Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB4/4511-58/16/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-04-19
Teza: Czy sprzedaż przedmiotowych działek, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia, podlega wyłączeniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2016 r. (data wpływu 19 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości po upływie pięcioletniego okresu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości po upływie pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną posiadającą stałe miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, najmu nieruchomości bądź też w podobnym zakresie. Nie jest też zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni jest właścicielem dwóch działek gruntu, które zostały nabyte, jedna w drodze umowy sprzedaży, druga w drodze umowy zamiany. Od końca poszczególnych lat, w których przedmiotowe działki zostały nabyte przez Wnioskodawczynię minęło ponad 5 lat (pierwsza została nabyta w roku 1996, druga w roku 2003).

Dla powyższych działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które przewidują budowę budynku mieszkalno-pensjonatowego. Decyzja dla pierwszej z działek została wydana na wniosek Wnioskodawczyni w roku X, natomiast decyzja dla drugiej z działek (nabytej w drodze zamiany) wydana została na wniosek poprzedniego właściciela, a następnie przepisana na Wnioskodawczynię.

W związku z powyższym wydane zostały również pozwolenia na budowę: w odniesieniu do pierwszej z działek - na wniosek Wnioskodawczyni, w odniesieniu do drugiej działki - na wniosek wcześniejszego właściciela (następnie przepisana na Wnioskodawczynię).

Wnioskodawczyni nabywając przedmiotowe działki nie miała sprecyzowanych planów, co do ich wykorzystania w przyszłości, ale nie wykluczała żadnego z celów, w szczególności wykorzystywania dla własnych celów mieszkaniowych (sezonowo i weekendowo). Wnioskodawczyni nie wykluczała również celu mieszanego, tj. wykorzystywanie nieruchomości do celów mieszkaniowych oraz w miarę możliwości wykorzystywanie niewykorzystywanych części nieruchomości przez podmiot wyspecjalizowany dla celów najmu turystom. Wnioskodawczyni nie wykluczała oddania działek do używania podmiotowi wyspecjalizowanemu w celu przeprowadzenia inwestycji oraz następnie w zarząd podmiotowi wyspecjalizowanemu, który mógłby wynajmować wybudowane pokoje turystom w trakcie trwania sezonu letniego. Wnioskodawczyni ma miejsce zamieszkania, jak i miejsce pracy w dużej odległości od miejsca, w którym działki się znajdują, zatem nie miała i nie ma możliwości bieżącego nadzorowania działalności, w której mogłyby być wykorzystywane działki oraz wzniesione na niej budynki. Wnioskodawczyni nie była zainteresowana, jak również nie miała planów, aby wykonywać działalność gospodarczą przy wykorzystaniu przedmiotowych działek lub budynków na nich wzniesionych. Wszelkie analizy Wnioskodawczyni prowadziły do wniosku, że taka działalność byłaby nieopłacalna, biorąc pod uwagę znaczne nakłady finansowe oraz bardzo krótki sezon nad polskim morzem. Dlatego realnym możliwym celem, dla którego mogły być wykorzystane działki były własne cele mieszkalne (sezonowo, weekendowo) lub oddanie działki w dzierżawę lub zarząd podmiotowi wyspecjalizowanemu, który operuje na lokalnym rynku w celu wykorzystania działek przez ten podmiot do działalności tego podmiotu. Wnioskodawczyni nie podejmowała ponadto żadnych działań w stosunku do posiadanych działek, które mogłyby nosić znamiona działalności gospodarczej. Działalność Wnioskodawczyni ograniczała się w zasadzie do regulowania opłat związanych z działką (podatek od nieruchomości oraz utrzymanie zieleni).

Wnioskodawczyni uznała, że w związku z brakiem możliwości przeprowadzenia inwestycji polegającej na realizacji pozwolenia budowlanego i wzniesienia budynków na działkach, grunty te zostaną oddane do używania podmiotowi trzeciemu na podstawie umowy dzierżawy („dzierżawca”), w tym celu, aby dzierżawca mógł zarządzać tą nieruchomością oraz ewentualnie dokonywać nakładów na działkach w celu ich wykorzystania do przyszłej działalności związanej z wykorzystaniem tych nakładów do przyszłej działalności dzierżawcy. Dzierżawca specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami i wykorzystaniu ich do działalności turystycznej (wynajem pokoi turystom i ich obsługa).

Na podstawie uprawnień wynikających z umowy dzierżawy, dzierżawca wykonał we własnym zakresie projekt budowlany obiektu mieszkalno-pensjonatowego (2 budynki na dwóch działkach). Dzierżawca rozpoczął realizację inwestycji budowlanej na przedmiotowych działkach we własnym zakresie. Jest też stroną wszelkich umów z podmiotami wykonującymi określone prace budowlane. Tytuł prawny do nakładów ponoszonych na gruntach dzierżawionych od Wnioskodawczyni, został określony w umowie dzierżawy. W chwili obecnej dokonane przez dzierżawcę nakłady na działkach obejmują ławy fundamentowe pod obydwa budynki oraz ogrodzenie. Dzierżawca zlecał prace budowlane we własnym imieniu i na własną rzecz (inwestycje na cudzym gruncie). Niemniej, dzierżawca wskazuje, że ponoszenie dalszych nakładów finansowych może nie być uzasadnione ekonomicznie, ze względu na to, że ewentualne przyszłe przychody z wykorzystywania nieruchomości do działalności dzierżawcy nie zapewnią oczekiwanej przez dzierżawcę stopy zwrotu z inwestycji.

