Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.1023.2021.2.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-31
Teza: nieuznanie zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku przez Kupującego.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; budowle; budynek-budynek gospodarczy ; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

3 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku przez Kupującego.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: G.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: E.

### Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży niżej opisanych nieruchomości należących do E. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) na rzecz G.(dalej: „Kupujący”; Sprzedający oraz Kupujący są określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Wnioskodawcy”).

Wnioskodawcy zamierzają dokonać transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu niżej opisane nieruchomości stanowiące centrum handlowe położone w (…), na które składają się:

\- prawo własności nieruchomości położonej w O., składającej się z działek gruntu o numerach (…),o łącznej całkowitej powierzchni 68.976 m.kw., dla której to nieruchomości

Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Grunt 1”);

\- prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze … o powierzchni 4.460 m.kw., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Grunt 2”; Grunt 1 i

Grunt 2 dalej łącznie określane będą jako „Grunt”);

\- prawo własności dwóch budynków centrum handlowego znajdujących się na Gruncie, a mianowicie budynku o powierzchni zabudowy 19.828 m.kw. (dalej jako: „Budynek 1”)

oraz budynku o powierzchni zabudowy 3.306 m.kw. (dalej jako „Budynek 2”; Budynek 1 i Budynek 2 będą dalej łącznie określane jako „Budynki”);

\- prawo własności znajdujących się na Gruncie wszelkich budowli, instalacji i obiektów służących do obsługi Budynków, stanowiących własność Sprzedającego (dalej łącznie

jako „Budowle”).

Grunt, Budynki i Budowle określane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „O.”, przyjętym Uchwałą Rady Miasta z dnia 29.12.2015 r. (dalej „MPZP”). Szczegółowy opis poszczególnych działek wchodzących w skład Gruntu oraz znajdujących się na nich Budynków i Budowli przedstawiony został w poniższej tabeli. Zawarty w tabeli opis dotyczący przeznaczenia poszczególnych działek Gruntu w MPZP został sporządzony na podstawie wypisu i wyrysu z MPZP wydanego przez Prezydenta Miasta w dniu 12.10.2021 r. Natomiast informacje dotyczące powierzchni poszczególnych działek wchodzących w skład Gruntu wynikają z wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Prezydenta Miasta według stanu na dzień 11.06.2021 r.


| Numer działki | Charakterystyka | Przeznaczenie działki zgodnie z MPZP | Powierzchnia działki 
| … | Tereny niezabudowane | 2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe | 0,0032 ha 
| … | Tereny niezabudowane | 2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe | 0,0056 ha 
| … | Tereny niezabudowane | 2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe | 0,0016 ha 
| … | Chodnik / zieleń | 3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,0051 ha 
| … | Chodnik / zieleń | 3U - tereny usług3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,1195 ha 
| … | Parking | 1UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.- 3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,1287 ha 
| … | Chodnik / zieleń | 3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,0920 ha 
| … | Drogi i parkingi / strefa dostaw, parking | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.- 3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,1157 ha 
| … | Chodnik / zieleń | 3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,0596 ha 
| … | Budynek 2 / strefa dostaw, parking, | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.- 3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,1092 ha 
| … | Drogi i parkingi | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,2685 ha 
| … | Drogi i parkingi | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,0090 ha 
| … | Drogi i parkingi | - 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,0045 ha 
| … | Drogi i parkingi | 1UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,0281 ha 
| … | Budynek 1 / parking | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,4469 ha 
| … | Budynek 1 | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,0063 ha 
| … | Budynek 1 / parking, zieleń | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.4ZP - tereny zieleni urządzonej1KP - tereny ciągów pieszych | 0,3332 ha 
| … | Teren niezabudowany | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.- 4ZP - tereny zieleni urządzonej- 1KP - tereny ciągów pieszych | 0,0506 ha 
| … | Teren niezabudowany | 4ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,0020 ha 
| .. | Teren niezabudowany | 4ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,0207 ha 
| … | Budynek 1 / parking, zieleń | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.4ZP - tereny zieleni urządzonej1KP - tereny ciągów pieszych | 0,2213 ha 
| … | Budynek 1 / parking, zieleń | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.4ZP - tereny zieleni urządzonej1KP - tereny ciągów pieszych2 KDX - tereny dróg publicznych - ciągi pieszo-jezdne | 0,7643 ha 
| … | Budynek 1 / parking | - 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,1292 ha 
| … | Drogi i parkingi | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,0312 ha 
| … | Budynek 2 | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.- 2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe | 0,2252 ha 
| …. | Budynek 1 / parking | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,1852 ha 
| … | Budynek 2 | 1UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe | 0,3781 ha 
| … | Budynek 2 / parking | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,1106 ha 
| … | Drogi i parkingi / droga / Budynek | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,2551 ha 
| … | Budynek 1 | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 2,7416 ha 
| … | Budynek 2 / parking | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw.3ZP - tereny zieleni urządzonej | 0,0458 ha 
| … | Drogi i parkingi | 1 UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. | 0,4460 ha 

