Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.696.2020.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-04
Teza: niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; udział-sprzedaż udziałów; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 września 2020 r. (data wpływu 8 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z 6 listopada 2020 r. (data wpływu 9 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek nr x, x, x – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek nr x, x, x.

Wniosek został uzupełniony pismem z 6 listopada 2020 r. (data wpływu 9 listopada 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 4 listopada 2020 r. znak 0111-KDIB3-2.4012.696.2020.1.ASZ.

**We wniosku, uzupełnionym pismem z 6 listopada 2020 r. przedstawiono następujący stan faktyczny:**

W. B. oraz J. B. są jedynymi wspólnikami Kantor Wymiany Walut Spółka Jawna. M. B. jest żoną W. B., małżonkowie nie zawierali majątkowej umowy małżeńskiej. W. B. jest żoną J. B., małżonkowie nie zawierali majątkowej umowy małżeńskiej. W. B. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie „45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli”. K. K., prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem zgodnie z danymi zawartymi w CEIDG jest „41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”.

Dnia 25 września 2009 r. Wnioskodawca wraz z innymi ww. osobami fizycznymi nabyli niezabudowaną działkę nr x (AM-2) o powierzchni 2,3700 ha położoną we wsi S.. Z umowy nabycia sporządzonej w formie aktu notarialnego wynika, że zbywcy sprzedali nieruchomość W. W. i M. małżonkom B. – w udziale wynoszącym 1/3 (jedną trzecią) część, J. i W. małżonkom B. – w udziale wynoszącym 1/3 (jedną trzecią) część oraz K. K. – w udziale wynoszącym 1/3 (jedną trzecią). Małżonkowie B. i małżonkowie B. nabycia dokonali za fundusze pochodzące z ich majątków wspólnych, a K. K. z majątku osobistego.

W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawca nie był uprawniony do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony, ponieważ transakcja miała charakter niezwiązany z działalnością gospodarczą, nie była przez zbywców opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2019 r. Burmistrz Miasta i Gminy K. pozytywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości. Organ w uzasadnieniu stwierdził, że „Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu S., gmina K., zatwierdzonego uchwałą nr … Rady Miejskiej w K. z dnia 27 lutego 2014 r., w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S., dla terenów w rejonie ulic C. i W., działka nr ewid. x przeznaczona jest na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – 1MN, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – 1MW, tereny infrastruktury technicznej – 1TI, tereny komunikacji drogowej – drogi zbiorcze- 1KDZ oraz tereny komunikacji drogowej – droga wewnętrzna – 1KDW. Celem podziału jest wydzielenie działki nr x o powierzchni 0,0062 ha przeznaczonej pod infrastrukturę techniczną, działki nr x o powierzchni 0,0414 ha przeznaczonej pod poszerzenie drogi publicznej klasy zbiorczej, działki nr x o powierzchni 0,3003 ha przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, działki nr x o powierzchni 0,7218 ha przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz działki nr x o powierzchni 1,3018 ha przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Proponowany podział jest zgodny z ustaleniami planu.”

Dnia 12 marca 2020 roku zawarta została w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z treścią ww. Umowy „1. K. K., W. i M. małżonkowie B. oraz J. i W. małżonkowie B. zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich Spółce H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. niezabudowane działki numer x, x i x, o łącznej powierzchni 2,3241 ha \[\`(...)\`\]’’ Sprzedający oświadczyli również, że „opisane działki x, x i x, o łącznej powierzchni 2,3241 ha, w wypisie z rejestru gruntów oznaczona jest symbolami „RH”, „RIIIa”, „RIIIb” i „RIVa” jako grunty orne”. Zgodnie z umową przyrzeczoną umowa sprzedaży zawarta zostanie po łącznym spełnieniu się następujących warunków: – uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – uzgodnieniu z dostawcami wszelkich mediów warunków przyłączeniowych dla Nieruchomości – przy uzgodnieniu z Zakładem Gospodarki Komunalnej Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. warunków przyłączeniowych kanalizacji dla Nieruchomości umowy koszty partycypacji Nabywcy nie mogą przekroczyć kwoty 500.000,00 zł. Zgodnie z umową przedwstępną cena sprzedaży za udział K. K. została określona jako kwota netto powiększona o podatek od towarów i usług według stawki 23%.

