Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.74.2019.3.MCZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-17
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 marca 2019 r. (data wpływu – 21 marca 2019 r.), uzupełnionym 13 maja 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2 – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 7 maja 2019 r. znak: 0111-KDIB4.4014.74.2019.2.MCZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 maja 2019 r. (wpływ opłaty).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:….. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący, Spółka);
*   Zainteresowany niebędący stroną postępowania: …. (Zbywca, Sprzedający),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Spółka”, „Nabywca” lub „Kupujący”) jest spółką z branży deweloperskiej.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka − Kupujący nabywa zabudowane lub niezabudowane nieruchomości, na których prowadzi inwestycję w postaci budowy budynków mieszkalnych i komercyjnych. Poszczególne lokale w budynkach (mieszkalne/usługowe) albo też całe nowo zabudowane nieruchomości − są następnie sprzedawane kontrahentom Spółki (dalej: „Działalność Developerska”).

Jedna z tego rodzaju transakcji jest przedmiotem wniosku i wymaga potwierdzenia w drodze indywidualnej interpretacji z uwagi na jej skomplikowany charakter.

Spółka w dniu 18 grudnia 2018 r. zawarła Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego), natomiast w najbliższym czasie planuje zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli nabycie trzech działek zabudowanych wchodzących w stosownych udziałach (lub w całości) w skład majątku osobistego dwóch osób fizycznych (małżonków), o czym szerzej będzie mowa poniżej (dalej: „Umowa Sprzedaży Nieruchomości”).

Przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą następujące budynki i budowle wraz z gruntami:

1.  Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej jako zabudowana, stanowiąca działkę gruntu numer 119/1, położona w obrębie P-12, o obszarze 0,0681 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”);
2.  Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej jako zabudowana, obejmująca działkę gruntu numer: 119/2, położona w obrębie P-12, o obszarze 0,3015 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość 2”);
3.  Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej jako zabudowana, obejmującą działkę gruntu numer: 128, położona w obrębie P-12, o obszarze 0,0433 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość 3”);

\-dalej łącznie określane, jako: „Nieruchomości”.

Przedmiotem wniosku o interpretację są konsekwencje podatkowe zbycia Nieruchomości 2. Konsekwencje podatkowe zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 zostały rozstrzygnięte w interpretacjach indywidualnych z 8 marca 2019 r. znak: KDIP1-3.4012.741.2018.3.MT i KDIB4.4014.454.2018.4.MCZ.

Wszystkie Nieruchomości są położone w swojej bezpośredniej bliskości (graniczą ze sobą). Spółka zamierza przeznaczyć Nieruchomości na Cele Deweloperskie.

Na Nieruchomości 2 znajdują się:

1.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy wynoszącej 149 m2,
2.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy 82 m2,
3.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy 63 m2.

Na całym obszarze Nieruchomości 2 znajdują się również budowle w postaci placu asfaltowego i placu wyłożonego płytami betonowymi.

Fakt zabudowania Nieruchomości 2 budynkami potwierdza wypis z kartoteki budynków według stanu na dzień 30 sierpnia 2018 r. poz. z kartoteki budynków: (…).

Wobec planowanej transakcji Zbywający ww. Nieruchomość 2 usunął następujące budynki wskazane poniżej:

1.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy 12 m2,
2.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy 59 m2,
3.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy 21 m2,
4.  budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: (…) o powierzchni zabudowy 15 m2.

W rezultacie, na Nieruchomości 2 pozostają w chwili obecnej 3 budynki.

Ponadto na Nieruchomości 2 znajduje się sześć obiektów wolnostojących − garaży nie związanych trwale z gruntem. Są one przedmiotem ustnych umów najmu. Przed planowaną transakcją Zbywający usunie te obiekty. Najemcy otrzymali oświadczenia o wypowiedzeniu umów najmu.

Przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości − sprzedający nie dokona wyburzenia żadnych innych budynków, czy budowli w celu doprowadzenia Nieruchomości 2 do stanu niezabudowania. Umowa Sprzedaży Nieruchomości (jak również umowa przedwstępna) nie zobowiązuje i nie będą Sprzedających do takich czynności w żaden sposób zobowiązywały.

