Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.402.2025.6.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-22
Teza: Określenie źródła przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
lokal-lokal mieszkalny
lokal-sprzedaż lokalu
udział
źródło
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-Definicje ustawowe.-Definicja działalności
gospodarczej.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5a-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 14 maja 2025 r. (wpływ 15 maja 2025 r.) oraz
    pismem z 27 czerwca 2025 r. (wpływ 27 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W 2019 r. nabył Pan wraz z żoną oraz osobą trzecią (brak pokrewieństwa) nieruchomość
    gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym w następujących udziałach:
        50% Pan z żoną,
        50% współwłaściciel niepowiązany.
    Sprzedający nie byli podatnikami podatku od towarów i usług (VAT) w rozumieniu art. 15
    ustawy o VAT oraz nieruchomość nie była wcześniej wykorzystywana na potrzeby
    działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem i myślą o
    własnych celach mieszkaniowych. Aby jednak można było tam zamieszkać, to należało
    dostosować ją do potrzeb własnych i tym samym wymagała drobnych napraw i
    odświeżenia.
    W związku z brakiem porozumienia między współwłaścicielami, co do sposobu jej
    użytkowania, postanowił Pan wraz z żoną oraz współwłaścicielem sprzedać udziały i
    przeznaczyć uzyskane środki na zakup nowego mieszkania. Ze względu na wielkość
                  2nieruchomości (374,6600 m) i przez to trudność sprzedaży w całości, Pan, Pana żona oraz
    współwłaściciel zdecydowaliście o jej podziale i wyodrębnieniu na 8 mniejszych lokali
    mieszkalnych celem łatwiejszej i szybszej sprzedaży.
    W 2022 r. sprzedano lokale mieszkalne:
        2 lokale sprzedano bez naliczonego podatku VAT,
        4 lokale sprzedano z naliczonym podatkiem VAT.
    Dwóch lokali mieszkalnych nie udało się Panu do dnia dzisiejszego sprzedać. Sugerując się
    tym, że jest Pan płatnikiem podatku VAT oraz że działał Pan na podstawie
    pełnomocnictwa, to należny podatek VAT ze sprzedaży wykazał Pan w swojej deklaracji -
    pliku JPK_VAT składanego z działalności gospodarczej zarówno od swojej jak i od żony
    części (czyli łącznie od 50% nieruchomości). Współwłaściciel odprowadził należny podatek
    VAT od swojej części. Decyzja o naliczeniu VAT od transakcji sprzedaży 4 lokali
    mieszkalnych wynikała wyłącznie z ostrożności, jednakże analizując wydane już wyroki i
    interpretacje śmie Pan sądzić, że niekoniecznie była obowiązkowa.
    Środki uzyskane ze sprzedaży Przeznaczył Pan wraz z żoną w 2023 r. na zakup nowego
    mieszkania na własne cele mieszkaniowe, natomiast współwłaściciel przeznaczył środki na
    budowę domu. W czasie zakupu jak i sprzedaży działał Pan na podstawie pełnomocnictwa
    udzielonego Panu przez żonę.

    Prowadzi Pan działalność gospodarczą jako pośrednik w obrocie nieruchomościami
    (opodatkowaną podatkiem liniowym i jest Pan zarejestrowany jako płatnik VAT). Pana
    działalność nie polega i nigdy nie polegała na zakupie i sprzedaży nieruchomości, a jedynie
    pośrednictwie. Pana żona nie była zgłoszona do VAT, natomiast współwłaściciel na cele
    sprzedaży 4 lokali dokonał rejestracji do podatku VAT. Pana żona oraz współwłaściciel w
    momencie sprzedaży nie prowadzili i nadal nie prowadzą działalności gospodarczej.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego
    Wskazał Pan, że między Panem, a Pana żoną obowiązuje ustrój wspólności majątkowej
    małżeńskiej. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym nabyta w
    2019 r. oraz lokal mieszkalny zakupiony w 2023 r. zostały nabyte do wspólności
    majątkowej małżeńskiej.
    Wspomniane nieruchomości (lokale mieszkalne) w żadnym okresie nie były przedmiotem
    odpłatnego najmu, dzierżawy ani innej odpłatnej czynności o podobnym charakterze.
    Żadna ze stron (ani Pan, ani Pana żona, jak również współwłaściciel) nie czerpała pożytków
    z tytułu takich umów.
