Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.676.2021.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-09
Teza: Transakcja zbycia składników majątkowych, nieuznania ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

3 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania planowanego nabycia Nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 listopada 2021 r. (wpływ 30 listopada 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka", „Wnioskodawca”, „Nabywca”) zarejestrowaną, jako czynny podatnik podatku VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Spółka zamierza nabyć prawo własności nieruchomości galerii handlowej na podstawie umowy, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawca zamierza wykorzystać nabytą galerię handlową w prowadzonej działalności gospodarczej, tj. po nabyciu dokonać nakładów inwestycyjnych w postaci remontów/przebudowy i następnie dokonać zbycia nieruchomości.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem dostawy, obejmuje:

a) prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi 1/A oraz 1/B o całkowitym obszarze 0,0137 ha,

b) prawo własności działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi 2/C, 2/D oraz 2/E o całkowitym obszarze 0,5714 ha,

c) prawo własności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 2/A o całkowitym obszarze 0,2046 ha,

d) prawo własności działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi 3/A oraz 2/B o całkowitym obszarze 0,8313 ha,

e) prawo własności działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi 4/A oraz 4/B o całkowitym obszarze 0,0328 ha, wraz z prawem własności posadowionych na działkach budowli i budynków handlowych dla których Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste - w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość” lub „Galeria handlowa”.

Właścicielem Nieruchomości jest obecnie Spółka A (dalej: Dostawca). Podmiot ten również zarejestrowany jest, jako podatnik VAT czynny. Dostawca nabył uprzednio przedmiotową Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego 1 sierpnia 2016 r.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wskazać, iż mieszczące się w budynkach handlowych lokale użytkowe były przedmiotem umów najmu zawartych przez Dostawcę z poszczególnymi najemcami.

Spółka pragnie także wskazać, że składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie są również prowadzone księgi rachunkowe odrębne od pozostałych składników majątkowych Dostawcy. W związku z zawarciem niniejszej transakcji nie nastąpi także przejście na Nabywcę zakładu pracy, o którym mowa w art. 231 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U.2020.1320 t.j. z dnia 2020.07.30, dalej: Kodeks pracy), ponieważ pracownicy zatrudnieni w Galerii nie przejdą automatycznie do firmy Wnioskodawcy.

W związku z nabyciem praw do Nieruchomości, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych pomiędzy Dostawcą, a najemcami lokali użytkowych, jeśli w momencie dostawy umowy takie będą obowiązywać. Wstąpienie to odbędzie się z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U.2020.1320 t.j. z dnia 2020.07.30, dalej: Kodeks cywilny). W rezultacie, nastąpi również nabycie praw i obowiązków związanych z zabezpieczeniami prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności praw z gwarancji bankowych i gwarancji oraz poręczeń udzielonych przez najemców, a także oświadczeń najemców o poddaniu się egzekucji.

Dodatkowo przewiduje się, iż Nabywca nabędzie także następujące elementy związane z Nieruchomością:

‒ autorskie prawa majątkowe do projektu architektonicznego budynków i budowli stanowiących części składowe Nieruchomości,

‒ dokumentację związaną z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych oraz dokumentację techniczną.

Ponadto, przedmiotem dostawy będą także maszyny i urządzenia niezbędne dla funkcjonowania Budynku, tj. przykładowo: urządzenia przeciwpożarowe, wentylacyjne, alarmowe, a także wyposażenie Nieruchomości (m.in. wyposażenie toalet oraz zestawy mebli).

Planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie należności i zobowiązań Dostawcy (za wyjątkiem wskazanych powyżej zobowiązań wynikających z umów najmu, w odniesieniu do których dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków na Spółkę).

W szczególności, nie nastąpi przeniesienie zobowiązań wynikających z zaciągniętych przez Dostawcę kredytów, w tym hipoteki zaciągniętej przez Dostawcę na zakup Galerii handlowej od poprzedniego właściciela Nieruchomości.

