Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/443-497/14-2/ALN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-07-18
Teza: Sprzedaż działek – opodatkowanie.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy gruntów niezabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy gruntów niezabudowanych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2002 roku, od Towarzystwa działającego na rzecz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, kupił działki rolne przy ulicy, które następnie w znacznej części uprawiał siejąc zboże.

W 2005 r. Wnioskodawca dokupił do jednej z tych działek ponad 1 ha ziemi. W sumie działki rolne kupione przez Wnioskodawcę w tym rejonie mają ok. 11 ha. Jest to ziemia o najniższych klasach gruntów (przeważnie V i VI klasy). Uwzględniając potrzeby mieszkańców i potrzeby rozwojowe miasta oraz niską efektywność produkcji rolnej z uwagi na niskie klasy gleby, Wydziały Architektury i Geodezji Urzędu Miasta, na wniosek mieszkańców, rozpoczęły przekształcanie działek rolnych na działki budowlane i ich podział. W wyniku decyzji Urzędu Miasta, na części działek będących własnością Wnioskodawcy, może powstać docelowo kilkadziesiąt działek budowlanych, które Wnioskodawca mógłby stopniowo sprzedawać po uzyskaniu zezwoleń. Jednocześnie Wnioskodawca informuje, iż nie jest podatnikiem podatku VAT a przedmiotowe działki są Jego majątkiem osobistym, nie wchodzą w skład żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazał, że chciałby prosić o interpretację, czy przy sprzedaży tych działek, jako osoba fizyczna będzie zmuszony zapłacić podatek VAT.

Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki przed oraz po podzieleniu nie były udostępniane odpłatnie ani bezpłatnie. Wnioskodawca dokonał 12 lat temu sprzedaży działki budowlanej wraz z domem. Wnioskodawca nie sprzedawał innych działek. Dla działek będących przedmiotem podziału nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do działek będących przedmiotem podziału. Dla działek objętych przedmiotem pytania nie ma i nie występował Wnioskodawca o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla działek będących przedmiotem podziału została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Dla działek będących przedmiotem zapytania zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Działek objętych przedmiotem zapytania jest 39. Na 39 działek będących przedmiotem zapytania jest pozwolenie na budowę.

Wnioskodawca zamierza szukać nabywców poprzez ogłoszenie w prasie, Internecie, wśród znajomych. Wnioskodawca dokonuje uzbrojenia działek, częściowego ogrodzenia, zamierza podłączyć wodę, kanalizację i prąd do wszystkich 39 działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży działek, jako osoba fizyczna Wnioskodawca będzie zmuszony zapłacić podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że jako osoba fizyczna, nie powinien płacić podatku VAT od sprzedaży działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle ust. 2 ww. artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych i nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Na mocy zaś art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z treści – obowiązującego od dnia 1 kwietnia 2013 r. – art. 2 pkt 33 ustawy wynika, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zaś ust. 2 pkt 2 ww. artykułu stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
3.  usług ubezpieczeniowych

\- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Stosownie natomiast do art. 113 ust. 13 pkt 1 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca w 2002 roku kupił działki rolne, które następnie w znacznej części uprawiał siejąc zboże. W 2005 r. Wnioskodawca dokupił do jednej z tych działek ponad 1 ha ziemi. W sumie działki rolne kupione przez Wnioskodawcę w tym rejonie mają ok. 11 ha. Jest to ziemia o najniższych klasach gruntów (przeważnie V i VI klasy). Na części działek będących własnością Wnioskodawcy, może powstać docelowo kilkadziesiąt działek budowlanych, które Wnioskodawca mógłby stopniowo sprzedawać po uzyskaniu zezwoleń. Przedmiotowe działki są Jego majątkiem osobistym, nie wchodzą w skład żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki przed oraz po podzieleniu nie były udostępniane odpłatnie ani bezpłatnie. Wnioskodawca dokonał 12 lat temu sprzedaży działki budowlanej wraz z domem. Wnioskodawca nie sprzedawał innych działek. Dla działek będących przedmiotem podziału nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do działek będących przedmiotem podziału. Dla działek będących przedmiotem zapytania zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Działek objętych przedmiotem zapytania jest 39. Na 39 działek będących przedmiotem zapytania jest pozwolenie na budowę.

Wnioskodawca zamierza szukać nabywców poprzez ogłoszenie w prasie, Internecie, wśród znajomych. Wnioskodawca dokonuje uzbrojenia działek, częściowego ogrodzenia, zamierza podłączyć wodę, kanalizację i prąd do wszystkich 39 działek.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Istotnym faktem jest to, że Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o podziale gruntu, w wyniku której nastąpił podział terenu na 39 działek przeznaczonych pod zabudowę oraz Wnioskodawca otrzymał decyzję o warunkach zabudowy dla wszystkich działek będących przedmiotem pytania. Ponadto Wnioskodawca dokonuje uzbrojenia działek, częściowego ogrodzenia, zamierza podłączyć wodę, kanalizację i prąd do wszystkich 39 działek. Zatem w świetle całokształtu okoliczności sprawy, Wnioskodawca w związku z dostawą działek, objętych zapytaniem wypełnia przesłanki zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy i występuje w momencie sprzedaży przedmiotowych gruntów jako podatnik podatku od towarów i usług dokonujący sprzedaży majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Dlatego uznać należy, że powyższe działania podjęte przez Wnioskodawcę świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Opisana sytuacja przesądza o wykorzystywaniu towarów, w tym przypadku działek budowlanych, w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Fakt podziału nieruchomości przed jej sprzedażą na działki, a ponadto podejmowanie działań w celu nadania wydzielonym działkom charakteru rynkowo atrakcyjnego wskazują, że Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości działa z zamiarem uzyskania w ten sposób stałych dochodów.

Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, w ocenie tut. Organu, działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem planowana przyszła dostawa terenów budowlanych nie może być uznana za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując dostawy działek wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, dostawa działek budowlanych, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skoro sprzedawane przez Wnioskodawcę działki będące przedmiotem zapytania w liczbie 39 są przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to należy stwierdzić, że dostawa tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy rozpatrzeć warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z okoliczności sprawy, przed dokonaniem dostawy działki nie wchodziły w skład żadnej działalności gospodarczej, tym samym nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej, zatem dostawa działek nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż działek, będących przedmiotem zapytania, będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT 23%, a Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.