Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-188/08-2/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-06-20
Teza: Czy koszt usługi pośrednictwa w sprzedaży lokalu należy potraktować jako koszt bezpośrednio związany z przychodami spółki?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt-koszty bezpośrednie; koszt-koszty uzyskania przychodów; pośrednictwo; prowizje
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2008 r. (data wpływu 21.03.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu potrącania kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu potrącania kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą od 1999 r., zajmuje się w przeważającej części tzw. „deweloperką”, tzn. budową i sprzedażą lokali mieszkalnych i lokali użytkowych wraz z udziałem w gruncie przynależnym do tych lokali. Sprzedawane lokale mieszkalne oraz lokale usługowe stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Procedura nabycia przez klienta lokalu mieszkalnego oraz lokalu usługowego (wraz z udziałem w gruncie) jest następująca:

*   etap I - podpisanie z klientem (nabywcą) umowy cywilnoprawnej (umowa przedwstępna), która zobowiązuje klienta (nabywcę) do wpłacania zaliczek na poczet ceny lokalu (mieszkalnego, usługowego),
*   etap II – wpłata przez klienta (nabywcę) zaliczek na poczet ceny (każda wpłata zaliczkowa potwierdzana jest fakturą VAT),
*   etap III – podpisanie protokołu zdawczo – odbiorczego,
*   etap IV – podpisanie aktu notarialnego przenoszącego na klienta (nabywcę) własność nieruchomości (przed podpisaniem aktu notarialnego klienta (nabywca) zobowiązany jest do zapłaty zaliczek wynoszących 100% ceny).

Rok podatkowy Spółki pokrywa się z rokiem kalendarzowym.

Spółka podpisała umowę pośrednictwa w sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych z firmą świadczącą usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z tą umową pośrednik poszukuje dla Spółki osób zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub użytkowego. W przypadku znalezienia przez pośrednika dla Spółki nabywcy lokalu, Spółka zobowiązana jest do zapłaty pośrednikowi określonej prowizji. W myśl postanowień umowy pośrednictwa Spółka wypłaca pośrednikowi prowizję w ciągu 14 dni od daty dostarczenia do Spółki przez pośrednika prawidłowo wystawionej faktury VAT. Pośrednik zobowiązany jest wystawić w/w fakturę VAT dopiero po otrzymaniu przez Spółkę od nabywcy lokalu pierwszej z wymagalnych płatności za nabyty przez niego lokal. Proces budowy lokalu mieszkalnego lub użytkowego jest długi i trwa zazwyczaj około kilkunastu miesięcy.

W związku z powyższym zdarza się, że np. umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego lub użytkowego podpisywana jest przez Spółkę z nabywcą lokalu w 2007 r., a do faktycznej sprzedaży lokalu (czyli do podpisania ze Spółką aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę lokalu) dochodzi dopiero w 2008 r.

W takiej sytuacji mamy do czynienia z następującymi zdarzeniami gospodarczymi:

1.  podpisanie umowy przedwstępnej przez Spółkę z nabywcą lokalu – 2007 r.,
2.  otrzymanie faktury VAT od pośrednika za usługę pośrednictwa w sprzedaży lokalu - 2007 r.,
3.  sprzedaż lokalu (= podpisanie aktu notarialnego) przez Spółkę na rzecz nabywcy lokalu - 2008 r.

W powyższej opisanej sytuacji obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje po stronie Spółki w 2008 r., tzn. w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu ze Spółki na nabywcę lokalu.

Spółka otrzymuje jednak fakturę VAT za pośrednictwo w 2007 r., Spółka ewidencjonuje tę fakturę w księgowości jako koszt sprzedaży w 2007 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszt usługi pośrednictwa w sprzedaży lokalu należy potraktować jako koszt bezpośrednio związany z przychodami Spółki?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatnicy zgodnie z art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami (czyli zgodnie z ustawą o rachunkowości), w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (…).

