Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.295.2021.4.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-30
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości oraz uznanie Wnioskodawcy za podatnika w odniesieniu do tej transakcji.
Słowa kluczowe: działki; grunty; majątek-majątek osobisty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2021 r. (data wpływu 26 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 czerwca 2021 r. (data wpływu 17 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz uznania Wnioskodawcy za podatnika w odniesieniu do tej transakcji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz uznania Wnioskodawcy za podatnika w odniesieniu do tej transakcji. Wniosek został uzupełniony w dniu 17 czerwca 2021 r. poprzez wskazanie przepisów prawa podatkowego, doprecyzowanie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, przesłanie pełnomocnictwa uzupełnionego o zakres obejmujący podatek od towarów i usług oraz uiszczenie brakującej opłaty od wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowany w sprawie podatnik (dalej: Wnioskodawca ) jest osobą fizyczną, posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającą obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Wnioskodawca jest współwłaścicielem działek o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4 (dalej: Nieruchomość 1) – położonych w (…), w obrębie (…), w dzielnicy (…), w następujących częściach:

1.  84/138 udziału w prawie własności Nieruchomości 1, z czego:
    1.  A/B — Wnioskodawca nabył w wyniku nabycia spadku po zmarłej matce w roku 2008;
    2.  X/Y - Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od ojca w roku 2020.

Nieruchomość 1 składa się z działek o charakterze gruntów rolnych, z przeznaczeniem częściowo na drogi oraz gruntów rolnych zabudowanych.

Działki stanowiące Nieruchomość 1 znajdują się w majątku osobistym Wnioskodawcy.

Wnioskodawca jest właścicielem działki o numerze ewidencyjnym 1/10, położonej w (…), w obrębie (…), w dzielnicy (…), stanowiącej nieruchomość rolną, niezabudowaną (dalej: Nieruchomość 2).

Wnioskodawca nabył własność Nieruchomości 2 w drodze darowizny w roku 1992.

Nieruchomość 2 również znajduje się w majątku osobistym Wnioskodawcy.

Nieruchomości 1 i 2 nie były i nie są obecnie wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości nie stanowią środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Nieruchomości były niegdyś częściowo wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej przez ojca Wnioskodawcy — B.

Działalność została zakończona z dniem (…) listopada 2010 r.

Wnioskodawca prowadzi od (…) grudnia 2014 r. pozarolniczą działalność gospodarczą wpisaną do rejestru Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, (…), zarejestrowaną w (…), w dzielnicy (…), pod adresem ul. (…).

Głównym przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest przede wszystkim: pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (kod PKD: 70.22.Z).

Ponadto, działalność Wnioskodawcy obejmuje: obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania (55.20.Z), działalność związaną z oprogramowaniem (62.01 .Z), działalność związaną z doradztwem w zakresie informatyk (62.02.Z), przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność (63.11.Z), kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z), stosunki międzyludzkie (public relations) i komunikacja (70.21.Z), działalność związaną z tłumaczeniami (74.30.Z), wynajem i dzierżawę samochodów osobowych i furgonetek (77.11.Z), działalność usługową związaną z administracyjną obsługą biura (82.11 .Z).

Wnioskodawca w przeszłości sporadycznie kupował nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem bądź ich wynajmu. Miało to miejsce dwukrotnie w przeszłości, jednakże obecnie, od kilku lat Wnioskodawca nie prowadzi już takiej działalności, ponadto przedmiotem owej działalności nigdy nie były nieruchomości wskazane w powyższym stanie faktycznym, a więc wszelkie nieruchomości, jakich jest właścicielem wykorzystywane są do celów prywatnych. W roku 2019 A nabył działkę rekreacyjną, którą obecnie wykorzystuje do prowadzenia działalności noclegowej.

Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie dokonać sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Kupującym będzie podmiot zajmujący się działalnością deweloperską (dalej Deweloper), który jako warunek kupna nieruchomości postawił uzyskanie przez sprzedających prawomocnego podziału nieruchomości zgodnie z jego projektem Dewelopera.

