Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.280.2021.4.ŁSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-08
Teza: Skoro omawiana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bowiem mimo prawa do zwolnienia Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 16 lipca 2021 r. (data wpływu – 19 lipca 2021 r.), uzupełnionym 24 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 19 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z naniesieniami.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 17 września 2021 r. znak: 0112-KDIL1-1.4012.455.2021.2.AW 0111-KDIB2-3.4014.280.2021.3.ŁSZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 24 września 2021 r.

**We wniosku p****rzedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Sprzedający planuje sprzedaż do Kupującego, łącznie jako: „Zainteresowani”, nieruchomości położonych w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzeń przyszłych (dalej jako: „Transakcja”). Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 2 lipca 2021 r., na podstawie której zostanie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, będących przedmiotem Transakcji.

Zainteresowani są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym w dalszych punktach Zainteresowani opisują:

(I) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(II) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego,

(III) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(IV) zakres Transakcji.

(I) Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w W., w skład której wchodzą następujące działki gruntu:

1) działka gruntu nr XXX/XX (dalej jako: „Grunt I”) - Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntu I;

2) działki gruntu nr YYY/Y (dalej jako: „Grunt II”) - Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntu II.

Zgodnie z Działem I-O prowadzonej dla Gruntu I księgi wieczystej, na Gruncie I znajduje się parking dla samochodów osobowych obejmujący 20 miejsc postojowych, służących do obsługi centrum handlowo-usługowego w W.

Zgodnie z Działem I-O prowadzonej dla Gruntu II księgi wieczystej, na Gruncie II znajdują się budynek biurowy oraz budynek handlowo-usługowy (dalej łącznie jako: „Budynki”), stanowiące odrębny od gruntu przedmiot praw własności, a także budowla, obejmująca parking dla samochodów osobowych na 395 miejsc.

W obrębie Gruntu I oraz Gruntu II (także wewnątrz Budynków) znajdują się obiekty budowlane/urządzenia/instalacje, służące do prawidłowego funkcjonowania Budynków, zgodnie z ich przeznaczeniem, m.in. place, drogi i chodniki utwardzone kostką brukową lub asfaltem, słupy oświetleniowe wraz z okablowaniem, wiaty na wózki sklepowe, ogrodzenie wraz z bramami otwieranymi, murki oporowe, maszty flagowe i reklamowe, pylon reklamowy, zbiorniki przeciwpożarowe, sieci wodociągowa, kanalizacyjna, teleinformatyczna, energetyczna, ciepłownicza (dalej łącznie zwane „Budowlami”). Budowle stanowią własność Sprzedającego.

Grunt I, Grunt II, Budynki oraz Budowle będą dalej łącznie zwane „Nieruchomościami”.

Obecnie Nieruchomości są wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej, tj. Sprzedający uzyskuje przychody z Nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu komercyjnego podlegającego podstawowej stawce VAT 23%.

(II) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (dalej jako: „KRS”), przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (działalność handlowo-usługową). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania żadnej nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców KRS, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Nieruchomości opisane we wniosku nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, w związku z wyspecjalizowaniem Sprzedawcy w dziedzinie wynajmu nieruchomości, gromadzi on wiele istotnych informacji, pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową działalności związanej z Nieruchomością (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do konkretnej nieruchomości (np. powstałe na podstawie umów najmu Nieruchomości) oraz ogólne przychody i koszty (tj. takie, które dotyczą

całej spółki). Sprzedający prowadzi odrębną analitykę środków trwałych dla poszczególnych nieruchomości i teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do Nieruchomości, w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat do poziomu wyniku z działalności operacyjnej (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z daną nieruchomością). Niemniej, od strony praktycznej dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

(III) Historia nabycia przedmiotu Transakcji i wykorzystania po nabyciu

Sprzedający nabył Nieruchomości (w tym prawo wieczystego użytkowania Gruntu I i Gruntu II) będące przedmiotem Transakcji, jako składniki zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w formie aktu notarialnego z dnia 4 stycznia 2018 r. (dalej: „Umowa Nabycia”).

Należy podkreślić, że w ramach transakcji zrealizowanej na podstawie Umowy Nabycia, Sprzedający nabył nie tylko Nieruchomości, ale także inne nieruchomości oraz składniki majątku, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo i zapewniające jego samodzielność funkcjonowania i realizacji zadań gospodarczych. Transakcja realizowana na podstawie Umowy Nabycia podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Planowana Transakcja obejmuje swoim zakresem tylko Nieruchomości, jako składniki materialne, o czym szerzej w pkt (IV) (w szczególności u Sprzedającego na dzień Transakcji pozostaną niektóre z pozostałych nieruchomości nabytych w ramach Umowy Nabycia), więc przedmiot planowanej Transakcji jest inny niż przedmiot transakcji zrealizowanej na podstawie Umowy Nabycia.

W momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, Nieruchomości były przedmiotem najmu do podmiotu niepowiązanego ze Sprzedającym, tj. były wynajmowane I. spółce z o. o. z siedzibą w P. (dalej jako: „Najemca”). Najemca i Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający kontynuował działalność polegającą na odpłatnym wynajmie komercyjnym podmiotom trzecim, podlegającą podstawowej stawce VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na prowadzoną działalnością gospodarczą (wynajmem Nieruchomości) i Sprzedający taki podatek odliczał. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności niepodlegającej lub zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców KRS, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. Zarządzanie Nieruchomościami pozostawiono w gestii Najemcy w drodze umowy najmu.

Sprzedający nie ponosił (i do dnia Transakcji nie poniesie) wydatków na przebudowę/modernizację Budynków i/lub Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku/danej Budowli.

(IV) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

1) odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania Gruntu I oraz Gruntu II, Budynków i Budowli;

2) w wyniku Transakcji Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego pod umowy najmu dotyczące Nieruchomości w miejsce Sprzedającego z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ­­– Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm,; dalej jako: „Kodeks cywilny”) – w praktyce dotyczy to wyłącznie umowy najmu z Najemcą.

Mienie ruchome znajdujące się na Nieruchomościach (w tym wyposażenie Budynków) są własnością Najemcy, zatem nie będą przedmiotem Transakcji. Poza tym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przekazania dokumentacji technicznych, instrukcji, kart/kodów/kluczy dostępu niezbędnych do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości, gdyż są w posiadaniu Najemcy.

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Transakcji nie będzie w szczególności przeniesienie na Kupującego:

1) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomościami (property management) lub aktywami (asset management) – Zainteresowani wskazują, że na dzień Transakcji Sprzedający nie będzie stroną umów o takim charakterze, w stosunku do Nieruchomości. Umowy tego typu zawarte są bezpośrednio przez Najemcę;

2) praw i obowiązków wynikających z umów zabezpieczających wykonanie przez Najemcę umowy najmu – jednym z warunków Transakcji jest uregulowanie przez Najemcę płatności czynszu pod umową najmu zgodnie z postanowieniami umowy Transakcji, w wyniku czego Sprzedający rozwiąże umowę zabezpieczającą wykonanie umowy najmu;

3) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

4) oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli "firma" Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

5) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

6) praw i obowiązków z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych i in.;

7) zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1320 ze zm.), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego;

8) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego;

9) środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych;

10) ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

11) źródeł finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego (zaciągniętego przez Sprzedającego w celu sfinansowania inwestycji zakupu Nieruchomości) – Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie swojej inwestycji (stosowne środki na finansowanie działalności Kupujący pozyska w drodze umów z podmiotem powiązanym, innym niż Najemca).

Zarządzanie Nieruchomościami leży w gestii Najemcy i taki stan rzeczy pozostanie po dokonaniu Transakcji. Umowy na dostawę usług niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości (np. dostawa mediów, serwis sprzątający itp.) są zawarte bezpośrednio przez Najemcę. Jednakże po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względu na brak przeniesienia w ramach Transakcji praw i obowiązków wynikających z umów zawartych w tym właśnie celu (gdyż takie umowy są zawarte przez Najemcę, a nie przez Sprzedającego), jeżeli będzie to konieczne, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Dodatkowo, Zainteresowani informują, że przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zamierzają złożyć właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym oraz tym, że Sprzedający posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem towarów i usług, a Kupujący jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena z tytułu Transakcji zostanie podzielona pomiędzy Grunty I i II, Budynki i Budowle, co może znaleźć również swoje odzwierciedlenie na fakturze, którą Sprzedający wystawi Kupującemu z tytułu Transakcji.

