Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.422.2021.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-16
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Wniosek uzupełniono 11 stycznia 2022 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Gmina (…) (dalej Wnioskodawca, Gmina) będąca jednostką samorządu terytorialnego, uczestniczy w sprawowaniu władzy publicznej zgodnie z art. 16 ust. 2 Konstytucji oraz wykonuje zadania publiczne niezastrzeżone dla innych organów władzy publicznej zgodnie z art. 163 Konstytucji. W swoich działaniach organy samorządu korzystają ze środków prawnych właściwych władzy państwowej. Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca realizuje zadania należące do właściwości samorządu gminnego. Zadania te zostały określone w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1372 ze zm.), dalej: ustawa o samorządzie gminnym), gdzie mowa, że zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), na rzecz użytkownika wieczystego, nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami w zwartej zabudowie, które tworzą jedną całość użytkową oraz budowlami (ogrodzenie i nawierzchnia utwardzona z kostki), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha, obręb (…), miasto (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (…) grudnia 1983 r. na 40 lat, tj. do dnia (…) grudnia 2023 r.

Oddanie w użytkowanie wieczyste terenu państwowego zabudowanego, obejmującego grunt oraz budynki nastąpiło w oparciu o art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r., nr 22 poz 159), zgodnie, z którym jeżeli w użytkowanie wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają sprzedaży (ust. 1), wieczysty użytkownik terenu uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie wieczyste terenu, opłatę roczną za użytkowanie wieczyste budynków i innych urządzeń znajdujących się na terenie. Na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek utrzymania budynków i urządzeń w należytym stanie zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

### Oznacza to, iż budynki nie zostały sprzedane i nie stanowią odrębnej nieruchomości. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości została ustalona na podstawie wartości gruntu oraz budynków.

### Użytkownik wieczysty, w czasie użytkowania nieruchomości, ponosił nakłady na modernizację budynków, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynków oraz nakłady na zagospodarowanie terenu wokół budynków (nawierzchnia, ogrodzenie). Wartość początkowa budynków wynosiła (\`(...)\`) zł netto.

Użytkownik wieczysty poniósł w latach 90-tych XX wieku oraz w latach 2010 i 2014 nakłady na ulepszenie budynków, których łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków oraz nakłady na wybudowanie budowli. Z informacji, którą Wnioskodawca uzyskał od użytkownika wieczystego wynika, że użytkownik wieczysty w latach 2010 i 2014 poniósł nakłady w niżej wskazanych wysokościach:

\- czerwiec 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- lipiec 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- wrzesień 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- listopad 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- grudzień 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- grudzień 2014 r. – (\`(...)\`.) zł netto.

Aktualnie na gruncie znajdują się dwa budynki usługowe tworzące jedną całość użytkową, o zróżnicowanej wysokości, w których można wyodrębnić trzy części o innej funkcji, ogrodzenie z bramą oraz utwardzona nawierzchnia z kostki (\`(...)\`).

Od momentu pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na gruncie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawca z tytułu poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów nie dokonywał z nim rozliczeń tych nakładów.

W okresie obowiązywania umowy użytkowania wieczystego Wnioskodawca, dla potrzeb aktualizacji opłaty, w 2003 r. na podstawie operatu szacunkowego wyceny wartości gruntu oraz budynku i budowli (z ustaleniem wysokości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budynek i budowle) ustalił nową opłatę roczną za nieruchomość zabudowaną (wartość budynków została pomniejszona o nakłady poniesione przez użytkownika). Obowiązująca opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu i budynków uwzględnia zatem nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego na modernizację budynku i budowli.

Cena sprzedaży nieruchomości stosownie do art. 67 oraz art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalona zostanie w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

W związku z planowaną sprzedażą biegły rzeczoznawca, na zlecenie Wnioskodawcy, wycenił wartość łączną prawa własności całej nieruchomości, w tym grunt we własności, budynek i budowle, wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na modernizację budynków oraz wybudowanych przez niego budowli.

