Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1114/08-6/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-01-06
Teza: Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu wg zasad obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. (tj. wg stawki 19%), ponieważ za datę nabycia tej nieruchomości należy przyjąć datę zamiany, tj. 12 czerwca 2007 r. Jeżeli natomiast przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i w związku ze sprzedażą nie utraci charakteru rolnego to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, iż sprzedaż nieruchomości nie spowoduje utraty charakteru rolnego to uzyskany z niej przychód będzie podlegał zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2008 r. (data wpływu 29 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2008 r. (data wpływu 15 grudnia 2008 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-1114/08-2/AŻ z dnia 04 grudnia 2008 r. (data doręczenia 9 grudnia 2008 r.) oraz pismem z dnia 23 grudnia 2008 r. (data wpływu 29 grudnia 2008 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-1114/08-4/AŻ z dnia 18 grudnia 2008 r. - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego pismem IPPB1/415-1114/08-2/AŻ z dnia 4 grudnia 2008 r. oraz pismem IPPB1/415-1114/08-4/AŻ z dnia 18 grudnia 2008 r. Wnioskodawca został wezwany do jego uzupełnienia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z małżonką, aktem notarialnym Repertorium Nr …/91 z dnia 29 kwietnia 1991 r. nabyli zabudowaną nieruchomość rolną położoną we wsi ….. o pow. 1,06 ha oznaczony na mapie Nr X. Wg aktu notarialnego była to nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, oborą murowaną i garażem (dowód 1: ksero aktu notarialnego). Dowód 2: mapa 1:1000 – ksero, wyciągiem z geodezji 18 września 2008 r. pokazuję, że działka X nigdy nie była działką zabudowaną. Natomiast działka, która została przywołana w ww. akcie była działką Nr Y. Zainteresowani postanowili tą sprawę uporządkować i w dniu 12 czerwca 2007 r. postanowili dokonać sprostowania zaistniałej w 1991 r. pomyłki.

Obecny właściciel działki nr Y P. … (jeden ze sprzedających w 1991 r. działkę Nr X), jak i Państwo … dokonali „zamiany” działek wg aktu notarialnego Repertorium A Nr …/2007 ewidencyjnie. Działkę zabudowaną o obecnym nr ewidencyjnym Y cały czas użytkowali i byli jej właścicielami (w dobrej wierze) Państwo … . Natomiast działkę rolną niezabudowaną o Nr X użytkował … . Państwo … nabywając sporną działkę w 1991 r. nabyli faktycznie działkę nr Y (wg mapy ewid. gruntów), a pomyłkowo w akcie notarialnym była przywołana działka X. Ponadto z opisu aktu wynika, iż przedmiotem transakcji była działka zabudowana, a jedyną działką zabudowaną była działka Nr X. Państwo … chcą już z prawidłowym Nr Y w 2008 r. zbyć tą nieruchomość nie rolnikowi – osobie fizycznej. Stają przed problemem opodatkowania domniemanej transakcji, a w szczególności liczenia okresu posiadania: czy od 24 kwietnia 1991 r., czy też mają liczyć od dnia sprostowania numerów działek, tj. od dnia 12 czerwca 2007 r. Ww. nieruchomość nie była środkiem trwałym – nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Państwo … posiadają gospodarstwo rolne.

W dniu 11 grudnia 2008 r. Wnioskodawca doprecyzował, że:

1.  korekta przedmiotowej pomyłki odbyła się aktem notarialnym z czerwca 2007 r. - przywołanie w akcie notarialnym z 1991 r. dz. nr X zamiast dz. nr Y (dowód: ksero aktu notarialnego, mapa sytuacyjna wystawiona do celów opiniodawczych z 09.2008r.),
2.  od 1991 r. był właścicielem i jednocześnie użytkownikiem nieruchomości oznaczonej w akcie notarialnym z 1991 r. pod nr X, a według rejestru gruntów działki nr Y. Zarówno z aktu notarialnego z 1991 r., jak i załączonej mapki jednoznacznie wynika, że działka X nigdy nie była zabudowana. Zarówno w 1991 r. jak i obecnie tj. 2008 r.,
3.  działka o nr ewidencyjnym Y była zawsze zabudowana zarówno w dniu zakupu jaki i obecnie (dowód: akt notarialny str. 2, mapa sytuacyjna do celów opiniodawczych),
4.  o fakcie nabycia przedmiotowej działki (w 1991) świadczy, akt zakupu z 1991 r., gdzie na str. 2 mówi się o przeniesieniu prawa własności na nabywcę wraz z zabudowaniami. W 1991 r. mocą ww. aktu Wnioskodawca przyjął działkę nr Y zabudowaną i nadal ją użytkuje. Akt zamiany z 2007 r. prostował tylko błędne powołanie nr działki X zamiast nr Y w akcie nabycia z 1991 r. Został nazwany aktem zamiany, lecz w rzeczywistości nie przenosił prawa własności, gdyż od 1991 r. i tak tą nieruchomość użytkował Wnioskodawca i administracyjnie jest jej właścicielem.

