Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1072/14/MU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-02-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2014 r. (data wpływu 24 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 lutego 2004 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę w sprawie realizacji przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku, przy ul. XXX 24, w której spółdzielnia zobowiązuje się do wykonania adaptacji na cele mieszkalne tego budynku oraz przydzielić członkowi prawo do lokalu mieszkalnego. Pozostałe postanowienia umowy; Termin rozpoczęcia budowy IV kwartał 2003 r., przewidywany termin zakończenia budowy IV kwartał 2004 r. Planowany wstępny koszt budowy wynosi 750 zł/m2 i stanowi koszt budowy mieszkania, przypadające na te lokale koszty części wspólnych budynku, infrastruktury, pozyskania nieruchomości i inne koszty związane z realizacją inwestycji.

W dniu 25 października 2004 r. Wnioskodawca podpisał ze Spółdzielnią aneks do umowy z dnia 10 lutego 2004 r., w którym dokonano zmiany poprzez dopisanie strony umowy w osobie obecnej małżonki Wnioskodawcy i dopisano zobowiązanie wpłaty ustalonego wkładu budowlanego po 50%. W dniu 16 grudnia 2004 r. Wnioskodawca podpisał protokół przekazania lokalu. W dniu 16 kwietnia 2005 r. zawarł związek małżeński. W dniu 29 listopada 2007 r. Wnioskodawca wraz z A. S. zameldowali się w lokalu na pobyt stały.

W dniu 4 lipca 2011 r. został zawarty aneks do umowy z dnia 10 lutego 2004 r. w związku z ustawowym zniesieniem tytułu prawnego do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - Dotychczas zgromadzony wkład budowlany na spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, zalicza się na wkład budowlany na ustanowienie odrębnej własności lokalu z ułamkiem w częściach wspólnych budynku i gruntu.

W dniu 14 marca 2012 r. został podpisany akt notarialny - umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „stawiający oświadczają, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „XXX” z siedzibą w XXX, zawarła z T. S. na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych umowę o budowę lokalu mieszkalnego numer 6 przy ul. XXX YYY.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku sprzedaży mieszkania kwota uzyskana ze sprzedaży będzie wolna od podatku dochodowego, z uwagi na fakt, że od chwili nabycia nieruchomości minęło 5 lat?
2.  Czy Wnioskodawca nabywając lokal i będąc w nim zameldowanym od 29 listopada 2007 r. do dnia dzisiejszego nabył prawo do ulgi meldunkowej?

Zdaniem Wnioskodawcy na podstawie poniższych zapisów przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie wolny od podatku dochodowego ponieważ upłynęło 5 lat od chwili nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany

Wnioskodawcy uważa, że dokonując zakupu nieruchomości i meldując się w niej na pobyt stały w dniu 26 listopada 2007 r. (meldunek trwa) nabył prawa do ulgi meldunkowej na podstawie uchylonego już art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w zacytowanym przepisie.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania uzyskanych przychodów (dochodów) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub praw.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego w dniu 10 lutego 2004 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę w sprawie realizacji przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku, przy ul. XXX 24, w której spółdzielnia zobowiązuje się do wykonania adaptacji na cele mieszkalne tego budynku oraz przydzielić członkowi prawo do lokalu mieszkalnego. Pozostałe postanowienia umowy; Termin rozpoczęcia budowy IV kwartał 2003 r., przewidywany termin zakończenia budowy IV kwartał 2004 r. Planowany wstępny koszt budowy wynosi 750 zł/m2 i stanowi koszt budowy mieszkania, przypadające na te lokale koszty części wspólnych budynku, infrastruktury, pozyskania nieruchomości i inne koszty związane z realizacją inwestycji.

W dniu 25 października 2004 r. Wnioskodawca podpisał ze Spółdzielnią aneks do umowy z dnia 10 lutego 2004 r., w którym dokonano zmiany poprzez dopisanie strony umowy w osobie obecnej małżonki Wnioskodawcy i dopisano zobowiązanie wpłaty ustalonego wkładu budowlanego po 50%. W dniu 16 grudnia 2004 r. Wnioskodawca podpisał protokół przekazania lokalu. W dniu 16 kwietnia 2005 r. zawarł związek małżeński. W dniu 29 listopada 2007 r. Wnioskodawca wraz z A. S. zameldowali się w lokalu na pobyt stały.

W dniu 4 lipca 2011 r. został zawarty aneks do umowy z dnia 10 lutego 2004 r. w związku z ustawowym zniesieniem tytułu prawnego do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - Dotychczas zgromadzony wkład budowlany na spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, zalicza się na wkład budowlany na ustanowienie odrębnej własności lokalu z ułamkiem w częściach wspólnych budynku i gruntu.

W dniu 14 marca 2012 r. został podpisany akt notarialny - umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „stawiający oświadczają, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „XXX” , zawarła z T. S. na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych umowę o budowę lokalu mieszkalnego numer 6 przy ul. XXX YYY.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, iż nie może być uznana za równoznaczną z nabyciem nieruchomości, ani data zawarcia ze Spółdzielnią Mieszkaniową w 2004 r. umowy o budowę lokalu mieszkalnego, ani data podpisania protokołu przekazania lokalu jak również fakt zameldowania się w lokalu na pobyt stały.

W konsekwencji nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że przychód jaki uzyska w przypadku sprzedaży mieszkania nie będzie podlegał opodatkowaniu ponieważ upłynęło pięć lat od chwili nabycia nieruchomości. Jak wynika bowiem z opisu zdarzenia przyszłego umowę przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł w dniu 14 marca 2012 r. W związku z tym okres pięciu lat, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości upłynie w dniu 31 grudnia 2017 r. i dopiero po tej dacie przychód uzyskany z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu ponieważ sprzedaż nie będzie stanowiła w ogóle źródła przychodu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast jeżeli odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tj. do dnia 31 grudnia 2017 r., to wówczas będzie stanowiło źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i skutki podatkowe jej sprzedaży należy oceniać w oparciu o przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 r.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Na podstawie art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył w 2012 r. przed dniem 31 grudnia 2017 r., uzyskany przez Wnioskodawcę z tej sprzedaży dochód będzie podlegał opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e, chyba że zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

W konsekwencji, do odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. nie znajdzie zastosowania tzw. „ulga meldunkowa”, wynikająca z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zapis powyższego artykułu ma zastosowanie do przychodów (poniesionej straty) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Warunkiem zatem zastosowania ww. zwolnienia, na które powołuje się Wnioskodawca jest okoliczność, aby zbywana nieruchomość została nabyta do dnia 31 grudnia 2008 r. Skoro natomiast nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu 14 marca 2012 r., to do oceny skutków podatkowych sprzedaży tej nieruchomości należy zastosować - jak powyżej wykazano - przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. W tej zaś dacie przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy dotyczący zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości nie obowiązywał. Tym samym bez znaczenia jest, że Wnioskodawca od 26 listopada 2007 r. w tym lokalu mieszkalnym jest zameldowany na pobyt stały.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawą, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.