Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-526/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-07-28
Teza: Czy wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 14 maja 2009r.), uzupełnionym w dniu 30 czerwca 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne pismem z dnia 26 czerwca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-526/09/JG wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Wniosek uzupełniono w dniu 30 czerwca 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 20 czerwca 2007r. wraz z żoną zakupił mieszkanie. Wnioskodawca posiada 50% udziałów w ww. lokalu, drugie 50% należy do żony. Mieszkanie zostało w całości zakupione na kredyt. Kwota zakupu mieszkania wynosi 105.000 zł. W dniu 01 października 2008r. na mocy aktu notarialnego doszło do sprzedaży przedmiotowego mieszkania za kwotę 128.000 zł. Wnioskodawca zaznaczył, że do dnia 22 października 2008r. wraz z żoną dokonywał regularnie wpłat zgodnie z harmonogramem banku, a na każdą ratę składał się kapitał plus odsetki. W dniu 06 listopada 2008r. kredyt został spłacony w całości w kwocie 130.365,35 zł, w tym 122.881,83 zł stanowił kapitał główny oraz 7.483,52 zł odsetki od kapitału głównego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego? Zdaniem wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego, gdyż nie uzyskał dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości, a jedynie stratę bowiem kwota zbycia wyniosła 128.000 zł a koszt kredytu w całości wyniósł 130.365.35 zł

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że małżonkowie w dniu 20 czerwca 2007r. nabyli mieszkanie. Udział każdego z nich w przedmiotowym mieszkaniu wynosił po 50%. Sprzedaż mieszkania nastąpiła w dniu 01 października 2008r.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez wnioskodawcę 50% udziału w mieszkaniu miało miejsce w 2007r. a jego sprzedaż nastąpiła w 2008r. a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tego udziału w nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, bowiem jak twierdzi - w wyniku sprzedaży mieszkania nie uzyskał dochodu a jedynie poniósł stratę, jako że kwota zbycia mieszkania wyniosła 128.000 zł a koszt kredytu zaciągniętego na jego zakup wyniósł w całości 130.365.35 zł w tym 122.881,83 zł kapitał główny a 7.483,52 zł odsetki od kapitału.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, że dokonana przez wnioskodawcę sprzedaż mieszkania wywołała określone prawem skutki podatkowe, pomimo że w wyniku tej sprzedaży jak wywodzi wnioskodawca koszty kredytu przewyższyły przychód ze sprzedaży mieszkania. Ustawodawca jak już wyżej wskazano w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych a w szczególności w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e i art. 19 w sposób jednoznaczny reguluje sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W analizowanym stanie faktycznym opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy dokonać bezwzględnie z uwzględnieniem powyższych przepisów a na sposób opodatkowania wbrew sugestii wnioskodawcy nie może mieć wpływu okoliczność, spłaty jakiej wartości kredytu zaciągniętego uprzednio na zbywaną nieruchomość musiał dokonać podatnik.

Nieuzasadnionym jest zatem ujęte we wniosku stanowisko wnioskodawcy aby przychód ze sprzedaży mieszkania w kwocie 128.000 zł mógł zostać w całości skompensowany o wartość spłaconego kredytu w kwocie 130.365,35 zł co w konsekwencji skutkowałoby po stronie wnioskodawcy brakiem powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Takiego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia a nie kosztu kredytu. Koszt spłaty kredytu na zakup mieszkania nie jest równoznaczny z ceną nabycia tego mieszkania. Cena nabycia mieszkania została określona w akcie notarialnym sprzedaży z dnia 20 czerwca 2007r. Wydatki na spłatę kredytu bezspornie nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Wynika to wprost z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2008r.

Przepis ten stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

W odniesieniu do naliczonych i uiszczonych odsetek od kredytu zauważyć należy, iż stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Powyższe oznacza, że kosztem uzyskania przychodów mogą być jednak odsetki od kredytu o ile zostały zapłacone. W istocie wnioskodawca przychód ze sprzedaży nieruchomości może pomniejszyć wyłącznie o odsetki zapłacone do dnia sprzedaży mieszkania czyli na dzień 01 października 2008r. a nie o wartość całego kredytu aby w ten sposób wygenerować straty na zawartej transakcji sprzedaży.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym udział wnioskodawcy w zbywanym lokalu mieszkalnym wynosił 50%, oznacza to, że przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest połowa wartości wynikającej z umowy sprzedaży (nie niższa jednak od wartości rynkowej) mieszkania pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu do których wnioskodawca może zaliczyć udokumentowany koszt nabycia mieszkania wynikający z aktu notarialnego zakupu, opłatę notarialną poniesioną w związku z jego nabyciem, kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania, ale tylko tych, które zostały zapłacone do dnia sprzedaży przedmiotowego mieszkania, tj. do 01 października 2008r. oraz poniesione przez wnioskodawcę ewentualne nakłady udokumentowane fakturami VAT jednakże wszystko w udziale odpowiadającym udziałowi wnioskodawcy w całym mieszkaniu czyli w wysokości 50%. Różnica będzie stanowiła dochód do opodatkowania.

Niezależnie od powyższego podkreślić należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Bez znaczenia są stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie, o którym mowa wyżej ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy). Jednakże w myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej z dnia 06 listopada 2008r. podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., nie ma zastosowania. O ile zatem wnioskodawca spełniałby warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z podatku na podstawie tzw. ulgi meldunkowej i do 30 kwietnia 2009r. złożył oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, wówczas przychód odpowiadający udziałowi jaki posiadał w zbywanym lokalu mieszkalnym podlegałby zwolnieniu z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Zaznaczyć należy, że zwolnieniu z tytułu ulgi meldunkowej nie podlegają przychody w części odpowiadającej udziałowi w gruncie lub prawie wieczystego użytkowania gruntu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku – Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko – Biała.