Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-414/14/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-12-05
Teza: Czy na podstawie przekazania w użytkowanie nieruchomości przyszłemu nabywcy, podpisaniu umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży, przyjętą przedpłatę należy zaliczyć do przychodów w roku kalendarzowym, w którym została wpłacona, tj. 2014 r.?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; rata; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2014 r. (data wpływu 15 września 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 listopada 2014 r. oraz 1 grudnia 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie rozpoznania przychodu w związku z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

****

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie rozpoznania przychodu w związku z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółdzielnia Kółek Rolniczych w X zamierza sprzedać działkę zabudowaną budynkiem administracyjno-biurowym. Zapłata za ww. nieruchomość następować ma w dwóch ratach, część wpłaty nastąpi w roku 2014 i po tej wpłacie sporządzona zostanie umowa przedwstępna kupna-sprzedaży oraz wydanie nieruchomości nabywcy do użytkowania. Pozostała część należności zostanie wpłacona w 2015 r. po zapłaceniu całej należności nastąpi przeniesienie własności kupna-sprzedaży i sporządzenie aktu notarialnego. Budynek nie był nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego postawiono następujące pytanie.

Czy na podstawie przekazania w użytkowanie nieruchomości przyszłemu nabywcy, podpisaniu umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży, przyjętą przedpłatę należy zaliczyć do przychodów w roku kalendarzowym, w którym została wpłacona, tj. 2014 r.?

We własnym stanowisku w sprawie Spółka wskazała, że podpisanie umowy przedwstępnej, wpłata części należności oraz przekazanie nieruchomości przyszłemu nabywcy nie jest podstawą do wystawienia faktury, za datę powstania przychodu winno się uznać moment przeniesienia własności aktem notarialnym kupna-sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zauważyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy kwestii podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z intencją Wnioskodawcy wyrażoną w złożonym wniosku oraz jego uzupełnieniu, w konsekwencji w przedmiotowej interpretacji tutejszy organ nie odnosi się do kwestii podstawy do wystawienia faktury, gdyż zagadnienie to wykracza poza zakres złożonego wniosku.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851 z późn. zm.) – dalej: Ustawa, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Stosownie do brzmienia art. 12 ust. 3a Ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności. Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania.

Natomiast stosownie do treści art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy, do przychodów nie zalicza się: pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Z umowy przenoszącej własność nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika zatem nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także fakt wydania (nabywcy) nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, we władanie wraz ze wszystkimi przysługującymi mu prawami w stosunku do tej rzeczy (art. 12 ust. 3a Ustawy).

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że za datę przychodu należnego uznać trzeba datę przeniesienia własności nieruchomości wynikającą z aktu notarialnego na podstawie której dokonano sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo wskazać należy, że postępowanie w sprawie interpretacji indywidualnej jest postępowaniem odrębnym od postępowania podatkowego, czy też kontrolnego, w których organ podatkowy zobowiązany jest do przeprowadzenia postępowania dowodowego uwzględniającego treść dokumentów. W przypadku wydawania interpretacji indywidualnej organ podatkowy jest związany treścią przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, który stanowi podstawę do wydania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, w ramach tego postępowania tutejszy organ nie może jednak dokonywać weryfikacji, czy też badania treści umów zawieranych pomiędzy stronami, gdyż wykraczałoby to poza zakres przedmiotowego postępowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z dnia 13 marca 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

****