Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.344.2020.3.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-25
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; opodatkowanie; podział; rolnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2020 r. (data wpływu 22 maja 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) oraz pismem z dnia 6 sierpnia 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek o nr 4 i 20 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek o nr 4 i 20.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) oraz pismem z dnia 6 sierpnia 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.) w którym doprecyzowano opis sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca wskazuje, że nie jest i nigdy w przeszłości nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Obecnie Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego położonego we wsi (…), Gmina (…). Przedmiotowy wniosek dotyczy dwóch niezabudowanych działek gruntu rolnego (nr 4 o powierzchni 0,8516 ha oraz 20 o powierzchni 0,7063 ha), które zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 30 grudnia 2019 r. położone są na terenach oznaczonych symbolem RI i RII – grunty orne. Przedmiotowe działki zostały wydzielone z działki nr 0 o powierzchni 6,31 ha, zakupionej przez Wnioskodawcę w sierpniu 1998 r. od innego rolnika, w celu powiększenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy (gospodarstwo znajdujące się w (…) stanowiące działkę gruntu ornego nr B otrzymał w darowiźnie od rodziców w 1994 r.; powiększenia gospodarstwa dokonał również w październiku 1995 r. kupując od sąsiada działkę gruntu rolnego o nr A). W czasie nabycia działki nr 0 znajdowała się ona na obrzeżach (…) poza zabudowaniami. W 2002 r. przeznaczenie wielu hektarów terenów rolnych znajdujących się pod (…) (w tym także sąsiadujących z działką nr 0) zostało zmienione na zabudowę mieszkaniową. W styczniu 2008 r. z uwagi na zmianę przeznaczenia gruntów znajdujących się w sąsiedztwie działki nr 0, Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Gminy (…) o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) dla działki o nr 0. Gmina (…) uzależniła sporządzenie i uchwalenie MPZP od odsprzedania jej części działki nr 0 na poszerzenie ulicy (…) i przyszłe drogi (co stanowiło obszar około 1 ha). Jednocześnie, Gmina z własnej inicjatywy zobowiązała się do przeprowadzenia procedury wydzielenia przyszłych dróg i pokrycia jej kosztów. W wyniku wydzielenia dróg z działki nr 0 powstały 4 odrębne, należące do Wnioskodawcy działki, tj. działki 4 (będąca przedmiotem niniejszego wniosku, o powierzchni 0,8516 ha), 5, 7, 9. Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia 28 kwietnia 2009 r. uchwalony został MPZP dla działki nr 0. Dla działek będących przedmiotem wniosku (tj. działki nr 4 i później wydzielonej działki nr 20) została przewidziana zabudowa mieszkaniowo-usługowa. Jednocześnie, Rada Miejska Gminy (…) w uchwale stanowiącej załącznik do MPZP uchwaliła, że w przeciągu 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP wykona inwestycję z zakresu infrastruktury technicznej polegającej na budowie dróg. Wnioskodawca nie zabiegał w żaden sposób o podjęcie przez Radę Miejską tej uchwały. Infrastruktura techniczna, o której mowa w uchwale, nie została do dnia dzisiejszego wykonana, Wnioskodawca też od czasu uchwalenia MPZP nie wnosił o jej wykonanie. Zgodnie z wcześniejszym zobowiązaniem w 2010 r. Wnioskodawca sprzedał Gminie (…) grunty pod drogi. W listopadzie 2010 r. Wnioskodawca wystawił poprzez biuro pośrednictwa sprzedaży wszystkie jego działki powstałe w wyniku wydzielenia dróg na działce nr 0. W późniejszym czasie, poprzez inne biuro podjęta była próba sprzedaży także osobno działek 1 i przyszłej 2. Obydwa biura nie były w stanie znaleźć zainteresowanego kupca. We wrześniu 2015 r. Wnioskodawca uzyskał ostateczną decyzję podziałową działki nr 7 na działki 11 (teren zielony przewidziany w planie), 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 jak również podziału działki 9 na działki 20 (druga z działek będących przedmiotem zapytania) i 21. W lipcu 2016 r. Wnioskodawca uzyskał ostateczną decyzję Burmistrza Miasta i Gminy (…) o podziale działki nr 21, niebędącej przedmiotem wniosku, na działki o numerach od 22 do 32. Wnioskodawca zakładał, że w ostateczności, gdyby dalsza sprzedaż działek o nr 4 i 20, bądź całości (tj. dawnej działki nr 0) była niemożliwa, sprzeda osobie fizycznej którąś z działek jednorodzinnych. Drugi podział był zainicjowany z myślą o wydzieleniu działek dla córki Wnioskodawcy, która wybrała sobie teren w dalszej odległości od nowo powstałej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W sierpniu 2016 r. w związku z planowaną przez córkę budową domu jednorodzinnego na działce nr 32, Wnioskodawca wystąpił o warunki przyłączenia do sieci elektrycznej dla tej działki. W grudniu 2016 r. Wnioskodawca darował córce działki nr 30, 31, 32 przy ulicy (…) oraz działkę nr 5 przy ulicy (…). W marcu 2017 r. nastąpiła instalacja przyłącza elektroenergetycznego przy działce nr 32. Ostatecznie, jeszcze większa intensyfikacja zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie odwiodła córkę Wnioskodawcy od zamiaru budowy dla siebie domu. Działki nr 32, 31, 30 i 5 nie są przedmiotem sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek. W związku z powzięciem informacji o całokształcie zmian planów zagospodarowania przestrzennego w sąsiedztwie na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wysoką (Wnioskodawca powziął o nich informację już po upływie terminu do składania uwag), Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Gminy (…) o zmianę MPZP dla jego pozostałych działek wydzielonych z działki nr 0, nie będących przedmiotem tego wniosku, w celu dostosowania zabudowy i wprowadzenia gradacji, tak aby jego zabudowa jednorodzinna nie sąsiadowała z intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną wysoką. Gmina uznała wniosek i uzasadnienie za zasadne i w lutym 2018 r. podjęła uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu. Trudno jest jednak przewidzieć w jakim stopniu wniosek Wnioskodawcy zostanie uwzględniony. Obecnie prace nad zmianą planu są wstrzymane. W lipcu 2018 r. Wnioskodawca podpisał umowę na wyłączność z pośrednikiem sprzedaży nieruchomości mającą za przedmiot sprzedaż działek nr 4 i 20. Pośrednik nie znalazł zainteresowanych kupnem. We wrześniu 2019 r. z Wnioskodawcą skontaktował się deweloper zainteresowany zakupem jednej z działek (oznaczonej numerem 20). Informacje o możliwości zakupu tej działki uzyskał on od ojca zięcia Wnioskodawcy, który prowadzi firmę budowlaną wykonującą prace budowlane dla tego dewelopera. Do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr 20 z deweloperem doszło w styczniu 2020 r., przy czym termin podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży został ustalony na dzień 26 lutego 2021 r. Deweloper od samego początku wyrażał zainteresowanie działką pod warunkiem, że zostanie mu udzielone w umowie przedwstępnej sprzedaży prawo do dysponowania działką na cele budowlane oraz że będzie miał prawo odstąpić od podpisania umowy przyrzeczonej, w szczególności, gdyby nie uzyskał pozwolenia na budowę, czy wyłączenia terenu z produkcji rolnej dla planowanej przez siebie inwestycji. Jednocześnie, na początku grudnia 2019 r. poprzez pośrednika sprzedaży Nieruchomości z Wnioskodawcą skontaktował się potencjalny kontrahent (sieć handlowa) na drugą działkę (nr 4). Pośrednik działał niezależnie, a informację o Wnioskodawcy uzyskał za pośrednictwem Urzędu Gminy w (…). Także ten potencjalny kontrahent chciał podpisać umowę przedwstępną sprzedaży działki pod warunkiem, że udzielone mu zostanie prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i będzie miał możliwość odstąpienia od zakupu między innymi w sytuacji, gdyby nie uzyskał dostępu do drogi publicznej, zgody na tonaż, pozwolenia na budowę, czy wyłączenia działki z produkcji rolnej. Takie prawo zostało przez Wnioskodawcę udzielone w umowie przedwstępnej sprzedaży podpisanej w kwietniu 2020 r. Termin podpisania umowy przyrzeczonej został określony na dzień 31 grudnia 2020 r. (z ewentualnym przedłużeniem tej daty). Wnioskodawca nie udzielił Kupującym pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz. O wszystkie zgody, decyzje, itp. w odniesieniu do działki 4 i 20 podmioty te mają występować na mocy udzielonego im prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w szczególności mają występować same i na własny koszt, działając we własnym imieniu i na swoją rzecz. Pozwolenie budowlane, zgoda na tonaż, wyłączenie z produkcji rolnej itp. wydawane są dla konkretnego kupującego i jego konkretnej inwestycji. W przypadku, gdyby przyrzeczona umowa sprzedaży nie doszła do skutku podmioty te zobowiązane są do doprowadzenia do uchylenia/wygaszenia wszelkich uzyskanych decyzji i zgód (m.in. pozwolenia na budowę i decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej). Kupujący mogą jedynie przeprowadzić badanie gruntu, nie mają prawa do rozpoczęcia robót budowlanych na działkach przed zakupem. Zarówno działki będące przedmiotem wniosku, jak i pozostałe działki posiadane przez Wnioskodawcę były do tej pory użytkowane w celach wyłącznie rolniczych. Działki te nie były przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie uzbrajał działek będących przedmiotem wniosku. Wnioskodawca nie wytyczał też w terenie dróg ani ich nie utwardzał, nie dokonywał też wytyczenia granic działek w terenie. Wnioskodawca zakłada, że w zależności od spełnienia się warunków umownych, może dojść do sprzedaży obydwu przedmiotowych działek, bądź też jednej z nich. Środki pieniężne otrzymane ze sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na prywatne cele życiowe. Nie zamierza podejmować działalności w zakresie obrotu nieruchomościami czy działalności deweloperskiej. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać pojedynczych działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną na sztuki, tj. działek o nr 12 – 18, 19, 22 - 29, powstałych w wyniku przeprowadzonych podziałów administracyjnych w 2015 i 2016 r., nie będących przedmiotem tego wniosku, o łącznej powierzchni ok. 2 ha. Wnioskodawca jednak nie wyklucza możliwości sprzedaży tych działek za parę lat, w całości bądź w dwóch częściach w szczególności deweloperowi, z którym podpisał umowę przedwstępną sprzedaży działki nr 20 (deweloper ten wyraził już zainteresowanie kupnem pozostałych działek za parę lat), bądź też darowania części działek córce.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) w odpowiedzi na pytania o treści:

1.  Czy Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów u usług? Odp.: Tak
2.  W jaki sposób opisane we wniosku wydzielone działki (nr 4, 20), są/były/będą wykorzystywane od momentu nabycia do momentu zbycia? Odp.: Wydzielone działki nr 4 i 20 wykorzystywane były wyłącznie rolniczo, na uprawę zbóż. Działki te wciąż są wykorzystywane w taki sposób i będą, jeśli nie zostaną sprzedane.
3.  Czy Wnioskodawca dokonywał sprzedaży działek w przeszłości? Jeśli tak, należy wskazać kiedy i w jakiej ilości? Odp.: Wnioskodawca sprzedał w przeszłości sześć działek, o numerach 1, 2, 3, 6, 8, 10 Gminie (…). Działki te sprzedane były pod przyszłe drogi i na poszerzenie istniejących dróg w jednej transakcji w dniu 29 marca 2010 r. Poza wymienionymi działkami, Wnioskodawca żadnych innych działek nie sprzedawał.
4.  Czy na wydzielonych działkach (nr 4, 20) była prowadzona/jest prowadzona/ będzie prowadzona działalność rolnicza? Odp.: Na wydzielonych działkach nr 4 i 20 była i jest prowadzona działalność wyłącznie rolnicza. Działalność rolnicza wciąż będzie prowadzona, jeśli działki te nie zostaną sprzedane.
5.  Czy z wydzielonych działek (nr 4, 20) były/są/będą dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Odp.: Produkty rolne (zboże) były i są sprzedawane, część produktów rolnych wykorzystywana była na potrzebę własnego inwentarza. Jeśli działki 4, i 20 nie zostaną sprzedane, wówczas produkty rolne wciąż będą wykorzystywane na potrzeby własnego inwentarza lub sprzedawane.
6.  Czy transakcja nabycia w sierpniu 1998 r. działki nr 0 była opodatkowana, korzystała ze zwolnienia, czy też nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Odp.: Transakcja nabycia w sierpniu 1998 r. działki nr 0 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nabyta była od innego rolnika.
7.  Czy Wnioskodawcy z tytułu nabycia w sierpniu 1998 r. działki nr 0, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT? Odp.: Transakcja nabycia w sierpniu 1998 r. działki nr 0 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca nie dokonywał odliczenia podatku VAT.
8.  Czy Wnioskodawca wykorzystuje/wykorzystywał/będzie wykorzystywał działki wydzielone (nr 4, 20) wyłącznie do czynności zwolnionych? Jeżeli nie, to do jakich? Wnioskodawca wykorzystywał, wykorzystuje i będzie wykorzystywał wydzielone działki nr 4 i 20, o ile ich nie sprzeda, wyłącznie do czynności zwolnionych, tj. do prowadzenia działalności rolniczej.
9.  Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów przedwstępnych, o których mowa w opisie sprawy zawartych z przyszłymi nabywcami, będą ciążyć na kupujących a jakie na sprzedającym? Odp.:

Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 4 zawarta z siecią handlową:

Prawa i obowiązki stron:

Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr 4, za wskazaną w umowie przedwstępnej cenę w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a Kupujący za podaną cenę, zobowiązał się działkę nr 4, będącą w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, kupić.

Warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1.  brak obciążenia działki 4 prawami osób trzecich,
2.  Sprzedający nie będzie miał zaległości z tytułu podatków i składek z tytułu ubezpieczeń społecznych,
3.  Sprzedający uzyska od właściwego organu podatkowego interpretację podatkową obejmującą zajęcie stanowiska przez urząd czy sprzedaż działki 4 w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
4.  Kupujący uzyska zgodę na wykonywanie dostaw do działki nr 4 pojazdami ciężarowymi o masie do 40 ton i działka nr 4 ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, który umożliwia realizację inwestycji budowlanej.

Warunki I i II zastrzeżone są na korzyść Kupującego i może on żądać zawarcia umowy przyrzeczonej także, gdy się nie spełnią. W takim wypadku Kupujący nie jest uprawniony do żądania obniżenia Ceny Sprzedaży.

Obowiązki Wnioskodawcy jako Sprzedającego:

*   Sprzedający zobowiązał się do powstrzymania się z czynnościami, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić przygotowania Kupującego do realizacji Inwestycji Budowlanej, w tym m.in. w żaden sposób w okresie obowiązywania niniejszej umowy zobowiązał się nie odbierać Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, chyba że działania Kupującego będą narażały Sprzedającego na poniesienie szkody albo poniesienie jakichkolwiek kosztów, które mogą lub mogłyby w przyszłości obciążyć Sprzedającego. Ponadto, w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się nie zawierać z podmiotami trzecimi przedwstępnych lub przyrzeczonych umów sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr 4, a także nie prowadzić negocjacji dotyczących Nieruchomości z osobami trzecimi. Strony zobowiązały się zachować w tajemnicy warunki umowy.
*   Sprzedający zobowiązał się przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży doprowadzić do skutecznego rozwiązania ewentualnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia i innych umów dotyczących korzystania z działki 4 jeśli takowe miałyby miejsce.
*   Sprzedający zobowiązał się udostępnić Kupującemu Nieruchomość w czasie obowiązywania umowy przedwstępnej, w celu dokonania przez Kupującego na jego koszt pomiarów, przeprowadzenia badania gruntu lub przeprowadzenia czynności niezbędnych w postępowaniach administracyjnych dotyczących decyzji związanych z przygotowaniem Inwestycji budowlanej.
*   Sprzedający zobowiązał się wystąpić do właściwego organu podatkowego o wydanie interpretacji podatkowej czy sprzedaż Nieruchomości w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
*   Sprzedający zobowiązał się zapłacić Kupującemu karę umowną w razie odstąpienia od umowy przez Kupującego w sytuacji gdy do dnia do którego ma zostać zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży działka nr 4 będzie obciążona hipoteką/hipotekami, prawami osób trzecich, których wartość będzie przewyższać cenę sprzedaży lub Nieruchomość będzie przedmiotem postępowania egzekucyjnego.

Prawa i obowiązki Kupującego:

Kupujący otrzymał prawo do dysponowania działką nr 4 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane oraz tytułu prawnego do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo Energetyczne, tj. w celu uzyskania niezbędnych zgód, uzgodnień i zezwoleń na realizację inwestycji budowlanej, tak jak została ona określona w niniejszej umowie. Powyższa zgoda obejmuje prawo składania wymaganych oświadczeń, składania wniosków w celu złożenia kompletnych i prawidłowych wniosków i uzyskanie wymaganych zgód, pozwoleń i innych decyzji koniecznych do realizacji inwestycji budowlanej, w tym w szczególności pozwoleń na rozbiórkę obecnych zabudowań (działka nr 4 jest niezabudowana), pozwolenia na realizację inwestycji budowlanej na działce nr 4, dokonanie zgłoszeń prac budowlanych, zgody na wycinkę drzew kolidujących z inwestycją budowlaną (brak jest takich drzew), uzyskanie warunków przyłączeniowych mediów i zawarcie umów na realizację tych przyłączy oraz umów dotyczących przebudowy układu komunikacyjnego. Kupujący może powierzyć wykonywanie powyższych uprawnień w swoim imieniu osobie trzeciej, przy czym za jej działania Kupujący odpowiada jak za własne, a ponadto musi to być podmiot profesjonalnie zajmujący się taką działalnością.

Powyższe prawa i zgody udzielone przez Sprzedającego wygasają w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży lub z chwilą odstąpienia od niniejszej umowy przez którąkolwiek ze stron.

W ramach zgody na dysponowanie działką nr 4 Kupujący nie jest uprawniony do zaciągania w imieniu Sprzedającego jakichkolwiek zobowiązań pieniężnych skutkujących wobec Sprzedającego, jak i obciążania w żaden sposób działki nr 4.

Kupujący nie może także przed nabyciem działki nr 4 bez zgody Sprzedającego rozpocząć prac budowlanych, w tym dokonać jakiegokolwiek wpisu w dzienniku budowy.

W ramach zgody na dysponowanie działką nr 4 Kupujący jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu tej działki z produkcji rolnej.

Kupujący zapewnił, iż zarówno w przypadku dojścia jak i nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający nie będzie ponosił żadnych kosztów, należności, opłat, także w przyszłości, związanych z decyzjami czy zgodami gestorów mediów wydanymi w oparciu o działania Kupującego oraz wynikających z umów zawieranych przez Kupującego na podstawie umowy przedwstępnej. Kupujący sam będzie zobowiązany do ich pokrycia. Sprzedający nie zostanie również obciążony kosztami, które poniesie Kupujący w związku z przygotowywaniem realizacji inwestycji budowlanej.

W razie niedojścia do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący zobowiązany jest doprowadzić do umorzenia wszelkich wszczętych przez siebie postępowań dotyczących realizacji inwestycji budowlanej, a w przypadku uzyskania decyzji administracyjnych do ich uchylenia.

