Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.489.2022.3.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-20
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; wspólnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 14 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 sierpnia 2022 r. (wpływ 23 sierpnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. W dniu 31 stycznia 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła udziały w nieruchomości (dalej jako „Nieruchomość”) w wysokości 1/6 części Nieruchomości. Nieruchomość została nabyta od spółki z o.o. Tereny Nieruchomości to tereny (…). Udziały w Nieruchomości mają również dwa małżeństwa w wysokości 1/3 części Nieruchomości każde z nich (współwłasność ustawowa małżeńska), które nabyły Nieruchomość wraz ze spółką w roku 2009 oraz inna osoba fizyczna, która nabyła 1/6 części Nieruchomości od spółki.

Wnioskodawczyni nabyła udział w Nieruchomości do majątku prywatnego, osobistego. Wnioskodawczyni od 1 stycznia 2012 r. prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni świadczy usługi w zakresie zarządzania oraz usługi najmu lokali użytkowych (długoterminowo) oraz usługi związane z zakwaterowaniem/turystyczne (najem krótkoterminowy). Nabyty w lutym 2011 r. udział w Nieruchomości nie był w żaden sposób ujęty w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej (w szczególności jako środek trwały) ani nie był w żaden sposób w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni wykorzystywany. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w ciągu ostatnich 10 lat dokonali również nabycia do majątku prywatnego (współwłasność małżeńska) dwóch działek rolnych i dwóch działek budowlanych. Na działkach rolnych zostały postawione farmy PV – działki są dzierżawione do właściciela farmy (czynsz dzierżawny opodatkowuje mąż Wnioskodawczyni). Dodatkowo Wnioskodawczyni (w ramach współwłasności małżeńskiej) nabyła 3 lokale mieszkalne i 2 mieszkalno-użytkowe z przeznaczeniem na prowadzenie działalności w zakresie najmu/zakwaterowania.

Nieruchomość położona jest w (…). W skład Nieruchomości wchodzą działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów numerami ewidencyjnymi X, Y, Z, które to działki objęte są jedną księgą wieczystą nr (…) („KW”).

Nieruchomość obejmuje obszar 22,7 ha. Działka nr Z jest niezabudowana. Natomiast działki nr Y i X są zabudowane:

(…)

Na Nieruchomości znajduje się również ujęcie wody i (…). Na Nieruchomości znajduje się również infrastruktura naziemna i podziemna, w tym ogrodzenie nietrwałe, place utwardzone bitumicznie, droga z kostki dwukierunkowa, droga bitumiczna jednokierunkowa, droga z płyt, wieża antenowa, sieć wodociągowa, kanalizacyjna i ciepłownicza, sieć elektroenergetyczna oraz plac utwardzony płytami drogowymi.

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez wszystkich obecnych współwłaścicieli. Są to budynki stare wymagające remontu. Jak już wyżej wskazano, tereny Nieruchomości to tereny (…). W momencie nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w przedmiotowej Nieruchomości, teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. M.in. na wniosek współwłaścicieli Nieruchomości w roku 2014 został przyjęty MPZP dla terenów objętych Nieruchomością – uchwała Rady Gminy z 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru położonego w miejscowości (…) (dalej „MPZP”). Zgodnie z MPZP działka niezabudowana nr Z wchodząca w skład Nieruchomości położona jest na terenie oznaczonym jako – KDW – teren drogi wewnętrznej. Pozostałe działki też mają w zdecydowanej większości przeznaczenie budowlane, z wyjątkiem pasa wzdłuż (…). Działki te jednak – jak już wskazano – to działki zabudowane.

Koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości np. koszty energii, ochrony obiektu – ponoszone są przez wszystkich współwłaścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów. Faktury za nabycie usług dotyczących Nieruchomości wystawiane są na jednego ze współwłaścicieli, a pozostali współwłaściciele zwracają część kosztów osobie, która uregulowała rachunek, proporcjonalnie do swoich udziałów. Wnioskodawczyni również dokonuje takiego zwrotu części kosztów związanych z Nieruchomością. Na Nieruchomości przeprowadzane były badania geologiczne i przyrodnicze potrzebne do uchwalenia MPZP. Od czasu do czasu przeprowadzana była pielęgnacja zieleni na terenie Nieruchomości, w tym także wycinka powalonych drzew po burzach.

