Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.314.2018.2.ACZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-21
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 czerwca 2018 r. (data wpływu 14 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 lipca 2018 r. (data wpływu 6 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 czerwca 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 24 lipca 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.314.2018.1.ACZ, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 24 lipca 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 24 lipca 2018 r.). W dniu 6 sierpnia 2018 r. (nadano w dniu 31 lipca 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 18 marca 2013 r. nabył do majątku osobistego nieruchomość mieszkalną położoną w …, dzielnica …, dla której Sąd Rejonowy … w …, … Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadził księgę wieczystą nr …. Wnioskodawca nabył nieruchomość mieszkalną na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 marca 2013 r., Rep. A nr …, sporządzonej w kancelarii notarialnej w … przy ul. …. Nieruchomość położona w …, w dzielnicy …, stanowi działkę nr 62 o powierzchni 0,0226 ha. W dniu 18 marca 2013 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym, który jest częścią składową gruntu. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2013 r. nieruchomości mieszkalnej budynek ten posiadał status budynku mieszkalnego zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych – symbol KŚT 110. Był to budynek jednorodzinny.

Przed datą nabycia nieruchomość ta była zamieszkiwana przez kilka rodzin, a jej podział uregulowany został poprzez zawarcie dorozumianej umowy quoad usum.

W dniu 22 czerwca 2015 r. Wnioskodawca, celem dostosowania stanu faktycznego korzystania z nieruchomości do jej stanu prawnego, ustanowił odrębną własność sześciu lokali mieszkalnych w tejże nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności sześciu lokali mieszkalnych nastąpiło w formie aktu notarialnego, Rep. A nr …, sporządzonego w dniu 22 czerwca 2015 r. w kancelarii notarialnej w … przy ul. …, po uprzednim uzyskaniu sześciu zaświadczeń o samodzielności lokali, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali mieszkalnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Ustanowienie odrębnej własności sześciu lokali mieszkalnych nastąpiło w formie aktu ustanowienia odrębnej własności lokali, a więc w formie jednostronnej czynności prawnej Wnioskodawcy. Ustanowienie to było zgodne z art. 10 ustawy o własności lokali mieszkalnych.

Każdy z wyodrębnionych lokali posiada następującą księgę wieczystą:

1.  lokal nr 1 – …,
2.  lokal nr 2 – …,
3.  lokal nr 3 – …,
4.  lokal nr 4 – …,
5.  lokal nr 5 – …,
6.  lokal nr 6 – ….

Budynek, w którym Wnioskodawca wyodrębnił sześć lokali mieszkalnych, znajduje się na gruncie stanowiącym własność Wnioskodawcy.

Budynek, w którym zlokalizowane są mieszkania, jest wyeksploatowany, wymaga poważnych prac remontowych, zarówno w odniesieniu do całego obiektu, jak i lokali mieszkalnych. Budynek wymaga dużych nakładów na prace remontowe, które należy w najbliższym czasie przeprowadzić i które Wnioskodawca musiałby ponieść na rzecz tegoż budynku.

W związku z brakiem odpowiednich środków na przeprowadzenie prac remontowych, bez których wykorzystanie ekonomicznego potencjału nieruchomości jest niemożliwe, Wnioskodawca rozważa sprzedaż całości tejże nieruchomości (a więc sześciu lokali oraz nieruchomości wspólnej) jednej osobie w 2019 r.

Wnioskodawca jest właścicielem sześciu lokali mieszkalnych wraz z odpowiadającymi udziałami we współwłasności gruntu. Ten sam tytuł prawny będzie przysługiwał Wnioskodawcy w stosunku do ww. lokali mieszkalnych i gruntu w dacie ich odpłatnego zbycia.

