Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-551/15-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-28
Teza: Obowiązek podatkowy w odniesieniu do opisanej dostawy nieruchomości powstanie z chwilą dostawy, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, przy czym w odniesieniu do otrzymanego ewentualnie zadatku obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z przepisem art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W rezultacie ewentualne otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku będzie powodowało w chwili jego otrzymania powstanie obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanej kwoty, który należy opodatkować stawką właściwą dla dostawy omawianej powyżej Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zadatek; zbycie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 czerwca 2015 r. (data wpływu 15 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Zbywca”) zamierza sprzedać (dalej: Sprzedaż) dwóm osobom fizycznym prowadzącym indywidualną działalność gospodarczą (dalej: „Nabywcy”) nieruchomość komercyjną funkcjonującą pod nazwą „X” (dalej: „Nieruchomość”, przy czym dla potrzeb niniejszego wniosku pojęcie to obejmuje łącznie wszystkie niżej opisane składniki, czyli prawo użytkowania wieczystego gruntów, budynek i budowle, dalej zdefiniowane, jako Działka 1, Działka 2, Działka 3, Działka 4, i posadowione na nich Budynek i Budowle). Każdy z Nabywców nabędzie określony udział w Nieruchomości, czyli udział w prawie użytkowania wieczystego niżej zdefiniowanych Działek nr 1, 2 ,3 i 4 oraz udział w prawie własności wskazanych niżej budynków Budynków/Budowli. Sprzedaż Nieruchomości może zostać poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, na podstawie której Nabywcy zapłacą na rzecz Wnioskodawcy zadatek.

Nieruchomość będąca przedmiotem Sprzedaży obejmuje:

1.  prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 19 - księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych: (dalej: Działka 1),
2.  prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 2 - księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych: (dalej: Działka 2),
3.  prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 5 - księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych: (dalej: Działka 3),
4.  prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 - księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych: (dalej: Działka 4),
5.  własność znajdującego się na Działkach 1, 2 i 3 budynku usługowo-handlowego (dalej: „Centrum Handlowe” lub „Budynek”) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych, chodników dla pieszych oraz obiektów małej architektury) wraz ze związanymi z nim instalacjami i urządzeniami budowlanymi (dalej: „Budowle”),
6.  znajdujące się na Działce 4 obiekty budowlane, w szczególności, w postaci nawierzchni placu miejskiego z płyt wykonanych z prasowanych kruszyw (płyty chodnikowe), podświetlanych ławek, ławki przy fontannie, ławki wokół drzewa, skweru zielonego z murami oporowymi, słupów oświetleniowych, podświetlenia punktowego drzew, przewodów elektrycznych, fontanny (składającej się między innymi z żelbetowej niecki fontanny oraz płyty fontanny), rurociągu zasilającego fontannę oraz dysz fontanny oraz innych związanych z nimi instalacji i urządzeń budowlanych (dalej również: „Budowle”) .

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego Działek 1, 2, 3 wraz z prawem własności posadowionych w tym czasie na tym gruncie budynków od Spółki S.A. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 8 marca 2005 r. Sprzedaż tych Działek oraz znajdujących się na nich budynków na rzecz Wnioskodawcy korzystała ze zwolnienia z podatku VAT i w konsekwencji na nabyciu tych Działek nie został naliczony podatek VAT.

Po wyburzeniu budynków istniejących w chwili nabycia na Działkach 1, 2, 3, Zbywca wybudował na tych Działkach wielofunkcyjny obiekt handlowo-usługowy (Centrum Handlowe) na podstawie wydanego przez Prezydenta Miasta pozwolenia na budowę z dnia 8 sierpnia 2005 r. Zbywca odliczał podatek VAT naliczony związanymi z wydatkami na budowę Budynku oraz Budowli. Centrum Handlowe zostało oddane do użytkowania zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta A. z dnia 29 listopada 2007 r. Obecnie Centrum Handlowe stanowi jeden Budynek. Otwarcie Centrum Handlowego miało miejsce 30 listopada 2007 r. Od czasu oddania do użytkowania Centrum Handlowego całość lokali znajdujących się w Centrum Handlowym była przedmiotem umów najmu z najemcami.

Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta \`(...)\` 5 lutego 2015 r. (dalej: Zaświadczenie), Działki 1, 2, 3 znajdują się na obszarze oznaczonym, jako teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni usługowej powyżej 2000 m2. Działka 4, którą Wnioskodawca uprzednio dzierżawił od Miasta \`(...)\`, została przez Wnioskodawcę nabyta na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 16 stycznia 2009 r. Na transakcji tej naliczony został podatek VAT. Zgodnie z przedmiotową umową, oddanie Działki 4 w użytkowanie wieczyste na rzecz Zbywcy nastąpiło na cele usług bez prawa zabudowy. Należy jednakże wskazać, iż Zbywca przed otwarciem Centrum Handlowego i przed zawarciem wspomnianej powyżej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie służebności zabudował Działkę 4 Budowlami. W konsekwencji w ramach planowanej Sprzedaży, Działka 4 zostanie zbyta do Nabywców wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi, czyli Budowlami. Zgodnie z Zaświadczeniem Działka 4 znajduje się na obszarze oznaczonym jako teren placu miejskiego, na którym dopuszcza się wzniesienie obiektów małej architektury, elementów zieleni, itp.

Zbywca po wybudowaniu Centrum Handlowego, jego formalnym oddaniu do użytkowania oraz otwarciu, rozpoczął prowadzenie działalności usługowej polegającej na wynajmowaniu powierzchni usługowej w Centrum Handlowym najemcom. Należy zaznaczyć, że pomiędzy dniem pierwszego wydania powierzchni usługowych w Centrum Handlowym najemcom do użytkowania na podstawie umów najmu a dniem Sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wyżej wskazano, od czasu oddania do użytkowania Centrum Handlowego w 2007 r. całość lokali znajdujących się w Centrum Handlowym była już przedmiotem umów najmu. Usługi najmu świadczone przez Zbywcę podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zbywca, po oddaniu Centrum Handlowego do użytkowania oraz po wynajęciu powierzchni handlowych na rzecz Najemców, nie ponosił wydatków na ulepszenie Centrum Handlowego, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Centrum Handlowego. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywców.

Powierzchnie wspólne Budynku (dalej: „Części Wspólne”) zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Umowy definiują Części Wspólne jako wszystkie obszary na terenie Centrum Handlowego, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, parking samochodowy, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynku i Budowli. Należy podkreślić, że wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości, Nabywcy wstąpią w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Sprzedaży na Nabywców mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki Wnioskodawcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności:

1.  prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
2.  ewentualnie prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Wnioskodawcę z wykonawcami Budynku,
3.  prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością/Budynkiem/Budowlami, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
4.  ewentualne prawa do znaków, pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość/Centrum Handlowe,
5.  dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
6.  określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkami) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Planowanej Sprzedaży nie będzie natomiast towarzyszyło przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Wnioskodawcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Sprzedaży, Nabywcy nie nabędą całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Wnioskodawca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. W szczególności, na Nabywców nie zostaną przeniesione:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie wody deszczowej, usługi telekomunikacyjne),
    *   ubezpieczenia Nieruchomości (po Sprzedaży Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
    *   ochrony Nieruchomości,
    *   utrzymania czystości na Nieruchomości.

W związku ze Sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza rozwiązać powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Sprzedaży na Nabywcach będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywcy zawrą w tym celu nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywców umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywcy wstąpią w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa, gdyby rozwiązanie istniejących umów okazało się zbyt utrudnione na przykład wskutek długiego okresu ich wypowiedzenia.

Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywców nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, a związane z funkcjonowaniem Wnioskodawcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywców przeniesione, w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (czyli firma Wnioskodawcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
5.  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
6.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcom),
7.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

W dacie sprzedaży Wnioskodawca nie będzie prowadził innej działalności operacyjnej poza wynajmem lokali znajdujących się w Budynku. Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Należy podkreślić, że zarówno intencją Wnioskodawcy, jak również Nabywców, jest objęcie planowaną Sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Wnioskodawca i każdy z Nabywców są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Sprzedaży.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej wystąpią także Nabywcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę (Wnioskodawcę) na rzecz Nabywców będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, i czy zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT strony Sprzedaży Nieruchomości będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Sprzedaży podatkiem VAT według stawki podstawowej?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT strony Sprzedaży będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Sprzedaży podatkiem VAT według stawki podstawowej. Konkluzja ta ma zastosowanie również do ewentualnego zadatku, który może zostać zapłacony przez Nabywców na rzecz Zbywcy w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

1.  DOSTAWA TOWARÓW

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, między innymi, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 Ustawy VAT wskazuje, że towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z pkt 6 rozumie się przez to również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów. A zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, że mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, transakcja Sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, ponieważ przedmiot Sprzedaży nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca stanowisko Wnioskodawcy.

