Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4014.53.2017.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-05
Teza: w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 9 czerwca 2017 r. (data wpływu 13 czerwca 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 13 lipca 2017 r. (data nadania 14 lipca 2017 r., data wpływu 17 lipca 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP4.4012.249.2017.1.AS, 0114-KDIP3-2.4014.53.2017.1.LS z dnia 10 lipca 2017 r. (data nadania 10 lipca 2017 r., data doręczenia 13 lipca 2017 r.) oraz pismem z dnia 14 sierpnia 2017 r. (data wpływu 16 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

I. GmbH (dalej: „Spółka” lub „Zbywca”) jest niemiecką spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec, prowadzącą działalność w zakresie wynajmowania powierzchni na cele komercyjne. Spółka powstała na mocy umowy spółki z 29 grudnia 2016 r. Przedmiotem działalności Spółki jest posiadanie, rozwijanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie niżej wymienionymi nieruchomościami położonymi w Polsce, jak i innymi nieruchomościowymi aktywami majątkowymi. Ponadto, Spółka podlega innym ograniczeniom w zakresie jej działalności, co wynika z właściwych przepisów, w tym niemieckiej ustawy o działalności inwestycyjnej.

Obecnie Spółka wśród swoich aktywów posiada m.in. cztery nieruchomości zlokalizowane w Polsce, tj.:

*   nieruchomość położoną przy al. P. oraz przy ul. K.,

*   nieruchomość położoną przy ul. D.,

*   nieruchomość położoną przy ul. S. 2,

*   nieruchomość położoną przy ul. S. 2A.

Poza ww. nieruchomościami na majątek Spółki składają się: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności.

Ponadto Spółka, jak każdy inny podmiot gospodarczy, posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentację handlową, w tym dokumentację ściśle związaną ze zbywanymi nieruchomościami, i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami, takich jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Spółka jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, a także posiada w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności dla celów VAT w związku z najmem posiadanych w Polsce nieruchomości. Nieruchomości te pozostają w bezpośrednim zarządzie Spółki oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności w pełni opodatkowanej VAT.

Spółka zamierza zbyć wspomniane nieruchomości, w tym nieruchomość przy al. P. oraz przy ul. K., obejmującą prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 427/12, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/33, 432/34, 432/38, 429/5, 432/35, 427/8, 427/16) wraz z posadowionym na niej budynkiem oraz budowlami: parkingiem naziemnym (z kostki brukowej), nakładami i urządzeniami (maszyny/wyposażenie, takie jak system IT) związanymi z budynkiem, a także wszelkie przynależności (szlaban wjazdowy/budka ochrony). Wraz z budynkiem i budowlami przeniesione zostaną na Nabywcę także ruchomości i wyposażenie, które nie należy to osób trzecich (najemców) oraz wszystkie prawa z rękojmi i gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych nieruchomości, o ile nie wygasły. W dalszej części wniosku wszystkie przenoszone składniki opisane w tym akapicie dotyczące nieruchomości położonej przy al. P. oraz przy ul. K. są zwane łącznie jako „Nieruchomość”.

W piśmie uzupełniającym z dnia 14 sierpnia 2017 r. (data wpływu 16 sierpnia 2017 r.) dokonano korekty w zakresie statusu prawnego ww. działek gruntu:

Wnioskodawca przeniesie na A. s.a.r.l.:

1.  prawo własności działek gruntu - oznaczonych numerami ewidencyjnymi 427/12, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/33, 432/34, 432/38, 429/5, 432/35, 427/8, 427/16)
2.  prawo własności budynku wzniesionego na działkach nr 429/4, 429/6 i 432/38
3.  parking naziemny (z kostki brukowej), nakłady i urządzenia (maszyny/wyposażenie, takie jak system IT) związane z budynkiem, a także wszelkie przynależności Nieruchomości (szlaban, budka ochrony)

Dodatkowo, wymienione w tym akapicie budynek i budowle, wchodzące w skład Nieruchomości mogą być w dalszej części wniosku odrębnie zwane „Budynkiem i Budowlami”.

Przy czym należy wskazać, że działki składające się na Nieruchomość, na których nie jest zlokalizowany Budynek i Budowle, zajęte są na teren zielony (trawniki), parking naziemny i patio (zlokalizowane pomiędzy łącznikami pomiędzy dwiema bryłami Budynku, na które można wejść zarówno z dziedzińca jak i z łącznika na parterze Budynku).

