Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-964/14-2/JF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-11-14
Teza: VAT - opodatkowanie dostawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; nieruchomości; opodatkowanie; składnik-składnik majątkowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowanie dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowanie dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) zamierza sprzedać (dalej: „Transakcja”) prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności gruntu wraz z budynkami stanowiącymi centrum handlowe, budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: „Nieruchomość”). Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia nieruchomości kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku będącym częścią składową Nieruchomości.

W ramach Transakcji może dojść do przeniesienia na rzecz kupującego istniejących, związanych z Nieruchomością m.in. praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzanych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Na rzecz kupującego mogą zostać przeniesione także prawa autorskie do strony internetowej i prawa do znaku towarowego oraz licencje związane z systemem zarządzania budynkiem.

W ramach planowanej Transakcji nie zostaną przeniesione na kupującego m.in.:

1.  zobowiązania finansowe Sprzedającego wynikające z kredytów i pożyczek, w tym związanych z Nieruchomością;
2.  umowa z zarządcą Nieruchomości,
3.  umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości, z wyjątkiem umowy na dostawę energii elektrycznej oraz pojedynczych, wybranych umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w sytuacji gdy z perspektywy prawnej lub biznesowej będzie to konieczne,
4.  umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
5.  należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
6.  zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
7.  środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których mowa powyżej),
8.  księgi oraz umowa najmu siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, że po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników zatrudnionych u Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Przedmiot działalności Sprzedającego zgodnie z KRS stanowi m.in. 70.11 - zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 70.12 - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 70.20 - wynajem nieruchomości na własny rachunek, 70.32 - zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, 74.14 - doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 74.14 - zarządzanie i kierowanie w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej, 74.20 - działalność w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego, technologicznego.

Głównym zadaniem Sprzedającego jest wynajem powierzchni w budynkach centrum handlowego (główne aktywa stanowi Nieruchomość). Składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze i nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS. Ponadto, dla Nieruchomości oraz składników majątkowych mających być przedmiotem Transakcji dla celów sprawozdawczości statutowej nie jest sporządzany bilans oraz rachunek wyników odrębny od sporządzanego w odniesieniu do całego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron Transakcji jest przeniesienie na kupującego prawa własności do konkretnych składników majątku Sprzedającego (w szczególności budynków i związanych z nimi aktywów), nie zaś całego przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Poprzednia Spółka Sp. z o.o. zakupiła prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności gruntu wchodzące w skład Nieruchomości. Poprzednia Sp. z o.o, wybudowała budynki i budowle wchodzące w skład sprzedawanej obecnie Nieruchomości. Pozwolenie na użytkowanie wybudowanych budynków zostało wydane 19 listopada 2001 r. (budynek A i B) oraz 18 kwietnia 2002 r. (budynek C). Spółce Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z wybudowaniem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

W 2006 r. Sprzedający nabył udziały w Spółce Sp. z o.o. W 2011 r. nastąpiło połączenie Sprzedającego i Sp. z o.o., w wyniku którego Sprzedający przejął Sp. z o.o.

Po wybudowaniu budynków przez Sp. z o.o., były one wynajmowane najemcom (najpierw przez Sp. z o.o., a następnie przez Sprzedającego jako następcę prawnego Sp. z o.o.), przy czym, pomiędzy dniem wydania budynków po raz pierwszy do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu, a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez Sp. z o.o. i Sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po wybudowaniu budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Sp. z o.o. ani Sprzedający nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sp. z o.o. oraz Sprzedający ponosili natomiast wydatki na ulepszenie budynków wchodzących w skład Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Łączna wartość wydatków na ulepszenie budynków poniesionych od momentu oddania ich do użytkowania przekroczyła 30% ich historycznej wartości początkowej. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Od daty oddania budynków w najem pierwszemu użytkownikowi po ich ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej do daty przeprowadzenia Transakcji może upłynąć okres dłuższy niż 2 lata. W takim wypadku kupujący i Sprzedający, zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że budowle wchodzące w skład Nieruchomości mogły nie być przedmiotem najmu.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający wystawi na Wnioskodawcę fakturę VAT.

Po przeprowadzeniu powyższej Transakcji, Wnioskodawca zamierza wynajmować Nieruchomość, tj. zamierza za jej pośrednictwem prowadzić działalność opodatkowaną VAT w zakresie wynajmu nieruchomości.

Planowana jest zmiana formy prawnej prowadzenia działalności przez Sprzedającego na spółkę komandytową. Zmiana formy prawnej Sprzedającego nastąpi prawdopodobnie przed datą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że z wnioskiem dotyczącym konsekwencji na gruncie podatku VAT dostawy Nieruchomości wystąpił również kupujący (numer NIP: 5263123493).

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że uzyskał już w przeszłości interpretację prawa podatkowego dotyczącą zbywanej Nieruchomości, w okresie, gdy planowana była sprzedaż tej nieruchomości na rzecz innego kontrahenta (interpretacja podatkowa z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. IPPP2/443-1131/12-2/KOM). Okoliczności obecnie planowanej transakcji są zbliżone do okoliczności opisanych w ww. interpretacji podatkowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający i kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do części Nieruchomości, która nie będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Wnioskodawca zajmuje stanowisko, że dla celów VAT przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.).

