Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.615.2017.1.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-22
Teza: Jeżeli przedmiotem dostawy w ramach planowanej Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy planowana dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT stawką podstawową VAT (23%), czy też zwolnieniu od VAT?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym nadanym w dniu 13 października 2017 r. (data wpływu 17 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości zabudowanej i możliwości wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT tej dostawy (Pyt. nr 2 i 3) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości zabudowanej i możliwości wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT tej dostawy.

Przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Strona niniejszego wspólnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (dalej: Wnioskodawca 1 lub Sprzedający) jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 13/2, o powierzchni 4,2690 ha, dla której sposób korzystania oznaczono w księdze wieczystej jako „tereny przemysłowe” (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość jest zabudowana trzema budynkami: (i) budynkiem o przeznaczeniu produkcyjno-magazynowo-biurowym oraz (ii) dwoma budynkami pomocniczymi (dalej razem jako: Budynki).

Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Poza Budynkami, na Nieruchomości znajdują się budowle i inne naniesienia, które są związane z Budynkami i stanowią tzw. obiekty pomocnicze.

Sprzedający nabył Nieruchomość od C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 7 lipca 2014 r., przed notariuszem. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, w oparciu o art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. strony złożyły zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Sprzedający obniżył VAT należny o kwotę podatku naliczonego z tytułu ww. transakcji.

Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, Budynki, budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nawet jeśli takie ulepszenia miały miejsce, to ich wartość nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków lub budowli; w tym zakresie, w stosunku do poniesionych wydatków Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Nieruchomość nie ma żadnej nazwy używanej komercyjnie, natomiast nazwa Nieruchomości funkcjonująca w wewnętrznym portfolio grupy kapitałowej U.to P.

Sprzedający

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartych z najemcami umów. Obecnie Sprzedający świadczy usługi najmu na rzecz dwóch podmiotów, w tym na rzecz Kupującego (jak zdefiniowano poniżej). Łącznie, umowy najmu obejmują całą powierzchnię budynku o przeznaczeniu produkcyjno-magazynowo-biurowym z wyjątkiem powierzchni serwisowych i technicznych.

Poza wynajmem Nieruchomości, Sprzedawca nie prowadzi innej działalności gospodarczej i nie posiada innych istotnych aktywów, w szczególności nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Wnioskodawca 1 nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, m.in. dlatego że działalność gospodarcza Sprzedającego ograniczona jest do wynajmu Nieruchomości i jej przychody i koszty związane są głównie z tą działalnością.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym na dzień dostawy Nieruchomości.

Sprzedający jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą zawarł z D. sp. z o.o. (obecnie C. sp. z o.o.; dalej: Umowa o zarządzanie Nieruchomością).

Ponadto, Sprzedający w chwili obecnej jest stroną następujących umów dotyczących Nieruchomości:

*   o dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawy oleju opałowego do kotłowni, łącza telekomunikacyjne),
*   na wywóz odpadów,
*   odbiór ścieków,
*   usługi administracji i zarządzania obiektem,
*   usługi ochrony.

Umowy tego rodzaju zostały zawarte przez Sprzedającego i nie będą przez niego kontynuowane po zbyciu Nieruchomości. Żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego w zakresie tych umów nie przejdą na Kupującego w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Niezależnie od powyższego, Sprzedający jest stroną umów związanych z bieżącą działalnością Spółki, np. umowa o usługi księgowe, umowy o usługi doradcze.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Kupujący

Sprzedający zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca 2 lub Kupujący). Kupujący jest podatnikiem VAT czynnym i będzie podatnikiem VAT czynnym na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

Kupujący jest jednym z dwóch najemców powierzchni w Nieruchomości. W zakresie, w jakim Kupujący jest najemcą powierzchni w Nieruchomości, Kupujący dokonał określonych nakładów na Nieruchomość (Budynki), które zakwalifikował dla celów podatku dochodowego jako inwestycję w obcych środkach trwałych.

W związku z najmem powierzchni w Nieruchomości od Sprzedającego, Kupujący jest również stroną umowy o usługi telekomunikacyjne zawartej przez Kupującego z dostawcą takich usług. W zakresie pozostałych usług świadczonych przez podmioty trzecie, które to usługi są konieczne do korzystania przez Kupującego z przedmiotu najmu, to umowy w tym zakresie są zawarte przez Sprzedającego i Sprzedający obciąża Kupującego w odpowiednim zakresie kosztami tych usług (tzw. refaktury).

Planowana transakcja

Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży Nieruchomości). W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Kupujący z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu z najemcami powierzchni w Nieruchomości, (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), przy czym w zakresie umowy najmu łączącej Sprzedającego i Kupującego dojdzie do wygaśnięcia stosunku najmu w ramach tzw. kontuzji (Kupujący stanie się jednocześnie najemcą i wynajmującym).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże ewentualne umowy, których jest stroną, zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po sprzedaży Nieruchomości obowiązek prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Kupującym.

Przedmiotem planowanej transakcji nie będą:

*   żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego z umów zawartych przez Sprzedającego (innych niż umowy najmu), w tym w szczególności z Umowy o zarządzanie Nieruchomością, z umów o dostawy mediów do Nieruchomości, umów o wywóz odpadów, itp.;
*   należności Sprzedającego, w tym wynikające z innych umów najmu;
*   zobowiązania Sprzedającego,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;
*   księgi.

Co do zasady zawarciu Umowy nie będzie towarzyszyła umowa przelewu praw, na podstawie której Kupujący nabyłby od Sprzedającego przykładowo gwarancje budowlane (gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu lub nabyte przez Sprzedającego, dotyczące robót budowlanych, wszelkie umowne oraz ustawowe prawa i roszczenia Sprzedającego względem wykonawców i podwykonawców robót na terenie Nieruchomości, a także wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z nimi, jak również wszelkie przyszłe gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu w związku z robotami wykonywanymi na terenie Nieruchomości), w zakresie, w jakim każde z nich będzie przenoszalne. Nie można jednak wykluczyć, że w jednostkowych przypadkach dojdzie do przelewu praw z tytułu gwarancji budowlanych lub rękojmi za wykonane roboty budowlane, prace remontowe, itp.

W trakcie trwania umowy najmu Kupujący dokonywał, jako inwestor, robót budowlanych i innych prac, zmierzających do dostosowania wynajmowanej powierzchni do swoich potrzeb. W stosunku do niektórych z tych prac, Sprzedający nabył majątkowe prawa autorskie do dokumentacji wytworzonej w związku z takimi pracami. W ramach planowanej transakcji, majątkowe prawa autorskie do tych dokumentacji projektowych zostaną przeniesione na Kupującego. Przeniesieniu będą podlegały majątkowe prawa autorskie związane z pracami zmierzającymi do dostosowania wynajmowanej przez Kupującego powierzchni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 2 i 3):

Jeżeli przedmiotem dostawy w ramach planowanej Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy planowana dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT stawką podstawową VAT (23%), czy też zwolnieniu od VAT?

W przypadku uznania, że planowana dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od VAT, czy Wnioskodawcy będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Pytanie nr 2 i 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów Ustawy o VAT. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje przy tym, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT, może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

(i) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

(ii) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

(i) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

(ii) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie uwzględnić art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

(i) wybudowaniu; lub

(ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie Budynków miało miejsce najpóźniej z chwilą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela, tj. najpóźniej 7 lipca 2014 r. Oznacza to, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, są oni uprawnieni do złożenia wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Zatem, jeżeli Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to dostawa objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej.

Konkludując, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie pyt. nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów i wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której sposób korzystania oznaczono w księdze wieczystej jako „tereny przemysłowe”. Nieruchomość jest zabudowana trzema budynkami: (i) budynkiem o przeznaczeniu produkcyjno-magazynowo-biurowym oraz (ii) dwoma budynkami pomocniczymi (dalej razem jako: Budynki). Poza Budynkami, na Nieruchomości znajdują się budowle i inne naniesienia, które są związane z Budynkami i stanowią tzw. obiekty pomocnicze.

Sprzedający nabył Nieruchomość od innej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 7 lipca 2014 r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. strony złożyły zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Sprzedający obniżył VAT należny o kwotę podatku naliczonego z tytułu ww. transakcji. Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, Budynki, budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nawet jeśli takie ulepszenia miały miejsce, to ich wartość nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków lub budowli; w tym zakresie, w stosunku do poniesionych wydatków Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartych z najemcami umów. Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikiem VAT czynnymi na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy 1 dotyczą kwestii, czy dostawa zabudowanej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowej Nieruchomości, na która składają się Budynki, budowle i naniesienia, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Organ zauważa, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował daną nieruchomość i spełnia warunek korzystania z tej nieruchomości przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tej nieruchomości zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami, budowlami i naniesieniami, które to budowle i naniesienia są związane z Budynkami i stanowią wobec nich tzw. obiekty pomocnicze wraz z gruntem, na którym są posadowione, może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, gdyż dostawa zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, które w omawianym przypadku nastąpiło odpowiednio z chwilą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela, tj. najpóźniej 7 lipca 2014 r., która to transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto od dnia zakupu Sprzedający na Nieruchomość nie ponosił wydatków ulepszeniowych, które przewyższyłyby 30% wartości początkowej Budynków i budowli.

Tym samym zostaną spełnione obie przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia z podatku, o którym mowa w przepisie powołanym powyżej, tj. dostawa nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do daty dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego miną 2 lata.

Wobec możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy Nieruchomości zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie jest zatem zasadne. Również rozpatrywanie zwolnienia dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest w tych okolicznościach niezasadne.

Tym samym sprzedaż prawa własności Nieruchomości, stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 13/2 zabudowanej Budynkami i budowlami oraz naniesieniami związanymi ścisle z Budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Przy czym, należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Z wniosku wynika, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawca i Zbywca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości wg stawki podstawowej. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy. A zatem, w analizowanej sprawie będą spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co oznacza, że w stosunku do dostawy Nieruchomości Zainteresowani będą mogli również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pyt. nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Organ informuje, że w zakresie pyt. nr 1 zawartego we wniosku zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.