Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.246.2025.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-11
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomośći.
Słowa kluczowe: darowizna
grunty-darowizna gruntu
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
umowa-umowa przedwstępna
wspólność-wspólność majątkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    3 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 marca 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.
    Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 9 maja 2025 r. (wpływ 14
    maja 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
    (...)
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
    (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy zamierzają zbyć niezabudowaną nieruchomość stanowiącą ich majątek
    wspólny.
    I. Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, mającymi miejsce zamieszkania na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającymi obowiązkowi podatkowemu od całości swoich
    dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów, a więc
    podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności
    gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawców łączy ustrój wspólności
    ustawowej małżeńskiej.
    II. Umową darowizny z dnia (...) sierpnia 2013 r. (Rep A Nr (...)) matka Wnioskodawczyni
    darowała jej nieruchomość, w skład której wchodziły między innymi niezabudowana
    działka klasyfikowana zgodnie z ewidencją gruntów jak pastwisko trwałe (PsIV) o
    powierzchni 0,1064 ha oraz niezabudowana działka klasyfikowana zgodnie z ewidencją
    gruntów jako grunty pod rowami (W-PsIV) o powierzchni 0,0176 ha (dalej:
    Nieruchomość). Wnioskodawczyni z kolei podarowała (...) sierpnia 2013 r. (Rep A Nr (...))
    darowaną jej nieruchomość, w skład której wchodziła Nieruchomość Wnioskodawcy,
    postanawiając, że przedmiot tej darowizny będzie stanowić majątek wspólny
    Wnioskodawców objęty wspólnością ustawową, a obdarowany Wnioskodawca tą
    darowiznę przyjął.
    III. Umową przedwstępną z dnia (...) listopada 2023 r. (Rep. A Nr (...)) Wnioskodawcy
    zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem (dalej: Umowa
    przedwstępna).
    Jak zaznaczono w Umowie przedwstępnej stan prawny Nieruchomości jest zgodny z
    rzeczywistym stanem prawnym, Nieruchomość nie jest zabudowana, Nieruchomość nie
    była w okresie 5 (pięciu) lat i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej
    działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, Nieruchomość nie stanowi
                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej
    części w rozumieniu art. 6 pkt 1) w zw. z art. 2 pkt 27e) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (Dz.U.2004, Nr 54, poz. 535, z późn. zm.), Nieruchomość nie
    jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych. Taki stan
    faktyczny dotyczący Nieruchomości aktualny jest również na dzień niniejszego wniosku.
    Wnioskodawcy zobowiązali się sprzedać Nieruchomość za określoną w Umowie
    przedwstępnej cenę powiększoną ewentualnie o podatek od towarów i usług, gdyby na

    dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) był on wymagalny.
    Wnioskodawcy zobowiązali się ponadto do tego, że jeżeli z udzielonej im interpretacji
    indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wynikać będzie konieczność
    naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości:
    - w przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, przedłożą zaświadczenia
      potwierdzające ich status jako czynnych podatników podatku VAT, oraz interpretację
      podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności
      naliczenia podatku VAT, a także udokumentują sprzedaż stosowaną fakturą VAT, oraz
      że:
    - „na dzień zawarcia umowy sprzedaży i wystawienia faktury VAT będą zarejestrowani
      jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oraz że po zawarciu transakcji nie
      wyrejestrują się oni z datą wsteczną.”
    Ponadto Wnioskodawcy udzielili Kupującemu:
    - zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2
      pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U.
      1994, Nr 89, poz.414, z póżn.zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie
      na budowę, uzyskania zgód, opinii itp., a także udostępnili Kupującemu Nieruchomość
      celem przeprowadzenia badań gruntu, oraz postawienie prowizorycznego złącza linii
      kablowej mającej w przyszłości zasilać budowę Kupującego realizowaną na
      Nieruchomości,
    - nieodwołanego pełnomocnictwa do występowania przed wszystkimi organami
      administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
      prawnych niezbędnych dla uzyskanie niezbędnych dla Kupującego decyzji i pozwoleń.
    IV. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej Wnioskodawcy zawarli z Kupującym umowę
    dzierżawy z dnia (...) listopada 2023 r. w której określono, że umowa zawarta została na
    czas nieokreślony. Następnie strony umowy dzierżawy przyjęły w tej samej dacie (23
    listopada 2023 r.) aneks do umowy dzierżawy (dalej Aneks) wskazując, że:
    - umowa dzierżawy zawarta została w związku z umową przedwstępną,
    - Wnioskodawcy jako wydzierżawiający udzielają Dzierżawcy (czyli Kupującemu z Umowy
      przedwstępnej) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, oraz
      zmieniając Aneksem okres obowiązywania umowy dzierżawy z czasu nieokreślonego
      na czas określony tj. trzy miesiące.
    Wynagrodzenie z tytułu incydentalnej trzymiesięcznej dzierżawy wypłacone
    Wnioskodawcom było symboliczne i nie przekroczyło kwoty (...) (słowie: (...)) złotych.
    Trzymiesięczna dzierżawa miała umożliwić Kupującemu przeprowadzenie badań
    gruntowych, posadowienie na nieruchomości prowizorycznego złącza kablowego na
    potrzeby zasilania budowy, a także poczynienia określonych Umową przedwstępną innych
    niezbędnych prac przygotowawczych dla planowanej inwestycji Kupującego.
    V. W stanie faktycznym sprawy opierając się o zapisach Umowy przedwstępnej Kupujący
    wystąpił w imieniu własnym na swoją rzecz jako strona i uzyskał dla siebie jako strony
    na potrzeby przyszłej inwestycji planowanej do realizacji na Nieruchomości stosowne w
    ocenie Kupującego decyzje, warunki i zapewnienia.
    VI. Wnioskodawcy z polecenia Kupującego jako strony Umowy przedwstępnej udzielili
    wskazanemu przez Kupującego profesjonalnemu pełnomocnikowi pełnomocnictwa do
    złożenia wniosku o interpretację indywidualną w zakresie, o którym mowa w Umowie
    przedwstępnej (chodzi o podatek VAT), z tym jednak, że zakres pełnomocnictwa
    określony w części E formularza PPS-1 brzmiał: „czynności związane ze złożeniem
    wniosku o wydanie interpretacji podatkowej”.

