Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.171.2023.2.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-07-06
Teza: Zastosowanie zwolnienia od podatku dla sprzedaży lokali stanowiących towary handlowe, lokali stanowiących środki trwałe oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków na remont budynku.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; proporcja; towar-towar handlowy; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 2. Odliczenie częściowe podatku oraz korekta podatku naliczonego -Częściowe odliczenie podatku - proporcja; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90-ust. 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwania – pismem z 13 czerwca 2023 r. (wpływ 13 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem - kamienicą i aktualnie dokonuje jej remontu.

Wnioskodawca aktualnie nie wie ile lokali będzie przedmiotem sprzedaży i jakie to będą lokale. W budynku brak w tej chwili lokali, które stanowiłyby odrębną własność lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokali ma znaczenie cywilnoprawne, dla faktycznej możliwości dokonania sprzedaży części budynku, zatem niewątpliwie będzie ono dokonywane przed sprzedażą lub na etapie sprzedaży.

Fakt, że aktualnie z wypisu z kartoteki budynków wynika, że na nieruchomość są samodzielne lokale (nie stanowiące jednak kategorii odrębnej własności) nie będzie miało znaczenia dla sprzedaży realizowanej w przyszłości. Ustanowienie odrębnej własności nastąpi dla samodzielnych lokali, które powstaną na skutek remontu i nie musi odpowiadać danym wynikającym z kartoteki budynków.

Ustawa o podatku VAT w zakresie art. 43 ust. 1 punkt 10 i 10a nie posługuje się pojęciem odrębnej własności lokalu. Stan faktyczny i pytanie Wnioskodawcy nie odnosi się zatem do czynności planowanej odnośnie konkretnie wskazanego lokalu, tylko do sprzedaży części budynku w opisanym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 punkt 10 i 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

a także zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Pytania objęte wnioskiem o interpretację każdorazowo dotyczą części budynku, który ma być przedmiotem sprzedaży w pewnym, opisanym stanie faktycznym.

Wnioskodawca, jest Spółką prawa handlowego, osobą prawną, prowadzi szeroko rozumianą działalność w zakresie inżynierii i związanym z nią doradztwem technicznym, działalnością budowlaną, ale także działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości, wynajmem i dzierżawą, administracyjną obsługą biura oraz pozostałą działalnością wspomagającą prowadzenie działalności gospodarczej. Wnioskodawca, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Umowa Spółki została zawarta 23 grudnia 2019 r. Spółka została wpisana do Rejestru Przedsiębiorców KRS 3 stycznia 2020 r. a pierwszy rok obrotowy skończył się dla Spółki 31 grudnia 2020 r.

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (\`(...)\`) ul. (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (\`(...)\`), dalej nazywaną Nieruchomością. Sposób korzystania z Nieruchomości został określony jako - tereny mieszkaniowe.

Własność Nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawcę od osób fizycznych (poza prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą) na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy z 18 lutego 2022 r. Zbywcy Nieruchomości nabyli jej własność na odstawie umów darowizny zawartych w formie aktu notarialnego 9 lutego 1996 r. Z uwagi na stan budynku należy uznać, że w ciągu 2 lat przed zakupem przez Wnioskodawcę (tj. przed 18 lutego 2020 r.) poprzedni właściciel nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Nieruchomość jest położona na działce ewidencyjnej (\`(...)\`) o powierzchni 0,0638 ha. Budynek znajdujący się na nieruchomości został wpisany do Gminnego Rejestru Zabytków. Według informacji posiadanych przez Wnioskodawcę budynek został wybudowany w okresie 1900-1905 r.

Poprzedni właściciele udostępniali części nieruchomości osobom trzecim do prowadzenia działalności gospodarczej oraz w celach mieszkaniowych. Nie powodowało zmiany jego mieszkalnej funkcji.

W budynku znajdującym się na Nieruchomości nie została dotychczas wyodrębniona samodzielna własność lokali.

Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę było zwolnione od podatku od towarów i usług (dalej VAT), na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

Przeważająca część Nieruchomości, po jej rewitalizacji, będzie przeznaczona do dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca realizuje remont budynku oraz jego częściową przebudowę, dokonuje zmiany kąta nachylenia dachu, co spowoduje uzyskanie większej powierzchni poddasza, która zostanie przeznaczona do sprzedaży jako odrębna własność lokali (po jej ustanowieniu), przy czym w taki sposób aby zachować wskazaną w ewidencji funkcję mieszkalną, z tym jednak zastrzeżeniem, iż zamiarem Wnioskodawcy jest aby budynek miał charakter wielorodzinny. W budynku zostaną wyodrębnione przede wszystkim samodzielne lokale mieszkalnie a także lokale usługowe w piwnicy oraz na parterze. Powierzchnia każdego z lokali przeznaczonych do sprzedaży nie przekroczy 150 m2.

W budynku są prowadzone prace budowlane, których celem jest przystosowanie go do realizacji zamierzeń. Prowadzone czynności faktyczne i prawne doprowadzą do sprzedaży części budynku w wymaganej przez prawo cywilne formie.

Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych i traktowana jest jako towar handlowy.

Po ustanowieniu odrębnej własności jeden lokal będzie przeznaczony do wynajmu. Lokal, który będzie wynajmowany będzie uwzględniony w ewidencji jako środek trwały Wnioskodawcy.

Wartość nakładów na remont i przebudowę w stosunku do wartości zakupu nieruchomości przekroczy znacząco 30% ceny zakupu nieruchomości.

Wnioskodawca poniesie wydatki w trakcie remontu oraz przebudowy, a wśród nich również takie w przypadku których:

a. będzie możliwe odrębne określenie kwot podatku naliczonego związanych z częścią budynku wykorzystaną przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu, które nie będą korzystać ze zwolnienia,

b. będzie możliwe odrębne określenie kwot podatku naliczonego związanych z częścią budynku wykorzystaną przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu, które będą korzystać ze zwolnienia,

c. nie będzie możliwe odrębne określenie kwot podatku naliczonego związanych z częścią budynku wykorzystaną przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu, które nie korzystają ze zwolnienia oraz z częścią budynku wykorzystaną przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu, które będą korzystać ze zwolnienia.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

1) Po doprecyzowaniu Wnioskodawca wskazuje, że

A) pytanie z punktu 1 wniosku dotyczy - budynku będącego towarem handlowym i planowanej sprzedaży jego części.

B) pytanie z punktu 2 wniosku dotyczy - jednego lokalu, który po ustanowieniu odrębnej jego własności zostanie uwzględniony przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych.

2) Wnioskodawca prowadzi remont w budynku i aktualnie stanowi on w całości towar handlowy.

Gdy stan budynku na to pozwoli odnośnie jednego lokalu (punkt 1) lit B) wyżej) zostanie ustanowiona odrębna własność i zostanie on uwzględniony w ewidencji środków trwałych. Ten lokal będzie wynajmowany (najem opodatkowany).

Wnioskodawca nie planuje wykorzystywać budynku w części przeznaczonej do sprzedaży (punkt 1) lit A) wyżej) w inny sposób niż do zamierzonej sprzedaży.

3) Wydatki na budynek są ponoszone sukcesywnie, od dnia nabycia nieruchomości.

Z chwilą uwzględnienia jednego lokalu (punkt 1) lit B) wyżej) w ewidencji środków trwałych zostaną w ramach tej ewidencji uwzględnione wydatki na nabycie oraz ulepszenie tego środka poniesione przed dniem jego uwzględnienia w ewidencji i po tej dacie. Zapisy dotyczące środka trwałego zostaną dokonane w ewidencji najpóźniej w miesiącu, w którym zostanie przekazany do użytkowania.

4) Jeden lokal uwzględniony w ewidencji środków trwałych (punkt 1) lit B) wyżej) będzie wykorzystywany na własne potrzeby Wnioskodawcy bądź w ramach najmu (najem opodatkowany).

5) Lokal uwzględniony w ewidencji środków trwałych (punkt 1) lit B) wyżej) docelowo będzie sprzedany albo przed upływem 2 lat od dnia rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania albo po 2 latach od tej daty.

**Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku**

1\. Czy sprzedaż części budynku, opisanego w stanie faktycznym, przeznaczonego od chwili zakupu, do dalszej odsprzedaży (traktowanego jako towar handlowy), jest zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług od podatku VAT, niezależnie od wysokości poniesionych nakładów na prace remontowo-budowlane?

2\. Czy sprzedaż części budynku, opisanego w stanie faktycznym, po uwzględnieniu w ewidencji środków trwałych, nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy nakłady stanowiące ulepszenia na tę cześć budynku przekroczą 30% wartości początkowej tej części budynku?

