Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.37.2017.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-24
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w lokalu stanowiącym odrębną własność.
Słowa kluczowe: lokal; lokal-odrębna własność lokalu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2017 r. (data wpływu 21 marca 2017 r.), uzupełnionym w dniu 10 maja 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu stanowiącym odrębną własność - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu stanowiącym odrębną własność, uzupełniony w dniu 10 maja 2017 r.

We wniosku, po uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 25 stycznia 2013 r. została sprzedana nieruchomość – lokal nr 3 ul. …, której Wnioskodawczyni była współwłaścicielem w 1/4 części. W akcie notarialnym Wnioskodawczyni została poinformowana o konieczności zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Powyższa nieruchomość, do której została utworzona odrębna księga wieczysta została utworzona z części wspólnych wszystkich właścicieli budynku na podstawie ugody z 24 kwietnia 2009 r. Nr …\`(...)\` Prawa własności do udziału w budynku Wnioskodawczyni nabyła od swojego ojca aktem notarialnym nr …. z dnia 29 marca 2007 r.

Opisywana nieruchomość była częścią wspólną całego budynku (kamienicy) od 7 stycznia 1974 r. Cała kamienica została zakupiona 7 stycznia 1974 r. przez rodziców Wnioskodawczyni i babcię aktem notarialnym nr …. Następnie 12 listopada 1984 r. część kamienicy została sprzedana aktem notarialnym nr … Państwu …..

W dniu sprzedaży wyodrębniona nieruchomość (lokal nr 3) nie zmieniła stanu fizycznego (nie została rozbudowana ani przebudowana). Wyodrębniona nieruchomość powstała z niezmienionej substancji budynku – całej kamienicy.

W dniu 29 marca 2007 r. aktem notarialnym umowy darowizny Wnioskodawczyni nabyła od swojego ojca połowę lokalu nr 2 położonego na drugiej kondygnacji budynku składającego się z pięciu izb mieszkalnych oraz jednej izby na poddaszu położonej na trzeciej kondygnacji. Z prawem własności tego lokalu związany jest udział wynoszący 1/2 część w prawie własności części wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu pod budynkiem opisanej w księdze wieczystej nr …..

Udział Wnioskodawczyni w wyodrębnionym lokalu odpowiadał wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, co zostało potwierdzone aktem notarialnym ugody nr … między wszystkimi współwłaścicielami części wspólnych całego budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w obliczu przedstawionej dokumentacji – aktów notarialnych, stwierdzających że Wnioskodawczyni była właścicielem przedmiotowej nieruchomości (lokal nr 3) dłużej niż 5 lat w dniu jej sprzedaży Wnioskodawczyni powinna zostać zwolniona z opłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, utworzona księga wieczysta nie konstytuuje nowego prawa własności, jedynie potwierdza posiadanie praw własności.

W czasie tworzenia i porządkowania stanu prawnego lokali nie doszło do nabycia ani zbycia prawa własności lokali. Wnioskodawczyni uważa, że skoro była w posiadaniu części wspólnych budynku, z których została wydzielona odrębna nieruchomość, dłużej niż 5 lat, naliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych jest w tym przypadku niezasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest źródłem przychodu w rozumieniu zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu podlegają uregulowaniu w rozdziale drugim ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 7 ust. 2 tej ustawy, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