Współwłaściciele mieli plany rozbiórki niektórych obiektów, ale ostatecznie do żadnych tego typu działań nie doszło. Nie naprawiano starych ani też nie budowano nowych ogrodzeń. Nie naprawiano starych budynków i budowli ani też nie budowano nowych. Współwłaściciele podejmowali działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawczyni w roku 2017 udzieliła pełnomocnictwa radcy prawnemu do zawierania wszelkich czynności w procesie zawierania umowy zbycia prawa własności Nieruchomości. Wszyscy współwłaściciele razem (w tym Wnioskodawczyni), m.in.

\- w roku 2019 zawarli dwie umowy zlecenia z podmiotami gospodarczymi w zakresie pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości,

\- w roku 2020 udzielili razem pełnomocnictwa do okazywania Nieruchomości oraz prowadzenia wstępnych negocjacji w celu jej sprzedaży,

\- razem udzielili pełnomocnictwa do ich reprezentowania przy sprzedaży Nieruchomości.

W celu sprzedaży Nieruchomości została przygotowana strona internetowa wraz z wizualizacją terenu. Na zamówienie współwłaścicieli została przygotowana Koncepcja zagospodarowania terenu (współwłaściciele podzieli się kosztami tych działań – na zasadach opisanych jak wyżej). Z Koncepcji zagospodarowania terenu wynika, że na terenie tym mógłby powstać kompleks turystyczny. Współwłaściciele zrobili także wycenę Nieruchomości przez biegłego. Współwłaściciele nie wykorzystywali Nieruchomości. Nie była ona przedmiotem najmu czy dzierżawy.

W 2021 r. współwłaściciele zawarli umowę użyczenia (…) ha powierzchni działki nr Y na czas oznaczony w dniach od (…) do (\`(...)\`) 2021r., z (…). Umowa użyczenia nie przewidywała żadnego wynagrodzenia. Obecnie współwłaściciele planują dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz jednego nabywcy, gdzie każdy ze współwłaścicieli, w tym Wnioskodawczyni, zbędzie należący do niego udział w Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

W jakim celu nabyła Pani udziały w przedmiotowej Nieruchomości?

Udziały w przedmiotowej Nieruchomości zostały nabyte jako lokata kapitału, tj. lokata prywatnych środków pieniężnych w nieruchomość.

W jaki sposób działki wchodzące w skład przedmiotowej Nieruchomości były/są/będą wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży? Jeżeli były/są/będą wykorzystywane na cele prywatne, prosimy wskazać na jakie.

Nieruchomość (tj. każda z działek ewidencyjnych wchodzących w skład Nieruchomości) nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w żaden sposób, z wyłączeniem wskazanej we wniosku umowy użyczenia na rzecz B. Jak zostało wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 1 Nieruchomość została nabyta jako lokata prywatnego kapitału i takie było wykorzystanie Nieruchomości.

Czy do momentu ewentualnej sprzedaży ww. działek podejmowała Pani/będzie Pani podejmowała jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, itp. (prosimy podać jakie to będą czynności)?

Wnioskodawczyni (ani pozostali współwłaściciele Nieruchomości) nie podejmowali wskazanych w pytaniu działań. Działania podejmowane przez właścicieli Nieruchomości dotyczyły utrzymania zieleni na nieruchomości i uporządkowania zwalonych w wyniku burz i silnych wiatrów drzew – czyli były to czynności, do których byli zobowiązani jako właściciele Nieruchomości (utrzymanie Nieruchomości w należytym stanie a nie działania mające na celu zwiększenie wartości Nieruchomości). Właściciele Nieruchomości byli zaangażowani w doprowadzenie do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, co wiązało się z pokryciem części kosztów związanych z przygotowaniem planu, tj. w szczególności wykonaniem badań geologicznych terenu, które wyniki zostały przedstawione gminie.

Czy, a jeśli tak – w jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani budynki, znajdujące się na działkach nr Y i X, w tym w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

Ani Nieruchomość, ani budynki na niej się znajdujące nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Czy podejmowała Pani lub będzie podejmowała aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama)?

Jak zostało wskazane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w celu sprzedaży Nieruchomości została przygotowana strona internetowa wraz z wizualizacją terenu. Na zamówienie współwłaścicieli Nieruchomości została przygotowana Koncepcja zagospodarowania terenu (współwłaściciele podzieli się kosztami tych działań. Współwłaściciele zrobili także wycenę Nieruchomości przez biegłego. Właściciele zawierali również umowy z pośrednikami nieruchomości, którzy mieli znaleźć kupca na Nieruchomość.

