Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.694.2024.1.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-17
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki i obowiązek wystawienia
faktury.
Słowa kluczowe: dzierżawa
faktura
grunty-grunt niezabudowany
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
opodatkowanie
pełnomocnictwo
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania
    podatkiem VAT sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości – działki nr 1
    oraz obowiązku wystawienia faktury.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem złożonego zapytania jest dostawa jednej niezabudowanej działki gruntu.
    Ilekroć w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego będzie mowa o Nieruchomości należy
    przez to rozumieć:
      1) niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni (...) ha oznaczoną numerem
        ewidencyjnym 1, powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu o
        numerze ewidencyjnym 2 o łącznej powierzchni (...) ha, położonej w (...).
    Nawet jeśli w dalszej części złożonego wniosku jest mowa o działkach lub
    nieruchomościach w liczbie mnogiej, to jest to tylko zabieg stylistyczny, a przedmiotem
    złożonego wniosku pozostaje jedna działka gruntu.
    W listopadzie 2023 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę
    sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która
    uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków
    określonych w tym akcie, tj.:
      1) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
        nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo -usługowym o powierzchni zabudowy
                    2nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...)
        miejsc postojowych;
      2) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
        Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo -usługowym o powierzchni użytkowej
          2  2(...) m, w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi
        w liczbie minimum (...) miejsc postojowych;
      3) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
        przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
        przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
        według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
        powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
        dokumentami
      4) umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi
        o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
        nieruchomości;

      5) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
        przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń
        zamiennych;
      6) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
        koniecznością rekultywacji;
      7) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
      8) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
        podziale działki numer 2 i 3 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
      9) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji
        sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie
        koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
      10) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym;
      11) uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej
        przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź
        zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
      12) skutecznego nabycia przez Kupującego działki numer 3.
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną (w złożonym wniosku: Kupujący lub Spółka), będącą
    czynnym podatnikiem VAT.
    Wnioskodawcy przysługuje prawo własności Nieruchomości na prawach wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej. Prawo własności Nieruchomości nabył na podstawie
    umowy sprzedaży od osób fizycznych, w czerwcu 2020 r.
    Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, a Wnioskodawcy nie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    przy nabyciu nieruchomości.
    Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie prowadzi
    działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług
    o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.
    Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie była w ciągu ostatnich 5
    lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele związane z prowadzeniem działalności
    gospodarczej.
    Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych.
    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie stanowi
                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.
    Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że wg Jego najlepszej wiedzy, Nieruchomość na dzień
    podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:
      - nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
      - w rejestrze gruntów Nieruchomość oznaczona była jako: grunty orne (RIVb i RV),
      - nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji,
      - była wolna od wad fizycznych i prawnych.
    Nieruchomość została przez Wnioskodawcę wraz ze Współmałżonką wydzierżawiona
    Kupującemu na czas określony – 3 miesiące.
    Małżonka Wnioskodawcy:
      - nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług,

      - nie prowadzi działalności gospodarczej,
      - nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
        tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,
      - nie prowadzi działalności rolniczej,
      - nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawca ze Współmałżonką w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił
    Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to
    jest nieodwołalne.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca ze Współmałżonką wyraził
    zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w
    rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
    Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą
    przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził
    zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości
    tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia
    do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza dokonywać
    innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.:
    uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
    atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego
    przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe
    itp.).
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza podejmować
    aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających
    poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.
    Do momentu transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podejmować jakichkolwiek
    czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających
    do podniesienia wartości nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej działce, były/są/będą wykonywane w części
    na rzecz i w imieniu Sprzedającego.
    Pytania
      1. Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o
        VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 tej ustawy, tj. z
        naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?
      2. Co w konsekwencji spowoduje, że Wnioskodawca winien udokumentować fakturą
        VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, tj. wyłącznie w części
        przypadającej na Niego jako współwłaściciela?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt
    33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości

    nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o
    VAT.
    Z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawca będzie podatnikiem w myśl
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15
    ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku.
    W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie
    korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), a Wnioskodawca
    udokumentuje fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. wyłącznie
    w części przypadającej na Niego jako współwłaściciela.
    UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów na terytorium kraju.
    Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanej działki
    gruntu niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6
    ustawy podatku od towarów i usług.
    Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna
    dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art.
    7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
    Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że
    kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości
    niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia
    gruntu.
    Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę.
    Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do
    przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki
    przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawcy, w momencie dostawy
    niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie może
    zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dla
    zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
      – towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
      – w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
        VAT naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od
    podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Z okoliczności sprawy wynika, że działka nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę
    do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to,
    że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
    muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez
    Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawca jest
    zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność
    opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu
    za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Zdaniem
    Wnioskodawcy, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o pozwoleniu na
    budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
    przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną, która zamierza kupić działkę w celu wybudowania
    obiektu handlowo-usługowego.
    Wnioskodawca udzielił Kupującemu również pełnomocnictwa.
    Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie
    zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna).
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

