Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.639.2024.4.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-07
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pięciu działek na rzecz sp. z o.o. oraz jednej działki na rzecz innego nabywcy oraz zwolnienie od podatku VAT sprzedaży ww. działek wraz ze zlokalizowanymi na ich obszarze zbiornikami retencyjnymi, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 października 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:
    - niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pięciu działek na rzecz sp. z o.
      o. oraz jednej działki na rzecz innego nabywcy;
    - zwolnienia od podatku VAT sprzedaży ww. działek wraz ze zlokalizowanymi na ich
      obszarze zbiornikami retencyjnymi, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 grudnia 2024 r. (wpływ 24
    grudnia 2024 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Obecnie Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.
    W latach 2021-2023 Wnioskodawca będący wówczas w ustroju rozdzielności
    majątkowej ze swoją małżonką (umowa została zawarta w dniu (...) 2018 r.), zakupił
    następujące działki gruntowe.
                                  21) działkę nr 1 (RV – grunty orne) o powierzchni 711 m (KW nr (...)) na podstawie aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...) 2021 roku;
                                  22) działkę nr 2 (RV – grunty orne) o powierzchni 1202 m (KW nr (...)) na podstawie aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...) 2022 roku;
                                  23) działkę nr 3 (RV – grunty orne) o powierzchni 1616 m (KW nr (...)) na podstawie aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...) 2022 roku;
                                  24) działkę nr 4 (RV – grunty orne) o powierzchni 987 m (KW nr (...)) na podstawie aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...) 2022 roku;
                                25) działkę nr 5 (grunty orne) o powierzchni 1553 m (KW nr (...)) na podstawie aktu
      notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...) 2023 roku.
    Powierzchnia powyższych działek wskazana w aktach notarialnych nieco różni się od
    powierzchni wskazanej w decyzji Burmistrza Miasta (...) w sprawie zatwierdzenia
    projektu podziału nieruchomości z dnia (...) 2023 roku, co jest związane ze
    wznowieniem granic przez geodetę w trakcie podziału. W związku z tym, że ww. decyzja

    Burmistrza jest aktualniejsza od aktów notarialnych, Wnioskodawca wskazał wartości
    powierzchni działek zgodne z ową decyzją. Przed nabyciem ww. działek oznaczonych
    pkt 2-5 Wnioskodawca otrzymał z Urzędu Miasta w (...) zaświadczenie z dnia (...) 2022
    roku zawierające informacje o przeznaczeniu działek o numerach 1, 2, 3, 4 i 5 zgodnym
    z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (...). I tak,
    przeznaczeniem wszystkich powyższych działek jest F5/5MN – tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej.
    Wszystkie powyższe działki zostały zakupione przez Wnioskodawcę z zamiarem
    zabezpieczenia finansowego przyszłej emerytury Wnioskodawcy, która według
    dostępnych prognoz emerytalnych będzie niewielka. Powyższe działki nie były
    wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT ani korzystającej ze
    zwolnienia z podatku VAT. Ponadto owe działki nie były nigdy przedmiotem umów
    najmu i dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Od dnia nabycia do
    chwili obecnej działki są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do celów osobistych
    /rekreacyjnych. Na ten moment Wnioskodawca nie zamierza dokupywać jakichkolwiek
    działek. Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podejmować żadnych działań
    zmierzających do zwiększenia wartości działek. Obecnie Wnioskodawca prowadzi
    rozmowy z Gminą (...) w celu ustalenia terminu, sposobu oraz podmiotu mającego
    wykonać wodociąg przy ulicy, na której działki są położone, oraz sieć wodno-
    kanalizacyjną w drodze wewnętrznej.
    Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...) 2023 roku Wnioskodawca
    otrzymał w darowiźnie od swojej małżonki 2/10 części udziałów we własności oraz od
    swojej teściowej 1/10 części udziałów we własności działek o numerach 6 i 7
    oznaczonych w sposobie korzystania jako R – grunty orne (KW nr (...)). Zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (...) działka nr 6
    znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 04KDZ – tereny dróg zbiorczych, a
    działka nr 7 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem F5/5MN – tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej. Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia (...)
    2023 roku, Wnioskodawca działając w imieniu własnym oraz w imieniu właścicieli działki
    nr 6 jako pełnomocnik, przeniósł nieodpłatnie na rzecz Gminy (...) własność całej działki
    nr 6.
    Należące do Wnioskodawcy i położone obok siebie działki o numerach 2, 3, 4 i 5,
    posiadały wymiary (od 20 m do ponad 22 m szerokości i 250 m długości) umożliwiające
    swobodne zagospodarowanie nieruchomości oraz – w związku z darowizną otrzymaną
    od małżonki i teściowej Wnioskodawcy – dostęp do drogi publicznej. Potwierdza to
    otrzymane z Urzędu Miasta w (...) zaświadczenie, zgodnie z którym powyższe działki
    znajdują się na terenach oznaczonych symbolem F5/5MN – tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka nr 8 stanowiła własność sąsiadki Wnioskodawcy
    i znajdowała się obok powyższych działek należących do Wnioskodawcy oraz była wąska
    (około 4,5 m szerokości i 238 m długości) i nie posiadała dostępu do drogi publicznej, co
    uniemożliwiało sąsiadce racjonalne zagospodarowanie owej działki. W konsekwencji
    Wnioskodawca wraz z sąsiadką dokonał połączenia oraz podziału przedmiotowych
    działek na podstawie art. 93, art. 98b i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
    gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 – dalej: u.g.n.), w taki sposób,
    aby działka nr 8 należąca do sąsiadki posiadała rozmiary umożliwiające jej
    zagospodarowanie oraz zyskała dostęp do drogi publicznej. Jednakże w trakcie
    dokonywania podziału sąsiadka Wnioskodawcy zdecydowała się nie odkupywać
    udziałów w działce o nr 7 stanowiącej drogę wewnętrzną od jej sześciu współwłaścicieli,
    aby nie ponosić w przyszłości kosztów jej utrzymania.
    Zgodnie z decyzją Burmistrza Miasta (...) w sprawie zatwierdzenia projektu podziału
    nieruchomości z dnia (...) 2023 roku (sygn. (...)) w następstwie połączenia i podziału
    nieruchomości działki należące do Wnioskodawcy i jego sąsiadki zostały połączone w
    jedną działkę, z której wyodrębniono działki o numerach od 9 do 17. Następnie

