Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.637.2025.2.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dzierżawa
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
odliczenia-prawo do odliczenia
podatnik
zwolnienie
Zagadnienia: Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    21 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 29 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A.A.
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

## Opis zdarzenia przyszłego

10 lipca 2025 r. A.A. (dalej jako „Sprzedający”) podpisał ze A. spółką z ograniczoną
    odpowiedzialnością (dalej jako „Kupujący” albo „Spółka”) przedwstępną warunkową
    umowę sprzedaży („Umowa przedwstępna”) części należącej do Wnioskodawcy
    nieruchomości położonej w (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), dla której Sąd
    Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).
    Nieruchomość składa się z trzech niezabudowanych działek gruntu z obrębu (...), o
    numerach: 1 (...), 2 (...) oraz 3 (...). W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się,
    że przeniesie do odrębnej nowej księgi wieczystej działkę 3 o powierzchni (...) metrów
    kwadratowych, i tę działkę, stanowiącą nową nieruchomość sprzeda Kupującemu (dalej
    jako „Nieruchomość”). Sprzedający i Kupujący łącznie dalej są zwani „Wnioskodawcami”.
    Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia
    dziedziczenia sporządzonego przez (...) notariusza w (...) roku, Rep. A (...) oraz umowy o
    dział spadku sporządzonej przed (...) notariusza w (...), (...) roku, Rep. A (...).

    Podpisana przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości, zawarta w formie
    aktu notarialnego uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia
    (nie później niż do dnia (...) r.) warunków określonych w tym akcie, tj.:
        uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę dotyczącej
        możliwości zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami
        inwestycyjnymi Spółki, tj. wybudowaniem na Nieruchomości (...) (to jest obiektu
        rekreacyjno-sportowego, który służył będzie do uprawiania sportów wodnych, m.in.
        (...). Innymi słowy, warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży
        Nieruchomości jest uzyskanie pozwolenia na budowę, zgodnie z którym
        Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę w celu wykonania na niej
        inwestycji zaplanowanej przez Kupującego;
        uzyskania przez Kupującego zgody komitetu kredytowego banku (...) na
        finansowanie inwestycji,
        uzyskanie stanowiska organu podatkowego (oceny skutków podatkowych w
        zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości) w interpretacji
        indywidualnej prawa podatkowego,
        w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostanie ujawniony żaden
        nowy wpis lub nowa wzmianka o wniosku o dokonanie wpisu (poza wynikającym z
        Umowy Przedwstępnej) i nie będą ujawnione żadne ostrzeżenia, wzmianki lub
        wpisy, które nie istniały w dacie zawarcia Umowy Przedwstępnej lub z niej wynikają,
        w stosunku do Nieruchomości nie będzie wszczęte ani nie będzie trwało żadne
        postępowanie egzekucyjne, sama zaś Nieruchomość nie będzie przedmiotem
        zajęcia, zabezpieczenia lub innych praw i roszczeń ograniczających albo
        wyłączających ważne lub skuteczne rozporządzenie Nieruchomością oraz nie
        będzie przedmiotem roszczeń, o których mowa w art. 527 kodeksu cywilnego oraz
        art. 59 kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający:
        zobowiązuje się zapewnić Kupującemu od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do
        dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wstęp na Nieruchomość w celu
        przeglądu wszelkich sieci, przewodów i urządzeń;
        udziela Kupującemu prawa do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością
        na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w zakresie niezbędnym
        do uzyskania pozwolenia na wybudowanie budynku (...), z zastrzeżeniem, że
        wszelkie koszty uzyskania pozwolenia poniesie Kupujący. Sprzedający zobowiązuje
        się wyrazić w osobnym dokumencie zgodę na wspomniane wyżej dysponowanie
        Nieruchomością dla celów budowlanych;
        zobowiązuje się udostępnić Kupującemu wszelkie posiadane dokumenty i
        informacje związane z Nieruchomością w celu umożliwienia Kupującemu
        przeprowadzenia badania stanu prawnego oraz uzyskania pozwolenia na budowę.
    Sprzedający w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej udzielił Kupującemu
    pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej

    oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
    uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z zamierzoną inwestycją - budową (...), w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.
    Wnioskodawcy podkreślają, że wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej Nieruchomości, były/są/będą wykonywane w
    części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie
    przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
    związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie
    wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
    udostępnił Kupującemu Nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej Umowy
    Przedwstępnej celem przeprowadzenia badań gruntu.
    Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, ale przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży
    Nieruchomości, podjęte zostaną wspólne działania Sprzedającego i Kupującego mające na
    celu doprowadzenie do Nieruchomości przyłącza energetycznego.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający podejmie również działania
    zmierzające do wyodrębnienia działki 3 z istniejącej księgi wieczystej KW nr (...) i
    przeniesienia jej do nowej księgi wieczystej oraz udzieli pomocy na rzecz Kupującego w
    uzyskaniu pozwolenia na budowę. Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży
    Sprzedający nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie
    obrotu nieruchomościami. Do momentu transakcji sprzedaży Sprzedający nie będzie
    podejmować jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków
    finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.
    Przy nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego nie wystawiono faktury VAT -
    Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy o dział spadku, tj. umowy, która
    nie jest objęta opodatkowaniem VAT.
    Sprzedający na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości będzie
    czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie prowadzi również działalności
    rolniczej i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie jest przez Sprzedającego
    wykorzystywana na cele rolnicze.
    Nieruchomość nie była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na
    cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ale była oddana w dzierżawę na
    cele rolnicze. Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji
    środków trwałych.
                                        1Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie
    stanowi jego zorganizowanej części.
    Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że według jego najlepszej wiedzy, Nieruchomość na
    dzień podpisania Umowy Przedwstępnej:
        jest objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
        przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr (...) z (...) roku w sprawie miejscowego

        planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) dla obszaru (...) - część (...) , i
        zgodnie z tym planem położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23U/P -
        tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,
        nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji,
        była wolna od wad fizycznych i prawnych,
        posiadała dostęp do drogi publicznej.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Na pytanie, czy Sprzedający dokonywał wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku)
    sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać czy Sprzedający był podatnikiem
    podatku VAT z tego tytułu.
    Odpowiedź: Nie, Sprzedający nie dokonywał wcześniej żadnych transakcji sprzedaży
    nieruchomości.
    Na pytanie, w jakim okresie niezabudowana działka nr 3 była oddana w dzierżawę na cele
    rolnicze?
    Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość była dzierżawiona na cele rolnicze na podstawie
    umowy zawartej na okres 10 lat, w okresie 2011-2021. Umowa dzierżawy była zawierana
    przez ojca Sprzedającego. Od (...) po śmierci ojca właścicielem nieruchomości stał się
    Sprzedający, który realizował zawartą umowę dzierżawy do jej końca w roku 2021.
    Na pytanie, czy ww. nieruchomość poza oddaniem jej w dzierżawę była wykorzystywana
    do innych celów? Jeśli tak to proszę w skazać w jaki sposób i do jakich celów była
    wykorzystywana przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu
    sprzedaży?
    Odpowiedź: Po przejęciu własności nieruchomości po śmierci ojca na podstawie umowy o
    dział spadku z (...) r., Sprzedający dokończył realizację umowy dzierżawy nieruchomości na
    cele rolnicze zawartej jeszcze przez jego ojca. Po zakończeniu realizacji tej umowy (rok
    2021) nieruchomość nie była i nie będzie przez Sprzedającego w żaden sposób
    wykorzystywana do momentu jej sprzedaży.
    Na pytanie, czy Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od
    towarów usług?
    Odpowiedź: Tak, Kupujący jest i na dzień zawarcia planowanej transakcji będzie
    zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na pytanie, do jakich czynności Kupujący będzie wykorzystywał nabytą niezabudowaną
    działkę nr 3:
        opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
        zwolnionych od podatku od towarów i usług,
        niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Odpowiedź: Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość dla potrzeb
    prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący
    planuje wybudowanie na nabytej niezabudowanej działce 3 infrastruktury sportowo-
    rekreacyjnej (tj. wybudowanie na Nieruchomości (...) - obiektu rekreacyjno-sportowego,
    który służył będzie do uprawiania sportów wodnych, min. (...), która będzie komercyjnie
    udostępniania klientom w ramach działalności opodatkowanej VAT. Przedmiotowa
    nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania opisanych powyżej
    czynności objętych VAT (tzn. nie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności
    zwolnionych z VAT ani niepodlegających VAT).

