Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-1257/11-3/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-12-08
Teza: Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT przy założeniu, że zostaną spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT? Czy Wnioskodawcy po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT i opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 13.09.2011 r. (data wpływu 19.09.2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 03.10.2011 r. (data wpływu 06.10.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług. w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.09.2011 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 03.10.2011r. (data wpływu 06.10.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka („Spółka” lub „Wnioskodawca”), reprezentowany w niniejszej sprawie przez pełnomocnika, radcę prawnego (pełnomocnictwo w załączeniu), jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Spółki obejmuje tworzenie różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Spółka prowadzi działalność na podstawie szczególnych przepisów prawa niemieckiego regulujących działalność funduszy inwestycyjnych, tj. na podstawie ustawy lnvestmentgesetz z dnia 15 grudnia 2003 r. (Federalny Dziennik Ustaw I poz. 2676, z późniejszymi zmianami). Zgodnie z wymogami tej Ustawy, Spółka działa na podstawie zezwolenia i jest nadzorowana przez instytucję Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), będącą niemieckim organem nadzoru finansowego.

Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Spółkę jest specjalny nieruchomościowy fundusz inwestycyjny w Niemczech o nazwie I. („Fundusz”). Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości poprzez bezpośrednie nabywanie nieruchomości położonych w Polsce; Fundusz może również nabywać udziały w spółkach nieruchomościowych. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to Fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też aktywa Funduszu są formalnie własnością Spółki, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek inwestorów Funduszu.

Wnioskodawca zamierza nabyć dla Funduszu nieruchomość zlokalizowaną w W. (dalej: „Nieruchomość”) od spółki M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Zbywca”). Nieruchomość obejmuje działkę gruntu, w stosunku do której przysługuje Zbywcy prawo użytkowania wieczystego oraz posadowiony na niej budynek (dalej: „Budynek”). Nieruchomość została zakupiona przez Zbywcę w 2006 r. Ponieważ Budynek był budynkiem „używanym” w rozumieniu Ustawy VAT, jego sprzedaż na rzecz Zbywcy była zwolniona od podatku.

Po zakupie Zbywca początkowo wynajmował Budynek poddając te usługi opodatkowaniu VAT. Następnie znaleziono innego najemcę, przy czym przed rozpoczęciem najmu Zbywca (z uwagi na potrzeby tego najemcy) dokonał szeregu nakładów o charakterze remontowym i modernizacyjnym. Obecnie około 70% powierzchni użytkowej w Budynku jest wynajmowane przez Zbywcę. W niewynajętej części Budynku nadal są prowadzone prace remontowe i modernizacyjne. Suma nakładów modernizacyjnych netto (bez podatku VAT) na Budynek do dnia dzisiejszego, a także według stanu na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie przekroczyły i nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku. Po sprzedaży prace remontowe i modernizacyjne będą kontynuowane, tzn. Zbywca zobowiąże się do ich ukończenia zgodnie z obowiązującym projektem budowlanym.

W konsekwencji zakupu Nieruchomości, na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego Wnioskodawca wstąpi na miejsce Zbywcy w istniejące na dzień zawarcia umowy sprzedaży stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku. Wraz z przejęciem w/w praw od Zbywcy, Wnioskodawca przejmie prawa i zobowiązania wynikające z kaucji wpłaconej przez najemcę(-ów). W okresie przejściowym, po dokonaniu sprzedaży i wydaniu przedmiotu sprzedaży, Zbywca będzie uprawniony do wszystkich należności czynszowych oraz należności dotyczących dostawy mediów od najemcy(-ów) za okres do dnia sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy. Strony zawrą w umowie szczegółową procedurę rozliczenia mediów w celu ustalenia kwoty należnej Zbywcy z tego tytułu za okres do dnia sprzedaży. Zgodnie z wstępnymi ustaleniami stron, łącznie z Nieruchomością Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę również prawa autorskie związane z Nieruchomością.

Nieruchomość jest ubezpieczona. Ubezpieczenie zawarte przez Zbywcę wygaśnie z momentem przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy zgodnie z art. 823 § 3 kodeksu cywilnego. Wnioskodawca zawrze nową umowę ubezpieczenia z wybranym przez siebie zakładem ubezpieczeń.

Ponadto, w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy rozwiązaniu ulegną również zawarte przez Zbywcę umowy z dostawcami mediów (energii elektrycznej, gazu, dostawy wody, odbioru ścieków i nieczystości, umowy telekomunikacyjne). Wnioskodawca zawrze w tym zakresie nowe umowy z wybranymi przez siebie dostawcami na uzgodnionych z nimi warunkach.

