Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.12.2018.1.SS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-16
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku z wynajmem Nieruchomości dla innego podmiotu komercyjnego bez umownego sprecyzowania celu wynajmu, Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT ma obowiązek wystawić faktury za świadczone usługi najmu stosując stawkę podstawową podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: faktura; najem; obowiązek; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2017 r. (data wpływu 2 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu 9 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku z wynajmem Nieruchomości dla innego podmiotu komercyjnego bez umownego sprecyzowania celu wynajmu, Wnioskodawca, jako czynny podatnik VAT, ma obowiązek wystawić faktury za świadczone usługi najmu stosując stawkę podstawową podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku z wynajmem Nieruchomości dla innego podmiotu komercyjnego bez umownego sprecyzowania celu wynajmu, Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT ma obowiązek wystawić faktury za świadczone usługi najmu stosując stawkę podstawową podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 9 stycznia 2018 r. o pełnomocnictwo.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie posiadanych przez siebie nieruchomości. W swoim portfelu posiada nieruchomości komercyjne (zabudowane budynkami o charakterze niemieszkalnym), jak również nieruchomości, na których znajdują się budynki o charakterze mieszkalnym. Wnioskodawca zgłosił gotowość wynajmu poszczególnych nieruchomości do agencji nieruchomości.

W odniesieniu do jednej z nieruchomości, Wnioskodawca zawarł długoterminową umowę wynajmu nieruchomości, na której położony jest budynek („Nieruchomość” i „Budynek” w odniesieniu do samego budynku), ze spółką polską („Najemca”) należącą do międzynarodowego koncernu, prowadzącego działalność produkcyjną m.in. w Polsce, a dystrybucyjną na całym świecie. Nieruchomość zlokalizowana jest w strefie zabudowy mieszkaniowej.

Umowa najmu Nieruchomości zawarta z Najemcą nie precyzuje celu, jaki będzie realizował Najemca na wynajmowanej Nieruchomości. W założeniu Wnioskodawcy, jako wynajmującego, jest, aby wykorzystanie Nieruchomości nie było sprzeczne z przeznaczeniem samej nieruchomości oraz nie sprzeciwiało się otoczeniu, w którym się ta Nieruchomość znajduje. Bez znaczenia dla Wnioskodawcy, z punktu widzenia zawartej umowy, jest w jaki sposób Najemca, jako podmiot gospodarczy, będzie wykorzystywał tą Nieruchomość dla swoich potrzeb gospodarczych.

W umowie zawarte jest wyłącznie zastrzeżenie, że Najemca, ani osoby zajmujące Budynek, nie będą korzystały z Nieruchomości dla celów, które powodują hałas, są obraźliwe, niebezpieczne, naruszają obowiązujące przepisy prawa, zasady moralności lub mogą powodować powstanie szkód lub zakłóceń w działalności Wynajmującego lub właścicieli lub użytkowników sąsiednich nieruchomości, lub które zakładają przechowywanie jakichkolwiek substancji niebezpiecznych w rozumieniu właściwych przepisów prawa, z wyjątkiem sytuacji, w których na takie korzystanie z Nieruchomości w określonym czasie, uzyskał uprzednio pisemną zgodę Wynajmującego.

Zgodnie z zapisami umowy, Najemca nie może wynająć, podnająć lub oddać do bezpłatnego korzystania Przedmiotu Najmu lub jego części bez pisemnej zgody Wynajmującego. Przy czym, aktualnie Wnioskodawca, jako wynajmujący, wyraził zgodę na użyczenie do korzystania z Nieruchomości przez oddelegowanego do pracy u Najemcy pracownika wraz z rodziną. Na chwilę obecną zakładany czas użyczenia Nieruchomości odpowiada dacie najmu tej Nieruchomości od Wnioskodawcy. Najemca ponosi odpowiedzialność za prawidłowe korzystanie i użytkowanie Nieruchomości, w tym odpowiednie przestrzeganie obowiązków Najemcy przez osoby lub podmioty, którym Najemca wynajmie, podnajmie lub odda do bezpłatnego korzystania całość lub część Nieruchomości.

Umowa nie zawiera zapisów o użytkowaniu przedmiotu najmu wyłącznie na cele mieszkaniowe, aczkolwiek, jak wskazano powyżej, zakładane jest wyrażenie zgody przez Wnioskodawcę, że pracownik Najemcy oraz rodzina pracownika będzie przebywała w pomieszczeniach ww. budynku, za zgodą Wynajmującego.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, w konsekwencji, wystawia miesięczne faktury za najem Nieruchomości stosując stawkę podstawową (aktualnie 23%). Zamierza również wystawiać faktury za opłaty eksploatacyjne związane z Nieruchomością w cyklach kwartalnych według stawek przypisanych do poszczególnych kosztów eksploatacyjnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z wynajmem Nieruchomości dla innego podmiotu komercyjnego bez umownego sprecyzowania celu wynajmu, Wnioskodawca, jako czynny podatnik VAT, ma obowiązek wystawiać faktury VAT za świadczone usługi najmu stosując stawkę podstawową podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, Zainteresowany nie może zastosować w tym przypadku zwolnienia od opodatkowania usługi najmu Nieruchomości, gdyż zawarta umowa nie spełnia przesłanek do zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. A zatem, Wnioskodawca prawidłowo postępuje wystawiając faktury VAT za świadczone usługi najmu Nieruchomości stosując stawkę podstawową VAT.

Najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2- 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT, stanowiącego „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. – 8%, zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy), wymienione zostały usługi sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług – „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Należy zauważyć, że usługi zakwaterowania mają charakter tymczasowy, nienastawiony na długotrwałe przebywanie. W tym miejscu, należy wskazać, że przedmiotem umowy Wnioskodawcy z Najemcą nie jest świadczenie usług zakwaterowania, o których mowa w ww. poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy VAT, a zatem art. 43 ust. 20 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanej nieruchomości (w tym budynku) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanej nieruchomości (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż wyłącznie cel mieszkaniowy lub taki wynajem nieruchomości, w którym brak jest sprecyzowanego celu najmu. Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym, powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

A zatem, skoro Wnioskodawca, jako czynny podatnik podatku VAT, zawarł umowę wynajmu Nieruchomości z innym podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, bez precyzowania celu najmu Nieruchomości, wyrażając ogólnie zgodę na jej wykorzystanie (użytkowanie) przez pracownika Najemcy i rodziny pracownika, to taki wynajem Nieruchomości nie oznacza wprost wypełnienia przesłanek do zastosowania „wyłącznie celu mieszkaniowego” tej Nieruchomości. Zgoda Wnioskodawcy na użytkowanie Budynku przez pracowników Najemcy nie oznacza automatycznie zgody na wyłącznie mieszkaniowy cel samego najmu. Wnioskodawca pozostawia Najemcy, jako podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, swobodę dysponowania Nieruchomością, w tym realizację przez Najemcę innych funkcji niż funkcja mieszkaniowa Budynku. W tym zakresie, nie ma znaczenia określony przez Najemcę rzeczywisty zakres i sposób wykorzystania Budynku. Z perspektywy Wnioskodawcy, jako podmiotu wynajmującego (podmiot prowadzący komercyjną działalność w postaci wynajmu nieruchomości), nie ma znaczenia cel, jaki realizuje Najemca (inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą) na przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca godzi się na wykorzystanie Nieruchomości według potrzeb Najemcy pod warunkiem, że nie stoi to w sprzeczności z postanowieniami zawartej umowy.

W rezultacie, Wnioskodawca nie może stosować wykładni rozszerzającej i zastosować zwolnienia od podatku VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, konsekwentnie, jest obowiązany do stosowania stawki podstawowej VAT do realizowanej usługi najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że generalnie – poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności odpłatne.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym. Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc, najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać zatem należy, że wykonując cywilną umowę najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi, w rozumieniu przepisów ustawy. W wykonaniu umowy najmu wynajmujący dokonuje bowiem na rzecz najemcy świadczeń niebędących dostawą towarów. Majątek (np. nieruchomość) pozostanie jego własnością i wynajmowany będzie za odpłatnością (czynsz).

W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji, gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55).

W załączniku nr 3 do ustawy, stanowiącym „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 8%), pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „Usługi związane z zakwaterowaniem”. Ww. wykaz nie ma zastosowania dla zakresu sprzedaży towarów i usług zwolnionych od podatku lub opodatkowanych stawkami niższymi niż stawka, której dotyczy załącznik. Ponadto, ustawodawca nie poprzedził PKWiU 55 symbolem „ex” co pozwala przyjąć, że stawka obniżona podatku ma zastosowanie do wszelkich usług zawierających się w tym grupowaniu.

W tym miejscu warto odnieść się do samego pojęcia „zakwaterowanie”. W związku z tym, że nie zostało ono zdefiniowane w ustawie o VAT, przy ustalaniu jego zakresu znaczeniowego należy odwołać się do wykładni językowej. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN „zakwaterować” znaczy „przydzielić komuś miejsce czasowego zamieszkania”. Z kolei „zakwaterować się” znaczy „zamieszkać gdzieś tymczasowo”.

