Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.513.2023.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-28
Teza: W zakresie ustalenia opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; grunty-dostawa gruntu; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie ustalenia opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: S Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A. P.

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest S Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w … zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowaną poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A. P. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „…” i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”), przy czym przeważający rodzaj działalności gospodarczej wykonywanej przez Sprzedającego to produkcja … (dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającego”).

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 5 lipca 2021 r. Sprzedający zawarł z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot trzeci”) przedwstępną umowę sprzedaży (pod warunkiem), następnie aneksowaną (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Podmiot trzeci warunków określonych w tej umowie) Sprzedający i Podmiot trzeci zobowiązali się do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Warunkowa”), na podstawie której oraz późniejszej umowy przenoszącej (dalej: „Umowa Przenosząca”) Sprzedający sprzeda Podmiotowi trzeciemu prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr ewidencyjnych … oraz … położonych w miejscowości …, gmina …, obręb ewidencyjny …, powiat …, województwo …, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą KW nr ….

Zgodnie z Umową Przedwstępną Podmiot trzeci jest uprawniony do nabycia wszystkich lub części działek gruntu wchodzących w skład ww. nieruchomości lub dowolnie wydzielonych geodezyjnie z ww. nieruchomości działek gruntu, niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną.

W ramach osobnej transakcji Kupujący nabędzie prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej. Zatem Sprzedający przystąpi do zawarcia Umowy Warunkowej właśnie z Kupującym (oraz następnie zawrze Umowę Przenoszącą właśnie z Kupującym), przy czym będzie się ona opierać na warunkach przewidzianych w Umowy Przedwstępnej. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego Podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący przystąpi do zawarcia Umowy Warunkowej ze Sprzedającym i następnie zawrze Umowę Przenoszącą ze Sprzedającym, a nie Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną.

Planowana sprzedaż Nieruchomości (zdefiniowanej w dalszej części niniejszego wniosku) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W związku z planowaną Transakcją z działki gruntu o nr ewidencyjnym …, o której mowa w ww. Umowie Przedwstępnej, zostanie wyodrębniona działka oznaczona w ewidencji gruntów jako Ls (las) (dalej: „Działka Leśna”).

Z uwagi na plany inwestycyjne Kupującego, przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie:

i) działka gruntu o nr ewidencyjnym …, o której mowa w ww. Umowie Przedwstępnej, oraz

ii) ww. Działka Leśna.

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr ewidencyjnych … oraz działki gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji), położonych w miejscowości …, gmina …, obręb ewidencyjny …, powiat …, województwo …, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą KW nr … albo dowolnie wydzielonych geodezyjnie z ww. nieruchomości działek gruntu o powierzchni nie mniejszej niż 60% powierzchni ww. nieruchomości niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: „Nieruchomość”).

Nie jest również wykluczone, że z uwagi na złożoność procesu inwestycyjnego niektóre z ww. działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogą ostatecznie nie stanowić przedmiotu Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku działki gruntu o nr ewidencyjnych … oraz … wchodzące w skład Nieruchomości będą zwane łącznie „Zabudowaną Częścią Nieruchomości”.

W dalszej części niniejszego wniosku działki gruntu o nr ewidencyjnych … oraz działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji), wchodzące w skład Nieruchomości będą zwane łącznie „Niezabudowaną Częścią Nieruchomości”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Warunkowa zostanie zawarta po spełnieniu się (lub zrzeczeniu się spełnienia, w zależności od przypadku), w określonym w tej umowie terminie, warunków zawieszających, w szczególności:

1) Nieruchomość w zakresie nieobjętym dotychczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź decyzją o warunkach zabudowy, zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającym realizację przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną;

2) Kupujący przeprowadzi proces analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości i uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące i umożliwiające realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną;

3) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i niezaskarżalną w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (o ile będzie wymagana);

4) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i niezaskarżalną w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (o ile będzie wymagana);

5) Kupujący potwierdzi, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowiona zostanie służebność drogowa, zapewniająca taki dostęp.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. warunki będą zwane łącznie: „Warunkami Zawarcia Umowy Warunkowej”. Warunki Zawarcia Umowy Warunkowej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 


| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1380 ze zm., dalej: „KC”) 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| urządzenia melioracji wodnej | Sprzedający 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 


|  | sieć kanalizacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| urządzenia melioracji wodnej | Sprzedający 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć kanalizacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| urządzenia melioracji wodnej | Sprzedający 

Pomimo, że na moment składania niniejszego wniosku Zainteresowanym nie jest znany numer ewidencyjny działki, która powstanie po wydzieleniu z działki o nr ewidencyjnym … Działki Leśnej (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji), granice tej działki zostały już przez Strony określone.

