Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.203.2022.2.TK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-22
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zasada ogólna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest nieprawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 13 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 2/5 i 2/6. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 lipca 2022 r. (wpływ 15 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej działka nr 2/5 (pow. 5,9619 ha) oraz 2/6 (pow. 0,6958 ha).

Działka ma przeznaczenie w MPZP z 2005 r.:

\- 2/5 – AG – aktywacja gospodarcza,

\- 2/6 – R – tereny rolne.

W roku 2022 planuje Pan sprzedać obie działki.

Klient kupujący chce wystąpić o pozwolenie na budowę i nabyć działki dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę.

Kupujący otrzyma od Pana prawo dysponowania gruntem i pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę będzie dotyczyć zakładu produkcyjnego wraz z magazynem i biurami.

Ww. działki nabył Pan w 1998 r. i uprawiał rolniczo.

Na działkach nie było i nie ma zabudowań. Nabycie od osoby fizycznej.

Ponadto, w piśmie z 12 lipca 2022 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – wskazał Pan, że:

1\. Jest i będzie Pan na moment sprzedaży czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikiem jest Pan od 1 grudnia 2006 r. i dotyczy to tylko prowadzenia gospodarstwa rolnego.

2\. Działki nr 2/5 i 2/6 były, są i będą wykorzystywane przez Pana rolniczo (uprawy i zbiór). Działki były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Z tytułu prowadzenia gospodarstw rolnego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

3\. Z przedmiotowych działek były, są i będą dokonywane zbiory i sprzedaż produktów rolnych.

4\. Przedmiotowe działki były i są wykorzystywane w działalności rolniczej.

5\. Działki nie były i nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

6\. Działki nr 2/5 i 2/6 nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej.

7\. Nie dokonywał Pan i nie będzie dokonywać żadnych czynności mających na celu przygotowanie działek nr 2/5 i 2/6 do sprzedaży, tj. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg.

8\. W związku z zamiarem sprzedaży ww. nieruchomości zlecił Pan pośrednictwo w sprzedaży i poszukiwanie kupca przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Biuro przygotowało ofertę sprzedaży i umieściło na stronie internetowej.

9\. Nie miał Pan wpływu na przeznaczenie działki nr 2/5 i 2/6 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

10\. Zamierza Pan zawrzeć z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży każdej z opisanych działek:

a) Umowa przedwstępna będzie zawierała warunek uzyskania przez Kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji. Na ten moment nie zna Pan dokładnych zapisów umowy przedwstępnej. Prawdopodobnie warunkiem zakupu przez Inwestora nieruchomości będzie uzyskanie zgód gestorów mediów, zjazdu od zarządcy drogi (zjazd odbywać się będzie z działki gminnej) oraz uzyskanie wyników badań gruntu pozwalającego na posadowienie na gruncie zamierzonej inwestycji. Prawdopodobnie do dnia umowy sprzedaży nabywca uzyska pozwolenie na budowę dla planowanej inwestycji.

b) Po Pana stronie będzie udostępnienie terenu do wykonania badań gruntu. Będzie Pan miał prawo do prowadzenia działalności rolniczej na ww. działkach do dnia sprzedaży.

c) Nabywca będzie miał prawo wejść na działkę, aby wykonać badania gruntu. Obowiązkiem nabywcy będzie uzyskanie wszelkich pozwoleń, zgód gestorów mediów i pozwolenia na budowę.

d) W ramach umowy przedwstępnej udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa do uzyskiwania zgód i pozwoleń do uzyskania pozwolenia na budowę. Przekaże Pan nabywcy prawo do dysponowania gruntem, ale tylko w ramach uzyskania decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę.

e) Do czasu sprzedaży nie będą dokonywane żadne inwestycje infrastrukturalne.

f) Nabywca ponosić będzie wszystkie koszty związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej, czy pozwolenia na budowę, tj. koszty uzyskania warunków technicznych od gestorów mediów, koszty badań gruntu, koszty uzyskania decyzji środowiskowej, koszty projektu budowlanego czy pozwolenia na budowę.

g) Nie zamierza Pan udzielać kupującemu innych pełnomocnictw.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż działek nr 2/5 i 2/6 w obecnym stanie (bez pozwolenia na budowę) objęta będzie podatkiem VAT?

2\. Czy sprzedaż działek nr 2/5 i nr 2/6 po uzyskaniu przez kupującego pozwolenia na budowę, objęta będzie podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w uzupełnieniu do wniosku z 12 lipca 2022 r.)

Ad 1.

Uważa Pan, że jest rolnikiem i sprzedaż działek nr 2/5 i 2/6 nie jest związana z żadną działalnością gospodarczą, a jedynie z prowadzeniem działalności rolniczej, więc sprzedaż nie powinna być objęta podatkiem VAT.

