Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.173.2017.1.NK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-31
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód; zadatek; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2017 r. (data wpływu 12 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W grudniu 2015 r. chcąc zakupić dom mieszkalny za kwotę 900.000,00 zł Wnioskodawca podpisał dwie umowy przedwstępne sprzedaży swoich nieruchomości. Pierwsza dotyczyła sprzedaży należącego do Zainteresowanego domu A (cena sprzedaży 1.099.000,00 zł), w dniu podpisania umowy przedwstępnej Zainteresowany otrzymał zaliczkę w kwocie 443.000,00 zł. Drugą nieruchomość stanowiło gospodarstwo rolne o powierzchni 46 ha (cena sprzedaży 966.000,00 zł). Z tego tytułu Wnioskodawca otrzymał zaliczkę przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży w wysokości 400.000,00 zł.

Pieniądze pozyskane z zaliczek Wnioskodawca wydatkował jeszcze w tym samym roku (2015 r.) na nabycie kolejnej nieruchomości (dom mieszkalny). Nieruchomość Zainteresowany nabył w dniu 22 grudnia 2015 r.

Wnioskodawca nadmienił, iż dom mieszkalny A nabył w 2007 r. i nie wykorzystywał go na działalność gospodarczą, a gospodarstwo rolne nabył w 2006 r. Od dat zakupu ww. nieruchomości minęło co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu otrzymanych w 2015 r. zaliczek Wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, zważając na fakt wydatkowania tych środków w 2015 r. na zakup innej nieruchomości, którą Zainteresowany nabył w dniu 22 grudnia 2015 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie nieruchomości A oraz nieruchomości rolnej nie stanowi opodatkowanego źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu w opisanym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym (upływ 5 lat) i prawnym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie opisanych nieruchomości (jak również otrzymanie zaliczek w wysokości 843.000,00 zł) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie wskazanego przepisu – ze względu na datę nabycia i jego budowy oraz modernizacji.

Opodatkowaniu nie podlegają również otrzymane przez Zainteresowanego zaliczki w wysokości 843.000,00 zł zaliczone na poczet ceny w momencie sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany w 2015 r. chcąc zakupić dom mieszkalny za kwotę 900.000,00 zł podpisał dwie przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości – domu mieszkalnego nabytego w 2007 r. oraz gospodarstwa rolnego nabytego w 2006 r. W dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży domu Zainteresowany pobrał zaliczkę w wysokości 443.000,00 zł, natomiast z tytułu sprzedaży gospodarstwa rolnego zaliczkę w wysokości 400.000,00 zł. Pieniądze pochodzące z zaliczek Wnioskodawca w 2015 r. przeznaczył na zakup domu mieszkalnego.

W związku z przedstawionym powyżej opisem Zainteresowany powziął wątpliwość, czy z tytułu otrzymanych zaliczek powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

Wyjaśnienia na wstępie wymaga, że instytucja zaliczki nie została wprost uregulowana ani w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ani w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459). W ujęciu potocznym, zaliczka to zapłacona wcześniej część ustalonej ceny. O tym, jakie skutki wywiera, można wywnioskować z ogólnych przepisów o wykonaniu wzajemnych umów. I tak art. 535 § 1 Kodeksu mówi, iż przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym na więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedającego części ceny (np. w formie zaliczki) z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa przedwstępna, uregulowana w art. 389 Kodeksu, jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.

Natomiast, zgodnie z definicją internetowego Słownika Języka Polskiego PWN: „zaliczką” jest część należności wypłacana z góry na poczet należności. W wypadku prawidłowego wykonania zobowiązania przez strony, wartość zaliczki wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Skutki prawne oznaczenia świadczenia, jako zaliczki ujawniają się szczególnie w wypadku świadczeń wzajemnych, szczególnie w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania świadczenia przez jedną ze stron. W pierwszym wypadku (niewykonania zobowiązania w całości) druga strona uprawniona jest – po wyznaczeniu dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia – odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się z wzajemnym zwrotem świadczeń przez strony umowy w tym pobranej zaliczki - oraz możliwością żądania od drugiej strony naprawienia szkody, jaką dana osoba poniosła w wyniku niewykonania zobowiązania (art. 495 Kodeksu cywilnego). W wypadku zwłoki z zaoferowaniem świadczenia wzajemnego wymagalnego wcześniej, zaliczka dana przy zawieraniu umowy może zostać zatrzymana przez jedną ze stron do czasu zaoferowania świadczenia wzajemnego przez drugą stronę (art. 490 Kodeksu). W przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel nie został osiągnięty (art. 410 § 2 powołanej ustawy). Osoba, która wpłaciła zaliczkę uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Jeżeli jedna ze stron odstąpi od umowy, to zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona.

W szczególności zaznaczenia wymaga, że zaliczka uiszczana przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczona na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). W sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy (przy braku odmiennych postanowień umownych w tym zakresie), zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej wysokości.

Z uwagi na omówiony charakter zaliczki wskazać należy, że nie stanowi ona przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jej otrzymanie jest dla podatnika neutralne podatkowo.

Jednakże w omawianej sprawie kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydująca w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest data nabycia zbywanej nieruchomości. Przepis ten statuuje bowiem ogólną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, które ma miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, nie stanowi źródła przychodu i nie jest opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego wskazał, iż dom mieszkalny przy ul. A nabył w 2007 r., natomiast gospodarstwo rolne w 2006 r.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że zbycie przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości nie będzie rodzić obowiązku zapłaty podatku dochodowego, bowiem nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tychże nieruchomości. Obowiązku podatkowego po stronie Wnioskodawcy nie rodzą również otrzymane w 2015 r. zaliczki z tytułu podpisania przedwstępnych umów sprzedaży ww. nieruchomości, gdyż podlegają zaliczeniu na poczet ceny zbycia nieruchomości, które w efekcie końcowym zbyte zostaną po upływie pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z. 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.