Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1125/14-4/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-23
Teza: Dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości, a w konsekwencji prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (jeżeli zastosowanie znalazłaby stawka 23%)?
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; stawka-stawki podatku; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony  przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.), uzupełnionym w dniu 30 października 2014 r. (data wpływu 3 listopada 2014 r.), na wezwanie tut. Organu z dnia 24 października 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 29 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości w odniesieniu do:

*   Nieruchomości 1 w części niebędącej przedmiotem wynajmu, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 – **jest prawidłowe.**

*   Nieruchomości 1 w części będącej przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 30 października 2014 r., złożonym w dniu 30 października 2014 r. w odpowiedzi na wezwanie z dnia 24 października 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 29 października 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (zwana dalej „Wnioskodawcą” lub „Spółką”), będąca czynnym podatnikiem VAT zamierza nabyć 3 działki o numerach ewidencyjnych: 21, 23, 47 (zwane dalej odpowiednio „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, zwane dalej łącznie „Nieruchomości”). Nieruchomości zostały nabyte przez sprzedającego w drodze spadku w 2008 roku. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionym uchwalą Rady Gminy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługi nieuciążliwe.

Poniżej przedstawiono opis poszczególnych Nieruchomości:

1.  Nieruchomość 1 - zabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr ew. 21. W przeszłości, część działki była przedmiotem wynajmu (w latach 2010-2013 rozliczanego jako najem prywatny ryczałtem), zaś pozostała jej część była używana do dnia 13 maja 2011 r. przez sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej - działy specjalne produkcji rolnej. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 1 (nabycie poza VAT). Na działce znajduje się część linii elektrycznej napowietrznej oraz kotłownia (budynek ten istniał na Nieruchomości 1 dużo wcześniej przed datą otrzymania spadku). Kotłownia była wykorzystywana przez sprzedającego do działalności rolnej zakończonej w dniu 13 maja 2011 r. Ponadto, właściciel nie ponosił żadnych wydatków mających na celu ulepszenie budynku (kotłowni). Działka ta została odgrodzona płotem od strony ulicy ze względu na wchodzenie na teren działki osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol.
2.  Nieruchomość 2 - zabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr ew. 23. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 2 (nabycie poza VAT). Na działce znajdują się budynek mieszkalny, budynek gospodarczy oraz 2 garaże. Wspomniany budynek gospodarczy był wykorzystywany przez sprzedającego do produkcji rolnej zakończonej w dniu 13 maja 2011 r. Ponadto, właściciel nie ponosił żadnych wydatków mających na celu ulepszenie ww. budynków. Na Nieruchomości 2 znajdują się także następujące sieci infrastruktury technicznej: sieć telefoniczna, linia elektryczna napowietrzna, gazociąg podziemny, odprowadzenie nieczystości płynnych z domu jednorodzinnego do zbiornika (szambo).
3.  Nieruchomość 3 - niezabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr ew. 47. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 3 (nabycie poza VAT). Działka ta została jedynie odgrodzona płotem od strony ulicy ze względu na wchodzenie na teren działki osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol.

Strona sprzedająca oświadcza, iż są to jedyne Nieruchomości których jest właścicielem wyłączając 1 lokal mieszkalny. W momencie otrzymania spadku na poszczególnych działkach znajdowały się budynki przedstawione w opisie powyżej.

W celu zbycia działek właściciel podpisał 2 umowy z pośrednikiem nieruchomości (w tym jedna już wygasła). Dodatkowo na 2 działkach jak wskazano powyżej: tzn. na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 sprzedający postawił płot od strony ulicy w celu nie wchodzenia na teren działek osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol. Sprzedający oprócz zaangażowania agencji nieruchomości oraz odgrodzenia terenu działek nie podejmował żadnych innych czynności mających na celu komercyjne zbycie posiadanych Nieruchomości czy podniesienie wartości gruntów.

