Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.519.2022.1.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-12-05
Teza: Podleganie w całości opodatkowaniu VAT właściwą stawką VAT oraz brak podleganiu zwolnieniu z VAT i prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość budowlana; podatek-podatek należny; podatek-podatek naliczony; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych, w związku ze zbyciem nieruchomości, w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie obowiązku opodatkowania Transakcji właściwą stawką VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT właściwą stawką VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i w konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wpłynął 5 października 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

\[…\]

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest \[…\] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w \[…\] zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji (zdefiniowana poniżej).

Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania są \[…\] (dalej: „Sprzedający 1”) i \[…\] (dalej: „Sprzedająca 2”). Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie zwani „Sprzedającymi”. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

Sprzedający są osobami fizycznymi i posiadają status rolników ryczałtowych w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą \[…\] (dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającego 1”) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”), przy czym przeważający rodzaj działalności gospodarczej wykonywanej przez Sprzedającego 1 to \[…\].

Sprzedający 1 jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji (zdefiniowana poniżej).

Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t.j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 162, z późn. zm.) i nie jest wpisana do CEIDG. Sprzedająca 2 nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny lub zwolniony. Sprzedająca 2 będzie natomiast zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającymi będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu (\`(...)\`) kwietnia 2022 r. Sprzedający zawarli z podmiotem trzecim umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z następujących działek gruntu:

1) działki o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), położonej w miejscowości \[…\], w gminie \[…\], \[…\] (dalej: „Nieruchomość 1”),

2) działki o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), położonej w miejscowości \[…\], w gminie \[…\], \[…\] (dalej: „Nieruchomość 2”),

dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w \[…\], \[…\] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr \[…\].

Jednocześnie, należy wyjaśnić, że Umowę sprzedaży ze Sprzedającymi zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umowy sprzedaży ze Sprzedającymi może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi wspomnianą umowę na Kupującego. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę sprzedaży ze Sprzedającymi, a nie podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną.

Należy wskazać, że Umowa przedwstępna w zakresie Nieruchomości 2 jest jednostronnie zobowiązująca Sprzedających, to jest Sprzedający zobowiązani są do zawarcia Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2, zaś jej zawarcie przez Kupującego pozostaje do decyzji Kupującego. Oznacza to, że w przypadku gdy Kupujący uzna, że Nieruchomość 2 jest zbędna do realizacji Inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego o łącznej powierzchni najmu netto nie mniejszej niż \[…\] m2 (dalej: „Inwestycja”) i zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2, Nieruchomość 2 może ostatecznie nie stanowić przedmiotu Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku:

\- Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą łącznie określane jako „Nieruchomość”,

\- Transakcja sprzedaży Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie określana jako „Transakcja”.

W Umowie przedwstępnej postanowiono, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem łącznego wystąpienia określonych zdarzeń, tj. w szczególności:

1) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji Inwestycji oraz prawomocną decyzję o warunkach zabudowy Nieruchomości, zezwalającą na realizację przez Kupującego Inwestycji (dalej: „Decyzja WZ”), chyba że uzyskanie takiej decyzji nie będzie konieczne z uwagi na objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego umożliwiającym realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji (dalej: „MPZP”);

2) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i mediami, a także na budowę dróg publicznych o szerokości 7 metrów stanowiących dojazd do Nieruchomości dla samochodów ciężarowych;

3) dojdzie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia działek stanowiących Nieruchomość na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp), lub wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający Nieruchomość na cele inne niż rolne;

4) Sprzedający (lub Kupujący działający w imieniu Sprzedających) doprowadzi do określonej zmiany oznaczenia klasy bonitacyjnej Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków;

5) Sprzedający przeniosą lub złożą wniosek o przeniesienie na Kupującego praw z wszystkich przenoszalnych decyzji związanych z Inwestycją, uzyskanych przez Sprzedających, chyba że takie decyzje będą wydane na rzecz Kupującego.

