Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1434/08/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-14
Teza: W jaki sposób opodatkować przychody uzyskane ze sprzedaży udziałów w prawie do nieruchomości nabytych w części w drodze spadku, a w części w drodze zniesienia współwłasności?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku; udział; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 25 sierpnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości- **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni odziedziczyła w spadku po zmarłej ciotce m. in. 6883/10 000 nieruchomości składającej się z działki, gruntu o pow. 905 m2 zabudowanej starym domem mieszkalnym i starym budynkiem gospodarczym. Nieruchomość ta została wyceniona przez rzeczoznawcę na 85.000 zł – w całości. W wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Spadkodawczyni zmarła 27 listopada 2006r. Postępowanie spadkowe zostało przeprowadzone w 2008r. – postanowienie Sądu z dnia 8 lutego 2008r. W dniu 11 lipca 2008r. wnioskodawczyni dokonała zniesienia współwłasności – bez dopłat – co miało charakter porządkujący własność. Wnioskodawczyni zamierza ww. nieruchomość sprzedać w bieżącym roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawczyni zapłaci podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej, jeśli sprzedaży dokona w bieżącym roku?

Zdaniem wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, ponieważ spadek nabyła w 2006r. według poprzednio obowiązujących przepisów podatkowych, a podatek od spadku zapłaciła. Natomiast zniesienie współwłasności nastąpiło bez dopłat i miało charakter porządkujący sprawy własności.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Dla ustalenia zatem jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie, istotne jest ustalenie daty nabycia nieruchomości lub jej części.

• Z treści wniosku wynika, że nabycie udziału w prawie do nieruchomości nastąpiło w spadku po zmarłej ciotce.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawczynię i pozostałych spadkobierców spadku jest data śmierci ciotki. Data postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie fakt nabycia. Tym samym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006r. Stosownie zatem do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 stycznia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Reasumując, stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości tj. 6883/10 000 nabytego w drodze spadku w całości podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

• Natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych dokonania zniesienia współwłasności stwierdza się co następuje.

Zgodnie z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi tylko do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jeżeli zatem udział w nieruchomości nabytej w całości w wyniku podziału jest zgodny z udziałem posiadanym przed zniesieniem współwłasności - nie następuje nabycie podlegające opodatkowaniu, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jedynie nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności w części przekraczającej udział spadkowy (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji należny jest podatek dochodowy z tytułu sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych. Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy zniesieniu współwłasności, gdzie nie następuje dopłata, czynność ta ma wyłącznie charakter porządkujący spawy własności przedmiotowej nieruchomości, a nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze spadku. Wobec powyższego tut. organ wyjaśnia, że pogląd wnioskodawczyni jest prawidłowy wyłącznie wówczas, o ile wartość udziału posiadanego przez nią po zniesieniu współwłasności – będzie równa wartości udziału posiadanego po zniesieniu współwłasności, ale nie według subiektywnego przekonania wnioskodawczyni, lecz w świetle wyliczenia dokonanego na podstawie cen rynkowych obowiązujących na danym obszarze.

Dodatkowo należy podkreślić, iż z opisanego zdarzenia przyszłego sprawy nie wynika, czy w skład spadku wchodziła tylko ta konkretna nieruchomość. Wobec tego należy wyjaśnić, że w przypadku, gdy przedmiotem spadku jest więcej niż jedna rzecz lub prawo, a w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawczyni otrzymuje tylko np. jedno z tych rzeczy lub praw zrzekając się równocześnie swoich udziałów w innych rzeczach i prawach, dla obliczenia udziału nabytego w spadku w nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności należy: obliczyć wartość całego udziału spadkowego wnioskodawczyni, czyli zsumować wartość udziałów nabytych w każdej rzeczy czy prawie (wartość udziałów w poszczególnych rzeczach może być wszakże różna, bo zależeć będzie od wartości każdej z nieruchomości). Dopiero suma wartości tych udziałów będzie odzwierciedlała udział nabyty w drodze spadku. Następnie należy ustalić wartość nieruchomości jakie wnioskodawczyni otrzyma na wyłączną własność w drodze zniesienia współwłasności. Jeśli z porównania wartości udziału nabytego w drodze spadku z udziałem nabytym w drodze zniesienia współwłasności powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych nieruchomości ponad wartość udziału spadkowego w całym spadku, to tylko ta nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy. Należy bowiem uznać, że wartość nieruchomości nabytej w części w spadku, a w części w drodze zniesienia współwłasności nie będzie podlegała opodatkowaniu tylko w części odpowiadającej wartości udziału wnioskodawczyni nabytego w spadku. W związku z powyższym, skoro zniesienie współwłasności nastąpiło w dniu 11 lipca 2008r., a z wniosku nie wynika czy wnioskodawczyni uzyskała na skutek powyższej czynności prawnej udział przekraczający udział nabyty w spadku, to jeśli faktycznie taki stan zaistniał - przysporzenie to musi być traktowane jako nowe nabycie, ponieważ udział przypadający wnioskodawczyni w majątku wspólnym ulegnie powiększeniu i nabycie to nie może być utożsamiane z nabyciem w drodze spadku. W związku z powyższym do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze umowy zniesienia współwłasności będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r.

Stosownie zatem do przepisu art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Podsumowując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze spadku w całości podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży części ww. nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności, jeżeli wartość tak nabytego udziału przekroczyła udział nabyty w drodze spadku zgodnie z regulacją wynikającą z art. 30e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kilece po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.