Urządzenia melioracji wodnej, będące własnością Sprzedającego, posadowione na Zabudowanej Części Nieruchomości, w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na działkach wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części) będące własnością Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Gminy … nr … z dnia 20 czerwca 2022 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie … - obręb … (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

1) działka gruntu o nr ewidencyjnym … położona jest:

a) w części na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P,

b) w części na terenie drogi publicznej lokalnej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1KDL;

c) w części na terenie drogi publicznej dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1KDD;

2) działki gruntu o nr ewidencyjnych … oraz działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji) położone są na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym …, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (o czym mowa szerzej w dalszej części niniejszego wniosku), wraz z Obiektami budowlanymi znajdującymi się na Zabudowanej Części Nieruchomości, do majątku osobistego w dniu 23 października 2006 r. od A na podstawie umowy sprzedaży.

Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Obiekty budowlane znajdowały się na Zabudowanej Części Nieruchomości również przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość wykorzystywana była przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający prowadził z wykorzystaniem Nieruchomości działalność korzystającą ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Od 1 września 2015 r. Nieruchomość jest przedmiotem umowy użyczenia, na podstawie której Nieruchomość została oddana do używania pod rygorem „spełnienia wymogów utrzymania gruntów ornych w dobrej kulturze rolnej” (dalej: „Umowa użyczenia”). Wspomniana Umowa użyczenia na datę Transakcji zostanie rozwiązana.

Jednocześnie, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, pomiędzy Sprzedającym a Podmiotem trzecim, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, została zawarta umowa dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość (dalej: „Umowa dzierżawy”). Wspomniana Umowa dzierżawy na datę Transakcji zostanie rozwiązana.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością z prawem do udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, a ponadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci (dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowił pełnomocnikiem osobę fizyczną wskazaną przez Kupującego i upoważnił tą osobę (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) w szczególności do następujących czynności:

1) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenia kserokopii i fotokopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze wieczystej;

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

3) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

4) wystąpienia do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

5) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości;

6) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości (dalej: „Pełnomocnictwo”).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów, ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Co więcej Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującemu wszelkiej niezbędnej pomocy, w celu jak najszybszego uzyskania pozwoleń umożliwiających realizację inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli Kupującemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) wszelkich pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, określonych uzgodnień, o których mowa w Umowie Przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Sprzedający w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zawarł w dniu 16 czerwca 2020 r. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na mocy której to umowy zlecił podmiotowi wyspecjalizowanemu w zakresie obrotu nieruchomościami sprzedaż działek gruntu o nr … , o których mowa w Umowie Przedwstępnej (dalej: „Umowa pośrednictwa”). W rezultacie zawarcia wspomnianej Umowy pośrednictwa doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający złożył wniosek o podział działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym … (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości). Na mocy decyzji Starosty … z dnia 12 czerwca 2011 r. działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym … została podzielona na działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi …. Następnie, w rezultacie m.in. decyzji Wójta Gminy … z dnia 14 grudnia 2011 r. zatwierdzającej projekt podziału działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym …, działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym … została podzielona na działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi … oraz …, przy czym - w związku z koniecznością poprawienia zagospodarowania innych działek stanowiących drogę publiczną - działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi … oraz … stały się własnością Gminy …. W rezultacie wspomnianych podziałów Sprzedający jest obecnie właścicielem działek gruntu o nr ewidencyjnych … oraz ….

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Stron wyjaśniają, że wspomniane powyżej podziały działek gruntów nie były przeprowadzone w związku z planowaną Transakcją.

W 2007 r. Sprzedający rozważał możliwość przekwalifikowania i wykorzystania działki gruntu oznaczonej nr … (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości) na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w ramach Przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na wniosek Sprzedającego, Wójt Gminy … wydał w dniu 7 marca 2008 r. decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali produkcyjnej przerobu drewna wraz z niezbędną infrastrukturą na działce gruntu oznaczonej nr … (dalej: „Decyzja WZ”). Ostatecznie Sprzedający zrezygnował jednak z planowanej inwestycji ze względu na to, że spełnienie warunków zabudowy ustalonych wspomnianą Decyzją WZ czyniłoby planowaną przez Sprzedającego inwestycję ekonomicznie nieuzasadnioną.

