Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-342/16-1/AR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-08-24
Teza: w zakresie wliczania do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku VAT czynności wykonywanych przez Wspólnotę
Słowa kluczowe: garaż; limit; media; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 26 kwietnia 2016 r. (data wpływu 11 maja 2016 r.), uzupełnionym pismem z 7 lipca 2016 r. (data wpływu 14 lipca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczania do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku VAT czynności wykonywanych przez Wspólnotę – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2016 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczania do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku VAT czynności wykonywanych przez Wspólnotę.

Wniosek został uzupełniony pismem z 7 lipca 2016 r. (data wpływu 14 lipca 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 30 czerwca 2016 r. znak IBPP1/4512-342/16/AR.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia Mieszkaniowa objęła w zarząd nieruchomość przy ul. … w K. na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością nr … zawartej w dniu 19 grudnia 2014 r. ze spółką x spółka z o.o. która zleca spółdzielni mieszkaniowej wykonywanie czynności zarządu nieruchomością wspólną. W dniu 26 czerwca 2015 r. podpisany został akt notarialny dotyczący podjęcia uchwał w sprawie przeniesienia ogółu praw i obowiązków z ww. umowy. Wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tj. Dz.U. 2015 r. poz.1892). Wspólnotę tworzą właściciele 202 lokali mieszkalnych, 1 lokalu użytkowego i garaży. Zakres działania zarządcy (spółdzielni mieszkaniowej) obejmuje zarząd nieruchomością wspólną o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Dotyczy gruntu pod budynkiem oraz części budynku inne niż samodzielny lokal (art.2 ust.2 uwl) tzn. klatki schodowe, piwnice strychy, pomieszczenia gospodarcze, inne pomieszczenia do wspólnego użytku. Miejsca postojowe stanowią część wspólną, a pozostałe garaże należą do

właścicieli i są wyodrębnione. Czynności wykonywane na rzecz właścicieli związane z utrzymaniem ich lokali polegają na rozliczeniu indywidualnych kosztów związanych z dostarczonymi właścicielom poszczególnych lokali mediami tj. woda, kanalizacja, ciepła woda. Właściciele lokali zgodnie z art. 13 pkt 1 ustawy o własności lokali ponoszą wydatki na:

1.  pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
2.  pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem swoich lokali tj. za zużytą przez nich wodę odprowadzone ścieki i za ciepło.
3.  fundusz remontowy przeznaczony na ewentualne remonty części wspólnej dokonując wpłat w postaci zaliczek do 10 dnia każdego miesiąca. Po upływie okresu rozrachunkowego wpłacone zaliczki są rozliczane do wysokości poniesionych kosztów. Wspólnotę reprezentuje zarządca którym jest (spółdzielnia mieszkaniowa) działając na podstawie ustawy o własności lokali art. 20, art. 21. Umowy z dostawcami mediów podpisane są przez zarządcę (spółdzielnię mieszkaniową) a nie przez właścicieli poszczególnych lokali. Dostawcy mediów na podstawie umów i wskazań liczników obciążają wspólnotę za zużyte w danym okresie media. Instalacje wewnętrzne stanowią część wspólną nieruchomości doprowadzają media do poszczególnych lokali. Wspólnota nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wartość sprzedaży ogółem bez podatku VAT za okres od 26 czerwca 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wynosiła 253 470,19 zł. W tym: sprzedaż na mediach 107 804,49 zł., sprzedaż z garaży 12 843,16 zł., sprzedaż z reklam 1 320,00 zł.

W uzupełnieniu podano, że:

1.  Wspólnota obciąża właścicieli lokali mieszkalnych mediami; zimna woda i ścieki, zimna woda do podgrzania, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie. Wnioskodawca jest podmiotem pośredniczącym pomiędzy usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usług.
2.  Dla dostawy wody PKWiU 3600200 VAT 8%, odprowadzenie ścieków PKWiU 3700110 VAT 8%, opłata abonamentowa za odczyt wody 3600200 VAT 8%, centralne ogrzewanie VAT 23%.
3.  Właściciele lokali mieszkalnych wykorzystują te lokale na cele mieszkalne.
4.  Czynności związane z zarządzaniem garażami związane są z pobieraniem opłat na pokrycie kosztów na eksploatację, remonty, ubezpieczenie i są wykonywane na rzecz właścicieli wspólnoty mieszkaniowej.

