Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.469.2021.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-08
Teza: nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2, możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 14 lipca 2021 r. (data wpływu 20 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 21 września 2021 r. (data wpływu 4 października 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 14 września 2021 r. (doręczone 21 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

⁃ nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 - **jest nieprawidłowe,**

⁃ zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 - **jest** **nieprawidłowe**,

⁃ prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek - **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

20 lipca 2021 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2, możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 21 września 2021 r. (data wpływu 4 października 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 14 września 2021 r. (doręczone 21 września 2021 r.).

We wniosku złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Spółka A

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana A.R.

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Spółka B (dalej jako: „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wyszukuje i kupuje grunty, które są atrakcyjne z punktu widzenia prowadzonych przez siebie inwestycji. Nabywca zainteresował się nieruchomościami stanowiącymi własność Pana A.R. (dalej jako: „Sprzedający”). Spółka B zamierza nabyć nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj. realizacją inwestycji w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Pan A.R. aktem notarialnym rep. (…) z dnia 20 kwietnia 2021 r. zawarł ze Spółką B z siedzibą w (…) zarejestrowanej w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem: (…) (dalej jako: „Spółka B”, „Kupujący”) reprezentowaną przez Pana S. G. umowę przedwstępną sprzedaży, w której strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Pan A. R. sprzeda Spółce B w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów; ustanowionych za uprzednią zgodą Kupującego) niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek gruntu nr 1 i 2 o łącznym obszarze 2,1893 ha, położonych w (…), przy ul. (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), aktualnie wchodzących w skład nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr (…) (dalej jako: Nieruchomość, Przedmiot Sprzedaży).

W dziale II księgi wieczystej nr (…) jako właściciel wpisany jest A.R., na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego - akt notarialny sporządzony dnia 22 sierpnia 2005 r. rep. A (…).

W działach III i IV powołanej księgi żadnych wpisów nie ma.

Do żadnego działu tej księgi wieczystej nie zarejestrowano żadnej wzmianki o wniosku.

Pan A.R. w zawartej umowie przedwstępnej oświadczył, że Nieruchomość nabył będąc rozwiedzionym od osób fizycznych, na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego. Obecnie Pan R. pozostaje w związku małżeńskim z B.R., w którym obowiązuje majątkowy ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przy czym żadnych umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową z żoną nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty jako nabyły w drodze umowy darowizny.

Zgodnie z okazanym wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z dnia 26 marca 2021 r. wydanym z upoważnienia Starosty (…), znak: (…) dla działek gruntu nr 1 i 2 wschodzących w skład Nieruchomości, działka ta położona jest w jednostce ewidencyjnej (…), obrębie (…), przy ul. (…), a nadto działka nr 1 zawiera obszar 1,0583 ha, sposób korzystania RIIIa, RIIIb, RIVa, RIVb i RV- grunty orne, zaś działka nr 2 zawiera obszar 1,1300 ha, sposób wykorzystania RIIIa, Rlllb, RIVa, RIVb i RV - grunty orne.

Zgodnie z okazanym zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu, wydanym dnia 27 stycznia 2020 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) znak: (…) działki gruntu nr 1 i 2 wchodzące w skład Nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla obszaru (…) - przy autostradzie, uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (….) z dnia 24 października 2013 r., zgodnie z którym działki gruntu nr 1 i 2 położone w (…) przy ul. (…) znajdują się na terenach oznaczonych symbolami 5P - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz (…) - teren drogi publicznej - ulicy lokalnej.

Jak oświadczył Sprzedający w podpisanej umowie przedwstępnej:

⁃ Nieruchomości nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawionymi w księdze wieczystej), w tym umowami dzierżawy, prawem najmu lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nimi, w tym prawem pierwokupu, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, ani nie znajdują się one na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

⁃ Nieruchomości wolne są od zadłużeń, a także nie są przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

⁃ Działki gruntu nr 1 i 2 są nieogrodzone, niezabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej - ul. (…).

⁃ Opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nimi związane były przez Sprzedającego regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia umowy przedwstępnej nie istniały żadne zaległości, a w szczególności uiszczono należny podatek od nieruchomości. Nadto, Sprzedający zobowiązał się, że żadne takie zaległości nie będą istnieć w - dacie zawarcia umów sprzedaży.

