Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.258.2020.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-25
Teza: rezygnacja ze zwolnienia i opodatkowanie podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanych, rezygnacja ze zwolnienia i opodatkowanie podatkiem VAT transakcji zbycia działek niezabudowanych,
Słowa kluczowe: dostawa; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2020 r. (data wpływu 27 marca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 czerwca 2020 r. (data wpływu 9 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanych – **jest prawidłowe,**

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia działek niezabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanych,

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia działek niezabudowanych,

*   określenia stawki podatku od towarów i usług dla dostawy budynków oraz działek niezabudowanych w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 8 czerwca 2020 r w zakresie doprecyzowana opisu sprawy oraz brakującej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca - Spółka Akcyjna (dalej jako: „Wnioskodawca”. „Spółka…”, „Spółka”) - jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku do towarów i usług (dalej jako: podatek VAT).

Spółka … - spółka celowa (została utworzona z przeznaczeniem do realizacji zadania w postaci budowy centrum handlowego) - została powołana w 2012 r. (wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS w 2013 r.).

W celu ułatwienia Spółce \`(...)\` realizacji ww. zadania, w listopadzie 2012 r., w drodze aportu został przekazany jej majątek w postaci prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w … przy ul. … oraz prawa własności wzniesionych na tej nieruchomości budynków. Wyżej wymieniony majątek przed przekazaniem należał do jedynego akcjonariusza Wnioskodawcy, tj. …. miał postać zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z uwagi na pojawiające się trudności z pozyskaniem najemców przyszłego centrum, będące wynikiem m.in. wzrostu konkurencji na rynku lokalnym jak również wielkości planowanego przedsięwzięcia (ponad 50 tys. M2 powierzchni najmu) oraz wycofania się operatora spożywczego (….) realizacja zadania w planowanej postaci była niemożliwa.

W chwili obecnej Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ul. … w … o pow. 8,1 ha oraz właścicielem posadowionych na tej nieruchomości budynków, tj. budynku biurowego - jedenastokondygnacyjnego oraz dwóch budynków, z których jeden jest w części jedno, a w części dwu kondygnacyjny (dalej jako: budynek usługowo-handlowo-magazynowy), a drugi w całości jest jednokondygnacyjny (dalej jako: budynek usługowo-handlowo jednokondygnacyjny). Wskazane składniki majątku otrzymane zostały przez Wnioskodawcę w drodze opisanego powyżej aportu.

Budynek biurowy

Powierzchnia budynku jest aktualnie wykorzystywana jedynie w części, tj. część usytuowanych w budynku lokali jest obecnie wynajmowana. Wynika to z faktu, iż wiele lokali jest w stanie technicznym wymagającym nakładów inwestycyjnych. W związku z planowaną sprzedażą, w chwili obecnej Wnioskodawca odstąpił również od zawierania umowy najmu z gwarancją zwrotu nakładów bądź długimi terminami najmu (umowy zawierane obecnie mają maksymalnie 3 miesięczny okres wypowiedzenia). W budynku Najemcami są podmioty trzecie, które wykorzystują omawiane lokale w ramach prowadzonej działalności. Ponadto na dachu budynku usytuowane są anteny telefonii komórkowej.

Przychody z najmu lokali oraz powierzchni technicznej są aktualnie głównym źródłem przychodów Spółki ….

Na przedmiotowy budynek, od otrzymania go w drodze aportu Wnioskodawca ponosił marginalne nakłady umożliwiające utrzymanie budynku w użytkowaniu. Łączna suma ww. nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej omawianego budynku.

Budynek usługowo-handlowo-magazynowy

W chwili obecnej przedmiotowy budynek nie jest użytkowany przez Wnioskodawcę, stanowi tzw. „pustostan”. Wnioskodawca na przedmiotowy budynek od 2012 r. ponosił marginalne - nieprzekraczające30% jego wartości początkowej - nakłady umożliwiające utrzymanie budynku w użytkowaniu zgodnie z przepisami.

Budynek usługowo-handlowy jednokondygnacyjny(określany również mianem energetyczny - ze względu na lokalizację stacji energetycznej zasilającej nieruchomość).

Część budynku została zbyta w związku z transakcją ze stycznia 2019 r. a pozostała część - chwili obecnej - jest wynajmowana dla podmiotu, na którego rzecz - w przyszłości ma nastąpić jego sprzedaż (szczegółowo opisana poniżej).

Jedyne nakłady inwestycyjne - ponoszone na omawiany budynek od 2012 r. - dotyczyły stacji energetycznej i wynikały z konieczności utrzymania jej funkcjonowania, nie przekraczały one 30% jego wartości początkowej.

