Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.203.2021.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-10
Teza: Zwolnienie od podatku czynności sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2021 r. (data wpływu 8 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 2 czerwca 2021 r. (data wpływu 3 czerwca 2021 r.), z dnia 4 czerwca 2021 r. (data wpływu 4 czerwca 2021 r.) oraz z dnia 8 czerwca 2021 r. (data wpływu 8 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży działki nr 1 i nr 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży działki nr 1 i nr 2. Wniosek został uzupełniony w dniu 2 czerwca 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, pytania i własnego stanowiska, w dniu 4 czerwca 2021 r. o brakującą opłatę oraz w dniu 8 czerwca 2021 r. o pełnomocnictwo.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Podatnik jest właścicielem nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny z 30 lipca 1999 r., nieruchomość objęta jest jego majątkiem osobistym, gdyż z małżonką nie zawierał majątkowych umów małżeńskich rozszerzających ustawową wspólność ich majątku.

Nieruchomość składa się między innymi z niezabudowanej działki nr 1 z mapy 1, stanowiącej grunty orne, o powierzchni (…), nr (…) ha i dz. nr 2 z mapy 1, stanowiącej grunty orne, o powierzchni (…) ha o łącznym obszarze (…) ha (dwa tysiące siedemset czterdzieści dziewięć metrów kwadratowych).

Ww. działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Gmina nie prowadzi również żadnych prac planistycznych zmierzających do uchwalanie MPZP). Działka była i jest obecnie wykorzystywana do celów rolnych pole uprawne. W roku 2020 pracownik Spółki S.A. nawiązał kontakt z propozycją zakupu działki nr 1 i nr 2, obręb (…). W wyniku negocjacji doszło do zawarcia umowy przedwstępnej. Na podstawie Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem Rep. A (…) z 30 czerwca 2020 r., podatnik zobowiązał się sprzedać spółce pod nazwą S.A. w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń, hipotek i praw osób trzecich, prawo własności działek nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) , stanowiącej nieruchomość bliżej opisaną w § 1 tego aktu za cenę nie wyższą niż (…) zł powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług pod następującymi warunkami:

1.  Uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Uprawnionego do Kupna, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
2.  Uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) (pięćset trzydzieści trzy metry kwadratowe osiemdziesiąt setnych metra kwadratowego) w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
3.  Uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Uprawnionego do Kupna na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  Uzyskania przez Uprawnionego do Kupna warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Uprawnionego do Kupna, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
7.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
8.  Uzyskania przez Zobowiązanego do Sprzedaży własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
9.  Złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody uprawnionych w dziale III księgi wieczystej (…) na bezciężarowe odłączenie działek nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) kosztem i staraniem Zobowiązanego do Sprzedaży w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej,
10.  Uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5% w planowanym obiekcie niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 30 czerwca 2021 r., a (…) działający w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą Spółka Akcyjna z siedzibą (…) oświadcza, iż prawo własności opisanej w § 1 niniejszego aktu nieruchomości pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną wyżej cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić.

Zgodnie z § 4: Stawiający zgodnie oświadczają, że Uprawnionemu do Kupna przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków szczegółowo określonych w umowie (ze wszystkich lub tylko z wybranych), złożone w formie pisemnej, jak również prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nie spełnienia się warunków określonych w umowie. Ponadto Stawający zgodnie oświadczają, że Uprawnionemu do Kupna przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany planów inwestycyjnych Uprawnionego do Kupna. W przypadku rezygnacji z umowy przez Uprawnionego do Kupna, w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej, Strony zgodnie postanawiają, że dołożą wszelkich starań w zakresie jej rozwiązania.

Zgodnie z § 6: Zobowiązany do Sprzedaży zobowiązuje się do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności nieruchomości opisanej bliżej w § 1 niniejszego aktu, oświadczenia o następującej treści: „Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Sprzedający oświadcza, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudniania Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na nabywanej nieruchomości, Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 20.000,00 zł (dwadzieścia tysięcy złotych) za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej”.

Zgodnie z § 11: Zobowiązany do Sprzedaży od dnia zawarcia niniejszej umowy przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Uprawnionego do Kupna. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywał jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu, w tym także nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.

