Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.22.2024.6.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-29
Teza: Uznanie, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości i możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, prawo Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości w zakresie w jakim będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych, zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi wynajmu przez Kupującego części nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz opodatkowanie ww. transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: najem; najem-najem na cele mieszkalne ; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze  mieszkalnym  lub  części  nieruchomości na cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** w części dotyczącej uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT;

\- **prawidłowe** w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości zrezygnowania z tego zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

\- **prawidłowe** w części dotyczącej prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości w zakresie w jakim będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych;

\- **prawidłowe** w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi wynajmu przez Kupującego części nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

17 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości zrezygnowania z tego zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości w zakresie w jakim będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych, zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi wynajmu przez Kupującego części nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz opodatkowania ww. transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 marca 2024 r. (wpływ 28 marca 2024 r.) oraz pismem z 11 kwietnia 2024 r. (wpływ 11 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania: X sp. z o. o. (ul. …., XX-YYY, NIP: ….);

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y (ul. …., XX-YYY);

**Opis stanu zdarzenia przyszłego**

X sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”), będący czynnym podatnikiem podatku VAT, planuje zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym – jednorodzinnym, stanowiącej działkę numer A o powierzchni (\`(...)\`) m2, położoną we (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Prawo własności Nieruchomości przysługuje Pani Y (dalej: „Sprzedająca”).

W dniu (…) Spółka oraz Sprzedająca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Transakcja”).

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość składa się z jednej działki. Zgodnie z wypisem z rejestrów gruntów działka oznaczona jest symbolami: Rll - grunty orne oraz Br-RII - grunty rolne zabudowane.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 15MW1 - przeznaczonym m.in. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w szczególności na cele inne niż rolne lub leśne.

Nieruchomość stanowi w całości grunt rolny w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r., jako że w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolami RH oraz Br-RII, tj. grunty orne i grunty rolne zabudowane. Do dnia dostawy Nieruchomość nie będzie objęta decyzją Prezydenta zezwalającą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny.

Nieruchomość nie była, nie jest i do dnia dostawy nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia lub umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającej.

Historia Nieruchomości

Sprzedająca nabyła Nieruchomość (\`(...)\`) 2000 roku od osób fizycznych w drodze umowy zniesienia współwłasności i działu spadku.

Transakcja ta (dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającej) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Znajdujący się na Nieruchomości budynek w postaci domu jednorodzinnego był i jest nadal wykorzystywany przez Sprzedającą w celach mieszkaniowych, przy czym do rozpoczęcia jego użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed dniem Transakcji.

Jednocześnie, Sprzedająca nie prowadziła w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją budynku, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W okresie ostatnich 2 lat na Nieruchomości nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji. Ponadto cała powierzchnia budynku została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana.

Cel zakupu Nieruchomości przez Kupującego

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”). W tym celu po dokonaniu Transakcji dojdzie do wyburzenia budynku jednorodzinnego wzniesionego obecnie na Nieruchomości.

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

Realizacja Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Charakterystyka Sprzedającej

Sprzedająca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Sprzedająca nie prowadziła i nie prowadzi na Nieruchomości działalności rolniczej, a Nieruchomość stanowi jej majątek prywatny.

Sprzedająca nie zajmowała się ani nie zajmuje się obrotem nieruchomościami, w szczególności w sposób profesjonalny czy zorganizowany. Nie posiada też innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Sprzedająca nie podejmowała działań o charakterze profesjonalnym (np. marketingowych) zmierzających do zwiększenia wartości rynkowej lub sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajała terenu, nie odralniała Nieruchomości, nie podejmowała działań w celu wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolnej itp.

Uwagi dodatkowe

Umowa przedwstępna pomiędzy Spółką a Sprzedającą zawiera następujące warunki, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości:

i. przeprowadzenie audytu prawnego i technicznego przez Spółkę, który potwierdzi możliwość zrealizowania Inwestycji przez Kupującego,

ii. nabycie przez Spółkę nieruchomości sąsiedniej, na której również miałaby być realizowana Inwestycja oraz

iii. uzyskanie przez Kupującego zgody Zgromadzenia Wspólników spółki po firmą X Spółka z o.o. z siedzibą we (…) na nabycie Nieruchomości.

W umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się także udzielić osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, jak i do dokonania wszelkich innych czynności w toku przeprowadzenia audytu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Dodatkowo, w umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości Spółka wynajmie posadowiony na niej dom jednorodzinny na rzecz Sprzedającej na okres do 12 miesięcy od daty zakupu. Sprzedająca zobowiązała się do korzystania z Nieruchomości wyłącznie w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Sprzedająca będzie zobligowana do zapłaty za wynajem z góry, a płatność ta zostanie skompensowana z ceną sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2a „Do wykonania jakich konkretnie czynności (w szczególności do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń) Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego do występowania w jej imieniu?”, odpowiedzieli Państwo, że „Sprzedająca udzieliła następujących pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego:

\- wgląd w akta księgi wieczystej;

\- wgląd do dokumentacji prowadzonej dla Nieruchomości przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego (…);

\- złożenia wniosku i uzyskania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, kartoteki budynków dla Nieruchomości;

\- złożenia wniosku i uzyskania zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedającą z podatkami, w tym podatkiem od nieruchomości, podatkiem rolnym i składkami na ZUS i KRUS;

\- wstępowania do organów administracji budowlanej w celu uzyskania/dokonania koniecznych uzgodnień w zakresie niezbędnym do realizacji planowanej inwestycji;

\- uzyskania warunków przyłączenia planowanej inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, w tym do uzyskania wszelkich zgód od gestorów mediów w zakresie niezbędnym do przebudowy/budowy sieci infrastruktury technicznej;

\- wystąpienia do zarządcy drogi w celu uzgodnienia obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji;

\- wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej celem uzgodnienia projektu gospodarki zielenią i uzyskania decyzji zezwalającej na usunięcie drzew lub wykonania nasadzenia kompensacyjnego;

\- wystąpienia do organów administracji o udostępnienie informacji oraz wglądu do akt i uzyskania z nich kopii, odpisów, zaświadczeń - akt postępowań prowadzonych w odniesieniu do przedmiotowej działki gruntu oraz nieruchomości sąsiednich (w przypadkach, w których Mocodawcy zostali uznani za stronę postępowania), w tym w szczególności akt postępowań o wydanie decyzji o usunięciu drzew i krzewów, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji;

\- do składnia wszelkich innych pism, podań, wniosków, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, oraz występowania w imieniu Sprzedającej przed organami administracji rządowej, samorządowej, organami podatkowymi, w tym również Urzędem Skarbowym, sądami w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania pełnomocnictwa.

Wskazany wyżej zakres pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającą osobom fizycznym wskazanym przez Kupującego jest de facto konkretyzacją udzielonego przez Sprzedającą na rzecz Spółki prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (dalej: „Pełnomocnictwo Spółki”).

W ramach Pełnomocnictwa Spółki, Kupujący uprawniony jest do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Pełnomocnictwo Spółki upoważnia do dokonywania wszelkich czynności w ramach procesu Due Diligence oraz czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania inwestycji przez Kupującego na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, warunków technicznych dostaw mediów, uzgodnień obsługi komunikacyjnej, zezwoleń na usunięcie drze i krzewów lub wykonania nasadzeń kompensacyjnych, uzgodnień z właściwym konserwatorem zabytków, decyzji zatwierdzających projekty przyłączy i projekt budowlany oraz do wydawania przez właściwe organy administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pełnomocnictwo Spółki obejmuje możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz, w tym w zakresie warunków technicznych i przyłączy, a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu ze Sprzedającym - umocowanie do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a w warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji, wykonanie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę wszelkich badań i prac archeologicznych oraz w celu dokonania, uzyskania wszelkich niezbędnych stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości, niezbędnych do uzyskania we właściwych organach administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pełnomocnictwo Spółki nie umożliwia Spółce prowadzenia robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości, z wyjątkiem wskazanych wyraźnie powyżej.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2b „Jakich czynności w związku z udzielonym pełnomocnictwem dokona Kupujący do momentu sprzedaży przez Sprzedającą nieruchomości stanowiącej działkę nr A?”, odpowiedzieli Państwo, że „Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającą zostało wykorzystane przez Kupującego do:

\- złożenia wniosku o określenie warunków przyłączenia do Polskiej Spółki (..) dla planowanej inwestycji;

\- złożenia pisma do Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta w (…) ws. wydania opinii dot. obsługi komunikacyjnej dla planowanej inwestycji;

\- uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Kupujący nie planuje podejmowania kolejnych czynności w związku z udzielonym pełnomocnictwem do momentu sprzedaży przez Sprzedającą nieruchomości stanowiącej działkę nr A.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2c „Czy przed dokonaniem sprzedaży Zainteresowani będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości stanowiącej działkę nr A - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynku?”, odpowiedzieli Państwo, że „Przed dokonaniem sprzedaży jedynie Zainteresowany będący stroną postępowania będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Natomiast w zakresie składania oświadczenia rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy budynku Spółka zwraca uwagę, że możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania Transakcji w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT jest przedmiotem pytania nr 2 wskazanego we wniosku, które jest jednocześnie warunkowane odpowiedzią na pytanie nr 1.

Jak wskazano w treści wniosku, w ocenie Zainteresowanych dostawa nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT z uwagi na fakt, że Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnik VAT.

Jeżeli jednak tut. Organ nie podzieli ww. stanowiska Zainteresowanych i uzna transakcję dostawy nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu VAT (z uwagi na charakter działania Sprzedającej), która to jednocześnie transakcja korzystać będzie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, to Zainteresowani nie wykluczają możliwości złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, co zostało wskazane w treści wniosku:

„W przypadku potwierdzenia przez tut. Organ, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia), możliwe jest, że Zainteresowani zrezygnują z ww. zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tj. poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku wchodzącego w skład Nieruchomości albo poprzez złożenie takiego oświadczenia w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2d „Z opisu sprawy wynika, że „(\`(...)\`) W tym celu po dokonaniu Transakcji dojdzie do wyburzenia budynku jednorodzinnego wzniesionego obecnie na Nieruchomości." Równocześnie w opisie sprawy wskazują Państwo, że „(\`(...)\`) Dodatkowo, w umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości Spółka wynajmie posadowiony na niej dom jednorodzinny na rzecz Sprzedającej na okres do 12 miesięcy od daty zakupu. (\`(...)\`)”. Prosimy zatem o jednoznaczne wskazanie czy budynek jednorodzinny, znajdujący się na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji zostanie ostatecznie wyburzony, a jeśli tak to kiedy to nastąpi (w szczególności prosimy o doprecyzowanie, czy wyburzenie budynku nastąpi po okresie, na który Kupujący wynajmie ww. budynek Sprzedającej).”, odpowiedzieli Państwo, że „Wyburzenie budynku nastąpi po okresie, na który Kupujący wynajmie ww. budynek Sprzedającej. Wyburzenie jest niezbędne do przeprowadzenia planowanej Inwestycji opisanej w treści wniosku. Jednak nie sposób przewidzieć kiedy (w jakiej konkretnie dacie dziennej) Inwestycja zostanie rozpoczęta.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2e „Czy w okresie 12 miesięcy od zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość wyłącznie do świadczenia na rzecz Sprzedającej usługi najmu budynku mieszkalnego na cele mieszkaniowe? Jeśli nieruchomość będzie wykorzystywana przez ten okres również do innych czynności, prosimy wskazać do jakich (oraz czy te czynności będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będą korzystały ze zwolnienia od tego podatku)?”, odpowiedzieli Państwo, że „W okresie obowiązywania umowy najmu Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość do:

\- świadczenia na rzecz Sprzedającej usługi najmu budynku mieszkalnego. Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającej, co zostało wskazane w treści wniosku, „Sprzedająca zobowiązała się do korzystania z Nieruchomości wyłącznie w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych”;

\- do realizacji celów inwestycyjnych - zgodnie ze stanowiskiem Spółki wskazanym we wniosku, zasadniczym celem nabycia przedmiotowej nieruchomości jest jej wykorzystanie na rzecz inwestycji realizowanej przez Spółkę, tj. na cele działalności opodatkowanej Spółki. W okresie wynajmu nieruchomości Spółka będzie prowadzić prace projektowe w dotyczące nabytej nieruchomości (nie prowadząc jednocześnie żadnych prac ingerujących fizycznie w nieruchomość, w tym w budynek mieszkalnym - np. prac ziemnych).

Spółka wskazuje, że nie będzie wykorzystywać nabytej nieruchomości do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2f „Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla usługi najmu budynku mieszkalnego, którą Kupujący będzie świadczył na rzecz Sprzedającej?”, wskazali Państwo, że „Dla planowanej usługi najmu budynku mieszkalnego symbol PKWiU 2015 wynosi 68.20.11.0 - Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2g „Czy po dokonaniu transakcji sprzedaży, Kupujący będzie wynajmował Sprzedającej ww. budynek mieszkalny we własnym imieniu i na własny rachunek?” wskazali Państwo, że „Tak, Kupujący będzie wynajmował Sprzedającej ww. budynek mieszkalny we własnym imieniu i na własny rachunek.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2h „Czy z zawartej umowy najmu będzie wynikało, że najemca (Sprzedająca) zobowiązuje się wynajmowany budynek mieszkalny wykorzystywać wyłącznie na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych?”, odpowiedzieli Państwo, że „W treści złożonego wniosku zostało wskazane, że Sprzedająca już zobowiązała się do korzystania z Nieruchomości wyłącznie w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w zawartej umowie przedwstępnej.”

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, z którego zainteresowani mogą zrezygnować w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3\. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości w zakresie w jakim będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych? (ostatecznie sformułowane w piśmie z 26 marca 2024 r.)

4\. W przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem PCC?

5\. Czy usługa wynajmu przez Kupującego części Nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych**

Zdaniem Zainteresowanych:

1\. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, z którego zainteresowani mogą zrezygnować w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3\. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości w zakresie w jakim będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych. (ostatecznie sformułowane w piśmie z 26 marca 2024 r.).

4\. W przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1, sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem PCC.

5\. Usługa wynajmu przez Kupującego części Nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlegają:

1\. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2\. eksport towarów;

3\. import towarów na terytorium kraju;

4\. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5\. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary należy zaś rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W myśl przywołanych przepisów definicja towaru dla celów podatku VAT obejmuje zatem również grunty, których sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie wszystkie czynności stanowiące dostawę, w myśl art. 7 ustawy o VAT, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT – aby dana dostawa stanowiła przedmiot opodatkowania musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Podatnikami, zgodnie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zawarta w ustawie definicja „działalności gospodarczej” ma charakter uniwersalny. Obejmuje ona pod pojęciem „podatnika” wszystkie podmioty, które zajmują się prowadzeniem określonej działalności, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi również wykorzystanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tak szerokie rozumienie definicji „działalności gospodarczej” jest odzwierciedleniem zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT.

W świetle powyższego, aby doszło do opodatkowania dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT konieczne jest, aby podmiot dokonujący dostawę miał status podatnika tego podatku, a dodatkowo działał w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z tego względu zasadne jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, jeśli dokonują one dostaw towarów stanowiących część ich majątku prywatnego.

Analizując jakie czynności podejmowane przez osoby fizyczne w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym nie stanowią działalności gospodarczej, a tym samym, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, należy odwołać się do dorobku orzeczniczego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE"), który jest również szeroko aprobowany przez polskie sądy administracyjne. Przykładowo, z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.).

