Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/4512-554/15-5/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-02-10
Teza: Czy sprzedaż Budynku z gruntem parkingiem rampą korzysta ze zwolnienia
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) i w związku z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) oraz pismem z dnia 20 stycznia 2016 r. (data wpływu 22 stycznia 2016 r.), i pismem z dnia 4 lutego 2016 r. (data wpływu 5 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) i pismem z dnia 4 lutego 2016 r. (data wpływu 5 lutego 2016 r.) przez doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego oraz pismem z dnia 20 stycznia 2016 r. (data wpływu 22 stycznia 2016 r.) o dokument pełnomocnictwa.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

… spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Zbywca”) zamierza zbyć na rzecz podmiotu będącego czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Nabywca”) na mocy umowy sprzedaży (dalej: „Sprzedaż”) własność kompleksu biurowego składającego się z kilku budynków biurowo-usługowych wraz z garażem wielopoziomowym (dalej łącznie „Budynek 1”) oraz budynku stacji trafo (dalej „Budynek 2”), wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem, znanych jako „…” oraz prawo użytkowania

wieczystego gruntów działek, na których położone są Budynek 1 oraz Budynek 2 (Budynek 1 oraz Budynek 2 zwane dalej łącznie „Budynki”), tj.

1.  Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/30 z obrębu ewidencyjnego nr W-23 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych: numer KW …) („Grunt 1”)
2.  Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/25 z obrębu ewidencyjnego nr W-23 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla .XVI Wydział Ksiąg Wieczystych: numer KW …) ("Grunt 2"); wyżej wskazane Budynki wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem oraz Grunt 1 i Grunt 2 zwane dalej łącznie: „Nieruchomość”

Grunt 1 i Grunt 2 stanowią własność Gminy Miasto … i są oddane Zbywcy w użytkowanie wieczyste. Budynek 1 wraz z rampą dla samochodów i parkingiem jest zlokalizowany na działce nr 17/30 (Grunt 1). Budynek 2 (stacja trafo) wraz z ogrodzeniem jest zlokalizowany na obu działkach, tj. częściowo na działce nr 17/30 (Grunt 1) i częściowo na działce nr 17/25 (Grunt 2). Budynek 1 stanowi nieruchomość przeznaczoną na wynajem na cele biurowe z częścią handlowo-usługową. Wspomniany Budynek 1 (budynki biurowo-usługowe), Budynek 2 (budynek stacji trafo), parking oraz rampa dla samochodów są funkcjonalnie powiązane ze sobą.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 oraz działki gruntu nr 17/23 na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 16 listopada 2006 r. oraz umowy przenoszącej zawartej w dniu 7 grudnia 2006 r. z …. Działka gruntu nr 17/23 w sierpniu 2012 r. została podzielona na działkę nr 17/29 (działka wydzielona pod drogę rowerową) oraz działkę nr 17/30 (Grunt 1). Wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu nr 17/23, Zbywca nabył również własność wzniesionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń użytkowanych przez poprzedniego właściciela tj. ….

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 17/25 oraz działki nr 17/23 wraz z własnością posadowionych na działce 17/23 budynków, budowli i urządzeń transakcja ta korzystała w części ze zwolnienia z podatku VAT (w części dotyczącej sprzedaży działki 17/23 oraz budynków, budowli i urządzeń używanych). Nabycie działki gruntu nr 17/25 było opodatkowane podatkiem VAT. Po nabyciu, Zbywca w okresie kwiecień 2008 - kwiecień 2009 wzniósł na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 złożony z kilku budynków kompleks biurowo-usługowy (w tym Budynek 1, Budynek 2) wraz z parkingiem, rampą dla samochodów i ogrodzeniem. Przystąpienie do budowy wymagało przeprowadzenia częściowych prac rozbiórkowych znajdujących się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 budynków dawnych … za wyjątkiem dwóch budynków położonych na Gruncie 1, które zostały zmodernizowane (wartość prac modernizacyjnych przekroczyła 30% wartości początkowej budynków). W konsekwencji uznać należy, że transakcje najmu powierzchni biurowej w Budynku 1 po jego wybudowaniu/modernizacji były i są dokonywane w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia, tj., odpowiednio w ramach pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT dokonywanej po wybudowaniu części budynków stanowiących Budynek 1 bądź też po ulepszeniu pozostałej części budynków stanowiących Budynek 1, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej ulepszanych budynków. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę i modernizację Budynków oraz parkingu, rampy dla samochodów, jak również ogrodzenia.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynków w kwietniu 2009 r. Zbywca sukcesywnie oddawał w najem powierzchnię Budynku 1. Do dnia złożenia niniejszego wniosku o interpretację, prawie cała powierzchnia najmu Budynku 1 była już przedmiotem umów najmu. Należy przy tym wskazać, iż w stosunku do większości powierzchni najmu upłynął już okres dwóch lat od daty jej oddania w najem. Natomiast w stosunku do części powierzchni najmu Budynku 1 nie upłynął jeszcze okres dwóch lat od daty jej oddania do używania na podstawie umów najmu, lub też nie były one jeszcze przedmiotem najmu.

Dlatego też Wnioskodawca zakłada, iż do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości, w stosunku do części powierzchni najmu Budynku 1 nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od daty ich wynajęcia, a część powierzchni nie będzie jeszcze wynajęta.

Powierzchnie wspólne Budynku 1 (dalej: „Części Wspólne”) zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku 1. Częściami Wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku 1, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynku 1 i infrastruktury znajdującej się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2. Należy podkreślić, że wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami.

