Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-3/16-10/DJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-04-01
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – podatek od zbytej nieruchomości nabytej w spadku.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości; spadek; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismami z dni: (data wpływu 13 stycznia 2016 r.), 22 stycznia 2016 r. (data wpływu 26 stycznia 2016 r.) i 27 stycznia 2016 r. (data wpływu 1 lutego 2016 r.) oraz 23 lutego 2016 r. (data wpływu 29 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** - w odniesieniu do pytań: nr 1, nr 2 w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wydatku na rolety, nr 3 w części dotyczącej zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na zakup materiałów budowlanych, poniesionych do końca grudnia 2015 r., oraz pytania nr 5,
*   **nieprawidłowe** - w odniesieniu do pytań: nr 2 w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wydatku na zabudowę balkonu, nr 3 w pozostałej części oraz pytań: nr 7, nr 8.

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z 9 lutego 2016 r. nr ILPB2/4511-1-3/16-8/DJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 9 lutego 2016 r., zaś 29 lutego 2016 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania pisma – 23 lutego 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w maju 2013 r. sprzedała mieszkanie swoich rodziców. Zainteresowana nie dopilnowała terminu powiadomienia o tym fakcie urzędu skarbowego, więc jako jedyna córka i spadkobierczyni zarazem, musiała zapłacić podatek. Zainteresowana pospieszyła się ze sprzedażą nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku sprzedaży, więc uregulowała kolejny podatek. Deklarację wraz z opłaceniem podatku Zainteresowana dokonała 17 kwietnia 2014 roku. W dniu 13 października 2014 r. Wnioskodawczyni dokonała korekty tej deklaracji wraz z karnymi odsetkami do źle obliczonych kwot, które także uregulowała. Następnie Wnioskodawczyni zakupiła do końca grudnia 2015 roku materiały budowlane w złotówkach i w euro na własny cel mieszkalny.

W urzędzie skarbowym Wnioskodawczyni okazała:

*   postanowienie sądu, że spadek po (mamie) zmarłej 7 października 2007 roku Wnioskodawczyni nabywa w całości i wprost. Orzeczenie uprawomocniło się 3 września 2008 roku;
*   postanowienie sądu, że spadek po (tacie) zmarłym 13 kwietnia 2009 roku Zainteresowana nabywa w całości, wprost. Orzeczenie uprawomocniło się w dniu 1 stycznia 2010 roku;
*   wypis - akt notarialny 14391/2013 - umowa sprzedaży mieszkania w dniu 18 czerwca 2013 roku za cenę (punkt 4.1 tej umowy) 300 000 zł;
*   ofertę nabycia nieruchomości z 27 marca 2013 roku, w której wskazano, że cena zawiera wyposażenie o podanej wartości;
*   protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzający przekazanie wyposażenia;
*   zaświadczenie ze spółdzielni o własności praw do lokalu;
*   decyzję Naczelnika Urzędu Skarbowego– ustalenie zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia spadku po zmarłym w dniu 13 kwietnia 2009 roku tacie w kwocie 10 959 zł;
*   akt notarialny z 15 maja 2013 roku – protokół stawiennictwa 123 zł;
*   akt notarialny z dnia 15 maja 2013 roku – protokół stawiennictwa;
*   akt notarialny z 2 kwietnia 2013 roku – pełnomocnictwo dla kancelarii prawniczej 39 zł;
*   akt notarialny z 4 kwietnia 2013 roku - odwołanie pełnomocnictwa 36,50 zł; wypis 7,38 zł;
*   opinia rzeczoznawcy budowlanego 2 471,72 – wycena nieruchomości, zniszczeń, zalecenie do remontu, utrzymanie standardu umożliwiającego sprzedaż;
*   zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego odnośnie części spadku Wnioskodawczyni (…) – podatek od spadku i darowizn nie wystąpił z uwagi na zastosowane zwolnienie z art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 roku;
*   zaświadczenie, że majątek spadkowy w postaci (…) – podatek został uiszczony w całości:
*   zaświadczenie ze SM o posiadaniu po 50% części ojciec i córka (22 październik 2008 rok);
*   Rachunki: (…) Kancelaria Radców Prawnych w zgodzie z umowami przygotowującymi sprzedaż oraz ochroną własności. Rachunki (…) Kancelaria Radcy Prawnego, na podstawie umowy zawartej w dniu 2 kwietnia 2013 r. oraz 4 czerwca 2012 r. – obydwie umowy obejmują postępowania doprowadzające do sprzedaży mieszkania, obie umowy przygotowują sprzedaż oraz ochronę własności. Są to faktury z dnia 2 kwietnia (1 107 zł), z dnia 17 maja (492 zł), z dnia 3 maja (738 zł), z dnia 26 kwietnia (492 zł), z dnia 2 maja (369 zł), z dnia 14 maja (2 460 zł) kanc. not. z dnia 15 maja (137,76 zł), z dnia 17 czerwca (184,50 zł), z dnia 5 listopada (615 zł), z dnia 20 czerwca (2 583 zł), z dnia 3 listopada (615 zł), z dnia 5 listopada (615 zł), z dnia 3 lutego (738 zł). Koszty prawnika razem 12 253 zł;
*   wypis z urzędu skarbowego 61 zł.

Zatem podsumowując – do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni zaliczyła:

1.  10 959 – podatek od spadku,
2.  akty notarialne (123 zł + 123 zł + 39,60 zł + 36,50 zł + 7,38 zł),
3.  opracowanie rzeczoznawcy budowlanego (przygotowanie lokalu na sprzedaż) 2 471,72 zł + koszty prawnika 12 253 zł + wypis z urzędu skarbowego 61 zł.

