Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-865/08/PK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-08-20
Teza: Obrotem będzie cała wartość świadczenia (czynsz plus opłaty za media), jaką pobiera od najemców.
Słowa kluczowe: media; refakturowanie; usługi-usługi najmu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2008r. (data wpływu 13 czerwca 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia wysokości obrotu – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 czerwca 2008r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia wysokości obrotu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Gmina S. jest właścicielem lokali użytkowych w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, których działalność oparta jest na ustawie z 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80 poz. 903 ze zmianami).

Zawarcie umowy cywilnoprawnej pomiędzy najemcą lokalu a gminą na najem może nastąpić w drodze przetargu ustnego, pisemnego lub w drodze bezprzetargowej. Obecne umowy najmu gminnych lokali użytkowych, zawarte w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego wygasają na koniec 2008 roku. Prezydent miasta ogłasza przetarg na wynajem gminnych lokali użytkowych, który przeprowadza komisja przetargowa zgodnie z regulaminem. Cena wywoławcza miesięcznej stawki czynszowej netto za najem za 1m2 powierzchni lokalu przyjęta do przetargu wynosi równowartość najniższej stawki obowiązującej dla lokalu użytkowego o podobnym standardzie. Do ustalonego w wyniku przetargu czynszu najmu najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu miesięczne opłaty zaliczkowe związane z dostarczaniem mediów (woda, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie, energia elektryczna itp.). Czynsz najmu płatny jest do 25 każdego miesiąca w oparciu o otrzymaną przez najemcę fakturę VAT, obejmującą wylicytowaną w drodze przetargu stawkę czynszu oraz opłaty dodatkowe. Przy wystawianiu faktur VAT wyszczególnione są należność z tytułu najmu + 22% podatku VAT oraz należność za dostarczanie mediów + podatek VAT właściwy dla rodzaju usługi (dostawa wody i odprowadzanie ścieków - 7% podatku VAT, centralne ogrzewanie, energia elektryczna - 22% podatku VAT). Opłaty dodatkowe, niezależne od wynajmującego, są pobierane tylko w przypadkach, gdy najemca lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług. Wysokość opłat dodatkowych wynika z otrzymywanych przez gminę rachunków wspólnot mieszkaniowych, które są stronami umów z usługodawcą dostarczającym media, a następnie rozliczane na poszczególnych właścicieli, w tym także na gminę jako jednego z właścicieli.

Miesięczne opłaty za dostawę mediów wynikające z not i rachunków wspólnot mieszkaniowych, a dotyczące najmu lokali użytkowych ujmowane są w wystawianych przez urząd fakturach VAT w jednostkowej cenie netto wynikającej z wyliczenia: cena jednostkowa brutto wykazana na rachunku od zarządców wspólnot mieszkaniowych pomniejszona o podatek VAT właściwy dla rodzaju usługi (opłaty dodatkowej). Taki sposób ustalania należności za świadczenia dodatkowe w sytuacji otrzymywania not lub rachunków uproszczonych powoduje:

1.  brak możliwości dokonania odliczeń podatku naliczonego przy zakupie tych usług, przy jednoczesnym obowiązku odprowadzenia podatku należnego wykazanego w fakturach sprzedaży, w wyniku czego nie "odzyskuje" pełnych należnych kwot poniesionych dla najemców na zakup świadczeń dodatkowych,
2.  brak podstaw do refakturowania.

Przy tak prowadzonych rozliczeniach należność budżetu gminy jest niższa od poniesionych na ten cel wydatków o kwotę podatku należnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jakie powinno być właściwe określenie obrotu - czy sam czynsz, czy czynsz wraz ze świadczeniami dodatkowymi?
2.  Jakie powinny być właściwe stawki podatku VAT - czy do całości należności od najemcy stawki właściwej dla danej usługi najmu, czy tylko do czynszu, a do świadczeń dodatkowych stawki właściwe dla tych świadczeń?

Zdaniem Wnioskodawcy, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne za samo używanie lokalu przez najemcę. Czynsz najmu nie obejmuje opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego na rzecz najemcy. Jednakże opłaty są ściśle związane z samą usługą najmu, ich faktycznymi odbiorcami są najemcy, dlatego możliwe jest albo ich refakturowanie wg stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur bądź wkalkulowanie w cenę świadczonej usługi najmu. W przypadku otrzymywania od wspólnoty mieszkaniowej rachunku, nie faktury VAT, refakturowanie jest niemożliwe. Naszym zdaniem należy wystawić fakturę VAT dla najemcy opiewającą na wartość czynszu wraz z kosztami stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku VAT i zastosować do całości stawkę właściwą dla danej usługi, w przypadku najmu lokali użytkowych - 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności został zdefiniowany odpowiednio w art. 7 i art. 8 ustawy. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem najem stanowi usługę, o której mowa w ww. art. 8 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wspólnota mieszkaniowa, która nabywa media od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych mediów i wystawiając w związku z tym rachunki dla poszczególnych członków wspólnoty, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków). Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), to tym samym przy umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka wspólnoty (wynajmującego) na rzecz osób trzecich, a jedynie o należności obciążającej najemcę wynikającej z umowy najmu.

Jeżeli Podatnik jako właściciel lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej nie jest stroną umowy o dostawę mediów i ponosi koszt dostawy mediów w wartości brutto, na podstawie dokumentów nie dających prawa do odliczenia podatku VAT (w tym wypadku rachunków i not), wówczas w rozliczeniach między Wnioskodawcą (członkiem wspólnoty) a najemcą lokalu nie występuje odsprzedaż mediów i w tym wypadku brak jest uzasadnienia do odrębnego dokumentowania tej czynności fakturą VAT (refakturowania) na rzecz najemcy. W takim przypadku opłaty te powinny zostać wkalkulowane w cenę (jako element kalkulacji otrzymywanej opłaty za najem) świadczonej usługi najmu czyli stanowią część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że u Wnioskodawcy obrotem będzie cała wartość świadczenia (czynsz plus opłaty za media), jaką pobiera od najemców. Tym samym Wnioskodawca winien ww. świadczenie udokumentować jedną fakturą VAT oraz opodatkować przedmiotowe świadczenie, jako jedną usługę, stawką właściwą dla świadczonych usług najmu lokali użytkowych tj. 22% stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.