Proces podziału ma zostać zrealizowany pomiędzy umową przedwstępną, a umową sprzedaży. Z uwagi na fakt, że proces ma rozpocząć się jeszcze przed formalnym przeniesieniem własności Nieruchomości to formalnie stroną ubiegającą się mają być aktualni właściciele Nieruchomości – A (Wnioskodawca) i C (współwłaściciel). Faktycznie jednak, proces podziału nieruchomości ma przeprowadzić Deweloper, na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. Projekt podziału zostanie sporządzony na zlecenie i koszt Dewelopera. W tym celu Wnioskodawca zobowiązał się do udzielenia stosowego pełnomocnictwa osobie wyznaczonej przez Dewelopera, która prowadzić będzie proces przed formalnym przeniesieniem własności Nieruchomości 1 i 2. W tym zakresie Deweloperowi zostanie udzielone prawo do dysponowania nieruchomością w celach przeprowadzenia podziału, zgodnie z umową.

Deweloper zastrzega, iż zawarcie umowy sprzedaży jest uzależnione od uzyskania przez dewelopera prawomocnej i ostatecznej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości, według projektu i założeń Dewelopera oraz uzyskania przez Wnioskodawcę, za pośrednictwem Dewelopera wszystkich wymaganych dokumentów dotyczących Nieruchomości, w tym wyrysów z map ewidencyjnych, wypisu z rejestru gruntów, wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania, itp. określonych w umowie przedwstępnej.

Czynności podejmowane przed sprzedażą nieruchomości wynikają wyłącznie z inicjatywy Dewelopera i stanowią warunek dokonania transakcji. Koszty służące realizacji warunków sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej zobowiązuje się pokryć Deweloper.

Wszelkie czynności Wnioskodawcy związane z ponoszeniem nakładów na Nieruchomość 1 i 2 od dnia jej nabycia miały charakter wyłącznie prywatny, związany z prywatnym zarządem majątkiem osobistym i nie wiązały się z przygotowywaniem Nieruchomości 1 i 2 do sprzedaży w celach związanych z prowadzeniem zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości 1 w częściach nabytych w drodze darowizny od ojca w roku 2020 (w części X/Y) oraz Nieruchomości 2 Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca posiada już inne nieruchomości typu mieszkalnego, znajdujące się w małżeńskiej wspólności majątkowej Wnioskodawcy – dom oraz mieszkanie. Dodatkowo Wnioskodawca posiada trzy działki (oprócz Nieruchomości 1 i 2), na których nie znajdują się nieruchomości typu mieszkaniowego.

Wnioskodawca planuje, ze środków uzyskanych ze sprzedaży zakupić kolejne nieruchomości mieszkalne i przeznaczyć je również jedynie na cele mieszkaniowe. Nieruchomości te nie będą wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, nie będą wynajmowane ani odsprzedawane z celu osiągnięcia zysku. Nieruchomości te służyć będą zaspokajaniu jedynie prywatnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy oraz jego rodziny.

Wnioskodawca zamierza zbyć obecnie posiadane przez siebie nieruchomości i wykorzystywać w celach mieszkaniowych nieruchomość zakupioną ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 1 w częściach nabytych w drodze darowizny od ojca w roku 2020 oraz Nieruchomości 2.

Wniosek został uzupełniony w dniu 17 czerwca 2021 r. w zakresie podatku od towarów i usług przez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku opisu sprawy o następujące informacje:

1.  Działki o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10 nigdy nie były przez Zainteresowanego wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (VAT), w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 tej ustawy.
2.  Działka o numerze ewidencyjnym 1/11: Działka stanowi fragment prywatnej drogi dojazdowej do działek 3 oraz 4, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem, jak i dla działek 5/1, 5/2 oraz 6, których właścicielami są strony trzecie korzystające z dojazdu poprzez działkę 1/11 na mocy służebności gruntowych ustanowionej przed wejściem w posiadanie działki 1/11 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca od momentu nabycia nie korzystał z działki 1/11. Działka o numerze ewidencyjnym 1/12: Działka stanowi fragment prywatnej drogi dojazdowej do działek 3 oraz 4, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem, jak i dla działek 5/1, 5/2 oraz 6, których właścicielami są strony trzecie korzystające z dojazdu poprzez działkę 1/12 na mocy służebności gruntowych ustanowionych przed wejściem w posiadanie działki 1/12 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca od momentu nabycia nie korzystał z działki 1/12. Działka o numerze ewidencyjnym 1/13: Na działce 1/13 znajduje się budynek mieszkalny oraz dwa budynki gospodarcze, resztę działki stanowi nieużytkowany grunt. Z budynków korzysta ojciec Wnioskodawcy, który wykorzystuje je na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie korzysta z budynków ani gruntu na działce 1/13, poza sporadycznymi odwiedzinami ojca w jego miejscu zamieszkania. Działka o numerze ewidencyjnym 1/14: Działka 1/14 stanowi nieużytkowany grunt, Wnioskodawca nie korzysta z tej działki. Działka o numerze ewidencyjnym 3: Działka 3 stanowi nieużytkowany grunt, Wnioskodawca nie korzysta z tej działki. Działka o numerze ewidencyjnym 4: Działka 4 stanowi nieużytkowany grunt, Wnioskodawca nie korzysta z tej działki. Działka o numerze ewidencyjnym 1/10: Działka stanowi fragment prywatnej drogi dojazdowej do działek 3 oraz 4, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem, działki 7, której Wnioskodawca jest właścicielem, jak i dla działek 5/1, 5/2, 6, 8, 9 oraz 10, których właścicielami są strony trzecie korzystające z dojazdu poprzez działkę 1/10 na mocy służebności gruntowych. Wnioskodawca od momentu nabycia nie korzystał z działki 1/10.
3.  Żadna z działek nie jest i nie była wykorzystywana do czynności objętych zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, w tym do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.
4.  Na podstawie umowy przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązuje się w odrębnym dokumencie udzielić Deweloperowi (osobie wyznaczonej przez Dewelopera) pełnomocnictwa do (zakres pełnomocnictwa):
    1.  występowania przed wszelkim władzami, instytucjami i urzędami w celu uzyskania dokumentów takich jak:
        1.  wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z wypisem z rejestru gruntów wydanych przez właściwy organ, które wykazują wprowadzenie do ewidencji gruntów wszystkich działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), sporządzonych na zlecenie i koszt Dewelopera, zaopatrzonych w pieczęć organu prowadzącego ewidencję gruntów, że służą one za podstawę wpisu w księdze wieczystej, wydane nie wcześniej niż 60 (sześćdziesiąt) dni przed zawarciem umów przyrzeczonych,
        2.  wyrysów z mapy ewidencyjnej oraz wypisów z rejestru gruntów wydanych przez właściwy organ, dotyczących działek nr 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, zaopatrzonych w pieczęć organu prowadzącego ewidencję gruntów, że służą one za podstawę wypisu w księdze wieczystej, wydane nie wcześniej niż 60 (sześćdziesiąt) dni przed zawarciem umów przyrzeczonych,
        3.  wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: 1/13, 1/14, 3 i 4 (bądź działek powstałych w wyniku podziału tych działek), 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, wydanych nie wcześniej niż 3 (trzy) miesiące przed zawarciem umów przyrzeczonych,
        4.  zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego będzie wynikać, że działki nr 1/13, 1/14, 3 i 4 (bądź działki powstałe w wyniku podziału tych działek), 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, nie zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu oraz, że dla przedmiotowych działek nr: 1/13, 1/14, 3 i 4 (bądź działek powstałych w wyniku podziału tych działek), 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, nie została wydane decyzja, o której mowa art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września roku 1991 o lasach, wydanego nie wcześniej niż 6 (sześć) miesięcy przed zawarciem umów przyrzeczonych.
