Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.7.2021.3.HW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-16
Teza: Uznanie, że wykonywane przez X czynności stanowią działalność gospodarczą oraz, że Spółka posiada status podatnika. Zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy usług najmu oraz sposobu dokumentowania tych transakcji.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; działalność-działalność gospodarcza; najem; organ-organ władzy publicznej; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2020 r. (data wpływu 4 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 marca 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

1.  uznania, że wykonywane przez X czynności – tj. świadczenie usług najmu (przypadek określony w sekcji G.2 pkt I) – stanowią działalność gospodarczą oraz, że Spółka posiada status podatnika (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3);
2.  zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy opisanych czynności X (tj. usług najmu – przypadek określony w sekcji G.2 pkt I) oraz sposobu dokumentowania tych transakcji, w związku z dokonywaniem przez X wynajmu przedmiotowych nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 4, nr 8a i b);

– **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie: uznania, że wykonywane przez X czynności – tj. świadczenie usług najmu (przypadek określony w sekcji G.2 pkt I) – stanowią działalność gospodarczą oraz że Spółka posiada status podatnika (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3), zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy opisanych czynności X (tj. usług najmu – przypadek określony w sekcji G.2 pkt I – pytanie oznaczone we wniosku nr 4), prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do otrzymywanych przez Wnioskodawcę faktur zakupu dokumentujących transakcje dotyczące nieruchomości; obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 86 ust. 2a-2h oraz art. 90c ustawy (określanie proporcji – tzw. „prewspółczynnik”) w związku z dokonywaniem przez X Sp. z o.o. wynajmu przedmiotowych nieruchomości oraz obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 90 oraz art. 91 ustawy w związku z dokonywaniem przez Wnioskodawcę wynajmu przedmiotowych nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 5-7), a także w zakresie sposobu dokumentowania tych transakcji, w związku z dokonywaniem przez X wynajmu przedmiotowych nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3 oraz nr 8 a) i b). Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 marca 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz dodatkową opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

G.1. Ogólne informacje na temat Wnioskodawcy

X Sp. z o.o. (dalej zwana także X., Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa handlowego utworzoną w oparciu o uchwałę Rady Miasta (…). Kapitał zakładowy Spółki wynosi (…) zł i dzieli się na (…) udziałów o wartości nominalnej po (…) zł każdy. Właścicielem wszystkich udziałów w Spółce jest Gmina Miasta (…) (gmina będąca jednocześnie miastem na prawach powiatu, określana w dalszej części tekstu również w skrócie jako Gmina lub Miasto). Udziały były obejmowane etapami, zaś pokrywane wnoszonymi przez jedynego wspólnika:

1.  wkładami pieniężnymi,
2.  wkładami niepieniężnymi (aporty), w tym:
    *   prawa własności niezabudowanych działek gruntu,
    *   prawo własności działki zabudowanej budynkiem wolnostojącym,
    *   lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości,
    *   lokale użytkowe (bez odrębnych ksiąg wieczystych na dzień przekazania; na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku wszystkie lokale stanowią odrębną własność, co nastąpiło wskutek dokonania wpisów do ksiąg wieczystych o charakterze konstytutywnym),
    *   prawo własności udziału w nieruchomości, w ramach którego przysługuje prawo dysponowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym lokale mieszkalne, halę garażową i komórkę lokatorską; przedmiot aportu został wyodrębniony i na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku jest dla niego prowadzona nowo utworzona księga wieczysta,
    *   prawa własności nieruchomości stanowiących lokale użytkowe,
    *   prawo dzierżawy na okres 30 lat części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę.

W treści § 4.1 aktu założycielskiego ogólny cel funkcjonowania Spółki określono jako prowadzenie działalności w zakresie budowy mieszkań i obiektów użyteczności publicznej. Umowa Spółki w aktualnym jej brzmieniu (tekst jednolity z dnia 7 maja 2019 r.) wskazuje jako przedmiot działalności jednostki łącznie 43 rodzaje aktywności określone zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, w tym między innymi:

1.  wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
2.  zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z),
3.  kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z),
4.  przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43.12.Z),
5.  realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z),
6.  pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 82.99.Z),
7.  administracja publiczna oraz polityka gospodarcza i społeczna (PKD 84.1),
8.  pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 96.09.Z).

X funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1526). Zgodnie z art. 151 § 1 kodeksu, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona w każdym celu prawnie dopuszczalnym (chyba że ustawa stanowi inaczej). Wnioskodawca podkreśla, że kodeks spółek handlowych nie ogranicza zakresu funkcjonowania spółek z ograniczoną odpowiedzialnością jedynie do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1292, z późn. zm. – dalej: ustawa prawo przedsiębiorców).

Wnioskodawca jest jednoosobową komunalną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zależną finansowo i organizacyjnie od Gminy Miasta (…). Celem działalności jednostki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 713, z późn. zm. – dalej: ustawa o samorządzie gminnym). W myśl postanowień art. 7 ust. 1 tego aktu prawnego „Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1.  ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; (\`(...)\`)
2.  wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz; (\`(...)\`)
3.  pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych; 6a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;
4.  gminnego budownictwa mieszkaniowego;
5.  edukacji publicznej; (\`(...)\`)
6.  zieleni gminnej i zadrzewień; (\`(...)\`)
7.  polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej (\`(...)\`)”.

Zgodnie z art. 9 powołanej ustawy, w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, jak również zawierać umowy z innymi podmiotami. Ponadto, gminom oraz innym gminnym osobom prawnym przyznano uprawnienie do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nienależącymi do gminnego zasobu nieruchomości w formach określonych w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2019 r., poz. 712, z późn. zm. – dalej: ustawa o gospodarce komunalnej). Ramy powołanego uprawnienia do zarządzania zostały uszczegółowione, w szczególności, poprzez określenie, iż:

*   „gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego” (art. 2 ustawy o gospodarce komunalnej),
*   „jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek” (art. 9).

W uzupełnieniu Spółka zaznaczyła, iż zadania własne gminy zostały wskazane również w treści art. 17 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1876 – dalej: ustawa o pomocy społecznej). I tak do zadań własnych gminy o charakterze obowiązkowym zalicza się, między innymi:

*   opracowanie i realizację gminnej strategii rozwiązywania problemów społecznych ze szczególnym uwzględnieniem programów pomocy społecznej, profilaktyki i rozwiązywania problemów alkoholowych i innych, których celem jest integracja osób i rodzin z grup szczególnego ryzyka (ust. 1 pkt 1),
*   organizowanie i świadczenie usług opiekuńczych, w tym specjalistycznych, w miejscu zamieszkania, z wyłączeniem specjalistycznych usług opiekuńczych dla osób z zaburzeniami psychicznymi (ust. 1 pkt 11).

Działalność Wnioskodawcy nie jest działalnością zarobkową (nie jest nakierowana na generowanie zysku), gdyż pełni on rolę pomocniczą w ramach funkcjonowania Gminy Miasta (\`(...)\`). Misją i celem strategicznym działalności X Sp. z o.o. jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy. Do głównych zadań operacyjnych jednostki należy budowa mieszkań oraz obiektów użyteczności publicznej, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Aktywność Wnioskodawcy ma się przyczynić do poprawy warunków życia mieszkańców (\`(...)\`).

Należy podkreślić, że wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 – dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Zgodnie z Uchwałą (…) w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta (…) zarządzanie mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta (…), stanowiącym własność X Sp. z o.o. – zwanej w treści uchwały „spółką mieszkaniową” – prowadzi spółka mieszkaniowa \[ § 21 ust. 5\].

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

G.2. Obszary (rodzaje) działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę – Źródła osiąganych przychodów ze sprzedaży

X Sp. z o.o. osiąga przychody ze sprzedaży z następujących rodzajów działalności:

1.  Wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`),
2.  Wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta (\`(...)\`),
3.  Wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta (\`(...)\`),
4.  Wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę,
5.  ynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu,
6.  Wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo – wychowawczą typu socjalizacyjnego

– na rzecz Gminy Miasta (…) – (…).

W ocenie Wnioskodawcy, dla oceny stanu faktycznego odnoszącego się do zamieszczonych w sekcji G.3 pytań niezbędne jest przedstawienie całokształtu zasad funkcjonowania X Sp. z o.o. W związku z tym poniżej przedstawiono dodatkowe informacje charakteryzujące wymienione rodzaje działalności.

Ad. I.

Wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

W wyniku realizacji dwóch pierwszych etapów Programu budowy mieszkań komunalnych, w latach 2008-2009 Wnioskodawca wybudował:

1.  przy ul. A w (…) – zespół budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze 152 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej 6.660,00 m2,
2.  przy ul. B i C w (…) – zespół budynków 3,5- oraz 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze 160 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2.

Ponadto, w roku 2017 Spółka – biorąc udział w realizacji (…) Programu Mieszkalnictwa Społecznego (…) i działając zgodnie z postanowieniami Zarządzenia (…) – wybudowała przy ul. D w (…) budynek mieszkalny 4-kondygnacyjny w technologii szkieletowej drewnianej o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, obejmujący:

*   (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2,
*   (…) lokal o powierzchni użytkowej (…) m2 z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach wyżej powołanego programu.

Główną potrzebą, na którą odpowiada koncepcja domu ekologicznego mieszkań ze wsparciem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz integracja społeczna osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym. Zarówno zasady budowy nieruchomości, jak i jej wynajmu określa powołane zarządzenie Prezydenta Miasta (…).

Opisane inwestycje zostały przez Wnioskodawcę zrealizowane na nieruchomościach wniesionych do Spółki w postaci wkładów niepieniężnych przez jedynego udziałowca – Gminę Miasta (…). Źródła finansowania przedsięwzięć stanowiły:

*   środki własne – wniesione uprzednio do Spółki przez jedynego udziałowca w postaci wkładów pieniężnych,
*   środki zewnętrzne – w postaci bankowego kredytu inwestycyjnego oraz celowych programów emisji obligacji.

Wszystkie wskazane w punkcie I lokale mieszkalne – przy ul. A, ul. B, ul. C oraz przy ul. D – stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta (…).

Inwestycja – ul. A – dodatkowe informacje.

W dniu 15 września 2008 r. X (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta (…) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołaną nieruchomość położoną w (…) przy ulicy A, zabudowaną zespołem budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust. 5 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

X przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu, obejmujących:

*   zużycie materiałów i energii,
*   usługi obce,
*   podatki i opłaty,
*   wynagrodzenia,
*   ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze,
*   ubezpieczenia majątkowe,
*   amortyzację przedmiotu umowy na poziomie:
*   0,75% wartości początkowej brutto budynków,
*   4,50 % wartości początkowej brutto budowli,
*   koszty obsługi kredytu zaciągniętego na realizację przedmiotu umowy najmu.

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy (§ 6 ust. 2). Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania (§ 6 ust. 3).

Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w następujących okolicznościach niezależnych od Spółki (§ 6 ust. 9\]:

*   wyższy niż założony w umowie poziom stawek podatku od nieruchomości,
*   wyższa niż założona w umowie stopa oprocentowania kredytu zaciągniętego przez X Sp. z o.o. na realizację przedmiotowej inwestycji,
*   zmiana przepisów prawa skutkująca zmianą stawki należnego podatku VAT,
*   wyższa niż założona w umowie stopa inflacji.

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów X związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 umowy, czynsz najmu należny X jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Spółka nalicza czynsz w oparciu o koszty planowane na dany rok kalendarzowy – określone w umowie i zawartych aneksach – z zastrzeżeniem powołanych zapisów o stawce czynszu maksymalnego. W terminie 15 dni po upływie każdego roku kalendarzowego X jest zobowiązana wystawić fakturę korygującą wysokość czynszu najmu naliczonego w poprzednim roku kalendarzowym do wysokości czynszu najmu ustalonego według kosztów rzeczywistych poniesionych przez Spółkę, o ile tak ustalony czynsz będzie mniejszy aniżeli czynsz objęty fakturami (kwartalnymi) wystawionymi w ciągu roku kalendarzowego (§ 7 ust. 3).

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu (§ 7 ust. 7).

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości (§ 4 ust. 2).

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 r. umowa może zostać wypowiedziana przez X jedynie w dwóch przypadkach:

*   w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
*   w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta (…) umowy – w szczególności należny X czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) równej co do wartości wysokości kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w danym roku rozliczeniowym, powiększonych o rzeczywiście poniesione koszty finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji; stawka czynszu została określona bez uwzględnienia marży zysku dla Wynajmującego (koncepcja zysku zerowego); prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosi (…) zł /1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku (uwzględnia opłaty za gospodarowanie odpadami),
*   ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych (§ 6 ust. 3), za wyjątkiem sytuacji wskazanych w treści § 6 ust. 9 (opisane powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadkach, kiedy rzeczywiście poniesione przez X koszty związane z przedmiotem najmu – po zakończeniu roku kalendarzowego – będą niższe od kosztów planowanych; Miasto pozostaje zatem jedynym beneficjentem w sytuacjach:
    *   wzrostu efektywności funkcjonowania Wnioskodawcy objawiającego się ograniczeniem poziomu kosztów operacyjnych działalności (związanych z przedmiotem najmu),
    *   oszczędności zarejestrowanych w systemie rachunkowości Spółki, a będących efektem czynników zewnętrznych (w tym makroekonomicznych), np. zmniejszenie stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu, przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Inwestycja – ul. B i C w (…) – dodatkowe informacje.

W dniu 30 czerwca 2009 r. X (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta (…) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołane nieruchomości położone w (…) przy ulicach B i C, zabudowane zespołami budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 oraz budynków 3,5-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust. 7 umowy, strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

X przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu, obejmujących:

*   zużycie materiałów i energii,
*   usługi obce,
*   podatki i opłaty,
*   wynagrodzenia,
*   ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze,
*   ubezpieczenia majątkowe,
*   amortyzację przedmiotu umowy na poziomie:
    *   0,75% wartości początkowej brutto budynków,
    *   4,50 % wartości początkowej brutto budowli,
*   koszty obsługi obligacji wyemitowanych na realizację przedmiotu umowy najmu.

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy ( § 6 ust. 2). Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania ( § 6 ust. 3).

Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w następujących okolicznościach niezależnych od Spółki ( § 6 ust. 8\]:

*   wyższy niż założony w umowie poziom stawek podatku od nieruchomości,
*   wyższa niż założona w umowie stopa oprocentowania obligacji wyemitowanych przez X na wybudowanie budynków mieszkalnych wraz z zagospodarowaniem terenów będących przedmiotem umowy,
*   zmiana przepisów prawa skutkująca zmianą stawki należnego podatku VAT,
*   wyższa niż założona w umowie stopa inflacji.

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów X Sp. z o.o. związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 umowy, czynsz najmu należny X jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Spółka nalicza czynsz w oparciu o koszty planowane na dany rok kalendarzowy – określone w umowie i zawartych aneksach – z zastrzeżeniem powołanych zapisów o stawce czynszu maksymalnego. W terminie 15 dni po upływie każdego roku kalendarzowego X jest zobowiązana wystawić fakturę korygującą wysokość czynszu najmu naliczonego w poprzednim roku kalendarzowym do wysokości czynszu najmu ustalonego według kosztów rzeczywistych poniesionych przez Spółkę, o ile tak ustalony czynsz będzie mniejszy aniżeli czynsz objęty fakturami (kwartalnymi) wystawionymi w ciągu roku kalendarzowego \[§ 7 ust. 3\].

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu \[ § 7 ust. 7\].

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości (§ 4 ust. 2\].

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 r. umowa może zostać wypowiedziana przez X jedynie w dwóch przypadkach:

*   w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
*   w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową.

Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta (…) umowy – w szczególności należny (…) czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) równej co do wartości wysokości kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w danym roku rozliczeniowym, powiększonych o rzeczywiście poniesione koszty finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji; stawka czynszu została określona bez uwzględnienia marży zysku dla Wynajmującego (koncepcja zysku zerowego); prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosi (…) zł /1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku (uwzględnia opłatę za gospodarowanie odpadami),
*   ograniczenie maksymalnej wysokości czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych (§ 6 ust. 3), za wyjątkiem sytuacji wskazanych w treści § 6 ust. 9 (opisane powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadkach, kiedy rzeczywiście poniesione przez X koszty związane z przedmiotem najmu – po zakończeniu roku kalendarzowego – będą niższe od kosztów planowanych; Miasto pozostaje zatem jedynym beneficjentem w sytuacjach:

*   wzrostu efektywności funkcjonowania Wnioskodawcy objawiającego się ograniczeniem poziomu kosztów operacyjnych działalności (związanych z przedmiotem najmu),
*   oszczędności zarejestrowanych w systemie rachunkowości Spółki, a będących efektem czynników zewnętrznych (w tym makroekonomicznych), np. zmniejszenie stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Inwestycja – ul. D w (…) – dodatkowe informacje:

W dniu 13 października 2017 r. X (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta (…) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania wszystkie lokale znajdujące się w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym 4-kondygnacyjnym w technologii szkieletowej drewnianej o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, położonym w (…) przy ul. D. Przedmiot najmu obejmuje:

*   (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej … m2,
*   (…) lokal o powierzchni użytkowej (…) m2 z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach (…) Programu Mieszkalnictwa Społecznego (…) – wraz z pomieszczeniem pralni.

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem (…) – projekt inwestycyjny „(…)”.

Zgodnie z § 1 ust. 5 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku wielorodzinnym, będącym przedmiotem najmu, będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

Z tytułu zawarcia umowy X przysługuje czynsz najmu oraz opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 1 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

*   opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wynajmującego kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
*   kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania inwestycji stanowiącej przedmiot najmu.

Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania (§ 6 ust. 4). Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania programu emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi tejże umowy o emisję. Natomiast w przypadku zmniejszenia stawki oprocentowania, Wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nadpłaty czynszu Najemcy, o ile taka nadpłata wystąpi i wystawienia stosownej faktury korygującej (§ 6 ust. 5).

Zgodnie z zapisami § 6 ust. 7 umowy, czynsz najmu należny X jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Wynajmujący zobowiązany jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi zgodnie z warunkami określonymi w ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. 2020 r., poz. 1439 – dalej: ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Opłata za odbiór odpadów komunalnych należna Spółce jest płatna kwartalnie z dołu, na podstawie wystawianych faktur (§ 6 ust. 14).

Na mocy umowy Miasto zobowiązało się do każdorazowego wpisywania do umów z podnajemcami obowiązku zawarcia umowy z dostawcą mediów na dostawę wody i odprowadzenie ścieków (§ 6 ust. 13) oraz umowy na dostawę gazu.

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, przy czym strony zobowiązały się do nie wypowiadania jej przed dniem 30 czerwca 2023 r. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta (\`(...)\`) umowy – w szczególności należny X czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) niższej od wartości kosztów rzeczywiście ponoszonych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości; na cenę tą składają się (dane z założeń dla roku bieżącego):
    
    *   stawka bazowa czynszu dotycząca kosztów eksploatacji ((…) zł /1 m2),
    *   narzut rzeczywiście ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji (… zł /1 m2),
    *   zwrot uiszczanej przez Wnioskodawcę opłaty za gospodarowanie odpadami ((…) zł /1 m2);
    
    prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosząca łącznie (…) zł /1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku jest niższa od realnie ponoszonych przez X kosztów związanych z przedmiotem najmu; ponoszona przez Spółkę strata jest pokrywana z przychodów osiąganych z wynajmu lokali użytkowych (źródło przychodów opisane w punkcie V poniżej);
*   ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych ( § 6 ust. 4), za wyjątkiem sytuacji wskazanej w treści § 6 ust. 5 (opisana powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadku zmniejszenia stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu (przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi).

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Ad. II.

Wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta (…).

W latach 2014-2018 Spółka zrealizowała (…) etap budowy mieszkań komunalnych w (…) przy ul. E, efektem którego było wybudowanie (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 wraz z infrastrukturą techniczną oraz małą architekturą. Na terenie osiedla powstały również miejsca postojowe dla rowerów oraz plac zabaw dla dzieci i dodatkowa przestrzeń rekreacyjna. Pierwsze (…) lokali zostało oddanych do użytku w IV kwartale 2015 r., kolejne (…) lokale w III kwartale 2016 r., zaś ostatnie (…) lokali w IV kwartale 2018 r.

Dodatkowo, X otrzymała od Gminy Miasta (…), jedynego udziałowca Spółki, w formie wkładu niepieniężnego (aportu) prawo własności udziału w nieruchomości zlokalizowanej w (…) przy ul. F, w ramach którego Wnioskodawcy przysługuje prawo dysponowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, halę garażową z (…) miejscami postojowymi o łącznej powierzchni (…) m2, (…) schowków garażowych oraz (…) komórką lokatorską. Przedmiot aportu został wyodrębniony i na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku jest dla niego prowadzona nowo utworzona księga wieczysta.

Wskazane w niniejszym punkcie lokale mieszkalne są przez X wynajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej.

