Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-732/09-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-01-26
Teza: Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku (tj. w 1994 r.) nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, Natomiast sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności (tj. w 2009 r.), dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt rozliczenia się, z pozostałymi spadkobiercami, pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, proporcjonalnie do udziałów otrzymanych przez tych spadkobierców w drodze spadku, nie zwalnia Wnioskodawcy od obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości. Należy zauważyć, iż dochody uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości mogą korzystać ze zwolnienia, przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 28 i w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże tylko wyłącznie w przypadku zachowania wszystkich warunków, uprawniających do tego zwolnienia.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; spadek; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 04.11.2009 r. (data wpływu 04.11.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest:

*   **prawidłowe** – odnośnie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości rolnej w części odpowiadającej udziałowi nabytego w 1994 r. w drodze spadku,

*   **nieprawidłowe** – odnośnie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości rolnej w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w drodze zniesienia współwłasności.

UZASADNIENIE

W dniu 04.11.2009 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości rolnej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Właścicielami nieruchomości rolnej składającej się z działek o nr … o obszarze 7,3 ha byli wspólnie A. i M. Z. (dziadkowie Wnioskodawcy). W dniu 17.01.1971 r. zmarła babcia Wnioskodawcy, a właścicielem przedmiotowej nieruchomości stał się dziadek. Po jego zgonie współwłaścicielami nieruchomości rolnej zostały dzieci tj.: S. W. (zmarła 09.06.1994 r.), J. B., J. Z., G. C. (zmarła 30.12.1998 r.). Po zgonie S.W. właścicielami jej części zostali synowie: T. W. i Wnioskodawca (po 0,9 ha – postanowieniem sądu z dnia 14.05.2001 r.). T. W. zmarł 05.02.1997 r. Spadek po nim odziedziczyły: K. R. (konkubina) oraz jego córka A. W. (po 0,45 ha każda). Po zgonie G. C. jej część - 1,8 ha odziedziczyli: M. C. (mąż) oraz jej troje dzieci. Po śmierci M. C.w styczniu 1999 r. spadek odziedziczyło troje dzieci: M. C., B.C. oraz M. K. (po 0,6 ha każdy).

W dniu 13.05.2009 r. odbyło się posiedzenie sądu, na którym nastąpiła ugoda o zniesienie współwłasności. Ze względu na to, że nie można było każdemu ze współwłaścicieli wydzielić osobnych działek, uzgodniono, iż J. Z. otrzymał wielkość właściwą, J. B. otrzymała 2,39 ha (o 0,6 ha więcej), a Wnioskodawca otrzymał 3,04 ha ( o 2,14 ha więcej).

Współwłaściciele zamierzali, zaraz po podziale spadku, sprzedać swoje części i podzielić się pieniędzmi proporcjonalnie do swych udziałów. K. R. i A. W. otrzymały - po 0,35 ha, a M. C., B. C. i M. K. – po 0,466 ha.

Do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnej doszło 24.09.2009 r. za kwotę 35 tys. zł.

Działki należące do Wnioskodawcy stanowiły 3,04 ha, z czego 0,9 ha to część działek otrzymanych pierwotnie w spadku, a pozostała część stanowiła własność wymienionych wyżej spadkobierców, tj.: K. R., A. i W., M. C., B. C. oraz M. K. Wnioskodawca wskazał, iż 3 tys. zł wyniosły koszty związane ze sprzedażą nieruchomości (druki, opłaty u notariusza itp.). Wnioskodawca po otrzymaniu kwoty ze sprzedaży swojego udziału w nieruchomości (32 tys. zł) podzielił proporcjonalnie do obszarów, które posiadali pierwotnie współwłaściciele. K. R. i A. W. dostały razem 7.450 zł, a M. C., B. C. i M. K. razem dostali 14.900 zł. Reszta, tj. kwota 9.650 zł pozostała Wnioskodawcy.