Zgodnie z operatem szacunkowym łączna wartość prawa własności całej nieruchomości (gruntu we własności, budynków i budowli) wynosi (\`(...)\`) zł, w tym:

\- własność gruntu – (\`(...)\`) zł w tym wartość użytkowania wieczystego (\`(...)\`) zł,

\- wartość części składowych (\`(...)\`) zł, w tym wartość budynków (\`(...)\`) zł, wartość budowli (\`(...)\`) zł.

Łącznie nakłady użytkownika wieczystego wynoszą (\`(...)\`) zł, z czego:

\- modernizacja budynku – (\`(...)\`) zł,

\- wybudowanie budowli – (\`(...)\`) zł.

Ustalona dla użytkownika wieczystego cena sprzedaży wyniesie (\`(...)\`) zł. Na tę kwotę składa się cena:

\- za grunt (\`(...)\`) zł (\`(...)\`) zł – (\`(...)\`) zł – różnica między prawem własności gruntu i prawem użytkowania wieczystego gruntu,

\- za budynek (\`(...)\`) zł (\`(...)\`) zł – (\`(...)\`) zł.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`) na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego.

W uzupełnieniu do wniosku z 11 stycznia 2022 r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego będą:

\- dwa budynki niemieszkalne w zwartej zabudowie,

\- urządzenia budowlane: ogrodzenie (z siatki metalowej) oraz nawierzchnia utwardzona z kostki.

W ocenie Wnioskodawcy, znajdujące się na działce nr (\`(...)\`) ogrodzenie z siatki metalowej oraz nawierzchnia utwardzona z kostki stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), gdyż stanowią one urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym (budynkami), zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Spełniają one zatem rolę służebną w stosunku do budynków posadowionych na działce nr (\`(...)\`).

Użytkownik wieczysty w granicach nieruchomości nie wzniósł żadnych nowych budynków.

Urządzenia budowlane w granicach nieruchomości zostały wykonane przez użytkownika wieczystego z jego środków własnych, bez udziału Gminy.

Gmina nabyła działkę nr (\`(...)\`) na podstawie decyzji Wojewody (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) marca 1992 r. znak (\`(...)\`) w oparciu o art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. z 1990 r. Nr 32 poz. 191) – w drodze komunalizacji z mocy prawa nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste osobom prawnym i osobom fizycznym.

Zgodnie z umową zawartą w dniu 12 grudnia 1983 r., na rzecz użytkownika wieczystego zostały oddane w użytkowanie wieczyste grunt oraz budynki znajdujące się w granicach działki nr (\`(...)\`).

Użytkownik wieczysty nie wzniósł nowych budynków bądź budowli w granicach działki nr (\`(...)\`), tylko dokonał ulepszenia tych dwóch budynków, które zostały mu oddane w użytkowanie wieczyste. Urządzenia budowlane znajdujące się na gruncie (ogrodzenie z siatki metalowej oraz nawierzchnia utwardzona z kostki) wzniesione zostały przez użytkownika wieczystego z jego środków, bez udziału Gminy.

W momencie sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz użytkownika wieczystego, na działce nr (\`(...)\`) znajdować się będą dwa budynki niemieszkalne w zwartej zabudowie oraz urządzenia budowlane (ogrodzenie z siatki metalowej oraz nawierzchnia utwardzona z kostki).

Do pierwszego zasiedlenia dwóch budynków znajdujących się na działce nr (\`(...)\`) doszło w dniu 27 marca 1992 r. (w momencie nabycia nieruchomości przez Gminę), bądź wcześniej, tj. gdy właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa. Do ponownego pierwszego zasiedlenia budynków doszło w 2010 roku w związku z poniesionymi przez użytkownika wieczystego wydatkami na ulepszenie budynków, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynków.

W przypadku obydwu budynków znajdujących się na działce nr (\`(...)\`), pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, dwóch budynków posadowionych na działce nr (\`(...)\`).

