Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-634/13-2/KW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-10-18
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek niezabudowanych i działki zabudowanej.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; sprzedaż-sprzedaż działek; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2013 r. (data wpływu 1 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów w zakresie opodatkowania sprzedaży:

*   działek niezabudowanych o numerach: 1570/2, 1570/3, 1570/4, 1571, 1564/3, 1564/4, 1564/5 – **jest prawidłowe,**

*   działki zabudowanej o numerze 1564/2 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 sierpnia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych o numerach: 1570/2, 1570/3, 1570/4, 1571, 1564/3, 1564/4, 1564/5 oraz działki zabudowanej o numerze 1564/2.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina X (Wnioskodawca) jest właścicielem nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki 1570/2 o powierzchni 1,3100 ha, 1570/3 o powierzchni 0,3700 ha, 1570/4 o powierzchni 1,6600 ha, 1571 o powierzchni 2,0200 ha, 1564/2 o powierzchni 5,0500 ha, 1564/3 o powierzchni 15,6500 ha, 1564/4 o powierzchni 2,3800 ha i 1564/5 o powierzchni 2,6200 ha. Przedmiotowe nieruchomości razem tworzą kompleks gruntów, który stanowi zbiornik wodny wraz z terenem przyległym. Zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów i budynków nieruchomości zostały sklasyfikowane jako grunty zadrzewione i zakrzewione, lasy, wody stojące, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe.

Dla obszaru, na którym leżą przedmiotowe nieruchomości brak jest planu zagospodarowania przestrzennego i nigdy nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Cały ww. teren został przeznaczony do sprzedaży jako jeden kompleks w przetargu ustnym nieograniczonym.

Działka nr 1564/5 posiada użytki oznaczone jako dr, tj. droga i Br, tj. użytki rolne zabudowane. W rzeczywistości na przedmiotowej działce brak jest jakichkolwiek budynków, natomiast wymieniona droga to krótki odcinek gruntowej (nieutwardzonej) drogi wyjeżdżonej przez osoby korzystające ze zbiornika wodnego przez teren leśny. Ponadto na działce nr 1564/2 sklasyfikowanej jako las, wody stojące i tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, znajdują się wybudowane bez pozwolenia na budowę przez poprzedniego dzierżawcę terenu dwa domki letniskowe oraz jeden budynek używany w przeszłości jako sklep z zapleczem sanitarnym (toalety) oraz studnia. Przedmiotowe budynki są w stanie ruiny i od kilku lat nie są użytkowane, zostały wybudowane z nakładów finansowych stanowiących własność poprzedniego dzierżawcy terenu, na które nie było wydane pozwolenie na ich budowę. Ponadto Starostwo Powiatowe w … wzywało poprzedniego dzierżawcę o dokonanie rozbiórki budynku używanego jako sklep. Gmina nigdy nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na ich budowę lub ulepszenie.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, że jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dotychczas nie dokonano żadnych rozliczeń z poprzednim dzierżawcą obiektu. Gmina nie jest właścicielem obiektów wzniesionych na działce 1564/2 przez poprzedniego dzierżawcę. Obydwa domki letniskowe są budynkami murowanymi i trwale związanymi z gruntem, budynek używany kiedyś jako sklep również jest murowany i trwale związany z gruntem, znajdująca się na działce studnia jest trwale związana z gruntem. Dotychczas nie dokonano żadnych ustaleń z poprzednim dzierżawcą w sprawie rozbiórki budynków i nie poczyniono ustaleń w sprawie rozbiórki. Obydwa domki letniskowe są częściami składowymi nieruchomości.

Odnośnie zaklasyfikowania domków letniskowych zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, Zainteresowany wyjaśnił, iż zaliczanie obiektów budowlanych do odpowiedniej klasyfikacji statystycznej następuje przy wydawaniu pozwolenia na budowę i dokonuje tego Starosta, natomiast niniejsze budynki zostały wybudowane bez stosownego pozwolenia na budowę.

