Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.299.2024.3.PJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-13
Teza: Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca (w tym przez pełnomocnika – Pierwotnego Kupującego, Kupującego i osoby przez nich wskazane) podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C 181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia działki o nr V. porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż działek o nr V. stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość budowlana; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż; zwolnienie; zwolnienie-prawo do zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie

\- uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu,

\- zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości,

\- prawa do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości,

wpłynął do Organu z 2 lipca 2024 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 9 września 2024 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu.

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania – X.,

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – Y.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

W dniu 6 marca 2024 r. Z. (dalej: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”), położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr V. o obszarze (\`(...)\`) ha, oznaczoną jako grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) prowadzoną przez (\`(...)\`) wraz z drugą działką o numerze Q., która nie była przedmiotem Przedwstępnej umowy sprzedaży.

W dniu 3 czerwca 2024 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży, w tym z Przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej ze Sprzedającą (dalej: „Umowa cesji”), na podstawie której Pierwotny Kupujący przeniósł na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży, w szczególności prawo do zakupu Nieruchomości od Sprzedającej.

Następnie, w wykonaniu postanowień Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz Umowy cesji, w dniu 3 czerwca 2024 r. pomiędzy Sprzedającą a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr V. (dalej: „Umowa sprzedaży”). Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT nr (\`(...)\`), wystawioną przez Sprzedającą w dniu 3 czerwca 2024 r.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku

Jak wynika z działu II księgi wieczystej, do dnia zawarcia Umowy sprzedaży jedynym właścicielem Nieruchomości była Sprzedająca, która nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania zgodnie z postanowieniem (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) 2008 r., postanowieniem (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) 2013 r., sygn. akt: (\`(...)\`) oraz aktem poświadczenia dziedziczenia (\`(...)\`), w dniu (\`(...)\`)2014 r., Rep (\`(...)\`). Sprzedająca stała się właścicielem Nieruchomości będąc wdową. W dziale III księgi wieczystej znajduje się wpis dotyczący roszczenia o przeniesienie własności na rzecz Pierwotnego Kupującego w związku z przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości zawartą w 2021 r. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości - Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania, a więc zdarzenia niepodlegającego opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez matkę Sprzedającej oraz jej brata i w związku z tym była opodatkowana podatkiem rolnym. Stan taki trwał od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą, tj. do listopada 2012 r. Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej (na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne), ani w działalności gospodarczej. Nieruchomość była w przeszłości przedmiotem nieodpłatnego używania przez osobę trzecią. Nieruchomość nie była natomiast udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa. Na podstawie decyzji A., wydanej w dniu (\`(...)\`) 2021 r. działka nr V. została wyłączona z produkcji rolniczej.

Obecny kształt Nieruchomości jest rezultatem wykupienia części gruntu przez B. pod budowę (\`(...)\`). Teren wykupiony przez B. przechodził przez środkową część działki, w związku z czym dokonano podziału gruntu na trzy oddzielne działki: dwie działki w obecnym kształcie (w tym Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy sprzedaży oraz działka nr Q. niebędąca przedmiotem sprzedaży) oraz na działkę środkową, będącą własnością (\`(...)\`). Przy okazji sprzedaży części nieruchomości do B. dokonano uzbrojenia Nieruchomości.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Na Nieruchomości znajduje się sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg) wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną, które są własnością podmiotu trzeciego (dalej łącznie jako: „Infrastruktura kanalizacyjna”). Naniesienia zostały wybudowane więcej niż dwa lata przed złożeniem niniejszego Wniosku. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej. Nieruchomość posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej biegnących wzdłuż Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami czy roszczeniami osób trzecich. Na dzień zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomość znajdowała się w wyłącznym posiadaniu Sprzedającej.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, jak również nie jest położona na obszarze rewitalizacji, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego ani obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ponadto Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym programem Natura 2000, Wojewódzkiego Obszaru Krajobrazu Chronionego, jak również nie są na niej zlokalizowane żadne pomniki przyrody.

W stosunku do Nieruchomości nie toczą się obecnie żadne postępowania sądowe ani administracyjne (w szczególności Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych postępowań wywłaszczeniowych, podziałowych, scaleniowych, rozgraniczających lub egzekucyjnych).

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały Rady Miejskiej w (\`(...)\`) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1619 ze zm., dalej: „k.c.”).

Czynności poprzedzające zawarcie Umowy sprzedaży

Sprzedająca w przeszłości podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

W dniu 13 lutego 2020 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym. Następnie, po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na C., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającą a ww. spółką. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, w 2020 r. Sprzedająca złożyła wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. W wyniku rozpoznania złożonego wniosku, w dniu 27 listopada 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) wydał interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.426.2020.2.AG, w której uznał, że:

\- planowana transakcja sprzedaży dot. działki nr V. przez Sprzedającą na rzecz cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT oraz

\- cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki V. zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Ze względów biznesowych planowana w 2020 r. transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz C. nie doszła jednak do skutku.

W związku z tym, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia 13 lutego 2020 r. i zbycia Nieruchomości z na rzecz kolejnego podmiotu. W dniu 23 grudnia 2021 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia 13 lutego 2020 r. przez Pierwotnego Kupującego na D.

W dniu 28 stycznia 2022 r. Sprzedająca i D. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w następstwie czego Dyrektor KIS wydał w dniu 29 marca 2022 r. interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.41.2022.1.AW, w której ponownie uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, a także że kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

Ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła jednak do skutku.

W związku z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej, przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 13 lutego 2020 r. wygasła.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Szczegółowy opis transakcji będącej przedmiotem Wniosku

Na dzień podpisania Umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Na podstawie Umowy sprzedaży Sprzedająca dokonała sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT niekorzystający ze zwolnienia z podatku VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje sprzedaż hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz produkcję pojazdów samochodowych. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków, tj.

a) uzyskaniu przez Kupującego zgody wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację m.in. na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych najpóźniej do daty zawarcia Umowy sprzedaży;

h) przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej (tj. dowodu osobistego lub paszportu);

i) okazaniu innych dokumentów (m.in. odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wypisów, wyrysów oraz zaświadczeń).

Równocześnie wskazano, że zastrzeżone warunki mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (z wyjątkiem uzyskania zgody wspólników Kupującego).

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji - Kupującemu) przysługiwało ograniczone warunkami Przedwstępnej umowy sprzedaży prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Powyższe prawo nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

Jednocześnie w ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Ponadto, osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego udzielone zostało pełnomocnictwo do samodzielnego przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (\`(...)\`), prowadzonej przez (\`(...)\`), utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii.

Sprzedająca udzieliła także osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na rzecz innej spółki z siedzibą na terytorium Polski.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez Pierwotnego kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu 13 lutego 2020 r.

W wykonaniu uprawnień przysługujących na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 13 lutego 2020 r., Pierwotny Kupujący uzyskał decyzję A. z dnia (\`(...)\`) 2021 r. o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją A. z dnia (\`(...)\`) 2021 r. oraz decyzją A. z dnia (\`(...)\`) 2022 r.

W imieniu Sprzedającej wystąpiono również z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia oraz o określenie warunków przyłączenia urządzeń elektroenergetycznych klienta do sieci elektroenergetycznej, które zostały określone przez właściwe firmy.

Ponadto, w celu zawarcia Umowy sprzedaży Pierwotny Kupujący uzyskał w imieniu Sprzedającego stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Na mocy Umowy sprzedaży Sprzedająca sprzedała Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o obszarze (\`(...)\`) ha o nr V. za określoną w Umowie cenę. Zgodnie z postanowieniami Umowy sprzedaży, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę odpowiadającą cenie brutto za Nieruchomość. Stosownie do ustaleń, kwota stanowiąca cenę netto została wypłacona z depozytu notarialnego na rachunek Sprzedającej, a kwota stanowiąca VAT zostanie wypłacona w następujący sposób: (i) na rachunek Sprzedającej - po uzyskaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej, że transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest zwolniona z VAT albo (ii) na rachunek Kupującego - po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT lub jest zwolniona z VAT albo (iii) na rachunek Kupującego - jeżeli żadna ze stron nie uzyska interpretacji indywidualnej i żadna ze stron nie stawi się w Kancelarii Notarialnej. W przypadku wydania interpretacji indywidualnej, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT lub jest zwolniona z VAT, cena netto zostanie uznana za całkowitą cenę, do której zapłaty zobowiązany jest Kupujący.

W dniu zawarcia Umowy sprzedaży nastąpiło wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego. Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży wszystkie płatności związane z Nieruchomością były ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia zawarcia Umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo w odpowiedzi na pytania Organu:

a) czy sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną), znajdująca się na działce, która była przedmiotem sprzedaży stanowi budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego,

\- Znajdująca się na działce sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną) stanowi część składową większej budowli - sieci kanalizacyjnej będącej własnością przedsiębiorstwa kanalizacyjnego.

b) czy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego - sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną), znajdująca się na działce, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiła własność przedsiębiorstwa przesyłowego czy też była częścią składową gruntu (działki), na którym się znajdowała,

\- Sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną) znajdująca się na działce, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiła własność przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie część składową gruntu (działki), na którym się znajdowała.

c) co rozumieją Państwo pod pojęciem „Nieruchomość posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej biegnących wzdłuż Nieruchomości” - czy sieci te na dzień sprzedaży Nieruchomości znajdowały się w granicy działki, czy poza jej granicami,

\- Na dzień sprzedaży Nieruchomości sieć wodociągowa i energetyczna znajdowały się poza granicami Nieruchomości.

d) jeżeli ww. sieci znajdowały się w granicy działki, która była przedmiotem sprzedaży, to czy stanowiły one własność przedsiębiorstwa przesyłowego, czy też były częścią składową gruntu (działki), na której się znajdowały,

\- Ww. sieci nie znajdowały się w granicy działki, która była przedmiotem sprzedaży. Stanowiły one własność przedsiębiorstwa przesyłowego i nie były częścią składową gruntu (działki), na której się znajdowały.

e) jeżeli ww. sieci znajdowały się w granicy działki, która była przedmiotem sprzedaży, to czy stanowią one budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego,

\- Ww. sieci nie znajdowały się w granicy działki, która była przedmiotem sprzedaży.

f) czy sieć kanalizacji sanitarnej znajdująca się na działce oraz sieci wodociągowej i energetycznej biegnące wzdłuż Nieruchomości (jeżeli znajdowały się w granicy działki), były przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego,

\- Sieć kanalizacji sanitarnej znajdująca się na działce nie była przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego. Sieci wodociągowa i energetyczna biegnące wzdłuż Nieruchomości nie znajdowały się w granicy działki i nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego.

g) jeżeli sieć kanalizacji sanitarnej, sieć wodociągowa i sieć energetyczna są budowlami oraz były przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego proszę wskazać oddzielnie dla każdej z sieci:

\- czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. sieci Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

\- kiedy (proszę wskazać daty) ww. sieci zostały wybudowane i oddane do użytkowania?

\- kiedy (proszę o podanie dat) miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne ww. sieci po ich wybudowaniu?

\- czy w odniesieniu do ww. sieci zostały poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

\- jeżeli poniesiono wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne ww. sieci po ich ulepszeniu?

\- czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

\- Wskazane powyżej sieci nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-3)

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego jest zwolniona od podatku VAT?

3\. Czy w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 Ustawy VAT?

**Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług**

Stanowisko Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1:

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 2:

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie jest zwolniona od podatku VAT i jest w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).

Stanowisko Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 3:

W ocenie Zainteresowanych, Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej.

1) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wyliczenie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w Ustawie VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zawarta w Ustawie VAT definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Biorąc pod uwagę orzecznictwo sądów oraz interpretacje wydawane przez organy podatkowe, w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest przede wszystkim, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r. (sygn. akt: I FSK 1621/19): „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Celem ustalenia, czy działania Sprzedającej spełniają ww. definicję działalności gospodarczej, Zainteresowani zwracają uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C-180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wymienił przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem TSUE: „jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

W ocenie TSUE ww. aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. W tym zakresie zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. W ocenie TSUE „majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z ww. orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt: C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym TSUE stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przeszła bowiem ze Sprzedającej na Kupującego w zamian za cenę określoną w Umowie sprzedaży Nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych, również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy własności Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu Ustawy VAT zostanie spełniona. Jak wskazano bowiem w opisie stanu faktycznego, Sprzedająca począwszy od roku 2020 podejmowała aktywne działania zmierzające do zwiększenia wartości oraz sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, należy wskazać, że:

\- Sprzedająca nawiązała współpracę z profesjonalnym pośrednikiem, tj. Pierwotnym Kupującym, którego zadaniem było pośredniczenie w transakcji sprzedaży Nieruchomości. W tym celu, w dniu 13 lutego 2020 r. Sprzedająca zawarła z Pierwotnym Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości;

\- Sprzedająca była zaangażowana w negocjowanie warunków oraz przygotowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości z kolejnymi potencjalnymi nabywcami, tj. spółką C. oraz spółką D.;

\- począwszy od 1 marca 2022 r. Sprzedająca jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;

\- na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 13 lutego 2020 r. oraz kolejnej Przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 6 marca 2024 r. Kupująca przyznała Pierwotnemu Korzystającemu prawo do dysponowania Nieruchomością w celu m.in. uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych;

\- ponadto, na mocy ww. umów przedwstępnych Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa do samodzielnego dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością, dotyczących uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie Umowy sprzedaży, m.in.:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

\- w ramach pełnomocnictwa udzielonego Pierwotnemu Kupującemu, pełnomocnik uzyskał decyzję A. z dnia (\`(...)\`) 2021 r. o wyłączeniu Nieruchomości (działki nr V.) z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją A. z dnia (\`(...)\`) 2021 r. oraz decyzją A. z dnia (\`(...)\`) 2022 r.;

\- w imieniu Sprzedającej wystąpiono również z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia oraz o określenie warunków przyłączenia urządzeń elektroenergetycznych klienta do sieci elektroenergetycznej, które zostały określone przez właściwe firmy;

\- w celu zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący uzyskał również w imieniu Sprzedającej stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i nast. k.c. Jak wskazano w art. 95 § 1 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Następnie, zgodnie z art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Stosownie do art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność dokonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że pełnomocnik - działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającej - podjął działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, jak również udzielenie Pierwotnemu

Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji również Kupującemu) zgody na przygotowanie planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym prawem budowlanym, a także uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej, przeprowadzenie badań Nieruchomości, składania/cofania wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy - świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane z Transakcją jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.

W następstwie udzielenia pełnomocnictwa czynności dokonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotowują Nieruchomość do obrotu. Działania te (takie jak m.in. odrolnienie Nieruchomości) - dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej - wpłynęły na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia Umowy sprzedaży Nieruchomość była własnością Sprzedającej i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności były wykonywane w sferze prawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedającą, ale w jej imieniu przez osoby trzecie. W efekcie czynności podjętych przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego dostawie podlegała Nieruchomość o innym charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań, ponieważ Nieruchomość ta w wyniku działań podjętych przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego została w pełni przygotowana do realizacji inwestycji budowlanej, jaką zamierza podjąć Kupujący po nabyciu Nieruchomości. Pierwotny Kupujący/Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnił przedmiotową Nieruchomość pozostającą własnością Sprzedającej. Działania te - dokonywane za jej pełną zgodą i przejawiające się udzieleniem upoważnień - generalnie wpłynęły na podniesienie atrakcyjności całej Nieruchomości jako towaru i przyspieszą realizację inwestycji przez Kupującego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie Umowy cesji również Kupującemu) przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego były podejmowane w imieniu Sprzedającej i na jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel Nieruchomości była stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Z powyższego wynika, że w rozpoznawanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji Sprzedająca będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy

W ocenie Zainteresowanych, w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyła sobie okoliczności do zysku poprzez handel towarem w postaci Nieruchomości. Należy zatem uznać, że rodzaj działań podjętych przez Sprzedającą (a wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:

\- w wyroku z dnia 20 kwietnia 2021 r. (sygn. akt: I SA/Po 832/20), WSA w Poznaniu stwierdził, że „fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach nie oznacza braku , jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków. Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków podatkowych tych czynności. W konsekwencji działania podjęte przez skarżącego (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 22 kwietnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3‑3.4012.60.2024.2.PJ) wskazał, że: „działania dokonywane przez Kupującego, dotyczące nieruchomości będącej w Pani posiadaniu i wykonywane na Pani rzecz, celem spełnienia warunków wymienionych w umowie przedwstępnej i do których załatwienia spółka się zobowiązała, po spełnieniu których zostanie zawarta umowa przyrzeczona przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną), znacznie wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku - w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności stanu faktycznego - należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (\`(...)\`) działa Pani jako podatnik podatku od towarów i usług”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3‑1.4012.716.2023.2.IK) uznał, że „Zatem okoliczność, że część z podjętych w odniesieniu do terenu mającego być przedmiotem sprzedaży działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu upoważnień czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działania uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 23 czerwca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3‑1.4012.335.2023.2.IO) uznał, że „udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w przyszłości w świetle planowanej przyrzeczonej umowy cesji również Kupującemu) przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego lub Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedającej i na , jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością (\`(...)\`) podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 listopada 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3‑1.4012.741.2020.2.MSO) uznał, że „fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką - występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji - jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1‑3.4012.634.2020.2.KK) wskazał, że „w analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym - prywatnym”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 2 września 2020 r. (sygn. 0112-KDIL1‑3.4012.231.2020.2.TK) stwierdził, że „po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr 1/5 uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że w interpretacji indywidualnej z dnia 29 listopada 2020 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.426.2020.2.AG), wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki C. (działającej w charakterze cesjonariusza), Dyrektor KIS potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, zgodnie z którym planowana uprzednio sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz ww. spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto w dniu 29 marca 2022 r. - w następstwie kolejnego wniosku wspólnego złożonego przez Sprzedającą i spółki D. - wydano interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.41.2022.1.AW, w której Dyrektor KIS ponownie uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Jak wskazał Dyrektor KIS w powołanej wyżej interpretacji: „Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży niezabudowanej działki nr V. podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pani zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działki będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jego wartości”.

Wydane interpretacje dotyczyły analogicznych stanów faktycznych, tj. na wniosek Sprzedającej oraz potencjalnego nabywcy w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, w wyniku trwających od roku 2020 starań Sprzedającej zmierzającej do sprzedaży Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT.

2) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 2

Nieruchomość - zarówno gruntowa, jak i zabudowana - spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku wynosi co do zasady 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 Ustawy VAT.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w Ustawie VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z powyższego wynika, że dla zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: (1) towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, (2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Brak spełnienia jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Jak wskazał przykładowo NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. (sygn. akt: I FSK 627/12): „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p. t. u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się NSA, TSUE stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, zgodnie z art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT nie ma zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z opisu stanu faktycznego sprawy wynika, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT (gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi Nieruchomość zostało nabyte w drodze spadkobrania). Zatem nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą. Skoro dostawa nie była objęta VAT, to nie można twierdzić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo jej nie przysługiwało.

Tym samym przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w związku z którą podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: (a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W celu weryfikacji zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT na gruncie ww. przepisów należy przede wszystkim przeanalizować status umiejscowionej w obrębie Nieruchomości Infrastruktury kanalizacyjnej należącej do podmiotu trzeciego.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „budynku” ani „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”). Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym, należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pojęcie budowli zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W ocenie Zainteresowanych Infrastruktura kanalizacyjna znajdująca się na Nieruchomości (tj. elementy infrastruktury przesyłowej) spełnia definicję budowli, albowiem stanowi sieć uzbrojenia terenu.

Zgodnie z art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.). Na podstawie art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z ww. przepisu wynika, że jeśli Infrastruktura kanalizacyjna znajdująca się na Nieruchomości jest przyłączona do przedsiębiorstwa świadczącego usługi kanalizacyjne (który to warunek jest spełniony), to stanowi ona własność tego przedsiębiorstwa. Sprzedająca nie posiada również jakiegokolwiek władztwa ekonomicznego nad Infrastrukturą kanalizacyjną, bowiem nie jest uprawniona do dysponowania czy rozporządzania przedmiotową Infrastrukturą, stanowiącą własność innego podmiotu.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, w ramach którego umiejscowiona jest budowla niestanowiąca własności zbywcy, to ten obiekt budowlany nie stanowi w świetle prawa cywilnego części składowej nieruchomości. Również w świetle Ustawy VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Mając na uwadze analizowany stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że skoro znajdująca się na Nieruchomości infrastruktura kanalizacyjna nie jest własnością Sprzedającej, to nie można przyjąć, że Sprzedająca dokonała dostawy budynków, budowli lub ich części.

Tym samym w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa części budynków lub budowli w tym przypadku nie będzie miała miejsca.

Co do zasady grunt zabudowany będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. W sytuacji Sprzedającej i Kupującego nie doszło jednak do dostawy budynków ani budowli, ponieważ ich własność nie została przeniesiona w ramach dokonywanej transakcji - kwalifikacja podatkowa sprzedaży gruntu nie będzie zatem „podążać” za kwalifikacją podatkową sprzedaży budynków/budowli na nim posadowionych. W konsekwencji w niniejszej sprawie nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, ponieważ dotyczą one dostawy budowli, która w przypadku zbycia Nieruchomości nie nastąpi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z ww. przepisu wynika, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane (a contrario, z zastrzeżeniem przepisów, o których mowa poniżej) i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych (np. grunty rolne czy leśne), które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku VAT. Przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jako źródło prawa miejscowego), a w przypadku jego braku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (jako akt indywidualny prawa administracyjnego).

Jak już wskazano powyżej, Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z (\`(...)\`), teren Nieruchomości położony jest na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W dacie zawarcia Umowy sprzedaży na Nieruchomości nie było fizycznie żadnych budynków/budowli będących własnością Sprzedającej. Znajdowały się natomiast na niej elementy infrastruktury przesyłowej stanowiące własność podmiotu trzeciego, tj.: Infrastruktura kanalizacyjna, w skład której wchodzą następujące obiekty: sieć kanalizacji, przyłącze kanalizacyjne oraz studzienka kanalizacyjna.

W świetle przedstawionego opisu stanu faktycznego oraz obowiązujących przepisów prawa, skoro znajdujące się na Nieruchomości naniesienia w postaci Infrastruktury kanalizacyjnej są własnością podmiotu trzeciego, to nie można przyjąć, że Sprzedająca dokonała dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc, przedmiotem dostawy jest wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W związku z tym, skoro Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to stanowi ona teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, którego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i na której posadowione są budowle będące własnością podmiotu trzeciego (tj. Infrastruktura kanalizacyjna) podlega opodatkowaniu - stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT - stawką VAT w wysokości 23%.

Zainteresowani wskazują, że powyższa kwalifikacja skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydanych na wniosek Sprzedającej i potencjalnych nabywców Nieruchomości w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych:

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 27 listopada 2020 r., sygn. 0112-KDIL1‑2.4012.426.2020.2.AG, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki C.;

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 29 marca 2022 r., sygn. 0112-KDIL1‑2.4012.41.2022.1.AW, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki D.

Ponadto powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z dnia 25 czerwca 2021 r., sygn. 0111-KDIB3‑3.4012.85. 2021.4.MW, z dnia 29 lipca 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.365.2020.2.KO oraz z dnia 7 lutego 2020 r., sygn. 0111-KDIB3‑2.4012.883.2019.1.AZ.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie jest zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).

3) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że:

\- Kupujący w momencie zawierania Umowy sprzedaży był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce, spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy VAT;

\- Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - jak już wskazano powyżej Kupujący zamierza realizować na niej inwestycję w postaci budowy magazynu wraz z biurem, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą w zakresie dystrybucji części samochodowych, a przez to opodatkowaną VAT;

\- w ocenie Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (por. uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 1);

\- w ocenie Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie podlega żadnemu ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w Ustawie VAT (art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT) (por. uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 3).

W konsekwencji należy stwierdzić, że przesłanki warunkująca prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony są spełnione w przedstawionym stanie faktycznym. Zatem w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego jest opodatkowana podatkiem VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, że przysługiwanie prawa do odliczenia podatku naliczonego po stronie nabywcy Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy VAT zostało potwierdzone w interpretacjach indywidualnych dotyczących oceny skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wydawanych w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych, tj.:

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 27 listopada 2020 r., sygn. 0112-KDIL1‑2.4012.426.2020.2.AG, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki C.;

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 29 marca 2022 r., sygn. 0112-KDIL1‑2.4012.41.2022.1.AW, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki D.

Jak wskazał Dyrektor KIS w drugiej z wymienionych interpretacji indywidualnych: „Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywał działkę będącą przedmiotem zbycia (działka nr (\`(...)\`)) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (będzie przedmiotem najmu). Na działce ma być wybudowany zespół budynków magazynowo-logistycznych. (\`(...)\`) Zatem po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości (działki nr (\`(...)\`)), Kupujący jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT, który będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy”.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (\`(...)\`)

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego w dniu 6 marca 2024 r. Sprzedająca zawarła z Pierwotnym Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr V. W dniu 3 czerwca 2024 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży, w tym z Przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej ze Sprzedającą, na podstawie której Pierwotny Kupujący przeniósł na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży, w szczególności prawo do zakupu Nieruchomości od Sprzedającej. Następnie pomiędzy Sprzedającą a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedająca w przeszłości podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości:

\- W dniu 13 lutego 2020 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym. Następnie, po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na C., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającą a ww. spółką. Transakcja nie doszła jednak do skutku.

\- W dniu 23 grudnia 2021 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia 13 lutego 2020 r. przez Pierwotnego Kupującego na D. Również ta transakcja nie doszła jednak do skutku.

\- Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Na dzień podpisania Umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Na podstawie Umowy sprzedaży Sprzedająca dokonała sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT niekorzystający ze zwolnienia z podatku VAT.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się warunków, takich jak: uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację m.in. na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych najpóźniej do daty zawarcia Umowy sprzedaży.

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji - Kupującemu) przysługiwało ograniczone warunkami Przedwstępnej umowy sprzedaży prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane.

W ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedająca udzieliła także osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

W imieniu Sprzedającej wystąpiono również z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia oraz o określenie warunków przyłączenia urządzeń elektroenergetycznych klienta do sieci elektroenergetycznej, które zostały określone przez właściwe firmy, a Pierwotny Kupujący uzyskał decyzję o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Na mocy Umowy sprzedaży Sprzedająca sprzedała Kupującemu Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o nr V.

Przedmiotem Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 1 jest uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji – Kupującemu) a także osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictw do składania wniosków oraz uzyskania decyzji, zgód i pozwoleń niezbędnych do realizacji na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Zatem fakt, że działania związane z nieruchomość, do których podjęcia zobowiązał się Pierwotny Kupujący (a zatem także wstępujący w jego prawa Kupujący) w umowie przedwstępnej – nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na jej sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni działkę, która będzie przedmiotem sprzedaży, będące nadal w posiadaniu Sprzedającej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek, które będą przedmiotem sprzedaży jako towarów i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka o nr V. była własnością Sprzedającej i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegały działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającą stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego (i przez pierwotnego Kupującego) były podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającej, ponieważ to Sprzedająca jako właściciel działki o nr V. była stroną w postępowaniach o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z Nieruchomością.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

W związku z powyższym należy przyjąć, że wskazany we wniosku katalog czynności, do których Sprzedająca upoważniła Pierwotnego Kupującego i Kupującego, branych pod uwagę w całości, a także dokonanych przez nich oraz innych pełnomocników czynności, wskazuje że sprzedaż działki o nr V. dokonana była przez Sprzedającą jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto jak wskazali Państwo w opisie stanu faktycznego Sprzedająca w przeszłości podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca (w tym przez pełnomocnika – Pierwotnego Kupującego, Kupującego i osoby przez nich wskazane) podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C‑181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia działki o nr V. porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż działek o nr V. stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki o nr V. podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przedmiotem Państwa pytania sformułowanego w pytaniu nr 2 jest zwolnienie z VAT sprzedaży Nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”, „obiektu małej architektury”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 725, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć:

Budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się:

Obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć:

Każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wskazali Państwo, że na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej. Na Nieruchomości znajduje się sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg) wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną, które są własnością podmiotu trzeciego (infrastruktura kanalizacyjna). Znajdująca się na działce sieć kanalizacji sanitarnej (rurociąg wraz z przyłączem do tej sieci oraz studzienką kanalizacyjną) stanowi część składową większej budowli - sieci kanalizacyjnej będącej własnością przedsiębiorstwa kanalizacyjnego.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy zauważyć, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności Sprzedającej, to ten grunt nie jest pozbawiony przymiotu terenu zabudowanego. Wprawdzie ten obiekt budowlany (budynek lub budowla) może stanowić w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości lub do tej części nie należeć, to w myśl przepisów ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym). Zatem w takiej sytuacji przedmiotem dostawy jest tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdująca się na Nieruchomości część budowli w postaci infrastruktury kanalizacyjnej jest własnością podmiotu trzeciego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedająca dokona dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. W przypadku planowanej dostawy Nieruchomości, przedmiotem dostawy będzie więc wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działce posadowione jest naniesienie będące własnością podmiotu trzeciego - infrastruktura kanalizacyjna stanowiący część budowli.

Jednocześnie należy zauważyć, że do tej dostawy nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przepis ten stosuje się bowiem tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany, posadowiony jest na nim bilbord reklamowy stanowiący budowlę, który jest własność podmiotu trzeciego.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania, a więc zdarzenia niepodlegającego opodatkowaniu VAT.

Nie można zatem uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo jej nie przysługiwało, skoro przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedającą Nieruchomości nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości stanowiącej działkę nr V., stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy. Zatem sprzedaż ta była opodatkowana wg właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje sprzedaż hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz produkcję pojazdów samochodowych. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku z nabyciem Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 lit. a ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W szczególności interpretacja nie rozstrzyga w zakresie właściwej stawki podatku VAT, która ma zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku, w tym prawidłowości stawki wskazanej przez Państwa we własnym stanowisku. W rozpatrywanej sprawie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej w zakresie określenia właściwej stawki podatku od towarów i usług dla realizowanej sprzedaży.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wniosek o WIS może dotyczyć stanu prawnego, który obowiązuje od 1 lipca 2020 r.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W szczególności należy wskazać, że Organ nie dokonywał oceny zakwalifikowania przez Państwa nieruchomości jako towarów handlowych. Powyższe przyjęto jako element opisu sprawy i nie było przedmiotem oceny Organu.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących tę sprawę wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych osadzonych w określonym stanie prawnym. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 poz. 935, dalej: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.