⁃ Nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, co w dacie zawarcia umowy sprzedaży potwierdzą uzyskane przez Sprzedającego zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego wydane w trybie art. 306g powołanej ustawy Ordynacja podatkowa, a nadto zaświadczenia ZUS lub KRUS.

⁃ Sprzedający nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem są działki gruntu nr 1 i 2, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia działek gruntu nr 1 i 2.

⁃ Nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającym, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nimi sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości.

⁃ Sprzedający nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

⁃ Wobec Sprzedającego nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz nie istnieją żadne inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomościami.

⁃ Według wiedzy Sprzedającego na terenie działek 1 i 2, ani pod ich powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego.

⁃ Według wiedzy Sprzedającego działki gruntu nr 1 i 2 nie są zanieczyszczone w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymagają rekultywacji, ponadto Sprzedający nie był zobowiązany do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczeniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska.

⁃ Działki gruntu nr 1 i 2 nie są zadrzewione i nie są objęte żadną formą ochrony środowiska.

⁃ Nieruchomości są wolne od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem oraz są wolne od wad prawnych.

⁃ Według wiedzy Sprzedającego w Nieruchomościach nie występują wady ukryte.

⁃ Zgodnie z okazanym zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu wydanym 27 stycznia 2020 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) przedmiotowe działki gruntu nr 1 oraz 2 nie znajdują się w obszarze zdegradowanym, ani w obszarze rewitalizacji, w związku z czym Miastu (…) nie przysługuje prawo pierwokupu ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 9 października 2015 r. i rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

⁃ Działki gruntu nr 1 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasów, a nadto dla tych działek nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.

⁃ Na działkach gruntu nr 1 i 2 nie znajdują się wody śródlądowe stojące, ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do tych działek prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

⁃ Stan Nieruchomości wynikający z okazanych przy niniejszym akcie notarialnym dokumentów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz z oświadczeniami złożonymi przez Sprzedającego i nie uległ zmianie od daty wydania tych dokumentów.

⁃ Nieruchomości nie stanowią, ani nie stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

⁃ Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zaś sprzedaż przedmiotów sprzedaży nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

⁃ W stosunku do Sprzedającego nie zostało wszczęte jakiekolwiek postępowanie upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedającego i Sprzedający jest w stanie spełnić swoje zobowiązania.

⁃ Nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawy wszczęcia postępowań sądowych, w tym na podstawie art. 59 i art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego, administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących utrudnić realizację roszczeń wynikających z umowy udokumentowanej przedmiotowym aktem notarialnym lub doprowadzić do uznania umowy udokumentowanej przedmiotowym aktem notarialnym za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia umowy udokumentowanej przedmiotowym aktem notarialnym lub umowy sprzedaży.

Zgodnie z informacjami pozyskanymi bezpośrednio od Sprzedającego:

1\. Działka gruntu nr 1:

*   została nabyła na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z 22 sierpnia 2005 r. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego;
*   nie jest zabudowana - nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części - w tym także obiekty liniowe, a także jakiekolwiek inne naniesienia, czy elementy uzbrojenia. Powierzchnia Nieruchomości nie została także w żaden sposób utwardzona;
*   nie była w przeszłości dzielona, ani łączona.

Ponadto:

⁃ na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne. Działka nr 1 nie została uzbrojona, ani ogrodzona. Jednocześnie nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie lub ogrodzenie;

⁃ działka gruntu nr 1 nie była dzierżawiona, wynajmowana - nie będzie także dzierżawiona, ani wynajmowana do dnia jej zbycia. Nieruchomość nie była przedmiotem zatrzymania lub prawa dożywocia;

⁃ Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednakże, nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej i z tego tytułu uiszczano podatek rolny;

\- Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

⁃ Pan A.R. nie zabiegał o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości lub o dokonanie jego zmiany;

⁃ Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości - to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości.

Pan A.R. posiada inne grunty, jednakże obecnie nie planuje ich sprzedawać.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (nr NIP: (…)) i jest czynnym podatnikiem VAT, natomiast przedmiotowej nieruchomości nie wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej.

2\. Działka gruntu nr 2:

⁃ została nabyła na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z 22 sierpnia 2005 r. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość nie została nabyła od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego;

⁃ nie jest zabudowana - nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części - w tym także obiekty liniowe, a także jakiekolwiek inne naniesienia, czy elementy uzbrojenia. Powierzchnia Nieruchomości nie została także w żaden sposób utwardzona;

⁃ nie była w przeszłości dzielona, ani łączona.

