Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-233/13/JP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-12-09
Teza: Czy nabywca z tytułu zakupu nieruchomości składającej się z budynku, budowli oraz gruntu niezabudowanego i wstąpienia w stosunek najmu - będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty-grunt niezabudowany; najem; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 sierpnia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura – 28 sierpnia 2013 r.) uzupełnionym pismem z 16 września 2013 r. (data wpływu do tut. Biura – 17 września 2013 r.) oraz pismem z 22 listopada 2013 r. (data wpływu do tut. Biura – 25 listopada 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2013 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Wniosek powyższy został uzupełniony pismem strony z 16 września 2013 r., które wpłynęło do Biura 17 września 2013 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek zawierał braki formalne, pismem z 13 listopada 2013 r. znak: IBPP1/443-791/13/MS; IBPB II/1/436-233/13/JP wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 25 listopada 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z o.o. w organizacji (zwana dalej: Nabywcą lub Spółką) zamierza prowadzić działalność m. in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Spółka jest w trakcie rejestracji.

Spółka planuje nabyć (dalej: Transakcja) od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług (zwanym dalej: Zbywcą) nieruchomość składającą się z budynku centrum handlowo-rozrywkowego (zwanym dalej: Budynkiem) wraz z przynależną infrastrukturą obejmującą w szczególności: infrastrukturę energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki (zwane dalej: Budowlami), położonych w R., na pięciu działkach stanowiących własność Zbywcy. Cztery działki gruntu należące do Zbywcy są zabudowane, jedna natomiast działka jest niezabudowana (zwana dalej: Gruntem Niezabudowanym). Całość będzie zwana dalej: Nieruchomością. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Grunt Niezabudowany jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową.

Na moment Transakcji Nabywca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Nabywca planuje wykorzystać nabytą w ramach Transakcji Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. do świadczenia usług wynajmu na rzecz osób trzecich.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w październiku 2007 r. w drodze aportu przedsiębiorstwa, w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Budowa Budynku została zakończona na początku 2007 r., natomiast w marcu 2007 r. Budynek został oddany do użytkowania. Od momentu oddania Budynku do użytkowania całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT (tj. od momentu oddania w najem upłynęły ponad 2 lata). Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni w Budynku, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchni wspólnych, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem oraz powierzchni związanych z bieżącym administrowaniem Budynku, np. pomieszczeń gospodarczych, niezbędnych do właściwej obsługi umów najmu). Od momentu nabycia Budynku oraz oddania go w najem, Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały przez Zbywcę nabyte i nie były ponoszone na ich ulepszenie żadne wydatki. Poniżej znajduje się szczegółowa lista Budowli, według zapisów w następującej kolejności: „Nazwa Budowli” oraz „Moment oddania Budowli do użytkowania w ramach najmu opodatkowanego VAT (od pierwszego dnia miesiąca)” :

1.  Parking – listopad 2007
2.  Drogi zewnętrzne – listopad 2007
3.  Murki oporowe – listopad 2007
4.  Ekrany akustyczne – listopad 2007
5.  Drogi dojazdowe – listopad 2007
6.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej /Separator tłuszczu STEJAX-P wydajność 1201/S – listopad 2007
7.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej/Separator substancji ropopochodnych – listopad 2007
8.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej/Separator substancji ropopochodnych – listopad 2007
9.  Zewnętrzna sieć wodociągowa/Zewnętrzna sieć wody pitnej – listopad 2007
10.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna/Zewnętrzna sieć kanalizacji deszczowej – listopad 2007
11.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna/Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – listopad 2007
12.  Zewnętrzna sieć elektryczna/Linia kablowa zewnętrzna – 2007
13.  Zewnętrzna sieć elektryczna/nie kablowe ziemne nN/instalacje uziemienia budynku – listopad 2007
14.  Zewnętrzna sieć elektryczna/Linie kablowe/instalacja odgromowa i przepięciowa – listopad 2007
15.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna – listopad 2007
16.  Zewnętrzna sieć teletechniczna – listopad 2007
17.  Zewnętrzna sieć wodociągowa/Wodociąg i studnie zewnętrzne – listopad 2007
18.  Zewnętrzna sieć ciepłownicza – listopad 2007
19.  Zewnętrzna sieć elektryczna/Linie elektryczne zewnętrzne wraz z przyłączem – listopad 2007

Budowle, jako obsługujące Budynek (infrastruktura), nie są przedmiotem odrębnego najmu – prawo do ich wykorzystania objęte jest umowami najmu powierzchni w Budynku.

