Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-706/14-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-09-25
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.), uzupełnionym w dniu 16 września 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z 8 września 2014 r. nr ILPP1/443-506/14-2/AW, ILPB2/415-706/14-2/JK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 8 września 2014 r., zaś 19 września 2014 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania pisma w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 17 września 2014 r.). Wpłata brakującej opłaty nastąpiła w dniu 16 września 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 11 października 2013 r. Wnioskodawczyni otrzymała od ojca darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o pow. 0,2694 ha.

Częścią składową działki gruntu jest budynek handlowo-usługowy (hala magazynowa), wybudowany w latach 90-tych XX wieku.

Działka jest działką przemysłową. Umowa darowizny została zawarta w formie aktu notarialnego.

Z dniem 31 grudnia 2010 r. ojciec Zainteresowanej zakończył prowadzenie działalności gospodarczej i nie był już podatnikiem VAT. Z dniem 30 listopada 2011 r. matka Wnioskodawczyni również zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej w tej nieruchomości (umowa użyczenia).

Rodzice od 29 lat mają wspólność majątkową małżeńską. Obecnie są bezrobotni. Zainteresowana, jako osoba obdarowana jest studentką ostatniego roku studiów.

Wnioskodawczyni nadmienia, że w okresie od dnia 1 kwietnia 2013 r., do dnia 10 października 2013 r. ojciec wynajmował odpłatnie na podstawie umowy najmu przedmiotową nieruchomość prywatnemu podmiotowi, który prowadził (i nadal prowadzi) w tej nieruchomości działalność gospodarczą. Ojciec wystawiał co miesiąc notę księgową i rozliczał się z podatku, w formie ryczałtu w wysokości 8,5% (PIT-28, zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za rok 2013).

Zainteresowana dodatkowo wyjaśnia, że w dniu 21 maja 2013 r. na mocy decyzji Burmistrza na wniosek ojca ww. nieruchomość gruntowa została odpłatnie przekształcona z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.

Z dniem, gdy Zainteresowana została obdarowana, tj. 11 października 2013 r. zawarła umowę najmu z dotychczasowym najemcą na czas nieoznaczony o podobnej treści.

Zgłosiła tę czynność do miejscowego urzędu skarbowego i od tego momentu, co miesiąc dla obecnego dzierżawcy wystawia notę księgową. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jestem podatnikiem VAT.

Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania (ryczałt) złożyła w terminie zakreślonym prawem. Rozlicza się PIT-28.

W okresie prowadzenia działalności gospodarczej przez ojca w ww. nieruchomości dokonywano odpisów amortyzacyjnych tej nieruchomości.

Z chwilą zakończenia działalności gospodarczej, przez ojca Zainteresowanej, na dzień 31 grudnia 2010 r. nieumorzona (niezamortyzowana) wartość ww. nieruchomości wynosiła 354.331zł.

Otrzymaną darowiznę, nieruchomość gruntową z budynkiem Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2015 r., a na pewno w okresie krótszym, niż przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (darowizna).

Po sprzedaży darowanej nieruchomości otrzymane pieniądze, Zainteresowana chce przeznaczyć na zakup nieruchomości komercyjnej, np. zakład usługowy, sklep lub inne, w innej miejscowości, gdzie planuje w przyszłości prowadzić działalność gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e, ust. 2 ustawy, podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Dochodem z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości budynkowej będzie różnica miedzy przychodem z jej sprzedaży, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych (uwzględniającą aktualizację środków trwałych oraz nakłady ulepszeniowe poniesione w czasie posiadania tej nieruchomości) powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tego środka trwałego. Natomiast dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej, stanowiącej odrębny środek trwały w prowadzonej działalności, (który nie podlega amortyzacji), będzie różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży, a wartością początkową tego środka trwałego wykazaną w ww. ewidencji. Mówiąc wprost dochodem tu będzie kwota uzyskana ze sprzedaży darowanej nieruchomości, pomniejszona o wartość niezamortyzowanej ww. nieruchomości‚ tj. pomniejszona o kwotę 354.331 złotych. Dopiero wielkość tej różnicy będzie opodatkowana podatkiem dochodowym, który wynosi 19 %. Czy słusznie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwala na sprzedaż darowanej nieruchomości gruntowej, gdzie dochodem będzie różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży, pomniejszoną o niezamortyzowaną część nieruchomości, w tym przypadku pomniejszoną o kwotę 354.331 złotych. I dopiero od tej kwoty wynikłej z tej różnicy, Zainteresowana zapłaci 19% podatek dochodowy, mimo, że nieruchomość gruntową nabyła w drodze umowy darowizny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem dla uznania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej za przychód z tej działalności, istotne jest, aby zostały spełnione przesłanki określone w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. by nieruchomość stanowiła składnik majątku, będący środkiem trwałym. W przeciwnym wypadku zbycie nieruchomości nie dokonane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ono miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu nie powstaje przychód (nie ma miejsca opodatkowanie podatkiem dochodowym).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny nieruchomość, w której rodzice prowadzili działalność gospodarczą. Zainteresowana nie prowadzi i nigdy nie prowadziła własnej działalności gospodarczej, a zatem nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość wynajmuje odpłatnie osobie trzeciej otrzymane przychody rozliczając na podstawie PIT-28. Otrzymaną darowiznę – nieruchomość gruntową z budynkiem Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2015 r., a na pewno w okresie krótszym, niż przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (darowizna). Po sprzedaży darowanej nieruchomości otrzymane pieniądze, Zainteresowana chce przeznaczyć na zakup nieruchomości komercyjnej, np. zakład usługowy, sklep lub inne, w innej miejscowości, gdzie planuje w przyszłości prowadzić działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie zbycie posiadanej nieruchomości w której rodzice Wnioskodawczyni prowadzili działalność gospodarczą, a która to nieruchomość jest przedmiotem Jej majątku, nie stanowi zbycia składnika majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie przychód z tego tytułu należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości – w warunkach opisanych we wniosku – nabytej w 2013 roku będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że skoro Wnioskodawczyni dokona zbycia darowanej nieruchomości poza prowadzoną przez Nią działalnością gospodarczą (nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Zainteresowaną na potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej) właściwym nie będzie ustalenie kosztów uzyskania przychodów odpowiednich dla źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto wskazać należy, że koszty takie nie będą mogły być zastosowane przez Wnioskodawczynię również z uwagi na fakt, że amortyzacja dotyczyła środka trwałego będącego własnością osoby trzeciej (ojca Zainteresowanej), a nie Jej samej. W konsekwencji dochodem Zainteresowanej nie będzie różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży, pomniejszoną o niezamortyzowaną część nieruchomości (w tym przypadku pomniejszoną o kwotę 354.331 złotych), tylko przychód ustalony na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z ww. przepisem, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 ust. 2 ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.