Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB2.4511.106.2017.2.HD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-10
Teza: Czy najem lokalu musi być rozliczany przez wszystkich współwłaścicieli?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód; udział; umowa-umowa najmu; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2017 r. (data wpływu 9 lutego 2017 r.), uzupełnionym w dniu 14 kwietnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego od przychodu z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 14 kwietnia 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego od przychodu z najmu.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Po śmierci matki – Wnioskodawca, jego ojciec, dwóch braci Wnioskodawcy i syn zmarłego brata są współwłaścicielami mieszkania w częściach: ojciec 20/32, Wnioskodawca i jego bracia po 3/32 (łącznie 9/32) oraz syn zmarłego brata 3/32.

Mieszkanie, którego ww. osoby zostały współwłaścicielami, wymagało inwestycji polegającej m.in. na wymianie okien, które groziły wypadnięciu.

Za wymianę okien oraz inne prace remontowe Wnioskodawca zapłacił wykonawcom 4.744 zł.

Chcąc tę kwotę odzyskać i pozyskać środki na inne prace remontowe Wnioskodawca postanowił wynająć to mieszkanie, podpisując umowę najmu okazjonalnego, jako współwłaściciel zarządzający, określając czynsz za wynajem w kwocie 350 zł miesięcznie. 

W ustawowym terminie 14 dni, fakt podpisania umowy najmu Wnioskodawca zgłosił we właściwym urzędzie skarbowym i od listopada 2016 r. każdego miesiąca opłaca stosowny podatek od całości kwoty czynszu.

Ojciec i bracia (łącznie 29/32 udziału) udzielili Wnioskodawcy pełnomocnictwa do załatwiania wszystkich spraw (finansowych, remontowych i innych) dotyczących tego mieszkania. Wnioskodawca nie posiada natomiast pełnomocnictwa syna zmarłego brata, którego udział w mieszkaniu wynosi 3/32, co stanowi 32 zł 81 gr dochodu, od której powinien odprowadzić podatek. Syn zmarłego brata wyjechał za granicę, a Wnioskodawca nie ma z nim kontaktu.

W tej sytuacji Wnioskodawca odprowadza podatek od tej kwoty czynszu i mając zgodę pozostałych współwłaścicieli lokalu (tj. 29/32 udziału), ww. kwotą dysponuje.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy najem lokalu musi być rozliczany przez wszystkich współwłaścicieli?

Zdaniem Wnioskodawcy, opłacanie przeze niego łącznego podatku za czynsz powinien zostać zachowany.

Według Wnioskodawcy zakwestionowanie tego stanu rzeczy może doprowadzić do rozwiązania umowy najmu i bardzo skomplikuje sytuację osób najmujących (ubogich), które wynajmują to mieszkanie za bardzo niską kwotę. Ponadto, budżet państwa nie będzie otrzymywał podatku, zaś Wnioskodawca poniesie straty związane z nieodzyskaniem wspomnianej kwoty za remont okien, itp., i dodatkowo mieszkanie nie będzie remontowane, co będzie pogarszało jego stan techniczny.

Wnioskodawca wskazuje, że takie postępowanie nie jest też do końca niezgodne z prawem, gdyż w podejmowaniu decyzji dotyczących najmu mieszkań, o samym najmie, jak i innych sprawach, także spornych, decyduje większość udziałów. Nie jest też bez znaczenia partycypowanie w kosztach utrzymania mieszkania.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo czerpać pożytki i inne przychody z nieruchomości, a jednocześnie ma obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. Każdy współwłaściciel części wspólnych budynku lub wspólnego mieszkania ma więc obowiązek np. ponoszenia kosztów remontów, konserwacji, napraw. Jednocześnie ma prawo korzystać ze wspólnych urządzeń i części budynku (np. windy, schodów) mieszkać we wspólnym mieszkaniu, prowadzić działalność gospodarczą we wspólnym lokalu, itd. (w zależności od przeznaczenia nieruchomości). Współwłaściciele mogą, niezależnie od zasady przedstawionej powyżej, zawrzeć umowę, w której określą udział każdego z nich w ponoszeniu kosztów, a nawet zwolnić od nich niektórych ze współwłaścicieli.

Wnioskodawca podkreśla, że opłacanie podatku od kwoty czynszu, także za bratanka, nie jest dla niego problemem, zwłaszcza, że są to kwoty niewielkie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat – o czym stanowi art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.).

Jednocześnie zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Stosownie do postanowień art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Przez umowę najmu – zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast przez umowę najmu okazjonalnego lokalu – na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610) – należy rozumieć umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 tej ustawy). Natomiast na mocy art. 2 ust. 1 pkt 2 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Analizując art. 11 ust. 1 ww. ustawy należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z ojcem, dwoma braćmi i synem zmarłego brata są współwłaścicielami mieszkania. Mieszkanie wymagało inwestycji polegającej m.in. na wymianie okien, które groziły wypadnięciu. Za wymianę okien oraz inne prace remontowe Wnioskodawca zapłacił wykonawcom 4.744 zł. Ww. mieszkanie zostało wynajęte przez Wnioskodawcę, który podpisał umowę najmu okazjonalnego, jako współwłaściciel zarządzający, określając czynsz za wynajem w kwocie 350 zł miesięcznie. Ojciec i bracia (łącznie 29/32 udziału) udzielili Wnioskodawcy pełnomocnictwa do załatwiania wszystkich spraw (finansowych, remontowych i innych) dotyczących tego mieszkania. Wnioskodawca nie posiada natomiast pełnomocnictwa syna zmarłego brata, którego udział w mieszkaniu wynosi 3/32, co stanowi 32 zł 81 gr dochodu, od której powinien odprowadzić podatek. Syn zmarłego brata wyjechał za granicę, a Wnioskodawca nie ma z nim kontaktu. W tej sytuacji Wnioskodawca odprowadza podatek od tej kwoty czynszu i mając zgodę pozostałych współwłaścicieli lokalu (tj. 29/32 udziału), ww. kwotą dysponuje.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne stwierdzić należy, że wymienione wyżej przepisy nakazują podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych. Jednakże nie ma przeszkód, aby w charakterze wynajmującego występował wyłącznie jeden ze współwłaścicieli, w sytuacji gdy pozostali wyrażą na to zgodą. Samo wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu nie czyni pozostałych współwłaścicieli wynajmującymi. Ponadto przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego normujące najem okazjonalny nie wprowadzają wymogu, aby po stronie wynajmującej występowali wszyscy współwłaściciele danego lokalu. Pod pojęciem właściciela ustawa ta każe bowiem rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Podkreślić również należy, że powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Przychodem podlegającym opodatkowaniu z tytułu najmu są nie tylko otrzymane, ale również postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym, przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu.

Wobec powyższego, w związku z tym, że z wniosku wynika, iż to Wnioskodawca ponosi koszty remontu, to Wnioskodawca podpisał umowę najmu okazjonalnego, jako współwłaściciel zarządzający, określając czynsz za wynajem w kwocie 350 zł miesięcznie oraz to Wnioskodawca dysponuje ww. kwotą – czyli Wnioskodawca korzysta i decyduje o wykorzystaniu i przeznaczeniu uzyskanych z najmu środków (środki pozostawione są do wyłącznej dyspozycji Wnioskodawcy) – stwierdzić należy, że wyłącznie u Wnioskodawcy powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Chcąc uzyskać interpretację winni oni osobiście lub za pomocą ustanowionego pełnomocnika zwrócić się do organu o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie i uiścić związaną z tym opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.