Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1012/13/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-02-12
Teza: Czy kwota 46 558 zł, którą Wnioskodawczyni wpisała w części C. Dochód/Strata pole 21 w PIT-39, może być uznana jako koszty uzyskania przychodów, które poniosła na rzecz zakupu mieszkania?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 listopada 2013 r. (data wpływu 13 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 5 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży z Panem M. W. W dniu tym przysługiwało Wnioskodawczyni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Wyżej wymieniony lokal był zadłużony wobec spółdzielni z tytułu spłaty kredytu mieszkaniowego w wysokości 45 687 zł 92 gr. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawczyni zobowiązała się nabyć od spółdzielni mieszkaniowej wyodrębniony jako przedmiot własności lokal mieszkalny, a następnie zobowiązała się sprzedać ten lokal mieszkalny Panu M. W. za kwotę 180 000 zł. W dniu sporządzenia wyżej wymienionego aktu notarialnego Pan M. W. na poczet ceny zapłacił kwotę 46 000 zł jako zadatek. Z uzyskanego zadatku w dniu 5 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała spłaty zadłużeń wobec spółdzielni z tytułu kredytu obciążających lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu i spełniła tym samym wszelkie warunki do uzyskania odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W dniu 18 lipca 2011 r. została zawarta umowa z J. M. i G. P. działających w imieniu i na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie której została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego i przeniesiona własność lokalu na rzecz członka spółdzielni. Koszt sporządzenia aktu notarialnego w wysokości 870 zł 08 gr został pokryty w części z zadatku w wysokości 312 zł 08 gr, a w części z pieniędzy własnych 558 zł.

W dniu 2 sierpnia 2011 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego została zawarta umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność. Zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami Pan M. W. zobowiązał się kupić mieszkanie za kwotę 180 000 zł. W związku z tym, że na poczet ustalonej ceny mieszkania zapłacił Wnioskodawczyni 46 000 zł jako zadatek, pozostałą należność w kwocie 134 000 zł zapłacił w dniu 18 lipca 2011 r.

Wypełniając zeznanie o wysokości osiągniętych dochodów (poniesionych strat) - PIT-39 w części C. Dochód/Strata w polu 20-Przychód Wnioskodawczyni wpisała kwotę 180 000 zł, natomiast w polu 21-Koszty uzyskania przychodów wpisała kwotę 46 558 zł stanowiącą sumę 45 687 zł 92 gr - spłata kredytu wobec spółdzielni i 870 zł 08 gr - Koszt sporządzenia aktu notarialnego. W polu 23-Dochód wyniósł 133 442 zł, który został wydatkowany w dniu 13 września 2011 r. na zakup na rynku wtórnym od pani H. W. mieszkania i jego remont.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy kwota 46 558 zł, którą Wnioskodawczyni wpisała w części C. Dochód/Strata pole 21 w PIT-39, może być uznana jako koszty uzyskania przychodów, które poniosła na rzecz zakupu mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota którą wpisała w PIT-39 w polu 20 w wysokości 46 558 zł powinna być uznana jako koszty uzyskania przychodu, ponieważ taką sumę poniosła na rzecz zakupu mieszkania, a tym samym uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 5 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży z Panem M. W. W dniu tym przysługiwało Wnioskodawczyni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Wyżej wymieniony lokal był zadłużony wobec spółdzielni z tytułu spłaty kredytu mieszkaniowego w wysokości 45 687 zł 92 gr. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawczyni zobowiązała się nabyć od spółdzielni mieszkaniowej wyodrębniony jako przedmiot własności lokal mieszkalny, a następnie zobowiązała się sprzedać ten lokal mieszkalny Panu M. W. za kwotę 180 000 zł. W dniu sporządzenia wyżej wymienionego aktu notarialnego Pan M. W. na poczet ceny zapłacił kwotę 46 000 zł jako zadatek. Z uzyskanego zadatku w dniu 5 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała spłaty zadłużeń wobec spółdzielni z tytułu kredytu obciążających lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu i spełniła tym samym wszelkie warunki do uzyskania odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W dniu 18 lipca 2011 r. została zawarta umowa z J. M. i G. P. działających w imieniu i na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie której została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego i przeniesiona własność lokalu na rzecz członka spółdzielni. Koszt sporządzenia aktu notarialnego w wysokości 870 zł 08 gr został pokryty w części z zadatku w wysokości 312 zł 08 gr, a w części z pieniędzy własnych 558 zł.

W dniu 2 sierpnia 2011 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego została zawarta umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność. Zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami Pan M. W. zobowiązał się kupić mieszkanie za kwotę 180 000 zł. W związku z tym, że na poczet ustalonej ceny mieszkania zapłacił Wnioskodawczyni 46 000 zł jako zadatek, pozostałą należność w kwocie 134 000 zł zapłacił w dniu 18 lipca 2011 r.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, nabytego przez Wnioskodawczynię w dniu 18 lipca 2011 r. nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i w związku z tym podlega opodatkowaniu, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Artykuł 19 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

*   prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,
*   koszty ogłoszeń w prasie,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.

Członek , o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal (art. 10 ust. 2 ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest spłata przypadającej na ten lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego, o ile oczywiście wkład ten nie został w całości wpłacony. Gdy członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł jeszcze całego wkładu mieszkaniowego, ponieważ nadal spłaca kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, który służył pokryciu części wkładu mieszkaniowego zobowiązany jest pokryć odpowiednią część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.

Spłata przez Wnioskodawczynię kredytu, zaciągniętego przez spółdzielnię stanowi więc koszt związany z pokryciem wkładu mieszkaniowego również w sytuacji, gdy poniesiony został po ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki wiązane z uzyskaniem lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności w postaci spłaty kredytu, jeżeli został zaciągnięty przez spółdzielnię na pokrycie wkładu mieszkaniowego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia można również zaliczyć wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy przeniesienia własności lokalu. Są to bowiem wydatki bezpośrednio związane z czynnością przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu, a więc mogą stanowić wydatek na nabycie tego prawa.

Należy podkreślić, że do kosztów uzyskania przychodu zalicza się te wszelkie wydatki, pomiędzy którymi a uzyskanym przychodem zachodzi związek przyczynowo-skutkowy, niezależnie od tego z jakiego źródła pochodziły środki, jak w niniejszej sprawie z zadatku zapłaconego na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Reasumując, dochód ze sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w 2011 r. stanowiący różnicę pomiędzy przychodem, określonym zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c ww. ustawy, do których można zaliczyć wydatki poniesione na spłatę kredytu, jeżeli został zaciągnięty przez spółdzielnię na pokrycie wkładu mieszkaniowego oraz wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy przeniesienia własności lokalu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska Nr 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.