Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-385/08/AZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-07-08
Teza: opodatkowanie sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości niezabudowanych i zabudowanej
Słowa kluczowe: częstotliwość; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana A. U., przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2008r. (data wpływu 3 marca 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2008r. (data wpływu 13 czerwca 2008r.) oraz pismem z dnia 30 czerwca 2008r (data wpływu 8 lipca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2008r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 czerwca 2008r. (data wpływu 13 czerwca 2008r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-385/08/AZ z dnia 19 maja 2008r. oraz pismem z dnia 30 czerwca 2008r. (data wpływu 8 lipca 2008r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-385/08/AZ z dnia 16 czerwca 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z wspólnikiem, w roku 2001 wnieśli przedsiębiorstwo prowadzonej przez nich spółki cywilnej aportem do spółki kapitałowej. W skład wniesionego do spółki kapitałowej aportu - przedsiębiorstwa weszły wszystkie jego składniki funkcjonalnie związane z prowadzoną przez spółkę cywilną Wnioskodawcy oraz wspólnika działalnością gospodarczą. Z przedmiotu aportu (przedsiębiorstwa), zgodnie z dyspozycja przepisu art. 55 2 kodeksu cywilnego, wyłączono natomiast 32 nieruchomości, które zostały przez spółkę cywilną (działających w jej ramach wspólników) nabyte, lecz nie prowadzono na nich działalności gospodarczej, rachunek bankowy spółki cywilnej, księgi handlowe spółki cywilnej oraz część środków finansowych spółki cywilnej.

Przedmiotowe 32 nieruchomości zostały nabyte w celu prowadzenia na ich terenie przez spółkę działalności gospodarczej lub ewentualnego dalszego zbycia. W momencie wnoszenia aportu nie były wykorzystywane do prowadzenia na nich bieżącej działalności gospodarczej, co stanowiło przyczynę ich wyłączenia z przedmiotu aportu. Zgodnie z zaświadczeniem o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej przedmiotem działalności spółki cywilnej był handel hurtowy i detaliczny artykułami spożywczymi i przemysłowymi, pochodzenia krajowego i zagranicznego. Eksport-import ww. artykułów. Usługi transportowe i przeładunkowe. Stacja paliw płynnych. Usługi magazynowania, zarobkowy przewóz towarów, usługi budowlane, pośrednictwo handlowe i usługowe. Produkcja paliw silnikowych-wytwarzanie w drodze mieszania (blending i przeklasyfikowanie produktów naftowych).

Dnia 31 grudnia 2001r. przedmiotowa spółka cywilna została przez wspólników rozwiązana, a oni sami z dniem 31 grudnia 2001r. zaprzestali prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, dokonując z tą datą stosownego wyrejestrowania się z ewidencji osób prowadzących działalność gospodarczą. Od tej daty Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Na skutek rozwiązania spółki cywilnej 32 stanowiące jej własność (nie wniesione aportem do spółki kapitałowej nieruchomości z mocy prawa stały się współwłasnością w częściach ułamkowych (po 1/2) dotychczasowych wspólników spółki, to jest Wnioskodawcy oraz wspólnika (art. 875 kodeksu cywilnego), wchodząc do ich majątków. Wnioskodawca oraz wspólnik przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej zawarli związki małżeńskie, nigdy nie zawierali żadnych umów majątkowych małżeńskich (modyfikujących ustawowy ustrój majątkowy) i do dnia sporządzenia niniejszego wniosku pozostają w tych związkach. Małżonki Wnioskodawcy oraz wspólnika po roku 2001 nie prowadziły działalności gospodarczej.

W roku 2002 Wnioskodawca oraz wspólnik, na mocy jednej, sporządzonej przed notariuszem umowy sprzedaży nieruchomości, sprzedali spółce kapitałowej część spośród 32 nieruchomości, nabytych na skutek opisanego wyżej rozwiązania spółki cywilnej. Na skutek powyższych zdarzeń w dniu sporządzenia niniejszego wniosku Wnioskodawca wraz z wspólnikiem nadal pozostają współwłaścicielami (udział 1/2 każdego z współwłaścicieli) kilkunastu nieruchomości nabytych na skutek rozwiązania w 2001r. prowadzonej przez nich spółki cywilnej. Obecnie Wnioskodawca zamierza zawrzeć jedną umowę sprzedaży nieruchomości mającą za przedmiot sprzedaż spółce kapitałowej (innej niż poprzednia) wszystkich pozostałych udziałów w nieruchomościach, które nabył na skutek rozwiązania spółki cywilnej, a nie zbył na mocy powołanej wyżej umowy sprzedaży nieruchomości z 2002r.