Właściciele lokali mieszkaniowych są równocześnie właścicielami garaży, właścicielami dwóch garaży są osoby które nie posiadają lokalu mieszkalnego.

Ww garaże to są miejsca postojowe znajdujące się w budynku mieszkalnym należącym do wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z postanowieniem sądu najwyższego z dnia 14 września 2005 r. sygn. akt … „ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym na podst. art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) wg postanowień art. 20 ustawy.

Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i inne).

Zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art 6 ustawy)”. Skoro zarząd wspólnoty powierzono spółdzielni mieszkaniowej wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd spółdzielni”.

Z kolei w wyroku sądu apelacyjnego w B. z 8 sierpnia 2014 r. sygn. akt i AC 258/14 wskazano, że w judykaturze utrwalony jest pogląd, że w przypadku ustanowienia zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podst. art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wykluczona jest możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy.

Skoro zarząd Wspólnotą powierzono Spółdzielni Mieszkaniowej w oparciu o powołane wyżej postanowienia Sądu Najwyższego i wyrok Sądu Apelacyjnego w B. Wspólnotę Mieszkaniową reprezentuje Zarząd Spółdzielni.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 7 lipca 2016 r.):

1.  Czy przychód uzyskany przez wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki w zakresie w jakim jest przeznaczony na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży o której mowa w art. 113 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług (z późniejszymi zmianami) niezależnie od tego czy uzyskiwany jest od właścicieli lokali mieszkalnych, właścicieli lokali użytkowych czy też właścicieli miejsc postojowych?
2.  Czy przychód uzyskiwany przez wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z mediami: zimna woda i ścieki, zimna woda do podgrzania, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie podlega uwzględnieniu w sprzedaży o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług?
3.  Czy w związku ze zwolnieniem wynikającym z par. 3 ust. 1 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. wysokość sprzedaży wykazanej w części G punkt 80 zobowiązuje do rejestracji wspólnoty jako czynnego podatnika VAT?
4.  Czy czynności związane z zarządzaniem wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej garaży podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 7 lipca 2016 r.):

1.  Zdaniem wspólnoty mieszkaniowej przychód uzyskany przez wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali wymienione w pytaniu nr 1 punkt 81 cz. G nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży o której mowa w art. 113 w związku ze zwolnieniem wynikającym z par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Rady Ministrów.
2.  Przychód uzyskiwany przez wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z eksploatacją i ze zużyciem przez nich mediów: zimna woda i ścieki, zimna woda do podgrzania, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r w sprawie podatku od towarów i usług w związku ze zwolnieniem wynikającym z par.3 ust.1 pkt 10 rozporządzenia Rady Ministrów.
3.  W związku ze zwolnieniem wynikającym z par. 3 ust.1 pkt 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 grudnia 2013 r. wysokość sprzedaży wykazanej w części g pkt 80 nie zobowiązuje do rejestracji wspólnoty jako czynnego podatnika VAT.
4.  Czynności związane z zarządzaniem wchodzących w skład wspólnoty garaży nie podlegają opodatkowaniu ponieważ są przypisane do właścicieli wspólnoty mieszkaniowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług – w świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć również należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższymi okolicznościami czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1140) zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Natomiast w świetle § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 oraz z 2011 r. Nr 22, poz. 114 i Nr 185, poz. 1092), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnieniem określonym cytowanymi wyżej przepisami rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy. Jednocześnie należy zauważyć, że celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej korzystającym z lokalu mieszkalnego.

Tym samym zasadniczą kwestią dla ustalenia czy dana usługa podlega opodatkowaniu, czy zwolnieniu od podatku pozostaje określenie celu realizowanego przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2.  odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
    1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
    2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
    3.  usług ubezpieczeniowych
\- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;3.  odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy o VAT jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Podstawę prawną funkcjonowania wspólnot stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). Ustawa ta określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres działania zarządu nieruchomością wspólną.