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przejęcia jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione takie aktywa Zbywcy jak jego nazwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, ani pasywa w postaci zobowiązań wynikających z umów kredytu i pożyczek.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie kontynuował działalność gospodarczą w oparciu o swoje przedsiębiorstwo. Oprócz wykonywania odpłatnie zobowiązań z tytułu umowy sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy (dotyczących zakończenia robót remontowo-modernizacyjnych, podejmowania działań mających na celu znalezienie najemców na wolną powierzchnię biurową Budynku) Zbywca planuje dalszą działalność polegającą m. in. na poszukiwaniu nowych możliwości inwestycyjnych, np. zakupu innych nieruchomości komercyjnych albo mieszkaniowych, świadczeniu ekspertyz i doradztwa w zakresie rynku nieruchomości itp. Z kolei Wnioskodawca po zakupie Nieruchomości będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca są zarejestrowani, jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Przed zawarciem umowy sprzedaży strony zamierzają złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania przedmiotowej dostawy Budynku podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

Wnioskodawca zaznacza, iż Zbywca wystąpił z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku rezygnacji przez strony ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT przy założeniu, że zostaną spełnione wszystkie warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT?
2.  Czy Wnioskodawcy po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT i opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku spełnienia przez Wnioskodawcę i Zbywcę warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na wybór przez strony rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6) Ustawy VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem dostawa Nieruchomości, na którą składa się użytkowanie wieczyste gruntu oraz posadowiony na nim budynek trwale z tym gruntem związany, będzie stanowiła jedną transakcję dla potrzeb opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim

(b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości, co do zasady, spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT. Od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynęło bowiem więcej niż 2 lata, a wydatki na ulepszenie Nieruchomości nie przekroczyły i do czasu sprzedaży nie przekroczą 30% jej wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2), musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (jako nabywcy) zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Potwierdzeniem powyższego wniosku jest, między innymi, stanowisko Ministra Finansów wyrażone w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-1087/10-3/KT).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Na marginesie Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to ze przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość, w tym Budynek i jego części składowe oraz użytkowanie wieczyste gruntu nie wyczerpują przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie

będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów kredytu i pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów. Ponadto Zbywca pozostaje również stroną umów najmu lokalu (nie w Budynku i nie na Nieruchomości, lecz w zupełnie innej lokalizacji), w którym znajduje się jego siedziba i który będzie wykorzystywany do dalszej działalności operacyjnej.

Mając na uwadze charakter Nieruchomości, jak również jej umiejscowienie w całości przedsiębiorstwa Zbywcy należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zbywca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, iż przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie część aktywów Zbywcy (tj. Nieruchomość), nie można uznać, iż stanowi ona przedsiębiorstwo Zbywcy lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Potwierdza to praktyka organów podatkowych dotycząca analogicznych transakcji na rynku nieruchomości. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie przykładowo wskazać stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2011 r. (nr IPPP1/443-1 5/11-4/ISz).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1) Ustawy VAT. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi w wykonaniu odpłatnej dostawy towarów, podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak zostało wskazane, Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku. Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie Ustawy VAT, jako odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegać zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Spółka wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ad.1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) - art. 8 ust. 1 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z kolei, z ust. 5 powołanego artykułu wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie wskazać należy, iż na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73 poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, stosownie do art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. j ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić przy tym należy, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 cyt. ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Zatem, oddanie do użytkowania części budynków czy budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek lub budowla zostały zasiedlone.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, iż Przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona przez Zbywcę w 2006r., a ze względu na to, że Budynek był budynkiem używanym, jego sprzedaż była zwolniona od podatku.

Po zakupie Zbywca początkowo wynajmował Budynek poddając te usługi opodatkowaniu VAT. Następnie znaleziono innego najemcę, przy czym przed rozpoczęciem wynajmu Zbywca (z uwagi na potrzeby tego najemcy) dokonał szeregu nakładów o charakterze remontowym i modernizacyjnym. Obecnie około 70% powierzchni użytkowej w Budynku jest wynajmowane przez Zbywcę. W niewynajętej części Budynku nadal są prowadzone prace remontowe i modernizacyjne. Suma nakładów modernizacyjnych netto (bez podatku VAT) na Budynek do dnia dzisiejszego, a także według stanu na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie przekroczyły i nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku. Po sprzedaży prace remontowe i modernizacyjne będą kontynuowane, tzn. Zbywca zobowiąże się do ich ukończenia zgodnie z obowiązującym projektem budowlanym.

Zarówno Zbywca jak i Wnioskodawca są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Odnosząc się do powyższego zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż w stosunku do Budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem z uwagi na fakt, iż jak wskazano we wniosku - dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkiem niemieszkalnym będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu, a okres, który upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą przedmiotowego Budynku, będzie dłuższy niż 2 lata, zostanie wypełniona dyspozycja art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dokonywaniu sprzedaży tego Budynku.

W tym miejscu należy przywołać przepis art. 43 ust. 10 cyt. ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to Podatnicy będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, iż w przypadku gdy strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy, wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji, zastosowanie podstawowej stawki podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie do całości nabywanej przez Spółkę Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na nim Budynku.

Ad.2. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki:

*   odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług,

*   towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona w ww. przepisie zasada, wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m. in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeden z takich wyjątków określony został w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazać należy, że przepisy dotyczące podatku od towarów i usług (w tym powołane wyżej), nie pozbawiają prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów, które zostały opodatkowane inną niż należna (wyższą bądź niższą) stawką podatku od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż Wnioskodawcy po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust.10 i 11 ustawy i opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Będą bowiem spełnione pozytywne przesłanki wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy (wykorzystywanie ww. towaru do czynności opodatkowanych - najem nieruchomości) i nie zaistnieją negatywne przesłanki uwzględnione w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.