3\. W jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić wysokość podatku naliczonego przy nakładach ponoszonych na remont całego budynku - przy odliczeniu tego podatku naliczonego od transakcji wynajmu oraz sprzedaży biorąc pod uwagę, że część budynku:

1) będzie uwzględniona w ewidencji środków trwałych (część wynajmowana lub sprzedana ze stawką 23% VAT), lub

2) będzie stanowić towar handlowy, ale na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu**

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dokonanie sprzedaży (dostawy) części budynku (bez względu na funkcję mieszkalną albo niemieszkalną) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz w prawie do gruntu traktowanych jako towary handlowe (zaewidencjonowane jako nabyte do dalszej odsprzedaży a nie jako środek trwały) niezależnie od wartości poniesionych nakładów będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT, ponieważ nakłady nie będą stanowić tu ulepszeń w rozumieniu przepisów ustaw o podatku dochodowym i ustawy o podatku VAT a fakt ich poniesienia nie wpłynie na zmianę daty pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (a ta w przypadku budynku opisanego w stanie faktycznym przekracza dwa lata).

Ad 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dokonanie sprzedaży (dostawy) części budynku w opisanym stanie faktycznym, który jest wpisany do Gminnego Rejestru Zabytków, który stanowi środek trwały (uwzględnionym w ewidencji środków trwałych):

a) będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT gdy wartość poniesionych ulepszeń na ten środek trwały nie przekroczy 30 % wartości początkowej odnoszącej się do tej części budynku,

b) nie będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT gdy wartość poniesionych ulepszeń na ten środek trwały przekroczy 30 % wartości początkowej odnoszącej się do tej części budynku i sprzedaż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 punkt 14 b) ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą.

Ad 3.

Wnioskodawca nie nabędzie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z towarami i usługami nabytymi na prace wykonane w części budynku, która podlega dostawie (sprzedaży) na warunkach zwolnienia z podatku VAT.

W sytuacji dokonywania transakcji opodatkowanych odnośnie części budynku obowiązkiem Wnioskodawcy w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonych rodzajów sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Wnioskodawca ma zatem obowiązek odrębnego określenia, czy podatek wynikający z otrzymanych faktur związany będzie z czynnościami opodatkowanymi czy też zwolnionymi, czyli dokonania bezpośredniej alokacji.

1) Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności zwolnionych od podatku.

2) Jeżeli dokonanie bezpośredniej alokacji nie jest możliwe, gdy dokonany wydatek służyć będzie obu rodzajom działalności, Wnioskodawca może odliczyć tylko tę część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom dającym prawo do odliczenia.

Jeśli Wnioskodawca ponosząc wydatki w związku z remontem zakupionego budynku nie będzie w stanie przypisać bezpośrednio podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur nabycia towarów i usług na sprzedaż opodatkowaną i zwolnioną, będzie mógł skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego w proporcji, o której mowa, w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT i ma obowiązek dokonać korekty deklaracji, po obliczeniu proporcji ostatecznej, którego część podlegającą odliczeniu oznaczono za pomocą proporcji wstępnej (art. 91 ust. 1 ustawy o VAT), przy czym jeśli zgodnie z art. 90 ust. 8 ustawy, nie osiągnął w 2021 r. przychodu przekraczającego 30.000 zł. Proporcja ta powinna zostać w formie protokołu uzgodniona według prognozy z właściwym Naczelnikiem Urzędu Skarbowego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uzasadnienie prawne przedstawione we wniosku o interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego pozostaje niezmienne, przy czym wszędzie tam gdzie użyte przez Wnioskodawcę zostało sformułowanie „lokal” należy w związku z treścią ustawy o VAT tłumaczyć to jako „część budynku” przeznaczona do sprzedaży.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanych zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a, to w przypadku dostawy ww. nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Jednocześnie kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W budynku, którego części maja być przedmiotem obrotu nie ma obecnie wydzielonych prawnie lokali, na każdej kondygnacji znajdują się pomieszczenia, które spełniać będą warunki do ich wydzielenia jako odrębna własność - lokale mieszkalne oraz niemieszkalne. Umowa sprzedaży Nieruchomości była zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W nabytym budynku Wnioskodawca:

a. przygotowuje większość lokali do sprzedaży jako lokale mieszkalne - odrębna własność, przy czym albo wyodrębniając lokale już przed sprzedażą lub w ramach umowy sprzedaży,

b. przygotowuje na parterze lub w piwnicy lokale na cele niemieszkalne, z których co najmniej jeden będzie przedmiotem najmu.

