Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-1.4515.495.2016.2.MCZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-22
Teza: skutki podatkowe nieodpłatnego zniesienia współwłasności (bez spłat i dopłat) nieruchomości obciążonej hipoteką
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; nieruchomości; obciążenia; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 grudnia 2016 r. (data wpływu do Biura – 9 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności (bez spłat i dopłat) nieruchomości obciążonej hipoteką – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności (bez spłat i dopłat) nieruchomości obciążonej hipoteką.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W listopadzie 2014 r. Wnioskodawca wraz z T.M., będący w niesformalizowanym związku, zakupili na podstawie aktu notarialnego domek jednorodzinny za kwotę 260.000 zł. Na zakup tej nieruchomości został zaciągnięty kredyt hipoteczny w wysokości 290.000 zł. (20.000 zł było przeznaczone na remont domu i 10.000 zł na jego ubezpieczenie). Wnioskodawca i T.M. są właścicielami nabytej nieruchomości w równych częściach po ½. Zakupiona nieruchomość jest aktualnie obciążona na rzecz banku hipoteką zwykłą umowną w wysokości 284.485,53 zł. Aktualna wartość domu to około 280.000 zł. Hipoteka przewyższa wartość nieruchomości.

Wnioskodawca i drugi współwłaściciel T.M. chcą dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość stanie się własnością Wnioskodawcy, bez spłat i dopłat na rzecz T.M. Jednocześnie Wnioskodawca przejmie całość zobowiązania wynikającego z umowy kredytowej. Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości i nie zapłaci na rzecz drugiego współwłaściciela żadnego wynagrodzenia. Wtedy Wnioskodawca zobowiązałby się do spłaty całości zadłużenia w postaci kredytu zaciągniętego na ten cel. Z notarialnej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości nie wynikałoby, że Wnioskodawca „w zamian” za nabycie części nieruchomości przejmie spłatę całego kredytu. Natomiast w umowie tej zostanie ujęte zobowiązanie Wnioskodawcy wobec drugiego współwłaściciela T.M. do spłaty całości kredytu.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  zniesienie współwłasności nieruchomości będzie nieodpłatne, gdyż dług (zobowiązanie) przypadające na drugiego współwłaściciela przewyższa (nieznacznie) wartość jego udziału w nieruchomości. W związku z powyższym nie dojdzie do zapłaty;
2.  celem zniesienia współwłasności jest umożliwienie zawarcia z bankiem umowy, która zwolni drugiego właściciela nieruchomości z długu. Bank postawił warunek (do podpisania umowy kredytowej), aby współwłasność nieruchomości została zniesiona przed zawarciem umowy kredytu. Zatem nie dojdzie do sytuacji, w której własność nieruchomości przejdzie na Wnioskodawcę, a aktualny współwłaściciel T.M. (współkredytobiorca) nadal będzie zobowiązany do spłaty długu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy obciążenie hipoteczne na rzecz banku stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?
2.  Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, wartość nieruchomości może być pomniejszona o całkowitą wartość hipoteki, którą jest obciążona nieruchomość, czy o kwotę kredytu pozostającego do zapłaty?
3.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdy wartość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości podatek od spadków i darowizn będzie równy zero?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to będzie stanowiło ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Tym samym przy ustalaniu podstawy opodatkowania tym podatkiem wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

W związku z tym, jeżeli wartość hipoteki będzie przewyższać wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie wystąpi.

Wnioskodawca uważa, że w tym konkretnym przypadku podatek od spadków i darowizn będzie równy zero.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2016 r., poz. 205, ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r., poz. 380, ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy Kodeks cywilny zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności.

Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Ustalenie podstawy opodatkowania składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.

Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (..). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 cyt. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ww. ustawy, wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 tejże ustawy, do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

W myśl art. 18 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r., poz. 790, ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z druga osobą w 2014 r. nabyli domek jednorodzinny za kwotę 260.000 zł. Wnioskodawca i drugi nabywca są współwłaścicielami nieruchomości w częściach równych (po 1/2 części każde z nich). Wnioskodawca i drugi współwłaściciel są osobami zaliczanymi do III grupy podatkowej. Obecna wartość rynkowa nieruchomości wynosi około 280.000 zł.

Na zakup tej nieruchomości został zaciągnięty kredyt hipoteczny w wysokości 290.000 zł. Na zabezpieczenie kredytu na powyższej nieruchomości na rzecz banku została ustanowiona hipoteka zwykła umowna aktualnie wynosząca 284.485,53 zł.

Zarówno cała kwota hipoteki jak i jej połowa przekracza wartość ½ części opisanej nieruchomości. Obecnie współwłaściciele zamierzają nieodpłatnie (bez spłat i dopłat) znieść współwłasność opisanej nieruchomości w ten sposób, że Wnioskodawca nabędzie całą nieruchomość wraz z jej obciążeniem w postaci hipoteki oraz przejmie spłatę opisanego kredytu.

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku i jego uzupełnieniach zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, że – jak wskazał Wnioskodawcza – skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz jednej ze stron umowy, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość ½ części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki.

Przy dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości – przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym – tj. bez obowiązku spłat i dopłat, bez znaczenia będzie przejęcie spłaty kredytu wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma również znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Zatem skoro w analizowanej sprawie wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda (wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy) wystąpi jednak słusznie Wnioskodawca wskazał, że podatek nie wystąpi. Nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, aczkolwiek z innego powodu niż wskazał Wnioskodawca.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż organ podatkowy rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku przez wnioskodawcę. Organ podatkowy nie ocenia zgodności opisu zdarzenia sformułowanego we wniosku z rzeczywistością. Jeżeli zdarzenie przedstawione we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, interpretacja nie wywołuje skutków prawnych.

Stronie postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.