Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.340.2017.2.RM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-28
Teza: Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że będąca przedmiotem niniejszego wniosku transakcja sprzedaży/aportu Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegającej wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż wskazanych we wniosku składników majątkowych stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Słowa kluczowe: przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik-składnik majątkowy; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2017 r. (data wpływu 18 lipca 2017 r.) uzupełnionym w dniu 18 września 2017 r. (data wpływu 22 września 2017 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 9 września 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 11 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży składników majątkowych za czynność opodatkowaną – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży składników majątkowych za czynność opodatkowaną.

Wniosek uzupełniony został w dniu 18 września 2017 r. (data wpływu 22 września 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 9 września 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, uzupełnione pismem z dnia 18 września 2017 r.

Spółka S.A. (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Spółka zajmuje się przede wszystkim działalnością deweloperską oraz zarządzaniem nieruchomościami. Do zakresu działalności Spółki należeć też będzie m.in. wynajem budynków na działalność usługowo-biurową.

Spółka zamierza sprzedać nieruchomości, a ściślej prawa wieczystego użytkowania gruntów (dalej: „Działki”) wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami - stanowiące część postindustrialnego kompleksu, na którym realizowane są przedsięwzięcia łączące adaptację zabytkowych obiektów z projektami deweloperskimi. Alternatywnym rozwiązaniem rozważanym przez Spółkę jest też wniesienie Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami jako wkładu niepieniężnego (aportu) do innej spółki.

Na chwilę obecną budynki znajdujące się na przedmiotowych Działkach są w części oddane w najem podmiotom trzecim. Przyjęty przez Spółkę plan biznesowy zakłada realizację na Działkach przede wszystkim inwestycji deweloperskich, co będzie się wiązało z koniecznością wypowiedzenia części umów najmu i wyburzeniem niektórych budynków, aktualnie znajdujących się na Działkach. W związku z tymi planami podjęto działania inicjujące procedurę wydzielenia części jednej z Działek oraz uzyskania odpowiednich pozwoleń na budowę.

Rozważany przez Spółkę schemat transakcji sprzedaży i aportu Działek zakłada również możliwość przeniesienia na nabywcę (rozumianego również jako spółka, do której Działki mogą zostać wniesione tytułem wkładu niepieniężnego), w ramach transakcji sprzedaży/aportu Działek (wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami), także prawa do znaku towarowego identyfikującego miejsce, w którym znajdują się Działki mające być przedmiotem sprzedaży/aportu oraz prawa do koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej związanej z planowaną na Działkach inwestycją deweloperską.

Wraz ze sprzedażą/aportem Działek przejdą na nabywcę prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, które zostaną zawarte do momentu sprzedaży i będą obowiązywały na dzień przeprowadzenia transakcji, co wynika wprost z art. 687 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Na nabywcę mogą zostać przeniesione również kaucje wpłacone przez najemców.

W związku ze sprzedażą/aportem Działek nabywcy zostanie również przekazana dokumentacja prawna i techniczna związana z Działkami i znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz najmem powierzchni w budynkach znajdujących się na Działkach.

Możliwe jest również, że obok zbycia Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami, o których mowa powyżej, nabywcy Działek zostanie sprzedany również ogół praw i obowiązków w spółce komandytowej (dalej: „Spółka Komandytowa”), w której Spółka jest komandytariuszem, zatrudniającej pracowników posiadających wiedzę i kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami (w tym w zakresie działalności polegającej na najmie komercyjnym) oraz realizacji projektów budowlanych (deweloperskich). Alternatywnie może też dojść do rozwiązania umów o pracę zawartych przez pracowników ze Spółką Komandytową i zawarcia przez nich umów o pracę z nabywcą Działek.

Na nabywcę nie przejdą natomiast należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na Działkach, ani też prawa i obowiązki z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości (takich jak przykładowo umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy dotyczące usług sprzątania, ochrony, wywozu śmieci, utrzymania technicznego, itp.). Możliwe jest natomiast, że na nabywcę zostanie dokonana cesja umów na dostawy mediów. Spółka nie przekaże też nabywcy aktywów istotnych z punktu widzenia prowadzenia inwestycji deweloperskich takich jak wypracowany w toku wieloletniej działalności na rynku deweloperskim know-how czy kontakty z podmiotami działającymi w charakterze generalnych wykonawców lub podwykonawców.

