Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.612.2025.3.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-17
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości oraz prawo do
odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej
sprzedaż.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
odliczenia-prawo do odliczenia
opodatkowanie
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 14
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 33
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 6
1
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -
Prawo do zwrotu różnicy podatku
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości -
rezygnacja ze zwolnienia
2
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 7
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    7 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 września 2025 r.
    (wpływ 16 września 2025 r.) oraz pismem z 2 października 2025 r. (wpływ 2 października
    2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca”, „Sprzedający”)
      (ul. (...), NIP: (...));
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”, „Kupujący”)
      (ul. (...), NIP: (...)).

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych
    Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości
    komercyjnej należącej do A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca” lub
    „Sprzedający”).
    Nabywca to B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”),
    która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość
    położoną na terytorium Polski. Obecnie Nabywca nie posiada nieruchomości w Polsce i
    nie prowadzi działalności operacyjnej. Po nabyciu nieruchomości działalność polegająca
    na jej wynajmie będzie stanowiła podstawowy przedmiot działalności Kupującego.
    Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje
    wykorzystywanie posiadanej nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w
    niej powierzchni użytkowej. Istnieje możliwość, że po przeprowadzeniu Transakcji
    (zdefiniowanej poniżej) będącej przedmiotem niniejszego wniosku Zbywca zostanie
    postawiony w stan likwidacji. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów
    i usług (VAT) w Polsce.
    Zbywca oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony”, „Wnioskodawcy” lub
    „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia
    15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze
    zm.; dalej „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania
    o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
    wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.
    Na potrzeby niniejszego wniosku:

    i) zainteresowanym będącym stroną podstępowania jest Zbywca.
    ii) zainteresowanym niebędącym stroną podstępowania jest Nabywca.
    2. Przedmiot Transakcji
    Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy przysługujących mu:
    - prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych A, B i C, obręb (...),
    dla których prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),
    położonych (...), dla których księgę wieczystą prowadzi Sąd Rejonowy dla (...), Wydział Ksiąg
    Wieczystych, dalej określanych jako: „Grunt”, oraz sprzedaży prawa własności do
    znajdujących się na Gruncie budynków:
    - hala magazynowa 1,
    - hala magazynowa 2,
    - 2 budynki techniczno-serwisowe,
    które dalej będą łącznie określane jako: „Budynki”, a także sprzedaży w zakresie, w jakim
    prawo własności przysługuje Sprzedającemu, znajdujących się na Gruncie naniesień,
    takich jak:
    - drogi,
    - parkingi dla samochodów ciężarowych,
    - ogrodzenia,
    - sieć elektryczna,
    - sieć wodociągowa,
    - sieć kanalizacyjna,
    - sieć gazowa,
    - wiata rowerowa,
    - pylon informacyjny,
    - zbiornik retencyjny
    i innych budowli lub urządzeń pozwalających na prawidłowe korzystanie z Budynków
    (dalej łącznie: „Naniesienia”). Grunt, do którego prawa użytkowania wieczystego mają
    zostać przeniesione, jest zabudowany i będzie zabudowany również na datę Transakcji, z
    zastrzeżeniem uwag poniżej dotyczących działki o nr ewidencyjnym A .
    Na działce o nr ewidencyjnym A wchodzącej w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie
    będą znajdowały się również na datę Transakcji) inne Naniesienia poza ogrodzeniem.
    W dalszej części Wniosku Grunt oraz Budynki i towarzyszące im Naniesienia będą
    określane łącznie jako: „Nieruchomość”.
    Grunt objęty jest postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
    zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej (...) Nr (...) z dnia (...) 2022 r. w sprawie uchwalenia
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (...) (dalej: „MPZP”),
    zgodnie z którym działki o numerach ewidencyjnych A, B i C wchodzące w skład
    Nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym m.in. na aktywność gospodarczą i
    usługi oraz na bazy logistyczne, a oznaczonym na rysunku planu symbolem (...). Zgodnie z
    MPZP dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (...) ustala się następujące
    przeznaczenie:
    1) aktywność gospodarcza;
    2) usługi I;
    3) usługi II;

    4) bazy logistyczne;
    5) wytwarzanie energii elektrycznej;
    6) obiekty upowszechniania kultury;
    7) wystawy i ekspozycje;
    8) obiekty kongresowe i konferencyjne;
    9) obiekty naukowe i badawcze;
    10) stacje paliw;
    11) lądowiska;
    12) zieleń rekreacyjna;
    13) kryte urządzenia sportowe;
    14) bocznice kolejowe;
    15) infrastruktura drogowa;
    16) obiekty infrastruktury technicznej.
    Czynność przeniesienia prawa do użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności
    znajdujących się na nim Budynków i Naniesień oraz wymienionych niżej składników
    będzie dalej określana jako „Transakcja”.
    W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie
    także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym
    również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to
    konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne
    składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:
    - ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, których właścicielem przed
    Transakcją jest Sprzedający;
    - praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc
    parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie
    art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie
    cesja (przeniesienie praw i obowiązków) – może to dotyczyć np. umów najmu, których
    okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na
    dzień Transakcji);
    - praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie
    zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani
    dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych,
    gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz
    kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;
    - wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do
    dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy
    Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją
    pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa
    majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);
    - wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw
    zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej
    wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na
    potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania
    osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą
    zbywalne na dzień Transakcji);

    - własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających
    dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynków
    lub Naniesień;
    - praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu w tym z
    umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z gwarancji
    budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały
    Sprzedającemu na dzień Transakcji;
    - wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych
    praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej
    wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień (również w związku z adaptacją
    przestrzeni na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą
    przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na dzień
    Transakcji) oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji
    budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą
    wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim
    Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia
    takiego zobowiązania;
    - praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych (z umów o
    roboty budowlane lub prace projektowe), czyli wszelkich instrumentów
    zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców lub
    projektantów wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji
    zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych
    zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców lub projektantów wynikających
    z takich gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia
    takich gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom lub projektantom po
    wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;
    - praw wynikających z umów licencyjnych lub certyfikatów do oprogramowania
    wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w ramach systemu
    informatycznego w związku z funkcjonowaniem Budynków lub Naniesień (o ile i w
    zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne
    na dzień Transakcji);
    - sprzętu komputerowego i innego sprzętu służącego do obsługi systemu informatycznego
    (w zakresie w jakim prawa do tego sprzętu będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne
    na dzień Transakcji);
    - praw i obowiązków wynikających z umów dostawy mediów do Nieruchomości (energia
    elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych); nie można jednak
    wykluczyć, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów z
    preferowanymi przez siebie dostawcami, przy czym mogą to być dostawcy, którzy będą
    dostarczać media do Budynków w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki
    nowych umów mogą być – ze względu na ich charakter – zbliżone do tych
    przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego.
    W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich
    zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których
    przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający
    podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód,
    umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania
    zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem
    zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w
    przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.
    W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego
    niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie

    dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości (będącą w
    posiadaniu Sprzedającego), w szczególności:
    - oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów
    zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z
    umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie
    umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji
    oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;
    - oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji
    lub konserwacji Budynków lub Naniesień lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek
    instalacji, maszyn lub wyposażenia Nieruchomości lub służących Nieruchomości;
    - kopie projektów budowlanych;
    - oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do
    Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki
    obiektu budowlanego.
    Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji
    obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania, należności z następujących
    umów:
    - prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością -
    umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca
    zawrze nową umowę o zarządzanie, przy czym możliwe jest, że nowa umowa związana
    z zarządzaniem Nieruchomością może być zawarta z tym samym podmiotem
    zarządzającym na zbliżonych warunkach;
    - prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z
    ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;
    - prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących finansowania
    działalności Zbywcy (umowy pożyczek).
    W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z
    poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich
    wynikających.
    Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości, w tym we własnym zakresie zawrze umowy dotyczące
    dostawy usług innych niż wymienione wcześniej we wniosku dostawy mediów. Nie można
    jednak wykluczyć, że niektóre z umów związanych z bieżącą obsługą Budynków (inne niż
    wymienione w trzech podpunktach powyżej) będą musiały być przeniesione na
    Kupującego z powodów technicznych, operacyjnych lub innych uzasadnionych powodów.
    Sprzedający oraz Nabywca będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej
    wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz
    że nowe umowy o świadczenie usług zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się
    jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z
    powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich
    umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w
    ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z
    dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).
    W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedający wystawi
    na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako:
    „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu
    zawarcia Transakcji — ustalona cena Transakcji będzie uwzględniać rozliczenie tej kwestii
    między Sprzedającym i Nabywcą lub strony dokonają odrębnego rozliczenia w tym
    zakresie.

    Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w
    związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy
    pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Sprzedającego a kwotami
    tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia
    Transakcji.
    Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i
    obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
    Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
    - umowy rachunków bankowych Sprzedającego;
    - umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego
    itp.
    Co więcej, nie zostaną przeniesione na Nabywcę:
    - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
    tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne
    dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej
    (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane
    Nabywcy),
    - firma Sprzedającego.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych
    ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości.
    3. Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją
    Sprzedający nabył Grunt i znajdujące się na nim wówczas Budynki i naniesienia na
    podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z dnia (...) 2018 r. za cenę, która nie była
    powiększona o podatek VAT (nabycie przedsiębiorstwa przez Sprzedającego było
    przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlegało
    opodatkowaniu podatkiem VAT). Brak opodatkowania podatkiem VAT zbycia
    przedsiębiorstwa na rzecz Sprzedającego potwierdzono w przeszłości w interpretacjach
    indywidualnych o sygn. (...) (PCC) i (...) (VAT) z dnia (...) 2018 r.
    Od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający nie wykonał na nim dodatkowych prac
    budowlanych z wyjątkiem wykonania pylonu informacyjnego. W związku z nabyciem przez
    Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji tych prac budowlanych
    Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    tych towarów i usług.
    Sprzedający od czasu nabycia wykorzystywał Nieruchomość dla celów prowadzenia
    działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług wynajmu powierzchni
    przede wszystkim magazynowych, ale także biurowych). Powierzchnie Budynków
    przeznaczone na wynajem były przekazywane najemcom na podstawie zawartych umów
    najmu.
    Pewne obiekty, tj. części Nieruchomości, w tym Budynków, czy określone Budynki
    (budynki techniczno-serwisowe) mogą nie być - ze względu na swoją naturę -
    przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być przez nich bezpośrednio
    użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania
    Nieruchomości jako całości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej
    na wynajmie Budynków (powierzchni użytkowej w tych Budynkach) na rzecz najemcy/-ów
    (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    W stosunku do powierzchni Budynków przeznaczonych do wynajmu (hala magazynowa 1,
    hala magazynowa 2) od czasu ich przekazania pierwszemu najemcy danej powierzchni
    upłynął okres dwóch lat lub okres ten upłynie przed dniem dokonania Transakcji.

    W przypadku Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w
    celu obsługi Nieruchomości, a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat. Wydatki
    poniesione przez Sprzedającego na ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, Budynków oraz Naniesień nie będą przekraczały 30% wartości początkowej
    tych Budynków oraz Naniesień.
    Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
    W momencie sprzedaży Nieruchomości, zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą
    zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.
    Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej
    wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności
    zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Działalność ta będzie prowadzona przez
    Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych
    usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu
    prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca
    zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług. Cena sprzedaży
    Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie ustalona w oparciu o przychody z najmów
    powierzchni w Budynkach ustalone na dzień Transakcji (data graniczna) według formuły
    przyjętej przez strony.
    Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie
    wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział
    wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie
    przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz
    bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.
    Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g
    Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych
    Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące
    ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to
    standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
    W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień.
    Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy
    do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów
    przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów
    najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań
    sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem
    prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa
    praktyka w przypadku takich transakcji).
    W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania odpowiedzieli Państwo:
    Na pytanie „Czy hala magazynowa 1, hala magazynowa 2 oraz 2 budynki techniczno-
    serwisowe, określone we wniosku jako Budynki stanowią budynki w myśl ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?”
    Odpowiedzieli Państwo „Hala magazynowa 1, hala magazynowa 2 oraz 2 budynki
    techniczno-serwisowe określone we wniosku jako Budynki stanowią budynki w myśl
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)”.
    Na pytanie „Czy Naniesienia tj. drogi, parkingi dla samochodów ciężarowych, ogrodzenia,
    sieć elektryczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa, wiata rowerowa,
    pylon informacyjny, zbiornik retencyjny i inne budowle lub urządzenia pozwalające na
    prawidłowe korzystanie z Budynków stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy
    Prawo budowlane? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdego z Naniesień”.

    Odpowiedzieli Państwo „W poniższej tabeli Spółka przedstawia klasyfikację naniesień jako
    budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
          Obiekt  Klasyfikacja
          Drogi
                        Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
    Parkingi dla samochodów ciężarowych  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
          Ogrodzenia  Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Sieć elektryczna  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Sieć wodociągowa  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Sieć kanalizacyjna  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
          Sieć gazowa  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Wiata rowerowa  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Pylon informacyjny  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Zbiornik retencyjny  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
              Inne budowle lub urządzenia pozwalające na prawidłowe korzystanie z Budynków, tj.:
                    Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawySystem monitoringu  Prawo budowlane (jest to ruchomość)
        Pompy na fundamencie  Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
    Konstrukcja wsporcza linii sortowania*  Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
    Konstrukcja wsporcza pod monitoring*  Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Oświetlenie zewnętrzne  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane

      Przepompownia wód deszczowych  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Przyłącze gazu  Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Waga samochodowa*  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Wiata dla palących*  Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
                        Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
        Wiata składowa*
      Przyłącza teleinformatyczne  Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
    *Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego wniosku Spółka wyjaśnia, że następujące spośród
    wyżej wymienionych naniesień:
    i) konstrukcja wsporcza linii sortowania,
    ii) konstrukcja wsporcza pod monitoring,
    iii) waga samochodowa,
    iv) wiata dla palących, oraz
    v) wiata składowa
    zostały wzniesione przez określonego najemcę na jego koszt, z jego środków i bez udziału
    Sprzedającego (dalej łącznie: „Obiekty wzniesione przez najemcę”). Obiekty wzniesione
    przez najemcę będą przedmiotem Transakcji”.
    Na pytanie „Czy ogrodzenie znajdujące się na działce nr A stanowi budowlę w rozumieniu
    przepisów ustawy Prawo budowlane?”
    Odpowiedzieli Państwo „Ogrodzenie na działce nr A nie stanowi budowli w rozumieniu
    przepisów ustawy Prawo budowlane, natomiast stanowi urządzenie budowlane”.
    Na pytanie „Czy któreś z naniesień wymienionych we wniosku (znajdujących się na
    działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży)
    stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową
    budynku?”
    Odpowiedzieli Państwo „System monitoringu stanowi ruchomości w rozumieniu kodeksu
    cywilnego. Również sieci: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa oraz przyłącze
    gazowe oraz przyłącza teleinformatyczne stanowią ruchomości w rozumieniu kodeksu
    cywilnego jako urządzenia w rozumieniu art. 49 kodeksu cywilnego”.
    Na pytanie „Czy którekolwiek z Naniesień (znajdujących się na działkach, których prawo
    wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) stanowi własność
    przedsiębiorstwa przesyłowego (w rozumieniu Kodeksu cywilnego)?”
    Odpowiedzieli Państwo „Żadne z Naniesień (zgodnie z definicją z Wniosku) nie stanowi
    własności przedsiębiorstwa przesyłowego. Spółka wskazuje jednak, iż na Nieruchomości
    znajdują się elementy sieci przesyłowych należących do przedsiębiorstw przesyłowych
    (doprowadzające media do przyłączy), które jednak nie będą przedmiotem Transakcji”.
    Na pytanie „Czy Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w ramach
    Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług,
    niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku?”

    Odpowiedzieli Państwo „Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w ramach
    Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług,
    niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku”.
    Ponadto w piśmie przesłanym 2 października 2025 r. uzupełnili Państwo wykaz naniesień
    znajdujących się na sprzedawanej nieruchomości oraz ich klasyfikacji o następujące
    elementy:
          Obiekt  Klasyfikacja
        Przyłącze elektryczne
                    Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
      Przyłącze kanalizacji sanitarnej
                    Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane
    „Jak też zostało wskazane w odpowiedzi na wezwanie (por. uzupełnienie opisu zdarzenia
    przyszłego w kontekście odpowiedzi na pytanie nr 2 wezwania Organu):
    „(...) następujące spośród wyżej wymienionych naniesień:
    i) konstrukcja wsporcza linii sortowania,
    ii) konstrukcja wsporcza pod monitoring,
    iii) waga samochodowa,
    iv) wiata dla palących, oraz
    v) wiata składowa
    zostały wzniesione przez określonego najemcę na jego koszt, z jego środków i bez udziału
    Sprzedającego (dalej łącznie: „Obiekty wzniesione przez najemcę”). Obiekty wzniesione
    przez najemcę będą przedmiotem Transakcji.
    Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego wniosku, Wnioskodawcy wskazują, że nakłady na
    budowę Obiektów wzniesionych przez najemcę nie zostały rozliczone pomiędzy najemcą,
    który wybudował Obiekty wzniesione przez najemcę a Sprzedającym i nie zostaną
    rozliczone na datę Transakcji”.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
    1. Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na
    podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie
    art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji znajdzie
    zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w
    artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim
    terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w
    stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby
    zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    3. Czy w przypadku, gdy do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie
    znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w
    artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na podstawie
    art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z
    opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby
    zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Nabywca po
    dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu

    prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT
    należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust.
    1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT),
    względnie do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie
    z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT)?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (uzupełnione
    pismem z 2 października 2025 r.)
    Stanowisko Wnioskodawców
    1. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie
      przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1
      ustawy o VAT.
    2. W stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie
      zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43
      ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie
      złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku
      do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu
      od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    3. W przypadku, gdy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej
      Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o
      których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
      Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
      VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w
      jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
      VAT, to Nabywcy po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po
      otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do
      obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości
      (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z
      art. 88 ustawy o VAT), względnie otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT
      należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców
    Ad 1.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). W konsekwencji,
    należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej
    części leży poza zakresem opodatkowania VAT.
    Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia celem rozstrzygnięcia, czy
    planowana Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT należy ustalić, czy przedmiot
    sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą
    sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I
    FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja
    indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn.
    IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować
                  1definicję zawartą w art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej:
    „Kodeks cywilny”).

            1Zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
    przedsiębiorstwa);
    - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
    wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
    do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
    prawnych;
    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    - koncesje, licencje i zezwolenia;
    - patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    - tajemnice przedsiębiorstwa;
    - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                              1Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w
    szczególności” pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy
    przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne,
    niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko
                          1elementów wyliczenia zawartego w art. 55 Kodeksu cywilnego.
    Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu
        1 art. 55Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on
    „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz
                                                2„przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55
    Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot
    przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co
    innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.
    W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić
    przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu
    składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem
    Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa
    zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.
    Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego
    składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np.
    nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi
    rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.
    W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym
    Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem
    Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień
    dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą
    której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje
    w ramach takiej działalności.
    Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt
    27e ustawy o VAT jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym

    przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby
    stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji
    przytoczonej powyżej, co oznacza, że:
    - musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
    - taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w
    istniejącym przedsiębiorstwie;
    - składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;
    - zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
    realizujące te zadania gospodarcze.
    Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w
    przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym
    zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół
    składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym
    jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma
    zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.
    Wyodrębnienie organizacyjne
    O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę
    organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. (tak np.
    interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1
    /443-547/12-2/MPe). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na
    podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja
    Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11
    /PS). Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką
    rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu
    dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i
    funkcjonalnie całość).
    Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w
    istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na
    podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż
    składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej
    wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i
    związanego wyłącznie z Nieruchomością, której dotyczy Transakcja), a tym samym
    przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Wyodrębnienie finansowe
    Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której
    przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie
    przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia
    finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego
    zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć
    niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka
    wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się
    oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były
    wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego
    majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
    - Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych;

    - Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem
    działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych
    składników majątkowych;
    - Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego;
    - Nabywca nie przejmie należności Sprzedającego, za wyjątkiem płatności dokonanych na
    poczet przyszłych okresów rozliczeniowych.
    W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium
    wyodrębnienia finansowego.
    Wyodrębnienie funkcjonalne
    Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym
    zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w
    funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim
    wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.
    W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym
    zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności
    gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym
    przedsiębiorstwem.
    Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów
    finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych
    składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest
    niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w
    istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede
    wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność
    finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej
    przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników
    majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na
    prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanej
    Nieruchomości.
    W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:
    - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu
    finansowania,
    - umowy o zarządzanie Nieruchomością;
    - umowy zarządzania aktywami;
    - prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania
    Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (z wyłączeniem umów o dostawę
    mediów).
    Co więcej, w ramach Transakcji, do Nabywcy nie zostaną przeniesieni pracownicy
    Sprzedającego (Sprzedający nie posiada pracowników).
    Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego
    działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego.
    Sprzedający nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.
    Nabywca będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych
    prowadzoną przez Sprzedającego. Tym niemniej, z wyłączeniem umów o dostawę

