Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-358/11/CzP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-06-29
Teza: „Czy wzajemne rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej i jej członków winny być dla celów podatku od osób prawnych rozgraniczone na sprawowanie zarządu częścią wspólną nieruchomości i na dostawy mediów do wyodrębnionych lokali właścicieli tworzących tę wspólnotę? Czy takie rozgraniczenie spowoduje, że zaliczki na dostawę mediów do wyodrębnionych lokali wpłacane przez właścicieli tych lokali, nie będą stanowić przychodu wspólnoty dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, natomiast przychodem tym będą jedynie wnoszone zaliczki na koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości?”
Słowa kluczowe: zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2011r. (data wpływu do tut. BKIP 22 marca 2011r.), uzupełnionym w dniu 17 czerwca 2011., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   uznania za przychód podatkowy zaliczek uiszczanych przez członków wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie:
    1.  kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz
    2.  kosztów mediów związanych z wyodrębnionymi lokalami,podlegających rozliczeniu rocznemu między członkami wspólnoty mieszkaniowej,
*   zwolnienia z opodatkowania dochodów stanowiących nadwyżkę tych zaliczek nad kosztami pozostałą z rozliczenia rocznego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych

\- **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2011r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   uznania za przychód podatkowy zaliczek uiszczanych przez członków wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie:
    1.  kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz
    2.  kosztów mediów związanych z wyodrębnionymi lokalami,podlegających rozliczeniu rocznemu między członkami wspólnoty mieszkaniowej,
*   zwolnienia z opodatkowania dochodów stanowiących nadwyżkę tych zaliczek nad kosztami pozostałą z rozliczenia rocznego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 10 czerwca 2011r. znak: IBPBI/2/423-358/11/CzP wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienie wniosku wpłynęło do tut. BKIP 17 czerwca 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową zobowiązani są do pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności kosztów, o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, tj.:

*   wydatków na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody dotyczących części wspólnej nieruchomości oraz opłat za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatków i innych opłat publiczno-prawnych chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatków na utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości,
*   wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy.

Ponadto właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali, tj. kosztów świadczeń do lokali. Powyższe koszty pokrywane są przychodami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, głównie z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali, zarówno mieszkalnych jak i użytkowych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości i zakup mediów do wyodrębnionych lokali oraz innymi przychodami jak przychody z najmu (dzierżawy) wspólnych części nieruchomości, opłat za zamieszczanie reklam na budynku, naliczanych przez bank odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, odsetek od nieterminowych wpłat właścicieli, odszkodowań wpłacanych przez ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości z polis ubezpieczeniowych.

Kwoty w części przeznaczonej na remonty są kumulowane na koncie bankowym (bieżącym względnie wyodrębnionym) i zostają wydatkowane w sytuacji, gdy zachodzi konieczność przeprowadzenia określonych prac remontowych, bądź uzbiera się odpowiednio wysoka kwota niezbędna do przeprowadzenia już zaplanowanego remontu. Wspólnota Mieszkaniowa - jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, objęta jest przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych, która w art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia z opodatkowania m.in. dochody wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Według wykładni Ministra Finansów z 23 grudnia 2003 r. pismo PPI-811-912/03/JW, wspólnota mieszkaniowa może być także podatnikiem podatku od towarów i usług VAT w przypadku dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich np. wynajmowanie lokali lub udostępnianie ścian budynku na reklamy. Natomiast wpłacane przez członków wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy VAT z dnia 11 marca 2004 r., bowiem stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Stroną umowy o dostawę mediów jest wspólnota mieszkaniowa, co wyklucza fakturowanie wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Jednakże dokonując rozliczenia kosztów ponoszonych przez wspólnotę i wpłacanych przez właścicieli zaliczek na utrzymanie części wspólnych nieruchomości oraz utrzymanie wyodrębnionych lokali tj. dostawy mediów do tych lokali, wobec odmiennych od wykładni Ministra Finansów interpretacji i orzeczeń organów sądowych w zakresie zakupu i rozliczania mediów do wyodrębnionych lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej, zastosowanie przepisów ww. ustaw może budzić wątpliwości.

