Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-2.4012.333.2019.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-22
Teza: Brak opodatkowania czynności dostawy nieruchomości gruntowej.
Słowa kluczowe: dostawa; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 maja 2019 r. (data wpływu 10 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania czynności dostawy nieruchomości gruntowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 czerwca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania czynności dostawy nieruchomości gruntowej.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanych niebędących stronami postępowania: Pana M. N. i Panią E. N.

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

I. Zainteresowani

Zainteresowany będący Stroną postępowania (dalej jako: Nabywca, Kupujący) planuje nabyć nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną się przy ul. … w W. („Nieruchomość”). Właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej są Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej jako: Zbywcy, Sprzedający). W dniu 26 kwietnia 2019 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), w której to umowie Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży wyżej opisanej Nieruchomości. Zgodnie z umową zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości („Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży”) nastąpi w terminie 14 dni, po spełnieniu określonych w umowie zdarzeń, jednakże nie później niż 9 października 2019 r. Umowa nie została zawarta w związku z prowadzoną przez któregokolwiek Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Cena sprzedaży zostanie wpłacona do depozytu notarialnego celem jej zwolnienia przez notariusza na rachunek Sprzedających - przy czym strony w Umowie Przedwstępnej postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym wydzielony rachunek depozytowy lub odpowiednio przez Kupującego w banku prowadzącym rachunek nieodwołalnego polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą.

II. Nieruchomość

Jeden ze Sprzedających (Małżonek) udział wynoszący 1/4 w Nieruchomości (nieruchomości przed podziałem) nabył na podstawie dziedziczenia po zmarłej matce, a udział wynoszący 3/4 w Nieruchomości (nieruchomości przed podziałem) nabył na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w 1985 r. Następnie na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej w 1995 r. Małżonkowie Sprzedający rozszerzyli obowiązującą w ich małżeństwie wspólność ustawową na wszelkie nieruchomości wchodzące w skład ich majątków odrębnych, w tym na Nieruchomość.

Umowami przeniesienia własności nieruchomości zawartymi w 2004 r. zbyli udziały wynoszące po 424/10.000 (łączny udział 848/10.000) w nieruchomości przed podziałem, z której powstała m.in. działka numer 19/11, na rzecz osób trzecich, a następnie na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 3 listopada 2005 r. stali się wyłącznymi właścicielami Nieruchomości.

Przeniesienie własności Nieruchomości na Sprzedających nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W 2004 r. Nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) wprowadzonym Uchwałą nr … z dnia 1 kwietnia 2004 r. Rady Miejskiej W. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami: …, … i …., …, …, … i granicą administracyjną miasta W. w obrębie … w W. (Dziennik Urzędowy Województwa … z 25 maja 2004 r., Nr .., poz. .). Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolami (…) . Dla Nieruchomości w MPZP ustalono między innymi przeznaczenie w postaci zabudowy mieszkaniowej.

W związku z uchwaleniem MPZP Sprzedający w 2005 r. dokonali podziału Nieruchomości według założeń w/w planu. Celem podziału było przede wszystkim wydzielenie działek pod tereny wyznaczone w MPZP jako działki drogowe. Zbywcy brali również pod uwagę ewentualną sprzedaż Nieruchomości powstałych po podziale. Sprzedający dokonali wprawdzie podziału Nieruchomości, jednakże nie przygotowywali Nieruchomości do zbycia (nie uzbroili terenu, nie wydzielili dróg wewnętrznych, nie wystąpili o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy itp.).

Sprzedający dokonali sprzedaży części działek powstałych w wyniku podziału:

*   pierwsza sprzedaż: 2004 r. - dwie działki - dwóch nabywców,
*   druga sprzedaż: 2006 r. - dwie działki - dwóch nabywców,
*   trzecia sprzedaż: 2010 r. - jedna działka - jeden nabywca.