Kupujący ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli:

1.  do dnia, do którego ma zostać zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży, działka nr 4 będzie obciążona hipoteką/hipotekami, prawami osób trzecich, których wartość będzie przewyższać cenę sprzedaży lub Nieruchomość, tj. działka nr 4 będzie przedmiotem postępowania egzekucyjnego,
2.  do dnia, do którego ma zostać zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży Kupujący nie uzyska zgody na wykonywanie dostaw do działki nr 4 pojazdami ciężarowymi o masie do 40 ton lub działka nr 4 nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, który umożliwiać będzie realizację inwestycji budowlanej.

W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący zobowiąże się w terminie do dnia otwarcia marketu, na swój koszt, wybudować płot gabionowy i dokonać nasadzeń drzew na swoim terenie.

Kupujący zobowiązał się przed zawarciem umowy przedwstępnej przelać na rachunek bankowy Kancelarii Notarialnej kwotę tytułem zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży działki nr 4 lub zapłaty kary umownej lub odszkodowania. Podmiotem upoważnionym do odbioru ww. kwoty z depozytu będzie Sprzedający, a to:

1.  (zaliczka) w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 4 Kupującemu – w takim wypadku powyższa kwota wypłacona zostanie na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości,
2.  (kara umowna) w przypadku, gdy pomimo spełnienia warunków do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn, za które Kupujący ponosi odpowiedzialność,
3.  (kara umowna) w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, gdyby Kupujący nie złożył kompletnego wniosku o uchylenie decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę dotyczącego działki nr 4 (jeśli takie zostało do tego czasu wydane) lub nie cofnął wniosku o wydanie tego pozwolenia,
4.  (zryczałtowanego odszkodowania) Kupujący odstąpi od umowy i nie uzyskałby, bądź uzyskałby jakąkolwiek decyzję/uzgodnienie/pozwolenie etc. (np. uzgodnienie przyłączy, mediów, zjazdów, etc.), wydane niezgodnie z wnioskiem/oczekiwaniami Kupującego (niespełniające wymagań/warunków Kupującego dla inwestycji budowlanej), a związanej z realizacją inwestycji budowlanej – z zastrzeżeniem odrębnego prawa odstąpienia przewidzianego na wypadek gdy do dnia, do którego ma zostać zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży Kupujący nie uzyska zgody na wykonywanie dostaw o tonażu 40 ton do działki 4 lub działka nr 4 nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, który umożliwia realizację inwestycji budowlanej.

Pomimo nieuzyskania, bądź uzyskania niezgodnie z wnioskiem/wymaganiami Kupującego jakiejkolwiek decyzji/uzgodnienia/pozwolenia etc. Kupujący będzie uprawniony, wedle własnego uznania, do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 4, z tym zastrzeżeniem, że nie będzie on w takim wypadku uprawniony do żądania obniżenia ceny sprzedaży działki nr 4.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 20 zawarta z deweloperem:

Prawa i obowiązki stron:

Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, w której Sprzedający sprzeda Kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich roszczeń i obciążeń na rzecz osób trzecich, działkę o nr 20, położoną w (…) – po łącznym spełnieniu się warunków opisanych w umowie przedwstępnej, a Kupujący działkę nr 20 – po łącznym spełnieniu się warunków opisanych w umowie przedwstępnej, kupi.

Kupujący zobowiązuje się zapłacić Sprzedającemu zadatek.

Obowiązki Wnioskodawcy jako Sprzedającego:

Do umowy przyrzeczonej Sprzedający zobowiązał się przedłożyć zaświadczenie właściwego organu o braku zaległości Sprzedającego w płatności podatków lokalnych.

Sprzedający zobowiązał się wystąpić do właściwego organu podatkowego o wydanie interpretacji podatkowej czy sprzedaż działki 20 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Prawa i obowiązki Kupującego:

Kupujący otrzymał prawo do dysponowania działką nr 20 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane oraz tytułu prawnego do korzystania z tej działki w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo Energetyczne.

Sprzedający udzielił zgody na to, aby Kupujący na własny koszt wystąpił do właściwych dostawców mediów o udzielenie Kupującemu warunków przyłączeniowych dla inwestycji, którą Kupujący planuje realizować na działce nr 20, w tym o:

1.  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej,
2.  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu,
3.  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,
4.  uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę oraz
5.  wydanie pozwolenia na budowę,
6.  uzyskanie decyzji o wyłączeniu działki nr 20 z produkcji rolnej wydanej zgodnie z właściwymi przepisami prawa.

Powyższe prawa i zgody wygasają w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym umową.

Strony ustaliły, że:

1.  w przypadku gdy wskutek działań faktycznych lub prawnych Kupującego związanych z umową przedwstępną lub z jej wykonaniem zostanie ustalona wobec Sprzedającego lub nałożona na niego jakakolwiek opłata, należność publicznoprawna lub inne zobowiązanie pieniężne, Sprzedający nie będzie zobowiązany do jej zapłaty;
2.  w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający nie zostanie obciążony kosztami, należnościami czy opłatami, które poniesie Kupujący w związku z przygotowywaniem realizacji inwestycji jak również nie będzie ponosił żadnych kosztów, należności czy opłat powstałych w przyszłości z tego tytułu wskutek działań Kupującego.

Sprzedający wyraził zgodę Kupującemu na przeprowadzanie – na jego koszt – badań gruntowych na działce nr 20 przez Kupującego lub osoby przez niego wskazane.

Kupujący nie jest uprawniony do zaciągania w imieniu Sprzedającego jakichkolwiek zobowiązań pieniężnych skutkujących wobec Sprzedającego.

Zgoda do dysponowania działką nr 20 nie obejmuje rozpoczęcia przez Kupującego prac budowlanych na tej działce.

