Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.21.2023.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-31
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: małżeństwo; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

31 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan K. G.

(\`(...)\`);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani J. G.

(\`(...)\`);

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Przedmiot składanego wniosku.

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Kupujący) planuje nabycie od Pana K. G. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Sprzedający 1) oraz Pani J. G. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: Sprzedający 2; Sprzedający 1 i Sprzedający 2 w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie Sprzedającymi) zdefiniowanego w dalszej części wniosku Przedmiotu Transakcji, który stanowi położona w B. niezabudowana nieruchomość gruntowa pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: Inwestycja). Planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”.

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami” lub „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest w pierwszej połowie 2023 r. (ale nie jest wykluczone, że może wydarzyć się później).

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie VAT, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji Transakcji na gruncie PCC. W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedających, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz istotne informacje o Transakcji.

2\. Opis nieruchomości.

Obecnie Sprzedający są właścicielami nieruchomości obejmującej następujące działki gruntu:

\- działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położona w B., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…) (dalej: Działka 1);

\- działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położona w B., dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…) (dalej: Działka 2).

Działka 2 powstała w wyniku podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), na podstawie ostatecznej decyzji, wydanej (\`(...)\`) listopada 2021 r. z upoważnienia Burmistrza Gminy i Miasta (…) (znak: (…)) (dalej: Podział).

Działka 1 i Działka 2 w dalszej części wniosku będą nazywane łącznie „Gruntem”.

Sprzedający są właścicielami Gruntu na zasadach obowiązującej w ich związku małżeńskim ustawowej wspólności majątkowej.

Grunt jest niezabudowany, nieogrodzony i nieuzbrojony. Na Gruncie mogą znajdować się części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedających (np. linie energetyczne lub wodociągowe). Wskazane obiekty stanowią elementy infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych) i – w związku z tym – nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Na Gruncie istnieją również drenaże rolnicze.

Dla Gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (\`(...)\`) stycznia 2014 r., zmienionego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (\`(...)\`) grudnia 2020 r. (dalej: MPZP), w którym tereny obejmujące Grunt zostały oznaczone symbolami (i) 1 PUC – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej i rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 i (ii) 1 KDG – tereny dróg publicznych klasy główna (Przy czym symbol 1 KDG – tereny dróg publicznych klasa główna – obejmuje jedynie teren zdefiniowany we wniosku jako Działka ½).

Przed dokonaniem Transakcji:

\- dokonany zostanie podział Działki 2 (dalej: Podział 2) na dwie odrębne działki o powierzchni ok. 4ha (dalej: Działka 2/1) i o powierzchni ok. 10ha (dalej: Działka 2/2) (numeracja działek, które powstaną na skutek podziału, nie została jeszcze ustalona i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału Działki 2);

\- oraz rozważany jest podział Działki 1 (dalej: Podział 3) na dwie odrębne działki o powierzchni ok. 1ha (dalej: Działka 1/1) i o powierzchni ok. 600 m2 (dalej: Działka 1/2) (numeracja działek, które powstaną na skutek ewentualnego podziału Działki 1, nie została jeszcze ustalona i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału Działki 1 – o ile do takiego podziału dojdzie przed dokonaniem Transakcji).

Tym samym przedmiot planowanej Transakcji (dalej: Przedmiot Transakcji) będą stanowiły:

\- Działka 1 oraz Działka 2/1 – jeśli przed Transakcją dokonany zostanie wyłącznie Podział 2;

\- Działka 1/1 oraz Działka 2/1 – jeśli przed Transakcją dokonany zostanie Podział 2 oraz Podział 3.

Sprzedający zamierzają również dokonać zbycia Działki 2/2 na rzecz podmiotu trzeciego, innego niż Kupujący. Skutki podatkowe tej transakcji nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

3\. Charakterystyka Kupującego i Sprzedających.

