Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1326/10-4/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-18
Teza: Stawka podatku i podstawa opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu tej nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki reprezentowanej przez pełnomocnika doradcę podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 15 grudnia 2010 r. (data wpływu 20 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 **jest:**

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia podstawy opodatkowania,
*   **prawidłowe** – w części dotyczącej braku prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie Aktu Notarialnego z dnia 15 lipca 2010 r. Rep. a nr (…) Wnioskodawca dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) za łączną cenę 6.710.000,00 zł, w tym podatek VAT według stawki 22%. Cena nie zawiera podziału na grunty i poszczególne zabudowania.

Nieruchomość 1 składa się z działki gruntu o nr ewid. x – zabudowanej budynkami i budowlami, nabytej w dniu 2 września 1997 r. Akt not. Rep. a nr (…), od osoby fizycznej. Zgodnie z aktem notarialnym transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 7 lipca 2010 r. działka gruntu nr x stanowi grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (oznaczenie użytków „Ws”) oraz inne tereny zabudowane (oznaczenie użytków „Bi”).

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia i Wschodniej Części Miasta A, działka nr x przeznaczona jest na cele: RPU – tereny urządzeń obsługi rolnictwa. Na Nieruchomości 1 znajdują się: budynek biurowy i dwie hale magazynowe oraz budowle: ogrodzenie zewnętrzne, place i drogi, system nawadniania.

Spółka ponosiła nakłady ulepszające na ww. obiekty w wys. przekraczającej 30% ich wartości początkowej (dalej: wp), od których odliczała podatek naliczony VAT. Nakłady na ulepszenie ww. środków trwałych na Nieruchomości 1 wynosiły odpowiednio:

*   hala magazynowa (wp 308.652,88 zł) + 2.012.938,45 zł (2004) +10.039,60 zł (2006),
*   magazyn OP (wp 53.898 zł) + 677.811,12 zł (2004) +2.360 zł (2005) + 4.457,88 zł (2006),
*   budynek biurowy (wp 43.897 zł) + 773.849 zł (2004) + 2.652,22 zł (2006),
*   system nawadniania (wp 0 zł) + 76.678,05 zł (2004) + 146.725,54 zł (2005) + 98.371,06 zł (2006)
*   ogrodzenie zewnętrzne (wp 10.000 zł) + 98.768,81 zł (2004),
*   place i drogi (wp 5.000 zł) + 279.845,32 zł (2004).

Nieruchomość 1 była przedmiotem umowy najmu w okresie od dnia 31 grudnia 2008 r. do dnia 10 lutego 2010 r. w ramach czynności opodatkowanych VAT, zatem od umowy najmu do dnia zbycia nie upłynął okres 2 lat.

Nieruchomość 2 – niezabudowana, składa się z działek gruntu o nr ewid. y oraz Z, nabytych w dniu 17 maja 1999 r. Akt notarialny Rep. a nr (…) od b w upadłości. Zgodnie z aktem notarialnym transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 7 lipca 2010 r. działka gruntu nr y stanowi grunty orne (oznaczenie użytków „Rlllb” i „RlVb”), działka nr z stanowi grunty orne (oznaczenie użytków „RlVa”). Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia i Wschodniej Części miasta A, działka nr z przeznaczona jest na cele: RPU – tereny urządzeń obsługi rolnictwa, ZP – tereny zieleni urządzonej – park miejski z urządzeniami zabaw dla dzieci wyposażony w place, oraz KP – tereny komunikacji pieszej oraz ścieżek rowerowych. Działka nr y przeznaczona jest na cele: RO/MN – tereny rezerw pod tereny zabudowy mieszkaniowej rezydencjonalnej z zachowaniem istniejących sadów, KP – teren komunikacji pieszej oraz ścieżek rowerowych, d – tereny dróg dojazdowych – podstawowego elementu układu komunikacyjnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  W jaki sposób określić podstawę opodatkowania i wysokość podatku VAT z tyt. sprzedaży Nieruchomości 1, jeśli niektóre budynki lub budowle spełniają warunki zwolnienia od podatku VAT, a niektóre nie. Jak w takim przypadku przyporządkować grunt do poszczególnych budynków i budowli, które podlegają opodatkowaniu i które są zwolnione od podatku i w oparciu o jakie kryterium – wartościowe czy ilościowe?
2.  Skoro Nieruchomość 1 (zabudowana) została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie transakcji niepodlegającej VAT lecz PCC, to czy można uznać, iż spełniony jest warunek do zwolnienia od VAT określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, tzn., że Wnioskodawcy nie służyło prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przy nabyciu tej Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1 i ad. 2

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Przez towary rozumie się m. in. budynki i budowle lub ich części, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ww. ustawy).

Jednocześnie, na mocy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W odniesieniu do ww. budynków i budowli przekroczono 30% nakładów na ich ulepszenie, co nastąpiło w roku 2004. Natomiast system nawadniania budowany był od podstaw od roku 2004, a zakończony w roku 2007.

