Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-760/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-23
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2014 r. (data wpływu 19 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

C . mbH z siedzibą w Niemczech (dalej- Wnioskodawca lub Spółka lub Nabywca) zarządza otwartym funduszem inwestycyjnym utworzonym na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego. Wnioskodawca, stosownie do art. 85 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 r. (Dz. U. Nr 220, poz. 1447 ze zm.), dla wykonywania działalności gospodarczej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej zarejestrował oddział pod nazwą C. mbH spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oddział w Polsce (dalej: Oddział).

Obecnie Wnioskodawca - działający na rzecz zarządzanego przez siebie otwartego funduszu inwestycyjnego - rozważa nabycie nieruchomości (dalej: Transakcja) od polskiej spółki z siedzibą w Warszawie (dalej: Dostawca). Dostawca jest właścicielem budynku biurowego położonego w Warszawie (dalej: Budynek), klatki schodowej oraz wolno-stojącego pomieszczenia żelbetonowego z instalacją klimatyzacyjną oraz przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego do gruntu, na którym Budynek jest położony (dalej: Grunt). Planowane jest podjęcie próby przekształcenia - przed datą planowanej Transakcji - prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Dostawca posiada także prawa do innych składników majątkowych wykorzystywanych przez Dostawcę dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji Dostawca dokona sprzedaży na rzecz Nabywcy następujących składników majątkowych i praw:

*   nieruchomość zabudowana składająca się z:
    *   Gruntu (albo użytkowanie wieczyste albo prawo własności);
    *   Budynku;
    *   klatki schodowej, która jest przyłączona do Budynku i służy jego obsłudze (względy bezpieczeństwa);
    *   wolnostojącego pomieszczenia żelbetonowego z instalacją klimatyzacyjną (z wyposażeniem służącym najemcom Budynku) (dalej: Instalacja klimatyzacyjna);
*   prawa do dokumentacji budowlanej i konstrukcyjnej Budynku;
*   prawa autorskie do projektów budowlanych oraz architektonicznych Budynku oraz pozwolenie na budowę;

(dalej łącznie: Przedmiot Transakcji).

Nabywając Przedmiot Transakcji Dostawca nie odliczył naliczonego podatku od towarów i usług (dalej: VAT), gdyż transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiot Transakcji został nabyty przez Dostawcę w ramach przedsiębiorstwa (w jego skład wchodziły również inne niż Przedmiot Transakcji składniki majątkowe) od polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, reprezentowanej przez syndyka (dalej: Poprzedni Posiadacz) w ramach postępowania upadłościowego.

Budynek został wybudowany w latach 60-tych. W roku 2001 Budynek został nabyty przez Poprzedniego Posiadacza. Od roku 2001 ani Poprzedni Posiadacz, ani Dostawca nie ponosili nakładów na ulepszenie Budynku (w szczególności nakładów, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku). Dodatkowo, nie były również ponoszone żadne nakłady na ulepszenie klatki schodowej, czy Instalacji klimatyzacyjnej.

Budynek był wykorzystywany między innymi przez Dostawcę i Poprzedniego Posiadacza do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, a mianowicie poszczególne części Budynku stanowiły przedmiot najmu na rzecz osób trzecich. Pierwsze umowy najmu, które nadal obowiązują, zostały zawarte w czerwcu 1997 r. W kolejnych latach dalsze powierzchnie były wynajmowane osobom trzecim, przy czym powierzchnie będące przedmiotem najmu w danym momencie zmieniały się. W przeszłości cały Budynek był wynajęty, a odpowiednie świadczenia najmu podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. W szczególności żadne powierzchnie Budynku, nie były w przeszłości wyłączone spod najmu. Obecnie większość powierzchni Budynku jest wynajmowana oraz planowane jest, że niezwłocznie po nabyciu Przedmiotu Transakcji przez Wnioskodawcę, cała powierzchnia Budynku (100%) zostanie wynajęta głównemu najemcy na podstawie ramowej umowy najmu, natomiast wiążące obecnie umowy najmu zostaną zastąpione odpowiednimi umowami podnajmu. Dodatkowo jedna cała ściana Budynku jest również wynajmowana dla celów reklamowych (wielkoformatowy billboard).

W związku z dokonaniem Transakcji, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.: dalej: Kodeks cywilny), z mocy prawa Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Dostawcy wynikające z umów najmu. Zamiarem Stron jest jednak docelowe zawarcie tylko jednej umowy najmu dotyczącej całego Budynku, a mianowicie generalnej umowy między Dostawcą i Wnioskodawcą. W związku z powyższym, po zawarciu planowanej Transakcji istniejące umowy najmu zostaną przejęte przez Dostawcę i Dostawca stanie się jedynym (generalnym) najemcą. Planowane jest, że inne umowy dotyczące bieżącej obsługi Budynku (np. umowa o zarządzanie, umowy dotyczące wywozu śmieci, dostaw wody, prądu, gazu, ciepła, ubezpieczenia Budynku, sprzątania, świadczeń z zakresu ochrony przeciwpożarowej, ochrony Budynku, usług telekomunikacyjnych itp.) będą nadal zawarte pomiędzy dotychczasowymi ich dostawcami i Dostawcą. Gdyby jednak ze względów biznesowych rozwiązanie takie miało się okazać zbyt kosztowne lub z innych względów nieopłacalne, dopuszcza się wypowiedzenie przez Dostawcę ww. umów i zawarcie nowych umów z dotychczasowymi lub nowymi dostawcami ww. usług.

Strony nie planują i nie zamierzają przenieść - w ramach planowanej Transakcji - z Dostawcy na Wnioskodawcę praw i obowiązków Dostawcy, wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej przez Dostawcę z Poprzednim Posiadaczem.

Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji, nie zostaną przeniesione przez Dostawcę na Wnioskodawcę w szczególności następujące składniki majątkowe:

*   sprzęt biurowy,
*   zobowiązania Poprzedniego Posiadacza (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek na nabycie nieruchomości, jeśli dotyczą),
*   rachunki bankowe oraz środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Dostawcy (z wyjątkiem depozytów gotówkowych najemców na zabezpieczenie istniejących umów najmu),
*   umowy związane z obsługą administracyjną Dostawcy (np. prowadzenie ksiąg rachunkowych, doradztwo prawne itp.)
*   księgi rachunkowe Dostawcy,
*   tajemnica przedsiębiorstwa i know-how Dostawcy.

Na Wnioskodawcę nie przejdzie również zakład pracy Dostawcy ani Poprzedniego Posiadacza (Dostawca, wedle swojego zapewnienia, nie posiada żadnych pracowników).

Intencją Dostawcy jest zbycie na rzecz Nabywcy Przedmiotu Transakcji jako odrębnych składników majątkowych, a nie jako przedsiębiorstwa Dostawcy w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zarówno Dostawca jak i Nabywca (dalej łącznie: Strony Transakcji) są w chwili obecnej i będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Strony Transakcji podjęły wspólną decyzję o zamiarze wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT, a także złożą, najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania dostawy Przedmiotu Transakcji, wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Po jakimś czasie od nabycia Przedmiotu Transakcji, Wnioskodawca zamierza dokonać długoterminowej inwestycji w Budynek. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza zburzyć Budynek (wraz z klatką schodową i wolno-stojącym pomieszczeniem żelbetonowym z instalacją klimatyzacyjną) i wybudować na Gruncie nowy budynek biurowo-usługowo-handlowy. Do czasu wyburzenia Budynku Przedmiot Transakcji będzie wynajmowany. Nowy budynek będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT tj. będzie wynajmowany komercyjnie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy - ze względów wskazanych w stanowisku Wnioskodawcy - Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na Transakcji w związku z dostawą na jego rzecz Przedmiotu Transakcji?
2.  Czy w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 12 lutego 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1468/14-2/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W związku z faktem, że planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Konsekwentnie, Spółka nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC w ramach planowanej transakcji nabycia Przedmiotu Transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że C. mbH z siedzibą w Niemczech (dalej- Wnioskodawca lub Spółka lub Nabywca) zarządza otwartym funduszem inwestycyjnym utworzonym na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego. Wnioskodawca, stosownie do art. 85 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 r. (Dz. U. Nr 220, poz. 1447 ze zm.), dla wykonywania działalności gospodarczej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej zarejestrował oddział pod nazwą C. mbH spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oddział w Polsce (dalej: Oddział). Obecnie Wnioskodawca - działający na rzecz zarządzanego przez siebie otwartego funduszu inwestycyjnego - rozważa nabycie nieruchomości (dalej: Transakcja) od polskiej spółki z siedzibą w Warszawie (dalej: Dostawca). Dostawca jest właścicielem budynku biurowego położonego w Warszawie (dalej: Budynek), klatki schodowej oraz wolno-stojącego pomieszczenia żelbetonowego z instalacją klimatyzacyjną oraz przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego do gruntu, na którym Budynek jest położony (dalej: Grunt). Planowane jest podjęcie próby przekształcenia - przed datą planowanej Transakcji - prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Dostawca posiada także prawa do innych składników majątkowych wykorzystywanych przez Dostawcę dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

W interpretacji indywidualnej z dnia 12 lutego 2015 r. Nr IPPP1/443-1468/14-2/MP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „W analizowanej sprawie, Strony Transakcji podjęły wspólną decyzję o chęci wyboru opodatkowania VAT Transakcji i złożą, najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania transakcji, wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zarówno Dostawca jak i Nabywca są w chwili obecnej i będą na moment Transakcji zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT. Jeżeli Nabywca i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.