Ww. nieruchomości stanowią jedyny znaczący majątek Spółki \`(...)\` W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza zbyć (w drodze odpłatnej czynności prawnej) własność ww. budynków oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Nabywcami majątku spółki mają być 2 podmioty, które na moment transakcji sprzedaży będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT. Sprzedaż ma nastąpić w trzech transakcjach.

Pierwszy z nabywców planuje nabyć własność budynku biurowego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony oraz prawem wieczystego użytkowania części/całości innych działek(przygotowywany jest podział geodezyjny nieruchomości wniesionej aportem do Spółki … w związku z planowanymi transakcjami).

Na drugiego nabywcę (w dwóch oddzielnych transakcjach) ma zostać natomiast przeniesiona część prawa własności budynku usługowo-handlowo-magazynowego (niebędąca przedmiotem sprzedaży część zostanie wyburzona) wraz z prawem użytkowania wieczystego części gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony, a także oddzielnie prawo własności budynku usługowo-handlowego jednokondygnacyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony.

Spółka … posiada jedynie szczątkową wiedzę co do sposobu wykorzystania zbywanych składników majątku przez potencjalnego nabywcę. Wnioskodawca wskazuje jednakże, iż nie wie, czy nabywca budynku biurowego (w którym - jak wskazano powyżej - w chwili obecnej prowadzona jest działalność związana z najmem) będzie kontynuował umowy najmu lokali biurowych, jak również powierzchni technicznej. Wnioskodawca podkreśla jednak, że w sytuacji gdy nabywca będzie kontynuował działalność w takim zakresie jak dotychczas robiła to Spółka … będzie „zmuszony” (w nieodległej przyszłości) do poniesienia dodatkowych kosztów m.in. na remont i modernizację omawianego budynku.

Wnioskodawca wskazuje również, iż w chwili obecnej Spółka … prowadzi jeden rachunek bankowy i nie prowadzi ewidencji pozwalającej na wyodrębnienie przychodów, dochodów, wydatków, rozchodów dla posiadanych nieruchomości. Posiadane nieruchomości nie są również traktowane w ramach struktury Spółki jako oddzielne wydziały, oddziały.

W chwili obecnej w Spółce \`(...)\` nie są zatrudnieni na umowę o pracę żadni pracownicy w rozumieniu kodeksu pracy.

Spółka posiada znaczące, niespłacone zobowiązania jedynie w stosunku do swojego jedynego akcjonariusza (B) - są to pożyczki zaciągnięte na prowadzenie działalności związanej z budową centrum handlowego. Wnioskodawca zamierza spłacić to zobowiązanie ze środków finansowych uzyskanych z tytułu zbycia własności ww. budynków oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku uznania, że wyżej opisane transakcje będą spełniały przesłanki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony każdej z transakcji będą miały możliwość skorzystania z ww. zwolnienia bądź skorzystania z dobrowolnej rezygnacji z ww. zwolnienia. W przypadku rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co najmniej dzień przed terminem jej dokonania złożą do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że w odpowiedzi na pierwsze pytanie - w ślad za informacjami zawartymi we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - wskazuje, że Wnioskodawca planuje zbyć własność budynku biurowego (o pow. 5 748 m2, po odjęciu klatek schodowych 4 803m2) waz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony, budynek usługowo-handlowo-magazynowego (o pow. 27117 m2, po odjęciu klatek schodowych 26 563 m2) wraz z prawem użytkowania wieczystego części gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony, a także oddzielnie - prawo własności budynku usługowo-handlowego jednokondygnacyjnego o powierzchni 2 268 m2 (dalej jako: część budynku, ponieważ budynek ten powstał z podziału innego budynku) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony.

Wnioskodawca informuje, iż przedmiotem zapytania objęte są następujące działki: a, b, c, d, e, f. Wnioskodawca wskazał, że działki oznaczone numerami a, b, d, e są działkami niezabudowanymi. Dla ww. działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - zarówno ww. działki zabudowane jak i niezabudowane - przeznaczone są pod zabudowę usługową, w tym obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, oraz zabudowę produkcyjną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. Dla ww. działek na dzień dzisiejszy nie ma wydanej obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca wskazał, że działki na których posadowione są budynki/części budynków oznaczone są numerami c oraz f.

Wnioskodawca wskazał, że opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej: budynek biurowy, budynek usługowo-handlowo-magazynowy oraz budynek usługowo-handlowy są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wnioskodawca poinformował, że budynki/części budynków objęte zakresem pytania są trwale związane z gruntem.

