Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.403.2025.3.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-05
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”)
    prowadzącym działalność deweloperską.
    Spółka zamierza nabyć nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się
    następujących działek ewidencyjnych:
    1. działki ewidencyjnej nr X z obrębu (...) o obszarze 0,0826 ha i działki ewidencyjnej nr Z
      z obrębu (...) o obszarze 0,0835 ha położonych w województwie (...), w gminie (...), w
      miejscowości (...), w dzielnicy (...) przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...)
      Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Według sposobu
      korzystania działka nr X oznaczona jest jako nieruchomość niezabudowana, a działka
      nr Z oznaczona jest jako ,,R” - grunty orne,
    2. działki ewidencyjnej nr Y z obrębu (...) o obszarze 0,0501 ha położonej w
      województwie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), w dzielnicy (...) przy ulicy (...), dla
      której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
      wieczystą numer (...), według sposobu korzystania oznaczonej jako niezabudowana.
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym
    przez (...) według stanu na dzień 17 sierpnia 2023 r. (znak: ...), Nieruchomość według opisu
    użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolem RIVb.
    Nieruchomość jest niezabudowana i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy
    (...) i (...).
    W dniu 24 sierpnia 2023 r. Spółka zawarła z Panem (...) i Panią (...) (dalej określani łącznie
    jako: „Sprzedający” lub „Zainteresowani”), umowę przedwstępną sprzedaży
    Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (...); dalej: „Umowa”).

    Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości obowiązywał miejscowy plan ogólny
    zagospodarowania przestrzennego (...), dla fragmentów obszarów (...) i X- (...) w gminie (...)
    z dnia (...) 2001 r., przyjęty uchwałą Nr (...) z dnia (...) 2001 r. Rady Gminy (...) w sprawie
    uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (...),
    dla fragmentów obszarów (...) i X- (...) w gminie (...). Nieruchomość jest w tym planie
    przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej
    intensywności, oznaczone symbolem „MN”.
    Na Nieruchomości nie jest prowadzona produkcja rolna. Nieruchomość nie stanowi
    nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego ani art. 2 pkt 1 ustawy z
    dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.
    Wskazać należy, że Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnej umowy
    dzierżawy, najmu, użyczenia (poza opisanym poniżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy)
    i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.
    Spółka ma zamiar wykorzystać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności
    gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości
    zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym lub
    garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną
    infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (...) (dalej:
    „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.
    Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę
    zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:
    1. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez
      Spółkę na jej koszt będzie satysfakcjonujący dla Wnioskodawcy;
    2. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia
      Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz
      energetycznej;
    3. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami
      postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;
    4. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, o ile
      będzie konieczne;
    5. Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i
      obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby
      trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się.
    Należy wskazać, że audyt prawny i techniczny Nieruchomości został już przeprowadzony
    przez Spółkę. Wnioskodawca uzyskał również na własny koszt warunki techniczne
    przyłączenia Inwestycji do sieci energetycznej, teletechnicznej i gazowej. Spółka oczekuje
    na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
    Dodatkowo, Wnioskodawca uzyskał już na własny koszt prawomocne i ostateczne
    pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości.
    W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego
    prawa zawarte jest w cenie sprzedaży Nieruchomości.
    Ponadto Sprzedający:
  i. zgodzili się i umożliwili przeprowadzenie Wnioskodawcy audytu Nieruchomości,
      przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą
      Nieruchomości oraz współpracując z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego
      i technicznego Nieruchomości;

