Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.709.2024.1.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-04
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek oraz 1/3 udziału w działce.
Słowa kluczowe: najem-najem na cele działalności ; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 5,

\- prawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 oraz 1/3 udziału w działce nr 6.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 oraz 1/3 udziału w działce 6.

Uzupełnił go Pan pismem z 22 września 2024 r. (data wpływu 22 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Od 2018 roku prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności są usługi \`(...)\` Przeważająca działalność gospodarcza to działalność związana z doradztwem w zakresie … (PKD …). Pozostała działalność to m. in. działalność związana z … (PKD …), działalność związana z zarządzaniem urządzeniami … (PKD …), czy pozostała działalność usługowa w zakresie technologii … i … (PKD …). Przedmiotem Pana działalności gospodarczej nie jest handel lub zarządzanie nieruchomościami.

Jest Pan właścicielem:

1) nieruchomości gruntowej położonej w …, w dzielnicy …, przy ul. …, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, obręb …, stanowiącą grunty orne, dla której Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgę wieczystą nr …;

2) nieruchomości gruntowej położonej w …, w dzielnicy …, przy ul. …, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2, obręb …, stanowiącą grunty orne, dla której Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgę wieczystą nr …;

3) nieruchomości gruntowej położonej w …, w dzielnicy …, przy ul. …, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3, obręb …, stanowiącą grunty orne, dla której Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgę wieczystą nr …;

4) 1/3 udziału w nieruchomości gruntowej położonej w …, w dzielnicy …, przy ul. …, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 6, obręb …, stanowiącą tereny mieszkaniowe, dla której Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgę wieczystą nr …;

5) nieruchomości zabudowanej budynkiem położonej w …, w dzielnicy …, przy ul. …, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4, obręb …, stanowiącą tereny mieszkaniowe, dla której Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgę wieczystą nr …;

6) nieruchomości zabudowanej budynkiem położonej w …, w dzielnicy …, przy ul. …, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 5, obręb …, stanowiącą tereny mieszkaniowe, dla której Sąd Rejonowy dla … w … prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\`

Nabył Pan ww. prawa do nieruchomości w drodze darowizny otrzymanej od rodziców w 2008 roku. Nieruchomości stanowią Pana majątek osobisty. Działki te nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia Pana działalności gospodarczej.

W budynku znajdującym się na działce 4 mieści się gabinet stomatologiczny prowadzony przez Pana żonę. Powierzchnie na prowadzenie działalności stomatologicznej użytkuje na podstawie umowy użyczenia zawartej z Panem.

W budynku znajdującym się na działce 5 swoją siedzibę ma … Sp. z o.o., której wynajmuje Pan budynek w ramach najmu prywatnego.

Działki 4 i 5 powstały wskutek wydania przez prezydenta Miasta … decyzji z dnia … r. Nr … zatwierdzającą podział nieruchomości. Podział został dokonany na Pana wniosek. Pana celem było rozdzielenie działek, na których prowadzona jest działalność stomatologiczna przez Pana żonę od działki, na której znajduje się wynajmowany budynek. Podział nie został dokonany w celu uatrakcyjnienia działek na potrzeby przyszłej inwestycji deweloperskiej.

Nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla przedsiębiorców. Nie będzie Pan korzystać przy sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości ani nie będzie prowadził Pan innego rodzaju działań marketingowych. Nigdy nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości. W 2024 roku dla przedmiotowych działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nim działki te przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową. Nie występował Pan o jego uchwalenie.

W 2024 r. założył Pan jednoosobową spółkę z o.o. Spółka ta zamierza na ww. działkach zrealizować inwestycję deweloperską. Będzie ona polegać na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych. W tym celu spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Inwestycja deweloperska będzie podzielona na dwa etapy. W pierwszym z nich inwestycja zostanie zrealizowana na działkach 3, 2 oraz 6. W kolejnym na działkach 1, 4, 5 oraz 10. Podczas realizacji drugiej konieczne będzie wyburzenie budynków znajdujących się na działkach 4 i 5. Zarówno więc umowa użyczenia, jak i umowa najmu będzie musiała zostać rozwiązana. W celu realizacji inwestycji zamierza Pan sprzedać spółce działki oraz udział we współwłasności w dwóch turach, zgodnie z realizacją etapów inwestycji. Nabycie nieruchomości przez spółkę nie będzie uzależnione od spełnienia jakichkolwiek warunków (np. uzyskania decyzji środowiskowej, pozwolenia na budowę, czy zmiany rodzaju użytku w ewidencji gruntów). Inwestycja będzie realizowana także na działce 10, nie jest ona jednak Pana własnością i nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Złożył Pan Spółce oświadczenie o nazwie „pełnomocnictwo” udzielające prawa do dysponowania Nieruchomościami, w celu uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Udzielił Pan w owym oświadczeniu zgody na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę od właściwych organów administracji oraz na dokonywanie niezbędnych uzgodnień projektu budowlanego. Było to warunkiem koniecznym do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę przez tę Spółkę. Oświadczenie Pana nie było jednak pełnomocnictwem do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz, a jedynie zgodą na prawo do dysponowania na cele budowlane przez podmiot trzeci, w celu prowadzenia przez ten podmiot procedur administracyjnych. Żadne działania podmiotu trzeciego nie miały i nie będą miały skutku dla Pana. Podmiot trzeci działał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie jako Pana pełnomocnik.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że:

1) umowa użyczenia – jest nieodpłatna;

2) umowa najmu – jest odpłatna.