Zbywca, po przekazaniu najemcom wynajmowanych powierzchni Budynku 1 nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku 1, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Budynek 2 (stacja trafo) nie stanowi odrębnego przedmiotu najmu. Budynek ten jest funkcjonalnie związany z Budynkiem 1 i jest on konieczny do należytego funkcjonowania Budynku 1. Koszty związane z funkcjonowaniem Budynku 2 są uwzględniane w należnościach płaconych przez najemców w związku z umowami najmu powierzchni Budynku 1.

Jak wskazano na wstępie, planowana Sprzedaż dotyczyć będzie wyżej opisanych Nieruchomości (tj. Budynku 1, Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów oraz ogrodzeniem, Gruntu 1 i Gruntu 2). Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu dotyczących powierzchni najmu Budynku 1.

Ponadto, w wyniku Sprzedaży Nieruchomości, na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki Zbywcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni w Budynku 1, w szczególności;

1.  prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców lub też dotyczące wykonania zobowiązań najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
2.  prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością lub innymi naniesieniami, w tym autorskie prawa majątkowe do projektów związanych z budową Budynków, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;
3.  ewentualne prawa do znaków, pod jakimi Nieruchomość funkcjonuje w obrocie, jak również prawa do strony internetowej;
4.  dokumentacja związana z Nieruchomością i wynajmem powierzchni, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane).

Ewentualnie, o ile będą istnieć i będą przenaszalne, przedmiotem transakcji mogą być także prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady, a także prawa z dodatkowych gwarancji jakości wykonania poszczególnych elementów Budynków, udzielonego przez wykonawców Budynków lub innych prac związanych z Nieruchomością, jak również prawa z gwarancji bankowych (i ewentualnie innych instrumentów) zabezpieczających wykonanie powyższych praw dotyczących jakości wykonania Budynków.

Planowanej Sprzedaży nie będzie natomiast, co do zasady, towarzyszyło przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Sprzedaży, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością,

*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne),

*   umów na wywóz odpadów,

*   umowy o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego;

*   umowy dotyczącej utrzymania czystości na Nieruchomości;

*   ubezpieczenia Nieruchomości (po Sprzedaży Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu);

*   umowy o ochronę Nieruchomości.

W związku ze Sprzedażą Nieruchomości, intencją stron jest, aby powyższe umowy zostały rozwiązane i aby Zbywca dokonał rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Sprzedaży na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze w tym celu nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa, gdyby rozwiązanie istniejących umów okazało się zbyt utrudnione na przykład wskutek długiego okresu ich wypowiedzenia.

Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Zbywcy, a związane są z funkcjonowaniem Zbywcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywcę przeniesione, w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli firma Zbywcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
5.  zobowiązania kredytowe Zbywcy, w tym zobowiązania z tytułu umowy na finansowanie budowy Budynków,
6.  należności Zbywcy, w tym, z tytułu umów najmu,
7.  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
8.  sprzęt i wyposażenie biurowe,
9.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
10.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.
11.  inne zobowiązania Zbywcy.

W ramach transakcji na Nabywcę nie będą również „przenoszeni" pracownicy zatrudnieni przez Zbywcę na dzień zawarcia transakcji, w szczególności nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu Art. 231 Kodeksu pracy.

Po Sprzedaży może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Budynków oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Sprzedaż.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest zarządzanie i wynajem nieruchomości. Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy. Przychody Zbywcy generowane są zasadniczo przez Nieruchomość będącą przedmiotem transakcji.

Należy również dodać, iż będąca przedmiotem transakcji Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe.

Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Sprzedaży. Dodatkowo Zbywca w dniu dokonania Sprzedaży może funkcjonować w innej formie prawnej w szczególności w formie spółki komandytowej.

Jednocześnie Zbywca pragnie wskazać, iż wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie zdarzenia przyszłego odpowiadającego powyższemu będzie również składany przez drugą stronę transakcji.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje, wskazując iż:

1.  Nabywcą Nieruchomości przedstawionej w opisie planowanego zdarzenia przyszłego będzie … Sp. z o.o. będący zarejestrowanym oraz posiadającym siedzibę na terytorium Polski podatnikiem VAT.
2.  Nabywca przedmiotowej Nieruchomości nie jest podmiotem powiązanym ze Zbywcą osobowo ani kapitałowo.
3.  Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji sprzedaży posiada „Regulamin Porządkowy - … Business Centre stanowiący załącznik do umów najmu powierzchni biurowych zawieranych z najemcami. Dokument ten reguluje wszelkie kwestie związane z funkcjonowaniem budynku „…” oraz precyzuje prawa i obowiązki osób korzystających z ….
4.  Na pytanie o treści „Czy Wnioskodawca po zbyciu przedmiotowej Nieruchomości będzie prowadził inną działalność gospodarczą? Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi „Decyzja o ewentualnym dalszym prowadzeniu działalności gospodarczej lub jej zaprzestaniu po dokonaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, zostanie przez Spółkę podjęta w terminie późniejszym, a uzależniona będzie od przyjętej strategii działań.”
5.  Potencjalna decyzja o zmianie nazwy kompleksu biurowego „…” pozostawać będzie w gestii Nabywcy Nieruchomości.
6.  Transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie miała jeszcze miejsca.
7.  Jak wskazano powyżej, transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie miała jeszcze miejsca.
8.  Do chwili obecnej, pomiędzy Spółką a Nabywcą Nieruchomości, nie została jeszcze zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, niemniej jednak zgodnie z zapisami wstępnej wersji takiej umowy do transakcji ma dojść nie później niż do 5 kwietnia 2016 r.
9.  Jak Spółka wskazała we wniosku, Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie jest wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w ramach jej przedsiębiorstwa, w szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe. Spółka pragnie wskazać, iż kompleks biurowy nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej w strukturze prowadzonego przedsiębiorstwa Spółki od innych aktywów posiadanych przez Spółkę. Pod względem organizacyjnym omawiany kompleks stanowi integralną część przedsiębiorstwa Spółki. Jak Spółka wskazała przy tym we wniosku, przedmiotem jej działalności gospodarczej jest zarządzanie i wynajem nieruchomości, przy czym Nieruchomość stanowi główny składnik jej majątku (przychody Spółki generowane są zasadniczo przez Nieruchomość będącą przedmiotem transakcji).
10.  Kompleks biurowy nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie finansowej w strukturze prowadzonego przedsiębiorstwa Spółki, ze względu na fakt, iż nie jest dla niego prowadzona oddzielna ewidencja księgowa/rachunkowa, a także nie stanowi on tzw. „samobilansującego się oddziału Spółki”. Pod względem finansowym omawiany kompleks stanowi integralną część przedsiębiorstwa Spółki. Jak Spółka wskazała przy tym we wniosku, przedmiotem jej działalności gospodarczej jest zarządzanie i wynajem nieruchomości, przy czym Nieruchomość stanowi główny składnik jej majątku (przychody Spółki generowane są zasadniczo przez Nieruchomość będącą przedmiotem transakcji).Dodatkowo, wskazać należy, iż zgodnie z przedstawionym w złożonym wniosku opisem zdarzenia przyszłego, w związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Spółki, a związane są z funkcjonowaniem Spółki, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywcę przeniesione, w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące Spółkę (czyli firma Spółki),
2.  umowy rachunków bankowych Spółki (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
5.  zobowiązania kredytowe Spółki, w tym zobowiązania z tytułu umowy na finansowanie budowy Budynków,
6.  należności Spółki, w tym, z tytułu umów najmu,
7.  tajemnice przedsiębiorstwa Spółki,
8.  sprzęt i wyposażenie biurowe,
9.  księgi rachunkowe Spółki i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
10.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Spółki,
11.  inne zobowiązania Spółki.

12.  W opinii Spółki przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, który mógłby potencjalnie stanowić przedsiębiorstwo. Spółka pragnie jednak podkreślić, iż kwestia ta jest de facto przedmiotem złożonego przez nią zapytania/wniosku o wydanie interpretacji.
13.  Spółka pragnie wskazać, iż w ramach planowanej transakcji na Nabywcę przedmiotowej Nieruchomości, jak to zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nie zostaną przeniesione m.in. umowy o zarządzenie Nieruchomością, dostawę mediów, usługi ochrony, ubezpieczenia Nieruchomości itp., które Nabywca będzie zobowiązany zawrzeć we własnym zakresie, a także nie dojdzie do „przeniesienia” pracowników Spółki zatrudnionych na dzień transakcji, w szczególności nie będzie miało miejsce przejście zakładu pracy w rozumieniu art. 23 Kodeksu pracy.
14.  Decyzja odnośnie przyszłego sposobu wykorzystywania przedmiotowej Nieruchomości pozostawać będzie w gestii Nabywcy.
15.  Poszczególne obiekty budowlane składające się na przedmiotową Nieruchomość (Budynek 1 oraz Budynek 2) zostały przez nią zaklasyfikowane do grupowania 1220 - Budynki biurowe na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż objętą zakresem pytania nr 2 we wniosku część prawa użytkowania wieczystego gruntu zwanego Grunt 1, jest tą częścią, na której znajduje się odpowiednio Budynek 1 z rampą dla samochodów, parking, oraz odpowiednio część Budynku 2 (stacja trafo) oraz część ogrodzenia. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Budynek 2 oraz ogrodzenie znajdują się zarówno na Gruncie 1 jak i Gruncie 2.

Spółka wskazuje, iż przedmiotowa rampa dla samochodów nie jest budowlą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ww. rampa dla samochodów to pochylnie podjazdowe (podjazd) będące technologicznie i funkcjonalnie częścią garażu wielopoziomowego wchodzącego w skład opisanego we wniosku Budynku 1, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (umożliwiające wjazd na poszczególne kondygnacje garażu wielopoziomowego).

1.  kwestia określenia czy w przedstawionym w opisie zdarzenia przyszłego doszło do pierwszego zasiedlenia jest de facto przedmiotem złożonego przez Spółkę zapytania. Spółka nie jest w stanie jednoznacznie wskazać w opisie stanu faktycznego, czy doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż ma w tym względzie pewne wątpliwości, które winny być rozstrzygnie przez Organ wydający interpretacje.
2.  rampa dla samochodów nie stanowiła w przeszłości oraz nie stanowi obecnie przedmiotu odrębnej umowy najmu, dzierżawy ani też innej umowy o podobnym charakterze. Niemniej jednak Spółka pragnie wskazać, iż ze względu na fakt, że jest ona funkcjonalnie związana z Budynkiem 1, koszty związane z jej eksploatacja wliczone są (były) w opłaty za najem pobierane od klientów wynajmujących powierzchnie w Budynku 1.

