Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.993.2023.3.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; sprzedaż; wspólność-wspólność majątkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 7 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 stycznia 2024 r. (data wpływu 13 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

W lutym 2016 r. wraz z żoną nabył Pan niezabudowaną działkę położoną w A. przy ul. W. do majątku wspólnego. Sprzedający sam zgłosił się do Pana w 2015 roku, ponieważ pracował Pan w firmie działającej po sąsiedzku. W 2016 r. uzyskał Pan zgodę na wycinkę drzew. W 2017 r. w wyniku zniesienia wspólności małżeńskiej stał się Pan jedynym właścicielem działki. W 2017 r. Spółka deweloperska jako potencjalny nabywca zleciła wykonanie projektu na podstawie warunków zabudowy z 2015 roku. Spółka ta złożyła wniosek o pozwolenie na budowę jednak w wyniku protestów jednego z sąsiadów nie udało się uzyskać pozwolenia na budowę i w 2018 r. Spółka ta odstąpiła od zakupu działki.

W 2022 r. inna spółka deweloperska wyraziła chęć zakupu działki i uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę jednakże zrezygnowała z zakupu. Ostatecznie w styczniu 2023 r. sprzedał Pan przedmiotową działkę jeszcze innej firmie. Działka w chwili sprzedaży była niezabudowana i posiadała prawomocne pozwolenie na budowę.

Przez cały czas posiadania działki poza wycinką drzew na działce nie były prowadzone żadne prace. W szczególności nie robiono przyłączy ani innych prac budowlanych czy ziemnych. Działka była przez pewien czas wynajmowana na parking.

Nie zabiegał Pan o sprzedaż działki, to kupujący sami zgłaszali się do Pana zarówno Ci opisani wcześniej oraz pośrednicy. Nie wykonywał Pan również żadnych innych czynności poza opisanymi powyżej. Ponadto nie angażował Pan żadnego kapitału ani swojego czasu w uzyskanie pozwolenia na budowę gdyż wszystkie te rzeczy robił na własny koszt i ryzyko potencjalny nabywca. Jest to pierwsza działka jaką w życiu Pan sprzedał.

W chwili sprzedaży działki prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie PKD 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, był Pan czynnym podatnikiem VAT, a w zakresie podatków dochodowych wybrał Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jest Pan polskim rezydentem podatkowym. Działka nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności i nie znajdowała się w ewidencji środków trwałych.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu** **stanu faktycznego**

1) Działka nr 1 jest przedmiotem sprzedaży.

2) Działka nie była przez Pana wykorzystywana.

3) Wynajmowana była z przerwami w latach 2017-2023, najczęściej nieodpłatnie, w zamian za jej sprzątanie i odśnieżanie. Chodziło Panu przy tym o to żeby działka nie zarosła roślinnością ruderalną i nie stała się miejscem wyrzucania odpadów przez postronne osoby.

4) Poza wynajmem działki na parking, działka nie była przedmiotem innych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

5) Nie udzielił Pan pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego nabywcy do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działki opisanej we wniosku.

6) Właściciel nieruchomości występował sam o pozwolenie, natomiast właścicielem projektu na podstawie, którego uzyskano pozwolenie na budowę była spółka zainteresowana kupnem. Ponadto Podatnik otrzymał pomoc ze strony spółki w dopełnieniu wszelkich formalności. Dlatego też zaangażowanie właściciela czasowe i finansowe w uzyskanie pozwolenia było ograniczone do minimum.

7) Pomiędzy Panem a nabywcą opisanej we wniosku działki nie została wcześniej zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działki.

8)

1\. Lokal użytkowy przy ul. S. w A. nabyty aktem notarialnym sprzedaży w 2019, nabyty w celach wynajmu komercyjnego; wynajmowany na gabinet kosmetyczny. Sprzedany w 2021, środki przeznaczone na zakup domu jednorodzinnego, w którym Podatnik obecnie zamieszkuje.

