Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1089/14-5/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-17
Teza: Opodatkowanie przychodów ze zbycia lokalu.
Słowa kluczowe: lokal; sprzedaż; współwłasność; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2014 r. (data wpływu 3 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 lutego 2015 r. (data wpływu 16 lutego 2015 r.,) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego o osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu – **jest prawidłowe** (w odniesieniu do pytania nr 1).

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego o osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 29 stycznia 2015 r. nr ILPB2/415-1089/14-2/ES wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Ponadto, pouczono Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 29 stycznia 2015 r., skutecznie doręczono w dniu 6 lutego 2015 r., natomiast w dniu 16 lutego 2015 r. (data nadania 13 lutego 2015 r.) wpłynęło pismo stanowiące uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 maja 2007 r. na mocy umowy darowizny od babci Wnioskodawca został współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości (działki budowlanej) udział wynoszący 1/2 części własności.

W sierpniu 2008 roku na ww. działce budowlanej rozpoczęto budowę budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego.

Projekt budynku wraz z pozwoleniem na budowę wystawione zostały na osobę Wnioskodawcy oraz Jego babci.

W dniu 27 września 2010 r. w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego dokonano ustanowienia odrębnej własności lokali oraz zniesienia współwłasności.

Na podstawie powyższego aktu notarialnego w wybudowanym na zasadzie współwłasności budynku handlowo-usługowo-mieszkalnym ustanowiono odrębną własność 5 lokali, zgodnie z warunkami technicznymi o samodzielności lokali i założono dla każdego z lokali księgi wieczyste.

Dotychczasowa współwłasność między osobą Zainteresowanego a Jego babcią została zniesiona i byli współwłaściciele nabyli na wyłączną własność poszczególne lokale odpowiednio w ilości: Wnioskodawca 2 lokale, babcia Zainteresowanego 3 lokale. Powyższy sposób zniesienia współwłasności odbył się bez żadnych spłat i dopłat.

Z pisma stanowiącego uzupełnienie wniosku wynika, że wartość majątku otrzymanego przez osobę Wnioskodawcy wskutek zniesienia współwłasności mieści się w udziale jaki przysługiwał Zainteresowanemu we współwłasności, a mianowicie:

*   wartość całej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności = 390 000 zł (5 lokali);
*   wartość wyodrębnionych lokali nabytych na wyłączną własność Wnioskodawcy = 130 000 zł (2 lokale).

W związku z powyższym procentowy udział wartości lokali nabytych na wyłączną własność Wnioskodawcy do wartości całej nieruchomości wynosi 33,33%.

Wnioskodawca w listopadzie 2014 roku zamierza dokonać zbycia lokalu mieszkalnego, który – zgodnie z aktem notarialnym – nabył na wyłączną własność.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z planowaną na miesiąc listopad 2014 r. sprzedażą lokalu mieszkalnego powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji?
2.  Jeśli takowy obowiązek zapłaty podatku powstanie, Wnioskodawca prosi o określenie, czy w związku z przeznaczeniem całej kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na prywatne cele mieszkaniowe, tj. budowa domu jednorodzinnego lub zakup mieszkania Zainteresowany będzie miał możliwość zwolnienia z zapłaty podatku i jakich formalności będzie musiał dopełnić, aby móc skorzystać z takiego zwolnienia?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 przedstawione we wniosku. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 2 w dniu 17 lutego 2015 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-1089/14-6/ES.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą lokalu mieszkalnego na miesiąc listopad 2014 r. (lub nawet później) nie będzie ciążyć na Zainteresowanym obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży lokalu, gdyż już w 2007 roku Wnioskodawca został współwłaścicielem gruntu na którym ww. lokal został wybudowany. Rozpatrując w ten sposób przedmiotową sytuację takowy obowiązek podatkowy przestał obowiązywać od 2013 roku.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w sytuacji, gdy – w ocenie Organu interpretacyjnego – na osobie Zainteresowanego nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem pytania nr 1, Wnioskodawca nie widzi potrzeby rozpatrywania pytania dotyczącego możliwości skorzystania ze zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w związku z planowanym przeznaczeniem całej kwoty ze sprzedaży na prywatne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego – w odniesieniu do pytania nr 1 – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 25 maja 2007 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od babci udział wynoszący 1/2 w prawie własności nieruchomości gruntowej, na której następnie wybudowano budynek. W dniu 27 września 2010 r. w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego dokonano ustanowienia odrębnej własności lokali oraz zniesienia współwłasności. W związku z powyższym procentowy udział wartości lokali nabytych na wyłączną własność Wnioskodawcy do wartości całej nieruchomości wynosi 33,33%. W listopadzie 2014 roku Zainteresowany zamierza dokonać sprzedaży otrzymanego lokalu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu – z wniosku wynika jednak, że taka sytuacja nie ma miejsca w rozpatrywanej sprawie.

W związku z powyższymi wyjaśnieniami wskazać należy, że nabycie na współwłasność nieruchomości nastąpiło w 2007 roku.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że procentowy udział wartości lokali nabytych na wyłączną własność Wnioskodawcy do wartości całej nieruchomości wynosi 33,33%.

Skoro zatem w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej udział Wnioskodawcy w nieruchomości nie uległ powiększeniu, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż wartość rynkowa otrzymanych przez Wnioskodawcę lokali mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał we współwłasności. W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie omawianych lokali przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2007 r. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy upłynął z końcem 2012 r. W tej też sytuacji na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży jednego z lokali w listopadzie 2014 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.