1.  BRAK PRZESŁANEK UZASADNIAJĄCYCH UZNANIE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI ZA ZBYCIE „PRZEDSIĘBIORSTWA” LUB „ZORGANIZOWANEJ CZĘŚCI PRZEDSIĘBIORSTWA” I WYŁĄCZENIA NA TEJ PODSTAWIE SPRZEDAŻY SPOD ZAKRESU VAT

2.1 Sprzedaż Nieruchomości vs. zbycie przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Sprzedaży nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy. W ramach przedmiotowej Sprzedaży Nabywcy nabędą jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego.

Na Nabywców nie przejdą, między innymi:

1.  oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (czyli firma Wnioskodawcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);
5.  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
6.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcom),
7.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).

Po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywcy będą prowadzili działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów, kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Z uwagi na fakt, że Nabywcy nabędą jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia - działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu sprzedaży o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedającego w ramach Sprzedaży). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywców w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę a Nabywcy będą musieli we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.

2.2 Sprzedaż Nieruchomości vs. zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W odniesieniu do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ustawodawca zdecydował się wprowadzić w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT osobną definicję dla potrzeb tego podatku.

W myśl wskazanego przepisu, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się,że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

1.  Odrębność organizacyjna

Jak wskazuje się w wydawanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (przykładowo: Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi o sygnaturach IPTPP1/443-97/11-2/MW oraz IPTPP2/443-774/11-4/JN) z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Przedmiot Sprzedaży nie będzie wykazywał cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych, umowy o zarządzanie Nieruchomością), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Wnioskodawcę jak i Nabywców Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Wnioskodawca nie przeniesie na Nabywców umowy z zarządcą Nieruchomości, natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Wnioskodawcę. Na Nabywców nie zostanie także przeniesione doświadczenie/know-how związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, Nabywcy będą zmuszeni wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Sprzedaży.

1.  Odrębność finansowa

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Sprzedaży. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

1.  Samodzielność zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywców będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej sprzedaży nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

2.3 Podsumowanie

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, co wynika z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Nie można też uznać, że przedmiot Sprzedaży wykazuje odrębność organizacyjną, finansową czy też stanowi zespół składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować, jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

W rezultacie planowana sprzedaż nie będzie mogła zostać uznana ani za zbycie przedsiębiorstwa ani zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu można powołać interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IP-PP2-443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art . 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.

Kwalifikację powyższą potwierdza także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lutego 2010 r. nr IPPP3/443-1167/09-3/MM:

„Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Ponadto analogiczne stanowisko przedstawiono w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2011 r. (nr IPPP2/443-760/11-2/AK), interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2011 r. (nr IPPP1 /443-994/11-2/AP), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1) UstawyVAT.

1.  STAWKA PODATKU VAT WŁAŚCIWA DLA PLANOWANEJ SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z art . 41 ust. 1 Ustawy VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art . 83, art . 119 ust. 7, art . 120 ust. 2 i 3, art . 122 i art . 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art . 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art . 146f, stawka podatku, o której mowa w art . 41 ust. 1 i 13, art . 109 ust. 2 i art . 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Niemniej Ustawa VAT przewiduje pewne przypadki, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania.