2\. Miejsce postojowe nr 1 w budynku wielorodzinnym w A. przy ul M. Nabyty w 2019 celem najmu jednakże miejsce to w tym samym roku Pan sprzedał za 20.325 zł, gdyż nie udało się Panu wynająć za taką stawkę, której oczekiwał. Środki ze sprzedaży przeznaczył Pan na bieżące potrzeby swoje i rodziny.

9)

1\. Dom jednorodzinny przy ul. K. w B., nabyty aktem notarialnym sprzedaży, we współwłasności małżeńskiej w 2006, na potrzeby mieszkalne własne i rodziny i w ten sposób używany przez kilkanaście lat. Obecnie ponieważ Podatnik kupił w 2021 roku dom przy ul. P. w B. do którego się przeprowadził dom przy K. może zostać sprzedany.

2\. Działka niezabudowana przy ul. M. w B., nabyta aktem notarialnym sprzedaży w 2018 jako lokata kapitału. Z nieruchomości Pan nie korzysta, użycza nieodpłatnie w zamian za ogrodzenie, sprzątanie i odśnieżanie. Z takich samych powodów jak w przypadku nieruchomości przy ul. W.

II.

1) W imieniu własnym, okazjonalnie. W zamyśle Podatnik działkę chciał sprzedać deweloperowi, z którym aktualnie współpracował i tak się ostatecznie stało.

2) Podatnik w chwili sprzedaży działki miał otwartą działalność gospodarczą w zakresie pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenie działalności gospodarczej lecz ostatecznie działalności tej nie podjął. Zdaniem podatnika sprzedaż działki nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Jest to jednak wyłącznie opinia Podatnika. Natomiast żądanie od podatnika jednoznacznego wskazania czy na sprzedaż działki była w ramach działalności gospodarczej stanowi niedopuszczalną próbę uniknięcia zajęcia stanowiska przez organ podatkowy i w istocie czyni pytanie nr 1 bezprzedmiotowym.

### Pytanie

1\. Czy sprzedaż działki stanowi przychód z działalności gospodarczej i jest opodatkowana?

2\. Jeśli tak, to jaką stawką podatku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych należy opodatkować tą transakcję?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad.1

Sprzedaż działki nie była wykonywana w ramach działalności gospodarczej i nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w związku z tym nie jest opodatkowana. Sprzedaż ta podlega pod art. 10 pkt. 8 i jako dokonana po 5 latach od nabycia nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt. 6 działalnością gospodarcza oznacza zarobkową działalność:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponieważ nie sprzedał Pan przez całe swoje życie żadnej innej działki ani też nie angażował żadnego kapitału w celu uatrakcyjnienia działki, nie prowadził Pan również żadnych działań marketingowych trudno więc mówić w tym przypadku o zorganizowanej czy ciągłej działalności w tym zakresie.

Jedyną czynnością jaką podejmował Pan była wycinka drzew ale jest to zwykła chęć zagospodarowania terenu i nie jest to szeroki nakład pracy i środków właściwy przedsiębiorcom. Jednak jeśli nawet uznać, że było to działanie mające na celu uatrakcyjnienie działki to jak stwierdza Wyrok WSA w Gdańsku z 19.09.2023 r., I SA/Gd 311/23 "Każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż, podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową." a działania takie nie czynią ze sprzedającego przedsiębiorcy.

Należy przytoczyć też wyrok NSA II FSK 21/23 z dnia 16 maja 2023 r. gdzie czytamy: „Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem". Skoro więc NSA stwierdza, że samodzielny podział działek oraz uzyskanie z własnej inicjatywy pozwoleń na budowę nie stanowi działalności gospodarczej to tym bardziej nie można mówić o działalności gospodarczej w powyższych warunkach, gdyż mamy do czynienia z jednorazową sprzedażą, a wszelkie działania związane z pozwoleniem na budowę były dokonywane z inicjatywy i na koszt kupujących.

Potwierdzają to również przytoczone w stanowisku do pytania 3 wyroki, które co prawda odnoszą się do podatku VAT jednakże mogą być również przydatne w rozpatrywaniu transakcji na gruncie podatku dochodowego.

