Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.929.2024.2.PS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-10
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych .
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; małżonkowie; najem-najem mieszkań; przychód-źródła przychodu; wspólność-wspólność majątkowa; wspólność-wspólność ustawowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.-Odpłatne zbycie składników majątku.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z samodzielnej działalności.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie rzeczy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 2-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

## Opis zdarzenia przyszłego

W 2012 r. nabyli Państwo [małżonkowie] do majątku wspólnego udział we współwłasności
    zabudowanej nieruchomości wynoszący (...) (dalej: „Nieruchomość Zakupiona”), zawierając
    umowę sprzedaży. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Nieruchomość Zakupiona składała się z jednej działki ewidencyjnej i zabudowana była
    budynkiem wielorodzinnym kamienicy (budynek mieszkalny). W momencie zakupu
    kamienica była przeznaczona do remontu ze względu na jej zły stan techniczny.
    Celem uporządkowania kwestii prawnych, w dniu 9 lipca 2019 r., wydane zostało
    postanowienie o zniesieniu współwłasności Nieruchomości Zakupionej (dalej:
    „Postanowienie”).
    Nieruchomość Zakupiona została fizycznie podzielona na trzy nieruchomości w sposób
    określony w opinii biegłego. W wyniku podziału wydzielono:
    · nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę gruntu nr 1/1;

    · nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę gruntu nr 1/2 (dalej „Nieruchomość”),
      Nieruchomość obejmuje lokal użytkowy o powierzchni 88 m2 oraz część mieszkalną
      (mieszkania),
    · nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 1/3 – obejmującą
      podwórze oraz pomieszczenia piwniczne zlokalizowane pod nim (dalej „Nieruchomość
      Niezabudowana”).
    Na mocy Postanowienia, do wspólności majątkowej małżeńskiej, przypisane zostało
    prawo własności Nieruchomości (w całości) oraz prawo do udziału we współwłasności
    Nieruchomości Niezabudowanej (½).
    Przedmiotowy wniosek dotyczy Nieruchomości.
    Postanowieniem ustanowiono również na rzecz Państwa (a także każdoczesnego
    właściciela Nieruchomości) różnego rodzaju służebności m.in. nieodpłatną służebność
    przechodu i przejazdu polegającą na prawie współkorzystania i współdziałania w
    utrzymaniu w stanie niepogorszonym przejazdu od ulicy oraz klatki schodowej.
    Służebności umożliwiają prawidłowe korzystanie z Nieruchomości.
    Po dokonaniu podziału w 2019 r. do chwili obecnej nie wyodrębniono w Nieruchomości
    żadnych samodzielnych lokali mieszkalnych, które stanowiłyby przedmiot odrębnej
    własności. Jesteście Państwo właścicielami całej Nieruchomości. Po podziale
    Nieruchomość pozostała budynkiem mieszkalnym (większa część budynku to część
                                              2mieszkalna, w budynku znajduje się jeden lokal użytkowy o powierzchni 88m).
    Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi (w okresie od 2012 r. do chwili obecnej)
    jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Pan rozpoczął prowadzenie jednoosobowej
    działalności gospodarczej (dalej „JDG”) w grudniu 2018 r. Jako osoba prowadząca JDG jest
    Pan zarejestrowany jako podatnik VAT.
    Przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w ramach JDG jest m.in.:
    · wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z.) –
      przeważająca działalność;
    · hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55.10.Z);
    · restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne (PKD 56.10.A);
    · kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z);
    · pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z);
    · wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek (PKD 77.11.Z).
    W ramach JDG zaczął Pan wynajmować lokal użytkowy mieszczący się w Nieruchomości
    (wcześniej, tj. po 2012 r., lokal ten również był wynajmowany, ale najem był traktowany
    jako prywatny). Część mieszkalna Nieruchomości nie była wynajmowana przez Pana w
    ramach JDG, gdyż – jak zaznaczono wcześniej – wymagała gruntownego remontu.
    W 2022 r. jako współwłaściciele Nieruchomości uzyskaliście Państwo pozwolenie na
    budowę, wobec czego rozpoczęto prace remontowe. Prace obejmowały gruntowny
    remont kamienicy, w tym przebudowę części budynku mieszkalnego wielorodzinnego
    wraz z budową wewnętrznej instalacji gazowej. Po zakończeniu tych prac zostanie złożony
    wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkań znajdujących się w części
    mieszkalnej kamienicy (dalej: „Lokale Mieszkalne”), co pozwoli na ich prawne
    wyodrębnienie jako samodzielnych lokali mieszkalnych. Każdy z prawnie wyodrębnionych
    Lokali Mieszkalnych będzie uznawany za odrębną nieruchomość.

