Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1040/13/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-02-17
Teza: Czy Wnioskodawczyni przeznaczając przychód ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie od brata nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2015 r. na zakup jakiejś części lub udziału w nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym należącym do matki Wnioskodawczyni, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy Wnioskodawczyni, kalkulując dochód ze zbycia nieruchomości, będzie mogła zaliczyć do kosztów zbycia tej nieruchomości prowizję zapłaconą pośrednikowi pomagającemu w jej sprzedaży?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; darowizna; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 13 listopada 2013 r. (data wpływu 18 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu prowizji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - **jest nieprawidłowe,** w pozostałej części **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W dniu 9 września 2013 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od brata trzy lokale mieszkalne. Są to pierwsze nieruchomości jakich stała się właścicielką. Z jednego z tych mieszkań korzystała nieodpłatnie na podstawie użyczenia w trakcie studiów w latach 2008-2011. Po zakończeniu studiów wyższych i wyjściu za mąż, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o towarzyszeniu mężowi w podróżach (małżonek jest cudzoziemcem), w związku z czym jeden z niedawno podarowanych lokali stał się przedmiotem najmu w okresie między dniem 5 sierpnia 2011 r. a dniem 31 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni jako wynajmująca (na podstawie umowy użyczenia z dnia 5 sierpnia 2011 r.) wynajęła to mieszkanie znajomej ze studiów. Fakt ten został zgłoszony do właściwego Urzędu Skarbowego i od przychodu z najmu za cały okres trwania umowy płacony był stosowny podatek.

W związku z nabyciem we wrześniu nieruchomości od brata, mając przede wszystkim na uwadze zmieniające się osobiste potrzeby rodzinne- Wnioskodawczyni i jej mąż spodziewają się pierwszego dziecka, a przez to plan trwałego rezydowania w Polsce bez planów na podróże w nadchodzącym czasie - wszystkie trzy lokale (jedno wykończone oraz dwa pozostałe niewykończone) Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać.

W dniu 27 września 2013 r. na podstawie umowy, sporządzonej przez notariusza, Wnioskodawczyni sprzedała ww. lokale mieszkalne wraz z udziałem w hali garażowej - lokalu niemieszkalnym- stanowiącym odrębną nieruchomość. Zbycie tych nieruchomości nie nastąpiło w wyniku wykonywania przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni w Polsce podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowego w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sprzedaży nieruchomości pomagał Wnioskodawczyni licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, któremu przy sprzedaży zapłaciła umówioną prowizję.

Wnioskodawczyni wraz z mężem (pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej) w najbliższej przyszłości przeznaczą uzyskane środki ze sprzedaży lokali (lub stosowną ich część) na własne cele mieszkaniowe. Mąż Wnioskodawczyni jest cudzoziemcem (F.)-jego rodzina mieszka we F., a rodzina Wnioskodawczyni w Polsce. Obydwoje pochodzą z rodzin, w których dom rodzinny stanowi bardzo ważny element w życiu, wbrew nowoczesnym standardom, wierzą w dobre funkcjonowanie wielopokoleniowych domów. Jednak, aby nie pozostawiać żadnych wątpliwości własnościowych oraz w celu pominięcia jakichkolwiek potencjalnych nieporozumień rodzinnych na tle własnościowym pomiędzy członkami rodziny - uważają, że prawidłowym zachowaniem jest wykupienie własnej części domu. Tak jak posiadają, formalnie małżonek Wnioskodawczyni, część domu teściowej, tak tutaj w Polsce postanowili wspólnie, że najlepszym rozwiązaniem byłoby powtórzenie tego modelu i nabycie części domu, którego formalnym właścicielem jest mama Wnioskodawczyni.