    Abstrahując od poprawności formalnej pełnomocnictwa szczególnego i możliwości
    posługiwania się w sprawie podatkowej tak sformułowanym pełnomocnictwem
    szczególnym, przedmiotem wniosków złożonych przez Wnioskodawców
    reprezentowanych przez pełnomocnika było pytanie czy w stanie sprawy sprzedaż
    Nieruchomości będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    Jednakże przedstawiony we wniosku stan faktyczny był odmienny od stanu faktycznego
    jaki ma miejsce w niniejszej sprawie. Przedstawiając stan faktyczny Wnioskodawcy
    pominęli okoliczność, że dzierżawa realizowana w związku z przyrzeczeniami i
    zapewnieniami zawartymi w Umowie przedwstępnej miała charakter incydentalny,
    realizowana była za symboliczne wynagrodzenie i wygasła po upływie trzech miesięcy do
    daty zawarcia umowy dzierżawy, zakończyła się wcześniej niż złożony został wniosek o
    interpretację j/w. Opisując stan faktyczny nie wyeksponowano również okoliczności, że w
    ramach udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością dla celów
    budowlanych wszystkie działania związane z Nieruchomością, do których Wnioskodawcy
    upoważnili Kupującego, w tym złożone przez Kupującego wnioski przygotowujące przyszłą
    inwestycję, składane były przez Kupującego we własnym imieniu i na własną rzecz, a w
    konsekwencji wszystkie decyzje i zapewnienia adresowane i kierowane były do
    Kupującego. To Kupujący był stroną wszystkich postępowań administracyjnych oraz
    wszystkich działań zmierzających do uzyskania stosowanych zapewnień. Kupujący nie
    reprezentował więc Wnioskodawców, działał wyłącznie w swoim imieniu na swoją rzecz, a
    skutki tych działań dotyczyły jedynie Kupującego. Tak więc Wnioskodawcom nie można
    przypisać jakichkolwiek działań typowych dla tzw. obrotu profesjonalnego.
    Powołując między innymi fakt dzierżawy jako przesłankę oceny stanu faktycznego organ
    interpretacyjny w interpretacji indywidualnej z 26 lipca 2024 r. (dalej: Interpretacja) uznał,
    że w stanie faktycznym zaprezentowanym we wniosku, Wnioskodawcy z tytułu transakcji
    sprzedaży Nieruchomości będą podatnikami podatku od towarów i usług.
    Zważywszy jednak, że stan faktyczny przedstawiony we wniosku o interpretację odbiega
    od stanu rzeczywistego, a więc Interpretacja w zakresie podatku od towarów i usług nie
    pełni funkcji ochronnej.
    VII. Uwzględniając powyższe okoliczności Wnioskodawcy rozważają przystępując do
      transakcji sprzedaży Nieruchomości pominięcie interpretacji z dnia (...) 2024 r. tj.
      nierejestrowanie się dla potrzeb transakcji sprzedaży Nieruchomości jako czynni
      podatnicy podatku VAT, niedoliczanie podatku VAT do wartości Nieruchomości oraz
      niedokumentowanie sprzedaży fakturą VAT, gdyż Nieruchomość wchodzi w skład ich
      majątku prywatnego, a Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań typowych dla
      działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.
    Oczywiście kwalifikacja transakcji sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku od
    towarów i usług nie jest tożsama z kwalifikacją dla celów podatku dochodowego.
    Niezależnie jednak do ocen prawnych formułowanych na gruncie przepisów o podatku od
    towarów i usług, w stanie sprawy przychodów ze sprzedaży przedmiotowej
    Nieruchomości, Wnioskodawcy nie zamierzają zakwalifikować do przychodów z
    działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, gdyż źródłem przychodów Wnioskodawców będzie odpłatne zbycie
    nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i realizowane
    jest z majątku prywatnego Wnioskodawców, a ponieważ dochodzi do niego po upływie
    pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dochód
    Wnioskodawców uzyskany ze sprzedaży nie będzie opodatkowany podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.
    W piśmie z 9 maja 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

