Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.308.2022.4.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-29
Teza: 1. Uznanie Sprzedającego za podatnika VAT w związku ze sprzedażą udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, 2. Podleganie opodatkowaniu i braku zwolnienia od podatku VAT tej sprzedaży oraz 3. Prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; dzierżawa; nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

28 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

· uznania Sprzedającego za podatnika VAT w związku ze sprzedażą udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

· podlegania opodatkowaniu i braku zwolnienia od podatku VAT tej sprzedaży (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz

· prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 sierpnia 2022 r. (wpływ 19 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Ogólne informacje

2.1. A („Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

2.2. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych, a także działalność deweloperska, w tym m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę.

2.3. B („Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Począwszy od 19 kwietnia 2018 r. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Sprzedającego jest działalność w zakresie specjalistycznego projektowania (PKD 74.10.Z). Wśród pozostałych przedmiotów działalności wymieniono również „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Jednak we wrześniu 2019 r. ten przedmiot działalności został wykreślony z CEIDG na wniosek Sprzedającego.

2.4. Wnioskodawca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień dokonania planowanej transakcji opisanej poniżej. Sprzedający będzie również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień transakcji, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną, wydaną na niniejszy wniosek, będzie On działał w charakterze podatnika VAT w związku z opisaną we wniosku transakcją.

2.5. Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (…) („Nieruchomość”). Nieruchomość będzie stanowić, zdaniem Spółki, na dzień sprzedaży ww. udziału teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.; „ustawa”), albowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo‑usługowej.

2.6. W dziale II księgi wieczystej Nieruchomości wpisani są: jako właściciel – Miasto (…) oraz jako współużytkownicy wieczyści:

· B w udziale w wysokości 3∕12 (trzy dwunaste) części;

· C w udziale w wysokości 3∕12 (trzy dwunaste) części;

· D w udziale w wysokości 3∕12 (trzy dwunaste) części;

· E w udziale w wysokości 2∕12 (dwie dwunaste) części, oraz

· F w udziale w wysokości 1∕12 (jedna dwunasta) części;

– dalej łącznie „Użytkownicy wieczyści”.

2.7. Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający oraz dwóch innych Użytkowników wieczystych wystąpiło z wnioskami o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowana podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (dewelopera) na podstawie umowy sprzedaży poprzedzonej umową przedwstępną oraz umową warunkową. Opisana we wniosku transakcja nie doszła jednak do skutku. W związku z powyższym, w odniesieniu do wniosku Sprzedającego, została wydana interpretacja indywidualna (…) uznająca stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe i potwierdzająca prawidłowość opodatkowania transakcji będącej przedmiotem wskazanego wniosku podatkiem VAT. Na skutek wniesienia przez Sprzedającego odwołania od ww. rozstrzygnięcia do wojewódzkiego sądu administracyjnego, został wydany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), który uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaskarżył ww. rozstrzygnięcie. Na dzień składania niniejszego wniosku nie zostało wydane rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego, a powyższy wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego pozostaje nieprawomocny.

2.8. W związku z tym, iż planowana transakcja będąca przedmiotem uprzednio wydanej interpretacji, opisana w pkt 2.7. powyżej nie doszła do skutku oraz w związku z podjęciem przez Sprzedającego dodatkowych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży (opisanych w niniejszym wniosku – w tym udzieleniem pełnomocnictw opisanych w niniejszym wniosku oraz likwidacją ogrodzenia, co ma mieć miejsce przed transakcją opisaną w niniejszym wniosku) oraz podjęciem negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości z nowym podmiotem – tj. Wnioskodawcą, Wnioskodawca oraz Sprzedający podjęli decyzję o wystąpieniu z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej skutki podatkowe planowanej transakcji, jaka ma zostać zawarta m.in. pomiędzy Spółką a Sprzedającym – która została opisana w dalszej części niniejszego wniosku.

Opis planowanej Transakcji

2.9. Wnioskodawca, Sprzedający oraz pozostali Użytkownicy wieczyści zamierzają zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa warunkowa”). Zgodnie z treścią Umowy warunkowej, w przypadku niewykonania przez m. (…) ustawowego prawa pierwokupu oraz wydania przez właściwy organ podatkowy interpretacji podatkowej (której dotyczy niniejszy wniosek), strony zobowiązują się zawrzeć umowę przenoszącą, na mocy której, Użytkownicy wieczyści przeniosą, w wykonaniu Umowy warunkowej, na Kupującego wszystkie swoje udziały w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości („Umowa Przenosząca”). Jeżeli Prezydent Miasta (…) nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Miastu (…) i jeśli strony nie postanowią inaczej (poprzez zawarcie Umowy Przenoszącej we wcześniejszym terminie lub zgodne oświadczenia złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi) Umowa Przenosząca zostanie zawarta w terminie określonym przez strony w Umowie warunkowej.

Informacje dotyczące Nieruchomości

2.10. Na dzień zawarcia Umowy Przenoszącej, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną.

2.11. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) (zwanego dalej „Planem Miejscowym”), Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo-usługowej.

Informacje historyczne dot. Nieruchomości

2.12. 16 listopada 2005 r., Sprzedający wraz ze swoim bratem odziedziczył po swoim ojcu:

· roszczenia wynikające z (…) dotyczące Nieruchomości,

· prawo współwłasności dwóch wyodrębnionych lokali w 1∕4 części (połowa wymienionych lokali nadal należała do matki Sprzedającego zgodnie ze wspólnością majątkową rodziców Sprzedającego),

· prawo domu jednorodzinnego, gdyż dom należał wyłącznie do ojca Sprzedającego, w 1∕2 części.