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży działki nr 20 zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się poniższych warunków:

1.  działka nr 20 będzie wolna od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich oraz ewentualnych obciążeń lub praw ustanowionych na rzecz Kupującego,
2.  działka nr 20 będzie znajdowała się w wyłącznym niezakłóconym posiadaniu Sprzedającego,
3.  stan faktyczny i prawny działki nr 20 nie ulegnie zmianie w stosunku do treści oświadczeń zawartych w umowie przedwstępnej,
4.  właściwy organ wyda:
    1.  ostateczną i niezaskarżalną przed sądami administracyjnymi decyzję o pozwoleniu na budowę na działce nr 20 obiektów zabudowy wielorodzinnej wraz z wjazdami, wyjazdami i pozostałą infrastrukturą, z której wynikać będzie zgoda na budowę budynku lub budynków o powierzchni użytkowej mieszkalnej wynoszącej co najmniej 3.850,00 m2, przy czym w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 20, Kupujący doprowadzi aby właściwy organ uchylił decyzję o pozwoleniu na budowę, co będzie warunkiem zwrotu zadatku w przypadku rozwiązania umowy za porozumiem stron lub w przypadku odstąpienia od tej umowy przez którąkolwiek ze stron,
    2.  ostateczne i niezaskarżalne przed sądami administracyjnymi techniczne warunki na zaprojektowania zjazdów na działkę nr 20 przez zarządcę drogi dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20,
    3.  ostateczne i niezaskarżalne przed sądami administracyjnymi techniczne warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydane przez gestora tej sieci w (…) wraz z zapewnieniem dostawy wymaganej mocy przez gestora sieci dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20,
    4.  ostateczne i niezaskarżalne przed sądami administracyjnymi techniczne warunki przebudowy sieci elektroenergetycznej naziemnej i podziemnej znajdującej się na działce nr 20 wydane przez gestora sieci dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na tej działce,
    5.  ostateczne i niezaskarżalne przed sądami administracyjnymi techniczne warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wydane przez gestora tej sieci w (…) wraz z zapewnieniem dostawy wody do celów bytowych, wody do celów przeciwpożarowych w wymaganej ilości oraz zapewnieniem odbioru ścieków do kanalizacji sanitarnej w wymaganej ilości przez gestora sieci dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20,
    6.  ostateczne i niezaskarżalne przed sądami administracyjnymi techniczne warunki przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej wydanej przez gestora tej sieci w (…) oraz zapewnieniem odbioru ścieków do kanalizacji deszczowej w wymaganej ilości przez gestora sieci dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20,
    7.  ostateczne i niezaskarżalne przed sądami administracyjnymi techniczne warunki przyłączenia do sieci gazowej dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20.
5.  ostateczną i niezaskarżalną przed sądami administracyjnymi decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej działki nr 20 dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na tej działce, przy czym w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży tej działki, Kupujący złoży wniosek o rezygnację z wyłączenia oraz doprowadzi aby właściwy organ uchylił decyzję o wyłączeniu, co będzie warunkiem zwrotu zadatku w przypadku rozwiązania umowy za porozumiem stron lub w przypadku odstąpienia od tej umowy którąkolwiek ze stron; koszty wyłączenia z produkcji rolnej (w szczególności zapłata ewentualnej należności i opłat rocznych) oraz wszelkie koszty związane z uzyskaniem powyższej decyzji ponosi Kupujący,
6.  właściwy organ administracyjny to jest Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w (…) nie zobowiąże Wnioskodawcy w drodze postanowienia do konieczności uzyskania Decyzji Środowiskowej dla zamierzenia budowlanego co opóźni realizację inwestycji.

Strony umowy oświadczyły, że jeżeli pomimo niespełnienia się któregokolwiek z warunków, na 7 dni przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, Kupujący doręczy Sprzedającemu w tym terminie oświadczenie o woli zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, pomimo niespełnienia się któregokolwiek z warunków, wówczas strony będą zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży w terminie do wyznaczonego dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży – przy czym strony tej umowy ustalają, że w takim przypadku Kupującemu nie będzie przysługiwać uprawnienie do żądania obniżenia ceny.

Kupujący zobowiązał się niezwłocznie pisemnie powiadomić Sprzedającego o nieuzyskaniu któregokolwiek z dokumentów, opisanych wyżej, nie później niż w ciągu 7 dni liczonych od dnia doręczenia mu dokumentu, z którego wynika odmowa wydania decyzji lub warunków przyłączenia.

Działający w imieniu i na rzecz Kupującego zobowiązuje Kupującego do uzyskania decyzji oraz innych orzeczeń administracyjnych, zgód i pozwoleń opisanych.

Kupujący oświadczył, że występując o zgody i orzeczenia, wszelkie niezbędne do ich uzyskania dokumenty przygotuje z najwyższą starannością zgodnie z istniejącymi wymogami i przepisami oraz oświadcza, że posiada stosowne ku temu uprawnienia zawodowe lub korzystać będzie ze wsparcia osób posiadających wymagane uprawnienia. Kupujący zobowiązał się do niezwłocznego przesyłania Sprzedającemu drogą elektroniczną scanów wszelkich dokumentów składanych do urzędów w zakresie opisanym wyżej oraz wszelkich dokumentów otrzymanych od organów administracji publicznej lub gestorów mediów, ew. do przedłożenia ich kopii. Sprzedający będą uprawnieni do sporządzenia i zachowania kopii tych dokumentów.

Sprzedający i Kupujący oświadczyli, że w przypadku niespełnienia się któregokolwiek z warunków umowy przedwstępnej, z powodu okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności oraz niezłożenia przez Kupującego oświadczenia o woli zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży pomimo niespełnienia się któregokolwiek z warunków – Sprzedającemu i Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej.

W przypadku opisanym powyżej, zadatek podlega zwrotowi na rzecz Kupującego – w jednokrotnej wysokości – w ciągu 7 dni liczonych od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu – z zastrzeżeniem zobowiązania Kupującego do doprowadzenia do uchylenia przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej, oraz rozwiązania przez Kupującego umowy o przyłączenie do sieci gazowej, umowy o sprzedaż gazu, umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej, umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków – o ile te umowy zostały zawarte przez Kupującego. Obowiązek wykazania wobec Sprzedającego, że okoliczności powyższe zostały spełnione ciąży na Kupującym. Sprzedający nie będzie ponosić żadnych kosztów związanych z uchyleniem decyzji, ewentualnych należności i opłat rocznych wynikających z wyłączenia Działki z produkcji rolnej oraz z rozwiązaniem umów, jeżeli takie powstaną (choćby w przyszłości wskutek działań Kupującego).

Kupujący zobowiązał się zapewnić w umowie przyrzeczonej sprzedaży, iż Sprzedający nie będzie ponosił żadnych kosztów związanych z decyzjami czy zgodami gestorów mediów wydanymi w oparciu o działania Kupującego oraz wynikających z umów zawieranych przez Kupującego na podstawie tej umowy przedwstępnej.

