Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.457.2022.2.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-18
Teza: Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: opodatkowanie-brak obowiązku opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2022 r. (wpływ 30 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

W maju 2013 r. nabyła Pani do majątku osobistego niezbudowaną nieruchomość gruntową (działka 1 położona w miejscowości (…), Gmina (…)) o powierzchni 6,57 ha na zasadzie udziału we współwłasności - 1/4. Był to grunt w części orny (w klasie RIVA, RIVB i 4V), a częściowo stanowił łąki trwałe oraz grunt pod rowami. Transakcję sfinansowała Pani z oszczędności własnych.

W momencie nabycia udziału w prawie własności gruntu nie miała Pani żadnych bliżej sprecyzowanych planów co do celu inwestycji. Nabycia dokonała Pani z myślą o ewentualnym przyszłym zabezpieczeniu finansowym z uwagi na fakt, że wartość gruntu rośnie z upływem czasu.

Na początku 2017 r. wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oraz właścicielem działki sąsiadującej podjęła Pani wspólną inicjatywę wystąpienia do Gminy z pismem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, co mogłoby ułatwić późniejszą ewentualną sprzedaż i pozwoliłoby uzyskać wyższą cenę.

Na mocy uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z 22 czerwca 2017 r. ww. grunt został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie zabudowy mieszkalno-usługowej wraz z terenami zieleni i drogą wewnętrzną.

W 2020 r. przez znajomego nawiązała Pani kontakt firmą A. s.c., która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i jest zainteresowana nabyciem udziału w prawie własności tego gruntu.

22 czerwca 2021 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży udziału w nieruchomości na rzecz wspólników spółki A. s.c. (akt notarialny Rep. A nr (…)). Planowana data sprzedaży: po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, nie później niż do 31 grudnia 2022 r.

Dodatkowo wyjaśnia Pani, że:

\- od momentu nabycia do dnia dzisiejszego grunt nie był przez Panią użytkowany w żaden sposób i nie planuje go Pani użytkować,

\- zgodnie z rejestrem gruntów nieruchomość jest nadal sklasyfikowana jako grunt częściowo orny, częściowo jako łąki trwałe i grunt pod rowami; jego charakter nie zmienił się od dnia nabycia,

\- nie podejmowała Pani żadnych dodatkowych działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie itp.,

\- w latach 1987-2020 prowadziła Pani działalność gospodarczą w branży transportu i usług, a obecnie jest Pani na emeryturze, ale planowana obecna sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej nie ma nic wspólnego z działalnością gospodarczą,

\- we wcześniejszych okresach nie dokonywała Pani podobnych transakcji, ani nie planuje ich dokonywać w przyszłości.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Na początku 201_7_ r. wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oraz właścicielem działki sąsiedniej złożyła Pani wniosek do Gminy o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, co mogłoby ułatwić późniejszą ewentualną sprzedaż i pozwoliłaby uzyskać wyższa cenę. Poza tym wnioskiem nie podejmowała Pani żadnych dodatkowych działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak podział, uzbrojenie, ogrodzenie, drogi dojazdowe itp. Nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych, bo nie było takiej potrzeby. Do transakcji sprzedaży dojdzie dzięki poleceniu znajomego, przez którego nawiązała Pani kontakt z firmą A. s.c. prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, która jest zainteresowana nabyciem udziału w prawie własności tego gruntu. Działka nie jest i nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Umowa przedwstępna zawiera informacje o stronach umowy i określa jedynie: kwotę zadatku wpłaconego w dniu podpisania tejże umowy, warunki ustalenia kwoty końcowej (pozostała kwota do zapłaty zostanie zwaloryzowana o kurs EURO), termin graniczny przeniesienia własności i płatności końcowej (do 31 grudnia 2022 r.), informację, że w przypadku jeżeli na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług, to ustalona kwota transakcji zostanie powiększona o ten podatek, oraz warunek, że do transakcji przeniesienia własności może dojść nie wcześniej niż 29 lipca 2022 r., tj. terminu po którym upływa 5 letni okres od publikacji Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru m.in. działki nr 1 w (…) w Dzienniku Urzędowym Województwa (…).

Umowa przedwstępna nie zawiera żadnych dodatkowych zobowiązań stron w tym do działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie. Nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki.

