Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.753.2020.3.WD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-11
Teza: prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką za wynagrodzenie
Słowa kluczowe: najem; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; wynagrodzenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 grudnia 2020 r. (data wpływu 8 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za wynagrodzenie - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za wynagrodzenie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka będzie realizować projekt biurowy i stanie się właścicielem lokali użytkowych znajdujących się w wybudowanym budynku biurowym. W tym celu Spółka nabyła grunt 7 stycznia 2020 r.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej zasadniczo opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) Spółka sprzeda lub wynajmie przedmiotowe lokale użytkowe najemcom. Spółka jest (i będzie) czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W toku negocjacji umów najmu z najemcami, Spółka, jako wynajmujący, może zobowiązać się do wypłacenia na rzecz danego najemcy jednorazowej kwoty, stanowiącej zachętę dla tego najemcy do określonego zachowania się, które polega na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką (dalej: „Wynagrodzenie”).

Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia jest zobowiązanie się do zawarcia umowy najmu ze Spółką.

Dla celów rachunkowych Wynagrodzenie wypłacane poszczególnym najemcom rozliczane będzie przez Spółkę w czasie, proporcjonalnie do okresu obowiązywania poszczególnych umów najmu (przy czym koszt dotyczący Wynagrodzenia będzie ujmowany dla celów rachunkowych jako czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów). Umowy najmu zawierane są przez Spółkę z najemcami na czas określony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za Wynagrodzenie? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Spółki, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za Wynagrodzenie.

1.  Stan prawny

Zgodnie z ustawą o VAT:

1.  Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT), przez które rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).
2.  Podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT).
3.  W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje co do zasady prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).
4.  Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury m.in. w przypadku gdy:
    1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący (art. 88 ust. 3a pkt 1 ustawy o VAT);
    2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT);
    3.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
        1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
        2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
        3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności (art. 88 ust. 3a pkt 4 ustawy o VAT);
    4.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego (art. 88 ust. 3a pkt 5 ustawy o VAT);
    5.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności (art. 88 ust. 3a pkt 7 ustawy o VAT).

1.  Związek Wynagrodzenia z usługą świadczoną przez najemcę na rzecz Spółki

W świetle powyższych przepisów, zdaniem Spółki, zgodnie z ugruntowaną praktyką organów podatkowych, mając na uwadze ogólne reguły konstrukcyjne systemu VAT, wskazać należy, iż usługą jest takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni beneficjent odnoszący z niego korzyść.

Ponadto dane świadczenie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli ma ono charakter odpłatny (dokonywane jest za wynagrodzeniem), przy czym musi istnieć związek pomiędzy świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem, tj. ze stosunku prawnego musi wynikać korzyść otrzymującego świadczenie i związane z tą korzyścią wynagrodzenie.

W analizowanej sytuacji istnieje niewątpliwie wyraźny związek pomiędzy wypłatą przez Spółkę Wynagrodzenia na rzecz najemcy, a wzajemnym zachowaniem najemcy polegającym na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanych przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką (w szczególności, warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez najemcę jest zobowiązanie się do zawarcia umowy najmu ze Spółką).

W konsekwencji, jako że w związku z wypłatą Wynagrodzenia Spółka uzyska ze strony najemcy świadczenie ekwiwalentne (w postaci zaakceptowania warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanych przez Spółkę i zawarcia umowy najmu ze Spółką), to w ocenie Spółki należy uznać, że Wynagrodzenie będzie stanowiło wynagrodzenie za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT usługę świadczoną przez najemcę.

1.  Prawo Spółki do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez najemcę

W świetle powyższych przepisów, zdaniem Spółki, ponieważ Spółka prowadzi działalność podlegającą opodatkowaniu, co do zasady jest ona uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od kontrahentów faktur z tytułu nabycia towarów i usług pozostających w związku z prowadzoną przez nią działalnością opodatkowaną VAT.

Jako że Wynagrodzenie zostanie wypłacone podmiotowi, na rzecz którego Spółka będzie świadczyła usługę najmu, nabyta od tego podmiotu (najemcy) usługa polegająca na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanych przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką będzie niewątpliwie związana z wykonywaniem przez Spółkę czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT polegających na świadczeniu usług najmu.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za Wynagrodzenie.

