Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-83/15-5/ISZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-23
Teza: zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości przez Sprzedającego
Słowa kluczowe: działki; grunty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 4-art. 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z 28 stycznia 2015 r. (data wpływu 2 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości oznaczonej we wniosku jako Nieruchomość 3 przez Sprzedającego 4 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości oznaczonej we wniosku jako Nieruchomość 3 przez Sprzedającego 4.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej; „Wnioskodawca") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowaną, jako czynny podatnik VAT. W dniu 17 grudnia 2014 r., na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę zakupu nieruchomości oznaczonych, jako:

*   działka 31/1, zwaną dalej „Nieruchomością 1”, składającej się z zabudowanej działki gruntu o powierzchni 10.917 m2, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ;

*   działka 141, zwaną dalej „Nieruchomością 2", stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 11.426 m2, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ;

*   działka 143, zwaną dalej „Nieruchomością 3", składającej się z zabudowanej działki gruntu o powierzchni 11.486 m2, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą .

Zgodnie z zwartą przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawca, po jej zakupie, zamierza wybudować na niej obiekt biurowo-magazynowy składający się z 4 (czterech) budynków o łącznej powierzchni około 16.000 m2 (szesnaście tysięcy metrów kwadratowych) i wysokości 12 m (dwanaście metrów). W stosunku do wszystkich Nieruchomości Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia, na podstawie której zamierza ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zapewnienie od gestorów sieci na dostawę mediów oraz dostęp do drogi publicznej. W odniesieniu do Nieruchomości 1, 2 i 3 Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia z własnej inicjatywy. Sprzedający posiadali wiedzę o działaniach Wnioskodawcy, ponieważ byli informowani, jako jedni z adresatów korespondencji z urzędu.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w różnych liniach biznesu. Zgodnie z wpisem do KRS przedmiot działalności Wnioskodawcy obejmuje przetwórstwo przemysłowe, działalność handlową, doradczą, wynajem aktywów trwałych, działalność w zakresie transportu i logistyki (usługi transportowe i magazynowanie), oraz także pośrednictwo finansowe.

Nieruchomość 1 została uprzednio nabyta przez sprzedającego, Krzysztofa K., będącego osobą fizyczną, zwanego dalej „Sprzedającym 1” na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej dnia 9 czerwca 2004 r. Sprzedający 1, Nieruchomość 1 otrzymał od rodziców jako ziemię rolną. Z uwagi na fakt pozostawania w związku małżeńskim w dniu przekazania gospodarstwa rolnego, powyższa Nieruchomość 1 weszła początkowo do majątku wspólnego Sprzedającego 1 oraz jego ówczesnej małżonki. Następnie na podstawie umowy o częściowy podział majątku wspólnego, sporządzonej w dniu 12 grudnia 2014 r. Nieruchomość 1 ta weszła w całości do majątku osobistego Sprzedającego 1.

W umowie przedwstępnej sprzedaży strony nie określiły oddzielnej wartości znajdujących się na Nieruchomości budynków, o których mowa poniżej. Cena Nieruchomości 1 została określona według wartości za metr kwadratowy gruntu. Po zawarciu umowy przyrzeczonej budynki te mają być przez Wnioskodawcę przeznaczone do rozbiórki.

Nieruchomość 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 1 do celów rolniczych, Sprzedający 1 nigdy nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości 1, nie czerpał z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywał jej do działalności gospodarczej. Na części Nieruchomości 1 znajdują się budynki gospodarcze, wykorzystywane w przeszłości przez rodziców Sprzedającego 1 do celów rolniczych. Ich stan jest bardzo zły. Sprzedający 1 nie czynił na znajdujące się na Nieruchomości 1 zabudowania żadnych nakładów. Na Nieruchomości 1 rodzice Sprzedającego 1 wykorzystywali ww. budynki do chwili śmierci ojca sprzedającego tj. do 21 stycznia 2008 r. Po tej dacie z budynków tych nikt nie korzystał.

Sprzedający 1 nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości 1 do działalności gospodarczej, nie wynajmował jej, nie wydzierżawiał, nie prowadził na niej produkcji rolnej, nie czerpał z niej jakichkolwiek korzyści.

Sprzedający 1 nie dokonał na Nieruchomości 1 żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajał działki w media, nie występował o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na Nieruchomość 1, nie wnioskował do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywał również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości 1 tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 oraz zwartą umową przedwstępną jej sprzedaży Sprzedający 1 nie zawierał umów pośrednictwa, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości 1 oraz nie podejmował żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedającego 1 z zapytaniem o możliwość zakupu działki.

Sprzedający 1 zamierza sprzedać Nieruchomość 1, jako osoba prywatna (osoba fizyczna) wykonująca zwykły zarząd swoim majątkiem. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej Sprzedającego 1.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku Sprzedający 1 nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych (działek).

Sprzedający 1 do chwili złożenia niniejszego wniosku przez Wnioskodawcę, na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami otrzymał jedynie odszkodowanie za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną położoną w obrębie F.. Działka ta oraz otrzymane za nią odszkodowanie nie były jednak w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością 1. Dodatkowo z uwagi na fakt, że własność ww. wydzielonej pod drogę publiczną działki przeszła na własność Gminy R. z mocy samego prawa na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie można jej zakwalifikować jako sprzedaży mogącej mieć wpływ na wynik indywidualnej interpretacji, o którą wnosi Wnioskodawca.

