Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.297.2024.4.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-12
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

7 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 grudnia 2024 r. (wpływ: 9 grudnia 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

((…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pani A.A.

((…)).

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A.A. (dalej: „Sprzedająca”).

Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca nie jest zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Na datę Transakcji Sprzedająca będzie zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającą będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu (…) 2021 r. Sprzedająca i podmiot trzeci (dalej: „Podmiot trzeci”) zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, następnie aneksowaną w dniu (…) 2023 r. (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności części nieruchomości wydzielonej z działki o numerze ewidencyjnym (…) położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Księga wieczysta”), o przewidywanej powierzchni około 4,9 ha, oznaczonej w załączniku do Umowy Przedwstępnej (dalej: „Nieruchomość”).

W związku z planowaną Transakcją (zdefiniowaną w dalszej części niniejszego wniosku) działka o numerze ewidencyjnym (…) została podzielona. W rezultacie wspomnianego podziału z działki o numerze ewidencyjnym (…) została wydzielona działka o numerze ewidencyjnym (…) (stanowiąca zdefiniowaną powyżej Nieruchomość), która będzie przedmiotem Transakcji. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wskazują, że ilekroć w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to działkę o numerze ewidencyjnym (…).

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wyjaśniają, że pomimo podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) w rezultacie, którego wydzielona została działka o numerze ewidencyjnym (…) na datę złożenia niniejszego wniosku w Księdze wieczystej ujawniona jest nadal działka o numerze ewidencyjnym (…).

Jednocześnie, należy wyjaśnić, że Umowę Sprzedaży ze Sprzedającą zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającą może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą wspomnianą umowę na Kupującego. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego Podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym, a nie Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przedwstępna została zawarta pod określonymi warunkami, w szczególności:

1) uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie centrum przemysłowo- magazynowo-handlowo-biurowego na Nieruchomości (dalej: „Inwestycja”) wraz z niezbędną infrastrukturą;

2) uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą, lub w przypadku zmiany przepisów prawa innej decyzji administracyjnej umożliwiającej realizację planowanej Inwestycji np. uchwalenia przez Radę Miasta (…) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na budowę centrum przemysłowo-magazynowego na Nieruchomości;

3) uzyskania przez Kupującego decyzji podziałowej dotyczącej działki nr (…) przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wraz z ostateczną decyzją właściwego organu zatwierdzającą podział, w terminie nie później niż przed uzyskaniem przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji;

4) uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną;

5) uzyskania przez Sprzedającą zgody na wycinkę wszystkich drzew posadowionych na Nieruchomości, jeśli okaże się to niezbędne dla planowanej Inwestycji; przy czym Strony zastrzegły, że działania zmierzające do ziszczenia się tego warunku podejmie jako pełnomocnik Sprzedającej osoba wskazana przez Kupującego, zaś koszty z jego działaniem pozostaną po stronie Kupującego;

6) uzyskania przez Sprzedającą ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej Nieruchomości; przy czym Strony zastrzegły, że działania zmierzające do ziszczenia się tego warunku podejmie jako pełnomocnik Sprzedającej osoba wskazana przez Kupującego, zaś koszty z jego działaniem pozostaną po stronie Kupującego;

7) dokonania na skutek czynności Kupującego zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych dotyczących Nieruchomości, przy czym nastąpi to po uzyskaniu decyzji, o których mowa w punktach 1, 2 i 4 powyżej;

8) uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

9) udzielenia Kupującemu przez Sprzedającą, na wyraźną prośbę Kupującego, wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości;

10) uzyskania potwierdzenia przez Kupującego od gestorów mediów, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych oraz kanalizacja sanitarna) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości, przy czym wartość przyłączy nie przekroczy 500.000,00 zł;

11) uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do nieruchomości o parametrach odpowiednich dla dużych samochodów ciężarowych, o dopuszczalnej masie całkowitej do 42 ton (złożonych z ciągnika siodłowego i naczepy) obejmujące uzgodnienia z odpowiednimi organami administracji rządowej lub samorządowej.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”.

Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na działce wchodzącej w skład Nieruchomości zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| (…) | urządzenia melioracyjne(dalej: „Melioracja”) | Sprzedająca 
|  | linie elektroenergetyczne wraz ze słupami | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, dalej: „KC”) 

Na działce wchodzącej w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem opisanych wyżej linii elektroenergetycznych wraz ze słupami, należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC oraz Melioracji należącej do Sprzedającej.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą z dnia (…) 2021 roku Rady Miejskiej (…) nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (…) położonej w rejonie ulic: (…) oraz południowej granicy Miasta (dalej: MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się:

1) w części na terenie o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa usługowa z wyłączeniem usług: zdrowia, opieki społecznej, socjalnej, kultury i oświaty oraz na terenie o przeznaczeniu uzupełniającym: infrastruktura techniczna, oznaczonym na rysunku planu symbolem 3.U;

2) w części na terenie o przeznaczeniu podstawowym: drogi publiczne wraz z obiektami i urządzeniami związanymi z prowadzeniem i obsługą ruchu drogowego, w tym drogami rowerowymi, oraz na terenie o przeznaczeniu uzupełniającym: infrastruktura techniczna, miejsca postojowe oraz obiekty małej architektury, oznaczonym na rysunku planu symbolem 2.KDD;

3) w części na terenie o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz na terenie o przeznaczeniu uzupełniającym: infrastruktura techniczna, zabudowa usługowa z wyłączeniem usług: zdrowia, opieki społecznej, socjalnej, kultury i oświaty, oznaczonym na rysunku planu symbolem 3.P/U.

Jak wskazano powyżej, jednym z Warunków Umowy Przedwstępnej jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą (dalej: „Decyzja WZ”), lub w przypadku zmiany przepisów prawa innej decyzji administracyjnej umożliwiającej realizację planowanej Inwestycji np. uchwalenia przez Radę Miasta (…) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na budowę centrum przemysłowo-magazynowego na Nieruchomości (dalej: „Zmiana MPZP”). Strony wskazują, że w przypadku uzyskania Decyzji WZ albo Zmiany MPZP, Nieruchomość pozostanie gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedająca nabyła Nieruchomość wraz ze znajdującą się na niej Melioracją do majątku osobistego na podstawie dziedziczenia stwierdzonego postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…), (\`(...)\`) Wydział Cywilny z dnia (…) 2017 r. o stwierdzeniu nabycia spadku.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość do majątku prywatnego.

Melioracja znajdowała się na Nieruchomości również przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą. Strony wyjaśniają, że Melioracja została wybudowana w latach 70-dziesiątych ubiegłego wieku.

Sprzedająca nie poniosła i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Melioracji, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jej wartości początkowej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedająca w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości zamieściła ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości na banerze reklamowym umieszczonym poza granicami Nieruchomości.

Jednocześnie, w związku z planowanym zawarciem Umowy Sprzedaży, w dniu (…) 2022 r. pomiędzy Sprzedającą a Podmiotem trzecim, który zawarł ze Sprzedającą Umowę Przedwstępną, zawarta została umowa dzierżawy, której przedmiotem jest część Nieruchomości o powierzchni 440 m2 (dalej: „Umowa dzierżawy fragmentu Nieruchomości”). Umowa dzierżawy fragmentu Nieruchomości została zawarta w celu umożliwienia dokonania przez Podmiot trzeci we własnym imieniu czynności faktycznych i formalno-prawnych zmierzających do realizacji warunków zawartej Umowy Przedwstępnej, w szczególności uzyskania niezbędnych pozwoleń, uzgodnień, opinii, decyzji, warunków przyłączeniowych od gestorów mediów (w tym także podpisania przez Podmiot trzeci we własnym imieniu umów przyłączeniowych z gestorami mediów). Umowa dzierżawy fragmentu Nieruchomości została zawarta na czas określony od dnia (…) 2022 r. do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a w razie jej nie zawarcia do dnia wygaśnięcia Umowy Sprzedaży, ewentualnie do dnia odstąpienia od Umowy Sprzedaży przez którąkolwiek ze stron.

Ponadto, na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej w dniu (…) 2020 r. na okres 10 lat z przeznaczeniem na cele rolnicze („Umowa dzierżawy na cele rolnicze”).

Dodatkowo, w przeszłości Nieruchomość była przedmiotem innej umowy dzierżawy niż wskazana powyżej Umowa dzierżawy na cele rolnicze (przedmiotowa umowa dzierżawy rolniczej również stanowiła umowę dzierżawy na cele rolnicze).

Umowa Przedwstępna przewiduje, że Sprzedająca jest uprawniona do zawierania innych umów dzierżawy obejmujących Nieruchomość. Przy czym zawarcie takiej umowy dzierżawy oraz jej trwanie jest możliwe na okres nie dłuższy niż do dnia poprzedzającego okres 3 miesięcy przed terminem zawarcia Umowy Sprzedaży.

Jednocześnie Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej zobowiązała się również, że w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, Nieruchomość nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu ani żadnej innej umowy, i żadna osoba trzecia nie będzie korzystać z Nieruchomości ani jej posiadać na żadnej innej podstawie prawnej lub bez podstawy prawnej.

W celu wykonania Umowy Przedwstępnej Sprzedająca w osobnym akcie notarialnym ustanowiła swoimi pełnomocnikami określone osoby fizyczne oraz upoważniła każdą z nich z osobna w szczególności do następujących czynności:

1) dysponowania działką nr (…) (działka, z której następnie została wydzielona Nieruchomość) w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej Nieruchomości;

2) do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o podział działki nr (…) w celu realizacji Inwestycji oraz do uzyskania ostatecznej decyzji podziałowej przez właściwy organ;

3) dysponowania działką nr (…) w celu dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych oraz do wejścia w teren na przedmiotową nieruchomość w celu rozpoczęcia prac geodezyjnych;

4) uzyskania wszelkich pozwoleń w zakresie wycinki drzew/zieleni na działce nr (…) z wyłączeniem czynności polegających na wycince zieleni/drzew;

5) reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, w ramach czynności zmierzających do uzyskania powyższych decyzji i dokumentów;

6) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, odpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

7) składania uwag, wniosków dotyczących uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na Nieruchomości;

8) składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów, sądów itp., które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

Ponadto w celu wykonania Umowy Przedwstępnej Sprzedająca w osobnym akcie notarialnym ustanowiła swoimi pełnomocnikami Podmiot trzeci, z którym zawarła Umowę Przedwstępną oraz wskazaną przez niego osobę fizycznej oraz upoważniła każde z nich z osobna w szczególności do następujących czynności:

1) składania, odbioru i podpisywania wszelkiej korespondencji (pism, podań pozwów, skarg, wniosków, zażaleń, orzeczeń, decyzji, postanowień) przed organami administracji rządowej i samorządowej dotyczących zamierzonej Inwestycji i niezbędnej infrastruktury;

2) reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, przed Państwowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, w ramach czynności zmierzających do uzyskania wymienionych w pełnomocnictwie decyzji i dokumentów;

3) składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów, sądów itp., które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa;

4) dysponowania działką nr (…) (działka, z której następnie została wydzielona Nieruchomość) na cele budowlane oraz w celu uzyskania prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego, w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, pozwolenia na budowę dla przedmiotowej nieruchomości, innych niezbędnych decyzji prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę zamierzonej Inwestycji, co nie obejmuje upoważnienia do prowadzenia na terenie Nieruchomości robót budowlanych, wycinki drzew/zieleni, ani żadnej innej faktycznej ingerencji w grunt, z wyłączeniem badań i odwiertów o których mowa w punkcie poniżej;

5) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także do prowadzenia na tej Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż wymieniona nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej Inwestycji;

6) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

7) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, odpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,

8) wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby oraz do wejścia w teren w celu rozpoczęcia prac geodezyjnych po uzyskaniu pozwolenia na budowę na przedmiotową Inwestycję,

9) wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o podział działki nr (…) w celu realizacji Inwestycji oraz do uzyskania ostatecznej decyzji podziałowej przez właściwy organ.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4\. Sposób wykorzystywania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję wraz z niezbędną infrastrukturą, przy czym Strony wyjaśniają, że infrastruktura zostanie zrealizowana także na sąsiednich działkach gruntu. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5\. Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa Melioracji będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedająca i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Melioracji, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Melioracji) zgodnego oświadczenia Sprzedającej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Melioracji.

Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającą.

6\. Interpretacje indywidualne wydane w odpowiedzi na złożony wcześniej wniosek wspólny Sprzedającej oraz podmiotu trzeciego o wydanie interpretacji indywidualnej

Strony wyjaśniają, że w odpowiedzi na wniosek wspólny Sprzedającej oraz podmiotu trzeciego o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia (…) 2023 r. (data wpływu: (…) 2023 r.), uzupełniony następnie - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia (…) 2023 r. (data wpływu: (…) 2023 r.) (dalej: „Poprzedni wniosek o wydanie interpretacji”) wydane zostały następujące interpretacje indywidualne:

1) interpretacja indywidualna z dnia (…) 2023 r., Znak: (…), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) stwierdził, że:

i. „ (\`(...)\`) planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”;

ii. „Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającą za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości (działki (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.”;

iii. „ (\`(...)\`) stanowisko Zainteresowanych, w myśl którego Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT jest prawidłowe ”;

2) interpretacja indywidualna z dnia (…) 2023 r., Znak: (…), w której Dyrektor KIS uznał, że:

„(\`(...)\`) skoro sprzedaż Nieruchomości (działki zabudowanej Melioracją) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na złożenie przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajduje zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.”

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Strony wskazują, że Kupujący nie występował w charakterze zainteresowanego w postępowaniu zainicjowanym poprzednim wnioskiem o wydanie interpretacji.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

**Pytanie**

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 11 grudnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.472.2024.4.EP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającej) Nieruchomość. W skład Nieruchomości wchodzi działka o numerze ewidencyjnym (…), na której usytuowane są urządzenia melioracyjne (dalej: „Melioracja”) oraz linie elektroenergetyczne wraz ze słupami, których właścicielem jest przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego. W zakresie w jakim dostawa Melioracji będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedająca i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Melioracji, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Melioracji) zgodnego oświadczenia Sprzedającej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Melioracji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 11 grudnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.472.2024.4.EP, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, gdyż jak wyżej wskazano nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

(…) planowana dostawa Melioracji znajdującej się na Nieruchomości będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (…)

(…) W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działka nr (…)), z którym związana jest ww. budowla, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedająca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej Nieruchomości (działki nr (…)) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).