Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.512.2020.1.SW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-17
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT od sprzedaży nieruchomości. Udzielone pełnomocnictwo.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku nadanym dnia 14 września 2020 r. (data wpływu 16 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni ponad (…) ha („Nieruchomość”) ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy miejscowo sąd rejonowy. Wnioskodawca nabył Nieruchomość w (…) r. na podstawie umowy o dożywocie.

Przedmiotowa umowa o dożywocie wygasła z uwagi na śmierć dożywotnika. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami czy roszczeniami osób trzecich, nie jest również objęta umową najmu, dzierżawy czy też użyczenia. Zgodnie ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej, sposób użytkowania Nieruchomości oznaczony jest jako „Pastwiska trwałe”. Grunty położone w granicach Nieruchomości sklasyfikowane są jako użytki rolne klasy RV/RVI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1161). Wnioskodawca nie prowadził jednak w przeszłości oraz nie prowadzi aktualnie działalności rolniczej przy wykorzystaniu Nieruchomości.

Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z właściwym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, cały obszar Nieruchomości jest położony na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) w związku z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1362).

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna”) ze spółką prowadzącą działalność deweloperską, specjalizującą się w jednorodzinnym budownictwie mieszkaniowym („Deweloper”). Deweloper jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z Umową Przedwstępną zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) jest uzależnione od uprzedniego uzyskania przez Dewelopera ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz stosownie do potrzeb zamierzenia inwestycyjnego Dewelopera, pozytywnego zakończenia badania Due Dilligence Nieruchomości przez Dewelopera oraz od wykreślenia z działu (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisów na rzecz podmiotów trzecich.

Stosownie do postanowień Umowy Przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązał się do udzielenia Deweloperowi lub innym podmiotom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do wystąpienia o pozwolenie na zrealizowanie inwestycji, do podejmowania czynności służących dokonaniu podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz do występowania o dokumenty wskazane w umowie, w szczególności o:

1.  wypis i wyrys z rejestru gruntów;
2.  wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3.  zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji;
4.  zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego wynikać będzie czy Nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub czy została dla niej wydana decyzja starosty na podstawie inwentaryzacji stanu lasów;
5.  zaświadczenie stwierdzające, że Wnioskodawca nie ma zaległości podatkowych dotyczących Nieruchomości;
6.  dokument stanowiący podstawę nabycia Nieruchomości;
7.  dokumenty, z których wynika w jaki sposób powstała działka oraz
8.  dokumenty umożliwiające sprostowanie oznaczenia nieruchomości bądź odpisu z księgi wieczystej wraz ze sprostowanym wpisem oznaczenia nieruchomości.

W wyniku dokonania w przyszłości planowanego podziału geodezyjnego Nieruchomości (w oparciu o pełnomocnictwo udzielone Deweloperowi przez Wnioskodawcę), który nastąpi przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, na etapie zawarcia przez Dewelopera oraz Wnioskodawcę Umowy Przyrzeczonej przedmiotem sprzedaży będą wydzielone działki, które obecnie wchodzą w skład Nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem terenu przeznaczonego na drogę, który zostanie objęty przez zarządcę drogi. Finalnie, wskutek podziału, przedmiotem sprzedaży będzie ok. 50 wydzielonych działek, obecnie wchodzących łącznie w skład Nieruchomości, z czego znaczna część stanowić będzie działki budowlane, a pozostałe stanowić będą działki drogowe oraz działki pod infrastrukturę techniczną.

Ponadto, przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej, Deweloper na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę podjął działania mające na celu wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej - złożony został wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów położonych na terenie Nieruchomości. Decyzją właściwego organu postępowanie umorzono jednak ze względu na klasyfikację gruntu (jako użytki rolne klasy RV/RVI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego) nie podlegającą ochronie w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dodatkowo, stosownie do postanowień Umowy Przedwstępnej, Wnioskodawca podjął działania ukierunkowane na wykreślenie z działu (…) księgi wieczystej roszczeń osób trzecich względem Nieruchomości, poprzez dostarczenie Deweloperowi dokumentu stwierdzającego umorzenie postępowania egzekucyjnego zabezpieczonego wpisem. Dodatkowo, Wnioskodawca zgodnie z ustaleniami wynikającymi z odrębnego od Umowy Przedwstępnej porozumienia z Deweloperem, udzielił Deweloperowi pełnomocnictwa do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o wydanie zezwolenia na wycinkę niektórych drzew. Po uzyskaniu stosownej decyzji organu administracji zezwalającej na dokonanie wycinki, podmiot zewnętrzny na zlecenie Dewelopera oraz za zgodą Wnioskodawcy usunął drzewa znajdujące się na Nieruchomości.

