Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-413/16-5/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-07-27
Teza: Skutków w podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; nabycie; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 maja 2016 r. (data wpływu 31 maja 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 maja 2016 r. (data wpływu 2 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania przedmiotu umowy sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w konsekwencji brak wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,

*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23% (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT)

\- **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków w podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 maja 2016 r. (data wpływu 2 czerwca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Wnioskodawca 1 i Strona niniejszego wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego (dalej: Sprzedający) zamierza zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: Umowa) z polską spółką kapitałową (dalej: Kupujący) (dalej Sprzedający i Kupujący łącznie: Wnioskodawcy), której przedmiotem będzie nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 26/11 o powierzchni 0,0634 ha, dla której sposób korzystania oznaczono jako „Nieruchomość zabudowana”, której właścicielem jest Gmina (dalej: Nieruchomość Gruntowa), wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem przeznaczonym pod działalność biurową będącym własnością Wnioskodawcy (dalej: Budynek), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie Nieruchomość Gruntowa i Budynek: Nieruchomość).

Na Nieruchomości Gruntowej znajduje się wskazany jeden Budynek. Budowle i inne naniesienia znajdujące się na Nieruchomości są związane tylko z Budynkiem i stanowią tzw. obiekty pomocnicze. Przedmiotem planowanej transakcji (dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT) będzie Budynek.

Kupujący jest dzierżawcą Nieruchomości na podstawie opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT) umowy dzierżawy (dalej: Umowa Dzierżawy) zawartej dnia 21 stycznia 2015 r. pomiędzy Kupującym a spółką U. (1) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą poprzednim właścicielem Nieruchomości (dalej: Poprzedni Właściciel). Kupujący (za zgodą Sprzedającego) podnajmuje poszczególne części Nieruchomości na rzecz różnych podmiotów, w tym przede także na potrzeby spółek kapitałowych powiązanych osobowo z Kupującym.

Sprzedający nabył Nieruchomość od Poprzedniego Właściciela na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 października 2015 roku. Dostawa Nieruchomości w wykonaniu tej umowy nie stanowiła pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, które miało miejsce w 2002 r., kiedy Nieruchomość, zaraz po wybudowaniu, została oddana w używanie na podstawie umowy najmu bankowi. Na podstawie przedmiotowej umowy sprzedaży z dnia 20 października 2015 r., Sprzedający nabył obok Nieruchomości również inne nieruchomości stanowiące własność lub prawo wieczystego użytkowania, niezabudowane oraz zabudowane budynkami o różnym przeznaczeniu, położone w różnych miejscowościach a nawet województwach. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT) wg stawki podstawowej, w oparciu o art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. strony złożyły zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Żadna z wymienionych nieruchomości innych niż Nieruchomość, nabytych przez Sprzedającego na podstawie umowy z dnia 20 października 2015 r., nie jest przedmiotem wynajmu ani dzierżawy na rzecz Kupującego. Z żadnej z tych innych nieruchomości Kupujący nie korzysta w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Po sprzedaży Nieruchomości przez Poprzedniego Właściciela na rzecz Sprzedającego, Sprzedający wstąpił w stosunek dzierżawy z Kupującym. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - tekst jednolity ze zm.; dalej: KC), w razie zbycia przedmiotu dzierżawy w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy.

Zgodnie z § 15 ust. 1 Umowy Dzierżawy, Kupującemu przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia Nieruchomości. Przed zawarciem umowy sprzedaży z dnia 20 października 2015 r. pomiędzy Poprzednim Właścicielem a Sprzedającym, Poprzedni Właściciel zawiadomił dnia 7 września 2015 roku Kupującego, że zamierza sprzedać Nieruchomości Sprzedającemu i podał w zawiadomieniu istotne warunki transakcji. W zawiadomieniu tym Poprzedni Właściciel zwrócił się do Kupującego o udzielenie w zakreślonym terminie odpowiedzi, czy Kupujący jest zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwszeństwa nabycia Nieruchomości. Ponieważ wykonanie wówczas przez Kupującego prawa pierwszeństwa nabycia Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela wymagałoby przeprowadzenia długotrwałej procedury a Poprzedni Właściciel był w trakcie restrukturyzacji posiadanego przez niego portfela nieruchomości, w którego skład wchodziła również Nieruchomość.