    Po zakończeniu prac w kamienicy i wyodrębnieniu prawnym Lokali Mieszkalnych będzie
    Pan, za zgodą małżonki, wynajmować Lokale Mieszkalne w ramach prowadzonej JDG. Nie
    jest jednak wykluczone, że – jeśli znajdzie się zainteresowany klient zainteresowany
    zakupem – zdecydują się Państwo na sprzedaż jednego lub kilku Lokali Mieszkalnych (nie
    będą one wówczas oddane w najem w ramach JDG).
    Do czynności dotyczących Lokali Mieszkalnych (wynajęcia lub ewentualnej sprzedaży
    Lokali Mieszkalnych) dojdzie najwcześniej w 2025 r. Obecnie Lokale Mieszkalne nie zostały
    jeszcze wyodrębnione pod względem prawnym.
    Zaznaczają Państwo, że wniosek ten nie dotyczy ewentualnej sprzedaży lokalu
    użytkowego, która na chwilę obecną nie jest planowana. Lokal użytkowy ma pozostać
    Państwa własnością i będzie przedmiotem najmu w ramach JDG.
    Informują Państwo, że dotychczas nie dokonywali Państwo odliczenia VAT naliczonego
    przy ponoszeniu nakładów na Nieruchomość, w szczególności z tytułu nabywania
    towarów i usług w związku z przeprowadzaniem prac remontowych kamienicy.
    Uzasadnienie wniosku wspólnego
    Wniosek zostaje złożony jako wniosek wspólny, gdyż Nieruchomość stanowi Państwa
    majątek wspólny na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

## Pytanie

Pytania dotyczące Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego w ramach JDG:
    1. Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przychód ze sprzedaży Lokalu
      Mieszkalnego wynajmowanego przez Pana w ramach JDG i kto powinien być uznany za
      podatnika wykazującego przychód z takiej sprzedaży?
    Jeśli stanowisko w zakresie pytania 1 zostanie uznane za prawidłowe:
    2. Czy przychód z tytułu sprzedaży Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego przez Pana w
      ramach JDG będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu
      podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli do sprzedaży dojdzie po 1 stycznia
      2025 r.?
      Innymi słowy, czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób
      fizycznych z tytułu sprzedaży Lokalu Mieszkalnego?
      Pytania dotyczące Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie zostanie wynajęty
      w ramach JDG:
    3. Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przychód ze sprzedaży Lokalu
      Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie będzie wynajmowany przez Pana w JDG i kto
      powinien zadeklarować ten przychód?
    4. Czy przychód z tytułu sprzedaży Lokalu Mieszkalnego niewynajmowanego przez Pana
      w ramach JDG będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu
      podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli do sprzedaży dojdzie po 1 stycznia
      2025 r.?
    Innymi słowy, czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych
    z tytułu sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego?
    Państwa stanowisko w sprawie

    Dotyczy Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego w ramach JDG:
    Ad. 1
    Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego w ramach JDG powinien
    zostać zaliczony do źródła przychodów odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8
    lit. a Ustawy PIT). [ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 226 ze zm.] Powinni Państwo zostać uznani za
    podatników w związku ze sprzedażą takiego Lokalu Mieszkalnego. Ewentualny przychód
    powstanie po stronie Pana i małżonki w częściach równych.
    Ad. 2
    Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego uprzednio wynajmowanego w ramach JDG
    nie będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu PIT, jeśli do sprzedaży
    Lokalu Mieszkalnego dojdzie po 1 stycznia 2025 r. Innymi słowy, nie powstanie obowiązek
    zapłaty PIT w związku ze sprzedażą Lokalu Mieszkalnego. Ani Pan ani Pana małżonka nie
    będziecie zobowiązani do zapłaty PIT z tytułu sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego.
    Dotyczy Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie zostanie wynajęty w ramach JDG.
    Ad. 3
    Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie będzie
    wynajmowany przez Pana w JDG, powinien zostać zaliczony do źródła przychodów
    odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT). Powinni Państwo
    zostać uznani za podatników w związku ze sprzedażą takiego Lokalu Mieszkalnego.
    Ewentualny przychód powstanie po Państwa stronie w częściach równych.
    Ad. 4
    Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego niewynajmowanego w ramach JDG nie będzie
    zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu PIT, jeśli do sprzedaży Lokalu
    Mieszkalnego dojdzie po 1 stycznia 2025 r. Innymi słowy, nie powstanie obowiązek zapłaty
    PIT w związku ze sprzedażą Lokalu Mieszkalnego. Ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie
    zobowiązani do zapłaty PIT z tytułu sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego.
    Uzasadnienie stanowiska:
    Ad. 1-2
    Źródło przychodów
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 Ustawy PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3
    i 8 tego przepisu:
    1. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
    2. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    d) innych rzeczy,
    – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