Powyższe prowadzi do konkluzji, że za podatnika podatku VAT należy uznać osobę fizyczną, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działek wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego). Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi jednak ciąg powyżej przykładowo przytoczonych działań podejmowanych przez osobę fizyczną, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego" nie występuje w przepisach ustawy o VAT, niemniej jego znaczenia można doszukać się w orzecznictwie TSUE, w tym np. w wyroku w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), która dotyczyła kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. W przedmiotowej sprawie TSUE ocenił, że „majątek prywatny" to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedająca nie podjęła żadnych czynności w odniesieniu do Nieruchomości, które świadczyłyby o tym, że przy jej sprzedaży będzie działać jako podatnik VAT. Przede wszystkim, nabycie Nieruchomości na podstawie umowy zniesienia współwłasności i podziału spadku wskazuje, że Sprzedająca nie działała ze z góry podjętym zamiarem nabycia w celu dalszej odsprzedaży. Co więcej, Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Sprzedająca nie zajmowała się i nie zajmuje obrotem nieruchomościami, na co wskazuje też fakt, że nie podejmowała ona czynności takich jak np. uzbrojenie terenu, odrolnienie gruntów czy podejmowanie działań marketingowych o profesjonalnym charakterze, zmierzających do sprzedaży Nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych o działaniu Sprzedającej jako podatnik VAT nie może przesądzać też zobowiązanie do udzielenia pełnomocnictw w zakresie wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, jak i dokonania wszelkich innych czynności w toku przeprowadzenia audytu prawnego i technicznego Nieruchomości. Przeprowadzenie audytu służy zabezpieczeniu interesów Spółki, tj. potwierdzenia, że nie ma przeszkód natury prawnej do realizacji Inwestycji. Wszelkie działania podejmowane przez Spółkę w wyniku udzielenia pełnomocnictwa w ww. zakresie będą inicjowane przez Spółkę lub w jej interesie. Tym samym, takich działań nie można utożsamiać z profesjonalnymi działaniami podejmowanymi przez Sprzedającą w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, gdyż są to działania zwyczajowe mieszczące się w zakresie racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie jedynie przejawem rozporządzania przez Sprzedającą, będącą osobą fizyczną, swoim majątkiem prywatnym, które nie nosi znamion działalności gospodarczej.

W rezultacie, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, a tym samym realizowana Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie pytania nr 2:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujący się na Nieruchomości budynek w postaci domu jednorodzinnego był i jest nadal wykorzystywany przez Sprzedającą w celach mieszkaniowych, przy czym do rozpoczęcia jego użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed dniem Transakcji.

Jednocześnie, Sprzedająca nie prowadziła w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją budynku, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W okresie ostatnich 2 lat na Nieruchomości nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji. Ponadto cała powierzchnia budynku została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie co do zasady podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy jednak zaznaczyć, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku potwierdzenia przez tut. Organ, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia), możliwe jest, że Zainteresowani zrezygnują z ww. zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tj. poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku wchodzącego w skład Nieruchomości albo poprzez złożenie takiego oświadczenia w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy budynku podatkiem VAT, dostawa gruntu, na którym ten budynek się znajduje, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zwiększy podstawę opodatkowania dostawy budynku.

W konsekwencji, w przypadku uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działać w charakterze podatnika VAT, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT Transakcji w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikom przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług, w zakresie w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a) podatnik otrzymał fakturę,

b) w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch (w przypadku rozliczeń kwartalnych) albo trzech (w przypadku rozliczeń miesięcznych) następnych okresów rozliczeniowych.

W art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że:

a) w odniesieniu do dostawy Nieruchomości Spółka i Sprzedająca planują zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości;

b) Sprzedająca będzie działać w tym zakresie w charakterze podatnika VAT czynnego (bez prawa do zwolnienia podmiotowego),

\- Sprzedająca będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej Transakcję, z wykazanym na niej podatkiem VAT.

