Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.744.2019.1.WN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-03
Teza: opodatkowania usług najmu lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: najem; stawka; usługi; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 listopada 2019 r. (data wpływu 6 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług najmu lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2019 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług najmu lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania w Szwajcarii i jest szwajcarskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Pomiędzy małżonkami obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. W najbliższym czasie Wnioskodawca i jego żona planują zakup lokali mieszkalnych położonych w Polsce. Zakupione lokale mieszkalne zostaną przeznaczone na wynajem. Usługi wynajmu lokali mieszkalnych będą klasyfikowane do PKWiU 68.20.12.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”. Wnioskodawca i jego żona planują zawarcie umów wynajmu lokali mieszkalnych. Umowy wynajmu byłyby zawarte z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości (dalej określanym jako Pośrednik). Pośrednik będzie wynajmował lokale mieszkalne od Wnioskodawcy i jego żony, a następnie będzie podnajmował je konkretnym najemcom. Umowy wynajmu zawarte przez Wnioskodawcę i jego żonę z Pośrednikiem będą przewidywały, że Pośrednik przeznaczy lokale mieszkalne na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w ramach której będzie je podnajmował wyłącznie na cele mieszkaniowe (inne niż krótkotrwałe zakwaterowanie). Z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych Wnioskodawcy i jego żonie będzie przysługiwało od Pośrednika wynagrodzenie w formie czynszu. Wnioskodawca i jego żona będą otrzymywali od Pośrednika wynagrodzenie w formie czynszu najmu niezależnie od okresu, w którym Pośrednik będzie podnajmował lokale mieszkalne oraz niezależnie od wysokości wynagrodzenia uzyskiwanego przez Pośrednika z tytułu podnajmu lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika usługi wynajmu lokali mieszkalnych będą opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23% czy będą zwolnione z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.). Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatne świadczenie usług. Przepisy definiują świadczenie usług bardzo szeroko, jako każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej oraz jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, czyli nie wiąże się z przeniesieniem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 8 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 u.p.t.u.). W związku z tym należy przyjąć, że wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika usługi wynajmu lokali mieszkalnych w zamian za wynagrodzenie w formie czynszu stanowią „odpłatne świadczenie usług” na gruncie podatku VAT. Zasadniczo każda czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT jest opodatkowana podstawową stawką w wysokości 23% (art. 41 ust. 1 u.p.t.u.). Wyjątkiem są czynności opodatkowane stawkami obniżonymi oraz czynności zwolnione z podatku VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. zwalnia się z podatku VAT „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Z treści powyższego przepisu wyprowadza się trzy warunki, które muszą być spełnione łącznie, aby usługa wynajmu nieruchomości była zwolniona z podatku VAT. Są to następujące warunki: a) usługa wynajmu jest wykonywana na własny rachunek, b) wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny, c) nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Zdaniem Wnioskodawcy w omawianym zdarzeniu przyszłym wszystkie trzy ww. warunki będą spełnione, a wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika usługi wynajmu lokali mieszkalnych będą zwolnione z podatku VAT. Spełniony będzie warunek z pkt a, ponieważ Wnioskodawca będzie wykonywał na rzecz Pośrednika usługi wynajmu lokali mieszkalnych na swój własny rachunek. Spełniony również będzie warunek z pkt b, ponieważ wynajmowane przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika lokale będą miały charakter mieszkalny. W ocenie Wnioskodawcy warunek z pkt c (wynajmowanie nieruchomości na cele mieszkaniowe) będzie spełniony w dwóch przypadkach. Po pierwsze, będzie on spełniony jeśli bezpośredni najemca będzie wykorzystywał lokale do swoich własnych celów mieszkaniowych. Po drugie, warunek ten należy uznać za spełniony również wówczas, gdy cele mieszkaniowe nie będą realizowane przez bezpośredniego najemcę, ale przez osoby fizyczne korzystające z lokali na podstawie podnajmu. W tym drugim przypadku usługa wynajmu lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę korzystałaby ze zwolnienia podatkowego, jeśli Wnioskodawca wynajmie lokale mieszkalne Pośrednikowi, a następnie ten Pośrednik podnajmie je osobom fizycznym na ich własne cele mieszkaniowe. Warunkiem jest tutaj istnienie jednoznacznego zapisu w umowie wynajmu między Wnioskodawcą a Pośrednikiem, że najemca może podnajmować lokale mieszkalne innym podmiotom wyłącznie na cele mieszkaniowe (inne niż krótkotrwałe zakwaterowanie). Odnosząc powyższe uwagi do omawianej sytuacji należy wskazać, że umowy wynajmu zawarte między Wnioskodawcą i jego żoną a Pośrednikiem będą zawierały zapis, że Pośrednik przeznaczy lokale mieszkalne na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w ramach której będzie je podnajmował wyłącznie na cele mieszkaniowe (inne niż krótkotrwałe zakwaterowanie), W związku z tym lokale mieszkalne będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe, ponieważ Pośrednik będzie je mógł podnajmować wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym warunek z pkt c będzie spełniony. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 lutego 2018 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4012.24.2018.1.MŁ) w której stwierdzono: „Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, świadczenie usług najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca. Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując nieruchomości mieszkalne działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jednakże z uwagi na fakt, że przedmiotem świadczonych usług jest wynajem - jak wskazał Wnioskodawca - nieruchomości mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, spółek prawa handlowego, a także innych osób prawnych, którzy z kolei będą kwaterować tam swoich pracowników albo poszukiwać kolejnych podnajemców na własny rachunek, a ostatecznie zawsze lokal zostanie przeznaczony na cel mieszkaniowy, dodatkowo umowa wprost będzie wskazywać, iż lokale są przeznaczone tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe, a w przypadku nie przestrzegania postanowień umowy, zostanie ona natychmiast rozwiązana z winy Najemcy, to spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem skoro przedmiotem umowy jest wynajem z możliwością podnajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe, to zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy”. Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają również m.in.: - interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 czerwca 2018 r. (sygn. 0114-KDIP4.4012.226.2018.2.AKO), - interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 marca 2018 r (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.60.2018.1.ICz), - interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 października 2017 r. (sygn. 0112-KDIL.4012.392.2017.2.HW), - interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 stycznia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-1121/15/AD), - interpretacja Ministra Finansów z 3 lipca 2014 r. (sygn. PT8/033 /124/440/12/WCX/14/RD-61110). Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 20 u p t u. „Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy”. W poz. 163 tego załącznika wymieniono usługi związane z zakwaterowaniem klasyfikowane do działu 55 PKWiU. Za usługi związane z zakwaterowaniem uznaje się m.in. usługi hotelarskie, usługi obiektów noclegowych i turystycznych, usługi świadczone przez pola kempingowe i pola namiotowe. Usługi wynajmu lokali mieszkalnych wykonywane przez Wnioskodawcę nie będą usługami związanymi z zakwaterowaniem. Będą to bowiem usługi zaklasyfikowane do PKWiU 68.20.12.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”. W związku z tym omawiane usługi wynajmu lokali mieszkalnych nie będą usługami związanymi z zakwaterowaniem do których nie ma zastosowania zwolnienie podatkowe z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. W związku z powyższym należy uznać, że w omawianej sytuacji zostaną spełnione wszystkie warunki stosowania zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. Z tego względu usługi wynajmu lokali mieszkalnych wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika nie będą usługami opodatkowanymi podatkiem VAT, ale będą usługami zwolnionymi z podatku VAT. Reasumując: wykonywane przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika usługi wynajmu lokali mieszkalnych będą zwolnione z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. ws. wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DZ.U. UE L 2006.347.1 z poźn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: (\`(...)\`) dzierżawę i wynajem nieruchomości.”. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i jego żona planują zakup lokali mieszkalnych położonych w Polsce. Zakupione lokale mieszkalne zostaną przeznaczone na wynajem. Usługi wynajmu lokali mieszkalnych będą klasyfikowane do PKWiU 68.20.12.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”. Wnioskodawca i jego żona planują zawarcie umów wynajmu lokali mieszkalnych. Umowy wynajmu byłyby zawarte z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości (dalej określanym jako Pośrednik). Pośrednik będzie wynajmował lokale mieszkalne od Wnioskodawcy i jego żony, a następnie będzie podnajmował je konkretnym najemcom. Umowy wynajmu zawarte przez Wnioskodawcę i jego żonę z Pośrednikiem będą przewidywały, że Pośrednik przeznaczy lokale mieszkalne na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w ramach której będzie je podnajmował wyłącznie na cele mieszkaniowe (inne niż krótkotrwałe zakwaterowanie). Z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych Wnioskodawcy i jego żonie będzie przysługiwało od Pośrednika wynagrodzenie w formie czynszu. Wnioskodawca i jego żona będą otrzymywali od Pośrednika wynagrodzenie w formie czynszu najmu niezależnie od okresu, w którym Pośrednik będzie podnajmował lokale mieszkalne oraz niezależnie od wysokości wynagrodzenia uzyskiwanego przez Pośrednika z tytułu podnajmu lokali mieszkalnych.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stawki podatku VAT dla usługi najmu lokalu mieszkalnego.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

W świetle powołanych przepisów prawa oraz powyższych wyjaśnień nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w przedstawionych okolicznościach świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokali mieszkalnych jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż Wnioskodawca wynajmując te lokale na rzecz Pośrednika w celu dalszego podnajmu, nie staje się przez to podmiotem świadczącym usługi najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe.

W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku „Pośrednik będzie wynajmował lokale mieszkalne od Wnioskodawcy i jego żony, a następnie będzie podnajmował je konkretnym najemcom. Umowy wynajmu zawarte przez Wnioskodawcę i jego żonę z Pośrednikiem będą przewidywały, że Pośrednik przeznaczy lokale mieszkalne na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w ramach której będzie je podnajmował wyłącznie na cele mieszkaniowe (inne niż krótkotrwałe zakwaterowanie).”. Zatem celem oddania w najem mieszkań przez Wnioskodawcę nie będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pośrednika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Wspomniany Pośrednik wynajmujący przedmiotowe lokale mieszkalne od Wnioskodawcy nie będzie wykorzystywał ich w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż celem tego najmu będzie dalszy podnajem (co wynika z zawartej umowy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tak więc w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę, który nie będzie świadczył osobiście usług najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że najem przedmiotowych lokali przez Wnioskodawcę na rzecz Pośrednika w celach dalszego podnajmu na cele mieszkaniowe nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji, w świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy, usługi najmu lokali objętych zakresem pytania świadczone przez Wnioskodawcę, będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawarte w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.