Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-1050/14-2/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-25
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; sprzedaż; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2014 r. (data wpływu 31 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **jest**:

*   **prawidłowe** \- w odniesieniu do części odpowiadającej powierzchni działek, których Wnioskodawca był współwłaścicielem przed scaleniem i podziałem,
*   **nieprawidłowe** \- w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył wraz z żoną, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w 2004 r. i w 2005 r. niezabudowane nieruchomości gruntowe, objęte księgami wieczystymi, łącznego obszaru 0,2474ha. W celu stworzenia możliwości racjonalnego zagospodarowania ich nieruchomości Wnioskodawca oraz właściciele większości nieruchomości sąsiednich wnioskowali do Wójta i Rady Gminy o scalenie i podział ich nieruchomości stosownie do art. 101 - 108 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.), w związku z czym w latach 2010-2014 przedmiotowe nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi objęte były postępowaniem o scalenie i podział nieruchomości w trybie art. 101 - 108 tej ustawy.

Postępowanie to zakończone zostało uchwałą Rady Gminy z dnia 25 czerwca 2014 r. o scaleniu i podziale nieruchomości, która weszła w życie w dniu jej podjęcia. W tej sytuacji właściciele nieruchomości nie mogli samodzielnie i swobodnie decydować o sposobie przekształcenia ich nieruchomości; nie mogli także utworzyć nieruchomości w innych granicach i innym „układzie” działek niż wynikało to z przedmiotowej uchwały rady gminy o scaleniu i podziale ich nieruchomości.

Wnioskodawcy oraz jego żonie przyznane zostały na własność, w wyniku scalenia i podziału nieruchomości, działki gruntu Nr 3827 o powierzchni 0,2095ha i Nr 3838 o powierzchni 0,1108ha, co łącznie dało powierzchnię 0,3203ha, to jest o 0,1111 ha większą od należnej, za dopłatą na rzecz Gminy za powierzchnię 0,1111 ha, stosownie do art. 105 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 105 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod nowe gminne drogi publiczne, oraz wydzielone pod poszerzenie istniejących dróg publicznych gminnych, z mocy samego prawa przeszły na własność Gminy.

Wnioskodawca zamierza wraz z żoną odpłatnie zbyć co najmniej jedną z przyznanych im nowo powstałych w wyniku scalenia i podziału działek, przed upływem pięciu lat kalendarzowych od końca roku, w którym weszła w życie uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy odpłatne zbycie - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym weszła w życie uchwała rady gminy o scaleniu i podziale, nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) objętej scaleniem i podziałem dokonanym w trybie art. 101 do art. 108 ad finem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) w sytuacji, gdy nieruchomość objęta scaleniempodziałem nabyta była przez uczestnika scalenia i podziału przed ponad pięciu laty, licząc od początku roku kalendarzowego, w którym weszła w życie uchwała rady gminy o scaleniu i podziale-jest źródłem przychodu powstałego w wyniku odpłatnego zbycia nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2012 r., poz. 361, z poźn. zm.), a w konsekwencji, czy może stanowić podstawę obliczenia podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stosownie do art. 30e tej ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) - objętej scaleniem i podziałem dokonanym w trybie art. 101 do art. 108 ad finem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym weszła wżycie uchwała rady gminy o scaleniu i podziale, ale po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) objętej następnie scaleniem i podziałem, to nie może być ono źródłem przychodu stanowiącym podstawę obliczenia podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2012 r, poz. 361, z późn. zm.), a w konsekwencji - ze względu na upływ czasu - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) nie podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.

Uzasadnienie:

Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości jest aktem z zakresu administracji publicznej. Jest ona prawną formą aktu z zakresu administracji publicznej służącego władczemu rozstrzygnięciu jednostkowej sprawy dotyczącej skonkretyzowanej grupy osób i przysługujących im praw do nieruchomości.

To, że przedmiotowa uchwała jest aktem z zakresu administracji publicznej, wynika z władczego charakteru zamieszczonych w niej rozstrzygnięć niemających charakteru cywilnoprawnego oraz z faktu, że jest podejmowana w procedurze prawnie uregulowanej i przez organ dysponujący w tym względzie władztwem publicznym, wykonywanym w ramach scalenia i podziału nieruchomości jako zadania publicznego należącego do właściwości gminy.

Scalenie i podział nieruchomości skutkuje zmianą granic wykonywania prawa własności. Jego skutkiem jest zatem terytorialna zmiana przedmiotu tego prawa. Sama treść prawa własności jednak nie ulega zmianie. Zmieniają się natomiast granice jego wykonywania oraz zakres użytkowy tego prawa poprzez powstanie możliwości zagospodarowania nieruchomości w sposób wynikający z planu miejscowego.

Przekształcenie nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) w postępowaniu z wniosku o scalenie i podział nieruchomości, stosownie do przepisów art. 101 do 108 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi nabycia nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dlatego w ocenie Wnioskodawcy, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości), nastąpi przed upływem pięciu lat kalendarzowych, licząc od końca roku, w którym weszła w życie uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości, ale po upływie pięciu lat kalendarzowych licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości), to czynność ta - ze względu na upływ czasu - będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisane w przedmiotowym wniosku zdarzenie przyszłe, którym będzie odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części bądź udziału w nieruchomości), nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie niezbędne jest ustalenie momentu nabycia prawa własności udziałów nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył wraz z żoną, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w 2004 r. i w 2005 r. niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w J. w Gminie J., objęte księgami wieczystymi, łącznego obszaru 0,2474ha.

W celu stworzenia możliwości racjonalnego zagospodarowania ich nieruchomości Wnioskodawca oraz właściciele większości nieruchomości sąsiednich wnioskowali do Wójta i Rady Gminy J. o scalenie i podział ich nieruchomości stosownie do art. 101 - 108 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.), w związku z czym w latach 2010-2014 przedmiotowe nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi objęte były postępowaniem o scalenie i podział nieruchomości w trybie art. 101 - 108 tej ustawy.

Postępowanie to zakończone zostało uchwałą Rady Gminy J. z dnia 25 czerwca 2014 roku o scaleniu i podziale nieruchomości, która weszła w życie w dniu jej podjęcia.

W tej sytuacji właściciele nieruchomości nie mogli samodzielnie i swobodnie decydować o sposobie przekształcenia ich nieruchomości; nie mogli także utworzyć nieruchomości w innych granicach i innym „układzie” działek niż wynikało to z przedmiotowej uchwały rady gminy o scaleniu i podziale ich nieruchomości.

Wnioskodawcy oraz jego żonie przyznane zostały na własność, w wyniku scalenia i podziału nieruchomości, działki gruntu Nr 3827 o powierzchni 0,2095ha i Nr 3838 o powierzchni 0,1108ha, co łącznie dało powierzchnię 0,3203ha, to jest o 0,1111 ha większą od należnej, za dopłatą na rzecz Gminy J. za powierzchnię 0,1111 ha, stosownie do art. 105 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 105 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod nowe gminne drogi publiczne, oraz wydzielone pod poszerzenie istniejących dróg publicznych gminnych, z mocy samego prawa przeszły na własność Gminy.

Wnioskodawca zamierza wraz z żoną odpłatnie zbyć co najmniej jedną z przyznanych im nowo powstałych w wyniku scalenia i podziału działek, przed upływem pięciu lat kalendarzowych od końca roku, w którym weszła wżycie uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić, zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej, co do tożsamości.

Zatem w świetle przytoczonego opisu zdarzenia przyszłego oraz przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Jak wynika z treści wniosku scalenie i podział nieruchomości ma miejsce w oparciu o stosowną uchwałę Rady Gminy podjętą na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.), w szczególności ujętych w Rozdziale 2 Działu III.

Zgodnie z art. 101 ust. 1 i 2 ustawy przepisy niniejszego rozdziału regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu, przy czym stosuje się je do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Stosownie zaś do treści art. 102 ust. 1 i 2 ustawy gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 101 ust. 1, z kolei szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy; scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, z zastrzeżeniem ust. 4, ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje w oparciu o treść art. 102 ust. 3 – rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Również rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości, o czym stanowi art. 104 ust. 1 przytoczonej ustawy. Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, których adresy są znane, a ponadto informację o podjęciu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej. Czynności związane z przeprowadzeniem postępowania w sprawie scalenia i podziału wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Na podstawie art. 105 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących. Natomiast zgodnie z ust. 2 ww. artykułu w zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej zgodnie z przepisem ust. 1. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

Jak wynika ze stanu faktycznego w związku ze scaleniem i podziałem Wnioskodawcy wraz z żoną została przyznana nieruchomość o większej powierzchni. Zatem w odniesieniu do nadwyżki powierzchni w nieruchomości pierwotnie posiadanej datą nabycia jest 25 czerwca 2014 r.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że nieruchomość nabyta w wyniku scalenia i podziału składa się z części odpowiadającej powierzchni będącej współwłasnością Wnioskodawcy przed scaleniem i podziałem, czyli od 2004 i 2005 r. oraz z części odpowiadającej powierzchni, która stała się własnością Wnioskodawcy w 2014 r. w wyniku scalenia i podziału, zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega przychód ze sprzedaży tej części nieruchomości wyłącznie w wysokości odpowiadającej powierzchni działki, którą Wnioskodawca nabył w drodze scalenia i podziału. Czyli opodatkowaniu podlega część przychodu ze sprzedaży nieruchomości, której Wnioskodawca nie był właścicielem przed 2014 r., z uwagi na fakt, że nabycie tej części nieruchomości (nadwyżki) nastąpiło w 2014 r. w drodze scalenia i podziału, natomiast sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości.

Podsumowując, przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej w części, która odpowiada wysokości powierzchni posiadanej przed scaleniem i podziałem nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto tę część gruntu, a tym samym nie rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast z uwagi na to, że Wnioskodawca nabył w 2014 r. nieruchomość w części dotyczącej wysokości odpowiadającej powierzchni (nadwyżki) w drodze scalenia i podziału, to przy sprzedaży ww. nieruchomości w tej części zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym po 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy w zależności od tego czy nabycie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6e ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Nadmienić można, że stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w części w 2014 r. jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży, który będzie podlegał opodatkowaniu zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie przychód ze sprzedaży nieruchomości, tj. odpowiadającej powierzchni nabytej w 2004 r. i 2005 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ odpłatne zbycie tej części nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto. Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości, odpowiadający powierzchni nieruchomości nabytej w 2014 r. (nadwyżka) w wyniku scalenia i podziału podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż tej części działki nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, chyba że Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez wydatkowanie w okresie dwóch lat tego przychodu na własne cele mieszkaniowe.

W przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę tylko jednej działki, powinien on nadwyżkę powierzchni w nieruchomości nabytej w wyniku podziału i scalenia ustalić proporcjonalnie do sprzedanej działki.

Ponadto należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać również interpretację przepisów prawa podatkowego w tym zakresie winna wystąpić z odrębnym wnioskiem oraz uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.