Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB4/4511-226/15-2/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-09-21
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki stanowiącej użytkowanie wieczyste wraz z nakładami na budowę domku letniskowego.
Słowa kluczowe: budowa; nakłady; prawo; sprzedaż-sprzedaż działek; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży działki stanowiącej użytkowanie wieczyste wraz z nakładami na budowę domku letniskowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży działki stanowiącej użytkowanie wieczyste wraz z nakładami na budowę domku letniskowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną pozostając we wspólności ustawowej małżeńskiej nabyli prawo użytkowania wieczystego działki gruntu. Właścicielem gruntu jest gmina. Wnioskodawca w tym samym roku postarał się o pozwolenie na budowę domu letniskowego o pow. 52 m2 i rozpoczął jego budowę. Budowa przebiegała powoli, ponieważ Wnioskodawca inwestował w nią ze środków bieżących. Do końca 2004 roku wykonał stan surowy zamknięty. Natomiast w roku 2008 ukończył większość prac wykończeniowych. W 2011 roku Wnioskodawca wykonał brakujące instalacje: elektryczną i wodno-kanalizacyjną, a w 2014 r. docieplił dach i pokrył go papą. W dniu 5 marca 2015 r. Wnioskodawca z żoną podpisali przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem, który nie został przyjęty do użytkowania. Natomiast 17 marca 2015 r. Wnioskodawca z żoną sprzedali prawo użytkowania wieczystego wraz z domkiem w budowie za łączną cenę 120.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z opisanym stanem faktycznym podlegamy obowiązkowi podatkowemu z tytułu osiągniętego dochodu ze sprzedaży domku letniskowego?
2.  Zakładając, że podlegamy obowiązkowi podatkowemu, jaką kwotę podatku dochodowego powinniśmy uiścić do Urzędu Skarbowego?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie numer 1, w zakresie pytania numer 2 zostanie wydanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że nie powinien podlegać podatkowi dochodowemu z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, ponieważ upłynął 5-letni okres opodatkowania. Średnia stawka gruntu oscyluje wokół stawki 100 zł za metr kwadratowy. Zatem szacunkowa wartość prawa użytkowania gruntu Wnioskodawcy wyniosła 65.500 zł (100 zł x 655 m2). Pozostała kwota sprzedaży, czyli 53.500 zł stanowi wartość domku letniskowego. Zważywszy na to, że większość kosztownych inwestycji została poczyniona do końca 2008 roku, należałoby przyjąć, że nie obowiązuje Wnioskodawcy 5-letni okres opodatkowania. Jednakże jak wynika z Dziennika Budowy w 2011 r. Wnioskodawca wykonał instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną, a w 2014 r. docieplenie dachu. Nakłady na te inwestycje Wnioskodawca wycenia na kwotę 6.000 zł. Zdaniem Wnioskodawcy od tej kwoty powinien zapłacić 10% podatek dochodowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to należy odnieść się do definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.)

Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w Kodeksie cywilnym w art. 232.

Zgodnie z paragrafem pierwszym powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z powyższego, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. Dlatego też pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczyć należy odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży dokonanej przez Wnioskodawcę było prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z nakładami jakie poniósł na budowę domku letniskowego.

W świetle powyższego, wskazać należy, iż dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. w 1998 r.

Natomiast sprzedaż budynku w trakcie budowy nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wskazać bowiem należy, iż sprzedaż „niezakończonej budowy” to zbycie praw majątkowych w postaci roszczeń o zwrot nakładów przysługujących zgodnie z prawem cywilnym osobie, która nakłady te poczyniła.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, źródłem przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 18 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychody z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Użycie w tym przepisie sformułowania „w szczególności” oznacza, że jest to wyliczenie tylko przykładowe. Przychodami z praw majątkowych są więc również przychody z innych praw majątkowych nie wymienionych w tym przepisie.

Zatem, sprzedaż poniesionych nakładów, jako „niezakończonej budowy” należy traktować jako zbycie praw majątkowych, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z pozostałymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i są opodatkowane na zasadach ogólnych, odpowiednio według stawek określonych w art. 27 ust. 1 ustawy, uwzględniając koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Zeznanie roczne, w którym należy wykazać dochody (przychody pomniejszone o koszty uzyskania przychodów) należy złożyć w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym, w którym uzyskano dochód (art. 45 ust. 1 ww. ustawy).

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawa, odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, nabytego przez Wnioskodawcę w 1998 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie.

Natomiast sprzedaż prawa majątkowego związanego z niezakończoną budową domku letniskowego stanowi przychód z praw majątkowych, o którym mowa w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten należy opodatkować na zasadach ogólnych, uwzględniając udokumentowane koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, tj. wydatki poniesione na budowę domu.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

W przypadku, gdy w akcie notarialnym wykazana jest łączna cena zbywanego budynku bez prawa do użytkowania i prawa wieczystego użytkowania gruntu, Wnioskodawca powinien sam określić wartość gruntu oraz budynku, stosownie do obowiązujących w dniu sprzedaży cen rynkowych stosowanych w obrocie prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Nie ma również przeszkód, aby wyceny dokonać na podstawie uzyskanej informacji z urzędu skarbowego o średniej cenie rynkowej w danym okresie w zależności od rejonu położenia nieruchomości. Istotne jest bowiem, by ustalona wartość gruntu była zgodna z wartością, o której mowa w ww. art. 19 ust. 3 o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślenia jednak wymaga, że podstawową zasadą obowiązującą w polskim systemie podatkowym jest zasada samoobliczania podatku, która polega na tym, że podatnik sam określa podstawę opodatkowania, oblicza podatek i odprowadza go do organu podatkowego. Na podatniku ciąży więc obowiązek prawidłowego określenia przychodów, kosztów uzyskania przychodu, dochodu oraz zastosowania odpowiedniego sposobu obliczenia podatku.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym tut. organ nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.