Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-715/15/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-12-15
Teza: Dotyczy opodatkowania zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hotelu.
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; stawka; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 sierpnia 2015 r. (data wpływu 4 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z 23 listopada 2015 r. (data wpływu 25 listopada 2015 r.), oraz pismem z 8 grudnia 2015 r. (data wpływu 10 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – **jest nieprawidłowe**,
*   ustalenia stawki podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hotelu.

Wniosek został uzupełniony pismem z 23 listopada 2015 r. (data wpływu 25 listopada 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 13 listopada 2015 r. znak: IBPP1/4512-715/15/LSz oraz pismem z 8 grudnia 2015 r. (data wpływu 10 grudnia 2015 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca będący czynnym podatnikiem podatku VAT w dniu 26 lutego 2001 r. (na mocy aktu notarialnego rep. A…) objął w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntową położoną w \`(...)\` (jednostka ewidencyjna \`(...)\`, obręb nr …, utworzona z działki nr 793/26, nr 313/2 i nr 313/3) oraz nabył za kwotę 45.560 zł (po uwzględnieniu bonifikaty, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) własność znajdującego się na tej nieruchomości hotelu dla pracowników dydaktycznych przy ul. \`(...)\` Sprzedawcą nieruchomości był Skarb Państwa. Sprzedaż ww. nieruchomości budynkowej oraz oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie zostało przez sprzedawcę (Skarb Państwa) udokumentowane fakturą. Wnioskodawca nie otrzymał faktury i nie odliczył podatku naliczonego z tytułu tego zakupu. Płatność za przedmiotową transakcję nastąpiła na podstawie protokołu rokowań z 17 stycznia 2001 r. w sprawie przekazania w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym zabudowanej nieruchomości, o której mowa wyżej oraz na podstawie pisemnej dyspozycji Wnioskodawcy z dnia 26 stycznia 2001 r. dotyczącej przekazania środków finansowych za zakup ww. budynku. Następnie, decyzją Wojewody nr … z 20 marca 2007 r. stwierdzono, że Wnioskodawca (z mocy prawa) nabył własność opisanej powyżej nieruchomości gruntowej (jednostka ewidencyjna \`(...)\`, obręb nr … utworzona z działki nr 793/26, nr 313/2 i nr 313/3), którą uprzednio posiadał w użytkowaniu wieczystym.

Wnioskodawca poniósł nakłady na ulepszenie hotelu pracowniczego (zakup zasobników do budynku, modernizacja węzła ciepłej wody użytkowej, dostawa i montaż zaworu w węźle), które zostały oddane do użytkowania w 2003 r. na podstawie dokumentu OT. Nakłady te stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a ich łączna suma przekroczyła 30% wartości początkowej ww. budynku. Wnioskodawca nie posiadał prawa do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego z tytułu przedmiotowych zakupów.

W 2006 r. Wnioskodawca poniósł nakłady na ulepszenie rzeczonej nieruchomości. Nakłady polegały na montażu systemu antywłamaniowego w hotelu pracowniczym (przyjęcie do używania nastąpiło w 2006 r. na podstawie dokumentu OT). Wartość tego ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej przedmiotowego budynku. Wnioskodawca odliczył podatek naliczony z tytułu przywołanych nakładów w wysokości 765,67 zł.

Do 2006 r. w opisanym hotelu pracowniczym prowadzona była odpłatna działalność gospodarcza polegająca na wynajmie pokoi/mieszkań pracownikom dydaktycznym (zakwaterowanie na dłuższy okres osób pracujących) Wnioskodawcy za wynagrodzeniem (umowy miały najczęściej charakter długotrwały; były to umowy najczęściej ustne zawierane na podstawie tzw. przydziału). Świadczone usługi Wnioskodawca rozliczał na gruncie ustawy o VAT. Do końca kwietnia 2004 r. czynności te korzystały ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast od maja 2004 r. świadczenia były opodatkowane przez Wnioskodawcę 8% stawką podatku VAT. Od 2007 r. budynek nie jest w żaden sposób użytkowany przez Wnioskodawcę.

W 2007 r. oraz w 2008 r. Wnioskodawca uzyskał od Prezydenta Miasta pozwolenia na:

*   przebudowę ww. budynku wraz z instalacjami wewnętrznymi w celu zmiany sposobu jego użytkowania z hotelowego na mieszkalny wielorodzinny (decyzja nr … z 16 listopada 2007 r.);
*   przebudowę poddasza ww. budynku wraz z instalacjami wewnętrznymi w celu zmiany sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na mieszkalne (decyzja … z 29 stycznia 2008 r.).

Po uzyskaniu przywołanych pozwoleń, Wnioskodawca rozpoczął proces inwestycyjny mający na celu przebudowę rzeczonego obiektu. Do chwili obecnej poniósł on łączne nakłady w wysokości około 380.000 zł na drobne roboty budowlane (przy czym nakłady te, z uwagi na prowadzone prace w toku nie zostały oddane do użytkowania). Od przedmiotowych nakładów podatnik odliczał podatek naliczony według ustalonego wskaźnika proporcji.