Charakterystyka Kupującego.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zamierzającą podjąć działalność deweloperską na rynku nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza nabyć opisany we wniosku Przedmiot Transakcji, zawrzeć umowę najmu dotyczącą powierzchni magazynowo-produkcyjnej wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, która zostanie wybudowana przez zewnętrznego wykonawcę w ramach Inwestycji, przeprowadzić Inwestycję – a następnie wskazaną powierzchnię wynajmować lub sprzedać. Alternatywnie, po nabyciu Przedmiotu Transakcji (i przed lub po rozpoczęciu prac budowlanych związanych z Inwestycją przez zewnętrznego wykonawcę), Kupujący może zbyć Przedmiot Transakcji na rzecz innego podmiotu (niewykluczone, że podmiotu powiązanego z Kupującym) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT.

Tym samym, po dokonaniu Transakcji, Kupujący planuje wykorzystywać Przedmiot Transakcji w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (tj. do wykonywania czynności opodatkowanych VAT) oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment przeprowadzenia Transakcji).

Charakterystyka Sprzedających.

W 2008 r. Grunt został nabyty przez Sprzedających za środki pieniężne należące do ich majątku wspólnego jako lokata kapitału, z możliwością wykorzystania na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1. W momencie zakupu Sprzedający nie mieli sprecyzowanych planów co do późniejszego przeznaczenia Gruntu, w szczególności Grunt nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży. Nabycie Gruntu nie podlegało opodatkowaniu VAT. Obecnie Sprzedający pozostają właścicielami Gruntu na zasadach obowiązującej w ich związku małżeńskim ustawowej wspólności majątkowej.

Po nabyciu, Grunt był wykorzystywany na cele prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej pod firmą (…), której przeważająca działalność jest sklasyfikowana jako: „PKD 25.11.Z Produkcja konstrukcji metalowych i ich części”.

W dniu 4 marca 2008 r. Grunt został przekazany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 i przyjęty jako środek trwały.

Począwszy od nabycia przez Sprzedających Grunt był przedmiotem dzierżawy na rzecz różnych podmiotów w ramach prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej podlegającej VAT – dzierżawcy wykorzystywali Grunt do prowadzenia działalności rolniczej, stąd też świadczona przez Sprzedającego 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej usługa dzierżawy była opodatkowana VAT według stawki standardowej, jak i była zwolniona z VAT (zależnie od określonego przez dzierżawcę celu wykorzystywania Gruntu w ramach umowy dzierżawy).

Sprzedający 1 prowadzi ww. działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający 2 nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Sprzedający nie są rolnikami/nie mają statusu rolników ryczałtowych w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT oraz nie pobierają renty z KRUS.

W przeszłości Sprzedający dokonywali sprzedaży innych działek gruntu, które były objęte małżeńską wspólnością majątkową, w tym:

\- w 2012 r. Sprzedający 1, działając w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, sprzedał położone w B. działki gruntu o łącznej powierzchni 3,9945 hektara (wskazane działki zabudowane były m.in. budynkiem magazynowym z częścią biurową) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT;

\- w 2013 r. Sprzedający 1, działając w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, sprzedał położone w K. działki gruntu o łącznej powierzchni 97,8351 hektara;

\- w 2014 r. Sprzedający 1, działając w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, sprzedał udział wynoszący 5/6 w prawie własności nieruchomości położonej w B. o powierzchni 18,0932 hektara, a także, na podstawie osobnej umowy, prawo własności położonej w B. działki gruntu o powierzchni 0,6092 hektara.

Sprzedający nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej z Gruntu.

Zasadniczo, Sprzedający nie zatrudniają dedykowanych pracowników, zleceniobiorców ani innych osób do obsługi planowanego zbycia – natomiast w procesie dotyczącym planowanej Transakcji Sprzedający korzystają z usług:

\- kancelarii adwokackiej świadczącej – począwszy od 2010 r. – usługi stałej obsługi prawnej zleconej przez Sprzedającego 1 w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (doradztwo w procesie transakcyjnym wchodzi w zakres ww. stałej obsługi prawnej i nie zostało zlecone odrębnie w celu obsługi Transakcji);