W umowie zawarte zostały oświadczenia: „W. i M. małżonkowie B. oświadczają, że zamierzają wystąpić do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego o interpretację indywidualną z której wynikać będzie czy z tytułu przyrzeczonej umowy sprzedaży będą podatnikiem podatku od towarów i usług. Strony postanawiają, że jeżeli z opisanej interpretacji indywidualnej wynikać będzie że W. i M. małżonkowie B. z tytułu przyrzeczonej umowy sprzedaży będą podatnikiem podatku od towarów i usług to wskazana cena (….) zł będzie ceną netto, do której doliczony zostanie podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce.” oraz „J. i W. małżonkowie B. oświadczają, że zamierzają wystąpić do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego o interpretację indywidualną, z której wynikać będzie czy z tytułu przyrzeczonej umowy sprzedaży będą podatnikiem podatku od towarów i usług. Strony postanawiają, że jeżeli z opisanej interpretacji indywidualnej wynikać będzie że J. i W. małżonkowie B. z tytułu przyrzeczonej umowy sprzedaży będą podatnikiem podatku od towarów i usług to wskazana cena (…) zł będzie ceną netto, do której doliczony zostanie podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce.”

W uzupełnieniu Wnioskodawca odpowiedział na zadane w wezwaniu pytania w następujący sposób:

Na pytanie: „Czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.”

Na pytanie: „Należy wskazać w jakim celu została przez Wnioskodawcę nabyta przedmiotowa nieruchomość objęta zakresem wniosku?”

Wnioskodawca odpowiedział: „W momencie zakupu nieruchomości Wnioskodawca nie posiadał sprecyzowanych planów w zakresie wykorzystania nieruchomości, zakup stanowił lokatę prywatnych środków pieniężnych Wnioskodawcy.”

Na pytanie: „Należy wskazać, w jaki sposób Wnioskodawca wykorzystywał/wykorzystuje działkę nr x oraz działki powstałe po jej podziale od momentu nabycia?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w żaden sposób.”

Na pytanie: Czy Wnioskodawca wykorzystywał/wykorzystuje przedmiotową nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w żaden sposób, w szczególności nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.”

Na pytanie: „Czy opisana we wniosku nieruchomość – działka nr x oraz działki powstałe z podziału działki nr x – od momentu nabycia do momentu sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są wykorzystywane działka/działki, wykonywała Wnioskodawczyni – należy podać podstawę prawną zwolnienia?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w żaden sposób, w szczególności nie była i nie jest wykorzystywana w działalności zwolnionej z opodatkowania.”

Na pytanie: „Jakie czynności i przez kogo zostały podjęte w celu dokonania podziału działki nr x?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Podział został dokonany przez Burmistrza Miasta i Gminy na wspólny wniosek współwłaścicieli. Podział związany był z umożliwieniem sprzedaży części gruntu, gdyż na pierwszym etapie rozmów z klientem, był on zainteresowany jedynie częścią tej nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy dla działek powstałych po podziale działki nr x będących przedmiotem zbycia została/zostanie przed sprzedażą wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  Kiedy decyzja została/będzie wydana?
2.  Jakie przeznaczenie działki określa/będzie określać wydana decyzja?
3.  Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie wystąpią przed sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. O taką decyzję może wnioskować nabywca, wg. jego oświadczenia będzie to uwarunkowane przyszłym przeznaczeniem planistycznym nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy przed sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr x będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwolenia?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie wystąpią przed sprzedażą o wydanie pozwolenia na budowę. Wnioskodawca udzielił przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, w związku z powyższym o takie pozwolenie może wystąpić nabywca.”

Na pytanie: „Jakie inne pozwolenia, decyzje zostaną wydane przed sprzedażą nieruchomości objętych zakresem wniosku?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie wystąpią przed sprzedażą o wydanie innych pozwoleń lub decyzji. Wnioskodawca udzielił nabywcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. W tym zakresie przyszły nabywca ma prawo do występowania z wnioskami o decyzje i pozwolenia. Wnioskodawca nie wpływa na przyszłego nabywcę w zakresie składanych przez niego wniosków.”

Na pytanie: „Należy wskazać jakie czynności Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował w związku z planowaną sprzedażą?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Dokonane zostaną jedynie czynności związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości tj. zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.”

Na pytanie: „Czy przed sprzedażą udziału w nieruchomości wskazanej we wniosku Wnioskodawca poczynił/zamierza poczynić jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Poza podziałem nieruchomości nie dokonane zostały żadne inne czynności.”

Na pytanie „Czy Wnioskodawca zamieszczał/zamierza zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe, itp.?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Wnioskodawca nie zamieszczał oraz nie zamierza zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu.”

