Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-496b/13/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-09-24
Teza: Czy ryczałtowe koszty z tytułu zabezpieczenia nieruchomości do sprzedaży inwestorowi podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: grunty-grunty rolne; kwota-kwota zabezpieczenia; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż; zabezpieczenie-kwota zabezpieczenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2013 r. (data wpływu – 13 maja 2013 r.), uzupełnionym w dniach: 7 sierpnia 2013 r., 12 września 2013 r. i 16 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wypłaty kwoty ryczałtowej tytułem zabezpieczenia nieruchomości dla przyszłego nabywcy (inwestora) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wypłaty kwoty ryczałtowej tytułem zabezpieczenia nieruchomości dla przyszłego nabywcy (inwestora).

Wniosek uzupełniono w dniach: 7 sierpnia 2013 r., 12 września 2013 r. i 16 września 2013 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w pismach uzupełniających przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zamierza Pan sprzedać będącą jego własnością nieruchomość gruntową składającą się z gruntów rolnych oraz gruntów leśnych (decyzją nr … z 29 czerwca 2011 r. Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych wyłączonych z produkcji leśnej) oraz drogi zlokalizowanej na należącej do Niego nieruchomości wytyczonej przez władze gminne.

Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT - zarejestrowanie to wynika wyłącznie z faktu prowadzenia przez Pana działalności rolniczej. Nigdy nie prowadził Pan pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności polegającej na handlu/obrocie nieruchomościami. Nie dokonywał Pan również sprzedaży nieruchomości, a także nie zamierza w przyszłości dokonywać jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości.

Omawiana nieruchomość wchodzącą w skład Pana majątku osobistego (prywatnego) została nabyta przez Niego na podstawie aktu notarialnego w 2002 r. W momencie nabycia nieruchomości zamierzał Pan wykorzystywać ją wyłącznie do celów prywatnych - nie brał Pan pod uwagę jej dalszej odsprzedaży.

Pojawienie się inwestora/kupca - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzającego wybudować między innymi na Pana nieruchomości elektrownię o łącznej mocy do 2000 MW spowodowało, że zaoferowano kupno należącej do Pana nieruchomości. W umowie przedwstępnej inwestor zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów, podatków i opłat związanych z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmianą lub wyłączeniem gruntów z produkcji rolniczej.

Z tytułu zabezpieczenia nieruchomości dla inwestora w 2012 r. została ustalona ryczałtowa kwota, którą otrzymał Pan w grudniu 2012 r.

W uzupełnieniach do wniosku wskazał Pan, że ustalona kwota kosztów ryczałtowych z tytułu zabezpieczenia nieruchomości za okres zawarcia porozumienia wg stanu obecnego wynosi … zł. Wyjaśnił Pan również, że kwota kosztów ryczałtowych jest należna Sprzedającemu z tytułu:

1.  zobowiązania się do niezbywania nieruchomości lub jej części przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i gwarancją niezmienności wysokości ceny sprzedaży na rzecz Kupującego do dnia zawarcia umowy ostatecznej,
2.  współpracy z Kupującym w zakresie wszelkich procedur administracyjnych, inicjowanych przez Kupującego w związku z realizacją projektu, faktem pozostawania właścicielem nieruchomości.

Natomiast w kwestii tego, czy opisane koszty ryczałtowe nie stanowiły przypadkiem elementu ceny sprzedaży, podniósł Pan, że są one płacone przez Kupującego wyłącznie w związku z planowanym nabyciem nieruchomości i mają ścisły związek z nabyciem nieruchomości będącej w Jego posiadaniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż rozważanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy ryczałtowe koszty z tytułu zabezpieczenia nieruchomości do sprzedaży inwestorowi podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy ewentualne przychody uzyskane od gminy z tytułu zlokalizowania drogi na należącej do Pana nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie drugie, natomiast w zakresie pozostałych pytań wniosek zostanie rozpatrzony odrębnymi rozstrzygnięciami.

Nie znajdując szczegółowych przepisów prawa regulujących kwestie kosztów ryczałtowych (będących Jego przychodem) zabezpieczenia sprzedaży nieruchomości inwestorowi, uważa Pan, że nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako koszty integralnie związane ze sprzedażą omawianej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przepis art. 10 ust. 1 ww. ustawy zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, wśród których wymienia:

– w pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,

– w pkt 9 – inne źródła.

Jak wynika z zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego w 2012 r. w związku z planowanym zbyciem nieruchomości pod budowę elektrowni inwestor zobowiązał się w umowie przedwstępnej do pokrycia wszelkich kosztów, podatków i opłat związanych z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmianą lub wyłączeniem gruntów z produkcji rolniczej. Z tytułu zabezpieczenia nieruchomości dla inwestora w 2012 r. została ustalona ryczałtowa kwota, którą otrzymał Pan w grudniu 2012 r.

Natomiast ustalona kwota kosztów ryczałtowych z tytułu zabezpieczenia nieruchomości za okres zawarcia porozumienia wg stanu obecnego wynosi … zł. Wyjaśnił Pan również, że kwota kosztów ryczałtowych jest należna Sprzedającemu z tytułu:

1.  zobowiązania się do niezbywania nieruchomości lub jej części przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i gwarancją niezmienności wysokości ceny sprzedaży na rzecz Kupującego do dnia zawarcia umowy ostatecznej,
2.  współpracy z Kupującym w zakresie wszelkich procedur administracyjnych, inicjowanych przez Kupującego w związku z realizacją projektu, faktem pozostawania właścicielem nieruchomości.

Natomiast w kwestii tego, czy opisane koszty ryczałtowe nie stanowiły przypadkiem elementu ceny sprzedaży, podniósł Pan, że są one płacone przez Kupującego wyłącznie w związku z planowanym nabyciem nieruchomości i mają ścisły związek z nabyciem nieruchomości będącej w Jego posiadaniu.

Skoro zatem otrzymana kwota dotyczyła zobowiązania się do niezbywania nieruchomości lub jej części przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i była gwarancją niezmienności wysokości ceny sprzedaży na rzecz Kupującego do dnia zawarcia umowy ostatecznej, a także współpracy z Kupującym w zakresie wszelkich procedur administracyjnych, inicjowanych przez Kupującego w związku z realizacją projektu, faktem pozostawania właścicielem nieruchomości, a nadto nie została uiszczona na poczet przyszłej ceny sprzedaży, to nie stanowi ona przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, gdyż. Wypłacono ją bowiem z zupełnie innego tytułu niż odpłatne zbycie, a mianowicie – z tego co wskazano w uzupełnieniach wniosku – z tytułu przede wszystkim zobowiązania do niezbywania opisanej we wniosku nieruchomości oraz udzielenia gwarancji niezmienności wysokości ceny sprzedaży na rzecz Kupującego do dnia zawarcia umowy ostatecznej.

W związku z powyższym kwotę tę należy zakwalifikować do określonych w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodów z innych źródeł.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 przytoczonej ustawy, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Użyty w zacytowanym przepisie zwrot „w szczególności” dowodzi, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i należy do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Przychód uzyskany z innych źródeł należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy, w którym został uzyskany i opodatkować według skali podatkowej.

Zgodnie bowiem z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.

Reasumując, uzyskana przez Pana kwota tytułem „zabezpieczenia nieruchomości” podlega opodatkowania jako przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.