Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.186.2018.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-20
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 maja 2018 r. (data wpływu – 21 maja 2018 r.), uzupełnionym 29 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli na nich posadowionych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli na nich posadowionych.

Wniosek uzupełniono 29 czerwca 2018 r.

We wniosku (i jego uzupełnieniu) złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

O. Spółka z o.o. (Nabywca, Kupujący);

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

P. Spółka z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Działalność i status zainteresowanych.

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) – prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach) tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) – prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wydobycia, przerobu oraz sprzedaży kruszyw, w tym m.in. kamieni, piasku i gliny tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy w drodze transakcji kupna-sprzedaży (dalej: Transakcja) w szczególności prawo użytkowania wieczystego opisanych poniżej działek, które są położone w K.

Transakcja jest planowana najwcześniej na maj 2018 r.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

1.  prawo wieczystego użytkowania działki o numerze ewidencyjnym 35/5, dla której Sąd Rejonowy w K., prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość 1),
2.  prawo własności budynków niemieszkalnych i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1:
    1.  budynku głównego wraz z budynkiem laboratorium (dalej: Budynek administracyjny);
    2.  budynku garaży z wiatą i kotłownią (dalej: Budynek garaży);
    3.  budynku magazynu z wiatą (dalej: Budynek magazynu);
    4.  magazynu paliw (dalej: Magazyn paliw);
    5.  wiaty magazynowej (dalej: Wiata magazynowa);
    6.  instalacji zewnętrznej wodno-kanalizacyjnej (dalej: Instalacja wod-kan);
    7.  pompowni ścieków fekalnych – kanały ściekowe i studzienki (dalej: Pompownia);
    8.  kanału centralnego ogrzewania (dalej: Kanał CO);
    9.  dróg i placów wewnątrzzakładowych – placów wokół budynków (dalej: Drogi i Place 1);
    10.  dróg i placów wewnątrzzakładowych – pozostałych (dalej: Drogi i Place 2);
    11.  linii kablowej zasilającej (dalej: Linia kablowa);
    12.  oświetlenia zewnętrznego (dalej: Oświetlenie);
    13.  ogrodzenia zakładu (dalej: Ogrodzenie);
    14.  instalacji gazowej CO wraz z kotłem CO (dalej: Instalacja gazowa CO);– dalej łącznie: Obiekty, oraz
3.  prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 36, dla której Sąd Rejonowy w K., prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość 2),
4.  prawo własności dwóch budynków garażowych znajdujących się na Nieruchomości 2 (dalej: Garaże).

Dalej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą łącznie nazywane Nieruchomością, natomiast Obiekty oraz Garaże będą łącznie nazywane jako Budynki/Budowle.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Historia i status Nieruchomości.

5 grudnia 1990 r. – Przedsiębiorstwo P. w K. (dalej: „P.”) nabyło z mocy prawa (na mocy ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości) prawo użytkowania wieczystego do gruntu stanowiącego obecnie Nieruchomość 1 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.

21 lipca 1992 r. – Wojewoda K. potwierdził w decyzji (dalej: „Decyzja”) ww. nabycie z mocy prawa przez P. z dniem 5 grudnia 1990 r. W uzasadnieniu Decyzji wskazano, że budynki i budowle znajdujące się na gruncie (obecnie stanowiącym Nieruchomość 1) zostały wybudowane przez P. za własne środki.

23 października 1992 r. – Uchwałą Zarządu Miasta K. oddano na okres 99 lat na rzecz P. w użytkowanie wieczyste działkę stanowiącą Nieruchomość 2.

28 grudnia 2000 r. – Wojewoda Ś. wydał na podstawie ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. z 1996 r., nr 118, poz. 561, dalej: ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych), Zarządzenie w sprawie prywatyzacji bezpośredniej P. poprzez oddanie przedsiębiorstwa państwowego do odpłatnego korzystania.

6 kwietnia 2001 r. – zawarta została pomiędzy Skarbem Państwa a Zbywcą umowa o oddanie mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania na podstawie art. 51 i 52 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (dalej: Umowa z 2001 r.).

