Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.255.2025.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-01
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe

    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    1 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 lipca 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w
    zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go
    Państwo pismem z 5 sierpnia 2025 r. (wpływ 5 sierpnia 2025 r.).Treść wniosku wspólnego
    jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
        (...);
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
        Pani B
    (...);

## Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja
    A sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Wnioskodawca) jest
    inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „
    Nieruchomość”) pod inwestycję (...) (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej
    określane jako „Transakcja”).
    W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (...),
    objętą księgą wieczystą (...), położoną w miejscowości (...)(dalej: „Działka”).
    Inwestycja
    Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię (...) wynająć lub
    sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu
    VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje
    wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu
    VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.
    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy
    Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (...). Zgodnie z planem Nieruchomość położona
    jest w większości na terenach (...). W nieznacznej części obejmuje ona również tereny (...).
    Co więcej, w zakresie terenów (...), w (...) MPZP z uwzględnieniem odpowiednich
    zastrzeżeń ustala dopuszczalne przeznaczenie przedmiotowych terenów pod 1)
    utrzymanie istniejących dojazdów, 2) lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.
    Jak wynika z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, Nieruchomość stanowi grunty orne (RIVb)
    oraz łąki trwałe (ŁIV i ŁV).
    Budynki, budowle lub ich części
    Na Działce nie znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego. Przez
    Działkę przechodzi natomiast (...), która nie jest własnością Zainteresowanej niebędącej
    stroną postępowania (dalej: Sprzedający) (dalej: „Sieci”). Sieci stanowią budowlę w
    rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 418).

    Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego
    Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej (...) r.,
    Repertorium A nr (...). Nieruchomość weszła w skład majątku osobistego Sprzedającego i
    w dalszym ciągu stanowi element majątku osobistego Sprzedającego.
    Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło
    przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został
    naliczony w związku z tą transakcją.
    Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.
    Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości
    Sprzedający nie prowadził oraz obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest
    aktywny zawodowo, zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Sprzedający nie był i nie
    jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.
    Sprzedający nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego oraz nie dokonywał
    sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości.
    Nieruchomość była wykorzystywana w celach prywatnych.
    Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.
    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej
    opodatkowanej VAT, ponieważ takiej działalności nie prowadzi. Tym samym, Sprzedający
    nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
    Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości również następujących
    czynności:
    - ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;
    - dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;
    - podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;
    - wydzielanie drogi wewnętrznej;
    - podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;
    - występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę,
      wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania
      przestrzennego, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do
      infrastruktury technicznej.
    Umowa przedwstępna sprzedaży
    W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że
    Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa
    przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną
    została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający
    udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane
    w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji Inwestycji:
    - zgód, zezwoleń, warunków przyłączeniowych, warunków technicznych, decyzji i
      pozwoleń w tym występowanie do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania
      pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych
      przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej,
      teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej
      lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,
      jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień
      w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na
      Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na
      Nieruchomości inwestycją;

    - prowadzenia prac związanych z inwentaryzacją i oceną stanu technicznego i
      zagospodarowania terenu, inwentaryzacji dendrologicznej i przyrodniczej oraz innych,
      jeśli okażą się konieczne do realizacji planowanej inwestycji;
    - dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu
      drogowego, w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania
      warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania
      i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
    - prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: wszelkich
      uzgodnień, pozyskiwania opinii archeologicznych, uzyskiwania pozwoleń na
      poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków archeologicznych i pozwoleń na
      prowadzenie badań archeologicznych w celu realizacji Inwestycji;
    - prowadzenie spraw związanych ochroną konserwatorską, w tym: wszelkich uzgodnień,
      pozyskiwania opinii i wytycznych konserwatorskich;
    - prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji
      geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz
      granic Nieruchomości;
    - uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
      Nieruchomości;
    - wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do
      potwierdzenia, iż warunki gruntowe panujące na Nieruchomości umożliwiają realizację
      planowanej Inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji zatwierdzających projekt
      robót geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentację
      geologiczno-inżynierską;
    - wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badań geotechnicznych i środowiskowych;
    - uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej,
      jeśli okaże się to zasadne;
    - uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym
      składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich
      zmiany, cofania i odbioru;
    - składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt
      budowlany dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości – w tym składania i
      podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych, w tym oświadczeń
      prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;
    - składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji
      planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami
      prawa;
    - zrzekania się przysługującego Sprzedającemu prawa do odwołania od decyzji
      administracyjnych wydanych na rzecz Dewelopera na podstawie uprawnień nadanych
      Umową użyczenia w odniesieniu do Nieruchomości.
    Przy czym prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej zostały przeniesione na rzecz
    Wnioskodawcy w ramach cesji. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od
    Sprzedającego do Wnioskodawcy.
    Deweloper oraz Wnioskodawca stanowią podmioty niepowiązane.
    Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił
    się do Sprzedającego. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy
    przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą – Wnioskodawcą.
    Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.
    Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

    Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że
    Sprzedający posiada również inne nieruchomości oprócz Działki objętej zakresem
    niniejszego wniosku. Działki nie są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu VAT (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzi).
    Sprzedający nie planuje zbycia ww. nieruchomości.
    Sprzedający dokonywał sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości, ale transakcje te
    nie podlegały opodatkowaniu VAT.
    Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwa
    W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym
    działającym w imieniu Dewelopera do przeglądania akt księgi wieczystej KW nr (...),
    prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla
    niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została
    wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...). Pełnomocnictwo obejmuje również
    upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii
    z akt oraz odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników,
    jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz
    wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących
    Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:
    - wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z
      odpowiednich map ewidencyjnych;
    - wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian
      oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
    - wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania
      przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
      przestrzennego;
    - zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń
      związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa
      lub jednostki samorządu terytorialnego;
    - zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
    - zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
    - zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji
      w stosunku do Nieruchomości;
    - zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do
      Nieruchomości;
    - informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;
    - zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;
    - innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących
      Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz
      podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania
      wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich
      dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu
      pełnomocnictwa.
    W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również przedstawicielom Dewelopera
    pełnomocnictwa do reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do
    uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody
    na realizację przedsięwzięcia, prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę
    inwestycji, prawomocnego i ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, skomunikowania
    terenu Inwestycji, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu do Nieruchomości, jak również w
    zakresie prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: (...), w tym

    do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń,
    skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.
    Sprzedający upoważnił również przedstawicieli Dewelopera do uzyskiwania dokumentów i
    informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i
    urzędów wszelkich informacji i dokumentów, w tym w szczególności do:
    - przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej
      prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;
    - otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
    - przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i
      załączników do nich) złożonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
    - przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów
      załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących nieruchomości, w tym ksiąg
      wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów
      prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i
      innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomość;
    - otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;
    - otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach
      zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków
      zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i
      studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu
      zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o
      przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach
      zagospodarowania przestrzennego;
    - wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem
      inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym innymi decyzji
      pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie;
    - występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów
      dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w
      odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul
      ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi
      przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;
    - otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach
      dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach
      administracyjnych;
    - otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do
      Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);
    - uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od
      konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości,
      w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;
    - uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi
      las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i lub grunt
      przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub
      decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3
      ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;
    - otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie
      środowiska Nieruchomości;
    - przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów
      dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i
      rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.)

      dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych,
      rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych,
      budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;
    - otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji lub wypisów dotyczących
      Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych.
    Kontekst Transakcji
    W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że w
    celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabył / nabędzie również inne sąsiadujące działki
    od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złożył /
    złoży odrębne wnioski o interpretacje.
    Status VAT Wnioskodawcy
    Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym
    działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Uprzedni wniosek o interpretację
    Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że
    pierwotnie Nieruchomość miała zostać nabyta przez inny podmiot, dlatego 13 czerwca
    2025 r. został złożony wniosek o interpretację indywidualną przez ten podmiot wspólnie
    ze Sprzedającym.
    Natomiast z powodów biznesowych doszło do opisanej powyżej cesji praw i obowiązków z
    Umowy przedwstępnej na rzecz Wnioskodawcy, a tym samym ostatecznie Nieruchomość
    zostanie nabyta przez Wnioskodawcę. Zainteresowani występują więc z odrębnym
    wnioskiem o interpretację indywidualną.
    Data Transakcji
    Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2025
    r.
    Pytania
    1) Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot
      niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna
      pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC
      według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji? (pytanie oznaczone
      we wniosku nr 1)
    2) W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w
      Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać
      przepisom VAT jako podlegająca w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca
      zwolnieniu z VAT, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy
      nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
      (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych:
    Ad. 1) W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w
    konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka
    podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu
    Transakcji.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy
    sprzedaży.

    Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka
    PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi
    2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
    Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
    zmiany
    w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.
    Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej
    kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.
    W opinii Zainteresowanych (...) dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego
    nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie
    stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie
    będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione
    powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości
    rynkowej przedmiotu Transakcji.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Ad. 2)
    W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za
    nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w
    Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać
    przepisom VAT), w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z
    VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
    Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie
    pytania 4, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska
    Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych
    nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i
    przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji
    podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.
    W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała
    opodatkowaniu PCC.
    Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany
    w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.
    W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania
    wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do
    faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie
    korzystała ze zwolnienia z VAT.
    Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania
    pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za
    występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna
    podlegać przepisom VAT), w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem
    zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
    Zainteresowani wskazują, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z
    uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska
    Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący)
    planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego)
    Działkę o numerze ewidencyjnym (...) położoną w miejscowości (...). Na Działce nie
    znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego. Przez Działkę
    przechodzi natomiast (...), która nie jest własnością Sprzedającego.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 30 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.594.2025.2.
    MN, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) dokonując sprzedaży działki nr (...) Sprzedający
    będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to
    czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy
    ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż działki nr (...), nie będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”
    A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania
    wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania
    będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia
    ww. umowy według stawki 2%.

    Końcowo zauważyć należy, że analiza pytania oznaczonego we wniosku nr 4 – w związku z
    rozstrzygnięciem w zakresie podatku od towarów i usług nieuznającym Sprzedającego za
    podatnika podatku od towarów i usług – jest bezzasadna.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 30 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.594.2025.2.MN.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację
    indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do

    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.