    Należy jednak zauważyć, że zgodnie z art. 10 ust. 3 Ustawy PIT, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8
    Ustawy PIT mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby
    związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w
    takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
    takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu
    lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego
    własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do
    domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
    Powyższe powtarza też art. 14 ust. 2c Ustawy PIT, zgodnie z którym do źródła przychodów
    pozarolnicza działalność gospodarcza, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia
    wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku
    mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
    stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w
    gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
    związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
    lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w
    spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się
    odpowiednio.
    Z powyższych regulacji wynika, że w Ustawie PIT przewidziano szczególne zasady
    odnoszące się do zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które są
    wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.
    W przypadku wykorzystywania nieruchomości mieszkalnej do prowadzenia działalności
    gospodarczej, przychód z jej odpłatnego zbycia kwalifikowany jest jako przychód z
    odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości
    niemieszkalnych opodatkowane jest na zasadach właściwych dla przychodów z
    pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Takie stanowisko potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji
    indywidualnej z 17 września 2024 r., znak 0114-KDIP3-1.4011.569.2024.2.AC, stwierdził, że:
      Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub
      udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub
      udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego
      gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do
      domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to
      wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z
      działalności gospodarczej.
    Podobnie w interpretacji indywidualnej z 7 listopada 2024 r., znak 0112-KDIL2-
    2.4011.678.2024.2.MC, wnioskodawca wraz z żoną zakupił budynek mieszkalny do
    wspólności majątkowej małżeńskiej. Obiekt ten został wyremontowany, a po zakończeniu
    remontu był przez wnioskodawcę wynajmowany. W uzasadnieniu czytamy:
      Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Wybrał Pan jako formę
      opodatkowania podatek liniowy. Przedmiotem działalności jest m.in. najem
      nieruchomości pod działalność gospodarczą oraz wynajem dla osób prywatnych.
      Ponieważ sprzedaży będzie podlegał budynek mieszkalny, wykorzystywany w
      działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla
      Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
    W interpretacji indywidualnej z 16 maja 2024 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.245.2024.2.MG,
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej analizował stan faktyczny, w którym osoba
    fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia
    usług hotelarskich nabyła wraz z małżonkiem (nieprowadzącym takiej działalności), do
    wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal mieszkalny. Nieruchomość była zakupiona w
    celu jej odpłatnego najmu z przeznaczeniem na tzw. najem krótkoterminowy. Podatniczka

