Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.333.2021.5.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-17
Teza: Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntów i własności naniesień) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ze względu na fakt, że Strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

3 września 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z odrębną własnością naniesień.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 29 listopada 2021 r. (wpływ 29 listopada 2021 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący, Nabywca) zamierza zakupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – A. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający, Zbywca) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (gruntów) położonej w W. oraz odrębną własność znajdujących się na niej obiektów (budynków/budowli/urządzeń budowlanych) (dalej: Nieruchomość).

Status/historia Nieruchomości

Budynki i Naniesienia – wraz z prawem wieczystego użytkowania Działek (gruntów), na których są one posadowione (pojęcia zdefiniowane poniżej) – zostały nabyte przez Sprzedawcę od poprzedniego właściciela – C. S.A. (dalej: Poprzedni właściciel) – na podstawie umowy sprzedaży z 14 grudnia 2018 r. Sprzedaż Budynków i Naniesień wraz z Działkami (gruntami) została opodatkowana w całości według podstawowej stawki podatku od towarów i usług (23%) – z uwagi na rezygnację przez Sprzedawcę i Poprzedniego właściciela ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony w związku z wydatkami na nabycie Nieruchomości.

Przed sprzedażą Nieruchomości do aktualnego Sprzedającego, Poprzedni właściciel użytkował ją w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w szczególności oddając ją w dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy z 10 kwietnia 2014 r. (dalej: Umowa dzierżawy). Umowa ta dotyczyła całej Nieruchomości, tj. obejmowała również pozostałe obiekty znajdujące się na Działkach. Wydanie Nieruchomości dzierżawcy (dalej: Dzierżawca) w wykonaniu ww. Umowy dzierżawy miało miejsce 2 czerwca 2014 r. Umowa dzierżawy została rozwiązana przez Poprzedniego właściciela i Dzierżawcę 30 kwietnia 2015 r.

Nieruchomość stanowi obecnie dwie działki ewidencyjne, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), tj.:

\- działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 17.346 m2 (dalej: Działka 1),

\- działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 110 m2 (dalej: Działka 2; łącznie z Działką 1 jako: Działki).

Teren, na którym znajdują się Działki, nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do terenu Działek w latach 2016-2018 wydanych zostało kilka decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na fakt, że decyzje te zostały uchylone lub zaskarżone, na dzień złożenia wniosku żadna z nich nie jest ostateczna.

Na Działce 1 znajdują się obecnie następujące obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane):

1) budynek handlowo-usługowy, wybudowany w latach 70-tych XX w. (dalej: Budynek 1) :

\- Budynek 1 w obecnym kształcie stanowi konsekwencję podziału działki o nr ewidencyjnym (…) (tj. działki, z podziału której powstały m.in. Działki), który miał miejsce w 2012 r.; w wyniku podziału działki o nr ewidencyjnym (…) podziałowi uległ również posadowiony na niej budynek (linia podziału działek przebiegała bowiem przez ten budynek), którego część (wynosząca 53,15% powierzchni) stanowi obecnie Budynek 1 (pozostała część budynku, która w wyniku podziału znalazła się na sąsiedniej działce ewidencyjnej, została rozebrana),

\- po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego w grudniu 2018 r. Budynek 1 nie był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedającego (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, nakłady o charakterze ulepszeniowym, których łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej, były natomiast ponoszone w odniesieniu do Budynku 1/budynku, z którego wyłonił się Budynek 1, przez Poprzedniego właściciela oraz najemcę Nieruchomości przed 2012 r. (przy czym Zainteresowani wskazują, że okoliczność poniesienia nakładów ulepszeniowych na Budynek 1 pozostaje bez wpływu na konkluzje zaprezentowane w uzasadnieniu wniosku); w przeszłości Budynek 1 był w całości wykorzystywany przez Poprzedniego właściciela na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w tym w zakresie najmu/dzierżawy znajdującej się w nim powierzchni (w szczególności na podstawie Umowy dzierżawy).

2) budynek handlowo-usługowy wybudowany w 1997 r. (dalej: Budynek 2; razem z Budynkiem 1 jako: Budynki) :

\- Budynek 2 został wybudowany przez najemcę gruntu (ówczesnej działki o nr ewidencyjnym (…)), jako inwestycja na obcym gruncie; nakłady na wybudowanie Budynku 2 zostały odkupione od najemcy przez Poprzedniego właściciela w 2012 r.; sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce podstawowej i jako taka została udokumentowana przez najemcę fakturą, na której wykazał on należny podatek od towarów i usług obliczony według stawki podstawowej (23%),

\- po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedawcę w grudniu 2018 r. Budynek 2 nie był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedającego (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej; nakłady o takim charakterze nie były również ponoszone przez Poprzedniego właściciela Budynku 2.

\- w przeszłości Budynek 2 był w całości wykorzystywany przez Poprzedniego właściciela na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w tym w zakresie najmu/dzierżawy znajdującej się w nim powierzchni – w szczególności na podstawie Umowy dzierżawy (umowa ta dotyczyła całej Nieruchomości, tj. obejmowała również Budynek 2); wydanie Budynku 2 Dzierżawcy w wykonaniu Umowy dzierżawy miało miejsce 2 czerwca 2014 r.

3) pozostałe naniesienia (inne niż Budynki) stanowiące budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tj.:

\- na działce ewidencyjnej nr (…): place i drogi, osadnik błota, ogrodzenie terenu, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia, sieć elektroenergetyczna średniego napięcia, stacja transformatorowa (dalej łącznie: Naniesienia 1),

\- na działce ewidencyjnej nr (…): sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia, sieć elektroenergetyczna średniego napięcia (dalej: Naniesienia 2; łącznie z Naniesieniami 1 jako: Naniesienia).

Oprócz Naniesień, na Działce 2 znajduje się obecnie także komora podziemna magistralnej sieci wodociągowej, która wchodzi w skład przedsiębiorstwa wodociągowego, w związku z czym stanowi jego własność, na podstawie art. 49 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. W efekcie, obiekt ten nie będzie objęty sprzedażą zakładaną przez Sprzedawcę (zgodnie z uwagami poniżej).

Większość Naniesień została wybudowana przed 1991 r. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, po wybudowaniu w większości przypadków Naniesienia nie były przedmiotem istotnych nakładów o charakterze ulepszeniowym, których łączna wartość w odniesieniu do poszczególnych Naniesień przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej (nie dotyczy to ogrodzenia terenu, które było przedmiotem ulepszeń na początku lat 90.

Podobnie jak Budynki, w przeszłości Naniesienia były w całości wykorzystywane przez Poprzedniego właściciela na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w tym w zakresie ich najmu/dzierżawy – w szczególności na podstawie Umowy dzierżawy (pomimo że umowa ta nie uwzględniała wprost wszystkich Naniesień, to – jak wspomniano – dotyczyła ona wszystkich obiektów znajdujących się na Nieruchomości). Analogicznie jak w przypadku Budynków, wydanie Naniesień Dzierżawcy w wykonaniu Umowy dzierżawy miało miejsce 2 czerwca 2014 r.

W ocenie Zainteresowanych:

\- Budynki należy sklasyfikować jako budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, tj. obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach,

\- układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne), sieci (wodociągową, kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, elektroenergetyczną niskiego napięcia oraz elektroenergetyczną średniego napięcia), stację transformatorową, osadnik błota, należy sklasyfikować jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego,

\- pozostałe Naniesienia (place parkingowe/ogrodzenie) należy sklasyfikować jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Na dzień złożenia wniosku Nieruchomość (poszczególne Budynki/Naniesienia/ich części) nie jest przedmiotem najmu/dzierżawy/użyczenia ze strony Sprzedającego, ani nie jest zajęta przez Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Wszelkie umowy najmu/dzierżawy dotyczące obiektów znajdujących się na Działkach wygasły/zostały wypowiedziane przez Poprzedniego właściciela przed ich sprzedażą na rzecz Sprzedającego. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela (tj. w maju 2019 r.) była ona przedmiotem krótkoterminowego użyczenia, na podstawie umowy użyczenia z 9 maja 2017 r., która to umowa zdążyła już wygasnąć. Zgodnie z aktualnymi założeniami Sprzedającego, Nieruchomość (poszczególne Budynki/Naniesienia/ich części) nie zostanie oddana w najem/dzierżawę przed jej planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego (Sp. z o.o.). Sprzedający nabył bowiem Nieruchomość w celu wyburzenia zlokalizowanych na niej naniesień oraz wzniesienia budynku biurowego z przeznaczeniem na najem komercyjny, a następnie sprzedaż. Z uwagi na otrzymanie korzystnej oferty zakupu Nieruchomości od Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania), Sprzedający rozważa aktualnie zmianę tych planów inwestycyjnych i dalszą sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Zainteresowani wskazali na interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 16 maja 2017 r., w której przedstawione wyżej okoliczności odnoszące się do historii Nieruchomości, były już rozpatrywane na wspólny wniosek Sprzedającego oraz Poprzedniego właściciela (w związku z zakupem Nieruchomości przez obecnego Sprzedającego).