    1. Jakie jest oznaczenie geodezyjne Nieruchomości stanowiącej przedmiot planowanej
    sprzedaży?
    Odpowiedź: Oznaczenie geodezyjne Nieruchomości stanowiącej przedmiot planowej
    sprzedaży zgodnie z wypisem z rejestru gruntów brzmi: (...). Informacji tej nie podano
    wcześniej w opisie zdarzenia przyszłego, gdyż uznano, że jest ona bezprzedmiotowa dla
    oceny skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości w zakresie objętym Wnioskiem.
    2. Czy rozliczali Państwo przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości na rzecz
    Kupującego w ramach działalności gospodarczej czy też zaliczali Państwo te
    przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Odpowiedź: Symboliczne przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości w kwocie łącznej
    nie przekraczającej (...) zł za cały okres dzierżawy zostały zakwalifikowane do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 pdofU.
    3. Czy do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie czynności zmierzające do
    realizacji inwestycji na Nieruchomości były/będą wykonywane na koszt i staraniem
    Kupującego?
    Odpowiedź: Wnioskodawcy, co opisano szczegółowo we wniosku, nie podejmowali ani
    przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu jakichkolwiek czynności
    zmierzających do realizacji jakichkolwiek inwestycji na Nieruchomości. Wszystkie
    czynności przygotowawcze zmierzające do określenia warunków realizacji inwestycji na
    Nieruchomości były/będą wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego.
    4. Kiedy planują Państwo sprzedaż Nieruchomości (należy wskazać rok)?
    Odpowiedź: Planowa sprzedaż Nieruchomości ma mieć miejsce w 2025 roku.
    5. W celu realizacji jakiego rodzaju inwestycji Kupujący zamierza dokonać zakupu
    Nieruchomości?
    Odpowiedź: Z umowy przedwstępnej wynika, że Kupujący zamierza zabudować
    Nieruchomość jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.
    6. Czy podejmowali Państwo jakiekolwiek działania (ponieśli jakiekolwiek nakłady) w
    celu uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych przyszłych nabywców/
    przygotowania nieruchomości do sprzedaży? Jeżeli tak, należy wskazać jakie to były
    działania (nakłady) oraz kiedy zostały podjęte (poniesione)?
    Odpowiedź: Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań i nie ponosili
    jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość od chwili jej nabycia.
    7. Gdyby z przyczyn określonych w umowie nie doszło do zawarcia umowy
    przyrzeczonej do jakich działań został zobowiązany Kupujący zgodnie z zawartą
    umową przedwstępną (np. do usunięcia instalacji/urządzeń umieszczonych przez
    niego na Nieruchomości, przywrócenia Nieruchomości do stanu przed
    udostępnieniem Kupującemu)?
    Odpowiedź: Gdyby Kupujący umieścił na Nieruchomości złącze kablowe, do czego miał
    prawo, a do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszłoby, byłby zobowiązany do
    usunięcia tego złącza. Umowa przedwstępna nie przewidywała innych aktywności
    Kupującego na Nieruchomości poza przeprowadzeniem badań gruntowych. Badania
    gruntowe, które mógł przeprowadzić Kupujący były na tyle nieinwazyjne, że nie
    wymagałyby przywrócenia Nieruchomości do stanu sprzed udostępnienia
    Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia tych badań.
    8. Czy dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeśli tak to proszę
    podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
    a) Kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

    b) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwa nabyte?
    c) Jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy
        były to działki zabudowane?
    d) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystane przez Państwa od momentu wejścia
        w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
    e) Kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?
    f) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych,
        jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
    g) Czy środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyli Państwo na zakup kolejnych
        nieruchomości? Jeżeli tak proszę o wskazanie w jakim celu zostały zakupione
        kolejne nieruchomości oraz jak były wykorzystywane?
    Odpowiedź: Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży jakichkolwiek innych
    nieruchomości.
    9. Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży
    (oprócz Nieruchomości opisanej we wniosku)?
    Odpowiedź: Wnioskodawcy nie posiadają w swoich zasobach majątkowych na dzień
    Wniosku innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

## Pytanie

Czy prawidłowa jest ocena Wnioskodawców, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie
    nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a w konsekwencji dochód ze sprzedaży
    Nieruchomości, w stanie sprawy, nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W przedstawionym stanie faktycznym nie dojdzie do sytuacji, w której przychód
    Wnioskodawców uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości kwalifikowałby się do przychodów
    z działalności gospodarczej, gdyż odpłatne zbycie Nieruchomości w stanie sprawy nie
    nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 pdopfU ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej
    albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową
    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu
    i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości
    niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat,
    w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
    przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 pdofU.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) pdofU źródłem przychodu jest odpłatne zbycie (z
    zastrzeżeniem ust. 2 tego artykułu) nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
    majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tak więc aby w stanie
    sprawy przychody ze zbycia Nieruchomości kwalifikowały się przychodów z działalności
    gospodarczej jeżeli to zbycie nastąpiłoby w wykonaniu czynności typowych dla czynności
    podejmowanych w ramach działalności gospodarczej.

