Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.868.2019.2.ALN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-26
Teza: zwolnienia z opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wraz z naniesieniami budowlanymi
Słowa kluczowe: budynek; działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości; odliczenia; podatek-podatek naliczony; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2019 r. (data wpływu 20 grudnia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 lutego 2020 r. (data wpływu 17 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 1 wraz z naniesieniami budowlanymi, które obejmują budynki o numerach ewidencyjnych 1 i 2 **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 1 wraz z naniesieniami budowlanymi, które obejmują budynki o numerach ewidencyjnych 1 i 2.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 14 lutego 2020 r. (data wpływu 17 lutego 2020 r.) o przedstawienie opisu sprawy, pytanie oraz stanowisko.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Spółka cywilna (\`(...)\`) jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Od dnia rozpoczęcia tj. 02.09.1991 r. aż do 31.10.2015 r. przeważającą działalnością były usługi poligraficzne. Po 31.10.2015 r. spółka stopniowo wyprzedawała środki trwałe, wyposażenie oraz surowce dążąc do całkowitego zakończenia działalności.

W roku 1997 wspólnicy A. I. i M.I. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (\`(...)\`) s.c. (…) (nazwa wcześniejsza przed obowiązkowymi zmianami wymagającymi podawania w nazwie spółki imion i nazwisk wspólników) nabyli po 1/2 części od Zakładów (…) S.A. prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 o pow. 1377 m2 wraz z naniesieniami budowlanymi stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności za cenę (…) zł - AKT NOTARIALNY: REPERTORIUM A NR (…).

Zakład (…) w (…) sprzedający nieruchomość stwierdzał, że na działce znajduje się „budynek murowany, produkcyjno-biurowo-handlowy stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności”. Było to zgodne z ówczesnym stanem faktycznym.

Zakup nieruchomości był dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i Spółka miała prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości i dokonała tego odliczenia. Dla nieruchomości została ustanowiona księga wieczysta (…). Powierzchnia działki - 1377 m2. Powierzchnia zabudowy - 611 m2.

W roku 2008 Starostwo przystąpiło do sporządzenia Rejestru budynków i na działce będącej w użytkowaniu Wnioskodawcy zaewidencjonowano nie jeden lecz dwa budynki, dokonując w ten sposób, bez naszej wiedzy i zgody jako właścicieli, faktycznego podziału budynku. Jako jeden budynek o numerze ewid. 1 zaewidencjonowano część południową o powierzchni zabudowy 135 m2 natomiast pozostałą część położoną na osi wschód-zachód jako drugi budynek o numerze ewid. 2 i powierzchni zabudowy 476 m2. W związku z zaistniałym faktem opisując nieruchomość Wnioskodawca będzie używał stwierdzenia, że naniesienia budowlane obejmują budynki wyszczególnione w Rejestrze budynków.

Budynki są trwale związane z gruntem. Zostały wybudowane, jak wynika z Rejestru, w 1907 roku. Rejestr budynków klasyfikuje budynki wg KŚT i budynek o nr ewid. 1 został sklasyfikowany jako „Budynki handlowo-usługowe” natomiast budynek o nr ewid. 2 został sklasyfikowany jako „Pozostałe budynki niemieszkalne”.

Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) dla budynku o nr ewid. 1 przyjęto symbol PKOB 1230 (Budynki handlowo-usługowe) a dla budynku o nr ewid. 2 przyjęto symbol PKOB 1274 (Pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione).

Budynki i części ich powierzchni użytkowej były wykorzystywane w działalności własnej Spółki oraz były wynajmowane osobom trzecim na podstawie umów najmu i kształtowało się to w różnych proporcjach w poszczególnych okresach. Łączna powierzchnia użytkowa obydwu budynków wynosi 520m2 z czego na budynek 1 przypada 113m2 a na budynek 2 przypada 407 m2.

Użytkowanie budynku 1 w okresie:

*   od 14.05.1997 do 31.07.2000 wynajem 113 m2 (100% pow. użytk. budynku)

*   od 01.08.2000 do 01.01.2016 użytkowanie przez właścicieli (100% pow. użytk. budynku)

*   od 02.01.2016 do 01.01.2019 wynajem 100 m2 (88% pow. użytk. budynku)

*   od 15.01.2019 do 31.01.2020 wynajem 100 m2 (88% pow. użytk. budynku)

*   od 01.02.2020 użytkowanie przez właścicieli (100% pow. użytk. budynku)

Użytkowanie budynku 2 w okresie:

*   od 14.05.1997 do 31.07.2000 wynajem 120 m2 (29% pow. użytk. budynku)

*   od 01.08.2000 do 19.11.2008 użytkowanie przez właścicieli (100% pow. użytk. budynku)

*   od 20.11.2008 do 01.01.2019 wynajem 120 m2 (29% pow. użytk. budynku)

*   od 02.01.2019 do 31.01.2020 wynajem 245 m2 (60% pow. użytk. budynku)

*   od 01.02.2019 wynajem 120 m2 (29% pow. użytk. budynku)

Na dzień dzisiejszy wynajmowane jest tylko pomieszczenie we wschodniej części budynku 2 o powierzchni użytkowej 120 m2 dla (…) w (…). Umowa jest zawarta na czas określony do końca 2020 roku. Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca będzie chciał osiągnąć porozumienie z (…) odnośnie wygaśnięcia umowy. Firma planująca nabyć nieruchomość deklaruje wolę kontynuacji najmu na podobnych warunkach.

