Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-420/13-2/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-03
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT zbycia nieruchomości zabudowanej,
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30.04.2013 r. (data wpływu 2.05.2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2.05.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: F.) jest właścicielem nieruchomości komercyjnej centrum handlowego.(dalej: Nieruchomość). F. planuje przekształcić się ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę komandytowo - akcyjną, a następnie sprzedać Nieruchomość do innej spółki z grupy (dalej: Nabywca).

Przedmiotem sprzedaży będzie grunt oraz znajdujące się na nim budynki (wraz z wyposażeniem) oraz budowle. Wraz z budynkami na Nabywcę przejdą z mocy prawa umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w tych budynkach, a ponadto zostaną przeniesione depozyty i inne zabezpieczenia najemców.

Transakcja nic obejmie natomiast:

*   umowy licencyjnej dotyczącej korzystania ze znaku towarowego „….”, umów o zarządzanie Nieruchomością,
*   umów dotyczących dostaw mediów,
*   umów dotyczących usług ochrony i sprzątania,
*   należności oraz zobowiązań sprzedawcy, w tym z tytułu pożyczek i kredytów,
*   środków pieniężnych i rachunków bankowych,
*   ksiąg rachunkowych,
*   umów dotyczących usług księgowych.

Z powyższego wynika, że zobowiązania oraz część aktywów i umów niezbędnych w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej nieruchomości nie zostanie przeniesiona. W związku z tym Nabywca będzie musiał zawrzeć umowę o korzystanie ze znaku towarowego we własnym imieniu i na własny rachunek, podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy, a także otworzyć rachunki bankowe i zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej.

Bez podjęcia powyższych działań Nabywca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Przenoszone składniki majątkowe nie są w żaden sposób wyodrębnione finansowo w F. Nie są także wyodrębnione organizacyjnie, w szczególności nie stanowią oddziału.

Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona z Nabywcą i będzie odpowiadała wartości rynkowej Nieruchomości. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Od pierwszego zasiedlenia budynków oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług upłynął okres przekraczający 2 lata.

W dacie transakcji F. i Nabywca będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (dalej: VAT). F. oraz Nabywca skorzystają z możliwości opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji, spełniając przy tym warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, w ocenie F. dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, dla której zastosowanie będzie miała podstawowa stawka 23%, gdyż od czasu pierwszego zasiedlenia Nieruchomość upłynęły dwa lata, a F. i Nabywca na mocy art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, gdzie przez towary zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść powołanych przepisów należy uznać, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości mieści się w zakresie regulacji powyższych przepisów i z tego względu należy ją zakwalifikować do katalogu czynności podlegających opodatkowaniem podatkiem VAT jako odpłatną dostawę towarów.

Należy zaznaczyć, że art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprowadza wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT m.in. w stosunku do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Ani ustawa o VAT ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W konsekwencji zgodnie z powszechnie panującym stanowiskiem doktryny prawa podatkowego, zastosowanie będzie miała definicja przedsiębiorstwa na gruncie kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 30 czerwca 2008 r. (sygn. III SA/Wa 540/08) „ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarcze realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.

Biorąc powyższe pod uwagę, jak również przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, F. stoi na stanowisku, że przedmiotowa transakcja stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, ze względu na brak transferu umów związanych z korzystaniem z Nieruchomości (umowy zarządzanie Nieruchomością, dostawa mediów), umowy licencyjnej uprawniającej F. do korzystania ze znaku towarowego „…” oraz kluczowych składników związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (zobowiązania, należności, środki pieniężne) nie można mówić o kontynuowaniu przez Nabywcę działalności sprzedawcy.

W przeciwieństwie do pojęcia przedsiębiorstwa, ustawodawca uregulował w ustawie o VAT pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, pod tym pojęciem należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, ze względów wskazanych w poprzednim akapicie, przedmiot transakcji nie mógłby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Ponadto przedmiot transakcji nie jest wyodrębniony finansowo ani organizacyjnie w F. Na Nabywcę w ramach transakcji nie przejdą również zobowiązania Sprzedającego wynikające np. z kredytów i pożyczek.

F. wskazuje również, że w zbliżonym stanie faktycznym, tj. w sytuacji, kiedy przedmiotem transakcji była nieruchomość wraz ze zlokalizowanym na niej budynkiem, zaś dotyczące budynku umowy najmu dzierżawy przeszły na nabywcę z mocy prawa, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 21 września 2011 r. (sygn. IPPP2/443-760/11-2/AK) potwierdził stanowisko podatnika, ż przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część.

Takie też stanowisko w odniesieniu do transferu nieruchomości i przejścia na nabywcę z mocy prawa dotyczących jej umów najmu zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 18 lutego 2013 r. (sygn. IPTPB3/423-421/12-2/IR). Dodatkowo, w interpretacji indywidualnej z 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPB3/423-591/12/DK) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy wskazał, że „w sytuacji, gdy na moment wniesienia aportu w postaci wyodrębnionego działu do spółki kapitałowej nie zostaną przeniesione na tą spółkę zobowiązania powiązane z tym działem, których przeniesienie jest dopuszczalne z mocy prawa, to opisywany zespół składników majątkowych nie będzie spełniał warunków niezbędnych dla uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.”

Ponadto należy zaznaczyć, iż stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków i budowli podlega zwolnieniu z VAT z wyjątkiem sytuacji, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata,

gdzie przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków lub budowli po ich (i) wybudowaniu, lub (ii) ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z faktem, że na dzień złożenia niniejszego wniosku od pierwszego zasiedlenia upłynął okres przekraczający 2 lata, dostawa Nieruchomości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że: (i) zarówno zbywca, jak i nabywca są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) złożą oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 tego artykułu.

W konsekwencji, na skutek podjęcia przez F. oraz Nabywcę decyzji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa przedmiotowych Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, która obecnie wynosi 23%.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, wyrażone m.in. indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z września 2012 r. (sygn. IPPP3/443-660/12-3/JK).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. jedn. Dz. U. z 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.