W rezultacie, wszystkie Nieruchomości (w tym Nieruchomość 2) będące przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą miały charakter nieruchomości zabudowanych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wyłącznym właścicielem Nieruchomość 2 jest Pan K.G. Tytuł prawny do Nieruchomości 2 został nabyty przez Pana Pan K.G. na podstawie aktu własności ziemi nr (…) z 20 października 1977 r. Nieruchomość numer 2 nie wchodzi w skład majtku wspólnego małżonków G.

Pan K.G. jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowymi (zainteresowanym niebędącym stroną postępowania, którego dane znajdują się na załączniku ORD-WS/B do wniosku), osobą nieprowadzącą obecnie działalności gospodarczej (działalność gospodarcza została wyrejestrowana w latach ubiegłych), ale będący zarejestrowanym (obecnie), jako podatnik VAT zwolniony (dalej: „OF1 ”lub „K.G.”);

Wedle najlepszej wiedzy Sprzedającego opartej o posiadane przez niego dokumenty budynki i budowle posadowione na Nieruchomość 2 nie były ujęte w przeszłości w ewidencji środkach trwałych działalności gospodarczej OF1.

Nieruchomość 2 od lat 70 była wykorzystywana do prowadzenia zakładów mechaniki pojazdowej, myjni samochodowej, zakładu stolarskiego.

Nieruchomość 2 była w przeszłości przedmiotem szeregu umów najmu i dzierżawy. Przykładowo w dniu 1 października 2004 r. OF1 (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) wynajęła lokal użytkowy na Nieruchomości 2 za kwotę 2.000 zł netto.

Obecnie obowiązuje zawarta 26 czerwca 2014 r. Umowa Dzierżawy części Nieruchomości 2 pomiędzy jedynym właścicielem Nieruchomości 2 (OF1) a osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.

Z tego tytułu OF1 wystawiała na rzecz dzierżawcy faktury VAT tytułem dzierżawy. Obecnie, dzierżawa została przeniesiona na inny podmiot (tj. spółkę D.C. sp. z o.o.) i część Nieruchomości 2 jest dalej (obecnie) przedmiotem dzierżawy. Na podstawie umowy dzierżawy, wydzierżawiający wyraził zgodę na korzystanie przez dzierżawcę z części Nieruchomości 1 w zakresie niezbędnym do posiadania dostępu do drogi publicznej, tj. ul. O.

Powyższe zatem oznacza, że Nieruchomość 2 była wykorzystywana w przeszłości i jest obecnie wykorzystywana przez OF1 w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą choć bez wprowadzenia budynków i budowli do ewidencji środków trwałych. OF1 korzystał ze wszystkich Nieruchomości (w tym Nieruchomości 2) na cele własnej działalności gospodarczej niezwolnionej z VAT (od stycznia 2018 r. OF1 jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony).

Na Nieruchomości 2 była również prowadzona działalność gospodarcza przez osoby trzecie, a OF1 wraz z małżonką podejmowali działania zmierzające do maksymalizowania przychodów z najmu i dzierżawy Nieruchomości 2.

Nieruchomość 2 została nabyta samodzielnie przez OF1 w celach inwestycyjnych i nigdy nie miał on zamiaru wykorzystywać tą nieruchomość na cele prywatne np. w celach mieszkalnych (budowa domu). Co więcej, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości 2 na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania, OF1 dokonała stosownych działań mających na celu weryfikację stanu prawnego Nieruchomości, wyceny Nieruchomości oraz zlecenia obsługi prawnej sprzedaży Nieruchomości profesjonalnym pełnomocnikom (radcom prawnym) oraz doradcom podatkowym. Podejmowane były również próby zabezpieczenia dostępu do drogi publicznej w stosownych procedurach prawnych.

Na przestrzeni ostatnich dwóch lat OF1 wraz z małżonką podejmowali nadto szereg działań zmierzających do zbycia Nieruchomości, w szczególności odbyli liczne negocjacje i skierowali liczne zapytania ofertowe do podmiotów, które w ich przekonaniu mogły być potencjalnie zainteresowane nabyciem Nieruchomości.

Należy również nadmienić, że wszystkie budynki i budowle oraz inne obiekty (głównie garaże i wiaty) znajdujące się na Nieruchomości 2 zostały wybudowane nakładami OF1 lub za jego zgodą (również milczącą) przez dzierżawców lub najemców Nieruchomości 2.

