Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-820/15-4/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-01-21
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi wynajmu nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz prawa do odliczenia podatku wykazanego w fakturach VAT wystawianych z tego tytułu przez wynajmującego.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; działalność-działalność gospodarcza; najem; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; umowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § l i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2015 r. (data wpływu 9 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi wynajmu nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz prawa do odliczenia podatku wykazanego w fakturach VAT wystawianych z tego tytułu przez wynajmującego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi wynajmu nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz prawa do odliczenia podatku wykazanego w fakturach VAT wystawianych z tego tytułu przez wynajmującego. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 21 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.) o doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jako kupujący zawarł z B S.A. jako sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży 9/10 udziału w nieruchomości mieszkalnej, zgodnie z którą umowa sprzedaży ma zostać zawarta do dnia 31 maja 2016 r.

Wnioskodawca oraz B S.A. planują przed dokonaniem sprzedaży zawrzeć umowę najmu powyższej nieruchomości, a w umowie najmu zostanie wskazane, że została wynajęta przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza przeznaczać wynajmowaną nieruchomość dla celów zakwaterowania własnych pracowników lub kontrahentów przybywających czasowo w województwie (…).

W piśmie z dnia 21 grudnia 2015 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe poprzez udzielenie następującej informacji:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów usług,
2.  wynajmowana nieruchomość będzie miała związek wyłącznie z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością opodatkowaną,
3.  wynajem przez sprzedającego nieruchomości mieszkalnej na rzecz wnioskodawcy nastąpi na cele prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, a nie w celu dalszego podnajmu lokalu na cele mieszkaniowe, a w umowie najmu zostanie zapisany warunek, że wnioskodawca wynajmuje nieruchomość wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (w umowie nie zostanie zapisany warunek, że wnioskodawca przeznaczy nieruchomość na cele mieszkalne).

Wnioskodawca zaznacza, że zamierza przeznaczać wynajmowaną nieruchomość dla celów zakwaterowania własnych pracowników lub kontrahentów przebywających czasowo w województwie (…), ale nie dla realizacji przez nich potrzeb mieszkaniowych, gdyż ich pobyt będzie tylko czasowy oraz nie będzie wiązał się z ich stałym zamieszkaniem w tej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym wynajem nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, a Wnioskodawca jako przyszły najemca nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturach VAT wystawianych z tego tytułu przez wynajmującego?

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi, iż „zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości lub części nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Z treści powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Zastosowanie zwolnienia od podatku jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanej nieruchomości (nieruchomość o charakterze mieszkalnym) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Celem mieszkaniowym jest wynajęcie nieruchomości mieszkalnej przez usługodawcę w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych usługobiorcy, czyli najemcy.

Jak trafnie wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 16 września 2009 r., nr IPPP3/443-521/09-2/KT cel wynajmu zdefiniowany jest w sposób ostateczny i definitywny w umowie najmu z chwilą jej zawarcia oraz nie podlega zmianie bez względu na dalsze działania podejmowane przez najemcę.

Z brzmienia wskazanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że wolą ustawodawcy było ograniczenie zastosowania przewidzianego w nim zwolnienia ze względu na cel wynajmu, a nie jedynie charakter wynajmowanej nieruchomości, a inne stanowisko niweczy ten cel stanowiąc zastosowanie przepisu contra legern.

Zwolnieniu od podatku nie podlega tymczasem wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy, przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę (por. pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 18 lipca 2012 r., nr IBPP2/443-302/12/BW).

Oznacza to, że zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi najmu pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi, a nie ostateczny konsument usługi.

Powyższe stanowisko potwierdził także Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lipca 2014 r., nr PT8/033/124/440/12/WCX/14/RD-61110, w której stwierdził, iż: „(\`(...)\`) usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych”.

Nie można także tracić z pola widzenia tego, że Wnioskodawca jako najemca będący osobą prawną nie może realizować żadnych potrzeb mieszkaniowych w wynajmowanej nieruchomości, a nie realizuje ich także w przypadku udostępnienia nieruchomości pracownikom lub kontrahentom dla krótkotrwałego pobytu.

Cel mieszkaniowy nie jest bowiem związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, a więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej nieruchomość, co nigdy nie miało oraz nie ma miejsca w niniejszej sprawie (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 31 maja 2012 r., nr IPTPP4/443-192/12-3-JM).

Zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi wyjątek od zasady przewidzianej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 tej ustawy, jaką jest opodatkowanie usług najmu stawką podatku 23%.

W związku z tym powinno być interpretowane ściśle przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (por. wyrok WSA z 29 kwietnia 2009 r., sygn. akt VIII SA/Wa 688/08, LEX nr 529072).