Wnioskodawca wskazuje, iż od momentu wybudowania wskazanej we wniosku rampy Spółka nie ponosiła na nią nakładów przekraczających 30% wartości.

Spółka wskazuje, iż od momentu wybudowania wskazanego Budynku 2 nie ponosiła ona na niego nakładów przekraczających 30% wartości.

Na pytanie o następującej treści „Czy zawierane umowy najmu w Budynku 1 obejmowały swym zakresem także rampę dla samochodów znajdującą się na Nieruchomości oraz Budynek 2, a płatności z tytułu tych umów dotyczyły oprócz najmu powierzchni w Budynku 1 również możliwości korzystania z rampy dla samochodów oraz Budynku 2?” Spółka wskazała, iż wskazane w treści pytania obiekty nie były odrębnym przedmiotem umowy najmu. Niemniej jednak Spółka wskazuje, iż ze względu na fakt, że są one funkcjonalnie związane z Budynkiem 1 i stanowią integralną część całego kompleksu położonego na terenie wskazanych we wniosku działek, koszty związane z ich eksploatacją wliczone są (były) w opłaty za najem pobierane od klientów wynajmujących powierzchnie w Budynku 1. Aby skorzystać z objętych umowami najmu miejsc parkingowych w garażu wielopoziomowym (integralnie połączonym z Budynkiem 1) konieczne jest (było) korzystanie z rampy dla samochodów. Powierzchnie w Budynku 1 objęte umowami najmu wynajmowane są (były) wraz z możliwością korzystania z energii elektrycznej dostarczanej najemcom z wykorzystaniem Budynku 2 (stacji trafo).

Na pytanie o treści „Jeżeli Budynek 2 był objęty umową najmu Budynku 1, to czy od dnia zawarcia tej umowy/tych umów upłynęły 2 lata” Wnioskodawca odpowiedział, iż w związku z odpowiedzią na powyższe pytanie, niniejsze pytanie stało się bezprzedmiotowe, niemniej od zawarcia pierwszej umowy najmu Budynku 1 skutkującego koniecznością korzystania z rampy dla samochodów i wykorzystania Budynku 2 do dostarczenia energii elektrycznej upłynęły dwa lata.

Ponadto Spółka wskazuje, iż zarówno Budynek 2 jak i rampa dla samochodów nie były wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy opisana we wniosku sprzedaż Budynku 1 wraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w odniesieniu do tej części powierzchni najmu Budynku 1, w stosunku do której do dnia Sprzedaży nie upłynie okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia lub też w stosunku do której nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia, a w pozostałym zakresie będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tej części strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dokonywanej Sprzedaży według stawki podstawowej?
2.  Czy opisana we wniosku sprzedaż Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów oraz ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

W opinii Wnioskodawcy, opisana we wniosku Sprzedaż Budynku 1 wraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w odniesieniu do tej części powierzchni najmu Budynku 1, w stosunku do której do dnia Sprzedaży nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia lub też w stosunku do której dopiero w dacie Sprzedaży dojdzie do pierwszego zasiedlenia. W pozostałej części, Sprzedaż Budynku 1 wraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tej części strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dokonywanej Sprzedaży według stawki podstawowej VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

W opinii Wnioskodawcy, Sprzedaż Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem oraz z odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2 stanowić będzie natomiast dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, w konsekwencji czego transakcja ta również będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań 1 i 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, między innymi, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z pkt 6 rozumie się przez to również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów. A zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, transakcja Sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, ponieważ przedmiot Sprzedaży nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca stanowisko Wnioskodawcy.

Sprzedaż Nieruchomości a zbycie przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (w szczególności Nieruchomości razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samych budynków, nawet wówczas, gdy są one przeznaczone pod wynajem. Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – w analizowanym przypadku przedmiotowej Sprzedaży nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Nabywca zamierza nabyć składniki majątkowe w postaci nieruchomości. Nie planuje natomiast nabywać całości elementów składających się na przedsiębiorstwo. Na Nabywcę nie przejdą bowiem, między innymi:

1.  oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli firma Zbywcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
5.  zobowiązania kredytowe Zbywcy, w tym zobowiązania z tytułu umowy na finansowanie rekonstrukcji Budynków,
6.  należności Zbywcy, w tym z tytułu umów najmu,
7.  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
8.  sprzęt i wyposażenie biurowe,
9.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
10.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).

W szczególności, przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu sprzedaży o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Sprzedaży). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Sprzedaży na Nabywcę nie przejdą umowy z dostawcami mediów, umowy o świadczenie usług porządkowych, o zarządzanie, ochronę, ubezpieczenia Nieruchomości oraz inne umowy dotyczące obsługi Nieruchomości (poza wyjątkowymi, potencjalnymi sytuacjami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego). W szczególności, na Nabywcę nie przejdzie również umowa kredytu zawarta w celu finansowania budowy i ulepszeń Budynków.

Należy także podkreślić, że w ramach transakcji na Nabywcę nie będą również „przenoszeni” pracownicy zatrudnieni przez Zbywcę na dzień zawarcia transakcji, w szczególności nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu Art. 23(1) Kodeksu pracy.

Sprzedaż Nieruchomości a zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana, jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

1.  Odrębność organizacyjna

Jak wskazuje się w wydawanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (przykładowo: Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi o sygnaturach IPTPP1/443-97/11-2/MW oraz IPTPP2/443-774/11-4/JN) z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość, którą Zbywca zamierza zbyć w żaden sposób nie została wydzielona organizacyjnie (nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi).