    mediów, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na
    prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur.
    Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona
    przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych
    usługodawców.
    Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia
    kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot
    Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na
    kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o
    składniki będące przedmiotem Transakcji.
    Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym
    zakresie:
    - zarządzanie Budynkami oraz zarządzanie aktywami Nabywcy;
    - dostawę usług do Budynków, takich jak m.in. w zakresie utrzymania czystości, ochrony,
    utrzymania zieleni;
    - obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z
    funkcjonowaniem Budynków i ich wynajmem.
    Jeśli Nabywca nie zapewni - już we własnym zakresie, po dokonaniu Transakcji -
    zarządzania i obsługi nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców,
    prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności np. w postaci braku płynności
    finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w
    związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych
    względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy
    nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.
    Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania
    każdego przedsięwzięcia. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszone
    Budynki nie będą posiadały same w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo.
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie
    zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny funkcjonowania jako
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Dla poparcia swojego
    stanowiska, Wnioskodawcy pragną dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez
    sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe kryteria pozwalające
    ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie VAT.
    W szczególności, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż
    wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach
    przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki
    majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już
    u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.
    Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej
    działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i
    włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak
    zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po

    włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu,
    zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły
    funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu
    składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim
    charakterze”.
    Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność
    kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że
    zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam
    fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u
    nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.
    Jak wskazał Sąd, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości
    zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie
    wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności
    do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być
    potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona
    była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko
    przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników),
    finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu
    składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części
    NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości
    oraz umów najmu, jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu
    nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i
    funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).
    Zarazem też - zdaniem Sądu - sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych
    lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby już być uznana sama w sobie za
    sprzedaż ZCP. Bez całej wskazanej powyżej struktury składającej się na działalność w
    zakresie wynajmu nieruchomości, wciąż byłaby to bowiem jedynie sprzedaż
    nieruchomości jako pojedynczych składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach
    swojej działalności nabywca także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w
    zakresie wynajmu nieruchomości nie może natomiast sama w sobie oznaczać, że
    nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP. Konieczne jest bowiem, aby
    zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa już u
    samego zbywcy, o czym nie może przesądzać sam fakt wykorzystywania przez niego
    nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wykazania ich organizacyjnego i
    finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa).
    Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie będzie zdolny do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, prowadzące samodzielnie działalność
    gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, w składzie takim, w jakim będzie
    przenoszony do Nabywcy. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez
    Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie
    Budynkiem czy umowę o zarządzanie aktywami, umowy na dostawę usług czy też
    chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą
    rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne
    do zapewnienia właściwego funkcjonowania Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem.
    Tytułem uzupełnienia, w podobnym tonie NSA wypowiedział się również w wyroku z dnia
    1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo
    umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie
    przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie
    ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych.”
    Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r.
    Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą

    poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa
    ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie
    (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy
    prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (...) Naczelny Sąd Administracyjny
    podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej
    sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej
    u zbywcy części przedsiębiorstwa.”
    Podobne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 września 2018
    r., sygn. akt III SA/Wa 3209/17: „W zakresie umów najmu dotyczących nieruchomości
    organ stwierdził, iż najem wykonywany był na podstawie umów zawartych przez te
    podmioty z poprzednim właścicielem. Niezasadnie jednakże wyprowadzono z powyższego
    wnioski w zakresie uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa na
    tej tylko podstawie, że spółka wstąpiła z mocy prawa w stosunki najmu łączące zbywcę z
    najemcami i te stosunki najmu były kontynuowane na dotychczasowych zasadach przez
    określony czas po zawarciu umowy. Wstąpienie przez nabywcę przedmiotu najmu w
    prawa i obowiązki wynikające z umów najmu następuje z mocy samego prawa, zgodnie z
    art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc jest niezależne od woli stron transakcji, a tym
    samym nie może przesądzać o kwalifikacji zespołu składników jako zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Przyjęcie rozumowania organu prowadziłoby bowiem do wniosku,
    zgodnie z(którym wszelkie zbycie dóbr, które pociąga za sobą z mocy prawa wstąpienie
    nabywcy w stosunki zobowiązaniowe ściśle związane z danym dobrem, jest wystarczające
    dla uznania, iż mamy do czynienia nie ze zbyciem towaru, ale ze zbyciem zorganizowanej
    struktury praw i obowiązków stanowiących przedsiębiorstwo.”
    Także WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. I SA/Wr 972/16) orzekł,
    że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego (tj. prowadzącego działalność w zakresie wynajmu
    lokali użytkowych - wyjaśnienie Wnioskodawców) zakładu niektórych lub wszystkich
    nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu
    nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio
    wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie
    wynajmu nieruchomości, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w
    momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do
    zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”
    W dalszej części uzasadnienia WSA we Wrocławiu stwierdził, że „fakt wykorzystywania
    nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i
    finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje
    podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”
    WSA we Wrocławiu odniósł się też do rozumienia przepisów wspólnotowych dotyczących
    sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 19 dyrektywy 2006/112
    /WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
    (Dz.U.UE.L.2006.347.1)) oraz wydanych w tym zakresie orzeczeń TSUE, stwierdzając, że w
    ich świetle „Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego
    samodzielnej części wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na
    prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi
    obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z
    punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności.”
    Dalej WSA, odwołując się do orzeczenia NSA z dnia 26 listopada 2016 r (sygn. akt I FSK
    1316/15) stwierdził, że „podobne stanowisko wyrażają sądy administracyjne wskazując, że
    wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne rozumiane jako przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych składają się zdolność majątku lub jego części
    do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, o której mowa w orzecznictwie
    TSUE. Istotnym elementem decydującym o wyłączeniu transakcji z zakresu podatku od

    towarów i usług, jest bowiem traktowanie nabywcy jako następcy prawnego
    przekazującego majątek, z czego TSUE wywodzi konieczność, aby zbywany majątek lub
    jego część (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część na gruncie ustawy o podatku
    od towarów i usług) składały się właśnie na całość zdolną do prowadzenia niezależnej
    działalności gospodarczej.”
    Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie
    stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z
    Objaśnień podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanych przez Ministra Finansów na
    podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa -
    „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości
    komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).
    Stosownie do treści Objaśnień MF:
    - „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa
    nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą
    opodatkowaniu (...);
    - Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym
    mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:
      - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
        zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
      oraz
      - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
        przedmiotem transakcji.
    - Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym,
    w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest
    angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
    transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia,
    że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub
    ZCP (...);
    - Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych
    VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle,
    infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów
    najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z
    umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane
    powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom (...);
    - W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia
    standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione
    wszystkie poniżej wskazane elementy:
      - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      - dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
        przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystać z takiego finasowania i jest
        stroną takich umów;
      - umowy o zarządzanie nieruchomością;
      - umowy zarządzania aktywami;
      - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...);

    - Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na
    nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych
    działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia
    działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w
    przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie
    nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które
    świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem
    nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności
    gospodarczej zbywcy. (...);
    - Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że
    przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności
    prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na
    dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z
    przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w
    ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie
    przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W
    niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia
    umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty
    refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości
    komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na
    cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w
    związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia
    przedsiębiorstwa lub ZCP (...);
    - W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych
    poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za
    wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru
    podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa
    (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest
    istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji
    obejmujących nieruchomości komercyjne elementów — w szczególności — takich jak:
      - ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,
      - prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów
        najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych,
        depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
      - prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z
        pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,
      - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących
        świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility
        management agreements), itp.,
      - prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w
        tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na
        zastrzeżone znaki towarowe,
      - prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,
      - prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,
      - dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu,
        projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,
      - dokumentacja prawna dotycząca budynku — np. kopie umów, decyzji
        administracyjnych.

