Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD2/033/187/KBF/10/PK-984/RD-118932
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2014-12-23
Teza: opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-przychód z praw majątkowych; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 18

ZMIANA INTERPRETACJI INDYWIDUALNEJ

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 5 lutego 2010 r., Nr IPPB1/415-861/09-3/ES, wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację, stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2009 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działając na podstawie § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 5 lutego 2010 r. w imieniu Ministra Finansów interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Interpretacja wydana została na ww. wniosek z dnia 8 października 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2009 r. rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. W przyszłości chciałby otworzyć w nowo wybudowanym budynku biuro dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. W chwili obecnej, na etapie budowy, Wnioskodawca dzieli wydatki proporcjonalnie do powierzchni budynku przeznaczonego do użytku mieszkalnego i powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą. Wszelkie wydatki udokumentowane dowodami zakupu, dotyczące części przeznaczonej na działalność gospodarczą, zalicza na poczet inwestycji. Jeśli są to faktury VAT, odliczany jest podatek VAT w miesiącu otrzymania faktury. Dowody zakupu przypadające na część prywatną podatnika są wydzielone i oddzielnie przechowywane. Pismem z dnia 22 stycznia 2010 r. Wnioskodawca wyjaśnił: „(\`(...)\`) zakupiony grunt, działka nr 3/2, jest moją własnością i został zakupiony w dniu 22.06.2007 zgodnie z aktem notarialnym”.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał pytania.

1.  „Czy podatnik wg obowiązujących obecnie przepisów podatkowych ma możliwość ustalenia wartości początkowej budynku po zakończeniu inwestycji jedynie na podstawie posiadanych faktur/dowodów zakupu w części budynku przypadającego na działalność gospodarczą, czyli wg wartości wytworzenia? Czy możliwe jest także oszacowanie wartości początkowej środka trwałego wykonując po zakończeniu inwestycji wycenę przez uprawnionego rzeczoznawcę?
2.  Czy podatnik może na etapie budowy budynku wg ustalonej proporcji dzielić koszty wg dowodów zakupu i jednocześnie wg założonej proporcji odliczać VAT wynikający z faktur zakupu, jeżeli wydatki dotyczą części wspólnych budynku, tj. części prywatnej podatnika i części przeznaczonej na działalność gospodarczą np. dach, kocioł grzewczy?
3.  Jeżeli podatnik chciałby sprzedać nieukończony budynek lub przekazany do używania, czy będzie w części przypadającej na działalność gospodarczą suma jaką uzyska ze sprzedaży będzie stanowiła przychód dla firmy, zaś część mieszkalna byłaby opodatkowana 19% podatkiem ze zbycia nieruchomości bądź zwolniona o ile upłynęłoby 5 lat od daty nabycia działki?
4.  Jaką stawkę VAT zastosować przy ewentualnej sprzedaży budynku za część przeznaczoną na cele prywatne i cele działalności gospodarczej - czy możliwe byłoby zastosowanie w świetle dziś obowiązujących przepisów stawki zwolnionej, jeżeli od oddania całego budynku do użytkowania przez Wnioskodawcę lub wynajęcia budynku innemu użytkownikowi upłynął okres dwóch lat od jego zasiedlenia?”

Przedmiotem interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 lutego 2010 r. Nr IPPB1/415-861/09-3/ES jest odpowiedź na pytanie nr 3. Odpowiedź na pozostałe pytania została udzielona odrębnie.

W zakresie pytania nr 3 Wnioskodawca wyraził stanowisko, iż „sprzedaż budynku bez względu na to czy inwestycja byłaby zakończona, czy też jeszcze w budowie należy całość budynku opodatkować zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli od momentu nabycia gruntu upłynie okres 5 lat podatnik będzie zwolniony ze sprzedaży nieruchomości.”.

Wydając w imieniu Ministra Finansów interpretację indywidualną Nr IPPB1/415-861/09-3/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe i stwierdził, iż: „przychód ze zbywanego budynku mieszkalnego stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku gdy zbycie nieruchomości nastąpi po upływie okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odpłatne zbycie niezakończonej budowy budynku mieszkalnego stanowi zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy przychód z praw majątkowych.”.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy, Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), dalej zwanej „ustawą”, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i 2 ustawy podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest faktycznie osiągnięty dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw ustala się zgodnie z art. 19 ustawy. Natomiast regulacje dotyczące ustalenia kosztów zawiera art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przepisy ustawy nie zawierają dla celów podatku dochodowego definicji nieruchomości. W związku z tym zastosowanie powinny znaleźć przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121).

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego). Natomiast stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (\`(...)\`).

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego część składowa gruntu dzieli los prawny tego gruntu, bowiem zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem budynki posadowione na gruncie, w tym również budynki nieukończone trwale z gruntem związane, są jego częścią składową i dzielą los prawny gruntu. Tylko w wyjątkowych przypadkach wskazanych w przepisach szczególnych budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nie zachodzi taki przypadek.

Mając na uwadze powyższe, stwierdza się, że stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 3, w sprawie oceny prawnej opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym (np. domem jednorodzinnym), ukończonym lub nieukończonym, stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy. Do tego źródła przychodów kwalifikują się również przychody ze zbycia budynków mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (art. 30e ustawy). Jeżeli przedmiotowa nieruchomość zostanie sprzedana po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym została nabyta, to nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego należało, z urzędu, zmienić interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, gdyż stwierdzono jej nieprawidłowość.

Zmiana interpretacji indywidualnej dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.