Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-422/10-2/LK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-06-29
Teza: W zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; stawka-stawki podatku; udział-sprzedaż udziałów; współwłasność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28.04.2010 r. (data wpływu 05.05.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.05.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni nabyła w 2008 r. w drodze dziedziczenia udział we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (kamienicą wchodzącą w skład zwartej zabudowy), wybudowanym w latach przedwojennych. Udział ten wynosi 1/2 części. W Kamienicy znajdują się z lokale mieszkalne oraz użytkowe. Poszczególne lokale w kamienicy nie zostały wyodrębnione (nie mają własnych ksiąg wieczystych). Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, albowiem w ramach przedmiotowej kamienicy świadczy usługi wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Wnioskodawczyni nie przysługiwało przy nabyciu nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nabycie w drodze dziedziczenia). Wnioskodawczyni nie poniosła wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości, których wartość była wyższa niż 30 % wartości początkowej obiektu.

Drugą połowę udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości odziedziczył brat Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wraz z bratem zamierzają zbyć w drodze sprzedaży nabyte w drodze dziedziczenia udziały we współwłasności opisanej nieruchomości (łącznie 100% udziałów) oraz wydać nieruchomość w posiadanie nabywcy. Planowana sprzedaż nie będzie sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia ani sprzedażą dokonaną w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, albowiem zabudowa nieruchomości powstała w okresie przedwojennym i od tego czasu jest zamieszkana.

W dniu 30.04.2010 r. Wnioskodawczyni skierowała do tut. Organu wniosek o udzielenie interpretacji indywidualnej czy sprzedaż odziedziczonego udziału we współwłasności jest opodatkowana podatkiem VAT czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości wynoszącego ½ części stanowi świadczenie usług, czy też dostawę towarów zwolnioną z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawczyni zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Natomiast przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje zwolnienie z opodatkowania dostawę (czyli m. in. sprzedaż) budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a. Jednocześnie w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług) co oznacza, że w sytuacji, gdy sprzedaż budynku lub jego części podlega zwolnieniu z opodatkowania, również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek zostaje zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawczyni każda transakcja zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości połączona z jej fizycznym wydaniem jest na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dostawą towarów, do której mogą mieć zastosowanie zwolnienia z opodatkowania uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie można znaleźć uzasadnienia dla rozróżnienia sprzedaży nieruchomości (budynku i gruntu) od sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości (budynku i gruntu) połączonej z wydaniem budynku. Należy zatem przyjąć, że każda z tych czynności winna być na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług traktowana tożsamo i zakwalifikowana jako dostawa towarów.

W art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług wskazano, że przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przytoczonego wyżej brzmienia definicji towaru wynika, ze sformułowanie „ich części” dotyczy budynków i budowli. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § Kodeksu cywilnego). Tak więc właściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego).

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uwzględniając powyższe, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy, zdaniem Wnioskodawczyni, rozumieć jako dostawę towaru zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy od towarów i usług, a w związku z tym do takiej dostawy mogą mieć zastosowanie zwolnienia z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży w ramach czynności podlegających podatkowi od towarów i usług może skorzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Dodatkowo Wnioskodawczyni nie dokonuje dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a planowana sprzedaż nie jest dostawą dokonaną w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Stanowisko Wnioskodawczyni znajduje potwierdzenie w bieżących interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, które nie znajdują powodu, aby rozróżniać sprzedaż nieruchomości (budynku) od sprzedaży udziału w nieruchomości (budynku) i przyjmują, że każda z tych czynności winna być na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług traktowana tożsamo. Przykładowo należy wskazać:

*   interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 18.06.2009 r. (znak: IBPP3/443-259/09/KO) w której organ wskazał, iż: „Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Natomiast przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako, budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.”;
*   interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27.01.2010 r. (znak: IBPP2/443-889/09/WN) zgodnie, z którą: „w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”;
*   interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21.07.2008 r. (znak: IPPP1-443-982/08-2/IŻ), w myśl której: „Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli ( art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”;
*   interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 02.10.2009 r. (znak: ILPP1/443-811/09-4/MK), zgodnie z którą: „w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału. Jak wynika z powyższych regulacji, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego jak również zbycie udziału w nieruchomości stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Z powyższego wynika, że organy podatkowe wydając interpretacje podatkowe w zakresie stosowania prawa podatkowego przyjmują, że sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować jak dostawę towaru. Taka dostawa (sprzedaż) może podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Organy podatkowe w swoich interpretacjach kierują się stanowiskiem Ministerstwa Finansów, m.in. pismem okólnym z 30.07.2002 r. - (znak: PP3-0602-098/02/AP), zachowującym aktualność na gruncie aktualnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług, w którym uznaje się, iż sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości jest dostawą towaru. We wskazanym piśmie Minister przypomniał, że w przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości, zaś nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub i części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.). Następnie podkreślił, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Skoro zatem rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział, to zdaniem Ministra Finansów w świetle definicji „towaru” sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru.

Pogląd, zgodnie z którym towarem na gruncie ustawy o podatku VAT jest także udział we współwłasności nieruchomości popierany jest także przez przedstawicieli doktryny prawa podatkowego. Zdaniem prof. Bogumiła Brzezińskiego oraz dr Marka Kalinowskiego (Sprzedaż udziału we własności a VAT — glosa — III SA 3526/01, publ. Monitor Podatkowy z 2003 r., nr 1) z przepisu art. 2 pkt 6 wynika, że „towarami są również budowle oraz ich części. O ile sama budowla może być przedmiotem obrotu jako część składowa nieruchomości, o tyle przedmiotem obrotu nie może być część budowli. Żaden przepis prawa cywilnego nie przewiduje bowiem możliwości wyodrębnienia części budowli - jak to jest możliwe w przypadku budynku - i nadania jej statusu rzeczy, która mogłaby być odrębnym przedmiotem obrotu. Zatem, skoro w tym samym przepisie ustawodawca uznaje za towar również część budowli, przyjmując, iż może ona być przedmiotem czynności określonych w art. 2 VATU (w tym również sprzedaży), to nie może mieć na myśli innej sytuacji, jak sprzedaży udziału we własności nieruchomości, której częścią składową jest właśnie budowla.”

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji Wnioskodawcy sprzedaż przez niego udziału we współwłasności nieruchomości połączona z wydaniem obiektu w posiadanie nabywcy jest dostawą towarów, zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Właściwość tut. Organu ustalono na podstawie § 8 Rozporządzenia z dnia 20 czerwca 2007 r. (Dz. U. 2007, Nr 112, poz. 770 ze zm.) w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego, gdyż Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z cytowanego wyżej brzmienia definicji towaru wynika, iż sformułowanie „ ich części” odnosi się do budynków i budowli. Po pierwsze, mogą to być części wydzielone fizycznie z budynku bądź budowli. W szczególności będą to lokale mieszkaniowe lub użytkowe. Po drugie, za część budynków należy uznać także udziały w budynkach i budowlach. Część budynku lub budowli to także ich część ułamkowa, a więc udział w ich własności.

Co do zasady, w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami obniżonymi lub możliwość zastosowania zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego wyżej przepisu, kluczowym jest ustalenie kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu. I tak, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w 2008 r. w drodze dziedziczenia udział we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (kamienicą wchodzącą w skład zwartej zabudowy), wybudowanym w latach przedwojennych. Udział ten wynosi 1/2 części. W Kamienicy znajdują się lokale mieszkalne oraz użytkowe. Poszczególne lokale w kamienicy nie zostały wyodrębnione (nie mają własnych ksiąg wieczystych). Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, albowiem w ramach przedmiotowej kamienicy świadczy usługi wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Wnioskodawczyni nie przysługiwało przy nabyciu nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nabycie w drodze dziedziczenia).

Wnioskodawczyni nie poniosła wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości, których wartość była wyższa niż 30 % wartości początkowej obiektu.

Wnioskodawczyni wraz z bratem zamierzają zbyć w drodze sprzedaży udziały we współwłasności opisanej nieruchomości (łącznie 100% udziałów) oraz wydać nieruchomość w posiadanie nabywcy. Planowana sprzedaż nie będzie sprzedażą w ramach pierwszego zasiedlenia ani sprzedażą dokonaną w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, albowiem zabudowa nieruchomości powstała w okresie przedwojennym i od tego czasu jest zamieszkana.

Mając powyższe na względzie przedmiotowa transakcja będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie informuje się, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.