Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-937/10/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-01-12
Teza: Czy kwotę pożyczki mona uznać za wydatek na budowę domu?
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2010 r. (data wpływu 14 października 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 stycznia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2010 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 11 stycznia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 16 sierpnia 2010 r. wraz z żoną sprzedał Pan lokal mieszkalny uzyskując z tego tytułu kwotę 148.750 zł. Lokal ten nabyty został w dniu 19 kwietnia 2005 r. Odpłatnego zbycia ww. lokalu dokonano więc przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Na okoliczność powyższego złożył Pan we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w ustawowym okresie 2 lat przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe (budowę domu). Dom w stanie surowym otwartym, na który przeznaczyć chce Pan przychód zakupił przed sprzedażą mieszkania – w dniu 27 maja 2010 r. Na zakup domu uzyskał Pan pożyczkę od swojego pracodawcy w kwocie 95.000 zł. Umowa pożyczki została zawarta w dniu 24 maja 2010 r. Uzyskane ze sprzedaży lokalu środki pieniężne przeznaczył Pan na spłatę ww. pożyczki, która wraz z odsetkami wyniosła 97.018 zł 75 gr.

Końcowo wskazał Pan, że przychód w kwocie 148.750 zł, to połowa przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Drugą połowę, ze względu na fakt pozostawania we współwłasności ustawowej (małżeńskiej) otrzymała Pana żona.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1.  Czy ww. kwotę pożyczki Wnioskodawca może uznać za wydatek na budowę domu?
2.  Czy urząd skarbowy spłatę pożyczki w kwocie 97.018 zł 75 gr uzna za wydatek na cele mieszkaniowe?
3.  Czy pisemna umowa pożyczki jest dowodem potwierdzającym wydatek na powyższy cel?

Zdaniem Wnioskodawcy, jest możliwość odliczenia ww. pożyczki od przysługującej Jemu kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz ma prawo uznać pożyczkę za wydatek na budowę domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W zaistniałym stanie faktycznym zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wobec czego omawiana transakcja sprzedaży, która miała miejsce w dniu 16 sierpnia 2010 r. stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło do majątku wspólnego, skutki prawnopodatkowe jego zbycia należy w stosunku do Pana odnosić odpowiednio do połowy przychodu ze zbycia ww. lokalu.

Odnosząc się do zasad opodatkowania zbycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zmianami) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 2a tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolnymi od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

3.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

Należy również wskazać, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

1.  przeznaczonych na cele rekreacyjne,

5.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Ponadto, ustawodawca w art. 21 ust. 2a ustawy, jednoznacznie przesądził, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z zacytowanych wyżej przepisów wynika, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie go wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w zamkniętym katalogu zawartym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bądź spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej na powyższe cele.

W przypadku zatem przeznaczenia przychodu na spłatę kredytu lub pożyczki z umowy kredytowej powinno wynikać, że udzielona została ona na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). Ponadto, spłata musi dotyczyć kredytu lub pożyczki zaciągniętej w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Powyższe warunki wynikają jednoznacznie z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym od ich spełnienia oraz niezaistnienia przesłanki negatywnej określonej w art. 21 ust. 2a uzależnione jest prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, iż w dniu 16 sierpnia 2010 r. dokonał Pan wspólnie z żoną sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 19 kwietnia 2005 r. W międzyczasie, t.j. w dniu 27 maja 2010 r. nabył Pan dom w stanie surowym otwartym. Na zakup tego domu uzyskał Pan w dniu 24 maja 2010 r. pożyczkę od swojego pracodawcy w wysokości 95.000 zł. Uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środki pieniężne przeznaczył na spłatę pożyczki, która wraz z odsetkami wyniosła 97.018 zł 75 gr.

Odnosząc obowiązujące uregulowania prawne na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że kwota 97.018 zł 75 gr jaką Wnioskodawca uzyskał z tytułu sprzedaży mieszkania nie została wydatkowana na nabycie lub budowę domu, lecz na sfinansowanie zwrotu pożyczki zaciągniętej u pracodawcy na jego zakup. Wydatkowanie zaś przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę pożyczki udzielonej przez pracodawcę na zakup domu w stanie surowym otwartym nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pożyczka ta nie została bowiem zaciągnięta w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, tym samym nie został spełniony ustawowy warunek odnoszący się do podmiotu, który spłacanego kredytu lub pożyczki powinien udzielić.

Zatem, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowany na spłatę ww. pożyczki z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na postawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i e) cytowanej ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 28 ust. 1, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Natomiast w myśl art. 28 ust. 3, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.