Ponadto pismem z dnia 23 grudnia 2008 r. Wnioskodawca poinformował, iż w wyniku sprzedaży nieruchomość nie utraciła charakteru rolnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie rodziła obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych ? Według jakiej stawki (ryczałt 10% czy 19% od dochodu?), czy też będzie zwolniona z podatku?
2.  Czy sprzedający działkę nr Y (po sprostowaniu) wraz z naniesieniami będzie mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania i na podstawie którego artykułu?

Zdaniem wnioskodawcy w związku z tym, że Państwo … nabyli działkę nr Y (zabudowaną) w 1991 r. to mogą korzystać zarówno ze zwolnienia art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jak i art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Państwo … od daty zakupu w 1991 r. użytkowali ww. nieruchomość – byli wg aktu notarialnego jej właścicielami. W 2007 r. dokonali sprostowania zapisu notarialnego z 1991 r. w formie aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany jest odpłatną czynnością prawną jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r., czyli w omawianym przypadku. Wnioskodawca zakupioną w 1991 r. działkę zamienił w 2007 r.

Z treści przedstawionego stanu faktycznego oraz odpowiedzi na wezwanie wynika, iż w dniu 12 czerwca 2007 r. aktem notarialnym Nr ../2007 została dokonana zamiana działek.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż dla celów podatkowych okres nabycia prawa własności działki liczony jest od daty notarialnej zamiany działki, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać, tj. od 12 czerwca 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Odnosząc się do stanowiska Wnioskodawcy w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych organ stwierdza, iż zgodnie z powyższym przepisem zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w wyniku tej sprzedaży utraciły charakter rolny lub leśny.

Z postanowień art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż ilekroć w tej ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W związku z powyższym, definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

1.  zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2.  muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3.  grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Jak wskazano jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego lub leśnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją, o ile sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

O fakcie, czy dane grunty utraciły w wyniku ich sprzedaży charakter rolny decyduje cel ich nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego lub leśnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Nie przesądza zatem o tym wyłącznie oświadczenie kupującego czy treść planu zagospodarowania przestrzennego gminy wprowadzonego uchwałą rady gminy, bowiem organy podatkowe rozstrzygające prawo podatnika do zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży, biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przychód został uzyskany ze sprzedaży nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał we wniosku, że charakter ww. gruntów nie uległ zmianie, pozostał gruntem rolnym.

Reasumując, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz przytoczonych przepisów prawa uznać należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu wg zasad obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. (tj. wg stawki 19%), ponieważ za datę nabycia tej nieruchomości należy przyjąć datę zamiany, tj. 12 czerwca 2007 r. Jeżeli natomiast przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i w związku ze sprzedażą nie utraci charakteru rolnego to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, iż sprzedaż nieruchomości nie spowoduje utraty charakteru rolnego to uzyskany z niej przychód będzie podlegał zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Krańcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji, gdyż tutejszy organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania w przepisach prawa, umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

Podkreślenia wymaga, iż w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym, w którym wskazano, że w wyniku sprzedaży nieruchomości nie utraci ona charakteru rolnego. W przypadku, gdyby przytoczone we wniosku zdarzenie przyszłe różniło się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniła treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja Podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 24.09.2008 r. różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno – prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na wskazany przez Stronę we wniosku adres do korespondencji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135,90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.