Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.130.2017.1.MS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-28
Teza: Czy Wnioskodawczyni może zaliczyć odszkodowanie wypłacone najemcom do kosztów uzyskania przychodu?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najemcy; odszkodowania; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza,że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 lutego 2017 r. (data wpływu 13 lutego 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odszkodowania wypłaconego najemcom zwalniającym lokale mieszkalne – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odszkodowania wypłaconego najemcom zwalniającym lokale mieszkalne.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość odziedziczoną w 2012 r., duży dom z działką wybudowany w 1902 r. Po wojnie zostali tam dokwaterowani lokatorzy. Łącznie w latach późniejszych w domu zamieszkiwało ok. 10 obcych rodzin. Ostatnimi właścicielami posesji byli ojciec Wnioskodawczyni i jego bratowa. Oboje zmarli w podeszłym wieku – bratowa ojca w 2005 r. w wieku 85 lat, ojciec w 2012 r. w wieku lat 94. Zamieszkiwanie w domu kwaterunkowych lokatorów, z których część stanowiła rodziny patologiczne, w pływało niekorzystnie na jego stan techniczny. W miarę upływu czasu dom, którego właściciele starzeli się i chorowali, podupadał coraz bardziej i wymagał kosztownego generalnego remontu, na który rodziny nie było stać. Po transformacji ustrojowej w 2002 r., ojciec i ciotka Wnioskodawczyni zawarli z dwiema pozostałymi w domu rodzinami umowę najmu na czas nieokreślony z czynszem wynoszącym 365 zł za 74 m2 i 190 zł za 50 m2 z możliwością korzystania z garażu i znacznej części dużej działki. Ten dochód wystarczał zaledwie na pokrycie podatku od nieruchomości i najniezbędniejszych bieżących napraw. W 2010 r. zmarł przedostatni z lokatorów.

W chwili śmierci ojca Wnioskodawczyni (2012 r.) dom zamieszkiwali ostatni najemcy, małżeństwo w wieku blisko 60 lat. Około 8 lat wcześniej tenże najemca zakomunikował, że zamierza przeprowadzić w swoim mieszkaniu pewne ulepszenia i modernizacje. Rodzina przyjęła to do wiadomości, ale nie zobowiązała się do pokrycia kosztów. Modernizacja została zatem dokonana na koszt lokatorów.

Niezwłocznie po otrzymaniu spadku Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż domu w przeświadczeniu, że nie będzie w stanie go remontować ani utrzymywać. Wnioskodawczyni poinformowała najemców o swoich zamiarach.

Wnioskodawczyni energicznie przystąpiła do działań w celu sprzedaży. Mimo bardzo wielu zgłoszeń i stopniowego obniżania przez Wnioskodawczynię ceny, zainteresowani nie zdecydowali się na kupno, widząc, jakich nakładów wymaga remont domu, a także z tej przyczyny, że dom znajdował się w gminnej ewidencji zabytków, co oznacza, że nie można go było przebudować ani rozebrać. Kolejnym istotnym powodem, który zrażał zainteresowanych, było zamieszkiwanie w domu kwaterunkowych lokatorów. Zdecydowany kupiec zjawił się po ponad 4 latach. Warunkiem nabycia przez niego posesji było wyprowadzenie się lokatorów. Wnioskodawczyni, świadoma, że przepis ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że nie można wypowiedzieć umowy najmu inaczej niż z terminem 3-letnim, postanowiła zawrzeć z najemcami porozumienie polegające na tym, że wypłaci im rekompensatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy, za wszelkie straty i koszty wynikające z opuszczenia mieszkania oraz nakłady poniesione na naprawy i modernizację.

Wnioskodawczyni oceniła, że czekanie na ustawowy termin wypowiedzenia, chociaż wówczas Wnioskodawczyni byłaby zwolniona z konieczności ponoszenia kosztów rekompensaty, a także z podatku, pozbawiłoby Wnioskodawczynię szans na sprzedaż domu w ogóle. Jego cena już i tak była zaniżona, a degradacja postępowała w zastraszającym tempie.

Wynegocjowana kwota odszkodowania wynosiła 75 tys. zł miała pochodzić z zadatku wypłaconego przez nabywcę. Warunki te sformułowane są w rozwiązaniu umowy najmu, poświadczonym notarialnie oraz w umowie przedwstępnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni może zaliczyć odszkodowanie wypłacone najemcom do kosztów uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zważywszy na fakty, że najemcy dokonywali napraw i modernizacji na swój koszt, podczas gdy, zgodnie z przepisami, należy to do obowiązków wynajmującego, jak i na to, że ich wyprowadzenie się było niezbędnym warunkiem sprzedaży nieruchomości, której Wnioskodawczyni nie była w stanie utrzymać, i której szanse na późniejszą sprzedaż były bliskie zera, Wnioskodawczyni uważa, że powinna mieć prawo zaliczyć kwotę odszkodowania dla lokatorów – 75 tys. zł – do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 i 925 ww. Kodeksu, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc Wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w dacie śmierci spadkodawcy. Przyjmując za Wnioskodawczynią, która wskazała, że w 2012 roku odziedziczyła przedmiotową nieruchomość i, że ojciec Wnioskodawczyni zmarł w 2012 r., stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nabyła tę nieruchomość w 2012 r., i od końca tego roku należy liczyć bieg pięcioletniego terminu.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podatkowej, wskazać należy, że odpłatne zbycie w 2016 r. nieruchomości nabytej w drodze spadku w 2012 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wypłaciła najemcom odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy i opuszczenie lokalu mieszkalnego.

Mając powyższe na uwadze stwierdza się, że wypłacane kwoty odszkodowania lokatorom w zamian za wyprowadzenie się z zajmowanych przez nich lokali mieszkalnych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu wyżej powołanego art. 22 ust. 6d ustawy.

Wydatkowane przez Wnioskodawczynię środki finansowe nie są to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie ich posiadania ani nie stanowią podatku od spadków i darowizn.

Powyższe wydatki nie mają również wpływu na zmniejszenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te nie stanowią bowiem kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w tym przepisie. Należy bowiem zauważyć, że uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia.

Kosztami odpłatnego zbycia są np. wydatki poniesione na uregulowanie opłaty notarialnej czy kosztów pośrednictwa, a więc koszty zawarcia samej umowy, czyli będące warunkiem niezbędnym zbycia takiej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że odszkodowanie wypłacone przez Wnioskodawczynię najemcom nie stanowi kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w 22 ust. 6d ustawy z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.