Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.31.2021.3.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-28
Teza: nieuznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku z transakcją sprzedaży działek
Słowa kluczowe: działki; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2021 r. (data wpływu 21 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 lutego 2021 r. (data wpływu 17 lutego 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 4 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.736.2020.1.JG (doręczone Stronie w dniu 8 lutego 2021 r.) oraz pismem z dnia 17 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 24 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.736.2020.2.JG (doręczone Stronie w dniu 11 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku z transakcją sprzedaży działek nr 8 i 9 (pytanie nr 1 wniosku) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku z transakcją sprzedaży działek nr 1 i 2. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 15 lutego 2021 r. (data wpływu 17 lutego 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 4 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.736.2020.1.JG oraz pismem z dnia 17 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 24 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.736.2020.2.JG.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i następujące zdarzenie przyszłe:

Rodzicie Wnioskodawczyni prowadzili gospodarstwo rolne - m.in. uprawiali ziemię, którą uzyskali jeszcze od rodziców taty Wnioskodawczyni. W związku z pogarszającym się stanem zdrowia, rodzice w 1995 r. przepisali własność gospodarstwa na Wnioskodawczynię, na podstawie umowy darowizny. W ramach darowizny Wnioskodawczyni uzyskała gospodarstwo rolne, na które składało się łącznie ponad 11 ha gruntów (pięć działek - część z nich zabudowanych m.in. domem rodzinnym, w którym mieszka do dziś, część niezabudowanych). Po uzyskaniu darowizny, na ww. gruntach była prowadzona działalność rolnicza. W związku z pogarszającym się stanem zdrowia Wnioskodawczyni, część gruntów została wydzierżawiona na cele rolnicze, część była wykorzystywana na potrzeby gospodarstwa domowego, część zaczęła leżeć odłogiem.

Obecnie Wnioskodawczyni wychowuje samotnie dziecko, jest na zasiłku rehabilitacyjnym wypłacanym przez ZUS. Nie posiada żadnych innych źródeł utrzymania. Nie prowadzi, ani w przeszłości nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie nabywała też odpłatnie żadnych nieruchomości, aby je następnie sprzedać.

Przez wzgląd na to, że dom uzyskany w ramach darowizny jest już stary, wymaga gruntownego remontu, a jego koszty mogą być zbliżone do budowy nowej nieruchomości, Wnioskodawczyni postanowiła, że w przyszłości wybuduje nowy dom na gruncie uzyskanym w ramach darowizny. Do budowy domu nie jest Wnioskodawczyni niezbędna duża działka, którą następnie także trzeba byłoby utrzymywać (tj. zagospodarować, dokonywać opłat, etc.), stąd też Wnioskodawczyni dokonała podziału jednej z posiadanych działek (o powierzchni ponad 1,5 ha) na mniejsze działki (łącznie powstało w ten sposób 13 mniejszych działek). Aby wybudować swój dom Wnioskodawczyni musi doprowadzić do działki kanalizację i inne media.

Przez wzgląd na trudną sytuację finansową Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać część gruntów uzyskanych w ramach darowizny, m.in. żeby mieć środki na życie oraz na wybudowanie swojego domu.

Wnioskodawczyni Sprzedała w ten sposób trzy działki i zamierza także sprzedać kilka następnych. Mowa o działkach wydzielonych z ww. gruntu.

Na żadnej ze sprzedanych działek nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano w odniesieniu do nich (działek) także decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w odniesieniu do dwóch z nich (ze sprzedanych działek) Wnioskodawczyni zobowiązała się do pewnej czynności. Jak Wnioskodawczyni wspominała powyżej aby wybudować swój dom, musi doprowadzić do działki (na której będzie go budowała) media. W związku z tym przy sprzedaży dwóch działek, Wnioskodawczyni wskazała jej nowym właścicielom, że media które będzie doprowadzała do działki na której będzie budowała dom, będą przebiegały także przez ich działkę, co spowoduje że nie poniosą oni kosztów samodzielnego doprowadzenia tych mediów do swoich działek, tylko skorzystają z sieci mediów finansowanej przez Wnioskodawczynię, która będzie doprowadzana do swojej działki. W ramach pozostałych sprzedanych działek, Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takiego działania. Tamte pozostałe działki zostały sprzedane bez dostępu do mediów i bez ww. zobowiązania.

