Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.821.2025.1.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-18
Teza: Ocena możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego; wydatki mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
deweloper
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
prawa-przeniesienie prawa-przeniesienie prawa
własności
umowa-umowa przedwstępna
wydatek-wydatki mieszkaniowe
zbycie-odpłatne zbycie
zwolnienie-prawo do zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie podmiotowo-przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W 2019 roku dokonała Pani sprzedaży nieruchomości (działek). Środki uzyskane ze
    sprzedaży przeznaczone zostały w całości na cele mieszkaniowe od dewelopera oraz na
    spłatę kredytów hipotecznych. Zawarcie umowy zakupu dwóch mieszkań zostało
    potwierdzone wpisem do księgi wieczystej o nr (...). Z przyczyn niezależnych od Pani –
    opóźnienie po stronie dewelopera – przeniesienie własności nastąpiło dopiero w 2024
    roku. Dysponuje Pani aktem notarialnym przenoszącym własność oraz aktem notarialnym
    z 2021 roku.
    Uważa Pani, że zachowuje prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od osób
    fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ środki uzyskane ze
    sprzedaży nieruchomości w 2019 roku zostały przeznaczone na realizację własnych celów
    mieszkaniowych poprzez zawarcie umowy deweloperskiej w 2021 roku. Opóźnienie było
    niezależne od Pani i nie wpływa na zachowanie prawa do ulgi mieszkaniowej. Stanowisko
    to znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej Dyrektora KIS (...), w których
    wskazuje się, że decydujące znaczenie ma moment poniesienia wydatku na cel
    mieszkaniowy, a nie przeniesienie własności nieruchomości.
    Środki uzyskane ze sprzedaży działki w 2019 roku zostały w całości przeznaczone na
    wpłaty wynikające z umowy deweloperskiej dokonane w 2021 roku – w terminie
    mieszczącym się w ustawowym okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
    dokonano sprzedaży. Opóźnienie przeniesienia własności lokali wynikało wyłącznie z
    przesunięć terminów realizacji inwestycji przez dewelopera, na które nie miała Pani
    wpływu. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, wydatkiem na własne cele
    mieszkaniowe jest również wpłata na poczet nabycia lokalu mieszkalnego wynikająca z
    umowy deweloperskiej, co w pełni odpowiada Pani sytuacji.
    Posiada Pani pełną dokumentację potwierdzającą dokonanie wpłaty na poczet zakupu
    lokalu: potwierdzenia przelewów oraz harmonogram płatności od dewelopera.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym zachowuje Pani prawo do zwolnienia z podatku
    dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2019 roku, jeśli
    środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła Pani na własne cele mieszkaniowe poprzez
    zawarcie umowy deweloperskiej 6 września 2021 r., pomimo że przeniesienie własności
    lokali mieszkalnych nastąpiło dopiero w 2024 roku z przyczyn od Pani niezależnych?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, w opisanym stanie faktycznym zachowuje Pani prawo do zwolnienia z
    podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
    o PIT. Zawarcie umowy deweloperskiej 6 września 2021 r. i dokonanie wpłat na zakup
    lokali w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży
    nieruchomości (2019 rok) stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych w
    rozumieniu przepisów ustawy.

    Moment przeniesienia własności w 2024 roku nie ma decydującego znaczenia, ponieważ
    opóźnienie to wynikało z przyczyn niezależnych od Pani (termin realizacji inwestycji
    deweloperskiej).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.):
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
      jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
      końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
      cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się
      do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże
    skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w
    warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
    i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w
    przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
    Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na
    własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji,
    gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe,
    to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od
    podatku dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
        a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
        b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
        udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
        mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
        c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

