Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.593.2024.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-05
Teza: Sprzedający w opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będą zobowiązani do uiszczenia podatku PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty zobowiązane do zapłaty podatku -Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2-art. 4-pkt 1

## Opis zdarzenia przyszłego

Są Państwo właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    stanowiącej działkę ewidencyjną nr E. z obrębu (...) uregulowaną w księdze wieczystej KW
                2Nr (...) o obszarze (...) m, położoną w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w
    miejscowości (...), w dzielnicy (...), przy ulicy (...) (dalej: „Nieruchomość”).
    Są Państwo właścicielami w udziałach – Pan X. Y. posiada 75%, a małżeństwo A. B i C. D. (w
    reżimie wspólności ustawowej małżeńskiej) – 25% i wszyscy zamierzają sprzedaż swoje
    udziały na rzecz dowolnego nabywcy/kupującego (osoby trzeciej) w celu realizacji prawa
    zniesienia współwłasności.
    Na przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę E., znajduje się budynek wzniesiony
    w (...) r. oraz nadbudowy zgodnie z decyzjami wydanymi przez (...) nr (...) z (...) 2021 r.
    zmieniającej decyzję nr (...) z (...) 2016 r. w sprawie „nadbudowy budynku mieszkalnego
    wielorodzinnego usytuowanego na działce o nr ewid. E. z obrębu (...) przy ul. (...) w F.”.
                                              2W wyniku nadbudowy powstała dodatkowa powierzchnia mieszkalna – (...) m w postaci
    potencjalnych maksymalnie trzech lokali mieszkalnych. Obiekt (budynek) w chwili
    planowanej sprzedaży nie będzie zgłoszony i przyjęty do użytkowania, gdyż prace
    budowlane objęte pozwoleniem na budowę nie zostaną ukończone do tego czasu.
    Nieruchomość objęta jest miejscowym planem ogólnym zagospodarowania
    przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr (...) z (...)listopada 2008 r. (dalej: „Plan
    Miejscowy"). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze
    oznaczonym symbolem „(...)” - teren zabudowy mieszkalnej i zabudowy usługowej.
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym
    przez (...) według stanu na (...) 2024 r. (znak: (...)) działka ewidencyjna nr E., identyfikator
    działki: (...), położona jest w województwie (...), w powiecie (...), w jednostce ewidencyjnej:
    (...), (...), w obrębie ewidencyjnym: (...), zawiera obszar (...) i według opisu użytków stanowi
    tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B. Nieruchomość zabudowana jest
    budynkiem o funkcji „mieszkalny" (identyfikator budynku: (...)) zawierającym trzy
    kondygnacje nadziemne, kondygnacje podziemne zero, bez wyodrębnionych lokali
    mieszkalnych (aktualny stan ewidencyjny, który nie ujawnia jeszcze nadbudowy).
    Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (...).
    Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia
    11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego z uwagi na fakt, że w Planie
    Miejscowym przeznaczona jest na cele nierolne.
    Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami,
    prawami, roszczeniami, ani innymi ograniczeniami w jej rozporządzaniu, w tym
    ustawowym lub umownym prawem pierwokupu; nie istnieją żadne przeszkody do jej
    zbycia na rzecz osób trzecich.
    Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy w celu uzyskania pozwolenia na
    budowę i zakończenia umów zawartych przez (...) w ramach dawnego kwaterunku.