    2.  przeprowadzenia podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą (…), według projektu podziału sporządzonego na zlecenie Dewelopera, przy czym z zakresu pełnomocnictwa wykluczone zostanie zaciąganie jakichkolwiek zobowiązań o charakterze finansowym, za wyjątkiem kosztów wynikających z opłat administracyjnych, skarbowych, sądowych, itp., które w całości pokrywać będzie pełnomocnik.Koszty związane z uzyskaniem dokumentów wskazanych powyżej ponosić będzie Deweloper. Dodatkowo, Deweloper wystąpił do Wnioskodawcy z prośbą o wyrażenie zgody na rozbiórkę budynków zlokalizowanych na działce 1/13, na potrzeby uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Jednocześnie, w powyższej zgodzie zastrzeżono, że zgoda ta nie oznacza zgody na wejście w teren, jak również zgody na rozpoczęcie prac rozbiórkowych.
5.  Nabywca nieruchomości, prowadzi budowę osiedla na terenie bezpośrednio przylegającym do działek 1/13, 1/14, 3, 4. Nabywca zamierza rozszerzyć teren prowadzonej inwestycji o działki należące do Wnioskodawcy, zaś działki 1/10, 1/11, 1/12 wykorzystać jako jedną z dróg dojazdowych oraz jako teren do przeprowadzenia instalacji i mediów zasilających inwestycję. Nabywca z własnej inicjatywy skontaktował się z Wnioskodawcą i przedstawił propozycję nabycia działek. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.
6.  Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w zakresie obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.
7.  Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał wskazanych wyżej czynności w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Czynności przystosowujące podejmowane przed sprzedażą nieruchomości wynikają wyłącznie z inicjatywy Dewelopera i stanowią warunek dokonania transakcji. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.
8.  Nieruchomości nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia. Ojciec Wnioskodawcy, mimo przeniesienia własności Nieruchomości na synów, do tej pory zajmował budynek mieszkalny na działce 1/13, ze względu na brak posiadania innej nieruchomości mieszkaniowej. W dniu 10 czerwca 2021 r. ojciec Wnioskodawcy nabył nieruchomość mieszkaniową, do której, po remoncie, będzie się przeprowadzał. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.
9.  Na podstawie umowy przedwstępnej, sprzedaż Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, uzależniona jest od (warunki):
    1.  uzyskania przez Dewelopera prawomocnej i ostatecznej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) (część nieruchomości stanowiąca działki nr: 1/13, 1/14, 3 i 4) na 24 (dwadzieścia cztery) działki budowlane oraz działkę drogi wewnętrznej o szerokości 10 m (dziesięciu metrów) w układzie północ-południe, według projektu sporządzonego za zlecenie i koszt Dewelopera, w celu potwierdzenia parametrów inwestycyjnych i planistycznych nieruchomości decydujących dla Dewelopera o zasadności nabycia przedmiotu transakcji; z uwagi na brak możliwości rozbiórki istniejących budynków mieszkalnych i gospodarczych przed zawarciem umowy przyrzeczonej, warunek uznaje się również ze spełniony jeśli w wyniku podziału powstanie 21 (dwadzieścia jeden) działek budowlanych o powierzchni minimalnej 400 m2 (czterysta metrów kwadratowych) oraz 1 (jedna) większa działka budowlana, o powierzchni minimalnej 1.600 m2 (jeden tysiąc sześćset metrów kwadratowych), z możliwością jej późniejszego wtórnego podziału na minimalne 4 (cztery) działki budowalne, tj. w południowo-wschodniej części działki nr 1/13,
    2.  uzyskania przez Wnioskodawcę, za pośrednictwem Dewelopera, którego przedstawicielowi Wnioskodawca udzieli stosownych pełnomocnictw i przedłożenia do aktu notarialnego dokumentującego zawarcia umów przyrzeczonych następujących dokumentów:
        1.  wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z wypisem z rejestru gruntów wydanych przez właściwy organ, które wykazują wprowadzenie do ewidencji gruntów wszystkich działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), sporządzonych na zlecenie i koszt Dewelopera, zaopatrzonych w pieczęć organu prowadzącego ewidencję gruntów, że służą one za podstawę wpisu w księdze wieczystej, wydane nie wcześniej niż 60 (sześćdziesiąt) dni przed zawarciem umów przyrzeczonych,
        2.  wyrysów z mapy ewidencyjnej oraz wypisów z rejestru gruntów wydanych przez właściwy organ, dotyczących działek nr 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, zaopatrzonych w pieczęć organu prowadzącego ewidencję gruntów, że służą ona za podstawę wypisu w księdze wieczystej, wydane nie wcześniej niż 60 (sześćdziesiąt) dni przed zawarciem umów przyrzeczonych,
        3.  wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: 1/13, 1/14, 3 i 4 (bądź działek powstałych w wyniku podziału tych działek), 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, wydanych nie wcześniej niż 3 (trzy) miesiące przed zawarciem umów przyrzeczonych,
        4.  zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego będzie wynikać, że działki nr 1/13, 1/14, 3 i 4 (bądź działki powstałe w wyniku podziału tych działek), 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, nie zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu oraz, że dla przedmiotowych działek nr: 1/13, 1/14, 3 i 4 (bądź działek powstałych w wyniku podziału tych działek), 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, nie została wydane decyzja, o której mowa art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września roku 1991 o lasach, wydanego nie wcześniej niż 6 (sześć) miesięcy przed zawarciem umów przyrzeczonych.
