Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-384/08-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-06-30
Teza: Wnioskodawca będzie w przyszłości zarządcą kamienicy, która jest w posiadaniu 4 współwłaścicieli. Dokonywał będzie rozliczenia przychodów i kosztów uzyskania przychodów związanych z przedmiotową nieruchomością. Wnioskodawca wskazał, iż współwłaściciele zawarli pomiędzy sobą ugodę sądową na mocy której zarząd całą kamienicą został powierzony jednemu z właścicieli posiadającemu 37,50% udziałów. Ponadto właściciele posiadający po 37,50% udziałów zobowiązani są do płacenia na rzecz właścicieli posiadających po 24,75% i 0,25% udziałów solidarnie kwotę 7.300 zł netto miesięcznie. W świetle powyższego oraz przedstawionych przepisów prawa podatkowego wskazać należy, iż wypłacana kwota ugody sądowej zawarta pomiędzy właścicielami kamienicy, będzie stanowić koszt uzyskania przychodów właścicieli wyłącznie ją wypłacających (proporcjonalnie do ich prawa w udziale w zysku), a przychód właścicieli ją otrzymujących
Słowa kluczowe: czynsz; dochód-dochód z najmu; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; współwłasność; zyski-udział w zyskach
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25.03.2008 r. (data wpływu 31.03.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia przychodów i kosztów uzyskania przychodów dla współwłaścicieli nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31.03.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia przychodów i kosztów uzyskania przychodów dla współwłaścicieli nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został0 przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza objąć w zarząd kamienicę czynszową, która ma 4 współwłaścicieli w udziałach 37,5% (podatnik VAT), 37,5% (podatnik VAT), 24,75% (podatnik VAT), 0,25% (osoba nie podlegająca VAT). Dotychczas księgowość tejże kamienicy prowadzona jest w tej sposób, że jeden ze współwłaścicieli będący podatnikiem podatku VAT wystawia w swoim imieniu na rzecz najemców faktury VAT dotyczące 100% sprzedaży (czynsz+media). Również właściciel ten pobiera na swoje imię nazwisko w 100% faktury kosztowe. Tylko i wyłącznie ten właściciel rozlicza się sam z podatku VAT wskazując w składanych deklaracjach całą dokonaną sprzedaż (w 100 %) oraz całe poniesione koszty (w 100%). Do podatku dochodowego poszczególnych właścicieli przychody i koszty uzyskania przychodów rozliczane są w procentach odpowiadających poniesionym udziałom w nieruchomości. Dodatkowym elementem w tym rozliczeniu jest okoliczność, że na mocy ugody sądowej zarząd całą kamienicą powierzony został jednemu z właścicieli (powiadającemu 37,5%) i właściciele posiadający po 37,50% udziałów zobowiązani są do płacenia na rzecz właścicieli posiadających po 24,75% i 0,25% udziałów solidarnie kwotę 7.300 zł netto miesięcznie i to niezależnie czy wynik danego miesiąca rozliczeniowego zakończy się przychodem czy stratą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy jeden ze współwłaścicieli może w 100% rozliczać podatek VAT skoro jest dla najemców jedynym sprzedającym usługi (czynsz + media) oraz jedynym otrzymującym na siebie w 100% faktury kosztowe?
2.  Czy kwota ugody sądowej winna stanowić koszt uzyskania przychodów właścicieli wyłącznie ją wypłacających oraz przychód właścicieli ją otrzymujących?
3.  Czy kwota ugody sądowej jest zwolniona z podatku VAT?
4.  Czy kwoty przychodów i kosztów są prawidłowo rozliczane w podatku dochodowym od osób fizycznych czy winny być rozliczane tak jak opisane w części wskazanej jako własne stanowisko Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 i 4 niezależnie od rozliczenia w podatku VAT, rozliczenie dla potrzeb podatku dochodowego przedstawia się jak poniżej.

Ponieważ na mocy ugody sądowej właściciele posiadający po 24,75% i 0,25% otrzymują kwotę 7300 zł netto niezależnie jaki jest wynik finansowy kamienicy to dla potrzeb PIT powinni mieć wykazaną otrzymaną kwotę proporcjonalnie rozdzieloną do posiadanych udziałów. W przypadku współwłaścicieli posiadających po 37,50% udziałów-przychody, koszty kamienicy winny być rozliczane po 50%, a zapłacona na mocy ugody sądowej kwota 7.300 zł winna być po 3650 zł doliczona do kosztów uzyskania przychodów. Należy zaznaczyć, że podpisana ugoda oznacza w rzeczywistości, że dwóch współwłaścicieli otrzymuje stałą kwotę 7300 zł, natomiast pozostałych dwóch czerpie bieżące pożytki i ponosi koszty dotyczące tej kamienicy.

