Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.52.2019.1.DW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-01
Teza: Czy przy ponownej sprzedaży lokalu w dniu 22 czerwca 2018 r., okres 5 lat od momentu jego nabycia Wnioskodawczyni powinna liczyć od daty nabycia lokalu w drodze spadku czyli od 18 maja 2011 r. czy od momentu przeniesienia na nią własności w drodze orzeczenia Sądu z dnia 7 października 2015 r. oraz czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawczyni zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odstąpienie-odstąpienie od umowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2019 r. (data wpływu 7 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 maja 2011 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego Wydział I Cywilny (sygn. akt …) w drodze postępowania spadkowego Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość) o pow. użytkowej 44,50 m2 położony w K. Wnioskodawczyni skorzystała ze zwolnienia podatkowego od spadków i darowizn na postawie złożonej we wrześniu 2011 r. deklaracji SD-Z2 .

W dniu 31 sierpnia 2012 r. Wnioskodawczyni sprzedała lokal prywatnemu nabywcy za kwotę 45.000 zł. Sprzedaż ta nastąpiła w drodze aktu notarialnego Repertorium A numer \`(...)\`. Kwota ta została zapłacona przez nabywcę w ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego. Ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia Wnioskodawczyni chciała skorzystać z możliwości, jaką daje art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i postanowiła w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości przeznaczyć uzyskaną kwotę na wydatki na własne cele mieszkaniowe (remont innego lokalu mieszkaniowego).

W styczniu 2013 r. nabywca przedmiotowego lokalu zgłosił zastrzeżenia co do jego stanu technicznego i zażądał zwrotu pieniędzy i przywrócenia pierwotnego stanu własności poprzez oświadczenie u notariusza. Ponieważ Wnioskodawczyni nie zgodziła się na takie rozwiązanie sprawa trafiła do Sądu Cywilnego. Pierwsza rozprawa odbyła się w czerwcu 2013 r., kolejna we wrześniu 2013 r., powołano biegłych sądowych i w konsekwencji 7 października 2015 r. Sąd Rejonowy w prawomocnym wyroku (sygn. akt …) nałożył na Wnioskodawczynię obowiązek złożenia oświadczenia woli następującej treści: „Ja M.W. wyrażam zgodę na powrotne przeniesienie przez K.P. na moją własność lokalu mieszkalnego położonego w K. będącego przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2012 r. zawartej w formie aktu notarialnego za jednoczesnym zwrotem K.P. kwoty 45.000,00 zł.” Jednocześnie, Pani K.P. oświadczyła, że rozwiązuje w całości umowę sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego dnia 31 sierpnia 2012 r. i w związku z tym K.P. przenosi w wykonaniu orzeczenia sądowego prawo własności na rzecz M.W. Wnioskodawczyni dodaje, że zwróciła nabywcy kwotę 45.000 zł w całości.

W okresie, w którym Wnioskodawczyni miała wydać uzyskaną ze sprzedaży lokalu kwotę na własne cele mieszkaniowe sprawa sprzedaży trafiła do Sądu więc wstrzymała się z jakimikolwiek wydatkami, mając na uwadze możliwość zwrotu pieniędzy. Po przeniesieniu na Wnioskodawczynię własności lokalu prawomocnym wyrokiem Sądu stała się ona ponownie jego właścicielem. W dniu 22 czerwca 2018 r. Wnioskodawczyni ponownie sprzedała ww. lokal prywatnemu nabywcy w drodze aktu notarialnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy ponownej sprzedaży lokalu w dniu 22 czerwca 2018 r., okres 5 lat od momentu jego nabycia Wnioskodawczyni powinna liczyć od daty nabycia lokalu w drodze spadku czyli od 18 maja 2011 r. czy od momentu przeniesienia na nią własności w drodze orzeczenia Sądu z dnia 7 października 2015 r. oraz czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawczyni zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, należy pominąć fakt sprzedaży lokalu w dniu 31 sierpnia 2012 r. i ponownego uzyskania do niego prawa 7 października 2015 r., ponieważ nie uzyskała z tego tytułu de facto żadnego dochodu (kwota została zwrócona nabywcy) i został przywrócony stan pierwotny własności. Wnioskodawczyni wskazuje, że nie nabyła ponownie ww. nieruchomości w drodze ponownego kupna lecz oświadczenia o przeniesieniu prawa własności. W akcie notarialnym widnieje zapis, że oświadczenie o przeniesieniu własności nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W opinii Wnioskodawczyni, okres pięciu lat od nabycia nieruchomości należy liczyć od dnia 18 maja 2011 r. i w związku z tym, że upłynął okres 5 lat nie jest zobowiązana do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży w dniu 22 czerwca 2018 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych istotne jest ustalenie daty ich nabycia.

Odnosząc się do skutków podatkowych ponownego nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego w związku z rozwiązaniem umowy z kupującym i przeniesieniem na nią własności lokalu w drodze orzeczenia sądu w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących nabycia i utraty własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, \[w:\] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, \[w:\] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

Tym samym, w przedstawionej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie nieruchomość została najpierw zbyta przez Wnioskodawczynię 31 sierpnia 2012 r. a następnie, w wyniku odstąpienia od umowy, doszło do ponownego nabycia przez Wnioskodawczynię tej nieruchomości. Dokonana 31 sierpnia 2012 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości. Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że 31 sierpnia 2012 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości, natomiast dzień, w którym Wnioskodawczyni ponownie nabyła przedmiotową nieruchomość z uwagi na rozwiązanie umowy jest datą jej ponownego nabycia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość dokonana w dniu 22 czerwca 2018 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego ponowne nabycie, skutkowała dla Wnioskodawczyni powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.