Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.300.2018.1.LZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-19
Teza: Moment uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2018 r. (data wpływu 6 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka, działająca w branży stoczniowej sprzedała nieruchomość, w skład której wchodziły budowle i nieukończony budynek oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu. Pierwszy akt notarialny został podpisany w dniu 12 marca 2018 roku i w tym dniu miało nastąpić wydanie nieruchomości. Natomiast w dniu 6 kwietnia 2018 roku podpisano drugi akt notarialny zawierający oświadczenia, że w związku z nie wydaniem do dnia 6 kwietnia przedmiotowych nieruchomości, ma nastąpić ich wydanie w terminie do dnia 30 kwietnia 2018 roku. Faktura została wystawiona w dniu 13 kwietnia 2018 r. z datą sprzedaży w dniu 30 kwietnia 2018 r. Zapłata za nieruchomość nastąpiła w miesiącu maju 2018 roku. Nieruchomość wydano zgodnie z terminem określonym w akcie notarialnym z dnia 6 kwietnia 2018 r. czyli w dniu 30 kwietnia 2018 r., co zostało potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez obie strony. 

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Kiedy powstanie przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu, tj. z datą podpisania aktu notarialnego, czy z datą faktycznego przekazania nabywcy na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego?

Zdaniem Wnioskodawcy, momentem powstania przychodu podatkowego jest data faktycznego przekazania nabywcy nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu a nie tylko możliwość dysponowania prawem własności.

Do przychodu ze sprzedaży nieruchomości stosuje się zasady ogólne zawarte w art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tych przepisów, za datę powstania przychodu podatkowego uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. W wyroku z 10 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 3991/13 Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono, że przez wydanie towaru, o którym mowa w art. 14 ust. 1c rozumieć należy sytuację, w której doszło w wyniku zawartej umowy do faktycznego wydania towaru, a więc do sytuacji, w której warunkiem ważnej umowy sprzedaży jest wydanie rzeczy. Istotne jest przy tym to, że przepis art. 155 & 2 ustawy kodeks cywilny nie mówi o wydaniu rzeczy, lecz o przeniesieniu posiadania rzeczy. Przez przeniesienie posiadania rzeczy należy rozumieć sytuację opisaną w art. 348 k.c. Według tego przepisu przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy a nie jako zobowiązanie się sprzedawcy do jej wydania, a kupującego do jej odebrania. Zdaniem NSA przepis art. 14 ust 1c nie może być rozumiany tak, że przez wydanie rzeczy rozumieć należy także i samą tylko możliwość dysponowania prawem własności w rozumieniu art. 535 & 1 ustawy kodeks cywilny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018, poz. 200 z późn. zm.) za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast art. 14 ust. 1c powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1h-1j dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi (albo częściowego wykonania usługi), nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

A zatem przychód powstaje – co do zasady – w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi. Jeżeli jednak przed tym dniem zostanie wystawiona faktura albo zostanie uregulowana należność, to przychód powstanie odpowiednio wcześniej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółka jawna, działająca w branży stoczniowej sprzedała nieruchomość, w skład której wchodziły budowle i nieukończony budynek oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu. Pierwszy akt notarialny został podpisany w dniu 12 marca 2018 roku i w tym dniu miało nastąpić wydanie nieruchomości. Natomiast w dniu 6 kwietnia 2018 roku podpisano drugi akt notarialny zawierający oświadczenia, że w związku z nie wydaniem do dnia 6 kwietnia przedmiotowych nieruchomości, ma nastąpić ich wydanie w terminie do dnia 30 kwietnia 2018 roku. Faktura została wystawiona w dniu 13 kwietnia 2018 r. z datą sprzedaży w dniu 30 kwietnia 2018 r. Zapłata za nieruchomość nastąpiła w miesiącu maju 2018 roku. Nieruchomość wydano zgodnie z terminem określonym w akcie notarialnym z dnia 6 kwietnia 2018 r. czyli w dniu 30 kwietnia 2018 r., co zostało potwierdzone protokołem zdawczo - odbiorczym podpisanym przez obie strony. 

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

Jak wskazuje art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: „Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”.

Zgodnie natomiast z art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z ww. przepisu wynika zatem jednoznacznie, że moment przeniesienia własności nieruchomości stanowi dzień podpisania umowy sprzedaży nieruchomości.

Skoro w przedmiotowej sprawie przeniesienia własności (akt notarialny) dokonano przed wydaniem nieruchomości za datę powstania przychodu należy uznać dzień, w którym zbyto nieruchomość na podstawie umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. W przedmiotowej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, że w okresie późniejszym została wystawiona faktura sprzedaży, nastąpiło wydanie nieruchomości, czy też została uregulowana cena sprzedaży.

W związku z powyższym, przychód ze sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu powstanie w momencie przeniesienia własności tej nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Końcowo, odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 3991/13 wskazać należy, że dotyczy on tylko konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w nim zawarte jest wiążące. Natomiast Organy podatkowe pomimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) będzie różnić się od stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 24, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.