Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.438.2020.3.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-26
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT oraz powstanie obowiązku podatkowego po stronie Sprzedających w związku z dostawą działek gruntu oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia powyższej Nieruchomości przez Kupującego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2020 r. (data wpływu 19 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 22 października 2020 r. (doręczone dnia 27 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT oraz powstania obowiązku podatkowego po stronie Sprzedających w związku z dostawą działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2/7 (pytanie oznaczone nr 1) – **jest nieprawidłowe,**

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia powyższej Nieruchomości przez Kupującego (pytanie oznaczone nr 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT oraz powstania obowiązku podatkowego po stronie Sprzedających w związku z dostawą działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2/7, a także prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia powyższej Nieruchomości przez Kupującego. Złożony wniosek uzupełniony został na wezwanie tut. Organu z dnia 22 października 2020 r. (doręczone dnia 27 października 2020 r.) pismem z dnia 3 listopada 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: (…), Kupujący) jest spółką komandytową działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie. A. sp. z o.o. s.k. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) i nie korzysta ze zwolnień podmiotowych w zakresie tego podatku.

Pan S.Ś. oraz H.I. (dalej: Sprzedający) to osoby fizycznie nieprowadzące działalności gospodarczej. Sprzedający nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający prowadzili działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej od roku 1995 do dnia 30 września 2016 roku. Ponadto Pan S.Ś w latach 2017-2019 (do dnia 3 kwietnia 2019 r.) prowadził jednoosobową działalność gospodarczą.

W toku prowadzonej działalności A. sp. z o.o. s.k. poszukuje gruntów w perspektywicznych lokalizacjach, na których możliwa byłaby efektywna realizacja projektu deweloperskiego.

Sprzedający są współwłaścicielami, w udziałach po 1/2 części, zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 3 z obrębu nr (…), położonej w (…), sąsiadującej bezpośrednio z nieruchomością opisaną poniżej, będącą przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną.

Sprzedający prowadzą z Miastem (…) rokowania w sprawie uzgodnienia warunków sprzedaży w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, w trybie bezprzetargowym, niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 1 i 2/7 z obrębu nr (…), położonej w (…) (dalej: Nieruchomość).

Zarządzenie nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia 4 stycznia 2019 r. w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości położonej w (…) w dzielnicy (…) przy ul. (…) oraz (…), w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej wraz z wykazem nr (…), stanowiącym załącznik do zarządzenia, określają warunki nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi przedmiotu najmu, ani przedmiotu jakichkolwiek umów zawieranych z osobami trzecimi, za wyjątkiem umów dotyczących utrzymania nieruchomości (umowa na odbiór odpadów komunalnych). Nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie toczą się żadne postępowania.

Nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym - nieodpłatną i nieokreśloną w czasie służebnością gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu.

Na Nieruchomości brak jest budynków. Znajdują się na niej jedynie naniesienia niebudynkowe (sieci energetyczne, kanalizacja i sieć wodna, chodnik), stanowiące części składowe gruntu. Spółka planuje inwestycję deweloperską na przedmiotowym gruncie, wobec czego wszelkie istniejące naniesienia zostaną usunięte, a tym samym pozostają bez znaczenia z punktu widzenia planowanej transakcji.

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), który określa warunki jej zabudowy oraz użytkowania.

W związku z zainteresowaniem Kupującego nabyciem Nieruchomości, A. sp. z o.o. s.k. oraz Sprzedający podpisali list intencyjny, w którym ustalili ramowe warunki współpracy, w ramach których w dobrej wierze będą prowadzić negocjacje celem sfinalizowania sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z treścią listu intencyjnego strony transakcji przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz A. sp. z o.o. s.k., planują wpłatę zadatku, a następnie, po podpisaniu umowy sprzedaży, zapłatę pozostałej części ceny. Zadatek ma zostać przeznaczony na zakup działek miejskich 1 i 2/7 stanowiących łącznie Nieruchomość.

