Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.867.2021.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-28
Teza: wydanie interpretacji w zakresie zastosowania do zwolnienia od podatku VAT dla świadczonych usług wynajmu nieruchomości
Słowa kluczowe: wynajem; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla świadczonych przez Państwa usług wynajmu nieruchomości.

Uzupełniliście go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 19 lutego 2022 r. (data wpływu 19 lutego 2022 r.) oraz pismem z 22 lutego 2022 r. (data wpływu 22 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A Sp. z o.o. (NIP …, REGON …, KRS …) rozpoczęła działalność 2 grudnia 2016 r. Głównym przedmiotem działalności spółki jest sprzedaż usług i materiałów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Spółka jest płatnikiem podatku CIT oraz płatnikiem podatku VAT. Spółka prowadzi pełną księgowość, w tym ewidencję środków trwałych.

Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej polegającej na zakupie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, przeprowadzaniu remontów, wynajmie nieruchomości i sprzedaży tych nieruchomości po kilku latach. Spółka będzie kupowała mieszkania używane (wcześniej zasiedlone) z rynku wtórnego. Spółka będzie nabywała mieszkania wyłącznie od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Mieszkania będą nabywane za pośrednictwem umowy notarialnej, a transakcje zakupu będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zakupione nieruchomości mieszkaniowe będą stanowiły środki trwałe spółki. Następnie Spółka będzie remontowała nabyte mieszkania. Spółka będzie prowadziła ewidencję kosztów remontu dotyczących poszczególnych mieszkań. Koszty remontu nie będą przekraczały 30% wartości poszczególnych nieruchomości mieszkaniowych w chwili ich zakupu. Kolejno nieruchomości mieszkalne będą wynajmowane. Ostatecznie Spółka będzie sprzedawała wcześniej nabyte i wyremontowane mieszkania. Mieszkania będą sprzedawane za pośrednictwem umowy notarialnej, a transakcje sprzedaży będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych będzie stanowiła sprzedaż środka trwałego spółki. Nawiązując do wcześniej wydanej interpretacji indywidulanej (identyfikator dokumentu: 0113-KDIPT1-3.4012.172.2021.1.OS), Spółka będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. Spółka będzie wynajmowała nieruchomość o charakterze mieszkaniowym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

**Uzupełnienie zdarzenia przyszłego**

W uzupełnieniu z 19 lutego 2022 r. oraz z 22 lutego 2022 r. udzieliliście Państwo następujących odpowiedzi:

1\. Na pytanie Organu o wskazanie symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla wynajmu nieruchomości będących przedmiotem zapytania?

Odpowiedź: PKD 68.20.Z.

2\. Na pytanie Organu, komu Państwo będą wynajmować nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, czy też podmiotom gospodarczym?

Odpowiedź: Spółka planuje wynajmować nieruchomość osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.

3\. Na pytanie Organu, czy z zapisów umowy notarialnej zawieranych przez Państwa będzie wynikać, że nieruchomości będą wykorzystywane włącznie w celach mieszkaniowych?

Odpowiedź: Umowa notarialna będzie dotyczyła zakupu nieruchomości mieszkaniowej. Zazwyczaj w takich umowach nie precyzuje się jak dana nieruchomość będzie wykorzystywana w przyszłości.

4\. Na pytanie Organu, na jaki okres będą Państwo zawierać umowy wynajmu, czy będą to umowy długoterminowe?

Odpowiedź: Tak, będą to umowy długoterminowe.

5\. Na pytanie Organu, czy osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości o charakterze mieszkalnym będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe?

Odpowiedź: Tak, osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości o charakterze mieszkalnym będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe.

### Pytanie

Czy Spółka może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług?

**Państwa** **stanowisko w sprawie**

Z interpretacji własnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wynajmu nieruchomości wynika, że spółce przysługuje zwolnienie z podatku VAT pod warunkiem, że wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny, wynajem dokonywany jest na własny rachunek oraz wynajem jest dokonywany wyłącznie na cele mieszkaniowe.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy :

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1\. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2\. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3\. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

· świadczenie usługi na własny rachunek,

· charakter mieszkalny nieruchomości,

· mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W opisie sprawy wskazaliście Państwo, że głównym przedmiotem działalności Państwa Spółki jest sprzedaż usług i materiałów budowlanych związanych z wnoszeniem budynków mieszkalnych. Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej polegającej na zakupie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, przeprowadzaniu remontów, wynajmie nieruchomości i sprzedaży tych nieruchomości po kilku latach. W tym celu Spółka będzie kupowała mieszkania używane (wcześniej zasiedlone) z rynku wtórnego. Ponadto, wskazaliście Państwo, że Spółka będzie nabywała mieszkania wyłącznie od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Umowy wynajmu będą umowami długoterminowymi. Osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości o charakterze mieszkalnym będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe. Świadczone przez Państwa usługi wynajmu nieruchomości mieszczą się pod symbolem PKD: 68.20.Z.

Wątpliwości Państwa w niniejszej sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonych usług wynajmu nieruchomości.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwość należy stwierdzić, że mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa – na gruncie niniejszej sprawy – zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Państwa usługi wynajmu nieruchomości osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Państwa usługi będą świadczone na rzecz osób fizycznych, które będą realizować w wynajmowanych lokalach własne cele mieszkaniowe. Ponadto, umowy z osobami fizycznymi będą umowami długoterminowymi. Zatem opisane usługi będą korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, przy założeniu, że wyłączenie z art. 43ust. 20 ustawy nie będzie mieć zastosowania do świadczonych usług.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ nie jest uprawniony w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji prawa podatkowego do przyporządkowywania formalnego towarów i usług do określonego grupowania klasyfikacyjnego. Kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie, z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o informacje wynikające ze wskazań Państwa, że dla świadczonych usług wynajmu nieruchomości zastosowanie ma symbol PKD 68.20.Z.

W przypadku trudności z zaklasyfikowaniem Państwa usług do odpowiedniej klasyfikacji PKWiU możecie wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, na podstawie art. 42a w zw. z art. 42b ustawy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).