Użytkownik wieczysty poniósł na budynki wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków. Wartość początkowa budynków wynosiła (\`(...)\`) zł. Wydatki były ponoszone w 2010 roku oraz w 2014 r.:

\- czerwiec 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- lipiec 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- wrzesień 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- listopad 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- grudzień 2010 r. – (\`(...)\`) zł netto,

\- grudzień 2014 r. – (\`(...)\`) zł netto.

Obydwa budynki, po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie przez użytkownika wieczystego, zostały oddane do używania prawdopodobnie w grudniu 2010 r. (wydatki z 2014 r. nie przekroczyły 30% wartości początkowej).

Niemniej jednak, od momentu oddania budynków do używania po poniesieniu przez użytkownika wieczystego wydatków na ich ulepszenie do momentu planowanej sprzedaży, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Od wydatków na ulepszenie budynków użytkownikowi wieczystemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków.

### Pytania

1\. Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (…), w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za nieprawidłowe, to czy planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (…), w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

3\. Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za nieprawidłowe, to czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości będzie jej cena sprzedaży ustalona jako wartość prawa własności gruntu pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego, powiększona o wartość budynków posadowionych na gruncie, pomniejszoną o wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budynki?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad . 1

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`), w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła ponownej dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT, a jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, która nie wpłynie na „władztwo do rzeczy², które użytkownik wieczysty już uzyskał.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi że przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1\. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2\. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3\. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4\. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant i zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5\. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie i na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6\. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,

7\. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, przedmiotowa nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, iż przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiujący pojęcie dostawy towarów nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

Pojęcie „przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel² dotyczy tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel² nie można interpretować jako prawo własności. Należy także wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, ponieważ dostawa towarów nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Zgodnie z powyższym, uwzględniając szerokie, ekonomiczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel², ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zaznaczyć należy, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, ze zm ) grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po dniu 30 kwietnia 2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu na rzecz użytkownika stanowi dostawę towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z tą bowiem chwilą i użytkownik otrzymuje prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zostało już ustanowione, planowana sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę na rzecz użytkownika wieczystego, będzie „przekształceniem² prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Będzie to stanowiło jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał w grudniu 1983 roku. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT było ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego. Z tą chwilą podmiot otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`) w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła ponownej dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT, a jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, która nie wpłynie na „władztwo do rzeczy², które użytkownik już uzyskał.

Ad. 2.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za nieprawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`) w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Co do zasady, stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług za wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1\. wybudowaniu lub

2\. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całośc lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia tego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W przedmiotowej sprawie należy więc ustalić czy planowana sprzedaż budynków posadowionych na działce nr (\`(...)\`) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz czy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na zabudowanej działce nr (\`(...)\`) posadowione są dwa budynki tworzące jedną całość użytkową. Użytkownik wieczysty gruntu oraz budynków poniósł w 2010 r. nakłady na ulepszenie budynków, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tych budynków. Tym samym, od momentu pierwszego zasiedlenia budynków, do momentu ich planowanej sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za nieprawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`) w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 3.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za nieprawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości będzie jej cena sprzedaży ustalona jako wartość prawa własności gruntu pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego, powiększona o wartość budynków posadowionych na gruncie, pomniejszoną o wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budynki.

Zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a.

Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym łączna wartość prawa własności całej nieruchomości (gruntu we własności, budynków i budowli) wynosi (\`(...)\`) zł, w tym

\- własność gruntu – (\`(...)\`) zł, w tym wartość użytkowania wieczystego (\`(...)\`) zł,

\- wartość części składowych (\`(...)\`) zł, w tym wartość budynków (\`(...)\`) zł, wartość budowli (\`(...)\`) zł,

łącznie nakłady użytkownika wieczystego wynoszą (\`(...)\`) zł, z czego:

\- modernizacja budynku – (\`(...)\`) zł,

\- wybudowanie budowli – (\`(...)\`) zł.

Ustalona dla użytkownika wieczystego cena sprzedaży wyniesie (\`(...)\`) zł. Na tę kwotę składa się cena:

\- za grunt (\`(...)\`) zł (\`(...)\`) zł – (\`(...)\`) zł – różnica między prawem własności gruntu i prawem użytkowania wieczystego gruntu,

\- za budynek (\`(...)\`) zł (\`(...)\`) zł – (\`(...)\`) zł.