Sprzedaż wskazanych powyżej działek nie była objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

W przeszłości jednak sprzedaż powyższych działek była przedmiotem rozstrzygnięć i wątpliwości dotyczących objęcia niektórych transakcji opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług w związku z ówczesnym stanowiskiem organów skarbowych w tym zakresie. Tytułem przykładu, w ramach sprzedaży w 2006 r. jednej z działek po podziale nieruchomości Sprzedająca otrzymała postanowienie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego \`(...)\`, w którym to stwierdzono konieczność opodatkowania transakcji stawką podatku w wysokości 22%, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i pierwotnie transakcja została opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. W wydanej w 2007 r. interpretacji indywidualnej również Dyrektor Izby Skarbowej w \`(...)\` - działając w imieniu Ministra Finansów uznał stanowisko Sprzedającej za nieprawidłowe, Sprzedająca złożyła jednak wniosek o usunięcie naruszenia prawa i zmianę interpretacji indywidualnej. W wyniku ponownej analizy sprawy Minister Finansów zmienił swoje poprzednie stanowisko zawarte w w/w interpretacji i uznał stanowisko Sprzedającej za prawidłowe tym samym uznając, iż dostawa przedmiotowego gruntu nie podlega opodatkowaniu. W konsekwencji Sprzedający złożyli w Urzędzie Skarbowym wniosek o stwierdzenie nadpłaty w podatku od towarów i usług, a organ wydał decyzję, w której stwierdził nadpłatę oraz zwrócił wnioskowaną kwotę na rachunek bankowy Sprzedających.

W 2008 r. Sprzedający otrzymali odszkodowanie w związku z wywłaszczeniem Nieruchomości pod drogi gminne. W 2013 r. Sprzedający uzyskał również interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w … potwierdzającą brak opodatkowania sprzedaży gruntu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z wpisem w rejestrze gruntów Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi grunt orny. Sprzedający opłacają podatek rolny. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej, nie są też podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedająca prowadziła w przeszłości działalność gospodarczą w zakresie niespecjalistycznego sprzątania budynków i obiektów przemysłowych (PKD 81.21.Z), która to działalność została wykreślona z CEiDG 2 stycznia 2017 r.

Sprzedający nie prowadzili w przeszłości oraz nie prowadzą obecnie działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. W celu sprzedaży działek Sprzedający umieszczali ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych, kontaktowali się również z pośrednikami w obrocie nieruchomościami i potencjalnymi nabywcami w celu sprzedaży nieruchomości będących ich własnością.

Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości przedmiotem umów dzierżawy, najmu ani użyczenia. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Sprzedających ani jego zorganizowanej części, ani też nie stanowi gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 55(3) kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Sprzedający, dokonując zbycia Nieruchomości niezabudowanej stanowiącej ich majątek prywatny, nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, w konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pytaniu 1 za nieprawidłowe, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej Nieruchomość niezabudowaną powinna być opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%, a w konsekwencji czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości?
3.  Czy w przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pytaniu nr 2 za prawidłowe, momentem powstania obowiązku podatkowego powinna być data wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wyodrębniony rachunek bankowy notariusza (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT), czy też moment dokonania dostawy towarów zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT?

Ad. 1.

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie prowadzą oni działalności gospodarczej w sposób zorganizowany i ciągły, nie można zatem twierdzić, że dokonując transakcji sprzedaży Nieruchomości, będą działać w charakterze podatników podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) podlegają przede wszystkim odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy o VAT.

Nie każda czynność, stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

*   czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   czynność musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są m. in. osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, dla którego charakterystyczną cechą będzie powtarzalność oraz długi okres trwania. Dostawa towarów będzie podlegać więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko wówczas, gdy będzie dokonywana przez podmiot będący podatnikiem oraz działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Ustalenie, czy dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami wymaga zbadania, czy jego działania przybierają formę działalności profesjonalnej, do prowadzenia której zaangażowano środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Przede wszystkim należy zbadać, czy nieruchomość nabyta została w celu dalszej odsprzedaży, czy podmiot angażuje odpowiednie środki pieniężne przygotowując nieruchomość do sprzedaży (przykładowo na uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy itp.), czy podejmuje aktywne działania marketingowe w celu sprzedaży działek.

W związku z powyższym z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących ich majątek osobisty, czyli majątek, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży lub w celu wykorzystywania do prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest osoba fizyczna dokonująca okazjonalnych transakcji, nie angażująca środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Sprzedający są rolnikami, lecz działalność ta nie podlegała i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej, nie są też podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż Nieruchomości nie następuje w ramach działalności gospodarczej, tylko z majątku prywatnego. Zbywcy nie prowadzili, nie prowadzą i nie zamierzają prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Decyzja o podziale Nieruchomości podjęta została z przyczyn niezależnych od Sprzedających, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym grunty będące własnością Sprzedających zostały przeznaczone m in. pod zabudowę mieszkaniową oraz drogi gminne.

