Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-698/10-6/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-09-01
Teza: Czy w związku z faktem zakupu nieruchomości z zamiarem przeznaczenia jej (ich) na realizację osobistych celów mieszkalnych a następnie z przyczyn utraty możliwości przeniesienia się do miejscowości, gdzie znajduje się przedmiotowa nieruchomość ze względu na zamknięcie prowadzonej w tej miejscowości piekarni, ich zbyciem, mamy do czynienia z zamiarem częstotliwości wywołującym skutki, jakby ww. nieruchomości miało znamiona prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT?
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż; stawka-stawki podatku; zamiana; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana reprezentowanego przez Pełnomocnika przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2010 r. (data wpływu 17 maja 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 26 lipca 2010 r. (data wpływu 2 sierpnia 2010 r.) oraz pismem z dnia 16 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 26 lipca 2010 r. (data wpływu 2 sierpnia 2010 r.) oraz pismem z dnia 16 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.) o urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa oraz o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2006 roku Wnioskodawca, w drodze przetargu, kupił od Gminy dwa lokale użytkowe z zamiarem przekształcenia ich w lokale mieszkalne dla własnej rodziny. Zakup nieruchomości dokonany był w związku z faktem, że Wnioskodawca wykonywał działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu piekarni w innej miejscowości niż zamieszkiwał. Ze względu na charakter wykonywanej działalności (wczesne godziny pracy) korzystniej by było, zamieszkiwać w pobliżu miejsca pracy. Niestety po otwarciu sklepów wielkotowarowych, prowadzenie małej piekarni zaczęło przynosić straty, skutkiem czego było jej zamknięcie dnia 31 grudnia 2007 r.

W związku z powyższym przeznaczenie zakupionych lokali na cele osobiste przestało być racjonalne, a tym samym Wnioskodawca zmuszony został do ich zbycia. W wyniku przebudowy przedmiotowe nieruchomości uzyskały status odrębnych i albo nadawały się do wielopokoleniowego zamieszkania lub dla kilku odrębnych rodzin. W związku ze zmianą sytuacji życiowej, Wnioskodawca dokonał zbycia przedmiotowej nieruchomości uprzednio przeznaczonej do majątku rodzinnego.

W lipcu 2007 roku Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na roboty budowlane oraz zmianę sposobu użytkowania budynku szkoły na budynek mieszkalny wielorodzinny z wydzieleniem czterech samodzielnych lokali mieszkalnych. Po jakimś czasie postanowił zamiast czterech lokali mieszkalnych utworzyć trzy nieruchomości gruntowe zabudowane (zabudowa szeregowa) oraz jeden lokal mieszkalny (z części lokalu użytkowego nr 2 oraz klatki schodowej nabytych w 2006 roku).

W maju 2008 roku Burmistrz Miasta zatwierdził projekt podziału działki na cztery nieruchomości gruntowe zabudowane, natomiast w czerwcu Wnioskodawca za pomocą aktu notarialnego („Umowa zniesienia odrębnej własności lokali, umowa częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej”), stał się właścicielem trzech nieruchomości gruntowych zabudowanych i jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego (wszystko z udziałem wspólnoty mieszkaniowej). W sierpniu 2008 roku Wnioskodawca, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, sprzedał jedną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W grudniu 2008 roku zakończył się proces budowlany i Wnioskodawca decyzją Starosty otrzymał pozwolenie na użytkowanie trzech nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej i jednego lokalu mieszkalnego. W tym samym miesiącu sprzedał drugą nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, a w październiku 2009 roku zamienił trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny.

Poza ww. obiektami Wnioskodawca nie dokonywał zbycia nieruchomości na dwadzieścia lat przed wzmiankowanymi transakcjami, aż do dnia dzisiejszego. Sprzedaż nieruchomości nie jest związana z rodzajem prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości (1 nieruchomość) zakupione w 2006 roku nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności.