  ii. zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i
      dokonania niezbędnych pomiarów i badań;
  iii. zobowiązali się, że nie dokonają niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się
      warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność
      Nieruchomości, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie
      będą obciążali Nieruchomości, ani oddawali jej do korzystania przez osoby trzecie;
  iv. zezwolili Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie
      zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i
      zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na
      Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o
      średnicy do 150 mm oraz sondowania).
    Sprzedający zobowiązali się również dostarczyć do umowy przenoszącej własność
    Nieruchomości zaświadczenia wydane przez właściwy Urząd Skarbowy oraz właściwy
    Urząd Miasta w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające, że Sprzedający nie
    zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczania z
    właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą
    składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.
    Sprzedający udzielili pracownikom Spółki pełnomocnictw do reprezentowania w toku
    postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji
    Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza:
    1) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren
      Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca
      1985 r.;
    2) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji
      Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w
      innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony
      środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;
    3) w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o
      udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w
      ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
    4) w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w
      tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego,
      wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20
      lipca 2017 r.;
    5) w postępowaniach, dotyczących wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości;
    6) w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania
      robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla
      Inwestycji na Nieruchomości;
    7) w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę dla
      Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na
      podstawie przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.
    Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich
    dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów,
    a także do reprezentowania Spółki przed gestorami mediów w związku z Inwestycją na
    Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

    Ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu do wglądu w akta
    wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub
    sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu
    przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:
    1) akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości, przechowywane w sądzie
      wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a
      takie zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub ich części;
    2) dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów;
    3) akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością
    oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i
    dokumentów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnik jest upoważniony do uzyskiwania
    pełnej informacji dotyczącej dokumentów znajdujących się w aktach ww. postępowań, a w
    szczególności do sporządzania notatek i odpisów, wykonywania kopii oraz fotografowania
    dokumentów znajdujących się w ww. dokumentacji i aktach, a także do składania
    wniosków o wykonanie ich kopii, odpisów lub uwierzytelnionych odpisów, a takie do
    odbioru kopii, odpisów, uwierzytelnionych odpisów oraz do składania wniosków o
    przesłanie kopii określonych dokumentów znajdujących się w ww. aktach.
    Na podstawie ww. pełnomocnictw przeprowadzono audyt prawny i techniczny
    Nieruchomości, a także uzyskane zostały zgody wodnoprawne oraz decyzja zezwalającą
    na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości. Ponadto Spółka
    wystąpiła o pozwolenie na budowę Inwestycji.
    Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stronami postępowania w sprawie
    wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego
    wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji
    podatkowej, wskazanych w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
    Sprzedający są właścicielami udziałów w prawie własności Nieruchomości. Od momentu
    nabycia Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających jedynie do działalności
    rolniczej.
    Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie
    aktu notarialnego (...) 2003 r. w trakcie trwania ich związku małżeńskiego do majątku
    wspólnego.
    Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych/promocyjnych/reklamowych w celu
    sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Zainteresowani nie ponosili nakładów, nie dokonywali
    ulepszeń oraz nie podejmowali i nie planują podejmować żadnych działań zmierzających
    do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w tym nie zawierali umowy z
    biurem nieruchomości.
    Pan (...) nie prowadził w przeszłości i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej,
    natomiast Pani (...) prowadzi działalność związaną z wynajem nieruchomości (jako
    podatnik VAT zwolniony).
    W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie
    opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu
    ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym
    wnioskiem o interpretację.
    Wnioskodawca informuje również, że kwestia opodatkowania VAT oraz PCC transakcji
    sprzedaży pozostałych działek ewidencyjnych objętych aktem notarialnym Rep. A nr (...) od
    pomiotów innych niż Sprzedający jest przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie
    interpretacji indywidualnej.