Sprzedający 1 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów (przeważająca działalność gospodarcza) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W chwili obecnej i od około już 3 lat główną jego działalność stanowi transport drogowy towarów. W zakresie działalności związanej z wynajmem nieruchomości Sprzedający 1 w chwili obecnej użycza jedynie nieodpłatnie swojemu synowi część budynków garażowo-usługowych w miejscowości F.. Umowa najmu w tym zakresie została zwarta przez Sprzedającego 1 na czas nieokreślony w dniu 15 maja 2006 r. Z umowy tej Sprzedający 1 nie osiąga jakichkolwiek zysków i nie obejmuje ona swym zakresem Nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający 1 jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość 2 została uprzednio nabyta przez sprzedającą, Beatę P., będącą osobą fizyczną, zwaną dalej „Sprzedającą 2”, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej dnia 9 czerwca 2004 r., będąc rozwiedzioną, w związku z powyższym Nieruchomość 2 wchodzi w skład jej majątku osobistego. Łączna powierzchnia przekazanych działek wyniosła 2 hektary 88 arów 92 metry kwadratowe. Działki są położone: dwie - w W. (sprzedaż jednej z nich nr 141 podlega analizie w niniejszym wniosku) i 13 w P. gmina R.. Wnioskodawczyni Nieruchomość otrzymała od rodziców jako ziemię rolną. Nieruchomość ta stanowi wyłączną własność Wnioskodawczyni.

Sprzedająca 2 nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Nieruchomości 2 w działalności gospodarczej, nie wynajmowała jej, nie wydzierżawiała, nie prowadziła na niej produkcji rolnej, nie czerpała z niej jakichkolwiek korzyści.

Sprzedająca 2 nie dokonała na Nieruchomości 2 żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajała działki w media, nie występowała o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na Nieruchomość 2, nie wnioskowała do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywała również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości 2 tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 2 oraz zwartą umową przedwstępną jej sprzedaży Sprzedająca 2 nie zawierała umów pośrednictwa, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży Nieruchomości 2 oraz nie podejmowała żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedającej 2 z zapytaniem o możliwość zakupu działki.

Sprzedająca 2 zamierza sprzedać Nieruchomość 2, jako osoba prywatna (osoba fizyczna) wykonująca zwykły zarząd swoim majątkiem. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej Sprzedającej 2.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca 2 dokonała w dniu 28 marca 2013 r. sprzedaży jednej niezabudowanej działki, której prawo własności nabyła w dniu 6 września 1999 r. od swojej matki na podstawie umowy darowizny. W umowie tej matka darowała Sprzedającej 2 łącznie dwie działki. Powyższej sprzedaży Sprzedająca 2 dokonała, jako osoba prywatna w wykonaniu zwykłego zarządu jej majątkiem. Powyższa działka nie była wykorzystywana przez nią do działalności gospodarczej ani rolniczej, nie była wynajmowana, wydzierżawiana, leżała odłogiem. Uległa ona sprzedaży w stanie, w jakim Sprzedająca 2 ją nabyła bez podziału, czy też wydzielenia z innej działki. Transakcja ta nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Sprzedająca 2 nie nabyła powyższej działki w celu jej dalszej odsprzedaży. Sprzedająca 2 miała zamiar wybudowania na powyższej działce, jak i drugiej działce objętej umową darowizny z dnia 6 września 1999 r., dom jednorodzinny na własne potrzeby. W tym celu Sprzedająca 2 wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ostatecznie Sprzedająca 2 zaniechała budowy.

Oprócz powyższej działki Sprzedająca 2 nie sprzedawała innych otrzymanych od swoich rodziców działek i nadal jest w ich posiadaniu.

Sprzedająca 2 jest zatrudniona na umowę o pracę. Dodatkowo Sprzedająca 2 wynajmuje 1500 metrów kwadratowych na dwóch działkach, których prawo własności nabyła w dniu 9 czerwca 2004 r. również na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników. Własność tych działek została jej przekazana przez rodziców. Z tytułu wynajmu Sprzedająca 2 osiąga miesięczne dochody z tytułu czynszu najmu. Z tego tytułu Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Wystawia faktury VAT ze zwolnieniem od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2011.177.1054 j.t.).

Nieruchomość 3 została uprzednio nabyta przez sprzedających, małżonków Izabelę W. zwaną dalej „Sprzedającą 3” oraz Krzysztofa W., będącymi osobami fizycznymi, Nieruchomość 3 została nabyta przez Panią Izabelę W. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej dnia 9 czerwca 2004 r., będąc mężatką, w związku z powyższym Nieruchomość 3 wchodzi w skład majątku wspólnego jej i jej męża Krzysztofa W. . Sprzedająca 3 Nieruchomość 3 otrzymała od rodziców jako ziemię rolną. Powyższy akt obejmował przekazanie omawianej działki nr 143 i innych 10-ciu działek. Łączna powierzchnia przekazanych działek wynosiła 2 ha 63 ary 47 m2. Działki te są położone: dwie działki w W. (planowana sprzedaż jednej z nich nr 143 podlega analizie w niniejszym wniosku), dziewięć działek - w P. gmina R..

