Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-1102/15-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-12-31
Teza: Wliczenie do wartości sprzedaży usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; zarządzanie; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2015 r. (data wpływu 19 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczania do wartości sprzedaży usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczania do wartości sprzedaży usług administrowania nieruchomościami mieszkalnymi.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca od marca 2015 roku wykonuje usługi związane z administracyjną obsługą biura (kod PKD 82.11.Z) firm zajmujących się usługami utrzymania porządku, czystości i konserwacji zieleni oraz usługi polegające na administrowaniu nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie (kod PKD 68.32.Z). W ramach administrowania nieruchomościami Wnioskodawca wykonuje czynności, takie jak: zapewnienie prawidłowej eksploatacji części wspólnych nieruchomości, obsługa mieszkańców, nadzór nad konserwacją techniczną urządzeń i instalacji, współpraca przy rozliczaniu mediów oraz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Usługi związane z administracyjną obsługą biura są opodatkowane stawką VAT 23%, natomiast usługi związane z administrowaniem nieruchomościami korzystają ze zwolnienia na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r., § 3ust. 1 pkt 3.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca w powyższej sytuacji - wartość sprzedaży zwolnionej z podatku VAT (administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie), powinien brać pod uwagę do wyliczenia limitu sprzedaży (art. 113 ust. 1 ustawy)?

Czy wyłączenie zawarte w art. 113 ust. 2 pkt 2 dotyczy usług administrowania nieruchomościami?

Czy usługi administrowania nieruchomościami mieszkalnymi są „transakcjami związanymi z nieruchomościami” (ust. 2 pkt 2a)?

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawodawca nie podaje definicji pojęcia „transakcje związane z nieruchomościami”, należy więc przyjąć, że pojęcie to oznacza operację dotyczącą kupna, sprzedaży, wynajmu czy budowy nieruchomości. Ograniczenie wynikające z art. 113 ust. 2 pkt 2a nie ma zastosowania do usług administrowania częściami wspólnymi nieruchomości mieszkalnych, które są zwolnione na podstawie rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż związana z administrowaniem nieruchomościami mieszkalnymi, nie powinna być brana pod uwagę do wyliczenia limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ usługa ta nie jest „transakcją związaną z nieruchomością”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 5a ustawy o VAT towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

Stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1.  specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2.  przebieg realizacji budżetu państwa;
3.  potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4.  przepisy Unii Europejskiej.

W wykonaniu ww. delegacji Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2013 r., poz. 1722).

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca od marca 2015 roku wykonuje usługi związane z administracyjną obsługą biura (kod PKD 82.11.Z) firm zajmujących się usługami utrzymania porządku, czystości i konserwacji zieleni oraz usługi polegające na administrowaniu nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie (kod PKD 68.32.Z). W ramach administrowania nieruchomościami Wnioskodawca wykonuje czynności, takie jak: zapewnienie prawidłowej eksploatacji części wspólnych nieruchomości, obsługa mieszkańców, nadzór nad konserwacją techniczną urządzeń i instalacji, współpraca przy rozliczaniu mediów oraz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Według Wnioskodawcy usługi związane z administracyjną obsługą biura są opodatkowane stawką VAT 23%, natomiast usługi związane z administrowaniem nieruchomościami korzystają ze zwolnienia na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013, § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy wartość sprzedaży zwolnionej z podatku VAT (administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie), powinien brać pod uwagę do wyliczenia limitu sprzedaży (art. 113 ust. 1 ustawy) a tym samym czy wyłączenie zawarte w art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy dotyczy usług administrowania nieruchomościami oraz czy usługi administrowania nieruchomościami mieszkalnymi są „transakcjami związanymi z nieruchomościami” (art. 113 ust. 2 pkt 2a).

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Natomiast, na podstawie art. 113 ust. 2 tej ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2.  odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
    1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
    2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41,
    3.  usług ubezpieczeniowych\-jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3.  odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W myśl art. 113 ust. 5 ustawy o VAT, jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Odnosząc się zatem do wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, że zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Dokonane przez Ustawodawcę od 1 stycznia 2014 r. zmiany w art. 113 mają na celu w sposób bardziej precyzyjny i odpowiadający prawu unijnemu regulować stosowanie zwolnienia od podatku VAT dla drobnych przedsiębiorców, których obrót w skali roku nie przekracza 150.000 zł.

Zgodnie z art. 288 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.) kwota obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania procedury przewidzianej w niniejszej sekcji obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:

1.  wartość dostaw towarów i świadczenia usług, o ile są one opodatkowane;
2.  wartość transakcji zwolnionych z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na poprzednim etapie zgodnie z art. 110 i 111, art. 125 ust. 1, art. 127 i art. 128 ust. 1;
3.  wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146-149 oraz art. 151, 152 i 153;
4.  wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)-g) oraz usług ubezpieczeniowych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji pomocniczych.

Dokonane zatem od dnia 1 stycznia 2014 r. zmiany w ustawie o VAT w sposób ściślejszy odwzorowują przepisy Dyrektywy 1006/112/WE, która w art. 288 pkt 4 również stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Aby wyjaśnić definicję „transakcji”, należy posłużyć się słownikowym określeniem tego terminu. I tak „Słownik języka polskiego PWN” pod redakcją prof. Stanisława Dubisza, Warszawa 2008, definiuje słowo „transakcja” jako operacja handlowa dotycząca kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowa handlowa na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.

Dlatego też po uwzględnieniu wyżej przedstawionej definicji słowa „transakcja”, stwierdzić należy, że wykonywane przez Wnioskodawcę usługi administrowania nieruchomościami stanowią transakcje związane z nieruchomościami. Usługi świadczone przez Stronę polegają m.in. na zapewnieniu prawidłowej eksploatacji części wspólnych nieruchomości, nadzorze nad konserwacją techniczną urządzeń i instalacji, współpracą przy rozliczaniu mediów oraz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a więc są to usługi, które dotyczą zarządzanej nieruchomości. Nie można więc twierdzić, że usługi świadczone przez Stronę nie są związane z nieruchomościami i ograniczenie wynikające z art. 113 ust. 2 pkt 2a nie będzie miało zastosowania do usług administrowania częściami wspólnymi nieruchomości mieszkalnych.

Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności wykonuje usługi związane z administracyjną obsługą biura oraz usługi polegające na administrowaniu nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie. Wskazuje to zatem, że administrowanie nieruchomościami stanowi jeden z podstawowych przedmiotów działalności gospodarczej Wnioskodawcy, wobec tego usługi te nie mają charakteru transakcji pomocniczych, lecz są to transakcje podstawowe. Dlatego też wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy uznać należy, że w niniejszej sprawie ma zastosowanie ograniczenie wynikające z art. 113 ust. 1 pkt 2a ustawy o VAT.

Tym samym, po uwzględnieniu wyżej przedstawionych twierdzeń w odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu sprawy, stwierdzić należy, że zaklasyfikowany przez Wnioskodawcę jako zwolniony od podatku VAT obrót z tytułu usług administrowania nieruchomościami na zlecenie jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinien być wliczany jest do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.