Na potrzeby niniejszego wniosku warunki dla zawarcia Umowy sprzedaży przewidziane w Umowie przedwstępnej, obejmujące warunki wskazane powyżej, będą zwane łącznie „Warunkami Transakcji”. Warunki Transakcji (z zastrzeżeniem warunku przedstawienia przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego zezwalającej na nabycie Nieruchomości) zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego. Strony uzgodniły, że w przypadku gdy Kupujący podejmie decyzję o niezawieraniu Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2, wówczas Warunki Transakcji będą odnosić się wyłącznie do Nieruchomości 1.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na działkach wchodzących w skład Nieruchomości zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Na działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem opisanych wyżej sieci elektroenergetycznej i sieci gazowej, należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Na działce nr (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) nieutwardzone drogi o nawierzchni z gruntu rodzimego (drogi polne), rów melioracyjny oraz nieutwardzony zjazd o nawierzchni z gruntu rodzimego. Wspomniane drogi, rów melioracyjny oraz zjazd nie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wskazano powyżej, jednym z Warunków Transakcji jest uzyskanie przez Kupującego Decyzji WZ, chyba że uzyskanie takiej decyzji nie będzie konieczne z uwagi na objęcie przedmiotu Transakcji MPZP. Mając na uwadze powyższe, Strony wskazują, że przedmiot Transakcji będzie objęty na datę Transakcji MPZP lub zostanie wydana dla niego Decyzja WZ, zgodnie z którymi przedmiot Transakcji będzie stanowił grunty przeznaczone pod zabudowę. W związku z powyższym Strony wnoszą by Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydając interpretację indywidualną na gruncie zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku, przyjął założenie, zgodnie z którym przedmiot Transakcji będzie stanowił na datę Transakcji grunty przeznaczone pod zabudowę.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabyli na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej działkę oznaczoną numerem (\`(...)\`), z której zostały następnie wydzielone działki o numerach ewidencyjnych (\`(...)\`) i (\`(...)\`) wchodzące w skład Nieruchomości, na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia (\`(...)\`) grudnia 1999 r.

Należy przy tym wyjaśnić, że wyżej wymieniony podział geodezyjny nie został przeprowadzony na potrzeby planowanej Transakcji.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających na cele działalności zwolnionej od podatku VAT innej niż działalność rolnicza zwolniona od VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 1 do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego 1.

Jednocześnie, w związku z planowanym zawarciem Transakcji, w dniu \[…\] r. pomiędzy Sprzedającymi a podmiotem trzecim zawarta została umowa dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość 1 (dalej: „Umowa dzierżawy”). Umowa dzierżawy została zawarta na okres 24 miesięcy i jest opodatkowana podatkiem VAT. Podmiot, który wydzierżawił Nieruchomość 1 od Sprzedających w oparciu o Umowę dzierżawy (dalej: „Dzierżawca”) wchodzi w skład grupy kapitałowej podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną. Strony wyjaśniają, że nie można wykluczyć, że wspomniana Umowa dzierżawy nie zostanie rozwiązana na datę Transakcji. W takim przypadku Kupujący wstąpi z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 KC) w stosunek dzierżawy wynikający ze wspomnianej Umowy dzierżawy w miejsce Sprzedających.

Zamiarem Sprzedających jest sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi im osiągnięcie jak najwyższego zysku. Sprzedający podejmowali działania mające na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania z tytułu jej sprzedaży, tj. zawarli umowę dotyczącą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wyniku zawarcia wspomnianej umowy dotyczącej pośrednictwa w obrocie nieruchomościami doszło do znalezienia potencjalnego kupującego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Sprzedający (reprezentowani przez radcę prawnego) złożyli również wniosek o przeprowadzenie gleboznawczej klasyfikacji gruntów na Nieruchomości.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji, Sprzedający wyrazili w Umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”) to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Ponadto Sprzedający ustanowili w Umowie przedwstępnej określoną osobę wskazaną przez Kupującego pełnomocnikiem i upoważnili tą osobę indywidualnie (z prawem do dalszych pełnomocnictw) do:

1) przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w tej księdze wieczystej,

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

3) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

4) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy sprzedaży, we właściwych: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS, KRUS oraz PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

5) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j.: Dz. U. z 2022 r., poz. 672 z późn. zm.),

6) wystąpienia do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

7) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji Inwestycji, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości,

