Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.825.2024.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-14
Teza: Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Słowa kluczowe: deweloper; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; rachunki-rachunek bankowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zaliczka, zadatek, przedpłata, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a-ust. 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 19 grudnia 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie
    momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na
    mieszkaniowe rachunki powiernicze.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest celową spółką deweloperską,
    powołaną do realizacji projektu deweloperskiego polegającego na budowie budynku
    osiedla mieszkaniowego na gruncie położonym w (...) gminie (...) (powiat (...)).
    W ramach działalności gospodarczej, Spółka posiada tytuł prawny do władania
    nieruchomościami - prawo wieczystego użytkowania gruntu, planuje zawierać umowy z
    wykwalifikowanymi podmiotami gospodarczymi w szczególności o usługi budowlane
    oraz zastępstwo inwestycyjne.
    Wraz z rozpoczęciem prac, Spółka rozpocznie sprzedaż lokali, powierzchni
    przynależnych oraz miejsc postojowych.
    Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu
    mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako: „Ustawa deweloperska”), Spółka
    zapewni nabywcom ochronę wpłacanych przez nich kwot na poczet zakupu lokali
    mieszkalnych w postaci zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku
    powierniczego.
    Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Prawo bankowe (dalej
    jako: „Prawo bankowe”), na zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku
    powierniczym, będącym szczególnym rodzajem rachunku powierniczego, gromadzone
    są środki powierzone Spółce, jako posiadaczowi rachunku, przez nabywców mieszkań,
    natomiast wypłaty środków zostaną dokonane po spełnieniu warunków określonych w
    umowie o prowadzenie zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku
    powierniczego.
    W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, warunkiem
    wypłaty środków będzie zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej na
    nabywcę prawo własności lokalu, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób
    trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca oraz przedłożenie jej w
    banku prowadzącym rachunek.
    W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki będą
    uwalniane po zakończeniu określonych etapów budowy w części ustalonej w umowie z
    bankiem prowadzącym rachunek, pod nadzorem wskazanego przez bank inspektora
    nadzoru.
    Spółka zwraca uwagę, że na zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
    będą mogły wpływać jedynie zaliczki ustalone w umowach deweloperskich, nie będą
    tam gromadzone środki pieniężne z wpłat z innych tytułów.

## Pytanie

Kiedy, w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego, środki pieniężne
    wpływające od nabywców podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług -
    czy w momencie ich wpływu na zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek
    powierniczy, czy w momencie wypłaty środków z tego rachunku na rachunek bieżący
    (lub inny dyspozycyjny rachunek) Spółki (w przypadku zamkniętego mieszkaniowego
    rachunku powierniczego - w całości, w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku
    powierniczego - w części, w jakiej zostały wypłacone i postawione do dyspozycji Spółki)?
    Państwa stanowisko w sprawie

    Spółka stoi na stanowisku, że wpłaty dokonane przez powierzających na rachunek
    powierniczy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług do czasu ich
    wypłaty przez bank na rachunek bieżący Spółki lub inny dyspozycyjny rachunek Spółki (w
    przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego - w całości, w
    przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego - w części, w jakiej zostały
    wypłacone i postawione do dyspozycji Spółki).
    Uzasadnienie.
    Art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej jako:
    „Ustawa o VAT”) stanowi, iż jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi
    otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę,
    obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.
    W sytuacji wpływu środków na rachunek powierniczy nie można mówić o tym, że Spółka
    (powiernik) otrzymała środki (należność) w formie przedpłaty, czy zaliczki, gdyż nie ma
    prawa nimi dysponować.
    Zgodnie z art. 59 ust. 4-7 Prawa bankowego, środki te są wyłączone z postępowania
    egzekucyjnego oraz z masy upadłości, gdy powierzenie środków nastąpiło w wykonaniu
    umowy pomiędzy powiernikiem (Spółką) a powierzającym (nabywcą) z datą pewną.
    Umowa deweloperska ma natomiast zastrzeżoną formę aktu notarialnego.
    Zdaniem Spółki na moment wpływu środków na rachunek powierniczy środki te nie
    podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero w momencie
    wykonywania przez bank dyspozycji wypłaty środków na rachunek bieżący Spółki (w
    przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego - w całości, w
    przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego - w części, w jakiej zostały
    wypłacone i postawione do dyspozycji) otrzymane środki będą podlegały opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług w proporcji zgodnej z zawartą umową kredytową i w
    kwotach odpowiadających poszczególnym umowom sprzedaży, na podstawie których
    bank dokona wypłaty środków z rachunku powierniczego.
    Spółka stoi na stanowisku, że brak możliwości bieżącego dysponowania środkami
    pieniężnymi oraz niepewność co do przyszłej możliwości dysponowania nimi do czasu
    spełnienia warunku zawieszającego (w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku
    powierniczego - przedłożenie bankowi odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na
    nabywcę prawo własności lokalu, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób
    trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca; w przypadku otwartego
    mieszkaniowego rachunku powierniczego - zakończenie określonego etapu budowy)
    powoduje, że wpłaty dokonane przez nabywców na zamknięty lub otwarty mieszkaniowy
    rachunek powierniczy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w
    momencie ich wpływu na zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy.
    Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji
    indywidualnej z 24 lipca 2013 roku (sygn. IBPP2/443-382/13/KO), zwracając uwagę na fakt,
    iż do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności
    mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W
    konsekwencji, do momentu spełnienia warunków zawieszających przewidzianych w
    umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki,
    ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie
    dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a
    zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego
    dyspozycji.
    Opinię tę podzielił również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach
    indywidualnych:
        z 19 marca 2014 roku (sygn. IPPP1/443-223/14-2/IGO),