Ani budynek mieszkalny, w którym znajdują się ww. lokale mieszkalne, ani lokale mieszkalne nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nie stanowiły składnika (środka trwałego) bądź towaru handlowego w tej działalności. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą … (REGON: …, NIP: …), w ramach której hurtowo sprzedaje napoje alkoholowe (kod PKD: 46.34.A). Nieruchomość nie stanowiła jednak nigdy środka trwałego, gdyż należała do majątku osobistego Wnioskodawcy i nie stanowiła składnika rzeczowych aktywów jakiegokolwiek przedsiębiorstwa. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

Planowana przez Wnioskodawcę w 2019 r. sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych jednemu nabywcy nie będzie odbywać się w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy w przypadku sprzedaży całej nieruchomości (sześciu lokali oraz nieruchomości wspólnej) przez Wnioskodawcę na rzecz jednej osoby fizycznej w 2019 r., Wnioskodawca będzie zwolniony od obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w roku podatkowym 2019, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż takie zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu Wnioskodawcy, ponieważ nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpi po upływie pięciu lat od daty nabycia tejże nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), w przypadku sprzedaży całej nieruchomości (sześciu lokali oraz nieruchomości wspólnej) przez Wnioskodawcę na rzecz jednej osoby fizycznej w 2019 r., Wnioskodawca będzie zwolniony od obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w roku podatkowym 2019, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie takie nie będzie stanowić źródła przychodu, gdyż:

1.  przedmiotem umowy sprzedaży będzie nieruchomość,
2.  od daty uzyskania własności nieruchomości przez Wnioskodawcę minie wówczas już pięć lat,
3.  sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przedmiotem umowy sprzedaży będzie cała nieruchomość (sześć lokali mieszkalnych wraz z całością udziałów w nieruchomości wspólnej), której Wnioskodawca jest właścicielem i której właścicielem będzie w dacie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości.

Od daty faktycznego uzyskania praw własności nieruchomości minęło już pięć lat, a uzyskanie prawa odrębnej własności nie zmienia skutku wcześniej już nabytego prawa własności tego mieszkania. W opinii Wnioskodawcy nie ma powodów, by uważać, że w 2019 r. powstanie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 18 marca 2013 r. nabył na własność nieruchomość w wyniku zawartej umowy sprzedaży (umowa została zawarta w formie aktu notarialnego). Następnie, w dniu 22 czerwca 2015 r., zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali mieszkalnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wydzielił z nieruchomości sześć lokali mieszkalnych (jednostronna czynność prawna w formie aktu notarialnego). Decyzja o wydzieleniu sześciu lokali mieszkalnych związana była z chęcią dostosowania stanu faktycznego nieruchomości (wcześniej, tj. przed zakupem nieruchomości przez Wnioskodawcę, z budynku tego korzystało kilka rodzin) do jej stanu prawnego. Wnioskodawca planuje w 2019 r. sprzedaż ww. lokali mieszkalnych wraz z nieruchomością wspólną jednej osobie.

Dlatego też, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania ww. sprzedaży, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę. Podkreślić należy, że w sytuacji, w której podatnik nabył prawo własności, a następnie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali, za datę nabycia lokali (nieruchomości), od której upływa pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokali. Nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, następuje w momencie nabycia nieruchomości niewydzielonej na podstawie umowy sprzedaży, a późniejsze wydzielenie z niej lokali pozostaje bez wpływu na uprzednio nabyte prawo własności.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym przekształcenie lokalu mieszkalnego w odrębną własność jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym. Tak więc, na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia lokalu mieszkalnego należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia całości nieruchomości.

Reasumując, Wnioskodawca nabył nieruchomość w dacie 18 marca 2013 r. W związku z powyższym, sprzedaż tejże nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie upłynęło pięć lat. Okoliczność, że w 2015 r. z nieruchomości tej wyodrębniono sześć lokali nie ma wpływu na faktyczną datę jej nabycia. Zatem, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego z tej sprzedaży.

Wnioskodawca nabył nieruchomość do majątku osobistego. Ani budynek mieszkalny, w którym znajdują się ww. lokale mieszkalne, ani lokale mieszkalne nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nie stanowiły składnika (środka trwałego) bądź towaru handlowego w tej działalności. Planowana przez Wnioskodawcę w 2019 r. sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych jednemu nabywcy nie będzie odbywać się w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Wskazać należy, że prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie zbadania konkretnych okoliczności faktycznych wypełniających lub nie znamiona tej działalności. Należy przyjąć, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskiwane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 18 marca 2013 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży do majątku osobistego nieruchomość stanowiącą działkę nr 62 wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym, który jest częścią składową gruntu. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2013 r. nieruchomości mieszkalnej budynek ten posiadał status budynku mieszkalnego zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych – symbol KŚT 110. Był to budynek jednorodzinny.

