Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.54.2018.1.KBR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-22
Teza: Należy stwierdzić, że skoro Strony transakcji zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości została opodatkowania podatku VAT w wysokości 23%, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem opisanej Nieruchomości, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-grunt zabudowany; najem; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 25 stycznia 2018 r. (data wpływu 25 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy – **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do wyboru opcji opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT – **jest prawidłowe**,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, zwolnienia od podatku VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do wyboru opcji opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, a także prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Przedstawiono następujący stan faktyczny:

L. sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) i C. sp. z o.o. (dalej: Kupujący; razem Sprzedający i Kupujący określani również jako Wnioskodawcy) - Strona niniejszego wspólnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - zawarli w dniu 20 grudnia 2017 r. umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/9, o powierzchni 24.019 m2, (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o łącznej powierzchni zabudowy 6.918 m2 (dalej: Budynek) oraz budynkiem hali namiotowej o łącznej powierzchni zabudowy 190 m2 (dalej: Budynek Hali Namiotowej) (dalej razem jako: Budynki).

Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Poza Budynkami, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia, związane z Budynkami, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna obejmująca sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, teletechniczną, a także drogi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie Nieruchomości, itp.).

Sprzedający nabył Nieruchomość od B. sp.j. na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 3 sierpnia 2006 roku przed notariuszem. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający zrealizował na Nieruchomości inwestycję w postaci obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem, drogami i ciągami pieszymi, sieciami wewnętrznymi i przyłączami. W dniu 5 października 2007 r. Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku.

W okresie dwóch lat poprzedzających datę dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego, Budynki i inne naniesienia posadowione na Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nawet jeśli takie ulepszenia miały miejsce, to ich wartość nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków lub budowli; w tym zakresie, w stosunku do poniesionych wydatków Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego).

Nieruchomość nie miała i nie ma żadnej nazwy używanej komercyjnie przez Sprzedającego.

Sprzedający.

Nieruchomość stanowiła składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartej w dniu 27 lutego 2007 r. umowy najmu. Na moment dostawy Sprzedający świadczył usługi najmu na rzecz P. sp. z o.o., wobec którego na dzień sprzedaży Nieruchomości Kupującemu toczyło się postępowanie upadłościowe. Podmiot ten prowadził na Nieruchomości sklep działający pod nazwą „P.”. W chwili dostawy, biegł okres wypowiedzenia umowy najmu. W związku z tym, umowa ta ulegnie rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia (data rozwiązania umowy przypada po dacie sprzedaży Nieruchomości). Łącznie, umowa najmu obejmuje całość Nieruchomości.

Poza wynajmem Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi innej działalności gospodarczej i nie posiada innych istotnych aktywów, w szczególności nie posiadał i nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, m.in. dlatego że działalność gospodarcza Sprzedającego ograniczona jest do wynajmu Nieruchomości i jej przychody i koszty związane są głównie z tą działalnością.

Sprzedający był w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający był stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą zawarł z M. sp. z o.o. (obecnie: R. sp. z o.o.).

Sprzedający był na moment dostawy stroną umów związanych z bieżącą działalnością Spółki, np. umowa o usługi księgowe, umowy o usługi doradcze. Prawa i obowiązki z tych umów nie zostały przeniesione na Kupującego. Sprzedający nie był stroną umów, na podstawie których do Nieruchomości dostarczano media, czy też na podstawie których świadczono usługi związane z utrzymaniem Nieruchomości (np. utrzymanie czystości, wywóz odpadów, ochrona) - wszystkie tego rodzaju umowy zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę z dostawcami mediów i usług.

Sprzedający nie zatrudniał i nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Kupujący.

Kupujący jest spółką zależną od C. sp. z o.o. Grupa kapitałowa, do której należy Kupujący zajmuje się głównie prowadzeniem sklepów wielkopowierzchniowych. W ramach tej Grupy Kapitałowej, Kupujący jest spółką, która nabywa nieruchomości na cele inwestycyjne, a następnie wynajmuje je spółce C. sp. z o.o. Najemca prowadzi w wynajmowanych od Kupującego nieruchomościach działalność polegającą na prowadzeniu sklepów wielkopowierzchniowych. Kupujący nie prowadzi działalności handlowej w posiadanych nieruchomościach.

Kupujący był na moment dostawy Nieruchomości i jest podatnikiem VAT czynnym. Kupujący nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym.

Transakcja.

