Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.553.2016.1.MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-01-23
Teza: W sytuacji, gdy transakcje sprzedaży Nieruchomości (Projektowanej Działki 4/7 oraz Nieruchomości Zastępczych) podlegają/ będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie ma/ będzie miało zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 23 listopada 2016 r. (data wpływu 28 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od od czynności cywilnoprawnych w zakresie nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

1.  Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. Działalność ta obejmuje w szczególności realizację projektu polegającego na budowie, wynajmie i dalszej sprzedaży centrum handlowego S. wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).
2.  Spółka prowadzi Inwestycję na nieruchomościach położonych przy al. B. oraz ul. D. , na działkach gruntu oznaczonych numerami 1/8, 3/6, 3/7, 4/5, 22/1 oraz 22/2 (dalej łącznie: „Teren Inwestycji”).
3.  Teren Inwestycji sąsiaduje z terenem, na którym znajduje się centrum handlowe (dalej: „Teren C.”), będący własnością C. sp. z o. o. (dalej: „C.”). C. prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. C. planuje przeprowadzenie inwestycji zmierzającej do rozbudowy, przebudowy oraz modernizacji centrum handlowego oraz, wspólnie ze Spółką, połączenia tego obiektu z Inwestycją (dalej: „Inwestycja C.”).
4.  W związku z Inwestycją, w Urzędzie Miasta toczy się postępowanie o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dotyczącej budowy drogi gminnej wraz z budową, przebudową infrastruktury, prowadzone w trybie właściwych przepisów Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: „Inwestycja Drogowa”). Inwestycja Drogowa zlokalizowana będzie między innymi na części działek gruntu nr 22/2 oraz nr 1/8 (należących do Spółki), a także na częściach niezabudowanych działek gruntu nr 4/2 oraz 4/3, sąsiadujących z Terenem Inwestycji (dalej: „Nieruchomości Sąsiednie 1”). Nieruchomości Sąsiednie 1 są własnością domu zakonnego Klasztor (dalej: „Klasztor”).
5.  W wyniku decyzji udzielającej pozwolenia na realizację Inwestycji Drogowej (dalej: „Decyzja Z.”), działka gruntu nr 4/2 ulegnie podziałowi na działki 4/6, 4/7, 4/8 oraz 4/9, przy czym w wyniku zrealizowania Inwestycji Drogowej, działka gruntu nr 4/7 (dalej: „Projektowana Działka nr 4/7”), niezajęta pod Inwestycję Drogową, zostanie oddzielona od pozostałych Nieruchomości Sąsiednich 1. Na moment złożenia niniejszego wniosku Decyzja Z. została wydana niemniej nie jest ona ostateczna. W odniesieniu do Decyzji Z. zostało wydane postanowienie o nadaniu jej rygoru natychmiastowej wykonalności.
6.  Spółka podkreśla, że wykonanie Inwestycji Drogowej jest ściśle związane z Inwestycją i służy bezpośrednio realizacji tej inwestycji. W szczególności, bez realizacji inwestycji Drogowej, przeprowadzenie i funkcjonowanie inwestycji zgodnie z planami biznesowymi Spółki byłoby znacznie utrudnione. Porozumienie w sprawie odszkodowania
7.  Wskutek przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, w szczególności w związku z przeprowadzeniem Inwestycji Drogowej przez teren Nieruchomości Sąsiednich 1 oraz przecięciu Nieruchomości Sąsiednich 1 drogą gminną na dwa odrębne obszary, możliwości inwestycyjne oraz wartość Nieruchomości Sąsiednich 1 ulegną znaczącemu zmniejszeniu.
8.  W konsekwencji, w celu rekompensaty szkód Klasztoru wynikających z przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, Spółka oraz Klasztor zawarli umowę regulującą m.in. sposób rekompensaty przyszłej szkody poniesionej przez Klasztor z tego tytułu (dalej: „Umowa o Odszkodowanie”). W ramach tej umowy Spółka zobowiązała się m.in. do zapłaty na rzecz Klasztoru określonej kwoty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości Nieruchomości Sąsiednich 1 wynikającego z przeprowadzenia inwestycji Drogowej (dalej: „Odszkodowanie”), w szczególności z uwagi na pogorszenie możliwości inwestycyjnych tego terenu. Zgodnie z Umową o Odszkodowanie jest ono należne Klasztorowi po wydaniu Decyzji Z. opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności lub ostatecznej w administracyjnym toku instancji. Na moment składania niniejszego wniosku doszło do wydania Decyzji Z., której postanowieniem nadano rygor natychmiastowej wykonalności.
9.  Odszkodowanie należne Klasztorowi, zostanie wypłacone przez Spółkę w 4 ratach, przy czym:
    1.  Część Odszkodowania (rata 1) zostanie zapłacona najpóźniej w pierwszym dniu roboczym przypadającym po dniu zawarcia przez Klasztor i C. umowy sprzedaży działki 3/9, o której mowa poniżej; ewentualnie będzie ona wymagalna w dniu sporządzenia protokołu nie dojścia czynności do skutku przez notariusza na skutek nie przystąpienia do niej w ustalonym terminie przez C. lub S. (z przyczyn innych niż opisane w lit. c) pkt (ii) poniżej),
    2.  Część Odszkodowania (raty 2-4) stanie się wymagalna w dniach zawarcia poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości Zastępczych (o których mowa poniżej) przez Spółkę na rzecz Klasztoru, a płatności z tego tytułu zostaną potrącone z kwotami należnymi Spółce z tytułu poszczególnych transakcji zbycia Nieruchomości Zastępczych na rzecz Klasztoru,
    3.  Wysokość Odszkodowania zostanie pomniejszona o określoną kwotę, w przypadku, gdy:
        1.  na skutek nieprzystąpienia w wyznaczonym terminie przez Klasztor do zawarcia umowy sprzedaży działki 3/9, z przyczyn innych niż opisane w lit. c) pkt (ii) poniżej, lub
        2.  na skutek innych zdarzeń, niezależnych od S., tj. nieprzystąpienia w wyznaczonym terminie przez C. lub S. do zawarcia umowy sprzedaży działki 3/9 z powodu:
            *   istnienia w treści księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości gruntowej złożonej z działek o numerach 3/9 oraz 3/4 wpisów o zakazie zbycia tej nieruchomości albo wzmianek o wniosku o wpis takiego zakazu, złożony na wniosek osoby trzeciej, lub
            *   istnienia w treści księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości gruntowej złożonej z działek o numerach 3/9 oraz 3/4 wpisów hipotek obciążających tą nieruchomość albo wzmianek dotyczących wpisu hipotek obciążających tą nieruchomość na kwotę przewyższającą cenę sprzedaży działki 3/9, lub
            *   obciążenia tej nieruchomości na rzecz osób trzecich w szerszym zakresie, niż uzgodniony pomiędzy C. oraz Klasztorem,
            *   nie dojdzie do nabycia przez C. działki 3/9, o której mowa poniżej.