Zgodnie z intencją stron, w wyniku dostawy, na Nabywcę nie zostaną przeniesione także:

‒ prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Dostawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Dostawca dokonuje rozliczeń z najemcami),

‒ środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

‒ zobowiązania na rzecz podmiotów trzecich powstałe do dnia dokonania dostawy (przykładowo względem dostawców mediów),

‒ księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

‒ firma Dostawcy (tj. nazwa jego przedsiębiorstwa),

‒ tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy,

‒ prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów:

‒ na zarządzanie Nieruchomością,

‒ na utrzymanie Nieruchomości,

‒ na administrowanie Nieruchomością,

‒ na dostawę mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy wody, usług telekomunikacyjnych itp.),

‒ na ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

‒ na usługi serwisowe związane z dostarczaniem do Nieruchomości świadczeń wymaganych zgodnie z umowami najmu oraz koniecznych do eksploatacji i utrzymania Nieruchomości (m.in. utrzymanie czystości),

‒ na świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, wskazane powyżej umowy zostaną rozwiązane, a należności i zobowiązania z nich wynikające nie będą przeniesione na Nabywcę.

W tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy nabywając wyżej opisaną Nieruchomość, będzie miał prawo do odliczenia VAT - w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT (po stronie Wnioskodawcy).

W piśmie uzupełniającym z 30 listopada 2021 r. odpowiadając na poniższe pytania Organu wskazali Państwo następująco:

1) Czy w momencie nabycia przez Sprzedającego działek gruntu nr 1/A, 1/B, 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/B, 4/A i 4/B budynki/budowle były już posadowione na ww. działkach:

‒ jeśli nie to kiedy budynki/budowle zostały wybudowane,

‒ czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania tych budynków/budowli?

ODP: Na wstępie należy zaznaczyć, iż zadane przez Organ podatkowy pytania nie dotyczą zastanej lub przeszłej sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawcy, który złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, tylko podmiotu trzeciego - spółki sprzedającej na rzecz Wnioskodawcy przedmiotową nieruchomość. Co więcej pytania nie dotyczą obecnej transakcji zakupu, dokonywanej przez Wnioskodawcę, ale tego co się działo z rzeczoną nieruchomością, kiedy była w posiadaniu Sprzedającego.

Mając na względzie, że pytania nie dotyczą Wnioskodawcy i jednocześnie mając na względzie fakt, iż jest on zobowiązany udzielić Organowi podatkowemu odpowiedzi na zadane pytania, Wnioskodawca według swojej najlepszej wiedzy wskazuje, że w momencie nabycia przez Sprzedającego działek gruntu nr 1/A, 1/B, 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/B, 4/A i 4/B budynki i budowle były już posadowione na ww. działkach.

2) Od kiedy budynki/budowle posadowione na ww. działkach są wynajmowane?

ODP: Wnioskodawca wskazuje, że budynki/budowle posadowione na ww. działkach są wynajmowane od co najmniej 10 lat.

3) Jakie dokładnie budynki/budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (Dz. U z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) znajdują się na działkach gruntu nr 1/A, 1/B, 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/B, 4/A i 4/B? Proszę wymienić te budynki/budowle (odrębnie dla każdej działki)

ODP: W podziale na poszczególne działki, Wnioskodawca przedstawia, jakie dokładnie budynki i budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego znajdują się na działkach:

‒ 1/A – droga,

‒ 1/B – droga,

‒ 2/A - Centrum Handlowe - Galeria … (nieruchomość zabudowa),

‒ 2/B - Centrum Handlowe - Galeria … (nieruchomość zabudowa),

‒ 2/C - Centrum Handlowe - Galeria … (nieruchomość zabudowa),

‒ 2/D - Centrum Handlowe - Galeria … (nieruchomość zabudowa),

‒ 2/E - Centrum Handlowe – Galeria … (nieruchomość zabudowa),

‒ 3/A - Centrum Handlowe – Galeria … (nieruchomość zabudowa),

‒ 4/A - droga,

‒ 4/B - droga.

4) Czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tych budynków/budowli?

ODP: Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tych budynków i budowli.

5) Czy w okresie 2 lat przed obecną sprzedażą Sprzedający ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli powyżej 30% wartości początkowej oraz czy od tych nakładów Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

ODP: Wnioskodawca wskazuje, że okresie 2 lat przed obecną sprzedażą Sprzedający ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli. Jednakże wartość tych nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynków/budowli. Odpowiadając zaś na druga część pytania Wnioskodawca wskazuje, że z uwagi na fakt, iż budynki/budowle były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT (wynajem), Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków.

6) Czy w przypadku ponoszenia przez Sprzedającego wydatków na ulepszenie budynków/budowli wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej, budynki/budowle te w stanie ulepszonym były oddane do użytkowania (należy wskazać do jakiej działalności były one wykorzystywane i w jakim okresie, tj. czy były wykorzystywane do działalności opodatkowanej, zwolnionej, czy do czynności niepodlegającej opodatkowaniu)?

ODP: Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 5 Wnioskodawca wskazuje, że nie wykonano ulepszeń budynków/budowli wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

**Pytanie**

Czy planowane nabycie Nieruchomości nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez co, do transakcji mają zastosowanie przepisy tej ustawy i gdy zostanie wystawiona faktura VAT Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego - w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT po stronie Wnioskodawcy?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Ostatecznie przedstawione/doprecyzowane w piśmie z 30 listopada 2021 r.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nabycie Nieruchomości nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i tym samym do transakcji stosuje się przepisy tej ustawy, a w konsekwencji w związku z zakupem do czynności opodatkowanych VAT Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia VAT z otrzymanej faktury.

Stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zatem w przypadku wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel towarem, jakim jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, to do takich czynności nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT.

A zatem w odniesieniu do powyższych towarów, transakcje kupna/sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca, jak wskazał na wstępie uważa, że w przedstawionym przez niego zdarzeniu przyszłym transakcja zakupu opisanej Nieruchomości nie stanowi nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa ww. art. 2 pkt 27e ustawy, a zatem nie może zostać wyłączona z regulacji przepisów ustawy o VAT.

Argumentując, dlaczego wskazana nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy w pierwszej kolejność wyjść od przywołania definicji całego przedsiębiorstwa, aby następnie móc ją skonfrontować z definicją pewnej wydzielonej, zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa.

W tym miejscu Wnioskodawca zauważa, że o ile przepisy ustawy o VAT definiują pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o tyle nie zawierają one definicji przedsiębiorstwa. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno zatem łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone materialne i niematerialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że dopiero organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach.

Z kolei, zgodnie z wyżej przywołanym art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot transakcji, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze w kontekście analizowanego zdarzenia przyszłego jest ustalenie, czy nabywany majątek będzie stanowił na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny będzie do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu Dostawcy.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wskazuje, iż podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań.

Zgodnie z powyższym, kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Aby móc ocenić, czy warunki te są spełnione, wyjaśnić należy, jak rozumie się powyższe płaszczyzny. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza więc, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące część przedsiębiorstwa powinny posiadać cechę zorganizowania. Z kolei wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie funkcjonalne należy zaś rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania; zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych; zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa, których dotyczyć będzie przedmiotowa transakcja, za jego zorganizowaną część w rozumieniu ww. art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższego Wnioskodawca uważa, że nabycie przedmiotowej Nieruchomości nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa (nie zawiera bowiem znacznej ilości składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa), ani nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ Nieruchomość nie będzie spełniała wszystkich wyżej opisanych warunków wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego.