Przedstawione powyżej stanowisko Spółki znajduje pełne potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, w szczególności:

1.  w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.512.2020.l.AKA, w której organ - odstępując od uzasadnienia prawnego - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „Należy zauważyć, że Zachęta Finansowa dotyczy czynności ściśle związanych z opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą A. w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnej (Budynku będącego częścią Kompleksu). Celem nabywania od Najemcy opisanych w opisie zdarzenia przyszłego usług jest zapewnienie większej sprzedaży opodatkowanej VAT z tytułu najmu Budynku (\`(...)\`). Mając na uwadze powyższe, w zdarzeniu przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnione zostały wszelkie warunki decydujące o powstaniu po stronie Wynajmującego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur, na podstawie których wypłacona będzie Zachęta Finansowa. Jako że omawiane transakcje podlegają opodatkowaniu i nie są zwolnione od podatku, nie zostaną przy tym spełnione przesłanki wyłączające możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT";
2.  w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.304.2020.2.PM: „W okolicznościach niniejszej sprawy podczas negocjacji umowy najmu niezależnie od jej zawarcia dochodzi do zawiązania innego stosunku zobowiązaniowego, w wyniku którego Spółce za sam fakt zawarcia umowy najmu (pod warunkiem powstania Kwoty Oszczędności) wypłacona zostanie Kwota Oszczędności. Wypłacona Kwota Oszczędności stanowi pewien element pakietu motywacyjnego (zachęty) skierowanego do Spółki. Zatem jest formą wynagrodzenia przyszłego najemcy w związku z zaakceptowaniem przedstawionych warunków umowy, a w konsekwencji zawarcia umowy najmu (\`(...)\`) Reasumując, skoro Spółka będzie wykorzystywać magazyn do świadczenia usług logistycznych i magazynowych, tj. czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy przysługiwać będzie pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wynajmującego z tytułu świadczenia usług najmu (tj. bez pomniejszenia Czynszu o wypłaconą Kwotę Oszczędności)";
3.  w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.338.2020.l.KS: „W świetle powyższego spełnione zostaną przesłanki warunkujące prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, ponieważ wystąpi związek pomiędzy dokonywanymi przez Wynajmującego zakupami usług w postaci prac adaptacyjnych z czynnościami opodatkowanymi, tj. usługami najmu świadczonymi przez Wynajmującego. Zakupione przez Wynajmującego od Najemcy ww. usługi, z których nabyciem podatek zostanie naliczony, będą bowiem wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W konsekwencji stwierdzić należy, że Wynajmującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Najemcy faktury dokumentującej otrzymanie Kontrybucji";
4.  interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 września 2020 r., sygn. 0114- KDIP4-1.4012.350.2020.l.BS: „Należy zauważyć, że Bonus 2 dotyczy czynności ściśle związanych z opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą A. w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnej (Kompleksu). Celem nabywania od Najemcy opisanych w opisie zdarzenia przyszłego usług jest zapewnienie większej sprzedaży opodatkowanej VAT z tytułu najmu Kompleksu, a ponadto zwiększenia wartość Kompleksu, który ma być w przyszłości przedmiotem zbycia (\`(...)\`) Mając na uwadze powyższe, w zdarzeniu przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnione zostały wszelkie warunki decydujące o powstaniu po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur na podstawie których wypłacony będzie Bonus 2. Jako, że omawiane transakcje podlegają opodatkowaniu i nie są zwolnione od podatku, nie zostaną przy tym spełnione przesłanki wyłączające możliwość odliczenia podatku WAT naliczonego, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zauważyć należy, iż pojęcie usługi w prawie polskim zostało zdefiniowane bardzo szeroko. Ponadto, pomocniczo należy przywołać art. 25 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym świadczeniem usług jest każde zachowanie się podmiotu w wykonaniu stosunku zobowiązaniowego, które niekoniecznie polega na fizycznym wykonaniu jakiekolwiek czynności lub podjęcia działania. Dyrektywa obejmuje definicją świadczenia usług również zobowiązanie do zaniechania działania bądź do tolerowania czynności lub sytuacji.

W konsekwencji, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W kwestii odpłatności za ww. świadczenie wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zagadnienie odpłatności świadczenia jako przesłanki opodatkowania było przedmiotem licznych rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Hong-Kong Trade Development Council, TSUE stwierdził, że wskazane w sprawie czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. W innym orzeczeniu w sprawie C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma a Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden (Holandia), Trybunał zauważył, że czynność „podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.

Analizując dokładnej ten problem Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council wskazał, że czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem.

