Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.590.2021.3.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-25
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia (data wpływu 21 czerwca 2021 r.), uzupełnionym pismami z dni: 20 września 2021 r. (data wpływu 24 września 2021 r.) i 11 października 2021 r. (data wpływu 13 października 2021 r.) oraz 17 października 2021 r. (data wpływu 19 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości **jest**:

– **prawidłowe** – w odniesieniu do pytań nr 1 i 2,

– **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

**UZASADNIENIE**

W dniu 21 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

W związku z tym, że złożony wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 30 sierpnia 2021 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.590.2021.1.DJ, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano 30 sierpnia 2021 r., odebrano 16 września 2021 r., natomiast w dniu 24 września 2021 r. (data nadania 21 września 2021 r.) do tut. organu wpłynęło pismo, stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie.

Po dokonaniu ponownej analizy sprawy – z uwzględnieniem informacji zawartych w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku – wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, wymagał dalszego uzupełnienia, ponieważ informacje zawarte zarówno we wniosku, jak i w piśmie stanowiącym jego uzupełnienie nie pozwalały organowi wydać interpretacji w sposób pewny i nieuzasadniający żadnych przedmiotowych wątpliwości we wnioskowanym przez Wnioskodawcę zakresie.

W związku z powyższym pismem z dnia 5 października 2021 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.590.2021.2.DJ, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej ponownie wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania II, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie II wysłano w dniu 5 października 2021 r., skutecznie doręczono w dniu 8 października 2021 r., w dniu 13 października 2021 r. (data nadania 11 października 2021 r.) wpłynęło pismo będące odpowiedzią na ww. wezwanie II, natomiast w dniu 19 października 2021 r. (data nadania 18 października 2021 r.) do tut. organu wpłynęło kolejne pismo, w którym Wnioskodawca dokonał poprawek w odniesieniu do poprzednio przesłanej odpowiedzi na ww. wezwanie II.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

1.

Dnia 8 lutego 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną (…) zakupili wspólnie lokal w domu dwurodzinnym (tzw. bliźniak) za kwotę (…) zł. Środki na zakup mieszkania zostały pozyskane:

a) wkład własny (…) zł z własnych oszczędności

b) (\`(...)\`)zł z kredytu hipotecznego nr B w C

c) (\`(...)\`)zł na cele remontowe z kredytu hipotecznego nr B w C.

2.

Dnia 26 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną (…) sprzedali uprzednio zamieszkiwane mieszkanie za kwotę (\`(...)\`) zł z czego:

a) (…) w celu spłaty kredytu hipotecznego w banku D (D) nr A

b) (…) zł na konto należące do Wnioskodawcy i do Jego żony.

3.

Z uwagi na to, iż mieszkanie opisane w pkt 2 powyżej Wnioskodawca zakupił wraz z żoną w roku 2016 i nie minął okres 5 lat podatkowych zwalniający małżonków z podatku, małżonkowie wiedzą, iż zobowiązani są uiścić podatek w wysokości 19% kwoty opisanej w pkt 2b powyżej.

4.

Małżonkowie wiedzą także, iż w przeciągu trzech lat mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej wydając i dokumentując kwotę z pkt 2b na "cele mieszkaniowe".

Ponadto w piśmie Wnioskodawcy z dnia 20 września 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowany doprecyzował, że w mieszkaniu zakupionym dnia 8 lutego 2021 r. Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe.

Kredyt hipoteczny nr B zaciągnięty został przez Wnioskodawcę wraz z Jego małżonką (…) , a jego celem był zakup nieruchomości w kwocie (…) zł oraz prace remontowe w kwocie (\`(...)\`) zł. Wszyscy kredytobiorcy zobowiązani są do „terminowej spłaty kredytu”. Brak wzmianki o „solidarności”.

Wszystkie kredyty wspomniane we wniosku zostały zaciągnięte w polskich bankach:

a) B w banku C z siedzibą w (\`(...)\`),

b) A w banku D również z siedzibą w (\`(...)\`).

Zakupiony dnia 8 lutego 2021 r. lokal w domu dwurodzinnym (tzw. bliźniak) leży we wsi (…) w powiecie (…).

W odpowiedzi na pytanie organu, _jak należy rozumieć użyte przez Pana sformułowanie zawarte w pkt 2 opisu sprawy o następującym brzmieniu: „Dnia 26.04.2021 wraz z żoną (…) sprzedaliśmy uprzednio zamieszkiwane mieszkanie za kwotę (\`(...)\`)zł z czego: a. (…) w celu spłaty kredytu hipotecznego w banku D (D) nr A, b. (…) zł na konto należące do mnie i do żony)”, czy oznacza ono, że pieniądze ze sprzedanego w dniu 26 kwietnia 2021 r. mieszkania, zakupionego przez Pana i Pana żonę w 2016 roku zostały przeznaczone (przelane przez nabywców, czy przez Pana i Pana żonę) w kwocie (…) zł na spłatę kredytu hipotecznego w banku D (D) nr A a pozostałą kwotę nabywcy przelali na konto bankowe Pana i Pana żony – czy należy rozumieć to w inny sposób – należy szczegółowo wyjaśnić jaki_ – Wnioskodawca poinformował, że organ dokonał prawidłowej interpretacji, tzn. dnia 26 kwietnia 2021 r. bank nabywcy przelał kwotę (…) zł na konto „techniczne” banku D celem spłaty kredytu Wnioskodawcy i Jego żony nr A. Pozostałą część kwoty, tzn. (…) zł bank nabywcy przelał na wspólne konto prywatne małżonków.

Kredyt A zaciągnięty w banku D (teraz D) był zaciągnięty przez Wnioskodawcę wraz z małżonką, a jego celem był zakup mieszkania, które zostało przez małżonków zbyte dnia 26 kwietnia 2021 r. Tutaj kredytobiorcy zobowiązani byli do „zapewnienia na koncie środków odpowiednich do spłaty kredytu”. Brak wzmianki o „solidarności”. Kredyt został przez małżonków zaciągnięty dnia 15 lutego 2016 r. Mieszkanie w tym okresie tzn. od lutego 2016 r. do kwietnia 2021 r. służyło zapewnieniu Wnioskodawcy i małżonce celów mieszkaniowych.

Odpowiadając na pytanie organu, _czy spłata przez Pana kredytów wymienionych w pkt 1b i 1c wniosku zostanie sfinansowana środkami uzyskanymi przez Pana ze sprzedanego w dniu 26 kwietnia 2021 roku mieszkania oraz czy wydatkowanie ww. środków nastąpi w ciągu trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. do końca 2024 roku)_ – Wnioskodawca poinformował, że spłata kredytów o których mowa w pkt 1b i 1c oryginalnego wniosku, które w istocie są jednym kredytem następuje w cyklu miesięcznym w kwocie ok. (\`(...)\`) zł/m-c.

W odpowiedzi na wątpliwość organu: _jak należy rozumieć zawarte w pytaniu nr 2, użyte przez Pana stwierdzenie; „(…) wykraczające kosztowo poza kredyt zaciągnięty w C opisany w pkt 1c w polu 74”, tj. czy oznacza to, że część wydatków na remont lokalu w domu dwurodzinnym sfinansował Pan z kredytu zaciągniętego na ten cel (tj. z kredytu, o którym mowa w pkt 1c wniosku) i ta część wydatków nie jest przedmiotem Pana zainteresowania, zawartego w pytaniu 2 wniosku_ – Wnioskodawca wyjaśnił, że: _Tak, wydatki, które przewyższają kwotę (\`(...)\`)zł z kredytu B przeznaczonych na cele remontowe Wnioskodawca finansuje z funduszy pochodzących ze sprzedaży mieszkania dnia 26 kwietnia 2021 r. Jeśli chodzi o wydatki remontowe do kwoty (\`(...)\`)zł są one obiektem rozliczeń z bankiem C i nie są obiektem wniosku, powyżej tej kwoty są. Na chwilę obecną te wydatki sumarycznie wynoszą ok._ (…) _zł._

Na pytanie organu, _czy wydatki remontowo-budowlane, o których mowa w pytaniu 2 zostaną sfinansowane środkami uzyskanymi przez Pana ze sprzedanego w dniu 26 kwietnia 2021 roku mieszkania oraz czy wydatkowanie ww. środków nastąpi w ciągu trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. do końca 2024 roku), a także czy będzie posiadał Pan dokumenty, z których będzie wynikało, że Pan poniósł takie wydatki (np. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić)_ – Wnioskodawca wskazał, że tak, koszty o których mowa tutaj oraz w pkt powyżej są już ponoszone, a za wykonane prace i materiały Wnioskodawca posiada odpowiednie dokumenty np. faktury.

Ponadto, w kolejnych pismach stanowiących uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca doprecyzował, że kredyt B w łącznej wysokości (…) zł Wnioskodawca chciałby częściowo spłacić z kwoty otrzymanej od kupującej mieszkanie w wysokości (…) zł po odjęciu bieżących kosztów remontowych na które nie starczyło funduszy z kredytu B do końca 2024 roku.

Kwota za którą zostało sprzedane mieszkanie podzielona była na trzy części:

a) (…) zł zadatku płaconego bezpośrednio przelewem od kupującej

b) (…) zł od banku kupującej na konto Wnioskodawcy i Jego żony

c) (…) zł na spłatę kredytu A zaciągniętego przeze mnie i żonę przy zakupie rzeczonego mieszkania.

Zarówno zakup mieszkania w 2016 roku jak i jego zbycie 26 kwietnia 2021 roku, a także nabycie 8 lutego 2021 połowy domu (tzw. bliźniaka) było realizowane w ramach wspólności małżeńskiej.

Ponadto Wnioskodawca, dokonując wyjaśnienia w odniesieniu do zadanego w uzupełnieniu wniosku z dnia 20 września 2021 r. dodatkowo pytania: _Czy spłata (…) zł kredytu A przez bank nabywającego skutkuje naliczeniem wobec mnie jakiejś (jakiej?) należności podatkowej?”_, wyjaśnił, że miał na myśli zapytanie: _Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa spłata przez bank kupującej mieszkanie kwoty (…) zł jest rozumiana jako korzyść lub dochód względem mojej osoby i czy w związku z tym jestem zobowiązany do zapłacenia podatku od osób fizycznych także od tej kwoty?_

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (wynikające z wniosku jak i jego uzupełnień).**

1) Czy za „cel mieszkaniowy” zwalniający małżonków z podatku w ramach ulgi mieszkaniowej małżonkowie mogą uznać wcześniejszą spłatę kredytu zaciągniętego w C opisanego w pkt 1b i 1c w polu 74, a zatem czy przeznaczenie kwoty (…) zł (pomniejszonej o koszty remontu) na cel spłaty kredytu B jest „kosztem mieszkaniowym” i czy uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania z ulgi mieszkaniowej (tj. czy środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania 26 kwietnia 2021 roku w kwocie (…) zł (lub jego części po odjęciu kosztów remontu), gdy zostaną przeznaczone na spłatę kredytu B zaciągniętego na nową nieruchomość uprawniają Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia od podatku (jako cel mieszkaniowy) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

2) Czy za „cel mieszkaniowy” zwalniający małżonków z podatku w ramach ulgi mieszkaniowej małżonkowie mogą uznać wydatki remontowo-budowlane dokonane w nowym mieszkaniu (opisanym w pkt 1 w polu nr 74) na przestrzeni kolejnych 3 lat, a wykraczające kosztowo poza kredyt zaciągnięty w C opisany w pkt 1c w polu 74?

3) Czy wydatkując jedynie część kwoty opisanej w pkt 2b powyżej na „cele mieszkaniowe" podatek w wysokości 19% małżonkowie muszą uiścić jedynie od środków nieprzeznaczonych na „cele mieszkaniowe” (tj. jaką kwotę podatku dochodowego Wnioskodawca będzie musiał ponieść, uwzględniając także, że sprzedawane mieszkanie zakupione zostało przez małżonków za kwotę (…) zł)?

