Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-374/12-4/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-09-19
Teza: 1.Co z przypadku Wnioskodawczyni będzie przychodem do opodatkowania (czy sam czynsz w wysokości 800 zł miesięcznie, czy również wszystkie opłaty eksploatacyjne płacone przez najemcę związane z użytkowaniem lokalu)? 2.Czy kaucja podlega w przypadku Wnioskodawczyni opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: czynsz; kaucja; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2012 r. (data wpływu 21 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 września 2012 r. (data wpływu 11 września 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z czym pismem z dnia 5 września 2012 r., Nr IPTPB1/415-374/12-2/KO, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wystąpił o uzupełnienie wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 5 września 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 7 września 2012 r.), Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 10 września 2012 r. (data wpływu 11 września 2012 r.), które nadane zostało w polskiej placówce operatora publicznego w dniu 10 września 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym od osób fizycznych. Wynajmuje lokal mieszkalny, za który otrzymuje czynsz najmu. Najemca pokrywa również koszty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu zgodnie z umową. Opłaty te co miesiąc przelewa na konto Wnioskodawczyni, a Ona osobiście dokonuje opłat do Zakładu Energetycznego i do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wnioskodawczyni cytuje fragment umowy zawartej z najemcą:

Art. 4

1.  Najemca będzie płacił Wynajmującemu miesięcznie z góry do 12 dnia każdego miesiąca czynsz najmu w wysokości 800 zł na konto bankowe Nr …
2.  Niezależnie od czynszu najmu, Najemca będzie pokrywał opłaty eksploatacyjne należne Wspólnocie Mieszkańców z tytułu: dostarczania energii elektrycznej, energii cieplnej, zimnej i ciepłej wody, wywozu śmieci i innych kosztów. Najemca pokrywał będzie opłaty eksploatacyjne lokalu stosownie do stawek określonych przez Wspólnotę Mieszkańców i dostawców mediów, miesięcznie, z góry do 12 dnia każdego miesiąca, do rąk Wynajmującego.

Art. 5

1.  Kaucja, o której mowa w ust. 1 zostanie zwrócona najemcy w terminie 30 dni od dnia zwrotu lokalu wynajmującemu po uprzednim rozliczeniu należności przysługujących wynajmującemu lub kosztów egzekucji opróżnienia lokalu …”

W uzupełnieniu wniosku z dnia 10 września 2012 r. Wnioskodawczyni dodała, iż jest właścicielką lokalu, który wynajmuje w celach mieszkalnych. Opłaty eksploatacyjne jakie pokrywa najemca, należne Wspólnocie Mieszkaniowej dotyczą dostarczania energii cieplnej (c.o.), zimnej i ciepłej wody, wywozu śmieci oraz innych kosztów tj. ochrony obiektu, funduszu remontowego, ścieków, eksploatacji oraz opłat należnych za dostarczanie energii elektrycznej, które również pokrywa najemca do Zakładu Energetycznego.

Wnioskodawczyni wskazała też, iż kaucja jest to kwota pieniężna, jaką płaci najemca na początku najmu lokalu i podlega ona zwrotowi po rozwiązaniu umowy najmu w całości, chyba że zostanie wcześniej wykorzystana przez wynajmującego na poczet przysługujących mu należności, np. niezapłaconego czynszu przez najemcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Co z przypadku Wnioskodawczyni będzie przychodem do opodatkowania (czy sam czynsz w wysokości 800 zł miesięcznie, czy również wszystkie opłaty eksploatacyjne płacone przez najemcę związane z użytkowaniem lokalu)?
2.  Czy kaucja podlega w przypadku Wnioskodawczyni opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty eksploatacyjne nie są Jej przychodem i nie powinna od nich płacić podatku zryczałtowanego. Wyżej wymienione koszty w całości pokrywa najemca zgodnie z umową, chociaż przesyła je na konto bankowe Wnioskodawczyni, z którego trafiają do Wspólnoty Mieszkaniowej i do Zakładu Energetycznego. Jest to związane z tym, że rachunki wystawiane są na nazwisko Wnioskodawczyni jako właściciela lokalu i Ona je osobiście reguluje.

Poza tym Wnioskodawczyni ma większą kontrolę nad tym, że zostaną one rzeczywiście zapłacone, ponieważ robi to osobiście.

Jeżeli chodzi o kaucję, to zdaniem Wnioskodawczyni jest podatkowo neutralna. Ponieważ, jak wynika z umowy, podlega zwrotowi po rozwiązaniu umowy między stronami, dlatego Wnioskodawczyni nie powinna płacić od niej podatku, chyba że zostanie wykorzystana na poczet przysługujących Jej należności.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 10 września 2012 r. Wnioskodawczyni dodała, iż przychodem w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest wyłącznie czynsz za najem. Natomiast otrzymane przez podatnika od najemcy należności z tytułu opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej i opłat eksploatacyjnych nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem, ponieważ najemca został zobowiązany w umowie do ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika z tego, że podstawą tworzenia przychodu z najmu jest fakt zawarcia odpowiedniej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z najmem ponoszone przez najemcę nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczące się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobna interpretacja tej kwestii została wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 3 lutego 2009 r. Nr IPPB1/415-12/09-3/KS.

Wnioskodawczyni dodała również, iż kaucja zabezpieczająca uiszczana przez najemcę na rzecz wynajmującego, służąca zabezpieczeniu wykonania umowy, nie jest przychodem podlegającym opodatkowaniu, ponieważ podlega zwrotowi i nie dotyczy ona należności za wykonaną usługę najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisów art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, iż podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: energia elektryczna, woda, gaz, ścieki, wywóz śmieci, opłata za abonament telewizyjny czy ochrona obiektu), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Takie dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Na podstawie art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków do Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu dostarczania energii cieplnej (c.o.), zimnej i ciepłej wody, wywozu śmieci, ochrony obiektu, funduszu remontowego i ścieków oraz opłat należnych za dostarczanie energii elektrycznej. Wnioskodawczyni jest tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat stałych, jak i opłat eksploatacyjnych, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, a tym samym nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie uiszczania niniejszych opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową i usługodawcami. Tym samym opodatkowaniu podlegać będzie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Odnosząc się natomiast do zagadnienia związanego z powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawczyni z tytułu wpłaconej przez najemcę kaucji wyjaśnić należy, że w przepisach prawa podatkowego nie zostało zdefiniowane pojęcie „kaucji”. Natomiast zgodnie z definicją słownikową, za kaucję można uznać pewną sumę pieniężną złożoną jako gwarancję (zabezpieczenie) otrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie w razie jego niedopełnienia.

Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów.

Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem o charakterze zwrotnym, a zatem obojętnym z punktu widzenia obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jest jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast uiszczane przez najemcę należności, o których mowa we wniosku – skoro z umowy najmu wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – są wyłączone z podstawy opodatkowania.

Również kaucja otrzymana przez Wnioskodawczynię z tytułu zabezpieczenia przedmiotu najmu od ewentualnych szkód nie stanowi przychodu Wnioskodawczyni podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.