Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/436-65/14-4/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-08-27
Teza: Czy zamiana nieruchomości, podlegająca VAT, podlega z wyłączeniu określonemu w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; transakcja
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2014 r. (data wpływu 12 maja 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 sierpnia 2014 r. (data wpływu 18 sierpnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.). Pismem z dnia 30 lipca 2014 r., Nr IPTPB2/436-65/14-2/KK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 30 lipca 2014 r. (data doręczenia 6 sierpnia 2014 r.), natomiast w dniu 18 sierpnia 2014 r. do tutejszego Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie (data nadania 13 sierpnia 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest właścicielem działki gruntu o numerze ewidencyjny 32 o pow. 5 089 m2. Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem kilku działek gruntu, w tym m.in. działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 31 o pow. 5 089 m2.

Działka stanowiąca własność Gminy o numerze ewidencyjnym 32 położona jest obok jednej z działek Wnioskodawcy i Jego żony. Działka Wnioskodawcy i Jego żony ma niekorzystny kształt, gdyż jest bardzo wąska. Wnioskodawca wraz z żoną zwrócili się do właściwych organów Gminy z prośbą o dokonanie zamiany gruntów. Na skutek ww. prośby rozpoczęły się negocjacje, podczas których ustalono, że Gmina w wyniku zamiany otrzyma działkę gruntu należącą do Wnioskodawcy i Jego żony o numerze ewidencyjnym 31, natomiast małżonkowie otrzymają działkę należącą do Gminy o numerze ewidencyjnym 32.

Celem ustalenia wartości działek gruntu, które miały zostać objęte przyszłą umową zamiany, został powołany biegły rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy. Biegły w operacie działkę Wnioskodawcy i Jego żony wycenił na kwotę 502 200 zł, natomiast działkę Gminy na kwotę 531 100 zł. Różnica w wartości działek, które mają identyczną powierzchnię, wynika z faktu, że działka stanowiąca własność Gminy przylega do ulicy i ma bezpośredni dostęp do znajdujących się w niej mediów.

W związku z powyższym ustalono, że Wnioskodawca wraz z żoną zobowiązani będą dopłacić na rzecz Gminy kwotę 28 900 zł, tytułem wyrównania różnicy w wartości działek, które miały być zamienione. Jednocześnie zostali poinformowani, że oprócz kwoty 28 900 zł zobowiązani będą zapłacić na rzecz Gminy jeszcze kwotę 122 153 zł, stanowiącą podatek VAT, który Gmina zobowiązana będzie odprowadzić z tytułu zawarcia umowy zamiany.

Na dzień złożenia wniosku negocjacje, zmierzające do zawarcia umowy zamiany gruntów, zostały zawieszone.

Wnioskodawca podkreśla, że wraz z żoną nie są podatnikami podatku od towarów i usług, a działka stanowiąca ich własność o numerze ewidencyjnym 31, którą miała otrzymać w wyniku zamiany Gmina to grunt niezabudowany. Z kolei działka stanowiąca własność Gminy o numerze ewidencyjnym 32, którą mieli otrzymać w wyniku zamiany, to grunt w niewielkiej części zabudowany. Naniesienia znajdujące się na działce stanowiącej własność Gminy o numerze ewidencyjnym 32 to część budynku stodoły oraz niewielki budynek gospodarczy przylegającej do tejże stodoły. Zarówno stodoła (której tylko fragment znajduje się na działce Gminy, gdyż znaczna jej część posadowiona jest na działce Wnioskodawcy), jak i przylegający do niej budynek gospodarczy, wybudowane zostały przez rodziców Wnioskodawcy, czyli poprzednich właścicieli działki gruntu, która sąsiaduje z działką Gminy o numerze ewidencyjnym 32. Poprzednicy prawni Wnioskodawcy i Jego żony wznieśli ww. budynki gospodarcze z przekroczeniem granic swojej działki gruntu, a tym samym częściowo posadowili je na działce stanowiącej obecnie własność Gminy.

Zabudowania, w postaci fragmentu stodoły oraz budynku gospodarczego przylegającego do stodoły, znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym 32, stanowią zatem nakłady Wnioskodawcy i Jego żony na działkę Gminy, gdyż zostały wybudowane przez ich poprzedników prawnych. Obecnie budynki te mają ok. 24 lat, gdyż jak wynika z posiadanej przez Wnioskodawcę dokumentacji budowlano-projektowej, zostały wybudowane w latach 1988-1989. Zarówno poprzednicy prawni Wnioskodawcy i Jego żony, jak i Oni sami, nigdy nie uiszczali na rzecz Gminy żadnego wynagrodzenia tytułem korzystania przez Nich z części działki nr 32, stanowiącej własność Gminy.

Gmina nie finansowała budowy budynków. W dacie wznoszenia przedmiotowych budynków nie obowiązywał akt prawny dotyczący podatku od towarów i usług. Gmina do chwili obecnej nie czyniła także żadnych nakładów, celem ulepszenia przedmiotowych budynków.