Na mocy Umowy z 2001 r.:

*   Skarb Państwa – Wojewoda Ś. oddał a Zbywca wziął na okres od 7 kwietnia 2001 r. do 7 kwietnia 2011 r. do odpłatnego korzystania i pobierania pożytków mienie prywatyzowanego P. w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (dalej: Przedsiębiorstwo), na które składały się nieruchomości, środki trwałe i obrotowe oraz należności wymienione w załączniku do Umowy z 2001 r. Zgodnie z ww. załącznikiem oprócz Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Przedsiębiorstwo obejmowało również inne nieruchomości i składniki położone w wielu różnych lokalizacjach na terytorium Polski.
*   Po upływie czasu, na który Umowa z 2001 r. została zawarta Skarb Państwa zobowiązał się przenieść na Zbywcę własność i inne prawa do Przedsiębiorstwa za określoną w Umowie z 2001 r. cenę, a Zbywca zobowiązał się je nabyć, z tym że suma zapłaconych kwartalnych rat kapitałowych miała zostać zaliczona na poczet ceny.
*   Za korzystanie z mienia oraz na poczet ceny nabycia Zbywca będzie płacić Skarbowi Państwa roczną należność składającą się z raty kapitałowej w wysokości 1/10 wartości mienia oraz opłaty dodatkowej w wysokości obliczonej zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 16 października 1997 r. (Dz.U. nr 130, poz. 855).
*   Podnajmowanie i poddzierżawianie nieruchomości i środków trwałych stanowiących przedmiot Umowy z 2001 r. wymaga zgody Skarbu Państwa – nie dotyczy to jednak umów podpisanych przed dniem podpisania Umowy z 2001 r. oraz umów zawieranych na czas nieokreślony, których okres wypowiedzenia nie przekracza 3 miesięcy.
*   Zbywca zobowiązał się przeznaczyć określoną kwotę w ciągu pierwszych kilku lat obowiązywania Umowy z 2001 r. na inwestycje (zakupy, budowę we własnym zakresie i modernizację środków trwałych) w Przedsiębiorstwo.
*   Skarb Państwa zwróci Zbywcy niezamortyzowane nakłady na mienie oddane do odpłatnego korzystania w wysokości ich wartości rynkowej, o ile zostały sfinansowane ze środków własnych Zbywcy oraz za zgodą Skarbu Państwa oraz zwiększają wartość mienia.

Umowa z 2001 r. była wielokrotnie aneksowana, w szczególności:

*   W aneksie z 2003 r. Skarb Państwa i Zbywca postanowili dokonać zmiany Umowy z 2001 r. (która została nazwana w aneksie „umową leasingową”) znosząc zobowiązanie Skarbu Państwa do przeniesienia na Zbywcę „prawa własności i innych praw wchodzących w skład przedmiotu umowy leasingowej” oraz zobowiązanie Zbywcy do nabycia ww. „składników majątkowych” i jednocześnie postanawiając, że po upływie okresu na jaki Umowa z 2001 r. została zawarta Zbywca ma prawo nabycia przedmiotu Umowy z 2001 r., z tym że określenie ceny nastąpi po zakończeniu tego okresu. Dodatkowo postanowiono w szczególności, że po wygaśnięciu umowy Skarb Państwa nie będzie zobowiązany do zwrotu Zbywcy jakichkolwiek nakładów, poczynionych przez niego na przedmiot Umowy z 2001 r., jak też nie będzie na nim ciążył obowiązek zwrotu Zbywcy ich równowartości a w przypadku nabycia Przedsiębiorstwa przez Zbywcę po zakończeniu Umowy z 2001 r. wartość nakładów inwestycyjnych zwiększająca wartość Przedsiębiorstwa w dniu nabycia będzie podlegać zaliczeniu na poczet ceny.
*   W aneksie z 2011 r. Skarb Państwa i Zbywca postanowili w szczególności dokonać zmiany Umowy z 2001 r. poprzez wydłużenie jej obowiązywania do 7 kwietnia 2012 r.,
*   W aneksie z 2012 r. Skarb Państwa i Zbywca postanowili dokonać zmiany Umowy z 2001 r. poprzez wydłużenie jej obowiązywania do 30 września 2012 r.

14 luty 2014 r. – zawarta została pomiędzy Skarbem Państwa a Zbywcą umowa przeniesienia własności Przedsiębiorstwa (dalej: Umowa z 2014 r.).

W ramach Umowy z 2014 r. Zbywca nabył od Skarbu Państwa Przedsiębiorstwo (w skład którego wchodziły na moment nabycia różne składniki w tym m.in. Nieruchomość oraz Budynki/Budowle).

Z tytułu Umowy z 2014 r. Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od towarów i usług, jako że nabycie Przedsiębiorstwa nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W Umowie z 2014 r. wskazano również, że Zbywca w okresie od 1 października 2012 r. do 14 lutego 2014 r. na zasadach i warunkach określonych w Umowie z 2001 r. korzystał dalej bezumownie z przedmiotu Umowy z 2001 r.