Umowa sprzedaży między Sprzedającym (A. Sp. z o.o.) i Kupującym ( Sp. z o.o.)

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) i Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa sprzedaży). Na podstawie Umowy sprzedaży Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza sprzedać na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\- prawo użytkowania wieczystego Działek,

\- odrębną własność znajdujących się na Działkach Budynków wraz ze stałymi elementami wyposażenia oraz Naniesień.

W związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży, w ramach ceny Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przekazane zostaną również:

\- całość posiadanej przez Sprzedawcę dokumentacji dotyczącej Budynków/Naniesień,

\- projekt przyłącza wraz z prawami autorskimi do tego projektu, który powstał na podstawie umowy z 31 lipca 2017 r.,

\- ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.

\- (dalej: Zbywane Aktywa).

Nieruchomość stanowi główny majątek rzeczowy Sprzedającego. W tym kontekście należy wskazać, iż na Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nie przejdą w związku z planowaną transakcją:

\- aktywa pieniężne należące do Sprzedającego (środki na rachunkach bankowych),

\- prawa i obowiązki Sprzedającego z tytułu finansowania nabycia Nieruchomości,

\- dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej odbioru odpadów,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy w zaopatrzenie w wodę lub odprowadzenie ścieków,

\- nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. W ramach transakcji oraz w ramach ceny za Zbywane Aktywa, Sprzedający i Kupujący przeniosą na Kupującego umowę o media, tj. umowę kompleksową sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji z 21 stycznia 2019 r. zawartą z I., zmienioną aneksem nr 1 z 16 grudnia 2019 r. Ponieważ prawa i obowiązki z tej umowy nie są swobodnie przenaszalne (cesja wymaga zgody usługodawcy), owo przeniesienie tej umowy może się wydarzyć już po zawarciu transakcji między stronami.

W związku z zakładaną sprzedażą dojdzie do przeniesienia na Kupującego (Zanteresowanego będącego stroną postępowania) wszystkich istniejących i ważnych decyzji administracyjnych, pozwoleń, zezwoleń i innych zgód dotyczących realizacji inwestycji na Nieruchomości, które znajdują się aktualnie w posiadaniu Sprzedającego, tj.: (i) ostatecznej decyzji z 13 października 2016 r.; (ii) decyzji WZ z 8 listopada 2018 r. (skarga kasacyjna w trakcie rozpatrywania przez Naczelny Sąd Administracyjny), (iii) decyzji WZ z 8 listopada 2018 r. (skarga kasacyjna w trakcie rozpatrywania przez Naczelny Sąd Administracyjny) oraz (iv) innych zgód/decyzji, które zostaną wskazane przez Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania).

Intencją Zainteresowanych jest generalnie opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie w przypadku wszystkich Budynków i/lub Naniesień, objętych zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług prawa do wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług i rezygnacji ze zwolnienia od tego podatku. W związku z tym należy wskazać, iż zarówno Sprzedający, jak i Zainteresowany będący stroną postępowania, są i będą na moment transakcji zarejestrowanymi podatnikami podatkiem od towarów i usług czynnymi, a jednocześnie przed dokonaniem transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla siedziby Sp. z o.o. (jako Kupującego) stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedający zamierza wystawić fakturę (faktury), w której cena sprzedaży Działek, Budynków i Naniesień zostanie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług, tj. podstawowej (aktualnie 23%).

Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Kupującego

Zgodnie z założeniami Kupującego, aktualnymi na dzień złożenia wniosku, na Działkach, po ich zakupie od Sprzedającego, prowadzona będzie inwestycja (dalej: Inwestycja) mająca na celu wybudowanie:

\- zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc. (dalej: Budynki Mieszkalne); po ukończeniu budowy Budynki Mieszkalne zostaną przeznaczone przez Kupującego na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych oraz najmu/sprzedaży lokali niemieszkalnych (komercyjnych) – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek,

\- budynku/budynków hotelowych (w tym również tzw. aparthotelu) (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc.) (dalej: Hotele); po ukończeniu budowy Hotele zostaną przeznaczone przez Kupującego (Zainteresowanego będącego strona postępowania) na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie (i) najmu krótko lub długoterminowego znajdujących się w nich lokali niemieszkalnych, (ii) sprzedaży takich lokali (dotyczy to w szczególności aparthotelu) lub (iii) najmu lokali komercyjnych położonych w Hotelach – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;

\- budynku/budynków, w których prowadzone będą prywatne domy studenckie (dalej: Domy Studenckie); po ukończeniu budowy Domy Studenckie zostaną przeznaczone przez Kupującego (Zainteresowanego będącego strona postępowania) na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek, tj. sprzedaży/najmu na rzecz podmiotów (w tym powiązanych z Kupującym), które będą świadczyć przy ich wykorzystaniu usługi najmu/usługi związane z zakwaterowaniem.