Na pytanie: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek zostało/zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo/zgoda/upoważnienie do dokonania w imieniu Wnioskodawcy dodatkowych czynności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak to należy podać przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód/upoważnień oraz jakie konkretnie czynności nabywca wykonuje/będzie wykonywać.”

W przedwstępnej umowie sprzedaży zawarto następujące zapisy:

„PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE I PEŁNOMOCNICTWO

Na podstawie niniejszej umowy K. K., W. i M. małżonkowie B. oraz J. i W. małżonkowie B. udzielają Spółce H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. prawa do dysponowania Nieruchomością opisaną w § 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 07.07.1994 r. – Prawo Budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Niniejsze prawo do dysponowania przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane, nie upoważnia do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu Strony Sprzedającej, a Spółka H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. jest uprawniona do skorzystania z powyższego uprawnienia w zakresie niezbędnym dla wykonania niniejszej umowy.

K. K., W. i M. małżonkowie B. oraz J. i W. małżonkowie B. udzielają Spółce H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. pełnomocnictwa do:

*   uzgodnienia z dostawcami wszelkich mediów warunków przyłączeniowych dla Nieruchomości opisanej w § 1 tej umowy,
*   występowania w ich imieniu w sprawie uzyskania dla Nieruchomości opisanej w § 1 tej umowy pozwolenia na budowę,
*   działania przed w powyższych sprawach przed organami władzy państwowej, administracji rządowej i samorządowej, wszelkimi urzędami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi, składania wszelkich wniosków, oświadczeń, wyjaśnień, wglądu w dokumentację,
*   składania wniosków o wydania dokumentów i ich odbioru oraz wszelkich innych czynności niezbędnych do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

K. K., W. i M. małżonkowie B. oraz J. i W. małżonkowie B. oświadcza, że niniejsze pełnomocnictwo ważne jest do dnia 31 grudnia 2020 roku.

K.K., W. i M. małżonkowie B. oraz J. i W. małżonkowie B. oświadczają, że pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw.”

Na pytanie: „Czy przedmiotowe nieruchomości (działka/działki) objęte zakresem wniosku były/są/będą udostępniane przez Wnioskodawcę innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  W jakim okresie (kiedy) ww. nieruchomości (działka/działki) były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
2.  Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) nieruchomości (działka/działki) były/są udostępniane osobom trzecim?
3.  Czy udostępnienie nieruchomości (działki/działek) było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Przedmiotowe nieruchomości (działka/działki) nie były, nie są, nie będą udostępniane przez Wnioskodawcę innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.”

Na pytanie: „Jeżeli Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a. Kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości?”

Wnioskodawca odpowiedział: „W. B. oraz M. B. na podstawie umowy sprzedaży w na prawach wspólności majątkowej nabyli:

1.  dnia 27 marca 2008 r. niezabudowaną nieruchomość położną w L., powiat l., stanowiącej działkę numer x. 3 ob. I o powierzchni 0,2070 ha (dwa tysiąc siedemdziesiąt metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy I Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer xxx
2.  dnia 17 września 2012 roku nieruchomość zabudowaną murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwukondygnacyjnym w zabudowie wolnostojącej (stan surowy zamknięty), składającą się z działek gruntu nr x i nr x, AM-3, obręb 0025 S., o łącznej powierzchni 0,1088 ha (jeden tysiąc osiemdziesiąt osiem metrów kwadratowych), położonej w miejscowości S., gmina K., powiat w., województwo d., objętej księgą wieczystą xxx prowadzoną przez Sąd.”

b. „W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Nieruchomości zostały nabyte w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Nieruchomość z pkt a) nabyto bez sprecyzowania celu w momencie nabycia, nieruchomość z pkt b) nabyto z zamiarem jej przeznaczenia na przyszły cel mieszkaniowy.”

c. „W jaki sposób działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę.”

d. „Kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Nieruchomość położna w L. została zbyta 21.12.2017 r.

Nieruchomość położna w miejscowości S. została zbyta 26.08.2020 r.

Przyczyna zbywania każdej z tych nieruchomości była potrzeba uzyskania środków finansowych do spłacania zobowiązań prywatnych, w tym do spłaty kredytu hipotecznego prywatnego.”

e.„Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?”

