Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1096/13/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-02-12
Teza: w zakresie skutków podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości, o której mowa we wniosku
Słowa kluczowe: najem; pożytek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 27 września 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 31 października 2013 r.), uzupełnionym 20 stycznia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości, o której mowa we wniosku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości, o której mowa we wniosku. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 8 stycznia 2014 r. Znak: IBPP2/443-1018/13/IK, IBPBI/1/415-1096/13/BK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 20 stycznia 2014 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

We wrześniu 2009 r. Wnioskodawca otrzymał od ojca darowiznę 50% udziałów w nieruchomości, co potwierdza zawarty w tym względzie akt notarialny. W tymże akcie notarialnym, a także księdze wieczystej zastrzeżono na rzecz ojca Wnioskodawcy prawo do bezpłatnego i dożywotniego użytkowania oraz pobierania pożytków (czynszu) z całego udziału Wnioskodawcy w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. W nieruchomości tej znajdują się lokale użytkowe oraz lokale mieszkalne. Lokale te są wynajmowane, a czynsz najemcy wpłacają na rachunek bankowy Administracji. Z czynszów Administracja pokrywa podatek od nieruchomości. Na koniec miesiąca Administracja wystawia fakturę zbiorczą dotyczącą kosztów utrzymania, kosztów administracji oraz podatku od nieruchomości.

Faktura VAT kosztowa wystawiana jest przez Administrację na Wnioskodawcę, jako właściciela. Administracja w następnym miesiącu po okresie rozliczeniowym przekazuje pozostałe otrzymane opłaty za czynsz (czynsze brutto minus koszty utrzymania brutto) z najmu na rachunek Wnioskodawcy. Umowy z najemcami podpisywane są przez Wnioskodawcę. Na początku miesiąca Wnioskodawca wystawia faktury VAT dla każdego Najemcy (jest podatnikiem podatku VAT). Następnie Wnioskodawca sporządza deklarację VAT (syn). Podatek należny wynikający z tej deklaracji płaci osobiście. Następnie Wnioskodawca rozlicza dochód, od czynszu netto (przychody brutto minus VAT), odejmując koszty netto (faktury i noty obciążeniowe wystawione przez Administrację) oraz naliczoną przez siebie amortyzacje nieruchomości. Od tak obliczonego dochodu oblicza podatek dochodowy, który płaci do urzędu skarbowego. Następnie przelewa na konto ojca pieniądze tytułem pożytków, zgodnie z aktem notarialnym, które przelała na konto Wnioskodawcy Administracja, pomniejszone o zapłacony do urzędu skarbowego należny podatek VAT i należny podatek dochodowy.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 17 stycznia 2014 r. Wnioskodawca wskazał, m.in. że:

*   nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości,
*   pozostałe 50% udziałów w nieruchomości nie należy do ojca Wnioskodawcy (należy do innych udziałowców),
*   w umowie darowizny nie została ustalona kwota pożytków należnych ojcu – kwota pożytków jest ustalana na bieżąco, co miesiąc. Kwota ta jest nie wyższa niż 4.000 zł. Kwota jest powiązana z aktualnym dochodem z wynajmu. Uzyskane co miesiąc z wynajmu pieniądze są dzielone w następujący sposób: w zależności od planowanych inwestycji część pieniędzy jest przekazywana ojcu (nie więcej niż 4.000 zł), a pozostały dochód Wnioskodawca przeznacza na inwestycje i remont kamienicy. W konsekwencji, dochód Wnioskodawcy z kamienicy jest częściowo przekazywany ojcu, a częściowo inwestowany w kamienicę.
*   podlegające wynajmowi lokale mieszkalne i użytkowe nie zostały wyodrębnione. Wnioskodawca posiada 50% udziałów w kamienicy,
*   umowy zawiera Administracja domu, na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Ojciec Wnioskodawcy nie bierze czynnego udziału w zarządzaniu kamienicą,
*   na podstawie umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą, a jego ojcem, ojciec jest uprawniony do pobierania tylko części pożytków w kwocie nie wyższej niż 4.000 zł. Dochód z kamienicy dzielony jest między nimi w następujący sposób: w zależności od planowanych inwestycji, część pieniędzy jest przekazywana ojcu (nie więcej niż 4.000 zł), a pozostały dochód Wnioskodawca przeznacza na inwestycje i remont kamienicy. Reasumując jego dochód z 50% udziału w kamienicy jest częściowo przekazywany ojcu Wnioskodawcy, a częściowo inwestowany w kamienicę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób Wnioskodawca powinien rozliczyć się z podatku dochodowego z urzędem skarbowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien obliczyć dochód z najmu (przychody z najmu minus koszty dotyczące nieruchomości) wyliczyć podatek i odprowadzić go do urzędu skarbowego. Koszty dotyczące nieruchomości to między innymi: woda, gaz, podatek od nieruchomości, amortyzacja nieruchomości, administracja, koszty biurowe. Wnioskodawca z otrzymanych czynszów odprowadza do urzędu skarbowego podatki oraz opłaca zobowiązania wobec kontrahentów. Pozostały czynsz, jako pożytek należny winien oddawać ojcu, a część mu przypadającą przeznaczyć na inwestycje.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Z powyższego należy wywieść, że w sytuacji, gdy określony przychód przysługuje więcej niż jednemu podatnikowi, dla celów opodatkowania tych przychodów (dochodów) podatkiem dochodowym każdemu z tych podatników przypisuje się odrębnie przypadającą na niego część uzyskanych przychodów oraz odpowiednio, przypadająca na niego część kosztów uzyskania tych przychodów.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu stanu fatycznego wynika, że Wnioskodawca otrzymał od ojca darowiznę 50% udziałów w nieruchomości, co potwierdza zawarty w tym względzie akt notarialny. Pozostałe 50% udziałów w nieruchomości nie należy do ojca Wnioskodawcy (należy do innych udziałowców). W tymże akcie notarialnym, a także księdze wieczystej zastrzeżono na rzecz ojca Wnioskodawcy prawo do bezpłatnego i dożywotniego użytkowania oraz pobierania pożytków (czynszu) z całego udziału Wnioskodawcy w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. W umowie darowizny nie została ustalona kwota pożytków należnych ojcu – kwota pożytków jest ustalana na bieżąco, co miesiąc. Kwota ta jest powiązana z aktualnym dochodem z wynajmu i nie przekracza 4.000 zł. Uzyskane co miesiąc z wynajmu pieniądze są dzielone w następujący sposób: w zależności od planowanych inwestycji część pieniędzy jest przekazywana ojcu (nie więcej niż 4.000 zł), a pozostały dochód Wnioskodawca przeznacza na inwestycje i remont kamienicy. W konsekwencji, dochód Wnioskodawcy z kamienicy jest częściowo przekazywany ojcu, a częściowo inwestowany w kamienicę. Umowy najmu zawiera Administracja domu, na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Ojciec Wnioskodawcy nie bierze czynnego udziału w zarządzaniu kamienicą. Z czynszów Administracja pokrywa podatek od nieruchomości. Na koniec miesiąca Administracja wystawia fakturę zbiorczą dotyczącą kosztów utrzymania, kosztów administracji oraz podatku od nieruchomości.

Mając na względzie brzmienie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, z którego w szczególności wynika, że prawo do pobierania pożytków z rzeczy (wynajmowanej nieruchomości) przypada zarówno Wnioskodawcy, jak i jego Ojcu (do wysokości nie przekraczającej 4.000 zł), stwierdzić należy, że na gruncie prawa podatkowego realizują oni w istocie wspólne przedsięwzięcie, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem Wnioskodawcy z realizacji tego wspólnego przedsięwzięcia będzie wyłącznie część pożytków z rzeczy (czynszu najmu) pomniejszona o tę część czynszu, która przysługuje jego ojcu. Tylko bowiem ta część czynszu najmu będzie stanowiła przychód Wnioskodawcy, ze źródła przychodów, jakim jest najem nieruchomości. W tej też części (stosownie do art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy) Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć uzyskany z wynajmu przychód o koszty jego uzyskania. W myśl bowiem art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Mając powyższe na względzie stanowisko Wnioskodawcy, wskazujące, że uzyskany z wynajmu dochód winien w całości opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a następnie pozostałą kwotę przekazać ojcu (w przysługującej mu części) oraz na inwestycje - należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie nadmienić należy, iż w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.