Należy również wskazać, że Sprzedający - z uwagi na swój wiek oraz stan zdrowia - podjął decyzję o rezygnacji z prowadzonej działalności rolniczej i sprzedaży działek gruntu o charakterze rolnym (w tym działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości). W związku z powyższym, Sprzedający w ramach zarządu majątkiem własnym zbywał w przeszłości inne niż Nieruchomość działki gruntów o charakterze rolnym wchodzące w skład jego majątku osobistego.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Jednocześnie, Sprzedający zamierza dokonać przeniesienia na Kupującego warunków technicznych na energię elektryczną dotyczących Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedającego.

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie zespołu produkcyjno - magazynowo - usługowego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5\. Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Pismem z 15 września 2023 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

Ad 1.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku: „W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Jednocześnie, Sprzedający zamierza dokonać przeniesienia na Kupującego warunków technicznych na energię elektryczną dotyczących Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedającego.”.

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że przedmiot sprzedaży (przedmiot Transakcji) nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.).

Ad 2.

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, że:

a) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi oraz sieć telekomunikacyjna znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem;

b) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi oraz sieć telekomunikacyjna znajdujące się na działce gruntu, wchodzącej w skład Nieruchomości, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym …, są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem;

c) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi oraz sieć telekomunikacyjna znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem;

d) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi znajdująca się na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości jest budowlą w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związaną z gruntem;

e) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi, sieć telekomunikacyjna oraz urządzenia melioracji wodnej znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem;

f) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi, sieć kanalizacyjna oraz urządzenia melioracji wodnej znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem;

g) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi, sieć telekomunikacyjna, sieć kanalizacyjna oraz urządzenia melioracji wodnej znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, że sieć kanalizacyjna, o której mowa w Pytaniu nr 2 e) niniejszego Wezwania nie znajduje się obecnie, ani nie będzie znajdowała się na datę Transakcji na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku (por. informacje znajdujące się w Tabeli nr 1), na działce o nr ewidencyjnym … wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) wyłącznie następujące obiekty budowlane:

i) sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi;

ii) sieć telekomunikacyjna; oraz

iii) urządzenia melioracji wodnej.

Ad 3.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku: „Sprzedający nabył działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym …, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (o czym mowa szerzej w dalszej części niniejszego wniosku), wraz z Obiektami budowlanymi znajdującymi się na Zabudowanej Części Nieruchomości, do majątku osobistego w dniu 23 października 2006 r. od A na podstawie umowy sprzedaży.

(\`(...)\`)

Obiekty budowlane znajdowały się na Zabudowanej Części Nieruchomości również przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość wykorzystywana była przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej. (.)

Od 1 września 2015 r. Nieruchomość jest przedmiotem umowy użyczenia, na podstawie której Nieruchomość została oddana do używania pod rygorem „spełnienia wymogów utrzymania gruntów ornych w dobrej kulturze rolnej” (dalej: „Umowa użyczenia”).” Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, iż biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, należy przyjąć, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT Obiektów budowlanych (tj. urządzeń melioracji wodnej znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości) a datą Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

Zdaniem Stron:

1\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że okoliczności przedmiotowej Transakcji (w szczególności zakres podjętych przez Sprzedającego w związku z Transakcją działań) świadczy o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powoduje, że planowana sprzedaż przedmiotu Transakcji przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Działania Sprzedającego związane z przedmiotową Transakcją wykroczyły bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający:

\- wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością z prawem do udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane);

\- udzielił osobie wskazanej przez Kupującego Pełnomocnictwa;

\- oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli Kupującemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) wszelkich pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, określonych uzgodnień, o których mowa w Umowie Przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego;

\- oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów, ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną;

\- zobowiązał się udzielić Kupującemu wszelkiej niezbędnej pomocy, w celu jak najszybszego uzyskania pozwoleń umożliwiających realizację inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną.

Co więcej, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zawarł w dniu 16 czerwca 2020 r. Umowę pośrednictwa. Należy przy tym podkreślić, że w rezultacie zawarcia wspomnianej Umowy pośrednictwa doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej.

