Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.459.2020.1.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-28
Teza: Opisany we wniosku najem spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tytułu najmu lokali należy zaliczyć zatem do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji uzyskiwane przychody z najmu nie mogą być zakwalifikowane do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 2a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 czerwca 2020 r. (data wpływu 29 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, której centrum interesów osobistych oraz gospodarczych znajduje się na terytorium Chińskiej Republiki Ludowej (dalej: „Chiny”). Wnioskodawczyni mieszka na terytorium Chin od 29 lat z zamiarem dalszego stałego pobytu. Wnioskodawczyni jest rezydentem podatkowym Chin. Wnioskodawczyni przebywa na terytorium Polski zaledwie kilka dni w roku w celu odwiedzin rodziny, która mieszka w Polsce.

Głównym źródłem utrzymania Wnioskodawczyni jest wynagrodzenie otrzymywane z tytułu umowy o pracę na terytorium Chin.

W celu ulokowania zarobionych pieniędzy i zabezpieczenia ich na przyszłość Wnioskodawczyni nabyła w Polsce dwie nieruchomości mieszkalne w (…):

*   Lokal użytkowy - pensjonatowy o charakterze mieszkalnym o pow. 43.35 m2, który został nabyty przez Wnioskodawczynię w 2012 r.;

*   Lokal niemieszkalny - pensjonatowy o charakterze mieszkalnym o pow. 48.10 m2, który został nabyty przez Wnioskodawczynię w 2016 r.;

\- (dalej łącznie jako: „Mieszkania” lub „Nieruchomości”).

Przedmiotowe Nieruchomości zostały zakupione przez Wnioskodawczynię z wieloletnich oszczędności, co przy obecnej sytuacji gospodarczej jest alternatywą dla lokat bankowych i innych form lokowania oszczędności. Nieruchomości te stanowią również długofalowe zabezpieczenie finansowe z przyszłym zabezpieczeniem dla Wnioskodawczyni. Zakup nieruchomości na terytorium Polski wiązał się również z niepewną sytuacja gospodarczą oraz polityczną w Chinach. Wnioskodawczyni korzysta również z tych mieszkań podczas bardzo rzadkich wizyt w Polsce.

Wnioskodawczyni w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, zawarła umowy z firmą, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomościami (dalej: „Operator”). Przedmiotem umów jest zarządzanie Nieruchomościami, tj. świadczenie usług krótkoterminowego wynajmu Mieszkań osobom trzecim lub też najem Nieruchomości na rzecz Operatora w celu dalszego podnajmu przez niego. Umowa o świadczenie usług zarządzania obejmuje następujące czynności:

*   Umieszczenie oferty wynajmu lokalu na stronie Operatora

*   Prowadzenie aktywnych działań marketingowych zmierzających do pozyskania jak największej liczby klientów.

*   Ustalanie szczegółów podnajmu lokalu z potencjalnymi Klientami;

*   Przyjmowanie rezerwacji i informowania na bieżąco Właściciela o przyjętych rezerwacjach

*   Prowadzenie rozliczeń z tytułu opłaty uzdrowiskowej;

*   Przekazywanie Klientom lokalu wraz z wyposażeniem oraz odbierania po zakończonym okresie najmu;

*   Posprzątanie lokalu, zmiany pościeli i ręczników lub przekazania lokalu do posprzątania firmie zewnętrznej oraz sprawdzenia jakości wykonanej usługi;

*   Sprawowanie nadzoru w zastępstwie Właściciela nad powierzonym lokalem polegającym na:
    *   Dokonaniu oględzin lokalu każdorazowo podczas odbierania lokalu od Klienta,
    *   sprawdzeniu stanu wyposażenia, usunięciu drobnych usterek wynikających z bieżącego użycia.
    *   Zastępstwo (w przypadku udzielonego pełnomocnictwa) wobec organów takich jak policja, straż pożarna, wspólnota mieszkaniowa i inne.

