Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.145.2025.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-05
Teza: Możliwości zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy w
przypadku nabycia budynku mieszkalnego, który jest
posadowiony na dwóch działkach należących do różnych
współwłaścicieli.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny
budynek-budynek gospodarczy
budynek-budynek mieszkalny
udział
umowa-umowa sprzedaży
współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    5 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest
    następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        ...;
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
        ...;
    Opis stanu faktycznego
    Dnia 7 kwietnia 2025 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. ... nabyli Państwo
    nieruchomość gruntową, położoną ..., na której znajduje się: dwukondygnacyjny
                            2murowany budynek mieszkalny o pow. ... m wybudowany w 1992 r. oraz
    jednokondygnacyjny murowany budynek gospodarczy, dla której to nieruchomości Sąd
    Rejonowy ... Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr xx. Nieruchomość tę
    nabyli Państwo na współwłasność w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części, gdyż
    obowiązuje Was rozdzielność majątkowa ustanowiona umową majątkową małżeńską.
    Opisana nieruchomość jest położona na dwóch sąsiednich działkach - budynek
    mieszkalny oraz budynek gospodarczy zostały wybudowane częściowo na działce nr A i w
    pozostałej części na działce B. Działki te miały różnych współwłaścicieli i znajdowały się w
    dwóch księgach wieczystych.
    Działka nr A o pow. 0,8383 ha znajdowała się w księdze wieczystej nr XX i miała trzech
    współwłaścicieli, którzy nabyli ją w spadku w udziałach po 1/3 (jednej trzeciej) części: żona
    wdowa (współwłaściciel A) oraz dwaj synowie (współwłaściciele B i C).
    Natomiast działka nr B o pow. 0,0698 ha znajdowała się w księdze wieczystej nr yy i miała
    pięciu współwłaścicieli, którzy nabyli ją przez zasiedzenie w udziałach po 1/3 (jednej
    trzeciej) części: żona wdowa (współwłaściciel A) oraz dwaj synowie z żonami, z którymi
    pozostawali w związkach małżeńskich, w których obowiązywał ustrój wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej (odpowiednio współwłaściciel B z żoną i
    współwłaściciel C z żoną).
    Tym samym aktem notariusz dokonał odłączenia działki nr B z księgi wieczystej nr yy i
    przyłączenia jej do księgi wieczystej nr xx. Aktualnie nieruchomość oraz obie działki
    znajdują się w księdze wieczystej nr xx z wpisem współwłasności w dziale II na Państwa
    rzecz w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części.
    Tym samym aktem notariusz odebrał oświadczenie, że w dniu zawarcia umowy i przed
    tym dniem nie przysługiwało Państwu razem i każdemu z osobna w kraju lub zagranicą
    prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo
    własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do
    lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych
    prawach, w tym prawa ani udziały w tych prawach nabyte w drodze dziedziczenia.
    Opisaną nieruchomość nabyli Państwo za łączną kwotę 460 000 zł (odpowiednio 414 000
    zł za zabudowaną działkę nr A oraz 46 000 zł za zabudowaną działkę nr B). Część kwoty, tj.
    273 000 zł została pokryta ze środków własnych, natomiast pozostała część, tj. 187 000 zł
    została pokryta ze środków finansowych pochodzących z kredytu bankowego. Notariusz
    pobrał 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. 9 200 zł.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym mają Państwo prawo do skorzystania ze zwolnienia z
    podatku od czynności cywilnoprawnych?

    Państwa stanowisko w sprawie
    Państwa zdaniem, przysługuje Wam prawo do skorzystania ze zwolnienia odnośnie
    zakupu pierwszego domu na rynku wtórnym, ponieważ oboje spełniacie wszystkie
    warunki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W Państwa ocenie, notariusz z ostrożności pobrał podatek, ponieważ nabyta
    nieruchomość znajdowała się na dwóch działkach należących do różnych współwłaścicieli i
    znajdujących się w dwóch księgach wieczystych, jednak w tym samym akcie obie działki
    zostały przeniesione do jednej księgi wieczystej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na podstawie aktu
    notarialnego Rep. ... kupili Państwo nieruchomość, w skład której wchodzą dwie działki
    ewidencyjne o nr A i nr B, które są zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem
    gospodarczym. Działki miały różnych współwłaścicieli i znajdowały się w dwóch księgach
    wieczystych. Każdy z Państwa nabył udział 1/2 w nieruchomości, ponieważ obowiązuje
    Państwa rozdzielność majątkowa. W dniu zakupu i przed tym dniem nie przysługiwało
    żadnemu z Państwa prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
    nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze
    własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
    jednorodzinnego ani udziały w tych prawach. Notariusz pobrał podatek od czynności
    cywilnoprawnych.
