Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.189.2020.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-14
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 11 września 2020 r. (data wpływu 14 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

I. Przedmiot składanego wniosku

X (Zainteresowany będący stroną postępowania) działająca na rzecz otwartego funduszu inwestycyjnego funkcjonującego zgodnie z prawem niemieckim prowadząca działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału – Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce („Nabywca”) zamierza kupić od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, „Zbywca”) (łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”\]:

*   nieruchomość położoną w W., obejmującą prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr (…) („Działki”, a każda z nich odpowiednio „Działka”) oraz prawo własności posadowionych na powyższych działkach: budynku biurowego z funkcją usługową o nazwie „B.” („Budynek B.”), budynku usługowego o nazwie „P.” („Budynek P.”), budynku usługowego o nazwie „W.” („Budynek W.”, wszystkie dalej łącznie określone jako: „Budynki”) oraz Budowli (zdefiniowane poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;
*   inne składniki majątkowe wskazane w punkcie V opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

*   Prawo użytkowania wieczystego zabudowanych Działek położonych na terenie zwanym „B. W.”. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazali, że Działka (…) powstała na skutek podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), natomiast działka (…) została wyodrębniona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…). Powyższe podziały zostały dokonane na mocy decyzji Prezydenta Miasta z 16 czerwca 2020 r. i ujawnione w ewidencji gruntów i budynków;
*   Prawo własności znajdujących się na Działkach Budynków. Na moment złożenia wniosku budowa Budynku B. została ukończona, natomiast Budynek P. oraz Budynek W. (określane dalej łącznie jako „Obiekty Usługowe”) są jeszcze w trakcie procesu budowlanego. Prawdopodobnie na moment zawarcia Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części wniosku) budowa Obiektów Usługowych nie zostanie jeszcze formalnie zakończona w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Należy jednak wskazać, że na moment Transakcji budowa Obiektów Usługowych z pewnością osiągnie już tzw. etap surowy zamknięty, w szczególności zaś Obiekty Usługowe będą posiadały zadaszenie oraz będą wyodrębnione z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (z uwagi na ich kompletną konstrukcję nośną);
*   Pozwolenie na użytkowanie zostało już wydane dla Budynku B., zaś dla Obiektów Usługowych zostanie wydane najwcześniej w styczniu 2021 r. (dla Obiektów Usługowych może nie zostać wydane pozwolenie na użytkowanie, a zostaną one dopuszczone do użytkowania w rozumieniu art. 54 Prawa budowlanego);
*   Prawo własności budowli lub ich części (m.in. nawierzchnia drogi wewnętrznej) oraz innych obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych (m.in. fontanna) wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: znajdujących się na obu Działkach, jak również znajdujących się poza Działkami, jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”).

Podsumowując:

*   Działka nr (…) zabudowana jest Budynkami oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli;
*   Działka nr (…) zabudowana jest infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli (w szczególności w postaci infrastruktury drogowej).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działki przechodzić mogą/znajdować mogą się w nich instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest w IV kwartale 2020 r. choć nie można wykluczyć, że wydarzy się później (intencją Stron jest, aby wydarzyło się to nie później niż w I połowie 2021 r.).

Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Nabywcę zostanie poprzedzone zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej strony do dokonania Transakcji.

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

II. Zarys działalności Nabywcy

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału – Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Działkach Budynkach, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Zarys działalności Nabywcy

III. Zarys działalności Zbywcy

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zbywca) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;
*   roboty budowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
*   roboty budowlane specjalistyczne;
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi;
*   działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości wykonywaną na zlecenie;
*   działalność w zakresie architektury;
*   reklamę.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym części działek gruntu wchodzącego w skład kompleksu „B. W.” („B.”), na których Zbywca oraz inny podmiot powiązany ze Zbywcą prowadzą projekt deweloperski o mieszanym przeznaczeniu („Projekt B.”). Projekt B. obejmuje m.in. wzniesienie przez Zbywcę następujących obiektów:

*   trzy obiekty biurowe („Obiekty Biurowe”), tj. budynek o nazwie „B.”, którego sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego zapytania, budynek o nazwie „B.2” – oddany do użytkowania w kwietniu 2020 r, oraz budynek o nazwie „B.3”, który na dzień złożenia niniejszego wniosku został już wybudowany i sprzedany na rzecz podmiotu trzeciego. Zgodnie z założeniami, wszystkie Obiekty Biurowe, po ich (częściowym) wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, są przeznaczone na sprzedaż do inwestorów zewnętrznych.;
*   Obiekty Usługowe, których sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego zapytania;
*   jeden budynek mieszkalny, w którym znajdować się będą apartamenty przeznaczone na sprzedaż, tj.: .Apartamenty przy W.”;
*   jeden budynek mieszkalny – tj. „Apartamenty przy B.”, którego budowa została już zakończona (obecnie trwają prace wykończeniowe oraz komercjalizacja budynku) i w którym znajdować się będą powierzchnie mieszkalne przeznaczone na wynajem.

