Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.56.2017.3.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-27
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi.
Słowa kluczowe: opodatkowanie; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a i art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 marca 2017 r. (data wpływu – 7 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 20 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 13 czerwca 2017 r. (data wpływu 20 czerwca 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 26 maja 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.80.2017.1.KO, 0111-KDIB4.4014.56.2017.2.MPU.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H. Sp. z o.o. (Kupujący, Spółka)
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: G. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca);

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej „Kupujący”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce. Kupujący jest jedną ze spółek celowych w grupie kapitałowej („Grupa”), należącą do notowanej na rynku spółki Holding S.A. Grupa (poprzez poszczególne spółki celowe, takie jak np. Kupujący) realizuje kompleksowe projekty inwestycyjne, zarówno w branży mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, jak również w branży obiektów komercyjnych, obejmujące całość procesu deweloperskiego – począwszy od pozyskania gruntów, poprzez projektowanie we współpracy z renomowanymi biurami architektonicznymi, po uzyskanie prawomocnych zezwoleń na budowę, nadzór nad wykonawstwem budowlanym, aż do przekazania gotowych mieszkań klientom i zarządzania całym obiektem lub sprzedaży obiektu do funduszu inwestycyjnego. Działalność Grupy koncentruje się przede wszystkim na projektach w atrakcyjnych lokalizacjach.

W dniu 30 grudnia 2013 r., na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz umowy sprzedaży, Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabył od spółki G., prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na które składały się działki gruntów oznaczone numerami ewidencyjnymi 14, 15/13, 15/14, oraz posadowione na tych działkach budynki i budowle.

Na ww. działkach znajdują się budynek biurowy, budynek magazynowo-administracyjny oraz inne obiekty budowlane w tym budowle takie jak: parkingi, wewnętrzne drogi dojazdowe, chodniki dla pieszych oraz obiekty małej architektury, wewnętrznej wraz ze związanymi z nimi instalacjami i zarządzeniami budowlanymi.

Podczas wyżej opisanej transakcji w roku 2013, obie strony były zarejestrowane, jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

W dniu 23 grudnia 2013 r. strony ww. transakcji oświadczyły Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, iż na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. dostawy nieruchomości.

W rezultacie transakcja została opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług (23%), zgodnie z art. 41 ust.1 w zw. z 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego przy nabyciu podatku od towarów i usług. Zainteresowany niebędący stroną postępowania z tego prawa skorzystał.

Będąc użytkownikiem wieczystym przedmiotowych nieruchomości, Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

W dniu 18 października 2016 r., Spółka (strona kupująca, Zainteresowany będący stroną postępowania) zawarła z Zainteresowany niebędącym stroną postępowania (stroną sprzedającą) przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych zabudowanych, stanowiących dwie działki (tj. działka o numerze ewidencyjnym 15/13 o pow. 1.406,00 m2 i działka o numerze ewidencyjnym 15/14 o pow. 1.067,00 m2. Obie działki objęte są księgą wieczystą.

Podstawowe przeznaczenie działek 15/13 i 15/14 to usługi i usługi administracji.

Zarówno Sprzedający, jak i Spółka (kupujący) są obecnie zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

Strony zamierzają przedłożyć właściwemu organowi skarbowemu oświadczenie, iż na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. dostawy nieruchomości (działki 15/13 i 15/14), w zakresie w jakim podlega ona zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie w jakim od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części stanowiących przedmiot transakcji, upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Wraz ze zbywanym prawem użytkowania wieczystego nieruchomości nie zostanie przeniesiony majątek ruchomy, wartości niematerialne i prawne, tajemnice przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone na odrębnych rachunkach bankowych, pracownicy oraz osoby zatrudnione na podstawie innych tytułów prawnych czy prawa i zobowiązania wynikające z umów, porozumień i innych dokumentów. Wraz ze zbywaną nieruchomością przechodzą wyłącznie określone prawa rzeczowe typu prawo użytkowania części gruntu na rzecz zakładu energetycznego oraz określone służebności gruntowe.

W chwili obecnej Sprzedający wynajmuje na rzecz osób trzecich część działki nr 15/13 o powierzchni użytkowej 20 m2 stanowiącej parking, uzyskując w ten sposób comiesięczny dochód. Powyższa umowa najmu przejdzie na kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jednakże Spółka nie będzie kontynuować jakiejkolwiek działalności Sprzedającego, w związku z czym zamierza rozwiązać ww. umowę najmu.

Kupujący na nabytych działkach planuje przeprowadzić nową inwestycję tj. zamierza dokonać rozbiórki istniejącego budynku oraz wznieść nowy budynek.

