Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1051/13/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-02-17
Teza: Czy prawidłowe jest stanowisko, że przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w drodze spadku po zmarłym ojcu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód-źródła przychodu; sprzedaż; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. Nr 8, poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2013 r. (data wpływu 18 listopada 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Ojciec Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą, w ramach której w roku 1992 r. zawarł umowę wieczystego użytkowania działki gruntu. Z racji ustawowej wspólnoty majątkowej małżonków umowa użytkowania wieczystego podpisana została zarówno przez ojca Wnioskodawczyni, jak i przez jej matkę. Na przedmiotowej działce w 1995 r. ojciec Wnioskodawczyni wybudował samodzielny budynek mieszkalny, składający się z 72 odrębnych lokali mieszkalnych. Lokale te przeznaczone były – w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni – na sprzedaż oraz na wynajem z możliwością późniejszego wykupu przez najemców. Podobnie jak w przypadku użytkowania wieczystego, z racji wspólnoty majątkowej małżeńskiej, także w księdze wieczystej ww. nieruchomości jako współwłaściciele wpisani zostali oboje rodzice Wnioskodawczyni. W latach następnych mieszkania były sukcesywnie sprzedawane. We wszystkich umowach sprzedaży – zawieranych w formie aktów notarialnych – z uwagi na ustawową wspólność majątkową małżeńską, jako sprzedający wskazywani byli rodzice Wnioskodawczyni.

W 1997 r. rodzice Wnioskodawczyni zawarli umowę użytkowania wieczystego kolejnej działki gruntu. W 2000 r. na działce tej wybudowane zostały dwa bloki mieszkalne, liczące po 32 lokale mieszkalne każdy. Mieszkania przeznaczone zostały na sprzedaż – w ramach działalności gospodarczej ojca Wnioskodawczyni. Sprzedaż mieszkań dokonywana była w kolejnych latach. Podobnie, jak w przypadku poprzednich mieszkań, w sporządzonych aktach notarialnych sprzedaży, z uwagi na ustawową wspólność majątkową małżeńską, jako sprzedający wymienieni byli oboje rodzice Wnioskodawczyni.

W dniu 1 lutego 2012 r. – w wyniku nieszczęśliwego wypadku zmarł ojciec Wnioskodawczyni. W chwili jego śmierci w wybudowanych budynkach we współwłasności majątkowej rodziców Wnioskodawczyni pozostawało łącznie 9 mieszkań (jeden lokal mieszkalny w jednej miejscowości i 8 lokali mieszkalnych w innej miejscowości). W dniu 12 lipca 2012 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoją matką oraz siostrą przyjęła spadek z dobrodziejstwem inwentarza. W chwili przyjęcia spadku część lokali była znacznie zadłużona z uwagi na nierzetelnych i nieuczciwych najemców. Stopień zadłużenia zmusił spadkobierców (w tym Wnioskodawczynię) do sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych (po dokonaniu eksmisji komorniczej) celem powstrzymania narastających odsetek oraz spłaty głównej wierzytelności. Stało się to odpowiednio w lutym i kwietniu 2013 r. W chwili obecnej pozostałe mieszkania są wynajęte. Dochody z najmu rozliczane są w formie ryczałtu. Osobiście Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a z racji narastających problemów z najemcami (nieterminowe wpłaty, rosnące zadłużenie, wyrok eksmisyjny oczekujący na egzekucję komorniczą) Wnioskodawczyni nie jest zainteresowana ich dalszym wynajmem, czy też prowadzeniem jakiejkolwiek działalności związanej z tymi lokalami, lecz chciałaby je sprzedać. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów w tych lokalach i znajdują się w takim stanie, w jakim były w chwili otwarcia spadku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko, że przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w drodze spadku po zmarłym ojcu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota ze sprzedaży przedmiotowych lokali stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego zachodzi obowiązek rozliczenia podatku według stawki 19% na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawczyni podkreśla, że przejęła spadek po zmarłym w dniu 12 lipca 2012 r. ojcu. Konieczność zbycia mieszkań związana jest z nieterminową spłatą czynszu przez najemców oraz rosnącym zadłużeniem mieszkań. Osobiście nie jest więc zainteresowana dalszym ich wynajmem.

