Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.202.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-23
Teza: Dzierżawy lokalu mieszkalnego ze Społeczną Agencją Najmu.
Słowa kluczowe: dzierżawa
przychód
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Pozostałe zwolnienia.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
1
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 3 kwietnia 2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2025 r.)
    oraz z 7 kwietnia 2025 r. (wpływ 7 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Jest Pani właścicielem mieszkania: (...). W dniu 19 stycznia 2024 roku zawarła Pani umowę
    z (...) Sp. z o.o. (zwanym w umowie Społeczną Agencją Najmu – SAN) dzierżawy lokalu
    mieszkalnego.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych: „Wolne od podatku dochodowego są przychody z dzierżawy lokali
    mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu,
    o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych
    formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635)”.
    Uzupełnienie wniosku
    Czy przychody z dzierżawy lokalu mieszkalnego osiąga Pani w ramach najmu prywatnego
    czy też w ramach działalności gospodarczej?
    Najmu prywatnego.
    Jeśli w ramach działalności gospodarczej – jaka jest forma opodatkowania Pani
    działalności gospodarczej (np. zasady ogólne, podatek liniowy)?
    Nie dotyczy.
    Jakie pożytki uzyskuje Pani z przedmiotu dzierżawy (czynsz, inne – jakie)?
    Czynsz.
    Jakie zapisy w zakresie opłat za media zostały zawarte w umowie między Panią a SAN,
    jakie w umowie między SAN a dzierżawcą lokalu mieszkania?
    Umowa miedzy Panią a SAN – za media płaci Pani sama, dzierżawca a SAN – nie jest Pani
    ta informacja znana.
    W jaki sposób rozliczane są pobierane przez SAN opłaty za media (wodę, gaz, prąd)?
    Woda jest w czynszu, a prąd i gaz opłaca Pani sama.
    Czy pobrane opłaty za media będą przekazane Pani przez SAN?
    SAN Pani zwraca za prąd i gaz.
    Czy opłaty za media będą regulowane bezpośrednio przez SAN, czy też przez najemcę?
    Pani opłaca media, a SAN zwraca Pani te koszty.
    Czy oprócz umówionego czynszu i innych pożytków otrzyma Pani dodatkowo zwrot
    poniesionych przez siebie opłat za media?

    Otrzymuje Pani od SAN zwroty za faktury prądu i gazu.

## Pytanie

Czy jako właściciel mieszkania, który zawarł umowę dzierżawy lokalu mieszkalnego ze
    Społeczną Agencją Najmu (SAN), jest Pani zwolniona z płacenia podatku dochodowego?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie – jest Pani z tego podatku zwolniona.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-
      2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub
      prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich
      stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
    Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
      1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności
        gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych
        odbiorców;
      2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
      3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według
        równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego
        lokalu lub budynku;
      4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy
        świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i
        gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i
        miejsca udostępnienia.
    Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica
      pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub
      2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu
    /dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego/wydzierżawiającego,
    a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.
    Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz
    musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego/wydzierżawiającego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu/dzierżawy przez wynajmującego
    /wydzierżawiającego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone
    przez najemcę/dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu/dzierżawy (np.
    opłaty za media, takie jak woda, gaz, prąd), jeżeli z umowy wynika, że najemca/dzierżawca
    jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę
    /dzierżawcę w związku z przedmiotem najmu/dzierżawy nie mieszczą się bowiem w
    pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11
    ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują
    przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest
    umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie

    majątkowe wynajmującego/wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji
    wynajmującego/wydzierżawiającego.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem
    mieszkania. W styczniu 2024 roku zawarła Pani umowę dzierżawy mieszkania z (...) sp. z o.
    o. (zwanym w umowie Społeczną Agencją Najmu – SAN). Przychody z dzierżawy lokalu
    mieszkalnego w postaci czynszu osiąga Pani w ramach najmu prywatnego. Z umowy
    zawartej miedzy Panią a SAN wynika, że za media płaci Pani. Jak Pani wskazała – woda jest
    w czynszu a prąd i gaz opłaca Pani. Otrzymuje Pani od SAN zwroty za faktury prądu i gazu.
    Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy otrzymywane przychody z dzierżawy w ramach
    umowy podpisanej przez Panią z SAN, zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju
    mieszkalnictwa, będą zwolnione z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub
      budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, o których
      mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach
      rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).
    Stosownie do art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Zwolnienia od podatku dochodowego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28a, 29,
      29aa, 29b, 43, 46, 46c, 47a, 71a, 102a, 111, 114, 121, 121a, 122, 125, 125a, 129, 131a,
      136, 137, 155 i 160 ustawy o podatku dochodowym, stosuje się odpowiednio do
      podatników opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    W myśl art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach
    rozwoju mieszkalnictwa (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.):
      Społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do
      zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność
      polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych
      jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków
      osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym
      rozdziale.
    Warto zaznaczyć, że Społeczna agencja najmu nie tylko zawiera umowy dzierżawy z
    właścicielami oraz najemcami nieruchomości. Dla możliwości funkcjonowania tej instytucji
    konieczne jest również zawarcie umowy o współpracy z gminą, na której terenie
    Społeczna agencja najmu będzie prowadzić działalność.
    Zgodnie bowiem z art. 22b ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa:
      Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1 lub
      1a, na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę umowy z SAN, zwanej dalej
      „umową o współpracy”, określającej co najmniej: (...).
    Stosownie do art. 22g ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa:
      SAN może ustalić czynsz najmu dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego na poziomie wyższym niż czynsz dzierżawy.
    Natomiast w myśl art. 22g ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa:
      Z tytułu umowy najmu SAN, oprócz czynszu najmu, może pobierać jedynie opłaty
      niezależne od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca
      2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
      Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725).

    W myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
    mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    725 ze zm.)
      Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to
      rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków,
      odpadów i nieczystości ciekłych.
    Stąd stwierdzam, że przychody uzyskane przez Panią z dzierżawy mieszkania, o którym
    mowa we wniosku, podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie art. 10 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Ponadto, jak wyżej wskazałem, składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez
    Panią w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie są opłaty za media (które – jak wynika z
    wniosku – płaci Pani), tj. opłaty za wodę, które stanowią element czynszu, oraz opłaty za
    prąd i gaz (które płaci Pani, a następnie są Pani zwracane przez SAN). Opłaty te ponoszone
    w związku z przedmiotem dzierżawy nie powodują przysporzenia majątkowego po Pani
    stronie.
    Podsumowanie: jako właściciel mieszkania, który zawarł umowę dzierżawy lokalu
    mieszkalnego ze Społeczną Agencją Najmu (SAN), jest Pani zwolniona z ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art.
    21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej
    czynszu dzierżawy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.