Wnioskodawcy zawarli w dniu 20 grudnia 2017 r. przed notariuszem umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży Nieruchomości). W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Kupujący z mocy prawa wstąpił w stosunek najmu z najemcą powierzchni w Nieruchomości (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiązał lub rozwiąże ewentualne umowy, których jest stroną, zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po sprzedaży Nieruchomości obowiązek prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Kupującym.

Przedmiotem transakcji nie były:

*   żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego z umów zawartych przez Sprzedającego (innych niż umowy najmu), w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością, z umów o dostawy mediów do Nieruchomości umów o wywóz odpadów, itp.

*   należności Sprzedającego, w tym wynikające z innych umów najmu;

*   zobowiązania Sprzedającego,

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

*   księgi.

Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości (wraz z Budynkami oraz wszelkimi innymi naniesieniami znajdującymi się na Nieruchomości) towarzyszył przelew wymagalnych bądź niewymagalnych roszczeń z tytułu rękojmi za wady Budynku wobec jakiegokolwiek wykonawcy, w tym w szczególności roszczenia z tytułu wad ukrytych, a także wszelkie uprawnienia z tytułu gwarancji i zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez jakiegokolwiek wykonawcę. W ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostały również przeniesione majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku.

Po przystosowaniu Nieruchomości dla potrzeb najemcy, Kupujący wynajmie Nieruchomość spółce C. sp. z o.o.

W dniu 19 grudnia 2017 r. Sprzedający i Kupujący złożyli do właściwego dla Kupującego organu podatkowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że przedmiotem dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości były składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Jeżeli przedmiotem dostawy w ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości były składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką podstawową VAT (23%), czy też zwolnieniu od VAT?
3.  W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości podlegała zwolnieniu od VAT, czy Wnioskodawcy byli uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
4.  W przypadku uznania, że Wnioskodawcy byli uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, przy założeniu, że Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana do wykonywania działalności opodatkowanej?

Stanowisko Zainteresowanych:

Pytanie nr 1.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiotem umowy sprzedaży nie były składniki majątkowe stanowiące przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego. Zgodnie z doktryną nie oznacza to jednak, iż nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 \[Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010\] podkreśla, że „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia przedsiębiorstwo". Przedmiotową definicję przedsiębiorstwo zawiera art. 551 K.c.

Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1125/16, a także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 572/14).

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Przedmiot transakcji sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego wymienionych w opisie stanu faktycznego, w szczególności składników finansowych. Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem nabycia była Nieruchomość, zaś pozostałe składniki majątkowe pozostały przy Sprzedającym (przykładowo, umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, np. umowa o usługi księgowe, należności - w tym wynikające z umów najmu, zobowiązania kredytowe, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi czy umowa najmu siedziby Sprzedającego, oprogramowanie księgowe). W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa i prowadzenia działalności gospodarczej, nie została przeniesiona na Kupującego.

Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy składnikiem majątkowym branym pod uwagę dla celów tej identyfikacji jest nieruchomość.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, zbywana Nieruchomość nie stanowiła przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 4a pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1888 z późn. zm.; dalej: „ustawa o CIT”) oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (tak przykładowo, w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.543.2017.2.PC, z dnia 11 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.554.2017.1.AO czy z dnia 31 października 2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.349.2017.1.ISZ).

Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu stanu faktycznego, nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż Nieruchomość stanowi zespół elementów ani że elementy te łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość za wyodrębnione na płaszczyźnie:

1.  organizacyjnej.

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym stanie faktycznym zbywana w ramach sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży.

1.  finansowej

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa. Jednakże, Nieruchomość nie została wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej, również dlatego, że działalność Spółki jest w istocie ograniczona do wynajmu Nieruchomości. W konsekwencji, w rozważanym stanie faktycznym nie można wskazać odrębności finansowej Nieruchomości jako przedmiotu sprzedaży.

1.  funkcjonalnej

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawców, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawców, fakt że Sprzedający był stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, a Kupujący nie stał się stroną tych umów, lecz zawarł lub zawrze inne umowy po nabyciu Nieruchomości, powoduje, że Nieruchomość nie może być uznana za wyodrębnioną funkcjonalnie.

