Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-686/12-3/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-10-10
Teza: Czy poprawna jest przedstawiona przez Wnioskodawcę interpretacja przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy w przedmiotowej sytuacji nie występuje obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2012 r. (data wpływu 17 lipca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 października 2012 r. (data wpływu 5 października 2012 r. ), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

I.Nabycie i użytkowanie gospodarstwa rolnego.

1.  Dnia 8 lutego 2000 r., Wnioskodawca nabył wraz z żoną do wspólności majątkowej gospodarstwo rolne, tj. grunty orne, oraz grunty pod stawami (działka nr 524 o powierzchni 6,4956 ha, dla której założono księgę wieczystą KW (…)). Przedmiotowe nabycie nastąpiło w wyniku zniesienia współwłasności.
2.  Dnia 14 lutego 2000 r., Zainteresowany nabył wraz z żoną do wspólności majątkowej grunty rolne zabudowane, tj. działkę nr 60/3, o pow. 0,12ha, dla której założono księgę wieczystą KW (…). Nabycie nastąpiło w wyniku umowy sprzedaży.
3.  Użytkowanie gospodarstwa rolnego. W wyniku powyższych czynności Wnioskodawca wraz z małżonką stali się właścicielami gospodarstwa rolnego, w tym budynku mieszkalnego, położonego na działce nr 60/3 i bezpośrednio sąsiadujących gruntów rolnych na działce nr 524 (w tym gruntów pod stawami). Gospodarstwo weszło w skład wspólności małżeńskiej. Posiadane gospodarstwo rolne przez cały okres posiadania, tj. od nabycia do sprzedaży, nie zmieniło swojego charakteru i funkcji (gospodarstwa rolnego). Płody rolne, tj. warzywa, owoce oraz ryby ze stawów wykorzystywane były na własne potrzeby konsumpcyjne małżonków.

II.Podział majątku i rozdzielność (rozłączność) majątkowa z żoną.

Dnia 16 kwietnia 2008 r., Zainteresowany ustanowił wraz z żoną rozdzielność majątkową oraz jednocześnie sporządzona została umowa o podział majątku wspólnego.

W wyniku powyższych czynności formalnoprawnych na wspólny majątek małżonków, o wartości 700 000 zł, składały się:

1.  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 4 o powierzchni 75,30 m 2,
2.  samochód osobowy,
3.  gospodarstwo rolne, złożone z gruntów rolnych (w tym gruntów pod stawami) oraz nieruchomości zabudowanej, opisane powyżej, zostało podzielone, bez spłat i dopłat w następujący sposób:

*   żonie przypadło, w całości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 4 o powierzchni 75,30 m 2 oraz samochód osobowy; w ten sposób ww. składniki majątkowe stały się własnością odrębną o wartości 350 000 zł,
*   Zainteresowany objął w całości gospodarstwo rolne złożone z gruntów ornych (w tym gruntów pod stawami, działka nr 524 o pow. 6,4956 ha), oraz grunty orne zabudowane (działka nr 60/3 o pow. 0,12 ha); w ten sposób ww. składniki majątkowe, o wartości 350 000 zł stały się odrębną własnością Wnioskodawcy.

III.Zamiana.

Dnia 28 maja 2009 r., Zainteresowany zawarł umowę zamiany, w myśl której z działki nr 524 (z części, którą Wnioskodawca posiadał od 8 lutego 2000 r.) została wydzielona działka nr 524/1 o pow. 0,3 ha, w zamian za którą Zainteresowany otrzymał działkę nr 525/1 o pow. 0,058 ha, z przeznaczeniem na wspólne zagospodarowanie z przylegającą do niej działką rolną zabudowaną nr 60/3, należącą do Wnioskodawcy.

Wartość obydwu zamienianych działek była równa i wynosiła dla każdej z nich po 9 000 zł. Zamiana odbyła się bez spłat i dopłat.

W wyniku ww. zamiany w skład gospodarstwa rolnego – stanowiącego odrębną własność – weszły:

*   działka nr 524/2 – stanowiąca grunty orne o pow. 5,0755 ha oraz grunty pod stawami o pow. l,1201ha (razem 6,1956 ha),
*   działka nr 60/3 – stanowiąca grunty orne o pow. 0,04 ha oraz grunty orne zabudowane 0,08 ha (razem 0,12ha),
*   działka nr 525/1 – stanowiąca grunty orne o pow. 0,058 ha.

IV.Sprzedaż gospodarstwa rolnego.

Dnia 28 grudnia 2011 r. , Zainteresowany zawarł warunkową umową sprzedaży, a następnie, dnia 16 stycznia 2012 r. umowę przeniesienia własności, na mocy której sprzedał, w całości, posiadane gospodarstwo rolne za cenę 380 000 zł, wykazane w ewidencji gruntów jako:

*   działka nr 524/2 – stanowiąca grunty orne o pow. 5,0755 ha oraz grunty pod stawami o pow. l,1201 ha (razem 6,1956 ha),
*   działka nr 60/3 – stanowiąca grunty orne o pow. 0,04 ha oraz grunty orne zabudowane o pow. 0,08 ha (razem 0,12 ha),
*   działka nr 525/1 – stanowiąca grunty orne o pow. 0,058 ha.

Nowi nabywcy – kupujący, oświadczyli w paragrafie 7 umowy przeniesienia własności nieruchomości, że ww. „działki gruntu w ewidencji gruntów nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, a więc stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym”.