Część wymienionych nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położonych jest na terenach zabudowy usługowej, dwie nieruchomości zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu położone są na terenach do zabudowy – budynki komercyjne, jedna nieruchomość zgodnie z pozwoleniem na budowę położona jest na terenach do zabudowy - budynki komercyjne, jedna nieruchomość zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach rolniczych, a jedna na terenach otwartych. Wymienione nieruchomości, za wyjątkiem jednej będą w momencie sprzedaży całkowicie niezabudowane. Jedna nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem garażowym, trwale związanym z gruntem, od końca roku w którym zakończono budowę przedmiotowych budynków minęło więcej niż 5 lat, nie ponoszono żadnych wydatków na ich ulepszenie. Przedmiotowa działka została zakupiona przez wspólników w 1999r. i wniesiona do majątku prowadzonej spółki cywilnej. W momencie zakupu działka była już zabudowana, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem działki wraz z zabudowaniami (sprzedaż objęta była opłatą skarbową i sprzedawcy nie naliczali podatku od towarów i usług). Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były dzielone na działki, w stosunku do części nieruchomości wnoszono wnioski mające za przedmiot uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnego inwestora. Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Powodem sprzedaży nieruchomości jest wola pozyskania środków pieniężnych, które Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na lokaty bankowe, udzielanie pożyczek osobom trzecim (w tym spółkom w których posiada udziały), darowizny dla członków najbliższej rodziny oraz inwestycje w przedsięwzięcia gospodarcze.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisana wyżej, jedna umowa sprzedaży nieruchomości mająca za przedmiot sprzedaż spółce kapitałowej wszystkich pozostałych udziałów w nieruchomościach, które Wnioskodawca nabył na skutek rozwiązania spółki cywilnej, a nie zbył na mocy powołanej wyżej umowy sprzedaży nieruchomości z 2002r., podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji cena nieruchomości uwzględniać winna ten podatek i Wnioskodawca udokumentować ją winien fakturą VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej, jedna umowa sprzedaży nieruchomości mająca za przedmiot sprzedaż spółce kapitałowej wszystkich pozostałych udziałów w nieruchomościach, które nabył na skutek rozwiązania spółki cywilnej, a nie zbył na mocy powołanej wyżej umowy sprzedaży nieruchomości z 2002 roku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) i w konsekwencji brak jest obowiązku udokumentowanie jej przez Wnioskodawcę fakturą VAT. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: - po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, - po drugie - czynność wykonana była przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem VAT.

Wnioskodawcy wiadomym jest, iż opodatkowaniu VAT (zgodnie z postanowieniami art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług), podlega między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług. Zgodnie z dyspozycją art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 ust. 6 przedmiotowej ustawy. W myśl tego przepisu towarami są m.in. budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Jednakże, jak wyżej wskazano, dla stwierdzenia, że dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT konieczne jest ponadto dokonanie jej przez podmiot będący podatnikiem podatku od towarów i usług, której to cechy Wnioskodawcy nie można przypisać.

Podatnikami podatku od towarów i usług, zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, zdefiniowana w ust. 2 ww. artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. W przedstawionym w niniejszym zapytaniu stanie faktycznym jednoznacznie wskazano, iż Wnioskodawca nie prowadzi aktualnie działalności gospodarczej, od 2001 roku nie jest zatem przedsiębiorcą. Podstawą prawną nabycia przez Wnioskodawcę opisanych powyżej udziałów w nieruchomościach nie był ich zakup dokonany w celu dalszej odsprzedaży, lecz rozwiązanie spółki cywilnej i będące jej konsekwencją przeniesienie udziałów w majątku spółki cywilnej na jej dotychczasowym udziałowców.

