Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4514-78/16/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-04-21
Teza: wyłączenie z art. 2 pkt 1 lit. g) – sprzedaż na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 1 lutego 2016 r. (data wpływu do Biura – 3 lutego 2016 r.), uzupełnionym 31 marca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 lutego 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego w piśmie 22 marca 2016 r., wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 31 marca 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest najemcą lokalu mieszkalnego, który jest w zasobach Zakładu Gospodarki Lokalowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta jest spółką miejską ze 100% udziałem Gminy.

Stosownie do § 10 aktu założycielskiego spółki (akt notarialny z 1 października), kapitał zakładowy spółki, objęty w całości przez Gminę, pokryty został wkładem niepieniężnym w postaci aportu lokali mieszkalnych na własność spółki, z zastrzeżeniem zawartym w § 33 tegoż aktu. Zgodnie z treścią § 33 aktu, spółka ma obowiązek respektować roszczenia wynikające z przepisów ustawowych dotyczących gospodarowania nieruchomościami, a w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych respektować będzie pierwszeństwo najemców w ich nabyciu, zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Udziały w spółce ulegają umorzeniu w przypadku powstania straty spowodowanej sprzedażą przez spółkę lokali mieszkalnych po cenie obniżonej o wartość bonifikat wynikających z obowiązujących uchwał Rady Miasta i uchwał zgromadzenia wspólników w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż lokali mieszkalnych dotychczasowym najemcom (§ 13 pkt 3 lit. e) aktu założycielskiego).

Rada Miasta uchwałą z 29 maja 2015 r. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy zdecydowała o przeznaczeniu do sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu – zawartego na czas nieoznaczony, należących do zasobu mieszkaniowego Gminy w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Lokale mieszkalne stanowiące własność spółki stanowią mieszkaniowy zasób Gminy, co wynika z rozdziału 1 wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta na lata 2015 – 2020 przyjętym uchwałą Rady Miasta z 27 sierpnia 2015 r., jak też wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uchwałą z 2 września 2015 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki, działając na podstawie § 15 ust. 6 pkt 4 i 19 oraz § 33 aktu założycielskiego, a także z uwzględnieniem art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych należących do zasobu mieszkaniowego Gminy na zasadach wynikających z § 4 uchwały Rady Miasta z 29 maja 2015 r. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy.

Stosownie do opisanych aktów prawnych, lokale mieszkalne są w trakcie przygotowywania do zbycia, sporządzone są już pierwsze protokoły rokowań.

Wnioskodawca po zaakceptowaniu wniosku o wykup mieszkania oczekuje na sporządzenie aktu notarialnego.

W piśmie z 30 marca 2016 r. (wpływ do Biura – 31 marca 2016 r.) stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

*   jako strona sprzedająca lokal mieszkalny na rzecz Wnioskodawcy w umowie sprzedaży będzie figurować Zakład Gospodarki Lokalowej spółka z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentowana przez Prezesa spółki,
*   właścicielem zbywanego lokalu mieszkalnego jest Zakład Gospodarki Lokalowej spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ze 100% udziałem Gminy,
*   umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie zawarta na podstawie przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami,
*   w wyniku postanowień umowy sprzedaży (aktu notarialnego) Wnioskodawca stanie się właścicielem lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy czynność cywilnoprawna polegająca na sprzedaży lokalu mieszkalnego przez spółkę gminną na rzecz najemcy lokalu, który korzysta z pierwszeństwa nabycia stosownie do art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność zbycia lokalu mieszkalnego na rzecz najemców lokali nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy), skoro jest realizowana w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i dla tej czynności zbywający (spółka) nie ma wyboru przyjęcia innego trybu postępowania, ponieważ już w samym akcie założycielskim spółki zostało zagwarantowane najemcom prawo pierwszeństwa nabycia lokalu, określone w ustawie, o której mowa w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wskazał, że jedynym udziałowcem spółki jest Gmina, która przekazała aportem na własność spółki lokale mieszkalne, stanowiące obecnie przedmiot zbycia na rzecz ich najemców. W momencie wnoszenia przedmiotowego aportu zastrzeżono, że będzie realizowane prawo pierwszeństwa nabycia lokali mieszkalnych przez ich najemców wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czynność cywilnoprawna stanowiąca przedmiot niniejszego zapytania dotyczy tego konkretnego zastrzeżenia, a więc nie ma żadnych wątpliwości, że jest to czynności cywilnoprawna podlegająca przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i jako taka korzysta ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1) lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości – 2%.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 1 lit. g) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych.

Ponieważ użyty w przepisie tym zwrot „w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami” ma charakter ogólny należy przyjąć, że dotyczy on czynności cywilnoprawnych z zakresu spraw regulowanych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla których to przepisy tej ustawy stanowią dla określonych podmiotów materialną podstawę do działania.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.) ustawa ta określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego (pkt 1) oraz zasady pierwokupu nieruchomości (pkt 4).

Art. 34 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Z ust. 5 ww. przepisu wynika natomiast, że osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

W myśl art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu stosownie do art. 34.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, podstawę prawną do działania stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. To bowiem jej przepisy stanowią podstawę dla działania dla właściwych organów, wskazują sposób wyboru strony umowy (nabywcy nieruchomości) oraz sposób ustalenia ceny.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest najemcą lokalu mieszkalnego, który jest w zasobach Zakładu Gospodarki Lokalowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta jest spółką miejską ze 100% udziałem Gminy.

Wnioskodawca po zaakceptowaniu wniosku o wykup mieszkania oczekuje na sporządzenie aktu notarialnego.

Akt założycielski ww. Spółki zawiera klauzulę o respektowaniu pierwszeństwa najemców przy sprzedaży lokali, zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rada Miasta w podjętej uchwale określiła zasady sprzedaży lokali mieszkalnych należących do zasobów mieszkaniowych Gminy. Nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o. wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych na zasadach określonych w uchwale Rady Miasta.

Stroną sprzedającą lokal mieszkalny na rzecz Wnioskodawcy będzie – dotychczasowy właściciel zbywanego lokalu – Zakład Gospodarki Lokalowej spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie zawarta na podstawie przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku postanowień umowy sprzedaży (aktu notarialnego) Wnioskodawca stanie się właścicielem lokalu mieszkalnego.

Wobec tego w świetle zacytowanych przepisów prawa oraz opisanego we wniosku i jego uzupełnieniu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że to, iż w akcie notarialnym dotyczącym wniesienia przez Gminę aportem – (w postaci lokali) do Zakładu Gospodarki Lokalowej sp. z o.o. określono, że spółka ma obowiązek respektować, w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, pierwszeństwo najemców do nabycia lokali, stosownie do treści art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie oznacza, że zbycie lokali będzie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niemniej jednak jeżeli faktycznie – jak stwierdził Wnioskodawca we wniosku i jego uzupełnieniu – zostanie zawarta umowa sprzedaży w wyniku, której Wnioskodawca nabędzie opisany we wniosku lokal mieszkalny od Zakładu Gospodarki Lokalowej spółka z o.o., w trybie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami (przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zostaną powołane w akcie notarialnym umowy sprzedaży jako podstawa nabycia), to czynność ta będzie mogła zostać zakwalifikowana jako czynność wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wówczas przedmiotowa czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawca należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż organ podatkowy rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawcę. Organ podatkowy nie ocenia zgodności opisu zdarzenia sformułowanego we wniosku z rzeczywistością. Takiej oceny może jedynie dokonać organ podatkowy uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, np. w przypadku weryfikacji zasadności zastosowania zwolnienia czy wyłączenia z opodatkowania. Jeżeli zatem zdarzenie przedstawione we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, interpretacja nie wywołuje skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. Curie-Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.