Ponadto:

⁃ na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne. Działka nr 2 nie została uzbrojona, ani ogrodzona. Jednocześnie nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie lub ogrodzenie;

⁃ działka gruntu nr 2 nie była dzierżawiona, wynajmowana - nie będzie także dzierżawiona ani wynajmowana do dnia jej zbycia. Nieruchomość nie była przedmiotem zatrzymania lub prawa dożywocia;

⁃ Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednakże, nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej i z tego tytułu uiszczano podatek rolny;

⁃ Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

⁃ Pan A.R. nie zabiegał o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości lub o dokonanie jego zmiany;

⁃ Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości - to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości.

Pan A.R. posiada inne grunty, jednakże obecnie nie planuje ich sprzedawać.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (nr NIP: (…)) i jest czynnym podatnikiem VAT, natomiast przedmiotowej nieruchomości nie wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą Kupującego) całą niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek gruntu nr 1 i 2 położonych w (…), przy ul. (…), a Kupujący wskazaną nieruchomość kupi, po spełnieniu się tzw. „Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”.

Umowa przyrzeczona dotycząca sprzedaży nieruchomości - tj. działek gruntu nr 1 i 2 zostanie zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej, następujących Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży:

a. uzyskanie zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez ZUS lub KRUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b. przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c. uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d. potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości;

e. potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f. uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

g. uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

h. przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;

i. dostarczenie następujących dokumentów:

⁃ wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości,

⁃ wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości,

⁃ zaświadczenie wydane przez właściwego starostę powiatu, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów, a nadto, że dla Nieruchomości nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Strony w umowie przedwstępnej postanowiły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Przyrzeczonej - pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej, Pan A.R., udzielił osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

⁃ przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej,

⁃ uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

⁃ uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

⁃ uzyskanie zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej ustawy o lasach,

⁃ wystąpienie w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

⁃ wystąpienie w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

⁃ wystąpienie w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

⁃ wystąpienie w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej,

⁃ złożenie oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

Wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i ww. dokumentami, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na Spółkę A (dalej jako: „Cesjonariusz”, „Nabywca”). Na podstawie umowy cesji Spółka B przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym. umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym, a Cesjonariuszem.

Ponadto uzupełniając wniosek wskazano, że dnia 22 lipca 2021 r., przed notariuszem R.W., prowadzącym kancelarię notarialną przy ulicy (…) w (…) doszło do zawarcia Umowy Sprzedaży objętej aktem notarialnym rep. A nr (…) (dalej: „Umowa Sprzedaży”) - pomiędzy Panem A.R. (dalej: „Sprzedającym”), a nabywcą przedmiotu sprzedaży - Spółką A (dalej: „Kupujący”). Przedmiot sprzedaży stanowiła niezabudowana nieruchomość składająca się z działek gruntu o numerach 1 i 2 o łącznym obszarze 2.1893 ha, objęta księgą wieczystą nr (…).

Do zawarcia Umowy Sprzedaży doszło w wyniku przejęcia przez Kupującego praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 20 kwietnia 2021 r., objętej aktem notarialnym rep. A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”) - wskutek zawarcia umowy cesji zawartej pomiędzy Kupującym, a Spółką B działającą jako Cedent, objętej aktem notarialnym rep. A nr (…) z dnia 22 lipca 2021 r.

Sprzedający razem z Kupującym ustalili w protokole przyjęcia depozytu z dnia 22 lipca 2021 r. rep. A (…), sposób płatności należności z tytułu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Sprzedający oświadczył, iż sprzedaje Kupującemu Nieruchomość za cenę w kwocie (…) zł brutto - kwotę (…) zł netto powiększoną o podatek VAT według stawki 23% w wysokości (…) zł.

Strony oświadczyły, że cena płatna jest Sprzedającemu przez Kupującego w następujący sposób:

⁃ kwota (…) zł zostanie zapłacona na zasadach określonych w protokole przyjęcia depozytu,

⁃ kwota (…) zł zostanie zatrzymana na rachunku depozytowym kancelarii notarialnej i zostanie wypłacona na zasadach określonych w protokole przyjęcia

depozytu.

W związku z ziszczeniem się warunku wydania części depozytu w kwocie (…) zł - tj. zawarciem Umowy Sprzedaży w dniu 22 lipca 2021 r. Strony zażądały wypłaty środków pieniężnych Sprzedającemu zgodnie z postanowieniami protokołu przyjęcia depozytu.

Strony stwierdziły, że część ceny w kwocie (…) zł zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego na zasadach określonych w protokole przyjęcia depozytu, poprzez zwolnienie środków pieniężnych z rachunku depozytowego kancelarii notarialnej, zgodnie z postanowieniami protokołu przyjęcia depozytu.

Jak wskazano w Umowie Sprzedaży, jeżeli zgodnie z uzyskaną interpretacją podatkową sprzedaż Nieruchomość będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych:

· Strony zobowiązują się najpóźniej w terminie 14 dni licząc od dnia uzyskania przez nich informacji o wydaniu interpretacji zawrzeć umowę zmiany umowy sprzedaży Nieruchomości objętej niniejszym aktem notarialnym, w sposób uwzględniający opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

· Sprzedający zobowiązuje się, iż zwróci Kupującemu wypłaconą zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy kwotę zapłaconej połowy podatku od towarów i usług w kwocie (…) zł, w terminie 2 dni roboczych od daty jej zwrotu na rachunek bankowy Sprzedającego.

Ponadto, w Umowie Sprzedaży Sprzedający złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do wykonania obowiązku zapłaty na rzecz Kupującego kwoty (…) zł. Sprzedający oświadczył, że zdarzeniem, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku przez Sprzedającego będzie bezskuteczny upływ terminu, określonego w nadanym za pomocą przesyłki rejestrowanej, pisemnym wezwaniu do zapłaty należności, przesłanym do Sprzedającego przez Kupującego, z powołaniem się na niewykonanie zobowiązania pieniężnego przez Sprzedającego, wynikającego z postanowień niniejszej umowy. Wystarczającym będzie udowodnienie tego zdarzenia przez Kupującego poprzez dołączenie do wniosku o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności drugiego egzemplarza powyższego wezwania z podpisami notarialnie poświadczonymi, a także potwierdzenia nadania przesyłki rejestrowanej na adres Sprzedającego.

Kupujący ma prawo wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności najpóźniej w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że Spółka A (Nabywca) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nabyte przez Wnioskodawcę działki nr 1 i 2 będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku. Działki nie były w ogóle wykorzystywane przez Sprzedającego w całym okresie posiadania - ani na cele działalności zwolnionej, ani opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny z tytułu prowadzenia działalności rolniczej (gospodarstwa rolnego) oraz nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Pan A.R. prowadzi działalność gospodarczą, nr NIP (…) i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Spółka B miała prawo do dysponowania działkami nr 1 i 2 m.in. dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz uzyskania warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 20 kwietnia 2021 r. rep. A nr (…).

Przed dokonaniem cesji dokonano następujących czynności objętych pełnomocnictwem udzielonym Kupującemu przez Sprzedającego:

⁃ złożenie wniosku do D. S. A. o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia, grupa przyłączeniowa: II, III, VI powyżej 1 kV,

⁃ złożenie wniosku do E. Sp. z o.o. o określenie warunków przyłączenia dla podmiotów: grupy przyłączeniowej A lub grupy przyłączeniowej B podgrupa II, których urządzenia, instalacje i sieć będą przyłączane do sieci dystrybucyjnej i którzy będą odbierać gaz ziemny wysokometanowy w ilości większej niż 10 m3/h albo gaz ziemny zaazotowany w ilościach większych niż 25 m3/h,

⁃ złożenie wniosku do (…). S. A. o określenie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznych dla podmiotów ubiegających się o przyłączenie z mocą przyłączeniową powyżej 40 kW.

Z wnioskami tymi wystąpią Spółka C z upoważnienia Spółki B.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości - tj. działek gruntu nr 1 i 2 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości - tj. działek gruntu nr 1 i 2 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości - tj. działek gruntu nr 1 i 2 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług - czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości?

**Stanowisko Wnioskodawców:**

Ad 1)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towary definiuje się natomiast jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 u.p.t.u.).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 u.p.t.u., zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza jednak nie tylko czynnik przedmiotowy, tj. dokonanie odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług, ale również czynnik podmiotowy, a zatem czynności te muszą być wykonane przez podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie przywołanych przepisów wskazuje na to, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy jest realizowana przez podmiot, który w ramach tej właśnie czynności działa jako podatnik wykonujący samodzielną działalność gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie zatem wyłącznie profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie - podatników VAT.

