Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-294/07/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2007-10-15
Teza: 1. Czy zaistniał obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu ze sprzedaży nieruchomości, w przypadku gdy suma pieniężna pozyskana ze sprzedaży nie będzie przeznaczona na inne cele mieszkaniowe? 2. Od jakiego momentu liczony jest 5-letni termin, po upływie którego sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu oraz jaka jest ewentualna wysokość podatku dochodowego?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27 września 2007 r. (data wpływu 1 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Od lutego 2001 r. był Pan współwłaścicielem nieruchomości, co do której w czerwcu 2003 r. dokonano umownego zniesienia współwłasności. W wyniku tejże czynności prawnej podzielono nieruchomość na dwie równe części, odpowiadające dotychczasowym udziałom we współwłasności, tj. wynoszącym po ½ nieruchomości (żadna ze stron nie była zobowiązana do jakichkolwiek spłat i dopłat z tytułu różnicy wartości wydzielonych nieruchomości). Natomiast w dniu 24 września 2007 r. sprzedał Pan byłej współwłaścicielce nieruchomość, która przypadła Panu w wyniku podziału.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu ze sprzedaży nieruchomości, w przypadku gdy pozyskana z tej transakcji suma pieniężna nie będzie przeznaczona na inne cele mieszkaniowe? Nadto – od jakiego momentu liczony jest pięcioletni termin, po upływie którego sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu (od daty nabycia działki czy od daty zniesienia współwłasności) oraz jaka jest ewentualna wysokość podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on być obciążony podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości z uwagi na fakt, iż minęło już pięć lat od nabycia nieruchomości.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem dla ustalenia początku upływu ww. pięcioletniego terminu zasadnym jest ustalenie momentu nabycia. Z tej racji, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Nadto w świetle art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, bądź przenosząca jej własność, winna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Stosownie natomiast do art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Zaś z istoty współwłasności, jak już wyżej wskazano, wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy.

Stąd, gdy udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomości), jak też stan jej majątku osobistego.

W przedstawionym stanie faktycznym nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie notarialnej umowy sprzedaży z lutego 2001 r. Samo zaś zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości na dwie równe części, odpowiadające wielkością nabytym w 2001 r. udziałom, nie przysporzyło żadnej ze stron zysku, skutkując jedynie zmianą charakteru własności. Zatem początek biegu pięcioletniego terminu nastąpił z dniem 31 grudnia 2001 r., a sama transakcja sprzedaży nieruchomości byłej współwłaścicielce nastąpiła w dniu 24 września 2007 r., tj. po upływie pięciu lat (który nastąpił z dniem 31 grudnia 2006 r.).

Nadto w kwestii wysokości podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Reasumując, z uwagi na to, że transakcja sprzedaży nieruchomości z dnia 24 września 2007 r. nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ta nieruchomość została nabyta, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.