Zbywane w ramach planowanej transakcji Działki, wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami, nie zostaną formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Spółki jako odrębny dział czy oddział (odrębna jednostka organizacyjna), z przypisaniem do nich innych składników materialnych i niematerialnych umożliwiających samodzielne funkcjonowanie czy też personelu dedykowanego wyłącznie do zarządzania i obsługi Działek i znajdujących się na nich budynków i budowli.

Dla Działek oraz prowadzonej w ich oparciu działalności gospodarczej nie będzie prowadzona odrębna księgowość. Spółka nie będzie też posiadać osobnych rachunków bankowych dla tej części swojej działalności. Spółka nie będzie posiadała w planie kont wydzielonych zespołów kont, pozwalających na odrębne ewidencjonowanie i przyporządkowanie kosztów oraz zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną w oparciu o Działki. Z technicznego punktu widzenia Spółka będzie miała jedynie możliwość wyodrębnienia przychodów i należności związanych z poszczególnymi budynkami znajdującymi się na Działkach - przychody i należności z tego tytułu będą bowiem ewidencjonowane na kontach analitycznych odrębnych dla każdego budynku.

W majątku Spółki poza Działkami, których sprzedaż/aport jest planowana, znajdują się też inne składniki, w szczególności akcje i udziały w spółkach zależnych, w których w większości przypadków głównym składnikiem aktywów również są nieruchomości.

Nabywca Działek będzie mógł realizować na Działkach m.in. inwestycję deweloperską - z wykorzystaniem nabytej od Spółki koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej, lub prowadzić w oparciu o Działki (w części niezajętej pod działalność deweloperską) i znajdujące się na nich budynki i budowle działalność w zakresie najmu. Będzie to jednak wymagało od nabywcy zaangażowania w ten proces własnych aktywów i odpowiedniego ich zorganizowania w powiązaniu z nabytymi od Spółki Działkami, budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami materialnymi i niematerialnymi wskazanymi w niniejszym wniosku.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że rozważany przez Spółkę schemat transakcji zakłada, iż obok zbycia Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami nabywcy Działek zostanie sprzedany również ogół praw i obowiązków w Spółce Komandytowej.

Zbycie „ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej” oznacza przeniesienie ogółu praw i obowiązków wspólnika (tutaj: Spółki) w spółce osobowej (tutaj: Spółce Komandytowej), o którym mowa w art. 10 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.

Transakcja ta z ekonomicznego puntu widzenia odpowiada np. sprzedaży wszystkich posiadanych przez wspólnika udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Z uwagi na fakt, że uczestnictwo w spółce komandytowej nie ma zmaterializowanej postaci udziału (tak jak ma to miejsce w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością), zbycie „udziału” w spółce komandytowej przybiera formalno-prawną formę zbycia ogółu praw i obowiązków. W wyniku tej transakcji Spółka przestanie być wspólnikiem w Spółce Komandytowej, podczas gdy wspólnikiem w Spółce Komandytowej (w wyniku nabycia „udziału” w Spółce Komandytowej) zostanie nabywca.

Sprzedaż ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej, obok zbycia Działek wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami, wynika z faktu, że, jak wskazano we wniosku z dnia 12 lipca 2017 r., Spółka zatrudnia pracowników posiadających wiedzę i kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami (w tym w zakresie działalności polegającej na najmie komercyjnym) oraz realizacji projektów budowlanych (deweloperskich), zarówno od strony inwestycyjnej - w zakresie budowy lokali mieszkalnych i użytkowych, jak i ich sprzedaży. Wiedza i kompetencje pracowników zatrudnionych w Spółce Komandytowej są wykorzystywane przez Spółkę m.in. w toku realizacji inwestycji deweloperskich na posiadanych przez Spółkę nieruchomościach i mogą być przydatne nabywcy Działek do prowadzenia działalności deweloperskiej/w zakresie najmu na Działkach.

Pomiędzy Działkami wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami i pozostałymi składnikami oraz ogółem praw i obowiązków w Spółce Komandytowej istnieje pośredni związek o charakterze funkcjonalnym, tj. pracownicy Spółki Komandytowej są wykorzystywani przez Spółkę m.in. w toku realizacji inwestycji deweloperskich na posiadanych przez Spółkę nieruchomościach, a także mogliby potencjalnie być wykorzystani przez nabywcę Działek do prowadzenia działalności deweloperskiej/w zakresie najmu na Działkach.