Zgodnie z art. 5 Ustawy VAT czynnością opodatkowaną podatkiem VAT może być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Należy zaznaczyć, że cała powierzchnia Centrum Handlowego została oddana do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu powierzchni usługowej, co oznacza, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do całości Budynku i Budowli. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca, po oddaniu Centrum Handlowego do użytkowania oraz po wynajęciu powierzchni handlowych na rzecz najemców, nie ponosił wydatków na ulepszenie Centrum Handlowego, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Centrum Handlowego. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywców.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że Części Wspólne były i są wykorzystywane łącznie z lokalem przez najemców w ramach zawartych przez nich umów najmu. Charakter Części wspólnych uniemożliwia ich wykorzystanie ekonomiczne w innej formie niż pomocniczo do umów najmu. Tym samym Części Wspólne zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych w ramach umów najmu równocześnie z pierwszym wynajęciem lokali na rzecz najemców.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w stosunku do całości Nieruchomości na dzień Sprzedaży upłyną już dwa lata od momentu oddania ich w ramach umów najmu, czyli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano w wyżej powołanym art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji opodatkowanie dostawy gruntów zabudowanych Budynkiem i Budowlami będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Budynku i Budowli. Przepis ten ma zastosowanie również w przypadku dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony, co potwierdzają interpretacje wydawane przez organy podatkowe (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 lutego 2013 r. nr IBPP1/443-1204/12/KJ oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 26 kwietnia 2012r. nr IPPP1/443-146/12-5/AP).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana transakcja Sprzedaży Nieruchomości, spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywcy są zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania podatkiem VAT całości planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, pod warunkiem złożenia przed dniem sprzedaży Nieruchomości naczelnikom urzędów skarbowych właściwych dla Nabywców zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Potwierdzeniem powyższego wniosku jest, między innymi, stanowisko Ministra Finansów wyrażone w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-1087/10-3/KT).

W związku z tym, jeżeli Nabywcy i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwych naczelników urzędów skarbowych, przed dniem dokonania Sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy VAT, przedmiotowa Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (czyli w zakresie sprzedaży Budynków, Budowli, jak również prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których zlokalizowane są przedmiotowe Budynki i Budowle).

W opinii Wnioskodawcy, przedstawione wyżej konkluzje odnośnie zasad opodatkowania Sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT będą miały zastosowanie również do opodatkowania tym podatkiem zadatku, który może zostać zapłacony przez Nabywców na rzecz Wnioskodawcy w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy VAT, obowiązek podatkowy w VAT postanie w tym przypadku z chwilą otrzymania zadatku przez Zbywcę w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Mając na uwadze powyższą analizę, otrzymany zadatek będzie opodatkowany stawką podstawową VAT, jeżeli przed jego otrzymaniem Zbywca i Nabywcy złożą oświadczenia, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy VAT, do naczelników urzędów skarbowych właściwych dla Nabywców.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7

Zarówno dostawa towarów jak i świadczenie usług mieszczą się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem na podstawie powyższych przepisów sprzedaż składników majątkowych i niemajątkowych za wynagrodzeniem dokonywana przez podatnika traktowana jest jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług również zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać Nabywcom Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntów, budynek i budowle, zdefiniowane, jako Działka 1, Działka 2, Działka 3, Działka 4, i posadowione na nich Budynek i Budowle). Każdy z Nabywców nabędzie określony udział w Nieruchomości, czyli udział w prawie użytkowania wieczystego Działek nr 1, 2, 3 i 4 oraz udział w prawie własności wskazanych niżej budynków Budynków/Budowli. Sprzedaż Nieruchomości może zostać poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, na podstawie której Nabywcy zapłacą na rzecz Wnioskodawcy zadatek. Nieruchomość będąca przedmiotem Sprzedaży obejmuje prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki 1, prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki Działki 2, prawo użytkowania wieczystego Działki 3, prawo użytkowania wieczystego Działki 4, własność znajdującego się na Działkach 1, 2 i 3 budynku usługowo-handlowego (Centrum Handlowe, Budynek) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych, chodników dla pieszych oraz obiektów małej architektury) wraz ze związanymi z nim instalacjami i urządzeniami budowlanymi (Budowle) oraz znajdujące się na Działce 4 obiekty budowlane, w szczególności, w postaci nawierzchni placu miejskiego z płyt wykonanych z prasowanych kruszyw (płyty chodnikowe), podświetlanych ławek, ławki przy fontannie, ławki wokół drzewa, skweru zielonego z murami oporowymi, słupów oświetleniowych, podświetlenia punktowego drzew, przewodów elektrycznych, fontanny (składającej się między innymi z żelbetowej niecki fontanny oraz płyty fontanny), rurociągu zasilającego fontannę oraz dysz fontanny oraz innych związanych z nimi instalacji i urządzeń budowlanych (Budowle).