W piśmie z 24 września 2021 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Zainteresowany doprecyzował opis sprawy o następujące informacje:

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości, w skład której wchodzą działka gruntu nr XXX/XX (tj. Grunt I) oraz działka gruntu nr YYY/Y (tj. Grunt II), do których przysługuje prawo wieczystego użytkowania. Wszystkie budowle znajdujące się na Gruncie I oraz Gruncie II stanowią odrębne od gruntu przedmioty własności. Budowle te są częścią składową centrum handlowego i stanowią całość użytkową, a tym samym nie są odrębnymi rzeczami.

Na działkach nr XXX/XX oraz nr YYY/Y (składających się kolejno na Grunt I i Grunt II) mających być przedmiotem dostawy, znajdują się następujące naniesienia:

1) budynek biurowy oraz budynek handlowo-usługowy trwale związane z gruntem, stanowiące budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej jako: „Prawo Budowlane”), znajdujące się na działce nr YYY/Y;

2) tzw. paczkomat, nietrwale związany z gruntem, stanowiący budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujący się na działce nr YYY/Y;

3) wiaty na wózki sklepowe, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działce nr YYY/Y;

4) ogrodzenie z bramami otwieranymi, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działkach nr YYY/Y i XXX/XX;

5) maszty, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działce nr YYY/Y;

6) pylon reklamowy, stanowiący budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujący się na granicy działek nr YYY/Y i XXX/XX;

7) drogi wjazdowe, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działce nr YYY/Y;

8) drogi wewnętrzne/manewrowe, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działkach nr YYY/Y i XXX/XX;

9) parking, stanowiący budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujący się na działkach nr YYY/Y i XXX/XX;

10) sieć energetyczna, w tym słupy oświetleniowe, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działkach nr YYY/Y i XXX/XX;

11) sieć kanalizacyjna, w tym włazy i kratki ściekowe, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działce nr YYY/Y;

12) instalacja wodociągowa, w tym zbiornik wodny, stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego, znajdujące się na działce nr YYY/Y.

Na moment dokonania Transakcji na działce nr YYY/Y, znajdować się będą oprócz Budynków i Budowli urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego, w szczególności takie jak np. instalacje tryskaczowe, hydranty wewnętrzne, węzły ciepłownicze, instalacje centralnego ogrzewania, instalacja ciepła technologicznego, instalacje wentylacyjne z wentylatorami dachowymi, centrale wentylacyjne, agregaty chłodnicze, tablice i rozdzielnice elektryczne, oświetlenie wewnętrzne, instalacja odgromowa, transformatory i urządzenia trafostacji, agregaty prądotwórcze, systemy sygnalizacji pożaru z klapami przeciwpożarowymi, instalacje gazowe (dalej jako: „Urządzenia Budowlane”), które będą służyć (będą niezbędne) do prawidłowego korzystania z Budynków znajdujących się na ww. działce, tj. będą powiązane z budynkiem biurowym oraz budynkiem handlowo-usługowym.

Urządzenia Budowlane stanowią części składowe poszczególnych Budynków, w których są zlokalizowane, tzn. stanowią integralną część Budynków, bez których Budynki byłyby niepełne, są zainstalowane na stałe w Budynkach, nie mogą być przeniesione poza dany Budynek bez uszkodzenia lub zmiany danego Budynku lub Urządzenia Budowlanego. Jednocześnie Urządzenia Budowlane stanowiące wyposażenie Budynków, związane z nimi w sposób trwały (części składowe Budynków), nie spełniają definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2021 r., poz. 1805), gdyż nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (z tym zastrzeżeniem, że Kodeks cywilny nie zawiera definicji ruchomości, która jest definiowana w doktrynie w sposób negatywny jako wszystko to, co nie jest nieruchomością).

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

**Zdaniem Zainteresowanych**, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Zainteresowanych, opisana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna

podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m. in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jednak ze względu na planowane skorzystanie przez Zainteresowanych z prawa do rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji zastosowanie znajdzie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w którym wskazano, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji należy stwierdzić, że w przypadku, gdy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług z uwagi na rezygnację ze zwolnienia przez Zainteresowanych), to znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 4 października 2021 r. znak: 0112-KDIL1-1.4012.455.2021.3.AW.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 04 października 2021 r., znak: 0112-KDIL1-1.4012.455.2021.3.AW., wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości stanowisko Zainteresowanych wskazując, że:

\- planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- dostawa opisanych we wniosku Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bowiem mimo prawa do zwolnienia Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.