Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.600.2021.6.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-10
Teza: Sprzedaż Działek nie będzie powodowała obowiązku naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług. Powyższa sprzedaż nie będzie powodowała obowiązku składania deklaracji VAT oraz plików JPK_V. Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku rejestracji jako podatnik czynny VAT.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; działki; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 53 działek i obowiązku składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz określenia daty rejestracji jako podatnik czynny VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest nieprawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

25 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 23 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 53 działek i obowiązku składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

· określenia daty rejestracji jako podatnik czynny VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

· określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 stycznia 2022 r. (wpływ 2 lutego 2022 r.) oraz pismem z 26 stycznia 2022 r. (wpływ 9 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych o nieograniczonym obowiązku na terytorium Polski. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie. Na moment składania wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, korzystającym ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

8 grudnia 1995 r. na podstawie umowy darowizny (…) Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę nr (…) od swoich rodziców, położoną w miejscowości (…). Działka ta stanowi ugór o rodzaju użytku i klasie OFU – R, OZU – R, OZK IVa.

Wnioskodawca otrzymał decyzję nr (…) o warunkach zabudowy, wydaną 22 czerwca 2021 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie 33 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i technicznymi, przewidzianymi do realizacji na działce nr ewid. (…). Niniejsza działka nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wystąpił o podział geodezyjny działek i 10 września 2021 r. otrzymał decyzję nr (…) o zatwierdzeniu podziału nieruchomości o nr ewid. (…), dla której prowadzona jest w Sądzie rejonowym (…) księga wieczysta nr (…). W wyniku podziału nieruchomości zostanie wydzielonych pięćdziesiąt trzy działki, z czego 33 działki zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a pozostałe 20 działek posłuży za drogę wewnętrzną służącą obsłudze komunikacyjnej nowo wydzielanych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Wnioskodawca zamierza sprzedać wyżej wymienione 53 działki nabywcy, który planuje inwestycję budowlaną w postaci budowy 33 domów jednorodzinnych wraz z drogami wewnętrznymi.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowych (dalej jako „Nieruchomość” lub „Działki”), na rzecz nabywcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie budowy i dostawy nieruchomości. Sprzedaż Działek ma następować cyklicznie na podstawie kolejnych umów sprzedaży. Wszystkie opisane Działki we wniosku stanowią działki niezabudowane.

Podstawą złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej są wątpliwości Wnioskodawcy czy przyszła sprzedaż Nieruchomości może nosić znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy, a tym samym czy sprzedaż rodzi skutki w zakresie konieczności opodatkowania ich podatkiem VAT, składaniem deklaracji VAT oraz plików JPKV7.

Ponadto Wnioskodawca zaznacza, iż nie sprzedawał nigdy wcześniej żadnych działek, Wnioskodawca nie prowadzi działalności developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

### Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działki były wykorzystywane jako grunty orne oraz nadal są i będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako grunty orne do momentu zbycia. Grunty te zostały geodezyjnie podzielone na działki, jednak fizycznie służą i służyć będą do momentu zbycia jako grunt orny.

Wydzielone działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim do momentu zbycia.

Prawa i obowiązki ciążące na Wnioskodawcy jako Sprzedającym wynikające z postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży, która zostanie zawarta, to dostarczenie niezbędnych dokumentów do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia działek. Kupujący zobowiązany będzie wpłacić zaliczkę na poczet zakupu działek w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy przedwstępnej.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie zapłata zaliczki w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej.

Przed sprzedażą działek Wnioskodawca udzielił lub udzieli Kupującemu (lub osobie trzeciej) jakichkolwiek pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących tych działek.

Kupujący został upoważniony przez Wnioskodawcę i występował jako Jego pełnomocnik w sprawie złożenia wniosku o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i technicznymi. Innych pełnomocnictw, do innych spraw Wnioskodawca nie udzielał.

W stosunku do planowanej sprzedaży działek Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował czynności w celu ich uatrakcyjnienia. Czynności w postaci uzbrojenia terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych itp. będzie dokonywał Kupujący po dokonaniu przez Wnioskodawcę zbycia działek na jego rzecz.

Wnioskodawca nie ogłaszał sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź nie podejmował innych działań marketingowych.

Decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla działki nr (…) będzie obowiązywała również dla wydzielonych z niej działek oraz daje możliwość zabudowy każdej z osobna działki, w postaci budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi i technicznymi.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy był złożony w imieniu Wnioskodawcy za pośrednictwem Kupującego, któremu udzielił stosownego pełnomocnictwa.

