Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.259.2019.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-02
Teza: Kupujący będzie podatnikiem podatku VAT czynnym. Ponadto Kupujący zamierza przebudować Nieruchomość na cele hotelowe oraz wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz prawo do zwrotu tego podatku w trybie art. 87 ustawy o podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 maja 2019 r. (data wpływu 17 maja 2019 r.) uzupełnionym pismem Strony z dnia 12 lipca 2019 r. (data wpływu 19 lipca 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 1 lipca 2019 r. znak sprawy 0114‑KDIP1‑1.4012.259.2019.1.MMA (skutecznie doręczone w dniu 8 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  \[Sprzedający - Wnioskodawca\] C. („Wnioskodawca”) jest spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („podatek VAT”).
2.  \[Przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości\] W dniu 12 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca, jako sprzedający, zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży („Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 77. 2.1 Do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży załączono: (i) wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta dnia 8 kwietnia 2019 r., z klauzulą, że jest przeznaczony do dokonania wpisu w księdze wieczystej, dla Nieruchomości, z którego ponadto wynika, że użytek tej działki oznaczony jest symbolem B - tereny mieszkaniowe oraz (ii) zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta dnia 5 kwietnia 2019 r., o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działka nr 77, nie podlega ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; według wskazań studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta przedmiotowy teren znajduje się w strukturalnej jednostce urbanistycznej Nr 2, w kategorii zagospodarowania terenu o symbolu UM - tereny zabudowy usługowej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. 2.2 W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Wnioskodawca oraz Kupujący zobowiązali się, że wystąpią z wnioskiem o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej mającej na celu ustalenie czy transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami opisanymi w pkt I.4. tego wniosku („Budynki”) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. 2.3 Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym w terminie do 30 dni licząc od dnia doręczenia obu stronom interpretacji wspólnej, przy czym nie później niż do dnia 9 kwietnia 2020 r.
3.  Sprzedający nabył Nieruchomość zabudowaną Budynkami w dniu 14 czerwca 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu. 3.1 Przy nabyciu Nieruchomości, Sprzedający zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych („podatek PCC”), natomiast nie był naliczany podatek VAT. Oznacza to, że nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. 3.2 Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia, Wnioskodawca nie dokonywał oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej każdego z Budynków znajdujących się na Nieruchomości - na ulepszenie Budynków, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. 3.3 W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego m.in.:
    1.  należności (w tym z tytułu zawartych do dnia planowanej transakcji umów najmu);
    2.  ksiąg rachunkowych;
    3.  zapasów;
    4.  inwestycji finansowych;
    5.  rozliczeń międzyokresowych;
    6.  udziałów/kapitału zakładowego i funduszy rezerwy na zobowiązania;
    7.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
    8.  umów dotyczących usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowe­go;
    9.  umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy;
    10.  umowy na dostarczanie mediów do Nieruchomości (ciepło, gaz, energia elektryczna itp.);
    11.  rachunków bankowych;
    12.  zobowiązań Wnioskodawcy,
    13.  zobowiązań z tytułu umów pożyczek;
    14.  środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz gotówka w kasie, oraz
    15.  nazwy przedsiębiorstwa.
4.  \[Opis Nieruchomości\] Nieruchomość stanowi jedną działkę geodezyjną zabudowaną dwoma budynkami i budowlami, na które składają się: (i) budynek frontowy („Budynek 1”), (ii) oficyna („Budynek 2”), (łącznie zwane „Budynkami”) oraz (iii) parking wyłożony kostką brukową, na który składa się 12 miejsc postojowych („Parking”). 4.1 Główna bryłę Budynku 1 stanowi prostopadłościan o rzucie około 20m x 14m, z wysunięciem w kierunku podwórka, nakryty jest dachem mansardowym. Kondygnacje Budynku 1 stanowią piwnice, parter, I piętro, II piętro i poddasze mieszkalne. Na wyższe kondygnacje i do piwnic prowadzi wewnętrzna klatka schodowa. Na parterze znajduje się sień i 3 lokale mieszkalne. Na I i II piętrze znajdują się lokale mieszkalne, na poddaszu 3 lokale mieszkalne. W piwnicach znajduje się 13 pomieszczeń przynależnych. 4.2 Budynek 2 położony jest w tylnej części Nieruchomości, niepołączony z Budynkiem 1. Główną bryłę Budynku 2 stanowi prostopadłościan nakryty dachem pulpitowym. Budynek 2 nie jest podpiwniczony, kondygnacje Budynku 2 stanowią parter, piętro i użytkowe poddasze mieszkalne. Na wyższe kondygnacje Budynku 2 prowadzą schody wewnętrzne. W Budynku 2 znajdują się: jeden lokal użytkowy na parterze około 127 m2 i 4 lokale mieszkalne (w tym jeden dwupoziomowy). 4.3 W Budynkach znajduje się łącznie 10 lokali pełniących funkcje mieszkaniowe („Lokale Mieszkalne”), a także 1 lokal usługowy oraz 3 lokale, w których prowadzona jest działalność gospodarcza („Lokale Użytkowe”). Przy czym żaden z tych Lokali nie jest i nie będzie również stanowił w dniu zbycia wyodrębnionego lokalu w sensie prawnym oraz nie stanowi obecnie i nie będzie stanowił w dniu zbycia odrębnej nieruchomości lokalowej. Na dzień 10 kwietnia 2019 r. w Budynkach obecnie zamieszkują i są w nich zameldowani najemcy, w tym trzej najemcy z tzw. kwaterunku (przy czym sprzedający podejmuje działania by zakończyć umowy najmu z tymi najemcami do dnia 30 kwietnia 2020 r.). 4.4 Powierzchnia użytkowa każdego z Lokali Mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości nie przekracza 150 m2. 4.5 Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie jest głównym (co do wartości) aktywem Sprzedającego. Nieruchomość nie jest jedyną nieruchomością posiadaną przez Sprzedającego. 4.6 Lokale Mieszkalne oraz Lokale Użytkowe są przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich i są wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT. Wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Sprzedający rozlicza podatek VAT strukturą.
5.  \[Kupujący\] Kupującym jest spółka R. („Wnioskodawca” albo „Kupujący”) będąca spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski oraz będąca czynnym podatnikiem podatku VAT.
6.  Po nabyciu Nieruchomości, oraz uzyskaniu przez Kupującego wszystkich koniecznych zgód i pozwoleń administracyjnych (co zajmie min. 2 lata), Kupujący zamierza przebudować (w tym nadbudować) Nieruchomość na cele hotelowe oraz wykorzystywać Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wnioskodawca został wezwany do uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego. Wniosek należało uzupełnić przez wskazanie:

1.  symbolu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) odrębnie dla Budynku nr 1 i 2.

Odpowiedz Wnioskodawcy: Jak przedstawiono we Wniosku, Nieruchomość stanowi jedną działkę geodezyjną zabudowaną dwoma budynkami, na które składają się: (i) budynek frontowy („Budynek 1”) oraz (ii) oficyna („Budynek 2”), (łącznie zwane „Budynkami”). Główną bryłę Budynku 1 stanowi prostopadłościan o rzucie około 20m x 14 m, z wysunięciem w kierunku podwórka, nakryty jest dachem mansardowym. Kondygnacje Budynku 1 stanowią piwnice, parter, I piętro, II piętro i poddasze mieszkalne. Na wyższe kondygnacje i do piwnic prowadzi wewnętrzna klatka schodowa. Na parterze znajduje się sień i 3 lokale mieszkalne. Na 1 i II piętrze znajdują się lokale mieszkalne, na poddaszu 3 lokale mieszkalne. W piwnicach znajduje się 13 pomieszczeń przynależnych. Budynek 2 położony jest w tylnej części Nieruchomości, niepołączony z Budynkiem 1. Główną bryłę Budynku 2 stanowi prostopadłościan nakryty dachem pulpitowym. Budynek 2 nie jest podpiwniczona, kondygnacje Budynku 2 stanowią parter, piętro i użytkowe poddasze mieszkalne. Na wyższe kondygnacje Budynku 2 prowadzą schody wewnętrzne. W Budynku 2 znajdują się: jeden lokal użytkowy na parterze około 127 m2 i 4 lokale mieszkalne (w tym jeden dwupoziomowy). W Budynkach znajduje się łącznie 10 lokali pełniących funkcje mieszkaniowe (,,Lokale Mieszkalne”), a także 1 lokal usługowy oraz 3 lokale, w których prowadzona jest działalność gospodarcza („Lokale Użytkowe”). Powierzchnia użytkowa każdego z Lokali Mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości nie przekracza 150 m2. W związku z tym, zdaniem Spółki, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) właściwym symbolem Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) dla (i) Budynku 1 oraz (ii) Budynku 2 będzie: 1.11.112.1122.

1.  czy parking spełnia definicję budowli w rozumieniu art. 3 pkt 2 przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.); Jeśli tak czy ww. obiekt był wykorzystywany przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej, zwolnionej, innej), czy też był wynajmowany, dzierżawiony, itp.; czy poniesiono nakłady na ulepszenie parkingu, a jeśli tak, to czy przekroczyły one 30% wartości początkowej obiektu, czy w przypadku ponoszenia wydatków na ulepszenie parkingu przekraczających 30% wartości początkowej budowli, wydatki te stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystywania budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia; czy, w przypadku ponoszenia wydatków na ulepszenie budowli wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej, budowla w stanie ulepszonym była wykorzystywana przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Odpowiedz Wnioskodawcy: Jak wskazano we Wniosku, Nieruchomość stanowi jedną działkę geodezyjną zabudowaną m.in. budowlami, na które składają się parking wyłożony kostką brukową składający się z 12 miejsc postojowych („Parking”). W związku z brakiem definicji ,,budowli” w ustawie o VAT należy w pierwszej kolejności odwołać się do definicji ,,budowli” znajdującej się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (Dz. U. z 2018 r., poz. 1445 z późn. zm.), („ustawa o podatkach i opłatach lokalnych”). Zgodnie z art. la ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych „użyte w ustawie określenia oznaczają: budowla - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Definicja ,,budowli” zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych odsyła zatem do definicji ,,budowli” zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 z późn. zm.), („Prawo Budowlane”), rozszerzając ją jednak o pojęcie urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy prawo budowlane przy czym dodatkowo nakłada warunek aby urządzenie budowlane było związane z obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak wynika z art. 3 pkt 3) Prawa Budowlanego „ilekroć w ustawie \[Prawo Budowlane\] jest mowa o: (\`(...)\`) 3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem malej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Przy czym przez ,,obiekt budowlany” na gruncie Prawa Budowlanego należy rozumieć „budynek, budowlę bądź obiekt malej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. ”

