Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-673/15-5/KP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-10
Teza: Otrzymanie zaliczki nie jest samoistną, odrębną czynnością podlegającą opodatkowaniu, lecz jest integralnie związane z czynnością opodatkowaną (dostawą towaru lub świadczeniem usług), na poczet której zaliczki zostanie uiszczona i powinna być opodatkowana jak czynność na poczet której została uiszczona. Tym samym również zaliczka otrzymana od sprzedającego w ramach dostawy przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2015 r. (data wpływu 10 sierpnia 2015 r.) uzupełnionym w dniu 15 października 2015 r. (data wpływu 19 października 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 6 października 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 13 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 15 października 2015 r. (data wpływu 19 października 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 6 października 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka zakupiła nieruchomość 29 stycznia 2003 roku na podstawie aktu notarialnego - wówczas zakup był nieopodatkowany podatkiem VAT. Spółka po zakupie nieruchomości prowadzi pod tym adresem działalność gospodarczą. Podczas całego okresu prowadzenia działalności wykonała ulepszenia nieruchomości odliczając od nich podatek VAT. Ulepszenia te dotyczyły jedynie budynków, których wartość w momencie zakupu wynosiła 420.000,00 zł. Ulepszenia te zostały dokonane w 2003 i 2004 roku i opiewały na kwotę netto 187.639,00 zł, co stanowi kwotę większą niż 30% wartości budynków w momencie zakupu. Dodatkowo teren na którym znajduje się Spółka nie jest objęty obowiązkowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży w dniu 27 lipca 2015 roku. W umowie w § 2 punkt 1 i 2 zawarte informacje odnośnie ceny sprzedaży nie są do końca ustalone, gdyż nie jest jednoznacznie określone czy sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT czy też jest od niego zwolniona. Dlatego punkt 2b nakłada na Wnioskodawcę uzyskanie interpretacji celem potwierdzenia jak ma być przeprowadzona transakcja czy z podatkiem VAT czy też jest z tego obowiązku zwolniona. Dopóki Wnioskodawca nie otrzyma interpretacji nie może dokonać transakcji.

W uzupełnieniu z dnia 15 października 2015 r. Wnioskodawca wskazał że:

1.  Wartość początkową budynków stanowi kwota 420.000,00 - (wg aktu notarialnego w momencie zakupu nieruchomości). Wydatki poniesione po zakupie nieruchomości na ulepszenie budynków stanowią kwotę 187.639,00 zł neto (ulepszenia dotyczyły tylko i wyłącznie hali magazynowej o powierzchni 1.394m2). W 2003 roku kwota wydatków na ulepszenia wynosiła: 85.789,00 zł netto, natomiast w 2004 roku kwota wydatków na ulepszenia wynosiła: 101.850,00 zł netto. Od inwestycji związanych z ulepszeniem firma miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającą z ulepszeń budynków, co też uczyniła.
2.  Firma zakupiła nieruchomość 29 stycznia 2003 r. zaczęła inwestycję związaną z ulepszeniem budynków (hali magazynowej) w 2003 i 2004 roku. Koszt inwestycji to kwota 187.639,00 zł netto. Firma zaczęła działalność pod tym adresem w kwietniu 2004 roku i do dnia dzisiejszego ją pod tym adresem prowadzi, (czyli Wnioskodawca prowadzi działalność pod tym adresem już ponad 10 lat związana z działalnością opodatkowaną).
3.  Firma po dokonaniu ulepszeń na nieruchomości (hali magazynowej) przekraczających 30% (w przedmiotowym wypadku kwota ulepszeń w wysokości 187.639,00 zł netto stanowi 44,6% wartości początkowej nieruchomości, gdzie wartość początkowa stanowi 420.000,00 zł) wartości początkowej budynków firma Wnioskodawcy nie wynajmowała, nie dzierżawiła i nie udostępniała hali magazynowej innym użytkownikom. Firma sama prowadzi działalność pod tym adresem (nieruchomością-halą magazynową) od kwietnia 2004 roku do dnia dzisiejszego. Do momentu sprzedaży nieruchomości pod adresem Spółki, ową działalność będzie kontynuować.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy od zaliczki otrzymanej od sprzedającego Spółka odprowadza podatek VAT czy jest zwolniona z tego obowiązku?
2.  Czy Spółka w momencie całkowitej sprzedaży nieruchomości powinna odprowadzić podatek VAT czy jest zwolniona z tego obowiązku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Spółka uważa, że powinna odprowadzić podatek VAT od sprzedaży nieruchomości przy ulicy Podskarbińskiej zarówno od zapłaconej zaliczki jak i od całkowitej sprzedaży do urzędu skarbowego, gdyż zakupiła nieruchomieć i prowadzi tak działalność do dnia dzisiejszego. Jednocześnie ulepszenia przekroczyły 30% wartości nieruchomości i został od nich odliczony podatek. Jednak Spółka chciałaby mieć potwierdzenie owego stanu faktycznego na piśmie gdyż nakazuje to umowa Spółki ze sprzedającym, bez interpretacji nie dojdzie do skutku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno budynki jak i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednak zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi art. 43 ust. 7a ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedmiotowego wniosku wynika, że Wnioskodawca 29 stycznia 2003 r. na podstawie aktu notarialnego zakupił nieruchomość. Wówczas zakup był nieopodatkowany podatkiem VAT. Spółka w kwietniu 2004 r. zaczęła pod tym adresem prowadzić działalność gospodarczą i do dnia dzisiejszego ją prowadzi (Wnioskodawca jest związany z działalnością opodatkowaną 10 lat). Spółka w 2003 i 2004 r. zaczęła inwestycje związane z ulepszeniem budynków (hali magazynowej). Od inwestycji związanych z ulepszeniem Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającą z ulepszeń budynków, co też uczyniła. Wnioskodawca dokonał ulepszeń na nieruchomości (hali magazynowej) przekraczających 30% wartości początkowej budynków (w tym wypadku kwota ulepszeń w wysokości 187.639,00 zł netto stanowi 44,6% wartości początkowej nieruchomości, gdzie wartość początkowa stanowi 420.000,00 zł). Spółka nie wynajmowała, nie dzierżawiła i nie udostępniała hali magazynowej innym użytkownikom. Wnioskodawca sam prowadzi działalność pod adresem przedmiotowej nieruchomości-hali magazynowej i do momentu sprzedaży ww. nieruchomości ową działalność będzie kontynuować.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w momencie otrzymania zaliczki od sprzedającego oraz w momencie całkowitej sprzedaży nieruchomości powinien opodatkować przedmiotową dostawę czy też zastosować zwolnienie.

Planowana dostawa budynków (hali magazynowej) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z wniosku wynika bowiem, że po dokonanych przez Wnioskodawcę ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej nie nastąpiło oddanie budynków (hali magazynowej) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (po ulepszeniu budynków (hali magazynowej) nie były one przedmiotem najmu, dzierżawy).

W związku z powyższym należy zbadać czy wystąpią przesłanki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowych budynków (hali magazynowej) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie łącznie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz gdy dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z wniosku wynika, że przy zakupie przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym w przedmiotowej sprawie nie zachodzi okoliczność wyłączająca zastosowanie zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynku określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Wnioskodawca poniósł jednak wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym budynków (hali magazynowej), które przekraczają 30% wartości początkowej, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednakże jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe budynki (hala magazynowa), po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej jest używana przez Wnioskodawcę co najmniej 5 lat do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem dla przedmiotowej dostawy budynków (hali magazynowej) będzie miało zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy.

Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy oraz w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Otrzymanie zaliczki nie jest samoistną, odrębną czynnością podlegającą opodatkowaniu, lecz jest integralnie związane z czynnością opodatkowaną (dostawą towaru lub świadczeniem usług), na poczet której zaliczki zostanie uiszczona i powinna być opodatkowana jak czynność na poczet której została uiszczona.

Tym samym również zaliczka otrzymana od sprzedającego w ramach dostawy przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.