Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-565/11-4/ALN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-11-07
Teza: Czy sprzedaż, stanowiącej naszą własność, zabudowanej nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulepszenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2011 r. (data wpływu 1 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 października 2011 r. (data wpływu 21 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 października 2011 r. (data wpływu 21 października 2011 r.), w zakresie doprecyzowania zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca wraz z małżonką jest współwłaścicielem (ustawowa współwłasność małżonków) ½ nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, pozostałą ½ własności tej nieruchomości posiada małżonka Wnioskodawcy, jako majątek odrębny. Nabycie tej nieruchomości nastąpiło jednym aktem notarialnym w 1996 r. zarówno przez małżonkę Wnioskodawcy - na skutek darowizny, a także przez Obojga - poprzez zakup.

W związku z nabyciem tej nieruchomości oraz jej remontem przeprowadzonym w 2000r. nie rozliczono podatku od towarów i usług, tj. nie odliczono podatku naliczonego, a także nie korzystano z ulg w podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość, w tym znajdujące się na niej zabudowania, nie stanowiła nigdy majątku w pozarolniczej działalności gospodarczej - to znaczy nie była (także naniesienia) przyjęta do ewidencji środków trwałych.

Od 2009 r. zabudowania znajdujące się na tej nieruchomości są przedmiotem umowy najmu. Z tego też powodu Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT (nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej podlegającej zgłoszeniu do ewidencji działalności gospodarczej) i czynsz uzyskany z wykonania tej umowy opodatkowuje podatkiem od towarów i usług. Natomiast małżonka Wnioskodawcy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na przełomie 2011 r. i 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką planują dokonać podziału posiadanej nieruchomości w taki sposób aby wydzielić z dotychczasowej nieruchomości niezabudowaną działkę gruntu, a następnie dokonać sprzedaży pozostałej, zabudowanej naniesieniami nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Zgodnie z przytoczonym brzmieniem przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, budynki zostały zasiedlone jeszcze przed ich nabyciem przez Wnioskodawcę. Zasiedlenie nastąpiło przed 1996 r., natomiast sprzedaż planowana jest na przełomie lat 2011/2012 - zatem okres od zasiedlenia do planowanego zbycia jest dłuższy niż dwa lata. W związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości jak również jej remontem w 2000 r. Wnioskodawca ani jego małżonka nie rozliczyli podatku od towarów i usług, tj. nie dokonali odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu oraz przy remoncie przedmiotowej nieruchomości i znajdujących się na niej naniesień. Nie poniesiono wydatków na ulepszenie nieruchomości w stosunku do których to wydatków Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wymienione wcześniej wydatki remontowe z 2000 r. nie mieszczą się w kategorii wydatków na ulepszenie nieruchomości. Po dokonaniu podziału nieruchomości przedmiotem sprzedaży będzie geodezyjnie wyodrębniona działka zabudowana budynkami. Wymieniony we wniosku budynek nie jest budowlą, a budynkiem ustawionym na fundamencie – jest trwale związany z gruntem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż, stanowiącej naszą własność, zabudowanej nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do podatku od towarów i usług sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od tego podatku, ponieważ w przypadku sprzedaży budynków związanych trwale z gruntem nie wyodrębnia się wartości gruntu, a sprzedaż budynków i budowli w przypadku gdy sprzedający nie dokonywał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zarówno w przypadku ich uprzedniego zakupu lub późniejszego remontu (gdy nakłady przekraczały 30% wartości obiektów, naniesień).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział jednakże opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wraz z małżonką jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Na przełomie 2011 r. i 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką planują dokonać podziału posiadanej nieruchomości w taki sposób aby wydzielić z dotychczasowej nieruchomości niezabudowaną działkę gruntu, a następnie dokonać sprzedaży pozostałej, zabudowanej naniesieniami nieruchomości. Po dokonaniu podziału nieruchomości przedmiotem sprzedaży będzie geodezyjnie wyodrębniona działka zabudowana budynkami. Wymieniony we wniosku budynek ustawionym jest na fundamencie – jest trwale związany z gruntem.

W tym miejscu należy przeanalizować definicję pierwszego zasiedlenia rozumianą zgodnie ze wskazanym wcześniej przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. W świetle ww. przepisu stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu zawartego we wniosku wynika, iż zakup w 1996r. przedmiotowej nieruchomości nastąpił na podstawie aktu notarialnego i był czynnością niepodlegającą opodatkowaniu. Nie doszło zatem wówczas do pierwszego zasiedlenia budynków w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał jednak, iż od roku 2009 budynki są przedmiotem umowy najmu i z tego tytułu Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT, a czynsz uzyskany z najmu opodatkowany jest podatnikiem od towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż pierwsze zasiedlenie – w myśli ustawy o podatku od towarów i usług – miało miejsce w 2009r., kiedy to budynki zostały oddane w najem w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Wobec powyższego, jeśli dostawa przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, tj. od daty oddania w 2009r. nieruchomości w najem, dostawa ta będzie zwolniona od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10, o ile dostawca nie wybierze opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jeżeli natomiast okres od daty wynajmu w 2009r. do sprzedaży nieruchomości będzie krótszy niż 2 lata należy przeanalizować przesłanki uprawniające do zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, iż Wnioskodawca wskazał, ż e w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, jak również jej remontem w 2000r., nie został odliczony podatek naliczony. Nie poniesiono również wydatków na ulepszenie nieruchomości w stosunku do których Wnioskodawca bądź małżonka Wnioskodawcy mieliby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na powyższe, gdy nie będą spełnione przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10 sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z uwagi na wystąpienie wskazanych w tym przepisie przesłanek uprawniających do tego zwolnienia.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa nieruchomości, o której mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, zbycie gruntu, na którym ta nieruchomość jest posadowiona, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, będzie również korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.