W związku z tym, Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż obydwu działek na rzecz podmiotu trzeciego (innego niż Dzierżawca).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowych działek, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia, podlega wyłączeniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy.

1.  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

W opinii Wnioskodawczyni z powyższego przepisu wynika generalna zasada, zgodnie z którą odpłatne zbycie majątku dokonane przed upływem określonego czasu od jego nabycia rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. W przypadku nieruchomości oznacza to, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości (podobnie jak praw wymienionych w lit. b) i c) powyższego przepisu) następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - to zbycie to nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Natomiast każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w niej (bądź praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) i c) ustawy) stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana przed upływem wskazanego terminu, tj. 5 lat.

W świetle powyższego Wnioskodawczyni wskazuje, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w tym działek gruntów decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Natomiast w przestawionym zdarzeniu, zbycie posiadanych przez Wnioskodawczynię działek gruntu nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one nabyte. Pierwsza z działek została bowiem zakupiona w roku 1996, natomiast druga została nabyta w drodze umowy zamiany w roku 2003. Niniejsza okoliczność przesądza zdaniem Wnioskodawczyni o wyłączeniu planowanej sprzedaży gruntów z opodatkowania podatkiem dochodowym.

W ocenie Wnioskodawczyni, nie zostaną tu spełnione przesłanki decydujące o wyłączeniu stosowania niniejszej reguły, odwołujące się do dokonania zbycia w wykonaniu działalności gospodarczej. Podkreślić bowiem należy, że:

1.  przedmiotowe działki nie zostały nabyte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej -Wnioskodawczyni nabyła je za własne środki do majątku prywatnego;
2.  działki te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej -Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie podejmowała w zasadzie żadnej aktywności poza oddaniem działek do używania podmiotowi trzeciemu (dzierżawcy) i wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę;
3.  działki wykorzystywane są do realizacji projektu budowlanego, wykonywanego jednak wyłącznie przez podmiot trzeci, użytkujący grunty na podstawie umowy dzierżawy - to dzierżawca dysponuje projektem budowlanym, jest stroną wszelkich umów zawieranych z wykonawcami prac budowlanych oraz właścicielem nakładów ponoszonych na użytkowanych gruntach;
4.  sprzedaż nie nastąpi w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w tym, ani w innym zakresie, nie podejmowała też działań zmierzających do uatrakcyjnienia gruntów, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych (ewentualne działania w tym zakresie mogły być podejmowane wyłącznie przez podmiot dzierżawiący i realizujący inwestycję budowlaną).

Jak natomiast wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 6.11.2013 r. (sygn. I SA/Wr 1225/13): „W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że zbycie tych składników majątku w wykonywaniu działalności gospodarczej następuje wówczas, gdy podatnik prowadzi działalność polegającą na obrocie nieruchomościami lub prawami określonymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, gdy sprzedaż dokonywana jest z pewną regularnością, powtarzalnością, w sposób profesjonalny, a w odniesieniu do tych rzeczy i praw można użyć określenia towary handlowe. Nie stanowi zatem sprzedaży wykonywanej w ramach działalności gospodarczej jednostkowe zbycie nieruchomości, nabytej w innym celu, aniżeli obrót nią jako towarem handlowym (por, wyrok NSA z dnia 26.04.2006 r. sygn. II FSK 612/05, publ. ONSAiWSA 2007, nr 5, poz. 120, wyrok NSA z dnia 1.06.2012 r. sygn. II FSK 2290/10, niepubl.)”.

Zdaniem Wnioskodawczyni z powyższego wynika, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będzie miał zastosowania wyjątek wskazany w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wprowadzający opodatkowanie przychodu w przypadku, gdy zbycie nieruchomości dokonywane jest w wykonaniu działalności gospodarczej. Zważywszy zatem, że zbycie zostanie dokonane po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia gruntów, planowane przez Wnioskodawczynię zbycie działek nie powinno skutkować powstaniem przychodu do opodatkowania w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni przytacza interpretację indywidualną z 6 czerwca 2013 r. (nr IPTPB2/415-178/13-4/KSM): „Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, wprost wynika, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej to stanowi ono odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu. Przy czym przychód ten powstaje, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. (\`(...)\`) odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości, które nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej nie będzie stanowiło dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), jeżeli nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, określonego w powyższym przepisie (\`(...)\`).

Zatem Wnioskodawczyni nie będzie zobligowana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Wnioskodawczyni przywołuje pomocniczo również art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodem z działalności gospodarczej są również:

1.  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

1.  wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przedmiotowe wyliczenie nie zawiera nieruchomości, które nie znajdowały się w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

W uchwale z dnia 17 lutego 2014 r. (sygnatura II FPS 8/13) NSA potwierdził, że „w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.