Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.75.2022.3.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-05
Teza: Brak wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy dla sprzedaży składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, zastosowanie zwolnienia dla dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wybór opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-nabycie przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

9 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy dla sprzedaży składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości (działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości (działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3) przez Nabywcę. Uzupełnili go Państwo pismem – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 kwietnia 2022 r. (wpływ 19 kwietnia 2022 r.) oraz), pismem z 19 kwietnia 2022 r. (wpływ 20 kwietnia 2022 r.) oraz pismem z 19 kwietnia 2022 r. (wpływ 29 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

**Opis zdarzenia przyszłego**

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jest właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość (\`(...)\`)” lub „Nieruchomość”), którą nabył w 2014 r. na skutek połączenia przez przejęcie dwóch podmiotów, tj. C. Sp. z o.o. S.K.A. (poprzedni właściciel Nieruchomości) oraz D. Sp. z o.o. (komplementariusz poprzedniego właściciela prowadzący jego sprawy).

Obecnie planowane jest zbycie Nieruchomości na rzecz A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, tj. podmiotu niepowiązanego ze Zbywcą.

Niniejszy wniosek wspólny dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) wskazanej Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

‒ użytkowanie wieczyste działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 położonej przy ulicy (…) w (…), wraz z prawem własności budynku biurowego “(…)” (dalej „Budynek Biurowy”) posadowionego na przedmiotowej działce (dalej: „Nieruchomość I”),

‒ prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2 położonej przy ulicy (…) w (…), wraz prawem własności obiektów znajdujących się na powierzchni działki (część podium Budynku Biurowego oraz część schodów do tego budynku) oraz pod powierzchnią działki (hydrofornia i podziemne zbiorniki przeciwpożarowe) (dalej: „Nieruchomość II”),

‒ prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnymi 1/3 położonej przy (…) w (…), wraz z prawem własności obiektów znajdujących się pod powierzchnią działki (piwnice Budynku Biurowego)( dalej: „Nieruchomość III”).

‒ jak wskazano powyżej łącznie dalej zwanymi „Nieruchomością” lub „Nieruchomością (…)”.

Wnioskodawcy poniżej wskazują obiekty znajdujące się na Nieruchomościach I, II, i III:

1) Nieruchomość I nr 1/1:

a) Budynek Biurowy (budynek sklasyfikowany jako „pozostałe budynki niemieszkalne gdzie indziej niewymienione” (1274) PKOB);

b) Parking naziemny;

c) Ogrodzenie;

d) Oświetlenie zewnętrzne.

2) Nieruchomość II nr 1/2:

a) Schody do Budynku Biurowego;

b) Piwnice Budynku Biurowego znajdujące się pod powierzchnią działki;

c) Instalacja przeciwpożarowa;

d) Hydrofornia.

3) Nieruchomość III nr 1/3:

a) Piwnice Budynku Biurowego znajdujące się pod powierzchnią działki.

W tym miejscu należy wskazać, że Budynek Biurowy, którego poszczególne części składowe rozciągają się na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości (\`(...)\`) został wybudowany w latach 70 tych XX wieku. Obiekt przeszedł generalny remont zrealizowany przez poprzedniego właściciela (C. Sp. z o.o. S.K.A.), który zakończył się w 2008 roku. Nakłady poniesione przez ówczesnego właściciela w ramach remontu przekroczyły 30% procent wartości początkowej Budynku Biurowego. W przeciągu dwóch ostatnich lat w Budynku, ani w pozostałych obiektach nie były dokonywane ulepszenia przekraczające 30% jego wartości początkowej.

Dodatkowo, należy wskazać, że zarówno Budynek Biurowy jak i jego części składowe na Nieruchomościach II i III były nieprzerwanie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych polegających na wynajmie powierzchni biurowych od co najmniej 2008 r. Należy również podkreślić, iż przedmiotowe obiekty nie służyły do wykonywania czynności zwolnionych od VAT.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości (\`(...)\`) obowiązujących na moment Transakcji.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

‒ dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości,

‒ prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu dotyczących Nieruchomości - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,

‒ majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową obiektów posadowionych na Nieruchomościach I, II i III.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem wskazanych powyżej zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców). Nie dojdzie również do przeniesienia pracowników Zbywcy. Nie zostaną również przeniesione na Nabywcę umowa zarządzania Nieruchomością (\`(...)\`) (property management) ani umowa o zarządzanie aktywami (asset management), ani umowa ubezpieczenia Nieruchomości (\`(...)\`) i szereg innych składników majątkowych Zbywcy.

