Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-372/14-3/SM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-14
Teza: prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek należny-obniżenie podatku należnego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U.z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego(Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działającyw imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

V., a.s. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa czeskiego, z siedzibą w Czechach. W zakres działalności gospodarczej Spółki wchodzi między innymi inwestowanie środków w nieruchomości komercyjne w centralnej i wschodniej Europie. Do tej pory Spółka nie posiadała na terytorium Polski żadnych nieruchomości.

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką J. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca) dotyczące nabycia budynku biurowego położonego w Warszawie przy ulicy Jasnej 26 (dalej: Budynek), a także prawa użytkowania wieczystego gruntu działki numer 71/1, na którym Budynek jest położony (łącznie dalej jako: Nieruchomość), (dalej: Transakcja). Nieruchomość mająca być przedmiotem planowanej Transakcji objęta jest księgą wieczystą.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2013 r. Co więcej, w odniesieniu do ówczesnego nabycia Budynku przez Zbywcę mówić można o tzw. pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a to z względu na fakt, że:

1.  przedmiotowa sprzedaż Budynku stanowiła oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu oraz
2.  oddanie to nastąpiło po ulepszeniu Budynku, a wydatki poniesione przez poprzedniego właściciela na ulepszenie (rozbudowę), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku.

Stąd też zbycie Budynku w październiku 2013 r. na rzecz Zbywcy nie korzystało ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, jako że poprzedni właściciel korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wspomnianych nakładów na ulepszenie (rozbudowę) Budynku oraz nie wykorzystywał Budynku w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, transakcja dostawy Budynku na rzecz Zbywcy nie korzystała także ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (co zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2013 r., sygn, IPPP1/443-289/13-2/AP wydanej w odniesieniu do opisywanej transakcji z 30 października 2013 r., w której stroną był Zbywca).

Aktualnie Budynek wciąż jest w trakcie rozbudowy (księgowo nakłady na rozbudowę ujmowane są na koncie „Środki trwałe w budowie”). W ramach bowiem uzgodnionej ceny sprzedaży pomiędzy poprzednim właścicielem Nieruchomości a Zbywcą, do poprzedniego właściciela należy dokończenie prac budowlanych związanych z modernizacją Budynku – zgodnie z projektem budowlanym, przy wykorzystaniu wyspecjalizowanego podmiotu, z którym posiada umowę na generalne wykonawstwo. Zbywca płaci poprzedniemu właścicielowi na podstawie wystawianych przez niego faktur wynagrodzenie za prace budowlane stosownie do ich postępu, co znajduje odzwierciedlenie w zapisach księgowych dokonywanych przez Zbywcę. Jednakże, przed zamknięciem planowanej Transakcji modernizacja zostanie zakończona i Budynek zostanie oddany do użytkowania. Co istotne, na dzień Transakcji wartość nakładów ponoszonych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku przekroczy 30% jego wartości początkowej (ustalonej dla celów podatku dochodowego).

Zbywcy w odniesieniu do nabycia i/lub wytworzenia Nieruchomości w całości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z intencją Zbywcy przedmiotem planowanej transakcji będzie przeniesienie tytułu do Nieruchomości oraz innych praw z nią związanych tzn.:

*   prawo własności Budynku,

*   prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się Budynek,

*   prawa autorskie do projektów architektonicznych,

*   ewentualne przynależności ściśle funkcjonalnie związane z nabywanymi Nieruchomościami (przykładowo windy, anteny itp.),

*   prawa z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości za wady budynku wraz z zabezpieczeniem należytego wykonania obowiązków z tego tytułu w postaci gwarancji bankowych lub innych zabezpieczeń,

*   zabezpieczenia złożone przez najemcę(ów) Nieruchomości (w tym gwarancje bankowe i kaucje pieniężne),

*   prawa i obowiązki wynikające z (przedwstępnej) umowy najmu zawartej z najemcą.

