Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-1797/11/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-04-25
Teza: 1. Czy sprzedaż nieruchomości (budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntu) podlega opodatkowaniu z zastosowaniem zwolnienia? 2. Czy wystawiona faktura winna obejmować pełną kwotę sprzedaży, czy tylko różnicę między ceną zakupu a sprzedaży?
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2011 r. (data wpływu 28 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniach 19 marca i 16 kwietnia 2012 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe,**
*   podstawy opodatkowania ww. czynności – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniach 19 marca i 16 kwietnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej oraz podstawy opodatkowania tej czynności.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2003 r. nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzi grunt oraz zabudowania (budynek biurowy i wiata o pow. 450 m2, budynek magazynu paliw o pow. 20 m2, dwa budynki magazynowe o pow. 310 m2 i 238 m2, kotłownia o pow. 15 m2 i dystrybutory paliw 66). Transakcja była udokumentowana fakturą ze zwolnieniem od podatku. Właścicielem gruntu jest gmina, a Pan nabył prawo użytkowania wieczystego tego gruntu. Prowadził działalność gospodarczą i nieruchomość nabył na potrzeby tej działalności (uznał ją jako środki trwałe). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednym z przedmiotów działalność było wynajmowanie i wydzierżawianie budynków i części placów.

W 2006 r. dokonał Pan w budynku biurowym ulepszeń przekraczających wartość 30% jego wartości początkowej. W stosunku do wydatków ponoszonych na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Budynek ten, przed i po ulepszeniu, był częściowo wydzierżawiany, a częściowo wykorzystywany na własne cele. Pozostałe budynki były wydzierżawiane od momentu nabycia do chwili obecnej, z niewielkimi przerwami. Wiata i dystrybutory nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ma Pan wątpliwość, czy winien wystawić fakturę VAT, gdyż jako osoba fizyczna nabył ww. nieruchomość dla siebie i ze skutkiem dla siebie. Zgodnie z zasadą prawa cywilnego odpowiada Pan całym swoim majątkiem, więc nie można uznać, że należy wystawić fakturę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

*   Czy sprzedaż nieruchomości (budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntu) podlega opodatkowaniu z zastosowaniem zwolnienia?
*   Czy wystawiona faktura winna obejmować pełną kwotę sprzedaży, czy tylko różnicę między ceną zakupu a sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, zastosowanie ma zwolnienie od podatku, a opodatkowaniu powinna podlegać tylko różnica.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   prawidłowe – w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości,
*   nieprawidłowe – w zakresie podstawy opodatkowania ww. transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem (dzierżawa) stanowią czynności podlegające opodatkowaniu.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustęp 11 powyższego artykułu stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Artykuł 29 ust. 1 ustawy stanowi, że podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Według ust. 5 powyższego artykułu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl ust. 4 tego artykułu, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zbywa prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności znajdujących się na nim budynków, które nabył w 2003 r. z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Budynki były przedmiotem dzierżawy. W 2006 r. jeden z nich został ulepszony, a nakłady, w stosunku do których miał Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego, przekroczyły 30% wartości początkowej. Po ulepszeniu był w części wydzierżawiany.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że:

*   dostawa budynków: magazynu paliw, dwóch magazynowych i kotłowni (w których nie dokonywał Pan ulepszeń) oraz tej części budynku biurowego (ulepszonego), która była przedmiotem dzierżawy, podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jest dokonywana po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia,
*   dostawa tej części ww. budynku biurowego, która nie była wydzierżawiana, nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ale na podstawie ust. 1 pkt 10a w związku z ust. 7a tego artykułu, przy założeniu, że sprzedaż nastąpiła po okresie co najmniej 5 lat wykorzystywania jej w stanie ulepszonym do działalności opodatkowanej.

W konsekwencji sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, podlega zwolnieniu od podatku w oparciu o § 13 ust. 1 pkt 11 powołanego rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Należy zauważyć, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości ustawodawca nie przewiduje, na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług, możliwości ustalenia podstawy opodatkowania jako różnicy pomiędzy ceną sprzedaży i zakupu. Wobec powyższego – wbrew Pana stanowisku - podstawę opodatkowania winien Pan określić, stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, jako całość świadczenia należnego od nabywcy pomniejszonego o kwotę należnego podatku. Z racji tego, iż nieruchomość wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej (m. in. na cele dzierżawy), jako czynny podatnik podatku od towarów i usług jest obowiązany do wystawienia faktury VAT dokumentującej transakcję jej sprzedaży, jeżeli obowiązek ten wynika z przepisów art. 106 ustawy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.