Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-706/15-2/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży ogółu praw wynikających z umowy rachunku escrow.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; opodatkowanie; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 644) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2015 r. (data wpływu 13 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży ogółu praw wynikających z umowy rachunku C. – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży ogółu praw wynikających z umowy rachunku C..

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca – A. Sp. z o.o. (dalej „Spółka") jest podmiotem wspierającym działalność deweloperską (zakup gruntów dla realizacji na nich inwestycji budowlanych w celu sprzedaży lub wynajmu znajdujących się w nich lokali). Poszczególne projekty deweloperskie realizowane są przez wyodrębnione spółki celowej grupy B. w Polsce. Natomiast rolą Spółki jest rozwój tych projektów w ich wstępnej fazie, tzn.: wyszukanie odpowiedniej nieruchomości, przeprowadzenie analiz jej przydatności ekonomicznej, przeprowadzenie badania stanu prawnego i ew. środowiskowego. Jeżeli wynik tych analiz jest pozytywny Spółka przeprowadza negocjacje z właścicielami i zawiera umowę przedwstępną (dalej „Umowa Przedwstępna"). W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Spółka zawiera z bankiem (oraz właścicielem nieruchomości-Sprzedającym) Umowę Rachunku C.. Na jej podstawie otwierany jest rachunek bankowy („Rachunek C."), na który Spółka wpłaca, jednorazowo albo w ratach (zaliczkach) cenę za udziały w nieruchomości. Z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości kwoty zaliczek na poczet ceny zakupu udziałów w nieruchomości będą przelane z Rachunku C. na rachunek bankowy sprzedającego. Rachunek C. nie zostałby otworzony gdyby Spółka nie zawarła Umowy Przedwstępnej - nie byłoby bowiem żadnego powodu aby z niego korzystać. Zatem jest to rachunek towarzyszący Umowie Przedwstępnej, z którego prawa są związane z prawami nabywcy z Umowy Przedwstępnej.

Po dokonaniu tych czynności Spółka dokonuje „przeniesienia projektu" na spółkę celową, („Nabywca"), tzn. odpłatnej cesji (sprzedaży) ogółu praw przysługujących jej z tytułu Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki celowej realizującej projekt na danej nieruchomości. Wynagrodzenie za tę cesję kalkulowane jest przy uwzględnieniu poniesionych kosztów i odpowiedniego wynagrodzenia Spółki za wykonane usługi rozwoju projektu. Jednocześnie z taką cesją, w ramach tej samej umowy albo w odrębnej umowie Spółka dokonuje na rzecz Nabywcy sprzedaży ogółu praw wynikających z Umowy Rachunku C. powiązanego z Umową Przedwstępną, w zamian za ustalone wynagrodzenie, które ustalane jest jako kwota zgromadzona na Rachunku C., poniesione koszty związane z otworzeniem i utrzymywaniem tego rachunku oraz odpowiednie wynagrodzenie za taką usługę. W związku ze sprzedażą ogółu praw Spółki wynikających z Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku C. Nabywca stosownie do art. 519 i nast. Kodeksu cywilnego za zgodą sprzedającego, przejmie ogół obowiązków Spółki, wynikających z Umowy Przedwstępnej oraz z umowy Rachunku C..

W związku ze sprzedażą ogółu praw i przejęciem obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku C., wpłaty dokonane wcześniej przez Spółkę na Rachunek C. zaliczone zostaną na poczet wpłat, jakich dokonać powinien Nabywca na Rachunek C., zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Spółkę ogółu praw wynikających z Umowy Rachunku C. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Spółkę ogółu praw wynikających z Umowy Rachunku C. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, świadczeniem usług, podlegającym opodatkowaniu VAT, jest „każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa."

Z powyższego przepisu wynika, że zakres przedmiotowy pojęcia „świadczenia usług" w rozumieniu ustawy o VAT jest bardzo szeroki i obejmuje on każde świadczenie, niebędące dostawą towarów. Przy czym z uwagi na to, że ustawa o VAT nie zawiera definicji „świadczenia", należy przyjąć, że posługuje się nim w znaczeniu przyjętym w prawie cywilnym, zgodnie z którym stanowi ono wykonanie zobowiązania -tj. zachowanie dłużnika, którego celem jest zaspokojenie interesu wierzyciela wyrażonego w treści zobowiązania.

Natomiast katalog świadczeń uznawanych za usługi wymienionych w art. 8 ust. 1 pkt 1 - 3 ustawy o VAT nie ma charakteru zamkniętego, a jedynie przykładowy - o czym świadczy zapis „w tym również". Prowadzi to do wniosku, że „świadczeniem usług" w rozumieniu tego przepisu będzie przeniesienie wszelkich praw majątkowych, nie tylko praw do wartości niematerialnych i prawnych.