Przedmiot Sprzedaży nie będzie wykazywał cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Zbywcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych, umów o zarządzanie Nieruchomościami), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Zbywcę, jak i Nabywcę. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomościami, natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Zbywcę. Na Nabywcę nie zostanie także przeniesione doświadczenie / know-how związane z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, Nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Zbywcą i Zbywca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Sprzedaży.

1.  Odrębność finansowa

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Sprzedaży. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

1.  Samodzielność zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, elementy planowanej sprzedaży nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, co wynika z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Nie można też uznać, że przedmiot Sprzedaży wykazuje odrębność organizacyjną, finansową czy też stanowi zespół składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować, jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana sprzedaż nie będzie mogła zostać uznana ani za zbycie przedsiębiorstwa ani zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu można powołać interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IPPP2/443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.

Kwalifikację powyższą potwierdza także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lutego 2010 r. nr IPPP3/443-1167/09-3/MM:

„Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Ponadto analogiczne stanowisko przedstawiono w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2011 r. (nr IPPP2/443-760/11-2/AK), interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2011 r. (nr IPPP1/443-994/11-2/AP), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

Stawka podatku VAT właściwa dla planowanej Sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, przy czym w niektórych przypadkach Ustawa VAT przewiduje określone zwolnienia dla transakcji dotyczących dostawy nieruchomości (o czym poniżej).

Przedmiotem planowanej transakcji jest dostawa wskazanej Nieruchomości. W celu ustalenia sposobu opodatkowania całej planowanej transakcji Sprzedaży należy zatem odrębnie ustalić zasady opodatkowania właściwe dla Sprzedaży poszczególnych nieruchomości.

Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku 1 i Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Powyższe zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdyż ustawodawca w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT przyznał stronom transakcji możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT. Warunkiem wyboru opodatkowania jest, aby dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz aby złożyli przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie takie musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT.

Z powołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wynika, że zastosowanie fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części możliwe jest wówczas, gdy dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Dlatego też, kluczową kwestią do ustalenia jest data, w której dochodzi do pierwszego zasiedlenia.

Stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w wyżej przytoczonym przepisie, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 zd. drugie Ustawy CIT, środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Oprócz wyżej omawianego zwolnienia fakultatywnego, Ustawa VAT przewiduje w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT również zwolnienie obligatoryjne. Stosownie do tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 powyżej, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy przy tym zaznaczyć, że drugi ze wspomnianych wyżej warunków nie ma zastosowania w przypadku, gdy budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza planowanej transakcji z perspektywy powołanych wyżej przepisów prowadzi do następujących wniosków odnośnie sposobu opodatkowania podatkiem VAT Sprzedaży poszczególnych Nieruchomości:

1.  Sprzedaż Budynku 1 będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w odniesieniu do tej części powierzchni najmu Budynku 1, w stosunku do której do dnia Sprzedaży nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia, bądź też w stosunku do której nie doszło jeszcze do jej pierwszego zasiedlenia.

W pozostałej części przedmiotowa Sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tej części strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dokonywanej Sprzedaży według stawki podstawowej VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, budynki stanowiące Budynek 1 częściowo zostały wybudowane przez Wnioskodawcę, a częściowo powstały wskutek modernizacji starych budynków znajdujących się na Gruncie 1. Analiza przepisów Ustawy VAT prowadzi do wniosku, że w obu sytuacjach oddanie powierzchni Budynku 1 w najem po ich wybudowaniu/modernizacji powinna być uznana za pierwsze zasiedlenie.

Biorąc pod uwagę powołaną powyżej definicję ulepszenia z art. 16g ust. 13 Ustawy CIT, należy uznać, że dokonana przez Zbywcę modernizacja części budynków składających się na Budynek 1 niewątpliwie stanowiła ich ulepszenie w rozumieniu Ustawy CIT. Świadczy o tym przede wszystkim fakt, iż w wyniku modernizacji zmieniło się główne przeznaczenie Budynku 1 (utworzenie powierzchni biurowych w miejsce powierzchni fabrycznych) i modernizacja ta wiązała się z całkowitą przebudową Budynku 1. Co więcej, wydatki na modernizację znacznie przekroczyły kwotę 3.500 zł rocznie. Należy również wskazać, iż wydatki na ulepszenie każdego z modernizowanych budynków wchodzących w skład Budynku 1 znacznie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji, oddanie powierzchni Budynku 1 do używania na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie począwszy od kwietnia 2009 r. stanowiło pierwsze zasiedlenie zarówno w przypadku budynków wzniesionych przez Wnioskodawcę, jak i ulepszonych.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, do daty Sprzedaży w odniesieniu do części powierzchni Budynku 1 upłynie już okres 2 lat od daty jej oddania w najem. W tym zakresie transakcja będzie, co do zasady, zwolniona z VAT, lecz strony będą miały prawo rezygnacji z tego zwolnienia zważywszy na fakt, iż zarówno Zbywca, jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Natomiast ta część powierzchni najmu Budynku 1, w stosunku do której do daty Sprzedaży nie upłynie jeszcze okres 2 lat od daty oddania jej do używania na podstawie umowy najmu lub też która nie była jeszcze przedmiotem wynajmu po wybudowaniu/ulepszeniu budynków stanowiących Budynek 1, będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT bez konieczności składania przez strony oświadczeń o wyborze tego opodatkowania.