    planowała zbycie lokalu mieszkalnego (po wcześniejszym przekazaniu jej przez męża jego
    praw). Organ miał rozstrzygnąć, czy podatniczka powinna zapłacić PIT w związku ze
    sprzedażą. Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przychód ze zbycia lokalu
    mieszkalnego nie stanowi przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT,
    jeśli zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym przedmiotowa
    nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków.
    W uzasadnieniu interpretacji czytamy:
      W analizowanej sprawie zbycie lokalu mieszkalnego - z uwagi na treść art. 14 ust. 2c
      ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało
      powstaniem po Pani stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na
      mieszkalny charakter nieruchomości.
      Skutki podatkowe sprzedaży ww. lokali mieszkalnych należy ocenić w kontekście
      przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
      osób fizycznych.
      [...] W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze
      źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej
      odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.
    Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wypowiedział się również w
    interpretacjach indywidualnych z:
    • 25 kwietnia 2022 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.98.2022.3.ISL;
    • 10 października 2019 r., znak 0115-KDIT3.4011.290.2019.3.JŁ.
    Przedmiotem tego wniosku jest ustalenie zasad opodatkowania przychodów uzyskanych z
    tytułu zbycia Lokali Mieszkalnych położonych w Nieruchomości (kamienica mieszkalna).
    Jak zostało wskazane w stanie faktycznym [powinno być: zdarzeniu przyszłym] wniosku,
    udział we współwłasności Nieruchomości Zabudowanej został zakupiony przez
    małżonków działających jako osoby prywatne do majątku wspólnego w 2012 r. Pan
    prowadzi JDG od grudnia 2018 r., w ramach której wynajmował dotychczas lokal użytkowy
    w Nieruchomości. Natomiast Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi (w okresie od 2012
    r. do chwili obecnej) działalności gospodarczej.
    Jak była o tym mowa w opisie zdarzenia przyszłego sprawy, po zakończeniu prac w
    kamienicy, chce Pan wynajmować Lokale Mieszkalne, za zgodą małżonki, w ramach
    prowadzonej JDG. Jeśli w przyszłości dojdzie do sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego to,
    zdaniem Państwa, nie powinno się jednak przypisywać przychodu ze sprzedaży do Pana
    przychodów z działalności gospodarczej. Istotne znaczenie będzie mieć charakter
    mieszkalny Lokalu Mieszkalnego. Ze względu na treść art. 14 ust. 2c zdanie 1 Ustawy PIT
    charakter mieszkalny Lokali Mieszkalnych wynajmowanych w ramach JDG wyklucza
    kwalifikowanie przychodu z ich zbycia do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Wobec powyższego, konsekwencje podatkowe w PIT zbycia Lokalu Mieszkalnego
    wynajmowanych powinny być oceniane na podstawie przepisów o przychodzie ze źródła
    odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1
    pkt 8 Ustawy PIT).
    Podatnik uzyskujący przychód
    Państwa wątpliwości budzi to, że Nieruchomość jest składnikiem majątku wspólnego
    małżonków, zaś działalność gospodarczą (JDG) prowadzi tylko Pan.
    Zdaniem Państwa w odniesieniu do ewentualnego przychodu ze zbycia Lokalu
    Mieszkalnego, który zaliczany jest do źródła przychodów odpłatne zbycie nieruchomości
    lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT), skutki
    podatkowe należy rozpatrywać z perspektywy obojga małżonków. Innymi słowy każdy z

    małżonków powinien wykazać przychód ze sprzedaży, chociaż tylko Pan prowadzi
    działalność w ramach której Lokale Mieszkalne będą wynajmowane.
    Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2020 r., znak
    0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
    stwierdził, że:
      W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie
      znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu
      zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem
      podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z
      małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego
      z małżonków z osobna.
      Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od
      przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich
      zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży
      nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego
      podatku dochodowego.
    Stanowisko to zostało również przedstawione przez Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 października 2024 r., znak 0112-KDSL1-
    2.4011.447.2024.1.BR.
    Wobec powyższego, ewentualny przychód z tytułu sprzedaży Lokali Mieszkalnych
    wynajmowanych wyłącznie przez Pana w ramach JDG stanowić będzie przychód obojga
    małżonków – Zainteresowanych – uzyskany ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości lub
    ich części oraz udziału w nieruchomości. Każdy z małżonków wykaże 50% ewentualnego
    przychodu z takiej sprzedaży.
    Upływ 5 lat od nabycia lub wybudowania
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    powstaje, gdy następuje ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a
    Ustawy PIT).
    Nabyliście Państwo do majątku wspólnego Nieruchomość Zakupioną w 2012 r., co
    oznacza, że od nabycia minął termin 5-letni, o którym mowa powyżej. Aby w pełni
    przeanalizować skutki podatkowe zbycia przez Państwa Lokalu Mieszkalnego, należy
    jednak odnieść się do przeprowadzonego na podstawie Postanowienia zniesienia
    współwłasności Nieruchomości Zakupionej oraz do planowanego wyodrębnienia
    poszczególnych Lokali Mieszkalnych.
    Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w niektórych przypadkach zniesienie
    współwłasności nieruchomości może prowadzić do ponownego rozpoczęcia biegu 5-
    letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. Przykładowo, w
    interpretacji indywidualnej z 24 października 2024 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.679.2024.2.
    MJ czytamy, że:
      zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku
      tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po
      dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi
      przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło
      przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności,
      oznacza to, że dla części nieruchomości - nabytej w drodze zniesienia współwłasności -
      datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
      osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