Dostawa obydwóch domków letniskowych nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów nie da się co prawda konkretnie określić daty pierwszego zasiedlenia, jednak dzierżawca, który wybudował budynki, dzierżawił nieruchomość w latach 1995-2005. Z dokumentów wynika, iż budynki mogły zostać wybudowane w latach 1998-1999, wówczas mogło nastąpić pierwsze zasiedlenie. Z pewnością nastąpiło ono przed 31 grudnia 2005 roku. Przyjmując, iż pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce przed 2005 rokiem, to obydwa domki letniskowe po roku 2005 nie były użytkowane, gdyż dzierżawcy skończyła się umowa dzierżawy z Gminą i w 2006 roku teren przejął inny dzierżawca, który nigdy nie użytkował budynków. Następnie przedmiotowy dzierżawca zrezygnował z dzierżawy około roku 2008 i od tego momentu cały teren nie był wydzierżawiany i nikt nie korzystał z budynków letniskowych. Wobec powyższego okres, który upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą domków letniskowych, jest dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego dla żadnego z domków. Obydwa domki letniskowe są w posiadaniu Wnioskodawcy powyżej 6 miesięcy.

Odnośnie zaklasyfikowania budynku i studni zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, Zainteresowany wyjaśnił, iż zaliczanie obiektów budowlanych do odpowiedniej klasyfikacji statystycznej następuje przy wydawaniu pozwolenia na budowę i dokonuje tego Starosta, natomiast niniejsze obiekty zostały wybudowane bez stosownego pozwolenia na budowę. Dostawa budynku oraz studni nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż podobnie jak w przypadku domków letniskowych budynek i studnia były prawdopodobnie budowane w latach 1998-1999 i ich pierwsze zasiedlenie na pewno nastąpiło przed końcem 2005 roku. Jak w przypadku domków letniskowych, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku i studni a dostawą przedmiotowych obiektów, jest dłuższy niż 2 lata. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego ani od budynku ani od studni.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży całego obszaru zbiornika wodnego wraz z terenem przyległym do kwoty sprzedaży należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%, czy zastosować stawkę zwolnioną?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z zapisami art. 2 pkt 33 zmienionej ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U.2011.177.1054 j.t.) cały teren przeznaczony do sprzedaży nie stanowi terenów budowlanych, gdyż obszar przeznaczony do sprzedaży nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego ani wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto ruiny budynków znajdujące się na jednej z działek nr 1564/2 są samowolami budowlanymi i w stosunku do tych obiektów Gmina nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w związku z czym Zainteresowany uważa, iż przy sprzedaży ww. nieruchomości należy zastosować stawkę zwolnioną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie opodatkowania sprzedaży:

*   działek niezabudowanych o numerach: 1570/2, 1570/3, 1570/4, 1571, 1564/3, 1564/4, 1564/5 – **za prawidłowe,**

*   działki zabudowanej o numerze 1564/2 – **za nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na mocy art. 47 § 1-3 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Według art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z punktu widzenia prawa cywilnego, wydzierżawiający jako właściciel gruntu oddanego w dzierżawę, jest również właścicielem wzniesionego na nim budynku, obiektów budowlanych. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz dzierżawioną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 3531 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Do dzierżawy – stosownie do art. 694 Kodeksu cywilnego – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 705 ustawy Kodeks cywilny, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jest właścicielem nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki 1570/2 o powierzchni 1,3100 ha, 1570/3 o powierzchni 0,3700 ha, 1570/4 o powierzchni 1,6600 ha, 1571 o powierzchni 2,0200 ha, 1564/2 o powierzchni 5,0500 ha, 1564/3 o powierzchni 15,6500 ha, 1564/4 o powierzchni 2,3800 ha i 1564/5 o powierzchni 2,6200 ha. Przedmiotowe nieruchomości razem tworzą kompleks gruntów, który stanowi zbiornik wodny wraz z terenem przyległym. Zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów i budynków nieruchomości zostały sklasyfikowane jako grunty zadrzewione i zakrzewione, lasy, wody stojące, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe. Dla obszaru, na którym leżą przedmiotowe nieruchomości brak jest planu zagospodarowania przestrzennego i nigdy nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Cały ww. teren został przeznaczony do sprzedaży jako jeden kompleks w przetargu ustnym nieograniczonym.

Działka nr 1564/5 posiada użytki oznaczone jako dr, tj. droga i Br, tj. użytki rolne zabudowane. W rzeczywistości na przedmiotowej działce brak jest jakichkolwiek budynków, natomiast wymieniona droga to krótki odcinek gruntowej (nieutwardzonej) drogi wyjeżdżonej przez osoby korzystające ze zbiornika wodnego przez teren leśny.