2.13. W roku 2008 Użytkownik wieczysty D (brat Sprzedającego) wniósł do organów miejskich wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego dotyczącego praw do nieruchomości dekretowej – w postępowaniu brali udział jako strony również Sprzedający oraz dwóch z grona pozostałych Użytkowników wieczystych. W konsekwencji 19 stycznia 2011 r. została wydana przez Prezydenta m. (…) decyzja w przedmiocie ustanowienia m.in. na rzecz Sprzedającego oraz pozostałych Użytkowników wieczystych biorących udział w postępowaniu prawa współużytkowania wieczystego Nieruchomości, a następnie dopiero 10 stycznia 2012 r. m. (…) zawarł m.in. z nimi umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

2.14. Z powodu bezprawnej rocznej zwłoki m. (…) w zawarciu umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego odzyskana Nieruchomość nie mogła zostać zabudowana, gdyż w międzyczasie w grudniu 2011 r. wszedł w życie w tym rejonie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ograniczający zabudowę jedynie do działek o powierzchni powyżej 2 000 m2, a Nieruchomość posiada powierzchnię (…). Sprzedający wraz ze swoim bratem podejmowali następujące czynności prawne w celu usunięcia wad prawnych Nieruchomości:

· wzywali m. (…) do scalenia Nieruchomości z sąsiednią nieruchomością należącą do Miasta w celu uzyskania nieruchomości posiadającej pow. ponad 2 000 m2 oraz do podziału wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w celu umożliwienia scalenia obu nieruchomości,

· wystąpili razem z pozostałymi Użytkownikami wieczystymi o nabycie części wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w tzw. „trybie bezprzetargowym” w rozumieniu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).

2.15. Sprzedający nigdy nie podejmował jakichkolwiek prac budowlanych ani adaptacyjnych na terenie Nieruchomości, w szczególności nie wytyczył granicy oddzielającej Nieruchomość od nieruchomości sąsiedniej należącej do m. (…). Nigdy nie występował o wydanie decyzji w przedmiocie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Do 26 września 2016 r. Sprzedający, jak również pozostali Użytkownicy wieczyści Nieruchomości, ponosili jedynie koszty podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste Nieruchomości w proporcji do posiadanych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. W styczniu 2020 r. Sprzedający razem z Użytkownikiem wieczystym D oraz Użytkownikiem wieczystym C wystąpili z wnioskami o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości wraz z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia w postaci służebności tymczasowej. Na skutek czego 26 lutego 2020 r. zostało wydane postanowienie Sądu Rejonowego (…) o udzieleniu zabezpieczenia w postaci nieodpłatnej służebności drogowej ustanowionej na czas trwania rzeczonego postępowania, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości, polegającej na prawie przejścia i prawie przejazdu przez nieruchomość stanowiącą działkę ew. numer 2 (…). Następnie w maju 2020 r. Sprzedający i Użytkownik wieczysty D cofnęli swoje wnioski, ale nadal popierali wniosek złożony przez Użytkownika wieczystego C. 10 czerwca 2022 r. odbyła się wizja lokalna Nieruchomości z udziałem biegłego sądowego, ale na dzień złożenia niniejszego wniosku, postępowanie jeszcze nie zostało zakończone.

2.16. Na terenie Nieruchomości prowadzony był bezumownie parking samochodowy. Licząc na szybką sprzedaż Nieruchomości, Użytkownicy wieczyści nigdy nie wystąpili do osoby bezumownie korzystającej z Nieruchomości z jakimkolwiek żądaniem.

2.17. 26 września 2016 r. została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości („Umowa dzierżawy”). Dzierżawcą Nieruchomości był podmiot powiązany z jednym z Użytkowników wieczystych (dalej: „Dzierżawca”).

2.18. Pod koniec roku 2016, Dzierżawca skontaktował się z podmiotem prowadzącym bezumownie parking na Nieruchomości i poddzierżawił mu Nieruchomość. Umowa poddzierżawy została rozwiązana z końcem czerwca 2017 r. W tym terminie nastąpiła likwidacja parkingu i opróżnienie go ze wszystkich samochodów. Od lipca 2017 r. parking pozostaje zamknięty natomiast sama Nieruchomość nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez kogokolwiek – aktualnie przez Nieruchomość przechodzi część ogrodzenia natomiast zgodnie z postanowieniem, które zostanie zawarte w Umowie warunkowej (o czym mowa w pkt 2.10. niniejszego wniosku) na moment zawarcia Umowy Przenoszącej na Nieruchomości nie będzie znajdowało się już ww. ogrodzenie (zostanie usunięte przez Wnioskodawcę za zgodą sprzedających po zawarciu Umowy warunkowej). Powyższa klauzula kontraktowa została dodana do Umowy warunkowej w celu przygotowania Nieruchomości do jak najszybszej realizacji inwestycji przez Wnioskodawcę.

2.19. Od lipca 2017 r. do dnia złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającego, ani żaden inny podmiot. Nieruchomość pozostawała natomiast przedmiotem dzierżawy na rzecz Dzierżawcy. Przedmiotem dzierżawy była cała Nieruchomość. Dzierżawa w zakresie udziału w prawie użytkowania wieczystego przysługującego Sprzedającemu nie odbywała się w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. Faktycznym celem dzierżawy było uporządkowanie zarządzania wspólnym gruntem, w tym uporządkowanie zagadnienia opłacania podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, potencjalne umożliwienie Dzierżawcy nabycia udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz uregulowanie kwestii faktycznego prowadzenia m.in. na gruncie Nieruchomości parkingu samochodowego przez nieznany Użytkownikom wieczystym podmiot.

