Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.537.2017.2.GF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-13
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: data; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zapłata-zapłata podatku
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2017 r. (data wpływu 5 grudnia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2018 r. (data nadania 9 stycznia 2018 r., data wpływu 11 stycznia 2018 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 28 grudnia 2017 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.537.2017.1.MS2 (data nadania 29 grudnia 2017 r., data doręczenia 5 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **jest**:

*   **prawidłowe** - w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 28 grudnia 2017 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.537.2017.1.MS2 (data nadania 29 grudnia 2017 r., data doręczenia 5 stycznia 2018 r.) tutejszy Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 9 stycznia 2018 r. (data nadania 9 stycznia 2018 r., data wpływu 11 stycznia 2018 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Wnioskodawczyni nabyła na podstawie dziedziczenia ustawowego - prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego Wydziału Cywilnego z dnia 10 grudnia 2008 r. Jako spadkobiercy po Janinie J. zmarłej w dniu 10 sierpnia 1991 r., na podstawie testamentu, nabyli w udziałach po 1/2 części spadku Władysław J. i Maria W. - Wnioskodawczyni.

Zobowiązanie podatkowe od ww. nabycia wygasło wskutek zapłaty (zaświadczenie wydane dnia 3 czerwca 2015 r., z up. Naczelnika Urzędu Skarbowego). Następnie na podstawie dziedziczenia ustawowego - prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego Wydziału Cywilnego z dnia 15 kwietnia 2015 r.) spadkobiercami po ojcu - Władysławie J., zmarłym w dniu 10 października 2014 r., w udziałach po 1/2 części spadku każdy zostali Jacek J. i Renata F. (po 1/4 części w ww. nieruchomości), nabycie powyższe zwolnione było z podatku od spadków i darowizn zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (zaświadczenie wydane dnia 22 maja 2015 r., z up. Naczelnika Urzędu Skarbowego) oraz (zaświadczenie wydane dnia 22 maja 2015 r., z up. Naczelnika Urzędu Skarbowego).

Umową o dział spadku po Władysławie J. (ojcu Jacka J. i Renaty F. - zawartej pomiędzy Jackiem J. i Renatą F.) udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przez Małgorzatę P. - notariusza dnia 27 maja 2015 r. Rep. - udział 1/2 części w ww. nieruchomości nabył Jacek J.

Wnioskodawczyni własność ww. nieruchomości nabyła na podstawie umowy zniesienia współwłasności (nieodpłatne) udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 3 czerwca 2015 r. sporządzonej przez notariusza, której Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność działkę ewidencyjną numer: 163/2, 164/6, a działka 163/3 stała się własnością Jacka J. i odłączono ją do innej księgi wieczystej.

Ww. nabycie nie podlegało podatkowi, podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należał się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku na podstawie art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn (zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w dniu 4 października 2016 r.),

Dnia 26 października 2017 r. Wnioskodawczyni na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 26 października 2017 r. sporządzonej przez - notariusza, sprzedała działki ewidencyjne nr 163/2 i nr 164/6 na rzecz Wojciecha C. i Andrzeja W. wspólników spółki cywilnej W. s.c.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że zniesienie współwłasności w 2015 r. między spadkobiercami, tj. Wnioskodawczynią oraz Jackiem J. odbyło się bez spłat i dopłat, ponieważ zniesienie współwłasności odbyło się zgodnie z udziałami, tj. po 1/2 (jednej drugiej) części każdy ze współwłaścicieli o wartości udziału 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych) każdy z dwóch udziałów.

Wnioskodawczyni nie prowadziła oraz nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

Sprzedane nieruchomości (działka nr 163/2 i działka nr 164/6) nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a także nie zostały sprzedane w ramach działalności gospodarczej.