Sprzedający i Kupujący oświadczyli, że Sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku wszczęcia postępowania likwidacyjnego. Sprzedający może wykonać powyższe prawo odstąpienia w terminie do uzgodnionego dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, zachowując zadatek.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 6 sierpnia 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.) w odpowiedzi na pytania o treści:

1.  Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli Nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących działek nr 4 i 20? Bowiem z uzupełnienia wynika jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów przedwstępnych będą ciążyć na kupujących a jakie na sprzedających. Z powyższego wynika na konieczność uzyskania przez kupującego różnego rodzaju zgód w tym administracyjnych. Odp.: Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli Kupującym pełnomocnictw. Wnioskodawca w umowach przedwstępnych udzielił obydwu kupującym zgody na dysponowanie działkami nr 4 i 20 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane oraz tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo Energetyczne, tj. w celu uzyskania niezbędnych zgód, uzgodnień i zezwoleń na realizację planowanych przez nabywców inwestycji budowlanych.
2.  Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej inwestycji, Wnioskodawca udzielił/udzieli pełnomocnictw Nabywcy? Odp.: Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli Kupującym pełnomocnictw, natomiast udzielił Kupującym w umowach przedwstępnych zgody na dysponowanie działkami nr 4 i 20 na cele budowlane, tak jak to opisano w odpowiedzi do pierwszego pytania. Wnioskodawca w ramach zgody na dysponowanie działką nr 20 na cele budowlane udzielił deweloperowi, w szczególności prawa do wystąpienia (we własnym imieniu dewelopera i na rzecz dewelopera) o:
    1.  Pozwolenie na budowę na działce nr 20 obiektów zabudowy wielorodzinnej wraz z wjazdami, wyjazdami i pozostałą infrastrukturą,
    2.  Techniczne warunki na zaprojektowania zjazdów z ulicy (…) w (…) bądź też z działki należącej do Gminy (…) – na działkę nr 20 dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na ten działce,
    3.  Techniczne warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20,
    4.  Techniczne warunki przebudowy sieci elektroenergetycznej naziemnej i podziemnej znajdującej się na działce nr 20 dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na tej działce,
    5.  Techniczne warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wraz z uzyskaniem zapewnienia dostawy wody do celów bytowych, wody do celów przeciwpożarowych w wymaganej ilości oraz uzyskania zapewnienia odbioru ścieków do kanalizacji sanitarnej dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na tej działce,
    6.  Techniczne warunki przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej wydanej przez gestora tej sieci w (…) oraz uzyskania zapewnienia odbioru ścieków do kanalizacji deszczowej w wymaganej ilości przez gestora sieci dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na tej działce,
    7.  Techniczne warunki przyłączenia do sieci gazowej dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na działce nr 20,
    8.  Decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej działki nr 20 dla inwestycji deweloperskiej, którą zamierza przeprowadzić Kupujący na tej działce.Ponadto Wnioskodawca wyraził zgodę Kupującemu na przeprowadzanie badań gruntowych na działce nr 20. Zgoda do dysponowania działką nr 20 nie obejmuje rozpoczęcia przez Kupującego prac budowlanych. Wnioskodawca w ramach zgody na dysponowanie działką nr 4 na cele budowlane udzielił sieci handlowej prawa do składania w jej imieniu i na jej rzecz wymaganych oświadczeń, składania wniosków w celu złożenia kompletnych i prawidłowych wniosków i uzyskanie wymaganych zgód, pozwoleń i innych decyzji koniecznych do realizacji planowanej przez nią inwestycji budowlanej, w tym w szczególności do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu tej działki z produkcji rolnej, uzyskania pozwoleń na rozbiórkę obecnych zabudowań (działka nr 4 jest niezabudowana), uzyskania pozwolenia na realizację planowanej inwestycji budowlanej na działce nr 4, dokonania zgłoszeń prac budowlanych, zgody na wycinkę drzew kolidujących z inwestycją budowlaną (brak jest takich drzew), uzyskania warunków przyłączeniowych mediów i zawarcie umów na realizację tych przyłączy oraz zawarcia umów dotyczących przebudowy układu komunikacyjnego. Kupujący ma prawo do wystąpienia we własnym imieniu i na własną rzecz o uzyskanie zgody na wykonywanie dostaw do działki nr 4 pojazdami ciężarowymi o masie do 40 ton, a także do wystąpienia we własnym imieniu i na własną rzecz o zapewnienie, że działka nr 4 ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, który umożliwia realizację na niej planowanej inwestycji budowlanej. Kupujący ma również zgodę do przeprowadzenia badania i pomiarów gruntu lub przeprowadzenia czynności niezbędnych w postępowaniach administracyjnych dotyczących decyzji związanych z przygotowaniem inwestycji budowlanej. Zgoda do dysponowania działką nr 4 nie obejmuje rozpoczęcia przez Kupującego prac budowlanych.
3.  W czyim imieniu i na czyją rzecz przyszły Nabywca występuje/ będzie występował o uzyskanie niezbędnych decyzji/pozwoleń/zgód, które umożliwią zrealizowanie planowanej inwestycji? Odp.: Zgodnie z umowami zawartymi z przyszłymi Nabywcami każdy z nich występuje/ będzie występował we własnym imieniu i na swoją rzecz.
4.  Na kogo są/będą wystawione ww. pozwolenia/decyzje/zgody? Odp.: Zgodnie z umowami zawartymi z Nabywcami wszelkie pozwolenia/ decyzje/ zgody są/mają być wystawione na Nabywców.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż działek 4 i 20, bądź jednej z nich podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nr 4 i 20, bądź sprzedaż jednej z nich nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm. dalej jako ustawa VAT), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Z kolei przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty oraz budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a ich sprzedaż – co do zasady – jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 Ustawy VAT – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W świetle art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przy czym, jak zaznaczył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 5 lutego 2007 r., sygn. III SA/Wa 2869/06, nawet status bycia podatnikiem podatku VAT nie powoduje automatycznie rozciągnięcia skutków podatkowych na całą sferę aktywności danego podmiotu. Zatem tylko tę działalność, którą można zidentyfikować i zaliczyć do zawodowej płaszczyzny jednostki, należy uznać za rodzącą obowiązki w podatku VAT (por. również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 stycznia 2012 r., I SA/Wr 1517/11 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2018 r., sygn. III SA/Wa 370/17). W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). W tym miejscu warto wskazać, że Wnioskodawca nie nabył działki nr 0, z której wydzielone zostały działki będące przedmiotem wniosku, tj. działki nr 4 i 20 (ani żadnej innej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego) z zamiarem jej odsprzedaży. Nabycie dokonane było celem powiększenia gospodarstwa, a w konsekwencji prowadzenia na tym terenie działalności rolniczej, którą to działalność Wnioskodawca prowadzi przez okres ponad 20 lat. Co więcej, Wnioskodawca nie zamierza też podejmować w przyszłości jakichkolwiek działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, środki pieniężne ze sprzedaży zamierza spożytkować na własne cele prywatne. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą, podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym przez zainteresowanego. W tym miejscu należy zauważyć, że podziały dokonane przez Wnioskodawcę nie były ukierunkowane na uzyskanie wyższej ceny łącznej sprzedaży, czy to działek będących przedmiotem wniosku, czy innych. Wnioskodawca dokonał podziałów chcąc sprzedać jakąkolwiek działkę gruntu, po wielu latach od nabycia działki nr 0. Wnioskodawca przewidywał, że w ostateczności, gdyby dalsza sprzedaż działek o nr 4 i 20, bądź całości (tj. dawnej działki nr 0) była niemożliwa, sprzeda wówczas osobie fizycznej, którąś z działek jednorodzinnych. W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że zarząd majątkiem prywatnym nie zachodzi, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów czy budynków angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego (nie dotyczy Wnioskodawcy), a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości (także nie dotyczy Wnioskodawcy) nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. O zawodowym charakterze działalności podmiotu przesądza bowiem szereg okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami (por. wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11). Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń.

