Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-216/14-4/KR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-07-04
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości (działek budowlanych)
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2014 r. (data wpływu 1 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2014 r. (data wpływu 2 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (działek budowlanych) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 23 maja 2014 r., Nr IPTPB2/415-216/14-2/KR Nr IPTPP2/443-253/14-2/IR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 23 maja 2014 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 28 maja 2014 r.), zaś w dniu 2 czerwca 2014 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania 30 maja 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem gospodarstwa rolnego otrzymanego od rodziców w formie darowizny w 1991 r. Gospodarstwo składa się z kilku działek, położonych w miejscowościach:

1.  …… o łącznej powierzchni 4ha 03a,
2.  …… o powierzchni 1ha 80a,
3.  …… o łącznej powierzchni 9ha 06a wraz z zabudowaniami.

Opisana nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych. Nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności zarobkowej.

W związku z pogarszającym się stanem zdrowia Wnioskodawca zamierza ograniczyć obszar gospodarstwa. Część gruntów we wsi ….. (V, VI klasa) chce sprzedać. Jest to działka nr 636 o powierzchni 3.16ha dla której w Sądzie Rejonowym założona jest księga wieczysta. W 2012 r. Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Gminy o podział jej na działki budowlane w celu łatwiejszego ich zbycia. W czerwcu 2013 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję Nr……, zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr 636 na 16 działek pod zabudowę 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i 16 zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe oraz 1 działkę wydzieloną pod drogę wewnętrzną. Na wymienione grunty nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Działki są nieuzbrojone i nieogrodzone.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 636 nabytej w 1991 r. nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działka ta stanowiła część gospodarstwa rolnego, wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych a płody rolne nie były przedmiotem sprzedaży zarobkowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy z opisu zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału nieruchomości powstaje przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku zdarzenia przyszłego dokonania sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału, sprzedaż taka powinna zostać uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana?

Przedmiotowa interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działek budowlanych). W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Opisana w poz. 68 wniosku ORD-IN nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej zyskownej odsprzedaży, lecz stanowi składnik majątku osobistego i spożytkowana będzie na potrzeby własne.

W ocenie Wnioskodawcy, nie ma zastosowania podatek dochodowy od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem gospodarstwa rolnego otrzymanego od rodziców w formie darowizny w 1991 r. Gospodarstwo składa się z kilku działek. Nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych. Nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności zarobkowej.

W związku z pogarszającym się stanem zdrowia, Wnioskodawca zamierza ograniczyć obszar gospodarstwa i sprzedać cześć gruntów. W 2012 r. Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Gminy o podział na działki budowlane w celu łatwiejszego ich zbycia. W czerwcu 2013 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr 636 na 16 działek pod zabudowę 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i 16 zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe oraz 1 działkę wydzieloną pod drogę wewnętrzną. Na wymienione grunty nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Działki są nieuzbrojone i nieogrodzone.

Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 636 nabytej w 1991 r. nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działka ta stanowiła część gospodarstwa rolnego, wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych a płody rolne nie były przedmiotem sprzedaży zarobkowej.

Podkreślenia wymaga fakt, że wydzielenie działek z nieruchomości (podział działki nr 636) nie stanowiło ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd też czynność ta, jako czynność czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem, za datę nabycia działek, powstałych w wyniku podziału, od której liczy się upływ 5-letniego terminu należy uznać 1991 r. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) cytowanej ustawy w przypadku Wnioskodawcy upłynął z końcem 1996 r.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, wprost wynika, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej to stanowi ono odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu. Przy czym przychód ten powstaje, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Stosowanie do art. 10 ust. 3 powyższej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie udziału w nieruchomości (działek budowlanych), stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i Jego żony będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (1991 r.) i nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednocześnie, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działek budowlanych) został złożony przez Wnioskodawcę tj. jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.