Reasumując nie widzi Pan podstaw aby jednorazową czynność sprzedaży działki, przy której nie angażowano środków właściwych przedsiębiorcą uznać za opodatkowaną.

Ad. 2

Jeśli przyjąć że sprzedaż działki jest przychodem z działalności gospodarczej to stawka zryczałtowanego podatku dochodowego wynosi 3%.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt. 7 lit. b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w przypadku działalności handlowej podatek wynosi 3%.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl natomiast art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z dokonanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działki), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość czy sprzedaż działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w przypadku zakwalifikowania sprzedaży działki jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jaką stawkę podatku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych należy zastosować.

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez Pana wskazuje na przygotowanie opisanych nieruchomości do sprzedaży, które posiada cechy inwestycji. Powyższe czynności wpływają na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie nieruchomości dla nabywców oraz łatwiejsze zbycie majątku. Wskazał Pan, że w 2016 r. nabył przedmiotową działkę nr 1 do majątku wspólnego, następnie w tym samym roku uzyskał Pan zgodę na wycinkę drzew. W 2017 roku zniósł Pan wspólność małżeńską, w wyniku czego stał się Pan jedynym właścicielem działki. Po wykonaniu powyższych czynności znalazł Pan potencjalnego nabywcę (Spółka deweloperska) który zlecił wykonanie projektu na podstawie warunków zabudowy z 2015 roku i złożył wniosek o pozwolenie na budowę jednak w wyniku protestów jednego z sąsiadów nie udało się uzyskać pozwolenia na budowę i w 2018 r. Spółka ta odstąpiła od zakupu działki. W 2022 r. inna spółka deweloperska wyraziła chęć zakupu działki i uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę jednakże zrezygnowała z zakupu. Ostatecznie w styczniu 2023 r. sprzedał Pan przedmiotową działkę jeszcze innej firmie.

Nie bez znaczenia w niniejszej sprawie ma również fakt, że działka z przerwami w latach 2017-2023 była przez Pana wynajmowana na parking, najczęściej nieodpłatnie, w zamian za jej sprzątanie i odśnieżanie.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę, że działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Takie wykorzystywanie nieruchomości ma miejsce poprzez oddanie jej w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu cywilnego:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych który mówi, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie nieruchomości ma miejsce poprzez oddanie jej w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Można więc uznać, że nabycie w 2016 r. działki nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży, posiada cechy swego rodzaju inwestycji. Zatem w chwili nabycia działki miał Pan zamiar osiągnięcia zysku. Nabycie nieruchomości nie miało charakteru związanego z Pana osobistymi celami.

Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności prowadzący do przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania celem sprzedaży działki są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym. Powyższe czynności zostały wykonane w celu przygotowania do sprzedaży działki nabytej w 2016 r.

Całokształt działań podejmowanych przez Pana wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. Przy czym należy podnieść, że posiadana przez Pana nieruchomość w żadnym momencie nie służyła do zaspokajania Pana celów osobistych. Posiadana nieruchomość stanowi dla Pana formę lokaty kapitału.

A zatem okoliczności faktycznych wskazują, że podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana w odniesieniu do sprzedaży działki jednoznacznie wskazuje na fakt, że dokonanej transakcji sprzedaży działki nie można uznać za zbycie majątku prywatnego i w konsekwencji za czynności zwolnioną z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanej w opisie sprawy działki nabytej w 2016 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pana działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży są składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Skoro podjął Pan działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działki, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

W myśl art. 9a ust. 1 ww. ustawy:

Dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone na piśmie oświadczenie o zastosowaniu opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony w treści wniosku opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) stwierdzić należy, że z tytułu sprzedaży w 2023 r. tej nieruchomości osiągnął Pan przychód z działalności gospodarczej.

Skoro w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rozlicza się Pan zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to uzyskany przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (działki nr 1) winien podlegać opodatkowaniu stawką wynoszącą 10%, tj. na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za **nie****prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych i zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.).