Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/4512-1-342/16-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-08-19
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki tylko w części przeznaczonej pod zabudowę.
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-dostawa gruntu; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; odliczenia; odliczenia-odliczenie od podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 czerwca 2016 r. (data wpływu 8 czerwca 2016 r.) uzupełnionym pismem z 1 sierpnia 2016 r. (data wpływu 3 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży działki oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup działki – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup działki. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 3 sierpnia 2016 r. o pytanie, własne stanowisko Wnioskodawcy oraz o dodatkową opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 lutego 2016 r. przed notariuszem Wnioskodawca zawarł ze stroną – „A” Sp. z o.o. warunkową umowę sprzedaży nieruchomości rolnej, o powierzchni 201,2954 ha, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o nr 20/15 (zwaną w dalszej części wniosku „Nieruchomością”). Historycznie ujmując Nieruchomość, to wcześniej była ona częścią działki o nr 20/3. Umowa została zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej – na mocy art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – prawa pierwokupu. W związku z nieskorzystaniem przez Agencję Nieruchomości Rolnych w dniu 15 marca 2016 r. z prawa pierwokupu, w dniu 15 marca 2016 r. przed notariuszem pomiędzy Wnioskodawcą a Stroną zawarta została umowa przeniesienia własności przedmiotowej Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem wyżej opisanej transakcji jak wynika z wypisu z rejestru gruntów z dnia 12 stycznia 2016 r. stanowi grunty orne klasy RIIIb w części stanowiącej 0,4500 ha, RIVa w części wynoszącej 30,6600 ha, RIVb w części obejmującej 50,0238 ha, RV w części obejmującej 50,2900 ha, RVI w części obejmującej 69,3447 ha oraz użytki kopalne K o wielkości 0,5269 ha. W stosunku do nieruchomości została wydana decyzja Starosty, którą udzielono koncesji na wydobywanie kopaliny pospolitej – kruszywa naturalnego ze złoża oraz decyzja Starosty, w której orzeczono przenieść decyzję wydaną na rzecz poprzedniego właściciela Nieruchomości na Stronę. Część Nieruchomości w momencie sprzedaży objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (uchwała zmieniająca Rady Gminy z dnia 11 kwietnia 2003 r.) jako tereny ośrodków produkcji zwierzęcej, tereny upraw polowych, tereny komunikacji drogowej, korytarz napowietrznej linii elektroenergetycznej. Na terenach ośrodków produkcji możliwa jest zabudowa, natomiast tereny upraw polowych zgodnie z treścią planu wyłączone są spod zabudowy. Na pozostałą część działki gmina nie stworzyła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z dnia 15 września 2015 r. teren ten przeznaczony jest jako tereny rolnicze, udokumentowane złoża kopalin, linie elektroenergetyczne 220 kV wraz z pasami technologicznymi, linie elektroenergetyczne 2x400 kV wraz z pasami technologicznymi. W stosunku do części działki, objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa powyżej, wydane zostały dwie ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę.

Mając na uwadze powyższe sprzedana nieruchomość ma niejednolity charakter, gdyż w części obejmuje tereny budowlane, a w części tereny przeznaczone wyłącznie pod uprawy rolne, co do których ani miejscowy plan ani żadna decyzja administracyjna nie przewidują zabudowy. Działka nie została geodezyjnie podzielona. Wnioskodawca we własnym zakresie – przy pomocy architekta – wyliczył, że teren pod zabudowę objęty decyzjami o pozwoleniu na budowę i objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy ma 85,0942 ha. Stanowi to zatem jedynie 42,27% powierzchni nieruchomości.

Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona na kwotę 30.000,00 zł (trzydzieści tysięcy złotych) netto za hektar i wyniosła w stosunku do całej Nieruchomości 7.427.800,26 zł (siedem milionów czterysta dwadzieścia siedem tysięcy osiemset złotych 26/100) brutto przy uwzględnieniu przez strony, że w stosunku do całej nieruchomości obowiązuje stawka 23% VAT.

