Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-240/11-8/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-05-27
Teza: Opodatkowanie przez spadkobiercę przychodu ze sprzedaży nieruchomości, z której uprzednio zostali wywłaszczeni spadkodawcy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadkobiercy; spadkodawca; wywłaszczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 7-art. 44

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12.02.2011 r. (data wpływu 24.02.2011 r.) uzupełnionym pismem (data nadania 10.05.2011 r., data wpływu 11.05.2011 r. złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-240/11-2/IF z dnia 28.04.2011 r. (data nadania 28.04.2011 r., data doręczenia 04.05.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przez spadkobiercę przychodu ze sprzedaży nieruchomości, z której uprzednio zostali wywłaszczeni spadkodawcy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przez spadkobiercę przychodu ze sprzedaży nieruchomości, z której uprzednio zostali wywłaszczeni spadkodawcy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Na mocy decyzji Prezydenta Miasta zwrócono spadkobiercom byłych właścicieli 0,459 części kamienicy składającej się z 4 lokali komunalnych z lokatorami, 2 pustostanów oraz 2 wynajętych garaży. W budynku jest wspólnota mieszkaniowa, która co miesiąc obciąża właściciela powyższych lokali notą obciążeniową w związku z kosztami wynikającymi z obsługi lokali (woda, centralne itp.). Wpłaty lokatorów obecnie przekraczają kwotę wymagana przez wspólnotę na ok. 700 zł miesięcznie. Nowi właściciele to grupa 15 osób mających udziały (od 1,25% do 30%) w przypadającej im części budynku.

Pismem z dnia 09.05.2011 r. (data wpływu 11.05.2011 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała, iż w wyniku szeregu spadkobrań, z których ostatnie miało miejsce w 2002 r. odziedziczyła udziały budynku, który 29.04.2011 r. został notarialnie zwrócony spadkobiercom byłych właścicieli. Od 10.01.2011 r., tzn. od protokolarnego zwrotu przez miasto spadkobiercom byłych właścicieli (w tym Wnioskodawczyni) lokali komunalnych w budynku, najemcy płacą comiesięczny czynsz nowym właścicielom (tzn. m. in. Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni (razem z pozostałymi właścicielami) płaci administratorowi wspólnoty mieszkaniowej należności zgodnie z comiesięczną notą obciążeniową (eksploatacja, centralne itp.). Co miesiąc, w wyniku powyższej regulacji zobowiązań wobec wspólnoty, zostaje nadwyżka z płaconego przez najemców czynszu w wysokości ok. 700 zł. Udział Wnioskodawczyni w części komunalnej budynku (więc i w dochodach) wynosi 30%. Szacowany dochód miesięczny Wnioskodawczyni wynosi więc ok. 210 zł, a roczny 2 500 zł.

Pismem z dnia 24.05.2011 r. Wnioskodawczyni doprecyzowała, że dochód z najmu lokali zamierza rozliczać na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  W jaki sposób Wnioskodawczyni ma regulować swoje zobowiązania podatkowe wynikające z czerpania dochodu z wyżej opisanego najmu?
2.  W jaki sposób Wnioskodawczyni ma regulować swoje zobowiązania podatkowe wynikające z czerpania dochodu z wyżej opisanego najmu, jeśli czynsze najemców zostaną podwyższone tak, że pod koniec roku np. w październiku sumaryczny dochód z tytułu najmu przekroczy 3 091 zł?
3.  Czy Wnioskodawczyni powinna przy sprzedaży tych lokali zapłacić podatek dochodowy?
4.  Czy Wnioskodawczyni powinna przy sprzedaży tych lokali zapłacić jakiś inny podatek?

Odpowiedź na pytanie trzecie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania pierwszego, drugiego i czwartego zostanie rozpatrzony odrębnie.

Ad. 3 Zdaniem Wnioskodawczyni, ponieważ zwrot nastąpił w związku z rażąco naruszającym prawo zagarnięciem nieruchomości przez władze państwowe na mocy dekretu z 1947 r. i zwrot jest przywróceniem stanu prawidłowego, więc przyjmuje się jakby budynek był cały czas własnością swoich prawowitych właścicieli.

W opinii Wnioskodawczyni, przy sprzedaży lokali nie powinna ona płacić podatku dochodowego (od czasu spadkobrania w wyniku którego nabyła prawa do budynku minęło więcej niż 5 lat).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w wyniku szeregu spadkobrań, z których ostatnie miało miejsce w 2002 r. odziedziczyła udziały w budynku, który na mocy decyzji Prezydenta Miasta w dniu 29.04.2011 r. został notarialnie zwrócony spadkobiercom byłych właścicieli.

Dla rozpatrywanej sprawy istotna jest więc kwestia, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niezbędne jest więc ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w prawie własności nieruchomości (działki budowlanej), a w konsekwencji rozstrzygnięcie kwestii, czy stwierdzenie braku podstaw do przejęcia powyższej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i potwierdzenie własności spadkobierców byłych właścicieli stanowi jej nabycie w myśl powołanego wyżej artykułu 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia, czy też utraty prawa własności.

W sytuacji, gdy dochodzi do zwrotu bezprawnie zajętej nieruchomości spadkobiercom osób, którym tę nieruchomość odebrano, wówczas prawo do zwrotu znajduje swe źródło w nabyciu spadku.

Spadek jest instytucją regulowaną przepisami zawartymi w księdze czwartej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Artykuł 924 tej ustawy stanowi, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Natomiast zgodnie z jego art. 925, spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Mając na uwadze ww. regulacje prawne stwierdzić należy, iż skoro spadek, stanowiący ogół majątkowych praw i obowiązków zmarłego (art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego) otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i według tej daty spadkobierca nabywa spadek, za dzień nabycia rzeczy lub praw w drodze spadku należy rozumieć dzień jego otwarcia.

Instytucja prawna zwrotu nieruchomości uprzednio wywłaszczonej w drodze decyzji administracyjnej była przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych (np. uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 17 grudnia 1996r. sygn. FPS 7/96, wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 lipca 2008r. sygn. III SA/Wa 582/08). Sądy administracyjne zgodnie orzekają, iż: „Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe”. W związku z tym nie następuje nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w momencie zwrotu nieruchomości. Ma miejsce restytucja stosunków prawnych sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców.

Istotny dla przedmiotowej sprawy jest wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 lipca 2008 r. sygn. III SA/Wa 582/08, w którym Sąd orzekł, iż: „Zwrot nieruchomości dla spadkobierców w 2007r., w tym także dla Skarżącej skutkował tym, że w spadku nabyła nie roszczenie, lecz prawo własności części nieruchomości”.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż nabycie udziałów w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu śmierci spadkodawców Wnioskodawczyni, z których ostatnie miało miejsce w 2002 r. W związku z tym, planowana sprzedaż przedmiotowych udziałów w nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie upłynęło już 5 lat.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.