Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.552.2024.3.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-15
Teza: Dokonując sprzedaży udziału w nieruchomościach nie będą działali Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż udziału w ww. nieruchomościach nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik czynny; współwłasność-współwłasność łączna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

5 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 13 września 2024 r. (wpływ 28 września 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 28 września 2024 r. (wpływ 28 września 2024 r.) oraz 9 października 2024 r. (wpływ 9 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym
-----------------------------------------------------

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   A.A.

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   B.B.

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawcy na prawach wspólności ustawowej są:

1\. Właścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1/1, obręb (…), o powierzchni (…) m2, położonej w (…), przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Wskazana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową.

2\. Właścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1/2, obręb (…), o powierzchni (…) m2, położonej w (…), przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Wskazana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową.

3\. Właścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1/3, obręb (…), o powierzchni (…) m2, położonej w (…), przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Wskazana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową.

4\. Właścicielami niezabudowanej działki gruntu nr 1/4, obręb (…) o powierzchni (…) m2, położonej w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Wskazana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem mieszkalnictwa wielorodzinnego. W ewidencji gruntów została oznaczona jest jako grunt orny.

5\. Właścicielami udziału wynoszącego 4/13 części niezabudowanej działki gruntu nr 1/5, obręb (…), położonej w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Wskazana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod aktywność gospodarczą z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej, natomiast w ewidencji gruntów oznaczona jest jako drogi (pełni funkcję drogi dojazdowej).

W związku z wybudowaniem nowego domu i zaplanowanym przeniesieniem miejsca zamieszkania Wnioskodawców i ich rodziny do miejscowości (…), a dalej w związku z planowaną sprzedażą umiejscowionego w (…) domu wraz z przyłączonym do niego ogrodem (działki gruntu wskazane powyżej w pkt 1-5), Wnioskodawcy składają niniejszy wniosek.

Wnioskodawcy nabyli każdą z nieruchomości oddzielnie, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, Numer Rep. A (…), sporządzonego w dniu (…) przez notariusza (…).

Nieruchomości zostały nabyte od osoby fizycznej. Wskazane powyżej nieruchomości nie powstały w związku z powyższym wskutek podziału dokonanego przez Wnioskodawców, ale stanowiły każdorazowo przedmiot odrębnego prawa własności. Wskazane nieruchomości zostały nabyte dla celów prywatnych (mieszkaniowych). Wnioskodawcy na działce nr 1/3 wybudowali dom, w którym mieszkali wraz z rodziną począwszy od (…). Wszystkie nakłady czynione na ww. nieruchomości pozostawały w zw. z celami prywatnymi (tj. wszystkie nieruchomości były połączone jednym ogrodzeniem i służyły wyłącznie Wnioskodawcom i ich rodzinie). W związku z faktem, że Wnioskodawcy zdecydowali się przeprowadzić poza miejscowość usytuowania ww. nieruchomości, podjęto decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują, że łączna wartość działek jest znaczna, z tego powodu nie sposób znaleźć nowego nabywcy, na którego rzecz dokonano by zbycia wszystkich przedmiotowych działek w ramach jednej czynności. Wnioskodawcy zdołali jednak znaleźć nabywców zainteresowanych poszczególnymi działkami. W tych okolicznościach Wnioskodawcy zdecydowali się dokonywać sprzedaży poszczególnych działek. Wnioskodawcy jednak wskazują, że nie podjęto działań celem przygotowania, czy też uatrakcyjnienia ww. nieruchomości pod sprzedaż.

W tym w szczególności:

*   nie podjęto działań marketingowych mających wypromować ww. nieruchomości,
*   nie dokonano podziału nieruchomości na mniejsze działki,
*   nie nawiązano współpracy z żadnym biurem pośredniczącym w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują, że do 2009 r. uzbrojona została nieruchomość, na której wybudowano dom (doprowadzono przyłącza wody, prądu, kanalizacji oraz gazu) - co oczywiście służyło celom prywatnym. W celu przystosowania pozostałych działek do celów mieszkalnych Wnioskodawca ogrodził je w taki sposób, aby stanowiły jedną całość (pełniły one funkcję ogrodu rekreacyjnego).