W świetle powyższego, Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zdaniem Wnioskodawców, w szczególności następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomość nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   na Nieruchomość składały się w istocie jedynie środki trwałe (prawo własności gruntu, którego częścią składową są Budynki, a ponadto budowle, tj. infrastruktura i naniesienia);

*   Nieruchomość jest w istocie tylko sumą poszczególnych środków trwałych (prawo własności Nieruchomości), niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie;

*   Nieruchomość nie była wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego;

*   z funkcjonalnego punktu widzenia, sama Nieruchomość nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować, bowiem nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; dodatkowo, w ramach sprzedaży nie doszło do przeniesienia na Kupującego praw Sprzedającego z Umowy o zarządzanie Nieruchomością i dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wymienionych w opisie stanu faktycznego aktywów i pasywów Wnioskodawcy;

*   do Nieruchomości nie byli przydzieleni konkretni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudniał żadnych pracowników).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o CIT oraz art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Konkluzji tej nie zmienia także fakt, że Nieruchomość stanowi jedyny istotny składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia odpłatnych usług najmu.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości była Nieruchomość niestanowiąca przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Pytanie nr 2 i 3.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów ustawy o VAT.

Jednocześnie, art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie (jako że Nieruchomość jest zabudowana Budynkami oraz innymi naniesieniami).

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje przy tym, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT, może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części;

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie uwzględnić art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu; lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie Budynków miało miejsce nie później niż na dwa lata przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości (z uwagi na fakt, iż umowa najmu Nieruchomości została zawarta przez Kupującego w 2007 r., a w okresie dwóch lat przed datą dostawy budynki oraz budowle nie były przedmiotem ulepszeń o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej). Oznacza to, że dostawa Nieruchomości podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący na dzień dostawy byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, byli oni uprawnieni do złożenia wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Zatem, skoro Sprzedający i Kupujący złożyli do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to dostawa objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Konkludując, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedający i Kupujący byli uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT

Pytanie nr 4.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów.

Jeżeli Sprzedający i Kupujący byli uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o całość podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości pod warunkiem, że Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył od Sprzedającego Nieruchomość zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym o łącznej powierzchni zabudowy 6.918 m2 oraz budynkiem hali namiotowej o łącznej powierzchni zabudowy 190 m2. Poza Budynkami, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia, związane z Budynkami, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna obejmująca sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, teletechniczną, a także drogi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie Nieruchomości, itp.). Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 3 sierpnia 2006 roku, przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający zrealizował na Nieruchomości inwestycję w postaci obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem, drogami i ciągami pieszymi, sieciami wewnętrznymi i przyłączami. W dniu 5 października 2007 r. Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku.

Nieruchomość nie miała i nie ma żadnej nazwy używanej komercyjnie przez Sprzedającego. Nieruchomość stanowiła składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartej w dniu 27 lutego 2007 r. umowy najmu, na podstawie której Najemca prowadził sklep. W chwili dostawy, biegł okres wypowiedzenia umowy najmu. W związku z tym, umowa ta ulegnie rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia (data rozwiązania umowy przypada po dacie sprzedaży Nieruchomości). Łącznie, umowa najmu obejmuje całość Nieruchomości.

Poza wynajmem Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi innej działalności gospodarczej i nie posiada innych istotnych aktywów, w szczególności nie posiadał i nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została również wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, m.in. dlatego że działalność gospodarcza Sprzedającego ograniczona jest do wynajmu Nieruchomości i jej przychody i koszty związane są głównie z tą działalnością.

Sprzedający był w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający był stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umów związanych z bieżącą działalnością Spółki, np. umowa o usługi księgowe, umowy o usługi doradcze. Prawa i obowiązki z tych umów nie zostały przeniesione na Kupującego. Sprzedający nie był stroną umów, na podstawie których do Nieruchomości dostarczano media, czy też na podstawie których świadczono usługi związane z utrzymaniem Nieruchomości (np. utrzymanie czystości, wywóz odpadów, ochrona) - wszystkie tego rodzaju umowy zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę z dostawcami mediów i usług.

Sprzedający nie zatrudniał i nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiązał lub rozwiąże ewentualne umowy, których jest stroną, zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po sprzedaży Nieruchomości obowiązek prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Kupującym.

Przedmiotem transakcji nie były:

*   żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego z umów zawartych przez Sprzedającego (innych niż umowy najmu), w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością, z umów o dostawy mediów do Nieruchomości umów o wywóz odpadów, itp.

*   należności Sprzedającego, w tym wynikające z innych umów najmu;

*   zobowiązania Sprzedającego,

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

*   księgi.

Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości (wraz z Budynkami oraz wszelkimi innymi naniesieniami znajdującymi się na Nieruchomości) towarzyszył przelew wymagalnych bądź niewymagalnych roszczeń z tytułu rękojmi za wady Budynku wobec jakiegokolwiek wykonawcy, w tym w szczególności roszczenia z tytułu wad ukrytych, a także wszelkie uprawnienia z tytułu gwarancji i zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez jakiegokolwiek wykonawcę. W ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostały również przeniesione majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku.