Parking naziemny położony jest w praktyce na wszystkich działkach objętych wnioskiem, gdyż miejsca parkingowe zlokalizowane są także wzdłuż ciągów komunikacyjnych (tj. droga wewnętrzna/pożarowa). Stąd, wraz ze wspomnianą drogą wewnętrzną, zajmuje on przynajmniej w jakiejś części powierzchnię każdej z działek.

Z kolei, patio samo w sobie nie stanowi w opinii Spółki budowli, gdyż jest ono w istocie dziedzińcem pomiędzy częściami Budynku, wytyczonymi w przestrzeni łącznikami. Na dziedzińcu tym znajdują się natomiast chodniki oraz tereny zielone.

W Dziale III Księgi Wieczystej Nieruchomości ujawniono, że:

1.  niektóre działki gruntu Nieruchomości zostały obciążone nieodpłatną służebnością gruntową przejścia i przejazdu wraz z prawem korzystania ze wskazanego pasa gruntu na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego działki nieruchomości władnącej;
2.  spółce prawa niemieckiego B. AG przysługuje ustanowione na 40 lat prawo pierwokupu umownego Nieruchomości.

Strony przewidują, że na moment zawarcia transakcji B. AG nie będzie już przysługiwało prawo pierwokupu. Natomiast Miastu, w odniesieniu do Nieruchomości, przysługuje prawo pierwokupu, nadane Miastu na podstawie uchwały, podjętej przez Radę Miasta dnia 10 lutego 2016 r. w związku z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

W dziale I-Sp Księgi Wieczystej Nieruchomości ujawniono, że każdoczesnemu właścicielowi Nieruchomości przysługują ponadto dwie nieodpłatne służebności przejścia i przejazdu przez wskazane w tej Księdze działki nieruchomości obciążonych.

Po zbyciu wszystkich ww. nieruchomości, w majątku Spółki pozostaną głównie następujące składniki:

*   tajemnice handlowe Spółki,

*   firma,

*   księgi i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną ze zbywanymi nieruchomościami,

*   rachunki bankowe,

*   środki pieniężne w kasie,

*   środki pieniężne ze zbycia nieruchomości,

*   zawarte umowy dot. nieruchomości, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę, do czasu ich rozwiązania po sprzedaży nieruchomości,

*   zawarte umowy z podmiotami trzecimi, a dotyczące bieżącej działalności operacyjnej Spółki (niedotyczące bezpośrednio nieruchomości), takie jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Wszystkie ww. nieruchomości od Zbywcy zamierza nabyć A. S.a.r.l., spółka utworzona i działająca zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga, z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga (dalej: „Nabywca”). Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Nabywcy w chwili przeniesienia przez Spółkę własności Nieruchomości na jego rzecz będą się znajdowały na terytorium Wielkiego Księstwa Luksemburga. Nabywca został utworzony 7 kwietnia 2017 r. Przedmiotem działalności Nabywcy jest, w szczególności, obejmowanie udziałów w jakiejkolwiek formie w przedsiębiorstwach luksemburskich lub zagranicznych, nabywanie i zbywanie papierów wartościowych, obligacji, wierzytelności, a także posiadanie, administrowanie, rozwijanie i zarządzanie swoim portfelem. Nabywca może uczestniczyć w tworzeniu, rozwoju i zarządzaniu wszelkiego rodzaju przedsiębiorstw, podejmować wszelkie działania kontrolne i nadzorcze, jak również dokonywać wszelkich operacji finansowych oraz operacji na ruchomościach i nieruchomościach.

Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości dokona rejestracji dla celów podatku VAT (jako podatnik VAT czynny) i - w związku z tym - na moment sprzedaży Nieruchomości, będzie on zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Po nabyciu przez Nabywcę, wskazany Budynek i Budowle będą nadal eksploatowane (wynajmowane na cele komercyjne), choć nie jest wykluczone, że w przyszłości mogą one zostać także przez Nabywcę odsprzedane lub zbyte w innej formie. Najem przejętej Nieruchomości oraz innych nabytych przez Nabywcę nieruchomości w Polsce spowoduje, że Nabywca będzie posiadał w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności dla celów VAT.

Nabywca i Zbywca wystąpili z wnioskami wspólnymi o wydanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków w podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży każdej z ww. nieruchomości odrębnie. Przedmiotem niniejszego wniosku jest traktowanie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Historia Nieruchomości

Dla pełności obrazu, zainteresowani poniżej przedstawiają historię nabycia wskazanej Nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Własność opisywanej Nieruchomości została przeniesiona na Spółkę w drodze aportu (akt notarialny z dnia 12 maja 2017 r.). Wskazana Nieruchomość została nabyta od - podmiotu powiązanego ze Zbywcą tj. F. GmbH („F.”). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%), na skutek złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Spółka dokona odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości. Jednocześnie Zbywca informuje, że na wspólny wniosek (jego i F.) została wydana interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego z dnia 11 maja 2017 r., sygn. 1462-IPPP1.4512.86.2017.2.MPE, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko stron w zakresie skutków transakcji dostawy ww. nieruchomości (w tym Nieruchomości) przez F. dla celów VAT oraz, w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych, interpretacja indywidualna z dnia 11 maja 2017 r., sygn. 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS.

