Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-367/14-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-30
Teza: Przychód uzyskany ze sprzedaży 22 listopada 2013 r. lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca może pomniejszyć o: kwotę zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego w wysokości 40.923,43 zł jako koszt uzyskania przychodu, stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty opłat notarialnych w wysokości 761,38 zł, jako koszt odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; lokal-lokal mieszkalny; majątek-podział majątku; mieszkanie; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opłata; wkład
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2014 r. (data wpływu 26 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca był członkiem Spółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej oraz przysługiwało mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego o pow. użytkowej 43,80 m2. Spółdzielcze lokatorskie prawo do w/opisanego lokalu nabył razem z żoną na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego z dnia 12.09.1980 r.

Po rozwiązaniu związku małżeńskiego przez rozwód prawomocnym wyrokiem Sądu Wojewódzkiego, dokonano podziału majątku wspólnego w części dotyczącej prawa do wkładu mieszkaniowego i prawa do opisanego lokalu w ten sposób, że w całości nabył je Wnioskodawca (umowa z dnia 19.10.1995 r.), co dodatkowo potwierdzone zostało przydziałem lokalu mieszkalnego wydanego w trybie art. 216 prawa spółdzielczego z dnia 5 marca 1996 r.

Przed rokiem 2010 Wnioskodawca złożył w WSM pisemne żądanie przeniesienia na Jego rzecz własności opisanego lokalu oraz dokonał spłaty przypadającej na ten lokal nominalnej kwoty umorzenia kredytu w wysokości 11,83 zł, a także dokonał wszelkich innych spłat o których mowa w art, 12 ust. 1 ustawy z dnia 15.12.2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Aktem notarialnym z dnia 28.06.2010 r. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz Wnioskodawcy.

WSM w tymże akcie notarialnym przeniesienia własności określiła wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego na kwotę 40.923,43 zł.

W trakcie małżeństwa i po jego ustaniu Wnioskodawca ponosił wszelkie comiesięczne spłaty z tytułu zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu zaciągniętego na ten lokal .Zdaniem Wnioskodawcy, po wpłaceniu wkładu mieszkaniowego, a następnie spłacie kredytu wraz z odsetkami w okresie od 12.09.1980 do 28.06.2010 r. oraz pozostałych kosztów związanych ze spłatą całkowitego zadłużenia przypadającego na lokal mieszkalny w Spółdzielni, Wnioskodawca poniósł koszty związane z całkowitym wkładem mieszkaniowym.

Po ustaleniu z Zarządem Spółdzielni Mieszkaniowej rewaloryzacja tego wkładu ujęta w akcie notarialnym ustanowienia i przeniesienia własności została określona na kwotę 40.923,43 zł, i kwotę tę można uznać za koszt nabycia nieruchomości.

W dniu 22.11.2013 r. Wnioskodawca dokonał zbycia tegoż lokalu za kwotę 230 tys. zł. Zdaniem Wnioskodawcy w rozliczeniu PIT39 za rok 2013 przysługuje mu zatem prawo do pomniejszenia przychodu ze sprzedaży lokalu czyli kwoty 230 tys. zł o koszt nabycia nieruchomości 40.923,43 zł i koszty opłat notarialnych w kwocie 761,38 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy kwota 230.000 zł uzyskana ze sprzedaży lokalu posiadającego odrębną własność może zostać pomniejszona o kwotę zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego 40.923,43 zł oraz koszty aktu notarialnego 761,38 zł ?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji przysługuje mu prawo pomniejszenia przychodu ze zbycia lokalu - akt notarialny 22.11.2013 r. za kwotę 230.000 zł wcześniej nabytego od Spółdzielni Mieszkaniowej na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego z roku 2010 o wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego w kwocie 40.923,43 zł oraz koszty notarialne 761,38 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości łub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie łub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww, praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Podstawową formą nabycia nieruchomości łub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna - sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Z treści wniosku wynika, że w związku z podziałem majątku dorobkowego małżonków, Wnioskodawcy został przyznany w całości wkład mieszkaniowy (umowa z dnia 19.10,1995 r.) Aktem notarialnym z dnia 28.06.2010 r. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz Wnioskodawcy. WSM w ww. akcie notarialnym określiła wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego na kwotę 40.923,43 zł.

W dniu 22 listopada 2013 r. Wnioskodawca dokonał zbycia ww. lokalu mieszkalnego za kwotę 230.000 zł, natomiast koszty opłat notarialnych wynosiły 761,38 zł.

W opisanej sytuacji nie upłynął zatem pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. ł pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dokonanie odpłatnego zbycia nabytego w 2010 r. lokalu mieszkalnego, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. łtej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r, do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca może zatem uznać jako koszt odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatki poniesione w tytułu opłat notarialnych, tj. koszty notarialne wynagrodzenie notariusza, o ile takie wydatki Wnioskodawca poniósł.

Przychodem ze sprzedaży - jak wskazano powyżej - jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy czym, należy wyjaśnić, że kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały uregulowane w art. 22 ust. óc ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)~c), z zastrzeżeniem ust. 6d, są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Nadto, zgodnie z art. 22 ust. ów tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje, poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Stosownie do powyższego, warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest spłata przypadającej na ten lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego, o ile oczywiście wkład ten nie został w całości wpłacony.

Gdy członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł jeszcze całego wkładu mieszkaniowego, ponieważ nadal spłaca kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, który służył pokryciu części wkładu mieszkaniowego zobowiązany jest pokryć odpowiednią część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.

Wobec powyższego, za koszt nabycia lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać zwaloryzowany wkład mieszkaniowy, wniesiony celem uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zatem, mając na uwadze wskazane uregulowania prawne, przychód uzyskany ze sprzedaży 22 listopada 2013 r. lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca może pomniejszyć o:

1.  kwotę zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego w wysokości 40.923,43 zł jako koszt uzyskania przychodu, stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
2.  koszty opłat notarialnych w wysokości 761,38 zł, jako koszt odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.