Na moment zawierania Umowy Przedwstępnej oraz na moment składania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu Ustawy o VAT. Wnioskodawca nie wykorzystywał w przeszłości Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie sprzedawał w ostatnich latach oraz nie sprzedaje obecnie innych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Umowy Przyrzeczonej będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kluczowe znaczenie w kontekście odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy należy przypisać określeniu czy działania Wnioskodawcy mogą zostać zredukowane do pojęcia sprawowania zwykłego zarządu nad rzeczą (Nieruchomością) stanowiącą majątek prywatny, czy też wykraczają poza ten zakres i noszą znamiona wskazujące na dokonywanie ich w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT, co nakazywałoby określić status Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości jako podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy przywołać brzmienie art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT definiuje zaś działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Zgodnie z przywołanym przepisem, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc się do sprawowania czynności zwykłego zarządu nad prywatnym majątkiem, Wnioskodawca wskazuje, że tego rodzaju czynności zasadniczo powinny sprowadzać się do utrzymywania rzeczy wchodzącej w skład majątku prywatnego w stanie niepogorszonym, bez dokonywania znacznych ingerencji w istotę tej rzeczy. Za zasadne należy uznać przywołanie fragmentu interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 21 kwietnia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.35.2020.2.PM), w którym organ wskazał odwołując się do orzecznictwa TSUE, iż: „Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.” Podkreślenia, zdaniem Wnioskodawcy, wymaga w szczególności zaznaczenie przez organ, że dla uznania majątku za prywatny, musi on być wykorzystywany do celów prywatnych przez cały okres posiadania. Tym samym, zmiana charakteru dysponowania majątkiem i rozporządzanie nim choćby przez krótki okres przed zbyciem w sposób właściwy dla podatników, uniemożliwia uznanie, że majątek ten ciągle rozporządzany jest w ramach tzw. zwykłego zarządu nad majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, w kwestii dotyczącej rozgraniczenia sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej oraz zarządu własnym majątkiem niestanowiącym takiej działalności, przywołać należy także wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. wydany w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, powoływany wielokrotnie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (m.in. interpretacja indywidualna z 16 kwietnia 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.54.2020.1.PM; interpretacja indywidualna z 8 czerwca 2020 r., sygn.

0112-KDIL1-2.4012.117.2020.2.PM). Wnioskiem płynącym z przywołanego wyroku TSUE jest konieczność całościowej oceny danej transakcji pod kątem ewentualnego występowania znamion wskazujących na dokonanie jej w ramach działalności gospodarczej. TSUE podkreślił przy tym, że zakres transakcji sprzedaży i wielkość uzyskanej ceny nie są decydujące dla przedmiotowego rozróżnienia. TSUE podkreślił natomiast, że okolicznością wskazującą na podejmowanie działań w zakresie obrotu nieruchomościami (które mogą zostać zakwalifikowane jako działalność gospodarcza) może być podejmowanie przez podmiot aktywnych działań, przy użyciu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców - jako przykład takich działań TSUE wskazał uzbrojenie terenu bądź działania marketingowe. Jak podkreśla TSUE: „Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.” Podkreślić należy w tym miejscu, że wyliczenie zaprezentowane przez TSUE ma charakter jedynie przykładowy.

Wnioskodawca podkreśla, że wnioski płynące z wyżej przywołanego wyroku znajdują potwierdzenie także w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, w tym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z 1 czerwca 2017 r. (sygn. I FSK 451/17), wskazał, iż: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).” Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku potwierdził również jednoznacznie postulat całościowej oceny okoliczności towarzyszących sprzedaży nieruchomości: „W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE (wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 - przyp. wł.) przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15).”