        z 24 lipca 2015 roku (sygn. IPPP1/4512-723/15-2/MK),
        z 26 października 2015 roku (sygn. IPPP1/4512-915/15-2/AŻ),
        z 26 października 2015 roku (sygn. IPPP1/4512-940/15-2/AŻ),
        z 8 września 2016 roku (sygn. IPPP1 /4512-615/16-2/KC),
        z 27 września 2016 roku (sygn. IPPP1 /4512-533/16-2/KR),
        z 17 marca 2017 roku (sygn. 1462-IPPP1.4512.3.2017.1.BS),
        z 17 marca 2017 roku (sygn. 1462-IPPP1.4512.4.2017.1.BS),
        a także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24
        lipca 2020 roku (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.395.2020.1.1K),
        z 28 stycznia 2021 roku (sygn. 0111- KDIB3-1.4012.949.2020.1.AB) oraz
        z 2 lutego 2021 roku (sygn.0113- KDIPT1 -2.4012.828.2020.1.AJB), stwierdzając, że
        dokonana przez przyszłego nabywcę wpłata na rachunek powierniczy przed
        wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Spółkę,
        nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku do wpłaconej kwoty,
        gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
    W świetle powyższego nie powinno budzić wątpliwości, iż wpłaty nabywców na zamknięty
    lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie wyczerpują znamion należności,
    definiowanych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, w związku z czym Spółka jest zdania, że
    powinny one zostać opodatkowane w momencie, w którym wpłaty te zostaną uwolnione i
    przekazane na rachunek bieżący Spółki (w przypadku zamkniętego mieszkaniowego
    rachunku powierniczego - w całości, w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku
    powierniczego - w części, w jakiej zostały wypłacone i postawione do dyspozycji).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.
    j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
        w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;

      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Z powyższych przepisów wynika, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów
    polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi – co
    do zasady – usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej
    muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze
    przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym,
    w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za
    wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do
    wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją
    wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego
    świadczenia.
    We wniosku podali Państwo informacje, z których wynika, że:
        realizują Państwo projekt deweloperski polegający na budowie budynku osiedla
        mieszkaniowego;
        planują Państwo sprzedaż lokali, powierzchni przynależnych oraz miejsc
        postojowych;
        zapewnią Państwo nabywcom ochronę wpłacanych przez nich kwot na poczet
        zakupu lokali mieszkalnych w postaci zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego
        rachunku powierniczego;
        na zamkniętym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, będącym
        szczególnym rodzajem rachunku powierniczego, gromadzone będą środki
        powierzone Państwu, jako posiadaczowi rachunku, przez nabywców mieszkań,
        natomiast wypłaty środków zostaną dokonane po spełnieniu warunków
        określonych w umowie o prowadzenie zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego
        rachunku powierniczego;
        w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, warunkiem
        wypłaty środków będzie zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej
        na nabywcę prawo własności lokalu, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń
        osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca oraz
        przedłożenie jej w banku prowadzącym rachunek;
        w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki będą
        uwalniane po zakończeniu określonych etapów budowy w części ustalonej w
        umowie z bankiem prowadzącym rachunek, pod nadzorem wskazanego przez bank
        inspektora nadzoru;

        na zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy będą mogły wpływać
        jedynie zaliczki ustalone w umowach deweloperskich, nie będą tam gromadzone
        środki pieniężne z wpłat z innych tytułów.
    Państwa wątpliwości dotyczą kwestii określenia momentu powstania obowiązku
    podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
    Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania
      usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art.
      138f.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje
    czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować
    daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis
    formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą
    dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się
    wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź
    świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.
    Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób,
        o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy
        powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy zauważyć, że zgodnie z art. 49 ust. 1
    ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1646 ze zm.):
      Banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:
      1) rachunki rozliczeniowe, w tym bieżące i pomocnicze, oraz prowadzone dla nich na
        zasadach określonych w rozdziale 3a rachunki VAT;
      2) rachunki lokat terminowych;
      3) rachunki oszczędnościowe, rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe, w tym
        rachunki rodzinne, oraz rachunki terminowych lokat oszczędnościowych;
      4) rachunki powiernicze.
    Stosownie do treści art. 50 ust. 1 ustawy Prawo bankowe:
      Posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnymi
      zgromadzonymi na rachunku. W umowie z bankiem mogą być zawarte postanowienia
      ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami.
    W myśl art. 59 ust. 1 ustawy Prawo bankowe:
      Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne
      powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę
      trzecią.
    Z kolei w świetle art. 59 ust. 2 ustawy Prawo bankowe:
      Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