Natomiast w związku z planowaną Transakcją, w szczególności następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością nie zostaną nabyte przez Wnioskodawcę:

*   księgi handlowe Zbywcy,

*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy (za wyjątkiem kaucji pieniężnych od najemców które zostaną przekazane Wnioskodawcy),

*   wierzytelności, za wyjątkiem kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji dotyczących prac konstrukcyjnych oraz depozytu zabezpieczającego umowy najmu (jeśli będą),

*   umowa o zarządzanie Nieruchomością - obecna umowa zostanie rozwiązana,

*   a zarządzanie Nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi będzie leżało w gestii Spółki,

*   umowy o dostawę mediów,

*   zobowiązania Zbywcy niezwiązane ze stosunkami najmu,

*   polisa ubezpieczeniowa dotycząca Nieruchomości,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wybudowaniem Budynku.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności, nie stanowi oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi.

Zbywca nie zatrudnia własnego personelu - zadania związane z budową, prowadzeniem projektu oraz jego komercjalizacją powierzył wyspecjalizowanym podmiotom, z którymi zawarł odpowiednie kontrakty w tym zakresie.

Zbywca jest stroną jednej (przedwstępnej) umowy najmu, na podstawie której po zakończeniu prac ulepszających Budynek, udostępni powierzchnię biurową najemcy w ramach najmu opodatkowanego podatkiem VAT. W oparciu o zapisy (przedwstępnej) umowy najmu możliwe jest, iż przedmiot najmu zostanie przekazany najemcy bądź przed zawarciem Transakcji, bądź też po nim.

Dodatkowo, pomiędzy poprzednim właścicielem Nieruchomości oraz Zbywcą zawarta została generalna umowa najmu typu master lease. Umowa ta zostanie rozwiązana przed Transakcją, stąd nie będzie stanowiła prawa związanego z nieruchomością, które przejdzie na Spółkę.

Zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości na Spółkę przejdą prawa i obowiązki wynikające ze wspomnianej (przedwstępnej) umowy najmu, której stroną jest Zbywca.

Należy także podkreślić, że intencją Zbywcy oraz Spółki jest objęcie planowaną transakcją wybranych, składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle z nią związanych), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanych części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Ani przed planowaną sprzedażą ani po niej Zbywca nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności.

Obecnie Spółka prowadzi także negocjacje odnośnie nabycia innej nieruchomości na terenie Warszawy. Zarówno Nieruchomość oraz ta inna nieruchomość na terenie Warszawy wejdą do portfela inwestycyjnego Spółki.

Po nabyciu Nieruchomości (oraz ewentualnie drugiego rozważanego obiektu), Spółka będzie przy ich wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Stąd też Wnioskodawca zamierza, jeszcze przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej na terytorium kraju, dokonać rejestracji na cele podatku VAT w Polsce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:

1.  planowana transakcja będzie stanowiła dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
2.  planowana transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Wnioskodawcę w ramach transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
3.  planowana transakcja nie będzie korzystać z obligatoryjnego lub opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT,
4.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), ponieważ:

1.  planowana transakcja będzie stanowiła dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
2.  planowana transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Wnioskodawcę w ramach transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomości nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
3.  planowana transakcja nie będzie korzystać z obligatoryjnego lub opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT,
4.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Prawo od odliczenia podatku VAT naliczonego

A) Sprzedaż Nieruchomości jako dostawa towarów, niemieszcząca się w dyspozycji art. 6 pkt 1 ustawy o VAT

Spółka stoi na stanowisku, że nabycie niewyodrębnionej organizacyjnie Nieruchomości stanowić będzie dostawę poszczególnych składników majątkowych. Jednocześnie taka transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w myśl przepisów ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości.

