Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1294/10/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-03-02
Teza: Czy prawidłowe jest stanowisko wnioskodawcy, iż należny zryczałtowany podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości dotyczy wyłącznie gruntu zakupionego w 2008r. a sprzedanego w 2010r.?
Słowa kluczowe: budowa; budynek; grunty; nieruchomości; nieruchomości-podział nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura 03 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży części nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 grudnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży części nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 03 marca 1998r. nabył w drodze kupna na podstawie aktu notarialnego działkę budowlaną wraz ze starym budynkiem (było to nabycie, nie wieczyste użytkowanie). Po zakupie działki wnioskodawca w dniu 13 lipca 2000r. uzyskał pozwolenie na budowę domu. Budowę domu wnioskodawca rozpoczął w 2000r. i budowa nie została zakończona.

W trakcie budowy w 2008r. na podstawie uzyskanej decyzji Prezydenta Miasta wnioskodawca dokonał podziału działki na dwie części. Do części działki, na której budował dom w celu poprawy zagospodarowania wnioskodawca dokupił w dniu 26 czerwca 2008r. kawałek gruntu o powierzchni 12 m.

Następnie w dniu 27 października 2010r. na podstawie aktu notarialnego wnioskodawca dokonał sprzedaży części działki wraz z rozpoczętą budową domu oraz dokupionym w 2008r. kawałkiem gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko wnioskodawcy, iż należny zryczałtowany podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości dotyczy wyłącznie gruntu zakupionego w 2008r. a sprzedanego w 2010r.?

Zdaniem wnioskodawcy, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Zdaniem wnioskodawcy, nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku nawet w budowie. Fakt podziału jednej działki na dwie mniejsze w 2008r. nie ma tutaj znaczenia, gdyż fakt podziału nie spowodował dodatkowego przysporzenia majątku, ponieważ nabyte wcześniej prawo własności odzwierciedla dotychczasową wielkość udziału w nieruchomości. Stąd zdaniem wnioskodawcy brak obowiązku zapłaty podatku ze sprzedaży działki zakupionej w 1998r., na której wnioskodawca budował dom od 2000r.

Zdaniem wnioskodawcy, w jego przypadku mamy do czynienia nie ze sprzedażą budynku, na którego wydatki wnioskodawca poniósł w 2008r., a ze sprzedażą całej nieruchomości wraz z kawałkiem gruntu dokupionym w 2008r. Biorąc pod uwagę powyższe wnioskodawca uważa, że podatek zryczałtowany od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% dotyczy jedynie części nabytej w 2008r. i sprzedanej przed upływem 5 lat w 2010r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Odnośnie dokonania podziału nieruchomości nabytej w 1998r. na dwie części w 2008r., zauważyć należy, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych fakt podziału nieruchomości na dwie odrębne działki nie ma znaczenia. Albowiem w wyniku podziału nieruchomości na dwie działki wnioskodawca nie nabył żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem od 1998r. Fakt, że sprzedana działka fizycznie powstała w 2008r. pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału. W związku z tym również w przypadku sprzedaży wydzielonej działki bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 1998r. wnioskodawca nabył działkę budowlaną wraz ze starym budynkiem. W styczniu 2000r. wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę i na zakupionej działce rozpoczął budowę domu. W trakcie budowy w 2008r. wnioskodawca dokonał podziału działki na dwie części. Do jednej z działek wnioskodawca w 2008r. dokupił kawałek gruntu o powierzchni 12 m. Następnie w dniu 27 października 2010r. wnioskodawca sprzedał część działki wraz z rozpoczętą budową oraz dokupionym w 2008r. kawałkiem gruntu.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że wnioskodawca nabył nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży w dwóch datach:

*   w 1998r. wnioskodawca nabył część nieruchomości, na której rozpoczął budowę domu,
*   w 2008r. nabył część nieruchomości, tj. grunt o powierzchni 12 m w drodze zawarcia umowy sprzedaży.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nabycie części nieruchomości nastąpiło odpowiednio w dwóch datach, tj. w części w 1998r. oraz w 2008r., to pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdej części nieruchomości nabytej we wskazanych wyżej datach. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części przypadającej na nieruchomość nabytą w 1998r., na której od 2000r. wnioskodawca budował dom - nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ze sprzedaży uzyskany został po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Ww. pięcioletni termin w przedmiotowej sprawie upłynął w dniu 31 grudnia 2003r. Oznacza to, iż przychód uzyskany ze sprzedaży w części przypadającej na nieruchomość nabytą w 1998r. po 31 grudnia 2003r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odnośnie sprzedaży tej części nieruchomości, którą wnioskodawca nabył w 2008r., tj. odnośnie 12 m gruntu, które wnioskodawca nabył celem lepszego zagospodarowania nieruchomości stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, iż nabycie nastąpiło w 2008r. w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać odpowiednio w poz. 193 (podatnik) zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT-36).

Podsumowując stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie przychód jaki wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości, w części opowiadającej przychodowi ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 1998r. w ogóle nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie podlega opodatkowaniu. Natomiast ta część przychodu, którą wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008r. stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu na ww. zasadach zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy, iż podatek zryczałtowany od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% dotyczy jedynie części nabytej w 2008r. i sprzedanej przed upływem 5 lat w 2010r. należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.