    Przed sprzedażą 6 lokali mieszkalnych nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań
    marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nabywcy lokali zostali
    pozyskani poprzez podstawowe ogłoszenia internetowe, bez korzystania z biura
    nieruchomości.
    Nie udzielał Pan pełnomocnictwa żadnemu podmiotowi do działania w Pana imieniu w
    związku ze sprzedażą 6 lokali mieszkalnych.
    Do momentu sprzedaży 6 lokali mieszkalnych wraz z żoną przeprowadził Pan kapitalny
    remont nieruchomości wspólnie ze współwłaścicielką. Budynek był w bardzo złym stanie
    technicznym i wymagał nakładów finansowych, aby można było tam zamieszkać. Z
    pierwotnego stanu zostały jedynie ściany zewnętrzne i nośne.
    W związku z podziałem nieruchomości na 8 lokali mieszkalnych odrębna własność
    poszczególnych lokali została ustanowiona dopiero u notariusza, w momencie
    przenoszenia ich na nowych właścicieli. Przed tym momentem nie dokonano takich
    czynności.
    Na przestrzeni ostatnich 10 lat sprzedał Pan dwie nieruchomości – były to domy
    poniemieckie w (...) i (...). Nabył je Pan jako osoba fizyczna, bez zamiaru handlu, a celem
    zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Dom w (...) był przez jakiś czas zamieszkiwany, a w
    (...) nie, ze względu na zły stan techniczny o którym wcześniej Pan nie wiedział, a zauważył
    Pan podczas chęci przystosowania go do potrzeb rodziny, tj. drobnych remontów. Chcąc
    odświeżyć nieruchomość, aby mógł Pan w niej z rodziną zamieszkać okazało się, że koszt
    remontu i doprowadzenie do stanu użyteczności przewyższyłby wartość nieruchomości.
    Podjął więc Pan decyzję o sprzedaży bez dokonywania jakichkolwiek ulepszeń. Sprzedaż
    nastąpiła w stanie do remontu, a środki przeznaczył Pan na zakup mieszkania. Celem
    nabycia tych nieruchomości było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana żony.
    Nie rejestrował się Pan jako podatnik VAT, nie rozliczał Pan podatku VAT, ani PIT od
    sprzedaży tych nieruchomości.
    Nie posiada Pan obecnie żadnych innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
    Pozostały wyłącznie dwa lokale (z ośmiu) będące przedmiotem Pana współwłasności z
    żoną.
    6 czerwca 2022 r. na podstawie aktu notarialnego została zawarta umowa częściowego
    zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Zniesienie
    współwłasności nastąpiło jedynie względem obcej osoby – współwłaścicielki. Nie było
    zniesienia współwłasności z Pana żoną. W związku z wyodrębnieniem 8 lokali
    mieszkalnych doszło do częściowego zniesienia współwłasności pomiędzy Panem i Pana

    żoną, a współwłaścicielką, będącą osobą trzecią (niepozostającą z Panem w związku
    małżeńskim, ani w innej relacji rodzinnej). Zniesienie współwłasności miało charakter
    częściowy i dotyczyło wyłącznie dwóch lokali – nr 2 i nr 3.
    Działając wspólnie z żoną, nabył Pan prawo odrębnej własności lokali nr 2 i nr 3 wraz z
    udziałem w nieruchomości wspólnej, w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności, za
    łączną kwotę 30.000,00 zł (po 15.000,00 zł za każdy lokal). Odpowiednia część tej kwoty
    została zapłacona na rzecz współwłaścicielki, co zostało przez nią potwierdzone w akcie
    notarialnym.
    Zatem zniesieniu współwłasności towarzyszyła spłata, a tym samym nabył Pan wraz z żoną
    wartość udziału w nieruchomości ponad wartość udziału, który posiadał Pan w dniu
    nabycia nieruchomości w 2019 r. Spłata ta stanowiła zapłatę za zwiększenie udziału w
    nieruchomości, co oznacza, że wartość nabytego prawa przekroczyła wartość pierwotnego
    udziału.
    Te lokale o nr 2 i 3 nie zostały sprzedane.
