Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-2/07-4/AZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2007-09-27
Teza: Gdy umowa sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do skutku (sąd nie zasądzi własności nieruchomości), a podpisana zostanie wcześniej umowa przedwstępna, kwota uzyskana tytułem bezzwrotnego zadatku i otrzymane raty miesięczne podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; umowa-umowa przedwstępna; zadatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 27

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 02.07.2007 r. (data wpływu 04.07.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zadatku - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.07.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zadatku.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca ma zapewniony udział w nieruchomości w wysokości ¼ części w formie aktu notarialnego.

O własność nieruchomości toczy się jeszcze spór przed sądem powszechnym. Nabywca (spółka z kapitałem zagranicznym) chce nabyć tę nieruchomość po jej wyprocesowaniu.

Ażeby zabezpieczyć sobie nabycie tej nieruchomości na przyszłość Spółka proponuje wręczenie zadatku w kwocie 1.000.000,00 zł oraz wpłaty miesięczne w wysokości 120.000,00 zł do czasu zakończenia procesu lecz nie dłużej niż cztery lata.

Zadatek ten Spółka wpłaci po podpisaniu notarialnej umowy przedwstępnej zawierającej przyrzeczenie zawarcia umowy głównej – przyrzeczonej .

W przypadku gdyby sąd nie uznał prawa własności do tej nieruchomości umowa będzie przewidywała, iż zadatek przepada, strata spółki.

W przypadku pozytywnego wyroku sądu, akt sprzedaży zostanie podpisany po upływie 12 miesięcy zamieszkiwania w tej nieruchomości.

Z uwagi na brak przedstawienia we wniosku własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienie zdarzenia przyszłego wezwaniem z dnia 08.08.2007 r. Wnioskodawca został wezwany o uzupełnienie wniosku.

W dniu 16.08.2007 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku wpłynęła Pana odpowiedź na ww. wezwanie, w której Pan wyjaśnia, iż:

1.  W sekcji G omyłkowo podał Pan kwotę 12.000,00 zł miesięcznie, z uwagi na to, iż proponowana kwota miesięcznej raty wpłacanej w formie zadatku – ma wynosić 120.000,00 zł.
2.  Kwoty pieniężne wpłacane co miesiąc będą określone w notarialnej umowie przedwstępnej zawierającej przyrzeczenie zawarcia umowy głównej- jako zadatek.
3.  Wymienione we wniosku kwoty (zadatek i kwoty płacone miesięcznie) będą zaliczone na poczet ceny sprzedaży (o ile oczywiście cała transakcja dojdzie do skutku).
4.  Kwota zadatku i kwoty miesięczne będą wynikały z notarialnej umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, w której te warunki będą określone. Nie będą sporządzane żadne dodatkowe akty notarialne obejmujące zadatek i obejmujące każdorazową kwotę miesięczną w wysokości 120.000, 00 zł.

Odnośnie przedstawienia własnego stanowiska w sprawie wyjaśnia Pan, że w przypadku gdyby transakcja doszła do skutku i na końcu zostałby sporządzony akt notarialny sprzedaży nieruchomości, wówczas dla sprzedających sprawa jest oczywista, że terytorialny urząd skarbowy naliczy jakiś podatek. Podatek zostałby obliczony od kwoty sprzedaży, która obejmowałaby zadatek i raty miesięczne.

Niewiadomą dla Pana jest sytuacja gdy sąd (przyjmując hipotetycznie) nie zasądzi własności nieruchomości na rzecz Pana i umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, podczas gdy w międzyczasie podpiszecie Państwo umowę przedwstępną i przyjmiecie zadatek w wysokości 1.000.000,00 zł oraz pewną ilość rat miesięcznych po 120.000,00 zł każda liczone także jako zadatek.

Brak Pana stanowiska w sprawie spowodował, iż odpowiedź wymagała kolejnego uzupełnienia.

Wezwaniem z dnia 31.08.2007 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie ponownie zwrócił się do Pana o uzupełnienie wniosku poprzez przedstawienie własnego stanowiska w sprawie.