Opisany powyżej budynek należy do grupowania 1130 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - Budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

W 2015 r. Wnioskodawca zadecydował o sprzedaży opisanej nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (czynnego podatnika podatku VAT). Dnia 30 lipca 2015 r. podpisano przedwstępną umowę sprzedaży (akt notarialny rep. A nr …) działki położonej w \`(...)\` obręb …, dz. \`(...)\` (utworzonej z działki nr 793/26, nr 313/2 i nr 313/3) zabudowanej opisanym powyżej budynkiem hotelu dla pracowników dydaktycznych. Przystępując do podpisania ww. umowy strony (tj. Wnioskodawca i nabywca) złożyły do Naczelnika Urzędu Skarbowego … oświadczenie z 24 lipca 2015 r. o wyborze opodatkowania dostawy budynku podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 23 listopada 2015 r. Wnioskodawca podał, że:

1.  Przedmiotem sprzedaży będą trzy zabudowane działki, tj. działki o numerach 793/26, 313/2, 313/3 położone w \`(...)\` obręb … \`(...)\` przy ul. \`(...)\` Działki zabudowane są jednym budynkiem hotelu dla pracowników dydaktycznych. Dnia 16 listopada 2007 r. Prezydent Miasta \`(...)\` wydał dla Wnioskodawcy ostateczną i nadal aktualną decyzję nr … zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia dla zamierzenia budowlanego pod nazwą: „\`(...)\`”. W dniu 29 stycznia 2008 r. Prezydent Miasta \`(...)\` wydał dla Wnioskodawcy ostateczną i nadal aktualną decyzję nr … zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego pod nazwą: „\`(...)\`”. Na opisanej nieruchomości jest realizowana inwestycja, w oparciu o powołane wyżej decyzje udzielające pozwolenia na budowę i w zgodzie z zatwierdzonymi w nich projektami budowlanymi.
2.  Wnioskodawca objął w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntową oraz nabył własność położonego na niej budynku (hotelu pracowniczego) na podstawie aktu notarialnego rep. A…. z 26 lutego 2001 r. Budynek został nabyty przez Wnioskodawcę na mocy umowy sprzedaży (zawartej w formie wyżej wymienionego aktu notarialnego). Następnie, na mocy decyzji Wojewody nr … z 20 marca 2007 r. stwierdzono, że Wnioskodawca (z mocy prawa) nabył własność posiadanej uprzednio w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca, jako nabywca, nie jest w stanie określić czy nabycie rzeczonego budynku stanowiło - w świetle obowiązujących wówczas przepisów - czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (nawet zwolnioną od podatku VAT), czy było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu tym podatkiem. Obowiązek ten ciążył bowiem na sprzedawcy. W momencie sprzedaży sprzedawca ustala czy transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i określa ewentualną wysokość tego opodatkowania (oraz sposób prawidłowego udokumentowania). W akcie notarialnym będącym podstawą odpłatnego nabycia budynku przez Wnioskodawcę nie wskazano, czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT lub zwolnieniu z tego podatku. Sprzedawca nie udokumentował także sprzedaży fakturą. Jednocześnie sprzedawcą był Skarb Państwa (instytucja reprezentująca państwo jako właściciela majątku państwowego w stosunkach cywilnoprawnych). W imieniu Skarbu Państwa działał Wojewoda. Transakcja odbyła się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca zakłada zatem, że transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
3.  Nabycia dokonano w oparciu o zawartą w formie aktu notarialnego (rep. A… z 26 lutego 2001 r.) umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży posadowionego na nim budynku hotelu dla pracowników dydaktycznych. Wnioskodawca nie posiada wiedzy dlaczego sprzedawca nie udokumentował sprzedaży fakturą. W akcie notarialnym będącym podstawą odpłatnego nabycia budynku przez Wnioskodawcę nie wskazano, czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT lub zwolnieniu z tego podatku. Sprzedawca nie udokumentował także zdarzenia fakturą. Jednocześnie sprzedawcą był Skarb Państwa (instytucja reprezentująca państwo jako właściciela majątku państwowego w stosunkach cywilnoprawnych). W imieniu Skarbu Państwa działał Wojewoda. Transakcja odbyła się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca zakłada zatem, że Sprzedawca nie wystawił faktury uznając, że transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
4.  Nakłady, które Wnioskodawca poniósł na ulepszenie hotelu pracowniczego w 2003 r. (zakup zasobników do budynku, modernizacja węzła ciepłej wody użytkowej, dostawa i montaż zaworu w węźle) były związane z odpłatną działalnością Wnioskodawcy zwolnioną z podatku VAT. Do końca kwietnia 2004 r. Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia z podatku VAT z tytułu najmu lokali w hotelu pracowniczym. Wnioskodawca nie był więc uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na cele działalności zwolnionej z VAT. Nakłady na ulepszenie nieruchomości poniesione w 2006 r. (tj. na montaż systemu antywłamaniowego w hotelu pracowniczym) zostały poniesione w celu świadczenia przez Wnioskodawcę już działalności opodatkowanej (od maja 2004 r. usługi najmu lokali w hotelu pracowniczym podlegały opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT). Dlatego też Wnioskodawca dokonywał odliczenia podatku naliczonego od przedmiotowych wydatków.
5.  W hotelu pracowniczym do 2006 r. była prowadzona działalność gospodarcza polegająca na odpłatnym wynajmie pokoi/mieszkań pracownikom dydaktycznym Wnioskodawcy. Usługi te do końca kwietnia 2004 r. korzystały ze zwolnienia od podatku VAT, a od maja 2004 r. były opodatkowane 8% stawką podatku VAT. W 2003 r. Wnioskodawca dokonał ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) rzeczonej nieruchomości o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej tegoż budynku. Zatem należy przyjąć, że wykonanie każdej umowy najmu po tej dacie wiązało się z pierwszym zasiedleniem wyżej wymienionej nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, do 2006 r. wynajmowany był cały budynek hotelu pracowniczego. Pokoje/mieszkania przydzielane były pracownikom na podstawie tzw. przydziału na rok akademicki trwający od 1 października do 30 września roku następnego. Przydział był odnawiany co roku, na podstawie analizy wniosku pracownika (badania jego uprawnienia do przydziału). W ramach przydziału pracownicy mogli korzystać z lokali oraz części wspólnych budynku (schodów, klatki schodowej, strychu itp.). Z części wspólnych nieruchomości mogli korzystać wszyscy poszczególni użytkownicy lokali/mieszkań. Należy zatem przyjąć, że w okresie między oddaniem do użytkowania ulepszenia z 2003 r., a zakończeniem świadczenia usług najmu w 2006 r., nastąpiło pierwsze zasiedlenie całego budynku hotelu. Tym samym, obecna planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego jej zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
