Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1006/14-6/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-11-26
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2014 r. (data wpływu 5 września 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 października 2014 r. (data wpływu 20 października 2014 r.) oraz pismem z dnia 5 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 października 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 31 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 15 października 2014 r. (data wpływu 20 października 2014 r.) oraz pismem z dnia 5 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 października 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 31 października 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskująca jest właścicielem gruntów ornych i terenów mieszkaniowych, nabytych drogą darowizny 30 września 1992 r. (akt notarialny), dla których jest prowadzona księga przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych (nr 21/1). Ww. nieruchomość jest majątkiem osobistym Wnioskującej.

W piśmie uzupełniającym Wnioskująca doprecyzowała opis sprawy o informacje:

1.  Wnioskująca Irmina M. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
2.  Przedmiotem sprzedaży jest zabudowana działka o numerze ewidencyjnym 21/1. Nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej ok. 420 m kw. i 160 m. kw. budynkiem transportu i łączności o powierzchni ok. 144 m kw. oraz budynkiem produkcyjno-magazynowym o łącznej powierzchni 620 m kw., oraz dwoma budynkami jednorodzinnymi w stanie surowym otwartym.
3.  Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych, natomiast jej część o powierzchni 1200 m kw., zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowymi, została oddana do nieodpłatnego użytkowania na podstawie umowy użyczenia z dnia 21 marca 1997 roku.
4.  Wnioskująca w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania środków własnych. Naniesienia znajdujące się na nieruchomości zostały wybudowane przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskującą, z wyłączeniem rozpoczętej budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, która została rozpoczęta w 2007 roku. Budynki nie zostały oddane do użytkowania w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
5.  Wnioskująca nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.
6.  Wnioskującej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/budowy budynków. Wnioskująca nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków, budowli przekraczających 30% wartości początkowej wymienionych obiektów, w stosunku do których przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskująca nie jest podatnikiem podatku VAT. Kwestię podatnika reguluje ustawa o podatku od towarów i usług w art. 15.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w cytowanej ustawie wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1 z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 dotyczącym sprzedaży gruntów TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, przedmiotem sprzedaży jest zabudowana działka gruntu. Nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem transportu i łączności, budynkiem produkcyjno-magazynowym oraz dwoma budynkami jednorodzinnymi w stanie surowym otwartym. Wnioskująca otrzymała przedmiotową nieruchomość w darowiźnie w 1992 r. Naniesienia znajdujące się na nieruchomości zostały wybudowane przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskującą, z wyłączeniem rozpoczętej budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ww. nieruchomość jest majątkiem osobistym Wnioskującej.

Zainteresowana nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej. Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych, jej część o powierzchni 1200 m kw., zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowymi, została oddana do nieodpłatnego użytkowania na podstawie umowy użyczenia z dnia 21 marca 1997 r.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Wnioskująca nie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania środków własnych i nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto Wnioskującej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/budowy budynków. Nie ponosiła również wydatków na ulepszenie budynków, budowli przekraczających 30% wartości początkowej wymienionych obiektów, w stosunku do których przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Analiza przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, powołanych regulacji oraz orzecznictwa TSUE, prowadzi do wniosku, że Wnioskująca dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości nie będzie działała jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż ta stanowić będzie wykonywanie prawa własności, gdyż nie będzie ona dokonana w warunkach „działalności handlowej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wnioskująca nie dokonywała w stosunku do nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, czy w celach zarobkowych, lecz w drodze darowizny. Ponadto nie została nabyta do celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Jak wskazała Wnioskująca w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania środków własnych oraz nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskująca będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Ww. czynność sprzedaży oznacza działania w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.