Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-276/13-2/MKw
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-03
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży wieczystego użytkowania gruntu wraz z wzniesionymi na nim nieruchomościami
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 04.04.2013 r. (data wpływu 08.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży wieczystego użytkowania gruntu wraz z wzniesionymi na nim nieruchomościami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.04.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży wieczystego użytkowania gruntu wraz z wzniesionymi na nim nieruchomościami.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza zbyć prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę o nr ew. 7 położonego w kwadracie ulic, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”), jak również prawo własności wzniesionego na przedmiotowym Gruncie budynku biurowo - usługowego „F.” z częścią handlową, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni całkowitej ponad 14.000 m2 (dalej: „Budynek”), a także znajdujące się na Gruncie budowle, w skład których wchodzą, między innymi: rampa zjazdowa do garażu podziemnego wraz z częścią drogi wewnętrznej, murki oporowe wokół budynku, ogrodzenie z profili stalowych wraz z bramkami i czytnikiem kontroli dostępu, utwardzenie terenu, ciągi piesze, nawierzchnia z kostki brukowej, chodnik, nasada hydrantowa, pylon, lampy oświetleniowe ozdobne, ciągi pieszo - jezdne z kostki brukowej, przyłącze wodnokanalizacyjne, sieć kanalizacji deszczowej (dalej: „Budowle”). Przedmiotowe Budowle pozostają w ścisłym związku funkcjonalnym z Budynkiem i służą do korzystania z Gruntu i z Budynku, zgodnie z jego przeznaczeniem (Grunt Budynek, Budowle dalej zwane łącznie: „Nieruchomość”).

Decyzją z dnia 14.12.2012 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Budynku. W chwili obecnej ponad 90% powierzchni najmu znajdującej się w Budynku zostało już wynajęte. W momencie sprzedaży całość lub przeważająca część powierzchni najmu w Budynku będzie wynajęta przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Od dnia zakończenia budowy Budynku oraz Budowli i rozpoczęcia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Budynku do dnia sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynie okres krótszy niż 2 lata. W stosunku do Budynków i Budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Wskutek sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na nabywcę, nabywca na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku, przejmując zgodnie z umową sprzedaży również ewentualne kaucje wpłacone przez najemców lub gwarancje bankowe dostarczone przez najemców, zabezpieczające roszczenia z najmu. Ponadto, na nabywcę przeniesione zostaną prawa autorskie do dokumentów projektowych Budynku i Budowli, ewentualne prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych, prawa do nazwy „F.”, pod którą Budynek występuje w obrocie, jak również ewentualnie inne prawa związane z Nieruchomością.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejęcia przez nabywcę jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani też jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

W momencie sprzedaży, zarówno Wnioskodawca, jak i nabywca, będą zarejestrowani, jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po zakupie Nieruchomości nabywca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca zaznacza, iż nabywca planuje wystąpienie z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT wyżej opisanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości (tj. prawa Użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku oraz Budowli) stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Planowana sprzedaż Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności posadowionego na Gruncie Budynku oraz znajdujących się na Gruncie Budowli) będzie stanowić dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6) Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. A zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten ma zastosowanie również w przypadku dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony. Stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1) Ustawy VAT, podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, w momencie sprzedaży Nieruchomości, Budynek będzie w całości lub przeważającej części wynajęty najemcom, przy czym od daty zakończenia robót budowlanych dotyczących Budynku i Budowli oraz wynajęcia powierzchni Budynku najemcom do dnia sprzedaży Nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy stanowić będzie (i) dostawę budynku dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części Budynku, której powierzchnia nie zostanie wcześniej wynajęta najemcom) lub też (ii) dostawę budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części Budynku, która została wynajęta najemcom w okresie krótszym niż 2 lata przed sprzedażą Nieruchomości).

Z kolei sprzedaż Budowli, które nie były dotychczas przedmiotem wynajmu (jeżeli taka sytuacja miałaby miejsce) będzie dostawą budowli dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia.

Powyższe prowadzi do wniosku, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, w stosunku do Budynków i Budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W rezultacie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również wyżej powołany art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Reasumując, w opinii Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podstawową stawką podatku VAT.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności: nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Ze względu na umiejscowienie Nieruchomości w całości przedsiębiorstwa Wnioskodawcy należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Mając zatem na uwadze powyższą analizę, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, niespełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, w tym, między innymi Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2011 r. (nr IPPP2/443-760/11-2/AK), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2011 r. (nr IPPP1/443-994/11-2/AP), a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1) Ustawy VAT. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, gdyż nie będzie ona korzystała ze zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) Ustawy VAT.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (…)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
2.  zbycie praw do użytkowania wieczystego gruntów.