\- biura rachunkowego świadczącego usługi księgowe na zlecenie Sprzedającego 1, które dotyczą prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (ww. usługi obejmują całość działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 i nie zostały zlecone odrębnie w celu obsługi Transakcji);

\- pośrednika w procesie sprzedaży Gruntu – Sprzedający pozyskali nabywcę dla Gruntu (a finalnie nabywcę w zakresie części Gruntu stanowiącej Przedmiot Transakcji) w związku z umową zawartą z ww. pośrednikiem w postaci spółki B sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Inwestor), która przed dokonaniem Transakcji dokona cesji na Kupującego praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej (zdefiniowanej poniżej) w ramach Cesji (zdefiniowanej i opisanej poniżej).

Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi z Kupującym w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4\. Historia nabycia Gruntu oraz informacje o planowanej Transakcji.

Historia nabycia Gruntu.

Sprzedający nabyli Grunt na zasadach wspólności ustawowej na podstawie (i) warunkowej umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (…), sporządzonym (\`(...)\`) stycznia 2008 r. oraz (ii) umowy przeniesienia własności, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (…), sporządzonym (\`(...)\`) marca 2008 r.

Od momentu nabycia Grunt był wykorzystywany dla celów prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej, co do zasady podlegającej VAT. Sprzedający 1 nie wykorzystywał Gruntu wyłącznie dla celów działalności zwolnionej z VAT.

Informacje o planowanej Transakcji.

Przedwstępna umowa sprzedaży Gruntu.

Przedwstępna umowa sprzedaży Gruntu (udokumentowana aktem notarialnym Repertorium A nr (…), dalej: Umowa Przedwstępna) została zawarta (\`(...)\`) czerwca 2021 r. pomiędzy Sprzedającymi a Inwestorem. W dniach (\`(...)\`) kwietnia 2022 r. oraz (\`(...)\`) listopada 2022 r. zawarte zostały pomiędzy ww. podmiotami aneksy do Umowy Przedwstępnej (udokumentowane aktami notarialnymi: (i) odpowiednio Repertorium A nr (…), dalej: Aneks 1) oraz (ii) Repertorium A nr (…) (dalej: Aneks 2 oraz Aneks 1 i Aneks 2 łącznie jako Aneksy).

Inwestor jest czynnym podatnikiem VAT. Na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wyszukuje i zabezpiecza grunty, które są atrakcyjne z perspektywy inwestycyjnej (a następnie ceduje prawa z zawieranych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości na spółki celowe – takie jak Kupujący). Inwestor zainteresował się nieruchomością stanowiącą własność Sprzedających i zawarł Umowę Przedwstępną ze

Sprzedającymi.

Obecnie planowane jest jednak, że przed dokonaniem Transakcji Inwestor i Kupujący zawrą umowę cesji praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej (dalej: Cesja). W konsekwencji przeprowadzenie Transakcji (tj. zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji) (Jak wskazano powyżej: jeśli przed dokonaniem Transakcji (i) postępowanie podziałowe dotyczące wyłącznie Podziału 2 zostanie zakończone, w skład Przedmiotu Transakcji wchodziły będą Działka 1 oraz Działka 2/1, (ii) natomiast jeśli zakończone zostanie postępowanie podziałowe zarówno w zakresie Podziału 2 jak i Podziału 3, w skład Przedmiotu Transakcji wchodziły będą Działka 1/1 oraz Działka 2/1) dokonane zostanie pomiędzy Sprzedającymi i Kupującym.

W treści Umowy Przedwstępnej i Aneksów Sprzedający udzielili Inwestorowi zgody na dysponowanie Gruntem (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń (w tym – na podstawie Aneksu 1 – również pozwolenia na budowę), uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Inwestora – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Grunt wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji (z zastrzeżeniem, że wskazane czynności nie mogą prowadzić do pogorszenia stanu Gruntu) – na tej podstawie podjęte zostały między innymi następujące działania: przeprowadzenie badań geotechnicznych i środowiskowych Gruntu oraz złożenie wniosku o uzyskanie warunków technicznych przyłączenia mediów. Nie jest wykluczone, że po dokonaniu Cesji Sprzedający udzielą Kupującemu w odrębnym dokumencie zgody na dysponowanie Gruntem (lub Przedmiotem Transakcji) na cele budowlane w zakresie tożsamym z zakresem wskazanym w Umowie Przedwstępnej.