Nie można również uznać, że Sprzedający w celu dokonania sprzedaży podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu. Jak już wspomniano powyżej, Sprzedający dokonali wprawdzie podziału Nieruchomości, jednakże nie przygotowywali Nieruchomości do zbycia (nie uzbroili terenu, nie wydzielili dróg wewnętrznych, nie wystąpili o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy itp.). Sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W interpretacji podatkowej z dnia 14 lipca 2017 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.183.2017.1.MK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazuje, że „zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m. in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną."

Za działalność gospodarczą nie można uznać podziału Nieruchomości otrzymanej w drodze dziedziczenia i umowy przekazania gospodarstwa rolnego oraz wcześniejszej sprzedaży Nieruchomości powstałych w wyniku podziału, gdyż zarówno podział na działki mniejsze, jak i późniejsza sprzedaż części działek powstałych po podziale, stanowi czynność zwykłego zarządu majątkiem osobistym, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Jak bowiem wskazuje się m. in w wyroku WSA w Poznaniu z 16 listopada 2018 r., I SA/Po 594/18: „nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej”.

W tym miejscu należy również przytoczyć orzeczenie TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Przedmiotem orzeczenia było rozstrzygnięcie, czy sprzedaż działek nastąpiła z majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą. Z tezy w/w orzeczenia wynika m in., że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

Przykładem aktywnych działań wg Trybunału są działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto zdaniem Trybunału „liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.”

Reasumując, kryterium decydującym o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną do działalności gospodarczej, a tym samym opodatkowanie jej podatkiem VAT, jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W takiej sytuacji transakcja taka nie stanowiłaby jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podejmują jednakże działań w przedmiocie sprzedaży gruntu, które byłyby porównywalne do działań podmiotów zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami.

Nie zakupili Nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży, tylko odziedziczyli po rodzicach, nie dokonali podziału Nieruchomości zakładając uzyskanie większych przychodów ze sprzedaży, tylko dokonali podziału w związku z uchwaleniem MPZP, nie podejmowali również żadnych innych działań zmierzających do uatrakcyjnienia pod kątem zbywczym powstałych z podziału nieruchomości. Nie można zatem mówić w przypadku takiego zbycia o działalności gospodarczej Sprzedających podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż taka mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie w orzecznictwie m. in. w wyroku składu siedmiu sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r. nr I FPS 3/07, w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09, a także w interpretacjach indywidualnych, np.: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 czerwca 2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.64.2017.2.ISK, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 marca 2017 r. nr 1061-IPTPP3.4512.8.2017.1.IZ, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 marca 2017 r. nr 3063-ILPP2-2.4512.36.2017.2.EW.

Powyższe potwierdza również interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w … z dnia …. nr … wydana dla Sprzedającego, zgodnie z którą „sprzedaż przez Wnioskodawcę działek budowlanych (nabytych w drodze dziedziczenia), nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bowiem Zainteresowany, w związku z dostawą przedmiotowego gruntu, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działek nie będzie miał obowiązku opodatkować tej transakcji podatkiem VAT.”

Ad. 2.

W sytuacji, gdy Sprzedający zostaną uznani za podatników podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać opodatkowana stawką VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, podstawową stawką VAT jest stawka 23%. Od zasady tej ustawodawca przewidział wprawdzie kilka wyjątków, jednakże zdaniem Zainteresowanych żaden z nich nie znajdzie zastosowania w stosunku do opisanej transakcji.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym w myśl art. 2 pkt 33 cyt. ustawy, ilekroć w przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą nr … z dnia 1 kwietnia 2004 r. Rady Miejskiej W. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami: …, … i …, …, …, … i granicą administracyjną miasta W. w obrębie … w W. Powyższe skutkuje brakiem możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przy sprzedaży tej nieruchomości, gdyż Nieruchomość jest niezabudowana, ale jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, jako grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Do transakcji objętej Umową Przedwstępną nie będzie można zastosować również zwolnienia dotyczącego sprzedaży nieruchomości wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT, ponieważ ww. Nieruchomość stanowi teren niezabudowany.