W ramach zarządu Nieruchomościami Operator udostępnia odpłatnie Mieszkania, pozyskanym przez siebie gościom na podstawie umów najmu zawieranych we własnym imieniu lub też podnajmuje lokal, wynajmowany od Wnioskodawczyni.

Na podstawie zawartych umów Wnioskodawczyni przysługuje wynagrodzenie, które zarówno w przypadku świadczenia usługi zarządzania jak i w przypadku najmu na rzecz Operatora określone jest jako kwota ryczałtowa za rok (dalej łącznie jako: „Wynagrodzenie”).

Chęć podpisania przedmiotowych umów z Operatorem wynikała z faktu, że Wnioskodawczyni z powodu posiadania centrum interesów życiowych na terytorium Chin nie jest w stanie samodzielnie wynajmować nieruchomości, które należą do jej majątku prywatnego, ani też sprawować pieczy nad tymi Mieszkaniami w sposób samodzielny. Wnioskodawczyni chciałaby przede wszystkim uniknąć utraty wartości Mieszkań ze względu na ich nieużytkowanie, a także zagwarantować w ten sposób, że Mieszkania będą utrzymywane w należytej kondycji.

Utrzymywanie mieszkań w ciągłej eksploatacji, ogrzewanie ich w okresie zimowym, a także bieżące przeglądy eliminują ryzyko zniszczenia Mieszkań w związku z pęknięciem rur, zawilgoceniem lub zagrzybieniem lokali. Jedynie kilkudniowe pobyty Wnioskodawczyni w Polsce w ciągu roku uniemożliwiają jej samodzielne zajmowanie się Mieszkaniami ze względów logistycznych i zamieszkiwanie w tak dalekiej odległości.

Wnioskodawczyni poza zawarciem umów z Operatorem nie podejmuje innych działań związanych z wynajmowaniem Nieruchomości, a więc nie podejmuje działań reklamowych czy promocyjnych w zakresie wynajmu Mieszkań. Wnioskodawczyni nie ma bezpośredniego kontaktu z najemcami, ani nie podejmuje żadnych czynności związanych z wydaniem, czy odbiorem mieszkania. Należności z tytułu zawartych umów wpływają na rachunek bankowy Wnioskodawczyni.

Wyboru najemców, zawierania umów najmu, przekazywania kluczy i lokalu do dyspozycji najemców, odbioru lokalu i sprawdzenia jego stanu, inkasowania należności za najem i tym podobnych czynności jest dokonywany wyłącznie przez Operatora. Wnioskodawczyni nie jest w żaden sposób osobiście zaangażowana w kontakty i rozliczenia z najemcami.

Okres, na jaki lokal ma być wynajmowany, w przypadku umowy zarządzania, jest zależny wyłącznie od Operatora i ofert, jakie posiada - są to typowe okresy wypoczynku urlopowego, o czym przesądza letniskowy charakter miejscowości, choć Wnioskodawczyni nie wyklucza możliwości najmu na dłuższe okresy, o ile Operator będzie mieć takie oferty. Zawarcie umów z Operatorem zapewnia utrzymanie Mieszkań w należytym stanie również poza okresem wynajmu.

Umowy z Operatorem zostały zawarte na czas oznaczony z możliwością ich dalszego przedłużenia na kolejny rok w razie braku pisemnego wypowiedzenia na dwa miesiące przed końcem umowy.

Wnioskodawczyni zamierza zaliczyć przychody z najmu do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, dalej: „ustawa o PIT”), czyli najmu prywatnego.

Wnioskodawczyni, zamierza złożyć w terminie określonym przepisami oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodu z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisany najem może być opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% lub 12,5% na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody uzyskane z wyżej opisanego najmu Mieszkań stanowią przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i mogą być opodatkowane według stawki 8,5% lub 12,5%.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są odpowiednio:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza;

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z kolei zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych;

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust 1 pkt 1,2 i 4-9.