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali, ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu tzw. lokali użytkowych (lokali sklepowych, usługowych, handlowych, biurowych, gastronomicznych, garaży i innych).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Zatem, wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka powstała w oparciu o przepis art. 6 ustawy o własności lokali posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ww. ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu.

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jako koszty zarządu nieruchomością wspólną obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 3 pkt 1 i 3 ustawy o własności lokali).

Zatem na gruncie ustawy o VAT wspólnota, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Z opisu sprawy wynika, że Wspólnotę tworzą właściciele 202 lokali mieszkalnych, 1 lokalu użytkowego i garaży. Zakres działania zarządcy (spółdzielni mieszkaniowej) obejmuje zarząd nieruchomością wspólną o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Dotyczy gruntu pod budynkiem oraz części budynku inne niż samodzielny lokal (art. 2 ust. 2 uwl) tzn. klatki schodowe, piwnice strychy, pomieszczenia gospodarcze, inne pomieszczenia do wspólnego użytku. Miejsca postojowe stanowią część wspólną pozostałe garaże należą do właścicieli i są wyodrębnione. Czynności wykonywane na rzecz właścicieli związane z utrzymaniem ich lokali polegają na rozliczeniu indywidualnych kosztów związanych z dostarczonymi właścicielom poszczególnych lokali mediami tj. woda, kanalizacja, ciepła woda. Właściciele lokali zgodnie z art. 13 pkt 1 ustawy o własności lokali ponoszą wydatki na:

1.  pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
2.  pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem swoich lokali tj. za zużytą przez nich wodę odprowadzone ścieki i za ciepło.
3.  fundusz remontowy przeznaczony na ewentualne remonty części wspólnej dokonując wpłat w postaci zaliczek do 10 dnia każdego miesiąca. Po upływie okresu rozrachunkowego wpłacone zaliczki są rozliczane do wysokości poniesionych kosztów. Wspólnotę reprezentuje zarządca którym jest (spółdzielnia mieszkaniowa) działając na podstawie ustawy o własności lokali art. 20, art. 21.umowy z dostawcami mediów podpisane są przez zarządcę (spółdzielnię mieszkaniową) a nie przez właścicieli poszczególnych lokali. Dostawcy mediów na podstawie umów i wskazań liczników obciążają wspólnotę za zużyte w danym okresie media. Wspólnota obciąża właścicieli lokali mieszkalnych mediami; zimna woda i ścieki, zimna woda do podgrzania, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie. Wnioskodawca jest podmiotem pośredniczącym pomiędzy usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlega uwzględnieniu w kwocie sprzedaży uprawniającej do korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy o VAT.

W przypadku obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej związanych z nieruchomością wspólną, wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. Zatem, wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali i tym samym uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku VAT.

W konsekwencji, kwoty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych czy miejsc postojowych za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, tj.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki, w zakresie jakim są przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej – nie są objęte przepisami ustawy o podatku VAT i tym samym nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należy uznać za nieprawidłowe, gdyż podstawą do nieuwzględnienia tych kwot w obrocie, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT jest to, że Wspólnota nie działa w tym zakresie jako podatnik, a nie wskazany przez Wnioskodawcę § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także tego czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów nie podlegają uwzględnieniu w limicie sprzedaży.

W przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. Zatem, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

W świetle regulacji prawnych zawartych w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług dokonywane przez Wspólnotę rozliczenia w zakresie pośredniczenia w nabyciu przez właścicieli lokali mieszkalnych usług i towarów związanych z ich indywidualnymi potrzebami stanowią czynności zwolnione od podatku VAT, tj. czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez Wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w nieruchomości tę wspólnotę.

Z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1 nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Analizując zatem treść art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., wskazać należy, że „Słownik języka polskiego PWN” pod redakcją prof. Stanisława Dubisza, Warszawa 2008, definiuje słowo „transakcja” jako operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowę handlową na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.