W uzupełnieniu wniosku, zawartym w piśmie z dnia 15 czerwca 2011 r. (wpływ do tut. BKIP 17 czerwca 2011 r.) wskazano, iż Wysokość zaliczek na dany rok dla poszczególnych właścicieli na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz kosztów mediów do wyodrębnionych lokali, ustalana jest na podstawie rocznego planu finansowo-gospodarczego przyjmowanego Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej. Rozliczenie zaliczek wpłacanych w ciągu roku przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości oraz kosztów mediów do wyodrębnionych lokali następuje po zakończeniu roku obrachunkowego według faktycznie poniesionych kosztów. Każdy właściciel powiadamiany jest pisemnie o wyniku rozliczenia kosztów przypadających na jego lokal. W przypadku powstania nadwyżki wniesionych zaliczek nad kosztami w wyniku rozliczenia rocznego i domagania się przez właścicieli zwrotu tej nadwyżki, powstaje we wspólnocie dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, bowiem nie jest on przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych lecz do zwrotu członkom wspólnoty.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy wzajemne rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej i jej członków winny być dla celów podatku od osób prawnych rozgraniczone na sprawowanie zarządu częścią wspólną nieruchomości i na dostawy mediów do wyodrębnionych lokali właścicieli tworzących tę wspólnotę? Czy takie rozgraniczenie spowoduje, że zaliczki na dostawę mediów do wyodrębnionych lokali wpłacane przez właścicieli tych lokali, nie będą stanowić przychodu wspólnoty dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, natomiast przychodem tym będą jedynie wnoszone zaliczki na koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości?

Zdaniem Wspólnoty, nie należy rozgraniczać działalności wspólnoty mieszkaniowej na czynności dotyczące nieruchomości wspólnej od czynności dotyczących lokali członków wspólnoty, bowiem zgodnie z art. 6 ustawy z 24 czerwca 2004 r. o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Wspólnota w dotychczasowej działalności i obecnie, przeprowadza rozliczenia kosztów i zaliczek wpłacanych przez właścicieli bez takiego rozgraniczenia, kierując się wykładnią Ministra Finansów z 23 grudnia 2003 roku a mianowicie:

*   wpłacone przez członków wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów mediów do wyodrębnionych lokali, stanowią dla wspólnoty przychód dla celów podatku dochodowego od osób prawnych w dacie ich otrzymania; po zakończeniu roku kalendarzowego, zaliczki pobrane na poczet pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów do wyodrębnionych lokali, podlegają rozliczeniu z poszczególnymi członkami wspólnoty,
*   powstała we wspólnocie różnica między uzyskanymi przychodami a poniesionymi kosztami stanowi dochód zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,

W uzupełnieniu wniosku, zawartym w piśmie z dnia 15 czerwca 2011 r. (wpływ do tut. BKIP 17 czerwca 2011 r.) Wspólnota ponownie wskazała, iż nieprawidłowym jest rozdzielanie dla celów podatkowych czynności Wspólnoty Mieszkaniowej na:

*   sprawowanie zarządu częścią wspólną nieruchomości,
*   dostawę mediów do wyodrębnionych lokali właścicieli tworzących tę wspólnotę.

Rozgraniczenie czynności wspólnoty mieszkaniowej może powodować określone skutki podatkowe prowadzące do całkowitej zmiany dotychczasowego systemu rozliczeń, w wyniku których koszty zakupu mediów nie będą wydatkiem Wspólnoty, a wpłaty za media wnoszone przez właścicieli wyłączone z zaliczek nie będą przychodem Wspólnoty w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem Wspólnota byłaby tylko pośrednikiem kupującym media za powierzone pieniądze, z których powinna się rozliczyć.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm. dalej „uwl”). Zgodnie z art. 6 uwl, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. uwl, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Stosownie do art. 13 ust. 1 tej uwl, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Art. 14 uwl stanowi, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za anteną zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na podstawie art. 15 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Z punktu widzenia podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm. – określanej dalej „updop”).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Oznacza to, iż wszelkie przysporzenia uzyskane przez Wspólnotę, a zatem również pochodzące od właścicieli w związku z lokalami stanowiącymi ich indywidualną własność, jak i użytkowaniem wspólnych części nieruchomości, jako otrzymane pieniądze, są przychodem z chwilą ich faktycznego otrzymania przez Wspólnotę.

Konsekwencją powyższego stanowiska jest potraktowanie wszelkich wydatków poniesionych z kwot zaliczek jako kosztu uzyskania przychodu, w którym mowa w art. 15 ust. 1 updop, w myśl którego kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zatem wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media stanowią koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty, w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

1.  dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2.  dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana updop nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zakresu tych pojęć nie da się także wywieść z przepisów cyt. wyżej uwl.

Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Uwzględniając charakter opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku należy stwierdzić, że dochód stanowiący pozostałą z rozliczenia rocznego nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu mieszkalnego na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów mediów związanych z wyodrębnionymi lokalami nad kosztami, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, bowiem spełnia warunki przewidziane w tym przepisie.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wspólnoty w zakresie:

*   uznania za przychód podatkowy zaliczek uiszczanych przez członków wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie:
    1.  kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz
    2.  kosztów mediów związanych z wyodrębnionymi lokalami,podlegających rozliczeniu rocznemu między członkami wspólnoty mieszkaniowej,
*   zwolnienia z opodatkowania dochodów stanowiących nadwyżkę tych zaliczek nad kosztami pozostałą z rozliczenia rocznego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych

\-jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.