Wszystkie sprzedane nieruchomości posiadały status nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46 (1) Kodeksu cywilnego. W ewidencji gruntów wszystkie sprzedane działki oznaczone są jako grunty rolne.

Sposób w jaki ludzie dowiedzieli się o tym, że chce sprzedać działki, to głównie tzw. poczta pantoflowa. Wnioskodawczyni wywiesiła/wkopała także niewielki baner na działce z napisem: „Sprzedam” i swój numer telefonu. Nie korzystała z pośredników sprzedaży nieruchomości ani usług innych podmiotów zajmujących się pomaganiem przy sprzedaży nieruchomości (typu pośrednicy, etc.), nie wystawiała ogłoszeń o chęci sprzedaży działek w Internecie.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że sprzedała dotąd trzy działki o następujących numerach:

*   7 i udział (działka wydzielona pod drogę wewnętrzną) w działce 1,

*   9 i udział (działka wydzielona pod drogę wewnętrzną) w działce 1,

*   11 i udział (działka wydzielona pod drogę wewnętrzną) w działce 1.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działki o numerach:

*   5 i udział (działka wydzielona pod drogę wewnętrzną) w działce 1,

*   6 i udział (działka wydzielona pod drogę wewnętrzną) w działce 1 (działka została sprzedana w styczniu 2021 r., już po złożeniu wniosku do tut. Organu o wydanie interpretacji),

*   8 i udział (działka wydzielona pod drogę wewnętrzną) w działce 1.

Wskazane powyżej działki zostały wydzielone z jednej nieruchomości gruntowej. Powstało z niej 13 działek oznaczonych kolejnymi numerami od 2 do 14. Na działce, z której zostały wydzielone ww. mniejsze działki, była niegdyś prowadzona uprawa rolna (uprawiano na niej m.in. ziemniaki i zboże). Działka ta była także przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze. Poszczególne działki, po podziale, tj. oznaczone numerami 2 -14 nie były przedmiotem dzierżawy.

Wnioskodawczyni zobowiązała się doprowadzić media do działek 9, 11, 6 (ta ostatnia sprzedana już po złożeniu wniosku o interpretację).

Do wszystkich działek (zarówno sprzedanych, jak i planowanych do sprzedaży) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Do wszystkich działek (zarówno sprzedanych, jak i planowanych do sprzedaży) nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy - do momentu, w którym Wnioskodawczyni była właścicielem tych działek. Obecnie Wnioskodawczyni nie ma informacji, czy nabywcy, którzy kupili od niej działki występowali z wnioskami o warunki zabudowy. Z wiedzy jaką posiada Wnioskodawczyni żadne prace budowlane na działkach, które sprzedała, nie są prowadzone.

Wnioskodawczyni zawierała umowy przedwstępne z przyszłymi nabywcami działek, które następnie sprzedała. Postanowienia umowy przedwstępnej określały termin wykonania umowy przyrzeczonej, określały cenę przedmiotu umowy. Charakteryzowały także przedmiot sprzedaży (tj. oznaczenia, obciążenia, charakter gruntu). Zobowiązywały potencjalnego nabywcę do wpłaty zaliczki na poczet ceny zakupu działki.

Wnioskodawczyni przy zawieraniu umów przedwstępnych na ww. działki nie udzielała nabywcom żadnego pełnomocnictwa do działania w Jej imieniu. Fakt ten wynika także z treści umowy przedwstępnej.

Początek postanowień umowy przedwstępnej: Wnioskodawczyni oświadcza, że jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), gmina (…), składającej się z działki oznaczonej numerem 15 (siedemdziesiąt). Oświadcza ponadto, że