    W związku z wyodrębnieniem 8 lokali mieszkalnych nabył Pan wartość udziału w
    nieruchomości przekraczającą wartość udziału, który posiadał Pan w chwili nabycia
    nieruchomości w 2019 r. Nastąpiło to w wyniku częściowego zniesienia współwłasności
    lokali nr 2 i nr 3, czemu towarzyszyła odpłatność w wysokości 30.000,00 zł, stanowiąca
    spłatę na rzecz współwłaścicielki. Wyodrębnieniu lokali towarzyszyła spłata, natomiast nie
    wystąpiły inne dopłaty. Powyższe oznacza, że w wyniku dokonanych czynności doszło do
    nabycia przez Pana (oraz Pana żonę do majątku wspólnego) dodatkowego udziału w
    nieruchomości, ponad wartość posiadaną uprzednio.
    Intencją Pana jest uzyskanie interpretacji indywidualnej również w zakresie możliwości
    skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Całość
    środków uzyskanych ze sprzedaży 6 lokali mieszkalnych została przeznaczona przez Pana i
    Pana żonę na zakup nowego mieszkania w 2023 r. Część pieniędzy pokryła wartość
    zakupu nieruchomość, a pozostała część została przeznaczona na remont i dostosowania
    mieszkania do potrzeb własnych.
    Obecnie mieszka Pan w lokalu nabytym w 2023 r.
    W momencie zakupu budynku planowano jego adaptację na dwa odrębne lokale
    mieszkalne: jeden dla Pana i Pana małżonki, drugi dla współwłaścicielki. Po uzyskaniu
    ekspertyzy technicznobudowlanej okazało się jednak, że taki podział jest niemożliwy ze
    względu na konieczność wprowadzenia istotnych zmian w strukturze budynku, w tym
    wykonania dodatkowych ścian nośnych, wzmocnienia stropów oraz ingerencji w układ
    funkcjonalny obiektu. Ekspertyza wykazała również zły stan techniczny wielu elementów
    konstrukcyjnych i instalacyjnych, a dodatkowo dowiedział się Pan, że dom jest wpisany do
    rejestru zabytków o czym nie wiedział Pan podczas zakupu. Stało się to źródłem konfliktu
    między Panem i Pana małżonką a drugim współwłaścicielem, gdyż prace mające za
    zadanie wyodrębnienie dwóch odrębnych mieszkań wymagały sporych, znacznie
    przewyższających Pana budżet nakładów finansowych. W związku z tym, na etapie
    realizacji inwestycji zdecydowano o racjonalnym ekonomicznie i technicznie podziale
    budynku na 8 samodzielnych lokali mieszkalnych, z których każdy został wyodrębniony
    trwałymi ścianami, wyposażony w instalacje sanitarne, elektryczne, kuchenne oraz
    pomieszczenia pomocnicze. Lokale te spełniają definicję samodzielnego lokalu
    mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
    lokali.
    Początkowo Pan oraz pozostali współwłaściciele zakładaliście wykonanie wyłącznie
    drobnych prac adaptacyjnych. Jednak po dokonaniu oceny stanu technicznego przez
    rzeczoznawcę budowlanego stwierdzono, że budynek wymaga kapitalnego remontu, z
    uwagi na jego znaczne zużycie techniczne i konstrukcyjne. Zakres prac objął m.in.
    wymianę pokrycia dachowego, remont i wzmocnienie stropów, wykonanie nowych ścian
    działowych, montaż nowych instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, CO oraz

    całkowitą naprawę elewacji. Ekspertyza była również konieczna ze względu na wpis
    budynku do rejestru zabytków i potrzebę jego wykreślenia z ewidencji, co było warunkiem
    realizacji prac adaptacyjnych. Przeprowadzenie kompleksowych prac było niezbędne dla
    przywrócenia budynku do użytkowania mieszkalnego.