Należy również wskazać, iż do Sprzedaży Budynku 1 nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, gdyż, jak wyżej wskazano, Zbywca odliczał podatek VAT związany z wydatkami na budowę i ulepszenie Budynku 1. Tym samym zwolnienie obligatoryjne nie znajdzie zastosowania z uwagi na niespełnienie warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

1.  Sprzedaż Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem również będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT, ponieważ, zdaniem Wnioskodawcy, stanowić ona będzie dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek 2 został bowiem wybudowany przez Zbywcę i do czasu przedmiotowej Sprzedaży nie był przedmiotem transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano powyżej, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia Budynku 2 dojdzie w dacie zawarcia planowanej transakcji, gdyż oddanie Budynku 2 po jego wybudowaniu do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanej, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nastąpi dopiero z chwilą Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

W konsekwencji powyższego, dostawa Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem nie będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT. Transakcja ta nie będzie również obligatoryjnie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT z uwagi na fakt, iż Zbywca miał prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na wybudowanie Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem.

Podsumowując powyższą analizę, jeżeli Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT w odniesieniu do Sprzedaży tej części Budynku 1, w stosunku do której upłynął już okres 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia, wówczas cała transakcja Sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Opodatkowanie to dotyczyć będzie również sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek Gruntu 1 i Gruntu 2 będących także przedmiotem Sprzedaży. Jak bowiem wynika z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Towarami – w świetle art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r, poz. 121 z późn. zm.), rzeczami są tylko przedmioty materialne.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 233 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 237 ww. ustawy).

Powyższe przepisy wskazują, że rozporządzając swoim prawem, użytkownik wieczysty może przenieść użytkowanie wieczyste na inną osobę. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosowane są przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Przy czym przez przeniesienie prawa użytkowania wieczystego należy rozumieć przejście tego prawa na podstawie umowy (m.in. zamiany, sprzedaży, darowizny).

Zgodnie z cyt. art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towaru.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedaż na rzecz podmiotu będącego czynnym podatnikiem VAT własność kompleksu biurowego składającego się z kilku budynków biurowo-usługowych wraz z garażem wielopoziomowym („Budynek 1”) oraz budynku stacji trafo (dalej „Budynek 2”), wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem, znanych jako „…” oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów działek, na których położone są Budynek 1 oraz Budynek 2 („Budynki”), tj.

1.  Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/30 z obrębu ewidencyjnego nr W-23 („Grunt 1”)
2.  Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/25 z obrębu ewidencyjnego nr W-23 ("Grunt 2");

wyżej wskazane Budynki wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem oraz Grunt 1 i Grunt 2 zwane dalej łącznie: „Nieruchomość”.

Grunt 1 i Grunt 2 stanowią własność Gminy Miasto … i są oddane Wnioskodawcy w użytkowanie wieczyste. Budynek 1 wraz z rampą dla samochodów i parkingiem jest zlokalizowany na działce nr 17/30 (Grunt 1). Budynek 2 (stacja trafo) wraz z ogrodzeniem jest zlokalizowany na obu działkach, tj. częściowo na działce nr 17/30 (Grunt 1) i częściowo na działce nr 17/25 (Grunt 2). Budynek 1 stanowi nieruchomość przeznaczoną na wynajem na cele biurowe z częścią handlowo-usługową. Wspomniany Budynek 1 (budynki biurowo-usługowe), Budynek 2 (budynek stacji trafo), parking oraz rampa dla samochodów są funkcjonalnie powiązane ze sobą.

W świetle przywołanych uregulowań prawnych oraz opisu sprawy należy stwierdzić, że przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności nie potwierdzają, że będąca przedmiotem wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, „Nieruchomość”, nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym i finansowym, w szczególności nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są prowadzone dla niej odrębne księgi rachunkowe. Ponadto na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę zobowiązania Wnioskodawcy.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to zbycie przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, ponieważ zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, iż aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Powyższa zasada dotyczy także dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z opisu sprawy na działce 17/30 (Grunt 1) zlokalizowany jest Budynek 1 wraz z rampą do samochodów i parkingiem. Także na działce 17/30 częściowo zlokalizowany jest Budynek 2 (stacja trafo) wraz z ogrodzeniem. Pozostała część Budynku 2 (stacji trafo) wraz z ogrodzeniem zlokalizowana jest na działce 17/25. Jednocześnie Spółka wskazała, iż rampa dla samochodów nie jest budowlą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ww. rampa dla samochodów to pochylnie podjazdowe (podjazd) będące technologicznie i funkcjonalnie częścią garażu wielopoziomowego wchodzącego w skład opisanego we wniosku Budynku 1, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (umożliwiające wjazd na poszczególne kondygnacje garażu wielopoziomowego.