10.  Z perspektywy prawnej, Odszkodowanie stanowi odszkodowanie w rozumieniu art. 361 Kodeksu cywilnego.
11.  Dodatkowo:
    1.  Spółka zobowiązała się do sprzedaży na rzecz Klasztoru nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze 7/2 przylegającą do Nieruchomości Sąsiednich 1, a także nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu o numerach 7/1 oraz 16/21 przylegające do działki gruntu o numerze 7/2 (dalej, łącznie: „Nieruchomości Zastępcze”) po ich uprzednim nabyciu od ich właścicieli. Celem tej sprzedaży jest umożliwienie przeprowadzenia inwestycji budowlanej na działce o numerze 7/2 zgodnie z zamierzeniami Klasztoru.
    2.  Z kolei Klasztor zobowiązał się do zawarcia ze Spółką warunkowej umowy sprzedaży na rzecz Spółki Projektowanej Działki nr 4/7, oddzielonej od pozostałych Nieruchomości Sąsiednich 1 w związku z realizacją Inwestycji Drogowej (ewentualnie umowy sprzedaży niezastrzeżonej co do warunku w przypadku uzyskania stosowanego oświadczenia od spółki K. S. A. z siedzibą (dalej: „K.”) o rezygnacji z prawa pierwokupu tej działki). Celem tej sprzedaży jest z jednej strony zbycie przez Klasztor gruntu trwałe oddzielonego od pozostałej części Nieruchomości Sąsiedniej 1 na skutek realizacji inwestycji Drogowej, z drugiej zaś scalenie Projektowanej Działki nr 4/7 z gruntami Spółki znajdującymi się po tej samej stronie drogi powstałej na skutek Inwestycji Drogowej,
    3.  W odniesieniu do Nieruchomości Zastępczej stanowiącej działkę o numerze 7/2:
        1.  Spółka zobowiązała się na własny koszt doprowadzić do korzystnego dla Klasztoru przeznaczenia Nieruchomości Zastępczej stanowiącej działkę o numerze 7/2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ustalając w szczególności, iż przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie uznane za korzystne dla Klasztoru wówczas, gdy suma powierzchni brutto wszystkich kondygnacji nadziemnych zabudowy możliwych do realizacji w oparciu o plan miejscowy na działce nr 7/2 będzie wynosiła minimum 17.500 m2.
        2.  Jednocześnie, Spółka zobowiązała się do wypłacenia na rzecz Klasztoru dodatkowej kary umownej, jeżeli przeznaczenie Nieruchomości Zastępczej o numerze 7/2 w przyszłym planie zagospodarowania tego terenu nie będzie gwarantowało Klasztorowi możliwości zrealizowania przyszłych planów inwestycyjnych Klasztoru na tym gruncie, tj. w sytuacji, gdyby przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie było korzystne dla Klasztoru, zgodnie z pkt 11 )c) i powyżej (dalej: „Kara Umowna”). Wysokość ewentualnej Kary Umownej będzie uzależniona od zdolności inwestycyjnych tej nieruchomości, wskazanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który zostanie wydany w stosunku do tej nieruchomości, w szczególności od powierzchni brutto kondygnacji naziemnych, możliwych do wybudowania na działce 7/2 w przyszłości. Ewentualna Kara Umowna stanowi zatem element zabezpieczający Klasztor przed dalszymi negatywnymi skutkami realizacji Inwestycji Drogowej po nabyciu tej nieruchomości przez Klasztor w związku z realizacją Umowy o Odszkodowanie, w szczególności przed niemożnością zrealizowania planów inwestycyjnych Klasztoru na tym obszarze.
        3.  Spółka może zwolnić się z obowiązku zapłaty Kary Umownej pod warunkiem zawarcia z Klasztorem umowy zamiany określonych w Umowie o Odszkodowanie nieruchomości, uzależnionej spełnieniem wymagań dotyczących ich praw własności oraz przeznaczenia. Niniejszy wniosek nie obejmuje swoim zakresem skutków ewentualnej umowy zamiany zawartej pomiędzy Spółką, a Klasztorem w tym zakresie.