    Kapitalny remont dotyczył całego budynku, jeszcze przed formalnym wyodrębnieniem
    lokali mieszkalnych. Proces podziału i wyodrębnienia lokali mieszkalnych nastąpił w toku
    realizacji inwestycji, a decyzja ta była podyktowana względami konstrukcyjnymi oraz
    ekonomicznymi. Wyodrębnienie ośmiu lokali pozwoliło na optymalizację kosztów
    inwestycji i uniknięcie nadmiernych nakładów koniecznych przy próbie wydzielenia
    jedynie dwóch dużych lokali. Remont miał na celu przystosowanie budynku do
    zamieszkania przez Pana i Pana żonę i współwłaścicielkę oraz był on „wymuszony” z uwagi
    na bardzo zły stan techniczny budynku, co zostało potwierdzone przez biegłego. Przed
    zakupem nie miał Pan świadomości rzeczywistego stanu obiektu. Decyzja o wykonaniu
    kapitalnego remontu nie była związana ze sprzedażą lokali, lecz z chęcią zamieszkania w
    tej nieruchomości. Remont generalny został zrealizowany wyłącznie w celu
    doprowadzenia budynku do stanu umożliwiającego zasiedlenie przez właścicieli. Był on
    odpowiedzią na stan techniczny obiektu, a nie działaniem planowanym w celu
    odsprzedaży lokali.
    Złożony wniosek odnosi się do zamiaru skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art.
    21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Środki uzyskane ze
    sprzedaży lokali mieszkalnych zostały przeznaczone na nabycie innego lokalu
    mieszkalnego oraz zostaną wydatkowane na jego remont i przystosowanie do potrzeb
    mieszkaniowych Pana rodziny.
    Pod pojęciem „dostosowania mieszkania do potrzeb własnych” rozumie Pan wykonanie
    prac budowlano-wykończeniowych mających na celu przystosowanie lokalu mieszkalnego
    do faktycznego, trwałego i osobistego zamieszkania, a czynności te nie ograniczają się
    jedynie do prac estetycznych, ale obejmują kompleksowe działania mające na celu
    doprowadzenie lokalu do stanu umożliwiającego jego codzienne i stałe użytkowanie
    zgodnie z funkcją mieszkaniową. Zakres tych prac obejmuje między innymi: montaż lub
    wymianę instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej), wykonanie posadzek,
    sufitów i tynków, montaż urządzeń sanitarnych i kuchennych, zapewnienie wentylacji,
    wyposażenie łazienki oraz kuchni, montaż niezbędnych instalacji, montaż stolarki
    drzwiowej i okiennej, wykonanie podłóg, sufitów, oświetlenia, a także inne prace
    wykończeniowe służące codziennemu użytkowi oraz wszelkie prace konieczne do
    zapewnienia bezpieczeństwa i komfortu użytkowania, np. dostosowanie układu
    funkcjonalnego mieszkania do potrzeb domowników. Wskazane dostosowanie nie ma
    charakteru inwestycyjnego, czy komercyjnego.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż lokali mieszkalnych wymagała rejestracji jako podatnik VAT oraz
      odprowadzenia podatku VAT?
    2. Jeśli tak, to czy mógł Pan odprowadzić podatek VAT od części swojej i części Pana żony?
    3. Czy uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości powinien być uznany za przychód
      z działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako
      działalność gospodarcza?
    4. Czy będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131
      ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli cały dochód ze sprzedaży 6
      lokali mieszkalnych przeznaczył pan wraz z żoną na zakup w 2023 r. nowego lokalu
      mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr
    3 i Nr 4. W zakresie pytania Nr 1 i Nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pana stanowisko w sprawie

    Ad. 3
    Pana zdaniem, uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości powinien być
    opodatkowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust.
    1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie jako przychód z działalności gospodarczej. Sprzedaż wynikała z
    chęci rozwiązania współwłasności, a nie z prowadzenia działalności w zakresie obrotu
    nieruchomościami. W związku z tym, podatek dochodowy powinien być rozliczany w
    sposób właściwy dla osób fizycznych, a nie przedsiębiorców.
    Dodatkowo, ponieważ środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na własne cele
    mieszkaniowe w 2023 r, wnosi Pan o potwierdzenie, czy przysługuje Panu zwolnienie
    podatkowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
    Podkreśla Pan, że:
        nabycie nieruchomości miało na celu zaspokojenie własnych potrzeb
        mieszkaniowych,
        sprzedaż nastąpiła w wyniku braku porozumienia ze współwłaścicielem, a nie w
        ramach działalności gospodarczej,
        podział nieruchomości miał na celu ułatwienie sprzedaży, a nie systematyczne
        czerpanie korzyści,
        nie było intencji zarobkowej wynikającej z zakupu nieruchomości w celu jej
        późniejszej odsprzedaży.
    W związku z tym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, dochód ten powinien być
    rozliczany jako odpłatne zbycie nieruchomości, a nie przychód z działalności gospodarczej.