    - W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania
    nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru
    kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów
    takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest
    konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy
    nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).”
    W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące
    przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego
    zorganizowanej części.
    Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy
    element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy które —
    zgodnie z Objaśnieniami MF – nie są istotne dla oceny przedmiotu transakcji jako
    przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co
    więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji
    jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:
    - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
    dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej
    nieruchomości, o ile Sprzedawca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich
    umów,
    - umowa o zarządzanie nieruchomością,
    - umowa zarządzania aktywami,
    - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,
    nie będzie przedmiotem Transakcji.
    W kontekście powyższego należy również podkreślić, że okoliczności, iż w związku z
    planowaną Transakcją rozwiązana zostanie umowa pomiędzy Sprzedającym a zarządcą
    Nieruchomości, natomiast po dokonaniu Transakcji, Nabywca, w swoim imieniu, zawrze
    umowy serwisowe z wybranymi przez siebie dostawcami (z zastrzeżeniem umów o
    dostawę mediów) oraz umowę z zarządcą Nieruchomości nie wpływa na powyższą ocenę
    przedmiotu Transakcji. Jak bowiem wskazano w przytoczonych powyżej Objaśnieniach:
    „(...) za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę
    zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy
    uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych
    lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności
    gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w
    którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i
    zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi
    zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe
    działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy (...)”.
    Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć
    Nabywcy prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych
    bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o
    zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuował
    działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem
    Transakcji.
    Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej
    Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że
    przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    Sprzedającego.
    Tym samym, stanowisko Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić
    przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w treści Objaśnień MF.

    Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła
    odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Ad 2.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6
    ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
    energii.
    Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w
    celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest
    analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.
    Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, należy rozważyć czy nie
    znajdzie zastosowania jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a
    ustawy o VAT.
    W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do
    planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
    towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego,
    Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
    i) Grunt, do którego prawa użytkowania wieczystego mają zostać przeniesione, jest
    zabudowany i będzie zabudowany również na datę Transakcji, z zastrzeżeniem uwag
    poniżej dotyczących działki o nr ewidencyjnym A;
    ii) na działce o nr ewidencyjnym A wchodzącej w skład Nieruchomości nie znajdują się (i
    nie będą znajdowały się również na datę Transakcji) inne Naniesienia poza
    ogrodzeniem.
    W ocenie Stron ogrodzenie, które znajduje się na działce o nr ewidencyjnym A wchodzącej
    w skład Nieruchomości (oraz będzie znajdowało się na niej na planowaną datę Transakcji)
    stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (t. j.
    Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

    Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej
    Transakcji:
    i) działki o nr ewidencyjnych C oraz nr B wchodzące w skład Nieruchomości będą miały
    status terenów zabudowanych na gruncie ustawy o VAT, gdyż znajdują się na nich i
    będą znajdowały się na datę Transakcji, Budynki i Naniesienia (budynki i budowle w
    rozumieniu przepisów Prawa budowalnego oraz urządzenia);
    ii) działka o nr ewidencyjnym A wchodząca w skład Nieruchomości będzie miała status
    terenów niezabudowanych na gruncie ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej (i nie
    będą znajdowały się również na datę Transakcji) obiekty budowlane, które mogłyby
    stanowić budynki lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowalnego.
    W efekcie, sprzedaż Gruntu:
    i) w zakresie działek o nr ewidencyjnych C oraz nr B wchodzących w skład Nieruchomości
    powinna zostać uznana za dostawę gruntu zabudowanego;
    ii) w zakresie działki o nr ewidencyjnym A wchodzącej w skład Nieruchomości powinna
    zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.
    Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP działki
    o nr ewidencyjnych A, B i C wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie
    przeznaczonym m.in. na aktywność gospodarczą i usługi oraz na bazy logistyczne, a
    oznaczonym na rysunku planu symbolem (...). Zgodnie z MPZP dla terenu oznaczonego na
    rysunku planu symbolem (...) ustala się następujące przeznaczenie:
    1) aktywność gospodarcza;
    2) usługi I;
    3) usługi II;
    4) bazy logistyczne;
    5) wytwarzanie energii elektrycznej;
    6) obiekty upowszechniania kultury;
    7) wystawy i ekspozycje;
    8) obiekty kongresowe i konferencyjne;
    9) obiekty naukowe i badawcze;
    10) stacje paliw;
    11) lądowiska;
    12) zieleń rekreacyjna;
    13) kryte urządzenia sportowe;
    14) bocznice kolejowe;
    15) infrastruktura drogowa;
    16) obiekty infrastruktury technicznej.
    Tym samym, z MPZP wynika, że Grunt (w tym działka o nr ewidencyjnym A wchodząca w
    skład Nieruchomości) stanowi w całości grunt przeznaczony pod zabudowę. Grunt
    stanowi zatem teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o
    VAT.
    Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta
    zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Jednocześnie dostawa

    Gruntu w zakresie działek o nr ewidencyjnych C oraz nr B wchodzących w skład
    Nieruchomości będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków oraz
    Naniesień znajdujących się na Gruncie.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    - dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    - pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
    okres krótszy niż dwa lata.
    Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,
    zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania
    pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
    budynków, budowli lub ich części, po ich:
    - wybudowaniu lub
    - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w
    pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
    W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką
    pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także
    wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej
    działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie
    nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).
    Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego
    zasiedlenia Budynków, w tym także tych części Budynków czy Budynków takich jak
    budynki techniczno-serwisowe, które ze względu na swój charakter nie stanowią
    samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu tychże jako całości, dojść
    powinno zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynków do używania i
    rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie
    powierzchni po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.
    Jak już wspomniano, w przypadku Budynków pomiędzy przekazaniem powierzchni do
    używania pierwszym najemcom a datą Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat.
    Ponadto, wydatki na ulepszenia poniesione przez Sprzedającego nie przekraczały 30%
    wartości początkowej tych budynków. W związku z tym należy uznać, że w odniesieniu do
    Budynków pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości dokonywaną w
    ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
    Podobnie, w przypadku Naniesień w odniesieniu do których pomiędzy ich wybudowaniem
    a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat, należy uznać, że pomiędzy ich pierwszym
    zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
    W konsekwencji uznać należy, że dostawa Budynków oraz Naniesień, w stosunku do
    których upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, będzie korzystać ze zwolnienia
    określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie
    dostawy budynków, budowli lub ich części VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i
    nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
    oraz (b) złożą: (i) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich

    nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub (ii) w akcie notarialnym, do zawarcia
    którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają
    opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części VAT.
    Odnosząc to do opisu zdarzenia przyszłego - zarówno Nabywca, jak i Sprzedawca, będą
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. A
    zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji VAT - pod
    warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy VAT. W
    konsekwencji, w razie skorzystania z powyższego uprawnienia poprzez złożenie zgodnego
    oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania, dostawa Nieruchomości będzie
    opodatkowana VAT.
    Ponadto, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w
    przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich
    budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.
    W świetle powyższego, prawo użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład
    nieruchomości będące przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu
    samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Budynki oraz Naniesienia
    znajdujące się na tymże Gruncie.
    Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości
    nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w
    artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim
    terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w
    stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby
    zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Po złożeniu
    powyższego oświadczenia Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości.
    Uzupełniając uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2,
    Wnioskodawcy wskazują, że pomimo tego, że Obiekty wzniesione przez najemcę będą
    przedmiotem sprzedaży na gruncie przepisów KC (...), to w ocenie Wnioskodawców w
    analizowanym przypadku nie dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie Obiekty
    wzniesione przez najemcę (odpowiednio budowle lub urządzenia budowlane w
    rozumieniu przepisów Prawa budowlanego). Jak zostało wskazane powyżej, Obiekty
    wzniesione przez najemcę zostały wzniesione przez najemcę na jego koszt, z jego środków
    i bez udziału Sprzedającego. Co równie istotne, jak przewidziano w opisie zdarzenia
    przyszłego Wniosku, nakłady na budowę Obiektów wzniesionych przez najemcę nie
    zostały rozliczone pomiędzy najemcą, który wybudował Obiekty wzniesione przez najemcę
    a Sprzedającym i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.
    Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Obiektów wzniesionych
    przez najemcę nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o
    VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie
    przenosi bowiem na Kupującego prawa do rozporządzania Obiektami wzniesionymi przez
    najemcę jak właściciel. Prawo to jest po stronie najemcy, który wybudował Obiekty
    wzniesione przez najemcę – nakłady na budowę Obiektów wzniesionych przez najemcę
    nie zostały bowiem rozliczone pomiędzy najemcą, który wybudował Obiekty wzniesione
    przez najemcę a Sprzedającym i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji. Skoro zatem
    najemca, który „wytworzył” towar, jakim niewątpliwie są wskazane Obiekty wzniesione
    przez najemcę, uczynił to z własnych środków, to nie ma podstaw do przyjęcia, że
    Sprzedający dokona ich dostawy.
    W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Obiektów wzniesionych
    przez najemcę nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o
    VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Stanowisko Wnioskodawców w zakresie traktowania na gruncie przepisów o VAT
    Obiektów wzniesionych przez najemcę potwierdzają liczne interpretacje indywidualne

    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w których organ podatkowy zastosował
    tożsamą wykładnię odnosząc się do kwestii naniesień wzniesionych na nieruchomości
    przez podmioty trzecie. Takie stanowisko zostało zaprezentowane w szczególności w
    następujących interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:
    - z dnia 20 października 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.297.2023.3.MW,
    - z dnia 13 lutego 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.752.2022.3.ASZ,
    - z dnia 14 października 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.557.2022.3.KO,
    - z dnia 8 marca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.32.2022.2.MB,
    - z dnia 19 lutego 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.596.2020.3.MK,
    - z dnia 20 kwietnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.30.2020.3.WH,
    - z dnia 15 kwietnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.2.2020.3.KS,
    - z dnia 9 kwietnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.4.2020.3.MC.
    W konsekwencji, mając na względzie, że sprzedaż Obiektów wzniesionych przez najemcę
    nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, w ocenie
    Wnioskodawców, zastosowania w tym przypadku nie znajdą również przepisy art. 43 ust.
    1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, które to przepisy dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich
    części, a także przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Ad 3.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
    zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
    opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie
    do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do
    odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe
    ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88
    ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega
    opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).
    Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywającego do
    obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest
    ustalenie, czy (i) przedmiot Transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie
    wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja będzie opodatkowana VAT.
    Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.
    Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności
    gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym powierzchni w Budynkach. Nabywca
    zamierza zatem wykorzystać przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności
    opodatkowanej VAT.
    Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie
    stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w
    rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia
    z opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości, w zakresie objętym zwolnieniem
    przedmiotowym uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości
    będzie opodatkowana VAT.

    A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego
    podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w
    sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony
    przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, oraz do
    otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, gdyż spełniony będzie
    warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o
    VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu
    za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał
    obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów
    rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę VAT. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
    podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie
    wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jej
    nabycie jak wskazano powyżej będzie opodatkowane VAT, Nabywca będzie miał prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z
    faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do
    zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek
    Nabywcy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
        podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
        kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel:
        6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
        7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
        Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie
        usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
        towarów.

    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane
    przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż
    prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
        Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
        zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
        Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
        materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
        Obejmuje ono w szczególności:
        1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
        2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów
        i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości
        oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

        5) koncesje, licencje i zezwolenia;
        6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        8) tajemnice przedsiębiorstwa;
        9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
        Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i
        finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników
        materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji
        określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
        przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez

    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
    przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
    realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
    zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
    przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.

    W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia
    standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
    dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej
    nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt
    FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada
    2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24
    listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie
    nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia
    samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do
    działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części,
    albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż
    wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie
    mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej
    struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby
    to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została
    zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie Sprzedającym jest G spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością, której działalność obejmuje wykorzystywanie posiadanej
    nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w niej powierzchni użytkowej.
    Nabywca tj. B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością obecnie nie posiada
    nieruchomości w Polsce i nie prowadzi działalności operacyjnej. Po nabyciu nieruchomości
    działalność polegającą na jej wynajmie będzie stanowiła podstawowy przedmiot

    działalności Kupującego. W momencie sprzedaży nieruchomości, zarówno Nabywca jak i
    Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.
    Planowana transakcja dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek o
    numerach ewidencyjnych A, B oraz C (Grunt) oraz sprzedaży prawa własności do
    znajdujących się na Gruncie budynków, tj. hali magazynowej 1, hali magazynowej 2 oraz
    dwóch budynków techniczno-serwisowych (łącznie zwane Budynkami). Transakcja dotyczy
    ponadto sprzedaży znajdujących się na Gruncie naniesień, takich jak:
    - drogi,
    - parkingi dla samochodów ciężarowych,
    - ogrodzenia,
    - sieć elektryczna,
    - sieć wodociągowa,
    - sieć kanalizacyjna,
    - sieć gazowa,
    - wiata rowerowa,
    - pylon informacyjny,
    - zbiornik retencyjny
    i innych budowli lub urządzeń pozwalających na prawidłowe korzystanie z Budynków
    (Naniesienia).
    Grunt, Budynki oraz towarzyszące im Naniesienia łącznie zwane są jako „Nieruchomość”.
    W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie
    także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym
    również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to
    konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne
    składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:
    - ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, których właścicielem przed
    Transakcją jest Sprzedający;
    - praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc
    parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie
    art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie
    cesja (przeniesienie praw i obowiązków) – może to dotyczyć np. umów najmu, których
    okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na
    dzień Transakcji);
    - praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie
    zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani
    dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych,
    gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz
    kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;
    - wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do
    dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy
    Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją
    pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa
    majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);
    - wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw
    zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej
    wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na
    potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania

    osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą
    zbywalne na dzień Transakcji);
    - własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających
    dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynków
    lub Naniesień;
    - praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu w tym z
    umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z gwarancji
    budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały
    Sprzedającemu na dzień Transakcji;
    - wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych
    praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej
    wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień (również w związku z adaptacją
    przestrzeni na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą
    przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na dzień
    Transakcji) oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji
    budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą
    wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim
    Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia
    takiego zobowiązania;
    - praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych (z umów o
    roboty budowlane lub prace projektowe), czyli wszelkich instrumentów
    zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców lub
    projektantów wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji
    zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych
    zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców lub projektantów wynikających
    z takich gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia
    takich gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom lub projektantom po
    wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;
    - praw wynikających z umów licencyjnych lub certyfikatów do oprogramowania
    wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w ramach systemu
    informatycznego w związku z funkcjonowaniem Budynków lub Naniesień (o ile i w
    zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne
    na dzień Transakcji);
    - sprzętu komputerowego i innego sprzętu służącego do obsługi systemu informatycznego
    (w zakresie w jakim prawa do tego sprzętu będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne
    na dzień Transakcji;
    - praw i obowiązków wynikających z umów dostawy mediów do Nieruchomości (energia
    elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych); nie można jednak
    wykluczyć, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów z
    preferowanymi przez siebie dostawcami, przy czym mogą to być dostawcy, którzy będą
    dostarczać media do Budynków w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki
    nowych umów mogą być – ze względu na ich charakter – zbliżone do tych
    przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego.
    W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy całą dokumentację prawną
    dotyczącą Nieruchomości, w szczególności:
    - oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów
    zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z
    umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie
    umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji
    oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

    - oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji
    lub konserwacji Budynków lub Naniesień lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek
    instalacji, maszyn lub wyposażenia Nieruchomości lub służących Nieruchomości;
    - kopie projektów budowlanych;
    - oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do
    Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki
    obiektu budowlanego.
    Na Nabywcę w wyniku Transakcji nie zostaną przeniesione m.in. prawa, obowiązki,
    zobowiązania należności z następujących umów:
    - prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością -
    umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca
    zawrze nową umowę o zarządzanie, przy czym możliwe jest, że nowa umowa związana
    z zarządzaniem Nieruchomością może być zawarta z tym samym podmiotem
    zarządzającym na zbliżonych warunkach;
    - prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z
    ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;
    - prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących finansowania
    działalności Zbywcy (umowy pożyczek).
    W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z
    poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich
    wynikających.
    Po dokonaniu Transakcji, Nabywca we własnym zakresie zawrze umowy dotyczące
    dostawy usług innych niż wymienione wcześniej dostawy mediów.
    Ponadto przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i
    obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
    Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
    - umowy rachunków bankowych Sprzedającego;
    - umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego
    itp.
    A także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:
    - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
    tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne
    dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej
    (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane
    Nabywcy),
    - firma Sprzedającego.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych
    ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot
                                                1Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55
    Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych
    składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i
    determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia
    będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia
    działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz
    z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w
    rozumieniu powołanego przepisu.

    Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art.
    2 pkt 27e ustawy.
    Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem
    planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako
    odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego.
    Ponadto na Nabywcę w wyniku Transakcji nie zostaną przeniesione m.in. prawa i
    obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem, prawa i obowiązki wynikające z
    polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem polis
    ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w
    zakresie umów dotyczących finansowania działalności Zbywcy (umowy pożyczek). Ponadto
    przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z
    umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są
    one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności: umowy rachunków
    bankowych Sprzedającego; umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa
    prawnego, doradztwa podatkowego itp. Nie zostaną również przeniesione na Nabywcę:
    środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
    tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne
    dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej
    (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane
    Nabywcy), firma Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników
    ani nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości. Po
    Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że
    przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji
    „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot
    zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności
    gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań
    faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w
    oparciu o przejęte składniki.
    Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
    Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług.
    W konsekwencji Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów,
    o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie
    art. 6 pkt 1 ustawy.
    Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy w stosunku do dostawy Nieruchomości
    w ramach planowanej Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z
    opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy, jeżeli Strony
    w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    ustawy w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie w jakim dostawa
    Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką
    podatku VAT.

    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
        budowlane.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
        Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie
        z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
        takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
        terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
        przestrzennym.
    Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez
    jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.
    W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
        Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
        uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
        przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania
        przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i
        wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań
        własnych gminy.
    Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
        Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
        określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje
        w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
        W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
        określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
        ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, stanowiące tereny budowlane,
    czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem

    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
    oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
    podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT
    przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
    podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
    warunkach zabudowy.
    Natomiast w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku
    przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
    Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem
        gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
        Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
        nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
        budynków, budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
        zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
        prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku

        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania
    ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
        działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
        wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
    działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
    przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.

    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
        W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
        części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia
        się wartości gruntu.
    Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego
    gruntu.
    Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej
    stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim
    posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze
    zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu)
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
    Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do
    przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze
    zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
        Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
        gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
        fundamenty i dach.
    W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt
        budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
        liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
        wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
        reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
        ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
        urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
        uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
        pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
        części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych,
        elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych
        urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod
        względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
    W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to
        rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające
        możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i
        urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a
        także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej
    samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o

    podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Z opisu sprawy wynika, że będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość składa się z:
    1) działki nr A zabudowanej ogrodzeniem, które nie stanowi budowli w rozumieniu
    przepisów ustawy Prawo Budowlane, natomiast stanowi urządzenie budowlane;
    2) działek nr B oraz C, na których posadowione są Budynki oraz budowle lub urządzenia
    pozwalające na prawidłowe korzystanie z Budynków (dalej łącznie: „Naniesienia”).
    Przy czym Naniesienia w postaci: konstrukcji wsporczej linii sortowania, konstrukcji
    wsporczej pod monitoring, wagi samochodowej, wiaty dla palących oraz wiaty składowej
    (dalej łącznie „Obiekty wzniesione przez najemcę”) zostały wzniesione przez określonego
    najemcę na jego koszt, z jego środków i bez udziału Sprzedającego. Nakłady na budowę
    Obiektów wzniesionych przez najemcę nie zostały rozliczone pomiędzy najemcą, który je
    wybudował a Sprzedającym i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.
    Wskazali Państwo również, że wśród Naniesień znajduje się m.in. system monitoringu,
    który nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy
    Prawo budowlane (jest to ruchomość).
    Mając na uwadze powołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić,
    że działka nr A, wchodząca w skład Nieruchomości, na gruncie ustawy o VAT stanowiła
    będzie teren niezabudowany, gdyż nie znajdują się na niej (i nie będą znajdowały się na
    datę Transakcji) obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki lub budowle w
    rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
    Z opisu sprawy wynika, że zgodnie postanowieniami miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego, działki o numerach A, B i C wchodzące w skład
    Nieruchomości położone są na terenie oznaczonym symbolem (...), dla którego ustala się
    następujące przeznaczenie:
    1) aktywność gospodarcza;
    2) usługi I;
    3) usługi II;
    4) bazy logistyczne;
    5) wytwarzanie energii elektrycznej;
    6) obiekty upowszechniania kultury;
    7) wystawy i ekspozycje;
    8) obiekty kongresowe i konferencyjne;
    9) obiekty naukowe i badawcze;
    10) stacje paliw;
    11) lądowiska;
    12) zieleń rekreacyjna;
    13) kryte urządzenia sportowe;
    14) bocznice kolejowe;
    15) infrastruktura drogowa;
    17) obiekty infrastruktury technicznej.
    Wobec powyższego działka nr A, będzie stanowiła teren budowlany, o którym mowa w art.
    2 pkt 33 ustawy, ponieważ z przeznaczenia w odpowiednim miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego wynika możliwość jej zabudowy.