Zdaniem Stron, za profesjonalnym charakterem planowanej Transakcji przemawia również m.in. okoliczność, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, pomiędzy Sprzedającym a Podmiotem trzecim, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, została zawarta umowa dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość (Umowa dzierżawy). Należy również podnieść, że od 1 września 2015 r. Nieruchomość jest przedmiotem Umowa użyczenia.

Wskazane wyżej okoliczności (w tym w szczególności okoliczność zawarcia Umowy pośrednictwa, udzielenie Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, udzielenie Pełnomocnictwa przez Sprzedającego, a także okoliczność wydzierżawienia Nieruchomości) świadczą o wykorzystaniu przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedającego do celów zarobkowych. Ich całokształt powoduje, że na gruncie przepisów Ustawy o VAT opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzenia majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że z tytułu Transakcji Sprzedający będzie miał status podatnika podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione przesłanki mogące prowadzić do wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (wspomniany przepis stanowi implementację do krajowego porządku prawnego art. 19 Dyrektywy). Nieruchomość bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Należy również zauważyć, że zawarta w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT norma stanowi wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania, która powinna w związku z tym podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Należy stwierdzić zatem, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. będzie stanowiła objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem odpłatną dostawę towarów.

Brak jest podstaw do kwalifikowania Transakcji jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT nie stosuje się przepisów tej ustawy. W myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „ organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 551 KC.

W świetle przywołanych przepisów Transakcja nie będzie dotyczyła przedsiębiorstwa ani ZCP. Przedmiotem sprzedaży będzie bowiem Nieruchomość stanowiąca składnik majątku Sprzedającego, a więc działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast pozostałe składniki majątku Sprzedającego. Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający zamierza dokonać przeniesienia na Kupującego warunków technicznych na energię elektryczną dotyczących Nieruchomości.

Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji.

Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniającą orzecznictwo TSUE. W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Jednocześnie, Nieruchomość nie powinna być także kwalifikowana jako ZCP

Sprzedającego w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Z powyższego wynika, że z ZCP mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek, przy czym zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot Transakcji można zakwalifikować jako „zespół” składników. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie przedmiotu Transakcji przez Kupującego nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Co więcej, w analizowanym przypadku nie sposób również mówić o spełnieniu przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zbywany przedmiot Transakcji nie będzie wystarczający dla wykonywania przy jego pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych, co uniemożliwi zakwalifikowanie zbywanych składników majątku jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Tym bardziej, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia jego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy również odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Co prawda Objaśnienia odnoszą się do nieruchomości komercyjnych rozumianych jako obiekty przeznaczone pod wynajem, a w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z Nieruchomością, na której nie znajdują się obiekty komercyjne. Zdaniem Stron zasadne jest jednak odwołanie się do treści Objaśnień, gdyż dają one wiele istotnych wskazówek dotyczących interpretacji pojęcia ZCP czy przedsiębiorstwa. Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione również inne elementy.

Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do przedmiotowej Transakcji należy stwierdzić, że oprócz transferu na Kupującego standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów innych niż standardowe.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje przy tym wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. Zdaniem Stron, brak jest podstaw by twierdzić, że w wyniku nabycia przedmiotu Transakcji przez Kupującego będzie on kontynuował na Nieruchomości działalność prowadzoną przez Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia jego przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, nie ulega wątpliwości, że celem Transakcji nie będzie przejęcie i kontynuacja prowadzonej działalności gospodarczej na Nieruchomości. Także z tego względu zasadne jest zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotu Transakcji jako sprzedaży nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub ZCP; wartość ekonomiczną dla Nabywcy przedstawiają w tym przypadku głównie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości.

Reasumując, zgodnie z Objaśnieniami, czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP jest jednoczesne: istnienie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Żaden z tych czynników nie wystąpi w przypadku Transakcji, co stanowi kolejną przesłankę świadczącą o tym, że nie będzie to transakcja zbycia przedsiębiorstwa, ani ZCP, lecz odpłatna dostawa towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższą argumentację, przedmiot Transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo lub ZCP. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki podatku VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w przepisach Prawa Budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości

Zdaniem Zainteresowanych, działki wchodzące w skład Zabudowanej Części Nieruchomości będą stanowiły grunt zabudowany, ponieważ będą znajdowały się na nich obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budowle, a które stanowią własność Sprzedającego (Obiekty budowlane).