Dodatkowo według art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Dla uznania, że określona działalność stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków:

*   prowadzenie działalności we własnym imieniu;

*   zorganizowany charakter działalności;

*   działalność wykonywana w celu zarobkowym;

*   ciągłość wykonywania działalności.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie

są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Działalność zarobkowa to działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zdaniem Wnioskodawczyni nie będzie ona działać we własnym imieniu wobec klientów Operatora, jak również czynności podejmowane przez Operatora nie będą rodziły dla niej określonych praw i obowiązków.

Jednocześnie należy wskazać, że wynajmowanie mieszkań Operatorowi nie ma zorganizowanego i ciągłego charakteru, bowiem skorzystanie z usług pośrednika ma charakter jednorazowej czynności, która polega na zawarciu umów z Operatorem. Przy czym, bez znaczenia pozostaje fakt, że Operator wynajmuje Mieszkania na rzecz podnajemców, bowiem Wnioskodawczyni nie świadczy żadnych dodatkowych usług na rzecz Operatora, tj. nie prowadzi recepcji, nie świadczy usług gastronomicznych, usług sprzątania czy innych czynności związanych z obsługą i przygotowywaniem Mieszkań do wynajmu.

W ocenie Wnioskodawczyni przekazując do wynajmu niewykorzystywane czasowo przez nią Mieszkania, postępuje jak racjonalny właściciel, bowiem z powodu stałego zamieszkiwania na terytorium Chin, gdzie znajduje się jej centrum interesów osobistych oraz gospodarczych, Wnioskodawczyni nie może zarządzać własnym majątkiem, co w konsekwencji może powodować utratę wartości Nieruchomości przez ich nieutrzymywanie w ciągłej eksploatacji, ogrzewanie ich w okresie zimowym, a także nieprzeprowadzanie bieżących przeglądów, które eliminują ryzyko zniszczenia Mieszkań w związku z pęknięciem rur, zawilgoceniem lub zagrzybieniem lokali.

Dodatkowo gdyby nie podpisanie umowy z Operatorem i pobieranie czynszu za najem Nieruchomości, to Wnioskodawczyni na pokrycia kosztów generowanych przez wyżej wymienione czynności musiałaby przeznaczyć środki finansowe uzyskane z tytułu umowy o pracę, wykonywanej na terytorium Chin.

Kierując się tymi pobudkami, w tym przede wszystkim zasadami gospodarności i zarządzania własnym majątkiem, Wnioskodawczyni wynajmując Mieszkania, osiąga zysk w postaci czynszu, zatem najem ma zarobkowy charakter. Niemniej jednak taka okoliczność nie stanowi samodzielnej przesłanki wystarczającej do zakwalifikowania uzyskanego z tego tytułu przychodu do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, nie można przypisać Wnioskodawczyni działań będących wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z tym, Wnioskodawczym jest zdania, że zawarte umowy najmu z Operatorem pozwalają na klasyfikację tego świadczenia do najmu prywatnego. Sposób realizacji najmu przez Operatora nie ma wpływu na możliwość opodatkowania Mieszkań ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przez Wnioskodawcę. Wnioskodawczyni podkreśla, że najem Mieszkań nie spełnia wszystkich przesłanek do uznania go za pozarolniczą działalność gospodarczą, bowiem Operator wynajął Mieszkania od Wnioskodawczyni, a następnie sam rozporządza Nieruchomościami w zakresie świadczonych przez niego usług krótkoterminowego zakwaterowania na rzecz dalszych podnajemców.

Na poparcie swojego stanowiska w sprawie Wnioskodawczyni wskazuje, że w szeregu interpretacji indywidualny wydanych, przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w analogicznych stanach faktycznych ja będący przedmiotem niniejszego wniosku, uznano, że najem mieszkań podmiotom, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomościami nie wypełnia definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, co w konsekwencji powoduje, że przychód uzyskany z najmu przedmiotowych nieruchomości należy zaliczyć do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Są to m.in.:

*   Interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.417.2019.2.DJD;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 13 listopada 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.444.2019.1.DJD;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 13 listopada 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.445.2019.1.DJD;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 11 września 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.304.2019.2.AK;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 29 marca 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.26.2019.3.PM;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 17 czerwca 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.190.2019.1.AK;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 18 czerwca 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.222.2019.1.RK;

*   Interpretacja indywidulna z dnia 10 kwietnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.205.2018.1.BO.

