Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-404/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-07-22
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży garażu należy wykazać w zeznaniu podatkowym za 2009 r. oraz w jaki sposób ustalić dochód z tej sprzedaży?
Słowa kluczowe: koszt; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2010 r. (data wpływu 22 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 20 listopada 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką kupił od Skarbu Państwa (Wojskowej Agencji Mieszkaniowej) garaż, który - jak określono w akcie notarialnym - „kupujący wybudowali ze środków własnych pochodzących z ich majątku wspólnego, po dniu 5 grudnia 1990 r.”

Ww. garaż jest częścią zespołu boksów garażowych, który do dnia wykupu Wnioskodawca dzierżawił od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Wartość garażu wraz z udziałem w części gruntu na której pobudowany został zespół boksów garażowych wyceniono na kwotę 13.973 zł i pomniejszono tę wartość o niezamortyzowane nakłady, które Wnioskodawca poniósł na budowę, w wysokości 10.263 zł. Wartość garażu i wysokość nakładów wynikają z operatu szacunkowego z dnia 18 maja 2007 r. sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych. Kosztami operatu szacunkowego w wysokości 288 zł obciążono kupujących.

Wnioskodawca przytacza cytat z aktu notarialnego z dnia 20 listopada 2007 r, według którego:

§ 3. B Damian L. działając w imieniu Wojskowej Agencji Mieszkaniowej na rzecz Skarbu Państwa – sprzedaje Małgorzacie i Jackowi małżonkom C., wyżej opisany samodzielny lokal garażowy wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 13.973 zł.

§ 4. Pełnomocnik Wojskowej Agencji Mieszkaniowej potwierdza, że na poczet części ceny zostają zaliczone kupującym nakłady poniesione przez nich na budowę garażu w kwocie 10.263, reszta ceny w kwocie 3.710 zł została zapłacona.

§ 7. Pełnomocnik Wojskowej Agencji Mieszkaniowej potwierdza, że koszty przygotowania nieruchomości do prywatyzacji (rzeczoznawcy) w kwocie 288 zł zostały w całości zapłacone przez kupujących.

§ 8. Koszty niniejszego aktu notarialnego, w tym opłatę sądową ponoszą kupujący (857,80 zł).

Opisany wyżej garaż Wnioskodawca sprzedał w dniu 9 listopada 2009 r. za kwotę 10.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy rozliczając się z podatku dochodowego za rok 2009 Wnioskodawca powinien wykazać sprzedaż garażu?
2.  Czy sprzedając garaż Wnioskodawca osiągnął dochód w wysokości 6.290 zł (tzn. kwota sprzedaży 10.000 zł minus 3.710 zł, które Wnioskodawca zapłacił Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w dniu zakupu)?
3.  Czy wydatki, które Wnioskodawca poniósł (wymienione w akcie notarialnym):

1.  10.263 zł – nakłady Wnioskodawcy na budowę garażu;
2.  3.710 zł – kwota jaką Wnioskodawca zapłacił Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w dniu zakupu;
3.  288 zł – koszt rzeczoznawców majątkowych jakie Wnioskodawca poniósł powodują, że z tytułów sprzedaży garażu Wnioskodawca nie osiągnął dochodu, zatem nie musi go wykazywać w rocznym zeznaniu podatkowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ koszty jakie poniósł na wybudowanie garażu (10.263 zł), kwota zapłacona Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (3.710 zł), wydatki na rzeczoznawcę majątkowego (288 zł) oraz sporządzenie aktu notarialnego (857,80 zł) znacznie przewyższają kwotę 10.000 zł, za jaką sprzedał garaż, uważa, że sprzedając garaż nie osiągnął dochodu, a więc nie musi wykazywać tej transakcji w rocznym zeznaniu podatkowym za rok 2009.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką kupił od Skarbu Państwa (Wojskowej Agencji Mieszkaniowej) garaż, który wybudował ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego, po dniu 5 grudnia 1990 r.

Sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca dokonał w dniu 9 listopada 2009 r. czyli przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, w związku z powyższym stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla oceny skutków podatkowych tej transakcji zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ww. ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszt taki stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, o ile udokumentowane są fakturami VAT.

Wysokość nakładów o których mowa w ww. przepisie, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podkreślić jednak należy, iż obowiązek wystawienia faktur VAT wprowadzony zostały ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11, poz. 50 ze zm.), dlatego też wydatki poniesione przed tą datą na wybudowanie garażu mogą być uwzględnione przy ustaleniu kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości - jeżeli udokumentowane zostały wiarygodnymi dowodami stosowanymi wówczas w obrocie gospodarczym.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, po roku 1990 Wnioskodawca poniósł wydatki na budowę garażu na gruncie dzierżawionym od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Następnie w roku 2007 Wnioskodawca wykupił od Agencji ww. nieruchomość. Cena została ustalona w kwocie 13.973 zł, jednakże na jej poczet zaliczone zostały nakłady poniesione przez Wnioskodawcę na budowę garażu. Zatem wykupując od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej garaż wraz z gruntem faktycznie zapłacił 3.710 zł. Kwota ta stanowi koszt nabycia.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 ww. ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy Kodeksu cywilnego, wydatki na wybudowanie garażu na dzierżawionym gruncie należy traktować jako nakłady na nieruchomość, poniesione w czasie jej posiadania i zwiększające jej wartość.

Konsekwencją uznania wydatków na wybudowanie garażu – jako nakładu poniesionego na nieruchomość w trakcie jej posiadania - jest brak możliwości ich waloryzacji, co wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który odnosi się tylko i wyłącznie do waloryzacji kosztów nabycia lub kosztów wytworzenia nieruchomości.

Reasumując stwierdzić należy, że przychodem ze sprzedaży jest cena wykazana w akcie notarialnym (o ile nie odbiega wartości rynkowej), zaś do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca można zaliczyć kwotę faktycznie zapłaconą przy zakupie, opłaty związane z nabyciem nieruchomości, tj. koszty operatu szacunkowego, opłaty notarialne, opłaty sądowe. Do kosztów uzyskania przychodów mogą zostać również zaliczone udokumentowane nakłady związane z wybudowaniem posadowionego na przedmiotowej nieruchomości garażu w wysokości faktycznie poniesionej, przy uwzględnieniu denominacji. Uzyskany dochód, zgodnie z art. 30e ust. 4 Wnioskodawca był zobowiązany wykazać w zeznaniu podatkowym za rok 2009.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.