1.  w dziale III księgi wieczystej wpisano:
    *   prawo osobiste: prawo dożywocia określone w § 6 aktu notarialnego z dnia 31 marca 1976 r., na rzecz J. W. i S. W., przy czym wyżej opisane prawo wygasło, gdyż J. W. zmarł w dniu 7 kwietnia 1994 roku, a S. W. zmarła w dniu 25 sierpnia 1996 roku, przy czym wniosek o wykreślenie wyżej opisanego prawa został złożony w dniu 9 października 2020 roku i do dnia dzisiejszego nie został wykonany,
    *   prawo osobiste: prawo dożywotniej osobistej służebności polegające na prawie bezpłatnego korzystania z połowy domu mieszkalnego, na rzecz T. W. i K. W., przy czym wyżej opisane prawo wygasło, gdyż T. W. zmarł w dniu 17 stycznia 2006 roku, a S. W. zmarła w dniu 29 stycznia 2016 roku, przy czym wniosek o wykreślenie wyżej opisanego prawa został złożony w dniu 9 października 2020 roku i do dnia dzisiejszego nie został wykonany,
    *   ograniczone prawo rzeczowe: odpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność przesyłu polegająca na korzystaniu z pasa gruntu o łącznej powierzchni 1136 m2 oraz o długości 295 m i szerokości 4,7 m na długości 128 m, która to część położona jest 1,5 m od granicy rurociągu ze strony południowej przebiegu sieci i 3 m od strony granicy z działkami 20, 21 i 22 oraz 3,2 m dla pozostałej długości sieci 167 zaznaczonego na mapie stanowiącej załącznik do aktu notarialnego będącego podstawą wpisu linii przebiegu sieci kanalizacji sanitarnej wraz z prawem budowy na tej nieruchomości infrastruktury kanalizacyjnej w postaci sieci kanalizacji sanitarnej o średnicy 200, jak również studzienek rewizyjnych, utrzymywania tej infrastruktury i przesyłu za jej pośrednictwem ścieków oraz umożliwienia korzystania wzdłuż tej sieci, w tym umieszczenia sieci wodociągowej w pasie technicznym opisanym powyżej, z prawem swobodnego dostępu i dojazdu niezbędnym sprzętem do tej sieci, celem jej eksploatacji, dokonywania kontroli, usuwania awarii, konserwacji, remontów, modernizacji, wymiany i przyłączania nowych odbiorców-zgodnie z paragrafem 2 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu na rzecz Wodociągów i Kanalizacji,
    *   ograniczone prawo rzeczowe: odpłatna i na czas nieokreślony służebność przesyłu polegająca na: - prawie korzystania z części działki ewidencyjnej w celu przebudowania na nieruchomości obciążonej linii energetycznej a także eksploatacji wskazanej linii po jej przebudowaniu; - prawie do korzystania z powierzchni pasa technologicznego linii energetycznej celem wykonywania niezbędnych czynności związanych z przebudową, rozbudową, eksploatacją, konserwacją, remontami infrastruktury przesyłowej; - korzystaniu z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem wybudowanych urządzeń energetycznych, umożliwiającym w szczególności władanie, używanie i korzystanie z urządzeń energetycznych; -obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości ograniczeń w korzystaniu z pasa służebności przesyłu dla linii o szerokości 14 m, a także na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami dotyczącymi budowy i eksploatacji linii elektroenergetycznych, ochrony zdrowia i życia ludzkiego oraz ochrony środowiska; - prawie do usunięcia drzew rosnących na trasie linii, nie wyłączając lasu - na koszt i ryzyko inwestora - zgodnie z obowiązującymi przepisami, której przedmiotem wykonywania jest działka nr 21 - na rzecz Spółka Akcyjna,
    *   ograniczone prawo rzeczowe: odpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność przesyłu polegająca na: prawie korzystania z części działki ewidencyjnej w celu przebudowania na nieruchomości obciążonej linii energetycznej a także eksploatacji wskazanej linii po jej przebudowaniu; prawie do korzystania z powierzchni pasa technologicznego linii energetycznej celem wykonywania niezbędnych czynności związanych z przebudową, rozbudową, eksploatacją, konserwacją, remontami infrastruktury przesyłowej; korzystaniu z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem wybudowanych urządzeń energetycznych, umożliwiającym w szczególności władanie, używanie i korzystanie z urządzeń energetycznych; obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości ograniczeń w korzystaniu z pasa służebności przesyłu dla linii o szerokości 14 m, a także na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami dotyczącymi budowy i eksploatacji linii elektroenergetycznych, ochrony zdrowia i życia ludzkiego oraz ochrony środowiska; prawie do usunięcia drzew rosnących na trasie linii, nie wyłączając lasu - na koszt i ryzyko inwestora - zgodnie z obowiązującymi przepisami, której przedmiotem wykonywania jest działka nr 21 - na rzecz (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…),