Zgodnie z MPZP, poszczególne symbole oznaczają następujące przeznaczenie terenu:

\- 1UC - przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw., usługi, tereny sportu i rekreacji, drogi

wewnętrzne - parkingi; przeznaczenie uzupełniające: mieszkania towarzyszące;

\- 3ZP - przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni urządzonej; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej;

\- 4ZP - przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni urządzonej, z terenów sportu i rekreacji dopuszcza się jedynie terenowe urządzenia sportowe; przeznaczenie uzupełniające:

obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej;

\- 1KP - przeznaczenie podstawowe: publiczny ciąg pieszy; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej;

\- 2KDD - przeznaczenie podstawowe: drogi publiczne - ulica dojazdowa; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej;

\- 2KDX - przeznaczenie podstawowe: drogi publiczne - ciąg pieszo-jezdny; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej;

\- 3U - przeznaczenie podstawowe: usługi kultury; przeznaczenie uzupełniające: zabudowa zamieszkania zbiorowego, usługi oświaty.

Budynek 1 został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 28 września 1999 r. Budynek 2 został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 17 marca 2003 r.

Dopuszczenie Budynków do użytkowania obejmuje również Budowle zlokalizowane na Gruncie, wchodzące w skład sprzedawanej Nieruchomości. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem jako centrum handlowego i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków - nie są one zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu lub dzierżawy. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - „VAT”). Jednocześnie należy wskazać, iż z uwagi na fakt, że Budowle pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia użytkowania Budynków.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

(i) Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, zarys działalności Sprzedającego

Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje komercyjny wynajem i dzierżawę nieruchomości. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie będzie do dnia transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od A. w dniu 4 stycznia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Od dnia nabycia Sprzedający wynajmował powierzchnię Budynków w ramach wynajmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem VAT. Powierzchnia użytkowa w Budynku 1, a także część Budowli, Gruntu i instalacji, które pełnią rolę pomocniczą względem Budynku 1, wynajmowane są obecnie na podstawie umów najmu zawartych z A. sp. z o.o. (dalej jako „Najemca”). Pozostała powierzchnia użytkowa Budynków, a także część Budowli, Gruntu i instalacji, które pełnią rolę pomocniczą względem Budynku 2, są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z M. sp. z o.o. (dalej jako „Dzierżawca”). Zarówno A. sp. z o.o. jak i M. sp. o.o. mają prawo do korzystania z części wspólnych, w tym z dróg wewnętrznych, parkingów, Budowli oraz instalacji, które pełnią rolę pomocniczą względem odpowiednich Budynków będących przedmiotem najmu odpowiednio powyżej wspomnianych umów najmu lub umowy dzierżawy. Powierzchnia Budynków jest również podnajmowana i poddzierżawiana do innych podmiotów przez Najemcę i Dzierżawcę.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Sprzedający nie jest stroną umów na dostawę mediów do Nieruchomości. Stroną takich umów jest bezpośrednio Najemca i Dzierżawca. W konsekwencji, w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z umów na dostawę mediów do Nieruchomości.

Sprzedający nie jest stroną umów dotyczących obsługi i utrzymania Nieruchomości. Umowy takie zostały zawarte bezpośrednio przez Najemcę i Dzierżawcę. W konsekwencji, prawa i obowiązki wynikające z takich umów nie będą przenoszone na Kupującego w ramach transakcji.

Sprzedający jest stroną umów o zarządzanie aktywami _(asset management agreement)._ Prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostaną przeniesione na Kupującego.

