Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1090/11-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-02-07
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; spłata; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2011 r. (data wpływu 14 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 31 sierpnia 2010 r. sędzia sądu rejonowego wydał postanowienie o zgodnym dziale spadku i zniesieniu współwłasności. Zgodnie z zapisami ww. postanowienia w wyznaczonych terminach Wnioskodawca dokonał spłaty - wpłaty na rzecz uczestników ww. postępowania w wysokości 166 025,00 zł, tj. AA – kwoty 28 625,00 zł, BB - kwoty 34 350,00 zł, CC – kwoty 34 350,00 zł, DD - kwoty 34 350,00 zł, EE - kwoty 8 587,50 zł, FF - kwoty 8 587,50 zł, GG - kwoty 8 587,50 zł i HH - kwoty 8 587,50 zł.

W dniu 20 kwietnia 2011 r. w kancelarii notarialnej Zainteresowany podpisał umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej, o powierzchni 0,1040 ha - działki ewidencyjnej 142/1 wydzielonej z działki 142 nabytej na podstawie ww. postanowienia za kwotę 190 000,00 zł.

Wnioskodawca nadmienił, że zgodnie z wyceną sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę, wartość zbytej nieruchomości zabudowanej - działki 142/1 oszacowana została na kwotę 178 600,00 zł. Po nabyciu spadku ww. postanowieniem Zainteresowany dokonał zapłaty podatku od ww. czynności, tj. od kwoty 166 025,00 zł, tj. nabytego udziału w działkach 142 i 123.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Od jakiej wartości Wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy, a więc:

1.  czy od różnicy pomiędzy wyceną, a ceną sprzedaży - zbycia nieruchomości - działki 142/1 (190 000,00 – 178 600,00), tj. kwoty 11 400,00 zł?
2.  czy od ww. kwoty (11 400,00 zł) oraz wartości nabytego w zbytej działce 142/1 udziału (1/5) na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 31 sierpnia 2010 r. o zgodnym dziale spadku i zniesieniu współwłasności według wyceny biegłego rzeczoznawcy o wartości 26 790,00 zł – czyli razem od kwoty 38 190,00 zł?
3.  czy może od całej kwoty za jaką nabył za odpłatnością na własność udziały w działkach 142 i 123, tj. kwoty 166 025,00 zł?
4.  czy może od całej wartości nabytego na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 31 sierpnia 2010 r. o zgodnym dziale spadku i zniesieniu współwłasności według wyceny biegłego rzeczoznawcy spadku po zmarłej matce Wnioskodawcy o wartości 200 375,00 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, zobowiązany jest On na chwilę złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej do zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością zbytej działki 142/1 według wyceny biegłego rzeczoznawcy, nabytej na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 31 sierpnia 2010 r. o zgodnym dziale spadku i zniesieniu współwłasności, a ceną sprzedaży, tj. od kwoty 11 400,00 zł.

Według Wnioskodawcy l/5 udziałów w działkach 142 i 123 (w tym w zbytej działce 142/1) nabył On w dniu śmierci matki, tj. w dniu 22 maja 2000 r. i w związku z powyższym nie jest zobowiązany płacić podatek dochodowy od ww. dochodu.

Wnioskodawca uważa, że nie jest zobowiązany płacić także podatku dochodowego od wartości dokonanej spłaty za nabycie na własność działek 142 i 123, tj. od kwoty 166 025,00 zł, ponieważ stanowi to Jego koszt własny nabycia ww. nieruchomości i za powyższe zapłacił już podatek od nabycia spadku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w dniu 22 maja 2000 r. (data śmierci matki) w drodze spadku udział w nieruchomości, natomiast w 2010 r. na mocy postanowienia sądu nastąpiło zniesienie współwłasności tej nieruchomości ze spłatą, w wyniku której Zainteresowany stał się na mocy postanowienia sądu jedynym właścicielem tej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawcę w dniu 20 kwietnia 2011 r.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów ww. ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek, otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Natomiast współwłasność uregulowana została również w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbywa się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, po zniesieniu współwłasności nieruchomości, stał się na mocy postanowienia sądu jedynym właścicielem tej nieruchomości. Jednocześnie Zainteresowany został zobowiązany do dokonania, w wyznaczonych terminach, spłat - wpłat na rzecz uczestników ww. postępowania.

Należy zatem stwierdzić, że zniesienie współwłasności ze spłatą stanowi dla Wnioskodawcy formę odpłatnego nabycia udziałów w nieruchomości. Osoba (w sytuacji przedstawionej we wniosku - Zainteresowany), która dokonuje spłaty nabywa bowiem odpłatnie udział we współwłasności. Spłata będzie w tym przypadku wyrażoną w pieniądzu równowartością nabytego udziału we wspólnym prawie, co oznacza, że pomiędzy współwłaścicielami dochodzi do wymiany dóbr majątkowych, tj. udziału w nieruchomości w zamian za środki pieniężne.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że wartość dokonanej spłaty nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość, w dwóch datach:

*   w 2000 r. w wyniku spadkobrania po zmarłej matce,
*   w 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym, sprzedaż w 2011 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi, jaki Wnioskodawca nabył w 2000 r. w spadku po zmarłej matce, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym zbycie to nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast w odniesieniu do opodatkowania dochodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w części przypadającej na udziały nabyte w 2010 r. na skutek zniesienia współwłasności, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem w przypadku Wnioskodawcy, koszty uzyskania przychodu mogą stanowić zasądzone w postanowieniu sądu kwoty, które Zainteresowany poniósł na spłaty pozostałych uczestników postępowania o zniesienie współwłasności, ale tylko w części przypadającej na sprzedaną działkę.

Powyższe koszty mogą być wyrażone w wysokości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, pod warunkiem jednak, że w takiej wysokości zostały faktycznie wypłacone pozostałym uczestnikom postępowania o zniesienie współwłasności i odpowiadają spłatom przypadającym na sprzedaną działkę.

Reasumując, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przypadającej na udział nabyty w 2010 r. na skutek zniesienia współwłasności, podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., na zasadach wskazanych powyżej.

Należy podkreślić, iż koszty uzyskania przychodu, w przedmiotowej sprawie, mogą stanowić zasądzone w postanowieniu sądu kwoty, które Zainteresowany poniósł na spłaty pozostałych uczestników postępowania o zniesienie współwłasności, w części przypadającej na sprzedaną działkę.

Jednocześnie tut. organ nie potwierdza prawidłowości przykładów liczbowych przedstawionych przez Zainteresowanego w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości kwot w ramach rozliczenia sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.