Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.336.2021.1.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-06
Teza: Nieuznanie Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, opodatkowanie podatkiem VAT i braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT do transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.
Słowa kluczowe: dostawa; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 21 maja 2021 r. (data wpływu 28 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 – **jest nieprawidłowe**,

*   opodatkowania podatkiem VAT i braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT do transakcji sprzedaży działki nr 1 – **jest prawidłowe**,

*   prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, opodatkowania podatkiem VAT i braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT do transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana Ł.F.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Pan Ł.F. (dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł z B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży działki położonej w miejscowości \[…\].

Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawana działka stanowi nieruchomość o powierzchni 0.5100 ha, dla której Sąd Rejonowy w \[…\] prowadzi księgę wieczystą \[…\] (dalej jako: „Nieruchomość”). W skład Nieruchomości wchodzi działka o numerze 1, której sposób korzystania określono jako inny teren zabudowany.

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości jest Sprzedawca. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej \[…\] 2013 r. w formie aktu notarialnego wpisanego pod numerem Rep A \[…\]. Własność Nieruchomości została objęta, gdy Sprzedawca był stanu wolnego. Obecnie Sprzedawca jest żonaty, w jego małżeństwie obowiązuje ustrój umownej rozdzielności majątkowej, a własność Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty.

W chwili obecnej w dziale III księgi wieczystej znajduje się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości w terminie do dnia 30 czerwca 2021 r. na rzecz Kupującego. W dziale IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) działkę gruntu nr 1 o obszarze 0.5100 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić.

Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 11 lipca 2019 r. (który to termin został przedłożony do 30 czerwca 2021 r. w związku ze zmianą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z 15 grudnia 2020 r.).

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
3.  uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
4.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, wodociągi, linie energetyczne, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
5.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości,
6.  potwierdzenia przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
8.  przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedawcę na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedawcę,
9.  minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedawcę Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy itp.,
10.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy pozostają ważne w dacie ostatecznej,
11.  jednoczesne nabycie przez Kupującego prawa własności sąsiednich działek numer \[…\] oraz wszystkich udziałów w działce gruntu numer \[…\],
12.  uzyskania przez Sprzedającego z właściwego urzędu skarbowego zaświadczenia w przedmiocie zwolnienia od podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia Nieruchomości,
13.  uzyskaniu przez Sprzedającego ostatecznej w toku postępowania administracyjnego decyzji bezwarunkowo zezwalającej na wyburzenie wszystkich budynków, budowli posadowionych na terenie Nieruchomości,
14.  prawomocne i ostateczne w toku postępowania administracyjnego uchylenie, przed dniem składania przez Kupującego wniosku o pozwolenie na budowę, aktualnie obowiązujących w odniesieniu do obszaru Nieruchomości decyzji pozwoleń na budowę,
15.  najpóźniej na siedem dni roboczych przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej uzyskanie bezwarunkowego rozwiązania umowy, na mocy której spółka prowadząca dotąd działalność na obszarze Nieruchomości - ze skutkiem rozwiązania tej umowy na nie później niż w dacie wydania w posiadanie zabudowanej części obszaru Nieruchomości.
16.  uzyskania przez Kupującego uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony umowy postanowiły również, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie obciążona hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu umowy przyrzeczonej i wówczas zapłaci Sprzedawcy cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedawcy zostanie zapłacona część ceny, pomniejszona o uzgodnione przez Sprzedawcę z wierzycielami na piśmie kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, które to kwoty zostaną zapłacone bezpośrednio na wskazane rachunku bankowe wierzycieli, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty uzgodnione z wierzycielami łącznie z kwotami zaległości nie będą łącznie przewyższać kwoty ceny, jak również z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i muszą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości spod obciążenia hipotekami lub wyłączenie Nieruchomości spod prowadzonej egzekucji - pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowa tych wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w części obszaru zabudowanego w terminie do 2,5 miesiąca od daty zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem Sprzedawca zobowiązał się do trwałego odłączenia i usunięcia z obszaru Nieruchomości wszystkich budynków, budowli i urządzeń znajdujących się względnie posadowionych na obszarze Nieruchomości i to własnym staraniem i na własny koszt, w sposób zgodny z przepisami prawa oraz w sposób, który nie spowoduje uszkodzenia gruntu w stopniu ponad uzasadniony.

Wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi, nastąpi w części obszaru niezabudowanego w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony zgodnie postanowiły, iż w każdym przypadku wszystkie płatności związane z Nieruchomością, w tym ryzyko związane z posiadaniem nieruchomości, będą do dnia wydania zbywanego obszaru ponoszone przez Sprzedawcę, a od tego dnia będą obciążać Kupującego.

Ponadto strony ustaliły, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Sprzedawcę będą wskazywać jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego to - według wyboru Kupującego - Sprzedawca:

*   bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat, albo

*   w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący zapłaci Sprzedawcy cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedawcy zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które to zaległości zostaną zapłacone bezpośrednio na rachunek bankowy wierzycieli lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedawcy z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty łącznie z kwotami wierzytelności nie będą łącznie przewyższać kwoty ceny.

Z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w umowie przedwstępnej, wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianych przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także prowadzenia badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Strony ustaliły, że zapłata ceny za Nieruchomość nastąpi w następujący sposób:

*   na dzień przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego kwotę ceny, z zastrzeżeniem możliwości dalszego jej pomniejszenia w przypadkach wyżej wskazanych,

*   zapłata ceny za Nieruchomość nastąpi w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunki bankowe wskazane w treści umowy przyrzeczonej i zapłata ceny nastąpi poprzez zwolnienie środków finansowych wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu aktu notarialnego zawierającego umowę, na mocy której Kupujący bezwarunkowo nabędzie własność Nieruchomości,

*   w przypadku, gdy do 31 grudnia 2023 r. nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłaconego na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż po zawarciu umowy, na mocy której Kupujący bezwarunkowo nabył własność Nieruchomości nie doszło.

Zgodnie z umową przedwstępną, po zawarciu umowy przedwstępnej Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do wystąpienia w jego imieniu następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej. ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

*   złożenia we właściwym urzędzie skarbowym stosownych wniosków, pism i oświadczeń niezbędnych do uzyskania stosownego zaświadczenia w przedmiocie zwolnienia od podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego i do odbioru tych dokumentów,

*   zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

*   uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej - we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego. Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega ze świadczeniami publicznoprawnymi,

*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW nr \[…\] Sądu Rejonowego w \[…\]. Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedawcy,

*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a-f będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli on wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.

Ponadto, obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków Kupującego z umowy przedwstępnej na A. sp. z o.o. (dalej jako: „Wnioskodawca”). Na podstawie umowy cesji B. sp. z o.o. przeniesie na Wnioskodawcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Wnioskodawcą. Niewykluczonym jest, że po zawarciu umowy przyrzeczonej dojdzie do dalszej cesji uprawnień na podmiot trzeci.

Na terenie Nieruchomości znajduje się magazyn zbudowany z czterech kontenerów, które nie są trwale związane z gruntem i zostały wybudowane w 2015 r. Wybudowany magazyn kontenerowy został ujęty w ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej. W grudniu 2017 r. Sprzedawca zakończył prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, a wszystkie składniki majątku zostały przeniesione aportem do spółki jawnej, której Sprzedawca jest obecnie wspólnikiem. W konsekwencji, kontenery magazynowe są obecnie własnością spółki jawnej, a w przyszłości (przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej) zostaną one sprzedane oraz wywiezione z terenu Nieruchomości. W dacie zawarcia umowy przyrzeczonej teren Nieruchomości będzie zatem niezabudowany, a ogrodzenie okalające Nieruchomość zostanie rozebrane.

Sprzedawca prowadził działalność gospodarczą pod numerem NIP: \[…\] do dnia 30 grudnia 2017 r. Sprzedawca był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 1 lutego 2010 r. do 30 grudnia 2017 r.

Nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej od dnia 14 sierpnia 2015 r. do dnia 30 grudnia 2017 r. Po tej dacie Sprzedawca użyczał część Nieruchomości spółce jawnej o numerze NIP: \[…\]. Teren Nieruchomości nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności rolniczej, a dla części działki uiszczany jest podatek rolny przez Sprzedawcę. Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej teren Nieruchomości nie będzie wykorzystywany i zostanie jedynie wysprzątany przez Sprzedawcę.

