Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-509/15-2/KW1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-01-21
Teza: Czy planowana Transakcja nie będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2015 r. (data wpływu 16 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomość - biurowiec pod nazwą „P.” (dalej: Nieruchomość) od spółki P. sp. z o.o. (dalej: Sprzedający).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 6/4 oraz 8/4, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste (dalej: Grunt);
*   prawo własności budynku o przeznaczeniu biurowo-usługowym posadowionym na działce o numerze ewidencyjnym 6/4 (dalej: Budynek);
*   prawo własności infrastruktury towarzyszącej funkcjonowaniu Budynku w tym m.in. drogi dojazdowe i wewnętrzne, chodniki, zewnętrzne miejsca parkingowe, tereny zielone oraz wiaty rowerowe znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 6/4 oraz 8/4 (dalej łącznie: Budowle).

Działka o numerze 6/4 jest zabudowana Budynkiem i częścią Budowli, natomiast działka 8/4 jest zabudowana Budowlami, w tym m.in. drogą.

Sprzedający nabył Grunt, na którym posadowiony jest Budynek oraz Budowle, na podstawie umowy sprzedaży opodatkowanej VAT. Budynek oraz Budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego w latach 2011-2012. Sprzedający ponosił koszty budowy Budynku oraz Budowli z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z budową tych obiektów i Sprzedający faktycznie odliczał podatek VAT naliczony z tytułu wydatków na budowę Budynku i Budowli. Po zakończeniu prac budowlanych Sprzedający na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta w dniu 24 grudnia 2012 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku.

Działalność gospodarcza Sprzedającego polega m.in. na wynajmie powierzchni w Budynku. Na dzień złożenia niniejszego wniosku całość powierzchni Budynku została wynajęta, tj.:

*   powierzchnia biurowa, powierzchnia magazynowa, powierzchnia wspólna Budynku, miejsca parkingowe położone na poziomach -2 i -3 Budynku oraz na zewnątrz Budynku oraz powierzchnia przeznaczona na działalność przedszkola lub żłobka zostały wynajęte na rzecz jednego najemcy (dalej: Główny Najemca) począwszy od 2 stycznia 2013 r. (w przypadku przedszkola od 1 stycznia 2013 r.), przy czym w umowach najmu ustalono odrębne opłaty za (i) powierzchnię biurową obejmującą również powierzchnię wspólną Budynku, (ii) powierzchnię magazynową, (iii) miejsca parkingowe oraz (iv) powierzchnię przeznaczoną na przedszkole lub żłobek;
*   powierzchnia przeznaczona na działalność restauracji została wynajęta od 1 lutego 2013 r.;
*   miejsca parkingowe na poziomie -1 są wynajmowane indywidualnym użytkownikom parkingu na podstawie stawek godzinowych lub miesięcznych abonamentów od 2 stycznia 2013 r., przy czym część tych miejsc jest wynajmowana długoterminowo przez Głównego Najemcę od 1 października 2013 r.

W umowach najmu wskazano, że w okresie najmu najemcom będzie przysługiwało również prawo do korzystania z powierzchni zewnętrznej Nieruchomości (tj. m.in. dróg dojazdowych i wewnętrznych chodników, wiat parkingowych oraz terenów zielonych), jednak za korzystanie z przedmiotowych terenów i obiektów nie zostały ustalone odrębne opłaty, z wyjątkiem zewnętrznych miejsc parkingowych, które zostały w całości wynajęte Głównemu Najemcy za odrębną opłatą za każde miejsce parkingowe.

Czynsz płacony przez najemców jest powiększany o należny podatek VAT. Opłaty za korzystanie z miejsc parkingowych na poziomie -1 Budynku również powiększane są o należny podatek VAT.

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku czy Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się zbywalne) do projektów budowlanych oraz ewentualnych licencji (o ile okażą się one zbywalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości (o ile takie będą).

W wyniku planowanej Transakcji Spółka wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące Budynków oraz Budowli (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, nastąpi przeniesienie na Spółkę praw wynikających z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umowy najmu, dokumentów gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych, przy czym rozliczenie tych ostatnich może nastąpić w drodze przelewu lub potrącenia wzajemnych zobowiązań Sprzedającego i Spółki). Spółce zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku oraz Budowli.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę),
*   umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, m.in. o świadczenie usług księgowych,
*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   środki pieniężne należące do Sprzedającego, inne niż kaucje gotówkowe wykonawców lub najemców wspomniane powyżej,
*   należności (w tym należności związane z czynszami najmu, powstałe przed planowaną Transakcją),
*   zobowiązania z tytułu kredytu, z którego została sfinansowana budowa Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
*   licencje na oprogramowanie, nabyte przez Sprzedającego, które nie są związane bezpośrednio z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości,
*   księgi handlowe Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi w Polsce czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi.

Sprzedający i Spółka zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do części Nieruchomości, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia dokonania Transakcji upłynęło co najmniej 2 lata i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Sprzedający i Spółka złożą właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana Transakcja nie będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 31 grudnia 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-937/15-2/PC.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zdaniem Spółki, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4a ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Art. 2 pkt 4 lit. a) stanowi, iż opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT, zaś zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o PCC. Jak wskazano bowiem w uzasadnieniu do punktu 1 powyżej, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomość - biurowiec pod nazwą „P.” (dalej: Nieruchomość) od spółki P. sp. z o.o. (dalej: Sprzedający). Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się zbywalne) do projektów budowlanych oraz ewentualnych licencji (o ile okażą się one zbywalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości (o ile takie będą). W wyniku planowanej Transakcji Spółka wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące Budynków oraz Budowli (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, nastąpi przeniesienie na Spółkę praw wynikających z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umowy najmu, dokumentów gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych, przy czym rozliczenie tych ostatnich może nastąpić w drodze przelewu lub potrącenia wzajemnych zobowiązań Sprzedającego i Spółki). Spółce zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku oraz Budowli. W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości. Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi w Polsce czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi. Sprzedający i Spółka zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do części Nieruchomości, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia dokonania Transakcji upłynęło co najmniej 2 lata i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Sprzedający i Spółka złożą właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W interpretacji indywidualnej z dnia 31 grudnia 2015 r. Nr IPPP3/4512-937/15-2/PC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: „(…) planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT, przy czym warunkiem opodatkowania Transakcji będzie dokonanie przez strony wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.(…) z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy VAT.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.