Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.86.2020.2.AZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-09
Teza: opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości, jako niestanowiącej przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez kupującego w związku z ww. transakcją
Słowa kluczowe: budynek; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 5 lutego 2020 r. (data wpływu 10 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości, jako niestanowiącej przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez kupującego w związku z ww. transakcją − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości, jako niestanowiącej przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez kupującego w związku z ww. transakcją.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania Pan R.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Pan R. (osoba planująca utworzenie spółki)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą w 2003 r. Od 2006 r. rozwija się w branży deweloperskiej. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest budowa osiedli mieszkalnych i sprzedaż poszczególnych nieruchomości (lokali). Wnioskodawca prowadzi także działalność w zakresie wynajmu posiadanych nieruchomości oraz jej wyposażenia. Przedmiotem najmu jest m.in. Nieruchomość opisana w punkcie 2 poniżej.

W celu realizacji dalszych projektów z zakresu podstawowej działalności Wnioskodawcy, tj. działalności deweloperskiej mieszkaniowej, zamierza on sprzedać Nieruchomość do spółki zależnej (Kupującego). Pozwoli to m.in. uwolnić środki zainwestowane w Nieruchomość, celem realizacji nowych projektów deweloperskich.

Kupujący, jest nowo założonym podmiotem, który po zakupie Nieruchomości zamierza prowadzić działalność w zakresie inwestycji w kolejne obiekty szeroko rozumianej branży turystycznej oraz w tym celu pozyskać nowych udziałowców i akcjonariuszy.

Podmiotem kupującym Nieruchomość będzie polska spółka celowa (dalej: „Kupujący”), która w momencie zawierania umowy nabycia, będzie spółką zależną od Wnioskodawcy. Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Kupującego w chwili planowanej transakcji, do której odnosi się niniejszy wniosek, będą się znajdowały na terytorium Polski. Przedmiotem działalności Kupującego będzie w szczególności posiadanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie nieruchomościowymi aktywami majątkowymi. W przyszłości po pozyskaniu nowych inwestorów Kupujący zamierza także prowadzić działalność w zakresie nabywania kolejnych obiektów turystycznych celem ich wynajmu.

Wnioskodawca składa niniejszy wniosek we własnym imieniu jako zainteresowany będący stroną postępowania. W związku z planowanym zawiązaniem w przyszłości spółki celowej (Kupującego), Wnioskodawca jednocześnie występuje także jako osoba planująca utworzenie tej spółki - zgodnie z art. 14n Ordynacji podatkowej, w roli zainteresowanego niebędącego stroną.

Na moment dokonania transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający oraz Kupujący są obecnie w procesie negocjacji zakupu Nieruchomości opisanej poniżej.

Wnioskodawca zauważa, że zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości i jej dostawy zgodnie z zamierzeniami nastąpi w 2020 roku („Transakcja”).

Transakcja będzie obejmowała podpisanie umowy sprzedaży / rozporządzającej lub umów zakupu poszczególnych aktywów majątku Nieruchomości, co będzie rozłożone w czasie, w zależności od spełnienia warunków określonych w poszczególnych umowach.

Strony wyjaśniają, iż przedmiotem zapytania w tym wniosku o interpretacje jest ocena prawna dokonania dostawy Nieruchomości, w szczególności pod kątem oceny jej jako dostawy nieruchomości, albo dostawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Sprzedający oraz Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm.), w konsekwencji są także podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów art. 32 ustawy o VAT.

1\. Opis przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Jak wyżej wskazano Wnioskodawca prowadzi przedsiębiorstwo deweloperskie, które aktualnie, tj. po wybudowaniu budynku przeznaczonego na działalność hotelarską (dalej: „Budynek”) oraz jego wyposażeniu, prowadzi działalność w zakresie wynajmu zarówno Budynku jak i jego wyposażenia na rzecz spółki zależnej.