    Jak zostało już wspomniane, 14 grudnia 2012 r. nabyliście Państwo do majątku wspólnego
    udział we współwłasności Nieruchomości Zakupionej. 9 lipca 2019 r. wydane zostało
    Postanowienie, na podstawie którego do Państwa wspólności majątkowej małżeńskiej
    zostało przyznane prawo własności Nieruchomości.
    Jak wskazano w stanie faktycznym ewentualna sprzedaż Lokalu Mieszkalnego nastąpi
    najwcześniej w 2025 r., co oznacza, że nawet gdyby zniesienie współwłasności
    Nieruchomości Zakupionej było formą nowego nabycia to od tego momentu również
    minąłby termin 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.
    W 2022 r. uzyskaliście Państwo pozwolenie na budowę i obecnie prowadzone są prace
    remontowe. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie względem Nieruchomości (co
    prawdopodobnie nastąpi na początku 2025 r.) zostanie złożony wniosek o wydanie
    zaświadczenia o samodzielności lokali w Nieruchomości i wyodrębnione zostaną
    samodzielne Lokale Mieszkalne oraz lokal użytkowy.
    W wydawanych interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
    stoi na stanowisku, że wyodrębnienie prawne lokali nie stanowi nabycia w rozumieniu art.
    10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 1 października
    2024 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.608.2024.4.SR wskazał, że:
      w wyniku wyodrębnienia lokali, wielkość budynku/lokalu mieszkalnego z którego je
      wyodrębniono, jaką właściciel posiadał przed ich wyodrębnieniem nie zmieniła się, z
      czego wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zdarzeniem
      prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie występuje
      bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego
      wyodrębnienia.
      Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich
      odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej
      nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że
      momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy
      założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie
      nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.
    W momencie wyodrębnienia Lokali Mieszkalnych nie dojdzie do zwiększenia
    dotychczasowego stanu Państwa posiadania– istniejąca Nieruchomość zostanie jedynie
    podzielona na mniejsze, odrębne Lokale Mieszalne. Oznacza to, że wyodrębnienie Lokali
    Mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia, które skutkowałoby ponownym rozpoczęciem
    biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.
    W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro:
    · konsekwencje podatkowe zbycia Lokalu Mieszalnego uprzednio wynajmowanego przez
      Pana w ramach prowadzonej JDG powinny być analizowane na podstawie przepisów
      właściwych dla przychodu ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w
      art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT,
    · nabycie Nieruchomości Zakupionej nastąpiło w 2012 r.,
    · Postanowienie o zniesieniu wspólności Nieruchomości Zakupionej zostało wydane w
      2019 r.,
    · wyodrębnienie Lokali Mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia, które skutkowałoby
      ponownym rozpoczęciem biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1
      pkt 8 Ustawy PIT,
    · zbycie Lokali Mieszkalnych nastąpi najwcześniej w 2025 r.,
    to ewentualne zbycie Lokalu Mieszalnego nie powinno powodować – ani u Pana ani u
    Pana małżonki – powstania przychodu ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym

    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT ze względu na upływ 5 – letniego terminu od
    nabycia Lokali Mieszkalnych. W konsekwencji ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie
    zobowiązani do zadeklarowania i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z
    tytułu sprzedaży Lokali Mieszkalnych, które będą wynajmowane w ramach JDG.
    Ad. 3-4
    Źródło przychodów
    Przychód ze sprzedaży nieruchomości może zostać zaliczony do jednego z dwóch źródeł
    przychodów, które zostały wymienione w art. 10 ust. 1 Ustawy PIT, tj. jako:
    · przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT)
    lub
    · przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT).
    W związku z powyższym należy rozważyć w jaki sposób Pan i Pana małżonka powinni
    potraktować przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, jeśli nie będzie on
    wynajmowany przez Pana w ramach działalności gospodarczej, bo zostanie sprzedany
    bezpośrednio po zakończeniu prac remontowych w kamienicy.
    Jak zostało wskazane w stanie faktycznym [powinno być: zdarzeniu przyszłym] tego
    wniosku, udział we współwłasności Nieruchomości Zabudowanej został zakupiony przez
    Pana i Pana małżonkę działających jako osoby prywatne do majątku wspólnego w 2012 r.
    Pan prowadzi JDG od grudnia 2018 r., w ramach której wynajmował Pan lokal użytkowy,
    ale nie wynajmował Pan mieszkań znajdujących się w Nieruchomości. W związku z
    wydatkami ponoszonymi na prace remontowe ani Pan ani Pana małżonka nie odliczaliście
    VAT – nie korzystano zatem z przywilejów charakterystycznych dla przedsiębiorcy.
    Wobec powyższego należy uznać, że konsekwencje podatkowe w PIT zbycia Lokali
    Mieszkalnych, które nie będą wynajmowane przez Pana w JDG, powinny być oceniane na
    podstawie przepisów o przychodzie ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości lub ich
    części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT) zarówno dla Pana, jak
    i Pana małżonki.
    Podatnik uzyskujący przychód
    Ponieważ Nieruchomość jest składnikiem Państwa majątku wspólnego, a Lokale
    Mieszkalne nie były wynajmowane w ramach Pana JDG, to przychód ze sprzedaży Lokali
    Mieszkalnych będzie wykazywany przez każdego z małżonków w równej części.
    Upływ 5 lat od nabycia lub wybudowania
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    powstaje, gdy następuje ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a
    Ustawy PIT).
    Jak wyjaśniano wcześniej – nabyliście Państwo do majątku wspólnego Nieruchomość
    Zakupioną w 2012 r., co oznacza, że od nabycia minął termin 5-letni, o którym mowa
    powyżej.
    Analizując skutki podatkowe zbycia przez Państwa Lokali Mieszkalnych należy jednak
    odnieść się do przeprowadzonego na podstawie Postanowienia zniesienia współwłasności
    Nieruchomości Zakupionej oraz do planowanego wyodrębnienia poszczególnych Lokali
    Mieszkalnych. Analiza przepisów podatkowych, jak również interpretacji Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej, prowadzi do wniosku, że sprzedaż dokonana w 2025 r.
    nastąpi po upływie 5 lat od dnia nabycia (por. szerzej odpowiedź na pytanie 1 i 2).
    W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro:

    · konsekwencje podatkowe zbycia Lokali Mieszalnych przez Pana i małżonkę powinny być
      analizowane na podstawie przepisów właściwych dla przychodu ze źródła odpłatne
      zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT (sprzedaż
      majątku prywatnego małżonków),
    · nabycie Nieruchomości Zakupionej nastąpiło w 2012 r.,
    · Postanowienie o zniesieniu wspólności Nieruchomości Zakupionej zostało wydane w
      2019 r.,
    · wyodrębnienie Lokali Mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia, które skutkowałoby
      ponownym rozpoczęciem biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1
      pkt 8 Ustawy PIT,
    · zbycie Lokali Mieszkalnych nastąpi najwcześniej w 2025 r.,
    to zbycie Lokali Mieszalnych nie będzie prowadzić do powstania przychodu ze źródła
    odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT ze
    względu na upływ 5 – letniego terminu od nabycia Lokali Mieszkalnych.
    W konsekwencji ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie zobowiązani do zadeklarowania
    i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży Lokali
    Mieszkalnych, które nigdy nie były i nie będą wynajmowane w ramach JDG.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
    · prawidłowe w zakresie skutków podatkowych dotyczących planowanego zbycia lokali
      mieszkalnych, które będą uprzednio wynajmowane;
    · nieprawidłowe w zakresie skutków podatkowych dotyczących planowanego zbycia lokali
      mieszkalnych, które nie będą uprzednio wynajmowane.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest
    odpłatne zbycie:
    · nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    · spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    · prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    · innych rzeczy,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
      potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
      specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
      budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
      takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
      prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału
      w takim prawie.
    Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł
    zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10
    ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co
    najmniej dwie podstawowe przesłanki:
    · nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
      działalności gospodarczej,
    · nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej
      działalności.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy,
    pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:
      wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Jak stanowi natomiast art. 14 ust. 1 powoływanej ustawy:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych
      towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży
      towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej
      sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
    Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie
    przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art.
    14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów
    wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.
    Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
        a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem
        składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie
        przekracza 1500 zł,

        c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
        d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
        - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
        prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
        określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się
        odpowiednio.
    Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem
      zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca
      następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w
      gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art.
      30e stosuje się odpowiednio.
    W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego
    zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności
    gospodarczej (z wyłączeniem lokali mieszkalnych) stanowią przychód z działalności
    gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6
    lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość
    została wycofana z działalności.
    Co do zasady też, jeśli lokale mieszkalne, są wyłącznie składnikami majątku obrotowego
    działalności gospodarczej podatnika, tj. są jego towarem handlowym przeznaczonym do
    sprzedaży, to przychód, który podatnik uzyska z jego sprzedaży w ramach pozarolniczej
    działalności gospodarczej, będzie stanowić przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Pamiętać trzeba, że w świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6
    ustawy podatkowej profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od
    subiektywnego przekonania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.
    Zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w
    sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz.
    2544 ze zm.) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie
    nieprzerobionym.
    Jednocześnie, w przypadku podjęcia decyzji o wynajmie lokali mieszkalnych przed ich
    zbyciem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, kwalifikacja podatkowa ich
    sprzedaży zależeć będzie od czasu, jaki upłynął od podjęcia decyzji o ich tymczasowym
    najmie.