W wyniku Sprzedaży na Nabywców mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki Wnioskodawcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, ewentualnie prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Wnioskodawcę z wykonawcami Budynku, prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością/Budynkiem/Budowlami, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego, ewentualne prawa do znaków, pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość/Centrum Handlowe, dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane), określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkami) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Planowanej Sprzedaży nie będzie natomiast towarzyszyło przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Wnioskodawcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Sprzedaży, Nabywcy nie nabędą całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Wnioskodawca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. W szczególności, na Nabywców nie zostaną przeniesione: prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie wody deszczowej, usługi telekomunikacyjne), ubezpieczenia Nieruchomości (po Sprzedaży Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu), ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości na Nieruchomości. W związku ze Sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza rozwiązać powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Sprzedaży na Nabywcach będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywcy zawrą w tym celu nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywców umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywcy wstąpią w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa, gdyby rozwiązanie istniejących umów okazało się zbyt utrudnione na przykład wskutek długiego okresu ich wypowiedzenia. Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywców nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, a związane z funkcjonowaniem Wnioskodawcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywców przeniesione, w szczególności: oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (czyli firma Wnioskodawcy), umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami), umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcom), prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy. W dacie sprzedaży Wnioskodawca nie będzie prowadził innej działalności operacyjnej poza wynajmem lokali znajdujących się w Budynku. Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Należy podkreślić, że zarówno intencją Wnioskodawcy, jak również Nabywców, jest objęcie planowaną Sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja zbycia Aktywów nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, jak wskazał Wnioskodawca, w wyniku Sprzedaży Nabywcy nie nabędą szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Wnioskodawca, a które związane są z prawidłowym fukcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. W szczególności na Nabywców nie zostaną przeniesione; prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości czy utrzymania czystości na Nieruchomości. Na Nabywców nie zostaną przeniesione także takie składniki materialne i niematerialne jak: oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (czyli firma Wnioskodawcy), umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami), umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcom), prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy. Ponadto jak wskazano we wniosku intencją Wnioskodawcay jak i Nabywców jest objęcie planowaną Sprzedażą składnika majątkowego – Nieruchomości – nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów. Zatem opisany przedmiot transakcji (sprzedawana Nieruchomość) nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Nie można go uznać za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie. Ponadto zbywana Nieruchomość nie pozwala na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych aktywów i zasobów Nabywców. Jak wskazał Wnioskodawca przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu sprzedaży o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedającego w ramach Sprzedaży).

