Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.589.2025.2.ST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-22
Teza: Spłata kredytu zaciągniętego przez darczyńcę i nabycie lokalu
na własne cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
kredyt-kredyt hipoteczny
kredyt-spłata kredytu
lokal-lokal mieszkalny
nieruchomości-nabycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
    Uzupełnił go Pan pismem z 20 lipca 2025 r. (data wpływu 22 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi
    na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i skorzystanie ze zwolnienia w
    podatku dochodowym wynikającego z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT, w związku ze zbyciem
    nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia jej w drodze darowizny.
    W związku ze złożeniem zeznania PIT-39 za 2023 r., informuje Pan, że w kosztach
    uzyskania przychodu nie zostały uwzględnione spłaty kapitału kredytu hipotecznego
    związane z nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży i dochód z tytułu jej
    sprzedaży określił Pan na kwotę 433 000 zł.
    Nieruchomość ta została przekazana Panu w formie darowizny przez Pana brata na
    podstawie aktu notarialnego z dnia 6 września 2022 r. W momencie darowizny na
    przedmiotowej nieruchomości widniało zabezpieczenie hipoteczne (KW nr ...), wynikające
    z kredytu hipotecznego udzielonego przez ... do wysokości 350 370 zł, z czego wartość
    kredytu niespłaconego wynosiła na dzień darowizny ok. 180 000 zł.
    W uzgodnieniach pomiędzy Panem i Pana bratem (dotyczących darowizny) ustalono, że w
    związku z darowizną przedmiotowego mieszkania wszelkie dalsze koszty wynikające z
    obsługi kredytu hipotecznego na tej nieruchomości przejmie Pan.
    Tym samym w dniu 28 lipca 2023 r. został podpisany z bankiem ... aneks nr 2 do umowy o
    kredyt nr ..., tj. został Pan dopisany jako kredytobiorca. Od chwili dopisania Pana do
    umowy kredytowej:
    - ponosił Pan faktyczne koszty spłaty kredytu w postaci rat kapitałowo-odsetkowych w
      wysokości łącznej 6 330 zł, w postaci przelewów na rachunek banku z tytułu rat
      kredytowych,
    - spłacił Pan ostatecznie pozostałą część kredytu w dniu zawarcia przez Pana umowy
      sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (akt notarialny z dnia 29 listopada 2023 r.).
      Nastąpiło to poprzez potrącenie z ceny sprzedaży 433 000 zł kwoty 167 163,49 zł,
      tytułem spłaty przedmiotowego kredytu i zwolnienia istniejącego zabezpieczenia. Był
      to oczywiście warunek konieczny przy sprzedaży darowanej nieruchomości.
    Tym samym realna wartość uzyskanego przez Pana dochodu ze sprzedaży nabytej w
    drodze darowizny nieruchomości wyniosła 259 506,51 zł (433 000 – 6 330 – 167 163,49 =
    259 506,51). Spłaty kredytu dokonane przez Pana brata przed darowizną nie zostały
    uwzględnione w powyższych wyliczeniach.
    Powyższe wartości potwierdzają:
    - zestawienie transakcji z Pana rachunku bankowego (posiadane potwierdzenia
      przelewów z tytułu obsługi kredytu, tj. rat kapitałowych i odsetek),
    - zaświadczenie z banku o wysokości spłaconego przez Pana kapitału i zwolnienia
      hipoteki.
    Ze względu na istniejące przepisy podatkowe, pozycje te nie ujął Pan jednak w zeznaniu
    podatkowym PIT-39 za rok 2023 jako koszty uzyskania przychodu, gdyż taka interpretacja
    budziła różne kontrowersje organów podatkowych. Tym samym złożył Pan oświadczenie,
    że dochód w wysokości 433 000 zł z uzyskanej transakcji, rozliczy Pan w okresie 3 lat od
    daty sprzedaży poprzez wydatkowanie tej kwoty na cele mieszkaniowe.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 30a ustawy o PIT,
    wskazują, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę
    kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
    zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym. Powyższe ma zastosowanie, gdyż w