Zgodnie z § 12: Zobowiązany do Sprzedaży jest zobowiązany do przedłożenia Spółce przed zawarciem umowy przyrzeczonej aktualnego zaświadczenia tj. wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, o niezaleganiu przez Zobowiązanego do Sprzedaży w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych w trybie art. 306 g. Ordynacji podatkowej w tym podatku od nieruchomości. Stawający zgodnie ustalają, że w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej ciążących na przedmiotowej nieruchomości zobowiązań hipotecznych lub zobowiązań innego rodzaju, w szczególności z tytułu nie zapłacenia składek na ubezpieczenie społeczne lub podatków i zawarcia przez Uprawnionego do Kupna umowy przyrzeczonej, Uprawniony do Kupna ma prawo do zapłaty ceny sprzedaży w ten sposób, że część ceny, której zapłata na rzecz wierzyciela spowoduje wykreślenie hipoteki lub wygaśnięcie zobowiązania, zostanie zapłacona na rachunek wierzyciela, natomiast cena w pozostałej części zostanie zapłacona na rzecz Zobowiązanego do Sprzedaży w sposób określony w § 9 niniejszego aktu. W takim przypadku Zobowiązany do Sprzedaży wyraża zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość istniejącego zadłużenia.

Zgodnie z § 13: Zobowiązany do Sprzedaży jest zobowiązany do przedłożenia Uprawnionemu do Kupna przed zawarciem umowy przyrzeczonej aktualnego zaświadczenia tj. wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, o niezaleganiu przez Sprzedającego w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych w trybie art. 306 g. Ordynacji podatkowej w tym podatku od nieruchomości. Stawiający zgodnie ustalają, że w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej ciążących na przedmiotowej nieruchomości zobowiązań hipotecznych lub zobowiązań innego rodzaju, w szczególności z tytułu nie zapłacenia składek na ubezpieczenie społeczne lub podatków i zawarcia przez Uprawnionego do Kupna umowy przyrzeczonej, Uprawniony do Kupna ma prawo do zapłaty ceny sprzedaży w ten sposób, że część ceny, której zapłata na rzecz wierzyciela spowoduje wykreślenie hipoteki lub wygaśnięcie zobowiązania, zostanie zapłacona na rachunek wierzyciela, natomiast cena w pozostałej części zostanie zapłacona na rzecz Zobowiązanego do Sprzedaży w sposób określony w § 9 niniejszego aktu. W takim przypadku Zobowiązany do Sprzedaży wyraża zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość istniejącego zadłużenia Spółka zawarła również umowę dzierżawy dz. nr 1 i nr 2, obręb (…) o łącznej pow. (…) ha. Pożytkiem z umowy jest czynsz dzierżawny, który spółka zobowiązała się zapłacić.

Celem realizacji ww. warunków zostało udzielone Spółce (…) pełnomocnictwo (pełnomocnictwo zostało ustanowione w treści ww. umowy zgodnie z § 8 umowy przedwstępnej) o następującej treści: Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, iż udziela Uprawnionemu do Kupna pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Uprawnionego do Kupna nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Uprawnionego do Kupna własnym kosztem i staraniem na działkach nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Uprawniony do Kupna oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia. Kupujący we własnym zakresie oraz na swój koszt dokonał m.in.: wznowienia granic dz. 1 i nr 2, uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy obiektu handlowo-usługowego, uzyskał zgodę na zjazd publiczny i uzgodnił projekt zjazdu z wszystkim organami, przeprowadził badania geologiczne podłoża gruntowego, uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci i ewentualne warunki na usunięcie kolizji, pozyskiwał we własnym zakresie i na swój koszt wszystkie dokumenty potrzebne do spełnienia warunków określonych w umowie przedwstępnej oraz w najbliższym czasie zamierza złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Ze swej strony, nigdy wcześniej Wnioskodawca nie podejmował próby sprzedaży ww. działek.

Nie były prowadzone żadne działania marketingowe oraz inne tego typu czynności zmierzające do zbycia (ogłoszenia w prasie, internecie, biurach nieruchomości, banery tablice). Nie podjął ani nie zamierza podejmować żadnych działań angażujących własne środki finansowe zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowej działki. Sprzedający poza wystąpieniem z wnioskiem do KIS o indywidualną interpretację oraz pozyskaniem zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach do urzędu skarbowego, ZUS, urzędu gminy nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych innych czynności. Grunt przeznaczony do sprzedaży nie był i nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności pozarolniczej ani działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający nie prowadzi aktualnie i nie prowadził w okresie ostatnich 5 lat działalności gospodarczej, przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. W najbliższym czasie nie planuje sprzedaży innych nieruchomości lub ich części (działek), które posiada.