Spółka nie uczestniczy bezpośrednio w zarządzaniu Spółką Komandytową - prowadzenie spraw Spółki Komandytowej leży w gestii jej komplementariusza, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Spółka posiada 100% udziałów. Spółka świadczy na rzecz Spółki Komandytowej usługi wsparcia administracyjnego, w zakresie:

*   zaopatrzenia biura w sprzęt i materiały eksploatacyjne zgodnie z zapotrzebowaniem,
*   nadzoru nad procedurą obiegu dokumentów, w tym w szczególności prowadzenie rejestru i zbioru umów na dedykowanych Spółce Komandytowej serwerach sieciowych, przygotowywanie i przechowywanie dokumentacji posiedzeń zarządu, rady nadzorczej, walnych zgromadzeń, przechowywanie i archiwizowanie dokumentów,
*   obsługi obiegu przekazanej dokumentacji księgowej,
*   rozliczenia wykonania usług transportowych dla Spółki Komandytowej i jej klientów, usług z zakresu opieki zdrowotnej, organizacja i koordynacja świadczenia usług telekomunikacyjnych.

Spółka nie prowadzi działalności maklerskiej/brokerskiej. Spółka nie dokona sprzedaży praw i obowiązków w Spółce Komandytowej w ramach działalności maklerskiej/brokerskiej.

W odpowiedzi na pytanie dotyczące wskazania, czy posiadanie praw i obowiązków w Spółce Komandytowej jest bezpośrednim, stałym i koniecznym rozszerzeniem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności Wnioskodawca wskazał, że Spółka zajmuje się w główniej mierze działalnością deweloperską, dokonując w tym zakresie dostaw i świadcząc usługi podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka wykorzystuje do tego wiedzę i kompetencje zatrudnionych w Spółce Komandytowej pracowników. W kontekście powyższego, zdaniem Spółki, współpraca ze Spółką Komandytową (a także posiadanie praw i obowiązków w Spółce Komandytowej) jest bezpośrednim, stałym i koniecznym rozszerzeniem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży/aportu Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi, w okolicznościach przedstawionych w niniejszym wniosku, będzie stanowiła transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - mieszczącą się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku do towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Transakcja sprzedaży/aportu Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi, w okolicznościach przedstawionych w niniejszym wniosku, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Zbycie Działek (w tym w ramach aportu) wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami będzie natomiast stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - mieszczącą się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku do towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Świadczeniem usług jest natomiast każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Jednocześnie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi, że jej przepisów nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce oznacza to, że transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Definicja taka została natomiast zawarta w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jednocześnie zgodnie z art. 55(2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Na podstawie przywołanej powyżej definicji można stwierdzić, że każdy zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) dający się wyodrębnić poprzez powiązanie funkcjonalne polegające na przydatności do realizacji określonego celu gospodarczego, bez względu na jego finansowe czy organizacyjne wyodrębnienie w postaci zakładu lub oddziału, należy uznać za przedsiębiorstwo. Jednocześnie za sprzedaż przedsiębiorstwa można uznać tylko taką transakcję, która obejmuje wszystkie składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa, funkcjonalnie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez to przedsiębiorstwo. Jeżeli natomiast funkcjonalnie istotne elementy przedsiębiorstwa nie podlegają sprzedaży (są wyłączone z transakcji), wówczas nie można mówić o sprzedaży przedsiębiorstwa, ale o sprzedaży jego poszczególnych składników.

W kontekście powyższego uznać należy, że w analizowanej sytuacji nie dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa przez Spółkę. Przedmiotem sprzedaży/aportu będą bowiem wyłącznie określone aktywa należące do Spółki, które jako takie nie będą samodzielnie umożliwiały realizacji określonych celów gospodarczych (w zakresie działalności polegającej na realizacji inwestycji deweloperskiej lub wynajmie powierzchni użytkowej), a jedynie będą mogły zostać wykorzystane do realizacji tych celów jako jeden ze służących ku temu środków.

Zdaniem Spółki, zakres aktywów, które mają zostać przeniesione na nabywcę w ramach umowy sprzedaży/aportu (Działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami, prawa i obowiązki z umów najmu przeniesione na nabywcę z mocy prawa zgodnie z art. 687 § 1 Kodeksu cywilnego, dokumentacja prawna i techniczna związana ze zbywanymi nieruchomościami, prawa do znaku towarowego, prawa do koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej związanej z planowaną na działkach inwestycją deweloperską) nie pozwala na uznanie ich jako całości za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Planowanej transakcji nie będzie bowiem towarzyszył transfer szeregu kluczowych dla prowadzenia działalności gospodarczej składników. Należy zwrócić uwagę, że na nabywcę nie zostaną przeniesione takie istotne składniki jak należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na Działkach, ani też prawa i obowiązki z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości (takich jak przykładowo umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy dotyczące usług sprzątania, ochrony, wywozu śmieci, utrzymania technicznego, itp.). Spółka nie przekaże też nabywcy aktywów istotnych z punktu widzenia prowadzenia inwestycji deweloperskich takich jak wypracowany w toku wieloletniej działalności na rynku deweloperskim know-how czy kontakty z podmiotami działającymi w charakterze generalnych wykonawców lub podwykonawców.