    3.  uzyskania interpretacji indywidulanej dotyczącej ewentualnej konieczności opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) sprzedaży zawartej w wyniku umowy przyrzeczonej, od której sprzedający nie wniesie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w terminie 30 (trzydziestu) dni od doręczenia rozstrzygnięcia lub przed upływem wyżej wskazanego terminu złoży oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do wniesienia skargi lub – w razie wniesienia skargi przez sprzedającego – od uprawomocnienia się wyroku sądowego, a w razie zwrócenia przez sąd sprawy do ponownego rozpatrzenia – od uzyskania nowej interpretacji, od której skarga nie zostanie wniesiona.
10.  Działka 1/13 jest działką zabudowaną. Znajduje się na niej budynek mieszkalny oraz dwa budynki gospodarcze zbudowane około lat 1960-1970. Pozostałe działki o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/14; 3; 4; 1/10 są niezabudowane.
    1.  na działce 1/13 znajduje się murowany budynek mieszkalny, jednorodzinny, dwukondygnacyjny, podpiwniczony, o powierzchni użytkowej wynoszącej około sto dwadzieścia metrów kwadratowych, oraz dwa murowane budynki gospodarcze. Pozostałe działki o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/14; 3; 4; 1/10 są niezabudowane.
    2.  budynki posadowione na działce 1/13 zostały nabyte wraz z działką, a ich budowa została zrealizowana przez wcześniejszych właścicieli w okolicach lat 60-70 ubiegłego wieku. Pozostałe działki o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/14; 3; 4; 1/10 są niezabudowane.
    3.  dla budynków posadowionych na działce 1/13 doszło do pierwszego zasiedlenia przez wcześniejszych wścieli nieruchomości w okolicach lat 60-70 ubiegłego wieku. Pozostałe działki o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/14; 3; 4; 1/10 są niezabudowane.
    4.  W przypadku budynków posadowionych na działce 1/13 pomiędzy pierwszym zasiedleniem a przeniesieniem na Wnioskodawcę własności Nieruchomości, jak również między przeniesieniem własności Nieruchomości przez Wnioskodawcę na nabywcę, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Pozostałe działki o numerach ewidencyjnych 1/11; 1/12; 1/14; 3; 4; 1/10 są niezabudowane.
    5.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów i nie dokonał istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia w stosunku do żadnej z Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10. Tym samym, odpowiedź na pozostałą cześć pytania również jest negatywna.
    6.  obiekty nie były ulepszane, a tym samym nie były udostępniane w stanie ulepszonym osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.
    7.  Budynki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, w tym nie były wykorzystane do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10 i budynku znajdującego na się na działce 1/13.
11.  Działki niezabudowane to: 1/14, 3, 6, 1/11, 1/12, 1/10.
    1.  Wszystkie działki położone są na terenie, dla którego obowiązuje uchwalony w roku 2010 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) (Uchwała Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 1 września 2010 r.). Dla przedmiotowych działek, plan zakłada przeznaczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług \[symbol MN(U)\], jednostka terenowa 8.8. Wskaźnik intensywności zabudowy 1.0. Minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej <50%. Maksymalna wysokość zabudowy 12 m. Minimalna wysokość zabudowy - nie określono. Plan dopuszcza podział nieruchomości z minimalną powierzchnią działki dla zabudowy wolnostojącej 700 mkw i minimalną powierzchnią działki dla zabudowy bliźniaczej 400 mkw. Warunki planu są identyczne dla wszystkich działek niezabudowanych, tj. 1/14, 3, 6, 1/11, 1/12, 1/10.
    2.  Na moment sprzedaży dla działek niezabudowanych tj. 1/14, 3, 6, 1/11, 1/12, 1/10 nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
    3.  Wnioskodawca nie ma informacji o tym kto i na podstawie jakich dokumentów wystąpił o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wedle posiadanej wiedzy, uchwalenie planu było częścią wieloletnich prac Miasta (…) zmierzających do uregulowania ładu przestrzennego na terenie miasta. Z wnioskiem o podjęcie stosownej uchwały w tym zakresie może wystąpić każdy.
12.  Sposób nabycia Nieruchomości objętych zapytaniem nie pozwalał na skorzystanie z prawa odliczenia w rozumieniu przepisów VAT, gdyż przeniesienie własności nie wiązało się z powstaniem obowiązku podatkowego na zasadach określonych w ustawie VAT. Odpowiedź dotyczy wszystkich Nieruchomości będących przedmiotem zapytania, tj. działek 1/11; 1/12; 1/13; 1/14; 3; 4; 1/10.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 3):

