Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.537.2022.2.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-20
Teza: Podleganie opodatkowaniu oraz braku korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy działki nr 1.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; teren-teren niezabudowany; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 8 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu oraz braku korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy działki nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 8 lutego 2023 r. (wpływ 13 lutego 2023 r.) oraz z 14 lutego 2023 r. (wpływ 16 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pani właścicielem działki niezabudowanej o wielkości 3,6633 ha.

Jest Pani osobą fizyczną niezajmującą się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Spółka (\`(...)\`), prowadząca działalność gospodarczą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, jest zainteresowana zakupem przedmiotowej działki.

Działka jest w Pani posiadaniu nieprzerwanie od 2002 r. Nie wykorzystuje jej Pani w żaden sposób. Nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich.

Jest Pani jedynym właścicielem tej działki.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona oraz nieuzbrojona, przy czym na nieruchomości znajdują się dwa słupy wysokiego napięcia i linia wysokiego napięcia.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest pod tereny działalności gospodarczej (13AG), w tym możliwa zabudowa w granicach wielkości do 50% terenu i pod tereny ulic lokalnych (04 KL 1/2).

Dodatkowo nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na położenie nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

**Doprecyzowanie opisu sprawy**

1\. Numer ewidencyjny działki mającej być przedmiotem sprzedaży: 1 (\`(...)\`).

2\. Nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

3\. Weszła Pani w posiadanie działki będącej przedmiotem wniosku na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) 2002 r. Darczyńcami byli Pani rodzice.

4\. Wyżej wskazana działka jest obecnie uprawiana. Uprawa trwa od momentu jej nabycia i trwać będzie do momentu sprzedaży.

5\. Wyżej wskazana działka jest wykorzystywana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

6a. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

6b. Nie była Pani i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

7\. Dokonywała Pani, dokonuje oraz będzie dokonywać zbiorów produktów rolnych, które następnie podlegają sprzedaży.

8\. Wskazana działka nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

9\. Nie dokonywała Pani oraz nie planuje dokonywać jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży.

10\. Nie ogłaszała Pani i nie planuje ogłosić sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, ponieważ Spółka (\`(...)\`) z własnej inicjatywy wystąpiła z propozycją nabycia działki. Między stronami została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży.

11\. Na chwilę obecną nie planuje Pani dokonywać sprzedaży nieruchomości poza wymienioną we wniosku.

12\. Z potencjalnym nabywcą wyżej wskazanej działki w 2022 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki, której kopia stanowi załącznik do złożonego pisma.

a. Zawarcie i wykonanie Umowy przez Sprzedającą nie wymaga od Sprzedającej dokonania jakiegokolwiek zgłoszenia, uzyskania pozwolenia, zgody czy też zatwierdzenia przez organy władzy administracji państwowej lub samorządowej, sądy, samorządowe kolegia odwoławcze, agencje rządowe, inne podmioty administracji publicznej (np. zarządzające specjalnymi strefami ekonomicznymi) lub organy ponadpaństwowe mające właściwość w Polsce.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione będzie jednak od łącznego spełniania następujących warunków:

\- przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

\- uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo

\-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia;

\- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającą wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości wskazanych powyżej oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającej najpóźniej 7 dni przed planowaną datą zawarcia umowy przyrzeczonej;

\- uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;

\- uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, między innymi, inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej;

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego dojazdu do nieruchomości;

\- transakcja objęta niniejszą umową zostanie zatwierdzona uchwałą podjętą przez zarząd właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie nieruchomość o zatwierdzeniu transakcji przewidzianej niniejszą umową oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskane zostaną: uchwała Wspólników oraz Uchwała Zarządu Kupującego, zezwalające na nabycie Nieruchomości;

\- podpisanie przedwstępnych umów sprzedaży zawartych w odniesieniu do wszystkich nieruchomości zaznaczonych kolorem zielonym;

\- na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie działy księgi wieczystej wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych niniejszą umową.

b. Z umowy przedwstępnej ciążą na Pani prawa i obowiązki:

\- Sprzedająca będzie zobowiązana do uzyskania i przedstawienia Kupującemu, z datą nie wcześniejszą niż miesiąc przed planowaną datą umowy przyrzeczonej:

1) zaświadczenia o braku zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wydanych przez właściwe organy podatkowe;

2) zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z zapłatą składek.

