Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-1085/11/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-11-15
Teza: 1. Czy w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej nieruchomości jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług i powinna opodatkować tą transakcję tym podatkiem? 2. Czy planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; stawka-stawki podatku; umowa-umowa dzierżawy; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2011 r. (data wpływu 5 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 7 listopada 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pani właścicielem nieruchomości położonej w G. objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Powyższą nieruchomość stanowią:

*   działka nr 711/173 o pow. 1702 m2,

*   działka nr 712/173 o pow. 5813 m2,,

*   działka nr 713/173 o pow. 6873 m2,,

*   działka nr 714/173 o pow. 2043 m2,.

Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w dniu 3 marca 2009 r., na podstawie umowy darowizny od swojej matki. Poprzednio ww. nieruchomość była własnością rodziców Pani matki, a jeszcze wcześniej poprzedniego pokolenia. Tak więc przedmiotowe grunty są w posiadaniu rodziny już od czterech pokoleń. Zaznaczyła Pani, że nieruchomości zostały nabyte do jej majątku osobistego. Przedmiotowa nieruchomość została ponad 60 lat temu, bez zgody ówczesnego właściciela, zabudowana budynkami mieszkalnymi, które zostały zasiedlone przez ich budowniczych, a następnie przez ich rodziny lub były przez nich sprzedawane a następnie zamieszkiwane przez nowych lokatorów. Poprzedni ustrój nie uznawał prawa prywatnej własności. Właściciele stracili więc możliwość swobodnego dysponowania swoją nieruchomością. Lokatorzy mieszkań byli meldowani na pobyt stały przez Urząd Miasta. Taki stan trwa do dziś. Obecnie przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest 38 budynkami mieszkalnymi, trwale związanymi z gruntem, z reguły w złym stanie technicznym, w których zamieszkuje ok. 54 rodzin. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się na własność budynków na nim posadowionych, które stanowią jego części składowe. W takiej sytuacji, na podstawie umowy darowizny, przejęła Pani przedmiotową nieruchomość. Jest to część osiedla mieszkaniowego funkcjonującego od ponad 60 lat w G. Kolejni właściciele, aby nie utracić swojej własności, poprzez możliwość zasiedzenia gruntów, na których zostały posadowione budynki mieszkalne, podpisywali z ich użytkownikami stosowne umowy dzierżawy, co skutkowało przerywaniem biegu zasiedzenia. W ramach tych umów pobierano czynsz dzierżawny. Po zawarciu umowy darowizny, wstąpiła Pani w powyższe umowy, jako następczyni prawna.

Dochody z dzierżawy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiące odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, rozliczała Pani, jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej na druku PIT 36. W konsekwencji dzierżawa składników majątku prywatnego nie wiązała się z koniecznością rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, przedmiotowe przychody zwolnione są od podatku od towarów i usług, gdyż dotyczą one wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nie jest Pani i nigdy nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie występowała Pani jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i nigdy jej potem nie prowadziła. Nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nabycie w drodze darowizny) oraz nie poniosła wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości, których wartość byłaby wyższa niż 30 % jej wartości.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 4 lutego 1988 r. (przestał obowiązywać 31 grudnia 2003 r.) przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną z usługami. Obecnie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy L. i G. w G., rejon ulic O. – D., K. i D., uchwalonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 25 marca 2009 roku ww. nieruchomość przeznaczona jest dalej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi.

Obecnie zamierza Pani sprzedać okazjonalnie jednorazowo w całości, nabytą uprzednio na podstawie umowy darowizny, przedmiotową nieruchomość, jako swój majątek prywatny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej nieruchomości jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług i powinna opodatkować tą transakcję tym podatkiem?
2.  Czy planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług?

