Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.211.2022.1.SH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-29
Teza: Jak należy ustalić wartość początkową i odpisy amortyzacyjne budynku handlowo-usługowego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych, a także jak należy ustalać wartość odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszty uzyskania przychodów. Czy można w takiej sytuacji ustalić cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości na podstawie proporcji wartości poszczególnych składników do ceny nabycia z aktu notarialnego mając na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; cena-cena nabycia; koszt-koszty uzyskania przychodów; operat szacunkowy; proporcja; składnik-składnik majątkowy; wartość-wartość początkowa-wartość początkowa środka trwałego; wycena
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Amortyzacja; Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Amortyzacja-Wartość początkowa środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych; Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Koszty związane ze składnikami majątku
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15-ust. 6; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16a-ust. 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16c-pkt 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16d-ust. 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16g-ust. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16g-ust. 4; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16h-ust. 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

31 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, wartości początkowej i odpisów amortyzacyjnych budynku handlowo-usługowego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych, a także ustalania wartości odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszty uzyskania przychodów, a także czy w sytuacji opisanej we wniosku ustalić można cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości na podstawie proporcji wartości poszczególnych składników do ceny nabycia z aktu notarialnego mając na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca, (dalej: „Spółka) z siedzibą w A przy ul. B nr (…) jest osobą prawną prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą, która polega na sprzedaży towarów i usług w zakresie montażu ogrodzeń, bram i drzwi. Prowadzi księgi handlowe, jest także czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2018 r. Spółka nabyła zabudowaną nieruchomość działkę gruntu nr (…) o powierzchni (…) ha, oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem użytku: Ba - tereny przemysłowe, położoną w województwie C powiat D i gmina E, miejscowość F, obręb ewidencyjny F 2 ulica G nr (…). Działka zabudowana jest dwoma budynkami magazynowymi oraz budynkiem przemysłowym. Teren działki częściowo ogrodzony siatką stalową na słupkach stalowych, częściowo nieogrodzony. Place wewnętrzne utwardzone nawierzchnią betonową. Dla opisanej nieruchomości założona jest księga wieczysta KW nr (…), którą prowadzi Sąd Rejonowy H w A, XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w I.

Zakup zabudowanej nieruchomości ma na celu prowadzenie w nim działalności handlowo-usługowej podatnika.

W akcie notarialnym określono łączną wartość gruntu oraz znajdujących się na tym gruncie budynków, bez przypisywania wartości poszczególnym składnikom wchodzącym w skład sprzedawanej nieruchomości. Wycena ta nie określała wartości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własność.

Zanim jednak Spółka rozpocznie używać ten budynek w swojej działalności gospodarczej, dokonała jego przebudowy i rozbudowy. Prace projektowe rozpoczęły się w roku 2018 i rozpoczęto prace polegające na remoncie budynku gospodarczego, które do dnia dzisiejszego jeszcze się nie zakończyły.

Wszystkie poniesione wydatki związane z przebudową i rozbudową zostały udokumentowane.

Wnioskodawca, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie zamierza wprowadzić do ewidencji środków trwałych budynek handlowo-usługowy i go amortyzować.

Z uwagi na to, że grunt (prawo użytkowania wieczystego) nie podlega amortyzacji, należy wyodrębnić wartość budynku oraz gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu). Spółka zleciła rzeczoznawcy wykonanie operatu szacunkowego, który uzyskano w dniu 5 listopada 2021 r. wg stanu i cen na dzień 11 września 2018 r. W wycenie wykorzystano podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnieniu zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (Art. 153.1) według Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.

Zgodnie z wyceną na podstawie operatu szacunkowego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (…) z obrębu ewidencyjnego F 2 (0009), jednostka ewidencyjna J powiat D wynosi:

\- 2 487 150 zł (słownie: dwa miliony czterysta osiemdziesiąt siedem tysięcy sto pięćdziesiąt złotych) w tym:

\- wartość gruntu działki nr (…) - 1 261 170 zł,

\- wartość budynków - 1 225 980 zł.

W związku z powyższym Spółka zastosowałaby proporcję stosując procentowe wartości wyliczone na podstawie operatu szacunkowego do wartości nabycia z aktu notarialnego.

Wyliczenie proporcji wg operatu:

1.  grunt 1 261 170,00 zł/2 487 150,00 zł x 100= 50,71%
2.  budynki 1 225 980,00 zł/2 487 150,00 zł x 100= 49,29%

Zastosowanie proporcji w stosunku do ceny nabycia:

1.  grunt 1 845 000,00 zł x 50,71% = 935 599,50 zł,
2.  budynki 1 845 000,00 zł x 49,29% = 909 400,50 zł.