Na działce nr 143 aktem z dnia 9 czerwca 2004 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników została ustanowiona na rzecz rodziców Sprzedającej 3 nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie do zamieszkiwania w całym budynku mieszkalnym i prawo użytkowania budynków gospodarczych wzniesionych na tej działce oraz prawo użytkowania tej działki gruntu o powierzchni 1500 m2 wokół zabudowań. Służebność w stosunku do ojca Sprzedającej 3 wygasła z chwilą jego śmierci dnia 21 stycznia 2008 r. Natomiast matka zrzekła się wyżej wymienionej służebności w dniu podpisania umowy przedwstępnej dnia 17 grudnia 2014 r.

W powyższej umowie strony nie określiły oddzielnej wartości budynków. Cena Nieruchomości 3 została określona według wartości za metr kwadratowy gruntu. Po zawarciu umowy przyrzeczonej budynki te maja być przez kupującego przeznaczone do rozbiórki.

Nieruchomość 3 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającą 3 do celów rolniczych. Sprzedająca 3 nigdy nie sprzedawała produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości 3, nie czerpała z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywała jej do działalności gospodarczej. Na części Nieruchomości 3 znajduje się dom mieszkalny i budynki gospodarcze, wykorzystywane w przeszłości przez rodziców Sprzedającej do celów rolniczych. Ich stan jest bardzo zły, na jednym z nich zapadł się dach. Sprzedająca nie czyniła na znajdujące się na Nieruchomości 3 zabudowania żadnych nakładów. Na Nieruchomości 3 rodzice Sprzedającej 3 zamieszkiwali do chwili śmierci ojca Sprzedającej tj. do 21 stycznia 2008 r. Po tej dacie matka Sprzedającej wyprowadziła się z Nieruchomości 3 i od tego momentu Nieruchomość 3 ta pozostaje niezamieszkała. Formalnie, pomimo niezamieszkiwania, matka Sprzedającej jest do dnia dzisiejszego zameldowana na Nieruchomości 3, jednak w najbliższym czasie zostanie we właściwym urzędzie złożony wniosek o jej wymeldowanie za zgodą zainteresowanej.

Sprzedająca 3 nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Nieruchomości 3 do działalności gospodarczej, nie wynajmuje jej, nie wydzierżawia, nie prowadziła na niej produkcji rolnej, nie czerpała z niej jakichkolwiek korzyści.

Sprzedająca 3 nie dokonała na Nieruchomości żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajała działki w media, nie występowała o wydanie warunków zabudowy na Nieruchomość, nie wnioskowała do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywała również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 3 oraz zwartą umową przedwstępną jej sprzedaży Sprzedająca 3 nie zawierała umów pośrednictwa, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży Nieruchomości 3 oraz nie podejmowała żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedającej 3 z zapytaniem o możliwość zakupu działki.

Sprzedająca 3 zamierza sprzedać Nieruchomość 3, jako osoba prywatna (osoba fizyczna) wykonująca zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej któregokolwiek z małżonków.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca 3 dokonała w dniu 22 lutego 2011 r. sprzedaży jednej niezabudowanej działki, której prawo własności nabyła wspólnie z mężem w dniu 9 czerwca 2004 r. również na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Własność powyższej działki została przekazana Sprzedającej przez rodziców. Powyższej sprzedaży Sprzedająca 3 dokonała wraz z mężem, jako osoby prywatne w wykonaniu zwykłego zarządu ich majątkiem wspólnym. Powyższa działka nie była wykorzystywana przez nią ani jej męża do działalności gospodarczej ani rolniczej, nie była wynajmowana, wydzierżawiana, leżała odłogiem. Została sprzedana w stanie, w jakim Sprzedająca 3 ją nabyła bez podziału, czy też wydzielenia z innej działki. Transakcja nie była objęta podatkiem VAT. Sprzedająca 3 nie nabyła powyższej działki w celu jej dalszej odsprzedaży. Sprzedająca 3 w stosunku do Nieruchomości 3 nie podejmowała czynności ukierunkowanych na zwiększenie jej rynkowej wartości i ukierunkowanych na uzyskanie większej ceny przy jej sprzedaży. Sprzedająca 3 na potrzeby ww. sprzedaży nie rejestrowała się, jako podatnik podatku od towarów i usług.

Oprócz powyższej działki Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych otrzymanych od rodziców działek i nadal jest w ich posiadaniu.

Sprzedająca 3 jest rolnikiem i prowadzi wraz z mężem od 1981 r. gospodarstwo ogrodnicze na ziemi, która jest własnością męża. Sprzedająca 3 nie wykorzystywała Nieruchomości 3 do celów rolniczych, ponieważ jest zbyt oddalona od jej miejsca zamieszkania i dojazd do niej z maszynami rolniczymi jest utrudniony. W latach 1998-2004 Sprzedająca 3 wraz z mężem prowadziła spółkę cywilną, której przedmiotem działalności był wynajem urządzeń i pomieszczeń magazynowych, usługi transportowe, sprzątanie pomieszczeń. Spółka ta była podatnikiem podatku VAT. Ani Nieruchomości 3, którą zamierza sprzedać, ani posadowionych na niej budynków Sprzedająca 3 nie wykorzystywała w działalności spółki cywilnej. Sprzedająca 3 nie była jeszcze wówczas właścicielem Nieruchomości 3. Obecnie Sprzedająca 3 nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dodatkowo mąż Sprzedającej 3 wynajmuje budynki gospodarcze i magazynowe z czego uzyskuje miesięczne dochody z tytułu czynszu najmu. Na potrzeby wynajmu mąż Sprzedającej 3 jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i wystawia faktury VAT. Wynajem ten prowadzony jest jednak na działce należącej do męża Sprzedającej 3 tj. innej niż Nieruchomość 3, co, do której małżonkowie planują sprzedaż.