Wnioskodawca wskazał, iż sprzedaż gospodarstwa rolnego została dokonana w jednej transakcji. Ponadto, grunty wchodzące w jego skład w wyniku ww. zbycia nie utraciły charakteru rolnego.

V.Zakup nieruchomości.

Dnia 20 stycznia 2012 r., umową sprzedaży Zainteresowany nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 355 000 zł. Nabycie tej nieruchomości zostało sfinansowane z uzyskanych środków ze sprzedaży gospodarstwa rolnego oraz środków przypadających Wnioskodawcy ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego wraz z siostrą po rodzicach Zainteresowanego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy poprawna jest przedstawiona przez Wnioskodawcę interpretacja przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy w przedmiotowej sytuacji nie występuje obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, za datę nabycia nieruchomości, tj. gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodziły działka:

*   nr 524, o powierzchni 6,4956 ha – przyjąć należy dzień 8 lutego 2000 r. – zgodnie z aktem zniesienia współwłasności, oraz
*   nr 60/3, o pow. 0,12 ha – w odniesieniu do której przyjąć należy dzień 14 lutego 2000 r., zgodnie z umową sprzedaży.

W opinii Zainteresowanego, z uwagi na fakt, iż dokonane później zniesienie współwłasności i rozdzielność majątkową, które przeprowadził z żoną w dniu 16 kwietnia 2008 r., odbyło się bez spłat i dopłat, zaś w wyniku tych czynności każde z małżonków otrzymało udziały odpowiadające równej wysokości ich pierwotnych udziałów we współwłasności – zniesienie współwłasności nie stanowiło faktu nabycia nieruchomości.

Zainteresowany stoi na stanowisku, iż jeśli powyższa interpretacja jest poprawna, podatek dochodowy od osób fizycznych nie ma w opisanym przypadku zastosowania, gdyż sprzedaż gospodarstwa rolnego została dokona w dniu 16 stycznia 2012 r. umową przeniesienia własności. Zatem, od momentu nabycia, tj. 8 i 14 lutego 2000 r. do momentu sprzedaży, tj. 16 stycznia 2012, upłynął okres dłuższy niż 5 lat.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy na gruncie przedmiotowej sprawy znajduje zastosowanie zwolnienie przedmiotowe, wynikające wprost z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które zostało zawarte w Rozdziale 3 – art. 21 ust. 1 pkt 28. W myśl tego przepisu „wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny”.

W opinii Zainteresowanego, sprzedaż gruntów nabytych zarówno w 2000 r. oraz 2009 r. nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca podnosi, iż jeśli w przedstawionej interpretacji i rozumowaniu popełnił błąd i występuje obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych, chciałby skorzystać z przysługującej ulgi związanej z zakupem nowej nieruchomości opisanej w pkt V stanu faktycznego, gdyż środki finansowe pochodzące ze sprzedaży gospodarstwa rolnego Zainteresowany przeznaczył na zakup mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany w 2000 r., w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył dwie działki o nr 524 i 60/3. Ww. grunty utworzyły gospodarstwo rolne i było wykorzystywane zgodnie ze swoim rolniczym charakterem. Następnie, dnia 16 kwietnia 2008 r. małżonkowie dokonali podziału majątku małżeńskiego i zniesienia wspólności majątkowej. W wyniku ww. podziału, Wnioskodawca otrzymał udział odpowiadający wysokości Jego pierwotnego udziału w majątku wspólnym. Ponadto, zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat. Dnia 28 maja 2009 r. Zainteresowany w wyniku umowy zamiany nabył działkę nr 524/1. Ww. działka weszła w skład gospodarstwa rolnego będącego odrębną własnością Wnioskodawcy. Następnie, dnia 16 stycznia 2012 r. Zainteresowany dokonał zbycia całego gospodarstwa, o którym mowa w zdaniu poprzednim. W związku z tą sprzedażą przedmiotowe grunty nie utraciły charakteru rolnego.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W świetle powyższego, zgodzić się należy ze stanowiskiem wyrażonym przez Zainteresowanego, iż dokonane w 2008 r. zniesienie współwłasności nie stanowi daty nowego nabycia nieruchomości, bowiem w jego wyniku nie zwiększył się stan majątku Wnioskodawcy w porównaniu z udziałem, jaki przysługiwał Mu w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zatem, stwierdzić należy, iż Zainteresowany nabył grunty, stanowiące gospodarstwo rolne w dwóch datach, tj.:

*   w 2000 r. – w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, oraz
*   w 2009 r. – w ramach umowy zamiany.

W konsekwencji, stwierdzić należy, iż dokonane w 2012 r. zbycie – nabytych w czasie 2009 r. – gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem zbycie gruntów nabytych w 2000 r. nie powoduje po stronie Zainteresowanego obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów – w części nabytej w 2009 r. w drodze umowy zamiany – stwierdzić należy, iż zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Powtórzyć należy, iż na gruncie analizowanej sprawy, w związku z mającą miejsce w 2012 r. sprzedażą gospodarstwa rolnego grunty nabyte w 2009 r. nie utraciły charakteru rolnego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż zbycie gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego – nabytych w 2009 r. – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, z uwagi na spełnienie przesłanki określonej w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy podatkowej, Zainteresowany nie jest zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

Tym samym, w sytuacji braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży gruntów nabytych również w 2009 r., bezprzedmiotowe jest rozpatrywanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego pod kątem zwolnienia od podatku ze względu na wydatkowanie środków uzyskanych z tego zbycia na nabycie nowego mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.