Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-78/11/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-04-19
Teza: W przypadku sprzedaży części lokali w budynku, w jaki sposób wyliczyć koszty uzyskania przychodów, przypadające na te lokale (a więc koszty wytworzenia sprzedawanych „wyrobów gotowych”, jakim staną się lokale)?
Słowa kluczowe: dochód; działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 20 stycznia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokali (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokali.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą m.in. w zakresie pośrednictwa finansowego i obsługi nieruchomości (kupno, sprzedaż, pośrednictwo w obrocie). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów na zasadach określonych w art. 22 ust. 6b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (metoda kasowa). Podatek dochodowy opłaca na zasadach określonych w art. 30c tejże ustawy (podatek liniowy w wysokości 19% podstawy opodatkowania). W dniu 08 kwietnia 2009r. zakupił na cele prowadzonej działalności gospodarczej grunt i budynek mieszkalny z zamiarem przeprowadzenia kapitalnego remontu i rozbudowy. W dniu 06 kwietnia 2009r. na zakup ww. nieruchomości oraz jej remont zaciągnął bankowy kredyt inwestycyjny. Z uwagi na to, że budynek w momencie zakupu nie nadawał się do użytku, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Z dniem 16 grudnia 2009r. Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży (a konkretnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych) po przeprowadzonych robotach remontowo-budowlanych, dlatego też opisany grunt oraz budynek zostały zaksięgowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 według ceny zakupu z aktu notarialnego (zakup towarów handlowych i materiałów). W tym samym dniu w kol. 10 wpisano do kosztów uzyskania inne wydatki poniesione wcześniej, a związane z prowadzoną inwestycją, takie jak projekt architektoniczny, projekt geotechniczny, zapłacone odsetki bankowe od kredytu inwestycyjnego. Na dzień 31 grudnia 2009r. został sporządzony spis z natury towarów, którym objęto m.in. jako tzw. „produkcję w toku” wartość opisanego budynku, powiększoną o zapłacone odsetki bankowe, koszty projektów geotechnicznych i architektonicznych. Wysokość tych kosztów ustalono na podstawie faktur wystawionych przez wykonawców ww. usług oraz potwierdzeń przelewów odsetek dokonanych na rzecz banku. W 2010 roku w związku z kontynuacją opisanej inwestycji, w dalszym ciągu, spłacane odsetki oraz koszty wykonanych przez firmy zewnętrzne robót budowlanych i projektów (w dniu wystawienia faktury lub innego dowodu księgowego) były wpisywane w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. W dniu 31 grudnia 2010r. został przeprowadzony spis z natury, w którym z uwagi na brak zakończenia robót budowlanych ponownie ujęto jako „produkcję w toku” opisane wyżej wydatki z 2010r., powiększone o koszty poniesione w 2009r., ujęte wcześniej w spisie natury na dzień 31 grudnia 2009r. Wycena „produkcji niezakończonej” odbywa się według kosztów wytworzenia, zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Z uwagi na to, że po zakończeniu inwestycji lokale w opisanym budynku zostaną przeznaczone do sprzedaży, dopiero w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż (2011), zostaną rozliczone odpowiadające im koszty uzyskania przychodów, ujęte dotąd w spisie z natury.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

W jaki sposób wyliczyć koszty uzyskania przychodów, w przypadku sprzedaży części lokali w budynku, przypadające na te lokale (a więc koszty wytworzenia sprzedawanych „wyrobów gotowych”, jakim staną się lokale)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione na wytworzenie przedmiotowych lokali zostaną rozliczone w roku ich sprzedaży. Dokładne ustalenie kosztów przypadających na poszczególne lokale jest niemożliwe z uwagi na to, że wszystkie prace projektowe, budowlane są wyceniane i fakturowane w odniesieniu do całego budynku, bez podziału na jego poszczególne lokale, części czy kondygnacje. Z uwagi na powyższe najbardziej właściwą metodą obliczenia kosztów przypadających na poszczególne lokale wydaje się metoda według klucza „powierzchniowego”, tzn. koszty te należy ustalić w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia lokalu sprzedanego w ogólnej powierzchni użytkowej budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy, z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1 uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika w szczególności, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie pośrednictwa finansowego i obsługi nieruchomości (kupno, sprzedaż, pośrednictwo w obrocie). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów na zasadach określonych w art. 22 ust. 6b ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (metoda kasowa). W dniu 08 kwietnia 2009r. zakupił na cele prowadzonej działalności gospodarczej grunt i budynek mieszkalny. Z dniem 16 grudnia 2009r. podjął decyzję o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży (a konkretnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych), po przeprowadzonych robotach remontowo-budowlanych. W związku z tym ww. grunt oraz budynek zaksięgował w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 według ceny zakupu z aktu notarialnego (zakup towarów handlowych i materiałów). W tym samym dniu w kol. 10 wpisał do kosztów uzyskania inne wydatki poniesione wcześniej, a związane z prowadzoną inwestycją, takie jak projekt architektoniczny, projekt geotechniczny, zapłacone odsetki bankowe od kredytu inwestycyjnego. Na dzień 31 grudnia 2009r. sporządził spis z natury towarów, którym objął m.in. jako tzw. „produkcję w toku” wartość opisanego budynku, powiększoną o zapłacone odsetki bankowe, koszty projektów geotechnicznych i architektonicznych. Wysokość tych kosztów ustalono na podstawie faktur wystawionych przez wykonawców ww. usług oraz potwierdzeń przelewów odsetek dokonanych na rzecz banku. W dniu 31 grudnia 2010r. został przeprowadzony spis z natury, w którym z uwagi na brak zakończenia robót budowlanych ponownie ujęto jako „produkcję w toku” poniesione wydatki z 2010r., powiększone o koszty poniesione w 2009r., ujęte wcześniej w spisie natury na dzień 31 grudnia 2009r. Po zakończeniu inwestycji lokale w wybudowanym przez Wnioskodawcę budynku zostaną przeznaczone do sprzedaży i dopiero w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż (2011), zostaną rozliczone odpowiadające im koszty uzyskania przychodów, ujęte dotąd w spisie z natury.

Zauważyć należy, iż w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2011r. Znak: IBPBI/1/415-77/11/ZK wskazano m.in., iż „w sytuacji, gdy Wnioskodawca w określonym roku podatkowym nie osiągnie przychodu ze zbycia wybudowanych lokali, zobowiązany jest do ujęcia produkcji w toku i wyrobów gotowych w spisie z natury sporządzanym na koniec roku. Niesprzedane lokale w zależności od stopnia ich zaawansowania będą produkcją w toku bądź wyrobami gotowymi, podlegającymi spisowi z natury na koniec okresu sprawozdawczego i wycenie według kosztów wytworzenia. Tym samym w spisie tym należy ujęć materiały i usługi nabyte w związku z wybudowaniem lokali, niesprzedanych w danym roku podatkowym. W ten sposób składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży”.

Zatem w istocie, wydatki poniesione na budowę budynku, w którym znajdują się przedmiotowe lokale mające być przedmiotem planowanego zbycia, będą stanowiły koszt uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym okresie sprawozdawczym w którym zostaną sprzedane. Przy czym z uwagi na zbiorcze ewidencjonowanie kosztów poniesionych na całą realizowaną inwestycję, koszty przypadające na poszczególne lokale należy ustalić proporcjonalnie do udziału ich powierzchni w ogólnej powierzchni budynku. Gdyby jednak wystąpiły koszty ściśle związane z konkretnym lokalem (np. jakieś specjalne prace wykonane tylko w tym lokalu) to należy je przypisać do tego lokalu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1, 2 i 3, wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.