Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-561/12-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-08-27
Teza: moment powstania obowiązku podatkowego – sprzedaż lokali mieszkalnych
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 18.05.2012 r. (data wpływu 25.05.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25.05.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka planuje rozpocząć działalność polegającą na nabywaniu lokali mieszkalnych od osób fizycznych znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej lub finansowej, a następnie na sprzedaży tych lokali innym podmiotom. Ze sprzedawcą zawierana byłaby umowa przedwstępna zakupu, na podstawie której Spółka przejmowałaby lokal w posiadanie. Po znalezieniu kupca na ww. lokal Spółka będzie zawierać z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której lokal będzie wydawany przyszłemu nabywcy do zamieszkania. Zakup przez Spółkę lokalu nastąpi jednak w okresie późniejszym niż objęcie go w faktyczne posiadanie.

W lokalach nie będą przeprowadzane żadne remonty ani ulepszenia.

Przedmiotem planowanych transakcji mogą być następujące rodzaje lokali:

1.  lokale spółdzielcze, które otrzymały status lokatorskiego prawa do lokalu przed 01.05.2004 r. (i zostały zasiedlone w tym terminie), przekształcony we własnościowe prawo do lokalu albo w odrębną własność przed 01.05.2004 r.
2.  lokale spółdzielcze, które otrzymały status lokatorskiego prawa do lokalu przed 01.05.2004 r., (i zostały zasiedlone w tym terminie), przekształcony we własnościowe prawo do lokalu albo w odrębną własność po 01.05.2004 r.
3.  lokale spółdzielcze, które otrzymały status lokatorskiego prawa do lokalu przed 01.05.2004 r. (i zostały zasiedlone w tym terminie), prawo to następnie wygasło i zostało ustanowione po raz kolejny po 01.05.2004 r., a następnie — po 01.05.2004 r. — spółdzielnia przekształciła je we własnościowe prawo do lokalu albo ustanowiono w to miejsce odrębną własność lokalu
4.  lokale spółdzielcze, które otrzymały status lokatorskiego po 01.05.2004 r., a ich przekształcenie we własnościowe prawo do lokalu albo ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu nastąpiło w okresie poprzedzającym bezpośrednio ich zakup
5.  lokale spółdzielcze, które otrzymały status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przed 01.05.2004 r.
6.  lokale spółdzielcze, które otrzymały status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po 01.05.2004 r., a umowę przeniesienia własności lokalu zawarto ze spółdzielnią po 01.05.2004 r.
7.  lokale wykupione przez najemcę, przedtem wynajmowane.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług po stronie Spółki?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Planowane przez Spółkę transakcje na rynku nieruchomości będą składały się z następujących sekwencji:

1.  zawarcie umowy przedwstępnej zakupu lokalu,
2.  zapłacenie przez Spółkę zaliczki na poczet przyszłej ceny,
3.  przejęcie przez Spółkę lokalu w posiadanie,
4.  zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z kolejnym nabywcą,
5.  otrzymanie przez Spółkę zaliczki na poczet przyszłej ceny,
6.  wydanie lokalu w posiadanie przyszłemu nabywcy,
7.  zapłacenie sprzedawcy lokalu przez Spółkę reszty ceny,
8.  przeniesienie własności lokalu na Spółkę,
9.  otrzymanie przez Spółkę reszty ceny od kolejnego nabywcy,
10.  przeniesienie własności lokalu na kolejnego nabywcę.

Zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie natomiast z ust. 10 art. 19 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania.

W ocenie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy po stronie Spółki powstanie w dacie otrzymania zaliczki, a następnie — w dacie wydania lokalu na podstawie umowy przedwstępnej (zdarzenie opisane w lit. f).

W tym pierwszym wypadku podstawą opodatkowania jest kwota otrzymanej zaliczki, w tym drugim cała pozostała kwota należna z tytułu sprzedaży, nawet jeśli jej zapłata zostanie rozłożona na raty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami — w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy).