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo Budowlane „ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.” ,,Obiekt liniowy”, co do zasady, stanowi budowlę na gruncie ustawy Prawo Budowlane. Dodatkowo w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane znajduje się definicja pojęcia ,,urządzenia budowlanego”, zgodnie z którą „ilekroć w ustawie jest mowa o: urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”.

Zdaniem Spółki, analiza art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane prowadzi do wniosku, że Parking wypełnia definicję ,,urządzenia budowlanego”. Biorąc zaś pod uwagę, że Parking (urządzenie budowlane) jest związany z obiektem budowlanym (Budynkiem 1 oraz Budynkiem 2), zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem należy uznać, że spełnia on definicję ,,budowli” w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Jak wskazano we Wniosku, Parking znajdujący się na Nieruchomości był wykorzystywany przez Spółkę w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej. Ponadto Spółka od dnia nabycia Nieruchomości (w tym Parkingu) do dnia jej zbycia nie dokonywała oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej Parkingu znajdującego się na Nieruchomości - na ulepszenie Parkingu, w stosunku do których miała/będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie przedsiębiorstwo albo zorganizowana cześć przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości, zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie II powyżej), strony transakcji (Wnioskodawca i Kupujący) będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź negatywna na pytanie II powyżej), to planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?
5.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy strony (Wnioskodawca i Kupujący) planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości w części dotyczącej Lokali Mieszkalnych będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg. właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie III powyżej), to sprzedaż Nieruchomości (w części dot. każdego z Lokali Mieszkalnych) będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 8% zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 41 ust. 12 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?
6.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy strony planowanej transakcji (Wnioskodawca i Kupujący) sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości w części dotyczącej Lokali Użytkowych będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg. właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie III powyżej), to sprzedaż Nieruchomości (w części dot. Lokali Użytkowych) będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?
7.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż Kupujący będący podmiotem zainteresowanym i uczestniczącym w tym samym zdarzeniu przyszłym, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawców:

Ad. 1

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie przedsiębiorstwo albo zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
2.  \[Przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa\] Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT „przepisów \[ustawy o VAT\] nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT _„ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.”_

Pojęcie ,,przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej jednak, zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych i sądów administracyjnych, należy w tym przypadku odnieść się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 551ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459) („Kodeks Cywilny”), zgodnie z którym _„przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, 5) koncesje, licencje i zezwolenia, 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej, 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, 8) tajemnice przedsiębiorstwa, 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”_

2.1 Z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT mamy więc do czynienia, jeżeli kumulatywnie spełnione są następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania);
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie;
5.  realizujące wyżej wymienione zadania gospodarcze.

2.2 Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Warunkiem wyodrębnienia finansowego jest to, aby do zorganizowanej części przedsiębiorstwa mogły zostać przypisane związane z nim koszty, przychody, należności i zobowiązania. Wyodrębnienie może nastąpić na podstawie stosowanego w jednostce planu kont, ale również w przypadku, gdy takie wyodrębnienie nie jest dokonane na poziomie zakładowego planu kont, ale faktycznie można powiązać dane finansowe z poszczególnymi częściami składowymi przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalna zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa musza zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Wobec powyższego, zaznacza się, że aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Przedmiotem czynności prawnej muszą być istotne elementy, które decydują czy wyodrębniony zespół składników służy do realizacji celów gospodarczych realizowanych przez zbywcę (prawomocny wyrok WSA w Kielcach z dnia 13 sierpnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 225/09)).

2.3 Reasumując, dla uznania, że mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, istotne jest przede wszystkim ustalenie, czy określony wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych będzie zdolny do prowadzenia działalności gospodarczej i umożliwi samodzielną realizację przypisanych im zadań gospodarczych. Podkreślić przy tym należy, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych (np. przeniesienia praw, w szczególności dokumentacji finansowej, technicznej, umów, stanów magazynowych, należności i zobowiązań) może pozostać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Podobnie jak formułowanie nazbyt rygorystycznych wymogów w odniesieniu do trzech płaszczyzn wyodrębnienia (organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej) prowadzić może do wniosków niedających pogodzić się zarówno z literalną jak i celowościową wykładnią przepisu art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT. Najistotniejszą bowiem okolicznością jest to, czy dany zespół składników będzie zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

1.  Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego we Wniosku, planowana transakcja obejmie sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na rzecz Kupującego. Planowana transakcja dotyczyć będzie jedynie określonych składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy, tj. prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości. W ramach tej transakcji nie dojdzie zatem do przeniesienia m.in.: (i) należności (w tym z tytułu zawartych do dnia planowanej transakcji umów najmu); (ii) ksiąg rachunkowych; (iii) zapasów; (iv) inwestycji finansowych; (v) rozliczeń międzyokresowych; (vi) udziałów/kapitału zakładowego i funduszy rezerwy na zobowiązania; (vii) umowy o zarządzanie nieruchomością, (viii) umów dotyczących usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego; (ix) umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy; (x) umowy na dostarczanie mediów do Nieruchomości (ciepło, gaz, energia elektryczna itp.); (xi) rachunków bankowych, (xii) zobowiązań Wnioskodawcy, (xiii) zobowiązań z tytułu umów pożyczek, (xiv) środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz gotówka w kasie, oraz (xv) nazwy przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji przez Wnioskodawcę na Kupującego nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. Przenoszony majątek nie będzie zatem umożliwiał samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, wyłącznie w oparciu o nabywane składniki. W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, tj. zawrzeć umowy z dostawcami usług, zawrzeć nowe umowy najmu Lokali Mieszkalnych oraz Lokali Użytkowych, dokonać otwarcia rachunku bankowego, itp.

1.  Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana transakcja stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników materialnych i niematerialnych, których zespół nie spełnia jednak definicji przedsiębiorstwa albo też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe (np. interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r., nr IPPP1/443-186/13-4/MP, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r., nr IPPP1/443-943/12-4/AP, oraz interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 marca 2010 r., nr IBPP1/443-1273/09/BM).

Potwierdzenie powyższego stanowiska można również znaleźć w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15, w którym sąd wskazał, iż: _„(\`(...)\`) okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e \[ustawy o VAT\].”_

Warto również wskazać na treść _„Objaśnień ws. opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych”_ opublikowanych przez Ministra Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r., które potwierdza stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we Wniosku. Jak wskazał bowiem Minister Finansów że _,,przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:_

_

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegająca VAT czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

*   ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

*   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku;

*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.;

*   prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

*   prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

*   prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

*   dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;

*   dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

_

_W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”._

Ad. II. Ad. III i Ad. IV

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przed­stawionym we Wniosku, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości, zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie II powyżej), strony transakcji (Wnioskodawca i Kupujący) będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź negatywna na pytanie II powyżej), to planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

1.  \[Ustawa o VAT - przepisy ogólne\] Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT _„opodatkowaniu podatkiem (\`(...)\`) \[VAT\], podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.” Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że ,,przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 \[ustawy o VAT\], rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (\`(...)\`) 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt (\`(...)\`) 6.” Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT „ilekroć w dalszych przepisach \[ustawy o VAT\] jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.”_

Jak wynika z powyższych regulacji, sprzedaż prawa własności Działki nr 77 stanowi zatem, co do zasady, dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT.

1.  \[Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT - ustawa o VAT Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ,,zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.”

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, iż „ilekroć w dalszych przepisach \[ustawy o VAT\] jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.”

2.1 Przy czym, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT ,,zwalnia się od podatku VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w \[ art. 43 ust. 1\] pkt 10) \[ustawy o VAT\], pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

2.2 Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT ,,w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.”

Na gruncie ustawy o VAT funkcjonuje zasada, zgodnie z którą w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami lub budowlami, opodatkowanie podatkiem VAT tego rodzaju transakcji odbywa się na zasadach określonych dla tych budynków lub budowli, tj. nieruchomość gruntowa dzieli podatkowy los budynków lub budowli na tej nieruchomości posadowionych (wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Co do zasady więc - w sytuacji sprzedaży zabudowanego gruntu - należy stosować przepisy ustawy o VAT dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części.

2.3 W związku z tym należy ustalić czy działka ewidencyjna będąca przedmiotem zdarzenia przyszłego opisanego we Wniosku, na której znajdują się naniesienia jest działką zabudowaną budynkami, budowlami lub ich częściami. Ze zdarzenia przyszłego opisanego we Wniosku wynika, że Działka nr 77 jest zabudowana budynkiem frontowym oraz oficyną.

W związku z brakiem definicji ,,budynku” i ,,budowli” w ustawie o VAT należy w pierwszej kolejności się odwołać się do definicji ,,budynku” i ,,budowli” znajdującej się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (Dz. U. z 2018 r. Poz. 1445 z póżn. zm.), („ustawa o podatkach i opłatach lokalnych”). Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych _„użyte w ustawie określenia oznaczają: 1) budynek - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; 2) budowla - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem malej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.”_

Definicja ,,budowli” zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych odsyła zatem do definicji ,,budowli” zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 z późn. zm.), („Prawo Budowlane”), rozszerzając ją jednak o pojęcie urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy prawo budowlane przy czym dodatkowo nakłada warunek aby urządzenie budowlane było związane z obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak wynika z art. 3 pkt 2) i pkt 3) Prawa Budowlanego _„ilekroć w ustawie \[Prawo Budowlane\] jest mowa o: (\`(...)\`) 2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; (\`(...)\`) 3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Przy czym przez ,,obiekt budowlany” na gruncie Prawa Budowlanego należy rozumieć „budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.”_

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo Budowlane _„ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wal przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.” ,,Obiekt liniowy”, co do zasady, stanowi budowlę na gruncie ustawy Prawo Budowlane. Dodatkowo w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane znajduje się definicja pojęcia ,,urządzenia budowlanego”, zgodnie z którą „ilekroć w ustawie jest mowa o: urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.”_

Analiza art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane prowadzi zatem do wniosku, że parking wypełnia definicję ,,urządzenia budowlanego”. Biorąc zaś pod uwagę, że parking (urządzenie budowlane) jest związany z obiektem budowlanym (Budynkiem), zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem należy uznać, że spełnia on definicję ,,budowli” w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. W związku z tym należy uznać, że Budynki znajdujące się na Nieruchomości wypełniają definicję ,,budynku” w rozumieniu Prawa Budowlanego, a więc Budynki stanowią również ,,budynek” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Ponadto Parking znajdujący się na Nieruchomości stanowi ,,budowlę” na gruncie ustawy o VAT. Oznacza to, że Działka nr 77 jest zabudowana zarówno budynkami, jak i budowlą.

1.  \[,,Pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu ustawy o VAT\]. Podstawową kwestią dla ustalenia czy dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT jest zatem ustalenie czy w odniesieniu do tych budynków lub budowli doszło do ,,pierwszego zasiedlenia” w myśl ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ,,pierwszego zasiedlenia”, przy czym okres pomiędzy ,,pierwszym zasiedleniem” a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach ,,pierwszego zasiedlenia” lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu ,,pierwszego zasiedlenia” do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

3.1 Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., z póżn. zm.), („Dyrektywą 2006/112”), posługują się pojęciem ,,pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie ,,gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków. W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112 i w świetle utrwalonego orzecznictwa TSUE ,,pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć szeroko jako ,,pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

3.2 Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji ,,pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., (sygn. akt I FSK 382/14) zgodnie z którym: _„wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa \[Dyrektywy 2006/112\] wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14_ \[ustawy o VAT\]”. NSA celem zapewnienia skuteczności normom Dyrektywy 2006/112 stwierdził więc częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 Dyrektywy 2006/112, jak też art. 135 ust 1 lit. j Dyrektywy 2006/112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem, a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej, albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego ,,pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) - po jego wybudowaniu - należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112 - musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W kwestii ,,pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wypowiedział się także ostatnio TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16, zgodnie z którym przez ,,pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć także sytuację, w której podatnik wykorzystuje nabyte budynki lub budowle w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Stanowisko zawarte ww. wyroku TSUE potwierdza stanowisko NSA zawarte w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14).

1.  \[Zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT\].

W związku z tym, że Budynki i Parking znajdujące się na Nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to do tzw. ,,pierwszego zasiedlenia” Budynków i Parkingu doszło najpóźniej w dniu nabycia Budynków i Parkingu przez Wnioskodawcę, tj. w dniu 14 czerwca 2006 r. Ponadto Wnioskodawca od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia nie dokonywał oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości - na ulepszenie Budynków i Parkingu, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Tym samym, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż Budynki i Parking zostały już zajęte (zasiedlone), trwa to dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że Wnioskodawca od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia nie dokonywał oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości - na ulepszenie Budynków i Parkingu, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, albowiem planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od daty tzw. ,,pierwszego zasiedlenia”.

1.  \[Wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Parkingu\].

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT „podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w \[ art. 43\] ust. 1 pkt 10 \[ustawy o VAT\], i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Art. 43 ust. 11 ustawy o VAT stanowi, że „oświadczenie, o którym mowa w \[ art. 43\] ust. 10 pkt 2 \[ustawy o VAT\], musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.”

Zatem w przypadku gdy Wnioskodawca i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości oraz złożą przed dniem dokonania transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków znajdujących się na Nieruchomości zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków znajdujących się na Nieruchomości, to planowana transakcja w tym zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

1.  \[Zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT\]. Gdyby jednak uznać, że tzw. ,,pierwsze zasiedlenie” nastąpi w momencie planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości, to transakcja ta będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na to, iż:
    1.  w stosunku do Nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
    2.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (bądź ponoszone wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości).

W związku z tym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź negatywna na pytanie II powyżej), to planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ad. V

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy strony (Wnioskodawca i Kupujący) planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości w części dotyczącej Lokali Mieszkalnych będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg. właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie III powyżej), to sprzedaż Nieruchomości (w części dot. każdego z Lokali Mieszkalnych) będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 8% zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 41 ust. 12 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

1.  Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT „stawka podatku wynosi 22% .W myśl natomiast art. 41 ust. 2 ustawy o VAT dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 7% (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o VAT „w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. (\`(...)\`):

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 (\`(...)\`) \[ustawy o VAT\], wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 \[ustawy o VAT\] (\`(...)\`) oraz w tytule załącznika nr 3 do \[ustawy o VAT\], wynosi 8%”;

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT „stawkę podatku, o której mowa w \[ art. 41\] ust. 2 \[ustawy o VAT\], _stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”._ Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT „do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2”; w takim wypadku do dostawy tych lokali - ponad ww. limit powierzchniowy - stosuje się stawkę podstawową podatku VAT (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

W związku z tym, iż powierzchnia użytkowa każdego z Lokali Mieszkalnych nie przekracza powierzchni użytkowej 150 m2, to art. 41 ust. 12c ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Według art. 2 pkt 12 ustawy o VAT _„przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11”._ Ustawa o VAT, poprzez podanie klasyfikacji budynków mieszkalnych, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.). Wskazać należy, iż zgodnie z objaśnieniami wstępnymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Ponadto, dział PKOB 11 obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne - 111, budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112, w tym: budynki o trzech i więcej mieszkaniach (PKOB 1122), budynki zbiorowego zamieszkania - 113. W dziale 12 usystematyzowano natomiast budynki niemieszkalne. W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do ustawy o VAT nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r. poz. 716 z późn. zm.), („ustawa o własności lokali”). Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie, stosownie do art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

1.  Lokale Mieszkalne znajdujące się w Budynkach są wydzielone trwałymi ścianami w obrębie Budynku i są przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym należy stwierdzić, że Lokale Mieszkalne są ,,lokalami mieszkalnymi objętymi społecznym programem mieszkaniowym”, o których mowa w ustawie o VAT.

Ponadto jeżeli Wnioskodawca będzie posiadał w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - aktualne na ten dzień zaświadczenie potwierdzające, że Lokale Mieszkalne są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi w rozumieniu ustawy o własności lokali, to sprzedaż Lokali Mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 8 %.

Takie stanowisko potwierdzono w interpretacji indywidualnej z dnia 17 listopada 2017 r. (nr: 0114-KDIP1-3.4012.402.2017.1.ISZ) „_w sytuacji gdy Lokale będące przedmiotem sprzedaży spełniać będą definicję lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 i 3 \[ustawy o własności lokali\] (tj. każdy z tych lokali będzie samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 \[ustawy o własności lokali\] oraz dla tych Lokali starosta powiatowy wyda zaświadczenie stwierdzające spełnienie tych wymagań) - będzie podlegała opodatkowaniu stawką preferencyjną 8% na podstawie na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 \[ustawy o VAT\]”._

Ad. VI

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w przypadku gdy strony planowanej transakcji (Wnioskodawca i Kupujący) sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości w części dotyczącej Lokali Użytkowych będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie III powyżej), to sprzedaż Nieruchomości (w części dot. Lokali Użytkowych) będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT _„stawka podatku wynosi 22% (\`(...)\`)”. Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT „w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. (\`(...)\`): stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 (\`(...)\`) \[ustawy o VAT\], wynosi 23%”._

W związku z tym, że przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą również Lokale Użytkowe, to zdaniem Wnioskodawcy w przypadku gdy strony transakcji (Wnioskodawca i Kupujący) będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, to sprzedaż Lokali Użytkowych będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 23 % zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. VII

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż Kupujący będący podmiotem zainteresowanym i uczestniczącym w tym samym zdarzeniu przyszłym, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z art. 87 ustawy o VAT wynika mechanizm zwrotu różnicy podatku lub zwrotu kwoty podatku VAT. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego jest więc związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Ustawodawca uprawnia podatnika do skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez podatnika zarówno (i) tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz (ii) niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika podatku VAT prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT lub jest zwolniona od podatku VAT. Ponadto, w myśl art. 88 ust. 4 ustawy o VAT - obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku VAT należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Należy podkreślić, iż Kupujący będzie podatnikiem VAT czynnym w momencie dokonania transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości, a ponadto, Kupujący zamierza przebudować (w tym nadbudować) Nieruchomość na cele hotelowe oraz wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie transakcji w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz równocześnie nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Spełniony zostanie bowiem podstawowy warunek określony w art. 86 ust. 1 albo art. 87 ustawy o VAT tj. istnienie związku pomiędzy nabytymi składnikami majątkowymi a wykonywanymi przez Nabywcę czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.

Analogiczne stanowisko można znaleźć m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 maja 2015 r. (nr IPPP3/4512-82/15-4/ISz).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją wskazaną w art. 551ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. W szczególności, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że jest zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C‑444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Ad. 1

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z pra­wem własności Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie przedsiębiorstwo albo zorganizowana cześć przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że w przedmiotowej sprawie przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551ustawy Kodeks cywilny ani jego zorganizowana część, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku Wnioskodawca jest spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 12 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca, jako sprzedający, zawarł przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 77. W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego m.in.: należności (w tym z tytułu zawartych do dnia planowanej transakcji umów najmu); ksiąg rachunkowych; zapasów; inwestycji finansowych; rozliczeń międzyokresowych; udziałów/kapitału zakładowego i funduszy rezerwy na zobowiązania; umowy o zarządzanie nieruchomością; umów dotyczących usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego; umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy; umowy na dostarczanie mediów do Nieruchomości (ciepło, gaz, energia elektryczna itp.); rachunków bankowych; zobowiązań Wnioskodawcy; zobowiązań z tytułu umów pożyczek; środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz gotówka w kasie, oraz nazwy przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca wskazał również, że składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji przez Wnioskodawcę na Kupującego nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. Przenoszony majątek nie będzie zatem umożliwiał samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, wyłącznie w oparciu o nabywane składniki. W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, tj. zawrzeć umowy z dostawcami usług, zawrzeć nowe umowy najmu Lokali Mieszkalnych oraz Lokali Użytkowych, dokonać otwarcia rachunku bankowego, itp.