12.  Dodatkowo:
    1.  Umowa sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/2 zostanie zawarta, o ile:
        1.  wydana zostanie Decyzja Z. opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, zaś w przypadku nie nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności decyzja będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji,
        2.  działka ta zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo Klasztor / podmiot przez niego wskazany uzyska dla Nieruchomości Sąsiednich 1 powstałych w wyniku Decyzji Z. (z wyłączeniem Projektowanej Działki 4/7) oraz działki 7/2 ostateczne i prawomocne pozwolenie zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę obiektów kubaturowych zgodnie z wnioskiem Klasztoru albo podmiotu przez niego wskazanego (w konsekwencji, zostaną one objęte ostateczną decyzją dotyczącą zabudowy) i dodatkowo działka 7/2 będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń i praw osób trzecich oraz innych określonych obciążeń (przy czym Klasztorowi przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się tych warunków, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/2 bez konieczności ich łącznego spełnienia),
    2.  Umowa sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/1 zostanie zawarta, o ile:
        1.  Klasztor nabędzie Nieruchomość Zastępczą oznaczoną nr 7/2, a Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 7/1,
        2.  wydana zostanie Decyzja Z. opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, zaś w przypadku nie nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności decyzja będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji,
        3.  działka 7/1 będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń i praw osób trzecich oraz innych określonych obciążeń (przy czym Klasztorowi przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się tego warunku, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/1 bez konieczności jego spełnienia).Spółka może również zostać zwolniona z obowiązku sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 7/1 na rzecz Klasztoru, jeżeli doprowadzi do ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości Zastępczej nr 7/2 nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej Nieruchomość Zastępczą nr 7/1. W takiej sytuacji, Odszkodowanie zostanie pomniejszone o z góry określoną kwotę odpowiadającą wartości Nieruchomości Zastępczej nr 7/1. Dodatkowo, w przypadku gdyby ostateczna cena sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 7/1 przez Spółkę na rzecz Klasztoru odbiegała od wstępnej ceny ustalonej w Umowie o Odszkodowanie, wartość Odszkodowania, o którym mowa w pkt 8) - 10) powyżej, wzrośnie lub zmaleje proporcjonalnie do zmiany ceny Nieruchomości Zastępczej nr 7/1 ustalonej ostatecznie między stronami transakcji.
    3.  Umowa sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 16/21 zostanie zawarta, o ile:
        
        1.  Klasztor nabędzie Nieruchomość Zastępczą oznaczoną nr 7/2 a Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 16/21,
        2.  wydana zostanie Decyzja Z. opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, zaś w przypadku nie nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności decyzja będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji,
        3.  działka 16/21 będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń w stosunku do osób trzecich oraz innych określonych obciążeń (przy czym Klasztorowi przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się tego warunku, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 16/21 bez konieczności jego spełnienia).
        
        Spółka może również zostać zwolniona z obowiązku sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 16/21, jeżeli:
        1.  doprowadzi do ustanowienia na rzecz właściciela Nieruchomości Zastępczej nr 7/2 nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej Nieruchomość Zastępczą nr 16/21 lub
        2.  doprowadzi do ustanowienia na rzecz właściciela jednej z Nieruchomości Sąsiednich 1 (działki nr 4/2) nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej działkę nr 16/20, graniczącej z tą działką lub
        3.  Klasztor we własnym zakresie nabędzie działkę nr 16/20.W takiej sytuacji, Odszkodowanie zostanie pomniejszone o z góry określoną kwotę odpowiadającą wartości Nieruchomości Zastępczej nr 16/21. Dodatkowo, w przypadku gdyby ostateczna cena sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 16/21 przez Spółkę na rzecz Klasztoru odbiegała od wstępnej ceny ustalonej w Umowie o Odszkodowanie, wartość Odszkodowania, o którym mowa w pkt 8) - 10) powyżej, wzrośnie lub zmaleje proporcjonalnie do zmiany ceny Nieruchomości Zastępczej nr 16/21 ustalonej ostatecznie między stronami transakcji.
13.  Dodatkowo:
    1.  Klasztor zobowiązał się do nieodpłatnego ustanowienia nieograniczonej w czasie służebności gruntowej obciążającej działkę nr 4/2, na której realizowana będzie Inwestycja Drogowa, na rzecz użytkownika wieczystego/właściciela działki 22/2 również objętej planowaną inwestycją Drogową,
    2.  Klasztor przeniósł na rzecz Spółki nieodpłatnie przyszłą, o nieustalonej na moment zawarcia transakcji wysokości wierzytelność w postaci roszczenia w stosunku do Gminy Miejskiej o zapłatę odszkodowania z tytułu zajęcia części Nieruchomości Sąsiednich 1 pod Inwestycję Drogową w związku z Decyzją Z.,
    3.  Przy czym Odszkodowanie zostaje wypłacone Klasztorowi niezależnie od ustanowienia służebności, o których mowa w pkt a) powyżej oraz przeniesienia roszczeń, o których mowa w pkt b) powyżej.
14.  Zgodnie z postanowieniami Umowy o Odszkodowanie:
    1.  Spółka oraz Klasztor zobowiązały się niepodejmowania żadnych działań opóźniających, przeszkadzających lub uniemożliwiających wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, chyba, że ten plan byłby niezgodny z planami inwestycyjnymi Klasztoru lub C..
    2.  Klasztor zobowiązał się również do niepodejmowania jakichkolwiek działań mających na celu uniemożliwienie, utrudnienie lub opóźnienie Inwestycji lub wydania decyzji dotyczącej Inwestycji Drogowej.
15.  Spółka podkreśla, że wykonanie Inwestycji Drogowej jest ściśle związane z Inwestycją, a jej realizacja bez zawarcia Umowy o Odszkodowanie - w szczególności w części dotyczącej wypłaty Odszkodowania oraz ewentualnej Kary Umownej - byłaby znacznie utrudniona. Z perspektywy oceny zamierzeń biznesowych Spółki, wypłata Odszkodowania i ewentualnej Kary Umownej jest działaniem gospodarczo w pełni racjonalnym i uzasadnionym, gdyż umożliwi Spółce osiągnięcie przychodów z tytuły wynajmu powierzchni centrum handlowego lub jego sprzedaży na zamierzonym przez Spółkę poziomie.