    Potwierdza to:
        interpretacja Dyrektora KIS z 12 stycznia 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-
        2.4011.773.2022.2.AG, gdzie organ podatkowy uznał, że podział nieruchomości i jej
        sprzedaż nie oznacza automatycznego włączenia przychodu do działalności
        gospodarczej.
        interpretacja Dyrektora KIS z 21 lipca 2021 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.380.2021.2.
        AWO, która wskazuje, że nawet kilkukrotna sprzedaż nieruchomości przez osobę
        fizyczną nie oznacza, że staje się ona automatycznie przedsiębiorcą w rozumieniu
        ustawy o PIT.
        Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 6 kwietnia 2022 r., sygn. akt I
        FSK 1818/18: NSA podkreślił, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej
        ceny, liczba transakcji czy wysokość osiągniętych przychodów nie są decydujące i
        same w sobie nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. Istotne
        jest, czy działania sprzedającego wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem
        prywatnym.
    Ad. 4
    Spełnia Pan przesłanki zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ środki ze
    sprzedaży lokali zostały przeznaczone w całości na zakup lokalu mieszkalnego służącego
    zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych w roku podatkowym 2023. Część
    pieniędzy pokryła wartość zakupu nieruchomość, a pozostała część została przeznaczona
    na remont i dostosowania mieszkania do potrzeb własnych.

    Zgodnie z powołanym przepisem, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są
    dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art.
    10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia został w całości
    wydatkowany na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
    W Pana sytuacji:
    1. Przychód uzyskany ze sprzedaży 6 lokali mieszkalnych został przez Pana i Pana żonę
      przeznaczony w całości na zakup nowego lokalu mieszkalnego w 2023 r.
    2. Nabyty lokal służy zaspokojeniu Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych – obecnie
      zamieszkuje w nim Pan wraz z żoną i nie jest wykorzystywany w celach zarobkowych
      (np. najem, działalność gospodarcza).
    3. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, co jest zgodne z
      definicją własnych celów mieszkaniowych wskazaną w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
    4. Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, lecz w celu zaspokojenia
      trwałych potrzeb mieszkaniowych mojej rodziny.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust.
    1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r.
    poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które
    zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w
    ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
    Źródła przychodów
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
      d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –

      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością
    gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
    powstaniem przychodu.
    W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli
    odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po
    upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest
    źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków
    podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg
    pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
    Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
        gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło jej nabycie.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania
    określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie
    trzech warunków:
        po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
        po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
        po trzecie, w sposób ciągły.
    Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

    1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata
      będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej,
      bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
    2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako
      konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności
      określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż
      przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;
    3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są
      podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają
      wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym
      uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
    Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy
    podatnik dokonał jej rejestracji.
    Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia
    ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej
    ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów
    biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie
    przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy
    rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności
    gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r.,
    sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności
    gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego
    charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
    Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z
    działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od
    innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego
    określone prawa i obowiązki.
    W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć
    charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego
    generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w

    ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.
    fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
    realizacji.
    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:
      „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.
    Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności
    podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności,
    (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie
    wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny
    rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia
    ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej
    ustawy.
    Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego
    źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem
    oraz ze sprzedażą nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 tej ustawy.
    Wskazać należy, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O

    prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy,
    a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że
    określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako
    działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od
    stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać
    swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł
    przychodów.
    Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 933/17.
    Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby
    podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej
    działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów
    formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.
    Należy również zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest
    konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał
    zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomości zostały nabyte w celu
    dalszej odsprzedaży, czy też na cele osobiste. Podobnie nie ma znaczenia, czy w
    momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do
    sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły,
    zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.
    Stanowisko takie potwierdza wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt I FSK 1855/15, w
    którym Sąd stwierdził, że „nie tyle istotny w ustalonych okolicznościach był ściśle zamiar,
    jaki towarzyszył Skarżącej w momencie nabywania nieruchomości (ich cel, przeznaczenie),
    lecz całokształt późniejszych działań do nich się odnoszących, który statuował zakres
    zaangażowania Strony (i jej małżonka) w dokonywanie obrotu nieruchomościami”.