    Wnioskodawca i jego sąsiadka dokonali w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia
    praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielanych działek
    gruntu. Podkreślić należy, iż bez dokonania zamiany działek, połączenie oraz podział
    nieruchomości nie mógłby dojść do skutku. I tak, w wyniku powyższego sąsiadka
    Wnioskodawcy stała się właścicielką działki o nr 9, a Wnioskodawca stał się właścicielem
    działek o numerach od 10 do 18. Działki o numerach od 10 do 17 zostały wydzielone
    pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z bezpośrednim dostępem do drogi
    publicznej dla działki nr 9 oraz – dla pozostałych działek budowlanych – poprzez nowo
    wydzieloną działkę nr 18 i istniejącą działkę nr 7, stanowiącą drogę wewnętrzną dla
    obsługi komunikacyjnej działek budowlanych. Po tak dokonanym podziale
    nieruchomości oraz zamianie działek Wnioskodawca posiada działki o łącznej
                      2  2powierzchni wynoszącej 5412 m (+ 62 m drogi wewnętrznej), która jest minimalnie
    wyższa od powierzchni działek wcześniej nabytych przez Wnioskodawcę (większa ilość
    mniejszych działek związana jest z uporządkowaniem stanu faktycznego i prawnego
    posiadanych gruntów i nie jest podejmowana w celu podniesienia wartości
    nieruchomości w celach komercyjnych). W konsekwencji, w następstwie podziału
                                              2geodezyjnego Wnioskodawca nie zyskał na powierzchni działek – różnica 54 m na
    korzyść Wnioskodawcy jest zdarzeniem niezamierzonym i przypadkowym. Różnica ta w
    głównej mierze wynika z tego, że część powierzchni działki nr 9 należącej do sąsiadki
    Wnioskodawcy została przeznaczona na poczet drogi wewnętrznej (co było konieczne
    do dokonania podziału geodezyjnego), choć ostatecznie owa sąsiadka zrezygnowała z
    udziałów w drodze wewnętrznej. Działkę nr 18 stanowiącą drogę wewnętrzną
    Wnioskodawca chciałby docelowo przekazać w formie darowizny lub umowy sprzedaży
    na rzecz właścicieli sąsiadujących działek.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać pięć działek (tj. działki o numerach 10, 11, 12, 13 i 14)
    na rzecz Spółki z o.o. Dodatkowo Wnioskodawca zamierza sprzedać jedną działkę
    (działkę nr 15 lub 16) na rzecz innego nabywcy. W momencie sprzedaży działek
    Wnioskodawca nie będzie czynnym podatnikiem VAT. W posiadaniu Wnioskodawcy nie
    znajdują się inne nieruchomości poza wskazanymi w treści niniejszego wniosku – po
    sprzedaży działek i darowiźnie lub sprzedaży działki nr 18, Wnioskodawca będzie w
    posiadaniu wyłącznie dwóch działek gruntowych oraz części udziałów w działce nr 7.
    W 2014 roku Wnioskodawca sprzedał mieszkanie własnościowe (współwłasność z żoną)
    zakupione w 2010 roku. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Mieszkanie
    zostało nabyte w celu realizacji celów mieszkaniowych (Wnioskodawca mieszkał w nim z
    córką i żoną przez 4 lata). W listopadzie 2017 roku Wnioskodawca będący wówczas ze
    swoją małżonką w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej wraz ze swoim
    przyjacielem wylicytował na ? udziałów (? udziałów dla Wnioskodawcy i jego żony oraz ?
    udziałów dla przyjaciela Wnioskodawcy) w nieruchomości zabudowanej domem.
    Wszyscy właściciele nieruchomości wystąpili o jej podział geodezyjny, w wyniku którego
    Wnioskodawcy wraz z żoną i jego przyjacielowi przypadła w równych udziałach część
    nieruchomości obejmująca wyłącznie działkę niezabudowaną. W lutym 2018 roku
    Wnioskodawca wraz z żoną oraz przyjacielem dokupił na kredyt hipoteczny dwie
    sąsiednie działki niezabudowane z dostępem do drogi publicznej. W lipcu 2018
    Wnioskodawca dokonał podziału majątku z żoną oraz zawarł umowę rozdzielności
    majątkowej, w wyniku czego Wnioskodawca stał się współwłaścicielem (już bez żony)
    wyżej wskazanych nieruchomości wraz ze swoim przyjacielem (każdemu przysługiwała 1
    /2 udziałów w każdej nieruchomości). Następnie do Wnioskodawcy i jego przyjaciela
    zgłosili się właściciele działek sąsiednich z prośbą o dokonanie podziału geodezyjnego i
    zamiany działek w taki sposób, aby działki sąsiadów zyskały dostęp do drogi publicznej.
    Po dokonaniu podziału geodezyjnego i zamiany z sąsiadami (co miało miejsce w marcu
    2019 roku) Wnioskodawca i jego przyjaciel stali się właścicielami siedmiu działek oraz
    udziałów w drodze wewnętrznej. Powyższe działki zostały zakupione przez
    Wnioskodawcę i jego przyjaciela w celu zabezpieczenia ich emerytury na przyszłość.