Ponadto, Sprzedająca zobowiązana jest do przedłożenia Kupującemu:

\- wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na działkę, objętą wskazaną księgą wieczystą;

\- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości;

\- zaświadczenia potwierdzającego, iż nieruchomość nie została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach;

\- zaświadczenia potwierdzającego, iż nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Z postanowień umowy przedwstępnej na Kupującym ciążą między innymi poniższe prawa i obowiązki:

\- w przypadku istnienia jakiejkolwiek zaległości wynikającej z zaświadczeń, o których mowa powyżej, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupujący będzie uprawniony, wedle własnego wyboru, albo do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej do czasu dostarczania zaświadczeń, o których mowa powyżej, potwierdzających brak jakichkolwiek zaległości;

\- Kupujący nie jest zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej dopóki nie spełnią się wszystkie warunki wskazane w umowie przedwstępnej;

\- jeżeli w dniu wyznaczonym na zawarcie Umowy Przyrzeczonej nieruchomość będzie w jakikolwiek sposób obciążona prawami lub roszczeniami jakichkolwiek osób trzecich, w tym nie będzie w jakikolwiek sposób w faktycznym posiadaniu innej osoby trzeciej, Kupujący będzie miał prawo wedle własnego uznania mimo to żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

c. Sprzedająca zamierza udzielić pełnomocnictwa Kupującemu do kontaktu z operatorem sieci energetycznej w celu uzgodnienia przesunięcia linii, która przebiega wzdłuż działki.

d. Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działce mającej być przedmiotem sprzedaży.

e. Prawdopodobnie nabywca będzie ponosić nakłady finansowe związane z wyżej wskazaną działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

f. Sprzedająca zamierza udzielić pełnomocnictwa Kupującemu do kontaktu z operatorem sieci energetycznej w celu uzgodnienia przesunięcia linii, która przebiega wzdłuż działki.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 lutego 2023 r.)

Czy transakcja objęta przedmiotowym wnioskiem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, względnie czy korzysta ze zwolnienia z powyżej wskazanego podatku?

### Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z doktryny ww. przepisu:

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższy przepis jest dostosowany do regulacji unijnych: art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 112, który stanowi, że państwa członkowskie zwalniają od podatku dostawy terenów niezabudowanych inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Z kolei w myśl art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 112, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w tym transakcji polegającej na dostawie terenu budowlanego.

W świetle art. 12 ust. 3 Dyrektywy 112, termin „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Samo pojęcie terenów budowlanych zdefiniowano 1 kwietnia 2013 r. w art. 2 pkt 33 u.p.t.u., który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na działce możliwa jest zabudowa terenu do 50%.

W związku z powyższym, przedmiotowa transakcja objęta będzie – w Pani ocenie – podatkiem od towarów i usług.

### Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. W myśl tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy, w świetle którego:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Według art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedawanej nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działki podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani jedynym właścicielem działki niezabudowanej o wielkości 3,6633 ha. Jest Pani osobą fizyczną niezajmującą się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Spółka prowadząca działalność gospodarczą na terenie Polski jest zainteresowana zakupem przedmiotowej działki. Działka jest w Pani posiadaniu nieprzerwanie od 2002 r. Nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona oraz nieuzbrojona, przy czym na nieruchomości znajdują się dwa słupy wysokiego napięcia i linia wysokiego napięcia.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest pod tereny działalności gospodarczej (13AG), w tym możliwa zabudowa w granicach wielkości do 50% terenu i pod tereny ulic lokalnych (04 KL 1/2).

Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na położenie nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Numer ewidencyjny działki mającej być przedmiotem sprzedaży: 1 (\`(...)\`). Nie była i nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Weszła Pani w posiadanie ww. działki na podstawie umowy darowizny z \`(...)\` 2002 r. Darczyńcami byli Pani rodzice.

Wyżej wskazana działka jest obecnie uprawiana. Uprawa trwa od momentu jej nabycia i trwać będzie do momentu sprzedaży. Działka jest wykorzystywana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Dokonywała Pani, dokonuje oraz będzie dokonywać zbiorów produktów rolnych, które następnie podlegają sprzedaży.

Wskazana działka nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

Nie dokonywała Pani oraz nie planuje dokonywać jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania wskazanej działki do sprzedaży.

Nie ogłaszała Pani i nie planuje ogłosić sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, ponieważ Spółka z własnej inicjatywy wystąpiła z propozycją nabycia działki.

Na chwilę obecną nie planuje Pani dokonywać sprzedaży innych nieruchomości poza wymienioną we wniosku.

Z potencjalnym nabywcą ww. działki w 2022 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki.

a. Zawarcie i wykonanie Umowy przez Sprzedającą nie wymaga od Sprzedającej dokonania jakiegokolwiek zgłoszenia, uzyskania pozwolenia, zgody czy też zatwierdzenia przez organy władzy administracji państwowej lub samorządowej, sądy, samorządowe kolegia odwoławcze, agencje rządowe, inne podmioty administracji publicznej (np. zarządzające specjalnymi strefami ekonomicznymi) lub organy ponadpaństwowe mające właściwość w Polsce.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione będzie jednak od łącznego spełniania następujących warunków:

\- przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

\- uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo

\-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia;

\- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającą wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości wskazanych powyżej oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającej najpóźniej 7 dni przed planowaną datą zawarcia umowy przyrzeczonej;

\- uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;

\- uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, między innymi, inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej;

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

\- uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego dojazdu do nieruchomości;

\- transakcja objęta niniejszą umową zostanie zatwierdzona uchwałą podjętą przez zarząd właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie nieruchomość o zatwierdzeniu transakcji przewidzianej niniejszą umową oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskane zostaną: uchwała Wspólników oraz Uchwała Zarządu Kupującego, zezwalające na nabycie Nieruchomości;

\- podpisanie przedwstępnych umów sprzedaży zawartych w odniesieniu do wszystkich nieruchomości zaznaczonych kolorem zielonym;

\- na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie działy księgi wieczystej wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych niniejszą umową.

b. Z umowy przedwstępnej ciążą Pani prawa i obowiązki:

\- Sprzedająca będzie zobowiązana do uzyskania i przedstawienia Kupującemu, z datą nie wcześniejszą niż miesiąc przed planowaną datą umowy przyrzeczonej:

1) zaświadczenia o braku zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wydanych przez właściwe organy podatkowe;

2) zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z zapłatą składek.