    W konsekwencji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr A nie
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W odniesieniu do działki nr A nie będzie miało również zastosowania zwolnienie od
    podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak wynika z przedstawionego
    opisu sprawy, działka ta nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
    Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr A będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Odnosząc się z kolei do pozostałych działek (nr B i C ), zabudowanych Budynkami i
    Naniesieniami, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla
    sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od
    towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do
    budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze
    zasiedlenie.
    Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył Grunt i znajdujące się na nim wówczas
    Budynki i naniesienia na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z dnia (...) 2018 r.
    Od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający nie wykonał na nim dodatkowych prac
    budowlanych z wyjątkiem wykonania pylonu informacyjnego. W związku z nabyciem przez
    Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji tych prac budowlanych
    Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    tych towarów i usług. Sprzedający od czasu nabycia wykorzystywał Nieruchomość dla
    celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług
    wynajmu powierzchni przede wszystkim magazynowych, ale także biurowych).
    Powierzchnie Budynków przeznaczone na wynajem były przekazywane najemcom na
    podstawie zawartych umów najmu. Pewne obiekty, tj. części Nieruchomości, w tym
    Budynków, czy określone Budynki (budynki techniczno-serwisowe) mogą nie być - ze
    względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być
    przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego
    funkcjonowania Nieruchomości jako całości i - stanowiąc jej integralną część - służą
    działalności polegającej na wynajmie Budynków (powierzchni użytkowej w tych
    Budynkach) na rzecz najemcy/-ów (podlegającej opodatkowaniu VAT). W stosunku do
    powierzchni Budynków przeznaczonych do wynajmu (hala magazynowa 1, hala
    magazynowa 2) od czasu ich przekazania pierwszemu najemcy danej powierzchni upłynął
    okres dwóch lat lub okres ten upłynie przed dniem dokonania Transakcji. W przypadku
    Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w celu obsługi
    Nieruchomości, a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat. Wydatki poniesione przez
    Sprzedającego na ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
    Budynków oraz Naniesień nie będą przekraczały 30% wartości początkowej tych
    Budynków oraz Naniesień.
    Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi
    do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na ww.
    działkach nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż –
    jak wynika z opisu sprawy – budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Ponadto
    pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów a planowaną transakcją minie okres
    dłuższy niż dwa lata.
    Zatem w odniesieniu do posadowionych na Nieruchomości Budynków oraz Naniesień
    (stanowiących budowle i urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) będą
    spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy.

    W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynków oraz Naniesień będzie korzystała
    ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza
    zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy –
    jest bezzasadna.
    W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr B i C, z którymi
    związane są ww. Budynki oraz Naniesienia – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8
    ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
    Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
        Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1
        pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
        warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
        lub ich części.
    W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:
        Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy.
    Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Nabywca i Sprzedający) podejmą decyzję
    o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne
    oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynków
    oraz Naniesień wraz z gruntem (prawa użytkowania wieczystego działek nr B i C) na
    którym posadowione są ww. Budynki oraz Naniesienia (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy),
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki
    podatku VAT.
    Odnosząc się do Obiektów wzniesionych przez najemcę, należy wskazać, że w świetle art.
    46 § 1 Kodeksu cywilnego:
        Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
        własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
        takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od
        gruntu przedmiot własności.
    Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:
        Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
        praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej

        odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub
        istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla
        przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
    Przytoczony art. 48 kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego,
    wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga
    się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się
    jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z
    zachowaniem zasady superficies solo cedit.
    Zgodnie z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:
        Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub
        pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej
        znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na
        niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
    Natomiast, w myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:
        Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości
        przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto
        wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za
        odpowiednim wynagrodzeniem.
    Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie
    art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim
    wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi
    utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową
    legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie
    własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej.
    Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w
    dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować
    jako dostawę towarów. Treść art. 231 kodeksu cywilnego, w świetle którego własność
    budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być
    przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to,
    praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca)
    przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny
    posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę
    zakupu.
    Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego Sprzedający jako właściciel gruntu jest również
    właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli, a przedmiotem sprzedaży będzie
    cała nieruchomość (grunt z budynkami i budowlami).
    Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć jednak
    należy, że – jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – dostawą towarów jest przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w
    ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc
    obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała
    miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną,
    tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym
    towarem.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług
    następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały
    wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.
    W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są
    nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą
    podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem

    oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego.
    Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz
    ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa
    cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności) może być
    uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.
    Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej
    przez Zainteresowanych Transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne,
    lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że
    przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także
    własności posadowionej na nim budowli, jako części składowej gruntu, to bynajmniej nie
    jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów (budowli) w rozumieniu ustawy
    o VAT.
    Zatem należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji, gdy w momencie Transakcji na Gruncie
    będą znajdowały się Obiekty wzniesione przez najemcę, a nakłady na budowę tych
    obiektów nie zostały rozliczone pomiędzy najemcą a Sprzedającym i nie zostaną
    rozliczone na datę Transakcji, to w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług,
    Sprzedający nie przeniesie prawa do rozporządzania Obiektami wzniesionymi przez
    najemcę jak właściciel na Kupującego. Sprzedający dokona dostawy Nieruchomości bez
    znajdujących się na nim budowli i urządzeń budowlanych w postaci konstrukcji wsporczej
    linii sortowania, konstrukcji wsporczej pod monitoring, wagi samochodowej, wiaty dla
    palących, oraz wiaty składowej.
    Zatem Obiekty wzniesione przez najemcę znajdujące się na Nieruchomości nie będą
    przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej transakcji.
    Odnosząc się natomiast do systemu monitoringu, należy wskazać, że - jak Państwo
    wskazali - nie stanowi on urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów
    ustawy Prawo budowlane, zatem nie mają do niego nie mają zastosowania przepisy art. 2
    pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Ponadto
    w odniesieniu do ww. systemu monitoringu nie będzie miało również zastosowania
    zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak wynika z
    przedstawionego opisu sprawy, nie był on (i nie będzie do dnia Transakcji)
    wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
    Podsumowując, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że w odniesieniu do
    sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania
    VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony
    w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa
    podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad
    podatkiem należnym, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
        W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
        opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
        zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
        Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
        otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,

        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    W świetle art. 86 ust. 10 ustawy:
        Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
        powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
        importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    W myśl art. 86 ust. 10b ustawy:
        Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
        przypadkach, o których mowa w:
        1) ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w
        którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
        2) ust. 2 pkt 4 lit. c - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik:
        a) (uchylona),
        b) uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia
        towarów w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten
        podatek;
        3) ust. 2 pkt 4 lit. a, b i d - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik
        uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu tych transakcji w deklaracji
        podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek.
    Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy:
        Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
        określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
        deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
        przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej
        za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:
        W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest
        w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma
        prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub
        do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika
    rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę
    podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika
    rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który
    musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym
    różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe
    wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

    Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art.
    86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
        Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
        podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
        gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
        zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że Nabywca na dzień Transakcji będzie czynnym zarejestrowanym
    podatnikiem podatku VAT. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w
    ramach Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i
    usług, niekorzystającej ze zwolnienia z tego podatku.
    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie
    podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w
    sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym
    mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości
    będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art.
    88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.
    W konsekwencji, w przypadku gdy do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej
    Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których
    mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na
    podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze
    zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa
    podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Nabywca
    po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT
    należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Tym samym w sytuacji
    zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również
    prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo
    ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne
    kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte
    pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji
    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.