Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-3.4012.282.2018.3.EZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-20
Teza: Zwolnienie od podatku sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; najem; nieruchomości; ogrodzenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2018 r. (data wpływu 4 czerwca 2018 r.) uzupełnionym pismami z dnia: 24 lipca 2018 r. (data wpływu 26 lipca 2018 r.) oraz z dnia 8 sierpnia 2018 r. (data wpływu 9 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniach: 26 lipca 2018 r. oraz 9 sierpnia 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Płaci tylko zryczałtowany podatek z tytułu najmu. Działka objęta zakresem interpretacji składa się z trzech wąskich działek: 283/4 o pow. 647 m2 zakupionej w 1992 r. bez VAT, 282/2 o pow. 1167 m2 dokupionej w 1993 r. bez VAT i działki 108/26 o pow. 117 m2 zakupionej na wyrównanie granicy działki 283/4. Zakup tych działek był konieczny by powstała jedna normalnie wyglądająca działka z jedną księgą wieczystą. Budynek, który powstał na tej działce jest budowany wg prawa budowlanego. Klasa wg PKOB 1230. Przedmiotowy budynek jest trwale związany z gruntem. Stoi na działce 283/4 oraz 282/2 w stanie surowym, nakrytym, bez ścian działowych, bez rozprowadzonych mediów, otwory okienne i drzwiowe zabite są deskami. Obecnie ściany są zamoczone, kruszą się bo dach jest zdewastowany, załamany i budynek nadaje się do rozbiórki. Wykończone są z niego tylko 65 m2, odmurowane i wynajęte Najemcy na działalność gospodarczą w zakresie handlu art. spożywczymi. Umowa najmu z Najemcą, jak i umowa z Wykonawcą wskazanym przez Najemcę na roboty wykończeniowe bez ulepszeń została podpisana 30 lipca 2003 r. Roboty wykończeniowe trwały od grudnia 2003 r. do 15 stycznia 2004 r. i nie przekroczyły 30% wartości. Sklep został otwarty 15 stycznia 2004 r. Stroną w umowie Najmu był Wnioskodawca. Budynek, który nie był przedmiotem najmu nie był wykorzystywany do żadnych celów, a w szczególności do celów działalności gospodarczej, do dziś stoi z pozabijanymi otworami. Działka niezabudowana jest ogrodzona prowizorycznie i jest pusta, porośnięta trawą. Działka niezabudowana nie jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Najemca nie ma dostępu do działki niezabudowanej bo działka jest odgrodzona. Najemca nigdy nie wykorzystywał działki do swoich potrzeb. Jedynie korzysta z 5 m2 działki, która stanowi dojście do punktu handlowego i jest opisana w umowie najmu. Zainteresowany płaci podatek od nieruchomości jako grunt pod najem na działalność gospodarczą w Urzędzie Miasta. Działka 108/26 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Położona jest na terenie nie objętym decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca osobiście nigdy nie występował o warunki zabudowy działki 108/26, bo działka została zakupiona na wyrównanie granicy działki. Niezabudowanej działki 108/26 Zainteresowany nigdy nie udostępniał na cele wynajmu. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na uzbrojenie działki 108/26, nie ma na niej ani wody, ani kanalizacji sanitarnej, ani energetycznej. Działka jest nieuzbrojona. W związku z nabyciem działki niezabudowanej 108/26 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ faktura VAT była wystawiona na Zainteresowaną i na jej męża, a VAT nie można dzielić na połowę. Do chwili sprzedaży działki Wnioskodawca nie podejmie żadnych działań marketingowych. Przenośne garaże, jak i mały budynek używany jako zaplecze do budowy podlegający rozbiórce, stoją w rogu na długości działek 282/2, 283/4. Budynek 18 m2 i wysokości 2,20 m miał być rozebrany z chwilą zakończenia budowy. Obecnie stoi zagracony i zdewastowany z zewnątrz. Nie jest uzbrojony w media, jest tylko prąd. Nieruchomość objętą zakresem wniosku, Wnioskodawca planuje sprzedać w najbliższym czasie.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 24 lipca 2018 r. Wnioskodawca doprecyzował opis sprawy o informacje:

1.  Budynek na działkach 283/4 i 282/2 został postawiony w latach 1994 do 1997. W związku z budową tego budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, ponieważ art. 88 ust. 44 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. wyklucza odliczenie, gdy się nie jest zrejestrowanym, czynnym płatnikiem podatku VAT i nie prowadzi się działalności gospodarczej zgodnej z przeznaczeniem budynku. Wnioskodawca nadmienia, że na budowę tego budynku część towaru budowlanego była zakupiona w 1992 r. bez VAT. Jako płatnik podatku VAT z tytułu najmu Zainteresowany zarejestrował się dopiero w 2004 r., po wykończeniu części budynku o pow. 65 m2 i oddaniu go w najem. Wnioskodawca dokonał odpisu nakładów na wykończenie wynajętego najemcy lokalu o pow. 65 m2, które to nakłady nie przekroczyły 30% wartości. Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia, bo był już czynnym płatnikiem podatku VAT z działalności najmu.