    Wykładnia art. 5a pkt 6 pdofU pozwala na stwierdzenie, że dla uznania danej działalności
    za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów pdofU nie jest niezbędne spełnienie
    wymogów formalnych (np. rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach
    odrębnych).
    Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego
    aktywności są przypisane do innego źródła przychodu. Wszelkie działania cechujące się
    fachowością (stałym, nie okazjonalnym, nie amatorskim charakterem), podporządkowaniu
    regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na
    własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem
    działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą
    działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6, a uzyskane w ich wyniku przychody
    są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 pdofU. W odniesieniu do
    czynności zbycia nieruchomości, kwalifikowanie przychodów do źródła określonego w art.
    10 ust. 1 pkt 3 pdofU dokonywane jest np. w oparciu o ilość zbywanych nieruchomości,
    podejmowane przez podatnika działania dla zwiększenia ich wartości, a także inne,
    działania związane np. z organizacją sprzedaży. Działalność gospodarcza stanowi zjawisko
    obiektywnie istniejące w danym czasie. Zamiar jej prowadzenia uzewnętrznia się w
    faktycznie podejmowanych czynnościach o określonym charakterze. Rzeczywisty
    charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika (organu
    podatkowego) decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią
    pozarolniczą działalność gospodarczą. W przypadku, gdy działalność podatnika,
    niezależnie od jego zamiaru lub woli czy przekonania, odpowiada przesłankom
    przewidzianym w art. 5a pkt 6pdofU, przynosząc określony tam przychód, to w
    rozumieniu tej ustawy nie można jej kwalifikować inaczej niż pozarolnicza działalność
    gospodarcza.
    Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne
    spełnienie trzech warunków:
    - po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
    - po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
    - po trzecie, w sposób ciągły.
    W orzecznictwie sądów administracyjnych np. w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 (a także w innych
    wyrokach, np.: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 i z dnia 15 stycznia 2015 r.,
    sygn. akt II FSK 70/13), podkreśla się że ze względu na różnorodność form aktywności
    podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10
    ust. 1 pkt 3 i pkt 8 pdofU z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6pdofU nie pozwala na
    stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie
    tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem
    pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia
    (pkt 8). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1
    pkt 3 pdofU wskazuje rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich
    zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły
    zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio
    przygotowanych nieruchomości.
    Z opisu stanu sprawy wynika, że Wnioskodawcy w sposób opisany w części I nabyli w 2013
    roku nieodpłatnie (darowizna i dalsza darowizna) Nieruchomości do majątku wspólnego
    małżonków.
    Nieruchomość od chwili jej nabycia nie była wykorzystywana na potrzeby działalności
    gospodarczej, a Wnioskodawcy od chwili nabycia Nieruchomości nie prowadzili
    działalności gospodarczej ani też nie podejmowali jakichkolwiek działań przygotowujących
    Nieruchomość do sprzedaży, a więc skoro tych działań nie było w okresie poprzedzającym
    zawarcie Umowy przedwstępnej, nie można Wnioskodawcom przypisać innych intencji