W ocenie Wnioskodawcy można w jego działaniach doszukiwać się pojedynczych działań wymienionych powyżej (wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego), jednak absolutnie nie istnieje w przedmiotowej sprawie ciąg działań mogący świadczyć o handlowym charakterze działań podejmowanych przez Wnioskodawcę (w szczególności Wnioskodawca nie nabył działek w celu ich odsprzedaży, nie uzbrajał działek będących przedmiotem wniosku, nie wytyczał w terenie dróg ani ich nie utwardzał, nie dokonywał też wytyczenia granic działek w terenie, nie wydzierżawiał działek, nie prowadził działalności marketingowej w zakresie sprzedaży, nie prowadził działalności deweloperskiej). Trzeba mieć na uwadze, że działania Wnioskodawcy miały charakter incydentalny, nie były zorganizowane i dokonywane były na przestrzeni wielu lat, przeszło 20, od czasu nabycia działki nr 0. Zdaniem Wnioskodawcy w żaden sposób te pojedyncze działania nie przystają do profesjonalnej działalności w zakresie handlu nieruchomościami, na którą składają się, jak stwierdził NSA w przytoczonym wyroku, czynności stanowiące „pewien logiczny ciąg”. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy te pojedyncze działania mieszczą się w ramach gospodarowania prywatnym majątkiem. Dotyczy to również zgody udzielonej Kupującym przez Wnioskodawcę na dysponowanie przedmiotowymi działkami na cele budowlane. Należy w tym miejscu zauważyć, że Kupujący będą podejmować działania na własną rzecz i na własny rachunek, ich działania wywołają więc skutki w ich sferze prawnej. Nie wpłyną też w związku z tym na uatrakcyjnienie przedmiotowych działek dla przyszłych nabywców w przypadku gdyby przyrzeczona umowa sprzedaży nie została zawarta – pozwolenie budowlane, zgoda na tonaż, wyłączenie z produkcji rolnej itp. wydawane są dla konkretnego Kupującego i jego konkretnej inwestycji. Co więcej, w takim przypadku, podmioty te zobowiązane są umownie do doprowadzenia do uchylenia/wygaszenia wszelkich uzyskanych decyzji i zgód (m.in. pozwolenia na budowę i decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej).

Także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1626/08) wskazał, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonej w ww. orzeczeniu zawodowa (profesjonalna) działalność handlowca polega na nabywaniu towarów i ich późniejszej sprzedaży z zyskiem. Ponadto w przytoczonym powyżej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że taka profesjonalna działalność handlowa – co do zasady – nie jest ograniczona w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Sprzedaż działki wydzielonej z gruntu stanowiącego majątek prywatny sprzedawcy, który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), zarówno w całości jaki i częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towaru i usług. Aby sprzedaż opodatkowana była podatkiem VAT, osoba sprzedająca działki musi swoim zachowaniem wykazać, że realizując tę sprzedaż działa i chce działać w charakterze podatnika (handlowca, który nabył grunty w celu ich zbycia i chce oprócz tej sprzedaży kontynuować tego rodzaju aktywność), czyli podmiotu prowadzącego w tym zakresie działalność profesjonalną, stałą i zorganizowaną. Przedstawione powyżej stanowisko ma charakter ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. m.in. wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2014 r. sygn. akt I FSK 781/13; wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11).

W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że Wnioskodawca nie zamierza podejmować w przyszłości jakichkolwiek działań w zakresie obrotu Nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, środki pieniężne ze sprzedaży zamierza spożytkować na własne cele prywatne. Również samo nabycie gruntu – co zostało wskazane powyżej – nie miało celu inwestycyjnego, bowiem głównym zamiarem Wnioskodawcy nie było nabycie celem odsprzedaży działek gruntu, ale prowadzenie na nich gospodarstwa rolnego, które to Wnioskodawca prowadzi przez przeszło 20 lat.

Zatem, jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów oraz orzecznictwa, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. Nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Skoro Wnioskodawca nabył działki do swojego majątku osobistego, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży, to poprawny jest pogląd, że ich sprzedaż nie jest działalnością handlową (wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13).

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym stwierdzono, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy – w związku z planowaną sprzedażą opisanej na wstępie nieruchomości – za podatnika podatku od towarów i usług.

Podejmowana przez Wnioskodawcę aktywność w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W szczególności nie sposób doszukać się w działaniach Wnioskodawcy logicznego ciągu działań, który mógłby świadczyć o tym, że analizowana sprzedaż ma handlowy charakter.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu Nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości (działek gruntu) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tych transakcji nie będzie działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W przedmiocie statusu – na płaszczyźnie podatku VAT – podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się również NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), przywołanej przez Wnioskodawcę, wskazując na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA ,,(…) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA ,,ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesadzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Również, jak Wnioskodawca słusznie wskazał, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Podkreślić należy – na co wskazują sądy administracyjne – że ustalenie jakie działania sprzedającego mogą zostać uznane za „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami” jest przedmiotem badania w każdej indywidualnej sprawie.

