Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-245/15-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-05-27
Teza: Przeniesienie własności wymienionych lokali mieszkalnych na rzecz Inwestora lub osoby trzeciej będzie zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Słowa kluczowe: adaptacja; lokal-lokal mieszkalny; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku nadanym w dniu 16 marca 2015 r. (data wpływu 18 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa na podstawie uchwały z dnia 4 sierpnia 2014 roku podjętej w obecności notariusza Piotra S. za rep. A xxx wyraziła zgodę na:

1.  zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w postaci powierzchni strychowej (zwanej dalej „powierzchnią strychową”) frontu kamienicy przy ulicy M. 62, zlokalizowanego na działce numer ewidencyjny 109, i liczącej według pomiarów 350,00 m2 powierzchni całkowitej,
2.  przeprowadzenie wszelkich czynności mających na celu przebudowę i nadbudowę powierzchni strychowej na cele mieszkalne oraz na nadbudowę kondygnacji, również na cele mieszkalne, w przypadku, gdy uzyskana zostanie zgoda właściwych podmiotów. Powierzchnia zaadaptowana i nadbudowana będzie stanowiła odrębne lokale mieszkalne,
3.  ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej,
4.  sprzedaż powierzchni strychowej na rzecz osoby trzeciej tj. konkretnego Inwestora
5.  zmianę przeznaczenia, rozbudowę (nadbudowę), adaptację oraz sprzedaż części nieruchomości wspólnej stanowiącej powierzchnię strychową o łącznej powierzchni 350 m2, która zostanie zaadaptowana na samodzielne lokale mieszkalne.
6.  w przypadku nadbudowania obecnej kondygnacji strychu kolejną kondygnacją Inwestor zapłaci na rzecz Wspólnoty iloczyn kwoty bazowej określonej umową i powierzchni wyrażonej w m2 (metr kwadratowy) nowej powierzchni użytkowej uzyskanej w wyniku nadbudowy kondygnacji,
7.  zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie wieczystego użytkowania działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej.
8.  korzystanie z powierzchni strychowej na czas adaptacji będzie nieodpłatne.

W wyniku podjętych przez zarząd wspólnoty starań i negocjacji, został wyłoniony podmiot zainteresowany zakupem powierzchni strychowej (zwany w dalszej części Inwestorem). Wspólnota zamierza sprzedać na rzecz inwestora powierzchnię strychową i w tym celu zamierza zawrzeć z Inwestorem umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności. Na podstawie przedmiotowej umowy Wspólnota udostępni Inwestorowi powierzchnię strychową, zaś Inwestor zobowiązuje się do jej przebudowy i nadbudowy, a także wyodrębnienia samodzielnych lokali powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej, zaś Wspólnota zobowiązuje się po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności rzecz Inwestora.

Przebudowa i adaptacja powierzchni strychowej dokonana ma zostać na koszt i przez Inwestora. Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy przebudowie i adaptacji powierzchni strychowej na lokale mieszkalne, ponieważ adaptacja ta będzie wykonywana przez Inwestora i na jego koszt.

Środki uzyskane ze sprzedaży części wspólnej zostaną przeznaczone na fundusz remontowy, z którego będą finansowane remonty w przedmiotowej nieruchomości.

Należy podkreślić, że celem Wspólnoty jest sprzedaż powierzchni strychowej, jednakże na podstawie obowiązujących przepisów, sprzedaż części nieruchomości wspólnej w postaci powierzchni strychowej, wymaga uprzedniego wyodrębnienia samodzielnych lokali.

Budynek został oddany do użytku i zasiedlony przed rokiem 1920 r. natomiast powierzchnia strychowa stanowiła i stanowi część wspólną nieruchomości służącą wszystkim właścicielom lokali i dotychczas nie była osobno zasiedlana. Strych nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązuje się do zawarcia umowy sprzedaży wyodrębnionych lokali powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej na rzecz Inwestora bądź osoby trzeciej wskazanej przez Inwestora.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy w takiej sytuacji opisana transakcja jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2.  W przypadku gdyby stanowisko organu w zakresie punktu 1 powyżej było odmienne, zaś przeniesienie odrębnej własności lokali nie korzystałoby ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to jaka będzie stawka podatku VAT w zakresie przeniesienia przez Wspólnotę na Inwestora odrębnej własności lokali powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, z przepisów prawa wynika, że sprzedaż części wspólnych w budynku mieszkalnym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że z przeznaczonej do sprzedaży części nieruchomości wspólnej (powierzchni strychowej) zostanie wyodrębnionych kilka - kilkanaście samodzielnych lokali, zatem dostawa powierzchni strychowej jest czynnością należącą do kategorii czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca dokona opisanej we wniosku dostawy powierzchni strychowej, będącej częścią wspólną budynku, które to pomieszczenie po dokonaniu prac adaptacyjnych zostanie przekształcone w kilka-kilaknaście odrębnych lokali mieszkalnych. Zauważyć należy, że opisana we wniosku dostawa części wspólnych budynku dokonana przez Wnioskodawcę będzie czynnością jednorazową albo będzie zawartych kilka odrębnych aktów notarialnych.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w omawianym przypadku, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a zatem przedmiotowa sprzedaż lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Dostawa ta korzysta jednak ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt . 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wspólnota nie nabyła przedmiotowej powierzchni strychowej, ponieważ była ona częścią wspólną nieruchomości, służącą wszystkim właścicielom lokali w momencie oddania do użytku w latach 20 XX w. i nie była osobno zasiedlana. W związku z powyższym nie przysługiwało Wspólnocie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nie były również ponoszone wydatki na ulepszenie powierzchni strychowej.

Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy przebudowie nadbudowie powierzchni strychowej na lokale mieszkalne ponieważ adaptacja ta będzie wykonywana przez inwestora i na jego koszt.

W związku z powyższym zostaną spełnione obie przesłanki warunkujące zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a, tj. w stosunku do zbywanych części obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym dostawa części nieruchomości wspólnej stanowiącej powierzchnię strychową, która zostanie zaadaptowana na samodzielne lokale mieszkalne korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

1.  W przypadku gdyby stanowisko organu w zakresie punktu 1 powyżej było odmienne, zaś ustanowienie odrębnej własności lokali nie korzystałoby ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Wnioskodawca stoi na stanowisku, że stawka VAT przy ustanowieniu odrębnej własności lokali - a tym samym przeniesieniu ich własności na rzecz Inwestora, na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a oraz z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług wynosić będzie 8 %.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z wniosku nie wynika, aby wymienione we wniosku lokale mieszkalne, po ich wydzieleniu, były wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej od podatku VAT zatem zwolnienie to nie ma zastosowania w analizowanej sprawie.

Zaznaczyć należy, że w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeśli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zaznaczyć również należy, że wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie również do części budynku lub budowli. To powoduje, że może wystąpić sytuacja, że pierwsze zasiedlenie może mieć miejsce jedynie w stosunku do części budynku lub budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z wniosku wynika, że Wspólnota zamierza sprzedać na rzecz inwestora powierzchnię strychową i w tym celu zamierza zawrzeć z Inwestorem umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności. Na podstawie przedmiotowej umowy Wspólnota udostępni Inwestorowi powierzchnię strychową, zaś Inwestor zobowiązuje się do jej przebudowy i nadbudowy, a także wyodrębnienia samodzielnych lokali powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej, zaś Wspólnota zobowiązuje się po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności na rzecz Inwestora. Przebudowa i adaptacja powierzchni strychowej dokonana ma zostać na koszt i przez Inwestora. Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy przebudowie i adaptacji powierzchni strychowej na lokale mieszkalne, ponieważ adaptacja ta będzie wykonywana przez Inwestora i na jego koszt. Celem Wspólnoty jest sprzedaż powierzchni strychowej, jednakże na podstawie obowiązujących przepisów, sprzedaż części nieruchomości wspólnej w postaci powierzchni strychowej, wymaga uprzedniego wyodrębnienia samodzielnych lokali.

Budynek został oddany do użytku i zasiedlony przed rokiem 1920 r. natomiast powierzchnia strychowa stanowiła i stanowi część wspólną nieruchomości służącą wszystkim właścicielom lokali i dotychczas nie była osobno zasiedlana. Strych nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązuje się do zawarcia umowy sprzedaży wyodrębnionych lokali powstałych w wyniku przebudowy i nadbudowy powierzchni strychowej na rzecz Inwestora bądź osoby trzeciej wskazanej przez Inwestora.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zwolnienia od podatku VAT przeniesienia własności wyodrębnionych lokali mieszkalnych na rzecz Inwestora bądź osoby trzeciej.

W odniesieniu do poruszonej kwestii należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż sprzedaż lokali po ich wyodrębnieniu nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca odda te lokale do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu.

Natomiast w analizowanej sprawie spełnione są przesłanki stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie tych lokali, gdyż zostanie ona zrealizowana przez Inwestora. Ponadto Wnioskodawca, przed sprzedażą lokali, nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie.

Tym samym przeniesienie własności wymienionych lokali mieszkalnych na rzecz Inwestora lub osoby trzeciej będzie zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W związku z tym, odpowiedź na pytanie nr 2 zadane we wniosku stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.