    Państwa zdaniem możecie skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania zakupu pierwszego
    domu, ponieważ oboje spełniacie wszystkie warunki z art. 9 pkt 17 ww. ustawy.
    Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in.
    prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
    Nie podlega zatem zwolnieniu taka umowa sprzedaży, której przedmiotem jest wyłącznie
    udział w ww. prawie. Ww. zwolnienie nie przysługuje bowiem w sytuacji, gdy każdy ze
    współwłaścicieli sprzedaje odrębnym aktem notarialnym swój udział w nieruchomości
    (budynku mieszkalnym). Przedmiotem umowy sprzedaży jest wówczas sam udział w
    nieruchomości a nie całe prawo do nieruchomości.
    Natomiast w przypadku gdy kupujący w wyniku jednej umowy sprzedaży zawartej ze
    wszystkim współwłaścicielami nieruchomości stanie się właścicielem całego budynku
    mieszkalnego, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia. Przedmiotem
    takiej umowy jest wówczas całe prawo do nieruchomości.
    Również w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest cały budynek mieszkalny, który
    kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych – umowa taka podlega
    zwolnieniu, bowiem sprzedaży podlega własność całego budynku mieszkalnego
    (nieruchomości), której właścicielami stają się wspólnie kupujący. Każdy z kupujących staje
    się wówczas współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości.

    Ważne jest zatem co jest przedmiotem umowy sprzedaży, czy jest to całe prawo do
    nieruchomości (budynku mieszkalnego), czy wyłącznie udział w nieruchomości (budynku
    mieszkalnym).
    Z wniosku wynika, że na podstawie aktu notarialnego Rep. ... stali się Państwo
    właścicielami całego budynku mieszkalnego, czyli udziały od poszczególnych
    współwłaścicieli nieruchomości zostały nabyte na podstawie jednej umowy sprzedaży –
    jednego aktu notarialnego. Przedmiotem sprzedaży była zatem cała nieruchomość
    zabudowana budynkiem mieszkalnym, którą nabyli Państwo na współwłasność w
    udziałach po 1/2. W takiej sytuacji uznać należy, że kupili Państwo wspólnie całą
    nieruchomość.
    Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że nabyta przez Państwa nieruchomość
    składała się z dwóch działek ewidencyjnych i jest zabudowana także budynkiem
    gospodarczym.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie
    ww. przepisu − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym wraz np. z garażem lub budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one
    część składową tego gruntu. Zatem takie funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego, np. z budynkiem gospodarczym, powinno także skutkować zwolnieniem
    podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem,
    którego częścią składową jest budynek gospodarczy.
    Należy jednak zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować
    jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka
    ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów
    ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia
    trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku
    ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    Zwolnieniem objęta jest nieruchomość gruntowa, która obejmuje działkę ewidencyjną lub
    działki ewidencyjne, na których znajduje się budynek mieszkalny. Jeżeli więc jeden
    budynek mieszkalny znajduje się na dwóch działkach ewidencyjnych, to zwolnieniem od
    podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest sprzedaż budynku wraz z działkami
    ewidencyjnymi, na których posadowiony jest ten budynek. Sprzedaż pozostałych
    zabudowań będących częścią składową gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym
    również objęta jest zwolnieniem.
    Wskazali Państwo we wniosku, że budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy zostały
    wybudowane częściowo na działce nr A i w pozostałej części na działce nr B.
    Tym samym, skoro nabyta przez Państwa nieruchomość gruntowa, w skład której
    wchodzą dwie działki ewidencyjne zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem
    gospodarczym, gdzie budynek mieszkalny stanowi część składową gruntu w ramach obu
    działek ewidencyjnych, to mają Państwo prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym
    mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w stosunku do
    całego przedmiotu sprzedaży.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.