Na działkach gruntu wchodzących w skład Projektu B. zostaną również wybudowane obiekty do wspólnego użytku w tym: dziedzińce, ogrody oraz miejsca spotkań.

W ramach Projektu B. Zbywca:

*   buduje lub częściowo już wybudował wskazane wyżej budynki;
*   pozyska najemców na powierzchnię biurową, handlową i usługową znajdującą się w Obiektach Biurowych i Usługowych, i zawrze z tymi najemcami umowy najmu (przy czym z punktu widzenia Zbywcy celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości poszczególnych nieruchomości w kontekście ich docelowej sprzedaży).

Aktualnie, zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż wszystkich opisanych wyżej Obiektów Biurowych i Usługowych w krótkim okresie po ich wybudowaniu (i po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu). Wprawdzie w okresie pomiędzy oddaniem do używania Obiektów Biurowych i Usługowych i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a datą sprzedaży danej części Projektu B., Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego najmu powierzchni nieruchomości. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Obiektach Biurowych i Usługowych i czerpanie dochodów z tytułu ich wynajmu.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

*   Zbywca jest stroną licznych umów związanych z realizacją Projektu B., w tym: związanych ze wzniesieniem/przebudową Budynków oraz związanych ze wzniesieniem/przebudową Budynków oraz innych obiektów, a także związanych wyłącznie ze wzniesieniem/przebudową obiektów innych niż Budynki.
*   Obiekty Biurowe i Obiekty Usługowe nie są u Zbywcy formalnie wyodrębnione jako dział, wydział czy też oddział.
*   Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu Browary ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do poszczególnych inwestycji (nieruchomości) za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Zbywca księguje koszty wszystkich inwestycji biurowych na jednym koncie rachunkowym, a są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. rachunki bankowe, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędem, koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do poszczególnych projektów/nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego poszczególnych inwestycji/projektów/nieruchomości.
*   Po rozpoczęciu najmu, w Nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytania przedstawionego w niniejszym wniosku:
    *   przychody z tytułu wynajmu powierzchni w Budynkach (tj. w szczególności przychody z tytułu czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych) będą księgowane na tym samym koncie rachunkowym co przychody z najmu innych obiektów, przy czym Zbywca będzie w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o przychodach dotyczących Budynków,
    *   koszty prowadzenia wynajmu powierzchni w Budynkach będą ewidencjonowane przez Zbywcę na tym samym koncie rachunkowym co koszty najmu innych obiektów, przy czym Zbywca będzie w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o kosztach dotyczących Budynków,
    *   równocześnie, koszty bieżącej działalności Zbywcy (np. koszty obsługi księgowej, koszty obsługi płatności i koszty siedziby Zbywcy), jak również np. środki na rachunkach bankowych, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędem itp., nie będą ewidencjonowane przez Zbywcę osobno dla każdej części Projektu B. Także więc w tym zakresie prowadzona ewidencja księgowa nie będzie pozwalała na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego specyficznie samej Nieruchomości.
*   Zbywca finansuje swoją działalność deweloperską środkami pozyskanymi z pożyczek od podmiotów powiązanych. W przyszłości mogą być zawierane kolejne umowy pożyczek (lub aneksy do istniejących) celem zwiększenia finansowania działalności Zbywcy, jak również Zbywca może zawrzeć umowy pożyczek z innymi podmiotami powiązanymi. Powyższe finansowanie jest przeznaczone na realizację całego przedsięwzięcia w ramach Projektu B. (w umowach pożyczek zawartych w 2018 r. jest wskazanie, że środki pieniężne z pożyczki zostaną przeznaczone na działalność bieżącą pożyczkobiorcy). Początkowo koszty finansowania nie były ściśle zaalokowane do któregokolwiek z ww. budynków, natomiast, w miarę zaawansowania prac, w 2018 r. koszty z tytułu zaciągniętych pożyczek zaczęły być dzielone proporcją poniesionych nakładów na dany budynek w stosunku do kosztów ogółem. Zbywca pozyskał także finansowanie realizacji poszczególnych budynków kredytem bankowym. Ponadto, Zbywca finansuje swoją działalność przychodami z bieżącej działalności, m.in. zaliczkami na poczet ceny za sprzedaż „Apartamentów przy B.” czy też wpływami ze sprzedaży budynku „B”.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku będzie wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Budynkami, zaś pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku – tj. pozostałe Obiekty Biurowe („B.2” oraz „B.3”) i budynki mieszkalne („Pozostałe Nieruchomości”) – nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Zainteresowanych jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.