Wnioskodawcy - spółka (\`(...)\`) nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych budynków. Również najemcy nie ponosili takich wydatków.

Opis zdarzenia przyszłego

A.I. i M.I. jako wspólnicy spółki cywilnej (\`(...)\`) planują sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki 1 wraz z naniesieniami budowlanymi, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, które obejmują budynki wyszczególnione w Rejestrze budynków prowadzonym przez (…) w (…) o numerach ewidencyjnych 1 i 2.

Nabywcą ma być spółka cywilna (…) z siedzibą w (…). Wymieniona spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ponadto w związku z informacją że Organ wydający interpretację nie jest uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników, Wnioskodawca wyczerpująco przedstawił stan faktyczny, który może wpłynąć na ocenę zdarzenia przyszłego.

Niejasności wynikające z zapisu pytania: „Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki wraz z naniesieniami budowlanymi, które stanowi powyżej opisany budynek, będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT?” oraz opisu zdarzenia przyszłego, że „ (\`(...)\`) wspólnicy spółki cywilnej (\`(...)\`) planują sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki 1 wraz z naniesieniami budowlanymi (budynkiem, budynkami) stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności (\`(...)\`) udało się wyjaśnić w trakcie wizyty A. I. w (…) w dniu 12 lutego 2020 r.

Sprzedający nieruchomość w 1997 roku Zakład (…) w (…) stwierdzał, że na działce znajduje się „budynek murowany, produkcyjno- biurowo-handlowy stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności”. Było to zgodne z ówczesnym stanem faktycznym. W tym czasie, dla tej nieruchomości nie był prowadzony Rejestr budynków. Od dnia zakupu tj. od 14 maja 1997 na działce będącej w użytkowaniu wieczystym A.I i M. I. nie był wybudowany żaden nowy budynek.

W roku 2008 Starostwo przystąpiło do sporządzenia Rejestru budynków i na działce będącej w użytkowaniu Wnioskodawcy zaewidencjonowano nie jeden lecz dwa budynki, dokonując w ten sposób, bez wiedzy i zgody właścicieli, faktycznego podziału budynku. Jako jeden budynek o numerze ewid. 1 zaewidencjonowano część południową o powierzchni zabudowy 135 m2 natomiast pozostałą część położoną na osi wschód-zachód jako drugi budynek o numerze ewid. 2 i powierzchni zabudowy 476 m2. Wnioskodawca wskazał, że nie jest zadowolony z takiego działania Starostwa jednak w związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca akceptuje ten stan faktyczny i opisując nieruchomość będzie używał stwierdzenia, że naniesienia budowlane stanowią budynki ujęte w Rejestrze budynków. Zakup nieruchomości był dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i spółka miała prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Budynki będące przedmiotem planowanej sprzedaży ujęte w Rejestrze budynków pod numerami ewid. 1 i 2 są bez wątpienia budynkami w myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.) - zostały wybudowane w roku 1907. Rejestr budynków klasyfikuje budynki wg KŚT i budynek o nr ewid. 1 został sklasyfikowany jako „ Budynki handlowo-usługowe” natomiast budynek o nr ewid. 2 został sklasyfikowany jako „Pozostałe budynki niemieszkalne”.

Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) dla budynku o nr ewid. 1 przyjęto symbol PKOB 1230 (Budynki handlowo-usługowe) a dla budynku o nr ewid. 2 przyjęto symbol PKOB 1274 (Pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione). Budynki są trwale związane z gruntem.

Pierwsze zasiedlenie budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106) mogło wystąpić przed zakupem przez Wnioskodawcę omawianej nieruchomości jednak Wnioskodawca nie może tego ocenić, zatem przyjmuje jako datę pierwszego zasiedlenia rozpoczęcie użytkowania budynków po dokonaniu zakupu czyli datę 14.05.1997 r.

Od momentu zakupu budynki były wykorzystywane w działalności gospodarczej spółki (\`(...)\`). Łączna powierzchnia użytkowa obydwu budynków wynosi 520 m2 z czego na budynek 1 przypada 113 m2 a na budynek 2 przypada 407 m2.

Począwszy od 14.05.1997 r. do 31 lipca 2000 r. powierzchnia użytkowa w budynku 1 (113 m2) oraz część powierzchni użytkowej w budynku 2 (120 m2) były wynajmowane firmie PPHU (…). Pozostała część powierzchni użytkowej budynku 2 (287 m2) na którą składały się pomieszczenia produkcyjno-usługowe, biurowe, socjalne dla pracowników, itp. była wykorzystywana na działalność Spółki w zakresie poligrafii.

W okresie od 1 sierpnia 2000 r. do 20 listopada 2008 roku całość powierzchni użytkowej obydwu budynków (520 m2) wykorzystywana była przez Spółkę. Pomieszczenia zwolnione przez najemców PPHU (…) zostały zajęte na cele produkcyjne i magazynowe.