Wykaz nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem oraz daty nabycia:

1.  1991 rok - budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej, w Ś. (dom, w którym Wnioskodawca mieszka),
2.  1994 rok - lokal użytkowy w Ś. (sklep, w którym od 1957 roku do końca 2007 roku sprzedawano wyroby wyprodukowane przez rodzinną cukiernię, w której ostatnie 10 lat Wnioskodawca pracował),
3.  2006 rok - lokal mieszkalny w Ś. (1/4 nieruchomości zakupionej w 2006 roku),
4.  2008 rok - lokal mieszkalny we W. (kawalerka, w której mieszka starsza córka Wnioskodawcy - studentka),
5.  2009 rok - lokal mieszkalny w Ś. (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nabyte w wyniku zamiany 1/4 nieruchomości zakupionej w 2006 roku),
6.  2009 rok - lokal mieszkalny w Ś. (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nabyte w drodze spadku po siostrze ojca Wnioskodawcy).

Wnioskodawca nie wykorzystywał opisanych we wniosku nieruchomości w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.),a także nie udostępniał innym osobom na podstawie umowy dzierżawy (najmu) przedmiotowe nieruchomości. Z ewidencji działalności gospodarczej nie wynika, iż przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m. in. handel nieruchomościami.

W roku 2008 Wnioskodawca sprzedał 1/4 części nieruchomości zakupionej w 2006 roku oraz 1/4 części nieruchomości zakupionej w 2006 roku, a w 2009 roku - zamienił 1/4 części nieruchomości zakupionej w 2006 roku (to nie jest sprzedaż).

Ze względu na sytuację rodzinną, w przyszłości Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać lokali mieszkalnych. Ma drugą córkę, która niebawem będzie pełnoletnia i matkę, która nie posiada własnego mieszkania.

W uzupełnieniu wniosku podano, iż:

1.  Wnioskodawca sprzedał:

*   w sierpniu 2008 roku jedną nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku,
*   w grudniu 2008 roku drugą nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.

Wnioskodawca zamienił:

*   w październiku 2009 roku trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.

4.  W wyniku przebudowy i zniesienia współwłasności z dwóch lokali kupionych od Gminy w 1996 roku powstały trzy nieruchomości gruntowe, zabudowane nadające się do zamieszkania i jeden samodzielny lokal mieszkalny.
5.  W związku ze zmianą sytuacji życiowej sprzedane zostały dwie nieruchomości gruntowe zabudowane i jedna zamieniona. Nieruchomości powstały w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.
6.  Pozwolenie na budowę dotyczyło zmiany sposobu użytkowania i podział dwóch lokali użytkowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku na cztery lokale mieszkalne.
7.  Dwa lokale użytkowe nabyte od Gminy w drodze przetargu w 1996 roku zostały podzielone na cztery części - trzy nieruchomości gruntowe zabudowane i jeden lokal mieszkalny.
8.  Przedmiotem zapytania jest:

*   Sprzedaż w sierpniu 2008 roku jednej nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.
*   Sprzedaż w grudniu 2008 roku drugiej nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.
*   Zamiana w październiku 2009 roku trzeciej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.

10.  Zostały zbyte:

*   w sierpniu 2008 roku - jedna nieruchomość gruntowa, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku, w grudniu 2008 roku - druga nieruchomość gruntowa, zabudowana budynkiem mieszkalnym, (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.

Zamieniono:

*   w październiku 2009 roku - trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch nieruchomości lokalowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 1996 roku.

W drugim uzupełnieniu wniosku doprecyzowano, iż biorąc pod uwagę fakt, że przepisy art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług( Dz. U. Nr. 54, poz. 535 ze zm.), rozumieją pierwsze zasiedlenie jako oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, to zdaniem Wnioskodawcy nie zostaje w powyższym przypadku ta norma spełniona. Zainteresowany dokonał nabycia i wykonywał remont - dostosowanie do potrzeb mieszkaniowych, nie w ramach czynności opodatkowanych, czyli związanych z działalnością o charakterze profesjonalnym, a jedynie dla własnych potrzeb, które następnie, po rozpoczęciu inwestycji musiały ulec weryfikacji z powodu zdarzeń losowych.

Zakup lokali użytkowych, jak i ich remont nie był związany z rodzajem prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej; nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności, nigdy nie dokonywano żadnych odliczeń podatku VAT.

