Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-964/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-01-25
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; działalność-działalność gospodarcza; ewidencja-ewidencja środków trwałych; grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; pawilon; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-przychód z działalności gospodarczej; przychód-źródła przychodu; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2010 r. (data wpływu do tutejszego organu), uzupełnionym pismem z dnia 30 grudnia 2009 r. (wpływ do tut. organu 5 stycznia 2011 r. ) oraz z dnia 12 stycznia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży pawilonu gastronomicznego wraz z działką - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży pawilonu gastronomicznego wraz z działką. Z uwagi, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem nr ITPB2/415-964/10-2/MU z dnia 22 grudnia 2010 r. wezwano Wnioskodawcę do doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 1976 r. Wnioskodawca wybudował z własnych środków finansowych wolnostojący pawilon gastronomiczny. Pawilon ten został wybudowany zgodnie z wszystkimi zezwoleniami o charakterze budowlano – administracyjnym, zatwierdzonymi przez odpowiednie wydziały Urzędu Miejskiego. Budynek pawilonu jest murowany ze stałym posadowieniem, z pełnym wyposażeniem we wszystkie media użytkowe.

Ww. pawilon Wnioskodawca wybudował na działce wydzierżawionej od Urzędu Miasta – zgodnie z przeznaczeniem na usługi gastronomiczne.

Od czerwca 1976 r. do 31 grudnia 2006r. Wnioskodawca – zgodnie z zezwoleniem Urzędu Miasta – w wybudowanym pawilonie prowadził działalność gastronomiczną (bar i kawiarnię), a w latach następnych pawilon ten był wydzierżawiany. Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę była opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych.

Pawilon był środkiem trwałym ale nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, ponieważ w przypadku opodatkowania działalności podatkiem zryczałtowanym nie istnieje możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Dnia 1 września 2010 r. - na mocy aktu notarialnego - Wnioskodawca nabył od Urzędu Miejskiego w drodze bezprzetargowej w użytkowanie wieczyste działkę znajdującą się pod pawilonem.

Wartość działki Urząd Miejski ustalił na kwotę 827.904 zł, natomiast pawilon wyceniono na 800.000 zł i przekazany został Wnioskodawcy jako właścicielowi nakładów bezpłatnie.

Za działkę o powierzchni 449 m. kw. Wnioskodawca zapłacił łącznie 252.510 zł 72 gr – jako czwartą część ceny ustalonej przez Urząd Miasta dla wykupu bezprzetargowego.

Z powodu wieku (75 lat) oraz stanu zdrowia Wnioskodawca chciałby sprzedać pawilon wraz z działką, za sumę wynegocjowaną z potencjalnym nabywcą, która będzie wyższa niż cena wykupu od Miasta.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu sprzedaży ww. pawilonu wraz z gruntem Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, a jeżeli tak to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien zapłacić 19% podatek od różnicy pomiędzy kwotą wykupu działki, a ceną jej sprzedaży. Przy czym cenę wykupu stanowi kwota 827.904 zł. Natomiast sprzedaż pawilonu jest zwolniona od tego podatku - nie ma on zatem obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży pawilonu, który został przez niego wybudowany i użytkowany ponad 30 lat na działce dzierżawionej od Urzędu Miasta, którą nabył w użytkowanie wieczyste w 2010 r.

W umowie sprzedaży należy wiec rozgraniczyć cenę sprzedawanego pawilonu i cenę sprzedawanej działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pól roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Jednakże zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Sprzedaż składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, w tym nieruchomości i praw majątkowych zaliczyć należy do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, którym jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również:

1.  przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W świetle powołanych przepisów, przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1976 r. Wnioskodawca wybudował z własnych środków finansowych wolnostojący pawilon gastronomiczny. Pawilon ten został wybudowany zgodnie z wszystkimi zezwoleniami o charakterze budowlano – administracyjnym, zatwierdzonymi przez odpowiednie wydziały Urzędu Miejskiego.

Ww. pawilon Wnioskodawca wybudował na działce wydzierżawionej od Urzędu Miasta – zgodnie z przeznaczeniem na usługi gastronomiczne. Budynek pawilonu jest murowany ze stałym posadowieniem, z pełnym wyposażeniem we wszystkie media użytkowe.

Od czerwca 1976 r. do 31 grudnia 2006 r. Wnioskodawca – zgodnie z zezwoleniem Urzędu Miasta – w wybudowanym pawilonie prowadził działalność gastronomiczną (bar i kawiarnię), a w latach następnych pawilon ten był wydzierżawiany. Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę była opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych.

Pawilon był środkiem trwałym ale nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, ponieważ w przypadku opodatkowania działalności podatkiem zryczałtowanym nie istnieje możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Dnia 1 września 2010 r. - na mocy aktu notarialnego - Wnioskodawca nabył od Urzędu Miejskiego w drodze bezprzetargowej w użytkowanie wieczyste działkę znajdująca się pod pawilonem.

Wartość działki Urząd Miejski ustalił na kwotę 827.904 zł, natomiast pawilon wyceniono na 800.000 zł i przekazany został Wnioskodawcy jako właścicielowi nakładów bezpłatnie.

