Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.46.2021.3.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-28
Teza: W odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. Dostawa Działek zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Natomiast dostawa Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi nie będzie korzystała ze zwolnień. Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż zwolniona
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 26 stycznia 2021 r. (data wpływu 28 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 1 kwietnia 2021 r. (data wpływu 12 kwietnia 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 29 marca 2021 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania planowanej Transakcji w zakresie dostawy Działek zabudowanych, Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i braku wyłączenia z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

*   braku zastosowania żadnego ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT w stosunku do planowanej Transakcji w zakresie dostawy Działek zabudowanych, Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi,

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT,

– **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2021 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie.

Wniosek uzupełniony został pismem z 1 kwietnia 2021 r. (data wpływu 12 kwietnia 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 29 marca 2021 r.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą prawną, zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, zainteresowanym nabyciem od Sprzedającego częściowo zabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). W związku z tym, 14 lutego 2020 r., w kancelarii prawnej w (…), Wnioskodawca i Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży opisanych poniżej nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Wszystkie nieruchomości objęte Umową Przedwstępną, będące przedmiotem niniejszego zapytania są położone w (…), i obejmują działki gruntu o następujących nr ewidencyjnych i numerach Ksiąg Wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy (…) , Wydział Ksiąg Wieczystych:

*   1, 2, 3, 4, 5, 6 z obrębu (…), położonych w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiące według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp), dla których jest prowadzona księga wieczysta (…);

*   7 z obrębu (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) oraz działki o numerach, 8 i 9 z obrębu (…), stanowiące według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp), wszystkie położone w (…), gminie i powiecie m. (…), województwie (…), dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   10 z obrębu (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) oraz działki o numerze 11 z obrębu (…), stanowiące według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba), wszystkie położone w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   12 i 13 z obrębu (…), położonych w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiące według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba), dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   14 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   15 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…) stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: działka niezabudowana, dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   16 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba) dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   17 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   18 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz) dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   19, z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: działka niezabudowana w użytkowaniu wieczystym, dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   20 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   21 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: działka gruntu w użytkowaniu wieczystym przy bocznicy huty, dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

\- w stosunku do których Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 14 sierpnia 2014 r. zawartej w (…);

*   22 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny rekreacyjnowypoczynkowe (Bz), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

*   23 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

\- w stosunku do których Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 24 kwietnia 2018 r. zawartej w (…);

*   24 i 25 z obrębu (…), stanowiące według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny rekreacyjnowypoczynkowe (Bz) oraz działki o numerach 26, 27 z obrębu (…), stanowiące według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny przemysłowe (Ba), wszystkie położone w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

\- w stosunku do których Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 07 maja 2015 r. zawartej w (…);

oraz

*   28 z obrębu (…), położonej w (…), gminie i powiecie (…), województwie (…), stanowiąca według określonego w księdze wieczystej sposobu korzystania: tereny mieszkaniowe (B) dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (…);

\- w stosunku, do której Sprzedającemu przysługuje prawo własności na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 14 sierpnia 2014 r. zwartej w (…), - dalej łącznie jako „Działki”.

Wnioskodawca i Sprzedający uzgodnili w Umowie Przedwstępnej szereg warunków, które muszą zostać spełnione przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości - umowy przyrzeczonej. Potwierdzenie w formie interpretacji podatkowej zasad opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest jednym z uzgodnionych przez strony warunków.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo -produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na niektórych spośród przedmiotowych Działek znajdują się zabudowania w postaci pozostałości po dawnej hucie będące własnością Sprzedającego (dalej: jako „Zabudowania”). Ponieważ Zabudowania stanowią własność Sprzedającego będą one przedmiotem Transakcji. Zabudowania znajdują się na następujących Działkach:

*   na Działkach ewidencyjnych nr 8 i 9 znajdują się ogrodzenia, drogi wewnętrzne i utwardzone place.

*   na Działkach ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 5, 6, 10, 12, 11 oraz 14 znajduje się ogrodzenie.

Działki, na których znajdują się Zabudowania będą dalej łącznie zwane Działkami zabudowanymi.

Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Zabudowania powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 z dnia 3 sierpnia 2020 r.; dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że Zabudowania zostaną zlikwidowane po przeprowadzeniu Transakcji.

Ponadto, na części Działek znajdują się zabudowania w postaci sieci niestanowiących własności Sprzedającego (dalej: Sieci przesyłowe):

*   napowietrzna linia wysokiego napięcia znajduje się na Działkach nr 8, 9, 25, 22, 10, 12, 13, 23, 15;

*   sieć wodociągowa znajduje się na Działkach 8, 14 oraz 13;

*   kanalizacja znajduje się na Działkach 8 oraz 13.

Działki, na których znajdują się Sieci przesyłowe z wyjątkiem Działek 8, 9, 14, 10, 12, które zabudowane są również Zabudowaniami, będą dalej łącznie zwane Działkami zabudowanymi Sieciami przesyłowymi.

Jak wskazano powyżej, sieci przesyłowe nie stanowią własności Sprzedającego i w konsekwencji, nie będą przedmiotem Transakcji. Elementy sieci przesyłowych nigdy nie były ujęte w księgach rachunkowych Sprzedającego i Sprzedający nigdy nie dokonywał w związku z tym odpisów amortyzacyjnych.

Niezależnie od powyższego, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci przesyłowe powinny zostać uznana za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Pozostałe Działki, tj. Działki o nr ewidencyjnych 7, 28, 19, 16, 21, 18, 20, 24, 26, 27, 17, 4 są niezabudowane (dalej: jako „Działki niezabudowane”).

Prawa do Działek oraz znajdujących się na nich Zabudowań zostały nabyte przez Sprzedającego ponad 2 lata przed planowanym dniem Transakcji. Od czasu nabycia Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji.

Sprzedający nabywał działki odpowiednio w następujących datach: 14 sierpnia 2014 r., 7 maja 2015 r. i 24 kwietnia 2018 r. W związku z faktem, że grunty nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani też w stosunku do nich nie były wydane decyzje o warunkach zabudowy, nabycie tych działek nie było obciążone podatkiem VAT. Sprzedający nabył nieruchomości od podmiotu powiązanego tj. C. Sp. z o.o., gdzie na moment sprzedaży C. Sp. z o.o. oświadczał, ze zgodnie z wpisem do ksiąg wieczystych oraz zaświadczeniami z ewidencji gruntów i budynków grunt był niezabudowany.

W chwili obecnej, na mocy umowy zawartej w dniu 9 listopada 2020 r., działki są przedmiotem umowy dzierżawy jaką Sprzedający zawarł z Wnioskodawcą. Umowa dzierżawy została zawarta między innymi w celu umożliwienia Wnioskodawcy występowania do dostawców mediów i uzyskiwania pozwoleń, uzyskiwania decyzji środowiskowych, uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy oraz składania wniosków o pozwolenie na budowę. W związku z zawartą umową dzierżawy Sprzedający wystawił na Wnioskodawcę stosowną fakturę VAT dotyczącą uzgodnionego przez strony czynszu za dzierżawę.

Dodatkowo od momentu nabycia, Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT oraz nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. W szczególności, Nieruchomość stanowiła przedmiot kilku umów najmu zawartych przez Sprzedającego w związku z którymi sprzedający wystawiał na najemców faktury VAT dokumentujące opłaty z tytułu pobieranego czynszu.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją ustalającą warunki zabudowy („decyzja WZ”). Natomiast, planowane jest, że na dzień dokonania Transakcji Nieruchomość będzie objęta decyzją WZ wydaną przez uprawniony organ, przewidującą możliwość zabudowy terenów obejmujące Działki. Tym samym na potrzeby niniejszego wniosku, należy przyjąć, że na moment dokonania Transakcji Nieruchomość objęta będzie stosowną decyzją WZ.

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są - i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT. Jednocześnie, w zakresie Działek zabudowanych Wnioskodawca i Sprzedający planują przed dniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości - umowy przyrzeczonej złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na siedzibę Wnioskodawcy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Działek zabudowanych podatkiem VAT.

Po zawarciu umowy Przyrzeczonej Sprzedający nie będzie posiadał żadnych innych aktywów trwałych. Nie można więc wykluczyć, że spółka ta ulegnie likwidacji lub też jej działalność zostanie zreorganizowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek zabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, przy założeniu, że najpóźniej w przededniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający złożą w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na siedzibę Wnioskodawcy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Działek zabudowanych podatkiem VAT?
2.  Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek niezabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
3.  Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
4.  Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek zabudowanych przy założeniu, że najpóźniej w przededniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający złożą w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na siedzibę Wnioskodawcy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Działek zabudowanych podatkiem VAT będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
2.  Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek niezabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
3.  Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
4.  Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych:

1\. Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Działek zabudowanych

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zdaniem Zainteresowanych wyłączenie to nie będzie mieć zastosowania do przedmiotowej Transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami podatkowymi Ministerstwa Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”) - co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Objaśnienia wskazują również, że za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności.

Natomiast daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności, oraz

*   nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W opinii Zainteresowanych, o spełnieniu takich przesłanek nie może być mowy, ponieważ w przedmiotowej sprawie przedmiotem Transakcji będą jedynie Działki wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami, które nie będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (przedmiotem Transakcji w szczególności nie będą żadne umowy zawarte przez Sprzedającego). A więc przedmiotem Transakcji będą jedynie wskazane w Objaśnieniach standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT. Tym samym, w ocenie Zaineresowanych, zbycie Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Innymi słowy, w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych opodatkowanie gruntu zależy od zasad opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wzniesionych na tym gruncie.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z definicją „pierwszego zasiedlenia” zawartą w Ustawie o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., pierwszemu zasiedleniu nie musi zatem towarzyszyć czynność opodatkowana VAT, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku/budowli czyli oddanie/przekazanie ich do faktycznego użytkowania).

Co prawda, ustawa o VAT nie zawiera definicji budowli ani budynku, jednakże zostały one zdefiniowane w Prawie budowlanym. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pojęcie „budowli” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak w szczególności: obiekty liniowe, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, budowle ziemne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, sieci uzbrojenia terenu, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W opinii Zainteresowanych Zabudowania, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego (ogrodzenia, drogi wewnętrzne i utwardzone place) powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz zdaniem Zainteresowanych nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Zainteresowani wskazują również, że własność Zabudowań znajdujących się na Działkach zabudowanych została nabyta przez Sprzedającego na ponad 2 lata przed planowanym dniem Transakcji (nabycia działek miały miejsce na przestrzeni lat 2014 do 2018, przy czym ostatnie nabycie miało miejsce 24 kwietnia 2018). Od momentu nabycia, Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Od czasu nabycia Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych w stosunku do planowanej dostawy Działek zabudowanych mogliby oni zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części,

\- tzw. „opcja VAT”.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowe oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT (tj. wyboru opodatkowania VAT), o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku sprzedaży Działek zabudowanych możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT, i opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

W tym zakresie, tak jak wskazano to w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowani planują złożyć w odpowiednim terminie, najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży Działek zabudowanych, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą mieć zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, intencją Sprzedającego i Wnioskodawcy (czynnych podatników VAT) jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Działek zabudowanych. Planowana Transakcja w zakresie dostawy Działek zabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie nawet gdyby uznać Działki zabudowane za tereny niezabudowane, z uwagi na fakt, że Zabudowania mogą zostać zlikwidowane po Transakcji. W takim przypadku do Transakcji nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT.

W szczególności zastosowania nie będzie mieć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak przed dniem dokonania Transakcji planowane jest wydanie przez uprawniony organ decyzji ustalającej warunki i zasady zagospodarowania terenu przewidującej możliwość zabudowy terenów obejmujące Działki.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, pod warunkiem otrzymania przez Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy, Działki zabudowane powinny zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT, a tym samym Transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

2\. Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Działek niezabudowanych

Na wstępie należy zaznaczyć, że jak zostało wskazane w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytanie pierwszego, w ocenie Zaineresowanych, zbycie Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą przepisom ustawy o VAT. Dodatkowo, jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działki niezabudowane nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak przed dniem dokonania Transakcji planowane jest wydanie przez uprawniony organ decyzji ustalającej warunki i zasady zagospodarowania terenu przewidującej możliwość zabudowy terenów obejmujących Działki. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, pod warunkiem otrzymania przez Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy, Działki niezabudowane powinny zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działek niezabudowanych istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek niezabudowanych nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w zakresie Działek niezabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3\. Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi

Na wstępie należy zaznaczyć, że jak zostało wskazane w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego, w ocenie Zaineresowanych, zbycie Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Dodatkowo, jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zainteresowani pragną wskazać, że Sieci przesyłowe nie stanowią własności Sprzedającego. Nie mogą być więc one przedmiotem Transakcji. Tym samym biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Sieci przesyłowych nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

Zdaniem Zainteresowanych Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi należy więc uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotowa Transakcja w zakresie Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi stanowi dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi stanowią tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak przed dniem dokonania Transakcji planowane jest wydanie przez uprawniony organ decyzji ustalającej warunki i zasady zagospodarowania terenu przewidującej możliwość zabudowy terenów obejmujące Działki. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, pod warunkiem otrzymania przez Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy, Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi powinny zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia w zakresie Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Sieci przesyłowe znajdujące się na Działkach nie będą przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Działki za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

