Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.5.2025.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku
Magazynu.
Słowa kluczowe: podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
sprzedawca
umowa-umowa sprzedaży
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty
zobowiązane do zapłaty podatku -Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 4-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa
    własności Budynku Magazynu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z
    27 lutego 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Od dnia 1 lipca 2008 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą (...). Zgłoszonym
    przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest PKD 49.41.Z –
    Transport drogowy towarów. Faktyczny przedmiot wykonywanej przez Pana działalności
    gospodarczej jest zgodny ze zgłoszonym, tj. świadczy Pan usługi transportu drogowego
    towarów na rzecz osób trzecich. Na wykonywanie prowadzonej działalności gospodarczej
    posiada Pan licencję na wykonywanie krajowego transportu drogowego rzeczy wydaną na
    okres od (...). Prowadzoną działalność gospodarczą wykonuje Pan osobiście i nie zatrudnia
    pracowników. Od 3 lipca 2008 r. jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i
    usług wpisanym do wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT,
    niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT. Przychody z
    tytułu wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej są opodatkowane ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych (rozlicza się Pan na podstawie podatkowej księgi
    przychodów i rozchodów).
    W dniu 30 maja 2020 r. nabył Pan w spadku (na podstawie testamentu) po Pana wujku, Z.
    J., prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położonej w W., Dzielnicy
    (...), przy ulicy (...) oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni
    (...) m.kw. (dalej – „Grunt”) oraz prawo własności wybudowanego na tej działce budynku
    magazynu o konstrukcji z blachy stalowej (dalej – „Budynek Magazynu”). Spadek przyjął
    Pan w całości co potwierdza notarialny akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony 2
    lipca 2020 r., objął Pan w posiadanie oraz dokonał Pan stosownych zmian w księdze
    wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ujawniając nabyte prawa do Gruntu i
    Budynku Magazynu.
    Otrzymana w spadku przedmiotowa nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny. Nie
    włączał Pan jej do prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał Pan żadnych
    nakładów inwestycyjnych i traktował ją Pan jako zabezpieczenie majątkowe na przyszłość.
    Przedmiotowa nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów
    najmu czy dzierżawy. Nie była też objęta żadnym planem miejscowym, ani decyzją o
    warunkach zabudowy, jak również nie czynił Pan żadnych starań w celu uzyskania decyzji
    o warunkach zabudowy czy pozwoleń na budowę.
    Wiosną 2021 r. zgłosiła się do Pana spółka deweloperska składając Panu korzystną ofertę
    nabycia otrzymanej przez Pana w spadku przedmiotowej nieruchomości, na której spółka
    ta chciała realizować przedsięwzięcie deweloperskie. W związku z powyższym 2 czerwca
    2021 r. zawarł Pan ze spółką (...) z siedzibą w W. (obecnie – po przekształceniu – (...); dalej –
    „Deweloper”) umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i
    prawa własności Budynku Magazynu. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną – zawarcie
    umowy przyrzeczonej sprzedaży miało nastąpić do 2 czerwca 2023 r. Cena sprzedaży
    została określona na kwotę (...) zł. W dniu 31 maja 2023 r. został zawarty aneks do
    powyższej umowy, w wyniku którego m.in. przesunięto termin zawarcia umowy
    przyrzeczonej do 31 stycznia 2025 r. Część ceny została już zapłacona w formie zadatku
    (20%), a pozostała część ceny (80%) zostanie zapłacona przez Dewelopera przy zawarciu
    umowy przyrzeczonej.

    Podkreślił Pan, że Deweloper nie jest w żaden sposób zainteresowany Budynkiem
    Magazynu wybudowanym na Gruncie, lecz zamierza po nabyciu zabudowanej
    nieruchomości dokonać rozbiórki istniejącego Budynku Magazynu, a następnie
    przeprowadzić na Gruncie własne przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie
    budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż, przy czym zawarcie
    umowy przyrzeczonej sprzedaży nie jest uzależnione od powodzenia Dewelopera w
    uzyskaniu decyzji umożliwiających realizację przedsięwzięcia. W związku z zamiarem
    realizacji przez Dewelopera własnego przedsięwzięcia deweloperskiego na przedmiotowej
    nieruchomości – zawarta umowa przedwstępna zawierała szereg niestandardowych dla
    umowy przedwstępnej postanowień, które miały na celu uzyskanie przez Dewelopera
    wszelkich decyzji umożliwiających mu realizację własnego przedsięwzięcia
    deweloperskiego na przedmiotowej nieruchomości, tj.:
    - Deweloper uzyskał zgodę na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele
      budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w tym w szczególności
      prawo do uzyskania we własnym imieniu decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia
      na rozbiórkę Budynku Magazynu, pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego
      wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż oraz wszelkich innych decyzji, jakie
      okażą się konieczne do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,
    - Deweloper uzyskał prawo wstępu na przedmiotową nieruchomość w każdym czasie, w
      celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-
      inżynierskich i geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych
      do postępowań administracyjnych dotyczących uzyskiwanych pozwoleń,
    - Deweloper uzyskał prawo pozyskiwania (w formie pełnomocnictwa od Pana) wszelkich
      dokumentów urzędowych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, jakie okażą się
      konieczne w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,
    - Deweloper uzyskał prawo zawarcia z Panem umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia
      (obok zawartej umowy przedwstępnej), jeśli uprawnienia wynikające z umowy
      przedwstępnej okazałyby się niewystarczające do realizacji przedsięwzięcia
      deweloperskiego przez Dewelopera, z czego to Deweloper skorzystał zawierając
      umowę użyczenia przedmiotowej nieruchomości na potrzeby zawierania umów
      przyłączeniowych oraz lokalizacji nowego zjazdu,
    - Deweloper uzyskał prawo do żądania innych pełnomocnictw, jeśli pełnomocnictwa
      wynikające z umowy przedwstępnej okazałyby się niewystarczające do realizacji
      przedsięwzięcia deweloperskiego przez Dewelopera,
    - Deweloper uzyskał prawo do reprezentowania Pana w toczących się postępowaniach
      administracyjnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości, z
      którymi Pan sąsiaduje,
    - Deweloper uzyskał prawo do nieingerowania przez Pana w realizowany przez
      Dewelopera proces inwestycyjny, jak również Pana zobowiązanie do niewykonywania
      niektórych praw właściciela (m.in. do niezawierania umów sprzedaży i umów
      zobowiązujących do sprzedaży, do niezawierania umów najmu i dzierżawy, do nie
      występowania o własne decyzje administracyjne).
    W dniu składania niniejszego wniosku Deweloper uzyskał już wszelkie pozwolenia na
    realizację własnego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym w szczególności decyzję o
    warunkach zabudowy, pozwolenie na rozbiórkę Budynku Magazynu oraz pozwolenie na
    budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z mieszkaniami na sprzedaż.
    Rozpoczęcie robót budowlanych, w tym rozbiórka Budynku Magazynu, są planowane
    przez Dewelopera na 2026 r. i nie nastąpią przed zawarciem umowy przyrzeczonej
    sprzedaży.
    Z dodatkowych informacji nadmienia Pan, że jest czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług, przy czym nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu

    nieruchomościami, ani nie dokonywał Pan takich transakcji prywatnie w ostatnich latach.
    Posiada Pan w majątku prywatnym mieszkanie, w którym obecnie Pan mieszka oraz 3
    dodatkowe mieszkania, z których 2 wynajmuje Pan prywatnie na cele mieszkaniowe na
    rzecz osób trzecich.
    Istniejący na przedmiotowej nieruchomości Budynek Magazynu widnieje w kartotece
    budynków prowadzonej przez Prezydenta (...) i został sklasyfikowany jako pozostałe
    budynki niemieszkalne. Powierzchnia zabudowy Budynku Magazynu została określona w
    kartotece budynków na (...) m.kw. Budynek Magazynu został wybudowany w 1980 r., tj.
    jeszcze przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez Pana wujka (którego jest Pan
    spadkobiercą), które to nabycie nastąpiło w 2006 r. Od dnia nabycia przedmiotowej
    nieruchomości nie dokonywał Pan żadnych nakładów (np. remont, przebudowa) na
    Budynek Magazynu, a tym bardziej nakładów przekraczających 30% wartości początkowej
    Budynku Magazynu. Nakładów takich, wedle Pana wiedzy, nie dokonywał również Pana
    wujek, którego jest Pan następcą prawnym (jako spadkobierca). Po sprzedaży prawa
    użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku Magazynu zamierza Pan
    kontynuować dotychczasową działalność gospodarczą (świadczenie usług transportu
    drogowego towarów), przy czym środki z przedmiotowej sprzedaży nie będą zasilały
    prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie transportu towarów.
    W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan m.in., że w chwili pisania niniejszej odpowiedzi na
    wezwanie zawarł Pan już umowę sprzedaży użytkowania wieczystego.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Pana w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Pana
    stanowiska w zakresie ww. podatku.
    Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy w przypadku braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie na Panu ciążył
    obowiązek podatkowy zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej
    umowy sprzedaży? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)
    Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Pana zdaniem, w przypadku braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i
    usług, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z
    tytułu zawartej umowy sprzedaży.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295; dalej – „ustawa o PCC”) podatkowi temu
    podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, w tym rzeczy
    znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o PCC).
    Przedmiotowa nieruchomość jest położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży
    na kupującym. W związku z tym, że w przedmiotowej transakcji jest Pan stroną
    sprzedającą, to w świetle art. 4 pkt 1 ustawy o PCC – w przypadku braku uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług – nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku
    od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    Jak wynika z przywołanych przepisów, zawarcie umowy sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    Z treści wniosku wynika, że 30 maja 2020 r. nabył Pan w spadku (na podstawie
    testamentu) po Pana wujku, Z. J., prawo wieczystego użytkowania nieruchomości
    gruntowej, położonej w W., Dzielnicy (...), przy ulicy (...) oznaczonej jako działka
    ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni (...) m.kw. (dalej – „Grunt”) oraz prawo
    własności wybudowanego na tej działce budynku magazynu o konstrukcji z blachy
    stalowej (dalej – „Budynek Magazynu”). Zamierza Pan sprzedać Deweloperowi prawo
    użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności Budynku Magazynu. W uzupełnieniu
    wniosku wskazał Pan m.in., że w chwili pisania niniejszej odpowiedzi na wezwanie zawarł
    Pan już umowę sprzedaży użytkowania wieczystego.
    Pana wątpliwości budzi fakt czy z tytułu opisanej transakcji jest Pan zobowiązany do
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Pana zdaniem, w związku z tym, że w
    przedmiotowej transakcji jest Pan stroną sprzedającą, to nie jest Pan zobowiązany do
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży.
    Biorąc pod uwagę przywołane przepisy i przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że
    w związku z transakcją sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa
    własności Budynku Magazynu, po Pana stronie nie powstał obowiązek podatkowy w
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych jasno bowiem wynika, że w przypadku umowy
    sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Pan jako strona sprzedająca
    nie jest zobowiązany z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy
    sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wskazać należy, że dla ustalenia skutków podatkowych po Pana stronie w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia czy zostanie Pan uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług. Istotnym jest fakt, że na Panu z tytułu umowy
    sprzedaży nie ciąży obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych,
    ponieważ to nie Pan jest podatnikiem tego podatku.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska tylko w zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od
    towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).

      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.