Zbywcy - z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na nabycie Nieruchomości.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m. in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania Nieruchomością, bieżącej obsługi Nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na Nieruchomości, ochrony oraz umowy w zakresie usług promocyjno-marketingowych. Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa.

Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada również środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności, głównie z tytułu dostaw i usług.

Zbywca jest stroną w postępowaniach sądowych, dotyczących prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Zbywca jest finansowany pożyczką przez spółkę, należącą do tej samej co Zbywca grupy kapitałowej.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Nabywcę, jako integralną część Budynku i jego wartości w ramach ustalonej ceny, prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych, a także prawa z polisy ubezpieczenia mienia, tj. Nieruchomości.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością. W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, dotyczące m. in. usług księgowych, bieżącego doradztwa.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych, czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi – z mocy prawa – umowami najmu). Zbywca pozostanie również stroną postępowań sądowych, dotyczących prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, wszczętych przed dniem Transakcji.

Nabywca nie przejmie także zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczki). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi przeniesienie zakładu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą też pozostałe aktywa Zbywcy. Zbywca w ramach kontynuowania działalności, w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość ani też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym czy też funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/oddziałów.

W świetle planowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca pragnie dokonać potwierdzenia:

1.  prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z Transakcją w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.); dalej: ustawa o VAT oraz
2.  klasyfikacji Transakcji z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 09 września 2000 r., Dz.U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649, z późn. zm.; dalej: ustawa o PCC)

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji, dotyczące potwierdzenia klasyfikacji Transakcji dla celów VAT zostało sformułowane i złożone również przez Zbywcę Nieruchomości.

W uzupełnieniu swojego wniosku (pismo z 16 września 2013 r.) Wnioskodawca wskazał dodatkowe elementy zdarzenia przyszłego oraz uzupełnił uzasadnienie swojego stanowiska w zakresie opodatkowania dostawy Budynku, które odnosi się do pytania nr 1 wniosku (dotyczącego podatku VAT). Wnioskodawca podkreślił, że powierzchnie wspólne Budynku (dalej: Części Wspólne), choć zasadniczo nie są przez Zbywcę oferowane jako przedmiot samodzielnego najmu, są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem; przy czym zdarza się, że określone fragmenty Części Wspólnych są oddawana w najem pod stoiska handlowe. Zawarte przez Zbywcę umowy najmu definiują Części Wspólne jako wszystkie obszary na terenie centrum handlowego, w tym m.in. wejścia, korytarze, podziemia, parking samochodowy, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone przez wynajmującego do użytku publicznego. Zgodnie z przedstawionym zapisem, Części Wspólne mogą obejmować swym zakresem elementy Nieruchomości stanowiące Budowle – np. parkingi lub drogi dojazdowe.

Stosownie do załącznika do umowy najmu, zatytułowanego „Zasady eksploatacji” – dokumentu stanowiącego integralną część umowy najmu, każdy korzystający z Części Wspólnych (w tym najemca i jego pracownicy) ma prawo do swobodnego ich używania zgodnie z ich przeznaczeniem. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu Części Wspólnych. Opłaty obejmują koszty związane z utrzymaniem Części Wspólnych, m.in. z utrzymaniem czystości, konserwacją, naprawą Części wspólnych, ich zarządzaniem i administracją, ochroną przeciwpożarową, oświetleniem i dostarczaniem wody do Części Wspólnych, ogrzewaniem Części Wspólnych, czy chłodzeniem lub wentylacją Części Wspólnych. Ww. opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.

W konsekwencji powyższych zapisów, Wnioskodawca podkreślił, że jego zdaniem również Części Wspólne Budynku zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych. W opinii Spółki należy wskazać, że najem lub dzierżawa stanowią przykładowe, ale nie jedyne formy użytkowania nieruchomości, o których mowa w ustawie o VAT. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN (www.sjp.pwn.pl) pojęcie „użytkować” oznacza: korzystać z czegoś, np. z budynku, lokalu; używać cudzej własności czerpiąc z niej korzyści. Zdaniem Spółki wskazane wprost w umowie najmu prawo do korzystania z Części Wspólnych (parkingu, wind, chodników, dróg wewnętrznych, wejść do Budynku) wyczerpuje znamiona definicji „użytkowania” wskazanej w ustawie o VAT. Najemcy mają prawo do korzystania z Części Wspólnych, zaś z prawem tym nieodłącznie związany jest obowiązek ponoszenia przez nich opłat eksploatacyjnych podlegających opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, również Części Wspólne zostały oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT. Wnioskodawca przytoczył publikację interpretacji indywidualnej w podobnej sprawie.

W odpowiedzi na wezwanie z 13 listopada 2013 r. Wnioskodawca złożył dodatkowe wyjaśnienia.

Wskazał, że Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę (tj. K. R. Sp. z o.o.) w drodze aportu przedsiębiorstwa. Na gruncie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym w dniu dokonania aportu, transakcja zbycia przedsiębiorstwa nie podlegała VAT. Jednocześnie, w ocenie Zbywcy, przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w stosunku do Nieruchomości. Kwestia prawa Zbywcy do odliczenia VAT była przedmiotem odrębnego postępowania, prowadzonego przez tut. Organ w 2012 r. Zbywca we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zadał pytanie o opodatkowanie VAT nieodpłatnego przekazania na rzecz miasta części) należącej do niego nieruchomości (tej samej, która jest przedmiotem obecnego wniosku). Organ w wydanej 11 września 2012 r. interpretacji indywidualnej uznał, że Zbywca – jako następca prawny podmiotu wnoszącego aport tj. R. P. Sp. z o.o. na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług – powinien być traktowany jako podmiot, któremu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu budowy obiektów posadowionych na gruncie będącym obecnie własnością Zbywcy. Interpretacja wydana przez Organ została utrzymana w mocy wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.

Ponadto, jak wskazano we wniosku, Zbywca wykorzystuje składniki przedsiębiorstwa do wykonywania czynności opodatkowanych, spełnia więc podstawową przesłankę prawa do odliczenia VAT. Tym samym Zbywcy przysługuje – jako następcy prawnemu podmiotu, który wniósł Nieruchomość aportem jako przedsiębiorstwo – prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie gruntu oraz budowę Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, a poniesionych przez podmiot wnoszący aport (poprzednika prawnego Zbywcy, tj. R. P. Sp. z o.o.).

Poprzednikowi prawnemu Zbywcy (tj. R. P. Sp. z o.o.) przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków na budowę Budynku i Budowli. Ponadto, poprzednik prawny Zbywcy z prawa tego skorzystał i odliczył VAT naliczony.

Poprzednik prawny Zbywcy (tj. R. P. Sp. z o.o.) nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku, których wartość byłaby równa lub wyższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Poprzednik prawny Zbywcy (tj. R. P. Sp. z o.o.) nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych) poszczególnych Budowli, a tym bardziej takich wydatków, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budowli.

Budowle, jako infrastruktura, były i są wykorzystywane przez najemców w ramach zawartych przez nich umów najmu powierzchni w Budynku. Z kolei oddanie w najem Budynku (a tym samym Budowli) – rozumiane jako oddanie w ramach czynności opodatkowanej VAT (pierwszy okres, za który powstał obowiązek podatkowy w zakresie VAT z tytułu najmu), nastąpiło przez poprzednika prawnego Zbywcy w okresie przed dokonaniem aportu, tj. w okresie od marca do listopada 2007 r. Wnioskodawca potwierdził, że od momentu oddania Budynku w najem opodatkowany VAT upłynęły ponad 2 lata.

Zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło u poprzednika prawnego Zbywcy przed listopadem 2007 r. w związku z oddaniem Budynku oraz Budowli do użytkowania w wykonaniu czynności najmu podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, określenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie Budowli i Budynku, nie może stanowić elementu opisu zdarzenia przyszłego, gdyż jest elementem interpretacji przepisów. Co więcej, w ocenie Wnioskodawcy, fakt, czy do pierwszego zasiedlenia Budowli oraz Budynku doszło w związku z oddaniem Budynku oraz Budowli w najem przez Zbywcę, czy przez jego poprzednika prawnego, nie powinno mieć wpływu na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Istotne jest bowiem, czy od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nawet jeżeli uznać (wbrew stanowisku Wnioskodawcy wyrażonym we wniosku), że w odniesieniu do budowli nie doszło do pierwszego zasiedlenia z uwagi na fakt, że umowy najmu nie zawierają w zakresie najmu Budowli odrębnych postanowień, to wówczas ich dostawa będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, ze względu na fakt, że nie znajdzie zastosowania:

*   art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – jako że dostawa odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ani też
*   art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT – jako że Zbywcy jako następcy prawnemu podmiotu, który wniósł Nieruchomość aportem jako przedsiębiorstwo – przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do Budowli.