Nabywca może co prawda uzyskać, pośrednio - w wyniku nabycia ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej albo poprzez zawarcie umów o pracę z pracownikami Spółki Komandytowej, także możliwość korzystania z wiedzy i kompetencji pracowników Spółki Komandytowej w zakresie zarządzania nieruchomościami (w tym w zakresie działalności polegającej na najmie komercyjnym) oraz realizacji projektów budowlanych (deweloperskich), niemniej jednak, zdaniem Spółki, okoliczność ta nie powinna przesądzać o uznaniu transakcji sprzedaży/aportu Działek za transakcję zbycia przedsiębiorstwa. W szczególności podkreślić należy, że pracownicy Ci nie będą stanowić części przedsiębiorstwa Spółki, ale Spółki Komandytowej. Spółka posiadać będzie jedynie „udział” w Spółce Komandytowej, który może zostać przeniesiony na nabywcę niezależnie do transakcji sprzedaży/aportu Działek.

Dodatkowo, wskazać należy, że nabycie ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej (ewentualnie „przejęcie” pracowników Spółki Komandytowej przez nabywcę Działek poprzez zawarcie nowych umów o pracę) nie spowoduje, że Działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami, wskazanymi w treści wniosku, zyskają charakter samodzielnej jednostki gospodarczej mogącej tworzyć przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Brak będzie bowiem w szczególności elementu zorganizowania (powiązania funkcjonalnego) pracowników Spółki Komandytowej z pozostałymi aktywami Spółki przenoszonymi na nabywcę, który polegałby na ustaleniu zasad i zakresu wykorzystania pracowników Spółki Komandytowej w toku działalności prowadzonej przez Spółkę na Działkach. Pracownicy Spółki Komandytowej mogliby potencjalnie być wykorzystani przez nabywcę Działek do prowadzenia działalności deweloperskiej w zakresie najmu na Działkach, przy czym wymagałoby to od niego odpowiedniego ustrukturyzowania tej współpracy w ramach własnego przedsiębiorstwa.

Nie sposób zatem twierdzić, że tak określony zbiór aktywów (Działki wraz z pojedynczymi składnikami majątkowymi wskazanymi we wniosku) będzie stanowił przedsiębiorstwo. Nie będzie to bowiem zorganizowany zespół składników wystarczający do samodzielnej realizacji określonych celów gospodarczych, ale zbiór elementów jedynie ułatwiających ich realizację. Nabywca będzie mógł prowadzić na bazie składników nabytych od Spółki działalność w zakresie prowadzenia inwestycji deweloperskiej lub wynajmu powierzchni użytkowej, ale w tym celu będzie musiał zaangażować własne aktywa i odpowiednio je zorganizować w powiązaniu z aktywami przejętymi od Spółki.

W ocenie Spółki brak jest więc podstaw do uznania planowanej transakcji sprzedaży i aportu Działek wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi, w okolicznościach opisanych w niniejszym wniosku za transakcję zbycia przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Art. 6 ust. 1 ustawy o VAT obok transakcji zbycia przedsiębiorstwa jako transakcję wyłączoną spod opodatkowania podatkiem VAT wymienia także zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z powyższego przepisu wynika, że aby przedmiot transakcji mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinien on:

*   stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych,
*   być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

O zespole składników materialnych i niematerialnych można mówić wtedy gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy wykorzystaniu których będzie można prowadzić określony rodzaj działalności, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. W ocenie Spółki trudno uznać za zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych Działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi elementami, które mają zostać przeniesione na nabywcę (tj. prawami i obowiązkami z umów najmu, które zostaną przeniesione na nabywcę z mocy prawa zgodnie z art. 687 § 1 Kodeksu cywilnego, dokumentacją prawną i techniczną związaną ze zbywanymi nieruchomościami, prawami do znaku towarowego, prawami do koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej związanej z planowaną na Działkach inwestycją deweloperską). Składniki te stanowią niewątpliwie pewien zbiór elementów, które mogą zostać wykorzystane przez nabywcę do realizacji inwestycji deweloperskiej czy też do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, jednak zdaniem Spółki nie można ich uznać za zespół składników (zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 27e ustawy o VAT), które pozostają między sobą w relacjach pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Trudno bowiem mówić o takim zespole, gdy w jego skład nie wchodzą takie składniki jak prawa i obowiązki z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, know-how w zakresie działalności na rynku deweloperskim czy kontakty z podmiotami działającymi w charakterze generalnych wykonawców lub podwykonawców.