Nieruchomość, o zakupie której Wnioskodawczyni myśli, stanowi działkę (dwie połączone ze sobą działki) o obszarze 0,1791 ha z wybudowanym domem mieszkalnym jednorodzinnym. Na dzień dzisiejszy nieruchomość ta nie jest zamieszkała, gdyż dom jest w generalnym remoncie w celu ulepszenia, powiększenia oraz unowocześnienia pomieszczeń na wszystkich czterech kondygnacjach budynku. Na koniec bieżącego roku przewidywane jest zakończenie prac remontowych - wtedy będzie można dokonać stosownego oszacowania wartości domu oraz wycenić interesującą Wnioskodawczynię część. Również na przełomie grudnia i stycznia planowane jest pojawienie się nowego członka rodziny - dziecka Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wraz z rodziną mogłaby od razu zamieszkać w zakupionej części domu, co byłoby najlepszym rozwiązaniem nie tylko pod względem osobistym, ale także finansowym - chcieliby jednak upewnić się, że prawidłowo dokonali wykładni przepisów prawa podatkowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni przeznaczając przychód ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie od brata nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2015 r. na zakup jakiejś części lub udziału w nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym należącym do matki Wnioskodawczyni, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy Wnioskodawczyni, kalkulując dochód ze zbycia nieruchomości, będzie mogła zaliczyć do kosztów zbycia tej nieruchomości prowizję zapłaconą pośrednikowi pomagającemu w jej sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy). Stosowanie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadkowi darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy lub praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust.6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptacje na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wnioskodawczyni ma świadomość, że stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z godnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1 a pkt 3, wykazać swoje

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

W przekonaniu Wnioskodawczyni planowana transakcja nabycia nieruchomości spełnia wszystkie kryteria uprawniające do zwolnienia części lub całości dochodu (w zależności jaką jego część przeznaczy na zakup nowej nieruchomości) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości z opodatkowania.

Po pierwsze, nieruchomość którą Wnioskodawczyni zamierza nabyć spełnia definicję wydatków na cele mieszkaniowe określoną w art. 21 ust. 25 pkt la, gdyż dotyczy nabycia części bądź udziału w budynku i gruncie z tym budynkiem związanym. Po drugie, nabywając tę nieruchomość Wnioskodawczyni spełni własne cele mieszkaniowe tj. przeprowadzi się do własnej części dużego domu, gdzie będzie mieszkała wraz z mężem i dzieckiem. To, że małżonek Wnioskodawczyni posiada nieruchomość we F., z której czasami będą korzystać odwiedzając rodzinę męża pozostaje, w przekonaniu Wnioskodawczyni, bez większego znaczenia. Wnioskodawczyni z mężem tworzy nowoczesną rodziną z tradycjami, w dodatku multikulturową, tak więc naturalnym jest dzielenie czasu pomiędzy obie rodziny. Niemniej jednak w sytuacji Wnioskodawczyni to Polska pozostaje miejscem, w którym znajduje się centrum Jej interesów życiowych. W Polsce zamierza urodzić w najbliższych miesiącach dziecko i je wychowywać, prowadzi działalność gospodarczą i realizuję swoje projekty jako przedsiębiorca, posiada także udziały w polskiej spółce z o.o„ a przede wszystkim w Polsce ma swoją rodzinę i przyjaciół. Po trzecie, Wnioskodawczyni zamierza nabyć nieruchomość na początku 2014 r., a więc przed upływem terminu 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Stosowanie do treści art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadkowi darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy lub praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W ocenie Wnioskodawczyni obecnie obowiązujące przepisy (dotyczące nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r.) pozwalają na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, tzw. kosztów transakcyjnych, np. koszty związane z wyceną nieruchomości, prowizję pośrednika, taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych. Prowizja zapłacona licencjonowanemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami jest takim kosztem i w opinii Wnioskodawczyni może o ten koszt pomniejszyć dochód ze zbycia nieruchomości otrzymanych w darowiźnie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu prowizji biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nieprawidłowe, w pozostałej części jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 9 września 2013 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od brata trzy lokale mieszkalne. Są to pierwsze nieruchomości jakich stała się właścicielką. Z jednego z tych mieszkań korzystała nieodpłatnie na podstawie użyczenia w trakcie studiów w latach 2008-2011. Po zakończeniu studiów wyższych i wyjściu za mąż, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o towarzyszeniu mężowi w podróżach (małżonek jest cudzoziemcem), w związku z czym jeden z niedawno podarowanych lokali stał się przedmiotem najmu w okresie między dniem 5 sierpnia 2011 r. a dniem 31 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni jako wynajmująca (na podstawie umowy użyczenia z dnia 5 sierpnia 2011 r.) wynajęła to mieszkanie znajomej ze studiów. Fakt ten został zgłoszony do właściwego Urzędu Skarbowego i od przychodu z najmu za cały okres trwania umowy płacony był stosowny podatek.