    Ponadto, jak wskazał WSA w Bydgoszczy w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. sygn. akt. I SA/Bd
    108/19: „Bez znaczenia natomiast jest okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony
    przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do
    rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży działek nie determinuje kwalifikowania
    przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1
    pkt 8 u.p.d.of”.
    Z opisu sprawy wynika, że w 2019 r. nabył Pan z żoną oraz osobą trzecią nieruchomość
    gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym w następujących udziałach : 50%
    Wnioskodawca z żoną i 50% współwłaściciel niepowiązany. W związku z brakiem
    porozumienia między współwłaścicielami co do sposobu użytkowania nieruchomości
    postanowił Pan wraz z żoną i współwłaścicielem sprzedać udziały i przeznaczyć uzyskane
    środki na zakup nowego mieszkania. Ze względu na wielkość nieruchomości zdecydował
    Pan ze współwłaścicielami o jej podziale i wyodrębnieniu 8 lokali celem łatwiejszej i
    szybszej sprzedaży, tj.:
        w 2022 r. sprzedano 2 lokale mieszkalne bez naliczonego podatku VAT,
        w 2022 r. sprzedano 4 lokale mieszkalne z naliczonym podatkiem VAT.
    Należny podatek VAT ze sprzedaży wykazał Pan w swojej deklaracji – pliku JPK_VAT
    składanego z działalności gospodarczej zarówno od swojej jak i od żony części. Środki
    uzyskane ze sprzedaży ww. lokali przeznaczył Pan wraz z żoną na zakup nowego
    mieszkalnia na cele mieszkaniowe. Podział budynku na 8 lokali nastąpił kilka miesięcy po
    zakupie. Po uzyskaniu ekspertyzy techniczno – budowlanej okazało się, ze podział na dwa
    lokale (jeden dla Pana i Pana żony drugi dla współwłaściciela) jest niemożliwy ze względu
    na konieczność wprowadzenia istotnych zmian w strukturze budynku. W związku z tym na
    etapie realizacji inwestycji zdecydowano o podziale budynku na 8 samodzielnych lokali, z
    których każdy został wyodrębniony trwałymi ścianami, wyposażony w instalacje sanitarne,

    elektryczne, kuchenne oraz pomieszczenia pomocnicze. Zdecydowali się Państwo na
    przeprowadzenie kompleksowych prac, tj. wymianę pokrycia dachowego, remont i
    wzmocnienie stropów, wykonanie nowych ścian działowych, montaż nowych instalacji
    wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, CO i całkowitą naprawę elewacji. Ponadto, w
    nadesłanym uzupełnieniu wskazał Pan, że na przestrzeni ostatnich 15 lat sprzedał Pan
    dwie nieruchomości – domy poniemieckie na cele mieszkaniowe Pana wraz z żoną. Środki
    ze sprzedaży przeznaczył Pan na zakup nowego mieszkania. Prowadzi Pan działalność
    gospodarczą jako pośrednik w obrocie nieruchomościami. Opisana we wniosku
    nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Lokale mieszkalne w
    żadnym okresie nie były przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy, ani innej odpłatnej
    czynności o podobnym charakterze. Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań
    marketingowych poza zwykłe formy ogłoszenia mających na celu dokonanie sprzedaży
    tych lokali. Nabywcy lokali zostali pozyskani poprzez podstawowe ogłoszenia internetowe,
    bez korzystania z biura rachunkowego. Nie udzielał Pan pełnomocnictwa żadnemu
    podmiotowi do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą 6 lokali.
    Wątpliwości Pana budzi m. in. kwestia, czy uzyskany przychód ze sprzedaży udziałów w 6
    lokalach mieszkalnych powinien być uznany za przychód z działalności gospodarczej i
    podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jako działalność gospodarcza.
    Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów
    uzyskanych ze sprzedaży ww. lokali należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych
    lokali zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    W odniesieniu do sprzedaży 6 wyodrębnionych, samodzielnych lokali mieszkalnych należy
    stwierdzić, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i
    cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowany był szereg
    zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które
    świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z opisu
    sprawy wynika, że dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do
    podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści
    finansowej.