Czy w przypadku realizacji transakcji sprzedaży na rzecz profesjonalnego przedsiębiorcy zajmującego się działalnością deweloperską, sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 stanowić będzie opodatkowaną dostawę nieruchomości, w rozumieniu przepisów VAT i Wnioskodawca powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT w odniesieniu do tej transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku realizacji transakcji sprzedaży na rzecz profesjonalnego przedsiębiorcy zajmującego się działalnością deweloperską, sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie stanowić będzie opodatkowanej dostawy nieruchomości, w rozumieniu przepisów VAT i Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika podatku VAT w odniesieniu do tej transakcji. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości, prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na gruncie art. 15 ust. 2 VAT, za działalność gospodarczą należy uznać działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej proste wykonywanie przez osobę fizyczną prawa własności na nieruchomości pod legającej pod majątek osobisty osoby. Z samego faktu prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie można wywodzić daleko idącego wniosku, iż w zaistniałym stanie faktycznym, uznać go należy za podatnika podatku od wartości dodanej. „Majątek prywatny” jako taki nie jest ustawowo zdefiniowany, jednakże na gruncie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, majątek prywatny określany jest, jako taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest wykorzystywana ani przeznaczona dla potrzeb wykonywanej przez osobę fizyczną działalności gospodarczej. Za istotny Trybunał wskazuje sposób wykorzystania nieruchomości, a więc konieczność zamiaru wykorzystywania nieruchomości, w całym okresie jej posiadania, w ramach majątku osobistego. Na gruncie interpretacji dokonywanych przez organy podatkowe, za przykład takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być wskazane np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Na gruncie powyższego stanu faktycznego zdaje się, iż sprzedaż nieruchomości ma nastąpić, w wykonaniu zwykłego przysługującego Wnioskodawcy jako właścicielowi prawa przeniesienia własności, nie zaś w wykonaniu działalności gospodarczej. Jak zaznacza Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej w interpretacji z 6 lipca 2020 r. (0112-KDIL1-3.4012.66.2020.3.AKR): „Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Za niegospodarczym przeznaczeniem działki przemawiają podobne jak z zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych liczne argumenty. Po pierwsze nieruchomości stanowią nieruchomości gruntowe, zabudowane jedynie w części, które wykorzystywane są jedynie do realizacji celów osobistych – dom stojący na jednej z działek służy realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Po drugie, nie bez znaczenia pozostaje fakt sposobu nabycia objętych zaistniałym stanem faktycznym nieruchomości. Zostały one nabyte w drodze dziedziczenia i darowizny od najbliższej rodziny, w wykonaniu zwykłego prawa własności, nie zostały zaś nabyte z ekonomicznym zamiarem sprzedaży ich z zyskiem. Ponadto, wszelkie czynności dokonywane na działkach do tej pory przez Wnioskodawcę miały charakter przystosowania działek dla własnych potrzeb, działki nie były w żaden szczególny sposób uzbrajane.