Budowle/Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane w latach 1970-1980 r. a więc przed 5 lipca 1993 r., tj. przed wejściem w życie przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, która wprowadziła podatek od towarów i usług do polskiego systemu prawnego.

Budowle/Budynki znajdujące się na Nieruchomości były w całości co najmniej przez 2 lata przed Transakcją wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w szczególności jako archiwum zakładowe, magazyny, biura etc.).

Dodatkowo część powierzchni Budynków/Budowli była przedmiotem najmu lub dzierżawy przez Zbywcę na rzecz osób trzecich co najmniej dwa lata przed planowaną Transakcją (dalej: „Powierzchnie Wynajęte”).

Zbywca jeszcze przed nabyciem Nieruchomości w ramach Umowy z 2014 r. ponosił nakłady na Nieruchomość, które jednak w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wówczas jego własnością (właścicielem był Skarb Państwa) nie powinny być w ocenie Zainteresowanych uznane za ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Po nabyciu w ramach Umowy z 2014 r. Zbywca nie dokonywał w stosunku do Budynków/Budowli żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Według najlepszej wiedzy Zainteresowanych nie można wykluczyć, że przed nabyciem w ramach Umowy z 2014 r. ulepszeń Budynków/Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w tym równych lub wyższych niż 30% wartości początkowej danego obiektu) dokonywali najemcy/dzierżawcy Budynków/Budowli. W szczególności ww. ulepszenia mogły być dokonywane przez jednego z dzierżawców, tj. S. Sp. z o.o. (dalej: „S.”) przy czym S. (jako spółka przejmowana) została w 2015 r. przejęta przez Zbywcę (spółkę przejmującą) w ramach połączenia przez przejęcie.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Nabywcę prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków/Budowli. Dodatkowo na podstawie ustawy Kodeks cywilny, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu oraz dzierżawy.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu/dzierżawy obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
*   określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkami) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone nie przechodząc na Nabywcę.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   umowy z pracownikami Zbywcy,
*   umowy handlowe zawarte przez Zbywcę z kontrahentami w związku z prowadzoną działalnością w zakresie wydobycia, przerobu oraz sprzedaży kruszyw,
*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   umowy o świadczenie usług np. doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów – w związku z Transakcją Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
*   firma Sprzedającego.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Nieruchomość nie została również wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział Zbywcy itp.

Z uzupełnienia wniosku z 27 czerwca 2018 r. (data wpływu do Organu – 29 czerwca 2018 r.), wynika ponadto, że 18 maja 2018 r. Zbywca oraz Nabywca zawarli aktem notarialnym umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), w której to w § 6 pkt 1 Strony ustaliły, że wydanie przedmiotu Umowy Sprzedaży tj. Nieruchomości nastąpi niezwłocznie po podpisaniu Umowy Sprzedaży jednakże nie później niż do dnia trzydziestego pierwszego maja 2018 r. (31.05. 2018 r.) z zastrzeżeniem pkt 4 i 5.

W pkt 4 § 6 Umowy Sprzedaży Strony ustaliły, że jeden z Budynków, w którym mieści się archiwum Zbywcy (dalej: „Archiwum”) zostanie wydany Nabywcy w terminie 3 miesięcy licząc od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży z uwagi na konieczność przeniesienia Archiwum do innej lokalizacji. Nabywca oświadczył, że nie będzie sobie rościł z tego tytułu od Zbywcy jakichkolwiek opłat, w szczególności za korzystanie z Budynku, w którym znajduje się Archiwum, jak też, że będzie wykonywał prawo własności co do Nieruchomości w sposób, który umożliwi Zbywcy przeniesienie Archiwum w jak najszybszym terminie.

Natomiast w pkt 5 § 6 Umowy Sprzedaży, Strony określiły, że do czasu zakończenia procesu przenoszenia Archiwum niezbędne jest zapewnienie dotychczasowej ochrony Nieruchomości. W związku z tym Strony zgodnie postanowiły, że dotychczasowa umowa na ochronę Nieruchomości zawarta przez Zbywcę nie zostanie rozwiązana i będzie wykonywana w stosunku do Nieruchomości, zaś miesięczne koszty ochrony Strony będą ponosić po połowie, przy czym rozliczenie nastąpi w ten sposób, że Zbywca będzie refakturować kwotę odpowiadającą połowie kosztów ochrony na Nabywcę, który zobowiązał się do zapłaty tych kwot we wskazanych na refakturach terminach.

