Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-2.4010.119.2017.1.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-26
Teza: Jeśli we Wspólnocie posiadającej w swych zasobach lokale użytkowe, w danym roku obrachunkowym koszty poniesione na remonty (sfinansowane częściowo kredytem) przekraczają przychody z tytułu wpływów na fundusz remontowy, to czy Wspólnota może odliczać powstałą stratę w kolejno po sobie następujących 5 latach obrachunkowych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Słowa kluczowe: fundusz-fundusz remontowy; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; przychód; strata; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 18 kwietnia 2017 r. (data wpływu do organu 24 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 20 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, m.in. w zakresie możliwości obniżenia dochodu o poniesioną stratę na działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w kolejno po sobie następujących 5 latach podatkowych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2017 r. do organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości obniżenia dochodu o poniesioną stratę na działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w kolejno po sobie następujących 5 latach podatkowych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 8 czerwca 2017 r., Znak: 0111-KDIB1-2.4010.54.2017.1.BD wezwano Wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 20 czerwca 2017 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wspólnota Mieszkaniowa obejmuje nieruchomość gruntową, objętą księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Powyższa nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach 67/3, 68/5 i jest budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym o powierzchni całkowitej 3201,01 m2, 11 kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej.

Wspólnota Mieszkaniowa składa się z 37 lokali mieszkalnych, z czego właścicielami 25 są osoby fizyczne, a 12 stanowi własność gminy; 2 lokali użytkowych - właścicielem jednego jest gmina, a drugi należy do osoby fizycznej; 2 pomieszczeń garażowych z czego jedno jest własnością osoby fizycznej, a drugie należy do gminy. Wspólnota posiada także pożytki, którymi są: wynajem miejsca pod reklamę, wynajem pomieszczenia strychowego jednemu z właścicieli oraz bezumownie zajmowane pomieszczenia przez właściciela Wspólnoty.

W budynku wspólnoty lokale mieszkalne stanowią około 93% i tym samym kwalifikuje się on jako budynek mieszkalny.

Wspólnota prowadzi ewidencję księgową w oparciu o przepis art. 29 ustawy o własności lokali i rozlicza wpłaty dokonywane przez jej członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na bieżące remonty i konserwacje, opłaty za domofon, windę, kontrole techniczne, energię elektryczną, usługi kominiarskie i sanitarne, koszty utrzymania czystości, koszty ubezpieczenia i opłat bankowych oraz wynagrodzenie zarządu.

Właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży wpłacają zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, zaliczki na fundusz remontowy oraz zaliczki na poczet mediów dostarczanych do lokali. Wysokość zaliczek ustalona jest w wysokości przewidywanych kosztów. Zaliczki te służą utrzymaniu części wspólnych nieruchomości i podlegają rozliczeniu po zakończeniu roku obrachunkowego.

Do należnych zaliczek na koszty eksploatacji Wspólnota wylicza w proporcji do powierzchni, koszt przypadający na lokale użytkowe. Jeśli różnica pomiędzy należnymi zaliczkami, a faktycznie poniesionymi kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości, które przypadają na lokale użytkowe jest nadwyżką podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wspólnota osiąga również dochód z tzw. pożytków z czego dochód z reklamy podlega opodatkowaniu i odprowadza z tego tytułu podatek dochodowy.

Ponadto, Wspólnota Mieszkaniowa odprowadza podatek od odsetek na lokatach bankowych.

Wspólnota gromadzi również środki na kolejne remonty. Na mocy uchwały właścicieli lokali, w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej utworzony został fundusz remontowy. Zgromadzone tam środki służą finansowaniu zarówno bieżących prac, jak i odkładane są na przyszłe potrzeby nieruchomości. Członkowie Wspólnoty nie mają możliwości, aby w danym roku sfinansować remonty wymagające dużych nakładów i gromadzą je na przestrzeni kilku lat.

Środki zgromadzone na koncie bankowym, to wpłaty właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, naliczane według stawki zatwierdzanej uchwałami podejmowanymi przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w każdym roku obrachunkowym.

Środki gromadzone na funduszu remontowym zaliczają się do ogółu środków zgromadzonych na rachunku bankowym.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Jeśli we Wspólnocie posiadającej w swych zasobach lokale użytkowe, w danym roku obrachunkowym koszty poniesione na remonty (sfinansowane częściowo kredytem) przekraczają przychody z tytułu wpływów na fundusz remontowy, to czy Wspólnota może odliczać powstałą stratę w kolejno po sobie następujących 5 latach obrachunkowych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, o tym, czy dochód z tego źródła przychodów objęty jest zwolnieniem z podatku dochodowego, decyduje spełnienie warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jeśli nastąpi nadwyżka kosztów nad przychodami, to - zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy - powstaje strata.

Do należnych zaliczek od lokalu użytkowego wspólnota wyliczy, proporcjonalnie do powierzchni, koszt rzeczywisty przypadający na ten lokal.

Jeśli różnica pomiędzy należnymi zaliczkami lokalu użytkowego na fundusz remontowy, a faktycznie poniesionymi kosztami utrzymania części wspólnej z tytułu remontów jest stratą, to do odliczeniach w latach następnych podlegać będzie strata z tej części działalności, która podlega opodatkowaniu (art. 7 ust. 5).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888 ze zm., dalej: „Ustawa CIT”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl art. 7 ust. 2 Ustawy CIT, dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Natomiast katalog dochodów zwolnionych z opodatkowania zawiera art. 17 ust. 1 Ustawy CIT.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powyższej regulacji wynika, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał z powyższego zwolnienia muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Oznacza to, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Należy przy tym zauważyć, że powołana ustawa nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” należy się zatem odwołać do reguł wykładni językowej. Wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych; kotłownie i hydrofornie wolnostojące; osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci,
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych – zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Do zasobów tych należą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, także tego rodzaju pomieszczenia jak np. garaże, strychy, sutereny. Natomiast istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa obejmuje nieruchomość składającą się zarówno z lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Właściciele przedmiotowych lokali wpłacają zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, fundusz remontowy oraz na poczet mediów dostarczanych do lokali.

W związku z powyższym, Wnioskodawca osiąga dochód zarówno z gospodarki mieszkaniowej podlegający zwolnieniu z opodatkowania, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy CIT, jak i dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, zobowiązany jest podzielić przychody oraz koszty ich uzyskania na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i związane z pozostałą działalnością. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 Ustawy CIT, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

Wobec powyższego, przychody pochodzące z wpłat od właścicieli lokali użytkowych nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji uzyskane z tego przychodu dochody będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych bez względu na cel na jaki zostaną przekazane.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy CIT, podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 21, 22 i art. 24a, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 7 albo 7a ust. 1, po odliczeniu wartości wskazanych w tym przepisie.

W myśl art. 7 ust. 4 Ustawy CIT, przy ustalaniu straty nie uwzględnia się przychodów i kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w ust. 3, a w razie przekształcenia formy prawnej, łączenia lub podziału przedsiębiorców, także straty przedsiębiorców przekształcanych, łączonych, przejmowanych lub dzielonych, z wyjątkiem spółek przekształconych w inne spółki. Stosownie natomiast do art. 7 ust. 5 Ustawy CIT, o wysokość straty, o której mowa w ust. 2, poniesionej w roku podatkowym można obniżyć dochód w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Strata z działalności, z której dochód podlega opodatkowaniu (tj. pochodzi z wpłat dokonanych na lokale użytkowe oraz innych dochodów podlegających opodatkowaniu) może obniżać dochód do opodatkowania w latach następnych.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że Wspólnota Mieszkaniowa może rozliczać stratę podatkową poniesioną na działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi z zachowaniem warunków wskazanych w art. 7 ust. 5 Ustawy CIT.

Mając wszakże na uwadze, że – jak wynika z przedstawionego stanowiska – Wnioskodawca rozumie stratę, co do której przysługuje mu uprawnienie do jej rozliczenia na podstawie art. 7 ust. 5 ustawy CIT, jako różnicę pomiędzy „należnymi zaliczkami lokalu użytkowego na fundusz remontowy a faktycznie poniesionymi kosztami utrzymania części wspólnej z tytułu remontów”, a więc z pominięciem pozostałych dochodów podlegających opodatkowaniu (z opisu sprawy wynika, że wspólnota osiąga dochód np. z reklamy) stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.