Jak wynika z przytoczonych wyżej przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, jednorazowa czynność, spełniająca przedmiotowe kryteria dostawy towarów lub świadczenia usług, zrealizowana jednak w warunkach nie wskazujących na zamiar jej powtarzania nie kwalifikuje się do uznania jej za działalność gospodarczą W sytuacji, gdy podatnik dokonuje sprzedaży ze swego majątku np. nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach i wykonuje to w warunkach wskazujących, że działania te nie są czynione z zamiarem ich powtarzania (kontynuowania) i nie zmierzają do nadania im stałego (zorganizowanego) charakteru, czynności te nie mogą być uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Planowana przez Wnioskodawcę czynność (zbycie udziałów w nieruchomościach) będzie miała charakter jednorazowy i obejmie wszystkie udziały w nieruchomościach, które nabył na skutek rozwiązania spółki cywilnej, a nie zbył na mocy powołanej wyżej umowy sprzedaży nieruchomości z 2002 roku. W takim stanie faktycznym brak jest podstaw do zakwalifikowania działania Wnioskodawcy jako spełniającego ustawową przesłankę wykonywania czynności (dokonania sprzedaży) „w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy". Jedynie bowiem w przypadku, gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży majątku osobistego w warunkach wskazujących, że działania te są czynione z zamiarem powtarzania – czynności te należy zakwalifikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy, a osoba je wykonująca uzyskuje status podatnika podatku od towarów i usług. W przypadku natomiast dokonania jednej tylko czynności, na mocy której Wnioskodawca zbędzie ogół udziałów w nieruchomościach, które nabył na skutek rozwiązania spółki cywilnej, a nie zbył na mocy powołanej wyżej umowy sprzedaży nieruchomości z 2002 roku, już sam jej charakter wyklucza możliwość wielokrotnego dokonywania przez Wnioskodawcę tego typu czynności, a co za tym idzie spełnienia przesłanki zamiaru wykonywania czynności „w sposób częstotliwy".

Dla potwierdzenia swojego stanowiska Wnioskodawca powołał orzeczenia sądów administracyjnych, tj. wyrok NSA z dnia 24.04.2007 roku sygn. akt I FSK 603/06 (LEX nr 261626), wyroki WSA we Wrocławiu z dnia 26.01.2007 roku sygn. akt I SA/Wr 1688/06, oraz z dnia 17.04.2007 roku sygn. akt. I SA/Wr 123/07 (Rejent 2007/5/1820).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów. Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług. Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

1.  podwójnego opodatkowania,
2.  braku opodatkowania,
3.  zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

1.  powszechność opodatkowania,
2.  faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
3.  stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ustawy o VAT, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży. Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej. W tym miejscu należy podkreślić, iż zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywał nieruchomości. W roku 2001 wspólnicy wnieśli przedsiębiorstwo prowadzonej przez nich spółki cywilnej aportem do spółki kapitałowej. Z przedmiotu aportu wyłączono 32 nieruchomości, które zostały przez spółkę cywilną (działających w jej ramach wspólników) nabyte, lecz nie prowadzono na nich działalności gospodarczej. Przedmiotowe 32 nieruchomości zostały nabyte w celu prowadzenia na ich terenie przez spółkę działalności gospodarczej lub ewentualnego dalszego zbycia. W momencie wnoszenia aportu nie były wykorzystywane do prowadzenia na nich bieżącej działalności gospodarczej, co stanowiło przyczynę ich wyłączenia z przedmiotu aportu. Dnia 31 grudnia 2001r. przedmiotowa spółka cywilna została przez wspólników rozwiązana, a oni sami z dniem 31 grudnia 2001r. zaprzestali prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, dokonując z tą datą stosownego wyrejestrowania się z ewidencji osób prowadzących działalność gospodarczą. Od tej daty Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Na skutek rozwiązania spółki cywilnej, 32 stanowiące jej własność nieruchomości z mocy prawa stały się współwłasnością w częściach ułamkowych (po 1/2) dotychczasowych wspólników spółki, to jest Wnioskodawcy oraz wspólnika, wchodząc do ich majątków.

W roku 2002 Wnioskodawca oraz wspólnik, na mocy jednej, sporządzonej przed notariuszem umowy sprzedaży nieruchomości, sprzedali spółce kapitałowej część spośród 32 nieruchomości. Na skutek powyższych zdarzeń w dniu sporządzenia niniejszego wniosku Wnioskodawca wraz z wspólnikiem nadal pozostają współwłaścicielami (udział 1/2 każdego z współwłaścicieli) kilkunastu nieruchomości nabytych na skutek rozwiązania w 2001r. prowadzonej przez nich spółki cywilnej. Obecnie Wnioskodawca zamierza zawrzeć jedną umowę sprzedaży nieruchomości mającą za przedmiot sprzedaż spółce kapitałowej (innej niż poprzednia) wszystkich pozostałych udziałów w nieruchomościach, które nabył na skutek rozwiązania spółki cywilnej, a nie zbył na mocy powołanej wyżej umowy sprzedaży nieruchomości z 2002r. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były dzielone na działki, w stosunku do części nieruchomości wnoszono wnioski mające za przedmiot uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnego inwestora. Zatem z treści wniosku jednoznacznie wynika, iż przedmiotowe nieruchomości zostały zakupione celem prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej lub ewentualnego dalszego zbycia. Zamiar ten Wnioskodawca podjął już w momencie zakupu. Ponadto zamiar ten Wnioskodawca potwierdził w momencie likwidacji spółki cywilnej, dokonując wyłączenia nieruchomości z przedmiotu aportu oraz włączenia ich do majątku osobistego.

