Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-07
Teza: Sprzedaż przez Wnioskodawcę działki, będzie stanowiła
czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów
i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1
ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy, bez
względu na to, czy Spółka w trakcie trwania umowy dzierżawy
uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, czy też nie.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę
czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
dzierżawa
pełnomocnictwo-pełnomocnictwo ogólne
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 21 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr 1.
    Uzupełniła go Pani pismem z 9 kwietnia 2025 r. (wpływ 15 kwietnia 2025 r.) - w odpowiedzi
    na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni 17 listopada 2023 r. zawarła ze spółką pod firmą: (...) spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...), na podstawie aktu
    notarialnego - umowa przedwstępna sprzedaży oraz pełnomocnictwo sporządzonego
    przez notariusza (...), Kancelaria Notarialna w (...), oznaczonego Repertorium (...) umowę,
    na podstawie której oświadczyli, że zawierają umowę przedwstępną sprzedaży, na
    podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której
    Wnioskodawczyni sprzeda spółce (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
    komandytowa z siedzibą w (...) - w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich -
    niezabudowaną nieruchomość położoną w (...), o obszarze (...) ha, stanowiącą działkę o
    numerze ewidencyjnym 1 [KW NR (...)], a Spółka (...) spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) nieruchomość tę za podaną
    cenę kupi.
    Przedmiotowa działka stanowi wyłączną własność Wnioskodawczyni na podstawie
    prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (...) Wydział Cywilny z (...) o dział spadku.

    W powyżej opisanym akcie notarialnym Wnioskodawczyni oświadczyła, że udziela spółce
    (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) oraz B.
    B. pełnomocnictwa i upoważnia każdego z pełnomocników z osobna do:
    1) dysponowania opisaną nieruchomością (działka nr 1) na cele budowlane oraz
      zawierania dowolnych umów dokonywania wszelkich czynności związanych z
      procesem uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności do:
          występowania do gestorów poszczególnych sieci technicznych: wodnej,
          kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej, telekomunikacyjnej, cieplnej z
          wnioskami o wydanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do
          sieci technicznej oraz do podpisania z gestorami sieci technicznych umów
          przyłączeniowych,
          prowadzenia wszelkich niezbędnych działań i podpisywania umów z
          Państwowym Gospodarstwem Wodnym (...),
          występowanie do stosowanych organów z wnioskami o wydanie pozwolenia na
          budowę budynków mieszkalnych na terenie nieruchomości,
          występowanie z wnioskami do stosownych organów administracji publicznej o
          uzgodnienie projektu architektoniczno-budowlanego w zakresie
          archeologicznego oraz o uzgodnienie projektu architektoniczno-budowlanego
          w zakresie wynikającym z obowiązujących przepisów prawa,
          występowania do stosownych organów administracji publicznej z wnioskiem o
          wydanie decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na
          nieruchomości (lub promesy wydania zgody na wycinkę drzew i krzewów), o
          wydanie decyzji zezwalającej na budowę lub przebudowę zjazdu z drogi
          publicznej, o wyłączenie nieruchomości spod produkcji rolniczej etc.
          wykonania badań geotechnicznych na terenie nieruchomości,
          występowania z wnioskami do stosownych organów administracji publicznej o
          wydanie zgody na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na
          nieruchomości,
          wykonania mapy do celów projektowych,
          uporządkowania terenu nieruchomości,
    2) w związku z tym do składania w jej imieniu wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, a także
      dokonywania innych czynności faktycznych i prawnych, które do wykonania tego
      pełnomocnictwa okazać się mogą celowe.
    Wszelkie koszty związane z działaniami podjętymi w związku z realizacją tego
    pełnomocnictwa i skutkami takich działań obciążają wyłącznie spółkę (...) spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...).
    Następnie tego samego dnia tj. 17 marca 2023 r. została zawarta umowa dzierżawy
    pomiędzy Wnioskodawczynią a spółką (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    spółka komandytowa z siedzibą w (...), na podstawie której Wnioskodawczyni
    (wydzierżawiający) oddała powyższej spółce jako dzierżawcy niezabudowany grunt o
    powierzchni (...) ha, stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym o numerze 1, objętą
    księgą wieczystą KW NR (...), do używania, pobierania pożytków i wybudowania budynków
    mieszkalnych wraz z towarzyszącą infrastrukturą, za jednorazowym wynagrodzeniem w
    kwocie (...) zł.