Analogiczne stanowisko zostało wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2017 r., sygn. III SA/Wa 3048/16, w którym stwierdzono, że:

_

„ W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że wynajem przez Skarżącą jednego lokalu mieszkalnego położonego w \[\`(...)\`\] oraz zawarcie umowy współpracy z firmą zajmująca się wynajmem apartamentów spełnia wszystkie przesłanki uznania za usługową działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów updof.

Zdaniem Sądu prowadzony przez Skarżącą najem (w ramach umowy współpracy w celu pośrednictwa w prowadzeniu wynajmu) ma zarobkowy charakter (zapewne na granicy opłacalności), czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu - tak jak w większości umów najmu lokali mieszkalnych zawieranych przez osoby fizyczne. Jednakże opisany zakres najmu wskazuje, że nie jest prowadzony w sposób zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Co prawda aktywność Skarżącej koncentruje się na bieżącym opłacaniu wszelkich mediów związanych z lokalem, wyposażeniu lokalu oraz wymianie zużytych elementów wyposażenia, Skarżąca jest również zobowiązana do zagwarantowania odpowiedniego stanu technicznego lokalu przez cały okres trwania umowy, tym nie mniej, jak wskazała sama Skarżąca, odległość jaka dzieli ją od lokalu mieszkalnego uniemożliwia jej osobisty kontakt z osobami wynajmującymi mieszkanie, stąd konieczność zawarcia umowy o współpracy.

_

_W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie Skarżąca nie kierowała się profesjonalizmem a pragmatyzmem zawierając umowę z rzeczoną spółką \[\`(...)\`\]. Trudno mówić o profesjonalizmie, gdy przedmiotem najmu jest jeden lokal o powierzchni 26 m2. Skarżąca poza zawarciem umowy z profesjonalną firmą nie podejmuje innych działań, które wskazywałyby na prowadzenie przez nią działalności gospodarczej w zakresie najmu.”_

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43, dalej: „ustawa o podatku zryczałtowanym”), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o czym stanowi art. 2 ust. la ustawy o podatku zryczałtowanym.

Jednocześnie, w myśl art. 6 ust. la ustawy o podatku zryczałtowanym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o podatku zryczałtowanym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. la, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Reasumując, realizowany przez Wnioskodawczynię najem Mieszkań nie wypełnia definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, a zatem przychód uzyskiwany z najmu tych Nieruchomości należy zaliczyć do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a w konsekwencji, Wnioskodawczyni ma prawo do opodatkowania uzyskanych w ten sposób środków pieniężnych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426): osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 3 ust. 1a cytowanej ustawy: za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1.  posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2.  przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

W świetle art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Ponieważ Wnioskodawczyni jest rezydentem podatkowym Chińskiej Republiki Ludowej, zastosowanie w niniejszej sprawie znajdzie Konwencja między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Chińskiej Republiki Ludowej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, sporządzonej w Pekinie dnia 7 czerwca 1988 r. (Dz. U. z 1989 r. Nr 13, poz. 65), regulująca m.in. zasady opodatkowania dochodów z nieruchomości.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 i 3 ww. Umowy dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie. Postanowienia ustępu 1 niniejszego artykułu stosuje się do dochodów uzyskanych z bezpośredniego użytkowania, najmu, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Wyjaśnić należy, że użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Z powyższego wynika, że wobec osoby nieposiadającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, która uzyskuje dochody z nieruchomości położonych na terytorium Polski – w rozpatrywanym przypadku z najmu - mają zastosowanie przepisy polskiego prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje sią czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

