Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.303.2019.3.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-28
Teza: Planowana sprzedaż nieruchomości w 2019 r., nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowić źródła przychodu, w rozumieniu tego przepisu. Zatem Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od przychodu z tej sprzedaży.
Słowa kluczowe: budynek; nabycie; nieruchomości; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2019 r. (data wpływu 29 maja 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 czerwca 2019 r. (data nadania 25 czerwca 2019 r., data wpływu 27 czerwca 2019 r.) na wezwanie z dnia 14 czerwca 2019 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.303.2019.1.MZ (data nadania 14 czerwca 2019 r., data doręczenia 19 czerwca 2019 r.) oraz pismem z dnia 18 lipca 2019 r. (data nadania 19 lipca 2019 r., data wpływu 23 lipca 2019 r.) na wezwanie z dnia 2 lipca 2019 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.303.2019.2.MZ (data nadania 2 lipca 2019 r., data doręczenia 17 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2012 r. Wnioskodawczyni zakupiła na współwłasność z mamą (każda z nich z udziałem 50%) działkę wraz z domem dwulokalowym w stanie surowym otwartym. Numer działki 800/1. Następnie Wnioskodawczyni uzyskała kredyt na refinansowanie zakupu nieruchomości i wykończenie budowy swojej połowy budynku. Po zakończeniu budowy w 2016 r. Wnioskodawczyni i jej mama dokonały sądowego podziału nieruchomości na dwie niezależne i równe co do wielkości i wartości połowy. Na mocy postanowienia sądu Wnioskodawczyni otrzymała działkę o numerze 800/5 wraz z połówką bliźniaka (Księga wieczysta), a mama Wnioskodawczyni działkę o numerze 800/4 (księga wieczysta) wraz z drugą połówką bliźniaka. Obie połówki były w dniu podziału identyczne co do wielkości i wartości.

Wnioskodawczyni w terminie ustawowym przesłała uzupełnienie, w którym wskazała, że:

*   W 2012 r. Wnioskodawczyni zakupiła na współwłasność z mamą (każda z nich z udziałem 50%) działkę wraz z domem dwulokalowym w stanie surowym otwartym. Numer działki 800/1. Następnie Wnioskodawczyni uzyskała kredyt na refinansowanie zakupu nieruchomości i wykończenie budowy swojej połowy budynku. Po zakończeniu budowy w 2016 r. mama i Wnioskodawczyni dokonały sądowego zniesienia współwłasności.

*   Postanowieniem sądu z dnia 11 października 2016 r. postanowiono:
    *   znieść współwłasność nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę ewidencyjną numer 800/1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer ….. w ten sposób, że dokonano podziału opisanej nieruchomości na 2 równe działki ewidencyjne o numerach: 800/4, 800/5, zgodnie z projektem przedstawionym na mapie sporządzonej przez geodetę i przyjętej 4 października 2016 r. do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego za numerem ……,
    *   przyznać działkę ewidencyjną numer 800/4 na wyłączną własność B. K.,
    *   przyznać działkę ewidencyjną numer 800/5 na wyłączną własność A. N.,
    *   ustalić, że zniesienie współwłasności następuje bez spłat i dopłat.

*   W wyniku zniesienia współwłasności wartość nieruchomości jaką Wnioskodawczyni otrzymała nie przekroczyła, ani nie była mniejsza od jej 50% udziału w nieruchomości wspólnej sprzed podziału. Nowopowstałe działki o numerach 800/4 i 800/5 były w dniu podziału równe co do wartości.

*   Przeformułowano pytanie nr 2 oraz przedstawiono własne stanowisko w sprawie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy dokonując w roku 2019 sprzedaży swojej połówki bliźniaka otrzymanej na mocy postanowienia sądu o podziale nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi opłaty podatku dochodowego, mimo faktu zakupu tejże nieruchomości już w 2012 r.? Wnioskodawczyni zaznacza, że od momentu zakupu działki wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym, do dnia dzisiejszego pozostaje właścicielką tej samej połówki bliźniaka, a jedyną zmianą jest fakt, że Wnioskodawczyni połówka działki otrzymała nowy numer.
2.  Czy dokonując w roku 2019 sprzedaży działki ewidencyjnej 800/5, Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi opłaty podatku dochodowego, mimo faktu zakupu tejże nieruchomości już w 2012 roku. Wnioskodawczyni zaznacza, że od momentu zakupu działki wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym, do dnia dzisiejszego pozostaje właścicielką tej samej połówki bliźniaka, a jedyną zmianą jest fakt, że Wnioskodawczyni połówka działki otrzymała nowy numer?

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując zakupu nieruchomości wraz z mamą w 2012 r. stały się zarówno Wnioskodawczyni jak i mama właścicielami nieruchomości, a każda z nich posiadała udział równoważny połowie działki i połowie bliźniaka i każda z nich dokonywała dalszego wykończenia swojej nieruchomości wg swoich planów i zamierzeń (do stanu deweloperskiego w takim samym standarcie wykończenia i kosztach). Po zakończeniu budowy w 2016 r. dokonały formalnego sądowego zniesienia współwłasności. Wnioskodawczyni pozostała w dalszym ciągu właścicielką działki wraz z budynkiem, który wykończała. Działkę tę wydzielono z działki ewidencyjnej 800/1 i nadano jej numer 800/5, a Wnioskodawczyni mama pozostałą właścicielką swojej połowy działki i połówki bliźniaka (działki ewidencyjnej 800/4). Według Wnioskodawczyni jest właścicielką działki i budynku od 2012 r., tj. od momentu zakupu i nie powinna płacić podatku dochodowego od jej sprzedaży, ponieważ minęło już ponad 5 lat od zakupu nieruchomości. Ewentualne założenie, że stała się właścicielem działki zabudowanej budynkiem dopiero od postanowienia sądowego o podziale nieruchomości w 2016 r. jest nielogiczne z punktu widzenia prawa własności. Jeżeli przyjmie się taką interpretację nasuwa się pytanie, kto był właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem od 2012 do 2016. Wnioskodawczyni i jej mama, każda z nich swojej połowy i to nie uległo zmianie po postanowieniu sądowym z 2016 r. Reasumując kwestia własności budynku i działki nie zmieniła się od 2012 r., ponieważ jej właścicielami zawsze były Wnioskodawczyni i jej mama.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w 2012 r. zakupiła na współwłasność z mamą działkę wraz z domem dwulokalowym w stanie surowym otwartym. W 2016 r. zostało dokonane sądowe zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat. W wyniku zniesienia współwłasności wartość nieruchomości jaką Wnioskodawczyni otrzymała, ani nie przekroczyła ani nie była mniejsza od jej 50% udziału w nieruchomości wspólnej sprzed podziału. Nowopowstałe działki o numerach 800/4 i 800/5 były w dniu podziału równe co do wartości. Wnioskodawczyni otrzymała działkę o numerze 800/5 wraz z połówką bliźniaka.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego).

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w rzeczy wspólnej.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Jak wskazała Wnioskodawczyni, wartość nieruchomości nabytej w 2016 r. w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości nieruchomości posiadanej sprzed podziału (nabytej w 2012 r.). Mając powyższe na uwadze, datą nabycia udziału w nieruchomości jest rok 2012, kiedy Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość na współwłasność.

A zatem, planowana sprzedaż nieruchomości w 2019 r., nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowić źródła przychodu, w rozumieniu tego przepisu. Zatem Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od przychodu z tej sprzedaży.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.