Nieruchomości opisane w niniejszym wniosku, począwszy od (…) nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze. Przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych (mieszkalnych) przez Wnioskodawcę i jego rodzinę.

W chwili złożenia wniosku o interpretację zostały zawarte trzy umowy przedwstępne: dwie na sprzedaż nieruchomości oznaczonych w ust. 1 i ust. 2 na rzecz spółki sp. z o.o. oraz jedna na sprzedaż nieruchomości oznaczonej w ust. 4 i 5 na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Umowy zostały zawarte bez pośredników trudniących się w sprzedaży nieruchomościami. Oferta sprzedaży ww. nieruchomości nie była dostępna w sieci, internecie, prasie, czy telewizji. Przyszli nabywcy o sprzedaży dowiedzieli się bezpośrednio od Wnioskodawcy - z każdym z nabywców (w przypadku spółki z osobami zarządzającymi) Wnioskodawca znał się osobiście na długo przed powzięciem zamiaru sprzedaży nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem. Wnioskodawcy są właścicielami innej nieruchomości ulokowanej w miejscowości (…), na której wybudowali dom, do którego mają zamiar przenieść swoje miejsce zamieszkania.

Nieruchomość ta nie stanowi jednak przedmiotu niniejszego wniosku, bowiem nie jest przeznaczona na sprzedaż i w najbliższym czasie prawdopodobnie nie będzie. Sytuacja prawna pozostałych nieruchomości (tj. niebędących dotychczas objętą żadną umową zobowiązującą) nie została jeszcze bliżej określona. Wnioskodawca zakłada ich sprzedaż w przyszłości, jednakże nie będzie podejmować, jak w przypadku działek objętych już przedwstępną umową sprzedaży, dodatkowych czynności, w tym nie będzie nawiązywał współpracy z pośrednikiem/agentem trudniącym się w sprzedaży nieruchomości, ani też nie będzie zabiegał o wydanie zezwoleń na budowę. Aktualnie Wnioskodawcy prowadzą negocjacje z zaprzyjaźnioną rodziną odnośnie kolejnych działek, jednakże nie podjęto jeszcze żadnych decyzji na dzień składania niniejszego wniosku.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
---------------------------------------

23 sierpnia 2024 Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1/3, obręb (…) - gdzie wedle stanu faktycznego przedstawionego we wniosku z 29 lipca 2024 r., sytuacja prawna przedmiotowej działki nie była jeszcze znana. Wnioskodawcy jednakże podkreślają, że działka ta została nabyta przez osoby fizyczne (znajome Wnioskodawcom małżeństwo), z którymi Wnioskodawcy zawarli już inną umowę (we wniosku z 29 lipca 2024 r. oznaczono to we fragmencie: „(…) oraz jedna na sprzedaż nieruchomości oznaczonej w ust. 4 i 5 na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (…)”). Tym samym, przyszli nabywcy staną się właścicielami łącznie trzech działek, gdzie na jednej z nich wybudowany został dom jednorodzinny, a pozostałe dwie działki stanowić będą przynależący do niego ogród (zgodnie ze stanem faktycznym opisanym we wniosku).

Wnioskodawcy ponownie podkreślają, że umowa została zawarta bez pośredników trudniących się w sprzedaży nieruchomościami. Oferta sprzedaży ww. nieruchomości nie była dostępna w sieci, internecie, prasie, czy telewizji. Przyszli nabywcy o sprzedaży dowiedzieli się bezpośrednio od Wnioskodawcy - Wnioskodawca znał się z nimi osobiście na długo przed powzięciem zamiaru sprzedaży nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem.

Na pytanie: „Czy w zawartych przedwstępnych umowach sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność poszczególnych działek (proszę opisać, jakie to były warunki), Wnioskodawcy wskazali, że umowach zawarto następujące warunki:

*   w umowie nr 1 i 2 - uzyskanie przez Kupującego w terminie do (…) prawomocnego pozwolenia na budowę wydanego przez właściwy organ administracyjny. Wskazany warunek został zastrzeżony na korzyść strony Kupującej, co oznacza, że strona Kupująca ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, pomimo nieziszczenia się warunku, pod warunkiem złożenia stronie Sprzedającej odpowiedniego oświadczenia;
*   w umowie nr 3 nie zastrzeżono żadnego warunku;
*   w umowie nr 4 nie zastrzeżono żadnego warunku.

