Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.25.2024.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-20
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; udział
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

\- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,

\- w pozostałej części – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 stycznia 2024 r. (wpływ 26 stycznia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M. S.

(…);

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani Z. G. S.

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany będący stroną postępowania – X Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość (dalej jako: „Nieruchomość Wydzielona”), która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr (…), z obrębu ewidencyjnego nr (…), położonej w województwie (…), w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość jest niezabudowana i według sposobu korzystania stanowi grunty orne oznaczone symbolem „R”.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. (…).

W dniu 18 grudnia 2023 r. Spółka zawarła z Panem M. S. oraz Panią Z. G. S. (Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania, dalej określani łącznie jako: „Sprzedający” lub „Zainteresowani”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej (akt notarialny Rep. A nr (\`(...)\`); dalej: „Umowa”).

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) zatwierdzony uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…). Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość położona jest na obszarze obejmującym tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, terenie usług publicznych oraz terenach dróg publicznych klasy lokalnej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość Wydzieloną w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej i nieruchomości sąsiedniej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz dojazdem na teren inwestycji od ulicy (…) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości Wydzielonej na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

1\. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez Wnioskodawcę na jego koszt w nieprzekraczalnym terminie do dnia 29 lutego 2024 roku będzie satysfakcjonujący dla Spółki według jej uznania;

2\. Wnioskodawca uzyska dla realizacji Inwestycji na własny koszt warunki techniczne przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej;

3\. Spółka uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę dla Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;

4\. Wnioskodawca uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości Wydzielonej, o ile będzie konieczne;

5\. zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja, zatwierdzająca podział Nieruchomości, w wyniku której zostanie wyodrębniona Nieruchomość Wydzielona;

6\. Spółka będzie miała możliwość nabycia nieruchomości sąsiedniej w tym samym dniu co Nieruchomości Wydzielonej;

7\. Nieruchomość Wydzielona będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości Wydzielonej nie pogorszy się, a oświadczenia i zapewnienia Sprzedających złożone w Umowie nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać przez nich powtórzone w przyrzeczonej umowie sprzedaży.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością Wydzieloną na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.) na zasadzie użyczenia. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Sprzedający:

i. zgodzili się i umożliwili przeprowadzenie Wnioskodawcy audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii. zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. wyrazili zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków lub innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych. Zgodnie z Umową, koszty uzyskania wskazanych zaświadczeń ma ponieść Spółka i nie zostaną one zwrócone Wnioskodawcy przez Sprzedających.

Z kolei Wnioskodawca zobowiązał się:

i. ponieść koszty przygotowania projektu podziału Nieruchomości oraz złożyć wniosek o podział Nieruchomości w celu wyodrębnienia Nieruchomości Wydzielonej;

ii. wystąpić z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę dla Inwestycji wraz z infrastrukturą techniczną;

iii. ponieść wszelkie koszty, związane z projektowaniem, obsługą w media oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę Inwestycji, w tym koszty obsługi prawnej i zapewnił, że koszty te nie będą podlegały zwrotowi przez Sprzedających.

Podkreślić należy, że zdefiniowane w Umowie warunki, od których uzależnione jest zawarcie transakcji sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej na Spółkę (pkt 1-7 powyżej), nie zostały jeszcze spełnione. Zainteresowani udzielili pracownikom Spółki pełnomocnictw do działania w ich imieniu. Na ich podstawie oraz na podstawie Umowy zostaną podjęte działania w powyższym zakresie.

W szczególności, na podstawie pełnomocnictwa z 18 grudnia 2023 r. Sprzedający udzielili pracownikom Wnioskodawcy pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji przez Spółkę, a zwłaszcza:

\- w postępowaniach dotyczących decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.;

\- w postępowaniach dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

\- w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

\- w postępowaniach dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r.;

\- w postępowaniach dotyczących wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości;

\- w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzenia dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji;

\- w postępowaniach dotyczących uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.;

\- w postępowaniach o wyłączenie terenu Nieruchomości z produkcji rolnej;

\- w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa z dnia 18 grudnia 2023 r. Sprzedający upoważnili pracowników Spółki do reprezentowania ich w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących podziału Nieruchomości. Pełnomocnictwo to upoważnia pełnomocników do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także uzyskiwania postanowień opiniujących projektowany podział Nieruchomości.

Na mocy Oświadczenia z 18 grudnia 2023 r. Sprzedający wyrazili zgodę, aby Wnioskodawca:

a) wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

· warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

· opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,

· wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków;

b) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. Sprzedający udostępnili Spółce Nieruchomość do posiadania;

c) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości;

d) w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

e) podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji;

f) występował przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzenia dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji oraz na wykonanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowanie);

g) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

Sprzedający udzielili również pełnomocnictwa z dnia 18 grudnia 2023 r. radcy prawnemu do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:

\- akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywanych w sądzie

\- wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części,

\- dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,

\- akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością

oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający udzielili pełnomocnictw radcy prawnemu do wystąpienia w ich imieniu i uzyskania:

\- zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie z art. 306e lub 306g Ordynacji podatkowej, a zaświadczeń z KRUS oraz PFRON potwierdzających, że Sprzedający nie posiadają żadnych zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że Sprzedający nie figurują w rejestrze któregokolwiek z wymienionych podmiotów,

\- dokumentów, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Na mocy pełnomocnictw z 28 listopada 2023 r. Sprzedający upoważnili również radcę prawnego do wystąpienia w ich imieniu i uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Nieruchomość została nabyta przez W. S., M. S. oraz K. I. S. na współwłasność w udziałach wynoszących po 1/3 części z mocy prawa z dniem 4 listopada 1971 r. na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250). W dniu wejścia w życie powołanej wyżej ustawy M. S. pozostawał w związku małżeńskim z Z. S., w którym od dnia jego zawarcia obowiązywał ustrój majątkowy wspólności ustawowej, gdyż umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, a zatem udział wynoszący 1/3 części we współwłasności Nieruchomości wszedł do ich majątku wspólnego. W dniu 12 lutego 1981 r. zmarł W. S., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli synowie M. S. oraz K. I. S., w udziałach wynoszących po 1/2 części. K. I. S. darował M. S. udział wynoszący 1/2 część we współwłasności Nieruchomości, co zostało udokumentowane umową darowizny sporządzoną przed (…), notariuszem w (…), w dniu 6 grudnia 1994 r. Repertorium A Nr (…).

Sprzedający z przysługującego im udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości (stanowiącego ich majątek wspólny) darowali M. S. udział wynoszący 1/2 części do jego majątku osobistego oraz Z. S. udział wynoszący 1/2 części do jej majątku osobistego, zaś M. S. darował Z. S. z przysługującego mu udziału wynoszącego 2/3 części we współwłasności Nieruchomości (stanowiącego jego majątek osobisty) udział wynoszący 1/3 części do jej majątku osobistego. Powyższe darowizny zostały udokumentowane umowami darowizny sporządzonymi przed (…), notariuszem w (…), w dniu 15 kwietnia 2006 r., Repertorium A Nr (…).

Sprzedający są więc obecnie współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących po ½ części Nieruchomości. Udziały we współwłasności Nieruchomości stanowią majątki osobiste Sprzedających, gdyż umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową obowiązującą w ich małżeństwie nie zawierali. Udziały we współwłasności Nieruchomości nabyli w sposób zgodny z prawem, i działali w sposób zgodny z prawem w odniesieniu do Nieruchomości od dnia jej nabycia. Od momentu nabycia przez Sprzedających Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolne i nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Pani Z. S. prowadziła w przeszłości (do 2015 r.) działalność gospodarczą, ale w związku z prowadzoną działalnością nie była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie podejmowali i nie planują podejmować jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości Wydzielonej w celu jej sprzedaży.

Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej, w tym nie korzystali z usług biura nieruchomości.

Zainteresowani dokonali w przeszłości zbycia następujących nieruchomości:

\- w 2003 r. grunty rolne – nabyte w drodze spadku i wykorzystywane w celach rolnych. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana na rzecz córki na jej cele mieszkaniowe;

\- w 2022 r. grunty rolne – nabyte w 1978 r. i wykorzystywane w celach rolnych. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w związku z przejściem Sprzedających na emeryturę i drastycznym pogorszeniem stanu zdrowia.

Z tytułu sprzedaży drugiej z ww. nieruchomości Sprzedający byli zobowiązani zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Zainteresowani powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Wydzielonej.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

**Pytania**

1) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie korzysta ze zwolnienia z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki ), sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1) W przypadku uznania stanowiska Spółki i Sprzedających w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedający działali w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanych, przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej Sprzedający nie będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2)

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości

Wydzielonej nie korzysta ze zwolnienia z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki ), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanych, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedający działają w charakterze podatników VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki , taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

\- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,

\- w pozostałej części – **jest prawidłowe**.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.28.2024.2.JSU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania udziały w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr (…).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 18 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.28.2024.2.JSU, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej za wynagrodzeniem przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) dostawa opisanej we wniosku niezabudowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających (udziałów we współwłasności Nieruchomości Wydzielonej) nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…) Ponadto przy sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej, nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały łącznie spełnione warunki wskazane w tym przepisie. (…) W konsekwencji przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie korzystało ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegało opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej będzie dostawą dokonaną przez Sprzedających jako podatników podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania oznaczonego nr 2 we wniosku. W stanowisku tym twierdzą Państwo, że skoro transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Dlatego też w tej części, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że planowana sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ale będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Skoro zatem planowana sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Wydzielonej znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie kupującego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, w tej części stanowisko Państwa należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).