Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.329.2023.2.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-14
Teza: Dotyczy zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaży lokali mieszkalnych oraz braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących koszty remontu.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odsprzedaż; wydatek-wydatki na ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Pana wniosek z 4 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaży lokali mieszkalnych oraz braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących koszty remontu, wpłynął 6 września 2023 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 listopada 2023 r. (wpływ 9 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (wraz uzupełnieniem)

### Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, która wpisana jest do CEIDG i polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek ((…)).

### W ramach prowadzonej działalności nabywane będą lokale mieszkalne od podmiotów niebędących podatnikami podatku VAT lub lokale mieszkalne korzystające ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Mieszkania pochodzić będą z rynku wtórnego i przed nabyciem będą zamieszkiwane od co najmniej kilku lat (będą starsze niż 2 letnie). Wszystkie nabywane lokale mieszkalne nabywane będą z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży i z tego względu kwalifikowane będą jako towar handlowy.

### Oznacza to, że nie będą one traktowane jako środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Planuje Pan przeprowadzać remonty w zakupionych mieszkaniach. Może się zdarzyć, że poniesione wydatki dotyczące materiałów remontowych i usług dokonanych w lokalach przekroczą 30% wartości początkowej danego lokalu. Dodatkowo, poniesione wydatki dokumentowane będą fakturami, w których wykazywany będzie naliczony podatek VAT. Jak już wyżej wskazano, wykończone lokale będzie Pan przeznaczać do dalszej odsprzedaży jako lokale mieszkalne. Nie zamierza Pan zmieniać przeznaczenia nabywanych lokali mieszkalnych.

W uzupełnieniu sprecyzował Pan, iż co do wszystkich lokali, które ma Pan nabyć upłynie okres dłuższy niż dwa lata liczony od pierwszego zasiedlenia (pierwszym zajęciem do używania przez poprzednich właścicieli lokali po ich wybudowaniu lub ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% ich wartości początkowej), a ich dostawą dokonaną przez Pana.

### Pytania

### 1\. Czy sprzedaż lokali mieszkalnych nabytych z rynku wtórnego (starszych niż 2 letnie) opisanych w stanie faktycznym może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdy poniesione wydatki dotyczące materiałów i usług dokonanych w lokalach przekroczą 30% wartości początkowej danego lokalu?

### 2\. Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 tj. uznania, że sprzedaż ww. lokali będzie korzystała ze zwolnienia, będzie Pan mógł odliczyć podatek VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących koszty remontu?

### Pana stanowisko w sprawie

### Pana stanowisko w sprawie Ad 1

Pana zdaniem sprzedaż lokali mieszkalnych nabytych z rynku wtórnego (starszych niż 2 letnie) opisanych w zdarzeniu przyszłym może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdy poniesione wydatki dotyczące materiałów i usług dokonanych w lokalach przekroczą 30% wartości początkowej danego lokalu.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT od podatku VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
-------------------------------------------------------------------------

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Próbując ustalić zasady opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie daty pierwszego zasiedlenia oraz okresu jaki upłynął od tego momentu.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Przez pierwsze zasiedlenie ustawa o VAT (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) nakazuje rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

a) wybudowaniu lub
------------------

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W zdarzeniu przyszłym objętym wnioskiem, planuje Pan nabywać mieszkania, które od co najmniej kilku lat będą już zamieszkiwane Tym samym warunek 2 letniego okresu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą jest spełniony.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Idąc dalej wskazać należy na art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z póżn. zm. (analogiczny do art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r o podatku dochodowym od osób prawnych, tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z póżn. zm.), który wskazuje, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub preferencyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tym samym można wskazać przypadki, w których mamy do czynienia z ulepszeniem środka trwałego:
---------------------------------------------------------------------------------------------

1) Przebudowa rozumiana jako zmiana istniejącego stanu na inny, wykonanie prac dostosowujących do zmienionych potrzeb technicznych, użytkowych lub funkcjonalnych,
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2) Rozbudowa - rozumiana jako powiększenie budynku, budowli, linii technologicznych,
------------------------------------------------------------------------------------