W dniu 30 maja 2018 r. Strony zawarły w jednym dokumencie protokół zdawczo-odbiorczy Nieruchomości oraz porozumienie w przedmiocie pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości w okresie przejściowym (dalej: „Protokół oraz Porozumienie”). Na podstawie Protokołu oraz Porozumienia nastąpiło wydanie Nieruchomości, jak też przekazana została dokumentacja związana z Nieruchomością. Ponadto, Strony określiły, że koszty utrzymania Nieruchomości w okresie od podpisania Umowy Sprzedaży do wydania Nieruchomości na podstawie Protokołu z Porozumieniem będą poniesione przez Zbywcę.

Strony zawarły również 30 maja 2018 r. umowę najmu Budynku, w którym znajduje się Archiwum (dalej: „Umowa Najmu”). W Umowie najmu strony określiły, że Nabywca wynajmie Zbywcy Budynek, w którym znajduje się Archiwum na czas potrzebny do przeniesienia Archiwum w nowe miejsce (tj. na okres trzech miesięcy). Na mocy Umowy Najmu Zbywca zobowiązał się do nierozwiązywania Umowy świadczenia ochrony mienia do dnia wygaśnięcia Umowy Najmu, a miesięczne koszty ochrony Strony będą ponosić po połowie, przy czym rozliczenie nastąpi w ten sposób, że Zbywca będzie refakturować kwotę odpowiadającą połowie kosztów ochrony na Nabywcę. Ponadto Zbywca zobowiązał się również do nierozwiązywania Umowy na dostawę energii elektrycznej oraz Umowy na zaopatrzenie w wodę do dnia wygaśnięcia Umowy Najmu. Strony ustaliły, że koszty wynikające z obu tych umów dotyczące przedmiotu najmu tj. Budynku, w którym znajduje się Archiwum zostaną poniesione przez Zbywcę, natomiast koszty wynikające z obu tych umów odnoszące się do reszty Nieruchomości zostaną refakturowane na Nabywcę.

Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję, w ramach której zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt budowlany (dalej: Inwestycja) polegającą na wybudowaniu budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach).

Nie można wykluczyć, że część z Budynków/Budowli nabytych w ramach Transakcji zostanie wyburzona w ramach Inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Zdaniem Zainteresowanych:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),

przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali fragment wybranej interpretacji indywidualnej.

W opinii Zainteresowanych, na ocenę przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie wpływa zawarcie Umowy Najmu, jak też fakt, że do czasu wygaśnięcia Umowy Najmu (tj. przez okres trzech miesięcy po przekazaniu Nabywcy Nieruchomości) stroną niektórych umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (tj. Umowy o ochronę Nieruchomości, Umowy na dostawę energii energetycznej czy też Umowy na zaopatrzenie w wodę) będzie Zbywca, a koszty będą refakturowane na Nabywcę. Powyższe nie wpływa na możliwość uznania Transakcji sprzedaży Nieruchomości za sprzedaż przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 20 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.402.2018.2.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca lub Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach) tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany niebędący stroną postępowania spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zbywca lub Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wydobycia, przerobu oraz sprzedaży kruszyw, w tym m.in. kamieni, piasku i gliny tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy w drodze transakcji kupna-sprzedaży (Transakcja):

*   prawo wieczystego użytkowania działki o numerze ewidencyjnym 35/5 (Nieruchomość 1),
*   prawo własności budynków niemieszkalnych i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 (Obiekty),
*   prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 36 (Nieruchomość 2),
*   prawo własności dwóch budynków garażowych znajdujących się na Nieruchomości 2 (Garaże).

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu wynika więc, że przedmiotem umowy sprzedaży – której dotyczy sformułowane w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pytanie – będzie prawo użytkowania wieczystego dwóch nieruchomości – działki o nr ewidencyjnym 35/5 (Nieruchomość 1) oraz działki o nr ewidencyjnym 36 (Nieruchomość 2) wraz z prawem własności znajdujących się na nich budynków niemieszkalnych i budowli (Obiekty) oraz dwóch budynków garażowych (Garaże).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości wraz z Budynkami/Budowlami (Transakcja), tj. prawa użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym 35/5 (Nieruchomość 1) wraz z prawem własności znajdujących się na nim budynków niemieszkalnych i budowli (Obiektów) oraz prawa użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym 36 (Nieruchomość 2) wraz z prawem własności posadowionych na nim dwóch budynków garażowych (Garaży) – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej w dniu 20 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.402.2018.2.IK. Wynika z niej, że:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   w związku z tym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%).

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu Transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.