Odpowiedź na ww. wezwanie wpłynęła do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku w dniu 11.09.2007r., w której stwierdza Pan, iż po przestudiowaniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przepisów ustawy ordynacja podatkowa, nie znalazł Pan regulacji, która stanowiłaby, że od zadatku płaci się jakikolwiek podatek.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy od otrzymanego zadatku w wysokości 1.000.000,00 zł i wpłat w kwocie 120.000,00 zł miesięcznie dwaj współwłaściciele ¾ części i ¼ części będą płacili jakikolwiek podatek?
2.  Czy sprzedający zapłacą podatek, gdy sąd nie przysądzi własności i zawarcie umowy sprzedaży nie nastąpi?

Odpowiedź na drugie pytanie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania pierwszego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem wnioskodawcy :

Gdyby transakcja doszła do skutku i sporządzony byłby akt notarialny sprzedaży nieruchomości, podatek liczony byłby od kwoty sprzedaży, która obejmowałaby zadatek i raty miesięczne.

Natomiast gdyby sąd nie zasadził na rzecz Wnioskodawcy własności nieruchomości, a umowa przedwstępna zostałaby podpisana i przyjęty byłby zadatek, Wnioskodawca nie znalazł regulacji, która by stanowiła, że od zadatku płaci się jakikolwiek podatek.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:**

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z treści art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że znaczenie zadatku jest różne w zależności od tego czy umowa została, czy nie została wykonana.

W pierwszym przypadku uiszczony zadatek zaliczany jest na poczet świadczenia strony, która go dała lub podlega zwrotowi.

Natomiast w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Prawo to jednak nie przysługuje, jeśli umowa została rozwiązana albo gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W takich okolicznościach zadatek powinien być zwrócony bez obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Z przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego wynika, iż strony w umowie przedwstępnej zamierzają zastrzec, że zadatek w przypadku dojścia do skutku umowy przyrzeczonej ulega zaliczeniu na poczet ceny nabycia nieruchomości, natomiast w przypadku nie dojścia umowy do skutku jest on bezzwrotny, przepada – strata spółki.

W związku z powyższym w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości to zgodnie z umową jaką chcecie Państwo zawrzeć nabędziecie Państwo prawo do zatrzymania zadatku i rat miesięcznych liczonych także jako zadatek. Tym samym uzyskacie Państwo przysporzenie majątkowe, co ma określone konsekwencje podatkowe.

Zgodnie bowiem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody osób fizycznych, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Żaden z powyższych przepisów nie wyłącza opodatkowania przychodu osiągniętego z tytułu zadatku zatrzymanego w związku z niewykonaniem zobowiązania przez strony umowy.

Powyższe oznacza, iż w przypadku zatrzymania zadatku stanowi on podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy.

Osiągając dochód tego rodzaju, podatnik sam musi pamiętać o jego wykazaniu w zeznaniu podatkowym obok innych dochodów uzyskanych w roku podatkowym, a podlegających opodatkowaniu według skali podatkowej (art. 27 ust. 1 ustawy).

Dochód do opodatkowania, stanowiący nadwyżkę przychodu nad kosztami jego uzyskania, ustala się przy zastosowaniu ogólnych reguł określonych w ustawie.

W szczególności do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu, które nie zostały wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy, jako podlegające wyłączeniu z tej kategorii kosztów.

Rozliczeniu w zeznaniu podatkowym podlegają dochody osiągnięte w roku podatkowym. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami z zastrzeżeniem art. 14 -16, art. 17 ust.1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z opodatkowaniem przychodu wiąże się moment jego zaliczenia do przychodów danego roku podatkowego.

Moment, w którym okaże się, że sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku, będzie momentem zmiany charakteru otrzymanych przez Państwa pieniędzy, które przestaną być już zadatkiem na poczet umowy sprzedaży nieruchomości, a staną się przychodem z innych źródeł i będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując w sytuacji, gdy umowa sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do skutku (sąd nie zasądzi własności nieruchomości), a podpisana zostanie wcześniej umowa przedwstępna, kwota uzyskana tytułem bezzwrotnego zadatku i otrzymane raty miesięczne podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock