Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.1108.2021.3.MS2
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-18
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; umowa; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

*   nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodu kosztu związanego z postawieniem pomnika,
*   prawidłowe – w pozostałym zakresie.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 14 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z bratem nabył nieruchomość w związku z umową dożywocia ustanowioną z Babcią Wnioskodawcy w udziałach po 1/2 nieruchomości. Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w czasie krótszym niż 5 lat od jej nabycia. W związku z tym powstaje obowiązek uregulowania podatku dochodowego o ile kwota nie zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z istotą umowy dożywocia Wnioskodawca wraz z bratem sprawowali nad Babcią opiekę, zapewniając wszelkie do życia dobra. Po śmierci Babci również w zgodzie z zapisami w umowie dożywocia Wnioskodawca wraz z bratem sprawili Babci pogrzeb, a na wiosnę 2022 r. będzie ustawiony pomnik na cmentarzu.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.**

Nieruchomość została nabyta w 2020 roku, sprzedana w 2021 roku. Przekazanie nieruchomości nastąpiło na mocy zawartej aktem notarialnym umowy o dożywocie w rozumieniu art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Z 2020 r., poz. 1740, ze zm.) Wnioskodawca posiada fakturę z zakładu pogrzebowego dotyczącą kosztów pogrzebu, fakturę z kancelarii cmentarza potwierdzającą opłaty związane z pochówkiem, akt notarialny umowy dożywocia w którym wskazane jest, iż opłaty z tytułu jej sporządzenia, koszty sądowe oraz podatek PCC ponieśli nabywcy. W ciągu najbliższych miesięcy odbędzie się montaż pomnika dla dożywotnika, na który również będzie wystawiona imienna faktura. Data śmierci dożywotnika to 16 maja 2021 r. Data sprzedaży nieruchomości 25 listopada 2021 r. W najbliższym czasie realizowany będzie pomnik dla dożywotnika. Na tę chwilę Wnioskodawca nie dysponuje fakturą. Zostanie ona wystawiona po zakończeniu wszelkich niezbędnych prac. W treści umowy dożywocia widnieje zapis, iż Wnioskodawca zobowiązuje się do sprawienia dożywotnikowi pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

**Pytania**

1\. Czy istnieje możliwość odliczenia od kwoty sprzedaży mieszkania kosztów notarialnych oraz podatkowych związanych z zawarciem umowy dożywocia?

2\. Czy istnieje możliwość odliczenia od kwoty sprzedaży mieszkania kosztów związanych z pogrzebem, tj. opłaty cmentarne, usługi pogrzebowe zapewniane przez zakład pogrzebowy?

3\. Czy istnieje możliwość odliczenia od kwoty sprzedaży mieszkania kosztów związanych z postawieniem Babci pomnika na wiosnę 2022 r.?

4\. Czy jest możliwość odliczenia od kwoty sprzedaży mieszkania wyżej wymienionych udokumentowanych kosztów i zwolnienia tej sumy z podatku w przypadku nie przeznaczenia wyżej wymienionej kosztów na własne cele mieszkaniowe?

**Pana stanowisko**

Uważa Pan, że istnieje uzasadnienie dla uwzględnienia wyżej wymienionych opłat w kosztach uzyskania przychodu ponieważ spełniają i wyczerpują one istotę umowy dożywocia zgodnie z art. 908 Kodeksu Cywilnego.

W Pana opinii wszystkie wyżej wymienione koszty można uznać za wydatki poniesione na koszty utrzymania dożywotnika, w myśl czego można odliczyć je od kwoty sprzedaży mieszkania. Wyżej wymienione koszty nie będą opodatkowane w przypadku przeznaczenia ich na cele inne niż własne mieszkaniowe.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest :

· nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodu kosztu związanego z postawieniem pomnika,

· prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w związku z umową dożywocia ustanowioną z Babcią nabył Pan wraz z bratem nieruchomość w udziałach po 1/2. Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła 25 listopada 2021 r. Zgodnie z istotą umowy dożywocia sprawował Pan wraz z bratem opiekę nad Babcią, zapewniając wszelkie do życia dobra. Po śmierci Babci (16 maja 2021 r.) również w zgodzie z zapisami w umowie dożywocia sprawił Pan Babci pogrzeb, a na wiosnę 2022 r. będzie ustawiony pomnik na cmentarzu, na który również będzie wystawiona imienna faktura. Na tę chwilę nie dysponuje Pan taka fakturą. Zostanie ona wystawiona po zakończeniu wszelkich niezbędnych prac. Posiada Pan fakturę z zakładu pogrzebowego dotyczącą kosztów pogrzebu, fakturę z kancelarii cmentarza potwierdzającą opłaty związane z pochówkiem, akt notarialny umowy dożywocia w którym wskazane jest, iż opłaty z tytułu jej sporządzenia, koszty sądowe oraz podatek PCC ponieśli nabywcy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Pana udziału w nieruchomości, będącego przedmiotem odpłatnego zbycia w 2021 r., nastąpiło w 2020 r., kiedy to nieruchomość otrzymał Pan wraz z bratem w drodze umowy dożywocia.

Odpłatne zbycie w 2021 r. nieruchomości, stanowi zatem dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy stanowi:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

a) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

b) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 19 ust. 1 tejże ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością) np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustala się w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego, tj. bądź na podstawie art. 22 ust. 6c, bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest więc przeniesienie własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się natomiast do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Z powyższego wynika, że umowa o dożywocie ma charakter odpłatny, zatem do ustalenia kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawodawca nie określa szczegółowo w przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Trzeba zauważyć, że ustawodawca rozróżnia koszty nabycia lub wytworzenia od nakładów i art. 22 ust. 6e odnosi się do nakładów.

Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone m.in. koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego umowy o dożywocie, czyli opłata notarialna, sądowa a także zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie do dnia śmierci dożywotnika, z uwzględnieniem poniesionych kosztów pogrzebu i pochówku w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Chodzi zatem o faktyczny wydatek, który musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie o rynkową wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości rynkowej. Kosztem winny być wydatki rzeczywiście poniesione, a nie szacowane. Stąd ich konieczność dokumentowania. Kosztem nabycia dla podatnika będą zatem faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika.

W Pana przypadku do kosztów nabycia, a w konsekwencji do kosztów uzyskania przychodów ze zbytej nieruchomości ma Pan prawo zaliczyć poniesione przez Pana wydatki związane z kosztami notarialnymi, kosztami podatkowymi, kosztami związanymi z pogrzebem, tj. opłatami cmentarnymi, usługami pogrzebowymi zapewnianymi przez zakład pogrzebowy.

Natomiast w odniesieniu do wydatku na postawienie pomnika należy wskazać, że nie może Pan kosztu tego zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, ponieważ wydatek ten zostanie poniesiony przez Pana po dacie sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze umowy o dożywocie.

Do kosztów uzyskania przychodu nie mogą zostać bowiem zaliczone wydatki poniesione po dniu zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 27 maja 2021 roku sygn. akt I SA/Sz 223/21 (orzeczenie prawomocne), w którym Sąd wyraził pogląd, że:

Odnosząc się dalej do zasadniczego zarzutu, tj. naruszenia przez organ art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., należy wskazać, że: z brzmienia tego przepisu wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wyłącznie udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak prawidłowo ocenił to organ w zaskarżonej interpretacji, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia, kosztami są wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości, wskutek zawarcia takiej umowy, do czasu jej zbycia, będące jednocześnie wydatkami wynikającymi z realizacji zobowiązań określonych umową o dożywocie. Organ, oceniając które z wydatków poniesionych przez skarżącą mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, będąc jednocześnie związany opisem stanu faktycznego ostatecznie zaprezentowanym w uzupełnieniu wniosku, uwzględnił jedynie te wydatki, które zostały wprost w tym opisie wymienione, tj. wydatki na wyżywienie dziadków do dnia zbycia nieruchomości. Natomiast, do kosztów tych nie mogły zostać zaliczone wydatki wskazane przez skarżącą, poniesione po dniu zbycia nieruchomości, jak również wydatki poczynione ze środków uzyskanych z tego zbycia.

Odpłatne zbycie przez Pana udziału w nieruchomości, nabytej w drodze umowy o dożywocie, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów uzyskania przychodów może Pan zaliczyć poniesione przez Pana wydatki związane z kosztami notarialnymi, kosztami podatkowymi, kosztami związanymi z pogrzebem, tj. opłatami cmentarnymi, usługami pogrzebowymi zapewnianymi przez zakład pogrzebowy. Nie przysługuje Panu natomiast możliwość zaliczenia do powyższych kosztów wydatków które poniesie Pan na postawienie Babci pomnika, ponieważ wydatek ten zostanie poniesiony przez Pana po dacie sprzedaży nieruchomości.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy :

· stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

· zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).