Ponadto, zgodnie z pkt 1 objaśnień do ww. załącznika nr 3, wykaz nie ma zastosowania dla zakresu sprzedaży towarów i usług zwolnionych od podatku lub opodatkowanych stawkami niższymi niż stawka, której dotyczy załącznik. Oznacza to, że w przypadku gdy towar lub usługa wymieniony w załączniku nr 3 do ustawy, jednocześnie na mocy innego przepisu korzysta ze zwolnienia od podatku lub podlega opodatkowaniu stawką niższą niż 8%, to zapis załącznika nie znajduje dla danego towaru lub usługi zastosowania.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym, przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienia od podatku od towarów i usług, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym, powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie posiadanych przez siebie nieruchomości. W swoim portfelu posiada nieruchomości komercyjne (zabudowane budynkami o charakterze niemieszkalnym), jak również nieruchomości, na których znajdują się budynki o charakterze mieszkalnym. Wnioskodawca zgłosił gotowość wynajmu poszczególnych nieruchomości do agencji nieruchomości. W odniesieniu do jednej z nieruchomości, Wnioskodawca zawarł długoterminową umowę wynajmu nieruchomości, na której położony jest budynek, ze spółką polską należącą do międzynarodowego koncernu, prowadzącego działalność produkcyjną m.in. w Polsce, a dystrybucyjną na całym świecie. Nieruchomość zlokalizowana jest w strefie zabudowy mieszkaniowej. Umowa najmu Nieruchomości zawarta z Najemcą nie precyzuje celu, jaki będzie realizował Najemca na wynajmowanej Nieruchomości. W założeniu Wnioskodawcy, jako wynajmującego jest, aby wykorzystanie Nieruchomości nie było sprzeczne z przeznaczeniem samej nieruchomości oraz nie sprzeciwiało się otoczeniu, w którym się ta Nieruchomość znajduje. Bez znaczenia dla Wnioskodawcy, z punktu widzenia zawartej umowy, jest w jaki sposób Najemca, jako podmiot gospodarczy, będzie wykorzystywał tą Nieruchomość dla swoich potrzeb gospodarczych. W umowie zawarte jest wyłącznie zastrzeżenie, że Najemca, ani osoby zajmujące Budynek, nie będą korzystały z Nieruchomości dla celów, które powodują hałas, są obraźliwe, niebezpieczne, naruszają obowiązujące przepisy prawa, zasady moralności lub mogą powodować powstanie szkód lub zakłóceń w działalności Wynajmującego lub właścicieli lub użytkowników sąsiednich nieruchomości, lub które zakładają przechowywanie jakichkolwiek substancji niebezpiecznych w rozumieniu właściwych przepisów prawa, z wyjątkiem sytuacji, w których na takie korzystanie z Nieruchomości w określonym czasie, uzyskał uprzednio pisemną zgodę Wynajmującego. Zgodnie z zapisami umowy, Najemca nie może wynająć, podnająć lub oddać do bezpłatnego korzystania Przedmiotu Najmu lub jego części bez pisemnej zgody Wynajmującego. Przy czym, aktualnie Wnioskodawca, jako wynajmujący, wyraził zgodę na użyczenie do korzystania z Nieruchomości przez oddelegowanego do pracy u Najemcy pracownika wraz z rodziną. Na chwilę obecną zakładany czas użyczenia Nieruchomości odpowiada dacie najmu tej Nieruchomości od Wnioskodawcy. Najemca ponosi odpowiedzialność za prawidłowe korzystanie i użytkowanie Nieruchomości, w tym odpowiednie przestrzeganie obowiązków Najemcy przez osoby lub podmioty, którym Najemca wynajmie, podnajmie lub odda do bezpłatnego korzystania całość lub część Nieruchomości. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, w konsekwencji, wystawia miesięczne faktury za najem Nieruchomości stosując stawkę podstawową (aktualnie 23%). Zamierza również wystawiać faktury za opłaty eksploatacyjne związane z Nieruchomością w cyklach kwartalnych według stawek przypisanych do poszczególnych kosztów eksploatacyjnych.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy w związku z wynajmem Nieruchomości dla innego podmiotu komercyjnego bez umownego sprecyzowania celu wynajmu, Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT ma obowiązek wystawić faktury za świadczone usługi najmu stosując stawkę podstawową podatku od towarów i usług

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie ww. warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie będą spełnione. Jak wynika z opisy sprawy, umowa najmu Nieruchomości zawarta z Najemcą nie precyzuje celu, jaki będzie realizował Najemca na wynajmowanej Nieruchomości. W założeniu Wnioskodawcy, jako wynajmującego jest, aby wykorzystanie Nieruchomości nie było sprzeczne z przeznaczeniem samej nieruchomości oraz nie sprzeciwiało się otoczeniu, w którym się ta Nieruchomość znajduje. Bez znaczenia dla Wnioskodawcy, z punktu widzenia zawartej umowy, jest w jaki sposób Najemca, jako podmiot gospodarczy, będzie wykorzystywał tą Nieruchomość dla swoich potrzeb gospodarczych. Ponadto – jak wskazał Zainteresowany – umowa nie zawiera zapisów o użytkowaniu przedmiotu najmu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym, w sprawie będącej przedmiotem wniosku, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, nie będzie miało zastosowania.

Wnioskodawca nie spełnia również przesłanek do skorzystania z preferencyjnej stawki w wysokości 8%, gdyż – jak sam wskazał – zawarł on długoterminową umowę wynajmu przedmiotowej Nieruchomości, a usługi zakwaterowania mają charakter tymczasowy. Zatem, przedmiotem umowy najmu nie jest świadczenie usług zakwaterowania, o których mowa w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Tym samym, art. 43 ust. 20 ustawy nie znajdzie zastosowania w analizowanym przypadku.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, w związku z wynajmem Nieruchomości dla innego podmiotu komercyjnego bez umownego sprecyzowania celu wynajmu, Wnioskodawca, jako czynny podatnik VAT, będzie miał obowiązek wystawiać faktury VAT za świadczone usługi najmu stosując stawkę podstawową podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy tut. Organ uznał za prawidłowe.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.