W celu stwierdzenia czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dotyczących Transakcji, należy przeanalizować spełnienie przesłanek określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment realizacji Transakcji Kupujący będzie pozostawać podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje zrealizowanie na nich Inwestycji, w ramach której powstaną budynki wielorodzinne wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż lokali powstałych w wyniku realizacji Inwestycji wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, w przypadku uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działać w charakterze podatnika VAT, po zrealizowaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej tę transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na fakturze w zakresie, w jakim Nieruchomość wykorzystywana będzie w działalności opodatkowanej Kupującego.

W zakresie pytania nr 4:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium lub wykonywanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem, Państwa zdaniem, jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr 1 tut. Organ podzieli pogląd, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, wówczas sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.

W zakresie pytania nr 5:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka po zrealizowaniu Transakcji będzie świadczyć na rzecz Sprzedającej usługę wynajmu domu jednorodzinnego stanowiącego część Nieruchomości.

Ww. świadczenie będzie mieć charakter odpłatny, na co nie wpływa w ocenie Zainteresowanych fakt braku rzeczywistych przepływów pieniężnych od Sprzedającej na rzecz Kupującego - Zainteresowani uzgodnili bowiem, że do zapłaty za wynajem dojdzie w ramach kompensaty wynagrodzenia Kupującego z tytułu świadczonej usługi najmu z wynagrodzeniem Sprzedającej z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym, wynajem ten należy uznać za odpłatne świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.

Jednocześnie, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowania VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.

Należy jednak zauważyć, że wynajem ten będzie świadczony wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Sprzedającej – a tym samym spełnione zostaną przesłanki konieczne do skorzystania ze zwolnienia z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, wynajem Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu Transakcji będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **nieprawidłowe** w części dotyczącej uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT;

\- **prawidłowe** w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości zrezygnowania z tego zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

\- **prawidłowe** w części dotyczącej prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości w zakresie w jakim będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych;

\- **prawidłowe** w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi wynajmu przez Kupującego części nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości

W zakresie pytania nr 4 (dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych) odstąpiono od jego analizy i tym samym oceny stanowiska.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr A istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że X sp. z o.o. („Spółka” lub „Kupujący”), będący czynnym podatnikiem podatku VAT, planuje zakup nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer A, zabudowanej budynkiem mieszkalnym – jednorodzinnym.

W dniu (…) Spółka oraz Sprzedająca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości („Transakcja”).

Sprzedająca nabyła Nieruchomość 20 stycznia 2000 roku od osób fizycznych w drodze umowy zniesienia współwłasności i działu spadku. Transakcja ta (dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającej) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą. W tym celu po dokonaniu Transakcji dojdzie do wyburzenia budynku jednorodzinnego wzniesionego obecnie na Nieruchomości.

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

Realizacja Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Sprzedająca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Umowa przedwstępna pomiędzy Spółką a Sprzedającą zawiera następujące warunki, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości:

i. przeprowadzenie audytu prawnego i technicznego przez Spółkę, który potwierdzi możliwość zrealizowania Inwestycji przez Kupującego,

ii. nabycie przez Spółkę nieruchomości sąsiedniej, na której również miałaby być realizowana Inwestycja oraz

iii. uzyskanie przez Kupującego zgody Zgromadzenia Wspólników spółki po firmą X Spółka z o.o. z siedzibą we (…) na nabycie Nieruchomości.

W umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się także udzielić osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, jak i do dokonania wszelkich innych czynności w toku przeprowadzenia audytu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Dodatkowo, w umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości Spółka wynajmie posadowiony na niej dom jednorodzinny na rzecz Sprzedającej na okres do 12 miesięcy od daty zakupu. Sprzedająca zobowiązała się do korzystania z Nieruchomości wyłącznie w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Sprzedająca będzie zobligowana do zapłaty za wynajem z góry, a płatność ta zostanie skompensowana z ceną sprzedaży Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), dalej Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Sprzedającą pełnomocnictwa Nabywcy w zakresie działań podejmowanych w związku z realizacją Inwestycji.