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 3.


| Numer działki | Opis naniesień znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/ budowla/urządzenie budowlane) 
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
| urządzenia melioracji wodnej | budowla 


|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | budowla 
| sieć kanalizacyjna | budowla 
| urządzenia melioracji wodnej | budowla 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
| sieć kanalizacyjna | budowla 
| urządzenia melioracji wodnej | Budowla 

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Zabudowanej Części Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budowli będących własnością Sprzedającego (Obiekty budowlane) doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym …, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości, wraz z Obiektami budowlanymi znajdującymi się na Zabudowanej Części Nieruchomości, do majątku osobistego w dniu 23 października 2006 r. od A na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja sprzedaży w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Obiekty budowlane znajdowały się na Zabudowanej Części Nieruchomości również przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że w odniesieniu do Obiektów budowlanych wchodzących w skład Zabudowanej Części Nieruchomości (Obiektów budowlanych posadowionych na działkach wchodzących w skład Zabudowanej Części Nieruchomości) na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu ich ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”.

Powyższe stanowisko w zakresie „pierwszego zasiedlenia” znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowego (dalej: „Dyrektor KIS”) z dnia 8 marca 2022 r., nr. 0114-KDIP4-2.4012.32.2022.2.MB. W przywołanej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS na podstawie opisanego w tej interpretacji zdarzenia przyszłego, w którym: „obiekty budowlane \[m.in. rów melioracyjny i rurociągi drenarskie\] znajdowały się na nieruchomości w momencie jej nabycia przez Sprzedającego, tj. w 2011 r. oraz w momencie nabycia Nieruchomości przez poprzedniego właściciela w 2004 r. ”, stwierdził, że: „w stosunku do obiektów budowlanych, tj. rowu melioracyjnego i rurociągów drenarskich nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Ponadto Transakcja nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy ww. obiektów budowlanych.”.

Wobec tego, zdaniem Stron, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości zastosowanie będzie znajdował art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, który w ocenie Zainteresowanych znajdzie zastosowanie w odniesieniu do Transakcji w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości charakteryzuje się tym, że na mocy art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT ma on charakter zwolnienia z opcją opodatkowania.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że spełnione zostaną warunki wymienione w powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT dla wyboru przez Strony opodatkowania podatkiem VAT Transakcji w zakresie, w jakim będzie ona korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do Transakcji w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze, że wspomniana transakcja pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, dostawa Zabudowanej Części Nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS. W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2.JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. ”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „ W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”.

Wobec tego, do Transakcji w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości nie znajdą zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Niezabudowanej Części Nieruchomości

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji działki wchodzące w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości mają i będą miały status nieruchomości niezabudowanych w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na nich i nie będą znajdowały się na dzień Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowalnego.

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych znajdujących się na Niezabudowanej Części Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 4.

Tabela nr 4


| Numer działki | Opis naniesień znajdujących się na Niezabudowanej Części Nieruchomości | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/ budowla/urządzenie budowlane) 
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
|  
| działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupamielektroenergetycznymi | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 


|  
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupamielektroenergetycznymi | Budowla 

W ocenie Stron statusu działek wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości jako niezabudowanych dla potrzeb podatku VAT nie zmienia okoliczność, że na działkach o nr ewidencyjnych … oraz …, a także na działce gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji) wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na Niezabudowanej Części Nieruchomości na datę Transakcji) naniesienia, które w ocenie Stron stanowią i będą stanowiły na datę Transakcji budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (Tabela nr 1), obiekty te są obecnie i będą na datę Transakcji własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami oraz sieci telekomunikacyjne jako infrastruktura przesyłowa, na podstawie art. 49 § 1 KC nie stanowią zatem części składowej Niezabudowanej Części Nieruchomości, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Niezabudowana Część Nieruchomości powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W efekcie, sprzedaż Niezabudowanej Części Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Wobec powyższego, konieczne jest odniesienie się w dalszej części wniosku do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym:

1) działka gruntu o nr ewidencyjnym … położona jest:

a) w części na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P,

b) w części na terenie drogi publicznej lokalnej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1KDL,

c) w części na terenie drogi publicznej dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1KDD;

2) działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … (z wyłączeniem Działki Leśnej, która - jak zostało wskazane powyżej - nie będzie przedmiotem Transakcji), … oraz … położone są na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Stron, działki wchodzące w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości powinny zostać uznane za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Transakcji w zakresie Niezabudowanej Części Nieruchomości.