Od 20 listopada 2008 roku do chwili obecnej pomieszczenie we wschodniej części budynku 2 o powierzchni użytkowej 120 m2 wynajmuje (…) w (…)

W okresie od 20 listopada 2008 r. do 2 stycznia 2016 r. na działalność poligraficzną Spółka wykorzystywała pozostałą powierzchnię użytkową w budynku 2 (287 m2) oraz całkowitą powierzchnię użytkową w budynku 1 (113 m2) - razem (400 m2) 

W dniu 10 sierpnia 2015 r. wspólnicy Spółki (\`(...)\`) podjęli uchwałę o zakończeniu działalności w zakresie poligrafii z dniem 31 października 2015 r. Wspólnik A.I. postanowił kontynuować działalność w zakresie poligrafii powołując odrębną działalność pod nazwą (…) A. I. z siedzibą w (…). Firma (…) A.I. odkupiła od spółki (\`(...)\`) dużą część środków trwałych, wyposażenia i surowców oraz wynajęła na cele produkcyjno-usługowe w dniu 2 stycznia 2016 r. powierzchnię użytkową 100 m2 w budynku 1. W dniu 2 stycznia 2019 r„ po zwolnieniu z najmu powierzchni w budynku 1 firma (…) A.I. zawarła nową umowę na wynajem od spółki (\`(...)\`) powierzchni użytkowej 125 m2 w środkowej części budynku 2. Umowa ta wygasła w dniu 31 stycznia 2020 r.

W dniu w 15 stycznia 2019 r. została zawarta umowa na wynajem 50 m2 powierzchni użytkowej w budynku 1 z firmą (…) P. W. (…). Umowa wygasła w dniu 31 stycznia 2020 r.

Również 15 stycznia 2019 r. została zawarta umowa na wynajem 50 m2 powierzchni użytkowej w budynku 1 z firmą (…) G.S. , (…). Umowa wygasła w dniu 31 stycznia 2020 r.

Na dzień dzisiejszy jest tylko wynajmowane pomieszczenie we wschodniej części budynku 2 o powierzchni użytkowej 120 m2 dla (…) w (…). Umowa jest zawarta na czas określony do końca 2020 roku. Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca będzie chciał osiągnąć porozumienie z (…) odnośnie wygaśnięcia umowy. Firma planująca nabyć nieruchomość deklaruje wolę kontynuacji najmu na podobnych warunkach. Wnioskodawcy - Spółka (\`(...)\`)nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych budynków. Również najemcy nie ponosili takich wydatków.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

(ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku)

Pytanie dotyczące zdarzenia przyszłego

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 1 wraz z naniesieniami budowlanymi, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, które obejmują budynki wyszczególnione w Rejestrze budynków prowadzonym przez (…) w (…) o numerach ewidencyjnych 1 i 2 będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego opisanej powyżej działki 1 wraz z naniesieniami budowlanymi będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Określone w podpunktach a i b warunki wykluczające zwolnienie z podatku nie wystąpią w planowanym przez wnioskodawcę zbyciu opisanych wyżej budynków bowiem dostawa nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia zaś od pierwszego zasiedlenia upłynął czas zdecydowanie przekraczający okres 2 lat.

Stanowisko Wnioskodawcy ukształtowało się w dużym stopniu na podstawie szeroko zaprezentowanej argumentacji w uzasadnieniu interpretacji indywidualnej o nr 567000/I. W odniesieniu do zbycia prawa użytkowania wieczystego na uwagę zasługuje następujący fragment tego uzasadnienia (cyt. ze str. 4): „Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106), – zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków lub budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w 1997 wspólnicy Spółki nabyli po 1/2 części prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 o pow. 1377 m2 wraz z naniesieniami. Zakup nieruchomości był dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i Spółka miała prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Na działce znajdują się budynki ujęte w rejestrze budynków pod numerami ewid. 1 i 2. Od momentu zakupu budynki były wykorzystywane do własnej działalności Wnioskodawcy oraz na wynajem. Wnioskodawcy nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych budynków. Również najemcy nie ponosili takich wydatków.

Opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że spełnione są łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, co skutkuje objęciem dostawy budynków zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wynika to z faktu, że dostawa budynków nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż prawa własności budynku o nr ewid. 1 sklasyfikowanego jako „Budynki handlowo-usługowe” oraz budynku o nr ewid. 2 sklasyfikowanego jako „Pozostałe budynki niemieszkalne”, stanowiących odrębny przedmiot własności, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęte będzie również prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są opisane we wniosku budynki.

W związku z tym, że dostawa przedmiotowych budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia tych czynności wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezpodstawna.

Przy czym, po spełnieniu określonych warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Wnioskodawca może zrezygnować z powyższego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy ww. budynków. Jednocześnie należy wskazać, że jeżeli Wnioskodawca zrezygnuje z powyższego zwolnienia i wybierze opodatkowanie dostawy ww. budynków, to planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się ww. budynki, będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) , za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.