Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-802/14/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-08
Teza: sprzedaż nieruchomości – budynku mieszkalnego wybudowanego na działce, który został zakupiony przez Wnioskodawcę w stanie deweloperskim
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; części-część składowa; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 5 września 2014 r. (data otrzymania 9 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 września 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca 5 sierpnia 2005 r. nabył aktem notarialnym nieruchomość – działkę zabudowaną domem mieszkalnym. Wartość transakcji wyniosła łącznie 312 718,20 zł brutto w tym 39 868,20 zł wyniosła cena działki, a 272 850,00 zł cena domu.

Nabyty dom był w stanie developerskim, co za tym idzie nie nadawał się do zamieszkania. Wnioskodawca rozpoczął prace wykończeniowe.

W dniu 2 listopada 2007 r. Wnioskodawca zameldował się na pobyt stały w domu posadowionym na zakupionej w 2005 r. działce.

W dniu 17 maja 2010 r. starostwo powiatowe po uprzednim zgłoszeniu wydało zawiadomienie o zmianach danych ewidencji gruntów i budynków w związku z inwentaryzacją powykonawczą budynku oraz zmianą sposobu użytku.

W dniu 16 lipca 2012 r. starostwo powiatowe po uprzednim zgłoszeniu wydało potwierdzenie zgłoszenia użytkowania obiektu budowlanego.

Wnioskodawca w 2015 r. chce sprzedać ww. działkę wraz z posadowionym na niej domem.

Wnioskodawca oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a także, że ten stan utrzymuje się od chwili zakupu nieruchomości, aż po dzień dzisiejszy. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, że żadnych wydatków związanych z zakupem działki, budową oraz wyposażeniem domu nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, a także nie odliczał podatku naliczonego od tych wydatków od podatku należnego.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że nabył działkę na własność, nie jako wieczyste użytkowanie gruntu.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając w 2015 r. działkę zabudowaną domem jednorodzinnym Wnioskodawca będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na zadane wyżej pytanie jest twierdząca, sprzedaż działki zabudowanej domem jednorodzinnym będzie korzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wnioskodawca nabył działkę w 2005 r. i ta data jest istotna z punku widzenia powyższego przepisu jako data nabycia. Zbycie działki zabudowanej domem będzie korzystało ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z upływem pięcioletniego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

–ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy – do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Biorąc przywołane powyżej uregulowania pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym), stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy nieruchomość stanowiła, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ani czy był wykorzystywany w tej działalności.

Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Organ przedstawił powyższą regulację prawną na wypadek, gdyby nieruchomość – grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym), którego zbycie planuje Wnioskodawca, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z wniosku nie wynika natomiast, by nieruchomość stanowiła towar handlowy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

W opisie zdarzenia Wnioskodawca wskazał, że w 2005 r. nabył nieruchomość (działkę zabudowaną domem mieszkalnym w stanie developerskim, który następnie wykończył). Starostwo powiatowe w 2012 r. wydało potwierdzenie zgłoszenia użytkowania obiektu. Wnioskodawca wskazał także, że nabył prawo własności działki a nie wieczystego użytkowania gruntu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i tylko w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Podsumowując, skoro Wnioskodawca nabył na własność grunt wraz z budynkiem, to grunt stanowi jedną rzecz (nieruchomość) natomiast budynek mieszkalny jest jego częścią składową. To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Bez znaczenia pozostaje zatem również okoliczność, kiedy nastąpiła zmiana w ewidencji gruntów i budynków, czy też kiedy budynek mieszkalny został oddany do użytkowania.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, że za datę nabycia nieruchomości, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2015 r. należy przyjąć datę nabycia gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym w stanie developerskim tj. 5 sierpnia 2005 r. W konsekwencji bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2005 r. Oznacza to, że termin, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w omawianej sprawie upłynął 31 grudnia 2010 r. tym samym sprzedaż nieruchomości w 2015 r. nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu – o ile w rzeczywistości nieruchomość nie stanowi towaru handlowego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano zatem za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.