Dostawa towarów - zasady ogólne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się także przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, co do zasady, stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Przedsiębiorstwo oraz zorganizowana część przedsiębiorstwa - wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT

Stosownie do treści art. 6 pkt 1 ustawy o N/AT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Dlatego też dla prawidłowego wykazania czy przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, istotne jest potwierdzenie, że nie dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zorganizowana cześć przedsiębiorstwa:

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

W rezultacie, na gruncie tych przepisów zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 28 lutego 2011 r. (sygn. IPPP1-443-1318/10-2/JL) takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomości, które Wnioskodawca zamierza nabyć, w żaden sposób nie zostały wydzielone organizacyjnie.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Elementów takich nie będzie zawierała umowa nabycia Nieruchomości, którą Spółka zamierza zawrzeć. W opisywanym przypadku Nieruchomość nie stanowi oddzielnych zakładów czy oddziałów, nie mogą samodzielnie spełniać zadań gospodarczych. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Nieruchomość, którą Spółka zamierza nabyć stanowi środek trwały w budowie i jako taki nie może realizować określonych zadań gospodarczych. Powyższe wiąże się w szczególności z faktem, iż szereg elementów koniecznych do samodzielnego funkcjonowania, wymienionych w stanie faktycznym, nie będzie przedmiotem transakcji.

Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Zbywcy. Z uwagi na fakt, że Zbywca nie wyodrębnił w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji ich zadań gospodarczych, zbywane składniki majątkowe nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, dopiero zawarcie stosownych umów z usługodawcami zewnętrznymi (w tym na zarządzanie Nieruchomością) poprzedzone nabyciem Nieruchomości od Zbywcy pozwoli Spółce na prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem omawianych aktywów.

Powyższe podejście jest potwierdzane przez administrację skarbową. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 10 kwietnia 2009 r. (sygn. ILPB3/423-74/09-4/HS) zgodził się z argumentacją podatnika, że aby uznać określony zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie wystarczy zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi ona odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową z. możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Jak wynika z powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa to taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który może stanowić odrębny zakład mogący realizować zadania gospodarcze. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, które w przyszłości mogą służyć do prowadzenia odrębnego zakładu, lecz zorganizowanym, autonomicznym zespołem tych składników. Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Co więcej, Spółka z mocy prawa wstąpi w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości, ale w ramach planowanej transakcji nie dojdzie od przeniesienia zobowiązań Zbywcy niezwiązanych z tymi stosunkami (w tym także tych bezpośrednio związanych z Nieruchomością), co stanowi element konieczny do stwierdzenia, że dochodzi do dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Dodatkowo, należy także wskazać, że intencją Zbywcy jest zbycie wyłącznie Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątku nierozerwalnie związanymi z Nieruchomością, zgodnie z zakresem zawartym w opisie zdarzenia przyszłego, natomiast księgi rachunkowe, umowy o dostawę mediów czy też środki pieniężne i tajemnice przedsiębiorstwa, itp. nie zostaną przeniesione do Spółki w ramach planowanej transakcji (wyjątek stanowi przedwstępna umowa najmu, jako że z mocy prawa zostaje ona przeniesiona na Spółkę, a także związane z nią zabezpieczenia złożone przez najemcę).

Przedstawione powyżej stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych wydanych w zbliżonych do analizowanego stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych, w tym m.in.:

1.  w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 października 2012 roku, sygn. IPPP1/443-647/12-2/JL, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Co więcej, Nabywca z mocy prawa wstąpi w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości, ate w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań Spółki niezwiązanych z tymi stosunkami (w tym także tych bezpośrednio związanych z Nieruchomościami), co stanowi element konieczny do stwierdzenia, że dochodzi do dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Dodatkowo należy także wskazać, że intencją Spółki jest zbycie samych Nieruchomości i ich przynależności (zgodnie z zakresem opisanym w stanie faktycznym) stanowiących odrębne środki trwale, natomiast księgi rachunkowe, umowy związane z utrzymaniem Nieruchomości czy też środki pieniężne i tajemnice przedsiębiorstwa nie zostaną przeniesione w ramach planowanej transakcji (wyjątek stanowią umowy najmu, jako że zostają przeniesione na Nabywcę z mocy prawa, i związane z nimi depozyty najemców). Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Nieruchomości nie tworzą ani nie będą tworzyły zorganizowanej części przedsiębiorstwa”;
2.  w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lipca 2012 roku, sygn. IPPP3/443-443/12-2/KB, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „przedmiotem Transakcji nie będą niektóre istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, takie jak prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie przedmiotem najmu (lit. b powyżej) czy środki pieniężne niezbędne do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego. Przedmiotem Transakcji nie będą również prawa z papierów wartościowych, a także księgi. Wobec tego w oparciu wyłącznie o nabyte Lokale, Budynki i Budowle wraz z innymi składnikami będącymi przedmiotem Transakcji, Nabywca nie będzie w stanie samodzielnie realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa bez wykonania szeregu dodatkowych czynności, w związku z tym przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT”;
3.  w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 roku, sygn. IPPP3/443-743/11-3/JK, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „Niemożliwe jest zdaniem Wnioskodawcy prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni na cele biurowo-handlowo-usługowe bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania budynkiem nieruchomością. Z tego powodu należy uznać, że Wnioskodawca dokonuje nabycia składnika majątkowego w postaci nieruchomości wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, który dopiero po dokonaniu przez Wnioskodawcę określonych działań organizacyjnych takich jak m.in. zawarcie nowych umów z dostawcami mediów, o zarządzanie nieruchomością, mógłby stać się przedsiębiorstwem Wnioskodawcy. Wszelka działalność operacyjna związana z przedmiotową nieruchomością prowadzona jest przez podmioty zewnętrzne, zatem zdaniem Spółki brak cesji odpowiednich umów można porównać do braku transferu pracowników Sprzedawcy. Z tego powodu należy uznać, iż nie zachodzi związek funkcjonalno-organizacyjny konieczny do zakwalifikowania nabycia przedmiotowego zespołu składników majątkowych jako nabycia przedsiębiorstwa.” Analogiczne stanowisko potwierdził ten sam organ w interpretacji z dnia 24 lutego 2010 roku, sygn. IPPP2-443-82/10-2/JB;
4.  w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 lutego 2011 roku, sygn. IPPP3/443-1107/10-4/IB, zgodnie z którą: „W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty kredytu oraz pożyczek czy kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości, w tym m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością (\`(...)\`). Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu całej Spółki. Reasumując, stwierdzić należy zbycie Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zatem zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą poszczególne składniki majątkowe składające się na Nieruchomość, opodatkowane na zasadach przewidzianych dla dostawy poszczególnych części majątku”;
5.  w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 stycznia 2011 roku, znak IPPP3/443-1087/10-3/KT, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z posadowionym nań Budynkiem, niskocenny środek trwały w postaci centrali telefonicznej stanowiącej wyposażenie budynku, prawo do korzystania ze znaku towarowego „Marynarska Point” oraz ściśle związane z Budynkiem prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących projektu architektonicznego oraz gwarancji budowlanych dotyczących Budynku. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji - oprócz wspomnianych powyżej wierzytelności - w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, w szczególności, środki pieniężne, wszelkie tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know-how. Doniosłe znaczenie ma również fakt, iż w związku z przedmiotową transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów o świadczenie usług serwisowych i innych czynności związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości i Budynku (w tym umowy o zarządzanie nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości, itd.). (\`(...)\`) zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności nie podlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT”.

Stanowisko Spółki, zgodnie z którym nabywane w ramach planowanej transakcji składniki majątkowe nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Spółki konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku) (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z interpretacji Ministra Finansów można wywnioskować bowiem, iż za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer wierzytelności ani zobowiązań Zbywcy, innych niż te wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (wynikające z umów najmu).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji, obejmujący w szczególności Nieruchomość, nie tworzy ani nie będzie tworzył zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przedsiębiorstwo:

Przepisy ustawy o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Odniesienie do definicji tego pojęcia w prawie podatkowym można odnaleźć w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, z późn. zm.). W art. 4a pkt 3 omawianej ustawy wskazano wyraźnie, iż przedsiębiorstwo oznacza przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów KC. W związku z czym należy odwołać się odpowiednio do przepisów KC i takie stanowisko potwierdza powszechnie praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych.