4\. Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych Działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działek w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych Działek od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty a także budynki spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jednocześnie należy wskazać, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
3.  umowy zarządzania aktywami;
4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Przy ocenie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na którą składają się następujące działki:

1.  Działki zabudowane: nr 8, 9 na których znajdują się ogrodzenia, drogi wewnętrzne i utwardzone place oraz 1, 2, 3, 5, 6, 10, 12, 11, 14, na których znajduje się ogrodzenie.
2.  Działki niezabudowane: 7 z obrębu (…), 28, 19, 16, 21, 18, 20, 24 z obrębu (…), 26, 27, 17, 4.
3.  Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi: 25, 22, 13, 23, 15.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych, Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Odnosząc się do kwestii uznania, że zbywany przedmiot Transakcji stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Okoliczności sprawy nie potwierdzają, że opisany we wniosku przedmiot sprzedaży stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy, który by spełnił przesłanki zawarte w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Przedmiotem Transakcji będą jedynie działki wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami. Ponadto jak wynika z okoliczności sprawy, nabywca nie będzie kontynuował działalności prowadzonej przez Zbywcę. Kupujący zamierza nabytą Nieruchomość wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, nie zostaną spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. Tym samym, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT należało uznać za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych, dotyczą kwestii rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych, Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

W związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy ją opodatkować właściwą stawką podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomość składają się następujące działki:

1.  Działki zabudowane: nr 8, 9, na których znajdują się ogrodzenia, drogi wewnętrzne i utwardzone place oraz 1, 2, 3, 5, 6, 10, 12, 11, 14, na których znajduje się ogrodzenie.
2.  Działki niezabudowane: 7 z obrębu (…), 28, 19, 16, 21, 18, 20, 24 z obrębu (…), 26, 27, 17, 4.
3.  Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi: 25, 22, 13, 23, 15.

Jak zaznaczył Wnioskodawca, ponieważ Zabudowania stanowią własność Sprzedającego będą one przedmiotem Transakcji. Ponadto zainteresowani wskazują, że Zabudowania powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełniają definicji budynku, ani obiektu małej architektury. Sieci przesyłowe nie stanowią własności Sprzedającego i w konsekwencji, nie będą przedmiotem Transakcji. Elementy sieci przesyłowych nigdy nie były ujęte w księgach rachunkowych Sprzedającego i Sprzedający nigdy nie dokonywał w związku z tym odpisów amortyzacyjnych. Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci przesyłowe powinny zostać uznana za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Prawa do Działek oraz znajdujących się na nich Zabudowań zostały nabyte przez Sprzedającego ponad 2 lata przed planowanym dniem Transakcji. Od czasu nabycia Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji. Sprzedający nabywał działki odpowiednio w następujących datach: 14 sierpnia 2014 r., 7 maja 2015 r. i 24 kwietnia 2018 r. W związku z faktem, że grunty nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani też w stosunku do nich nie były wydane decyzje o warunkach zabudowy nabycie tych działek nie było obciążone podatkiem VAT. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją ustalającą warunki zabudowy. Natomiast, planowane jest, że na dzień dokonania Transakcji Nieruchomość będzie objęta decyzją WZ wydaną przez uprawniony organ, przewidującą możliwość zabudowy terenów obejmujące Działki. Tym samym na potrzeby niniejszego wniosku, należy przyjąć, że na moment dokonania Transakcji Nieruchomość objęta będzie stosowną decyzją WZ.

W związku z wątpliwościami Zainteresowanych należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W tym kontekście należy odrębnie rozpatrzyć kwestię opodatkowania dostawy budowli wraz z gruntem, na którym zostały posadowione oraz dostawę gruntu niezabudowanego.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić czy przedmiotem planowanej transakcji jest grunt zabudowany czy też niezabudowany.

W kontekście powyższego zasadnym jest odwołanie do przepisów zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy – Kodeks cywilny).

Na podstawie art. 48 ustawy – Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy kodeks cywilny, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającego gruntu wraz z naniesieniami w postaci napowietrznej linii wysokiego napięcia, sieci wodociągowej bądź kanalizacji. Wyżej wymienione sieci przesyłowe nie stanowią własności Sprzedającego.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na nieruchomości gruntowej naniesienia w postaci sieci przesyłowych nie są własnością Sprzedającego, to Sprzedający nie dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. W przypadku planowanej dostawy nieruchomości gruntowej, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Zatem Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi, tj. nr 25, 22, 13, 23, 15 należy uznać za niezabudowane.

