Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415W-43/08/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-04-28
Teza: - Jakie są faktyczne koszty liczone przy podatku dochodowym (od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania)? - Czy ma prawo do umorzenia ze względu na fakt że mieszkała w sprzedanym mieszkaniu 15 lat i poniosła koszty jego nabycia?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie własnościowe; ulga-ulga meldunkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

W odpowiedzi na wezwanie wnioskodawczyni z dnia 10 kwietnia 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 18 kwietnia 2008r.) do usunięcia naruszenia prawa poprzez zmianę indywidualnej pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 03 kwietnia 2008r. Znak IBPB2/415-33/07/JT, złożone na podstawie art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów wyjaśnia, co następuje. W wyniku ponownej analizy sprawy, z uwzględnieniem zarzutów przytoczonych w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, znaleziono podstawy do zmiany w/w indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. **Treść zarzutów zawartych w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa.**

1.  na interpretację wnioskodawczyni czekała ponad 3 miesiące.
2.  w ciągu tego czasu zmieniły się interpretacje niektórych przepisów prawa podatkowego, z których wynika że wnioskodawczyni z mężem zalicza się do grona podatników, którzy mogą skorzystać z tej ulgi, gdyż małżonkowie mieszkali w sprzedanym mieszkaniu przez kilkanaście lat.
3.  we wniosku do Izby wnioskodawczyni nie poruszała tematu meldunków i składania oświadczeń bo poinformowano ją iż ma zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży.
4.  w interpretacji napisano że oświadczenie wymagane przepisami należy złożyć 14 dni po sprzedaży. W obecnej sytuacji wnioskodawczyni wraz z mężem dnia 09 kwietnia 2008r. złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie zgodnie z przepisami, a ponieważ oboje spełniają warunek zameldowania na stałe od dnia 04 lipca 1995r. do 09 lipca 2007r. tj. przez 12 lat i przed upływem wyznaczonej daty 30 kwietnia 2008r. złożyli stosowne oświadczenie spełniają warunki do zwolnienia z podatku.

**We wniosku z dnia 28 grudnia 2007r przedstawiono następujący stan faktyczny:** Wnioskodawczyni wraz z mężem wykupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w lipcu 2007r za kwotę 63 815,00 zł za środki z umowy przedwstępnej na sprzedaż tego lokalu. Następnie (w tym samym miesiącu) małżonkowie sprzedali to mieszkanie za kwotę 160 000,00 zł. Po tygodniu za kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania oraz kredyt hipoteczny w wysokości 50 000,00 zł zakupili dom jednorodzinny do remontu. Dodatkowo, aby uzyskać środki na remont domu, sprzedali za kwotę 25 000,00 zł działkę budowlaną. W sprzedanym mieszkaniu małżonkowie byli zameldowani wraz z dwójką dzieci od 1992r. do dnia sprzedaży tj. do lipca 2007r. Mieszkanie było współwłasnością małżonków. **We wniosku tym zadano następujące pytania:** \- Jakie są faktyczne koszty liczone przy podatku dochodowym (od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania)? - Czy ma prawo do umorzenia ze względu na fakt że mieszkała w sprzedanym mieszkaniu 15 lat i poniosła koszty jego nabycia?

Zdaniem wnioskodawczyni ponieważ nie osiągnęła żadnego dochodu ze sprzedaży mieszkania, bo za środki uzyskane z jego sprzedaży od razu wykupiła inne mieszkanie, nie powinna zapłacić podatku. Jeżeli jednak będzie musiała podatek zapłacić, to powinna zaliczyć wszystkie poniesione przy jego nabyciu koszty tj.: 32 966,00 zł wkładu mieszkaniowego, 1 006,00 zł koszty notarialne oraz 63 815,00 zł „za wykupienie” mieszkania. Przez 15 lat regularnie opłacała mieszkanie. W mieszkaniu tym była zameldowana na stałe wraz z całą rodziną.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał stanowisko wnioskodawczyni za nieprawidłowe stwierdzając m.in., iż bazując na informacjach ujętych we wniosku kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania będzie wyłącznie kwota wydatkowana w związku z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Do kosztów tych nie można zaliczyć wniesionego w 1992roku wkładu wynoszącego 20% wartości mieszkania określonego jako „mieszkaniowy”. Wydatek z tego tytułu był bowiem warunkiem ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a nie kosztem nabycia własnościowego prawa do lokalu. Z tych samych względów brak podstaw do zaliczenia do tych kosztów spłacanego przez 15 lat kredytu. Brak także możliwości uwzględnienia kosztów opłacanego co miesiąc czynszu, który stanowi co do zasady zwrot kosztów związanych z eksploatacją mieszkania. W interpretacji tej ujęto także informacje o możliwości i warunkach skorzystania ze zwolnienia uzyskanego z sprzedaży tego mieszkania przychodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. nr 14 poz. 176 ze zm.).

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów zmienia w części swoje stanowisko zawarte w indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 03 kwietnia 2008r. znak IBPB2/415-33/08/JT i stwierdza co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodów (dochodów) uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, nabytych po 1 stycznia 2007r. a więc odnoszą się do sprawy będącej przedmiotem wniosku.

