Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP4/443-193/14-2/BA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-07-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2014 r. (data wpływu 17 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości położonej w S., księga wieczysta, składającej się z działek: 914/3, 914/4, 912/21, 912/22 o łącznej powierzchni 0,3485 ha (trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych). Sposób korzystania według księgi wieczystej to grunty orne. Nieruchomość ta jest częściowo zabudowana budynkami gospodarczymi. Zainteresowana nie prowadziła działalności rolniczej na tej nieruchomości. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość częściowo na podstawie przekazania gospodarstwa rolnego w 1990 r., częściowo na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości w 1996 r., a częściowo na podstawie umowy darowizny w 2008 r. Nieruchomość nie została nabyta w celach inwestycyjnych, znajduje się ona w majątku prywatnym Zainteresowanej.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość. Kupujący nie zgodził się nabyć własności nieruchomości w obecnym kształcie, ale zażądał dokonania takich czynności geodezyjnych i prawnych, które doprowadzą do utworzenia – w ramach granic obecnej nieruchomości – czterech nowych nieruchomości posiadających własne księgi wieczyste. Z tego też względu zostały zawarte cztery umowy przedwstępne sprzedaży, mimo, że na dzień ich zawarcia istniała tylko jedna nieruchomość. W umowach określono precyzyjnie warunki stawiane przez Kupującego.

Na mocy zawartych umów przedwstępnych (grudzień 2013), Kupujący zobowiązał się nabyć nowopowstałe nieruchomości pod warunkiem, że Zainteresowana wypełni wszystkie zobowiązania przewidziane w tych umowach. Warunkiem nabycia nieruchomości jest dokonanie odpowiedniego podziału działki 912/22 i takie przyłączenie nowopowstałej działki oraz następnie odpowiednie odłączenie i podział działek, by w efekcie powstały cztery nowe działki mające odrębne księgi wieczyste (działka A, B, C, D). Ponadto, warunkiem Kupującego jest przeprowadzenie przez Wnioskodawczynię postępowania w sprawie pozwolenia na budowę oraz uzyskanie ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany (wcześniej wspólnie uzgodniony przez strony umowy przedwstępnej) oraz udzielającej pozwolenia na budowę na przedmiotowych nieruchomościach. Z uwagi na usytuowanie nieruchomości, Zainteresowana została zobowiązana do ustanowienia na jednej z nowopowstałych nieruchomości (B) nieodpłatnego i bezterminowego prawa służebności przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela innej nowopowstałej działki (A).

Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia ostatecznych umów sprzedaży w terminie do dnia 31 grudnia 2014 r. co do nowopowstałej nieruchomości B i C oraz do dnia 1 października 2015 r. (D i A), pod warunkiem, że Wnioskodawczyni wywiąże się z nałożonych na nią zobowiązań określonych w umowach przedwstępnych. Zainteresowana nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży opisanej nieruchomości. Nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości znajdujących się w jej majątku prywatnym. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowana wskazała, że obecnie trwa proces podziału i połączenia działek, więc numery wskazane powyżej ulegną zmianie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 kodeksu cywilnego rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy sprzedawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie to nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zainteresowana stoi na stanowisku, że planowana przez nią sprzedaż odbędzie się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, nie będzie ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawczyni nie uzyska statusu podatnika VAT. Zainteresowana nie podejmowała aktywnych działań w celu sprzedaży nieruchomości, w szczególności nie podjęła żadnych działań marketingowych czy innych, które wymagałyby zaangażowania środków takich, jakie angażują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Czynności, które jest obecnie zobowiązana wykonać, wynikają z warunków stawianych przez Kupującego. Zobowiązanie to powstało po znalezieniu nabywcy nieruchomości, nie było ono więc działaniem podjętym samodzielnie przez Wnioskodawczynię w celu znalezienia potencjalnych kupców. Także fakt, że w wyniku podjętych działań powstaną cztery odrębne nieruchomości nie może mieć wpływu na opodatkowanie tej transakcji podatkiem VAT. Jak wskazał Trybunał w powołanym powyżej orzeczeniu, ilość dokonanych transakcji nie ma znaczenia dla uznania danego podmiotu za podatnika VAT, gdyż transakcje te mogą być wykonywane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co istotne, nieruchomość nie została nabyta w celach odsprzedaży (tj. w celach handlowych) i nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Należy uznać, że jej późniejsze zbycie będzie znajdowało się poza sferą opodatkowania VAT. W takim bowiem przypadku Zainteresowana nie działa jako przedsiębiorca, a wyłącznie rozporządza swoim majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, przedstawiona w zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.