Wszyscy spadkobiercy byli wcześniej współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości przez okres od 10 do 15 lat, licząc od zgonów spadkodawców. Urząd Skarbowy oszacował, iż część należąca do Wnioskodawcy (tj. 3,04 ha) ma wartość 27 tys. zł. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w przyszłości teren ten będzie przeznaczony pod zalesienie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca ma obowiązek odprowadzenia podatku od przedmiotowej transakcji? Jeśli tak, to jaki, w jakiej wielkości i czasie?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien być zwolniony z podatku, ponieważ taki podział spadku nastąpił na skutek braku możliwości wydzielenia każdemu ze współwłaścicieli osobnych działek. Podział ten nastąpił bez żadnych spłat i zobowiązań. Ponadto wszyscy spadkobiercy byli wcześniej współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości przez okres od 10 do 15 lat. Po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca rozliczył się z pozostałymi spadkobiercami.

W opinii Wnioskodawcy nie poniósł on żadnych korzyści z tytułu otrzymania części spadku ponad udział.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości rolnej istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy nie stanowi nabycia w drodze spadku.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w wyniku śmierci matki w dniu 09.06.1994 r., odziedziczył część nieruchomości rolnej (0,9 ha – postanowieniem sądu z dnia 14.05.2001 r.). W dniu 13.05.2009 r. odbyło się posiedzenie sądu, na którym nastąpiła ugoda o zniesienie współwłasności. W wyniku tej ugody Wnioskodawca otrzymał 3,04 ha przedmiotowej nieruchomości rolnej (o 2,14 ha więcej). Do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnej doszło 24.09.2009 r. za kwotę 35 tys. zł.

W związku z powyższym zostały przyznane Wnioskodawcy dodatkowe udziały w przedmiotowej nieruchomości.

Część współwłasności nieruchomości rolnej (0,9 ha), została nabyta w 1994 r. w drodze spadku po zmarłej matce, w związku z czym w sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31.12.2006 r.

Oznacza to, iż dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 1994 r. w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do planowanej sprzedaży upłynęło już 5 lat.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w drodze zniesienia współwłasności, będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Mając na uwadze ww. przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż nabytą w 2009 r. część nieruchomości, należy traktować w kategorii przysporzenia. Bowiem w wyniku zniesienia współwłasności majątku spadkowego, który należał do wszystkich spadkobierców Wnioskodawca otrzymał z tego majątku udział przekraczający pierwotny udział spadkowy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 3 ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Jednakże w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Jednakże podkreślić należy, że w myśl art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym – w brzmieniu obowiązującym po 01 stycznia 2009 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż dochód uzyskany z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, odpowiadający części nabytej w drodze zniesienia współwłasności w 2009 r. będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem, chyba że objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodać również należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 2009 roku, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

1.  zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2.  muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3.  grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tylko w sytuacji spełnienia powyższych przesłanek, przychód uzyskany ze sprzedaży takiego gruntu jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

W sytuacji, korzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania należy podkreślić, że zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie sądowo – administracyjnym poglądem przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych, jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, powinny być interpretowane ściśle, w oparciu o wykładnię gramatyczną przepisów ustawy, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej.

Jak już wskazano jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Oznacza to, że utrata charakteru rolnego w rozumieniu powołanego przepisu nie wiąże się z koniecznością dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków lub wprowadzeniem odpowiednich zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Rejestr ewidencji gruntów jest wyłącznie odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości.

W niniejszej sprawie stwierdzić należy, że brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunty rolne o zamiarach nabywcy co do sposobu wykorzystywania tego gruntu, wprost eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli podatnikowi nie są znane ani zamiary z jakimi nabywca gruntu dokonał jego zakupu, ani sposób faktycznego wykorzystywania po zakupie tego gruntu, to nie jest możliwe zastosowanie, powołanego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać jednak należy, iż okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży utraciła czy też nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez Wnioskodawcę. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

Reasumując, należy stwierdzić, iż zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku (tj. w 1994 r.) nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie,

Natomiast sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności (tj. w 2009 r.), dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt rozliczenia się, z pozostałymi spadkobiercami, pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, proporcjonalnie do udziałów otrzymanych przez tych spadkobierców w drodze spadku, nie zwalnia Wnioskodawcy od obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości. Należy zauważyć, iż dochody uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości mogą korzystać ze zwolnienia, przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 28 i w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże tylko wyłącznie w przypadku zachowania wszystkich warunków, uprawniających do tego zwolnienia.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną).

Wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje ustalenia wartości przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.