Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.893.2024.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-06
Teza: Powstanie przychodu z najmu prywatnego użyczonego mieszkania.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu; umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 13 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 12 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Ma Pani zawartą ze szwagrem (mąż siostry) umowę nieodpłatnego użyczenia/najmu
    lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą ma Pani prawo jego dysponowaniem. Wynajęła Pani
    ten lokal za odpłatnością innej osobie, z którą Pani zawarła umowę najmu. Koszty
    związane z eksploatacją tego mieszkania ponosi Pani, dokonując zapłaty czynszu do
    wspólnoty, do (...) za zużytą energię itp. Z tytułu zawartej umowy w ramach najmu
    prywatnego co miesiąc dokonuje Pani wpłat zaliczek na zryczałtowany podatek
    dochodowy (PPE) w wysokości 8,5%.

## Pytanie

Czy otrzymywany przychód z najmu mieszkania stanowiącego własność szwagra, który
    zawarł z Panią umowę nieodpłatnego użyczenia, powinna Pani wykazywać w zeznaniu
    rocznym PIT-36 jako przychód z innych źródeł, czy nie?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 korzysta Pani ze zwolnienia w podatku
    dochodowym od osób fizycznych z tytułu przychodów z najmu tego mieszkania (II grupa
    podatkowa) i nie musi ich Pani wykazywać w zeznaniu PIT-36 jako przychód z innych
    źródeł.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.

    Zatem podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy
    między stronami. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia
    umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich
    należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo
    do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie
    majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.
    Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego musi powstać przysporzenie
    majątkowe, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji
    wynajmującego. Z powyższych regulacji wynika, że przychodem z najmu jest wyłącznie
    przychód otrzymany lub postawiony podatnikowi do dyspozycji.
    Najem, o którym Pani napisała we wniosku, stanowi dla Pani źródło przychodów, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.),
      zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Ponadto zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że ma Pani zawartą ze szwagrem
    umowę nieodpłatnego użyczenia/najmu lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą ma Pani
    prawo jego dysponowaniem. Wynajęła Pani ten lokal za odpłatnością innej osobie, z którą
    Pani zawarła umowę najmu. Koszty związane z eksploatacją tego mieszkania ponosi Pani.
    Z tytułu zawartej umowy w ramach najmu prywatnego co miesiąc dokonuje Pani wpłat
    zaliczek na zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%.
    Zauważam, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, regulujących zasady
    używania rzeczy. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
      oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

    W świetle tego przepisu – cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz
    motyw bezinteresowności. Ponieważ z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do
    spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie
    zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej
    umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu
    notarialnego, czynności dorozumianych. Umowa użyczenia może przewidywać prawo do
    wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba
    jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w
    użyczenie.
    Stąd stwierdzam, że stroną osiągającą przychód z najmu jest Pani. Wobec tego Pani, jako
    osoba wynajmująca lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu, jest zobowiązana do
    opodatkowania przychodów osiągniętych z tego tytułu. Przychody z najmu lokalu
    mieszkalnego uzyskane przez Panią, jako wynajmującego, są opodatkowane ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na
    zasadach przewidzianych w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy. Właściwym zeznaniem
    rocznym do rozliczenia przychodów z najmu prywatnego jest PIT-28.
    Powyższe potwierdziła Pani w opisie sprawy, wskazując, że z tytułu zawartej umowy w
    ramach najmu prywatnego co miesiąc dokonuje Pani wpłat zaliczek na zryczałtowany
    podatek dochodowy (PPE) w wysokości 8,5%.
    Stąd nie mogę uznać za prawidłowe Pani stanowisko, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125
    korzysta Pani ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu
    przychodów z najmu tego mieszkania (II grupa podatkowa) i nie musi ich Pani wykazywać
    w zeznaniu PIT-36 jako przychód z innych źródeł.
    Podsumowanie: otrzymywany przez Panią przychód z najmu mieszkania stanowiącego
    własność szwagra, który zawarł z Panią umowę nieodpłatnego użyczenia, powinna Pani
    wykazywać w zeznaniu rocznym PIT-28 jako przychód z najmu prywatnego.
    Na marginesie wskazuję, że zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie w części dot. wartości nieodpłatnego
    świadczenia, jakie uzyskała Pani w związku z zawartą umową użyczenia wskazanego
    mieszkania od szwagra. Nie ma natomiast zastosowania do przychodów z najmu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.