16.  Zobowiązanie się Spółki oraz Klasztoru do określonych działań, opisane w pkt 11)a), 11)b), 11 )c)i, 13)a), 13)b) oraz 14) powyżej, następuje nieodpłatnie, w szczególności Odszkodowanie zostanie wypłacone niezależnie od wykonania zobowiązań, o których mowa w pkt 11 )a), 11 )b), 11)c)i, 13)a), 13)b) oraz 14) powyżej. Sprzedaż Nieruchomości Zastępczych oraz Projektowanej Działki 4/7 pomiędzy zainteresowanymi stronami zostanie uregulowana w ramach odrębnych umów, przy czym ceny za poszczególne nieruchomości zostały ustalone w Umowie o Odszkodowanie, i odzwierciedlają one ceny rynkowe tych nieruchomości. Jedyna płatność wynikająca bezpośrednio z Umowy o Odszkodowanie dotyczy Odszkodowania oraz Kary Umownej, o których mowa odpowiednio w pkt 8) - 10) oraz 11)c)ii powyżej. Dodatkowo, Umowa o Odszkodowanie wejdzie w życie po spełnieniu się określonych warunków, o których mowa w pkt 23) poniżej. Działka 3/9
17.  Klasztor jest również właścicielem nieruchomości gruntowej złożonej z działek o numerach 3/9 oraz 3/4 (dalej: „Nieruchomości Sąsiednie 2”), sąsiadującej z Terenem C. oraz Terenem inwestycji. Na terenie tych działek znajduje się droga wewnętrzna, zapewniająca, między innymi, dogodny dojazd do centrum handlowego od strony ulicy D. .
18.  C. jest zainteresowana nabyciem od Klasztoru części Nieruchomości Sąsiednich 2, składającej się z działki o numerze 3/9. Nabycie tej działki pozwoli C. na utworzenie ciągu komunikacyjnego bezpośrednio łączącego Teren C. oraz Teren Inwestycji.
19.  Na podstawie odrębnej trójstronnej umowy, zawartej pomiędzy Spółką, C. oraz Klasztorem (dalej: „Umowa Trójstronna”):
    1.  Klasztor zobowiązał się sprzedać działkę o numerze 3/9 na rzecz C. za cenę określoną w Umowie Trójstronnej, pod warunkiem, że:
        1.  wydana zostanie Decyzja Z., która będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji albo w odniesieniu do której zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, oraz
        2.  z odpisu księgi wieczystej dotyczącej Nieruchomości Sąsiedniej 2, aktualnego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 3/9, nie będą wynikać: wpis o zakazie zbywania przedmiotowej nieruchomości, wydany w trybie zabezpieczenia roszczenia, albo wzmianka o wniosku o wpis takiego zakazu, złożonym na wniosek osoby trzeciej,
        3.  z odpisu księgi wieczystej dotyczącej Nieruchomości Sąsiedniej 2, aktualnego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 3/9, nie będą wynikały wzmianki dotyczące wniosku o wpis lub wpisy hipotek obciążających Nieruchomość Sąsiednią 2 na kwotę przewyższającą cenę sprzedaży działki 3/9,
        4.  Nieruchomość Sąsiednia 2 wolna będzie od jakichkolwiek praw na rzecz osób trzecich, w szczególności umów najmu lub dzierżawy, a także hipotek czy służebności, nakładów, umownego prawa pierwokupu oraz księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości Sąsiedniej 2 wolna będzie od jakichkolwiek wzmianek o egzekucji, za wyjątkiem obciążeń opisanych w Umowie Trójstronnej. przy czym C. przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się warunków opisanych w pkt. ii) - iv) powyżej to jest każdego z nich osobno lub łącznie, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży działki 3/9 (bez konieczności ich spełnienia).
    2.  Klasztor zobowiązał się do ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej obciążającej działkę o numerze 3/4 na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działki 1/12 i właściciela działki 3/8, składających się na Teren C., a także każdoczesnego właściciela działki nr 3/9, po jej uprzednim nabyciu przez C. (głównym beneficjentem tej służebności oraz podmiotem regulującym wynagrodzenie Klasztoru z tego tytułu będzie C.) oraz zmiany zakresu służebności gruntowej obciążającej tą działkę na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działek 22/2 oraz 1/8, użytkownika wieczystego / właściciela działki 22/1, a także każdoczesnego właściciela nieruchomości złożonej z działek 3/6, 3/7 i 4/5, składających się na Teren inwestycji.
    3.  Klasztor zobowiązał się do ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej obciążającej działki o numerze 3/3 oraz 3/5, będące własnością Klasztoru, w pasie o określonej szerokości wyznaczonym od granicy działek 3/3 oraz 3/5 z działką 3/4 oraz 3/9, na rzecz:
        1.  każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działek 22/2 oraz 1/8, użytkownika wieczystego / właściciela działki 22/1, a także każdoczesnego właściciela nieruchomości złożonej z działek 3/6, 3/7 i 4/5, składających się na Teren Inwestycji (głównym beneficjentem tej służebności oraz podmiotem regulującym wynagrodzenie Klasztoru z tego tytułu będzie Spółka), oraz
        2.  każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działki 1/12 i każdoczesnego właściciela działki 3/8, składających się na Teren C., a także każdoczesnego właściciela działki nr 3/9, po jej uprzednim nabyciu przez C. (głównym beneficjentem tej służebności oraz podmiotem regulującym wynagrodzenie Klasztoru z tego tytułu będzie C.).
    4.  C. zobowiązał się do ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej działkę o numerze 3/9 na rzecz każdoczesnego właściciela działek o numerze 3/4, 3/3, 4/3, 4/4 oraz 3/5 pozostających własnością Klasztoru.
20.  Zgodnie z postanowieniami Umowy Trójstronnej, Klasztor zobowiązał się również do niepodejmowania jakichkolwiek działań mających na celu uniemożliwienie, utrudnienie lub opóźnienie inwestycji C.. Stan prawny nieruchomości będących własnością Klasztoru i konsekwencje dla Umowy o Odszkodowanie i Umowy Trójstronnej
21.  Obecnie, Nieruchomości Sąsiednie 1, Nieruchomości Sąsiednie 2 oraz działki o numerach 3/3, 3/5 i 4/4 (również będące własnością Klasztoru) są przedmiotem umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem a K., na podstawie których K. przysługuje prawo pierwokupu tych nieruchomości. Zgodnie z aneksami do umów dzierżawy, zawartymi pomiędzy Klasztorem oraz K. (o których mowa w pkt 25) poniżej), w zakresie prawa pierwokupu strony (K. i Klasztor) wyłączyły stosowanie postanowień umowy dzierżawy dotyczących tego prawa, a K. m.in. zrezygnowała warunkowo z prawa pierwokupu działki 3/9 oraz Projektowanej Działki 4/7.
