Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.211.2021.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-21
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 26 lipca 2021 r. (data wpływu 3 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 18 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 3 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. **podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.**

**Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 30 września 2021 r. Znak:** 0114-KDIP4-2.4012.584.2021.2.KS, 0111-KDIB2-2.4014.211.2021.3.MZ **wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 18 października** 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\- X Sp. z o.o.

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\- Pana T. I.

**przedstawiono, po uzupełnieniu, następujące zdarzenie przyszłe:**

Pan T. I. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł 7 października 2020 r. z Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący'’) przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości. Przedmiotem umowy przedwstępnej były działki wchodzące w skład dwóch różnych nieruchomości:

· Działki nr (…) o łącznym obszarze 2,1976 ha (dalej jako: „Nieruchomość 1”),

· Działki nr (…) o łącznym obszarze 2,0454 ha (dalej jako: „Nieruchomość 2”).

Jak wynika z księgi wieczystej Nieruchomości 1, składa się ona wyłącznie z działek (…), których sposób korzystania określono w księdze wieczystej jako grunt orny. Wyłącznym właścicielem Nieruchomości 1 jest Pan T. I., który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży z 4 lipca 2011 r. od osób fizycznych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Nabycie Nieruchomości 1 było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W dacie nabycia Nieruchomości 1 Sprzedawca pozostawał stanu wolnego, obecnie jest w związku małżeńskim, przy czym umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową nie zawierał. W księdze wieczystej Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne wpisy.

Jak z kolei wynika z księgi wieczystej Nieruchomości 2, składa się ona z działek o numerach ewidencyjnych (…), z czego przedmiotem sprzedaży są wyłącznie wskazane wyżej działki nr (…), których sposób korzystania określono w księdze wieczystej jako gospodarstwo rolne niezabudowane. Wyłącznym właścicielem Nieruchomości 2 jest pan T. I., który nabył jej własność na podstawie umowy darowizny z 30 lipca 2004 r. od osób fizycznych. Podobnie jak w przypadku Nieruchomości 1, w dacie nabycia Nieruchomości 2 Sprzedawca był stanu wolnego, a umowy majątkowe małżeńskie rozszerzające wspólność ustawową nie były zawierane. W księdze wieczystej zostało ujawnione ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością, które dotyczy działki o numerze (…) (a więc niebędącej przedmiotem sprzedaży). W przedmiotowej księdze wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) działki gruntu składające się na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 o łącznym obszarze 4,2430 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Jednocześnie Sprzedawca zobowiązał się, że przed zawarciem umowy przyrzeczonej wystąpi do Prezydenta Miasta z wnioskiem w trybie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu ustalenia w drodze decyzji wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ww. ustawy (renta planistyczna).

Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 30 grudnia 2021 r. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta pod następującymi warunkami:

a) uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwe: Urząd Skarbowy oraz Urząd Gminy w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

b) przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo - logistyczno-produkcyjnego,

d) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które to media (gazociągi, wodociągi, linie energetyczne, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

e) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,

f) potwierdzenia przez Kupującego, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 posiadają dostęp do drogi publicznej,

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

h) minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedawcę Kupującemu, na wezwanie Kupującego, oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcę z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy,

i) potwierdzeniu, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy pozostają ważne w dacie ostatecznej,

j) uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony umowy postanowiły również, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość 1 lub Nieruchomość 2 będą obciążone hipoteką lub prowadzona będzie z nich egzekucja, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu umowy przyrzeczonej i zapłaci Sprzedawcy cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedawcy zostanie zapłacona część ceny, pomniejszona o uzgodnione przez Sprzedawcę z wierzycielami na piśmie kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 lub kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z nieruchomości, które to kwoty zostaną zapłacone bezpośrednio na wskazane rachunki bankowe wierzycieli, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty uzgodnione z wierzycielami, łącznie z kwotami zaległości, nie będą łącznie przewyższać kwoty ceny, jak również z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i muszą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spod obciążenia hipotekami lub wyłączenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spod prowadzonej egzekucji – pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli.

Ponadto strony ustaliły, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Sprzedawcę będą wskazywać jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem Urzędu Gminy, Urzędu Skarbowego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego to – według wyboru Kupującego – Sprzedawca:

\- bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat, albo

\- w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący zapłaci Sprzedawcy cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedawcy zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które to zaległości zostaną zapłacone bezpośrednio na rachunek bankowy wierzycieli lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedawcy z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty łącznie z kwotami wierzytelności nie będą łącznie przewyższać kwoty ceny.

Strony ustaliły, że zapłata ceny za Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nastąpi w następujący sposób:

\- na dzień przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego kwotę ceny, z zastrzeżeniem możliwości dalszego jej pomniejszenia w przypadkach wyżej wskazanych,

\- zapłata ceny za Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nastąpi w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunki bankowe wskazane w treści umowy przyrzeczonej i ewentualnie na rachunki wierzycieli wskazane w umowie przyrzeczonej poprzez zwolnienie środków wpłacanych do depozytu notarialnego przez Kupującego, po okazaniu przez Sprzedawcę bądź Kupującego notariuszowi wypisu akt notarialnego zawierającego umowę przyrzeczonej,

\- w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz.

