Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-676/10-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-20
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; prawo; ulga; wydatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2010 r. (data wpływu 28 maja 2010 r.), uzupełnionym w dniu 2 sierpnia 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 21 lipca 2010 r. nr ILPB2/415-676/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 21 lipca 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 26 lipca 2010 r.), zaś w dniu 2 sierpnia 2010 r. (data nadania 27 lipca 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 8 czerwca 2005 roku Wnioskodawczyni razem z mężem nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w.

Na ww. lokal mieszkalny zaciągnięty został kredyt mieszkaniowy w kwocie 80.000 zł zabezpieczony hipoteką zwykłą i kaucyjną.

W dniu 8 września 2008 roku Zainteresowana wraz z małżonkiem nabyła nieruchomość położoną w x.

Na zakup ww. nieruchomości zaciągnięty został w dniu 1 września 2008 roku kredyt mieszkaniowy w kwocie 275.000 zł.

Jednocześnie podjęta została decyzja o sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w. Umowa sprzedaży została podpisana w dniu 6 października 2008 roku i opiewa na kwotę 235.000 zł. Wspólnie z nabywcami lokalu ustalono, że nieruchomość zostanie sprzedana bez żadnych obciążeń.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży Wnioskodawczyni skontaktowała się z urzędem skarbowym w celu wyjaśnienia kwestii związanych z opodatkowaniem przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości. W związku z faktem, iż sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5 lat od jego nabycia Zainteresowana wraz z mężem jest zobowiązana do zapłaty 10% podatku. Złożyła więc w urzędzie skarbowym właściwym dla Jej miejsca zamieszkania stosowne oświadczenie, iż środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania wydatkuje w ciągu 2 lat od dnia zbycia nieruchomości na określone cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni zwróciła się również do urzędu z zapytaniem, czy zwolnieniu z opodatkowania mogą podlegać środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości a wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego na nieruchomość którą zbywa. Otrzymała odpowiedź, iż tylko pieniądze przekazane na spłatę kredytu nowo nabytej nieruchomości (tj. budynku mieszkalnego w) mogą podlegać rozliczeniu. Wobec tak otrzymanej informacji nie było powodu aby zmieniać ustalenia z nabywcami lokalu.

Ponieważ Zainteresowana nie dysponowała środkami finansowymi (do spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w pozostała kwota 61.365,85 zł),podjęto decyzję o zaciągnięciu w dniu 8 września 2008 roku kredytu gotówkowego na dowolny cel.

Z pozyskanych w ten sposób środków w dniu 30 września 2008 roku spłacono kredyt mieszkaniowy w kwocie 61.365,85 zł. W dniu 2 października 2008 roku bank wystawił oświadczenie wyrażające zgodę na wykreślenie hipotek.

W dniu 9 października 2008 roku nabywcy lokalu mieszkalnego dokonali przelewu środków za nabytą nieruchomość. Mając na uwadze fakt, iż spłata kredytu na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest jedynie pośrednim etapem służącym do osiągnięcia celu, tj. sprzedaży mieszkania, niezwłocznie, tj. w następnym dniu po uzyskaniu środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w dokonano całkowitej spłaty kredytu gotówkowego.

Dziś po zsumowaniu wszystkich wydatków związanych z remontem własnego budynku mieszkalnego w, okazuje się że do całkowitego rozliczenia i tym samym zwolnienia od podatku dochodowego dochodu od sprzedaży lokalu mieszkalnego brakuje Zainteresowanej kwoty w części jakiej spłaciła kredytem gotówkowym - kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w x.

Dziś też po kolejnej wizycie w urzędzie skarbowym okazuje się że jednak mogą być zwolnione z opodatkowania środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości, a wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego na nieruchomość którą zbyto. Urząd skarbowy zastrzega sobie jednak prawo, iż spłata kredytu mieszkaniowego powinna się odbyć równocześnie w chwili sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Zainteresowana pragnie wyraźnie zaznaczyć, iż tylko przez błędnie uzyskaną informacje z urzędu skarbowego o braku możliwości zwolnienia z opodatkowania środków przekazanych na spłatę kredytu mieszkaniowego zbywanej nieruchomości, podjęto decyzję o wcześniejszej spłacie kredytu. Gdyby Wnioskodawczyni nie otrzymała błędnej informacji z urzędu skarbowego z całą pewnością ustaliłaby z nabywcami lokalu mieszkalnego, iż środki za sprzedawany lokal mieszkalny w sposób bezpośredni zostaną przekazane do banku na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Przekazana przez urzędnika skarbowego błędna informacja rodzi, w przypadku Zainteresowanej ogromne skutki finansowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości w części jakiej kredytem gotówkowym spłaciła kredyt mieszkaniowy, tj. w kwocie 61.365,85 zł.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłata kredytu na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu była jedynie pośrednim etapem służącym do osiągnięcia celu, tj. sprzedaży mieszkania. Uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środki w sposób pośredni przekazano na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Zainteresowana jest w stanie przedstawić wszelkie niezbędne zaświadczenia, gdyż wszystkie operacje były dokonywane przez Jej rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy w banku.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż nie jest w stanie rozliczyć się z kwoty, którą przekazała na spłatę kredytu mieszkaniowego. Środki przekazane na spłatę kredytu mieszkaniowego pozyskała poprzez zaciągnięcie kredytu gotówkowego, który z kolei spłaciła niezwłocznie po uzyskaniu pieniędzy ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. (art. 21 ust. 2a cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowaną wynika, że w dniu 6 października 2008 roku dokonała wraz z małżonkiem odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2005 roku z pieniędzy pozyskanych z kredytu hipotecznego. Aby spłacić ten kredyt małżonkowie zaciągnęli kredyt na dowolny cel, a uzyskanymi z niego środkami spłacili kredyt hipoteczny.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że – w myśl literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – niezbędnym warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. przepisach.

Aby mogło więc podatnikowi przysługiwać – z mocy ustawy – zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym istotny jest nie sam zakup lokalu mieszkalnego czy spłata kredytu, ale przeznaczenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazany w ustawie cel mieszkaniowy, jakim jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego, czy spłata kredytu zaciągniętego na wyżej wskazane cele.

Zatem przychód, który nie zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, iż nie doszło do wydatkowania przez Wnioskodawczynię przychodu uzyskanego ze zbycia mieszkania w dniu 6 października 2008 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten lokal, gdyż ww. spłata została dokonana środkami finansowymi pochodzącymi z innego źródła, tj. zaciągniętego kredytu gotówkowego na dowolny cel.

Tak więc nie można uznać, że Zainteresowana może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości w części jakiej kredytem gotówkowym spłaciła kredyt mieszkaniowy.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich tj. męża Zainteresowanej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**