Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-538/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-12-03
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działki nabytej w 2006 r., na której w 2012 r. wybudowano budynek mieszkalny dla potrzeb własnych z częścią pokoi przeznaczonych do wynajęcia.
Słowa kluczowe: budowa-zakończenie budowy; budynek; grunty; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 września 2015 r. (data otrzymania 15 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 r. Wnioskodawca zakupił (we współwłasności majątkowej małżeńskiej z małżonką) niezabudowaną nieruchomość. Na nieruchomości tej systemem gospodarczym wybudował budynek mieszkalny dla potrzeb własnych, z częścią pokoi przeznaczonych do wynajęcia (w czerwcu 2012 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie). Nieruchomość (grunt i budynek) nie była składnikiem majątku prowadzonej działalności gospodarczej i cały czas miała charakter mieszkalny.

W najbliższym czasie małżonkowie zamierzają sprzedać zabudowaną nieruchomość (stanowiącą aktualnie jedną działkę gruntu).

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż ww. nieruchomości stanowi źródło przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, bowiem została ona nabyta w 2006 r., zatem ponad pięć lat od roku, w którym zamierza ją sprzedać. Nie ma przy tym znaczenia, że wybudowanie budynku na tej nieruchomości miało miejsce w 2012 r. Decydujące jest bowiem dla ustalenia daty początkowej biegu pięcioletniego terminu, w którym sprzedaż podlega opodatkowaniu jest wcześniejsze z dwóch zdarzeń faktycznych wskazanych w przepisie. Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie nastąpiło wcześniej niż wybudowanie budynku, zatem bieg terminu, w którym zbycie nieruchomości podlegało opodatkowaniu rozpoczął się z końcem 2006 r. i zakończył się z końcem 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym sprzedaż nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Biorąc powyższe wyjaśnienia pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowi zawsze przychód, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek był wykorzystywany, czy też nie w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, z wyjątkiem sytuacji, gdy jego sprzedaż następuje w ramach (w wykonaniu) prowadzonej działalności gospodarczej (tj. nieruchomość stanowiła towar handlowy w takiej działalności gospodarczej polegającej np. na sprzedaży nieruchomości).

Z treści przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli działkę, na której wybudowali w latach późniejszych budynek mieszkalny dla potrzeb własnych z częścią pokoi przeznaczonych do wynajęcia. Pozwolenie na użytkowanie uzyskali w 2012 r. Nieruchomość nie była składnikiem majątku prowadzonej działalności gospodarczej. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać zabudowaną nieruchomość.

Zatem, dla ustalenia skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości – ze względu na art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy – istotne znaczenie ma ustalenie jej daty nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast lub ich części trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki lub ich części, które stały się częścią składową nieruchomości.

Z powyższych przepisów wynika, że budynek lub jego część trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też w omawianej sprawie sprzedaż nieruchomości obejmować będzie zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku mieszkalnego.

Zgodnie z powyższymi wyjaśnieniami, nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Stwierdzić zatem należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie liczony od daty nabycia prawa własności gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym został wybudowany budynek mieszkalny.

Zatem za datę nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać 2006 r. Data wybudowania, czy też uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w tym przypadku pozostaje bez znaczenia.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, że w związku z faktem, że planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nastąpi po upływie okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie rodziła obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Małżonka Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.