Obiekty podlegające sprzedaży zostały zakupione jako 2 lokale użytkowe - parter i piętro w jednym budynku. Zakupu Wnioskodawca dokonał z zamiarem połączenia i przebudowy ich na jeden obiekt mieszkalny składający się z parteru i piętra, służący w całości zaspokajaniu potrzeb życiowych rodziny. Od ponad 10 lat mieszkał w Świdnicy a pracował w Świebodzicach i dlatego zmiana miejsca zamieszkania ze Świdnicy na Świebodzice zlikwidowała by uciążliwe dojazdy do pracy. W marcu 2007 r. zaciągnął kredyt, z którego miał zostać przeprowadzony remont, a następnie zmiana miejsca zamieszkania. Kredyt ten w wysokości 100.000 zł został w całości przeznaczony na remont lokali bez rozdzielania ich na poszczególne nieruchomości. Kwota ta stanowiła całość poniesionych nakładów remontowych na nieruchomości będące przedmiotem zapytania. Remont był prowadzony wyłącznie z kwoty 100.000 zł uzyskanej z kredytu.

Gdy z przyczyn losowych projekt ten upadł (sytuacja finansowa Wnioskodawcy z powodu likwidacji zakładu pracy uległa znacznemu pogorszeniu), wyremontowanie ww. nieruchomości stało się niemożliwe. Odrębną sprzedaż wymusiła sytuacja rynkowa a w szczególności fakt, że na zakup lub zamianę całości w obecnym stanie fizycznym i prawnym nie było nabywcy. Warunkiem sprzedaży był podział i zmiana stanu fizyczno-prawnego nieruchomości. Dlatego też dwa lokale użytkowe zastały podzielone na trzy małe nieruchomości gruntowe zabudowane i jeden lokal mieszkalny, co i tak nie doprowadziło do sprzedaży w całości, bo potencjalny nabywca się wycofał i Zainteresowany podjął próbę sprzedaży nieruchomości w częściach.

Nabycie lokali użytkowych nastąpiło w 2006 r., pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (powstałych w wyniku zniesienia współwłasności, podziału i zmiany sposobu użytkowania), uzyskano w grudniu 2008 r.

1.  Sprzedaż pierwszej nieruchomości nastąpiła przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a więc przed zasiedleniem, a środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup małego mieszkania we W., w którym mieszka i studiuje starsza córka Wnioskodawcy. Pierwsza nieruchomość została sprzedana w sierpniu 2008 r. za kwotę 237.500 zł. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch lokali użytkowych nabytych uprzednio w drodze przetargu od Gminy w 2006 r. za łączną kwotę 84.000 zł, w tym jeden lokal za kwotę 41.500 zł oraz drugi za kwotę 42.500 zł. Zniesienia współwłasności i podziału dokonano aktem notarialnym w dniu 25 czerwca 2008 r., w którym wartość nieruchomości, określono na kwotę 200.000 zł. Wyżej opisana nieruchomość nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
2.  Druga nieruchomość została sprzedana po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, a środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na remont mieszkania zakupionego we Wrocławiu. Druga nieruchomość została sprzedana w grudniu 2008 r. za kwotę 208.000 zł. Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch lokali użytkowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 2006 r. za łączną kwotę 84.000 zł, w tym jeden lokal za kwotę 41.500 zł oraz drugi za kwotę 42.500 zł. Zniesienia współwłasności i podziału dokonano aktem notarialnym w dniu 25 czerwca 2008 r., w którym wartość nieruchomości, określono na kwotę 200.000 zł. Wyżej opisana nieruchomość nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
3.  Z powodu trudnej sytuacji finansowej Zainteresowany zamienił trzecią nieruchomość na małe mieszkanie w blokach + dopłata, co pozwoliło mu uzyskać środki do życia. Trzecia nieruchomość została zamieniona na lokal mieszkalny w październiku 2009 r. za dopłatą w wysokości 70.000 zł (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Nieruchomość powstała w wyniku zniesienia współwłasności i podziału dwóch lokali użytkowych nabytych w drodze przetargu od Gminy w 2006 r. za łączną kwotę 84.000 zł, w tym jeden lokal za kwotę 41.500 zł oraz drugi za kwotę 42.500 zł. Zniesienia współwłasności i podziału dokonano aktem notarialnym w dniu 25 czerwca 2008 r., w którym wartość nieruchomości, określono na kwotę 200.000 zł. Wyżej opisana nieruchomość nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
4.  W lokalu mieszkalnym, który powstał w wyniku podziału jako czwarta nieruchomość, z powodu konfliktów rodzinnych obecnie zamieszkuje żona Wnioskodawcy i ww. lokal mieszkalny nie zostanie sprzedany ani zamieniony.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z faktem zakupu ww. nieruchomości z zamiarem przeznaczenia ich na realizację osobistych celów mieszkalnych, a następnie – z przyczyn utraty możliwości przeniesienia się do miejscowości, gdzie znajduje się przedmiotowa nieruchomość ze względu na zamknięcie prowadzonej w tej miejscowości piekarni – ich zbyciem, mamy do czynienia z zamiarem częstotliwości wywołującym skutki jakby zbycie ww. nieruchomości miało znamiona prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ nabycia lokali użytkowych dokonał w 2006 r. jako osoba fizyczna w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w ramach działalności gospodarczej i przez 2 lata ponosił nakłady również jako osoba fizyczna (bez żadnych odliczeń VAT), to sprzedaż powstałych po podziale nieruchomości nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, gdyż nastąpiła na skutek zdarzeń losowych a nie zaplanowanych działań Wnioskodawcy.