*   celu zarobkowego,

*   ciągłości,

*   zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to taka działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy opisu zdarzenia przyszłego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Jak wynika z wyroku WSA w Warszawie z dnia 8 lutego 2017 r. sygn. III SA/Wa 100/16 „Granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako przychody najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.) od przychodów z najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) ma charakter płynny. Problemy związane ze stosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. stanowią skutek zacierania się w praktyce granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego najmu, a tym, co stanowi najem poszczególnych składników majątku osobistego w ramach normalnego zarządu własnym mieniem. Kontrowersje dotyczyć mogą głównie sytuacji, w których podatnik sam nie definiuje czynności polegających na najmie nieruchomości jako podejmowanych w ramach działalności gospodarczej.

Niewątpliwie brak jest podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Jednocześnie jednak prowadzenie działalności gospodarczej, jako uporządkowany ciąg czynności i zdarzeń faktycznych, ma charakter obiektywny (por. np. wyroki z dnia: 18 kwietnia 2014 r., II FSK 1501/12; 30 stycznia 2014 r., II FSK 1512/12; 4 marca 2015 r., II FSK 855/12; 1 kwietnia 2015 r., II FSK 563/13; 4 września 2015 r., II FSK 1557/13; CBOSA). Dla ustalenia zaistnienia takiej działalności podstawowego lub przesądzającego znaczenia nie ma formalne oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi on lub jej nie prowadzi. Zamiar podatnika w zakresie określonej kwalifikacji przychodów z najmu o tyle nie ma znaczenia, że nie należy do cech, które mogłyby różnicować działalność gospodarczą w sferze najmu nieruchomości od najmu nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym. Dostrzegając bowiem, że w pewnych przypadkach przepisy prawa umożliwiają podatnikowi zadecydowanie o kwalifikacji uzyskiwanych przez niego przychodów do określonego źródła, a więc dokonanie wyboru innego źródła, niż wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. – mimo, iż obiektywnie wypełnione zostały przesłanki z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. (por.: uchwała z dnia 21 października 2013 r., II FPS 1/13) ‒ stwierdzić należy, że w płaszczyźnie relacji między regulacjami art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. kwestia woli podatnika wyboru źródła przychodów wymienionego w drugim ze wskazanych przepisów nie ma znaczenia, o czym przysądza użyty w art. 10 ust. 1 pkt 6 in fine u.p.d.o.f. zwrot »z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą«.

Ustalenie zatem, że działania podatnika związane z najmem nieruchomości spełniają obiektywne kryteria uznania ich za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., wyklucza możliwość zaliczenia uzyskanego w związku z tymi działaniami przychodu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 u.p.d.o.f. z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako najem składników majątku związanych z pozarolniczą działalnością gospodarczą (pkt 3), od zwykłego najmu osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących najmowi nieruchomości. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać ‒ rozpatrywany całościowo ‒ zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, ich zaawansowanym przygotowaniu do najmu (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które mogły mieć wpływ na jego decyzje, jak też indywidualne cechy przedmiotu najmu”.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest rezydentem podatkowym Chin. Wnioskodawczyni przebywa na terytorium Polski zaledwie kilka dni w roku w celu odwiedzin rodziny, która mieszka w Polsce. Głównym źródłem utrzymania Wnioskodawczyni jest wynagrodzenie otrzymywane z tytułu umowy o pracę na terytorium Chin. W celu ulokowania zarobionych pieniędzy i zabezpieczenia ich na przyszłość Wnioskodawczyni nabyła w Polsce dwie nieruchomości mieszkalne w (…):

*   Lokal użytkowy - pensjonatowy o charakterze mieszkalnym o pow. 43.35 m2, który został nabyty przez Wnioskodawczynię w 2012 r.;

*   Lokal niemieszkalny - pensjonatowy o charakterze mieszkalnym o pow. 48.10 m2, który został nabyty przez Wnioskodawczynię w 2016 r.