Analizując przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że zespół składników majątkowych obejmujących dwa budynki wraz z naniesieniami z nimi związanymi stanowiącymi obiekty pomocnicze, tj. siecią kanalizacyjną, wodociągową, energetyczną, teletechniczną, a także drogami, chodnikami, ogrodzeniem, oświetleniem itp., nie był na dzień dokonania transakcji wyodrębniony funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. We wniosku jednoznacznie wskazano, iż zespół składników majątkowych będący przedmiotem Transakcji nie został wyodrębniony w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej. W konsekwencji, zespół składników objęty dokonaną Transakcją nie może zostać uznany za wyodrębniony organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym na dzień Transakcji przedsiębiorstwie Zbywcy.

Jak wynika ze złożonego wniosku, przedmiot sprzedaży, nie był na moment sprzedaży wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Spółka wskazała, że działalność gospodarcza Sprzedającego ograniczona jest do wynajmu Nieruchomości i jej przychody i koszty są związane w głównej mierze z tą działalnością.

A zatem przedmiot Transakcji w okolicznościach przedstawionych we wniosku nie stanowił na dzień sprzedaży masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące przypisane mu zadania gospodarcze.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Tym samym do tej transakcji nie będzie miał zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ad. 2 i 3.

Na mocy art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy również zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 382/14, na który powołał się Wnioskodawca. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w zakresie pierwszego zasiedlenia budynku po jego wybudowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Oznacza to, że nawet gdyby podatnik poniósł znaczne wydatki na ulepszenie i odliczył od nich podatek naliczony, to dostawa będzie zwolniona od VAT, jeżeli używał nieruchomości po zakończeniu takiego znacznego ulepszenia, nawet na własne potrzeby, przez minimum 5 lat.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ze złożonego wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu 20 grudnia 2017 r. umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym oraz budynkiem hali namiotowej. Poza Budynkami, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia, związane z Budynkami, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna obejmująca sieć wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną, teletechniczną, a także drogi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie Nieruchomości, itp.).

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 3 sierpnia 2006 roku, przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający zrealizował na Nieruchomości inwestycję w postaci obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem, drogami i ciągami pieszymi, sieciami wewnętrznymi i przyłączami. W dniu 5 października 2007 r. Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku.

W okresie dwóch lat poprzedzających datę dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego, Budynki i inne naniesienia posadowione na Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nawet jeśli takie ulepszenia miały miejsce, to ich wartość nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków lub budowli; w tym zakresie, w stosunku do poniesionych wydatków Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego). Nieruchomość stanowiła składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu, na podstawie zawartej w dniu 27 lutego 2007 r. umowy najmu.

Sprzedający i Kupujący byli w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W dniu 19 grudnia 2017 r. Sprzedający i Kupujący złożyli do właściwego dla Kupującego organu podatkowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Analizując przedstawione powyżej okoliczności należy wskazać, że ww. dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Z wniosku wynika, że Nieruchomość jako całość była objęta zawartą w dniu 27 lutego 2007 roku umową najmu oraz w okresie dwóch lat poprzedzających datę jej dostawy nie była przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający wskazał, że nawet jeśli takie ulepszenia miały miejsce, to ich wartość nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków lub budowli a w tym zakresie, a w stosunku do poniesionych wydatków przysługiwało mu prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług Nieruchomości opisanej we wniosku, nastąpiło w związku z oddaniem jej w najem od 27 lutego 2007 r.

W konsekwencji, dostawa dostawa gruntu zabudowanego budynkiem handlowo-usługowym oraz budynkiem hali namiotowej wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami związanymi z budynkami, będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki.

Jednocześnie, jak wskazano wyżej, ww. zwolnienie jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Jak wskazano w złożonym wniosku, zarówno Kupujący, i Sprzedający na dzień transakcji byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz przed dniem dostawy złożyli do właściwego dla Kupującego organu podatkowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, zatem przedmiotowa sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości oraz prawa do rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży - należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 87 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nieruchomość po przystosowaniu Nieruchomości dla potrzeb najemcy, zostanie wynajęta. Z wniosku wynika także, że Sprzedający i Kupujący w momencie dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości będą podatnikami VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Strony transakcji zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości została opodatkowania podatku VAT w wysokości 23%, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem opisanej Nieruchomości, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.