Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.106.2025.1.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-25
Teza: Opodatkowanie przychodów ryczałtem bez konieczności zakładania działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; źródło
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest
    prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i jest Pani ubezpieczona
    w KRUS. Zamierza Pani w ramach najmu krótkoterminowego wynająć mieszkanie i
    udostępnić pokoje mieszkalne. Nieruchomości stanowią wspólny majątek z mężem.
    Czas trwania najmu będzie różny: raz na weekend, raz na dwa tygodnie, w okresie
    funkcjonowania (...) podczas jego otwarcia non stop, wszystko zależeć będzie od
    zamówień. Wynajmowane lokale będzie Pani sama sprzątać i przygotowywać. Turyści
    będą mieć dostęp do łazienki, aneksu kuchennego, tv czy też lodówki.
    Chciałaby Pani umieścić ogłoszenie o najmie na portalu typu A. Ogłoszenia zamieszczać
    będzie Pani sama i sama będzie Pani zarządzać rezerwacjami. „Gość” robi rezerwację na
    portalu, opłaca kwotę wynajmu do A., a następnie portal przesyła otrzymane od „gościa”
    środki potrącone o prowizję. Zamierza Pani również wystawiać ogłoszenia na B., z których
    płatności będą gotówkowe, płatność (...), na telefon czy bezpośrednio na konto.
    Najem prywatny (na doby) zawsze byłby realizowany na czas określony. Przychód z tytułu
    najmu powstawałby w momencie faktycznie otrzymanej zapłaty.
    Przychód z najmu prywatnego krótkoterminowego rozliczałaby Pani w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych bez zakładania działalności gospodarczej.

## Pytanie

Czy stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    określonymi w art. 10 ust. 1 pkt 6 najem, o którym jest mowa w zapytaniu, może Pani
    zakwalifikować jako najem prywatny krótkoterminowy bez zakładania działalności i
    rozliczać go w formie ryczałtu?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem – realizowany przez Panią wynajem lokali nie wypełnia definicji pozarolniczej
    działalności gospodarczej, zatem przychód uzyskiwany z wynajmu tych nieruchomości
    należałoby zaliczyć do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Uważa Pani, że najem prywatny to umowa między wynajmującym a najemcą na cele
    mieszkalne, noclegowe, rozliczana zwykle w formie ryczałtu.
    Znalazła Pani artykuł, w którym wg uchwały 7 sędziów NSA wydanej w dniu 24 maja 2021
    r., sygn. akt II FPS 1/21 rozstrzygnięcie potwierdza, że w orzecznictwie NSA pogląd na
    przedstawione zagadnienie jest ugruntowane i jednolite.
    Cytuje Pani:
    „NSA przedstawił tezę, zgodnie z którą źródło przychodu z najmu, podnajmu, dzierżawy,
    poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze ma charakter nieograniczony,
    chyba że podatnik sam wprowadził składnik majątkowy do majątku związanego z
    wykonywaniem działalności gospodarczej. W przeciwnym wypadku nie ma podstaw do
    opodatkowania go zgodnie z zasadami przyjętymi w prowadzonej działalności.
    NSA wskazał, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła „najem”, chyba że
    podatnik sam zakwalifikuje składniki swojego majątku do kategorii „związanych z
    wykonywaną działalnością gospodarczą” – wówczas przychody będą zaliczane do
    działalności gospodarczej”.

    Dzięki uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego, która ujednoliciła linię orzeczniczą
    sądów administracyjnych, podatnik (wynajmujący) ma prawo zdecydować, czy przychód
    uzyskiwany z wynajmowania należących do niego nieruchomości jest związany z
    prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą czy nie. Sposób i ilość
    wynajmowanych rzeczy nie może stanowić podstawy do kwalifikowania przez organy
    przychodów podatnika jako przychodów z działalności gospodarczej, jeśli nie jest to jego
    wolą. Ma to bowiem daleko idące skutki, o których zdecydować musi sam podatnik”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
      - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.

    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego
    katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź
    najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani osobą nieprowadzącą
    działalności gospodarczej. Zamierza Pani w ramach najmu krótkoterminowego wynająć
    mieszkanie i udostępnić pokoje mieszkalne. Nieruchomości stanowią Pani wspólny
    majątek z mężem. Wynajmowane lokale będzie przygotowywać Pani samodzielnie.
    Ogłoszeniami o wynajmie oraz zarządzaniem rezerwacjami będzie zajmować się Pani.
    Najem byłby realizowany na czas określony. Przychód z najmu rozliczałaby Pani
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
    W Pani sytuacji, skoro nieruchomości stanowiące Pani majątek osobisty wynajmuje Pani w
    ramach najmu krótkoterminowego, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu mieszkania, w ramach najmu krótkoterminowego
    przez serwis A. lub B., na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy
    o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Na koniec wskazuję, że na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania
      przychodu o koszty uzyskania.

    Stąd cała kwota czynszu (bez pomniejszenia go o prowizję) stanowi dla Pani – jako
    wynajmującej przychód do opodatkowania.
    Podsumowanie: stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych określonych – najem, o którym jest mowa w zapytaniu, może Pani
    zakwalifikować jako najem prywatny krótkoterminowy bez konieczności zakładania
    działalności gospodarczej i rozliczać go w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.