Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.137.2023.4.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-12
Teza: W zakresie uznania sprzedaży działki nr (A) jako czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnik; podatnik; rolnik-rolnik ryczałtowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna –**

**stanowisko** **nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży działki nr (A) jako czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT jest **nieprawidłowe**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 11 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w związku z dostawą nieruchomości, wpłynął 31 marca 2023 r.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 maja 2023 r. (data wpływu 31 maja 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (X)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan (XX) Sprzedający

### Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie uzupełniony pismem z 31 maja 2023 r.):

### 1\. Status Spółki, Sprzedającego i informacje o nieruchomości:

(X) z siedzibą w (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania, zwana dalej „Spółka”, „Kupująca”, „Nabywca”) na chwilę składania wniosku nie jest czynnym podatnikiem VAT, ale zamierza zarejestrować się jako czynny podatnik przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu (…) (…) (…) roku pod numerem KRS (…). Działalność Spółki jest związana z prowadzeniem projektów budowlanych i inwestycyjnych.

(XX) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, zwany dalej „Sprzedającym”), jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym oraz właścicielem niezabudowanej działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (A) z obrębu numer (…) (…), o powierzchni (…) ha, położonej w województwie (…), powiecie (…) (…), gminie (…), miejscowości (…), zwanej dalej „Nieruchomością”, objętą księgą wieczystą numer (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wskazana wyżej księga wieczysta numer (…) prowadzona jest obecnie dla nieruchomości składającej z działek gruntu nr (…) ((…)) - rodzaj użytków R - (grunty orne), (…) ((…)) - rodzaj użytków R - (grunty orne), (…) ((…)) - rodzaj użytków R - (grunty orne) i (…) ((…)) - rodzaj użytków R - (grunty orne) z obrębu (…), (…), położonych w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), o łącznym obszarze (…) ha ((…)).

W powołanej księdze wieczystej:

a) w dziale (…)księgi wieczystej wpisów nie ma;

b) w dziale (…) księgi wieczystej jako właściciel wpisany jest (…), syn (…) i (…)na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Miasta i Gminy (…) dnia (…) (…) (…) roku (nr (…)) oraz umowy darowizny zawartej dnia (…) (…) (…) roku przed (…) (…) - notariuszem w (…) za Repertorium (…) nr (…);

c) w dziale (…) księgi wieczystej wpisane są:

\- ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu o numerze (…) - zgodnie z § 3 ust. 1 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…);

\- ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu o numerze (…) - zgodnie z § 4 ust. 1 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…) ((…));

obie służebności zostały ustanowione aktem notarialnym umowy o ustanowienie służebności gruntowej zawartej przed (…) (…) - notariuszem w (…) dnia (…) (…) (…) roku za Repertorium (…) nr (…);

d) w dziale (…) księgi wieczystej wpisów nie ma;

e) w dziale (…) księgi wieczystej ujawniona jest wzmianka o wniosku (…);

f) w pozostałych działach księgi wieczystej nie ma wzmianek o wnioskach;

Wzmianka o wniosku (…) ujawniona została w dziale (…) księgi wieczystej w wyniku przesłania z upoważnienia Starosty (…) (…)zawiadomienia o zmianie danych w ewidencji gruntów i budynków ujętych w księdze wieczystej numer (…); zgodnie z przesłanymi dokumentami, w tym wypisami z rejestru gruntów wydanymi z upoważnienia Starosty (…) (…) dnia (…) (…) (…) roku (znak sprawy: (…)) działka gruntu nr (…) uległa podziałowi na działkę gruntu nr (…) ((…)) o powierzchni (…) ha ((…)), której rodzaj użytków został oznaczony jako TP (grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych) oraz działkę gruntu nr (A) ((…)) o powierzchni (…) ha ((…)), której rodzaj użytków został oznaczony jako Rllla, RH Ib, RIVa, RIVb (grunty orne) i N (nieużytki), na podstawie podziału wykazanego na mapie (…), zatwierdzonego decyzją Wojewody (…) Nr (…) z dnia (…) (…) (…) roku; działka gruntu nr (…) po podziale stała się własnością Skarbu Państwa;

Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego niezabudowaną nieruchomość oznaczoną działką ewidencyjną nr (A) objętą powyżej opisaną KW (…) (zwana dalej „Transakcją”). Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość tę, Sprzedający nabył w sposób ważny i skuteczny od osób fizycznych, to jest od rodziców (…) i (…) małżonków (…) na podstawie umowy darowizny zawartej przed (…) (…) - notariuszem w (…) w dniu (…) (…) (…) roku za Repertorium (…) nr (…). W powołanej umowie darowizny z dnia (…) (…) (…) roku za Repertorium (…) nr (…) ustanowiona została na działce gruntu nr ewid. (…) bezpłatna dożywotnia służebność osobista mieszkania na rzecz (…) i (…) małżonków (…), polegająca na korzystaniu przez uprawnionych z całego budynku mieszkalnego z prawem przejścia przez podwórze, a także zobowiązaniu do zapewnienia opieki rodzicom. Służebność to nie została ujawniona w księdze wieczystej, przy czym (…) (…), syn (…) i (…) zmarł w dniu (…) (…)(…) roku w (…), wobec czego służebność ustanowiona na jego rzecz wygasła.

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) (…) dla obszaru (…)-(…)-(…)-(…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej nr (…) z dnia (…) (…) (…) r., zgodnie z którym działka ewidencyjna nr (A), przeznaczona jest pod teren dróg dojazdowych „(…)”, teren drogi głównej ruchu przyśpieszonego z jezdniami serwisowymi - (…) „(…)”, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej „(…)” oraz teren zabudowy usługowej obiektów produkcyjnych, składów i magazynów „(…)”; działka nr (A) położona jest na terenie zmeliorowanym.

W dniu (…) (…) (…) roku Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego przed (…) (…) - notariuszem w (…) w jej Kancelarii Notarialnej przy ulicy (…) (…) lokal (…) za numerem Rep. (…) (…), zwaną dalej „Umową”.

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich, które nie stanowią własności Zainteresowanego (dalej: Nieruchomości Sąsiednie). Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości i Nieruchomościach Sąsiednich inwestycję, polegającą na wybudowaniu, na podstawie ostatecznego i nie podlegającego zaskarżeniu pozwolenia na budowę, które zostanie uzyskane przez Kupującą, zespołu budynków usługowo biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową o powierzchni całkowitej budynków co najmniej (…) m2, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…) dalej zwana „Inwestycją”. Działalność będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Sprzedający jest osobą fizyczną, niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, mającą status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego. Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającego i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z nieruchomości podlegają sprzedaży. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającego, poza udostępnieniem na cele budowlane na rzecz Spółki.

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości i poza Nieruchomością, będącą przedmiotem niniejszego wniosku, Sprzedający nie dokonuje sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki lub innych podmiotów.

W zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścił ogłoszenie w Internecie oraz wystawił na nieruchomości baner informujący o ofercie jej sprzedaży. W przeszłości zaangażował agencję pośrednictwa, z którą współpracował przy Transakcji 1 opisanej poniżej, ale umowa współpracy wygasła.

Sprzedający wystosował pismo do (…) w sprawie zjazdu z drogi krajowej nr (…).

W dniu (…) (…) (…) r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (zwana dalej „Umową Transakcji 1”) ze spółką (F) z siedzibą w (…), przy ulicy (…) (…) (zwaną dalej „Spółka (F)”), (zwana dalej w całości jako „Transakcja 1”), która z uwagi na brak możliwości finalizacji (brak pozyskania finansowania, braku uzyskania decyzji środowiskowego) ze strony Spółki (F), została rozwiązana w dniu (…) r.

Na potrzeby tejże Transakcji 1, strony powyższej Umowy Transakcji 1, wystąpiły w dniu (…) (…) (…) r. z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa spółki (F) z siedzibą w (…) do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją. W konsekwencji, została wydana stosowana Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, pod sygnaturą 0111-KDIB2-3.4014.88.2021.4.JKA oraz 0014-KDIP4-2.4012.136.2021.3.MMA.