Na pytanie: „Czy w ramach umów przedwstępnych udzielił Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania Kupującym lub innym podmiotom pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu w związku ze sprzedawanymi działkami - należało precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie konkretnie czynności podejmował podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje)”, Wnioskodawcy wskazali, że:

*   w umowie nr 1 i 2, jak zostało wcześniej wskazane, umowa została zawarta pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę. W związku z tym, Wnioskodawcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży na cele budowlane. Nie zostały udzielone żadne inne pełnomocnictwa lub upoważnienia;
*   w umowie nr 3 nie udzielono żadnego pełnomocnictwa lub upoważnienia;
*   w umowie nr 4 nie udzielono żadnego pełnomocnictwa lub upoważnienia.

Na pytanie: „Czy udzielił bądź planuje Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzielić Kupującym zgody na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane?” Wnioskodawcy wskazali, że:

*   w umowie nr 1 i 2 Wnioskodawcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży na cele budowlane;
*   w umowie nr 3 Wnioskodawcy nie wyrazili zgody na dysponowanie przez stronę kupującą nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży na cele budowlane;
*   w umowie nr 4 Wnioskodawcy nie wyrazili zgody na dysponowanie przez stronę kupującą nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży na cele budowlane.

Na pytanie: „Czy Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zawarli lub zawrą z Kupującymi umowę najmu, dzierżawy lub inną umowę o podobnym charakterze?” Wnioskodawcy wskazali, że nie zawarli oraz nie mają zamiaru zawarcia z kupującymi żadnych umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnych charakterze.

Pytanie
-------

Czy sprzedaż działek gruntowych opisanych we wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych
---------------------------

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług, nie mieści się bowiem w zakresie objętym definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej zwana również jako: ustawa VAT).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT: opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy: przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy., zbycie nieruchomości gruntowych. traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie „podatnika” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oceniając, czy określoną osobę fizyczną, która dokonuje sprzedaży gruntu, należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, należy wziąć pod uwagę wskazówki zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych sprawach połączonych J. S. przeciwko M. F. (C-180/10) oraz E. K. i H. J. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (wyrok NSA z 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18, lex nr 3422034). W orzeczeniu tym Trybunał uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. W świetle powyższego orzeczenia decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, czy handlowców. Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach marketingowych. działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, jak zostało jednak wskazane w stanie faktycznym. Wnioskodawcy:

*   nie dokonali przekształcenia działek rolnych w działki budowlane,
*   nie dokonali podziału gruntów, lecz nabyli prawo własności do każdego z nich osobna na potrzeby własne,
*   nie podjęli współpracy z pośrednikiem/agentem specjalizującym się obrotem nieruchomości,
*   czynności, które były wykonywane względem nieruchomości objętych niniejszym wniosek podejmowane były wyłącznie incydentalnie i wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe.

Jak wskazuje się w orzecznictwie – przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntowe działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarcza (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby, w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Wnioskodawcy podkreślają raz jeszcze, że czynności podejmowane przez Wnioskodawców względem nieruchomości miały miejsce bezpośrednio po zakupie przez niego nieruchomości, tj. blisko 20 lat temu, kiedy to Wnioskodawcy nawet nie zakładali, że będą zmieniali swoje miejsce zamieszkania. W żadnym wypadku nie można zatem uznać, że uzbrojenie jednej z działek, czy wykonanie ogrodzenia, stanowiło przygotowywanie nieruchomości pod sprzedaż, a dalej - nie można uznać, że sprzedaż opisana w niniejszym wniosku może być uznana za działalność gospodarczą.

Jak przyjmuje się w literaturze, zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących cześć majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, w ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług - bowiem dokonuje jako osoba fizyczna jednorazowych i okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż nieruchomości nie stanowi również działalności zorganizowanej. Sprzedaż nieruchomości uznać należy, zdaniem Wnioskodawców, za wyzbywanie się majątku osobistego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest** **prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

*   dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży udziałów w nieruchomościach podejmują Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziału w nieruchomościach brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z okoliczności sprawy wynika, że na prawach wspólności ustawowej są Państwo właścicielami:

1\. niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1/1, przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową,

2\. niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1/2, przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową

3\. niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 1/3, przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową,

4\. niezabudowanej działki gruntu nr 1/4, przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem mieszkalnictwa wielorodzinnego, w ewidencji gruntów została oznaczona jest jako grunt orny,

5\. udziału wynoszącego 4/13 części niezabudowanej działki gruntu nr 1/5, przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod aktywność gospodarczą z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej, natomiast w ewidencji gruntów oznaczona jest jako drogi (pełni funkcję drogi dojazdowej).

