Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.589.2020.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-29
Teza: Mając na względzie treść przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości w części 46/48 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (brak źródła przychodu), natomiast pozostała część, tj. 2/48, w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2021 r. (z uwagi na fakt, że nie upłynie okres 5 lat od momentu nabycia) będzie stanowiła przychód podatkowy.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2020 r., uzupełnionym w dniu 23 września 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, uzupełniony w dniu 23 września 2020 r.

We wniosku, po uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, o obszarze 0,0529 ha, położonej w …. przy ul. …. Nieruchomość zabudowana jest 5,5-kondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, tj. czteropiętrowym z poddaszem użytkowym, podpiwniczonym, murowanym, w którym znajduje się 15 lokali mieszkalnych, dotychczas niewyodrębnionych. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą KW nr ….. Udziały w nieruchomości Wnioskodawca nabywał sukcesywnie od członków rodziny począwszy od 27 maja 2015 r.:

1.  27 maja 2015 r. udział wynoszący 14/48 części,
2.  25 czerwca 2015 r. udział wynoszący 2/48 części,
3.  9 lipca 2015 r. udział wynoszący 2/48 części,
4.  31 lipca 2015 r. udział wynoszący 24/48 części,
5.  26 sierpnia 2015 r. udział wynoszący 4/48 części,
6.  7 grudnia 2016 r., prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego … Wydział Cywilny o zniesieniu współwłasności, sygn. akt …., otrzymał całą nieruchomość, albowiem nabył od ostatniego współwłaściciela udział wynoszący 2/48 części ponad swój udział dotychczas posiadany i przysługujący mu w tej nieruchomości gruntowej, a wynoszący łącznie 46/48 części.

Przy nabyciu udziałów był odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych. Nabywając udziały w nieruchomości Wnioskodawca wstępował w zawarte umowy najmu lokali mieszkalnych, których było siedem. Z tymi samymi osobami, tj. lokatorami na dzień nabycia pełnej, 100% własności, Wnioskodawca zawarł nowe umowy najmu, na te same lokale. Wnioskodawca zawierał również umowy najmu na opróżnione lokale, zajmowane przez dotychczasowych najemców. Były to umowy dotyczące czterech lokali - zawarte z nowymi najemcami. Do umów najmu były zawierane aneksy. Wszystkie umowy i aneksy dotyczyły lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Na dzień złożenia wniosku dwa lokale mieszkalne są przedmiotem umów najmu. Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą, nie jest wpisany do CEIDG. Podatek dochodowy z tytuł umów najmu był płacony na zasadach ogólnych, jako od najmu nie stanowiącego działalności gospodarczej. Budynek nie został ujęty jako środek trwały. Od budynku nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawca w latach 2015-2019 uzyskał odpowiednio przychody/obroty w kwotach: 24.182,51 zł, 58.396,40 zł, 69.978,33 zł. 52.032,85 zł i 44.570,59 zł. Wnioskodawca dotychczas ani nie nabywał innych nieruchomości, ani też nie sprzedawał innych nieruchomości. Decyzją … z dnia 28 maja 2019 r. wydaną przez Prezydenta Miasta …. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na wykonanie robót polegających na remoncie i przebudowie budynku, w wyniku której miało być wydzielonych 18 lokali mieszkalnych (obejmującej m.in. przebudowę dachu ze zmianą geometrii w związku z podniesieniem połaci dachowych od strony podwórza oraz przebudowę elewacji od strony podwórza) wraz ze zmianą sposobu użytkowania poddasza na 5 lokali mieszkalnych oraz lokali mieszkalnych na parterze budynku na lokal gastronomiczny i lokal biurowy, a części pomieszczeń piwnicy na zaplecze kuchenno-magazynowe lokalu gastronomicznego, z dobudową wewnętrznej klatki schodowej łączącej parter z kondygnacją w piwnicy w obrębie lokalu gastronomicznego oraz z dobudową tymczasowego tarasu w podwórzu oraz montażem instalacji wentylacji mechanicznej, w …. przy ulicy ….. Prace budowlane nie zostały rozpoczęte. Wnioskodawca nie szukał nabywcy nieruchomości. Wnioskodawca nie oferował nieruchomości na sprzedaż, ani bezpośrednio, ani przez pośrednika. Wnioskodawcy złożono ofertę zakupu nieruchomości. Dnia 19 marca 2020 r. w formie aktu notarialnego Repertorium A numer …. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązał się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 29 stycznia 2021 roku. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej Wnioskodawca otrzymał zadatek.

Wszystkie udziały zostały nabyte od członków rodziny. Budynek został zbudowany przez prapradziadka Wnioskodawcy na początku XX wieku. Po śmierci pradziadka oraz prababci struktura własności nieruchomości uległa rozdrobnieniu. W następstwie konfliktów rodzinnych nieruchomość nie była należycie zarządzana i podupadła. Część członków rodziny zamieszkiwała poza terytorium kraju. Jako członek rodziny z pokolenia niezaangażowanego w konflikty rodzinne Wnioskodawca postanowił podjąć się negocjacji z krewnymi celem scalenia własności w jednych rękach. Zamiarem było uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości oraz przeprowadzenie remontu budynku.