Przedmiotowe Nieruchomości zostały zakupione przez Wnioskodawczynię z wieloletnich oszczędności. Nieruchomości te stanowią również długofalowe zabezpieczenie finansowe z przyszłym zabezpieczeniem dla Wnioskodawczyni. Zakup nieruchomości na terytorium Polski wiązał się również z niepewną sytuacja gospodarczą oraz polityczną w Chinach. Wnioskodawczyni korzysta również z tych mieszkań podczas bardzo rzadkich wizyt w Polsce.

Wnioskodawczyni w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, zawarła umowy z firmą, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomościami. Przedmiotem umów jest zarządzanie Nieruchomościami, tj. świadczenie usług krótkoterminowego wynajmu Mieszkań osobom trzecim lub też najem Nieruchomości na rzecz Operatora w celu dalszego podnajmu przez niego. Umowa o świadczenie usług zarządzania obejmuje następujące czynności:

*   Umieszczenie oferty wynajmu lokalu na stronie Operatora

*   Prowadzenie aktywnych działań marketingowych zmierzających do pozyskania jak największej liczby klientów.

*   Ustalanie szczegółów podnajmu lokalu z potencjalnymi Klientami;

*   Przyjmowanie rezerwacji i informowania na bieżąco Właściciela o przyjętych rezerwacjach

*   Prowadzenie rozliczeń z tytułu opłaty uzdrowiskowej;

*   Przekazywanie Klientom lokalu wraz z wyposażeniem oraz odbierania po zakończonym okresie najmu;

*   Posprzątanie lokalu, zmiany pościeli i ręczników lub przekazania lokalu do posprzątania firmie zewnętrznej oraz sprawdzenia jakości wykonanej usługi;

*   Sprawowanie nadzoru w zastępstwie Właściciela nad powierzonym lokalem polegającym na:
    *   Dokonaniu oględzin lokalu każdorazowo podczas odbierania lokalu od Klienta,
    *   sprawdzeniu stanu wyposażenia, usunięciu drobnych usterek wynikających z bieżącego użycia.
    *   Zastępstwo (w przypadku udzielonego pełnomocnictwa) wobec organów takich jak policja, straż pożarna, wspólnota mieszkaniowa i inne.

W ramach zarządu Nieruchomościami Operator udostępnia odpłatnie Mieszkania, pozyskanym przez siebie gościom na podstawie umów najmu zawieranych we własnym imieniu lub też podnajmuje lokal, wynajmowany od Wnioskodawczyni.

Na podstawie zawartych umów Wnioskodawczyni przysługuje wynagrodzenie, które zarówno w przypadku świadczenia usługi zarządzania jak i w przypadku najmu na rzecz Operatora określone jest jako kwota ryczałtowa za rok (dalej łącznie jako: „Wynagrodzenie”).

Wnioskodawczyni poza zawarciem umów z Operatorem nie podejmuje innych działań związanych z wynajmowaniem Nieruchomości, a więc nie podejmuje działań reklamowych czy promocyjnych w zakresie wynajmu Mieszkań. Wnioskodawczyni nie ma bezpośredniego kontaktu z najemcami, ani nie podejmuje żadnych czynności związanych z wydaniem, czy odbiorem mieszkania. Należności z tytułu zawartych umów wpływają na rachunek bankowy Wnioskodawczyni.

Wyboru najemców, zawierania umów najmu, przekazywania kluczy i lokalu do dyspozycji najemców, odbioru lokalu i sprawdzenia jego stanu, inkasowania należności za najem i tym podobnych czynności jest dokonywany wyłącznie przez Operatora. Wnioskodawczyni nie jest w żaden sposób osobiście zaangażowana w kontakty i rozliczenia z najemcami.

Okres, na jaki lokal ma być wynajmowany, w przypadku umowy zarządzania, jest zależny wyłącznie od Operatora i ofert, jakie posiada - są to typowe okresy wypoczynku urlopowego, o czym przesądza letniskowy charakter miejscowości, choć Wnioskodawczyni nie wyklucza możliwości najmu na dłuższe okresy, o ile Operator będzie mieć takie oferty. Zawarcie umów z Operatorem zapewnia utrzymanie Mieszkań w należytym stanie również poza okresem wynajmu.

Umowy z Operatorem zostały zawarte na czas oznaczony z możliwością ich dalszego przedłużenia na kolejny rok w razie braku pisemnego wypowiedzenia na dwa miesiące przed końcem umowy.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy, należy jednoznacznie stwierdzić, że uzyskiwane przez Wnioskodawczynię przychody z najmu nieruchomości ‒ ze względu na sposób wykonywania najmu ‒ stanowić będą przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzony najem nie będzie najmem okazjonalnym mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem), lecz będzie realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W okolicznościach analizowanej sprawy można przyjąć, że działania Wnioskodawczyni będą odbiegać od normalnego wykonywania prawa własności i Wnioskodawczyni ma zamiar uczynienia sobie z najmu stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Wnioskodawczyni będzie podejmowała wskazane we wniosku czynności niewątpliwie na cele inwestycyjne, ukierunkowane na zaspokajanie potrzeb osób trzecich. Planowane działania są celowe, zorganizowane oraz w założeniu mają charakter długofalowy. Co więcej, w związku z planowanym najmem Wnioskodawczyni zamierza współpracować z profesjonalnym podmiotem ‒ pośrednikiem w wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami.

Wszystkie przedstawione okoliczności sprawy świadczą o tym, że Wnioskodawczyni zamierza działać w sposób charakteryzujący przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu. Planowane przedsięwzięcie Wnioskodawczyni charakteryzuje powtarzalność określonych czynności celem osiągnięcia dochodu.

W efekcie opisane działania Wnioskodawczyni w zakresie najmu wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż planowane czynności, związane z zagospodarowaniem mienia i jego rozporządzaniem, będą znacznie odbiegały od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności, a z podejmowanych czynności Wnioskodawczyni ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Wnioskodawczyni, prowadząc opisany we wniosku najem, będzie bez wątpienia działała we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodzić dla niej określone prawa i obowiązki. Działania Wnioskodawczyni dotyczące najmu nieruchomości położonych w Polsce będą miały charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystanie posiadanych składników majątku w sposób zorganizowany i ciągły. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej – co ma miejsce w rozpatrywanym przypadku ‒ jest również jej ukierunkowanie na zaspakajanie potrzeb osób trzecich. Sposób planowanego wykonywania najmu w rozpatrywanym przypadku przesądza o zakwalifikowaniu uzyskiwanych przychodów z tego tytułu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Zakres najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Tego rodzaju działania nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Skoro Wnioskodawczyni planuje zakup kliku nieruchomości z przeznaczeniem na najem, trudno zakwalifikować przychody z najmu ww. lokali do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności niniejszej sprawy przesądza o tym, że różnego rodzaju działania Wnioskodawczyni przy wskazanym sposobie wykonywania najmu, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, które z uwagi na skalę prowadzonego najmu wykonują przedsiębiorcy i które obarczone są pewnym ryzykiem gospodarczym.

Zatem przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości – z uwagi na sposób jego prowadzenia – nie będą mogły stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie najem nieruchomości nie będzie miał charakteru przypadkowego, incydentalnego. Aktywność Wnioskodawczyni wymaga bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, wypełniających znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie, należy stwierdzić, że opisany we wniosku najem spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tytułu najmu lokali należy zaliczyć zatem do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji uzyskiwane przychody z najmu nie mogą być zakwalifikowane do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Reasumując Wnioskodawczyni nie może wybrać opodatkowania przychodów z wynajmu lokali mieszkalnych zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawczynię wyroków oraz powołanych interpretacji indywidualnych wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie maja możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.