Czy zamierza Pani udzielić/udzieliła nabywcy pełnomocnictwa do działania w Jej imieniu? Jeśli tak, należy wskazać zakres udzielonego pełnomocnictwa (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Intencją Wnioskodawcy (i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości) jest, żeby Kupujący przed transakcją otrzymał tylko standardowe pełnomocnictwo związane z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości (takie jak potencjalni nabywcy nieruchomości uzyskują od właścicieli w ramach procesu (…)) umożliwiające zbadanie stanu prawnego Nieruchomości. Na podstawie wskazanego pełnomocnictwa kupujący (potencjalny kupujący) będzie mógł zasięgnąć informacji w urzędach i potencjalnie czynić wstępne ustalenia. Pełnomocnictwo nie będzie jednakże obejmowało prawa do uzyskiwania formalnych zgód i uzgodnień dotyczących zagospodarowania Nieruchomości, w szczególności wystąpienia o warunki zabudowy czy uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Wnioskodawca nie jest w stanie określić w tym momencie jakie zgody i uzgodnienia związane z Nieruchomością miałyby zostać uzyskane przez nabywcę przed zawarciem umowy sprzedaży, ale Wnioskodawca jest w stanie wskazać, że zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości nie będzie uzależnione od uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę obejmującego Nieruchomość.

Czy podpisała/podpisze Pani z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać, co dokładnie zawierają jej postanowienia oraz jakiego rodzaju czynności dotyczą?

Intencją Wnioskodawcy (i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości) jest zawarcie jednej umowy ostatecznej sprzedaży Nieruchomości bez zawierania umów przedwstępnych; obecnie nie ma umów przedwstępnych zawartych w odniesieniu do Nieruchomości. Nieruchomość ma zostać sprzedana w ramach jednej bezwarunkowej transakcji, z zastrzeżeniem ew. warunków ustawowych (tj. pierwokupu, o ile notariusz uzna, że taki pierwokup występuje w odniesieniu do Nieruchomości).

Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wskazanych we wniosku), a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nieruchomości:

a. kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;

c. w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d. kiedy (wskazać rok/lata) dokona Pani ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży;

e. ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f. na co (na jaki cel) zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie ma planów sprzedaży żadnych należących do niej nieruchomości, innych niż Nieruchomość.

Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a. kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;

c. w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d. kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e. ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

Wnioskodawczyni nie sprzedawała nigdy wcześniej nieruchomości.

Ponadto wyjaśniła Pani rozbieżność w dacie nabycia udziałów w przedmiotowej Nieruchomości, wskazując, że nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy z dnia 31 stycznia 2011 r. Wskazanie w stanie faktycznym sprawy na luty to błąd.

### Pytanie

Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała u Wnioskodawczyni opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. W związku z tym sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż zostanie dokonana po upływie 5 lat od jej nabycia przez Wnioskodawczynię.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej Ustawa PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że wskazany przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości czy udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziały w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Niewątpliwie Nieruchomość (udział w Nieruchomości) została nabyta przez Wnioskodawczynię ponad 5 lat temu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła udziały w Nieruchomości.

Tym samym, w odniesieniu do udziału w Nieruchomości, przy sprzedaży udziału w Nieruchomości drugi z warunków – dotyczący okresu posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawczynię – jest spełniony.

W związku z tym należy rozważyć czy sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię byłaby dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 Ustawy PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa m.in. handlowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Ustawy PIT.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej w Ustawie PIT opiera się na trzech przesłankach:

1) zarobkowym celu działalności,

2) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć.

Jednocześnie, fakt nieosiągnięcia zysku nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Przepisy Ustawy PIT wskazują, że dla zakwalifikowania danych dochodów jako pochodzących z działalności gospodarczej istotne jest, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły.

Jednocześnie, dla takiej kwalifikacji nie jest konieczne spełnienie formalnych elementów organizacyjnych (np. rejestracji), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia prowadzący ją podmiot i czy w związku z tym dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych (w szczególności obowiązków rejestracyjnych).

Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Również, zgodnie z orzecznictwem NSA (patrz wyrok NSA z 25.01.2018 r., sygn. II FSK 3525/15) na pojęcie „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Natomiast przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Zdaniem NSA: „Działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego) wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

W odniesieniu do działań Wnioskodawczyni nie sposób uznać, że dokona ona transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię wiele lat temu, jako jednorazowa transakcja, bez zamiaru wykorzystywania Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez właściciela nieruchomości, które wiążą się z wykonywaniem prawa własności i mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym w celu osiągnięcia jak najlepszej korzyści majątkowej z tytułu sprzedaży tego majątku – nie stanowią działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe, w opisanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię (i innych współwłaścicieli Nieruchomości) w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości stanowią wykonywanie prawa własności i mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Oceny tych działań należy bowiem dokonywać przez pryzmat stanu prawnego (kilku współwłaścicieli, brak MPZP w chwili nabycia Nieruchomości) i faktycznego (wielkość Nieruchomości) dotyczącego Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, działania podejmowane przez współwłaścicieli Nieruchomości (w tym Wnioskodawczynię) były adekwatne do zaistniałej sytuacji i mieszczą się w racjonalnym zarządzie majątkiem prywatnym. Przede wszystkim nie można odmówić osobie racjonalnie zarządzającej majątkiem własnym prawa do takiego zarządu tym majątkiem, który zapewni jej najlepsze korzyści ekonomiczne z tytułu jego sprzedaży.

Dlatego też, mając na uwadze, że Nieruchomość w momencie nabycia udziału nie była objęta MPZP, za naturalne i racjonalne w ramach zarządu majątkiem własnym należy uznać zabieganie przez współwłaścicieli o uchwalenie MPZP. Brak MPZP uniemożliwiał racjonalne gospodarowanie majątkiem własnym; objęcie terenu MPZP jest obiektywnie korzystne dla właścicieli takiego terenu i każdej racjonalnie postępującej osobie zależy na takim efekcie – nie sposób jest uznać, że takie postępowanie nie może dotyczyć majątku prywatnego.

Fakt, że Nieruchomość znajduje się we współwłasności kilku osób (6), za zasadne i racjonalne należy przyjąć także udzielanie wspólnego pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli przy sprzedaży, przy okazywaniu Nieruchomości czy też dokonywaniu wstępnych negocjacji dot. sprzedaży. Wielkość Nieruchomości w pełni też uzasadnia skorzystanie przez współwłaścicieli z usług pośredników przy jej sprzedaży, czy dokonanie wyceny Nieruchomości przez biegłego – co przy tylu współwłaścicielach pozwala na dojście do porozumienia, co do ceny sprzedaży. Podobnie rzecz ma się w odniesieniu do przygotowania Koncepcji zagospodarowania terenu, która pozwala na prawidłowe określenie kwoty wynagrodzenia.

Mając na uwadze powierzchnię Nieruchomości, za adekwatne – w ramach zarządu majątkiem prywatnym – należy uznać także działanie związane z przygotowaniem strony internetowej dotyczącej Nieruchomości w celu jej sprzedaży, co miało ułatwić znalezienie nabywcy. Trudno bowiem uznać za wystarczające i racjonalne – w przypadku Nieruchomości o powierzchni powyżej (…) ha – zamieszczenie ogłoszenia np. na tablicy ogłoszeń w gminie.

Takie stanowisko zajął też NSA w wyroku z 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17, gdzie sąd podkreślił, że „Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi”. Uwzględniając zatem specyfikę Nieruchomości, jej powierzchnię, kilku współwłaścicieli – wszystkie działania podejmowane przez współwłaścicieli, w tym Wnioskodawczynię, należy uznać za adekwatne i właściwe w zaistniałych okolicznościach dla zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość nie była też wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem dzierżawy czy najmu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, bez wpływu na powyższe pozostaje fakt zawarcia z (…) umowy użyczenia na czas oznaczony obszaru (…) ha działki Y. Użyczenie zostało ustanowienie bez wynagrodzenia w celu umożliwienia (…). Umowa użyczenia z natury ma charakter bezpłatny. Użyczenie ma charakter jednorazowy, niepowtarzalny a użyczający nie podejmowali żadnych aktywnych działań, które miałyby prowadzić do tego świadczenia – nie zostało ono zatem dokonane w okolicznościach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem i nie można kwalifikować ich jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Takie stanowisko zajął m.in. NSA w cytowanym już wyroku z dnia 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17, gdzie Sąd podkreślił, że „działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

W szczególności należy podkreślić, iż planowana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości jest to jednorazowa transakcja z perspektywy Wnioskodawczyni i trudno byłoby przyjąć, że działalność gospodarcza może polegać na sprzedaży jednej nieruchomości raz na ponad 10 lat, gdzie na takiej nieruchomości nie była realizowana w trakcie tego okresu żadna faktyczna inwestycja (co mogłoby uzasadniać tak długi okres między nabyciem Nieruchomości a jej sprzedażą).