Ponadto, Sprzedająca zobowiązana jest do przedłożenia Kupującemu:

\- wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na działkę, objętą wskazaną księgą wieczystą;

\- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości;

\- zaświadczenia potwierdzającego, iż nieruchomość nie została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

\- zaświadczenia potwierdzającego, iż nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Z postanowień umowy przedwstępnej na Kupującym ciążą między innymi poniższe prawa i obowiązki:

\- w przypadku istnienia jakiejkolwiek zaległości wynikającej z zaświadczeń, o których mowa powyżej, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupujący będzie uprawniony, wedle własnego wyboru, albo do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej do czasu dostarczania zaświadczeń, o których mowa powyżej, potwierdzających brak jakichkolwiek zaległości;

\- Kupujący nie jest zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej dopóki nie spełnią się wszystkie warunki wskazane w umowie przedwstępnej;

\- jeżeli w dniu wyznaczonym na zawarcie Umowy Przyrzeczonej nieruchomość będzie w jakikolwiek sposób obciążona prawami lub roszczeniami jakichkolwiek osób trzecich, w tym nie będzie w jakikolwiek sposób w faktycznym posiadaniu innej osoby trzeciej, Kupujący będzie miał prawo wedle własnego uznania mimo to żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

c. Sprzedająca zamierza udzielić pełnomocnictwa Kupującemu do kontaktu z operatorem sieci energetycznej w celu uzgodnienia przesunięcia linii, która przebiega wzdłuż działki.

d. Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działce mającej być przedmiotem sprzedaży.

e. Prawdopodobnie nabywca będzie ponosić nakłady finansowe związane z działką mającą być przedmiotem sprzedaży od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Pani wątpliwości dotyczą określenia, czy transakcja zbycia działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości stanowiącej działkę gruntu) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym stwierdzono, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W analizowanej sprawie działka nr 1 mająca być przedmiotem sprzedaży jest obecnie przez Panią uprawiana. Uprawa trwa od momentu jej nabycia i trwać będzie do momentu sprzedaży. Działka jest wykorzystywana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, które prowadzi Pani jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług. Dokonywała, dokonuje oraz będzie Pani dokonywać zbiorów produktów rolnych, które następnie podlegają sprzedaży. Ponadto wskazała Pani, że z przyszłym nabywcą działki mającej być przedmiotem sprzedaży w 2022 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Na mocy art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego jest określony moment przeniesienia własności nieruchomości. Na podstawie tego przepisu:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Jak stanowi art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

W świetle art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W oparciu o art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Stosownie do art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W analizowanej sprawie udzieliła Pani Kupującemu wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającej najpóźniej 7 dni przed planowaną datą zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto, zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa Kupującemu do kontaktu z operatorem sieci energetycznej w celu uzgodnienia przesunięcia linii, która przebiega wzdłuż działki.

Z umowy przedwstępnej wynika również, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione będzie od uzyskania przez Kupującego m.in.: ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, między innymi, inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej, wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowania inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego dojazdu do nieruchomości.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Pani (jako mocodawcy) sferze prawnej, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Pani pewne działania w sposób zorganizowany.

Działania podejmowane w Pani imieniu przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży działki, spowodowały, że straciła ona charakter majątku prywatnego.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała Pani tym samym działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku prywatnego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Panią działki nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na mocy art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa w kontekście opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku działka nr 1 mająca być przedmiotem sprzedaży, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest pod tereny działalności gospodarczej (13AG), w tym możliwa zabudowa w granicach wielkości do 50% terenu i pod tereny ulic lokalnych (04 KL 1/2). Wskazała Pani również, że ww. działka nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na położenie nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Dodatkowo, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, m.in. inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, oraz uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę.

Tym samym, ww. działka, stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy VAT. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy VAT wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazała Pani we wniosku, nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży nabyła Pani w 2002 r. na podstawie umowy darowizny. Darczyńcami byli Pani rodzice. Zatem nabycie ww. działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Pani nie przysługiwało.

W konsekwencji, brak zaistnienia jednego z warunków, wyklucza zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działki nr 1, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

**Podsumowując, transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.**

Tym samym Pani stanowisko **jest** **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo należy wskazać, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów. W związku z tym odpowiedzi udzielono wyłącznie na podstawie przedstawionego przez Panią opisu sprawy. Załączony przez Panią do uzupełnienia wniosku dokument nie był przedmiotem merytorycznej analizy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).