6.  Czynność pierwszego zasiedlenia stanowiło oddanie do użytkowania pokoi i mieszkań w ramach umów najmu (tożsamych z długotrwałym odpłatnym zakwaterowaniem). Umowy najmu zawierane były na podstawie tzw. przydziału. Jednocześnie pracownikom dydaktycznym korzystającym z pokoi i mieszkań udostępniono wszystkie części wspólne obiektu. Umowy najmu zawierane były na podstawie tzw. przydziału.
7.  Nakłady na nieruchomość ponoszone od 2007 r., których wartość do chwili obecnej wyniosła w przybliżeniu 380 000 zł, nie zostaną oddane do użytkowania do dnia sprzedaży nieruchomości. Do chwili obecnej cały czas prowadzone są prace związane z tą nieruchomością. Obiekt zostanie sprzedany zanim ulepszenia te zostaną oddane do użytkowania.
8.  Wartość nakładów na przebudowę budynku o łącznej wysokości około 380.000 zł (ponoszonych od 2007 r.) wraz z ulepszeniem hotelu dokonanym w 2003 r. sumarycznie przekroczy 30% wartości początkowej ww. budynku. Niemniej jednak, nie sposób twierdzić, że nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę od 2007 r. do chwili obecnej stanowią ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nakłady te bowiem (jak wskazano również w pkt 7) nie zostaną oddane do użytkowania do dnia sprzedaży nieruchomości.
9.  Uzyskana w dniu 16 listopada 2007 r. decyzja pozwolenia na budowę nr … dotyczyła przebudowy przedmiotowego budynku bez zmiany sposobu użytkowania istniejącego poddasza nieużytkowego. Uzyskana w dniu 29 stycznia 2008 r. decyzja pozwolenia na budowę nr … dotyczyła przebudowy poddasza przedmiotowego budynku w celu zmiany sposobu użytkowania - z nieużytkowego na mieszkalne. Zgodnie z treścią tej decyzji oraz zatwierdzonym nią projektem budowlanym, roboty budowlane miały polegać na przebudowie poddasza na mieszkalne, a nie na budowie nowych mieszkań. Wykonane w latach 2010-2014 na podstawie wyżej wymienionych decyzji roboty budowlane jedynie rozpoczęły realizację projektów budowlanych. Polegały one w szczególności na:
    *   rozbiórce niespełniających wymogów technicznych kominów na odcinku poddasze-dach wraz z zabezpieczeniem otworów dachowych,
    *   rozbiórce starych warstw posadzkowych na klatce nr 1 i 2 oraz poddaszu wraz z wywozem gruzu.Poddasze jest w chwili obecnej nieużytkowe (tzn. nie są w nim wyodrębnione żadne odrębne lokale, części). Stanowi część wspólną budynku (tak jak klatka schodowa, wejście itp.).
10.  Nawiązując do zawartych w niniejszym piśmie wyjaśnień dotyczących pytań oznaczonych numerami 5 i 6, należy wskazać, że Wnioskodawca wynajmował (aż do 2006 r.) na rzecz pracowników dydaktycznych lokale w hotelu pracowniczym. Pokoje/mieszkania przydzielane były pracownikom na podstawie tzw. przydziału. W ramach przydziału pracownicy mieli prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości takich jak schody, klatki schodowe, poddasze itp. Tym samym, oddany do użytkowania w wykonaniu umów najmu (nawiązanych na podstawie przydziałów) został cały budynek. Powyższe oznacza, że w okresie od dokonania w 2003 r. ulepszenia o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej hotelu pracowniczego, aż do 2006 r. Wnioskodawca wynajmował hotel pracowniczy w całości. Zakwaterowanie, o którym mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, stanowi pojęcie tożsame z usługą najmu. Było to odpłatne zakwaterowanie pracowników dydaktycznych Wnioskodawcy (czas świadczenia niejednokrotnie trwał kilka lat).
11.  Do końca kwietnia 2004 r. (czyli w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług) do świadczonych usług Wnioskodawca stosował zwolnienie od podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca stwierdził, że skoro wynajem lokali w hotelu pracowniczym nie wiąże się z przeniesieniem ośrodka życiowego pracowników dydaktycznych oraz względem tych świadczeń nie ma zastosowania ochrona wynikająca z ustawy o ochronie lokatorów, to nie jest uprawniony do stosowania zwolnienia z podatku VAT w tym zakresie. Wnioskodawca uznał, że świadczone przez niego usługi mieszczą się w grupowaniu 55.90.12 PKWiU: Usługi świadczone przez hotele pracownicze (w grupowaniu tym mieści się zakwaterowanie tymczasowe lub długoterminowe w hotelach pracowniczych). Jednocześnie usługi związane z zakwaterowaniem (symbol PKWiU 55) zostały wymienione w poz. 163 Załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Na podstawie zaś art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, do towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%. W związku z powyższym, Wnioskodawca po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stosował 8% stawkę podatku VAT do realizowanych usług najmu lokali w hotelu pracowniczym (wraz z częściami wspólnymi tego budynku) mieszczących się w grupowaniu 55 PKWiU.
12.  Do końca kwietnia 2004 r. (czyli w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług) do świadczonych usług Wnioskodawca stosował zwolnienie od podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca stwierdził, że skoro wynajem lokali w hotelu pracowniczym nie wiąże się z przeniesieniem ośrodka życiowego pracowników dydaktycznych (oraz względem tych świadczeń nie ma zastosowania ochrona wynikająca z ustawy o ochronie lokatorów), to nie jest uprawniony do stosowania zwolnienia z podatku VAT w tym zakresie. Wnioskodawca uznał, że świadczone przez niego usługi mieszczą się w grupowaniu 55.90.12 PKWiU: Usługi świadczone przez hotele pracownicze (w grupowaniu tym mieści się zakwaterowanie tymczasowe lub długoterminowe w hotelach pracowniczych). Jednocześnie, usługi związane z zakwaterowaniem (symbol PKWiU 55) zostały wymienione w poz. 163 Załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Na podstawie zaś art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, do towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%. W związku z powyższym, Wnioskodawca od 2004 r. stosował 8% stawkę podatku VAT do realizowanych usług najmu lokali w hotelu pracowniczym (wraz z częściami wspólnymi tego budynku) mieszczących się w grupowaniu 55 PKWiU.
13.  Jak wynika z treści umowy przedwstępnej (akt notarialny rep. A nr …), strony (Wnioskodawca oraz jego kontrahent) zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 30 dni liczonych od dnia spełnienia wszystkich zastrzeżonych w tym akcie warunków szczególnych, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2015 r. Wnioskodawca zamierza zatem zawrzeć umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną) do 31 grudnia 2015 r. Dokładna data sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę nie jest jednak obecnie znana.