Przede wszystkim należy zauważyć, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie funkcjonowała w strukturze organizacyjnej Dostawcy, jako dział, wydział, oddział, itp. W opisie zdarzenia przyszłego wskazano także, że w odniesieniu do składników majątku składających się na przedmiotową Nieruchomość nie były prowadzone księgi rachunkowe odrębne od pozostałych składników majątkowych Dostawcy. Zatem nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań tylko do zbywanej przez niego Nieruchomości. Wskazać także należy, że Nieruchomość nie jest zdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, tj. Wnioskodawca uprzednio musiałby ją uzupełnić o pewne elementy, w szczególności musiałby on podpisać umowy na zarządzanie, utrzymanie i administrowanie Nieruchomością, a także na dostawę mediów. Bez powyższego Nieruchomość nie mogłaby spełniać swoich funkcji, jako galeria handlowa.

Zwrócić należy uwagę, że w wyroku WSA w Szczecinie z 14 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Sz 1203/16 Sąd wskazał, iż: „(\`(...)\`) z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy do czynienia, gdy sprzedajemy zespół składników majątkowych, który sam w sobie od razu pozwala na prowadzenie działalności, a nie samą nieruchomość”.

Ten sam Sąd w wyroku z 13 lutego 2019 r., sygn. akt I SA/Sz 894/18 wskazał także, iż „(\`(...)\`) same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem, zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. Zespół przekazywanych składników powinien nabywcy umożliwiać kontynuowanie prowadzenia działalności bez zaangażowania jakichkolwiek środków”.

W przedmiocie transakcji związanych z kupnem/sprzedażą nieruchomości składających się na galerie handlowe Wnioskodawca prezentuje, że Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 września 2015 r., nr IPPP3/4512-677/15-2/RM, w zbliżonej do analizowanej sprawie także potwierdził stanowisko, zgodnie z którym zbycie galerii handlowo- usługowej, którego przedmiotem nie będą m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie dostawy mediów, ubezpieczenia, ochrony, utrzymania czystości, umowa o zarządzanie Nieruchomością, umowy rachunków bankowych Zbywcy, umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych oraz marketingowych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej oraz firma Zbywcy, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zauważa jednak, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym pewne wątpliwości może budzić także fakt, iż w związku z nabyciem praw do Nieruchomości, wstąpi on również we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych pomiędzy Dostawcą, a najemcami lokali użytkowych.

Zwrócić jednak należy uwagę, że wstąpienie to odbędzie się z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Wnioskodawca wskazuje zatem, że jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i nie podlega wyłączeniu przez strony umowy będącej podstawą zbycia Nieruchomości. W rezultacie, niezależnie o woli Nabywcy i Dostawcy, w momencie zawarcia przedmiotowej transakcji nastąpi także nabycie praw i obowiązków związanych z zabezpieczeniami prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności praw z gwarancji bankowych i gwarancji oraz poręczeń udzielonych przez najemców, a także oświadczeń najemców o poddaniu się egzekucji.

W nawiązaniu do powyższego, na uwagę zasługuje wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu interpretacja indywidualna z 29 kwietnia 2013 r., nr ILPPI/443-81/13-4/AWa, w której wskazał on, że „(\`(...)\`) w przypadku nabycia nieruchomości wraz z określonymi składnikami majątkowymi z nimi związanymi - z wyłączeniem takich składników jak: (i) zawarte przez zbywającego umowy z dostawcami mediów, pośrednikami nieruchomości, podmiotami świadczącymi na rzecz zbywającego usługi serwisowe dotyczące elementów wyposażenia budynku, (ii) inne wierzytelności i inne prawa majątkowe związane z nabywanymi nieruchomościami, (iii) zobowiązania wynikające z zawartych przez zbywającego umów o pracę, (iv) umowy ubezpieczenia, (v) środki pieniężne, (vi) umowa o rachunek bankowy zbywającego, (vii) księgi rachunkowe i podatkowe zbywającego, (viii) zawarte przez zbywającego umowy licencyjne oraz o świadczenie usług marketingowych, (ix) firma zbywającego - nie będzie stanowiło przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a wskazany powyżej zespół składników majątkowych obejmujących wyłącznie: Nieruchomości i ich przynależności, wraz z gwarancjami bankowymi i poręczeniami stanowiącymi zabezpieczenie należności Zbywającego oraz umowami najmu z najemcami powierzchni usługowo-handlowych, miejsc postojowych oraz lokali biurowych położonych w budynku posadowionym na ww. Nieruchomościach, nie uzyska samodzielności gospodarczej i nie będzie realizował jej w praktyce.