22.  W konsekwencji, realizacja Inwestycji Drogowej, a także wypełnienie postanowień Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej uzależnione są od odpowiedniego unormowania stanu prawnego praw przysługujących K. (jako dzierżawcy) w odniesieniu do nieruchomości będących własnością Klasztoru.
23.  Zgodnie z postanowieniami Umowy o Odszkodowanie, oraz aneksem do Umowy o Odszkodowanie, umowa ta wchodziła w życie po spełnieniu się następujących warunków:
    1.  Klasztor zawrze porozumienie z K. lub uzyska inny dokument, na mocy którego:
        1.  K. nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu Projektowanej Działki 4/7 oraz działki 3/9, będącej przedmiotem Umowy Trójstronnej między Klasztorem a C.,
        2.  K. wyrazi zgodę na zawarcie umowy sprzedaży Projektowanej Działki nr 4/7, oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9, o których mowa odpowiednio w pkt 11 )b) i 19)a) powyżej z pominięciem procedury poprzedzającej sprzedaż tych działek,
        3.  K. złoży oświadczenie o zrzeczeniu się wobec Klasztoru prawa do żądania zwrotu nakładów, ciężarów i wydatków poczynionych na Nieruchomość Sąsiednią 2 o nr 3/9 i Projektowaną Działkę nr 4/7 (o ile takie oświadczenie będzie konieczne) - przy czym ostatecznie, w wyniku zawarcia porozumienia z K. w sprawie zwrotu przedmiotowych nakładów, w ramach zawartego aneksu do Umowy o Odszkodowanie Spółka i Klasztor doprecyzowały, że warunek ten został spełniony,
        4.  K. wyrazi zgodę na ustanowienie służebności obciążających Nieruchomość Sąsiednią 1 o nr 4/2, Nieruchomości Sąsiednie 2 oraz działki 3/3 i 3/5,
    2.  Spółka, C. oraz K. zawrą porozumienie lub Spółka oraz C. uzyskają inny dokument, na mocy którego stosunek dzierżawy wynikający z umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem i K. zostanie zakończony wobec Projektowanej Działki nr 4/7 oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 najpóźniej w dniu następującym po dniu ich nabycia przez, odpowiednio, Spółkę oraz C., a w odniesieniu do Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 obowiązek zwrotu na rzez K. wartości nakładów poczynionych na tę działkę przejdzie na C.,
    3.  Spółka, C. oraz Klasztor zawrą Umowę Trójstronną,
    4.  Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 7/2 i doręczy Klasztorowi oświadczenie o uzyskaniu zgód korporacyjnych na dokonanie czynności objętych Umową o Odszkodowanie oraz Umową Trójstronną.
24.  Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami Umowy Trójstronnej oraz aneksem do Umowy o Trójstronnej, umowa ta wchodziła w życie po spełnieniu się następujących warunków:
    1.  Klasztor zawrze porozumienie z K., lub uzyska inny dokument, na mocy którego K.:
        1.  nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 oraz Projektowanej Działki nr 4/7,
        2.  wyrazi zgodę na zawarcie umowy sprzedaży Projektowanej Działki nr 4/7 oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9,
        3.  złoży oświadczenie o zrzeczeniu się wobec Klasztoru prawa do żądania zwrotu nakładów, ciężarów i wydatków poczynionych na Nieruchomość Sąsiednią 2 o nr 3/9 i Projektowaną Działkę nr 4/7 (o ile takie oświadczenie będzie konieczne) - przy czym ostatecznie, w wyniku zawarcia porozumienia z K. w sprawie zwrotu przedmiotowych nakładów, w ramach zawartego aneksu do Umowy o Odszkodowanie Spółka i Klasztor doprecyzowały, że warunek ten został spełniony,
        4.  wyrazi zgodę na ustanowienie służebności obciążających Nieruchomości Sąsiednie 2 oraz działki 4/3, 3/3, 4/4 i 3/5,
    2.  Spółka, C. oraz K. zawrą porozumienie lub Spółka oraz C. uzyskają inny dokument, na mocy którego stosunek dzierżawy wynikający z umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem i K. zostanie zakończony wobec Projektowanej Działki nr 4/7 oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 najpóźniej w dniu następującym po dniu ich nabycia przez, odpowiednio, Spółkę oraz C., a w odniesieniu do Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 obowiązek zwrotu na rzez K. wartości nakładów poczynionych na tę działkę przejdzie na C.,
    3.  Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 7/2 i doręczy Klasztorowi oświadczenie Spółki i C. o uzyskaniu zgód korporacyjnych na dokonanie czynności objętych Umową Trójstronną,
25.  Na moment złożenia niniejszego wniosku, Spółka, C. i Klasztor złożyły już oświadczenie o spełnieniu się warunków wejścia w życie Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej oraz zawarły stosowne aneksy do Umowy o Odszkodowanie i Umowy Trójstronnej, wskazując w szczególności, że:
    1.  pomiędzy K. a Klasztorem doszło do zawarcia aneksów do łączących te podmioty umów dzierżawy. Na podstawie zawartych aneksów, w szczególności:
        1.  K. zrzekła się przysługującego jej prawa pierwokupu Projektowanej Działki 4/7, w przypadku nabycia Projektowanej Działki 4/7 przez Spółkę oraz zawarcia przez K. ze Spółką oraz C. odrębnego porozumienia w sprawie przejęcia obowiązku zwrotu nakładów poczynionych przez K. na Działce 3/9 przez C.,
        2.  K. zrzekła się przysługującego jej prawa pierwokupu Działki nr 3/9 w przypadku nabycia Działki nr 3/9 przez C. oraz zawarcia przez K. ze Spółką oraz C. odrębnego porozumienia w sprawie przejęcia obowiązku zwrotu nakładów poczynionych przez K. na Działce 3/9 przez C.,
        3.  K. wyraziła zgodę na ustanowienie lub zmianę służebności, zgodnie z warunkami, o których mowa w pkt 23)a)iv oraz 24)a)iv powyżej.
