Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.95.2021.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-02
Teza: Czy przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 marca 2021 r. (data wpływu 2 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A. Wnioskodawcy i planowana transakcja

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „.Zbywca” lub „Sprzedawca” lub „Sprzedający”) planuje zbycie nieruchomości położonej w (…) (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego ze Zbywcą.

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., w drodze umowy sprzedaży w dniu 10 czerwca 2020 r.

Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 3 lutego 2020 r. zostały wydane dwie interpretacje Znak: 0111-KDIB3-3.4012.419.2019.3.MAZ oraz 0111-KDIB2-2.4014.227.2019.4.HS, w których potwierdzono stanowisko Zbywcy i Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, iż:

*   transakcja zbycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
*   transakcja zbycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT a także zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w przypadku złożenia przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia,
*   Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
*   Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku VAT, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT,
*   transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższej Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

B. Opis Nieruchomości

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje własność:

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), której miejscem położenia jest (…) (dalej „Działka”) dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…),
*   budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem zlokalizowanych na Działce (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami”, „Budowlami”, „Urządzeniami”)

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działka będzie zabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”). Wnioskodawcy poniżej wskazują budynki i budowle znajdujące się na Działce (tj. Budynki i Budowle):

*   budynek hipermarketu (dalej jako „Budynek U”)
*   budynek techniczny
*   stróżówka sześciokątna
*   pylon informacyjny
*   maszty flagowe
*   sieć gazowa zewnętrzna
*   kanalizacja sanitarna
*   kanalizacja deszczowa
*   sieć wodociągowa
*   parking
*   garaże na wózki (wiaty)
*   instalacja elektryczna budynek
*   chodnik
*   oświetlenie zewnętrzne
*   stacja paliw (w tym kioski płatnicze)
*   pylon – totem cenowy stacja paliw

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest przeznaczona pod zabudowę.

C. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Historycznie prawo własności Działki zostało nabyte przez H Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością od osób fizycznych w drodze umowy sprzedaży na mocy aktu notarialnego z 18 stycznia 2001 r.

Następnie na mocy aktów notarialnych z 28 stycznia 2003 r. H Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością połączyła się z Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością poprzez przeniesienie całego majątku H Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółkę przejmowaną) na Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Ksh. W wyniku połączenia Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki H Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Historyczne nabycie prawa własności Działki podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC.

Działka na moment nabycia była niezabudowana. W ramach procesu inwestycyjnego, Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (bądź jej poprzednik prawny) wznieśli na Działce Budynki i Budowle. Po zakończeniu procesu inwestycyjnego, Budynek U oddano do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych m.in. 7 grudnia 2001 r.

Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości.

Część pomieszczeń Budynku U była sukcesywnie przekazywana najemcom (dalej: „Najemcy”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Po transakcji zbycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy, zawarli oni umowę najmu, na podstawie której Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostała w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu i stacji benzynowej) i nadal prowadzi w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami (dalej: „Umowa Najmu Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością”)

Pozostałe Budynki (inne niż Budynek U), Budowle i Urządzenia, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku U oraz stacji paliw, są wykorzystywane przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i Najemców. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców, w tym do Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawcy wskazali, że Budynki i Budowie (szczegółowo wymienione powyżej), znajdujące się na działkach będących przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub jej poprzednika prawnego a następnie Zbywcy) ponad dwa lata przed planowaną transakcją zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Wnioskodawcy wskazali, że Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ponosiła nakłady na ulepszenie budynku hipermarketu (Budynku U) oraz parkingu znajdujących się na terenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, niemniej jednak nakłady na ulepszenie budynku hipermarketu i parkingu nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (tj. były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów).

W odniesieniu do pozostałych budynków, budowli i ich części Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (oraz jej poprzednik prawny) nie poniosła wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Ponadto, również Zbywca nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowymi) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które do daty planowanej Transakcji by wyniosły – łącznie z wydatkami poniesionymi przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

D. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości obowiązujących na moment Transakcji.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu – gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli, w zakresie i na polach eksploatacji przysługującym Zbywcy, wraz z nośnikami danych na których zapisane są dzieła,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców) ani zobowiązań Zbywcy. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą również podlegać:

*   prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z Nieruchomością,
*   prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość),
*   prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tymi w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie obowiązuje umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy Zbywcą (jako usługobiorcą) oraz S Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako usługodawcą),
*   pracownicy Zbywcy.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji Zbywca jest właścicielem jeszcze kilku innych nieruchomości, w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni do najemców.