Ponadto przedmiotem transakcji są niezabudowane działki gruntu nr 7 z obrębu (…), 28, 19, 16, 21, 18, 20, 24 z obrębu (…), 26, 27, 17, 4 (Działki niezabudowane).

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów niezabudowanych należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku przedmiotowa nieruchomość będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na dzień dokonania Transakcji, Nieruchomość będzie objęta decyzją ustalającą warunki zabudowy, wydaną przez uprawniony organ, przewidującą możliwość zabudowy terenów obejmujące Działki. Zatem Działki niezabudowane oraz Działki zabudowane Sieciami przesyłowymi, będące przedmiotem Transakcji, będą traktowane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca – Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT oraz nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym nie jest spełniony warunek wykorzystywania towarów wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy Działek Niezabudowanych oraz Działek Zabudowanych Sieciami przesyłowymi nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż Działek Niezabudowanych, tj. 7 z obrębu (…), 28, 19, 16, 21, 18, 20, 24 z obrębu (…), 26, 27, 17, 4 oraz Działek Zabudowanych Sieciami przesyłowymi, tj. nr 25, 22, 13, 23, 15 nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca zamierza nabyć także działki gruntu, na których posadowione są budowle, tj. nr 8, 9, na których znajdują się ogrodzenia, drogi wewnętrzne i utwardzone place oraz 1, 2, 3, 5, 6, 10, 12, 11, 14, na których znajduje się ogrodzenie.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami – co do zasady – ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na Działkach zabudowanych znajdują się Zabudowania, a mianowicie:

*   na Działkach ewidencyjnych nr 8 i 9 znajdują się ogrodzenia, drogi wewnętrzne i utwardzone place.

*   na Działkach ewidencyjnych 1, 2, 3, 5, 6, 10, 12, 11 oraz 14 znajduje się ogrodzenie.

Zainteresowani wskazali, iż Zabudowania powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełniają definicji budynku, ani obiektu małej architektury. Prawa do Działek oraz znajdujących się na nich Zabudowań zostały nabyte przez Sprzedającego ponad 2 lata przed planowanym dniem Transakcji. Od czasu nabycia Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Działek zabudowanych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana Transakcja w zakresie Zabudowań nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem doszło do ich pierwszego zajęcia (używania) z uwagi na nabycie przez Sprzedającego prawa do Działek oraz znajdujących się na nich Zabudowań ponad 2 lata przed planowanym dniem Transakcji. Od momentu nabycia, Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, od czasu nabycia Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji.

W związku z powyższym, dla ww. Transakcji dostawy Zabudowań zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa użytkowania wieczystego Działek zabudowanych na których posadowione są przedmiotowe budowle powinna zostać opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy tych budowli, a więc będzie korzystała również ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży, w zakresie Działek zabudowanych, Strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyboru opodatkowania Transakcji na zasadach ogólnych, gdyż jak wynika z wniosku, na moment dokonania Transakcji Sprzedający i Wnioskodawca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT i przed dniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości planują złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dla przedmiotowej dostawy.

W związku z tym, że dostawa Zabudowań i Działek zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Podsumowując, w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy, ponieważ dostawa Działek zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy z możliwością wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. Natomiast dostawa Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi nie będzie korzystała ze zwolnień.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie braku objęcia zwolnieniem od podatku VAT planowanej Transakcji w zakresie Działek zabudowanych, Działek niezabudowanych i Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do obniżenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy bądź prawa do zwrotu nadwyżki na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z art. 87 ust. 1 ww. ustawy wynika że, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupów z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT. Z wniosku wynika również, iż Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach inwestycji powierzchnię wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo -produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są - i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT. Jednocześnie, w zakresie Działek zabudowanych Wnioskodawca i Sprzedający planują przed dniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości - umowy przyrzeczonej złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na siedzibę Wnioskodawcy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Działek zabudowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak wskazano we wniosku Wnioskodawca i Sprzedający planują złożyć, przed dniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Działek zabudowanych podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – jak rozstrzygnięto powyżej – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Wnioskodawca na moment dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuje się, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-4, natomiast dla pytania oznaczonego we wniosku nr 5 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi - w odpowiedniej części - wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej.

W związku z powyższym, nienależna opłata w kwocie 2080 zł, uiszczona w dniu 26 stycznia 2021 r., zostanie zwrócona - stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na rachunek bieżący do zwrotu nienależnej opłaty wskazany we wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.