Z powyższego wynika, że opisana we wniosku o interpretację planowana sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. Jednakże. Pan A.R. działając jako Sprzedawca, nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Kluczowy kwestią dla oceny charakteru działań sprzedawcy pod kątem możliwości uznania go za podatnika podatku od towarów i usług, jest zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Nie podlega bowiem opodatkowaniu taka dostawa towarów (w tym nieruchomości), która stanowi przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nawet gdyby była dokonywana przez podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10), Emilian Kuć, Halina Jeziorska - Kuć (C-181/10) wskazał, iż jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE określił również w tym wyroku, w jakich przypadkach można uznać, iż zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazując, iż mogą one polegać na uzbrojeniu terenu, czy na podejmowaniu działań marketingowych.

W oparciu o powołany wyrok TSUE ukształtowała się linia orzecznicza polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) w wyroku z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15, przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Odnosząc się do wskazanych przez TSUE oraz NSA przesłanek do uznania, iż sprzedawca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności wskazać należy na cel nabycia działek, które będą stanowić przedmiot sprzedaży.

Jak zostało przedstawione w opisie stanu faktycznego, Pan A.R. nabył działki na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z dnia 22 sierpnia 2005 r. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle lub ich części. Pan A.R. nie podejmował żadnych czynności, ani prac związanych z utwardzeniem nawierzchni Nieruchomości. Nigdy nie ponosił również innych nakładów pieniężnych mających związek z ewentualnym przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem przedmiotu sprzedaży do transakcji, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele Kupującego, tj. Spółka B na podstawie udzielonego notarialnie pełnomocnictwa. Wszelkie działania związane ze sprzedażą Nieruchomości podejmowane są oraz ewentualnie będą już po podjęciu przez Pana A.R. decyzji o zbyciu posiadanego mienia oraz nie są realizowane bezpośrednio przez niego, ale przez podmiot zainteresowany zakupem Nieruchomości. Działania te podejmowane są oraz ewentualnie będą z ekonomicznego i gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Spółki B. Korzyść z podejmowanych przez Spółkę B działań dla Pana A.R. będzie jedynie wypadkową działań Spółki B jako podmiotu zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Jednocześnie, na co należy zwrócić w danej sprawie szczególną uwagę to to, że przyczyną dla powstania korzyści Pana R. są działania Spółki B. Oznacza to, że:

⁃ korzyść Pana A.R. w przedstawionym stanie faktycznym nie powstałaby, gdyby nie działania podmiotu zainteresowanego nabyciem Nieruchomości, tj. Spółki B.,

⁃ przyczyną powstania korzyści dla Spółki B nie jest działanie Pana R.

Analizując zachowanie Pana R. w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Pana A.R. za podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami i zarazem podatnika podatku od towarów i usług.

Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej wydanej dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH odnoszącej się do zbliżonego stanu faktycznego. Do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów - przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstaw udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Podobne stanowisko Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie przyjął w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Zwrócić należy ponadto uwagę, że żaden z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie jest w bezpośredni sposób powiązany działaniami, jakie mogą zostać podjęte na podstawie pełnomocnictwa. Ponadto, nie można pominąć okoliczności, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść Spółki B. Fakt takiego zastrzeżenia jednoznacznie wskazuje, że działania, do podjęcia których uprawniały pełnomocnictwa udzielone przez Pana A.R. nie mogą być rozpatrywane jako działania kreujące i podejmowane w ramach działalności gospodarczej Pana R.

Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Pan A.R. podejmował działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Spółki B sam dotarł do Sprzedającego, szukając nieruchomości odpowiadających potrzebom prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmował działań marketingowych, pozostając w tym zakresie stroną bierną.