3) Rekonstrukcja - rozumiana jako odtworzenie zużytych częściowo lub całościowo składników majątkowych,
-------------------------------------------------------------------------------------------------------

4) Modernizacja - rozumiana jako unowocześnienie.
-------------------------------------------------

Z powyższego wynika więc, ze jedynie środek trwały może ulec ulepszeniu. Takie rozumowanie znajduje uzasadnienie również w stanowisku prezentowanym przez organy podatkowe W interpretacji indywidualnej z dnia 19 maja 2022 r. nr 0112-KDIL1 -2.4012.107.2022.2.PM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi”, co zdaniem organu oznacza, że „nieruchomości (art. lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołując się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych”.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tożsame wnioski płyną również z analizy interpretacji indywidualnej z dnia 14 kwietnia 2022 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.133.2022.2.MSU oraz z dnia 14 stycznia 2020 r., nr 0113-KDlPTl-2.4012.668.2019.3 IR.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kwalifikować będzie Pan nabywane lokale nie jako środki trwałe, a towar handlowy, a więc w opisanym zdarzeniu nie ma mowy o ulepszeniu w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż tychże lokali nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zaprezentowane stanowisko będzie aktualne również w przypadku poniesienia przez Pana znacznych wydatków na remont nabytych lokali mieszkalnych, które będą następnie odsprzedawane. Znajduje to odzwierciedlenie w stanowiskach organów podatkowych i jest konsekwencją poczynionych już rozważań.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W interpretacji indywidualnej z dnia 8 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.337. 2021.1.KOM. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że nawet jeśli wydatki na remont i wyposażenie budynku przekroczą 30% jego wartości to nie zmieni to faktu, że ulepszenia należy rozpatrywać przy dostawie środków trwałych, a nie przy towarach handlowych. Mając powyższe na uwadze, sprzedaż lokali mieszkalnych nabytych z rynku wtórnego (starszych niż 2 letnie) opisanych w zdarzeniu przyszłym może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdy poniesione wydatki dotyczące materiałów i usług dokonanych w lokalach przekroczą 30% wartości początkowej danego lokalu.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ad 2.
-----

Pana zdaniem, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 tj. uznania, że sprzedaż ww. lokali będzie korzystała ze zwolnienia, nie będę mógł odliczyć podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących koszty remontu. Podstawą dokonywania odliczeń podatku naliczonego jest art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatników o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Dodatkowo, art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT stanowi, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i \[usług\].
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak podkreślają organy podatkowe np. w jednej z najnowszych interpretacji indywidualnych wydanej dnia 9 grudnia 2022 r., nr 0114-KD1P4-2.4012.534.2022.1.AA „prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). W konsekwencji w dalszej części pisma Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że „przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi”. Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na nabywaniu, remontowaniu i odsprzedawaniu lokali mieszkalnych pochodzących z rynku wtórnego (tj. starszych niż dwuletnie). Wydatki poniesione na remonty dokumentowane są fakturami wykazującymi naliczony podatek VAT. W przypadku jednak pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 przedmiotowa działalność, tj. odsprzedaż wyremontowanych lokali, korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10. W związku z tym, w przypadku remontu lokali mieszkalnych, towary i usługi, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Z tego względu w świetle obecnie obowiązujących przepisów prawa podatkowe oraz utrwalonego stanowiska organów podatkowych nie przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając powyższe na uwadze, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. uznania, że sprzedaż ww. lokali korzysta ze zwolnienia, nie może Pan odliczyć podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących koszty remontu.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Identyczny stan prawny i faktyczny był już przedmiotem interpretacji wydanej w dniu 10 sierpnia 2023 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie 0111-KDIB3-2.4012.369.2023.2.SR
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powołanego art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są między innymi jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, do których zaliczyć należy także spółki cywilne.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca Jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, która wpisana jest do CEIDG i polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek ((…)).

