Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-94/15-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-04-28
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na preferencyjnych warunkach.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przetarg; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2015 r. (data wpływu 28 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na preferencyjnych warunkach – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na preferencyjnych warunkach.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca uczestniczył dnia 20 stycznia 2015 r. - jako uprawniony pracownik (obecnie pracujący) - w przetargu mieszkania, tzw. pustostanu będącego w zarządzie Lasów Państwowych. W przetargu na ww. pustostan Wnioskodawca licytował kwotę 420 000,00 zł z uwagi na zainteresowanie obiektem innych pracowników, w efekcie wygrał przetarg.

Cena pustostanu ustalona przez rzeczoznawcę wynosiła 130 000,00 zł.

W przypadku zakupu na preferencyjnych warunkach powstaje przychód dla osoby nabywającej nieruchomość niemających zameldowania w powyższej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku preferencyjnego zakupu nieruchomości w postaci pustostanu, przychodem osiągniętym przez podatnika podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest:
    *   różnica między ceną rynkową ustaloną przez rzeczoznawcę a kwotą zapłaconą za jej nabycie 130 000,00 zł – 21 000,00 zł = 109 000,00 zł (kwota podlegająca opodatkowaniu) x 18%=19 620,00 zł, czy
    *   różnica między ceną licytowaną w przetargu a kwotą zapłaconą za jej nabycie 420 000,00 zł - 21 000,00 zł = 399 000,00 zł (kwota podlegająca opodatkowaniu) x 18% = 71 820,00 zł?
2.  Czy tego rodzaju przychód, który nie jest dopływem namacalnej gotówki, może zostać przez organ podatkowy rozłożony na raty w przypadku nie dysponowania przez podatnika kwotą pozwalającą na uregulowanie zobowiązania wobec organu jednorazową wpłatą.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku preferencyjnego zakupu pustostanu, przychodem osiągniętym przez podatnika jest różnica między ceną rynkową nieruchomości (pustostanu) ustalona przez rzeczoznawcę a kwotą zapłaconą za jej nabycie.

130 000,00 zł (wartość rynkowa) – 21 000,00 zł (kwota zapłacona) = 109 000,00 zł (podstawa do opodatkowania) x 18% = 19 620,00 zł.

Zgodnie z art. 40a ustawy o lasach, ustalenie ceny nieruchomości następuje zgodnie z przepisami dotyczącymi gospodarki nieruchomościami, które mówią, że cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości. W tej sytuacji nabywca potencjalnie uzyskał przychód podlegający opodatkowaniu, a jest nim różnica pomiędzy ceną rynkową (wartością) nieruchomości (pustostanu), a kwotą zapłaconą po bonifikacie. Ponieważ przetarg był zamknięty, zaproponowana cena znacznie odbiega od wartości rynkowej. W takim przypadku dla celów określenia potencjalnego przysporzenia należy brać pod uwagę cenę rynkową nieruchomości.

Co do rozłożenia potencjalnie powstałego zobowiązania wobec organu podatkowego Wnioskodawca uważa rozłożenie należności na raty umożliwiające dogodną spłatę za zasadne rozwiązanie (w tej sytuacji). Rozłożenie na raty przyniesie przychód organowi podatkowemu w dłuższym okresie natomiast jego brak może spowodować wycofanie się ze złożonej oferty i brak wpływu. Wnioskodawca nie znalazł jednak przepisu mówiącego o możliwości ratalnej rozliczenia się z organem podatkowym.

Powyższe zobowiązanie powstaje potencjalnie, nagle, w dość znacznej kwocie, trudnej do jednorazowej zapłaty. Nie jest to przychód w postaci gotówki od której można swobodnie odprowadzić podatek, powstaje przypuszczalnie, teoretycznie, w rzeczywistości podatnik musi posiadać gotówkę na pobranie zaliczki lub ratować się kredytem, który nie zawsze jest dla niego dostępny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy stanowi, że źródłami przychodów są: stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychody ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej oraz spółdzielczego stosunku pracy uważa się wszelkiego rodzaju wypłaty pieniężne oraz wartość pieniężną świadczeń w naturze bądź ich ekwiwalenty, bez względu na źródło finansowania tych wypłat i świadczeń, a w szczególności: wynagrodzenia zasadnicze, wynagrodzenia za godziny nadliczbowe, różnego rodzaju dodatki, nagrody, ekwiwalenty za niewykorzystany urlop i wszelkie inne kwoty niezależnie od tego, czy ich wysokość została z góry ustalona, a ponadto świadczenia pieniężne ponoszone za pracownika, jak również wartość innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń częściowo odpłatnych.

Użyty powyżej zwrot „w szczególności” oznacza, że wymienione kategorie przychodów zostały wymienione jedynie przykładowo. Przychodem ze stosunku pracy i stosunków pokrewnych są więc wszelkiego rodzaju wypłaty i świadczenia skutkujące u podatnika powstaniem przysporzenia majątkowego, mające swoje źródło w łączącym pracownika z pracodawcą stosunku pracy lub stosunku pokrewnym.

Jak wynika z postanowień art. 12 ust. 3 ww. ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń częściowo odpłatnych ustala się według zasad określonych w art. 11 ust. 2-2b

Zgodnie z art. 11 ust. 2a cytowanej ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Zatem, zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 4 ww. ustawy, wartość pieniężną nieodpłatnych świadczeń ustala się na podstawie cen rynkowych.

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika (art. 11 ust. 2b ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca uczestniczył dnia 20 stycznia 2015 r. - jako uprawniony pracownik (obecnie pracujący) - w przetargu mieszkania, tzw. pustostanu będącego w zarządzie Lasów Państwowych Nadleśnictwa. W przetargu na ww. pustostan Wnioskodawca licytował kwotę 420 000,00 zł. Cena rynkowa pustostanu ustalona przez rzeczoznawcę wynosiła 130 000,00 zł.