Wnioskodawca wyjaśnił, że pomieszczenia gospodarcze są użytkowane wyłącznie przez Zbywcę. Dostęp, prawo i klucze do tych pomieszczeń mają wyłącznie osoby obsługujące Nieruchomość na zlecenie Zbywcy tj. pracownicy spółki zarządzającej z grupy kapitałowej Zbywcy. Najemcy nie mają swobodnego dostępu do tych pomieszczeń. Natomiast wcześniej pomieszczenia gospodarcze były użytkowane wyłącznie przez poprzednika prawnego Zbywcy. Dostęp, prawo i klucze do pomieszczeń miały wyłącznie osoby obsługujące Nieruchomość na zlecenie poprzednika prawnego Zbywcy (jego pracownicy). Najemcy nie mieli swobodnego dostępu do tych pomieszczeń.

Wnioskodawca wskazał, że Części Wspólne stanowią element Budynku. Prawo do użytkowania Części Wspólnych wynika z umów najmu powierzchni Budynku, stanowią więc one przedmiot umów najmu. Trudno bowiem sobie wyobrazić, aby najemca miał dostęp do lokalu przykładowo bez dostępu do korytarzy, które stanowią Części Wspólne. Wnioskodawca odniósł się do informacji, które przedstawił w piśmie z dnia 16 września 2013 r. w zakresie dostawy Budynku i wskazał, że integralną częścią umowy najmu jest załącznik pt. „Zasady eksploatacji”, zgodnie z którym każdy korzystający z Części Wspólnych (w tym najemca i jego pracownicy) ma prawo do swobodnego ich używania zgodnie z ich przeznaczeniem. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu Części Wspólnych. Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnił, że opłaty te są ponoszone w związku z umowami najmu, nie ma przy tym możliwości, żeby były ponoszone przez podmioty nie będące najemcami. Tym samym, całość powierzchni stanowiącej Części Wspólne Budynku została oddana do użytkowania w wykonywaniu czynności opodatkowanych w ramach umów najmu równocześnie z pierwszym wynajęciem lokali na rzecz najemców. Wnioskodawca stwierdził ponadto, że pasaż w Budynku stanowiący element Części Wspólnych jest okazjonalnie oddawany przez Zbywcę w krótkoterminowy najem (szczególnie w okresie przedświątecznym) pod stoiska handlowe tzw. standy. Pasaż w Budynku jest przedmiotem okazjonalnego (krótkoterminowego) najmu począwszy od listopada 2007 r. do dnia dzisiejszego. Co istotne, od momentu oddania pasażu w Budynku w najem opodatkowany VAT upłynęły ponad 2 lata.

Budowle natomiast, jako towarzysząca Budynkowi infrastruktura, były i są wykorzystywane przez najemców w ramach zawartych przez nich umów najmu powierzchni w Budynku, co Wnioskodawca podkreślił w uzasadnieniu do pytania oznaczonego we wniosku numerem 2. Charakter Budowli nie uniemożliwia ich wykorzystania ekonomicznego w innej formie niż pomocniczo do umów najmu. Najemcy w oczywisty sposób czerpią bowiem korzyści wynikające z istnienia Budowli, np. w postaci dojazdu drogą do Budynku. Biorąc to pod uwagę, czynsz z tytułu najmu lokali ustalany jest przez Zbywcę i pokrywa nie tylko koszty budowy i utrzymania poszczególnych lokali, ale także m.in. koszty związane z wybudowaniem oraz bieżącym utrzymaniem Budowli. Budowle nie stanowią samodzielnego i odrębnego od lokali przedmiotu najmu. Niemniej jednak prawo do ich używania wynika z umów najmu. Stanowią więc łącznie z lokalem przedmiot umów najmu np. dostęp do Budynku w postaci drogi. Tym samym, wszystkie Budowle zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych w ramach umów najmu równocześnie z pierwszym wynajęciem lokali na rzecz najemców.