    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że działki nr X, Z oraz Y zostały zakupione
    przez Sprzedających w celu prowadzenia działalności rolniczej, ale finalnie działalność nie
    była tam prowadzona.
    Od momentu nabycia na podstawie umów sprzedaży sporządzonej w formie aktu
    notarialnego do dnia sprzedaży ww. działki nie były/są/będą wykorzystywane przez
    Sprzedających w żaden sposób.
    Nabycie ww. działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało
    udokumentowane fakturą VAT.
    Przy nabyciu ww. działek nie został naliczony podatek naliczony VAT.
    Sprzedającym przy nabyciu ww. działek nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Sprzedający nie występowali o uchwalenie lub zmiany w MPZP.
    Na dzień dostawy opisane we wniosku działki nie będą objęte decyzją o warunkach
    zabudowy.
    Sprzedających posiadają gospodarstwo rolne i wydzielone działki o powierzchni od 0,1100
    ha do 0,1650 ha.
    Sprzedający dokonywali w przeszłości zbycia następujących działek niezabudowanych:
    - 25 stycznia 2019 r. działka o powierzchni 0,1684 ha,
    - 11 maja 2020 r. działka o powierzchni 0,1130 ha,
    - 28 kwietnia 2021 r. działka o powierzchni 0,1137 ha.
    Sprzedających nie wiedzą, czy będą w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich
    sprzedaży.
    Żaden ze Sprzedających nie ma jasno sprecyzowanego celu na jaki przeznaczy środki ze
    sprzedaży ww. działek.
    Sprzedający są rolnikami ryczałtowymi.
    Żaden ze Sprzedających nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych zebranych z ww. działek.
    Od momentu zakupu przez Sprzedających udziałów w ww. działkach, działki te były
    wykorzystywane do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będą działać w
      charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art.
      15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości
      za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać
      opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki? (pytanie oznaczone we
      wniosku nr 1)
    2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie
      pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości
      Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie prawa własności
      niezabudowanej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z
      opodatkowania podatkiem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług
    Ad. 1.
    W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży będą działać w
    charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
    ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu VAT.

    Ad. 2. (oznaczone we wniosku Ad. 3.)
    W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i
    Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze
    sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), sprzedaż
    prawa własności niezabudowanej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności
    zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych
    Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o
    interpretację indywidualną.
    Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu
    podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych
    zarówno Sprzedających jak i Wnioskodawcy.
    Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy jako przedsiębiorcy i podatnika
    VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się
    jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu
    czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.
    Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na obowiązek
    wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.
    Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie
    ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649),
    którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący
    instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa
    podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(...) może
    dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych
    ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (...)”.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 1
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT
    podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
    kraju.
    Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję
    towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o
    VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem
    musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w
    charakterze podatnika VAT.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności.
    Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby n
    aturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
    gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

    towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
    Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności
    podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:
      - po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu VAT;
      - po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach
        działa w charakterze podatnika.
    Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie
    zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą
    opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby stwierdzić, czy określona transakcja podlega
    opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc podatnika VAT, czy też sprzedaż
    nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykła sprzedaż rzeczy nie stanowi automatycznie wykorzystywania w sposób ciągły
    majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk
    ze sprzedaży tej rzeczy, na którego wysokość nie mają zasadniczego wpływu
    zorganizowane działania podejmowane przez zbywcę.
    Kwestia ta była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia
    15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi
    Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W przywołanym wyroku, Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) orzekł, że za podatnika należy uznać
    osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do
    wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie
    zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Z powołanego wyżej orzeczenia TSUE jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy
    podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika,
    wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać

    muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma
    znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i
    okoliczności w jakich ją wykonano.
    W tym kontekście należy przypomnieć, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
    a) Wnioskodawca zobowiązał się do uzyskania prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów z terenu Nieruchomości (o ile będzie
      konieczne) oraz pozwolenia na budowę dla Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi
      publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;
    b) Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele
      budowlane;
    c) Wnioskodawca zobowiązał się do uzyskania na własny koszt warunków technicznych
      przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej
      oraz energetycznej;
    d) Sprzedający zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania
      próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;
    e) Sprzedający zezwolili także Spółce na występowanie przed organami administracji
      geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót
      geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji
      na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o
      średnicy do 150 mm oraz sondowania).
    Należy podkreślić, iż ww. działania zostaną/zostały przeprowadzone przed dokonaniem
    sprzedaży Nieruchomości. Zatem, prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew
    i krzewów z terenu Nieruchomości, uzyskanie na własny koszt warunków technicznych
    przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz
    energetycznej oraz pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także zatwierdzenie projektu
    robót geologicznych, dokumentacji geologiczno- inżynierskiej dla Inwestycji na
    Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych, pomimo że uzyskane
    /wykonane faktycznie przez Wnioskodawcę będą/zostały dokonane na rzecz
    Sprzedających.
    W konsekwencji, jako że powyższe działania zostaną/zostały dokonane w okresie, w
    którym Nieruchomość znajdować się będzie w majątku Sprzedających, to Sprzedający -
    jako właściciele Nieruchomości - będą beneficjentem tych czynności.
    W ocenie Wnioskodawcy, powyższe czynności nie są działaniami związanymi ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności i zarządem majątkiem prywatnym. Czynności te są
    typowe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i
    wypełniają tym samym znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1
    i 2 ustawy o VAT.
    Analogiczne stanowisko, zgodnie z którym właściciel gruntu może działać w charakterze
    podatnika VAT, gdy sprzedaje grunt spółce, która sama podjęła już działania
    przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w
    Rzeszowie w wyroku z dnia 28 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 511/15, w którym wskazano, iż
    „słuszne jest stanowisko interpretatora według którego na tle zdarzenia przyszłego
    przedstawionego we wniosku, Skarżącego nie można uznać za osobę wykonującą jedynie
    prawo własności majątku osobistego w celu wykorzystania go na potrzeby prywatne,
    bowiem zorganizował on sprzedaż działek w taki sposób, że jego działanie łącznie z
    działaniami przyszłego nabywcy (spółki) świadczą o aktywności porównywalnej do
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. O zarobkowym
    charakterze tego przedsięwzięcia nie ma potrzeby szczególnie się rozwodzić, bowiem
    różnica między ceną działki gruntowej niezabudowanej a ceną działki po wykonaniu w

    stosunku do niej wszystkich planowanych czynności, zwieńczonych posadowieniem
    budynku mieszkalnego jest oczywista”.
    Prawidłowość powyższego wyroku potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z
    dnia 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt I FSK 2032/15), w którym NSA stwierdził, że właściciel
    gruntu działa w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje go spółce, która sama podjęła
    już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.
    Powyższe potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji
    indywidualnej z dnia 31 stycznia 2018 roku, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.692.2017.1.AM, w
    której stwierdził, że:
    „W umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, że to on będzie podejmował kroki w celu
    realizacji opisanych powyżej warunków zawarcia umowy ostatecznej (m.in. Sprzedająca
    zobowiązana była udzielić Wnioskodawcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na
    cele budowlane w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w sprawach
    związanych z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w
    postępowaniu wieczystoksięgowym dotyczącym wyodrębnienia nowej księgi wieczystej
    dla nowopowstałych działek, w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla
    planowanej inwestycji na nieruchomości - przypis Wnioskodawcy) oraz poniesie wszelkie
    związane z tym koszty, natomiast Sprzedająca nie jest zobowiązana do podejmowania
    kroków w celu realizacji ww. warunków poza obowiązkiem udzielenia ww. pełnomocnictw
    oraz współpracy z należytą starannością, ale jedynie w zakresie ograniczonym celem
    umowy przedwstępnej oraz doprowadzeniem, aby księga wieczysta założona dla Działki
    Przyszłej wolna była od wpisu służebności osobistej, wpisanej do niej na dzień zawarcia
    umowy przedwstępnej.
    (...) W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może
    opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu
    reprezentowanego (pełnomocnictwo).
    Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Sprzedająca a nie Kupujący.
    Kupujący, jako pełnomocnik Sprzedającej nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu
    Sprzedającej.
    (...) Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, angażuje
    środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie
    obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-
    180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Działek porównywalną do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje
    ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana
    przez Sprzedającego dostawa opisanej we wniosku działki, będzie dokonana w ramach
    działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.
    W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Sprzedającego za
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w
    myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że planowana dostawa przedmiotowej
    Działki będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez
    podatnika podatku od towarów i usług”.
    Podobne wnioski wypływają z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w
    Poznaniu z dnia 4 lipca 2016 r. (sygn. ILPP3/4512-1-131/16-2/JO), w której organ uznał, że
    w sytuacji gdy sprzedawca nieruchomości udzielił stosownych pełnomocnictw dla osoby
    reprezentującej kupującego w zakresie uzyskania warunków technicznych przyłączenia
    nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, zawarcia w imieniu
    Zainteresowanego umów o przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, uzyskania decyzji
    o wycince drzew oraz nasadzeniach zastępczych, wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej,
    decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, przeglądanie

    akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskania decyzji zawierającej
    projekt budowlany a także odbioru zaświadczeń o niezaleganiu podatków przez
    Wnioskodawcę, sprzedawca ten działał w charakterze podatnika. We wskazanej
    interpretacji organ podatkowy uznał, że cyt. „uzyskanie przez Kupującego ww. decyzji m.
    in. o wycince drzew, nasadzeniach zastępczych, zawierającej projekt budowlany oraz
    wszelkich umów, tj. o przyłączeniu do sieci i umów drogowych będą dokonane w imieniu
    Wnioskodawcy i wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, zatem
    należy przyjąć, że przed sprzedażą Wnioskodawca udzielając pełnomocnictw podejmie
    działania w celu uzyskania ww. czynności w swoim imieniu. Zatem w przedmiotowej
    sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych
    jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.
    Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej w następujących interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego: z dnia
    21 grudnia 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2023.1.EW), z dnia 3 lutego 2022 r. (sygn.
    0114-KDIP1-1.4012.697. 2021.3.MKA), z dnia 8 listopada 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-
    2.4012.672.2021.2.WH), z dnia 7 stycznia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.
    MS), z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2020.1.IK) oraz z dnia 28
    grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.2.MŻ).
    Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym zdarzeniu
    przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedających sprzedaż udziałów w prawie
    własności Nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej,
    zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem będzie objęta zakresem
    przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.
    Podsumowując, w analizowanym zdarzeniu przyszłym Sprzedający będą działać w
    charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
    ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie udziałów w prawie własności
    Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 2
    (oznaczonego we wniosku nr 3)
    Jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Spółki i
    Zainteresowanych, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Sprzedający będą działać w
    charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
    ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W rezultacie przeniesienie udziałów w prawie własności
    Nieruchomości będzie objęte zakresem przedmiotowym VAT - będzie podlegać
    opodatkowaniu tym podatkiem.
    Z uwagi na powyższe niezbędne jest przeanalizowanie, czy wskazana sprzedaż powinna
    zostać opodatkowana VAT, czy też będzie objęta zwolnieniem.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia ostatecznej umowy
    przenoszącej własność Nieruchomości, wszystkie działki ewidencyjne wchodzące w jej
    skład będą stanowiły tereny niezabudowane.
    Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa
    terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów
    budowlanych.
    Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie
    z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę
    zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
    takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
    których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot
    tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
    Mając zatem na względzie, że dla Nieruchomości został uchwalony miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na
    terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej intensywności, nie
    ulega wątpliwości, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę. W rezultacie,
    będąca przedmiotem sprzedaży niezabudowana Nieruchomość stanowi teren budowlany
    w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie zaś „teren niezabudowany inny niż teren
    budowlany”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Z uwagi na powyższe, przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości przez
    Sprzedających na Spółkę nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, przewidzianego
    w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Jak podkreślają jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych,
    wyłączenie czynności dostawy niezabudowanych terenów budowlanych z zakresu
    stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie przesądza jeszcze o tym, że dana
    czynność nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.
    Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy ze zwolnienia od podatku
    korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie
    przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający są osobami fizycznymi i nabyli
    Nieruchomość do majątku osobistego (nabycie nie nastąpiło w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej), a zatem nie mogli wykorzystywać Nieruchomości na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jako że nie prowadzili żadnej działalności
    gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości. Od momentu nabycia Sprzedający
    wykorzystywali Nieruchomość jedynie na własne cele rolnicze. Pani (...) prowadzi
    działalność związaną z wynajem nieruchomości (jako podatnik VAT zwolniony), natomiast
    nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
    ani Nieruchomość nie była do niej wykorzystywana, w szczególności nie była przedmiotem
    najmu.
    Mając na względzie powyższe, również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do będącego przedmiotem niniejszego
    wniosku zdarzenia przyszłego.
    W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że w
    przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
    za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności
    Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), planowana czynność
    zbycia przez Sprzedających udziałów w prawie własności niezabudowanej Nieruchomości
    nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, ale będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.
    W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania
    nr 1 za prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający działają w charakterze podatników VAT,
    Sprzedający powinni opodatkować dostawę udziałów w prawie własności Nieruchomości
    poprzez wykazanie podstawy opodatkowania oraz podatku należnego z tego tytułu w
    stosownych plikach JPK_V7M. Jednocześnie czynność ta, jako dokonana na rzecz
    Wnioskodawcy będącego podatnikiem VAT, powinna zostać udokumentowana fakturą
    VAT, stosownie do treści przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że Sprzedający w
    ramach transakcji sprzedaży będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących
    działalność gospodarczą, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964
    r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii
    podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
    szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
    małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
    przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
    istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
    podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten

    małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
    prawnej) - jako podatnik VAT.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.

    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe

    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w
    celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający: Państwo (...) nabyli Nieruchomość na podstawie
    umowy sprzedaży w trakcie trwania ich związku małżeńskiego do majątku wspólnego.
    Od momentu nabycia na podstawie umów sprzedaży do dnia sprzedaży Nieruchomość
    nie była/jest/będzie wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób.
    Podali Państwo, że Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie
    podejmowali i nie planują podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia
    wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadzili także działań
    marketingowych/promocyjnych/reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie
    zawierali umowy z biurem nieruchomości.
    24 sierpnia 2023 r. Spółka zawarła ze Sprzedającymi umowę przedwstępną sprzedaży
    Nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na
    Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej
    warunków, w tym m.in.:
    1. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez
      Spółkę na jej koszt będzie satysfakcjonujący dla Spółki;
    2. uzyskanie przez Spółkę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia
      Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz
      energetycznej;
    3. uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na
      budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz
      infrastrukturą techniczną i drogową;
    4. uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na
      wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, o ile będzie konieczne;
    5. Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i
      obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby
      trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się.
    Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności
    gospodarczej poprzez wybudowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z
    usługami, z garażem podziemnym lub garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami

    postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na
    teren Inwestycji, a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.
    Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane
    w celu realizacji Inwestycji na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa zawarte jest w
    cenie sprzedaży Nieruchomości.
    Ponadto Sprzedający:
    - zgodzili się i umożliwili przeprowadzenie Spółce audytu Nieruchomości, przekazując
    wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz
    współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego
    Nieruchomości;
    - zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i
    dokonania niezbędnych pomiarów i badań;
    - zobowiązali się, że nie dokonają niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się
    warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność
    Nieruchomości, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie
    będą obciążali Nieruchomości, ani oddawali jej do korzystania przez osoby trzecie;
    - zezwolili Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie
    zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i
    zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości
    oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm
    oraz sondowania).
    Sprzedający zobowiązali się również dostarczyć do umowy przenoszącej własność
    Nieruchomości zaświadczenia wydane przez właściwy Urząd Skarbowy oraz właściwy
    Urząd Miasta w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające, że Sprzedający nie
    zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczania z
    właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą
    składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.
    Sprzedający udzielili pracownikom Spółki pełnomocnictw do reprezentowania w toku
    postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji
    Inwestycji na Nieruchomości. Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do
    uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości,
    zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Spółki przed gestorami
    mediów w związku z Inwestycją na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków
    technicznych oraz uzgodnień.
    Ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu do wglądu w akta
    wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub
    sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu
    przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w akta ksiąg wieczystych,
    prowadzonych dla Nieruchomości przechowywane w sądzie wieczystoksięgowym i
    poprzedzających je ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów
    prowadzonych dla Nieruchomości lub ich części, dokumentację Nieruchomości
    przechowywaną w rejestrze gruntów, akta postępowań administracyjnych lub sądowych
    związanych z Nieruchomością oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów
    wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnik jest
    upoważniony do uzyskiwania pełnej informacji dotyczącej dokumentów znajdujących się
    w aktach ww. postępowań, a w szczególności do sporządzania notatek i odpisów,
    wykonywania kopii oraz fotografowania dokumentów znajdujących się w ww.
    dokumentacji i aktach, a także do składania wniosków o wykonanie ich kopii, odpisów lub
    uwierzytelnionych odpisów, a także do odbioru kopii, odpisów, uwierzytelnionych odpisów
    oraz do składania wniosków o przesłanie kopii określonych dokumentów znajdujących się
    w ww. aktach.

