawo, o którym mowa w tym przepisie, powstało źródło przychodu, zbycie musi być odpłatne. Przy czym pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem. Skoro jednak Wnioskodawca za przeniesienie udziału ½ w nieruchomości nie otrzymał żadnego świadczenia, to nie można stwierdzić, że po stronie Wnioskodawcy dojdzie do odpłatnego zbycia. Tym samym nie powstanie po jego stronie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Podsumowując, w sytuacji gdy Wnioskodawca utracił udział ½ w nieruchomości i nie uzyskał w zamian żadnej korzyści majątkowej, po stronie Wnioskodawcy nie powstał przychód. Zatem na podstawie tak przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku stanu faktycznego jego stanowisko, zgodnie z którym od przewłaszczenia jego części nieruchomości nie należy się podatek, ponieważ nie uzyskał żadnej korzyści, uznano za prawidłowe.

Jeżeli jednak przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości – np. podmioty biorące udział w opisanej transakcji będą podmiotami powiązanymi i pod tak sformułowaną umową przewłaszczenia na zabezpieczenie będą ukryte jakieś korzyści dla Wnioskodawcy – wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.