Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.369.2022.3.ALN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-20
Teza: Określenie czy jako Zarządca Nieruchomości, Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, i nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu oraz czy podatnikiem z tego tytułu jest Dłużnik (pytania oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 1 i nr 2). Określenie czy Wnioskodawca jako Zarządca nieruchomości ma obowiązek wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 5).
Słowa kluczowe: dłużnik; nieruchomości-zarządca nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

11 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· określenia czy jako Zarządca Nieruchomości, nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, i nie jest Pan obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu oraz czy podatnikiem z tego tytułu jest Dłużnik (pytania oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 1 i nr 2) ;

· określenia czy Pan jako Zarządca nieruchomości ma obowiązek wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 5) ;

oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku dochodowego od osób prawnych i Ordynacji podatkowej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2022 r. (wpływ 17 października 2022 r.).

### Opis stanu faktycznego

(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Pan (…) (dalej: Wnioskodawca lub Zarządca) w dniu 5 października 2021 r. wziął udział w licytacji wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami transportu i łączności, silosami, zbiornikami oraz budynkami biurowymi, hadlowo-usługowymi oraz innymi niemieszkalnymi, działka numer 1, obręb \`(...)\`., powierzchnia gruntu 0,4350 ha, prawo użytkowania do 5 grudnia 2089 r. należącej do (\`(...)\`) (dalej: Dłużnik) położonej w (\`(...)\`) przy ul.(…) , dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca zaoferował najwyższą cenę za Nieruchomość, w związku z czym Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) , II Wydział Cywilny - Sekcja Egzekucyjna (dalej: SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) postanowieniem z dnia 12 października 2021 r. udzielił przybicia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Wobec uprawomocnienia się ww. postanowienia o udzieleniu przybicia SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) postanowieniem z dnia (\`(...)\`) przysądził prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz stwierdził, że Dłużnik ma obowiązek wydać prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Postanowienie o przybiciu według stanu aktualnego na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oczekuje na uprawomocnienie się.

Równolegle do powyższego, mając na uwadze prawidłowe sprawowanie zarządu nad Nieruchomością, SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) postanowieniem z dnia (\`(...)\`) w sprawie o nadzór nad egzekucją z Nieruchomości prowadzoną przez Komornika Sądowego przy tym Sądzie z wniosku Miasta (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) S.A. w celu egzekucji należności pieniężnych na skutek wniosku nabywcy licytacyjnego, tj. Wnioskodawcy o odebranie Dłużnikowi zarządu Nieruchomością i ustanowienia nowego zarządcy odjął Dłużnikowi zarząd nad prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz ustanowił nad tym prawem zarządcę w osobie Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie posiada podpisanej umowy na zarządzanie Nieruchomością, a swoją funkcję sprawuje wyłącznie na podstawie ww. postanowienia SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`)

Jak już zaznaczono wyżej, na Nieruchomości położone są budynki transportu i łączności, silosy, zbiorniki oraz budynki biurowe, handlowo-usługowe oraz inne niemieszkalne. Niektóre z tych obiektów są wynajmowane bądź wydzierżawiane przez Dłużnika podmiotom trzecim. Umowy najmu lub dzierżawy obiektów zawarte przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą miały charakter długoterminowy i w wielu przypadkach nadal obowiązują. Wnioskodawca nie zamierza wypowiadać tych umów. Jako zarządca Nieruchomości Wnioskodawca w przyszłości może zawierać nowe umowy najmu lub dzierżawy.

Stosownie do obowiązujących przepisów postępowania cywilnego, Komornik Sądowy przy SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) wezwał najemców (dzierżawców) do uiszczania czynszu i opłat wynikających z tych umów do rąk Wnioskodawcy, który ma prawo pobierać je zamiast Dłużnika i prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu zarządu okażą się konieczne.

W związku z powyższym Wnioskodawca pobiera czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów. Ponadto, Wnioskodawca w związku z pełnioną funkcją zarządcy Nieruchomości nabywa media oraz inne usługi i towary niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki oraz utrzymania Nieruchomości w stanie niepogorszonym, tj. np. energię elektryczną itp., usługi ochrony czy np. dokonał wymiany zamków drzwiowych. W takim wypadku Wnioskodawca otrzymuje faktury VAT z wykazanym podatkiem od towarów i usług.

Czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów odbierane przez Wnioskodawcę wydatkowane są na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami prawa. Przychód ten nie jest więc przychodem zarządcy sądowego, gdyż nadwyżkę przychodów nad kosztami zobowiązany jest przekazać do depozytu sądowego (art. 941 k.p.c.). Wskazać jednak należy, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy. Roszczenie o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu wygasa w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu (art. 939 § 1 i 4 k.p.c.). Według stanu na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca nie składał wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia nie otrzymuje.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie prowadzi także księgowości. Z kolei Dłużnik według stanu na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej widnieje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT (podatki.gov.pl) jako podatnik VAT czynny. Dłużnik jest także podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

1) Czy posiada Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.)?

2) Ile i jakie nieruchomości są przedmiotem najmu/dzierżawy?

3) Czy jest Pan zarządcą innych nieruchomości (poza opisaną), które są przeznaczone na wynajem/dzierżawę?

4) Czy w przyszłości ma Pan zamiar brać udział w licytacjach kolejnych nieruchomości?

5) Czy postanowienie Sądu Rejonowego o przybiciu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości na Pana rzecz uprawomocniło się? Jeśli tak – od kiedy?

6) Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości realizował Pan czynności o charakterze komercyjnym, tj. czy utrzymywał relacje handlowe z najemcami, czy renegocjował zawarte umowy najmu, czy negocjował nowe umowy najmu, czy prowadził czynności związane z oferowaniem nieruchomości do oddania w najem, czy negocjował z dostawcami mediów czy innych usług związanych z najmem?