    2.  pomiędzy K. a Spółką i C. doszło do zawarcia porozumienia, obejmującego w szczególności:
        1.  rozwiązanie stosunku dzierżawy wynikającego z umowy dzierżawy zawartej pomiędzy K. i Klasztorem wobec Projektowanej Działki 4/7 w dniu następującym po dniu jej nabycia przez Spółkę oraz rozwiązanie stosunku dzierżawy wynikającego z umowy dzierżawy zawartej pomiędzy K. i Klasztorem wobec Działki nr 3/9, w dniu następującym po dniu jej nabycia przez C.,
        2.  warunki zwrotu przez C. na rzecz K. wartości nakładów poczynionych na Budowle znajdujące się na działce 3/9, o których mowa poniżej.
    3.  Spółka nabyła Nieruchomość Zastępczą nr 7/2,
    4.  Spółka doręczyła Klasztorowi oświadczenie Spółki i C. o uzyskaniu zgód korporacyjnych na dokonanie czynności objętych Umową Trójstronną oraz Umową o Odszkodowanie.W ramach zawartych aneksów do Umowy o Odszkodowanie i Umowy Trójstronnej strony potwierdziły spełnienie warunków wskazanych w pkt 23) i 24) oraz wejście w życie Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej. Stan faktyczny nieruchomości będących elementami Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej Działka o nr 3/9
26.  Działka o nr 3/9 wchodząca w skład Nieruchomości Sąsiedniej 2, została zabudowana przez K. - w okresie dzierżawy tej nieruchomości od Klasztoru - drogą wraz z infrastrukturą towarzyszącą (chodniki dla pieszych, odwodnienie ulicy, fatarnie, zasilanie elektryczne latarni) (dalej łącznie: „Budowle”), a także siecią gazową, ciepłowniczą i wodociągiem. Wszystkie Budowie zostały wybudowane przed rokiem 2001. Jednocześnie, na Nieruchomości Sąsiedniej 2 nie został wybudowany żaden budynek.
27.  Od momentu wybudowania, Budowle były wykorzystywane przez K. na potrzeby prowadzonej przez tą spółkę działalności gospodarczej, w szczególności:
    1.  jako ciąg komunikacyjny ułatwiający dojazd do parku wodnego wybudowanego przez K. na gruntach sąsiadujących z Nieruchomością Sąsiednią 2 oraz operowanego pierwotnie przez K. a następnie przez spółkę zależną od K. na podstawie umowy poddzierżawy zawartej z K., oraz
    2.  jako ciąg komunikacyjny umożliwiający dojazd do kina wybudowanego przez K. na gruntach sąsiadujących z Nieruchomością Sąsiednią 2 i operowanego przez podmiot niepowiązany z K. na podstawie umowy poddzierżawy zawartej z K..Jednocześnie, nie były one w żaden sposób wykorzystywane przez Klasztor ani nie były oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
28.  Klasztorowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do żadnej z Budowli. Klasztor nie ponosił również jakichkolwiek wydatków na ulepszenie którejkolwiek z Budowli, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
29.  Wydatki poniesione przez K. od momentu wybudowania Budowli na ulepszenia każdej z Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekraczały (i na moment sprzedaży działki o nr 3/9 nie będą przekraczały) 30% wartości początkowej Budowli. Jednocześnie, w ciągu dwóch lat poprzedzających dzień sprzedaży, na działce o nr 3/9 nie zostanie wybudowana żadna inna budowla.
30.  Z perspektywy prawnej, Budowle stanowią część składową działki 3/9 i będą przedmiotem transakcji nabycia działki. Niemniej jednak, z perspektywy ekonomicznej, z uwagi na porozumienie zawarte między stronami na zasadach rynkowych, cena nabycia działki należna Klasztorowi od C. nie będzie uwzględniała wartości Budowli. Po transakcji, na podstawie porozumienia, o którym mowa w pkt 25)b) powyżej, C. dokona zwrotu wartości poczynionych przez K. nakładów na Budowle (tj. dokona zapłaty określonego wynagrodzenia na rzecz K.). Wynagrodzenie to będzie podlegało opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej.
31.  C. będzie wykorzystywała działkę 3/9 w ramach własnej działalności gospodarczej (jako część wewnętrznego układu komunikacyjnego). Z biznesowego punktu widzenia, C. jest zainteresowana dalszym wykorzystywaniem Budowli - Budowle nie zostaną zdemontowane / rozebrane, niemniej jednak, planowane jest przebudowanie istniejącej drogi.
32.  Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca naniesień wybudowanych przez K. na tej działce została wydana w dniu 13 lutego 1997 roku i obejmowała m.in. teren całej ówczesnej działki nr 3, z której w późniejszym czasie wyodrębniona została Działka 3/9.
33.  Dodatkowo:
    1.  na dzień złożenia niniejszego wniosku działka nr 3/9 została w części (ok. 19% całości działki) objęta nową decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; przy czym w odniesieniu do ww. decyzji zostało złożone odwołanie, które następnie zostało cofnięte, w konsekwencji czego w dniu 4 listopada 2016 r. została wydana ostateczna w administracyjnym toku instancji decyzja o umorzeniu postępowania odwoławczego od ww. decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy,
    2.  wg informacji udzielonych przez Urząd Miasta w odniesieniu do działki nr 3/9 w dniu 9 grudnia 2015 r. wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „rozbudowa sieci cieplnej, w rejonie ulic D. i B., na fragmentach m.in. działki nr 3/9 (ok. 10% całości działki), która stała się ostateczna z dniem 08.01.2016 r.
34.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość Sąsiednia 2 obejmująca działkę o nr 3/9 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Nieruchomość Sąsiednia 2 o nr 3/9 będzie przeznaczona pod zabudowę i będzie umożliwiała realizację inwestycji C.. Nieruchomości Zastępcze
35.  Nieruchomości Zastępcze na dzień złożenia niniejszego wniosku i na moment sprzedaży tych nieruchomości na rzecz Klasztoru będą stanowić tereny niezabudowane, w szczególności, na tych działkach nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle.
