Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-929/16-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-10-04
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; podział; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2016 r. (data wpływu 3 sierpnia 2016 r.) uzupełnione pismem (data wpływu 16 września 2016 r.) stanowiące odpowiedź na wezwanie z dnia 9 września 2016 r. Nr IPPB4/4511-929/16-2/AK (data nadania 9 września 2016 r., data doręczenia 13 września 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia daty nabycia nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 9 września 2016 r. Nr IPPB4/4511-929/16-2/AK (data nadania 9 września 2016 r., data doręczenia 13 września 2016 r.), wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem (data wpływu 16 września 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Przed 2010 rokiem Wnioskodawca posiadał wraz z siostrą Ewą W. oraz innymi współwłaścicielami nieruchomości gruntowe (wszystko we współwłasności).

W roku 2010, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 6 lipca 2010 r. o dział spadku i zniesienie współwłasności, przyznano Wnioskodawcy oraz jego siostrze Ewie W. w udziałach po 1/2 części prawo współwłasności składającej się z działek: 90/25, 90/26, 37/2, 145, 90/10, 90/13, 90/14, 90/20 oraz zasądzono od Wnioskodawcy i jego siostry dopłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu.

W związku z powyższym, po spłacie pozostałych współwłaścicieli, Wnioskodawca razem z siostrą stali się współwłaścicielami wskazanych powyżej działek (po 1/2 części)

W dniu 3 grudnia 2014 r. Wójt Gminy zatwierdził podział nieruchomości o numerach 90/25 o pow. 0,1300 ha (z której powstały działki 90/31 i 90/32 odpowiednio o pow. 0,0131 ha oraz 0,1168 ha) i 90/26 o pow. 0,6616 ha (z której powstały 90/33 o pow. 0,0280 ha, 90/34 o pow. 0,0865 ha, 90/35 o pow. 0,0878 ha, 90/36 o pow. 0,0873 ha, 90/37 o pow. 0,0861 ha, 90/38 o pow. 0,0876 ha, 90/39 o pow. 0,0904 ha, 90/40 o pow. 0,1079 ha).

W dniu 27 lipca 2016 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa częściowego zniesienia współwłasności. W umowie tej (z dnia 27 lipca 2016 r.) dokonano częściowego zniesienia współwłasności, w następujący sposób:

1.  Wnioskodawca nabył własności działki o numerze: 90/32, 90/34, 90/35 i 90/36 – o łącznej powierzchni 0,3784 ha;
2.  siostra Wnioskodawcy nabyła własność działki o numerze: 90/31, 90/37, 90/38, 90/39 i 90/40 – o łącznej pow. 0,3851 ha.

Wskazane wyżej częściowe zniesienia współwłasności (z dnia 27 lipca 2016 r.) nastąpiło bez spłat lub dopłat.

W roku 2016 Wnioskodawca planuje sprzedaż działki o numerze 90/35, którą zgodnie z aktem notarialnym z dnia 27 lipca 2016 r. nabywca nabył w całości na własność po częściowym zniesieniu współwłasności z siostrą.

Obecnie jedynym właścicielem działki nr 90/35 jest Wnioskodawca.

Współwłaścicielem nieruchomości przed 2010 r. Wnioskodawca stał się na mocy darowizny, której dokonał ojciec Wnioskodawcy dnia 29 czerwca 2006 r. przed uprawnionym notariuszem.

Wartość nieruchomości nabytych przez Wnioskodawcę w wyniku częściowego zniesienia współwłasności oraz wartość udziału w nieruchomości posiadanej na współwłasność mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku objętym współwłasnością przed dokonaniem ww. częściowego zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z opisaną sytuacją, Wnioskodawca musi po sprzedaży w roku 2016 działki o numerze 90/35 opłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, po sprzedaży w roku 2016 działki o numerze 90/35, nie musi On płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ wpływ na bieg 5-letniego terminu nie ma dokonane w międzyczasie częściowe zniesienie współwłasności (z dnia 27 lipca 2016 r.) przez Wnioskodawcę i jego siostrę, gdyż posiadają oni wciąż taką samą wielkość udziałów w nieruchomościach, czyli po 1/2 – nie doszło do nabycia gruntu, a częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. W takim wypadku za datę nabycia opisywanych nieruchomości należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, czyli postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 6 lipca 2010 r. o dział spadku i zniesienia współwłasności, a od tego czasu minął w aktach prawa okres 5 lat.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazując, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca stał się współwłaścicielem nieruchomości na mocy darowizny, której dokonał ojciec Wnioskodawcy dnia 29 czerwca 2006 r. W 2010 r., na podstawie postanowienia o dział spadku i zniesienie współwłasności, przyznano Wnioskodawcy oraz jego siostrze w udziałach po 1/2 części prawo współwłasności w działkach nieruchomości, z dopłatą na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Natomiast zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Zgodnie z treścią art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest forma nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje udział w nieruchomości, który przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie postanowienia sądu za spłatą pozostałych współwłaścicieli niewątpliwie zwiększył się udział Wnioskodawcy w przedmiotowej nieruchomości, gdyż otrzymał majątek o większej wartości niż przysługujący Mu we współwłasności udział. Zatem zwiększył się stan Jego majątku osobistego.

Zatem, data dokonania zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 3 grudnia 2014 r. Wójt Gminy zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości.

Podkreślić należy, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sam fakt podziału nieruchomości jest nieistotny, jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności nieruchomości (działek) nie stanowią przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem. W wyniku samego podziału nieruchomości nie zmienia się struktura własności każdej z mniejszych nieruchomości (działek) wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomość, jak przed podziałem, tyle że w postaci mniejszych nieruchomości. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak już wskazano na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zatem wydzielenie działek z całej nieruchomości nie stanowi ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a czynność ta jako czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.

W dniu 27 lipca 2016 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa częściowego zniesienia współwłasności, między Wnioskodawcą a jego siostrą. Częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat lub dopłat. Wnioskodawca wskazał, że wartość nieruchomości nabytych przez Wnioskodawcę w wyniku częściowego zniesienia współwłasności oraz wartość udziału w nieruchomości posiadanej na współwłasność mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku objętym współwłasnością przed dokonaniem ww. częściowego zniesienia współwłasności. W 2016 roku, Wnioskodawca planuje sprzedaż jednej z działek (Nr 90/35), którą nabył w całości na własność po częściowym zniesieniu współwłasności z siostrą.

Jak już wskazano wyżej, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub,

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, za datę nabycia nieruchomości w wyniku częściowego zniesienia współwłasności – w przypadku jej sprzedaży – należy przyjąć datę jej nabycia w wyniku darowizny oraz pierwszego zniesienia współwłasności, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku częściowego zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz częściowe zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku częściowego zniesienia współwłasności udział danej osoby uległby powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to byłby traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób powiększeniu uległby zarówno dotychczasowy zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tych instytucji prawnych podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Biorąc zatem pod uwagę fakt, że jak twierdzi Wnioskodawca częściowemu zniesieniu współwłasności dokonanemu w 2016 r. nie towarzyszyły żadne spłaty ani dopłaty, a wartość udziału w nieruchomościach mieści się w udziale jaki przysługiwał w majątku objętym współwłasnością, za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia udziału w 2006 r. w drodze darowizny oraz w 2010 roku, tj. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności. W konsekwencji planowana sprzedaż w 2016 r. działki Nr 90/35 nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zatem, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży działki Nr 90/35.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.