Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.2.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-17
Teza: Sprzedaż niezabudowanej działki gruntu, wydzielonej z działki nastąpi w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. wystąpi obowiązek naliczenia należnego podatku VAT.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 stycznia 2025 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o
    wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży
    niezabudowanej działki, wydzielonej z działki nr 1. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na
    wezwanie - pismem z 23 grudnia 2024 r. (wpływ 30 stycznia 2025 r.) oraz pismem z 25
    stycznia 2025 r. (wpływ 30 stycznia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej działki numer 1 (...) o obszarze (...) ha,
    położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...) w miejscowości (...), obrębie
    ewidencyjnym (...), (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) przez Sąd
    Rejonowy w (...) (...) Wydział Ksiąg Wieczystych.
    Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył na podstawie umowy darowizny
    zawartej dnia (...) tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiątego siódmego roku (... 1997 r.) w
    formie aktu notarialnego przed notariuszem (...) (rep. A numer (...)). W dacie nabycia
    prawa własności do Nieruchomości pozostawała w związku małżeńskim. Małżonków z
    mocy prawa obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, do dnia
    dzisiejszego nie zawierała z mężem umów przenoszących prawo własności do
    Nieruchomości do majątku wspólnego, z uwagi na sposób nabycia prawo to stanowi
    składnik jej majątku osobistego.
    We wskazanej księdze wieczystej w dziale III Prawa, roszczenia i ograniczenia wpisane jest
    ograniczone prawo rzeczowe o treści: ,,służebność osobista polegająca na korzystaniu z
    dwóch izb w domu mieszkalnym oraz użytkowanie 1/2 części budynków gospodarczych”
    ustanowione na rzecz B.B. i C.C.
    Prawo własności do Nieruchomości nie zostało nabyte od Skarbu Państwa ani jednostek
    samorządu terytorialnego. Przy nabyciu działki nie wystąpił podatek VAT, Wnioskodawca

    nie odliczał podatku naliczanego w związku z nabyciem działki. Wnioskodawca nie jest
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Nieruchomość nie była w okresie 5 (pięciu) lat i obecnie nie jest wykorzystywana na cele
    prowadzonej działalności gospodarczej - za wyjątkiem działalności rolniczej, nie stanowi
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu
    cywilnego z późn. zm. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy
    lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia.
    W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (...) Nieruchomość położona w
    województwie (...), powiecie (...), jednostce ewidencyjnej (...), (...), obrębie (...), (...),
    stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1 (...) o obszarze (...) ha ((...) hektary i (...) metrów
    kwadratowych), oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa, RIVb, RV) i grunty rolne
    zabudowane (Br-RIVa). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
    gminy (...) Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem RM.28 - teren
    zabudowy zagrodowej z przeznaczaniem podstawowym pod lokalizację zabudowy
    zagrodowej.
    Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą, o której
    mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2015, poz. 1777,
    z późn. zm.), która przewiduje prawo pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży
    nieruchomości, nie jest położona obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w
    rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2015, poz. 1777, z
    późn. zm.). Przedmiotowa Nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia określonego
    w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach
    zabudowy, na Nieruchomości nie ma gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi oraz
    gruntów pokrytych wodami znajdującymi się w zagłębieniach powstałych w wyniku
    działalności człowieka, niebędących stawami w rozumieniu art. 16 pkt 16 w zw. z art. 20 i
    art. 21 oraz art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. 2017, poz.
    1566, z późn. zm.). Nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego w
    rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. 2004, Nr 92, poz.
    880, z późn. zm.), na Nieruchomości nie ma nie ma gruntów, których granice są sporne.
    Nieruchomość jest zabudowana 2 (dwoma) budynkami mieszkalnymi i budynkiem
    gospodarczym, przy czym:
    a) budynki te nie przekraczają granic gruntu; innych budynków, budowli i urządzeń
      trwale związanych z gruntem brak,
    b) po dokonaniu podziału działki ewidencyjnej numer 1 (...) opisane zabudowania nie
      będą znajdować się na działce ewidencyjnej o projektowanym obszarze około (...) ha
      ((...) metrów kwadratowych), która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej
      numer 1 (...).
    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, w okresie ostatnich 5 (pięciu) lat nie
    dokonano wycinki drzew na podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością
    gospodarczą.
    Przedmiotem umowy sprzedaży będzie niezabudowana działka o pow. około (...) ha
    wydzielona działki nr 1.
    Wnioskodawca oświadcza, że udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości, która
    zostanie wydzielona z działki nr 1, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do
    sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich

    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, nadto oświadcza, że przez cały okres
    obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie
    wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wyraża zgodę na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością, która zostanie wydzielona
    z działki nr 1, na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt. W związku art. 3 ust. 11
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o
    pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej
    nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań
    gruntu.
    Wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na
    nieruchomości o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1
    zgodnie ze wstępnym projektem podziału nieruchomości, tymczasowego przyłącza
    energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią
    umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Strony umowy oświadczają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod
    następującymi warunkami:
    a) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
      na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o
      powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki numer 1, obiektami
      zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem
                                      2handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m w tym salą sprzedaży o
                  2powierzchni 400,00 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
      postojowych,
    b) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
      przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
      przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
      według koncepcji spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej
      25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz. z niezbędnymi
      dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
      zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
      komunikacyjną nieruchomości,
    c) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    d) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    e) uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    f) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
      wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego określonym
      przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    g) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji
      zatwierdzającej podział Nieruchomości - zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej,
    h) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
      Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu)
      miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

    i) potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do
      ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
    j) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym,
    k) uzyskania i okazania się przez Sprzedającego najpóźniej do dnia zawarcia
      przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualną interpretacją podatkową wydaną przez
      właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia
      bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,
    l) uzyskania zgody wierzyciela na bezciężarowe odłączenie nabywanej nieruchomości z
      księgi wieczystej lub wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej nabywanej
      nieruchomości kosztem i staraniem Sprzedających - w terminie do dnia zawarcia
      umowy przyrzeczonej,
    m) zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania tonażowego lub
      uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25,00 t (dwadzieścia
      pięć ton) do I-kondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji
      dostaw oraz budowy zgodnie z planarni inwestycyjnymi Kupującej,
    n) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości,
      zgodnie z którym, Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej
      nieruchomości I-kondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej
          2527,40 m (pięćset dwadzieścia siedem i czterdzieści setnych metra kwadratowego), w
                              2tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m (czterysta metrów kwadratowych) wraz z
      miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych.
                                                    2Wnioskodawca dzierżawi niezabudowaną część działki gruntu o powierzchni około (...) m
    (działka powstanie w wyniku podziału działki nr 1) Kupującej Spółce (Umowa dzierżawy nr
    (...) z dnia (...) 2024 roku zawarta na czas nieoznaczony wraz z aneksem nr (...)).
    W zakresie zbycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z
    biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie
    nieruchomościami.
    W uzupełnieniu udzieliła Pani odpowiedzi na pytania:
    1) W jakim celu została przez Panią nabyta działka nr 1? W jaki sposób ww. działka była
      wykorzystywana przez Panią od momentu zakupu do momentu jej sprzedaży tj. czy
      działka nr 1 była/jest wykorzystywana przez Panią na cele prywatne (osobiste).
      Odp. Na cele prywatne (trzymanie własnych prywatnych rzeczy), ale także na działce
      była prowadzona działalność rolnicza.
    2) Czy na przedmiotowej działce prowadziła/ prowadziła/ prowadzi gospodarstwo rolne z
      którego uzyskiwała Pani płody rolne (opodatkowane podatkiem VAT) przeznaczone do
      dalszej sprzedaży, czy też wykorzystywała/wykorzystuje Pani uzyskane pożytki w
      ramach własnego gospodarstwa domowego?
      Odp. Tak było prowadzone i jest gospodarstwo rolne i były produkty przeznaczone do
      dalszej odsprzedaży. Były one opodatkowane podatkiem VAT.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki o pow. około (...) ha wydzielonej z działki nr 1 o
    obszarze (...) ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej działki o pow. około (...) ha wydzielonej
    1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do
    art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
    rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
    gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
    rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli
    podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania
    danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest
    spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu

    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie -
    czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Przypomnijmy, iż na działce nr 1 o obszarze (...) ha od momentu nabycia do momentu
    zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. Tutaj jednak należy
    podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania
    dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 1 warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań
    charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności
    zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik
    Sprzedającego.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co

    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art.
    95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby
    (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do
    działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. nr 1 o obszarze (...) ha
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się
    jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w
    jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą
    wydzielonej powierzchni z działki o nr 1 .
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy -
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
    warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww.
    działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej działki o pow.
    około (...) ha wydzielonej z działki nr 1 o obszarze (...) ha stanowiącej teren budowlany
    będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług
    jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik
    podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję należy
    udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
    na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem zabudowanej działki nr 1, którą nabyła
    Pani na podstawie umowy darowizny zawartej (...) 1997 r. Obecnie zamierza Pani sprzedać
    zainteresowanej Spółce niezabudowaną działkę o powierzchni (...) ha, wydzieloną z działki
    nr 1.
    W związku z tym powzięła Pani wątpliwości, czy sprzedaż niezabudowanej działki o pow.
    ok. (...) ha, wydzielonej z działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż niezabudowanej działki gruntu o pow. (...) ha wydzielonej z
    działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić
    czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów

    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został
    nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z
    wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło
    opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej
    osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części)
    wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w