W ramach prowadzonej działalności nabywane będą lokale mieszkalne od podmiotów niebędących podatnikami podatku VAT lub lokale mieszkalne korzystające ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Mieszkania pochodzić będą z rynku wtórnego i przed nabyciem będą zamieszkiwane od co najmniej kilku lat (będą starsze niż 2 letnie). Wszystkie nabywane lokale mieszkalne nabywane będą z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży i z tego względu kwalifikowane będą jako towar handlowy.

Oznacza to, że nie będą one traktowane jako środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Planuje Pan przeprowadzać remonty w zakupionych mieszkaniach. Może się zdarzyć, że poniesione wydatki dotyczące materiałów remontowych i usług dokonanych w lokalach przekroczą 30% wartości początkowej danego lokalu. Dodatkowo, poniesione wydatki dokumentowane będą fakturami, w których wykazywany będzie naliczony podatek V AT. Jak już wyżej wskazano, wykończone lokale będzie Pan przeznaczać do dalszej odsprzedaży jako lokale mieszkalne. Nie zamierza Pan zmieniać przeznaczenia nabywanych lokali mieszkalnych. Co do wszystkich lokali, które ma Pan nabyć upłynie okres dłuższy niż dwa lata liczony od pierwszego zasiedlenia (pierwszym zajęciem do używania przez poprzednich właścicieli lokali po ich wybudowaniu lub ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% ich wartości początkowej), a ich dostawą dokonaną przeze Pana.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w okolicznościach niniejszej sprawy, dla planowanej czynności odsprzedaży lokali mieszkalnych, będzie działał Pan w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa lokali mieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Termin "ulepszenia" zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego "ulepszenie" jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu wskazać należy, że w przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do transakcji sprzedaży nabytych uprzednio lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. lokali doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy, lokale mieszkalne będą pochodzić z rynku wtórnego i przed nabyciem będą zamieszkiwane od co najmniej kilku lat. Co do wszystkich lokali, które ma Pan nabyć upłynie okres dłuższy niż dwa lata liczony od pierwszego zasiedlenia (pierwszym zajęciem do używania przez poprzednich właścicieli lokali po ich wybudowaniu lub ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% ich wartości początkowej), a ich dostawą dokonaną przeze Pana.

Ponadto wskazał Pan, że planuje Pan przeprowadzać remonty w zakupionych mieszkaniach i może się zdarzyć, że poniesione wydatki dotyczące materiałów remontowych i usług dokonanych w lokalach przekroczą 30% wartości początkowej danego lokalu. Należy również podkreślić, że wszystkie nabywane lokale mieszkalne nabywane będą z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży i z tego względu kwalifikowane będą jako towar handlowy. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Pana na remont ww. lokali mieszkalnych nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego "ulepszenie" jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego dla dostawy opisanych lokali mieszkalnych będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa lokali mieszkalnych nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali nie upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Tym samym, dostawa lokali mieszkalnych nabytych z rynku wtórnego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki poniesione na zakup materiałów i usług na remont lokali mieszkalnych przekroczą czy nie 30% ich wartości początkowej.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą również wskazania, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w związku z planowanym przez Pana remontem lokali, będzie miał Pan prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących koszty remontu.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT lub niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W rozpatrywanej sprawie planuje Pan dokonywać zakupu lokali mieszkalnych (towarów handlowych) w celu dalszej odsprzedaży. Przed sprzedażą lokali będzie Pan ponosić wydatki związane z remontem lokali. Jak dowiedziono powyżej, planowana przez Pana transakcja dostawy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży lokali, nabyte przez Pana towary i usługi, związane z remontem lokali, zostaną ostatecznie wykorzystane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT. W konsekwencji nie będzie spełniony podstawowy warunek uprawniający Pana do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na remont przedmiotowych lokali, gdyż sprzedaż lokali przez Pana nie będzie stanowiła czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, nie będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących koszty remontu.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja straci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z2023r. poz. 2383; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.