Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.571.2023.1.EK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-06
Teza: Uznanie Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowych.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunty rolne; grunty-sprzedaż gruntów; pełnomocnictwo; pełnomocnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna; warunki
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – **jest** **prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

24 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Państwa za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowych.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani X

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan Y

### Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie X oraz Y („Sprzedający”) zawarli ze spółką prawa handlowego – spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (zgodnie z KRS przedmiot działalności spółki: zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, działalność firm centralnych (head offices), doradztwo związane z zarządzaniem) („Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży, udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym 15 marca 2022 r. przez (…) notariusz (…), na podstawie której strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, zgodnie z którą Sprzedający sprzedadzą Kupującemu nieruchomości gruntowe położone w (…), składające się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 o obszarze 0,0588 ha, 2 o obszarze 0,0158 ha, 3 o obszarze 0,0131 ha, 4 o obszarze 0,4989 ha, 5 o obszarze 0,0090 ha, 6 o obszarze 0,1774 ha, KW (…) (łącznie „Nieruchomość”), a Kupujący kupi Nieruchomość („Umowa Przedwstępna”).

Z Umowy Przedwstępnej wynika między innymi, że:

1) Kupujący zamierza po zawarciu Umowy Przedwstępnej podjąć czynności faktyczne i prawne zmierzające do uzyskania przez niego pozwolenia na budowę (wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do tego typu inwestycji) obiektów handlowych o łącznej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 2.800,00 m2 na Nieruchomości („Obiekty Handlowe”);

2) Kupujący w terminie do 30 września 2022 r. przeprowadzi badanie due diligence Nieruchomości polegające w szczególności na badaniu gruntu, sytuacji prawnej i administracyjnej nieruchomości oraz możliwości technicznych pozwalających na realizację Obiektów Handlowych;

3) czynności opisane w pkt 1) i 2) powyżej dokonywane będą przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem;

4) Strony będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie wszelkich decyzji, pozwoleń, wskazanych w Umowie Przedwstępnej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży w wykonaniu Umowy Przedwstępnej jest uzyskanie ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę Obiektów Handlowych przez Kupującego. Kupujący ma prawo przenieść ogół praw (roszczeń) i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot.

W dniu podpisania Umowy Przedwstępnej Sprzedający nieodpłatnie udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz użyczył Nieruchomość Kupującemu, w związku z czym Kupujący może dokonywać wielu czynności zmierzających do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę we własnym zakresie. Zgodnie z umową o dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane Spółka ma prawo przystąpić do robót budowlanych wyłącznie na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę oraz po zawarciu umowy sprzedaży w wykonaniu Umowy Przedwstępnej. Nieruchomość w chwili sprzedaży będzie niezabudowana. Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia do odpowiedniego organu władzy o zezwolenie na lokalizację zjazdu z Nieruchomości, wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej oraz wydanie warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości.

W związku małżeńskim X oraz Y obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. X jest na emeryturze ZUS i KRUS (rolnej), nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Y jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i prowadzi działalność gospodarczą. Przedmiotu działalności gospodarczej Y nie stanowi handel nieruchomościami (dla którego właściwym PKD jest 68.10.Z), zajmuje się sprzedażą (…). Ponadto Y pobiera emeryturę ZUS i KRUS.

Nieruchomość jest niezabudowana, nie była nigdy wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, nie była ujęta w środkach trwałych działalności gospodarczej. Sprzedający nie dokonywali nakładów na Nieruchomość w celu jej uatrakcyjnienia.

Działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 zostały nabyte przez małżonków X oraz Y około 27 lat temu, w latach 90. do majątku wspólnego, prywatnego, nie na działalność gospodarczą. Działki o numerach ewidencyjnych 5 i 6 zostały nabyte przez małżonków X oraz Y w roku 2020 od Miasta (…) w trybie bezprzetargowym (do majątku wspólnego, prywatnego, nie na działalność gospodarczą) jako nieruchomość przyległa. Działki powyższe są oznaczone w ewidencji gruntów jako role i drogi. Plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje teren usług nieuciążliwych. Plan miejscowy nie został uchwalony z inicjatywy Sprzedających, Sprzedający nie wnioskowali o zmiany w planie miejscowym, nie dokonywali żadnych zmian geodezyjnych. Opłacany jest podatek rolny od Nieruchomości. Małżonkowie X oraz Y nie pobierali żadnych pożytków z powyższej Nieruchomości – np. z tytułu dzierżawy, najmu, przy czym działki nabyte w latach 90., opisane powyżej, razem z innymi rolnymi nieruchomościami Sprzedających, zostały objęte (około 7 lat temu) umową dzierżawy dla córki małżonków X oraz Y – Z. Ze względu na to, że X przeszła na emeryturę KRUS, w urzędzie uzyskała informację, że formalnie aby przejść na emeryturę KRUS należy wszystkie nieruchomości rolne przekazać w dzierżawę. Żadne kwoty z tytułu dzierżawy nie były płacone.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających z zamiarem przeznaczenia jej na potrzeby własne lub w przyszłości dla córki, nie została nabyta w celu jej sprzedaży. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzyli sprzedaży Nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Sprzedający otrzymał propozycję sprzedaży Nieruchomości bezpośrednio od Kupującego, który zainteresowany jest zakupem gruntów pod działalność handlową. Po analizie oferty Sprzedający ostatecznie zdecydowali się na sprzedaż Nieruchomości. Sprzedający przez lata nie zagospodarowali Nieruchomości w żaden sposób, Y jest aktywny zawodowo, lecz ze względu na wiek (67 lat) i obecny stan zdrowia nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do żadnych celów, zaś jedyna córka Sprzedających w ostatnim czasie zdecydowała, że będzie kontynuowała rozwój zawodowy w obecnym miejscu zamieszkania i pracy, poza województwem (\`(...)\`). Otrzymane pieniądze Sprzedający planują przeznaczyć na własne cele prywatne oraz w części dla córki.

Sprzedający posiadają w swoim majątku inne nieruchomości, w tym rolne. Sprzedający dokonywali sprzedaży nieruchomości incydentalnie, w ostatnich 5 latach sprzedali jedną nieruchomość gruntową, rolną (w roku 2022), która została nabyta kilkanaście lat temu, osobom fizycznym. Poza sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie planują sprzedaży innych swoich nieruchomości.

### Pytanie

Czy Sprzedający będą z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, Sprzedający będą z tytułu sprzedaży Nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) („Ustawa”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług („Podatek”), podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6) Ustawy, przez towary rozumie się m.in. rzeczy oraz ich części.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy, przez dostawę towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy, przy czym nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy. O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy nie mogą, zdaniem sądów administracyjnych, w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku, podział nieruchomości gruntowej dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających (z ich wspólnego majątku) ma charakter incydentalny, przy czym w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347.1) wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy wynika pojęcie „majątku prywatnego”, przy czym zasadnym jest odwołanie się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92. „Majątek prywatny” to taka część majątku os. fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z powyższego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnego (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdzone to zostało w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 – majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. Kuć i H. Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z powyższego orzeczenia wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – zgodnie ze stanowiskiem Trybunału – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi powyżej opisanej dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W opisanej sprawie na Kupującym ciąży obowiązek nabycia Nieruchomości po spełnieniu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej oraz zapłaty ustalonej ceny, a na Sprzedających ciąży obowiązek sprzedaży tej Nieruchomości w ustalonym terminie. Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią inwestycji Kupującego polegającej na budowie budynku handlowego (lub budynków). Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, a każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający zawarł Umowę Przedwstępną z Kupującym, w której to umowie wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, w tym po pozytywnym badaniu due diligence oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Zgodnie z powołanymi powyżej orzecznictwem, przepisami i ich wykładnią, w analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą podatnikami podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży, będąca własnością Sprzedających Nieruchomość podlega wielu czynnościom, które z punktu widzenia przepisów Ustawy są wykonywane w ich sferze prawnopodatkowej – jako sprzedających. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o innym charakterze niż w chwili zawarcia Umowy Przedwstępnej.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (\`(...)\`).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie natomiast do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż (a także sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości) jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. Nieruchomości, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej we wniosku czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych, będą Państwo spełniali przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście analizowanej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto, w rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne i Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak stanowi art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowych, udokumentowaną aktem notarialnym, z której wynika m.in., że:

1) Kupujący zamierza po zawarciu Umowy Przedwstępnej podjąć czynności faktyczne i prawne zmierzające do uzyskania przez niego pozwolenia na budowę (wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do tego typu inwestycji) obiektów handlowych o łącznej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 2.800,00 m2 na Nieruchomości („Obiekty Handlowe”);

2) Kupujący w terminie do 30 września 2022 r. przeprowadzi badanie due diligence Nieruchomości polegające w szczególności na badaniu gruntu, sytuacji prawnej i administracyjnej nieruchomości oraz możliwości technicznych pozwalających na realizację Obiektów Handlowych;

3) czynności opisane w pkt 1) i 2) powyżej dokonywane będą przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem;

4) Strony będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie wszelkich decyzji, pozwoleń, wskazanych w Umowie Przedwstępnej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży w wykonaniu Umowy Przedwstępnej jest uzyskanie ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę Obiektów Handlowych przez Kupującego.

W dniu podpisania Umowy Przedwstępnej udzielili Państwo nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz użyczyli Nieruchomość Kupującemu, w związku z czym Kupujący może dokonywać wielu czynności zmierzających do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę we własnym zakresie. Zgodnie z umową o dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane Spółka ma prawo przystąpić do robót budowlanych wyłącznie na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę oraz po zawarciu umowy sprzedaży w wykonaniu Umowy Przedwstępnej. Nieruchomość w chwili sprzedaży będzie niezabudowana.

Jak wynika z opisu sprawy, udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia do odpowiedniego organu władzy o zezwolenie na lokalizację zjazdu z Nieruchomości, wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej oraz wydanie warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości.

Nieruchomość jest niezabudowana, nie była nigdy wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, nie była ujęta w środkach trwałych działalności gospodarczej. Nie dokonywali także Państwo nakładów na Nieruchomość w celu jej uatrakcyjnienia. Ponadto, nie pobierali Państwo żadnych pożytków z Nieruchomości (np. z tytułu dzierżawy, najmu), przy czym działki nabyte w latach 90., razem z innymi rolnymi nieruchomościami, zostały objęte (około 7 lat temu) umową dzierżawy dla Państwa córki – Z.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa Nieruchomości, składającej się z działek gruntu o nr ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Ich imieniu. Jak wynika z treści wniosku, udzielili Państwo Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej jako mocodawców. Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki, stanowiące nadal Państwa własność. W opisanej sytuacji udostępniając Nieruchomość Kupującemu wychodzą Państwo naprzeciw jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspieszają proces realizacji inwestycji zamierzonej przez Kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie Państwa własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Działania te dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku, nie będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż ww. działek, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość, której są Państwo właścicielami (na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej), będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie podlegać będą grunty o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, działki zostały objęte (około 7 lat temu) umową dzierżawy, a jak wskazano powyżej dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, co oznacza, że ww. działki utraciły charakter majątku prywatnego.

Stwierdzić zatem należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

**Wobec powyższego należy wskazać, że z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż przez Państwa Nieruchomości, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.**

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

**W konsekwencji, skoro w rozpatrywanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.**

Wskazać przy tym należy że w przypadku sprzedaży Nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską, każdy ze Sprzedających będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w stosunku do swojej części.

**Tym samym Państwa stanowisko w sprawie, zgodnie z którym Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości będą podatnikami podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pani X (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).