Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-41/15/MZM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-09
Teza: Czy wszelkie koszty związane z utworzeniem drogi do nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu dla podatnika celem zabezpieczenia przychodu z najmu tej nieruchomości?
Słowa kluczowe: dojazdy; drogi; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 4 stycznia 2015 r. (data otrzymania 12 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków związanych z utworzeniem drogi do nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków związanych z utworzeniem drogi do nieruchomości.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wynajmuje odrębną nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym przeznaczoną całkowicie pod najem. Możliwość dojazdu do nieruchomości została Wnioskodawcy odebrana w sposób nagły przez celowe działanie sąsiada (poprzez zagrodzenie drogi skutkujące całkowitym odebraniem dojazdu z jednej strony działki). Celem osiągnięcia dochodu z wynajmu konieczne jest zapewnienie dojazdu do nieruchomości obecnemu i przyszłym lokatorom ją wynajmującym. Doraźne działanie Wnioskodawcy skutkowało tym, że obecnie tymczasowo korzysta z przejścia pieszego do nieruchomości w wyrwie w płocie, korzystając z wyjątkowej przychylności innego sąsiada. Ten wariant dostępu do nieruchomości jest jednak czasowy, ponieważ Wnioskodawca nie wie kiedy zostanie mu odebrany, bowiem możliwość ta nie jest prawnie gwarantowana. Wnioskodawca uznał, że konieczne zatem w tym przypadku jest utworzenie dojazdu pod względem prawnym i logistycznym.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy wszelkie koszty związane z utworzeniem drogi do nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu dla podatnika celem zabezpieczenia przychodu z najmu tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z postanowieniami art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Przytoczona definicja oznacza, że podatnik osiągający przychody z najmu może pomniejszyć je o takie koszty, które nie zostały wymienione w katalogu wydatków wyłączonych z kosztów uzyskania przychodów oraz dla których można znaleźć związek przyczynowo-skutkowy między ich poniesieniem a powstaniem przychodu. Tak więc do zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów konieczne jest istnienie bezpośredniego związku przyczynowego między tym wydatkiem a uzyskanym przychodem.

W przypadku Wnioskodawcy możliwość dojazdu do nieruchomości została mu odebrana w sposób nagły przez celowe działanie sąsiada. Celem osiągnięcia dochodu z wynajmu konieczne jest zapewnienie dojazdu do nieruchomości wynajmującemu. Obecnie Wnioskodawca tymczasowo korzysta z przejścia pieszego do nieruchomości, jednak rozwiązanie jest tylko tymczasowe i prowizoryczne.

Pomiędzy działaniami zmierzającymi do utworzenia drogi do nieruchomości występuje ścisły związek przyczynowo-skutkowy z działaniami mającymi na celu osiągnięcie dochodu, „najmem mieszkania, kosztami poniesionymi w celu najmu mieszkania i osiągnięcia przychodu oraz dochodami z najmu”. Co więcej, istnienie drogi warunkuje wysokość osiąganych dochodów a nawet powstanie dochodu wynikającego z najmu. W przypadku całkowitego odseparowania nieruchomości Wnioskodawca nie może wynająć nieruchomości. Dlatego dla zapewniania sobie dochodu z wynajmu konieczne jest posiadanie drogi umożliwiającej dojazd do nieruchomości.

Zatem koszty związane z wytoczeniem powództwa, obsługą prawną, ekspertyzy oraz inne koszty zmierzające do utworzenia drogi stanowią koszt uzyskania przychodu podatnika w przypadku bezpośredniego powiązania przyczynowo-skutkowego. Dodatkowo ustanowienie drogi jest konieczne a koszty z tym związane nie stanowią – w myśl art. 23 – definicji negatywnej kosztu. Koszt samej służebności nie jest działaniem nabycia gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Przyjmuje formę odszkodowania za korzyści utracone posiadaczom gruntów, której wysokość i sposób zapłaty definiuje sąd. Dodatkowo podatnik zostaje zobowiązany przez sąd do fizycznego utworzenia tej drogi na własny koszt.

Wnioskodawca zauważył, że występuje ścisły związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniami zmierzającymi na utworzeniu drogi do nieruchomości a działaniami mającymi na celu osiągnięcie dochodu, tj. „najmem mieszkania, kosztami poniesionymi w celu najmu mieszkania i osiągnięcia przychodu oraz dochodami z najmu”.

Zwrot „wszelakie koszty działań związane z utworzeniem drogi w celu uzyskania przychodu” oznacza, że Wnioskodawca rozważa wyłącznie możliwość odliczenia dla celów podatkowych koniecznych, niezbędnych wydatków pod tym wszakże warunkiem, że wykaże bezpośredni związek ze źródłem przychodów wynikających z najmu a ich poniesienie ma lub może mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. W ocenie Wnioskodawcy, generalnie kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z najmem, których celem jest osiągniecie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Przepis art. 22 ust. 4 ww. ustawy stanowi natomiast, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10.

Przywołany przepis art. 22 ust. 1 ustawy nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, że zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zauważyć należy, że poniesienie wydatków w trakcie najmu nieruchomości nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te będą miały na celu dalsze osiąganie przychodu.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

*   musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
*   musi być należycie udokumentowany.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wynajmuje odrębną nieruchomość – dom jednorodzinny, do której stracił możliwość dojazdu poprzez zagrodzenie drogi skutkujące całkowitym odebraniem dojazdu z jednej strony działki. Obecnie Wnioskodawca korzysta z przejścia pieszego do nieruchomości, korzystając z przychylności innego sąsiada. Wnioskodawca uznał więc, że w celu osiągnięcia dochodu z wynajmu konieczne jest zapewnienie dojazdu do nieruchomości obecnemu jak również przyszłym lokatorom. Wnioskodawca ma wątpliwość czy wszelkie koszty działań związane z utworzeniem drogi do nieruchomości mogą stanowić dla niego koszt uzyskania przychodu w celu zabezpieczenia przychodu z najmu tej nieruchomości.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że kosztami uzyskania przychodu mogą być ekonomicznie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, jeżeli Wnioskodawca w istocie wynajmuje i nadal będzie wynajmował tę nieruchomość a więc będzie osiągał przychody z najmu.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.