W rozpatrywanej sprawie należy ustalić jakie skutki podatkowe związane są z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęć „zbycie” i „nabycie”. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalił się pogląd, że nie jest „nabyciem” zmiana formy własności, poprzez np. zniesienie współwłasności, przekształcenie współwłasności łącznej w ułamkową. W orzeczeniu z dnia 3 listopada 2009 r. Sygn. akt II FSK 1489/08 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji ustawowej pojęcia użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8a/ - to jest nabycia nieruchomości. Zatem, aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, określonego w analizowanej normie prawnej, zasadnie Wojewódzki Sąd Administracyjny odwołał się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Niewątpliwie według kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Podmiot bowiem uzyskuje prawo rzeczowe w stosunku do rzeczy. W zasadzie to nabycie jest ekwiwalentne, a więc związane z koniecznością spełnienia świadczenia na rzecz zbywcy. Typowym przykładem nabycia rzeczy jest umowa sprzedaży (art. 535 i następne k.c). Bardziej złożona sytuacja zachodzi w przypadku czynności prawnych podziału współwłasności. Niezależnie, czy ten podział następuje w wyniku umowy lub postanowienia Sądu, podział rzeczy wspólnej, podział majątku wspólnego małżonków, czy też dział spadku może przybierać różne formy. Zniesienie współwłasności, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości może nastąpić w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli nabędzie część nieruchomości lub też prawo własności którejś z nieruchomości, przy czym wartość tej rzeczy nie będzie przekraczała wartości udziału, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty. Wówczas podmiot ten, pomimo uzyskania prawa własności nieruchomości, nie zwiększy swych aktywów majątkowych. Stąd też nie nabywa nieruchomości w rozumieniu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8a/ u.p.d.o.f. Odmienna sytuacja zachodzi wtedy, gdy podział majątku wspólnego następuje poprzez przyznanie współwłaścicielowi nieruchomości o wartości przekraczającej jego udział we współwłasności. Wówczas należy wyrównać udziały poprzez dopłatę lub spłatę. Zatem następuje wzrost aktywów majątku. W tej części bowiem w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Reasumując należy stwierdzić, że przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8a/ in fine u.p.d.o.f. należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika”.

Jak wynika z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 3). Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zatem w sytuacji, gdy w wyniku wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej (z części budynku) powstaje odrębna własność lokalu, dochodzi w tej części do zniesienia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej i dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości wspólnej stają się współwłaścicielami samodzielnego lokalu. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej można porównać zatem do współwłasności łącznej.

Podkreślić należy, że utrata prawa współwłasności nieruchomości wspólnej nie pociąga za sobą przejścia tego prawa na rzecz innego podmiotu, z czym wiązałaby się podmiotowa strona stosunków prawnorzeczowych w odniesieniu do tej części nieruchomości. Nie prowadziła też do wygaśnięcia prawnorzeczowych form władania nieruchomością przez dotychczasowy podmiot (współwłaścicieli nieruchomości), a jedynie poszerza, gdyż wyodrębniony lokal może być przedmiotem obrotu prawnego, oderwanym od prawa własności poszczególnych, wyodrębnionych wcześniej lokali.

W związku z powyższym, w przypadku przekształcenia nieruchomości wspólnej (części budynku) w samodzielny lokal, zgodne z prawem jest stwierdzenie w konsekwencji, że nabycie udziału we współwłasności samodzielnego lokalu nie powstało w momencie wyodrębnienia tego lokalu, ale w momencie nabycia lokalu, z którym związany był wcześniej udział w nieruchomości wspólnej, z której wyodrębniono nowy lokal.

Wnioskodawczyni wskazała, że z części nieruchomości wspólnej została wydzielona odrębna własność lokalu, w którym udział Wnioskodawczyni objęła w takiej wysokości, w jakiej posiadała dotychczas udział w nieruchomości wspólnej. Należy zatem zgodzić się z Wnioskodawczynią, że wyodrębnienie w 2009 r. lokalu nie spowodowało u Wnioskodawczyni nabycia udziału w nim. W przypadku Wnioskodawczyni nie wystąpi nadwyżka ponad dotychczas posiadany udział we współwłasności, z czym mogłoby się wiązać dodatkowe przysporzenie (nabycie większego udziału).

Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokalu jest tylko zmianą formy własności, to w dacie wyodrębnienia nie następuje nabycie lokalu, gdyż podatnik uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej.

W konsekwencji w przedmiotowej sprawie zbycie nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, że wydając na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej interpretację indywidualną organ interpretacyjny opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, w związku z czym nie prowadzi postępowania dowodowego i nie może analizować dołączonych dokumentów.

Ponadto podkreślić należy, że zakres żądania wnioskodawcy wyznacza:

1.  stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) przedstawiony we wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego,
2.  stan prawny (przepisy prawa) wskazany przez wnioskodawcę oraz
3.  zagadnienie prawne, które ma być przedmiotem interpretacji, a które wskazuje pytanie (pytania) wnioskodawcy w kontekście jego wątpliwości interpretacyjnych w odniesieniu do przepisów prawa podatkowego oraz własne stanowisko wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.