Należy zgodzić się z Wnioskodawca, iż podstawą prawną nabycia opisanych powyżej udziałów w nieruchomościach nie był ich zakup dokonany w celu dalszej odsprzedaży, lecz rozwiązanie spółki cywilnej i będące jej konsekwencją przeniesienie udziałów w majątku spółki cywilnej na jej dotychczasowym udziałowców. Jednakże powodem włączenia przedmiotowych udziałów w nieruchomościach do majątku osobistego nie było zaspokojenie własnych potrzeb prywatnych lecz osiągnięcie korzyści majątkowych. W przedstawionej sytuacji nie można mówić o majątku osobistym Wnioskodawcy, niewykorzystywanym na cele działalności gospodarczej, gdyż zyski osiągnięte ze sprzedaży przedmiotowych udziałów będą wykorzystane, do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, aby Wnioskodawca w jakikolwiek sposób wykorzystał zakupiony grunt wyłącznie na potrzeby osobiste. Przykładem takiego bowiem wykorzystania tych nieruchomości mogłoby być np. przekazanie nieruchomości dzieciom w formie darowizny czy spadku, wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jak wynika z treści wniosku powodem sprzedaży nieruchomości jest wola pozyskania środków pieniężnych, które Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na lokaty bankowe, udzielanie pożyczek osobom trzecim (w tym spółkom w których posiada udziały), darowizny dla członków najbliższej rodziny oraz inwestycje w przedsięwzięcia gospodarcze. Jednocześnie Wnioskodawca podjął kroki mające na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnego inwestora. Zatem wszystkie podjęte przez Wnioskodawcę działania tj. zakup nieruchomości z zamiarem zbycia lub prowadzenia działalności gospodarczej, wyłączenie z przedmiotu aportu, które wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie stanowi włączenia do majątku osobistego, gdyż nigdy na potrzeby osobiste nie były przeznaczone, a następnie działania zmierzające do uatrakcyjnienia nieruchomości i sprzedaż mająca na celu osiągnięcie zysków i przeznaczenia ich m.in. na lokaty bankowe oraz przedsięwzięcia gospodarcze- mają charakter zorganizowanej działalności handlowej stosowanej w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem należy zauważyć, iż Wnioskodawca, traktując zakup nieruchomości jako lokatę kapitału i podejmując czynności zmierzające następnie do jego sprzedaży, rozporządza swoim majątkiem w celu osiągnięcia zysku. Natomiast osiągnięty zysk ma zamiar przeznaczyć na cele zarobkowe. W takiej sytuacji dostawa wskazanych we wniosku udziałów w nieruchomościach kwalifikuje te czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych. Istotnym jest również fakt, iż Wnioskodawca dokonał zakupu udziałów kilku nieruchomości, wykazując w tym momencie zamiar częstotliwego wykonywania czynności. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje okres wykonywania czynności (tydzień, miesiąc, rok) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowoprawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Konsekwencją zakupu udziałów kilku nieruchomości jest sprzedaż lub osiąganie innego rodzaju zysków z kilku nieruchomości, inne rozwiązanie jest ekonomicznie nieuzasadnione. Fakt, że w chwili obecnej Wnioskodawca ma zamiar dokonania jednorazowej sprzedaży posiadanych udziałów nie ma znaczenia, bowiem jak już wielokrotnie podkreślano istotny jest zamiar, a nie efekt, ponadto faktycznie Wnioskodawca ma zamiar dokonać sprzedaży udziałów nie jednej lecz kilku nieruchomości. Okoliczność transakcji jednorazowej narzuca fakt, że dla powyższych nieruchomości znalazł się jeden odbiorca. W konsekwencji przesłanka częstotliwego wykonywania czynności zostaje w przedmiotowej sprawie wypełniona. Wnioskodawca twierdzi, iż podjęte przez niego działania nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie mniej to właśnie te działania są działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, bowiem Wnioskodawca dokonał nabycia nieruchomości z zamiarem wykorzystania ich dla celów zarobkowych.

