Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-130/11-7/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-04-08
Teza: Opodatkowanie przychodu z tytułu zawarcia umowy o przejęcia długu skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości.
Słowa kluczowe: dług-przejęcie długu; przeniesienie; przychód; umowa; umowa-umowa sprzedaży; własność; zadatek; zwrot
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 7; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 03.01.2011 r. (data wpływu 07.01.2011 r.) oraz piśmie uzupełniającym braki formalne (data nadania 16.03.2011 r., data wpływu 21.03.2011 r., na wezwanie Nr IPPB2/415-130/11-2/MK z dnia 08.03.2011 r. (data nadania 08.03.2011 r., data doręczenia 11.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu zawarcia umowy o przejęcia długu skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07.01.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu zawarcia umowy o przejęcia długu skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 02.06.2004 r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką od Pani W. J. działkę o powierzchni 433 m². Na tej działce Wnioskodawca wraz z małżonką pobudowali ½ bliźniaka. W dniu 25.09.2006 r. małżonkowie zawarli z Panem W. umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości. Pobrali zadatek w kwocie 300.000 / 1/2 = 150.000 zł Wnioskodawca i 150.000 zł. małżonka.

W związku z kłopotami finansowymi małżonkowie nie byli w stanie się wywiązać z zawartej umowy. W dniu 31.07.2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką rozwiązali umowę przedwstępną zawartą z Panem W. Ponieważ Wnioskodawca wraz z małżonką nie był w stanie spłacić podwójnego zadatku i innych kosztów ww. umowy.

W dniu 14 listopada 2008 r. małżonkowie zawarli z Panem R. i Panem N. umowę o przejęcie długu wobec Pana W, gdzie wartość nieruchomości wyceniono na kwotę 1.200.000 zł. W dniu 12.12.2010 r. Wnioskodawca złożył informacje PIT-23 ponieważ nie wykorzystał kwoty ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Wnioskodawca pomniejszył o kwotę podwójnego zadatku (zwrot), jako że kwota ta została już opodatkowana.

Z uwagi na braki formalne w złożonym wniosku, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 08.03.2011 r. Nr IPPB2/415-130/11-2/MK wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

*   wskazanie, czy skutkiem zawarcia umowy o przejęcie długu było przeniesienie własności nieruchomości?

*   przedstawienie własnego stanowiska w sprawie w odniesieniu do zadanych we wniosku pytań.

Braki uzupełniono prawidłowo w wyznaczonym terminie. W kwestii doprecyzowania wyjaśniono, że:

*   Skutkiem zawarcia umownego przejęcia długu było przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości.

*   umowę o przejęcie długu należy traktować jak w nazwie, nawet jeśli przedmiotem jest przejęcie długu dotyczące nieruchomości.

*   należny podatek powinien dotyczyć tylko tej części kwoty, która fizycznie wpłynęła na Wnioskodawcy. A więc w tym konkretnym przypadku podstawę opodatkowania należy pomniejszyć o kwotę podwójnego zadatku (2x 150 tys. zł). Kwota ta trafiła na konto Państwa D. i M. W. i została przez nich opodatkowana.

*   Od umowy przejęcia długu dotyczącego nieruchomości należałoby stosować podatek tak jak od odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszony o kwotę już opodatkowaną.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy umowę o przejęcie długu należy traktować jako umowę sprzedaży nieruchomości (odpłatnego zbycia)?
2.  Czy należny podatek należy pomniejszyć o kwotę zwrotu podwójnego zadatku. Bowiem ta kwota została już raz opodatkowana przez Pana W.
3.  Czy od umowy przejęcia długu stosuje się inny podatek?

Zdaniem Wnioskodawcy

Jeżeli od umowy przejęcia długu stosuje się podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości to należy go pomniejszyć o kwoty już opodatkowane, których wnioskodawca nie otrzymał (czyli o tyle, o ile został pomniejszony uzyskany przez Wnioskodawcę przychód.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu) – art. 519 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z § 2 tego przepisu, przejęcie długu może nastąpić:

1.  przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
2.  przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Według art. 522 k.c. umowa o przejęcie długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu. Przejęcie długu może nastąpić zarówno pod tytułem odpłatnym lub nieodpłatnym.

Wskazać ponadto należy, iż istotą kodeksowej konstrukcji umowy przejęcia długu są następujące przesłanki: nabycie długu przez przejemcę jako jego własnej powinności, zwolnienie dotychczasowego dłużnika i zachowanie tożsamości przejmowanego zobowiązania. Zatem osoba trzecia, przejmująca dług, staje się zobowiązana za dług dotychczasowego dłużnika; na skutek przejęcia długu zostaje on zwolniony od obowiązku świadczenia wobec wierzyciela, a przejmujący dług, tak zwany przejemca, staje się dłużnikiem. Przejęcie długu zatem nie narusza treści istniejącego dotychczas stosunku zobowiązaniowego, a jedynie powoduje zmianę osoby dłużnika.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 25.09.2006 r. zawarli z Panem Markiem W. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Pobrali zadatek w kwocie 300.000 zł. W związku z kłopotami finansowymi małżonkowie nie byli w stanie się wywiązać z zawartej umowy, w konsekwencji w dniu 31.07.2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką rozwiązali aktem notarialnym przedwstępną umowę sprzedaży.