Zgodnie z art. 95 § 1 i§ 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka oraz Sprzedająca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna pomiędzy Spółką a Sprzedającą zawiera następujące warunki, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości:

i. przeprowadzenie audytu prawnego i technicznego przez Spółkę, który potwierdzi możliwość zrealizowania Inwestycji przez Kupującego,

ii. nabycie przez Spółkę nieruchomości sąsiedniej, na której również miałaby być realizowana Inwestycja oraz

iii. uzyskanie przez Kupującego zgody Zgromadzenia Wspólników spółki po firmą X Spółka z o.o. z siedzibą we (…) na nabycie Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika również, że w umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się także udzielić osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, jak i do dokonania wszelkich innych czynności w toku przeprowadzenia audytu prawnego i technicznego Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Sprzedająca udzieliła następujących pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego:

\- wgląd w akta księgi wieczystej;

\- wgląd do dokumentacji prowadzonej dla Nieruchomości przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego (…);

\- złożenia wniosku i uzyskania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, kartoteki budynków dla Nieruchomości;

\- złożenia wniosku i uzyskania zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedającą z podatkami, w tym podatkiem od nieruchomości, podatkiem rolnym i składkami na ZUS i KRUS;

\- wstępowania do organów administracji budowlanej w celu uzyskania/dokonania koniecznych uzgodnień w zakresie niezbędnym do realizacji planowanej inwestycji;

\- uzyskania warunków przyłączenia planowanej inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, w tym do uzyskania wszelkich zgód od gestorów mediów w zakresie niezbędnym do przebudowy/budowy sieci infrastruktury technicznej;

\- wystąpienia do zarządcy drogi w celu uzgodnienia obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji;

\- wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej celem uzgodnienia projektu gospodarki zielenią i uzyskania decyzji zezwalającej na usunięcie drzew lub wykonania nasadzenia kompensacyjnego;

\- wystąpienia do organów administracji o udostępnienie informacji oraz wglądu do akt i uzyskania z nich kopii, odpisów, zaświadczeń - akt postępowań prowadzonych w odniesieniu do przedmiotowej działki gruntu oraz nieruchomości sąsiednich (w przypadkach, w których Mocodawcy zostali uznani za stronę postępowania), w tym w szczególności akt postępowań o wydanie decyzji o usunięciu drzew i krzewów, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji;

\- do składnia wszelkich innych pism, podań, wniosków, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, oraz występowania w imieniu Sprzedającej przed organami administracji rządowej, samorządowej, organami podatkowymi, w tym również Urzędem Skarbowym, sądami w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania pełnomocnictwa.

W ramach Pełnomocnictwa Spółki, Kupujący uprawniony jest do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Pełnomocnictwo Spółki upoważnia do dokonywania wszelkich czynności w ramach procesu Due Diligence oraz czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania inwestycji przez Kupującego na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, warunków technicznych dostaw mediów, uzgodnień obsługi komunikacyjnej, zezwoleń na usunięcie drze i krzewów lub wykonania nasadzeń kompensacyjnych, uzgodnień z właściwym konserwatorem zabytków, decyzji zatwierdzających projekty przyłączy i projekt budowlany oraz do wydawania przez właściwe organy administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pełnomocnictwo Spółki obejmuje możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz, w tym w zakresie warunków technicznych i przyłączy, a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu ze Sprzedającym - umocowanie do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji, wykonanie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę wszelkich badań i prac archeologicznych oraz w celu dokonania, uzyskania wszelkich niezbędnych stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości, niezbędnych do uzyskania we właściwych organach administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż opisanej Nieruchomości – działki nr A, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedająca (poprzez pełnomocnika) będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka nr A będąca własnością Sprzedającej podlega wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego – Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego (aktualnego właściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Zainteresowanego (Sprzedającej). Działania te, dokonywane za jej pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując sprzedaży działki, nie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedająca w taki sposób zorganizowała sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającą zabudowanej działki gruntu nr A będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. zabudowanej działki gruntu nr A będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą także tego, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, z którego zainteresowani mogą zrezygnować w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy planowana sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym celu należy ustalić, czy względem ww. budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa ww. budynku, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z wniosku – budynek ten został już zasiedlony. Jednocześnie pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, znajdujący się na Nieruchomości budynek w postaci domu jednorodzinnego był i jest nadal wykorzystywany przez Sprzedającą w celach mieszkaniowych, przy czym do rozpoczęcia jego użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed dniem Transakcji. Jednocześnie, Sprzedająca nie prowadziła w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją budynku, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku i nie planuje takich prac do dnia Transakcji. W okresie ostatnich 2 lat na Nieruchomości nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji. Ponadto cała powierzchnia budynku została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana.