Wnioskodawcy pragną wskazać, że Nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji stanowi główne aktywo Zbywcy, przy czym w ramach przedmiotowej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia pozostałych aktywów Sprzedającego, to znaczy na przykład należności od najemców, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych.

Wnioskodawcy pragną wskazać, że na moment składania niniejszego wniosku nie została podjęta decyzja co do przejęcia przez Nabywcę kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości takich jak, przykładowo, dot. dostawy mediów, energii elektrycznej, umowy ochrony budynku, umowy na usługi sprzątające Nieruchomość czy też umowy na obsługę techniczną Nieruchomości. Niemniej jednak Strony nie wykluczają przeniesienia tego typu umów w drodze cesji (jeśli będzie ona możliwa) na Nabywcę Nieruchomości.

A. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości (\`(...)\`)

Po nabyciu Nieruchomości (\`(...)\`) Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość (\`(...)\`) w swojej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowych.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych bądź podmiotu powiązanego z Nabywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (assets management) lub zapewnić tego rodzaju świadczenia w ramach własnych zasobów kadrowych.

Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Pozostałe informacje

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości (\`(...)\`).

Możliwe jest, że Strony zawrą umowę przedwstępną, a następnie warunkową. Część ceny za Nieruchomość może zostać uiszczona w formie depozytu Nabywcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Zbywca jest stroną umowy kredytu, na podstawie której udzielono mu finansowania dłużnego dotyczącego Nieruchomości. Umowa kredytu nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji, a po jej realizacji Zbywca pozostanie dłużnikiem banku, który udzielił przedmiotowego kredytu. Nabywca na żadnym etapie Transakcji nie wstąpi w miejsce Zbywcy jako strony przedmiotowej umowy kredytu.

W piśmie uzupełniającym z 19 kwietnia 2022 r. uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego następująco:

**1.** Składniki majątkowe nie są specyficznie wyodrębnione organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie statutu, regulaminu lub na podstawie innego dokumentu, niemniej jednak poza Nieruchomością Zbywca nie posiada innych istotnych składników majątkowych.

### 2\. Dla Nieruchomości (\`(...)\`) nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę, źe Nieruchomość jest jedynym istotnymi aktywem Zbywcy, wszystkie przychody, koszty, należności oraz zobowiązania odnoszą się do działalności prowadzonej przy wykorzystaniu Nieruchomości (\`(...)\`).

### 3\. W ramach Transakcji nie dochodzi do przeniesienia licznych należności i zobowiązań Zbywcy (w szczególności, nie dochodzi do transferu pracowników, umowy zarządzania Nieruchomością (\`(...)\`), umowy o zarządzanie aktywami oraz umowy ubezpieczenia Nieruchomości (\`(...)\`)). W konsekwencji po nabyciu Nieruchomości (\`(...)\`), Nabywca nie ma możliwości prowadzenia samodzielnie działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie.

### 4\. Nieruchomość (\`(...)\`) jest głównym aktywem Zbywcy w oparciu, o które prowadzona jest jego działalność gospodarcza. W związku z tym, część przedsiębiorstwa Zbywcy, która nie będzie przedmiotem Transakcji (obejmująca w szczególności umowę zarządzania Nieruchomością (\`(...)\`), umowę o zarządzaniu aktywami, umowę ubezpieczenia Nieruchomości (\`(...)\`), środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych), realizuje zadania związane z Nieruchomością (\`(...)\`).

### Po dokonaniu Transakcji Zbywca nie planuje prowadzić działalności gospodarczej z powodu braku kluczowych składników majątkowych (w postaci Nieruchomości (\`(...)\`)), które by na taką działalność pozwalały.

**5.** Obiekty znajdujące się na Nieruchomościach I, II i III są klasyfikowane na podstawie Prawa Budowlanego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351) w następujący sposób:

### a) parking naziemny - budowla,

### b) ogrodzenie - budowla,

### c) oświetlenie zewnętrzne - budowla,

### d) schody do Budynku Biurowego - część składowa Budynku Biurowego,

### e) piwnice Budynku Biurowego znajdujące się pod powierzchnią działki - część składowa Budynku Biurowego, przy czym fragment jest ujawniony w kartotece budynków jako odrębny budynek o jednej kondygnacji podziemnej,

### f) instalacja przeciwpożarowa - budowla,

### g) hydrofornia pod powierzchnią działki - budowla.

### W związku z powyższym Spółka zaznacza, że opis zawarty w zdarzeniu przyszłym oraz uzasadnieniu, w szczególności opis informacji w kontekście spełnienia warunków z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, znajdzie również zastosowanie do obiektów położonych na Nieruchomościach I, II i III sklasyfikowanych na gruncie Prawa Budowlanego jako budowle (tj. parking naziemny, ogrodzenie, oświetlenie zewnętrzne, fragment piwnicy, instalacja przeciwpożarowa oraz hydrofornia).