Wnioskodawca wskazał, że posadowione na działkach budynki, części budynków oraz działki niezabudowane od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Dokonując odpowiedzi na pytanie nr 7 „Czy wystąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/części budynku objętych zakresem wniosku? Jeśli tak, należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia nieruchomości? czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości a transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata?” Wnioskodawca przedstawił niniejszą tabelę:


| Nazwa budynku | Data pierwszego zasiedlenia | Czy minął 2 letni okres od pierwszego zasiedlenia | Podmiot, który dokonał pierwszego zasiedlenia 
| Budynek handlowo-usługowo-magazynowy | 01.06.1978 r. | Tak | Zakłady Telewizyjne „…” Przedsiębiorstwo Państwowe zakład Podzespołów Telewizyjnych 
| Budynek biurowy | 25.10.1990 r. | Tak | … Zakłady Podzespołów Telewizyjnych „… – B” 
| Budynek usługowo-handlowy | 01.01.1979 r. | Tak | Zakłady Telewizyjne „…” Przedsiębiorstwo Państwowe Zakład Podzespołów Telewizyjnych 

Wnioskodawca poinformował nadto, że przed dokonaniem aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa z B S.A. do P S.A. w dniu 30.11.2012 nakłady przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione przez B S.A. na jedną pozycję aktywów trwałych: drogi, parkingi, chodniki. Na chwilę obecną Spółka nie jest w stanie określić czy i w jakiej części dotyczą one działek objętych zapytaniem.

Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż budynków/części budynków nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Po raz kolejny Wnioskodawca wskazał, że: Pierwsze zasiedlenie :

*   budynku handlowo-usługowo-magazynowego nastąpiło 01.06.1978 r.

*   budynku biurowego nastąpiło w 25.10.1990 r.

*   budynku usługowo-handlowego jednokondygnacyjnego 01.01.1979 r.

Dokonując odpowiedzi na pytanie „W związku ze wskazaniem, że „w sytuacji gdy nabywca będzie kontynuował działalność w takim zakresie jak dotychczas robiła to Spółka … będzie „zmuszony” (w nieodległej przyszłości) do poniesienia dodatkowych kosztów m.in. na remont i modernizację omawianego budynku.”, należy wskazać:

1.  którego z budynków/części budynku dotyczy ta informacja?
2.  czy wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku?
3.  czy w stosunku do tych wydatków Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
4.  do jakich czynności będzie wykorzystywany ulepszony budynek, tj. czy do czynności:
    *   opodatkowanych podatkiem VAT,
    *   czynności zwolnionych od podatku VAT,
    *   czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

1.  czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpi pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to należy wskazać:
    *   dzień, miesiąc i rok,
    *   kto dokona pierwszego zasiedlenia budynku po ulepszeniu?
    *   czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
2.  w jaki sposób budynek będzie użytkowany po dokonaniu ulepszeń?”

Wnioskodawca wskazał, że:

Ad. a) Pytanie dotyczy określonego w złożonym wniosku o interpretację jako budynek biurowy.

Ad. b, c, d, e, f) Potencjalne wydatki będą ponoszone przez nabywcę przedmiotowego budynku. Wnioskodawca zakłada, że nabywca ww. budynku będzie „zmuszony” w nieodległej przyszłości do. poniesienia dodatkowych kosztów m.in. na remont i modernizację omawianego budynku, bowiem stan techniczny przedmiotowego budynku tego wymaga. Wnioskodawca jednakże tylko przypuszcza, że nabywca poniesie ww. wydatki. Nie jest on w stanie jednoznacznie stwierdzić, że ww. wydatki zostaną przez nabywcę poniesione w rzeczywistości poniesione, jak również w przypadku ich poniesienia - Wnioskodawca nie jest w stanie oszacować ich wysokości. W efekcie - wnioskodawca nie jest w stanie stwierdzić, czy przedmiotowe wydatki przekroczą 30% wartości początkowej budynku. W przypadku poniesienia ww. wydatków Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, albowiem - jak wskazano powyżej - wydatki te (potencjalnie) zostaną poniesione przez nabywcę przedmiotowego budynku, już po zawarciu umowy sprzedaży tego budynku. Jak wskazano w treści wniosku o interpretację - Spółka … posiada jedynie szczątkową wiedzę co do sposobu wykorzystania zbywanych składników majątku przez potencjalnego nabywcę. Wnioskodawca wskazuje jednakże, iż nie wie, czy nabywca budynku biurowego (w którym - jak wskazano powyżej -w chwili obecnej prowadzona jest działalność związana z najmem) będzie kontynuował umowy najmu lokali biurowych, jak również powierzchni technicznej. Wnioskodawca wskazuje jednakże, iż w jego ocenie prowadzenie działalności związanej z najmem będzie przez Nabywcę kontynuowane, bowiem część umów najmu jest zawarta na czas określony bez możliwości ich wcześniejszego zakończenia.

