Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-537/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-06
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży obszaru – łąki trwałe, użytki zielone, poldery chronione przed zabudową „Ł IV” jest zwolniony z podatku dochodowego”?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 maja 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 18 maja 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca aktem notarialnym z dnia 12 lipca 2003r. dokonał zakupu obszaru gruntów, składających się z niezabudowanych i nieuzbrojonych działek o powierzchni 6406 m. Zgodnie z wypisem i wyrysem gruntów Starostwa Powiatowego z dnia 01 lipca 2003r. działki te są oznaczone: „określenie konturów-użytków i klas gleboznawczych rodzaj – Ł, klasa – IV, opis – łąki trwałe, oznacz. Ł IV. Stan faktyczny przeznaczenia tych działek jak ich oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków się nie zmienił, w dalszym ciągu są to łąki trwałe, użytki zielone, poldery chronione przed zabudową jako „Ł IV”. Wnioskodawca zaznaczył, iż w okresie od sierpnia do listopada 2007r. część gruntu została sprzedana. Ponadto wnioskodawca dodał, że posiada również działkę nr 267/4 o powierzchni 1118 m, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz działkę nr 148/1 o powierzchni 2000 m, oznakowaną na planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „RM 1” – teren zabudowy zagrodowo-mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży obszaru – łąki trwałe, użytki zielone, poldery chronione przed zabudową „Ł IV” jest zwolniony z podatku dochodowego”?

Zdaniem wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji jest on zwolniony z podatku dochodowego. Zakupiony i częściowo sprzedany grunt jest terenem chronionym przed zabudową, jedynie jego przeznaczenie to użytkowanie dla celów własnych jako terenu rekreacyjnego, jako baza wypadowa w okresie urlopu wypoczynkowego. Ponadto jest to teren okresowo zalewany wodami i w tym czasie nie można z niego korzystać.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Niezależnie od powyższego podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W sprawie będącej przedmiotem zapytania zbycie części nabytego w 2003r. gruntu nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Oznacza, to że sprzedaż stanowić będzie źródło przychodu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w dniu 12 lipca 2003r. nabył nieruchomość o powierzchni 6406 m, na którą składają się: łąki trwałe, poldery chronione przed zabudową „Ł IV” oraz użytki zielone co oznacza, iż do odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości lub jej części będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i e) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

We wniosku o interpretację wnioskodawca powołuje się na zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże na mocy przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ustawodawca, możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, uzależnił więc od spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze zbywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego zbywcy, a po drugie zbywane grunty nie mogą w związku z ich sprzedażą utracić charakteru rolnego lub leśnego.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji gospodarstwa rolnego. W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym (j. t. Dz. U. z 2006r. Nr 136, poz. 969 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki nie posiadającej osobowości prawnej.

Uszczegóławiając jakiego rodzaju grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Wobec powyższego, zwolnienie przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

*   grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
*   w chwili sprzedaży muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będące własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Tylko zatem jeżeli zostaną zachowane ww. warunki, przychód uzyskany ze sprzedaży tego rodzaju nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Bezwględnym i podstawowym warunkiem, od którego zależy w ogóle możliwość odwołania się do art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest, aby zbywana nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne lub jego część składową. Dla oceny natomiast czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że wnioskodawca w dniu 12 lipca 2003r. dokonał zakupu obszaru gruntów, składających się z niezabudowanych i nieuzbrojonych działek o powierzchni 6406 m, które zgodnie z wypisem i wyrysem gruntów Starostwa Powiatowego z dnia 01 lipca 2003r. są oznaczone jako klasa – IV, opis – łąki trwałe, oznacz. Ł IV. Wnioskodawca zaznaczył również, że jest właścicielem działki o pow. 1118 m przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną oraz działki o pow. 2000 m przeznaczonej pod zabudowę zagrodowo-mieszkaniową. Obie te działki nabył odpowiednio w 2004r. i 2008r.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż zwolnieniu o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy podlega przychód ze sprzedaży nieruchomości (gruntów) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które w wyniku ich sprzedaży nie utraciły swojego charakteru i nadal wchodzą w skład nowego lub innego gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to jednak nie dotyczy przychodów ze sprzedaży takich gruntów (nieruchomości), które w dniu ich sprzedaży z uwagi na powierzchnię, klasyfikację, czy faktyczne wykorzystywanie nie stanowiły obszaru gruntów gospodarstwa rolnego - nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że część gruntu będącego przedmiotem sprzedaży w 2007r. w chwili zakupu jak i w momencie sprzedaży stanowiła łąki trwałe, użytki zielone, poldery chronione przed zabudową „Ł IV”. Również z wniosku wynika, jak sam wnioskodawca wskazał, że sprzedana część gruntu z uwagi na teren chroniony przed zabudową i okresowo zalewany wodami jest terenem przeznaczonym dla celów własnych jako teren rekreacyjny.

W tej też sytuacji, mając na uwadze definicję gospodarstwa rolnego trudno mówić, iż w niniejszym stanie faktycznym miała miejsce sprzedaż gospodarstwa rolnego czy też sprzedaż części gospodarstwa rolnego. Z wniosku nie wynika bowiem ażeby sprzedana część gruntu w chwili sprzedaży wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, wynika natomiast, że sprzedana część gruntu jest terenem przeznaczonym na cele rekreacyjne. Powyższe zatem przesądza o braku możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia na postawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy. Również w tym stanie rzeczy na sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży części nieruchomości nie mogą mieć wpływu czynniki, którymi charakteryzuje się sprzedany grunt. Bez znaczenia dla prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest fakt, że grunt ten stanowi teren chroniony pod zabudowę, okresowo zalewany wodami a jego jedyne przeznaczenie to użytkowanie jako terenu rekreacyjnego. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży w 2007r. części gruntów nie może podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatków dochodowym od osób fizycznych. Jak już wyżej wskazano warunkiem zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest okoliczność, aby zbywane grunty stanowiły gospodarstwo rolne lub jego część. Powyższe oznacza, że zwolnienie dotyczy wyłącznie tych przypadków, kiedy sprzedający, jest właścicielem gospodarstwa rolnego, a sprzedany grunt wchodzi w skład tego gospodarstwa. Zwolnienie to nie może absolutnie dotyczyć osób, które sprzedają nieruchomość w sytuacji, kiedy ta nieruchomość nie stanowi w chwili sprzedaży gospodarstwa rolnego lub jego części.

Również w analizowanym stanie faktycznym nie będzie miał w ogóle zastosowania przepis art. 21 ust. 1 pkt 31 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na który powołuje się wnioskodawca, gdyż z dniem 01 stycznia 2004r. ww. przepis został uchylony ustawą z dnia 12 listopada 2003r. (Dz. U. Nr 202, poz. 1956). Ustawa z dnia 12 listopada 2003r. na mocy art. 1 pkt 10 lit. a) tiret trzynaste określiła zwolnienie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 31 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie art. 24 ustawy zmieniającej stanowił, że przepisy tej ustawy mają zastosowanie do dochodów uzyskanych (strat poniesionych) począwszy od dnia 01 stycznia 2004r. Co istotne, w ustawie zmieniającej nie było żadnych przepisów przejściowych zezwalających na stosowanie uchylonego pkt 31 do przychodów (dochodów) uzyskanych po 01 stycznia 2004r. Tym samym pkt 31 utracił moc obowiązującą. W chwili zbycia nieruchomości, tj. w 2007r. zwolnienie wymienione w pkt 31 ustawy już nie istniało i nie mogło mieć zastosowania do przychodów, które ze zbycia nieruchomości osiągnął wnioskodawca.

Reasumując, przychód ze sprzedaż w 2007r. części gruntu ( łąki trwałe, użytki zielone, poldery chronione przed zabudową „Ł IV) podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym o osób fizycznych według zasad określonych w art. 28 ust. 2, gdyż ich sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. 2003r., chyba że wystąpią warunki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy. W niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy, ani tym bardziej uchylony z 2004r. pkt 31 tegoż przepisu.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku – Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko – Biała.