8) występowania przed właściwymi organami we wszelkich postępowaniach mających na celu zmianę oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków lub zmianę oznaczenia klasy bonitacyjnej Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, a także do składania w związku z tymi postępowaniami wszelkich oświadczeń woli i wiedzy niezbędnych do zmiany oznaczenia Nieruchomości lub klasy bonitacyjnej Nieruchomości,

9) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się również w Umowie przedwstępnej udzielić Kupującemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) na każde jego wezwanie wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w Umowie przedwstępnej (w tym w szczególności związanych z uzyskaniem przez Kupującego pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji oraz innych związanych z Inwestycją pozwoleń i decyzji, uregulowaniem kwestii infrastruktury).

Ponadto Sprzedający udzielili zgody na wycinkę drzew/krzewów na Nieruchomości.

Należy również wskazać, że w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy, Sprzedający udzielili Dzierżawcy prawa do:

1) dysponowania Nieruchomością 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 Prawa Budowlanego, które obejmuje uprawnienie do wykonywania wszelkich robót budowlanych związanych z inwestycją polegającą na budowie centrum magazynowo- produkcyjno-usługowego z częściami socjalno-biurowymi wraz budynkami oraz infrastruktura towarzyszącą i zagospodarowaniem terenu;

2) występowania z wnioskami o wydanie i uzyskania map, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) występowania z wnioskami i uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci mediów, warunków technicznych usunięcia kolizji z sieciami mediów oraz podpisywania umów przyłączeniowych i usunięcia kolizji z gestorami sieci;

4) występowania z wnioskami i uzyskania, a także zmiany wszelkich zgód, zezwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji, zgłoszeń i pozwoleń niezbędnych dla realizacji ww. inwestycji, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, pozwoleń wodnoprawnych, zezwoleń na wycinkę drzew i krzewów, pozwoleń na rozbiórkę, zezwoleń na lokalizację zjazdów z dróg publicznych, pozwoleń wydawanych przez konserwatora zabytków, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, decyzji związanych z dokumentacją geologiczną i geotechniczną, decyzji związanych z przyłączami do sieci mediów, a także wszelkich innych zgód i decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji ww. inwestycji.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) za określoną cenę.

Jak wskazano powyżej, jednym z Warunków Transakcji jest przeniesienie przez Sprzedających lub złożenie przez Sprzedających wniosku o przeniesienie na Kupującego praw z przenoszalnych decyzji związanych z Inwestycją, uzyskanych przez Sprzedających, chyba że takie decyzje będą wydane na rzecz Kupującego.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedających.

Nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że Sprzedający przeniosą na Kupującego określone pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w przypadku wydania takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych na Sprzedających przed datą Transakcji).

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j.: Dz.U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm., dalej: „Kodeks pracy”).

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie na Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT.

5\. Inne okoliczności Transakcji

Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami wystawionymi przez Sprzedających.

Wniosek nie obejmuje \[…\].

**Pytania**

1\. Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT?

3\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Zdaniem Stron:

1\. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że rodzaj podjętych przez Sprzedających działań świadczy o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powoduje, że planowana sprzedaż przedmiotu Transakcji przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedających wykraczały bowiem znacząco poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem Sprzedających jest sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi im osiągnięcie jak najwyższego zysku. Sprzedający podejmowali działania mające na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania z tytułu jej sprzedaży, tj. zawarli umowę dotyczącą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wyniku zawarcia wspomnianej umowy dotyczącej pośrednictwa w obrocie nieruchomościami doszło do znalezienia potencjalnego kupującego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Ponadto, jak wskazano powyżej, Sprzedający (reprezentowani przez radcę prawnego) złożyli także wniosek o przeprowadzenie gleboznawczej klasyfikacji gruntów na Nieruchomości.

W ocenie Stron istotne znaczenie ma również opisana szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego okoliczność udzielenia przez Sprzedających zgód i pełnomocnictw na rzecz Kupującego, czy wskazanych przez Kupującego osób fizycznych. Zdaniem Stron, za profesjonalnym charakterem planowanej Transakcji przemawia także m.in. zawarcie przez Sprzedających Umowy dzierżawy. Jak wskazano powyżej, w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy, Sprzedający udzielili Dzierżawcy określonych praw, w tym do dysponowania Nieruchomością 1 na cele budowlane. Należy przy tym zauważyć, że Dzierżawca wchodzi w skład grupy kapitałowej podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną. Zdaniem Stron zawarcie Umowy dzierżawy wiąże się ściśle z planowaną Transakcją i dodatkowo wskazuje na zorganizowany charakter planowanej sprzedaży przedmiotu Transakcji.