Przed datą nabycia nieruchomość ta była zamieszkiwana przez kilka rodzin, a jej podział uregulowany został poprzez zawarcie dorozumianej umowy quoad usum.

W dniu 22 czerwca 2015 r. Wnioskodawca celem dostosowania stanu faktycznego korzystania z nieruchomości do jej stanu prawnego, ustanowił odrębną własność sześciu lokali mieszkalnych w tej nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności sześciu lokali mieszkalnych nastąpiło w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 22 czerwca 2015 r., po uprzednim uzyskaniu sześciu zaświadczeń o samodzielności lokali, zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali mieszkalnych. Ustanowienie odrębnej własności sześciu lokali mieszkalnych nastąpiło w formie aktu ustanowienia odrębnej własności lokali, a więc w formie jednostronnej czynności prawnej Wnioskodawcy. Ustanowienie to było zgodne z art. 10 ustawy o własności lokali mieszkalnych.

Budynek, w którym Wnioskodawca wyodrębnił sześć lokali mieszkalnych, znajduje się na gruncie stanowiącym własność Wnioskodawcy. Budynek, w którym zlokalizowane są mieszkania, jest wyeksploatowany, wymaga poważnych prac remontowych, zarówno w odniesieniu do całego obiektu, jak lokali mieszkalnych.

W związku z brakiem odpowiednich środków na przeprowadzenie prac remontowych, bez których wykorzystanie ekonomicznego potencjału nieruchomości jest niemożliwe, Wnioskodawca rozważa sprzedaż sześciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z przysługującymi im udziałami we własności gruntu jednej osobie w 2019 r.

Ani budynek mieszkalny, w którym znajdują się ww. lokale mieszkalne, ani lokale mieszkalne nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nie stanowiły składnika (środka trwałego) bądź towaru handlowego w tej działalności. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której hurtowo sprzedaje napoje alkoholowe. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Planowana przez Wnioskodawcę w 2019 r. sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych jednemu nabywcy nie będzie odbywać się w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego opisu wynika, że działania Wnioskodawcy zmierzające do sprzedaży jednej osobie sześciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości wraz z przysługującymi im udziałami w prawie własności gruntu nie będą miały charakteru ciągłego i zorganizowanego, co mogłoby wskazywać na działania prowadzone w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości wraz z przysługującymi im udziałami w prawie własności gruntu, nie będzie stanowił po stronie Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy go zatem zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu.

Zgodnie natomiast z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do art. 48 Kodeksu cywilnego – budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej (działki), na której budynek ten został wybudowany.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716).

Art. 2 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami” mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ww. ustawy).

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym ustanowienie przez Wnioskodawcę w dniu 22 czerwca 2015 r. odrębnej własności sześciu lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wszystkie lokale mieszkalne zostały wyodrębnione z budynku mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawcy, a zatem Wnioskodawca nie nabył żadnych nowych praw ponad to, którego był już właścicielem od dnia 18 marca 2013 r., a więc od momentu nabycia prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że za datę nabycia przez Wnioskodawcę sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości wraz z przysługującymi im udziałami w prawie własności gruntu, wyodrębnionych z budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 62, należy uznać 2013 r., kiedy to ww. nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym stanowiąca działkę nr 62 została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie w 2019 r. sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości wraz z przysługującymi im udziałami w prawie własności gruntu, wyodrębnionych z budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 62, nabytej przez Wnioskodawcę w dniu 18 marca 2013 r. w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu planowanego odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych jest skutkiem niewystąpienia przychodu podlegającego opodatkowaniu (z uwagi na upływ pięcioletniego terminu) stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś zastosowania zwolnienia od zapłaty podatku przewidzianego w innych przepisach tej ustawy, nieznajdujących zastosowania w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.