4) Czy spłata przez bank kupującej zbytego przez małżonków mieszkania kredytu A w kwocie (…) zł, zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę w 2016 roku powoduje naliczenie wobec Wnioskodawcy jakiejś (jakiej) należności podatkowej, a zatem czy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa spłata przez bank kupującej mieszkanie kwoty (…) zł jest rozumiana jako korzyść lub dochód względem osoby Wnioskodawcy i czy w związku z tym Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku od osób fizycznych także od tej kwoty?

**Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko wynikające z wniosku, jak i jego uzupełnień)**:

Ad. 1.

Bazując na informacjach z internetu, zdaniem małżonków tak.

Wnioskodawca uważa, że spłata przez Niego do końca roku 2024 kwoty (…) zł, uszczuplonej o koszty remontu, kredytu B zaciągniętego na nabycie nowej nieruchomości z kwoty otrzymanej za sprzedaż mieszkania spełnia definicję kosztu mieszkaniowego i uprawnia mnie do skorzystania z ulgi mieszkaniowej i zwalnia z obowiązku poniesienia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ad. 2.

Bazując na informacjach z internetu, zdaniem małżonków tak.

Ad. 3.

Podatek powinien być naliczony od kwoty nieprzeznaczonej na cele mieszkaniowe, (…).

Ad. 4.

Wnioskodawca uważa, że spłata przez bank kupującej mieszkanie kredytu A zaciągniętego przez Wnioskodawcę wraz z małżonką na zakup rzeczonego mieszkania nie stanowi dochodu gdyż:

a) stronami transakcji były banki kupującej i kredytujący kredyt A, a nie osoba Wnioskodawcy,

b) kredyt A związany był trwale z mieszkaniem w postaci hipoteki w księdze wieczystej, a nie żadnym innym dobrem materialnym,

c) wymazanie hipoteki A leżało w interesie kupującej,

d) operacja była dla Wnioskodawcy obojętna z pkt widzenia finansowego - gdyby kupująca nie spłaciła kredytu Wnioskodawcy to Wnioskodawca musiałby i tak zrobić to samodzielnie, więc bilans operacji równy jest 0,

e) cena sprzedaży mieszkania była rynkowa i uwzględniała kredyt, tzn. cena nie była w żaden sposób podniesiona aby zrekompensować mi sumę wydatkowaną na spłatę kredytu.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:**

– **prawidłowe** – w odniesieniu do pytań nr 1 i 2,

– **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Na wstępie należy wskazać, że – zgodnie z wyjaśnieniem zamieszczonym w wysłanym do Wnioskodawcy wezwaniu z dnia 30 sierpnia 2021 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.590.2021.1.DJ – niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie osoby wskazanej we wniosku jako Wnioskodawca, tj. Pana (…).

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 8 lutego 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili wspólnie lokal w domu dwurodzinnym (tzw. bliźniak) za kwotę (…) zł, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Środki na zakup mieszkania zostały pozyskane z wkładu własnego ( (…) zł z własnych oszczędności), z kredytu hipotecznego nr B w C ((\`(...)\`) zł). Kredyt hipoteczny nr B zaciągnięty został przez Wnioskodawcę wraz z Jego małżonką, a jego celem był zakup nieruchomości w kwocie (…) zł oraz prace remontowe w kwocie (\`(...)\`) zł. Wszyscy kredytobiorcy zobowiązani są do „terminowej spłaty kredytu”. Dnia 26 kwietnia 2021 r. małżonkowie sprzedali (zakupione przez nich w 2016 roku) uprzednio zamieszkiwane mieszkanie za kwotę (\`(...)\`) zł z czego kwota (…) zł stanowiła kwotę zadatku zapłaconego bezpośrednio przelewem od strony kupującej, a także w dniu 26 kwietnia 2021 r. bank nabywcy przelał kwotę (…) zł na konto „techniczne” banku D celem spłaty kredytu Wnioskodawcy i Jego żony nr A (zaciągniętego na ww. zbyte mieszkanie), a pozostałą część kwoty, tzn. (…) zł bank nabywcy przelał na wspólne konto prywatne małżonków.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w dniu 26 kwietnia 2021 roku udziału w nieruchomości (mieszkaniu), nabytej przez Wnioskodawcę i Jego żonę w 2016 r., stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zauważyć należy, że ww. koszty nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Do takich kosztów można zaliczyć m.in.: prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe – o ile oczywiście podatnik takie koszty rzeczywiście poniósł.

W ten sposób ustalony przychód pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu – w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.

Istotne jest więc, aby od powyżej wskazanych kosztów odpłatnego zbycia odróżnić koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość, udział lub prawo nabyto odpłatnie (np. umowa sprzedaży), czy nieodpłatnie (np. spadek, umowa darowizny).

W niniejszej sprawie udział w nieruchomości, będący przedmiotem zbycia przez Wnioskodawcę w dniu 26 kwietnia 2021 roku nabyto odpłatnie (jak wskazano bowiem w uzupełnieniu wniosku nieruchomość zakupiono w 2016 roku), a więc zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zgodnie z którym – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ustalony według zasad wskazanych powyżej – może jednak, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Wskazany przepis stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W art. 21 ust. 25 ww. ustawy, ustawodawca określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Należy jednocześnie wyjaśnić, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów, z których będzie wynikało kiedy, przez kogo i na co wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu ww. zwolnienia jest fakt wydatkowania w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Przy czym w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, biorąc po uwagę treść przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnych celów mieszkaniowych, wskazanych w art. 21 ust. 25, które obejmują m.in.:

*   budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (pkt 1 lit. d),

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

*   spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 (pkt 2 lit. a),

\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie ogranicza ilościowo możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Możliwe jest zatem skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia z tytułu poniesienia (w ustawowym terminie) więcej niż jednego wydatku na własne cele mieszkaniowe pod warunkiem, że będą to cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, zawartego we wniosku i jego uzupełnieniu, część kwoty ze sprzedanej w dniu 26 kwietnia 2021 r. nieruchomości, nabywcy przekazali na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę w banku D nr A na zakup ww. zbytej nieruchomości.

Mając zatem na uwadze powyższe, należy wskazać, że kwota środków (\`(...)\`), którą kupujący przelał na spłatę kredytu A, zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę na zakup mieszkania, będącego przedmiotem zbycia w dniu 26 kwietnia 2021 roku jest (tak samo jak otrzymany przez Wnioskodawcę i Jego żonę zadatek w kwocie (…) zł oraz otrzymana od banku strony kupującej na konto Wnioskodawcy i Jego żony kwota (…) zł) częścią kwoty, jaką kupujący zapłacił małżonkom za sprzedane mieszkanie. Fakt, że kupujący przelał bezpośrednio ww. kwotę środków, a stronami transakcji jak argumentuje to Wnioskodawca były banki kupującej i kredytujący kredyt A, a nie osoba Wnioskodawcy nie ma tutaj znaczenia, bowiem jak już wyżej wyjaśniono i jak sam również Wnioskodawca wyjaśnił w opisie sprawy - ww. mieszkanie zostało zbyte za kwotę (\`(...)\`) zł, a więc w cenie tej też jest zawarta spłata rzeczonego kredytu. Ponadto, Wnioskodawca wskazał we własnym stanowisku w sprawie, że gdyby kupująca nie spłaciła tego kredytu to Wnioskodawca musiałby zrobić to samodzielnie.

**Zatem, zarówno kwota zadatku, kwota przelana przez kupujących na konto Wnioskodawcy i Jego żony oraz kwota, którą kupujący przelali na spłatę kredytu, o którym mowa we wniosku, przypadająca na będący przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę udział w mieszkaniu jest dla Wnioskodawcy przychodem ze sprzedanego przez Niego w dniu 26 kwietnia 2021 roku udziału w mieszkaniu.**

Wobec powyższego, w niniejszej sprawie nie można zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że _spłata przez bank kupującej mieszkanie kredytu A (…) nie stanowi dochodu._ W odniesieniu do analizowanej kwestii, tj. spłaty przychodem uzyskanym ze sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości (bo faktycznie jak już wyjaśniono wyżej kwota spłacona przez kupującego kredytu A stanowi część kwoty/przychodu ze sprzedaży nieruchomości) i wątpliwości Wnioskodawcy, czy w związku ze spłatą (…) zł kredytu A przez bank nabywającego, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od tejże kwoty, należy rozważyć, czy ww. kwota może podlegać zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy jednoznacznie wskazać, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Kolejno wskazać należy, że zgodnie z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczyłby ten sam wydatek – raz zaliczając wydatek na nabycie nieruchomości oraz nakłady zwiększające jej wartość w koszty uzyskania przychodu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu którym sfinansował ten właśnie cel (zakup).

Ustawodawca ustanowił zatem jednoznaczny zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Konstrukcja ww. przepisu art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza zatem, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej, np. na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma wydatek na jej nabycie, jako koszt uzyskania przychodu. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu (oszczędności podatnika czy kredyt). Ustawodawca wprowadził natomiast jednoznaczny zakaz traktowania jako objętego zwolnieniem wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy ten wydatek na nabycie podlega uwzględnieniu przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym, tj. został uwzględniony w kosztach nabycia nieruchomości oraz jako nakłady, które zwiększyły jego wartość.

Ustawodawca przesądził zatem, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości, skoro przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będzie cena nabycia zbywanej nieruchomości.

Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność – jaką jest zakup – byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem kwota kredytu pokrywająca cenę nabycia, a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicowałaby sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu, drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

Reasumując, w niniejszej sprawie uwzględnienie spłaty kredytu nr A jako wydatku na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że w tej części Wnioskodawca odliczałby dwukrotnie ten sam wydatek. Raz poprzez pomniejszenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży o koszty nabycia, drugi raz poprzez ujęcie jako wydatku na cele mieszkaniowe spłat tego samego kredytu hipotecznego zaciągniętego na ww. cele, co jest sprzeczne z art. 21 ust. 30 ww. ustawy. **W konsekwencji, wydatki – na spłatę kredytu, którą Wnioskodawca uwzględni w kosztach uzyskania przychodu w postaci sfinansowanych z tego kredytu wydatków na zakup nieruchomości – nie mogą być jednocześnie traktowane jako wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu ze sprzedaży w dniu 26 kwietnia 2021 r. udziału w nieruchomości na spłatę kredytu A zaciągniętego na zakup sprzedanej w 2021 nieruchomości, nie uprawnia Wnioskodawcy do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Zatem, prawidłowe ustalenie dochodu powinno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (ustalony stosownie do art. 19 ustawy) należy w pierwszej kolejności pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

W omawianym przypadku wydatki poniesione na nabycie nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza uzyskany ze sprzedaży przychód.

Jednocześnie z wniosku można wywieść, że część środków uzyskanych przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w dniu 26 kwietnia 2021 roku udziału w mieszkaniu zostanie przeznaczonych przez Wnioskodawcę na spłatę kredytu hipotecznego nr B zaciągniętego w C wspólnie z żoną na zakup w dniu 8 lutego 2021 roku w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej domu, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe oraz spłatę ww. kredytu nr B, zaciągniętego również na remont tego domu. Wydatki na powyżej wymienione cele zostaną dokonane do końca 2024 roku.

**Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w tym przypadku Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę ww. kredytu** **nr B****. Wydatek ten mieści się bowiem w ustawowym pojęciu własnych celów mieszkaniowych. Zatem spłatę ww. kredytu zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup w dniu 8 lutego 2021 roku domu, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe oraz spłatę ww. kredytu, zaciągniętego na remont tego domu Wnioskodawca może kwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, a tym samym skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodu uzyskanego z ww. tytułu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Zgodnie bowiem z wyżej cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem oraz na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się natomiast do wydatków wskazanych w zawartym we wniosku pytaniu nr 2, a związanych z wydatkowaniem środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży w 2021 roku udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę na remont domu zakupionego 8 lutego 2021 roku, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, a dotyczących - jak sam wskazał Wnioskodawca - wydatków remontowo-budowlanych, wykraczających kosztowo poza kredyt zaciągnięty w C opisany w pkt 1c w polu 74 wniosku, należy wyjaśnić co następuje. W tym przypadku, jeżeli chodzi o przeznaczenie środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na przedmiotowe wydatki związane z remontem mieszkania, to wskazać należy, że w sytuacji takiej będzie miał zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. **W konsekwencji,** **również ww. wydatki poniesione przez Wnioskodawcę mogą i będą mogły zostać uznane za poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