Ponadto na działce nr 1564/2 sklasyfikowanej jako las, wody stojące i tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, znajdują się wybudowane bez pozwolenia na budowę przez poprzedniego dzierżawcę terenu dwa domki letniskowe oraz jeden budynek używany w przeszłości jako sklep z zapleczem sanitarnym oraz studnia. Przedmiotowe budynki są w stanie ruiny i od kilku lat nie są użytkowane, zostały wybudowane z nakładów finansowych stanowiących własność poprzedniego dzierżawcy terenu, na które nie było wydane pozwolenie na ich budowę. Gmina nie jest właścicielem obiektów wzniesionych na działce 1564/2 przez poprzedniego dzierżawcę. Zainteresowany wskazał, że wzywano poprzedniego dzierżawcę o dokonanie rozbiórki budynku używanego jako sklep. Gmina nigdy nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na ich budowę lub ulepszenie. Dotychczas nie dokonano żadnych rozliczeń z poprzednim dzierżawcą obiektu. Obydwa domki letniskowe są budynkami murowanymi i trwale związanymi z gruntem, budynek używany kiedyś jako sklep również jest murowany i trwale związany z gruntem, znajdująca się na działce studnia jest trwale związana z gruntem. Dotychczas nie dokonano żadnych ustaleń z poprzednim dzierżawcą w sprawie rozbiórki budynków i nie poczyniono ustaleń w sprawie rozbiórki. Obydwa domki letniskowe są częściami składowymi nieruchomości. Dostawa obydwóch domków letniskowych nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów nie da się co prawda konkretnie określić daty pierwszego zasiedlenia, jednak dzierżawca, który wybudował budynki, dzierżawił nieruchomość w latach 1995-2005. Z dokumentów wynika, iż budynki mogły zostać wybudowane w latach 1998-1999. Z pewnością nastąpiło ono przed 31 grudnia 2005 r. W 2006 r. teren przejął inny dzierżawca, który nigdy nie użytkował budynków. Następnie przedmiotowy dzierżawca zrezygnował z dzierżawy około roku 2008 i od tego momentu cały teren nie był wydzierżawiany i nikt nie korzystał z budynków letniskowych. Okres, który upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą domków letniskowych, jest dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego dla żadnego z domków. Dostawa budynku oraz studni nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż podobnie jak w przypadku domków letniskowych, budynek i studnia były prawdopodobnie budowane w latach 1998-1999 i ich pierwsze zasiedlenie na pewno nastąpiło przed końcem 2005 r. Okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku i studni a dostawą przedmiotowych obiektów, jest dłuższy niż 2 lata. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego ani od budynku ani od studni.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy należy w pierwszej kolejności podkreślić, że – wbrew temu co twierdzi Wnioskodawca – wzniesione przez dzierżawcę na działce nr 1564/2 obiekty są własnością Gminy, bowiem stanowią części składowe gruntu będącego w posiadaniu Zainteresowanego.

Ponadto stosownie do przepisów ustawy Prawo budowlane droga gruntowa, znajdująca się na działce nr 1564/5 nie stanowi budynku ani budowli. Tym samym ww. działka nie jest terenem zabudowanym. Również działki nr 1570/2, 1570/3, 1570/4, 1571, 1564/3, 1564/4 są terenami niezabudowanymi.

A zatem skoro dla ww. działek gruntu o numerach: 1570/2, 1570/3, 1570/4, 1571, 1564/3, 1564/4 oraz 1564/5 nie ma planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to działki te nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku natomiast działki nr 1564/2 zabudowanej dwoma domkami letniskowymi, budynkiem używanym jako sklep oraz studnią należy zauważyć, że – jak wskazał Wnioskodawca – dostawa ww. budynków oraz studni znajdujących się na tej działce nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków i budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym dostawa dwóch domków letniskowych, budynku używanego jako sklep oraz studni, znajdujących się na działce nr 1564/2, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, że Wnioskodawca nie wybierze opcji opodatkowania ww. dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Zatem, z uwagi na fakt, iż dostawa budynków i budowli, o których mowa powyżej będzie zwolniona od podatku, to zbycie działki nr 1564/2, na której obiekty te są posadowione, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż obszaru zbiornika wodnego wraz z terenem przyległym, na który składają się działki niezabudowane o numerach 1570/2, 1570/3, 1570/4, 1571, 1564/3, 1564/4 i 1564/5 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast sprzedaż budynków i budowli oraz działki nr 1564/2, na której ww. budynki i budowla są posadowione, wchodzącej w skład przedmiotowego kompleksu, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz 14f § 2 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.