    Jednakże w latach 2019-2020 Wnioskodawca i jego przyjaciel sprzedali wszystkie działki
    na rzecz pięciu nabywców. Powodem sprzedaży pierwszych działek była konieczność
    spłaty kredytu hipotecznego, zaś kolejne działki zostały sprzedane ze względu na
    planowany przez przyjaciela Wnioskodawcy ślub i założenie rodziny, a w konsekwencji
    konieczność zakupu przez przyjaciela większego mieszkania. Sprzedaż powyższych
    działek została dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie była
    opodatkowana podatkiem VAT. Dochód ze sprzedaży działek w części przysługującej
    Wnioskodawcy został przeznaczony na zakup działek o numerach 1, 2, 3, 4 oraz 5 w
    celu zabezpieczenia finansowego przyszłej emerytury Wnioskodawcy.
    Przed sprzedażą działek Wnioskodawca rozważa wybudowanie na nich we własnym
    zakresie zbiorników retencyjnych (deszczowych) na wody opadowe. Podkreślić należy,
    że budowa zbiorników retencyjnych ma charakter proekologiczny, co jest bardzo
    istotne z perspektywy Wnioskodawcy oraz przyszłych nabywców, gdyż zarówno
    Wnioskodawca, jak również potencjalni właściciele działek nie będą uszczuplać
    skromnych krajowych zasobów wód słodkich w Polsce. Podkreślić należy, że Gmina w
    tej okolicy nie posiada, ani nie planuje, budowy sieci kanalizacji deszczowej, a ścieków
    deszczowych nie można odprowadzać do kanalizacji sanitarnej. Obecnie prawo
    budowlane nakazuje zagospodarowanie wód opadowych na swoim terenie. Ponadto
    zbiornik taki pełni bardzo ważną funkcje tzw. „małej retencji” wód opadowych.
    Gromadzi nadmiar wód (nie podwyższa to poziomu wód w rzekach) w porze
    deszczowej, a w porze suchej może nawadniać przydomowy ogród lub służyć do innych
    celów gospodarczych np. pranie czy spłukiwanie toalet, nie obniżając tym samym
    poziomu zbiorników wody pitnej, rzek lub studni.
    Zgodnie ze stanem faktycznym Wnioskodawca nie ma zamiaru dokonywania
    powtarzalnych czynności zbycia nieruchomości w sposób ciągły, a jego celem jest
    dokonanie sprzedaży pięciu działek w drodze jednej transakcji na rzecz jednego
    podmiotu (Spółki z o.o.) oraz jednej działki na rzecz innego nabywcy. Do momentu
    sprzedaży działki nie będą wykorzystywane w jakikolwiek sposób, z wyjątkiem
    wykonania przez Gminę sieci wodno-kanalizacyjnej w drodze wewnętrznej, a także
    ewentualnej budowy przez Wnioskodawcę zbiorników retencyjnych, które będą
    obiektami budowlanymi (budowlami) w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane. Wnioskodawca rozważa wybudowanie zbiornika retencyjnego na każdej
    działce. Z tego tytułu Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia.
    Przedmiotowe zbiorniki nie będą sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia, a w
    konsekwencji pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą zbiorników nie minie okres
    2 lat. W opinii Wnioskodawcy planowana odpłatna sprzedaż przedmiotowych
    zbiorników co prawda stanowi odpłatną dostawę i jako taka w rozumieniu art. 5 ustawy
    o podatku od towarów i usług jest opodatkowana podatkiem VAT, jednak dla tych
    transakcji – z uwagi na to, iż będzie dokonywana sprzedaż majątku prywatnego –
    Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT, a zatem dokonywana przez niego
    odpłatna dostawa nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Wnioskodawca
    nie zamierza sprzedawać innych nieruchomości poza działkami wskazanymi w
    niniejszym wniosku.
    W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan następujące informacje:
    Na pytanie Organu „W związku z Pana wskazaniem, że obecnie jest Pan osobą fizyczną
    nieprowadzącą działalności gospodarczej, prosimy o podanie, czy kiedykolwiek
    wcześniej prowadził Pan działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to prosimy wskazać w
    jakim okresie oraz jaki był zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?”,
    odpowiedział Pan, że „Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy wcześniej nie prowadził
    działalności gospodarczej.”
    Na pytanie Organu „Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym
    objęte są działki będące przedmiotem sprzedaży, został ustalony na Pana wniosek?”,