Budynek 1 wraz z rampą samochodową

W niniejszych okolicznościach budynki stanowiące Budynek 1 częściowo zostały wybudowane przez Wnioskodawcę, a częściowo powstały wskutek modernizacji starych budynków znajdujących się na Gruncie 1, gdzie wartość prac modernizacyjnych przekroczyła 30% wartości początkowej tych dwóch budynków pozostałych na Gruncie 1. Zatem w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w obu sytuacjach (po wybudowaniu/modernizacji) oddanie powierzchni Budynku 1 do używania na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie począwszy od kwietnia 2009 r. nastąpiło w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Oddanie powierzchni Budynku 1 w ramach umów najmu przesądza o tym, że w stosunku do oddanej w najem części powierzchni doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano we wniosku prawie cała powierzchnia Budynku 1 była już przedmiotem umów najmu. W stosunku do większości powierzchni najmu upłynął już okres dwóch lat od daty jej oddania w najem. Natomiast w stosunku do części powierzchni najmu Budynku 1 nie upłynął jeszcze okres dwóch lat od daty jej oddania do używania na podstawie umów najmu, lub też nie były one jeszcze przedmiotem najmu. Dlatego też Wnioskodawca zakłada, że do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości, w stosunku do części powierzchni Budynku 1 upłynie okres dłuższy niż 2 lata od oddania jej do użytkowania w wykonaniu umów najmu oraz w stosunku do części powierzchni Budynku 1 nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od daty ich wynajęcia, a część powierzchni nie będzie jeszcze wynajęta. Powierzchnie wspólne Budynku 1 zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku 1. Częściami Wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku 1, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynku 1 i infrastruktury znajdującej się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2. Przy czym – jak wynika z uzupełnienia wniosku – skoro rampa samochodowa stanowi (podjazd) będący technologiczną i funkcjonalną częścią garażu wielopoziomowego wchodzącego w skład opisanego we wniosku Budynku 1, zapewniającą możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (umożliwia wjazd na poszczególne kondygnacje garażu wielopoziomowego), to w ocenie tut. Organu należy uznać, iż ww. rampa także wchodzi w skład Części Wspólnych Budynku 1.

W świetle przedstawionej treści wniosku i wobec przywołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy stwierdzić, że zwolnienie przewidziane tym przepisem będzie miało zastosowanie jedynie do tych części Budynku 1, w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną transakcją sprzedaży wyniósł/wyniesie co najmniej 2 lata oraz wszystkich Części Wspólnych. Wynajęcie powierzchni w budynku oznacza również wynajęcie ww. Części Wspólnych. Nie jest bowiem możliwe korzystanie przez najemcę z wynajętej powierzchni bez możliwości korzystania z Części Wspólnych. Dodatkowo prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku 1, a zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Przy tym, najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych, gdyż wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami. W konsekwencji, należy uznać, że w odniesieniu do Części Wspólnych Budynku 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie w tym samym momencie, w którym przekazano najemcom powierzchnie do użytkowania w ramach zawartych umów najmu.

Skoro, po przekazaniu najemcom wynajmowanych powierzchni Budynku 1 Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku 1, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1 i wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży na rzecz Nabywcy to sprzedaż wynajmowanej części Budynku 1 po okresie przekraczającym dwa lata od oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu oraz wszystkich Części Wspólnych będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednakże jak wskazano wyżej ww. zwolnienie jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca budynku może z niego zrezygnować. Z wniosku wynika, że zarówno Nabywca jak i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Zatem Strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Budynku 1 w stosunku do której nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania transakcji jest dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, w sytuacji kiedy Wnioskodawca i Nabywca Budynku 1 złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży tej nieruchomości zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Budynku 1 korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to przedmiotowa dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Natomiast wobec części Budynku 1, w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, jednakże pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w odniesieniu do tej części Budynku 1 nie zostanie spełniona przesłanka określona w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT. Ponadto w stosunku do niezasiedlonej części Budynku 1, której sprzedaż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia (w stosunku do części powierzchni niewynajętej) zwolnienie przewidziane przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy również nie będzie miało zastosowania, z uwagi na brak wypełnienia przesłanek tego przepisu.

Skoro wobec części powierzchni Budynku 1 dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia i tej części Budynku 1 dokonywanej po pierwszym zasiedleniu, lecz w okresie krótszym niż 2 lata nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia przy dostawie tej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wnioskodawca w przedstawionych okolicznościach wskazał, że zamierza zbyć m.in. Budynek 1 w odniesieniu do którego przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę i modernizację. Skoro więc Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Budynku 1 to należy uznać, że przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy nie została spełniona. Z uwagi to, że dla zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy konieczne jest łączne spełnienie warunków w nim określonych brak spełnienia przesłanki dotyczącej nie przysługiwania prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powoduje, że przywołane zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Zatem zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że w przypadku tej części Budynku 1 w stosunku do której zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie miało zastosowania, zastosowania nie znajdzie także zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z brakiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży części Budynku 1, która na dzień sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy analizy wymaga zwolnienie przewidziane w cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ze złożonego wniosku nie wynika, aby Budynek 1 był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Przeciwnie Wnioskodawca sukcesywnie oddawał w najem powierzchnie Budynku 1, przy czym część powierzchni Budynku 1 nie była jeszcze przedmiotem najmu. Ponadto od wydatków poniesionych na budowę i modernizację budynków Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Zatem w świetle ww. przywołanego przepisu na tle przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż Budynku 1, w części dla której nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie, dotyczących konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jego wytworzenia. W konsekwencji ww. część Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem według stawki 23%.

Parking

W niniejszej sprawie przedmiotem dostawy będzie również parking, stanowiący w myśl art. 3 pkt 9 cyt. ustawy Prawo budowlane urządzenie budowlane (urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem), a nie samodzielną budowlę zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Parking znajduje się na działce 17/30, na której zlokalizowany jest Budynek 1 i część Budynku 2. Zatem parking należy traktować jako element przynależny do Budynku 1 i Budynku 2 i opodatkować według stawek właściwych dla tych Budynków.

