Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-607/14/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-09-24
Teza: Jak prawidłowo wypełnić PIT-39 – dokładnie w punkcie C (wysokość przychodów oraz koszty ich uzyskania)?
Słowa kluczowe: kredyt; mieszkanie; nabycie; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 27 czerwca 2014 r. (data otrzymania 30 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z osobą trzecią w grudniu 2010 r. kupił mieszkanie za kwotę 140.000 zł (100.000 zł pochodziło z kredytu, reszta to wkład własny). Każdy z nabywców posiada ½ udziału według aktu notarialnego. Wnioskodawca chciałby przenieść swój udział na drugą osobę. Przeniesienie udziału nastąpiłoby w formie sprzedaży (tylko taka opcja jest możliwa w opisanej sytuacji, ponieważ współwłaściciele nie są osobami spokrewnionymi ze sobą). Wnioskodawca nadmienia, że sprzedaż nastąpiłaby przed upływem 5 lat od zakupu mieszkania tym samym zdaje sobie sprawę, że w tym przypadku wystąpi 19% podatek dochodowy.

Współwłaściciele opisanej nieruchomości otrzymali zgodę z banku w postaci aneksu, na odstąpienie od długu jednej z osób na rzecz tej drugiej. Rzeczoznawca z banku dokonał wyceny wartości nieruchomości i na dzień wyceny wynosi ona 110.000 zł. Połowa udziału Wnioskodawcy to kwota 55.000 zł.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Jak prawidłowo wypełnić PIT-39 – dokładnie w punkcie C (wysokość przychodów oraz koszty ich uzyskania)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w PIT-39 wykazać należy stratę i nie powinien wystąpić 19% podatek dochodowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że w 2010 r. Wnioskodawca nabył udział ½ w lokalu mieszkalnym, a obecnie chciałby przenieść swój udział w lokalu na drugiego współwłaściciela. Przeniesienie udziału nastąpiłoby w formie umowy sprzedaży.

Oceny skutków podatkowych sprzedaży tego udziału w lokalu mieszkalnym należy dokonać w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanego lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż udział w lokalu mieszkalnym został nabyty przez Wnioskodawcę odpłatnie, za środki pochodzące z wkładu własnego oraz kredytu zaciągniętego przez współwłaścicieli. W myśl przywołanego przepisu – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lokalu mieszkalnego (udziału w nim). Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za udział w lokalu mieszkalnym, który następnie sprzedał, niezależnie od tego czy zakup udziału w lokalu mieszkalnym był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności nabywcy. W niniejszej sprawie kosztem nabycia jest cena zapłacona w 2010 r. przez Wnioskodawcę i osobę trzecią za nabycie lokalu mieszkalnego. W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca i osoba trzecia stali się współwłaścicielami lokalu w udziale po ½ każdy z nich. Zatem skoro cena lokalu wynosiła 140.000 zł celem jej zapłaty każdy ze współwłaścicieli, jeżeli nie było innych postanowień umowy, musiał wydatkować połowę tej kwoty czyli 70.000 zł. Kwota ta w przypadku sprzedaży będzie dla Wnioskodawcy stanowiła koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem udziału w lokalu mieszkalnym, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych, w części przypadającej na nabyty przez Wnioskodawcę udział w lokalu i oczywiście przy założeniu, że wydatki te finansowali oboje współwłaściciele.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, od którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy podsumować, że w przypadku sprzedaży udziału ½ w lokalu mieszkalnym na rzecz innej osoby przed 1 stycznia 2016 r. Wnioskodawca winien złożyć we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym zeznanie o wysokości osiągniętego przychodu (poniesionej straty) – PIT-39 – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym dokona odpłatnego zbycia. Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do właściwego wypełnienia części C. ww. zeznania. W tym miejscu wskazać należy, że w pozycji 20 formularza PIT-39 Wnioskodawca winien wykazać przychód tj. cenę uzyskaną ze sprzedaży swojego udziału w lokalu mieszkalnym. Kwota ta winna wynikać z aktu notarialnego umowy sprzedaży. Z kolei w pozycji 21 Wnioskodawca winien wykazać koszt uzyskania przychodu, który w omawianej sprawie będzie stanowiła połowa kwoty nabycia zbywanego lokalu – z uwagi na fakt, że udział jaki Wnioskodawca posiadał w ww. lokalu wynosi ½. Różnica pomiędzy przychodem ze zbycia udziału w lokalu mieszkalnym a kwotą stanowiąca koszty uzyskania przychodu będzie dla Wnioskodawcy dochodem albo stratą. W przypadku gdy różnica będzie stratą, dochód do opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie wystąpi.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.