Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.660.2022.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-19
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży Gruntu (działki nr 1/A).
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług - **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 15 grudnia 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży Gruntu (działki nr 1/A).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\- Pan M.Z.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\- Pani A.Z.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

I. opis Gruntu

Zainteresowany będący stroną postępowania MZ wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania A.Z. (dalej zwani też łącznie Małżonkami lub Zainteresowanymi) są wyłącznymi właścicielami (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) nieruchomości w postaci niezabudowanego, nieogrodzonego i nieuzbrojonego gruntu objętego jedną księgą wieczystą (KW nr (\`(...)\`)), położonego w (\`(...)\`) (woj. (\`(...)\`)), składającego się z jednej niezabudowanej działki nr 1/A o łącznej powierzchni 1,3765 ha (dalej określanego jako "Grunt").

Grunt obejmuje pole w kształcie wydłużonego prostokąta z odstającym wąskim fragmentem umożliwiającym dostęp do drogi publicznej od strony południowej.

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z 4 listopada 2008 r. Grunt znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 3/ UP (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - obejmuje większość Gruntu) oraz 3MN/U (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej - obejmuje odstający wąski fragment umożliwiający dostęp do drogi publicznej od strony południowej).

Grunt nie stanowi ani nie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

II. opis Zainteresowanych

M.Z. od 2004 roku prowadzi działalność gospodarczą w branży niezwiązanej z nieruchomościami (handel elementami wyposażenia łazienek, zlewozmywakami itp.). Wcześniej pracował w sklepie hydraulicznym.

A.Z. obecnie nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Dawniej pracowała w aptekach i sektorze farmaceutycznym, następnie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie zarządzania apteką, później wykonywała pracę etatową w centrali zarządzającej aptekami. Po urodzeniu dwojga dzieci i wykorzystaniu urlopów macierzyńskich nie pracowała. Od końca 2017 r. prowadziła działalność gospodarczą w postaci prowadzenia własnej strony internetowej (blog), od początku 2019 r. działalność ta została jednak zawieszona, a we wrześniu 2022 roku zamknięta. Żadna z działalności zawodowych A.Z. nie była związana z nieruchomościami.

Małżonkowie utrzymują się obecnie z dochodów z działalności gospodarczej M.Z.

III. Okoliczności nabycia i posiadania Gruntu

Małżonkowie nabyli Grunt 14 listopada 2012 r., finansując zakup z własnych oszczędności. Pierwotnie nieruchomość składała się z jednej niezabudowanej działki nr 1 o powierzchni 1,3910 ha (przez poprzedniego właściciela była wykorzystywana w gospodarstwie rolnym), jednak zgodnie z decyzją Wojewody (\`(...)\`) z 27 września 2021 roku, wydaną na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zezwolono na realizację inwestycji drogowej "\`(...)\`", w związku z czym tą samą decyzją został zatwierdzony podział nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 na dwie działki: nr 1/B o powierzchni 0,0145 ha oraz 1/A o powierzchni 1,3765 ha. Zgodnie z tą samą decyzją, z chwilą gdy stała się ona ostateczna, działka nr 1/B przeszła na własność Skarbu Państwa. Małżonkowie pozostali właścicielami pozostałej części nieruchomości, która obecnie składa się na opisany na wstępie Grunt.

Celem nabycia Gruntu było zabezpieczenie kapitału posiadanego w postaci pieniężnej (w PLN). W związku z doświadczeniami z czasu kryzysu finansowego lat 2008-2009 Małżonkowie obawiali się możliwej deprecjacji waluty i woleli ulokować posiadane środki (których nie planowali wydawać w dającym się przewidzieć okresie - były to nadwyżki finansowe z dochodów z lat poprzednich) w majątku w postaci nieruchomości, nie określając z góry czasu trwania takiego zabezpieczenia i traktując je jako "majątek rodzinny" do wykorzystania w razie koniecznej potrzeby przez Małżonków albo ich potomków (Małżonkowie mają dwoje dzieci). Małżonkowie postanowili kupić działkę na peryferiach aglomeracji warszawskiej, w okolicy powstających dróg ekspresowych - i znaleźli, a następnie kupili Grunt, na którym dawniej prowadzone były uprawy roślin.

