Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-84/09-3/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-04-23
Teza: sposób dokumentowania wydatków ponoszonych na cele mieszkaniowe
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; dokumentowanie-dokumentowanie wydatków; dokumenty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 02.02.2009 r. (data wpływu 04.02.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu dokumentowania wydatków ponoszonych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.02.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu dokumentowania wydatków ponoszonych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wniosek o interpretację przepisów podatkowych dotyczy zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej i sytuacji, w której podatnik jest zwolniony z opłacenia tego podatku. Sytuacja podatkowa Wnioskodawcy jest następująca:

*   9.03.2004 r. zawarł wraz z żoną (oboje byli stroną sprzedającą, będąc we wspólnocie majątkowej) notarialną umowę sprzedaży mieszkania, którego właścicielami byli przez okres krótszy niż 5 lat. Stroną kupującą był brat Wnioskodawcy wraz z małżonką. Wartość sprzedanej nieruchomości wyniosła 80.000 zł. Kwota sprzedaży została podzielona na zaliczkę w wysokości 16.000 zł przekazaną przez kupujących i potwierdzoną umową przedwstępną zawartą w dniu 14.02.2004 r. oraz 64.000 zł płatne do 20.03.2004 r., którą kupujący miał uzyskać z kredytu bankowego,
*   11.03.2004 r. - na konto Wnioskodawcy wpłynęło 64.000 zł od kupującego za realizację umowy kupna - sprzedaży. Ponieważ Wnioskodawca planował zakup mieszkania w Warszawie, złożył w terminie do 14 dni stosowne oświadczenie w Urzędzie Skarbowym w O, gdzie był wtedy zameldowany,
*   01.03.2004 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego dotyczącą zakupu nieruchomości w W przy ul. P. W dniu podpisania tej umowy wpłacił zadatek 18.350 zł jako zabezpieczenie umowy zakupu mieszkania w Warszawie. Koszt tego aktu notarialnego (taksa notarialna i podatek akcyzowy) wyniósł: 2074 zł,
*   12.03.2004 r. Wnioskodawca przekazał przelewem bankowym właścicielom mieszkania w Warszawie 55.650 zł jako zaliczkę na zakup mieszkania w W przy ul. P,
*   31.03.2004 r. Wnioskodawca zawarł umowę zakupu w formie aktu notarialnego na zakup mieszkania w W przy ul. P za kwotę 183.500 zł. W tym akcie notarialnym znajduje się informacja o sumie pieniędzy przekazanych sprzedającym do dnia podpisania tego aktu, oto treść tego paragrafu umowy zakupu:

„B i J małżonkowie W oświadczają, że otrzymali od Kupujących, przed podpisaniem niniejszego aktu część ceny w kwocie 74.000 zł (siedemdziesiąt cztery tysiące złotych) i odbiór tej kwoty niniejszym potwierdzają i kwitują.”

Pozostała część ceny została sfinansowana z kredytu mieszkaniowego, który Wnioskodawca zawarł z bankiem w dniu 29.03.2004 r. Suma opłat związanych z aktem notarialnym zakupu mieszkania w W (podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, taksa notarialna, podatek akcyzowy) wyniosła: 7720.90 zł. i była opłacona przy podpisaniu aktu notarialnego (kwoty te są zawarte w akcie notarialnym).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy umowa sprzedaży mieszkania w O oraz umowa przedwstępna i zakupu mieszkania w W są wystarczającymi dokumentami potwierdzającymi spełnienie wymagań ustawy w zakresie zwolnienia ze zryczałtowanego podatku dochodowego?
2.  Czy konieczne jest udokumentowanie, że kwota 74.000 zł zapłacona przed zakupem mieszkania w W w formie zadatku i zaliczki została przekazana dopiero po otrzymaniu całości przychodu ze sprzedaży mieszkania w O?
3.  Czy koszt aktu notarialnego umowy przedwstępnej zakupu mieszkania w W, może być uznany jako koszt związany z zakupem mieszkania w W, mimo, iż umowa przedwstępna została zawarta przed sprzedażą mieszkania w O (ale po zawarciu umowy przedwstępnej na sprzedaż tego mieszkania)?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż koszty związane z zakupem mieszkania w W (oba akty notarialna, podatki, taksy, itd.) wraz z potwierdzonymi przez sprzedających kwotami zadatku i zaliczki przekroczyły kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania w O, tym samym Wnioskodawca spełnił wymagania art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. co do zwolnienia ze zryczałtowanego podatku dochodowego.