W uzupełnieniu wniosku z 8 grudnia 2015 r. Wnioskodawca podał, że w zakresie uzupełnienia udzielonej w pkt 7 i 8 odpowiedzi w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca pragnie wskazać, że wartość (matematyczna) wydatków poniesionych od 2007 r., na przedmiotową nieruchomość przekracza 30% wartości jej początkowej (wartość początkowa została ustalona jako wartość zakupu nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego i powiększona kolejno o nakłady dokonane w 2003 r.). Niemniej, tak jak Wnioskodawca wskazał w poprzednim piśmie, nakłady te nie zostaną oddane do użytkowania (przed dniem sprzedaży nieruchomości), gdyż nie są kompletne, prace nie są zakończone. Tym samym zdaniem Wnioskodawcy, nie można twierdzić, że nakłady te (tj. poniesione od 2007 r.) stanowią ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych (a tak, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozumieć ulepszenie w kontekście definicji wynikającej z analizy art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług).

Ponoszone przez Wnioskodawcę nakłady inwestycyjne na budynek opisany w złożonym wniosku o interpretację indywidualną, jakkolwiek w każdym roku trwania inwestycji przekroczyły kwotę 3.500 zł nie podwyższają jednak wartości początkowej budynku jako środka trwałego. Nie można bowiem zasadnie twierdzić, iż stanowią one ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Poniesione nakłady nie zostały przez Podatnika oddane do użytkowania w związku z niezakończonymi pracami inwestycyjnymi, ani nie zostaną oddane do użytkowania w przyszłości. Przedmiotem sprzedaży będzie bowiem nieruchomość wraz z niezakończoną w niej inwestycją.

U Wnioskodawcy dokonującego sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, poniesione wydatki będą stanowiły koszty zaniechanych inwestycji, które nie powiększają wartości początkowej budynku jako jego ulepszenie. Zgodnie z art. 15 ust. 4f ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej jako ustawa o PDOP), koszty zaniechanych inwestycji są potrącalne w dacie zbycia inwestycji lub ich likwidacji. Inwestycjami są środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości (art. 4a pkt 1 ustawy o PDOP). Z kolei zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o PDOF, powiększenia wartości początkowej środka trwałego dokonuje się już po zakończeniu ulepszeń, wraz z rozpoczęciem ich użytkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym względem planowanej sprzedaży zabudowanej nieruchomości Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy strony transakcji mają uprawnienie do wyboru tzw. opcji opodatkowania transakcji na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
3.  Czy w przypadku dokonania wyboru opcji opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca powinien zastosować preferencyjną (8%), czy też podstawową (23%) stawkę podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1. Zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanym przypadku, względem planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów podlega zasadniczo podstawowej 23% stawce podatku VAT. Jednakże, względem części dostaw ustawodawca przewidział zastosowanie stawki preferencyjnej lub też zwolnienia z podatku VAT. I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia z podatku VAT kluczowe znaczenie ma ustalenie momentu, w którym nastąpiło pierwsze zasiedlenie zbywanej nieruchomości. Przy czym, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia (w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W świetle przytoczonej regulacji, do pierwszego zasiedlenia budynku dochodzi z chwilą oddania go do korzystania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po:

*   wybudowaniu lub
*   dokonaniu ulepszenia o wartości równej lub przekraczającej 30% wartości początkowej tego budynku,

przy czym wydanie to ma nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT (np. w wyniku sprzedaży czy usługi najmu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT).

Jak wynika ze stanu faktycznego sprawy, Wnioskodawca nabył odpłatnie w dniu 26 lutego 2001 r. (na mocy aktu notarialnego rep. A…) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w \`(...)\` oraz prawo własności znajdującego sią na tej nieruchomości hotelu dla pracowników dydaktycznych przy ul. \`(...)\` Na podstawie Decyzji Wojewody z dnia 20 marca 2007 r. Wnioskodawca nabył z mocy prawa własność ww. nieruchomości gruntowej, którą uprzednio posiadał w użytkowaniu wieczystym. W 2003 r. Wnioskodawca poniósł nakłady na ulepszenie hotelu pracowniczego, których łączna suma przekroczyła 30% wartości początkowej budynku (nakłady na środek trwały zostały oddane do użytkowania w 2003 r.). Od wskazanych nakładów Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Następnie, Wnioskodawca nie ponosił już wydatków na ulepszenie budynku, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej (po uzyskaniu pozwoleń na przebudowę, Wnioskodawca rozpoczął proces inwestycyjny mający na celu przebudowę rzeczonego obiektu; do chwili obecnej poniósł łączne nakłady w wysokości około 380.000 zł na drobne roboty budowlane; przy czym nakłady te, z uwagi na prowadzone prace w toku nie zostały oddane do użytkowania).

Warto przy tym zauważyć, że do 2006 r. Wnioskodawca wynajmował odpłatnie pracownikom dydaktycznym pokoje/mieszkania znajdujące się w ww. hotelu pracowniczym (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT). Oznacza to, że Wnioskodawca oddał do korzystania przedmiotowy budynek w wykonaniu umów najmu (zawartych często ustnie z pracownikami, na podstawie tzw. przydziału) podlegających opodatkowaniu VAT. A zatem, przedmiotowe wydanie budynku do użytkowania nastąpiło w wykonaniu czynności opodatkowanych (najmu). Jednocześnie, sprzedaż rzeczonej nieruchomości nastąpi później niż 2 lata od daty dokonania pierwszego zasiedlenia (Wnioskodawca bowiem zawierał wskazane umowy najmu do 2006 r.), czyli wcześniej niż 2 lata przed planowaną obecnie sprzedażą zabudowanej nieruchomości. W związku z tym należy stwierdzić, że z chwilą oddania hotelu pracowniczego do użytkowania pierwszym najemcom, po dokonaniu przedmiotowego ulepszenia (czyli w 2003 r.), nastąpiło pierwsze zasiedlenie tego budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Inaczej mówiąc:

*   w 2001 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość budynkową,
*   w 2003 r. dokonał jej ulepszenia, gdzie łączna suma nakładów na ulepszenie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku (nakłady na środek trwały zostały oddane do użytkowania w 2003 r.),
*   po ww. ulepszeniu przez okres ponad 2 lat (aż do 2006 r.) budynek był wynajmowany w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w 2003 r. (po oddaniu nakładów do używania) nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie rzeczonego budynku.

Powyższe rozumienie pojęcia pierwszego zasiedlenia znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z 30 października 2014 r. (sygn. akt I FSK 1545/13) Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrywał sprawę fundacji, która na zakupionym gruncie wybudowała parking (budowlę). Parking od 1 czerwca 2009 r. był wykorzystywany przez fundację do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. ogólnodostępnego i odpłatnego wynajmowania miejsc parkingowych klientom indywidualnym (na podstawie abonamentu czy jednorazowego wydruku z kasy rejestrującej). Analizując opisany stan faktyczny NSA w pierwszej kolejności przypomniał, że art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a). Na podstawie zaś art. 12 ust. 1 lit. a) ww. dyrektywy, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, a w szczególności transakcji dostawy budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem.