Wnioskodawca podkreślił, że Spółka stosuje zasady polityki czynszowej Miasta, wraz z warunkami obniżania czynszu, tj. zasady określone w Uchwale Rady Miasta (…). Uchwałą Zarządu (…) wprowadzono jednolitą miesięczną stawkę bazową czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Spółki, która wynosi (…) zł/m2 (zgodna z Zarządzeniem (…)). Do jednolitej stawki bazowej czynszu stosuje się system obniżek dochodowych i techniczno- użytkowych, zgodny z Uchwałą (…). Średnia stawka czynszu uzyskiwana faktycznie za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych za rok 2019 wyniosła (…) zł, zaś według danych szacunkowych za rok 2020 wyniesie ona (…) zł.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych lokali innym osobom/podmiotom aniżeli najemcy (osoby fizyczne) wskazani przez Miasto i na inne cele niż opisane powyżej.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1.  energia elektryczna – Spółka ponosi koszt oświetlenia terenu oraz powierzchni wspólnych budynków, który nie jest przenoszony („refakturowany”) na lokatorów (najemców); umowy dotyczące zużycia energii w lokalach mieszkalnych są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez lokatorów,
2.  centralne ogrzewanie – faktury za dostawę mediów do poszczególnych budynków są wystawiane na X; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Wnioskodawca dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy; wskazane zasady zostały określone w Regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w budynkach i lokalach mieszkalnych, zatwierdzonym uchwałą Zarządu Spółki Nr … z dnia 1 października 2015 r.,
3.  woda – faktury za dostawę mediów do poszczególnych budynków są wystawiane na X; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Wnioskodawca dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy; wskazane zasady zostały określone w Regulaminie rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków w budynkach mieszkalnych, zatwierdzonym uchwałą Zarządu Spółki Nr (…).

X nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Dodatkowo Wnioskodawca nadmienia, że w budynkach przy ul. E oraz w budynkach przy ul. F nie funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wszystkie wskazane w punkcie II lokale mieszkalne – przy ul. E i przy ul. F – stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta (…).

Ad. III.

Wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta (…).

W trakcie dotychczas prowadzonej działalności X otrzymała od Gminy Miasta (…) – jedynego udziałowca podmiotu – w ramach wkładów niepieniężnych (aporty), między innymi, prawa własności (…) lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (posiadających księgi wieczyste) o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2. Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wskazane w niniejszym punkcie lokale mieszkalne są przez X wynajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej.

Wnioskodawca ponownie podkreślił, że Spółka stosuje zasady polityki czynszowej Miasta, wraz z warunkami obniżania czynszu, tj. zasady określone w Uchwale Rady Miasta (…). Uchwałą Zarządu (…) wprowadzono jednolitą miesięczną stawkę bazową czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Spółki, która wynosi (…) zł/m2 (zgodna z Zarządzeniem (…)). Do jednolitej stawki bazowej czynszu stosuje się system obniżek dochodowych i techniczno- użytkowych, zgodny z Uchwałą (…). Średnia stawka czynszu uzyskiwana faktycznie za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych za rok 2019 wyniosła (…) zł, zaś według danych szacunkowych za rok 2020 wyniesie ona (…) zł.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych lokali innym osobom/podmiotom aniżeli najemcy (osoby fizyczne) wskazani przez Miasto i na inne cele niż opisane powyżej.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1.  energia elektryczna – umowy dotyczące zużycia energii w lokalach mieszkalnych są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez lokatorów (najemców),
2.  centralne ogrzewanie – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom – w zależności od lokalizacji, co 3, 4, 6, lub 12 miesięcy – dokumentu „rozliczenie”; dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Spółka dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy,
3.  woda – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Spółka dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy.

X nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Wszystkie wskazane w punkcie III lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta (…).

Ad. IV.

Wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę.

X jest właścicielem 10 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni (…) m2, położonych w (…) w obrębie ulic (…) (nieruchomości określane są łącznie przez Wnioskodawcę w ramach oferty handlowej jako „G”). Nieruchomości zostały wniesione do Spółki jako wkład niepieniężny przez Gminę Miasta (…) – jedynego udziałowca podmiotu. Przedmiotowe lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, jednakże decyzją Prezydenta Miasta (…) zostały wyłączone z obowiązku przekazania ich do dyspozycji Gminy. Zgodnie z postanowieniami § 21 ust. 8 Uchwały (…) opisane wyłączenie jest możliwe w przypadku planowanego przez spółkę mieszkaniową – tj. X. – ich gospodarczego wykorzystania w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych i ich przeznaczenie na realizację celów statutowych Spółki, w szczególności związanych z nabywaniem lokali lub budynków mieszkalnych na wynajem lub przeprowadzaniem remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu.

Wnioskodawca dokonuje wynajmu nieruchomości podmiotom trzecim. Najemcami nieruchomości nie są osoby / podmioty wskazywane przez Miasto. Gmina Miasta X nie pośredniczy, nie określa warunków – w szczególności nie ustala ceny – oraz w żaden sposób nie ingeruje w warunki umów najmu zawieranych przez Spółkę. Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu lokali mieszkalnych, udostępnianych niżej wymienionym grupom najemców.

Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Najemcami przedmiotowych lokali – w różnych okresach są:

1.  osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej wykorzystujące lokale do (własnych) celów mieszkaniowych – w oparciu o umowy długoterminowe,
2.  osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej wykorzystujące lokale do (własnych) celów mieszkaniowych – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności pobyty turystyczne),
3.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą wykorzystujące lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca),
4.  spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca),
5.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą wykorzystujące lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników - w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy),
6.  spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy),
7.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych, tj. osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności pobyty turystyczne podnajemców oraz podróże służbowe podnajemców nie przekraczające jednego miesiąca),
8.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych (osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących) – w oparciu o umowy długoterminowe.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1.  energia elektryczna – faktury za dostawę mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych są wystawiane na X; każdego miesiąca Spółka obciąża najemców rzeczywistymi kosztami mediów zużytych w miesiącu poprzednim – wystawiając faktury sprzedaży (tzw. „refakturowanie”),
2.  woda – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; każdego miesiąca Spółka obciąża najemców rzeczywistymi kosztami mediów zużytych w miesiącu poprzednim – wystawiając faktury sprzedaży (tzw. „refakturowanie”).

X nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Wnioskodawca podkreśla, że środki uzyskiwane z wynajmu wskazanych w niniejszym punkcie 10 lokali mieszkalnych są przeznaczane na realizację zadań własnych Gminy Miasta X:

*   stanowią niezbędne uzupełnienie dla sfinansowania udzielanych najemcom obniżek dochodowych od stawki czynszu (zgodnych z polityką czynszową Gminy) – w zakresie lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej, oraz
*   są przeznaczane na pokrycie (zbilansowanie) kosztów związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej.

Źródła przychodów wskazane w punktach IV i V stanowią działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Wnioskodawcy opisanego w punktach I, II, III oraz VI. W roku 2019 przychody uzyskane przez X ze źródeł dodatkowych (łącznie punkty IV i V) stanowiły około 15% ogółu obrotów podmiotu.

Ad. V.

Wynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu

Poza wynajmem lokali mieszkalnych (działalność opisana w punktach od I do IV) Wnioskodawca uzyskuje ponadto przychody z tytułu najmu/dzierżawy następujących nieruchomości:

1.  (…) lokali użytkowych o łącznej powierzchni (…) m2; nieruchomości te X uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta (…) – jedynego udziałowca Spółki,
2.  miejsca postojowe (grunt) przynależne do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowane (…), o łącznej powierzchni (…) m2,
3.  (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w (…) o łącznej powierzchni (…) m2; w budynku przy ul. (…) mieści się siedziba Wnioskodawcy; nieruchomość tą X uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta (…),
4.  pomieszczenie węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w (…) przy ul. (…) (powierzchnia (…) m2) – na rzecz dostawcy ciepła,
5.  plac handlowy (grunt) o powierzchni (…) m2 zlokalizowany na nieruchomości przy ul. B i C tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt I,
6.  piwnica o powierzchni (…) m2 zlokalizowana w budynku przy ul. E, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
7.  teren (grunt) zajęty pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. E, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
8.  (…) miejsc postojowych w hali garażowej o łącznej powierzchni (…) m2 zlokalizowanych w budynku przy ul. F, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II.

Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu/dzierżawy wyżej wymienionych składników majątku Spółki.

Źródła przychodów wskazane w punktach IV i V stanowią działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Wnioskodawcy opisanego w punktach I, II, III oraz VI. W roku 2019 przychody uzyskane przez X ze źródeł dodatkowych (łącznie punkty IV i V) stanowiły około 15% ogółu obrotów podmiotu.

Ad. VI.

Wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego – na rzecz Gminy Miasta (…) – (…).

W II kwartale 2020 r. Spółka zakończyła budowę placówki opiekuńczo-wychowawczej w (…). Inwestycja realizowana przez X w ramach Programu (…) przyjętego Uchwałą (…) obejmuje dwa etapy:

*   budowa placówki opiekuńczo-wychowawczej w rozumieniu art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 821) – dla (…) wychowanków, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 (zrealizowana),
*   budowa budynku mieszkalnego 4-lokalowego o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 (obecnie w trakcie realizacji – planowany termin oddania do użytku II kwartał 2021 r.).

Opisana inwestycja jest umiejscowiona na nieruchomości wniesionej do Spółki w postaci wkładu niepieniężnego przez Gminę Miasta (…) (prawo dzierżawy na okres 30 lat części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę). Źródła finansowania stanowią:

*   środki własne – wniesione uprzednio do Spółki przez jedynego udziałowca w postaci wkładów pieniężnych,
*   środki zewnętrzne – w postaci celowego programu emisji obligacji,
*   dodatkowo, w odniesieniu do budowy budynku mieszkalnego 4-lokalowego – dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach Funduszu Dopłat w wysokości (…) wartości inwestycji (założenie zgodne z zapisami ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa – akt prawny podpisany przez Prezydenta RP, oczekuje na publikację).

W dniu 4 maja 2020 r. X (jako wynajmujący) zawarła z Miastem (…) – (…) (określanym dalej również jako Miasto) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania nowo wybudowany budynek mieszkalny, wyposażony w standardzie pod klucz, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, położony w (…), z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego.

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem (…).

Z tytułu zawarcia umowy X przysługuje czynsz najmu oraz opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 2 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

*   opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wnioskodawcę kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
*   kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania przedsięwzięcia.

Wzrost stawki czynszu najmu ponad wartość określoną w umowie może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi powołanej umowy o emisję. Natomiast w przypadku zmniejszenia stawki oprocentowania, Wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nadpłaty czynszu Najemcy, o ile taka nadpłata wystąpi i wystawienia stosownej faktury korygującej (§ 6 ust. 4).

Zgodnie z zapisami § 6 ust. 8 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Wynajmujący zobowiązany jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi zgodnie z warunkami określonymi w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Opłata za odbiór odpadów komunalnych należna Spółce jest płatna kwartalnie z dołu, na podstawie wystawianych faktur (§ 6 ust. 15).

Na mocy umowy Miasto zobowiązało się do zawarcia umów z dostawcami mediów (§ 6 ust. 14) w zakresie:

*   dostaw wody i odprowadzenia ścieków,
*   dostaw gazu,
*   dostaw energii elektrycznej.

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, przy czym strony zobowiązały się do nie wypowiadania jej przed dniem 31 grudnia 2030 r. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreślił, że warunki zawartej z Miastem (…) umowy – w szczególności należny X czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) niższej od wartości kosztów rzeczywiście ponoszonych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości; na cenę tą składają się (dane z założeń dla roku bieżącego):
    
    *   stawka bazowa czynszu dotycząca kosztów eksploatacji ((…) zł /1 m2),
    *   narzut rzeczywiście ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji (… zł /1 m2),
    
    prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosząca łącznie (…) zł /1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku (bez uwzględnienia opłaty za gospodarowanie odpadami) jest niższa od realnie ponoszonych przez X kosztów związanych z przedmiotem najmu,
*   ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce - obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów planowanych (założonych w umowie), za wyjątkiem sytuacji wskazanej w treści § 6 ust. 4 (opisana powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadku zmniejszenia stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu (przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi).

