Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-784/08/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-10-31
Teza: Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z wybudowanym garażem.
Słowa kluczowe: garaż; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2008 r. (data wpływu 5 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia prawa użytkowania wieczystego działki i prawa własności garażu stanowiącego odrębną nieruchomość - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia prawa użytkowania wieczystego działki i prawa własności garażu stanowiącego odrębną nieruchomość.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

W 1976 r. Przedsiębiorstwo wybudowało boksy garażowe, za których budowę Pan także zapłacił. Po dwóch latach użytkowania garaż został przejęty przez administrację komunalną.

Przez cały czas do 2007 r. był Pan jego użytkownikiem i płacił, ustaloną przez „P.” stawkę czynszu za dzierżawę. Niezależnie od powyższego ponosił Pan koszty eksploatacji, napraw i remontów. „P.” poza pobieraniem opłat z tytułu dzierżawy nie ponosiło żadnych kosztów.

W 1990 r. podjął Pan starania o odzyskanie własności, które zostały urzeczywistnione w 2007 r. Decyzją z dnia 18 września 2007 r. Urząd Miejski Wydział Skarbu protokółem o nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości na własność oddał w użytkowanie wieczyste grunt pod garażem. Akt notarialny został podpisany w dniu 27 września 2007 r.

Odzyskany garaż sprzedał Pan w dniu 1 lutego 2008 r. Zgłaszając przedmiotową sprzedaż w urzędzie skarbowym uzyskał Pan informację, iż w rozliczeniu rocznym powinien zapłacić 19% podatek dochodowy od uzyskanej kwoty.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy w przedstawionej sytuacji przysługują prawa nabyte przed 2006 r. i istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość, tj. garaż, który wybudowany został ze środków własnych w 1976 r., a po dwóch latach przejęty przez gospodarkę komunalną, stanowił cały czas Jego własność.

Do 2007 r. był jego użytkownikiem, opłacając czynsz wyznaczony przez „P.” i dodatkowo ponosząc koszty napraw i remontów.

W 1990 r. poczynił Pan starania o przywrócenie własności nieruchomości, którą przekazano w 2007 r. Jednocześnie zauważa Pan, że gdyby uprzednio jej nie odebrano, nie powstałaby sytuacja, w której jest jakoby kupującym nieruchomość.

W związku z tym uważa Pan, iż akt notarialny przekazania własności nie powinien być brany pod uwagę przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy, gdyż jak podkreśla, był właścicielem od 1976 r., sam ponosił koszty budowy i to powinno wpłynąć na rozstrzygnięcie.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko zawarte we wniosku należy uznać za nieprawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zmianami) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono nowe zasady opodatkowania nieruchomości i ww. praw majątkowych. Zgodnie z przepisem przejściowym (art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej), przepisy wprowadzone nowelizacją mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Częścią składową rzeczy – stosownie do przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Ponadto, jak stanowi art. 48 ww. ustawy – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania.

Użytkowanie wieczyste jest natomiast prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je do prawa własności (art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego). Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Budynki wzniesione na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie stanowią odrębne nieruchomości i są własnością użytkownika.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w 1976 r. Przedsiębiorstwo wybudowało garaż, za którego budowę zapłacił Pan ze środków własnych. Ponadto napraw i remontów dokonał Pan na własny koszt, płacąc dodatkowo ustaloną stawkę czynszu za dzierżawę.

Stosownie do uregulowania zawartego w art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wystąpił Pan z żądaniem przekazania na własność garażu z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu pod garażem. Przy czym nabycie garażu na własność nastąpiło nieodpłatnie.

Zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami, znajdujące się na gruncie i trwale z nim związane budynki, inne urządzenia i rośliny, są częściami składowymi danej nieruchomości i wobec tego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, że jeżeli ktoś wzniesie budynek na gruncie należącym do innej osoby (nie będącym w użytkowaniu wieczystym), to właścicielem tego budynku nie jest osoba, która go wybudowała, a osoba do której ten grunt należy.

W świetle powyższego, do 2007 r. był Pan najemcą garażu, pomimo, że poniósł koszty jego budowy, natomiast oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienie własności garażu nastąpiło dopiero w dniu 27 września 2007 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z tym zbycie w dniu 1 lutego 2008 r. prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności garażu stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec ich nabycia po 1 stycznia 2007 r. w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. - podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią natomiast, w myśl nowego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Należy także podkreślić, iż zgodnie z brzmieniem cytowanych przepisów przychód można pomniejszać jedynie o nakłady poniesione w czasie posiadania sprzedawanej rzeczy lub praw.

Reasumując, z uwagi na to, że transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności stanowiącego odrębną nieruchomość garażu z dnia 1 lutego 2008 r. nastąpiła w okresie obowiązywania nowych zasad opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło po 1 stycznia 2007 r.), sprzedaż ta stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% uzyskanego dochodu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.