Wskazane wyżej okoliczności świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości przez Sprzedających do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedających w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, jest zdaniem Stron zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Z perspektywy Sprzedających działania, które podjęli w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości należy oceniać jak działalność inwestycyjną. Całokształt powyższych okoliczności powoduje, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu Transakcji zarówno Sprzedający 1 jak i Sprzedająca 2 będą mieli status podatników podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji planowana Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione przesłanki mogące prowadzić do wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (wspomniany przepis stanowi implementację do krajowego porządku prawnego art. 19 Dyrektywy). Nieruchomość (ewentualnie wyłącznie Nieruchomość 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Należy również zauważyć, że zawarta w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT norma stanowi wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania, która powinna w związku z tym podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Należy stwierdzić zatem, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. będzie stanowiła objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem odpłatną dostawę towarów.

Brak jest w szczególności podstaw do kwalifikowania Transakcji jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT nie stosuje się przepisów tej ustawy. W myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 551 KC.

W świetle przywołanych przepisów Transakcja nie będzie dotyczyła przedsiębiorstwa ani ZCP. Przedmiotem sprzedaży będzie bowiem Nieruchomość stanowiąca składnik majątku Sprzedających (ewentualnie wyłącznie Nieruchomość 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2), a więc działki albo działka gruntu. Jak wskazano powyżej, jednym z Warunków Transakcji jest przeniesienie przez Sprzedających lub złożenie przez Sprzedających wniosku o przeniesienie na Kupującego praw z przenoszalnych decyzji związanych z Inwestycją, uzyskanych przez Sprzedających, chyba że takie decyzje będą wydane na rzecz Kupującego. Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast pozostałe składniki majątku Sprzedających. Nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że Sprzedający przeniosą na Kupującego określone pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w przypadku wydania takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych na Sprzedających przed datą Transakcji).

Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji.

Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniającą orzecznictwo TSUE. W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Jednocześnie, Nieruchomość nie powinna być także kwalifikowana jako ZCP Sprzedającego 1 w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Z powyższego wynika, że z ZCP mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. Odnosząc się do powyższego trzeba wskazać, że - po pierwsze - zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot Transakcji można zakwalifikować jako „zespół” składników. Poza przedmiotem Transakcji Kupujący nie przejmie bowiem innych składników majątku Sprzedających. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie przedmiotu Transakcji przez Kupującego nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Co więcej, w analizowanym przypadku nie sposób również mówić o spełnieniu przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego przedmiotu Transakcji za określoną cenę. Jednocześnie, jak wskazano powyżej, jednym z Warunków Transakcji jest przeniesienie przez Sprzedających lub złożenie przez Sprzedających wniosku o przeniesienie na Kupującego praw z przenoszalnych decyzji związanych z Inwestycją, uzyskanych przez Sprzedających, chyba że takie decyzje będą wydane na rzecz Kupującego. Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedających. Nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że Sprzedający przeniosą na Kupującego określone pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w przypadku wydania takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych na Sprzedających przed datą Transakcji). Zbywany zespół składników nie będzie zatem wystarczający dla wykonywania przy jego pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych, co uniemożliwi zakwalifikowanie zbywanych składników majątku jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy również odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Co prawda Objaśnienia odnoszą się do nieruchomości komercyjnych rozumianych jako obiekty przeznaczone pod wynajem, a w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z Nieruchomością, na której nie znajdują się obiekty komercyjne. Zdaniem Stron zasadne jest jednak odwołanie się do treści Objaśnień, gdyż dają one wiele istotnych wskazówek dotyczących interpretacji pojęcia ZCP czy przedsiębiorstwa. Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione również inne elementy.

Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do przedmiotowej Transakcji należy stwierdzić, że oprócz transferu na Kupującego standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów innych niż standardowe.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie na Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje przy tym wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zdaniem Stron, brak jest podstaw by twierdzić, że w wyniku nabycia przedmiotu Transakcji przez Kupującego będzie on kontynuował na Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie na Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) działalność prowadzoną przez Sprzedających.

W związku z powyższym, nie ulega wątpliwości, że celem Transakcji nie będzie przejęcie i kontynuacja prowadzonej działalności gospodarczej na Nieruchomości. Tym bardziej, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 1 do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego 1.

Także z tego względu zasadne jest zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotu Transakcji jako sprzedaży nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub ZCP; wartość ekonomiczną dla Nabywcy przedstawiają w tym przypadku głównie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (ewentualnie działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2).

Reasumując, zgodnie z Objaśnieniami, czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP jest jednoczesne: istnienie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Żaden z tych czynników nie wystąpi w przypadku Transakcji, co stanowi kolejną przesłankę świadczącą o tym, że nie będzie to transakcja zbycia przedsiębiorstwa, ani ZCP, lecz odpłatna dostawa towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższą argumentację, przedmiot Transakcji (również w sytuacji gdy Sprzedający przeniosą lub złożą wniosek o przeniesienie na Kupującego praw z wszystkich przenoszalnych decyzji związanych z Inwestycją, uzyskanych przez Sprzedających) nie może być uznany za przedsiębiorstwo lub ZCP. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

1\. Wprowadzenie

Strony pragną podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

2\. Status Nieruchomości jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, będące własnością Sprzedających.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i prawdopodobnie będą znajdowały się na Nieruchomości na datę Transakcji) sieć elektroenergetyczna i sieć gazowa. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, sieć elektroenergetyczna i sieć gazowa są własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC. Sieć elektroenergetyczna oraz sieć gazowa jako infrastruktura przesyłowa, na podstawie art. 49 § 1 KC nie stanowi zatem części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, należy uznać, że nie będzie ona przedmiotem Transakcji i nie będzie wpływała na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

Zdaniem Stron, statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia również okoliczność, że na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i prawdopodobnie będą znajdować się na datę Transakcji):

1) nieutwardzone drogi z gruntu rodzimego (drogi polne),

2) rów melioracyjny,

3) nieutwardzony zjazd z gruntu rodzimego.

W związku z tym, że ww. obiekty nie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych, w ocenie Stron, nie stanowią one na gruncie Prawa budowlanego budynku, budowli ani ich części. W efekcie, sprzedaż Nieruchomości (ewentualnie sprzedaż wyłącznie Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

3\. Kwalifikacja podatkowa Transakcji

Mając na względzie, że Nieruchomość (zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2) należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, jednym z Warunków Transakcji jest uzyskanie przez Kupującego Decyzji WZ, chyba że uzyskanie takiej decyzji nie będzie konieczne z uwagi na objęcie przedmiotu Transakcji MPZP. Mając na uwadze powyższe, Strony wskazują, że przedmiot Transakcji będzie objęty na datę Transakcji MPZP lub zostanie wydana dla niego Decyzja WZ, zgodnie z którymi przedmiot Transakcji będzie stanowił grunty przeznaczone pod zabudowę.

Nieruchomość będzie stanowiła zatem teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikające z art. 43 ust.1 pkt 2 Ustawy o VAT. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

\- towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

\- brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Mając na uwadze, że wspomniana transakcja pozostawała poza podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług), nie wystąpił podatek VAT (podatek od towarów i usług) naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (podatku od towarów i usług), skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z uwagi na to, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków tego zwolnienia.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”). W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-01.4012.470.2021.2.JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy”.

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem”.

Wobec uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przedmiotowa Transakcja powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego od Sprzedających (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT).

Dodatkowo, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie na Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur, które zostaną wystawione z tytułu Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że Transakcja będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach przez Sprzedających.