W związku z powyższym, jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za nieprawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości będzie jej cena sprzedaży ustalona jako wartość prawa własności gruntu pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego, powiększona o wartość budynków posadowionych na gruncie, pomniejszoną o wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budynki, tj. kwota (\`(...)\`) zł.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez :

Towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy :

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r., poz. 1740), zwanej dalej Kodeks cywilny.

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać

Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego). wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do § 2 tego artykułu:

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W myśl art. 237 ww. Kodeksu:

Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

W świetle ww. przepisów użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków, które sam wzniósł albo nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

W myśl art. 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z art. 27 tej ustawy:

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej

W świetle art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

W myśl ust. 1a powyższego artykułu:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Stosownie do ust. 2 tego artykułu:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Jak stanowi art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

W świetle art. 37 ust. 1 ww. ustawy:

Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Na podstawie regulacji art. 69 tej ustawy:

Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów oddanie w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r., Nr 11, poz. 50, ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od dnia 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Potwierdza to m.in. treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2007 r. sygn. akt I FPS 1/06, w której uznano, iż: „Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa) nie podlega ona obecnie podatkowi od towarów i usług (\`(...)\`)”.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na rzecz użytkownika wieczystego, nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi w zwartej zabudowie oraz urządzenia budowlane: ogrodzenie (z siatki metalowej) oraz nawierzchnia utwardzona z kostki, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (…). Przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (…) grudnia 1983 r. na 40 lat, tj. do dnia (…) grudnia 2023 r. Zgodnie z tą umową, na rzecz użytkownika wieczystego zostały oddane w użytkowanie wieczyste grunt oraz budynki znajdujące się w granicach działki nr (\`(...)\`). Urządzenia budowlane w granicach nieruchomości zostały wykonane przez użytkownika wieczystego z jego środków własnych, bez udziału Gminy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`) w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu. Wraz z przekazaniem użytkownikowi wieczystemu gruntu nastąpiła również możliwość swobodnego i faktycznego dysponowania posadowionymi na tym gruncie budynkami.

W analizowanej sprawie dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, było objęcie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości przez pierwotnego użytkownika wieczystego (…) grudnia 1983 r. Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami oddanie w użytkowanie wieczyste terenu państwowego zabudowanego, obejmującego grunt oraz budynki nastąpiło w oparciu o art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r., nr 22 poz. 159), zgodnie z którym jeżeli w użytkowanie wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają sprzedaży (ust. 1), wieczysty użytkownik terenu uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie wieczyste terenu, opłatę roczną za użytkowanie wieczyste budynków i innych urządzeń znajdujących się na terenie. Na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek utrzymania budynków i urządzeń w należytym stanie zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Oznacza to, że z tą chwilą użytkownik ten otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością (gruntem oraz budynkami), jak gdyby był jej właścicielem.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono (\`(...)\`) grudnia 1983 r., a więc przed wprowadzeniem w ogóle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, to nie będzie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz z budynkami użytkownik wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania całą nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. w dniu (…) grudnia 1983 r.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. W sensie ekonomicznym nabył więc też prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie będzie wpływać natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik ten uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie będzie mogła być traktowane jako sprzedaż tego samego towaru.

Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r., nie będzie podlegało opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości (gruntu zabudowanego), bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika.

Wobec tego sprzedaż gruntu wraz z budynkami na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (zarówno gruntu jak i budynków) stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał (…) grudnia 1983 r. i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

**Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż nieruchomości (gruntu oraz budynków)** **stanowiącej zabudowaną** **działkę nr (\`(...)\`) w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

W związku z tym stanowisko Wnioskodawcy do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca uzależnił odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3 od rozstrzygnięcia Organu w zakresie pytania nr 1 (rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), uznano pytanie nr 2 i nr 3 za bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).