**Wskazać bowiem należy, że skoro - jak sam Wnioskodawca poinformował w uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytanie organu,** _czy wydatki remontowo-budowlane, o których mowa w pytaniu 2 zostaną sfinansowane środkami uzyskanymi przez Pana ze sprzedanego w dniu 26 kwietnia 2021 roku mieszkania oraz czy wydatkowanie ww. środków nastąpi w ciągu trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. do końca 2024 roku), a także czy będzie posiadał Pan dokumenty, z których będzie wynikało, że Pan poniósł takie wydatki (np. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić) – **że tak, koszty o których mowa tutaj (…) są już ponoszone, a za wykonane prace i materiały Wnioskodawca posiada odpowiednie dokumenty np. faktury**_ **– to należy uznać, że** **poniesienie wydatków na remont ww. mieszkania** **wykraczających kosztowo poza kredyt zaciągnięty w C opisany w pkt 1c** **wniosku uprawnia i będzie uprawniał** **Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Nawiązując do zadanego pytania nr 3 we wniosku, a dotyczącego wątpliwości Wnioskodawcy w kwestii, czy wydatkując jedynie część kwoty opisanej w pkt 2b powyżej na „cele mieszkaniowe" podatek w wysokości 19% należy uiścić jedynie od środków nieprzeznaczonych na „cele mieszkaniowe”, należy wskazać, że - jak już wyjaśniono wyżej - zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zatem na podstawie wskazanych w niniejszym rozstrzygnięciu przepisów podatkowych, wyjaśnić należy, że należny podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia wynosi 19% osiągniętego dochodu, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanych nieruchomości. Obliczony w ten sposób podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ustalony według zasad wskazanych powyżej – może jednak, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie (co będzie miało miejsce w niniejszej sprawie). Aby obliczyć zobowiązanie podatkowe należy zatem najpierw określić dochód zwolniony z podatku. W tym celu (co także już wyjaśniono wyżej) należy podzielić dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu) pomnożony przez wydatki na cele mieszkaniowe przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Otrzymany wynik będzie dochodem zwolnionym z podatku od sprzedaży nieruchomości, który należy odjąć od dochodu (czyli przychodów ze zbycia nieruchomości pomniejszonych o koszty uzyskania przychodu) i w taki sposób wyliczoną kwotę (po zaokrągleniu do pełnych złotych) należy opodatkować 19% podatkiem z tytułu zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości).

**Tym samym, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że wydatkując jedynie część kwoty opisanej w pkt 2b na „cele mieszkaniowe" podatek w wysokości 19% należy uiścić jedynie od środków nieprzeznaczonych na „cele mieszkaniowe”.**

W konsekwencji, z powyższych względów stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie tutejszy organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto, podkreślić należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla drugiego współwłaściciela mieszkania, będącego przedmiotem zbycia w 2021 roku (tj. żony Wnioskodawcy). Żona Wnioskodawcy – co już wskazano w wysłanym do Wnioskodawcy wezwaniu z dnia 30 sierpnia 2021 roku – chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Końcowo należy zaznaczyć, że przepis art. 14b Ordynacji podatkowej, nakłada na organ interpretacyjny obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Zgodnie natomiast z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinien dokonać Wnioskodawca z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji organ. Z uwagi na powyższe tutejszy Organ nie może odnieść się do kwot i wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę, a w szczególności wskazania jaką kwotę podatku będzie Wnioskodawca musiał ponieść, uwzględniając, że sprzedawane mieszkanie małżonkowie zakupili za kwotę (…) zł. Prawidłowość wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.