Wnioskodawca odpowiedział: „W. B. oraz M. B. na podstawie umowy sprzedaży w na prawach wspólności majątkowej nabyli:

1\. dnia 27 marca 2008 r. niezabudowaną nieruchomość położną w L., powiat l., stanowiącej działkę numer x am. 3 ob. I o powierzchni 0,2070 ha (dwa tysiąc siedemdziesiąt metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w L. I Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer xxx,

2\. dnia 17 września 2012 roku nieruchomość zabudowaną murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwukondygnacyjnym w zabudowie wolnostojącej (stan surowy zamknięty), składającą się z działek gruntu nr x i nr x, AM-3, obręb 0025 S., o łącznej powierzchni 0,1088 ha (jeden tysiąc osiemdziesiąt osiem metrów kwadratowych), położonej w miejscowości S., gmina K., powiat w., objętej księgą wieczystą xxx prowadzoną przez Sąd.”

f. „Czy Wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?”

Wnioskodawca odpowiedział: „Transakcji miały charakter rozporządzania majątkiem prywatnym, deklaracja VAT-7, ani VAT-R nie zostały złożone.”

g. „Na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?”

Środki ze sprzedaży weszły w skład majątku wspólnego małżonków. Zostały przeznaczone na Wnioskodawca odpowiedział: „Spłatę zobowiązań prywatnych, w tym na spłatę kredytu hipotecznego prywatnego. Pozostała część środków zasiliła środki prywatne małżonków.”

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy planowana transakcja (sprzedaż udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę) będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U.2020.106 t. j. z późn. zm.); (dalej: „ustawa o VAT”), podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie. Wykorzystywanie towarów dla celów zarobkowych w sposób ciągły jest niezbędnym warunkiem uznania, że Wnioskodawca dokonuje transakcji w ramach działalności gospodarczej. Przez „ciągłość” należy rozumieć sytuację, w której składnik majątku nie jest wykorzystywany jednorazowo, incydentalnie. Nie można uznać zatem, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości pojedynczemu nabywcy nosi znamiona „ciągłości”. Jak bowiem wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 15 listopada 2017 r. I SA/OI 645/17: „Działalność gospodarcza, co do zasady, cechuje się niezależnym, powtarzalnym i częstotliwym charakterem, ponieważ jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest więc podatnikiem podatku od towarów i usług, kto – jako osoba fizyczna – dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”

Oceniając, czy Wnioskodawca w opisanym stanie faktycznym będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, należy się również odwołać do tez Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) wyrażonych w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym Trybunał stwierdził mianowicie, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dalej Trybunał uznał, że jeżeli osoba w celu dokonania wspomnianej sprzedaży, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Z analizy orzeczenia Trybunału wynika, że dokonał on rozgraniczenia dwóch możliwych sytuacji uznania sprzedawcy gruntu za podatnika VAT: pierwsza z nich to sprzedaż okazjonalna, o której mowa w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zaś druga to sprzedaż gruntu w ramach obrotu profesjonalnego według TSUE. Podatnikiem VAT jest podmiot dokonujący dostawy gruntu, podejmujący aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych, jakie angażują producenci, handlowcy, czy usługodawcy w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112. Taki podmiot musi być uznany za prowadzący działalność gospodarczą, a tym samym za podatnika podatku od wartości dodanej. Podstawą uznania dostawcy gruntu (sprzedającego) jest posługiwanie się przez niego takimi samymi metodami i sposobami, jak profesjonalni uczestnicy obrotu rynkowego związanego z nieruchomościami. Wskazać również należy, że TSUE w powoływanych wyżej wyrokach stwierdził, że podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sam z siebie nie jest okolicznością decydującą (pkt 38 wyroku). Również sam fakt zlecenia pośrednictwa sprzedaży nieruchomości nie oznacza, iż dokonywane czynności mogą zostać uznane za działania producenta, handlowca czy usługodawcy (zlecenie pośrednictwa sprzedaży agencji nieruchomości jest bardzo popularną praktyką również w przypadku sprzedaży mieszkań przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej).