Zgodnie z art. 551 KC - Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowo do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu KC. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 551 KC (część z tych elementów może bowiem nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Spółki, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostaną przekazane nabywcy w ramach planowanej transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Spółka zamierza nabyć składniki majątkowe, obejmujące przede wszystkim Nieruchomość. Nie planuje się natomiast nabyć szeregu elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak m.in.: wierzytelności inne niż te wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (wynikające z przedwstępnej umowy najmu), środki pieniężne i rachunki bankowe, tajemnice związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe Zbywcy. Lista składników przedsiębiorstwa Zbywcy, które będą przedmiotem planowanej transakcji oraz tych, które nie będą objęte planowaną transakcją jest przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego.

Ponadto, na podstawie przepisu art. 678 KC, Spółka wstąpi w stosunek najmu na miejsce Zbywcy w odniesieniu do przedwstępnej umowy najmu, której stroną jest Zbywca, a która związana jest z Nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży. Tak więc, przeniesienie praw wynikających z przedwstępnej umowy najmu dokonuje się z mocy samego prawa, niezależenie od woli Zbywcy. Nie podlegają jednak zbyciu zobowiązania Zbywcy niezwiązane z przedwstępną umową najmu.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym wraz ze zbyciem Nieruchomości na Spółkę nie przejdą elementy przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 KC. Prawidłowe jest więc potraktowanie sprzedaży Nieruchomości jako pojedynczych środków trwałych, dostawa których podlega opodatkowaniu VAT.

Reasumując, w świetle przedstawionego przez Spółkę opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż składniki majątku Zbywcy będące przedmiotem planowanej transakcji, nie będą posiadały na dzień sprzedaży cech wymienionych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT oraz w art. 551 KC i, tym samym, nie mieszczą się w pojęciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też przedsiębiorstwa.

Zatem, w przedmiotowej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Czynność zbycia Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Spółka stoi na stanowisku, iż w kontekście przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wspominana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Tym samym, omawiana transakcja będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów w myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co powoduje, że dostawa gruntu objęta jest taką samą stawką podatku jak dostawa budynków, budowli lub ich części trwałe z tym gruntem związanych.

Z tego powodu w celu ustalenia zasady opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, kluczowe jest ustalenie zasad opodatkowania dostawy Budynku.

Zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli, lub ich części (zwolnienie fakultatywne, z opcją rezygnacji), z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

*   w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższego wynika, że zastosowanie fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części możliwe jest wówczas, gdy dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Z tego względu kluczowe jest ustalenie, kiedy i czy dochodzi do pierwszego zasiedlenia w przedmiotowej transakcji.

Ustawa o VAT pierwsze zasiedlenie definiuje w art. 2 pkt 14 jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub

*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym należy uznać, że w dacie Transakcji dostawa wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku zostanie dokonana po jego ulepszeniu, a wydatki poniesione na to ulepszenie będą stanowiły nie mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

W oparciu o stan faktyczny, możliwe jest zatem zaistnienie dwóch sytuacji:

1.  jeśli w oparciu o (przedwstępną) umowę najmu przekazanie przedmiotu najmu najemcy nie nastąpi do daty Transakcji, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce w odniesieniu do całej powierzchni Budynku w momencie zawarcia Transakcji i wydania Budynku Wnioskodawcy w wykonaniu zawartej umowy sprzedaży,
2.  jeśli w oparciu o (przedwstępną) umowę najmu przekazanie przedmiotu najmu najemcy nastąpi do daty Transakcji, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce:
    1.  w odniesieniu do powierzchni Budynku nieobjętej (przedwstępną) umową najmu w dacie Transakcji i wydania Budynku Wnioskodawcy w wykonaniu zawartej umowy sprzedaży,
    2.  w odniesieniu do powierzchni Budynku objętej (przedwstępną) umową najmu w dacie przekazania powierzchni najemcy. Przy czym w tym przypadku zawarcie Transakcji i wydanie Budynku Wnioskodawcy nastąpi w okresie krótszym aniżeli 2 lata od daty wspomnianego pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu do punktu 1) i 2a) powyżej, nie znajdzie zastosowania zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż zgodnie z lit. a tego przepisu w odniesieniu do całej powierzchni Budynku lub powierzchni nieobjętej (przedwstępną umową najmu) dojdzie do pierwszego zasiedlenia. Z kolei również do punktu 2b) nie znajdzie zastosowania zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż zgodnie z lit. b tego przepisu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Obligatoryjne zwolnienie transakcji zbycia nieruchomości z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, na mocy którego zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem fakultatywnym, następuje pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i równocześnie
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (przy czym tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Zgodnie z podejściem organów podatkowych, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 27 stycznia 2009 r. (sygn. IPPP3-443-129/08-2/JF), wymienione warunki muszą być spełnione łącznie.

Zdaniem Wnioskodawcy, z literalnego brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że objęcie sprzedaży budynków, budowli lub ich części fakultatywnym zwolnieniem z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, wyklucza możliwość zastosowania do takiej sprzedaży obligatoryjnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jedynie w przypadku niespełnienia przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może - potencjalnie - znaleźć obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku, w szczególności podatku VAT naliczonego związanego z pracami budowlanymi dotyczącymi budowy tego obiektu - nie jest spełniona pierwsza z przesłanek do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, czyli brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Tym samym, niezależnie od tego czy druga przesłanka również nie jest spełniona, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w tym przepisie.

Konkludując dostawa wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, jako dokonana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, lub w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ponieważ, jak już wspomniano, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania ustalonej dla dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu, stąd opodatkowanie Budynku stawką podstawową podatku VAT będzie determinowało również opodatkowanie dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntów będących składnikiem Nieruchomości tą samą stawką.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, celem opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, Spółka i Zbywca nie będą zobowiązani do wyboru opcji opodatkowania VAT i składania oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 1 oraz ust. 10 i 10b ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 (przytoczone zastrzeżenia nie znajdują zastosowania w opisywanym zdarzeniu przyszłym).

Ze względu zatem na fakt, że Spółka będzie wykorzystywała nabytą Nieruchomość w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Natomiast, stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.

W tym miejscu należy wskazać również art. 55² Kodeksu cywilnego, którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast, wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem, część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Tym samym, na gruncie ustawy mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka prowadzi negocjacje dotyczące nabycia budynku biurowego, a także prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek jest położony (łącznie dalej jako: Nieruchomość).

Aktualnie Budynek wciąż jest w trakcie rozbudowy (księgowo nakłady na rozbudowę ujmowane są na koncie „Środki trwałe w budowie”). W ramach bowiem uzgodnionej ceny sprzedaży pomiędzy poprzednim właścicielem Nieruchomości a Zbywcą, do poprzedniego właściciela należy dokończenie prac budowlanych związanych z modernizacją Budynku – zgodnie z projektem budowlanym, przy wykorzystaniu wyspecjalizowanego podmiotu, z którym posiada umowę na generalne wykonawstwo. Zbywca płaci poprzedniemu właścicielowi na podstawie wystawianych przez niego faktur wynagrodzenie za prace budowlane stosownie do ich postępu, co znajduje odzwierciedlenie w zapisach księgowych dokonywanych przez Zbywcę. Jednakże, przed zamknięciem planowanej Transakcji modernizacja zostanie zakończona i Budynek zostanie oddany do użytkowania. Na dzień Transakcji wartość nakładów ponoszonych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku przekroczy 30% jego wartości początkowej (ustalonej dla celów podatku dochodowego).