36.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Nieruchomości Zastępcze nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Nieruchomości Zastępcze będą przeznaczone pod zabudowę. Na moment transakcji, w stosunku do Nieruchomości Zastępczych mogą być również wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projektowana Działka nr 4/7
37.  Projektowana Działka nr 4/7 na dzień złożenia niniejszego wniosku i na moment sprzedaży tej nieruchomości na rzecz Klasztoru będzie stanowiła teren niezabudowany, w szczególności, na tej działce nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle.
38.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Projektowana Działka nr 4/7 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Projektowana Działka nr 4/7 będzie przeznaczona pod zabudowę. Na moment transakcji, w stosunku do Projektowanej Działki nr 4/7 nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pozostałe informacje
39.  Spółka, C. oraz K. są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Klasztor posiada osobowość prawną oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości komercyjnych i dzierżawy tych nieruchomości.
40.  W wyniku realizacji Inwestycji, Spółka będzie osiągała obrót będący opodatkowany VAT, w szczególności z tytułu wynajmu i sprzedaży obiektu / obiektów wybudowanych w ramach tej inwestycji.
41.  Klasztor jest czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości oraz wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Klasztor jest właścicielem szeregu nieruchomości (lokalowych, budynkowych lub gruntowych), które wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na ich wynajmie i dzierżawie pobierając z tego tytułu czynsz najmu / czynsz dzierżawy. Powyższa działalność Klasztoru jest opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.
42.  W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Klasztor zamierza wykorzystać potencjał inwestycyjny posiadanych przez siebie nieruchomości (działek 4/2, 4/3) oraz nabywanych Nieruchomości Zastępczych na potrzeby realizacji zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie kompleksu biurowego z funkcjami usługowymi. Klasztor wskazuje, iż w związku z powyższym podjął kroki administracyjnoprawne służące uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych na potrzeby realizacji planowanej inwestycji (w tym złożył wnioski o wydanie warunków zabudowy dla ww. działek). Klasztor w wyniku powyższego planuje oddać w dzierżawę ww. nieruchomości gruntowe (celem wybudowania na nich kompleksu biurowego przez dzierżawcę/ inny podmiot trzeci) albo wnieść je jako wkład/ aport do spółki, która z kolei będzie prowadziła działalność w oparciu o przedmiotowe nieruchomości (w tym zrealizuje inwestycję biurową na nieruchomości i będzie ostatecznie zarządzała przedmiotowymi nieruchomościami, wynajmowała je lub dzierżawiła). Klasztor nie wyklucza także sprzedaży ww. nieruchomości oraz Nieruchomości Zastępczych / ewentualnie dokonanie innej formy zbycia na rzecz podmiotu trzeciego. Wszystkie te czynności będą prowadziły do osiągnięcia przez Klasztor obrotu opodatkowanego VAT.
43.  Spółka oraz Klasztor zaznaczają, że skutki prawne Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej mogą zostać odwrócone, o ile rozstrzygnięcie dotyczące postępowania w zakresie realizacji Inwestycji Drogowej zakończy się ostatecznie w sposób uniemożliwiający realizację Inwestycji Drogowej.
44.  Spółka i C. są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy o CIT. Z uwagi na charakter niniejszego wniosku, składanego jako wniosek wspólny w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, Spółka oraz Klasztor podkreślają, że stanowisko przedstawione w niniejszym wniosku, w szczególności opisane jako „stanowisko Wnioskodawcy” lub „zdaniem Wnioskodawcy” stanowi wspólne stanowisko Spółki oraz Klasztoru.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 będzie opodatkowana VAT wg stawki podstawowej o ile na moment transakcji Projektowana Działka nr 4/7 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako grunt przeznaczony pod zabudowę?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej o ile na moment tych transakcji Nieruchomości Zastępcze będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako grunty przeznaczone pod zabudowę lub na moment transakcji w stosunku do Nieruchomości Zastępczych będzie wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 oraz transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych nie będą podlegały opodatkowaniu PCC w przypadku, jeżeli te transakcje będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że ustanowienie przez Klasztor odpłatnych służebności na rzecz Spółki, zgodnie z Umową Trójstronną, będzie stanowiło dostawę usług opodatkowaną VAT wg stawki podstawowej?
5.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że ani Odszkodowanie ani Kara Umowna nie podlegają opodatkowaniu VAT?
6.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Odszkodowanie należne Klasztorowi oraz ewentualna Kara Umowna powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Spółki, zgodnie z właściwymi przepisami regulującymi zasady rozpoznawania kosztów w czasie dla celów CIT?
7.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Klasztorowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Zastępczych od Spółki - w przypadku, gdy interpretacja podatkowa w zakresie pytania nr 2 potwierdzi opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości Zastępczych?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 3), w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 16 stycznia 2017 r. została wydana interpretacja Nr 1462-IPPP2.4512.897.2016.1.MT. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 oraz transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych nie będą podlegały opodatkowaniu PCC w przypadku, jeżeli te transakcje będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej.

Zgodnie z ustawą o PCC:

1.  Opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży - art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a).
2.  Jednocześnie, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, m.in. umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego - art. 2 ust. 4.

Jak wynika z opisu przedstawionego stanu faktycznego oraz stanowiska zaprezentowanego przez Wnioskodawcę w odniesieniu do pytań nr 1 oraz 2:

1.  W ramach Umowy o Odszkodowanie, Klasztor zobowiązał się do zawarcia ze Spółką warunkowej umowy sprzedaży na rzecz Spółki Projektowanej Działki nr 4/7, oddzielonej od pozostałych Nieruchomości Sąsiednich 1 w związku z realizacją inwestycji Drogowej natomiast Spółka zobowiązała się do sprzedaży na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych po ich uprzednim nabyciu od ich właścicieli.
2.  Projektowana Działka nr 4/7 oraz Nieruchomości Zastępcze na dzień złożenia niniejszego wniosku i na moment sprzedaży tych nieruchomości na rzecz Klasztoru będą stanowić tereny niezabudowane, w szczególności, na tych działkach nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle.