Należy również zauważyć, iż w kontekście podstawowej zasady podatku VAT, jaką jest zasada neutralności, bezzasadnym byłoby przyjęcie przez ustawodawcę, iż ta sama czynności w przypadku podmiotu, który zarejestrował się jako podatnik VAT czynny i zgłosił działalność w zakresie handlu nieruchomościami byłaby opodatkowana inaczej, niż w przypadku gdy dokonuje jej podmiot, który takiego zgłoszenia nie dokonał, kiedy zamiar i efekt zarobkowy obydwu transakcji jest identyczny. Różnica wynika tylko z kwestii formalnych dokonanych przez obydwa podmioty. Zatem fakt, że Wnioskodawca w chwili obecnej nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, nie oznacza że podejmowane przez niego czynności nie mają charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Twierdzenie Wnioskodawcy, że powodem sprzedaży udziałów w nieruchomościach jest uzyskanie środków na swoje potrzeby osobiste, nie może w tym przypadku przesądzać o osobistym charakterze dokonanych czynności, każdy bowiem podmiot prowadzący działalność gospodarczą będącą źródłem utrzymania tego podmiotu, prowadzi ją właśnie po to aby osiągnąć zyski i przeznaczyć je na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych. Bezsprzecznie zatem wszystkie przedstawione przez Wnioskodawcę okoliczności w przedmiotowej sprawie wskazują na to, iż nabył on udziały w nieruchomościach z zamiarem wykorzystania ich do celów zarobkowych, co w stanowi w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarczą.

W świetle powyższego należy uznać, iż Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie działa w charakterze handlowca z zamiarem częstotliwego wykonywania czynności dla celów zarobkowych, tym samym spełniając przesłanki, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 kwalifikujące go dla uznania za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku VAT stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12 art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Intencją ustawodawcy jest więc opodatkowanie dostawy zarówno terenów budowlanych (działka zabudowana, działka budowlana, teren zabudowy) jak też przeznaczonych pod zabudowę.

Z treści wniosku wynika, iż część wymienionych nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położonych jest na terenach zabudowy usługowej, dwie nieruchomości zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu położone są na terenach do zabudowy – budynki komercyjne, jedna nieruchomość zgodnie z pozwoleniem na budowę położona jest na terenach do zabudowy - budynki komercyjne, jedna nieruchomość zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach rolniczych, a jedna na terenach otwartych. Zatem dokonanie dostawy udziałów we własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, tj. położonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na terenach zabudowy usługowej, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na terenach do zabudowy – budynki komercyjne, zgodnie z pozwoleniem na budowę na terenach do zabudowy - budynki komercyjne, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 22%, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa udziałów we własności nieruchomości położonych na terenach innych niż budowlane i przeznaczone pod zabudowę korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jedna nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem garażowym, trwale związanym z gruntem, od końca roku w którym zakończono budowę przedmiotowych budynków minęło więcej niż 5 lat, nie ponoszono żadnych wydatków na ich ulepszenie. W momencie zakupu działka była już zabudowana, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem działki wraz z zabudowaniami (sprzedaż objęta była opłatą skarbową i sprzedawcy nie naliczali podatku od towarów i usług). Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu, minęło więcej niż 5 lat, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, która ma być przedmiotem dostawy, bowiem została ona nabyta na podstawie umowy cywilno-prawnej. Wobec powyższego spełniony został warunek uznania powyższej nieruchomości za towar używany w świetle art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiotowej sytuacji nie będzie miało zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki zawarte w tym przepisie – Wnioskodawca nie poniósł nakładów na ulepszenie budynków przekraczających 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. W świetle powyższego dostawa przedmiotowej nieruchomości tj. budynku wraz z gruntem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT.

Ponadto zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Reasumując stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **nieprawidłowe.** Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Ponadto należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14 c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów, nie przeprowadza bowiem postępowania dowodowego, jest zatem związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Nadmienia się ponadto, że wskazane przez Wnioskodawcę wyroki sądów administracyjnych dotyczą indywidualnych spraw, w których zostały wydane i nie mogą być traktowane jako źródło powszechnie obowiązującego prawa. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.