2.20. Umowę dzierżawy jako wydzierżawiający zawarli wszyscy Użytkownicy wieczyści Nieruchomości za wyjątkiem jednego – posiadającego udział o wielkości 1∕12 (jedna dwunasta) w prawie współwłasności Nieruchomości, dlatego z ostrożności postanowiono w Umowie dzierżawy, iż gdyby zobowiązanie do dzierżawy zostałoby uznane za nieważne, Umowa dzierżawy będzie dotyczyć dzierżawy samych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. Poza płatnym jednorazowo czynszem pieniężnym, kolejnym elementem czynszu należnego z tytułu Umowy dzierżawy, było zobowiązanie Dzierżawcy do corocznego ponoszenia kosztów, obliczania i opłacania podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości, a także jednorazowo zobowiązanie do opłacenia za wydzierżawiających usług prawnych wybranych przez Dzierżawcę adwokatów lub radców prawnych, którzy wystąpili w imieniu wydzierżawiających o stwierdzenie niezgodności z prawem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiających zabudowę Nieruchomości.

2.21. Ponadto, Umowa dzierżawy zezwalała Dzierżawcy na poddzierżawę Nieruchomości i zawierała klauzulę, w której Dzierżawca oświadczył, że jest świadomy faktu, że Nieruchomość znajduje się w posiadaniu podmiotu trzeciego bezumownie korzystającego z niej. Umowa dzierżawy została rozwiązana (a w zakresie udziałów należących do Użytkownika wieczystego E wygasła w roku 2021 z upływem czasu na który została zawarta) i nie będzie ona obowiązywała na dzień wystąpienia zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku. Zgodnie z oświadczeniem jakie zostanie zawarte w Umowie warunkowej, w odniesieniu do Nieruchomości nie zostanie zawarta żadna umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub inna umowa o podobnym charakterze, która obowiązywałyby na dzień podpisania Umowy warunkowej.

2.22. Zawarciu Umowy dzierżawy z 26 września 2016 r. towarzyszyło również zawarcie przez wszystkich wydzierżawiających Nieruchomość umowy przedwstępnej zobowiązującej do sprzedaży Dzierżawcy lub innemu podmiotowi wskazanemu przez niego udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości. Innymi słowy Dzierżawca był również przyszłym nabywcą wskazanym w notarialnej umowie przedwstępnej. Przedmiotowa umowa przewidywała również, że w przypadku niewyznaczenia przez Dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej lub odstąpienia przez niego od umowy przedwstępnej kwoty wypłacone tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości zostaną zatrzymane przez wydzierżawiających tytułem podwyższonego czynszu dzierżawy za okres od dnia zawarcia umowy dzierżawy do 1 września 2021 r., co faktycznie nastąpiło z uwagi na niewyznaczenie przez Dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

2.23. Czynsz dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż Umowa dzierżawy nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, a nadto łączny roczny czynsz dzierżawy należny Sprzedającemu nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy. Dodatkowo Sprzedający nabył udział w Nieruchomości do majątku prywatnego i nie był on nigdy wprowadzony do działalności gospodarczej (w tym na środki trwałe), ani wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

2.24. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych działań/nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

2.25. Jeden z Użytkowników wieczystych, C zawarł natomiast umowę z zawodowym pośrednikiem, który dokonywał czynności mających na celu pozyskanie nabywcy Nieruchomości. W związku z powyższym, podejmowane były czynności mające na celu skierowanie zaproszenia do składania ofert w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

2.26. W ramach powyższych działań, do potencjalnego w tamtym czasie nabywcy (będącego stroną planowanej transakcji o której mowa w pkt 2.27. poniżej), wskazanego przez wspomnianego powyżej zawodowego pośrednika (Dzierżawcę), skierowano zaproszenie do składania ofert, sformułowane i podpisane przez innego współużytkownika wieczystego Nieruchomości, za zgodą pozostałych Użytkowników wieczystych.

2.27. Na skutek powyższych działań, 8 listopada 2019 r. (…) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży całych udziałów Użytkowników wieczystych w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości, objętą aktem notarialnym, (…) (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży 2019”), jednak roszczenie o zawarcie umów przyrzeczonych, przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży 2019 (zdefiniowanych w niej Warunkowej Umowy Sprzedaży i Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży) wygasło z powodu niezłożenia przez kupującego pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia Nieruchomości, o którym mowa w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

2.28. W odrębnym dokumencie datowanym na 7 lutego 2022 r. z podpisami notarialnie poświadczonymi, kupujący będący stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019, wyraził zgodę na wykreślenie z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wszelkich wpisów dotyczących i wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019 i potwierdził w nim fakt wygaśnięcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

2.29. Poza ww. czynnościami, Sprzedający dokonywał również następujących czynności związanych z Nieruchomością:

\- udzielał pełnomocnictw związanych m.in. z procesem sprzedaży Nieruchomości, w tym:

· pełnomocnictwa z 27 czerwca 2018 r. udzielonego dwóm pracownikom spółki prowadzącej działalność deweloperską, którego zakres obejmował wykonywanie wszelkich czynności formalnych związanych z inwestycją polegającą na budowie budynku biurowego na działkach ewidencyjnych nr 1 i 3 (…), w tym między innymi do dokonywania wystąpień, przeglądania akt sprawy, uzyskiwania uzgodnień, opinii, decyzji i dokumentów, jakie okażą się niezbędne od urzędów administracji państwowej i samorządowej, innych właściwych instytucji, przedsiębiorstw oraz innych podmiotów. Pełnomocnictwo wygasło z 9 września 2018 r.;