Zbywcy w odniesieniu do nabycia i/lub wytworzenia Nieruchomości w całości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z intencją Zbywcy przedmiotem planowanej transakcji będzie przeniesienie tytułu do Nieruchomości oraz innych praw z nią związanych tzn.: prawo własności Budynku, prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się Budynek, prawa autorskie do projektów architektonicznych, ewentualne przynależności ściśle funkcjonalnie związane z nabywanymi Nieruchomościami (przykładowo windy, anteny itp.), prawa z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości za wady budynku wraz z zabezpieczeniem należytego wykonania obowiązków z tego tytułu w postaci gwarancji bankowych lub innych zabezpieczeń,zabezpieczenia złożone przez najemcę(ów) Nieruchomości (w tym gwarancje bankowe i kaucje pieniężne), prawa i obowiązki wynikające z (przedwstępnej) umowy najmu zawartej z najemcą.

Natomiast w związku z planowaną Transakcją następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością nie zostaną nabyte przez Wnioskodawcę: księgi handlowe Zbywcy, umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy (za wyjątkiem kaucji pieniężnych od najemców które zostaną przekazane Wnioskodawcy), wierzytelności, za wyjątkiem kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji dotyczących prac konstrukcyjnych oraz depozytu zabezpieczającego umowy najmu (jeśli będą), umowa o zarządzanie Nieruchomością - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi będzie leżało w gestii Spółki, umowy o dostawę mediów, zobowiązania Zbywcy niezwiązane ze stosunkami najmu, polisa ubezpieczeniowa dotycząca Nieruchomości, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wybudowaniem Budynku.

Zbywca jest stroną jednej (przedwstępnej) umowy najmu, na podstawie której po zakończeniu prac ulepszających Budynek, udostępni powierzchnię biurową najemcy w ramach najmu opodatkowanego podatkiem VAT. W oparciu o zapisy (przedwstępnej) umowy najmu możliwe jest, iż przedmiot najmu zostanie przekazany najemcy bądź przed zawarciem Transakcji, bądź też po nim.

Zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości na Spółkę przejdą prawa i obowiązki wynikające ze wspomnianej (przedwstępnej) umowy najmu, której stroną jest Zbywca.

Intencją Zbywcy oraz Spółki jest objęcie planowaną transakcją wybranych, składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle z nią związanych), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanych części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Ani przed planowaną sprzedażą ani po niej Zbywca nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy ich wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Stąd też Wnioskodawca zamierza, jeszcze przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej na terytorium kraju, dokonać rejestracji na cele podatku VAT w Polsce.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W opisanym przypadku następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością nie zostaną nabyte przez Wnioskodawcę: księgi handlowe Zbywcy, umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy (za wyjątkiem kaucji pieniężnych od najemców które zostaną przekazane Wnioskodawcy), wierzytelności, za wyjątkiem kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji dotyczących prac konstrukcyjnych oraz depozytu zabezpieczającego umowy najmu (jeśli będą), umowa o zarządzanie Nieruchomością - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi będzie leżało w gestii Spółki, umowy o dostawę mediów, zobowiązania Zbywcy niezwiązane ze stosunkami najmu, polisa ubezpieczeniowa dotycząca Nieruchomości, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wybudowaniem Budynku.

Zatem, należy uznać, że nabywana Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Opisane nabycie Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywane składniki majątku nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy zauważyć, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom, po spełnieniu określonych warunków, skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b), zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Ze złożonego wniosku wynika, że Spółka prowadzi negocjacje dotyczące nabycia budynku biurowego, a także prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek jest położony (łącznie dalej jako: Nieruchomość)

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2013 r. W odniesieniu do ówczesnego nabycia Budynku przez Zbywcę mówić można o tzw. pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a to z względu na fakt, że:

1.  przedmiotowa sprzedaż Budynku stanowiła oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu oraz
2.  oddanie to nastąpiło po ulepszeniu Budynku, a wydatki poniesione przez poprzedniego właściciela na ulepszenie (rozbudowę), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku.