### 6\. Obiekty znajdujące się na działce nr 1/1 są:

### a) parking naziemny - budowlą;

### b) ogrodzenie - budowlą,

### c) oświetlenie zewnętrzne - budowlą,

### w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351).

### W związku z powyższym Spółka zaznacza, że opis zawarty w zdarzeniu przyszłym oraz uzasadnieniu, w szczególności opis informacji w kontekście spełnienia warunków z art. 43 ust 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, znajdzie również zastosowanie do obiektów położonych na działce numer 1/1, sklasyfikowanych na gruncie Prawa Budowlanego jako budowle, tj. parking naziemny, ogrodzenie oraz oświetlenie zewnętrzne.

### Pytania

1\. Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy w stosunku do planowanej Transakcji znajdzie zastosowanie jedno ze zwolnień od VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT?

3\. W przypadku, gdy Transakcja będzie opodatkowana VAT - tzn. nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie od VAT lub znajdzie zastosowanie zwolnienie od VAT z opcją opodatkowania (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) i Strony złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o opodatkowaniu VAT Transakcji - czy Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

1\. Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. W stosunku do planowanej Transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie do planowanej transakcji nie znajdą zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3\. W przypadku, gdy Transakcja będzie opodatkowana VAT, tzn. nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie od VAT lub znajdzie zastosowanie zwolnienie od VAT z opcją opodatkowania (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) i Strony złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o opodatkowaniu VAT Transakcji - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję.

Uzasadnienie stanowiska odnośnie do pytania 1:

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Stron, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. Organy podatkowe (oraz sądy administracyjne) odwołują się w tym zakresie do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym uregulowaniem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei, w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wskazano, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Uwzględniając powyższe należy wskazać, że przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest aby:

‒ istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

‒ zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

‒ zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

‒ zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół.

W tym miejscu należy wskazać na interpretację prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapylanie poselskie nr 1778 z 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku). Na podstawie odpowiedzi za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem transferu praw wynikających z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (a zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania zasadniczo pozostaną w bilansie Zbywcy). Nie zostaną również przeniesione na Nabywcę umowa zarządzania Nieruchomością (\`(...)\`) (property management), ani umowa o zarządzanie aktywami (asset management), ani umowa ubezpieczenia Nieruchomości (\`(...)\`) i szereg innych składników majątkowych Zbywcy. Nie dojdzie również do przeniesienia pracowników Zbywcy.

Strony pragną wskazać, że na moment składania niniejszego wniosku nie została podjęta decyzja co do przejęcia przez Nabywcę kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości takich jak, przykładowo, dot. dostawy mediów, energii elektrycznej, umowy ochrony budynku, umowy na usługi sprzątające Nieruchomość czy też umowy na obsługę techniczną Nieruchomości. Niemniej, Strony nie wykluczają, że takie umowy zostaną przeniesione na Nabywcę, co jednak zdaniem Stron nie powinno wpływać na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP).

Tym samym, w ocenie Stron fakt dokonania w przyszłości cesji ww. umów na Nabywcę nie powinien wpływać na ocenę czy przedmiotowa Transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP), czy też nie.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z 6 października 1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 6 czerwca 2008 r., sygn.: I SA/Wr 355/08), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95, wyrok NSA z 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z 4 grudnia 2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z 25 czerwca 2015, sygn.: I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. zobowiązania i należności, a także szereg innych ważnych składników służących Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Stron, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości (\`(...)\`) klasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż cały szereg istotnych składników wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Zbywcy nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość (\`(...)\`) będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w tym znaczeniu, iż nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

W szczególności też przenoszona Nieruchomość (\`(...)\`) nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jak niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość (\`(...)\`) nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby podatku VAT — w świetle objaśnień podatkowych MF

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zwrócić uwagę, że w ostatnim okresie, w objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, dalej: „Objaśnienia”) Minister Finansów odszedł od interpretowania tego pojęcia wyłącznie przez pryzmat przepisów Kodeksu cywilnego i w kontekście nieruchomości komercyjnych przyjął wykładnię funkcjonalną wskazując, że przedsiębiorstwem (lub ZCP) w rozumieniu ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który zbywający prowadził działalność opodatkowaną, i w ramach którego:

1\. istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2\. istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazano w Objaśnieniach:
-----------------------------

‒ Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej), na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z treścią Objaśnień, dla oceny, czy określone składniki majątku powinny zostać uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, decydujące znaczenie mają dwa aspekty: (a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę oraz (b) faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ad. (a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę
-------------------------------------------------------------------------------------------

Jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, po Transakcji Nabywca będzie prowadzić na Nieruchomości działalność opodatkowaną, polegającą na wynajmie, która to działalność będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych bądź podmiot powiązany z Nabywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management) lub zapewnić tego rodzaju świadczenia w ramach własnych zasobów kadrowych.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ad. (b) faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z treścią Objaśnień, o faktycznej możliwości kontynuowania działalności zbywcy przez nowego nabywcę nieruchomości można mówić wyłącznie w przypadku, gdy kontynuowanie takiej działalności możliwe jest bez konieczności:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
----------------------------------------------------------------------------------------------

‒ podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki majątku.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;
--------------------------------------

c. umowy zarządzania aktywami;
------------------------------

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi majątkiem.
--------------------------------------------------------------------------

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego Strony podkreślają, iż Transakcja nie obejmuje żadnego z ww. elementów. W tym miejscu należy wskazać, że Nabywca również planuje wykorzystać Nieruchomość (\`(...)\`) do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni biurowej, niemniej jednak prowadzenie tej działalności będzie miało miejsce z wykorzystaniem aktywów posiadanych przez Nabywcę, jego wiedzy i na podstawie jego modelu biznesowego, które to elementy nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie stanowiska odnośnie pytania nr 2
---------------------------------------------

1\. Uwagi ogólne
----------------

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sprzedaż Nieruchomości (\`(...)\`) w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT według podstawowej stawki podatku VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości (\`(...)\`) w ramach planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Odnosząc się do powyższego, Strony pragną wskazać, że działki Nieruchomości I, II i III będące przedmiotem Transakcji są działkami zabudowanymi obiektami opisanymi w zdarzeniu przyszłym. Wobec tego nie spełniają przesłanek do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Biorąc pod uwagę, że, jak wykazano powyżej, w stosunku do działek, należy przyjąć, że Transakcja, w zakresie, w jakim dotyczy dostawy samych działek będzie „podążać” za sposobem opodatkowania VAT dostawy poszczególnych obiektów posadowionych na tych działkach.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podobnie zastosowania nie znajdzie zwolnienie, o którymi mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (Art. 43 ust. 1 pkt 2 Zwalnia się: dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Przedmiotowa Nieruchomość nie była bowiem wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych od VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
-------------------------------------------------------------------------

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1\. wybudowaniu lub
-------------------

2\. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

a. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
-----------------------------------------------

b. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie lub
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

c. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków lub budowli może być w niektórych przypadkach obligatoryjnie zwolniona z VAT (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia). Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, w których dostawa danego budynku lub budowli nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1\. dokonujący dostawy nie miał w stosunku do danego budynku lub budowli prawa do odliczenia podatku naliczonego,
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2\. dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie danego budynku lub budowli, uprawniających go do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Analizując przedstawiony opis zdarzenia przyszłego w kontekście zaprezentowanych przepisów należy wskazać, że w 2008 r. Budynek przeszedł remont generalny zwiększający jego wartość początkową o co najmniej 30%, a Sprzedający uzyskał prawo własności Nieruchomości (\`(...)\`) w 2014 r.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tym samym, przedmiotowa Nieruchomość jest użytkowana przez Zbywcę dla potrzeb działalności gospodarczej niezwolnionej z VAT od ponad dwóch lat, a jednocześnie w ciągu ostatnich dwóch lat nie zostały przeprowadzone ulepszenia zwiększające wartość początkową Nieruchomości o 30%, co w konsekwencji oznacza, iż od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (\`(...)\`) upłynęło co najmniej dwa lata.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W konsekwencji w odniesieniu do opisywanej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wobec tego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Wnioskodawcy będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT Transakcji.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tym samym, jeśli Wnioskodawcy złożą przed dokonaniem Transakcji oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to będzie ona w całości opodatkowana VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jednocześnie, nie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ niniejsze zwolnienie ma zastosowania wyłącznie w przypadku, gdy nie ma zastosowania zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podsumowując zatem kwestię dotyczącą stanowiska w zakresie pytania nr 2, zdaniem Wnioskodawców, w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Planowana Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak Strony mogą zrezygnować z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (tj. złożą zgodne oświadczenie w tym zakresie).
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3:
------------------------------------------------