Przedmiotem wynajmu, oprócz Budynku, są rzeczy ruchome stanowiące kompleksowe wyposażenie hotelu. W skład przedmiotu wynajmu wchodzą poszczególne elementy niezbędne do prowadzenia hotelu m.in. wyposażenie pokoi (m.in. łóżka, materace, meble, krzesła, stoliki, pościel, zastawa, telewizory, czajniki, obrazy, kosze na śmieci itp.), wyposażenie kuchni (piece, zmywarki, komory chłodnicze i mroźnicze, stoły robocze, naczynia, garnki, patelnie, sztućce kuchenne, wózki kuchenne, kosze na odpadki i inny sprzęt kuchenny), wyposażenie restauracji (stoliki, krzesła, zastawa, sztućce, dekoracje i inne niezbędne wyposażenie restauracji), wyposażenie recepcji, baru i holu (lady recepcyjne i barowe, hokery, ekspres, zastawa, stoliki, kanapy, dekoracje, kosze na śmieci, itp.), wyposażenie niezbędne do utrzymania działania hotelu (wózki hotelowe, oświetlenie ruchome, kosze na śmieci, pralka, suszarka, serwery, sprzęt komputerowy, oprogramowanie i systemy zarzadzania hotelem, zasilacze awaryjne, sprzęt sprzątający, sprzęt do odśnieżania, itp.), wyposażenie siłowni (bieżnie i inne urządzenia), wyposażenie biurowe (biurka stoliki, komputery, oprogramowanie, drobny sprzęt biurowy, itp.) i inne niezbędne elementy (dalej: „Wyposażenie”).

Wnioskodawca prowadzi działalność osobiście oraz zatrudnia jednego pracownika na 1/4 etatu do pomocy w prowadzeniu działalności gospodarczej. Zadania pracownika dotyczą ogólnie prowadzonej działalności gospodarczej i nie są związane wyłącznie z utrzymaniem Budynku, może on dokonywać drobnych napraw wyposażenia, ale także wykonywać zadania związane z planowaną działalnością deweloperską.

Wnioskodawca korzysta z biura księgowego, ale nie prowadzi odrębnych ewidencji księgowych dla Budynku wraz z gruntem (Nieruchomości) oraz kosztów i przychodów z nią związanych (z wyłączeniem prowadzenia karty środka trwałego i innych wprost wymaganych przez przepisy), nie dokonuje podziału kosztów ogólnych pomiędzy Budynek, Wyposażenie i inną działalność.

2\. Opis Nieruchomości

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w gminie W. przy ulicy P. składającej się z działki o numerze ewidencyjnym nr 1, zabudowanej budynkiem przeznaczonym na działalność hotelarską oddanym do użytkowania 10 maja 2018 roku. Od samego początku obiekt jest w całości wynajmowany spółce zależnej, która prowadzi w nim działalność hotelarską na podstawie umowy z międzynarodową siecią. Najemca prowadzący obecnie w tym budynku działalność hotelarską samodzielnie zatrudnia wszystkich pracowników rozlicza się z mediów, utrzymania i serwisowania budynku oraz wywozu nieczystości.

Niezależnie od wynajmu Budynku na działalność hotelową część Budynku jest wynajmowana pod bankomat.

Obie powyżej wskazane umowy najmu, będą dalej łącznie zwane „Umowami najmu”.

Wnioskodawca miał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT przy budowie Budynku i z tego prawa skorzystał.

Na moment składania niniejszego wniosku cała Nieruchomość jest oddana do użytkowania najemcy na podstawie umowy najmu od maja 2018 r. Od tego czasu Nieruchomość nie była ulepszana o ponad 30%.

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości przewidującą zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) - tak jak to zostało opisane w punkcie 1, na podstawie której Wnioskodawca przeniesie na rzecz Kupującego tytuł własności do Nieruchomości w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży. Strony mogą postanowić, że zostaną zawarte odrębne umowy przedwstępne lub przyrzeczone w odniesieniu do poszczególnych aktywów wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają ustanowić wzajemne służebności umożliwiające korzystanie z infrastruktury technicznej i dróg.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, z mocy prawa, Kupujący wstąpi, w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość, w miejsce Wnioskodawcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Kupujący na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego przejmie prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie powierzchni Budynku i gruntów, a ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i zobowiązania (o ile dotyczą) z tytułu zabezpieczeń wykonania umów najmu przez najemców np. gwarancji bankowych, oświadczeń o poddaniu się egzekucji z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego doręczonych przez najemców lub też dokona przelewu kwot, odpowiadających depozytom pieniężnym, zapłaconych przez najemców na poczet należytego wykonania umów najmu. Kupującemu zostaną wydane także oryginały dokumentów wskazanych w umowie sprzedaży, klucze oraz karty dostępu do Nieruchomości wskazane w umowie sprzedaży, chyba że zostały przekazane Najemcy.