W ramach Transakcji 1, zgodnie z zawartą Umową Transakcji 1 i przedłożonym do urzędu stanem faktycznym: „transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

\- zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału dwóch działek będących Nieruchomościami sąsiednimi (działki o nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3) przez Burmistrza (\`(...)\`), zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożenie do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych - wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej -- dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3;

\- rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej Nieruchomości;

\- uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich;

\- uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość (z ulicy (\`(...)\`)) dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii;

\- uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na sprzedaż udziału we współwłasności jednej z Nieruchomości sąsiednich (działka nr ewid. 3) należącego do małoletniego C lub uzyskanie pełnoletniości przez C i przystąpienie do umowy sprzedaży;

\- uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

\-

Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, Zainteresowany wyraził zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych w obszarze 20 m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Zgodnie z Umową, Spółka będzie upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Na podstawie Umowy Transakcji 1 Sprzedający upoważnią Spółkę (F) do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia. Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskał następujące dokumenty przedstawione do wglądu Spółki:

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (\`(...)\`) w dniu (…) (…) (…) r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

\- elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`) w dniu (…) (…) (…) r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

\-

W uzupełnieniu do wniosku Spółka (F) wskazała, że poza upoważnieniem do wykonywania czynności wskazanych we wniosku udzielonym Spółce (F), Sprzedający jako właściciel Nieruchomości, upoważnił pisemnie:

\- Spółkę,

\- reprezentanta Spółki, Członka Zarządu - Pana (…) oraz

\- pracownicę Spółki - Panią (…).,

do uzyskiwania w imieniu Sprzedającego wszelkich informacji (również ustnych) oraz dokumentów dotyczących ww. nieruchomości, w tym wszelkiego rodzaju wypisów, wyrysów, odpisów, wyciągów, zaświadczeń, a w szczególności:

\- wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

\- wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych;

\- wypisów z kartotek budynków;

\- zaświadczeń dot. planu urządzenia lasu lub decyzji określających zadania z zakresu gospodarki leśnej

i innych informacji lub dokumentów dotyczących ww. Nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką (F) we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do (…) (…) (…) r. na rzecz Spółki (F) przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami, które będą potrzebne do realizacji wskazanego w umowie przedsięwzięcia.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, opisane we wniosku upoważnienie Spółki (F) do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości nie będzie uprawniało Spółki (F) do wznoszenia na nieruchomościach objętych umową jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwzględnieniem ww. ograniczenia dot. wznoszenia na nieruchomościach budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, zgody i pełnomocnictwa będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami - gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek w ulicę (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Należy podkreślić, że w momencie planowanej sprzedaży (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej), na Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie będą znajdować się żadne budowle, budynki ani urządzenia budowlane.

Na dzień uzupełnienia wniosku nie wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę w odniesieniu do działki będącej przedmiotem wniosku. Planowany termin wystąpienia o pozwolenie na budowę to czwarty kwartał (…) r. lub pierwszy kwartał (…) r. Zgodnie z zamiarem stron, podmiotem występującym o pozwolenie na budowę będzie Spółka (F) we własnym imieniu tj. będzie stroną decyzji administracyjnej.

Jak wskazano powyżej, po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zakresie dotyczącym planowanej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, w finalnej umowie przedwstępnej zawarto dodatkowe warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

\- zwolnienie Nieruchomości spod służebności osobistej,

\- ustanowienie na jednej z nieruchomości wymienionych w umowie (wskazanej przez Spółkę), lecz innych niż będące przedmiotem transakcji, nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz spółki (\`(...)\`) Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`).

Powyższe warunki zostały ustanowione na korzyść Spółki (F). Wskazana służebność przesyłu będzie niezbędna do przeprowadzenia przewodu instalacji gazu do nieruchomości będących przedmiotem umowy i korzystać będzie z niej Spółka, która zobowiązała się zapłacić Sprzedającym jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu.”

\[źródło: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php? id=486422-2021-06-14-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0111-kdib2-3-4014-88-2021-4-jka\]

Zgodnie z informacją podaną powyżej, Transakcja 1 nie doszła do skutku, a Umowa Transakcji 1 została rozwiązana w (…) (…). Na skutek powyższego Sprzedający odstąpił od zamiaru sprzedaży Nieruchomości i w ciągu kolejnych 6 miesięcy nie prowadził dalszych czynności mających na celu jej sprzedaż.

W (…) (…) roku ze Sprzedającym skontaktowali się przedstawiciele Spółki i wyrazili chęć nabycia Nieruchomości. W skutek rozmów w dniu (…) (…) (…) została zawarta Umowa, jak opisano powyżej.