Poprzedni Właściciel, Sprzedający i Kupujący zawarli dnia 25 września 2015 r. umowę (dalej: Umowa Zobowiązująca), na podstawie której Kupujący zgodził się na sprzedaż Nieruchomości przez Poprzedniego Właściciela na rzecz Sprzedającego i zrezygnował z wykonania prawa pierwszeństwa nabycia Nieruchomości wynikającego z Umowy Dzierżawy, pod warunkiem zobowiązania się Sprzedającego do sprzedania Nieruchomości Kupującemu w zakreślonym późniejszym terminie. W konsekwencji, planowana Umowa, będąca przedmiotem niniejszego wniosku, na podstawie której Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu zostanie zawarta w wykonaniu ww. Umowy Zobowiązującej.

Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, Budynek mógł być przedmiotem ulepszeń dokonanych przez Sprzedającego, jednakże wartość tych ulepszeń - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości. W stosunku do wydatków na ww. ulepszenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednocześnie, Kupujący będący Dzierżawcą Nieruchomości dokonał nakładów na Budynek, które potraktował do celów podatku dochodowego jako inwestycję w obcym środku trwałym.

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług dzierżawy, na podstawie Umowy Dzierżawy. Ponadto, jak wskazano powyżej, umowa sprzedaży Nieruchomości zawarta pomiędzy Poprzednim Właścicielem a Sprzedającym podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (w oparciu o złożone przez strony tamtej umowy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania).

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy z dnia 26 czerwca 1974 r. (Dz. U. z 1974 r., nr 24, poz. 141 ze zm.; dalej: KP).

Sprzedający i Kupujący zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i Kupujący złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Sprzedający jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą zawarł z przedsiębiorstwem DTZ. Uprawnienia i obowiązki z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego, który zawarł (już wcześniej, bezpośrednio po wydzierżawieniu Nieruchomości) własną umowę o zarządzanie nieruchomością z Przemysławem Wojnarowskim (dalej: Umowa o zarządzanie). Umowa o zarządzanie będzie kontynuowana po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający w chwili obecnej nie jest stroną - dotyczących Nieruchomości - umów:

1.  \- o dostawę mediów do Nieruchomości;
2.  \- na wywóz odpadów, konserwację wind.

Umowy tego rodzaju (już wcześniej, po wydzierżawieniu Nieruchomości) zostały zawarte przez Kupującego i będą przez niego kontynuowane po nabyciu Nieruchomości. Żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego w tym zakresie nie przejdą na Kupującego w związku z planowaną Umową, bowiem Sprzedający takowych nie posiada.

Każda ze stron Umowy zawarła własne umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości (np. umowa na usługi księgowe, o bieżące doradztwo). Strony nie mają zamiaru przenosić prawi i obowiązków wynikających z tych umów w związku z przeniesieniem własności Nieruchomości w ramach planowanej Umowy.

Przedmiotem planowanej transakcji nabycia Nieruchomości nie będą także:

1.  należności Sprzedającego - w tym wynikające z ewentualnych wcześniejszych umów najmu;
2.  zobowiązania kredytowe;
3.  ewentualne zaległe zobowiązania Sprzedawcy wobec dostawców mediów do Nieruchomości;
4.  środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;
5.  księgi.

W zależności od wyników audytu, który zostanie przeprowadzony przed transakcją przyrzeczoną, na Kupującego mogą być przeniesione prawa związane z pracami budowlanymi na Nieruchomości, bądź prawa związane z elementami wyposażenia Nieruchomości, w tym w szczególności prawa w zakresie gwarancji budowlanych (gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu lub nabyte przez Sprzedającego, dotyczące robót budowlanych), wszelkie umowne oraz ustawowe prawa i roszczenia Sprzedającego względem wykonawców i podwykonawców robót na terenie Nieruchomości, a także wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z nimi, jak również wszelkie przyszłe gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu w związku z robotami wykonywanymi na terenie Nieruchomości), w zakresie, w jakim każde z nich będzie przenoszalne, a także gwarancje związane z elementami wyposażenia nieruchomości.

Ponadto, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego do Kupującego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 KP) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy,

Ad. Pytania nr 1.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie będą składniki majątkowe stanowiące przedsiębiorstwo lub jego zorganizowanej część w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 KC. Zgodnie z doktryną nie oznacza to jednak, iż nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 \[Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010\] podkreśla, że „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwo” zawiera art. 551 K.c.”.

Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa wykorzystać należy uregulowania art. 551 KC (tak m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6 października 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 368/09, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 grudnia 2001 r., sygn. akt III RN 163/00, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacjach z dnia 2 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-250a/10/DM oraz z dnia 27 maja 2010 r. nr ITPP2/443-166a/10/AP).

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku planowanej transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, planowanej sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego. Wnioskodawcy podkreślają że przedmiotem nabycia będą Nieruchomości, zaś pozostałe składniki majątkowe pozostaną przy sprzedającym (przykładowo, umowy dotyczące bieżącej obsługi Wnioskodawcy, np. umowa o usługi księgowe, należności - w tym wynikające z umów najmu, zobowiązania kredytowe, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi czy umowa najmu siedziby Sprzedającego). W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Kupującego.

Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy składnikiem majątkowym branym pod uwagę dla celów tej identyfikacji jest nieruchomość.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, zbywana Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 4a pkt 4 ustawy o PDOP oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;
2.  Zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW).

Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż Nieruchomość stanowi zespół elementów ani że elementy te łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość za wyodrębnione na płaszczyźnie:

1.  organizacyjnej

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości stanowiącej przedmiot planowanej sprzedaży.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże ewentualne umowy, których jest stroną zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po planowanej sprzedaży Nieruchomości obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie nadal spoczywał na Kupującym. Obowiązek ten ciąży na nim już dotychczas, w związku z postanowieniami umowy Dzierżawy łączącej strony.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności, lecz została włączona do jego działalności, w ramach której funkcjonuje jedno wspólne przedsiębiorstwo Sprzedającego.

W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Wnioskodawca nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy. Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. W szczególności, Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego Nieruchomości, m. in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.

W wyniku nabycia Nieruchomości w ramach planowanej transakcji Umowa Dzierżawy łącząca Sprzedającego z Kupującym wygaśnie wskutek kontuzji.

1.  finansowej

Odrębność finansową zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa.

Jednakże, Nieruchomość nie została wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej. W szczególności, Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego Nieruchomości, m. in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.

W konsekwencji, w rozważanym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej Nieruchomości jako przedmiotu planowanej sprzedaży.

1.  funkcjonalnej

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawców, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawców, fakt, że Sprzedający nie jest stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, lecz stroną tych umów jest Kupujący (będący dzierżawcą Nieruchomości) powoduje, że Nieruchomość nie może być uznana za wyodrębniona funkcjonalnie.

W świetle powyższego, Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Zdaniem Wnioskodawców, w szczególności następujące okoliczności zdarzenia przyszłego jednoznacznie wskazują że Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy:

1.  (na Nieruchomość składają się jedynie środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne (prawo wieczystego użytkowania gruntu i posadowiony na nim budynek, a także budowle, infrastruktura i naniesienia);
2.  Nieruchomość jest w istocie tylko sumą poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (prawo wieczystego użytkowania gruntu i posadowiony na nim budynek, a także budowle, infrastruktura i naniesienia), niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie;
3.  Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego;
4.  nie jest kalkulowany wynik finansowy w odniesieniu do Nieruchomości;
5.  funkcjonalnego punktu widzenia, sama Nieruchomość nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować, bowiem nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; dodatkowo, w ramach planowanej sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw Sprzedającego z umowy o zarządzanie Nieruchomością i dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wyżej wymienionych aktywów i pasywów Wnioskodawcy;
6.  do Nieruchomości nie są przydzieleni konkretni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o PDOP art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Konkluzji tej nie zmienia także fakt, że Nieruchomość stanowi istotny składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia odpłatnych usług dzierżawy. W szczególności, nie stanowi ona jedynego składnika majątku Sprzedającego, w tym jedynej nieruchomości. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomość od Poprzedniego Właściciela jako element większego portfolio nieruchomości o różnym statusie prawnym i faktycznym. W tym kontekście, zdaniem Wnioskodawców, warto również powołać wyrok NSA z dnia 5 października 1995 r. (sygn. akt I Sa/GD 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym” (cytat ten został także powołany w orzeczeniu WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 22 marca 2011 r. (nr ILPP2/443-21/11-4/EN).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będzie Nieruchomość niestanowiąca przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. Pytania nr 2 (sprecyzowane w uzupełnieniu do złożonego wniosku).