Ad 2.

Pozwolenie na budowę będzie uzyskiwane staraniem i na koszt nabywcy. Pan nie wykona żadnych działań mających przygotować grunt do wykorzystania inwestycyjnego. Do dnia sprzedaży będzie Pan obsiewał i zbierał plony z ww. działek. Sprzedaje Pan działki o przeznaczeniu inwestycyjnym w planie miejscowym, ale nie był Pan inicjatorem zmiany przeznaczenia Pana gruntu z roli na działkę inwestycyjną, dlatego uważa Pan, że nie powinien sprzedawać ww. działek z podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest nieprawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach − rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania ich sprzedaży podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Na mocy art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej działka nr 2/5 (pow. 5,9619 ha) oraz 2/6 (pow. 0,6958 ha).

Działka ma przeznaczenie w MPZP z 2005 r.:

\- 2/5 – AG – aktywacja gospodarcza,

\- 2/6 – R – tereny rolne.

W roku 2022 planuje Pan sprzedać obie działki.

Klient kupujący chce wystąpić o pozwolenie na budowę i nabyć działki dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę.

Kupujący otrzyma od Pana prawo dysponowania gruntem i pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę będzie dotyczyć zakładu produkcyjnego wraz z magazynem i biurami.

Ww. działki nabył Pan w 1998 r. i uprawiał rolniczo.

Na działkach nie było i niema zabudowań. Nabycie od osoby fizycznej.

Ponadto, wskazał Pan, że:

1) Jest i będzie Pan na moment sprzedaży czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikiem jest Pan od 1 grudnia 2006 r. i dotyczy to tylko prowadzenia gospodarstwa rolnego.

2) Działki nr 2/5 i 2/6 były, są i będą wykorzystywane przez Pana rolniczo (uprawy i zbiór). Działki były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Z tytułu prowadzenia gospodarstw rolnego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

3) Z przedmiotowych działek były, są i będą dokonywane zbiory i sprzedaż produktów rolnych.

4) Działki nie były i nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatków od towarów i usług.

5) Działki nr 2/5 i 2/6 nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej.

6) Nie dokonywał Pan i nie będzie dokonywać żadnych czynności mających na celu przygotowanie działek nr 2/5 i 2/6 do sprzedaży, tj. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg.

7) W związku z zamiarem sprzedaży ww. nieruchomości zlecił Pan pośrednictwo w sprzedaży i poszukiwanie kupca przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Biuro przygotowało ofertę sprzedaży i umieściło na stronie internetowej.

8) Nie miał Pan wpływu na przeznaczenie działki nr 2/5 i 2/6 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

9) Zamierza Pan zawrzeć z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży każdej z opisanych działek:

a) Umowa przedwstępna będzie zawierała warunek uzyskania przez Kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji. Na ten moment nie zna Pan dokładnych zapisów umowy przedwstępnej. Prawdopodobnie warunkiem zakupu przez Inwestora nieruchomości będzie uzyskanie zgód gestorów mediów, zjazdu od zarządcy drogi (zjazd odbywać się będzie z działki gminnej) oraz uzyskanie wyników badań gruntu pozwalającego na posadowienie na gruncie zamierzonej inwestycji. Prawdopodobnie do dnia umowy sprzedaży nabywca uzyska pozwolenie na budowę dla planowanej inwestycji.

b) Po Pana stronie będzie udostępnienie terenu do wykonania badań gruntu. Będzie Pan miał prawo do prowadzenia działalności rolniczej na ww. działkach do dnia sprzedaży.

c) Nabywca będzie miał prawo wejść na działkę, aby wykonać badania gruntu. Obowiązkiem nabywcy będzie uzyskanie wszelkich pozwoleń, zgód gestorów mediów i pozwolenia na budowę.

d) W ramach umowy przedwstępnej udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa do uzyskiwania zgód i pozwoleń do uzyskania pozwolenia na budowę. Przekaże Pan nabywcy prawo do dysponowania gruntem, ale tylko w ramach uzyskania decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę.

e) Do czasu sprzedaży nie będą dokonywane żadne inwestycje infrastrukturalne.

f) Nabywca ponosić będzie wszystkie koszty związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej, czy pozwolenia na budowę tj. koszty uzyskania warunków technicznych od gestorów mediów, koszty badań gruntu, koszty uzyskania decyzji środowiskowej, koszty projektu budowlanego czy pozwolenia na budowę.

g) Nie zamierza Pan udzielać kupującemu innych pełnomocnictw.

