Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.645.2020.3.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-24
Teza: opodatkowanie dostawy nieruchomości zabudowanej, dokonywanej w trybie licytacji komorniczej, oraz zastosowanie zwolnienia od podatku
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; licytacja; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2020 r. (data wpływu 2 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2021 r., (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 4 stycznia 2021 r.) oraz pismem z dnia 1 lutego 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem poczty elektronicznej 1 lutego 2021 r. oraz za pośrednictwem operatora pocztowego 2 lutego 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21 grudnia 2020 r. nr 0114-KDIP4 1.4012.645.2020.1.DP (doręczone w dniu 28 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej w trybie licytacji komorniczej oraz zastosowania zwolnienia od podatku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej w trybie licytacji komorniczej.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 stycznia 2021 r., (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 4 stycznia 2021 r.) oraz pismem z dnia 1 lutego 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem poczty elektronicznej 1 lutego 2021 r. oraz za pośrednictwem operatora pocztowego 2 lutego 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21 grudnia 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.645.2020.1.DP.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie (…) i innych przeciwko Spółce sp. z o.o. spółka komandytowa z siedzibą: (…), NIP: (…), Regon: (…).

Egzekucja prowadzona jest z nieruchomości położonej w miejscowości (…), gm. (…) i objętej księgą wieczystą nr 1, a także udziałów po 5/10 w nieruchomościach o nr KW 2 oraz KW 3.

Spółka jest deweloperem, który wybudował zamknięte osiedle domów jednorodzinnych (…).

Nieruchomości objęte księgami wieczystymi KW nr 2 oraz nr 3 stanowią drogi dojazdowe m.in. do nieruchomości objętej KW nr 1.

Dłużna spółka złożyła w drodze korespondencji e-mail informację, że:

1.  Spółka Sp. z o.o. sp.k. prowadzi działalność gospodarczą,
2.  Spółka Sp. z o.o. sp.k. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, nr NIP (…),
3.  W stosunku do nieruchomości o nr KW nr 1 przysługiwało Spółce prawo odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, jednak transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Spółka poniosła nakłady przewyższające 30% wartości początkowej i skorzystała z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów. W stosunku do udziału 5/10 w nieruchomości o KW nr 2, oraz nr 3 przysługiwało Spółce prawo odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, jednak transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Spółka nie poniosła nakładów przewyższających 30% wartości początkowej.
4.  Spółka nie została zamknięta,
5.  W/w nieruchomości są przedmiotem działalności Spółki,
6.  W/w nieruchomości nie znajdują się w ewidencji środków trwałych Spółki.

W dniu 16 sierpnia 2018 r. komornik przeprowadził czynność opisu i oszacowania:

1.  n/w nieruchomości:

Nieruchomość objęta KW nr 1 składa się działki gruntu nr ew. 1 w obrębie (…), działka ma powierzchnię 1200 m2. Nieruchomość stanowi własność Spółki Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…).

Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z dnia (…) r. działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN.

Zgodnie z decyzją nr (…) o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną.

Nieruchomość znajduje się na osiedlu zamkniętym, monitorowanym.

Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym, zagospodarowana – ogród przydomowy z roślinnością ozdobną, podjazd i chodnik z kostki Bauma, ogrodzona. Doprowadzone przyłącze energetyczne, wodne, gazowe z wkopanym zbiornikiem na gaz, kanalizacja lokalna – szambo 10 m3.

1.  nieruchomości położonej: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr 2. Nieruchomość składa się z działki nr 2 obręb (…), ma powierzchnię 228 m2 i stanowi drogę wewnętrzną.

Dłużna spółka posiada w tej nieruchomości udział: 5/10.

Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z dnia (…) działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN.

Działka zagospodarowana: parking i wjazd na osiedle (…), nawierzchnia z kostki Bauma. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna, wodociąg. W dziale III ujawniono także bezpłatną i bezterminową służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego wstępu na działkę nr ew. 2 w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw i usunięcia awarii wodociągowych ustanowiona na rzecz Gminy, a także nieodpłatną i ustanowioną na czas nieokreślony służebność przesyłu a także całodobowego wstępu, przechodu, przejazdu, swobodnego dostępu do urządzeń w celu przeglądu, konserwacji, wymiany, naprawy, rozbudowy i dystrybucji energii elektrycznej w działkach 2, 3, 4 na rzecz Spółki Akcyjnej i jej następców prawnych zgodnie z treścią KW nr 2.

Wartość rynkowa całości nieruchomości określona została przez biegłego na kwotę: (…) zł (słownie (…)), w tym wartość gruntu (…) zł, wartość naniesień budowlanych (…) zł, a wartość udziału 5/10 części w nieruchomości na kwotę (…) zł (słownie: (…)), w tym wartość udziału w gruncie (…)zł, wartość udziału w naniesieniach budowlanych (…)zł.