**Pytanie**

Jak należy ustalić wartość początkową i odpisy amortyzacyjne budynku handlowo-usługowego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych, a także jak należy ustalać wartość odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszty uzyskania przychodów? Czy można w takiej sytuacji ustalić cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości na podstawie proporcji wartości poszczególnych składników do ceny nabycia z aktu notarialnego mając na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za wartość początkową środka trwałego z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę jego nabycia. Stosownie do ust. 3 powyższego artykułu za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu instalacji, uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 16c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych grunt jest środkiem trwałym, który nie podlega amortyzacji. Wobec tego należy go wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ale nie ustalać dla niego odpisów amortyzacyjnych.

Naszym zdaniem, gdy nie dysponujemy żadnymi dowodami potwierdzającym wartość budynku i wartość gruntu, w akcie notarialnym jest jedynie określona łączna wartość zakupu obu składników mamy możliwość ustalenie wartości budynku i gruntu w drodze wyceny. W tym zakresie skorzystaliśmy z pomocy biegłego rzeczoznawcy.

Na podstawie wyceny rzeczoznawcy, gdzie ustalona została wartość rynkowa budynku i gruntu określiliśmy w proporcji wartość budynku oraz wartość gruntu. Ponieważ nieruchomość została zakupiona po niżej cenie z uwagi na pewne okoliczności taką proporcję chcemy zastosować do rozgraniczenia ceny z aktu notarialnego do nieruchomości i gruntu, a mianowicie:

Wyliczenie proporcji wg operatu

1.  grunt 1 261 170,00 zł/2 487 150,00 zł x 100 = 50,71%
2.  budynki 1 225 980,00 zł/2 487 150,00 zł X 100 = 49,29%

Zastosowanie proporcji w stosunku do ceny nabycia

1.  grunt 1 845 000,00 zł x 50,71% = 935 599,50 zł
2.  budynki 1 845 000,00 zł x 49,29% = 909 400,50 zł

Wartość usługi rzeczoznawcy powinna być doliczona do ceny nabycia tych aktywów (budynku i gruntu), jako koszt bezpośrednio związany z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania i również określona w powyższej proporcji.

Ponieważ hala magazynowa wymagała remontu, aby mogła spełniać nasze cele gospodarcze, to nakłady takie również powiększają wartość początkową środka (bądź środków) trwałego. Do czasu ukończenia remontu i odbioru budynku, nie mogliśmy takiego składnika majątku uznać za zdatny i kompletny do użytku, wskutek czego nie spełniał on definicji środka trwałego. Dopiero po modernizacji nastąpi odbiór budynku. W związku z powyższym koszty remontu udokumentowane fakturami, zwiększą wartość początkową obiektu.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., dalej: „updop”):

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z powyższego wynika, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 updop), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Zatem, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym kosztem a przychodem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Chodzi tu o związek tego typu, że poniesienie kosztu ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

\- został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

\- jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

\- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

\- poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,

\- został właściwie udokumentowany,

\- nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Na podstawie art. 15 ust. 6 updop,

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt updop,

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

1) wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Składniki majątku stanowiące środki trwałe i wartości niematerialne i prawne zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 16a-16c updop.

Stosownie do art. 16a ust. 1 updop,

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie powyższego, wymienione w pkt 1-3 środki trwałe będą podlegały amortyzacji po spełnieniu następujących warunków:

\- zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,

\- stanowią własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 16a ust. 2 updop,

\- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie,

\- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok – o tym, jak długo będzie używany dany składnik decyduje sam podatnik,

\- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,

\- nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c updop.

W myśl art. 16c pkt 1 updop,

amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jak stanowi art. 16d ust. 2 updop,

składniki majątku, o których mowa w art. 16a-16c, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 9 ust. 1, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4.

Niniejsze oznacza, że składniki majątkowe spełniające definicję środka trwałego oddaje się do użytkowania i wprowadza do ewidencji środków trwałych. Innymi słowy, składnik majątkowy, który stanowi własność lub współwłasność podatnika, jeśli przewidywany okres jego używania przekraczać będzie rok, może zostać zaliczony do środków trwałych podatnika i być amortyzowany, jeżeli jest kompletny i zdatny do użytku. Poprzez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć przede wszystkim możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Na mocy art. 16h ust. 1 pkt 1 updop,

odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 16k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 16e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 updop,

za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Stosownie do treści art. 16g ust. 3 updop

za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z art. 16g ust. 4 updop,

za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W myśl art. 16g ust. 12 updop,

przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 10 i 11 stosuje się odpowiednio art. 14.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 updop,

wartość rynkową (…) rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.

