Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-753/15-3/KR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-02-18
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w związku z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2015 r. (data wpływu 23 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 25 stycznia 2016 r., Nr IPTPB2/4511-753/15-2/KR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 26 stycznia 2016 r. (skutecznie doręczono dnia 29 stycznia 2016 r.), zaś w dniu 8 lutego 2016 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 4 lutego 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 28 stycznia 1983 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni oraz jej brat … zostali obdarowani tytułem aktu darowizny nieruchomością położoną w …, o numerze księgi wieczystej …, w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części każdy z nich.

W dniu 5 marca 2015 r. przed notariuszem … w Kancelarii Notarialnej w … (repertorium A numer …) znieśli współwłasność ww. nieruchomości. W paragrafie 3 aktu notarialnego Wnioskodawczyni oraz Jej brat znieśli współwłasność zabudowanej nieruchomości bez obowiązku dokonania jakichkolwiek dopłat i spłat.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że wartość udziału przyznanego Jej w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału we współwłasności nieruchomości przysługującej Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. Przed zniesieniem współwłasności posiadała udział wynoszący 1/2, natomiast po zniesieniu współwłasności, wartości obu powstałych w ten sposób nieruchomości są równe. W konsekwencji Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego kosztem drugiego współwłaściciela nieruchomości - swojego brata. Sprzedaż nieruchomości nie ma związku z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361). Sprzedaż nastąpiła w grudniu 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje obowiązek podatkowy jeżeli zniesienie współwłasności (bez obowiązku spłat i dopłat) nastąpiło dnia 5 marca 2015 r., a faktyczne nabycie miało miejsce aktem darowizny dnia 28 stycznia 1983 r., natomiast sprzedaż nieruchomości, która w wyniku zniesienia współwłasności, przypadła Wnioskodawczyni, nastąpiła w grudniu 2015 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powstaje obowiązek podatkowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).

W dniu 28 stycznia 1983 r. Wnioskodawczyni została właścicielem nieruchomości w wysokości 1/2 części nieruchomości.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej.

Dnia 5 marca 2015 r. aktem notarialnym zniesiono współwłasność nieruchomości nabytej 28 stycznia 1983 r.

Stosownie do przepisów zarówno prawa podatkowego jak i prawa cywilnego zniesienie współwłasności nie jest tożsame z nabyciem nieruchomości. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w drodze darowizny w dniu 28 stycznia 1983 r., dlatego każde odpłatne zbycie dokonane po upływie 5 lat od tej daty powoduje brak obowiązku podatkowego.

Reasumując, jeżeli Wnioskodawczyni sprzeda swoją nieruchomość po dacie zniesienia współwłasności nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku doprecyzowała własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, wskazując, że jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności nie uzyskała Ona przysporzenia majątkowego kosztem drugiego współwłaściciela nieruchomości - swojego brata (wartość udziałów przed zniesieniem współwłasności, jak po podziale są równe oraz brak obowiązku spłaty i dopłaty), to w Jej ocenie po sprzedaży nieruchomości w grudniu 2015 r. (powstałej po zniesieniu współwłasności aktem notarialnym w dniu 5 marca 2015 r.) brak jest podstaw do opodatkowania zbycia tej nieruchomości na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jak przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1983 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w udziale wynoszącym 1/2 części. W dniu 5 marca 2015 r. dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości bez obowiązku dokonania jakichkolwiek dopłat i spłat. Wartość udziału przyznanego Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału we współwłasności nieruchomości przysługującej Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. Przed zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni posiadała udział wynoszący 1/2, natomiast po zniesieniu współwłasności, wartości obu powstałych w ten sposób nieruchomości są równe. W konsekwencji Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego kosztem drugiego współwłaściciela nieruchomości - swojego brata.

Z uwagi na fakt, że w wyniku zniesienia współwłasności wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał Jej we współwłasności nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać dzień 28 stycznia 1983 r. W związku z powyższym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca 1983 r. i upłynął z dniem 31 grudnia 1988 r.

W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powoduje obowiązku zapłaty przez Wnioskodawczynię podatku dochodowego od tej sprzedaży.

Zauważyć należy, że Wnioskodawczyni we własnym stanowisku wskazała, że cyt. „(…) nabyła nieruchomość w drodze darowizny w dniu 28 stycznia 1983 r., dlatego każde odpłatne zbycie dokonane po upływie 5 lat od tej daty powoduje brak obowiązku podatkowego.” Podkreślić należy, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. od końca 1983 r., a nie jak wskazała Wnioskodawczyni od daty 28 stycznia 1983 r. W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie nie powstanie zobowiązanie podatkowe, powyższe stwierdzenie nie wpływa na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.