2.  księga wieczysta nie wykazuje żadnych innych obciążeń,
3.  działka numer 15 o obszarze 1,63 ha zmieniła obszar na 1,6191 ha i uległa podziałowi geodezyjnemu w wyniku którego powstały działki oznaczone numerami:
    *   2,
    *   3,
    *   4,
    *   5,
    *   6,
    *   7,
    *   8,
    *   9,
    *   10,
    *   11,
    *   12,
    *   13,
    *   14.o łącznym obszarze 1,6191 ha (jeden hektar i sześćdziesiąt jeden arów i dziewięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych), przy czym wniosek o ujawnienie wyżej opisanego podziału został złożony w dniu 9 października 2020 roku i do dnia dzisiejszego nie został wykonany.
4.  wyżej opisane działki są niezabudowane,
5.  w katastrze nieruchomości wyżej opisana działka gruntu numer 8 jest oznaczona symbolem użytku „RV”, a wyżej opisana działka gruntu numer 14 oznaczona jest symbolami użytku „RV” i „RVI”,
6.  działka numer 14 stanowi drogę wewnętrzną i zapewnia dostęp do drogi publicznej m.in. dla działki numer 8,
7.  dla przedmiotowych działek gruntu numer 8 i 14 brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
8.  nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 kodeksu cywilnego oraz nie stanowi gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym,
9.  działki gruntu numer 8 i 14 nie są oznaczone symbolem klasoużytku „LS”, nie stanowią lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2020 r. poz. 6 z późn. zm.), nie zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została w stosunku do nich wydana decyzja Starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ww. ustawy,
10.  Gmina w dniu 17 sierpnia 2017 roku przyjęła Lokalny Program Rewitalizacji na lata 2017-2030 na podstawie ustawy z dnia 09 października 2015 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 1777), natomiast nie została podjęta uchwała w trybie art. 8 ww. ustawy o rewitalizacji oraz nie została podjęta uchwała w sprawie ustanowienia na przedmiotowym obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
11.  do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego nie wpłynął żaden wniosek o obciążenie przedmiotowej nieruchomości, księga wieczysta nie wykazuje żadnych wzmianek o apelacjach czy skardze kasacyjnej ani o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, a także, że powyższa nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego, ani nie toczy się żaden proces o odebranie prawa własności przedmiotowej nieruchomości,
12.  wyżej opisana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, ani nie są z nią związane żadne roszczenia osób trzecich, do sądu nie wpłynął żaden wniosek obciążający tę nieruchomość lub zmieniający jej stan prawny,
13.  na Jej nazwisko nie zostały wydane żadne decyzje ustalające zobowiązania lub zaległości podatkowe wobec Skarbu Państwa ani wobec jednostek samorządu terytorialnego,
14.  nie toczy się w stosunku do Niej żadne postępowanie przewidziane w ustawie z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe ani żadne inne postępowanie sądowe albo administracyjne, które uniemożliwiałoby dokonanie niniejszej czynności,
15.  nie istnieją osoby, którym przysługiwałoby ustawowe lub umowne prawo pierwokupu opisanej wyżej nieruchomości,
16.  nie zawierała żadnych umów dotyczących sprzedaży lub obciążenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości ani jakichkolwiek innych umów, w tym umów zobowiązujących, przedwstępnych itp., nie składała jednostronnych oświadczeń woli prowadzących do sprzedaży lub obciążenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, ani nie została wydana żadna decyzja, wyrok lub inne orzeczenie, które mogłyby powodować nieskuteczność bądź nieważność niniejszej umowy,
17.  nie podjęła ani nie podejmie do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży żadnych czynności prawnych ani innych działań, które skutkowałyby lub prowadziły do powstania praw osób trzecich względem przedmiotowej działki gruntu nr 8, w szczególności w wyniku umowy sprzedaży, darowizny, najmu, dzierżawy, służebności albo innych umów o podobnym charakterze dotyczących w szczególności korzystania z nieruchomości,
18.  wyżej opisaną nieruchomość nabyła w 1995 roku na podstawie umowy darowizny, będąc stanu wolnego i stanu cywilnego nie zmieniła.