Sprzedaż pierwszej działki zostanie poprzedzona zaliczką.

Do dnia dzisiejszego nie została zawarta umowa przedwstępna. Umowa przyrzeczona zbycia działek, która zostanie zawarta będzie zobowiązywała Wnioskodawcę do dostarczenia takich dokumentów jak:

· akt własności nieruchomości;

· wypis z rejestrów gruntów;

· zaświadczenie o zagospodarowaniu przestrzennym;

· uproszczony plan urządzenia lasów;

· zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach;

· zaświadczenie o odprowadzonym podatku lub jego braku od sprzedawanej nieruchomości;

· oświadczenie o byciu lub niebyciu czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług;

· decyzja o warunkach zabudowy dotycząca sprzedawanej nieruchomości;

· decyzja potwierdzająca i zatwierdzająca podział nieruchomości.

Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w związku z planowaną sprzedażą działek. Zdarzenie gospodarcze w postaci sprzedaży działek jest zdarzeniem jednorazowym i nie będzie to długotrwała działalność Wnioskodawcy, a jedynie sprzedaż posiadanych dotychczas działek. Wnioskodawca nie zamierza i nie będzie kupował i zbywał kolejnych działek.

Wykorzystanie towarów (działek) nie będzie procesem ciągłym dla celów zarobkowych a jedynie procesem sprzedaży posiadanych już działek w ilości 33 działek pod zabudowę mieszkaniową oraz 20 działek służących jako drogi wewnętrzne i działki współistniejące z działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Innych działek niż działki w ilości 53 Wnioskodawca nie zamierza i nie będzie sprzedawał ani też kupował nowych/innych działek i sprzedawał. Celem zarobkowym Wnioskodawcy jest proces sprzedania posiadanych na dzień dzisiejszy działek w ilości łącznej 53.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż opisywanych Działek, dla których Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną, będzie powodowała obowiązek naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług wraz z wszystkimi konsekwencjami w postaci składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7?

2\. Czy w opisanej sytuacji właściwą datą rozpoczęcia działalności dla celów podatku VAT, a tym samym datą rejestracji jako podatnik czynny VAT będzie dzień otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży działek?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W opisanej sytuacji Wnioskodawca występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w związku z czym ciąży na Wnioskodawcy obowiązek naliczenia i zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedawanych Działek wraz ze wszystkimi obowiązkami natury formalnej w postaci złożenia deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1\. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2\. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3\. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4\. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5\. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6\. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7\. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Jednakże należy zauważyć, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Artykuł 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W opisanej sytuacji z uwagi na całokształt poczynionych działań zasadne jest przypisanie zorganizowanego i ciągłego działania mającego na celu sprzedaż opisywanych Działek. Należy zauważyć, iż już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej w nawiązaniu do jej treści zamiarem nie będzie pojedyncza sprzedaż, ale ciągłe działanie rozłożone w czasie mające na celu realizację głównego założenia w postaci sprzedaży opisywanych Nieruchomości. Do dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży Działek, Wnioskodawcy uzyskał warunki zabudowy na wszystkie Działki oraz dokonał podziału. Powyższe działania wskazują na analogię z działaniem profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Tym samym nie ulega wątpliwości, iż z racji sprzedaży opisywanych Nieruchomości Wnioskodawca dokonując sprzedaży Działek stanie się podatnikiem podatku VAT. Planowana wartość sprzedaży Działek, która będzie zapisana w umowie przedwstępnej znacząco przekroczy limit sprzedaży o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

Reasumując, sprzedaż opisanych Działek skutkuje obowiązkiem naliczenia i zapłaty podatku VAT, rejestracji dla potrzeb podatku VAT oraz składania deklaracji VAT i plików JPK\_V7.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji właściwą datą rejestracji jako podatnik VAT czynny będzie dzień otrzymania zaliczki na podstawie zawartej przyszłej umowy przedwstępnej.

Zgodnie z brzmieniem art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Ustawa dla podmiotów określonych w art. 15 przewiduje możliwość skorzystania z tzw. zwolnienia podmiotowego.

Zgodnie z brzmieniem art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Jednocześnie art. 113 ust. 5 ustawy wskazuje, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

W opisanej sytuacji Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, w związku z którą dzień później Wnioskodawca otrzyma zaliczkę na kwotę 250 000 zł. W związku z powyższym w momencie otrzymania zaliczki Wnioskodawca przekroczy limit, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9. Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji właściwą datą ujęcia utraty prawa do zwolnienia od podatku VAT w deklaracji VAT-R powinna być data otrzymania opisywanej zaliczki.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 53 działek i obowiązku składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz określenia daty rejestracji jako podatnik czynny VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości gruntowej należy traktować jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Grunt spełnia bowiem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania opisanej we wniosku sprzedaży podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Przepis art. 96 ust. 1 ustawy mówi, że:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z przepisu art. 99 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

Na podstawie art. 103 ust. 1 ustawy:

Podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.