W świetle tejże Umowy, Sprzedający uzyskał następujące dokumenty:

\- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany z upoważnienia Starosty (…) (…) dnia (…) (…) (…) roku (znak sprawy: (…)),

\- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany dnia (…) (…) (…) roku z upoważnienia Burmistrza (…) za numerem (…)

\- zaświadczenie nr (…) wydane dnia (…) (…) (…) roku z upoważnienia Burmistrza (…) za numerem (…), potwierdzające, że działka ewidencyjna nr (A) nie znajduje się w obszarze zdegradowanym i w obszarze rewitalizacji ani w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji;

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…) dnia (…) (…) (…) roku za numerem (…), potwierdzające, że działka gruntu nr (A) obręb ewidencyjny (…) (…), gmina (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została wydana dla tej działki decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

Dodatkowo na podstawie Umowy, Sprzedający udzielił Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania nieruchomością nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto, w dniu podpisania Umowy Sprzedający przekazał Kupującej 3 (trzy) egzemplarze pisemnego oświadczenia potwierdzającego udzielenie powyższych praw. Kupująca, bez uprzedniej zgody Sprzedającego, nie będzie uprawniona do wykonywania na Nieruchomości żadnych robót przygotowawczych ani budowlanych przed dniem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży.

Kupująca zobowiązała się dostarczyć Sprzedającemu kopie uzyskanej Decyzji Lokalizacyjnej na Zjazd oraz Warunków Przyłączenia bez zbędnej zwłoki po ich uzyskaniu, na wskazane adresy korespondencyjne email.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującą powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującej pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na koszt Kupującej, w każdym wypadku na wniosek Kupującej i w porozumieniu z nią. Strony zobowiązały się nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych oraz nie dopuszczać się zaniechać, które mogłyby stanowić przeszkodę dla zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedającego, to Sprzedający zobowiązany jest na wezwanie Kupującej dokonać takiej czynności na koszt Kupującej.

Sprzedający zobowiązał się niezwłocznie informować Kupującą na piśmie o każdym przypadku wystosowania do niego jakichkolwiek roszczeń osób trzecich dotyczących Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązał się w okresie obowiązywania Umowy nie obciążać Nieruchomości, jak również nie dokonywać żadnych czynności prawnych i faktycznych, które w jakikolwiek sposób utrudniałyby wykonanie Kupującej jej uprawnień wynikających z niniejszej Umowy lub realizację Inwestycji.

Sprzedający zobowiązał się nie składać odwołań ani jakichkolwiek innych środków zaskarżenia od wydanych na wniosek Kupującej lub podmiotu działającego na zlecenie Kupującej dla Inwestycji decyzji administracyjnych, a także nie składać jakichkolwiek wniosków zmierzających do zmiany, uchylenia bądź stwierdzenia nieważności tych decyzji ani też wznowienia postępowania w sprawie ich wydania, o ile takie decyzje będą wydane zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy.

Sprzedający zobowiązał się informować Kupującą o wszelkich znanych mu postępowaniach związanych z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości oraz realizacji na tych nieruchomościach inwestycji budowlanych oraz niezwłocznie doręczać Kupującej kopie wszelkich pism, zawiadomień, decyzji jakie zostaną doręczone Sprzedającemu w ramach takich postępowań, których jest stroną.

Sprzedający wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielił wskazanym przez Kupującą osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązał się ponownie udzielić Kupującej i jej przedstawicielom, na żądanie Kupującej, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w niniejszym ustępie.

W Umowie zostały określone również warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Zostały one podzielone na warunki „negatywne” i „pozytywne”.

Warunki negatywne, oznaczają iż na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej:

a) Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym; ponadto w żadnej z prowadzonych dla poszczególnych Nieruchomości oraz Nieruchomości Sąsiednich księgach wieczystych nie będą ujawnione żadne obciążenia, prawa ani roszczenia osób trzecich oraz nie będą ujawnione żadne wzmianki ani ostrzeżenia, z wyjątkiem wzmianek ujawnionych w dniu zawarcia Umowy, wzmianek dotyczących podziałów, o których mowa w § 1 ust. 6 pkt 4 (dotyczących wydzielenia działek pod drogi zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) lub w związku z zawarciem Umowy, żadna z Nieruchomości nie będzie przedmiotem jakiejkolwiek umowy zawartej z osobami trzecimi;

b) wszystkie oświadczenia Sprzedającego zawarte w niniejszej Umowie będą nadal prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

c) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego któregokolwiek ze Sprzedających do Nieruchomości lub ich części,

Warunki pozytywne:

a) potwierdzenie przez Kupującą, że Nieruchomość i Nieruchomości Sąsiednie będą miały możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującej, przy czym Strony postanawiają, że potwierdzeniem tym będzie uzyskanie przez Kupującą warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia - centrum danych zlokalizowanego na Nieruchomościach, zgodnie z którymi to warunkami minimalna moc przyłączeniowa dla zasilania podstawowego wynosić będzie (…) MW ((…)) oraz dla zasilania rezerwowego - (…) MW ((…)) (zwanych dalej „Warunkami Przyłączenia”);

b) doręczenie Sprzedającemu oświadczenia Kupującej, w terminie 2 (dwóch) miesięcy i 7 (siedmiu) dni od dnia uzyskania i doręczenia Kupującej Warunków Przyłączenia, złożonego w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującą badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości jest dla Kupującej satysfakcjonujący („Oświadczenie o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”). Sprzedający zobowiązał się współpracować z Kupującą w ramach prowadzenia tego badania, poprzez udzielanie posiadanych dodatkowych informacji i wyjaśnień, udzielenie Kupującej lub wskazanym przez nią osobom i podmiotom pełnomocnictw w formie i zakresie koniecznym do przeprowadzenia badania Nieruchomości pod względem prawnym, faktycznym, technicznym, środowiskowym, urbanistycznym oraz ekonomicznym w celu weryfikacji możliwości realizacji przez Kupującą Inwestycji na Nieruchomościach. Strony potwierdzają, że ocena wyniku ww. badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości przysługuje wyłącznie Kupującej i nie będzie podważana przez Sprzedającego. W celu uniknięcia wątpliwości Strony ustalają, że niezłożenie przez Kupującą Oświadczenia o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego w terminie wskazanym powyżej nie stanowi naruszenia niniejszej Umowy przez Kupującą, lecz stanowi podstawę do odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy zgodnie z § 8 ust. 1. Niezależnie od powyższego Kupująca może w każdym czasie złożyć oświadczenie sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującą badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości nie jest dla Kupującej satysfakcjonujący („Oświadczenie o Negatywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”),

c) uzyskania przez Kupującą od właściwych organów administracji publicznej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu do Nieruchomości z ulicy (…), zgodnie z którą możliwe będzie zlokalizowanie zjazdu na Nieruchomości bezpośrednio z ulicy (…) (zwanej dalej „Decyzją Lokalizacyjną na Zjazd”).

Powyższe warunki zastrzeżone są wyłącznie na korzyść Kupującej, w tym sensie, że Kupująca może ze spełnienia każdego z nich zrezygnować w dowolnym momencie obowiązywania niniejszej Umowy. Sprzedający zobowiązał się przedłożyć przy Przyrzeczonych Umowach Sprzedaży:

a. wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla nieruchomości wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

b. wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący Nieruchomości, wydany nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

c. zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…), potwierdzające, że Nieruchomości nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie została wydana dla niej decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

d. zaświadczenie potwierdzające, że Nieruchomość nie znajduje się na obszarze zdegradowanym oraz na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

e. zaświadczenia wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego o niezaleganiu Sprzedającego w płatnościach podatków, wydane nie wcześniej niż jeden miesiąc przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

Sprzedający oświadczył, iż odnośnie obowiązku zapłaty Kupującej przez Sprzedającego kary umownej, o której mowa w Umowie wraz z odsetkami i kosztami dochodzenia roszczeń poddają się na rzecz Kupującej rygorowi egzekucji wprost z Umowy, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego do kwoty (…).(…),(…) zł.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego:

Działka gruntu (A) jest niezbudowana - nieścisłość mogła być wynikiem zawarcia jednego aktu notarialnego na zakup czterech działek, z których jedna jest zabudowana (działka (…)), a udzielone pełnomocnictwa były opisane łącznie dla wszystkich Sprzedających. W związku z tym odpowiedzi na pytanie zadanie w pkt IV od a) do k) brzmią - nie dotyczy.

### Pytanie

Czy w zakresie Transakcji, Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji, a jeżeli Sprzedający nie zostanie uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT to czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%?

**Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie przeformułowane pismem z 31 maja 2023 r.)**

Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, z uwagi na sprzedaż Nieruchomości z majątku własnego, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych:
--------------------------------------------------------

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedającego, jak i Spółki.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i przyszłego podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kwestia ta, w przypadku Sprzedającego, będzie natomiast wpływać na ewentualny obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 9 ust. 1 zd. 2 Dyrektywy 2006/112, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

\- po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

\- po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Bowiem obrót "nieprofesjonalny" podlega opodatkowaniu PCC. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:

\- nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

\- jego uzbrojenie,

\- wydzielenie dróg wewnętrznych,

\- działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

\- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

\- prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: "NSA") w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt 1 FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:

1\. w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt. I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich;

2\. w wyroku WSA w Gliwicach z 18 listopada 2020 r. o sygn. akt I SA/GI 389/20 WSA stwierdził, iż nie można wymagać, aby osoba fizyczna posiadająca znaczny majątek w postaci niezabudowanych działek o sporej powierzchni, bez względu na swoją sytuację rodzinną i finansową, w ramach zarządu majątkiem własnym, podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała żadnych czynności, które umożliwiałyby jej zbycie tej nieruchomości po cenie korzystnej;

3\. w wyroku WSA w Bydgoszczy z 6 października 2020 r. o sygn. akt 1 SA/Bd 452/20 Sąd dostrzegł m.in. okoliczność, że zakup działki miał miejsce na cele prywatne, wykluczył zatem możliwość uznania, że już w momencie nabycia działki sprzedającemu przyświecał cel gospodarczy. Jeśli zaś chodzi o szerokie pełnomocnictwa do działania (dla kupującego), to jednak nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do jego określonych potrzeb. Nie są to zatem starania sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia - aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Dodatkowo transakcja miała charakter jednorazowy, incydentalny i dotyczyła działki nabytej na cele prywatne, a podatnik nie sprzedawał dotąd innych działek, stąd należało uznać, że podatnik dokona sprzedaży działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej;

4\. w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt. I FSK 781/13), NSA uznał, że skarżący nie wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie, jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;

Podsumowując powyższe rozważania w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjął lub podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedającego za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT. Skutek taki nie wystąpi, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz. Urz. UE. L 347.1, z późn. zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej Transakcji należy wskazać, że Sprzedający nabył tytuł prawny do Nieruchomości od rodziców, na podstawie umowy darowizny (bez prawa do odliczenia VAT). Nieruchomość nie została zatem nabyta przez Sprzedającego ze z góry powziętym zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego, niezwiązany z jakąkolwiek pozarolniczą działalnością gospodarczą (Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi tego rodzaju działalności), a Sprzedający prowadzi na niej działalność rolniczą.

Nieruchomość nie była również na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającego. Ponadto Sprzedający nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych itp. Również znane wyroki i interpretacje wskazują jasno, że dokonanie podziału działki na mniejsze nie może zostać zakwalifikowane jako działanie Sprzedającego w charakterze podatnika VAT.

Sprzedający nie prowadził ani nie będzie prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Jego dotychczasowe działania sprowadzały się do dodania ogłoszenia w Internecie i wystawieniu niewielkiego banneru na nieruchomości, a dodatkowo Spółka sama (bez korzystania z powyższych środków) odszukała i skontaktowała się ze Sprzedającym.

Sprzedający co prawda pozyskał (oraz jest zobligowany do pozyskania do Umowy Przyrzeczonej) szereg zaświadczeń (m. in. wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zaświadczenia o lasach, o braku lokalizacji Nieruchomości na terenach zdegradowanych, itp.) jednak okazanie tych dokumentów jest standardowym wymogiem kancelarii notarialnych dla celów sporządzenia aktu notarialnego i jest niezależne od tego czy sprzedaż jest dokonywana z majątku prywatnego czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Działania te obejmują czynności, do których Sprzedający zobowiązują się (w miarę swojej oceny opłacalności) i w toku negocjacji dopasowują się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony. Sprzedający złożył pismo do (…) dotyczące zjazdu z drogi krajowej nr (…), ale powodem jego złożenia był interes prywatny, gdyż naturalne jest dbanie do własny majątek i chęć zabezpieczenia go w postaci możliwości zbudowania zjazdu z planowanej drogi krajowej nr (…).