    związku z nabyciem darowanej nieruchomości przejął Pan na siebie ciężar zobowiązań
    wynikających z kredytu hipotecznego na przedmiotowej nieruchomości. Co istotne
    nastąpiło to przed datą zbycia nieruchomości, którą został Pan obdarowany.
    W związku z powyższym, jedną ze składowych będących wartością zwolnienia od podatku
    dochodowego w związku z zakupem nieruchomości na cele mieszkaniowe będą w tym
    przypadku Pana wydatki poniesione na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych oraz kredytu
    ciężącego na zbywanej nieruchomości. Łączna wartość zwolnienia z tego tytułu to 173
    493,49 zł, na co składają się: 6 330 zł (spłaty rat kapitałowo-odsetkowych) + 167 163,49 zł
    (spłata pozostałego kredytu).
    Drugą część planowanego zwolnienia od podatku dochodowego w związku z wydatkami
    na cele mieszkaniowe stanowić będzie cena nabycia przyszłego mieszkania w wysokości
    275 000 zł.
    Tym samym po zakupie przez Pana planowanego mieszkania, łączna maksymalna wartość
    zwolnienia z podatku dochodowego wynikającego z wydatków na cele mieszkaniowe
    wyniesie 448 493,49 zł; tj.:
    - suma wydatków poniesionych na spłatę kredytu (173 493,49 zł) zbywanej
      nieruchomości, z której osiągnął Pan dochód
    - oraz wartość wynikająca z ceny nabycia nowego mieszkania (275 000 zł).
    W związku z powyższym, rozliczając ostatecznie dochód ze sprzedaży (PIT-39 za 2023 r.)
    nieruchomości darowanej, przy przedstawionych powyżej wartościach będzie Pan
    zwolniony od konieczności zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży
    przedmiotowej nieruchomości, gdyż suma zwolnień wynikających z przepisów ustawy jest
    wyższa niż wartość dochodu osiągniętego przy sprzedaży: 448 493,49 zł (suma zwolnień) >
    433 000 zł (dochód ze sprzedaży).
    Uzupełnienie wniosku
    Stan faktyczny:
                                2W 2023 r. sprzedał Pan mieszkanie o pow. 64,96 m (prawo własności lokalu mieszkalnego
    stanowiącego odrębną nieruchomość nr ... położonego na drugiej kondygnacji budynku
    przy ul. ... wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 1/9 części w stanowiącym odrębną
    nieruchomość lokalu niemieszkalnym - komórka lokatorska nr ... oraz udziałem
    wynoszącym 1/9 części w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ... położonej w ...).
    Na pytanie Organu o treści: „czy w ww. lokalu mieszkalnym zamieszkiwał Pan i realizował
    w nim własne cele mieszkaniowe; czy był on udostępniany nieodpłatnie lub odpłatnie
    osobom trzecim?”, wskazał Pan: „Nieruchomość tą nabyłem w drodze darowizny jako
    jedyny właściciel lokalu. Lokal ten udostępniałem do momentu sprzedaży osobom trzecim
    w formie wynajmu, który również został wykazany w moim zeznaniu podatkowym za
    okres 2022 i 2023”.
    Poza drobnymi remontami wynikającymi ze zgłaszanych usterek od strony najemców nie
    wykonywał Pan na lokalu większych remontów, gdyż lokal ten był w dobrym stanie.
    W zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2023 r. dochód z tytułu tej sprzedaży określił Pan na
    kwotę 433 000 zł (sprzedaż nastąpiła na drodze prywatnej, nie w wyniku wykonywania
    działalności gospodarczej), czyli całą cenę sprzedaży.
    Nieruchomość tę nabył Pan w formie darowizny od brata na podstawie aktu notarialnego
    z dnia 6 września 2022 r. W momencie darowizny na przedmiotowej nieruchomości
    widniało zabezpieczenie hipoteczne (KW nr ...) wynikające z hipotecznego kredytu
    mieszkaniowego nr ... z dnia 30 grudnia 2016 r. udzielonego Pana bratu (...) przez ....
    Kredyt ten został udzielony w wysokości 233 580 zł na zakup tego mieszkania w stanie

