Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/4512-132/15-4/RG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-06-10
Teza: opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2015 r. (data wpływu 4 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 maja 2015 r. (data wpływu 22 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/41 - **jest nieprawidłowe,**

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/38 wraz z budynkiem - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/41 i o nr 99/38 wraz z budynkiem.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 14 maja 2015 r. (data wpływu 22 maja 2015 r.) w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego oraz o jednoznaczne wskazanie zakresu pytania.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Działając jako Bank Spółdzielczy w … Wnioskodawca dokonał w dniu 27 stycznia 2015 r. zakupu od syndyka masy upadłości firmy …:

*   nieruchomości - działka nr 99/41 stanowiąca grunt o powierzchni 0,0251 ha w użytkowaniu wieczystym przy ul. …, która jest objęta księgą wieczystą o nr … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w … (w załączeniu Akt notarialny Rep. A Nr … oraz faktura zakupu Nr …). Zbywca zastosował zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w stosunku do nieruchomości -budowla utwardzonego placu wraz z użytkowaniem wieczystym;

*   nieruchomości- działka nr 99/38 o powierzchni 0,0346 ha w użytkowaniu wieczystym przy ul. … wraz ze stanowiącym odrębną nieruchomość budynkiem - magazynem o pow. użytkowej 292 m2, która jest objęta księga wieczystą o nr … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w … (w załączeniu Akt notarialny Rep. A nr oraz faktura zakupu Nr …). Zbywca zastosował zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Nieruchomości znajdują się w jednym kompleksie stanowiące budynek hurtowni warzyw i owoców wraz z przylegającym placem. Ww. budynek został nabyty przez Upadłego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na podstawie aktu notarialnego w dniu 05 lutego 2003 r. (Repetytorium A nr …).

Pierwsze zasiedlenie ww. budynku miało miejsce w roku 2004. Transakcja nabycia prawa własności była opodatkowana podatkiem VAT. Nie były dokonywane wydatki na ulepszenie w tym obiekcie przekraczające 30% wartości początkowej. Bank Spółdzielczy w … nie zamierza wykorzystywać ww. nieruchomości do działalności bankowej oraz nie zamierza dokonywać nakładów finansowych na ulepszenie obiektu przekraczających 30% wartości początkowej.

Aktualnie Bank rozważa możliwość wynajęcia nieruchomości a docelowo w przypadku otrzymania atrakcyjnej oferty dokonania jej sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zakresem pytania objęta jest cała zakupiona nieruchomość składająca się z działki 99/41 i 99/38.

Na działce nr 99/38 znajduje, się budynek hurtowni warzywno-owocowej, działka 99/41 stanowi niezabudowaną działkę gruntu utwardzoną nawierzchnią asfaltową i z kostki brukowej. Na działce 99/38 znajduje się budynek hurtowni warzywno-owocowej. Na działce 99/41 znajduje się budowla w postaci utwardzonego placu o nawierzchni asfaltowej i kostki brukowej (zgodnie z art. 3 ust. 3 prawa budowlanego). Ww. budynek i budowla są trwale związane z gruntem.

Działka nr 99/38 stanowi grunt o pow. 0,0346 ha oddany w użytkowanie wieczyste upadłego począwszy od dnia 5 lutego 2003 r. oraz nabyty tego dnia budynek hurtowni stanowiący odrębną nieruchomość. Transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu nie była opodatkowana VAT. Natomiast nabycie własności budynku hurtowni było opodatkowane VAT. Upadły z tytułu dokonania tej transakcji odliczył podatek VAT.

Działka 99/41 stanowi grunt oddany w użytkowanie wieczyste upadłego począwszy od dnia 5 luty 2003 r. Nieruchomość jest faktycznie zajęta pod plac z nawierzchnią asfaltową oraz z kostki brukowej. Czynność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie była opodatkowana podatkiem VAT, natomiast utwardzony plac nie był wykazany jako osobny przedmiot transakcji.

Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 5 lutego 2003 r. w momencie zakupu budynku hurtowni, które było opodatkowane podatkiem VAT. Rok 2004 został wpisany omyłkowo w zdaniu „Pierwsze zasiedlenie ww. budynku miało miejsce w roku 2003 r.”

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy … działki nr 99/41 i nr 99/38 stanowią teren przemysłowy.

Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przyszła sprzedaż przez Bank Spółdzielczy w … nieruchomości składających się z prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz budynkiem opisanym w pkt 68 wniosku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając powyższe okoliczności sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 z uwagi na to, że pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło w 2004 r. a Bank nie zamierza dokonywać nakładów finansowych na ulepszenie obiektu przekraczających 30% wartości początkowej oraz nie zamierza wykorzystywać nieruchomości do działalności bankowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/41,

*   **prawidłowe** \- w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/38 wraz z budynkiem.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Zatem każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.

Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie prawo użytkowania wieczystego każdej z tych działek odrębnie. Tak więc, w przedmiotowej sprawie należy każdą wyodrębnioną ewidencyjnie działkę rozpatrzyć jako osobny przedmiot dostawy.

