Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.416.2021.2.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-03
Teza: Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, a dostawa tej działki cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 czerwca 2021 r. (data wpływu 9 czerwca 2021 r.), uzupełnionym 16 sierpnia 2021 r., (data wpływu 18 sierpnia 2021 r.), na wezwanie tut. Organu z 6 sierpnia 2021 r. (doręczone 12 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

9 czerwca 2021 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1.

Wniosek został uzupełniony pismem z 16 sierpnia 2021 r. (data wpływu 18 sierpnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 6 sierpnia 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

27 września 2019 r. Wnioskodawca aktem notarialnym (…) zawarł z firmą Spółką z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 położoną w (…) przy ul. (…) ,o powierzchni (…) ha mającą urządzoną KW nr (…). Prawo własności Sprzedający nabył stosownie do treści aktu notarialnego Rep. A nr (…)(…) r., aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży Rep. A nr (…) : na podstawie umowy sprzedaży z (…)roku do majątku objętego wspólnością małżeńską z (…). Po rozwiązaniu małżeństwa ugodą sądową (…) cała nieruchomość została podzielona w ten sposób, iż działka nr 1 o powierzchni (…)ha przypadła Wnioskodawcy, a działka o powierzchni (…) ha zabudowana budynkiem mieszkalnym przypadła D.K. Sprzedający przy zawieraniu obu aktów notarialnych pozostaje stanu wolnego.

Działka nr 1 jest nieruchomością niezabudowaną i jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (…) r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla części obszaru miasta (…) położonej w rejonie ulic: (…) z przeznaczeniem pod tereny centrów logistycznych oznaczone symbolem PL stosownie do zapisu umowy (…).

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (tekst jednolity z 14 kwietnia 2021 r.). Natomiast ostateczne uregulowanie kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych zależeć będzie od treści interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, która zostanie wydana na wniosek Sprzedającego.

W treści § 2. 1. B strony postanawiają, iż: w przypadku gdyby w dacie zawarcia umowy sprzedaży sprzedaż przedmiotu wniosku podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas określona przez strony cena powiększona zostanie o należny podatek od towarów i usług. W treści § 1 ust. B Sprzedający ustanowił pełnomocnikiem z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw J.W – działającego w imieniu Kupującego. Ust. 4 § 3 wskazuje zakres czynności do jakich Kupujący udziela pełnomocnictwa strony w umowie przedwstępnej sprzedaży wskazały w § 2. 1. A i B alternatywne możliwości zakupu działki nr 1 przy założeniu jej ewentualnego nabycia po przeprowadzonym podziale działki.

Zapis ten aktem notarialnym (…) został zmieniony w § 2 ust. 1 w ten sposób, że Kupujący Spółka z siedzibą w (…) zobowiązała się zawrzeć umowę sprzedaży całą działkę nr 1 o obszarze (…) ha za cenę netto (…) za 1 m2.

Dodatkowo strony zmieniły termin zawarcia umowy sprzedaży do (…) roku.

W okresie obowiązywania umowy przedwstępnej sprzedaży Kupujący przeprowadził badania geotechniczne i wystąpił o warunki techniczne na media. Żadnych innych czynności w ramach udzielonego pełnomocnictwa nie podjął. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi działalności gospodarczej, a działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była nigdy wykorzystywana gospodarczo w działalności gospodarczej. Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie wykonywał żadnych czynności przygotowawczych.

W piśmie uzupełniającym z 16 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca doprecyzował opis zdarzenia przyszłego i wskazał, że:

Wnioskodawca kupił działkę o powierzchni (…) ha zabudowaną budynkiem jednorodzinnym do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską z D.K. W budynku zamieszkała cała rodzina. W (…) roku doszło do orzeczenia rozwodu stron, jednocześnie w sprawie sygn. akt. (…) dokonano podziału majątku stron poprzez przyznanie D.K. działki o powierzchni (…) ha wraz z domem, a Wnioskodawcy przyznano działkę gruntowa nr 1 o powierzchni (…) ha. Zakupiona (…) r. nieruchomość służyła zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny z dwójką dzieci.

W okresie od zakupu działki w (…) roku jej część o powierzchni (…) m kw była wykorzystywana dla potrzeb istniejącego tam domu, sadu i ogrodu, pozostała część o powierzchni (…) m kw, z której utworzono działkę 1, która w wyniku podziału majątku wspólnego stron przypadła Wnioskodawcy stanowiła nieużytek, rosły tam samosiejki.