Po zakupie Nieruchomości, Wnioskodawca na własny koszt zamierza zburzyć istniejące na tych działkach budynki. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabyte Nieruchomości do sprzedaży opodatkowanej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 30 października 2014 r. (data wpływu 3 listopada 2014 r.) Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający:

*   dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z należącego do niego gruntu. Ponadto wskazał,

*   nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, oraz że

*   Budynek mieszkalny i garaże były wykorzystywane do celów własnych (prywatnych, tzn. nie były wykorzystywane do produkcji rolnej,

*   znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zabudowania nie były przedmiotem umów najmu lub podobnych.

W związku z zainteresowaniem Wnioskodawcy zakupem Nieruchomości, Spółka zwraca się z pytaniem czy transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT i czy w związku z powyższym będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia ewentualnego podatku VAT jeżeli ten wystąpi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (jeżeli zastosowanie znalazłaby stawka 23%)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie wchodzi w zakres opodatkowania podatkiem VAT, gdyż sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo wskazuje się, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Zdaniem Spółki nie istnieją przesłanki do zakwalifikowania transakcji sprzedaży Nieruchomości do profesjonalnego obrotu gospodarczego, gdyż czynności podjęte przez stronę sprzedającą nie wchodzą w jej zakres, strona sprzedająca nie uzbrajała terenu, nie wydzielała dróg zewnętrznych, nie dzieliła działek ani nie podejmowała innych czynności zmierzających do zwiększenia wartości a tym samym ceny przedmiotu transakcji. W celu sprzedaży zawarła 2 umowy z pośrednikiem nieruchomości, z czego jedna już wygasła. Skorzystanie z usług pośrednictwa nieruchomości zdaniem Wnioskodawcy nie wykracza poza zwykłe formy ogłoszenia i co więcej jest to równoznaczne z tym że sama nie działa w tym zakresie zawodowo - profesjonalnie (tak też: wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. Akt I FSK 1118/11). Dodatkowo sprzedający ogrodził działkę nr 21 i 47 płotem w celach ochronnych. Dokonane czynności nie świadczy jednoznacznie o wykonywaniu profesjonalnego obrotu przez sprzedającego.

Ponadto, należy uwzględnić, że działalność gospodarcza prowadzona przez sprzedającego nie polegała na sprzedaży nieruchomości, a na działalności rolniczej. Sprzedający prowadził zatem działalność gospodarczą w zakresie nie obejmującym zakupu i sprzedaży gruntów. W takim wypadku fakt prowadzenia oraz wykorzystanie działki w innej działalności gospodarczej nie może mieć wpływu na opodatkowanie sprzedaży działek z majątku prywatnego.

Znaczenie mają również okoliczności nabycia i sprzedaży, tj. że strona sprzedająca nie mogła mieć pierwotnie zamiaru przeznaczenia gruntu na dalszą odsprzedaż, ponieważ nabyła grunt w drodze dziedziczenia i następnie wykorzystywała go częściowo na własne potrzeby w celu zarobkowym. Sprzedaż składników majątku wchodzących do masy spadkowej nie odpowiada rozumieniu działalności gospodarczej, a zatem w odniesieniu do takiej sprzedaży strona sprzedająca nie występuje jako podatnik VAT, a transakcje takie nie mogą podlegać VAT. Jest to zatem sprzedaż okazjonalna, w okolicznościach wskazujących, że nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Jeżeli zatem sprzedający nie dokonał nabycia działek w celu ich dalszej odsprzedaży, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należy, że ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT. W tym przypadku, strona sprzedająca korzysta z przysługującego mu prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W świetle powyższego, nie można uznać faktu jednorazowej, niepowtarzalnej sprzedaży Nieruchomości za częstotliwą dostawę towarów.

W związku z powyższym, należy uznać, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek podmiotowych, określonych w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Zgodnie z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości 1 w części niebędącej przedmiotem wynajmu, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 oraz jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości 1 w części będącej przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Definicja dostawy towarów zawarta została w art. 7 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podkreślić jednak należy, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 cyt. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem określenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, Wnioskodawca będący czynnym podatnikiem VAT zamierza nabyć 3 działki o numerach ewidencyjnych: 21, 23, 47 (odpowiednio „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, dalej łącznie „Nieruchomości”).

Nieruchomości zostały nabyte przez sprzedającego w drodze spadku w 2008 roku. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionym uchwałą Rady Gminy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługi nieuciążliwe.

Poniżej przedstawiono opis poszczególnych Nieruchomości:

1.  Nieruchomość 1 - zabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr ew. 21. W przeszłości, część działki była przedmiotem wynajmu (w latach 2010-2013 rozliczanego jako najem prywatny ryczałtem), zaś pozostała jej część była używana do dnia 13 maja 2011 r. przez sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej - działy specjalne produkcji rolnej. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 1 (nabycie poza VAT). Na działce znajduje się część linii elektrycznej napowietrznej oraz kotłownia (budynek ten istniał na Nieruchomości 1 dużo wcześniej przed datą otrzymania spadku). Kotłownia była wykorzystywana przez sprzedającego do działalności rolnej zakończonej w dniu 13 maja 2011 r. Ponadto, właściciel nie ponosił żadnych wydatków mających na celu ulepszenie budynku (kotłowni). Działka ta została odgrodzona płotem od strony ulicy ze względu na wchodzenie na teren działki osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol.
2.  Nieruchomość 2 - zabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr ew. 23. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 2 (nabycie poza VAT). Na działce znajdują się budynek mieszkalny, budynek gospodarczy oraz 2 garaże. Wspomniany budynek gospodarczy był wykorzystywany przez sprzedającego do produkcji rolnej zakończonej w dniu 13 maja 2011 r. Ponadto, właściciel nie ponosił żadnych wydatków mających na celu ulepszenie ww. budynków. Na Nieruchomości 2 znajdują się także następujące sieci infrastruktury technicznej: sieć telefoniczna, linia elektryczna napowietrzna, gazociąg podziemny, odprowadzenie nieczystości płynnych z domu jednorodzinnego do zbiornika (szambo).
3.  Nieruchomość 3 - niezabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr ew. 47. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 3 (nabycie poza VAT). Działka ta została jedynie odgrodzona płotem od strony ulicy ze względu na wchodzenie na teren działki osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol.

Strona sprzedająca oświadcza, że są to jedyne Nieruchomości których jest właścicielem wyłączając 1 lokal mieszkalny. W momencie otrzymania spadku na poszczególnych działkach znajdowały się budynki przedstawione w opisie powyżej.

Ponadto z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Sprzedający:

*   dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z należącego do niego gruntu. Ponadto wskazał,

*   nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, oraz że

*   Budynek mieszkalny i garaże były wykorzystywane do celów własnych (prywatnych, tzn. nie były wykorzystywane do produkcji rolnej,

*   znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zabudowania nie były przedmiotem umów najmu lub podobnych.

Wprawdzie, jak wynika z wniosku, w celu zbycia działek właściciel podpisał 2 umowy z pośrednikiem nieruchomości (w tym jedna już wygasła). Dodatkowo na 2 działkach jak wskazano powyżej: tzn. na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 sprzedający postawił płot od strony ulicy w celu nie wchodzenia na teren działek osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol. Sprzedający oprócz zaangażowania agencji nieruchomości oraz odgrodzenia terenu działek nie podejmował żadnych innych czynności mających na celu komercyjne zbycie posiadanych Nieruchomości czy podniesienie wartości gruntów. Zatem powyższych czynności nie można uznać za środek zbliżony do tych jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami lecz za zwykły zarząd prywatną nieruchomością.

Także okoliczność, że Sprzedający prowadził działalność rolniczą - działy specjalne produkcji rolnej i dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z należącego do niego gruntu nie może przesądzać, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości będzie dokonana w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej. Z okoliczności przedstawionych w wniosku wynika, że Sprzedający zakończył działalność rolną w dniu 13 maja 2011 r., a Wnioskodawca po zakupie Nieruchomości na własny koszt zamierza zburzyć istniejące na tych działkach budynki.

Zatem sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości obejmującej część Nieruchomości 1 niebędącej przedmiotem wynajmu, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Oznacza to, że Sprzedający z tytułu transakcji zbycia Nieruchomości obejmującej część Nieruchomości 1 niebędącej przedmiotem wynajmu, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 udziału nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, skutkiem czego transakcja w tym zakresie nie będzie podlegała opodatkowaniu - nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do części Nieruchomości 1 (bez zabudowań), która była przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013, rozliczanego jako najem prywatny ryczałtem, ponownie wskazać należy, że aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie w stosunku do tej części Nieruchomości 1, takie przesłanki zostaną spełnione, ponieważ nieruchomość ta, w części była wynajmowana za odpłatnością. Tym samym Nieruchomość 1 w tej części była w przeszłości udostępniana odpłatnie innym osobom, a zatem była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług najmu. Zgodnie bowiem z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oznacza to, że świadczenie usług najmu wykonywane jest w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawarta umowa najmu obejmowała lata 2010-2013, miała długotrwały charakter, a Sprzedający uzyskiwał z tego tytułu stałe korzyści). Zatem należy uznać, że najem spełnia definicję odpłatnego świadczenia usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe powoduje, że Sprzedawcę należy uznać za podatnika podatku VAT, ale tylko w stosunku sprzedaży niezabudowanej części Nieruchomości 1, która była przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013.

Jak wskazano w opisie sprawy Działki będące przedmiotem planowanego zakupu przez Wnioskodawcę objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionym uchwałą Rady Gminy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługi nieuciążliwe.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 cyt. ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ustawy).

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów i świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r., dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 nie znajdzie zastosowania, ze względu na wykorzystywanie nieruchomości do działalności opodatkowanej – najem.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Z 2012 r. poz. 647 ze zm.), w art. 1 ust. 1 określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy

\- przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany.

Analizując powyższe przepisy w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy gruntu niezabudowanego, należy podkreślić, że grunt objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu spełnia definicję terenu budowlanego, a zatem jego sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Okoliczności przedstawione w złożonym wniosku wskazują, że w przypadku sprzedaży gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługi nieuciążliwe nieruchomość ta stanowi teren budowlany.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży ww. części gruntu (niezabudowanej części Nieruchomości 1, która była przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku o VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa, będąca terenem budowlanym, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym transakcja w ww. zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do odliczenia ewentualnego podatku VAT jeżeli ten wystąpi, wskazać należy, że generalna zasada określająca prawne możliwości odliczenia podatku naliczonego wyrażona jest w art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a), powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy).

Z przytoczonych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że zamierza wykorzystywać nabyte Nieruchomości do sprzedaży opodatkowanej.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż części Nieruchomości 1 niebędącej przedmiotem wynajmu, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług natomiast sprzedaż niezabudowanej części Nieruchomości 1, która była przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013 będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w sytuacji otrzymania przez Wnioskodawcę faktury dokumentującej ww. transakcję sprzedaży niezabudowanej części Nieruchomości 1 (która była przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013) opodatkowanej podstawową stawką podatku VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedawcę ponieważ Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT oraz zamierza wykorzystywać nabyte Nieruchomości do sprzedaży opodatkowanej.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości 1 w części niebędącej przedmiotem wynajmu, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 należało uznać za prawidłowe natomiast w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości 1 w części będącej przedmiotem wynajmu w latach 2010-2013 należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną) oraz fakt, że stroną wniosku o udzielenie przedmiotowej interpretacji jest Spółka (nabywca) – należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja wywołuje skutki prawne wyłącznie dla Wnioskodawcy, a nie dla Sprzedawcy Nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.