Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.676.2021.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-21
Teza: Skutki podatkowe w związku ze sprzedażą działki.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

Interpretacja indywidualna
==========================

– w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
==============================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej nr 1, oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania zadatku i zaliczek.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

15 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 października 2021 r. uzupełniony pismem z 14 grudnia 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 14 grudnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 7 grudnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.676.2021.1.KF (doręczone 8 grudnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej nr 1 oraz zadatku i zaliczek.

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

### 1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

### \- Pani (\`(...)\`)

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

### \- Pan (\`(...)\`)

### Opis zdarzenia przyszłego

(…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania) wraz z małżonkiem, (…) (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) na prawach ustawowego ustroju majątkowego - wspólności ustawowej są właścicielami niezabudowanej nieruchomości położonej obrębie (\`(...)\`) przy ul. (…) w (…), składającej się z działki numer 1 o powierzchni 2925 metrów kwadratowych, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży w 1995 r. od Agencji (\`(...)\`). Cena nie zawierała podatku VAT. Nabycie nieruchomości udokumentowane było jedynie aktem notarialnym.

Na nieruchomości tej ustanowiono hipotekę umowną zwykłą na rzecz Agencji (\`(...)\`), przy czym małżonkowie (…) 22 lipca 2021 r. otrzymali z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (…) (będącym następcą prawnym Agencji Rynku Rolnego i Agencji Nieruchomości Rolnych, która z kolei zgodnie z art. 18 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego stała się następcą prawnym Agencji (\`(...)\`)) - zezwolenie na wykreślenie ww. hipoteki umownej zwykłej.

Działka położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. (…) w (…), uchwalony uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z 26 września 2017 r., zgodnie z którym działka ta znajduje się na terenie oznaczonym symbolem U2 - teren zabudowy usługowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest symbolem R V, R VI.

W roku 2009 małżonkowie (…) zawarli umowę najmu, na mocy której najemca (podmiot gospodarczy) posadowił na ww. działce słup reklamowy i tytułem najmu małżonkowie (…) otrzymują stały, powtarzalny przychód (ostatni raz zapłacony przez najemcę w 2020 r.), płatny najczęściej jeden - dwa razy w roku.

Małżonkowie (…) nie są czynnymi podatnikami VAT ani osobno, ani też nie prowadzą działalności gospodarczej w formie spółki osobowej.

Małżonkowie (…) nie prowadzą działalności rolniczej. Na ww. nieruchomości nie były uprawiane produkty rolne.

Ww. nieruchomość nie była dzielona i jest przeznaczona do sprzedaży w całości.

Ofertę sprzedaży małżonkowie (…) zgłosili za pośrednictwem biura nieruchomości.

W planowanej umowie przedwstępnej nabywcy proponują wyrażenie zgody przez małżonków (…) na dysponowanie nieruchomością przez przyszłych nabywców dla celów budowlanych w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji zgodnie z planami nabywców, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będą nabywcy.

Zbycie ww. nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego.

Z projektu przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że z chwilą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nabywcy uiszczą na rzecz małżonków (…) określoną kwotę tytułem zadatku, który zostanie zaliczony na poczet uzgodnionej ceny. Ustalona kwota zadatku jest większa od kwoty wymienionej w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, jednak w bieżącym roku nie przekroczy na każdego z małżonków tej kwoty. Pozostała do zapłaty kwota ma zostać uiszczona w dwóch ratach przed zawarciem umowy przeniesienia własności i raty te stanowić będą zaliczki, które zostaną przez małżonków (…) zaliczone na poczet uzgodnionej ceny. Zaliczki te będą wpłacane w roku 2022.

Ponadto w projekcie ww. przedwstępnej umowy sprzedaży ustala się co następuje:

\- małżonkowie (…) oświadczają, że na dzień sporządzenia umowy przedwstępnej do ustalonej ceny nie został doliczony podatek VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast zobowiązują się do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży uzyskać od właściwego organu interpretację wiążącą odnośnie ewentualnego doliczenia do ustalonej ceny należnego podatku VAT i w związku z tym strony umowy ustalają, że w przypadku, gdyby wystąpił obowiązek doliczenia do podanej ceny należnego podatku VAT, ustalona w umowie cena będzie ceną netto, a kupujący zobowiązani będą do zapłaty doliczonego należnego podatku VAT.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowani wskazali, że:

Z projektu umowy przedwstępnej wynika, że:

\- w umowie przedwstępnej sprzedający zobowiążą się od dnia jej zawarcia przez cały okres jej trwania, tj. do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, powstrzymać się od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanych praw, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej kupujących. W szczególności zobowiążą się, że nie będą dokonywali jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia przedmiotowych praw, w tym także nie będą zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących przedmiotowych praw, nie będą składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących ww. nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.