Budynki Mieszkalne, Hotele oraz Domy Studenckie zwane są dalej łącznie jako: Nowe Budynki.

W związku z powyższym, w celu zrealizowania Inwestycji konieczne będzie wyburzenie wszystkich/większości obiektów (Budynków i Naniesień), które znajdują się i będą znajdować się na Działkach w momencie ich zakupu od Sprzedającego. Prace rozbiórkowe zostaną zainicjowane dopiero po nabyciu Nieruchomości przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedający nie będzie prowadzić takich prac ani przed, ani po sprzedaży/wydaniu Nieruchomości Kupującemu). Prace rozbiórkowe będą realizowane na podstawie stosownych decyzji administracyjnych wydanych na wniosek Kupującego (ewentualnie podmiotów powiązanych z Kupującym – zgodnie z uwagami poniżej). Budowa Nowych Budynków prowadzona będzie na podstawie (i) decyzji o warunkach zabudowy wydanych na wniosek Kupującego (o ile dla terenu Działek nie zostanie wcześniej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz (ii) decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielających pozwoleń na budowę, o które wystąpi Sp. z o.o. (ewentualnie podmiot powiązany z Zainteresowanym będącym stroną postępowania).

Należy wspomnieć, że w 2019 r. Sprzedający planował zawarcie analogicznej transakcji dotyczącej Nieruchomości z innym podmiotem. Ze względów biznesowych, do owej zawarcia transakcji nie doszło. Niemniej jednak, tamta transakcja (bardzo zbliżona w swym zakresie do transakcji aktualnie planowanej przez Zainteresowanych i stanowiącej przedmiot wniosku) była przedmiotem interpretacji indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 października 2019 r. oraz 10 października 2019 r.

W piśmie uzupełniającym z 29 listopada 2021 r. Zainteresowani wskazali w szczególności, że:

\- sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia i sieć elektroenergetyczna średniego napięcia znajdujące się na działce nr (…) są własnością Sprzedającego; Sprzedający nabył tytuł własności do powyższych naniesień od Poprzedniego właściciela (C. S.A.) 14 grudnia 2018 r.,

\- sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia i sieć elektroenergetyczna średniego napięcia znajdujące się na działce nr (…) są własnością Sprzedającego; Sprzedający nabył tytuł własności do powyższych naniesień od C. S.A. 14 grudnia 2018 r.

Z uwagi na zakres interpretacji przywołując treść uzupełnienia pominięto tą jego część, która odnosi się do zagadnień w podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy na Kupującym (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz Działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

W ocenie Zainteresowanych, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa wieczystego użytkowania Działek, na których są one posadowione:

\- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

i/lub

\- będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki (i zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z uwagi na rezygnację przez Zainteresowanych ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług),

na Kupującym (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz Działek.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają również czynności cywilnoprawne, w odniesieniu do których przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności – art. 2 pkt 4 lit.

b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wskazana reguła nie dotyczy jednak m.in. sprzedaży lub zamiany nieruchomości lub ich części oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa wieczystego użytkowania Działek (gruntów), na których są one posadowione:

\- będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług

i

\- będzie mogła zostać opodatkowana podatku od towarów i usług według podstawowej stawki (i zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z uwagi na rezygnację przez Zainteresowanych ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług),

na Kupującym (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. Budynków, Naniesień oraz prawa wieczystego użytkowania Działek (gruntów).

Podnieśli Państwo, że podobne stanowisko wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w bardzo zbliżonym stanie faktycznym będącym przedmiotem odrębnej interpretacji.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) – jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem Transakcji – umowy sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie w postaci budynków, budowli i urządzeń budowlanych, określone łącznie we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 13 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.624.2021.3.MM wynika, że:

\- sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (Nieruchomość) będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług,

\- Strony Transakcji zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku przedmiotowej sprzedaży i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług po spełnieniu warunków wynikających z tych przepisów.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntów i własności naniesień) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ze względu na fakt, że Strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 13 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.624.2021.3.MM.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.