    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy Sprzedający będą działali
    w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą, a w rezultacie
    przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez
    Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według
    właściwej stawki.
    Aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki
    do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług, należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Sprzedający podejmą w odniesieniu do Nieruchomości, która jest
    przedmiotem planowanej sprzedaży.
    Z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza
    ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości,
    będącej własnością Sprzedających. Sprzedający nie podjęli również działań, które
    wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie
    ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań
    zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedający stali
    się właścicielami Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży w celu prowadzenia
    działalności rolniczej, ale finalnie działalność nie była tam prowadzona. Sprzedający są
    rolnikami ryczałtowymi, natomiast żaden ze Sprzedających nie dokonywał sprzedaży
    płodów rolnych zebranych z Nieruchomości. Od momentu nabycia Nieruchomość nie była
    wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób. Pan (...) nie prowadził w przeszłości
    i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Pani (...) prowadzi działalność związaną z
    wynajmem nieruchomości (jako podatnik VAT zwolniony).
    Z wniosku wynika wprawdzie, że Sprzedający zawarli ze Spółką przedwstępną umowę
    sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpi
    po spełnieniu określonych w niej warunków, oraz udzielili Spółce pełnomocnictw, a także
    udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu
    realizacji Inwestycji, które upoważnia Spółkę do przeprowadzenia audytu Nieruchomości,
    do wejścia na teren Nieruchomości oraz do występowania przed w sprawie zatwierdzenia,
    zgłaszania oraz wykonywania robót geologicznych. Jednakże zauważyć należy, że Spółka
    wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu
    przystosowania Nieruchomości do swoich celów związanych z realizowaną inwestycją.
    W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywca już się zgłosił i została z nim
    zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Tym samym, właściciele Nieruchomości
    (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich
    nabycia. Czynności wykonywane przez Spółkę po zawarciu przedwstępnej umowy
    sprzedaży w związku z udzielonymi pełnomocnictwami i prawem do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, nie są czynnościami podejmowanymi w imieniu
    Sprzedających w tym celu, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla
    potencjalnego nabywcy oraz aby podnieść jego cenę.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo zawarcie
    umowy przedwstępnej sprzedaży, udzielenie pełnomocnictw Spółce do wykonania
    określonych czynności oraz udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomością w celu
    dostosowania gruntu do potrzeb Spółki, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego
    powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż
    przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający
    nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających
    w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje
    w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C#181/10.

    Dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą korzystali z przysługującego im
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia
    Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w
    zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie
    będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności
    Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na rzecz Spółki nie
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
    Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniu nr 2 (oznaczonym we wniosku
    nr 3) dotyczą ustalenia czy przeniesienie prawa własności Nieruchomości nie będzie
    stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Jednakże nie udziela się
    odpowiedzi na to pytanie, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w
    przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
    za prawidłowe, tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają
    w charakterze podatników VAT.
    Podkreślić należy, że niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą
    sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z
    24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego.
    Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku,
    kształtują jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem
    wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, lecz dokonuje oceny prawnej
    przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania
    przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę
    interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935
    ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.