Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.312.2025.1.DB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-04
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego
nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek
dochodowy
wynajem
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    kwalifikacji podatkowej przychodów z najmu nieruchomości. Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania, które chciałaby wynajmować na krótkie
    terminy (2-7 dni), jak i dłuższe terminy za pośrednictwem stron, tj. (...). Mieszkanie to
    będzie także używane do celów prywatnych (np. wizyta rodziny, córki).
    Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, pracuje na umowę o pracę na
    czas nieokreślony.
    Przychód z najmu krótkoterminowego byłby przeznaczony na koszty związane z
    utrzymaniem tego mieszkania oraz na podreperowanie budżetu domowego.
    Wnioskodawczyni sama będzie wykonywać czynności, tj. sprzątanie - przygotowanie na
    przyjazd najemcy, naprawy i utrzymanie. Wnioskodawczyni nie będzie oferować
    dodatkowych usług, tj. dodatkowej wymiany ręczników, sprzątania czy wyżywienia.
    Najemca wynajmując mieszkanie miałby w pełni wyposażone mieszkanie wraz z pościelą i
    ręcznikiem.
    Pytania
    1. Czy przychody z najmu oferowanego, o których mowa w opisanym stanie przyszłym,
      należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z
      26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu,
      dzierżawy i umów podobnych, czy też źródła, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 3
      ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z pozarolniczej
      działalności gospodarczej?
    2. Czy ten najem krótkoterminowy Wnioskodawczyni może potraktować jako najem
      prywatny?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawczyni, przychody z najmu mieszkania oferowanym najemcom na
    krótkie okresy należy zakwalifikować do przychodów z najmu, o których mowa w art. 1
    ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych [powinno być: art. 10
    ust. 1 pkt 6 – przyp. organu]. Nie ma potrzeby zakładania działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art.
    10 ust. 1 pkt 3 i 6:
    • pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

    • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze,
      w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz
      gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
      działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
      działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6.
    Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności,
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    • zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy,
      pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    • brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
    • wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze,
    składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww.
    ustawy).
    Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być
    prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
    • celu zarobkowego,
    • ciągłości,
    • zorganizowanego charakteru.
    Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i
    ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca
    wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż

    istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają
    natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby,
    która je podejmuje.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły
    zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie
    należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej
    zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja
    powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne,
    systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie
    dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą
    świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład
    wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej
    działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania
    przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych
    usług.
    Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na
    względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania
    podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy
    stanu faktycznego.
    W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w
    składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Stosownie natomiast do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy z dnia 20
    listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.).
    W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a tej ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Ocena skutków podatkowych Pani sytuacji
    Z opisu zdarzenia wynika, że:
    • przychód z najmu krótkoterminowego byłby przeznaczony na koszty związane z
      utrzymaniem tego mieszkania oraz na podreperowanie budżetu domowego;
    • sama będzie Pani wykonywać czynności, tj. sprzątanie - przygotowanie na przyjazd
      najemcy, naprawy i utrzymanie;
    • nie będzie Pani oferować dodatkowych usług, tj. dodatkowej wymiany ręczników,
      sprzątania czy wyżywienia.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, skoro wynajem lokalu mieszkalnego nie
    będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to
    przysługuje Pani prawo do kwalifikowania osiąganych przez Panią przychodów z tytułu
    wynajmu lokalu mieszkalnego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt
    6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem
    prywatny.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W treści własnego stanowiska wskazała Pani art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych zamiast art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy. Organ uznał to za
    oczywistą omyłkę, która nie miała wpływu na prawidłowość Pani stanowiska.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.