Transakcja ta była jedyną tego rodzaju czynnością w życiu każdego z Małżonków, którzy do dziś nie kupili ani nie sprzedali żadnej innej nieruchomości. Poza Gruntem posiadają tylko nieruchomości mieszkalne - M.Z. jest właścicielem mieszkania, a A.Z. połowy domu w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomości te Małżonkowie otrzymali od swoich rodziców w drodze darowizn. Dom A.Z. jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe Małżonków z dziećmi, a mieszkanie M.Z. jest wynajmowane na cele mieszkaniowe najemcy.

IV. działania Zainteresowanych wobec Gruntu

Małżonkowie nie dokonywali żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Gruntu, w tym żaden z nich:

1\. nie wnioskował o zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2\. nie dzielił ani nie scalał działek objętych (z zastrzeżeniem opisanego wcześniej podziału i wywłaszczenia dokonanego z urzędu przez wojewodę, bez aktywnego udziału Małżonków),

3\. nie doprowadzał mediów i innej infrastruktury technicznej,

4\. nie grodził Gruntu, za wyjątkiem montażu bramy dwuskrzydłowej, o lekkiej konstrukcji metalowej, na wjeździe na Grunt z drogi publicznej (brama jest ustawiona pomiędzy ogrodzeniami sąsiednich działek, należących do osób trzecich, zabudowanych budynkami mieszkalnymi i rolniczo-gospodarczymi),

5\. nie prowadził prac ziemnych,

6\. nie usuwał ani nie nasadzał roślinności,

7\. nie występował o pozwolenia na budowę,

8\. nie zlecał wykonania projektów architektonicznych budynków,

9\. nie nabywał żadnych innych usług związanych z zagospodarowaniem Gruntu.

Grunt nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie. Nie był też wykorzystywany w żaden sposób w działalności gospodarczej, w szczególności nie stanowił środka trwałego w prowadzonej przez MZ ani AZ działalności gospodarczej.

V. Zamiar sprzedaży Gruntu

Obecnie Małżonkowie dopuszczają możliwość sprzedaży Gruntu. Małżonkowie nie mieli pierwotnie zamiaru sprzedawać Gruntu, w szczególności nie rozpowszechniali informacji o zamiarze zbycia, jednak w marcu 2022 r., bez jakiejkolwiek inicjatywy któregokolwiek z Małżonków, samodzielnie odnalazł i zgłosił się do nich pośrednik poszukujący gruntów do zakupu na rzecz swojego klienta (podobne oferty zgłoszono właścicielom działek sąsiadujących; podobne tereny w okolicy zostały już wcześniej zajęte na magazyny, place składowe itp. infrastrukturę przemysłową) i zaoferował bardzo dobre, w ocenie Małżonków, warunki zakupu Gruntu. Małżonkowie nie wiedzą, w jaki sposób pośrednik uzyskał ich dane osobowe i kontaktowe (prawdopodobnie skorzystał ze swojej wiedzy zawodowej, dotyczącej sposobów pozyskiwania danych właścicieli znalezionego w terenie gruntu).

31 marca 2022 r. Małżonkowie zawarli umowę pośrednictwa z ww. pośrednikiem. Było to warunkiem przedstawienia im potencjalnego nabywcy.

Umowa przewiduje w szczególności:

1\. obowiązek pośrednika przeprowadzenia działań niezbędnych w celu podpisania umowy sprzedaży praw do Gruntu z podmiotem skojarzonym przez pośrednika;

2\. wynagrodzenie pośrednika wynoszące 1,8 % ceny sprzedaży nieruchomości, uwarunkowane zapłatą całości ceny sprzedaży przez kupującego; wynagrodzenie zostanie powiększone o podatek od towarów i usług; umowa nie przewiduje klauzuli wyłączności;

3\. pośrednik nie jest uprawniony do składania w imieniu i na rzecz klienta jakichkolwiek oświadczeń woli.

4\. Umowa pośrednictwa została zawarta na czas określony do dnia 1 grudnia 2022 r.

Bezpośrednio po zawarciu ww. umowy, w tym samym dniu, Małżonkom został przedstawiony potencjalny nabywca, będący podmiotem w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zajmującej się skupowaniem i komercyjnym wykorzystywaniem nieruchomości. Kolejne spotkania odbywały się w obecności przedstawicieli zarówno pośrednika, jak i potencjalnego nabywcy.