Każdą z nieruchomości nabyli Państwo oddzielnie, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (…). Nieruchomości zostały nabyte od osoby fizycznej. Wskazane powyżej nieruchomości nie powstały w związku z powyższym wskutek podziału dokonanego przez Państwa, ale stanowiły każdorazowo przedmiot odrębnego prawa własności. Wskazane nieruchomości zostały nabyte dla celów prywatnych (mieszkaniowych). Na działce nr 1/3 wybudowali Państwo dom, w którym mieszkali wraz z rodziną począwszy od (…) Wszystkie nakłady czynione na ww. nieruchomości pozostawały w zw. z celami prywatnymi (tj. wszystkie nieruchomości były połączone jednym ogrodzeniem i służyły wyłącznie Wnioskodawcom i ich rodzinie). W związku z faktem, że zdecydowali się Państwo przeprowadzić poza miejscowość usytuowania ww. nieruchomości, podjęto decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości.

Wskazują Państwo, że łączna wartość działek jest znaczna, z tego powodu nie sposób znaleźć nowego nabywcy, na którego rzecz dokonano by zbycia wszystkich przedmiotowych działek w ramach jednej czynności. Zdołali jednak znaleźć Państwo nabywców zainteresowanych poszczególnymi działkami. W tych okolicznościach zdecydowali się Państwo dokonywać sprzedaży poszczególnych działek. Nie podjęli Państwo działań celem przygotowania, czy też uatrakcyjnienia ww. nieruchomości pod sprzedaż.

W tym w szczególności:

*   nie podjęto działań marketingowych mających wypromować ww. nieruchomości,
*   nie dokonano podziału nieruchomości na mniejsze działki,
*   nie nawiązano współpracy z żadnym biurem pośredniczącym w sprzedaży nieruchomości.

Do 2009 r. uzbrojona została nieruchomość, na której wybudowano dom (doprowadzono przyłącza wody, prądu, kanalizacji oraz gazu) - co oczywiście służyło celom prywatnym. W celu przystosowania pozostałych działek do celów mieszkalnych ogrodzili je Państwo w taki sposób, aby stanowiły jedną całość (pełniły one funkcję ogrodu rekreacyjnego).

Nieruchomości opisane w niniejszym wniosku, począwszy od 04 grudnia 2003 r. nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze. Przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych (mieszkalnych) przez Państwa i Państwa rodzinę. Jedynie w umowie przedwstępnej na rzecz spółki z o.o. - kupującej działki nr 1/1 i 1/2 - wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Umowy przedwstępne zbycia udziałów w nieruchomościach zostały zawarte bez pośredników trudniących się w sprzedaży nieruchomościami. Oferta sprzedaży ww. nieruchomości nie była dostępna w sieci, internecie, prasie czy telewizji. Przyszli nabywcy o sprzedaży dowiedzieli się bezpośrednio od Państwa.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż udziału w ww. nieruchomościach nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w nieruchomościach wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Z tytułu transakcji sprzedaży udziału w nieruchomościach będą korzystali Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala zaangażowania Państwa, w odniesieniu do sprzedaży udziału w nieruchomościach, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Posiadane udziały w nieruchomościach nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze. Udziały w nieruchomości przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do celów prywatnych (mieszkalnych).

Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać wyrażenia przez Państwa zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane na rzecz spółki z o.o. – kupującej działki nr 1/1 i 1/2, celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Jak wcześniej wskazałem uznanie danej aktywności za profesjonalną – handlową musi charakteryzować ciąg podejmowanych działań, a nie stwierdzenie jedynie wystąpienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży udziału w nieruchomościach nie będą działali Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż udziału w ww. nieruchomościach nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko uznaję za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).