Nieruchomość 3 została nabyta przez Pana Krzysztofa W. , osobę fizyczną, zwanego dalej „Sprzedającym 4” od rodziców jego żony jako ziemia rolna na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej dnia 9 czerwca 2004 r. Z uwagi na fakt pozostawania Sprzedającego 4 w związku małżeńskim w dniu przekazania gospodarstwa rolnego powyższa Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Sprzedającego 4 i jego żony Izabeli W. Powyższy akt obejmował przekazanie omawianej działki nr 143 i innych 10-ciu działek. Łączna powierzchnia przekazanych działek wynosiła 2 ha 63 ary 47 m2. Działki te są położone: dwie działki w W. (planowana sprzedaż jednej z nich nr 143 podlega analizie w niniejszym wniosku), dziewięć działek - w P. gmina R..

Na działce nr 143 aktem z dnia 9 czerwca 2004 r. została ustanowiona na rzecz teściów Sprzedającego 4 nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie do zamieszkiwania w całym budynku mieszkalnym i prawo użytkowania budynków gospodarczych wzniesionych na tej działce oraz prawo użytkowania tej działki gruntu o powierzchni 1500 m2 wokół zabudowań. Służebność w stosunku do teścia Sprzedającego 4 wygasła z chwilą jego śmierci dnia 21 stycznia 2008 r. Natomiast matka żony Sprzedającego 4 zrzekła się wyżej wymienionej służebności w dniu podpisania umowy przedwstępnej dnia 17 grudnia 2014 r.

W powyższej umowie strony nie określiły oddzielnej wartości budynków. Cena Nieruchomości 3 została określona według wartości za metr kwadratowy gruntu. Po zawarciu umowy przyrzeczonej budynki te maja być przez kupującego przeznaczone do rozbiórki.

Nieruchomość 3 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 4 do celów rolniczych. Sprzedający 4 nigdy nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości 3, nie czerpał z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywał jej do działalności gospodarczej. Na części Nieruchomości 3 znajduje się dom mieszkalny i budynki gospodarcze, wykorzystywane w przeszłości przez rodziców żony Sprzedającego 4 do celów rolniczych. Ich stan jest bardzo zły, na jednym z nich zapadł się dach. Sprzedający nie czynił na znajdujące się na Nieruchomości 3 zabudowania żadnych nakładów. Na Nieruchomości 3 rodzice żony Sprzedającego 4 zamieszkiwali do chwili śmierci teścia Sprzedającego 4 tj. do 21 stycznia 2008 r. Po tej dacie matka żony Sprzedającego wyprowadziła się z Nieruchomości 3 i od tego momentu Nieruchomość 3 ta pozostaje niezamieszkała. Formalnie, pomimo niezamieszkiwania, matka żony Sprzedającego jest do dnia dzisiejszego zameldowana na Nieruchomości 3, jednak w najbliższym czasie zostanie we właściwym urzędzie złożony wniosek o jej wymeldowanie za zgodą zainteresowanej tj., matki żony Sprzedającego 4.

Sprzedający 4 nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości 3 do działalności gospodarczej, nie wynajmuje jej, nie wydzierżawia, nie prowadził na niej produkcji rolnej, nie czerpał z niej jakichkolwiek korzyści.

Sprzedający 4 nie dokonał na Nieruchomości żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajał działki w media, nie występował o wydanie warunków zabudowy na Nieruchomości, nie wnioskował do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywał również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 3 oraz zwartą umową przedwstępną jej sprzedaży Sprzedający 4 nie zawierał umów pośrednictwa, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości 3 oraz nie podejmował żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedającego 4 z zapytaniem o możliwość zakupu działki.

Sprzedający 4 zamierza sprzedać wraz z żoną Nieruchomość 3, jako osoba prywatna (osoba fizyczna) wykonująca zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej któregokolwiek z małżonków.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku Sprzedający 4 dokonał w dniu 22 lutego 2011 r. sprzedaży jednej niezabudowanej działki, której prawo własności nabył wspólnie z żoną w dniu 9 czerwca 2004 r. również na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Własność powyższej działki została mu przekazana przez rodziców żony. Powyższej sprzedaży Sprzedający 4 dokonał wraz z żoną, jako osoby prywatne w wykonaniu zwykłego zarządu ich majątkiem wspólnym. Powyższa działka nie była wykorzystywana przez niego ani jego żonę do działalności gospodarczej ani rolniczej, nie była wynajmowana, wydzierżawiana, leżała odłogiem. Została sprzedana w stanie, w jakim Sprzedający 4 ją nabył bez podziału, czy też wydzielenia z innej działki. Przy sprzedaży tej nie był naliczony i nie był odprowadzony podatek od towarów i usług. Sprzedający 4 nie nabył powyższej działki w celu jej dalszej odsprzedaży. Sprzedający 4 w stosunku do Nieruchomości 3 nie podejmował czynności ukierunkowanych na zwiększenie jej rynkowej wartości i ukierunkowanych na uzyskanie większej ceny przy jej sprzedaży.

Oprócz powyższej działki Wnioskodawca nie sprzedawał innych otrzymanych od rodziców swojej żony działek i nadal jest w ich posiadaniu.

Sprzedający 4 jest rolnikiem i prowadzi wraz z żoną od 1981 r. gospodarstwo ogrodnicze na ziemi, która jest jego własnością. Sprzedający 4 nie wykorzystywał Nieruchomości 3 do celów rolniczych, ponieważ jest zbyt oddalona od jego miejsca zamieszkania i dojazd do niej z maszynami rolniczymi jest utrudniony. W latach 1998-2004 Sprzedający 4 wraz z żoną prowadził spółkę cywilną, której przedmiotem działalności był wynajem urządzeń i pomieszczeń magazynowych, usługi transportowe, sprzątanie pomieszczeń. Spółka ta była podatnikiem podatku VAT. Ani Nieruchomości 3, którą zamierza sprzedać, ani posadowionych na niej budynków Sprzedający 4 nie wykorzystywał w działalności spółki cywilnej. Sprzedający 4 nie był jeszcze wówczas właścicielem Nieruchomości 3. Obecnie żona Sprzedającego 4 nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedający 4 (Pan Krzysztof W.) posiada swój majątek osobisty, który nabył aktem darowizny od swoich rodziców dnia 30 października 1995 r. W 2011 r. część tej nieruchomości o powierzchni 294 m2 (powstała z wydzielenia) została przejęta na rzecz Miasta w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z póz. zm.) pod budowę ulicy Nowo-Lazurowej. Za wyżej wymienioną działkę zostało wypłacone Sprzedającemu odszkodowanie. Zapłaty ustalonego odszkodowania dokonał Prezydent Miasta, jako organ Miasta. Powyższego przejęcia nie można jednak zakwalifikować jako sprzedaży mogącej mieć wpływ na wynik indywidualnej interpretacji, o którą wnosi Wnioskodawca.

Dodatkowo Sprzedający 4 wynajmuje budynki gospodarcze i magazynowe z czego uzyskuje miesięczne dochody z tytułu czynszu najmu. Na potrzeby wynajmu Sprzedający 4 jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. Wynajem ten prowadzony jest jednak na działce należącej wyłącznie do Sprzedającego 4 tj. innej niż Nieruchomość 3, co, do której małżonkowie planują sprzedaż.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku numerem 4:

Czy przepisy ustawy o podatku od towarów i usług powinny być interpretowane w ten sposób, że definicja podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu artykułu 15 ustęp 1 i 2 Ustawy o VAT nie obejmuje takiej osoby jak Sprzedający 4, czyli, że Sprzedający 4 w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 3 nie są w ogóle podatnikami w rozumieniu tych przepisów, a w konsekwencji zbycie Nieruchomości 3 pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości 3 pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z artykułem 5 ustęp 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu Podatkiem podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z ogólnych zasad VAT wynika, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlegają opodatkowaniu tylko wówczas, gdy są wykonywane przez podatnika podatku od towarów i usług działającego dla tych czynności w takim właśnie charakterze. Wymóg ten akcentowany jest także w regulacjach Dyrektywy 2006/112/WE RADY z dnia 28 listopada 2006r. - w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347/1 z 11 grudnia 2006r., dalej: „Dyrektywą o VAT"). Co więcej, zastosowana jest tam podwójna identyfikacja podatnika. Przepis art. 2 stanowi bowiem o opodatkowaniu dostawy towarów i świadczenia usług wykonywanego za wynagrodzeniem przez "podatnika VAT działającego w takim charakterze".

Ta podwójna identyfikacja podatnika przy wykonywaniu przezeń czynności opodatkowanych w połączeniu z oderwaniem czynności opodatkowanych od ich skutków na gruncie prawa cywilnego (prywatnego) pozwala na uznanie za czynność opodatkowaną jedynie tej części umowy cywilnej, która faktycznie jest wykonywana przez podatnika VAT. Przykładowo w orzeczeniu C-291/92 (Finanzamt Ülzen v. Dieter Ambrecht) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu, w którym jednakże wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował w charakterze podatnika, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie występował jako podatnik.

W przypadku podatników będących osobami fizycznymi znaczna część czynności przezeń wykonywanych, które jako takie mają charakter czynności podlegających opodatkowaniu, jest przez nich wykonywana prywatnie, jako konsumentów. Dlatego należy uznać, że powyższe zastrzeżenie - dotyczące wykonywania czynności opodatkowanych przez podatnika, działającego w takim charakterze - chociaż niewyrażone wprost, jednak obowiązuje.

W tym miejscu konieczne jest ustalenie rozumienia pojęcia podatnik podatku od towarów i usług działający w takim charakterze w kontekście dokonanej przez Wnioskodawcę kupna nieruchomości.

Artykuł 15 ustęp 1 Ustawy o VAT stanowi: „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel łub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z ustępem 2 tego artykułu: „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Definicja podatnika ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. O ile bowiem określenie czynności podlegających opodatkowaniu wyznacza zakres przedmiotowy opodatkowania, to zdefiniowanie podatnika wskazuje na podmiotowy zakres opodatkowania. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku, których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

Należy w tym miejscu zauważyć, że obie te cechy powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania. Tak samo wykonanie czynności niepodlegającej opodatkowaniu przez podatnika jest neutralne z punktu widzenia VAT. Co prawda, przepisy ustawy nie wyrażają tego wprost, niemniej z ogólnych reguł konstrukcyjnych podatku w ogólności, w tym również podatku od towarów i usług, wynika konieczność, aby podmiot wykonujący czynność opodatkowaną występował w odniesieniu do niej jako podatnik. Regulacje Dyrektywy o VAT wyrażają ten wymóg wprost -stanowią bowiem o wykonywaniu czynności opodatkowanych przez podatnika działającego w takim charakterze.

Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. (I SA/Po 1015/09, LEX nr 559520): "Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu, jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług".

Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Należy zatem stwierdzić, że - zwłaszcza w odniesieniu do osób fizycznych - podatnikiem VAT się bywa. Status ten nie jest zaś stałą cechą danego podmiotu - podobnie WSA w Warszawie w wyroku z dnia 5 lutego 2007 r. (III SA/Wa 2869/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zdaniem Wnioskodawcy dla oceny, czy przepisy ustawy o podatku od towarów i usług powinny być interpretowane w ten sposób, że zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług kluczowe jest też ustalenie sposobu interpretacji pojęcia działalności gospodarczej użytego w artykule 15 ustęp 2 Ustawy o VAT. Ustawa o VAT definiuje działalność gospodarczą, jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W każdym przypadku decydujące znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odsprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (zob. także wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2007 r., I SA/Bk 399/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, wówczas, co do zasady, w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 stycznia 2009 r. i FSK 1629/07, LEX nr 508260).

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., zapadłego w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (pierwsza: Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów, druga: Emilian Kuć i Halina Jezierska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), w zakresie istotnym dla rozpoznawanej sprawy. W orzeczeniu tym Trybunał dokonał wykładni m.in. art. 9 ust. 1 Dyrektywy o VAT (uprzednio art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy) definiującego pojęcie podatnika w podatku VAT. Polskim przepisem w tym zakresie jest właśnie art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, o którego interpretację zwrócił się właśnie Wnioskodawca. W swoich rozważaniach Trybunał zwrócił uwagę na konieczność dokonania. przez sąd krajowy oceny, czy poprzez art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT do prawa krajowego został implementowany art. 12 ust. 1 i 3 Dyrektywy o VAT, uprzednio art. 5 ust. 6 VI Dyrektywy, dający państwu członkowskiemu możliwość uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji m.in. dostawy terenu budowlanego, w szczególności pojedynczej takiej dostawy.

Odnosząc się do powyższej tezy połączonego wyroku Trybunału należy w tym miejscu wskazać, że biorąc pod uwagę stwierdzenia TSUE w omawianym wyroku, jak i dotychczasowe wątpliwości w tej kwestii, jak chociażby wynikające z wyroku (w składzie 7 sędziów) I FPS 3/07 (o którym będzie mowa w dalszej części), Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. (sygn. I FSK 1289/10) wyraźnie doszedł do wniosku, że do transpozycji tej regulacji Dyrektywy o VAT nie doszło (zob. punkt 5.2 wskazanego wyroku).

Zgodnie ze wskazaniami NSA w powołanym wyroku artykuł 12 ust. 1 i 3 Dyrektywy o VAT postanawia, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w szczególności jednej z wymienionych w tym przepisie w punkcie b) tj. dostawy terenu budowlanego.

Jak wynika z pkt 35 wyroku wówczas taką dostawę należy uznać za podlegającą podatkowi VAT, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy. Natomiast art. 15 ust. 1 i 2.Ustawy o VAT definiując pojęcie podatnika dla potrzeb tego podatku stwierdza, że jest to podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą (ust. 1) obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (ust. 2).

Nowelizacja ustawy, która weszła w życie z dniem 1 kwietnia 2013 r., przyniosła zasadniczą zmianę art. 15 ust. 2 VATU. Przedmiotowa nowelizacja usunęła odniesienie do przypadku, gdy "czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy". Jest to ważna zmiana, albowiem przedmiotowe sformułowanie sprawiało, że regulacja art. 15 ust. 2 wykraczała dotychczas dosyć znacząco poza definicję zawartą w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 (uprzednio art. 4 ust. 2 VI Dyrektywy). Sformułowanie to odnosiło się do wszystkich kategorii osób wymienionych w tym przepisie. Zapisu analogicznego nie ma w definicji zawartej w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, natomiast było to niemal dosłowne powtórzenie zapisu stosowanego w art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU.

W stanie prawnym obowiązującym przed 1 kwietnia 2013 r., aby stać się podatnikiem, wystarczyło więc wykonać czynności, o których mowa powyżej, w sposób jednorazowy, jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. Sama rzeczywista częstotliwość wykonywania owych czynności nie miała znaczenia, ważne było jedynie istnienie okoliczności wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Ustawodawca polski dopuścił możliwość opodatkowania czynności jednorazowej, ale tylko w sytuacji, gdy z okoliczności sprawy będzie wynikało, że zamiarem podmiotu było wykonywanie tych czynności w sposób częstotliwy. Inaczej rzecz ujmując, co prawda czynność jest jednorazowa, ale podmiot miał zamiar czynności te powtarzać w prowadzonej działalności, którą rozpoczął tą jedną czynnością. Takie ujęcie "czynności jednorazowej" w Ustawie VAT, które wymagało wykazania, że w istocie zamiarem było wykonywanie czynności w sposób częstotliwy, stały, a więc cechujący w tym zakresie profesjonalną działalność gospodarczą, pozostawało w sprzeczności z cechą czynności z art. 12 ust. 1 i 3 Dyrektywy o VAT, czyli wykonanej okazjonalnie, a więc co logiczne, bez zamiaru wykonywania jej w sposób częstotliwy, jak ujął Trybunał Sprawiedliwości w pkt 35 omawianego wyroku "niezależnie od częstotliwości", a nadto niezależnie od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca, usługodawcy.