Stoi Pani na stanowisku, że nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy darowizny od swojej matki. Nie była podatnikiem VAT oraz nie prowadziła działalności gospodarczej. Ww. nieruchomość nabyła do swojego prywatnego majątku osobistego, w stanie w jakim była nieprzerwanie od ponad 60 lat. W orzecznictwie sądów administracyjnych ( np. postanowienie NSA w Warszawie z dnia 09.03.2010 r. -I FSK 2134/08; wyrok NSA w Warszawie z dnia 29.11.2009 r I FSK 1167/08) wielokrotnie było podnoszone, iż czynnikiem kluczowym dla oceny statusu danego podmiotu w ramach transakcji zbycia określonego majątku jest zamiar, jaki towarzyszył jego nabyciu (w tym przypadku przekazanie nieruchomości rodzinnej kolejnemu pokoleniu do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny). Jeżeli bowiem nabycie wynikało z zamiaru, który urzeczywistnił się w momencie zbycia, można stwierdzić, że dany podmiot działał w sposób zorganizowany, wykonując działalność handlową - nabywania rzeczy w celu ich sprzedaży z zyskiem. W przypadku działalności gospodarczej, w zakresie handlu zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony musi być już w momencie nabycia towaru a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Tak więc na gruncie powyższego, dla przypisania danemu podmiotowi statusu podatnika podatku od towarów i usług, tj. działania w charakterze handlowca, nie jest wystarczające ustalenie i ocena okoliczności związanych z samą sprzedażą, lecz konieczne jest również, jak podkreślono już wyżej, ustalenie i ocena okoliczności towarzyszących nabyciu towarów, a zwłaszcza, czy zostały one nabyte w celu odsprzedaży, czy też na potrzeby własne. Aby dostawę towarów ( nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takiej czynności wielokrotnie, a wykorzystane przez niego towary zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności. W oparciu o przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania ( kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od podatku od towarów i usług. Wskazała Pani, że podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wyrokach NSA sygn. I FPS 3/07, I FSK 1167/08 oraz w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 24 czerwca 2009 r., II SA/Wr 97/09.

Dokonując reasumpcji, stwierdziła Pani, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi działalności gospodarczej a planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie zauważyła pani co nastepuje:

Przedmiotowa nieruchomość, składająca się z czterech ww. działek gruntu, zabudowana jest obecnie 38 budynkami mieszkalnymi trwale związanymi z gruntem, w których mieszka ok. 54 rodzin (stan zmienny z powodu migracji osób tam zamieszkałych). Podkreśliła Pani, że zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się na własność budynków na nim posadowionych, które stanowią jego części składowe. Powyższe budynki mieszkalne zostały wybudowane ponad 60 lat temu i zostały zasiedlone przez ich budowniczych a następnie przez ich rodziny lub były przez nich zbywane a następnie zamieszkiwane przez nowych lokatorów. W ciągu minionych 60 lat zmieniały się osoby mieszkające ww. budynkach i były one albo następcami prawnymi poprzednich użytkowników albo stanowiły osoby nowe wprowadzające się na miejsce swoich poprzedników. Taki stan trwa do dziś.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 ust. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie uważa się również umowy dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu dzierżawcy. Takie stanowisko zawarła m.in. Izba Skarbowa w Warszawie w piśmie z dnia 19.08.2010 r IPPP2/443-357/10-2/KOM. Tak rozumiane pierwsze zasiedlenie miało miejsce po wybudowaniu ponad 60 lat temu przedmiotowych budynków mieszkalnych i ich zajęciu przez ich budowniczych oraz ich rodziny. Wówczas były także podpisywane umowy dzierżawy między ówczesnym właścicielem gruntu a użytkownikami poszczególnych budynków mieszkalnych. Tak więc w przypadku budynków znajdujących się na działkach przedmiotowej nieruchomości do pierwszego zasiedlenia doszło z chwilą oddania ich do użytkowania. Kwestię opodatkowania dostawy gruntów, na których posadowione zostały przedmiotowe budynki mieszkalne rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. O ile więc sprzedaż budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług, zwolnienie to znajduje także zastosowanie do gruntów (działek), na których umiejscowione zostały te budynki, budowle lub ich części. W związku z faktem, iż planowane zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie następowało w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, tym samym dyspozycja art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jest spełniona i w stosunku do planowanej przez Panią sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej należy zastosować zwolnienie od podatku.