    Na podstawie tej umowy dzierżawca (Spółka) oświadczył, że posiada wszelkie zezwolenia
    niezbędne dla prowadzenia działalności gospodarczej na przedmiotowej działce
    (przedmiot dzierżawy). Wnioskodawczyni (wydzierżawiająca) wyraziła zgodę na
    dysponowaniem przez dzierżawcę (spółkę) nieruchomością opisaną powyżej do celów
    budowlanych w tym w szczególności w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane. Dzierżawca (Spółka) z związku z tym, uprawniony jest m.in. do:
        1) występowania do gestorów poszczególnych sieci technicznych: wodnej,
        kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej, telekomunikacyjnej, cieplnej z wnioskami
        o wydanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci
        technicznej oraz do podpisania z gestorami sieci technicznych umów
        przyłączeniowych,
        2) występowania z wnioskiem o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej,
        3) prowadzenia wszelkich niezbędnych działań i podpisywania umów z Państwowym
        Gospodarstwem Wodnym (...),
        4) występowanie do stosownych organów z wnioskami o wydanie pozwolenia na
        budowę budynków mieszkalnych na terenie nieruchomości,
        5) występowanie z wnioskami do stosownych organów o uzgodnienie projektu
        architektoniczno-budowlanego w zakresie archeologicznym,
        6) występowania do stosownych organów o uzgodnienie zmian zagospodarowania
        terenu przyległego do pasa drogowego zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy o drogach
        publicznych,
        7) zawieraniu umów (np. o których mowa w art. 16 ustawy o drogach publicznych) w
        związku z uzgodnieniem o którym mowa powyżej,
        8) występowania z wnioskiem do organów o uzgodnienie projektu architektoniczno-
        budowlanego w zakresie wynikającym z obowiązujących przepisów prawa a także
        do zawierania umów wynikłych na mocy tych uzgodnień,
        9) występowania do stosownych organów z wnioskiem o wydanie decyzji
        zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości (lub
        promesy wydania zgody na wycinkę drzew i krzewów),
      10) wykonania badań geotechnicznych na terenie nieruchomości,
      11) występowania do stosownych organów o wydanie zgody na rozbiórkę obiektów
        budowlanych znajdujących się na nieruchomości,
      12) wykonania mapy do celów projektowych,
      13) uporządkowania terenu nieruchomości.
    W między czasie spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
    komandytowa przekształciła się w Spółkę (...) spółka akcyjna z siedzibą w (...) oraz na
    podstawie art. 553 § 1 Kodeksu spółek handlowych (...) spółka akcyjna jest następcą
    prawnym, której przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej ((...)
    spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa).
    Następnie 30 stycznia 2025 r. Wnioskodawczyni wraz z (...) Spółka Akcyjna zawarła aneksy
    dotyczące powyżej opisanej przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy dzierżawy, na
    podstawie których przedłużono termin trwania umowy do 5 kwietnia 2025 r.
    Na dzień złożenia wniosku spółka (...) spółka akcyjna otrzymała warunki techniczne
    przyłączenia planowanej inwestycji mieszkaniowej na dz. ew. nr 1 do sieci gazowej,
    elektroenergetycznej i wodno-kanalizacyjnej. Ponadto, (...) S.A. prowadzi aktywne działania
    mające na celu zawarcie z miastem (...) umowy w trybie art. 16 ustawy o drogach w
    związku z koniecznością budowy lub przebudowy dróg publicznych mających na celu
    połączenia planowanej inwestycji mieszkaniowej na dz. ew. nr 1 z siecią dróg publicznych.

    (...) S.A. złożyła również wniosek do (...) Miasta (...) o wydanie pozwolenia na budowę
    inwestycji mieszkaniowej na dz. ew. nr 1. (...) S.A. wystąpiła też z wnioskiem do
    stosownego organu o wyłączenie gruntu obejmującego dz. ew. nr 1 z produkcji rolniczej.
    Sprawa zakończyła się umorzeniem postępowania, gdyż okazało się, że grunty na działce
    są pochodzenia mineralnego, a takie nie podlegają konieczności wyłączenia z produkcji
    rolniczej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Nie jest i nie była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Działka ew. nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
    osiedla (...), zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta (...) Nr (...) z (...) r. ogłoszoną w Dzienniku
    Urzędowym Województwa (...) o nr (...) z (...) r. poz. (...).
    Zgodnie z rysunkiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „osiedla (...)”
    działka nr ewid. 1 z obrębu (...) jest położona na terenie oznaczonym symbolem „23 MN/U”
    - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz w niewielkim zakresie w
    obszarze oznaczonym symbolem „9K/ZP - teren ciągów pieszych oraz zieleni publicznej
    urządzonej. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącymi
    usługami „2 do 30 MN/U” podstawowym przeznaczeniem terenu jest zabudowa
    mieszkaniowa jednorodzinna wszystkich typów (wolnostojąca, bliźniacza i szeregowa),
    towarzyszące usługi nieuciążliwe wbudowane lub wolnostojące wraz z zapleczami (dojścia,
    podjazdy, parkingi, podwórka, garaże, ogrody, elementy infrastruktury technicznej). Jako
    „dopuszczone przeznaczenie terenu” przewidziano tereny urządzonej zieleni
    towarzyszącej (wysokiej i miejskiej), drogi wewnętrzne KDW.
    Z kolei dla terenów ciągów pieszych oraz zieleni publicznej urządzonej 1 do 4KP/ZP i 6 do
    10KP/ZP podstawowym przeznaczeniem terenu są ciągi piesze oraz zieleń publiczna
    urządzona wraz z właściwym wyposażeniem (ławki, latarnie itp.), drogi eksploatacyjne
    wzdłuż cieków wodnych. Jako „dopuszczone przeznaczenie terenu” przewidziano ścieżki
    rowerowe i infrastrukturę miejską.
    Strona Kupująca z którą podpisała Pani umowę przedwstępną i umowę dzierżawy nie
    ubiega się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż na
    terenie objętym wnioskiem obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w przypadku braku
    obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Strona Kupująca
    z którą podpisała Pani umowę przedwstępną i umowę dzierżawy ubiega się o wydanie
    decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz udzielającej pozwolenia na
    budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
    Umowa przedwstępna i umowa dzierżawy zawarta jest do dnia 30 lipca 2025 r. Na dzień
    dzisiejszy nie da się określić czy w dniu sprzedaży, tj. do dnia 30 lipca 2025 r. decyzja
    zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz udzielająca pozwolenia na budowę
    zostanie wydana. Na dzień dzisiejszy postępowanie administracyjne w sprawie
    zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz udzielenia pozwolenia na budowę
    jest zawieszone ze względu na okoliczność przedłużania się poza terminy wskazane w KPA
    innej procedury administracyjnej, której z kolei zakończenie jest niezbędne dla potrzeb
    wydania decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz udzielającej
    pozwolenia na budowę. Druga procedura administracyjna o której mowa wyżej to
    uzgodnienie inwestycji w trybie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach
    publicznych.
    Działka była przez Panią utrzymywana, wykorzystywana do pielęgnacji zielem, nawożenia,
    koszenia trawy, zbierania liści.

    Szukając nabywcy wystawiła Pani ogłoszenie w Internecie na portalu ogłoszeniowym dla
    nieruchomości. Poszukiwała Pani nabywcy na tą działkę.
    W stosunku do działki nie podjęła Pani działań związanych z przygotowaniem jej do
    sprzedaży, takich jak: ogrodzenie, doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych,
    zakup projektów, uzyskanie pozwolenia na budowę.
    Wniosek o pozwolenie na budowę proceduje Kupujący legitymując się tytułem prawnym
    do nieruchomości, tj. dysponowaniem nieruchomości do celów budowlanych,
    wynikającym z zawartej z Panią umowy dzierżawy. Kupujący na chwilę obecną nie ogrodził
    działki, nie doprowadził do niej mediów, ale w dowolnej chwili może zawrzeć umowę
    przyłączeniową z gestorami sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej
    będąc dzierżawcą działki. Zawarcie umowy przyłączeniowej finalnie doprowadzi do
    podłączenia działki do mediów jednak z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że
    nastąpi to (fizyczne podłączenie działki do mediów) już po zawarciu umowy sprzedaży.
    Kupujący na mocy udzielonego pełnomocnictwa i umowy dzierżawy prowadzi starania
    mające na celu podłączenie działki do sieci dróg publicznych. Na dzień dzisiejszy działka
    nie ma dostępu do drogi publicznej w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o
    drogach publicznych. Działka ma bezpośredni dostęp do nieruchomości gruntowych
    stanowiących własność m. st. Warszawy i przeznaczonych w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego pod budowę drogi publicznej jednak formalnie działka
    będzie miała dostęp do drogi publicznej po wybudowaniu jezdni lub ciągu pieszego na
    działce będącej własnością (...) i przeznaczonej pod drogę, ulicę (...). W tym celu Kupujący
    na mocy udzielonego pełnomocnictwa oraz umowy dzierżawy prowadzi działania
    zmierzające do zawarcia umowy w trybie art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o
    drogach publicznych. Kupujący na swój koszt pozyskuje projekty budowlane stanowiące
    załączniki do wniosków o pozwolenie na budowę czy wniosków związanych z planowaną
    budową dróg. Kupujący na mocy udzielonego pełnomocnictwa wystąpił z wnioskiem o
    wyłączenie działki z produkcji rolniczej co jest procedurą niezbędną przed wystąpieniem z
    wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz
    udzielającej pozwolenia na budowę.
    Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką działka nie była przez Panią
    wynajmowana/wydzierżawiana na rzecz innego podatnika.
    W ostatnich 10 latach nie dokonywała Pani sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości.
    Na dzień dzisiejszy nie planuje Pani sprzedawać innych nieruchomości.
    Pytania
    1) Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię, spółce pod firmą: (...) spółka akcyjna działki
      niezabudowanej, będącej jej majątkiem prywatnym, dla której Spółka pod firmą: (...)
      uzyskała w trakcie trwania umowy dzierżawy decyzję o pozwoleniu na budowę, jest
      czynnością zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w rozumieniu
      ustawy VAT?
    2) Czy sprzedaż, przez Wnioskodawczynię, spółce pod firmą: (...) spółka akcyjna działki
      niezabudowanej, będącej jej majątkiem prywatnym, dla której Spółka pod firmą: (...)
      nie uzyskała w trakcie trwania umowy dzierżawy decyzję o pozwoleniu na budowę, jest
      czynnością zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w rozumieniu
      ustawy VAT?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - dalej jako „ustawa VAT”, opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług
    na terytorium kraju.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie
    postacie energii.
    Oznacza to, że grunty, jako rzeczy, spełniają definicję towaru, a ich sprzedaż stanowi
    dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
    Jednakże, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być
    wykonana przez podmiot będący podatnikiem tego podatku, co wynika z art. 15 ust. 1
    ustawy VAT.
    Przepis ten stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające
    osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które samodzielnie wykonują działalność
    gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców, usługodawców, jak również podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników. Działalność ta obejmuje także wszelkie czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Kluczowe jest zatem
    ustalenie, czy w odniesieniu do danej transakcji osoba fizyczna działa jako podatnik VAT
    prowadzący działalność gospodarczą.
    W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, iż sprzedaż majątku
    prywatnego osoby fizycznej nie jest traktowana jako działalność gospodarcza w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co wyklucza opodatkowanie takiej transakcji
    podatkiem VAT.
    W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2007 r. (sygn. I FSK 603
    /06) stwierdzono, że aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, nie
    wystarczy, że znajduje się w katalogu czynności opodatkowanych, lecz konieczne jest
    ustalenie, że została dokonana przez podmiot działający jako podatnik VAT.
    Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 lutego
    2007 r. (sygn. III SA/Wa 4176/06) oraz w wyroku z dnia 2 kwietnia 2008 r. (sygn. III SA/Wa 45
    /08).
    Kwestię tę ostatecznie przesądził wyrok NSA w składzie siedmiu sędziów z 29 października
    2007 r. (sygn. I FPS 3/07), w którym sąd jednoznacznie stwierdził, że osoba fizyczna,
    sprzedając działki stanowiące jej majątek prywatny, nie działa w charakterze podatnika
    VAT. NSA wskazał, iż kluczowe jest przeznaczenie nabywanej nieruchomości - czy dana
    osoba nabywała ją z zamiarem dalszej odsprzedaży (czyli jako handlowiec), czy też z
    zamiarem wykorzystania na własne cele prywatne. Sprzedaż majątku prywatnego, który
    nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży, nie może być uznana za działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
    Z orzecznictwa wynika również, że istotnym czynnikiem jest brak zorganizowanej
    działalności handlowej przez osobę fizyczną sprzedającą swoje działki. Działalność
    gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i profesjonalizmem,
    podczas gdy sprzedaż majątku prywatnego, który nie był nabyty w celu odsprzedaży, nie
    spełnia tych kryteriów. Przykłady działań, które mogą sugerować, że osoba działa jako
    handlowiec, to: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, prowadzenie działań marketingowych oraz uzyskanie
    pozwoleń na budowę czy planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, jak wskazał
    NSA w wyroku z dnia 29 października 2007 r. (sygn. I FSP 3/07), wystąpienie pojedynczych
    z tych elementów nie przesądza o kwalifikacji danej transakcji jako działalności
    gospodarczej - musi istnieć ciąg aktywności handlowej.
    W przypadku analizowanej transakcji, Wnioskodawca nie podjęła żadnych działań
    sugerujących prowadzenie działalności handlowej. Nie angażowała środków ani nie

    podejmowała kroków typowych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem
    nieruchomościami, takich jak uzbrojenie działek, uzyskanie pozwoleń na budowę czy
    intensywna promocja sprzedaży. Wręcz przeciwnie, to Spółka pod firmą: (...). jako
    dzierżawca, podjęła te działania w swoim własnym imieniu, a uzyskanie przez nią decyzji o
    pozwoleniu na budowę nie wpływa na kwalifikację transakcji sprzedaży jako
    opodatkowanej VAT. Planowana sprzedaż działki nie jest prowadzona w sposób
    profesjonalny ani zorganizowany, a nieruchomość ta została nabyta do celów prywatnych
    (postępowanie o dział spadku), co wyklucza uznanie jej sprzedaży za działalność
    gospodarczą.
    Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2015 r. (sygn. I
    FSK 262/14), Sąd podkreślił, że o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości jako
    działalności gospodarczej decydują działania podjęte przez sprzedawcę w celu
    zwiększenia wartości lub zmiany przeznaczenia nieruchomości, co wskazywałoby na
    zamiar profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
    W niniejszym przypadku Wnioskodawczyni nie podjęła takich działań, a sama transakcja
    sprzedaży wynikała z zarządu majątkiem osobistym, a nie z prowadzenia działalności
    handlowej.
    Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że Wnioskodawczyni nie spełnia warunków do
    uznania jej za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą działki, a tym samym
    transakcja ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż ta jest zwolniona z
    opodatkowania na gruncie przepisów ustawy VAT, ponieważ dotyczy zarządu majątkiem
    prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.
    W przedmiotowej sprawie kluczowym czynnikiem, który determinuje, czy sprzedaż działek
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jest ustalenie, czy dokonana transakcja może być
    zakwalifikowana jako prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy VAT, tj. w sposób ciągły i w celach zarobkowych. Aby sprzedaż mogła być uznana
    za działalność gospodarczą, musi spełniać dwie podstawowe przesłanki: cel zarobkowy
    oraz stałość i regularność działań.
    W niniejszej sprawie nie ma podstaw do uznania, że działania Wnioskodawczyni miały
    charakter zorganizowany, stały ani ciągły. Po pierwsze, nie zostały podjęte żadne działania
    typowe dla działalności gospodarczej, takie jak uzbrojenie działek, uzyskanie pozwoleń na
    budowę, podejmowanie intensywnych działań marketingowych ani jakakolwiek forma
    profesjonalnej promocji sprzedaży. Wskazuje to jednoznacznie na brak prowadzenia
    działalności gospodarczej o charakterze handlowym. Aktywności te podjęła Spółka pod
    firmą: (...) spółka akcyjna co wyklucza uznanie Wnioskodawczyni za podmioty prowadzące
    obrót nieruchomościami.
    Po drugie, przesłanka celów zarobkowych również nie została spełniona. Nieruchomość
    nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży ani w celu generowania zysku. Celem
    nabycia tej działki nie było prowadzenie działalności handlowej ani czerpanie zysków ze
    sprzedaży nieruchomości a zaspokojenie potrzeb prywatnych. Wnioskodawczyni nie działa
    jako handlowiec, lecz jako osoba zarządzające majątkiem osobistym. Sprzedaż majątku
    prywatnego, który nie był nabyty w celu dalszej odsprzedaży, nie może być uznana za
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
    Dodatkowo, nie została spełniona przesłanka ciągłości działań, która jest kluczowa dla
    zakwalifikowania danej czynności jako działalności gospodarczej. Sprzedaż działki będzie
    miała charakter jednorazowy i okazjonalny, a nie stały ani powtarzalny. Zgodnie z
    utrwalonym orzecznictwem, działalność gospodarcza musi cechować się powtarzalnością i
    ciągłością, a w przypadku Wnioskodawczyni mamy do czynienia z planowaną pojedynczą
    transakcją, która nie ma charakteru zawodowego ani profesjonalnego.
    Podsumowując, zarówno brak celu zarobkowego, jak i okazjonalny charakter sprzedaży
    wykluczają uznanie, że Wnioskodawczyni działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15
    ust. 1 i 2 ustawy VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie

    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347):
    „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
    jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności.
    „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której
    zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt
    Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez
    osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1, istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży podjęła lub podejmie Pani
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać Spółce działkę nr 1. Nieruchomość jest
    przedmiotem dzierżawy na rzecz Spółki. Kupująca Spółka planuje na działce zrealizować
    inwestycję mieszkaniową. Zawarła Pani ze Spółką umowę przedwstępną oraz udzieliła
    Spółce pełnomocnictwa w zakresie przygotowania nieruchomości pod inwestycję.
    Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży przez Panią działki
    niezabudowanej, dla której Spółka uzyska bądź nie uzyska w trakcie trwania umowy
    dzierżawy decyzję o pozwoleniu na budowę, będzie Pani występować w roli podatnika
    podatku VAT.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom
    podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w
    tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do
    czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach
    działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz
    zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w
    tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła/podejmie w
    odniesieniu do sprzedaży będących we wspólności majątkowej małżeńskiej działek
    niezabudowanych.

    W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między
    podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje
    ustawa Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny
      termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielonego przez Panią pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeku cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu
      mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu
      na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli
      ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Jak wynika z okoliczności sprawy, zawarła Pani ze Spółką umowę przedwstępną i udzieliła
    Spółce pełnomocnictwa m.in. do: dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz
    zawierania dowolnych umów dokonywania wszelkich czynności związanych z procesem
    uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności do występowanie do stosowanych
    organów z wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na
    terenie nieruchomości, a w związku z tym do składania w Pani imieniu wszelkich
    oświadczeń woli i wiedzy, a także dokonywania innych czynności faktycznych i prawnych,
    które do wykonania tego pełnomocnictwa okazać się mogą celowe.
    Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez
    pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej jako mocodawczyni,
    co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie Pani
    ww. działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będzie Pani, a
    nie Spółka, bądź jej pełnomocnik - pełnomocnik nie działa we własnym, lecz w Pani
    imieniu.
    Nie ulega więc wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości
    (działki nr 1) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby
    fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. Pełnomocnik
    dokonując wskazanych we wniosku działań nie będąc właścicielem, za Pani zgodą
    przygotuje działkę pod inwestycje. Przygotowania te nie wiąże się z wykorzystaniem przez
    Panią działki w celach prywatnych, tylko są zamiarem zakupu nieruchomości, tj.
    dokonywane są w celu jej sprzedaży.
    W opisanej sytuacji udostępniając nieruchomość Kupującemu wychodzi Pani naprzeciw
    jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspiesza proces realizacji inwestycji zamierzonej
    przez Spółkę. Jednakże do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie
    Pani własnością.

    W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące przygotowania
    działki do sprzedaży podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają
    bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia
    pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego
    pełnomocnictwa jest upoważniony w Pani imieniu do wszelkich czynności, które okazałyby
    się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż - świadczy o
    przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do
    celów zarobkowych.
    Nie można zatem zgodzić się z Pani stanowiskiem, że ponieważ wszelką aktywność
    dotyczącą przygotowania działki pod inwestycje podjęła Spółka, to wyklucza uznanie Pani
    za podmiot prowadzący obrót nieruchomościami. Z wniosku wynika, że do czasu zawarcia
    umowy przyrzeczonej działka jest Pani własnością i to za Pani zgodą Spółka podejmuje
    działania zmieniające jej charakter. W związku z tym, to Pani działa jako handlowiec w
    odniesieniu do zbywanej działki nr 1.
    Tezę taką potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r.
    sygn. akt I FSK 2033/15, na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu
    faktycznego, w którym stwierdził:
      Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
      spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro
      spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych
      czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
      majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i
      2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i
      na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych
      przepisów.
    Należy w tym miejscu zwrócić uwagę również na wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r., sygn. akt
    C-213/24 E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu, w
    przedmiocie opodatkowania osoby fizycznej podatkiem VAT z tytułu sprzedaży działek. W
    ww. wyroku TSUE uznał, że:
      art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za
      podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę,
      która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając
      przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej
      osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w
      celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
      handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.
    Tym samym, wskazana powyżej Pani aktywność wykracza poza ramy czynności
    związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży
    nieruchomości (działki nr 1), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów
    ustawy o podatku od towarów i usług sprzedając nieruchomość, będzie Pani działała jak
    podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. działki, nie będzie Pani korzystała z
    prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Panią
    działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż działki nr 1 w ramach zarządu
    majątkiem osobistym.
    Ponadto z wniosku wynika, że działka będąca przedmiotem wniosku jest obecnie
    wydzierżawiana Spółce, która planuje ją zakupić.
    Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

    Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania
    z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego
    dzierżawcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że
    ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
    pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w
    sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce
    poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Podkreślić należy, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w
    art. 8 ust. 1 ustawy, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z
    majątku osobistego. Oddanie gruntu w dzierżawę stanowi wykorzystywanie gruntu w
    warunkach określonych w art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje uznaniem tej czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia charakter
    tej dzierżawy. W przypadku, gdy sprzedający dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy
    którego prowadził wcześniej działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni
    to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem
    działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że wbrew Pani twierdzeniu sprzedaż działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1
    i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich
    opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Z wniosku wynika, że działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, zgodnie z którym położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej

    jednorodzinnej z usługami oraz w obszarze ciągów pieszych oraz zieleni publicznej
    urządzonej wraz z właściwym wyposażeniem (ławki, latarnie itp.), dróg eksploatacyjnych
    wzdłuż cieków wodnych.
    Tym samym, ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2
    pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
      podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
      podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
      podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
      Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego,
      z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.

    Jak wynika z wniosku, prawo własności działki nr 1 nabyła Pani w ramach spadku. Nabycie
    działki nie było więc opodatkowane podatkiem VAT. Nie można tym samym uznać, że nie
    przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym
    podatkiem. Ponadto w związku z planowaną sprzedażą, oddała Pani ww. działkę w
    dzierżawę Spółce mającej dokonać jej zakupu. Oznacza to, że wskazana działka nie była
    wykorzystywana przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym
    okresie posiadania.
    Tym samym, do sprzedaży działki nr 1 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do
    zastosowania tego zwolnienia.
    W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działki nr 1, będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy, bez względu na to, czy
    Spółka w trakcie trwania umowy dzierżawy uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, czy
    też nie.
    W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanych przez Panią na poparcie własnego stanowiska wyroków
    sądów administracyjnych: z 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06, z 21 lutego 2007 r.,
    sygn. akt III SA/Wa 4176/06, z 2 kwietnia 2008 r. sygn. akt III SA/Wa 45/08, z 3 marca 2015
    r. sygn. akt I FSK 262/14 wskazać należy, że kwestia sprzedaży gruntów i działania jako
    podatnik bądź nie, wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności,
    które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie. Skutki sprzedaży
    nieruchomości nie są kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w
    analizowanych sprawach, lecz opierają się na wielu przesłankach i powinny być
    dokonywane z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego).
    Stanowisko Organu przedstawione w niniejszej interpretacji również popierają powołane
    w rozstrzygnięciu wyroki, jak również np. wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C#213
    /24, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 8 czerwca 2021 r.
    sygn. akt. I SA/Bd 258/21.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.