Po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego 4-lokalowego przy ul. (…) zostanie on również wynajęty Miastu na podstawie długoterminowej umowy na cele zgodne z ich koncepcyjnym przeznaczeniem, tj. mieszkania komunalne ze wsparciem. Wszystkie lokale mieszkalne stanowić będą mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i będą wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta (…).

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków (placówki opiekuńczo- wychowawczej ani mieszkalnego) innym podmiotom niż Miastu i na inne cele aniżeli realizacja zadań własnych Gminy.

Ponadto w piśmie z dnia 30 marca 2021 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku Spółka wskazała, co następuje.

1.  X (dalej zwana także X Sp. z o.o., Spółka lub Wnioskodawca) w pełnym zakresie przedstawiła podstawy prawne funkcjonowania jednostki treści punktu G.l Wniosku oraz w części H tamtego dokumentu – odpowiedź na pytanie 1 Wnioskodawcy. Poniżej przywołano istotne – w ocenie Spółki, informacje zawarte we Wniosku. Celem działalności jednostki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Zgodnie z art. 9 powołanej ustawy, w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, jak również zawierać umowy z innymi podmiotami. Ponadto, gminom oraz innym gminnym osobom prawnym przyznano uprawnienie do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nienależącymi do gminnego zasobu nieruchomości w formach określonych w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2019 r., poz. 712, z późn. zm. – dalej: ustawa o gospodarce komunalnej). Ramy powołanego uprawnienia do zarządzania zostały uszczegółowione, w szczególności, poprzez określenie, iż: „gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego” (art. 2 ustawy o gospodarce komunalnej), „jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek” (art. 9), Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług „Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych”. Powołany w poprzednim akapicie przepis ustawy o podatku od towarów i usług stanowi implementację art. 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, który z kolei stwierdza: „Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji (\`(...)\`)”. Wnioskodawca zwrócił uwagę, że definicja pojęcia podmiotu prawa publicznego ujęta została w art. 2 ust. 1 pkt 4) Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/24/UE z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie zamówień publicznych, uchylającej dyrektywę 2004/18/WE (Dz.U. UE L z dnia 28 marca 2014 r., t. 94, s. 65) oraz art. 3 ust. 4 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/25/UE z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie udzielania zamówień przez podmioty działające w sektorach gospodarki wodnej, energetyki, transportu i usług pocztowych, uchylającej dyrektywę 2004/17/WE (Dz.U. UE L z dnia 28 marca 2014 r., t. 94, s. 243). Unijne dyrektywy uznają, że podmiot prawa publicznego to podmiot, który posiada następujące cechy:
    1.  został utworzony w konkretnym celu zaspokajania potrzeb w interesie ogólnym, które nie mają charakteru przemysłowego ani handlowego,
    2.  posiada osobowość prawną,
    3.  jest finansowany w przeważającej części przez państwo, władze regionalne lub lokalne lub inne podmioty prawa publicznego; bądź jego zarząd podlega nadzorowi ze strony tych władz lub podmiotów; bądź ponad połowa członków jego organu administrującego, zarządzającego lub nadzorczego została wyznaczona przez państwo, władze regionalne lub lokalne, lub przez inne podmioty prawa publicznego. Wnioskodawca wskazał w treści Wniosku, iż – w jego ocenie – X w całości spełnia opisane warunki.
2.  Wnioskodawca jest odrębnym od Gminy czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 1 sierpnia 2006 r. Rejestracji dokonano w dniu 31 lipca 2006 r. w związku z rozpoczęciem prowadzenia działalności zgodnej z treścią § 4.1 aktu założycielskiego Spółki (informacja przedstawiona w punkcie G.l Wniosku). Umowa Spółki w aktualnym jej brzmieniu (tekst jednolity z dnia 7 maja 2019 r.) wskazuje jako przedmiot działalności jednostki łącznie 43 rodzaje aktywności określone zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, w tym między innymi:
    1.  wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
    2.  zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z),
    3.  kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z),
    4.  przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43.12.Z),
    5.  realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z),
    6.  pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 82.99.Z),
    7.  administracja publiczna oraz polityka gospodarcza i społeczna (PKD 84.1),
    8.  pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 96.09.Z).
3.  X została utworzona w oparciu o uchwałę Rady Miasta (…). Zgodnie z uzasadnieniem do niniejszej uchwały, Spółka została powołana z uwagi na pilną potrzebę Gminy Miasta (…) związaną z katastrofalnym stanem technicznym budynków w zasobie gminnym. Przeprowadzona analiza wskazała, iż optymalnym rozwiązaniem dla Gminy Miasta (…) będzie powołanie spółki celowej do realizacji inwestycji i programów mieszkaniowych. Decyzja w zakresie kierunków polityki gospodarczej Gminy, w tym utworzenie Spółki, a nie prowadzenie tej gospodarki w formie zakładu budżetowego lub jednostki budżetowej należała do Gminy.
4.  Wnioskodawca wynajmuje komunalne lokale mieszkalne w budynkach stanowiących własność Spółki najemcom wskazanym przez Gminę Miasta (…) (w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej) we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność.
5.  Pomiędzy Wnioskodawcą a Gminą Miasta (…) została zawarta odpłatna umowa najmu przedmiotowych nieruchomości ponieważ:
    *   Wnioskodawca funkcjonuje w formie spółki prawa handlowego, a zatem nieodpłatne udostępnienie składników majątku X należałoby uznać za działanie na szkodę Spółki,
    *   Wnioskodawca ponosi koszty utrzymania nieruchomości, musi zatem uzyskiwać przychody, które pozwolą na pokrycie tych kosztów,
    *   budowa budynków została sfinansowana przez Wnioskodawcę – między innymi – poprzez zaciągnięcie zobowiązań zewnętrznych; Spółką zobowiązana jest regulować odsetki od tego długu, zaś środki na ten cel pochodzą z odpłatnego udostępniania budynków.
6.  Zawarta umowa najmu pomiędzy Wnioskodawca a Gminą nie dopuszcza wynajmowania żadnego z budynków będących przedmiotem wniosku na rzecz innych podmiotów niż Gmina, ponieważ wybudowane budynki wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta (…) i są wynajmowane na zasadach określonych w:
    *   Uchwale nr (…);
    *   Uchwale Nr (…).
7.  Spółka nie mogłaby wynająć nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek, stanowiących własność Spółki, na rzecz innych najemców niż Gmina Miasto (…). Przyczyny, dla których wynajem innym osobom/podmiotom nie jest możliwy są następujące:
    *   obowiązujące akty prawne przywołane powyżej w pkt 7.
8.  Wskazane lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu prawa – w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.
9.  Zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Wnioskodawcy, Gmina zawiera z podnajemcami odpłatne umowy cywilnoprawne (umowy najmu lokali mieszkalnych).
10.  Wnioskodawca nie jest stroną umów zawieranych pomiędzy Gminą a podnajemcami lokali mieszkalnych. Zarząd Wnioskodawcy nie zna szczegółowej treści tych umów.
11.  Przedmiotem tych umów pomiędzy Gminą a podnajemcami jest wyłącznie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (i taki cel podnajmu lokali wynika z zawartych umów najmu). Zarząd Wnioskodawcy nie zna szczegółowej treści umów.
12.  Wnioskodawca jest zobligowany do wykorzystania przedmiotowych lokali mieszkalnych do realizacji zadań własnych Gminy Miasta (…) na podstawie następujących przepisów prawa:
    *   Uchwała nr (…) zarządzanie mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta (…), stanowiącym własność X Sp. z o.o. – zwanej treści uchwały „spółką mieszkaniową” – prowadzi spółka mieszkaniowa (§ 21 ust. 5) oraz „działalność spółki mieszkaniowej powinna zwiększać podaż lokali mieszkalnych poprzez budowę, zakup, zamianę lub przyjmowanie aportów rzeczowych i oddawanie tych lokali do dyspozycji Gminy Miasta (…), w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych uprawnionych członków wspólnoty samorządowej Gminy Miasta (…)” (§ 21 ust. 6);
    *   Uchwała Nr (\`(...)\`).Spółka wykonuje zadania władne Gminy w oparciu o podstawy prawne/na zasadach opisanych w części G.l Wniosku oraz w części H tamtego dokumentu – odpowiedź na pytanie nr 1 Wnioskodawcy.
13.  Wyjaśnienie pojęć użytych w umowie zawartej pomiędzy Spółką i Gminą Miasta (…):
    1.  Pojęcie
        *   mała architektura – obiekty małej architektury, niewielkie obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;
        *   tereny zielone – trawniki i nasadzenia;
    2.  miejsca parkingowe są ogólnodostępnymi miejscami parkingowymi naziemnymi usytuowanymi przy budynkach mieszkalnych i nie są przypisane do danego lokalu mieszkalnego. Ilość miejsc parkingowych jest zgodna z wymogami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
    3.  budynki mieszkalne nie są ogrodzone i dostęp do terenów zielonych oraz elementów małej architektury jest otwarty;
    4.  budynki mieszkalne nie są ogrodzone i dostęp do miejsc parkingowych, terenów zielonych oraz elementów małej architektury jest otwarty.
14.  Wyjaśnienie pojęć użytych w umowie zawartej pomiędzy Spółką i Gminą Miasta (\`(...)\`):
    1.  infrastruktura techniczna obejmuje sieci i przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, deszczowe, ciepłownicze, gazowe, energetyczne służąca budynkom mieszkalnym;
    2.  obejmuje komunikację wewnętrzną drogową, czyli drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki wraz z oświetleniem zewnętrznym;
    3.  obiekty małej architektury, niewielkie obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, ławki, place zabaw, miejsca dla rowerów, etc.; Kompleksowo zagospodarowany teren działek zawiera budynki wraz z niezbędnymi elementami wynikającymi z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wymagana ilość miejsc parkingowych, powierzchnia terenów zielonych, ilość nasadzeń drzew i krzewów, etc.);
    4.  infrastruktura techniczna, infrastruktura drogowa nie są przydzielone do danego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem podnajmu;
    5.  budynki mieszkalne nie są ogrodzone i dostęp do miejsc parkingowych, terenów zielonych oraz elementów małej architektury jest otwarty;
    6.  teren zewnętrzny jest ogólnodostępny.Podsumowując przedmiotem najmu są budynki mieszkalne z lokalami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą techniczną, drogową i małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terem działek, nie zaś same lokale mieszkalne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

W związku z prowadzoną przez X Sp. z o.o. działalnością powzięto niżej wyspecyfikowane wątpliwości dotyczące stosowania przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.). Wnioskodawca informuje, że wszystkie sformułowane w złożonym wniosku pytania odnoszą się wyłącznie do obszaru działalności prowadzonej przez Spółkę (tj. źródła osiąganych przychodów ze sprzedaży) określonego w sekcji G.2 w punkcie I – tj. wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`).

W odniesieniu do zagadnień opisanych w sekcji G.2, punkt I – a mianowicie wynajmu przez X Sp. z o.o. nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`), w tym:

1.  zespołu budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi przy ul. (…),
2.  zespołu budynków 3,5- oraz 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze (…) lokalami mieszkalnymi przy ul. (…),
3.  wszystkich lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym 4-kondygnacyjnym w technologii szkieletowej drewnianej przy ul. (…), w tym:
    *   (…) lokali mieszkalnych,
    *   (…) lokalu z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach (\`(...)\`) Programu (…) – wraz z pomieszczeniem pralni,

Wnioskodawca przedstawia następujące pytania:

1.  Czy wykonywane przez X Sp. o.o. czynności – tj. świadczenie usług wynajmu wyżej wskazanych nieruchomości – stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?
2.  Czy Spółka – w wyżej wskazanym zakresie – posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)?
3.  Czy Wnioskodawca – w wyżej wskazanym zakresie – nie jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług z uwagi na wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)?
4.  Czy opisane czynności X Sp. z o.o. (wynajem przedmiotowych nieruchomości) stanowią usługi zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)?
5.  Czy w związku z dokonywaniem przez X Sp. z o.o. wynajmu przedmiotowych nieruchomości na Spółce ciąży obowiązek dokumentowania tych transakcji poprzez wystawianie:
    1.  faktur, o których mowa w dziale XI, rozdział 1 ustawy o podatku towarów i usług – w szczególności faktur zawierających elementy wskazane w art. 106e ust. 1, z uwzględnieniem punktu 19 tego przepisu,
    2.  rachunków, o których mowa w dziale III, rozdział 12, art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm. – dalej: ordynacja podatkowa) (pytanie oznaczone we wniosku nr 8a i 8b).

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  W dniu 10 czerwca 2020 r. została wydana interpretacja ogólna nr PT1.8101.3.2019 Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego w związku z realizacją zadań publicznych w zakresie edukacji publicznej oraz pomocy społecznej, nałożonych na nie odrębnymi przepisami (Dz. Urz. z dn. 15 czerwca 2020 r., poz. 81). Sprawy pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych oraz edukacji publicznej zostały zaliczone do zadań własnych gminy zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 8 ustawy o samorządzie gminnym, przywołanej przez Wnioskodawcę w sekcji G.1 złożonego dokumentu.

Organ podatkowy zwrócił uwagę, iż we wcześniej wydawanych interpretacjach indywidualnych prezentowane było stanowisko, zgodnie z którym realizacja zadań własnych jednostek samorządu terytorialnego (we wskazanym zakresie) podlegała opodatkowaniu VAT, lecz objęta była zwolnieniem od podatku. Po przeprowadzeniu analizy stanu prawnego Minister stwierdził jednak ostatecznie, iż ,,(\`(...)\`) za uzasadnione uznać należy, że w odniesieniu do określonych czynności związanych z realizacją zadań w zakresie edukacji publicznej oraz pomocy społecznej, jednostki samorządu terytorialnego nie występują w roli podatników VAT i tym samym ich wykonywanie nie podlega opodatkowaniu VAT, o ile spełnione są omówione wcześniej przesłanki, w szczególności, gdy wykonywanie tych czynności jest podporządkowane ścisłemu reżimowi publiczno-prawnemu, a pobierane opłaty nie mogą być uznane za rzeczywistą równowartość świadczenia. Dotyczy to również sytuacji, gdy jednostki te współpracują w wykonywaniu tych zadań (\`(...)\`)”.

Dokonując wykładni Minister Finansów podkreślił, że czynności wskazane w treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług – tj. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju – podlegają opodatkowaniu wyłącznie wtedy, jeżeli są wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Użyta na potrzeby podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej jest tożsama z definicją zawartą w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.; dalej: dyrektywa 2006/112/WE).

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, aby dana działalność kwalifikowała się jako działalność gospodarcza, musi mieć ona charakter trwały i być wykonywana w zamian za wynagrodzenie. W rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, świadczenie usług dokonywane jest „odpłatnie” wyłącznie wtedy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (wyrok z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja v. Finlandia, pkt 44). Ponadto, w treści innych rozstrzygnięć – odnoszących się do podmiotów publicznych, w tym jednostek samorządu terytorialnego – Trybunał stwierdzał, iż:

*   w przypadku, jeśli zapłata uiszczana przez beneficjentów usług świadczonych na ich rzecz przez podmioty publiczne zależy jedynie częściowo od rzeczywistej wartości świadczonych usług, a jej związek z tą wartością jest tym mniejszy, im skromniejsze są dochody i majątek beneficjenta, nie można uznać, że pomiędzy tymi usługami a świadczeniem ekwiwalentnym płaconym przez beneficjenta istnieje bezpośredni związek wymagany przepisami dyrektywy do tego, aby można było uznać owo świadczenie za wynagrodzenie za usługę (wyrok w sprawie C-246/08),
*   świadczenie usług jest „odpłatne” w rozumieniu dyrektywy 2006/112/WE, a więc podlega opodatkowaniu, tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w trakcie którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi rzeczywistą równowartość świadczonej usługi (wyroku z dnia 12 maja 2016 r. w sprawie C-520/14 Gemeente Borsele, pkt 24).

Minister Finansów zauważył, że weryfikując czy określona czynność stanowi działalność gospodarczą, należy brać pod uwagę wskazane w orzecznictwie TSUE przesłanki, w tym zbadać:

*   czy warunki realizacji określonego świadczenia nie odbiegają od warunków, na jakich realizowane byłoby ono przez inne podmioty gospodarcze,
*   w jakim reżimie prawnym wykonywane są dane czynności,
*   czy istnieje asymetria pomiędzy ponoszonymi przez wykonawcę kosztami przedmiotowych świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez ich beneficjentów,
*   w jakim stopniu ponoszona odpłatność stanowi rzeczywistą wartość otrzymywanych świadczeń,
*   czy odpłatność uzależniona jest od sytuacji majątkowej beneficjenta.

Oceny takiej należy dokonywać przy uwzględnieniu wszystkich występujących w danej sprawie okoliczności.

Minister Finansów uznał, że większość czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji czynności te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zaznaczył, że na stanowisko to nie wpływa okoliczność, że jednostki samorządu terytorialnego posiadają formalnie status podatnika tego podatku, tzn. są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z ukształtowanym poglądem sądów administracyjnych samo posiadanie statusu podatnika przez dany podmiot nie oznacza automatycznie, że występuje on w roli podatnika w odniesieniu do wszystkich wykonywanych przez siebie czynności (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 kwietnia 2007 r„ sygn. akt I FSK 603/06).

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług „Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych”. Powołany w poprzednim akapicie przepis ustawy o podatku od towarów i usług stanowi implementację art. 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, który z kolei stwierdza: „Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji (\`(...)\`)”.

Wnioskodawca zwrócił uwagę, że definicja pojęcia podmiotu prawa publicznego ujęta została w art. 2 ust. 1 pkt 4 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/24/UE z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie zamówień publicznych, uchylającej dyrektywę 2004/18/WE (Dz.U. UE L z dnia 28 marca 2014 r., t. 94, s. 65) oraz art. 3 ust. 4 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/25/UE z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie udzielania zamówień przez podmioty działające w sektorach gospodarki wodnej, energetyki, transportu i usług pocztowych, uchylającej dyrektywę 2004/17/WE (Dz. U. UE L z dnia 28 marca 2014 r., t. 94, s. 243). Unijne dyrektywy uznają, że podmiot prawa publicznego to podmiot, który posiada następujące cechy:

1.  został utworzony w konkretnym celu zaspokajania potrzeb w interesie ogólnym, które nie mają charakteru przemysłowego ani handlowego,
2.  posiada osobowość prawną,
3.  jest finansowany w przeważającej części przez państwo, władze regionalne lub lokalne lub inne podmioty prawa publicznego; bądź jego zarząd podlega nadzorowi ze strony tych władz lub podmiotów; bądź ponad połowa członków jego organu administrującego, zarządzającego lub nadzorczego została wyznaczona przez państwo, władze regionalne lub lokalne, lub przez inne podmioty prawa publicznego.

Wnioskodawca wskazuje, iż – w jego ocenie – X Sp. z o.o. w całości spełnia opisane warunki.

W powyższym kontekście Spółka zwraca uwagę również na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) z dnia 5 marca 2019 r. sygn. akt (…), w sprawie ze skargi X Sp. z o.o. na wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretację indywidualną z dnia 11 października 2018 r., nr (…) – przywołany w sekcji G.4. W uzasadnieniu orzeczenia sąd zauważył, że w literaturze przedmiotu wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym „dosłowne odczytanie przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o VAT prowadzi do paradoksalnego wniosku, że zadania publiczne wykonywane przez powołane do ich realizacji organy władzy publicznej oraz urzędu obsługujące te organy, przestają być zadaniami publicznymi, kiedy są realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych” (R. Mastalski „Glosa do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2017 r., I FSK 1271/15” sip.lex.pl/#/publication/386216935). W rezultacie dostrzegana jest sprzeczność z zasadą „treści ponad formą”, czyli koniecznością ustalania rzeczywistej treści czynności. Klasyfikowanie wszystkich czynności prowadzonych na podstawie umów cywilnoprawnych jako „komercyjnych” nie jest uzasadnione, gdyż interpretacja winna być dokonywana w celu właściwego odzwierciedlenia sensu ustawy. Rozbudowując przedstawianą argumentację sąd stwierdził: „(\`(...)\`) Zawieranie umów cywilnoprawnych na realizację zadań publicznych nie wyklucza możliwości skorzystania przez podmioty publiczne ze zwolnienia z VAT, gdyż należy rozróżnić formę prawną umowy od jej treści. Sposób zorganizowania działalności w formie spółki kapitałowej, której jedynym wspólnikiem jest Gmina, nie wyklucza uznania, że w sprawie działa organ władzy publicznej w rozumieniu ustawy. Wykonywanie władzy publicznej dotyczy wszelkich form działalności dotyczących różnych aktywności, w wyniku których powstaje możliwość władczego kształtowania sytuacji podmiotu (\`(...)\`)”.

Należy wreszcie przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1117/15, który w zasadniczy sposób rozstrzygnął, iż utworzona przez gminę jednoosobowa spółka prawa handlowego, dokonując czynności zmierzających do załatwienia indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej, działa jako podmiot prawa publicznego w rozumieniu art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lipca 2020 r. w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt I FSK 1366/17 uznał, iż powołana w celu realizacji zadań własnych gminy w zakresie zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym spółka z ograniczoną odpowiedzialnością realizuje zadania publiczne (organu władzy publicznej) wyłączone z VAT na mocy art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zważywszy – w szczególności – że:

1.  X Sp. z o.o. jest spółką prawa handlowego, posiadającą osobowość prawną,
2.  Spółka została utworzona przez Gminę Miasta (\`(...)\`), zaś jedyny udziałowiec nadzoruje oraz w przeważającej części finansuje działalność jednostki, dokonując niezbędnych wkładów pieniężnych oraz niepieniężnych,
3.  Wnioskodawca jest spółką celową, której misją jest zaspokajanie potrzeb w interesie ogólnym, które nie mają charakteru przemysłowego ani handlowego; działalność Spółki polega na realizowaniu zadań własnych Gminy określonych w art. 7 ust. 1 pkt 6), 6a) i 7) ustawy o samorządzie gminnym (sprawy pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych, sprawy wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej oraz sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego); wskazane obowiązki zostały dodatkowo unormowane przepisami:
    *   ustawy o ochronie praw lokatorów, określającej, w szczególności, że wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy (art. 2 ust. 1 pkt 10),
    *   ustawy o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej,
    *   ustawy o pomocy społecznej;funkcjonowanie Wnioskodawcy nie jest ukierunkowane na prowadzenie działalności gospodarczej (cel zarobkowy); Spółka nie bierze udziału w normalnej konkurencji na rynku i nie dąży do maksymalizacji zysku,
4.  w odniesieniu do czynności Spółki opisanych w sekcji G.2, punkt I nie dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych o charakterze rzeczywiście ekwiwalentnym; wynagrodzenie otrzymywane przez X Sp. z o.o. na podstawie umów najmu zawartych z Gminą Miasta (\`(...)\`) jest znacząco niższe od wartości rynkowej realizowanej przez Spółkę usługi; powyższe pozwala stwierdzić, iż łączący Wnioskodawcę oraz Gminę stosunek prawny nie ma charakteru odpłatnego w rozumieniu dyrektywy 2006/112/WE (nie stanowi zatem przejawu wykonywania działalności gospodarczej); jednostka nie działa w sposób wolnorynkowy czy wpływający na zakłócenie konkurencji, jak czynią to podmioty gospodarcze;

należy zaznaczyć, że odpłatne świadczenie usług nie występuje również w relacjach Gmina – podnajemcy lokali mieszkalnych, jako że również w tym przypadku warunki umów najmu nie są kształtowane w oparciu o kryteria rynkowe (cena najmu ustalona poniżej wartości rynkowej świadczenia oraz zależna od sytuacji majątkowej podnajemców), w ocenie Wnioskodawcy, w opisane w sekcji G.2, punkt I usługi wynajmu na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`):

*   nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz
*   wszystkich lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym 4-kondygnacyjnym,

wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek nie stanowią wykonywania przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

1.  Z uwagi na fakt, iż czynności opisane w sekcji G.2, punkt I nie stanowią wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, Spółka nie posiada statusu podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 tejże ustawy.
2.  Mając na względzie celową wykładnię przepisów – prezentowaną w orzecznictwie sądów administracyjnych – w zakresie czynności opisanych w sekcji G.2, punkt I Wnioskodawca nie jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług z uwagi na wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.
3.  Uwzględniając stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytań 1-3, czynności opisane w sekcji G.2, punkt I, jako że pozostają poza regulacją ustawy o podatku od towarów i usług, nie stanowią usług zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 tejże ustawy.
4.  Pytanie oznaczone we wniosku nr 8:
    1.  uwzględniając stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytań 1-3, jako że czynności opisane w sekcji G.2, punkt I pozostają poza regulacją ustawy o podatku od towarów i usług, na Spółce nie ciąży obowiązek dokumentowania przedmiotowych usług najmu poprzez wystawianie faktur, o których mowa w dziale XI, rozdział 1 ustawy o podatku towarów i usług - w tym między innymi, faktur zawierających elementy wskazane w art. 106e ust. 1, z uwzględnieniem punktu 19) tego przepisu.
    2.  uwzględniając stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania 1, jako że czynności opisane w sekcji G.2, punkt I nie stanowią wykonywania przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ani też w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców, na Spółce nie ciąży obowiązek dokumentowania przedmiotowych usług najmu poprzez wystawianie rachunków, o których mowa w dziale III, rozdział 12, art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy jej wykonaniem a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną czynność w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towaru lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady. Zgodnie z ww. regulacją Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jak stanowi art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Unormowanie to stanowi odzwierciedlenie art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, który stwierdza, że krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług posługując się sformułowaniem „organy władzy publicznej” nie definiuje tego pojęcia, tak jak i Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r., Nr 78, poz. 483, z późn. zm.). W świetle art. 16 ust. 2 Konstytucji RP, samorząd terytorialny uczestniczy w sprawowaniu władzy publicznej. Przysługującą mu w ramach ustaw istotną część zadań publicznych samorząd wykonuje w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Rozwinięcie tej regulacji zawarto w art. 163 Konstytucji RP, zgodnie z którym samorząd terytorialny wykonuje zadania publiczne nie zastrzeżone przez Konstytucję lub ustawy dla organów innych władz publicznych.

Z powołanych przepisów wynika, że pojęciem tym objęte są wszelkie organy państwowe i samorządu terytorialnego.

W zakresie statusu podmiotu publicznego wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 29 października 2015 r. w sprawie C-174/14 Saudaçor – Sociedade Gestora de Recursos e Equipamentos da Saúde dos Açores SA przeciwko Fazenda Pública, w którym stwierdził: „(…) ponieważ, jak przypomina się w pkt 49 niniejszego wyroku, art. 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112 należy jako wyjątek interpretować w sposób ścisły, należy uznać, że wyliczenie znajdujące się w tym przepisie jest wyczerpujące, a pojęcie „innych podmiotów prawa publicznego” stanowi pozostałą kategorię podmiotów należących do władzy publicznej, innych niż te, które zostały konkretnie wymienione w tym przepisie. Jeżeli chodzi w szczególności o pierwszy z dwóch warunków ustanowionych w art. 13 ust. 1 wspomnianej dyrektywy, to znaczy o warunek dotyczący statusu podmiotu publicznego, to Trybunał orzekł już, że osoba, która wykonuje czynności należące do prerogatyw władztwa publicznego w sposób niezależny, nie pozostając częścią administracji publicznej, nie może zostać zaklasyfikowana jako podmiot prawa publicznego w rozumieniu tego przepisu (zob. podobnie w szczególności postanowienie Mihal, C 456/07, EU:C:2008:293, pkt 18 i przytoczone tam orzecznictwo). Trybunał wyjaśnił również, że status „podmiotu prawa publicznego” nie może wynikać jedynie z tego, że dana działalność polega na wykonywaniu czynności należących do prerogatyw władztwa publicznego (zob. podobnie w szczególności postanowienie Mihal, C 456/07, EU:C:2008:293, pkt 17 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Z kolei w wyroku z dnia 22 lutego 2018 r. w sprawie C-182/17 Nagyszénás Településszolgáltatási Nonprofit Kft. Przeciwko Nemzeti Adó- és Vámhivatal Fellebviteli Igazgatósága, TSUE wskazał, że „W istocie fakt, że działalność, o której mowa, polega na wykonywaniu funkcji przyznanych i regulowanych przez ustawę w celu leżącym w interesie ogólnym, jest bez znaczenia dla oceny, czy działalność ta stanowi odpłatne świadczenie usług. W tym kontekście Trybunał orzekł, że nawet jeśli omawiana działalność ma na celu wykonywanie konstytucyjnego obowiązku ciążącego wyłącznie i bezpośrednio na danym państwie członkowskim, nie można tylko z tego powodu podważać bezpośredniego związku istniejącego pomiędzy dokonanym świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem (zob. podobnie wyrok z dnia 2 czerwca 2016 r., Lajvér, C 263/15, EU:C:2016:392, pkt 42)” i ostatecznie stwierdził, że „Artykuł 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że, z zastrzeżeniem sprawdzenia przez sąd odsyłający istotnych okoliczności faktycznych, działalność taka jak będąca przedmiotem postępowania głównego, polegająca na wykonywaniu przez spółkę niektórych zadań publicznych gminy zgodnie z umową zawartą między tą spółką a gminą stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej na mocy tego przepisu. Artykuł 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że – z zastrzeżeniem sprawdzenia przez sąd odsyłający istotnych okoliczności faktycznych i prawa krajowego – działalność, taka jak omawiana w postępowaniu głównym, polegająca na wykonywaniu przez spółkę określonych publicznych zadań gminy na mocy umowy zawartej między tą spółką a gminą, nie jest objęta zasadą nieopodatkowania podatkiem od wartości dodanej przewidzianą w tym przepisie wówczas, gdy działalność ta stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 9 ust. 1 tej dyrektywy”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 713, z późn. zm.), gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2020 r., poz. 920, z późn. zm.), powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi. Również powiat – w celu wykonywania zadań – może tworzyć jednostki organizacyjne i zawierać umowy z innymi podmiotami (art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym).

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2021 r., poz. 679), ustawa określa zasady i formy gospodarki komunalnej jednostek samorządu terytorialnego, polegające na wykonywaniu przez te jednostki zadań własnych, w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej. Gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – czynny podatnik podatku od towarów i usług – jest spółką prawa handlowego utworzoną w oparciu o uchwałę Rady Miasta (\`(...)\`). Właścicielem wszystkich udziałów w Spółce jest Gmina Miasta (\`(...)\`). W treści § 4.1 aktu założycielskiego ogólny cel funkcjonowania Spółki określono jako prowadzenie działalności w zakresie budowy mieszkań i obiektów użyteczności publicznej.

Wnioskodawca jest jednoosobową komunalną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zależną finansowo i organizacyjnie od Gminy Miasta (\`(...)\`). Celem działalności jednostki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy o samorządzie gminnym.

Zgodnie z art. 9 powołanej ustawy, w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, jak również zawierać umowy z innymi podmiotami. Ponadto, gminom oraz innym gminnym osobom prawnym przyznano uprawnienie do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nienależącymi do gminnego zasobu nieruchomości w formach określonych w ustawie o gospodarce komunalnej. Zadania własne gminy zostały wskazane również w treści art. 17 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej.

Działalność Wnioskodawcy nie jest działalnością zarobkową (nie jest nakierowana na generowanie zysku), gdyż pełni on rolę pomocniczą w ramach funkcjonowania Gminy Miasta (\`(...)\`). Misją i celem strategicznym działalności X Sp. z o.o. jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy. Do głównych zadań operacyjnych jednostki należy budowa mieszkań oraz obiektów użyteczności publicznej, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Aktywność Wnioskodawcy ma się przyczynić do poprawy warunków życia mieszkańców (\`(...)\`).

Należy podkreślić, że wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Spółka osiąga przychody ze sprzedaży z następujących rodzajów działalności: wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`); wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta (\`(...)\`); wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta (\`(...)\`); wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę; wynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu; wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo – wychowawczą typu socjalizacyjnego – na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`) – (…).

W wyniku realizacji dwóch pierwszych etapów Programu budowy mieszkań komunalnych, w latach 2008-2009 Wnioskodawca wybudował:

1.  przy ul. A – zespół budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2,
2.  przy ul. B i C – zespół budynków 3,5- oraz 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2.

Ponadto, w roku 2017 Spółka – biorąc udział w realizacji (\`(...)\`) Programu Mieszkalnictwa Społecznego (…), który został przyjęty Uchwałą Nr (\`(...)\`) i działając zgodnie z postanowieniami Zarządzenia Nr (…) – wybudowała przy ul. D budynek mieszkalny 4-kondygnacyjny w technologii szkieletowej drewnianej o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, obejmujący:

*   (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2,
*   (…) lokal o powierzchni użytkowej (…) m2 z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach wyżej powołanego programu.

Główną potrzebą, na którą odpowiada koncepcja domu ekologicznego mieszkań ze wsparciem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz integracja społeczna osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym. Zarówno zasady budowy nieruchomości, jak i jej wynajmu określa powołane zarządzenie Prezydenta Miasta.

Wszystkie wskazane w punkcie I lokale mieszkalne – przy ul. A, ul. B, ul. C oraz przy ul. D – stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta.

W dniu 15 września 2008 r. Spółka (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołaną nieruchomość położoną w (\`(...)\`) przy ulicy A, zabudowaną zespołem budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust. 5 umowy, strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

Spółce przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu.

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy. Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania.

Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w okolicznościach niezależnych od Spółki.

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu.

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 r. umowa może zostać wypowiedziana przez Spółkę jedynie w dwóch przypadkach:

*   w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
*   w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreślił, że warunki zawartej z Gminą Miasta umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

W dniu 30 czerwca 2009 r. Spółka (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta (\`(...)\`) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołane nieruchomości położone w (\`(...)\`) przy ulicach B i C, zabudowane zespołami budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi oraz budynków 3,5-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z umową strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy. Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania.

W dniu 13 października 2017 r. Spółka (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania wszystkie lokale znajdujące się w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym 4-kondygnacyjnym w technologii szkieletowej drewnianej o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, położonym w (\`(...)\`) przy ul. D. Przedmiot najmu obejmuje:

*   (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2,
*   (…) lokal o powierzchni użytkowej (…) m2 z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach (\`(...)\`) Programu Mieszkalnictwa Społecznego (…) – wraz z pomieszczeniem pralni.

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem Nr (…) – projekt inwestycyjny „Budownictwo ze wsparciem”.

Zgodnie z § 1 ust. 5 umowy, strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku wielorodzinnym, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

Z tytułu zawarcia umowy Spółce przysługuje czynsz najmu oraz opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 1 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

*   opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wynajmującego kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
*   kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania inwestycji stanowiącej przedmiot najmu.

Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania. Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania programu emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi tejże umowy o emisję. Wnioskodawca podkreślił, że warunki zawartej z Gminą Miasta (\`(...)\`) umowy – w szczególności należny Spółce czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Celem działalności Spółki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy o samorządzie gminnym.

Spółka została utworzona w oparciu o uchwałę Rady Miasta. Zgodnie z uzasadnieniem do niniejszej uchwały Spółka została powołana z uwagi na pilną potrzebę Gminy Miasta związaną z katastrofalnym stanem technicznym budynków w zasobie gminnym. Przeprowadzona analiza wskazała, iż optymalnym rozwiązaniem dla Gminy Miasta będzie powołanie spółki celowej do realizacji inwestycji i programów mieszkaniowych. Decyzja w zakresie kierunków polityki gospodarczej Gminy, w tym utworzenie Spółki, a nie prowadzenie tej gospodarki w formie zakładu budżetowego lub jednostki budżetowej należała do Gminy.

Wnioskodawca wynajmuje komunalne lokale mieszkalne w budynkach stanowiących własność Spółki najemcom wskazanym przez Gminę Miasta (\`(...)\`) (w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej) we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność.

Pomiędzy Wnioskodawcą a Gminą Miasta (\`(...)\`) została zawarta odpłatna umowa najmu przedmiotowych nieruchomości ponieważ:

*   Wnioskodawca funkcjonuje w formie spółki prawa handlowego, a zatem nieodpłatne udostępnienie składników majątku X Sp. z o.o. należałoby uznać za działanie na szkodę Spółki,
*   Wnioskodawca ponosi koszty utrzymania nieruchomości, musi zatem uzyskiwać przychody, które pozwolą na pokrycie tych kosztów,
*   budowa budynków została sfinansowana przez Wnioskodawcę – między innymi – poprzez zaciągnięcie zobowiązań zewnętrznych; Spółką zobowiązana jest regulować odsetki od tego długu, zaś środki na ten cel pochodzą z odpłatnego udostępniania budynków.

Zawarta umowa najmu pomiędzy Wnioskodawca a Gminą nie dopuszcza wynajmowania żadnego z budynków będących przedmiotem wniosku na rzecz innych podmiotów niż Gmina ponieważ wybudowane budynki wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta. Spółka nie mogłaby wynająć nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek, stanowiących własność Spółki, na rzecz innych najemców niż Gmina Miasto (…).

Przyczyny, dla których wynajem innym osobom/podmiotom nie jest możliwy, to obowiązujące akty prawne przywołane powyżej.

Wskazane lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy zgodnie z literalnym brzmieniem art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, Gmina zawiera z podnajemcami odpłatne umowy cywilnoprawne (umowy najmu lokali mieszkalnych).

Wnioskodawca nie jest stroną umów zawieranych pomiędzy Gminą a podnajemcami lokali mieszkalnych. Zarząd Wnioskodawcy nie zna szczegółowej treści tych umów.

Przedmiotem tych umów pomiędzy Gminą a podnajemcami jest wyłącznie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (i taki cel podnajmu lokali wynika z zawartych umów najmu). Zarząd Wnioskodawcy nie zna szczegółowej treści umów.

Wnioskodawca jest zobligowany do wykorzystania przedmiotowych lokali mieszkalnych do realizacji zadań własnych Gminy Miasta na podstawie następujących przepisów prawa: (…). Małą architekturę w skazaną w opisie sprawy stanowią obiekty małej architektury, niewielkie obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, a tereny zielone to trawniki i nasadzenia. Miejsca parkingowe są ogólnodostępnymi miejscami parkingowymi naziemnymi usytuowanymi przy budynkach mieszkalnych i nie są przypisane do danego lokalu mieszkalnego. Ilość miejsc parkingowych jest zgodna z wymogami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Budynki mieszkalne nie są ogrodzone i dostęp do terenów zielonych oraz elementów małej architektury jest otwarty. Budynki mieszkalne nie są ogrodzone i dostęp do miejsc parkingowych, terenów zielonych oraz elementów małej architektury jest otwarty. Pojęcia użyte w umowie zawartej pomiędzy Spółką i Gminą Miasta:

*   infrastruktura techniczna obejmuje sieci i przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, deszczowe, ciepłownicze, gazowe, energetyczne służące budynkom mieszkalnym;
*   infrastruktura drogowa obejmuje komunikację wewnętrzną drogową, czyli drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki wraz z oświetleniem zewnętrznym;
*   obiekty małej architektury to niewielkie obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, ławki, place zabaw, miejsca dla rowerów, etc.

Kompleksowo zagospodarowany teren działek zawiera budynki wraz z niezbędnymi elementami wynikającymi z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wymagana ilość miejsc parkingowych, powierzchnia terenów zielonych, ilość nasadzeń drzew i krzewów, etc.).

Infrastruktura techniczna, infrastruktura drogowa nie są przydzielone do danego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem podnajmu.

Budynki mieszkalne nie są ogrodzone i dostęp do miejsc parkingowych, terenów zielonych oraz elementów małej architektury jest otwarty.

Infrastruktura techniczna, drogowa, mała architektura oraz kompleksowo zagospodarowany teren działek, tj. teren zewnętrzny jest ogólnodostępny.

Podsumowując przedmiotem najmu są budynki mieszkalne z lokalami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą techniczną, drogową i małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terem działek, nie zaś same lokale mieszkalne.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w 1 kolejności ustalenia, czy wykonywane przez Spółkę czynności – tj. świadczenie usług wynajmu wyżej wskazanych nieruchomości – stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, czy Spółka w wyżej wskazanym zakresie posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, czy Wnioskodawca nie jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług z uwagi na wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3).

Nie można zgodzić ze stanowiskiem Wnioskodawcy, zgodnie z którym biorąc pod uwagę: a) fakt bycia spółką prawa handlowego, posiadającą osobowość prawną b) utworzenie Spółki przez Gminę Miasta, c) zaspokajanie przez Spółkę potrzeb w interesie ogólnym – działalność Spółki polega na realizowaniu zadań własnych Gminy, d) w odniesieniu do czynności Spółki opisanych w sekcji G.2 punkt I nie dochodzi do wymiany świadczeń ekwiwalentnych – wynagrodzenie znacząco niższe od wartości rynkowej; łączący Wnioskodawcę oraz Gminę stosunek prawny nie ma charakteru odpłatnego i nie stanowi zatem przejawu wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano powyżej, odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. Zatem w przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Warto w tym miejscu wskazać, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W dorobku orzecznictwa TSUE przyjmuje się więc, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Z kolei przykładem stanowiska orzecznictwa polskich sądów administracyjnych w niniejszej sprawie może być wyrok WSA w Łodzi z 20 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Łd 166/16. Sąd uznał w nim, iż w warunkach gospodarki rynkowej i swobody działalności gospodarczej podmioty gospodarcze mogą dowolnie kształtować ceny sprzedawanych produktów.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz .U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Jak już zauważono, najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. W okolicznościach niniejszej sprawy odpowiednikiem świadczenia Wnioskodawcy (wynajmującego), polegającego na oddaniu rzeczy (nieruchomości) do używania, będzie świadczenie Gminy Miasta (najemcy), polegające na płaceniu umówionego czynszu. Tym samym wynajem ten jest świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, który – zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy – podlega opodatkowaniu. Należy przy tym podkreślić, że w przypadku świadczenia przedmiotowych usług przez Wnioskodawcę nie ma znaczenia, czy usługobiorca (Gmina Miasta) działa w tej transakcji w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – istotne jest to, że wykonując te czynności usługodawca, tj. Wnioskodawca, będący odrębnym od Gminy Miasta podatnikiem tego podatku, działa w niej w takim charakterze. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie przewidują bowiem wyłączenia z pojęcia podatnika jednoosobowych spółek utworzonych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet gdy wykonują czynności (np. budowa budynków), których efekty będą wykorzystywane przez jednostkę samorządu terytorialnego.