W oparciu o art. 19 ust. 10 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części ( art. 19 ust. 11 ustawy).

Natomiast stosownie do art. 19 ust. 15 ustawy, w przypadkach określonych w ust. 10, 13 pkt 2-4 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Wobec powyższego obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje na zasadzie szczególnej, wynikającej z art. 19 ust. 10 ustawy. Na podstawie tego przepisu otrzymanie całości lub części zapłaty obliguje dostawcę do wykazania obowiązku podatkowego. Jednakże w przypadku braku zapłaty całości lub części ceny obowiązek podatkowy powstaje nie później niż 30. dnia od dnia wydania lokalu.

Przytoczony powyżej przepis art. 19 ust. 10 ustawy, nie definiuje pojęcia „dzień wydania”. Dokonując jednak wykładni tej regulacji, należy mieć na uwadze fakt, iż dostawa towarów zdefiniowana została w art. 7 ust. 1 ustawy, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Należy podkreślić, że przepis ten nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży czy też przeniesienia prawa własności.

Z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Użycie określenia „jak właściciel” oznacza, że moment powstania obowiązku podatkowego nie jest uzależniony od przeniesienia prawa własności rzeczy, ale uzyskania możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę.

Należy podkreślić, że moment wydania należy zawsze oceniać, traktując tę czynność jako czynność faktyczną. Tym samym, w przypadku dostawy lokali dla momentu powstania obowiązku podatkowego wydanie rzeczy oderwane od przeniesienia jej własności, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, może nastąpić w momencie innym niż sporządzenie aktu notarialnego.

Z okoliczności opisanych w przedmiotowym wniosku wynika, iż Spółka planuje rozpocząć działalność polegającą na nabywaniu lokali mieszkalnych od osób fizycznych znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej lub finansowej, a następnie na sprzedaży tych lokali innym podmiotom. Po znalezieniu kupca na ww. lokal Spółka będzie zawierać z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której lokal będzie wydawany przyszłemu nabywcy do zamieszkania. Zakup przez Spółkę lokalu nastąpi jednak w okresie późniejszym niż objęcie go w faktyczne posiadanie. Planowane przez Spółkę transakcje na rynku nieruchomości będą składały się z następujących sekwencji:

1.  zawarcie umowy przedwstępnej zakupu lokalu,
2.  zapłacenie przez Spółkę zaliczki na poczet przyszłej ceny,
3.  przejęcie przez Spółkę lokalu w posiadanie,
4.  zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z kolejnym nabywcą,
5.  otrzymanie przez Spółkę zaliczki na poczet przyszłej ceny,
6.  wydanie lokalu w posiadanie przyszłemu nabywcy,
7.  zapłacenie sprzedawcy lokalu przez Spółkę reszty ceny,
8.  przeniesienie własności lokalu na Spółkę,
9.  otrzymanie przez Spółkę reszty ceny od kolejnego nabywcy,
10.  przeniesienie własności lokalu na kolejnego nabywcę.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do analizowanej transakcji sprzedaży lokali obowiązek podatkowy z tytułu otrzymanych zaliczek na poczet przyszłej ceny powstanie w momencie ich otrzymania. Natomiast obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania pozostałej części należności pieniężnej dotyczącej przedmiotowych dostaw lokali - w sytuacji gdy ta część należności zostanie uregulowana przed upływem 30 dni od dnia wydania lokali - powstanie z dniem jej otrzymania zaś - w sytuacji gdy ta część należności zostanie uregulowana po upływie 30 dni od dnia wydania lokali - obowiązek podatkowy powstanie nie później niż 30. dnia od dnia wydania lokali. Przy czym za dzień wydania lokali, jak słusznie wskazał Wnioskodawca, należy przyjąć zdarzenie wskazane w punkcie f) opisu translacji, tj. wydanie lokalu w posiadanie przyszłemu nabywcy.

Jednocześnie należy zauważyć, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, natomiast w zakresie zwolnienia od podatku dostaw lokali mieszkalnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.