Wnioskodawca poinformował, że przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy mają być cztery działki gruntu zabudowane, o następujących numerach geodezyjnych:

1.  4144/13,
2.  2385/147,
3.  122/9,
4.  127/1

Wnioskodawca wskazał obiekty, które zostały ujęte we wniosku wraz z numerami geodezyjnymi działek, na których te obiekty są posadowione: (w porządku – obiekt /nr działki geodezyjnej –):

1.  Budynek – 4144/13; 2385/147; 122/9; 127/1;
2.  Parking – 4144/13; 2385/147; 122/9;
3.  Drogi zewnętrzne – 4144/13; 2385/147; 122/9; 127/1;
4.  Murki oporowe – 2385/147;
5.  Ekrany akustyczne – 2385/147; 127/1;
6.  Drogi dojazdowe – 4144/13; 127/1;
7.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – Separator tłuszczu STEJAX-P wydajność 1201/s – 127/1;
8.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – Separator substancji ropopochodnych – 2385/147;
9.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – Separator substancji ropopochodnych – 2385/147;
10.  Zewnętrzna sieć wodociągowa – Zewnętrzna siec wody pitnej – 2385/147;
11.  Zewnętrzna siec kanalizacyjna – Zewnętrzna siec kanalizacji deszczowej – 2385/147;
12.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna – Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – 122/9; 127/1;
13.  Zewnętrzna sieć elektryczna – Linia kablowa zewnętrzna – 127/1;
14.  Zewnętrzna sieć elektryczna – nie kablowe ziemne nN – instalacje uziemienia budynku – 4144/13;
15.  Zewnętrzna sieć elektryczna – Linie kablowe – instalacja odgromowa i przepięciowa – 4144/13; 2385/147; 122/9; 127/1;
16.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna – 127/1;
17.  Zewnętrzna sieć teletechniczna – 4144/13; 2385/147; 122/9; 127/1;
18.  Zewnętrzna sieć wodociągowa – Wodociągi i studnie zewnętrzne – 2385/147;
19.  Zewnętrzna sieć ciepłownicza – 2385/147;
20.  Zewnętrzna sieć elektryczna – Linie elektryczne zewnętrzna wraz z przyłączem – 4144/13; 2385/147; 122/9; 127/1.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, wskazanie jakie konkretnie obiekty są posadowione na poszczególnych działkach nie stanowi elementu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego mającego znaczenie dla rozstrzyganego zagadnienia. Status (moment oddania w najem, poziom wydatków na ulepszenie lub ich brak) poszczególnych grup obiektów tj. Budynków oraz Budowli jest bowiem taki sam.

Wnioskodawca podał, że wszystkie wymienione we wniosku obiekty mające być przedmiotem sprzedaży stanowią Budynek i Budowle trwale związane z gruntem w rozumieniu PKOB i Prawa budowlanego.

Wnioskodawca przedstawił, klasyfikację obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, którą zastosowali Zbywca oraz Wnioskodawca – według porządku: obiekt/symbol PKOB – :

1.  Budynek – 1230;
2.  Parking – 1230;
3.  Drogi zewnętrzne – 2112;
4.  Murki oporowe – 2112;
5.  Ekrany akustyczne – 2112;
6.  Drogi dojazdowe – 2112;
7.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – Separator tłuszczu STEJAX-P wydajność 1201/s – 2223;
8.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – Separator substancji ropopochodnych – 2223;
9.  Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – Separator substancji ropopochodnych – 2223;
10.  Zewnętrzna sieć wodociągowa – Zewnętrzna sieć wody pitnej – 2222;
11.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna – Zewnętrzna sieć kanalizacji deszczowej – 2223;
12.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna – zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej – 2223;
13.  Zewnętrzna siec elektryczna – Linia kablowa zewnętrzna – 2224;
14.  Zewnętrzna sieć elektryczna – nie kablowe ziemne nN – instalacje uziemienia budynku – 2224;
15.  Zewnętrzna siec elektryczna – Linie kablowe – instalacja odgromowa i przepięciowa – 2224;
16.  Zewnętrzna sieć kanalizacyjna – 2223;
17.  Zewnętrzna sieć teletechniczna – 2224;
18.  Zewnętrzna sieć wodociągowa – Wodociągi i studnie zewnętrzna – 2222;
19.  Zewnętrzna sieć ciepłownicza – 2222;
20.  Zewnętrzna sieć elektryczna – Linie elektryczne zewnętrzne wraz z przyłączem – 2224.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, wskazanie jakie symbole PKOB określone zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) właściwe dla Budynku i poszczególnych Budowli nie stanowią elementu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, mającego znaczenie dla rozstrzyganego zagadnienia. Klasyfikacja ta, a tym bardziej konkretne przyporządkowanie poszczególnych obiektów do poszczególnej grupy/klasy obiektów, nie determinuje bowiem kwalifikacji danego obiektu jako budynku lub budowli dla celów przepisów ustawy o VAT.