W związku z powyższym, dla transakcji sprzedaży ww. budynku zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr A), z którym związany jest ww. budynek, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości zrezygnowania ze zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Z wniosku wynika, że Zainteresowani rozważają złożenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, przed dniem dokonania Transakcji lub w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży Nieruchomości. Złożone przez strony Transakcji oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedająca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem (działka nr A) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, Transakcja sprzedaży Nieruchomości (działki nr A) przez Sprzedającą na Państwa rzecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że zasadniczym celem nabycia przedmiotowej nieruchomości jest jej wykorzystanie na rzecz inwestycji realizowanej przez Spółkę tj. na cele działalności opodatkowanej Spółki. Spółka będąca czynnym podatnikiem podatku VAT zamierza zrealizować na działce nr A oraz na bezpośrednio przylegającej do niej działce inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wraz z niezbędną infrastrukturą. Powstałe w wyniku planowanej inwestycji lokale mieszkalne zamierza sprzedawać. Sprzedaż lokali wraz _z_ prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

W związku z tym, że zakup Nieruchomości tj. działki nr A będzie służył Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT to będzie miała ona z tego tytułu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. W okolicznościach niniejszej sprawy fakt, że zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej zawrą Państwo odpłatną umowę najmu ze Sprzedającą, dotyczącą części Nieruchomości tj. domu jednorodzinnego, pozostaje bez wpływu na prawo do odliczenia w kontekście tego, w jakim celu Kupujący nabędzie przedmiotową Nieruchomość. Jak bowiem Państwo wskazali – Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą. W tym celu po dokonaniu Transakcji dojdzie do wyburzenia budynku jednorodzinnego wzniesionego obecnie na Nieruchomości.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy usługa wynajmu przez Kupującego części Nieruchomości w postaci domu mieszkalnego na rzecz Sprzedającej po zrealizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo będą z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu, która będzie świadczona przez Państwa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

\- świadczenie usługi na własny rachunek,

\- charakter mieszkalny nieruchomości,

\- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwości należy stwierdzić, że w przypadku, gdy Spółka wynajmie na rzecz Sprzedającej posadowiony na Nieruchomości dom jednorodzinny na okres do 12 miesięcy od daty zakupu w celu zaspokojenia jej własnych potrzeb mieszkaniowych, bez możliwości np. prowadzenia w nim działalności gospodarczej, czy dalszego podnajmu, zawarta umowa nie będzie miała charakteru krótkoterminowego, charakterystycznego dla usług związanych z zakwaterowaniem (usługi sklasyfikowane w PKWiU 55), na gruncie niniejszej sprawy – spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonej przez Państwa usługi najmu domu jednorodzinnego wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zatem usługa wynajmu domu jednorodzinnego świadczona przez Państwa (Kupującego) na rzecz Sprzedającej, z przeznaczeniem wyłącznie na jej cele mieszkaniowe, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

Końcowo Organ podkreśla, że w zakresie pytania dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych, oznaczonego nr 4 odstąpiono od jego analizy i tym samym oceny stanowiska, ponieważ pytanie zostało zadane pod warunkiem uznania, że na pierwsze z postawionych we wniosku pytań zostanie udzielona odpowiedź, że opisana we wniosku sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym – w związku z uznaniem, że ww. sprzedaż nieruchomości tj. zabudowanej działki gruntu nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – analiza zagadnień poruszonych w pytaniu nr 4 stała się bezzasadna.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.