A zatem, w świetle przedstawionych okoliczności, nie można stwierdzić, że Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112. Należy zauważyć w szczególności, że pomiędzy nabyciem nieruchomości, a sprzedażą poszczególnych działek upływa relatywnie długi czas. Dokonanie podziału nieruchomości wynikającej przede wszystkim z zapisów MPZP w celu jej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Reasumując planowana transakcja (sprzedaż udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę) nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży udziału w prawie własności działek nr x, x i x podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że dnia 25 września 2009 r. Wnioskodawca wraz z innymi ww. osobami fizycznymi nabyli niezabudowaną działkę nr x (AM-2) o powierzchni 2,3700 ha położoną we wsi S.. Z umowy nabycia sporządzonej w formie aktu notarialnego wynika, że zbywcy sprzedali nieruchomość W. W. i M. małżonkom B. – w udziale wynoszącym 1/3 (jedną trzecią) część, J. i W. małżonkom B. – w udziale wynoszącym 1/3 (jedną trzecią) część oraz K. K. – w udziale wynoszącym 1/3 (jedną trzecią). Małżonkowie B. i małżonkowie B. nabycia dokonali za fundusze pochodzące z ich majątków wspólnych, a K. K. z majątku osobistego.

Postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2019 r. Burmistrz Miasta i Gminy K. pozytywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości. Celem podziału było wydzielenie działki nr x o powierzchni 0,0062 ha przeznaczonej pod infrastrukturę techniczną, działki nr x o powierzchni 0,0414 ha przeznaczonej pod poszerzenie drogi publicznej klasy zbiorczej, działki nr x o powierzchni 0,3003 ha przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, działki nr x o powierzchni 0,7218 ha przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz działki nr x o powierzchni 1,3018 ha przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Dnia 12 marca 2020 roku zawarta została w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z treścią ww. Umowy „1. K. K., W. i M. małżonkowie B. oraz J. i W. małżonkowie B. zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich Spółce H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. niezabudowane działki numer x, x, x o łącznej powierzchni 2,3241 ha \[\`(...)\`\].”

Zgodnie z umową przyrzeczoną umowa sprzedaży zawarta zostanie po łącznym spełnieniu się następujących warunków: – uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – uzgodnieniu z dostawcami wszelkich mediów warunków przyłączeniowych dla Nieruchomości – przy uzgodnieniu z Zakładem Gospodarki Komunalnej Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. warunków przyłączeniowych kanalizacji dla Nieruchomości.

Podział został dokonany przez Burmistrza Miasta i Gminy na wspólny wniosek współwłaścicieli. Podział związany był z umożliwieniem sprzedaży części gruntu, gdyż na pierwszym etapie rozmów z klientem, był on zainteresowany jedynie częścią tej nieruchomości. Wnioskodawca udzielił nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. W tym zakresie przyszły nabywca ma prawo do występowania z wnioskami o decyzje i pozwolenia. Wnioskodawca nie wpływa na przyszłego nabywcę w zakresie składanych przez niego wniosków.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami udzielił nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do:

*   uzgodnienia z dostawcami wszelkich mediów warunków przyłączeniowych dla Nieruchomości opisanej w § 1 tej umowy,
*   występowania w ich imieniu w sprawie uzyskania dla Nieruchomości opisanej w § 1 tej umowy pozwolenia na budowę,
*   działania przed w powyższych sprawach przed organami władzy państwowej, administracji rządowej i samorządowej, wszelkimi urzędami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi, składania wszelkich wniosków, oświadczeń, wyjaśnień, wglądu w dokumentację,
*   składania wniosków o wydania dokumentów i ich odbioru oraz wszelkich innych czynności niezbędnych do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

Jak wynika z treści wniosku Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wnioskodawcy przed organami administracji publicznej na uzyskiwanie decyzji i pozwoleń, które umożliwią zrealizowanie planowanej inwestycji na przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do uzgodnienia z dostawcami wszelkich mediów warunków przyłączeniowych dla Nieruchomości, występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawie uzyskania dla Nieruchomości pozwolenia na budowę, działania w powyższych sprawach przed organami władzy państwowej, administracji rządowej i samorządowej, wszelkimi urzędami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi, składania wszelkich wniosków, oświadczeń, wyjaśnień, wglądu w dokumentację a także do składania wniosków o wydania dokumentów i ich odbioru oraz wszelkich innych czynności niezbędnych do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działek, dokonał i będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności działek nr x, x i x. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wnioskodawcy przed organami władzy państwowej, administracji rządowej i samorządowej, wszelkimi urzędami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez nabywcę, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost wartości.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w prawie własności działek nr x, x, x, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. udziału w działkach, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący współwłasnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia udziału w prawie własności działek nr x, x i x porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. udziału w prawie własności działek nr x, x, x będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż udziału w prawie własności działek nr x, x, x będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności działek nr x, x, x będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z jego sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. udziału w prawie własności działek nr x, x, x będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli przedmiotowych nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem, wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.