Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-52/15/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-21
Teza: Czy sprzedaż lokali mieszkalnych będzie podlegać opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: lokal; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 stycznia 2015 r. (data wpływu 22 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 8 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 4 lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 4 lokali mieszkalnych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 8 kwietnia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 25 marca 2015 r. znak: IBPP2/4512-52/15/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnik (Wnioskodawca), na dzień dzisiejszy jest właścicielem czterech odrębnych lokali mieszkalnych, położonych w (…) wybudowanych w 2003 i 2004 roku w ramach tzw. „dużej ulgi budowlanej”, o której mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1997 do 31.12.2000. Podatnik wraz z małżonką poniósł wydatki na zakup działki pod budowę oraz na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem co najmniej pięciu (a faktycznie 7) lokali mieszkalnych na wynajem. Zakup działki miał miejsce w roku 2000, zaś rozpoczęcie budowy nastąpiło 15 lipca 2003 r., a jej zakończenie i oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania w dniu 18 sierpnia 2004 r. Podatnik, rozliczając się za lata 2000-2003 wspólnie z małżonką, która w tym czasie nie osiągała żadnych dochodów, skorzystał w tych rozliczeniach z tzw. „dużej ulgi budowlanej”. Przedmiotowe rozliczenia (zeznania podatkowe) były przedmiotem kontroli podatkowej, zakończonej w 2009 r. Po zakończeniu inwestycji podatnik wraz z małżonką zawarł umowy najmu wszystkich lokali mieszkalnych i wynajmuje lokale mieszkalne do dnia dzisiejszego, a więc ponad 10 lat. Przychody z najmu rozliczane są jako przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, gdyż podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w okresie od początku rozpoczęcia inwestycji w 2000 r. do dnia 26.08.2004 r. cała nieruchomość (działka budowlana, na której trwała inwestycja w postaci budowy domu wielorodzinnego na wynajem) stanowiła współwłasność po 1/3 podatnika -, jego małżonki oraz jego córki, następnie w dniu 26.08.2004 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, każdy z małżonków, zostali współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w częściach równych, tj. każdy po 1/2, bez spłat i dopłat z tego tytułu wobec córki i wobec siebie. Następnie w dniu 12 października 2012 r., małżonkowie w wyniku umowy zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, zostali właścicielami lokali stanowiących odrębną własność lokalu, a podatnik - wnioskodawca, od dnia tego podziału posiada cztery lokale stanowiące łącznie 51,35% własności nieruchomości, zaś jago małżonka jest właścicielką trzech odrębnych lokali stanowiących 48,65% własności. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Obecnie podatnik zamierza sprzedać wszystkie cztery lokale mieszkalne stanowiącej odrębną własność lokalu i znajdujące się w budynku wielorodzinnym.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Przy wytworzeniu lokali wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Należy dodać, iż budowa budynku wielorodzinnego przy ul. Radomskiej 5 dotyczyła wielu mieszkań, z których kilka zostało sprzedanych w latach 2004 i 2005 z uwzględnieniem podatku należnego w wysokości 8%, zaś 7 z nich pozostawiono na wynajem.
2.  Wnioskodawca od dnia zakończenia budowy nie ponosił w żadnym z lokali żadnych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wykonywani jedynie drobne remonty i nakłady konieczne nie zwiększające wartości mieszkań, (np.: naprawa zniszczonej podłogi).
3.  Przedmiotowe lokale nie były ulepszane, stąd pytanie nie dotyczy.
4.  Jak wyżej.
5.  Przedmiotowe lokale są przedmiotem najmu od dnia zakończenia budowy tj. 2004 roku jako lokale mieszkalne i są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
6.  Przedmiotowe 4 lokale mieszkalne są zaliczane do budownictwa mieszkaniowego, o którym mowa w art. 41 ust. l2a ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych w 2015 roku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy (uzupełnione pismem z 2 kwietnia 2015 r.).

Dostawa poszczególnych lokali mieszkalnych, która ma nastąpić najwcześniej w 2015 roku nie będzie podlegała również podatkowi od towarów i usług, z uwagi na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, który zwalnia od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Skoro przedmiotowe lokale zostały wynajęty po raz pierwszy w 2003 i 2004 to dwuletni okres niezbędny do zastosowania zwolnienia bez wątpienia upłynął.

Dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych dokonana w 2015 roku będzie korzystała ze zwolnienia z podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym, ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym

z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy) bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem pierwsza czynność (po wybudowaniu lub ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej) opodatkowana dotycząca danych budynków lub budowli.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż nieruchomości lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, Wnioskodawca planuje w 2015 r. sprzedaż 4 lokali mieszkalnych. Podatnik wraz z małżonką poniósł wydatki na zakup działki pod budowę oraz na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem co najmniej pięciu (a faktycznie 7) lokali mieszkalnych na wynajem. Rozpoczęcie budowy nastąpiło 15 lipca 2003 r., a jej zakończenie i oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania w dniu 18 sierpnia 2004 r. Po zakończeniu inwestycji podatnik wraz z małżonką zawarł umowy najmu wszystkich lokali mieszkalnych i wynajmuje lokale mieszkalne do dnia dzisiejszego, a więc ponad 10 lat. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w okresie od początku rozpoczęcia inwestycji w 2000 r. do dnia 26.08.2004 r. cała nieruchomość stanowiła współwłasność po 1/3 podatnika -, jego małżonki oraz jego córki, następnie w dniu 26.08.2004 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, każdy z małżonków, zarówno jak i zostali współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w częściach równych, tj. każdy po 1/2, bez spłat i dopłat z tego tytułu wobec córki i wobec siebie. Następnie w dniu 12 października 2012 r., małżonkowie w wyniku umowy zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, zostali właścicielami lokali stanowiących odrębną własność lokalu, a podatnik - wnioskodawca, od dnia tego podziału posiada cztery lokale stanowiące łącznie 51,35% własności nieruchomości, zaś jego małżonka jest właścicielką trzech odrębnych lokali stanowiących 48,65% własności. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Obecnie podatnik zamierza sprzedać wszystkie cztery lokale mieszkalne stanowiącej odrębną własność lokalu. Przy wytworzeniu lokali Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca od dnia zakończenia budowy nie ponosił w żadnym z lokali żadnych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wykonywani jedynie drobne remonty i nakłady konieczne nie zwiększające wartości mieszkań, (np.: naprawa zniszczonej podłogi).

Przedmiotowe lokale są przedmiotem najmu od dnia zakończenia budowy tj. 2004 roku jako lokale mieszkalne i są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Tak więc mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że planowana dostawa 4 lokali mieszkalnych nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż przedmiotowe lokale są przedmiotem najmu od dnia zakończenia budowy tj. od 2004 r. do dnia dzisiejszego. Spełniony zostanie również drugi warunek umożliwiający zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. 4 lokali mieszkalnych minął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym dostawa przedmiotowych 4 lokali mieszkalnych będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.