Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/4510-362/15-2/EŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-29
Teza: Przychód z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego (pytanie nr 2 i 3) nie może zostać uznany za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągany jest z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Dochód ten jest dochodem z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, a więc nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Słowa kluczowe: dochód; opodatkowanie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 26 lutego 2015r. (data wpływu: 20 kwietnia 2015r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie dochodów podlegających zwolnieniu z opodatkowania:

*   **jest prawidłowe** – w zakresie pytania oznaczonego nr 1,

*   **jest nieprawidłowe** – w zakresie pytania oznaczonego nr 2 i 3.

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2015r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokali zaadaptowanych ze strychu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1.  Wspólnota Mieszkaniowa planuje zawrzeć umowę, na mocy której użyczy osobie fizycznej strychu, w celu dokonania przez tę osobę fizyczną jej staraniem i na jej koszt adaptacji tego strychu na cele mieszkaniowe (budowa 1 mieszkania). Wspólnota Mieszkaniowa zobowiąże się do przeniesienia na rzecz tych osób fizycznych (inwestorów) własności nowopowstałych części wspólnych budynku z udziałami w we współwłasności części wspólnych budynku i udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, po dokonaniu zapłaty kwoty określonej w umowie, W umowie zostanie określony termin zapłaty tej należności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Dochody z tego tytułu zostaną w całości przeznaczone na modernizację budynku.
2.  Prace modernizacyjne obejmować mają wykonanie wymianę i modernizację dźwigu.
3.  Wspólnota Mieszkaniowa planuje zawrzeć umowę, na mocy której użyczy osobie fizycznej strychu, w celu dokonania przez tę osobę fizyczną, jej staraniem i na jej koszt adaptacji tego strychu na cele użytkowe (powiększenie istniejącego lokalu użytkowego). Wspólnota Mieszkaniowa zobowiąże się do przeniesienia na rzecz tej osoby fizycznej (inwestora) własności nowopowstałych części wspólnych budynku z udziałami w we współwłasności części wspólnych budynku i udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, po dokonaniu zapłaty kwoty określonej w umowie. W umowie zostanie określony termin zapłaty tej należności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Dochody z tego tytułu zostaną w całości przeznaczone na modernizację budynku.
4.  Prace modernizacyjne obejmować mają wykonanie nowej elewacji budynku,
5.  Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości planuje zawrzeć umowę, na mocy której użyczy osobie fizycznej strychu w celu dokonania przez tę osobę fizyczną jej staraniem i na jej koszt adaptacji tego strychu na cele użytkowe (budowa nowego lokalu użytkowego). Wspólnota Mieszkaniowa zobowiąże się do przeniesienia na rzecz tej osoby fizycznej (inwestora) własności nowopowstałych części wspólnych budynku i udziałami w we współwłasności części wspólnych budynku z udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, po dokonaniu zapłaty kwoty określonej w umowie. W umowie zostanie określony termin zapłaty tej należności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Dochody z tego tytułu zostaną w całości przeznaczone na modernizację budynku.
6.  Prace modernizacyjne obejmować mają wymianę i modernizację dźwigu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy uzyskany od wskazanych w pierwszym zdarzeniu inwestorów dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a jeżeli tak, to czy dochód ten jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. z póź, zm.)?
2.  Czy uzyskany od wskazanych w drugim zdarzeniu inwestorów dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a jeżeli tak, to czy dochód ten jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. z pól zm.) ?
3.  Czy uzyskany od wskazanych w trzecim zdarzeniu inwestorów dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a jeżeli tak, to czy dochód ten jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. z póź. zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych obowiązującym od 1 stycznia 2007r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem zwolnione są z opodatkowania tym podatkiem jedynie te dochody, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, natomiast dochody uzyskane z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegają opodatkowaniu nawet, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, Zarówno pojęcie „zasoby mieszkaniowe” jak i „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” nie zostały zdefiniowane w przepisach podatkowych. Brak także definicji ustawowych tych pojęć w ustawach odnoszących się do gospodarki mieszkaniowej (ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Ustalenie zakresu tych pojęć ma zasadnicze znaczenie dla właściwego zakresu stosowania zwolnienia podatkowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W dotychczasowych interpretacjach organów podatkowych przyjmuje się, że przez „zasoby mieszkaniowe” - w rozumieniu tego przepisu (art. 17 ust. l pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) należy rozumieć lokale mieszkalne, a także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie (vide: interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r., nr DD 6/8213/11/KKW/07/MB7/82). Wedle tej interpretacji w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, określane w wyżej wymienionej ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne.

Zasobami tymi objęta jest tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczona ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki.