Sprzedający nie angażuje również znacznych środków własnych (nakładów pieniężnych) w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości i przystosowania jej do sprzedaży. Wszelkie działania podejmowane przez Spółkę na podstawie udzielonych jej pełnomocnictw, są prowadzone na jej ryzyko i jej koszty, a w przypadku gdyby transakcja nie doszła do skutku Sprzedający nie jest zobligowany do zwrotu poniesionych przez Spółkę kosztów. Również pozyskane przez Spółkę warunki/zgody służą realizacji celu gospodarczego założonego przez Spółkę, a w przypadku odstąpienia od umowy, Sprzedający nie będzie realizować tego celu, a wykorzystywać w dalszym ciągu Nieruchomość do celów działalności rolniczej.

Sprzedający nie jest uczestnikiem branży deweloperskiej lub nieruchomościowej, lecz osobą prywatną, która z uwagi na okazyjne okoliczności decyduje się na zbycie nieruchomości. Jego działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy). Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że Sprzedający w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości nie podejmował działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedającego, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, za podatnika VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będzie prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponieważ jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictw (oświadczeń, czy porozumień) na rzecz przedstawicieli Spółki, czy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowalne. Co prawda, czynności podejmowane przez pełnomocnika są podejmowane w imieniu i na rzecz Sprzedającego, to jednak czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Spółkę, a nie na potrzeby Sprzedającego. Rola Sprzedającego ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedającego praw do Nieruchomości. Celem Sprzedającego jest jedynie incydentalna sprzedaż rodzinnej Nieruchomości, a podejmowane na podstawie pełnomocnictwa czynności mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Spółkę (a nie Sprzedającego). Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictw nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedającego.

Należy też podkreślić, że gdyby transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzysta w żaden sposób z działań podejmowanych przez Spółkę (gdyż sam prowadzi działalność rolniczą).

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania opodatkowaniu VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Dla porównania, zdaniem NSA w wyroku 1 FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez Sprzedającego niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.+

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez Sprzedającego mógłby zostać uznany za szerszy od czynności podjętych przez Sprzedającego w przedmiotowej sprawie:

1\. orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek),

2\. orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

3\. orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej), oraz

4\. interpretację podatkową 0113-KDIPT1-3.4012.128.2021.5.OS.

Podsumowując powyższe rozważania:

Na okoliczności jednoznacznie świadczące o tym, iż Sprzedający w ramach przedmiotowej transakcji, działa nie jak podmiot profesjonalny zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, lecz w ramach zarządzania majątkiem własnym, wskazują następujące fakty:

1\. nigdy nie prowadził i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej (nie jest i nie był podatnikiem podatku VAT),

2\. nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej VAT (umowa darowizny) od osób fizycznych,

3\. Sprzedający nie udostępniał Nieruchomości na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów,

4\. nie angażuje znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości,

5\. nie prowadził działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenie, nie inwestował w Nieruchomość, nie nabywał nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadził usług deweloperskich, nie wnioskował o warunki zabudowy,

6\. nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów,

7\. nie czynił żadnych inwestycji czy nakładów związanych z urządzeniem drogi,

8\. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość,

9\. Sprzedający udzielił wprawdzie Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowalne w celu weryfikacji możliwości realizacji Inwestycji na Nieruchomości i Nieruchomościach Sąsiadujących i stosownych ku temu pełnomocnictw, niemniej jednakże wszystkie związane z tym koszty są ponoszone przez Spółkę, a w przypadku odstąpienia przez nią od zakupu nieruchomości Sprzedający nie odniesie żadnych korzyści z pozyskanych dokumentów ani nie będzie zobligowany do zwrotu poniesionych przez nią kosztów,

10\. w przypadku odstąpienia od Umowy przez Spółkę będzie nada wykonywał na niej działalność rolniczą,

11\. jego działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również nie były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny,

12\. transakcja ma charakter okazjonalny z uwagi na sprzedaż jednej z posiadanych działek, która spotkała się z zainteresowaniem Spółki - Sprzedający nie planuje dokonywania dalszych transakcji w tym zakresie,

13\. pozyskane środki ze sprzedaży Sprzedający zamierza przeznaczyć na potrzeby własne.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że Sprzedający z tytułu planowanej transakcji nie będą działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Niemniej jednak, jeżeli Sprzedający zostanie uznany za podatnika podatku VAT w ramach przedmiotowej transakcji, to sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na fakt, iż zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Sprzedaż gruntu niezabudowanego dokonywana przez podatnika VAT, co do zasady, podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Z uwagi na fakt iż teren niezabudowany jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, to jego dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT według właściwej stawki.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej doprowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego wtym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego inie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.9ust.1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo kupić od Pana (…) (…) (Sprzedającego) działkę niezabudowaną o numerze ewidencyjnym (A). Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy darowizny od rodziców.

Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego. Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającego i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z nieruchomości podlegają sprzedaży. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającego, poza udostępnieniem na cele budowalne na rzecz Spółki.

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości i poza Nieruchomością, będącą przedmiotem niniejszego wniosku, Sprzedający nie dokonuje sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki lub innych podmiotów.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy zgodnie z którym działka ewidencyjna nr (A), przeznaczona jest pod teren dróg dojazdowych „(…)”, teren drogi głównej ruchu przyśpieszonego z jezdniami serwisowymi - (…) „(…)”, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej „(…)” oraz teren zabudowy usługowej obiektów produkcyjnych, składów i magazynów „(…)”; działka nr (A) położona jest na terenie zmeliorowanym.

Sprzedający wystosował pismo do (…) w sprawie zjazdu z drogi krajowej nr (…).

W dniu (…) (…) (…) roku Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. W ramach przedmiotowej umowy Sprzedający udzielił Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania nieruchomością nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielił Państwu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedającego prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Państwa powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązał się udzielić Państwu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na Państwa koszt, w każdym wypadku na Państwa wniosek i w porozumieniu z Państwem. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedającego, to Sprzedający zobowiązany jest na Państwa wezwanie dokonać takiej czynności na Państwa koszt.

Sprzedający wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielił wskazanym przez Państwa osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązał się ponownie udzielić Państwu i Państwa przedstawicielom, na Państwa żądanie, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w umowie.

Przy tak przedstawionym stanie faktycznym, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak już wskazano wcześniej, Sprzedający udzielił Państwu Sprzedający udzielił Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania nieruchomością nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielił Państwu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto Sprzedający zobowiązał się udzielić Państwu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na Państwa koszt, w każdym wypadku na Państwa wniosek i w porozumieniu z Państwem. Sprzedający wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielił wskazanym przez Państwa osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie oraz zobowiązał się ponownie udzielić Państwu i Państwa przedstawicielom, na Państwa żądanie, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w umowie.

Mając powyższe na uwadze Państwo dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonają uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego działkę, czego przejawem są udzielone Państwu i osobom fizycznym pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Opisane wyżej działania podejmowane są nie bezpośrednio przez Sprzedającego, ale podejmowane będą przez osoby trzecie (Państwa), co oznacza, że nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców (Sprzedającego). Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za Jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowo prawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Państwu przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych zrealizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem. Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedający upoważnił Państwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedającego za podatnika podatku VAT tj. podjął działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarł umowę przedwstępną; udzielił Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; uzyskał pismo z (…) dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nr (A), nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że Sprzedający dokonuje czynności, które wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki (A) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (A) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, w świetle którego:

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Według art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na mocy art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Mając na uwadze, że działka nr (A), jest działką niezabudowaną, przeznaczona jest pod teren dróg dojazdowych „(…)”, teren drogi głównej ruchu przyśpieszonego z jezdniami serwisowymi - (…) „(…)”, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej „(…)” oraz teren zabudowy usługowej obiektów produkcyjnych, składów i magazynów „(…)”; działka nr (A) położona jest na terenie zmeliorowanym, dostawa tej działki nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a) towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

b) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył ww. działkę w (…) r. w ramach darowizny od rodziców i wykorzystywał ją do działalności rolniczej jako rolnik ryczałtowy.

Z powyższego wynika, że nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT (czyli takiej która ewentualnie dawałaby prawo do odliczenia podatku).

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, sprzedaż działki nr (A) będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego i jest opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym Państwa stanowisko, oceniane całościowo, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, a także w zakresie części pytania dotyczącego opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT stawką w wysokości 23% zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Wskazać też należy, że wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie postawionego przez Zainteresowanych pytania w zakresie podatku od towarów i usług. Zatem wszystkie inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Odnosząc się natomiast do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(X) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.