· pełnomocnictwa z 15 lipca 2021 r. udzielonego dwóm adwokatom i radcy prawnemu obejmującego swoim zakresem umocowanie do:

i. uzyskiwania we wszelkich sądach, urzędach, organach i rejestrach wszelkich informacji, zaświadczeń, wypisów, odpisów i innych dokumentów dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, w tym w szczególności do: wglądu w akta następujących ksiąg wieczystych: księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, tj. (…); ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych dawnych oraz zbiorów dokumentów; ksiąg wieczystych prowadzonych dla innych nieruchomości, do których przeglądania posiadam interes prawny będąc współużytkownikiem wieczystym Nieruchomości, w tym zawierających dokumenty dotyczące stanu prawnego Nieruchomości z uwzględnieniem uprawnienia do uzyskiwania i sporządzania kopii, fotografowania treści przedmiotowych akt oraz sporządzania z nich notatek; uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej; uzyskiwania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach administracyjnych i sądowych dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych, wyrokach i orzeczeniach; przeglądania oraz pozyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów we wszelkich urzędach, sądach, organach, rejestrach, punktach informacyjnych, oraz od innych podmiotów, w zakresie niezbędnym lub pomocnym dla ustalenia stanu faktycznego oraz prawnego Nieruchomości, jak również uzyskiwania wszelkich zaświadczeń oraz odpisów od powyższych podmiotów, oraz utrwalania dokumentów w dowolny sposób, w tym przez sporządzanie kopii, fotokopii, oraz notatek;

ii. dokonywania wszelkich innych czynności pozostających w związku z wykonaniem pełnomocnictwa, w tym do składania odpowiednich wniosków, odbierania i podpisywania dokumentów oraz uiszczania należnych opłat.

· pełnomocnictwa z 11 lutego 2022 r. udzielonego radcy prawnemu obejmującego swoim zakresem upoważnienie do:

i. zapoznania się z aktami księgi wieczystej nr (…) dla Nieruchomości;

ii. przeglądania i sporządzania odpisów oraz sporządzania fotokopii i kserokopii z akt ksiąg wieczystych dotyczących Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone w tym w szczególności (…) oraz wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisu do księgi wieczystej dotyczącej Nieruchomości, nawet jeżeli znajdują się w innych księgach wieczystych, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości dostępnych w publicznych rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

iii. zapoznawania się z wszelkimi aktami postępowań prowadzonymi przez ograny administracji publicznej, w tym aktami postępowań dotyczącymi wszelkich roszczeń w stosunku do Nieruchomości;

iv. występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika.

Powyższe pełnomocnictwo obowiązuje do 30 czerwca 2022 r.

· pełnomocnictwa z 6 kwietnia 2022 r. udzielonego adwokatowi, obejmującego swoim zakresem upoważnienie do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości, w szczególności do:

i. przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dawniej dla Nieruchomości, w tym złożonych wniosków o dokonanie wypisu w księdze wieczystej, uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów dołączonych do ww. ksiąg wieczystych;

ii. uzyskiwania informacji o treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyrysu i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, a także informacji o decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji cel publicznego, jeżeli takie zostały dla Nieruchomości wydane;

iii. uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, w tym z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

iv. uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków i ewidencji zabytków, w tym uzyskiwania wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

v. reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami;

vi. uzyskiwania informacji o Sprzedającym i Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;

vii. uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatku od nieruchomości oraz z tytułu opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego związanych z Nieruchomością;

viii. uzyskiwania zaświadczeń o braku zaległości Sprzedającego wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego;

ix. przeglądania akt postępowania we wszelkich postępowaniach dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych (tj. dotyczących zwrotu wywłaszczonych nieruchomości) zgłoszonych względem Sprzedającego lub Nieruchomości, zawisłych przed wszystkimi organami administracji publicznej, urzędami oraz sądami wszystkich instancji, a także do uzyskiwania wszelkich kopii, odpisów i wypisów z tych akt i zbiorów innych dokumentów dotyczących Nieruchomości i wskazanych powyżej postępowań;

x. uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących zanieczyszczeń historycznych na Nieruchomości, stanu prawnośrodowiskowego Nieruchomości, prowadzonych na Nieruchomości procesach remediacji, rekultywacji, wydawanych dla Nieruchomości decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, wydawanych pozwoleniach na wprowadzenie do środowiska substancji lub energii;

xi. uzyskiwania z wszelkich urzędów administracji publicznej i samorządowej oraz rejestrów informacji, dotyczących Nieruchomości i Sprzedającego, które okażą się przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa;

xii. dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Powyższe pełnomocnictwo obowiązuje do 30 czerwca 2022 r.

\- w postępowaniu dotyczącym złożonych przez niektórych Użytkowników wieczystych (w tym Sprzedającego) wniosków o bezprzetargowe nabycie o którym mowa w pkt 2.14. powyżej, zostało złożone przez jednego z Użytkowników wieczystych pismo z 9 marca 2022 r., w którym stwierdzono, że Nieruchomość zostanie wykorzystana na cele zgodne z przeznaczeniem przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tym terenie czyli w celu wzniesienia zabudowy biurowo-usługowej, z powierzchniami do wynajęcia. Powyższe pismo zostało złożone w odpowiedzi na pismo z 8 marca 2022 r. Zastępcy Burmistrza (…) adresowane do jednego z Użytkowników wieczystych, informujące o stanie rozpoznania sprawy oraz zawierające wezwanie do dostarczenia do Urzędu (…) oświadczenia o „sposobie wykorzystania objętej wnioskiem nieruchomości po jej ewentualnym przyłączeniu”;

\- dokonywał czynności związanych z zamówieniem kopii wydrukowanej i cyfrowej mapy zasadniczej z uzbrojeniem Nieruchomości;

\- podejmował kontakt z archiwum miasta, urzędami miejskimi oraz gestorami sieci energetycznej w celu ustalenia daty położenia sieci energetycznej oraz ich użytkowania albo braku użytkowania;

\- w sierpniu 2021 r. została rozebrana znajdująca się dotąd na terenie Nieruchomości wiata, a jej pozostałości zostały usunięte z Nieruchomości (zlecającym ww. czynności był jeden z Użytkowników wieczystych).

