Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-350/13-2/MR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-07-10
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej reprezentowanej przez Doradcę Podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2013 r. (data wpływu 22 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka „A” S.A. w upadłości likwidacyjnej (dalej jako Wnioskodawca lub Spółka) jest m.in. użytkownikiem wieczystym działek gruntu o numerach 6/3, 7/3, 8/3, 9/2, 10, 11, 12, 13, 14 o łącznej powierzchni 50.140,0 m2 wraz z własnością posadowionych na nich budynków:

1.  administracyjnego usytuowanego na działce nr 12;
2.  hali produkcyjno-magazynowej przylegającej do budynku biurowego usytuowanej na działkach nr 12, 13, 14;
3.  budynku transportu i łączności (stacja transformatorowa) o powierzchni zabudowy 12 m2 (usytuowanego na działce nr 6/3);
4.  hali warsztatowej wraz z zapleczem socjalnym (usytuowanej na działce nr 8/3).

Działki o nr 9/2 i nr 10 o łącznym obszarze 10.117 m2 objęte księgą wieczystą pod oznaczeniem W(…) znajdują się we W. Ww. działki są niezabudowane. Prawo użytkowania wieczystego ww. działek gruntu zostało nabyte na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2006 r. zawartej z „B” Sp. z o.o. przed notariuszem (rep. A (…)). Zakup ww. nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stąd też kupujący nie był zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 u.p.c.c.). Dla wskazanej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Na dzień złożenia niniejszego wniosku w stosunku do wskazanych działek gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zwanej dalej dla uproszczenia decyzją o warunkach zabudowy). Zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta” ww. działki gruntu są usytuowane na terenach przemysłowych w rejonie o funkcji obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej. Na dzień złożenia wniosku Spółka nie ma wiedzy, czy jakikolwiek podmiot wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek. W ewidencji gruntów ww. działki są oznaczone jako: Ba (tereny przemysłowe) - działka nr 10 i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) - działka nr 9/2.

Działki o nr 11, 12, 13, 14 o łącznym obszarze 19.209 m2 objęte księgą wieczystą pod oznaczeniem W(…) znajdują się we W. Prawo użytkowania wieczystego ww. działek gruntu wraz z własnością znajdujących się na nich budynków, budowli i innych urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zostało nabyte na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa zawartej w dniu 28 listopada 2000 r. przed notariuszem (rep. A. (…)). Przeniesienie własności ww. praw oraz mienia nastąpiło w związku z postanowieniami umowy o oddanie do odpłatnego korzystania mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa Wx we W. zawartej w dniu 9 czerwca 1993 r. przed notariuszem (rep. (…)) oraz w związku umową sprzedaży przedsiębiorstwa z dnia 21 października 1996 r. zawartej przed notariuszem (rep. (…)).

Działki o nr 6/3, 7/3, 8/3 o łącznym obszarze 20.814 m2 objęte księgą wieczystą pod oznaczeniem W(…) znajdują się we W. Prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wraz z własnością znajdujących się na nich budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zostało nabyte na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2006 r. zawartej z „B” Sp. z o.o. przed notariuszem (rep. (…)). Zakup ww. nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stąd też kupujący nie był zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 u.p.c.c.).

Na ww. gruntach znajdują się następujące budynki i budowle:

1.  Budynek administracyjny (nr inwentarzowy 0xx) znajdujący się na działce nr 12. Jego powierzchnia zabudowy wynosi 609,30 m2 a powierzchnia użytkowa 1003 m2. Budynek został wybudowany przez Spółkę po nabyciu nieruchomości w 2000 r. i po wybudowaniu oddany do użytkowania w dniu 31 maja 2004 r. W stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie budynku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Budynek ten został oddany w części w najem na rzecz H(…) Sp. z o.o. (dalej „H”). Od dnia 1 marca 2009 r. wynajmowane były pomieszczenia biurowe o pow. 15 m2. Od dnia 1 września 2009 r. wynajmem objęto 214,40 m2 powierzchni biur wyszczególnionych w załączniku do umowy, co stanowiło 21,37% całkowitej powierzchni użytkowej całego budynku. Następnie w kolejnych umowach lub aneksach do umów dokonywano zmian w zakresie wynajmu powierzchni i tak:
    
    *   od dnia 1 grudnia 2010 r. najmem objęto 206,7 m2 powierzchni biurowych,
    *   od dnia 1 kwietnia 2011 r. najmem objęto 209,3 m2 powierzchni biurowych,
    *   od dnia 3 października 2011 r. najmem objęto 221,3 m2 powierzchni biurowych.
    
    Kolejna umowa została zawarta w dniu 31 stycznia 2013 r., w której w najem oddano 214,40 m2 powierzchni biurowych.
2.  Hala produkcyjno-magazynowa (nr inwentarzowy 0xx) znajduje się na działkach 12, 13, 14. Jej powierzchnia użytkowa wynosi 693,81 m2 a powierzchnia zabudowy 715,93 m2. Budynek został wybudowany przez Spółkę we własnym zakresie i oddany przyjęty na stan środków trwałych dnia 31 listopada 2005 r. Po ulepszeniu budynek w całości został oddany w najem na rzecz „H” na podstawie umowy z dnia 1 września 2009 r. Po oddaniu w najem Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie omawianego budynku.
3.  Budynek transportu i łączności (posadowiony na działce 8/3) o powierzchni użytkowej 12 m2 nabyty wraz z całą nieruchomością w 2006 r. od „B” Sp. z o.o. w ramach czynności opodatkowanej VAT. Spółce jako kupującej przysługiwało prawo do odliczenia. Budynek nie był przedmiotem najmu lub dzierżawy. Budynek ten nie był ulepszany.
4.  Hala warsztatowa „C” (nr inwentarzowy 0xx) usytuowana na działce nr 8/3 o pow. zabudowy 784 m2 i pow. użytkowej 695,98 m2 została nabyta na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w 2006 r. od „B” Sp. z o.o. W stosunku do tego obiektu Spółce przysługiwało prawo do odliczenia. Po zakupie w stosunku do hali warsztatowej Spółka poniosła wydatki na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a wartość dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej. Po ulepszeniu hala została przyjęta do używania dnia 8 lutego 2007 r. Hala warsztatowa była wykorzystywana w działalności Spółki. Hala nie była oddana w najem lub dzierżawę. Ponadto na nieruchomości znajdują się:
    *   budowla ogrodzenia betonowego (nr inwentarzowy 8xx) wybudowane przez Spółkę na działce, na której znajduje się hala warsztatowa (działka 8/3) i przyjęta na stan środków trwałych dnia 31 grudnia 2010 r. Ogrodzenie nie było przedmiotem najmu lub dzierżawy od czasu wybudowania,
    *   plac magazynowy (nr inwentarzowy 0xx), który po nabyciu został ulepszony i przyjęty do używania po ulepszeniu w dniu 31 maja 2007 r. W stosunku do omawianego placu Spółka poniosła wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej. Plac wraz z innymi budynkami został oddany w najem na podstawie umowy z „H” od dnia 1 września 2009 r.

Spółka planuje sprzedać ww. składniki majątkowe w toku prowadzonego postępowania upadłościowego. Oferta sprzedaży została ogłoszona przez Syndyka Masy Upadłości. Zgodnie z przyjętym harmonogramem sprzedaż obejmie ww. składniki jako jeden przedmiot sprzedaży, który będzie składał się z:

1.  gruntu niezabudowanego (działki o nr 9/2, 10),
2.  budynku administracyjnego,
3.  hali produkcyjno-magazynowej,
4.  budynek transportu i łączności,
5.  hali warsztatowej „C”,
6.  budowli ogrodzenia betonowego,
7.  placu magazynowego,
8.  prawa użytkowana wieczystego działek gruntu 6/3, 7/3, 8/3, 11, 12, 13, 14, na których są posadowione stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budynki i budowle wymienione w punktach od 2 do 7.

Cena wywoławcza przyjęta w ofercie sprzedaży została określona jako wartość netto i została przyjęta na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla całej nieruchomości obejmującej wszystkie ww. składniki. Operat szacunkowy nie wskazuje żadnych cen cząstkowych za poszczególne obiekty lub prawa. Również cena oferowana przez nabywców będzie stanowiła jedną cenę za cały przedmiot sprzedaży. Prowadzona w toku upadłości sprzedaż nie przewiduje składania ofert z cenami cząstkowymi za poszczególne elementy składające się na przedmiot sprzedaży. Spółka przewiduje, że wyliczenie wartości poszczególnych przedmiotów sprzedaży nastąpi z uwzględnieniem sporządzonego w tym celu operatu szacunkowego.

Planowana sprzedaż nastąpi najprawdopodobniej na rzecz czynnych podatników VAT, którzy mogą być zainteresowani złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 u.p.t.u. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zakłada, że wymogi formalne zastosowania rezygnacji ze zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. zostaną spełnione, a kwestia zastosowania tych wymogów nie budzi wątpliwości i nie jest objęta niniejszym wnioskiem.

Zgodnie z przyjętym harmonogramem sprzedaży przewiduje się, że otwarcie ofert nastąpi dnia 16 maja 2013 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Sprzedaż gruntu niezabudowanego

1.  Czy w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego prawidłowe będzie zastosowanie zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.?
2.  Czy w sytuacji, gdy do dnia dokonania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, prawidłowe będzie opodatkowanie sprzedaży według stawki 23%?

Sprzedaż budynku administracyjnego

1.  Czy sprzedaż budynku administracyjnego będzie podlegać w całości zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?
2.  Czy w sytuacji, gdy budynek stanowiący przedmiot sprzedaży został oddany w części w najem należy uznać, że w tej części doszło do pierwszego zasiedlenia i w sytuacji, gdy od tego momentu upłynął okres 2 lat należy uznać, że sprzedaż budynku w tej części będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?
3.  Czy w przypadku wskazanym w pytaniu 3 przy sprzedaży budynku administracyjnego w części w jakiej znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarowi usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.?
4.  Czy przy planowanej sprzedaży budynku administracyjnego w tej części w jakiej budynek nie był przedmiotem najmu, a tym samym nie doszło do pierwszego zasiedlenia należy uznać, że sprzedaż budynku w tej części podlega opodatkowaniu według stawki 23%?

Sprzedaż hali produkcyjno-magazynowej

1.  Czy sprzedaż hali produkcyjno-magazynowej będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?
2.  Czy przy sprzedaży hali produkcyjno-magazynowej jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.?

Sprzedaż budynku transportu i łączności

1.  Czy sprzedaż budynku transportu i łączności będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?
2.  Czy przy sprzedaży budynku transportu i łączności jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.?

Sprzedaż hali warsztatowej „C”

1.  Czy sprzedaż hali warsztatowej „C” będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%?

Sprzedaż budowli ogrodzenia betonowego

1.  Czy sprzedaż budowli ogrodzenia betonowego będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%?

Sprzedaż placu magazynowego

1.  Czy sprzedaż placu magazynowego będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?
2.  Czy przy sprzedaży placu magazynowego jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stąd też sprzedaż budynków lub budowli posadowionych na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym i stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Co do zasady stawka podatku stosowana w przypadku dostawy towarów wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.). Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział wyjątki od powyższej zasady, które polegają na opodatkowaniu sprzedaży niektórych towarów stawkami obniżonymi, bądź na ich zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko odnośnie pytania nr 1 i 2 wraz z uzasadnieniem

Ad. 1

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego prawidłowe będzie zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż nie budzi wątpliwości, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu należy zakwalifikować jako odpłatną dostawę towaru w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. w związku z art. 7 ust. 1 u.p.t.u. Kwestię tą należy uznać za rozstrzygniętą w orzecznictwie w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2011 r. o sygn. I FPS 2/11, w której sąd podkreślił, że za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 2 pkt 6 u.p.t.u. należy uznać także sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków lub ich części.

Do omawianej dostawy może zatem znaleźć zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Zgodnie z brzmieniem wskazanego przepisu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie od dnia 1 kwietnia 2013 r. do słowniczka ustawowego zawartego w art. 2 prowadzono definicję terenów budowlanych (art. 2 pkt 33 u.p.t.u.). Zgodnie z przyjętą definicją za teren budowlany należy uznać grunt przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyjęta przez ustawodawcę definicja ściśle wskazuje, że za teren budowlany należy uznać taki grunt, który jest przeznaczony pod zabudowę w świetle postanowień planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu. Wskazana definicja nie wskazuje, aby możliwe było traktowanie danego gruntu jako przeznaczonego pod zabudowę na podstawie innych okoliczności niż dwie ściśle wymieniowe w art. 2 pkt 33 u.p.t.u. Według nowego brzmienia przepisu podstawą zakwalifikowania gruntu jako terenu budowlanego nie mogą być inne okoliczności np. takie jak oznaczenie rodzaju użytku w ewidencji gruntów, czy też zapisy studium uwarunkowań i rozwoju danej gminy. W ślad za tym grunt niezabudowany składający się z działek 9/2 i 10 nie może być uznany za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u. ponieważ dla obszaru, na którym się znajduje brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a dla ww. działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W konsekwencji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego ww. działek należy zakwalifikować jako dostawę gruntów niezabudowanych, które nie są terenem budowlanym. W ślad za tym prawidłowe będzie zastosowanie do omawianej dostawy zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ad. 2

W sytuacji, gdy do dnia dokonania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy prawidłowe będzie opodatkowanie sprzedaży według stawki 23%.

Uwzględniając stanowisko Spółki przedstawione w Ad. 1 - w świetle art. 2 pkt 33 u.p.t.u. jeżeli do dnia dokonania sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy wówczas spełnione zostaną wymogi definicji przewidzianej dla terenów budowlanych i planowaną dostawę należy zakwalifikować jako dostawę terenów budowlanych, która nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Stanowisko odnośnie pytań 3-6 wraz z uzasadnieniem

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Co do zasady zatem dostawa budynku budowli lub ich części jest zwolniona z VAT. Wyjątkiem jest dostawa budynku, budowli lub ich części dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Przez „pierwsze zasiedlenie”, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 u.p.t.u., w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści art. 2 pkt 14 u.p.t.u. wynika zatem, że przez „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość musi być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Jednocześnie wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynnością opodatkowaną prowadzącą do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu u.p.t.u. będzie oddanie budynku do użytkowania w związku z zawarciem umowy sprzedaży, jak również zawarciem umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. W sytuacji natomiast, gdy budynek lub budowla zostaną wzniesione we własnym zakresie przez właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu i zostanie rozpoczęte jego faktyczne użytkowanie wówczas do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. nie dochodzi, ponieważ nie dochodzi do objęcia budynku lub budowli we władanie w ramach czynności opodatkowanej.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, w części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 7a u.p.t.u. warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z brzmienia zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. wynika zatem, że w przypadku braku możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Warunkiem skorzystania ze wskazanego zwolnienia jest łączne spełnienie obu przesłanek wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u.

Mając zatem na uwadze zadane pytania w ocenie Spółki:

Ad. 3

Sprzedaż budynku administracyjnego nie będzie podlegać w całości zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Ponieważ do „pierwszego zasiedlenia” doszło jedynie w części, stąd też brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia w stosunku do całego budynku.

Ad. 4

W sytuacji, gdy budynek stanowiący przedmiot sprzedaży został oddany w części w najem należy uznać, że w tej części doszło do pierwszego zasiedlenia i w sytuacji, gdy od tego momentu upłynął okres 2 lat należy uznać, że sprzedaż budynku w tej części będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Budynek administracyjny o pow. 1003 m2 został wybudowany przez Spółkę po nabyciu nieruchomości w 2000 r. i po wybudowaniu oddany do użytkowania w dniu 31 maja 2004 r. Następnie budynek ten został oddany w najem i wraz kolejno zmienianymi zakresami najmu dochodziło stopniowo do „pierwszego zasiedlenia” poszczególnych części powierzchni użytkowej budynku. Od dnia 1 września 2009 r. wynajmem objęto 214,40 m2 powierzchni biur, co stanowiło 21,37% całkowitej powierzchni użytkowej budynku administracyjnego. Od dnia 3 października 2011 r. najmem objęto 221,3 m2 powierzchni biurowych. Z uwagi na planowaną datę sprzedaży należy przyjąć, że okres 2 lat od pierwszego zasiedlania upłynął w przypadku powierzchni wynajmowany od dnia 1 września 2009 r. natomiast w przypadku zasiedlenia kolejnych części budynku do czego doszło w dniu 3 października 2011 r. okres 2 lat jeszcze nie upłynął. Należy zatem przyjąć, że dojdzie do sprzedaży budynku administracyjnego w odniesieniu do którego doszło do „pierwszego zasiedlenia” w części obejmującej 214,40 m2 powierzchni biur, co stanowiło 21,37% powierzchni całkowitej i w tej części sprzedaż nastąpi po upływie 2 lat od „pierwszego zasiedlenia”. W pozostałym zakresie, w odniesieniu do pozostałej powierzchni budynku, nie doszło do „pierwszego zasiedlenia” lub nie upłynął okres 2 lat od „pierwszego zasiedlenia”.

Przepisy u.p.t.u. nie rozstrzygają w jakimkolwiek zakresie, czy najem budynku w części prowadzi do spełnienia wymogu „pierwszego zasiedlenia” w odniesieniu do całego budynku. Przepisy ustawy nie zawierają także żadnych wskazówek według jakich kryteriów rozstrzygać spełnienie wymogu „pierwszego zasiedlenia” w sytuacji, gdy oddanie do użytkowania obejmie tylko część budynku. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 września 2010 r., sygn. IPPP1 -443-647/10-4/EK) potwierdzonym w orzecznictwie sądowym do pierwszego zasiedlenia dochodzi w tej części, w której dany budynek został oddany w najem, w pozostałej zaś części do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu u.p.t.u. nie dochodzi (za wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r., sygn. akt III SA/Gl 1359/09, opubl. CBOSA). W efekcie w przypadku dostawy budynku administracyjnego oddanego w części w najem tylko w stosownej części sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ad. 5

W przypadku wskazanym w pytaniu 3 przy sprzedaży budynku administracyjnego w części w jakiej znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 u.p.t.u. Spółka może zrezygnować ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze, że do planowanej sprzedaży budynku administracyjnego zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. znajdzie zastosowanie w części, stąd też w tej części Spółka, pod warunkiem zachowania wymogów zawartych w art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u., może zrezygnować ze zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i dokonać naliczenia podatku VAT.

Ad. 6

W przypadku planowanej sprzedaży budynku administracyjnego w tej części w jakiej budynek nie był przedmiotem najmu, a tym samym nie doszło do pierwszego zasiedlenia należy uznać, że sprzedaż budynku w tej części podlega opodatkowaniu według stawki 23%.

W odniesieniu zaś do pozostałej części rozważyć należy możliwość zastosowania zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Do zastosowania ww. zwolnienia konieczne jest spełnienie dwóch warunków, tj.:

1.  w stosunku do danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunek ten nie będzie miał zastosowania, jeżeli po ulepszeniu budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a u.p.t.u.).

Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku administracyjnego po wybudowaniu, stąd druga z przesłanek jest spełniona. Ponieważ jednak budynek administracyjny został wybudowany we własnym zakresie przez Spółkę i w stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie budynku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia stąd nie dochodzi do spełnienia pierwszej z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., a tym samym wskazane zwolnienie nie będzie miało zastosowania i sprzedaż budynku administracyjnego będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23% w części w jakiej nie doszło do „pierwszego zasiedlenia” lub nie upłynął okres 2 lat od „pierwszego zasiedlenia”.

Stanowisko odnośnie pytania nr 7 i 8 wraz z uzasadnieniem

Ad. 7

Sprzedaż hali produkcyjno-magazynowej będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Hala produkcyjno-magazynowa została wybudowana przez Spółkę we własnym zakresie i przyjęta na stan środków trwałych dnia 31 listopada 2005 r. Po ulepszeniu budynek w całości został oddany w najem na rzecz „H” na podstawie umowy z dnia 1 września 2009 r. Po oddaniu w najem Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie omawianego budynku. W związku z zawarciem umowy najmu ww. obiektu z dniem 1 września 2009 r. doszło do jego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Z tego też względu planowana sprzedaż hali produkcyjno-magazynowej nastąpi po upływie 2 lat od „pierwszego zasiedlenia” i zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ad. 8

Przy sprzedaży hali produkcyjno-magazynowej jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

Biorąc pod na uwagę, że do planowanej sprzedaży ww. budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., stąd też Spółka, pod warunkiem zachowania wymogów zawartych w art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u., może zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i dokonać naliczenia podatku VAT przy jego sprzedaży.

Stanowisko odnośnie pytania 9 i 10 wraz z uzasadnieniem

Ad. 9

Sprzedaż budynku transportu i łączności będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Budynek transportu i łączności został nabyty wraz z całą nieruchomością w 2006 r. w ramach czynności opodatkowanej VAT. Spółce jako kupującej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu. Budynek nie był przedmiotem najmu lub dzierżawy. Budynek ten nie był ulepszany. Planowana sprzedaż nie będzie zatem sprzedażą w ramach „pierwszego zasiedlenia” lub sprzedażą przed upływem dwóch lat od „pierwszego zasiedlenia”. Jeżeli Spółka objęła we władanie ww. budynek na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie dokonywała żadnych wydatków na ulepszenie obiektu to do „pierwszego zasiedlenia” doszło najpóźniej w dniu nabycia ww. budynku przez Spółkę. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, za wyjątkiem przypadków w których dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z tych też względów zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. znajdzie zastosowanie do planowanej sprzedaży.

Ad. 10

Przy sprzedaży budynku transportu i łączności jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

Biorąc pod na uwagę, że do planowanej sprzedaży ww. budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., stąd też Spółka, pod warunkiem zachowania wymogów zawartych w art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u., może zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i dokonać naliczenia podatku VAT przy jego sprzedaży.

Stanowisko odnośnie pytania 11 wraz z uzasadnieniem

Ad. 11

Sprzedaż hali warsztatowej „C” będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.

Hala warsztatowa „C” o pow. użytkowej 695,98 m2 została nabyta na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w 2006 r. od „B” Sp. z o.o. W stosunku do tego obiektu Spółce przysługiwało prawo do odliczenia. Po zakupie w stosunku do hali warsztatowej Spółka poniosła wydatki na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a wartość dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej. Po ulepszeniu hala została przyjęta do używania dnia 28 lutego 2007 r. Hala warsztatowa była wykorzystywana w działalności Spółki.

Hala nie była oddana w najem lub dzierżawę.

W świetle uwag przedstawionych powyżej odnośnie zakresu zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a u.p.t.u. stwierdzić należy, że planowaną sprzedaż należy zakwalifikować jako sprzedaż w ramach „pierwszego zasiedlania”. Będzie to sprzedaż na rzecz pierwszego nabywcy po ulepszeniu w rozumieniu ustawy od podatku dochodowym o osób prawnych, gdzie wartość dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej, co powoduje, że zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie znajdzie zastosowania.

Do planowanej sprzedaż nie znajdzie również zastosowania zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u. Spółka w stosunku do ww. budynku ponosiła wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym o osób prawnych, a wartość dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej. Budynek po ulepszeniu został oddany do używania dnia 28 lutego 2007 r. co oznacza, że na dzień planowanej sprzedaży upłynął okres 5 lat (okres ten upłynął dnia 28 lutego 2012 r.) wykorzystywania budynku do czynności opodatkowanych stosownie do art. 43 ust. 7a u.p.t.u. Tym samym druga z przesłanek zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zostanie spełniona. Ponieważ jednak budynek administracyjny został nabyty na podstawie czynności opodatkowanej w związku z czym Spółce przysługiwało prawo do odliczenia w związku z nabyciem obiektu stąd też nie dojdzie do spełnienia pierwszej z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. W konsekwencji omawiane zwolnienie również nie będzie miało zastosowania przy sprzedaży ww. budynku.

Stanowisko odnośnie pytania 12 wraz z uzasadnieniem

Ad. 12

Sprzedaż budowli ogrodzenia betonowego będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.

Budowla ogrodzenia betonowego została wybudowana przez Spółkę we własnym zakresie i przyjęta na stan środków trwałych dnia 31 grudnia 2010 r. Ogrodzenie nie było przedmiotem najmu lub dzierżawy od czasu wybudowania.

W świetle uwag przedstawionych powyżej odnośnie zakresu zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a u.p.t.u. stwierdzić należy, że planowaną sprzedaż należy zakwalifikować jako sprzedaż w ramach „pierwszego zasiedlania”. Będzie to sprzedaż na rzecz pierwszego nabywcy po wybudowaniu, co powoduje, że zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie znajdzie zastosowania.

Do planowanej sprzedaż nie znajdzie również zastosowania zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie ww. budynku stąd druga z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zostanie spełniona. Ponieważ jednak ogrodzenie zostało wybudowane we własnym zakresie przez Spółkę i w stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie ogrodzenia Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego stąd nie dochodzi do spełnienia pierwszej z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., a tym samym wskazane zwolnienie nie będzie miało zastosowania i sprzedaż ogrodzenia będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.

Stanowisko odnośnie pytania 13 i 14 wraz z uzasadnieniem

Ad. 13

Sprzedaż placu magazynowego będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Plac magazynowy po nabyciu został ulepszony i przyjęty do używania po ulepszeniu w dniu 31 maja 2007 r. Plac wraz z innymi budynkami został oddany w najem na podstawie umowy z „H” z dnia 1 września 2009 r. W związku z zawarciem umowy najmu ww. obiektu z dniem 1 września 2009 r. doszło do jego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Z tego też względu planowana sprzedaż placu nastąpi po upływie 2 lat od „pierwszego zasiedlenia” i zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ad. 14

W przypadku sprzedaży placu magazynowego jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

Biorąc pod na uwagę, że do planowanej sprzedaży ww. budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., stąd też Spółka, pod warunkiem zachowania wymogów zawartych w art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u., może zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i dokonać naliczenia podatku VAT przy jego sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka jest m.in. użytkownikiem wieczystym działek gruntu o numerach 6/3, 7/3, 8/3, 9/2, 10, 11, 12, 13, 14 o łącznej powierzchni 50.140,0 m2 wraz z własnością posadowionych na nich budynków:

1.  administracyjnego usytuowanego na działce nr 12;
2.  hali produkcyjno-magazynowej przylegającej do budynku biurowego usytuowanej na działkach nr 12, 13, 14;
3.  budynku transportu i łączności (stacja transformatorowa) o powierzchni zabudowy 12 m2 (usytuowanego na działce nr 6/3);
4.  hali warsztatowej wraz z zapleczem socjalnym (usytuowanej na działce nr 8/3).

Spółka planuje sprzedać ww. składniki majątkowe w toku prowadzonego postępowania upadłościowego. Oferta sprzedaży została ogłoszona przez Syndyka Masy Upadłości. Zgodnie z przyjętym harmonogramem sprzedaż obejmie ww. składniki jako jeden przedmiot sprzedaży, który będzie składał się z:

1.  gruntu niezabudowanego (działki o nr 9/2,10),
2.  budynku administracyjnego,
3.  hali produkcyjno-magazynowej,
4.  budynek transportu i łączności,
5.  hali warsztatowej „C”,
6.  budowli ogrodzenia betonowego,
7.  placu magazynowego,
8.  prawa użytkowana wieczystego działek gruntu 6/3, 7/3, 8/3, 11, 12, 13, 14, na których są posadowione stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budynki i budowle wymienione w punktach od 2 do 7.

Cena wywoławcza przyjęta w ofercie sprzedaży została określona jako wartość netto i została przyjęta na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla całej nieruchomości obejmującej wszystkie ww. składniki. Operat szacunkowy nie wskazuje żadnych cen cząstkowych za poszczególne obiekty lub prawa. Również cena oferowana przez nabywców będzie stanowiła jedną cenę za cały przedmiot sprzedaży. Prowadzona w toku upadłości sprzedaż nie przewiduje składania ofert z cenami cząstkowymi za poszczególne elementy składające się na przedmiot sprzedaży. Spółka przewiduje, że wyliczenie wartości poszczególnych przedmiotów sprzedaży nastąpi z uwzględnieniem sporządzonego w tym celu operatu szacunkowego.

Planowana sprzedaż nastąpi najprawdopodobniej na rzecz czynnych podatników VAT, którzy mogą być zainteresowani złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 u.p.t.u. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zakłada, że wymogi formalne zastosowania rezygnacji ze zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. zostaną spełnione, a kwestia zastosowania tych wymogów nie budzi wątpliwości i nie jest objęta niniejszym wnioskiem.

Zgodnie z przyjętym harmonogramem sprzedaży przewiduje się, że otwarcie ofert nastąpi dnia 16 maja 2013 r.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl natomiast przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast, w oparciu o art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż przedmiot dostawy obejmuje zarówno tereny niezabudowane, jak i tereny zabudowane budynkami i budowlami.

W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanej znajdą zastosowanie przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. nadanym art. 1 pkt 34 lit. a, tiret czwarty ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r., poz. 35) – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Ww. ustawa z dnia 7 grudnia 2012 r. wprowadza ponadto przepisem art. 1 pkt 1 lit. b tiret trzeci w zakresie art. 2 ustawy zmienianej definicję terenów budowlanych. I tak, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powołany przepis, zawierający definicję terenu budowlanego, wszedł w życie z dniem 1 kwietnia 2013 r. i odnosi się do zapisów prawa administracyjnego, które do dnia 31 marca 2013 r., wyznaczały zakres interpretacji pojęcia terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz budowlanych.

Wskazać jednocześnie należy, iż kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zgodnie z którym, państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, iż stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, iż nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Odnośnie natomiast nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami zastosowanie znajdą przepisy zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przywołanych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Podkreślić należy, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, wprowadzając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie części nieruchomości (budynków, budowli). Oddanie zatem części budynku w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek został zasiedlony, lub odwrotnie, że skoro cała nieruchomość nie jest przedmiotem czynności opodatkowanych tylko jej część a dostawa dotyczy całości to całość budynku będzie rozpatrywana jako nie wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

W przypadku, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie wieczystego użytkowania) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym obiektem korzysta ze zwolnienia, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana - na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu na którym obiekt jest posadowiony (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
3.  budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Wobec powyższego w rozpatrywanej sprawie, w celu ustalenia, czy dostawa przedmiotowych budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu, czy też zwolnieniu z opodatkowania należy odwołać się do wyżej przedstawionych regulacji dotyczących dostawy budynków i budowli określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Ad. 1 i 2

Sprzedaż gruntu niezabudowanego

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego, tj. działek nr 9/2 i 10. Dla wskazanej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Na dzień złożenia niniejszego wniosku w stosunku do wskazanych działek gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Włocławek” ww. działki gruntu są usytuowane na terenach przemysłowych w rejonie o funkcji obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej. Na dzień złożenia wniosku Spółka nie ma wiedzy, czy jakikolwiek podmiot wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek. W ewidencji gruntów ww. działki są oznaczone jako: Ba (tereny przemysłowe) – działka nr 10 i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) – działka nr 9/2.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 9/2 i 10, która spełnia definicję towaru jest czynnością, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, tj. odpłatną dostawą towarów, a więc jest czynnością podlegającą opodatkowaniu uregulowaną w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Niemniej transakcja ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jak wyjaśniono bowiem powyżej, przedmiotowa regulacja zwalnia od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przesłanka ta w niniejszej sprawie zostanie natomiast spełniona, gdyż działki będące przedmiotem dostawy nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano względem nich decyzji o warunkach zabudowy. Nie mogą być one zatem uznane – w świetle obowiązującego od dnia 1 kwietnia 2013 r. art. 2 pkt 33 ustawy – za teren budowlany. Skutkiem powyższego przedmiotowe działki należy traktować jako teren niezabudowany inny niż teren budowlany, a ich sprzedaż – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż gruntu niezabudowanego składającego się z działek nr 9/2 i 10, przy braku ważnego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym nieruchomość gruntowa się znajduje oraz braku aktualnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek, stanowić będzie zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, dostawę towarów i będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy jako dostawa terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

Natomiast w sytuacji gdy, do dnia dokonania sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej zostanie wydana decyzja o warunkach jego zabudowy prawidłowe będzie opodatkowanie tej transakcji według stawki 23%.

Ad. 3, 4, 5 i 6

Sprzedaż budynku administracyjnego

Przedmiotem sprzedaży będzie budynek administracyjny znajdujący się na działce nr 12. Jego powierzchnia zabudowy wynosi 609,30 m2 a powierzchnia użytkowa 1003 m2. Budynek został wybudowany przez Spółkę po nabyciu nieruchomości w 2000 r. i po wybudowaniu oddany do użytkowania w dniu 31 maja 2004 r. W stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie budynku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Budynek ten został oddany w części w najem na rzecz Sp. z o.o. Od dnia 1 marca 2009 r. wynajmowane były pomieszczenia biurowe o pow. 15 m2. Od dnia 1 września 2009 r. wynajmem objęto 214,40 m2 powierzchni biur wyszczególnionych w załączniku do umowy, co stanowiło 21,37% całkowitej powierzchni użytkowej całego budynku. Następnie w kolejnych umowach lub aneksach do umów dokonywano zmian w zakresie wynajmu powierzchni i tak: od dnia 1 grudnia 2010 r. najmem objęto 206,7 m2 powierzchni biurowych, od dnia 1 kwietnia 2011 r. najmem objęto 209,3 m2 powierzchni biurowych, od dnia 3 października 2011 r. najmem objęto 221,3 m2 powierzchni biurowych. Kolejna umowa została zawarta w dniu 31 stycznia 2013 r., w której w najem oddano 214,40 m,sup>2 powierzchni biurowych.

Z powyższego wynika, że część budynku administracyjnego była przedmiotem najmu z tym, że umowy te były zawarte były w 2009 r., 2010 r., 2011 r. i 2013 r.

A zatem w przedmiotowej sytuacji należy stwierdzić, iż pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy nastąpiło jedynie w odniesieniu do części budynku wynajmowanego na rzecz innych podmiotów w momencie oddania tych części do użytkowania na podstawie umów najmu, które w rozumieniu przepisów ustawy o VAT stanowią odpłatne świadczenie usług. W związku z powyższym, pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest spełniona, tj. dostawa nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Druga z przesłanek uzależniona jest od czasu, jaki upłynie między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków. Z przedstawionych okoliczności wynika, że między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą, w odniesieniu do części budynku, które były wynajmowane na podstawie odrębnych umów w latach 2009 oraz 2010, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Natomiast w przypadku sprzedaży budynku administracyjnego w części oddanej w najem na podstawie odrębnych umów w 2011 oraz 2013 roku, minął okres krótszy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, zatem sprzedaż budynku w tej części nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie budynku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT nie został spełniony warunek z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zatem sprzedaż budynku w części będącej przedmiotem najmu w latach 2011 r. oraz 2013 podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

Reasumując:

Ad. 3

Sprzedaż budynku administracyjnego nie będzie podlegać w całości zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ do pierwszego zasiedlenia doszło jedynie w części.

Ad. 4

Sprzedaż przez Wnioskodawcę budynku administracyjnego w części, dla której obowiązywały umowy najmu zawarte w 2009 r. oraz w 2010 r., będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek administracyjny w tej części, również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

Natomiast sprzedaż budynku w części będącej przedmiotem najmu w latach 2011 oraz 2013 będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT. Opodatkowana stawką podstawową będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym budynek administracyjny w tej części jest trwale związany.

Ad. 5

Planowana sprzedaż nastąpi najprawdopodobniej na rzecz czynnych podatników VAT, którzy mogą być zainteresowani złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i zakłada, że wymogi formalne zastosowania rezygnacji ze zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Z uwagi na przywołane wcześniej uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, iż transakcja sprzedaż budynku administracyjnego w części będącej przedmiotem najmu, zawartego w 2009 oraz 2010 roku będzie spełniała warunki do uznania jej za zwolnioną od podatku VAT na podstawie powołanego powyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednakże art. 43 ust. 10 ustawy wskazuje na możliwość zastosowania w przedstawionej sytuacji opodatkowania. Zgodnie z jego treścią podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie powyższe, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy, musi zawierać również imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy jak również planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, jak również adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem Spółka będzie miała wybór w postaci opodatkowania bądź zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży budynku administracyjnego w części będącej przedmiotem najmu w latach 2009 oraz 2010, tj. w tej części w której transakcja korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca, przy wyborze opodatkowania spełni warunki przepisu art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, tj. dokonujący dostawy i nabywcy nieruchomości będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie zawierające wymagane w art. 43 ust. 11 ustawy elementy.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przy planowanej sprzedaży budynku administracyjnego w części w jakiej znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (spełnienie warunków z tego przepisu) i opodatkowanie tej czynności.

Ad. 6

W stosunku do części budynku administracyjnego, która nie była przedmiotem najmu, stwierdzić należy, iż w nie został spełniony warunek oddania tego budynku i budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich ulepszeniu tym samym, nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Zatem pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT będzie dopiero sprzedaż przedmiotowego budynku w tej części, co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ta dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym należy zbadać czy w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowego parkingu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone tym przepisem łącznie.

Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku administracyjnego po wybudowaniu, budynek ten został wybudowany we własnym zakresie przez Spółkę i w stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie budynku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia. Stąd nie dochodzi do spełnienia pierwszej z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, a tym samym wskazane zwolnienie nie będzie miało zastosowania.

Zatem sprzedaż budynku administracyjnego w tej części w jakiej budynek nie był przedmiotem najmu, podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT. Opodatkowana będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym budynek administracyjny w tej części jest trwale związany.

Ad. 7 i 8

Sprzedaż hali produkcyjno-magazynowej

Hala produkcyjno-magazynowa znajduje się na działkach 12, 13, 14. Budynek został wybudowany przez Spółkę we własnym zakresie i oddany przyjęty na stan środków trwałych dnia 31 listopada 2005 r. Po ulepszeniu budynek w całości został oddany w najem na rzecz na podstawie umowy z dnia 1 września 2009 r. Po oddaniu w najem Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie omawianego budynku.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że planowana dostawa hali produkcyjno-magazynowej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem (za które należy uznać oddanie w najem tej hali w 2009 r.) a dostawą ww. hali upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem sprzedaż hali produkcyjno-magazynowej korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia korzystać będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym hala ta jest trwale związana.

Przy planowanej sprzedaży hali produkcyjno-magazynowej możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (spełnienie warunków z tego przepisu) i opodatkowanie tej czynności.

Ad. 9 i 10

Sprzedaż budynku transportu i łączności

Budynek transportu i łączności (posadowiony na działce 8/3) nabyty wraz z całą nieruchomością w 2006 r. w ramach czynności opodatkowanej VAT. Spółce jako kupującej przysługiwało prawo do odliczenia. Budynek nie był przedmiotem najmu lub dzierżawy. Budynek ten nie był ulepszany.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że planowana dostawa budynku transportu i łączności nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem (za które należy uznać nabycie przedmiotowego budynku w 2006 r., które stanowiło czynność podlegającą przepisom ustawy o podatku od towarów i usług i opodatkowaną podatkiem VAT) a dostawą ww. budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym sprzedaż budynku transportu i łączności korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia korzystać będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym budynek ten jest trwale związany.

Ad. 11

Sprzedaż hali warsztatowej

Hala warsztatowa „C” usytuowana na działce nr 8/3 została nabyta na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w 2006 r. W stosunku do tego obiektu Spółce przysługiwało prawo do odliczenia. Po zakupie w stosunku do hali warsztatowej Spółka poniosła wydatki na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a wartość dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej. Po ulepszeniu hala została przyjęta do używania dnia 8 lutego 2007 r. Hala warsztatowa była wykorzystywana w działalności Spółki. Hala nie była oddana w najem lub dzierżawę.

W przedmiotowej sytuacji nie został spełniony warunek oddania tego budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich ulepszeniu tym samym, nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Zatem pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT będzie dopiero sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ta dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.

Do planowanej sprzedaży nie znajdzie również zastosowania zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy, gdyż Spółka w stosunku do ww. budynku ponosiła wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym o osób prawnych, a wartość dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej. Budynek po ulepszeniu został oddany do używania w 2007 r. co oznacza, że na dzień planowanej sprzedaży upłynął okres 5 lat wykorzystywania budynku do czynności opodatkowanych stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy. Jednak Spółce przysługiwało prawo do odliczenia w związku z nabyciem hali, stąd też nie dojdzie do spełnienia obu przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W konsekwencji omawiane zwolnienie również nie będzie miało zastosowania przy sprzedaży ww. budynku.

Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż hali warsztatowej podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT. Opodatkowana będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym hala warsztatowa jest trwale związana.

Ad. 12

Sprzedaż budowli ogrodzenia betonowego

Budowla ogrodzenia betonowego wybudowane przez Spółkę na działce, na której znajduje się hala warsztatowa (działka 8/3) i przyjęta na stan środków trwałych dnia 31 grudnia 2010 r. Ogrodzenie nie było przedmiotem najmu lub dzierżawy od czasu wybudowania.

W przedmiotowej sytuacji nie został spełniony warunek oddania tej budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich ulepszeniu tym samym, nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Zatem pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT będzie dopiero sprzedaż przedmiotowej budowli, co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa ta dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.

Jak wskazano we wniosku ogrodzenie zostało wybudowane we własnym zakresie przez Spółkę i w stosunku do wydatków poniesionych na wybudowanie ogrodzenia Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Stąd nie dochodzi do spełnienia pierwszej z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, a tym samym wskazane zwolnienie nie będzie miało zastosowania i sprzedaż ogrodzenia będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.

Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż ogrodzenia betonowego podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT. Opodatkowana będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym ogrodzenie to jest trwale związane.

Ad. 13 i 14

Sprzedaż placu magazynowego

Plac magazynowy, który po nabyciu został ulepszony i przyjęty do używania po ulepszeniu w 2007 r. W stosunku do omawianego placu Spółka poniosła wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej. Plac wraz z innymi budynkami został oddany w najem na podstawie umowy z dnia 1 września 2009 r.

Jak wcześniej wskazano, jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. W przedmiotowej sprawie do oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu doszło w momencie oddania przedmiotowego placu w najem w 2009 r. Wobec powyższego stwierdzić należy, że planowana dostawa placu magazynowego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem (za które należy uznać oddanie w najem tej hali w 2009 r.) a dostawą ww. placu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem sprzedaż placu magazynowego korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia korzystać będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym plac ten jest trwale związany.

Przy planowanej sprzedaży placu magazynowego możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (spełnienie warunków z tego przepisu) i opodatkowanie tej czynności.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż w pozostałym zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług odnośnie podstawy opodatkowania zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.