W piśmie z dnia 12 sierpnia 2014 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że Gmina z tytułu zawarcia umowy zamiany, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm). Budynek posadowiony na działce stanowiącej własność Gminy o numerze ewidencyjnym 32 został wzniesiony przez poprzedników prawnych Wnioskodawcy w latach 1988-1989 i od tejże daty do chwili obecnej jest nieodpłatnie użytkowany, aktualnie korzysta z niego Wnioskodawca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca z tytułu zawarcia w przyszłości z Gminą, w okolicznościach wskazanych powyżej, umowy zamiany obejmującej zabudowaną działkę gruntu nr 32 (będącą własnością Gminy) oraz niezabudowaną działkę gruntu nr 31 (będącą własnością Wnioskodawcy i Jego żony), zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też nie?

Zdaniem Wnioskodawcy, zawierając w przyszłości z Gminą umowę zamiany gruntów stanowiących działki o numerach ewidencyjnych: 31 i 32 zobowiązany będzie do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 2 pkt 4 lit. a) tej ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Podobnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwszy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem jednak umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część (\`(...)\`). Ponadto przepisy ustawy stanowią w art. 4 pkt 2, że obowiązek podatkowy przy umowie zamiany ciąży solidarnie na obu stronach czynności.

Mając na uwadze przedstawiony powyżej stan faktyczny, Wnioskodawca stwierdza, że Gmina będąc właścicielem działki o nr ewidencyjnym 32, zabudowanej budynkami, które wzniesione zostały w latach 1988-1989, będzie uprawniona do skorzystania z zapisu zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Przepisy te regulują kwestię zwolnienia budynków i budowli trwale z gruntem związanych od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca zwolnił od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Wnioskodawcy, dostawa (zamiana) działki gruntu nr 32, stanowiącej własność Gminy, dokonana zostanie przed pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż budynki znajdujące się na przedmiotowej działce, choć wybudowane w latach 1988-1989, były użytkowane nieodpłatnie przez Jego poprzedników prawnych, a obecnie przez samych Państwa. Budynki znajdujące się na działce nr 32 nie zostały zatem oddane do korzystania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nadto Wnioskodawca wskazuje na treść art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co oznacza, że w przypadku gdy dostawa (zamiana) budynków korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również dostawa (zamiana) gruntów, na którym posadowione są budynki, korzysta z takiego zwolnienia. Skoro Gmina, przy dokonywaniu zamiany gruntu będącego działką nr 32, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT - to tym samym strony przyszłej umowy zamiany zobowiązane będą uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży (zamiany) jest nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego), w tym budynki jako części składowej nieruchomości, bądź nieruchomości budynkowe (lokalowe), które są zwolnione od podatku od towarów i usług, to wartość całej nieruchomości, w tym i budynki, stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) powstanie obowiązek zapłaty albo podatku od towarów i usług, albo podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie może mieć miejsca sytuacja, gdy przynajmniej część ceny sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu żadnym z tych podatków.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, będzie On zobowiązany, w przypadku zawarcia w przyszłości z Gminą umowy zamiany działek gruntu o numerach: 32 i 31 do zapłaty z tego tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż Gmina będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649, z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie zamiany ciąży na stronach czynności (art. 4 pkt 2 ww. ustawy).

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej (art. 5 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania zamiany nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów zamiany nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług jednej ze stron umowy zamiany nieruchomości nie następuje wyłączenie dokonanej czynności cywilnoprawnej z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści wniosku wynika, że Gmina jest właścicielem działki gruntu o numerze ewidencyjnym 32 o pow. 5 089 m2. Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem kilku działek gruntu, w tym m.in. działki gruntu o numerze ewidencyjnym 31 o pow. 5 089 m2.

Działka stanowiąca własność Gminy o numerze ewidencyjnym 32 położona jest obok jednej z działek Wnioskodawcy i Jego żony. Działka Wnioskodawcy i Jego żony ma niekorzystny kształt, gdyż jest bardzo wąska. Wnioskodawca wraz z żoną zwrócili się do właściwych organów Gminy z prośbą o dokonanie zamiany gruntów. Na skutek ww. prośby rozpoczęły się negocjacje, podczas których ustalono, że Gmina w wyniku zamiany otrzyma działkę gruntu należącą do Wnioskodawcy i Jego żony o numerze ewidencyjnym 31, natomiast Oni otrzymają działkę należącą do Gminy o numerze ewidencyjnym 32. Wnioskodawca wraz z żoną zostali poinformowani, że oprócz kwoty 28 900 zł zobowiązani będą zapłacić na rzecz Gminy jeszcze kwotę 122 153 zł, stanowiącą podatek VAT, który Gmina zobowiązana będzie odprowadzić z tytułu zawarcia umowy zamiany. Na dzień złożenia wniosku, negocjacje zmierzające do zawarcia umowy zamiany gruntów zostały zawieszone.

Wnioskodawca podkreśla, że wraz z małżonką nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Gmina, z tytułu zawarcia umowy zamiany, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn, zm.).

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, że dokonująca zamiany nieruchomości Gmina będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania wyłączenie czynności cywilnoprawnej z opodatkowania przewidziane w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy zamiany nieruchomości, stosownie do art. 5 ust. 1-2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto należy wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.