Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-1310/12/MO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-01-18
Teza: Kiedy Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; przychód; sprzedaż
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2012 r. (data wpływu do tut. BKIP 18 października 2012 r.), uzupełnionym w dniu 31 grudnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie ustalenia momentu rozpoznania przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2012 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie ustalenia momentu rozpoznania przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 21 grudnia 2012 r. Znak: IBPBI/2/423-1310/12/MO wezwano o ich uzupełnienie. Uzupełnienia dokonano w dniu 31 grudnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowych oraz budynku. Z dniem 18 listopada 2011 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży i na jej podstawie nieruchomości protokolarnie przekazane przyszłemu nabywcy. Umowa przedwstępna nie przewiduje wpłat zaliczek na poczet przedmiotowej transakcji przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, co prawdopodobnie będzie miało miejsce w drugiej połowie 2012 r. W międzyczasie - w lipcu 2012 r. - został przeprowadzony podział jednej z działek (działka nr 357), gdyż tylko w części będzie ona stanowiła przedmiot sprzedaży.

Nabywca zobowiązał się do zawarcia umów z dostawcami poszczególnych mediów znajdujących się w budynku oraz do ponoszenia wszystkich kosztów wynikających z ekploatacji tych mediów. Rozpoczęte zostały ponadto prace zmierzające do przystosowania nieruchomości do potrzeb nabywcy.

W odpowiedzi na wniosek o interpretację złożony przez Spółkę (IBPP1/443-6l5/12/LSz), Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie (winno być Katowicach) wskazał, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług powstał w części w dacie podpisania protokołu przekazania nabywcy nieruchomości do użytkowania (czyli 18 listopada 2011 r.), a w części - w dacie zatwierdzenia podziału działki nr 357. W terminie do siedmiu dni od daty powstania obowiązku podatkowego Spółka była zobowiązana do wystawienia faktur VAT.

W księgach rachunkowych prowadzonych przez Spółkę przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości oraz koszt w wysokości ich wartości niezamortyzowanej zostanie rozliczony w dacie podpisania aktu notarialnego sprzedaży, czyli w roku 2012.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 12 ust. 3a ustawy CIT, za datę powstania przychodu podatkowego uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Pojęcie „wydanie rzeczy” w zakresie budynków czy lokali zostało zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów nr PB3-676/8214-72/IP/04 z dnia 14 kwietnia 2004 r. zdefiniowane jako ich sprzedaż. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca się do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, dlatego też, zdaniem Wnioskodawcy, za datę powstania przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości należy uznać datę zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Podobne stanowisko zostało zawarte również w interpretacji indywidualnej z dnia 26 lutego 2010 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie (winno być Katowicach) (sygn. akt IBPBI/2/423-1475/09/PP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 ze zm.) nie zawierają definicji przychodu. W art. 12 ust. 1 ww. ustawy ustawodawca podaje przykładowe kategorie pożytków, których otrzymanie wiąże się z powstaniem przychodu podatkowego. Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Przy rozważaniu kwestii związanych z powstaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze szczególne wymagania Kodeksu cywilnego dotyczące przeniesienia własności nieruchomości. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Niewątpliwie więc przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje w wyniku zawarcia prawnie skutecznej umowy przenoszącej prawo własności, co oznacza, że o przychodzie wyrażonym w ustalonej cenie sprzedaży można mówić dopiero od chwili zawarcia tej umowy.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Przepis art. 12 ust. 3a ww. ustawy, wyraża zasadę, że momentem istotnym dla ustalenia przychodu jest wykonanie świadczenia. Moment wykonania świadczenia określają przepisy ogólnego prawa zobowiązań kodeksu cywilnego, przepisy regulujące umowy, z których wynika zobowiązanie do świadczenia oraz postanowienia umowy zawartej pomiędzy stronami. W poszczególnych wypadkach należy analizować postanowienia umów dotyczące momentu, który strony uważają za wykonanie świadczenia.

Stosownie do postanowień wymienionego art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przy określaniu daty powstania przychodów należnych decydujące znaczenie ma wydanie rzeczy, zbycie prawa majątkowego lub wykonanie usługi albo częściowe wykonanie usługi. Te okoliczności w pierwszej kolejności decydują o dacie powstania przychodów należnych. W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia nieruchomości jest dzień, w którym zbyto nieruchomość na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego.

Reasumując powyższe, należy stwierdzić, iż przychód Spółki powstanie w momencie przeniesienia własności nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego.

Tym samym stanowisko Spółki należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, iż w zakresie momentu zarachowania kosztów w wysokości niezamortyzowanej wartości przedmiotu sprzedaży nieruchomości wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.