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa Sprzedającego

Przenosząc rozważania dotyczące klasyfikacji planowanej transakcji na grunt przepisów ustawy o VAT, należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa (tak jak ustawa o PDOP). Zgodnie jednak z poglądami prezentowanymi przez przedstawicieli doktryny, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa w Kodeksie cywilnym. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 (Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010) podkreśla, że „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwa” zawiera art. 551 K.c.”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa, podobnie jak w przypadku interpretacji tego pojęcia na potrzeby ustawy o PDOP, należy odwołać się do uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności,

*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem zbycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się ż Nieruchomością, takie jak np.: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, dokumentacja związana z Nieruchomością. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości, nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego zostanie wyłączonych z transakcji sprzedaży Nieruchomości. Dotyczy to m.in.:

*   Umowy z zarządcą Nieruchomości,

*   Umów z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości, z wyjątkiem umowy na dostawę energii elektrycznej oraz pojedynczych, wybranych umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w sytuacji gdy z perspektywy prawnej lub biznesowej będzie to konieczne,

*   Umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),

*   Należności Sprzedającego - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu, zobowiązań wobec dostawców mediów do Nieruchomości, środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których mowa powyżej), ksiąg oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy).

Nie można zatem uznać, iż Nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, kupujący nie może tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, cześć składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na kupującego. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą : nieruchomości) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.

Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12 3/RR), czy w interpretacji tego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR).

Konkluzji tej nie zmienia fakt, że z mocy prawa na kupującego przejdą prawa i obowiązki z umów najmu, w tym zabezpieczenia. Przejście praw i obowiązków z umów najmu nie będzie bowiem elementem sprzedaży - jest jedynie określonym przepisami Kodeksu cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu.

Brak możliwości klasyfikacji aktywów Sprzedającego jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, że zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR)).

Wyodrębnienie finansowe, z kolei, oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   na przedmiot transakcji składa się jedynie Nieruchomość,

*   Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS dla Nieruchomości oraz składników majątkowych mających być przedmiotem transakcji dla celów sprawozdawczości statutowej nie jest sporządzany bilans oraz rachunek wyników odrębny od sporządzanego w odniesieniu do całego przedsiębiorstwa Sprzedającego nabywane aktywa są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na kupującego praw z kluczowych umów (w tym umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nieruchomości), nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie posiadają bowiem potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; kupujący nie może tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,

*   Kupujący nie przejmie w ramach transakcji pracowników Sprzedającego.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zbywane aktywa nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Konkluzji tych nie zmienia również fakt, że nabywane aktywa stanowią główne składniki majątku Sprzedającego. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. Ml SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN).

Podsumowując, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Stanowisko takie zostało także potwierdzone w interpretacji prawa podatkowego dotyczącej zbywanej Nieruchomości uzyskanej przez Wnioskodawcę, w okresie, gdy planowana była sprzedaż tej nieruchomości na rzecz innego kontrahenta (interpretacja podatkowa z dnia 16 stycznia 2013 r, sygn. IPPP2/443-1131/12-2/KOM).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Ad. 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający i kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do części Nieruchomości, która nie będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył udziały w Sp. z o.o., która to spółka była właścicielem Nieruchomości. W 2011 r. nastąpiło połączenie Sprzedającego i HDZ Bielsko Biała Sp. z o.o., w wyniku którego Sprzedający przejął HDZ Bielsko Biała Sp. z o.o.

Po wybudowaniu budynków przez H. Sp. z o.o., były one wynajmowane najemcom (najpierw przez H. Sp. z o.o., a następnie przez Sprzedającego jako następcę prawnego Y, Sp. z o.o.), przy czym, pomiędzy dniem wydania budynków do użytkowania ostatnim najemcom na podstawie umów najmu a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez HDZ Bielsko Biała Sp. z o.o. i Sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po wybudowaniu budowli wchodzących w skład Nieruchomości, HDZ Bielsko Biała Sp. z o.o. ani Sprzedający nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

H. Sp. z o.o. oraz Sprzedający ponosili natomiast wydatki na ulepszenie budynków wchodzących w skład Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej.

Ponieważ od daty oddania budynków w najem pierwszemu użytkownikowi po ich ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej, do daty przeprowadzenia Transakcji może upłynąć okres przekraczający 2 lata, Transakcja może podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji bowiem dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a dostawa budynków wchodzących w skład Nieruchomości w ramach Transakcji odbędzie się po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym, będzie ona zasadniczo podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże, Sprzedający i Kupujący, zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W tym celu złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków podatkiem VAT.

Jeżeli natomiast od daty pierwszego zasiedlenia budynków po ich ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, do daty przeprowadzenia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata, Transakcja w odniesieniu do tych budynków będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

W konsekwencji, dostawa budynków wchodzących w skład Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT według standardowej stawki (obecnie 23%), bądź ze względu na treść art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, bądź z uwagi na taki zgodny wybór Sprzedającego i Kupującego w związku z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Z kolei, w odniesieniu do budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które nie były w przeszłości przedmiotem najmu, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT dojdzie w momencie sprzedaży Nieruchomości do kupującego, a zatem w tym zakresie transakcja sprzedaży będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Stąd opodatkowanie budynków i budowli stawką podstawową podatku VAT będzie determinowało również opodatkowanie dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności gruntu będących składnikami Nieruchomości tą samą stawką. Wnioskodawca stoi także na stanowisku, że pozostałe składniki majątku ściśle związane z Nieruchomością i wchodzące w skład przedmiotu Transakcji powinny podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla budynków i budowli. Są one bowiem nierozerwalnie związane z głównym przedmiotem transakcji, tj. Nieruchomością, a ich ewentualne rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedający i kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do części Nieruchomości, która nie będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Nieruchomość była wykorzystywana na cele działalności opodatkowanej (najem) i tym samym nie nie była przez Sprzedającego wykorzystywana na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy wybudowaniu budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości poprzednikowi prawnemu Sprzedającego przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.