Z opisu sprawy wynika, Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowego. Wnioskodawca w sierpniu 1998 r. zakupił działkę nr 0 w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działka do tej pory była wykorzystywana w celach rolniczych. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Gminy o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Gmina uzależniła sporządzenie i uchwalenie MPZP od odsprzedania części przedmiotowej działki na poszerzenie ulicy (…) i przyszłe drogi. W wyniku wydzielenia dróg, przeprowadzonych z inicjatywy Gminy, z działki nr 0 powstały odrębne, należące do Wnioskodawcy działki, tj. działki 4 (będąca przedmiotem niniejszego wniosku), 5, 7, 9. We wrześniu 2015 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję podziałową działki nr 7 na działki 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, jak również podziału działki 9 na działki 20 (druga z działek będących przedmiotem zapytania) i 21.

We wrześniu 2019 r. z Wnioskodawcą skontaktował się deweloper zainteresowany kupnem działki nr 20. Deweloper wyrażał zainteresowanie działką pod warunkiem, że zostanie mu udzielone w umowie przedwstępnej sprzedaży prawo do dysponowania działką na cele budowlane oraz że będzie miał prawo odstąpić od podpisania umowy przyrzeczonej, w szczególności, gdyby nie uzyskał pozwolenia na budowę, czy wyłączenia terenu z produkcji rolnej dla planowanej przez siebie inwestycji. Kupujący otrzymał prawo do dysponowania działką nr 20 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane oraz tytułu prawnego do korzystania z tej działki w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo Energetyczne.

Sprzedający udzielił zgody na to, aby Kupujący na własny koszt wystąpił do właściwych dostawców mediów o udzielenie Kupującemu warunków przyłączeniowych dla inwestycji, którą Kupujący planuje realizować na działce nr 20, w tym o:

1.  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej,
2.  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu,
3.  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,
4.  uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę oraz
5.  wydanie pozwolenia na budowę,
6.  uzyskanie decyzji o wyłączeniu działki nr 20 z produkcji rolnej wydanej zgodnie z właściwymi przepisami prawa.

Na początku grudnia 2019 r. z Wnioskodawcą skontaktował się kontrahent (sieć handlowa) chcący dokonać zakupu działki nr 4. Kontrahent chciał podpisać umowę przedwstępną sprzedaży działki pod warunkiem, że udzielone mu zostanie prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i będzie miał możliwość odstąpienia od zakupu między innymi w sytuacji, gdyby nie uzyskał dostępu do drogi publicznej, zgody na tonaż, pozwolenia na budowę, czy wyłączenia działki z produkcji rolnej. Takie prawo zostało przez Wnioskodawcę udzielone w umowie przedwstępnej sprzedaży. Kupujący otrzymał prawo do dysponowania działką nr 4 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane oraz tytułu prawnego do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo Energetyczne, tj. w celu uzyskania niezbędnych zgód, uzgodnień i zezwoleń na realizację inwestycji budowlanej, tak jak została ona określona w niniejszej umowie. Powyższa zgoda obejmuje prawo składania wymaganych oświadczeń, składania wniosków w celu złożenia kompletnych i prawidłowych wniosków i uzyskanie wymaganych zgód, pozwoleń i innych decyzji koniecznych do realizacji inwestycji budowlanej, w tym w szczególności pozwoleń na rozbiórkę obecnych zabudowań (działka jest niezabudowana), pozwolenia na realizację inwestycji budowlanej na działce nr 4, dokonanie zgłoszeń prac budowlanych, zgody na wycinkę drzew kolidujących z inwestycją budowlaną (brak jest takich drzew), uzyskanie warunków przyłączeniowych mediów i zawarcie umów na realizację tych przyłączy oraz umów dotyczących przebudowy układu komunikacyjnego.

Wnioskodawca nie udzielił Kupującym pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz. O wszystkie zgody, decyzje, itp. w odniesieniu do działki 4 i 20 podmioty te mają występować na mocy udzielonego im prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w szczególności mają występować same i na własny koszt, działając we własnym imieniu i na swoją rzecz. Pozwolenie budowlane, zgoda na tonaż, wyłączenie z produkcji rolnej itp. wydawane są dla konkretnego kupującego i jego konkretnej inwestycji. W przypadku, gdyby przyrzeczona umowa sprzedaży nie doszła do skutku podmioty te zobowiązane są do doprowadzenia do uchylenia/wygaszenia wszelkich uzyskanych decyzji i zgód (m.in. pozwolenia na budowę i decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej). Kupujący mogą jedynie przeprowadzić badanie gruntu, nie mają prawa do rozpoczęcia robót budowlanych na działkach przed zakupem.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek o nr 4 i 20 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanych we wniosku czynności sprzedaży działek, Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowym opisie spraw brak jest okoliczności, które wskazują, że przyszła sprzedaż działek o nr 4 i 20, stanowi działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT.

Znaczenie dla sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do przedmiotowych działek przez cały okres ich posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca wskazał, że zakupił działkę nr 0 od innego rolnika w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Gminy o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Gmina uzależniła sporządzenie i uchwalenie MPZP od odsprzedania części przedmiotowej działki na poszerzenie ulicy (…) i przyszłe drogi. W wyniku wydzielenia dróg, przeprowadzonych z inicjatywy Gminy, z działki nr 0 powstały odrębne, należące do Wnioskodawcy działki. Zainteresowany nie ponosił w stosunku do działek nr 4 i 20 nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Przedmiotowe działki nie były udostępnione przez Wnioskodawcę na podstawie umów najmu, dzierżawy. Kupujący sami zgłosili się do Wnioskodawcy w celu zakupu przedmiotowych działek. Zainteresowany podpisał umowy przedwstępne z Kupującymi, jednak nie udzielił Kupującym pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz. O wszystkie zgody, decyzje, itp. w odniesieniu do działki 4 i 20 Nabywcy mają występować na mocy udzielonego im prawa do dysponowania działką na cele budowlane, na własny koszt, działając we własnym imieniu i na swoją rzecz. W przypadku, gdyby przyrzeczona umowa sprzedaży nie doszła do skutku Nabywcy zobowiązani są do doprowadzenia do uchylenia/wygaszenia wszelkich uzyskanych decyzji i zgód.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o nr 4 i 20 nie będą występowały przesłanki pozwalające uznać, że dokonując sprzedaży Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowana sprzedaż ww. działek będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast okoliczność podziału przez Wnioskodawcę gruntu rolnego na działki, ustalenie miejscowego planu zagospodarowania oraz udzielenia zgód Kupującym, które wygasną w momencie niepodpisania umów przyrzeczonych nie przesądza o tym, że sprzedaż działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego planowana sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, planowana sprzedaż działek o nr 4 i 20 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tych transakcji nie będzie działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.