W żadnym razie nie powinny one być zaś interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania tego zwolnienia od podatku, zgodnie z paremią exceptiones non sunt extendendae - wyjątków nie można interpretować rozszerzająco (por. wyrok TK z dnia 1 czerwca 1999 r., sygn. akt SK 20/98), a także z pominięciem wskazanego w tym przepisie oraz umowie najmu celu wynajmu nieruchomości mieszkalnej.

Oznacza to, iż w stanie faktycznym będącym przedmiotem interpretacji wynajęcie przez B S.A. wskazanej nieruchomości o charakterze mieszkalnym Wnioskodawcy jako osobie prawnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 23% stawki podatku.

W sprawie nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej wynajem, w przypadku, gdy jest on związany ze sprzedażą opodatkowaną u Wnioskodawcy jako najemcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w ww. art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zaznacza się, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

I tak, w pozycji 163 załącznika nr 3 do ustawy – zawierającego „Wykaz towarów opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%”, a od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. 8% stawką tego podatku – wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe stwierdzenie wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem, przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zaznacza się, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów usług. Zainteresowany jako kupujący zawarł ze spółką akcyjną (B), jako sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży 9/10 udziału w nieruchomości mieszkalnej, zgodnie z którą umowa sprzedaży ma zostać zawarta do dnia 31 maja 2016 r.

Wnioskodawca oraz spółka akcyjna planują przed dokonaniem sprzedaży zawrzeć umowę najmu powyższej nieruchomości, a w umowie najmu zostanie wskazane, że została wynajęta przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza przeznaczać wynajmowaną nieruchomość dla celów zakwaterowania własnych pracowników lub kontrahentów przybywających czasowo w województwie (…).

Zainteresowany wskazał, że wynajmowana nieruchomość będzie miała związek wyłącznie z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością opodatkowaną. Wynajem przez sprzedającego nieruchomości mieszkalnej na rzecz Wnioskodawcy nastąpi na cele prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, a nie w celu dalszego podnajmu lokalu na cele mieszkaniowe, a w umowie najmu zostanie zapisany warunek, że Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (w umowie nie zostanie zapisany warunek, że wnioskodawca przeznaczy nieruchomość na cele mieszkalne).

Wnioskodawca zaznaczył, że zamierza przeznaczać wynajmowaną nieruchomość dla celów zakwaterowania własnych pracowników lub kontrahentów przebywających czasowo w województwie (…), ale nie dla realizacji przez nich potrzeb mieszkaniowych, gdyż ich pobyt będzie tylko czasowy oraz nie będzie wiązał się z ich stałym zamieszkaniem w tej nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy wynajem nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że jak wskazano powyżej świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia warunków wskazanych w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W analizowanej sprawie przedmiotem najmu jest nieruchomość mieszkalna, która jak wskazał Wnioskodawca zostanie wynajęta na cele prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, a nie w celu dalszego podnajmu lokalu na cele mieszkaniowe. Zainteresowany zaznaczył, że w umowie najmu zostanie zapisany warunek, że Wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomość wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (w umowie nie zostanie zapisany warunek, że Wnioskodawca przeznaczy nieruchomość na cele mieszkalne).

W konsekwencji, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że w przedstawionym stanie sprawy wynajmowanie nieruchomości nie będzie dokonywane na cele mieszkaniowe, gdyż ww. podmiot, nie zaspokaja swoich potrzeb mieszkaniowych jak również potrzeb mieszkaniowych swoich pracowników lub kontrahentów. W rezultacie, usługa świadczona na rzecz Wnioskodawcy w postaci najmu nieruchomości na cele działalności gospodarczej nie spełnia przesłanki wynajmu na cele mieszkaniowe.

Zatem w takim przypadku wynajem przedmiotowej nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze Wnioskodawcy, nie będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W konsekwencji, powyższą usługę najmu należy opodatkować według stawki 23%.

Podsumowując, wynajem nieruchomości mieszkalnej będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, tj. 23%, gdyż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z treścią umowy będzie wynajęta na cele prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, którą nie będzie wynajem na cele mieszkaniowe.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanego dotyczą kwestii, czy Wnioskodawca jako przyszły najemca nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturach VAT wystawianych z tego tytułu przez wynajmującego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo–prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek dokonywanych zakupów z działalnością podatnika może mieć zatem charakter pośredni lub bezpośredni.

Jak wskazano wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W rozpatrywanej sprawie warunki te będą spełnione, ponieważ Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a ponadto - jak wskazano we wniosku - wynajmowana nieruchomość będzie miała związek wyłącznie z prowadzoną działalnością opodatkowaną.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że Wnioskodawca, będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego w fakturach VAT wystawianych z tytułu najmu nieruchomości przez wynajmującego z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie będzie miała związku z działalnością w zakresie wynajmu na cele mieszkaniowe. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślić należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowoprawne tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, interpretacja traci aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.