    Pytania
    1. Czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT
      bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem
      należnego podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że Sprzedający
      winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej
      nieruchomości?
    2. Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę
      podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury
      dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, oraz do
      uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Własne stanowisko w sprawie 1
    Zdaniem Wnioskodawców, przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2
    pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży
    Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i
    pkt 9 ustawy o VAT.
    Z tytułu sprzedaży Nieruchomości (tj. niezabudowanych działek) Sprzedający będzie
    podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą,
    stosownie do art. 15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT
    sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki podatku.
    W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie
    będzie korzystać ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT, a Sprzedający
    będzie zobowiązany do udokumentowania obrotu uzyskany z tytułu sprzedaży
    Nieruchomości fakturą.
    Własne stanowisko w sprawie 2
    W opinii Wnioskodawców, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez
    Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a sama transakcja, jak
    wskazano powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury
    otrzymanej od Sprzedającego w związku z dokonaniem przedmiotowej transakcji oraz do
    zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek
    Kupującego.
    Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji wypełnia znamiona definicji towaru, o
    której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż
    nieruchomości przez Sprzedającego będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa
    towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego
    wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi
    towarami jako właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu VAT. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem,
    musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące

    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu -
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody.
    W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań
    podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.
    Zdaniem Wnioskodawców podjęcie m.in. takich czynności jak przygotowanie
    Nieruchomości zgodnie z oczekiwaniami nabywcy poprzez dokonanie wyodrębnienia
    działki 3 do nowej księgi w celu sprzedaży tej działki jako odrębnej nieruchomości,
    doprowadzenie do Nieruchomości wskutek działań Sprzedającego przyłącza
    energetycznego pozwalającego na realizację planowanych celów biznesowych
    Kupującego, udzielenie przez Sprzedającego zgody na dysponowanie Nieruchomością na
    cele budowlane przez Kupującego i zapewnienie pełnego wsparcia Kupującego w
    uzyskaniu takiego pozwolenia to działania wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
    które stanowią o aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami wskazującej , że
    czynności Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji
    zorganizowaną.
    Przyszły nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza kupić
    działkę w celu wybudowania obiektu usługowego który będzie służył do wykonywania
    działalności opodatkowanej VAT. W kontekście powyższych rozważań istotne jest również,
    że Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy - Spółce - do działania w jego
    imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji
    i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
    nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, podejmował więc
    działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
    Kwestia udzielenia pełnomocnictwa została w ustawie - Kodeks cywilny. Jak wynika z
    przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne
    oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się
    upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez
    pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła
    skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Wnioskodawcy podkreślają, że pomiędzy Sprzedającym a Spółką została podpisana
    przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ww. umową sprzedaż
    Nieruchomości nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na
    budowę obiektu usługowego (obiektu rekreacyjno- sportowego, który służył będzie do
    uprawiania sportów wodnych, m.in. (...). Okoliczność, że ww. działania nie będą
    podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że
    pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu
    pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w
    sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni
    przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te,
    dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego i przy jego aktywnym udziale, wpłyną
    generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
    Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu
    czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane”
    w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje

    okoliczność wykonywania ww. czynności przez Spółkę. W efekcie wykonywanych czynności
    dostawie podlegał będzie grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia
    umowy przedwstępnej.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie
    korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie
    jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedaż
    przedmiotowej Nieruchomości została bowiem zorganizowana w taki sposób, że działania
    Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju
    wspólne przedsięwzięcie wskazujące na profesjonalny charakter podejmowanych działań.
    Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza szereg interpretacji prawa podatkowego
    wydanych w zbliżonym stanie faktycznym (tzn. w sytuacji, w której sprzedający udziela
    pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, który w okresie między zawarciem umowy
    przedwstępnej i umowy ostatecznej dokonuje szeregu działań przygotowujących daną
    nieruchomość do potrzeb wykonania planowanej inwestycji):
        interpretacja z 18 marca 2024 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.28.2024.2.JSU;
        interpretacja z 20 marca 2024 r. o sygn. 0112-KDIL3.4012.23.2024.2.MBN;
        interpretacja z 12 marca 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.52.2025.1.IZ; ,
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić
    należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 ustawy o VAT, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Sprzedającego w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Z uwagi na objęcie przedmiotowej transakcji podatkiem VAT należy dokonać analizy, czy
    przedmiotowa dostawa Nieruchomości (czyli dostawa gruntu niezabudowanego) będzie
    opodatkowana VAT, czy też będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów
    niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z kolei w
    świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotowa Nieruchomość objęta jest
    obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i zgodnie z tym
    planem położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23U/P - tereny zabudowy
    usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Z uwagi na powyższe, w
    momencie dostawy przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie
    będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Dla
    zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
        towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
        w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
        VAT naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od
    podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

    Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający stał się właścicielem kilku niezabudowanych
    działek gruntu (w tym działki 3 która ma być przeniesiona do odrębnej księgi wieczystej i
    zbyta na rzecz Spółki jako Nieruchomość) na podstawie umowy o dział spadku. Powyższe
    oznacza, że Sprzedający nabył własność Nieruchomości w ramach transakcji, która nie jest
    objęta opodatkowaniem VAT (na gruncie podatku VAT umowa o dział spadku nie jest
    traktowana jako dostawa towarów ani jako świadczenie usług - tego typu umowy
    pozostają poza sferą opodatkowania VAT).
    W konsekwencji uznać należy, że nie został spełniony drugi z opisanych powyżej
    warunków - skoro bowiem transakcja, w ramach której doszło do nabycia Nieruchomości
    przez Sprzedającego nie była objęta VAT, nie można twierdzić, że w związku z nabyciem
    Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT
    naliczonego - z taką sytuacją mielibyśmy do czynienia gdyby transakcja nabycia
    Nieruchomości była objęta VAT (tzn. Sprzedający byłby zobowiązany do zapłaty VAT od
    transakcji nabycia Nieruchomości), ale Sprzedający nie byłby uprawniony do odliczenia
    zapłaconego podatku.
    Powyższe oznacza, że nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy
    działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej we wniosku
    Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT,
    a w konsekwencji Sprzedający jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu
    sprzedaży tej nieruchomości i udokumentowania przedmiotowej transakcji fakturą.
    2. Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
    zakresie, w jakim są one wykorzystane do wykonywania przez podatnika czynności
    opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie
    do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do
    odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe
    ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88
    ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie
    podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).
    Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do
    obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości opisanej w
    przedmiotowym wniosku niezbędne jest ustalenie, czy:
        przedmiot transakcji będący przedmiotem nabycia będzie wykorzystywany przez
        Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz,
        czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tzn. nie będzie podlegać
        zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem).
    Kupujący nabędzie Nieruchomość opisaną we wniosku w celu jej późniejszego
    wykorzystania w prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej objętej VAT, tj.
    działalności gospodarczej polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości (...) - obiektu
    rekreacyjno-sportowego, który następnie będzie udostępniany komercyjnie w ramach
    działalności opodatkowanej VAT (tj. będzie wykorzystywany do świadczenia usług
    opodatkowanych VAT).
    Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana transakcja zbycia
    Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

    W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej
    faktury dokumentującej jej dostawę, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu dokonanego zakupu, gdyż
    spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86
    ust. 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek
    podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w
    okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę
    dokumentującą faktycznie dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka
    podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach
    określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez
    Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a sama transakcja, jak
    wskazano powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury
    otrzymanej od Sprzedającego w związku z dokonaniem przedmiotowej transakcji oraz do
    zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek
    Kupującego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w
    odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest
    stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006
    s. 1 ze zm.):
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
      Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie odpłatna dostawa towarów na
      terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających

    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w
    działkach, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania
    Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym

    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że
      sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma
      charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może
      stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
      które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
      sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie
      okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
      celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.