Koszt usługi pośrednictwa w sprzedaży lokalu wg Spółki należy potraktować jako koszt bezpośrednio związany z przychodami spółki. Zdaniem Spółki koszt usługi pośrednictwa należy zaliczyć do kosztów podatkowych w roku podatkowym, w którym spółka uzyskała przychód ze sprzedaży określonego lokalu (którego dotyczy usługa pośrednictwa). Mówi o tym art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

A zatem w omawianym przykładzie w 2007 r., Spółka powinna zaewidencjonować fakturę VAT za usługę pośrednictwa jako koszt sprzedaży w ewidencji księgowej, jednak do kosztów podatkowych Spółka powinna zaliczyć koszt tej usługi dopiero w 2008 r., czyli w roku podatkowym, w którym Spółka podpisze akt notarialny przenoszący własność lokalu ze Spółki na nabywcę lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Podstawę prawną kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów stanowi art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika, iż podstawowym warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest wykazanie, że zostały one faktycznie poniesione, w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a w momencie ich ponoszenia istniały przesłanki pozwalające na stwierdzenie, że wydatki te mogą przynieść podatnikowi przychody lub służyć zachowaniu albo zabezpieczeniu źródeł przychodów.

Spełnienie powyższych przesłanek w odniesieniu do zawartej przez Spółkę umowy pośrednictwa w pozyskaniu nabywców stanowi podstawowe kryterium możliwości zaliczenia poniesionych na jej podstawie wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przywołane powyżej obowiązujące od 1 stycznia 2007 r. wprowadzają wyraźny podział kosztów na koszty pośrednie i koszty bezpośrednie. Koszty bezpośrednie to koszty związane z konkretnym przychodem uzyskiwanym w danym roku podatkowym (np. koszt materiału użytego do wyprodukowania konkretnego wyrobu).

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka zajmuje się budową i sprzedażą lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych. Spółka zawarła umowę z firmą świadczącą usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zgodnie z którą, pośrednik poszukuje dla Spółki osób zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Wynagrodzenie z tytułu świadczonych usług pośrednictwa przysługuje pośrednikowi wówczas, gdy istnieją realne efekty w postaci zawarcia przez Spółkę z nabywcą umowy i wpłaceniu przez nabywcę pierwszej z wymagalnych płatności za nabyty lokal.

W związku z powyższym wydatki poniesione przez Spółkę w związku z umową pośrednictwa w sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych z firmą świadczącą usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości należy zaliczyć do kosztów bezpośrednich w roku podatkowym, w którym Spółka uzyskała przychód ze sprzedaży określonego lokalu (którego dotyczy usługa pośrednictwa).

Zgodnie z powyższym uregulowaniem podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów dla celów podatkowych, wszelkich wydatków, pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni związek z prowadzoną działalnością gospodarczą lub inną działalnością zarobkową, a ich poniesienie ma lub może mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Zatem kosztem uzyskania przychodów będą uzasadnione racjonalnie i gospodarczo nakłady i wydatki związane z działalnością gospodarczą podatnika, który przez ich poniesienie zmierza do osiągnięcia przychodów z tego źródła.

Budowę lokali i mieszkań przez Spółkę należy zatem traktować jako swego rodzaju działalność polegającą na wytworzeniu produktów przeznaczonych do sprzedaży. Wszelkie koszty związane z budową lokali i mieszkań, będą stanowić koszty uzyskania przychodów w momencie ich sprzedaży, ponieważ związane są niewątpliwie z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą i mają wpływ na wielkość osiąganego przychodu.

A zatem Spółka powinna zaliczyć koszt usługi pośrednictwa dopiero w 2008 r., czyli w roku podatkowym, w którym Spółka uzyskała przychód ze sprzedaży lokalu (którego dotyczy ta usługa pośrednictwa), i podpisze z nabywcą akt notarialny przenoszący własność lokalu na nabywcę lokalu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.