NSA uznał, że definicja pierwszego zasiedlenia zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jest niezgodna z definicją wynikającą z unijnej regulacji w zakresie dodatkowego zastrzeżenia „w wykonaniu czynności opodatkowanych”. Na podstawie bowiem art. 12 ust. 2 zd. 3 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, lecz wyłącznie takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają odpowiednio, pięciu i dwóch lat. Zdaniem NSA, jedynym kryterium określającym zakres przedmiotowego zwolnienia na gruncie polskiej ustawy o VAT (oprócz pierwszego zasiedlenia) jest upływ czasu między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy (tj. zgodnie z art. 12 Dyrektywy 2006/112/WE). Przy czym, w opinii NSA, w rozpatrywanej sprawie powyższa analiza nie ma przesądzającego znaczenia, gdyż brak jest wątpliwości, że parking został wydany w wykonaniu czynności opodatkowanych (odpłatny najem).

NSA podkreślił również, że pojęcie „oddania do użytkowania” zawarte w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy rozumieć szeroko. Brak jest podstaw do stosowania w tym zakresie wąskiej cywilistycznej definicji użytkowania. Pojęcie pierwszego zasiedlenia powinno więc obejmować również oddanie nieruchomości do użytkowania w wyniku sprzedaży, najmu czy np. dzierżawy. Jak wskazał NSA: „Nie ma żadnego uzasadnienia dla takiego wąskiego rozumienia tego pojęcia na gruncie ustawy o VAT, jak rozumiane jest ono przez przepisy Kodeksu cywilnego (\`(...)\`). Zatem na gruncie ustawy o VAT każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, również poprzez czasowe korzystanie z miejsc parkingowych, spełnia drugi przewidziany w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT warunek konieczny do uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia”. W konkluzji NSA przyjął, że nie zachodzą żadne przesłanki uzasadniające różnicowanie sytuacji podmiotu, który przez okres dłuższy niż dwa lata wynajmuje parking na podstawie umowy najmu jednemu najemcy, od sytuacji podmiotu, który udostępnia taki parking na podstawie abonamentu czy jednorazowego wydruku z kasy rejestrującej. W obu bowiem przypadkach następuje wydanie nieruchomości do użytkowania w wykonywaniu czynności opodatkowanych.

Podobny problem rozpatrywany był również w wyroku NSA z 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14). W wyroku tym NSA ponownie podkreślił, że dodatkowe zastrzeżenie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” zawarte w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach unijnej Dyrektywy 2006/112/WE. Jak wskazał NSA, wskutek posłużenia się przez polskiego prawodawcę dodatkowym kryterium (tj. oddania w wykonaniu czynności opodatkowanych) doszło do nieuzasadnionego zawężenia definicji pierwszego zasiedlenia w stosunku do definicji unijnej, a zatem i do zawężenia zakresu zwolnienia z VAT dostaw nieruchomości na gruncie polskich regulacji.

NSA zauważył, że definicja pierwszego zasiedlenia zawarta w ww. przepisach Dyrektywy 2006/112/WE ma charakter autonomiczny, wobec czego pojęcie to powinno być rozumiane szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”, czyli nie tylko jako wydanie w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT. Polski ustawodawca, w opinii NSA, nie miał uprawnienia do ustalania dodatkowych warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w tym przypadku. Jedynie na mocy art. 12 ust. 2 zd. 2 ww. dyrektywy mógł on doprecyzować przedmiotowe kryterium w odniesieniu do przebudowy budynku, z czego jednak nie skorzystał. Jak stwierdził NSA w wyroku sygn. akt I FSK 382/14: „Mając na względzie powyższe wytyczne należy stwierdzić, że definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji „pierwszego zasiedlenia” wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W konsekwencji, NSA powołując się na uprawnienie sądów krajowych do dokonywania interpretacji prawa wewnętrznego przez pryzmat treści i celów Dyrektywy 2006/112/WE, tak by osiągnąć przewidziane w niej rezultaty, orzekł częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z unijnymi regulacjami w zakresie zastrzeżenia „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. To zdaniem NSA, niepotrzebnie różnicuje sytuację podatników, którzy po wybudowaniu budynku oddali jej część w najem, a pozostałą użytkowali na potrzeby własnej działalności gospodarczej, gdyż w istocie, w obu tych przypadkach dochodzi do korzystania z nieruchomości. Dlatego też NSA zalecił dokonać następującej wykładni przepisu art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT: „pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Biorąc zatem pod uwagę wyżej przedstawione regulacje Dyrektywy 2006/112/WE oraz prounijną wykładnię przepisów dokonaną przez NSA w wyrokach: sygn. akt I FSK 1545/13 i I FSK 382/14, należy stwierdzić, że z pierwszym zasiedleniem mamy do czynienia z chwilą wydania budynku do korzystania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi (bez względu na podstawę takiego przekazania w użytkowanie) po wybudowaniu lub ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej tej nieruchomości.