Za działkę o powierzchni 449 m. kw. Wnioskodawca zapłacił łącznie 252.510 zł 72 gr – jako czwartą część ceny ustalonej przez Urząd Miasta dla wykupu bezprzetargowego.

Z powodu wieku (75 lat) oraz stanu zdrowia Wnioskodawca chciałby sprzedać pawilon wraz z działką, za sumę wynegocjowaną z potencjalnym nabywcą, która będzie wyższa niż cena wykupu od Miasta.

W okresie, gdy Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą, grunt związany z budynkiem użytkował na podstawie umowy dzierżawy, wobec czego grunt ten nie był środkiem trwałym w prowadzonej działalności gospodarczej.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu nabył w 2010 r., a więc po zakończeniu działalności gospodarczej, zatem w sytuacji, gdy jego sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa, przychód uzyskany z tej sprzedaży należy zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować według zasad wskazanych w ustawie, dla przychodów z tego źródła.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z ust. 5 powołanego artykułu, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest, zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy, ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poniesione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 7 tej ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Powołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, stanowi iż wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

1.  wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

1.  położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

4.  wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

1.  w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

7.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu – na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zatem, jeżeli od dnia odpłatnego zbycia ww. prawa, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi jego odpłatne zbycie, przychód uzyskany z tego tytułu nie zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy wskazane w treści art. 21 ust. 25 będzie On zobowiązany do zapłaty 19% podatku według zasad obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r.

Podstawą obliczenia podatku – zgodnie z art. 30e ust. 2 - będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym wskazać należy, że kosztem uzyskania przychodu będą m. in. udokumentowane koszty nabycia, czyli faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na nabycie tego prawa, tj. uiszczona do Urzędu Miasta opłata z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu w kwocie 252.510 zł 72 gr. Wobec tego nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, iż kosztem nabycia będzie wartość nieruchomości gruntowej ustalona przez Urząd, tj. 827.904 zł., gdyż tych wydatków Wnioskodawca faktycznie nie poniósł.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, że pawilon został wybudowany na gruncie wydzierżawianym od Miasta i był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej przez Niego prowadzonej,. Działalność ta została zlikwidowana dnia 31 grudnia 2006 r., zatem od momentu jej likwidacji nie upłynęło 6 lat.

W roku 2010 Wnioskodawca stał się właścicielem pawilonu stanowiącego odrębną nieruchomość.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, ze odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w cytowanym art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód ten podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach stosowanych do rozliczania prowadzonej w chwili zbycia działalności gospodarczej, a w sytuacji, gdy w dacie zbycia nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza na zasadach ostatnio stosowanych.

Zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym reguluje art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, jest niższa niż 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w pkt 2 oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, nieujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej - bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10 % uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Dodatkowo wskazać należy, iż ustawodawca zobowiązuje podatników opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych do prowadzenia wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym podatnicy oraz spółki, których wspólnicy są opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ewidencję wyposażenia oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów, zwaną dalej "ewidencją", z zastrzeżeniem ust. 3 i 3a. Zasady prowadzenia wykazu, o którym mowa zostały określone w § 14 i § 15 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (Dz. U. Nr 219, poz. 1836 ze zm.), które zostało wydane na podstawie delegacji zawartej w art. 16 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Podatnicy opodatkowani ryczałtem, co do zasady, nie dokonują odpisów amortyzacyjnych. Mimo to mają obowiązek ewidencjowania wykorzystywanych dla celów działalności gospodarczej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Obowiązek ten uzasadniony jest przede wszystkim faktem odrębnego opodatkowania przychodów ze sprzedaży tych składników majątku. Przez środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne należy rozumieć składniki majątkowe, o których mowa w art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym również budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie (art. 22a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Będą to zarówno składniki majątkowe podlegające amortyzacji, jak i te które amortyzacji nie podlegają. Natomiast przepis § 14 ust. 5 ww. rozporządzenia zawiera enumeratywnie wymienione składniki majątku podatnika, które nie są przedmiotowym wykazem objęte. W myśl tego przepisu, nie podlegają objęciu wykazem budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym.

Mając na uwadze ww. przepisy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży pawilonu, który jest trwale związany z gruntem (będącym w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy) stanowi nieruchomość budynkową i podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 10b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodu, o którym mowa jest płatny bez wezwania w terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 lub 1a, na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Płatny jest więc w ogólnym terminie – do 20 dnia następnego miesiąca (albo 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału – w przypadku podatników rozliczających się za okresy kwartalne).

Reasumując, w sytuacji, gdy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Obowiązek zapłaty podatku nie wystąpi gdy przychód uzyskany ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpił odpłatne zbycie - zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Natomiast w sytuacji, gdy odpłatne zbycie pawilonu trwale związanego z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy (stanowiącego odrębną nieruchomość budynkową) zostanie dokonane przed upływem sześciu lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pawilon został wycofany z działalności do dnia jego odpłatnego zbycia, uzyskany przychód stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Końcowo należy zauważyć, iż niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy skutków podatkowych planowanej transakcji w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych i nie odnosi się do jej ewentualnych konsekwencji na gruncie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.