W ocenie Wnioskodawców, Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje przy tym, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie uwzględnić art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu;
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, planowana dostawa Nieruchomości nastąpi po upływie dwóch lat od wydania Nieruchomości lub ich części, a także budowli, naniesień, urządzeń i infrastruktury w ramach opodatkowanej VAT czynności. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest przedmiotem odpłatnej Umowy Dzierżawy od dnia 21 stycznia 2015 roku. Ponadto, nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela, na podstawie umowy z dnia 20 października 2015 r., zostało opodatkowane stawką podstawową VAT (w oparciu o zgodne oświadczenie stron o wyborze opodatkowania). Oznacza to, że planowana dostawa Nieruchomości, a także budowli, naniesień, urządzeń i infrastruktury nastąpi po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, są oni uprawnieni do złożenia wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Jeżeli jednak Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania planowanej sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, przedmiotowa planowana sprzedaż objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej. Konkludując, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posiłkować się definicją zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.). Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Przy czym, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zatem zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Sprzedający zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem przeznaczonym pod działalność biurową. Na Nieruchomości Gruntowej znajduje się wskazany jeden Budynek. Budowle i inne naniesienia znajdujące się na Nieruchomości, które są związane tylko z Budynkiem i stanowią tzw. obiekty pomocnicze. Przedmiotem planowanej transakcji (dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT) będzie Budynek. Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług dzierżawy, na podstawie Umowy Dzierżawy. Sprzedający nabył Nieruchomość od Poprzedniego Właściciela na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 października 2015 roku. Sprzedający nabył obok Nieruchomości również inne nieruchomości stanowiące własność lub prawo wieczystego użytkowania, niezabudowane oraz zabudowane budynkami o różnym przeznaczeniu, położone w różnych miejscowościach a nawet województwach. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Każda ze stron Umowy zawarła własne umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości (np. umowa na usługi księgowe, o bieżące doradztwo). Strony nie mają zamiaru przenosić prawi i obowiązków wynikających z tych umów w związku z przeniesieniem własności Nieruchomości w ramach planowanej Umowy.

Przedmiotem planowanej transakcji nabycia Nieruchomości nie będą także:

1.  należności Sprzedającego - w tym wynikające z ewentualnych wcześniejszych umów najmu;
2.  zobowiązania kredytowe;
3.  ewentualne zaległe zobowiązania Sprzedawcy wobec dostawców mediów do Nieruchomości;
4.  środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;
5.  księgi.

Na Kupującego mogą być przeniesione prawa związane z pracami budowlanymi na Nieruchomości, bądź prawa związane z elementami wyposażenia Nieruchomości, w tym w szczególności prawa w zakresie gwarancji budowlanych (gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu lub nabyte przez Sprzedającego, dotyczące robót budowlanych), wszelkie umowne oraz ustawowe prawa i roszczenia Sprzedającego względem wykonawców i podwykonawców robót na terenie Nieruchomości, a także wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z nimi, jak również wszelkie przyszłe gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu w związku z robotami wykonywanymi na terenie Nieruchomości), w zakresie, w jakim każde z nich będzie przenoszalne, a także gwarancje związane z elementami wyposażenia nieruchomości.

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego do Kupującego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 KP) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

We wniosku wskazano również , że przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość, zaś pozostałe składniki majątkowe pozostaną przy sprzedającym, a w konsekwencji, część składników majątkowych nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Ponadto, zbywana w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego Nieruchomości, m. in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja sprzedaży nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, jak wskazał Wnioskodawca, transakcji tej nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. W wyniku transakcji Wnioskodawca nie nabędzie m.in. należności Sprzedającego, zobowiązań kredytowych, ewentualnych zaległych zobowiązań Sprzedawcy wobec dostawców mediów do Nieruchomości, środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego, ksiąg. W związku ze sprzedażą nie dojdzie również do przeniesienia pracowników oraz zawartych umów o dostawę mediów do Nieruchomości, które są potrzebne do prawidłowego funkcjonowania. Zatem opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ nie stanowi on zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Wnioskodawcy.

Należy również wskazać, że pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie może obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, lecz tylko tę część, która spełnia wszystkie kryteria wskazane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W sytuacji więc gdy zobowiązania i należności istnieją i są funkcjonalnie związane ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, powinny wchodzić w skład jej masy majątkowej.