W ramach Transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego w szczególności takich składników majątkowych lub udzielenia praw (za wyjątkiem elementów wskazanych w niniejszym wniosku) takich jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Podatnika, środki pieniężne, w tym znajdujące się na rachunku bankowym oraz umowa rachunku, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, wierzytelności, w szczególności wierzytelności wynikające z Umów najmu (za wyjątkiem objętych przenoszonymi prawami i obowiązkami), koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej przenoszone prawa i obowiązki), tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek przed przeniesieniem własności Nieruchomości Podatnik udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację oraz informacje dotyczące Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego), prawa i obowiązki z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również umowy serwisowe takie jak ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości oraz dbanie o zieleń (inne niż wymienione powyżej przenoszone prawa i obowiązki), prawa i obowiązki z umów zarządzania aktywami Podatnika.

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży, Spółka planuje przenieść na Kupującego następujące prawa i obowiązki:

1.  związane nierozerwalnie z Nieruchomością i będące w posiadaniu Sprzedającego: prawa autorskie do projektów budowlanych dotyczących Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których zostały zapisane dzieła objęte tymi prawami autorskimi, prawa wynikające z gwarancji udzielonej/ych przez projektanta/ów na podstawie umowy/umów z architektem (o ile prawa z takiej/ich gwarancji będą istniały w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez generalnych wykonawców oraz wykonawców innych prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, w tym Budynków wraz z prawami i zobowiązaniami z tytułu zabezpieczeń właściwego wykonania praw z tytułu rękojmi oraz gwarancji (w tym kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych) (o ile będą istniały w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży);
2.  inne prawa i obowiązki, które mogą zostać uznane za nierozerwalnie związane z Nieruchomością oraz podlegające przeniesieniu na Kupującego w ramach tego rodzaju transakcji, w tym, w szczególności prawo żądania złożenia gwarancji zabezpieczających potencjalnie roszczenia z tytułu najmu (o ile wystąpią przyczyny takich roszczeń);
3.  umowa dotycząca dostawy ciepła systemowego. Wnioskodawca prowadzi działania mające na celu przeniesienie obowiązków z tej umowy na najemcę, jednakże nie można zagwarantować, czy uda się tego dokonać przed Transakcją. W takiej sytuacji prawa i obowiązki z tej umowy przejdą na Kupującego do czasu przeniesienia tej umowy na najemcę; (wymienione powyżej prawa i obowiązki Spółki związane z Nieruchomością będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami”).

Dodatkowo, w ramach Transakcji, za wynagrodzeniem wliczonym w cenę sprzedaży Nieruchomości, Podatnik udzieli zgody Kupującemu na wykonywanie praw osobistych i przeniesie na Kupującego wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie autorskich praw zależnych do utworów zależnych opartych na utworach stworzonych na podstawie umów o prace projektowe, w tym również do udzielania dalszych zezwoleń osobom trzecim w tym zakresie - w każdym przypadku wyłącznie w zakresie w jakim Podatnik posiada przedmiotowe prawa lub odpowiednio, jest uprawniona do udzielania ww. zgód lub zezwoleń.

Co do zasady, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami ich wykonania oraz Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami.

W ramach Transakcji Sprzedający wyda Kupującemu, będącą w posiadaniu Sprzedającego, dokumentację związaną z Nieruchomością, w tym w szczególności (ale nie ograniczając) dokumentację techniczną, umowy najmu oraz inne umowy z których wynikają prawa i obowiązki opisane powyżej przechodzą na Kupującego z mocy prawa w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji.

Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość (Budynek i grunt), Wnioskodawca nie planuje sprzedaży wyposażenia jednak nie wyklucza możliwości sprzedaży w przyszłości. W takim wypadku wyposażenie będzie sprzedawane na rzecz innego podmiotu niż Kupujący.

Wnioskodawca nie zamierza także przenosić na rzecz Kupującego pracownika, który nadal będzie zatrudniony u Wnioskodawcy. Tym samym w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy.

Wnioskodawca jako wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania konstrukcji budynku w należytym, zgodnym z przepisami, stanie, które to obowiązki realizuje we własnym zakresie i nie ma w tym zakresie podpisanej umowy z podmiotami zewnętrznymi. W tym zakresie Kupujący będzie obowiązany do realizacji tych obowiązków we własnym zakresie lub podpisania odpowiedniej umowy z podmiotami świadczącymi takie usługi.

Jak już wyżej wskazano, na Kupującego nie przejdą ponadto w szczególności:

1.  firma ani nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy,
2.  środki pieniężne (w kasie i na rachunkach bankowych),
3.  know-how,
4.  księgi rachunkowe,
5.  długi obciążające Wnioskodawcę, z zastrzeżeniem kredytu opisanego poniżej,
6.  należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Wnioskodawcy,
7.  wartości niematerialne i prawne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa.