Zgodnie z zawartą pomiędzy Wnioskodawcami w dniu 11 marca 2021 r. przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), oprócz umów najmu, umowa przyrzeczona (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) nie przeniesie na Nabywcę żadnych umów dotyczących Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Umowa Najmu Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością została wypowiedziana w dniu 26 marca 2021 r. z 60-dniowym terminem wypowiedzenia, przy czym przedmiot najmu powinien być zwrócony przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w terminie 15 dni po upływie ww. 60 dniowego terminu wypowiedzenia. Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zobowiązana do zwrotu przedmiotu najmu w stanie wolnym od rzeczy ruchomych w tym towarów i wyposażenia z pozostawieniem budowli i urządzeń stacji paliw i nie będzie żądało jakiegokolwiek wynagrodzenia z tytułu pozostawionych nakładów w przedmiocie najmu.

Ponadto, zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, po dacie podpisania umowy przyrzeczonej (dalej: „Data Zamknięcia”) Sprzedający utrzyma ważność dotychczasowych umów na dostawę mediów dla Nieruchomości i Budynku U do dnia zawarcia tych umów przez Kupującego jednak nie dłużej niż do dnia zakończenia stosunku najmu z Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Do tego czasu Sprzedający od Dnia Zamknięcia, będzie obciążał Kupującego na zasadzie refaktury kosztami mediów zużytych na potrzeby Nieruchomości zgodnie z procedurą, która zostanie ustalona pomiędzy stronami. Alternatywnie, w odniesieniu do części Nieruchomości będącej przedmiotem Umowy Najmu Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający będzie obciążał kosztami mediów zużytych przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością bezpośrednio Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a w zakresie dotyczącym pozostałej części Nieruchomości – Kupującego.

Nie można jednak zupełnie wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości (np. niektórych umów w zakresie dostawy mediów), w przypadku podjęcia takiej decyzji przez Nabywcę i możliwości dokonania uzgodnienia w tym zakresie ze stronami przedmiotowych umów.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomość ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

E. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie wynajmował Nieruchomość do Najemców będących stronami umów najmu obowiązujących w Dacie Zamknięcia. Wynajem Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniony z tego podatku.

Niemniej jednak, jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie uprawniony do rozwiązania umów najmu z Najemcami i zasadniczo, intencją Nabywcy jest rozwiązanie po Dacie Zamknięcia przedmiotowych umów z uwagi na planowaną przebudowę Nieruchomości w celu zmiany zasadniczego sposobu jej wykorzystania.

Tym samym, po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje przeprowadzenie na Nieruchomości prac adaptacyjnych, modernizacyjnych, remontowych na podstawie uzyskanego(ych) przez Nabywcę nowego pozwolenia(ń) na budowę, niezbędnych do przystosowania Budynków i Budowli wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności w zakresie zgodnym z przyjętym profilem działalności Nabywcy. Na Nieruchomości zostanie zrealizowana inwestycja w postaci budowy parku handlowego. Nabywca planuje unowocześnić i uatrakcyjnić obiekt oraz jego ofertę handlowo-usługową. Zamiarem Nabywcy jest maksymalne wykorzystanie istniejącej bryły i konstrukcji Budynku U – w celu optymalizacji wielkości nakładów inwestycyjnych. Nabywca nie ma jeszcze sprecyzowanych zamiarów w zakresie wykorzystania istniejącej obecnie stacji paliw. Nabywca dopuszcza jej sprzedaż bądź wydzierżawienie. Należy jednocześnie podkreślić, że ostateczna forma inwestycji nie jest jeszcze znana, decyzję w tym zakresie Nabywca podejmie na etapie projektowania.

W tym celu, na etapie podpisywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowalne w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, z zastrzeżeniem, że z powyższych praw Kupujący zobowiązuje się korzystać wyłącznie w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości oraz uzyskania ewentualnych innych pozwoleń, uzgodnień i zezwoleń, a jakiekolwiek rozpoczęcie robót na Nieruchomości nie jest możliwe przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca albo zawrze własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów, bądź będzie wykonywał te czynności samemu. Nie można również wykluczyć, iż w pojedynczych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów). Zarządzanie Nieruchomością i aktywami będzie prowadzone przez Zewnętrzny podmiot, z którym Nabywca zawrze odrębną umowę.

Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Nabywca będzie realizował przychody opodatkowane VAT z najmu lokali w Nieruchomości. Po Transakcji bowiem Nabywca zamierza wypowiedzieć wszystkie obecnie istniejące umowy najmu. Po dokonanej przebudowie i modernizacji zaś, zawarte zostaną nowe umowy z nowymi najemcami.

F. Pozostałe informacje

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do „wyczerpującego” przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jednocześnie, w przypadku w którym Organ uznałby, że istnieje potrzeba doprecyzowania lub uzupełnienia przedstawionych we wniosku okoliczności, powinien on zwrócić się w tym zakresie do wnioskodawcy – jak przykładowo wskazał WSA w Szczecinie w prawomocnym wyroku z 13 czerwca 2017 r.: „Jeśli przedstawiony przez wnioskodawcę stan faktyczny nie ma charakteru "wyczerpującego", tj. nie zawiera faktów czy okoliczności wystarczających do wydania wnioskowanej interpretacji, a tym samym nie spełnia kryteriów z art. 14b § 3 o.p., organ interpretacyjny wzywa zainteresowanego do uzupełnienia tego braku na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h o.p.” (sygn. akt I SA/Sz 387/17).

Skierowane do wnioskodawcy wezwanie powinno jednoznacznie wskazywać elementy stanu faktycznego wymagające uzupełnienia i precyzować informacje ich dotyczące, konieczne z punktu widzenia oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy z wyjaśnieniem, dlaczego organ interpretacyjny uznał je za istotne z punktu widzenia przedstawionego we wniosku pytania (tak m.in. WSA w Szczecinie w cytowanym powyżej wyroku). Tym samym, ewentualne dodatkowe pytania ze strony organu, determinowane jest przede wszystkim treścią przedstawionego we wniosku zapytania Wnioskodawcy.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, gdzie wskazuje się m.in., że:

*   „W judykaturze zaś wyczerpujący postrzegany jest jako taki, który wiąże się z koniecznością podania wszystkich elementów, istotnych z punktu widzenia możliwości oceny stanowiska wnioskodawcy” (wyrok WSA w Kielcach z 21 marca 2019 r., sygn. akt I SA/Ke 60/19);
*   „Opis wyczerpujący wiąże się z koniecznością podania wszystkich elementów, istotnych z punktu widzenia możliwości oceny stanowiska wnioskodawcy. Wymogu wyczerpującego stanu faktycznego lub przedstawienia zdarzenia przyszłego nie należy jednak postrzegać w oderwaniu od formułowanego pytania. Jeżeli pytanie dotyczyło potencjalnego zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u., to zaprezentowanie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego polega na wskazaniu tych jego elementów, które mogą być istotne przy formułowaniu odpowiedzi na pytanie. Spółka we wniosku przedstawiła wszystkie istotne okoliczności niezbędne do merytorycznego rozstrzygnięcia” (wyrok NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17);

„Reasumując, skierowane do wnioskodawcy wezwanie o którym mowa w art. 169 § 1 w zw.z art. 14h Ordynacji podatkowej powinno jednoznacznie wskazywać wątpliwe elementy stanu faktycznego i precyzować informacje ich dotyczące, konieczne z punktu widzenia oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy z wyjaśnieniem dlaczego organ interpretacyjny uznał je za istotne z punktu widzenia przedstawionego we wniosku pytania. Nie może to być wiec wezwanie do podania jakichkolwiek informacji, a tylko takich, które są niezbędne do oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy ” (wyrok WSA w Olsztynie z 25 października 2018 r., sygn. akt I SA/O1 487/18).

Zdaniem Zainteresowanych, przedstawiony powyżej opis zdarzenia przyszłego zawiera wszystkie informacje, które są niezbędne do oceny prawidłowości stanowiska Zainteresowanych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 5):

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – albo obligatoryjnie albo w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, skoro strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, w związku z czym planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.205.2021.2.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działki gruntu oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanymi na Działce. Zbywca i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.205.2021.2.KS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Planowana transakcja zbycia składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, (…) jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas planowana Transakcja dostawy budynków, budowli lub ich części będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu przyporządkowanego do przedmiotowych budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem dostawy będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług. (…) w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy, ponieważ dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami, będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.