Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-215/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-06-27
Teza: Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że w zakresie, w którym transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT (i nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT), tj. w zakresie nabycia Nieruchomości na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2014 r. (data wpływu 23 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest spółką prawa czeskiego z siedzibą w Czechach. W zakres działalności gospodarczej Spółki wchodzi między innymi inwestowanie środków w nieruchomości komercyjne w centralnej i wschodniej Europie. Do tej pory Spółka nie posiadała na terytorium Polski żadnych nieruchomości. Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką P. Sp. z o.o. sp. k. (dalej: Zbywca) dotyczące nabycia budynku biurowego (dalej: Budynek), a także własności działki na której Budynek jest posadowiony (łącznie dalej jako: Nieruchomość).

Dodatkowo, na Nieruchomości znajduje się stacja redukcyjno-gazowa, która została wybudowana przez Zbywcę, ale jest podłączona do sieci operatora gazowego i na mocy przepisów prawa cywilnego (art. 49 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r, poz. 121, dalej: „Kodeks cywilny”), stanowi jego własność.

Budynek, stacja redukcyjno-gazowa, parkingi, chodniki oraz inne naniesienia znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Zbywcę na zakupionym przez niego gruncie.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w listopadzie 2012 r.

Prawdopodobne jest również, że Spółka nabędzie od Zbywcy prawo własności bądź udział w prawie własności niewielkich sąsiednich działek (w tym terenów zabudowanych, terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), należących do Zbywcy (dalej: Inne Działki) w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej.

Zbywca nabył szereg działek gruntu, w tym wszystkie te, których nabycie obecnie rozważa Wnioskodawca, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 10 stycznia 2008 r.

Inne Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale dla niektórych z nich została wydana decyzja (z dnia 7 sierpnia 2008 r.) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której możliwa była zabudowa tego terenu.

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni biurowych w Budynku. W kolejnym roku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku, czyli od 2013 r., Zbywca sukcesywnie wydawał kolejne lokale do użytkowania najemcom. W efekcie, w chwili obecnej zasadnicza część powierzchni w Budynku jest wynajmowana najemcom. Zbywca wystawia na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu z naliczonym podatkiem VAT.

Po oddaniu Budynku w wynajem, nie podlegał on zasadniczo modernizacji (został wybudowany w 2012 r.), a jeżeli taka występowała (np. dla celów dostosowania wynajmowanej powierzchni dla najemców), to wartość wydatków na ulepszenie była niższa niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku, budynku stacji redukcyjno-gazowej, parkingów, chodników i innych budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Zgodnie z intencją Zbywcy przedmiotem planowanej transakcji będzie przeniesienie tytułu do Nieruchomości oraz innych praw z nią związanych tzn.:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym prawa i obowiązki z tytułu gwarancji bankowych od najemców,

*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w tym: prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości),

*   gwarancje budowlane dotyczące Nieruchomości,

*   wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości, np. urządzenia sprzątające, narzędzia do napraw (w tym przynależności ściśle funkcjonalnie związane z Nieruchomością),

a także ewentualnie prawa własności bądź udział w prawach własności do wybranych innych Działek.

Natomiast, w związku z planowaną transakcją, w szczególności następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością nie zostaną nabyte przez Wnioskodawcę:

*   należności oraz zobowiązania Zbywcy (za wyjątkiem niewykonanych na dzień transakcji obowiązków sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych najemców, wynikających z umów najmu),

*   prawa i obowiązki z decyzji o pozwoleniu na budowę w ramach inwestycji prowadzonej przez Zbywcę,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością na rzecz Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   zobowiązania Zbywcy, w tym (i) zobowiązania z tytułu kredytu bankowego zaciągniętego na sfinansowanie inwestycji (tj. budowy Budynku), (ii) niewymagalne zobowiązania (których termin zapłaty nie minął) wobec dostawców, z tytułu nabytych towarów i usług związanych z budową Budynku, w tym z tytułu przyjętej kaucji wykonawcy inwestycji,

*   środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   należności od innych podmiotów,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   know - how Zbywcy wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   umowy dotyczące obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy.

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, tj. wody, gazu itp., umowy dotyczące ochrony Nieruchomości itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej transakcji, bądź, jeżeli ich rozwiązanie okaże się w tym czasie niemożliwe lub będzie wiązało się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) - zostaną przeniesione na Nabywcę.

Dodatkowo, zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy Kodeks cywilny, z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości na Spółkę przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących wynajmu powierzchni w Budynku, których stroną jest Zbywca.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy. Podobnie, nie są wyodrębnione organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy Inne Działki. W szczególności, nie stanowią one (Nieruchomość i/lub Inne Działki) łącznie lub osobno oddziału, zakładu oraz nie są dla nich prowadzone odrębne księgi. Ponadto, Nieruchomość (i/lub Inne Działki) nie jest (nie są) finansowo wyodrębniona(e) dla celów rachunkowości zarządczej.

Zbywca nie zatrudnia własnego personelu - zadania związane z budową, prowadzeniem projektu oraz jego komercjalizacją powierzył wyspecjalizowanym podmiotom, z którymi zawarł odpowiednie kontrakty w tym zakresie.

Zbywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Dodatkowo należy podkreślić, że intencją Zbywcy oraz Spółki jest objęcie planowaną transakcją wybranych składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle z nią związanych, a także ewentualnie wybranych lub wszystkich Innych Działek), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanych części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Ani przed planowaną sprzedażą ani po niej Zbywca nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności. Po zbyciu Nieruchomości, nie jest też planowana likwidacja Zbywcy i zamierza on kontynuować działalność.

Obecnie Spółka prowadzi także negocjacje odnośnie nabycia innej nieruchomości . Zarówno Nieruchomość oraz Inne Działki (o ile zostaną nabyte przez Spółkę) jak i ta inna nieruchomość wejdą do portfela inwestycyjnego Spółki.

Po nabyciu Nieruchomości (oraz ewentualnie Innych Działek), Spółka będzie przy ich łącznym wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość (a także ewentualnie wybrane Inne Działki, jeśli zostaną nabyte) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Stąd też, Wnioskodawca zamierza, jeszcze przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej na terytorium kraju, dokonać rejestracji na cele podatku VAT w Polsce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy po dokonaniu planowanej transakcji w zakresie dotyczącym nabycia Nieruchomości i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:
    
    1.  planowana transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    2.  planowana transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Wnioskodawcę w ramach transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
    3.  planowana transakcja nie będzie korzystać ani z obligatoryjnego, ani opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT,
    4.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
2.  Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że w zakresie, w którym transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT (i nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT), tj. w zakresie nabycia Nieruchomości na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 czerwca 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-373/14-2/MKw.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w zakresie, w którym transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT (i nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT), tj. w zakresie nabycia Nieruchomości, na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W świetle powyżej przytoczonych regulacji w odniesieniu zatem do części transakcji odnoszącej się do nabycia Nieruchomości czyli w zakresie, w którym transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT (i nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT), na Spółce - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Konsekwentnie, Spółka nie będzie podatnikiem PCC w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest spółką prawa czeskiego z siedzibą w Czechach. W zakres działalności gospodarczej Spółki wchodzi między innymi inwestowanie środków w nieruchomości komercyjne w centralnej i wschodniej Europie. Do tej pory Spółka nie posiadała na terytorium Polski żadnych nieruchomości. Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką P Sp. z o.o. sp. k. (dalej: Zbywca) dotyczące nabycia budynku biurowego (dalej: Budynek), a także własności działki na której Budynek jest posadowiony (łącznie dalej jako: Nieruchomość).

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2014 r. Nr IPPP3/443-373/14-2/MKw dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) nabycie opisanej Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. W związku z tym, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na których posadowiona jest ww. Nieruchomość również będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.