1.  nieruchomości gruntowej położonej: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr 3. Nieruchomość składa się z działki nr 3 i 4 obręb (…), ma powierzchnię 1327 m2 i stanowi drogę wewnętrzną. Dłużna spółka posiada w tej nieruchomości udział: 5/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z dnia (…) działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN.

Działki nr ew. 3 i 4 stanowią łącznie drogę wewnętrzną o szerokości 6 m biegnącą wzdłuż wschodniej granicy osiedla (…).

Działka 3 ma powierzchnię 881 m2. Działka zagospodarowana: droga wewnętrzna na osiedlu (\`(...)\`), powierzchnia z kostki Bauma. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna z przyłączami, oświetlenie, wodociąg z przyłączami.

Działka 4 ma powierzchnię 446 m2. Działka zagospodarowana: droga wewnętrzna na osiedlu (\`(...)\`), powierzchnia z kostki Bauma. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna z przyłączami.

W dziale III ujawniono także bezpłatną i bezterminową służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego wstępu na działkę nr ew. 3 i 4 w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw i usunięcia awarii wodociągowych ustanowiona na rzecz Gminy, a także nieodpłatną i ustanowioną na czas nieokreślony służebność przesyłu na rzecz Spółki Akcyjnej i jej następców prawnych a także całodobowego wstępu, przechodu, przejazdu, swobodnego dostępu do urządzeń w celu przeglądu, konserwacji, wymiany, naprawy, rozbudowy i dystrybucji energii elektrycznej w działkach 2, 3, 4 zgodnie z treścią KW nr 3.

Wartość rynkowa udziału 5/10 części w nieruchomości określona została przez biegłego W.S. na kwotę: (\`(...)\`) zł (słownie: (\`(...)\`) złotych) w tym:

wartość udziału w gruncie dz. 3: (\`(...)\`) zł

wartość udziału w naniesieniach budowlanych na dz. 3: (\`(...)\`) zł

wartość udziału w naniesieniach budowlanych na dz. 4: (\`(...)\`) zł

wartość udziału w gruncie dz. 4: (\`(...)\`) zł.

Stwierdzono, że uzasadniona jest sprzedaż udziałów po 1/10 cz. w działkach drogowych 2 a także 3 i 4 objętych księgami wieczystymi nr 2 i nr 3 (droga obsługuje 10 nieruchomości zabudowanych) łącznie ze sprzedażą działki 1.

Na nieruchomości objętej KW nr 1 zamieszkuje wraz z rodziną Pani J.M.. Pani J.M. złożyła oświadczenie, że nabyła w/w nieruchomość a także udziały w drodze od Spółki Sp. z o.o. sp. k.

W dniu 23 kwietnia 2015 r. strony podpisały protokół odbioru budynku. Spółka otrzymała środki w kwocie (…) zł ale w dniu 1 lipca 2015 r. nie stawiła się na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Pani J.M. posiada protokół odbioru domu i umowę przedwstępną na zakup w/w nieruchomości. Pani M. wykończyła budynek do stanu, w którym możliwe było zamieszkanie w nim, budynek w dniu spisania protokołu odbioru budynku nie znajdował się wg oświadczenia Pani M. nawet w stanie deweloperskim.

Pismem z dnia z dnia 4 stycznia 2021 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek, wskazując, że:

Informacje złożone przez dłużnika w drodze korespondencji email stanowią element opisu zdarzenia przyszłego.

Transakcje nabycia przez dłużnika nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr 1, KW nr 2, KW nr 3 nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, transakcje nie były udokumentowane fakturą.

Wszystkie naniesienia znajdujące się na działce 1 stanowią budynki i budowle w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane ( Dz. U. z 2020r. poz. 1333) i stanowią własność dłużnika.

Wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach 2, 3 i 4 (tj. parking, droga wewnętrzna, linia energetyczna, oświetlenie oraz wodociąg znajdujący się na tych działkach) stanowią budowle w myśl ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Naniesienia budowano etapami, prace rozpoczęto w 2012 r. a zakończono w 2013 r.

Naniesienia znajdujące się na działkach 2, 3 i 4, a stanowiące parking, drogę wewnętrzną i linię oświetleniową, należą do współwłaścicieli nieruchomości objętych księgami wieczystymi KW nr 2 i KW nr 3. Dłużna spółka posiada aktualnie udział 4/10 we współwłasności nieruchomości objętych KW nr 2 i KW nr 3, a ponadto:

Współwłaściciel 1 i Współwłaściciel 2 posiadają udział 1/10,

Współwłaściciel 3 posiada udział 1/10

Współwłaściciel 4 posiada udział 1/10

Współwłaściciel 5 i Współwłaściciel 6 posiadają udział 1/10,

Współwłaściciel 7 posiada udział 1/20,

Współwłaściciel 8 posiada udział 1/20,

Współwłaściciel 9 i Współwłaściciel 10 posiadają udział 1/10

we współwłasności nieruchomości objętych KW nr 2 i KW nr 3.