Informacje dot. pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego

2.30. Poza wspomnianymi powyżej roszczeniami, Sprzedający odziedziczył również w roku 2005 udziały w prawie współwłasności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz udziały w prawie współwłasności dwóch wyodrębnionych lokali w dwóch różnych budynkach mieszkalnych.

2.31. Sprzedający nabył również na zasadzie spadkobrania prawa i obowiązki wynajmującego, gdyż wspomniane dwa wyodrębnione lokale były wynajmowane przez jego rodziców (należały do małżeńskiej wspólności majątkowej). Niedługo po śmierci ojca, Sprzedający wraz z bratem i matką doprowadzili do zawarcia aneksów obu umów najmu. Wynajem ww. Nieruchomości nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego, a aneksy umów najmu przewidywały, iż cały czynsz najmu był płatny przelewem wyłącznie na rachunek bankowy jego matki.

2.32. W okresie od dnia nabycia nieruchomości lokalowych na skutek spadkobrania w listopadzie 2005 r. do dnia ich zbycia obie nieruchomości lokalowe były z niewielkimi przerwami wynajmowane przez Sprzedającego, jego brata oraz ich matkę. Czynsze najmu od obu wynajmowanych nieruchomości przekazywane były na rachunki bankowe matki Sprzedającego, współwłaścicielki dwóch odziedziczonych przez Sprzedającego nieruchomości lokalowych. Matka Sprzedającego prowadziła w okresie od 1 marca 2006 r. do 31 grudnia 2012 r. działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości (PKD 68.20.Z), ujawnioną w CEIDG. Czynsz najmu/dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż łączny roczny czynsz dzierżawy nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy. Odziedziczony dom jednorodzinny nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, ani podobnych umów. Nie został też zbyty przez spadkobierców.

2.33. Sprzedający wraz z bratem i matką sprzedali jeden z wyodrębnionych lokali 24 czerwca 2016 r. Drugi wyodrębniony lokal sprzedano 29 lipca 2016 r.

2.34. Sprzedający w marcu 2015 r. kupił wraz z żoną, z którą posiada małżeńską wspólność majątkową, lokal mieszkalny posiłkując się mieszkaniowym kredytem hipotecznym. W jednym pomieszczeniu tego lokalu do 30 października 2019 r. znajdowała się siedziba spółki cywilnej małżonki Sprzedającego. Sprzedający faktycznie zamieszkuje w tym lokalu wraz z żoną od roku 2015. Natomiast formalnie został w nim zameldowany w roku 2019.

2.35. Od listopada 2017 r. do kwietnia 2018 r., Sprzedający wynajmował lokal biurowy, który za zgodą właściciela lokalu w części został użyczony nieodpłatnie w części stowarzyszeniu badawczemu, w którym Sprzedający jest prezesem zarządu oraz spółce z o.o., w której Sprzedający jest prezesem zarządu i udziałowcem. Od maja 2018 r. Sprzedający wykonywał przedmiotową umowę najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Dodatkowo wspomniany lokal biurowy został w części podnajęty dwóm innym osobom prowadzącym działalność gospodarczą, zaś wspomniane nieopłatne użyczenie pozostałej części lokalu ww. stowarzyszeniu i spółce z o.o. było równolegle kontynuowane. Najem tego lokalu biurowego zakończył się w sierpniu 2019 r.

2.36. Od września 2019 r. Sprzedający prowadzący działalność gospodarczą wynajmuje inny lokal biurowy. Od października 2019 r. przedmiotowy lokal biurowy został nieodpłatnie użyczony wspomnianej spółce z o.o., w której Sprzedający jest prezesem zarządu i ma udziały oraz wspomnianemu stowarzyszeniu gdzie Sprzedający pełni funkcję prezesa. 1 września 2020 r. prawa z rzeczonej umowy najmu zostały scedowane przez Sprzedającego (za zgodą wynajmującego lokal) na spółkę z o.o., w której Sprzedający jest prezesem zarządu.

2.37. Za wyjątkiem wspomnianych powyżej czynności, Sprzedający nie nabywał innych nieruchomości.

Informacje dot. przeznaczenia Nieruchomości

2.38. Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości, która ma zostać nabyta w ramach Umowy przenoszącej oraz nieruchomości sąsiadującej, inwestycję deweloperską. Nieruchomość (a następnie zrealizowana inwestycja) będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

### Pytania

3.1. Czy dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy? (dalej: „Pytanie nr 1”).

3.2. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy, czy taka sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).

3.3. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego? (dalej: „Pytanie nr 3”).

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

4.1. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 1 – Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy.

4.2. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 2 – W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy, taka sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

4.3. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 3 – W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

### Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w sprawie

5.1. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 4.1. (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy.

5.1.1. Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy

(i) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

(ii) Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

(iii) Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

(iv) Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

(v) Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

(vi) W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

(vii) Zdaniem Wnioskodawcy oraz Sprzedającego, biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

(viii) Za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności nie tylko nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, ale również działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanego gruntu i przygotowanie go do przyszłej sprzedaży, takie jak uzyskanie odpowiednich decyzji, ubieganie się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, przeprowadzenie badań dot. warunków glebowych, etc.