    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w
    związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga
    każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą
    przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Wskazała Pani, że na działce nr 1, z której zostanie wydzielona działka o powierzchni (...)
    ha przeznaczona do sprzedaży, prowadziła Pani działalność rolną, a produkty z niej
    pozyskiwane przeznaczone były do dalszej odsprzedaży i były opodatkowane podatkiem
    VAT. Ponadto oddała Pani kupującej Spółce w dzierżawę niezabudowaną część działki nr 1,
                  2o powierzchni około (...) m. Wskazała Pani również, że zawarta zostanie przyrzeczona
    umowa sprzedaży z zainteresowaną Spółką, o ile spełnione zostaną warunki, dotyczące
    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
    której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości zgodnie z planami
    inwestycyjnymi Spółki, uzyskaniem decyzji zezwalającej na lokalizację zajadu na
    przedmiotową nieruchomość, niestwierdzeniem ponadnormatywnego zanieczyszczenia
    nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami
    geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy
    zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania pozwolenia na wycinkę
    drzew, uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości, uzyskania warunków
    technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz
    przyłącza energetycznego) oraz warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury
    technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym, potwierdzenia nierolnego
    charakteru przedmiotowej działki oraz zmiany miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego dla Nieruchomości. Jednocześnie, udzieliła Pani kupującej Spółce
    pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej
    oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
    uzyskania ww. decyzji i pozwoleń.
    W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej
    umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną
    usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
    Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.

    Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również
    została uregulowana w Kodeksie cywilnym.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie
    oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem
    bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy
    dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez
    swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej
    reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie
    trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik
    reprezentuje a osobą trzecią.
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że

    z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z treści wniosku, działka nr 1, z której zostanie wydzielona działka o pow. (...)
    ha przeznaczona do sprzedaży, była wykorzystywana do działalności rolniczej,
    opodatkowanej podatkiem VAT, ponadto jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej
    przez Panią z kupującą Spółką, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług
    wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w
    konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2
    ustawy. Tym samym, w związku wykorzystywaniem działki nr 1 do działalności
    opodatkowanej podatkiem VAT oraz oddaniem części działki w dzierżawę, nie ma ona
    charakteru majątku prywatnego.
    Przy tym, na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, kupująca Spółka
    podejmie szereg działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek i wzrost ich
    wartości.
    Kupująca Spółka dokona szeregu czynności, tj. będzie występować przed organami
    administracji publicznej i podejmować działania faktyczne i prawne niezbędne do
    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
    której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości zgodnie z
    planami inwestycyjnymi Spółki, uzyskania warunków technicznych przyłączy (kanalizacji
    sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego) oraz
    warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym
    obiektem handlowo-usługowym.
    Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam
    wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw
    potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. W
    analizowanej sprawie udzieliła Pani pełnomocnictwa kupującej Spółce. Fakt, że ww.
    działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, lecz przez przyszłego
    właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą Spółkę wywołają skutki
    bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Kupująca Spółka, podejmując za Pani zgodą
    opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pani własność.
    Pomimo więc, że jak Pani wskazuje, w zakresie zbycia działki wydzielonej z działki nr 1,
    nie współpracuje Pani z biurem pośrednictwa nieruchomościami, to oceniając
    całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej
    sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.
    Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane
    z planowaną sprzedażą niezabudowanej działki o pow. (...) ha, wydzielonej z działki nr 1
    należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców
    oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie
    majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia
    korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Panią
    (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze
    sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż niezabudowanej działki wydzielonej z
    działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu
    nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym
    i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt,
    że pełnomocnik, działając w oparciu o Pani formalne pełnomocnictwo, podejmie
    działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce,
    wydzielonej z działki nr 1, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej
    ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę świadczy o wykorzystaniu
    ww. działki do celów zarobkowych.

    Tym samym, uznać należy, że z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem
    podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym
    działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji
    dostawa niezabudowanej działki o pow. (...) ha, wydzielonej z działki o nr 1 będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie
    stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zgodnie z obowiązującym miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 jest położona na terenie
    zabudowy zagrodowej z przeznaczeniem podstawowym pod lokalizacje zabudowy
    zagrodowej. Ponadto zawarcie docelowej umowy sprzedaży uzależnione jest m.in. od
    zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla planowanej do
    sprzedaży działki, wydzielonej z działki nr 1, oraz uzyskania przez Kupującego
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której
    będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości m.in. obiektem
    handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi.
    Oznacza to, że na dzień transakcji działka o pow. (...) ha, wydzielona z działki o nr 1,
    będzie stanowić teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, który nie korzysta
    ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.

    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak wynika z wniosku nabyła Pani nieruchomość na podstawie umowy darowizny, a przy
    jej nabyciu nie wystąpił podatek VAT. Nabycie ww. działki nie było czynnością
    opodatkowaną podatkiem VAT, w związku z jej nabyciem nie odliczała Pani podatku
    naliczonego.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
    więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy
    podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
    przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze
    sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
    zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu,
    że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia
    2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do
    odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać
    dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z
    powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym,
    przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których
    przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia
    z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie
    może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży,
    w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż niezabudowanej działki gruntu o pow. (...) ha, wydzielonej z
    działki o nr 1, nastąpi w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i
    będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie
    będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. wystąpi obowiązek naliczenia
    należnego podatku VAT.
    Tym samym, Pani stanowisko, z którego wynika, że sprzedaż niezabudowanej działki o
    pow. (...) ha, wydzielonej z działki o nr 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Podkreślamy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Jednocześnie informujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we

    własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art.
    14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii
    dokumentowania transakcji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.