Mając na względzie powyższe rozważania, stwierdzić należy, że dla określenia w jakim charakterze działa oraz będzie działać Wnioskodawca, niezbędne jest ustalenie czy podjął on działania właściwe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie działalnością handlową i czerpiących z tego tytułu zyski. Ocena ta powinna zostać dokonana w kontekście całokształtu działań zbywcy.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca podkreśla w szczególności fakt udzielenia przez niego Deweloperowi pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności. Podkreślić należy w szczególności umocowanie Dewelopera do wystąpienia o udzielenie pozwolenia na realizację inwestycji, która powstanie na Nieruchomości, udzielenie pełnomocnictwa do wystąpienia z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolniczej oraz umocowanie Dewelopera do dokonania czynności skutkujących podziałem geodezyjnym Nieruchomości, w wyniku którego finalnie ma powstać około 50 działek, w tym przede wszystkim działki budowlane, ale też działki wydzielone pod infrastrukturę techniczną oraz działki drogowe, które łącznie będą przedmiotem przyszłej transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a Deweloperem.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z regulacjami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) odnoszącymi się do istoty pełnomocnictwa, każda czynność wykonana przez pełnomocnika działającego w imieniu mocodawcy, rodzi skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Odnosząc to do opisywanego w niniejszym wniosku zdarzenia przyszłego - Deweloper występując o pozwolenie na realizację przyszłej inwestycji oraz dokonując czynności, które skutkować będą podziałem geodezyjnym Nieruchomości bądź mają służyć wyłączeniu z produkcji rolnej, działa w rzeczywistości na rzecz swego mocodawcy - Wnioskodawcy. Działania podejmowane przez niego w ramach pełnomocnictwa rodzą skutki bezpośrednio dla Wnioskodawcy, zwiększając realnie wartość posiadanej przez niego Nieruchomości oraz świadczą o rzeczywistym wykroczeniu przez Wnioskodawcę poza sferę sprawowania zwykłego zarządu nad rzeczą, który to zarząd zasadniczo powinien sprowadzać się do utrzymywania rzeczy w stanie niepogorszonym, bez znacznych ingerencji w istotę rzeczy. Działania wyszczególnione powyżej (wystąpienie o pozwolenie na realizację inwestycji na Nieruchomości, działania mające na celu podział geodezyjny Nieruchomości, złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej) wskazują jednoznacznie na podejmowanie ich w celu umożliwienia realizacji konkretnego założenia inwestycyjnego (budowlanego) i ingerencję w istotę Nieruchomości, wskazując na wypełnienie przesłanki angażowania środków podobnych do tych, które stosują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca podkreśla przy tym ponownie, że znacząca ingerencja w istotę rzeczy, która nastąpi w zdarzeniu przyszłym, stoi w sprzeczności z charakterem zwykłego zarządu, który opiera się zasadniczo, jak to już wcześniej podkreślano, na utrzymywaniu rzeczy w stanie niepogorszonym. Wnioskodawca zaznacza, że dokonywanie ww. czynności (w szczególności podział geodezyjny Nieruchomości na ok. 50 działek oraz uzyskanie pozwolenia na realizację inwestycji) z oczywistych względów nie mogą zostać uznane za jedynie zarząd majątkiem własnym, oderwany od rzeczywistego celu dokonania tych czynności, jakim jest „dostosowanie” Nieruchomości do zamierzeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej.

Wnioskodawca wskazuje dodatkowo, że powyższe rozważania odnoszące się do charakteru udzielonego pełnomocnictwa i jego wpływu na sytuację prawno-podatkową Wnioskodawcy w kontekście przyszłej sprzedaży, potwierdzają liczne interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. interpretacja z dnia 21 kwietnia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.35.2020.2.PM), w której organ wskazał: „Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, a także podpisywanie wniosków i odbiór dokumentów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, a przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonywane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na wzrost wartości działki, atrakcyjności dla Kupującego tej działki. Sprzedający udzielając pełnomocnictwa Kupującemu, aby uzyskać np. prawomocną decyzję o warunkach zabudowy wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego - dąży do spełnienia warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży po spełnieniu których zostanie zawarta umowa. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie współwłasnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony. Tak więc, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”

Zbieżne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacji indywidualnej z 16 kwietnia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.54.2020.1.PM), w której wskazał, że: „Mając na uwadze powyżej przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że wskazane ww. działania pomimo, że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu zgód, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działek, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.”