A zatem w świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że Przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku Planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2, 3 i 4

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dostawa Budynków i Parkingu znajdujących się na Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186) przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 12 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca, jako sprzedający, zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 77. Przy nabyciu Nieruchomości, Sprzedający zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych natomiast nie był naliczany podatek VAT. Oznacza to, że nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia, Wnioskodawca nie dokonywał oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej każdego z Budynków znajdujących się na Nieruchomości - na ulepszenie Budynków, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Nieruchomość stanowi jedną działkę geodezyjną zabudowaną dwoma budynkami i parkingiem, na które składają się: (i) budynek frontowy („Budynek 1”), (ii) oficyna („Budynek 2”), (łącznie zwane „Budynkami”) oraz (iii) parking wyłożony kostką brukową, na który składa się 12 miejsc postojowych („Parking”). Główna bryłę Budynku 1 stanowi prostopadłościan o rzucie około 20m x 14m, z wysunięciem w kierunku podwórka, nakryty jest dachem mansardowym. Kondygnacje Budynku 1 stanowią piwnice, parter, I piętro, II piętro i poddasze mieszkalne. Na wyższe kondygnacje i do piwnic prowadzi wewnętrzna klatka schodowa. Na parterze znajduje się sień i 3 lokale mieszkalne. Na I i II piętrze znajdują się lokale mieszkalne, na poddaszu 3 lokale mieszkalne. W piwnicach znajduję się 13 pomieszczeń przynależnych. Budynek 2 położony jest w tylnej części Nieruchomości, niepołączony z Budynkiem 1. Główną bryłę Budynku 2 stanowi prostopadłościan nakryty dachem pulpitowym. Budynek 2 nie jest podpiwniczony, kondygnacje Budynku 2 stanowią parter, piętro i użytkowe poddasze mieszkalne. Na wyższe kondygnacje Budynku 2 prowadzą schody wewnętrzne. W Budynku 2 znajdują się: jeden lokal użytkowy na parterze około 127 m2 i 4 lokale mieszkalne (w tym jeden dwupoziomowy).

W Budynkach znajduje się łącznie 10 lokali pełniących funkcje mieszkaniowe a także 1 lokal usługowy oraz 3 lokale, w których prowadzona jest działalność gospodarcza. Przy czym żaden z tych Lokali nie jest i nie będzie również stanowił w dniu zbycia wyodrębnionego lokalu w sensie prawnym oraz nie stanowi obecnie i nie będzie stanowił w dniu zbycia odrębnej nieruchomości lokalowej. Na dzień 10 kwietnia 2019 r. w Budynkach obecnie zamieszkują i są w nich zameldowani najemcy, w tym trzej najemcy z tzw. kwaterunku (przy czym sprzedający podejmuje działania by zakończyć umowy najmu z tymi najemcami do dnia 30 kwietnia 2020 r.). Powierzchnia użytkowa każdego z Lokali Mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości nie przekracza 150 m2. Lokale Mieszkalne oraz Lokale Użytkowe są przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich i są wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT. Wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Sprzedający rozlicza podatek VAT strukturą.

Kupującym jest spółka R. będąca spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski oraz będąca czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości, oraz uzyskaniu przez Kupującego wszystkich koniecznych zgód i pozwoleń administracyjnych (co zajmie m.in. 2 lata), Kupujący zamierza przebudować (w tym nadbudować) Nieruchomość na cele hotelowe oraz wykorzystywać Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zdaniem Spółki, Parking wypełnia definicję ,,urządzenia budowlanego”. Biorąc zaś pod uwagę, że Parking (urządzenie budowlane) jest związany z obiektem budowlanym (Budynkiem 1 oraz Budynkiem 2), zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem należy uznać, że spełnia on definicję ,,budowli” w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jak wskazano we Wniosku, Parking znajdujący się na Nieruchomości był wykorzystywany przez Spółkę w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej. Ponadto Spółka od dnia nabycia Nieruchomości (w tym Parkingu) do dnia jej zbycia nie dokonywała oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej Parkingu znajdującego się na Nieruchomości - na ulepszenie Parkingu, w stosunku do których miała/będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Jak już wyżej wskazano na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w tym przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Tak więc, w ocenie NSA, w świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia” jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 z późn. zm., dalej: Dyrektywa 112) państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Kwestia ponownego pierwszego zasiedlenia w przypadku, gdy w stosunku do obiektu ponoszone są wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku, budowli lub ich części była przedmiotem rozstrzygnięcia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w dniu 16 listopada 2017 r. odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia w przypadku obiektów, w stosunku do których poniesiono ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynoszące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Trybunał w wyroku C-308/16 powołując się na art. 12 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. L 347 z 11 grudnia 2006, s. 1 z póżn. zm.) wskazał, że „(\`(...)\`) jakkolwiek art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT upoważnia państwa członkowskie do zdefiniowania warunków stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tego artykułu, do przebudowy budynków, w odniesieniu w szczególności do dostawy budynku następującej przed jego pierwszym zasiedleniem, przepisu tego nie można jednak interpretować w ten sposób, że państwa członkowskie korzystają z marginesu pozwalającego im na zmianę samego pojęcia „pierwszego zasiedlenia” w swoich przepisach krajowych, gdyż mogłoby to podważać skuteczność wskazanego zwolnienia. (…) Państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.”