Na hipotetycznym przykładzie Wnioskodawca przedstawia to następująco:

1\. Przed wypłaceniem ugody:

Przychód w 100% - 20.000 netto, koszty w 100% - 4.000 zł netto, dochód w 100% - 16.000 zł netto.

Rozliczenie w udziałach:

37,50%-10.000 zł (przychód) – 2.000 zł (koszty) = 8.000 zł (dochód)

37,50%-10.000 zł (przychód) – 2.000 zł (koszty) = 8.000 zł (dochód)

24,75%-7.2227 zł (dochód 7.300:25\*24,75)

0,25%-73 zł (dochód 7.300:25\*0,25)

2\. Po wypłaceniu kwoty ugody:

37,50%-10.000 zł (przychód)-5.650 zł (koszty z udziału 2.000 zł + połowa ugody 3650 zł) = 4.350 zł (dochód)

37,50%-10.000 zł (przychód)-5.650 zł (koszty z udziału 2.000 zł + połowa ugody 3650 zł) = 4.350 zł (dochód)

24,75%-7.2227 zł (dochód 7.300:25\*24,75)

0,25%-73 zł (dochód 7.300:25\*0,25)

Odpowiedź na pytanie drugie i czwarte stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego i trzeciego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Skutki prawne wynikające ze współwłasności rzeczy określone zostały w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), zgodnie z którym przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku i w ten sam sposób rozliczeniu podlegają koszty uzyskania przychodów, wydatki i straty.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Jeżeli zatem nieruchomość stanowiąca wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to dochód uzyskiwany z tytułu najmu tej nieruchomości winien być opodatkowany przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze.

Stosownie do art. 11 ustawy podatkowej przychodami, z zastrzeżeniem art. 14 – 16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Natomiast kwestie uprawnienia do pobierania pożytków reguluje m.in. przepis art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów : w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wyżej powołany przepis określający zasady podziału pożytków i innych przychodów oraz ponoszenia przez współwłaścicieli nakładów na nieruchomość ma charakter dyspozytywny tj. znajduje on zastosowanie jeżeli współwłaściciele inaczej nie postanowili.

Zatem możliwe jest zastosowanie indywidualnego, umownego modelu dotyczącego współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Właściwą umowę zawierają współwłaściciele i ich zgodne oświadczenia woli stanowią wiążącą regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (przy jej współposiadaniu). Brak umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli oznacza konieczność stosowania zwykłych reguł.

Dyspozytywność ww. przepisu oznacza, że współwłaściciele mogą w umowie dowolnie określić rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym wspólnikom części pożytków i innych przychodów, a więc mogą określić również, iż jedni ze współwłaścicieli będą przez oznaczony w umowie czas w całości ponosili nakłady na nieruchomość oraz będą pobierać pożytki.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca będzie w przyszłości zarządcą kamienicy, która jest w posiadaniu 4 współwłaścicieli. Dokonywał będzie rozliczenia przychodów i kosztów uzyskania przychodów związanych z przedmiotową nieruchomością. Wnioskodawca wskazał, iż współwłaściciele zawarli pomiędzy sobą ugodę sądową na mocy której zarząd całą kamienicą został powierzony jednemu z właścicieli posiadającemu 37,50% udziałów. Ponadto właściciele posiadający po 37,50% udziałów zobowiązani są do płacenia na rzecz właścicieli posiadających po 24,75% i 0,25% udziałów solidarnie kwotę 7.300 zł netto miesięcznie.

W świetle powyższego oraz przedstawionych przepisów prawa podatkowego wskazać należy, iż wypłacana kwota ugody sądowej zawarta pomiędzy właścicielami kamienicy, będzie stanowić koszt uzyskania przychodów właścicieli wyłącznie ją wypłacających (proporcjonalnie do ich prawa w udziale w zysku), a przychód właścicieli ją otrzymujących.

W odniesieniu do pytania 4 tut. organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Natomiast dokonując na tle tego pytania wykładni przepisów prawa podatkowego tut. organ wskazuje, iż zasady określania przychodów i kosztów uzyskania przychodów z tytułu wspólnego posiadania normują wskazanie powyżej przepisy art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż interpretacja nie mocy wiążącej dla osób fizycznych będących współwłaścicielami nieruchomości (kamienicy). Interpretacja indywidualna wywiera skutek wyłącznie w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.