Wnioskodawca wskazał, iż nie występował z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej.

Dokonując odpowiedzi na pytanie „Kiedy Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży przedmiotowych budynków/części budynku oraz prawa użytkowania wieczystego działek” Wnioskodawca poinformował, że data nie została określona. W związku z trwającą pandemią COVID-19 działania zostały spowolnione; Najwcześniej podpisanie umowy przedwstępnej nastąpi w IV kwartale 2020 r., a ostatecznej w 2021 roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku złożenia, przed dostawą budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, przez strony transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, opisane w zdarzeniu przyszłym transakcje, polegające na przeniesieniu - stanowiącego aktualnie majątek Wnioskodawcy - prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków na tym gruncie posadowionych, oraz prawa użytkowania wieczystego innych działek będą podlegały opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy,

W ocenie Wnioskodawcy - w przypadku złożenia przed dostawą budynków oraz praw wieczystego użytkowania gruntu, przez strony transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT - każda z trzech wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego transakcji powinna zostać opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy o VAT podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%. Ustawodawca przewidział jednakże opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie i wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT. Zważywszy na powyższe Wnioskodawca w pierwszej kolejności przeanalizuje czy w rozpoznawanej sprawie zastosowanie może znaleźć wyłączenie o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to. iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe w judykaturze oraz doktrynie przyjmuje się, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W myśl regulacji zawartej w ww. przepisie przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  Wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy opisane z zdarzeniu przyszłym transakcje nie mogą zostać uznane za zbycie przedsiębiorstwa. Rozwijając powyższe twierdzenie Wnioskodawca wskazuje, że w ramach transakcji opisanych w zdarzeniu przyszłym na nabywców ma zostać przeniesiony jedynie majątek należący do Spółki … Przedmiotem tych transakcji nie będą natomiast żadne inne składniki które „konstruują” przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, w szczególności nie będzie to oznaczenie indywidualizujące Spółkę, zobowiązania (jak wskazano w opisie zdarzenie przeszłego mają one zostać zaspokojone przez Wnioskodawcę ze środków finansowych otrzymanych z tytułu dokonanych transakcji), jak również środki finansowe. Wnioskodawca podnosi ponadto, iż składniki majątku Spółki …, które mają być przedmiotem transakcji zostaną zbyte w trzech niezależnych od siebie transakcjach na rzecz dwóch niezależnych nabywców.

Konkludując powyższy wywód, stwierdzić zatem należy, iż w niniejszej sprawie nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące możliwość uznania, że każda z tych transakcji (dokonywana oddzielnie i niezależnie od siebie) spełni przesłanki do uznania jej za zbycie przedsiębiorstwa.

Z uwagi na fakt, iż planowane przez Wnioskodawcę transakcje nie spełniają przesłanek do uznania ich za zbycie przedsiębiorstwa Spółka …dokona analizy, czy omawiane transakcje spełniają przesłanki do uznania ich za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa została ujęta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, iż przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”, Wobec powyższego za zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy uznać taką część mienia, która jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, tj. spełnia łącznie następujące warunki:

1.  stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W ocenie Wnioskodawcy, w rozpoznawanej sprawie nie zostały łącznie spełnione ww. przesłanki. W tym miejscu po raz kolejny wskazać należy, że przedmiotem transakcji będzie jedynie majątek należący do Spółki \`(...)\` Ponadto - jak wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego Spółka \`(...)\` prowadzi jeden rachunek bankowy i nie prowadzi ewidencji pozwalającej na wyodrębnienie przychodów, dochodów, wydatków, rozchodów dla posiadanych nieruchomości. Posiadane nieruchomości nie są również traktowane w ramach struktury Spółki \`(...)\` jako oddzielne wydziały, oddziały. Rzec zatem należy, że w rozpoznawanej sprawie nie są spełnione przesłanki warunkujące możliwość stwierdzenia, iż w niniejszej sprawie nastąpiło wyodrębnienie finansowe i organizacyjne zbywanego majątku w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

Kończąc tę część rozważań podkreślić należy, iż w judykaturze wskazuje się, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalność gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.” (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r„ sygn. akt I FSK 1316/15). Tożsame stanowisko zostało zajęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 marca 2019 r., sygn. akt I FSK 784/17 oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 6 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Rz 525/19.

Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu ww. transakcji Spółka … w dalszym ciągu będzie istniała, będzie posiadała rachunek bankowy, zobowiązania, strukturę organizacyjną.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego wykluczają możliwość zastosowania do omawianych transakcji wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe Wnioskodawca w tym miejscu rozważy możliwość skorzystania w niniejszej sprawie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przywołanego przepisu kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Wnioskodawca wskazuje, że oba ww. warunki zostały spełnione. Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego-nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku stanowią własność Wnioskodawcy od 2012 roku. Od chwili aportu Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie nieruchomości, które przekraczały 30% wartości początkowej budynków. Zatem, w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W tym miejscu, w ślad za informacjami przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego wskazać jednakże należy, iż w przypadku uznania przez organ interpretacyjny, że wyżej opisane transakcje będą spełniały przesłanki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony każdej z transakcji będą mogły co najmniej dzień przed terminem jej dokonania złożyć do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na powyższe, mimo zaistnienia przesłanek do zastosowania ww. zwolnienia – z uwagi na złożenie ww. oświadczenia wskazane w opisie zdarzenia przyszłego transakcje będą mogły zostać opodatkowane 23% stawką podatku VAT.

Zważywszy na fakt, że w ramach planowanych transakcji ma zostać przeniesione prawo własności nieruchomości budynkowych posadowionych na gruncie oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym nieruchomości te zostały posadowione Wnioskodawca wskazuje, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego przepisu - stawka podatku właściwa dla nieruchomości jest „automatycznie” stawką właściwą dla opodatkowania gruntu. Prawidłowość powyższego twierdzenia potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 18 lutego 2020 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.62.2019.2.MP wskazał, że „sprzedaży budynków lub budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.”

Konkludując, transakcje polegające na przeniesieniu - stanowiącego aktualnie majątek Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków na tym gruncie posadowionych oraz prawem wieczystego użytkowania części/całości innych działek- w przypadku złożenia przed dostawą budynków, przez strony transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT - podlegać będą opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanych – **jest prawidłowe,**

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia działek niezabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia działek zabudowanych i niezabudowanych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186).

Z kolei w myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje zbyć własność budynku biurowego, budynku usługowo-handlowo-magazynowego oraz budynku usługowo-handlowego jednokondygnacyjnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki są posadowione. Przedmiotem sprzedaży będą działki zabudowane oznaczone numerami c, f oraz działki niezabudowane oznaczone numerami a, b, d, e. Dla ww. działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - zarówno ww. działki zabudowane jak i niezabudowane - przeznaczone są pod zabudowę usługową, w tym obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, oraz zabudowę produkcyjną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. Działki na których posadowione są budynki/części budynków oznaczone są numerami c oraz f. Wysokość nakładów poniesionych na budynek biurowy, budynek usługowo-handlowo-magazynowy oraz budynek usługowo-handlowy nie przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków. Wnioskodawca poinformował, że ww. budynki są trwale związane z gruntem. Ww. budynki oraz działki niezabudowane od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Sprzedaż budynków nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dostawa budynków: biurowego, usługowo-handlowo-magazynowego oraz usługowo-handlowego znajdujących się na działkach nr c oraz f będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą budynku (budowli lub ich części) dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość gruntu, w tym objętego prawem użytkowania wieczystego, wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów. Tym samym mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa wieczystego użytkowania ww. działek nr c oraz f związanych z przedmiotowymi budynkami powinna zostać opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy tych budynków, a więc będzie korzystała również ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ planowana dostawa budynków posadowionymi na działkach nr c oraz f będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, brak jest podstaw do analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków znajdujących się na działkach nr c oraz f będzie opodatkowana odpowiednią stawką podatku VAT, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu natomiast do dostawy działek niezabudowanych należy stwierdzić, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy działki niezabudowane o nr ewidencyjnych a, b, d i e, które będą przedmiotem sprzedaży, są terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro – jak wskazano w opisie sprawy – dla ww. działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczone są pod zabudowę usługową, w tym obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, oraz zabudowę produkcyjną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną, to działki będące przedmiotem sprzedaży, będą spełniały definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym ich dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie będą spełnione, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – działki niezabudowane od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek o nr ewidencyjnych a, b, d i e będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na fakt, że sprzedaż działek niezabudowanych, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to będzie czynnością opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym transakcja polegająca na przeniesieniu - prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie:

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanych,

*   rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia działek niezabudowanych.

Natomiast w pozostałym zakresie zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.