Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.155.2021.2.TK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-02
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działek budowlanych
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-dostawa gruntu; nieruchomości-nieruchomość budowlana; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 12 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 25 maja 2021 r. (data wpływu 26 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż wydzielonych działek budowlanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż wydzielonych działek budowlanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wniosek uzupełniono pismem z 25 maja 2021 r. (data wpływu 26 maja 2021 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 30 kwietnia 2003 r. nabył za cenę (…) zł od Agencji (…) zabudowaną dwoma budynkami gospodarczymi działkę gruntu numer 3/2 o obszarze 3,0210 ha.

Zabudowę stanowił:

*   budynek gospodarczy, parterowy, murowany, nie podpiwniczony ze stropodachem płaskim czterospadowym, w bardzo złym stanie technicznym, nie przedstawiającym wartości użytkowej,
*   budynek gospodarczy parterowy, murowany, nie podpiwniczony, dwunawowy o powierzchni użytkowej 239,40 m2.

Na dzień zakupu działki Wnioskodawca mieszkał w Niemczech, poddając się długotrwałemu leczeniu. Środki pieniężne na zakup działki Wnioskodawca uzyskał z odszkodowania w związku z uszczerbkiem na zdrowiu. Zakupioną działkę zamierzał przeznaczyć w przyszłości na realizację rodzinnych celów mieszkaniowych (w tym własnych oraz swoich dzieci).

Na podstawie uchwały Rady Miasta z 2008 r. w sprawie wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość Wnioskodawcy została przeznaczona pod zabudowę rekreacji indywidualnej, pod usługi turystyczno-wypoczynkowe – ośrodek wypoczynkowy, częściowo pod publiczną drogę gminną klasy dojazdowej, częściowo pod publiczną gminną drogę pieszo-jezdną oraz publiczną gminną drogę pieszo-rowerową.

Dokonanie niniejszych zmian wynikało wyłącznie z inicjatywy Gminy – Wnioskodawca nie miał wpływu na podjęte przez nią działania.

Następnie w dniu 23 grudnia 2011 r. Wnioskodawca wystąpił do Gminy o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału działki, a następnie zatwierdzającego projekt podziału.

Zamierzając podzielić działki Wnioskodawca zakładał podarowanie części córkom (ma dwie córki), rozważał również możliwość budowy budynku mieszkalnego oraz prowadzenie pola namiotowego.

W dniu 21 lutego 2012 r. Burmistrz wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości na 12 działek, w tym dwie o numerach 3/193 oraz 3/204, które miały przejść na własność Gminy za odszkodowaniem.

Wnioskodawca nigdy nie uzyskał odszkodowania, strony szereg lat negocjowały możliwość zmiany pierwotnej decyzji.

Powyższa decyzja została ostatecznie zmieniona decyzją z dnia 8 lutego 2021 r., w związku z czym działki 3/193 i 3/204 stały się z powrotem własnością Wnioskodawcy.

W tym jednak czasie Wnioskodawca był już słabego zdrowia (poważna choroba kręgosłupa oraz depresja), w efekcie czego uznany został za niezdolnego do pracy, a od 2015 r. przebywa na rencie.

Z biegiem czasu również zweryfikowane zostały plany darowizny części nieruchomości dla córek, gdyż mieszkają one za granicą, oświadczając jednocześnie, o braku zainteresowania zmianą miejsca pobytu na (…).

Powyższe okoliczności spowodowały, iż Wnioskodawca nie podejmie się realizacji zamierzonych planów i rozważa sprzedaż.

Wnioskodawca nie uzbroił działek (jedynie do budynku gospodarczego doprowadzona jest woda i prąd). Działki nie zostały przekształcone w budowlane (są to działki rolne).

W związku z zamiarem sprzedaży Wnioskodawca zawarł z pośrednikiem nieruchomości umowę na wyłączność. W ramach tej umowy działki oferowane są na sprzedaż na stronie pośrednika i na stronie (…).

Wiedzy teoretycznej ani praktycznej w zakresie obrotu nieruchomości nie posiada sam Wnioskodawca. Z wykształcenia jest muzykiem, w latach 1996-2001 prowadził działalność gospodarczą w Niemczech (piekarnię), potem przez 8 lat leczył się, następnie przez 2 lata pracował w galerii sztuki.

