Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-239/15-2/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-05-08
Teza: w zakresie zwolnienia z opodatkowania zbycia lokali w ramach sprzedaży przez komornika
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2015 r. (data wpływu 16 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania zbycia lokali w ramach sprzedaży przez komornika – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania zbycia lokali w ramach sprzedaży przez komornika.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Sp. z o.o. z (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Spółka jest właścicielem czterech lokali niemieszkalnych, w skład których wchodzą głównie pomieszczenia biurowe (dalej: „Lokale”). Każdy z Lokali stanowi odrębną nieruchomość i dla każdego z nich prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Lokale zostały w przeszłości nadbudowane przez poprzedników prawnych Spółki na wielopiętrowym budynku/kamienicy (dalej: „Budynek”). Z prawem własności każdego z Lokali związany jest przysługujący Spółce udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym usytuowany jest Budynek, a także udział we współwłasności części wspólnych Budynku, służących do wspólnego użytku właścicieli poszczególnych lokali znajdujących się w Budynku.

Lokale zostały nabyte przez Spółkę w dniu 21 lutego 2012 r. w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie ze zobowiązania z tytułu pożyczki udzielonej przez Spółkę poprzedniemu właścicielowi Lokali (dalej: „Zbywca”).

Spółka nie ma wiedzy na temat wcześniejszej historii Lokali, w szczególności, czy przy ich powstaniu był odliczany VAT oraz czy przed nabyciem przez Spółkę Lokale zostały już wcześniej oddane do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Po nabyciu Lokali Spółka ponosiła wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, od których odliczała VAT naliczony. Wydatki te, zgodnie z wiedzą Spółki, w odniesieniu do któregokolwiek z Lokali nie przekroczyły jednak 30% jego wartości początkowej.

Obecnie wobec Wnioskodawcy toczy się postępowanie egzekucyjne, w ramach którego Lokale zostały zajęte i sprzedane w bieżącym roku przez komornika (dalej: „Transakcja”) celem zaspokojenia wierzycieli Spółki. Przedmiotem Transakcji, wraz z Lokalami, jest również udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, a także udział w częściach wspólnych Budynku, nie objętych prawem do wyłącznego korzystania. Płatnikiem ewentualnego VAT należnego z tytułu Transakcji będzie, zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, komornik, będący organem egzekucyjnym.

Na dzień Transakcji Spółka pozostawała czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zbycie Lokali w ramach Transakcji podlega zwolnieniu z VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie Lokali w ramach Transakcji podlega zwolnieniu z VAT. Jednocześnie, ponieważ podstawy dla zwolnienia Transakcji od podatku dostarcza tu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jest to tzw. zwolnienie z opcją opodatkowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów. Według definicji ustawowej zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż Lokali w ramach Transakcji powinna być kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Ta sama kwalifikacja powinna odnosić się do dokonywanej łącznie ze sprzedażą Lokali sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest Budynek, a także udział w częściach wspólnych Budynku, nie objętych prawem do wyłącznego korzystania.

Jak bowiem stanowi art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy, budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przy tym podobne podejście należy stosować wobec prawa wieczystego użytkowania gruntów, co potwierdził Minister Finansów np. w interpretacji indywidualnej wydanej z jego upoważnienia przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 31 marca 2014 r., sygn. IBPP2/443-1165/13/RSz.

Jednocześnie art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 121, dalej: „Kodeks cywilny") wskazuje, iż za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością; zgodnie zaś z art. 47 ust. 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W konsekwencji, udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest Budynek, a także udział w częściach wspólnych Budynku, nieobjętych prawem do wyłącznego korzystania, nie może stanowić odrębnego od Lokali przedmiotu Transakcji. Prawa te, jako części składowe Lokali i stanowiące razem z Lokalami jeden przedmiot Transakcji, podlegają opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak dostawa Lokali.

