Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-98/16-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-03-22
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa; koszt; nakłady; nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2016 r. (data wpływu 26 stycznia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 24 lutego 2016 r. oraz w dniu 25 lutego 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **nieprawidłowe:**
    *   w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości oraz do kosztów uzyskania przychodu spłaty kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego,
    *   w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji nabycia nieruchomości oraz wydatkowania kwoty 295 000,00 zł, stanowiących kapitał kredytu na budowę domu,
    *   w odniesieniu do możliwości udokumentowania wydatków na cele mieszkaniowe paragonem,
    *   w odniesieniu do sposobu ustalania wysokości kosztów uzyskania przychodu, w związku z dokonanym przez urząd skarbowy zwrotem różnicy w podatku VAT,
*   **prawidłowe:**
    *   w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu mieszkalnego,
    *   w odniesieniu do możliwości udokumentowania wydatków na cele mieszkaniowe innymi niż faktury VAT dokumentami, z których wynika kto, kiedy i jaki wydatek poniósł.

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni oraz jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej, wobec czego przedstawiony poniżej stan faktyczny nie jest związany z działalnością gospodarczą.

W dniu 19 listopada 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, na podstawie notarialnej umowy, kupiła działkę gruntu niezabudowaną wraz z udziałem w drodze dojazdowej, za cenę 150 000 zł (działka – 149 000 zł, udział w drodze – 1 000 zł). Przedmiotowy zakup został zrealizowany środkami Wnioskodawczyni oraz jej małżonka, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, ze środków własnych. Dla wskazanej nieruchomości zostały utworzone przez Sąd Rejonowy, księgi wieczyste. Nieruchomości nadano adres. Koszty ww. umowy pobrane przez notariusza wyniosły 4 495,70 zł i pokryli je w całości kupujący.

W dniu 14 marca 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, w Starostwie Powiatowym uzyskała pozwolenie na budowę na ww. nieruchomości domu jednorodzinnego wolnostojącego.

W dniu 29 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła z bankiem, umowę o kredyt hipoteczny, w wysokości 400 000 zł (kapitał) - indeksowany do waluty obcej EUR. Kredyt został udzielony z przeznaczeniem na budowę domu systemem gospodarczym. Jako zabezpieczenie spłaty wskazanego kredytu wraz z odsetkami, od zadłużenia przeterminowanego opłatami ustanowiono na ww. nieruchomości gruntowej, obciążenie - hipotekę, na rzecz ww. banku w kwocie 800 000 zł. Wskazany kredyt był wypłacany Wnioskodawczyni w transzach w PLN, na podstawie złożonej przez kredytobiorcę dyspozycji wypłaty środków, zgodnie z przeznaczeniem kredytu, uzależnionych od postępu prac budowlanych. Spłata miała nastąpić w 360 miesięcznych ratach.

W związku z powyższymi okolicznościami, dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, Wnioskodawczyni wraz z mężem, posadowili (wytworzyli), na ww. nieruchomości gruntowej, dom mieszkalny jednorodzinny wolnostojący wraz z infrastrukturą i otoczeniem, zgodnie z projektem oraz wskazanym pozwoleniem na budowę. Poświadcza tą okoliczność urzędowe Zaświadczenie potwierdzające przyjęcie zawiadomienia o zakończeniu budowy i przyjęciu obiektu budowlanego do użytkowania z dnia 30 stycznia 2013 r., wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wskazany dom mieszkalny powstał systemem gospodarczym. Na wytworzenie przedmiotowego budynku (stającego się jednocześnie częścią nieruchomości gruntowej wytworzona zatem została nieruchomość gruntowa zbudowana), Wnioskodawczyni wraz z mężem, wydatkowała w całości wspomnianą kwotę kapitału udzielonego kredytu tj. 400 000,00 zł oraz środki własne. Łącznie Wnioskodawczyni z mężem na wzniesienie ww. budynku oraz innych urządzeń na nieruchomości, od dnia jej nabycia (tj. 19 listopada 2010 r.) do dnia jej zbycia (tj. 25 czerwca 2015 r.), wydatkowała kwotę 516 618,59 zł, z czego 400 000 zł pochodziło z kredytu - transze kredytu wypłacane były w dniach: 6 maja 2011 r. – 70 000 zł, 12 lipca 2011 r. – 160 000 zł oraz 25 stycznia 2012 r. – 170 000 zł, a 116 618,59 zł ze środków własnych pochodzących ze sprzedaży w dniu 16 lipca 2012 r. mieszkania za łączną kwotę 340 000 zł (z czego 30 000 zł otrzymano na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 24 kwietnia 2012 r., płatne do 27 kwietnia 2012 r., a 310 000 zł na podstawie umowy przyrzeczonej - sprzedaży z dnia 16 lipca 2012 r.) oraz ze środków własnych wydatkowanych przed zaciągnięciem zobowiązania kredytowego. Wysokość środków własnych wydatkowanych na ww. nieruchomość obliczona została jako: wydatki poniesione przed uruchomieniem transz kredytu oraz po uzyskaniu środków ze sprzedaży mieszkania. Łącznie na zakup działki oraz na wzniesienie ww. budynku oraz innych urządzeń na nieruchomości przeznaczono kwotę 671 114,29 zł \[(tj. 516 618,59 + 150 000 (działka) + 4 495,70 (koszty notarialne)\].

Potwierdzenie powyższego stanowią wymienione przez Wnioskodawczynię faktury VAT oraz inna dokumentacja (przy obliczaniu kwot wydatków na wytworzenie opisanej nieruchomości z wymienionej dokumentacji odejmowano te wydatki, które nie miały związku z procesem inwestycyjnym).

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2015 r. (prawomocnym z dniem 14 maja 2015 r.) Sądu Rejonowego, Wnioskodawczyni oraz jej małżonkowi (na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), przysądzono prawo własności nieruchomości dla której Sąd Rejonowy prowadzi Kw za cenę 128 250,00 zł, którą w całości zapłacono. Miało to związek z rysującą się zmianą planów mieszkaniowych Wnioskodawczyni i jej męża, poprzez plan wybudowania domu mieszkalnego i zamieszkania w nim, celem zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Aby doprowadzić do realizacji tego planu, Wnioskodawczyni i jej mąż, wiedzieli, że będą musieli dokonać sprzedaży posiadanej nieruchomości wraz z domem mieszkalnym. W dniu 5 maja 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, zawarła, pisemną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej ww. domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Wnioskodawczyni wraz z mężem w umowie tej oświadczają, m.in. że działka, obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 800 000,00 zł na rzecz kredytodawcy, a aktualne zadłużenie z tytułu ww. zobowiązania hipotecznego wynosi 93 428,41 euro. Kupujący przekazali również Wnioskodawczyni i jej mężowi, zadatek w kwocie 100 000,00 zł oraz zaliczkę w kwocie 120 000,00 zł. Wnioskodawczyni natomiast wraz z mężem zobowiązali się przeznaczyć otrzymany zadatek i zaliczkę na spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego ww. hipoteką oraz uzyskania wniosku banku o wykreślenie wskazanej hipoteki. W umowie tej ustalono, iż ostateczna umowa przenosząca własność ww. nieruchomości zostanie przez strony zawarta do dnia 31 lipca 2015 r. Strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 670 000,00 zł. Ostatecznie Wnioskodawczyni wraz z mężem wywiązali się ze wskazanego zobowiązania umownego, uregulowali zobowiązanie kredytowe (dnia 18 maja 2015 r.) i doprowadzili do wykreślenia hipoteki obciążającej wyżej opisaną nieruchomość (w przeliczeniu na PLN kwota 93 184,17 euro to w zaokrągleniu 377 097,00 zł, po średnim kursie NBP z dnia spłaty hipoteki tj. 18 maja 20l5 r., który wynosił 4,0468 zł - według tabeli. Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż na spłatę wskazanej hipoteki Wnioskodawczyni z mężem, przeznaczyli wspomniany zadatek i zaliczkę, w łącznej kwocie 220 000,00 zł, a powstałą kwotę hipoteki (377 097,00 - 220 000,00 = 157 097,00) w wysokości 157 097,00 zł spłacili ze środków własnych.

W dniu 25 czerwca 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem (w wykonaniu umowy z dnia 5 maja 2015 r.), sprzedała wyżej wskazaną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej do nieruchomości. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego. W chwili sprzedaży wskazana nieruchomości wolna była od wpisów jakichkolwiek praw, roszczeń, ograniczeń lub hipotek. W umowie tej, tak jak to ustalono w umowie z 5 maja 2015 r., cenę ww. nieruchomości, uwolnionej od jakichkolwiek praw, roszczeń, ograniczeń i hipotek, strony ustaliły na kwotę 670 000,00 zł i jednocześnie oświadczyły, iż kwota ta odpowiada wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie całość ceny została Wnioskodawczyni i jej mężowi zapłacona, a nieruchomość wydana kupującym.

Wnioskodawczyni wraz z mężem, w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości i uzyskaniem prawa własności nieruchomości planuje dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, rozpocząć na nieruchomości, wznoszenie domu mieszkalnego wolnostojącego (systemem gospodarczym) i w związku z tym wydatkować kwotę ok. 300 000,00 zł, pochodzącą z m.in. sprzedaży ww. nieruchomości oraz wspomagać się w tej inwestycji kredytem bankowym w kwocie ok. 295 000,00 zł.

Należy wskazać, iż Wnioskodawczyni i jej mąż, uzyskali w dniu 25 listopada 2015 r. pozwolenie, wydane przez Prezydenta na rozbiórkę dotychczasowego budynku gospodarczego znajdującego się na wskazanej nieruchomości, a także uzyskali w dniu 21 grudnia 2015 r. pozwolenie, wydane przez Prezydenta, na budowę domu jednorodzinnego zgodnego ze stosownym projektem na nieruchomości. Uzyskali także w dniu 7 stycznia 2016 r. zezwolenie na wycinkę drzew rosnących na ww. nieruchomości, co jest niezbędne dla realizacji zamierzeń budowlanych Wnioskodawczyni i jej męża.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć, w opisanym stanie faktycznym, wydatki jakie Wnioskodawczyni z mężem poniosła na uwolnienie zbywanej nieruchomości z obciążenia hipotecznego, jakim ta nieruchomość była pierwotnie obciążona, w postaci przekazanych przez nabywców, na ten cel zadatku i zaliczki w kwocie łącznej 220 000,00 zł, a także środków własnych Wnioskodawczyni i jej męża w kwocie 157 097,00 zł (które to kwoty łącznie stanowiły pierwotne zadłużenie hipoteczne wskazanej nieruchomości w wysokości 93 184,17 euro - po przeliczeniu sumy 93 184,17 euro, po średnim kursie NBP wynoszącym 4 0468 zł, na dzień spłaty hipoteki tj. 18 maja 2015 r., zadłużenie wynosiło 377 097,00 zł, co po odjęciu zaliczki i zadatku w kwocie łącznej 220 000,00 zł, daje kwotę 157 097,00 zł, zaangażowania środków własnych Wnioskodawczyni i jej męża w uwolnienie nieruchomości z obciążenia hipotecznego)?
2.  W przypadku stanowiska organu podatkowego, mówiącego, że Wnioskodawczyni nie może do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, wskazanej w pytaniu nr 1, zaliczyć wydatków jakie poniosła na uwolnienie tej nieruchomości z obciążenia hipotecznego w kwocie wynoszącej pierwotnie 93 184,17 euro (po przeliczeniu na PLN 377 097,00 zł), to czy w opisanym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni może pomniejszyć przychód w kwocie 670 000,00 zł, uzyskany ze sprzedaży nieruchomości o wartość zaangażowanego kapitału kredytu wynoszącego 400 000,00 zł (udzielonego przez bank, który w całości został przeznaczony i wykorzystany na wytworzenie domu mieszkalnego, jego infrastruktury i otoczenia, na ww. działce, przyjmując, że wskazany kapitał kredytu jest kosztem uzyskania przychodu, a które to koszty wytworzenia wskazanego domu mieszkalnego mogą zostać wykazane wiarygodnymi dokumentarni, w tym innymi niż faktury VAT?
3.  Czy do wydatków na własne cele mieszkaniowe, w opisanym stanie faktycznym, które Wnioskodawczyni może przyjmować do wyliczenia dochodu podlegającego zwolnieniu od podatku, można przyjąć kwotę 128 250,00 zł, obecnie już wydatkowaną na nabycie prawa własności działki, a także planowanych wydatków w kwotach 300 000,00 zł środków własnych i w dalszej kolejności 295 000,00 zł, stanowiących kapitał kredytu na budowę domu jednorodzinnego systemem gospodarczym na wskazanej działce, który Wnioskodawczyni wraz z mężem planują na ten cel dodatkowo zaciągnąć, przy czym Wnioskodawczyni zakłada, że wydatki te (zwłaszcza wskazane środki własne i kapitał kredytu), nie muszą zostać udokumentowane jedynie fakturami VAT, aby uznać je za wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, a wystarczającym jest udokumentowanie faktu ich poniesienia na cel mieszkaniowy za pomocą innych wiarygodnych dokumentów, innych niż faktura VAT, na przykład w postaci: paragonów kasowych, umów o dzieło, umów zlecenie, umów o roboty budowlane, umów o transport materiałów budowlanych, wyciągów bankowych, pisemnych pokwitowań, dowodów wpłat, opinii rzeczoznawców majątkowych lub budowlanych, opinii lub dokumentów bankowych?
4.  Czy w opisanym stanie faktycznym, koszty uzyskania przychodu kwoty 670 000,00 zł, Wnioskodawczyni powinna pomniejszyć o kwotę 15 177,00 zł, stanowiącą zwrot podatku VAT, uzyskanego w wyniku złożenia w dniu 14 listopada 2012 r. Wniosku VZM-1 o zwrot niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym poniesionych od dnia 1 maja 2004 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1.

Do kosztów odpłatnego zbycia wskazanej nieruchomości można zaliczyć wydatki jakie Wnioskodawczyni z mężem poniosła na uwolnienie zbywanej nieruchomości z obciążenia hipotecznego, jakim ta nieruchomość była pierwotnie obciążona, w postaci przekazanych przez nabywców, na ten cel zadatku i zaliczki w kwocie łącznej 220 000,00 zł, a także środków własnych Wnioskodawczyni i jej męża w kwocie 157 097,00 zł (które to kwoty łącznie stanowiły pierwotne zadłużenie hipoteczne wskazanej nieruchomości w wysokości 93 184,17 euro - po przeliczeniu sumy 93 184,17 euro, po średnim kursie NBP wynoszącym 4,0468 zł, na dzień spłaty hipoteki, tj. 18 maja 2015 r. zadłużenie wynosiło 377 097,00 zł, co po odjęciu zaliczki i zadatku w kwocie łącznej 220 000,00 zł, daje kwotę 157 097,00 zł, zaangażowania środków własnych Wnioskodawczyni i jej męża w uwolnienie nieruchomości z obciążenia hipotecznego). W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie definiuje pojęcia kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości. Przyjmuje się, że mogą to być m.in. np.: koszty związane z wydatkami podatnika poniesione na umowne wynagrodzenie profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który skojarzył zbywcę i nabywcę takiej nieruchomości. Jest to zatem dość szeroki otwarty katalog takich wydatków, a co do zasady mają one w sposób istotny warunkować dojście do odpłatnego zbycia nieruchomości. W niniejszej sprawie, co wynika z pisemnej umowy przedwstępnej zbycia wskazanej nieruchomości z dnia 5 maja 2015 r., sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, nie doszłaby do skutku, za określoną tam cenę, gdyby obciążenie hipoteczne tej nieruchomości nie zostało przez Wnioskodawczynię i jej męża spełnione. Zatem był to warunek istotny dla dojścia niniejszej sprzedaży nieruchomości do skutku, za określoną tam umowną cenę. Na ten cel zatem została przekazana stosowna zaliczka i zadatek w łącznej kwocie 220 000 zł, a Wnioskodawczyni i jej mąż zobowiązali się w tej umowie przekazać tę kwotę na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż zaliczka i zadatek nie wystarczał na uwolnienie nieruchomości z obciążenia hipotecznego, Wnioskodawczyni z mężem musieli wydatkować ponadto na ten cel, kwotę własnych środków wynoszącą 157 097,00 zł. Zatem raz jeszcze należy podkreślić, że bez tych koniecznych wydatków, nie doszłoby do sprzedaży wskazanej nieruchomości. Stąd też zasadnym jest przyjęcie, że były one niezbędnym kosztem, jakie Wnioskodawczyni z mężem musieli ponieść, aby doszło do odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości. Należy również wskazać, że niewątpliwie obciążenie jakiejkolwiek nieruchomości hipoteką ma bezpośredni wpływ na wartość takiej nieruchomości na wolnym rynku i jej rynkową cenę. Przykładowo bowiem, żaden rozsądnie działający kupiec, mając do wyboru dwie podobne nieruchomości, nie będzie skłonny zapłacić takiej samej ceny za nieruchomość obciążoną hipoteką, co za nieruchomość wolną od takiego obciążenia. Oczywistym jest zatem, przy założeniu, że takie dwie nieruchomości (o bardzo podobnych cechach np.: powierzchni, przeznaczeniu, kształcie, lokalizacji, uzbrojeniu, dostępie do drogi publicznej itp.), z których jedna tylko jest obciążona hipoteką, nie mogą osiągnąć ceny rynkowej identycznej, czy nawet zbliżonej, a każdy rozsądny nabywca, znajdując się w takiej sytuacji, wybrałby kupno nieruchomości bez obciążeń, mając jako alternatywę zaoferowaną w takiej samej lub podobnej cenie, nieruchomość z obciążeniem. Pokazuje to dobitnie, jaki istotny wpływ na wartość, przez to na możliwą do uzyskania przez sprzedającego cenę nieruchomości, ma fakt jej obciążenia hipoteką. Stąd też środki, jakie zostały przez Wnioskodawczynię i jej męża wydatkowane na spłatę wierzytelności hipotecznej, muszą stanowić koszt odpłatnego zbycia takiej zabudowanej działki gruntu. Gdyby jednak przyjmować, że spłaty obciążenia hipotecznego nie można zaliczać do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, to z całą pewnością, takie obciążenie ma bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z tytułu jej sprzedaży. Objawia się to najczęściej poprzez obniżenie ceny takiej nieruchomości. Gdyby bowiem Wnioskodawczyni nie dokonała spłaty wierzytelności hipotecznej, to z całą pewnością nie sprzedałaby tej nieruchomości za cenę 670 000,00 zł (z aktu notarialnego sprzedaży z dnia 25 czerwca 2015 r. wynika, że za ustaloną cenę sprzedaży w kwocie 670 000,00 zł, kupujący nabywa nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń w tym hipotecznych). Nabywcy, w sytuacji istnienia w dalszym ciągu hipoteki na przedmiotowej nieruchomości, staliby się dłużnikami hipotecznymi banku i jako racjonalni nabywcy żądaliby z całą pewnością obniżenia jej wartości wyrażonej w cenie, o co najmniej wskazaną kwotę 93 184,17 euro (po przeliczeniu na PLN 377 097,00 zł) wówczas zatem doszłoby do obniżenia przychodu Wnioskodawczyni ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kwoty 292 903,00 zł (670 000,00 zł – 377 097,00 zł 292 903,00), co również miałoby wymierny wpływ na zobowiązania podatkowe Wnioskodawczyni i jej męża. Powyższe zatem argumenty nie mogą być w niniejszym stanie faktycznym zignorowane, a przemawiają za prawidłowością stanowiska Wnioskodawczyni.

Ad. 2.

W przypadku nieuwzględnienia jako prawidłowe przez organ podatkowy stanowiska Wnioskodawczyni, przedstawionego do pytania nr 1, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że może pomniejszyć przychód w kwocie 670 000,00 zł, uzyskany ze sprzedaży nieruchomości o wartość zaangażowanego kapitału kredytu wynoszącego 400 000,00 zł, (udzielonego przez bank który w całości został przeznaczony i wykorzystany na wytworzenie domu mieszkalnego, jego infrastruktury i otoczenia, na ww. działce, przyjmując, że wskazany kapitał kredytu jest kosztem uzyskania przychodu, a które to koszty wytworzenia wskazanego domu mieszkalnego mogą zostać wykazane wiarygodnymi dokumentami, w tym innymi niż faktury VAT. W tym miejscu na poparcie prawidłowości takiego stanowiska Wnioskodawczyni argumentuje, że na podstawie art. 47 § 2 Kc, art. 48 Kc i art. 191 Kc, poprzez wzniesienie domu mieszkalnego na działce, za kwotę co najmniej 400 000,00 zł, doszło do wytworzenia części składowej nieruchomości, która stała się niejako już nową nieruchomością, bowiem zabudowaną budynkiem mieszkalnym (o wartości co najmniej 400 000,00 zł, więc przewyższającej wartość samego gruntu, na którym go wzniesiono), co doprowadziło także do poważnej zmiany cech fizycznych tejże nieruchomości oraz jak już wspomniano, jej wartości - nie jest to już tylko nieruchomość gruntowa, a powstała w jej miejsce nieruchomość gruntowa zabudowana, nie tylko kompletnym i ukończonym budynkiem, ale również innymi obiektami zmieniającymi jej pierwotne cechy np.: została trwale ogrodzona, jak również uzbrojona w stosowne instalacje i media. Okoliczności te zostały również ujawnione w księgach wieczystych oraz ewidencjach gruntów budynków, a także stosownych mapach. Nadto uzyskano również urzędowe pozwolenie na użytkowanie wskazanego budynku. Zatem choć nie doszło do formalnej zmiany oznaczeń (literowo-cyfrowych) ewidencyjnych i wieczystoksięgowych tej nieruchomości, to nie można mówić, że mamy do czynienia z tą samą nieruchomością. W ocenie Wnioskodawczyni poprzez ww. działania, wytworzono całkowicie nową nieruchomość, a co najmniej wytworzono nowe jej istotne części składowe, znacznie przenoszące (przewyższające) jej początkową wartość. Z tego też powodu nie można mówić, iż wzniesienie przez Wnioskodawczynię i jej męża, budynku wraz z infrastrukturą techniczną i innymi obiektami, które stanowią kompletną, funkcjonalną całość, jest jedynie nakładem na nieruchomość gruntową. Doszło tu bowiem do wytworzenia, jeśli nie nowej nieruchomości, to co najmniej wytworzenia jej kompletnych i funkcjonalnych części składowych, zgodnych z zatwierdzonym projektem i właściwymi decyzjami administracyjnymi oraz innego rodzaju pozwoleniami odpowiednich organów państwowych. O nakładach natomiast, można by mówić jedynie wówczas, gdy nie dochodzi jeszcze, mimo tych nakładów, do kompletnego wytworzenia nieruchomości lub kompletnego wytworzenia jej części składowych. Do momentu kompletnego wytworzenia takich części składowych, nakłady jeśli chcielibyśmy je wliczyć do kosztów uzyskania przychodu, muszą być udokumentowane fakturami VAT, zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W momencie jednak, gdy proces związany z nakładami na nieruchomość osiągnął ten moment, że dochodzi do zakończenia wnoszenia określonych nakładów w nieruchomość i stają się one trwale połączoną, funkcjonalną całością, to wówczas dochodzi do powstania, wytworzenia kompletnej części składowej nieruchomości np.: w postaci budynku jednorodzinnego wraz z infrastrukturą. Co więcej proces wytworzenia kompletnego obiektu budowlanego, stającego się częścią składową nieruchomości, niejednokrotnie (tak jak w przypadku Wnioskodawczyni) jest potwierdzony przez stosowny urząd np.: zezwoleniem na użytkowanie obiektu. W tego rodzaju sytuacjach, poniesione przez podatnika wydatki na wytworzenie tej kompletnej części składowej nieruchomości (a nawet zasadnym może być przyjęcie stanowiska, że mamy do czynienia z wytworzeniem nowej nieruchomości), nie musi być udokumentowane organom podatkowym jedynie poprzez przedstawianie faktur VAT (nie są to bowiem już tylko nakłady, a mamy tu do czynienia co najmniej z wytworzoną kompletną częścią nieruchomości). Wobec czego wydatki poniesione na wytworzenie takiej nowej nieruchomości lub co najmniej jej kompletnej i funkcjonalnej części składowej, mogą być skutecznie udowadniane administracji podatkowej, poprzez przedkładanie wszelkiego rodzaju wiarygodnych dokumentów (a nie tylko faktur VAT), na przykład w postaci: umów, wyciągów bankowych, dowodów wpłaty, opinii rzeczoznawców majątkowych, rzeczoznawców budowlanych, pisemnych pokwitowań itp. Wytworzenie nieruchomości lub wytworzenie jej kompletnej i funkcjonalnej części składowej, spełniającej wszelkie niezbędne normy (np.: jak w niniejszej sprawie wytworzony dom Wnioskodawczyni i jej męża) jest obiektywnym i łatwo sprawdzalnym faktem. Jego wytworzeniu nie da się zaprzeczyć, a ponieważ nie są to już jedynie i tylko nakłady (bo połączone w całość stworzyły nową rzecz lub część składową rzeczy), podatnik, ma prawo skutecznie udowadniać to wytworzenie wiarygodnymi dokumentami różnego pochodzenia i rodzaju. Niedostrzeganie tych okoliczności i nieuwzględnianie wytworzenia części składowej nieruchomości przy poniesieniu określonych środków stających się kosztem takiego wytworzenia, jest w ocenie Wnioskodawczyni niedopuszczalne, pozorne i niezgodne z podstawową regułą uzyskania dochodu, wyrażoną w art. 30 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzi to do sztucznego zawyżenia dochodu podatkowego, mimo, iż dochód taki przez podatnika osiągnięty w rzeczywistości nie został. Wobec powyższego należy przyjąć, że poniesione przez Wnioskodawczynię i jej męża, na wytworzenie domu mieszkalnego wraz z infrastrukturą i otoczeniem, środki finansowe w kwocie 400 000,00 zł, będące kapitałem udzielonego jej kredytu, stanowią koszty uzyskania przychodu i mogą być skutecznie udowodnione przed organami podatkowymi, za pomocą wiarygodnych dokumentów, a nie tylko faktur VAT.

Ad. 3.

W ocenie Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe przyjęcie do wyliczenia dochodu podlegającego zwolnieniu od podatku, jako wydatków na własne cele mieszkaniowe, kwoty 128 250,00 zł, obecnie już wydatkowanej na nabycie prawa własności działki, a także planowanych wydatków w kwotach 300 000,00 zł środków własnych i w dalszej kolejności 295 000,00 zł, stanowiących kapitał kredytu na budowę domu jednorodzinnego systemem gospodarczym na wskazanej działce. Prawidłowe w ocenie Wnioskodawczyni jest również przyjęcie, że wydatki te (zwłaszcza wskazane środki własne i kapitał kredytu), nie muszą zostać udokumentowane jedynie fakturami VAT, aby uznać je za wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, a wystarczającym jest udokumentowanie faktu ich poniesienia na cel mieszkaniowy za pomocą innych wiarygodnych dokumentów, innych niż faktura VAT, na przykład w postaci: paragonów kasowych, umów o dzieło, umów zlecenie, umów o roboty budowlane, umów o transport materiałów budowlanych, wyciągów bankowych, pisemnych pokwitowań, dowodów wpłat, opinii rzeczoznawców majątkowych lub budowlanych, opinii lub dokumentów bankowych. Dla trafności tego stanowiska Wnioskodawczyni zauważa, że kwota 128 250,00 zł, została niewątpliwie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i jej męża. Cel ten potwierdzają uzyskane już decyzje administracyjne: na rozbiórkę istniejącego obiektu, na budowę zaprojektowanego domu mieszkalnego, na wycinkę rosnących tam drzew. Wskazany wydatek z całą pewnością nie przekroczył 2-letniego terminu wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobnie należy przyjmować, że środki własne Wnioskodawczyni i jej męża w kwocie 300 000,00 zł oraz środki kapitału kredytu w kocie 295 000,00 zł, zostaną wydatkowane na budowę domu wraz z infrastrukturą i otoczeniem, na działce, w ustawowym terminie 2 lat, który wskazano we wspomnianym już art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie wydatki te należy traktować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe. Ponadto należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie nakłada na podatnika szczególnego sposobu dokumentowania takich wydatków mieszkaniowych. Nadto w przypadku tych wydatków na cele mieszkaniowe ww. ustawa nie odsyła do stosowania art. 22 ust. 6e. Podatnik zatem swoje wydatki na własne cele mieszkaniowe musi jedynie właściwie udowodnić, wykazać przed organami podatkowymi, a jest to skuteczne i możliwe na podstawie także innych dokumentów niż faktura VAT, na przykład w postaci: paragonów kasowych, umów o dzieło, umów zlecenie, umów o roboty budowlane, umów o transport materiałów budowlanych, wyciągów bankowych, pisemnych pokwitowań, dowodów wpłat, opinii rzeczoznawców majątkowych lub budowlanych, opinii lub dokumentów bankowych. Poza tym wydatki te doprowadzą najczęściej do wytworzenia kompletnej i funkcjonalnej części składowej nieruchomości, a koszty wytworzenia (jak to obszernie uzasadniono w stanowisku Wnioskodawczyni do pytania nr 2), zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, nie ma podatnik obowiązku dokumentować jedynie fakturami VAT, lecz może to skutecznie czynić innymi wiarygodnymi dokumentami. Wobec powyższego stanowisko niniejsze należy uznać za prawidłowe.

Ad. 4.

W ocenie Wnioskodawczyni, nie należy kosztów uzyskania przychodu pomniejszać o kwotę 15 177,00 zł, stanowiącą zwrot podatku VAT, bowiem zwrot ten stał się należny na podstawie innych przepisów podatkowych, niezwiązanych z podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a z podatkiem VAT. Zatem z uwagi na inne podstawy prawne związane z tego rodzaju zwrotem, Wnioskodawczyni nie musi pomniejszać kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości o wskazaną kwotę 15 177,00 zł zwrotu VAT. Możliwość zwrotu VAT oraz możliwość pomniejszenia przychodu pochodzącego z odpłatnego zbycia nieruchomości o koszty jego uzyskania, nie są wykluczającymi się nawzajem uprawnieniami i skorzystanie z jednej możliwości prawnej przez podatnika, nie powinno w tej sytuacji wywoływać ograniczenia w możliwości skorzystania z przepisów innej odrębnej ustawy podatkowej, zawierającej suwerenne regulacje i nie stawiającej podatnikowi jakichkolwiek dodatkowych warunków np.: w postaci ograniczenia w korzystaniu z innych ulg podatkowych, przewidzianych innymi przepisami ustaw podatkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przeszłego jest:

*   **nieprawidłowe:**
    *   w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości oraz do kosztów uzyskania przychodu spłaty kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego,
    *   w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji nabycia nieruchomości oraz wydatkowania kwoty 295 000,00 zł, stanowiących kapitał kredytu na budowę domu,
    *   w odniesieniu do możliwości udokumentowania wydatków na cele mieszkaniowe paragonem,
    *   w odniesieniu do sposobu ustalania wysokości kosztów uzyskania przychodu, w związku z dokonanym przez urząd skarbowy zwrotem różnicy w podatku VAT,
*   **prawidłowe:**
    *   w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu mieszkalnego,
    *   w odniesieniu do możliwości udokumentowania wydatków na cele mieszkaniowe innymi niż faktury VAT dokumentami, z których wynika kto, kiedy i jaki wydatek poniósł.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, - wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie będzie wydatek na dokonanie spłaty kredytu hipotecznego. Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię nie umożliwia dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest możliwa wcześniej. Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie spłaci kredytu hipotecznego wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że ciąży na niej obowiązek spłacania rat zaciągniętego kredytu. Wnioskodawczyni spłaci kredyt hipoteczny po to, aby zwolnić się z długu jaki na niej ciąży względem wierzyciela hipotecznego. Stąd spłata kredytu hipotecznego nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie będzie poniesiona celem dokonania zbycia.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wskazać należy, że wartość udzielonego Wnioskodawczyni kredytu na budowę domu nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu, o którą Wnioskodawczyni mogłaby pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ zapis treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje takiej możliwości. Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodów mogłaby natomiast zaliczyć udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania gruntu - w niniejszej sprawie będą to udokumentowane wydatki przeznaczone na budowę na tym gruncie domu.

W tym miejscu należy wskazać, że przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się pojęciem nakładów zwiększających wartość rzeczy. Dodatkowo w art. 22 ust. 6c jest mowa także o udokumentowanych kosztach wytworzenia. Zgodzić się należy z Wnioskodawczynią, że dokumentowanie nakładów ma nastąpić w oparciu o faktury VAT, natomiast takiego wymogu nie przewiduje ustawa w odniesieniu do kosztów wytworzenia.

Jednakże, nie można zgodzić się z Zainteresowaną, że w rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do budynku możemy mówić o kosztach wytworzenia (wybudowania). Są to wyłącznie nakłady poczynione przez Wnioskodawczynię na nieruchomość. Zgodnie z Kodeksem cywilnym (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), rzeczy dzielą się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Stosownie do art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie rzeczą będącą przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość (działka budowlana). Natomiast znajdujący się na niej budynek jest wyłącznie nakładem poczynionym na tej nieruchomości.

Analiza powyższego przepisu Kodeksu cywilnego oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) i art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do wniosku, że zwrot „wytworzenie” odnosi się wyłącznie do przedmiotów (rzeczy) mogących stanowić odrębny przedmiot sprzedaży. W rozpatrywanej sprawie – w odniesieniu do budowy budynku – nie mamy do czynienia z taką sytuacją, bowiem obiekt ten posadowiony na działce stanowiącej własność Wnioskodawczyni nie może stanowić odrębnego przedmiotu sprzedaży.

Zwrot „wytworzenie” (wybudowanie) odnosi się natomiast np. do budynków wzniesionych na gruncie w użytkowaniu wieczystym, bowiem budynek taki stanowi odrębną nieruchomość mogącą być przedmiotem sprzedaży – z czym jednak nie mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie rzeczą będącą przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa, ze znajdującym ze znajdującym się na niej budynkiem będącym nakładem poczynionym na tej nieruchomości.

W związku z powyższym spłata przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego nie stanowi kosztu odpłatnego jej zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Z przywołanych przepisów wynika, że warunkiem uznania za własne cele mieszkaniowe poniesionych wydatków jest aby zarówno środki ze sprzedaży (wydatek) jak i samo nabycie (przeniesienie prawa własności) nastąpiły nie wcześniej niż w dniu sprzedaży nieruchomości, z której to sprzedaży dochód ma być zwolniony z opodatkowania. Nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem winny być dokonane po sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość, poprzez sądowe przysądzenie własności.

W takim przypadku o momencie nabycia przesądza data uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy (Wnioskodawczyni), tj. w niniejszej sprawie 14 maja 2015 r. Jak wynika bowiem z regulacji zawartej w art. 999 § 1 i § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 101 z późn. zm.), prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest aktem przenoszącym na nabywcę własności nieruchomości. Nabywca staje się właścicielem od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności.

Natomiast sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej, z której to sprzedaży dochód ma być zwolniony z opodatkowania, nastąpiła w dniu 25 czerwca 2015 r.

Wnioskodawczyni nie spełniła więc jednego z warunków koniecznych, aby środki ze sprzedaży mogły zostać zwolnione z opodatkowania, bowiem nabycie nieruchomości miało miejsce przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Powyższemu zwolnieniu mogą podlegać wyłącznie wydatki na nabycie poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie skorzysta również ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji wydatkowania kwoty 295 000,00 zł, stanowiących kapitał kredytu na budowę domu, który Wnioskodawczyni wraz z mężem planują na ten cel dodatkowo zaciągnąć. Wydatki te bowiem nie zostaną sfinansowane przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości, ale zaciągniętym na ten cel kredytem. Powyższe zwolnienie nie będzie przysługiwało Wnioskodawczyni również w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej przeznaczy na spłatę ww. kredytu, bowiem nie zostanie spełniony warunek wynikający z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczący terminu zaciągnięcia kredytu. Przepis ten wskazuje, że ze zwolnienia skorzystać może podatnik ponoszący wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast Wnioskodawczyni wskazała, że wraz z mężem planuje dopiero zaciągnąć ww. kredyt.

Ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni skorzysta wydatkując na budowę domu mieszkalnego w ustawowym terminie, kwotę - jak sama wskazała - ok. 300 000, 00 zł, pochodzącą ze sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej.

Jeśli jednak chodzi o sposób dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. „cele mieszkaniowe”, należy podkreślić, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje wprawdzie obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, ale z koniecznością wykazania wydatków w toku ewentualnego postępowania podatkowego winien liczyć się podatnik, skoro zamierza ze zwolnienia skorzystać. Podatnik winien zatem wykazać w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych fakt wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe w określonym czasie. W związku tym to podatnik winien zadbać o posiadanie dokumentów, które mogą potwierdzić fakt dokonania stosownych wydatków.

Zauważyć przy tym należy, że z paragonu nie można zidentyfikować osoby ponoszącej określony wydatek, nie jest na nim bowiem wskazane imiennie kto dokonał wydatku. Nie można zatem udowodnić, że widniejąca na paragonie kwota została rzeczywiście wydatkowana przez osobę chcącą skorzystać ze zwolnienia, a nie przez inną osobę. Zatem aby potwierdzić fakt wydatkowania określonych kwot na cele, o których mowa w art. 21 ust. 25 koniecznym jest posiadanie imiennego dokumentu, z którego będzie wynikało, kto poniósł wydatek.

W związku z powyższym należy podkreślić, że wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Takim dokumentem nie jest natomiast paragon.

Z kolei – odnosząc się do pytania nr 4 – stwierdzić należy, że jak już wyżej wskazano, spłata kredytu hipotecznego nie może być kosztem uzyskania przychodu, mogą być natomiast nim – zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady (niezależnie od tego czy zostały one sfinansowane środkami własnymi, czy też pochodzącymi z pożyczki lub kredytu), które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania.

Ustalając jednak wysokość kosztów uzyskania przychodu, Wnioskodawczyni powinna pomniejszyć je o kwotę dokonanego przez urząd skarbowy zwrotu różnicy w podatku VAT.

Reasumując:

*   spłata przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego nie stanowi kosztu odpłatnego jej zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości.
*   przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej na nabycie nieruchomości, nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nabycie nieruchomości miało miejsce przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym wraz z udziałem w drodze dojazdowej,
*   z powyższego zwolnienia Wnioskodawczyni nie skorzysta również w sytuacji wydatkowania kwoty 295 000,00 zł, stanowiących kapitał kredytu na budowę domu, który Wnioskodawczyni wraz z mężem planują na ten cel dodatkowo zaciągnąć. Wydatki te bowiem nie zostaną sfinansowane przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości, ale zaciągniętym na ten cel kredytem. Zwolnienie nie będzie przysługiwało Wnioskodawczyni również w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na spłatę ww. kredytu, bowiem nie zostanie spełniony warunek wynikający z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczący terminu zaciągnięcia kredytu,
*   Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli w ustawowym terminie wydatkuje kwotę uzyskana ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu mieszkalnego,
*   wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Takim dokumentem nie jest natomiast paragon,
*   ustalając wysokość kosztów uzyskania przychodu, Wnioskodawczyni powinna pomniejszyć je o kwotę dokonanego przez urząd skarbowy zwrotu różnicy w podatku VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.