Nieruchomość nie była w przeszłości dzielona ani łączona oraz nie posiada wydzielonych dróg wewnętrznych, jak również nie były podejmowane żadne działania w kierunku dzielenia i łączenia Nieruchomości oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomość jest natomiast uzbrojona i ogrodzona, a Sprzedawca samodzielnie organizował przyłączenie sieci energetycznej dla Nieruchomości. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w tym w szczególności nie zawierał umów z pośrednikiem, nie ogłaszał w Internecie, czy gazetach chęci sprzedaży Nieruchomości, czy nie informował o tym na banerach. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości.

Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany.

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, czy najmu, natomiast jak wskazano wyżej, jest ona w chwili obecnej użyczana w części spółce jawnej.

Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość nie będzie wynajmowana ani wydzierżawiona. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Kodeksu cywilnego oraz nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego pomiędzy strefą przemysłową, a zachodnią granicą miasta w \[…\], uchwalonym dnia 29 sierpnia 2012 r. uchwałą Rady Miasta \[…\] nr \[…\] i oznaczona symbolem 2P/U - tereny zabudowy: przemysłowej, usługowej, składów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 1 przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana transakcja będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?
3.  Czy w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedawcy na Wnioskodawcę, który w zamian uzyska cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

*   doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

*   wydzielenie dróg wewnętrznych,

*   podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

*   wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

*   podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlowa” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne, powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy, zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami Inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedawcę, w tym podatek od nieruchomości. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego i Wnioskodawcę. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak w skazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość została objęta przez Sprzedawcę w drodze darowizny od mamy i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedawcy została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca prowadził na terenie Nieruchomości działalność gospodarczą, lecz zaprzestał jej wykorzystywania na cele prowadzonej działalności gospodarczej w 2017 r., a obecnie jej część jest użyczana spółce jawnej, której jest wspólnikiem.

Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Ponadto, Sprzedawca nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym. że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%.

Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Warto przy tym podkreślić, że zgodnie z art. 19a ust. 1 u.pt.u. obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1 a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. W związku z tym, wszelkie skutki podatkowe należy rozważać na moment dokonania dostawy, tj. datą przeniesienia własności Nieruchomości, co będzie miało miejsce w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym momencie natomiast, jak wskazywano wyżej, na Nieruchomości nie będą już znajdowały się żadne zabudowania, a w konsekwencji należy przyjąć, że będzie ona stanowiła teren niezabudowany.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowy m planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, w momencie zawierania umowy przedwstępnej Nieruchomości była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego pomiędzy strefą przemysłową, a zachodnią granicą miasta w \[…\], uchwalonym dnia 29 sierpnia 2012 r. uchwałą Rady Miasta \[…\]nr \[…\] i oznaczona symbolem 2P/U - tereny zabudowy: przemysłowej, usługowej, składów.

W związku z powyższym, działka nr 1 jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działki przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych - budowlanych.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** w zakresie nieuznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1,
*   **prawidłowe** w zakresie opodatkowania podatkiem VAT i braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT do transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca zawarł z Kupującym (sp. z o.o.) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, w której skład wchodzi działka nr 1. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej w sierpniu 2013 r. Obecnie Sprzedawca jest żonaty, ale w jego małżeństwie obowiązuje ustrój umownej rozdzielności majątkowej, tak więc własność Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) działkę gruntu nr 1.

Obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków Kupującego z umowy przedwstępnej na Wnioskodawcę (sp. z o.o.), na podstawie której Kupujący przeniesie na Wnioskodawcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta już pomiędzy Sprzedawcą a Wnioskodawcą.

Warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków, nie później niż do 30 czerwca 2021 r.

Sprzedawca prowadził działalność gospodarczą do dnia 30 grudnia 2017 r. i był czynnym podatnikiem VAT od 1 lutego 2010 r. do 30 grudnia 2017 r.

Nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej od dnia 14 sierpnia 2015 r. do dnia 30 grudnia 2017 r. Po tej dacie Sprzedawca użyczał część Nieruchomości spółce jawnej. Teren Nieruchomości nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności rolniczej, a sama Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej.

Nieruchomość nie była w przeszłości dzielona ani łączona oraz nie posiada wydzielonych dróg wewnętrznych, jak również nie były podejmowane żadne działania w kierunku dzielenia i łączenia Nieruchomości oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomość jest natomiast uzbrojona i ogrodzona, a Sprzedawca samodzielnie organizował przyłączenie sieci energetycznej dla Nieruchomości. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w tym w szczególności nie zawierał umów z pośrednikiem, nie ogłaszał w Internecie, czy gazetach chęci sprzedaży Nieruchomości, nie informował o tym na banerach. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany.