W dniu 9 czerwca 2022 r. Małżonkowie zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Gruntu w formie aktu notarialnego, na mocy której w szczególności:

1\. zobowiązali się zawrzeć w terminie do 31 października 2022 r. umowę sprzedaży całości Gruntu za cenę w złotych, obliczoną jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni Gruntu i kwoty wyrażonej w euro, przeliczonej na złote według kursu średniego NBP, ustalonego na 3 dni przed zawarciem umowy sprzedaży, jednak nie niższego niż 4,6077 złotych,

2\. cena zostanie zwaloryzowana o wskaźnik inflacji wyliczony według szczegółowego sposobu opisanego w umowie,

3\. w przypadku okazania przez sprzedających ważnej interpretacji indywidualnej lub wspólnej wskazującej, że transakcja powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, cena zostanie powiększona o ten podatek,

4\. umowa przewiduje warunki, które muszą być spełnione, by mogła zostać zawarta umowa sprzedaży (z zastrzeżeniem, że - poza warunkiem, o którym mowa w literze a poniżej - kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo ich niespełnienia):

a. zgoda wspólników kupującego (spółka z o.o.) na nabycie Gruntu,

b. przeprowadzenie przez kupującego analizy stanu prawnego Gruntu i uznaniu przezeń, według jego oceny, jej wyników za satysfakcjonujące,

c. uzyskanie przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Gruntu umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji,

d. potwierdzenie przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Gruncie,

e. potwierdzenie, że Grunt posiada dostęp do drogi publicznej,

f. uzyskanie przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Gruntu i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży,

g. co najmniej dwukrotne podpisanie lub przekazanie kupującemu przez sprzedającego - na wezwanie kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, oraz uzyskanie przez sprzedającego na wezwanie kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez kupującego bądź wskazany przez kupującego podmiot weryfikacji sprzedającego w ramach procedury zwanej "Know your customer",

h. okazanie przy umowie sprzedaży aktualnych (wydanych nie dawniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży, z wyjątkiem pkt i.):

i. odpisu z księgi wieczystej (aktualnego na dzień umowy sprzedaży),

ii. wypisu z rejestru gruntów,

iii. wyrysu z mapy ewidencyjnej,

iv. wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego,

v. zaświadczenia starosty stwierdzającego, czy Grunt stanowi las objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,

vi. zaświadczenia stwierdzającego, czy Grunt jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy,

5\. kupujący uzyska za zgodą sprzedającego zaświadczeń właściwych organów potwierdzające, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

6\. wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania faktyczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez kupującego i na jego wyłączny koszt i ryzyko, a nadto kupujący nie ma prawa dochodzenia od sprzedającego jakichkolwiek należności za poniesione w związku z tym koszty, niezależnie od tego, czy do umowy sprzedaży dojdzie, czy nie,

7\. od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo do dysponowania Gruntem (z prawem udzielenia tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Grunt jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych, w tym kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Gruncie - z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej,

8\. sprzedający udziela kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

9\. sprzedający ustanawia pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) imiennie wskazanego przedstawiciela kupującego i upoważnia go do przeglądania akt księgi wieczystej Gruntu, w tym do ich kopiowania i innego utrwalania, a także zobowiązuje się niezwłocznie udzielić analogicznego pełnomocnictwa wskazanym przez kupującego adwokatom i radcom prawnym,

10\. sprzedający ustanawia pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) imiennie wskazanego przedstawiciela kupującego i upoważnia go do:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Gruntu do infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, oraz włączenia do dróg,

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie (z wyłączeniem zaciągania w imieniu sprzedającego jakichkolwiek zobowiązań finansowych, w szczególności opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej),

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d. uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody zarządcy drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez kupującego inwestycję,

e. uzyskania zaświadczeń właściwych organów potwierdzających, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

f. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych

\- przy czym wszystkie koszty, zobowiązania oraz opłaty, związanymi z decyzjami określonymi w literach a-f powyżej, będą obciążały kupującego, który zobowiązuje się do ich wykonania i zapłaty w imieniu sprzedającego, zrzekając się jednocześnie prawa do żądania od sprzedającego zwrotu ich równowartości.