Podkreślić też należy, że ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia „charakter pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Przepisy unijnej dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. Aby więc ocenić czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie czynności Wspólnoty związane z dostawą mediów do lokali mieszkalnych, które są zwolnione od podatku są przedmiotem podstawowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a więc nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że wpłaty uzyskiwane od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów, mimo, że są zwolnione od podatku VAT, są transakcjami związanymi z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych i należy je wliczyć do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również opodatkowania czynności związanych z zarządzaniem wchodzącymi w skład wspólnoty mieszkaniowej garażami.

Z opisu sprawy wynika, iż miejsca postojowe stanowią część wspólną, a pozostałe garaże należą do właścicieli. Czynności związane z zarządzaniem garażami związane są z pobieraniem opłat na pokrycie kosztów na eksploatację, remonty, ubezpieczenie i są wykonywane na rzecz właścicieli wspólnoty mieszkaniowej.

Właściciele lokali mieszkaniowych są równocześnie właścicielami garaży, właścicielami dwóch garaży są osoby które nie posiadają lokalu mieszkalnego.

Ww garaże to są miejsca postojowe znajdujące się w budynku mieszkalnym należącym do wspólnoty mieszkaniowej.

Mając na uwadze powołane powyżej regulacje prawne oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że w przypadku gdy ww. garaże, w których znajdują się miejsca postojowe stanowią części wspólne budynku, a tym samym ponoszone przez Wnioskodawcę wydatki na ich eksploatację, remonty i ubezpieczenie są wydatkami w ramach zarządu nieruchomością wspólną, to Wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim wypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. W związku z tym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest  jako odrębny od jej członków podmiot prawa Wspólnota Mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Nie będą natomiast wyłączone z ustawy o VAT ewentualne wydatki związane z konkretnymi garażami (miejscami postojowymi), które nie stanowią wydatków na utrzymanie części wspólnych, a którymi Wnioskodawca obciąża konkretnego właściciela. Podsumowując w zakresie w jakim opłaty te odnoszą się do nieruchomości wspólnych, tj. stanowią wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast w zakresie w jakim opłaty te nie będą stanowiły wydatków na utrzymanie części nieruchomości wspólnych, lecz będą to wydatki na potrzeby konkretnego garażu (miejsca postojowego), którymi Wnioskodawca będzie obciążał konkretnych właścicieli tych garaży (miejsc postojowych), to kwoty te będą objęte regulacją ustawy o VAT i należy je wliczyć do limitu sprzedaży.

Z przepisu art. 113 ust. 5 ustawy o VAT wynika, że jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Natomiast stosownie do treści art. 113 ust. 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy o VAT, jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 9, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Należy zauważyć, że przedmiotem interpretacji nie może być kwestia oceny wskazanych przez Wnioskodawcę wyliczeń, gdyż te mogą być przedmiotem oceny wyłącznie na etapie postepowania podatkowego przeprowadzonego przez właściwy organ podatkowy w oparciu o zebrany materiał dowodowy i okazaną dokumentację.

Natomiast organ interpretacyjny dokonuje wyłącznie interpretacji przepisów prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy, nie może zatem w drodze interpretacji potwierdzać dokonanych przez Wnioskodawcę wyliczeń.

Reasumując stwierdzić zatem należy, że do celów obliczenia kwoty wartości sprzedaży, uprawniającej do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca jest zobowiązany ująć wartość towarów i usług odsprzedanych właścicielom lokali, a związanych z utrzymywaniem tych konkretnych lokali, oraz wartość ewentualnej innej sprzedaży jaka u Wnioskodawcy występuje, tj. np. sprzedaży z reklam. Przekroczenie kwoty określonej w art. 113 ust. 1 ustawy w proporcji do okresu prowadzonej działalności oznacza utratę prawa do zwolnienia od podatku.

Nie należy natomiast wliczać do limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia od podatku kwot, którymi Wnioskodawca obciąża właścicieli lokali, a związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.