Uznanie, że działał on z zamiarem częstotliwości wyklucza losowa konieczność zbycia przedmiotowej nieruchomości. W momencie zakupu celem było przeznaczenie opisanej nieruchomości na osobiste potrzeby mieszkaniowe, a dopiero zdarzenia losowe, niezależne od osoby, która zakupiła nieruchomość zmusiły do podjęcia dalszych działań, których konsekwencją było zbycie. Co prawda zbycie dotyczyło już przekwalifikowanych w obrębie nieruchomości rzeczy nieruchomych, jednak ze względu na fakt, iż przekształcenie miało jedynie umożliwić korzystniejsze zbycie, łatwiejsze znalezienie nabywcy, a nie znamiona dokonywania w przyszłości podobnych operacji wskazuje, że nie może być mowy o profesjonalnym obrocie w tym przypadku.

Stanowisko takie jest zgodne z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), podjętym w składzie siedmiu sędziów, w którym stwierdził, że okazjonalna czynność podlega opodatkowaniu VAT, tylko wtedy gdy podmiot dokonujący dostawy gruntu działa w charakterze podatnika (producenta, handlowca, usługodawcy itp.). Sporadyczna wyprzedaż swojego prywatnego majątku nie może być, zdaniem NSA uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcja sprzedaży gruntów nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli tylko sprzedający nie wykorzystywał gruntów w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej, a jego intencją w momencie zakupu gruntów nie był zamiar ich odsprzedaży. Zdaniem Strony w omawianym przypadku, dokonywanie sprzedaży nie miało znamion niezbędnych do uznania ich za obrót profesjonalny, a tylko wtedy można by mówić o podleganiu pod obowiązek podatkowy w VAT. Przy subsumcji określonej sytuacji do norm prawnych winno być wzięte pod uwagę także prawo europejskie, wynikające z przynależności do Unii Europejskiej. A unijna Dyrektywa w zakresie VAT w ogóle nie uzależnia podleganiu opodatkowania od reguły częstotliwości.

