Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-740/10-4/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-02-07
Teza: CIT - w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu przeznaczonego na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.
Słowa kluczowe: budynek; lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; pożytek; remonty; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 07.09.2010r. (data wpływu 12.10.2010r.) uzupełnionym pismem z dnia 30.12.2010r. (data wpływu 04.01.2011r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 07.12.2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego osobie trzeciej – **jest nieprawidłowe**
*   sposobu obliczania dochodu do opodatkowania od wynajmu osobie trzeciej lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.10.2010r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu przeznaczonego na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem lokalu mieszkalnego powstałego z części wspólnej i wynajmuje go osobie nie będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Jako miesięczną należną opłatę za użytkowanie w/w lokalu Wspólnota Mieszkaniowa ustaliła stawkę czynszową za 1 m² powierzchni użytkowej inną niż obowiązujące stawki dla właścicieli lokali. Całą należną opłatę Wspólnota Mieszkaniowa przeznacza na Fundusz remontowy z którego dokonuje niezbędnych napraw i remontów budynku. Iloczyn powierzchni użytkowej i stawki czynszowej daje wymiar należnego miesięcznego czynszu, który najemca winien wpłacać na konto Wspólnoty i od którego od stycznia 2007r. Wspólnota nalicza i odprowadza do US podatek dochodowy. Najemca miesięcznie uiszcza czynsz w kwotach niższych niż należny co powoduje zadłużenia najemcy. Na dzień 30.06.2010r. zadłużenie to wynosi 33.107,66 zł (słownie: trzydzieści trzy tysiące sto siedem złotych 66/100) Wspólnota Mieszkaniowa w celu odzyskania należnych opłat od których zapłacony został podatek dochodowy skierowała sprawę na drogę sądową.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

1.  Czy Wspólnota Mieszkaniowa ma w ogóle płacić podatek dochodowy od wpływów z wynajmu pożytku wspólnego stanowiącego lokal mieszkalny, które to wpływy w całości przeznacza na prace remontowe w budynku?
2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie pierwsze jest twierdząca to czy podatek dochodowy z tytułu wynajmu pożytku wspólnego stanowiącego lokal mieszkalny można naliczać od kwoty stanowiącej nadwyżkę ponad stawkę obowiązującą dla właścicieli lokali?
3.  Jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa ma odprowadzić podatek od wynajmu pożytku wspólnego stanowiącego lokal mieszkalny to czy należy odprowadzać go od naliczonej kwoty czy też od kwoty faktycznie otrzymanej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wspólnota Mieszkaniowa prezentuje stanowisko, że dochód z wynajmu lokalu mieszkalnego będącego własnością Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi przychód gospodarki zasobami mieszkaniowymi i powinien być zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych. Uwzględniając charakter w/w opłat oraz pokrywanych z nich kosztów przeznaczonych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych co zgodne jest z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wspólnota Mieszkaniowa uważa, że pobierane opłaty można zaliczyć do przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wspólnota Mieszkaniowa wyraża przekonanie, że podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu wynajmu pożytku wspólnego stanowiącego lokal mieszkalny jest kwota rzeczywiście otrzymywanego czynszu z tytułu najmu przedmiotowego lokalu pomniejszona o koszty utrzymania wynajmowanego lokalu obliczone według stawki przyjętej dla potrzeb ustalenia czynszu za 1 m² dla właścicieli poszczególnych lokali.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm dalej: pdop), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 pdop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnoty mieszkaniowej, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Wspólnota otrzymuje dochody z wynajmu pożytku wspólnego stanowiącego lokal mieszkalny. W przypadku gdy najemcą jest osoba trzecia tj. taka, która nie wchodzi w skład wspólnoty, nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego we wspólnocie, opłaty z tego tytułu nie będą korzystały ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zwolnienia, tzn. źródło pochodzenia dochodów – nie pochodzą one z gospodarki zasobami mieszkaniowymi tylko z pozostałej działalności wspólnoty. Bez znaczenia w tym przypadku jest fakt przeznaczenia tego dochodu na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten zgodnie z art. 7 ust. 1 pdop podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jak wynika z przedmiotowego wniosku Wspólnota ustaliła stawkę czynszową za wynajem lokalu mieszkalnego. Przychodem jest cała wysokość czynszu należnego od najemcy, bo takiej kwoty żąda wspólnota od najemcy. Przychód ten może być pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, którymi są z godnie z art. 15 ust. 1 pdop wydatki faktycznie poniesione. Za wydatki faktycznie poniesione nie może być uznana natomiast wysokość stawki czynszu obowiązująca dla właścicieli lokali mieszkalnych.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 12 ust. 3 pdop za przychody związane z działalnością gospodarczą i działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Ponieważ najem lokali osobom trzecim należy kwalifikować jako działalność gospodarczą, która podlega opodatkowaniu zatem opodatkowaniu będzie podlegał czynsz należy od najemcy mimo iż nie został faktycznie zapłacony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.