Dodatkowo, na podstawie odrębnej zgody udzielonej przez Sprzedających na części Gruntu (tj. na Działce 2/1 oraz na Działce 1) wykonane zostało badanie archeologiczne.

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedających.

Dodatkowo, w treści Umowy Przedwstępnej (Zapisy dotyczące opisywanego pełnomocnictwa znajdują się również w Aneksie 1) Sprzedający udzielili pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw): (i) Inwestorowi oraz (ii) przedstawicielowi Inwestora do:

1\. Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych założonych dla Gruntu a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawię zamieszczania wzmianek w księgach wieczystych założonych dla Gruntu – czynności te zostały lub zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji;

2\. Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Gruntu, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Gruntu – czynności te zostały lub zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji;

3\. Uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Gruntu, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych – czynności te zostały lub zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji;

4\. Uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży Gruntu, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Gruntu: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości – czynności te zostały lub zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji;

5\. Uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Gruntu uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1463 ze zm.) – czynności te zostały lub zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji;

6\. Wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, jednakże bez możliwości wejścia na teren Nieruchomości w celu zmiany przebiegu wyżej wymienionych dróg lub sieci – czynności te zostały lub zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji;

7\. Wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej Podział – czynności te zostały podjęte przed dokonaniem Transakcji;

8\. Wystąpienie w imieniu Sprzedających do Sądu o odłączenie Działki 2 z księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – czynności te zostały podjęte przed dokonaniem Transakcji;

9\. Złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Gruntu o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Gruncie – możliwe, że czynności te zostaną podjęte przed dokonaniem Transakcji.

Przy czym – zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej – to Inwestor był i jest zobowiązany do pokrycia wszystkich kosztów oraz opłat związanych z uzyskaniem warunków technicznych, decyzji i dokumentów, określonych w punktach 1 – 9 powyżej.

Dodatkowo w treści Umowy Przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie Inwestora udzielą Inwestorowi (albo wskazanym przez Inwestora osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, przy czym wszelkie koszty związane z udzieleniem tych pełnomocnictw poniesie Inwestor.

Udzielenie przez Sprzedających pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane we wskazanym powyżej zakresie nie jest warunkiem dokonania Transakcji (zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji), ale mają one wpływ na spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej wskazanych poniżej (dokonania sprawdzeń Gruntu (np. weryfikacja stanu prawnego i geotechnicznego), uzyskania odpowiednich decyzji, pozwoleń, uzgodnień – w tym pozwolenia na budowę).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki):

a) Wydaniu kosztem i staraniem Inwestora ostatecznej decyzji zatwierdzającej Podział oraz uzyskaniu kosztem i staraniem Inwestora dokumentów, niezbędnych do ujawnienia Podziału w odpowiedniej księdze wieczystej;

b) Założeniu kosztem i staraniem Inwestora odrębnej księgi wieczystej dla Działki 2, przy czym Sprzedający i Inwestor postanowili, że Inwestor zobowiązany był do złożenia odpowiedniego wniosku w tym zakresie w określonym w Umowie Przedwstępnej terminie;

c) Uzyskaniu przez Sprzedających (lub przez Inwestora działającego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

d) Uzyskaniu kosztem i staraniem Inwestora indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, wydanej przez właściwy organ na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej, potwierdzającej, że dostawa Gruntu (Umowa Przedwstępna odnosiła się do Gruntu, natomiast – w związku z przedstawionymi we wniosku postępowaniami podziałowymi – wskazany warunek dotyczy Przedmiotu Transakcji ) na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zaś Inwestor lub Kupujący będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Gruntu (Komentarz jak wyżej) – najpóźniej na 10 dni przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży;

e) Przeprowadzeniu przez Inwestora procesu analizy stanu prawnego Gruntu oraz uznaniu przez Inwestora, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

f) Uzyskaniu przez Inwestora, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Gruntu umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Inwestora Inwestycji;

g) Potwierdzeniu przez Inwestora, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację na Gruncie zamierzonej przez Inwestora Inwestycji;

h) Potwierdzeniu przez Inwestora, że Grunt posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Grunt nie będzie miał zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia kosztem i staraniem Inwestora stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

i) Uzyskaniu przez Inwestora – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Gruntu, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Inwestora w przyszłości decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

j) Uzyskaniu przez Inwestora ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizacje przedsięwzięcia w postaci zamierzonej przez Inwestora na Gruncie Inwestycji;

k) Przedstawieniu przez Inwestora uchwały wspólników Inwestora, wyrażającej zgodę na nabycie Gruntu.

Wskazane powyżej warunki zawarcia przenoszącej umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji, o których mowa w lit. b) – j), zastrzeżone zostały na korzyść Inwestora (dalej: Warunki Inwestora), co oznacza, że Inwestor ma prawo żądać zawarcia Transakcji mimo niespełnienia się któregokolwiek z nich.

Dodatkowo:

1\. zgodnie z Aneksem 1:

\- dodany został nowy Warunek (l), którym jest uzyskanie przez Inwestora ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Inwestora Inwestycji;

\- ww. Warunek zakwalifikowany został jako jeden z Warunków Inwestora;

\- Sprzedający i Inwestor postanowili, że wszelkie skutki działań Inwestora, niezależnie od tego czy działania te zostaną podjęte przez niego w imieniu własnym, czy w imieniu lub na rzecz Sprzedających, obciążają Inwestora. Dotyczy to w szczególności, ale nie wyłącznie, skutku w postaci obowiązku zapłaty należności oraz opłaty rocznych w związku z wyłączeniem Gruntu z produkcji rolnej. W przypadku, gdy w związku z działaniami Inwestora na Sprzedających nałożony zostanie obowiązek jakiejkolwiek opłaty lub świadczenia, względnie jeśli ponoszone wcześniej przez Sprzedających opłaty lub świadczenia ulegną powiększeniu w związku z tymi działaniami, Inwestor uiści za Sprzedających tę opłatę lub świadczenie, względnie odpowiednią część lub przekaże Sprzedającym ich równowartość. Przez działania Inwestora należy rozumieć także działania pełnomocnika ustanowionego w treści Umowy Przedwstępnej;

\- Sprzedający i Inwestor uzgodnili, że jeżeli w związku z działaniami Inwestora dojdzie do wzrostu wartości Gruntu, Sprzedający nie będą zobowiązani do zapłaty Inwestorowi żadnego wynagrodzenia z tego tytułu;

\- Sprzedający i Inwestor uzgodnili, że w przypadku, gdy Inwestor uzyska decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez Inwestora Inwestycji lecz do zawarcia umowy przenoszącej własność Przedmiotu Transakcji nie dojdzie do daty granicznej określonej w Umowie Przedwstępnej (zmienionej Aneksami), Inwestor doprowadzi do uchylenia tej decyzji w terminie 6 miesięcy od ww. daty granicznej. W przeciwnym razie Inwestor będzie zobowiązany przenieść tę decyzję nieodpłatnie na rzecz Sprzedających.

2\. zgodnie z Aneksem 2:

\- Sprzedający wyrazili zgodę i zezwolili Inwestorowi na dokonanie podziału geodezyjnego Działki 1 oraz Działki 2 zgodnie z mapą stanowiącą załącznik do Aneksu 2 (która to mapa odzwierciedla założenia przedstawione w niniejszym wniosku dla – odpowiednio – Podziału 2 i Podziału 3). We wskazanym zakresie Sprzedający ustanowili pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) Inwestora oraz przedstawiciela Inwestora, upoważniając do:

\- wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Działki 1 i Działki 2 – zgodnie z mapą stanowiącą załącznik do Aneksu 2;

\- uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Działki 1 i Działki 2, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

\- wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwego sądu o odłączenie z ksiąg wieczystych wydzielonych geodezyjnie działek wchodzących w skład Działki 1 i Działki 2 i założenie dla nich nowej księgi wieczystej;

\- podejmowania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania wszelkich prawem wymaganych zaświadczeń, zgód, pozwoleń, decyzji i zezwoleń, wymaganych do dokonania podziału oraz składania wniosków o wpis w księgach wieczystych celem ujawnienia podziału geodezyjnego.