§ 2.

Strony do niniejszego aktu notarialnego przedłożyły i okazały następujące dokumenty:

1.  wypis aktu notarialnego - umowy darowizny, sporządzonej, w dniu 7 marca 1995 roku, za Repertorium A numer (…),
2.  kopię ostatecznej decyzji znak: (…) z dnia 7 września 2020 roku wydanej przez Burmistrza Gminy zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie (…), stanowiącej działkę gruntu numer 15 o powierzchni 1.6191 ha na działki numer:
    *   2 o obszarze (…) ha,
    *   3 o obszarze (…) ha,
    *   4 o obszarze (…) ha,
    *   5 o obszarze (…) ha,
    *   6 o obszarze (…) ha,
    *   7 o obszarze (…) ha,
    *   8 o obszarze (…) ha,
    *   9 o obszarze (…) ha,
    *   10 o obszarze (…) ha,
    *   11 o obszarze (…) ha,
    *   12 o obszarze (…) ha,
    *   13 o obszarze (…) ha,
    *   14 o obszarze 0,2375 ha,o łącznej powierzchni 1,6191 ha, wraz z załączonym projektem podziału nieruchomości i wykazem zmian danych ewidencyjnych stanowiących integralną cześć decyzji, której to oryginał został przekazany do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego księgę wieczystą dla przedmiotowej nieruchomości,
3.  wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydane z upoważnienia Starosty (…) w dniu 6 października 2020 roku dotyczące działek numer: 2 o obszarze (…) ha, 3 o obszarze (…) ha, 4 o obszarze (…) ha, 5 o obszarze (…) ha, 6 o obszarze (…) ha, 7 o obszarze (…) ha, 8 o obszarze (…) ha, 9 o obszarze (…) ha, 10 o obszarze (…) ha, 11 o obszarze (…) ha, 12 o obszarze (…) ha, 13 o obszarze (…) ha, 14 o obszarze (…) ha, o łącznym obszarze (…) ha, położonych w obrębie ewidencyjnym, z których wynika, iż działki gruntu numer 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 w ewidencji gruntów oznaczone są symbolem „RV”, a działki gruntu numer 6 i 14 w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolami „RV” i „RVI”,
4.  wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydane z upoważnienia Starosty w dniu 22 października 2020 roku dotyczące działki oznaczonej numerem 8, z których wynika, iż działka 8 w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem „RV”,
5.  wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydane z upoważnienia Starosty w dniu 6 października 2020 roku dotyczące działki oznaczonej numerem 14, z których wynika, iż działka 14 w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolami „RV” i „RVI”,
6.  zaświadczenie wydane w dniu 29 września 2020 roku z upoważnienia Burmistrza Gminy, z którego wynika, że dla działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: w dniu 29 listopada 2017 roku Rada Miejska podjęła uchwałę zmieniającą uchwałę z dnia 17 sierpnia 2017 roku w sprawie przyjęcia Lokalnego Programu Rewitalizacji na lata 2017-2030 na podstawie ustawy z dnia 9 października 2015 r. (Dz. U. z 2015r., poz. 1777); natomiast nie została podjęta uchwała w trybie art. 8 ww. ustawy o rewitalizacji oraz nie została podjęta uchwała w sprawie ustanowienia na przedmiotowym obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
7.  zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty w dniu 1 października 2020 roku, dotyczące działek gruntu nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14, położonych w obrębie ewidencyjnym, z którego wynika, że ww. działki nie stanowią lasu w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Stawający oświadczają, że cenę umówili na łączną kwotę xxxx, w tym cenę za działkę nr 8 - na kwotę xxxx, a cenę za udział w działce nr 14 - na kwotę xxxx

Kupujący oświadczają, że na poczet umówionej ceny zobowiązują się zapłacić Sprzedającej tytułem zaliczki kwotę (…) przelewem na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającą o numerze: xxxx, w terminie do dnia 2 listopada 2020 (drugiego listopada dwa tysiące dwudziestego) roku, na co Wnioskodawczyni wyraża zgodę.

Kupujący oświadczają, że resztę ceny w łącznej kwocie xxxx, zobowiązują się zapłacić Sprzedającej przelewami na rachunki bankowe wskazane przez Sprzedającą, w terminie 7 (siedmiu) dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, na co Sprzedająca wyraża zgodę.