Tym samym, zespół ten nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Opisane składniki majątkowe stanowią jedynie sumę tych składników, brak im bowiem w stopniu dostatecznym cech zorganizowania.”

Tożsamo jak wyżej, w przypadku zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym (centrum handlowym), wypowiedział się również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 października 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.478.2018.1.MK. Również w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż w przypadku nabycia m.in. nieruchomości wchodzących w skład centrum handlowego (wraz z przejęciem umów najmu), nie dochodzi do sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa - nawet gdy nabywca kontynuuje działalność gospodarczą w zakresie najmu.

Reasumując, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy Wnioskodawca uważa, że planowanej transakcji będzie towarzyszył transfer gruntów wraz z budynkami i budowlami nieposiadającymi zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie dojdzie też do przeniesienia jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Dostawcy, poza wymaganymi na podstawie normy prawnej art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ponadto nie można powiedzieć, że składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem transakcji odznaczają się wystarczającą odrębnością organizacyjną i finansową z uwagi na fakt, iż:

‒ nie zostały one wyodrębnione w sposób organizacyjny w przedsiębiorstwie Dostawcy, tj. nie zostały one przyporządkowane do jakiejkolwiek definiowalnej jednostki organizacyjnej (działu, oddziału, etc.), nie są one w żaden odmienny od innych składników oznaczone w księgach, ewidencjach itp.,

‒ nie zostały one wyodrębnione w sposób finansowy w przedsiębiorstwie Dostawcy, tj. nie posiadają one ksiąg rachunkowych odrębnych od pozostałych składników majątkowych Dostawcy.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sprawie przedmiotem transakcji będą składniki majątkowe niespełniające definicji przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym planowana transakcja zakupu Nieruchomości stanowić będzie nabycie własności konkretnych składników majątkowych, a więc transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca podkreśla tutaj, że transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a zatem zastosowanie znajdzie stawka efektywna w wysokości 23% VAT.

Uzasadniając powyższe Wnioskodawca zauważa, że zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 14 ww. ustawy pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze uzupełniony, zgodnie z odpowiedzią na pytania Organu, opis zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zauważa, że obecna dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a obecną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym wyżej przywołane zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej transakcji.

Z kolei jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt. 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze uzupełniony, zgodnie z odpowiedzią na pytania Organu, opis zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zauważa, że Sprzedawcy, czyli dokonującemu obecnej dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nabytych obiektów. Zatem również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej transakcji.

Wnioskodawca uważa zatem, że w związku z przeznaczeniem dokonywanego zakupu do czynności opodatkowanych, będzie on miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, który będzie musiał zostać wykazany przez Sprzedającego na fakturze dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 1/A, 1/B, 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/B, 4/A i 4/B oraz budynków i budowli posadowionych na tych działkach.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6\. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7\. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przepis art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

‒ istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

‒ zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

‒ składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

‒ zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W opisanej sytuacji nie dokonają Państwo nabycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ja wynika z treści wniosku w związku z zawarciem niniejszej transakcji:

‒ nie nastąpi przejście na Nabywcę zakładu pracy, o którym mowa w art. 231 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U.2020.1320 t.j. z dnia 2020.07.30, dalej: Kodeks pracy),

‒ nabywca nie nabędzie praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Dostawcy,

‒ na nabywcę nie przejdą środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

‒ na Nabywcę nie zostaną przeniesione zobowiązania na rzecz podmiotów trzecich powstałe do dnia dokonania dostawy (przykładowo względem dostawców mediów),