W dniu 31 grudnia 2008 r. w ramach oddania nieruchomości do używania na podstawie umowy najmu, nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli po ich ulepszeniu. Zatem od pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu – do sprzedaży w lipcu 2010 r. upłynął okres krótszy niż 2 lata. w konsekwencji oznaczałoby to, iż do zmodernizowanych budynków i budowli nie miałoby zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednakże do Zainteresowanego może mieć zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dotyczące budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony oraz
2.  dokonujący ich dostawy nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, od których miał prawo odliczenia podatku VAT, a jeżeli poniósł takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym warunku tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części były w stanie ulepszonym wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych VAT przez co najmniej 5 lat.

Warunek z pkt a byłby zdaniem Wnioskodawcy spełniony, gdyż Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przy nabyciu nieruchomości, bowiem transakcje te były objęte podatkiem PCC, a nie podatkiem VAT.

Również spełniona byłaby przesłanka z pkt b, gdyż zmodernizowane w roku 2004 w wys. ponad 30% obiekty, były w stanie ulepszonym używane przez Zainteresowanego do czynności opodatkowanych VAT przez okres ponad 5 lat, w tym poprzez oddanie w najem od dnia 31 grudnia 2008 r. Warunek używania budynków i budowli w stanie ulepszonym, byłby spełniony, gdyż ulepszenia powyżej 30% miały miejsce w roku 2004. Późniejsze, drobne nakłady nie podlegają sumowaniu i nie przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

W konsekwencji, budynki i budowle na Nieruchomości nr 1 podlegałyby zwolnieniu od opodatkowania na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wyjątek stanowiłby ewentualnie system nawadniania, o ile spełniałby on warunek nakładów trwale związanych z gruntem, gdyż jego wybudowanie nastąpiło w roku 2006.

W takim przypadku przepisy nie wskazują jak należy ustalić podstawę opodatkowania. Zdaniem Wnioskodawcy, w takiej sytuacji należałoby ustalić podstawę opodatkowania VAT w wysokości poniesionych nakładów, bez wartości gruntu, który w przeważającej części dotyczy budynków i budowli zwolnionych od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia podstawy opodatkowania,
*   **prawidłowe** – w części dotyczącej braku prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., podstawowa stawka podatku – na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy uznać sprzedaż, aport, a także najem oraz dzierżawę.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by w stosunku do dostawy danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Natomiast, z treści art. 29 ust. 5 ustawy wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż w dniu 15 lipca 2010 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) za łączną cenę 6.710.000,00 zł, w tym podatek VAT według stawki 22%. Cena nie zawiera podziału na grunty i poszczególne zabudowania. Nieruchomość 1 składa się z działki gruntu o nr ewid. x – zabudowanej budynkami i budowlami, nabytej w dniu 2 września 1997 r. od osoby fizycznej – transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Na Nieruchomości 1 znajdują się: budynek biurowy i dwie hale magazynowe oraz budowle: ogrodzenie zewnętrzne, place i drogi, system nawadniania. Spółka ponosiła nakłady ulepszające na ww. obiekty w wys. przekraczającej 30% ich wartości początkowej (dalej: wp), od których odliczała podatek naliczony VAT. Nakłady na ulepszenie ww. środków trwałych na Nieruchomości 1 wynosiły odpowiednio:

*   hala magazynowa (wp 308.652,88 zł) + 2.012.938,45 zł (2004) +10.039,60 zł (2006),
*   magazyn OP (wp 53.898 zł) + 677.811,12 zł (2004) +2.360 zł (2005) + 4.457,88 zł (2006)
*   budynek biurowy (wp 43.897 zł) + 773.849 zł (2004) + 2.652,22 zł (2006),
*   system nawadniania (wp o zł) + 76.678,05 zł (2004) + 146.725,54 zł (2005) + 98.371,06 zł (2006)
*   ogrodzenie zewnętrzne (wp 10.000 zł) + 98.768,81 zł (2004),
*   place i drogi (wp 5.000 zł) + 279.845,32 zł (2004).

Nieruchomość 1 była przedmiotem umowy najmu w okresie od dnia 31 grudnia 2008 r. do dnia 10 lutego 2010 r. w ramach czynności opodatkowanych VAT, zatem od umowy najmu do dnia zbycia nie upłynął okres 2 lat.