Na tle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego powstała wątpliwość, jak należy ustalić wartość początkową i odpisy amortyzacyjne budynku handlowo-usługowego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych, a także jak należy ustalać wartość odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszty uzyskania przychodów. Czy można w takiej sytuacji ustalić cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości na podstawie proporcji wartości poszczególnych składników do ceny nabycia z aktu notarialnego mając na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Odnosząc powyższe do przywołanych w niniejszej sprawie przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że wartością początkową nieruchomości (budynków) powinna być cena ich nabycia, wynikająca z aktu notarialnego.

Z powyższego opisu wynika, że zakup nieruchomości przez Wnioskodawcę jest udokumentowany i znana jest cena jego nabycia.

Tym samym – brak jest podstaw prawnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości (budynków) na podstawie operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę.

Jednakże mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że wartością początkową nieruchomości (budynków) powinna być cena ich nabycia wynikająca z aktu notarialnego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka nabyła działkę, która jest zabudowana dwoma budynkami magazynowymi oraz budynkiem przemysłowym, za łączną wartość 1 845 000,00 zł. Zakup zabudowanej nieruchomości ma na celu prowadzenie w nim działalności handlowo-usługowej podatnika.

W akcie notarialnym określono łączną wartość gruntu oraz znajdujących się na tym gruncie budynków, bez przypisywania wartości poszczególnym składnikom wchodzącym w skład sprzedawanej nieruchomości. Wycena ta nie określała wartości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własność.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie przewidują szczególnych zasad ustalania wartości początkowej w sytuacji, gdy cena nabycia kilku składników majątku została określona w łącznej wysokości.

Zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przypadku, gdy dokonując zakupu kilku nieruchomości (np. nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na niej budynkami), a w akcie notarialnym dokumentującym zakup tych nieruchomości została zwarta ogólna wartość (cena) całej nieruchomości, a więc nie została wyodrębniona wartość (cena) poszczególnych nabytych składników majątkowych wchodzących w skład całej nieruchomości, to na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym.

W związku z powyższym, prawidłowym sposobem postępowania w omawianej sprawie jest określenie wartości budynków w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała łącznej cenie nabycia nieruchomości określonej w akcie notarialnym.

Należy zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w sytuacji opisanej we wniosku można ustalić cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości na podstawie proporcji wartości poszczególnych składników do ceny nabycia z aktu notarialnego, mając na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, w związku z faktem, że ww. nieruchomość została z uwagi na pewne okoliczności zakupiona po niższej cenie.

Jednocześnie wskazać należy, że Wnioskodawca przy ustalaniu wartości początkowej nieruchomości może posiłkować się operatem szacunkowym, ale pod warunkiem, że wartości tej nieruchomości wynikające z ww. operatu będą odpowiadały wartości rynkowej z dnia ich nabycia. Ponadto w związku z poniesieniem nakładów inwestycyjnych na ww. nieruchomość przed wprowadzeniem jej do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, wydatki poniesione na te nakłady będą powiększały wartość początkową ww. nieruchomości. Do wartości początkowej należy również zaliczyć inne wydatki związane z przystosowaniem tej nieruchomości do użytkowania, a poniesione przed wprowadzeniem jej do ewidencji środków trwałych, w tym wydatki związane z wyceną dokonana przez rzeczoznawcę.

Od ustalonej we wskazany wyżej sposób wartości początkowej budynków Wnioskodawca może dokonywać odpisów amortyzacyjnych i zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów. Natomiast w stosunku do prawa użytkowania wieczystego gruntu nie dokonuje się amortyzacji podatkowej.

Reasumując, Wnioskodawca może w sytuacji opisanej we wniosku ustalić cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości na podstawie proporcji wartości poszczególnych składników do ceny nabycia z aktu notarialnego mając na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Natomiast od ustalonej we wskazany wyżej sposób wartości początkowej budynków Wnioskodawca może dokonywać odpisów amortyzacyjnych i zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie zauważyć należy, iż wydając niniejszą interpretację Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, nie odniósł się do tej części opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy, która dotyczy przedstawionych przez niego sposobów wyliczeń liczbowych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie obejmuje bowiem badania prawidłowości przedstawionych przez Wnioskodawcę wyliczeń liczbowych, bowiem zasady ich arytmetycznego wyliczenia nie podlegają urzędowej interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).