Przedmiot transakcji nie spełnia też wymogu organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia.

W praktyce przyjmuje się, że wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Wyodrębnienie organizacyjne powinno być zasadniczo dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. O wyodrębnieniu finansowym można mówić wtedy gdy rachunkowość podmiotu gospodarczego jest prowadzona w sposób, który umożliwia wyodrębnienie składników majątkowych i operacji gospodarczych związanych ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa i ustalenie na ich podstawie sytuacji majątkowej (należności i zobowiązania) oraz finansowej (przychody i koszty) zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W stanie faktycznym opisanym w niniejszym wniosku brak będzie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, które mogłoby przesądzać o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa w Spółce. Zbywane Działki nie będą w żaden sposób wydzielone w strukturze organizacyjnej Spółki, jako odrębny dział i oddział zajmujący się wyłącznie prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem tychże Działek, z przypisaniem do niego innych składników materialnych i niematerialnych umożliwiających samodzielne funkcjonowanie zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też personelu dedykowanego wyłącznie do zarządzania i obsługi Działek i znajdujących się na nich budynków i budowli.

Spółka nie będzie też prowadzić odrębnej rachunkowości dla Działek i prowadzonej na nich działalności w zakresie najmu i inwestycji deweloperskiej. Spółka nie będzie też posiadać osobnych rachunków bankowych dla tej części swojej działalności. Spółka nie będzie posiadała w planie kont wydzielonych zespołów kont, pozwalających na odrębne ewidencjonowanie i przyporządkowanie kosztów i zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną w oparciu o Działki. Z technicznego punktu widzenia Spółka będzie miała jedynie możliwość wyodrębnienia przychodów i należności związanych z poszczególnymi budynkami znajdującymi się na Działkach - przychody i należności z tego tytułu będą bowiem ewidencjonowane na kontach analitycznych odrębnych dla każdego budynku.

Działki wraz z pozostałymi elementami planowanej transakcji nie będą zatem spełniać kryterium wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego wymaganego dla istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

O ile do Działek można przypisać określone zadania gospodarcze - prowadzenie inwestycji deweloperskiej (na podstawie koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej, które mogą również zostać przeniesione przez Spółkę na nabywcę) lub oddanie w najem podmiotom trzecim (na części Działek niezajętej na działalność deweloperską), to jednak nie sposób zdaniem Spółki uznać przedmiotu transakcji za zespół składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, wywieść należy, że powinna ona mieć potencjalną zdolność do działania jako samodzielna jednostka gospodarcza, w oparciu o przypisane jej składniki materialne i niematerialne i istniejące w ramach danego podmiotu gospodarczego wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne. Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jej skład muszą umożliwić nabywcy podjęcie i prowadzenie działalności gospodarczej.

W ocenie Spółki, Działki wraz z pozostałymi elementami, które mają być przedmiotem sprzedaży/aportu nie będą spełniać warunku samodzielności funkcjonalnej (nie będą posiadać zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, które będą na nich prowadzone). Pozostawienie poza zakresem sprzedaży/aportu szeregu innych opisanych w niniejszym wniosku elementów działalności gospodarczej Spółki (w szczególności praw i obowiązków z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, know-how w zakresie działalności na rynku deweloperskim czy kontaktów z podmiotami działającymi w charakterze generalnych wykonawców lub podwykonawców) pozbawia zbywane Działki zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Zdolność taką uzyskają dopiero po ich nabyciu przez nabywcę, odpowiednim zorganizowaniu, poniesieniu odpowiednich nakładów i uzupełnieniu o niezbędne do samodzielnego funkcjonowania elementy.

Na powyższe konkluzje nie powinna mieć wpływu okoliczność zbycia przez Spółkę na rzecz nabywcy również praw i obowiązków w Spółce Komandytowej (ewentualnie rozwiązania umów o pracę zawartych przez pracowników ze Spółką Komandytową i zawarcia przez nich umów o pracę z nabywcą Działek). Jak wskazano powyżej nabywca Działek może co prawda uzyskać, pośrednio - w wyniku nabycia ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej albo poprzez zawarcie umów o pracę z pracownikami Spółki Komandytowej, także możliwość korzystania z wiedzy i kompetencji pracowników Spółki Komandytowej w zakresie zarządzania nieruchomościami (w tym w zakresie działalności polegającej na najmie komercyjnym) oraz realizacji projektów budowlanych (deweloperskich), niemniej jednak zdaniem Spółki fakt ten nie powinien przesądzać o uznaniu transakcji sprzedaży/aportu Działek za transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W szczególności podkreślić należy, że pracownicy Ci nie będą stanowić części przedsiębiorstwa Spółki, ale Spółki Komandytowej. Spółka posiadać będzie jedynie „udział” w Spółce Komandytowej, który może zostać przeniesiony na nabywcę niezależnie do transakcji sprzedaży/aportu Działek. Dodatkowo, wskazać należy, że nabycie ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej (ewentualnie „przejęcie” pracowników Spółki Komandytowej przez nabywcę Działek poprzez zawarcie nowych umów o pracę) nie spowoduje, że Działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami, wskazanymi w treści wniosku, zyskają charakter samodzielnej jednostki gospodarczej mogącej tworzyć zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Brak będzie bowiem w szczególności elementu zorganizowania (powiązania funkcjonalnego) pracowników Spółki Komandytowej z pozostałymi aktywami Spółki przenoszonymi na nabywcę, który polegałby na ustaleniu zasad i zakresu wykorzystania pracowników Spółki Komandytowej w toku działalności prowadzonej przez Spółkę na Działkach. Pracownicy Spółki Komandytowej mogliby potencjalnie być wykorzystani przez nabywcę Działek do prowadzenia działalności deweloperskiej/w zakresie najmu na Działkach, przy czym wymagałoby to od niego odpowiedniego ustrukturyzowania tej współpracy w ramach własnego przedsiębiorstwa.

Biorąc powyższe pod uwagę, uznać należy, że transakcja sprzedaży/aportu Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi, w okolicznościach przedstawionych w niniejszym wniosku, nie będzie stanowiła transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Konsekwentnie przyjąć należy, że transakcja sprzedaży/aportu Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi, w okolicznościach przedstawionych w niniejszym wniosku nie będzie stanowiła transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zbycie Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami będzie natomiast stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - mieszczącą się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż – w myśl art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wniesienie aportu rzeczowego do spółki, spełnia definicję dostawy zawartą w art. 7 ust. 1 ustawy, a tym samym uznawane jest za sprzedaż w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy, gdyż czynność ta odbywa się za wynagrodzeniem (wniesienie aportu wiąże się z odpłatnością, istnieje bowiem bezpośredni związek pomiędzy dostawą mającą charakter rzeczowy, a otrzymanym wynagrodzeniem w postaci udziałów), a jej efektem jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania wnoszonym towarem jak właściciel.