Strony mają zamiar podzielić przychody i koszty związane Nieruchomością mając na uwadze moment przekazania Nieruchomości. W przypadku jeśli sprzedaż nie nastąpi na koniec okresu rozliczeniowego strony podzielą pomiędzy siebie przychody i koszty proporcjonalnie do okresu posiadania Nieruchomości przez każdą ze stron w danym okresie rozliczeniowym.

Dostawa Nieruchomości może zostać dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego jej zasiedlenia tj. przed majem 2020 r. W przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia przed dniem jej dokonania, Kupujący oraz Podatnik będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami ustawy o VAT.

Po nabyciu przez Kupującego Nieruchomości, w tym Budynku, Nieruchomość będzie nadal eksploatowana (wynajmowana na cele komercyjne), choć nie jest wykluczone, że w przyszłości może ona zostać także odsprzedana lub zbyta w innej formie. Działalność Kupującego w zakresie wynajmu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wnioskodawca przy budowie Budynku finansował go także korzystając z kredytu udzielonego przez bank. Na rzecz banku została ustanowiona hipoteka na Nieruchomości. Kupujący zamierza pozyskać we własnym zakresie finansowanie dłużne zakupu Nieruchomości jednakże ze względu na to, że jest spółką osobową i jest podmiotem nowo utworzonym w rozumieniu przepisów bankowych uzyskanie finansowania we własnym zakresie może być obwarowane warunkami, których spełnienie nie będzie ekonomicznie uzasadnione lub nawet możliwe ze względu na szczególne formy zabezpieczenia stosowane wobec podmiotów nowo utworzonych. W takiej sytuacji Strony dopuszczają przejęcie przez Kupującego kredytu udzielonego Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT?
2.  Czy w przypadku uznania, że przedmiotem transakcji będzie dostawa Nieruchomości, czy będzie ona w całości opodatkowana stawką podstawową VAT?
3.  Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska w zakresie pytania 2, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości, o ile Wnioskodawca wystawi i doręczy mu prawidłową fakturę VAT, a w konsekwencji uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, o ile taka nadwyżka wystąpi?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Pytanie 1:

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż Nieruchomości (składnika majątkowego), jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłącznie określone w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U z 2019, nr 1145 ze zm.) (dalej: „KC”).

Zgodnie z art. 551 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej i obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. W analizowanej sytuacji Sprzedający nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo, co zostało opisane w stanie faktycznym. W szczególności istotna część aktywów w postaci Wyposażenia nie będzie przedmiotem sprzedaży i będzie dalej wynajmowana przez Wnioskodawcę, nie przejdą także zobowiązania i należności (nastąpi podział na moment sprzedaży).

Jak wskazano w stanie faktycznym, w zakresie składników majątku Podatnika przenoszonych w ramach Transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego w szczególności takich składników majątkowych lub udzielenia praw (za wyjątkiem elementów wskazanych w niniejszym wniosku) jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Podatnika, środki pieniężne, w tym znajdujące się na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, wierzytelności, w szczególności wierzytelności wynikające z umów najmu (za wyjątkiem objętych przenoszonymi prawami i obowiązkami), koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej przenoszone prawa i obowiązki), tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek przed przeniesieniem własności Nieruchomości Podatnik udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację oraz informacje dotyczące Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego), prawa i obowiązki z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również umowy serwisowe takie jak ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości oraz dbanie o zieleń (inne niż wymienione powyżej przenoszone prawa i obowiązki), prawa i obowiązki z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Podatnika.

Transakcja nie obejmuje także przeniesienia pracownika.

W ramach Transakcji Kupujący może przejąć zobowiązania z tytułu kredytów zaciągniętych przez Sprzedającego na sfinansowanie wybudowania Budynku, o ile nie będzie możliwe uzyskanie finansowania we własnym zakresie.

W konsekwencji, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie będzie zdolna do samodzielnego funkcjonowania bez uzyskania odpowiedniego wsparcia operacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, a w rezultacie po stronie Kupującego pozostanie podjęcie stosownych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do zapewnienia sfinansowania nabycia Nieruchomości oraz prawidłowego funkcjonowania i zarządzania Nieruchomością, w szczególności wskazuje na to brak pracowników czy konieczność zawarcia umów w zakresie obsługi i utrzymania Nieruchomości w zakresie obciążającym wynajmującego lub wykonywania tego we własnym zakresie.