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do Transakcji w zakresie Niezabudowanej Części Nieruchomości zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze, że wspomniana transakcja pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że w przypadku Transakcji - w zakresie Niezabudowanej Części Nieruchomości - przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu nie zostaną spełnione. W tym zakresie prosimy również o porównanie przedstawionego powyżej uzasadnienia w zakresie Opodatkowania VAT Transakcji w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości.

Wobec tego, do Transakcji w zakresie Niezabudowanej Części Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Strony stoją na stanowisku, że Transakcja w całości, tj. w zakresie zarówno Zabudowanej Części Nieruchomości jak i Niezabudowanej Części Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Kupującego od Sprzedającego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktury, która zostanie wystawiona z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze przez Sprzedającego.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, przy czym przeważający rodzaj działalności gospodarczej wykonywanej przez Sprzedającego to produkcja \`(...)\`. Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

Sprzedający nabył działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym …, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości, wraz z Obiektami budowlanymi znajdującymi się na Zabudowanej Części Nieruchomości, do majątku osobistego w dniu 23 października 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość wykorzystywana była przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający prowadził z wykorzystaniem Nieruchomości działalność korzystającą ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Od 1 września 2015 r. Nieruchomość jest przedmiotem umowy użyczenia, na podstawie której Nieruchomość została oddana do używania pod rygorem „spełnienia wymogów utrzymania gruntów ornych w dobrej kulturze rolnej”.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W dniu 5 lipca 2021 r. Sprzedający zawarł z podmiotem trzecim przedwstępną umowę sprzedaży (pod warunkiem), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Podmiot trzeci warunków określonych w tej umowie) Sprzedający i Podmiot trzeci zobowiązali się do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, na podstawie której oraz późniejszej umowy przenoszącej Sprzedający sprzeda Podmiotowi trzeciemu prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu.

Jednocześnie, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, pomiędzy Sprzedającym a Podmiotem trzecim, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, została zawarta umowa dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością z prawem do udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, a ponadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowił pełnomocnikiem osobę fizyczną wskazaną przez Kupującego i upoważnił tą osobę (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) w szczególności do następujących czynności:

1) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenia kserokopii i fotokopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze wieczystej;

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

3) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

4) wystąpienia do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

5) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości;

6) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów, ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Co więcej Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującemu wszelkiej niezbędnej pomocy, w celu jak najszybszego uzyskania pozwoleń umożliwiających realizację inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli Kupującemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) wszelkich pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, określonych uzgodnień, o których mowa w Umowie Przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Sprzedający w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zawarł w dniu 16 czerwca 2020 r. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na mocy której to umowy zlecił podmiotowi wyspecjalizowanemu w zakresie obrotu nieruchomościami sprzedaż działek gruntu o nr ewidencyjnych … oraz …, o których mowa w Umowie Przedwstępnej. W rezultacie zawarcia wspomnianej Umowy pośrednictwa doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający złożył wniosek o podział działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym … (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości). Na mocy decyzji Starosty z dnia 12 czerwca 2011 r. działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym … została podzielona na działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi …. Następnie, w rezultacie m.in. decyzji Wójta Gminy z dnia 14 grudnia 2011 r. zatwierdzającej projekt podziału działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym …, działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym … została podzielona na działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi … oraz …, przy czym - w związku z koniecznością poprawienia zagospodarowania innych działek stanowiących drogę publiczną - działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi … oraz … stały się własnością Gminy. W rezultacie wspomnianych podziałów Sprzedający jest obecnie właścicielem działek gruntu o nr ewidencyjnych … oraz ….