Stosownie do art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 1153 z późn. zm.) – Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej „lokalami”, oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.

W myśl art. 40a ust. 2 ww. ustawy, ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, o której mowa w ust. 1, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Z treści art. 40a ust. 4 cyt. ustawy wynika, że pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami, i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

Stosownie do art. 40a ust. 9 ustawy o lasach, pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4.

Jak wskazano powyżej do przychodów ze stosunku pracy zalicza się każde świadczenie, które pracownik otrzyma w związku z faktem pozostawania w stosunku pracy z pracodawcą. Do przychodów ze stosunku pracy zalicza się więc zarówno otrzymane przez pracownika pieniądze, jak i wartość pieniężną świadczeń w naturze, świadczenia pieniężne ponoszone za pracownika, wartość innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń częściowo odpłatnych.

Wobec tego należy zauważyć, że przyjęcie oceny uznającej konkretne świadczenie ze strony pracodawcy za przychód pracownika ze stosunku pracy podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, winno opierać się na przesłankach wynikających z ww. przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem nieodpłatne świadczenie jest przychodem pracownika ze stosunku pracy – gdy świadczenie to powoduje wystąpienie po stronie pracownika przysporzenia: w postaci nabycia wymiernej korzyści majątkowej lub w postaci również wymiernego zaoszczędzenia wydatku.

Przychód pracownika będzie obejmował nieodpłatne świadczenie, gdy świadczenie to zostanie spełnione w interesie pracownika (a nie w interesie pracodawcy) i przynosi pracownikowi korzyść w postaci powiększenia jego aktywów lub uniknięcia wydatku, który musiałby ponieść. W zakresie tego kryterium należy wskazać, że chodzi o realny charakter przysporzenia jako warunku objęcia nieodpłatnego świadczenia podatkiem dochodowym. Oznacza to, że wartości świadczeń w naturze są przychodem tylko wtedy, gdy są otrzymane – w rozumieniu ich skonkretyzowania i przypisania do przychodu wpływającego na określenie podstawy opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych . Bez elementu realnego w postaci otrzymania korzyści przez pracownika nie uzyskuje on przychodu, ponieważ nie występuje wówczas zdarzenie, z którym ustawa wiąże powstanie obowiązku podatkowego.

Nieodpłatne świadczenie jest przychodem pracownika, gdy korzyść jest wymierna i przypisana indywidualnemu pracownikowi, tj. nie jest dostępna w sposób ogólny dla wszystkich podmiotów.

Mając na uwadze wymienione powyżej cechy nieodpłatnego świadczenia jako elementu przychodu pracowniczego podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych należy wskazać, że zakup przez Wnioskodawcę nieruchomości (pustostanu) po cenie preferencyjnej spełnia kryterium wystąpienia po stronie Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego (korzyści). Gdyby bowiem nie możliwość zakupu po cenie preferencyjnej, Wnioskodawca musiałby ponieść koszty zakupu przedmiotowej nieruchomości w pełnej wysokości. Niewątpliwie zatem Wnioskodawca dokonując zakupu z bonifikatą uzyskał wymierną korzyść.

Zgodnie z powołanym powyżej art. 11 ust. 2a pkt 4 ww. ustawy, wartość pieniężną nieodpłatnych świadczeń ustala się na podstawie cen rynkowych. Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Zatem w analizowanym zdarzeniu przyszłym takim przychodem jest różnica pomiędzy ceną rynkową nabytej nieruchomości, a odpłatnością za tę nieruchomość poniesioną przez Wnioskodawcę.

Reasumując, stwierdzić należy, że przychód osiągnięty w związku z preferencyjnym nabyciem nieruchomości (pustostanu) przez pracownika jednostki, która zbywa przedmiotowy lokal należy zakwalifikować do przychodów ze stosunku pracy, o którym mowa w art. 12 ust. 1 ww. ustawy, w wysokości różnicy pomiędzy ceną rynkową nabytej nieruchomości, a odpłatnością za tę nieruchomość poniesioną przez Wnioskodawcę.

Odnosząc się natomiast do możliwości rozłożenia podatku na raty zauważyć należy, że zgodnie z art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej organ podatkowy, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

1.  odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty;
2.  odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetki określone w decyzji, o której mowa w art. 53a;
3.  umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

Ulgi w zapłacie podatku realizowane na podstawie tego przepisu charakteryzuje ich uznaniowy charakter. Użyte przez ustawodawcę pojęcie „może” wskazuje, że mamy tu do czynienia z uznaniem administracyjnym. Ustawodawca pozostawił do wyłącznej kompetencji właściwego organu podatkowego ocenę, czy okoliczności faktyczne konkretnej sprawy przemawiają za udzieleniem ulgi w spłacie zobowiązania podatkowego. Organ podatkowy dysponuje więc pewnym zakresem swobody w wykładni pojęć „ważny interes podatnika” i „interes publiczny”. W razie stwierdzenia, że dany przypadek mieści się hipotezie normy art. 67a § 1 może zastosować ulgę w spłacie zobowiązania podatkowego po złożeniu stosownego wniosku.

Organem właściwym do złożenia wskazanego wyżej wniosku jest, zgodnie z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005r. w sprawie właściwości organów podatkowych (Dz. U. Nr 165, poz. 1371 ze zm.), naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Przywołany zatem powyższej przepis art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej daje możliwość Wnioskodawcy wystąpienia z wnioskiem o rozłożenie podatku na raty. Zauważyć przy tym należy, że organem właściwym do złożenia wniosku o rozłożenie podatku na raty jest naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania Wnioskodawcy, a nie Organ wydający interpretację indywidualną.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że Organ interpretacyjny uznając stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.