Na mocy przepisu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. u. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

System nawadniania, o którym mowa we wniosku jest budowlą, co potwierdza również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. u. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którym w klasie 2153 PKOB mieszczą się „Budowle inżynierskie służące do nawadniania i kultywacji ziemi”.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że dokonana w dniu 15 lipca 2010 r. sprzedaż:

1.  hali magazynowej, magazynu OP, budynku biurowego, ogrodzenia zewnętrznego oraz placów i dróg nie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem od pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budynków do momentu ich sprzedaży upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jednakże z uwagi na fakt, iż wydatki na ulepszenie ww. obiektów przekraczające po raz pierwszy 30% ich wartości początkowej miały miejsce w roku 2004, a ich sprzedaż nastąpiła w roku 2010, obiekty te spełniały wymogi art. 43 ust. 7a ustawy, ponieważ w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Tym samym sprzedaż hali magazynowej, magazynu OP, budynku biurowego, ogrodzenia zewnętrznego oraz placów i dróg korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa gruntu, na którym są posadowione przedmiotowe budowle również korzystała ze zwolnienia od tego podatku;
2.  systemu nawadniania nie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem od pierwszego zasiedlenia ww. budowli do momentu jej sprzedaży upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ponadto, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy budowie (wytworzeniu) tej budowli, jej dostawa nie korzystała również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, lecz była opodatkowana 22% stawką podatku VAT.

Ponadto, ze względu na to, iż na przedmiotowej nieruchomości gruntowej znajduje się zarówno budowla, której sprzedaż jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jak budynki i budowle, których sprzedaż jest zwolniona od tego podatku, dokonując zbycia gruntu zabudowanego należy określić jaka część danego gruntu związana jest z obiektami opodatkowanymi podatkiem VAT, a jaka ze zwolnionymi od podatku.

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., podstawą podatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust 2-22 art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast, jak już wcześniej wskazano, na mocy art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału nieruchomości gruntowej i wyliczenia części opodatkowanej bądź zwolnionej od podatku od towarów i usług, w sytuacji, gdy na gruncie tym posadowione są zarówno budynki (budowle), których dostawa jest opodatkowana stawką podstawową podatku VAT oraz budynki (budowle), których sprzedaż korzysta z preferencyjnej stawki VAT lub ze zwolnienia. Ww. przepisy nie wskazują też, iż działka gruntu dla potrzeb podatku VAT nie może być dzielona.

Z uwagi na powyższe dopuszcza się, iż w celu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków i budowli przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwe stawki, lub wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki i budowle.

Zatem, biorąc powyższe pod uwagę każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Zatem, przy określaniu podstawy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1, w skład której wchodzą budynki i budowle zwolnione od podatku i opodatkowane różnymi stawkami podatku, każda metoda – czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r. – stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z powyższym, ustawodawca wyraźnie wskazał na podstawie jakich dokumentów podatnicy mogą dokonać odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabywanych towarów i usług. Wynika z tego, iż cytowane przepisy pozwalają na odliczenie podatku naliczonego jedynie w sytuacjach, gdy wydatki udokumentowane są fakturami VAT.

Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur VAT i innych dokumentów z nimi zrównanych uregulowane zostały w przepisach rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1337 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami „FAKTURA VAT”.

Przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nie określają wprost kto jest uprawniony do wystawiania faktur. Wskazując w cytowanym wyżej art. 106 ustawy krąg podmiotów obowiązanych wystawić fakturę, ustawodawca posłużył się określeniem „podatnicy, o których mowa w art. 15”.

Art. 15 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Status danego podmiotu jako podatnika VAT, w świetle powyższego przepisu jest niezależny od dokonania rejestracji dla potrzeb tego podatku. Jednakże należy podkreślić, iż mocą art. 96 ust. 1 ustawy, na podmioty, o których mowa w art. 15, nałożony został obowiązek złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenia rejestracyjnego, przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5. z obowiązku tego wyłączone zostały jedynie podmioty zwolnione od podatku, które mogą owe zgłoszenie złożyć, aczkolwiek nie mają takiego obowiązku.

Należy także zauważyć, iż jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia, faktury VAT wystawiają tylko zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, iż uprawnieni do wystawiania faktur VAT są wyłącznie zarejestrowani dla celów podatku od towarów i usług podatnicy tego podatku.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2). Nieruchomość 1 składa się z działki gruntu o nr ewid. x – zabudowanej budynkami i budowlami, nabytej w dniu 2 września 1997 r. od osoby fizycznej – transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skoro Zainteresowany dokonał zakupu od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, a przedmiotowa transakcja nie została udokumentowana fakturą VAT, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Reasumując, Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości.

Wskazać należy, iż od dnia 1 stycznia 2011 r., na podstawie ustawy z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 226, poz. 1476), przepis art. 2 pkt 6 otrzymał brzmienie: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Natomiast, stosownie do treści obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. u. Nr 238, poz. 1578) i zmienionego art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Informuje się również, iż od dnia 1 stycznia 2011 r., mocą ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o transporcie drogowym (Dz. u. Nr 247, poz. 1652), art. 29 ust. 1 otrzymał brzmienie: „Podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.”

Natomiast, w świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. nadanym ustawą z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o transporcie drogowym, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej sprzedaży Nieruchomości 1. Natomiast kwestia dotycząca stawki podatku oraz podstawy opodatkowania przy sprzedaży Nieruchomości 2 – gruntu niezabudowanego została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 18 marca 2011 r. nr ILPP1/443-1326/10-5/NS.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.