Pan R. nigdy nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości. Ponadto, nie podejmował działań, które zmierzałyby do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Pana R. działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na zbycie Nieruchomości wynikała z działań podmiotów trzecich (tj. Spółki B wystąpił z ofertą nabycia Nieruchomości) podkreślić należy, że Pan A.R. nie angażował żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych”. Zasadniczo aktywność Pana R. sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż udziału w Nieruchomości. Oznacza to, że działania Sprzedającego mieszczą się i są kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli sprzedawca dokonując sprzedaży nieruchomości nie zachowywał się jak handlowiec, ale jak osoba wykonująca swoje prawo własności, to nie można uznać go za podatnika podatku od towarów i usług - przykładem jest wyrok NSA z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15. Ponadto, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09 ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Jak wynika z interpretacji indywidualnych na aktywność „handlowy” osoby fizycznej sprzedającej działki wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., znak: IPTPP2/443-107/13-4/KW).

Z powyższej analizy jednoznacznie wynika, że Pan A.R. nie podjął szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. W szczególności nie dokonał czynności, które zdaniem TSUE wprost wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej (nie uzbroił terenu, nie prowadził zorganizowanych działań marketingowych). Jego głównym celem jest sprzedaż Nieruchomości jednemu nabywcy.

Dla uznania Pan A.R. za podatnika podatku od towarów i usług nie ma także znaczenia zakres sprzedaży i uzyskany z tego tytułu zysk. Warto wskazać w tym miejscu na wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, w którym Sąd podkreślił, że to, że sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma co do zasady, taki cel.

Całokształt przytoczonych okoliczności przemawia za tezą, że Pan R. nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo współwłasności.

W związku z powyższym, należy uznać, iż w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalny m obrotem nieruchomościami.

Ad 2)

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w związku z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13. art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, na działkach gruntu numer 1 i 2 nie znajdują się budynki, budowle lub ich części. Ponadto, nie znajdują się na nich jakiekolwiek inne naniesienia oraz elementy uzbrojenia. Powierzchnia Nieruchomości nie została utwardzona. W związku z tym - przedmiotem sprzedaży będą tereny niezabudowane (same działki gruntu).

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u.. przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18. opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z okazanym zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu, wydanym dnia 27 stycznia 2020 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) znak: (…), działki gruntu nr 1 i 2 wchodzące w skład Nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla obszaru (…) - przy autostradzie, uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 24 października 2013 r., zgodnie z którym działki gruntu nr 1 i 2 położone w (…) przy ul. (…) znajdują się na terenach oznaczonych symbolami 5P – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz (…)- teren drogi publicznej - ulicy lokalnej.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany.

Ad 3)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na podstawie tego przepisu stwierdza się zatem, iż jeśli zakup gruntu będzie służył działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to możliwe jest odliczenie od tego zakupu podatku VAT.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał opisaną Działkę do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na ww. Nieruchomości inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Nabywcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W związku z tym spełniona jest podstawowa przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww . działki.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2, zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 oraz jest prawidłowe w zakresie prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający dnia 20 kwietnia 2021 r. zawarł ze Spółką B (Kupujący) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki gruntu numer 1 i 2. Zgodnie z okazanym zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu, wydanym dnia 27 stycznia 2020 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta P(…), działki gruntu nr 1 i 2 wchodzące w skład Nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki gruntu nr 1 i 2 znajdują się na terenach oznaczonych symbolami 5P - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz (…)- teren drogi publicznej - ulicy lokalnej.

Sprzedający nabył działki nr 1 i 2 na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z 22 sierpnia 2005 r. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Działki nie są zabudowane - nie znajdują się na nich budynki, budowle lub ich części - w tym także obiekty liniowe, a także jakiekolwiek inne naniesienia, czy elementy uzbrojenia. Działki nie były dzierżawione, wynajmowane - nie będą także dzierżawione, ani wynajmowane do dnia ich zbycia. Działki nie były w ogóle wykorzystywane przez Sprzedającego w całym okresie posiadania - ani na cele działalności zwolnionej, ani opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny z tytułu prowadzenia działalności rolniczej (gospodarstwa rolnego) oraz nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości lub o dokonanie jego zmiany. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości - to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości.

W wyniku przejęcia przez Nabywcę (Spółkę A) praw i obowiązków zawartych w umowie przedwstępnej z 20 kwietnia 2021 r., wskutek zawarcia umowy cesji pomiędzy Nabywcą a Spółką B działającą jako Cedent (Kupujący), 22 lipca 2021 r. doszło do zawarcia umowy Sprzedaży pomiędzy Nabywcą a Sprzedającym. Sprzedający razem z Nabywcą ustalili sposób płatności należności z tytułu zawarcia Umów Sprzedaży.