Kupujący oświadczają, że w przypadku gdyby całość lub część reszty ceny płatna była z kredytu bankowego, zobowiązują się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży, umowę zawartą z dowolnie wybranym bankiem, z której będzie wynikał fakt uzyskania kredytu na zakup wyżej wymienionych praw do nieruchomości w wysokości wystarczającej na pokrycie reszty ceny.

Strony oświadczają, że za dzień zapłaty reszty umówionej ceny, będą uważać dzień wpływu środków na rachunki bankowe wskazane przez Sprzedającą.

§ 5.

Strony niniejszej umowy postanawiają, że stronie sprzedającej przysługuje jednostronne prawo do odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej, które to prawo może wykonać najpóźniej w terminie do dnia zzxxx roku, poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu w formie aktu notarialnego. W przypadku skorzystania z prawa odstąpienia przez stronę sprzedającą od tej umowy, strony zgodnie oświadczają, że uznają umowę przyrzeczoną za niezawartą z przyczyn nieleżących po żadnej ze stron, w związku z czym sprzedająca w takim przypadku zwróci Kupującym w całości otrzymaną zaliczkę w kwocie (…) w terminie 7 dni od dnia skorzystania przez Sprzedającą z umownego prawa odstąpienia. W powyższym przypadku strony nie będą występować wobec siebie z jakimikolwiek innymi roszczeniami, w tym co do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

§ 6.

Sprzedająca oświadcza, że zobowiązuje się wydać przedmioty umowy w posiadanie i we współposiadanie kupujących w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu w jakim były nieruchomości w dniu okazania ich kupującym, za wyjątkiem zużycia wynikającego z ich racjonalnej eksploatacji, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, na co kupujący wyrażają zgodę. Państwo xxxx zapewniają, że znają położenie, przeznaczenie oraz stan techniczny i prawny nieruchomości i nie wnoszą co do nich żadnych zastrzeżeń.

§ 7.

Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku zmiany obecnie obowiązujących przepisów prawa w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, umowa przyrzeczona zostanie zawarta z uwzględnieniem przepisów obowiązujących w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 8.

Wnioskodawczyni oświadcza, że zobowiązuje się przedłożyć do umowy przyrzeczonej:

1.  zaświadczenie z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek gruntu,
2.  zaświadczenie, z którego wynika, że przedmiotowe działki nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana dla tych działek decyzja z zakresu gospodarki leśnej.

§ 9.

Strony oświadczają, że koszty niniejszego aktu notarialnego oraz umowy przyrzeczonej ponoszą kupujący.

§ 10.

Stawający oświadczają, że kupującym przysługuje prawo jednostronnego złożenia wniosku o ujawnienie na jej rzecz w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, roszczeń wynikających z niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, na własny koszt.

§ 11

Notariusz zwróciła stronom uwagę na przepisy art. 64, 390 i 394 Kodeksu cywilnego.

Koniec postanowień umowy przedwstępnej.

W uzupełnieniu do wniosku z 17 marca 2021 r. Wnioskodawczyni wskazała, że działka 14 nigdy nie została podzielona na 13 mniejszych działek, powstała ona z podziału działki nr 1 na 13 mniejszych działek. Działka 14 została wydzielona na drogę wewnętrzną. Natomiast 13 działek wydzielonych z jednej dużej (w tym działka 14) nastąpiło wskutek uprawomocnienia się decyzji Burmistrza Gminy zatwierdzającej projekt podziału działki numer 1.

W odniesieniu do działki nr 14 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie istnieje także w odniesieniu do niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie istniał taki także w odniesieniu do działki, z której została wydzielona.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy sprzedaż działek nr 8 i 9, o których mowa powyżej jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o VAT, ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Z kolei jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W oparciu o powyższe, aby doszło do opodatkowania we wskazanym przypadku, muszą zaistnieć określone okoliczności. Po pierwsze czynność musi być wykonywana przez podatnika VAT w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jednocześnie musi być odpłatna oraz dotyczyć towaru albo usługi. A contrario, brak spełnienia którejkolwiek okoliczności, powoduje, że dana czynność nie może być uznana za odpłatną dostawę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Analizując powyższe, należy dokonać sprawdzenia, czy w przypadku Wnioskodawczyni, będziemy mieli do czynienia z opodatkowaniem VAT, tj. czy występują wszystkie okoliczności z art. 5 ust. 1 pkt 1 o czym mowa powyżej.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na definicję „towaru”. W ramach art. 2 pkt 6 ustawy, czytamy, że przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak natomiast stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy natomiast m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle powyższego, grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W przypadku, w którym przeniesienie własności tej rzeczy następuje za wynagrodzeniem, oczywiście występuje także element odpłatności, jako ekwiwalent w zamian za przeniesienie prawa własności.

