Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPPB2/436-721/14-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-02
Teza: Jeżeli strony wybiorę opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w części Transakcji odpowiadającej powierzchniom handlowym oraz Powierzchniom wspólnym Budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż, dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2014 r. (data wpływu 8 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza rozpocząć działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. W tym celu Wnioskodawca zamierza kupić na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość położoną w O., składającą się z centrum handlowego o nazwie „S.” oraz gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek (dalej: „Transakcja”).

W chwili obecnej właścicielem Nieruchomości jest C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w pierwszym kwartale 2015 r.

(i) Opis i dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji, obejmuje:

*   prawo własności działek gruntu o nr 78/3, 78/5, 78/6, 78/7, 78/8, 78/9, położonych w O.,
*   budynek zlokalizowany na działkach gruntu o nr 78/3, 78/5, 78/6, 78/7, 78/8, 78/9 wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli (obejmującą m.in. drogi i przyłącza)
*   lokal użytkowy (obejmujący powierzchnię handlową) zlokalizowany w nieruchomości budynkowej znajdującej się na działce gruntu nr 78/4, stanowiący odrębny przedmiot prawa własności, z którym to prawem związany jest stosowny współudział w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr 78/4 oraz w tych częściach budynku zlokalizowanego na działce nr 78/4 oraz infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli (obejmującej m.in. przyłącza, instalacje), które nie służą do wyłącznego korzystania przez właścicieli wyodrębnionych lokali.

Z uwagi na to, że wszystkie wyżej wymienione nieruchomości budynkowo-lokalowe znajdują się fizycznie w jednej bryle budynku, określane będą one dalej łącznie jako: „Budynek”. Ilekroć natomiast w dalszej części wniosku Nabywca odwoływał się będzie do powierzchni handlowej, należy przez to rozumieć powierzchnię handlową pod najem komercyjny znajdującą się zarówno w budynku zlokalizowanym na działkach gruntu o nr 78/3, 78/5, 78/6,78/7,78/8,78/9, jak i w lokalu użytkowym zlokalizowanym w nieruchomości budynkowej znajdującej się na działce gruntu nr 78/4.

Podsumowując, przedmiotem Transakcji będzie prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu o nr 78/3, 78/5, 78/6, 78/7, 78/8, 78/9, położonych w O. wraz z położonym na tych działkach budynkiem oraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli oraz prawo własności do lokalu użytkowego nr 2, znajdującego się w budynku położonym na działce nr 78/4 wraz ze stosownym udziałem w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej oraz w tych częściach budynku i infrastruktury towarzyszące i w postaci budowli, zlokalizowanych, na działce nr 78/4, które nie służą do wyłącznego korzystania przez właścicieli wyodrębnionych lokali.

Dla uniknięcia wątpliwości, należy wskazać, że przedmiotem Transakcji na rzecz Nabywcy nie będzie lokal użytkowy nr 1, zlokalizowany w nieruchomości budynkowej posadowionej na działce nr 78/4, stanowiący własność X. S.A. i wykorzystywany jako kino, z którego własnością związany jest stosowny udział w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę gruntu 78/4 oraz w tych częściach posadowionego na niej budynku oraz infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli, które nie są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali.

Nie można wykluczyć, że w ramach Transakcji Nabywca zakupi również pewne ruchomości związane z działalnością prowadzoną w Budynku oraz jego obsługą (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji).

W dalszej części wniosku prawo własności działek gruntu, Budynku (wraz ze stosownym współudziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr 78/4) oraz budowli (w tym współudziału w prawie własności budowli) będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

(ii) Transakcja nabycia prawa własności działek gruntu przez Zbywcę

Prawo własności działek gruntu zostało nabyte przez Zbywcę w 2006 r. w wyniku dwóch umów sprzedaży, tzn. (1) umowy sprzedaży nieruchomości obejmującej zabudowane działki gruntu oznaczone nr: 78/3, 78/6, 78/7, 78/8, 78/9 oraz niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 78/5 oraz (2) umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 78/4 (z własnością lokalu związany był udział w prawe własności gruntu na którym posadowiony był budynek).

W momencie nabycia, na działkach gruntu o numerach 78/3, 78/6, 78/7, 78/8, 78/9 prowadzony był proces inwestycyjny polegający na budowie pasażu handlowego oraz parkingu wielopoziomowego. Działka gruntu nr 78/5 była całkowicie wolna od naniesień. Obie powyższe transakcje podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, z którego skorzystał. Po nabyciu przez Zbywcę zabudowanych działek 78/3, 78/6, 78/7, 78/8, 78/9, Zbywca dokonał wyburzenia istniejących na nich naniesień, a następnie wybudował budynek waz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci budowli. Jednocześnie, Zbywca kontynuował proces budowlany w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego oraz infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli posadowionych na działce 78/4 (na dzień nabycia, lokal nie był objęty pozwoleniem na użytkowanie).

