Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.456.2020.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-07
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości - działki nr 1 oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; grunty-sprzedaż gruntów; odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 sierpnia 2020 r. (data wpływu 24 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 listopada 2020 r. (data wpływu 6 listopada 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 22 października 2020 r. (doręczone 30 października 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - działki nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - działki nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 6 listopada 2020 r. (data wpływu 6 listopada 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 22 października 2020 r. (doręczone 30 października 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana A.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej zwana: Wnioskodawcą) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest budowa galerii handlowych i dzierżawa wybudowanych lokali. Wnioskodawca planuje nabycie części nieruchomości składającej się z działek gruntu. Nieruchomość składa się z działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 o łącznej powierzchni 1,6670 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT (działalność deweloperska). Działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 powstały z podziału działki o numerze ewidencyjnym 11, decyzją Wójta Gminy z dnia 28 maja 2020 r.

Wnioskodawca planuje nabyć działkę o numerze ewidencyjnym 1 (dalej: „Nieruchomość”). Zgodnie z wypisem z Rejestru gruntów Nieruchomość ma powierzchnię 0,2363 ha. Właścicielem Nieruchomości jest pan A. - (dalej: Sprzedający). Sprzedający nie jest obecnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ale prowadzi działalność gospodarczą. Sprzedający założył działalność gospodarczą 14 maja 2008 roku i prowadził ją do momentu jej zawieszenia w dniu 12 października 2018 roku. Obecnie działalność jest zawieszona. Działalność prowadzona jest w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający oświadcza, że na moment sprzedaży Nieruchomości wznowi działalność gospodarczą i będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 sierpnia 2008 roku. Sprzedającemu przysługiwało przy nabyciu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nabył grunt w celach inwestycyjnych.

Nieruchomość jest niezabudowana i oznaczona w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę Powiatu jako grunty orne (RIIIb).

Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na Nieruchomość.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach:

*   zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 2MN);

*   dróg klasy „D” - dojazdowe (symbol: 7KDD);

*   dróg klasy „L” - lokalne (symbol: 2KDL); zabudowy usługowej (symbol 4U).

Sprzedający nie oddawał gruntu do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. najem, dzierżawa, użyczenie etc.). Przewidywana transakcja sprzedaży Nieruchomości miałaby być pierwszą taką dostawą dokonywaną przez Sprzedającego. Część gruntu zakupionego w 2008 roku została przejęta przez Wojewodę (na budowę drogi) oraz Urząd Gminy (w wyniku podziału gruntu).

W dniu 9 października 2018 r. Sprzedający oraz Wnioskodawca podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z umową przedwstępną Sprzedający oraz Wnioskodawca zobowiązują się zawrzeć w październiku 2020 r. umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości.

W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający udzielił w dniu 9 października 2018 r. Wnioskodawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego.

W dniu 28 maja 2020 r. Wójt Gminy wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działek 12, 13, 14, 15, 16, 17 na działki o numerach 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 oraz 34, 35, 36.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Kupujący ma zamiar wykorzystywać nabyte nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (wybudowanie obiektu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą, w którym Wnioskodawca-kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą – m.in. wynajem powierzchni handlowych podlegający opodatkowaniu VAT według stawki 23%).

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 9 października 2020 roku po łącznym ziszczeniu się następujących warunków:

1.  Uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o podziale działek oraz ujawnienie tych zmian w księdze wieczystej;
2.  Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, z zastrzeżeniem praw i obciążeń ujawnionych na rzecz Spółki;
3.  Nieruchomość będzie znajdować się w wyłącznym posiadaniu Sprzedającego, z wyłączeniem użytkowania lub posiadania przez Spółkę;
4.  Stan prawny i faktyczny nieruchomości będzie odpowiadał stanowi opisanemu w umowie;
5.  Zapewniona zostanie możliwość nabycia przez Spółkę nieruchomości sąsiadujących, w szczególności zawarte zostaną umowy przedwstępne sprzedaży na rzecz Spółki wszystkich tych nieruchomości (przedmiot pozostałych wniosków o interpretację);
6.  Zmieniona będzie klasyfikacja gruntów składających się na nieruchomość z klasy RIIIb na klasę RIV;
7.  Przeprowadzone przez Spółkę audyty prawne, techniczne i środowiskowe nieruchomości będą w ocenie Spółki pozytywne;
8.  Spółka uzyska od gestorów sieci i infrastruktury technicznej warunki przyłączeniowe i umożliwiające zaopatrzenie w media;
9.  Spółka będzie miała zapewnioną możliwość realizacji swojej inwestycji, a następnie jej funkcjonowania na terenie nieruchomości Sprzedającego oraz nieruchomości sąsiadujących, w szczególności Spółka uzyska wszelkie niezbędne decyzje administracyjne;
10.  Spółka zawrze umowy z m.in. gminą oraz (…) umożliwiające budowę, rozbudowę i modernizację dróg publicznych zapewniających obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji;
11.  Spółka zawrze przedwstępne lub warunkowe umowy najmu powierzchni z przyszłymi najemcami powierzchni i pomieszczeń planowanej inwestycji, obejmujące łącznie co najmniej 70% powierzchni przeznaczonej na wynajem, w tym co najmniej 500 m2 z operatorem spożywczym.