Stąd też zbycie Budynku w październiku 2013 r. na rzecz Zbywcy nie korzystało ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, jako że poprzedni właściciel korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wspomnianych nakładów na ulepszenie (rozbudowę) Budynku oraz nie wykorzystywał Budynku w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, transakcja dostawy Budynku na rzecz Zbywcy nie korzystała także ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Aktualnie Budynek wciąż jest w trakcie rozbudowy (księgowo nakłady na rozbudowę ujmowane są na koncie „Środki trwałe w budowie”). Przed zamknięciem planowanej Transakcji modernizacja zostanie zakończona i Budynek zostanie oddany do użytkowania. Na dzień Transakcji wartość nakładów ponoszonych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku przekroczy 30% jego wartości początkowej (ustalonej dla celów podatku dochodowego).

Zbywcy w odniesieniu do nabycia i/lub wytworzenia Nieruchomości w całości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zbywca jest stroną jednej (przedwstępnej) umowy najmu, na podstawie której po zakończeniu prac ulepszających Budynek, udostępni powierzchnię biurową najemcy w ramach najmu opodatkowanego podatkiem VAT. W oparciu o zapisy (przedwstępnej) umowy najmu możliwe jest, iż przedmiot najmu zostanie przekazany najemcy bądź przed zawarciem Transakcji, bądź też po nim.

Należy zauważyć, że w dacie Transakcji dostawa wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku zostanie dokonana po jego ulepszeniu, a wydatki poniesione na to ulepszenie będą stanowiły nie mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

Możliwe jest zaistnienie dwóch sytuacji:

1.  jeśli w oparciu o przedwstępną umowę najmu przekazanie najemcy nie nastąpi do daty Transakcji, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce w odniesieniu do całej powierzchni Budynku w momencie zawarcia Transakcji i wydania Budynku Wnioskodawcy w wykonaniu zawartej umowy sprzedaży,
2.  jeśli w oparciu o przedwstępną umowę najmu przekazanie przedmiotu najmu najemcy nastąpi do daty Transakcji, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce:
    1.  w odniesieniu do powierzchni Budynku nieobjętej przedwstępną umową najmu w dacie Transakcji i wydania Budynku Wnioskodawcy w wykonaniu zawartej umowy sprzedaży,
    2.  w odniesieniu do powierzchni Budynku objętej przedwstępną umową najmu w dacie przekazania powierzchni najemcy, przy czym zawarcie Transakcji i wydanie Budynku Wnioskodawcy nastąpi w okresie krótszym aniżeli 2 lata od daty wspomnianego pierwszego zasiedlenia.

Zatem w odniesieniu do punktu 1) i 2a) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zgodnie z lit. a) tego przepisu w odniesieniu do całej powierzchni Budynku lub powierzchni nieobjętej przedwstępną umową najmu dojdzie do pierwszego zasiedlenia dopiero w dacie zawarcia Transakcji. Z kolei również do punktu 2b) nie znajdzie zastosowania zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż zgodnie z lit. b) tego przepisu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W konsekwencji należy rozważyć (z uwagi na brak możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), czy w opisanej sytuacji możliwe będzie zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku – w szczególności podatku VAT naliczonego związanego z pracami budowlanymi dotyczącymi budowy tego obiektu. Zatem przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy nie została spełniona.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule, zatem niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

W konsekwencji należy uznać, że nabycie opisanej Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. W związku z tym, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach.

Z kolei, w odniesieniu do kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu opisanej nieruchomości, tut. Organ stwierdza co następuje.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a), powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy).

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Natomiast, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika ze złożonego wniosku, po nabyciu opisanej nieruchomości Wnioskodawca będzie przy ich łącznym wykorzystaniu prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywał Nieruchomość dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Stąd też, Wnioskodawca zamierza, jeszcze przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej na terytorium kraju, dokonać rejestracji na cele podatku VAT w Polsce. Ponadto, jak wskazano powyżej, transakcja ta będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

W konsekwencji należy stwierdzić, że ponieważ Wnioskodawca dokona rejestracji do celów podatku VAT w Polsce, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem opisanej nieruchomości, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie opisanej transakcji.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.