7) Od kiedy najemcy są zobowiązani płacić Panu należne kwoty związane z najmem/dzierżawą?

8) Czy i kiedy stał się Pan użytkownikiem wieczystym wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej?

9) Czy i od kiedy jest Pan właścicielem wskazanych we wniosku budynków i budowli znajdujących się na ww. nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym?

10) Jeżeli jest Pan użytkownikiem wieczystym/właścicielem ww. nieruchomości, dlaczego wykonuje Pan swoje prawa jako Zarządca nieruchomości a nie ich właściciel/użytkownik wieczysty?

11) Dlaczego nie zawarł/nie zamierza Pan zawrzeć z najemcami/dzierżawcami nieruchomości nowych umów najmu/dzierżawy lecz zamierza kontynuować umowy zawarte przez Dłużnika?

12) Za jaki okres czynsz/inne opłaty uiszczane przez najemców/dzierżawców są należne Dłużnikowi a za jaki Panu jako użytkownikowi wieczystemu/właścicielowi nieruchomości?

13) Których z ww. należności dotyczy pytanie oznaczone we wniosku Nr 4 oraz Nr 5 lit. b) i lit. d)?

Wnioskodawca udzielił odpowiedzi:

1\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 1: Wnioskodawca posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.).

2\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 2: Przedmiotem najmu / dzierżawy jest nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`) składająca się z działki gruntu o nr ewidencyjnym: 1 o sposobie korzystania: tereny przemysłowe oznaczone symbolem „BA” (obszar całej nieruchomości: 0,4350 ha) zabudowana 7 budynkami o łącznej powierzchni najmu /dzierżawy: 1.781,69 m2.

3\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 3: Wnioskodawca nie jest zarządcą innych nieruchomości poza nieruchomością opisaną w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

4\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 4: Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości brać udziału w licytacjach kolejnych nieruchomości.

5\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 5: Wnioskodawca wskazuje, że postanowienie Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) - Sekcja Egzekucyjna przy II Wydziale Cywilnym z dnia (…), sygn. akt: (\`(...)\`) o udzieleniu przybicia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej uprawomocniło się w dniu (\`(...)\`).

Natomiast, postanowienie Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) - Sekcja Egzekucyjna przy II Wydziale Cywilnym z dnia (\`(...)\`), sygn. akt: (\`(...)\`) o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jeszcze się nie uprawomocniło.

6\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 6: Wnioskodawca wskazuje, że w stosunku do nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie realizował czynności o charakterze komercyjnym.

7\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 7: Wnioskodawca w pierwszej kolejności wskazuje, że sprawuje funkcję zarządcy na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) - Sekcja Egzekucyjna przy II Wydziale Cywilnym z dnia (\`(...)\`), sygn. akt: (\`(...)\`) .

Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w celu zapewnienia prawidłowego sprawowania zarządu nad nieruchomością wobec jego przymusowego odebrania przez Sąd Dłużnikowi.

Uiszczane przez najemców / dzierżawców opłaty nie są należne Wnioskodawcy, lecz są należne wyłącznie Dłużnikowi, tj. ich beneficjentem jest Dłużnik. Opłaty te są jedynie uiszczane do rąk Wnioskodawcy co wynika z zacytowanego w odpowiedzi na pytanie nr 11 przepisu art. 934 k.p.c. Uiszczane do rąk Wnioskodawcy kwoty wydatkowane są na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami prawa.

Natomiast, stosownie do powyższego najemcy / dzierżawcy są zobowiązani uiszczać do rąk Wnioskodawcy jako zarządcy należne kwoty związane z najmem / dzierżawą od dnia (\`(...)\`)

8\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 8: Wnioskodawca wskazał w odpowiedzi na pytanie nr 5, że postanowienie Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) - Sekcja Egzekucyjna przy II Wydziale Cywilnym z dnia (\`(...)\`), sygn. akt: (\`(...)\`) o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jeszcze się nie uprawomocniło. Konsekwentnie Wnioskodawca wskazuje, iż nie stał się jeszcze użytkownikiem wieczystym nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

9\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 9: Wnioskodawca wskazuje, iż nie jest właścicielem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

10\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 10: Wnioskodawca wskazał w odpowiedzi na pytanie nr 5, że postanowienie Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) - Sekcja Egzekucyjna przy II Wydziale Cywilnym z dnia (\`(...)\`), sygn. akt: (\`(...)\`) o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jeszcze się nie uprawomocniło. W odpowiedzi na pytanie nr 8 Wnioskodawca wskazał, iż nie stał się jeszcze użytkownikiem wieczystym nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Natomiast, w odpowiedzi na pytanie nr 9 Wnioskodawca wskazał, iż nie jest właścicielem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawca funkcję zarządcy sprawuje na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) - Sekcja Egzekucyjna przy II Wydziale Cywilnym z dnia (\`(...)\`), sygn. akt: (\`(...)\`) . Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w celu zapewnienia prawidłowego sprawowania zarządu nad nieruchomością wobec przymusowego odebrana zarządu Dłużnikowi przez Sąd.

11\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 11: Wnioskodawca wskazuje, że umowy z najemcami / dzierżawcami są kontynuowane albowiem brak jest podstaw prawnych lub faktycznych do zawarcia nowych umów najmu / dzierżawy.

Jednocześnie z art. 934 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm., dalej: k.p.c.) wprost wynika obowiązek uiszczania pożytków z zajętej nieruchomości do rąk zarządcy. Stosownie do tego przepisu „\[po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela”.