Wydanie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 będą do dnia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianych przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także prowadzenia badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z umową przedwstępną, po zawarciu umowy przedwstępnej Sprzedawca udzielił przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa do wystąpienia w jego imieniu następujących czynności:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

\- wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej,

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

\- uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 inwestycji planowanej przez Kupującego,

\- uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej – we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega ze świadczeniami publicznoprawnymi,

\- przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona,

\- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związek z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a)-f), będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli on wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej. Udzielone przez Sprzedawcę pełnomocnictwa zostały przez Kupującego faktycznie wykorzystane m.in. do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej.

Ponadto, obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków Kupującego z umowy przedwstępnej na X Sp. z o.o. (Zainteresowanego będącego stroną postępowania). Na podstawie umowy cesji Y Sp. z o.o. przeniesie na X Sp. z o.o. wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a X Sp. z o.o. Niewykluczonym jest, że po zawarciu umowy przyrzeczonej dojdzie do dalszej cesji uprawnień na podmiot trzeci.

Nieruchomość 1 jest niezabudowana i nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 była natomiast wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny, a która była zwolniona z podatku od towarów i usług. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 1 będzie wykorzystywana wyłącznie do uprawy rolnej. Nieruchomość 1 nie była w przeszłości przedmiotem podziału i połączenia oraz nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu dokonania podziału, połączenia oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomość 1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a Sprzedawca nie występował we własnym interesie o jej uzbrojenie i ogrodzenie. Sprzedawca zawarł w jednym przypadku umowę o przyłączenie do sieci dystrybucji energii elektrycznej, które to przyłączenie było jednak rezultatem umowy zawartej 17 maja 2021 r. pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym. W umowie tej Kupujący oświadczył, że na swój koszt i ryzyko zleci wszelkie prace związane z zaprojektowaniem i realizowaniem warunków umowy o przyłączenie oraz pokrył opłatę za przyłączenie. Sprzedawca nie podejmował żądnych czynności mających na celu zbycie Nieruchomości 1, w tym w szczególności nie zawierał umowy z pośrednikiem, nie ogłaszał chęci sprzedaży w Internecie i gazetach czy nie wywieszał stosownych banerów. Kupujący wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości 1. Nieruchomość 1 nie była w przeszłości dzierżawiona ani wynajmowana oraz nie będzie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomości nie była w przeszłości przedmiotem zatrzymania ani prawa dożywocia.

Nieruchomość 2 jest niezabudowana i nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Nieruchomość 2 była natomiast wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny, a która była zwolniona z podatku od towarów i usług. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 2 będzie wykorzystywana wyłącznie do uprawy rolnej. Nieruchomość 2 nie była w przeszłości przedmiotem podziału i połączenia oraz nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu dokonania podziału, połączenia oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomość 2 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a Sprzedawca nie występował we własnym interesie o jej uzbrojenie i ogrodzenie. Sprzedawca zawarł w jednym przypadku umowę o przyłączenie do sieci dystrybucji energii elektrycznej, które to przyłączenie było jednak rezultatem umowy zawartej 17 maja 2021 r. pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym. W umowie tej Kupujący oświadczył, że na swój koszt i ryzyko zleci wszelkie prace związane z zaprojektowaniem i realizowaniem warunków umowy o przyłączenie oraz pokrył opłatę za przyłączenie. Sprzedawca nie podejmował żądnych czynności mających na celu zbycie Nieruchomości 2, w tym w szczególności nie zawierał umowy z pośrednikiem, nie ogłaszał chęci sprzedaży w Internecie i gazetach czy nie wywieszał stosownych banerów. Kupujący wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości 2. Nieruchomość 2 nie była w przeszłości dzierżawiona ani wynajmowana oraz nie będzie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość 2 nie była w przeszłości przedmiotem zatrzymania ani prawa dożywocia.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z 18 grudnia 2019 r. i oznaczona jest symbolem (…) jako teren zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów, teren zabudowy usługowej.

Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie prowadził jej w przeszłości. Jednocześnie, Sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedawca jest właścicielem innych nieruchomości, których nie zamierza sprzedawać oraz dzierżawi działki od urzędu miasta w celu uprawy rolnej. Sprzedawca nie sprzedawał wcześniej nieruchomości. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2. Sprzedawca jest rolnikiem posiadającym rolnicze wykształcenie, opłacającym składki w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedawcę na rzecz X Sp. z o.o. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2\. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana transakcja będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

3\. Czy w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie pierwsze, X Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

4\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedawcę na rzecz X Sp. z o.o. nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedawcę na rzecz X Sp. z o.o. będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

**Zdaniem Zainteresowanych**, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815, dalej jako: „u.p.c.c.”) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 u.p.c.c. czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) u.p.c.c.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 20 października 2021 r. Znak:0114-KDIP4-2.4012.584.2021.3.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu sprawy wynika, że planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na X Sp. z o.o. (Zainteresowanego będącego stroną postępowania). Na podstawie umowy cesji Y Sp. z o.o. przeniesie na X Sp. z o.o. wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 1, składającej się z działek nr (…) o łącznym obszarze 2,1976 ha oraz Nieruchomości 2, składającej się z działek nr (…) o łącznym obszarze 2,0454 ha. W związku z powyższym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania a Zainteresowanym będącym stroną postępowania.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 20 października 2021 r.Znak: 0114-KDIP4-2.4012.584.2021.3.KS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) sprzedaż przez Zainteresowanego Nieruchomości 1 i 2 należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek stanowić będzie - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…) sprzedaż przez Zainteresowanego opisanych Nieruchomości stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w rezultacie Zainteresowany będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości. (…)”.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **nieprawidłowe.**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.