Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1. 4011.1153.2021.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-19
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; kredyt-kredyt hipoteczny; odsetki; odsetki-odsetki od kredytu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

15 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 11 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

### W kwietniu 2019 r. zakupił Pan lokal mieszkalny za cenę 250 000 zł. Kwotę 100 000 zł pokrył Pan ze środków własnych, a na pozostałą kwotę 150 000 zł zaciągnął Pan kredyt hipoteczny. Przy zakupie mieszkania poniósł Pan koszt aktu notarialnego w kwocie 6 215,24 zł. kwietniu 2021 r. sprzedał Pan ten lokal mieszkalny za cenę 320 000 zł, z czego 134 451,85 zł przeznaczył Pan na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu. Przez okres pomiędzy zakupem a sprzedażą lokalu poniósł Pan koszty odsetek od kredytu wysokości 8 317,72 zł. Kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu (330 000) po spłaceniu kredytu (134 451,85) wynosi 185 548,15 zł.

### Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej planuje Pan przeznaczyć całą kwotę przychodu (185 548,15 zł) na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech najbliższych lat.

### Pytanie

Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który dwa lata później Pan sprzedał, mogą być uznane jako koszty uzyskania przychodu przy wyliczaniu należnego podatku od osób fizycznych?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, są kosztami uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, ponieważ bez zaciągnięcia kredytu nie mógłby Pan zakupić tego lokalu. W związku z tym obliczenie należnego podatku od osób fizycznych wygląda następująco:

kwiecień 2019 r. – zakup lokalu – 250 000 zł (w tym 150 000 zł kredyt)

kwiecień 2021 r. – sprzedaż lokalu – 320 000 zł (w tym 134 451,85 zł spłata kredytu)

Przychód = 320 000 zł

Koszty uzyskania przychodu: 250 000 (koszt zakupu) + 6 215,24 (koszt aktu notarialnego)

\+ 8 317,72 (koszt odsetek) = 264 532,96

Dochód = 55 467,04

Dochód zwolniony = 55 467,04 x 185 548,15/320 000 = 32 161,90

Podstawa opodatkowania = 55 467,04 – 32 161,90 = 23 305,14

Podatek (19% podstawy opodatkowania) = 4 427,98

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2019 r. zakupił Pan lokal mieszkalny za kwotę 250 000 zł. Na zakup tego lokalu przeznaczył Pan 100 000 zł - kwota ta stanowiła Pana środki własne oraz kwotę 150 000 zł - pochodzącą z kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten cel. W związku z zakupem mieszkania poniósł Pan koszt aktu notarialnego w wysokości 6 215,24 zł. W 2021 r. dokonał Pan sprzedaży tego mieszkania za kwotę 320 000 zł, z czego 134 451,85 zł przeznaczył Pan na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu. Pozostałą kwotę wysokości 185 548,15 zł zamierza Pan przeznaczyć w ciągu najbliższych trzech lat na własne cele mieszkaniowe. Ponadto uregulował Pan odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego w kwocie 8 317,72 zł, za okres pomiędzy zakupem lokalu a jego sprzedażą.

Pana wątpliwość budzi kwestia, czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

· koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

· prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

· koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

· wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

· koszty i opłaty sądowe.

Od kosztów odpłatnego zbycia należy jednak odróżnić koszty uzyskania przychodu.

Art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy nabycie to było sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu (niezależnie od okoliczności czy zakup został sfinansowany kredytem), ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto, do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Z powyższego wynika zatem, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

· zwiększyły jej wartość,

· poniesione zostały w czasie jej posiadania,

· zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Prawidłowe ustalenie dochodu winno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia ustalony stosownie do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze kupna, cena nabycia stanowi koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód. Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się również udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Dla ustawodawcy nie ma znaczenia w jaki sposób podatnik pozyskał kapitał na pokrycie ceny nabycia lokalu (z oszczędności czy z kredytu).

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż kosztem uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego bez wątpienia jest zatem kwota jaką zapłacił Pan za lokal będący przedmiotem odpłatnego zbycia.

Natomiast odsetki od kredytu na nabycie mieszkania nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na te cele, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Pana lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego.

Mając powyższe na uwadze wydatków, które Pan poniósł na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na sprzedany w 2021 r. lokal mieszkalny nie można zaliczyć jako kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Zatem wbrew Pana twierdzeniu odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego - bez którego to kredytu nie mógłby Pan zakupić tego lokalu - w żaden sposób nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prezentowany wyżej pogląd potwierdza dominująca linia orzecznictwa NSA, np. Wyrok z 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 848/12, zgodnie z którym wydatki związane z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości, czyli odsetki i prowizje, nie są kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży. Podobne stanowisko znajdziemy również orzeczeniu NSA z 28 września 2017 r. (sygn. akt II FSK 1944/15).

**Podsumowując, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami oraz biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie może Pan zaliczyć poniesionych wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu, gdyż nie stanowią one kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Stanowią one bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego mieszkania, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, co uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Końcowo wskazuję, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie kwestii zakreślonej sformułowanym we wniosku pytaniem podatkowym, tj. możliwości uznania odsetek od zaciągniętego kredytu na zakup lokalu mieszkalnego jako kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Dodatkowo wyjaśniam, że Organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego bądź potwierdzenia prawidłowości dokonanych obliczeń. W związku z tym organ interpretacyjny w ramach swoich kompetencji na podstawie podanych przez Pana we wniosku kwot nie ma uprawnień do wskazywania prawidłowych kwot wyliczeń dotyczących sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku (czyli w niniejszej sprawie Panu) spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych. Przedmiotem interpretacji indywidualnej wydanej na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej jest sam przepis prawa.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).