Przedmiotem Transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy w postaci prawa własności Nieruchomości wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami ich wykonania, oraz przenoszonymi prawa i obowiązkami (bez elementów, o których mowa powyżej). Tym samym, zdaniem Kupującego, Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami ich wykonania, przenoszonymi prawami i obowiązkami nie stanowią przedsiębiorstwa bowiem nie obejmują całego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży Sprzedający będzie nadal kontynuował swój byt prawny i prowadził dalej działalność w zakresie wynajmu Wyposażenia, a także w przyszłości kontynuował działalność deweloperską.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W celu uznania, że przedmiotem transakcji jest ZCP, konieczne jest by przedmiot sprzedaży spełniał warunki wynikające z definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zgodnie z którym przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

1.  wyodrębniony organizacyjnie,
2.  wyodrębniony finansowo,
3.  wyodrębniony funkcjonalnie.

AD A.Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest jedynym środkiem trwałym wchodzących w skład przedsiębiorstwa Podatnika i nie stanowi natomiast wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Podatnik nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Wnioskodawca posiada także tylko jednego pracownika zatrudnionego na część etatu, który nie jest przypisany do jakiejś części działalności i stanowi pomoc w całym zakresie prowadzonej działalności.

Wobec powyższego brak jest wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

AD B.Wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych w postaci odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie. Podatnik nie przygotowuje odrębnych bilansów dla poszczególnych Budynku ani Nieruchomości.

Powyższe jest standardową praktyką zarządczą właściwą praktycznie dla każdego rodzaju działalności gospodarczej (nie tylko rynku nieruchomości) i tym samym nie oznacza wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach przedsiębiorstwa Podatnika.

Wobec powyższego brak jest wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w przedsiębiorstwie sprzedającego.

AD C.Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zakres Transakcji nie obejmuje takich elementów działalności gospodarczej Spółki jak: (i) prawa i obowiązki z umów związanych z obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy serwisowe takie jak ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości oraz dbanie o zieleń (za wyjątkiem umów objętych przenoszonymi prawami i obowiązkami, oraz innych umów których rozwiązanie będzie niemożliwe lub bezzasadne), (ii) prawa i obowiązki z innych umów nabycia usług zewnętrznych dotyczących Nieruchomości, np. usług prawnych, lub doradztwa podatkowego, (iii) umowy o zarządzanie Nieruchomością (iv) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, (v) środki na rachunku bankowym, (vi) pracownicy, pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników (choćby zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością czy jej utrzymanie albo zatrudnienie pracowników do utrzymania Nieruchomości w należytym stanie w zakresie obciążającym wynajmującego), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Wobec powyższego brak jest wyodrębnienia funkcjonalnego Nieruchomości w przedsiębiorstwie sprzedającego.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje ani odrębności organizacyjnej, ani finansowej, ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, bowiem dla spełnienia tej definicji konieczne jest jednoczesne spełnienie wszystkich powyższych warunków.

Klasyfikacja transakcji w świetle treści objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych opublikowanych przez Ministerstwo Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. (zwanych dalej: „Objaśnieniami”).

Zgodnie z treścią objaśnień, transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak zostało wskazane w objaśnieniach, dostawa wynajętej nieruchomości może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli przedmiot sprzedaży spełnia definicję ZCP zawartą w ustawie oraz na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1.  przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (zwane dalej: „Kryterium 1”);
2.  nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (zwane dalej: „Kryterium 2”).

Kryterium 1

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów wyrażonym w objaśnieniach, w celu ustalenia, czy kryterium 1 jest spełnione, należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów, (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością, (iii) umowy zarządzania aktywami, oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Transakcja obejmuje standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: grunt (Działki), Budynki, Naniesienia, prawa i obowiązki z umów najmu (która przechodzi z mocy prawa). Transakcja obejmuje lub może objąć również elementy wskazane w objaśnieniach jako niewpływające na ocenę, czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT takie jak: (i) zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umów najmu przez najemców w postaci gwarancji bankowych, depozytów oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji lub ewentualnie roszczenia o złożenie takich zabezpieczeń, jeżeli nie zostały złożone przed datą Transakcji, (ii) prawa wynikające z gwarancji udzielonej przez projektanta na podstawie umowy z architektem oraz prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez generalnych wykonawców oraz wykonawców innych prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, w tym Budynków wraz z prawami i zobowiązaniami z tytułu zabezpieczeń właściwego wykonanie praw z tytułu rękojmi oraz gwarancji, (iii) prawa i obowiązki wynikające z umowy o dostawę ciepła systemowego, gdyby przeniesienie umowy na najemcę stało się niemożliwe przed zawarciem umowy sprzedaży lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione również należności o charakterze pieniężnym. Wprawdzie, przenoszone prawa i obowiązki obejmą również potencjalne roszczenia w stosunku do najemców. Jednakże, tego rodzaju roszczenia stanowią w istocie część praw wynikających z umów najmu, które przechodzą z mocy prawa, a tym samym, w opinii Wnioskodawcy, stanowią okoliczność niewpływającą na ocenę, czy Transakcja stanowi dostawę podlegającą VAT.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży Sprzedający będzie nadal kontynuował swój byt prawny i prowadził działalność w zakresie wynajmu wyposażenia oraz w przyszłości kontynuował działalność deweloperską.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Sprzedający jest podmiotem, który wybudował Budynek, a następnie go wynajął.

