Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB3/423-164/12-4/PM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-07-03
Teza: Czy dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z najmu lokalu użytkowego przeznaczony na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych?
Słowa kluczowe: dochód; fundusz-fundusz remontowy; lokal-lokal użytkowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2012 r. (data wpływu 30 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2012 r. (data wpływu 31 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z najmu lokalu użytkowego przeznaczonego na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z najmu lokalu użytkowego przeznaczonego na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy.

Z uwagi na braki wniosku, pismem z dnia 22 maja 2012 r., , Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), wystąpił do Wnioskodawcy o jego uzupełnienie.

W odpowiedzi na wezwanie, w dniu 31 maja 2012 r. wpłynęło do tut. Organu uzupełnienie wniosku (nadane w polskiej placówce pocztowej 29 maja 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa z dniem 1 czerwca 2000 r. i działa w oparciu o ustawę o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Przedmiotem własności Wspólnoty Mieszkaniowej jest budynek mieszkalny wielorodzinny o liczbie 16 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 878,14 m² oraz pralnia i suszarnia jako części nieruchomości wspólnej. Wspólnota, zgodnie z podjętą przez właścicieli uchwałą, wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia i adaptację pomieszczenia pralni mieszczącej się w piwnicy budynku o łącznej powierzchni 28,7 m² na lokal użytkowy. Pralnia o powierzchni 28,7 m² wchodząca w skład nieruchomości wspólnej, od wielu lat nie była wykorzystywana. Wspólnota ponosiła koszty utrzymania tego lokalu: odgrzybiania, malowania, wymiany okien.

Jeden z mieszkańców budynku zwrócił się z prośbą o wynajem lokalu z przeznaczeniem na lokal użytkowy. Wspólnota, zgodnie z podjętą przez właścicieli uchwałą wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia pralni na lokal użytkowy i wynajęcie go lokatorowi. Na podstawie zawartej umowy najmu ze Wspólnotą najemca opłaca czynsz w wysokości 400 zł miesięcznie.

Uzyskany dochód z wynajmu Wspólnota przeznacza na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, tzn. utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z najmu lokalu użytkowego przeznaczony na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany z wynajmu lokalu podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych, ponieważ uzyskany jest z najmu i przeznaczony będzie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Wynajęcie nieużywanego od lat pomieszczenia jest zgodne z zasadami gospodarności. Dotychczas Wspólnota Mieszkaniowa korzysta z gazowego ogrzewania wody w mieszkaniach. Jest to niebezpieczne i wszyscy użytkownicy starają się o likwidację tego typu urządzeń. W przyszłym roku budynek będzie podłączany indywidualnie do sieci cieplej. Instalowany będzie w budynku węzeł cieplny i instalacja ciepłej wody. Dochód z najmu powiększy, m.in. budżet zbierany od kilku lat na zainstalowanie indywidualnego węzła cieplnego w budynku, który mieszkańcy muszą zainstalować na własny koszt i który będzie częścią wspólną.

Należy wyremontować wjazd do posesji, w chwili obecnej zdewastowany i grożący wypadkiem, powinno wymienić się wszystkie okna w piwnicy na poziomie chodnika.

Przychody związane z najmem lokalu wpływają na dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który podlega zwolnieniu w przypadku przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych i taki zamysł przyświecał Zarządowi Wspólnoty w chwili zawierania umowy najmu.

Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem interpretacji jest art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, zaliczki) stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota uzyskuje dochód z wynajmu lokalu użytkowego, a następnie przeznacza go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, tzn. utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że lokal użytkowy nie należy do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, dochody uzyskane od właścicieli lub najemców tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, przychód wnoszony przez najemców lokali użytkowych z tytułu najmu lokalu użytkowego nie stanowi przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z cytowanego powyżej artykułu. Zatem, Wspólnota powinna odprowadzić podatek dochodowy od dochodów z przedmiotowego lokalu użytkowego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.