Potwierdzeniem braku możliwości zastosowania w tak opisanych okolicznościach sprawy wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług może być pośrednio wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 22 lutego 2018 r., C-182/17, Nagyszénás Településszolgáltatási Nonprofit Kft. przeciwko Nemzeti Adó-és Vámhivatal Fellebviteli Igazgatósága, rozstrzygający kwestie, czy działalność spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o celu niezarobkowym, należącej w 100% do gminy Nagyszénás, która zawarła z tą gminą umowę „w sprawie realizacji zadań i wykorzystania majątku”, zgodnie z którą zobowiązała się do wykonania określonych zadań publicznych wymienionych w załączniku do tej umowy w zamian za rekompensatę wypłacaną przez tą gminę i udostępniła niektóre z należących do niej nieruchomości, jest objęta zasadą nieopodatkowania VAT przewidzianą w art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE. W orzeczeniu tym Trybunał stwierdził, co następuje: „Artykuł 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że, z zastrzeżeniem sprawdzenia przez sąd odsyłający istotnych okoliczności faktycznych, działalność taka jak będąca przedmiotem postępowania głównego, polegająca na wykonywaniu przez spółkę niektórych zadań publicznych gminy zgodnie z umową zawartą między tą spółką a gminą stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej na mocy tego przepisu.” oraz „Artykuł 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że – z zastrzeżeniem sprawdzenia przez sąd odsyłający istotnych okoliczności faktycznych i prawa krajowego – działalność, taka jak omawiana w postępowaniu głównym, polegająca na wykonywaniu przez spółkę określonych publicznych zadań gminy na mocy umowy zawartej między tą spółką a gminą, nie jest objęta zasadą nieopodatkowania podatkiem od wartości dodanej przewidzianą w tym przepisie wówczas, gdy działalność ta stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 9 ust. 1 tej dyrektywy.”.

Na rozstrzygnięcie niniejszej kwestii nie może mieć również wpływu to, że czynsz najmu nie zapewnia Wnioskodawcy zysku ponad zapewnienie funkcjonowania Wnioskodawcy. Należy bowiem podkreślić, że fakt uznania danej czynności za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie jest uzależniony od osiągania zysku przez podmiot wykonujący tą działalność. Cel czy rezultat danej działalności nie są czynnikami determinującymi przyznanie statusu podatnika podatku od towarów i usług. Nie ma żadnego znaczenia dla opodatkowania tym podatkiem, jaki jest cel działalności, w szczególności, czy jest to cel zarobkowy. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie. Są więc działalnością gospodarczą konstytuującą podatnika podatku od towarów i usług.

Należy przy tym podkreślić, że wykonując przedmiotowe usługi – wbrew stanowisku zawartemu we wniosku – Spółka działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia również wymaga, że Wnioskodawca jest Spółką, będącą odrębnym od Gminy Miasta podmiotem posiadającym osobowość prawną, zatem nie jest adresatem normy prawnej zawartej w art. 15 ust. 6 ustawy. W związku z tym nie może korzystać z wyłączenia z opodatkowania, które dotyczy ściśle określonych podmiotów, tj. organów władzy publicznej i urzędów obsługujących te organy.

Podsumowując wykonywane przez Spółkę czynności, tj. świadczenie usług wynajmu przedmiotowych nieruchomości stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Spółka działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy do pytań nr 1-3 należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejną kwestią do ustalenia jest, czy opisane czynności Spółki (wynajem przedmiotowych nieruchomości) stanowią usługi zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W kontekście tego zagadnienia należy wskazać, że w myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ustawodawca w ustawie oraz w przepisach wykonawczych do niej, przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Wnioskodawca wskazał, że Spółka osiąga przychody m.in. z wynajmu nieruchomości określonych w sekcji G.2 punkt I opisu sprawy, tj.: nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta, w tym:

1.  zespołu budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z (…) lokalami mieszkalnymi przy ul. A,
2.  zespołu budynków 3,5- oraz 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze (…) lokalami mieszkalnymi przy ul. B i C,
3.  wszystkich lokali znajdujących się w budynku mieszkalnym 4-kondygnacyjnym w technologii szkieletowej drewnianej przy ul. D, w tym:
    *   lokali mieszkalnych,
    *   (…) lokalu z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach (\`(...)\`) Programu Mieszkalnictwa Społecznego (…) – wraz z pomieszczeniem pralni.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, Spółka nie jest stroną umów zawieranych pomiędzy Gminą a podnajemcami lokali mieszkalnych. Przedmiotem najmu są całe nieruchomości zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Należy zatem stwierdzić, że w niniejszej sytuacji Spółka nie świadczy usług wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, ponieważ z opisu sprawy wynika, że to Gmina, a nie Spółka, świadczy usługi związane z najmem (podnajmem) poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w ww. nieruchomościach na rzecz konkretnych najemców (podnajemców) na cele mieszkaniowe. To Gmina będzie stroną umów najmu (podnajmu) lokali na cele mieszkaniowe. Ponadto należy zaznaczyć, że przedmiotem wynajmu przez Spółkę na rzecz Gminy jest również infrastruktura techniczna, drogowa, mała architektura, kompleksowo zagospodarowany terenem działek, jak również lokal niemieszkalny (przeznaczony na cele związane z realizacją wsparcia dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym) wraz z pomieszczeniem pralni. Spółka świadczy zatem usługi na rzecz Gminy, polegające na udostępnieniu całych ww. nieruchomości wraz z ww. infrastrukturą, kompleksowo zagospodarowanym terenem działek, jak również lokalem niemieszkalnym (przeznaczonym na cele związane z realizacją wsparcia dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym) wraz z pomieszczeniem pralni (określonych w sekcji G.2 punkt I opisu sprawy) Gminie za wynagrodzeniem do celów gospodarczych Gminy (w celu dalszego podnajmu).

Jak bowiem wskazał sam Wnioskodawca, przedmiotem najmu są budynki mieszkalne z lokalami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą techniczną, drogową i małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terem działek, nie zaś same lokale mieszkalne.

W świetle powołanych przepisów prawa oraz powyższych wyjaśnień w przedstawionych okolicznościach świadczona usługa udostępnienia ww. nieruchomości, obejmujących lokale mieszkalne, ale także infrastrukturę, kompleksowo zagospodarowany teren działek, jak również lokal niemieszkalny (przeznaczony na cele związane z realizacją wsparcia dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym) wraz z pomieszczeniem pralni, nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż Wnioskodawca udostępniając ww. nieruchomości na rzecz osoby prawnej – Gminy – w celu dalszego wynajmu poszczególnych lokali mieszkalnych na rzecz podnajemców, nie staje się przez to podmiotem świadczącym usługi najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe.

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że wynajem przedmiotowych nieruchomości (wskazanych w sekcji G.2 punkt I opisu sprawy) nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 jest nieprawidłowe.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w związku z dokonywaniem przez Spółkę wynajmu przedmiotowych nieruchomości na Spółce ciąży obowiązek dokumentowania tych transakcji poprzez wystawianie:

1.  faktur, o których mowa w dziale XI, rozdział 1 ustawy o podatku towarów i usług – w szczególności faktur zawierających elementy wskazane w art. 106e ust. 1, z uwzględnieniem punktu 19 tego przepisu,
2.  rachunków, o których mowa w dziale III, rozdział 12, art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – pytanie oznaczone we wniosku nr 8a i 8b.

Odnosząc się do kwestii obowiązku wystawienia faktury przez Wnioskodawcę należy wskazać, że zasady wystawiania faktur zostały uregulowane w Dziale XI ustawy w Rozdziale 1 – Faktury.

Z kolei stosownie do zapisu art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą są obowiązani, na żądanie kupującego lub usługobiorcy, wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

W myśl art. 2 pkt 31 ustawy, ilekroć mowa o fakturze – rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Jak wynika z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Zgodnie z treścią art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

˗ jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę, bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z powyższego fakturę wystawia się w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez sprzedaż – na mocy przepisu art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt sprzedaży określonych towarów i usług.

Przepis art. 106e ust. 1 pkt 1-24 ustawy stanowi, jakie elementy powinna zawierać faktura.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy, w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 – należy wskazać:

1.  przepis ustawy albo akt wydany na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,
2.  przepis dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub
3.  inną podstawę prawną wskazującą na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia.

Dodatkowo należy zauważyć, że na podstawie delegacji zawartej m.in. w ww. przepisie ustawy Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 3 grudnia 2013 r. w sprawie wystawiania faktur (Dz. U. z 2013 r., poz. 1485), zwane dalej „rozporządzeniem”, określając m.in. przypadki, w których faktury mogą zawierać zakres danych węższy niż określony w art. 106e ustawy, oraz zakres tych danych.

I tak, zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia, dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2-6, 8-36 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy powinna zawierać:

1.  datę wystawienia,
2.  numer kolejny,
3.  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy,
4.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi,
5.  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług,
6.  cenę jednostkową towaru lub usługi,
7.  kwotę należności ogółem,
8.  wskazanie przepisu ustawy, aktu wydanego na podstawie ustawy, przepisu dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) lub innej podstawy prawnej, zgodnie z którą podatnik stosuje zwolnienie od podatku.

Jak wykazano powyżej, w przedstawionej sytuacji Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, a wykonywane przez Niego czynności stanowić będą określone odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i niekorzystające ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji świadczone na rzecz Gminy Miasta usługi, które jak wykazano nie będą korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, Wnioskodawca powinien dokumentować poprzez wystawianie faktur na rzecz Gminy Miasta.

Podsumowując, w związku z dokonywaniem przez Wnioskodawcę wynajmu przedmiotowych nieruchomości, która to czynność nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, na Spółce ciąży obowiązek dokumentowania tych transakcji poprzez wystawianie faktur, o których mowa w dziale XI, rozdział 1 ustawy o podatku towarów i usług – w szczególności faktur zawierających elementy wskazane w art. 106e ust. 1 ustawy. W konsekwencji w rozpatrywanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy. Równocześnie z uwagi na treść art. 87 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, ww. usługi nie mogą być dokumentowane rachunkiem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 8 a) i b) oceniono jako nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę we wniosku wyroków sądu, tut. Organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawęża. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo tut. Organ informuje, że niniejszą interpretacją rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że wykonywane przez X Sp. o.o. czynności – tj. świadczenie usług najmu (przypadek określony w sekcji G.2 pkt I) – stanowią działalność gospodarczą oraz że Spółka posiada status podatnika i zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36) ustawy opisanych czynności X Sp. z o.o. (tj. usług najmu – przypadek określony w sekcji G.2 pkt I) oraz sposobu dokumentowania tych transakcji, w związku z dokonywaniem przez X Sp. z o.o. wynajmu przedmiotowych nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3, nr 4 oraz nr 8 a i b). Z kolei wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do otrzymywanych przez Wnioskodawcę faktur zakupu dokumentujących transakcje dotyczące nieruchomości; obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 86 ust. 2a-2h oraz art. 90c ustawy (określanie proporcji – tzw. „prewspółczynnik”) w związku z dokonywaniem przez X Sp. z o.o. wynajmu przedmiotowych nieruchomości oraz obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 90 oraz art. 91 ustawy w związku z dokonywaniem przez Wnioskodawcę wynajmu przedmiotowych nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 5-7) został załatwiony postanowieniem o umorzeniu postępowania z dnia 16 kwietnia 2021 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.201.2021.1.HW. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.