Pojęcie „odpłatności” pojawiło się również w orzeczeniu z dnia 5 lutego 1981 r. C-154/80, które zapadło na tle przepisów I Dyrektywy VAT z dnia 11 kwietnia 1967 r. w sprawie harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych (67/227/EWEC). Trybunał wyjaśnił, że termin „zapłata” stanowi integralną część przepisów prawa wspólnotowego, które nie odwołuje się do prawa państw członkowskich dla ustalenia jego znaczenia i zakresu. Stąd też wykładnia tego wyrażenia nie może być pozostawiona dyskrecjonalnemu władztwu każdego państwa członkowskiego. Ponadto Trybunał przypomniał, że świadczenie podlega opodatkowaniu jedynie w wypadku, gdy podstawę opodatkowania stanowi świadczenie wzajemne otrzymane przez świadczącego usługę. Musi również istnieć możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego. W końcu – jak wskazał Trybunał - świadczenie wzajemne musi stanowić pewną wartość subiektywną, gdyż podstawą opodatkowania jest świadczenie wzajemne rzeczywiście otrzymane, nie zaś wartość otrzymana według kryteriów obiektywnych.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka w wyniku realizacji projektu stanie się właścicielem lokali użytkowych znajdujących się w wybudowanym budynku biurowym. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej zasadniczo opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług Spółka sprzeda lub wynajmie przedmiotowe lokale użytkowe najemcom. Spółka jest (i będzie) czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca wskazał, że w toku negocjacji umów najmu z najemcami, Spółka, jako wynajmujący, może zobowiązać się do wypłacenia na rzecz danego najemcy jednorazowej kwoty, stanowiącej zachętę dla tego najemcy do określonego zachowania się, które polega na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką. Warunkiem otrzymania wynagrodzenia jest zobowiązanie się do zawarcia umowy najmu ze Spółką. Umowy najmu zawierane są przez Spółkę z najemcami na czas określony.

Na tle tak przedstawionych okoliczności sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za wynagrodzenie.

Należy wskazać, że aby stwierdzić, czy Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, czy czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za wynagrodzenie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że wskazaną w opisie sprawy zachętę dla najemcy do określonego zachowania tj. zaakceptowania warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarcia umowy najmu ze Spółką, należy traktować jako wynagrodzenie za określone świadczenie.

Jak wskazano wyżej, świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy. Otrzymane przez Wnioskodawcę wynagrodzenie w postaci określonej jednorazowej kwoty pieniężnej należy traktować jako wynagrodzenie za skonkretyzowane świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż istnieje związek między wypłatą wynagrodzenia a otrzymaniem świadczenia wzajemnego – najemca zobowiąże się do zawarcia umowy najmu z Wnioskodawcą w zaproponowanej przez niego formie, w zamian otrzymując jednorazową kwotę pieniężną. Przedmiotowa transakcja ma charakter ekwiwalentny – świadczenie jednej strony stosunku zobowiązaniowego następuje w zamian za odpowiadające mu określone świadczenie drugiej strony. Wynagrodzenie otrzymane przez najemcę stanowi zapłatę za konkretne świadczenie możliwe do zidentyfikowania i wynika wprost z łączącego Wnioskodawcę i potencjalnych najemców stosunku zobowiązaniowego powstałego w toku prowadzonych negocjacji. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi element wzajemności, konieczny aby uznać, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę.

W konsekwencji przedstawiona w zdarzeniu przyszłym zapłata za konkretne zachowanie najemcy polegające na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Wnioskodawcę i zgodzie na zawarcie umowy najmu, będzie stanowić dla najemcy wynagrodzenie, które będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej świadczoną przez najemcę usługę w związku z otrzymaniem ww. wynagrodzenia, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT oraz prowadzi działalność podlegającą opodatkowaniu. Jednocześnie wypłata ww. wynagrodzenia będzie dotyczyła czynności opodatkowanych tj. najmu lokali użytkowych znajdujących się w budynku biurowym.

W konsekwencji, skoro przedstawione w opisie sprawy wynagrodzenie za zaakceptowanie warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Wnioskodawcę i związane z tym zawarcie umowy najmu, jak wskazano powyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury przez najemcę, dokumentującej to świadczenie. W przedmiotowej sprawie, zostanie spełniona podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek nabywanych usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych (pytanie oznaczone we wniosku numerem 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.