Wodociąg i linia energetyczna znajdujące się na nieruchomościach objętych nr 2 i KW nr 3 nie będą przedmiotem licytacji komorniczej.

W odniesieniu do naniesień znajdujących się na działkach 2, 3 i 4 dłużna spółka złożyła oświadczenie, że nie były one wykorzystywane przez Spółkę, nie były wynajmowane ani dzierżawione.

Pani J.M. rozpoczęła użytkowanie budynku na nieruchomości objętej KW nr 1 w dniu 9 maja 2015 r., dłużna spółka nie użytkowała wcześniej tego budynku.

Ponadto w piśmie z dnia 1 lutego 2021 r. Wnioskodawca zawarł informację, że J.M. zamieszkuje na nieruchomości objętej KW nr 1 od dnia 9 maja 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dostawa dokonywana w trybie komorniczej licytacji nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 1 wraz z udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW nr 3 i udziałem 1/10 części nieruchomości objętej nr 2 obciążona będzie podatkiem VAT i jaką stawkę podatku należy zastosować: zwolniona, 8 % czy 23 %?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie tutejszego organu egzekucyjnego sprzedaż zabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr 1 wraz ze sprzedażą udziałów w nieruchomościach stanowiących drogę dojazdową będzie korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7 11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy o VAT jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

W myśl cyt. wyżej przepisów art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów powstaje z chwilą dokonania dostawy tych towarów, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzenia nimi jak właściciel. Co do zasady będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie towaru, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Użycie określenia „jak właściciel” oznacza , że moment powstania obowiązku podatkowego nie jest uzależniony od przeniesienia prawa własności, ale uzyskania możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. Definicję „dysponowania rzeczą jak właściciel” należy rozumieć szeroko. Wydanie rzeczy należy rozumieć zatem w znaczeniu potocznym tj. jako fizyczne umożliwienie dysponowania towarem. Niemniej jednak wydanie musi nastąpić w związku z dostawą towaru. Jak wskazano w broszurze wydanej przez Ministerstwo Finansów zatytułowanej Zmiany w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT od stycznia 2014 r. (str. 8) Minister Finansów stoi na stanowisku, że dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) ma miejsce w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc w dniu podpisania aktu notarialnego, o ile wcześniej nie nastąpiło wydanie budynku lub lokalu albo nie nastąpiła zapłata. W obrocie nieruchomościami obowiązek podatkowy VAT powstaje niezależnie od regulacji prawa cywilnego, z momentem przekazania fizycznego władztwa. Z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego wydanie towaru należy rozumieć jako czynności faktyczne. Tym samym ustawodawca odstąpił od powiązania pojęcia wydania nieruchomości z cywilistycznym ujęciem przeniesienia własności nieruchomości.

Budynek został wydany nabywcy w dniu 23 kwietnia 2015 r. Nabywca zapłacił część ceny nabycia i od ponad 2 lat zamieszkuje na nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem w świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno nieruchomość, jak i udziały w niej, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto na podstawie art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2019 r. poz. 1438, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest komornikiem sądowym prowadzącym postępowanie egzekucyjne przeciwko Spółce sp. z o.o. sp. k. (dalej: Spółka, Dłużnik), tj. deweloperowi, który wybudował osiedle domów jednorodzinnych.

Egzekucja prowadzona jest:

1.  z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 1, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym,
2.  z udziału 5/10 w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 2, składającej się z działki nr 2 i stanowiącej drogę wewnętrzną,
3.  z udziału 5/10 w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 3, składającej się z działek nr 3 i 4 i stanowiącej drogę wewnętrzną.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przedmiotowe nieruchomości są przedmiotem działalności Spółki, nie znajdują się ewidencji środków trwałych Spółki. Transakcje nabycia przez Spółkę przedmiotowych nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, nie były udokumentowane fakturą.

Na działkach nr 2, 3, 4 (dalej: działki stanowiące drogę wewnętrzną) znajdują się naniesienia w postaci parkingu, drogi wewnętrznej, linii energetycznej, oświetlenia oraz wodociągu, ich budowa zakończyła się w roku 2013. Wszystkie naniesienia stanowią budowle w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.). Parking, drogę wewnętrzna i linia oświetleniowa należą do współwłaścicieli nieruchomości. Wodociąg i linia energetyczna nie będą przedmiotem licytacji komorniczej.