Reasumując przepisy ust. 1 i 2 art. 15 Ustawy o VAT, w kontekście opisanych transakcji zamiany oraz sprzedaży, muszą być interpretowane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie powinna być następująca:

1.  Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług powinny być interpretowane w ten sposób, że definicja podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu artykułu 15 ustęp 1 i 2 Ustawy o VAT nie obejmuje takiej osoby jak Sprzedający 4, który zamierza zbyć opisaną w niniejszym Wniosku Nieruchomość we wskazanych okolicznościach, czyli że Sprzedający w związku z opisanymi zdarzeniami nie jest w ogóle podatnikiem w rozumieniu tych przepisów, a w konsekwencji zarówno przedstawiona w niniejszym wniosku zamiana, jak i sprzedaż opisanych Nieruchomość pozostaje poza zakresem podatku od towarów i usług,
2.  Wskazuje na to całość okoliczności sprawy, a w szczególności to, że zbycie Nieruchomości 3 następuje z majątku osobistego Sprzedającego 4 i nie następuje w celu uzyskania stałych dochodów, nie następuje w sposób powtarzalny, tylko jednorazowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości oznaczonej we wniosku jako Nieruchomość 3 przez Sprzedającego 4 - jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.) rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Należy wyjaśnić, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

W myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości jest traktowana jako czynność objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w świetle art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto, jak stwierdził w wyroku tym Trybunał, art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112 (stanowiącej odpowiednik art. 4 ust. 3 VI Dyrektywy) pozwalał państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego. W wyroku tym wskazano, że „z postanowień odsyłających, jak również z brzmienia wspomnianego art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT, nie wynika jednak, czy Rzeczpospolita Polska rzeczywiście skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT. Będzie to musiał ustalić sąd krajowy. (…) Jeżeli sąd krajowy stwierdzi, że zainteresowane państwo członkowskie skorzystało z uprawnienia przewidzianego w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, dostawę terenu budowlanego należy uznać za podlegającą podatkowi VAT na podstawie prawa krajowego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość 3, tj. działkę 143, składającej się z zabudowanej działki gruntu o powierzchni 11.486 m2, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Zgodnie z zwartą przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawca, po jej zakupie, zamierza wybudować na niej obiekt biurowo-magazynowy.

Nieruchomość 3 została nabyta przez Pana Krzysztofa W. ,osobę fizyczną, (Sprzedający 4) od rodziców jego żony jako ziemia rolna na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej dnia 9 czerwca 2004 r. Z uwagi na fakt pozostawania Sprzedającego 4 w związku małżeńskim w dniu przekazania gospodarstwa rolnego powyższa Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Sprzedającego 4 i jego żony Izabeli W.

Na działce nr 143 aktem z dnia 9 czerwca 2004 r. została ustanowiona na rzecz teściów Sprzedającego 4 nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie do zamieszkiwania w całym budynku mieszkalnym i prawo użytkowania budynków gospodarczych wzniesionych na tej działce oraz prawo użytkowania tej działki gruntu o powierzchni 1500 m2 wokół zabudowań. Służebność w stosunku do teścia Sprzedającego 4 wygasła z chwilą jego śmierci dnia 21 stycznia 2008 r. Natomiast matka żony Sprzedającego 4 zrzekła się wyżej wymienionej służebności w dniu podpisania umowy przedwstępnej dnia 17 grudnia 2014 r.

W umowie strony nie określiły oddzielnej wartości budynków. Cena Nieruchomości 3 została określona według wartości za metr kwadratowy gruntu. Po zawarciu umowy przyrzeczonej budynki te maja być przez kupującego przeznaczone do rozbiórki.

Nieruchomość 3 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 4 do celów rolniczych. Sprzedający 4 nigdy nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości 3, nie czerpał z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywał jej do działalności gospodarczej. Na części Nieruchomości 3 znajduje się dom mieszkalny i budynki gospodarcze, wykorzystywane w przeszłości przez rodziców żony Sprzedającego 4 do celów rolniczych. Ich stan jest bardzo zły, na jednym z nich zapadł się dach. Sprzedający nie czynił na znajdujące się na Nieruchomości 3 zabudowania żadnych nakładów. Na Nieruchomości 3 rodzice żony Sprzedającego 4 zamieszkiwali do chwili śmierci teścia Sprzedającego 4 tj. do 21 stycznia 2008 r. Po tej dacie matka żony Sprzedającego wyprowadziła się z Nieruchomości 3 i od tego momentu Nieruchomość 3 ta pozostaje niezamieszkała. Formalnie, pomimo niezamieszkiwania, matka żony Sprzedającego jest do dnia dzisiejszego zameldowana na Nieruchomości 3, jednak w najbliższym czasie zostanie we właściwym urzędzie złożony wniosek o jej wymeldowanie za zgodą zainteresowanej tj., matki żony Sprzedającego 4.

Sprzedający 4 nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości 3 do działalności gospodarczej, nie wynajmuje jej, nie wydzierżawia, nie prowadził na niej produkcji rolnej, nie czerpał z niej jakichkolwiek korzyści.