Z powyższego wynika, że zarówno w przypadku wybudowania obiektu, jak również po jego ulepszeniu pojęcie „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć w sposób tożsamy. Oznacza to, że w sytuacji dokonywania ulepszeń wykorzystanie obiektu do własnej działalności należy uznać za jego ponowne „pierwsze zasiedlenie”.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów, z uwzględnieniem przepisów Dyrektywy i wskazanego wyżej orzecznictwa należy stwierdzić, że dostawa Budynków znajdujących się na działce o nr 77 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa przedmiotowych Budynków nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z wniosku Budynki znajdujące się na Nie­ruchomości były od 2006 r. wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez niego działalno­ści gospodarczej. Ponadto Wniosko­dawca od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia nie dokonywał oraz nie dokona wydatków - większych niż 30% wartości początkowej każdego z Budynków znajdujących się na Nieruchomości.

A zatem biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa, orzecznictwo w tym zakresie oraz odnosząc je do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że do dostawy prawa własności gruntu oraz Budynków posadowionych na działce o nr 77 zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Ponadto ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie korzystała sprzedaż Parkingu – który jak wskazał Wnioskodawca jest urządzeniem budowlanym. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane urządzenia budowlane stanowią bowiem urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym Parking znajdujący się na działce nr 77 powinien być traktowany jako element przynależny do Budynków i opodatkowany według tych samych zasad co budynki. Zatem z uwagi na to, że dostawa Budynków korzysta ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to również dostawa Parkingu będzie objęta tym zwolnieniem.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie miało zastosowanie również dla dostawy gruntu, na którym Budynki Parking są posadowione, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponieważ dostawa Budynków i Parkingu posadowionych na działce nr 77 korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, analizowanie zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust.1 pkt 2 jest bezzasadne.

Jak wynika z powyżej powołanych przepisów w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Jak już wskazano powyżej Wnioskodawcy do dostawy Budynków i Parkingu posadowionych na działce nr 77 zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Zatem w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy Budynków i Parkingu posadowionych na działce o nr 77 pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie ich dostawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Z uwagi, że pytanie nr 4 zostało zadane warunkowo - tj. w przypadku przyjęcia, że dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 - odstąpiono od odpowiedzi na pytanie nr 4.

Ad. 5 i 6

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości (w części dot. każdego z Lokali Mieszkalnych) będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 8% zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 41 ust. 12 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT a także sprzedaż Nieruchomości (w części dot. Lokali Użytkowych) będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W myśl. art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Zgodnie jednak z art. 146aa ust. 1 pkt 2 , w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Według art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 r. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Jak wynika z powołanego powyżej art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, tj. w wysokości 8%, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Jak wskazał Wnioskodawca Budynki przeznaczone do sprzedaży należą do klasyfikacji PKOB 1.11.112.1122 Budynki mieszkalne, zatem Budynki te są zaliczane do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 i art. 41 ust 12, 12a i 12b ustawy. Dodatkowo powierzchnia Lokali Mieszkalnych znajdujących się w ww. budynkach nie przekracza 150 m2.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż Budynków (w części dot. każdego z Lokali Mieszkalnych) będzie korzystała z obniżonej 8% stawki podatku VAT zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży Budynków (w części dot. każdego z Lokali Użytkowych), należy stwierdzić, że zarówno w ustawie o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych nie przewidziano obniżonej stawki podatku dla tego typu towarów, zatem sprzedaż ww. Lokali Użytkowych opodatkowana będzie 23% stawką podatku VAT, na zasadach ogólnych określonych w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem w sytuacji, gdy Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku sprzedaży Budynków (w części dot. każdego z Lokali Mieszkalnych oraz Lokali Użytkowych), stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, do sprzedaży Budynków zastosowanie będzie miała odpowiednio stawka podatku w wysokości 23% oraz w wysokości 8%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 i 6 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 7

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, prawa do odliczenia z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Parkingu.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z wniosku wynika, że Kupujący będzie podatnikiem podatku VAT czynnym. Ponadto Kupujący zamierza przebudować Nieruchomość na cele hotelowe oraz wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz prawo do zwrotu tego podatku w trybie art. 87 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 7 również należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.