\- Zgodnie z Aneksem 2 wszystkie koszty oraz opłaty związane z uzyskaniem ww. decyzji i dokumentów zostaną poniesione przez Inwestora.

Po dokonaniu Cesji, powyższe Warunki Inwestora łącznie z Warunkiem dodanym Aneksem 1, będzie się stosować odpowiednio do Kupującego jako podmiotu, który wstępuje w prawa i obowiązki Inwestora z tytułu Umowy Przedwstępnej.

Dodatkowo należy wskazać, że w przypadku, gdy tutejszy Organ uzna stanowisko Wnioskodawców określone w odniesieniu do pytania 2 za prawidłowe, tj. potwierdzi, że Sprzedający 2 również występuje w charakterze oddzielnego podatnika VAT w związku z przeprowadzeniem Transakcji, Sprzedający 2 przed dokonaniem Transakcji zarejestruje się jako podatnik VAT czynny we właściwym urzędzie skarbowym. Natomiast w sytuacji, gdy tutejszy Organ uzna stanowisko Wnioskodawców w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, tj. potwierdzi, że wyłącznie Sprzedający 1 powinien zostać uznany za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT w związku z przeprowadzeniem Transakcji, Sprzedający 2 nie dokona swojej rejestracji jako podatnika VAT czynnego, ponieważ nie będzie występował w takim charakterze w związku z przeprowadzeniem Transakcji.

**Pytania**

1) Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 albo nr 2 za prawidłowe sprzedaż Przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

2) Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Przedmiotu Transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1) W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 albo nr 2 za prawidłowe sprzedaż Przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem VAT.

W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania VAT (czynność cywilnoprawna, tj. umowa sprzedaży, będzie opodatkowana VAT), tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 albo nr 2 za prawidłowe sprzedaż Przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zainteresowani podkreślają, że wskazana powyżej konkluzja oraz kwalifikacja Transakcji na gruncie przepisów ustawy o PCC powinna mieć zastosowanie do dostawy Przedmiotu Transakcji niezależnie od zakończenia postępowania podziałowego dotyczącego Podziału 3 przed dokonaniem Transakcji. Niezależnie od tego czy przed dokonaniem Transakcji:

\- przeprowadzony zostanie wyłącznie Podział 2 (i w efekcie w skład Przedmiotu Transakcji wejdą Działka 1 oraz Działka 2/1); albo też

\- przeprowadzony zostanie zarówno Podział 2 jak i Podział 3 (a w efekcie w skład Przedmiotu Transakcji wejdą Działka 1/1 oraz Działka 2/1);

nie zmieni się sposób opodatkowania Transakcji na gruncie ustawy o PCC.

Ad. 2) W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Przedmiotu Transakcji.

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca.

Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie nr 5 jest niezbędne dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji w przypadku, gdyby odpowiedź na pytanie nr 1 i 2 była negatywna.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe, Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Przedmiotu Transakcji.

Zainteresowani wskazują, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega opodatkowaniu PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych przedstawionym w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie pytań 1 i 2 Transakcja powinna podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów podlegająca w całości opodatkowaniu VAT oraz niepodlegająca zwolnieniu z VAT.

Tym samym wyłącznie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe (co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca) Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej Przedmiotu Transakcji.

Zainteresowani wskazują, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1 i 2 za nieprawidłowe.

Zainteresowani podkreślają, że wskazana powyżej konkluzja oraz kwalifikacja Transakcji na gruncie przepisów ustawy o PCC powinna mieć zastosowanie do dostawy Przedmiotu Transakcji niezależnie od zakończenia postępowania podziałowego dotyczącego Podziału 3 przed dokonaniem Transakcji. Niezależnie od tego czy przed dokonaniem Transakcji:

\- przeprowadzony zostanie wyłącznie Podział 2 (i w efekcie w skład Przedmiotu Transakcji wejdą Działka 1 oraz Działka 2/1); albo też

\- przeprowadzony zostanie zarówno Podział 2 jak i Podział 3 (a w efekcie w skład Przedmiotu Transakcji wejdą będą Działka 1/1 oraz Działka 2/1);

nie zmieni się sposób opodatkowania Transakcji na gruncie ustawy o PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 31 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.38.2023.2.MAZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania planuje nabycie na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (dalej łącznie: Sprzedający) zdefiniowanego poniżej Przedmiotu Transakcji, który stanowi położona w B. niezabudowana nieruchomość gruntowa pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: Inwestycja). Obecnie Sprzedający są właścicielami nieruchomości obejmującej następujące działki gruntu:

\- działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położona w B., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…) (dalej: Działka 1);

\- działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położona w B., dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (…) (dalej: Działka 2) (dalej łącznie: „Grunt”).

Grunt jest niezabudowany, nieogrodzony i nieuzbrojony. Na Gruncie mogą znajdować się części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedających (np. linie energetyczne lub wodociągowe). Wskazane obiekty stanowią elementy infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych) i – w związku z tym – nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Sprzedający są właścicielami Gruntu na zasadach obowiązującej w ich związku małżeńskim ustawowej wspólności majątkowej. Przed dokonaniem Transakcji:

\- dokonany zostanie podział Działki 2 (dalej: Podział 2) na dwie odrębne działki o powierzchni ok. 4ha (dalej: Działka 2/1) i o powierzchni ok. 10ha (dalej: Działka 2/2) (numeracja działek, które powstaną na skutek podziału, nie została jeszcze ustalona i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału Działki 2);

\- oraz rozważany jest podział Działki 1 (dalej: Podział 3) na dwie odrębne działki o powierzchni ok. 1ha (dalej: Działka 1/1) i o powierzchni ok. 600 m2 (dalej: Działka 1/2) (numeracja działek, które powstaną na skutek ewentualnego podziału Działki 1, nie została jeszcze ustalona i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału Działki 1 – o ile do takiego podziału dojdzie przed dokonaniem Transakcji).

Tym samym przedmiot planowanej Transakcji (dalej: Przedmiot Transakcji) będą stanowiły:

\- Działka 1 oraz Działka 2/1 – jeśli przed Transakcją dokonany zostanie wyłącznie Podział 2;

\- Działka 1/1 oraz Działka 2/1 – jeśli przed Transakcją dokonany zostanie Podział 2 oraz Podział 3.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.38.2023.2.MAZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „Sprzedający 1 będzie występował jako podatnik w przypadku zbycia nieruchomości, ale tylko w odniesieniu do posiadanego udziału w majątku wspólnym. W tym wypadku również Sprzedający 2 będzie występował jako podatnik – na gruncie przepisów ustawy o VAT – w odniesieniu do posiadanego udziału w majątku wspólnym. (…) w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z Działki 1 i Działki 2) nie znajdzie zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z Działki 1 i Działki 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. (…) Podsumowując – planowana sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z Działki 1 i Działki 2) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy. W związku z tym zarówno Sprzedający 1, jak i Sprzedający 2 będą zobowiązani do wystawienia faktur w części odpowiadającej wartości zbywanego udziału w nieruchomości stanowiącej ustawową wspólność majątkową.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Działek będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięcie, odniesienie się do pytania Zainteresowanych oznaczonego we wniosku nr 5, które ma charakter warunkowy i przyporządkowanego do tego pytania stanowiska, należało uznać za bezzasadne.

Końcowo Organ wskazuje, iż niezależnie od tego, czy przed dokonaniem Transakcji przeprowadzony zostanie wyłącznie Podział 2 albo przeprowadzony zostanie zarówno Podział 2 jaki i Podział 3 – nie zmieni się sposób opodatkowania Transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan K. G. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).