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości (\`(...)\`) Nabywca będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność opodatkowaną VAT i niezwolnioną z tego podatku, polegającą na wynajmie Nieruchomości.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazano w stanowisku Wnioskodawców do pytania 2, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak Wnioskodawcy złożą odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Zbywcę faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (\`(...)\`).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy, nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tym samym, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejną fundamentalną przesłanką jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które winno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W świetle powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy wskazać, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Ponadto, przy ocenie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy.

Warunek posiadania zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę był wskazywany również w rozstrzygnięciach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Przykładowo, w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01 Zita Modes Sarl przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanych we wniosku składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Jak bowiem wynika z opisu sprawy, planowana Transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z Państwa wskazaniem, Zbywca na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego zamierza przenieść na Nabywcę składniki majątkowe których głównym składnikiem będą Nieruchomości (Budynek Biurowy i budowle), tj. użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 1/1 wraz z prawem własności budynku biurowego „(\`(...)\`)” posadowionego na przedmiotowej działce („Nieruchomość I”), prawo własności działki gruntu nr 1/2 wraz prawem własności obiektów znajdujących się na powierzchni działki (część podium Budynku Biurowego oraz część schodów do tego budynku) oraz pod powierzchnią działki (hydrofornia i podziemne zbiorniki przeciwpożarowe) ( „Nieruchomość II”), prawo własności działki gruntu nr 1/3 wraz z prawem własności obiektów znajdujących się pod powierzchnią działki (piwnice Budynku Biurowego) („Nieruchomość III”). Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości (\`(...)\`) obowiązujących na moment Transakcji. W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również: dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości, prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu dotyczących Nieruchomości - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową obiektów posadowionych na Nieruchomościach I, II i III. W ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem wskazanych powyżej zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców), nie dojdzie do przeniesienia pracowników Zbywcy, nie zostanie przeniesiona umowa zarządzania Nieruchomością (\`(...)\`) (property management), umowa o zarządzanie aktywami (asset management), ani umowa ubezpieczenia Nieruchomości (\`(...)\`) i szereg innych składników majątkowych Zbywcy. W ramach przedmiotowej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia pozostałych aktywów Sprzedającego, tj. należności od najemców, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych, jak również Nabywca nie wstąpi w miejsce Zbywcy jako strona umowy kredytu na podstawie której udzielono finansowania dłużnego dotyczącego Nieruchomości. W związku z tym przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Wobec tego należy przeanalizować, czy przedmiot Transakcji wypełni warunki do uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Jak wyjaśniono wcześniej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u wnoszącego ZCP zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po wniesieniu ZCP powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że opisane we wnioski składniki mające być przedmiotem Transakcji nie będą stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie będą odznaczać się odrębnością organizacyjną, finansową i funkcjonalną z możliwością samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Wskazali Państwo bowiem, że składniki majątkowe nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie statutu, regulaminu lub na podstawie innego dokumentu. Ponadto dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia licznych należności i zobowiązań Zbywcy (w szczególności nie dojdzie do transferu pracowników, umowy zarządzania Nieruchomością (\`(...)\`), umowy o zarządzanie aktywami oraz umowy ubezpieczenia Nieruchomości (\`(...)\`)). Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca nie ma możliwości prowadzenia samodzielnie działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie. Nieruchomość (\`(...)\`) jest głównym aktywem Zbywcy w oparciu, o które prowadzona jest jego działalność gospodarcza i po dokonaniu Transakcji Zbywca z powodu braku kluczowych składników majątkowych w postaci Nieruchomości nie planuje prowadzić działalności. Natomiast Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje ją wykorzystywać w swojej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowych, jednak prowadzenie tej działalności będzie miało miejsce przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (tj. elementów nie objętych przedmiotem Transakcji). W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość (\`(...)\`) nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

Tym samym z okoliczności sprawy wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, opisany we wniosku Przedmiot Transakcji – składniki majątkowe, nie będą stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym ich sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników stanowi w myśl art. 7 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym planowana transakcja sprzedaży przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Państwa w tej części należało uznać za **prawidłowe**.