Tym samym oceniając opisaną sytuację w oparciu o ustawę z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz Dyrektywę 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1) należy uznać, że nawet w sytuacji gdy zbycie nastąpiło odrębnie dla każdej z powstałych w wyniku przekształceń nieruchomości, nie można traktować tych czynności jako działań handlowych, gdyż zbywający dokonuje jedynie wyzbycia się części swojego składnika majątkowego, który nabył i posiadał dla celów osobistych. W związku z powyższym, zdaniem Strony, opisane czynności nie wywołują skutków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynki lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast zamiana jest umową cywilnoprawną, na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy - art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zapis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Z powyższego wynika, że realizowane w oparciu o umowę zamiany przeniesienie własności towaru (w tym nieruchomości) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, stosując wykładnię językową przepisu stwierdzić należy, iż działalnością gospodarczą jest działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, także wówczas gdy czynność podlegająca opodatkowaniu została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy. Przez częstotliwość należy rozumieć zakładające powtarzalność czynności tego samego rodzaju (np. sprzedaż budynków lub ich części). Natomiast przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania pewnej czynności w sposób częstotliwy muszą istnieć w chwili wykonania usługi lub sprzedaży towaru.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów (w tym przypadku nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w 2006 r. od Gminy w drodze przetargu dwa lokale użytkowe, na które składały się parter i piętro w jednym budynku. Zakupu Wnioskodawca dokonał z zamiarem połączenia i przebudowy ich na jeden obiekt mieszkalny składający się z parteru i piętra, służący w całości zaspokajaniu potrzeb życiowych jego rodziny.

Zakup lokali użytkowych, jak i ich remont nie był związany z rodzajem prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej; nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności, nigdy nie dokonywano żadnych odliczeń podatku VAT.

Zainteresowany nabył nieruchomości w związku z faktem, że wykonywał działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu piekarni w innej miejscowości niż zamieszkiwał. Ze względu na charakter wykonywanej działalności (wczesne godziny pracy) korzystniej było mu zamieszkiwać w pobliżu miejsca pracy. W marcu 2007 r. zaciągnął kredyt, z którego miał zostać przeprowadzony remont a następnie zmiana miejsca zamieszkania. Kredyt ten w wysokości 100.000 zł został w całości przeznaczony na remont lokali bez rozdzielania ich na poszczególne nieruchomości. Kwota ta stanowiła całość poniesionych nakładów remontowych na nieruchomości będące przedmiotem zapytania.

Po otwarciu sklepów wielkotowarowych prowadzenie małej piekarni zaczęło przynosić straty, skutkiem czego było jej zamknięcie dnia 31 grudnia 2007 r. W związku z powyższym przeznaczenie zakupionych lokali na cele osobiste przestało być racjonalne, a tym samym Wnioskodawca zmuszony został do ich zbycia.

Trudna sytuacja rynkowa – a w szczególności fakt, że na zakup lub zamianę całości w aktualnym stanie fizycznym i prawnym nie było nabywcy – wymusiła odrębną sprzedaż. Dlatego też dwa lokale użytkowe zostały podzielone na trzy małe nieruchomości gruntowe zabudowane i jeden lokal mieszkalny, co i tak nie doprowadziło do sprzedaży w całości, bo potencjalny nabywca się wycofał i Zainteresowany podjął próbę sprzedaży nieruchomości w częściach.

W efekcie Wnioskodawca sprzedał:

*   w sierpniu 2008 r. jedną nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie),
*   w grudniu 2008 r. drugą nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie).

Natomiast w październiku 2009 r. zamienił trzecią nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym na samodzielny lokal mieszkalny.

Wnioskodawca podkreślił, że żadna z nieruchomości nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Budynek lub jego część, a także grunt spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, jednak w przedmiotowej sprawie Zainteresowanego nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ustawy.

Nic nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca działał w charakterze handlowca. Nie można bowiem stwierdzić, że lokale użytkowe zakupione w 2006 r. zostały nabyte w celu odsprzedaży. Zainteresowany dokonał tej transakcji jako osoba fizyczna w celu zaspokojenia własnych (oraz rodziny) potrzeb mieszkaniowych, a nie w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomości nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności, nigdy nie dokonywano żadnych odliczeń podatku VAT. W wyniku zdarzeń losowych Wnioskodawca został zmuszony do ich sprzedaży. Tym samym Zainteresowany sprzedając nieruchomości skorzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, iż sprzedaż oraz zamiana przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawcę nie jest czynnością podlegającą uregulowaniom zawartym w ustawie o podatku od towarów i usług i jako taka, nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, tut. Organ informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w dniu 30 sierpnia 2010 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie o nr ILPB1/415-586/10-6/AG.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.