    W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawca udzielił
    pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy – Spółce – do działania w Jego imieniu do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru, podejmował więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami.
    W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię
    udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Czynność
    prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki
    bezpośrednio dla reprezentowanego.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Wnioskodawca podkreśla, że pomiędzy Nim a Spółką została podpisana przedwstępna
    umowa sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ww. umową sprzedaż nieruchomości nastąpi
    pod warunkiem uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu
    handlowo-usługowego, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na
    przedmiotową nieruchomość, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych
    przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza
    energetycznego.
    Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają
    skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Oznacza to, że w celu zwiększenia
    możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany.
    Zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że podejmowane przez Niego działania oraz
    dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że Nabywca
    będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez
    Wnioskodawcę prawa własności przedmiotowych nieruchomości. Pomimo, że ww.
    czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły
    zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub
    udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby
    mógł on działać w jego imieniu.
    Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującej stosownego pełnomocnictwa. Do
    czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca posiada prawo własności w
    nieruchomości, które podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu
    widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej
    Zainteresowanego.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie
    Wnioskodawcy, planowana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne
    do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem

    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj.
    wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić
    będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Odnosząc się do sposobu
    dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady
    dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-
    106q ustawy.
    Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
    dokumentującą dostawę, tj. wyłącznie w części przypadającej na Niego jako
    współwłaściciela.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania
    faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy
    lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach
    podatnik wystawiał fakturę.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działki, skoro
    Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust.
    1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej
    stawki podatku VAT.
    W konsekwencji, Wnioskodawca zobowiązany jest udokumentować fakturą obrót
    uzyskany z transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. wyłącznie w części przypadającej na
    Niego jako współwłaściciela.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.),
    zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną
    dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011
    r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej
    Kodeksem cywilnym.
    W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielne kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma
    określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela
    względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa
    współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
    udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu
    cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Na mocy art. 36 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1
    ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
    szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania

    małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
    przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
    istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem,
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług
    może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy
    czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku,
    gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług
    ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za
    które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej,
    czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku
    osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej
    działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
    podatnika w zakresie tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
    tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.

    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się
    stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a
    zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie
    (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności
    nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama
    liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
    zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany
    dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość
    powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
    prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje
    poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy
    jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa
    UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą
    na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej
    od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona
    dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
    9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących
    się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-
    291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
    majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej
    do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby
    fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że
    podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
    wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
    takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
    wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach
    v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
    Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1
    Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
    uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne,
    Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
    W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przedmiotem planowanej
    przez Pana sprzedaży jest niezabudowana działka gruntu o powierzchni (...) ha,
    oznaczona numerem ewidencyjnym 1.
    W listopadzie 2023 r. podpisał Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci
    aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie
    docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie,
    tj.:
      1) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
        nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo -usługowym o powierzchni zabudowy

                    2nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...)
        miejsc postojowych;
      2) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
        Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo -usługowym o powierzchni użytkowej
          2  2(...) m, w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi
        w liczbie minimum (...) miejsc postojowych;
      3) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
        przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
        przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
        według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
        powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
        dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
        zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
        komunikacyjną nieruchomości;
      4) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
        przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń
        zamiennych;
      5) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
        koniecznością rekultywacji;
      6) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
      7) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
        podziale działki numer 2 i 3 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
      8) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji
        sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie
        koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
      9) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym;
      10) uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej
        przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź
        zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
      11) skutecznego nabycia przez Kupującego działki numer 3.
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną, będącą czynnym podatnikiem VAT. Przysługuje Panu
    prawo własności Nieruchomości na prawach wspólności ustawowej majątkowej
    małżeńskiej. Prawo własności Nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży
    od osób fizycznych, w czerwcu 2020 r. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono
    faktury VAT, a Panu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Jest Pan czynnym,
    zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan działalność
    gospodarczą. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie prowadzi Pan
    działalności rolniczej. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie była w ciągu
    ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele związane z prowadzeniem
    działalności gospodarczej.
    Nieruchomość została przez Pana wraz ze Współmałżonką wydzierżawiona Kupującemu
    na czas określony – 3 miesiące.
    Pan ze Współmałżonką w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielili Kupującemu
    pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej
    oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
    uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru

    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to
    jest nieodwołalne.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej Pan ze Współmałżonką wyrazili zgodę na
    dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33
    ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w
    zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp.
    oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego,
    kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego,
    zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy
    przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Wskazuje Pan, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego)
    czynności na przedmiotowej działce będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu
    Sprzedającego.
    Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości
    powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy bez uwzględniania zwolnienia z art. 43
    ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.
    W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa
    własności ww. Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej,
    Nieruchomość pozostaje w Pana własności (na zasadach wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej). Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie
    zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje
    podpisanie umowy przyrzeczonej.
    W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych
    czynności w związku ze sprzedażą przez Pana Nieruchomości będącej we wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez
    przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny
    właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
    pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości)
    potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak
    wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
    Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale
    przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww.
    działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność (na
    zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej). Działania te, dokonywane za
    pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako
    towaru i wzrost jej wartości.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości, będącej we wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa
    do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe)
    rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż
    przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami
    przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
    Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowa Nieruchomość stanowi Pana
    własność (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), która podlega

    wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną
    „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia
    pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W
    efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość będąca we
    wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej o zupełnie innym charakterze jak w
    chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
    Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki
    podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10
    i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości będącej we
    współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie
    tego rodzaju obrotem.
    Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa Nieruchomość została
    wydzierżawiona Kupującemu.
    Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną,
    odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do
    używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1
    ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art.
    5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy
    definicję działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości
    będącej we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, straciła ona charakter
    majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych
    przedmiotowej Nieruchomości spowodowało, że ww. Nieruchomość była
    wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
    osobistego.
    Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności
    wykluczają sprzedaż posiadanej przez Pana Nieruchomości (będącej we wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej) w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.
    Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach
    prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie
    działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe,
    w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana
    składnik majątku osobistego, a sprzedaż posiadanej przez Pana Nieruchomości
    (będącej we wspólności ustawowej małżeńskiej) będzie stanowiła realizację prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym.
    W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
    Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanej przez
    Pana Nieruchomości będącej we wspólności ustawowej małżeńskiej będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5
    ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

    Podkreślić należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać
    ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym itp.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego,
    co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
    także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
    podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Wskazał Pan, że przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana. Ponadto
    oświadczył Pan, że przedmiotowa Nieruchomość na dzień podpisania przedwstępnej
    umowy sprzedaży nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego. Podpisał Pan wraz z Małżonką przedwstępną warunkową umowę
    sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która
    uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującego

    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie
    wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami
    inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o
                              2powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie
    minimum (...) miejsc postojowych.
    W konsekwencji powyższego należy wskazać, że ww. Nieruchomość będzie spełniała, na
    dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym
    samym, dostawa tej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w
    oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
      - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
      - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o
    którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
    podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
    u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
    ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
    obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
    wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
    podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
    skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać
    dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z
    powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym,
    przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których
    przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia
    z brakiem prawa do odliczenia VAT.

    Jak wynika z opisu sprawy, do przedmiotowej Nieruchomości przysługuje Panu prawo
    własności na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, które nabył Pan na
    podstawie umowy sprzedaży od osób fizycznych, w czerwcu 2020 r. Przy nabyciu
    Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, a Panu nie przysługiwało prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.
    Ponadto, wydzierżawił Pan Nieruchomość Kupującemu na cel budowlany.
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przedmiotowa Nieruchomość nie była
    wykorzystywana wyłącznie na cele związane z działalnością zwolnioną od podatku VAT.
    Ponadto, przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, tym samym nie
    wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać,
    że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie
    prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    Zatem, planowana przez Pana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać także ze
    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie
    zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziału w działce nr 1, będzie
    stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie
    opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, tj. z naliczeniem
    należnego podatku od towarów i usług.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest
    prawidłowe.
    Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktury VAT
    dokumentującej obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości należy zauważyć, że
    zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art.
    106a-106q ustawy.
    Należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:
      Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
      zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów
      wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze
    dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym
    wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe
    oznaczenie wszystkich elementów faktury.
    Według art. 106b ust. 3 ustawy:
      Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
      dokumentującą:
      1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie
        wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
      a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

      b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
      1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których
      mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z
      wyjątkiem:
      a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust.
        5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
      b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art.

      – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od
      końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano
      całość lub część zapłaty.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania
    faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy
    lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach
    podatnik wystawiał fakturę.
    Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy,
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą ww. Nieruchomości
    (będącej we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) będzie Spółka zarejestrowana
    jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży tej Nieruchomości – jak wyżej wskazano
    – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od
    podatku.
    W przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości będącej we wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej, będzie Pan stroną dokonującą czynności
    opodatkowanej tym podatkiem i będzie Pan występował w charakterze podatnika, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji
    przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską,
    jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten – jak wynika z powołanych przepisów prawa
    cywilnego – określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, że
    wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż ww. Nieruchomości, powinien Pan w niej
    uwzględnić dostawę części stanowiącej Pana własność, tj. udział w zbywanej
    Nieruchomości.
    Zatem, będzie Pan działać jako podatnik i dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    W konsekwencji, będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury na podstawie art. 106b
    ustawy, w zakresie swojego udziału w zbywanej Nieruchomości.
    Podsumowując, będąc właścicielem Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej, powinien Pan udokumentować dostawę tej Nieruchomości
    wystawiając we własnym imieniu fakturę na sprzedaż tej Nieruchomości wyłącznie w
    części przypadającej na Pana jako współwłaściciela.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.