Mając na uwadze wskazany przez Wnioskodawcę w uzupełnieniu zakres wniosku należy stwierdzić, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest kwestia opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 99/38 wraz ze stanowiącym odrębną nieruchomość budynkiem oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/41, na której znajduje się utwardzony plac o nawierzchni asfaltowej i z kostki brukowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014r., poz. 121 z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, „Mienie”, „Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego”, Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Piasecki Kazimierz, „Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz”, Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów budynki, budowle, grunt jak i prawo wieczystego użytkowania gruntu spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca w dniu 27 stycznia 2015 r. zakupił od syndyka masy upadłości:

*   nieruchomość - działka nr 99/41 stanowiąca grunt o powierzchni 0,0251 ha w użytkowaniu wieczystym przy ul. …, która jest objęta księgą wieczystą o nr …, faktura zakupu Nr …. Zbywca zastosował zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w stosunku do nieruchomości - budowla utwardzonego placu wraz z użytkowaniem wieczystym;

*   nieruchomość - działka na 99/38 o powierzchni 0,0346 ha w użytkowaniu wieczystym przy ul. … wraz ze stanowiącym odrębną nieruchomość budynkiem - magazynem o pow. użytkowej 292 m2, która jest objęta księga wieczystą o nr …, faktura zakupu Nr …. Zbywca zastosował zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Nieruchomości znajdują się w jednym kompleksie, stanowiący budynek hurtowni warzyw i owoców wraz z przylegającym placem. Ww. budynek został nabyty przez Upadłego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na podstawie aktu notarialnego w dniu 05 lutego 2003 r. Transakcja nabycia prawa własności była opodatkowana podatkiem VAT. Nie były dokonywane wydatki na ulepszenie w tym obiekcie przekraczające 30% wartości początkowej. Wnioskodawca nie zamierza wykorzystywać ww. nieruchomości do działalności bankowej oraz nie zamierza dokonywać nakładów finansowych na ulepszenie obiektu przekraczających 30% wartości początkowej. Aktualnie Bank rozważa możliwość wynajęcia nieruchomości a docelowo w przypadku otrzymania atrakcyjnej oferty dokonanie jej sprzedaży.

Na działce 99/38 znajduje się budynek hurtowni warzywno-owocowej. Działka nr 99/38 stanowi grunt o pow. 0,0346 ha oddany w użytkowanie wieczyste upadłego począwszy od dnia 5 lutego 2003 r. oraz nabyty tego dnia budynek hurtowni stanowiący odrębną nieruchomość. Transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu nie była opodatkowana VAT. Natomiast nabycie własności budynku hurtowni było opodatkowane VAT. Upadły z tytułu dokonania tej transakcji odliczył podatek VAT. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 5 lutego 2003 r. w momencie zakupu budynku hurtowni, które było opodatkowane podatkiem VAT. Pierwsze zasiedlenie ww. budynku miało miejsce w roku 2003 r.

Działka 99/41 stanowi niezabudowaną działkę gruntu utwardzoną nawierzchnią asfaltową i z kostki brukowej. Na działce 99/41 znajduje się budowla w postaci utwardzonego placu o nawierzchni asfaltowej i kostki brukowej (zgodnie z art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego). Działka 99/41 stanowi grunt oddany w użytkowanie wieczyste upadłego począwszy od dnia 5 luty 2003 r. Nieruchomość jest faktycznie zajęta pod plac z nawierzchnią asfaltową oraz z kostki brukowej. Czynność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie była opodatkowana podatkiem VAT, natomiast utwardzony plac nie był wykazany jako osobny przedmiot transakcji.

Ww. budynek i budowla są trwale związane z gruntem. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy … działki nr 99/41 i nr 99/38 stanowią teren przemysłowy. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były i nie będą wykorzystywane przez wnioskodawcę do działalności zwolnionej od podatku.

W przedstawionej wyżej sytuacji, należy w pierwszej kolejności przeanalizować, czy przedmiotem dostawy będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, czy też niezabudowanego. Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

*   budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

*   budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

*   obiekt małej architektury.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a) ww. ustawy, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zatem plac utwardzony nawierzchnią asfaltową i z kostki brukowej, zgodnie z Prawem budowlanym, nie mieszczą się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli.

Tym samym plac utwardzony nawierzchnią asfaltową i z kostki brukowej nie mają cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej cytowanej normie prawnej. W ustawie Prawo budowlane place postojowe zostały umieszczone w katalogu, określonych odrębnie od budowli, urządzeń budowlanych.

W konsekwencji należy stwierdzić, że ww. plac utwardzony nawierzchnią asfaltową i z kostki brukowej stanowią urządzenia budowlane, a nie samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku VAT.

Zatem w niniejszej sprawie wystąpi dostawa prawa wieczystego użytkowania działki o nr 99/41 niezabudowanej budynkiem lub budowlą lecz urządzeniem budowlanym oraz działki o nr 99/38 zabudowanej budynkiem.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Wskazać jednocześnie należy, iż powyższe zmiany do ustawy stanowią implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, iż stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Wobec powyższego z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży jest prawo wieczystego użytkowania działki gruntu o nr 99/41, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy … stanowi teren przemysłowy, tj. grunt przeznaczony pod zabudowę, nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Ponadto przy sprzedaży ww. prawa wieczystego użytkowania gruntu nie będzie również mogło mieć zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony wynikający z tego przepisu warunek wykorzystywania gruntu wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 99/41 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej 23%.

Natomiast w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych należy rozpatrywać zastosowanie zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych – korzystającą ze zwolnienia od tego podatku. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa budynku, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku budynku, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z przywołanych wyżej uregulowań, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego - w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powołanego wyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy jednoznacznie wynika, że - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przepis ten obejmuje swoim zakresem także sprzedaż gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, iż planowana sprzedaż budynku znajdującego się na działce nr 99/38 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem pierwsze zasiedlenie nastąpiło 5 lutego 2003 r., ponadto między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji powyższego, stwierdzić należy, że dostawa ww. budynku położonego na działce nr 99/38 korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tej sytuacji również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowując:

*   sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 99/38 wraz z budynkiem korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile kontrahenci nie zrezygnują ze zwolnienia od podatku i wybiorą opodatkowanie ww. transakcji.

*   sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr99/41 będzie opodatkowana podstawową 23% stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, tutejszy organ pragnie w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.