    poza zamiarem osiągnięcia zysku ze sprzedaży, co jednak jest również cechą typową dla
    zarządzania majątkiem prywatnym. Skoro Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek
    działań poprzedzających potencjalną sprzedaż decydujących o ich kwalifikacji jako działań
    zaawansowanych, typowych dla działalności podmiotów zajmujących się obrotem
    nieruchomościami to nie ma podstaw do rozpatrywania kwalifikacji przychodu ze
    sprzedaży Nieruchomości jako przychodu z działalności gospodarczej. Należy przy tym
    zwrócić uwagę, że uprawnienie potencjalnego kupującego do dysponowania
    nieruchomością dla celów budowlanych nie miało służyć Wnioskodawcom jako
    sprzedającym, a wyłącznie Kupującemu. Kupujący nie działał na zlecenie Wnioskodawców
    i nie podejmował działań celem uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych
    przyszłych nabywców. Kupujący działał z upoważnienia Wnioskodawców wymaganego
    przez przepisy prawa budowlanego wyłącznie w swoim interesie i na swoją rzecz. Działki
    wchodzące w skład Nieruchomości są nieogrodzone, niepodłączona do mediów, bez
    jakichkolwiek pozwoleń czy ustaleń związanych z realizacją przyszłego procesu ich
    jakiegokolwiek zagospodarowania. To Kupujący, działając we własnym imieniu i własnym
    interesie, a także na własny koszt, a nie w interesie sprzedających, podjął działania
    zmierzające do weryfikacji możliwości realizacji zamierzonego celu inwestycyjnego i
    przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję. Nie działał on więc na rzecz
    Wnioskodawców celem uatrakcyjnienia i podniesienia wartości działek (cena
    Nieruchomości była określona w Umowie przedwstępnej), lecz w celu oceny możliwości
    zrealizowania planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W ocenie Wnioskodawców
    wszelkie umocowania udzielone nabywcy nie były nakierowane na podwyższenie
    atrakcyjności Nieruchomości, nie był to zatem ciąg zorganizowanych działań w celu
    maksymalizacji dochodu. Umowa przedwstępna musi zawierać essentialia negotii umowy
    przyrzeczonej, w tym w przypadku umowy sprzedaży - przede wszystkim cenę, a ta nie
    była uzależniona od podjęcia tychże czynności i ich efektów. Kupujący dokonywał owych
    działań na własny koszt. Wnioskodawcom nie są znane szczegóły działań podjętych przez
    Kupującego.
    Zawarta w dniu Umowy przedwstępnej, w związku z tą umową, incydentalna umowa
    dzierżawy (na okres 3 miesięcy od (...) listopada 2023 roku) za symbolicznym
    wynagrodzeniem (poniżej (...) zł za cały trzymiesięczny okres dzierżawy) nie zmienia
    niczego w ocenie kwalifikacji przyszłych przychodów Wnioskodawców ze sprzedaży
    Nieruchomości. Celem incydentalnej dzierżawy było umożliwienie Kupującemu
    przeprowadzenia weryfikacji przydatności gruntu dla planowanego zamierzenia
    inwestycyjnego, a także budowa prowizorycznego złącza kablowego na potrzeby przyszłej
    budowy. Działania te nie służyły „uatrakcyjnieniu” Nieruchomości w celu podniesienia jego
    wartości w celu maksymalizacji zysku. Wnioskodawcy nie zostali zapoznani z wynikami
    badań gruntowych zrealizowanych na Nieruchomości przez Kupującego, a Umowa
    przedwstępna przewiduje demontaż złącza kablowego na koszt Kupującego gdy z
    przyczyn określonych w Umowie przedwstępnej nie doszłoby do zawarcia umowy
    przyrzeczonej. Należy zwrócić uwagę, że wszelkie działania Kupującego, których podjęcie
    przewiduje Umowa przedwstępna są jego prawem, a nie obowiązkiem.
    Kupujący mógł zatem zarówno podjąć wszystkie wskazane w Umowie przedwstępnej
    działania, jak i mógł ich nie podejmować i nabyć Nieruchomość bez rozpoznania
    możliwości wykorzystania jej zgodnie ze swoimi zamierzeniami. To również dowodzi, że
    owe działania bądź ich brak nie mają istotnego wpływu na sam fakt sprzedaży gruntu, co
    więcej, nie wpływają na jego cenę. O fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze
    podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w
    zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach
    prowadzenia działalności gospodarczej. Bez wątpienia w okolicznościach sprawy
    Wnioskodawcy nie podjęli jakichkolwiek działań, które noszą takie cechy, a jak wskazał
    Naczelny Sąd Administracyjny np. w wyroku z 1 września 2021 r., sygn. akt II FSK 326/20,

    spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie
    przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży
    nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest
    bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z
    przeprowadzonej transakcji.
    Z punktu widzenia art. 5a pkt 6pdofU istotne jest również ustalenie, czy zamiarem
    podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego
    źródła zarobkowania, co niewątpliwie w niniejszej sprawie nie ma miejsca. Sprzedaż
    nieruchomości w ramach zarządzania majątkiem prywatnym może być zatem źródłem
    okazjonalnego zysku i nie będzie kwalifikowane jako sprzedaż w ramach działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 pdofU co w konsekwencji powoduje, że przychód
    z tytułu zbycia Nieruchomości powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z
    odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a pdofU i w
    związku z tym w stanie sprawy (ze względu na datę nabycia) transakcja zbycia
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych, gdyż dokonana będzie po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym doszło
    do nabycia Nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
      Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku

    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi
    ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie
    następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy,
    daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana
    działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w
    sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we
    własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.

    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w
    ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.
    fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
    realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).
    Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich
    kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego
    uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
    sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić
    może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam
    przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem
    jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może
    wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości,
    podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie

    działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa
    nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zbyć niezabudowaną
    nieruchomość stanowiącą Państwa majątek wspólny (działka 1 o pow. 0,1064 ha oraz
    działka 2 o pow. 0,0176 ha). Nieruchomość otrzymała Pani (...) sierpnia 2013 r. w drodze
    darowizny od matki, następnie darowała ją Panu, postanawiając, że przedmiot darowizny
    będzie stanowić majątek wspólny objęty Państwa wspólnością ustawową. Nie prowadzą
    Państwo działalności gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Łączy Państwa ustrój wspólności
    ustawowej małżeńskiej. Zawarli Państwo umowę przedwstępną z (...) listopada 2023 r.
    (Rep. A Nr (...)) i zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem (dalej:
    Umowa przedwstępna). Udzielili Państwo Kupującemu zgody na dysponowanie
    Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust.
    1 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
    budowę, uzyskania zgód, opinii itp., a także udostępnili Kupującemu Nieruchomość celem
    przeprowadzenia badań gruntu oraz postawienie prowizorycznego złącza linii kablowej
    mającej w przyszłości zasilać budowę Kupującego realizowaną na Nieruchomości. Udzielili
    Państwo Kupującemu nieodwołanego pełnomocnictwa do występowania przed
    wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań
    faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskanie niezbędnych dla Kupującego decyzji i
    pozwoleń. W związku z przedwstępną umową zawarli Państwo z Kupującym umowę
    dzierżawy Nieruchomości na czas nieokreślony, której okres obowiązywania został
    następnie zmieniony na 3 miesiące. Wynagrodzenie z tytułu incydentalnej trzymiesięcznej
    dzierżawy wypłacone Państwu było symboliczne i nie przekroczyło kwoty (...) złotych.
    Trzymiesięczna dzierżawa miała umożliwić Kupującemu przeprowadzenie badań
    gruntowych, posadowienie na nieruchomości prowizorycznego złącza kablowego na
    potrzeby zasilania budowy, a także poczynienia określonych Umową przedwstępną innych
    niezbędnych prac przygotowawczych dla planowanej inwestycji Kupującego. Symboliczne
    przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości w kwocie łącznej nie przekraczającej (...) zł za
    cały okres dzierżawy zostały zakwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art.
    10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszystkie czynności
    przygotowawcze zmierzające do określenia warunków realizacji inwestycji na
    Nieruchomości były/będą wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. W
    stanie faktycznym sprawy opierając się o zapisach Umowy przedwstępnej Kupujący
    wystąpił w imieniu własnym na swoją rzecz jako strona i uzyskał dla siebie jako strony na
    potrzeby przyszłej inwestycji planowanej do realizacji na Nieruchomości stosowne w
    ocenie Kupującego decyzje, warunki i zapewnienia. To Kupujący był stroną wszystkich
    postępowań administracyjnych oraz wszystkich działań zmierzających do uzyskania
    stosowanych zapewnień. Kupujący nie reprezentował więc Wnioskodawców, działał
    wyłącznie w swoim imieniu na swoją rzecz, a skutki tych działań dotyczyły jedynie
    Kupującego. Planowa sprzedaż Nieruchomości ma mieć miejsce w 2025 roku. Z umowy
    przedwstępnej wynika, że Kupujący zamierza zabudować Nieruchomość
    jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym. Nie podejmowali Państwo ani
    przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu jakichkolwiek czynności
    zmierzających do realizacji jakichkolwiek inwestycji na Nieruchomości. Nie podejmowali
    jakichkolwiek działań i nie ponosili jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość od chwili jej
    nabycia.

    Jak już wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art.
    10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać
    rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych,
    uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności
    łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika
    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
    W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają
    one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się
    w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż
    przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością
    gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W przedstawionych okolicznościach nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości
    stanowiącej przedmiot wniosku, spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Sposób nabycia (otrzymanie na podstawie umowy darowizny), całokształt
    podejmowanych czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działań oraz sposób
    wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (działka nie była wykorzystywana w
    działalności gospodarczej, była dzierżawiona przez 3 miesiące, ale w ramach tzw. najmu
    prywatnego), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (nie
    podejmowali Państwo jakichkolwiek działań w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości dla
    potencjalnych przyszłych nabywców, nie ponosili jakichkolwiek nakładów na
    Nieruchomość od chwili jej nabycia) sugerują, że są to działania należące do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Co prawda zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości oraz udzielili
    zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2
    pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp., udostępnili Kupującemu
    Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu oraz postawienie prowizorycznego
    złącza linii kablowej mającej w przyszłości zasilać budowę Kupującego realizowaną na
    Nieruchomości, udzielili nieodwołanego pełnomocnictwa do występowania przed
    wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań
    faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania niezbędnych dla Kupującego decyzji i
    pozwoleń.
    Jednak czynności te zostały podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania
    na niej inwestycji, którą jest zainteresowany nabywca, a nie Państwo, zatem nie uzyskali
    Państwo z tego tytułu żadnych korzyści. Nie podejmowali Państwo ani przed zawarciem
    umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu jakichkolwiek czynności zmierzających do
    realizacji jakichkolwiek inwestycji na Nieruchomości. Wszystkie czynności przygotowawcze
    zmierzające do określenia warunków realizacji inwestycji na Nieruchomości były/będą
    wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. To Kupujący opierając się na
    zapisach Umowy przedwstępnej wystąpił w imieniu własnym i na swoją rzecz jako strona i
    uzyskał dla siebie jako strony na potrzeby przyszłej inwestycji planowanej do realizacji na
    Nieruchomości stosowne decyzje, warunki i zapewnienia.

    Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez Państwa
    sprzedaży nieruchomości nie zostaną uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza
    działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z
    uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W tym zakresie istotne znaczenie ma data nabycia przez Państwa Nieruchomości.
    Jak wynika z opisu sprawy, nabyła Pani Nieruchomość w drodze darowizny 16 sierpnia
    2013 r. od matki. Z kolei Pani tego samego dnia podarowała tą nieruchomość Panu,
    postanawiając, że przedmiot tej darowizny będzie stanowić majątek wspólny
    Wnioskodawców objęty wspólnością ustawową, a obdarowany Wnioskodawca tą
    darowiznę przyjął.
    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne.
    Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego,
    może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw
    majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem
    nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa
    własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej,
    na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub
    praw.
    Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy
    odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego
    nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają
    zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku
    podatnika.
    Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest
    zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów
    ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w
    szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
    jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
    spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania
    rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o
    przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa
    darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym
    zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na
    obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę
    nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

    Ponadto, włączenie do majątku wspólnego nieruchomości lub prawa majątkowego
    wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej
    nieruchomości lub prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego
    przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość
    lub prawo włączył do majątku wspólnego.
    W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) Nieruchomości będzie miało miejsce po upływie
    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie
    Nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkować powstaniem po
    Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.
    Podsumowując, odpłatne zbycie Nieruchomości nie spowoduje powstania u Państwa
    przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność
    gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż Nieruchomości
    nie spowoduje również powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazać
    należy, że dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy
    podkreślić, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87
    Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i
    tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.
    Zwrócić należy także uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy
    lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art.
    14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.