Wnioskodawca zaznacza również, w ślad za opisem zdarzenia przyszłego, że podjął również działania prowadzące do ogólnego przygotowania terenu Nieruchomości do transakcji sprzedaży, które to działania objęły udzielenie Deweloperowi pełnomocnictwa do wystąpienia do właściwego organu administracji z wnioskiem o wydanie zezwolenia na wycinkę drzew. Działania te podjęte zostały z uwagi na wcześniejsze, odrębne od Umowy Przedwstępnej ustalenia poczynione między Wnioskodawcą a Deweloperem. Dodatkowo, stosownie do postanowień Umowy Przedwstępnej, Wnioskodawca podjął działania służące wykreśleniu z działu (…) księgi wieczystej roszczeń osób trzecich względem Nieruchomości (poprzez dostarczenie Deweloperowi dokumentu stwierdzającego umorzenia postępowania egzekucyjnego zabezpieczonego wpisem). W ocenie Wnioskodawcy dokonanie tych czynności oznacza, że Wnioskodawca wykracza poza zakres zwykłego, dotychczas sprawowanego zarządu nad rzeczą - wycinka drzew, które znajdowały się na Nieruchomości wskazuje jednoznacznie na to, że miała służyć przygotowaniu Nieruchomości do realizacji przyszłej inwestycji, podobnie działania mające na celu usunięcie z księgi wieczystej ewentualnych roszczeń osób trzecich względem Nieruchomości.

Odnosząc się ponownie do postulatu całościowej analizy przyszłej transakcji, Wnioskodawca wskazuje, że zarówno działania podjęte bezpośrednio przez Wnioskodawcę (uprzątnięcie terenu Nieruchomości, działania prowadzące do wykreślenia z działu (…) księgi wieczystej roszczeń osób trzecich względem Nieruchomości), jak i podejmowane przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji dotyczącej zezwolenia na usunięcie drzew, złożenie wniosku o wyłączenie gruntów wchodzących w skład Nieruchomości z produkcji rolniczej, wystąpienie o udzielenie pozwolenia na realizację inwestycji, podjęcie działań prowadzących do podziału geodezyjnego Nieruchomości), świadczą, że Wnioskodawca w odniesieniu do Nieruchomości wykroczył poza zakres sprawowania zwykłego zarządu i dokonał czynności wskazujących na to, że podjął działania właściwe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca podkreśla, że za uznaniem go za podatnika podatku VAT w odniesieniu do przyszłej transakcji, przemawiają zarówno charakter podejmowanych działań jak i ich skutki, które realizują się bezpośrednio w sferach prawnej i faktycznej po stronie Wnioskodawcy.

Podsumowując, Wnioskodawca uważa, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C - 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I - 3013, pkt 32). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei kwestie dot. umowy przedwstępnej zostały uregulowane w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Dziale VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabył nieruchomość w (…) r. na podstawie umowy o dożywocie. Zgodnie ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej, sposób użytkowania nieruchomości oznaczony jest jako „Pastwiska trwałe”, zaś grunty położone w jej granicach sklasyfikowane są jako użytki rolne klasy RV/RVI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nieruchomość jest niezabudowana, zgodnie z właściwym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, cały obszar Nieruchomości jest położony na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość, w związku z czym podpisał z Deweloperem umowę przedwstępną. Z umowy tej wynika, że zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości jest uzależnione od uprzedniego uzyskania przez Dewelopera ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz stosownie do potrzeb zamierzenia inwestycyjnego Dewelopera, pozytywnego zakończenia badania Due Dilligence Nieruchomości przez Dewelopera oraz od wykreślenia z działu (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisów na rzecz podmiotów trzecich.