Wnioskodawca poinformował również, że 23 października 2013 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w R. wydał potwierdzenie nadania Spółce numeru identyfikacji podatkowej NIP oraz został zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym 4 października 2013 r. Tym samym Wnioskodawca nie jest już spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości w ramach Transakcji?

Zdaniem Spółki nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W uzasadnieniu swego stanowiska Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji stawką podstawową VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości składającej się z budynku, budowli oraz gruntu niezabudowanego. W zakresie podatku VAT wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2012 r., Nr 101, poz. 649, z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, w myśl przepisów art. 2 pkt 4 powołanej ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z powyższym należy podkreślić, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości, w skład której wchodzą budynki, budowle oraz grunt niezabudowany (zwanej dalej: Nieruchomością), to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia zawierająca się w pytaniu: czy powyższa czynność sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ocena tej kwestii ma bowiem zasadnicze znaczenie dla ewentualnego opodatkowania omawianej umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług (opodatkowanie tym podatkiem) skutkuje wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z postanowieniami art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.; aktualne brzmienie: Dz.U. z 2011 r., poz. 1054 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Wskazać należy, że w przypadku umów sprzedaży (której przedmiotem jest nieruchomość) o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że przy zawieraniu umowy sprzedaży status podatnika podatku od towarów i usług musi posiadać sprzedający.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka (zwana dalej: Nabywcą) planuje nabyć (nabycie zwane dalej: Transakcją) od spółki mającej siedzibę w Polsce i będącej podatnikiem podatku od towarów usług (zwanej dalej: Zbywcą), nieruchomość składającą się z budynku centrum handlowo-rozrywkowego (zwanego dalej: Budynkiem) wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą w szczególności: infrastrukturę energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki (zwane dalej: Budowlami), położonych w miejscowości R. na pięciu działkach stanowiących własność Zbywcy, z których cztery działki są zabudowane. Jedna z działek jest nie zabudowana (zwana dalej: Gruntem Niezabudowanym). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Grunt Niezabudowany jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Całość nieruchomości składającej się z opisanych powyżej elementów określona jest Nieruchomością. Budynek jest w całości oddany w użytkowanie w postaci najmu. Budowle wykorzystywane są jako obsługująca Budynek infrastruktura, a prawo do wykorzystywania wynika z umów najmu powierzchni Budynku. W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. W rezultacie Zbywca dokona na rzecz Nabywcy dostawy Nieruchomości, tj. Budynku wraz z gruntami, na których jest posadowiony, Budowli wraz z gruntami, na których są one posadowione oraz Gruntu Niezabudowanego.

W świetle powyżej przedstawionych okoliczności zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że:

*   w interpretacji indywidualnej z 27 listopada 2013 r., znak: IBPP1/443-1062/13/MS dotyczącej podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że dostawa na rzecz Wnioskodawcy działki niezabudowanej, po spełnieniu określonych przesłanek, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.
*   w interpretacji indywidualnej z 09 grudnia 2013 r., znak: IBPP1/443-791/13/MS dotyczącej podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że dostawa na rzecz Wnioskodawcy Budynku oddanego w najem oraz dostawa Budowli, po spełnieniu określonych przesłanek, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Wobec tego, skoro Transakcja Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w stosunku do wszystkich jej składników, to opisana umowa sprzedaży będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie postanowień art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższe oznacza, że w przedmiotowej sprawie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.