Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.194.2021.4
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-25
Teza: Czy Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Drogowych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 kwietnia 2021 r. (data wpływu – 11 maja 2021 r.), uzupełnionym 23 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 8 lipca 2021 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.362.2021.2.AG oraz 0111-KDIB2-3.4014.194.2021.3.ASZ wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 23 lipca 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej jako: „Spółka”) jest podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym. Spółka posiada siedzibę i miejsce efektywnego zarządu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Spółka jest operatorem logistycznym, działającym na terenie całej Europy. Spółka specjalizuje się w (\`(...)\`).

Poprzednik prawny Spółki (X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; dalej: „Poprzednik”) nabył 15 stycznia 2008 r. nieruchomość zabudowaną (dalej: „Nieruchomość”), działka ewidencyjna nr A. Transakcja nabycia Nieruchomości była objęta podatkiem od towarów i usług w stawce 22%. Poprzednik w momencie transakcji zakupu Nieruchomości był podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym oraz przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

30 lipca 2010 r. Spółka przejęła Poprzednika poprzez połączenie przez przejęcie Poprzednika przez Spółkę, w związku z czym stała się następcą prawnym Poprzednika, jak również stała się właścicielem Nieruchomości.

Nieruchomość składa się z działki gruntu oraz budynku mieszkalnego murowanego w zabudowie wolnostojącej z pokojami na wynajem o powierzchni użytkowej 385,67 m2 (dalej zwany również: „Budynkiem”). Działka jest uzbrojona w wodę, energię elektryczną, gaz oraz kanalizację miejską.

Budynek jest ujawniony w ewidencji środków trwałych Spółki w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Spółka wynajmowała Nieruchomość (całość Nieruchomości, nie zaś poszczególne pokoje na rzecz gości) innemu podatnikowi podatku od towarów i usług (czynność ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług) przez okres ponad 2 lat od momentu jej nabycia, przy czym wynajem realizowany był przez Spółkę, a nie jej Poprzednika.

Spółka nie dokonywała ulepszeń lub modernizacji, których to wartość nakładów byłaby wyższa o co najmniej 30% od wartości początkowej środka trwałego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedaży podlegać będą również udziały w czterech działkach ewidencyjnych (nr B, C, D, E), które stanowią drogę dojazdową do Nieruchomości (dalej zwane również: „Nieruchomościami Drogowymi”). Część Nieruchomości Drogowych została nabyta przez Poprzednika tym samym aktem notarialnym co Nieruchomość (w przypadku działek ewidencyjnych nr B, D, E), przy czym nabywcy (czyli Poprzednikowi) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż ta część transakcji nie była objęta podatkiem od towarów i usług (w zakresie sprzedaży działek ewidencyjnych nr B, D, E) oraz na podstawie umowy darowizny (działka ewidencyjna nr C), której stroną była Spółka, która to darowizna nie była objęta opodatkowaniem podatku od towarów i usług, w związku z czym w tym zakresie również nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług Spółce.

Nieruchomości Drogowe są wykorzystywane jako droga dojazdowa do Nieruchomości oraz innych nieruchomości zlokalizowanych przy tych drogach, nienależących do Spółki. Droga jest urządzona – wysypana żwirem. Spółka nie prowadziła żadnych prac związanych z jej utrzymaniem, przy czym są czynione na nią nakłady przez innych właścicieli nieruchomości, do których służy ona jako droga dojazdowa – polegają one na usunięciu wybojów i kolein oraz uzupełnieniu żwiru.

Spółka nie wynajmowała, nie wydzierżawiała, ani też nie przekazywała do innych czynności opodatkowanych udziałów posiadanych w Nieruchomościach Drogowych.

Spółka zamierza sprzedać Nieruchomość, a także udziały w Nieruchomościach Drogowych, które stanowią drogę dojazdową do Nieruchomości.

Wszystkie działki opisane w zdarzeniu przyszłym położone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem M6 – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zespole „W”, które przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową, pensjonatową, związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe i towarzszącą infrastrukturę techniczną.

W związku z powyższym opisem – po przeformułowaniu – zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości Drogowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on podatkiem podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży Nieruchomości, gdyż będzie nim strona kupująca. Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem, pomimo tego, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to podatnikiem nie będzie Wnioskodawca, a kupujący Nieruchomość.

Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży Nieruchomości Drogowych, gdyż będą one objęte podatkiem od towarów i usług, a zatem nie będą podlegać opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 24 sierpnia 2021 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.362.2021.3.AG.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość składającą się z działki gruntu oraz budynku mieszkalnego murowanego

w zabudowie wolnostojącej z pokojami na wynajem (Nieruchomość). Działka jest uzbrojona w wodę, energię elektryczną, gaz oraz kanalizację miejską. Sprzedaży podlegać będą również udziały w czterech działkach ewidencyjnych (nr B, C, D, E), które stanowią drogę dojazdową do Nieruchomości (Nieruchomości Drogowe).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych – obowiązku podatkowego ciążącego z tego tytułu na wnioskodawcy, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 24 sierpnia 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.362.2021.3.AG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   dostawa budynku mieszkalnego w zabudowie wolnostojącej, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy będzie miało również zastosowanie dla dostawy gruntu, na którym budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy;
*   ww. dostawa będzie podlegała zwolnieniu, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 z związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.
*   z uwagi na fakt, iż dostawa przez Spółkę udziałów w nieruchomościach drogowych o nr B, C, D, E, nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, będzie ona opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości (gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej) – jak wynika z powołanej powyżej interpretacji – będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (jeżeli strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług). Natomiast transakcja sprzedaży Nieruchomości Drogowych (udziałów w działkach nr B, C, D, E) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, zatem w tej części transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie jednak od powyższego rozstrzygnięcia, podkreślić należy, że Wnioskodawca występuje w opisanym zdarzeniu przyszłym, jako strona sprzedająca. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno określa, że w przypadku umowy sprzedaży konsekwencje podatkowe w tym podatku powstają po stronie kupującej. Zgodnie bowiem z przywołanym już powyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym. Tym samym, bez względu na fakt czy opisana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też nie – zawarcie opisanej umowy sprzedaży nie będzie rodzić konsekwencji w podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Wnioskodawcy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.