W odniesieniu do naniesień znajdujących się na działkach 2, 3 i 4 Dłużnik złożył oświadczenie, że nie były one wykorzystywane przez Spółkę, nie były wynajmowane ani dzierżawione.

Na nieruchomości objętej KW nr 1 zamieszkuje wraz z rodziną Pani J.M. (dalej: Klientka), która złożyła oświadczenie, że nabyła od Spółki w/w nieruchomość, a także udziały w drodze. W dniu 23 kwietnia 2015 r. strony podpisały protokół odbioru budynku. Spółka otrzymała środki w kwocie (…) zł, ale nie stawiła się na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Klientka posiada protokół odbioru domu i umowę przedwstępną na zakup w/w nieruchomości. Według oświadczenia Klientki budynek w dniu spisania protokołu odbioru budynku nie znajdował się nawet w stanie deweloperskim. Klientka wykończyła budynek do stanu, w którym możliwe było zamieszkanie w nim. Klientka rozpoczęła użytkowanie budynku, tj. zamieszkała w nim, w dniu 9 maja 2015 r., wcześniej Spółka nie użytkowała budynku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dostawa dokonywana w trybie komorniczej licytacji nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 1 wraz z udziałem 1/10 części działek stanowiących drogę wewnętrzną obciążona będzie podatkiem VAT i jaką stawkę należy zastosować.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy Dłużnik będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym czy sprzedaż ta będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Wnioskodawca, Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a objęte wnioskiem nieruchomości są przedmiotem działalności Spółki i nie są środkami trwałymi.

Co za tym idzie, Dłużnik w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta będzie wykonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że dokonywana przez Wnioskodawcę w trybie komorniczej licytacji dostawa nieruchomości, będących przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa transakcja dotyczy towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Tym samym, należy stwierdzić, że do dokonywanej w trybie licytacji komorniczej dostawy nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr 1, wraz z udziałem 1/10 części działek stanowiących drogę wewnętrzną, będą miały zastosowanie przepisy ustawy.

Rozpatrując opodatkowanie dostawy nieruchomości zauważyć należy, że zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych (ściśle określonych) czynności stawkami obniżonymi, bądź z zastosowaniem zwolnienia od podatku. Określił również warunki stosowania obniżonych stawek i zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będzie dostawa gruntu o charakterze rolnym, leśnym, itp. Przy czym przeznaczenie niezabudowanego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości.

W przypadku natomiast dostawy gruntu zabudowanego opodatkowanie gruntu jest uzależnione od opodatkowania budynków lub budowli znajdujących się na sprzedawanym gruncie, bowiem na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Z kolei zasady zwolnienia budynków i budowli wynikają z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem dostawy będzie m. in. działka zabudowana nr 1, objęta KW nr 1, w związku z czym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy w odniesieniu do umieszczonego na niej budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że Klientka Spółki zamieszkała, czyli rozpoczęła użytkowanie budynku mieszkalnego na nieruchomości, w dniu 9 maja 2015 r. Okoliczność ta jednoznacznie wskazuje, że doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku oraz że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą minie okres dłuższy niż dwa lata. Na powyższe nie ma wpływu, że użytkownik nie jest właścicielem nieruchomości, ponieważ decydującym kryterium jest fakt oddania budynku do użytkowania.

Wnioskodawca wskazał również, że uzasadniona jest sprzedaż udziałów po 1/10 cz. w działkach drogowych nr 2, a także 3 i 4, objętych księgami wieczystymi nr 2 i nr 3, łącznie ze sprzedażą działki nr 1. Na działkach nr 3, 4 i 2 znajdują się należące do Dłużnika budowle w postaci linii oświetleniowej, parkingu, drogi wewnętrznej obsługującej 10 nieruchomości zabudowanych zlokalizowanych w zamkniętym osiedlu domów jednorodzinnych wybudowanym przez Spółkę. Budowa ww. naniesień zakończyła się w roku 2013. Budowle znajdujące się na ww. działkach są funkcjonalnie związane z nieruchomościami zabudowanymi, co za tym idzie, pierwsze zasiedlenie ww. budowli nastąpiło nie później niż pierwsze zasiedlenie budynku posadowionego na działce nr 1 objętej księgą wieczystą nr 1, a w konsekwencji pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą minie okres dłuższy niż dwa lata.

Należy podkreślić, że ustawa wiąże zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wyłącznie z pierwszym zasiedleniem, bez znaczenia jest zatem, jaki podmiot dokonał pierwszego zasiedlenia.

Co za tym idzie, dokonywana w trybie licytacji komorniczej dostawa nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr 1, wraz z udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW nr 3 i udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW nr 2, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.