Mając na uwadze powyższe, de facto o objęciu opodatkowaniem transakcji sprzedaży działek przez Wnioskodawczynię, będzie decydowało czy w ogóle można przypisać jej status podatnika VAT, a jeśli tak, to czy działa w takim charakterze w przypadku sprzedaży działek. Sprzedaż działki za wynagrodzeniem jest bowiem odpłatną dostawą towarów.

W świetle art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei jak stanowi art. 15 ust. 2 ww. aktu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem aby mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej, która z kolei pozwala nam traktować podmiot za podatnika VAT, czynności podejmowane przez niego powinna cechować stałość, powtarzalność i profesjonalizm.

Przestawiona definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Natomiast w ocenie Wnioskodawczyni, w kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanych w sposób profesjonalny czynności. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Dlatego też przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że w określonych sytuacjach sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Daje to w konkluzji podstawę do przyjęcia, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządzeniem majątkiem prywatnym. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki, czy działek nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie możemy bowiem w takim wypadku przypisać charakteru podatnika właścicielowi działek, którego działania nie spełniają definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie zmienia tego nawet fakt, że dany podmiot dokonał podziału gruntu na mniejsze nieruchomości.

Warto także w tym momencie wskazać, że przepisy prawa krajowego ani wspólnotowego nie wskazują nam w jaki sposób należy definiować majątek prywatny, czy zarządzanie nim. TSUE w innym swoim orzeczeniu (C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), wskazał że majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Dlatego jeśli dana osoba w całym okresie posiadania danej nieruchomości nie wykazuje zamiaru wykorzystywania całości, czy części nieruchomości w celach gospodarczych, nie może być mowy o traktowaniu tych aktywów jako związanych z działalnością ciągłą, zorganizowaną, czy zarobkową.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT, w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Nie bez znaczenia jest w tym wypadku ustalenie tego, czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Nie stanowi takiej działalności podejmowanie pojedynczych czynności z ww., które mają na celu wyłącznie gospodarowanie majątkiem prywatnym, w zakresie ułatwienia, zwiększenia wartości majątku, etc.

W przypadku Wnioskodawczyni nie może być mowy o działaniu jej w charakterze profesjonalisty. Po pierwsze wskazuje na to sposób nabycia nieruchomości. Zostały one uzyskane ponad 20 lat temu w ramach darowizny od rodziców. Moment, w którym zostały nabyte, cel tego działania, jak i następcze wykorzystywanie przedmiotu darowizny do działalności rolniczej, wskazuje że w tym wypadku mamy do czynienia ewidentnie z majątkiem prywatnym. Majątkiem, który nie był nabyty w celu dalszej odsprzedaży.