11\. sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez kupującego na rzecz innego podmiotu,

12\. stawający oświadczają, że cena odpowiada wartości rynkowej Gruntu,

13\. sprzedający zobowiązuje się do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Gruntu, które mogą się okazać niezbędne w procesie inwestycyjnym,

14\. sprzedający oświadcza, że na każde wezwanie kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień etc., o których mowa powyżej.

Należy podkreślić, że treść umowy przedwstępnej została zaproponowana przez potencjalnego kupującego i Małżonkowie nie mieli możliwości znacznego na nią wpływania.

28 kwietnia M.Z. udzielił pełnomocnictwa (ważnego do 30 września 2022 r.; nie zostało ono przedłużone) w formie zwykłej pisemnej na rzecz ośmiorga osób zatrudnionych w kancelarii prawniczej, wskazanej przez kupującego.

Pełnomocnictwo obejmuje działanie we wszelkich sprawach dotyczących uzyskiwania dokumentów oraz informacji związanych z Gruntem do:

1\. wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania wypisów, odpisów, zaświadczeń lub innych informacji dotyczących Gruntu, jak i postępowań administracyjnych ich dotyczących, w szczególności w zakresie ochrony zabytków, kwestii środowiskowych i wodnych, kwestii roszczenia byłych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców, postępowań wywłaszczeniowych, dostępu do dróg publicznych, statusu i lokalizacji sieci infrastruktury technicznej obsługujących nieruchomość, statusu planistycznego nieruchomości,

2\. uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych,

3\. zapoznania się z aktami ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości (i innych ksiąg wieczystych z nią związanych) oraz z wnioskami do tych ksiąg, w tym utrwalania treści akt,

4\. odbioru pism oraz korespondencji oraz dokonywania wszelkich innych czynności w zakresie pełnomocnictwa, które mogą być niezbędne lub pożądane w realizacji jego celów.

20 maja 2022 r. Małżonkowie udzielili imiennie wskazanemu przedstawicielowi kupującego oraz samemu kupującemu pełnomocnictwa (ważnego do 30 września 2022 r.; nie zostało ono przedłużone) do następujących czynności:

1\. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Gruntu do infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, oraz włączenia do dróg,

2\. uzyskania map do celów projektowych,

3\. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Gruntu,

4\. przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Gruntu i innych ksiąg wieczystych z nim związanych, wraz ze sporządzaniem kopii.

7 października 2022 r. Małżonkowie oraz potencjalny kupujący, będący stroną opisanej wyżej umowy przedwstępnej, zawarli umowę zmiany tejże umowy przedwstępnej.

Na mocy tej umowy w szczególności:

1\. sprzedający Małżonkowie odwołali pełnomocnictwa opisane w pkt 8-10 powyższego opisu treści umowy przedwstępnej, wraz z ewentualnymi pełnomocnictwami dalszymi,

2\. sprzedający Małżonkowie cofnęli zgodę na dysponowanie przez kupującego Gruntem, opisaną w pkt 7 powyższego opisu treści umowy przedwstępnej,

3\. zmienili datę, do której powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona, z 31 października 2022 r. na 31 marca 2023 r.,

4\. postanowienia umowy przedwstępnej, opisane w pkt 7 powyższego opisu treści tej umowy, zostały zastąpione w całości nowymi postanowieniami, zgodnie z którymi:

a. sprzedający udziela kupującemu zgody do prowadzenia na Gruncie badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Grunt jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych,

b. w celu umożliwienia kupującemu weryfikacji stanu prawnego i faktycznego Gruntu, w tym weryfikacji oświadczeń sprzedającego w przedmiocie stanu prawnego i faktycznego Gruntu, złożonych w umowie przedwstępnej, sprzedający udziela kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania:

i. wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Gruntu,

ii. zaświadczenia o objęciu lub nieobjęciu Gruntu uproszczonym planem urządzenia lasu,

iii. wyłączenia w celu zawarcia umowy sprzedaży, zaświadczeń właściwych organów potwierdzających, że sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

5\. skreślono postanowienia umowy przedwstępnej, opisane w pkt 10 powyższego opisu treści tej umowy.

Wedle najlepszej wiedzy Zainteresowanych, opierającej się na oświadczeniu przedstawiciela kupującego, kupujący i jego przedstawiciele na podstawie udzielonych uprzednio zgód i pełnomocnictw przeprowadzili wyłącznie badania geologiczne gruntu. W szczególności w wyniku działań pełnomocników nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne, związane z Gruntem.