Sprzedający 4 nie dokonał na Nieruchomości żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajał działki w media, nie występował o wydanie warunków zabudowy na Nieruchomości, nie wnioskował do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywał również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 3 oraz zwartą umową przedwstępną jej sprzedaży Sprzedający 4 nie zawierał umów pośrednictwa, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości 3 oraz nie podejmował żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedającego 4 z zapytaniem o możliwość zakupu działki.

Sprzedający 4 zamierza sprzedać wraz z żoną Nieruchomość 3, jako osoba prywatna (osoba fizyczna) wykonująca zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej któregokolwiek z małżonków.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku Sprzedający 4 dokonał w dniu 22 lutego 2011 r. sprzedaży jednej niezabudowanej działki. Powyższej sprzedaży Sprzedający 4 dokonał wraz z żoną, jako osoby prywatne w wykonaniu zwykłego zarządu ich majątkiem wspólnym. Przy sprzedaży tej nie był naliczony i nie był odprowadzony podatek od towarów i usług.

Oprócz powyższej działki Wnioskodawca nie sprzedawał innych otrzymanych od rodziców swojej żony działek i nadal jest w ich posiadaniu.

Sprzedający 4 jest rolnikiem i prowadzi wraz z żoną od 1981 r. gospodarstwo ogrodnicze na ziemi, która jest jego własnością. Sprzedający 4 nie wykorzystywał Nieruchomości 3 do celów rolniczych, ponieważ jest zbyt oddalona od jego miejsca zamieszkania i dojazd do niej z maszynami rolniczymi jest utrudniony. W latach 1998-2004 Sprzedający 4 wraz z żoną prowadził spółkę cywilną, której przedmiotem działalności był wynajem urządzeń i pomieszczeń magazynowych, usługi transportowe, sprzątanie pomieszczeń. Spółka ta była podatnikiem podatku VAT. Ani Nieruchomości 3, którą zamierza sprzedać, ani posadowionych na niej budynków Sprzedający 4 nie wykorzystywał w działalności spółki cywilnej. Sprzedający 4 nie był jeszcze wówczas właścicielem Nieruchomości 3. Obecnie żona Sprzedającego 4 nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedający 4 (Pan Krzysztof W.) posiada swój majątek osobisty, który nabył aktem darowizny od swoich rodziców dnia 30 października 1995 r. W 2011 r. część tej nieruchomości o powierzchni 294 m2 (powstała z wydzielenia) została przejęta na rzecz Miasta w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z póz. zm.) pod budowę ulicy Nowo-Lazurowej. Za wyżej wymienioną działkę zostało wypłacone Sprzedającemu odszkodowanie. Zapłaty ustalonego odszkodowania dokonał Prezydent Miasta, jako organ Miasta. Powyższego przejęcia nie można jednak zakwalifikować jako sprzedaży mogącej mieć wpływ na wynik indywidualnej interpretacji, o którą wnosi Wnioskodawca.

Dodatkowo Sprzedający 4 wynajmuje budynki gospodarcze i magazynowe z czego uzyskuje miesięczne dochody z tytułu czynszu najmu. Na potrzeby wynajmu Sprzedający 4 jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. Wynajem ten prowadzony jest jednak na działce należącej wyłącznie do Sprzedającego 4 tj. innej niż Nieruchomość 3, co, do której małżonkowie planują sprzedaż.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu nr 143, będącej przedmiotem wniosku, brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego 4 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający 4 otrzymał przedmiotową nieruchomość od rodziców swojej żony. Nieruchomość 3, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 4 do celów rolniczych. Sprzedający 4 nigdy nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z tej Nieruchomości. Ponadto Sprzedający 4 nie czerpał z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywał jej i nie wykorzystuje do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie wynajmował Nieruchomości 3, nie wydzierżawiał, nie prowadził na niej produkcji rolnej, nie czerpał z niej jakichkolwiek korzyści. Sprzedającego 4 nie dokonał na Nieruchomości 3 żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajał działki w media, nie występował o wydanie warunków zabudowy, nie wnioskował do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywał również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości 3, tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 3 oraz zawartą umową przedwstępną jej sprzedaży Sprzedający 4 nie zawierał umów pośrednictwa, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości 3 oraz nie podejmował żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca, gdyż kupujący (Wnioskodawca) sam zgłosił się do Sprzedającego 4 z zapytaniem o możliwość zakupu działki. Zatem nic nie wskazuje na zaangażowanie Sprzedającego 4, które mogłoby kwalifikować Jego działania jako zbliżone do podejmowanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami.

Wobec tego, w świetle przedstawionej treści wniosku oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży opisanej Nieruchomości 3 nie będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowa sprzedaż stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Sprzedający 4 nie dokonywał w stosunku do ww. nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Dodatkowo o tym, że planowana sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności, świadczy sposób jej nabycia – Sprzedający 4 ww. nieruchomość otrzymał jako darowiznę od rodziców swojej żony.

Tym samym, transakcja sprzedaży przez Sprzedającego 4, Nieruchomości 3 (składającej się z zabudowanej działki gruntu nr 143 o powierzchni 11.486 m2, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą), w okolicznościach opisanych we wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości oznaczonej we wniosku jako Nieruchomość 3 przez Sprzedającego 4, w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości oznaczonej we wniosku jako Nieruchomość 1 przez Sprzedającego 1, Nieruchomość 2 przez Sprzedającą 2, Nieruchomość 3 przez Sprzedającą 3 oraz w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.