Wniosek został uzupełniony w dniu 3 czerwca 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1.  Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 1 a.m.1 o powierzchni (…),nr (…) ha i działka nr 2 a.m.1 o powierzchni (…) ha, położone w (…). Zmiana powierzchni działek w stosunku do treści wniosku wynika ze wznowienia granic.
2.  Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.
3.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
4.  Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy.
5.  Działka nr 1, nie jest i nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym również w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy. Działka nr 2, nie jest i nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym również w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy.
6.  Nabycie dz. nr 1, nie była to czynność podlegająca opodatkowaniu ww. podatkiem. Nabycie dz. nr 2, nie była to czynność podlegająca opodatkowaniu ww. podatkiem.
7.  Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego dla dz. nr 1. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego dla dz. nr 2.
8.  Działka nr 1, nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do momentu sprzedaży w prowadzeniu działalności gospodarczej. Działka nr 2, nie była nie jest i nie będzie wykorzystywana do momentu sprzedaży w prowadzeniu działalności gospodarczej.
9.  Nie dokona i nie będzie dokonywał żadnych czynność w celu przygotowania działki nr 1 do sprzedaży, ogłoszeń itp. Nie dokona i nie będzie dokonywał żadnych czynność w celu przygotowania działki nr 2 do sprzedaży, ogłoszeń itp.
10.  Działka nr 1 wykorzystywana (użytkowana) jest jako pole uprawne (od momentu nabycia do zbycia). Działka nr 2 wykorzystywana (użytkowana) jest jako pole uprawne (od momentu nabycia do zbycia).
11.  Po zawarciu umowy przedwstępnej działka nr 1 była przedmiotem umowy dzierżawy, umowa odpłatna. Obowiązywała na czas określony. Zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a S.A. Obecnie działka nie jest udostępniania osobom trzecim. Przed zawarciem umowy przestępnej z S.A. działka była dzierżawiona okolicznemu rolnikowi. Tak, po zawarciu umowy przedwstępnej działka nr 2 była przedmiotem umowy dzierżawy, umowa odpłatna. Obowiązywała na czas określony. Zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a S.A. Obecnie działka nie jest udostępniania osobom trzecim. Przed zawarciem umowy przestępnej z S.A. działka była dzierżawiona okolicznemu rolnikowi.
12.  Działka nr 1 i nr 2 wykorzystywana obecnie przez właściciela.
13.  Nie zostanie uchwalony MPZP dla dz. nr 1. Nie zostanie uchwalony MPZP dla dz. nr 2.
14.  Dla dz. nr 1 została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy. Dla dz. nr 2 została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy.
15.  S.A. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie złożonego wniosku dla działki nr 1. S.A. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie złożonego wniosku dla działki nr 2.
16.  Umowa dzierżawy obowiązywała na okres 3 miesięcy (od 30 czerwca 2020 r. do 30 września 2020 r.)
17.  Umowa dzierżawy została rozwiązana (przestała obowiązywać) po 30 września 2020 r.
18.  Ostateczna umowa sprzedaży działek zostanie zawarta po uzyskaniu przez Spółkę prawomocnej decyzji o powolnieniu na budowę (planowany termin to czerwiec/lipiec 2021 r.).
19.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
20.  Postanowienia § 3 umowy to: W. K. zobowiązuje się sprzedać spółce pod nazwą S.A. w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń, hipotek i praw osób trzecich, prawo własności działek nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) , stanowiącej nieruchomość bliżej opisaną w § 1 tego aktu za cenę nie wyższą niż (…) zł powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług pod następującymi warunkami: 1. uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Uprawnionego do Kupna, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych, 2. uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych, 3. uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Uprawnionego do Kupna na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości, 4. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, 5. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, 6. uzyskania przez Uprawnionego do Kupna warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Uprawnionego do Kupna, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, 7. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, 8. Uzyskania przez Zobowiązanego do Sprzedaży własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, 9. złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody uprawnionych w dziale III księgi wieczystej (…) na bezciężarowe odłączenie działek nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) kosztem i staraniem Zobowiązanego do Sprzedaży w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, 10. uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4/5% w planowanym obiekcie niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 30 czerwca 2021 r., a (…) działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą Spółka Akcyjna z siedzibą (…) oświadcza, iż prawo własności opisanej w § 1 niniejszego aktu nieruchomości pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną wyżej cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do czynności: związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę obiektu handlowego, decyzji na zjazd, uzyskania i odbioru warunków technicznych przyłączenia do sieci wod.-kan., elektroenergetycznej, kanalizacji deszczowej, przeprowadzenia badań geologicznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 2 czerwca 2021 r.):