Nieruchomość wraz z należącą obecnie do Sprzedających działką ewidencyjną nr 3, zostaną nabyte przez spółkę kapitałową, którą założy A. sp. z o.o. s.k. jako udziałowiec.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że teren na którym położona jest nieruchomość, objęty jest postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…) – część I z przeznaczeniem (…) – tereny usług, handlu i biur.

Nieruchomość dotąd w żaden sposób nie była wykorzystywana przez Sprzedających. Po nabyciu nieruchomości, do momentu jej planowanej sprzedaży, również nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Sprzedających, na obszarze nieruchomości zlokalizowane są podziemne przewody wodno-kanalizacyjne oraz energetyczne, jako pozostałość po zlikwidowanych przyłączach: wodociągowym, kanalizacyjnym i energetycznym, łączących obecnie nieistniejącą wewnętrzną instalację kanalizacyjną, wodociągową i energetyczną rozebranego pawilonu handlowego odpowiednio z siecią kanalizacyjną, wodociągową i energetyczną. Ponadto na nieruchomości znajduje się chodnik (fragment utwardzonej nawierzchni wykonanej z płyt betonowych prawdopodobnie na przełomie lat 70 i 80) – budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Wnioskodawca wskazał, że na dzień sprzedaży Nieruchomości, naniesienia będą znajdowały się na gruncie:

1.  chodnik wykonany z płyt betonowych prawdopodobnie na przełomie lat 70 i 80. Aktualnie nawierzchnia jest w złym stanie technicznym; chodnik nadaje się do rozbiórki. Wnioskodawca nie ma dokładnej wiedzy do jakich czynności wykorzystywane były te naniesienia. Nawierzchnia prawdopodobnie była wykorzystywana przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (handlową) na przedmiotowej nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu.
2.  w odniesieniu do wszystkich naniesień znajdujących się na gruncie nie zostały poniesione oraz nie będą poniesione, do dnia zbycia przez Sprzedających wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sieci energetyczne, kanalizacja i sieć wodna nie stanowią własności Sprzedających.

Wnioskodawca nie ma dokładnej wiedzy kto jest ich właścicielem. Prawdopodobnie stanowią własność właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego.

Strony wyjaśniają, że na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Sprzedający nie byli podatnikami podatku VAT. Jednakże na dzień dokonania dostawy przedmiotowej nieruchomości, Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym po stronie Sprzedających wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT?
2.  Czy w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym po stronie Sprzedających wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT.
2.  W związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, podmiotowi nabywającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia.

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, bazując na zaprezentowanym opisie zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących przepisach, przedmiotowa transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że na Nieruchomości brak jest naniesień istotnych z punktu widzenia transakcji, a co za tym idzie należy go uznać dla celów podatku VAT za grunt niezabudowany. W świetle przepisów ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości uznaje się za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, dostawa gruntów podlegać może zwolnieniu w sytuacji gdy transakcja dotyczy terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. W konsekwencji, dla rozstrzygnięcia, czy zdarzenie przyszłe będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, niezbędne jest ustalenie czy Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, przedmiotowa nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego określającego warunki zabudowy, w konsekwencji należy uznać, iż stanowi ona tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.

Zdaniem wnioskodawcy bezsporne jest, iż:

*   Nieruchomość jest niezabudowana;

*   Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

W związku z czym, w analizowanej transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Sprzedający będą zarejestrowanymi podatnikami VAT, a ich działalność nosi znamiona działalności opodatkowanej, ponieważ do zawarcia opisanej transakcji, podejmują działania w przedmiocie zbycia nieruchomości, która nabyta zostanie jedynie w celu jej dalszej odsprzedaży Kupującemu. Taką aktywność, zdaniem wnioskodawcy, uznać należy za porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Na podobnym stanowisku stanęły organy podatkowe oceniając działanie sprzedających będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej i nie będącymi zarejestrowanymi podatnikami VAT w interpretacjach indywidualnych 0111-KDIB3-2.4012.442.2019.3.SR z dnia 26 września 2019 roku oraz 0114-KDIP1-3.4012.13.2020.2.JG z 24 lutego 2020 roku. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stanął na stanowisku, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek przez osoby fizyczne, istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy sprzedający w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W przypadku analizowanej transakcji, Sprzedający podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Podjęli rokowania z władzami miasta (…) w celu nabycia nieruchomości sąsiedniej z będą ich własnością działką nr 3. Działanie ma na celu poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, co wpłynie na zwiększenie atrakcyjności, a tym samym ceny działki już posiadanej, której nabyciem także zainteresowana jest spółka A. sp. z o.o. s.k. Dodatkowo pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości miejskiej, pochodzić będą z zadatku wpłaconego przez Kupującego z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, zdaniem Kupującego, dla celów planowanej transakcji, należy uznać, że dokonanie dostawy, spowoduje po stronie Sprzedających powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT.

Ad. 2

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego definiowane jest przez art. 86 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W odniesieniu do zaprezentowanego zdarzenia przyszłego należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, iż nabycie nieruchomości jest traktowane dla celów VAT jak nabycie gruntu, w związku z czym planowaną transakcję należy rozpatrywać na gruncie podatku VAT jako dostawę towarów.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż A. sp. z o.o. s.k. jest zarejestrowana (ewentualna spółka zależna również będzie zarejestrowana) dla celów podatku VAT i dokonując nabycia nieruchomości działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT. Na gruncie będącym przedmiotem umowy realizowany będzie projekt deweloperski, w związku z czym bezsporne jest, iż nabycie będzie wykorzystywane do celów czynności opodatkowanych VAT.

Mając na uwadze powyższe, podmiotowi nabywającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z nabycia Nieruchomości wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 ustawy o VAT kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak zostało to wskazane powyżej przedmiotowa transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi (kupującemu) prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto w odniesieniu do opisywanego zdarzenia przyszłego nie wystąpią przesłanki określone w art. 88 ustawy VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Kupującego, podmiotowi nabywającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT oraz powstania obowiązku podatkowego po stronie Sprzedających w związku z dostawą działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2/7, a także prawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia powyższej Nieruchomości przez Kupującego

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z 2006 r. Nr 347 s. 1 z dnia 11 grudnia 2006 r., z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ust. 2 cyt. ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnień w zakresie tego podatku.

Sprzedający (osoby fizyczne) na dzień dokonania dostawy przedmiotowej nieruchomości, będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Sprzedający są współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej (działka nr 3, sąsiadującej bezpośrednio z Nieruchomością będącą przedmiotem wniosku (działki nr 1 i 2/7). Sprzedający prowadzą z Miastem rokowania w sprawie uzgodnienia warunków sprzedaży w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 1 i 2/7. Nieruchomość nie stanowi przedmiotu najmu, ani przedmiotu jakichkolwiek umów zawieranych z osobami trzecimi, za wyjątkiem umów dotyczących utrzymania Nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, ani w żaden inny sposób przez Sprzedających. W stosunku do Nieruchomości nie toczą się żadne postępowania. Jest ona obciążona ograniczonym prawem rzeczowym - nieodpłatną i nieokreśloną w czasie służebnością gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu.

Na obszarze Nieruchomości zlokalizowane są podziemne przewody wodno-kanalizacyjne oraz energetyczne, jako pozostałość po zlikwidowanych przyłączach: wodociągowym, kanalizacyjnym i energetycznym, łączących obecnie nieistniejącą wewnętrzną instalację kanalizacyjną, wodociągową i energetyczną rozebranego pawilonu handlowego odpowiednio z siecią kanalizacyjną, wodociągową i energetyczną. Naniesienia te, prawdopodobnie stanowią własność właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego.

Ponadto na Nieruchomości znajduje się chodnik (fragment utwardzonej nawierzchni wykonanej z płyt betonowych prawdopodobnie na przełomie lat 70 i 80). Na dzień sprzedaży Nieruchomości naniesienia będą znajdowały się na gruncie. W odniesieniu do wszystkich naniesień znajdujących się na gruncie nie zostały poniesione oraz nie będą poniesione, do dnia zbycia przez Sprzedających wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Przedmiotowa Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa warunki jej zabudowy oraz użytkowania jako tereny usług, handlu i biur.

Kupujący oraz Sprzedający podpisali list intencyjny, w którym ustalili ramowe warunki współpracy, w ramach których w dobrej wierze będą prowadzić negocjacje celem sfinalizowania sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z treścią listu intencyjnego, strony transakcji przed podpisaniem umowy sprzedaży planują wpłatę zadatku, a następnie, po podpisaniu umowy sprzedaży, zapłatę pozostałej części ceny. Zadatek ma zostać przeznaczony na zakup Nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość wraz z należącą obecnie do Sprzedających działką, zostaną nabyte przez spółkę kapitałową, którą założy Kupujący Jako udziałowiec.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tą transakcją po stronie Sprzedających wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający będą działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W niniejszym przypadku, istotnym jest, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Przesądza bowiem tę kwestię fakt, że Sprzedający zamierzają nabyć przedmiotowe działki gruntu w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz ich dalszej łącznej odsprzedaży Kupującemu. Wobec powyższego nabyty majątek nie będzie służył Sprzedającym dla zaspokojenia potrzeb osobistych. Tym samym Sprzedający zbywając działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: (…) oraz (…) nie dokonają zbycia majaku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Nich de facto w działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić co jest przedmiotem transakcji. Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego przedmiotem dostawy jest grunt, na którym znajdują się podziemne przewody wodno-kanalizacyjne jako pozostałość po zlikwidowanych przyłączach: wodociągowym, kanalizacyjnym i energetycznym, które zgodnie za wskazaniem Wnioskodawcy stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. Zatem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją nabycia przez Kupującego działki gruntu wraz z naniesieniami niestanowiącymi własności Sprzedającego.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że naniesienia, będące przedmiotem wniosku nie stanowią części składowej ww. Nieruchomości. Tym samym ich istnienie nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

Ponadto jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na gruncie będącym przedmiotem wniosku znajduje się chodnik stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W konsekwencji nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany. Znajdująca się na Nieruchomości budowla pomimo faktu, że znajduje się w ocenie Wnioskodawcy w złym stanie technicznym zmienia klasyfikację gruntu jako gruntu zabudowanego. Zatem w przedmiotowym przypadku należy przeanalizować przepisy odnoszące się do kwestii opodatkowania gruntu zabudowanego.

Przechodząc do kwestii opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży należy wskazać, że na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy – oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z opisu sprawy wynika bowiem, że w stosunku do budowli posadowionej na działkach nr 1 oraz nr 20/7 (chodnik) miało miejsce pierwsze zasiedlenie, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą nie będzie krótszy niż 2 lata. Ponadto, jak wynika z wniosku, nie ponoszono wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, ani też do dnia planowanej transakcji takich wydatków Sprzedający nie zamierzają ponosić. W konsekwencji do dostawy budowli posadowionej na działkach nr 1 oraz nr 2/7 znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze treść art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu stanowiącego działki nr 1 i 2/7, na których znajduje się chodnik stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego również będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Końcowo należy wskazać, że Kupujący oraz Sprzedający mają prawo przed dniem dokonania dostawy przedmiotu transakcji złożyć do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy staje się bezzasadne.

Zatem mając na uwadze stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego nr 1, zgodnie z którym przedmiotem transakcji jest grunt niezabudowany, a jego zbycie spowoduje u Sprzedających powstanie obowiązku podatkowego, należy ocenić je jako nieprawidłowe.

W złożonym wniosku, Wnioskodawca zwrócił się również o wyjaśnienie, czy w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tego nabycia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie korzysta ze zwolnień podmiotowych w zakresie tego podatku. Wnioskodawca jest spółką działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie. W toku prowadzonej działalności, Kupujący poszukuje gruntów w perspektywicznych lokalizacjach, na których możliwa byłaby efektywna realizacja projektu deweloperskiego.

Zatem w omawianej sprawie, warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będą spełnione - Wnioskodawca jest bowiem zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, który w toku prowadzonej działalności poszukuje gruntów w perspektywicznych lokalizacjach, na których możliwa byłaby efektywna realizacja projektu deweloperskiego – a więc nabyte grunty służyć będą wykonywaniu czynności opodatkowanych.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z nabycia opisanej Nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1 i 2/7.

Podsumowując, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.