Dodatkowo świadczy o tym treść art. 281 pkt 1 ustawy o VAT, w którym wprost wskazuje się jako usługę, opodatkowaną VAT „sprzedaż praw" - bez zawężania ich do określonych kategorii praw.

Z tego względu należy uznać, że sprzedaż ogółu praw Spółki wynikających z Umowy Rachunku C. stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT - a więc czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Nie ulega bowiem wątpliwości, że nie ma w tym wypadku mowy o dostawie towarów.

Jednocześnie wskazać należy, że w związku z dokonaniem sprzedaży ww. ogółu praw z Umowy Rachunku C. Spółka działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT:

1.  „ Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych."

Spółka bezsprzecznie wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - działalność wspierającą działalność deweloperską, polegającą na przygotowaniu inwestycji deweloperskich poprzez wyszukanie odpowiedniej nieruchomości, przeprowadzenie analiz jej przydatności ekonomicznej, przeprowadzenie badania stanu prawnego i ew. środowiskowego oraz zawarcie umowy przedwstępnej. W świetle literalnego brzmienia art. 15 ust. 1 ustawy o VAT okoliczność ta jest wystarczająca do przyznania jej statusu podatnika VAT. Niezależnie natomiast od powyższego, opisana sprzedaż ogółu praw przysługujących Spółce na podstawie Umowy Rachunku C. pozostaje w bezpośrednim związku z podstawową działalnością gospodarczą Spółki.

Jak wspomniano, zawarcie Umowy Rachunku C. następuje w bezpośrednim związku z zawarciem przez Spółkę przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości. Celem zawarcia Umowy Rachunku C. jest bowiem otworzenie Rachunku C., na który Spółka miała dokonywać wpłat zaliczek na poczet ceny zakupu udziałów w nieruchomości. Rachunek taki nie zostałby otworzony gdyby nie zawarto Umowy Przedwstępnej.

Również sprzedaż ogółu praw z Umowy Rachunku C. nastąpi w bezpośrednim związku ze sprzedażą ogółu praw przysługujących Spółce na podstawie Umowy Przedwstępnej: stanowi ona wyłączną przyczynę dokonania sprzedaży ogółu praw z Umowy Rachunku C., a przy tym sprzedaż ogółu praw Spółki wynikających z obu opisanych umów nastąpi jednocześnie, w ramach tej samej umowy albo - także jednocześnie - w umowie odrębnej.

Przy czym zawarcie umowy przedwstępnej następuje w ramach podstawowej działalności gospodarczej Spółki polegającej na zapewnieniu nabycia gruntu i przygotowaniu go do inwestycji, którą będzie prowadził inny podmiot (spółka celowa, prowadząca działalność deweloperską). Celem zawarcia umowy przedwstępnej przez Spółkę jest więc co do zasady dokonanie w przyszłości odpłatnej cesji (sprzedaży) ogółu praw przysługujących jej z tytułu Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki celowej realizującej projekt na danej nieruchomości.

Z powyższego wynika, że zarówno zawarcie Umowy Przedwstępnej przez Spółkę, jak i dokonanie odpłatnej cesji wynikających z niej praw i obowiązków na inny podmiot (spółkę celową mającą realizować konkretną inwestycję deweloperską) następuje w ramach podstawowej działalności gospodarczej Spółki - stanowi wręcz istotę tej działalności. Nie budzi więc wątpliwości, że zawarcie zarówno Umowy Przedwstępnej, jak i umowy cesji wynikających z niej praw następuje w ramach działalności gospodarczej Spółki, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Związek

Wniosek ten automatycznie należy odnieść zatem również do nierozerwalnie związanej ze sprzedażą ogółu praw Spółki wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedażą ogółu praw przysługujących je z tytułu Umowy Rachunku C.. Z uwagi na to, że zawarcie Umowy Rachunku C., jak i cesja ogółu wynikających z niej praw są bezpośrednią konsekwencją zawarcia odpowiednio Umowy Przedwstępnej oraz umowy cesji wynikających z niej praw (przy czym obie cesje następują jednocześnie, w ramach jednej umowy), należy uznać, że odpłatna cesja praw wynikających z Rachunku C. stanowi - na równi z cesją praw z Umowy Przedwstępnej, której towarzyszy - podstawowy element działalności gospodarczej Spółki.

Reasumując, sprzedaż ogółu praw Spółki wynikających z Umowy Rachunku C. nastąpi w ramach działalności gospodarczej Spółki w rozumieniu art. 15 ust 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji Spółce w związku z dokonaniem opisanej transakcji będzie przysługiwać status podatnika podatku od towarów i usług. Oznacza to, że sprzedaż przez Spółkę ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Rachunku C. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy czym z uwagi na to, że transakcja ta nie jest objęta zakresem zastosowania żadnego z przepisów szczególnych przewidujących opodatkowanie według obniżonej stawki VAT, względnie zwolnienie od podatku, podlega ona opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż sprzedaż przez Spółkę ogółu praw wynikających z Umowy Rachunku C. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.