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wyjątkowo zasada ta nie ma zastosowania, jeżeli dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo w przypadku, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Istotą pierwszego zasiedlenia pozostaje zatem oddanie nieruchomości zabudowanych do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po wybudowaniu obiektu lub poniesieniu wydatków na jego ulepszenie w kwocie odpowiadającej minimum 30% jego wartości początkowej. Oddanie takie musi przy tym następować w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Za czynność spełniającą przesłankę pierwszego zasiedlenia należy uznać w szczególności przeniesienie własności towaru (nieruchomości) przez podatnika VAT w zamian za zwolnienie go z długu w postaci zobowiązania do spłaty pożyczki wraz z odsetkami (tzw. datio in solutum). W takim przypadku dochodzi bowiem do przeniesienia przez dłużnika prawa do rozporządzania towarem jak właściciel za wynagrodzeniem (tj. odpłatnej dostawy towaru). Odpłatność w tej sytuacji polega na uwolnieniu dłużnika ze zobowiązań względem nabywcy towaru, wynikających z odrębnej umowy, np. pożyczki. Stanowisko organów podatkowych oraz sądów administracyjnych potwierdza prawidłowość takiego poglądu.

Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 27 listopada 2013 r. sygn. ILPP1/443-78S/13-4/NS, wskazał, iż: „(\`(...)\`) przeniesienie na rzecz Nabywcy własności Nieruchomości w związku ze skorzystaniem z instytucji datio in solutum należy traktować na gruncie prawno-podatkowym na równi ze zbyciem tych Nieruchomości. (\`(...)\`) z punktu widzenia konsekwencji podatkowych sytuacja jest taka sama, jak ta, w której SKA dokonałaby odpłatnego zbycia Nieruchomości, a za otrzymane pieniądze wypełniła swoje zobowiązanie względem wierzyciela (\`(...)\`)”.

Powyższy pogląd potwierdził również WSA w Łodzi w wyroku z dnia 28 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Łd 1236/12, wskazując, iż „(\`(...)\`) Opodatkowaniu podlega zatem dostawa towarów i świadczenie usług za wynagrodzeniem, które powinno mieć formę przysporzenia, a więc zwiększenia aktywów po stronie beneficjenta lub zmniejszenia jego pasywów z tytułu konkretnego świadczenia. Organy podatkowe prawidłowo oceniły, że przeniesienie własności nieruchomości przez Spółkę miało charakter odpłatny, bowiem w zamian za nieruchomość Spółka zmniejszała swoje pasywa. Wygasły obciążenia Spółki z tytułu zawartej wcześniej umowy pożyczki.”

Uwzględniając powyższe należy wskazać, że nabycie Lokali przez Spółkę poprzez przeniesienie na nią ich własności w zamian za zwolnienie Zbywcy ze zobowiązań z tytułu udzielonej mu uprzednio przez Spółkę pożyczki, stanowiło odpłatną dostawę towarów (sprzedaż), tj. czynność podlegającą VAT. Dodatkowo, zgodnie z oświadczeniem zawartym w akcie, czynność ta została dokonana przez podatnika VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Spółka nie ma wiedzy na temat wcześniejszej historii Lokali, w szczególności nie ma informacji, czy były one wcześniej oddawane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. W związku z tym należy przyjąć, że ostatnią czynnością, co do której z pewnością może ona stwierdzić, iż wypełniało przesłanki pierwszego zasiedlenia, było nabycie Lokali przez Spółkę w ramach datio in solutum. W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Lokali w rozumieniu ustawy o VAT miało najpóźniej miejsce w dniu 21 lutego 2012 r. Do momentu sprzedaży Lokali przez komornika w 2015 r. minęły więc ponad 2 lata od ich nabycia przez Spółkę.

Jednocześnie, po nabyciu Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie Lokali w wymiarze stanowiącym co najmniej 30% ich wartości początkowej. Oznacza to, że żadna ze wskazanych powyżej okoliczności wyłączających zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie ma w przypadku Transakcji miejsca. Co za tym idzie, sprzedaż Lokali w jej ramach powinna, w braku wyboru opcji opodatkowania Transakcji przez strony, podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie ww. przepisu.