Wynajmuje Pan budynek w ramach najmu prywatnego.

### Pytanie

Czy ewentualna transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, wspomniana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Transakcja sprzedaży opisanych działek stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym a nie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wskutek czego nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak podaje art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w opisanym stanie faktycznym w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C–181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy wskazać, że Nieruchomości będące przedmiotem potencjalnej sprzedaży zostały nabyte w drodze darowizny, od Pana rodziców zatem nabycie nie miało charakteru inwestycyjnego ani nie nastąpiło z zamiarem inwestycyjnym.

W okresie posiadania Nieruchomości nie podejmował Pan działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie ogłaszał sprzedaży działek w prasie i Internecie. Nie wykonywał żadnych czynności marketingowych oferty sprzedaży Nieruchomości, jak i także nie będzie Pan korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności nie jest możliwym przypisanie czynnościom sprzedaży cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po Pana stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości. Końcowo należy zatem wskazać, że skoro Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej i nie podejmowano żadnych czynności inwestycyjnych przekraczających zwykły zarząd majątkiem, to nie sposób zatem przyjąć, że w zakresie dokonanej sprzedaży działa Pan jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą, bowiem nie podejmował i nie podejmuje Pan aktywności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W analogicznych stanach faktycznych wypowiadały się zarówno organy podatkowe, jak i sądy administracyjne, uznając podobnie jak w omawianym przypadku transakcję sprzedaży nieruchomości za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Przykładowo takie stanowisko prezentował m.in.:

· WSA w Gdańsku w wyroku z 12 września 2017 r., I SA/Gd 884/17, gdzie czytamy, że „Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości”;

· Dyrektor KIS w interpretacji z 13 grudnia 2023 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.563.2023.3.IZ;

· Dyrektor KIS w interpretacji z 20 kwietnia 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.60.2023.1.MPA;

· Dyrektor KIS w interpretacji z 02 czerwca 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.277.2023.1.AMA.

W efekcie, Pana zdaniem, zajęte stanowisko należy uznać za prawidłowe. Ponadto ustosunkowując się do udzielonego Spółce oświadczenia w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę – w Pana ocenie - nie jest to okoliczność mająca wpływ na uznanie Pana za podmiot prowadzący działalność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Pana oświadczenie nie było pełnomocnictwem do działania w jego imieniu i na jego rzecz, a jedynie zgodą na prawo do dysponowania na cele budowlane przez podmiot trzeci, w celu prowadzenia przez ten podmiot procedur administracyjnych. Żadne działania podmiotu trzeciego nie miały i nie będą mieć skutku dla Pana. Podmiot trzeci działał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie jako Pana pełnomocnik. Na Pana nigdy nie została uzyskana jakakolwiek decyzja administracyjna o pozwoleniu na budowę. Decyzja uzyskana przez podmiot trzeci nie zostanie przeniesiona na Pana. Nie będzie Pan jej właścicielem czy beneficjentem. Z orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W interpretacji z 31.12.2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.731.2018.2.IZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w podobnym stanie faktycznym wskazał – „Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy”. W tej sprawie Spółka nie działała jednak jako Pana pełnomocnik. Działania Spółki nie były podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść. Sprzedaż przedmiotowych działek nie świadczy o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że planowana sprzedaż Nieruchomości, będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Bowiem nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:

\- nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 5,

\- prawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 oraz 1/3 udziału w działce nr 6.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy VAT:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jak wskazałem wyżej, „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży są działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 oraz 1/3 udziału w działce 6. Prawa do ww. nieruchomości nabył Pan w drodze darowizny otrzymanej od rodziców. Nieruchomości stanowią Pana majątek osobisty. Działki te nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej. W budynku znajdującym się na działce 4 mieści się gabinet stomatologiczny prowadzony przez Pana żonę. Powierzchnie na prowadzenie działalności stomatologicznej użytkuje na podstawie umowy użyczenia zawartej z Panem. Umowa ta ma charakter nieodpłatny. W budynku znajdującym się na działce 5 swoją siedzibę ma … Sp. z o.o., której wynajmuje Pan budynek w ramach najmu prywatnego. Najem ten ma charakter odpłatny. Działki 4 i 5 powstały wskutek wydania przez prezydenta Miasta decyzji z dnia … r. nr … zatwierdzającą podział nieruchomości. Podział został dokonany na Pana wniosek. Jego celem było rozdzielenie działek na których prowadzona jest działalność stomatologiczna przez Pana żonę od działki, na której znajduje się wynajmowany budynek. Podział nie został dokonany w celu uatrakcyjnienia działek na potrzeby przyszłej inwestycji deweloperskiej. Nie będzie Pan korzystać przy sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości ani nie będzie Pan prowadził innego rodzaju działań marketingowych. Nigdy nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości. W 2024 roku dla przedmiotowych działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie występował Pan o jego uchwalenie. W 2024 r. założył Pan jednoosobową spółkę z o.o. Spółka ta zamierza na ww. działkach zrealizować inwestycję deweloperską. Będzie ona polegać na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych. W tym celu spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Złożył Pan Spółce oświadczenie o nazwie „pełnomocnictwo” udzielające prawa do dysponowania Nieruchomościami, w celu uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Udzielił Pan w owym oświadczeniu zgody na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę od właściwych organów administracji oraz na dokonywanie niezbędnych uzgodnień projektu budowlanego. Było to warunkiem koniecznym do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę przez tę Spółkę. Oświadczenie nie było jednak pełnomocnictwem do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz, a jedynie zgodą na prawo do dysponowania na cele budowlane przez podmiot trzeci, w celu prowadzenia przez ten podmiot procedur administracyjnych. Żadne działania podmiotu trzeciego nie miały i nie będą miały skutku dla Pana. Podmiot trzeci działał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie jako Pana pełnomocnik.

Odnosząc się do kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 oraz 1/3 udziału w działce 6 należy najpierw ustalić, czy w okolicznościach tej sprawy będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

W pierwszej kolejności ustalenia wymaga kwestia uznania świadczenia usług najmu za działalność gospodarczą. Jak Pan wskazał, w budynku znajdującym się na działce 5 swoją siedzibę ma … Sp. z o.o., której wynajmuje Pan budynek w ramach najmu prywatnego. Najem ten ma charakter odpłatny.

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście tej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie jednakże przedmiotowy teren był i nadal jest, w sposób ciągły, przez Pana wynajmowany za odpłatnością, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Najem polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w najem przez Pana budynku znajdującego się na działce 5 spowodowało, że działka utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych działki nr 5 powoduje, że jest ona wykorzystywana – wbrew Pana twierdzeniom – w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania przedmiotowego terenu w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania działki nr 5 wyłącznie do celów osobistych przez cały okres posiadania ww. działki. Działka ta nie służy wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb prywatnych. Tym samym, działka nr 5 przeznaczona do sprzedaży, w momencie jej dostawy, będzie stanowiła składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest odpłatny najem. Planowana sprzedaż działki nr 5 nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, planowana dostawa działki nr 5 nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia Pana majątku prywatnego (osobistego).

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że planowana transakcja sprzedaży działki nr 5, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, czynność dostawy działki nr 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 5 uznałem za nieprawidłowe.

Przechodząc z kolei do kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 1/3 udziału w działce 6 należy zwrócić uwagę m.in. na kwestię zawartej przez Pana nieodpłatnej umowy użyczenia z Pana żoną.

W myśl art. 710 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używanie na pewien czas oraz nieodpłatność.

Z tytułu nieodpłatnego użyczenia budynku nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej oraz nie może świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Ponadto z całokształtu przedstawionych okoliczności nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 1/3 udziału w działce 6 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 1/3 udziału w działce 6, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, z tytułu transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 1/3 udziału w działce 6 nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, w ramach sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 1/3 udziału w działce 6 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 1/3 udziału w działce 6 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko, w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 oraz 1/3 udziału w działce 6 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Wydając niniejszą interpretację, jako element opisu sprawy przyjąłem wskazane okoliczności, że złożył Pan Spółce oświadczenie o nazwie „pełnomocnictwo” udzielające prawa do dysponowania Nieruchomościami, w celu uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Pana oświadczenie nie było jednak pełnomocnictwem do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz, a jedynie zgodą na prawo do dysponowania na cele budowlane przez podmiot trzeci, w celu prowadzenia przez ten podmiot procedur administracyjnych. Żadne działania podmiotu trzeciego nie miały i nie będą miały skutku dla Pana. Podmiot trzeci działał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie jako Pana pełnomocnik.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Z kolei, odnosząc się do powołanych wyroków sądów administracyjnych, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

W powołanym przez Pana wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` oraz powołanych interpretacjach działki będące przedmiotem sprzedaży nie były przedmiotem najmu, dzierżawy czy innych odpłatnych udostępnień. Zatem interpretacje te zostały wydane w odmiennych stanach faktycznych, niż przedstawiony przez Pana.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

### Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

### Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).