Z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT albo będzie opodatkowana w zależności od daty pierwszego zasiedlenia. Zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. NSA w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ponadto 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku z 16 listopada 2017 r., C-308/16 przyznał rację spółce uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - ponieważ w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania. Wobec powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie każe rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym. Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o CIT ulepszenie środka trwałego ma miejsce, gdy suma wydatków poniesionych na jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonego środka trwałego i kosztami jego eksploatacji.

Stosownie do art. 16f ust. 13 ustawy o CIT jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3, 9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT albo będzie opodatkowana w zależności od daty pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca zakupił budynek wybudowany około 1900 r., wpisany do Gminnego Rejestru Zabytków. Umowa sprzedaży była zwolniona od podatku VAT. W momencie zakupu przez Wnioskodawcę budynki znajdujące się na nieruchomości spełniały przesłanki do zastosowania dla tej transakcji zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budynek nie został nabyty w ramach pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz w okresie krótszym niż dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy oraz przepisy prawa, należy stwierdzić, że budynek podlegający dalszej odsprzedaży (w całości czy części) został zasiedlony i od daty jego zasiedlenia minął już okres przekraczający dwa lata. Transakcje sprzedaży lokali, które stanowić będą towary handlowe u Wnioskodawcy będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Nie ma znaczenia przy tym czy lokale w chwili sprzedaży będą miały funkcje mieszkalne czy usługowe. Ponadto nie ma znaczenia dla możliwości skorzystania ze zwolnienia czy wartość nakładów przekroczy 30% ich wartości początkowej. Skoro na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi to wartości nakładów dokonywanych na towary handlowe nie można uznać za ulepszenie tych lokali.

Skoro nie dojdzie do ulepszenia tych lokali w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i tym samym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a tej ustawy, nie można uznać, że dojdzie do ich przebudowy oraz ponownego zasiedlenia. Tym samym, żadne planowane prace w lokalach nieuwzględnionych jako środki trwałe oraz ich wartość nie spowodują zmiany daty pierwszego ich zasiedlenia. Dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT do dostawy lokali nie ma bowiem decydującego znaczenia wartość poniesionych nakładów, które nie przekroczą 30% wartości początkowej części budynku (lokali) przeznaczonych do sprzedaży, ale fakt, że cały budynek już od momentu jego zakupu był zasiedlony przez okres przekraczający ponad dwa lata oraz lokale od momentu zakupu przez Wnioskodawcę do momentu ich sprzedaży będą towarami handlowymi.

Jeśli chodzi o lokale, które Wnioskodawca przeznaczy na własne cele (np. wynajmu) i uwzględni w ewidencji środków trwałych to w takich okolicznościach w razie dokonywania ich sprzedaży nie będą podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w sytuacji gdy jednocześnie:

a. nastąpi ich pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania) w rozumieniu przepisów ustawy o VAT przez Wnioskodawcę,

b. sprzedaż nastąpi nie później niż w ciągu 2 lat od tego pierwszego zasiedlenia,

c. wartość poniesionych ulepszeń na ten środek trwały przekroczy 30 % wartości początkowej części nieruchomości obejmującej ten lokal.

W takiej sytuacji przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT również nie będzie miał zastosowania, ponieważ mimo braku prawa do odliczenia podatku naliczonego (w stosunku do tych obiektów), nastąpi poniesienie wydatków w zakresie przekraczającym 30% wartości początkowej tych obiektów, co wyklucza możliwość skorzystania i z tego zwolnienia.

Niezależnie od zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że sprzedawca i nabywca:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania sprzedaży właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dla dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy jeżeli część budynku będzie uwzględniona w ewidencji środków trwałych (lokale usługowe wynajmowane oraz nieobjęte zwolnieniem w związku z nieprzekroczeniem 30% wartości ulepszeń w stosunku do wartości początkowej albo objęte na zgodny wniosek stron opodatkowaniem) co do tego, w jaki sposób powinien ustalić wysokość podatku naliczonego przy nakładach ponoszonych na remont całego budynku - przy odliczeniu tego podatku naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego stanowi, w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy stanowi generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego i jest uzupełniony regulacjami zawartymi w art. 90 ustawy. Art. 90 ustawy znajduje zastosowanie w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych od opodatkowania tym podatkiem.

Zgodnie z art. 86 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym dalej „sposobem określenia proporcji”. Sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć.

Art. 86 ust. 2a ustawy ma zastosowanie wyłącznie w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza.

Wnioskodawca dokona nabycia towarów i usług, które mogą być wykorzystywane wyłącznie do działalności gospodarczej opodatkowanej lub zwolnionej z podatku VAT. Zatem nie będzie wykorzystywał nabytych towarów i usług do celów innych niż działalność gospodarcza. Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę będą miały związek ze sprzedażą opodatkowaną lub zwolnioną i nie będą one miały związku z działalnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, art. 86 ust. 2a ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

W myśl art. 90 ust. 2 ustawy, jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Stosownie do art. 90 ust. 3 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej (art. 90 ust. 4 ustawy).

Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika - używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności (art. 90 ust. 5 ustawy).

Na podstawie art. 90 ust. 6 ustawy - do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu z tytułu transakcji dotyczących:

1\. pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych;

2\. usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.

Przepis art. 90 ust. 8 ustawy stanowi, że podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego, w formie protokołu.

Według art. 90 ust. 9 ustawy - przepis ust. 8 stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.

Na mocy art. 90 ust. 10 ustawy - w przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

1\. przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 500 zł - podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%;

2\. nie przekroczyła 2% - podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.

Kwota podatku naliczonego do odliczenia, ustalona na podstawie proporcji wyliczonej przy zastosowaniu powyższych zasad, nie jest jednak ostateczna. Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do dokonania korekty, zostały określone w art. 91 ustawy. Stosownie do treści art. 91 ust. 1 ustawy, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6 lub 10 lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

Obowiązek dokonywania korekt w ciągu 10 lat, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy opłat rocznych pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste; w przypadku tych opłat przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (art. 91 ust. 2a ustawy).

Korekty, o której mowa w ust. 1 i 2, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej - w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy (art. 91 ust. 3 ww. ustawy).

Przepis art. 174 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 str. 1 ze zm.), wskazuje, w jaki sposób w oparciu o dane dotyczące struktury wszystkich transakcji podatnika, należy obliczyć kwotę odliczeń przysługujących podatnikowi wykonującemu czynności wywierające różne skutki w zakresie prawa do odliczenia podatku.

Na podstawie przepisu art. 174 ust. 2 lit. b Dyrektywy, przy obliczaniu kwoty podatku naliczonego, która może zostać proporcjonalnie odliczona, nie uwzględnia się wysokości obrotu uzyskanego z transakcji związanych z pomocniczymi transakcjami w zakresie nieruchomości i z pomocniczymi transakcjami finansowymi.

Wydatki ponoszone w całym budynku w związku z jego przebudową i remontem, np. naprawa instalacji, malowanie klatki schodowej lub korytarzy, nowa elewacja, itp. w zakresie ponoszonym przez Wnioskodawcę mogą być związane zarówno z wykonywanymi przez Wnioskodawcę czynnościami opodatkowanymi jak i czynnościami zwolnionymi od podatku VAT. Obowiązkiem Wnioskodawcy w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonych rodzajów sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Wnioskodawca ma zatem obowiązek odrębnego określenia, czy podatek wynikający z otrzymanych faktur związany będzie z czynnościami opodatkowanymi czy też zwolnionymi, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności zwolnionych od podatku. Jeżeli dokonanie bezpośredniej alokacji nie jest możliwe, czyli w przypadku gdy dokonany wydatek służyć będzie obu rodzajom działalności, Wnioskodawca może odliczyć tylko tę część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom dającym prawo do odliczenia.

A zatem zasada proporcjonalnego odliczania podatku ma zastosowanie do tej kategorii wydatków, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnego rodzaju sprzedaży, czyli jako zakupy związane ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną. Jeśli Wnioskodawca ponosząc wydatki w związku z remontem zakupionego budynku nie będzie w stanie przypisać bezpośrednio podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur nabycia towarów i usług na sprzedaż opodatkowaną i zwolnioną, będzie mógł skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego w proporcji określonej zasadniczo w art. 90 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Jeśli jednak w poprzednim roku podatkowym - 2021 obrót był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego należy przyjąć zgodnie z art. 90 ust. 8 ustawy proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem Urzędu Skarbowego, w formie protokołu. Wnioskodawca ma obowiązek dokonać korekty deklaracji, po obliczeniu proporcji ostatecznej, którego część podlegającą odliczeniu oznaczono za pomocą proporcji wstępnej (art. 91 ust. 1 ustawy).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie zaś do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze, konkretna czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo szeroko rozumianą działalność w zakresie inżynierii i związanym z nią doradztwem technicznym, działalnością budowlaną, ale także działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości, wynajmem i dzierżawą, administracyjną obsługą biura oraz pozostałą działalnością wspomagającą prowadzenie działalności gospodarczej. Są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT.

Są Państwo właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (\`(...)\`). Własność Nieruchomości została przez Państwa nabyta od osób fizycznych (poza prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą) na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy z 18 lutego 2022 r. Zbywcy Nieruchomości nabyli jej własność na odstawie umów darowizny zawartych w formie aktu notarialnego 9 lutego 1996 r.

Nieruchomość jest położona na działce ewidencyjnej (\`(...)\`). Budynek znajdujący się na nieruchomości został wpisany do Gminnego Rejestru Zabytków. Według posiadanych przez Państwa informacji budynek został wybudowany w okresie 1900-1905 r.

Z uwagi na stan budynku należy uznać, że w ciągu 2 lat przed zakupem przez Państwa (tj. przed 18 lutego 2020 r.) poprzedni właściciel nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Poprzedni właściciele udostępniali części nieruchomości osobom trzecim do prowadzenia działalności gospodarczej oraz w celach mieszkaniowych. Nie powodowało zmiany jego mieszkalnej funkcji.

W budynku znajdującym się na Nieruchomości nie została dotychczas wyodrębniona samodzielna własność lokali.

Nabycie przez Państwa nieruchomości było zwolnione od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przeważająca część Nieruchomości, po jej rewitalizacji, będzie przeznaczona do dalszej odsprzedaży. Realizują Państwo remont budynku oraz jego częściową przebudowę, dokonują zmiany kąta nachylenia dachu, co spowoduje uzyskanie większej powierzchni poddasza, która zostanie przeznaczona do sprzedaży jako odrębna własność lokali (po jej ustanowieniu), przy czym w taki sposób aby zachować wskazaną w ewidencji funkcję mieszkalną, z tym jednak zastrzeżeniem iż Państwa zamiarem jest aby budynek miał charakter wielorodzinny. W budynku zostaną wyodrębnione przede wszystkim samodzielne lokale mieszkalnie a także lokale usługowe w piwnicy oraz na parterze. Powierzchnia każdego z lokali przeznaczonych do sprzedaży nie przekroczy 150 m2.

W budynku są prowadzone prace budowlane, których celem jest przystosowanie go do realizacji zamierzeń. Prowadzone czynności faktyczne i prawne doprowadzą do sprzedaży części budynku w wymaganej przez prawo cywilne formie.

Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych i traktowana jest jako towar handlowy.

Po ustanowieniu odrębnej własności jeden lokal będzie przeznaczony do wynajmu. Lokal, który będzie wynajmowany będzie uwzględniony w ewidencji jako Państwa środek trwały.

Wartość nakładów na remont i przebudowę w stosunku do wartości zakupu nieruchomości przekroczy znacząco 30% ceny zakupu nieruchomości.

Wskazali Państwo, że pytanie z punktu 1 wniosku dotyczy budynku będącego towarem handlowym i planowanej sprzedaży jego części, natomiast pytanie z punktu 2 wniosku dotyczy jednego lokalu, który po ustanowieniu odrębnej jego własności zostanie uwzględniony przez Państwa w ewidencji środków trwałych.

Prowadzą Państwo remont w budynku i aktualnie stanowi on w całości towar handlowy.

Gdy stan budynku na to pozwoli odnośnie jednego lokalu zostanie ustanowiona odrębna własność i zostanie on uwzględniony w ewidencji środków trwałych. Ten lokal będzie wynajmowany (najem opodatkowany).

Nie planują Państwo wykorzystywać budynku w części przeznaczonej do sprzedaży w inny sposób niż do zamierzonej sprzedaży.

Wydatki na budynek są ponoszone sukcesywnie, od dnia nabycia nieruchomości.

Z chwilą uwzględnienia jednego lokalu w ewidencji środków trwałych zostaną w ramach tej ewidencji uwzględnione wydatki na nabycie oraz ulepszenie tego środka poniesione przed dniem jego uwzględnienia w ewidencji i po tej dacie. Zapisy dotyczące środka trwałego zostaną dokonane w ewidencji najpóźniej w miesiącu, w którym zostanie przekazany do użytkowania.

Jeden lokal uwzględniony w ewidencji środków trwałych będzie wykorzystywany na Państwa własne potrzeby bądź w ramach najmu (najem opodatkowany).

Lokal uwzględniony w ewidencji środków trwałych docelowo będzie sprzedany albo przed upływem 2 lat od dnia rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania albo po 2 latach od tej daty.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż części budynku, przeznaczonego od chwili zakupu, do dalszej odsprzedaży (traktowanego jako towar handlowy), jest zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług od podatku VAT, niezależnie od wysokości poniesionych nakładów na prace remontowo-budowlane.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie, sprzedaż przez Państwa opisanych części budynku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że prowadzą Państwo działalność gospodarczą m.in. budowlaną, ale także związaną z obsługą rynku nieruchomości, wynajmem i dzierżawą. Są Państwo właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (\`(...)\`). Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych i traktowana jest jako towar handlowy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2022 r. poz. 2587 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. części budynku), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z kolei kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku części budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej we wniosku części budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (\`(...)\`). Własność Nieruchomości została przez Państwa nabyta od osób fizycznych na podstawie umowy z 18 lutego 2022 r. a transakcja ta była zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zbywcy Nieruchomości nabyli jej własność na podstawie umów darowizny zawartych 9 lutego 1996 r. Według posiadanych przez Państwa informacji budynek został wybudowany w okresie 1900-1905 r.

Z okoliczności sprawy wynika więc, że dostawa części budynku traktowanej jako towar handlowy nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą miną co najmniej dwa lata.

Zatem od momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT do momentu planowanej sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto, co istotne w sprawie, część budynku będąca przedmiotem sprzedaży stanowi u Państwa towar handlowy. Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych.

W związku z powyższym, sprzedaż opisanej we wniosku części budynku traktowanej jako towar handlowy – będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla tej części budynku wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, w sytuacji gdy strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa części budynku traktowanej jako towar handlowy, wraz z odpowiadającym tej części gruntem (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii sprzedaży części budynku uwzględnionej w ewidencji środków trwałych w sytuacji, gdy nakłady stanowiące ulepszenia na tę część budynku przekroczą 30 % wartości początkowej tej części budynku, należy wskazać, że część budynku uwzględniona w ewidencji środków trwałych (wykorzystywana na własne potrzeby bądź w ramach najmu) w razie dokonywania jej dalszej sprzedaży w przyszłości nie będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w sytuacji, gdy wartość poniesionych nakładów na ulepszenie tego środka trwałego przekroczy 30% wartości początkowej opisanej części budynku, bowiem wówczas dojdzie do ponownego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy, a sprzedaż będzie miała miejsce w ciągu dwóch lat od momentu rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania po dokonaniu ww. ulepszeń.

Jednocześnie w takiej sytuacji przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy również nie będzie miał zastosowania, ponieważ mimo braku prawa do odliczenia podatku naliczonego (w stosunku do zakupionej przez Państwa nieruchomości), poniosą Państwo wydatki na ulepszenie w zakresie przekraczającym 30% wartości początkowej części budynku, która będzie uwzględniona w ewidencji środków trwałych, co wyklucza możliwość skorzystania i z tego zwolnienia.

W stosunku do części budynku, która będzie uwzględniona w ewidencji środków trwałych, nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ze względu na to, że – jak Państwo wskazali – część budynku (lokal) uwzględniona w ewidencji środków trwałych, będzie wykorzystywana na Państwa własne potrzeby bądź w ramach najmu opodatkowanego, a docelowo zostanie sprzedana. W tej sytuacji nie zostanie spełniony warunek wykorzystywania towarów wyłącznie do działalności zwolnionej w całym okresie ich posiadania, wynikający z powyższego przepisu, zatem dostawa części budynku uwzględnionej w ewidencji środków trwałych nie będzie mogła korzystać z tego zwolnienia.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, w jaki sposób powinni Państwo ustalić wysokość podatku naliczonego przy nakładach ponoszonych na remont całego budynku - przy odliczeniu tego podatku naliczonego od transakcji wynajmu oraz sprzedaży biorąc pod uwagę, że część budynku:

a) będzie uwzględniona w ewidencji środków trwałych (część wynajmowana lub sprzedana ze stawką 23% VAT), lub

b) będzie stanowić towar handlowy, ale na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1) ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przy tym ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Ponadto, należy zauważyć, że w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych od podatku, należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 90 ustawy. Powyższe przepisy stanowią uzupełnienie regulacji art. 86 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Przy tym w myśl art. 90 ust. 2 ustawy:

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy:

Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Stosownie do art. 90 ust. 4 ustawy:

Proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Na podstawie art. 90 ust. 5 ustawy:

Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika - używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.

Art. 90 ust. 6 ustawy stanowi, że:

Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu z tytułu transakcji dotyczących:

1) pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych;

2) usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.

Ponadto w myśl art. 90 ust. 8 ustawy:

Podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo. Podatnicy są obowiązani zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o przyjętej proporcji w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ta proporcja została zastosowana po raz pierwszy, nie później jednak niż w dniu przesłania ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3

Na podstawie art. 90 ust. 9 ustawy:

Przepis ust. 8 stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.

Jednocześnie zgodnie z art. 90 ust. 9a ustawy:

Przy ustalaniu proporcji zgodnie z ust. 2-6 do obrotu nie wlicza się kwoty podatku.

Zaś w myśl art. 90 ust. 10 ustawy:

W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

1) przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 10 000 zł - podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%;

2) nie przekroczyła 2% - podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.

Przy tym stosownie do art. 91 ust. 1 ustawy:

Po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a lub 10c-10g, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6, 10, 10a lub 10c-10g lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

Z opisu sprawy wynika, że poniosą Państwo wydatki w trakcie remontu oraz przebudowy, a wśród nich również takie w przypadku których:

a) będzie możliwe odrębne określenie kwot podatku naliczonego związanych z częścią budynku wykorzystaną przez Państwa do czynności podlegających opodatkowaniu, które nie będą korzystać ze zwolnienia,

b) będzie możliwe odrębne określenie kwot podatku naliczonego związanych z częścią budynku wykorzystaną przez Państwa do czynności podlegających opodatkowaniu, które będą korzystać ze zwolnienia,

c) nie będzie możliwe odrębne określenie kwot podatku naliczonego związanych z częścią budynku wykorzystaną przez Państwa do czynności podlegających opodatkowaniu, które nie korzystają ze zwolnienia oraz z częścią budynku wykorzystaną przez Państwa do czynności podlegających opodatkowaniu, które będą korzystać ze zwolnienia.

Z powołanych przepisów wynika, że warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, które nie korzystają ze zwolnienia. Natomiast w przypadku wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia oraz czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, należy odrębnie określić kwotę podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi, które nie korzystają ze zwolnienia. W sytuacji gdy nie ma możliwości odrębnego określenia kwoty podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi, które nie korzystają ze zwolnienia, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku, zgodnie z art. 90 ustawy.

W sytuacji kiedy część budynku:

a) będzie uwzględniona w ewidencji środków trwałych (część wynajmowana lub sprzedana ze stawką 23% VAT), lub

b) będzie stanowić towar handlowy, ale na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z VAT

\- należy zgodzić się z Państwem, że w pierwszej kolejności mają Państwo obowiązek odrębnego określenia, czy podatek wynikający z otrzymanych faktur związany będzie z czynnościami opodatkowanymi, które nie korzystają ze zwolnienia czy też zwolnionymi od podatku (dokonania bezpośredniej alokacji) i będą mieli Państwo pełne prawo do odliczenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami opodatkowanymi, które nie korzystają ze zwolnienia, zaś nie będą Państwo mieli prawa do odliczenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, które korzystają ze zwolnienia. Natomiast, gdy dokonanie bezpośredniej alokacji podatku (do czynności opodatkowanych, które nie korzystają ze zwolnienia bądź do czynności, które korzystają ze zwolnienia) nie jest możliwe, są Państwo obowiązani do rozliczenia danej kwoty podatku naliczonego w proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy bądź w proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 ustawy i dokonać ewentualnej korekty deklaracji zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będą ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).