### Pytanie

Czy dokonując sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w związku z czym jest to transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pani stanowisko w sprawie

Transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, o której mowa w opisie stanu faktycznego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`), a przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W konsekwencji grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który w odniesieniu do tej właśnie czynności działa jako podatnik. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe nie będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zgodnie z powyższym orzeczeniem inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podkreślić należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA w Warszawie w orzeczeniu z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), NSA z 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13), z 17 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 114/13), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11 i 1658/11) oraz WSA z 10 października 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 379/13), z 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez osobę mającą status podatnika, a dodatkowo działającą w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odwołując się zatem zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, a transakcji za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Nie podjęła Pani bowiem szeregu działań, które wskazywałyby na Pani aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np.: w przedmiocie zbycia wskazanej we wniosku działki nie podjęła Pani czynności porównywalnych do zakresu działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, nie dokonywała Pani również żadnych czynności marketingowych wskazujących na aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami, nie przeprowadziła Pani żadnych inwestycji dotyczących tego gruntu, takich jak podział na szereg działek, grunt nigdy nie był przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej, nie był w niej w żaden sposób wykorzystywany, nie oddawała Pani gruntu w dzierżawę ani nie udostępniała osobom trzecim nieodpłatnie. Ponadto, grunt został nabyty na cele osobiste bez wyraźnego (jasno sprecyzowanego) celu, lecz jedynie z myślą o przyszłym zabezpieczeniu finansowym i w okresie od dnia nabycia nie był wykorzystywany przez Panią w żaden sposób.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek wystąpiła Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, a sprzedaż działki należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, tj. ze skorzystaniem z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Jest to działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt (i udział w gruncie) spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/1 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki, podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pani sprzedać udział w prawie własności działki oznaczonej nr 1.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności nieruchomości będzie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług a transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pani w odniesieniu do udziału w nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, będzie spełniała Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Panią udziału w działce nr 1, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do przedmiotowej działki przez cały okres posiadania. Przedmiotem sprzedaży będzie udział w niezabudowanej działce nr 1, którą nabyła Pani w 2013 r. na zasadzie udziału we współwłasności. W momencie nabycia udziału w prawie własności gruntu nie miała Pani żadnych bliżej sprecyzowanych planów co do celu inwestycji. Nabycia dokonała Pani z myślą o ewentualnym przyszłym zabezpieczeniu finansowym z uwagi na fakt, że wartość gruntu rośnie z upływem czasu. Na początku 2017 r. wystąpiła Pani do Gminy z pismem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, co mogłoby ułatwić późniejszą ewentualną sprzedaż i pozwoliłoby uzyskać wyższą cenę. Grunt został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie zabudowy mieszkalno-usługowej wraz z terenami zieleni i drogą wewnętrzną. W 2020 r. przez znajomego nawiązała Pani kontakt firmą, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i jest zainteresowana nabyciem udziału w prawie własności tego gruntu. 22 czerwca 2021 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży udziału w nieruchomości.

Od momentu nabycia grunt nie był przez Panią użytkowany w żaden sposób i nie planuje go Pani użytkować. Nie podejmowała Pani żadnych dodatkowych działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie, drogi dojazdowe itp. W latach 1987-2020 prowadziła Pani działalność gospodarczą w branży transportu i usług, ale planowana obecna sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej nie ma nic wspólnego z działalnością gospodarczą. We wcześniejszych okresach nie dokonywała Pani podobnych transakcji, ani nie planuje ich dokonywać w przyszłości. Działka nie jest i nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Umowa przedwstępna zawiera informacje o stronach umowy i określa jedynie kwotę zadatku wpłaconego w dniu podpisania tejże umowy, warunki ustalenia kwoty końcowej, termin graniczny przeniesienia własności i płatności końcowej, informację, że w przypadku jeżeli na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług, to ustalona kwota transakcji zostanie powiększona o ten podatek, oraz warunek, że do transakcji przeniesienia własności może dojść nie wcześniej niż 29 lipca 2022 r., tj. terminu po którym upływa 5 letni okres od publikacji Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Umowa przedwstępna nie zawiera żadnych dodatkowych zobowiązań stron w tym do działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie. Nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki.

Mając na uwadze podjęte przez Panią działania nie można uznać, że działania te stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży udziału w działce za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać Panią, w zakresie planowanej sprzedaży udziału w działce nr 1, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowego udziału w działce stwierdzić należy, że podjęte przez Panią czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywała Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Panią opisanego udziału w działce będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie udziału we współwłasności działki nr 1 nie będzie skutkować uznaniem Pani za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pani stanowisko jest **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Ponadto należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej,

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem, niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla współwłaściciela działki.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).