W umowie przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązał się do udzielenia Deweloperowi lub innym podmiotom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do wystąpienia o pozwolenie na zrealizowanie inwestycji, do podejmowania czynności służących dokonaniu podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz do występowania o dokumenty wskazane w umowie, w szczególności o:

1.  wypis i wyrys z rejestru gruntów;
2.  wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3.  zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji;
4.  zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego wynikać będzie czy Nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub czy została dla niej wydana decyzja starosty na podstawie inwentaryzacji stanu lasów;
5.  zaświadczenie stwierdzające, że Wnioskodawca nie ma zaległości podatkowych dotyczących nieruchomości;
6.  dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości;
7.  dokumenty, z których wynika w jaki sposób powstała działka oraz
8.  dokumenty umożliwiające sprostowanie oznaczenia nieruchomości bądź odpisu z księgi wieczystej wraz ze sprostowanym wpisem oznaczenia nieruchomości.

W wyniku dokonania w przyszłości planowanego podziału geodezyjnego nieruchomości, na etapie zawarcia przez Dewelopera oraz Wnioskodawcę umowy przyrzeczonej przedmiotem sprzedaży będą wydzielone działki, które obecnie wchodzą w skład nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem terenu przeznaczonego na drogę, który zostanie objęty przez zarządcę drogi. Finalnie, wskutek podziału, przedmiotem sprzedaży będzie ok. 50 wydzielonych działek, obecnie wchodzących łącznie w skład przedmiotowej Nieruchomości, z czego znaczna część stanowić będzie działki budowlane, a pozostałe stanowić będą działki drogowe oraz działki pod infrastrukturę techniczną.

Deweloper na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę podjął działania mające na celu wyłączenie nieruchomości z produkcji rolniczej - złożony został wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów położonych na terenie Nieruchomości. Decyzją właściwego organu postępowanie umorzono jednak ze względu na klasyfikację gruntu (jako użytki rolne klasy RV/ RVI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego) nie podlegającą ochronie w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Wnioskodawca podjął też działania ukierunkowane na wykreślenie księgi wieczystej roszczeń osób trzecich względem Nieruchomości, poprzez dostarczenie Deweloperowi dokumentu stwierdzającego umorzenie postępowania egzekucyjnego zabezpieczonego wpisem.

Wnioskodawca udzielił także Deweloperowi pełnomocnictwa do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o wydanie zezwolenia na wycinkę niektórych drzew. Po uzyskaniu stosownej decyzji organu administracji zezwalającej na dokonanie wycinki, podmiot zewnętrzny na zlecenie Dewelopera oraz za zgodą Wnioskodawcy usunął drzewa znajdujące się na nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej we wniosku będzie On podatkiem podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że Wnioskodawca udzielił Deweloperowi pełnomocnictwa, a zatem czynności wykonane na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa przez tego nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Nabywca dokonując jakichkolwiek działań dokonuje ich w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. Umowa przedwstępna uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego uzyskania przez nabywcę ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz stosownie do potrzeb zamierzenia inwestycyjnego Dewelopera, pozytywnego zakończenia badania Due Dilligence Nieruchomości przez Dewelopera oraz od wykreślenia z działu (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisów na rzecz podmiotów trzecich.

Ponadto, przed planowanym zawarciem Umowy Przyrzeczonej, Deweloper na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę podjął działania mające na celu wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej - złożony został wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów położonych na terenie nieruchomości. Wnioskodawca udzielił także Deweloperowi pełnomocnictwa do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o wydanie zezwolenia na wycinkę niektórych drzew. Po uzyskaniu stosownej decyzji organu administracji zezwalającej na dokonanie wycinki, podmiot zewnętrzny na zlecenie Dewelopera oraz za zgodą Wnioskodawcy usunął drzewa znajdujące się na nieruchomości.

Wnioskodawca w taki sposób zorganizował więc sprzedaż ww. Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami Dewelopera stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku od towarów i usług zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. Wnioskodawca, jak też Deweloper, dokonując ww. działań uatrakcyjniają przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania dokonywane przez Dewelopera za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe rozporządzanie prawem własności.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z jej sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.