2.  Część budynku, która została wykończona o pow. 65m2 pod wynajem jest przedmiotem najmu od 15 stycznia 2004 r. do chwili obecnej. Umowa zawarta jest do 2024 r. z możliwością wypowiedzenia.
3.  Postawiony na działce 283/4 budynek 22 m2 kubatura i płaskim dachu „Kiosk” jest tymczasowym obiektem budowlanym, czyli budowlą przeznaczonym do czasowego użytkowania z przeznaczeniem do rozbiórki. Najpierw służył jako zaplecze do budowy później był wynajmowany. Jego symbol PKOB – nie wyróżnia się obiektów tymczasowych. Garaże blaszane postawione na gruncie nieutwardzonym są tymczasowym obiektem budowlanym o symbolu PKOB 1242. Można odłączyć je od gruntu bez uszkodzenia i rozebrać. Nie stanowią więc części składowej gruntu. Ogrodzenie działki 108/26 o pow. 117 m2, zakupionej w 2004 r. dla estetycznego wyrównania granicy działki od drogi jest budowlą, ponieważ ogrodzenie od strony miejsca publicznego stanowi budowlę.
4.  Posadowiony na działce 283/4 mały, tymczasowy budynek został pobudowany w 1992 r. z materiałów budowlanych łącznie z otworem drzwiowo-okiennym zakupionych z rozbiórki bez VAT. Posadowiony jest na utwardzeniu bez podpiwniczenia składa się z jednego pomieszczenia, w którym jest tylko światło. Brak wody, CO i sanitariatu. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia VAT, bo w roku 1992 VAT nie obowiązywał. Budynek wyżej opisany służył początkowo jako zaplecze do budowy. Po zakończeniu budowy w 2007 r. Zainteresowany potynkował dziury w tynku wewnątrz, jak i na zewnątrz, omalował, pokrył dach papą. Koszty więc nie przekroczyły 30% wartości i od zaraz Wnioskodawca wynajął najemcy. Były to umowy odpłatne, wystawione były faktury VAT. Pierwsza umowa była zawarta w styczniu 2007 r. i trwała do 2010 r. i były kolejne umowy, a to na handel towarami i drukarkami, a to na handel odzieżą używaną, sprzedaż pieczywa, reperacja drukarek, itd. Wynajem trwał do lipca 2016 r. Wnioskodawca zaprzestał wynajmu gdy stan budynku się pogorszył, ściany zaczęły się kruszyć. VAT od nakładów na adaptację Zainteresowany rozliczył sobie w deklaracji VAT, ponieważ był zrejestrowany jako czynny płatnik podatku VAT z tytułu najmu. Najem tego kiosku trwał więcej niż 5 lat. Przenośne garaże są na działce od 2004 r. do dziś, są one własnością najemców. Wnioskodawca wynajmuje tylko grunt na postawienie garażu na samochód. Jako, że właściciele garaży są osobami fizycznymi nie wystawiał faktur VAT ani obecnie rachunków – płacą należność, wg umowy najmu na konto. Umowy odnawiane są co roku. Działka 108/26 o pow. 117 m2 nie jest wykorzystywana do żadnych celów, leży tuż przy drodze publicznej, jest pasem zieleni. Przy ogrodzeniu Zainteresowany nie ponosił żadnych kosztów. Elementy ogrodzenia, tj. słupki i siatka były na budowie łącznie z cementem. Elementy te zostały po rozebraniu środkowego ogrodzenia działki 282/2 dzielącego ją z działką 283/4. Wnioskodawca nie odpisywał więc żadnych nakładów i nie pomniejszał podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek na działce 283/4 o kubaturze 22 m2 był postawiony bez planu za zgodą Wydziału Architektury i Urbanistyki, ale po zbudowaniu musiał być zalegalizowany przez zrobienie projektu. Do użytku został dopuszczony warunkowo jako „Kiosk”, z chwilą zakończenia i oddania głównego budynku do użytku, z przeznaczeniem do wyburzenia. Z Polskiej Klasyfikacji Obiektów budowalnych z 30 grudnia 1999 r. były w zbiorze 82, natomiast wg PKOB nie są traktowane jako obiekty budowlane i nie są ujęte w klasyfikacji. Klasyfikowania wg PKOB w klasie 1273 znajdują się wszystkie obiekty nie ujęte w KOB.

Ponadto w piśmie z dnia 8 sierpnia 2018 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – wyjaśniono co następuje:

1.  Budynku posadowionego na działce 283/4 i 282/2 oraz małego/tymczasowego budynku znajdującego się na działce 283/4 przed sprzedażą Wnioskodawca rozbierać nie będzie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży tej nieruchomości jako całości Wnioskodawca zwolniony będzie z naliczenia podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość w chwili sprzedaży będzie zwolniona z podatku VAT, ponieważ jest to majątek osobisty, służący dla własnych potrzeb, nie była w nim prowadzona działalność gospodarcza na własny rachunek. Nie wprowadzono żadnych ulepszeń, a roboty wykończeniowe nie przekroczyły 30% wartości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10. W odniesieniu do działki nr 108/26 ma zastosowanie również art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ jeżeli do danego gruntu nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu, ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to należy go traktować jako teren inny niż budowlany i podlega zwolnieniu z podatku VAT. Podobnie jak obecnie działka nr 283/4 i 282/2. Poza tym przy umowach długoterminowych jeżeli dochód nie przekracza 200.000 zł to obowiązuje, zgodnie z art. 5 pkt 1 zwolnienie z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów to – zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 22 ustawy – sprzedaż.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jak wynika z powyższego, dostawa nieruchomości – co do zasady – jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę - w rozumieniu art. 7 ustawy  podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-110/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która poczyniła pewne nakłady celem prowadzenia działalności gospodarczej, nawet w sytuacji, gdy sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, a nawet w przypadku jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in., czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Płaci tylko zryczałtowany podatek z tytułu najmu. Działka objęta zakresem interpretacji składa się z trzech wąskich działek: 283/4 o pow. 647 m2 zakupionej w 1992 r. bez VAT, 282/2 o pow. 1167 m2 dokupionej w 1993 r. bez VAT i działki 108/26 o pow. 117 m2 zakupionej na wyrównanie granicy działki 283/4. Zakup tych działek był konieczny, by powstała jedna normalnie wyglądająca działka z jedną księgą wieczystą. Budynek, który powstał na tej działce jest budowany wg prawa budowlanego. Klasa wg PKOB 1230. Przedmiotowy budynek jest trwale związany z gruntem. Stoi na działce 283/4 oraz 282/2 w stanie surowym, nakrytym, bez ścian działowych, bez rozprowadzonych mediów, otwory okienne i drzwiowe zabite są deskami. Obecnie ściany są zamoczone, kruszą się bo dach jest zdewastowany, załamany i budynek nadaje się do rozbiórki. Wykończone są z niego tylko 65 m2, odmurowane i wynajęte Najemcy na działalność gospodarczą w zakresie handlu art. spożywczymi. Umowa najmu z Najemcą, jak i umowa z Wykonawcą wskazanym przez Najemcę na roboty wykończeniowe bez ulepszeń została podpisana 30 lipca 2003 r. Roboty wykończeniowe trwały od grudnia 2003 r. do 15 stycznia 2004 r. i nie przekroczyły 30% wartości. Sklep został otwarty 15 stycznia 2004 r. Stroną w umowie Najmu był Wnioskodawca. Budynek, który nie był przedmiotem najmu nie był wykorzystywany do żadnych celów, a w szczególności do celów działalności gospodarczej, do dziś stoi z pozabijanymi otworami. Działka niezabudowana jest ogrodzona prowizorycznie i jest pusta, porośnięta trawą. Działka niezabudowana nie jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Najemca nie ma dostępu do działki niezabudowanej bo działka jest odgrodzona. Najemca nigdy nie wykorzystywał działki do swoich potrzeb. Jedynie korzysta z 5 m2 działki, która stanowi dojście do punktu handlowego i jest opisana w umowie najmu. Działka 108/26 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Położona jest na terenie nie objętym decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca osobiście nigdy nie występował o warunki zabudowy działki 108/26, bo działka została zakupiona na wyrównanie granicy działki. Niezabudowanej działki 108/26 Zainteresowany nigdy nie udostępniał na cele wynajmu. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na uzbrojenie działki 108/26, nie ma na niej ani wody, ani kanalizacji sanitarnej, ani energetycznej. Działka jest nieuzbrojona. W związku z nabyciem działki niezabudowanej 108/26 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Do chwili sprzedaży działki Wnioskodawca nie podejmie żadnych działań marketingowych. Przenośne garaże, jak i mały budynek używany jako zaplecze do budowy podlegający rozbiórce, stoją w rogu na długości działek 282/2, 283/4. Budynek 18 m2 i wysokości 2,20 m miał być rozebrany z chwilą zakończenia budowy. Obecnie stoi zagracony i zdewastowany z zewnątrz. Nie jest uzbrojony w media, jest tylko prąd. Budynek na działkach 283/4 i 282/2 został postawiony w latach 1994 do 1997. W związku z budową tego budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, ponieważ art. 88 ust. 44 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. wyklucza odliczenie, gdy się nie jest zrejestrowanym, czynnym płatnikiem podatku VAT i nie prowadzi się działalności gospodarczej zgodnej z przeznaczeniem budynku. Wnioskodawca nadmienia, że na budowę tego budynku część towaru budowlanego była zakupiona w 1992 r. bez VAT. Jako płatnik podatku VAT z tytułu najmu Zainteresowany zarejestrował się dopiero w 2004 r., po wykończeniu części budynku o pow. 65 m2 i oddaniu go w najem. Wnioskodawca dokonał odpisu nakładów na wykończenie wynajętego najemcy lokalu o pow. 65 m2, które to nakłady nie przekroczyły 30% wartości. Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia, bo był już czynnym płatnikiem podatku VAT z działalności najmu. Część budynku, która została wykończona o pow. 65m2 pod wynajem jest przedmiotem najmu od 15 stycznia 2004 r. do chwili obecnej. Umowa zawarta jest do 2024 r. z możliwością wypowiedzenia. Postawiony na działce 283/4 budynek 22 m2 kubatura i płaskim dachu „Kiosk” jest tymczasowym obiektem budowlanym, czyli budowlą przeznaczonym do czasowego użytkowania z przeznaczeniem do rozbiórki. Najpierw służył jako zaplecze do budowy później był wynajmowany. Jego symbol PKOB – nie wyróżnia się obiektów tymczasowych. Garaże blaszane postawione na gruncie nieutwardzonym są tymczasowym obiektem budowlanym o symbolu PKOB 1242. Można odłączyć je od gruntu bez uszkodzenia i rozebrać. Nie stanowią więc części składowej gruntu. Ogrodzenie działki 108/26 o pow. 117 m2, zakupionej w 2004 r. dla estetycznego wyrównania granicy działki od drogi jest budowlą, ponieważ ogrodzenie od strony miejsca publicznego stanowi budowlę. Posadowiony na działce 283/4 mały, tymczasowy budynek został pobudowany w 1992 r. z materiałów budowlanych łącznie z otworem drzwiowo-okiennym zakupionych z rozbiórki bez VAT. Posadowiony jest na utwardzeniu bez podpiwniczenia składa się z jednego pomieszczenia, w którym jest tylko światło. Brak wody, CO i sanitariatu. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia VAT, bo w roku 1992 VAT nie obowiązywał. Budynek wyżej opisany służył początkowo jako zaplecze do budowy. Po zakończeniu budowy w 2007 r. Zainteresowany potynkował dziury w tynku wewnątrz, jak i na zewnątrz, omalował, pokrył dach papą. Koszty więc nie przekroczyły 30% wartości i od zaraz Wnioskodawca wynajął najemcy. Były to umowy odpłatne, wystawione były faktury VAT. Pierwsza umowa była zawarta w styczniu 2007 r. i trwała do 2010 r. i były kolejne umowy. Wynajem trwał do lipca 2016 r. Wnioskodawca zaprzestał wynajmu jak stan budynku się pogorszył, ściany zaczęły się kruszyć. VAT od nakładów na adaptację Zainteresowany rozliczył sobie w deklaracji VAT, ponieważ był zrejestrowany jako czynny płatnik podatku VAT z tytułu najmu. Najem tego kiosku trwał więcej niż 5 lat. Przenośne garaże są na działce od 2004 r. do dziś, są one własnością najemców. Wnioskodawca wynajmuje tylko grunt na postawienie garażu na samochód. Jako, że właściciele garaży są osobami fizycznymi nie wystawiał faktur VAT ani obecnie rachunków – płacą należność, wg umowy najmu na konto. Umowy odnawiane są co roku. Działka 108/26 o pow. 117 m2 nie jest wykorzystywana do żadnych celów, leży tuż przy drodze publicznej, jest pasem zieleni. Przy ogrodzeniu Zainteresowany nie ponosił żadnych kosztów. Elementy ogrodzenia, tj. słupki i siatka były na budowie łącznie z cementem. Elementy te zostały po rozebraniu środkowego ogrodzenia działki 282/2 dzielącego ją z działką 283/4. Wnioskodawca nie odpisywał więc żadnych nakładów i nie pomniejszał podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek na działce 283/4 o kubaturze 22 m2 był postawiony bez planu za zgodą Wydziału Architektury i Urbanistyki, ale po zbudowaniu musiał być zalegalizowany przez zrobienie projektu. Do użytku został dopuszczony warunkowo jako „Kiosk”, z chwilą zakończenia i oddania głównego budynku do użytku, z przeznaczeniem do wyburzenia. Z Polskiej Klasyfikacji Obiektów budowalnych z 30 grudnia 1999 r. były w zbiorze 82, natomiast wg PKOB nie są traktowane jako obiekty budowlane i nie są ujęte w klasyfikacji. Klasyfikowania wg PKOB w klasie 1273 znajdują się wszystkie obiekty nie ujęte w KOB. Budynku posadowionego na działce 283/4 i 282/2 oraz małego/tymczasowego budynku znajdującego się na działce 283/4 przed sprzedażą Wnioskodawca rozbierać nie będzie.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż opisanej nieruchomości objęta jest zwolnieniem od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia powyższej wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dla opisanej transakcji Wnioskodawca występuje w roli podatnika, a w konsekwencji, czy przedmiotowa dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wynajmował budynek posadowiony na działkach nr 283/4 i 282/2 oraz mały, tymczasowy budynek znajdujący się na działce 283/4, jak i grunt na ww. działkach, a także udostępniał dzierżawcy 5 m2 działki o numerze 108/26.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 ww. artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Stosownie do treści powołanych przepisów, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy, polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Najem jest zatem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona charakter długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji, najem stanowi usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego wskazać należy, że Wnioskodawca świadcząc usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie, dokonuje czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tym samym sprzedaż budynków oraz gruntów, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej polegającej na najmie, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w analizowanej w sprawie w związku z dostawą opisanej nieruchomości Wnioskodawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy, pozwalające uznać sprzedaż nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym, państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko – jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako ((pierwsze zajęcie budynku, używanie)). Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku (jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora) zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji (pkt 41 ww. wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r.).

Zaznaczenia wymaga, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem, wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy działek nr 282/2 oraz 283/4 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do obiektów znajdujących się na tych działkach miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie pierwsze zasiedlenie nastąpiło zarówno w odniesieniu do części budynku posadowionego na działkach nr 282/2 oraz 283/4, którą to część Wnioskodawca wynajmuje Najemcy na działalność gospodarczą w zakresie handlu art. spożywczymi, jak i małego, tymczasowego budynku znajdującego się na działce nr 283/4. Powyższe wynika z faktu, że od dnia 30 lipca 2003 r. część budynku, który jest posadowiony na działkach nr 282/2 oraz 283/4 jest przedmiotem dzierżawy. Natomiast mały, tymczasowy budynek znajdujący się na działce nr 283/4 od 2007 r. również był przedmiotem dzierżawy. W analizowanym wniosku Zainteresowany wskazał ponadto, że w odniesieniu do ww. obiektów nie ponosił nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów. W konsekwencji stwierdzić należy, że skoro w stosunku do wynajmowanej części budynku posadowionego na działkach nr 282/2 oraz 283/4 oraz małego, tymczasowego budynku znajdującego się na działce nr 283/4 doszło do pierwszego zasiedlenia, a ponadto – co istotne w sprawie – od ich pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, to zostały spełnione przesłanki do objęcia planowej dostawy ww. obiektów zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa ww. obiektów korzystać będzie ze zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

W odniesieniu natomiast do tej części budynku, znajdującego się na działkach nr 282/2 oraz 283/4, która to część – jak wskazał Wnioskodawca – nie była przedmiotem najmu, nie była wykorzystywana do żadnych celów, a w szczególności do celów działalności gospodarczej, wskazać należy, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia, co skutkuje tym, że planowana dostawa tej części budynku nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż będzie realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia. W związku z powyższym, jak wskazano powyżej, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Jak wynika z opisu sprawy, w związku z budową budynku posadowionego na działkach nr 282/2 oraz 283/4 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, a ponadto Zainteresowany nie ponosił nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tego budynku. W konsekwencji wskazać należy, że w odniesieniu do dostawy tej części budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z tym, że dostawa tej części ww. budynku korzysta ze zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Z kolei, w odniesieniu do działki o numerze 108/26 nie można uznać jej za niezabudowaną, ponieważ znajduje się na niej ogrodzenie z siatki na słupkach, który to obiekt – jak wskazał Zainteresowany – jest budowlą. Zatem przedmiotem planowanej transakcji jest sprzedaż działki zabudowanej budowlą w postaci ogrodzenia.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia – w rozumieniu nadanym przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz orzecznictwem TSUE – należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, dostawa budowli (ogrodzenia) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z opisu sprawy nie wynika bowiem by budowla ta była użytkowana.

Zatem w dalszej kolejności należy przeanalizować, czy nieobjęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawa budowli (ogrodzenia) może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie ponosił żadnych kosztów przy stawianiu ogrodzenia, gdyż elementy do jego wybudowania zostały uzyskane po rozebraniu środkowego ogrodzenia działki 282/2 dzielącego ją z działką 283/4. Zatem, Zainteresowanemu przy wybudowaniu ogrodzenia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, nie dokonywał on żadnych nakładów na ulepszenie ww. budowli (ogrodzenia).

Tym samym, dostawa ogrodzenia znajdującego się na działce 108/26 jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z tym, że dostawa ww. budowli korzysta ze zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Podsumowując, sprzedaż opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy czym zbycie:

*   wynajmowanej części budynku, posadowionego na działkach nr 282/2 oraz 283/4, jak i małego, tymczasowego budynku znajdującego się na działce nr 283/4, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
*   nieużytkowanej części budynku, znajdującego się na działkach nr 282/2 oraz 283/4 oraz znajdującej się na działce nr 108/26 – budowli w postaci ogrodzenia, spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że dostawa gruntu, na którym posadowione są ww. budynki i budowla – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – korzysta ze zwolnienia od podatku VAT analogicznie jak budynek, budowla, z którym grunt ten jest związany.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że tutejszy organ zgadza się ze stanowiskiem Wnioskodawcy co do istoty rozstrzyganego problemu, czyli zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży nieruchomości. Oceniając jednak całościowo uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy, należało uznać je za nieprawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 14b § 1 ww. ustawy, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Tutejszy organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony opis sprawy, w szczególności w oparciu o informacje, że:

*   budynku posadowionego na działce 283/4 i 282/2 oraz małego/tymczasowego budynku znajdującego się na działce 283/4 przed sprzedażą Wnioskodawca rozbierać nie będzie,
*   ogrodzenie działki 108/26 jest budowlą.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.