Pojęcie „zasobów mieszkaniowych” - zdaniem Ministra Finansów - obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów „ konserwacyjno-remontowych”.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministra Finansów, zaprezentowanym w przywołanej interpretacji ogólnej przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np., :
    *   dźwigi osobowe i towarowe,
    *   aparaty do wymiany ciepła,
    *   kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    *   klatki schodowe,
    *   strychy, piwnice, komórki,
    *   balkony, loggie,
    *   garaże;
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    *   budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np. spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
    *   kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
    *   osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.:
    *   zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    *   rurociągi i przewody sieci wodociągów - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    *   sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    *   budowle inżynieryjne (studnie itp., stacje transformatorowe),
    *   inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

W interpretacji wskazano także, ze skoro budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich lokalami mieszkalnym, pomieszczeniami i urządzeniami, nierozłącznie i trwale związane są z gruntami, na których zostały zbudowane, zatem grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych.

Nie sprecyzowano jednakże jakie rodzajowo dochody należy uznać jako „uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi” w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wskazano jedynie przykładowe dochody mające taki charakter (np. czynsz).

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, skoro zarówno strych, jak i klatka schodowa zaliczane są do lokali przynależnych, a zatem są elementami zasobów mieszkaniowych, to wszelkie dochody związane z ich adaptacjami, przebudowami czy modernizacjami, w wyniku których powstają lokale mieszkalne, za które Wspólnota uzyska określone dochody mieszczą się wśród dochodów określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do których ma zastosowanie zwolnienie od tego podatku, na warunkach określonych w tym przepisie.

Warunek, o którym mowa, dotyczy przeznaczenia uzyskanych dochodów. W przedstawionym stanie faktycznym byłby on wydatkowany na remont budynku, zatem spełniałby kryterium do zastosowania zwolnienia podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie pytania oznaczonego nr 1,

*   **nieprawidłowe** – w zakresie pytania oznaczonego nr 2 i 3.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2014r. poz. 851 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego wyjaśniono, że Wnioskodawca planuje użyczyć osobie fizycznej strychu w celu dokonania adaptacji na:

*   cele mieszkaniowe (budowa 1 mieszkania),
*   cele użytkowe ( powiększenie istniejącego lokalu użytkowego),
*   cele użytkowe (budowa nowego lokalu użytkowego).

Wspólnota zobowiąże się do przeniesienia na rzecz tej osoby (inwestora) własności nowopowstałych części wspólnych budynku z udziałami w współwłasności części wspólnych budynku i udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, po dokonaniu zapłaty kwoty określonej w umowie. Dochody z tego tytułu zostaną w całości przeznaczone na modernizację budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania należy stwierdzić, że przychody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego tj, lokalu mieszkalnego powstałego z zaadaptowanego strychu (pytanie nr 1) stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Lokal mieszkalny, jako część wspólna budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty Mieszkaniowej. Przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – na cele mieszkalne osobie fizycznej - pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jednakże, przechodząc do odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3 zawarte w wniosku o wydanie interpretacji, należy zauważyć, że z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, iż zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe, gdyż prowadzona w nich działalność nie jest niezbędna ani funkcjonalnie związana z prawidłowym korzystaniem z pomieszczeń mieszkalnych.

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie, jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: „(\`(...)\`) przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z „gospodarki” ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 r. sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania „zasobów mieszkaniowych” jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu – dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej – nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych”.

Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lutego 2010 r. sygn. akt II FSK 1551/08 lub wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 marca 2009 r. sygn. akt I SA/Sz 631/08.

Podsumowując powyższe zauważyć należy, że wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, iż funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

W opisie zdarzenia przyszłego, Wspólnota wskazała, że w wyniku użyczenia osobie fizycznej strychu w celu adaptacji na cele użytkowe (zdarzenie drugie i trzecie) tj., powiększenie istniejącego lokalu użytkowego czy budowa nowego lokalu użytkowego, zobowiąże się do przeniesienia na rzecz tej osoby (inwestora) własności nowopowstałych części wspólnych budynku wraz z udziałami. Oznacza to iż zostanie sprzedany już lokal użytkowy powstały w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości. Tym samym części wspólne nieruchomości służące ogółowi mieszkańców utraciły cechy zasobu mieszkaniowego Wspólnoty – jak już bowiem uprzednio wskazano funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą niezbędną dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Lokal użytkowy nie posiada takiej cechy w konsekwencji nie stanowi zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że przychód z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego (pytanie nr 2 i 3) nie może zostać uznany za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągany jest z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Dochód ten jest dochodem z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, a więc nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.