Od 2015 r., w związku z krótkim okresem składkowym, jest na niskiej niemieckiej rencie.

Za nieruchomości gruntowe Wnioskodawca płaci do Gminy podatek rolny na podstawie decyzji Burmistrza.

W chwili obecnej Wnioskodawca ma dwie oferty kupna nieruchomości. Pierwsza z nich dotyczy 3 działek, udziału w drodze oraz udziału w pasie zieleni oraz druga dotyczy zakupu 2 działek, udziału w drodze i udziału w pasie zieleni.

Ponadto, z pisma z 25 maja 2021 r. – stanowiącego uzupełnienie wniosku – wynika, że:

1.  Wnioskodawca nie był, nie jest i nie zamierza być zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.
2.  Działka nr 3/2 o obszarze 3,0210 ha (z której powstało 12 działek) zarówno przed podziałem, jak i po nim była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i Jego najbliższą rodzinę wyłącznie w celach rekreacyjnych. W okresie letnim Wnioskodawca, ze względu na atrakcyjne położenie użyczał również nieodpłatnie działkę swojej przyjaciółce.
3.  Wskazana nieruchomość, mimo, że stanowiła działkę rolną nigdy nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Działki te zostały zakwalifikowane jako pastwiska trwałe i nieużytki, nie nadają się zatem do uprawy.
4.  Z ww. nieruchomości nie były, nie są i nie będą dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych, ponieważ nigdy nie było żadnych produktów rolnych, nawet na własne potrzeby.
5.  Ww. nieruchomość była udostępniana przyjaciółce Wnioskodawcy w okresie letnim w latach 2016-2020 na zasadzie umowy użyczenia. Wnioskodawca nie czerpał w związku z tym żadnych zysków, umowa miała charakter nieodpłatny. W przyszłości Wnioskodawca nie zamierza udostępniać nieruchomości na podstawie umów cywilnoprawnych; docelowo działki mają zostać sprzedane, natomiast działka z budynkiem gospodarczym nadal będzie przez Niego wykorzystywana na cele rekreacyjne.
6.  W chwili zakupu działki w dniu 30 kwietnia 2003 r. prąd był już doprowadzony do budynku gospodarczego przez Agencję (…), natomiast w 2005 r. Wnioskodawca doprowadził wodę do tego budynku, aby Jego rodzina mogła w pełni korzystać z potencjału działki. Media na pozostałe działki nie są doprowadzone, natomiast działka zabudowana budynkiem gospodarczym nie jest przeznaczona na sprzedaż, Wnioskodawca nadal zamierza ją wykorzystywać do celów rekreacyjnych.
7.  Na chwilę obecną Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne sprzedaży kilku działek dwóm podmiotom, które, o ile mu wiadomo, zamierzają wykorzystać działki zgodnie z ich przeznaczeniem w miejscowym planie gospodarczym. W tych umowach Wnioskodawca udzielił kupującym pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących nieruchomości będących przedmiotem umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości będących przedmiotem niniejszej umowy warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Wnioskodawca w umowach przedwstępnych wyraził również zgodę na dysponowanie przez kupujących nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującym nieruchomości będące przedmiotem umowy w celu przeprowadzenia badań gruntu. Kupujący są deweloperami, którzy zamierzają wykorzystywać działki zgodnie z ich przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tj. na usługi turystyczno-wypoczynkowe i chcą jak najszybciej rozpocząć inwestycje, natomiast umowy przedwstępne zostały zawarte w zasadzie wyłącznie ze względu na konieczność oczekiwania na interpretację podatkową i rozstrzygnięcie, czy cena powinna być powiększona o podatek VAT, czy też nie. Gdyby nie konieczność oczekiwania na interpretację, nie byłoby konieczności zawierania umów przedwstępnych i udzielania pełnomocnictw, ponieważ kupujący mogliby od razu działać we własnym imieniu. Powyższe pełnomocnictwa znalazły się zresztą w treści tych umów wyłącznie na żądanie kupujących, którzy nie chcieli tracić dodatkowych trzech miesięcy na oczekiwanie, planując jak najszybsze rozpoczęcie inwestycji. Niemniej niezależnie od powyższego przypomnieć należy, że Wnioskodawca nie wpłynął osobiście na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Dokonanie niniejszych zmian wynikało wyłącznie z inicjatywy Gminy. W następstwie czego w dniu 23 grudnia 2011 r. wystąpił do Gminy o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału działki, jednak celem złożenia wniosku w tym zakresie były plany osobiste, a nie zamiar sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wydzielonych działek budowlanych, w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek, o których mowa w zapytaniu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Działki zostały nabyte na własne potrzeby a jedynie sytuacja zdrowotna i ekonomiczna zmusiła Go zmiany planów, a w konsekwencji do ich sprzedaży.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego przekazanie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE.L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie w takiej ocenie NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1986/16: „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.

To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży gruntu przekształconego wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył grunt do celów osobistych. Miał jak wskazano w stanie faktycznym konkretne plany względem tego gruntu. Jedynie zmiana okoliczności życiowych spowodowała, że odstąpił od realizacji zamierzeń. Podkreślenia wymaga, że zmiana planów nastąpiła niezależnie od Jego woli. Nie miał na nie żadnego, nawet najmniejszego wpływu. Potwierdzeniem powyższego jest również to, iż od dnia nabycia rzeczonego gruntu do dnia sporządzenia wniosku upłynęło 18 lat. Nie sposób nie zauważyć, że to jest bardzo długi okres. Od wielu lat ceny nieruchomości są znaczące, zatem jeśli celem Wnioskodawcy byłaby sprzedaż tego gruntu, a nie realizacja osobistych planów, to z pewnością nie odraczałby sprzedaży gruntu do chwili obecnej. Tym bardziej, że osiągana renta nie jest za wysoka.

Zainteresowany nie dokonywał i nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu działek, które planuje sprzedać, a także nie zamieszczał i nie zamierza zamieszczać masowych ogłoszeń o zamiarze sprzedaży. W tym zakresie ograniczył swoje czynności do jednego biura nieruchomości, które zamieszcza ofertę na swojej stronie internetowej oraz podało ogłoszenie na stronie (…).

Poza czynnościami związanymi z podziałem, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca nie zamierza ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży (np. ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, Rada Miejska uchwaliła z własnej inicjatywy.

Na tle powyższego Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż działek, w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Zainteresowany spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że z zawartego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nabył grunt z zamiarem realizacji własnych celów (z pewnością nie była nim odsprzedaż). Pomiędzy zakupem a ewentualną sprzedażą upłynęło kilkanaście lat. Wnioskodawca nie dokonywał i nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu działek, a także nie podejmował i nie zamierza podejmować szeroko zakrojonych działań marketingowych w celu sprzedaży działek.). Opisanych działek, Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej. Poza czynnościami związanymi z podziałem, Wnioskodawca nie zamierza ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży (np. ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek). Zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie działał jako handlowiec w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanych działek.

W niniejszej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanego w przedmiocie zbycia opisanych działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Analogiczne do przedstawionych wniosków płyną chociażby z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2020 r., sygnatura akt I FSK 1888/17. W rzeczonym wyroku Sąd wskazał, że osoba działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jeżeli w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości.

Tego rodzaju czynności są standardowymi czynnościami podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż okoliczności sprawy nie przesądzają o wykorzystywaniu ww. nieruchomości dla celów zarobkowych.

Podsumowując, mając na uwadze powołane przepisy oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 30 kwietnia 2003 r. nabył za cenę (…) zł od Agencji (…) zabudowaną dwoma budynkami gospodarczymi działkę gruntu numer 3/2 o obszarze 3,0210 ha.

Zabudowę stanowił: budynek gospodarczy, parterowy, murowany, nie podpiwniczony ze stropodachem płaskim czterospadowym, w bardzo złym stanie technicznym, nie przedstawiającym wartości użytkowej oraz budynek gospodarczy parterowy, murowany, nie podpiwniczony, dwunawowy o powierzchni użytkowej 239,40 m2.

Zakupioną działkę zamierzał przeznaczyć w przyszłości na realizację rodzinnych celów mieszkaniowych (w tym własnych oraz swoich dzieci).

Na podstawie uchwały Rady Miasta z 2008 r. w sprawie wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość Wnioskodawcy została przeznaczona pod zabudowę rekreacji indywidualnej, pod usługi turystyczno-wypoczynkowe – ośrodek wypoczynkowy, częściowo pod publiczną drogę gminną klasy dojazdowej, częściowo pod publiczną gminną drogę pieszo-jezdną oraz publiczną gminną drogę pieszo-rowerową.

Dokonanie niniejszych zmian wynikało wyłącznie z inicjatywy Gminy – Wnioskodawca nie miał wpływu na podjęte przez nią działania.

Następnie 23 grudnia 2011 r. Wnioskodawca wystąpił do Gminy o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału działki, a następnie zatwierdzającego projekt podziału.

Zamierzając podzielić działki Wnioskodawca zakładał podarowanie części córkom (ma dwie córki), rozważał również możliwość budowy budynku mieszkalnego oraz prowadzenie pola namiotowego.

W dniu 21 lutego 2012 r. Burmistrz wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości na 12 działek, w tym dwie o numerach 3/193 oraz 3/204, które miały przejść na własność Gminy za odszkodowaniem.

Wnioskodawca nigdy nie uzyskał odszkodowania, strony szereg lat negocjowały możliwość zmiany pierwotnej decyzji.

Powyższa decyzja została ostatecznie zmieniona decyzją z dnia 8 lutego 2021 r., w związku z czym działki 3/193 i 3/204 stały się z powrotem własnością Wnioskodawcy.

W tym jednak czasie Wnioskodawca był już słabego zdrowia (poważna choroba kręgosłupa oraz depresja), w efekcie czego uznany został za niezdolnego do pracy, a od 2015 r. przebywa na rencie.

Z biegiem czasu również zweryfikowane zostały plany darowizny części nieruchomości dla córek, gdyż mieszkają one za granicą, oświadczając jednocześnie, o braku zainteresowania zmianą miejsca pobytu na (…).

Powyższe okoliczności spowodowały, że Wnioskodawca nie podejmie się realizacji zamierzonych planów i rozważa sprzedaż.

Wnioskodawca nie uzbroił działek (jedynie do budynku gospodarczego doprowadzona jest woda i prąd). Działki nie zostały przekształcone w budowlane (są to działki rolne).

W związku z zamiarem sprzedaży Wnioskodawca zawarł z pośrednikiem nieruchomości umowę na wyłączność. W ramach tej umowy działki oferowane są na sprzedaż na stronie pośrednika i na stronie (…).

Wiedzy teoretycznej ani praktycznej w zakresie obrotu nieruchomości nie posiada sam Wnioskodawca. Z wykształcenia jest muzykiem, w latach 1996-2001 prowadził działalność gospodarczą w Niemczech (piekarnię), potem przez 8 lat leczył się, następnie przez 2 lata pracował w galerii sztuki.

Od 2015 r., w związku z krótkim okresem składkowym, jest na niskiej niemieckiej rencie.

Za nieruchomości gruntowe Wnioskodawca płaci do Gminy podatek rolny na podstawie decyzji Burmistrza.

W chwili obecnej Wnioskodawca ma dwie oferty kupna nieruchomości. Pierwsza z nich dotyczy 3 działek, udziału w drodze oraz udziału w pasie zieleni oraz druga dotyczy zakupu 2 działek, udziału w drodze i udziału w pasie zieleni.

Wnioskodawca nie był, nie jest i nie zamierza być zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

Działka nr 3/2 o obszarze 3,0210 ha (z której powstało 12 działek) zarówno przed podziałem, jak i po nim była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i Jego najbliższą rodzinę wyłącznie w celach rekreacyjnych. W okresie letnim Wnioskodawca, ze względu na atrakcyjne położenie użyczał również nieodpłatnie działkę swojej przyjaciółce.

Wskazana nieruchomość, mimo, że stanowiła działkę rolną nigdy nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Działki te zostały zakwalifikowane jako pastwiska trwałe i nieużytki, nie nadają się zatem do uprawy.

Z ww. nieruchomości nie były, nie są i nie będą dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych, ponieważ nigdy nie było żadnych produktów rolnych, nawet na własne potrzeby.

Nieruchomość była udostępniana przyjaciółce Wnioskodawcy w okresie letnim w latach 2016-2020 na zasadzie umowy użyczenia. Wnioskodawca nie czerpał w związku z tym żadnych zysków, umowa miała charakter nieodpłatny. W przyszłości Wnioskodawca nie zamierza udostępniać nieruchomości na podstawie umów cywilnoprawnych; docelowo działki mają zostać sprzedane, natomiast działka z budynkiem gospodarczym nadal będzie przez Niego wykorzystywana na cele rekreacyjne.

W chwili zakupu działki 30 kwietnia 2003 r. prąd był już doprowadzony do budynku gospodarczego przez Agencję (…), natomiast w 2005 r. Wnioskodawca doprowadził wodę do tego budynku, aby Jego rodzina mogła w pełni korzystać z potencjału działki. Media na pozostałe działki nie są doprowadzone, natomiast działka zabudowana budynkiem gospodarczym nie jest przeznaczona na sprzedaż. Wnioskodawca nadal zamierza ją wykorzystywać do celów rekreacyjnych.

Na chwilę obecną Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne sprzedaży kilku działek dwóm podmiotom, które, o ile mu wiadomo, zamierzają wykorzystać działki zgodnie z ich przeznaczeniem w miejscowym planie gospodarczym. W tych umowach Wnioskodawca udzielił kupującym pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących nieruchomości będących przedmiotem umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości będących przedmiotem niniejszej umowy warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Wnioskodawca w umowach przedwstępnych wyraził również zgodę na dysponowanie przez kupujących nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującym nieruchomości będące przedmiotem umowy w celu przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca wskazał, że kupujący są deweloperami, którzy zamierzają wykorzystywać działki zgodnie z ich przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tj. na usługi turystyczno-wypoczynkowe i chcą jak najszybciej rozpocząć inwestycje, natomiast umowy przedwstępne zostały zawarte w zasadzie wyłącznie ze względu na konieczność oczekiwania na interpretację podatkową i rozstrzygnięcie, czy cena powinna być powiększona o podatek VAT, czy też nie. Gdyby nie konieczność oczekiwania na interpretację, nie byłoby konieczności zawierania umów przedwstępnych i udzielania pełnomocnictw, ponieważ kupujący mogliby od razu działać we własnym imieniu. Powyższe pełnomocnictwa znalazły się zresztą w treści tych umów wyłącznie na żądanie kupujących, którzy nie chcieli tracić dodatkowych trzech miesięcy na oczekiwanie, planując jak najszybsze rozpoczęcie inwestycji.

Wnioskodawca zaznaczył, że nie wpłynął osobiście na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Dokonanie niniejszych zmian wynikało wyłącznie z inicjatywy Gminy. W następstwie czego 23 grudnia 2011 r. wystąpił do Gminy o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału działki, jednak celem złożenia wniosku w tym zakresie były plany osobiste, a nie zamiar sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż wydzielonych działek budowlanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów

(np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży 5 działek wydzielonych z działki 3/2, Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Na podstawie art. 109 Kodeksu cywilnego, przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w ramach podpisanej z dwoma podmiotami przedwstępnej umowy sprzedaży 5 działek wydzielonych z działki nr 3/2, Wnioskodawca udzielił kupującym pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących nieruchomości będących przedmiotem umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości będących przedmiotem niniejszej umowy warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Wnioskodawca w umowach przedwstępnych wyraził również zgodę na dysponowanie przez kupujących nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującym nieruchomości będące przedmiotem umowy w celu przeprowadzenia badań gruntu.

Wobec powyższego, po udzieleniu przez Wnioskodawcę pełnomocnictw dwóm podmiotom (które są deweloperami), czynności wykonane przez te podmioty wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie będzie działał przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanego. Co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podejmuje pewne działania w sposób zorganizowany.

Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca, w zakresie sprzedaży 5 działek wydzielonych z działki nr 3/2, będzie zbywał majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży 5 działek wydzielonych z działki nr 3/2, nie będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych nieruchomości w ramach zarządu Jego majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż 5 działek wydzielonych z działki nr 3/2 będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż wydzielonych działek budowlanych, w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.