Przystosowanie Nieruchomości 1 i 2 planowane jest to dopiero teraz na żądanie Dewelopera, jak wskazano w stanie faktycznym. Aby mówić o transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie jest wystarczające posiadanie przez podmiot dokonujący transakcji statusu podatnika, konieczne jest również jego działanie w takim charakterze. Jak zaznacza Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej (0113-KDIPT1-2.4012.606.2018.3.SM) z dnia 1 października 2018 r.: „za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”. Na gruncie zaistniałego stanu faktycznego, Wnioskodawca już po znalezieniu potencjalnego nabywcy Nieruchomości 1 i 2 – w ramach prowadzonych, negocjacji – zgodził się wystąpić z wnioskiem o uzyskanie podziału nieruchomości, zgodnej z jego projektem. Nie można tu jednakże mówić o wstecznym ubieganiu się o tego typu zgodę przez Wnioskodawcę w celu zwiększenia atrakcyjności działek dla potencjalnych kupujących. Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w zakresie opisanej sytuacji przyszłej nie winien być traktowany jako podatnik na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 1 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działek istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości oraz uznania Wnioskodawcy za podatnika w odniesieniu do tej transakcji.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak np.: nabycie z zamiarem odsprzedaży, ogrodzenie działek, itd.).

Jak wskazał Wnioskodawca, jest On współwłaścicielem działek, które nabył w wyniku spadku po zmarłej matce w roku 2008 oraz w drodze darowizny od ojca w roku 2020. Działki stanowiące Nieruchomość 1 znajdują się w majątku osobistym Wnioskodawcy. Wnioskodawca nabył własność Nieruchomości 2 również w drodze darowizny w roku 1992. Nieruchomość 2 również znajduje się w majątku osobistym Wnioskodawcy. Zainteresowany w przeszłości sporadycznie kupował nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem bądź ich wynajmu. Miało to miejsce dwukrotnie w przeszłości, jednakże obecnie, od kilku lat Wnioskodawca nie prowadzi już takiej działalności, ponadto przedmiotem owej działalności nigdy nie były nieruchomości wskazane w powyższym stanie faktycznym, a więc wszelkie nieruchomości, jakich jest właścicielem wykorzystywane są do celów prywatnych. Kupującym będzie podmiot zajmujący się działalnością deweloperską, który jako warunek kupna nieruchomości postawił uzyskanie przez sprzedających prawomocnego podziału nieruchomości zgodnie z jego projektem Dewelopera. Wszelkie czynności Wnioskodawcy związane z ponoszeniem nakładów na Nieruchomość 1 i 2 od dnia jej nabycia miały charakter wyłącznie prywatny, związany z prywatnym zarządem majątkiem osobistym i nie wiązały się z przygotowywaniem Nieruchomości 1 i 2 do sprzedaży w celach związanych z prowadzeniem zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości 1 w częściach nabytych w drodze darowizny od ojca w roku 2020 (w części X/Y) oraz Nieruchomości 2 Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Działki nigdy nie były przez Zainteresowanego wykorzystywane w działalności gospodarczej. Na podstawie umowy przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązuje się w odrębnym dokumencie udzielić Deweloperowi (osobie wyznaczonej przez Dewelopera) pełnomocnictwa do: występowania przed wszelkim władzami, instytucjami i urzędami w celu uzyskania dokumentów oraz przeprowadzenia podziału nieruchomości. Koszty związane z uzyskaniem dokumentów wskazanych powyżej ponosić będzie Deweloper. Dodatkowo, Deweloper wystąpił do Wnioskodawcy z prośbą o wyrażenie zgody na rozbiórkę budynków zlokalizowanych na działce 1/13, na potrzeby uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Jednocześnie, w