    Przeprowadził Pan kompleksowe prace w wyniku których doszło do wyodrębnienia 8
    samodzielnie funkcjonujących lokali i przystosowania ich do zamieszkania. Z wniosku
    wyraźnie wynika, że przed sprzedażą podjął Pan czynności wymagające zaangażowania
    środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości. W analizowanej
    sprawie kluczowym są działania przygotowawcze, m.in. remont, wyodrębnienie
    samodzielnych lokali mieszkalnych. Całokształt działań wskazuje na działanie w sposób
    zorganizowany i planowany a poniesione nakłady remontowe zwiększyły wartość
    nieruchomości i jej atrakcyjność rynkową.
    Opisane przez Pana działania, związane ze sprzedażą wyodrębnionych lokali mieszkalnych
    są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać
    za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 13 marca 2024 r.,
    sygn. akt I SA/Gd 20/24:
      Sytuacja, w której właściciel czyni określone starania w celu podniesienia
      atrakcyjności handlowej nieruchomości musi być postrzegana jako gospodarowanie
      mieniem niemieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem. Typowa sprzedaż
      majątku środków pieniężnych nie wymaga bowiem podejmowania aktywności, która
      w skutkach prowadzi do zwiększenia jego wartości. Dążeniu do odzyskania środków
      pieniężnych zainwestowanych uprzednio w nabycie nieruchomości nie musi przecież
      towarzyszyć podział gruntu na mniejsze działki, uzyskanie warunków zabudowy czy
      np. staranie o uzbrojenie działki gruntu w media. Możliwa jest bowiem sprzedaż
      całości uprzednio zakupionego gruntu i odzyskania w ten sposób, zainwestowanych

      środków. Wskazane działania, w ocenie Sądu, służą niewątpliwie podwyższeniu
      rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Mając przy tym
      na względzie, że podejmowane są zwykle na przestrzeni dłuższego okresu czasu i
      wymagają podjęcia nie jednej, ale szeregu czynności, działania takie można
      zakwalifikować, jako właściwe dla prowadzenia działalności gospodarczej.
    W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Pana działań mających charakter ciągły,
    zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki
    NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt
    II FSK 2110/11).
    Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25
    sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn.
    akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji
    pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania
    niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub
    zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości
    na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek,
    powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma
    nieruchomościami).
    Stanowisko organu potwierdza także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Warszawie z 10 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 2522/24.
    Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań
    mających na celu sprzedaż nieruchomości, które nie mogą zostać uznane za czynności
    wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu
    konkretnych czynności wynika, że sprzedaż wydzielonych lokali nastąpiła w warunkach
    wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej. Podjął Pan czynności
    zmierzające do podziału posiadanej nieruchomości na 8 samodzielnych, wyodrębnionych
    lokali.
    Zauważam też, że sprzedaż lokali, o których mowa we wniosku nie będzie jednorazowa –
    dokonywał Pan już w przeszłości sprzedaży nieruchomości – dwóch poniemieckich
    domów. Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności i ich następstwo
    świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces,
    który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym
    procesem, który ma charakter zarobkowy.
    Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar
    wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej.
    Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej
    sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej
    cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym
    charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej,
    w sytuacji, gdy podjęte są/będą czynności przygotowujące do sprzedaży w postaci
    wyodrębnienia 8 samodzielnie funkcjonujących lokali i przystosowania ich do
    zamieszkania, a następnie sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą
    się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem
    majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W przedmiotowej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, że przeznaczył pan wraz z żoną
    środki uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych na własne cele mieszkaniowe
    przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić
    należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 10 ust.
    1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach
    pozarolniczej działalności gospodarczej. Podjął się Pan działań podobnych do tych, jakie

    wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał
    Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w
    tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będą składniki Pana
    majątku osobistego, a sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowi realizację
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
    Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie
    przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokali mieszkalnych. Zatem na gruncie badanej sprawy
    nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować
    zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
    Podsumowując należy stwierdzić, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży 6
    wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez
    Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności
    gospodarczej.
    Jednocześnie nie odniosłem się do możliwości skorzystania przez Pana ze zwolnienia
    przedmiotowego o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, gdyż w konsekwencją zakwalifikowania sprzedaży lokali
    mieszkalnych do źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest brak możliwości
    zastosowania w odniesieniu do sprzedanych przez Pana nieruchomości ww. zwolnienia.
    W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym
    mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest niezasadne.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków
    sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych
    sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się
    odnoszących.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.