(ix) Jednocześnie przy ocenie charakteru czynności dokonywanych przez dany podmiot należy wziąć pod uwagę czynności, które zostały dokonane zarówno samodzielnie przez sprzedającego, jak również przez podmiot, który na podstawie zgody sprzedającego dysponuje gruntem lub na podstawie udzielonego pełnomocnictwa działa w jego imieniu. Powyższe wynika z faktu, że czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie bowiem z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela, natomiast zgodnie z art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

(x) W opisie zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku wskazano na szereg działań podejmowanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości, wskazujących na jej wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej , tj. w szczególności:

· Wydzierżawienie przez Sprzedającego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, tj. wykorzystywanie udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w sposób ciągły, dla celów zarobkowych.

W ocenie Zainteresowanych (która zbieżna jest ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe, o czym szerzej w pkt 5.1.2. poniżej), zawarcie Umowy dzierżawy stanowi okoliczność świadczącą za wykorzystywaniem Nieruchomości w sposób powtarzalny i długotrwały dla celów zarobkowych, a zatem z przeznaczeniem prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. W szczególności, zawarcie Umowy dzierżawy nie było czynnością incydentalną, lecz obejmowało dłuższy okres czasu, w którym to okresie Użytkownicy wieczyści czerpali dochody z Nieruchomości. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, z tytułu zawarcia Umowy dzierżawy, Użytkownicy wieczyści (w tym Sprzedający), otrzymywali czynsz na który składała się kwota czynszu płatna jednorazowo przez Dzierżawcę, a także kwota odpowiadająca corocznym kosztom podatku nieruchomości, opłatom z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości, a także jednorazowe zobowiązanie do opłacenia za wydzierżawiających usług prawnych wybranych przez Dzierżawcę adwokatów lub radców prawnych, którzy wystąpili w imieniu wydzierżawiających o stwierdzenie niezgodności z prawem zapisów Planu Miejscowego uniemożliwiających zabudowę Nieruchomości.

Powyższe oznacza, że w związku z zawartą Umową dzierżawy, której Sprzedający był stroną, Nieruchomość była wykorzystywana przez okres obowiązywania ww. umowy dla celów uzyskiwania przez Sprzedającego dochodów, co przekracza swoim zakresem wykorzystywanie Nieruchomości dla zaspokojenia potrzeb własnych;

· Podejmowanie działań mających na celu uzyskanie statusu Nieruchomości pozwalającego na dokonanie jej sprzedaży na korzystniejszych warunkach, tj. w szczególności występowanie do m. (…) o scalenie posiadanej Nieruchomości z sąsiednią działką oraz występowanie z innymi Użytkownikami wieczystymi o nabycie części wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w trybie tzw. bezprzetargowym. Działanie takie można uznać, w ocenie Zainteresowanych, za działanie podobne do działań podejmowanych przez podmioty zajmujące się obrotem i zarządzaniem nieruchomościami. Powyższe działania miały na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości, która nie będzie obciążona poprzez ograniczenie sposobu korzystania (zabudowy) tej Nieruchomości zgodnie z Planem Miejscowym;

· Porozumienie z innymi Użytkownikami wieczystymi w celu podjęcia działań mających na celu uzyskanie jak najlepszych warunków sprzedaży;

· Podjęcie zobowiązania w celu usunięcia części ogrodzenia znajdującego się na Nieruchomości, co jest zobowiązaniem i wymogiem transakcyjnym Sprzedającego i zostało podjęte na wyraźny wniosek Wnioskodawcy (nabywcy), stanowiące przygotowanie Nieruchomości do jak najszybszej realizacji inwestycji przez Wnioskodawcę;

· Udzielenie pełnomocnictwa z 27 czerwca 2018 r., którego zakres obejmował wykonywanie wszelkich czynności formalnych związanych z inwestycją polegającą na budowie budynku biurowego na działkach ewidencyjnych nr 1 i 3 (…) (na powyższe nie powinien mieć wpływu fakt, że inwestycja nie została faktycznie zrealizowana).

(xi) W ocenie Zainteresowanych, powyższe świadczy o podejmowaniu przez Sprzedającego świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności Nieruchomości i sprzedaży posiadanego przez Sprzedającego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Jednocześnie całokształt podejmowanych przez Sprzedającego czynności w odniesieniu do udziału w prawie użytkowania Nieruchomości w całym okresie jej posiadania wskazuje na fakt, iż udział w Nieruchomości nie służył wyłącznie zaspokajaniu potrzeb osobistych Sprzedającego.

5.1.2. Stanowisko organów podatkowych w podobnych sytuacjach

(i) W pierwszej kolejności Zainteresowani podkreślają, że organ podatkowy wydał już interpretację indywidualną na wniosek Sprzedającego dotyczący podobnego do analizowanego zdarzenia przyszłego. W interpretacji (…), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe i potwierdził, że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości (która to transakcja nie doszła do skutku).

(ii) Pomimo, że ww. wniosek dotyczył innej transakcji sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości i od czasu ww. rozstrzygnięcia Sprzedający podejmował również inne czynności związane z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, to Sprzedający wskazuje, że kluczową okolicznością wskazaną przez organy podatkowe jako przesądzającą o sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego jako majątku wykorzystywanego dla potrzeb działalności gospodarczej, było wydzierżawienie przez Sprzedającego udziałów w prawie użytkowania wieczystego na rzecz Dzierżawcy. Zainteresowani podkreślają, że ww. okoliczność stanu faktycznego nie uległa zmianie, a zatem powinna stanowić argument świadczący za prawidłowością stanowiska przyjętego przez Zainteresowanych.