Mając powyższe na względzie Spółka wnosi jak w pytaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2011 r., nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wskazać należy, że towarem jest również udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. UE L Nr 347.1 ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

*   określone udziały w nieruchomości,
*   prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
*   udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. regulacji) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zatem, w świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy, przepisu art. 29a ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesna dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak stanowi art. 45 k.c., rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Natomiast w myśl art. 46 § 1 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Stosownie do § 2 częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jak stanowi art. 50 k.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest właścicielem czterech lokali niemieszkalnych, w skład których wchodzą głównie pomieszczenia biurowe. Każdy z lokali stanowi odrębną nieruchomość a z prawem własności każdego z nich związany jest przysługujący Wnioskodawcy udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz udział we współwłasności części wspólnych ww. budynku.

Lokale zostały nabyte w dniu 21 lutego 2012 r. w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie ze zobowiązania z tytułu pożyczki udzielonej przez Wnioskodawcę poprzedniemu właścicielowi nieruchomości. Wnioskodawca zaznaczył, że nie wie, czy w momencie powstania lokali odliczany był podatek VAT i czy lokale te były wcześniej oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie, od których odliczał podatek naliczony. Wydatki te jednak w odniesieniu do każdego z lokali nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

W chwili obecnej wobec Wnioskodawcy toczy się postępowanie egzekucyjne, w ramach którego lokale zostały zajęte i sprzedane przez komornika, celem zaspokojenia wierzycieli. Zbyciu podlegają lokale, udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu a także udział w częściach wspólnych budynku, nie objęty prawem do wyłącznego korzystania.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia z opodatkowania transakcji zbycia ww. nieruchomości.

W związku z przedstawionym opisem sprawy należy przeanalizować, czy zbycie ww. nieruchomości, tj. lokali, udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w częściach wspólnych budynku, spełnia warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W niniejszym przypadku za pierwsze zasiedlenie należy uznać przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie ze zobowiązania z tytułu pożyczki udzielonej przez Wnioskodawcę, ponieważ jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat wcześniejszego oddania do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wskazano powyżej, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania nieruchomości do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

W myśl art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. k.c., jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Uregulowana w tym przepisie instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów.

Należy podkreślić, że celem datio in solutum jest wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie, przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania - poza umową stron - jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.

Tak więc, przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy własności nieruchomości w związku ze skorzystaniem z instytucji datio in solutum przez zbywcę należy traktować na gruncie prawno-podatkowym na równi z nabyciem tych nieruchomości. Należy zauważyć, że z punktu widzenia konsekwencji podatkowych sytuacja jest taka sama, jak ta, w której Wnioskodawca dokonałby odpłatnego nabycia nieruchomości.

Zatem, wydanie nieruchomości w ramach instytucji datio in solutum, jako świadczenie rzeczowe w miejsce zobowiązania pieniężnego, było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wykonaną przez zbywcę będącym podatnikiem podatku VAT.

Jednocześnie z wniosku wynika, że Wnioskodawca w odniesieniu do każdego z lokali nie ponosił nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości każdego z nich. Zatem w przedstawionych okolicznościach pierwsze zasiedlenie należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności nieruchomości na Wnioskodawcę. Natomiast w sytuacji, gdy dostawa odbywa się po pierwszym zasiedleniu, zwolnienie od podatku ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub ich części upłynie okres nie krótszy niż 2 lata.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca stał się właścicielem ww. nieruchomości w dniu 21 lutego 2012 r., zatem, między pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości będącej przedmiotem interpretacji upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, dostawa jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przedstawionej sprawie zbycie lokali, udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku, podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle powyższych ustaleń, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.