        d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
        e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
        – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej.
    Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Znaczenie tej regulacji (art. 21 ust. 25a powołanej ustawy) oraz zakres jej obowiązywania –
    w odniesieniu do wydatków z umowy deweloperskiej – omówił Naczelny Sąd
    Administracyjny w wyroku z 20 lutego 2024 r. o sygn. akt. II FSK 713/21. Sąd podkreślił, że:
      (...) z dniem 1 stycznia 2019 r. na mocy art. 1 pkt 5 lit. b ustawy z 23 października 2018
      r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku
      dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz.
      2159; dalej: „ustawa zmieniająca”) do ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych dodano art. 21 ust. 25a, zgodnie z którym wydatki, o których mowa w ust.
      25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed
      upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy
      lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił
      wydatki na nabycie. Jednocześnie, na mocy art. 16 ustawy zmieniającej, m.in. dodany
      art. 21 ust. 25a stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia
      2019 r. (...) Podnieść w tym miejscu należy, że - jak wyjaśnił Naczelny Sąd
      Administracyjny w wyroku z 7 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 854/17 - dopiero zatem
      ustawą nowelizującą z dnia 23 października 2018 r. prawodawca wyraźnie rozszerzył
      warunki korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej o wymóg nabycia preferowanego prawa
      majątkowego w terminie tożsamym z przyjętym dla poniesienia wydatków. W ocenie
      NSA przepis art. 21 ust. 25a PDOFizU stanowi novum legislacyjne, podobnie zresztą jak
      zmiany treści art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Tym samym przepis art. 21 ust. 1 pkt
      131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. c PDOFizU w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia
      2019 r. nie zawiera wymogu nabycia preferowanego prawa majątkowego (...) w
      terminie tożsamym z przyjętym dla poniesienia wydatków, gdzie taki warunek został
      dopiero wprowadzony z dniem 1 stycznia 2019 w postaci art. 21 ust. 25a PDOFizU.
    W świetle natomiast art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i
      e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych wynika więc, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości

    skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze
    sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – nie później niż w okresie
    trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana – na wskazane w
    art. 21 ust. 25, z uwzględnieniem art. 21 ust. 25a tej ustawy, własne cele mieszkaniowe.
    Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja
    uprawnia do zastosowania tego zwolnienia, ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).
    Z zaprezentowanych we wniosku okoliczności wynika, że w 2021 roku zawarła Pani
    umowę deweloperską na zakup dwóch lokali mieszkalnych. Cel ten sfinansowała Pani
    przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2019 roku, dokonując płatności na
    rzecz dewelopera w 2021 roku. Przeniesienie na Panią własności tych nieruchomości
    nastąpiło w roku 2024.
    Kluczowe jest zatem ustalenie, czy w związku z zawarciem przez Panią umowy z
    deweloperem wpłacone przez Panią kwoty na poczet nabycia lokali mieszkalnych mogą
    stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a uzyskany dochód z odpłatnego zbycia przez Panią nieruchomości w
    2019 roku może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy –
    w przypadku, gdy zawarcie umowy przeniesienia własności lokali mieszkalnych nie
    nastąpiło do 31 grudnia 2022 r.
    Regulacja art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w omawianej
    ustawie, nie oznacza to jednak, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie
    własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa
    cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności. Moment
    przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami
    prawa cywilnego.
    Jak wynika z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    W myśl art. 156 ww. Kodeksu:
      Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
      wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności,
      z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność
      umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
    Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została
      zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności
      potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę
      na niezwłoczne przejście własności.
    Stosownie natomiast do treści art. 158 Kodeksu:
      Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
      zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność,
      która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do
      przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie
      wymienione.
    Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności
    nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej
    umowy sprzedaży nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też
    dokonanie – stosownie do tej umowy – wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do

    nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Moment przeniesienia
    własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158
    Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej. Umowa
    deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – jest niejako
    przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia
    deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia
    umowy przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem
    jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy – po zakończeniu
    przedsięwzięcia deweloperskiego – odrębnej własności lokalu mieszkalnego i
    przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej sama umowa
    deweloperska nie przenosi.
    Tak więc brak zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkań w terminie trzech lat
    liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie przez Panią
    nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia ich własności, a tym samym
    powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym
    mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże bowiem skutek prawny
    w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania zarówno z terminem
    wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem
    własności lub współwłasności do nieruchomości.
    W konsekwencji nie może Pani skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt
    131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do zakupu lokali
    mieszkalnych.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.
    Odnośnie do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, dotyczą one
    konkretnych spraw podatników osadzonych w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu
    przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.