Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-593/16-1/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-08-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; sprzedaż; zasiedzenie; zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 1 czerwca 2016 r. (data otrzymania 2 czerwca 2016 r.), uzupełnionym 4 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 czerwca 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 25 lipca 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-593/16/HS wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 4 sierpnia 2016 r

We wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z 20 października 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła prawo własności 1/3 działki ozn. nr ewid. 482 wpisanej do Księgi Wieczystej 13 marca 2011 r. Natomiast 24 maja 2013 r., zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego, została zniesiona współwłasność ww. działki ozn. nr ewid. 482.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z 20 października 2011 r. na podstawie zasiedzenia nabyła udział wynoszący 1/3 w nieruchomości ozn. nr ewid. nr 482;
2.  Przedmiotem zniesienia współwłasności dokonanego postanowieniem Sądu Rejonowego z 24 maja 2013 r. była działka ozn. nr ewid. 482 o powierzchni 0,3350 ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym o powierzchni 297 m2;
3.  Wartość rynkowa całego majątku, według Naczelnika Urzędu Skarbowego, na dzień zniesienia współwłasności dokonanego postanowieniem z 24 maja 2013 r. wynosiła 2 094 000 zł;
4.  Wartość rynkowa majątku nabytego przez Wnioskodawczynię w drodze zniesienia współwłasności dokonanego postanowieniem Sądu Rejonowego z 24 maja 2015 r. wynosiła 1/3 wartości całego majątku, czyli 698 000 zł;
5.  Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

W którym roku kalendarzowym Wnioskodawczyni będzie mogła sprzedać nabytą nieruchomość bez konieczności opłacenia podatku dochodowego w wysokości 19%?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dzień 1 stycznia 2017 r. jest dniem, w którym mija ustawowe 5 lat, po którym będzie mogła sprzedać nabytą przez zasiedzenie nieruchomość, której nie ma siły ani możliwości finansowych remontować, a chciałaby jeszcze godnie pożyć.

W dniu 20 października 2011 r. zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego Wnioskodawczyni nabyła 1/3 nieruchomości ozn. nr ewid. 482, w której mieszka od urodzenia. Obecnie Wnioskodawczyni ma 69 lat, nie ma dzieci. Pozostałe 2/3 nieruchomości nabyła przez zasiedzenie bratowa Wnioskodawczyni (brat Wnioskodawczyni zmarł w 2009 r. i pozostawił dwoje dzieci).

Według Wnioskodawczyni, postanowieniem Sądu Rejonowego z 24 maja 2013 r. nastąpiło jedynie rozdzielenie majątku dwóch właścicieli/współwłaścicieli, czyli podział fizyczny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Mając na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytułu I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego – posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). W takim przypadku nabycie nieruchomości następuje po upływie trzydziestu lat. Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek posiadacz nabywa prawo własności.

Z powyższych przepisów wynika, że datą nabycia własności nieruchomości jest data wskazana w treści postanowienia sądu jako data nabycia własności nieruchomości, a nie data widniejąca na postanowieniu jako dzień wydania albo sporządzenia postanowienia, bądź też data uprawomocnienia się postanowienia sądu.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w sprawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyły się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał czy też w inny sposób to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W przedstawionym we wniosku opisie Wnioskodawczyni wskazała, że nabycie przez nią udziału wynoszącego 1/3 we własności nieruchomości ozn. nr ewid. nr 482 przez zasiedzenie nastąpiło z dniem 13 marca 2011 r. Zniesienie współwłasności tej nieruchomości nastąpiło natomiast w 2013 r. bez spłat i dopłat, a w wyniku dokonanego zniesienia – jak wynika z wniosku – nie doszło do przysporzenia majątku Wnioskodawczyni.

Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni przysługiwał udział 1/3 w nieruchomości zabudowanej, którą nabyła 13 marca 2011 r. w drodze zasiedzenia. Wartość rynkowa całego majątku na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 2 094 000 zł (udział Wnioskodawczyni wynosił 1/3, czyli 698 000 zł). W drodze zniesienia współwłasności w 2013 r. Wnioskodawczyni została właścicielką majątku (nieruchomości – z wniosku nie wynika dokładnie jakiej) o wartości wynoszącej również 698 000 zł. Nie powiększył się zatem, o ile wartości podane przez Wnioskodawczynię odpowiadają rzeczywiście cenom rynkowym, stan jej majątku osobistego jaki przysługiwał jej uprzednio (tj. w stosunku do stanu posiadania z 2011 r.) we współwłasności całej nieruchomości. Zatem zniesienie współwłasności dokonane w 2013 r. nie stanowi w ogóle w przypadku Wnioskodawczyni nowego nabycia, a za datę nabycia nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zamierza sprzedać należy uznać rok 2011.

Przy czym Organ podkreśla, że wartości te, tj. wartość majątku posiadanego przed zniesieniem i po zniesieniu współwłasności, winny być ustalone i porównywane według cen rynkowych nieruchomości obowiązujących na dzień zniesienia współwłasności tej nieruchomości.

Tak więc przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię dokonanej już w 2017 r., a więc po 31 grudnia 2016 r., nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Gdyby jednak doszło do sprzedaży tej nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2016 r., przychód z jej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Wnioskodawczynię zaistniałego stanu faktycznego oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.