Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-135/09/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-04-23
Teza: Koszty nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2009 r. (data wpływu 5 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 kwietnia 2009 r. (data wpływu 6 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę odsetek bankowych za okres od dnia 25 lipca 2007 r. do dnia 9 listopada 2008 r., prowizji bankowej od udzielonego kredytu, opłat administracyjnych, sądowych, geodezyjnych oraz za podział działki, ustalonych proporcjonalnie w stosunku w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z wyjazdami samochodem w celu zawarcia umowy przedwstępnej, aktów notarialnych w datach zawierania tych dokumentów - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, wezwano Wnioskodawcę pismem z dnia 25 marca 2009 r. Nr ITPB2/415-135/09-2/AD do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniony został przez Pana pismem z dnia 1 kwietnia 2009 r. (data wpływu 6 kwietnia 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 25 lipca 2007 r. nabył Pan wraz z żoną działkę rolną o pow. 1.325 m2 położoną w mieście oddalonym od miejsca zamieszkania o 60 km. Na ten cel zaciągnęli Państwo kredyt w banku w pełnej wysokości wartości działki, tj. w kwocie 85.000 zł. Po zawarciu aktu notarialnego bank przelał środki kredytu na konto sprzedających. W roku 2008 przystąpili Państwo do podziału ww. działki na dwie, z zamiarem sprzedaży jednej z nich. Wiązało się to ze złożeniem odpowiednich wniosków, a następnie z geodezyjnym podziałem, jak również częstymi wyjazdami w celu załatwienia spraw. Ponieśli Państwo opłaty administracyjne, sądowe za wydawane dokumenty, opłacili fakturę za podział geodezyjny. Od dnia 25 lipca 2007 r. spłacili Państwo kredyt wraz z odsetkami. W wyniku podziału wyodrębniono dwie działki, o pow. 670 m2 i 655 m2. W dniu 10 listopada 2008 r. działka o pow. 670 m2 została sprzedana. O jej zbyciu powiadomili Państwo urząd skarbowy w dniu 17 listopada 2008 r. Dochód z jej zbycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% w terminie do dnia 30 kwietnia 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży działki można zaliczyć:

*   zapłacone odsetki bankowe w stosunku 670/1325 za okres od dnia 25 lipca 2007 r. do dnia 9 listopada 2008 r.,
*   prowizję bankową od udzielonego kredytu w stosunku 670/1325,
*   opłaty administracyjne, sądowe, geodezyjne oraz za podział działki w stosunku 670/1325,
*   koszty wyjazdów samochodem w celu zawarcia umowy przedwstępnej, aktów notarialnych w datach zawierania tych dokumentów w stosunku 670/1325?

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez niego koszty, które zostały wymienione w przedmiotowym wniosku należy uznać za koszt uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w stosunku proporcjonalnym 670/1325, tj. w odniesieniu do powierzchni sprzedanej działki. Wszystkie te koszty są związane z nabyciem działki, a następnie z jej podziałem i ich poniesienie było konieczne w momencie zakupu działki jak również przy dokonywaniu dalszych czynności, związanych z wytworzeniem działki do sprzedaży o powierzchni 670 m2. Stoi Pan na stanowisku, iż wyjazdy samochodem były konieczne w celu nabycia działki oraz załatwienia spraw związanych ze sprzedażą i winny zostać uznane za udokumentowane przynajmniej w datach potwierdzonych zawarciem aktów notarialnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego,** stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę odsetek bankowych za okres od dnia 25 lipca 2007 r. do dnia 9 listopada 2008 r., prowizji bankowej od udzielonego kredytu, opłat administracyjnych, sądowych, geodezyjnych oraz za podział działki, ustalonych proporcjonalnie w stosunku w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości uznaje się za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z wyjazdami samochodem w celu zawarcia umowy przedwstępnej, aktów notarialnych w datach zawierania tych dokumentów za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Przy tym, pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz prawny w tym zakresie stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodu może Pan zaliczyć wydatki poniesione na spłatę odsetek bankowych za okres od dnia 25 lipca 2007 r. do dnia 9 listopada 2008 r., prowizji bankowej od udzielonego kredytu, opłat administracyjnych, sądowych, geodezyjnych oraz opłat za podział działki, ustalone proporcjonalnie w stosunku w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości.

Nie sposób natomiast uznać za koszty uzyskania przychodu wydatków związanych z wyjazdami samochodem w celu zawarcia umowy przedwstępnej oraz aktów notarialnych, gdyż koszty te nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.