Ponieważ Wnioskodawca wraz z małżonką nie był w stanie spłacić podwójnego zadatku i innych kosztów ww. umowy w dniu 14.11.2008 r. zawarli w formie aktu notarialnego „umowę o przejęcie długu”, na mocy której dokonano przeniesienia własności nieruchomości nabytej w dniu 02.06.2004 r. w zamian za przejęcie długu Wnioskodawcy i jego małżonki. Ponieważ uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości kwoty 1.200.000 zł Wnioskodawca wraz z małżonką nie wydatkowali w przewidzianym zwolnieniem terminie na cele mieszkaniowe w dniu 12.12.2010 r. Wnioskodawca złożył informację PIT-23, w której uzyskany przychód pomniejszył o kwotę zadatku przypadającą na Wnioskodawcę.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust.1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ponieważ w przedstawionym stanie faktycznym przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r. zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Powyższe wynika z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217 poz. 1588), zgodnie z którym do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (tzw. cele mieszkaniowe).

Ponieważ w prawie podatkowym pojęcie odpłatne zbycie nie zostało zdefiniowane, dlatego należy się posługiwać przepisami kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz.93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Skutki cywilnoprawne wynikające z umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a przejmującym dług nie mają wpływu na powstanie zobowiązania podatkowego w zakresie opodatkowania Wnioskodawcy podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdarzenia faktyczne i prawne określone przez ustawę podatkową dla powstania zobowiązania podatkowego, które określa przedstawiony we wniosku stan faktyczny są jednoznaczne. Dnia 14.11.2008 r. zawarta została umowa o przejęcie długu, w której podatnik odpłatnie zbył nieruchomość za cenę 1.200.000 zł. Wyrażona w cenie wartość jest przychodem i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Mogło to nastąpić również i poprzez zwolnienie sprzedającego z długu. Wartość ta jest przychodem gdyż uzyskana została ze źródła przychodu, a to dlatego, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie (art. 10 ust. pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przychód z tego specyficznego źródła zdefiniowany jest w ww. art. 19 ust. 1 ustawy. Przepis ten stanowi, iż przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 k.c. Ta specyficzna konstrukcja powstania przychodu wyłącza przewidziany w art. 11 ust. 1 ustawy wymóg otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych, co wynika z samego art. 11, który przewiduje inne unormowanie powstania przychodu w art. 19. Z kolei kosztami odpłatnego zbycia są wszystkie wydatki niezbędne, aby sprzedaż mogła zostać zrealizowana np. koszty wyceny nieruchomości, prowizje, pośrednictwa, opłaty notarialne i skarbowe, bez długów i ciężarów obciążających daną nieruchomość. Oznacza to, że odpłatne zbycie nieruchomości, w wyniku którego następuje przeniesienie prawa własności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 cyt. wyżej ustawy podatkowej.

W przedmiotowej sprawie Podatnik, w zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości otrzymał ekwiwalent w postaci korzyści majątkowej tj. zwolnienie z długu. Wartość nieruchomości określono w umowie o przejęcie długu na kwotę 1.200.000 zł. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w 2004 roku. Wynika z tego, że odpłatne zbycie w dniu 14.11.2008 r. dokonane zostało przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem kwota 1.200.000 zł podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane uregulowania prawne zawarcie umowy przejęcia długu, której skutkiem było odpłatne zbycie nieruchomości w zamian za przejęcie długu należy traktować dla celów podatkowych jak umowę sprzedaży nieruchomości. Skutki cywilnoprawne wynikające z zawartej umowy pomiędzy Wnioskodawcą, a przejmującym dług nie mają wpływu na powstanie zobowiązania podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określona w umowie. Uzyskany przychód Wnioskodawca może pomniejszyć tylko o koszty odpłatnego zbycia wskazane wyżej. Do takich kosztów nie należą długi obciążające nieruchomość, a tym samym nie można uwzględnić, jako koszt zaliczki, która stanowiła dług, bowiem nie był to koszt związany z odpłatnym zbyciem przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Zgodnie bowiem z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższego wynika, że organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest zatem ani obowiązany ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów ani do wykorzystania ich treści przy ocenie stanowiska Wnioskodawczyni. Organ ten jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowiła wspólną własność Wnioskodawcy i małżonki, należy zauważyć, że niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Stosownie do powyższego małżonka Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.