Jak wynika ze stanu faktycznego niniejszej sprawy, Wnioskodawca nabył własność hotelu dla pracowników dydaktycznych w 2001 r. na mocy aktu notarialnego rep. A…. W 2003 r. Wnioskodawca dokonał ulepszenia tego budynku, którego wartość przekraczała 30% jego wartości początkowej. Aż do 2006 r. Wnioskodawca wykorzystywał budynek do własnej działalności gospodarczej (najmu pokoi/mieszkania). Powyższe oznacza, że w związku z oddaniem budynku hotelu do użytkowania pierwszym najemcom po dokonaniu przedmiotowego ulepszenia doszło do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości. A zatem, w przedmiotowej sprawie do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości doszło w 2003 r., tj. wcześniej niż 2 lata przed planowaną obecnie sprzedażą zabudowanej działki.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie budynku hotelu pracowniczego miało charakter historyczny, tj. nastąpiło w 2003 r. Po tym okresie Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń nieruchomości, które przekraczałyby 30% jej wartości początkowej. Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa budynku hotelowego dla pracowników dydaktycznych nie będzie bowiem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Co więcej, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym, na podstawie przywołanego artykułu, grunt dzieli los prawny budynku lub budowli, które na nim zostały posadowione. Innymi słowy, grunt „przejmuje” niejako stawkę właściwą dla dostawy budynku na nim wzniesionego. Oznacza to, że przyszła dostawa zabudowanej nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę będzie całościowo podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 2. Pomimo spełniania ustawowych przesłanek umożliwiających zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać tzw. opcję opodatkowania. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 10 ustawy VAT, ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 można zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa wyżej, powinno zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 ustawy o VAT).

Z chwilą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości Wnioskodawca i nabywca (czynni podatnicy VAT) złożyli do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Zatem, Wnioskodawca będzie mógł opodatkować przyszłą dostawę zabudowanej nieruchomości według właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Ad. 3. Na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. W myśl art. 41 ust. 12 ustawy VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 (czyli 8%), stosuje się również do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. A zatem, sprzedaż nieruchomości podlega preferencyjnej 8% stawce podatku VAT, jeżeli jej przedmiotem są obiekty budowlane lub ich części zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Na mocy zaś art. 41 ust. 12a ww. ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Budynek należący do Wnioskodawcy stanowi budynek zbiorowego zamieszkania (dział 11 klasa 1130 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych), w związku z czym, stanowi on obiekt budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 pkt 12 oraz 41 ust. 12a ustawy o VAT. Względem jego dostawy należy zatem zastosować 8% stawkę podatku VAT.

W świetle art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, takiej samej stawce podatku jak dostawa budynku, podlega również dostawa gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony. A zatem, w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę powinna zostać opodatkowana 8% stawką podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **za nieprawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,**
*   **za prawidłowe – w zakresie ustalenia stawki podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości.**

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień dotyczących zastosowania prawidłowej stawki podatku dla dostawy działek nr 793/26, 313/2, i 313/3, zabudowanych budynkiem hotelu dla pracowników dydaktycznych, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że planuje dokonać sprzedaży działek nr 793/26, nr 313/2, i nr 313/3 zabudowanych budynkiem hotelu dla pracowników dydaktycznych. Wszystkie ww. działki wraz z budynkiem zostały nabyte przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i do takiej działalności były wykorzystywane. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Zatem w odniesieniu do tej sprzedaży Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika.

Wnioskodawca zamierza sprzedać budynek hotelu dla pracowników dydaktycznych zakwalifikowany przez Wnioskodawcę do grupowania PKOB 1130 – Budynki zbiorowego zamieszkania.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że budynek hotelowy znajdujący się na ww. działkach jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Zatem sprzedaż budynku wraz z gruntami, na których jest posadowiony – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast w myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednakże stosownie do art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów i świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie wniesiony aportem, sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno aport, sprzedaż, najem jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy czy najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewiduje – po spełnieniu określonych warunków – objęcie dostawy zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zatem jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży prawa użytkowania wieczystego 3 działek wraz z budynkiem hotelu dla pracowników dydaktycznych.

Z uwagi na powyższe Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy sprzedaż hotelu dla pracowników dydaktycznych położonego na działkach nr 793/26, nr 313/2 i nr 313/3 objęta będzie zwolnieniem od podatku VAT.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy. Jednakże dla zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, czy też nie.

Analizując powołaną w niniejszej interpretacji definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu, dzierżawy czy wniesienie aportem pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył 26 lutego 2001 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów nr 793/26, nr 313/2 i nr 313/3 wraz ze znajdującym się na tych działkach hotelem dla pracowników dydaktycznych. Opisany powyżej budynek należy do grupowania 1130 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - Budynki zbiorowego zamieszkania.

Sprzedawcą nieruchomości był Skarb Państwa. Sprzedaż ww. nieruchomości nie zostało przez sprzedawcę udokumentowana fakturą i Wnioskodawca nie odliczył podatku naliczonego z tytułu tego zakupu. Wnioskodawca zakłada, że sprzedawca nie wystawił faktury uznając, że transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca w 2003 r. poniósł nakłady na ulepszenie ww. hotelu pracowniczego, które zostały oddane do użytkowania. Nakłady te stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a ich łączna suma przekroczyła 30% wartości początkowej ww. budynku. Wnioskodawca nie posiadał prawa do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego z tytułu przedmiotowych zakupów.