    deweloperskim, natomiast hipoteka ze względu na żądanie banku była wpisana do
    wysokości 350 370 zł. Wartość kredytu niespłaconego przez Pana brata wynosiła na dzień
    darowizny ok. 170 000 zł.
    W uzgodnieniach pomiędzy Panem i Pana bratem (dotyczących darowizny) ustalono, że w
    związku z darowizną przedmiotowego mieszkania wszelkie dalsze koszty wynikające z
    obsługi kredytu hipotecznego na tej nieruchomości poniesie Pan.
    Tym samym, w dniu 28 lipca 2023 r. podpisał Pan z bankiem aneks nr 2 do umowy o
    kredyt nr ..., tj. został Pan dopisany jako kredytobiorca. Ze względu na politykę banku
    Pana brat nie został wykreślony, lecz dopisany został drugi kredytobiorca w Pana osobie.
    Aneks ten jednak miał na celu zmianę osoby dłużnika. Od chwili dopisania Pana do
    umowy kredytowej:
    - ponosił Pan faktyczne koszty spłaty kredytu w postaci rat kapitałowo-odsetkowych w
      wysokości łącznej 6 330 zł, w postaci przelewów na rachunek banku z tytułu rat
      kredytowych,
    - spłacił Pan ostatecznie pozostałą część kredytu w dniu zawarcia przez Pana umowy
      sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (akt notarialny z dnia 29 listopada 2023 r.).
      Nastąpiło to poprzez potrącenie z ceny sprzedaży 433 000 zł, kwoty 167 163,49 zł
      tytułem spłaty przedmiotowego kredytu i zwolnienia istniejącego zabezpieczenia.
    Cała transakcja rozpisana została w akcie notarialnym, tj. najpierw otrzymał Pan od
    nabywcy odpowiednią kwotę na spłatę kredytu. Po spłacie kredytu i otrzymaniu od banku
    zgody na wykreślenie hipoteki nabywca przelał Panu pozostałą cenę za sprzedaż lokalu.
    Był to oczywiście warunek konieczny przy sprzedaży darowanej nieruchomości. Tym
    samym realna wartość uzyskanego przez Pana dochodu ze sprzedaży nabytej w drodze
    darowizny nieruchomości wyniosła 259 506,51 zł (433 000 – 6 330 – 167 163,49 = 259
    506,51). Spłaty kredytu oraz odsetek dokonane przez Pana brata przed darowizną nie
    zostały uwzględnione w powyższych wyliczeniach.
    Powyższe wartości potwierdzają:
    - zestawienie transakcji z Pana rachunku bankowego (posiadane potwierdzenia
      przelewów z tytułu obsługi kredytu, tj. rat kapitałowych i odsetek),
    - zaświadczenie z banku o wysokości spłaconego przez Pana kapitału i zwolnienia
      hipoteki.
    W związku ze sprzedażą nabytej nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia złożył
    Pan oświadczenie, że przychód z uzyskanej transakcji rozliczy w okresie 3 lat od daty
    odpłatnego zbycia nieruchomości poprzez wydatkowanie tej kwoty na cele mieszkaniowe.
    Zdarzenie przyszłe:
                                              2W związku z tym, że jest Pan właścicielem dużego domu o powierzchni 255 m
    zlokalizowanego w miejscowości ..., a Pana dzieci są już samodzielne i nie planują
    wspólnego mieszkania z Panem i Pana żoną, planuje Pan z żoną zakupić mniejsze
    mieszkanie w ..., gdzie będzie Państwu łatwiej funkcjonować i nawet dojeżdżać do pracy
    (Pana żona pracuje w ...). W tym celu, zamierza Pan w najbliższym czasie zakupić 2-3
    pokojowe mieszkanie właśnie w .... Decyzja ta wynika z potrzeby przeprowadzenia się na
    mniejsze „M” i zmniejszenia kosztów utrzymania, a ewentualna sprzedaż domu w
    późniejszym czasie ma zapewnić Panu i żonie byt i pomoc dla dzieci wchodzących w
    dorosłe życie. Zakup przyszłego mieszkania planuje Pan zrealizować do końca 2025 r., nie
    później niż do połowy 2026 r. Ze względów technologicznych (ocieplenie, itp.) będzie to
    lokal wybudowany po 2000 r., czyli będzie to zakup prawa własności lokalu stanowiącego
    odrębną nieruchomość z wydzieloną księgą wieczystą.
    W przeszłości dokonał Pan raz sprzedaży mieszkania własnościowego w 2004 r., a nabył je
    Pan w 1997 r., czyli sprzedaż nastąpiła po upływie 7 lat od jego nabycia.