W związku z powyższym opisem sprawy wątpliwości Pana dotyczą kwestii czy w analizowanej sprawie sprzedaż działek nr 2/5 i 2/6 objęta będzie podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia Pana wątpliwości kluczowym jest fakt, że w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, a działki będące przedmiotem sprzedaży, tj. działka nr 2/5 i 2/6 – jak wynika z treści wniosku – od momentu ich nabycia w 1998 r. od osoby fizycznej, wykorzystywał Pan w działalności rolniczej. Z działek będących przedmiotem wniosku są i będą dokonywane zbiory i sprzedaż produktów rolnych.

Okoliczności te wskazują na ścisłe związanie ww. działek z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą – rolniczą. Zatem w analizowanej sprawie stwierdzić należy, że ww. działki nr 2/5 i 2/6 wchodzą w skład majątku przedsiębiorstwa (tj. gospodarstwa rolnego). Jest to majątek wykorzystywany przez podatnika VAT w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie działki będące przedmiotem sprzedaży, służą do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Tym samym, sprzedaż przez Pana działek nr 2/5 i 2/6, stanowiących część Pana gospodarstwa rolnego, stanowi dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu.

Zatem sprzedając ww. działki nie dokona Pan zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej (działalności rolniczej).

**Zatem sprzedaż** **działek nr 2/5 i 2/6 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.**

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z treści opisu sprawy wynika, że działki mające być przedmiotem sprzedaży są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 2005 r. działka nr 2/5 – AG –aktywacja gospodarcza, działka nr 2/6 – R – tereny rolne.

W roku 2022 planuje Pan sprzedać obie działki.

Klient kupujący chce wystąpić o pozwolenie na budowę i nabyć działki dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę będzie dotyczyć zakładu produkcyjnego wraz z magazynem i biurami. Kupujący otrzyma od Pana prawo dysponowania gruntem i pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę.

Zatem przedmiotem sprzedaży będą działki, które na moment sprzedaży stanowić będą teren budowlany.

**W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.**

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to przepisy dopuszczają możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- konieczny jest brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki nabył Pan w 1998 r. od osoby fizycznej. Zatem w odniesieniu do czynności nabycia przez Pana ww. działek nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tych działek nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Pana. Ponadto działki nie były i nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym, dostawa przedmiotowych działek nie będzie również korzystała ze zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione wymagane warunki określone w tym przepisie.**

Wobec tego sprzedaż ww. działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

**Podsumowując,** **w przedstawionym przez Pana opisie sprawy sprzedaż** **działek nr 2/5 i 2/6 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.**

**W przedmiotowej sprawie działki będące przedmiotem sprzedaży, służą do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Tym samym, sprzedaż przez Pana działek nr 2/5 i 2/6, stanowiących część Pana gospodarstwa rolnego, stanowi dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu.**

**Ponadto z uwagi na fakt, iż Klient kupujący chce nabyć ww. działki dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, które będzie dotyczyć budowy zakładu produkcyjnego wraz z magazynem i biurami oraz otrzyma od Pana pełnomocnictwa do uzyskania tego pozwolenia, to przedmiotem sprzedaży będą działki budowlane. Zatem sprzedaż tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.**

**Dostawa tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione wymagane warunki określone w tym przepisie.**

**W odniesieniu do czynności nabycia przez Pana ww. działek nie wystąpił podatek od towarów i usług.** **W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tych działek nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Pana. Ponadto działki nie były i nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.**

Tym samym, Pana stanowisko **jest nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Wskazać należy, że w postępowaniu w sprawie wydania interpretacji indywidualnej na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, organ podatkowy „porusza się” niejako tylko w ramach stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez wnioskodawcę we wniosku oraz wyrażonej przez niego oceny prawnej. Organ podatkowy nie jest uprawniony do dokonywania samodzielnych ustaleń, rekonstrukcji czy domniemań dotyczących stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Postępowanie o wydanie interpretacji indywidualnej ma bowiem na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, do którego można wydać interpretację indywidualną. W postępowaniu tym organ interpretacyjny nie prowadzi doradztwa. Ogranicza się natomiast do dokonania subsumcji przedstawionego przez stronę stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego pod określony przepis prawa i wyjaśnienia przyczyn, dla których w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym dany przepis ma zastosowanie.

Instytucja interpretacji indywidualnych nie została stworzona dla celów analizowania przez organ skutków podatkowych potencjalnych, planowanych działań podatników pod kątem porównawczym bądź optymalizacyjnym, ani też dla celów wskazywania podatnikom, jakie działania powinni podjąć, aby uniknąć obciążeń podatkowych.

Zatem w analizowanej sprawie tutejszy organ wydając przedmiotową interpretację oparł się wyłącznie na opisie sprawy, w którym jednoznacznie wskazano, że: „Klient kupujący chce wystąpić o pozwolenie na budowę i nabyć działki dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę. Kupujący otrzyma od Pana prawo dysponowania gruntem i pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę”.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).