W 2007 r. Sprzedający rozważał możliwość przekwalifikowania i wykorzystania działki gruntu oznaczonej nr … (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości) na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w ramach Przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na wniosek Sprzedającego, Wójt Gminy wydał w dniu 7 marca 2008 r. decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali produkcyjnej przerobu drewna wraz z niezbędną infrastrukturą na działce gruntu oznaczonej nr …. Ostatecznie Sprzedający zrezygnował jednak z planowanej inwestycji ze względu na to, że spełnienie warunków zabudowy ustalonych wspomnianą Decyzją WZ czyniłoby planowaną przez Sprzedającego inwestycję ekonomicznie nieuzasadnioną.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji, czy Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, tj. ww. działek, Sprzedający spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.),

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z § 2 tego artykułu,

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością w celach budowlane osobie fizycznej wskazanej przez Kupującego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu,

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu,

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W przedmiotowej sprawie Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością z prawem do udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, a ponadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowił pełnomocnikiem osobę fizyczną wskazaną przez Kupującego i upoważnił tą osobę (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) w szczególności do następujących czynności:

1) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenia kserokopii i fotokopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze wieczystej;

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

3) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

4) wystąpienia do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

5) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości;

6) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Sprzedający złożył wniosek o podział działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym … (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości). Sprzedający rozważał możliwość przekwalifikowania i wykorzystania działki gruntu oznaczonej nr … na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w ramach Przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na wniosek Sprzedającego, Wójt Gminy wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali produkcyjnej … wraz z niezbędną infrastrukturą na działce gruntu oznaczonej nr …. Sprzedający w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości zawarł umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na mocy której to umowy zlecił podmiotowi wyspecjalizowanemu w zakresie obrotu nieruchomościami sprzedaż działek. W rezultacie zawarcia ww. umowy pośrednictwa doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa (por. wyrok TSUE w sprawie C-497/01).

W opisie sprawy wskazali Państwo, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, gdyż jak wyżej wskazano nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie nie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o:

budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Wskazali Państwo, że na działkach nr … znajdują się urządzenia melioracji wodnej (obiekty budowlane) będące własnością Sprzedającego. Obiekty budowlane znajdowały się na ww. działkach również przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na ww. działkach, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Pomiędzy ostatnim możliwym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy Obiektów budowlanych (urządzeń melioracji wodnej) a datą Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa urządzeń melioracji wodnej znajdującej się na działkach nr … będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą urządzeń melioracji wodnej upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy urządzeń melioracji wodnej posadowionych na działkach nr … będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działka nr …), z którym związane są ww. budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej Nieruchomości (działki nr …) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych, w ww. części w myśl którego Sprzedaż Nieruchomości Zabudowanej (działki nr …) w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT jest prawidłowe.

Natomiast odnosząc się do Niezabudowanej Części Nieruchomości tj.

\- działki nr …, na której posadowiona jest sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi i sieć telekomunikacyjna,

\- działki nr …, na której posadowiona jest sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi i sieć telekomunikacyjna,

\- działki nr …, na której posadowiona jest sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi,

\- działki gruntu (która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej o nr …), na której posadowione są sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi i sieć telekomunikacyjna,

należącymi do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego należy stwierdzić co następuje.

W myśl art. 49 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny,

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym znajdująca się na ww. działkach sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi i sieć telekomunikacyjna będąca naniesieniami przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, nie stanowi własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W związku z powyższym stwierdzenie Państwa w stanowisku cyt.: „W ocenie Stron statusu działek wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości jako niezabudowanych dla potrzeb podatku VAT nie zmienia okoliczność, że na działkach o nr ewidencyjnych … oraz …, a także na działce gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym … (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji) wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na Niezabudowanej Części Nieruchomości na datę Transakcji) naniesienia, które w ocenie Stron stanowią i będą stanowiły na datę Transakcji budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. (…)

Sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami oraz sieci telekomunikacyjne jako infrastruktura przesyłowa, na podstawie art. 49 § 1 KC nie stanowią zatem części składowej Niezabudowanej Części Nieruchomości, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Niezabudowana Część Nieruchomości powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W efekcie, sprzedaż Niezabudowanej Części Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.”, jest nieprawidłowe.

Posadowiona na ww. działkach sieć elektroenergetyczne wraz ze słupami elektroenergetycznymi i sieć telekomunikacyjna, świadczy o tym, że grunt jest zabudowany.

Mimo powyższego stanowisko Państwa, że :„Transakcja w całości, tj. w zakresie zarówno Zabudowanej Części Nieruchomości jak i Niezabudowanej Części Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.”, jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie zespołu produkcyjno - magazynowo - usługowego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że są spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie mieć zastosowania.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Państwu (Kupującemu) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

S Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.