W tym kontekście, w odniesieniu do budynku mieszkalnego „Apartamenty przy B.” Zainteresowani wskazują, że Zbywca zawarł już przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez podmiot trzeci (inny niż Nabywca) prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionego na nim budynku (tj. budynku „Apartamenty przy B.”), składającego się z lokali mieszkalnych wykończonych „pod klucz”. Zasady opodatkowania transakcji sprzedaży „Apartamentów przy B.” zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż składników majątkowych (interpretacja indywidualna z 8 lutego 2019 r., Znak: 0115-KDIT1-2.4012.877.2018.2.RS).

Z kolei, w odniesieniu do budynków „B.3” oraz „B.2” zostały już wydane interpretacje prawa podatkowego potwierdzające, że ich sprzedaż powinna podlegać opodatkowaniu, opodatkowana VAT według stawki 23% (interpretacje z 25 lutego 2019 r., Znak: 0114-KDIP1-2.4012.840.2018.2.IGODPI i Znak: 0111-KDIB2-2.4014.300.2018.2.MM oraz z 3 września 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.398.2020.3.EW). Sprzedaż budynku „B.3” miała miejsce w I kwartale 2019 r., jako sprzedaż składników majątkowych podlegająca opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

IV. Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, obejmującej m.in. teren działek, z których zostały docelowo wydzielone Działki będące przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z 3 lipca 2014 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego; „Nabycie 2014”). Poza terenami stanowiącymi działki, z których zostały wydzielone Działki będące przedmiotem Transakcji, w ramach Nabycia 2014 Zbywca kupił również prawo użytkowania wieczystego innych działek gruntu.

Po przeprowadzeniu odpowiednich wyburzeń, Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego określanego jako „Projekt B.”, mającego na celu wzniesienie wielofunkcyjnego kompleksu „B. W.”, obejmującego m.in. Budynki i Budowle (a także inne nieruchomości biurowe oraz mieszkaniowe wspomniane w punkcie III powyżej).

Warto nadmienić, że w przeszłości na terenie Działek funkcjonował browar, natomiast w 2004 r. podjęta została decyzja o zaprzestaniu produkcji i likwidacji zakładu. Po likwidacji browaru w zabudowaniach początkowo mieściły się magazyny, a później istniejące naniesienia były stopniowo wyburzane.

Na nabytych przez Zbywcę Działkach znajdowała się więc również historyczna zabudowa, będąca pozostałością funkcjonującego na tym terenie browaru (którego początki sięgają jeszcze przedwojennej spółki browarniczej). O ile więc Zbywca nabył Działki z zamiarem stworzenia na nich nowego projektu, to w tym wypadku niektóre z historycznych obiektów musiały zostać odpowiednio wkomponowane do inwestycji (również z uwagi na ich zabytkowy status i związane z nim ograniczenia administracyjne). W przeciwieństwie do Budynku „B” (będącego kompletnie nowym obiektem wzniesionym przez Zbywcę) dotyczy to m.in. Obiektów Usługowych, które:

*   na moment Nabycia 2014 były pozostałościami po dawnych obiektach pełniących określone funkcje w procesie browarniczym, w stanie nienadającym się do jakiegokolwiek użytku i niepełniącymi żadnych funkcji gospodarczych;
*   zostały kompletnie przebudowane przez Zbywcę podczas realizacji Projektu B., w zgodzie z uzyskanymi w tym celu pozwoleniami na budowę – i o ile zachowana została konstrukcja tych naniesień (nie zostały one wyburzone w całości), to Zbywca poniósł ogromne nakłady inwestycyjne mające na celu ich odrestaurowanie oraz zaadaptowanie do pełnienia funkcji usługowej.

