Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.149.2025.4.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-09
Teza: Sprzedaż nieruchomości wraz z naniesieniami powstałymi w
wyniku prac budowlanych dokonanych przez Kupującego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość budowlana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

(doprecyzowany w uzupełnieniu)
    1. Wstęp
    B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest podmiotem,
    którego działalność polega głównie na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami
    własnymi lub dzierżawionymi. Sprzedający prowadzi działalność związaną z rynkiem
    nieruchomości. Sprzedający prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność
    Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową
    prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Kupujący jest spółką zawiązaną dla
    celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Kupujący
    zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, polegającą głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów
    komercyjnych.
    W dalszej części wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Zainteresowani”
    lub „Strony”.
    Wniosek dotyczy dostawy prawa własności działek gruntu (dalej: „Transakcja”).
    Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 2 i 4 poniżej.
    Zainteresowani planują zawrzeć Transakcję w pierwszej połowie 2025 r.
    2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji
    Pomiędzy Kupującym a Sprzedawcą doszło do zawarcia:
    1) (...) r. warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży - repertorium A numer (...)
      zmienionej aneksem nr 1 z (...) r. repertorium A nr (...) (dalej: „Umowa Przedwstępna”)
      oraz
    2) (...) r. - umowy dzierżawy
        - dotyczących m.in. nieruchomości położonej w miejscowości (...):
        1. przy ulicy (...)j, składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych:
            - (...), obręb ewidencyjny (...), objętej księgą wieczystą numer (...);
            - (...), obręb ewidencyjny (...), objętej księgą wieczystą numer (...);

            - (...), obręb ewidencyjny (...), objętej księgą wieczystą numer (...);
        2. przy ulicy (...), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym:
            - (...), obręb ewidencyjny (...), objętej księgą wieczystą numer (...);
    o łącznym obszarze (...) ha (dalej: „Nieruchomość”).
    Nieruchomość jest obecnie zabudowana zdewastowanymi budynkami oraz budowlami,
    takimi jak m.in. zewnętrzne instalacje wodociągowe, kanalizacji deszczowej,
    energetycznej, wolnostojące słupy, utwardzony plac, plac składowania, ogrodzenie,
    budynek przemysłowy.
    Stan dewastacji naniesień na Nieruchomości powoduje, że są one niezdatne do
    jakiegokolwiek użytku przez Kupującego. Stąd - Sprzedający wystąpił do prezydenta
    Miasta (...) o pozwolenie na ich rozbiórkę. Decyzją nr (...) z (...) r., pozwolenie to zostało
    udzielone. W ramach prac rozbiórkowych z Nieruchomości zostaną usunięte wszystkie
    znajdujące się tam naniesienia - nie zostanie nic z budynków i infrastruktury
    towarzyszącej. Usunięte zostaną również wszystkie sieci.
    Tym samym Nieruchomość, na moment dokonania Transakcji, będzie nieruchomością
    niezabudowaną, żadne więc budynki, budowle ani ich części nie będą przedmiotem
    sprzedaży.
    Zainteresowani pragną jednak zastrzec, że Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji
    (w kwietniu 2025 r.), za zgodą Sprzedającego, zamierza rozpocząć prace budowlane
    polegające na realizacji inwestycji (o czym więcej w dalszej części wniosku). Zgodnie z
    harmonogramem planowanych prac, na moment dokonania Transakcji na Nieruchomości
    nie będzie jeszcze ukończony żaden budynek ani budowla.
    Należy jednocześnie wskazać, że na Nieruchomości znajduje się i znajdować się będzie na
    moment dokonania Transakcji sieć gazociągowa, która przechodzi przez działkę gruntu nr
    (...). Właścicielem sieci jest Polska Spółka Gazownictwa. Sieć gazociągowa, jako nienależąca
    do Sprzedającego, nie będzie przedmiotem sprzedaży.
    Na Nieruchomości ustanowiono odpłatną i nieograniczoną w czasie służebność przesyłu
    na rzecz spółki pod firmą Polska Spółka Gazownictwa Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą w (...) polegająca na prawie do korzystania z części
    obciążonej Nieruchomości stanowiącej część działki gruntu nr (...) zaznaczonej na szkicu
    stanowiącym załącznik nr 2 do aktu notarialnego rep. A nr (...) w celu lokalizacji na
    przedmiotowej Nieruchomości przewodów i urządzeń opisanych w załączniku nr 1 do
    tego aktu, służących do przesyłania gazu, które po wybudowaniu wchodzić będą w skład
    przedsiębiorstwa tej spółki, a w tym wybudowania opisanych urządzeń służących do
    przesyłania gazu, prawa dostępu do tych urządzeń w celu usuwania awarii, przeglądów,
    kontroli, konserwacji, remontów, modernizacji i wymiany.
    Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ulicy (...).
    Nieruchomość w całości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego przyjętym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z (...) roku, zgodnie z którym
    położone są one w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenach
    zabudowy przemysłowej, składów i magazynów i drobnej wytwórczości (symbol „12.PP,
    SM, UR”).
    Na terenie Nieruchomości na moment składania wniosku nie są prowadzone prace
    budowlane. Tym niemniej do daty dokonania Transakcji zostaną wykonane prace
    związane z:
    1) rozbiórką „słupów wolnostojących, budynku halowego, utwardzonego placu, placu
      składowania oraz budynków gospodarczych” - uzyskane pozwolenie na rozbiórkę,

    2) remediacją terenu (prowadzone postępowanie administracyjne),
    3) wycinką drzew i krzewów (prowadzone postępowanie administracyjne).
    Ponadto, jak wskazano wyżej, Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji (w kwietniu
    2025 r.), za zgodą Sprzedającego, zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na
    realizacji inwestycji.
    Nieruchomość była przedmiotem podziałów, w zakresie których wydano następujące
    decyzje:
    1) Decyzja Prezydenta Miasta (...) z (...) r. znak: (...) w sprawie zatwierdzenia projektu
      podziału nieruchomości;
    2) Decyzja Prezydenta Miasta (...) z (...) r. znak: (...) w sprawie zatwierdzenia projektu
      podziału nieruchomości;
    3) Decyzja Prezydenta Miasta (...) z (...) r. znak: (...) w sprawie zatwierdzenia projektu
      podziału nieruchomości;
    4) Decyzja Prezydenta Miasta (...) z (...) r. znak: (...) w sprawie zatwierdzenia projektu
      podziału nieruchomości;
    5) Decyzja Prezydenta Miasta (...) z (...) r. znak: (...) w sprawie zatwierdzenia projektu
      podziału nieruchomości.
    3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego
    Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, obejmującą głównie wynajem i zarządzanie
    nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sprzedający nie zatrudnia żadnych
    pracowników celem wykonywania pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności
    związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie Nieruchomości są
    wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.
    Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi formalnie odrębnego działu, wydziału czy
    też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego.
    Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Kupujący zamierza
    wybudować na Nieruchomości budynki i budowle usługowe, a następnie wykorzystywać je
    do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne
    (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w nowo wybudowanych budynkach.
    Kupujący zaznacza, że na moment składania wniosku zamierzeniem jest budowa
    budynków i budowli usługowych, jednak przeznaczenie inwestycji może ulec zmianie,
    wtedy Kupujący zamierza wybudować budynki magazynowe i/lub budynki produkcyjne.
    Niezależnie od powyższego, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie
    do celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zamierza
    wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i
    usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie
    Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu wybudowania budynków i budowli na
    Nieruchomości i prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie
    odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić
    powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby
    podwykonawców. Kupujący nie świadczy i nie zamierza świadczyć usług w zakresie
    wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

    Jak wskazali Zainteresowani, w stosunku do Nieruchomości są prowadzone postępowania
    administracyjne, których stroną jest Sprzedający lub Kupujący (np. pozwolenie na
    rozbiórkę, zezwolenie na wycięcie drzew i krzewów, decyzja o remediacji gruntu,
    udzielenie pozwolenia na budowę, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach). W
    związku z planowaną realizacją inwestycji przez Kupującego, planowane jest rozpoczęcie
    prac budowlanych na Nieruchomości w okresie, w którym jej właścicielem wciąż będzie
    Sprzedający. Zainteresowani zaznaczają przy tym, że o ile niektóre pozwolenia mogą
    zostać uzyskane przez Sprzedającego, to wszelkie prace, organizacja, koszty i ryzyka
    związane z pracami budowlanymi ponosić będzie Kupujący.
    Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani
    jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.
    Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a
    ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy
    Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu
    przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których
    mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
    4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w
      działalności gospodarczej Sprzedającego
    Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie
    umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej (...) r. (repertorium
    A nr (...)).
    Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Nieruchomość była i jest obecnie przedmiotem dzierżawy na rzecz Kupującego. Dzierżawa
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką 23%. Nieruchomość nie
    jest i nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od
    towarów i usług czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji
    Jak Zainteresowani wskazali powyżej, (...) r. zawarli Umowę Przedwstępną. Umowa
    Przedwstępna została zmieniona następnie aneksem nr 1 z (...) r. repertorium A numer
    (...). Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej oraz aneksu, Strony zobowiązały się do
    zawarcia umowy przyrzeczonej po łącznym spełnienia warunków umowy sprzedaży (dalej:
    „Warunki”), z których każdy ma zostać spełniony nie później niż do 30 stycznia 2026 r.
    Zainteresowani w Umowie Przedwstępnej postanowili, że Kupującemu od dnia zawarcia
    Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, przysługiwać będzie
    prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków
    oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i
    przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji
    rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów
    w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń,
    a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu
    parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający zobowiązał się do udzielenia
    na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień,
    sprawdzeń, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji. Pełnomocnictwa te
    zostały następnie udzielone.
    Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnikom
    Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla
    Nieruchomości, które obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu
    Sprzedającego wniosków o sporządzanie kserokopii z akt oraz do odbioru takich
    kserokopii, jak również ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania,
    uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich
    podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym

    w szczególności, ale nie wyłącznie: wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i
    rejestru lokali wraz z wyrysem odpowiednich map ewidencyjnych: wszelkich urzędowych
    dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian poszczególnych części
    Nieruchomości; wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego; zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń
    reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności
    Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; zaświadczeń
    dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; zaświadczeń dotyczących
    kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru
    rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; informacji
    dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; zaświadczeń
    dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; innych odpisów, informacji i
    zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się
    potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności
    prawnych lub faktycznych, składania i odbioru wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy,
    podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą okazać się
    konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa. Powyższe
    pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników, jest nieodwołalne
    i pozostaje w mocy do czasu rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy Przedwstępnej. A
    ponadto na żądanie Kupującego, Sprzedający udzieli dodatkowych pełnomocnictw w
    zakresie koniecznym dla wykonywania praw Kupującego wynikających z Umowy
    Przedwstępnej.
    Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnikom Kupującego pełnomocnictwa do
    reprezentowania Sprzedającego w toku wszelkich postępowań zmierzających do
    uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody
    na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
    budowę inwestycji na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej,
    instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego
    wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania
    złożonych wniosków, przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych
    pełnomocnictw w ramach tego umocowania i pozostanie nieodwołalne do dnia
    wygaśnięcia lub rozwiązania Umowy Przedwstępnej.
    Sprzedający, oświadczył ponadto, że znane są mu zamierzenia Kupującego tj. realizacja
    inwestycji i że zobowiązuje się do niepodejmowania żadnych działań, które mogłoby
    uniemożliwić lub utrudnić (w tym opóźnić) realizację przez Kupującego inwestycji,
    polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego na
    Nieruchomości.
    Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:
    1) bez uprzedniej zgody Kupującego, nie podejmować jakichkolwiek czynności
      faktycznych lub prawnych i nie dopuścić do dokonania jakichkolwiek czynności przez
      osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na prawa
      Sprzedającego do Nieruchomości lub stan faktyczny Nieruchomości,
    2) nie zawierać umów dotyczących Nieruchomości,
    3) nie dokonać zmiany aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, a także nie
      wznosić na terenie Nieruchomości jakichkolwiek budynków ani budowli.
    Sprzedający jest również zobowiązany dostarczyć przed dokonaniem Transakcji m.in.
    zaświadczenia potwierdzające, że nie zalega z należnymi podatkami i innymi
    świadczeniami publicznoprawnymi.

    Jeszcze przed dokonaniem Transakcji Zainteresowani zamierzają podpisać dodatkowy
    aneks, na podstawie którego Kupujący będzie uprawniony do m.in. rozpoczęcia prac
    budowlanych związanych z planowaną na Nieruchomości inwestycją. Na moment
    dokonania Transakcji na Nieruchomości będą więc prowadzone przez Kupującego prace
    budowlane. W aneksie zostanie również zawarte zobowiązanie Kupującego do zapłaty na
    rzecz Sprzedającego zaliczki/zadatku.
    Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Kupujący nabędzie na podstawie
    umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności
    następujących elementów:
    1) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów takich jak prawa i obowiązki
      wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz
      umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi,
      prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);
    2) dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii
      dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych
      Sprzedającego;
    3) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank;
    4) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
    5) praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań
    Sprzedającego. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących
    finansowaniu działalności Sprzedającego. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie
    niezabudowane działki gruntu.
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie
                              1dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23 Kodeksu pracy.
    Zainteresowani są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i
    usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.
    Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług.
    Stąd, niezależnie od oceny prawnopodatkowej Transakcji, Zainteresowani zamierzają
    złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją,
    oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o
    podatku od towarów i usług, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według
    organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby
    zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy
    podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    będzie dotyczyło wszystkich potencjalnie istniejących na Nieruchomości budynków i
    budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.
    6. Opis działalności Kupującego po Transakcji
    Po nabyciu Nieruchomości i zakończeniu procesu budowy, Kupujący planuje prowadzić
    działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych/biurowych
    znajdujących się w budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem

    od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy
    wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w
    oparciu o strategię grupy, do której należy Kupujący.
    W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości,
    Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w
    zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami
    (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot
    powiązany z Kupującym lub Sprzedającym. Kupujący zawrze także własne umowy na
    dostawę mediów do Nieruchomości.
    W uzupełnieniu wniosku będącym odpowiedzią na wezwanie wskazali Państwo, że
    naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych dokonanych przez Kupującego
    będą trwale związane z gruntem, jednak jak zostało wskazane we wniosku, prace
    budowlane nie zostaną zakończone przed dokonaniem Transakcji, zatem naniesienia
    powstałe w wyniku prac budowlanych nie będą jej przedmiotem. Zaznaczyli Państwo, że
    na moment dokonania Transakcji, Nieruchomość będzie nieruchomością niezabudowaną,
    żadne więc budynki, budowle ani ich części nie będą przedmiotem sprzedaży.
    Na działce gruntu nr (...) znajdują się: sieć gazociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć
    elektroenergetyczna. Zaznaczyli Państwo, że na moment Transakcji wymienione sieci
    (poza siecią gazociągową) będą zlikwidowane lub będą w procesie rozbiórki.
    Na działce gruntu nr (...), nie znajduje się i nie znajdować się będzie na moment Transakcji
    żadna sieć.
    Na działce gruntu nr (...), nie znajduje się i nie znajdować się będzie na moment Transakcji
    żadna sieć.
    Na działce gruntu nr (...), znajdują się; sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć
    elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, które na moment Transakcji będą
    zlikwidowane lub będą w procesie rozbiórki.
    W dodatkowych wyjaśnieniach wskazali Państwo, że w momencie dokonania Transakcji na
    nieruchomości będzie prowadzony proces budowlany przez Kupującego.
    Zgodnie z intencjami Stron, naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych, w
    momencie Transakcji nie będą jeszcze stanowiły budynków lub budowli w rozumieniu
    ustawy Prawo budowlane. Jak wskazali Państwo we wniosku, na moment dokonania
    Transakcji na Nieruchomości nie będzie ukończony żaden budynek ani budowla. Tym
    samym, żaden budynek ani budowla nie będzie przedmiotem Transakcji.
    Jednocześnie jednak, w wyniku prowadzonych prac budowlanych, na Nieruchomości
    zaczną powstawać te naniesienia Kupującego.
    Wątpliwości może budzić status tych naniesień - co Kupujący pragnie wyjaśnić.
    Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym
    przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Natomiast w myśl art. 47 § 2 Kodeksu
    cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
    uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
    przedmiotu odłączonego. W myśl § 3 powołanego przepisu, przedmioty połączone z
    rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Zgodnie z art.
    48 Kodeksu cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne
    urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili
    zasadzenia lub zasiania.
    Nakłady poczynione przez Kupującego, z mocy prawa stają się więc własnością właściciela
    gruntu, tj. Sprzedającego. Nakłady te nie stanowią ani odrębnej rzeczy, ani jej części
    mogącej stanowić przedmiot samodzielnego obrotu. Nakłady te skutkują więc jedynie
    powstaniem po stronie Kupującego ewentualnego roszczenia do Sprzedającego o zwrot
    poniesionych na nie kosztów. Tym samym nakłady stają się integralną częścią

    sprzedawanej Nieruchomości, a Sprzedający - ich właścicielem w znaczeniu
    cywilnoprawnym.
    Skoro więc, własność naniesień przechodzi z mocy samego prawa na własność
    Sprzedającego, to jest to warunek wystarczający, by Sprzedającego uznać jednocześnie za
    właściciela naniesień.
    Jednocześnie, skoro z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że istotą
    dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, to
    Sprzedający nie musi wchodzić we „władztwo ekonomiczne” (rozumiane w sposób
    przedstawiony w wyroku TSUE z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 - Staatssecretaris van
    Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe oraz uchwały składu
    siedmiu sędziów NSA z 12 października 2015 r., sygn. I FPS 1/15), gdyż już od momentu ich
    naniesienia posiada nad nimi władztwo, jako właściciel gruntu, na której przedmiotowe
    naniesienia zostały posadowione i z którym są ściśle związane.
    Sprzedający ma więc pełne władztwo, tak ekonomiczne, jak i prawne, także nad
    naniesieniami, i to Sprzedającemu przysługuje pełne praw do rozporządzania
    Nieruchomością wraz z tymi naniesieniami.
    Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 kwietnia 2023 r.
    o sygn. akt I FSK 327/20, podtrzymując tym samym wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2019 r. sygn. I SA/Bk 634/19.
    Stanowisko to zostało następnie powtórzone w interpretacji indywidualnej z 26
    października 2023 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.256.2019.13.HW.
    Mając powyższe na uwadze - nakłady na Nieruchomości, pomimo że proces inwestycyjny
    związany z tymi nakładami prowadzi Kupujący, stanowią, jako część składowa
    Nieruchomości, integralną z gruntem własność Sprzedającego - tak w znaczeniu prawa
    cywilnego, jak i w znaczeniu ekonomicznym.
    Należy przy tym zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług odstępstwo od zasady
    superficies solo cedit przewiduje jedynie w art. 29a ust. 8, zgodnie z którym w przypadku
    dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków
    lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W innych
    przypadkach nie zawiera regulacji szczególnych, co a contrario potwierdza, że w
    przypadku naniesień innych niż budynki lub budowle - naniesienia te należy traktować
    jako stanowiące część gruntu, zaś rozdzielanie naniesień od gruntu należy uznać za
    sztuczne.
    Wskazali Państwo, że odmienne potraktowanie tych naniesień prowadzi do
    niefunkcjonalności systemu podatkowego. Jak wskazano, naniesienia stanowią część
    składową gruntu, nie mogą być więc przedmiotem prawnie skutecznego obrotu - innymi
    słowy nie mogą być wyodrębnionym przedmiotem umowy sprzedaży; każda taka umowa
    byłaby nieważna z mocy prawa.
    Z kolei przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z jej art. 6 ust.
    2, nakazują dokonać opodatkowania zgodnie z wartością rynkową przedmiotu transakcji,
    którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego
    samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia
    zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej
    czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Biorąc pod uwagę, że obrót częściami
    składowymi gruntu jest niemożliwy w świetle prawa - nie istnieje żaden punkt odniesienia,
    do którego można by odnieść taką cenę. Nie istnieje też żadna metodyka, na podstawie
    której można by w okolicznościach niniejszej spawy ustalić wartość rynkową naniesień
    wzniesionych przez podmiot trzeci - chybaby że przyjąć, że w takiej sytuacji, z braku
    legalnego rynku obrotu, ta wartość wynosi 0 zł.
    Podsumowując więc, w Państwa ocenie należy przyjąć, że:

    - naniesienia wzniesione na Nieruchomości w ramach prowadzonych prac budowlanych
    przez Kupującego stanowią, jako integralna część składowa gruntu, własność
    Sprzedającego w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak też znajdują się w jego władztwie
    ekonomicznym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług,
    - naniesienia nie są, bo i z mocy prawa nie mogą być, odrębnym od gruntu przedmiotem
    obrotu ani na gruncie Kodeksu cywilnego, ani na gruncie ustawy o podatku od towarów
    i usług, ani też na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych;
    - z perspektywy podatku od towarów i usług przedmiotem Transakcji będzie dostawa
    niezabudowanego gruntu budowlanego, nie zaś naniesień na tym gruncie; nie zmienia
    to faktu, że naniesienia, jako integralna i nierozdzielna część składowa gruntu
    znajdująca się we władztwie ekonomicznym Sprzedającego - przejdą na własność (w
    rozumieniu Kodeksu cywilnego) i we władanie ekonomiczne (w rozumieniu podatku od
    towarów i usług) Kupującego,
    - fakt dokonania nakładów na Nieruchomości skutkuje jedynie powstaniem po stronie
    Kupującego roszczenia do właściciela Nieruchomości o zwrot poniesionych kosztów;
    roszczenie to nie stanowi jednak prawa rzeczowego a jedynie prawo o charakterze
    zobowiązaniowym.
    Tym samym cała Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług i w żadnej części nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnym.
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę
    jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnej
    Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
    (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako
    czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
    majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w
    przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku
    w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych)
    obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych).
    Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

      a. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      b. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W myśl art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie
    sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej
    pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii
    Europejskiej.
    Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w stanie
    faktycznym (winno być w zdarzeniu przyszłym) sprzedaż Nieruchomości nie powinna
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2
    pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że
    transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać
    ze zwolnienia z podatku od towarów i usług - co wykazano w uzasadnieniu stanowiska
    Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa
      rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6
      ust. 2 ww. ustawy.
    W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku - wynoszą - przy umowie sprzedaży:

      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    Należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest - tytułu
    tej czynności - z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym,
    mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie
    dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo
    wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego
    przepisu (lit. a)) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Zatem czynność (np.
    umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od
    towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług
    jako dostawa (czynność - np. umowa sprzedaży czy jej część) lub świadczenie usług, będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę
    sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności
    Nieruchomości tj. działki nr (...), (...), (...) oraz (...). Na działce nr (...) na dzień sprzedaży
    znajdować się będzie sieć gazociągowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i

    nie będzie przedmiotem sprzedaży. Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji
    zamierza rozpocząć na Nieruchomości prace budowlane polegające na realizacji
    inwestycji, jednakże na moment dokonania Transakcji na Nieruchomości nie będzie
    jeszcze ukończony żaden budynek ani budowla. W uzupełnieniu wniosku wskazali
    Państwo, że naniesienia te, będą trwale związane z gruntem.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z
    tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi
    jej integralną część (część składową) dla celów opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej
      odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub
      istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla
      przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
    Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część
    składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności
    gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem
    obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę,
    urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią
    składową.
    W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego
      budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie
      należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez
      wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
    W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i
    urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty
    trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia
    wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o
    tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa
    przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

    Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego
    przysługującego do nieruchomości (gruntu).
    Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy podkreślić, że jakkolwiek
    zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy
    powyższa Transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia
    umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności
    podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku
    podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym będzie
    podlegała opodatkowaniu od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o
    podatku od towarów i usług;
    - naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych dokonanych przez Kupującego,
    w momencie sprzedaży nie będą stanowiły budynków lub budowli w rozumieniu
    ustawy Prawo budowlane. Wobec tego przedmiotem dostawy - w myśl ustawy o
    podatku od towarów i usług - będzie tylko sam grunt - działka nr (...), (...), (...) oraz (...);
    - sprzedaż działek nr (...), (...), (...) oraz (...) będzie stanowić czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a i
    pkt 2 ww. ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według
    właściwej stawki tego podatku.
    Jak wynika z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług umowa sprzedaży w
    części obejmującej naniesienia powstałe w wyniku prac budowlanych dokonanych przez
    Kupującego, będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
    gdyż nie stanowi ona dostawy towaru w rozumieniu tej ustawy. Tym samym w tym
    zakresie czynność sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od
    podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów
    sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
    Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym
    powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów, gdzie okoliczność
    opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości
    zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem danej transakcji w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki,
    które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem
    dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od

    czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika,
    nie jest możliwe.
    Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do części transakcji, która
    obejmuje naniesienia powstałe w wyniku prac budowlanych dokonanych przez
    Kupującego. Naniesienia te nie będą bowiem przedmiotem planowanej dostawy w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Stwierdzić więc należy, iż powyższa
    okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która
    dotyczy ww. przedmiotu.
    Zgodnie z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie
    właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest
    własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami
    powstałymi w wyniku prac budowlanych, które jak wynika z wniosku (jego uzupełnienia)
    będą trwale związane z gruntem.
    Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność
    nieruchomości gruntowej - co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty, które są związane
    z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To oznacza, że w
    ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt oraz obiekty z nim
    związane.
    Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. budynki/obiekty)
    nie mogą być - poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi (m.in. dotyczy
    to tzw. urządzeń przesyłowych) - odrębnym przedmiotem własności i odrębnym
    przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem, przedmiotem umowy sprzedaży jest
    sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty trwale z gruntem
    związane, to również te obiekty stają się przedmiotem umowy sprzedaży.
    Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) obejmującej naniesienia
    powstałe w wyniku prac budowlanych dokonanych przez Kupującego, umowa sprzedaży
    podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w
    rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług umowa sprzedaży w tej
    części nie stanowi przedmiotu dostawy. Podkreślić należy, że kwestia władztwa
    ekonomicznego dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie
    ma znaczenia, ponieważ w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak
    to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Zatem zgodnie z uregulowaniami
    zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    obowiązek podatkowy - dotyczący tej części umowy sprzedaży - będzie ciążył na
    Kupującym.
    Zatem w części transakcji obejmującej naniesienia powstałe w wyniku prac budowlanych,
    umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług
    ich sprzedaż nie stanowi przedmiotu dostawy.
    W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.
    W pozostałym zakresie należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem.
    Jak bowiem wynika z interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie
    transakcji obejmującej sprzedaż Nieruchomości (tj. działki nr (...), (...), (...) oraz (...)) będzie
    miało miejsce opodatkowanie podatkiem od towarów i usług właściwą stawką tego
    podatku. Tym samym do tej części transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z tych względów Państwa stanowisko należało w tej części uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.