Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-2.4011.369.2019.2.ŁS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-28
Teza: Koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2019 r. (data wpływu 16 września 2019 r.), uzupełnionym w dniu 14 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 14 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 29 września 2014 r. Wnioskodawca przyjął spadek w linii prostej po babci. Data śmierci babci Wnioskodawcy to dzień 8 maja 2014 r. W skład spadku po zmarłej babci wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z założoną KW. Mieszkanie wymagało gruntownego remontu. W 2016 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny na remont odziedziczonego po babci mieszkania. Operat szacunkowy wartości nieruchomości, do którego Wnioskodawca nie ma dostępu – 300.000 zł – wykonany został przez bank ….., który przyznał Mu 150.000 zł kredytu hipotecznego w całości wydatkowanego na remont. Warunkiem wypłaty kolejnych transz była dokumentacja fotograficzna. Wnioskodawca nie zatrzymał faktur i rachunków, ponieważ bank tego nie wymagał. Dnia 20 marca 2017 r. nastąpiło odpłatne zbycie za kwotę 450.000 zł lokalu mieszkalnego odziedziczonego po babci. Po sprzedaży nieruchomości wynegocjowana kwota została pomniejszona o 152.000 zł (spłata zaciągniętej hipoteki przez nowych właścicieli), co ewidentnie było kosztem uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu. Dnia 4 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w Banku …… na zakup lokalu mieszkalnego „A”, w którym mieszka. Przy zakupie kolejnej nieruchomości bank zaproponował dla uproszczenia procedury umowę na zakup, nie na remont – Wnioskodawca zgodził się. Dnia 13 kwietnia 2017 r. nastąpiła warunkowa umowa sprzedaży mieszkania za kwotę 430.000 zł, a następnie 26 kwietnia 2017 r. umowa przeniesienia własności lokalu mieszkalnego „A”. Wnioskodawca – od kiedy wie, że środki ze sprzedaży musi w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe – zbiera każdą fakturę imienną, aby nie wystąpił podatek. Wnioskodawca wie, że nie ukończy remontu w przeciągu wyznaczonego czasu.

Podsumowując, Wnioskodawca przedstawia chronologicznie okoliczności, które nastąpiły w przedmiotowej sprawie:

Dnia 29 września 2014 r. – przyjęcie spadku w linii prostej po babci.

Rok 2016:

*   operat na kwotę 300.000 zł (brak dostępu),
*   zaciągnięta hipoteka w ….. na remont, podniesienie standardu – 150.000 zł (148.930 zł – dzień sprzedaży), warunek wypłaty transz – zdjęcia, nie faktury.

Dnia 20 marca 2017 r.:

*   sprzedaż „B” za 450.000 zł,
*   45.000 zł zadatek,
*   45.000 zł przelew do dnia 30 marca 2017 r.,
*   360.000 zł (152.000 zł …. + 208.000 zł na konto).

Dnia 4 kwietnia 2017 r. – hipoteka …… na zakup – 260.000 zł.

Dnia 13 kwietnia 2017 r.:

*   zakup „A” 430.000 zł,
*   30.000 zł zadatek.

Dnia 26 kwietnia 2017 r. – przeniesienie własności.

Dnia 22 stycznia 2018 r. – PIT-39.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na otrzymane w spadku mieszkanie, wydatkowanego w całości na remont, celem podniesienia standardu życia, jest w całości traktowana jako koszt uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, środki pozyskane z kredytu hipotecznego w całości są kosztem uzyskania przychodu. Gdyby nie zaciągnięta hipoteka na remont, nigdy nie sprzedawałby nieruchomości w takiej cenie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 29 września 2014 r. Wnioskodawca przyjął spadek w linii prostej po babci. Data śmierci babci Wnioskodawcy to dzień 8 maja 2014 r. W skład spadku po zmarłej babci wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z założoną KW. Mieszkanie wymagało gruntownego remontu. W 2016 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny na remont odziedziczonego po babci mieszkania. Operat szacunkowy wartości nieruchomości, do którego Wnioskodawca nie ma dostępu – 300.000 zł – wykonany został przez bank ….., który przyznał Mu 150.000 zł kredytu hipotecznego w całości wydatkowanego na remont. Warunkiem wypłaty kolejnych transz była dokumentacja fotograficzna. Wnioskodawca nie zatrzymał faktur i rachunków, ponieważ bank tego nie wymagał. Dnia 20 marca 2017 r. nastąpiło odpłatne zbycie za kwotę 450.000 zł lokalu mieszkalnego odziedziczonego po babci. Po sprzedaży nieruchomości wynegocjowana kwota została pomniejszona o 152.000 zł (spłata zaciągniętej hipoteki przez nowych właścicieli), co ewidentnie było kosztem uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu. Dnia 4 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w Banku …… na zakup lokalu mieszkalnego „A”, w którym mieszka. Przy zakupie kolejnej nieruchomości bank zaproponował dla uproszczenia procedury umowę na zakup, nie na remont – Wnioskodawca zgodził się. Dnia 13 kwietnia 2017 r. nastąpiła warunkowa umowa sprzedaży mieszkania za kwotę 430.000 zł, a następnie 26 kwietnia 2017 r. umowa przeniesienia własności lokalu mieszkalnego „A”. Wnioskodawca – od kiedy wie, że środki ze sprzedaży musi w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe – zbiera każdą fakturę imienną, aby nie wystąpił podatek. Wnioskodawca wie, że nie ukończy remontu w przeciągu wyznaczonego czasu.

Podsumowując, Wnioskodawca przedstawia chronologicznie okoliczności, które nastąpiły w przedmiotowej sprawie:

Dnia 29 września 2014 r. – przyjęcie spadku w linii prostej po babci.

Rok 2016:

*   operat na kwotę 300.000 zł (brak dostępu),
*   zaciągnięta hipoteka w ….. na remont, podniesienie standardu – 150.000 zł (148.930 zł – dzień sprzedaży), warunek wypłaty transz – zdjęcia, nie faktury.

Dnia 20 marca 2017 r.:

*   sprzedaż „B” za 450.000 zł,
*   45.000 zł zadatek,
*   45.000 zł przelew do dnia 30 marca 2017 r.,
*   360.000 zł (152.000 zł …. + 208.000 zł na konto).

Dnia 4 kwietnia 2017 r. – hipoteka …… na zakup – 260.000 zł.

Dnia 13 kwietnia 2017 r.:

*   zakup „A” 430.000 zł,
*   30.000 zł zadatek.

Dnia 26 kwietnia 2017 r. – przeniesienie własności.

Dnia 22 stycznia 2018 r. – PIT-39.

W świetle powyższego, odpłatne zbycie w dniu 20 marca 2017 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia w dniu 8 maja 2014 r. (data śmierci babci) stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d komentowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tą nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przywołany przepis formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż w nim wymienione. Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że przez nakłady poniesione na lokal mieszkalny rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu, jeśli są udokumentowane fakturami VAT.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że spłata kredytu hipotecznego przez Wnioskodawcę w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest to bowiem nakład zwiększający wartość lokalu mieszkalnego, zatem nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę obliczenia podatku ze sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Za koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjąć można jedynie poniesione przez Wnioskodawcę wydatki remontowe, które zostały sfinansowane zaciągniętym w 2016 r. kredytem, o ile są udokumentowane fakturami VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.