Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-852/08-2/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-08-26
Teza: opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: kredyt; lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 21.05.2008 r. (data wpływu 26.05.2008 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.05.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 24.01.2002 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem mieszkanie od developera w W przy ul. G. W dniu 25.06.2004 r. aktem notarialnym zawarła wraz z mężem umowę majątkową małżeńską, a także w tym samym dniu aktem notarialnym umowę o podział majątku dorobkowego, w wyniku którego Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem przedmiotowego mieszkania. Wnioskodawczyni przejęła w całości dług związany z zaciągniętym na lokal bankowym kredytem mieszkaniowym. Następnie Wnioskodawczyni rozwiodła się.

We wrześniu 2005 r. Wnioskodawczyni ponownie wyszła za mąż, nie zawierając z nowym małżonkiem umowy majątkowej rozszerzającej wspólność ustawową. W dniu 10.01.2007 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła wraz z mężem kredyt w banku na zakup mieszkania od developera. W dniu 19.03.2008 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie przy ul. G w W. Część środków została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w 2001 r. na ten lokal. Wnioskodawczyni załącza ksero aktów notarialnych oraz skrócony odpis aktu małżeństwa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą lokalu mieszczącego się w W przy ul. G Wnioskodawczyni musi płacić 10% podatek od przychodu związanego z jego sprzedażą (jeżeli tak, to od jakiej wartości – 50% ceny sprzedaży)? Jeżeli Wnioskodawczyni musi płacić podatek, to czy kwotę pomniejszoną o spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie może przeznaczyć na spłatę drugiego kredytu mieszkaniowego z 10.01.2007 r. pomniejszając tym samym kwotę uzyskanego przychodu do opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

W związku z tym, że mieszkanie przy. ul G w W Wnioskodawczyni nabyła 24.01.2002 r., a sprzedała 19.03.2008 r., uważa, że nie powinna płacić 10% podatku ze sprzedaży tej nieruchomości mimo, że w 2004 r. przejęła bezgotówkowo połowę nieruchomości, przejmując jednocześnie cały dług związany z kredytem na zakup tego lokalu. Podczas rozmowy telefonicznej w urzędzie skarbowym Wnioskodawczyni została poinformowana, że minął 5 – letni okres od nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Kwestią do rozstrzygnięcia pozostaje, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1994 roku Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Art. 43 Kodeksu stanowi, iż oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Natomiast zgodnie z art. 47 małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć: datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), jeżeli wartość otrzymanej w wyniku podziału nieruchomości, mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłą małżonkę nieruchomości przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłej małżonki w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień dokonania podziału majątku wspólnego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że majątkiem wspólnym małżonków było wyłącznie przedmiotowe mieszkanie nabyte w dniu 24.01.2002 r. tj. w okresie kiedy pomiędzy Wnioskodawczynią, a jej małżonkiem istniała wspólność małżeńska. Małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską (w dniu 25.06.2004 r.) i dokonali podziału majątku wspólnego w ten sposób, że mieszkanie nabyte w trakcie trwania małżeństwa przypadło wyłącznie Wnioskodawczyni z jednoczesnym przejęciem w całości długu hipotecznego ciążącego na tej nieruchomości.

W świetle powyższego:

*   za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym należy uznać dzień dokonania podziału majątku wspólnego (w przedstawionym stanie faktycznym 25.06.2004 r.- data zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej znoszącej ustrój wspólności majątkowej);

*   w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego wskazanego we wniosku w 2008 r. Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od części uzyskanego przychodu, przypadającej na część nieruchomości nabytej w drodze ww. umowy, albowiem sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię tej części nieruchomości.

Wnioskodawczyni przejmując cały dług wobec banku w postaci kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. mieszkania, dokonała tym samym spłaty na rzecz małżonka.

Biorąc pod uwagę, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed dniem 31 grudnia 2006 r., przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zryczałtowanej stawki 10%, na zasadach określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu jest cel zaciągnięcia tego kredytu . Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

*   od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

*   począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b) ww. ustawy.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej z dniem 25.06.2004 r. podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym. Przychód ten może korzystać ze zwolnienia jeżeli zostanie wydatkowany zgodnie z celami określonymi w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, jeżeli Wnioskodawczyni nie korzystała z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany ze sprzedaży części przedmiotowego mieszkania nabytego w dniu 25.06.2004 r., wydatkowany w części na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, a w części na spłatę kredytu zaciągniętego na inny lokal mieszkalny może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.