Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-87/12-3/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-04-19
Teza: Data nabycia nieruchomości. Ustalenie kosztów uzyskania przychodów
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; zwrot-zwrot nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2012 r. (data wpływu 19 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu nabycia nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 grudnia 2003 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, podjęło uchwałę nr 1, zgodnie z którą podwyższony został kapitał zakładowy wymienionej Spółki z kwoty 50 000,00 zł do kwoty 100 000,00 zł, czyli o kwotę 50 000,00 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych), poprzez utworzenie 100 nowych udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł. Nowoutworzone udziały przeznaczone zostały do objęcia przez dotychczasowego wspólnika Spółki – Wnioskodawcę i pokryte aportem w postaci nieruchomości.

Wskazana powyżej uchwała nr 1 do dnia dzisiejszego nie została przez Spółkę zgłoszona do zarejestrowania w sądzie rejonowym w Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego, w związku z czym zgodnie z art. 262 w zw. z art. 256 § 3 w zw. z art. 169 Kodeksu spółek handlowych opisane wyżej podwyższenie kapitału nie zostało skutecznie dokonane, a aktualny kapitał Spółki wynosi 50 000,00 zł.

W wykonaniu opisanej wyżej uchwały nr 1 został zawarty akt notarialny obejmujący oświadczenie o objęciu udziałów oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości, sporządzony dnia 10 grudnia 2003 r., mocą którego Wnioskodawca oświadczył, że obejmuje udziały w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki oraz że przenosi na tę Spółkę własność tych nieruchomości, tytułem aportu na pokrycie nowoutworzonych udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki.

Na mocy zawartej w dniu 10 października 2011 r. ugody w formie aktu notarialnego pełnomocnik działając w imieniu Spółki oraz działając w imieniu Wnioskodawcy oświadczył, że stosownie do treści art. 917 kodeksu cywilnego w celu uchylenia niepewności co do roszczeń wynikających z okoliczności opisanych powyżej zawiera pomiędzy Spółką oraz Wnioskodawcą ugodę mocą której:

1.  Spółka stosownie do treści art. 405 Kodeksu cywilnego w związku z niezarejestrowaniem podwyższenia kapitału zakładowego, zgodnie z opisaną powyżej uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 10 grudnia 2003 r., tytułem zwolnienia się z bezpodstawnego wzbogacenia, przenosi na rzecz Wnioskodawcy własność opisanych powyżej nieruchomości, a działając w imieniu Wnioskodawcy oświadcza, że na powyższe przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości wyraża zgodę,
2.  strony nie zachowują w stosunku do siebie żadnych roszczeń związanych z wiążącym je stosunkiem prawnym wynikającym z okoliczności szczegółowo wskazanych powyżej.

Ugodę o tej samej treści Wnioskodawca zawarł w analogicznym stanie faktycznym z inną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zwrot Wnioskodawcy nieruchomości na mocy zawartej Ugody stanowi nabycie tej nieruchomości przez Wnioskodawcę, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.?
2.  Czy Wnioskodawca w przypadku sprzedaży nieruchomości, zwróconej jemu na podstawie zawartej Ugody ma prawo do uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków na nabycie tej nieruchomości poniesionych pierwotnie przed wniesieniem jej jako wkładu niepieniężnego do Spółki?

Tutejszy Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego. Z kolei odpowiedź na pytanie nr 1 dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu nabycia nieruchomości w przedstawionym stanie faktycznym zawarta została w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2012 r. nr ILPB2/415-87/12-2/WS.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się nominalną wartość udziałów (akcji) w spółce mającej osobowość prawną albo wkładów w spółdzielni objętych w zamian za wkład niepieniężny. Zgodnie zaś z art. 22 ust. 1e pkt 3 tej ustawy, w przypadku objęcia udziałów (akcji) w spółce albo wkładów w spółdzielni w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część - na dzień objęcia tych udziałów (akcji), wkładów ustala się koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 9 w wysokości faktycznie poniesionych, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów, wydatków na nabycie innych niż wymienione w pkt 1 i 2 składników majątku podatnika - jeżeli przedmiotem wkładu są te inne składniki. Jednocześnie – stosownie do art. 17 ust. 1a pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. – przychód określony w ust. 1 pkt 9 powstaje w dniu wpisu do rejestru podwyższenia kapitału zakładowego spółki.

W przedstawionym stanie faktycznym nie został dokonany wpis do rejestru podwyższenia kapitału zakładowego w spółce co oznacza, że przychód z tytułu objęcia udziałów nie powstał. Wnioskodawca nie mógł więc rozpoznać kosztów uzyskania tego przychodu w postaci wydatków na nabycie nieruchomości mającej być przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki.

Ponadto, jak wskazano powyżej, skuteczne objęcie przez wspólników udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki z o.o. następuje w momencie zarejestrowania tego podwyższenia w KRS. Podwyższenie kapitału zakładowego w spółce z o.o. następuje bowiem z chwilą wpisania go do rejestru (art. 262 § 4 k.s.h.). W przedstawionym stanie faktycznym nie nastąpiło skuteczne objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki.

W związku z powyższym w przypadku sprzedaży obecnie przez Wnioskodawcę nieruchomości zwróconej przez spółkę na mocy Ugody dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przedstawionym sytuacji kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości będą - stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.- udokumentowane koszty nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości (sprzed wniesienia jej jaku wkładu niepieniężnego do spółki), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zwrot nieruchomości Wnioskodawcy na mocy zawartej Ugody nie stanowił nieodpłatnego nabycia tej nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca ma prawo do uznania za koszty uzyskania przychodu wydatki na nabycie nieruchomości (poniesione „pierwotnie”). Stosownie do ust. 6f art. 22 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., koszty nabycia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu), ma moment i sposób jej nabycia.

W wydanej dla Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu nabycia nieruchomości w przedstawionym stanie faktycznym z dnia 19 kwietnia 2012 r., znak ILPB2/415-87/12-2/WS Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdził, że: „zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawcę stanowi nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

W związku z powyższym – skoro datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest data zwrotnego przeniesienia jej własności, czyli 10 października 2011 r., a zbycie ww. nieruchomości nastąpi przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 - do opodatkowania powstałego z tego tytułu dochodu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl zaś art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Możliwość ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku Wnioskodawcy istnieje na mocy przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia nieruchomości. Skoro datą nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę jest dzień 10 października 2011 r., czyli data zwrotnego przeniesienia jej własności na Zainteresowanego, to koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości muszą być związane z tą właśnie datą nabycia. Cofanie się, celem ustalenia kosztów uzyskania przychodów do roku 2003, który nie jest powiązany z nowym nabyciem w roku 2011, byłoby niczym nieuzasadnione.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatków na nabycie nieruchomości poniesionych w 2003 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.