Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.175.2025.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-27
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego
nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
stawka-stawka ryczałtowa
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan pismem z 23 kwietnia 2025 r. (data wpływu) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Jest Pan właścicielem „nieruchomości z budynkiem mieszkalnym” zlokalizowanej w
    górskiej miejscowości X przy ul. A1. Nieruchomość położona jest na uboczu, ok. (...) n.p.m.
    powyżej wsi. Prowadzi do niej nieutwardzona droga gruntowa, która jest przejezdna
    jedynie w okresach suchych. Dojazd samochodem osobowym nie jest w zasadzie możliwy
    w okresie jesienno-zimowym. Nieruchomość przez większą część roku wykorzystywana
    jest przez Pana, Pana rodzinę oraz czasami znajomych na cele rekreacyjno-wypoczynkowe.
    Od roku 2021 nieruchomość sporadycznie jest wynajmowana w ramach
    krótkoterminowego wynajmu prywatnego. Najemców poszukuje Pan za pośrednictwem
    portalu (...), który traktuje jak (...). Czasami zdarzają się klienci z tak zwanego polecenia, z
    którymi podpisuje Pan umowy najmu. Opłaty z tytułu najmu pobierane są przez operatora
    portalu (...), a następnie przekazywane na Pana prywatne konto. Opłaty z tytułu
    podpisanych indywidualnych umów wpływają bezpośrednio na Pana konto. Czynności
    związane z wynajmem domu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, lecz
    okazjonalny. Są to prawie w 100%, dwu-/trzydniowe wynajmy weekendowe w okresie od
    maja do sierpnia. W pozostałym okresie wynajem jest raczej niemożliwy z uwagi na brak
    normalnego dojazdu do nieruchomości. Środki finansowe uzyskane z wynajmu w zasadzie
    w całości przeznacza Pan na utrzymanie nieruchomości oraz bieżące remonty wiekowego
    domu.
    Obsługą najmu pod względem organizacyjnym, jak i formalnym zajmuje się Pan sam. Nie
    korzysta Pan z usług biur pośrednictwa w najmie nieruchomości, nie zatrudnia
    pracowników ani księgowej. Podczas wynajmu nie świadczy Pan klientom żadnych usług
    dodatkowych, takich jak: dostawa posiłków, sprzątanie itp. Wynajem nieruchomości nie
    jest Pana źródłem utrzymania. Głównym i jedynym źródłem utrzymania jest umowa o
    pracę. Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości, które by wynajmował.
    Od uzyskanego przychodu z wynajmu ewidencjonowanego odprowadza Pan co miesiąc
    zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. Pana łączny przychód z tytułu wynajmu w roku
    2024 wyniósł 16 850,04 zł, od którego odprowadził podatek w wysokości 1 432,88 zł.
    Pozostały dochód po odliczeniu podatku pokrywa jedynie część kosztów utrzymania
    nieruchomości, takich jak: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłata za energię
    elektryczną, opłata za odbiór odpadów i nieczystości płynnych, dojazdy w celu obsługi
    wynajmujących, bieżące naprawy.
    Uzupełnienie
    Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi składnika majątku żadnej działalności
    gospodarczej.
    Pytania
    1. Czy prawidłowo traktuje Pan formę wynajmu krótkoterminowego jako najem prywatny
      podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz
      stosuje prawidłową stawkę podatku, tj. 8,5%?
    2. Czy prawidłowo traktuje Pan formę wynajmu krótkoterminowego jako najem
      prywatny, w związku z czym nie musi on być prowadzony w ramach zarejestrowanej
      działalności gospodarczej?
    Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
    Pana zdaniem, z uwagi na okazjonalny charakter świadczonej usługi oraz fakt, że
    wynajmowana nieruchomość jest użytkowana głównie przez Pana i Pana rodzinę oraz
    fakt, że nieruchomość nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej, ma Pan

    prawo traktować wynajem jako najem prywatny bez konieczności rejestrowania i
    prowadzenia działalności gospodarczej, rozliczać podatek w sposób ryczałtowy od
    przychodu ewidencjonowanego oraz stosować 8,5% stawkę podatku dla przychodu
    nieprzekraczającego 100 tys. złotych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy:
      Źródłami przychodów są:
        - pozarolnicza działalność gospodarcza;
        - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:

        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    - zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    - nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    - wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Zatem podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów

      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności
      gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
        - prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
        - osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
        późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem „nieruchomości z
    budynkiem mieszkalnym”. Od roku 2021 nieruchomość sporadycznie jest wynajmowana
    w ramach krótkoterminowego wynajmu prywatnego. Najemców poszukuje Pan za
    pośrednictwem portalu (...), który traktuje jak (...). Opłaty z tytułu najmu pobierane są
    przez operatora portalu (...), a następnie przekazywane na Pana prywatne konto. Opłaty z
    tytułu podpisanych indywidualnych umów wpływają bezpośrednio na Pana konto.
    Czynności związane z wynajmem domu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i
    ciągły, lecz okazjonalny. Są to prawie w 100%, dwu-/trzydniowe wynajmy weekendowe w
    okresie od maja do sierpnia. Środki finansowe uzyskane z wynajmu w zasadzie w całości
    przeznacza Pan na utrzymanie nieruchomości oraz bieżące remonty wiekowego domu.
    Obsługą najmu pod względem organizacyjnym, jak i formalnym zajmuje się Pan sam. Nie
    korzysta Pan z usług biur pośrednictwa w najmie nieruchomości, nie zatrudnia
    pracowników ani księgowej. Podczas wynajmu nie świadczy Pan klientom żadnych usług
    dodatkowych, takich jak: dostawa posiłków, sprzątanie itp. Wynajem nieruchomości nie
    jest Pana źródłem utrzymania. Pana głównym i jedynym źródłem utrzymania jest umowa

    o pracę. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi składnika majątku żadnej działalności
    gospodarczej.
    Wskazał Pan, że od uzyskanego przychodu z wynajmu ewidencjonowanego odprowadza
    Pan co miesiąc zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. Pana łączny przychód z tytułu
    wynajmu w roku 2024 wyniósł 16 850,04 zł, od którego odprowadził podatek w wysokości
    1 432,88 zł.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opis okoliczności sprawy,
    stwierdzić należy, że Pana działalność w zakresie krótkotrwałego wynajmowania ww.
    nieruchomości nie wypełnia definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, a zatem
    przychody uzyskiwane przez Pana z tytułu tego wynajmu należy zaliczyć do źródła
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o
    podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
    produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo
    na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
    związanych z działalnością gospodarczą.
    Tym samym, jeśli Pana przychód łączny z najmu nie przekracza kwoty 100 000 zł, wówczas
    ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%. Natomiast w przypadku, gdy
    przychód ten przekroczył kwotę 100 000 zł, to wówczas ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych od nadwyżki ponad tę kwotę wynosi 12,5%.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania
    o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza
    postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym
    we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania
    okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.