W opinii Wnioskodawcy, zakres działalności prowadzonej przez Sprzedającego i Kupującego jest różny. W szczególności częścią działalności Podatnika była budowa, a następnie pierwsza komercjalizacja budynku, podczas gdy działalność Kupującego jest ograniczona do zakupu już wybudowanej nieruchomości komercyjnej i późniejszego uzyskiwania dochodu z wynajmu lub sprzedaży takiej nieruchomości.

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż, jako transakcja zbycia, obejmująca zespół składników majątkowych w postaci Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę:

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.22.2017.1.KBR,
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 3 kwietnia 2017 r. o sygn. 2461-IBPP3.4512.919.2016.2.EJ,
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 22 stycznia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.617.2017.1.AKO,
*   interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 września 2019 o sygn. 0112- KDIL1-2.4012.317.2019.2.MR,
*   interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 6 września 2019 o sygn. 0114- KDIP1-1.4012.361.2019.2.MMA,
*   interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 sierpnia 2019 o sygn. 0114- KDIP1-1.4012.343.2019.3.MMA,
*   interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2019 o sygn. 0111- KDIB3-2.4012.78.2019.3.MD,
*   interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 1 marca 2019 o sygn. 0115-KDIT1-2.4012.930.2018.2. AW.

Pytanie 2:

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku uznania, że przedmiotem transakcji będzie dostawa Nieruchomości, będzie ona w całości opodatkowana stawką podstawową VAT. Bowiem dostawa nastąpi albo przed upływem dwóch lata od dnia jej pierwszego zasiedlenia, albo strony Transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia dostawy Budynku i Budowli.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT. Oprócz stawki podstawowej, dla wybranych grup towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpocząć użytkowanie na własne potrzeby. Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy obiekt wybudowany lub ulepszony przez dokonującego dostawy będzie wykorzystywany na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Budynek został oddany do użytkowania w ramach umowy najmu w maju 2018 r. W przypadku jego sprzedaży przed majem 2020 r. nie upłyną dwa lata od dnia jego pierwszego zasiedlenia. W przypadku sprzedaży po tej dacie Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Wobec faktu, iż Podatnik obniżył kwotę podatku należnego o podatek naliczony w stosunku do wydatków związanych z budową Budynku, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do dostawy części Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia i w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Brak jest także podstaw do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem Budynek był wykorzystywany do działalności podlegającej opodatkowaniu.

W rezultacie dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, będzie opodatkowana stawką podstawową VAT (na podstawie art. 29a ust 8 ustawy o VAT włączając dostawę Działek).

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska w zakresie pytania 2, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, o ile wystąpi. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie bowiem wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych tj. wynajmu.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia. Przy nabyciu Nieruchomości Kupujący wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni Budynku. Taka działalność jest, co do zasady, klasyfikowana na gruncie ustawy o VAT, jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowej faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Kupującego w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Podatnika:

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111- KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114- KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM.
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112- KDIL4.4012.85.2019.3. JK,
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114- KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony

w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

*   zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
*   faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C 444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Z okoliczności sprawy wynika, Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą w 2003 r. Od 2006 r. rozwija się w branży deweloperskiej. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest budowa osiedli mieszkalnych i sprzedaż poszczególnych nieruchomości (lokali). Wnioskodawca prowadzi także działalność w zakresie wynajmu posiadanych nieruchomości oraz jej wyposażenia. Przedmiotem najmu jest m.in. nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży. Nieruchomości gruntowa składająca się z działki o numerze ewidencyjnym nr 1, zabudowana budynkiem przeznaczonym na działalność hotelarską oddanym do użytkowania 10 maja 2018 roku, stanowi własność Wnioskodawcy. Od samego początku obiekt jest w całości wynajmowany spółce zależnej, która prowadzi w nim działalność hotelarską na podstawie umowy z międzynarodową siecią. Najemca prowadzący obecnie w tym budynku działalność hotelarską samodzielnie zatrudnia wszystkich pracowników rozlicza się z mediów, utrzymania i serwisowania budynku oraz wywozu nieczystości. W celu realizacji dalszych projektów z zakresu podstawowej działalności Wnioskodawcy, tj. działalności deweloperskiej mieszkaniowej, zamierza on sprzedać nieruchomość do spółki zależnej (Kupującego). Pozwoli to m.in. uwolnić środki zainwestowane w nieruchomość, celem realizacji nowych projektów deweloperskich. Kupujący, jest nowo założonym podmiotem, który po zakupie nieruchomości zamierza prowadzić działalność w zakresie inwestycji w kolejne obiekty szeroko rozumianej branży turystycznej oraz w tym celu pozyskać nowych udziałowców i akcjonariuszy. Przedmiotem działalności Kupującego będzie w szczególności posiadanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie nieruchomościowymi aktywami majątkowymi. W przyszłości po pozyskaniu nowych inwestorów Kupujący zamierza także prowadzić działalność w zakresie nabywania kolejnych obiektów turystycznych celem ich wynajmu. Wnioskodawca oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości. Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, z mocy prawa, Kupujący wstąpi, w ramach ceny sprzedaży za nieruchomość, w miejsce Wnioskodawcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do nieruchomości.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Rozpatrując kwestię, czy do przedmiotu transakcji, znajdą zastosowanie przepisy ustawy o VAT z uwagi na brzmienie art. 6 pkt 1 tej ustawy, należy przeanalizować, czy zespół składników materialnych i niematerialnych będących własnością Zbywcy, mający być przedmiotem planowanego zbycia stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, skutkiem czego transakcja ta nie będzie na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, czynnością podlegającą opodatkowaniu.

Zgodnie z przedstawionym opisem sprawy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem transakcji, na moment tej transakcji nie będzie posiadał zdolności do niezależnego funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Jak wskazuje Wnioskodawca, w ramach transakcji dostawy nieruchomości na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego w szczególności takich składników majątkowych lub udzielenia praw (za wyjątkiem elementów wskazanych w niniejszym wniosku) jak:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Podatnika,
*   środki pieniężne, w tym znajdujące się na rachunku bankowym oraz umowa rachunku,
*   księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
*   wierzytelności, w szczególności wierzytelności wynikające z umów najmu (za wyjątkiem objętych przenoszonymi prawami i obowiązkami),
*   należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Wnioskodawcy,
*   koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej przenoszone prawa i obowiązki),
*   tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek przed przeniesieniem własności nieruchomości Podatnik udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację oraz informacje dotyczące nieruchomości w ramach procesu badania nieruchomości przez Kupującego),
*   prawa i obowiązki z umów związanych z utrzymaniem i obsługą nieruchomości,
*   prawa i obowiązki z umów zarządzania aktywami Podatnika,
*   długi obciążające Wnioskodawcę, z zastrzeżeniem kredytu opisanego poniżej,
*   (Wnioskodawca przy budowie budynku finansował go także korzystając z kredytu udzielonego przez bank. Na rzecz banku została ustanowiona hipoteka na nieruchomości. Kupujący zamierza pozyskać we własnym zakresie finansowanie dłużne zakupu nieruchomości jednakże ze względu na to, że jest spółką osobową i jest podmiotem nowo utworzonym w rozumieniu przepisów bankowych uzyskanie finansowania we własnym zakresie może być obwarowane warunkami, których spełnienie nie będzie ekonomicznie uzasadnione lub nawet możliwe ze względu na szczególne formy zabezpieczenia stosowane wobec podmiotów nowo utworzonych. W takiej sytuacji Strony dopuszczają przejęcie przez Kupującego kredytu udzielonego Wnioskodawcy.

Jak wskazał Wnioskodawca, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym powyżej prawem własności nieruchomości wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami ich wykonania oraz przenoszonymi prawami i obowiązkami. Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość (Budynek i grunt), Wnioskodawca nie planuje sprzedaży wyposażenia jednak nie wyklucza możliwości sprzedaży w przyszłości. W takim wypadku wyposażenie będzie sprzedawane na rzecz innego podmiotu niż Kupujący.

