Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-616/14-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-02-06
Teza: podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; nieruchomości; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 stycznia 2015 r. (data wpływu 21 stycznia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 listopada 2014 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 13 stycznia 2015 r., Nr IPTPB2/415-616/14-2/MP, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 13 stycznia 2015 r. (data doręczenia 14 stycznia 2015 r.), natomiast w dniu 21 stycznia 2015 r. do tutejszego Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku. W dniu 19 stycznia 2015 r. Wnioskodawczyni dokonała wpłaty brakującej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 września 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała przez zamianę 16-letni dom i nabyła w drodze tej zamiany mieszkanie 3-pokojowe o wartości 200 000 zł i kwotę 130 000 zł otrzymała gotówką tytułem rozliczenia wartości domu, czyli 330 000 zł.

Następnie przed upływem 5 lat Wnioskodawczyni sprzedała to nabyte aktem notarialnym mieszkanie za cenę 200 000 zł.

Czy z tego tytułu ciąży na Wnioskodawczyni zapłata 19% podatku dochodowego.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że w 1997 r. na zakupionej działce przy ul. B, Wnioskodawczyni wybudowała dom, którego była jedynym właścicielem i w którym mieszkała do chwili zamiany na nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego nr x przy ul. W. (akt notarialny Rep. A nr x), tj. do dnia 22 września 2014 r. Wnioskodawczyni lokal nabyła za kwotę 200 000 zł.

Kilka dni później tj. w dniu 10 października 2014 r., sprzedała ww. lokal za taką samą kwotę, tj. 200 000 zł (akt notarialny Rep. A Nr x).

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu nabytego w dniu 22 września 2014 r. przeznaczyła na zakup i remont innego lokalu, w którym obecnie mieszka.

Wnioskodawczyni podaje, że jest emerytką i nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy Wnioskodawczyni ma obowiązek płacenia podatku dochodowego od sprzedaży lokalu zakupionego w dniu 22 września 2014 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zakupiony przez Nią lokal w dniu 22 września 2014 r., jest dla Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodów - art. 22 ust. 6d, 6e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Jest to kwota 200 000 zł i za taką kwotę sprzedała zakupione mieszkanie (przed upływem 5 lat).

Wnioskodawczyni podaje, że wg oficjalnego stanowiska Ministerstwa Finansów może sobie wliczyć w koszty przychodu wartość nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o potwierdzenie stanowiska Ministerstwa Finansów i informację, czy musi zapłacić 19% podatek dochodowy od zbycia mieszkania przed upływem 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 1997 r. na zakupionej przez siebie działce wybudowała dom, którego była jedynym właścicielem. W dniu 22 września 2014 r. Wnioskodawczyni w drodze zamiany dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości o wartości 330 000 zł, nabywając w drodze tej zamiany lokal mieszkalny o wartości 200 000 zł.

Następnie w dniu 10 października 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała nabyty w drodze zamiany lokal mieszkalny za kwotę tj. 200 000 zł.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania jest wartość jaka została wyrażona w cenie umowy sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej - którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu mogą być zatem koszty nabycia mieszkania będącego przedmiotem sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni lokal mieszkalny, nabyła w dniu 22 września 2014 r., więc sprzedaż tego lokalu mieszkalnego dokonana w dniu 10 października 2014 r., stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem jego zbycia dokonała przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży mieszkania nabytego w drodze zamiany, można zaliczyć określoną w ww. umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej w zamian za mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży. Aby bowiem nabyć mieszkanie sprzedane w dniu 10 października 2014 r., Wnioskodawczyni oddała w zamian inną nieruchomość. Wartość tej oddanej nieruchomości - bez pomniejszania o otrzymaną przez Wnioskodawczynię dopłatę - stanowi koszt nabycia nowego mieszkania, które Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 10 października 2014 r. Różnica (jeżeli wystąpi) pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli w wyniku transakcji odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego dokonanej przez Wnioskodawczynię nie wystąpi różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania, Wnioskodawczyni nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast Wnioskodawczyni niezależnie od tego, czy ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania uzyskała dochód, czy też nie, jest zobowiązana do rozliczenia tejże transakcji w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 (PIT-39).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tutejszy Organ informuje jednocześnie, że wniesiona w dniu 19 stycznia 2015 r. na konto bankowe Izby Skarbowej w Łodzi nienależna opłata w wysokości 40 zł, stanowiąca część opłaty tytułem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wniesionej w łącznej wysokości 80 zł, zostanie zwrócona Wnioskodawczyni przekazem pocztowym na adres zamieszkania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.