Powyższe, w ocenie Zainteresowanego będącego stroną postępowania, świadczy o zorganizowanym charakterze działań w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług przez OF1 w celu przeprowadzenia transakcji i dokonania sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

OF1 nie poniósł w okresie dwóch lat przed planowaną transakcją wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) poszczególnych budynków lub budowli posadowionych na Nieruchomości 2, które to wydatki stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Co więcej, tak określone wydatki na ulepszenie ww. budynków i budowli nie były czynione przez OF1 co najmniej od 1 stycznia 2013 r. Co do okresów wcześniejszych, według najlepszej wiedzy OF1 również nie czynił on nakładów zwiększających wartość początkową nieruchomości, jednak na chwilę obecną nie dysponuje on dokumentami mogącymi to potwierdzić, z uwagi na fakt, iż: (i) ww. nieruchomości nie były ujęte w rejestrze środków trwałych, (ii) upłynął termin przechowywania dokumentów księgowych/ksiąg, o którym mowa w art. 86 par. 1 Ordynacji podatkowej.

Zainteresowany będący stroną postępowania, tj. S. Sp. z o.o. nigdy nie ponosiła wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków i budowli od momentu ich wybudowania.

Najemcy i dzierżawcy Nieruchomości 2, stosownie do zawartych z OF1 umów najmu albo umów dzierżawy byli uprawnieni do dokonywania ulepszeń najmowanych/dzierżawionych budynków lub budowli (lub ich części). OF1 i Nabywca (Spółka) nie ma jednak żadnej wiedzy na temat wartości faktycznie poniesionych przez najemców/dzierżawców wydatków. Nie dysponują również możliwościami (uprawnieniami) do pozyskania od najemców/dzierżawców udokumentowanych informacji co do kwestii, przez kogo zostały poniesione ulepszenia budynków i budowli (stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej odrębnie dla każdego z budynków/budowli).

W odniesieniu do umów zawartych przez OF1 z dzierżawcami / najemcami, wskazać należy, że umowa dzierżawy z 26 czerwca 2014 roku zawarta przez OF1 z dzierżawcą części Nieruchomości 2 (wraz z posadowionymi na niej budynkami) przewidywała szczegółowe postanowienia dotyczące wzajemnych rozliczeń nakładów, które mogłyby zostać zakwalifikowane jako ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja). Zgodnie z jej postanowieniami (§ 5 ust. 2 - 6): „Dzierżawca uprawniony jest do dowolnego aranżowania wystroju i wyposażania wnętrza budynków i lokali znajdujących się na nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy, stosownie do przeznaczenia danego budynku, bądź lokalu. Prace te odbywać będą się na koszt i ryzyko Dzierżawcy.”

„Wszelkie nakłady na przedmiot dzierżawy o charakterze trwałym, zmiany konstrukcyjne oraz prace budowlane wymagają pisemnej zgody Wydzierżawiającego. W razie ich przeprowadzenia bez zgody Wydzierżawiającego uprawniony on będzie do rozwiązania Umowy ze skutkiem natychmiastowym oraz - według własnego uznania - do żądania niezwłocznego przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu poprzedniego na koszt Dzierżawcy lub do żądania pozostawienia nakładów bez obowiązku zwrotu kosztów poniesionych przez Dzierżawcę. W razie uzyskania pisemnej zgody Wydzierżawiającego na wykonanie prac wszelkie nakłady o charakterze trwałym przechodzą na własność Wydzierżawiającego bez obowiązku zwrotu przez Wydzierżawiającego kosztów ich wykonania.”

„Na podstawie niniejszej umowy. Wydzierżawiający wyraża zgodę na wykonanie przez Dzierżawcę robót budowlanych wymienionych w załączniku nr 3 do niniejszej umowy. Niniejsza zgoda Wydzierżawiającego stanowi dla Dzierżawcy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane.”

„Po zakończeniu okresu dzierżawy. Wydzierżawiający może według swego wyboru zatrzymać wybrane przez siebie elementy o charakterze nietrwałym, na które nakłady poniósł Dzierżawca za zapłatą udokumentowanych kosztów ich wykonania poniesionych przez Dzierżawcę albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”

„Dzierżawca ma obowiązek dokonywania na swój koszt wszelkich napraw niezbędnych dla zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Jeżeli w czasie trwania Umowy zajdzie konieczność wykonania napraw, które zgodnie ze zd. 1 powyżej obciążają Dzierżawcę, Wydzierżawiający może wyznaczyć Dzierżawcy na piśmie odpowiedni termin do ich wykonania.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Wydzierżawiający może wykonać naprawę na koszt i ryzyko Dzierżawcy.”