Małżonkowie nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować jakichkolwiek starań na rzecz pozyskania innych potencjalnych kupujących, w szczególności nie podejmowali współpracy z innymi pośrednikami, nie zabiegali o sprzedaż Gruntu poprzez wystawianie ogłoszeń, banerów, reklam ani też nie rozpowszechniali w inny sposób informacji mających na celu zbycie Gruntu - osoby zainteresowane zakupem i komercjalizacją terenu pozyskały kontakt do małżeństwa M. i A.Z. sobie tylko znanym sposobem, całkowicie we własnym zakresie.

W dającej się przewidzieć przyszłości żadne z Małżonków nie zamierza zbywać ani nabywać żadnych innych nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości sprzedaży obecnie zamieszkiwanego domu i zakupu innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a także z dopuszczeniem zakupu nieruchomości do wykorzystania jako środek trwały w prowadzonej przez M.Z. działalności gospodarczej, związanej z obrotem elementami wyposażenia łazienek i podobnymi towarami - obecnie M.Z. korzysta w swojej działalności gospodarczej z nieruchomości wynajętej). W szczególności żadne z Małżonków nie zamierza ze środków uzyskanych ze sprzedaży Gruntu nabywać kolejnych nieruchomości w celach obrotu nimi.

**Pytanie**

Czy sprzedaż Gruntu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Stanowisko Zainteresowanych**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest więc podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi ww. dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy którekolwiek z Małżonków będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Odnosząc jednak powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, nie można uznać, że sprzedaż Gruntu nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Po pierwsze, Grunt nie jest i nie był dotychczas wykorzystywany przez Małżonków do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w tym nie był przez żadne z nich wynajmowany, wydzierżawiany ani w żaden inny sposób oddawany osobom trzecim do odpłatnego korzystania (ani żadne jego fragmenty).

Po drugie, żadne z Zainteresowanych nie zajmuje się jakąkolwiek działalnością gospodarczą, która dotyczyłaby obrotu nieruchomościami. Prowadzona przez Zainteresowanego M.Z. działalność gospodarcza zawsze należała do branży niezwiązanej z nieruchomościami. Sprzedaż Gruntu nie nastąpi w związku z tym w warunkach, w jakich działają profesjonalni handlowcy. Będzie to sprzedaż incydentalna (żaden z Małżonków nie zbywał dotąd żadnych nieruchomości i nie zamierza w przewidywalnym czasie ich zbywać), dotycząca części jego majątku prywatnego, dokonana we w pełni racjonalnym celu uwolnienia kapitału, zatrzymanego w postaci nieruchomości przez okres 10 lat. Grunt nie był też zakupiony ze z góry powziętym zamiarem sprzedaży, ponadto znajdował się w posiadaniu Małżonków przez ok. 10 lat i nie był w żaden sposób wykorzystywany gospodarczo. Małżonkowie nie dokonywali w stosunku do Gruntu żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak wskazane w przywołanych orzeczeniach. Żaden z Małżonków nie ulepszał Gruntu, nie dzielił go na mniejsze fragmenty (wystąpił wprawdzie podział, jednak wynikał on z decyzji wywłaszczeniowej i dotyczył niewielkiego fragmentu zajętego na część drogi publicznej, bez aktywnego udziału Małżonków), nie prowadził prac ziemnych ani uzbrojenia terenu, nie nasadzał ani nie usuwał roślinności itp. (jedynie ustawiona została brama na wjeździe z drogi publicznej). Żaden z Małżonków nie zamierza podjąć też takich czynności przed sprzedażą ani osobiście, ani przez pełnomocnika. Grunt przez wszystkie lata posiadania go przez Małżonków nie był przez nich wykorzystywany gospodarczo. Sprzedaż nie nastąpi ponadto z inicjatywy Małżonków, lecz z inicjatywy kupującego (zajmującego się zawodowo nabywaniem i komercyjnym wykorzystywaniem nieruchomości) który skorzystał z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu wyszukania gruntów do wykorzystania w działalności gospodarczej, i to pośrednik znalazł Grunt, ustalił dane Małżonków jako jego właścicieli i nawiązał z nimi kontakt. Małżonkowie udzielili opisanych w opisie zdarzenia przyszłego pełnomocnictw, których jednak wymagał nabywca głównie w celu weryfikacji właściwości fizycznych i prawnych Gruntu.