\- Kupujący zobowiążą się do zapłaty ceny sprzedaży w ratach w określonych terminach, przy czym ostatnia część ma zostać uiszczona niezwłocznie po wygaśnięciu prawa pierwokupu, przed zawarciem umowy przeniesienia własności. W przypadku ustalenia w interpretacji indywidualnej obowiązku obciążenia ceny sprzedaży podatkiem od towarów i usług kupujący zobowiążą się do zapłaty ceny sprzedaży powiększonej o podatek VAT.

\- Ponadto ustalono, że w umowie przedwstępnej zostaną uzgodnione następujące warunki płatności ceny w wysokości 1.580.000,00 zł powiększonej o ewentualny podatek VAT.

\- Strony uzgodnią, że kwotę 300.000,00 zł (trzysta tysięcy złotych) powiększoną o ewentualny podatek VAT kupujący zapłacą sprzedającym w terminie do 1 (jednego) dnia, licząc od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przelewem po połowie na wskazane przez sprzedających i należące do nich konta bankowe - przy czym przelewy zostaną dokonane w dniu zawarcia przedwstępnej umowy oraz, że podana wyżej kwota stanowić będzie zadatek i zostanie zaliczona przez kupujących na poczet ceny sprzedaży.

\- Ponadto w umowie przedwstępnej strony uzgodnią, że zapłata reszty ceny sprzedaży w kwocie 1.280.000,00 zł (jeden milion dwieście osiemdziesiąt tysięcy złotych) - powiększonej o ewentualny podatek VAT - przez kupujących nastąpi przelewem po połowie na wskazane przez sprzedających i należące do nich konta bankowe w następujący sposób:

· kwota 680.000,00 zł (sześćset osiemdziesiąt tysięcy złotych) - w terminie do dnia X

· kwota 600.000,00 zł (sześćset tysięcy złotych) - niezwłocznie po wygaśnięciu prawa pierwokupu, przed zawarciem umowy przeniesienia własności.

Strony w umowie przedwstępnej uzgodnią, że wpłacone przez kupujących wskazane wyżej kwoty stanowić będą zaliczki i zostaną przez sprzedających zaliczone na poczet uzgodnionej ceny.

W celu zagwarantowania interesu prawnego sprzedających w umowie przedwstępnej zostanie zawarte postanowienie o tym, że w przypadku niezapłacenia którejkolwiek z części ceny sprzedaży w wyznaczonym terminie, kupujący w umowie przedwstępnej wyrażają zgodę na wykreślenie z Działu III księgi wieczystej KR Nr (…) wzmianki o zawartej przedwstępnej umowie sprzedaży;

a) w umowie przedwstępnej nie przewiduje się żadnych dodatkowych warunków do zawarcia umowy przyrzeczonej - kupujący wyrażają chęć nabycia nieruchomości nie stawiając żadnych warunków;

b) kupujący zamierzają podejmować działania mające na celu uzyskanie pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączy, zamierzają składać wnioski w celu uzyskania ww. dokumentów. Zamierzają również prowadzić na niej badania i odwierty niezbędne do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji zgodnie z planami Kupujących, przy czym koszty poniosą Kupujący.

Zakres wykonania tych czynności uzależniony jest od terminu uzyskania interpretacji indywidualnej, co ma wpływ na zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, jak również od czynników niezależnych tj. np. warunków pogodowych oraz stanu pandemii (COVID-19), co może mieć wpływ na wydłużone terminy wydawania decyzji, pozwoleń przez różne urzędy itd.;

\- zgodnie z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym planowane jest udzielenie przez sprzedających pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń. Pełnomocnictwo będzie również zawierać upoważnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i pozwoleń.

### Pytania

1) Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego dotyczącego statusu nieruchomości oraz zdarzenia przyszłego sprzedaż przez małżonków nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanej i jej małżonka w pytaniu pierwszym za nieprawidłowe oraz w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, Zainteresowana wraz z małżonkiem będą zobowiązani do opodatkowania każdej z wymienionej płatności (zadatku oraz kolejnych zaliczek)?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej podatkiem VAT) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ aby dana czynność była nim opodatkowana, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie tych czynności, konieczne jest, aby czynność podlegająca opodatkowaniu wykonana została przez podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Z kolei art. 15 ust. 1 ustawy wskazuje, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalnością gospodarczą w rozumieniu podatku od towarów i usług definiuje się jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem zainteresowanej oraz jej małżonka, w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządzania majątkiem osobistym, mimo zaoferowania tej nieruchomości do sprzedaży za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami oraz mimo uzgodnienia w projektowanej umowie przedwstępnej udzielenia przyszłym nabywcom zgody na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane, w dalszym ciągu należy traktować ciąg zdarzeń związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości oraz samą sprzedaż tej nieruchomości jako sprzedaż majątku osobistego niepodlegające podatkowi VAT.

Zainteresowana wraz z małżonkiem nie dokonywała bowiem innych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami ani też nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Stąd też nie można uznać Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy, a więc za podatników podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z kolei przepis art. 113 ust. 13 pkt. 1 lit. d) ustawy wyłącza możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 i 9 tego artykułu w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W przypadku zatem uznania w interpretacji indywidualnej w odpowiedzi na pytanie pierwsze, że sprzedaż wymienionej nieruchomości będzie obciążona podatkiem VAT, to należy stwierdzić w oparciu o powołany przepis art. 113, że każda część płatności zrealizowanej przez nabywców (zadatek i zaliczki) na rzecz Zainteresowanej i jej małżonka będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy

rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający objąć pojęciem „podatnik” wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1, akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Zatem zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z wniosku wynika, że Zainteresowani na prawach ustawowego ustroju majątkowego - wspólności ustawowej są właścicielami niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki numer 1. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży w 1995 r. od Agencji (\`(...)\`). Cena nie zawierała podatku VAT. Nabycie nieruchomości udokumentowane było jedynie aktem notarialnym.

Działka położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta znajduje się na terenie zabudowy usługowej.

W roku 2009 małżonkowie (…) zawarli umowę najmu, na mocy której najemca (podmiot gospodarczy) posadowił na ww. działce słup reklamowy i tytułem najmu małżonkowie (…) otrzymują stały, powtarzalny przychód (ostatni raz zapłacony przez najemcę w 2020 r.), płatny najczęściej jeden - dwa razy w roku.

Małżonkowie (…) nie są czynnymi podatnikami VAT ani osobno, ani też nie prowadzą działalności gospodarczej w formie spółki osobowej. Małżonkowie (…) nie prowadzą działalności rolniczej. Na ww. nieruchomości nie były uprawiane produkty rolne.

Ww. nieruchomość nie była dzielona i jest przeznaczona do sprzedaży w całości.

Ofertę sprzedaży małżonkowie zgłosili za pośrednictwem biura nieruchomości.

W planowanej umowie przedwstępnej nabywcy proponują wyrażenie zgody przez małżonków na dysponowanie nieruchomością przez przyszłych nabywców dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji zgodnie z planami nabywców, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będą nabywcy. Zbycie ww. nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego.

Z projektu przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że z chwilą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nabywcy uiszczą na rzecz małżonków określoną kwotę tytułem zadatku, który zostanie zaliczony na poczet uzgodnionej ceny. Ustalona kwota zadatku jest większa od kwoty wymienionej w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, jednak w bieżącym roku nie przekroczy na każdego z małżonków tej kwoty. Pozostała do zapłaty kwota ma zostać uiszczona w dwóch ratach przed zawarciem umowy przeniesienia własności i raty te stanowić będą zaliczki, które zostaną przez małżonków (…) zaliczone na poczet uzgodnionej ceny. Zaliczki te będą wpłacane w roku 2022.

Ponadto w projekcie ww. przedwstępnej umowy sprzedaży ustala się, że małżonkowie oświadczają, że na dzień sporządzenia umowy przedwstępnej do ustalonej ceny nie został doliczony podatek VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast zobowiązują się do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży uzyskać od właściwego organu interpretację wiążącą odnośnie ewentualnego doliczenia do ustalonej ceny należnego podatku VAT i w związku z tym strony umowy ustalają, że w przypadku, gdyby wystąpił obowiązek doliczenia do podanej ceny należnego podatku VAT, ustalona w umowie cena będzie ceną netto, a kupujący zobowiązani będą do zapłaty doliczonego należnego podatku VAT. Kupujący zamierzają podejmować działania mające na celu uzyskanie pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączy, zamierzają składać wnioski w celu uzyskania ww. dokumentów. Zamierzają również prowadzić na niej badania i odwierty niezbędne do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji zgodnie z planami Kupujących, przy czym koszty poniosą Kupujący. Planowane jest udzielenie przez sprzedających pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń. Pełnomocnictwo będzie również zawierać upoważnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i pozwoleń.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy sprzedaż działki nr 1 powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowani będą podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.),

przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powyższych przepisów wynika, że umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę. Oznacza to, że czynność polegająca na najmie nieruchomości w zamian za uzyskane wynagrodzenie spełnia warunki do uznania tej czynności za świadczenie usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w roku 2009 małżonkowie zawarli umowę najmu, za którą otrzymują stały, powtarzalny przychód.

Należy zatem stwierdzić, że najem gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani planują udzielić Kupującym pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń. Pełnomocnictwo będzie również zawierać upoważnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i pozwoleń. Kupujący w ramach umowy przedwstępnej zamierzają podejmować działania mające na celu uzyskanie pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, warunków technicznych i przyłączy. Kupujący zamierzają również prowadzić na działce badania i odwierty niezbędne do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji zgodnie z planami Kupujących.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Zatem osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych.

Zatem w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działki niezabudowanej nr 1 nie będzie dokonana z majątku prywatnego Wnioskodawców. Zainteresowani bowiem zawarli umowę najmu działki nr 1, za który otrzymują stały, powtarzalny przychód, planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży, z której wynika uzyskanie pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączy, planują również udzielić Kupującym pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. planowana przez Zainteresowanych sprzedaż działki nr 1 będzie wypełniała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem Zainteresowani wystąpią w charakterze podatników - dla tej transakcji - w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że dostawa działki nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawcy będą zobowiązani do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaż ww. działki.

Odnosząc się do zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z wniosku wynika, że niezabudowana działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta znajduje się na terenie zabudowy usługowej.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr 1 w momencie zbycia będzie spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka ta będzie sklasyfikowana jako teren budowlany.

Tym samym skoro na moment dostawy, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy to w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

\- towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

\- w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nabyli przedmiotową działkę na podstawie umowy sprzedaży w 1995 r. Cena nie zawierała podatku VAT. Nabycie nieruchomości udokumentowane było jedynie aktem notarialnym. Tym samym nie można uznać, że w takiej sytuacji Zainteresowanym przysługiwało lub nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu działki nr 1, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla sprzedaży działki nr 1 nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy,

zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d),

zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z powyższego przepisu wynika, że podatnicy dokonujący dostawy gruntu w postaci terenów budowlanych nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

W niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W związku z tym, że Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży działki będącej we wspólności małżeńskiej będą podatnikami w myśl art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącymi działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, będą zobowiązani opodatkować podatkiem VAT jej sprzedaż z zastosowaniem właściwej stawki podatku. Jak wyżej wskazano dostawa nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanych dotyczą wskazania czy będą Oni zobowiązani do opodatkowania podatkiem VAT zadatku i zaliczek, które Kupujący ma uiścić na poczet przyszłej dostawy opisanej nieruchomości.

W kontekście opodatkowania podatkiem od towarów i usług kwot otrzymanych przez Zainteresowanych tytułem zadatku i zaliczki, należy wskazać, że zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Należy jednak wskazać, że w świetle art. 19a ust. 8 ustawy o VAT,

jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (\`(...)\`).

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy definicji zaliczki. Zgodnie z definicją wskazaną w „Małym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1994), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego,

w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jak stanowi art. 394 § 2 ww. Kodeksu,

w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Stosownie do § 3 ww. artykułu,

w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z powyższych przepisów wynika, że, w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

W okolicznościach analizowanej sprawy, zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży, Zainteresowani z chwilą podpisania tej umowy otrzymają od Kupującego określoną kwotę tytułem zadatku, a następnie otrzymają również zaliczki. Otrzymane płatności zostaną zaliczone na poczet uzgodnionej ceny za nieruchomość.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że zapłacony na rzecz Zainteresowanych w chwili zawarcia umowy zadatek oraz zaliczki na poczet uzgodnionej ceny sprzedaży działki, stanowią należności dotyczące planowanej sprzedaży ww. działki. Otrzymane kwoty dotyczące części zapłaty w ramach ww. konkretnej czynności podlegają zasadom opodatkowania uregulowanym w ustawie o podatku od towarów i usług. W związku z tym, że sprzedaż działki objęta jest przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz czynność ta - w kontekście przedstawionych we wniosku okoliczności - będzie wykonana przez podatników tego podatku oznacza to, że na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT w momencie otrzymania zadatku i zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży działki po stronie Zainteresowanych, w odniesieniu do otrzymanej kwoty, powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Jak wcześniej wskazano sprzedaż działki niezabudowanej nr 1, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki VAT. Zatem, również zaliczki otrzymane przez Zainteresowanych będą podlegały opodatkowaniu według tej samej stawki VAT.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pani (\`(...)\`) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).