Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.165.2018.4.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2018 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 maja 2018 r. (data wpływu 2 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 26 kwietnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.165.2018.1.KR, 0113-KDIPT1-2.4012.250.2018.1.JSz, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 26 kwietnia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 1 maja 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem nadanym za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 2 maja 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w 2001 r. otrzymała w drodze darowizny od swoich rodziców niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 2,89 ha. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów numerami działek 87/5 i 89/1. Rodzice Wnioskodawczyni nabyli powyższą nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w 1995 r. W dacie dokonania darowizny przedmiotowa nieruchomość objęta była planem zagospodarowania przestrzennego Gminy i zgodnie z nim stanowiła grunty przeznaczone pod uprawy rolne. Wnioskodawczyni przyjmując darowiznę zapewniła, że nabytą nieruchomość wykorzystywać będzie w celach rolnych. Grunty te do dnia dzisiejszego wykorzystywane są w celach rolniczych.

W związku z uchwaleniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchylającym z dniem 31 grudnia 2003 r. miejscowe plany zagospodarowania uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., plan zagospodarowania obowiązujący dla gruntów stanowiących przedmiot darowizny stracił moc, a do dnia dzisiejszego nie został ustanowiony nowy plan.

Wnioskodawczyni została złożona oferta, w której Oferent wyraził chęć odpłatnego nabycia nieruchomości opisanej powyżej w celu realizacji zamierzenia, polegającego na wybudowaniu na nieruchomości domów jednorodzinnych. Oferent zamierzenie swoje ma realizować w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, a jego zainteresowanie nieruchomością Wnioskodawczyni wynika z faktu, że w niedalekiej odległości od przedmiotowych gruntów już wcześniej budował i sprzedawał budynki mieszkalne.

Wnioskodawczyni nie planowała zbycia otrzymanej nieruchomości i w tym zakresie nie prowadziła żadnych działań marketingowych, informacyjnych czy geodezyjnych. Fakt, że grunty, którymi zainteresował się Oferent stanowią bardzo niską wartość rolną, skłania Wnioskodawczynię do ich sprzedaży Oferentowi. Tym bardziej, że Oferent oświadczył, że w przypadku przyjęcia przez Wnioskodawczynię jego oferty, wszelkie niezbędne do realizacji swojego zamierzenia działania, w szczególności polegające na uzyskaniu warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości na mniejsze działki, wyznaczenie dróg oraz uzyskanie innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi samodzielnie i na własny koszt.

Oferent zastrzegł sobie prawo do przeniesienia części bądź całości praw z umowy przedwstępnej, która sporządzona zostałaby przez Wnioskodawczynię w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży gruntu, na osobę bądź osoby trzecie. Projekt umowy przewiduje ponadto możliwość rozłożenia ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości na transze, które każdorazowo dotyczyłyby wydzielonych wcześniej działek wraz z przynależnymi im częściami wytyczonych dróg. Ponadto zastrzegł sobie prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów w przypadku rezygnacji ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię.

Dokładne warunki transakcji Oferent określił w przekazanym Wnioskodawczyni projekcie umowy przedwstępnej, na podstawie której strony zawarłyby wzajemne zobowiązania z tytułu sprzedaży/kupna nieruchomości.

Wnioskodawczyni zamierza przystąpić do umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, na warunkach zaproponowanych przez Oferenta. Ostateczną decyzję uzależnia jednak od wcześniejszego uzyskania potwierdzenia przez Organ wydający interpretację, prawidłowości Jej stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że do ww. nieruchomości rolnej posiada prawo własności. Ww. nieruchomość rolna mająca być przedmiotem podziału na działki, które zostaną sprzedane, nie stanowi/nie stanowiła składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Odpłatne zbycie działek gruntu po podziale ww. nieruchomości rolnej nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Oferent (nabywca nowo wydzielonych działek) nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości rolnej i jej podział. Z wnioskiem o dokonanie podziału ww. nieruchomości rolnej do właściwego organu wystąpi Oferent, na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa. Wniosek taki możliwy będzie tylko w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej, na koszt i ryzyko Oferenta. Termin umowy przedwstępnej przewidywany jest po uzyskaniu przedmiotowej interpretacji indywidualnej przez Wnioskodawczynię. Strony przyszłej transakcji ustaliły, że umowa przedwstępna zostanie zawarta w „zwykłej” formie pisemnej. Zawarcie umowy (umów) sprzedaży przenoszącej ostatecznie własność nowo wyodrębnionych geodezyjnie działek nastąpi nie później niż w terminie jednego roku od dnia podpisania umowy przedwstępnej. Wszystkie działki, które zostaną wyodrębnione z nieruchomości rolnej oznaczonej numerami działek 87/5 i 89/1 Wnioskodawczyni zamierza zbyć odpłatnie. Wszystkie z tych działek zostaną odpłatnie zbyte na rzecz wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego Oferenta, z zastrzeżeniem wynikającym z projektu umowy przedwstępnej, gdzie Oferent zastrzega sobie prawo do przeniesienia całości bądź części praw z umowy na osobę bądź osoby trzecie. Działki, które zostaną wydzielone z nieruchomości rolnej oznaczonej numerami działek 87/5 i 89/1, i które zostaną przez Wnioskodawczynię odpłatnie zbyte będą niezabudowane. Obrót ww. nieruchomościami, o których mowa we wniosku, przez Wnioskodawczynię nie będzie miał charakteru zorganizowanego i ciągłego. Wnioskodawca nie posiada wiedzy w jaki sposób Oferent zamierza dokonać podziału i czy wydzielone na Jego wniosek działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej.

Zainteresowany nabyciem gruntów od Wnioskodawczyni – Oferent oświadczył, że w przypadku przyjęcia przez Wnioskodawczynię jego oferty, wszelkie niezbędne do realizacji swojego zamierzenia działania, w szczególności polegające na uzyskaniu warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości na mniejsze działki, wyznaczenie dróg oraz uzyskanie innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi samodzielnie i na własny koszt. Przyjęcie przez Wnioskodawczynię warunków potwierdzone będzie umową przedwstępną o następującej treści:

PROJEKT

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY GRUNTU

Dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy:

Panią

…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującą się dowodem osobistym o numerze \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`., PESEL: ………………………………………………,

zwanym dalej „Sprzedawcą”

a

Panem

…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym się dowodem osobistym o numerze \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`., PESEL: ………………………………………………,

zwanym dalej „Kupującym”,

zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”,

zawarta została umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o następującej treści:

Preambuła

Kupujący zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu osiedla domów w miejscowości…….. W związku z tym złożył Sprzedawcy ofertę nabycia gruntu opisanego w § 1 pkt 1 Umowy, którego wyłącznym właścicielem jest Sprzedawca. Kupujący zobowiązał się ponadto samodzielnie i na własny koszt i ryzyko przeprowadzić wszystkie działania formalne i prawne niezbędne do realizacji inwestycji, polegające w szczególności na dokonaniu podziału gruntu na działki i uzyskaniu niezbędnych pozwoleń.

§ 1

Przedmiot Umowy

1.  Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej znajdującej się w …………………………, oznaczonej jako działka nr ……………………, o powierzchni ………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………. prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Nieruchomość gruntowa”), na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej oraz Wypis z rejestru gruntów z dnia ………….. wydany przez ……………… , stanowiące załączniki do Umowy.
2.  Sprzedający oświadcza, że prawo do nieruchomości jest wolne od jakichkolwiek wad i obciążeń oraz roszczeń na rzecz osób trzecich i nie toczy się również przeciwko niemu żadne postępowanie egzekucyjne.
3.  Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa przyrzeczona”).
4.  Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan prawny oraz faktyczny Nieruchomości i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń.
5.  Kupujący przedmiotową nieruchomość nabywa w celu realizacji inwestycji, polegającej na budowie domów na wydzielonych działkach.
6.  Kupujący w terminie \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`. podejmie wszelkie niezbędne działania w celu dokonania podziału geodezyjnego i uzyskania koniecznych do rozpoczęcia inwestycji pozwoleń.
7.  Wszelkie koszty związane z realizacją działań opisanych w pkt 5 w całości poniesie Kupujący.

§ 2

Cena

1.  Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość gruntową za łączną cenę ……………………………… zł (słownie: ………… złotych), tj. \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\` zł/ 1m2 (słownie: ……………..) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Nieruchomość gruntową za wskazaną Cenę.
2.  Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:
    
    1.  kwota ……………… zł (słownie: …………
    
    1.  kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) – tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zadatek zostanie zaliczony na poczet Ceny;
    2.  kwota……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez ……………………… o numerze ……………………………… w terminie…………… dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej.
3.  W przypadku dokonywania transakcji częściowych, Kupujący zapłaci Sprzedawcy, na warunkach opisanych powyżej, kwotę stanowiącą iloczyn stawki określonej w pkt 1, ustalonej przez Strony za 1m2 gruntu i faktyczne zbywanej w danej transzy ilości metrów kwadratowych wydzielonych działek oraz przynależnych tym działkom udziałów w wydzielonych drogach.

§ 3

Zawarcie Umowy przyrzeczonej

1.  Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r. z zastrzeżeniem, iż zbycie nieruchomości może nastąpić w kilku etapach, a przedmiotem każdego z nich będzie określona przez Strony ilość wydzielonych działek wraz z przynależnymi tym działkom udziałom w wydzielonych drogach.
2.  Kupujący zastrzegają prawo do przeniesienia całości bądź części swoich praw z niniejszej umowy na osobę bądź osoby trzecie na co Sprzedający wyraża zgodę.
3.  Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący.
4.  W przypadku rezygnacji ze sprzedaży przez Sprzedającego, zwróci on Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości oraz wszystkie koszty jakie poniósł w związku z dokonaniem podziału geodezyjnego gruntu.
5.  Strony ustalają, że koszty związane z zawarciem Umowy przyrzeczonej, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłatę notarialną zapłaci Kupujący.

§ 4

Postanowienia końcowe

1.  Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2.  Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3.  W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4.  Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
5.  Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawczyni, z tytułu sprzedaży nieruchomości, stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja sprzedaży zostanie opodatkowana, zgodnie z właściwą stawką podatku VAT?
2.  Czy do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie miała zastosowanie ogólna zasada wynikająca z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji czego z uwagi na upływ 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię, jej zbycie będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest pytanie oznaczone nr 2 w zakresie zdarzenia przyszłego, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast pytanie oznaczone nr 1 dotyczące podatku od towarów i usług, zostanie rozpatrzone odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 (doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie miała zastosowanie ogólna zasada wynikająca z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji czego z uwagi na upływ 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię, jej zbycie będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawczyni, nie ma podstaw by uznać, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym powstanie przychód z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W ocenie Wnioskodawczyni, nie ma podstaw by uznać, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym powstanie przychód z działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej związanej z zakupioną nieruchomością, nie podejmowała i nie podejmie jakichkolwiek czynności mających na celu komercyjne wykorzystanie nieruchomości bądź podniesienie wartości celem korzystnej sprzedaży.

W konsekwencji zbycie nieruchomości, zdaniem Wnioskodawczyni, będzie wolne od podatku dochodowego, w związku z upływem okresu 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Nią gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego lub zwolnienia podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.

Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w 2001 r. otrzymała w drodze darowizny od swoich rodziców niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 2,89 ha, oznaczoną w ewidencji gruntów numerami działek 87/5 i 89/1. Wnioskodawczyni przyjmując darowiznę zapewniła, że nabytą nieruchomość wykorzystywać będzie w celach rolnych. Do ww. nieruchomości rolnej posiada prawo własności. Grunty te do dnia dzisiejszego wykorzystywane są w celach rolniczych. Wnioskodawczyni została złożona oferta, w której Oferent wyraził chęć odpłatnego nabycia ww. nieruchomości w celu realizacji zamierzenia, polegającego na wybudowaniu na nieruchomości domów jednorodzinnych. Oferent zamierzenie swoje ma realizować w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, a jego zainteresowanie nieruchomością Wnioskodawczyni wynika z faktu, że w niedalekiej odległości od przedmiotowych gruntów już wcześniej budował i sprzedawał budynki mieszkalne. Wnioskodawczyni nie planowała zbycia otrzymanej nieruchomości i w tym zakresie nie prowadziła żadnych działań marketingowych, informacyjnych czy geodezyjnych. Fakt, że grunty, którymi zainteresował się Oferent stanowią bardzo niską wartość rolną, skłania Wnioskodawczynię do ich sprzedaży Oferentowi. Oferent oświadczył, że w przypadku przyjęcia przez Wnioskodawczynię jego oferty, wszelkie niezbędne do realizacji swojego zamierzenia działania, w szczególności polegające na uzyskaniu warunków zabudowy, podziałów geodezyjnych nieruchomości na mniejsze działki, wyznaczenie dróg oraz uzyskanie innych koniecznych pozwoleń i decyzji przeprowadzi samodzielnie i na własny koszt. Przyjęcie przez Wnioskodawczynię warunków potwierdzone będzie umową przedwstępną. Termin umowy przedwstępnej przewidywany jest po uzyskaniu przedmiotowej interpretacji indywidualnej przez Wnioskodawczynię. Strony przyszłej transakcji ustaliły, że umowa przedwstępna zostanie zawarta w „zwykłej” formie pisemnej. Zawarcie umowy (umów) sprzedaży przenoszącej ostatecznie własność nowo wyodrębnionych geodezyjnie działek nastąpi nie później niż w terminie jednego roku od dnia podpisania umowy przedwstępnej. Wszystkie działki, które zostaną wyodrębnione z nieruchomości rolnej oznaczonej numerami działek 87/5 i 89/1, i które Wnioskodawczyni zamierza zbyć odpłatnie, będą niezabudowane. Wszystkie z tych działek zostaną odpłatnie zbyte na rzecz wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego Oferenta, z zastrzeżeniem wynikającym z projektu umowy przedwstępnej, gdzie Oferent zastrzega sobie prawo do przeniesienia całości bądź części praw z umowy na osobę bądź osoby trzecie. Projekt umowy przewiduje ponadto możliwość rozłożenia ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości na transze, które każdorazowo dotyczyłyby wydzielonych wcześniej działek wraz z przynależnymi im częściami wytyczonych dróg. Ponadto, zastrzegł sobie prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów w przypadku rezygnacji ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię. Oferent (nabywca nowo wydzielonych działek) nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości rolnej i jej podział. Z wnioskiem o dokonanie podziału ww. nieruchomości rolnej do właściwego organu wystąpi Oferent, na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa. Wniosek taki możliwy będzie tylko w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej, na koszt i ryzyko Oferenta. Wnioskodawca nie posiada wiedzy w jaki sposób Oferent zamierza dokonać podziału i czy wydzielone na Jego wniosek działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej. Ww. nieruchomość rolna mająca być przedmiotem podziału na działki, które zostaną sprzedane, nie stanowi/nie stanowiła składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Odpłatne zbycie działek gruntu po podziale ww. nieruchomości rolnej nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Obrót ww. nieruchomościami, o których mowa we wniosku, przez Wnioskodawczynię nie będzie miał charakteru zorganizowanego i ciągłego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

W związku z tym, za datę nabycia nieruchomości gruntowej przyjąć należy datę nabycia darowizny, tj. 2001 r.

Okoliczności przedstawione w powyższym opisie wskazują, że nieruchomość gruntowa oznaczona numerami działek 87/5 i 89/1, której Wnioskodawczyni jest właścicielem od 2001 r., nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana.

W świetle powyższego, planowana sprzedaż działek wyodrębnionych w wyniku podziału działek oznaczonych numerami 87/5 i 89/1, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działek wyodrębnionych w wyniku podziału działek oznaczonych numerami 87/5 i 89/1, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. Zatem, czynności związane z podziałem nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nie wpływają na datę nabycia prawa własności nieruchomości.

W świetle powyższego, zgodnie z powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia nowo wydzielonych nieruchomości gruntowych (działek) wyodrębnionych w wyniku podziału działek oznaczonych numerami 87/5 i 89/1, należy utożsamiać z datą nabycia praw do tych nieruchomości uzyskanych przez Wnioskodawczynię w drodze umowy darowizny w 2001 r.

Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2006 r.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie działek wyodrębnionych w wyniku podziału działek oznaczonych numerami 87/5 i 89/1, nabytych przez Wnioskodawczynię w 2001 r. w drodze umowy darowizny, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie stwierdzić należy, że planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie działek wyodrębnionych w wyniku podziału działek oznaczonych numerami 87/5 i 89/1, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem, Wnioskodawczyni również nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.