Żaden z Małżonków nie zamierza też wykonywać większej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż Gruntu będzie czynnością incydentalną. Działalność handlowa oznacza zaś dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży, wskazujący na zamiar kontynuacji tej działalności; nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (wyrok NSA z 27 czerwca 2008 r., I FSK 253/08). Ponadto zawodowy handlowiec stara się realizować zysk jak najszybciej, przeznaczając pozyskany kapitał na kolejne zakupy (i kolejne zyski).

Ze stanu faktycznego niniejszej sprawy nie wynika więc aktywność żadnego z Małżonków, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Grunt nabyty został w celach osobistych (zabezpieczenie posiadanych oszczędności), a nie był i nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym najmu lub dzierżawy. Działki w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi, nieuzbrojonymi, bez doprowadzonej wody oraz mediów.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądowym nawet w przypadkach, gdy sprzedający wykonuje pewne czynności zwiększające atrakcyjność nieruchomości, sądy zwracają uwagę na to, że czynności takie muszą występować z odpowiednią intensywnością, by można było kwalifikować zbywanie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. I tak na przykład:

1\. NSA w wyroku z 30 kwietnia 2021 r. (I FSK 1269/18) uznał, że "takie okoliczności, jak: podział nieruchomości gruntu oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeszcze nie przesądzały o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jej własność."

2\. NSA w wyroku z 24 marca 2021 r. (I FSK 1243/19): "jedyne działania jakie Skarżący podjął i zamierza podjąć w związku ze sprzedażą działek, nabytych ponad 20 lat wcześniej, to podział nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży oraz oferta sprzedaży, która nie wykracza poza zwykłą okazjonalną informację, daleką od działań marketingowych. Niewątpliwie, jak podniósł Dyrektor KIS, Skarżący podjął świadomie działania, których celem była sprzedaż działek, ale nie jest to okoliczność świadcząca o działaniu w charakterze handlowca. To zaś, że działania Skarżącego związane z przygotowaniem sprzedaży dotyczyły większej liczby działek, wynikało z tego, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży została podzielona. Całkowicie nieuprawnione jest założenie, wynikające z argumentacji Dyrektora KIS, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej element majątku prywatnego, nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży i podwyższenia ceny. \[\`(...)\`\] Wbrew przekonaniu Dyrektora KIS, za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub w gazecie o zasięgu lokalnym. Są to bowiem standardowe czynności osób zamierzających sprzedać nieruchomość, umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania te, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącego. Zauważyć należy, że opisując we wniosku o interpretację stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, Skarżący wyjaśnił, iż nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń wydzielonych działek, nie zamierza ich ogradzać, zagospodarowywać zieleni i doprowadzać do ich granic jakichkolwiek mediów."

3\. NSA w wyrokach z 28 października 2020 r. (I FSK 245/18 i 246/18): "aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Słusznie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji może być kilka lub kilkanaście. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Działki te do dnia złożenia wniosku były przez skarżącego uprawiane. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na mniejsze działki w kilku przypadkach implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone te działki, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje działań marketingowych, nie uzbrajał działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej, nie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu pierwszej instancji, że nie można upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej skarżącego w przypadku podziału 2 dużych działek na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną oraz wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby skarżący podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. "minimum", działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec. Organ zatem błędnie ocenił planowane przez skarżącego transakcje sprzedaży działek budowlanych jako działanie podatnika podatku od towarów i usług. Planowane transakcje nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług."

4\. NSA w wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 2036/17): "nie można przyjąć, aby skarżący w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Z opisu tego nie wynika bowiem, aby skarżący podejmował wskazane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości, jako tzw. "minimum", działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec."

5\. NSA w wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 1476/17): "pomiędzy nabyciem przez Skarżącą nieruchomości (działki nr \[\`(...)\`\]) a sprzedażą poszczególnych działek, powstałych z podziału tej nieruchomości upłynie długi czas (21 lat). Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej. Tym samym nie można się zgodzić z Szefem KAS, że całokształt działań podejmowanych przez Skarżącą w związku z planowaną sprzedażą należącej do niej działki, a mianowicie podział tej działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że Skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując przy tym własne środki pieniężne."