Ponieważ nabycie nieruchomości, jak również budowa/rozbudowa zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni handlowej w centrum handlowym), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem powyższych nieruchomości oraz podatku VAT naliczonego na zakupie towarów i usług związanych z budową/rozbudową budynków, lokalu użytkowego, budowli i instalacji wchodzących w skład Nieruchomości.

Po zakończeniu budowy, Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie wydane w dniu 3 marca 2009 r.

Po wybudowaniu Budynku i hodowli (względnie zakończeniu procesu hodowlanego w toku w stosunku do lokalu niemieszkalnego) Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie. Niemniej jednak, wartość wydatków stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej Budynku i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

W latach 2009-2012 niemal cala powierzchnia handlowa Budynku została oddana do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę. Powyższe oznacza, iż od momentu oddania powierzchni handlowej do użytkowania najemcom (w wykonaniu umów najmu, z których przychody podlegają opodatkowaniu VAT) upłynął już okres ponad 2 lat. Warunek ten nie został spełniony jedynie w odniesieniu do niewielkiej części powierzchni handlowej przeznaczonej na najem.

Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni handlowej, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę, oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowego (dalej „Powierzchnie wspólne”). Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety, korytarze w ramach Budynku, parking wewnętrzny dla klientów i najemców. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzaniem. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.

Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym oraz budowle nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowego.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów Zbywcy, a wartość Nieruchomości stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji,

(iii) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi w oparciu o umowę sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji Nabywca nabędzie odpłatnie od Zbywcy:

*   zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
*   prawa do używania logotypn S. oraz domen internetowych funkcjonujących na potrzeby centrum handlowego S.,
*   prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (w tym brane jest pod uwagę przeniesienie praw wynikających z polisy ubezpieczeniowej odnoszącej się do wad ukrytych Budynku, wykupionej przez wykonawcę prac budowlanych na rzecz Zbywcy),
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością.

Ponadto na Nabywcę mogą zostać przeniesione inne polisy ubezpieczeniowe związane z Nieruchomością.

Z drugiej strony w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w szczególności zobowiązania z tytułu finansowania zewnętrznego),
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu depozytów wykonawców czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie jednak praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

*   zarządzania Nieruchomością,
*   dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
*   obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością świadczonych, usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Budynku, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nic stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu / oddziału / wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

(iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowej i innych wydzielonych powierzchni w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości co do zasady nie będą przenoszone na Wnioskodawcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do: (1) zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością, (2) zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz (3) zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp. Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. C. Sp. z o. o..

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
    1.  w odniesieniu do Budynku, w części, w jakiej doszło do pierwszego zasiedlenia (tj. w odniesieniu do części Budynku odpowiadającej powierzchniom handlowym oraz Powierzchniom wspólnym, co do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat) - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
    2.  w zakresie odpowiadającym części Budynku i budowlom, w stosunku do których nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datę Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu) opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1?
2.  Czy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% (w odniesieniu do części Budynku oraz Powierzchni wspólnych, które podlegały pierwszemu zasiedleniu) oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w części Transakcji odpowiadającej powierzchniom handlowym oraz Powierzchniom wspólnym Budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 26 lutego 2015 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/443-1428/14-2/KC.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli strony wybiorę opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w części Transakcji odpowiadającej powierzchniom handlowym oraz Powierzchniom wspólnym Budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż, dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie części Transakcji odpowiadającej powierzchni, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata. W odniesieniu do pozostałej części Transakcji, nabycie zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT na podstawie art. 41 ust. l w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie wspomnianej powyżej części Transakcji (a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia Nieruchomości przybierze postać umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze stan faktyczny opisany we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 26 lutego 2015 r. Nr IPPP1/443-1428/14-2/KC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej zgodnie z którym: (…) Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do Budynku, w części, w jakiej doszło do jej pierwszego zasiedlenia (tj. w odniesieniu do części Budynku odpowiadających powierzchniom handlowym oraz Powierzchniom wspólnym, co do których pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat) będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W odniesieniu do Transakcji w pozostałym zakresie, tj. w szczególności (a) powierzchni, które nie podlegały najmowi, (b) powierzchni o przeznaczeniu technicznym, które do dnia Transakcji nie były przedmiotem najmu nabycie tych części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…) Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości w w zakresie odpowiadającym części Budynku i budowlom, w stosunku do których nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu), nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do tych części Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.

A zatem, jeżeli strony wybiorę opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w części Transakcji odpowiadającej powierzchniom handlowym oraz Powierzchniom wspólnym Budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji będzie nie krótszy niż, dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.