W związku z powyższym – w ocenie Wnioskodawczyni – nie można przyjąć, że odpłatne zbycie tych nieruchomości będzie następowało w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zbycie dotyczyć będzie majątku nabytego w drodze spadku po zmarłym ojcu. W związku z tym nie ma żadnych podstaw, aby twierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dla Wnioskodawczyni przychód z działalności gospodarczej, której osobiście nie prowadzi.

Pojęcie działalności gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) zostało zdefiniowane w art. 5 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza jest rozumiana jako działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9.

Na definicję działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składają się pojęcia:

*   działalność zarobkowa,

*   wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły

*   prowadzona we własnym imieniu.

Tylko spełnienie wszystkich wymienionych elementów łącznie daje podstawę do stwierdzenia, że dana aktywność jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni wskazuje, że powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 marca 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 17/10, w którym stwierdzono, że fakt nie wystąpienia któregokolwiek z powyższych elementów definicji działalności gospodarczej nie pozwala na przyjęcie, iż w konkretnych okolicznościach sprawy z taką działalnością mamy do czynienia. Podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 lutego 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1655/11 orzekając, że „warunkiem zakwalifikowania przychodów do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jest nie tylko zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, ale również to, by odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Istotne jest zatem to, że ustawodawca dodatkowo w sposób negatywny określa, jakiego rodzaju aktywności – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 tej ustawy – nie uważa się za pozarolniczą działalność gospodarczą. Przeszkody te określone zostały w art. 5b ust. 1. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie”.

W związku z powyższym planowana sprzedaż nieruchomości – w ocenie Wnioskodawczyni – nie może być traktowana jako działalność gospodarcza, ponieważ nie spełnia wszystkich przesłanek wymienionych w przepisie. Jak Wnioskodawczyni powyżej wskazała, dochody z najmu rozliczane są w formie ryczałtu, bowiem nigdy jej zamiarem nie było profesjonalne prowadzenie działalności w tym zakresie, w tym również poprzez wprowadzenie tych nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawczyni nie podejmowała też działań zmierzających do zwiększenia liczby mieszkań. Z uwagi na te fakty przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli według stawki podatku w wysokości 19% jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Wnioskodawczyni podkreśla, że podobny pogląd wyraził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 10 czerwca 2013 r., sygn. akt ILPB2/415-245/13-2/WM, potwierdzając stanowisko, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytych do majątku prywatnego powinien być opodatkowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, gdy sprzedaż tych nieruchomości nie rodzi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 tej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1.  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3.  składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 3 tej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że ojciec Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą, w ramach której w roku 1992 r. zawarł umowę wieczystego użytkowania działki gruntu. Z racji ustawowej wspólnoty majątkowej małżonków umowa użytkowania wieczystego podpisana została zarówno przez ojca Wnioskodawczyni, jak i przez jej matkę. Na przedmiotowej działce w 1995 r. ojciec Wnioskodawczyni wybudował samodzielny budynek mieszkalny, składający się z 72 odrębnych lokali mieszkalnych. Lokale te przeznaczone były – w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni – na sprzedaż oraz na wynajem z możliwością późniejszego wykupu przez najemców. Podobnie jak w przypadku użytkowania wieczystego, z racji wspólnoty majątkowej małżeńskiej, także w księdze wieczystej ww. nieruchomości jako współwłaściciele wpisani zostali oboje rodzice Wnioskodawczyni. W latach następnych mieszkania były sukcesywnie sprzedawane. We wszystkich umowach sprzedaży – zawieranych w formie aktów notarialnych – z uwagi na ustawową wspólność majątkową małżeńską, jako sprzedający wskazywani byli rodzice Wnioskodawczyni.