6\. NSA w wyroku z 30 lipca 2020 r. (I FSK 357/19): "przy takim rozumieniu przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę za prawidłową należało uznać ocenę dokonaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, że aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek budowlanych nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Trafnie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji będzie kilka. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki również o charakterze rolnym. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie utwardzał drogi wewnętrznej, nie będzie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową."

7\. NSA w wyroku z 3 lipca 2020 r. (I FSK 1888/17): "Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zasługują na uwzględnienie podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego. W szczególności na uwzględnienie zasługuje zarzut naruszenia art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o PTU w zw. z art. 9 ust. 1 dyrektywy 112 poprzez ich nieprawidłową wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, wycięcie samosiejki i jej sprzedaż oraz zamiar zamieszczenia ogłoszeń o sprzedaży na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami stanowią aktywności, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwyczajnym wykonywaniem prawa własności. Trafnie wywiódł bowiem Autor skargi kasacyjnej, że opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przez wnioskodawcę działania nie wyczerpują znamion aktywności profesjonalisty (handlowca)."

8\. NSA w wyroku z 10 maja 2019 r. (I FSK 659/17): "przedstawione we wniosku o interpretację okoliczności faktyczne dotyczące dokonanej sprzedaży działek gruntu, nie wskazują, że skala aktywności skarżącej w celu zbycia przedmiotowych gruntów jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przypomnieć bowiem należy, że działki te w chwili sprzedaży nie były zabudowane i ogrodzone, funkcjonowały jako łąka, a skarżąca w żaden sposób ich nie wykorzystywała i nie występowała przed ich sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działki posiadały wydzieloną drogę wewnętrzną, a dojazd do wszystkich działek był zapewniony wskutek uzyskania służebności drogi należącej do Gminy. Skoro jedyne działania, jakie skarżąca przedsięwzięła w związku ze sprzedażą działek gruntu, to wydzielenie działek z większej nieruchomości (1995 r.) nabytej wcześniej w drodze spadkobrania (1989 r.) oraz zlecenie pośrednikowi sprzedaży nieruchomości zamieszczania ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy opisane przez skarżącą działania - w świetle też Trybunału Sprawiedliwości - nie mają waloru decydującego aby stwierdzić, że mamy do czynienia z podatnikiem VAT."

9\. NSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. (I FSK 578/17): "W świetle przedstawionych okoliczności nie można stwierdzić, że skarżący podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112. Należy zauważyć w szczególności, że pomiędzy nabyciem nieruchomości, a sprzedażą poszczególnych działek upływa relatywnie długi czas. Skarżący, poza dokonaniem podziału i wystąpieniem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła, nie podejmuje żadnych innych działań. Nie można zatem stwierdzić, że podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego."

Należy podkreślić, że we wszystkich powyższych orzeczeniach Naczelny Sąd Administracyjny wychodził z założeń sformułowanych przez TSUE w przedstawionym na wstępie wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10.

Podsumowując, sprzedaż Gruntu nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanych, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedającego w przedmiocie zbycia tejże nieruchomości, która to aktywność mogłaby być porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Gruntu można i należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, zwłaszcza że żaden z Małżonków nie planuje dokonywania większej liczby podobnych transakcji. Zainteresowani będą zatem jedynie korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży Gruntu (działki nr 1/A) jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów;

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Gruntu – działki nr 1/A istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli/podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Małżonków za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w stosunku do sprzedaży Gruntu (działki nr 1/A) brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwo za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że są Państwo wyłącznymi właścicielami (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) nieruchomości w postaci niezabudowanego, nieogrodzonego i nieuzbrojonego gruntu objętego jedną księgą wieczystą (KW nr (\`(...)\`)), położonego w (\`(...)\`) (woj. (\`(...)\`)), składającego się z jednej niezabudowanej działki nr 1/A o łącznej powierzchni 1,3765 ha. Przedmiotowy Grunt został przez Państwo nabyty 14 listopada 2012 r., finansując zakup z własnych oszczędności.

Celem nabycia Gruntu było zabezpieczenie kapitału posiadanego w postaci pieniężnej (w PLN). Postanowili Państwo kupić działkę na peryferiach aglomeracji (\`(...)\`),w okolicy powstających dróg ekspresowych - i znaleźli, a następnie kupili Grunt, na którym dawniej prowadzone były uprawy roślin.

