Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-1/4511-350/15/ESZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-10-09
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku – kamienicy zakupionej w 2007 r.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 czerwca 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 23 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 11 i 14 września 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku – kamienicy zakupionej w 2007 r. – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 czerwca 2015 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku – kamienicy zakupionej w 2007 r. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 27 sierpnia 2015 r. Znak: IBPB-1-1/4511-350/15/ESZ, IBPP1/4512-535/15/AZb, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 11 i 14 września 2015 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel nieruchomościami. Jest czynnym podatnikiem VAT. W dniu 27 lipca 2007 r. zakupił zabudowaną działkę o powierzchni 721 m2, której częścią składową był budynek kamienicy, pięciokondygnacyjny, wybudowany w 1887 r., obejmujący 17 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 667,05 m2, dwa lokale użytkowe o łącznej powierzchni 85m2 (ogółem kamienica miała 752,05 m2 powierzchni użytkowej) oraz budynki gospodarcze - komórki. Nieruchomość tę zakupił bez podatku VAT-u od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będących czynnymi podatnikami podatku VAT. Po zakupie wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny i oddał do używania z przeznaczeniem na wynajem i wynajmował lokale mieszkalne i użytkowe do momentu sprzedaży. Poprzedni właściciele również wynajmowali lokale w tej kamienicy. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na modernizację budynku. W dniu 13 maja 2015 r. Wnioskodawca sprzedał całą nieruchomość obejmującą działkę gruntu o powierzchni 721 m2, budynek kamienicy oraz 12 komórek o powierzchni 1 m2 każda, wszystkie nadające się jedynie do rozbiórki.

W dniu 29 września 2008 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość składającą się z dwóch zabudowanych działek o łącznej powierzchni 850 m2. Częścią składową działek jest budynek mieszkalny (wielomieszkaniowy). Nieruchomość tę Wnioskodawca kupił bez podatku VAT od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, nie będących czynnymi podatnikami podatku VAT. Budynek został wpisany do ewidencji środków trwałych, wg klasyfikacji KŚT - lokale mieszkalne, następnie amortyzował i przeznaczył na cele działalności gospodarczej tj. na wynajem na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca poniósł wydatki na remont tego budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej bez prawa do odliczenia VAT (w całości budynek był wynajmowany na cele mieszkaniowe, zwolnione z VAT). Budynek składał się z 9 lokali mieszkalnych i części wspólnych takich jak klatka schodowa i strych. Kilka lat wcześniej Wnioskodawca sprzedał część mieszkań lokatorom, którzy je wynajmowali wraz z udziałem w częściach wspólnych kamienicy, w tym również w strychu i w związku z tym Wnioskodawca nie był już właścicielem całego strychu. W dniu 8 października 2014 r. Wnioskodawca przekształcił strych w kolejny, tj. 10-ty lokal mieszkalny, a następnie 6 listopada 2014 r. odkupił wcześniej sprzedane udziały w strychu lokatorów, tj. od osób fizycznych bez podatku VAT. Lokal ten sprzedał 14 maja 2015 r.

Na działce, na której stoi budynek mieszkalny, wielomieszkaniowy Wnioskodawca wybudował i oddał do używania na wynajem w 2011 r. 9 garaży w dwóch budynkach murowanych. W jednym o powierzchni 106 m2 znajduje się 6 garaży, a drugim o powierzchni 54 m2 znajdują się 3 garaże. Z wydatków związanych z budową garaży Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT, gdyż w tym czasie nie był czynnym podatnikiem VAT (był zwolniony podmiotowo). Jeden z tych garaży Wnioskodawca sprzedał razem z lokalem mieszkalnym 14 maja 2015 r. temu samemu kupującemu, jednym aktem notarialnym.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 7 września 2015 r. wskazano m.in., że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 sierpnia 2007 r. Kamienica wraz komórkami była wynajmowana lokatorom, zarówno kamienica jak i komórki były środkiem trwałym w firmie. Budynek kamienicy wg PKOB sklasyfikowany jest pod symbolem 1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Cała kamienica jest budynkiem mieszkalnym, zgodnie z objaśnieniami do PKOB w pkt 1.2 „Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych”. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku kamienicy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% ich wartości początkowej. W momencie zakupu całość budynku, czyli wszystkie mieszkania były wynajmowane. Na przestrzeni lat 2007 - 2015 wszystkie mieszkania były stale wynajmowane, niektóre mieszkania czasowo (2-3 miesiące) nie były wynajmowane, z powodu zmiany lokatorów. Przed sprzedażą 4 mieszkania nie były wynajmowane przez okres 6 miesięcy. Dla budynku kamienicy i dla budynków gospodarczych - komórek była prowadzona jedna księga wieczysta. Wnioskodawca nie wyodrębniał prawnie lokali w tej kamienicy.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży budynku - kamienicy, którą Wnioskodawca kupił w 2007 r. i sprzedał w 2015 r. jest przychodem z działalności gospodarczej?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaż budynku (kamienicy) nie jest przychodem z działalności gospodarczej, gdyż jest to budynek mieszkalny wykorzystywany w działalności gospodarczej.

W świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów tych nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem mieszkalnym lub lokalem. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedany budynek bez wątpienia był budynkiem mieszkalnym, wielomieszkaniowym, w którym było 17 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe o powierzchni 85 m2. Łączna powierzchnia użytkowa wynosiła 752,05 m2. Przedmiotem sprzedaży nie były poszczególne lokale tylko cały budynek. Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych budynkiem mieszkalnym jest budynek, którego powierzchnia mieszkalna przekracza 50% ogólnej powierzchni budynku. Zatem nie jest to przychód z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest to również przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, gdyż minęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Budynek został zakupiony w 2007 r., a sprzedany w 2015 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

\-pozarolnicza działalność gospodarcza,

\-odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, w myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl natomiast art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że w przypadku wykorzystywania w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej nieruchomości, stanowiącej środek trwały w tej działalności, przychód z jej sprzedaży, co do zasady, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jako przychód ze sprzedaży środka trwałego. Wyjątek stanowi będąca środkiem trwałym nieruchomość mieszkalna oraz związany z nią udział w gruncie. W świetle bowiem cyt. wyżej przepisów, przychód z jego sprzedaży stanowi zawsze przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel nieruchomościami. W dniu 27 lipca 2007 r. zakupił zabudowaną działkę, której częścią składową był budynek kamienicy, obejmujący 17 mieszkań, dwa lokale użytkowe oraz budynki gospodarcze - komórki. Po zakupie wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny i oddał do używania z przeznaczeniem na wynajem i wynajmował lokale mieszkalne i użytkowe do momentu sprzedaży. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na modernizację budynku. W dniu 13 maja 2015 r. Wnioskodawca sprzedał całą ww. nieruchomość.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, że skoro przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość mieszkalna stanowiąca środek trwały w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej zastosowanie znajdzie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem sprzedaż ta nie generuje przychodu ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Dokonana przez Wnioskodawcę w 2015 roku sprzedaż nieruchomości o charakterze mieszkalnym (kamienicy), nie skutkuje również powstaniem przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła ona po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości. Należy bowiem wskazać, że ww. pięcioletni termin w odniesieniu do nieruchomości nabytej w 2007 roku minął z dniem 31 grudnia 2012 roku.

Podsumowując, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości wskazanej w treści wniosku, ponieważ sprzedaż ta nie skutkuje powstaniem przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku (kamienicy), jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie wskazać należy, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.