    wskazał Pan, że „Nie, Wnioskodawca otrzymał zaświadczenie zawierające informację o
    przeznaczeniu działek na podstawie Uchwały Rady Miejskiej w (...) Nr (...) z dnia (...) r.
    oraz późniejszych zmianach Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.”
    Na pytanie Organu „Czy występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu dla działek
    będących przedmiotem wniosku?”, podał Pan, że „Nie.”
    Na pytanie Organu oznaczone nr 4 „W jaki sposób nawiązał Pan kontakt z nabywcami?
    Czy ogłaszał Pan sprzedaż działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci
    internetowej, prasie, radiu bądź podejmował inne działania marketingowe w stosunku
    do przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie.”, odpowiedział Pan, że
    „Wnioskodawca nie nawiązał jeszcze kontaktu z żadnymi nabywcami. Jeżeli
    Wnioskodawca uczyni to w przyszłości, to zapewne poprzez jeden z serwisów
    internetowych ((...)).”
    Na pytanie Organu „Czy z przyszłymi nabywcami zawarł/zamierza Pan zawrzeć umowę
    dzierżawy/najmu działek, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, to proszę wskazać
    jakie będą warunki co do kwoty i okresu tej dzierżawy/najmu.”, wskazał Pan, że „Nie.”
    Na pytanie Organu „W opisie sprawy podał Pan „Od dnia nabycia do chwili obecnej
    działki są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do celów osobistych/rekreacyjnych”.
    Wobec tego prosimy, aby doprecyzował Pan, w jaki konkretny sposób wykorzystywał/
    wykorzystuje Pan te działki przez cały okres ich posiadania?”, podał Pan, że „W związku
    z tym, że działki są z dwóch stron otoczone lasem należącym do (...), wykorzystuję je do
    celów edukacyjnych moich dzieci. Jestem (...) i staram się zdobytą wiedzę w (...)
    przekazać dzieciom, tj. przetrwanie bez prądu i bieżącej wody, a także bez Internetu.
    Dodatkowo z racji bliskiej odległości (1000 m) od miejsca zamieszkania, działki służą
    także do spacerów z naszym psem.”
    Na pytanie Organu „Kiedy ma Pan zamiar sprzedać wymienione we wniosku działki?
    Prosimy o podanie przybliżonej daty.”, wskazał Pan, że „Wnioskodawca wstępnie
    zamierza dokonać sprzedaży działek w ciągu 2 lat, jednak niewykluczone, że w
    przypadku uzyskania niekorzystnej interpretacji indywidualnej Wnioskodawca
    zrezygnuje ze sprzedaży działek lub dokona jej później.”
    Na pytanie Organu „W opisie sprawy podał Pan „Wszystkie powyższe działki zostały
    zakupione przez Wnioskodawcę z zamiarem zabezpieczenia finansowego przyszłej
    emerytury.” Wobec tego prosimy wskazać powód zamiaru zbycia przedmiotowych
    działek.”, odpowiedział Pan, że „Zamiar zbycia działek pojawił się u Wnioskodawcy w
    związku z coraz gorszym wskaźnikiem urodzeń w Polsce oraz prawdopodobieństwem,
    że trend ten raczej się nie odwróci w przyszłości i za 18 lat (na chwilę obecną
    Wnioskodawca ma prawo przejść na emeryturę w wieku 60 lat) może okazać się, że nie
    będzie chętnych do zakupu tych nieruchomości. Dodatkowo Wnioskodawca jest (...),
    gdzie (...). (...). Z związku z powyższymi faktami Wnioskodawca uznał, że teraz może być
    najlepszy moment na spieniężenie należących do Wnioskodawcy nieruchomości,
    dopóki są jeszcze warte znaczące kwoty, a środki najlepiej będzie przeznaczyć na
    zapewnienie Wnioskodawcy innego źródła dochodu i zapewnienie Wnioskodawcy
    utrzymania na emeryturze.”
    Na pytanie Organu oznaczone nr 9 „W opisie sprawy wskazał Pan „Wnioskodawca nie
    podjął i nie zamierza podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia
    wartości działek.” oraz „Przed sprzedażą działek Wnioskodawca rozważa wybudowanie
    na nich we własnym zakresie zbiorników retencyjnych (deszczowych) na wody
    opadowe”. Czym uzasadniona jest budowa zbiorników retencyjnych na wymienionych
    działkach oraz dlaczego ich wybudowanie nie zwiększy wartości działek? Czy np.
    otrzyma Pan zwrot kosztów ich wybudowania? Jeśli tak, kto i na jakiej podstawie dokona
    zwrotu kosztów?”, wskazał Pan, że „Wybudowanie zbiorników retencyjnych nie zwiększy
    wartości działek w odniesieniu do pytania nr 1 oraz pytania nr 2, gdyż wstępnie

    Wnioskodawca zamierza sprzedać działki bez zbiorników retencyjnych. Wnioskodawca
    rozważy wybudowanie zbiorników retencyjnych, jeżeli stanowisko zaprezentowane
    przez Wnioskodawcę w odpowiedzi na pytanie nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe.
    Chęć budowy zbiorników jest podyktowana tym, że Wnioskodawca jest z wykształcenia
    inżynierem sanitarnym, a jedną z dewiz życiowych Wnioskodawcy jest pozostawienie po
    sobie tej planety minimum w stanie nie pogorszonym niż ją zastał. Jeżeli byłaby
    możliwość skorzystania z zewnętrznego dofinansowania budowy zbiorników
    retencyjnych, a warunki będą umożliwiały Wnioskodawcy późniejszą sprzedaż (nie
    będzie wykluczeń, które obejmą Wnioskodawcę), to Wnioskodawca będzie skłonny
    skorzystać z takiej pomocy, ale jednocześnie Wnioskodawca nie będzie tej sumy
    doliczać do wartości działki.”
    Na pytanie Organu „Czy wybudowanie zbiorników retencyjnych wynika z potrzeb
    przyszłych nabywców działek i ustaleń z nimi, warunkującymi sprzedaż działek?”, podał
    Pan, że „Nie. Wyjaśnienia w tym zakresie znajdują się w pkt 9 powyżej.”
    Na pytanie Organu „Czy z nabywcami działek zawarł Pan lub zamierza zawrzeć umowę
    przedwstępną, która zobowiązuje/będzie zobowiązywała Pana lub nabywców do
    wypełnienia określonych warunków przed zawarciem umowy sprzedaży? Jeśli tak, to:
    a) Prosimy o podanie tych warunków (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji
      itp.).
    b) Czy po zawarciu umowy przedwstępnej nabywcy na ww. działkach będą dokonywali
      inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie
      terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich?
    c) Czy nabywcy będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww.
      działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy
      finalnej?
    d) Czy ma Pan zamiar udzielić/czy udzielił Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do
      działania w Pana imieniu, w zakresie podejmowania określonych czynności cywilno-
      prawnych w stosunku do tych nieruchomości? Jeśli tak, jakie to mają być czynności?”,
    Odpowiedział Pan, że „Nie. Wyjaśnienia w tym zakresie znajdują się w pkt 4 powyżej.”
    Na pytanie Organu „Czy działki, które ma Pan zamiar zbyć są działkami zabudowanymi?
    Jeśli tak, prosimy o podanie jakiego rodzaju jest to zabudowa, jakie budynki się na nich
    znajdują.”, wskazał Pan, że „Nie, działki są niezabudowane. Według Wnioskodawcy
    dobrą praktyką inżynierską jest budowanie w pierwszym etapie infrastruktury
    podziemnej (kanalizacja, wodociąg, zbiorniki podziemne), a w następnym etapie
    naziemnej (budynki).”
    Na pytanie Organu „Czy w przyszłości zamierza Pan kupować nieruchomości w celu ich
    zbycia? Jeśli tak – to jaka będzie skala tych działań?”, podał Pan, że „Na ten moment
    Wnioskodawca nie planuje kupna nieruchomości w celu ich zbycia, jednak
    Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości plany Wnioskodawcy ulegną zmianie.”
    Na pytanie Organu „Czy był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług? Jeśli tak to prosimy wskazać w jakim okresie i z jakiego tytułu?”, podał
    Pan, że „Nie.”
    Na pytanie Organu „Na jaki cel zamierza Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży
    ww. działek?”, wskazał Pan, że „Wnioskodawca jeszcze zastanawia się jak rozsądnie
    ulokować środki finansowe otrzymane z ewentualnej sprzedaży działek należących do
    Wnioskodawcy. Część środków finansowych Wnioskodawca być może przeznaczy na
    swoje przekwalifikowanie zawodowe lub na edukację dzieci. Wnioskodawca nie
    wyklucza, że jakaś część środków finansowych zostanie przeznaczona na pożyczkę
    osobie krewnej.”