Planowany budynek będzie przeznaczony do celów zamieszkania zbiorowego w postaci aparthotelu wraz z lokalami usługowo-handlowymi na parterze oraz pomieszczeniami dodatkowymi niezbędnymi do funkcjonowania budynku. Spółka będzie wynajmowała przedmiotowe lokale na cele krótkoterminowego zakwaterowania lub będzie dokonywała sprzedaży pojedynczych lokali bądź całej inwestycji. W każdym razie, wszelkie czynności będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług (nie będą korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług).

W uzupełnieniu wyjaśniono, że na poszczególnych działkach będących w posiadaniu Sprzedającego są posadowione następujące budynki i budowle w rozumieniu art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm.):

*   na działce nr 15/13 znajdują się:
    *   nieujawniony w księdze wieczystej budynek biurowy;
    *   budowle w postaci miejsc postojowych, drogi wewnętrznej, obiektów małej architektury oraz generatorów prądotwórczych,
*   na działce nr 15/14 znajdują się:
    *   2-kondygnacyjny budynek biurowo-magazynowy stanowiący odrębną nieruchomość oznaczoną numerem porządkowym 15A;
    *   budowle w postaci parkingu oraz drogi dojazdowej.

Budynki i budowle znajdujące się na działce nr 15/13

1.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego przy nabyciu podatku od towarów i usług w odniesieniu do wszystkich budynków (w odniesieniu do każdego z osobna) i budowli (w odniesieniu do każdej z osobna).
2.  Budynki i budowle znajdujące się na powyższych działkach zostały wybudowane i oddane do używania w marcu 1998 r.
3.  Przedmiotem najmu były
    *   powierzchnia 21 m2 gruntu - okres najmu od 12.09.2014 r. do 10.11.2014 r.,
    *   powierzchnia 21 m2 gruntu - okres najmu od 17.03.2015 r. - 31.10.2015 r.,
    *   powierzchnia 20 m2 gruntu - okres najmu od 01.03.2016 r. do 30.06.2016 r.,
    *   pomieszczenie biurowe o powierzchni 15,29 m2 oraz pomieszczenie o powierzchni 2,5 m2 - okres najmu od 01.06.2015 r. do 31.10.2015 r.,
    *   pomieszczenie biurowe o powierzchni 243,5 m2 – okres najmu od 03.06.2013 r. do 30.09.2014 r.
    *   miejsce postojowe od dnia 01.11.2015 r. do 29.01.2016 r.
    *   infrastruktura wodno-kanalizacyjna - okres najmu od 01.05.2013 r. na czas nieokreślony.
4.  Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków i budowli, w stosunku do których przysługiwało by mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych nieruchomości.
5.  Nie dotyczy w związku z faktem, że Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w stosunku do których przysługiwało by jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych nieruchomości (pkt d).
6.  Nie dotyczy, gdyż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli.
7.  Budynki i budowle były wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług).

Budynki i budowle znajdujące się na działce nr 15/14

1.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego przy nabyciu podatku od towarów i usług w odniesieniu do wszystkich budynków (w odniesieniu do każdego z osobna) i budowli (w odniesieniu do każdej z osobna).
2.  Budynki i budowle znajdujące się na powyższych działkach zostały wybudowane i oddane do używania w marcu 1998 r.
3.  Przedmiotem najmu były:
    *   pomieszczenie nr 1 o powierzchni 13 m2 oraz pomieszczenie nr 2 o powierzchni 25,60 m2 – umowa najmu od 1.10.2011 r. do 31.03.2013 r.,
    *   pomieszczenie nr 3 o powierzchni 13,40 m2 – umowa najmu od 01.11.2011 r. do 31.03.2013 r.,
    *   pomieszczenie nr 4 o powierzchni 28,20 m2 – umowa najmu od 01.01.2012 r. do 31.03.2013 r.,
    *   część parkingu o powierzchni 250 m2 – okres najmu od 14.05.2016 r. do 16.05.2016 r.,
    *   część parkingu o powierzchni 250 m2 – okres najmu od 28.05.2017 r. do 29.05.2017 r.,
4.  Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków i budowli, w stosunku do których przysługiwało by mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych nieruchomości.
5.  Nie dotyczy w związku z faktem, że Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w stosunku do których przysługiwało by mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych nieruchomości (pkt d).
6.  Nie dotyczy, gdyż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli.
7.  Budynki i budowle były wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i uslug (nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług).

Obydwie sprzedawane działki (15/13 oraz 15/14) są zabudowane.

Ponadto, obie działki przeznaczone są pod zabudowę o czym świadczy wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki ewidencyjne nr 15/13 i 15/14 znajdują się na terenie przeznaczonym pod usługi i usługi administracji jako przeznaczenie podstawowe.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży nie będzie zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych. W szczególności, nie dojdzie do zbycia:

1.  oznaczenia identyfikującego przedsiębiorstwa lub jego wyodrębnionej części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własności majątku ruchomego (w tym jakiekolwiek urządzeń, maszyn, materiałów, towarów i wyrobów itp.);
3.  prawa wynikających z umów najmu i dzierżaw nieruchomości z wyjątkiem jednej umowy najmu powierzchni użytkowej 20m stanowiącej parking; umowa ta przejdzie na kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
4.  wierzytelności, praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych;
5.  koncesji, licencji i zezwoleń,
6.  petentów i innych praw własności przemysłowej,
7.  tajemnicy przedsiębiorstwa,
8.  ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności (poza dokumentacją techniczną budynku).

Wraz ze zbywaną nieruchomością przechodzą wyłącznie określone prawa rzeczowe (np. prawo użytkowania części gruntu na rzecz zakładu energetycznego) oraz określone służebności gruntowe.

Po sfinalizowaniu transakcji kupna, Kupujący na nabytych działkach planuje przeprowadzić rozbiórkę istniejących budynków i budowli, a następnie wykorzystać grunty do realizacji nowej inwestycji w postaci wzniesienia budynków hotelowych lub aparthotelowych lub budynku usług hotelowych.

Na chwilę obecną grunty oraz posadowione na nich budynki i budowle stanowią określone pojedyncze składniki majątkowe, nie posiadające zdolności ani potencjału do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Nabyte prawo użytkowania wieczystego do gruntów wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami wymaga przeprowadzenia pełnego i kompleksowego procesu inwestycyjnego którego Spółka zamierza się dopiero podjąć. Zatem, w oparciu wyłącznie o składniki majątkowe, które zamierza nabyć Kupujący nie będzie mógł prowadzić samodzielnego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Nabyty zespół składników, które zamierza nabyć Zainteresowany będący stroną postępowania nie jest wyodrębniony organizacyjnie i nie będzie mógł stanowić organizacyjnie i funkcjonalnie całości. Ponadto zespół składników, które zamierza nabyć nie jest wyodrębniony finansowo (nie jest prowadzona odrębna ewidencja zdarzeń gospodarczych, która umożliwiałaby przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań i oddzielenie finansów sprzedawanych składników. Co więcej, zbywany zespół składników nie jest w stanie funkcjonować samodzielnie na rynku.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi, nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Spółce nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 3.

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży, których przedmiotem są nieruchomości i które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż użytkowania wieczystego ww. gruntów wraz z prawem własności znajdujących się na tych gruntach budynków oraz innych obiektów budowlanych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 23% stawki podatku od towarów i usług.

W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znalazłoby zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług) i należy podkreślić, iż tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, przy założeniu, że strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności znajdującymi się na gruncie budynków oraz innych obiektów budowlanych, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 lipca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.80.2017.2.KO.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w dniu 18 października 2016 r., Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych zabudowanych, stanowiących dwie działki (tj. działka o numerze ewidencyjnym 15/13 o pow. 1.406,00 m2 i działka o numerze ewidencyjnym 15/14 o pow. 1.067,00 m2). Obie działki objęte są księgą wieczystą. Zarówno Sprzedający, jak i Spółka (kupujący) są obecnie zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Wraz ze zbywanym prawem użytkowania wieczystego nieruchomości nie zostanie przeniesiony majątek ruchomy, wartości niematerialne i prawne, tajemnice przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone na odrębnych rachunkach bankowych, pracownicy oraz osoby zatrudnione na podstawie innych tytułów prawnych czy prawa i zobowiązania wynikające z umów, porozumień i innych dokumentów. Wraz ze zbywaną nieruchomością przechodzą wyłącznie określone prawa rzeczowe typu prawo użytkowania części gruntu na rzecz zakładu energetycznego oraz określone służebności gruntowe.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi mogłaby skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jednak Wnioskodawca ma również możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i tym samym umowa sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 25 lipca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.80.2017.2.KO, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „ (…) z uwagi na zastosowanie do dostawy zabudowanych działek gruntu zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10, po spełnieniu warunków określonych przepisami art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona ponieważ Strony transakcji – zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.