Razem 26 096,50 zł.

Następnie Wnioskodawczyni zasądzono poniesione wydatki przeciwko byłemu najemcy z wyroku Rzeczpospolitej Polskiej, stwierdzającego poniesione wydatki. Cytat: (…) w marcu 2010 r. rzeczoznawca budowlany sporządził (…) opisuję na podstawie oględzin lokalu w dniu 26 lutego, stwierdzając w niej konieczność zabezpieczenia powyrywanych kontaktów ze ścian, wymianę wykładziny podłogowej, położenie gładzi gipsowej na ścianach, wymiany rolet, wymiany zaworu baterii, zlewozmywaka (dowód: opinia rzeczoznawcy, faktura z 4 marca), w dniu 8 marca powódka zakupiła opakowanie farby (87,74 zł), 9 marca opakowanie farby, gładzi na kwotę 423,06 zł. W dniu 11 marca zakupiła klej na kwotę 110,90 zł, w dniu 13 marca zakupiła 2 opakowania farby za kwotę 75,93 zł (2 faktury VAT z 13 marca), w dniu 23 marca zakupiła lustro z hakami i silikonem 20,96 zł oraz zawias, baterię na kwotę 424,96 zł (2 faktury VAT z 23 marca). Za wykonanie prac wykończeniowych zapłaciła w dniu 24 marca kwotę 715 zł (2 rachunki). W dniu 25 marca zakupiła wężyk i nypel na kwotę 15,78 zł (faktura z 25 marca).Za usługę dwukrotnego gruntowania ścian i dwukrotnego szpachlowania zapłaciła w dniu 26 marca – 3 943,37 zł, w dniu 4 maja zakupiła wykładzinę dywanową wraz z klejem, listwami, transportem, montażem 5 306,16 zł.

W dniu 20 maja zakupiła 3 zestawy dekoracyjne (bo 3 pokoje) zasłon i firan wraz z karniszem i szynami za kwotę 5 422 zł. Z wyroku (…) powódka poprzez zakup nowych rzeczy zmierzała do poprawienia standardu lokalu. Rachunki z wyroku: (A) 3 949,37 zł, 3 370,50 zł, (B) 2 791 zł, (C) 715 zł, (D) 5 225,26 zł, (E) 7 321 zł, materiały budowlane 1 948,79 zł, zabudowa na uatrakcyjnienie balkonu 1 000 zł.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowana wyjaśniła, że w marcu 2013 r. była od dawna posiadaczką mieszkania „A”, gdzie jest zameldowana od ok. 1976 roku, posiadając do całości tytuł prawny: spółdzielcze prawo własnościowe. Drogą darowizny otrzymała ten tytuł na długo przed śmiercią rodziców Wnioskodawczyni od nich osobiście, darujących swoje udziały. Mieszkanie „B” zakupili rodzice Wnioskodawczyni w 2000 roku. W marcu 2013 r. Zainteresowana była już posiadaczką mieszkania „B”. Kiedy stało ono puste, również Zainteresowana w nim mieszkała. Przekazanie własności odbyło się najpierw w wysokości 50% wartości mieszkania. Prawo to otrzymała w wyniku przekazania spadku, drogą sądową, po mamie, w obecności taty, zrzekającego się swojej części.

W wyniku realizacji testamentu po śmieci taty, 13 kwietnia 2009 roku i w następstwie, po rozprawie sądowej przekazania drugiej części wartości mieszkania, Zainteresowana otrzymała tytuł prawny do całości mieszkania „B” i jest to tytuł prawny: spółdzielcze prawo własnościowe.

Zainteresowana utrzymywała się z „najmu okazjonalnego” obydwu mieszkań wynajmowanych w całości, bądź w podziale na pojedyncze pokoje, położonych pod obydwoma adresami w obrębie terytorialnym dwóch urzędów skarbowych. Jednak rozliczenie podatku od najmu okazjonalnego dokonywała w Urzędzie, zgodnie z adresem zameldowania, w mieszkaniu „A”. Ta kwestia nigdy nie budziła wątpliwości od roku nabycia mieszkania, to jest od 2000 roku, a Zainteresowana przyjęła sposób od rodziców, którzy tak właśnie czynili.

Opisując stan faktyczny Wnioskodawczyni wyraźnie jeszcze raz podkreśla, że przedmiotem zbycia stała się sprzedaż mieszkania „B”, przekazanego drogą nabycia spadku po rodzicach, z tym, że od śmierci mamy, minęło 5 lat (7 październik 2007 rok) – koniec roku kalendarzowego grudzień 2007 – marzec 2013. Zaś od śmierci taty, (13 kwiecień 2009 rok) i licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zgon, 5 lat nie zostało zachowane. Sprzedaż mieszkania Zainteresowana przyspieszyła o 8 miesięcy, co zostało objęte obowiązkiem zapłaty przez Wnioskodawczynię podatku dochodowego tytułem zbycia nieruchomości w wysokości 50% jej wartości (300 000 zł całość). W chwili ponoszenia wydatków Zainteresowana posiadała dwa tytuły prawne do obydwu mieszkań i obydwa prawa były spółdzielczymi prawami własnościowymi.

Wyjaśniając pojęcie „wyposażenie” Wnioskodawczyni wskazuje, że X w dniu 27 marca 2013 r. złożył Zainteresowanej „ofertę kupna mieszkania” „B”. Za faktem jej przyjęcia przez Wnioskodawczynię i podpisania jej warunków przemawiało natychmiastowe przekazanie gotówki w postaci 10 000 zł, która wpłynęła w obecności Zainteresowanej następnego ranka na konto Wnioskodawczyni. Zainteresowana była także zwolniona z kosztów obsługi pośrednika, gdyż X był właścicielem biura nieruchomości. W zamian Zainteresowana zgodziła się sprzedać wyposażenie, z czego nowe rzeczy objęte rachunkami zakupu, stanowiły równowartość 5 000 zł oraz pozostałe, nieco starsze kolejne 5 000 zł, co Zainteresowana oszacowuje, gdyż nie posiada na nie rachunków.

Został na tę okoliczność sporządzony „protokół zdawczo-odbiorczy”, sporządzony i podpisany przez stronę sprzedającą Wnioskodawczynię, stronę kupującą X oraz osobę trzecią – matkę X (…). „Protokół” powstał w mieszkaniu „A”. Protokół ten wymienia „pozostawione” przez Zainteresowaną w nieruchomości „B” części ruchome, między innymi nową pralkę, zabudowę na balkonie – nową, nowe lampy włoskie, tkaniny dekoracyjne hiszpańskie umieszczone wewnątrz mieszkania w miejsce zdemontowanych rolet zewnętrznych, stanowiących część budynku. Zainteresowana przekazała także meble używane (rozpisane w protokole) i telewizor. Było to wyposażenie umożliwiające kontynuację bez zakłóceń działalności, jaką jest najem albo najem okazjonalny, a wcześniej prowadzonej przez Wnioskodawczynię.

X bowiem w ramach swojej działalności gospodarczej prowadzi najem oraz sprzedaje mieszkania, a sam mieszka pod nr (…), przy tej samej ulicy („B”), doglądając naprzeciwko przez okno swojej działalności (byłego mieszkania Wnioskodawczyni).

Akt notarialny sprzedaży mieszkania zakreśla kwoty i terminy ich uiszczania. Przy pierwszej wpłacie 10 000 zł (z 300 000 zł pozyskanych całościowo) nie zostało wskazane rozwinięcie, że jest to wyposażenie. Jest więc „protokół zdawczo-odbiorczy” odręczny, podpisany. Jest też „oferta kupna” podpisana. Obydwa dokumenty omawiają kwotę 10 000 zł. W ocenie Wnioskodawczyni są to koszty uzyskania sprzedaży nieruchomości.

Wyjaśniając kwestię aktów notarialnych, dotyczących „ochrony własności”, Zainteresowana wyjaśnia, że nie byłoby tych kosztów i powiązanych z nimi aktów prawnych, gdyby sprzedaż przebiegała zgodnie z ustaleniami inicjacyjnymi, słownymi.

Gazeta (…) z 9-10 kwietnia 2013 r. opisuje pracę Kancelarii Notarialnej i jej naganiaczy. Cały proceder według tego schematu, próbowano przeprowadzić z Wnioskodawczynią. Oszuści proponują szybką gotówkę. Doprowadzają do podpisania pełnomocnictwa, gdzie jako strona kupująca, zadatkują gotówkę 10 000 zł. Potem stają się pełnomocnikami sprzedawcy mieszkania, mają dostęp do jego konta, kwotę zadatkowaną wpłacają, stając się dla odmiany, wciąż w jednej osobie osobą sprzedającą. Na koniec oszust sam ze sobą zawiera umowę kupna-sprzedaży mieszkania. W przypadku Wnioskodawczyni, zdążyła przeczytać artykuł - wiadomość z Gazety, zdążyła zablokować konta w bankach, odwołać pełnomocnictwo.

Prawdopodobnie, jak w podobnych przypadkach przed Zainteresowaną, nie miało być kupna mieszkania (a sprzedaży przez Wnioskodawczynię). To mieszkanie „B” miało być Wnioskodawczyni „zgodnie” z literą prawa - odebrane przy pomocy „kwoty operacyjnej” 10 000 zł.

Zainteresowana odwołuje „nieodwołalne” pełnomocnictwo. Jest to pierwszy koszt pozyskania przychodu, kolejne to umowa z mecenasem (…) na reprezentację, potem protokół stawiennictwa - Kancelaria na wygaśnięcie umowy przyrzeczenia (w treści: do 15 maja 2013 r.).

Kiedy sytuacja jednak nakazuje umowę zawrzeć (X może wskazać klienta na kupno od „niego” mieszkania po cenie atrakcyjnej i wydłużenie wszystkiego w czasie, z „powodu” Wnioskodawczyni), Zainteresowana musi zawrzeć z mecenasem, kolejną umowę na transakcję odbioru rzekomego, prawdziwego depozytu do brakującej kwoty ostatecznej ceny mieszkania.

Kwotę przez siebie wpłaconą na konto Wnioskodawczyni X dostał z powrotem, urząd skarbowy pomógł uratować własność Zainteresowanej. Śmiało więc korzysta ze sformułowania „ochrona własności” – ze wskazaniem kosztów razem 12 253 zł opłaconych aktów notarialnych i kwot wynikających z realizacji umów z mecenasem (…).

W miesiącu lutym 2010 r. Wnioskodawczyni weszła z wynajętym rzeczoznawcą budowlanym (podpisana umowa i rachunek) wraz z opracowaniem ekspertyzy, zdjęcie wejścia, zaleceń odnośnie wykonania remontu do mieszkania „B” po nieuprawnionym lokatorze. Nie chciał wydać, zdać protokólarnie Zainteresowanej mieszkania zgodnie z umową, którą podpisał i zrealizował, a która wygasła w sierpniu 2009 roku. Klucze do mieszkania, wobec licznych korespondencji Wnioskodawczyni i kancelarii prawniczej, która reprezentowała Zainteresowaną, znalazła w styczniu na wycieraczce w kopercie w mieszkaniu „A”.

Rzeczoznawca budowlany wykonał analizę, opis, zalecenia. Remont został wykonany wobec tych zaleceń. Opinia jest dowodem dewastacji, jaka miała miejsce wobec zajmowania mieszkania bezumownie.

Wyjaśniając kwestię rolet z „zapytania” Zainteresowana wskazuje, że były zewnętrzne i według opinii rzeczoznawcy „zdewastowane”, z zaleceniem „wymienić”. W miejsce zdewastowanych rolet Wnioskodawczyni umieszcza wewnątrz mieszkania szyny i ciężkie tkaniny dekoracyjne (Hiszpania), celem zasłonięcia przede wszystkim przed sąsiadami po drugiej stronie ulicy (wąska zabudowa staromiejska) oraz dla dekoracji. X zamieszcza te tkaniny w protokole zdawczo-odbiorczym przy zakupie mieszkania od Wnioskodawczyni. Tkaniny dekoracyjne wraz z zamontowanymi szynami to potwierdzone przez opinię rzeczoznawcy budowlanego koszt odzyskania mieszkania celem przygotowania go do sprzedaży oraz koszt pozyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania, które umożliwiałoby kontynuację najmu wraz z przygotowanym wcześniej wyposażeniem Wnioskodawczyni (sprzętem). Zabudowa balkonu, również pozostawiona X, zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym, zapewni jakby kolejne pomieszczenie rekreacyjne do trzech istniejących.

Duża liczba wykonawców dokonujących remontu robiła w imieniu Zainteresowanej zakupy dostarczając rachunki do „A” za remont mieszkania „B”. Niekiedy został umieszczony na fakturze adres „A”, czego Wnioskodawczyni wówczas nie wychwyciła.

Jeżeli Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie w 2013 roku i zapłaciła podatek od dochodu od kwoty 150 000 zł, tj. 50% wartości tej sprzedaży, to Zainteresowana analizuje i przedstawia koszty pozyskania przychodu, doprowadzające do sprzedaży. Ewentualnie, Wnioskodawczyni robiąc wydatki i ponosząc koszty zakupu czyni wydatki na cel mieszkaniowy „A”.

Ostatnie sformułowanie Wnioskodawczyni umieszczone we wniosku „przygotowanie „A” na wydatkowanie nakładów celem pozyskania rachunków na nakłady na obecny cel mieszkaniowy” oznacza, że: aby wykonać remont pomieszczenia dla nowej kuchni, to stara kuchnia musiała zostać usunięta. Problem ten był przedmiotem roszczenia Wnioskodawczyni względem wykonawcy. Usunięcie starej zabudowy związane jest z kosztem obsługi prawnej, Kancelaria Radcy Prawnego (…) – „przygotowanie do remontu”. Następnie, umożliwiło to remont, a więc koszt prawnika + zakup materiałów budowlanych do grudnia 2015 roku, powiększający standard na obecny cel mieszkaniowy – to koszty, jakie Wnioskodawczyni chciałaby rozliczyć, dołączając je do procesu sprzedaży mieszkania, umożliwiające zatem zwrot zapłaconego (z odsetkami za opóźnienie) już podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Między innymi Zainteresowana posiada rachunek w euro na zakup zlewozmywaka na terenie Niemiec z adresem na fakturę meldunku Wnioskodawczyni „A”, który po przeliczeniu kursu NBP z dnia poprzedzającego zakup, także Wnioskodawczyni zaliczyła do tych wydatków.

Ponadto Zainteresowana wyjaśniła, że zapytanie dotyczy mieszkania „B”, które zostało sprzedane pomiędzy marcem – majem 2013 roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni może w koszty uzyskania i nakłady załączyć rachunki o podwójnym swoim adresie, gdyż najem okazjonalny trwał w obu mieszkaniach, a Zainteresowana i wykonawcy używali do faktur raz adresu z meldunku stałego, a raz z mieszkania bez meldunku stałego (w rezultacie sprzedanego mieszkania)? Czy rachunek z adresem „A” może być użyty na okoliczność sprzedaży „B”, gdyż to mieszkanie było przygotowane do sprzedaży?
2.  Czy Zainteresowana może zabudowę rolet (rachunek) oraz balkonu (rachunek) zaliczyć w koszty „B” – przygotowanie do sprzedaży, celem uatrakcyjnienia funkcji, jaką jest bezpieczeństwo (wydatki poniesione jeszcze w czasie posiadania nieruchomości, będącej przedmiotem odpłatnego zbycia)?
3.  Czy Wnioskodawczyni może koszty obsługi prawnej związanej z: odebraniem nieruchomości nieuprawnionemu najemcy („B”), sprzedażą mieszkania („B”) oraz przygotowaniem mieszkania „A” celem pozyskania rachunków na nakłady na obecny cel mieszkaniowy – zaliczyć do kosztów uzyskania i nakładów związanych ze sprzedażą (w grudniu 2015)?
4.  Czy opis rachunków przedstawionych w stanie faktycznym został użyty właściwie?
5.  Czy zakup baterii oraz zlewozmywaka na fakturze niemieckiej w euro, może być uznany za nakłady (Wnioskodawczyni pracuje w Niemczech, ale zakupu dokonała na adres „A” - grudzień 2015)?
6.  Jak odjąć odsetki karne, wyliczone na dzień 14 października 2014 r., kiedy Wnioskodawczyni poczyniła później, za około 50 000 zł nakłady na cel mieszkalny – 4 grudzień 2015 roku?
7.  Czy Wnioskodawczyni może w koszty pozyskania przychodu użyć wartości z protokołu zdawczo-odbiorczego (Kupno)?
8.  Czy można odliczyć 300 000 zł (sprzedaż) – 5 000 zł koszty uzyskania, np. pralkę, materiały dekoracyjne, bo tak naprawdę, gdyby to Wnioskodawczyni uczyniła, wartość sprzedaży realna powinna być wartością niższą niż 300 000 zł (z czego 50%, czyli wartość 150 000 zł to część Wnioskodawczyni do opodatkowania)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, po śmierci obojga rodziców, realizacja własnych celów mieszkaniowych polega na tym, że w przypadku budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu własnego mieszkania, podatnik faktycznie powinien takie cele realizować, czyli w nim mieszkać. Wnioskodawczyni mieszkała w obu mieszkaniach (mieszkanie „A” zostało, a „B” zostało sprzedane).

Ustawodawca nie sprecyzował katalogu usług – co można odliczyć a czego nie. Podatek należy rozpatrywać indywidualnie (art. 21 ust. 25 pkt 1, Dz. U. Nr 209, poz. 1316). Mieszkanie przy „B” z obu okien i z obu stron zostało dodatkowo zabudowane innymi budynkami, trzeba było uatrakcyjnić sprzedaż poprzez wykonanie zasłonięcia (odgrodzenia się) - wydatek konieczny, aby transakcja doszła do skutku (intymność i bezpieczeństwo). Pomiędzy wydatkiem a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Interpretacja IBPBII/2/4511-77/15/AK podaje, że rolety i balkon mieszczą się w kategorii art. 21 ust. 25 pkt 1. Skoro rolety są integralnie związane z budynkiem i przymocowane do ścian budynku na stałe, co oznacza, że nie można ich ściągnąć bez spowodowania zniszczenia ścian (łącznie z ociepleniem). Nie jest ważnym, czy zakup i montaż rolet zostanie sklasyfikowany jako budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont to wydatki są częścią mieszkania i są konstrukcyjnie związane z mieszkaniem. Zatem został spełniony własny cel mieszkaniowy tego wydatku „B” – przygotowanie do sprzedaży). Są to koszty wyposażenia nieruchomości, stające się jej częścią składową.

Zgodnie z orzecznictwem – wydatki na obsługę prawną również mieszczą się przy omawianym temacie. Nie poniesienie tych kosztów uniemożliwiłoby sprzedaż, w następstwie uzyskanie przychodu, choć nie są to nakłady, które zwiększają wartość rzeczy – postanowienie w sprawie interpretacji z dnia 11 września 2007 r. Izba Skarbowa w Krakowie, sygn. akt. PB2/4150-31/07141. Do kosztów nabycia (u Wnioskodawczyni zbycia) nieruchomości podatnik może więc zaliczyć zapłaconą cenę za nabycie (zbycie) nieruchomości, w tym poniesione opłaty wymienione w aktach notarialnych zarówno od przedwstępnej umowy kupna (sprzedaży), jak również aneksu i ostatecznej umowy oraz koszty pomocy kancelarii prawnej w celu sprawdzenia zapisów umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy. W wymienionym opisie „koszty nabycia” powinny zostać zamienione „kosztami uzyskania”. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 23 lutego 2010 r., sygn. I SA/Wr 801/10, wskazano, że pośredni koszt pozyskania na zakup nieruchomości (w przypadku Wnioskodawczyni: sprzedaży) to koszty (art. 22 ust. 6 ustawy o PIT) uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, bo żeby sprzedać trzeba najpierw (kupić) nabyć lub odebrać osobom, które nie chcą się wyprowadzić lub nie chcą dokończyć procesu kupna i sprzedaży lub nie chcą odebrać swoich rzeczy celem poniesienia przez Wnioskodawczynię nakładów na cel mieszkaniowy w ściśle wyznaczonym czasie (do końca roku 2015).

Kancelaria radcy pomogła Wnioskodawczyni w lutym 2010 r. odzyskać mieszkanie. Najemca od sierpnia 2009 r. przebywał w mieszkaniu po zakończonej rocznej umowie najmu. Bazował na zezwoleniu ustnym Wnioskodawczyni, co mijało się z prawdą. Zameldował się w mieszkaniu z rodziną, a Zainteresowana – gdy podniosła, że zrobił to nie mając umowy najmu, otrzymała odpowiedź, iż urząd meldunkowy nie weryfikuje prawdziwości umów. Gdy zdjęła licznik energii, znajdujący się na klatce schodowej, najemca wykorzystując nieznaną Zainteresowanej umowę najmu – postarał się o swój licznik przedpłatowy w przeciągu 3 dni. W sądzie zeznał – że istotnie, ma takie możliwości. Nie opuszczając mieszkania, nie płacąc wynagrodzenia za nie oraz opłat eksploatacyjnych „zablokował” Zainteresowanej dostęp do mieszkania. Wnioskodawczyni złożyła skargę w urzędzie miejskim, że nielegalnie wykonuje on w adresie Wnioskodawczyni działalność gospodarczą. Kazano mu wyrejestrować działalność gospodarczą oraz zdjąć reklamę (…), którego był współpracownikiem. Do lokalu Zainteresowana weszła po interwencji prawnika z rzeczoznawcą budowlanym, który zalecił remont wg rachunków tytułem dewastacji mienia.

Dzięki kancelarii Wnioskodawczyni odzyskała mieszkanie i przystąpiła do remontu po to, aby w nim mieszkać, okazjonalnie wynajmować, dobrze sprzedać. Sprzedaż mieszkania miała miejsce 18 marca 2013 r. - 15 maja 2013 r., ponieważ szła opornie – Wnioskodawczyni wynajęła kancelarię prawną. Na podstawie artykułu z Gazety (…) z 9-10 kwietnia 2013 r. zorientowała się, że zgodnie z treścią tego artykułu z udziałem tej – nie innej kancelarii notarialnej zastosowano na Wnioskodawczyni ten sam trik. Zainteresowana podpisała pełnomocnictwo kupującemu, to zaś zostało po raz drugi wręczone Wnioskodawczyni, podmienione na schodach, przy kolejnym zawróceniu telefonicznym Zainteresowanej i kupującego.

Drugie podmienione, podpisane przez Wnioskodawczynię na schodach w biegu, bez czytania zawierało treść, że kupujący jako pełnomocnik Wnioskodawczyni miał mieć zamiar występować w podwójnej roli, czyli zarazem też kupującego/sprzedającego, co miałoby się sprowadzić do użycia kwoty zadatku (to jest pierwszej części uiszczonej przez niego wpłaty 10 000 zł) jako kwoty ostatecznej i całkowitej kupna. Następnie sobie samemu miał za tę kwotę sprzedać, będąc tym razem kupującym. Transakcje i gotowe akty notarialne pochodziły we wszystkich opisywanych przypadkach zawsze od notariusza (…), a liczne skargi od osób pokrzywdzonych do prokuratury i izby notarialnej potwierdzały wielość przypadków osób oszukanych. W obawie o utratę życia, a po zakłóceniu miru przez kupującego wielokrotnie Zainteresowana wzywała policję (treść pełnomocnictwa). Dzięki kancelarii radcy prawnego, Wnioskodawczyni doprowadziła sprzedaż do końca.

Kupujący przekazał pierwszą część zadatku w wysokości 10 000 zł. Poza umową notarialną, występuje też protokół przekazania (zdawczo-odbiorczy) oraz oferta kupna. Dowiadujemy się, że składowe kwoty 10 000 zł, zadatek na nieruchomość to także rolety, wystrój balkonu, nowa pralka, ruchome części oraz części dekoracyjne. Jest to koszt, aby zainteresować mieszkaniem z tzw. „wszystkim”, co kupujący może użyć do najmu natychmiast, prowadząc taką działalność gospodarczą. Lokal nadający się wyłącznie do generalnego remontu będzie miał zupełnie inną wartość niż lokal, w którym podmiot od razu może podjąć działalność: nabywca, była osoba prywatna, właściciel biura nieruchomości.

Po dokonaniu sprzedaży nieruchomości, za otrzymaną gotówkę Wnioskodawczyni chciała zrobić zakupy będące nakładami na cel mieszkalny w mieszkaniu, które pozostało. Zainteresowaną „blokowała” kuchnia z zabudową, porzucona przez nieuczciwego wykonawcę. W procesie sądowym dostał on nakaz oddania Zainteresowanej pieniędzy i tak też się stało, lecz zablokował nią powierzchnię przeznaczoną do remontu i nakładów. Mając wyroki sądu, kancelaria prawnicza została zamówiona po raz trzeci – doprowadzając opróżnienie niechcianych, nie należących do Wnioskodawczyni elementów zabudowy do szczęśliwego końca. Posiadając nadal tę kuchnię, nakłady nie byłyby możliwe, a termin dobiegał do grudnia 2015 r. – czyli do końca.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana wskazała, że w ocenie Wnioskodawczyni rachunki nie muszą wskazywać miejsca remontu, ale są przypisane do miejsca zameldowania ich właściciela, stąd Zainteresowana uważa, że obojętnie, czy rachunek wystawiony jest na Wnioskodawczyni adres „B”, czy Wnioskodawczyni adres „A”, ale gdy obydwa dotyczą remontu „B” przeznaczonej na sprzedaż, powinny stanowić koszt pozyskania przychodu za sprzedaż. Spójną kwestią jest występowanie podobnych dat w logicznym ciągu odnośnie procesu technologicznego remontu.

W ocenie Wnioskodawczyni, kwota wymieniona w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania przekazana na konto Wnioskodawczyni w postaci pierwszej części – 10 000 zł stanowiła w całości zapłatę za pozostawione wyposażenie.

Zdaniem Zainteresowanej kwota 5 000 zł to koszt pozyskania przychodu (są to właśnie „wartości”, o których napisała we wniosku z prośbą o interpretację, a wskazane w „protokole zdawczo-odbiorczym” oraz udokumentowane rachunkami). Sprzedaż zorganizowanego mieszkania do kontynuacji działalności pod tym adresem zdeterminowane było istnieniem tam wyposażenia Wnioskodawczyni. Wyposażenie więc jest kosztem pozyskania przychodu. Wnioskodawczyni chciałaby ograniczyć się tylko do tego udokumentowanego rachunku, czyli do 5 000 zł, rezygnując z szacunku drugiej (równej) części.

Przygotowanie remontu i wystroju do późniejszej sprzedaży, to „utrzymanie standardu umożliwiającego sprzedaż”. Jest to więc koszt uzyskania osiągniętego dochodu ze sprzedaży mieszkania. Wydatki zostały zasądzone sprawą o rejestrze sądowym (…), toczącą się o zwrot kosztów remontu.

Zainteresowana uważa, że wszystkie dodatkowe wydatki notarialne i koszty prawnicze, to koszty uzyskania przychodu.

Akty notarialne - dodatkowo obsługujące sprzedaż, to dodatkowe koszty, których Wnioskodawczyni nie planowała. Umożliwiły w przekonaniu Zainteresowanej w ogóle dokończenie procesu sprzedaży. Są więc kosztami uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** \- w odniesieniu do pytań: nr 1, nr 2 w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wydatku na rolety, nr 3 w części dotyczącej zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na zakup materiałów budowlanych, poniesionych do końca grudnia 2015 r., oraz pytania nr 5,
*   **nieprawidłowe** - w odniesieniu do pytań: nr 2 w części dotyczącej uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wydatku na zabudowę balkonu, nr 3 w pozostałej części oraz pytań: nr 7, nr 8.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości lub ww. praw stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze spadku po zmarłych rodzicach.

Stosownie do art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W niniejszej sprawie dniami nabycia przez Wnioskodawczynię spadku są: 7 października 2007 roku, czyli data śmierci matki Zainteresowanej oraz 13 kwietnia 2009 roku (data śmierci ojca). Zainteresowana sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w maju 2013 roku.

Zatem sprzedaż lokalu w części, otrzymanej w spadku po matce nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie tej części nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wobec tego kwota uzyskana ze zbycia tej części lokalu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku części mieszkania, nabytej w drodze spadku po zmarłym ojcu - sprzedaż tej części nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, a więc jest źródłem przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Należy zauważyć, że już sama literalna wykładnia pojęcia „kosztów odpłatnego zbycia” nie pozostawia wątpliwości, że chodzi o koszty poniesione przez sprzedającego, a więc tego kto wyzbywa się określonego majątku. Jak już wcześniej wskazano, do wydatków takich można zaliczyć tytułem przykładu koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp., pod warunkiem, że takie koszty poniósł zbywający.

Wskazać zatem należy, że za koszty odpłatnego zbycia przy sprzedaży lokalu mieszkalnego można uznać wszystkie wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię jako sprzedającą, które były konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

W związku z powyższym, przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze spadku, Wnioskodawczyni może zaliczyć koszty obsługi prawnej, związanej ze sprzedażą mieszkania „B” do kosztów odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O wysokość tych kosztów pomniejsza się przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód osoby, która je poniosła i prawidłowo udokumentowała.

Nie stanowią natomiast takiego kosztu, wydatki związane z obsługą prawną, poniesione w związku z odebraniem nieruchomości nieuprawnionemu nabywcy, bo jedynie pośrednio dotyczą lokalu „B”. Odnoszą się do przywrócenia stanu posiadania lokalu, a nie sprzedaży.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cyt. ustawy).

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi fakt, czy przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości lokalowej, może do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć koszty obsługi prawnej związanej z odebraniem nieruchomości nieuprawnionemu najemcy („B”) oraz ze sprzedażą mieszkania. Analizując opisaną sytuację należy stwierdzić, że w odniesieniu do kosztów obsługi prawnej związanej z odebraniem nieruchomości nieuprawnionemu najemcy nie mogą one podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu, ponieważ nie są to nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie posiadania nieruchomości i jako takie nie mieszczą się w katalogu kosztów zawartych w art. 22 ust. 6d.

Odnośnie wspomnianych już wyżej kosztów obsługi prawnej, dotyczących sprzedaży mieszkania – nie podlegają one zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu, ale Wnioskodawczyni może je zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (jak już wskazano wyżej). Wnioskodawczyni myli tutaj pojęcia kosztów odpłatnego zbycia z kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. Tak więc koszty obsługi prawnej, ponoszone w związku ze sprzedażą mieszkania jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszą przychód Zainteresowanej, jeśli je poniosła i prawidłowo udokumentowała.

W przedmiocie zapytania Wnioskodawczyni o wydatki poniesione z przygotowaniem mieszkania „A” należy stwierdzić, że wydatki te nie mogą stanowić ani kosztów odpłatnego zbycia, ani kosztów uzyskania przychodów, bo nie dotyczą zbywanego lokalu.

W przypadku rachunków, które Wnioskodawczyni zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, dokumentujących poniesienie nakładów na mieszkanie „B”, a które zostały wystawione na adres „A”, należy uznać, że nie ma przeszkód, aby rachunki wystawione na różne adresy, Wnioskodawczyni mogła uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu, jeśli dotyczyły nakładów poniesionych na zbyty lokal mieszkalny.

Zainteresowana oczekuje także odpowiedzi, czy do wspomnianych wyżej kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć wydatki poniesione na zabudowę rolet oraz balkonu, które poniosła na mieszkanie, będące przedmiotem zbycia.

Wskazać zatem należy, że wydatki na zabudowę rolet zewnętrznych w budynku mieszkalnym - jeżeli wydatki te są udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług - mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli rolety są integralnie związane z budynkiem, przymocowane do zewnętrznych ścian budynku na stałe co oznacza, że nie można ich ściągnąć bez spowodowania zniszczenia całej elewacji budynku, to udokumentowane wydatki poniesione na zakup takich rolet wraz z ich montażem mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu - zgodnie z przywołanym przepisem art. 22 ust. 6d z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy, bowiem stanowią część budynku mieszkalnego – są konstrukcyjnie związane z budynkiem.

Rozpatrując możliwość zaliczenia nakładów, poniesionych przez Zainteresowaną na zabudowę balkonu do kosztów uzyskania przychodu, należy zastanowić się, czy balkon można uznać za element lokalu mieszkalnego.

Na początku należy wyjaśnić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia lokalu mieszkalnego. W celu wyjaśnienia tej kwestii należy się odwołać do przepisów art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) zgodnie, z którym samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 4 tej ustawy, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi".

Stosownie do art. 3 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. (…) Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Interpretując ww. przepisy należy stwierdzić, że balkon nie jest ani pomieszczeniem pomocniczym, ani pomieszczeniem przynależnym. Nie jest również nieruchomością wspólną, bowiem nie jest gruntem ani częścią budynku czy urządzenia, który nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Balkon przyległy do lokalu może bowiem służyć do wyłącznego użytku właściciela tylko tego lokalu.

W związku z powyższymi przepisami należy wrócić do definicji lokalu mieszkalnego, z której wynika, że lokal mieszkalny jest izbą lub zespołem izb wydzielonym trwałymi ścianami. W konsekwencji skoro ściana zewnętrzna, jako wydzielająca lokal mieszkalny jest elementem tego lokalu, to balkon znajdujący się na tej ścianie również należy uznać za element tego lokalu mieszkalnego. A więc poniesione wydatki, związane z zabudową balkonu co do zasady kwalifikują się do zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, jeżeli zabudowa stanowi stały element budynku, nierozerwalnie z nim związany. Jednakże przedstawiając opis stanu faktycznego Wnioskodawczyni wyraźnie wskazała, że zabudowa na balkonie stanowi wyposażenie - części ruchome. Z tego względu wydatki, jakie poniosła Zainteresowana w związku z zabudową balkonu nie będą mogły stanowić nakładów, które zwiększyły wartość mieszkania, poczynionych w czasie jego posiadania.

Nie stanowią także nakładów zwiększających wartości lokalu wydatki zakupu wyposażenia lokalu (np. sprzęt AGD - pralka, materiały dekoracyjne). Tego rodzaju koszty nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przyjmuje się, że pralka czy materiały dekoracyjne nie są wydatkami związanymi z remontem (czy modernizacją) lokalu mieszkalnego. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych.

W związku z pytaniem Wnioskodawczyni, czy w koszty pozyskania przychodu może użyć wartości z protokołu zdawczo-odbiorczego należy wyjaśnić, że - w myśl art. 22 ust. 6e - wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, a sam protokół nie jest dowodem, o którym mowa w powyższym przepisie. Ponadto należy zauważyć, że w protokole są wymienione ruchomości w postaci: nowej pralki, zabudowy na balkonie, nowych lamp włoskich, tkanin dekoracyjnych hiszpańskich umieszczonych wewnątrz mieszkania w miejsce zdemontowanych rolet zewnętrznych, mebli i telewizora, a więc protokół obejmuje wyposażenie w postaci ruchomości domowych, a te nie stanowią nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d.

Ponadto należy wskazać na przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in. na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni przeznaczyła środki uzyskane ze sprzedanej nieruchomości na cele, o których stanowi art. 21 ust. 25 ww. ustawy tj. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Przeznaczenie przez Wnioskodawczynię dochodu z odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na zakup materiałów budowlanych do grudnia 2015 roku, jeżeli zostały odpowiednio udokumentowane może zostać zaliczone do wydatków na własne cele mieszkaniowe Zainteresowanej. Natomiast koszty prawnika, poniesione w związku z „przygotowaniem" mieszkania „A”, czyli np. związane z usunięciem z ww. mieszkania wszelkich rzeczy, które uniemożliwiały Zainteresowanej dokonanie remontu w tym mieszkaniu, nie spełniają kryterium własnego celu mieszkaniowego, nie mieszczą się bowiem w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zainteresowana zastanawia się, czy zakup baterii oraz zlewozmywaka w grudniu 2015 r. na fakturze niemieckiej w euro może zaliczyć jako wydatki na realizacje własnego celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W związku z tym, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost dopuszcza możliwość poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe w państwie członkowskim Unii Europejskiej, to w przypadku zakupu baterii oraz zlewozmywaka na fakturze niemieckiej w euro – nie dyskwalifikuje tych wydatków jako poniesionych na cele mieszkaniowe fakt, że zostały uiszczone w innym państwie członkowskim, a nie w Polsce. Wydatki te mają bezpośredni wpływ na udział w przywróceniu lub poprawie stanu technicznego remontowanego mieszkania i dlatego można zaliczyć je do wydatków remontowo-budowlanych. Ponadto, odmiennie niż przy kosztach uzyskania przychodu, wydatki na cel mieszkaniowy mogą być udokumentowane wszelkimi dowodami, a nie tylko fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stanowiska Zainteresowanej nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Na tle powyższego informuje się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania: nr 1, 2, 3, 5, 7 i nr 8. W przedmiocie wynikającym z pytań: nr 4 i nr 6 w dniu 1 kwietnia wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/4511-1-3/16-11/DJ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.