Tym samym powyższe okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży Nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 Ustawy PIT warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży Nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT. W konsekwencji, sprzedaż należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT a co za tym idzie należy uznać, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż zostanie dokonana po upływie 5 lat od jej nabycia przez Wnioskodawczynię.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art.10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

· po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

· po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

· po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1\. Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2\. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3\. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z dnia 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z dnia 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wskazujemy, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Pani ma i będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Panią we własnym imieniu.

W tej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż udziału w nieruchomości będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Panią świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia udziału w nieruchomości. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2011 r. nabyła Pani udział w nieruchomości w wysokości 1/6 jej części. Tereny nieruchomości to tereny (…). W skład nieruchomości wchodzą trzy działki gruntu, w tym dwie są zabudowane budynkami. Udział w tej nieruchomości nabyła Pani do majątku prywatnego, osobistego. Wskazała Pani, że prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy Pani usługi doradztwa w zakresie zarządzania oraz usługi najmu lokali użytkowych (długoterminowo) oraz usługi związane z zakwaterowaniem/turystyczne (najem krótkoterminowy). Na terenie nabytej przez Panią nieruchomości, z Pani inicjatywy, były przeprowadzane badania geologiczne i przyrodnicze, potrzebne do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania terenu, z którego wynika, że na tym terenie mógłby powstać kompleks turystyczny. Podała Pani również, że udzieliła Pani pełnomocnictwa do zawierania wszelkich czynności w procesie zawierania umowy zbycia udziału w nieruchomości, a także zawarła Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami umowy zlecenia z podmiotami gospodarczymi w zakresie pośrednictwa przy sprzedaży oraz pełnomocnictwa do okazywania oraz prowadzenia wstępnych negocjacji w celu sprzedaży nieruchomości. W tym celu została również przygotowana strona internetowa wraz z wizualizacją terenu. Na zamówienie współwłaścicieli została także przygotowana koncepcja zagospodarowania tego terenu i wycena nieruchomości przez biegłego. Obecnie planuje Pani (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości na rzecz jednego nabywcy.

Wątpliwości Pani dotyczą powstania obowiązku opodatkowania uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od sprzedaży udziału w nieruchomości.

Przedstawiona we wniosku i w jego uzupełnieniu Pani aktywność dotycząca nieruchomości oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Na gruncie tej konkretnej sprawy nie mamy do czynienia z aktywnością dotyczącą nieruchomości jedynie incydentalną, ani nawet sporadyczną. Prezentując opis sprawy wyeksponowała Pani szereg czynności w zakresie uatrakcyjnienia nieruchomości i jej sprzedaży, tj. np.: wystąpienie o wydanie planu zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że na tym terenie mógłby powstać kompleks turystyczny, przygotowanie strony internetowej wraz z wizualizacją terenu, przygotowanie koncepcji zagospodarowania tego terenu i wycena nieruchomości przez biegłego, a także zawarcie umowy z pośrednikami, którzy mieli znaleźć kupca. Skoro podjęła Pani zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły, uzyskany przychód wygenerowany przez sprzedaż udziału w nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dotychczasowe Pani działania wskazują, że rolą Pani było podniesienie wartości nieruchomości, a w konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że ww. czynności związane były z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem tej nieruchomości do sprzedaży. Zatem dokonanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie przez Panią świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości, a tym samym ich wartości i w konsekwencji sprzedaży w celu uzyskania korzyści finansowej.

Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pani majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu Pani działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Stanowisko organu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z dnia 25 sierpnia 2011 r. II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż 8 – 10 działek budowlanych i ewentualne zbywanie dalszych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem geodezyjnym działek i sporządzeniem wielu aktów notarialnych sprzedaży działek budowlanych), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Również należy zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste (wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 11 czerwca 2015r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości. (wyroki NSA: z dnia 4 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1855/15; z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08; z dnia 15 stycznia 2019r., sygn. akt I FSK 90/17; z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

**Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że podejmowane przez** **Panią** **działania oraz dokonane czynności wykluczają planowaną sprzedaż udziału w nieruchomości w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, stwierdzamy, że ww. sprzedaż jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Panią należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

**W ww. przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazujemy, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzamy, że – naszym zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).