Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.78.2017.3.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-04
Teza: skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 kwietnia 2017 r. (data wpływu – 18 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym 27 czerwca i 4 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 13 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.132.2017.1.MN, 0111-KDIB4.4014.78.2017.2.JKU wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 27 czerwca 2017 r. (uiszczenie dodatkowej opłaty) i 4 lipca 2017 r. (pozostałe braki formalne).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca – spółka komandytowa (dalej: Spółka lub Nabywca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w szeroko rozumianej branży nieruchomości, m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Obecnie Spółka ma podpisaną umowę przedwstępną ze spółką P. Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca), dotyczącą nabycia gruntów położonych w W. (dalej: Transakcja). Zbywca i Nabywca są podmiotami niepowiązanymi.

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być niezabudowana nieruchomość stanowiąca działkę gruntu o numerze identyfikacyjnym 41/1 obręb 2-07-10 o powierzchni 2,8214 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą oraz niezabudowana nieruchomość stanowiąca działkę gruntu o numerze identyfikacyjnym 67 obręb 2-07-10 o powierzchni 0,2809 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość).

W wypisie z rejestru gruntów z 16 września 2016 r. działka nr 67 została opisana częściowo jako grunty orne (RIIIa) oraz częściowo jako inne tereny zabudowane (oznaczenie Bi). Analogicznie działka nr 41/11 została opisana częściowo jako grunty orne (RIIIa) oraz częściowo jako inne tereny zabudowane (oznaczenie Bi). W dniu 11 sierpnia 2016 r. Spółka złożyła wniosek o odrolnienie gruntów, a 27 października 2016 r. została wydana pozytywna decyzja. Spółka zakłada, iż w momencie podpisania przyrzeczonej umowy nabycia Nieruchomości przedmiotowe grunty będą gruntami budowlanymi, gdyż taka klasyfikacja jest jednym z warunków dokonania transakcji. Niemniej jednak Spółka pragnie jednoznacznie zaznaczyć, iż nabycie Nieruchomości nastąpi z przeznaczeniem budowlanym.

Na Nieruchomości brak jest budynków a zgodnie z oświadczeniem sprzedającego z umowy przedwstępnej przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana. Występują na niej pojedyncze drzewa, krzewy a w północnej części działki znajdują się dodatkowo drzewa owocowe. Zgodnie z pismem z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych, na działce znajduje się rurociąg r-l - urządzenie melioracji wodnych szczegółowych, który figuruje w ewidencji wód, urządzeń melioracji wodnych i zmeliorowanych gruntów. Na działce znajdują się również podpory pod napowietrzną linię energetyczną, które nie są wykorzystywane.

Nieruchomość została nabyta przez sprzedającego na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 10 grudnia 1996 r. Nabycie nastąpiło od osób fizycznych, transakcja nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Od momentu nabycia przez Sprzedającego na gruncie nie powstały żadne naniesienia lub budynki.

Na Nieruchomości powstanie linia energetyczna oraz stacja trafo, planowane jest by prace przyłączeniowe zostały przeprowadzone przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Może się jednak okazać, iż ich zakończenie będzie miało miejsce już po przeniesieniu własności. Jest to uzależnione od postępu prac i warunków technicznych. W związku z planowanymi pracami Zbywca został obciążony opłatą przyłączeniową udokumentowaną fakturą VAT, wynikający z niej podatek naliczony został odliczony z uwagi na przysługujące Zbywcy prawo do odliczenia.

Wnioskodawca planuje przeznaczyć grunt na budowę trzech hal magazynowo-biurowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz miejscami parkingowymi naziemnymi, drogami komunikacji wewnętrznej, placami manewrowymi i terenami zieleni. Wnioskodawca będzie prowadzić działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedawca wystawi na Nabywcę fakturę z 23% podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał ponadto, że zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, pod pojęciem przedsiębiorstwa rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmujący w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, przedmiotu planowanej transakcji nie można uznać za zorganizowany zespół składników niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, z uwagi na fakt, iż transakcji podlega tylko grunt.

Przedmiotem planowanej transakcji nie będzie organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W ramach przedmiotowej Transakcji, Zbywca dokona zbycia gruntu wraz z naniesieniami, które nie są w jakikolwiek sposób wyodrębnione na wskazanych płaszczyznach w działalności Zbywcy. Ponadto, konsekwencją Transakcji nie będzie przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów. Wszystko co będzie stanowić przedmiot Transakcji powinno być uznawane za ściśle związane z gruntem (a nie z działalnością Zbywcy). Jednocześnie, na Nabywcę nie przejdą co do zasady, zobowiązania Zbywcy takie jak istniejące na dzień Transakcji zobowiązania handlowe. Co więcej, umowa/umowy związane z realizacją inwestycji polegającej na wzniesieniu budynku na gruncie zostaną zawarte przez Nabywcę we własnym zakresie, a tym samym takie umowy nie będą przedmiotem Transakcji. Zbywca pozostanie również stroną umów dotyczących jego bieżącego funkcjonowania, tj. w toku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz nie dojdzie do przeniesienia jego zakładu pracy.

Ponadto, Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem należności Zbywcy, rachunków bankowych, środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach.

Opisane naniesienia, w myśl prawa budowlanego, mogą być zakwalifikowane jako sieci uzbrojenia terenu lub sieci techniczne. Jednakże, z uwagi na fakt, że nie są to sprawne i użytkowane elementy sieci tylko ich pozostałości, dlatego formalnie powyższe naniesienia nie mieszczą się w definicji budowli opisanej w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że opisane we wniosku obiekty, tj. rurociąg oraz podpory pod napowietrzną linię energetyczną znajdują się na obu działkach tj. na działce nr 41/11 oraz nr 67 oraz, że na moment dokonywania planowanej transakcji na przedmiotowych działkach nie będzie znajdowała się stacja trafo.

Dla przedmiotowych działek o nr 41/1 oraz nr 67 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek, Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W dniu 25 kwietnia 2015 r. została wydana decyzja nr 68/2016 o warunkach zabudowy na obu działkach, w której zostały ustalone warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowo-biurowo-usługowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz miejscami parkingowymi naziemnymi, drogami komunikacji wewnętrznej, placami manewrowymi i terenami zieleni. Ponadto, Prezydent Miasta W. w swoich decyzjach nr A. oraz nr B. z 13.03.2017 zatwierdził projekt budowlany i udzielił Wnioskodawcy pozwolenia na budowę wyżej wymienionych obiektów.

W przypadku uznania, że dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Zbywca i Nabywca przed dniem dokonania dostawy tych obiektów złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy tj. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zbywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, Organ przywołał poniżej stanowisko Wnioskodawcy odnoszące się wyłącznie do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem od towarów i usług, na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W związku z faktem, że planowana dostawa gruntu oraz naniesień na gruncie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Konsekwentnie, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanej Transakcji nabycia oraz naniesień na gruncie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z 1 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.132.2017.2.MN.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Stawka podatku od umowy sprzedaży została określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy i wynosi odpowiednio:

1.  dla nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  dla innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć

m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Rozpatrywana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowisko to zostało potwierdzone interpretacją indywidualną z 1 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.132.2017.2.MN, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że cyt.: „(…) sprzedaż ww. działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT (…) planowana dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.