## Pytanie

Czy w związku z realizacją przyszłego zakupu na cele mieszkaniowe (tj. zakupu mieszkania
    2 pokojowego w ...) za cenę w wysokości 275 000 zł oraz poniesionymi wcześniej realnymi
    wydatkami na spłatę kredytu hipotecznego oraz rat kapitałowych wraz z odsetkami w
    kwocie 173 493,49 zł (w związku ze sprzedażą mieszkania nabytego w drodze darowizny
    przed upływem 5 lat od daty nabycia), będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia od
    podatku dochodowego od osób fizycznych przy ostatecznym rozliczeniu dochodu ze
    sprzedaży darowanego mieszkania, w maksymalnej wysokości do 448 493,49 zł - innymi
    słowy czy dochód w wysokości 433 000 zł uzyskany ze zbycia nieruchomości nabytej w
    drodze darowizny będzie mógł Pan pokryć zwolnieniami od podatku dochodowego
    wynikającymi z ceny zakupu nowego mieszkania oraz wydatkami poniesionymi na spłatę
    kredytu hipotecznego wraz z ratami kapitałowymi i odsetkami dotyczącymi mieszkania, z
    którego uzyskał Pan dochód ze sprzedaży?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, spłata kredytu hipotecznego związanego ze zbywaną nieruchomością wraz
    z ceną nabycia nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe, w okresie 3 lat od zbycia
    przedmiotowej nieruchomości będą stanowić łącznie wydatek na własny cel
    mieszkaniowy, tj. maksymalną kwotę zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego
    ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 21 ust. 30a ustawy o
    PIT, wskazują, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na
    spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku
    ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym. Powyższe ma zastosowanie, gdyż
    w związku z nabyciem darowanej nieruchomości przejął Pan na siebie ciężar zobowiązań
    wynikających z kredytu hipotecznego na przedmiotowej nieruchomości. Co istotne
    nastąpiło to przed datą zbycia nieruchomości, którą został Pan obdarowany.
    W związku z powyższym, jedną ze składowych będących wartością zwolnienia od podatku
    dochodowego w związku z zakupem nieruchomości na cele mieszkaniowe będą w tym
    przypadku Pana wydatki poniesione na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych oraz kredytu
    ciążącego na zbywanej nieruchomości. Łączna wartość zwolnienia z tego tytułu to 173
    493,49 zł, na co składają się: 6 330 zł (spłaty rat kapitałowo-odsetkowych) + 167 163,49 zł
    (spłata pozostałego kredytu).
    Drugą część planowanego zwolnienia od podatku dochodowego w związku z wydatkami
    na cele mieszkaniowe stanowić będzie cena nabycia przyszłego mieszkania w wysokości
    275 000 zł.
    Tym samym po zakupie przez Pana planowanego mieszkania, łączna maksymalna wartość
    zwolnienia z podatku dochodowego wynikającego z wydatków na cele mieszkaniowe
    wyniesie 448 493,49 zł, tj.:
    - suma wydatków poniesionych na spłatę kredytu (173 493,49 zł) zbywanej
      nieruchomości, z której osiągnął Pan dochód
    - oraz wartość wynikająca z ceny nabycia nowego mieszkania (275 000 zł).
    W związku z powyższym rozliczając ostatecznie dochód ze sprzedaży (PIT-39 za 2023 r.)
    nieruchomości darowanej, przy przedstawionych powyżej wartościach będzie Pan
    zwolniony od konieczności zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży
    przedmiotowej nieruchomości, gdyż suma zwolnień wynikających z przepisów ustawy jest
    wyższa niż wartość dochodu osiągniętego przy sprzedaży: 448 493,49 zł (suma zwolnień) >
    433 000 zł (dochód ze sprzedaży).
    W związku z powyższym prosi Pan o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska i
    wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.; t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości,
    jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie
    nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie
    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży
    nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli
    spełnione są łącznie dwa warunki:
    - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem,
    pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw
    majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub
    tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do
    przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    Art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz.
    1360 ze zm.) stanowi, że:

      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zgodnie z art. 888 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
    Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
    jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
    spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania
    rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o
    przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa
    darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym
    samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na
    obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę
    nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana w dniu 29 listopada 2023
    r. lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w 2022 r. w drodze darowizny od brata,
    stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
    ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca
    roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie
    określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty
    odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do
    skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do
    takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki

    związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty
    sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku
      od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w
      drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe,
      w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
    różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z
    art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania
    przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie bowiem do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
          praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny
          podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
          pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust.
      1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
    poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
    odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości
    przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w
    całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
        1) wydatki poniesione na:
        a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
          mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
          a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
          wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem
          lub lokalem,
        b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
          udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
          mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
        c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
          prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
          tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego

          gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub
          udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt
          ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
        d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
          mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
        e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne
          własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
          niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej;
        2) wydatki poniesione na:
        a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
          przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o
          którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
        b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
          przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o
          którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o
          którym mowa w lit. a),
        c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
          (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
          odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę
          kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
      w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
      Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
      zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
      i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa
      w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w
      rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym
      oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane

      zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika
      korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy
      opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
      (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
      zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1,
      w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych
      w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
    Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art.
    21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie
    enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób
    jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie
    ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
    Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza również termin, w jakim
    należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa
    majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.
    Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest m.in. aby przychód ten został wydatkowany na
    własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
    nastąpiło odpłatne zbycie.
    Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w
    przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest
    przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw
    majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww.
    ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca
    roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe”
    podatnika.
    W przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele
    mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”,
    świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art.
    21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest
    możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko
    takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb
    mieszkaniowych podatnika.
    Samo poniesienie wydatku na zakup nieruchomości/lokalu mieszkalnego nie świadczy
    jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia
    z opodatkowania.
    Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek
    poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie
    przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w
    orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie
    tzw. „dachu nad głową”.
    Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w
    art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter
    mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, co oznacza, że wydatkowanie środków na
    określony przedmiot musi być połączone z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz
    nabywcy – czyli z zaspokojeniem jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

    Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do
    nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych
    nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb
    mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych.
    Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”.
    Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych,
    czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem dużego domu zlokalizowanego w
    miejscowości .... Planuje Pan z żoną zakupić mniejsze mieszkanie w ..., gdzie będzie
    Państwu łatwiej funkcjonować i dojeżdżać do pracy. W tym celu zamierza Pan w
    najbliższym czasie zakupić 2-3 pokojowe mieszkanie w .... Decyzja ta wynika z potrzeby
    przeprowadzenia się na mniejsze „M” i zmniejszenia kosztów utrzymania, a ewentualna
    sprzedaż domu w późniejszym czasie ma zapewnić Panu byt i pomoc dla dzieci
    wchodzących w dorosłe życie. Zakup przyszłego mieszkania planuje Pan zrealizować do
    końca 2025 r., nie później niż do połowy 2026 r. Ze względów technologicznych
    (ocieplenie, itp.) będzie to lokal wybudowany po 2000 r., czyli będzie to zakup prawa
    własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość z wydzieloną księgą wieczystą.
    Zauważyć należy, że dla skorzystania z opisanego zwolnienia nie ma znaczenia liczba
    posiadanych czy nabywanych nieruchomości mieszkalnych. Z punktu widzenia
    ustawodawcy istotne jest bowiem, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na
    zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Oznacza to, że w momencie
    poniesienia wydatku celem podatnika powinno być dążenie, aby w tym nowym lokalu
    /budynku podatnik mógł zamieszkać. Wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy
    odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania
    przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu
    przedmiotowym.
    Zatem w sytuacji, gdy będzie Pan realizował w ww. lokalu mieszkalnym swoje cele
    mieszkaniowe, tj. będzie zamieszkiwał w nim – to nie ma przeszkód, aby skorzystał Pan ze
    zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Ta część kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w darowiźnie od brata, która
    zostanie wydatkowana na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
    nieruchomość, przed upływem trzyletniego okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt
    131 ww. ustawy, służącego Pana potrzebom mieszkaniowym, skorzysta ze zwolnienia na
    własne cele mieszkaniowe wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 lit. a)
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Wobec powyższego, należy stwierdzić, że w świetle powołanych przepisów prawa,
    wydatkowanie przez Pana części przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego
    nabytego w darowiźnie od brata, w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie
    później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło
    odpłatne zbycie tego lokalu, na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
    nieruchomość, w którym będzie Pan realizować własne cele mieszkaniowe – będzie
    uprawniać Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z
    odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art.
    21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.
    Podkreślenia wymaga, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie
    przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi
    być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały
    wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek

    kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być
    bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy –
    zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (art. 21 ust.
    25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).
    Przepis wyraźnie stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w
    pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby środki przeznaczone na ww.
    cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu pochodziły ze
    sprzedaży nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw. Istotne
    jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze
    sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze
    sprzedaży.
    Podkreślić należy, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od
    konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy
    uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z
    których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na
    nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy
    dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.
    Zauważyć należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem
    przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego
    zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele
    wymienione w art. 21 ust. 25 tej ustawy.
    Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) wskazuje natomiast, że wydatkiem uprawniającym do
    przedmiotowego zwolnienia jest spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika przed
    dniem uzyskania przychodu na cele określone w pkt 1. Podatnikiem jest zaś osoba, u
    której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że
    spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez
    nią nieruchomości – nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele
    mieszkaniowe.
    Z opisu sprawy wynika, że omawiany kredyt został zaciągnięty na nabycie sprzedawanego
    lokalu mieszkalnego przez darczyńcę ... (Pana brata) w dniu 30 grudnia 2016 r., czyli przed
    dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przez Pana lokalu mieszkalnego. Zatem
    kredytobiorcą był Pana brat, a nie Pan. Pan jedynie spłacał ten kredyt od chwili dopisania
    do umowy kredytowej. Jednakże, kredyt nie został zaciągnięty przez Pana na nabycie przez
    Pana lokalu mieszkalnego celem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych w
    rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W omawianej sprawie to darczyńca ..., a nie Pan, zaciągnął w 2016 r. w banku hipoteczny
    kredyt mieszkaniowy udzielony na nabycie nieruchomości (zakup mieszkania) i ... nabył
    nieruchomość. Pan w dniu 28 lipca 2023 r. podpisał z bankiem aneks do umowy o kredyt
    nr ..., tj. został Pan dopisany jako kredytobiorca. Kredytobiorca ... (Pana brat) nie został
    wykreślony, natomiast Pan został dopisany jako drugi kredytobiorca. Od chwili dopisania
    Pana do umowy kredytowej:
    - ponosił Pan koszty spłaty kredytu w postaci rat kapitałowo-odsetkowych w wysokości
      łącznej 6 330 zł, w postaci przelewów na rachunek banku z tytułu rat kredytowych,
    - spłacił Pan ostatecznie pozostałą część kredytu w dniu zawarcia przez Pana umowy
      sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (akt notarialny z dnia 29 listopada 2023 r.) -
      nastąpiło to poprzez potrącenie z ceny sprzedaży (433 000 zł), kwoty 167 163,49 zł
      tytułem spłaty przedmiotowego kredytu i zwolnienia istniejącego zabezpieczenia.

    Zatem, kredyt nie został zaciągnięty przez Pana na nabycie nieruchomości celem
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, bo nieruchomość tę otrzymał Pan w
    drodze darowizny.
    Wskazać również należy, że w darowanym Panu przez brata lokalu nie realizował Pan
    własnych celów mieszkaniowych, bo jak sam Pan wskazał w opisie sprawy, darowany lokal
    wynajmował Pan aż do czasu jego odpłatnego zbycia.
    W konsekwencji, wydatek poniesiony na spłatę (dokonaną przed sprzedażą lokalu
    mieszkalnego) rat kapitałowo-odsetkowych kredytu i na jednorazową spłatę kredytu -
    zaciągniętego przez ... (darczyńcę) na zakup przez ... lokalu mieszkalnego, nie uprawnia
    Pana do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2
    lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ Pan nie zaciągnął tego
    kredytu. Dodatkowo należy wskazać, że kredyt nie został przeznaczony na Pana własne
    cele mieszkaniowe, bowiem lokal ten nabył ... (darczyńca). Pan przedmiotowy lokal
    mieszkalny otrzymał od niego w drodze darowizny.
    Ponadto, w odniesieniu do Pana wydatków poniesionych na spłatę rat kapitałowo-
    odsetkowych wskazać należy, że zostały one przez Pana dokonane przed dniem zawarcia
    umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, czyli przed dniem uzyskania przychodu z
    odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego).
    Jeszcze raz należy podkreślić, że z treści przepisu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na własne
    cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego
    kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego
    zbycia nieruchomości, na cele określone w art. 21 ust 25 pkt 1 ww. ustawy. Oznacza to, że
    zarówno czynność i cel zaciągnięcia kredytu, jak i uzyskanie przychodu z odpłatnego
    zbycia nieruchomości musi dotyczyć tego samego podatnika a nie innych osób (co nie ma
    miejsca w niniejszej sprawie).
    W celu skorzystania z omawianego zwolnienia, kredyt – spłacony środkami uzyskanymi ze
    sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) – musiałby być zaciągnięty przez Pana
    oraz na realizację Pana własnych celów mieszkaniowych. Tymczasem, co bezspornie
    wynika z opisu sprawy, kredyt hipoteczny nie został zaciągnięty przez Pana, lecz przez
    poprzedniego właściciela mieszkania (Pana brata) oraz nie służył zaspokojeniu Pana
    potrzeb mieszkaniowych. Pan został właścicielem tej nieruchomości (lokalu mieszkalnego)
    dopiero w późniejszym czasie.
    Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, którą
    nabył Pan w drodze darowizny, na spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę nie
    uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych
    Ponadto, wskazany przez Pana art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, również nie ma zastosowania w Pana sprawie, bo jak już wyżej wskazałem,
    wydatkował Pan część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia ww. lokalu
    mieszkalnego, na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego przez brata. Pan przedmiotowy
    lokal mieszkalny otrzymał od brata w drodze darowizny. Zatem, nie ma Pan prawa do
    zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 w zw. z ust. 30a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz przywołane
    przepisy prawa, stwierdzić należy, że dokonana przez Pana sprzedaż w 29 listopada 2023
    r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nabytego w dniu 6 września 2022 r. w drodze
    darowizny od Pana brata, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8
    lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu

    podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem
    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez
    Pana.
    Jednakże, wydatkowanie przez Pana części przychodu uzyskanego z ww. sprzedaży lokalu
    mieszkalnego na nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego, który będzie służył
    zaspokajaniu Pana potrzeb mieszkaniowych, w terminie przewidzianym przez ustawę (tj.
    w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), po
    spełnieniu warunków określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    uprawniać będzie do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia ww. lokalu
    mieszkalnego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a)
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Jednocześnie wskazać należy, że poniesienie przez Pana wydatków na spłatę rat
    kapitałowo-odsetkowych przed dniem sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego
    oraz na spłatę pozostałej części kredytu w dniu zawarcia przez Pana umowy sprzedaży,
    nie może być uznane za uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania
    uzyskanego dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Ww. wydatek nie mieści się w dyspozycji ww. przepisu jako wydatki
    poniesione na cel, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z ust. 30a ww. ustawy
    i tym samym nie stanowią wydatkowania środków ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego
    na własne cele mieszkaniowe. Wydatki te zostały bowiem poniesione na spłatę kredytu
    zaciągniętego przez Pana brata na nabycie przez Pana brata przedmiotowego lokalu
    mieszkalnego. Wskazać również należy, że w darowanym Panu przez brata lokalu
    mieszkalnym nie realizował Pan własnych celów mieszkaniowych, bo jak sam Pan wskazał
    w opisie stanu faktycznego - darowany lokal wynajmował Pan aż do czasu jego odpłatnego
    zbycia. Zauważyć także należy, że spłata rat kapitałowo-odsetkowych przed dniem
    sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego została dokonana z Pana środków
    własnych, a nie z przychodu ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, bowiem
    spłaty te dokonane zostały przez Pana przed dniem zawarcia umowy sprzedaży lokalu
    mieszkalnego, a więc nie, jak wymaga tego przepis konstytuujący zwolnienie „począwszy
    od dnia odpłatnego zbycia”.
    Przedmiotowe zwolnienie będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu
    sprzedaży ww. nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi
    wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia
    przychodzie (dochód zwolniony = D × W / P). Natomiast, pozostała część dochodu
    uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, odpowiadająca proporcjonalnie
    przychodowi niewydatkowanemu przez Pana na własne cele mieszkaniowe w terminie
    trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie, podlega
    opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan
    przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zastrzec, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    wniosku w odniesieniu do przedstawionego pytania i własnego stanowiska w sprawie,
    natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były
    przedmiotem pytania i własnego stanowiska.
    Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa
    podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy
    kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi

    postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej
    ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa
    podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.
    Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997
    r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą
    postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie
    jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. Istotą interpretacji indywidualnej jest
    rozstrzygnięcie, czy zainteresowany prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie
    określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony we wniosku stan
    faktyczny albo zdarzenie przyszłe. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje
    zasada samoobliczenia podatku. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia
    podatnika z obowiązku obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania
    podatkowego, stąd też Organ interpretacyjny nie analizował przedstawionych przez Pana
    kwot i wyliczeń w tym zakresie. Prawidłowość rozliczenia, podlega weryfikacji przez
    właściwy rzeczowo organ podatkowy w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do

    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.