Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.402.2022.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-24
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 21 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z dostawą działki nr 6/8, działki wydzielonej z działki nr 6/9 oraz udziału w działkach wydzielonych z działek nr 6/6 oraz 6/8,

• możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działek/udziałów w ww. działkach.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 sierpnia 2022 r. (wpływ 22 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### **Opis zdarzenia przyszłego**

Pan M.H. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 6/8. Działka nr 6/8 stanowi grunty orne w klasie RIVb, ma obszar 0,3000 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolem 6U/MN (przeznaczenie podstawowe: usługi z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej).

Pan M.H. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki o obszarze około 0,1325 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/9. Działka nr 6/9 stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVb, ma obszar 1,4019 ha, a w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R (tereny rolnicze) i 6U/MN. Przy czym wydzielona w przyszłości geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie oznaczona symbolem 6U/MN.

Pani M.O. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 6/0. Działka nr 6/0 stanowi grunty orne w klasie RIVa, RIVb, ma obszar 0,3134 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 6U/MN.

Pan P.Ś. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1/9 i działki o obszarze około 0,0940 ha, która zostanie geodezyjnie wydzielona z działki nr 6/7. Działka nr 1/9 stanowi grunty orne w klasie RIVb, RV, ma obszar 0,3127 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolem 6U/MN. Działka nr 6/7 stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVb, ma obszar 0,7670 ha, a w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. Przy czym wydzielona w przyszłości geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie oznaczona symbolem 6U/MN.

Pan M.H., Pani M.O. i Pan P.Ś. (zwani dalej Sprzedającymi) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki o obszarze około 0,0611 ha, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/6, oraz działki o obszarze około 0,0490 ha, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/8. Działka nr 6/6 stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVb, RV, ma obszar 0,2179 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. Działka nr 6/8 stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVa, RIVb, ma obszar 0,1034 ha w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. Przy czym w przyszłości wydzielone geodezyjnie działki objęte przedwstępną umową sprzedaży będą oznaczone 6U/MN. Sprzedający są współwłaścicielami posiadającymi łącznie całość działek nr 6/6 i 6/8. Działki te stanowią drogę umożliwiającą dojazd do drogi publicznej.

Wszystkie wyżej wymienione działki są niezabudowane, nieuzbrojone i nieogrodzone. Sprzedający nabyli wszystkie wyżej wymienione działki na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności prawomocnym postanowieniem sądu z 2011 roku. Zniesienie współwłasności nastąpiło pomiędzy Sprzedającymi, którzy są spokrewnieni. Wcześniej posiadali jako wyłączni współwłaściciele udziały we współwłasności działek nr 6/11 i 6/2, które nabyli umową darowizny z 1998 roku (na skutek podziałów działki otrzymują nowe numery). Nabycia wyżej wymienionych działek nie zostały udokumentowane fakturami z wykazaną stawką i kwotą podatku od towarów i usług.

Działki, których dotyczą przedwstępne umowy sprzedaży, w okresie posiadania przez Sprzedających (również przed zniesieniem współwłasności, czyli od 1998 roku) nie były wykorzystywane w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej i nie prowadzili na nich gospodarstwa rolnego.

Działka nr 6/8 stanowi ugór, działki, które zostaną wydzielone z działek nr 6/6 i 6/8, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem, stanowią ugór i drogę wewnętrzną, a działka nr 6/9, z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem umowy przedwstępnej, jest utrzymywana w kulturze rolnej. Działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze.

Przedwstępne umowy sprzedaży nie dotyczą wszystkich działek nabytych na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności w tej okolicy przez Sprzedających, w tym przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca wcześniej w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedał niektóre działki posiadane w tej okolicy innym kupującym, ale nie był z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług. Poza tym Wnioskodawca raz sprzedał lokal mieszkalny stanowiący wspólność ustawową małżeńską, i także nie był z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie ma żadnych konkretnych planów co do sprzedaży innych nieruchomości oprócz tych, co do których zawarł przedwstępne umowy sprzedaży. Jakkolwiek nie wyklucza, że w przyszłości w ramach zarządu majątkiem osobistym sprzeda lokal mieszkalny, w którym mieszka, albo działki położone w okolicy działek wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmujące działki objęte przedwstępnymi umowami sprzedaży nastąpiło bez żadnych starań ze strony Sprzedających, w tym Wnioskodawcy. Miejscowy plan został uchwalony dla obszaru setek działek należących do różnych właścicieli.

Pan M.H. prowadzi działalność gospodarczą w przedmiotach działalności: 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 46.15.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą mebli, artykułów gospodarstwa domowego i drobnych wyrobów metalowych, 46.18.Z Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów, 46.19.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju, 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, 70.21.Z Stosunki międzyludzkie (public relations) i komunikacja, 74.30.Z Działalność związana z tłumaczeniami, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, 85.59.A Nauka języków obcych, 85.59.B Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Wszystkie przedwstępne umowy sprzedaży zostały zawarte z tym samym Kupującym. Kupujący sam się zgłosił do Pana M.H. telefonicznie, a numer telefonu uzyskał od właściciela sąsiednich działek, który powiadomił Pana M.H. o przekazaniu numeru telefonu. Pan M.H. skontaktował Kupującego z Panią M.O. i Panem P.Ś. (wszyscy Sprzedający są spokrewnieni). Sprzedającym jest wiadome, że Kupujący w związku z planowaną inwestycją zamierza kupić więcej działek w najbliższej okolicy. Sprzedający, w tym Wnioskodawca, nie prowadzili żadnych działań marketingowych dotyczących działek wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wszystkie przedwstępne umowy sprzedaży przewidują, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte po:

\- przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo‑środowiskowego i technicznego nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Wszelkie obowiązki i należności wynikające z decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1326), w szczególności należności, opłaty i opłaty roczne wskazane w treści artykułów 12-14, obciążają Kupującego,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Przy czym warunki te są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków.

W przedwstępnych umowach sprzedaży ustalono, że wszystkie koszty oraz opłaty wynikające z tych umów, które poniosą Sprzedający w związku z pozyskaniem odpowiednich dokumentów niezbędnych do przedłożenia przy zawieraniu umów sprzedaży, będą obciążać Kupującego. Sprzedający w przedwstępnych umowach sprzedaży wyrazili zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Sprzedający zawarli z Kupującym porozumienia oraz udzielili jego przedstawicielom pełnomocnictw z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw. Porozumienia przewidują między innymi:

\- udzielenie Kupującemu prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo‑logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej Inwestycja), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,

\- udzielenie Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictw umożliwiających wykonanie badań i analiz, o których mowa w przedwstępnych umowach sprzedaży (m.in. analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej, analizy i badania geologiczne mające potwierdzić, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji) oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego,

\- udzielanie na każde wezwanie Kupującego wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego,

\- zrzeknięcie się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązania się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

Pełnomocnictwa pozwalają przedstawicielom Kupującego na:

\- uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

\- uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

\- uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

\- składanie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

\- zawarcie w imieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

\- uzyskanie map do celów projektowych,

\- składanie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

\- przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomości zostały odłączone lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzanie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywanie fotokopii, uzyskiwanie (przeglądanie i sporządzanie kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księgach wieczystych, uzyskiwanie wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt ksiąg wieczystych,

\- uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,

\- uzyskiwanie zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,

\- składanie w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Do dnia wniesienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przedstawiciele Kupującego poinformowali Sprzedających, że dokonali wglądu w księgi wieczyste oraz formalno-prawnej analizy. Ponadto złożyli wnioski o:

\- uzgodnienie możliwości przesunięcia/przebudowy głównego kolektora sanitarnego;

\- uzgodnienie lokalizacji wjazdu między innymi dla ruchu samochodów ciężarowych na drogę publiczną;

\- wydanie warunków technicznych lub zapewnień dotyczących: przyłącza elektroenergetycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacji oraz odprowadzenia wód deszczowych i roztopowych;

\- wydanie dla inwestycji planowanej przez Kupującego m.in. na przedmiocie sprzedaży decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Przesłali też Sprzedającym do informacji kopię raportu z przeprowadzonych analiz i badań geologicznych.

Wnioskodawca sprzeda działkę nr 6/8, działkę o obszarze około 0,1325 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/9, udziały we współwłasności działki o obszarze około 0,0611 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/6, udziały we współwłasności działki o obszarze około 0,0490 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/8, objęte wyżej opisanymi przedwstępnymi umowami sprzedaży.

**Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)**

1\. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek (udziałów we współwłasności działek) objętych zawartymi przez niego przedwstępnymi umowami sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek (udziałów we współwłasności działek) objętych zawartymi przez niego przedwstępnymi umowami sprzedaży będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)**

Sprzedaż żadnej z działek ani udziału we współwłasności żadnej z działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A skoro nie będzie podlegała opodatkowaniu, to nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele Kupującego. Wszelkie działania związane ze sprzedażą działek podejmowane są oraz będą już po podjęciu przez Sprzedających decyzji o sprzedaży działek oraz nie są realizowane bezpośrednio przez nich, ale przez podmiot zainteresowany zakupem nieruchomości. Działania te podejmowane są oraz będą z ekonomicznego i gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Kupującego. Korzyść z podejmowanych przez Kupującego działań dla Sprzedających będzie jedynie wypadkową działań Kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem nieruchomości. Jednocześnie, na co należy zwrócić w danej sprawie szczególną uwagę to to, że przyczyną dla powstania korzyści Sprzedających są działania Kupującego. Oznacza to, że korzyść żadnego ze Sprzedających w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie powstałaby, gdyby nie działania podmiotu zainteresowanego nabyciem działek, przyczyną powstania korzyści dla Kupującego nie jest działanie żadnego ze Sprzedających.

Analizując zachowanie Sprzedających w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Wnioskodawcy za podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami i zarazem podatnika podatku od towarów i usług. Do momentu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży z Kupującym, Sprzedający nie prowadzili na przedmiotowych działkach żadnych prac, w szczególności nie dokonali ich uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występowali z wnioskami o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży, porozumień oraz udzielonych Kupującemu pełnomocnictw Kupujący będzie dokonywał uzgodnień uzbrojenia terenu, niemniej wszelkie działania polegające na fizycznym doprowadzeniu mediów do przedmiotu sprzedaży zostaną podjęte dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej. Co istotne, powyższe działania Kupującego nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalona wcześniej na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Sprzedających. Działania w zakresie przyszłego uzbrojenia podejmuje na własny koszt Kupujący.

Zwrócić należy ponadto uwagę, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego. Fakt takiego zastrzeżenia jednoznacznie wskazuje, że działania, do podjęcia których uprawniają pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedających, nie mogą być rozpatrywane jako działania kreujące i podejmowane w ramach działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających.

Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Sprzedający, w tym Wnioskodawca, podejmowali działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Kupujący sam dotarł do Sprzedających, szukając nieruchomości odpowiadających potrzebom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Żaden ze Sprzedających nigdy nie występował również z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, nie podejmowali działań, które zmierzałyby do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ich nieruchomości. Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Sprzedających działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na sprzedaż działek wynikała z działań podmiotów trzecich (Kupujący wystąpił z ofertą nabycia) podkreślić należy, że żaden ze Sprzedających nie angażował żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych. Zasadniczo aktywność Sprzedających, w tym Wnioskodawcy, sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż działek. Oznacza to, że działania Sprzedających, w tym Wnioskodawcy, mieszczą się i są kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

Gdyby jednak zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej odpowiedź na pytanie nr 1 była twierdząca, to Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

I tak, stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl zaś art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek/udziału w działkach istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmuje Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 6/8. Działka nr 6/8 stanowi grunty orne, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolem 6U/MN (przeznaczenie podstawowe: usługi z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej).

Zawarł Pan również przedwstępną umowę sprzedaży działki, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/9. Działka nr 6/9 stanowi grunty orne, a w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R (tereny rolnicze) i 6U/MN. Przy czym wydzielona w przyszłości geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie oznaczona 6U/MN.

Zawarł Pan także (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) przedwstępną umowę sprzedaży działki, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/6, oraz działki, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 6/8. Działka nr 6/6 stanowi grunty orne, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. Działka nr 6/8 stanowi grunty orne, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. Przy czym w przyszłości wydzielone geodezyjnie działki objęte przedwstępną umową sprzedaży będą oznaczone 6U/MN. Sprzedający są współwłaścicielami posiadającymi łącznie całość działek nr 6/6 i 6/8. Działki te stanowią drogę umożliwiającą dojazd do drogi publicznej.

Wszystkie wyżej wymienione działki są niezabudowane, nieuzbrojone i nieogrodzone. Nabył Pan ww. działki/udziały w działkach na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności prawomocnym postanowieniem sądu z 2011 roku. Nabycia wyżej wymienionych działek nie zostały udokumentowane fakturami z wykazaną stawką i kwotą podatku od towarów i usług.

Działki, których dotyczą przedwstępne umowy sprzedaży, w okresie posiadania nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej i nie prowadził Pan na nich gospodarstwa rolnego.

Działka nr 6/8 stanowi ugór, działki, które zostaną wydzielone z działek nr 6/6 i 6/8, których jest Pan współwłaścicielem, stanowią ugór i drogę wewnętrzną, a działka nr 6/9, z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem umowy przedwstępnej, jest utrzymywana w kulturze rolnej. Działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze.

Wcześniej, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, sprzedał Pan niektóre działki posiadane w tej okolicy innym kupującym, ale nie był z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług. Poza tym, sprzedał Pan lokal mieszkalny stanowiący wspólność ustawową małżeńską, i także nie był z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie ma Pan żadnych konkretnych planów co do sprzedaży innych nieruchomości oprócz tych, co do których zawarł przedwstępne umowy sprzedaży. Jakkolwiek nie wyklucza, że w przyszłości w ramach zarządu majątkiem osobistym sprzeda lokal mieszkalny, w którym mieszka, albo działki położone w okolicy działek wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmujące działki objęte przedwstępnymi umowami sprzedaży nastąpiło bez żadnych starań z Pana strony. Miejscowy plan został uchwalony dla obszaru setek działek należących do różnych właścicieli.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w przedmiotach działalności: 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 46.15.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą mebli, artykułów gospodarstwa domowego i drobnych wyrobów metalowych, 46.18.Z Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów, 46.19.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju, 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, 70.21.Z Stosunki międzyludzkie (public relations) i komunikacja, 74.30.Z Działalność związana z tłumaczeniami, 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, 85.59.A Nauka języków obcych, 85.59.B Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Kupujący sam zgłosił się do Pana, a numer telefonu uzyskał od właściciela sąsiednich działek, który powiadomił Pana o przekazaniu numeru telefonu. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych dotyczących działek wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wszystkie przedwstępne umowy sprzedaży przewidują, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte po:

\- przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo‑środowiskowego i technicznego nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Przy czym warunki te są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków.

W przedwstępnych umowach sprzedaży ustalono, że wszystkie koszty oraz opłaty wynikające z tych umów, które poniesie Pan w związku z pozyskaniem odpowiednich dokumentów niezbędnych do przedłożenia przy zawieraniu umów sprzedaży, będą obciążać Kupującego. Wyraził Pan zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Zawarł Pan z Kupującym porozumienia oraz udzielił jego przedstawicielom pełnomocnictw z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw. Porozumienia przewidują między innymi:

\- udzielenie Kupującemu prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo‑logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej Inwestycja), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,

\- udzielenie Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictw umożliwiających wykonanie badań i analiz, o których mowa w przedwstępnych umowach sprzedaży oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego,

\- udzielanie na każde wezwanie Kupującego wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego,

\- zrzeknięcie się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązania się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

Pełnomocnictwa pozwalają przedstawicielom Kupującego na:

\- uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

\- uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

\- uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

\- składanie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

\- zawarcie w imieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

\- uzyskanie map do celów projektowych,

\- składanie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

\- przeglądanie akt,

\- uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,

\- uzyskiwanie zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,

\- składanie w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na nieruchomości inwestycji.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy sprzedaż działki nr 6/8, działki wydzielonej z działki nr 6/9 oraz udziału w działkach wydzielonych z działek nr 6/6 oraz 6/8 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Pana działań (w tym wykonywanych w Pana imieniu i na Pana rzecz przez pełnomocnika), świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powodują, że planowana sprzedaż działki nr 6/8, działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9, udziałów w działce która zostanie wydzielona z działki nr 6/6 oraz udziałów w działce, która zostanie wydzielona z działki nr 6/8 – przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Pana działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Pana w przedmiocie zbycia działki nr 6/8, działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9, udziałów w działkach które zostaną wydzielone z działki nr 6/6 oraz z działki nr 6/8 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego są/będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel/współwłaściciel ww. nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotowymi nieruchomościami. Stroną podejmowanych czynności będzie Pan, a nie Pana pełnomocnik, bowiem pełnomocnik nie działa we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działki nr 6/8, działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9, udziałów w działkach które zostaną wydzielone z działki nr 6/6 oraz z działki nr 6/8, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tak więc, w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż działki nr 6/8, działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9, udziałów w działce która zostanie wydzielona z działki nr 6/6 oraz udziałów w działce, która zostanie wydzielona z działki nr 6/8 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest **nieprawidłowe****.**

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia od podatku dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanych, nieuzbrojonych i nieogrodzonych nieruchomości tj.:

\- działki nr 6/8,

\- działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9, oraz

\- udziałów w działkach, które zostaną wydzielone z działek nr 6/6 oraz 6/8,

które są lub po wydzieleniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone będą symbolem 6U/MN tj. usługi z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zatem w momencie dostawy ww. nieruchomości stanowić będą tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy dostawy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan ww. działki na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności prawomocnym postanowieniem sądu z 2011 roku. Wcześniej posiadał Pan jako współwłaściciel udziały we współwłasności działek nr 6/1 i 6/2, które nabył umową darowizny z 1998 roku. Nabycia ww. działek nie zostały udokumentowane fakturami z wykazaną stawką i kwotą podatku od towarów i usług. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 6/8, działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9 oraz udziałów w działkach które zostaną wydzielone z działek nr 6/6 oraz 6/8 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż działki nr 6/8, działki, która zostanie wydzielona z działki nr 6/9 oraz udziałów w działkach które zostaną wydzielone z działek nr 6/6 oraz 6/8 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 jest **nieprawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaścicieli nieruchomości.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).