W 2006 r. Wnioskodawca poniósł nakłady na ulepszenie ww. budynku. Wartość tego ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej tego budynku. Wnioskodawca odliczył podatek naliczony z tytułu przywołanych nakładów. Do 2006 r. w opisanym hotelu pracowniczym prowadzona była odpłatna działalność gospodarcza polegająca na wynajmie pokoi/mieszkań pracownikom dydaktycznym (zakwaterowanie na dłuższy okres osób pracujących) Wnioskodawcy za wynagrodzeniem. Świadczone usługi Wnioskodawca rozliczał na gruncie ustawy o VAT. Wynajmowany był cały budynek hotelu pracowniczego.

W 2007 r. oraz w 2008 r. Wnioskodawca uzyskał od Prezydenta Miasta pozwolenia na:

*   przebudowę ww. budynku wraz z instalacjami wewnętrznymi w celu zmiany sposobu jego użytkowania z hotelowego na mieszkalny wielorodzinny;
*   przebudowę poddasza ww. budynku wraz z instalacjami wewnętrznymi w celu zmiany sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na mieszkalne.

Po uzyskaniu przywołanych pozwoleń, Wnioskodawca rozpoczął proces inwestycyjny mający na celu przebudowę przedmiotowego budynku bez zmiany sposobu użytkowania istniejącego poddasza nieużytkowego. Roboty budowlane miały polegać na przebudowie poddasza na mieszkalne, a nie na budowie nowych mieszkań. Do chwili obecnej Wnioskodawca poniósł łączne nakłady w wysokości około 380.000 zł (przy czym nakłady te, z uwagi na prowadzone prace w toku nie zostały oddane do użytkowania). Od przedmiotowych nakładów podatnik odliczał podatek naliczony według ustalonego wskaźnika proporcji.

Wnioskodawca wskazał, że wartość wydatków poniesionych od 2007 r., na przedmiotową nieruchomość przekracza 30% wartości jej początkowej (wartość początkowa została ustalona jako wartość zakupu nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego i powiększona kolejno o nakłady dokonane w 2003 r.).

W 2015 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość na rzecz czynnego podatnika podatku VAT. Dnia 30 lipca 2015 r. podpisano przedwstępną umowę sprzedaży, w której strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 30 dni liczonych od dnia spełnienia wszystkich zastrzeżonych w tym akcie warunków szczególnych, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2015 r. Dokładna data sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę nie jest jednak obecnie znana.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania przedmiotowego budynku hotelu dla pracowników dydaktycznych (lub jego części) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (lub jego część) został sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę.

Z wniosku wynika, że po przeprowadzonym w 2003 r. ulepszeniu ww. budynku, którego wysokość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i po ulepszeniu budynku w 2006 r., które nie przekroczyło 30% wartości początkowej tego budynku, Wnioskodawca ponosił od 2007 r. wydatki na ulepszenie ww. budynku, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku (w wysokości ustalonej jako wartość zakupu nieruchomości powiększona o nakłady dokonane w 2003 r.). Wnioskodawca podał, że nakłady nie zostały oddane do użytkowania przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli zatem Wnioskodawca zmodernizował od 2007 r. budynek i nakłady na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten zostanie oddany do użytkowania, tj. sprzedany, oznacza to, że dostawa ta zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca dokona bowiem sprzedaży budynku wraz z poniesionymi przez niego nakładami ulepszeniowymi, które do dnia sprzedaży przekroczą 30% wartości początkowej budynku (ustalona jako wartość zakupu nieruchomości powiększona o nakłady dokonane w 2003 r.).

Biorąc pod uwagę, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia - dostawa budynku nie będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa nieruchomości zabudowanej spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Ponieważ w niniejszej interpretacji wykazano, że dostawa budynku, będzie dostawą niekorzystającą ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, badanie czy strony transakcji mają uprawnienie do wyboru tzw. opcji opodatkowania transakcji na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - jest bezprzedmiotowe.

Odnośnie kwestii opodatkowania sprzedaży ww. nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z przywołanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu w 2001 r. przedmiotowego budynku. Jednak Wnioskodawca poniósł wydatki od 2007 r. na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nakładów ponoszonych na ulepszenie budynku poniesionych w 2006 r. i od 2007 r. Nie został więc spełniony wymieniony w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, warunek uprawniający do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla tej dostawy.

Jednocześnie w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, bowiem Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowego budynku w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wobec powyższego dostawa całego budynku hotelu dla pracowników dydaktycznych sklasyfikowanego w PKOB pod symbolem 1130 – Budynki zbiorowego zamieszkania, posadowionego na 3 działkach nr 793/26, 313/2 i 313/3 będzie podlegać opodatkowaniu według preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8% VAT do całości dostawy na podstawie art. 41 ust. 2 i art. 41 ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT.

W tej sytuacji również dostawa prawa wieczystego użytkowania działek nr 793/26, 313/2 i 313/3 na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według 8% stawki podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że „planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę powinna zostać opodatkowana 8% stawką podatku VAT”, należało uznać za prawidłowe. Zaznaczyć jednak należy, że zastosowanie tej stawki w przedmiotowej sprawie jest obligatoryjne i nie wynika z rezygnacji przez Wnioskodawcę ze zwolnienia i wyboru tzw. opcji opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.