Przedmiotowa Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W ramach Sprzedaży Nieruchomość nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Jak wynika z opisu sprawy w przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Sprzedaży, ponieważ Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Zatem należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Sprzedaży nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. Jak wskazał Wnioskodawca po dacie przedmiotowej Sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że niemożliwe jest prowadzenie działaności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywców w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywcy będą musieli we własnym zakresie zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości. W rezultacie planowana Sprzedaż nie będzie mogła zostać uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zatem Nieruchomość będąca przedmiotem Sprzedaży nie będzie wystarczająca do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez Nabywców. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca w analizowanym przypadku przedmiotowej Sprzedaży nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy. W ramach przedmiotowej Sprzedaży Nabywcy nabędą jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego, np. prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców czy ewentualne prawa z tytułu rekojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Wnioskodawcę z wykonawcami Budynku.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja Sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności objętej przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Tym samym, może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ww. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W niniejszych okolicznościach Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego Działek 1, 2, 3 wraz z prawem własności posadowionych w tym czasie na tym gruncie budynków na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 8 marca 2005 r. Sprzedaż tych Działek oraz znajdujących się na nich budynków na rzecz Wnioskodawcy korzystała ze zwolnienia z podatku VAT i w konsekwencji na nabyciu tych Działek nie został naliczony podatek VAT. Po wyburzeniu budynków istniejących w chwili nabycia na Działkach 1, 2, 3, Zbywca wybudował na tych Działkach wielofunkcyjny obiekt handlowo-usługowy (Centrum Handlowe). Zbywca odliczał podatek VAT naliczony związanymi z wydatkami na budowę Budynku oraz Budowli. Centrum Handlowe zostało oddane do użytkowania zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta \`(...)\` z dnia 29 listopada 2007 r. Obecnie Centrum Handlowe stanowi jeden Budynek. Otwarcie Centrum Handlowego miało miejsce 30 listopada 2007 r. Od czasu oddania do użytkowania Centrum Handlowego całość lokali znajdujących się w Centrum Handlowym była przedmiotem umów najmu z najemcami. Działki 1, 2, 3 znajdują się na obszarze oznaczonym, jako teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni usługowej powyżej 2000 m2. Działka 4, którą Wnioskodawca uprzednio dzierżawił od Miasta \`(...)\`, została przez Wnioskodawcę nabyta na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 16 stycznia 2009 r. Na transakcji tej naliczony został podatek VAT. Zbywca przed otwarciem Centrum Handlowego i przed zawarciem wspomnianej powyżej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie służebności zabudował Działkę 4 Budowlami. W konsekwencji w ramach planowanej Sprzedaży, Działka 4 zostanie zbyta do Nabywców wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi, czyli Budowlami. Zbywca po wybudowaniu Centrum Handlowego, jego formalnym oddaniu do użytkowania oraz otwarciu, rozpoczął prowadzenie działalności usługowej polegającej na wynajmowaniu powierzchni usługowej w Centrum Handlowym najemcom. Należy zaznaczyć, że pomiędzy dniem pierwszego wydania powierzchni usługowych w Centrum Handlowym najemcom do użytkowania na podstawie umów najmu a dniem Sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wyżej wskazano, od czasu oddania do użytkowania Centrum Handlowego w 2007 r. całość lokali znajdujących się w Centrum Handlowym była już przedmiotem umów najmu. Usługi najmu świadczone przez Zbywcę podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zbywca, po oddaniu Centrum Handlowego do użytkowania oraz po wynajęciu powierzchni handlowych na rzecz Najemców, nie ponosił wydatków na ulepszenie Centrum Handlowego, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Centrum Handlowego. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywców. Powierzchnie wspólne Budynku (Części Wspólne) zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Umowy definiują Części Wspólne jako wszystkie obszary na terenie Centrum Handlowego, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, parking samochodowy, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynku i Budowli. Należy podkreślić, że wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami. Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Spółka wskazała, że cała powierzchnia Centrum Handlowego została oddana do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu powierzchni usługowej, co oznacza, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do całości Budynku i Budowli.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym, za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z opisu sprawy od czasu oddania do użytkowania Centrum Handlowego całość lokali znajdujących się w Centrum Handlowym była przedmiotem umów najmu z najemcami. Usługi najmu świadczone przez Zbywcę podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zbywca po oddaniu Centrum Handlowego do użytkowania oraz po wynajęciu powierzchni handlowych na rzecz Najemców, nie ponosił wydatków na ulepszenie Centrum Handlowego, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Centrum Handlowego. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywców. Części Wspólne były i są wykorzystywane łącznie z lokalem przez najemców w ramach zawartych przez nich umów najmu. Tym samym Części Wspólne zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych w ramach umów najmu równocześnie z pierwszym wynajęciem lokali na rzecz najemców.

Zatem należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie powierzchnia Centrum Handlowego została w całości oddana najemcom na podstawie umów najmu. Jak wskazał Wnioskodawca od czasu oddania w najem do terminu zbycia upłynie dwa lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie Centrum Handlowego w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej lokalu Centrum Handlowego. Zatem przedmiotowa sprzedaż Centrum Handlowego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem Centrum Handlowego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a planowaną jego sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, skoro po oddaniu do użytkowania w 2007 r. powierzchni Centrum Handlowego nie była ona ulepszana w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej to jej sprzedaż po okresie przekraczającym dwa lata od oddania w najem w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże jak wskazano wyżej ww. zwolnienie jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Z wniosku wynika, że zarówno Nabywcy jak i Zbywca są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Tak więc strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT Sprzedaży Nieruchomości w stosunku do której nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i okres pomiędzy wydaniem Nieruchomości pierwszemu najemcy a datą dokonania transakcji jest dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, w sytuacji kiedy Wnioskodawca i Nabywcy Nieruchomości złożą do właściwego dla Nabywców naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług to przedmiotowa Sprzedaż Nieruchomości - na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT.

Podsumowaniem powyższej analizy jest stwierdzenie, że dostawa Centrum Handlowego będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiony jest Budynek oraz Budowle.

Dodać jednocześnie należy, że że zgodnie z generalną zasadą wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

W kontekście powyższych ustaleń, obowiązek podatkowy w odniesieniu do opisanej dostawy nieruchomości powstanie z chwilą dostawy, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, przy czym w odniesieniu do otrzymanego ewentualnie zadatku obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z przepisem art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W rezultacie ewentualne otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku będzie powodowało w chwili jego otrzymania powstanie obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanej kwoty, który należy opodatkować stawką właściwą dla dostawy omawianej powyżej Nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.