    Natomiast zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe:
      Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby
      środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone
      posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych
      środków mogły być zrealizowane.
    Stosownie do art. 59 ust. 4, 5 i 6 ustawy Prawo bankowe:
      W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku
      powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
      W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne
      znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
      W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym
      rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
    W tym miejscu wskazać również należy na przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie
    praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim
    Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695).
    Stosownie do treści art. 1 ww. ustawy:
      Ustawa określa:
      1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
      2) zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
      3) obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie
        własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
      4) zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;
      5) zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów
        zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie
        własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
      6) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych
        między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu
        mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
      7) zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu
        jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym
        zakresie;
      8) zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu
        Gwarancyjnego.
    Zgodnie z art. 5 pkt 6 ww. ustawy:
      Użyte w ustawie określenie umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między
      nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do
      wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i
      przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego
      lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej
      przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i
      przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego
      nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności
      tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości
      służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do
      spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
    Na podstawie art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

      Deweloper zapewnia nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat
      dokonywanych przez nabywcę:
      1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
      2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:
      Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego
      mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego
      rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”,
      dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
    Jak wynika z art. 5 pkt 9 ww. ustawy:
      Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek
      powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe
      (Dz. U. z 2023 r. poz. 2488) lub ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych
      kasach oszczędnościowo-kredytowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1278, 1394, 1407, 1723 i
      1843), służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele
      określone w umowie deweloperskiej albo w jednej z umów, o których mowa w art. 2
      ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje
      zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania
      inwestycyjnego, określonym w jednej z tych umów.
    Natomiast w myśl art. 5 pkt 10 ww. ustawy:
      Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek
      powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe
      lub ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-
      kredytowych, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę
      na cele określone w umowie deweloperskiej albo w jednej z umów, o których mowa w
      art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, z którego wypłata zdeponowanych środków
      następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z
      tych umów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
    jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:
      Bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, zwana dalej „kasą”,
      prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonują wpłaty i wypłaty
      odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podają szczegółowe informacje
      dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu umowy, której stroną jest nabywca
      występujący z żądaniem udzielenia informacji, takie jak data oraz kwoty wpłat i wypłat.
    Przepis art. 15 ww. ustawy stanowi, że:
      Bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na
      zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu
      notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy
      deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, w
      stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na
      które wyraził zgodę nabywca.
    W świetle art. 16 ww. ustawy:
      W związku z realizacją przez dewelopera umowy deweloperskiej lub umowy, o której
      mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3, bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki
      pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
      nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po
      stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego
      lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów

      danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub
      zadania inwestycyjnego oraz:
      1) ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo
      2) ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu
        użytkowego - w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3.
    W myśl art. 35 ust. 1 pkt 8 i 9 tej ustawy:
      Umowa deweloperska zawiera w szczególności zobowiązanie nabywcy do spełnienia
      świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej oraz wysokość,
      terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie
      z zasadami określonymi w art. 8.
    Natomiast, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu
    mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
    Gwarancyjnym:
      Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o
      której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu
      mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje
      odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo
      zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu
      jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
    Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w powołanym wcześniej
    art. 59 ust. 3 ustawy - Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w
    przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego
    rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku
    (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. Środki wpłacane przez osoby
    trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku,
    gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie
    będzie miał możliwości rozporządzania nimi.
    Należy wskazać, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja,
    której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego.
    Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego podmiotu, który
    nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy -
    jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań
    pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na
    rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z
    zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem.
    Sprzedawca otrzymuje informacje o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym
    wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie
    z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego
    zgodności towaru z zamówieniem.
    W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że
    korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków
    przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania
    zobowiązań.
    Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne
    płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi.
    W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w
    umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy
    zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku
    ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji
    ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie
    otrzymane do jego dyspozycji.

    Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków
    wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek,
    zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz
    rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla
    uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały
    postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi
    swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi
    środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę
    za wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę.
    W omawianej sprawie wypłaty środków na Państwa rzecz zostaną dokonane dopiero po
    spełnieniu warunków określonych w umowie o prowadzenie zamkniętego lub
    otwartego rachunku powierniczego. Oznacza to, że dopiero po spełnieniu określonych
    w umowie z bankiem wymagań, będą Państwo mogli ubiegać się o wypłatę środków z
    rachunku powierniczego na rachunek bieżący. Zatem dopiero po uwolnieniu środków
    wpłaconych przez nabywców, będą Państwo mogli dysponować tymi środkami w
    dowolny sposób.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prawa w kontekście przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy prowadzi do wniosku, że środki pieniężne wpływające na rachunek
    powierniczy od nabywców będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług dopiero w momencie wypłaty środków z rachunku powierniczego na Państwa
    rachunek bieżący (lub inny dyspozycyjny rachunek), tj. w przypadku zamkniętego
    mieszkaniowego rachunku powierniczego - w całości, w przypadku otwartego
    mieszkaniowego rachunku powierniczego - w części, w jakiej zostały wypłacone i
    postawione do Państwa dyspozycji.
    W konsekwencji, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w
    złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz.

        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).