Dzierżawca - stosownie do postanowień załącznika nr 3 do umowy dzierżawy z 26 czerwca 2014 roku miał prawo wykonać następujące prace:

1.  wymiana stolarki okiennej w całym budynku będącym przedmiotem dzierżawy,
2.  remont elewacji zewnętrznej budynku oraz wykonanie ocieplenia budynku,
3.  remont nawierzchni dachowej (papa) wraz z okuciami, wymiana rynien,
4.  wymiana bram wjazdowych do dzierżawionych budynków,
5.  prace zewnętrzne związane z naprawą powierzchni utwardzonych gruntu.

OF1 nie jest jednak wiadomo, czy i w jakim zakresie dzierżawca prace te rzeczywiście wykonał i w jakim dokładnie zakresie. Nawet jeśli prace te zostały wykonane, po zakończeniu umowy dzierżawy Nieruchomości 2 zarówno OF1, jak i Spółka wykluczają zwrot dzierżawcy ww. wydatków.

Na inne prace polegające na jakichkolwiek ulepszeniach w Nieruchomości 2 lub posadowionych na niej budynkach lub budowlach wydzierżawiający zgody nie wyrażał. Tym samym nawet jeśli takie prace zostały wykonane, stało się z naruszeniem umowy dzierżawy i naniesienia takie powinny zostać usunięte.

Podsumowując, na dzień sprzedaży Nieruchomości 2 żadne nakłady (wydatki poniesione na ulepszenia) nie będą zwracane najemcom lub dzierżawcom przez wydzierżawiających lub wynajmujących (tj. OF1). Żadne wydatki nie będą również zwracane najemcom lub dzierżawcom przez Wnioskodawcę (Spółkę - nabywcę) po dniu sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyżej opisany stan faktyczny, Zainteresowany będący stroną postępowania powziął wątpliwość w kwestii konsekwencji podatkowych w związku z planowaną transakcją nabycia Nieruchomości 2 na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka S.) jako Kupujący, będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od transakcji udokumentowanej Umową Sprzedaży Nieruchomości w stosunku Nieruchomości 2? (we wniosku pytanie oznaczone nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, mając na względzie, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to tym samym transakcja udokumentowana Umową Sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwszy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie Spółka (jako Kupujący), będzie zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu transakcji udokumentowanej Umową Sprzedaży Nieruchomości.

Według Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1 oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży nieruchomości.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący zamierza nabyć od K.G. (OF1) Sprzedającego własność Nieruchomości 2, wraz z budynkami i budowlami, przy czym przedmiotowa transakcja będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa terenów zabudowanych budynkami i budowlami realizowana poza tzw. pierwszym zasiedleniem.

Uwzględniając, że transakcja będzie zwolniona z podatku od towarów i usług w stosunku do każdej Nieruchomości jako dostawa poza pierwszym zasiedleniem to tym samym zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwszy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − Umowa Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie Zainteresowany będący stroną postępowania, jako Kupujący będzie zobligowany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od transakcji na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości 2.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącym opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2. W pozostałym zakresie wniosku, tj. w przedmiocie podatku od towarów i usług dotyczącym opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z dnia 17 maja 2019 r. znak: KDIP1-1.4012.150.2019.2.MMA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający K.G. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Nabywcy S. Spółka z o.o. (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności Nieruchomości 2.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 17 maja 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.150.2019.2.MMA Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, wydanej dla Zainteresowanych, wskazano że:

*   opisana transakcja sprzedaży przez Zbywcę (K.G.) Nieruchomości 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   do omawianej transakcji, tj. sprzedaży Nieruchomości 2 znajdzie zastosowanie zwolnienie podatkowe wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro do omawianej transakcji sprzedaży Nieruchomości 2 znajdzie zastosowanie zwolnienie podatkowe wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to umowa sprzedaży tej nieruchomości nie podlega wyłączeniu określonemu w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym (Nabywcy) będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 2.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.