Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-406/12/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-06-27
Teza: Czy prawidłowe jest stanowisko podatniczki, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, które może zaistnieć najwcześniej w 2013 r. po wyeliminowaniu obwodnicy, sprzedając działki w całości dotychczasowemu zainteresowanemu lub innym osobom po podziale na działki budowlane, ich sprzedaż nie będzie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działek bądź w całości, bądź odrębnym nabywcom nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu, a może być zakwalifikowana jedynie do źródła przychodów wymienionych w art. 10 ustawy?
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-podział gruntu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2012 r. (data wpływu 10 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 czerwca 2006 r. otrzymała Pani w drodze darowizny od męża (wspólność ustawowa została wyłączona na podstawie umowy przedmałżeńskiej) nieruchomość rolną składającą się z jednej działki o pow. 5,05 ha. Pod koniec 2006 r. postanowiła Pani sprzedać ww. działkę w celu zakupu mieszkania. Uzyskała Pani informację, że działka ta pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego w studium, przeznaczona jest pod przebieg obwodnicy miasta. W związku z faktem, iż nikt nie chciał kupić tak dużej działki, podzieliła ją Pani na mniejsze o powierzchni około 3.000 m². Z uwagi jednak na planowaną obwodnicę nikt również nie chciał nabyć mniejszych działek. W związku z powyższym złożyła Pani na początku 2007 r. podanie o zmianę niekorzystnego dla Niej przeznaczenia gruntu. W dniu 3 kwietnia 2007 r. z Urzędu Gminy otrzymała Pani decyzję odmowną z uwagi na planowaną obwodnicę. Na początku 2008 r. zgłosił się inwestor, który prowadzi firmę techniczno-doradczą i zaproponował zawarcie przedwstępnej umowy na zakup nieruchomości oraz zobowiązał się do uregulowania kwestii obwodnicy. Termin zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości ustalili Państwo do końca 2010 r. Nie występowała Pani z żadnymi wnioskami, jedynie otrzymywała korespondencję do wiadomości. Pod koniec grudnia 2010 r. miała Pani zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości ale kupujący stwierdził, że sprawa jest bardzo skomplikowana i prosi o wydłużenie terminu zawarcia umowy sprzedaży. Nie wyraziła Pani zgody na przesunięcie terminu podpisania umowy przedwstępnej ale ustnie uzgodniła Pani, iż dopuści zawarcie aktu zbycia do końca 2011 r. o ile kupujący będzie wyrażał chęć nabycia nieruchomości. Do końca 2011 r. nie doszło do wyeliminowania obwodnicy z należącego do Pani terenu. Na dzień dzisiejszy w Urzędzie Gminy otrzymała Pani informację, że trwają prace związane ze zmianą trasy obwodnicy i po ewentualnej jej zmianie będzie możliwe opracowanie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale procedura najwcześniej może się zakończyć się pod koniec 2012 r. lub 2013 r. Kupujący oświadczył, że dopóki nie zostanie wyeliminowana obwodnica nie kupi nieruchomości. Prowadzi Pani wraz z mężem spółkę cywilną która zajmuje się usługami czyszczenia kanalizacji oraz obsługą inwestycji. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Pani, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, które może zaistnieć najwcześniej w 2013 r. po wyeliminowaniu obwodnicy, sprzedając działki w całości dotychczasowemu zainteresowanemu lub innym osobom po podziale na działki budowlane, ich sprzedaż nie będzie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działek bądź w całości, bądź odrębnym nabywcom nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu, a może być zakwalifikowana jedynie do źródła przychodów wymienionych w art. 10 ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż gruntów nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem dochodowym ponieważ otrzymała tę nieruchomość wiele lat temu w drodze darowizny i ponadto upłynie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Podaje Pani, iż nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, a ponadto nie nabyła ani też nie sprzedała w okresie ostatnich 7 lat żadnej innej nieruchomości poza omawianą nieruchomością otrzymaną w darowiźnie. Wskazuje Pani, że na mocy postanowień art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat od zakupu. Ustawa omawiając działalność gospodarczą definiuje ją jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły. Biorąc pod uwagę zatem, że poza nabyciem w drodze darowizny omawianej nieruchomości nie nabyła Pani ani też nie zbyła żadnej innej nieruchomości w przeciągu ostatnich 7 lat uważa, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem dochodowym. Poza wnioskiem o wyeliminowanie obwodnicy z nieruchomości i zmianą przeznaczenia gruntu, który został rozpatrzony negatywnie przez Gminę nie prowadziła osobiście żadnych czynności związanych z nieruchomością. Ponadto z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W kwestii przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaniem działalności gospodarczej, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się jednak, stosownie do treści art. 14 ust. 2 c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy) są przychodami z działalności gospodarczej.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 7 maja 2008 r.).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w 2006 r. na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość tę postanowiła Pani odsprzedać w celu zakupu mieszkania dla siebie i dzieci. Zatem zamiarem Pani jest realizacja własnych celów mieszkaniowych a nie odsprzedaż w celach zarobkowych. Nieruchomość nie była również wykorzystywana w prowadzonej przez Panią pozarolniczej działalności gospodarczej.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, iż nieruchomość nie została zakupiona dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro zaś sprzedaż nieruchomości będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to nie należy jej również kwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku. Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.