W umowie przedwstępnej zostały wskazane warunki, które powinny być spełnione by doszło do zawarcia umowy ostatecznej przenoszącej prawo własności do działek nr 1 i 2 . Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu: wolną od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą Kupującego) niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek gruntu nr 1 i 2 , a Kupujący wskazaną nieruchomość kupi, po spełnieniu się tzw. „Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”.

Jak wynikało z umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona dotycząca sprzedaży Nieruchomości miała zostać zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej, Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży m.in. takich jak: uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji; potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości; uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji; uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

W umowie przedwstępnej Pan A.R. (Sprzedający), udzielił osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego, lecz na koszt Kupującego, m.in. następujących czynności: uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości; wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowni, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktur, technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego; wystąpienie w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej; zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; złożenie oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

Kupujący, na podstawie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie nieruchomością podejmował szereg czynności, mających na celu kupno nieruchomości w stanie umożliwiającym przeprowadzenie planowanej inwestycji. Jak sam Wnioskodawca wskazał w trakcie trwania umowy przedwstępnej, a przed cesją wykonane były następujące czynności: złożenie wniosku do D. S. A. o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia, grupa przyłączeniowa: II, III, VI powyżej 1 kV, złożenie wniosku do E. Sp. z o.o. o określenie warunków przyłączenia dla podmiotów: grupy przyłączeniowej A lub grupy przyłączeniowej B podgrupa II, których urządzenia, instalacje i sieć będą przyłączane do sieci dystrybucyjnej i którzy będą odbierać gaz ziemny wysokometanowy w ilości większej niż 10 m3/h albo gaz ziemny zaazotowany w ilościach większych niż 25 m3/h, złożenie wniosku do P. S. A. o określenie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznych dla podmiotów ubiegających się o przy łączenie z mocą przyłączeniową powyżej 40 kW. Z wnioskami tymi wystąpiła Spółka C z upoważnienia Spółki B.

Zainteresowani w pierwszej kolejności mają wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż działek nr 1 i 2 stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i 2 , z opisu stanu faktycznego wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek zawarto umowę przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków: m.in. uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji; uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji; uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Spółce B, na mocy którego Spółka ta złożyła wniosek do D. S.A. o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia, złożyła wniosek do E. Sp. z o.o. o określenie warunków przyłączenia dla podmiotów: grupy przyłączeniowej A lub grupy przyłączeniowej B podgrupa II, których urządzenia, instalacje i sieć będą przyłączane do sieci dystrybucyjnej i którzy będą odbierać gaz ziemny wysokometanowy w ilości większej niż 10 m3/h albo gaz ziemny zaazotowany w ilościach większych niż 25 m3/h, złożyła wniosek do (…) S. A. o określenie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznych dla podmiotów ubiegających się o przyłączenie z mocą przyłączeniową powyżej 40 kW.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Natomiast kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności działek, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostawał własnością Sprzedającego. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży miało na celu uzyskanie przez Kupującego szeregu decyzji oraz pozwoleń. Przy czym to Sprzedający udzielił stosownego pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu w celu zrealizowania inwestycji budowlanej na zakupionym gruncie przez Spółkę. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży, Spółka podjęła określone czynności uatrakcyjniające przedmiotowe działki i całkowicie zmieniła ich charakter.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjniają przedmiotowe działki będącą własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość była własnością Sprzedającego i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkuje tym, że ww. czynności podejmowane przez Kupującego są podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

W ocenie Organu, Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedającego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a On sam działa jak podatnik VAT.

Zatem Sprzedający z tytułu opisanej transakcji, jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (działek nr 1 i 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe**.

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działki gruntu nr 1 i 2 wchodzące w skład Nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki gruntu nr 1 i 2 znajdują się na terenach oznaczonych symbolami 5P - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz (…) - teren drogi publicznej - ulicy lokalnej.

W analizowanym przypadku działki nr 1 i 2 stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

⁃ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

⁃ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Sprzedający nabył działki w 2005 r. na podstawie umowy darowizny. Tym samym transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za **nieprawidłowe**.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zainteresowani mają wątpliwości, czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2 ) na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu ww. działek Spółka planuje wykorzystywać je wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostaną spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest **prawidłowe**.

Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których został wydany.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.