Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-465/12-2/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-02-01
Teza: Czy zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych oraz mediów dostarczanych do lokali pomniejszone o koszty powodują powstanie dochodu, który jest zwolniony na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentowanej przez Zarządcę przedstawione we wniosku z dnia 31 października 2012 r. (data wpływu 08 listopada 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Spółka z o.o. na podstawie podpisanej umowy jest Zarządcą nieruchomości. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Ww. Wspólnotę tworzą:

*   osoby fizyczne, jako właściciele jedenastu lokali mieszkalnych o pow. użytkowej 405,35 m 2,
*   Gmina, jako właściciel dwóch lokali mieszkalnych o pow. użytkowej 71,50 m 2,
*   osoba fizyczna, jako właściciel jednego lokalu użytkowego o pow. użytkowej 92,80 m 2,
*   gmina, jako właściciel dwóch lokali użytkowych o pow. użytkowej 32,00 m 2,

powierzchnia lokali mieszkalnych ogółem: 476,85 m 2, powierzchnia lokali użytkowych to: 124,80 m 2. Udziały lokali użytkowych we Wspólnocie stanowią 20,33%, udziały lokali mieszkalnych to 79,67%. Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z rozdziału 3 ww. ustawy wynikają prawa i obowiązki właścicieli lokali, którzy mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale jednocześnie ponoszą wydatki i ciężary związane z jej utrzymaniem i mają obowiązek uiszczania z tego tytułu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10-tego każdego miesiąca. Obowiązek wnoszenia zaliczek na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej to realizacja przez współwłaścicieli obowiązku, jaki nakłada na nich ustawa odnośnie partycypowania w kosztach utrzymania części nieruchomości wspólnej i zarządu tą nieruchomością. Zaliczki te przeznaczane są na pokrycie kosztów części wspólnych takich jak: ubezpieczenie części wspólnych, energia korytarzowa, czyszczenie kominów, deratyzacja, remonty w częściach wspólnych itp. Natomiast koszty dotyczące utrzymania lokalu to opłaty związane z dostawą mediów do lokali, tj. zimnej wody, odprowadzenia ścieków i wywozu nieczystości. Umowy o dostawę mediów do poszczególnych lokali zawarła Wspólnota Mieszkaniowa, a zasady rozliczania tych kosztów na poszczególne lokale określone są w formie regulaminów przyjętych na podstawie podjętych uchwał. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, mediów oraz funduszu remontowego właściciele zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali użytkowych uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Na koniec roku kalendarzowego należne zaliczki z tytułu: utrzymania części wspólnych oraz dostawy mediów porównywane są z rzeczywistymi kosztami zgodnie z otrzymanymi dokumentami od dostawców. W przypadku nadwyżki ustalonej zaliczki nad faktycznie poniesionymi kosztami powstaje dochód, który zostaje rozksięgowany wg poszczególnych tytułów na właścicieli we Wspólnocie Mieszkaniowej i jest przeznaczony na poczet opłat kolejnych miesięcy. Uzyskany dochód Wspólnoty Mieszkaniowej traktuje się, jako zwolniony na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż został uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych oraz mediów dostarczanych do lokali pomniejszone o koszty powodują powstanie dochodu, który jest zwolniony na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych oraz mediów dostarczanych do lokali, pomniejszone o koszty powodują powstanie dochodu, który jest zwolniony na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ponieważ:

1.  Wspólnota prowadzi działalność na rzecz nieruchomości wspólnej z wyłączeniem powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych (art. 3 ustawy o własności lokali). Jej zadaniem jest zarząd nieruchomością wspólną i prowadzenie związanej z tym gospodarki finansowej. Źródłem pochodzenia dochodu z tytułu wnoszonych zaliczek przez wszystkich właścicieli nie jest lokal, ani użytkowanie tym lokalem czy gospodarka nim, ale obowiązek współwłaścicieli w uczestniczeniu w kosztach utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną. Zawsze są to kwoty dotyczące nieruchomości wspólnej, dlatego też istotne jest określenie charakteru całej nieruchomości, a nie poszczególnych lokali.
2.  Pojęcie budynku mieszkalnego zostało zdefiniowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów budowlanych i zgodnie z treścią tych przepisów, budynki mieszkalne to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W świetle tych przepisów budynek Wspólnoty Mieszkaniowej jest budynkiem mieszkalnym.
3.  Wspólnota Mieszkaniowa z uwagi na brak możliwości zawarcia umowy przez właścicieli bezpośrednio z dostawcami zapewnia dostarczenie mediów do budynku wraz z lokalami, w tym lokalami użytkowymi i z tego tytułu uiszcza opłaty dysponując zaliczkami wniesionymi przez właścicieli. Dopiero później, zgodnie z obwiązującymi przepisami o podjętymi uchwałami, zaliczki są rozliczane. Ponadto, Wspólnota nie może osiągać z tytułu dostaw mediów dochodu, bowiem zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 07.06.2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.) suma obciążeń za wodę i ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez Wspólnotę kosztów na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo -kanalizacyjnego.
4.  Stanowisko Wspólnoty jest zgodne z wyrokami sądów: I SA/Wr 223/08 oraz I SA/Wr 13/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która określa zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w powołanym wyżej artykule, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, zaliczki) stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Odnosząc przedstawiony powyżej stan prawny do stanu faktycznego opisanego przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych. Za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi mogą być uznane tylko te opłaty, które są wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych. Opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, choć dotyczyć mogą tych samych części wspólnych, nie mogą być uznane za uzyskane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu powyższego przepisu, służą bowiem prawidłowemu korzystaniu z lokali użytkowych (gospodarce tymi lokalami). Tym bardziej nie mogą za takie być związane opłaty na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych oraz mediów do lokali użytkowych.

Ponadto tut. Organ pragnie zauważyć, że okoliczność, iż budynek spełnia warunki umożliwiające zaliczenie go do budynków mieszkalnych zgodnie z przepisami wskazanymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), nie ma znaczenia w przedmiocie sprawy.

Reasumując, dochód uzyskany z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych we Wspólnocie Mieszkaniowej na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych oraz mediów dostarczanych do lokali, nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tej ustawy, podlega opodatkowaniu.

Należy również zauważyć, że wszelkie przywileje podatkowe, a więc zarówno zwolnienia, jak i ulgi podatkowe, są naruszeniem jednej z głównych zasad opodatkowania, a mianowicie zasady sprawiedliwości podatkowej. Wszelkie zatem ulgi i zwolnienia, jako wyjątki od tej zasady, nie mogą być interpretowane według wykładni rozszerzającej.

Jednocześnie należy wskazać, iż powołane w treści wniosku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego należy stwierdzić, iż zdaniem organu podatkowego, teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w przedmiotowym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.