Budynek 2

Budynek 2 (stacja trafo) nie stanowi odrębnego przedmiotu najmu. Budynek ten jest funkcjonalnie związany z Budynkiem 1 i jest on konieczny do należytego funkcjonowania Budynku 1. Koszty związane z funkcjonowaniem Budynku 2 są uwzględniane w należnościach płaconych przez najemców w związku z umowami najmu powierzchni Budynku 1. Powierzchnie w Budynku 1 objęte umowami najmu wynajmowane są (były) wraz z możliwością korzystania z energii elektrycznej dostarczanej najemcom z wykorzystaniem Budynku 2 (stacji trafo).

Wobec powyższego pomimo, że powierzchnie w Budynku 1 objęte umowami najmu wynajmowane są (były) wraz z możliwością korzystania z energii elektrycznej dostarczanej najemcom z wykorzystaniem Budynku 2, to jednak Budynek 2 nie stanowi odrębnego przedmiotu najmu i w związku z tym należy stwierdzić, iż dostawa Budynku 2 będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dostawa powyższego Budynku nie będzie także korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ w odniesieniu do tego Budynku 2 Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę. Skoro więc Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Budynku 2 to należy uznać, że przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy nie została spełniona. Z uwagi to, że dla zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy konieczne jest łączne spełnienie warunków w nim określonych brak spełnienia przesłanki dotyczącej nie przysługiwania prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powoduje, że przywołane zwolnienie nie będzie miało zastosowania.

Ponadto brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca nie wykorzystywał Budynku 2 wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych, a także Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę tego Budynku.

Ogrodzenie

W niniejszej sprawie przedmiotem dostawy będzie również ogrodzenie, stanowiące w myśl art. 3 pkt 9 cyt. ustawy Prawo budowlane urządzenie budowlane (urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem), a nie samodzielną budowlę zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jak wynika z okoliczności sprawy ogrodzenie znajduje się na gruncie o nr 17/30 i 17/25. Zatem ogrodzenie znajdujące się na działce 17/30 należy traktować jako element przynależny do Budynku 1 i Budynku 2, natomiast ogrodzenie znajdujące się na działce 17/25 należy potraktować jako element przynależny do Budynku 2 i opodatkować według stawek właściwych dla tych Budynków.

Podsumowanie

W podsumowaniu powyższej analizy należy stwierdzić, iż dostawa części powierzchni Budynku 1, w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłyną/upłynęły 2 lata oraz wszystkich Części Wspólnych będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa części powierzchni Budynku 1, w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie, jednakże do momentu dostawy nie upłyną 2 lata od pierwszego zasiedlenia oraz dostawa części powierzchni, w stosunku do których nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, będzie opodatkowana według stawki 23%. Także dostawa Budynku nr 2 będzie opodatkowana według stawki 23%.

W konsekwencji dostawa parkingu, funkcjonalnie związana z Budynkiem 1 i z Budynkiem 2, będzie w części przyporządkowanej do części Budynku 1 zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzystała ze zwolnienia, natomiast w części przyporządkowanej do części Budynku 1 opodatkowanej według stawki 23% i Budynku 2 opodatkowanego również stawką 23% - będzie opodatkowana według stawki 23%. Także dostawa ogrodzenia znajdującego się na działce 17/30, funkcjonalnie związanego z Budynkiem 1 i Budynkiem 2 będzie w części przyporządkowanej do części Budynku 1 zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - korzystała ze zwolnienia, natomiast w części przyporządkowanej do części Budynku 1 opodatkowanej według stawki 23% a także do Budynku 2 - będzie opodatkowana według stawki 23%. Z kolei dostawa ogrodzenia znajdującego się na działce 17/25, funkcjonalnie powiązanego z Budynkiem 2 – będzie opodatkowana według stawki 23%.

Przy czym w związku z tym, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynku podlegającego poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynku) lub według klucza wartościowego (udziału wartości budynku podlegającego poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem danego budynku). Zatem każda metoda, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, będzie właściwa.

Odnośnie zatem dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu nr 17/30, na którym zlokalizowany jest Budynek 1, parking, a także częściowo Budynek 2 oraz częściowo ogrodzenie, należy stwierdzić, iż stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego ww. gruntu będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania w części przyporządkowanej do dostawy: części Budynku 1, części parkingu oraz części ogrodzenia znajdującego się na tej działce, podlegających zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług , natomiast w części przyporządkowanej do dostawy: części Budynku 1, części parkingu oraz części ogrodzenia i części Budynku 2 znajdujących się na tej działce opodatkowanych według stawki 23% - będzie opodatkowana według stawki 23 %.

Natomiast w zakresie dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu nr 17/25, na którym zlokalizowana jest część Budynku 2 oraz część ogrodzenia będzie opodatkowana w całości według stawki 23%.

Jednocześnie należy stwierdzić, iż w przypadku, gdy po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Wnioskodawca i Nabywca Budynku 1 złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży tej nieruchomości zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Budynku 1 korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas zbycie całego Budynku 1 będzie opodatkowane według stawki 23%. A konsekwencji zbycie całej Nieruchomości (Budynku 1 wraz Częściami Wspólnymi, Budynku 2, parkingu, ogrodzenia oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr 17/30 i 17/25) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać ja za prawidłowe, bowiem Wnioskodawca wywiódł prawidłowy skutek prawny co do możliwości opodatkowania całej Nieruchomości według podstawowej stawki VAT, jednakże w zakresie rampy samochodowej, parkingu i ogrodzenia oparł się na innych argumentach niż tut. Organ.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.