12\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 12: Wnioskodawca wskazuje, że uiszczane przez najemców / dzierżawców opłaty nie są należne Wnioskodawcy, lecz są należne wyłącznie Dłużnikowi. Opłaty te są jedynie uiszczane do rąk Wnioskodawcy co wynika z zacytowanego w odpowiedzi na pytanie nr 11 przepisu art. 934 k.p.c.

Jednocześnie jak Wnioskodawca wskazał w odpowiedzi na pytanie nr 7, najemcy / dzierżawcy są zobowiązani uiszczać do rąk Wnioskodawcy jako zarządcy należne kwoty związane z najmem / dzierżawą od dnia (\`(...)\`)

13\. Odpowiedź Wnioskodawcy na pytanie nr 13: Wnioskodawca wskazuje, że należności, o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w tym należności, o których mowa w pytaniu nr 4 i nr 5 lit. b) i lit. d) dotyczą:

· czynszu najmu,

· opłat wynikających z umów najmu, tj. media i usługi ochrony,

· czynszu dzierżawy,

· opłat wynikających z umów dzierżawy, tj. media i usługi ochrony.

### Pytania

(ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku)

1\. Czy Wnioskodawca, jako wyznaczony przez sąd zarządca Nieruchomości, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, a co za tym idzie Wnioskodawca nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 1)

2\. Czy Dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności jakie pobiera Zarządca od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 2)

3\. Czy Zarządca powinien wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 u.p.t.u.? ? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 5)

### Pana stanowisko w sprawie przedstawione we wniosku

1\. Zarządca Nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów. Co za tym idzie, nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

2\. Dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, pomimo że zostały / zostaną one pobrane przez Zarządcę.

Uwagi wprowadzające - pozycja prawna zarządcy nieruchomości

Przed przystąpieniem do rozważań w zakresie skutków podatkowych ustanowienia zarządcy nieruchomości na gruncie: a) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm., dalej: u.p.t.u.), b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm., dalej: p.d.o.f.), oraz c) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm., dalej: u.p.d.o.p.), należy odnieść się do uregulowania zarządu nieruchomością w przepisach ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm., dalej: k.p.c.)

Zgodnie z art. 931 § 1 i 2 k.p.c. zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę, to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.

Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 1-3 k.p.c.).

W doktrynie postępowania cywilnego wskazuje się, że celem ustanowienia zarządu nieruchomością w toku egzekucji jest utrzymanie jej w stanie niepogorszonym. Dlatego też podstawowym zadaniem zarządcy jest dokonywanie wszelkich czynności (prawnych i faktycznych) niezbędnych z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki, co ocenia się w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. Zasadniczo zarządca może dokonywać jedynie czynności w ramach tzw. zwykłego zarządu, ale wyjątkowo - za zgodą stron lub za zezwoleniem sądu - także czynności przekraczających zwykły zarząd. W doktrynie i judykaturze podkreśla się, że w sprawach, których przedmiotem są prawa objęte zajęciem nieruchomości, zarządcy przysługuje legitymacja formalna (jest stroną postępowania, działając w imieniu własnym, lecz na rzecz dłużnika, a w interesie zarówno wierzyciela, jak i dłużnika) (O. Marcewicz \[w:\] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Tom II. Art. 730-1217, red. A. Jakubecki, LEX/el. 2019, art. 935, art. 936).

Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku - zezwolenie sądu (art. 936 5 k.p.c.).

Zgodnie z art. 934 k.p.c. po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Przepis ten odnosi się do takich świadczeń, które mają charakter dochodu z nieruchomości (np. czynsz najmu, dzierżawy, opłaty z tytułu służebności) (K. Flaga-Gieruszyńska, A. Zieliński, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2022).

Zgodnie z art. 940 k.p.c. z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności:

1) koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków,

2) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika,

3) bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji,

4) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2,

5) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu,

6) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 k.p.c., za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomości. Jeżeli egzekucja ulega umorzeniu, nadwyżkę tę otrzymuje dłużnik (art. 941 k.p.c.).

Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.). Jednakże zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu (art. 939 § 4 zd. 2 k.p.c.).

Przekładając powyższe na realia niniejszej sprawy należy wskazać, że Wnioskodawca swoją funkcję sprawuje na podstawie ww. postanowienia SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) oraz nie składał wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia nie otrzymuje. Jednocześnie, Wnioskodawca zarządza (administruje) umowami najmu lub dzierżawy zawartymi przez Dłużnika przed ustanowieniem Zarządcy oraz w przyszłości może zawierać nowe umowy. Podstawą uiszczania czynszu najmu i dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów do rąk Zarządcy, jest wezwanie Komornika Sądowego przy SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) .

Stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania Nr 1 i 2

Z perspektywy skutków na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 in principio u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 u.p.t.u., przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 u.p.t.u., w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Co za tym idzie, zgodnie z art. 8 ust. 1 u.p.t.u., za usługę może być uznane każde niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Z istoty pojęcia "świadczenie" wynika, że musi ono polegać na działaniu albo zobowiązaniu do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Ponadto, aby możliwe było uznanie zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.

Wskazać należy, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika. Stosownie do art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu powołanego wyżej przepisu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aczkolwiek ustawa nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności (A. Bartosiewicz \[w:\] VAT. Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022, art. 8).

Na podstawie art. 15 ust. 3 u.p.t.u., za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 1 u.p.t.u., nie uznaje się czynności:

1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm., dalej: u.p.d.o.f.),

2) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 u.p.d.o.f., jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w z perspektywy przepisów art. 15 ust. 1 i ust. 2 i ust. 3 u.p.t.u., status danego podmiotu, jako podatnika podatku od towarów i usług, determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności, odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Stosownie do art. 96 ust. 1 u.p.t.u. podmioty, o których mowa w art. 15 u.p.t.u., są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 u.p.t.u. złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem art. 96 ust. 3 u.p.t.u. Podmioty wymienione w art. 15 u.p.t.u., u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 u.p.t.u. lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 u.p.t.u. lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 u.p.t.u., mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 u.p.t.u., podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w przypadku najmu lub dzierżawy Nieruchomości na podstawie umów zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą Nieruchomości i kontynuowanych po tym dniu oraz zawartych po tym dniu, jest on podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów.