    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału
    nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać
    znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu
    przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć
    miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania
    czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia
    częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w
    jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Sprzedający podjął/podejmie w odniesieniu do działek będących
    przedmiotem sprzedaży.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika.
    W opisie sprawy wskazał Pan informacje, z których wynika, że:
        10 lipca 2025 r. Sprzedający podpisał ze Spółką przedwstępną warunkową umowę
        sprzedaży części należącej do Wnioskodawcy Nieruchomości, która składa się z
        trzech niezabudowanych działek gruntu o numerach: 1, 2 oraz 3;
        Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości na podstawie aktu
        poświadczenia dziedziczenia oraz umowy o dział spadku z (...) roku;
        Warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie
        pozwolenia na budowę, zgodnie z którym Nieruchomość będzie przeznaczona pod
        zabudowę w celu wykonania na niej inwestycji zaplanowanej przez Kupującego;
        Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający udziela Kupującemu prawa do
        dysponowania przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
        ustawy Prawo budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na
        wybudowanie na Nieruchomości (...), z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty uzyskania
        pozwolenia poniesie Kupujący. Sprzedający zobowiązuje się wyrazić w osobnym
        dokumencie zgodę na wspomniane wyżej dysponowanie Nieruchomością dla celów
        budowlanych;
        Sprzedający w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej udzielił Kupującemu
        pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji
        publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
        niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z zamierzoną inwestycją -
        budową (...), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji
        i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
        Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci

        wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
        elektroenergetycznej;
        Wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na
        Nieruchomości, były/są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu
        Sprzedającego;
        W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na
        dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
        art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo
        budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
        uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Kupującemu Nieruchomość będącą
        przedmiotem niniejszej Umowy Przedwstępnej celem przeprowadzenia badań
        gruntu;
        Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, ale przed zawarciem ostatecznej umowy
        sprzedaży Nieruchomości, podjęte zostaną wspólne działania Sprzedającego i
        Kupującego mające na celu doprowadzenie do Nieruchomości przyłącza
        energetycznego;
        Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający podejmie również
        działania zmierzające do wyodrębnienia działki 3 z istniejącej księgi wieczystej i
        przeniesienia jej do nowej księgi wieczystej oraz udzieli pomocy na rzecz
        Kupującego w uzyskaniu pozwolenia na budowę;
        Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający nie zamierza
        podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu
        nieruchomościami;
        Do momentu transakcji sprzedaży Sprzedający nie będzie podejmować jakiekolwiek
        czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych
        zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości;
        Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług
        deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie
        prowadzi również działalności rolniczej i nie jest rolnikiem ryczałtowym.
        Nieruchomość nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana na cele rolnicze;
        Nieruchomość była dzierżawiona na cele rolnicze na podstawie umowy zawartej na
        okres 10 lat, w okresie 2011-2021. Umowa dzierżawy była zawierana przez ojca
        Sprzedającego. Od (...) r. po śmierci ojca właścicielem nieruchomości stał się
        Sprzedający, który realizował zawartą umowę dzierżawy do jej końca w 2021 r. Po
        przejęciu własności nieruchomości po śmierci ojca na podstawie umowy o dział
        spadku z (...) r., Sprzedający dokończył realizację umowy dzierżawy nieruchomości
        na cele rolnicze zawartej jeszcze przez jego ojca. Po zakończeniu realizacji tej
        umowy (rok 2021) nieruchomość nie była i nie będzie przez Sprzedającego w żaden
        sposób wykorzystywana do momentu jej sprzedaży;
        Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków
        trwałych;

        Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia
        23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej
        części;
        Sprzedający nie dokonywał wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w opisanym zdarzeniu
    przyszłym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, bez uwzględnienia zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, co w konsekwencji spowoduje,
    że Sprzedający powinien udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej
    Nieruchomości.
    Należy zatem przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Sprzedający w
    odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w
    odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że działki przeznaczone do sprzedaży,
    zostały wydzierżawione na cele rolnicze.
    Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną
    zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd
    też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję
    „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach
    prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
    W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że
    Nieruchomość była wydzierżawiona na cele rolnicze.
    Pomimo, że z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie podejmował działań
    marketingowych w celu znalezienia nabywcy nieruchomości oraz nie dokonywał w
    przeszłości sprzedaży nieruchomości, przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży
    Sprzedający nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie
    obrotu nieruchomościami, a także do momentu transakcji sprzedaży Sprzedający nie
    będzie podejmować jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych
    środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości, oceniając
    całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej
    sprawie działanie Sprzedającego wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania
    majątkiem osobistym i podejmowane przez Sprzedającego czynności nie mieszczą się w
    zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

    Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby Nieruchomość
    służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb Sprzedającego osobistych przez cały okres jej
    posiadania. Po przejęciu własności nieruchomości po śmierci ojca na podstawie umowy o
    dział spadku z (...) r., Sprzedający dokończył realizację umowy dzierżawy nieruchomości na
    cele rolnicze zawartej jeszcze przez jego ojca. Sposób wykorzystania posiadanej
    Nieruchomości przejawiający się w kontynuowaniu umowy dzierżawy bezspornie
    wskazuje, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym
    zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa
    w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.
    Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie
    usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zatem, skoro Sprzedający kontynuował umowę dzierżawy Nieruchomości, to stwierdzić
    należy, że Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany
    w prowadzonej działalności gospodarczej.
    Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią
    wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie
    posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach
    majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Sprzedającego Nieruchomości na cele
    rolnicze, powoduje, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego
    działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”
    (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa, co miało miejsce w analizowanym
    przypadku. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż
    jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
    A zatem, podejmowane przez Sprzedającego działania wykluczają zbycie Nieruchomości w
    ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że
    planowana przez Sprzedającego transakcja zbycia Nieruchomości, będzie dostawą
    dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy,
    a Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
    W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy
    Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania

      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
    oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
    podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy
    sprzedaży gruntu, nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie
    istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta Miejskim Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym położona jest na terenie
    oznaczonym symbolem 23U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych,
    składów i magazynów.

    Zatem Nieruchomość stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów –zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wynika z opisu sprawy, nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiło w
    ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało
    udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby
    podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało,
    skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie
    będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
    W konsekwencji zbycie Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną
    podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.
    Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku udokumentowania sprzedaży
    Nieruchomości fakturą VAT przez Sprzedającego należy zauważyć, że zasady
    dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-
    106q ustawy.
    Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości

      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 1-15 ustawy:
      faktura powinna zawierać:
      1) datę wystawienia;
      2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób
        jednoznaczny identyfikuje fakturę;
      3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich
        adresy;
      4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z
        zastrzeżeniem pkt 24 lit. a oraz pkt 25;
      5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na
        potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on
        towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;
      6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę
        otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest
        określona i różni się od daty wystawienia faktury;
      7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
      8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
      9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
      10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu
        wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej
        netto;
      11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez
        kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
      12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku
        korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach
        6a, 7 i 9;
      13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi
        stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
      14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty
        dotyczące poszczególnych stawek podatku;
      15) kwotę należności ogółem.
    Treść art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje natomiast, że:
      ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Jak rozstrzygnięto powyżej, w analizowanej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości,
    Sprzedający będzie występować w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy i transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Spółka Kupująca
    jest i na dzień zawarcia planowanej transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem
    podatku od towarów i usług.

    W konsekwencji Sprzedający – ma obowiązek udokumentować sprzedaż Nieruchomości
    fakturą. Faktura ta powinna zawierać wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o
    VAT, w tym stawkę podatku i kwotę należnego VAT, zgodnie z art. 106e ustawy o VAT
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Pana wątpliwości dotyczą także prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT
    należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego
    faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej sprzedaży
    transakcji, oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego.
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego sformułowane są w art. 86
    ust. 1 ustawy. W oparciu o powyższy przepis:
      w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:
      kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od
    towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których
    następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości
    lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych,
    wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych,
    określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają
    podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z
    którym:
      nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku,
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W myśl art. 88 ust. 4 ustawy:
      obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

    Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie
    podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    Jak wskazano w opisie sprawy, Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.
    Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość dla potrzeb prowadzonej przez
    Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący planuje
    wybudowanie na nabytej niezabudowanej działce 3 infrastruktury sportowo-rekreacyjnej,
    która będzie komercyjnie udostępniania klientom w ramach działalności opodatkowanej
    VAT. Przedmiotowa Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania
    opisanych powyżej czynności objętych VAT, tzn. nie będzie wykorzystywana do
    wykonywania czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających VAT.
    W omawianej sprawie warunki odliczania podatku naliczonego sformułowane w art. 86
    ustawy będą spełnione, ponieważ Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem
    podatku od towarów i usług i nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał w całości do
    czynność opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
    W związku z powyższym – zgodnie z art. 86 ustawy – Kupującemu będzie przysługiwało
    prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż
    Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia negatywnych przesłanek określonych w art.
    88 ustawy. Względnie, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie
    rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego Kupujący będzie uprawniony
    do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 należało uznać za
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji
        ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.