3.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Projektowana Działka nr 4/7 oraz Nieruchomości Zastępcze nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Projektowana Działka nr 4/7 oraz Nieruchomości Zastępcze będą przeznaczone pod zabudową. Na moment transakcji, w stosunku Nieruchomości Zastępczych mogą być również wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednocześnie, na moment transakcji, w stosunku do Projektowanej Działki nr 4/7 nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4.  Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do pytania nr 1 oraz 2, jeżeli na moment poszczególnych transakcji Projektowana Działka nr 4/7 oraz Nieruchomości Zastępcze będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako grunty przeznaczone pod zabudowę, transakcje te będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej.
5.  Dodatkowo, jeżeli na moment transakcji w stosunku do Nieruchomości Zastępczych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, transakcje te będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sytuacji:

1.  Sposób opodatkowania PCC dostawy gruntu niezabudowanego uzależniony jest od ujęcia takiej transakcji w podatku VAT. Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów Ustawy o PCC, sprzedaż niezabudowanego gruntu podlega opodatkowaniu PCC wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT lub jest z tego opodatkowania zwolniona na podstawie odpowiednich przepisów Ustawy o VAT. Z drugiej strony, zakwalifikowanie transakcji jako opodatkowanej podatkiem VAT wg stawki podstawowej powoduje jej wyłączenie z zakresu opodatkowania PCC.
2.  Zatem, w sytuacji gdy sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 oraz sprzedaż przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych będą opodatkowane VAT według stawki podstawowej, do tych transakcji zastosowanie znajdzie art. 2 ust. 4 lit. a) Ustawy o PCC. W konsekwencji, analizowane transakcje nie będą podlegały opodatkowaniu PCC.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 oraz transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych nie będą podlegały opodatkowaniu PCC w przypadku, jeżeli te transakcje będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej. W przeciwnym wypadku, tj. jeżeli sprzedaż Projektowanej Działki 4/7 oraz sprzedaż Nieruchomości Zastępczych będą podlegały zwolnieniu z VAT, sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PCC według stawki 2%, a podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku będzie każdorazowo kupujący (Spółka w przypadku Projektowanej Działki 4/7 lub Klasztor w przypadku którejkolwiek z Nieruchomości Zastępczych), co wynika wprost z zasad wyrażonych w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC.

Powyższe stanowisko znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

*   w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 maja 2016 roku, znak IPPB2/4514-97/16-2/KW1, zgodnie z którą: „jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”;

*   w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 października 2015 roku, znak IPPB2/4514-337/15-2/AK, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie wspomnianej powyżej części Transakcji (a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.);

*   w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 12 maja 2015 roku, znak IPPB2/4514-73/15-2/MZ, zgodnie z którą: „skoro (…) dostawa działek o nr ewidencyjnych 1/131 oraz 1/133 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 16 stycznia 2017 r. Nr 1462-IPPP2.4512.897.2016.1.MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: „(…) Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 będzie opodatkowana VAT wg stawki podstawowej o ile na moment transakcji Projektowana Działka nr 4/7 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako grunt przeznaczony pod zabudowę. (…) W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 będzie opodatkowana VAT wg stawki podstawowej, o ile na moment transakcji Projektowana Działka nr 4/7 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako grunt przeznaczony pod zabudowę. W przeciwnym wypadku, mając na uwadze, że na moment transakcji w stosunku do Projektowanej Działki nr 4/7 nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 będzie podlegała zwolnieniu z VAT. (…) Zdaniem Wnioskodawcy, transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej o ile na moment tych transakcji Nieruchomości Zastępcze będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako grunty przeznaczone pod zabudowę lub na moment transakcji w stosunku do Nieruchomości Zastępczych będzie wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. (…) W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej o ile na moment tych transakcji Nieruchomości Zastępcze będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako grunty przeznaczone pod zabudowę lub na moment transakcji w stosunku do Nieruchomości Zastępczych będzie wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. W przeciwnym wypadku, sprzedaż przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ponadto Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w wydanej interpretacji wskazał, że „ W tym miejscu należy zauważyć, że odnośnie kwestii zawartych w pytaniach nr 1 i nr 2 wniosku Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołana podstawa prawna nie zmienia rozstrzygnięcia odnośnie pytania nr 1 wniosku, ponieważ sprzedaż Projektowanej Działki 4/7, w sytuacji kiedy na dzień transakcji będzie ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Z treści wniosku wynika, że Nieruchomości Sąsiednie 1, w której skład wchodzi działka nr 4/2, są przedmiotem umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem a K.. Zatem, nie można uznać, że Projektowana Działka 4/7, wyodrębniona z działki nr 4/2, jest/będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT. Natomiast ww. zwolnienie przysługuje w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w rzeczonym przepisie. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Również w sytuacji sprzedaży Nieruchomości Zastępczych kiedy na dzień transakcji będą one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana dla nich decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, zastosowanie zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Jak wynika z opisu sprawy, Klasztor zamierza oddać w dzierżawę ww. nieruchomości gruntowe celem wybudowania na nich kompleksu biurowego przez dzierżawcę lub inny podmiot trzeci albo wnieść je jako wkład do spółki. Klasztor nie wyklucza także sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Wszystkie te czynności będą prowadziły do osiągnięcia przez Klasztor obrotu opodatkowanego podatkiem VAT. Zatem, nie można uznać, że Nieruchomości Zastępcze będą wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT. Tym samym, również w tej sytuacji nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.”

A zatem, w sytuacji, gdy transakcje sprzedaży Nieruchomości (Projektowanej Działki 4/7 oraz Nieruchomości Zastępczych) podlegają/ będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie ma/ będzie miało zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych - należy wskazać, że orzeczenie te nie są wiążące dla tutejszego organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w każdej z nich zawarte jest wiążące. W związku z tym, organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami - nie tylko innych organów podatkowych, jednak nie stosują wprost tych rozstrzygnięć także i z tego zwykłego powodu, że nie stanowią one materialnego prawa podatkowego.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.