Zarządzanie Nieruchomością zapewniane jest przez Dzierżawcę na podstawie zawartej umowy dzierżawy w odniesieniu do powierzchni wydzierżawianej Dzierżawcy, oraz na podstawie trójstronnej umowy zawartej pomiędzy Dzierżawcą, Najemcą i Sprzedającym w odniesieniu do pozostałej powierzchni Nieruchomości, tj. powierzchni wynajmowanej Najemcy.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Kupujący nabędzie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy M. sp. z o.o., M. A. oraz AP. w dniu 29 kwietnia 2004 r. Umowa ta pierwotnie dotyczyła 12 centrów handlowych należących bezpośrednio lub pośrednio do A. (poprzedni właściciel Nieruchomości), w tym przedmiotowej Nieruchomości. Umowa ta reguluje, między innymi, obowiązek dostarczania Sprzedającemu raportów dotyczących podnajemców powierzchni, budżetu operacyjnego centrum handlowego, okresowe spotkania ze Sprzedającym celem omówienia kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Umowa ta dotyczy jedynie wybranych kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Nie jest to standardowa, kompleksowa umowa zarządzania Nieruchomością, ponieważ zarządzanie Nieruchomością, jak wyżej wskazano, jest realizowane przez Dzierżawcę na podstawie wyżej opisanych umów.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

(ii) Przedmiot planowanej transakcji

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1\. Nieruchomość (tj. prawo własności/użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

2\. prawa i obowiązki z umów najmu zawartych z Najemcą oraz z umowy dzierżawy zawartej z Dzierżawcą (Kupujący wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego

wynikające z tych umów);

3\. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemcy i Dzierżawcy wynikających z umów najmu/dzierżawy (w tym w formie gwarancji

bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, umowy przystąpienia do długu oraz kaucji) w zakresie, w jakim

takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień zbycia Nieruchomości;

4\. prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy M.s sp. z o.o., M. A. AP.OLLO RIDA w dniu 29 kwietnia 2004r. o ile

uzyskane zostaną zgody pozostałych stron umowy;

5\. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości;

6\. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności:

a. umowy najmu i dzierżawy, dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe

Najemcy/Dzierżawcy oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

b. dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością, analizą regulowania zobowiązań przez Najemcę/Dzierżawcę;

7\. wynikające z przenoszonych umów najmu i dzierżawy zobowiązania Sprzedającego wobec Najemcy/Dzierżawcy w związku z ewentualną kaucją wpłaconą przez

Najemcę/Dzierżawcę, tj. zobowiązanie do zwrotu kaucji lub rozliczenia zgodnie z odpowiednią umową, oraz zobowiązania Sprzedającego do ewentualnego zwrotu

dokumentów zabezpieczenia (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment transakcji);

8\. prawa i obowiązki Sprzedającego z gwarancji udzielonej przez spółkę-matkę A.;

9\. prawa i obowiązki wynikające z umowy cesji zawartej między Sprzedającym a M. sp. z o.o. w dniu 14 grudnia 2020 r. oraz umowy cesji zawartej między Sprzedającym a M. w

dniu 8 lutego 2021 r.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1\. nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;

2\. praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami;

3\. praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

4\. ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

5\. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

6\. należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem;

7\. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej transakcji, takich jak między innymi, umów

z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

8\. dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. dokumentów podatkowych Sprzedającego;

9\. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

10\. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę i Dzierżawcę;

11\. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (poza ubezpieczeniem tytułu nieruchomości, które jest standardowym ubezpieczeniem wykupowanym przez

strony transakcji przy okazji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ale nie stanowi ono ubezpieczenia majątkowego lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej);

12\. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje wpłacone przez Najemcę i Dzierżawcę;

13\. tajemnic handlowych oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych

Kupującemu w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości.

Jak wyżej wskazano, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy.

(iii) Zarys działalności Kupującego

Kupujący jest spółką kapitałową z siedzibą w Niemczech, która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość położoną na terytorium Polski celem jej komercyjnego wynajmu/dzierżawy. W momencie zakupu Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Obecnie Kupujący nie posiada nieruchomości w Polsce.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą obejmującą wynajem/dzierżawę na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Gruncie Budynkach, a także związanych z nimi Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność ta będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług. W szczególności, w razie zaistnienia takiej konieczności, Kupujący zawrze samodzielnie umowę o zarządzanie aktywami, obejmującą również Nieruchomość.

Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

(iv) Inne okoliczności dotyczące transakcji

Część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny może zostać przeznaczona przez Sprzedającego do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytów bankowych). Oznacza to, iż część ceny sprzedaży należnej za przedmiot transakcji może zostać zapłacona przez Kupującego (lub z rachunku depozytowego) bezpośrednio na rzecz wierzycieli Sprzedającego. Część ceny może zostać także potrącona pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu). Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, albo w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa

lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2\. Czy planowana sprzedaż Budynków i Budowli oraz Gruntu w ramach transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku z uwagi na fakt, iż:

a) wchodzące w skład Gruntu działki o numerach … stanowią teren zabudowany Budynkami i Budowlami, a w rezultacie, w przypadku złożenia przez strony transakcji

zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, transakcja będzie w tej części stanowić odpłatną dostawę Budynków/Budowli wraz z wyżej wskazanymi

działkami Gruntu opodatkowaną VAT i nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku?

b) wchodzące w skład Gruntu działki o numerach … stanowią teren niezabudowany będący terenem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a w

konsekwencji transakcja w tym zakresie również będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku?

3\. Czy Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w odniesieniu do dostawy

Budynków i Budowli wraz z Gruntem, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż całości

Nieruchomości w ramach transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży całości Nieruchomości?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każdy z Wnioskodawców ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 1

Planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Uzasadnienie własnego stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem Grunt, Budynki i Budowle, wchodzące w skład Nieruchomości, stanowią towar w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi, iż przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”). W konsekwencji, transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów podatkowych prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3- 2.4012.191.2018.1.MD, oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków

prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w powołanym art. 55(1) Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności", pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co więcej, w ramach transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego, prawa i obowiązki z umów zarządzania aktywami, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle stanowiska Ministra Finansów zawartego w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa -„Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”, które omówiono szczegółowo poniżej) - są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadzi też odrębnej księgowości dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mającą za przedmiot ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z wyżek powołanymi Objaśnieniami Ministra Finansów dotyczącymi zasad opodatkowania dostawy nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1\. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

2\. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji".

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

\- przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę

i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

\- nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu

składników majątkowych będących przedmiotem transakcji".

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej

nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (\`(...)\`)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym kupujący sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy’.

Zgodnie z opisem planowanej transakcji przedstawionym w niniejszym wniosku, przedmiotem transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynki i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu i dzierżawy, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (np. dotyczące zabezpieczeń, itd.). W ramach transakcji na Kupującego przeniesione zostaną również prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy M. sp. z o.o., M.A. oraz AP. w dniu 29 kwietnia 2004 r. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, umowa ta dotyczy wybranych kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Nie jest to standardowa, kompleksowa umowa zarządzania Nieruchomością, ponieważ zarządzanie Nieruchomością realizowane jest przez Dzierżawcę na podstawie stosownych umów przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Natomiast przedmiotem transakcji nie będą, w szczególności, (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości, (b) prawa i obowiązki wynikające z umowy zarządzania aktywami, ani też (c) należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością.

W konsekwencji, spośród elementów, których łączne przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, przedmiot transakcji będzie zawierać jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu i dzierżawy, jak również prawa i obowiązki wynikające z jednej szczególnej umowy dotyczącej zarządzania Nieruchomością. Transakcja nie obejmie natomiast trzech pozostałych wyżej wymienionych elementów, które zostały wskazane w Objaśnieniach, jako te konieczne składniki transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej, które warunkują uznanie przedmiotu takiej transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Nieruchomości i zwiększaniu jej wartości poprzez aktywne zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie mają obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu, składniki te nie są wystarczające do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, utrzymaniem i obsługą istniejących umów najmu i dzierżawy (w tym pobieraniem czynszów, rozliczaniem opłat eksploatacyjnych, zarządzaniem dostawcami usług, bieżącej obsługi prawnej, księgowej i podatkowej Kupującego) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4- 3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez co transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2). Własne stanowisko w zakresie pytania nr 2 Planowana sprzedaż Budynków i Budowli oraz Gruntu w ramach transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku z uwagi na fakt, iż:

a) wchodzące w skład Gruntu działki o numerach … stanowią teren zabudowany Budynkami i Budowlami, a w rezultacie, w przypadku złożenia przez strony transakcji

zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, transakcja będzie w tej części stanowić odpłatną dostawę Budynków/Budowli wraz z wyżej wskazanymi działkami

Gruntu opodatkowaną VAT i nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku;

b) wchodzące w skład Gruntu działki o numerach … stanowią teren niezabudowany będący terenem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a w konsekwencji

transakcja w tym zakresie również będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Uzasadnienie własnego stanowiska

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w wyżej powołanym ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający kupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej w dniu 4 stycznia 2018 r. Od momentu nabycia, Nieruchomość jest przedmiotem komercyjnego wynajmu/dzierżawy przez Sprzedającego, a więc czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, od momentu zakupu, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli w wysokości wyżej wskazanej nie zostaną także poniesione do dnia transakcji.

W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli miało miejsce w okresie wcześniejszym, niż 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

W chwili zawarcia transakcji, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, prawo własności wchodzących w skład Gruntu 1 działek o numerach …oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 wchodzące w skład Nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Budynki i Budowle, znajdujące się na tych działkach Gruntu (będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową VAT).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, co do zasady sprzedaż tych działek Gruntu, na których znajdują się Budynki i Budowle dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie, z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, zgodnie z założeniami, Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia transakcji w tym zakresie z podatku VAT i o wyborze jej opodatkowania tym podatkiem. Oświadczenie takie zostanie złożone albo przed dniem dokonania transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego, albo też w akcie notarialnym, którym udokumentowana będzie dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W konsekwencji, sprzedaż wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli wraz z działkami Gruntu, na których się one znajdują, nie będzie zwolniona z VAT, lecz będzie ona opodatkowana tym podatkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działki Gruntu o numerach … są niezabudowane. Dlatego też, do sprzedaży tych działek gruntu nie będą miały zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10) oraz pkt 10a), ani też art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak stanowi art. 2 pkt 33) ustawy o VAT pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazane powyżej działki objęte są MPZP szczegółowo omówionym w opisie zdarzenia przyszłego. Zgodnie z MPZP, przeznaczenie działek o numerach … oznaczone jest w planie symbolem 2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe. W konsekwencji, nie ulega wątpliwości, iż działki te stanowią teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT, co oznacza, iż sprzedaż tych działek będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

Działka nr … ma podstawowe przeznaczenie w MPZP oznaczone symbolem 1UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. Zatem również i ta działka stanowi teren budowlany dla celów podatku VAT, przez co jej sprzedaż będzie opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Natomiast dwie pozostałe niezabudowane działki o numerach … mają przeznaczenie w MPZP oznaczone symbolami:

\- 3ZP - przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni urządzonej; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej;

\- 4ZP - przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni urządzonej, z terenów sportu i rekreacji dopuszcza się jedynie terenowe urządzenia sportowe; przeznaczenie uzupełniające:

obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej.

W ocenie Wnioskodawców, fakt, iż MPZP przewiduje dla przedmiotowych działek w zakresie przeznaczenia uzupełniającego lokalizację na tych działkach obiektów i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej, uzasadnia uznanie także i tych działek za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33) ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż tych działek Gruntu w ramach transakcji będzie także opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach podatkowych dotyczących analogicznych stanów faktycznych. Jako przykład można powołać interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 czerwca 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM, w której organ interpretacyjny stwierdził, iż przy ocenie, czy dany grunt jest teren budowlanym, czy nie budowlanym, należy badać nie tylko podstawowe przeznaczenie gruntu, ale także jego uzupełniające przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. W piśmie tym stwierdzono:

„Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.”

W świetle powyższego, należy uznać, iż możliwość budowy na wyżej wskazanych działkach nr … obiektów i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej kwalifikuje przedmiotowe działki do terenów budowlanych w rozumieniu ustawy o VAT, co wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia z podatku VAT do ich sprzedaży. Ponadto, należy również zaznaczyć, iż ustawa o VAT przewiduje powszechność opodatkowania tym podatkiem dostawy towarów i usług. W konsekwencji, przepisy przewidujące zwolnienie dostawy od podatku VAT, a takim właśnie przepisem jest ar. 43 ust. 1 pkt 9) w zw. z art. 2 pkt 33) ustawy o VAT, nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.

Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawców, całość transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

3) Własne stanowisko w zakresie pytania nr 3

Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż całości Nieruchomości w ramach transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży całości Nieruchomości.

Uzasadnienie własnego stanowiska

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy przedmiot transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Na dzień transakcji Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Kupujący dokona transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie i dzierżawie powierzchni w Budynkach. Kupujący zamierza zatem wykorzystać przedmiot transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co więcej, jak zostało wykazane powyżej, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT, ponieważ Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli wraz z Gruntem, na którym te Budynki i Budowle są zlokalizowane. Oświadczenie takie zostanie złożone albo naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego (przed dokonaniem transakcji), albo też w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości. Natomiast te działki Gruntu, które nie są zabudowane Budynkami i Budowlami powinny zostać uznane za tereny budowlane, przez co ich sprzedaż w ramach transakcji również będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu zakupu całości Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nabycie Budynków i Budowli wraz z Gruntem, na którym są posadowione, jak również niezabudowanych działek Gruntu, jak wskazano powyżej, nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków

prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość składająca się z działek zabudowanych i niezabudowanych. Obiektami posadowionymi na działkach zabudowanych są dwa budynki oraz budowle.

Działalność Sprzedającego obejmuje komercyjny wynajem i dzierżawę nieruchomości. Od dnia nabycia Sprzedający wynajmował powierzchnię Budynków oraz Budowle w ramach wynajmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem VAT. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Sprzedający nie jest stroną umów na dostawę mediów do Nieruchomości. Stroną takich umów jest bezpośrednio Najemca i Dzierżawca. W konsekwencji, w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z umów na dostawę mediów do Nieruchomości.

Sprzedający nie jest stroną umów dotyczących obsługi i utrzymania Nieruchomości. Umowy takie zostały zawarte bezpośrednio przez Najemcę i Dzierżawcę. W konsekwencji, prawa i obowiązki wynikające z takich umów nie będą przenoszone na Kupującego w ramach transakcji.

Sprzedający jest stroną umów o zarządzanie aktywami_._ Prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostaną przeniesione na Kupującego.

Zarządzanie Nieruchomością zapewniane jest przez Dzierżawcę na podstawie zawartej umowy dzierżawy w odniesieniu do powierzchni wydzierżawianej Dzierżawcy, oraz na podstawie trójstronnej umowy zawartej pomiędzy Dzierżawcą, Najemcą i Sprzedającym w odniesieniu do pozostałej powierzchni Nieruchomości, tj. powierzchni wynajmowanej Najemcy.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Kupujący nabędzie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy M. sp. z o.o., M.A. oraz AP. Umowa ta reguluje, między innymi, obowiązek dostarczania Sprzedającemu raportów dotyczących podnajemców powierzchni, budżetu operacyjnego centrum handlowego, okresowe spotkania ze Sprzedającym celem omówienia kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Umowa ta dotyczy jedynie wybranych kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Nie jest to standardowa, kompleksowa umowa zarządzania Nieruchomością, ponieważ zarządzanie Nieruchomością, jak wyżej wskazano, jest realizowane przez Dzierżawcę na podstawie wyżej opisanych umów.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

\- Nieruchomość (tj. prawo własności/użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

\- prawa i obowiązki z umów najmu zawartych z Najemcą oraz z umowy dzierżawy zawartej z Dzierżawcą (Kupujący wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego

wynikające z tych umów);

\- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemcy i Dzierżawcy wynikających z umów najmu/dzierżawy (w tym w formie

gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, umowy przystąpienia do długu oraz kaucji)

w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień zbycia Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy M. sp. z o.o., M.A. oraz AP. w dniu 29 kwietnia 2004r. o ile uzyskane

zostaną zgody pozostałych stron umowy;

\- znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości;

\- znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności:

\- umowy najmu i dzierżawy, dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe

Najemcy/Dzierżawcy oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

\- dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością, analizą regulowania zobowiązań przez Najemcę/Dzierżawcę;

\- wynikające z przenoszonych umów najmu i dzierżawy zobowiązania Sprzedającego wobec Najemcy/Dzierżawcy w związku z ewentualną kaucją wpłaconą przez

Najemcę/Dzierżawcę, tj. zobowiązanie do zwrotu kaucji lub rozliczenia zgodnie z odpowiednią umową, oraz zobowiązania Sprzedającego do ewentualnego zwrotu

dokumentów zabezpieczenia (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment transakcji);

\- prawa i obowiązki Sprzedającego z gwarancji udzielonej przez spółkę-matkę A.;

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy cesji zawartej między Sprzedającym a M. sp. z o.o. w dniu 14 grudnia 2020 r. oraz umowy cesji zawartej między Sprzedającym a M.

w dniu 8 lutego 2021 r.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

\- nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;

\- praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami;

\- praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

\- ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

\- należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem;

\- praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej transakcji, takich jak między innymi, umów

z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

\- dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. dokumentów podatkowych Sprzedającego;

\- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę i Dzierżawcę;

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (poza ubezpieczeniem tytułu nieruchomości, które jest standardowym ubezpieczeniem wykupowanym przez

strony transakcji przy okazji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ale nie stanowi ono ubezpieczenia majątkowego lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej);

\- środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje wpłacone przez Najemcę i Dzierżawcę;

\- tajemnic handlowych oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych

Kupującemu w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości.

\- Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy.

Kupujący jest spółką kapitałową z siedzibą w Niemczech, która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość położoną na terytorium Polski celem jej komercyjnego wynajmu/dzierżawy. Działalność ta będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług. W szczególności, w razie zaistnienia takiej konieczności, Kupujący zawrze samodzielnie umowę o zarządzanie aktywami, obejmującą również Nieruchomość.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca się z działek Gruntu oraz Budynków i Budowli wraz z niektórymi prawami z nią związanymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Zainteresowanych nie wynika bowiem, aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jak wskazano w opisie sprawy, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu.

Ponadto w analizowanym przypadku, zgodnie z podanymi przez Zainteresowanych informacjami, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący musi podjąć szereg czynności jak zawarcie umów ubezpieczenia, ochrony, umów o zarzadzanie aktywami, zapewnienie obsługi prawnej, księgowej Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia kontynuację działalności prowadzonej dotychczas przez Zbywcę wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. Nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy gruntów ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a

jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie uprawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ww. ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem Budynków i Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy, dostawą objęte będą dwa Budynki, z których pierwszy został oddany do użytkowania w 1999 r., natomiast drugi w roku 2003. Budowle zaś pełnią role pomocniczą wobec Budynków i w całości zostały oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwila rozpoczęcia użytkowania Budynków. Ponadto od 4 stycznia 2018 r. Sprzedający wynajmował powierzchnie Budynków w ramach wynajmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem VAT. Równocześnie zaznaczyć należy, że najemcy mają prawo do korzystania z Budowli, które pełnią rolę pomocniczą względem odpowiednich Budynków będących przedmiotem najmu. Ponadto od dnia nabycia Nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli i nie będą ponoszone do dnia dostawy.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży Budynków i Budowli, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa ta będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu, od którego upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem zarówno w stosunku do Budynków, jak i Budowli będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu (działek zabudowanych Budynkami lub Budowlami tj. …) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Ze złożonego wniosku wynika, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości (Budynków i Budowli wraz z gruntem, na którym są posadowione), przed dniem jej dostawy, Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania. Oświadczenie zostanie złożone naczelnikowi urzędu skarbowego bądź w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W związku z powyższym jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy budynków i budowli, to transakcja dostawy budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana sprzedaż budynków i budowli wraz z gruntem będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Przechodząc z kolei do działek niezabudowanych (…) wskazać należy, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działki te stanowią położone są na obszarze objętym symbolem 2KDD – teren dróg publicznych- ulice dojazdowe (działka 58, 57 i 56), 4ZP – teren zieleni urządzonej, przy czym przeznaczenie uzupełniające to obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej (działki 90 i 91) oraz 1UC – tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m.kw., 4ZP- tereny zieleni urządzonej, 1KP – treny ciągów pieszych (działka 102).

Ww. Działki stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza do ich sprzedaży zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży Działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich

przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano we wniosku żadna z działek nie była i nie będzie do dnia transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy niezabudowanych działek nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działkach nr … powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2 i kolejne ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i dzierżawy powierzchni w Budynkach, a także związanych z nimi Budowlach, a więc Kupujący zamierza prowadzić działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. W momencie zakupu Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem (zastosowanie dla transakcji podstawowej stawki podatku VAT) nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla Nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).