    W wyniku zakończenia tych umów ostatni lokator (mieszkaniec) opuścił budynek (...) przy
    wsparciu komornika i od tego czasu budynek nie jest zamieszkały. Aktualnie budynek po
    wykonanej nadbudowie jednej kondygnacji znajduje się w stanie surowym zamkniętym i w
    takim stanie planowana jest jego sprzedaż.
    Pan X. Y. nie prowadzi działalności gospodarczej, ale jest zarejestrowany jako podatnik
    podatku od towarów i usług w związku z działalnością zarobkową w zakresie najmu
    nieruchomości.
    Pan A. B. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług prawniczych, jest
    zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług i uzyskuje dochody z najmu
    prywatnego nieruchomości.
    Pani C. D. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik
    podatku od towarów i usług, uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości.
    W okresie ostatnich 5 lat żaden z Zainteresowanych nie zbywał nieruchomości.
    W świetle powyższego powzięli Państwo wątpliwości odnośnie opodatkowania podatkiem
    od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży
    Nieruchomości.
    W piśmie uzupełniającym, w odpowiedzi na pytanie o wskazanie statusu
    Zainteresowanych wskazali Państwo, że chodzi Państwu o skutki podatkowe powstałe po
    Państwa stronie jako ewentualnych sprzedających.
    Przeformułowali Państwo również pytania i stanowisko w zakresie podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc
    jego pozostała treść została pominięta w tej interpretacji.
    Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w
    uzupełnieniu wniosku
    1. Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
      (dotyczącego podatku od towarów i usług) za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze
      sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników podatku
      od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających (Zainteresowanych)
      na rzecz nabywcy (osoby trzeciej) będzie opodatkowana podatkiem od czynności
      cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności
      cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
    2. Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3
      (dotyczącego podatku od towarów i usług) za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż
      Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług), Sprzedający
      będą zwolnieni od zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone
      we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    przeformułowane w uzupełnieniu wniosku
    Państwa zdaniem, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie
    będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i
    usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności nieruchomości będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 2 i 4 zawarte we wniosku
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust.
    1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży
    na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
    Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają
    temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli
    przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
    - opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
    - zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte
    w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej
    pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że
    strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie
    fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to
    jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (objęta pytaniem nr 1
    wniosku).
    Wskazali Państwo, że ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości
    podatkiem od towarów i usług (w przypadku, gdyby Zainteresowani działali w charakterze
    podatnika podatku od towarów i usług) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku
    podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W Państwa ocenie przy sprzedaży Nieruchomości nie będą Państwo podatnikiem podatku
    od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i będzie opodatkowana tym podatkiem
    na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych będzie nabywca (osoba trzecia).
    Podnieśli Państwo, że jak wskazali w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1
    (dotyczącego podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie, przy sprzedaży
    Nieruchomości Zainteresowani nie będą działać w charakterze podatnika podatku od
    towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Wskazali Państwo, że w przypadku, gdyby Organ uznał, że Zainteresowani działają w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług i uznał Państwa stanowisko w zakresie

    pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie
    podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z
    tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie
    nabywca (osoba trzecia).
    Natomiast, w przypadku gdy strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia i
    opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości na podstawie
    art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, taka dostawa nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
    b) innych praw majątkowych - 1%;
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    Z opisu wniosku wynika, że Państwo jako Sprzedający, planują dokonać sprzedaży działki
    zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz dowolnego nabywcy/kupującego (osoby
    trzeciej).
    W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że w zakresie podatku od czynności
    cywilnoprawnych chodzi o skutki podatkowe powstałe po Państwa stronie jako
    Sprzedających. Zatem oczekują Państwo w efekcie odpowiedzi, czy opisana czynność
    będzie rodziła dla Państwa obowiązek podatkowy w podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Państwa zdaniem – jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku – Sprzedający nie będą
    działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność
    gospodarczą a w rezultacie przeniesienie prawa własności nieruchomości będzie podlegać
    podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

    Z takim stanowiskiem nie możemy się zgodzić, bowiem z powołanego wyżej art. 4 pkt 1
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy
    sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Państwo jako strona
    sprzedająca nie będą zobowiązani z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności –
    umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na
    to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.
    Skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na
    kupującym, a Państwo będą stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości
    zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa powyżej w art. 2 pkt 4 ustawy
    o podatku o czynności cywilnoprawnych.
    Jednakże, zgodzić się należy z Państwem, iż w zależności od tego czy opisana umowa
    sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie
    z niego zwolniona, to odpowiednio – w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu podatkowi podlegać. Właśnie
    taka zależność występuje między tymi podatkami. Żeby bowiem rozstrzygać o
    opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najpierw
    trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług
    (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od
    towarów i usług) Państwo jako strona Sprzedająca, nie będą w opisanej sytuacji
    podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z
    przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Państwo zamierzają sprzedać nieruchomość a
    obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na
    kupującym. Wobec tego, Państwa stanowisko – w kontekście sformułowanych we wniosku
    (jego uzupełnieniu) pytań – należało uznać za nieprawidłowe, gdyż Państwo jako strona
    sprzedająca w opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będą zobowiązani do
    uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek
    uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
    Zaznaczyć należy, że interpretacja indywidualna – zgodnie ze złożonym wnioskiem – jest
    wydawana wyłącznie dla podmiotu bądź podmiotów, które o jej wydanie się zwróciły do
    organu podatkowego. Rozstrzygnięcie jest w niej dokonywane w oparciu o opis
    przedstawiony w tym konkretnym wniosku, którego interpretacja dotyczy.
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego bądź
    zainteresowanych, wydaje, w jego bądź ich indywidualnej sprawie (opisanej we wniosku
    sytuacji), interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną).
    Funkcja ochronna płynąca z wydanej interpretacji indywidualnej ma zastosowanie
    wyłącznie dla Strony/Stron, która/które zwróciły się do organu podatkowego o jej wydanie.
    Tym samym wydana interpretacja nie wywołuje żadnego skutku prawnego dla podmiotów
    bądź osób, które nie zwróciły się o jej wydanie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
    mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan X. Y. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy – Ordynacja podatkowa.