Status obecny

W stosunku do opisywanego Budynku i Budowli Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość by przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku lub Budowli. Spółka nie przewiduje także, aby ewentualne poniesione przed planowaną transakcją wydatki na ulepszenie Budynku lub Budowli przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku lub Budowli.

Ponadto, Spółka pragnie wskazać, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Spółki jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Spółki. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości. W chwili obecnej funkcjonuje co prawda dokument - regulamin Budynku (dalej: „Regulamin”), Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni Budynku. Regulamin nie jest natomiast dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz Zbywcy.

W stosunku do Nieruchomości Zbywca prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych, jak i dla celów skutecznego wypełniania obowiązków podatkowych w Polsce (kraju położenia Nieruchomości). W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów do Nieruchomości, jednak Zbywca nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości.

Bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością oraz prowadzenie ewidencji podatkowych (w tym rozliczeń podatkowych) zlecono zewnętrznym podmiotom. Zbywca jest także stroną umów w zakresie dostawy mediów na potrzeby Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami odpowiednich umów zawartych z najemcami, koszty z tego wynikające są następnie - co do zasady - refakturowane na najemców.

Spółka nie zatrudnia i na moment transakcji nie planuje zatrudniać żadnych pracowników w Polsce.

Dla porządku, Spółka pragnie nadmienić, że na dzień złożenia niniejszego wniosku wszystkie powierzchnie biurowe (przeznaczone pod wynajem) są wynajęte.

Planowana transakcja

Planowana transakcja odbywa się w ramach szerszej transakcji na postawie podlegającej niemieckiemu prawu umowy ramowej zawartej w dniu 28 kwietnia 2017 r. („Umowa Ramowa”). Na mocy Umowy Ramowej Nabywca i inne spółki z grupy kapitałowej Nabywcy nabędą od Zbywcy, ale także od innych spółek powiązanych ze Zbywcą oraz F., szereg nieruchomości i spółek nieruchomościowych znajdujących się w różnych jurysdykcjach. Nabywca nabędzie w sumie 7 nieruchomości położonych w Polsce. W ramach opisywanej transakcji Nabywca nabędzie od Zbywcy 4 nieruchomości opisane na wstępie, w tym Nieruchomość.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej o sygnaturze 1462-IPPP1.4512.86.2017.2.MPE (oraz powtórzono w interpretacji o sygnaturze 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS), Zbywca wszedł w posiadanie wszystkich ww. nieruchomości (w tym Nieruchomości) w drodze nabycia ich od F.. Przeniesienie nieruchomości na Zbywcę było elementem większej restrukturyzacji, jakiej F. dokonał w tym czasie. Szczegółowy opis omawianej restrukturyzacji, w której uczestniczyli F. i Zbywca, znajduje się www. interpretacjach indywidualnych (o sygnaturach: 1462-IPPP1.4512.86.2017.2.MPE i 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS).

Jak wspomniano powyżej, Nabywca i Zbywca wystąpili z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dla każdej dostawy ww. 4 nieruchomości osobno. W stosunku do pozostałych 3 nieruchomości położonych w Polsce, Nabywca oraz ich obecni właściciele, również wystąpili z odrębnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych. Niniejszy wniosek dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych zbycia szczegółowo opisanej w tym wniosku Nieruchomości. Dla pełności obrazu należy dodać, że - jak to wskazano www. interpretacjach indywidualnych (o sygnaturach: 1462-IPPP1.4512.86.2017.2.MPE i 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS) - Budynek i Budowle przed ich sprzedażą przez F. na rzecz Zbywcy zostały przez F. nabyte w lipcu 2008 r. od podmiotu niepowiązanego. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Nabywca i Zbywca zawarli w dniu 4 maja 2017 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której, z zastrzeżeniem pewnych zdarzeń tam przewidzianych, Nabywca i Zbywca zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w zamian za zapłatę umówionej ceny. W ramach planowanej transakcji, zgodnie z art. 678 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459, dalej: „k.c.”), Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami stron transakcji, jako integralną część Budynku i Budowli i ich wartości, Zbywa przeniesie na Nabywcę wszystkie istniejące prawa z rękojmi i gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości (choć według wiedzy Stron prawa takie już wygasły), jak również kaucje i zabezpieczenia związane z umowami najmu.