Wnioskodawca nie zamierza także przenosić na rzecz Kupującego pracownika, który nadal będzie zatrudniony u Wnioskodawcy. Tym samym w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnych ewidencji księgowych dla budynku wraz z gruntem (Nieruchomości) oraz kosztów i przychodów z nią związanych (z wyłączeniem prowadzenia karty środka trwałego i innych wprost wymaganych przez przepisy), nie dokonuje podziału kosztów ogólnych pomiędzy budynek, wyposażenie i inną działalność.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Jak wynika z treści wniosku nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie jest jedynym środkiem trwałym wchodzących w skład przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i nie stanowi wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Podatnik nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Wnioskodawca nie prowadzi odrębnych ewidencji księgowych dla budynku wraz z gruntem (Nieruchomości) oraz kosztów i przychodów z nią związanych (z wyłączeniem prowadzenia karty środka trwałego i innych wprost wymaganych przez przepisy), nie dokonuje podziału kosztów ogólnych pomiędzy budynek, wyposażenie i inną działalność.

Zakres transakcji nie obejmuje takich elementów działalności gospodarczej Zbywcy jak: umowy o zarządzanie nieruchomością, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, środki na rachunku bankowym, pracownicy, co w konsekwencji pozbawia zbywaną nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

Jak już wskazano na wstępie, zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejną kwestią wymagającą rozpatrzenia jest prawo do opodatkowania tej transakcji stawką podstawową.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r.) – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji jest działka nr 1 zabudowana budynkiem oddanym do użytkowania 10 maja 2018 r. Od samego początku obiekt jest w całości wynajmowany spółce zależnej, która prowadzi w nim działalność hotelarską na podstawie umowy z międzynarodową siecią. Wnioskodawca miał prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT przy budowie budynku i z tego prawa skorzystał. Na moment składania niniejszego wniosku cała nieruchomość jest oddana do użytkowania najemcy na podstawie umowy najmu od maja 2018 r. Od tego czasu nieruchomość nie była ulepszana o ponad 30%.

Na moment dokonania transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce. Wnioskodawca zauważa, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości i jej dostawy zgodnie z zamierzeniami nastąpi w 2020 roku. Dostawa nieruchomości może zostać dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego jej zasiedlenia tj. przed majem 2020 r. W przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia przed dniem jej dokonania, Kupujący oraz Podatnik będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami ustawy o VAT.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że doszło do pierwszego zajęcia ww. budynku na skutek oddania do użytkowania najemcy na podstawie umowy najmu od maja 2018 r. Zatem dostawa nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jeżeli jednak dostawa budynku nastąpi przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tj. przed majem 2020 r. to nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a jej dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata, co powoduje wyłączenie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

Do dostawy ww. budynku nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 ust. 10a, gdyż Wnioskodawca wskazał, że z tytułu wzniesienia budynku przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem nie został wypełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a pkt 1 ustawy. Nie zostaną także spełnione warunki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku.

W konsekwencji jeżeli sprzedaż budynku, który został oddany do użytkowania od maja 2018 r. nastąpi przed majem 2020 r. to sprzedaż ta będzie opodatkowana według stawki podstawowej.

Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż gruntu (działki nr 1), na którym posadowiony jest ww. budynek, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Natomiast, w sytuacji gdy od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, w odniesieniu do budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji – stosownie do regulacji art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniem od podatku objęta będzie również dostawa działki nr 1, na której położony jest budynek.

Skoro, w sytuacji gdy od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata sprzedaż budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w takim przypadku bezprzedmiotowe staje się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Jak wskazano na wstępie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod spełnieniu określonych warunków.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, w sytuacji gdy sprzedaż budynku nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia to sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że na moment dokonania transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce oraz złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Zainteresowani spełniając ww. warunki będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży budynku wraz z prawem własności działki gruntu nr 1 i wybrać opodatkowanie tej dostawy stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż budynku, w przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Zainteresowani – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej według stawki podstawowej.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z ww. transakcją, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nabywca będzie wykorzystywał nabyte składniki majątkowe do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, jak wynika z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji, w odniesieniu do planowanej dostawy nieruchomości, jeżeli sprzedaż budynku nastąpi przed majem 2020 r. to będzie opodatkowana według stawki podstawowej, natomiast w przypadku dokonania dostawy w okresie późniejszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy Strony transakcji spełnią warunki i skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, w stosunku do planowanej dostawy nieruchomości, to dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT, a tym samym Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie mógł również ubiegać się o zwrot podatku VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 dotyczącym kwestii opodatkowania Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Niniejszą interpretacje wydano na podstawie przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.