Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.289.2023.5.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-24
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanych działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

10 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanych działek. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 grudnia 2023 r. (data wpływu 28 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

… spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan …;

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani …;

**Opis zdarzenia przyszłego**

X (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) od … 2003 r. prowadziła działalność gospodarczą pod firmą ….

Y (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) od … 1996 r. prowadził działalność gospodarczą pod firmą ….

Od … 2003 r. X i Y prowadzili działalność gospodarczą wspólnie na podstawie umowy spółki cywilnej … . Przedmiotem działalności było m in.: … . W przedmiocie prowadzonej działalności gospodarczej nie było sprzedaży nieruchomości. W dniu … 2006 r. X i Y nabyli niezabudowaną działkę gruntu nr xx o obszarze 4,1264 ha. Nabycia dokonali pozostając w związku małżeńskim, na majątek wspólny, w związku z czym w księdze wieczystej …, założonej dla nabytej działki, zostali wpisani jako współwłaściciele na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej. W umowie brak jest wzmianki odnośnie nabycia nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przy tym podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy PCC w brzmieniu ówcześnie obowiązującym, albowiem grunty stanowiły wówczas gospodarstwo rolne. Nieruchomość nie była przez nich nigdy wydzierżawiana na rzecz podmiotów trzecich ani nie prowadzili na niej innej działalności. Nieruchomość w 2008 r. została objęta Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „…” z dnia … 2008 r., w tym działki …-… zawierają się w granicach terenu elementarnego oznaczonego symbolem … o przeznaczeniu terenu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolno stojąca, bliźniacza z dopuszczeniem lokalizacji usług wbudowanych w partery budynków mieszkalnych, a działka nr … zawiera się w granicach terenów elementarnych oznaczonych symbolami: … o przeznaczeniu terenu: usługi sportu i rekreacji z dopuszczeniem lokalizacji usług towarzyszących z zakresu: gastronomi, kultury, handlu detalicznego, turystyki i nauki, … o przeznaczeniu terenu: droga publiczna - ulica zbiorcza, inwestycja celu publicznego. Na wniosek właścicieli decyzją Prezydenta Miasta … z dnia … 2011 r. zatwierdzono podział nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej …, stanowiącej działkę nr xx o powierzchni 4,4788 ha na 42 działki o powierzchni od 0,0421 ha do 0,4317 ha, w tym jedna z działek została przeznaczona na drogę wewnętrzną. Przy tym plan nie był uchwalany na wniosek właścicieli i obejmował znacznie większy obszar. W … 2012 r. dla działek …-… oraz …-… zostały założone odrębne księgi wieczyste. Działka …, przeznaczona pod drogę publiczną, na podstawie powołanej decyzji o podziale została przeniesiona na rzecz Gminy …. Następnie w dniu … 2013 r. została zawarta umowa o przyłączenie do sieci z … Sp. z o.o. w …, w następstwie której kilka lat później działki zostały uzbrojone w prąd. Przy tym w treści umowy również nie wskazano, iż jest ona zawarta w związku z działalnością gospodarczą - stronami umowy są właściciele jako osoby fizyczne.

Z wyjaśnień upadłych - podatników wynika, że prawdopodobnie dawali również ogłoszenia dotyczące sprzedaży wydzielonych działek, ale ze względu na upływ czasu i brak dokumentacji w tym zakresie nie są w 100% pewni, czy rzeczywiście miało to miejsce.

W dniu …. 2014 r. ustała małżeńska wspólność majątkowa właścicieli, wskutek czego stali się współwłaścicielami nieruchomości w udziałach po 1/2.

W dniu … 2014 r. Sąd Rejonowy … odrębnymi postanowieniami ogłosił upadłość X oraz Y jako osób prowadzących działalność gospodarczą pod nazwą …. Syndyk Masy Upadłości obojga upadłych w ramach postępowania upadłościowego przystąpił do sprzedaży ich majątku, w tym wyżej opisanej nieruchomości obejmującej działki gruntu numer od … do … oraz … o łącznej powierzchni 4,0848 ha. Do sprzedaży nie przeznaczono jedynie działki …, albowiem jest to grunt pod wodami powierzchniowymi płynącymi. W momencie dokonywania sprzedaży syndyk występuje we własnym imieniu, jednak działa w interesie upadłego. To oznacza, że podatnikiem w ramach wszelkich czynności opodatkowanych pozostaje upadły, na którego rachunek decyzje zarządcze podejmuje syndyk.

… Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania; dalej jako „Wnioskodawca”) złożyła najkorzystniejszą ofertę nabycia udziałów upadłych w nieruchomości i strony zamierzają taką umowę sprzedaży zawrzeć. Przy tym ze względu na odrębne postępowania upadłościowe, zostaną zawarte dwie umowy sprzedaży, obejmujące odrębnie udziały każdego z upadłych.

Zakres działalności Spółki obejmuje m.in. obrót nieruchomościami. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca przy tym wskazuje, że z uwagi na specyfikę postępowania upadłościowego nie ma pełnej wiedzy o czynnościach dokonywanych przez upadłych, zaś przedstawiony stan faktyczny został ustalony w oparciu o udostępnione mu dokumenty, tj. umowę sprzedaży z dnia … 2006 r., decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości oraz umowę o przyłączeniu do sieci, w oparciu o dane wynikające z CEIDG i rejestru REGON oraz w oparciu o dane wynikające z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, a także w minimalnym zakresie o informacje uzyskane przez Syndyka Masy Upadłości od upadłych.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż treść uzupełnienia wniosku z 22 grudnia 2023 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Pytanie**

Czy w okolicznościach opisanych we wniosku, sprzedaż wymienionych wyżej działek …-… i …/… na rzecz tego samego nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) ze względu na fakt, że upadli X i Y będą występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja między Syndykiem Masy Upadłości każdego z upadłych a Wnioskodawcą będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie w konsekwencji podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. (…) W następstwie opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług nie będzie zatem konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 stycznia 2024 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.649.2023.4.ESZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.

z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje nabyć od Pana Y i Pani X (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) na podstawie dwóch umów sprzedaży ich udziały wynoszące po 1/2 w prawie własności niezabudowanych działek oznaczonych nr … – … i …. Sprzedaży ww. nieruchomości dokonywał będzie syndyk w ramach toczącego się w stosunku do Pana Y i Pani X postępowania upadłościowego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umów sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 18 stycznia 2024 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.649.2023.4.ESZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania upadłych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży przez Nich posiadanych udziałów w 40 działkach o numerach od … do … oraz … będzie podlegała po Ich stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (…) sprzedaż posiadanych przez upadłych udziałów w 40 działkach o nr od … do … oraz … nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9, tylko będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawek podatku właściwych dla przedmiotu transakcji.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży działek (udziałów posiadanych przez sprzedających w działkach) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umów.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).