Strona sprzedająca – „A” Sp. z o.o. w dniu 15 marca 2016 r. wystawiła fakturę VAT, w której do całej ceny netto w wysokości 6.038.862,00 zł doliczyła podatek VAT w stawce 23% w wysokości 1.388.938,26 zł.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że konsekwencją w zakresie podatku od towarów i usług wynikającą z opisanego w pierwotnym wniosku stanu faktycznego może być błędne obniżenie podatku należnego o podatek naliczony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przy dostawie nieruchomości niezabudowanej o niejednolitym charakterze sprzedający powinien zastosować w stosunku do całej nieruchomości stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 23% czy w części przeznaczonej pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stawkę VAT w wysokości 23%, a w stosunku do części nieruchomości stanowiącej tereny nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w stosunku, do których nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy lub objęte planem miejscowym, ale nie przewidującym zabudowy zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2.  Czy przy dostawie nieruchomości niezabudowanej o niejednolitym charakterze tj. w części przeznaczonej pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w części stanowiącej tereny nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w stosunku, do których nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy lub objęte planem miejscowym, ale nie przewidującym zabudowy, Wnioskodawca ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w całości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W opisanym stanie faktycznym jedynie część działki 20/15 mieści się w definicji terenu budowlanego, gdyż jedynie w stosunku do części działki stanowiącej 85,0942 ha miejscowy plan przewiduje zabudowę, natomiast w stosunku do pozostałej części albo plan miejscowy nie przewiduje zabudowy lub też brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy nie została wydana w stosunku do tej części Nieruchomości. W związku z powyższym część Nieruchomości stanowiąca 116,2012 ha nie jest terenem budowlanym ani terenem przeznaczonym pod zabudowę pomimo, że części działek nie zostały geodezyjnie wyodrębnione. Zwrócić bowiem należy uwagę na treść definicji terenów budowlanych, która mówi o gruntach a nie działkach geodezyjnie wyodrębnionych. Zdaniem Wnioskodawcy w ujęciu podatkowym jest zatem możliwe wyodrębnienie dwóch części działek – tj. dwóch odrębnych przedmiotów opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji w stosunku do części działki o powierzchni 85,0942 ha, o wartości netto 2.552.826,00 zł należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% na zasadach ogólnych, natomiast w stosunku do części Nieruchomości o powierzchni 116,2012 ha o wartości 3.486.036,00 zł należy zastosować zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w myśl którego zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe stanowisko jest stanowiskiem wspólnym Wnioskodawcy oraz Strony, która to zamierza sporządzić korektę do faktury wystawionej w dniu 15 marca 2016 r. faktury VAT zgodnie z prezentowanym poglądem.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę, że w opisanej sytuacji będzie miało zastosowanie powyższe zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., nie ma podstawy do całościowego obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, a jedynie od części działki będącej terenem budowlanym w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy. Powyższe stanowisko jest stanowiskiem Wnioskodawcy w odniesieniu do wyżej zadanego pytania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem – w świetle przytoczonych powyżej przepisów – grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy pod pojęciem tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a Stroną zawarta została umowa przeniesienia własności nieruchomości rolnej, o powierzchni 201,2954 ha, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o nr 20/15 („Nieruchomość”).

Nieruchomość jak wynika z wypisu z rejestru gruntów z dnia 12 stycznia 2016 r. stanowi grunty orne klasy RIIIb w części stanowiącej 0,4500 ha, RIVa w części wynoszącej 30,6600 ha, RIVb w części obejmującej 50,0238 ha, RV w części obejmującej 50,2900 ha, RVI w części obejmującej 69,3447 ha oraz użytki kopalne K o wielkości 0,5269 ha. W stosunku do nieruchomości została wydana decyzja Starosty, którą udzielono koncesji na wydobywanie kopaliny pospolitej – kruszywa naturalnego ze złoża oraz decyzja Starosty, w której orzeczono przenieść decyzję wydaną na rzecz poprzedniego właściciela Nieruchomości na Stronę. Część Nieruchomości w momencie sprzedaży objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny ośrodków produkcji zwierzęcej, tereny upraw polowych, tereny komunikacji drogowej, korytarz napowietrznej linii elektroenergetycznej. Na terenach ośrodków produkcji możliwa jest zabudowa, natomiast tereny upraw polowych zgodnie z treścią planu wyłączone są spod zabudowy. Na pozostałą część działki gmina nie stworzyła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy teren ten przeznaczony jest jako tereny rolnicze, udokumentowane złoża kopalin, linie elektroenergetyczne 220 kV wraz z pasami technologicznymi, linie elektroenergetyczne 2x400 kV wraz z pasami technologicznymi. W stosunku do części działki, objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa powyżej, wydane zostały dwie ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę.