Warunki przedstawione w pkt 1) – 11) powyżej obowiązywały na moment zawarcia umowy przedwstępnej. Natomiast na moment składania niniejszych wyjaśnień nie udało się jeszcze uzyskać pozwolenia na budowę. Z uwagi na nieuzyskanie pozwolenia na budowę umowa przedwstępna uległa automatycznemu przedłużeniu o kolejne 6 miesięcy.

Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnił, że planuje zawrzeć do dnia 10 listopada 2020 r. ze sprzedającym umowę dzierżawy. Zgodnie z § 2 ust. 2 projektu umowy dzierżawca w okresie dzierżawy będzie mógł wykorzystywać nieruchomość na cele przygotowania i realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków o funkcji handlowo-usługowej (parku handlowego) wraz z infrastrukturą techniczną i pomocniczą, parkingami i drogami wewnętrznymi, infrastrukturą drogową (wraz ze zjazdami do projektowanych dróg publicznych) i konstrukcjami reklamowymi po uprzednim uzyskaniu przez dzierżawcę wymaganych zezwoleń. Zgodnie z § 2 ust. 3 projektu umowy będzie ona stanowić tytuł do dysponowania gruntem na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Umowa będzie również stanowić tytuł uprawniający dzierżawcę do uzyskania od gestorów mediów warunków technicznych przyłączania do sieci mediów i dostaw mediów oraz zawierania z gestorami mediów odpowiednich umów przyłączeniowych i umów o dostawę mediów dla obsługi przyszłego obiektu na nieruchomości.

W dniu 9 października 2018 r. p. A. udzielił pisemnej zgody Wnioskodawcy na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgoda uprawnia w szczególności do występowania z wnioskami do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie decyzji - pozwoleń na budowę dotyczących wszelkich robót budowlanych na terenie Nieruchomości, w tym dotyczących lokalizacji na terenie Nieruchomości obiektów handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową związaną z realizacją przedmiotowej inwestycji. Zgoda obejmuje także:

1.  przeniesienie na Wnioskodawcę pozwolenia na budowę wydanego na rzecz innego podmiotu;
2.  dokonanie odpowiednich zgłoszeń do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 30 Prawa budowlanego;
3.  dokonanie odpowiednich uzgodnień w trybie art. 29a Prawa budowlanego;
4.  występowanie do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia i dostaw mediów do Nieruchomości;
5.  wejście w teren Nieruchomości w celu wykonania na nim badań i analiz gruntu.

Sprzedający nie udzielił Wnioskodawcy innego pełnomocnictwa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Opisane zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2.  Przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT. Stanie się tak, ponieważ powyższa transakcja podlega opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106, dalej „Ustawa o VAT”), opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT w myśl, którego przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy również wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w Ustawie o VAT, ma szeroki charakter, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności VAT jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

W takim razie właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33) Ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi. W związku z tym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska nr 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Tym samym po stronie Wnioskodawcy wystąpi podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1) Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług;
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca wykorzysta Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (dzierżawa lokali) jak również to, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, po stronie Wnioskodawcy wystąpi kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 pkt 1) Ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca zwraca się z wnioskiem o potwierdzenie swojego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że dostawa towarów (również nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej i w efekcie uzyskania przez niego statusu podatnika. W tym miejscu należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonania.

W aspekcie opodatkowania dostawy nieruchomości, istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający w celu dokonania sprzedaży opisanej nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w ramach tej czynności, czy też sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Powyższe zagadnienie, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, było przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej o zbliżonym charakterze do usług developerskich, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych, decydujące znaczenie mają czynności poprzedzające tą sprzedaż.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest budowa galerii handlowych i dzierżawa wybudowanych lokali. Wnioskodawca planuje nabycie części nieruchomości składającej się z działek gruntu. Nieruchomość składa się z działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 o łącznej powierzchni 1,6670 ha, na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT (działalność deweloperska). Działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 powstały z podziału działki o numerze ewidencyjnym 11, decyzją Wójta Gminy z dnia 28 maja 2020 r.