Czy sprzedaż działki nr 1 i nr 2 z mapy 1 stanowiącej grunty orne, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535)?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie wyrażonym w piśmie z dnia 2 czerwca 2021 r.), zgodnie z przepisem art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane, stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie jednak z warunkami umowy, do transakcji sprzedaży dojdzie m.in. pod warunkiem uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji kupującego, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi w liczbie min. 20 miejsc postojowych. Do ustalenia, czy grunt utracił charakter rolny w związku z jego sprzedażą, miarodajny jest dzień sprzedaży. Chodzi tu o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny. Przyjęcie dnia sprzedaży jako decydującego dla oceny wystąpienia tej przesłanki przesądza także o tym, że badając jej wystąpienie, należy uwzględnić wszystkie okoliczności dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji. W świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), przedmiotową nieruchomość należało będzie uznać za tereny budowlane. Dla przedmiotowej działki nr 1 i nr 2 wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy polegająca na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą w tym miejsca parkingowe, billboard reklamowy i zadaszenie nad strefą dostaw na działkach nr 1, nr 2 położonych w miejscowości (…) , (…). Tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), który stanowi, iż zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Mając na uwadze treść powołanych przepisów prawa w kontekście przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do zwolnienia z podatku z tytułu dostaw i usług, w związku ze zbyciem działki nr 1 i nr 2, obręb (…) na rzecz (…) .

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. działek podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), dalej: Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, tj. działek niezabudowanych, Zainteresowana będzie spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w wyniku negocjacji ze Spółką doszło do zawarcia umowy przedwstępnej. Na podstawie Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem., podatnik zobowiązał się sprzedać spółce w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń, hipotek i praw osób trzecich, prawo własności działek nr 1 i nr 2, stanowiącej nieruchomość za cenę nie wyższą niż (…) zł, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług pod następującymi warunkami:

1.  Uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Uprawnionego do Kupna, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
2.  Uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
3.  Uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Uprawnionego do Kupna na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  Uzyskania przez Uprawnionego do Kupna warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Uprawnionego do Kupna, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
7.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
8.  Uzyskania przez Zobowiązanego do Sprzedaży własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
9.  Złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody uprawnionych w dziale III księgi wieczystej (…) na bezciężarowe odłączenie działek nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) kosztem i staraniem Zobowiązanego do Sprzedaży w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej,
10.  Uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4/5% w planowanym obiekcie niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 30 czerwca 2021 r., a (…) działający w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą Spółka Akcyjna z siedzibą (…) oświadcza, iż prawo własności opisanej w § 1 niniejszego aktu nieruchomości pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną wyżej cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić.

Ponadto Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udziela Uprawnionemu do Kupna pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraża zgodę na dysponowanie przez Uprawnionego do Kupna nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowania przez Uprawnionego do Kupna własnym kosztem i staraniem na działkach nr 1 i nr 2 z mapy 1, obręb (…) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Uprawniony do Kupna oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia. Kupujący we własnym zakresie oraz na swój koszt dokonał m.in.: wznowienia granic dz. 1 i nr 2, uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy obiektu handlowego-usługowego, uzyskał zgodę za zjazd publiczny i uzgodnił projekt zjazdu z wszystkim organami, przeprowadził badania geologiczne podłoża gruntowego, uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci i ewentualne warunki na usunięcie kolizji, pozyskiwał we własnym zakresie i na swój koszt wszystkie dokumenty potrzebne do spełnienia warunków określonych w umowie przedwstępnej oraz w najbliższym czasie zamierza złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Ze swej strony, nigdy wcześniej Wnioskodawca nie podejmował próby sprzedaży ww. działek.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 9 ustawy w odniesieniu do czynności sprzedaży działki nr 1 i działki nr 2 stanowiących grunty orne.

W świetle powyższego uznać należy, że kupująca spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił kupującej spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, nie będzie korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego Wnioskodawca jest właścicielem, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowych działek. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek, będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nieruchomość składa się z niezabudowanych działek nr 1 i nr 2, stanowiących grunty orne. Ww. działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Gmina nie prowadzi również żadnych prac planistycznych zmierzających do uchwalanie MPZP). Działki były i są obecnie wykorzystywane do celów rolnych pole uprawne. Jednakże strony planowanej transakcji uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży pod warunkiem uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Uprawnionego do Kupna, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych oraz uzyskania przez Uprawnionego do Kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 1 i nr 2 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych. Tym samym, ww. działki na moment sprzedaży będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanych wyżej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec powyższego, jak już wskazano powyżej, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, w opisanym wyżej stanie sprawy sprzedaż działek nr 1 i nr 2 z mapy 1 stanowiącej grunty orne, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanego pytania należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem w sprawie nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku czynności sprzedaży działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.