Wnioskodawca nigdy w przeszłości ani nie nabywał, ani nie sprzedawał części nieruchomości lub udziałów w nieruchomości (innych niż opisane we wniosku), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Po zawarciu umowy przyrzeczonej Wnioskodawca nie zamierza ani nabywać, ani sprzedawać części nieruchomości lub udziałów w nieruchomości (innych niż opisanych we wniosku), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, chyba, że będzie to nabycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, ewentualnie dla potrzeb prowadzenia własnej działalności gospodarczej, o ile takową Wnioskodawca rozpocznie.

We wrześniu 2019 r. Wnioskodawca otrzymał wiadomość od pośredniczki w obrocie nieruchomościami, która chciała przedstawić ofertę nabycia nieruchomości Wnioskodawcy. Początkowo Wnioskodawca odmówił, gdyż nie zamierzał sprzedawać nieruchomości, ani jej części. Wnioskodawca konsolidował własność by zarządzać nieruchomością samodzielnie, wyremontować ją i skupić się na wynajmie i dbaniu o budynek, tak by służył Wnioskodawcy, a w przyszłości Jego spadkobiercom. Nieruchomość ta ma dla Wnioskodawcy ponadto wartość sentymentalną, gdyż wychował się w tym budynku, a prababcia Wnioskodawcy żyła w nim do śmierci. Wnioskodawca przedstawił ten stan pośredniczce, odmawiając zapoznania się z ofertą. Pani pośrednik nalegała jednak powołując się na atrakcyjność oferty. Wnioskodawca uległ i zapoznał się z propozycją. Wnioskodawca stanął przed decyzją: kontynuować obrany przed laty kurs i projekt przewidziany na perspektywę całego życia, czy też przyjąć ofertę. Wnioskodawca wziął pod uwagę następujące czynniki:

*   pierwsza pracownia architektoniczna, z którą nawiązał współpracę okazała się nierzetelna i nie wykonała zleconych prac. W efekcie rozpoczęcie prac projektowych odsunęło się o ponad rok od pierwotnego zamiaru,
*   kolejna pracownia architektoniczna, w stosunku do przyjętego w umowie harmonogramu, opóźniła się z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę o rok. W efekcie powyższego rozpoczęcie planowanego remontu przesunęłoby się o niemal 3 lata od pierwotnych założeń Wnioskodawcy,
*   na ten okres przypadł drastyczny wzrost płac w budownictwie, a także znaczący wzrost kosztów materiałów budowlanych. Przez to przeprowadzenie remontu byłoby w istotny sposób droższe niż zakładał,
*   ponadto, w ciągu tych lat znacznie pogorszyła się sytuacja przedsiębiorstwa, w którym Wnioskodawca jest zatrudniony i którego jest wspólnikiem. Kurczące się zlecenia i brak perspektywy ponownego wzrostu postawiły przed Wnioskodawcą pytanie, czy w ciągu roku nie straci podstawowego i w zasadzie jedynego źródła dochodu – pod znakiem zapytania stanęła ewentualna zdolność kredytowa Wnioskodawcy. Wnioskodawca planując remont zakładał, że zatrudnienie i udział w zyskach przedsiębiorstwa zapewni utrzymanie i po części sfinansuje koszty remontu, co zaczęło stawać się mało prawdopodobnym,
*   dodatkowo, o ile dzięki prawniczemu wykształceniu Wnioskodawca miał kompetencje, by uporządkować sytuację prawną nieruchomości, tak nie miał i nie ma doświadczenia w zakresie architektury, budownictwa, kosztorysowania i remontów. Pojawiła się u Wnioskodawcy obawa, czy da sobie z tym radę i czy całe przedsięwzięcie nie skończy się spektakularnym niepowodzeniem i bankructwem.

Po uwzględnieniu tych argumentów Wnioskodawca zaczął prowadzić rozmowy z oferentem, a do zawarcia samej umowy przedwstępnej doszło na samym początku lockdownu. Płynące ze świata sygnały o nadciągającej pandemii i ryzyko globalnej zapaści gospodarczej ostatecznie przekonały Wnioskodawcę, że sprzedaż będzie najbezpieczniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia zarządzania majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej będzie miało miejsce po 1 stycznia 2021 r., to kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w części 46/48 (udziałach w tej nieruchomości nabytych w 2015 r.) nie będzie stanowiła żadnego ze źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości w części 2/48 (udziałach w tej nieruchomości nabytych 7 grudnia 2016 r. na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego … Wydział Cywilny, sygn. akt … należy zakwalifikować do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.?

Zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając przedstawione okoliczności związane z nabyciem, korzystaniem oraz sprzedażą nieruchomości (budynku), nie sposób uznać, że sprzedaż nieruchomości (budynku) stanowi działalność handlową i że sprzedaż ta może być zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości (budynku) jest wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności). Problematyka związana z ustaleniem podmiotowości prawnopodatkowej w kontekście sprzedaży działek gruntu wielokrotnie była przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Wypracowaną w tej materii linię orzeczniczą, w ocenie Wnioskodawcy, można w pełni odnieść do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W dalszej części zostaną przedstawione fragmenty uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18, na poparcie stanowiska Wnioskodawcy, że uzyskane przychody ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. We wspomnianym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wywiódł, że „(\`(...)\`) o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.(\`(...)\`) W przypadku zatem zbycia nieruchomości uzyskane przychody mogą być zaliczone do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., jeżeli ich zbycie nastąpiło podczas wykonywania czynności posiadających cechy, jakim winna odpowiadać działalność gospodarcza (por. wyrok NSA z 25 kwietnia 2006 r., II FSK 612/05). Prowadzenie działalności gospodarczej, jako uporządkowany ciąg czynności i zdarzeń faktycznych, ma charakter obiektywny (por. np. wyroki NSA: z 18 kwietnia 2014 r., II FSK 1501/12,z 30 stycznia 2014 r., II FSK 1512/12, z 4 marca 2015 r., II FSK 855/12, z 1 kwietnia 2015 r., II FSK 563/13, z 4 września 2015 r., II FSK 1557/13). W związku z tym, dla ustalenia zaistnienia takiej działalności, podstawowego lub przesądzającego znaczenia nie ma formalne oświadczenie danego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi lub nie prowadzi, jak twierdzi skarżący kasacyjnie w niniejszej sprawie. Także zamiar podatnika w zakresie określonej kwalifikacji przychodów ze sprzedaży o tyle nie ma znaczenia, że nie należy do cech, które mogłyby różnicować działalność gospodarczą w handlu nieruchomościami od sprzedaży nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym. Dostrzegając bowiem, że w pewnych przypadkach przepisy prawa umożliwiają podatnikowi zadecydowanie o kwalifikacji uzyskiwanych przez niego przychodów do określonego źródła, a więc dokonanie wyboru innego źródła niż wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., mimo że obiektywnie wypełnione zostały przesłanki z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. (por.: uchwała z 21 października 2013 r., II FPS 1/13), stwierdzić należy, że - jak to wskazano wyżej - w płaszczyźnie relacji między regulacjami art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. kwestia woli podatnika wyboru źródła przychodów wymienionego w drugim ze wskazanych przepisów nie ma znaczenia. Istotne są okoliczności obiektywne, a mianowicie dokonywanie obrotu składnikami majątkowymi w sposób zorganizowany, ciągły, we własnym imieniu, w celu osiągania zarobków z tego tytułu w sposób trwały, co świadczy o działaniu podatnika spełniającym obiektywne kryteria uznania tego działania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. (por. wyrok NSA z 10 listopada 2016 r., II FSK 3012/14).

W świetle dokonanej przez Naczelny Sąd Administracyjny wykładni art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., przychody ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będą uzyskane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca dotychczas ani nie nabywał innych nieruchomości, ani też nie sprzedawał innych nieruchomości. Wnioskodawca nie szukał nabywcy nieruchomości. Wnioskodawca nie oferował nieruchomości na sprzedaż, ani bezpośrednio, ani przez pośrednika. Wnioskodawcy złożono ofertę zakupu nieruchomości. Nie można zatem przypisać Wnioskodawcy dokonywania obrotu składnikami majątkowymi w sposób zorganizowany, ciągły, we własnym imieniu, w celu osiągania zarobków z tego tytułu w sposób trwały. W konsekwencji przedmiotowa sprzedaż nieruchomości nie może być zakwalifikowana jako dokonywana w ramach działalności gospodarczej, tj. jako działalność handlowa. Sprzedaż nieruchomości (budynku) jest wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności) i w związku z tym przychody uzyskane z takiej sprzedaży mogą być zaliczone tylko do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

W ocenie Wnioskodawcy, prowadzony przez Niego najem nie stanowi źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., tj. nie jest działalnością gospodarczą. Wnioskodawca uważa, że prowadzony przez niego najem stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., tj. najem, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W związku z tym sprzedaż nieruchomości (budynku) będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego, zgodnie z zapisem art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Nie stanowi zatem źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości po upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W konsekwencji, że jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej będzie miało miejsce po 1 stycznia 2021 r., to kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w części 46/48 (udziałach w tej nieruchomości nabytych w 2015 r.) nie będzie stanowiła żadnego ze źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania drugiego, zgodnie z zapisem art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W konsekwencji jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej będzie miało miejsce po 1 stycznia 2021 r., to kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości w części 2/48 (udziałach w tej nieruchomości nabytych 7 grudnia 2016 r. na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego …. Wydział Cywilny, sygn. akt …) należy zakwalifikować do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, bowiem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności nie wynika, aby przychody z planowanej sprzedaży nieruchomości można było zakwalifikować jako uzyskiwane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do posiadanej nieruchomości wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Tym samym, w wyniku sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać natomiast należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje bowiem generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. Zatem, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty ich nabycia.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

W konsekwencji, mając na względzie treść przywołanego wyżej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości w części 46/48 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (brak źródła przychodu), natomiast pozostała część, tj. 2/48, w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2021 r. (z uwagi na fakt, że nie upłynie okres 5 lat od momentu nabycia) będzie stanowiła przychód podatkowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.