W związku z nabyciem we wrześniu nieruchomości od brata, mając przede wszystkim na uwadze zmieniające się osobiste potrzeby rodzinne - Wnioskodawczyni i jej mąż spodziewają się pierwszego dziecka, a przez to plan trwałego rezydowania w Polsce bez planów na podróże w nadchodzącym czasie- wszystkie trzy lokale (jedno wykończone oraz dwa pozostałe niewykończone) Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać.

W dniu 27 września 2013 r. na podstawie umowy, sporządzonej przez notariusza, Wnioskodawczyni sprzedała ww. lokale mieszkalne wraz z udziałem w hali garażowej (lokalu niemieszkalnym) stanowiącym odrębną nieruchomość lokal niemieszkalny. Zbycie tych nieruchomości nie nastąpiło w wyniku wykonywania przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni w Polsce podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowego w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sprzedaży nieruchomości pomagał Wnioskodawczyni licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, któremu przy sprzedaży zapłaciła umówioną prowizję.

Nieruchomość, o zakupie której Wnioskodawczyni myśli, stanowi działkę (dwie połączone ze sobą działki) o obszarze 0,1791 ha z wybudowanym domem mieszkalnym jednorodzinnym. Na dzień dzisiejszy nieruchomość ta nie jest zamieszkała, gdyż dom jest w generalnym remoncie w celu ulepszenia, powiększenia oraz unowocześnienia pomieszczeń na wszystkich czterech kondygnacjach budynku. Na koniec bieżącego roku przewidywane jest zakończenie prac remontowych - wtedy będzie można dokonać stosownego oszacowania wartości domu oraz wycenić interesującą Wnioskodawczynię część. Również na przełomie grudnia i stycznia planowane jest pojawienie się nowego członka rodziny - dziecka Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wraz z rodziną mogłaby od razu zamieszkać w zakupionej części domu, co byłoby najlepszym rozwiązaniem nie tylko pod względem osobistym, ale także finansowym - chcieliby jednak upewnić się, że prawidłowo dokonali wykładni przepisów prawa podatkowego.

Mając na uwadze przytoczone przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości nabytych przez Wnioskodawczynię we wrześniu 2013 r. w drodze darowizny od brata, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, w sytuacji gdy nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

*   prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,
*   koszty ogłoszeń w prasie,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe należy więc stwierdzić, iż nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawczyni, że prowizja dla pośrednika w obrocie nieruchomościami będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości. Wydatki na prowizję pośrednika w sprzedaży lokali mieszkalnych należy bowiem zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawczyni uzyskała z tej sprzedaży.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 28 stanowi, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza środki uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych nabytych w dniu 9 wrześniu 2013 r. w drodze darowizny od brata wydatkować na nabycie od swojej matki części lub udziału w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym w celu zamieszkania w nim z rodziną.

Biorąc pod uwagę przytoczony przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 pkt 1 lit. a należy wskazać, iż warunkiem zwolnienia z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe, które obejmują m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, położonym w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem.

Zatem wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 31 grudnia 2015 r., na nabycie części lub udziału w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, w którym Wnioskodawczyni będzie realizowała własne cele mieszkaniowe wypełnia dyspozycję art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 i uprawnia do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Zwolnieniem objęty będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.