Reasumując, ponieważ przedmiot Umowy Przedwstępnej stanowi nieruchomość niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę - zgodnie MPZP, a Sprzedający uznani zostali za podatników podatku VAT w związku z ww. transakcją - do sprzedaży tejże Nieruchomości Sprzedający powinni zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

W takiej sytuacji Kupującemu, jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości niezabudowanej, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nie zostanie również spełniona żadna z przesłanek, która mogłaby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji, będzie podstawą do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą. Następnie wyodrębnione lokale mieszkalne oraz inne lokale zostaną sprzedane z zastosowaniem odpowiednich stawek VAT.

Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

Ad. 3.

Jeśli zdaniem organu transakcja sprzedaży Nieruchomości miałaby podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to powstaje pytanie, czy obowiązek podatkowy u Sprzedających powstanie z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, czy też z chwilą wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wydzielony rachunek bankowy notariusza (co nastąpi przed podpisaniem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży).

Moment powstania obowiązku podatkowego ma istotne znaczenie zarówno dla Sprzedających, jak i Kupującego, ponieważ u Sprzedających warunkuje on konieczność wystawienia faktury VAT, na podstawie której Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury w rozliczeniu za miesiąc jej otrzymania lub jeden z dwóch następnych miesięcy.

Zgodnie ze wskazanym w pytaniu art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Natomiast zgodnie z art. 19a ust 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do złożenia u notariusza na przechowanie ceny sprzedaży odpowiedniej kwoty poprzez jej wpłatę nie później niż na 2 dni przed podpisaniem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży na konto depozytowe Kancelarii Notarialnej, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy do depozytu winno nastąpić najpóźniej w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, ze wskazaniem, iż kwota ta powinna być wydana z depozytu notarialnego Sprzedającym najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, przelewem na wskazany przez Sprzedających rachunek bankowy wraz z procedurą zwrotu ceny na rachunek wpłacającego na wypadek nie zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zgodnie z postanowieniami umowy. Za dzień zapłaty przez Kupującego ceny uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy lub odpowiednio przez Kupującego w banku prowadzącym rachunek nieodwołanego polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Nie ulega wątpliwości, że gdyby Kupujący wpłacił pieniądze bezpośrednio Sprzedającym (tj. z pominięciem depozytu notarialnego), to w tym momencie dla potrzeb VAT należałoby przyjąć, że Sprzedający otrzymali pieniądze od Kupującego jeszcze przed dokonaniem transakcji sprzedaży (otrzymali zaliczkę). Wobec tego, jeśli Kupujący wpłaci kwotę do depozytu notarialnego, to w tym momencie nie otrzymują jej Sprzedający. Co więcej, jeśli nie zostaną spełnione warunki zwolnienia tej kwoty z depozytu notarialnego, to notariusz nie przekaże tej kwoty Sprzedającym.

W związku z powyższym nie można twierdzić, że w momencie wpłaty przez Kupującego kwoty równej kwocie ceny do depozytu notarialnego, kwotę tę otrzymali Sprzedający – a w konsekwencji nie można mówić, że Sprzedający otrzymali zaliczkę.

Funkcją depozytu notarialnego jest „zablokowanie” (zabezpieczenie) u osoby zaufania publicznego (notariusz) określonej kwoty pieniędzy do momentu, aż zaistnieją okoliczności uprawniające notariusza do jej przekazania wskazanemu podmiotowi (tu: Sprzedającym).

Wobec tego należy uznać, że w momencie, w którym notariusz zwolni pieniądze z depozytu notarialnego, wydając polecenie przelewu z rachunku depozytowego na rachunek bankowy Sprzedających, to w tym momencie Sprzedający otrzymają środki pieniężne. Ponieważ zwolnienie pieniędzy ma nastąpić zgodnie z umową najpóźniej następnego dnia roboczego po podpisaniu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, tj. z chwilą dokonania dostawy towaru, która nastąpi wcześniej niż zapłata ceny. Sprzedający wystawią fakturę, a Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury w rozliczeniu za miesiąc jej otrzymania lub jeden z dwóch następnych miesięcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenia przyszłe, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Z uwagi na fakt uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, nie udzielono odpowiedzi na pytania nr 2 i 3, gdyż Wnioskodawcy oczekiwali odpowiedzi jedynie w przypadku negatywnej oceny stanowiska w zakresie pytania nr 1.

Jednocześnie informuje się, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, z którego wynika że, przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywców w działalności gospodarczej, w tym również w działalności w działalności rolniczej. Oznacza to, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.