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, czy najmu, natomiast jest ona w chwili obecnej użyczana w części spółce jawnej.

Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej teren Nieruchomości nie będzie wykorzystywany, ale zostanie wysprzątany przez Sprzedawcę, do czego zobowiązuje go zawarta umowa przedwstępna. Zgodnie z nią Sprzedawca musi uzyskać ostateczną decyzję zezwalającą na wyburzenie wszystkich budynków i budowli posadowionych na terenie Nieruchomości. Sprzedawca zobowiązał się do trwałego odłączenia i usunięcia z obszaru Nieruchomości wszystkich budynków, budowli i urządzeń znajdujących się względnie posadowionych na obszarze Nieruchomości i to własnym staraniem i na własny koszt, w sposób zgodny z przepisami prawa oraz w sposób, który nie spowoduje uszkodzenia gruntu w stopniu ponad uzasadniony.

Obecnie na terenie Nieruchomości znajduje się magazyn zbudowany z czterech kontenerów, które nie są trwale związane z gruntem i zostały wybudowane w 2015 r. Wybudowany magazyn kontenerowy został ujęty w ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej. W grudniu 2017 r. Sprzedawca zakończył prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, a wszystkie składniki majątku zostały przeniesione aportem do spółki jawnej, której Sprzedawca jest obecnie wspólnikiem. Kontenery magazynowe są obecnie własnością spółki jawnej, a w przyszłości (przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej) zostaną sprzedane oraz wywiezione z terenu Nieruchomości.

Wszystkie płatności związane z Nieruchomością, w tym ryzyko związane z posiadaniem Nieruchomości, będą do dnia wydania zbywanego obszaru ponoszone przez Sprzedawcę, a od tego dnia będą obciążać Kupującego.

Po zawarciu umowy przedwstępnej Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, które uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli on wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianych przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także prowadzenia badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą uznania, czy z tytułu sprzedaży części Nieruchomości, tj. działki nr 1 należy Sprzedawcę uznać za podatnika podatku VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości, której częścią jest niezabudowana działka nr 1 Sprzedawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek najpierw wykorzystywany od 14 sierpnia 2015 r. do 30 grudnia 2017 r. we własnej działalności gospodarczej (wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Sprzedawcy), a obecnie (do dnia umowy przyrzeczonej) użyczany spółce jawnej, której Sprzedawca jest wspólnikiem. Ponadto, Sprzedawca w celu jej wykorzystania w działalności samodzielnie ją uzbrajał, ogradzał i organizował przyłączenie sieci energetycznej dla Nieruchomości. Tak więc planowana przez Sprzedawcę sprzedaż działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Za uznaniem Sprzedawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również to, że Sprzedawca po zawarciu umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, które uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania w Jego imieniu wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedawcę stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Sprzedawcę w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Ponadto, w celu sprzedaży działki Sprzedawca na własny koszt i własnym staraniem musi dokonać trwałego odłączenia i usunięcia z obszaru Nieruchomości wszystkich budynków, budowli i urządzeń znajdujących się względnie posadowionych na obszarze Nieruchomości, w sposób zgodny z przepisami prawa oraz w sposób, który nie spowoduje uszkodzenia gruntu w stopniu ponad uzasadniony.

W ocenie Organu, powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że działka będzie sprzedawana przez podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż działki nr 1 przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy (jeśli dojdzie do skutku cesja praw i obowiązków Kupującego z umowy przedwstępnej na Wnioskodawcę) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za nieprawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1 i możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT do tej transakcji.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Z wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana, gdyż, jak wskazali Zainteresowani, w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej teren Nieruchomości będzie niezabudowany, a ogrodzenie okalające Nieruchomość zostanie rozebrane.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego pomiędzy strefą przemysłową, a zachodnią granicą miasta i oznaczona symbolem 2P/U - tereny zabudowy: przemysłowej, usługowej, składów.

W analizowanym przypadku działka nr 1 stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Sprzedawca nabył Nieruchomość w 2013 r. w formie darowizny, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest więc spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działki nr 1) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, gdyż zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej wskazał Organ, sprzedaż nieruchomości (działki nr 1) na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedawca jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (działki nr 1). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, bowiem nabyta Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym Wnioskodawcy w jego działalności gospodarczej.

Zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działki zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za prawidłowe.

Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.