Ponieważ zarówno Nabycie 2014, jak i budowa Budynków i Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z Nabyciem 2014 oraz w związku z budową Budynków i Budowli.

Zainteresowani wskazują przy tym, że:

Przedmiotem Transakcji będą wskazane naniesienia (tj. Budynki i Budowle) wzniesione lub przebudowane przez Zbywcę w ramach Projektu B.

*   Budynek „B.”: Budowa Budynku „B” jest ukończona, a dla budynku jest wydane pozwolenie na użytkowanie (z wyłączeniem między innymi części podziemnej tego budynku, w stosunku do której pozwolenie zostanie wydane w późniejszym terminie, najprawdopodobniej po Transakcji). Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku „B” będą mogły być prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku „B”, w szczególności ich wartość nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości tego obiektu z tej daty). Na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku „B” może już być wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca może świadczyć usługi wynajmu i wystawiać z tego tytułu faktury na najemców). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek „B” będzie objęty zakresem oznaczenia 122 („Budynki biurowe”).
*   Obiekty Usługowe: Na moment zawarcia Transakcji budowa Obiektów Usługowych prawdopodobnie nie zostanie formalnie zakończona w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Należy jednak wskazać, że na moment Transakcji budowa Obiektów Usługowych z pewnością osiągnie już tzw. etap surowy zamknięty, w szczególności zaś Obiekty Usługowe będą posiadały zadaszenie oraz będą wyodrębnione z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (z uwagi na ich kompletną konstrukcję nośną). Na moment zawarcia Transakcji dla Obiektów Usługowych prawdopodobnie nie zostanie również wydane pozwolenie na użytkowanie ani też nie zostaną one dopuszczone do użytkowania w rozumieniu art. 54 Prawa budowlanego (co planowo nastąpi nie wcześniej niż w styczniu 2021 r.). W związku z tym, po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do Obiektów Usługowych będą kontynuowane przez Zbywcę prace budowlane i wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek. Na dzień zawarcia Transakcji powierzchnia w Obiektach Usługowych będzie już przedmiotem ramowej umowy najmu (tzw. „Master Lease Agreement”), pomiędzy Zbywcą a podmiotem powiązanym ze Zbywcą – O S.A. – działającym w charakterze najemcy, na podstawie której Najemcy będzie przysługiwać prawo do oddawania poszczególnych, mniejszych powierzchni w Obiektach Usługowych ich docelowym najemcom/użytkownikom. Najemca rozpocznie użytkowanie Obiektów Usługowych na własne potrzeby na podstawie umowy Master Lease Agrement bezpośrednio przed Transakcją. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Obiekty Usługowe będą objęte zakresem oznaczenia 123 („Budynki handlowo-usługowe”).
*   Budowle: Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT).
*   Najemcy będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmą np. windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynków. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (o ile przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu). Z kolei pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w krótkim (maksymalnie kilkumiesięcznym) okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynków, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. W związku z powyższym:

*   W księgach rachunkowych Zbywcy poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe, a zostaną zaewidencjonowane bilansowe jako „inwestycje w nieruchomości”.
*   Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, przed Transakcją Zbywca będzie stroną następujących umów w tym zakresie:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
*   umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);
*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Zainteresowani wskazują również, że:

*   Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca może być stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania Budynków do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług są świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynków do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.
*   W bardzo ograniczonym zakresie, media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynków mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Na moment złożenia niniejszego wniosku Zbywca przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych lokali.

V.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.  Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności Budynków i Budowli);
2.  prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);
3.  prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji) w tym z umowy dzierżawy miejsc parkingowych do operatora parkingu;
4.  prawa i obowiązki z umowy najmu – Master Lease Agreement – dotyczącej powierzchni Obiektów Usługowych i zawartej przez Zbywcę z podmiotem powiązanym – O S.A.;
5.  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;
6.  autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Zbywcę) oraz do logotypów „B” i „T”, jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji i logotypów (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;
7.  prawa do rejestracji/prawa wynikające z rejestracji następujących znaków towarowych (zgłoszonych do rejestracji w Urzędzie Patentowym Rzeczpospolitej Polskiej): „B” i „T”, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie patentowej;
8.  prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla następującego oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków: system sygnalizacji alarmu pożaru (SSP), system kontroli dostępu (KD), inteligentny system zarządzania budynkiem oraz system CCTV;
9.  dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynków i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynków, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynków, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynków itp.;
10.  znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji:
    1.  wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;
    2.  dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;
    3.  wzór umowy najmu;
    4.  kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.
11.  wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że:

*   Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
*   Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, że Zbywca zawarł umowę o zarządzanie parkingiem oraz umowę dzierżawy miejsc parkingowych (dwie osobne umowy) z operatorem, który ma zarządzać infrastrukturą parkingową. Istnieje możliwość, że prawa i obowiązki Zbywcy z umowy o zarządzanie parkingiem zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji (prawa i obowiązki z umowy dzierżawy przejdą z mocy prawa), ale istnieje też możliwość, że umowa ta zostanie rozwiązana, a nabywca zawrze z tym samym lub innym podmiotem nową umowę.

Strony Transakcji planują, iż po jej dokonaniu może dojść do korekty zwiększającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.  jakiegokolwiek prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość, wraz z wszelkimi związanymi z nimi prawami dotyczącymi takiej nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość;
2.  praw i obowiązków (ustawowe lub umowne) wynikających z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe (poza prawami autorskimi wskazanymi w ramach opisu zakresu Transakcji), w tym w szczególności praw z gwarancji jakości dotyczących robót budowlanych i praw wynikających z ustawowej rękojmi za wady oraz wszelkich zabezpieczeń, kwot zatrzymanych, gwarancji bankowych, kaucji, poręczeń, gwarancji spółek macierzystych i innych instrumentów zabezpieczających obowiązki wykonawców wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także praw do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu, istniejących na dzień Transakcji – z zastrzeżeniem komentarza odnośnie tych umów w dalszej części niniejszego punktu wniosku;
3.  praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych;
4.  praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów;
5.  praw i obowiązków wynikających z następujących umów: tzw. umowy dobrego sąsiedztwa (dotyczącej określonych praw, obowiązków i zobowiązań w odniesieniu do inwestorów sąsiednich nieruchomości; „Umowa Dobrego Sąsiedztwa”), umowy z Miastem – Zarządem Miejskich Inwestycji Drogowych („Umowa o Przebudowę Dróg”);
6.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
7.  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
8.  dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;
9.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank(i);
10.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
11.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);
12.  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
13.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
14.  praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

\-Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Jak wynika z opisu przedstawionego powyżej, Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy.

\-Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: z tym samym zarządcą co Zbywca (na okres tymczasowy) lub z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

\-Umowy na Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe: Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu, Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów).

\-Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

\-BREEAM: Jeżeli na dzień Transakcji Budynek „B” nie uzyska certyfikatu BREEAM, Nabywca będzie współpracował ze Zbywcą w powyższej sprawie w niezbędnym zakresie. Wraz ze wskazanym certyfikatem Zbywca przekaże Nabywcy komplet dokumentów złożonych w celu jego uzyskania.

\-Umowa Gwarancji Jakości: Przed dokonaniem Transakcji Strony zobowiążą się do zawarcia umowy gwarancji („Umowa Gwarancji Jakości”) dotyczącej zobowiązania Zbywcy do usuwania wad projektowych i budowlanych Nieruchomości. Po wygaśnięciu okresu obowiązywania Umowy Gwarancji Jakości, po otrzymaniu pisemnego potwierdzenia od Nabywcy, że Zbywca (jako gwarant) należycie wypełnił swoje obowiązki wynikające z tej umowy, Zbywca będzie zobowiązany przelać na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane oraz Umów o Prace Projektowe oraz wszelkie zabezpieczenia, kwoty zatrzymane, gwarancje, kaucje, poręczenia i inne instrumenty zabezpieczające obowiązki wykonawców wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu (wszystkie istniejące w dacie wygaśnięcia wskazanej Umowy Gwarancji Jakości), pod warunkiem, że Zbywca nie będzie ponosić odpowiedzialności wobec Nabywcy z tytułu istnienia, ważności i wykonalności praw i obowiązków, które mają być przelane na Nabywcę.

\-Prace wykończeniowe: Strony uzgodniły, że jeśli określone prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczącej niewynajętych pomieszczeń nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace i podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Wskazane prace będą objęte Umową Gwarancji Jakości.