W 1997 r. rodzice Wnioskodawczyni zawarli umowę użytkowania wieczystego kolejnej działki gruntu. W 2000 r. na działce tej wybudowane zostały dwa bloki mieszkalne, liczące po 32 lokale mieszkalne każdy. Mieszkania przeznaczone zostały na sprzedaż – w ramach działalności gospodarczej ojca Wnioskodawczyni. Sprzedaż mieszkań dokonywana była w kolejnych latach. Podobnie, jak w przypadku poprzednich mieszkań, w sporządzonych aktach notarialnych sprzedaży, z uwagi na ustawową wspólność majątkową małżeńską, jako sprzedający wymienieni byli oboje rodzice Wnioskodawczyni.

W dniu 1 lutego 2012 r. – w wyniku nieszczęśliwego wypadku zmarł ojciec Wnioskodawczyni. W chwili jego śmierci w wybudowanych budynkach we współwłasności majątkowej rodziców Wnioskodawczyni pozostawało łącznie 9 mieszkań (jeden lokal mieszkalny w jednej miejscowości i 8 lokali mieszkalnych w innej miejscowości). W dniu 12 lipca 2012 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoją matką oraz siostrą przyjęła spadek z dobrodziejstwem inwentarza. W chwili przyjęcia spadku część lokali była znacznie zadłużona z uwagi na nierzetelnych i nieuczciwych najemców. Stopień zadłużenia zmusił spadkobierców (w tym Wnioskodawczynię) do sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych (po dokonaniu eksmisji komorniczej) celem powstrzymania narastających odsetek oraz spłaty głównej wierzytelności. Stało się to odpowiednio w lutym i kwietniu 2013 r. W chwili obecnej pozostałe mieszkania są wynajęte. Dochody z najmu rozliczane są w formie ryczałtu. Osobiście Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a z racji narastających problemów z najemcami (nieterminowe wpłaty, rosnące zadłużenie, wyrok eksmisyjny oczekujący na egzekucję komorniczą) Wnioskodawczyni nie jest zainteresowana ich dalszym wynajmem, czy też prowadzeniem jakiejkolwiek działalności związanej z tymi lokalami, lecz chciałaby je sprzedać. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów w tych lokalach i znajdują się w takim stanie, w jakim były w chwili otwarcia spadku.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia spadku przez Wnioskodawczynię jest data śmierci jej ojca. Wnioskodawczyni nabyła zatem spadek, w skład którego wchodziły ww. lokale mieszkalne dnia 1 lutego 2012 r.

Analizując przedmiotową sprawę należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy dokonana przez Wnioskodawczynię sprzedaż stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust,. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy może nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

3.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
4.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawczynię do prowadzonej działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel nabycia lokali mieszkalnych, działań poprzedzających ich zbycie i samego zbycia.

Okoliczności przedstawione we wniosku, tj. nabycie ww. lokali w drodze spadku, działania poprzedzające zbycie i powód dla którego Wnioskodawczyni zbywa ww. lokale (tj. w celu powstrzymania narastających odsetek oraz spłaty głównej wierzytelności) nie wskazują na to, by sprzedaż ta była dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

W świetle powyższego przepisu sprzedaż lokali mieszkalnych, która nie zostanie dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli będzie miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego (2012 r.), w którym nastąpiło ich nabycie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie nastąpi po upływie tego okresu nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W sytuacji, gdy sprzedaż ww. lokali mieszkalnych zostanie dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego 2012 znajdzie zastosowanie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze zacytowane przepisy oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że sprzedaż lokali nabytych w drodze spadku po zmarłym w 2012 r. ojcu dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust,. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tej sprzedaży należy zatem wyliczyć według zasad wynikających z zacytowanych powyżej przepisów i opodatkować 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.