Z opisu sprawy wynika, że nie dokonywali Państwo żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Gruntu. Grunt nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie. Nie był też wykorzystywany w żaden sposób w działalności gospodarczej, w szczególności nie stanowił środka trwałego w prowadzonej przez M.Z. ani A.Z. działalności gospodarczej.

9 czerwca 2022 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży Gruntu w formie aktu notarialnego. Następnie 28 kwietnia Pan M.Z. udzielił pełnomocnictwa (ważnego do 30 września 2022 r.; nie zostało ono przedłużone) w formie zwykłej pisemnej na rzecz ośmiorga osób zatrudnionych w kancelarii prawniczej, wskazanej przez kupującego. 20 maja 2022 r. udzielili Państwo imiennie wskazanemu przedstawicielowi kupującego oraz samemu kupującemu pełnomocnictwa (ważnego do 30 września 2022 r.; nie zostało ono przedłużone).

7 października 2022 r. Państwo oraz potencjalny kupujący, będący stroną opisanej wyżej umowy przedwstępnej, zawarli umowę zmiany tejże umowy przedwstępnej. Na mocy tej umowy w szczególności odwołali Państwo pełnomocnictwa opisane w pkt 8-10 powyższego opisu treści umowy przedwstępnej, wraz z ewentualnymi pełnomocnictwami dalszymi, cofnęli Państwo zgodę na dysponowanie przez kupującego Gruntem, opisaną w pkt 7 powyższego opisu treści umowy przedwstępnej. Postanowienia umowy przedwstępnej, opisane w pkt 7 powyższego opisu treści tej umowy, zostały zastąpione w całości nowymi postanowieniami, zgodnie z którymi:

a. sprzedający udziela kupującemu zgody do prowadzenia na Gruncie badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Grunt jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych,

b. w celu umożliwienia kupującemu weryfikacji stanu prawnego i faktycznego Gruntu, w tym weryfikacji oświadczeń sprzedającego w przedmiocie stanu prawnego i faktycznego Gruntu, złożonych w umowie przedwstępnej, sprzedający udziela kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania:

i. wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Gruntu,

ii. zaświadczenia o objęciu lub nieobjęciu Gruntu uproszczonym planem urządzenia lasu,

iii. wyłączenia w celu zawarcia umowy sprzedaży, zaświadczeń właściwych organów potwierdzających, że sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Ja wynika z wniosku potencjalny nabywcy na podstawie udzielonych uprzednio zgód i pełnomocnictw przeprowadzili wyłącznie badania geologiczne gruntu. W szczególności w wyniku działań pełnomocników nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne, związane z Gruntem.

Nie podejmowali Państwo, ani nie zamierzają podejmować jakichkolwiek starań na rzecz pozyskania innych potencjalnych kupujących, w szczególności nie podejmowali współpracy z innymi pośrednikami, nie zabiegali o sprzedaż Gruntu poprzez wystawianie ogłoszeń, banerów, reklam ani też nie rozpowszechniali w inny sposób informacji mających na celu zbycie Gruntu.

W dającej się przewidzieć przyszłości żadne z Państwa nie zamierza zbywać ani nabywać żadnych innych nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości sprzedaży obecnie zamieszkiwanego domu i zakupu innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a także z dopuszczeniem zakupu nieruchomości do wykorzystania jako środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, związanej z obrotem elementami wyposażenia łazienek i podobnymi towarami - obecnie bowiem korzysta Pan w swojej działalności gospodarczej z nieruchomości wynajętej). W szczególności żadne z Państwa nie zamierza ze środków uzyskanych ze sprzedaży Gruntu nabywać kolejnych nieruchomości w celach obrotu nimi.

Zatem, w odniesieniu do planowanej sprzedaży Gruntu działki nr 1/A nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki gruntu nr 1/A wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomością, która świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwo w tym pełnomocników w oparciu o udzielone przez Państwo pełnomocnictwa stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży Gruntu (działki nr 1/A) korzystali Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Gruntu, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W konsekwencji, w stosunku do sprzedaży Gruntu - działki nr 1/A - nie będą Państwo występowali w charakterze podatników od podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż Gruntu – działki nr 1/A dokonana przez Państwo nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie podatku VAT. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan M.Z. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA” ).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).