Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-1120/14/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-01-22
Teza: Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w powyższej sytuacji, kwota najmu czy cała kwota po dodaniu kwoty czynszu i zwykłych kosztów eksploatacyjnych?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal; najem; najemcy; opodatkowanie; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca posiada spółdzielcze prawo własności lokalu mieszkalnego. Od 6 października 2014 r. wynajmuje lokal. Z najemcami zawarł umowę najmu okazjonalnego przewidującą, że najemcy uiszczać będą przelewem na konto wynajmującego czynsz za najem w wysokości 1.200 zł (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania), oraz że dodatkowo będą ponosili zwykłe koszty utrzymania lokalu.

Wnioskodawca nadmienia, że § 3 zawartej umowy (przytoczony poniżej) w sposób szczegółowy określa ww. płatności.

§ 3 – Czynsz najmu i inne obciążenia.

1.  Strony zgodnie ustalają wysokość miesięcznego czynszu za wynajem Lokalu na kwotę 1.200 zł (słownie tysiąc dwieście złotych), który Najemcy będą płacili Wynajmującemu miesięcznie, z góry do 10-dnia każdego miesiąca.
2.  Niezależnie od czynszu najmu, Najemcy będą pokrywali miesięczne koszty eksploatacyjne (czynsz do SM) w wysokości 360 zł (słownie trzysta sześćdziesiąt złotych), które Najemcy będą płacili Wynajmującemu miesięcznie, z góry do 10-dnia każdego miesiąca. Opłata za czynsz do SM zawiera:

1.  opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością,
2.  wydatki na nieruchomość wspólną,
3.  wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości,
4.  fundusz remontowy,
5.  ubezpieczenie,
6.  podatki od nieruchomości,
7.  opłatę za zużycie zimnej wody.

4.  Najemcy pokrywali będą również koszty eksploatacyjne Lokalu stosownie do stawek określonych przez dostawców mediów (prąd i gaz) zgodnie ze wskazaniami liczników. Wynajmujący co miesiąc przygotowywać będzie rozliczenie rzeczywistego zużycia mediów na podstawie wskazań liczników
5.  Opłaty wymienione w niniejszej Umowie, a w szczególności w § 3 ust. 1 i 2, Najemcy wnosić będą przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego.
6.  Opłaty wymienione w niniejszej Umowie, a w szczególności w § 3 ust. 3, Najemcy wnosić będą gotówką na ręce Wynajmującego.
7.  Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wprowadzenia i późniejszego podnoszenia kwoty opłaty wymienionej w § 3 ust. 2 w przypadku, gdy wzrosną koszty eksploatacyjne ponoszone na rzecz SM.
8.  Za datę płatności uznaje się datę uznania rachunku bankowego Wynajmującego.
9.  W przypadku zwłoki w płatności Czynszu i innych należności wobec Wynajmującego wynikających z niniejszej Umowy, Najemcy są zobowiązani do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w powyższej sytuacji, kwota najmu czy cała kwota po dodaniu kwoty czynszu i zwykłych kosztów eksploatacyjnych ?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie wyłącznie kwota najmu (bez kwoty kosztów zwykłych) przelewana na konto wynajmującego, rozumiana jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychodem – będzie wyłącznie czynsz za najem rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, płacony przez najemcę comiesięcznie do rąk wynajmującego. Natomiast co do kwestii uiszczania przez najemcę opłat związanych z tym lokalem (przykładowo: czynsz uiszczany do spółdzielni, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko wyrażone w piśmie nr PB2/MK/RB-033-050-132/04 Podsekretarza Stanu z 18 marca 2004 r. do dyrektorów izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej oraz naczelników urzędów skarbowych (opubl. „Biuletyn Skarbowy" nr 2/2004, s. 17-19). Stanowisko to zapadło co prawda na gruncie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na posłużenie się w art. 6 ust 1 a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tymi samymi pojęciami, co w wyżej wymienionym przepisie („otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń"). Zdaniem Wnioskodawcy, należy zatem przyjąć, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń" jak również nie powodują przysporzenia po stronie wynajmującego lokal. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Dodatkowo, zgodnie z interpretacją indywidualną, wydaną w podobnej sprawie – sygnatura IPPB1/415-2/10-2/EC – określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Z zapisów umowy wskazanej i przytoczonej przez Wnioskodawcę wynika, iż taki jest zamiar stron – żeby wszelkie opłaty, związane z eksploatacją lokalu pokrywał najemca (fakt wpłacania kwot na konto lub do rąk własnych wynajmującego, który następnie opłaca te rachunki jest bez znaczenia w sprawie). Dodatkowo, jak słusznie zostało podniesione w ww. interpretacji, opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2014 r. – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz do spółdzielni, w którym zawarte są również opłaty związane z zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, opłatę za zużycie zimnej wody oraz koszty eksploatacyjne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca posiada spółdzielcze prawo własności lokalu mieszkalnego. Od 6 października 2014 r. wynajmuje lokal. Z najemcami zawarł umowę najmu okazjonalnego przewidującą, że najemcy uiszczać będą przelewem na konto wynajmującego czynsz za najem w wysokości 1.200 zł (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania) oraz że dodatkowo będą ponosili zwykłe koszty utrzymania lokalu (opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz do spółdzielni, w którym zawarte są również opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, opłatę za zużycie zimnej wody oraz koszty eksploatacyjne)

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.