powyższej zgodzie zastrzeżono, że zgoda ta nie oznacza zgody na wejście w teren, jak również zgody na rozpoczęcie prac rozbiórkowych. Nabywca z własnej inicjatywy skontaktował się z Wnioskodawcą i przedstawił propozycję nabycia działek. Nabywca nieruchomości, prowadzi budowę osiedla na terenie bezpośrednio przylegającym do działek 1/13, 1/14, 3, 4. Nabywca zamierza rozszerzyć teren prowadzonej inwestycji o działki należące do Wnioskodawcy, zaś działki 1/10, 1/11, 1/12 wykorzystać jako jedną z dróg dojazdowych oraz jako teren do przeprowadzenia instalacji i mediów zasilających inwestycję. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w zakresie obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. działania Wnioskodawcy, tj. podział gruntu i udostępnienie w ramach pełnomocnictwa Developerowi prawa do otrzymania wypisów dotyczących podzielonej działki oraz zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego będzie wynikać, że działki nr 1/13, 1/14, 3 i 4, 1/5, 1/9, 1/10, 1/11 i 1/12, nie zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu oraz, że dla przedmiotowych ww. działek, nie została wydane decyzja, o której mowa art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września roku 1991 o lasach, wydanego nie wcześniej niż 6 (sześć) miesięcy przed zawarciem umów przyrzeczonych, nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Natomiast okoliczność, że Nabywca z własnej inicjatywy skontaktował się z Wnioskodawcą i przedstawił propozycję nabycia działek oraz prowadzi działania zmierzające do realizacji inwestycji, nie przesądza o tym, że sprzedaż działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w zakresie obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomości nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia. Wnioskodawca wskazał również, że nieruchomości wykorzystywane są jedynie do realizacji celów osobistych – dom stojący na jednej z działek służy realizacji własnych celów mieszkaniowych. Zostały one nabyte w drodze dziedziczenia i darowizny od najbliższej rodziny, w wykonaniu zwykłego prawa własności, nie zostały zaś nabyte z ekonomicznym zamiarem sprzedaży ich z zyskiem. Ponadto, wszelkie czynności dokonywane na działkach do tej pory przez Wnioskodawcę miały charakter przystosowania działek dla własnych potrzeb, działki nie były w żaden szczególny sposób uzbrajane.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca dokonując dostawy działek korzystać będzie z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcje zbycia ww. działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, w przypadku realizacji transakcji sprzedaży, na rzecz profesjonalnego przedsiębiorcy zajmującego się działalnością deweloperską, Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Wnioskodawca nie będzie uznany za podatnika podatku VAT w odniesieniu do tej transakcji, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanego pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie, tut. Organ wskazuje, że z uwagi na podjęte rozstrzygniecie, zgodnie z którym w związku z dostawą nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, nie udziela się odpowiedzi w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Wnioskodawcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela nieruchomości, tj. brata Wnioskodawcy, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Informuje się ponadto, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz uznania Wnioskodawcy za podatnika w odniesieniu do tej transakcji. Natomiast w kwestii dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 1 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 125 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.