Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-419b/14/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-07-16
Teza: Zastosowanie właściwej stawki podatku przy dostawie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym bądź zamkniętym.
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2014 r. (data wpływu), uzupełnionym w dniu 5 czerwca 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. zastosowania właściwej stawki podatku przy dostawie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym bądź zamkniętym - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 5 czerwca 2014 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. zastosowania właściwej stawki podatku przy dostawie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym bądź zamkniętym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Powstała w 2003 r. Spółka specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami i w tym zakresie osoby w niej zatrudnione posiadają specjalne uprawnienia. W umowie Spółki wymienionych jest kilka rodzajów działalności, w tym - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 6810), jednak Spółka wykonuje usługi zarządzania nieruchomościami.

W 2013 r. Spółka zakupiła od osoby fizycznej (bez podatku VAT) grunt, składający się z wydzielonych 6 działek o łącznej powierzchni … m2. Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest m.in. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, a także na cele inne niż rolnicze. Spółka nabyła opisane grunty jako lokatę kapitału - w tym czasie posiadała wolne środki finansowe, jednocześnie jednak cześć ceny zakupu została sfinansowana z kredytu bankowego.

Obecnie Spółka rozważa sprzedaż kilku z tych 6 działek. Sprzedaż rozważana jest w dwu wariantach tj.:

1.  jako dostawa samego gruntu, lub
2.  jako dostawa gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym (tj. na działce przed sprzedażą zostanie wybudowany budynek) na pewnym etapie budowy - stan surowy otwarty, albo stan surowy zamknięty. Budynki te będą miały do 300 m2 powierzchni użytkowej, albo powyżej tego metrażu.

Wskazano, że:

*   stan surowy otwarty oznacza dom (wraz przypadającą częścią gruntu), który ma wymurowane ściany nośne oraz kominy, strop nad parterem, schody wewnętrzne oraz więźbę i pokrycie dachu. Nie ma drzwi, okien i ścianek działowych. W przypadku przerwania budowy na tym etapie drzwi i okna zabezpiecza się deskami lub folią. W takim wariancie kupujący sam będzie kontynuował budowę domu, aż do jej całkowitego zakończenia.
*   stan surowy zamknięty oznacza dom (wraz przypadającą częścią gruntu), w którym trzeba jedynie wykonać prace wykończeniowe i w przeciwieństwie do stanu surowego otwartego taki dom ma zamontowane okna, drzwi zewnętrzne oraz ścianki działowe.

W związku z powyższym opisem, zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Spółka sprzedając „niedokończone domy” (opisane w stanie faktycznym tj. w stanie surowym otwartym lub zamkniętym wraz z przypadającymi częściami gruntu), będzie miała prawo do stosowania przy tej dostawie stawki VAT 8%, w części tych budynków do 300 m2 ich powierzchni użytkowej, a do nadwyżki ponad wskazany metraż będzie miała zastosowanie stawka podstawowa w wysokości 23 %?

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie miał prawo do zastosowania do transakcji sprzedaży „niedokończonych domów” (wraz z przydającymi częściami gruntu) stawki VAT w wysokości 8%, a od nadwyżki ponad 300 m2 powierzchni użytkowej - 23% stawki podatku.

Spółka uważa, że przy planowanej sprzedaży najważniejsze jest ustalenie stawki VAT dla transakcji sprzedaży „niedokończonych domów”, ponieważ na grunty z tymi domami związane będzie zawsze ta sama stawka co na domy - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT (tj. ustalenie stawki VAT na sprzedaż domu będzie zagadnieniem wstępnym i wiążącym dla ustalenia stawki VAT na grunt z tym domem związany).

Z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT sprzedawane domy, mimo, że są w stanie nieukończonym, są jednak domami mieszkalnymi, co skutkuje stawką VAT - 8% (a od nadwyżki ponad 300 m2 ich powierzchni użytkowej stawką podatku 23%), co wynika z art. 41 ust. 12 i 12a ustawy o VAT, bowiem są to obiekty budownictwa społecznego.

