Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-164/11-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-05-12
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; nabycie; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód-źródła przychodu; umowa-umowa przedwstępna; zadatek; zaliczka; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2011 r. (data wpływu: 11 lutego 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 maja 2011 r. (data wpływu: 10 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 2 maja 2011 r., nr ILPB2/415-164/11-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 2 maja 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 6 maja 2011 r.), zaś w dniu 10 maja 2011 r. (data nadania: 9 maja 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w dniu 20 maja 2005 r. na podstawie aktu notarialnego kupili mieszkanie. Natomiast w 2010 r. małżonkowie postanowili kupić dom jednorodzinny. W tym celu, w dniu 10 czerwca 2010 r. zawarli oni umowę przedwstępną kupna-sprzedaży ze zbywającym, który taki dom zamierzał im sprzedać.

Ponadto, małżonkowie w dniu 14 lipca 2010 r. zawarli umowę przedwstępną kupna-sprzedaży ich mieszkania, które nabywcy (małżeństwo), planowali od nich nabyć.

Tytułem zadatku, od nabywców mieszkania małżonkowie otrzymali kwotę 20 000 zł. Natomiast w dniu 8 września 2010 r. ze sprzedającym dom jednorodzinny zawarli oni akt notarialny dotyczący jego kupna. Przedmiotowy dom jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i nie jest przeznaczony na cele rekreacyjne – jest budynkiem mieszkalnym.

Zainteresowany wyjaśnił, iż zgodnie z postanowieniami ww. aktu notarialnego, w dniu jego podpisania, na rzecz sprzedającego – małżonkowie wpłacili kwotę 30 000 zł, na którą składały się środki:

*   własne w wysokości 10 000 zł,
*   pochodzące z zadatku otrzymanego od nabywców ich mieszkania w kwocie 20 000 zł,
*   z zaciągniętego przez nich kredytu hipotecznego w wysokości pozostałej kwoty należnej zbywającemu.

W wykonaniu cytowanej powyżej umowy przedwstępnej, tj. kupna-sprzedaży mieszkania z dnia 10 czerwca 2010 r., Zainteresowana wraz z małżonkiem, na podstawie aktu notarialnego w dniu 21 października 2010 r. dokonali sprzedaży tego mieszkania. Sprzedaż mieszkania nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tego samego dnia, w Urzędzie Skarbowym małżonkowie złożyli stosowne oświadczenie odnośnie przeznaczenia otrzymanej ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania kwoty na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz PIT-23.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego, otrzymana od nabywców mieszkania w dniu 14 lipca 2010 r. kwota 20 000 zł, stanowiąca przychód, może być traktowana jako przeznaczona na cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w świetle przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych otrzymana kwota 20 000 zł od nabywców tytułem zadatku ze sprzedaży mieszkania korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zainteresowana zaznaczyła, że wcześniejsze nabycie domu jednorodzinnego nie ma znaczenia prawnego w zakresie prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego w omawianym zakresie. Wcześniejsza sprzedaż mieszkania stwarzałby dla czteroosobowej rodziny Wnioskodawczyni niebezpieczeństwo pozbawienia się dachu nad głową w przypadku nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej kupna domu jednorodzinnego. Stąd też, w pierwszej kolejności małżonkowie podpisali w dniu 14 lipca 2010 r. umowę przedwstępną z nabywcami przedmiotowego mieszkania, a następnie w dniu 8 września 2010 r. kupili dom jednorodzinny i wpłacili w tym dniu środki pochodzące z uzyskanego zadatku w wysokości 20 000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie tut. Organ wskazuje, że we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w poz.: 55, 56 Zainteresowana wskazała przepis art. 23 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w Jej ocenie znajduje zastosowanie w rozpatrywanej sprawie.

Mając jednak na uwadze merytoryczną treść tego wniosku oraz wskazania zawarte przez Wnioskodawczynię w poz. 47 przedmiotowego wniosku – tut. Organ zrozumiał, iż Zainteresowana miała na uwadze przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży mieszkania, co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc moment jego nabycia.

Należy bowiem zauważyć, że ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Z uregulowania wynikającego z art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego opisu stanu faktycznego, będące przedmiotem sprzedaży mieszkanie Wnioskodawczyni nabyła w 2005 r.

Tak więc, rozpatrując kwestię opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwala skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wyżej cyt. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub lit. e) ustawy.

Możliwość ta jest jednak wyłączona, gdy przychód zostanie wydatkowany na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie bowiem do art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Wyjaśnić należy, że z zacytowanych przepisów wynika, że skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany również z terminem wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez Wnioskodawczynię kwoty uzyskanej ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, jest dzień faktycznego poniesienia wydatków na nabycie domu mieszkalnego.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa powyżej, mogą być objęte również przychody wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Stosownie do powyższego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, co nie zmienia jednak faktu, iż przeniesienie własności nieruchomości nastąpi dopiero w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży.

Zwolnieniem, o którym mowa, mogą być więc objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek (zaliczka, przedpłata).

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż kupujący mieszkanie, w dniu 14 lipca 2010 r. wpłacili Wnioskodawczyni, w postaci zadatku kwotę 20 000 zł, którą to kwotę w dniu 8 września 2010 r. przeznaczyła na nabycie domu mieszkalnego.

Jeżeli zatem – jak to miało miejsce w niniejszej sprawie – okoliczność wcześniejszego otrzymania kwoty w wysokości 20 000 zł tytułem sprzedaży mieszkania została udokumentowana oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, to kwota ta wydatkowana na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy jednak zauważyć, iż Wnioskodawczyni, jako odrębny podatnik, uzyskała przychód w postaci zadatku w wysokości odpowiadającej wartości udziału przysługującego Jej w przedmiotowym mieszkaniu, a zatem zastosowanie rzeczonego zwolnienia, dotyczy przychodu uzyskanego przez Zainteresowaną w tej właśnie wielkości.

Biorąc powyższe pod uwagę oraz uregulowania prawne w tym zakresie, stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni ma prawo otrzymaną kwotę w postaci zadatku w dniu 14 lipca 2010 r., ale w części wskazanej powyżej – od nabywców tego mieszkania zakwalifikować jako przychód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowego mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. męża Zainteresowanej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.