Jak stanowi art. 109 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym.

Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;

2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;

3) kontrahentów;

4) dowodów sprzedaży i zakupów.

Natomiast w myśl § 1 Rozporządzenia Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz. 1988 ze zm.):

1\. Rozporządzenie określa:

1) szczegółowy zakres danych zawartych w:

a) deklaracjach podatkowych, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej „ustawą”,

b) ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy, zwanej dalej „ewidencją”;

2) objaśnienia co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy, zwanych dalej „deklaracjami”, oraz niezbędne pouczenia, a także sposób wykazywania danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z art. 109 ust. 3b i 3c ustawy.

2\. Objaśnienia co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji oraz sposób wykazywania danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z art. 109 ust. 3b i 3c ustawy określa załącznik do rozporządzenia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie. Na moment składania wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. 8 grudnia 1995 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę nr (…) od swoich rodziców. Wnioskodawca otrzymał decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości o nr (…). W wyniku podziału nieruchomości zostanie wydzielonych pięćdziesiąt trzy działki. Wnioskodawca zamierza sprzedać wyżej wymienione 53 działki. Działki były wykorzystywane jako grunty orne oraz nadal są i będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako grunty orne do momentu zbycia. Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży Działek. Wszystkie opisane Działki we wniosku stanowią działki niezabudowane. Wnioskodawca otrzymał decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr (…), która będzie obowiązywała również dla wydzielonych z niej działek oraz daje możliwość zabudowy każdej z osobna działki, w postaci budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi i technicznymi. Wniosek o wydanie warunków zabudowy był złożony w imieniu Wnioskodawcy za pośrednictwem Kupującego, któremu udzielił stosownego pełnomocnictwa. Innych pełnomocnictw, do innych spraw Wnioskodawca nie udzielał. Prawa i obowiązki ciążące na Wnioskodawcy jako Sprzedającym wynikające z postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży, która zostanie zawarta, to dostarczenie niezbędnych dokumentów (akt własności nieruchomości, wypis z rejestrów gruntów, zaświadczenie o zagospodarowaniu przestrzennym, uproszczony plan urządzenia lasów, zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach, zaświadczenie o odprowadzonym podatku lub jego braku od sprzedawanej nieruchomości, oświadczenie o byciu lub niebyciu czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, decyzja o warunkach zabudowy dotycząca sprzedawanej nieruchomości, decyzja potwierdzająca i zatwierdzająca podział nieruchomości) do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia działek. Kupujący zobowiązany będzie wpłacić zaliczkę na poczet zakupu działek w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy przedwstępnej –warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie zapłata zaliczki w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy sprzedaż opisanych Działek będzie powodowała obowiązek naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług wraz z wszystkimi konsekwencjami w postaci składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę w stosunku do Działek należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jedyną aktywnością jaką Wnioskodawca podjął w stosunku do Działek był podział nieruchomości nr (…) na te Działki oraz wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Wnioskodawca sprzedając Działki będzie korzystał więc z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

W konsekwencji dokonując sprzedaży Działek, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Działek, a dostawę Działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7.

**Podsumowując,** **sprzedaż opisywanych Działek, dla których Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną, nie będzie powodowała obowiązku naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług. Powyższa sprzedaż nie będzie powodowała również obowiązku składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznano za nieprawidłowe.

W dalszej części Wnioskodawca ma także wątpliwości dotyczące określenia daty rejestracji jako podatnik czynny VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Jak już wcześniej wskazano, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Natomiast przy sprzedaży Działek Wnioskodawca będzie działał w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Uwzględniając, że Wnioskodawca przy sprzedaży Dziełek nie będzie działał w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, nie powstanie obowiązek rejestracji jako podatnik czynny VAT.

**Podsumowując, w opisanej sytuacji Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku rejestracji jako podatnik czynny VAT.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 53 działek i obowiązku składania deklaracji VAT oraz plików JPK\_V7 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i określenia daty rejestracji jako podatnik czynny VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Z kolei wniosek w części dotyczącej określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) został załatwiony w postanowieniu z 4 lutego 2022 r. nr 0112-KDIL1-2.4012.668.2021.1.DS.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).