    Jeżeli najem trwa dłużej niż rok, a jednocześnie podatnik sam wcześniej nie podjął decyzji
    o zmianie kwalifikacji towaru handlowego, np. na środek trwały to i tak zastosowanie
    znajdzie art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że
    nieruchomości stanowiące towar – samoistnie – po upływie 12 miesięcy staną się
    środkami trwałymi.
    Wówczas sprzedaż takich nieruchomości, z uwagi na ich charakter mieszkalny, zgodnie z
    art. 14 ust. 2c nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu
    należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy
    podatkowej. Natomiast jeśli najem był krótszy niż 12 miesięcy nie nastąpi zmiana
    kwalifikacji towaru na środek trwały i przychód ze sprzedaży takich nieruchomości będzie
    przychodem z działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3.
    Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego
    stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, niezależnie od tego czy nieruchomość taka stanowiła przedmiot
    najmu prywatnego, w ramach którego była wprowadzona do ewidencji środków trwałych,
    czy też była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej,
    ani czy była wykorzystywana w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji gdy podatnik prowadzi
    działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar
    handlowy.
    Biorąc pod uwagę powyższe przyjąć należy, że w przypadku wynajmu towaru handlowego,
    jakim mogą być np. nieruchomości mieszkalne, nie tracą one swojego charakteru, bowiem
    nadal przeznaczone są do sprzedaży. Sytuacja taka jednak ulega zmianie, gdy lokale nie
    zostają sprzedane a ich faktyczny najem trwa ponad rok. Własne nieruchomości,
    wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dłużej niż rok stanowią bowiem
    środki trwałe.
    Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić
    należy, że w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności lokale mieszkalne zostaną zatem wynajęte
    w ramach Pana działalności gospodarczej, a dopiero później sprzedane, to skutki
    podatkowe tej sprzedaży należy ocenić – co do zasady – w kontekście przesłanek z art. 10
    ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Będą to bowiem
    lokale mieszkalne wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a
    sprzedaż takich lokali wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie generuje
    przychodów z tej działalności na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy.
    Przy tym, po upływie 12 miesięcy od podjęcia decyzji o ich najmie, należałoby
    przedmiotowe lokale przekwalifikować na środki trwałe stosownie do treści art. 22e ust. 1
    ustawy podatkowej.
    Sprzedaż takich nieruchomości – z uwagi na ich charakter mieszkalny – zgodnie z art. 14
    ust. 2c nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w
    takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy podatkowej.
    Stosunki majątkowe między małżonkami zostały natomiast uregulowane w ustawie z dnia
    25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność
      majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie
      jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
      Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku
      osobistego każdego z małżonków.
            1W myśl art. 34 ww. ustawy:

      Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
      majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić
      ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.
    Zgodnie z art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek
      wspólny.
    Art. 36 § 2 ww. Kodeksu stanowi:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Natomiast stosownie do treści art. 37 § 1 tego Kodeksu:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
        1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia
        nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do
        oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
        2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa
        rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
        3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i
        wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
        4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo
        przyjętych.
    W świetle tych przepisów, wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że
    niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność
    bez udziałowa) oraz to, że żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać
    swymi prawami do majątku wspólnego. Zatem, każdy z małżonków ma zarówno prawo do
    udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku
    wspólnego. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej
    wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża.
    W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie
    znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.
    Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest
    odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża
    zatem każdego z małżonków z osobna.
    Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od
    przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8
    lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany
    jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej
    majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.
    Aby zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie planowana sprzedaż lokali mieszkalnych
    uprzednio wynajmowanych (dłużej niż rok) stanowiących odrębne nieruchomości, których
    jesteście Państwo współwłaścicielami, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po
    upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie
    wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na
    podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz
    udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć
    szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych
    w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do
    czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez
    względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia
    majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Ponadto wskazać należy, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje
    ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).
    Na mocy art. 2 ust. 1 ww. ustawy:
      Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
      „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
    W świetle art. 2 ust. 2 ww. ustawy:
      Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
      ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
      które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
      mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali
      wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
    Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
      Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej
      czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego
      współwłasność.
    Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy:
      Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie
      aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
    Podkreślić należy, że w wyniku wyodrębnienia lokali, wielkość budynku, z którego je
    Państwo wyodrębnicie jako jego współwłaściciele nie zmienił się, z czego wynika, że
    ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które
    należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad
    to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.
    Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej
    własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również
    prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia
    lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy założenia księgi wieczystej, o
    ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego
    stanu posiadania.
    W rezultacie, wobec tego, że nabyliście Państwo do majątku wspólnego udział we
    współwłasności Nieruchomości Zakupionej już w 2012 r., planowana sprzedaż lokali

