Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-458/09-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-10-01
Teza: PIT - w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deweloper; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; ulga-ulga mieszkaniowa; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 06.07.2009 r. (data wpływu 08.07.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.07.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania Nr 61 przy ul. X (w zał. wypis z kw).

Nabycie ww. nieruchomości nastąpiło na rynku pierwotnym i odbyło się w dwóch etapach. W związku z kłopotami dewelopera z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie bloku przy ul. X a co za tym idzie brakiem możliwości formalnego wyodrębnienia poszczególnych lokali, w pierwszym etapie deweloper zaproponował wszystkim klientom wykup całej nieruchomości poprzez zakup na własność udziałów w tej nieruchomości, odpowiadających wielkości mieszkania w stosunku do wielkości całej nieruchomości. W konsekwencji dnia 02.03.2006 roku za kwotę 189.566,77 zł (w tym kwota 173.476,46 zł tytułem ceny lokalu i kwota 10.090,31 zł tytułem gruntu) Wnioskodawczyni nabyła udziały w nieruchomości przy ul. X stała się jednym z wielu współwłaścicieli (w załączeniu kopia aktu notarialnego rep. Nr a 575/2006). Następnie deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku i możliwe stało się wyodrębnienie lokali. I tak dnia 08.08.2007 r. został podpisany akt notarialny znoszący współwłasność nieruchomości bez spłat i dopłat (bez kosztowo). Aktem tym została ustanowiona dla każdego współwłaściciela odrębna własność jego lokalu, w tym odrębna własność lokalu Nr 61 na rzecz Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  W jakiej dacie nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego Nr 61 w budynku przy ul. X w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych ze sprzedaży opisanej nieruchomości?
3.  Czy w przypadku skorzystania przez podatnika ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym w 2007 roku, podatnik ma obowiązek wykazania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego w zeznaniu rocznym, o którym mowa w art. 45 ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym w 2007 roku?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1 i 2, odpowiedź w zakresie pytania Nr 3 zostanie rozpatrzona w odrębnej interpretacji.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nabycie lokalu mieszkalnego Nr 61 przy ul. X w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym w 2007 r. nastąpiło dnia 08.08.2007 roku tj. w dacie podpisania aktu notarialnego znoszącego współwłasność i ustanawiającego odrębną własność lokalu przy ul. H. Dopiero od tej daty lokal zaczął stanowić odrębną nieruchomość.

Dla nieruchomości nabytych w 2007 r. obowiązuje tzw. ulga meldunkowa. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym w 2007 roku, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli podatnik był zameldowany ww. lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie to, na podstawie art. 21 ust 21 ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym w 2007 roku, będzie miało zastosowanie do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży nieruchomości podatnik złoży stosowne oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Złożenie w ustawowym terminie takiego oświadczenia, jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym dla Podatnika dla celów skorzystania przez niego ze zwolnienia. Nie ma on obowiązku składania w ciągu roku dodatkowo żadnego zeznania podatkowego związanego ze sprzedażą opisanej nieruchomości. Art. 30e ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym w roku 2007 nie nakłada na podatnika takiego obowiązku.

W przypadku skorzystania przez podatnika ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust 1 pkt 126, podatnik nie ma również obowiązku wykazania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu w zeznaniu rocznym, o którym mowa w art. 45 ustawy PDOF bowiem w tym zeznaniu należy wykazać jedynie podatek dochodowy należny, który w tym przypadku nie wystąpi.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni na rynku pierwotnym dokonała zakupu mieszkania, nabycie nastąpiło w dwóch etapach. W pierwszym etapie deweloper zaproponował wszystkim klientom wykup całej nieruchomości poprzez zakup na własność udziałów w tej nieruchomości, odpowiadających wielkości mieszkania w stosunku do wielkości całej nieruchomości. W konsekwencji dnia 02.03.2006 roku za kwotę 189.566,77 zł (w tym kwota 173.476,46 zł tytułem ceny lokalu i kwota 10.090,31 zł tytułem gruntu) Wnioskodawczyni nabyła udziały w nieruchomości przy ul. X 7 i stała się jednym z wielu współwłaścicieli. Następnie deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku i możliwe stało się wyodrębnienie lokali. I tak dnia 08.08.2007 r. został podpisany akt notarialny znoszący współwłasność nieruchomości bez spłat i dopłat (bez kosztowo). Aktem tym została ustanowiona dla każdego współwłaściciela odrębna własność jego lokalu, w tym odrębna własność lokalu Nr 61 na rzecz Wnioskodawczyni.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym jeżeli zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat to dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego fakt ten nie stanowi nabycia nieruchomości.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż nabycie prawa własności do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2006 roku, zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z końcem 2011 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że do odpłatnego zbycia nieruchomości w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Jeżeli Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać przedmiotowy lokal mieszkalny przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).

W myśl art. 28 ust. 1 - 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości.

Jak wskazano w art. 21 ust. 2 ustawy przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne,
*   przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast w myśl przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podsumowując stwierdzić należy, iż nabycie przez Wnioskodawczynie udziału w nieruchomości nastąpiło w 2006 r. Sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży opisanej nieruchomości mógł skorzystać ze zwolnienia od 10% podatku dochodowego, Wnioskodawczyni winna uzyskane środki pieniężne przeznaczyć w przeciągu 2 lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży różnica pomiędzy uzyskanym przychodem a kwotą przeznaczoną na cele wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) winna być opodatkowana 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.