Przy czym przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) - art. 8 ust. 1 ustawy.

Zatem w świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza zbyć prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego w Warszawie oraz prawo własności znajdującego się na tym gruncie budynku biurowo – usługowego „F.” z częścią handlową, garażem podziemnym i niezbędną infrastruktura techniczną, a także znajdujące się na gruncie budowle.

Z uwagi na fakt, że w chwili obecnej ponad 90% powierzchni najmu znajdującej się w budynku zostało już wynajęte, to w związku z tą sprzedażą nabywca wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni, przejmując zgodnie z umową sprzedaży również ewentualne kaucje lub gwarancje bankowe najemców.

W ramach transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nabywca nie przejmie jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie na nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice Jego przedsiębiorstwa, know-how czy księgi rachunkowe, a także żadne inne dokumenty związane z prowadzeniem i funkcjonowaniem działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W momencie sprzedaży, zarówno Wnioskodawca jak i nabywca, będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po zakupie nieruchomości nabywca będzie prowadził działalność, obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, iż na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy.

W związku z tym, iż w przepisach ustawy brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, należy posłużyć się w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie zatem z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z kolei, na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności: nazwy przedsiębiorstwa, środków pieniężnych zgromadzonych przez Wnioskodawcę, bieżących zobowiązań i należności związanych z prowadzonym wynajmem, zobowiązań związanych z rozliczeniem mediów, know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów związanych z prowadzeniem i funkcjonowaniem działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W związku z powyższym zbywana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Przedmiotowe zbycie nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywane składniki majątku nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie z podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taka czynność można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegającej opodatkowaniu.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast w myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.) zgodnie, z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zatem biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż do dostawy gruntu jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca zamierza zbyć prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności wzniesionego na przedmiotowym gruncie budynku biurowo - usługowego „F.” z częścią handlową, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną, a także znajdujące się na gruncie budowle, w skład których wchodzą, między innymi: rampa zjazdowa do garażu podziemnego wraz z częścią drogi wewnętrznej, murki oporowe wokół budynku, ogrodzenie z profili stalowych wraz z bramkami i czytnikiem kontroli dostępu, utwardzenie terenu, ciągi piesze, nawierzchnia z kostki brukowej, chodnik, nasada hydrantowa, pylon, lampy oświetleniowe ozdobne, ciągi pieszo - jezdne z kostki brukowej, przyłącze wodnokanalizacyjne, sieć kanalizacji deszczowej (dalej: „Budowle”), Przedmiotowe Budowle pozostają w ścisłym związku funkcjonalnym z Budynkiem i służą do korzystania z Gruntu i z Budynku, zgodnie z jego przeznaczeniem (Grunt, Budynek, Budowle dalej zwane łącznie: „Nieruchomość”).

Aby stwierdzić, czy dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, konieczne jest ustalenie, czy dana nieruchomość jest zabudowana lub przeznaczona pod zabudowę.

Należy zauważyć, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno - użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów stwierdzić należy, iż transakcja zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem jak wskazano we wniosku w momencie sprzedaży nieruchomości, budynek będzie w całości lub w przeważającej części wynajęty najemcom, przy czym od daty zakończenia robót budowlanych do dnia sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości stanowić będzie dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części budynku, której powierzchnia nie zostanie wcześniej wynajęta) lub też dostawę budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od tej części budynku, która została już wynajęta).

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Zbywca w stosunku do przedmiotowej nieruchomości miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym planowana transakcja sprzedaży nie będzie również korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, iż przedmiotem dostawy są również znajdujące się na przedmiotowych działkach urządzenia budowlane, które Wnioskodawca zaliczył do budowli np. ogrodzenie z profili stalowych wraz z bramkami i czytnikiem kontroli dostępu czy utwardzenie terenu. Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla całego sprzedawanego obiektu budowlanego.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z wzniesionym na przedmiotowym gruncie budynkiem biurowo - usługowym wraz z częścią handlową, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną, a także znajdującymi się na gruncie budowlami oraz urządzeniami budowlanymi, stanowić będzie zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, dostawę towaru w związku z czym będzie podlegała opodatkowaniu, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy stawką podatku 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.