Nowi nabywcy, którzy kupili od Wnioskodawczyni ww. nieruchomości (działka nr 163/2 i działka nr 164/6) w 2017 r., nabyli je na potrzeby prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Wartość nabytej przez Wnioskodawczynię nieruchomości (działka nr 163/2 i działka nr 164/6) w 2015 r. w wyniku zniesienia współwłasności (wartość nabytego przez Wnioskodawczynię udziału to 400.000,00 zł) mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w momencie dziedziczenia majątku po Janinie J.. Spadek odziedziczony przez Wnioskodawczynię po Janinie J. to 1/2 (jedna druga) części o wartości zadeklarowanej w zeznaniu podatkowym z dnia 29 stycznia 2009 r. (data powstania zobowiązania podatkowego 31 grudnia 2008 r.), wynoszącej 476.500,00 zł (czterysta siedemdziesiąt sześć tysięcy pięćset złotych).

Wartość sprzedanych przez Wnioskodawczynię nieruchomości w 2017 r. (działki nr 163/2 i 164/6) to kwota 593.250,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 26 października 2017 r. sporządzonym przez Małgorzatę P. - notariuszem, Rep. należy się podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości nie należy się, gdyż pierwotnie udział w spadku Wnioskodawczyni nabyła ww. nieruchomości w dniu 10 grudnia 2008 r. Upłynął 5-letni okres od dnia nabycia, następnie dnia 3 czerwca 2015 r. nastąpiło zniesienie współwłasności (nieodpłatne) po udziałach z Jackiem J.. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawczyni nabycie polegające ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - należności podatkowej powstało w dniu 10 grudnia 2008 r. i 5-letni okres podatkowy upłynął, w związku z czym podatek od umowy sprzedaży z dnia 26 października 2017 r. nie należy się.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe - w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości, natomiast nieprawidłowe – w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych(Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)- przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zmiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego i uzupełnienia wynika, że przedmiotowa nieruchomość, Wnioskodawczyni nabyła na podstawie dziedziczenia ustawowego - prawomocne postanowienie Sądu z dnia 10 grudnia 2008 r. Jako spadkobiercy po Janinie J. zmarłej w dniu 10 sierpnia 1991 r. na podstawie testamentu, nabyli w udziałach po 1/2 części spadku Władysław J. i Maria W.-Wnioskodawczyni.

Następnie na podstawie dziedziczenia ustawowego - spadkobiercami po ojcu - Władysławie J., zmarłym w dniu 10 października 2014 r., w udziałach po 1/2 części spadku każdy zostali Jacek J. i Renata F. (po 1/4 części w ww. nieruchomości).

Umową o dział spadku po Władysławie J. (ojcu Jacka J. i Renaty F. - zawartej pomiędzy Jackiem J. i Renatą F.) udział 1/2 części w ww. nieruchomości nabył Jacek J..

Wnioskodawczyni własność ww. nieruchomości nabyła na podstawie umowy zniesienia współwłasności (nieodpłatne) udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 3 czerwca 2015 r., na mocy której Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność działkę ewidencyjną numer: 163/2 i 164/6, a działka 163/3 stała się własnością Jacka J. i odłączono ją do innej księgi wieczystej.

Dnia 26 października 2017 r. Wnioskodawczyni na podstawie umowy sprzedaży sprzedała działki nr 163/2 i nr 164/6.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z instytucją działu spadku mamy natomiast do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Art. 1037 § 1 ww. Kodeksu stanowi natomiast, że dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.) – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że wartość nieruchomości nabytej przez Nią w czerwcu 2015 r. w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał jej w nieruchomości objętej współwłasnością przed dokonaniem ww. zniesienia współwłasności. Ponadto w wyniku zniesienia współwłasności między współwłaścicielami nie były zasądzone żadne spłaty bądź dopłaty.

W związku z tym, na skutek zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości w 2015 r., Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie udziału w nieruchomości, w części przekraczającej udział we współwłasności nieruchomości przysługujący Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. Zatem, nie doszło po stronie Wnioskodawczyni do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy stwierdzić należy, że datą nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie data otwarcia spadku, tj. data śmierci spadkodawcy, czyli 10 sierpnia 1991 r., (a nie jak wskazała Wnioskodawczyni 10 grudnia 2008 r. - data prawomocnego postanowienia sądu) co oznacza, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 1996 r. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości w 2017 r. nie stanowi dla niej źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości jest nieprawidłowe, natomiast w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.