Wnioskodawca zarząd Nieruchomością sprawuje na podstawie postanowienia SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) oraz pobiera (otrzymuje) od najemców lub dzierżawców czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów stosownie do wezwania Komornika Sądowego przy SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) . Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz Dłużnika. Zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu Nieruchomością.

Wskazać należy, że zarówno umowa najmu, jak i dzierżawy są cywilnoprawnymi umowami nakładającymi na strony określone przepisami prawa obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm., dalej: k.c.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei w myśl art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Co za tym idzie, najem i dzierżawa są umowami dwustronnie obowiązującymi i wzajemnymi, tj. odpowiednikiem świadczenia wynajmującego (wydzierżawiającego), polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy (dzierżawcy), polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi. Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z przytoczonej wyżej regulacji prawnej określającej pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że czynności te wykonywane są na rzecz właściciela, tj. w niniejszej sprawie Dłużnika, czego nie zmienia fakt, że zarządca, tj. w niniejszej sprawie Wnioskodawca podejmuje je w imieniu własnym. W niniejszej sprawie beneficjentem tych czynności jest bowiem Dłużnik. Ekwiwalentem usługi zarządzania może być wynagrodzenie zarządcy, o którym mowa w art. 939 § 1 k.p.c. Jednakże jak wskazano w stanie faktycznym Wnioskodawca nie składał wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia nie otrzymuje, jak również przedmiot niniejszego wniosku nie dotyczy takiego wynagrodzenia.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów nie stanowią dla Zarządcy zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 u.p.t.u. W analizowanej sprawie świadczone na rzecz najemców lub dzierżawców usługi w rzeczywistości są stosunkiem prawnym (zobowiązaniowym) pomiędzy Dłużnikiem a najemcami lub dzierżawcami Nieruchomości, tj. to Dłużnik świadczy ww. usługi, natomiast Zarządca występuje niejako w charakterze "pośrednika" w świadczeniu tych usług. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy to Dłużnik w istocie jest wynajmującym lub dzierżawcą Nieruchomości i jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lub dzierżawy Nieruchomości jedynie zarządzanej przez Wnioskodawcę. Tym samym wpłaty najemców lub dzierżawców z tytułu najmu lub dzierżawy Nieruchomości stanowią dla Dłużnika zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 u.p.t.u. Konsekwentnie, Wnioskodawca nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenie rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu.

Stanowisko zgodne z powyższym prezentowane jest także w aktualnych interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz doktrynie prawa podatkowego (w analizowanym zakresie odwołać można się także do poglądów dotyczących zarządcy ustanowionego umową z właścicielami nieruchomości, bowiem w każdym z tych przypadków zarządca działa na rachunek właściciela zarządzanej nieruchomości).

Z tego punktu widzenia Wnioskodawca wskazuje m.in. na:

1) interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 grudnia 2020 r., 0114-KDIP4-3.4012.470.2020.3.BS: "Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

W myśl art. 935 § 2 k.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku za zezwoleniem sądu. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków oraz może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Z tych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, co do której został ustanowiony zarząd. Zarządca więc jedynie pobiera opłaty czynszowe na rachunek właściciela nieruchomości, a zatem kwoty wpłacane przez najemcę tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właściciela nieruchomości i to on jest podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie traci bowiem prawa własności swego majątku i prawa pobierania z niego pożytków. Zarządca jedynie zarządza tymi przychodami zgodnie z art. 940 k.p.c., będąc niejako pośrednikiem w świadczeniu usług najmu, które to usługi nadal świadczy właściciel nieruchomości.

Z powyższych względów, mając na uwadze ww. przepisy, należy stwierdzić, że należności z tytułu czynszu najmu i dzierżawy nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu usług najmu świadczonych przez spółkę B. Sp. z o.o. jako właściciela nieruchomości i w związku z tym to ta spółka ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu tych należności. Tym samym z tytułu przedmiotowych usług najmu nieruchomości u zarządcy nie powstaje obowiązek podatkowy i zarządca nie powinien wystawiać we własnym imieniu i na własny rachunek faktur VAT dokumentujących te czynności. Zarządca, nie będąc właścicielem nieruchomości, nie jest władny świadczyć usług jej najmu, a tylko z mocy decyzji sądu zarządza nieruchomością, w tym pobiera pożytki w imieniu dłużnika i wydatkuje je zgodnie z art. 940 k.p.c. Ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie prawa własności nieruchomości, a tylko ogranicza prawo do rozporządzania nieruchomością. Zarządca wykonuje czynności, do których jest uprawniony i zobowiązany zgodnie z powołanymi przepisami Kodeksu postępowania cywilnego we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości. Za wykonywanie tych czynności pobiera wynagrodzenie, które stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług".

2) interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 stycznia 2020 r., 0112-KDIL3.4012.13.2019.2.EW: "zarządca nie jest podatnikiem w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek właściciela nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemcę tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właściciela nieruchomości i to on jest podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie traci bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku (\`(...)\`)

Zatem to właściciel jest w istocie wynajmującym i dla tych usług jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym należności z tytułu czynszu najmu nieruchomości stanowią dla właściciela nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy".

3) interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 grudnia 2018 r., 0111-KDIB3-3.4012.301.2018.1.MS:

"Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 k.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 k.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi "zarządu" jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 k.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 k.c. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym - zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako "pośrednikiem" w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciele są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym mają oni obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Zatem brak podstaw do rozliczania usług najmu lokali wchodzących w skład nieruchomości, dla których Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym.

Tym samym z tytułu przedmiotowych usług najmu lokali świadczonych na podstawie umów najmu zawartych zarówno przed jak i po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym u Wnioskodawcy jako zarządcy sądowego nie powstaje obowiązek podatkowy i Wnioskodawca nie powinien wystawiać we własnym imieniu faktury VAT dokumentujące te czynności".

4) interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r., IPPP1/443-177/10/12-5/S/JL: "nie jest podatnikiem zarządca w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemców tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie współwłaścicieli nieruchomości i to oni są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nieruchomości nie tracą bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. Wnioskodawca pobiera powyższe opłaty i przekazuje je na rachunek współwłaścicieli jednak należy mieć na względzie, iż czynność ta wykonywana jest przez zarządcę w ramach czynności zarządu, a zarządca nie jest ponadto uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków.

Wyjaśniając zatem przedstawione we wniosku wątpliwości wskazać należy, iż Spółka nie jest podatnikiem podatku VAT w zakresie należności pobieranych na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Kwoty należne z tytułu najmu są obrotem współwłaścicieli nieruchomości zatem to współwłaściciele nieruchomości, a nie jej zarządca (Spółka) są obowiązani do rozliczenia podatku VAT z tytułu wynajmu pomieszczeń w tej nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczania w deklaracji VAT jedynie własnego wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością otrzymanego od współwłaścicieli nieruchomości".

5) interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2008 r., IPPP1/443-1276/08-6/AW: "Instytucja zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd jest uregulowana w art. 203 Kodeksu cywilnego, oraz art. 931 do 941 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z powyższymi przepisami zadaniem zarządcy nieruchomości jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomości w ramach zwykłego zarządu. Z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa określone wydatki związane z tą nieruchomością. Możliwość zaciągania zobowiązań jest ograniczona do wysokości, jaka może być zaspokojona z dochodów z nieruchomości. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności określone w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług to jednak wykonuje je na rzecz właściciela, który jest ograniczony w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Ze względu na łączący go z właścicielem stosunek wewnętrzny, którego podstawą są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a źródłem postanowienie sądu, zarządca jest zobowiązany do przeniesienia na właściciela praw i obowiązków, które nabył wykonując zarząd. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie traci prawa własności swego majątku, lecz jedynie jest zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. W świetle powyższego przez zarządcę należy rozumieć osobę zarządzającą, administrującą czymś. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikiem podatku powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę sądowego, w imieniu i na rzecz właściciela transakcji, w dalszym ciągu jest właściciel nieruchomości.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie powołanego przepisu należy stwierdzić jednoznacznie, że zarządca nieruchomości nie będący podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu powierzonej funkcji, nie jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek".

6) prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 maja 2019 r., I SA/Kr 245/19: "W rozpatrywanej sprawie wykonywane przez Skarżącego jako zarządcę sądowego wskazane we wniosku czynności w rzeczywistości są stosunkami prawnymi zobowiązaniowymi pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a podmiotami trzecimi (w tym najemcami). To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu nieruchomości (lokali) stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 u.p.t.u. (\`(...)\`). Nie ma zatem podstaw do rozliczania tych usług przez zarządcę sądowego i tym samym na zarządcy sądowym nie ciąży obowiązek podatkowy, a w konsekwencji Skarżący nie powinien wystawiać we własnym imieniu faktur VAT dokumentujących te czynności".

7) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2017 r., I FSK 1247/15: "Aktualnie nie budzi żadnych wątpliwości, że zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zaś wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości".

8) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2015 r., I FSK 310/14: "Konsekwencją powyższych rozważań jest wniosek, że "usługa zarządu" jest świadczona na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy są "usługobiorcami". Jedną z czynności świadczonych przez zarządcę sądowego składających się na tę usługę może być zawieranie w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości umów najmu lokali i podejmowanie działań niezbędnych do wykonania tych umów. Jednakże ekwiwalentem usługi "zarządu" jest wynagrodzenie, jakie otrzymuje zarządca, a nie kwoty należne z tytułu umów najmu zawieranych w imieniu współwłaścicieli nieruchomości. Z treści art. 939 § 1 k.p.c. wynika bowiem, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Podkreślenia wymaga zarazem, że świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynnościami zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez niego tytułem sprawowania zarządu i tylko ta kwota może podlegać opodatkowaniu. Korzyści z najmu (czynsz) stanowią natomiast podstawę opodatkowania (obrót) współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości. W istocie bowiem to współwłaściciele nieruchomości są wynajmującymi. Statusu tego nie można natomiast przypisywać zarządcy tylko z tego powodu, że to on występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli. Jest poza sporem, że beneficjentami umów najmu, mimo że umowy te zawierane są przez zarządcę, są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości. W takim stanie rzeczy zatem obciążenie zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot wpłat dokonywanych przez najemców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego od czynności podlegających opodatkowaniu".

9) prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 listopada 2013 r., I SA/Po 502/13: "co do zasady - podstawą opodatkowania w podatku od towarów i usług jest obrót. Obrotem tym jest zaś kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, która to kwota obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W świetle wcześniejszych ustaleń nie powinno zatem budzić wątpliwości, że wspomniana wyżej kwota "całości świadczenia" w przypadku zarządcy sądowego obejmuje jedynie wynagrodzenie za "usługę zarządu" i nie może być zwiększana o żadne dodatkowe składniki w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez najemców lokali, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie można wszak tracić z pola widzenia istoty czynności dokonywanych przez skarżącą, a w szczególności tego, że przedmiot najmu nie należy do niej oraz że nie osiąga ona korzyści z najmu, skoro musi się rozliczyć z umów zawieranych na rzecz współwłaścicieli. Korzyść ta nie stanowi więc dla niej kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o PTU i tym samym nie powiększa jej obrotu. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez skarżącą tytułem sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może opodatkowaniu. Korzyści z najmu mogą być natomiast podstawą opodatkowania w przypadku współwłaścicieli".

10) prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) z dnia 29 stycznia 2013 r., I SA/Łd 1351/12: "W świetle powyższych ustaleń nie powinno zatem budzić wątpliwości, że kwota świadczenia z tytułu czynności najmu i dzierżawy, w przypadku zarządcy nieruchomości, obejmuje jedynie wynagrodzenie za usługę zarządu i nie może być zwiększana o żadne dodatkowe składniki, w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez dzierżawców/najemców, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie można przypisać skarżącemu statusu podatnika podatku VAT z tytułu umów dzierżawy/najmu z tego tylko powodu, że to on występuje w obrocie reprezentując interesy właścicieli. Tego rodzaju stan rzeczy wynika z uregulowań dotyczących zarządu nieruchomością, które nie mogą zmienić ekonomicznego sensu dokonywanych czynności, a co za tym idzie wpłynąć na zakres i wysokość obowiązku podatkowego. Obciążenie zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot wpłat dokonywanych przez dzierżawców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego od czynności podlegających opodatkowaniu".

11) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2012 r., I FSK 1538/11: "W świetle wcześniejszych ustaleń nie powinno zatem budzić wątpliwości, że wspomniana wyżej kwota "całości świadczenia" w przypadku zarządcy sądowego obejmuje jedynie wynagrodzenie za "usługę zarządu" i nie może być zwiększana o żadne dodatkowe składniki w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez najemców lokali, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie można wszak tracić z pola widzenia istoty czynności dokonywanych przez Spółkę, a w szczególności tego, że przedmiot najmu nie należy do niej oraz że nie osiąga ona korzyści z najmu, skoro musi się rozliczyć z umów zawieranych na rzecz współwłaścicieli. Korzyść ta nie stanowi więc dla niej kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu Spółki. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez nią tytułem sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może opodatkowaniu. (\`(...)\`)

Korzyści z najmu mogą być natomiast podstawą opodatkowania w przypadku współwłaścicieli, którzy zresztą, jak wynika ze stanu faktycznego przywołanego przez Sąd pierwszej instancji w nawiązaniu do wniosku o wydanie interpretacji, są czynnymi podatnikami VAT i ujmowali wpływy z najmu w składanych przez siebie deklaracjach podatkowych. To oni są zatem w istocie wynajmującymi. Niepodobna zaś tego statusu przypisywać Spółce tylko z tego powodu, że to ona występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli. Tego rodzaju stan rzeczy wynika wszak z przywołanych uregulowań dotyczących zarządu nieruchomością, które nie mogą zmienić ekonomicznego sensu dokonywanych czynności, a co za tym idzie wpłynąć na zakres i wysokość obowiązku podatkowego.

4.8. W kontekście ostatnio poczynionych uwag zasadne są też, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego rozpatrującego sprawę, argumenty skargi kasacyjnej, nawiązujące do "ekonomicznej istoty" konstrukcji podatku od towarów i usług. Wykładnia przyjęta przez organ dokonujący interpretacji i zaakceptowana przez Sąd pierwszej instancji prowadzić musi bowiem do konsekwencji gospodarczych, których niepodobna zaakceptować. Jest poza sporem, że beneficjentami umów najmu - mimo że umowy te zawierane są przez zarządcę - są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości. W takim stanie rzeczy zatem obciążenie zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot wpłat dokonywanych przez najemców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego od czynności podlegających opodatkowaniu".

12) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2012 r., I FSK 820/11: "Zarządca sądowy działa na zlecenie sądu, na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Otrzymuje wynagrodzenie za wykonywane czynności, które określane jest przez sąd. W ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Nie ulega więc wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Odbiorcami usług zarządcy są współwłaściciele nieruchomości, co do której ustanowiony został zarząd przez sąd. W sytuacji, gdy zarządca działa w imieniu własnym, ale na rzecz właścicieli nieruchomości, to wbrew temu, co przyjęły organ i Sąd pierwszej instancji czynności najmu wykonywane w ramach zarządu nie można odrywać od czynności samego zarządu, najem nieruchomości bowiem odbywa się w ramach czynności zarządu. Takie oderwanie czynności najmu jest nie do pogodzenia nie tylko z samym charakterem czynności wykonywanych przez zarządcę wyznaczonego przez sąd, ale przede wszystkim z definicją obrotu zawartą zarówno w przepisach krajowych jak i wspólnotowych. Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.t.u. podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 -22, art. 30 -32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (\`(...)\`). Przepis art. 29 ust. 1 u.p.t.u. jest implementacją art.11 część A ust.1 lit. a) dyrektywy 77/338/EWG obecnie art. 73 Dyrektywy 2006/112/ WE. W myśl tego przepisu w odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia. W orzecznictwie ETS wskazuje się, że niedopuszczalna jest sytuacja, gdy podstawa opodatkowania byłaby wyższa od kwoty, którą podatnik faktycznie otrzymuje (wyrok w sprawie C 427/98 Komisja Europejska przeciwko republice Federalnej Niemiec). Zasadą jest, że podstawa opodatkowania nie może przewyższać kwoty wynagrodzenia należnego z tytułu dostawy. Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Sytuacja jego w tym przypadku nie odbiega więc od sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że obrotem jego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd".

13) J. Matarewicz \[w:\] Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 18: "Nie będzie ani podatnikiem, ani płatnikiem podatku zarządca sądowy zajmujący się zarządem nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności".

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy:

a) Zarządca Nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów. Co za tym idzie, nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

b) Dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, pomimo że zostały / zostaną one pobrane przez Zarządcę.

**Stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku**

5\. Wnioskodawca nie jest podmiotem wskazanym w art. 106c u.p.t.u. oraz nie dokonuje dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., a co za tym idzie nie jest on uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz Dłużnika. Dłużnik nie udzielił upoważnienia Wnioskodawcy do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz Dłużnika w trybie art. 106d ust. 2 u.p.t.u. Co za tym idzie, Wnioskodawca nie jest uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz Dłużnika.

Wprowadzenie do stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania Nr 5-8

Wnioskodawca zarząd Nieruchomością sprawuje na podstawie postanowienia SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) oraz pobiera (otrzymuje) od najemców lub dzierżawców czynsz najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów stosownie do wezwania Komornika Sądowego przy SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) . Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz Dłużnika.

W ocenie Wnioskodawcy Zarządca Nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów oraz nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Zdaniem Wnioskodawcy podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, pomimo że zostały / zostaną one pobrane przez Zarządcę jest Dłużnik.

W związku z powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie tego w jaki sposób powinien jako Zarządca dokumentować najem lub dzierżawę Nieruchomości. Z tego punktu widzenia Wnioskodawca identyfikuje cztery potencjalne możliwości dokumentacji opisanych wyżej czynności (pytanie nr 5-8), tj.:

a) wystawienie w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 106c lub art. 106d ust. 2 u.p.t.u.,

b) wystawienie we własnym w imieniu i na własną rzecz rachunków dotyczących najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 87 o.p.,

c) wystawienie noty obciążeniowej dotyczącej najmu lub dzierżawy na podstawie art. 24 ust. 1 u.p.d.o.f. w zw. z art. 21 u.r.,

d) dokumentowanie w inny sposób, tj. za pomocą wezwania Komornika Sądowego przy SR dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`) , tj. na podstawie art. 180 o.p. w zw. z art. 934 k.p.c.

W świetle powyższego Wnioskodawca poniżej prezentuje swoje stanowisko w zakresie prawidłowego sposobu dokumentowania najmu lub dzierżawy Nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania Nr 5

W analizowanym zakresie należy wskazać, że stosownie do art. 106c u.p.t.u. faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Na zasadzie art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 20 u.p.t.u. faktura wystawiana przez taki organ powinna zawierać nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika - imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca nie jest podmiotem wskazanym w art. 106c u.p.t.u. oraz nie dokonuje dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., a co za tym idzie nie jest on uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz Dłużnika na podstawie art. 106c u.p.t.u.

Natomiast w myśl art. 106d u.p.t.u. faktury może wystawiać w imieniu i na rzecz podatnika również upoważniona przez niego osoba trzecia, w szczególności jego przedstawiciel podatkowy, o którym mowa w art. 18a u.p.t.u. Osoba trzecia w rozumieniu ww. przepisu to podmiot, który nie jest stroną czynności dokumentowanej daną fakturą.

Przepis ten w zasadzie nie ogranicza kręgu osób trzecich, które mogą w imieniu podatnika wystawiać faktury. Osoba trzecia może wystawiać faktury w imieniu podatnika, jeśli zostanie do tego upoważniona przez podatnika. Przepisy prawa nie określają formy upoważnienia. Może mieć ono formę pisemną, lecz nie musi. Może ono być zawarte także w formie elektronicznej (A. Bartosiewicz \[w:\] VAT. Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022, art. 106(d)).

W niniejszej sprawie Dłużnik nie udzielił takiego upoważnienia Wnioskodawcy. Co za tym idzie, Zarządca nie jest uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz Dłużnika na podstawie art. 106d ust. 2 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z kolei, art. 15 ust. 3 ustawy stanowi, że:

Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1–6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;

2) (uchylony);

3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

W kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Natomiast stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług:

\- telekomunikacyjnych,

\- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,

\- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,

\- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,

\- stałej obsługi prawnej i biurowej,

\- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

\- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Jak stanowi art. 106b ust. 2 i ust. 3 ustawy:

2\. Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

3\. Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2)sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Art. 106c stanowi, że :

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2)komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W myśl art. 106d ust. 2 ustawy :

Faktury może wystawiać w imieniu i na rzecz podatnika również upoważniona przez niego osoba trzecia, w szczególności jego przedstawiciel podatkowy, o którym mowa w art. 18a.

Natomiast art. 18a stanowi, że :

1\. Podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1, nieposiadający siedziby działalności gospodarczej lub stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium państwa członkowskiego, podlegający obowiązkowi zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, jest obowiązany ustanowić przedstawiciela podatkowego.

2\. Podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium państwa członkowskiego innym niż terytorium kraju może ustanowić przedstawiciela podatkowego.

3\. Minister właściwy do spraw finansów publicznych może określić, w drodze rozporządzenia, przypadki, w których nie ma obowiązku ustanawiania przedstawiciela podatkowego, uwzględniając konieczność zapewnienia prawidłowego rozliczenia podatku przez podmioty nieposiadające siedziby działalności gospodarczej lub stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium państwa członkowskiego.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;

2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;

3) kontrahentów;

4) dowodów sprzedaży i zakupów.

Stosownie do art. 99 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

Zgodnie z art. 99 ust. 12 ustawy:

Zobowiązanie podatkowe, kwotę zwrotu różnicy podatku, kwotę zwrotu podatku naliczonego lub różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1, przyjmuje się w kwocie wynikającej z deklaracji podatkowej, chyba że organ podatkowy określi je w innej wysokości.

Podatek od towarów i usług należy do grupy podatków powstających z mocy prawa, który pobierany jest w trybie tzw. samoobliczenia. Dlatego też szczególnie istotną rolę w tym podatku odgrywają deklaracje podatkowe. Przy ich pomocy podatnik określa i zgłasza organowi podatkowemu (deklaruje) wysokość zobowiązania podatkowego. Przepisy dotyczące deklaracji podatkowych mają zatem duże znaczenie w procesie poboru podatku.

Każda deklaracja odnosi się do konkretnego, zamkniętego już okresu rozliczeniowego, który w przypadku deklaracji VAT-7 jest okresem miesięcznym. Dlatego deklaracja musi uwzględniać stan prawny istniejący w momencie zamknięcia okresu rozliczeniowego.

Deklaracja podatkowa stanowi zatem opis zdarzeń, zaistniałych w określonym przedziale czasowym, oceniany z punktu widzenia przepisów podatkowych w tym przedziale czasowym obowiązujących, a który w efekcie ma doprowadzić do wykonania przez podatnika obowiązku zapłaty podatku lub zrealizowania przez niego swego uprawnienia do uzyskania od organu podatkowego zwrotu podatku.

Sąd wyznaczył Pana na Zarządcę nieruchomości Dłużnika. Nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Pobiera Pan od najemców i dzierżawców tej nieruchomości czynsz najmu i dzierżawy, opłaty wynikające z umów najmu i dzierżawy, tj. za media i usługi ochrony.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz.1805 ze zm.)

Art. 933 Kodeks postępowania cywilnego stanowi, że:

Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości.

Zaś art. 934 Kodeks postępowania cywilnego wskazuje, że:

Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.

Zgodnie z art. 935 Kodeks postępowania cywilnego:

§ 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

§ 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zgodnie z art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego:

Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Art. 694 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Tak więc najem (dzierżawa) jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wyłącznie wynagrodzenie, wynika z art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego.

Zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników.

Pobierane przez Pana od najemców i dzierżawców tej nieruchomości czynsze najmu lub dzierżawy i opłaty wynikające z tych umów nie stanowią dla Pana, jako Zarządcy nieruchomości, zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Zapłatą byłoby wyłącznie wynagrodzenie, jeśliby je Pan pobierał za świadczone usługi.

Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11.

Świadczone na rzecz najemców/dzierżawców usługi najmu/dzierżawy w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy właścicielem/współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To właściciel/współwłaściciele świadczy/świadczą ww. usługi najmu/dzierżawy, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to Dłużnik jest w istocie wynajmującym i dla tych usług jest podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lub dzierżawy i opłaty wynikające z tych umów (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców/dzierżawców z tytułu najmu lub dzierżawy oraz z opłat związanych z tymi umowami stanowią dla Dłużnika, jako właściciela nieruchomości, zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lub dzierżawy i opłaty z nimi powiązane są kwotami należnymi z tytułu sprzedaży dokonywanej przez Dłużnika i w związku z tym ma on obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów i opłat wynikających z tych umów.

Zatem z tytułu pobieranych przez Pana, jak Zarządcę nieruchomości, należności od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie jest Pan obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu.

Natomiast Dłużnik jest w istocie wynajmującym i dla tych usług jest podatnikami podatku od towarów i usług. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu lub dzierżawy i opłat wynikających z tych umów stanowią dla Dłużnika nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług w myśl art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. Zatem Dłużnik jest z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. I to Dłużnik ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów.

Mam Pan również wątpliwości, czy jako Zarządca nieruchomości ma Pan obowiązek wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 5).

W systemie podatku od towarów i usług faktury są dokumentami sformalizowanymi potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktury powinny zatem odzwierciedlać faktycznie dokonane transakcje pomiędzy prawidłowo oznaczonymi podmiotami gospodarczymi. Obligatoryjne elementy, jakie musi zawierać faktura, ustawodawca wymienił w cyt. art. 106e ustawy.

Artykuł 106c ustawy, wprowadził obowiązek dokumentowania fakturami dostawy towarów będących własnością dłużnika w trybie egzekucji. Zgodnie z tym przepisem obowiązek wystawienia faktury ciąży na organach egzekucyjnych oraz komornikach sądowych wykonujących czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, w przypadku gdy dokonują, w trybie egzekucji, dostawy towarów będących własnością dłużnika.

Natomiast art. 106d ust. 2 ustawy, dotyczy upoważnienie osoby trzeciej do wystawiania faktur. Aby powierzyć wystawianie faktur osobie trzeciej, podatnik zawiera umowę na świadczenie usług polegających na wystawianiu faktur, której treść określają strony. Przepis nie określa formy umowy. Faktury, które wystawia upoważniona trzecia osoba zawierają dane zarówno usługobiorcy (nabywcy), usługodawcy (dostawcy), jak i wystawcy tych dokumentów.

Jak wynika z okoliczności sprawy nie jest Pan podmiotem wskazanym w art. 106c ustawy. Ponadto nie dokonuje Pan dostawy towarów, o której mowa w art. 18 ustawy. Dłużnik nie udzielił Panu upoważnienia do wystawienia faktury VAT w jego imieniu i na jego rzecz a więc nie dysponuje Pan stosownym pełnomocnictwem – zgodnie z art. 106d ust. 2 ustawy – by wystawiać w imieniu Dłużnika faktury najemcom lub dzierżawcom z tytułu umów najmu lub dzierżawy.

Zatem jako Zarządca nieruchomości nie ma Pan obowiązku wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktur VAT dotyczących najmu lub dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1, nr 2 i nr 5 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku dochodowego od osób prawnych i Ordynacji podatkowej zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm.; (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).