\-Licencja na znaki towarowe: Na podstawie wskazanej umowy sprzedaży oraz w ramach ceny Zbywca udzieli Nabywcy niewyłącznej licencji („Licencja”) na korzystanie z:

*   nazw „B. W.”, „W. B.”,
*   słowno-graficznego znaku towarowego „B. W.”;
*   słowno-graficznego znaku towarowego „B. W.”;

(łącznie „Nazwa i Znaki Towarowe B.”), w Polsce i poza granicami Polski, w związku z działalnością gospodarczą Nabywcy w celach:

1.  oznaczania Budynków i świadczenia usług związanych z Budynkami (w szczególności wynajmu, dzierżawy, leasingu Budynków), a także korzystania z Nazwy i Znaków Towarowych B. na powiązanych dokumentach;
2.  marketingowych;
3.  reklamy i komercjalizacji Budynków (w szczególności umieszczania Nazwy i Znaków Towarowych B. w Internecie, tworzenia stron internetowych, tworzenia odniesień na stronie internetowej, korzystania z materiałów sprawozdawczych przez licencjobiorcę i jego inwestorów). Szczegółowe zasady dotyczące licencji zostaną uzgodnione między Stronami.
4.  Umowa Dobrego Sąsiedztwa: Strony mogą zobowiązać się do respektowania – po Transakcji - postanowień Umowy o Dobrym Sąsiedztwie (a zobowiązania Nabywcy w tym zakresie zostały uzgodnione między Stronami). Jak wskazano powyżej, prawa i obowiązki z tej umowy nie przejdą jednak na Nabywcę.

\-Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i prawdopodobnie będzie zatrudniał pracowników na moment zawarcia Transakcji. Jednakże, Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 23 ust. 1 Kodeksu Pracy.

\-Umowy Gwarancji Czynszowej: W stosunku do określonych umownie powierzchni, Zbywca zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie ubytku przychodów z wynajmu po stronie Najemcy.

\-Służebności: pomiędzy Nieruchomością oraz działką, na której znajduje się budynek „B.2” mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

1.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
2.  zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;
3.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
4.  Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla pracowników zatrudnionych przez Zbywcę;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

1.  zarządzanie Nieruchomością,
2.  dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,
3.  zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Zainteresowanego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

VII. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej:

*   działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości wchodzących w skład inwestycji Projekt B.;
*   intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach Projektu B. w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż planuje on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i (częściowej) komercjalizacji Obiektów Biurowych i Usługowych.

W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że – oprócz działalności związanej z Nieruchomością będącej przedmiotem Transakcji – Zbywca będzie również prowadził działalność deweloperską polegającą na wzniesieniu i – w odpowiednich przypadkach – skomercjalizowaniu oraz zbyciu Pozostałych Nieruchomości, tj.: „B.2” oraz Apartamentów przy B. (o ile do sprzedaży tych budynków nie dojdzie przed zawarciem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku) i Apartamentów przy W.

Wartość Nieruchomości sprzedawanej przez Zbywcę w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Zbywcy, a sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy. W szczególności, znaczną część przychodów Zbywca uzyska z tytułu posiadania/docelowo: zbycia Pozostałych Nieruchomości.

Planowane jest, że po Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność deweloperską w oparciu o pozostałe posiadane składniki majątkowe.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 7):**

Czy – jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT – to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Nawet jeżeli w odniesieniu do części Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony skorzystają w przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji wyboru opodatkowania Transakcji VAT według stawki podstawowej, a więc efektywnie Transakcja będzie w całości podlegać VAT.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 9 grudnia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.534.2020.2.AKA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr (…) i (…) oraz prawo własności posadowionych na tych działkach budynków i budowli. Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Nabywcę zostanie poprzedzone zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej strony do dokonania Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 grudnia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.534.2020.2.AKA, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) W związku z powyższym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) i (…) oraz prawa własności posadowionych na tych działkach Budynków i Budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy. (…) ponieważ dostawa (…) nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Natomiast odnosząc się do obiektów małej architektury znajdujących się na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, należy wskazać, że z uwagi na fakt, że nie stanowią one budowli i budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane, do ich sprzedaży nie znajdzie zastosowania definicja pierwszego zasiedlenia zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Do sprzedaży obiektów małej architektury, znajdujących się na Nieruchomości nie znajdzie również zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie będą spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Tym samym sprzedaż występujących na Nieruchomości obiektów małej architektury będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. (…) zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działek gruntu nr (…) oraz (…) będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT jak dostawa obiektów budowlanych, które są nich posadowione. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.