W świetle art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ). Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego jeśli cena za którą sprzedano przedmiotowe mieszkanie nie odbiega bez uzasadnionej przyczyny od wartości rynkowej tego rodzaju mieszkań to przychodem jest wartość podana w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia tego mieszkania, do których zaliczyć można np. poniesione opłaty notarialne. Natomiast bazując na informacjach ujętych we wniosku kosztem uzyskania tego przychodu będzie wyłącznie kwota wydatkowana w związku z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. do kosztów tych nie można zaliczyć wniesionego w 1992roku wkładu wynoszącego 20% wartości mieszkania określonego jako „mieszkaniowy”. Wydatek z tego tytułu był bowiem warunkiem ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a nie kosztem nabycia własnościowego prawa do lokalu. Z tych samych względów brak podstaw do zaliczenia do tych kosztów spłacanego przez 15 lat kredytu. Brak także możliwości uwzględnienia kosztów opłacanego co miesiąc czynszu, który stanowi co do zasady zwrot kosztów związanych z eksploatacją mieszkania.

W świetle powyższego mając na względzie określone przez wnioskodawczynie dane dochód będzie wynosił: 95.179 zł według poniższego wyliczenia: - przychód (cena sprzedaży minus koszty odpłatnego zbycia tj. opłaty notarialne) 158.994 zł - 160.000 zł=1.006 zł - koszty uzyskania tego przychodu tj. koszty przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu we własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego 63.815 zł

Z uwagi na fakt, iż mieszkanie to stanowiło współwłasność małżonków, z których każdy jest podatnikiem, dochód ten podlega podziałowi po połowie. W świetle powyższego stanowisko wnioskodawczyni, iż ze sprzedaży tego mieszkania nie uzyskała żadnego dochodu jest **nieprawidłowe.** Okoliczność, iż za środki ze sprzedaży nabyto budynek mieszkalny nie ma znaczenia w przedstawionym stanie faktycznym, bowiem jak stwierdzono wyżej od 1 stycznia 2007r. zmieniły się zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania na pobyt stały odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia też obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu. Nie jest więc konieczne by wnioskodawczyni była właścicielką lokalu przez cały ww. wymagany okres. Istotny jest tu tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym lokalu czy budynku, natomiast istniejące stosunki własnościowe przypadające na okres ww. 12 miesięcy pozostają bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia. Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

W odniesieniu do osób, które uzyskały tego rodzaju przychody w 2007r. termin do złożenia tego oświadczenia został przedłużony do 30 kwietnia 2008r., co wynika z postanowień § 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, które weszło w życie z dniem opublikowania w Dz. U. Nr 59 poz. 361 co nastąpiło 09 kwietnia 2008r. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków (art. 21 ust.22 ww. ustawy). Oznacza to , że w razie zbycia mieszkania stanowiącego współwłasność małżonków, dla skorzystania z ww. ulgi przez oboje małżonków niezbędne jest aby każdy z nich był zameldowany w zbywanym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Wobec powyższego zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnieniem łącznie dwóch warunków:

\- okres zameldowania nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia, - w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, a w przedmiotowej sprawie nie później niż do 30 kwietnia 2008r.

Należy zaznaczyć że w przypadku lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zwolnieniem określonym w ww. przepisie objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym lokalem podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Mając na uwadze powyższe, należy uznać, iż wnioskodawczyni sprzedając wraz z mężem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w 2007r. spełniła warunek 12 miesięcznego okresu zameldowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy a ponieważ w dniu 09 kwietnia 2008r. złożyła wraz z mężem we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, o spełnieniu warunków do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ww. ustawy. Zatem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast ewentualny przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym lokalem będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych powyżej. Odnosząc się do zarzutu otrzymania interpretacji po upływie 3 miesięcy wyjaśnić należy iż przedmiotowy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął do tut. BKIP w dniu 03 stycznia 2008r. a więc ustawowy termin na jej wydanie mijał 03 kwietnia 2008r. W załatwieniu tego wniosku wydano indywidualna interpretację przepisów prawa podatkowego w dniu 03 kwietnia 2008r. i w tym samym dniu wysłano za pośrednictwem poczty na adres zamieszkania wskazany we wniosku. Tym samym zachowany został ustawowy termin do jego wydania. Zatem zarzut ten jest bezpodstawny. W świetle powyższego Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza iż stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji z dnia 28 grudnia 2007r. iż

\- ze sprzedaży mieszkania nie uzyskała żadnego dochodu - jest **nieprawidłowe** - nie jest obowiązana do zapłaty podatku dochodowego od tego przychodu bo uzyskane środki przeznaczyła na zakup budynku mieszkalnego - jest **nieprawidłowe** Jednakże jak wykazano powyżej, z przedstawionych we wniosku oraz wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa informacji wynika, iż wnioskodawczyni wraz z mężem spełnia warunki umożliwiające do skorzystania ze zwolnienia uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy: - mieszkanie to nabyła i sprzedała w 2007r. - w mieszkaniu tym była zameldowana na pobyt stały przez 12 lat o ile złożyła wraz z mężem wymagane postanowieniami art. 21 ust. 21 ustawy oświadczenie, bądź oświadczenie to złoży najpóźniej do 30 kwietnia 2008r.

Na zmienioną niniejszym aktem pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie z dnia 03 kwietnia 2008r. Znak IBPB2/415-33/08/JT, stronie przysługuje prawo wniesienia skargi z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia niniejszej odpowiedzi (art. 53 § 2 ww. ustawy) za pośrednictwem organu, który wydał interpretację (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała