Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-632/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-12
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2014 r. (data wpływu 3 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (dalej: Grunt), dla której sposób korzystania oznaczono jako „Bi-inne tereny zabudowane”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem biurowym (dalej: Budynek), stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o pięciu kondygnacjach naziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy 2060 m2 wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami, infrastrukturą i wyposażeniem, zainstalowanym lub wybudowanym na Gruncie (dalej: Nieruchomość).

Grunt został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 grudnia 2010 r. Nieruchomość została wybudowana przez Sprzedającego. Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntu i wyłącznym właścicielem Budynku.

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany w szczególności dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu. Tym samym, Sprzedający ma co do zasady prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie Budynku i pozostałych naniesień.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w szczególności pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą nabycia przez Wnioskodawcę praw do Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Wnioskodawcę zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy z dnia 26 czerwca 1974 r. (Dz. U. z 1974 r., nr 24, poz. 141 ze zm.; dalej: Kodeks pracy).

Wnioskodawca zwraca uwagę, że w chwili obecnej część powierzchni Budynku nie jest wynajmowana najemcom, ponadto, Sprzedający jest w trakcie procesu pozyskiwania nowych najemców. Warunki niektórych umów najmu przewidują finansowanie przez Sprzedającego części kosztów dostosowania wynajmowanej powierzchni do potrzeb najemców. Zatem, nie można wykluczyć, iż prace dostosowawcze będą stanowiły ulepszenia o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej budynków. Co istotne, z uwagi na świadczenie opodatkowanych VAT usług najmu, Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z pracami dostosowawczymi.

Pierwsze umowy najmu zostały zawarte przez Sprzedającego w sierpniu 2012 r. W konsekwencji, planowane nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiłoby po okresie dłuższym niż 2 lata od wydania przedmiotu najmu pierwszym najemcom, tj. po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy jest planowana po sierpniu 2014 r.).

Sprzedający i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W efekcie nabycia Nieruchomości, na podstawie przepisu art. 678 par. 1 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - tekst jednolity ze zm.; dalej: Kodeks cywilny), Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w umowy najmu powierzchni biurowej Budynku, będącej elementem Nieruchomości.

W odniesieniu do umów najmu, których przedmiot na dzień sprzedaży nieruchomości nie został jeszcze wydany najemcy, Wnioskodawca zauważa, że w doktrynie prawa cywilnego podnoszone są nieliczne głosy, że prawa i obowiązki z takich umów najmu nie przechodzą na nabywcę automatycznie na mocy art. 678 par. 1 Kodeksu cywilnego. Wnioskodawca wprawdzie nie podziela tego podejścia, jednakże dla uniknięcia wątpliwości, w przypadku umów najmu, gdzie na dzień sprzedaży Nieruchomości nie nastąpi wydanie przedmiotu najmu najemcy, dodatkowo zawarte zostaną przez Sprzedającego i Wnioskodawcę umowy cesji praw i obowiązków wynikających z tych umów.

W dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostanie również zawarta odrębna umowa przelewu praw, na której podstawie Wnioskodawca nabędzie od Sprzedającego m. in.:

1.  prawa autorskie (wszystkie prawa do projektów Budynku, a także uprawnienia i upoważnienia dotyczące takich projektów, nabyte kiedykolwiek przez Sprzedawcę);
2.  zabezpieczenia (wszelkie instrumenty zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, które zostały ustanowione przez najemców na rzecz Sprzedającego jako wynajmującego na podstawie umów najmu, na przykład w formie gwarancji bankowych, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji gotówkowych, jak również wszelkie przyszłe zabezpieczenia udzielone Sprzedającemu w związku z umowami najmu po dacie zawarcia umowy przedwstępnej, ale przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy);
3.  gwarancje budowlane (wszelkie gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu lub nabyte przez Sprzedającego, dotyczące robót budowlanych, a także wszelkie umowne oraz ustawowe prawa i roszczenia Sprzedającego względem wykonawców i podwykonawców robót na terenie Nieruchomości (w tym robót wykończeniowych), a także wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z nimi, jak również wszelkie przyszłe gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu w związku z robotami wykonywanymi na terenie Nieruchomości po dacie zawarcia umowy przedwstępnej, ale przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy);
4.  prawa z rejestracji stron internetowych;

\- w zakresie, w jakim każde z nich będzie przenoszalne.

Planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego, w szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości nie będą m. in.:

1.  umowa z zarządcą Nieruchomości;
2.  umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości;
3.  umowy na wywóz odpadów, konserwację wind i ochronę Nieruchomości;
4.  umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe);
5.  należności - w tym wynikające z umów najmu;
6.  zobowiązania kredytowe i wobec dostawców mediów do Nieruchomości;
7.  środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie;
8.  księgi;
9.  umowa najmu siedziby Sprzedającego.

Ponadto, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego do Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23¹ Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże wskazane wyżej umowy zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po planowanej transakcji na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Wnioskodawca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Wnioskodawcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Wnioskodawcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej sprzedaży Nieruchomość ta nie będzie również stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę.

W rezultacie planowanej transakcji, właścicielem Nieruchomości stanie się Wnioskodawca, który będzie wykorzystywał Nieruchomość dla celów wynajmu, tj. w działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., nr 177, poz. 1054 - tekst jednolity ze zm.; dalej: ustawa o VAT)?
2.  Czy Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z przedmiotową sprzedażą?
4.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do przyspieszonego zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni?
5.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z 9 stycznia 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., nr. 101, poz. 649 - tekst jednolity ze zm.; dalej: ustawa o PCC), sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostały wydane w dniu 7 stycznia 2015 r. odrębne interpretacje indywidualne Nr IPPP1/443-1297/14-5/MP, IPPP1/443-1297/14-6/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m. in. umowy sprzedaży. Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, przyjmując, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że PSpółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (dalej: Grunt), dla której sposób korzystania oznaczono jako „Bi-inne tereny zabudowane”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem biurowym (dalej: Budynek), stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o pięciu kondygnacjach naziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy 2060 m2 wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami, infrastrukturą i wyposażeniem, zainstalowanym lub wybudowanym na Gruncie (dalej: Nieruchomość).

W interpretacji indywidualnej z dnia 7 stycznia 2015 r. Nr IPPP1/443-1297/14-5/MP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „W analizowanej sprawie, zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT i będą zarejestrowanymi podatnikami na dzień dokonania dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Strony Transakcji będą więc uprawnione do wyboru opodatkowania tej części budynku i związanych z nim naniesień, która korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, opisana transakcja dostawy Nieruchomości, w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.