Wyłączenie z masy majątkowej będącej częścią przedsiębiorstwa Wnioskodawcy – zobowiązań oraz należności, powoduje pozbawienie wydzielonego kompleksu majątkowego cechy funkcjonalnego powiązania składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wskazania wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie określa katalogu składników majątku przedsiębiorstwa, których wydzielenie bądź pozostawienie w przedsiębiorstwie pozwalałoby w każdym przypadku ex lege ustalić, że doszło do wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, że każdy stan faktyczny powinien być oceniany indywidualnie.

Biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę nie sposób, w świetle art. 2 pkt 27e ustawy, uznać sprzedawanej masy majątkowej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy wskazać, że nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest nabyciem ogółu praw i obowiązków związanych z prowadzeniem tej części przedsiębiorstwa, czyli nabywający wstępuje w prawnie wyodrębniony majątek swego poprzednika. Z nabyciem praw związane jest także przejęcie długów. Na nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny przejść zobowiązania i obciążenia związane z tą częścią przedsiębiorstwa, gdyż stanowią one składniki przedsiębiorstwa.

W rezultacie nie można powiedzieć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym dojdzie do wydzielenia zespołu składników majątkowych mogących potencjalnie stanowić niezależnie funkcjonujące na rynku przedsiębiorstwo. O tym czy doszło do wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres sprzedawanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć zorganizowanej części przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jej składników, nawet o znacznej wartości.

W konsekwencji, skoro przedmiot Umowy Sprzedaży nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości, w opisanym we wniosku zdarzeniu nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części przedsiębiorstwa, lecz stanowi sprzedaż poszczególnych składników majątku, do czynności tej zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że czynność sprzedaży gruntów jak również sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W treści ustawy ustawodawca przewidział dla niektórych towarów i czynności zwolnienie od podatku.

W sytuacji gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami lub budowlami przy sprzedaży tych budynków, budowli lub ich części ustawa umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 po spełnieniu warunków zawartych w tym przepisie.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji „pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Zgodnie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 ustawy wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT wówczas prawo wieczystego użytkowania gruntu jest opodatkowane tą samą stawką podatku. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży, również prawo użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zatem dokonać analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia celem ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości w okolicznościach opisanych przez Wnioskodawcę może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem przeznaczonym pod działalność biurową. Kupujący jest dzierżawcą Nieruchomości na podstawie opodatkowanej podatkiem od towarów i usług umowy dzierżawy zawartej dnia 21 stycznia 2015 r. pomiędzy Kupującym a Poprzednim Właścicielem Nieruchomości. Sprzedający nabył Nieruchomość od Poprzedniego Właściciela na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 października 2015 roku. Dostawa Nieruchomości w wykonaniu tej umowy nie stanowiła pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, które miało miejsce w 2002 r., kiedy Nieruchomość, zaraz po wybudowaniu, została oddana w używanie na podstawie umowy najmu bankowi. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej, w oparciu o art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. strony złożyły zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, Budynek mógł być przedmiotem ulepszeń dokonanych przez Sprzedającego, jednakże wartość tych ulepszeń - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości. W stosunku do wydatków na ww. ulepszenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednocześnie, Kupujący będący Dzierżawcą Nieruchomości dokonał nakładów na Budynek, które potraktował do celów podatku dochodowego jako inwestycję w obcym środku trwałym.

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług dzierżawy, na podstawie Umowy Dzierżawy. Sprzedający i Kupujący zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i Kupujący złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w konsekwencji dostawa Nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak z wniosku wynika, dostawa ta nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub też przed nim. Z wniosku wynika, że pierwsze zasiedlenie Nieruchomości, miało miejsce w 2002 r., kiedy Nieruchomość, zaraz po wybudowaniu, została oddana w używanie na podstawie umowy najmu bankowi. Zatem planowana sprzedaż nastąpi po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jednoczenie Budynek mógł być przedmiotem ulepszeń dokonanych przez Sprzedającego, jednakże wartość tych ulepszeń - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i Kupujący złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o VAT. A zatem, w analizowanej sprawie będą spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co oznacza, że Wnioskodawca w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie mógł wybrać opodatkowanie zamiast zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.