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług również zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca - zarejestrowany czynny podatnik VAT - zamierza dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości, na które składa się prawo użytkowania wieczystego gruntów (Działki) wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami (obecnie budynki są w części oddane w najem podmiotom trzecim). Alternatywnie Spółka rozważa wniesienie ww. składników majątku jako wkładu niepieniężnego (aportu) do innej spółki. Spółka zakłada realizację na Działkach przede wszystkim inwestycji deweloperskich, co będzie się wiązało z koniecznością wypowiedzenia części umów najmu i wyburzeniem niektórych budynków, aktualnie znajdujących się na Działkach. Rozważany przez Spółkę schemat transakcji sprzedaży/aportu Działek zakłada również możliwość przeniesienia na nabywcę (rozumianego również jako spółka, do której Działki mogą zostać wniesione tytułem wkładu niepieniężnego) także prawa do znaku towarowego identyfikującego miejsce, w którym znajdują się Działki oraz prawa do koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej związanej z planowaną na Działkach inwestycją deweloperską. Na podstawie art. 687 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ustawy Kodeks cywilny - na nabywcę przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów najmu obowiązujące na dzień przeprowadzenia transakcji. Na nabywcę mogą zostać przeniesione kaucje wpłacone przez najemców. Nabywcy zostanie przekazana dokumentacja prawna i techniczna związana z Działkami i znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz najmem powierzchni w budynkach znajdujących się na Działkach. Rozważany przez Spółkę schemat transakcji zakłada, że nabywcy Działek zostanie sprzedany również ogół praw i obowiązków w Spółce Komandytowej, co oznacza przeniesienie ogółu praw i obowiązków wspólnika (Spółki) w spółce osobowej (Spółce Komandytowej), o którym mowa w art. 10 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych. W wyniku tej transakcji Spółka przestanie być wspólnikiem w Spółce Komandytowej, podczas gdy wspólnikiem w Spółce Komandytowej (w wyniku nabycia „udziału” w Spółce Komandytowej) zostanie nabywca. Sprzedaż ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej wynika z faktu, że Spółka zatrudnia pracowników posiadających wiedzę i kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz realizacji projektów budowlanych. Wiedza i kompetencje ww. pracowników mogą być przydatne nabywcy Działek w prowadzonej przez Niego działalności deweloperskiej/w zakresie najmu. Spółka nie uczestniczy bezpośrednio w zarządzaniu Spółką Komandytową - prowadzenie spraw Spółki Komandytowej leży w gestii jej komplementariusza, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Spółka posiada 100% udziałów. Spółka świadczy na rzecz Spółki Komandytowej usługi wsparcia administracyjnego, w zakresie zaopatrzenia biura w sprzęt i materiały eksploatacyjne, nadzoru nad procedurą obiegu dokumentów, w tym w szczególności prowadzenie rejestru i zbioru umów na dedykowanych Spółce Komandytowej serwerach sieciowych, przygotowywanie i przechowywanie dokumentacji posiedzeń zarządu, rady nadzorczej, walnych zgromadzeń, przechowywanie i archiwizowanie dokumentów, obsługi obiegu przekazanej dokumentacji księgowej oraz rozliczenia wykonania usług transportowych dla Spółki Komandytowej i jej klientów, usług z zakresu opieki zdrowotnej, organizacja i koordynacja świadczenia usług telekomunikacyjnych. Współpraca ze Spółką Komandytową (a także posiadanie praw i obowiązków w Spółce Komandytowej) jest bezpośrednim, stałym i koniecznym rozszerzeniem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. W ramach planowanej transakcji na nabywcę nie zostaną przeniesione należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na Działkach oraz prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości (np. umowy o zarządzanie nieruchomością, dotyczące usług sprzątania, ochrony, wywozu śmieci, utrzymania technicznego, itp.). Możliwe jest natomiast, że na nabywcę zostanie dokonana cesja umów na dostawy mediów. Spółka nie przekaże nabywcy wypracowanego w toku wieloletniej działalności na rynku deweloperskim know-how ani kontaktów z podmiotami działającymi w charakterze generalnych wykonawców lub podwykonawców.

Działki oraz znajdujące się na nich zabudowania nie zostaną formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Spółki jako odrębny dział czy oddział (odrębna jednostka organizacyjna), z przypisaniem do nich innych składników materialnych i niematerialnych umożliwiających samodzielne funkcjonowanie, czy też personelu dedykowanego wyłącznie do zarządzania i obsługi Działek i znajdujących się na nich budynków i budowli. Dla Działek oraz w prowadzonej oparciu o nie działalności gospodarczej nie będzie prowadzona odrębna księgowość. Spółka nie będzie też posiadać osobnych rachunków bankowych dla tej części swojej działalności. Spółka nie będzie posiadała w planie kont wydzielonych zespołów kont, pozwalających na odrębne ewidencjonowanie i przyporządkowanie kosztów oraz zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną w oparciu o Działki. Spółka będzie miała jedynie możliwość wyodrębnienia przychodów i należności związanych z poszczególnymi budynkami znajdującymi się na Działkach ponieważ będą one ewidencjonowane na kontach analitycznych odrębnych dla każdego budynku.

Przy wykorzystaniu nabytej od Spółki koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej - nabywca będzie mógł realizować m.in. inwestycję deweloperską lub w oparciu o części Działek niezajętych pod działalność deweloperską i znajdujące się na nich budynki i budowle prowadzić działalność w zakresie najmu. Jednakże będzie to wymagało zaangażowania własnych aktywów nabywcy i odpowiedniego ich zorganizowania w powiązaniu z nabytymi od Spółki Działkami, budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami materialnymi i niematerialnymi wskazanymi w niniejszym wniosku.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z powołanego art. 552 Kodeksu cywilnego, strony – poza wyłączeniami wynikającymi z przepisów szczególnych – mają pozostawioną swobodę co do tego, jakie elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa objąć przedmiotem czynności prawnej, z tym że swoboda w wyłączeniu poszczególnych składników nie może iść tak daleko, aby zakres wyłączeń przekreślił istotę przedsiębiorstwa określoną w art. 551 Kodeksu cywilnego. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. Poza przeniesieniem na nabywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu (Działek) wraz z zabudowaniami możliwe jest, że na nabywcę przejdą prawa do znaku towarowego identyfikującego miejsce, w którym znajdują się przedmiotowe Działki, prawa do koncepcji architektonicznej oraz dokumentacji projektowej związanej z planowaną na Działkach inwestycją deweloperską, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (obowiązujące na dzień przeprowadzenia transakcji) oraz kaucje wpłacone przez najemców. W ramach planowanej transakcji nabywcy zostanie przekazana dokumentacja prawna i techniczna związana z Działkami i znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz najmem powierzchni w budynkach. Nabywcy Działek zostanie sprzedany również ogół praw i obowiązków w Spółce Komandytowej, w której Spółka jest komandytariuszem, w wyniku czego Spółka przestanie być wspólnikiem w Spółce Komandytowej, podczas gdy wspólnikiem w Spółce Komandytowej (w wyniku nabycia „udziału” w Spółce Komandytowej) zostanie nabywca. Jak wyjaśnił Wnioskodawca sprzedaż ww. ogółu praw i obowiązków w Spółce Komandytowej wynika z faktu, że Spółka zatrudnia pracowników posiadających szeroką wiedzę i kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz realizacji deweloperskich projektów budowlanych, co może być przydatne nabywcy Działek do prowadzenia na zakupionych Działkach działalności deweloperskiej/w zakresie najmu. Alternatywnie może też dojść do rozwiązania umów o pracę zawartych przez pracowników ze Spółką Komandytową i zawarcia przez nich umów o pracę z nabywcą Działek. Na nabywcę nie przejdą natomiast należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na Działkach, prawa i obowiązki z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości np. umowy o zarządzanie nieruchomością, dotyczące usług sprzątania, ochrony, wywozu śmieci, utrzymania technicznego, itp. (możliwe jest natomiast, że na nabywcę zostanie dokonana cesja umów na dostawy mediów). Spółka nie przekaże również nabywcy aktywów istotnych z punktu widzenia prowadzenia inwestycji deweloperskich takich jak wypracowany w toku wieloletniej działalności na rynku deweloperskim know-how czy kontakty z podmiotami działającymi w charakterze generalnych wykonawców lub podwykonawców. W majątku Spółki, poza Działkami, których sprzedaż/aport jest planowana, znajdują się też inne składniki, w szczególności akcje i udziały w spółkach zależnych, w których w większości przypadków głównym składnikiem aktywów również są nieruchomości.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Jak wynika z treści wniosku zbywane w ramach planowanej transakcji Działki, wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami, nie zostaną formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Spółki jako odrębny dział czy oddział (odrębna jednostka organizacyjna), z przypisaniem do nich innych składników materialnych i niematerialnych umożliwiających samodzielne funkcjonowanie czy też personelu dedykowanego wyłącznie do zarządzania i obsługi Działek i znajdujących się na nich budynków i budowli. Ponadto dla Działek oraz prowadzonej w ich oparciu działalności gospodarczej nie będzie prowadzona odrębna księgowość. Spółka nie będzie posiadała wydzielonych zespołów kont, pozwalających na odrębne ewidencjonowanie i przyporządkowanie kosztów oraz zobowiązań związanych z działalnością prowadzoną w oparciu o Działki. Z technicznego punktu widzenia Spółka będzie miała jedynie możliwość wyodrębnienia przychodów i należności związanych z poszczególnymi budynkami znajdującymi się na Działkach - przychody i należności z tego tytułu będą ewidencjonowane na kontach analitycznych odrębnych dla każdego budynku. Jednocześnie na nabywcę nie przejdą należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na Działkach, ani też prawa i obowiązki z umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości (takich jak przykładowo umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy dotyczące usług sprzątania, ochrony, wywozu śmieci, utrzymania technicznego, itp.). Ponadto jak wskazał Wnioskodawca - nabywca będzie mógł realizować na Działkach m.in. inwestycję deweloperską, z wykorzystaniem nabytej od Spółki koncepcji architektonicznej i dokumentacji projektowej, lub prowadzić w oparciu o Działki (w części niezajętej pod działalność deweloperską) i znajdujące się na nich budynki i budowle działalność w zakresie najmu. Będzie to jednak wymagało od nabywcy zaangażowania w ten proces własnych aktywów i odpowiedniego ich zorganizowania w powiązaniu z nabytymi od Spółki Działkami, budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami materialnymi i niematerialnymi wskazanymi w niniejszym wniosku.

Zatem w świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że będąca przedmiotem niniejszego wniosku transakcja sprzedaży/aportu Działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz pozostałymi składnikami majątkowymi nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegającej wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż wskazanych we wniosku składników majątkowych stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.