W ramach transakcji nie zostaną natomiast przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek należności czy też zobowiązania Zbywcy związane z Budynkiem i Budowlami (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z warunków umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi, dotyczącymi zbywanej Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.). Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Zbywcę i Nabywcę odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Budynku i Budowli i stroną stosownych umów. Dodatkowo, w ramach transakcji nie przejdą na Nabywcę umowy o zarządzanie oraz ubezpieczenia dotyczące Budynku i Budowli.

W związku z przeprowadzeniem transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów / opłat związanych z Nieruchomością, zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Zbywcy (choć będą one dotyczyły okresu po dniu transakcji) oraz że część kosztów / opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Nabywcy (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Zbywcy) (dalej: „Koszty rozdzielone”). Koszty rozdzielone mogą dotyczyć przykładowo następujących aspektów:

*   jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych zapłaconych przez najemców zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości;

*   podatków i opłat związanych z użytkowaniem wieczystym.

Wysokość rozliczeń z tytułu Kosztów rozdzielonych zostanie ustalona w drodze porozumienia Zbywcy z Nabywcą i będzie podstawą do uregulowania wzajemnych zobowiązań.

Przeprowadzenie transakcji będzie się wiązać z rozwiązaniem/wypowiedzeniem lub cesją wybranych umów związanych z Nieruchomością (m.in. umów z dostawcami mediów, umowy o zarządzanie), których obecnie stroną jest Spółka, a które dotyczą Nieruchomości. W przypadku niektórych umów, w tym w szczególności tych dotyczących usług telekomunikacyjnych, czynności takie - z uwagi na ograniczenia po stronie dostawców (w tym procedury wewnętrzne tych dostawców) zostaną dokonane już po dacie sprzedaży Budynku i Budowli i - w związku z tym - efektywnie Nabywca może zawrzeć nowe lub wejdzie w prawa i obowiązki z takich umów już po dacie przejścia Nieruchomości na Nabywcę. Taką konieczność utrzymania wybranych umów wymuszają zasady bezpieczeństwa w stosunku do Nieruchomości (np. systemy bezpieczeństwa wymagają stałego łącza dostarczanego przez usługodawcę i brak świadczenia usługi wiązałby się z brakiem możliwości monitorowania zagrożeń), ale także procedury wewnętrzne tych partnerów handlowych (dostawców usług).

Dodatkowo, Zbywca jest stroną (jako zlecający) umowy o zarządzanie Budynkiem i Budowlami, która to umowa zostanie rozwiązana. W przypadku rozwiązania, odpowiednia nowa umowa (lub umowy) w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę, po dokonaniu nabycia.

Oznacza to, że prawne zobowiązania wynikające z dotychczas istniejących umów co do zasady nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Budynku po dokonaniu transakcji będzie więc leżeć w gestii Nabywcy, który albo przejmie dotychczasowe umowy, albo zawrze nowe umowy według własnego uznania. Nie można przy tym wykluczyć, że Nabywca zawrze te umowy z dotychczasowymi dostawcami Spółki.

W ramach transakcji nie nastąpi również przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek pracowników Zbywcy, gdyż jak wspomniano, Spółka nie zatrudniała i nadal nie zatrudnia pracowników w Polsce.

Co więcej, transakcja nie będzie obejmować również tajemnic handlowych Spółki, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej, firmy (choć Nabywca nadal zapewne posługiwać się będzie niezarejestrowaną, będącą jednak w użyciu / rozpoznawaną na rynku nazwą Budynku), czy środków pieniężnych na rachunku bankowym (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez dotychczasowych najemców, które przejdą na Nabywcę).

Ponadto, Spółka i Nabywca zamierzają w stosunku do planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Przeniesienie własności Budynku i Budowli w ramach transakcji nie zmieni modelu biznesowego wykorzystania Budynku i Budowli, tj. nadal będą to wynajmowane komercyjnie powierzchnie biurowe, a więc działalność opodatkowana VAT (zastosowanie znajdą właściwe stawki VAT).

Po dniu transakcji, ale przed upływem terminów związanych z odpowiedzialnością Zbywcy wynikających z umów dotyczących sprzedaży Nieruchomości, Zbywca nie ulegnie likwidacji ani rozwiązaniu. Po upływie ww. terminów nie jest natomiast wykluczone, że Zbywca ulegnie rozwiązaniu/likwidacji.

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, Zbywca i Nabywca niniejszym pragną dokonać potwierdzenia skutków podatkowych planowanej transakcji.