(iii) Podobnie okoliczności dotyczące działań podjętych w celu umożliwienia zabudowy Nieruchomości, polegające na wezwaniu m. st. Warszawy do scalenia z sąsiednią nieruchomością należącą do miasta w celu uzyskania nieruchomości posiadającej powierzchnię ponad 2 000 m2 (dla działek o powierzchni powyżej 2 000 m2 Plan Miejscowy pozwala na zabudowę) oraz podziału nieruchomości sąsiedniej w celu umożliwienia scalenia obu nieruchomości oraz wystąpieniu z pozostałymi Użytkownikami wieczystymi o nabycie nieruchomości sąsiedniej w tzw. trybie bezprzetargowym zostały uznane przez organ podatkowy za okoliczności przekraczające zarząd majątkiem prywatnym. Zainteresowani podkreślają, że ww. okoliczności również nie uległy zmianie od czasu ww. rozstrzygnięcia i stanowią element zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku.

(iv) Zainteresowani podkreślają również, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w stanowisku prezentowanym przez organy podatkowe, co potwierdza przykładowo:

· Pismo z 4 lutego 2022 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB3-1.4012.1033.2021.1.KO: „Sprzedająca podejmowała w stosunku do Nieruchomości szereg działań wskazujących na jej wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Było to podjęcie przez Sprzedającą świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej. To w interesie podmiotów zajmujących się obrotem i zarządzaniem nieruchomościami jest bowiem w szczególności dążenie do wykreowania takiego statusu nieruchomości, który pozwalałby na ich późniejsze odsprzedawanie z zyskiem, czy też oddawanie w najem lub dzierżawę na korzystniejszych warunkach. Taki był cel Sprzedającej – tj. jej intencją było utworzenie atrakcyjnego towaru przeznaczonego na sprzedaż (tj. Nieruchomości, dla której obowiązuje korzystny z punktu widzenia inwestora MPZP i która nie jest obciążona poprzez ograniczenie sposobu korzystania z niej). Za powyższym przyjęciem świadczą poniżej wymienione czynności wykonane przez Sprzedającą: – w 2012 r. zawarła umowę z Radcą Prawnym na obsługę prawną i przygotowanie Nieruchomości do realizacji inwestycji budowlanej oraz sprzedaży”;

· Pismo z 22 stycznia 2021 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP4-3.4012.660.2020.2.DM: „(\`(...)\`) po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie, tj. ustanowionych przez Sprzedawców pełnomocników, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej (na rzecz) Sprzedawców, jako mocodawców. Oznacza to, że wykonywane czynności należy traktować tak jakby wykonali je bezpośrednio Sprzedawcy, gdyż mimo iż faktyczne czynności te będą podejmowane przez Spółkę A., to z uwagi na to, że Spółka A. będzie działała w imieniu i na rzecz każdego ze Sprzedawców, ostatecznie czynności te zostaną przypisane Sprzedawcom, tak jakby to oni dokonali ich samodzielnie”.

(v) Podsumowując, Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy.

5.2. Uzasadnienie stanowiska w zakresie wskazanym w pkt 4.2. (odpowiedzi na Pytanie nr 2), tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy (uznanie za prawidłowe stanowiska w zakresie Pytania nr 1), to taka sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

5.2.1. Przepisy prawa

(i) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

(ii) Art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

(iii) Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

(iv) W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

(v) Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

(a) składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów;

(b) ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

(vi) Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

(vii) Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

(viii) Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

(ix) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

(x) Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

(xi) Zgodnie z ustawą, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany podatkiem VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp. na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona.

(xii) Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.). W rozumieniu tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6). Poprzez „obiekt budowlany” – należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast poprzez „budowlę” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

(xiii) W sytuacji gdyby tut. organ uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za prawidłowe, tj. uznał, że sprzedający działa w charakterze podatnika VAT to należy przeanalizować, czy planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i tym samym nie będzie od tego podatku zwolniona.

(xiv) Udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomość jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy zespołu elementów umożliwiającym prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości (dalej dla uproszczenia: „sprzedaż Nieruchomości”) będzie podlegała przepisom ustawy i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy.

(xv) Zgodnie z ustawą, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany podatkiem VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy terenu różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp., należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona. Konsekwentnie, zgodnie z ustawą, dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę (również w przypadku gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest to przeznaczenie towarzyszące, tj. dopuszczalne, a nie główne, czyli podstawowe), sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

(xvi) W stanie faktycznym dotyczącym zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, zgodnie z postanowieniami Planu Miejscowego, Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo-usługowej.

(xvii) Skoro zatem jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

(a) Na Nieruchomości na dzień zawarcia Umowy przenoszącej nie będą znajdowały się żadne budynki, budowle lub ich części;

(b) Zgodnie z obowiązującym Planem Miejscowym przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość zostało oznaczone symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo-usługowej

to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy będzie teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

(xviii) W konsekwencji, w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy (tj. że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe), to sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

5.3. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 4.3. (odpowiedzi na Pytanie 3), tj. że w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona), Wnioskodawcy jako nabywcy udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości.

5.3.1. Przepisy prawa

(i) Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

(ii) Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia podatku VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

(iii) Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

(iv) Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

(v) W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

(vi) Jeżeli organ uzna, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 2, zawarcie Umowy przenoszącej będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT (Nieruchomość nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy wskazanego w pkt 5.2.), to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT albo jest z niego zwolniona.

5.3.2. Wniosek

(i) W dacie planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że organ uzna stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 za prawidłowe i że zawarcie Umowy przenoszącej, będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

(ii) Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości, która ma zostać nabyta w ramach Umowy przenoszącej (oraz nieruchomości sąsiadującej) inwestycję deweloperską. Obiekt wybudowany w wyniku realizacji inwestycji deweloperskiej będzie służył wyłącznie działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

(iii) Nabycie Nieruchomości będzie służyło więc działalności opodatkowanej Wnioskodawcy. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług/dostawa towarów – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolnione.

(iv) W konsekwencji – jak wynika z powyższego – Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

(v) Biorąc pod uwagę fakt, iż:

(a) Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT na moment dokonania planowanej transakcji;

(b) w przypadku uznania przez organ, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe i Sprzedający zostanie uznany za podatnika VAT – Sprzedający będzie podatnikiem VAT na moment dokonania transakcji;

(c) w przypadku uznania przez organ, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe i że dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT i niezwolnioną od tego podatku;

(d) Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i niezwolnionych od tego podatku;

(e) zostanie wystawiona faktura dokumentująca sprzedaż Nieruchomości,

to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości.

(vi) Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie w związku z nabyciem Nieruchomości prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wątpliwości Zainteresowanych w rozpatrywanej sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Odnosząc się do niniejszych wątpliwości wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jednocześnie, wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jednocześnie zauważyć należy, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W oparciu o art. 196 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Ponadto wskazać należy, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Potwierdził to również Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Sprzedający nie będzie zbywał majątku prywatnego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak już wskazano powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku prywatnego. W przedmiotowej sprawie udział Sprzedającego w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości był przedmiotem dzierżawy. Zatem wydzierżawienie przez Sprzedającego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości powoduje, że utracił on charakter majątku prywatnego. Wykorzystanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych udziału w prawie użytkowania wieczystego powoduje, że jest on wykorzystywany w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego.

Jednocześnie w analizowanej sprawie Sprzedający, dokonywał szeregu określonych czynności związanych z przygotowaniem udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości do sprzedaży. Jednocześnie okoliczność, że część z ww. działań, nie była podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez pełnomocników nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonywane przez pełnomocników wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei pełnomocnicy dokonując ww. działań uatrakcyjnili przedmiotową Nieruchomość, w której udział stanowi nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i wzrost jej wartości.

Zatem stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie podejmowane przez Sprzedającego działania wykluczają sprzedaż przedmiotowego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W niniejszej sprawie nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku prywatnego Sprzedającego, a sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że całokształt podejmowanych przez Sprzedającego czynności w odniesieniu do ww. Nieruchomości w całym okresie posiadania udziałów w niej jednoznacznie wskazuje na fakt, iż Nieruchomość nie służyła zaspokajaniu potrzeb osobistych Sprzedającego.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W następnej kolejności wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy, czy przedmiotowa sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień zawarcia Umowy Przenoszącej, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną. Nieruchomość będzie stanowić na dzień sprzedaży ww. udziału teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, albowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo usługowej.

W konsekwencji do transakcji sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowego udziału wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, 19 stycznia 2011 r. została wydana przez Prezydenta m. (…) decyzja w przedmiocie ustanowienia m.in. na rzecz Sprzedającego oraz pozostałych Użytkowników wieczystych biorących udział w postępowaniu prawa współużytkowania wieczystego Nieruchomości, a następnie dopiero 10 stycznia 2012 r. m. (…) zawarł m.in. z nimi umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości. Ponadto 26 września 2016 r. została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości. Dzierżawcą Nieruchomości był podmiot powiązany z jednym z Użytkowników wieczystych. Pod koniec roku 2016, Dzierżawca skontaktował się z podmiotem prowadzącym bezumownie parking na Nieruchomości i poddzierżawił mu Nieruchomość. Umowa poddzierżawy została rozwiązana z końcem czerwca 2017 r. W tym terminie nastąpiła likwidacja parkingu i opróżnienie go ze wszystkich samochodów. Od lipca 2017 r. parking pozostaje zamknięty natomiast sama Nieruchomość nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez kogokolwiek. Od lipca 2017 r. do dnia złożenia wniosku Nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającego, ani żaden inny podmiot. Nieruchomość pozostawała natomiast przedmiotem dzierżawy na rzecz Dzierżawcy. Przedmiotem dzierżawy była cała Nieruchomość. Faktycznym celem dzierżawy było uporządkowanie zarządzania wspólnym gruntem, w tym uporządkowanie zagadnienia opłacania podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, potencjalne umożliwienie Dzierżawcy nabycia udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz uregulowanie kwestii faktycznego prowadzenia m.in. na gruncie Nieruchomości parkingu samochodowego przez nieznany Użytkownikom wieczystym podmiot. Umowa dzierżawy została rozwiązana (a w zakresie udziałów należących do Użytkownika wieczystego E wygasła w roku 2021 z upływem czasu na który została zawarta) i nie będzie ona obowiązywała na dzień wystąpienia zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku. Zgodnie z oświadczeniem jakie zostanie zawarte w Umowie warunkowej, w odniesieniu do Nieruchomości nie zostanie zawarta żadna umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub inna umowa o podobnym charakterze, która obowiązywałyby na dzień podpisania Umowy warunkowej.

Wobec powyższego w analizowanej sprawie, przedmiotowa Nieruchomość przez cały okres posiadania przez Wnioskodawcę nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, brak zaistnienia jednego z warunków, wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedającego ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, skoro dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

**Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również ustalenia, czy w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy oraz, że taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Według art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, na mocy którego:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień dokonania planowanej transakcji. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i będzie również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień transakcji, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną, wydaną na niniejszy wniosek, będzie On działał w charakterze podatnika VAT w związku z opisaną we wniosku transakcją. Jak rozstrzygnięto powyżej, dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy. Ponadto Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości – jak rozstrzygnięto wyżej – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy. Zatem Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż opisanego udziału.

**Podsumowując, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3). Z kolei wniosek w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie załatwiony w odrębnym rozstrzygnięciu.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. W szczególności dotyczy to kwestii obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającego, czy możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy przez Sprzedającego w związku ze świadczeniem usług dzierżawy.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Mając na uwadze, że w przedmiotowej sprawie Zainteresowanym niebędącym stroną jest wyłącznie Pan B, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współużytkowników wieczystych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).