Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1452/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-14
Teza: Czy w związku ze zbyciem nabytego prawa do lokalu mieszkalnego powstaje obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego zgodnie z art. 30e ust. czy też zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 będzie przysługiwało prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej ?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; ulga-ulga meldunkowa; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 29 sierpnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 sierpnia 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

We wrześniu 1958r. zakład pracy przydzielił mężowi wnioskodawczyni mieszkanie służbowe. W dniu 26 listopada 1958r. w ww. mieszkaniu zameldowani zostali: wnioskodawczyni, jej mąż, córka i syn. Wnioskodawczyni podkreśliła, iż ww. lokal mieszkalny zamieszkuje nieprzerwalnie od daty przydzielenia go mężowi przez zakład pracy. W związku ze śmiercią męża w 1983r. wnioskodawczyni stała się głównym najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Na mocy ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa wnioskodawczyni uzyskała prawo pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego przez nią mieszkania w rozumieniu ww. ustawy. W związku z planowanym przez właściciela budynku zbyciem nieruchomości wnioskodawczyni planuje skorzystać z przysługującego jej prawa pierwszeństwa i nabyć mieszkanie, a następnie dokonać jego zbycia poprzez zamianę na inny lokal mieszkalny. Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż lokal, który nabędzie w zamian za zbycie posiadanego mieszkania będzie miał wartość znacznie wyższą niż ta, za którą nabędzie zamieszkiwany przez nią lokal.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawczyni w związku ze zbyciem nabytego w drodze realizacji prawa pierwszeństwa lokalu mieszkalnego będzie musiała zapłacić 19% podatek dochodowy zgodnie z art. 30e ust. 1-4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 będzie przysługiwała jej ulga meldunkowa zwalniającą ją z obowiązku zapłaty należnego podatku dochodowego ?

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przysługuje jej ulga meldunkowa zwalniająca ją z zapłaty 19% podatku dochodowego, ponieważ w zbywanym lokalu mieszkalnym była zameldowana przez okres ponad 12 miesięcy. W ocenie wnioskodawczyni warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 21 w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy jest zameldowanie podatnika w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie uzależnia zameldowania a tym samym prawa do zwolnienia od posiadania tytułu własności do lokalu, lecz stwierdza, że istotny jest fakt zameldowania na pobyt stały w zbywanym lokalu przez wyżej wskazany okres. Wnioskodawczyni wskazuje, iż warunkiem zastosowania zwolnienia będzie złożenie przez nią oświadczenia, że spełnia warunki do zwolnienia z podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dokonania zbycia. Słuszność takiego stanowiska wnioskodawczyni potwierdza interpretacją ogólną wydaną przez Ministra Finansów w tej sprawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Użyte w cytowanym wyżej przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne.

Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zaznaczyć należy również, że przychód podatkowy powstaje nawet w sytuacji kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r. W sprawie będącej przedmiotem wniosku wnioskodawczyni zamierza najpierw nabyć mieszkanie, w którym obecnie mieszka na własność a następnie dokonać jego zbycia poprzez zamianę na inny lokal mieszkalny. Zatem dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym po 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychodem podatkowym z tytułu umowy zamiany, stosownie do art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Zaznaczyć należy, że wartość ta nie może być niższa od wartości rynkowej, dla ustalenia której stosować należy odpowiednio przepisy art. 19 ust. 1, 3 i 4 ww. ustawy. Stosownie do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i sług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Powyższe oznacza, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia w drodze zamiany będzie cena nabycia zbywanego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego. Należy przy tym zauważyć, że w świetle art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wnioskodawczyni planuje nabyć na własność mieszkanie służbowe, w którym mieszka i jest zameldowana od 26 listopada 1958r., a następnie zamierza zbyć to mieszkanie poprzez zamianę na inny lokal mieszkalny. Jeżeli planowana przez wnioskodawczynię transakcja nabycia mieszkania na własność a następnie dokonanie jego zbycia poprzez zamianę na inny lokal mieszkalny nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – to ta czynność prawna będzie skutkowała powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowych według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy. Niezależnie od powyższego zauważyć należy, iż ustawodawca przewidział w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, możliwość zwolnienia z opodatkowania osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Zgodnie bowiem z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Wobec powyższego zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*   okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,
*   w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa do lokalu mieszkalnego, złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia,

Mając zatem na uwadze cytowany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy stwierdzić należy, że wnioskodawczyni w przedmiotowym mieszkaniu jest zameldowana od 26 listopada 1958r. Wobec tego jeżeli zameldowanie w tym mieszkaniu ma charakter zameldowania na pobyt stały to oznaczałoby, iż wnioskodawczyni spełniałaby warunek 12 miesięcznego okresu zameldowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy. Jeżeli wnioskodawczyni w wymaganym w ustawie terminie złoży we właściwym urzędzie skarbowym stosowne oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, to uzyskany przez wnioskodawczynię przychód z odpłatnego zbycia (zamiany) lokalu mieszkalnego korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. W przypadku jeżeli wnioskodawczyni nie spełni wyżej wymaganych ustawą warunków, o których mowa w art. 21 ust. 21 ustawy to dochód uzyskany ze zbycia (zamiany) przedmiotowego lokalu mieszkalnym będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, ze zwolnieniem określonym w omawianym przepisie objęty jest jedynie przychód ze zbycia (w tym zamiany) wyłącznie lokalu mieszkalnego. Przychód ze zbycia (w tym zamiany) gruntu lub udziału w gruncie, lub w prawie wieczystego użytkowania gruntu związanego z lokalem mieszkalnym będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na fakt zameldowania wnioskodawczyni w zbywanym mieszkaniu. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie przewiduje bowiem zwolnienia dla przychodu ze zbycia gruntu, udziału w gruncie lub prawie wieczystego użytkowania a jedynie dla budynku bądź lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawczyni zajmując własne stanowisko w sprawie będącej przedmiotem zapytania we wniosku słusznie twierdzi, iż warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 21 w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy jest zameldowanie podatnika w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przy czym przepis ten nie uzależnia zameldowania a tym samym prawa do zwolnienia od posiadania tytułu własności do lokalu lecz stwierdza, że istotny jest fakt zameldowania na pobyt stały w zbywanym lokalu przez wyżej wskazany okres. W ocenie wnioskodawczyni warunkiem zastosowania zwolnienia będzie złożenie przez nią oświadczenia, że spełnia warunki do zwolnienia z podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dokonania zbycia. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa ( art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.