Wnioskodawca planuje nabyć działkę o numerze ewidencyjnym 1 („Nieruchomość”). Sprzedający nie jest obecnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ale prowadzi działalność gospodarczą. Sprzedający założył działalność gospodarczą 14 maja 2008 roku i prowadził ją do momentu jej zawieszenia w dniu 12 października 2018 roku. Obecnie działalność jest zawieszona. Działalność prowadzona jest w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający oświadcza, że na moment sprzedaży Nieruchomości wznowi działalność gospodarczą i będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 sierpnia 2008 roku. Sprzedającemu przysługiwało przy nabyciu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nabył grunt w celach inwestycyjnych.

Nieruchomość jest niezabudowana i oznaczona w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę Powiatu jako grunty orne (RIIIb).

Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na Nieruchomość.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach:

*   zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 2MN);

*   dróg klasy „D” - dojazdowe (symbol: 7KDD);

*   dróg klasy „L” - lokalne (symbol: 2KDL); zabudowy usługowej (symbol 4U).

Sprzedający nie oddawał gruntu do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. najem, dzierżawa, użyczenie etc.). Przewidywana transakcja sprzedaży Nieruchomości miałaby być pierwszą taką dostawą dokonywaną przez Sprzedającego. Część gruntu zakupionego w 2008 roku została przejęta przez Wojewodę (na budowę drogi) oraz Urząd Gminy (w wyniku podziału gruntu).

W dniu 9 października 2018 r. Sprzedający oraz Wnioskodawca podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z umową przedwstępną Sprzedający oraz Wnioskodawca zobowiązują się zawrzeć w październiku 2020 r. umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości.

W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający udzielił w dniu 9 października 2018 r. Wnioskodawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego.

Wnioskodawca wskazał, że Kupujący ma zamiar wykorzystywać nabyte nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (wybudowanie obiektu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą, w którym Wnioskodawca-kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą – m.in. wynajem powierzchni handlowych podlegający opodatkowaniu VAT według stawki 23%).

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 9 października 2020 roku po łącznym ziszczeniu się następujących warunków:

1.  Uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o podziale działek oraz ujawnienie tych zmian w księdze wieczystej;
2.  Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, z zastrzeżeniem praw i obciążeń ujawnionych na rzecz Spółki;
3.  Nieruchomość będzie znajdować się w wyłącznym posiadaniu Sprzedającego, z wyłączeniem użytkowania lub posiadania przez Spółkę;
4.  Stan prawny i faktyczny nieruchomości będzie odpowiadał stanowi opisanemu w umowie;
5.  Zapewniona zostanie możliwość nabycia przez Spółkę nieruchomości sąsiadujących, w szczególności zawarte zostaną umowy przedwstępne sprzedaży na rzecz Spółki wszystkich tych nieruchomości (przedmiot pozostałych wniosków o interpretację);
6.  Zmieniona będzie klasyfikacja gruntów składających się na nieruchomość z klasy RIIIb na klasę RIV;
7.  Przeprowadzone przez Spółkę audyty prawne, techniczne i środowiskowe nieruchomości będą w ocenie Spółki pozytywne;
8.  Spółka uzyska od gestorów sieci i infrastruktury technicznej warunki przyłączeniowe i umożliwiające zaopatrzenie w media;
9.  Spółka będzie miała zapewnioną możliwość realizacji swojej inwestycji, a następnie jej funkcjonowania na terenie nieruchomości Sprzedającego oraz nieruchomości sąsiadujących, w szczególności Spółka uzyska wszelkie niezbędne decyzje administracyjne;
10.  Spółka zawrze umowy z m.in. gminą oraz (…) umożliwiające budowę, rozbudowę i modernizację dróg publicznych zapewniających obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji;
11.  Spółka zawrze przedwstępne lub warunkowe umowy najmu powierzchni z przyszłymi najemcami powierzchni i pomieszczeń planowanej inwestycji, obejmujące łącznie co najmniej 70% powierzchni przeznaczonej na wynajem, w tym co najmniej 500 m2 z operatorem spożywczym.

Warunki przedstawione w pkt 1) – 11) powyżej obowiązywały na moment zawarcia umowy przedwstępnej. Nie udało się jeszcze uzyskać pozwolenia na budowę. Z uwagi na nieuzyskanie pozwolenia na budowę umowa przedwstępna uległa automatycznemu przedłużeniu o kolejne 6 miesięcy.

Wnioskodawca wyjaśnił, że planuje zawrzeć do dnia 10 listopada 2020 r. ze sprzedającym umowę dzierżawy. Zgodnie z § 2 ust. 2 projektu umowy dzierżawca w okresie dzierżawy będzie mógł wykorzystywać nieruchomość na cele przygotowania i realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków o funkcji handlowo-usługowej (parku handlowego) wraz z infrastrukturą techniczną i pomocniczą, parkingami i drogami wewnętrznymi, infrastrukturą drogową (wraz ze zjazdami do projektowanych dróg publicznych) i konstrukcjami reklamowymi po uprzednim uzyskaniu przez dzierżawcę wymaganych zezwoleń. Zgodnie z § 2 ust. 3 projektu umowy będzie ona stanowić tytuł do dysponowania gruntem na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Umowa będzie również stanowić tytuł uprawniający dzierżawcę do uzyskania od gestorów mediów warunków technicznych przyłączania do sieci mediów i dostaw mediów oraz zawierania z gestorami mediów odpowiednich umów przyłączeniowych i umów o dostawę mediów dla obsługi przyszłego obiektu na nieruchomości.