Ponadto Wnioskodawca uważa, że nie ma znaczenia fakt, iż część pieniędzy wydatkowanych była przed podpisaniem aktu zakupu. Chodzi tutaj o kwotę zadatku w wysokości 18.350 zł oraz koszty umowy przedwstępnej w wysokości 2074 zł, które wydał 01.03.2004 r. czyli w momencie, w którym jedynie kwota 16.000 zł uzyskana z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w O była w posiadaniu Wnioskodawcy.

Pismem z dnia 04.03.2009 r. Nr IPPB4/415-84/09-2/JS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w związku z zadanymi pytaniami o numerze 2 i 3.

Wnioskodawca nie ustosunkował się do wezwania i wniosek nie został uzupełniony, a zatem interpretacja indywidualna zostanie wydana w zakresie pytania nr 1. W zakresie pytania nr 2 i nr 3 wniosek pozostawiony zostanie bez rozpatrzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zaliczki, przedpłaty, zadatku) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest uwzględniona zaliczka.

Tak więc dopuszczalne jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy również w sytuacji, gdy w okresie dwóch lat od daty sprzedaży zostanie zawarta umowa przedwstępna, określająca termin przeniesienia własności nieruchomości lub praw, na mocy której sprzedający, (w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca) otrzyma część lub całość ceny sprzedaży. Warunkiem jednak skorzystania z tego zwolnienia jest sfinalizowanie umowy przedwstępnej – umową przenoszącą własność lokalu mieszkalnego tj. definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z treści stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, w dniu 09.03.2004 r. Wnioskodawca wraz z żoną na podstawie aktu notarialnego sprzedał lokal mieszkalny, którego był właścicielem przez okres krótszy niż 5 lat za kwotę 80.000 zł. Kwota sprzedaży została podzielona na zaliczkę w wysokości 16.000 zł przekazaną przez kupujących i potwierdzoną umową przedwstępną zawartą w dniu 14.02.2004 r. oraz 64.000 zł płatne do 20.03.2004 r. Wnioskodawca złożył w terminie 14 dni stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym. W dniu 01.03.2004 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę zakupu nieruchomości w W. W dniu podpisania umowy Wnioskodawca wpłacił zadatek jako zabezpieczenie umowy zakupu mieszkania. Wnioskodawca w dniu 31.03.2004 r. zawarł umowę zakupu w formie aktu notarialnego na zakup mieszkania. Wnioskodawca chciałby skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) oraz właściwie udokumentować poniesione wydatki na cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. „cele mieszkaniowe” należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje wprawdzie obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, ale z koniecznością ich wykazania winien liczyć się podatnik, skoro zgodnie z przepisami ze zwolnienia korzysta przychód w części wydatkowanej w określonym czasie, a on sam zamierza ze zwolnienia korzystać. Podatnik winien zatem wykazać w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe. Powyższe potwierdza orzecznictwo sądowe, podkreślając, że do ulgi nie może uprawniać samo oszacowanie wartości nakładów poczynionych na nabycie budynku mieszkalnego, lecz wyłącznie wartość efektywnie poniesionych wydatków.

Nadmienić należy również, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur, dowodów bankowych potwierdzających spłatę kredytu, dokonanie przelewu środków na rachunek osoby, od której nabywany jest nowy lokal oraz innych dowodów zasługujących na wiarę.

Reasumując, z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r. jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.