Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.1030.2021.2.ACZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-20
Teza: Ustalenie wysokości przychodu i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach
Słowa kluczowe: działki; grunty-podział gruntu; koszt-koszty uzyskania przychodów; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu; umowa-umowa zamiany; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6c

**Interpretacja indywidualna**

**–** **stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach (pytanie nr 1) jest nieprawidłowe, natomiast w zakresie ustalenia wysokości przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach (pytanie nr 2) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

11 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 5 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 stycznia 2022 r. (wpływ 13 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego
----------------------

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z 3 listopada 1998 r. był właścicielem nieruchomości zabudowanej składającej się m.in. z działki niezabudowanej o powierzchni 0,5000 ha (5 000 m2) - działka niezabudowana nr … położona obręb …, gmina …, powiat …, województwo ….

Aktem notarialnym z 24 października 2019 r. Wnioskodawca wraz z właścicielem sąsiadującej działki - działka nr …, położonej obręb …, gmina …, powiat …, województwo …, o powierzchni 0,6600 ha, złożyli oświadczenie woli, w którym wspólnie wyrazili zgodę na dokonanie połączenia ich nieruchomości oraz ich ponownego podziału w trybie art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 8 listopada 2019 r. Wójt Gminy … wydał postanowienie zawierające pozytywną opinię dokonania podziału nieruchomości, których właścicielami byli Wnioskodawca oraz Jego sąsiad. Ostatecznie Wójt Gminy … wydał 15 stycznia 2021 r. na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 w związku z art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.) decyzję zatwierdzającą projekt podziału połączonych nieruchomości Wnioskodawcy oraz Jego sąsiada. Powodem dla połączenia oraz finalnie podzielenia nieruchomości Wnioskodawcy oraz Jego sąsiada był fakt, że należące do nich nieruchomości gruntowe sąsiadują ze sobą i są ukształtowane w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie.

Następnie, aktem notarialnym z 23 lutego 2021 r. Wnioskodawca oraz wskazany wcześniej Jego sąsiad zawarli umowę zamiany w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami, której przedmiotem były wskazane wcześniej połączone i nowo podzielone nieruchomości. Łączna wartość przedmiotu umowy wynosiła 600 000 zł, natomiast łączna powierzchnia przedmiotu umowy wynosiła 1,1341 ha (11 341 m2) - co daje wartość 52,91 zł za m2. Co istotne, notariusz w akcie notarialnym obejmującym rzeczoną umowę zamiany nie wskazał wartości poszczególnych zbywanych nieruchomości będących przedmiotem umowy zamiany z 23 lutego 2021 r., natomiast w przedmiotowym akcie notarialnym Wnioskodawca oraz Jego sąsiad oświadczyli, że podana wartość przedmiotów umowy odpowiada ich wartościom rynkowym. Ponadto zapewnili, że wartości nabytych przez nich nieruchomości odpowiadają wartościom nieruchomości posiadanych przed zawarciem umowy zamiany i w związku z tą czynnością nie dokonali między sobą żadnych spłat i dopłat.

Wnioskodawca nabył na podstawie umowy zamiany z 23 lutego 2021 r. na własność działki niezabudowane nr: …, …, … i … o powierzchni 0,4622 ha oraz w udziale 1/2 działki niezabudowane nr: … i … (droga dojazdowa do pozostałych działek) o powierzchni 0,1913 ha. Tym samym, w wyniku scalenia i podziału oraz zamiany Wnioskodawca nabył prawo do części nowych nieruchomości, których przed dokonaniem ww. czynności nie był właścicielem.

Wnioskodawca 14 maja 2021 r. sprzedał działkę nr …, o powierzchni 0,1032 ha oraz udział wynoszący 1/8 części nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr: … i …, o łącznej powierzchni 0,1913 ha - wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę 250 000 zł.

Kolejno, 14 maja 2021 r. również sprzedał działkę nr … o powierzchni 0,1033 ha oraz udział wynoszący 1/8 części w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr: … i …, o łącznej powierzchni 0,1913 ha - wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę 250 000 zł.

Następnie, Wnioskodawca 11 czerwca 2021 r. sprzedał działkę nr …, o powierzchni 0,1035 ha oraz udziały wynoszące po 1/16 części w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr: … i …, o łącznej powierzchni 0,1913 ha - wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę 245 000 zł.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 10 stycznia 2022 r. Wnioskodawca wskazał, że uczestnicy scalenia i podziału zobowiązali się do połączenia nieruchomości oraz ich ponownego podziału. Uczestnicy zobowiązali się również do dokonania między sobą ewentualnej zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, które wejdą w skład nowo wydzielonych działek.

Numery działek przed podziałem: działka nr … należąca do Wnioskodawcy i działka nr … należąca do sąsiada, ….

Po scaleniu i podziale numery działek należące do Wnioskodawcy to działki nr: …, …, …, …. Działki należące do sąsiada to działki nr: …, …, …, …, ….Współwłasność to działki nr:…, ….

Wartość rynkowa została ustalona w oparciu o oferty i ogłoszenia dotyczące podobnych działek o podobnej wielkości i przeznaczeniu na terenie gminy …. Wartość rynkowa nie została ustalona w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego.

Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.),w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż 14 maja 2021 r. działki nr … z udziałem 1/8 w działkach nr: … i … oraz działki … wraz z udziałem 1/8 w działkach nr: …, …, nastąpiła na rzecz dwóch różnych osób na osobnych aktach notarialnych.

Sprzedaż działek 14 maja 2021 r. oraz sprzedaż działki 11 czerwca 2021 r. nastąpiła bez prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest rolnikiem.

W przeszłości Wnioskodawca sprzedał jedną działkę o nr …, o powierzchni 0,0948 ha, 17 maja 2019 r. Przychód z tej działki nie był opodatkowany. Sprzedaż tej działki nie była związana ze sprzedażą wyżej wymienionych działek.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

W przyszłości Wnioskodawca nie zamierza sprzedać działki ….

Pytania
-------

1\. Czy w związku z opisanym stanem faktycznym, w myśl art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustalając koszt uzyskania przychodu uzyskanego 14 maja oraz 11 czerwca 2021 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości, należy zastosować wyliczenie ceny za 1 m2 w oparciu o wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy zamiany z 23 lutego 2021 r.?
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2\. W związku z opisanym stanem faktycznym, w jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić wysokość przychodu ze sprzedaży działek?
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, ma On uznać wartość wyliczoną jako iloczyn powierzchni sprzedanych nieruchomości gruntowych i ceny za 1 m2 określonej na podstawie łącznej wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy zamiany zawartej 23 lutego 2021 r., jako koszt uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c u.p.d.o.f. oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) u.p.d.o.f., przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a tym samym kwota uzyskania z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowania podatkiem dochodowym. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 k.c. stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 k.c., zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości.

Wnioskodawca nabył 23 lutego 2021 r. na podstawie umowy zamiany działki niezabudowane. Łączna wartość przedmiotu tej umowy wyniosła 600 000 zł, natomiast łączna powierzchnia przedmiotu tej umowy wynosiła 1,1341 ha (11 341 m2) - co daje wartość 52,91 zł za m2. Po połączeniu, podziale i zamianie nieruchomości Wnioskodawca 14 maja 2021 r. sprzedał działkę nr …, o powierzchni 0,1032 ha oraz udział wynoszący 1/8 części w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr: … i …, o łącznej powierzchni 0,1913 ha - wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę 250 000 zł. Kolejno, 14 maja 2021 r. również sprzedał działkę nr …, o powierzchni 0,1033 ha oraz udział wynoszący 1/8 części w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr: … i …, o łącznej powierzchni 0,1913 ha - wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę 250 000 zł. Następnie, Wnioskodawca 11 czerwca 2021 r. sprzedał działkę nr …, o powierzchni 0,1035 ha oraz udziały wynoszące po 1/16 części w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek nr: … i …, o łącznej powierzchni 0,1913 ha - wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę 250 000 zł.

W związku z tym, że zbycia dokonano przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, u Wnioskodawcy powstał przychód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Artykuł 30e ust. 2 u.p.d.o.f. przywołanej ustawy stanowi, że podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f., a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f., powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f., dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f. zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f., z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości, czyli określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, ma On uznać wartość wyliczoną jako iloczyn powierzchni sprzedanych nieruchomości gruntowych i ceny za 1 m2 określonej na podstawie łącznej wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy zamiany zawartej 23 lutego 2021 r., jako koszt uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f.

W ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega przychód ze sprzedaży działek przypadający na tę część działki, którą Wnioskodawca nabył w drodze scalenia i podziału na podstawie umowy zamiany - aktu notarialnego z 23 lutego 2021 r. Czyli opodatkowaniu podlega taka część przychodu ze sprzedaży działek dokonanych 14 maja i 11 czerwca 2021 r., której Wnioskodawca nie był właścicielem przed 23 lutego 2021 r., z uwagi na fakt, że nabycie tej części nieruchomości nastąpiło w 2021 r. w drodze scalenia i podziału skutkującego zamianą, bowiem sprzedaż działki w tej części nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży działek nr: …, … i … oraz udziału w działkach nr: … i … przypadający na część, którą Wnioskodawca nabył od sąsiada w drodze zamiany w związku z podziałem i scaleniem gruntów, stanowi źródło przychodu dla Wnioskodawcy, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e u.p.d.o.f.

Reasumując, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f., w odniesieniu do działek sprzedanych przez Wnioskodawcę 14 maja i 11 czerwca 2021 r., tj. działek powstałych w drodze scalenia i podziału skutkującego zamianą, w odniesieniu do części działki nabytej w drodze darowizny, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, tj. od końca 1998 r. Natomiast w odniesieniu do części działek nabytych w drodze zamiany, upływ pięcioletniego okresu wskazanego w ww. przepisie należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zamiany nieruchomości, tj. od końca 2021 r. Dlatego też, Wnioskodawca rozpoznając przychód ze sprzedaży działek nr: …, … i … oraz udziału w działkach nr: … i … powinien ustalić powierzchnię tych działek (część każdej z działek), którą nabył w drodze umowy zamiany zawartej 23 lutego 2021 r., następnie powinien wyliczyć właściwą wartość każdej z części działek w oparciu o wartość przedmiotu danej umowy sprzedaży, tj. mnożąc powierzchnię części działki nabytej w drodze zamiany przez wartość m2 wyrażoną w PLN, obliczoną jako iloraz (wynik dzielenia) wartości przedmiotu umowy ogółem i powierzchni przedmiotu umowy sprzedaży.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Zgodnie natomiast z art. 98b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3. W sprawach, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99 (art. 98b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W myśl art. 98b ust. 3 ww. ustawy, podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art. 15.

Przepis art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami daje zatem właścicielom albo użytkownikom wieczystym nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości, ich ponownego podziału na nowe działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. W tym celu muszą oni złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, a także dołączyć do niego złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany. Warunkiem podziału jaki należy spełnić jest bowiem zobowiązanie się właścicieli (użytkowników wieczystych) do wzajemnego przeniesienia w drodze zamiany praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowych działek gruntu. Zatem, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu.

Co do zasady przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji gdy właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia, a następnie nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. W rozpatrywanej sprawie nie mamy jednak do czynienia z taką sytuacją. W efekcie przeprowadzonych czynności własność części działek została pozamieniana między dotychczasowymi ich właścicielami. W rezultacie nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę na własność innych części nieruchomości.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić należy, że użyty w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przez pojęcie „nabycie” należy zatem rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy, powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś strony oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej części.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zamiany.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, w którym Wnioskodawca wskazał, że cyt.: „Wnioskodawca nabył na podstawie umowy zamiany z 23 lutego 2021 r. na własność działki niezabudowane nr: …, …, … i … o powierzchni 0,4622 ha oraz w udziale 1/2 działki niezabudowane nr: … i … (droga dojazdowa do pozostałych działek) o powierzchni 0,1913 ha. Tym samym, w wyniku scalenia i podziału oraz zamiany Wnioskodawca nabył prawo do części nowych nieruchomości, których przed dokonaniem ww. czynności nie był właścicielem”, stwierdzić należy, że dokonana w 2021 r. pomiędzy Wnioskodawcą i Jego sąsiadem zamiana działek, wyodrębnionych w wyniku scalenia i ponownego podziału nieruchomości, niewątpliwie skutkowała nabyciem przez Wnioskodawcę nieruchomości, jednak wyłącznie w części odpowiadającej powierzchni działek, których przed dokonaniem umowy zamiany Wnioskodawca nie był właścicielem. W wyniku scalenia i podziału oraz zamiany Wnioskodawca nabył bowiem prawo do części nowych nieruchomości, których przed dokonaniem ww. czynności nie był właścicielem.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży w maju 2021 r. działki nr … oraz udziału 1/8 w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, a także działki nr … oraz udziału 1/8 w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, jak również w czerwcu 2021 r. działki nr … oraz udziału po 1/16 części w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega przychód ze sprzedaży tych działek i udziałów w działkach wyłącznie w wysokości odpowiadającej powierzchni działek, którą Wnioskodawca nabył w wyniku umowy zamiany. Czyli opodatkowaniu podlega taka część przychodu ze sprzedaży ww. działek oraz udziałów w działkach, których Wnioskodawca nie był właścicielem przed 23 lutego 2021 r., z uwagi na fakt, że nabycie tej części działek oraz udziałów w działkach nastąpiło w 2021 r. w drodze umowy zamiany zawartej w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast sprzedaż działek oraz udziałów w działkach w tej części nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wobec powyższego, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr: …, … i … oraz udziałów w działkach nr: … i …, w części nabytej w 1998 r. w drodze darowizny, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie części przedmiotowych działek oraz udziałów w działkach, a tym samym nie skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Natomiast sprzedaż działek nr: …, … i … oraz udziałów w działkach nr: … i … w odniesieniu do części tych działek oraz udziałów w działkach, którą Wnioskodawca nabył od sąsiada w drodze umowy zamiany w związku z podziałem i scaleniem gruntów, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Przy czym Wnioskodawca nie może odliczyć poniesionych kosztów odpłatnego zbycia w całości. Należy bowiem pamiętać, że poniesione koszty odpłatnego zbycia dotyczą całych sprzedanych działek oraz udziałów w działkach, czyli również przychodu, który dotyczy części niestanowiącej źródła przychodu, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można odliczać kosztów przypadających na tę część nieruchomości (działek oraz udziałów w działkach), skoro przypadający na nią przychód nie podlega opodatkowaniu. Zatem Wnioskodawca będzie mógł odliczyć jedynie taką ich część, która proporcjonalnie odpowiada części działek nabytych w 2021 r. w drodze zamiany, bo tylko przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i udziałów w nieruchomościach przypadający na tę część stanowi źródło przychodu.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W niniejszej sprawie nabycie miało charakter odpłatny, gdyż w zamian za część nieruchomości uzyskaną z działki sąsiada Wnioskodawca utracił część swojej nieruchomości (działki nr …).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość udziału w nieruchomości przekazanego na rzecz drugiej strony umowy zamiany w części przypadającej na udział w nieruchomości nabyty w drodze zamiany.

Wobec powyższego wyjaśniania w rozpatrywanej sprawie przychodem ze sprzedaży działek nr: …, … i … oraz udziałów w działkach nr: … i … jest część wartości jaka jest wyrażona w cenie umowy sprzedaży. Przychód uzyskany ze sprzedaży ww. działek oraz udziałów w działkach dotyczący nabytych w 2021 r. części może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. koszty uzyskania przychodu).

W przypadku Wnioskodawcy do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, z tytułu sprzedaży w maju 2021 r. działki nr … oraz udziału 1/8 w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, a także działki nr … oraz udziału 1/8 w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, jak również w czerwcu 2021 r. działki nr … oraz udziału po 1/16 części w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, nabytych w części w 2021 r. w drodze umowy zamiany, można zaliczyć odpowiednio wartość (na dzień dokonania zamiany) części dawnej działki nr … zbytej przez Wnioskodawcę na rzecz sąsiada w 2021 r. na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć określoną część dawnej działki nr … należącą do sąsiada Wnioskodawca oddał jemu w zamian część swojej działki. I to wartość tej oddanej przez Wnioskodawcę części działki stanowić będzie koszt nabycia, ale wszystkich nowych części działek i udziałów w działkach, z których trzy działki i poszczególne udziały w dwóch działkach Wnioskodawca w 2021 r. sprzedał. Pamiętać zatem trzeba o potrzebie przypisania kosztu, do każdej z nowopowstałych działek Wnioskodawcy, gdyż część działki nr … Wnioskodawca oddał, a w zamian za to sąsiad przekazał Mu część działki nr ….

Zatem, ustalając koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę w 2021 r. działek nr: …, … i … oraz udziałów w działkach nr: … i …, należy przyjąć określoną w akcie notarialnym część wartości nieruchomości – dawnej działki nr …, której część, w postaci nowopowstałych działek Wnioskodawca zbył w drodze umowy zamiany 23 lutego 2021 r., nie zaś wartość nieruchomości i udziałów w nieruchomościach nabytych przez Wnioskodawcę w ramach tej czynności.

W celu określenia kosztu uzyskania przychodu w odniesieniu do sprzedanych przez Wnioskodawcę w 2021 r. działek oraz udziałów w działkach, można zastosować wyliczenie ceny za 1 m², jednak dokonać tego należy w oparciu o wartość części nieruchomości zbytych przez Wnioskodawcę w drodze zamiany.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Podstawą opodatkowania będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy kwotą przychodu a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy uwzględnieniu, że za koszt uzyskania przychodu można uznać wartość części działki nr … oddanej w wyniku zamiany, po podzieleniu tej wartości proporcjonalnie na wszystkie działki jakie otrzymał Wnioskodawca i przypisaniu odpowiedniej jej wysokości do każdej sprzedanej działki oraz udziałów w działkach.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
----------------------------------------------------

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1 (od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży w maju 2021 r. działki nr … oraz udziału 1/8 w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, a także działki nr … oraz udziału 1/8 w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, jak również w czerwcu 2021 r. działki nr … oraz udziału po 1/16 części w nieruchomości stanowiącej działki nr … i …, w części nabytych w 1998 r. w drodze umowy darowizny, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie tych części działek oraz udziałów w działkach nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto.

Natomiast przychód ze sprzedaży ww. działek oraz udziałów w działkach, w części nabytych w 2021 r. w wyniku zamiany po scaleniu i podziale nieruchomości podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tej części działek oraz udziałów w działkach nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym od ceny sprzedaży tych części działek oraz udziałów w działkach, o ile odpowiada wartości rynkowej, podlegają proporcjonalnemu odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia sprzedawanych nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach. Podstawą opodatkowania będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy kwotą przychodu a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy uwzględnieniu, że za koszt uzyskania przychodu można uznać wartość części dawnej działki nr …oddanej w wyniku zamiany, po podzieleniu tej wartości proporcjonalnie na wszystkie działki jakie otrzymał Wnioskodawca i przypisaniu odpowiedniej jej wysokości do każdej sprzedanej działki oraz udziałów w działkach.

W celu określenia kosztu uzyskania przychodu w odniesieniu do sprzedanych przez Wnioskodawcę w 2021 r. działek oraz udziałów w działkach, Wnioskodawca może zastosować wyliczenie ceny za 1 m², jednak dokonać tego należy w oparciu o wartość części dawnej działki nr …, zbytej przez Wnioskodawcę w drodze umowy zamiany.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pana stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).