Nie jest Pani i nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z powyższym przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nabycie w drodze darowizny). Nie poniosła Pani także wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości, których wartość była wyższa niż 30 % jej wartości początkowej. W chwili obecnej planuje sprzedać powyższą nieruchomość w całości. Mając na uwadze wymieniony wyżej przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że w opisanym przypadku występuje zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a) przedmiotowej ustawy. W takim stanie rzeczy przedmiotowa nieruchomość zabudowana, spełnia warunki określone w cytowanym przepisie, z uwagi na to, że do dnia złożenia wniosku nie poniosła Pani żadnych nakładów na nieruchomość (nie dokonywała jej ulepszenia), jak również nie jest i nie była zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a więc w stosunku do planowanej sprzedaży zabudowanej nieruchomości nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od opodatkowania wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy VAT.

Reasumując stwierdziła Pani, że planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 7 listopada 2011 r. skonkretyzowała Pani swoje stanowisko w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego i jednoznacznie stwierdziła, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług a planowana sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, obowiązującej od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 powołanej wyżej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 4 ust. 2 VI Dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów Państw Członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej – ujednolicona podstawa wymiaru podatku (od 1 stycznia 2007 r. art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 4 ust. 3 VI Dyrektywy (art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347) państwa członkowskie mogą również uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 4 ust. 2 (art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE), w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Prawo wspólnotowe wskazuje zatem, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem i działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodu (art. 4 ust. 3 VI Dyrektywy).

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicję dzierżawy zawiera art. 693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zgodnie z którym, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, dzierżawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatne świadczenie usług (art. 8 ust. 1 ustawy).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust.1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Wskazać należy, iż w myśl art. 29 ust. 5 powołanej ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

A zatem dostawa gruntów zabudowanych podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich.

Z treści wniosku wynika, że zamierza Pani jednorazowo zbyć nieruchomość zabudowaną 38 budynkami trwale związanymi z gruntem, którą nabyła Pani w roku 2009 r., na podstawie umowy darowizny od swojej matki. Przedmiotowe grunty zostały bez zgody ówczesnych właścicieli zabudowane budynkami mieszkalnymi, ponad 60 lat temu. Kolejni właściciele, aby nie utracić swojej własności, poprzez możliwość zasiedzenia gruntów, na których zostały posadowione budynki mieszkalne, podpisywali z ich użytkownikami stosowne umowy dzierżawy, co skutkowało przerywaniem biegu zasiedzenia. W ramach tych umów pobierano czynsz dzierżawny. Po zawarciu umowy darowizny, wstąpiła Pani jako następczyni prawna, w powyższe umowy. Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie tych budynków, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy na tle powołanych przepisów, wbrew Pani stanowisku stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, iż planowaną sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Budynki znajdujące się na działkach nabytych przez Panią w drodze darowizny, były przedmiotem umów dzierżawy. Dzierżawa jako czynność polegająca na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych wypełnia definicję działalności gospodarczej , o której mowa w powołanym wyżej art. 15 ust. 2 ustawy. Zbycie zaś nieruchomości będącej przedmiotem zawieranych umów dzierżawy, nie stanowi sprzedaży majątku prywatnego, bowiem w takim przypadku dochodzi do sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

W konsekwencji wstępując w umowy dzierżawy jako następczyni prawna a następnie dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości, będzie Pani podatnikiem wykonującym czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże, z uwagi na fakt, iż w odniesieniu do budynków posadowionych na należących do Pani działkach, zawierane były umowy dzierżawy, doszło już do oddania tych budynków do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków.

Wobec powyższego planowana dostawa nieruchomości zabudowanych korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, (o ile nie wybierze Pani opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 powołanej ustawy),w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.