‒ na Nabywcę nie zostaną przeniesione księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

‒ na Nabywcę nie zostanie przeniesiona firma Dostawcy (tj. nazwa jego przedsiębiorstwa), tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy,

‒ na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów:

‒ na zarządzanie Nieruchomością,

‒ na utrzymanie Nieruchomości,

‒ na administrowanie Nieruchomością,

‒ na dostawę mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy wody, usług telekomunikacyjnych itp.),

‒ na ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

‒ na usługi serwisowe związane z dostarczaniem do Nieruchomości świadczeń wymaganych zgodnie z umowami najmu oraz koniecznych do eksploatacji i utrzymania Nieruchomości (m.in. utrzymanie czystości),

‒ na świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

‒ przedmiot planowanej transakcji nie stanowi działu, oddziały, odrębnej jednostki organizacyjnej,

‒ dla przedmiotu transakcji nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe.

‒ planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie należności i zobowiązań Dostawcy (za wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów najmu, w odniesieniu do których dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków na Spółkę);

‒ nie nastąpi również przeniesienie zobowiązań wynikających z zaciągniętych przez Dostawcę kredytów, w tym hipoteki zaciągniętej przez Dostawcę na zakup Galerii handlowej od poprzedniego właściciela Nieruchomości.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Tym samym nie można uznać, że przedmiotowa transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Jak zostało wskazane we wniosku przez Wnioskodawcę składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej, itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie są również prowadzone księgi rachunkowe odrębne od pozostałych składników majątkowych Dostawcy.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego.

Zatem przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Dostawcy. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W konsekwencji, opisany we wniosku przedmiot transakcji, tj. Nieruchomość nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym nabycie Nieruchomości przez Państwa nie będzie stanowiło transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym planowana transakcja nabycia Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 1/A oraz 1/B, prawo własności działek gruntu nr 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/B, 4/A oraz 4/B wraz z prawem własności posadowionych na działkach budowli i budynków handlowych „Galeria handlowa”) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Tym samym, aby udzielić odpowiedzi na część pytania dotyczącą prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego - w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT po stronie Dostawcy wniosku należy przeanalizować, czy dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na mocy art. 2 pkt 14 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku:

dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku:

dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1

pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒ zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z wniosku wynika, że w momencie nabycia przez Sprzedającego działek gruntu nr 1/A, 1/B 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/A, 4/A i 4/B budynki i budowle były już posadowione na ww. działkach, ponadto Wnioskodawca wskazuje, że budynki/budowle posadowione na ww. działkach są wynajmowane od co najmniej 10 lat. W związku z powyższym nastąpiło pierwsze zasiedlenie Nieruchomości i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie ponad 2 lata. Jak zostało wskazane przez Wnioskodawcę, w okresie 2 lat przed obecną sprzedażą Dostawca ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli. Jednakże wartość tych nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynków/budowli. Ponadto z uwagi na fakt, iż budynki/budowle były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT (wynajem), Dostawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków.

W związku z powyższym, dla Transakcji polegającej na dostawie Nieruchomości zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. A zatem Transakcja dostawy Budynku i budowli, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości - zabudowanych działek nr 1/A, 1/B 2/C, 2/D, 2/E, 2/A, 3/A, 2/A, 4/A i 4/B - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

W związku z powyższym jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości lub w akcie notarialnym, Zainteresowani złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Zatem przy spełnieniu ww. warunków Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Nabywca i Dostawca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiotową nieruchomość w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wobec powyższego spełniona zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy, jaką jest związek dokonanego nabycia Nieruchomości z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Zatem Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Tym samym Nabywcy z tego tytułu będzie również przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy w sytuacji wystąpienia w okresie rozliczeniowym nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Wobec powyższego, stanowisko Państwa należało uznać za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Art. 14b § 3 ustawy Ordynacji podatkowej :

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).