W dniu 9 października 2018 r. Sprzedający udzielił pisemnej zgody Wnioskodawcy na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgoda uprawnia w szczególności do występowania z wnioskami do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie decyzji - pozwoleń na budowę dotyczących wszelkich robót budowlanych na terenie Nieruchomości, w tym dotyczących lokalizacji na terenie Nieruchomości obiektów handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową związaną z realizacją przedmiotowej inwestycji. Zgoda obejmuje także:

*   przeniesienie na Wnioskodawcę pozwolenia na budowę wydanego na rzecz innego podmiotu;

*   dokonanie odpowiednich zgłoszeń do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 30 Prawa budowlanego;

*   dokonanie odpowiednich uzgodnień w trybie art. 29a Prawa budowlanego;

*   występowanie do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia i dostaw mediów do Nieruchomości;

*   wejście w teren Nieruchomości w celu wykonania na nim badań i analiz gruntu.

Sprzedający nie udzielił Wnioskodawcy innego pełnomocnictwa.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą określenia, czy sprzedaż działki o nr 1 stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, skutkującą powstaniem dla Wnioskodawcy podatku naliczonego.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 sierpnia 2008 roku. Sprzedającemu przysługiwało przy nabyciu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nabył grunt w celach inwestycyjnych. Ponadto, Sprzedający wydzierżawił Nieruchomość na rzecz Kupującego, oraz udzielił mu pełnomocnictwa w celu uzyskania przez niego niezbędnych pozwoleń.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działki Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabył grunt w celach inwestycyjnych. Zatem, od samego początku nie miał zamiaru wykorzystywania Nieruchomości na cele prywatne, tylko w na cele gospodarcze. Ponadto, również dzierżawa Nieruchomości przez Sprzedającego powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej Nieruchomości powoduje, że działka ta wykorzystywana jest w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Znaczenie w przedmiotowej sprawie ma również fakt, że w dniu podpisania umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił Wnioskodawcy pisemnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, upoważniającej Wnioskodawcę (przyszłego nabywcę) do występowania z wnioskami do właściwych organów o wydanie pozwoleń na budowę dotyczących realizacji wszelkich robót budowlanych na terenie Nieruchomości, dokonania odpowiednich zgłoszeń do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej, występowania do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia i dostaw mediów do Nieruchomości oraz wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania na niej badań i analiz gruntu Nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem, jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Wnioskodawcy odpowiedniej zgody, czynności wykonane przez niego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie Wnioskodawca. Nabywca, jako pełnomocnik Sprzedającego nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu tego Sprzedającego, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki podejmuje On pewne działania w sposób zorganizowany. Działania przyszłego nabywcy na mocy pełnomocnictwa udzielonego mu przez Sprzedającego, stanowią ciąg czynności, w efekcie których w dniu podpisania umowy przyrzeczonej dostarczona zostanie działka o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia porozumienia pomiędzy stronami.

Analiza przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego w kontekście powołanych przepisów mających zastosowanie w sprawie z uwzględnieniem orzecznictwa TSUE prowadzi do wniosku, że przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Sprzedający działa jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający, w zakresie sprzedaży działki nr 1 będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki o nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2–12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl zaś art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że działka będąca przedmiotem transakcji jest niezabudowana. Dla ww. działki uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, drogi dojazdowe i lokalne oraz zabudowę usługową.

Zatem, w świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr 1 będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT (tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy), to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być zatem łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. przepisie.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie będą spełnione. Z opisu sprawy wynika bowiem, że przy nabyciu Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i działka przez cały okres użytkowania nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku VAT –Sprzedający oddał bowiem Nieruchomość w dzierżawę. Tym samym, planowana sprzedaż działki niezabudowanej nr 1 nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, dostawa przez Sprzedającego działki niezabudowanej nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż wymienionej działki niezabudowanej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2.

Przechodząc natomiast do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, stwierdzić należy, że zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny. W omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia zostaną spełnione, gdyż – jak wynika z opisu sprawy –Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a jego głównym przedmiotem działalności jest budowa galerii handlowych i dzierżawa wybudowanych lokali. Kupujący ma zamiar wykorzystywać nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (wybudowanie obiektu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą, w którym Wnioskodawca-kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą – m.in. wynajem powierzchni handlowych podlegający opodatkowaniu VAT). Zatem, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem opisanej działki niezabudowanej nr 1 na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.