Reasumując, mając na uwadze, że przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **prawidłowe** w części uznania, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT;

\- **prawidłowe** w części uznania, że planowana Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT oraz będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT;

\- **prawidłowe** w części prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel \`(\`(...)\`)\` w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa oraz orzecznictwem TSUE i analizując go w kontekście wskazanych, przez Wnioskodawcę, faktów w stanowisku własnym, należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiących Przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. Odnosząc się do powyższego trzeba wskazać, że w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot Transakcji można zakwalifikować jako „zespół” składników. Nieruchomość była używana do działalności rolniczej, a Kupujący nie zamierzać kontynuować tego rodzaju działalności, a wykorzystać na Inwestycję, która nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku VAT. Poza przedmiotem Transakcji Kupujący nie przejmie również innych składników majątku Sprzedających. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Należy także wskazać, że nabycie przedmiotu Transakcji przez Kupującego nie będzie wiązało się z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Co więcej, w analizowanym przypadku nie sposób również mówić o spełnieniu przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej, a w przypadku przedmiotu Transakcji będzie to niemożliwe.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz \[…\] przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (\`(...)\`) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do Nieruchomości.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwany dalej Kodeksem cywilnym, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia Umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia Umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia Umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia Umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu Umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej Umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, Sprzedający w celu sprzedaży Nieruchomości składającej się z działek (\`(...)\`) i (\`(...)\`) (odpowiedni Nieruchomość 1 i 2), podpisali Umowę przedwstępną z Kupującym, na podstawie której:

1) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji Inwestycji oraz prawomocną decyzję o warunkach zabudowy Nieruchomości, zezwalającą na realizację przez Kupującego Inwestycji, chyba że uzyskanie takiej decyzji nie będzie konieczne z uwagi na objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego umożliwiającym realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji;

2) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i mediami, a także na budowę dróg publicznych o szerokości 7 metrów stanowiących dojazd do Nieruchomości dla samochodów ciężarowych;

3) Dojdzie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia działek stanowiących Nieruchomość na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp), lub wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający Nieruchomość na cele inne niż rolne;

4) Sprzedający (lub Kupujący działający w imieniu Sprzedających) doprowadzi do określonej zmiany oznaczenia klasy bonitacyjnej Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków;

5) Sprzedający przeniosą lub złożą wniosek o przeniesienie na Kupującego praw z wszystkich przenoszalnych decyzji związanych z Inwestycją, uzyskanych przez Sprzedających, chyba że takie decyzje będą wydane na rzecz Kupującego.

Sprzedający ustanowili w Umowie przedwstępnej określoną osobę wskazaną przez Kupującego pełnomocnikiem i upoważnili tą osobę indywidualnie (z prawem do dalszych pełnomocnictw) do:

1) przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w tej księdze wieczystej,

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

3) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

4) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy sprzedaży, we właściwych: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS, KRUS oraz PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

5) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j.: Dz. U. z 2022 r., poz. 672 z późn. zm.),

6) wystąpienia do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

7) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji Inwestycji, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości,

8) występowania przed właściwymi organami we wszelkich postępowaniach mających na celu zmianę oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków lub zmianę oznaczenia klasy bonitacyjnej Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, a także do składania w związku z tymi postępowaniami wszelkich oświadczeń woli i wiedzy niezbędnych do zmiany oznaczenia Nieruchomości lub klasy bonitacyjnej Nieruchomości,

9) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się również w Umowie przedwstępnej udzielić Kupującemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) na każde jego wezwanie wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w Umowie przedwstępnej (w tym w szczególności związanych z uzyskaniem przez Kupującego pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji oraz innych związanych z Inwestycją pozwoleń i decyzji, uregulowaniem kwestii infrastruktury).

Mając na uwadze zakres czynności podjęty przez Sprzedawców w związku ze sprzedażą Nieruchomości należy stwierdzić, że wykracz on poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Po pierwsze Sprzedający zawarli umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w wyniku czego doszło do znalezienia potencjalnego kupującego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Sprzedający (reprezentowani przez radcę prawnego) złożyli również wniosek o przeprowadzenie gleboznawczej klasyfikacji gruntów na Nieruchomości. Sprzedający zawarli ww. umowę pełnomocnictwa, na podstawie którego, Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających działek będących przedmiotem wniosku. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez Kupującego, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel przedmiotowych działek – Sprzedający musiał udzielić Kującemu pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia ww. czynności.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowy grunt stanowiący nadal własność Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zakres ww. działań doprowadzi do uatrakcyjnienia przedmiotowych działek – stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedających – skutkującego wzrostem ich wartości.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały działki o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedających wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedających będzie działał jak podatnik podatku VAT.

