Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.930.2021.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-26
Teza: Brak wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy transakcji sprzedaży nieruchomości jako niestanowiącej przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oraz zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy transakcji sprzedaży nieruchomości oraz możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia.
Słowa kluczowe: budynek; hotel; nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; wyłączenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

7 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

\- braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy transakcji sprzedaży nieruchomości jako niestanowiącej przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

\- zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy transakcji sprzedaży nieruchomości oraz możliwości rezygnacji z ww. zwolnienia.

### Opis zdarzenia przyszłego

F. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji (dalej jako „Zbywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości (dalej jako: „Nieruchomość”) składającej się z jednej działki ewidencyjnej zabudowanej budynkiem hotelowym (dalej jako: „Hotel”).

Zbywca nie jest właścicielem, ani posiadaczem innych nieruchomości. Do Zbywcy należy również wyposażenie pokoi w Hotelu takich jak m.in. meble, telewizory, zasłony, pościele i narzuty na łóżka, itp. (dalej łącznie jako: „Wyposażenie”).

W przeszłości Zbywca prowadził w Hotelu opodatkowaną VAT działalność hotelarską. Na potrzeby i w ramach wykonywania tej działalności, Zbywca zatrudniał pracowników oraz zawierał z podmiotami zewnętrznymi umowy najmu baru i restauracji w zlokalizowanym obok Hotelu centrum handlowym, umowy związane z prowadzeniem i utrzymaniem hotelu (np. w zakresie nagłośnienia, oświetlenia, wynajmu sprzętu cateringowego, obsługi informatycznej, systemu rezerwacji, systemu sprzedaży itp.). Jednak Hotel od (\`(...)\`) 2020 roku jest zamknięty i nie świadczy usług hotelarskich, a wszystkie umowy (poza dostawą mediów) zawarte w związku z prowadzoną działalnością hotelarską zostały zakończone.

Zbywca planuje dokonać zbycia Nieruchomości (dalej jako: „Transakcja”) na podstawie umowy sprzedaży (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Nabywca jest spółką z siedzibą działalności gospodarczej na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość oraz następujące rzeczy i prawa:

a) wyposażenie;

b) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Hotelem;

c) prawo do używania domeny internetowej Hotelu;

d) prawo do niezarejestrowanego słowno-graficznego znaku towarowego dotyczącego Hotelu;

e) prawo do wyłącznego dostępu (uprawnień administratora) do kont prowadzonych dla Hotelu w serwisach: Y i B;

f) prawo do oznaczenia (nazwy) Hotelu.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

a) zasobów kadrowych Zbywcy (w tym pracowników);

b) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

c) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

d) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

e) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Hotelu;

f) praw i obowiązków z umowy o bieżące zarządzanie Hotelem (Zbywca nie zawierał umowy o zarządzanie Hotelem);

g) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

h) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

i) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy;

j) serwera i zasilacza awaryjnego (ups);

k) samochodu osobowego;

l) wyposażenia kuchni, baru i restauracji oraz sprzętu cateringowego, które zostały sprzedane lub zlikwidowane po wypowiedzeniu umów najmu pomieszczeń kuchni, restauracji i baru.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza rozpocząć prowadzenie działalności hotelarskiej w Hotelu, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy. Nie jest ona przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Zbywcy (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy. Zbywca nie posiada odrębnego rachunku bankowego, na który wpływają zaległe należności i z którego spłacane są zaległe zobowiązania związane z prowadzoną wcześniej przez Zbywcę działalnością hotelarską. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Z racji tego, że Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana w działalności gospodarczej Zbywcy nie ma także potrzeby tworzenia odrębnych, wydzielonych kont, na których byłyby ewidencjonowane wyłącznie koszty i przychody dotyczące Nieruchomości lub działalności hotelarskiej.

Do dnia Transakcji Zbywca ujmuje Hotel, jako środek trwały w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Od pierwszego oddania Hotelu do użytkowania upłynął okres 2 lat. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją Hotel nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Rozpoczęcie prowadzenia działalności hotelarskiej przez nabywcę (czyli wznowienie działalności Hotelu po przerwie spowodowanej zakończeniem działalności w tym zakresie przez Zbywcę) związane będzie z koniecznością podjęcia szeregu działań faktycznych oraz prawnych przez nabywcę, w tym przede wszystkim z zatrudnieniem i przeszkoleniem pracowników, do których obowiązków będzie należała obsługa Hotelu. Ponadto w budynku Hotelu nie ma restauracji ani baru, co uniemożliwia prowadzenie pięciogwiazdkowego hotelu, zaś Zbywca w tym zakresie zawierał w przeszłości odrębne umowy najmu restauracji i baru w pobliskim centrum handlowym. Dodatkowo biorąc pod uwagę, że Zbywca dokonał sprzedaży nakładów poniesionych na wyposażenie restauracji i baru, nabywca będzie musiał nie tylko zawrzeć umowy najmu restauracji i baru, ale także ponieść nakłady na wyposażenie tych pomieszczeń. Ponieważ Zbywca rozwiązał także umowy z operatorami rynku najmu pokoi, zawarcie tych umów również będzie wymagało aktywności nabywcy. Zatem bez podjęcia dodatkowych działań i zaangażowania dodatkowych środków przez nabywcę nie jest możliwe wykorzystanie Nieruchomości do prowadzenia działalności hotelowej, którą uprzednio prowadził Zbywca. Nabywca zmuszony będzie także do zawarcia odpowiednich umów serwisowych związanych z prowadzeniem i utrzymaniem hotelu (np. w zakresie nagłośnienia, oświetlenia, wynajmu sprzętu cateringowego, obsługi informatycznej, systemu rezerwacji, systemu sprzedaży, itp.).

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Wnioskodawca razem z nabywcą złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji jej opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zbycie Nieruchomości na rzecz nabywcy Zbywca udokumentuje fakturą z podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT Transakcji.

### Pytania

1\. Czy Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy w razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z podatku VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1 Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1) Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tego względu dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, z późn. zm.; dalej jako: „KC”), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Biorąc pod uwagę ww. definicję, należy wskazać trzy elementy konstytutywne przedsiębiorstwa:

\- zespół składników niematerialnych i materialnych;

\- zorganizowanie;

\- przeznaczenie do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kryterium zespołu składników majątkowych

Przyjmuje się, że spośród składników wymienionych w art. 551 k.c. muszą zostać włączone te, bez których przedsiębiorstwo – w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych – nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r. (I CKN 850/98): „strony – jak wynika z art. 55(2) k.c. - mają pozostawioną swobodę co do tego, jakie elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa objąć przedmiotem czynności prawnej, z tym że swoboda w wyłączeniu poszczególnych składników nie może iść tak daleko, aby zakres wyłączeń przekreślił istotę przedsiębiorstwa (art. 55(1) k.c.). Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwa”.

Kryterium zorganizowania

Element organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż sam majątek nie ma cechy organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo (wyrok SN z dnia 3 grudnia 2009 r., II CSK 215/09).

Istotą przedsiębiorstwa jest więc takie zorganizowanie zespołu składników materialnych i niematerialnych, które umożliwia realizację celu, jakim jest prowadzenie działalności gospodarczej. Samo zebranie w ramach jednej transakcji zbycia nawet cennych aktywów składników majątku firmy nie tworzy przedsiębiorstwa, ale o takim statusie przesądza odpowiednie zorganizowanie, a więc względy organizacyjne, funkcjonalne i celowościowe. Potwierdza to wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2013 r, sygn. II FSK 1156/11).

Kryterium przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej

Termin „przeznaczenie” oznacza, że dla uznania zespołu składników niematerialnych i materialnych za przedsiębiorstwo konieczne jest, aby był on zdolny do prowadzenia działalności gospodarczej określonego typu.

Z kolei organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych np. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2020 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.517.2020.2.MD) wskazują, że: „zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej kryteria przedsiębiorstwa, należy uznać, że żadne z nich nie jest spełnione w opisanym wyżej stanie faktycznym, ponieważ:

\- W wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych wchodzących w zakres majątku Zbywcy. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego na Nabywcę nie przejdą m.in., należności i zobowiązania Zbywcy, serwer i zasilacz awaryjny, samochód. Zatem przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, ale poszczególne, wybrane jego składniki, nie pozwalające na prowadzenie działalności bez istotnego uzupełnienia wyposażenia. Co istotne, składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji, to wybrane składniki majątku Zbywcy, nie stanowiące kompletnego zespołu aktywów materialnych i niematerialnych, które umożliwiałyby realizację określonych zadań gospodarczych (tj. prowadzenie działalności hotelarskiej).

\- Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie spełniają kryterium zorganizowania, ze względu m.in. na brak zasobów ludzkich potrzebnych do prowadzenia działalności hotelarskiej oraz brak kluczowych umów potrzebnych do jej prowadzenia;

\- Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie zapewniają ani po stronie Zbywcy ani po stronie nabywcy zdolności do prowadzenia działalności hotelarskiej, gdyż konieczne jest ich uzupełnienie o szereg brakujących elementów (wyposażenie restauracyjne, kuchenne, barowe);.

Podsumowując, składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie spełniają definicji przedsiębiorstwa.

2) Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako „ZCP”) ustawodawca do ustawy o VAT wprowadził w art. 2 pkt 27e tej ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż o ZCP można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

\- stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, pozostających w funkcjonalnym związku i przeznaczonych do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

\- posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);

\- jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);

\- zespół tychże składników materialnych i niematerialnych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie funkcjonalne oraz zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo

Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych. Oznacza to, że elementami takiego zespołu powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, zobowiązania, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wspomniany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony w taki sposób, aby był zdolny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się w realizacji określonych zadań gospodarczych, które stanowią pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Owa samodzielność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności.

Przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia nie jest spełniona, gdy występuje dopiero u podmiotu, do którego określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych został przeniesiony.

W ocenie Wnioskodawcy, przesłanka ta nie jest spełniona w niniejszym stanie faktycznym, gdyż, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji będą wyłącznie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, tj.:

a) wyposażenie;

b) majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Hotelem;

c) prawo do używania domeny internetowej Hotelu;

d) prawo do niezarejestrowanego słowno-graficznego znaku towarowego dotyczącego Hotelu;

e) prawo do wyłącznego dostępu (uprawnień administratora) do kont prowadzonych dla Hotelu w serwisach: Y i B;

f) prawo do oznaczenia (nazwy) Hotelu.

Transakcja nie będzie obejmowała natomiast następujących składników:

a) zasobów kadrowych Zbywcy (w tym pracowników);

b) należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

c) zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

d) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

e) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Hotelu;

f) praw i obowiązków z umowy o bieżące zarządzanie Hotelem (Zbywca nie zawierał umowy o zarządzanie Hotelem);

g) praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

h) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

i) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy;

j) serwera i zasilacza awaryjnego (ups),

k) samochodu;

l) wyposażenia kuchni, baru i restauracji oraz sprzętu cateringowego, które zostały sprzedane lub zlikwidowane po wypowiedzeniu umów najmu pomieszczeń kuchni, restauracji i baru.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość na dzień planowanej Transakcji nie będzie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie prowadzi obecnie działalności hotelarskiej i na dzień planowanej Transakcji takiej działalności nie będzie prowadził. Zatem składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie są wystarczające, aby przy ich pomocy – bez podejmowania działań dodatkowych ze strony nabywcy – możliwe było prowadzenie działalności hotelarskiej. W celu rozpoczęcia prowadzenia takiej działalności (czyli ponownego otwarcia Hotelu) nabywca zobowiązany będzie do podjęcia, szeregu działań faktycznych i prawnych, w tym przede wszystkim zapewnia kadry, która zajmie się obsługą Hotelu. Bez zapewnienia obsługi hotelu prowadzenie działalności w Hotelu nie będzie bowiem możliwe.

Nabywca będzie ponadto musiał zawrzeć szereg umów mających na celu umożliwienie prowadzenia działalności w Hotelu, w tym m.in. umów serwisowych (np. z pralnią, firmą sprzątającą, firmą ochroniarską, czy też umów pozwalających gościom hotelowym korzystać z restauracji i baru znajdujących się w sąsiadującym centrum handlowym). Zatem nabywca zobowiązany będzie do zawarcia „samodzielnie” we własnym zakresie nowych umów, a nie do wstępowania w stosunki umowne, których stroną pozostawał Zbywca.

Dodatkowo należy stwierdzić, że nie sposób mówić o kontynuacji działalności gospodarczej przez nabywcę wobec faktu, że Zbywca takiej działalności już nie prowadzi. W związku z tym, że Zbywca znajduje się w stanie likwidacji, głównym jego celem jest spieniężenie posiadanego majątku, spłata wierzycieli oraz zakończenie działalności (jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, część wyposażenia hotelu została już sprzedana).

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Na gruncie analizowanego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy, także ten warunek nie jest spełniony, gdyż – jak wskazano – na dzień składania wniosku Hotel nie został, ani nie zostanie na dzień planowanej Transakcji formalnie wydzielony organizacyjnie w strukturze Zbywcy. W szczególności, nie jest on ani nie będzie przypisany w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy (przykładowo, nie została podjęta uchwała ustanawiająca odrębną jednostkę organizacyjną itp.).

Wyodrębnienie finansowe

Przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowym przypadku, tak pojmowanej odrębności finansowej przedmiot Transakcji nie będzie miał.

W pierwszej kolejności, podkreślenia wymaga, że, jak wskazują organy podatkowe w wydawanych indywidualnych interpretacjach podatkowych, wyodrębnienie finansowe nie oznacza konieczności prowadzenia oddzielnego rachunku bankowego ZCP. Potwierdził to m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w indywidulnej interpretacji z dnia 21 kwietnia 2010 r. (sygn. IBPP2/443-62/10/ASz): „Należy zauważyć, iż przepisy o podatku od towarowi usług, w tym również powołane powyżej, nie wymagają, aby oddział przedsiębiorstwa, dla uznania go za wyodrębniony finansowo, musiał posiadać odrębny rachunek bankowy (subkonto). Stąd też, o ile stosowany w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy system ewidencji zdarzeń gospodarczych faktycznie będzie zapewniał możliwość przypisania temu oddziałowi (zorganizowanej części przedsiębiorstwa), w sposób jednoznaczny i prawidłowy, własnych środków finansowych, wówczas, w ocenie tut. organu, nie jest konieczne, dla uznania tego oddziału za wyodrębniony finansowo, otwarcie dla niego odrębnego rachunku bankowego”.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie posiada i na dzień przeprowadzenia Transakcji nie będzie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe, w związku z czym na podstawie prowadzonej przez Zbywcę ewidencji księgowej nie dochodzi do przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości przez co nie określa się wyniku finansowego dla zespołu składników majątku objętych Transakcją (nie tworzy się odrębnych, wydzielonych kont, na których ewidencjonowane są wyłącznie koszty i przychody dotyczące Nieruchomości lub działalności hotelowej). Podkreślenia wymaga, że nie ma potrzeby dokonywania takiego wyodrębnienia z uwagi na to, że Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana w działalności gospodarczej Zbywcy, a w szczególności Zbywca nie prowadzi już działalności hotelarskiej.

W ocenie Wnioskodawcy, zbywana Nieruchomość nie będzie zatem spełniała wymogu wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego i finansowego. Co prawda przedmiotem Transakcji będą niektóre elementy konieczne do prowadzenia działalności hotelarskiej (w szczególności, środki trwałe oraz inne niż środki trwałe składniki majątku (tj. Wyposażenie), niemniej będą one niewystarczające do prowadzenia działalności hotelarskiej. W szczególności, nabywca będzie musiał m.in. zapewnić personel dedykowany do obsługi hotelu oraz zawrzeć odpowiednie umowy serwisowe, w tym zapewnić możliwość korzystania z restauracji i baru znajdujących się w sąsiednim centrum handlowym.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

3) Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy w Objaśnieniach Ministra Finansów

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” wydanymi przez Ministra Finansów („Objaśnienia”).

Zgodnie z treścią Objaśnień, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikujących nieruchomość komercyjne jako przedsiębiorstwo lub ZCP.

Według Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki. Z kolei w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak m.in. grunt, budynek, budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, prawa i obowiązki z umów najmu) na nabywcę przenoszone będą również wszystkie poniżej wskazane elementy:

1\. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2\. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3\. umowy zarządzania aktywami;

4\. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo, w świetle Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Natomiast dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę elementów, które przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę – w szczególności – takich jak:

\- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

\- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

\- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku, prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.,

\- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

\- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

\- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

\- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich, dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, biorąc pod uwagę, że Zbywca nie prowadzi już działalności hotelarskiej w Hotelu, przesłanka zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez Zbywcę nie jest spełniona.

W tym zakresie Wnioskodawca podkreśla, że nabywca zmuszony będzie do podejmowania dodatkowych działań niezbędnych do prowadzenia działalności hotelarskiej, w szczególności do zapewnienia odpowiedniego personelu, zawarcia umów serwisowych (w tym dotyczących korzystania z restauracji i baru znajdujących się w sąsiednim centrum handlowym) czy też ewentualnego zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością z wyspecjalizowanym podmiotem.

W efekcie, zdaniem Wnioskodawcy, nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

4) Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotyczącej sprzedaży budynku hotelowego

Wnioskodawca pragnie wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 listopada 2020 r., 0112-KDIL1-1.4012.367.2020.2.HW, która również dotyczyła sprzedaży budynku hotelowego wraz z wyposażeniem i określonymi prawami majątkowymi.

Ponadto, analogicznie jak w przypadku Wnioskodawcy, zgodnie ze stanem faktycznym na gruncie którego została wydana ww. interpretacja:

\- zbywany zespół składników nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym;

\- na moment dokonywania transakcji działalność hotelu była wygaszona przez zbywcę;

\- hotel został ponownie „uruchomiony” przez nabywcę po dokonaniu transakcji;

\- nabywca musiał podjąć szereg działań pozwalających na wznowienie działalności hotelu (w tym polegających na zatrudnieniu pracowników).

We wspomnianej interpretacji stwierdzono, że przedmiotem transakcji nie było przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa zbywcy:

„(\`(...)\`) wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. ustalenia, czy dostawa towarów objętych Umową stanowi w całości lub w części czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w szczególności, czy opodatkowaniu podatkiem VAT podlega: dostawa Nieruchomości, dostawa samodzielnych urządzeń i elementów tworzących instalacje dotyczące funkcjonowania budynku Hotelu, dostawa wyposażenia i środków trwałych Hotelu.”

„Zatem jak wynika z przedstawionych powyżej okoliczności sprawy, w analizowanym przypadku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Jak wskazał Wnioskodawca, pomimo tego, że w ramach transakcji doszło do zbycia niektórych składników majątkowych wymienionych w tym przepisie, nie wykazywały one razem cechy zorganizowania, która pozwalałaby na prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki majątku. Zatem zbywane składniki nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Przedmiot planowanej transakcji nie stanowił również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywany zespół składników majątku nie był bowiem na moment zbycia wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Z opisu sprawy wynika ponadto, że na moment transakcji sprzedawany majątek nie mógł stanowić, niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Zatem nie można uznać, że w tym konkretnym przypadku sprzedaży zespołu składników na rzecz Nabywcy stanowiła zbycie przedsiębiorstwa bądź też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

„Skoro więc przedmiot transakcji na moment dostawy nie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie było wyłączone z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, transakcja ta podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, Transakcja podlega przepisom ustawy o VAT i nie podlega wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Jak wykazano w pkt 1 powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawcy, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa o VAT przewiduje również odrębne zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zważywszy, iż:

\- Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT

– dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Natomiast mając na uwadze, iż:

\- Hotel znajdujący się na Nieruchomości został oddany do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji i

\- w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją Hotel nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

– dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie zważywszy, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca na podstawie powyższego przepisu zamierza wybrać opcję opodatkowania i zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku skutecznego wyboru ww. opcji opodatkowania przez Wnioskodawcę, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarami, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosowanie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Kwestią wymagającą interpretacji w niniejszej sprawie jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa –– rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem daną transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

\- przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności

\- nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

\- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

\- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes (C-497/01) Trybunał podkreślił, że „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który wyraził swój pogląd w wyroku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn. I SA/Gd 1205/13 – „zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).”

Wynika z tego, że dla zakwalifikowania danego zespołu składników jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, najistotniejszym czynnikiem jest rola, jaką składniki te odgrywają w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Jak wskazano w opisanym zdarzeniu przyszłym planują Państwo sprzedać Nieruchomość składającą się z jednej działki ewidencyjnej zbudowanej budynkiem hotelowym. Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana w Państwa działalności gospodarczej.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość oraz następujące rzeczy i prawa: wyposażenie; majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Hotelem; prawo do używania domeny internetowej Hotelu; prawo do niezarejestrowanego słowno-graficznego znaku towarowego dotyczącego Hotelu; prawo do wyłącznego dostępu (uprawnień administratora) do kont prowadzonych dla Hotelu w serwisach: Y i B; prawo do oznaczenia (nazwy) Hotelu. Ponadto z wniosku wynika, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych wchodzących w zakres majątku Zbywcy. Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników: tj. zasobów kadrowych Zbywcy (w tym pracowników); należności i zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji); praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy; dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Hotelu; praw i obowiązków z umowy o bieżące zarządzanie Hotelem (Zbywca nie zawierał umowy o zarządzanie Hotelem); praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych; ksiąg rachunkowych Zbywcy; tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy; serwera i zasilacza awaryjnego; samochodu osobowego; wyposażenia kuchni, baru i restauracji oraz sprzętu cateringowego, które zostały sprzedane lub zlikwidowane po wypowiedzeniu umów najmu pomieszczeń kuchni, restauracji i baru.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. Pomimo tego, że w ramach transakcji dojdzie do zbycia niektórych składników majątkowych wymienionych w tym przepisie, nie wykazywały one razem cechy zorganizowania, która pozwalałaby na prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki majątku.

Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Państwa nie wynika bowiem, aby przedmiot planowanej Transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym Państwa przedsiębiorstwie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

W ocenie organu, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, czyli czy zespół składników majątkowych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, personel, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przedstawionym opisem sprawy Hotel od (\`(...)\`) 2020 r. jest zamknięty i nie świadczy usług hotelarskich, a wszystkie umowy (poza dostawą mediów) zawarte w związku z prowadzoną działalnością hotelarską zostały zakończone. Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana w Państwa działalności gospodarczej. Nie zatrudniają Państwo pracowników.

Zatem przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie stanowi niezależnego przedsiębiorstwa wykonującego określone zadania, gdyż u Państwa przedmiot zbycia nie służy obecnie do wykonywania jakichkolwiek zadań gospodarczych. Nie można więc stwierdzić, że przedmiotowa część przedsiębiorstwa będzie stanowić niezależne przedsiębiorstwo, gdyż u Państwa nie spełnia w obecnej chwili żadnej roli w wykonywanej działalności gospodarczej. Powyższe prowadzi do wniosku, że przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie prowadzona przez Państwa zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako zespół zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych, ale posiadany przez Was majątek. Jak już wskazano powyżej składniki majątkowe, niestanowiące zbioru zespolonych elementów, powinny mieć rzeczywistą, a nie potencjalną zdolność do realizowania zadań gospodarczych.

Ponadto jak Państwo wskazali Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze. Nie jest ona przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy. Nie posiadają Państwo odrębnego rachunku bankowego, na który wpływają zaległe należności i z którego spłacane są zaległe zobowiązania związane z prowadzoną wcześniej przez Państwa działalnością hotelarską. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe. Z racji tego, że Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana w działalności gospodarczej nie ma także potrzeby tworzenia odrębnych, wydzielonych kont, na których byłyby ewidencjonowane wyłącznie koszty i przychody dotyczące Nieruchomości lub działalności hotelarskiej.

Rozpoczęcie prowadzenia działalności hotelarskiej przez nabywcę (czyli wznowienie działalności Hotelu po przerwie spowodowanej zakończeniem działalności w tym zakresie przez Państwa) związane będzie z koniecznością podjęcia szeregu działań faktycznych oraz prawnych przez nabywcę tj. przede wszystkim zatrudnienie i przeszkolenie pracowników, do których obowiązków będzie należała obsługa Hotelu. Ponadto w budynku Hotelu nie ma restauracji ani baru, co uniemożliwia prowadzenie pięciogwiazdkowego hotelu. W tym zakresie zawierali Państwo w przeszłości odrębne umowy najmu restauracji i baru w pobliskim centrum handlowym. Dodatkowo dokonali Państwo sprzedaży nakładów poniesionych na wyposażenie restauracji i baru, w związku z czym nabywca będzie musiał nie tylko zawrzeć umowy najmu restauracji i baru, ale także ponieść nakłady na wyposażenie tych pomieszczeń. Rozwiązali Państwo także umowy z operatorami rynku najmu pokoi, zawarcie tych umów również będzie wymagało aktywności nabywcy. Jak Państwo wskazują bez podjęcia dodatkowych działań i zaangażowania dodatkowych środków przez nabywcę nie jest możliwe wykorzystanie Nieruchomości do prowadzenia działalności hotelowej, którą uprzednio prowadziliście. Nabywca zmuszony będzie także do zawarcia odpowiednich umów serwisowych związanych z prowadzeniem i utrzymaniem hotelu (np. w zakresie nagłośnienia, oświetlenia, wynajmu sprzętu cateringowego, obsługi informatycznej, systemu rezerwacji, systemu sprzedaży, itp.). Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia kontynuację działalności prowadzonej dotychczas przez Państwa wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do Transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z ww. zwolnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

a) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. Budynku Hotelu doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa ww. Budynku nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z wniosku – Budynek Hotelu został już zasiedlony. Jednocześnie pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo wskazali od pierwszego oddania Hotelu do użytkowania upłynął okres 2 lat. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją Hotel nie został ulepszony w taki sposób, aby wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym, dla Transakcji dostawy ww. Budynku Hotelu będą spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dostawa budynku hotelu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym, zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości.

Jak wynika z treści wniosku, Państwo oraz Nabywca przed dokonaniem dostawy Nieruchomości złożycie zgodne oświadczenie o wyborze opcji jej opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Ponadto Państwo oraz Nabywca jesteście zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Wobec powyższego, spełniając ww. warunki będą mogli Państwo skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży Nieruchomości i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) . Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny, co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).