Mając na uwadze powyższe sprzedana nieruchomość ma niejednolity charakter, gdyż w części obejmuje tereny budowlane, a w części tereny przeznaczone wyłącznie pod uprawy rolne, co do których ani miejscowy plan ani żadna decyzja administracyjna nie przewidują zabudowy. Działka nie została geodezyjnie podzielona. Wnioskodawca we własnym zakresie – przy pomocy architekta – wyliczył, że teren pod zabudowę objęty decyzjami o pozwoleniu na budowę i objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy ma 85,0942 ha. Stanowi to zatem jedynie 42,27% powierzchni nieruchomości.

Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona na kwotę 30.000,00 zł (trzydzieści tysięcy złotych) netto za hektar i wyniosła w stosunku do całej Nieruchomości 7.427.800,26 zł (siedem milionów czterysta dwadzieścia siedem tysięcy osiemset złotych 26/100) brutto przy uwzględnieniu przez strony, że w stosunku do całej nieruchomości obowiązuje stawka 23% VAT.

Strona (sprzedawca) wystawiła fakturę VAT, w której do całej ceny netto w wysokości 6.038.862,00 zł doliczyła podatek VAT w stawce 23% w wysokości 1.388.938,26 zł.

Oznacza to więc, że przedmiotem dostawy będzie działka w części przeznaczona pod zabudowę, a w części nie będąca terenem budowlanym ani terenem przeznaczonym pod zabudowę.

Tym samym, sprzedaż działki w części stanowiącej teren przeznaczony pod zabudowę, podlegała będzie opodatkowaniu podstawową 23% stawką podatku VAT, natomiast w części nie stanowiącej terenu budowlanego ani terenu przeznaczonego pod zabudowę będzie zwolniona od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Obydwa warunki muszą być spełnione jednocześnie.

Jednakże, z wniosku nie wynika, że przedmiotowa działka była wykorzystywana przez sprzedającego – spółkę z o.o. wyłącznie do działalności zwolnionej.

Zatem, dostawa działki w części stanowiącej teren przeznaczony pod zabudowę, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy podlegała będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% – pod warunkiem niezaistnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Natomiast w części nie stanowiącej terenu budowlanego ani terenu przeznaczonego pod zabudowę będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy).

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Niespełnienie któregokolwiek z ww. warunków powoduje brak tego prawa. Ponadto podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, stwierdzić należy, że Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT z faktury, jedynie w tej części działki, w jakiej faktura dokumentuje część działki, która zostanie opodatkowana podstawową 23% stawką podatku VAT, przy założeniu niewystąpienia okoliczności, wykluczających prawo do odliczenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Reasumując, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że przy dostawie nieruchomości niezabudowanej o niejednolitym charakterze sprzedający powinien zastosować – w stosunku do części działki przeznaczonej pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – stawkę VAT w wysokości 23% – pod warunkiem niezaistnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w stosunku do części nieruchomości stanowiącej tereny nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz w stosunku, do której nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy – zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym oraz w związku z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca – nabywca Nieruchomości nie ma prawa do całościowego odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z wystawionej przez sprzedawcę faktury, a jedynie w tej części, w jakiej faktura dokumentuje sprzedaż części działki, która zostanie opodatkowana podstawową 23% stawką podatku VAT.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga również, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem sprawy podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego przysługuje prawo do wniesienia skargi z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę na interpretację indywidualną wydaną na podstawie art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej wnosi się do sądu administracyjnego właściwego ze względu na siedzibę organu wydającego interpretację, czyli w niniejszej sprawie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.