Według Wnioskodawcy fakt, że można „niedokończone domy” zaliczyć do budynków mieszkalnych jednorodzinnych (ze skutkami VAT wskazanymi powyżej) wynika z ich kwalifikacji na gruncie statystycznym, właśnie jako budynków. W piśmie Głównego Urzędu Statystycznego Departamentu Standardów, Rejestrów i Informatyki z dnia 19 kwietnia 1999 r. (nr SRI-4-WSK-12-535/99) stwierdzono, że obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany, może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB). Celem Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB) jest zapewnienie jednolitości klasyfikowania i grupowania informacji o obiektach budowlanych dla obsłużenia prac planistycznych, statystycznych, cenotwórczych i badawczych, dotyczących zadań i efektów produkcji budowlano-montażowej. KOB jako „wspólny język” o obiektach budowlanych ułatwia wymianę informacji między uczestnikami procesu inwestycyjnego na (i między) różnych poziomach organizacyjnych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku w określonym miejscu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym jest tym obiektem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych (jeżeli nie zaistniał fakt samowoli budowlanej - wykonania go niezgodnie z zatwierdzonym projektem).

Z powyższego pisma - wydanego wprawdzie na gruncie KOB, a nie PKOB, ale z uwagi na argumentację, nadal aktualnego - wynika, że sprzedaż niezakończonego obiektu budowlanego jest w istocie sprzedażą obiektu w określonym stopniu zaawansowania robót, przy czym rodzaj obiektu wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego. Sprzedaż zatem niezakończonego budynku mieszkalnego, którego budowa ma być dalej kontynuowana, stanowi sprzedaż tegoż budynku w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych. Oznacza to, że sprzedaż niezakończonych „obiektów budownictwa mieszkaniowego” w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, których budowa ma być dalej kontynuowana, stanowi sprzedaż tych obiektów w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych - co powoduje, że podlega opodatkowaniu stawką VAT 8%, a od nadwyżki ponad 300 m2 ich powierzchni użytkowej stawką podatku 23 %. Powyższe pismo, jako definiujące metodologię klasyfikowania danych inwestycji budowlanych już jako budynków w ogóle (budynków na gruncie KOB, a teraz PKOB) ma w pełni także zastosowanie do domków jednorodzinnych. Innymi słowy, niezakończony budynek, w przypadku Spółki - dom jednorodzinny, to jednak budynek ze wszystkimi tego konsekwencjami, w tym przypadku ze stawką VAT 8% (od nadwyżki ponad 300 m2 ich powierzchni użytkowej opodatkowany stawką podatku 23 %). Wskazano, że podobny pogląd w tej kwestii wyraża sędzia NSA Janusz Zubrzycki - Leksykon VAT 2012 wydawnictwo Unimex, str. 516 – 517).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do zapisu art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ww. ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016r., z zastrzeżeniem art. 146f:

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się – w myśl ust. 12 wskazanego artykułu – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Zgodnie zatem z PKOB przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Wobec powyższego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) zawiera usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej.

Jednocześnie zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że o ile na wskazanym we wniosku etapie budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych obiekty te można zakwalifikować na podstawie odrębnych przepisów Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynki stałego zamieszkania mieszczące się w dziale 11, to dostawa nieruchomości zabudowanej takim budynkiem - w przypadku budynków o całkowitej powierzchni użytkowej do 300 m2 - podlegać będzie opodatkowaniu według obniżonej stawki podatku VAT w wysokości 8% - na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku natomiast dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem, którego całkowita powierzchnia użytkowa wynosić będzie ponad 300 m2, preferencyjna stawka w wysokości 8% ma zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (tj. do powierzchni 300 m2) - na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy w powiazaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast w stosunku do pozostałej części takiej dostawy powierzchni takiego budynku (tj. powyżej 300 m2) wraz z przypadającym proporcjonalnie udziałem w gruncie - jak słusznie wskazał Wnioskodawca - należy zastosować stawkę podatku w wysokości 23% - w oparciu o art. 41 ust. 12c w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Końcowo należy wskazać, że zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 roku w sprawie trybu udzielania, informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1 poz. 11), zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej i to jego obciążają ewentualne negatywne konsekwencje z tytułu błędnego zaklasyfikowania towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.