    mieszkalnych – stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej – nie będzie
    generować przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5
    lat, o którym mowa w tym przepisie.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i nr 2, jest – co do
    zasady – prawidłowe.
    Zastrzec należy jednak, że jeśli najem lokali mieszkalnych będzie krótszy niż rok na skutek
    ich sprzedaży jako towaru handlowego, to przychód z tej sprzedaży powinien rozpoznać
    jednak Pan jako przychód z Pana działalności gospodarczej.
    Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, nie sposób zgodzić się jednak z Państwa
    stanowiskiem w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 i nr 4.
    Z wniosku wynika, że przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest
    m.in.:
    · wynajem i zarządzanie nieruchomościami;
    · kupno i sprzedaż nieruchomości.
    W świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej
    profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od subiektywnego przekonania
    osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.
    O ile z wniosku wynika, że nabyliście Państwo do majątku wspólnego udział we
    współwłasności Nieruchomości Zakupionej przed rozpoczęciem prowadzenia przez Pana
    działalności gospodarczej, to jednak z uwagi na kolejne działania/okoliczności opisane we
    wniosku, takie jak:
    · rozpoczęcie przez Pana prowadzenia działalności gospodarczej w 2018 r. między innymi
      w zakresie wynajmu i obrotu nieruchomościami;
    · wydanie w 2019 r. Postanowienia o zniesieniu współwłasności Nieruchomości
      Zakupionej i podzieleniu jej na trzy nieruchomości;
    · rozpoczęciu wynajmowania przez Pana w ramach prowadzonej działalności lokalu
      użytkowego mieszczącego się w Nieruchomości, w której mają zostać wyodrębnione
      również lokale mieszkalne (wcześniej, tj. po 2012 r., lokal ten również był
      wynajmowany, ale najem był traktowany jako prywatny);
    · uzyskanie w 2022 r. przez Państwa pozwolenia na budowę i rozpoczęcie prac
      remontowych obejmujących gruntowny remont kamienicy, w tym przebudowę części
      budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z budową wewnętrznej instalacji
      gazowej;
    · planowanie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkań
      znajdujących się w części mieszkalnej kamienicy (dalej „Lokale Mieszkalne”), co pozwoli
      na ich prawne wyodrębnienie jako samodzielnych lokali mieszkalnych;
    · planowany przez Pana, za zgodą małżonki, wynajmem Lokali Mieszkalnych w ramach
      prowadzonej działalności
    uznać trzeba, że planowana sprzedaż Lokali Mieszkalnych powinna w takim przypadku
    zostać zaliczona do źródła przychodów jakim jest Pana pozarolnicza działalność
    gospodarcza. Opisane i planowane przez Pana działania dowodzą, że wyodrębnienie
    opisanych lokali służyć ma przede wszystkim generowaniu przychodów z Pana działalności
    w zakresie ich najmu.
    Zatem w sytuacji podjęcia opisanych we wniosku czynności celem wyodrębnienia lokali
    mieszkalnych jako związanych z Pana działalnością – będziemy mieć do czynienia ze

    sprzedażą składników majątku obrotowego Pana działalności gospodarczej, tj. towarów
    handlowych pierwotnie przeznaczonych do najmu, ale ostatecznie przeznaczonych do
    sprzedaży.
    Przychód, który uzyska Pan z ich sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności
    gospodarczej, będzie stanowić wyłącznie przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
      ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Zainteresowany będący stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.