    Na pytanie Organu „Jeżeli którakolwiek z działek będących przedmiotem sprzedaży
    (prosimy wskazać nr ewidencyjny działki) jest zabudowana budynkami/budowlami,
    prosimy o wskazanie:
    a) Kiedy (proszę wskazać daty) ww. budynki/budowle zostały wybudowane i oddane
      do użytkowania?
    b) Kiedy (proszę o podanie dat) miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania
      pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby
      własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu?
    c) Czy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części znajdujących się na ww.
      działkach zostały poniesione/będą poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich
      ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co
      najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli poniesiono wydatki na ulepszenie
      równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej prosimy wskazać:
        - czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
        użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
        budowli lub ich części po ich ulepszeniu?
        - czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynie okres krótszy niż 2
        lata?”,
    odpowiedział Pan, że „Żadna z działek nie jest zabudowana budynkami/budowlami.”
    Na pytanie Organu „Czy zbiorniki retencyjne, które zamierza Pan wybudować na każdej
    działce będącej przedmiotem sprzedaży, będą użytkowane przed sprzedażą działek?”,
    wskazał Pan, że „Nie.”
    Na pytanie Organu „Jeżeli zbiorniki retencyjne, które zamierza Pan wybudować na
    każdej działce będącej przedmiotem sprzedaży, będą użytkowane przed sprzedażą
    działek, to czy od momentu rozpoczęcia użytkowania zbiorników retencyjnych do
    momentu sprzedaży działek upłynie okres krótszy niż 2 lata?”, odpowiedział Pan, że
    „Nie dotyczy.”
    Na pytanie Organu „Czy w związku z budową zbiorników retencyjnych będzie Panu
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?”, wskazał Pan, że „Nie.”
    Na pytanie Organu „Czy będzie Pan przed sprzedażą działek ponosił wydatki na
    ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, zbiorników retencyjnych
    po ich wybudowaniu, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej? Jeżeli
    poniesie Pan wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej
    prosimy wskazać:
    - czy zbiorniki retencyjne, które zamierza Pan wybudować na każdej działce będącej
      przedmiotem sprzedaży, po ich ulepszeniu będą użytkowane przed sprzedażą
      działek?
    - czy od momentu rozpoczęcia użytkowania zbiorników retencyjnych po ich ulepszeniu
      do momentu sprzedaży działek upłynie okres krótszy niż 2 lata?”,
    odpowiedział Pan, że „Nie.”
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy dokonana przez Wnioskodawcę po podziale geodezyjnym sprzedaż pięciu
      działek na rzecz Spółki z o.o. oraz sprzedaż jednej działki na rzecz innego nabywcy
      będzie traktowana jako działalność gospodarcza podlegająca opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
    2. Jeżeli stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę w odpowiedzi na pytanie nr 1
      okaże się nieprawidłowe, czy w sytuacji, gdy Wnioskodawca zdecyduje się na
      budowę zbiorników retencyjnych na działkach, sprzedaż wydzielonych
      nieruchomości wraz ze zlokalizowanymi na ich obszarze zbiornikami retencyjnymi,
      w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, skorzysta ze

      zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i
      usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż pięciu działek na rzecz Spółki z o.o. oraz sprzedaż
    jednej działki na rzecz innego nabywcy dokonane po podziale geodezyjnym nie będzie
    traktowana jako działalność gospodarcza podlegająca opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (Dz. U. z 2024 r., poz. 361 – dalej: u.p.t.u.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Art. 7 ust. 1 u.p.t.u. stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przepis ten wskazuje, że aby dana czynność
    stanowiąca dostawę towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    musi zostać wykonana przez podatnika. Z kolei w myśl art. 2 pkt 6 u.p.t.u. poprzez
    określenie towary rozumie się rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii. W świetle
    powyższych przepisów grunt stanowi towar, a zatem jego sprzedaż jest traktowana jako
    odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej
    działalności. Natomiast wedle art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Ponadto w myśl tego przepisu działalność gospodarcza obejmuje przede
    wszystkim czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Powyższe przepisy prowadzą do wniosku, że dostawa działek gruntu będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wtedy, gdy dostawę tę wykona
    podmiot, który w ramach tej czynności będzie występował jako podatnik podatku od
    towarów i usług. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług konieczne jest prowadzenie przez niego
    działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy. Wynikająca z art. 15 ust. 2 u.p.t.
    u. definicja działalności gospodarczej pozwala przyjąć, że z działalnością gospodarczą
    wiąże się zamiar jej wykonywania w przyszłości w sposób ciągły i dla celów zarobkowych.
    Reasumując, działalność gospodarcza powinna się charakteryzować stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ jest ona związana z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Działalność gospodarcza musi być prowadzona
    w taki sposób, aby jej celem było osiągnięcie zysku. Ciągłość w wykonywaniu działalności
    gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania i wyklucza z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięcia o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Z kolei
    powtarzalność oznacza szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych
    przez podatnika w konkretnym celu.
    Podkreślenia wymaga fakt, iż pod pojęciem „handel” należy rozumieć zakup towarów
    dokonywany w sposób zorganizowany w celu ich odsprzedaży. Jeżeli dana czynność
    została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy,
    pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle
    cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 u.p.t.u. nie można podmiotu dokonującego dostawy
    uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wykonania takiej czynności.
    Stosownie do powyższego nie jest działalnością handlową, a co za tym idzie również
    gospodarczą, sprzedaż składników należących do majątku osobistego. Ów majątek
    nabywany jest na osobiste potrzeby danej osoby, a nie dla celów działalności
    gospodarczej (w tym również handlowej), a zatem jego sprzedaż, w całości bądź w części,

    jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność
    gospodarczą (w tym handlową) ze skutkiem w postaci uznania osoby sprzedającej za
    podatnika podatku od towarów i usług. Bez znaczenia pozostaje również to, czy nabywcą
    działek będzie osoba fizyczna czy osoba prawna.
    W literaturze pojawia się pogląd, zgodnie z którym, o tym czy dokonanie podziału gruntu
    na kilka działek i ich sukcesywna sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług – tj. czy dana osoba będzie występować w roli podatnika podatku od towarów i
    usług – decydować będą przede wszystkim zamiary podatnika co do nieruchomości w
    momencie jej nabycia. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że Wnioskodawca
    nabył działki gruntu z zamiarem zabezpieczenia swojej przyszłej emerytury i nie
    dokonywał żadnych ulepszeń na tych działkach.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek stanowi sprzedaż majątku
    osobistego, czy też stanowi sprzedaż dokonywaną w ramach działalności gospodarczej był
    przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180
    /10 i C-181/10. Z pkt 37 ww. orzeczenia TSUE wynika, że sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą, bowiem dużych
    transakcji sprzedaży także można dokonywać jako czynności osobistych. W pkt 38 ww.
    orzeczenia TSUE dodał, iż charakteru decydującego nie ma również podział gruntu na
    działki, długość okresu występowania transakcji oraz wysokość osiągniętych z nich
    przychów, gdyż okoliczności te mogą odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. W
    pkt 39-41 ww. orzeczenia TSUE wyjaśnił, iż poza zakres zwykłego zarządzania majątkiem
    prywatnym wykraczają aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami zbliżone
    do działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 u.p.t.u., które mogą polegać między innymi na uzbrojeniu terenu
    lub na działaniach marketingowych. Wykonywanie takich działań w odniesieniu do działek
    świadczyłoby o tym, że ich sprzedaż mieści się w definicji działalności gospodarczej.
    Ponadto ów problem niejednokrotnie był przedmiotem rozważań w orzecznictwie
    polskich sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z
    dnia 7 grudnia 2021 roku (I SA/Łd 714/21) stwierdził, iż brak jest podstaw do
    kwalifikowania jako działalność gospodarczą podejmowanych przez podatnika czynności
    mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu
    prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań
    podejmowanych z zachowaniem – normalnych – reguł gospodarności nie należy z gruntu
    utożsamiać z działalnością gospodarczą. Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Białymstoku z dnia 16 marca 2022 r. (I SA/Bk 24/22) wskazano, że to,
    czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny
    odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem
    zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są
    podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona, sprzedając grunt,
    zachowuje się jak handlowiec. W tym miejscu warto przytoczyć wyroki Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 marca 2024 roku (I SA/GI 1164/23) oraz z
    dnia 19 kwietnia 2024 roku (I SA/G11165/23), stosownie do których umieszczanie ogłoszeń
    w Internecie nie stanowi przejawu działalności marketingowej, która ma stanowić przejaw
    działalności profesjonalnej przesądzającej o nadaniu statusu podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Odnieść się należy również do art. 15 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym
    zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2024 r., poz. 757 –
    dalej: u.z.z.w.), w myśl którego obowiązkiem przedsiębiorstwa wodociągowo-
    kanalizacyjnego jest zapewnienie budowy urządzeń wodociągowych i urządzeń
    kanalizacyjnych, ustalonych przez gminę w miejscowych planach zagospodarowania
    przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji.
    Stosownie zaś do art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu

    czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2024 r., poz. 399) właściciele nieruchomości są
    zobowiązani do przyłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w
    przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie
    nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości
    ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania
    określone w przepisach odrębnych. Mając powyższe na względzie budowa wodociągu
    oraz sieci wodno-kanalizacyjnej nie stanowi ulepszenia działek, a jedynie wypełnienie
    obowiązku ciążącego na Gminie na podstawie przepisów prawa. Wnioskodawca wraz ze
    swoim przyjacielem dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże wówczas zbycie
    części działek było podyktowane koniecznością spłaty kredytu hipotecznego, zaś zbycie
    kolejnych działek wiązało się z planami przyjaciela Wnioskodawcy o ślubie i założeniu
    rodziny – potrzeba przyjaciela Wnioskodawcy uzyskania środków finansowych na te plany
    zrodziła konieczność sprzedaży działek. Podkreślić należy, że Wnioskodawca nie posiada
    innych nieruchomości niż wskazane w niniejszym wniosku, które byłyby w przyszłości
    przeznaczone do sprzedaży – po sprzedaży działek i przekazaniu w formie darowizny lub
    umowy sprzedaży działki nr 18 sąsiadom, Wnioskodawca będzie w posiadaniu wyłącznie
    dwóch działek gruntowych oraz części udziałów w działce nr 7.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać pięć działek na rzecz Spółki z o.o. oraz jedną działkę na
    rzecz innego nabywcy, jednak sprzedaż ta w gruncie rzeczy będzie stanowiła dwie
    transakcje i nie będzie dokonywana w sposób ciągły. W świetle powyższego,
    Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia na rzecz Spółki z o.o. oraz innego nabywcy
    wydzielonych działek gruntowych nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 u.p.t.u. i nie wystąpi w roli podatnika podatku VAT, w związku z czym planowana
    sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę znajduje potwierdzenie w interpretacji
    indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 sierpnia 2024 roku
    (0112-KDIL1-3.4012.310.2024.3.AKR).
    Ad 2. (oznaczone we wniosku Ad 3.) Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania
    stanowiska zaprezentowanego w odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe, w sytuacji,
    gdy Wnioskodawca zdecyduje się na budowę zbiorników retencyjnych na działkach,
    sprzedaż wydzielonych nieruchomości wraz ze zlokalizowanymi na ich obszarze owymi
    budowlami (tj. zbiornikami retencyjnymi) skorzysta ze zwolnienia określonego w art. 43
    ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale
    związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis wskazuje, iż co do
    zasady grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki
    podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim postawione.
    Oznacza to, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług grunt dzieli los podatkowy
    wyżej wskazanych obiektów, które się na nim znajdują. Przy czym w sytuacji, gdy budynki,
    budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, sprzedaż gruntów
    również korzysta z owego zwolnienia od podatku VAT.
    Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych zbiornikami
    retencyjnymi. Podkreślenia wymaga fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie
    definiuje pojęcia budynku czy budowli, a zatem należy zwrócić uwagę na uregulowania
    zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725 –
    dalej: u.p.b.).
    Na podstawie art. 3 pkt 2, pkt 3 oraz pkt 9 u.p.b. ilekroć w ustawie jest mowa o:
    2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
    gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
    fundamenty i dach;

    3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
    obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady,
    tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale
    związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne,
    obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje
    przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów,
    stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
    pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części
    budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych,
    elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty
    pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
    składających się na całość użytkową;
    9) urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane
    z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne w tym służące oczyszczaniu lub
    gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod
    śmietniki.
    W świetle stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz przywołanych
    wyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że na każdej ze sprzedawanych działek w chwili
    ich sprzedaży będą znajdowały się budowle (tj. zbiorniki retencyjne) w rozumieniu ustawy
    Prawo budowlane.
    Na mocy art. 41 ust. 1 u.p.t.u. stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z
    zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
    Jednakże ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami
    obniżonymi lub zwolnienie z podatku. Art. 43 u.p.t.u. określa zakres i zasady zwolnienia od
    podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług. W art. 43 ust. 1 pkt
    10 i pkt 10a u.p.t.u. ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku od towarów i usług
    dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach
    warunki.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części co do zasady
    jest zwolniona od podatku VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego
    zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
    budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad
    opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy
    nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.
    Wedle art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do
    użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na
    potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b)
    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Po dokonaniu analizy
    zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy
    wybudowanych w przyszłości zbiorników retencyjnych wraz z gruntem nie można
    zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. ze względu na fakt, że nie doszło
    jeszcze do pierwszego zasiedlenia (brak oddania do użytkowania w wykonaniu czynności
    podlegających opodatkowaniu).

    Natomiast według Wnioskodawcy znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.,
    który stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części
    nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że.
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Biorąc pod uwagę powyższe, zbiorniki retencyjne nie zostaną wybudowane w wykonaniu
    czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich wybudowanie nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a zatem Wnioskodawcy nie będzie przysługiwać
    prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z
    niespełnieniem przesłanek do zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    u.p.t.u., do dostawy przedmiotowej nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie od
    podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., ponieważ przy budowie
    zbiorników retencyjnych Wnioskodawcy nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia
    podatku naliczonego.
    Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej w piśmie z dnia 8 stycznia 2018 r. (0114-KDIP1-1.4012.634.2017.1.AO),
    stosownie do którego „Dodatkowo należy wskazać, że w kontekście kwalifikacji
    sprzedawanych działek bez wpływu pozostaje również okoliczność, że wartość naniesień
    nie ma znaczenia ekonomicznego dla nabywcy. Analiza powołanych wyżej przepisów
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich
    wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w niniejszej sprawie dotyczącej
    opodatkowania sprzedaży prawa własności działek zabudowanych budowlami nie będą
    miały znaczenia przyszłe plany nabywcy, czy też wartość przedmiotowych budowli, a
    jedynie przesłanki wskazane wprost w cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług”. Podobnie rozstrzygnął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w
    interpretacji z dnia 15 stycznia 2018 r. (0112-KDIL4.4012.504.2017.2.JK), a także Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z dnia 8 czerwca 2020 r. (0114-KDIP4-
    3.4012.82.2020.5.EK) oraz w piśmie z dnia 14 czerwca 2021 r. (0111-KDIB3-
    2.4012.223.2021.3.SR).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług
    jest:
    - nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT
      sprzedaży pięciu działek na rzecz sp. z o.o. oraz jednej działki na rzecz innego nabywcy;
    - prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży ww. działek wraz
      ze zlokalizowanymi na ich obszarze zbiornikami retencyjnymi, na podstawie art. 43
      ust. 1 pkt 10a ustawy.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt oraz budowle spełniają definicję towaru
    wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych
    C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży
    dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał,
    zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania

    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że
    dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji
    dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności.
    Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.
    W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu
    dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
    sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może
    być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności

    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w
    odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
    W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu
    transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel
    nabycia oraz całokształt działań jakie podmiot podjął w odniesieniu do tejże
    nieruchomości przez cały okres jej posiadania.
    Analiza opisanego we wniosku zdarzenia, powołanych regulacji oraz aktualnego
    orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że w związku ze sprzedażą opisanych we wniosku
    działek na rzecz Spółki z o.o. i na rzecz innego nabywcy, należy Pana uznać za podatnika
    podatku od towarów i usług. Wydzielone z nieruchomości zakupionych w latach 2021-
    2023 działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki z o.o. oraz na
    rzecz innego nabywcy wykorzystuje Pan w sposób, któremu nie można przypisać znamion
    wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie
    w celu zabezpieczenia finansowego na przyszłość to zasadniczo nabycie w celu sprzedaży.
    W niniejszej sprawie nie bez znaczenia jest fakt, że zakupione w latach 2021-2023
    nieruchomości, z których po podziale geodezyjnym powstały m.in. działki będące
    przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży na rzecz Spółki z o.o. i na rzecz innego
    nabywcy, zostały nabyte ze środków pochodzących z dokonanej przez Pana w latach 2019-
    2020 sprzedaży wcześniej posiadanych działek, które – jak wynika z treści wniosku –
    również nabył Pan w celu zabezpieczenia na przyszłość.
    Istotne jest również to, że nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie Pan dokonywał kupna
    nieruchomości w celu ich zbycia.
    Ponadto z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan z Gminą rozmowy dotyczące wykonania
    przez Gminę sieci wodno-kanalizacyjnej w drodze wewnętrznej, a także, że zamierza Pan
    przed sprzedażą działek wybudować na każdej z nich zbiornik retencyjny.
    Zatem uznać należy, że świadomie podejmuje Pan działania mające na celu
    wykorzystywanie opisanej nieruchomości w celach gospodarczych (zarobkowych), których
    nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Majątek ten nie jest bowiem wykorzystywany przez Pana wyłącznie w celach prywatnych w
    całym okresie jego posiadania.

    Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła
    majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar
    wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.
    Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale
    wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia
    okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach
    zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające
    przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z
    powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.
    Analizując całościowo podany przez Pana opis sprawy, stwierdzić należy, że pomimo
    wskazania, że działki stanowią zabezpieczenie na przyszłość i wykorzystuje je Pan do
    celów osobistych/rekreacyjnych (cele edukacyjne dzieci i spacery z psem), to jednak
    mechanizm Pana działania związany z nabywaniem przez Pana działek (umowy kupna,
    sprzedaży, licytacja komornicza), ich scaleniem z działkami sąsiednimi i podziałem oraz
    sprzedażą, wpisuje się w definicję działalności gospodarczej zawartą przez ustawodawcę
    w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Pana należy uznać za podatnika
    zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
    W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Pana ww. działek, zgodnie z art. 15 ust. 1
    i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna
    dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo
    opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art.
    43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od
    tego momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

    W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na
    podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca
    umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze
    zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących
    przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich
    dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których
    miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
    jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
    obiektów.
    Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub
    ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,
    muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie.
    Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość
    skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi
    do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.
    Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania
    ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób
    jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu
    statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz
    budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do
    dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków,
    budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo
    budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta
    również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pan przed sprzedażą wybudować na
    każdej działce zbiornik retencyjny na wody opadowe. Zbiorniki retencyjne będą obiektami
    budowlanymi (budowlami) w myśl ustawy Prawo budowlane.
    Zatem, aby ustalić, czy dla dostawy ww. działek zabudowanych budowlami w postaci
    zbiorników retencyjnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i
    usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności należy
    rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budowli przed sprzedażą będzie miało miejsce
    pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
    tych budowli.
    Z opisu sprawy wynika, że zbiorniki retencyjne , które zamierza Pan wybudować na każdej
    działce będącej przedmiotem sprzedaży, nie będą użytkowane przed sprzedażą działek.
    Zatem dostawa ww. budowli nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.
    W konsekwencji, nie zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia
    od podatku od towarów i usług dla dostawy budowli (zbiorników retencyjnych)
    znajdujących się na ww. działkach, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z
    tym, zbycie ww. budowli nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i
    usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt
    10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu
    muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.
    Wskazał Pan, że w związku z budową ww. zbiorników retencyjnych nie będzie
    przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto nie będzie Pan
    ponosił wydatków na ulepszenie tych budowli po ich wybudowaniu.
    W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa budowli (zbiorników retencyjnych)
    położonych na każdej z ww. działek, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Tym samym, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa działek, na których ww.
    budowle w postaci zbiorników retencyjnych będą posadowione, będzie zwolniona od
    podatku VAT.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3) jest
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wyjaśnić należy, że ze względu na autonomiczność prawa podatkowego i
    odrębność uregulowań prawnych w zakresie podatku dochodowego i podatku VAT,
    rozstrzygnięcie przyjęte w niniejszej interpretacji dot. uznania Pana za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług, pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przyjęte w tym zakresie na
    gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
    związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia
    przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod
    uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Ponadto należy podkreślić, że analiza prawidłowości klasyfikacji będących przedmiotem
    sprzedaży zbiorników retencyjnych do budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) nie mieści się w
    ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Tut. Organ nie
    jest uprawniony do zajmowania stanowiska w zakresie prawidłowości przyporządkowania
    formalnego przez Pana wskazanych obiektów do budowli. Tut. Organ przyjmuje za Panem
    klasyfikację ww. obiektów do budowli uznając powyższe jako element zdarzenia
    przyszłego.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.