Po drugie Wnioskodawczyni nie podjęła czynności uatrakcyjniających, które mogą być uznane za takie, które podjąłby podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami. Samo wydzielenie z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy większej ilości działek nie stanowi takiej okoliczności. Podział ten był wykonany m.in. w celu wybudowania domu na cele osobiste Wnioskodawczyni. Było to uzasadnione ekonomicznie - utrzymanie i zagospodarowanie dużego gruntu po prostu kosztuje. Wnioskodawczyni nie ogrodziła sprzedawanych nieruchomości, nie zleciła ich sprzedaży czy pośrednictwa podmiotom profesjonalnie zajmującym się tego rodzaju czynnościami, nie wystąpiła o decyzje o warunkach zabudowy, aby potencjalny nabywca miał pewność w jaki sposób może wykorzystać nabytą działkę. Co więcej, sposób ogłaszania sprzedaży nieruchomości można nawet traktować jako archaiczny, nie odpowiadający nie tylko obecnym realiom gospodarczym w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, ale nawet nie przystający do działania w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Wskazuje na to chociażby brak ogłoszeń w internecie, co w naturalny sposób zawęża grupę odbiorców tych ogłoszeń i prowadzi także do wniosku, że sama Wnioskodawczyni nie próbuje w tym wypadku maksymalizować dochodowości na sprzedaży działek.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy zbycie 3 działek i planowane zbycie następnych nieruchomości, nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek Wnioskodawczyni wystąpi przy tych transakcjach w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tego aktu prawnego. W sytuacji Wnioskodawczyni należy przyjąć, że sprzedaż działek odbywa się na zasadach zarządzania majątkiem prywatnym, które to czynności mają miejsce w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż działek nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie jest objęta regulacją tego aktu prawnego przez wzgląd na niespełnianie przesłanek uznania Wnioskodawczyni za podatnika VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępnie należy wskazać, że niniejsza interpretacja odnosi się tylko do opodatkowania transakcji sprzedaży działek nr 8 i 9, gdyż intencją Wnioskodawczyni wyrażoną w piśmie z dnia 15 lutego 2021 r. było uzyskanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do tych działek.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że w 1995 r. w ramach darowizny Wnioskodawczyni uzyskała gospodarstwo rolne, na które składało się łącznie ponad 11 ha gruntów (pięć działek - część z nich zabudowanych m.in. domem rodzinnym, w którym mieszka do dziś, część niezabudowanych). Po uzyskaniu darowizny, na ww. gruntach była prowadzona działalność rolnicza. W związku z pogarszającym się stanem zdrowia Wnioskodawczyni, część gruntów została wydzierżawiona na cele rolnicze, część była wykorzystywana na potrzeby gospodarstwa domowego, część zaczęła leżeć odłogiem. Wnioskodawczyni nie prowadzi, ani w przeszłości nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie nabywała też odpłatnie żadnych nieruchomości, aby je następnie sprzedać. Wnioskodawczyni dokonała podziału jednej z posiadanych działek na mniejsze działki (łącznie powstało w ten sposób 13 mniejszych działek). Aby wybudować swój dom Wnioskodawczyni musi doprowadzić do działki kanalizację i inne media. Przez wzgląd na trudną sytuację finansową Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać część gruntów uzyskanych w ramach darowizny, m.in. żeby mieć środki na życie oraz na wybudowanie swojego domu. Wnioskodawczyni sprzedała w ten sposób trzy działki i zamierza także sprzedać kilka następnych. Na żadnej ze sprzedanych działek nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano także decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast do działki nr 9 zostały doprowadzone media. Pozostałe działki zostały sprzedane bez dostępu do mediów. Wszystkie sprzedane nieruchomości posiadały status nieruchomości rolnej. W ewidencji gruntów wszystkie sprzedane działki oznaczone są jako grunty rolne. Wnioskodawczyni wywiesiła niewielki baner na działce z napisem: „Sprzedam”, nie korzystała z pośredników sprzedaży nieruchomości, nie wystawiała ogłoszeń o chęci sprzedaży działek w Internecie.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą uznania/nieuznania Zainteresowanej za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku z transakcją sprzedaży działek nr 8 i 9.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr 8 i 9, Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawczyni dokonała podziału działki nr: 1 na 13 mniejszych działek. Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że w przeszłości sprzedała już działki oraz doprowadziła media do obecnie sprzedawanej działki nr 9. Z wniosku wynika również, że działka nr 1 przed podziałem była przedmiotem dzierżawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższych przepisów dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy dzierżawy związane jest z wzajemnym świadczeniem dzierżawcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że zobowiązała się doprowadzić media do działek nr: 9, 11 i 6 oraz wydzieliła drogę wewnętrzną.

Należy więc stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaż działek nr 8 i 9 Wnioskodawczyni będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikiem podatku VAT, a planowana sprzedaż będzie wypełniała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującego sprzedaży wypełniającej znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek nr 8 i 9 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do opodatkowania tych działek.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W związku z tym, że tut. Organ do rozstrzygnięcia niniejszego wniosku wykorzystał kwotę 120 zł (na poczet wydania interpretacji i postanowienia), opłata w wysokości 40 zł podlega zwrotowi.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w określonym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że w odniesieniu do zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży działek nr 8 i 9 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.