Wątpliwości Państwa budzi kwestia zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku:

dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Należy wyjaśnić, że dla Nieruchomości I (działki nr 1/1), Nieruchomości 2 (działki nr 1/2) i Nieruchomości 3 (działki nr 1/3 ) nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dotyczący zwolnienia z podatku od towarów i usług dla terenów niezabudowanych, gdyż z przedstawionych okoliczności wynika, że wskazane Nieruchomości są zabudowane.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, tj. działek nr 1/1, nr 1/2 i nr 1/3 zabudowanych Budynkiem Biurowym i budowlami, doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży miną co najmniej dwa lata. Jak wynika z opisu sprawy, Zbywca nabył w 2014 r. na skutek połączenia przez przejęcie dwóch podmiotów, tj. C. Sp. z o.o. S.K.A. (poprzedni właściciel Nieruchomości) oraz D. Sp. z o.o. (komplementariusz poprzedniego właściciela prowadzący jego sprawy). Budynek Biurowy, którego poszczególne części składowe rozciągają się na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości (\`(...)\`) został wybudowany w latach 70 tych XX wieku. Zarówno Budynek Biurowy jak i jego części składowe na Nieruchomościach II i III były nieprzerwanie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych polegających na wynajmie powierzchni biurowych od co najmniej 2008 r. Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy w stosunku do Budynku Biurowego i budowli doszło wiele lat wcześniej w momencie ich oddania do użytkowania. Ponadto jak wskazano w opisie sprawy, Budynek Biurowy przeszedł generalny remont zrealizowany przez poprzedniego właściciela, który zakończył się w 2008 roku. Nakłady poniesione przez ówczesnego właściciela w ramach remontu przekroczyły 30% procent wartości początkowej Budynku Biurowego, jednak od momentu ponownego pierwszego zasiedlenia (po ulepszeniu) do dnia transakcji upłyną już 2 lata. Zatem, z dniem ponownego przekazania do użytkowania na potrzeby wykonywania czynności opodatkowanych polegających na wynajmie powierzchni biurowych doszło do ponownego zasiedlenia Budynku Biurowego po poniesionych nakładach na jego ulepszenie.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata to w odniesieniu do Budynku Biurowego i budowli posadowionych na Nieruchomości zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 oraz prawa własności działek nr 1/2 i nr 1/3), z którym związany jest ww. Budynek Biurowy i budowle, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa Budynku Biurowego i budowli posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zatem, transakcja sprzedaży przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1, prawa własności działek nr 1/2 i nr 1/3 zabudowanych Budynkiem Biurowym i budowlami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy przy tym wskazać, że skoro planowana dostawa Nieruchomości zabudowanych będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku, gdy Strony Transakcji (Zbywca i Nabywca), po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, opodatkują dostawę ww. Budynku i budowli, wówczas dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1, prawa własności działki nr 1/2 oraz prawa własności działki nr 1/3 również będzie opodatkowana będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 należało uznać za **prawidłowe**.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Państwa dotyczące także, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej Transakcję nabycia Nieruchomości (działek nr 1/1, nr 1/2 i nr 1/3 ).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Zgodnie ze wskazaniem zarówno Nabywca, jak i Zbywca, będą na moment zawarcia Transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a jednocześnie planują przed dokonaniem Transakcji złożyć wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W związku z powyższym, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT Budynku Biurowego i budowli wchodzącymi w skład Nieruchomości, które będę objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Nabywca nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. planuje wykorzystywać Nieruchomość w swojej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowych.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej Transakcję nabycie Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1, prawa własności działek nr 1/2 i nr 1/3 zabudowanych Budynkiem Biurowym i budowlami) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę Transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy dla sprzedaży składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości (działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości (działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3) przez Nabywcę (pytania oznaczone we wniosku nr 1, nr 2 i nr 3), natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 złożonego wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Zwrot nadpłaty**

Przedmiotowy wniosek wspólny dotyczy 7 zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług oraz 1 zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych i 2 Zainteresowanych składających wniosek wspólny, zatem opłata od złożonego wniosku wspólnego w tym przypadku wynosi 640 zł (8 zdarzeń przyszłych x 40 zł x 2 Zainteresowanych).

Zainteresowani 2 lutego 2022 r. dokonali wpłaty w wysokości 480 zł, 14 kwietnia 2022 r. dokonali wpłaty w wysokości 160 zł oraz 19 kwietnia 2022 r. dokonali wpłaty w wysokości 80 zł tytułem opłaty od wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku tym, kwota 80 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi przekazem pocztowym na adres Wnioskodawcy wskazany we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).