Ponadto należy mieć na uwadze, że Sprzedający zawarli umowę dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość 1. Umowa dzierżawy została zawarta na okres 24 miesięcy i jest opodatkowana podatkiem VAT. Podmiot, który wydzierżawił Nieruchomość 1 od Sprzedających wchodzi w skład grupy kapitałowej podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną.

Należy również wskazać, że w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy, Sprzedający udzielili Dzierżawcy prawa do:

1) dysponowania Nieruchomością 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 Prawo Budowlane, które obejmuje uprawnienie do wykonywania wszelkich robót budowlanych związanych z inwestycją polegającą na budowie centrum magazynowo - produkcyjno - usługowego z częściami socjalno-biurowymi wraz budynkami oraz infrastruktura towarzyszącą i zagospodarowaniem terenu;

2) występowania z wnioskami o wydanie i uzyskania map, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) występowania z wnioskami i uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci mediów, warunków technicznych usunięcia kolizji z sieciami mediów oraz podpisywania umów przyłączeniowych i usunięcia kolizji z gestorami sieci;

4) występowania z wnioskami i uzyskania, a także zmiany wszelkich zgód, zezwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji, zgłoszeń i pozwoleń niezbędnych dla realizacji ww. inwestycji, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, pozwoleń wodnoprawnych, zezwoleń na wycinkę drzew i krzewów, pozwoleń na rozbiórkę, zezwoleń na lokalizację zjazdów z dróg publicznych, pozwoleń wydawanych przez konserwatora zabytków, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, decyzji związanych z dokumentacją geologiczną i geotechniczną, decyzji związanych z przyłączami do sieci mediów, a także wszelkich innych zgód i decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji ww. inwestycji.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wszystkie ww. dziania zawarciem Umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa oraz wydzierżawienie działki - wpisuje się to w ciąg działań, które wskazują na to, że przedmiotowe działki były wykorzystywane przez Sprzedających w działalności gospodarczej. W związku z tym czynność sprzedaży ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W związku z tym, należy uznać, że działania, opisane powyżej, prowadzone w celu sprzedaży działek nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) prowadzą do wniosku, że Sprzedający są podatnikami podatku VAT.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podali Państwo, że aktualnie oraz na moment Transakcji na Nieruchomości nie będą znajdować się żadne zabudowania, będące przedmiotem sprzedaży. Jednak jak wskazano we wniosku, jednym z warunków Transakcji jest uzyskanie przez Kupującego Decyzji WZ, chyba że uzyskanie takiej decyzji nie będzie konieczne z uwagi na objęcie przedmiotu Transakcji MPZP. Mając na uwadze powyższe, Strony wskazują, że przedmiot Transakcji będzie objęty na datę Transakcji MPZP lub zostanie wydana dla niego Decyzja WZ, zgodnie z którymi przedmiot Transakcji będą stanowił grunty przeznaczone pod zabudowę.

Nieruchomość będzie stanowiła zatem teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach powyższej Transakcji.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, sprzedaż działki oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczona pod zabudowę nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy – Sprzedającemu, z tytułu nabycia działki nr (\`(...)\`), nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jednakże działka ta od nabycia do momentu Transakcji nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających działek nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić że, w stosunku do planowanej sprzedaży działek, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż działek nr (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 i pytania nr 2, w myśl którego sprzedaż działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT właściwą stawką VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki prawnopodatkowe, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej stwierdził organ, do omawianej transakcji zbycia działki nr (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) przez Sprzedających nie znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem transakcja zbycia działki przez Sprzedających nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg. właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości (ewentualnie wyłącznie na Nieruchomości 1, jeżeli Kupujący zdecyduje się nie zawierać Umowy sprzedaży w zakresie Nieruchomości 2) Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami wystawionymi przez Sprzedających.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że są spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu działki nr (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`).

Zatem Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny i zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \[…\]. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).