Jak już wspomniano, Zbywca i Nabywca zadali w związku z planowaną dostawą pozostałych trzech nieruchomości położonych w Polsce analogiczne pytania w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, które zostały przekazane odrębnymi wnioskami do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w Bielsku-Białej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego przedmiotem transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?
2.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości dokonywana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dokonana w formie umowy sprzedaży) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23% i będzie podlegała udokumentowaniu fakturą, skoro strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT?
3.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy?
4.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dokonane w formie umowy sprzedaży) spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla którejkolwiek ze stron transakcji?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 4, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 1 września 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna 0114-KDIP4.4012.249.2017.2.AS.

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dokonane w formie umowy sprzedaży) nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla którejkolwiek ze stron transakcji.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 Ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis Ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Zbywcy i Nabywcy, skoro dostawa Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana VAT (nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT - co wykazano już powyżej), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, także na gruncie znowelizowanego od dnia 1 stycznia 2016 r. brzmienia przepisu art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z dnia 1 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z dnia 26 lutego 2016 r., sygn. IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1, orzekając na kanwie opisu zdarzenia przyszłego, w którym zainteresowani - analogicznie jak Spółka i Nabywca - zamierzali zgodnie wybrać opcję opodatkowania dostawy nieruchomości, potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-601/15-4/AK oraz interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-553/15-2/AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1150), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienia wynika, że obecnie Spółka wśród swoich aktywów posiada m.in. cztery nieruchomości zlokalizowane w Polsce, tj.:

*   nieruchomość położoną przy al. P. oraz przy ul K. ,

*   nieruchomość położoną przy ul. D.,

*   nieruchomość położoną przy ul. S. 2,

*   nieruchomość położoną przy ul. S. 2A.

Poza ww. nieruchomościami na majątek Spółki składają się: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto Spółka, jak każdy inny podmiot gospodarczy, posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentację handlową, w tym dokumentację ściśle związaną ze zbywanymi nieruchomościami, i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami, takich jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego. Spółka jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, a także posiada w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności dla celów VAT w związku z najmem posiadanych w Polsce nieruchomości. Nieruchomości te pozostają w bezpośrednim zarządzie Spółki oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności w pełni opodatkowanej VAT. Spółka zamierza zbyć wspomniane nieruchomości, w tym nieruchomość położoną przy al. P. oraz przy ul. K., obejmującą prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 427/12, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/33, 432/34, 432/38, 429/5, 432/35, 427/8, 427/16) wraz z posadowionym na niej budynkiem oraz budowlami: parkingiem naziemnym (z kostki brukowej), nakładami i urządzeniami (maszyny/wyposażenie, takie jak system IT) związanymi z budynkiem, a także wszelkie przynależności (szlaban wjazdowy/budka ochrony). Wraz z budynkiem i budowlami przeniesione zostaną na Nabywcę także ruchomości i wyposażenie, które nie należy to osób trzecich (najemców) oraz wszystkie prawa z rękojmi i gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych nieruchomości, o ile nie wygasły. W piśmie uzupełniającym z dnia 14 sierpnia 2017 r. (data wpływu 16 sierpnia 2017 r.) dokonano korekty w zakresie statusu prawnego ww. działek gruntu: Wnioskodawca przeniesie na A. s.a.r.l.:

1.  prawo własności działek gruntu - oznaczonych numerami ewidencyjnymi 427/12, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/33, 432/34, 432/38, 429/5, 432/35, 427/8, 427/16)
2.  prawo własności budynku wzniesionego na działkach nr 429/4, 429/6 i 432/38
3.  parking naziemny (z kostki brukowej), nakłady i urządzenia (maszyny/wyposażenie, takie jak system IT) związane z budynkiem, a także wszelkie przynależności Nieruchomości (szlaban, budka ochrony)

W interpretacji indywidualnej z dnia 1 września 2017 r. Nr 0114-KDIP4.4012.249.2017.2.AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(\`(...)\`) planowana dostawa budynków i budowli będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również dostawa gruntu, na którym te Budynki i Budowle są posadowione będzie korzystać ze zwolnienia, w związku z cyt. wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, w odniesieniu do planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości Wnioskodawca oraz Nabywca zamierzają złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Tym samym, planowana dostawa Budynków i Budowli oraz prawa własności gruntu, na którym są one posadowione, opodatkowana będzie podstawową tj. 23% stawką podatku od towarów i usług.”

A zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego, co do zasady, wydawane są w indywidualnych sprawach, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.

Z kolei odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanego w przedmiotowym wniosku wyroków sądu tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.