Działka nr 1 o powierzchni (…) ha nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nigdy nie był pobierany czynsz dzierżawny ani jakikolwiek czynsz.

Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 1 do żadnych czynności przez cały okres w jakim był jej właścicielem, od działki odprowadzał podatek od nieruchomości.

Działka nr 1 jest wyłączną własnością Sprzedającego, który nie podejmował na działce żadnych działań celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu nie grodził działki, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał wody i mediów nie prowadził także żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości gruntowej. Na działce przez całe lata (od chwili nabycia działki w wyniku podziału majątku wspólnego stron (…) ) stało jedynie ogłoszenie z napisem „Sprzedam” i nr telefonu kontaktowego.

Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży żadnych innych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (tekst jednolity z 2021 r.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Towarami są w myśl art. 2 pkt 6 są rzeczy i ich części.

Należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjnie nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, iż dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika w odniesieniu do danej transakcji. Jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia własnych potrzeb (TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt. C-25/03).

Wnioskodawca w przedwstępnej umowie sprzedaży udzielił pełnomocnictwa Kupującemu do szeregu czynności: uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z przedmiotu sprzedaży. Z całego zakresu udzielonego pełnomocnictwa strona zobowiązana do nabycia nieruchomości wykonała jedynie badania geotechniczne i przygotowuje się do wystąpienia o decyzję środowiskową na przedmiotowej niezabudowanej działce przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod centra logistyczne.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Natomiast stosownie do treści art. 2 punkt 33 ustawy są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Teren budowlany oznacza każdy niezabudowany lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane tj. przeznaczone pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie gruntu oceniamy na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 1 spełniła definicję działki zabudowanej (art. 2 pkt 33).

W opisanej sytuacji sprzedaż działki nie korzysta ze zwolnienia z art. 113 ustawy, z uwagi na udzielone pełnomocnictwa, nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT od transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży opisanej we wniosku działki podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że (…) r. Wnioskodawca zawarł z firmą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr 1. Wnioskodawca nabył prawo własności do ww. działki na podstawie umowy sprzedaży z (…) roku do majątku objętego wspólnością małżeńską z D.K. Nieruchomość służyła zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny z dwójką dzieci. W okresie od zakupu działki w (…) roku jej część o powierzchni (…) m kw była wykorzystywana dla potrzeb istniejącego tam domu, sadu i ogrodu, pozostała część o powierzchni (…) m kw, z której utworzono działkę 1, w wyniku podziału majątku wspólnego stron przypadła Wnioskodawcy stanowiła nieużytek. Po rozwiązaniu małżeństwa ugodą sądową cała nieruchomość została podzielona i działka nr 1 o powierzchni (…)ha przypadła Wnioskodawcy. Działka nr 1 jest nieruchomością niezabudowaną i jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny centrów logistycznych. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający ustanowił pełnomocnika z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – działającego w imieniu Kupującego. Strony w umowie przedwstępnej sprzedaży wskazują na alternatywne możliwości zakupu działki nr 1 przy założeniu jej ewentualnego nabycia po przeprowadzonym podziale działki. W okresie obowiązywania umowy przedwstępnej sprzedaży Kupujący przeprowadził badania geotechniczne i wystąpił o warunki techniczne na media. Żadnych innych czynności w ramach udzielonego pełnomocnictwa nie podjął. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi działalności gospodarczej, a działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była nigdy wykorzystywana gospodarczo w działalności gospodarczej. Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie wykonywał żadnych czynności przygotowawczych. Działka nr 1 nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nigdy nie był pobierany czynsz dzierżawny ani jakikolwiek czynsz. Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 1 do żadnych czynności przez cały okres w jakim był jej właścicielem, od działki odprowadzał podatek od nieruchomości. Działka nr 1 jest wyłączną własnością Sprzedającego, który nie podejmował na działce żadnych działań celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu nie grodził działki, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał wody i mediów nie prowadził także żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości gruntowej. Na działce przez całe lata (od chwili nabycia działki w wyniku podziału majątku wspólnego stron (…) r.) stało jedynie ogłoszenie z napisem „Sprzedam” i nr telefonu kontaktowego. Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży żadnych innych nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa On w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając działkę nr 1 będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca co prawda udzielił pełnomocnictwa jednak oprócz badań geotechnicznych i wystąpienia o warunki techniczne, Kupujący żadnych innych czynności nie podjął.

W konsekwencji dokonując sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym 1, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawa tej działki cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.