Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-834/14-6/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-03-04
Teza: dokumentowania świadczonych usług przez Wnioskodawcę jako zarządcę sądowego
Słowa kluczowe: czynsz; najem; nieruchomości; podmiot-podmiot zarządzający; zarządzenie; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2014 r. (data wpływu 24 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2015 r. (data wpływu 29 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług najmu przez Wnioskodawcę jako zarządcę sądowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:

*   dokumentowania usług najmu przez Wnioskodawcę jako zarządcę sądowego

*   dokumentowania usług przez najmu Wnioskodawcę jako współwłaściciela.

Wniosek został uzupełniony w dniu 29 stycznia 2015r. w zakresie doprecyzowania opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, przeformułowania pytania oznaczonego we wniosku nr 3 oraz przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego do przeformułowanego pytania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca jest zarządcą sądowym nieruchomości położonej w Ł. przy ul. …. (księga wieczysta ….) powołanym na podstawie art. 203 kodeksu cywilnego oraz jednym ze współwłaścicieli tej nieruchomości.

Nieruchomość ta jest współwłasnością dwudziestu kilku osób fizycznych. Nieruchomość ta oddawana jest w najem zarówno na cele mieszkaniowe (niewielka część powierzchni-jeden lokal), jak i na cele prowadzenia działalności gospodarczej (lokale użytkowe - większość powierzchni). Udział w nieruchomości nie służy współwłaścicielom do wykonywania działalności gospodarczej. Współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wartość sprzedaży dokonywana przez współwłaścicieli nie przekroczyła przez żadnego z nich łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł.

Najemcy lokali użytkowych żądają, aby współwłaściciele wystawiali im faktury dokumentujące świadczone im usługi. Zarządca sądowy wystawia więc najemcom rachunki, z tym, iż jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego. Każdy z najemców otrzymuje jeden rachunek miesięcznie. Zarządca sądowy nieruchomości wypłaca współwłaścicielom część zysków (dochodów) na bieżąco, po zakończeniu każdego miesiąca. Część zysków (dochodów) nie jest na bieżąco wypłacana, a kumulowana przez zarządcę sądowego na potrzeby ewentualnych remontów nieruchomości. Jednocześnie zarządca sądowy co rok (na koniec roku kalendarzowego) informuje współwłaścicieli o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym.

Wnioskodawca - jako jeden ze współwłaścicieli – a także pozostali współwłaściciele płacą podatek dochodowy od osób fizycznych raz do roku, po otrzymaniu informacji od zarządcy sądowego o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym.

W przyszłości współwłaściciele zainteresowani są uchyleniem zarządu sądowego nieruchomości i powierzeniem zarządu nieruchomością jednemu ze współwłaścicieli bądź osobie trzeciej, spoza grona współwłaścicieli.

W przyszłości – po uchyleniu zarządu sądowego – współwłaściciele zainteresowani są podjęciem uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy.

Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie świadczy usługi najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, jako zarządca sądowy, wystawia najemcom rachunki dokumentujące świadczone usługi. Podstawą wystawiania przez Wnioskodawcę rachunków jest fakt powołania go na zarządcę sądowego. W myśl art. 935 § 1 w związku z art. 615 kodeksu postępowania cywilnego zarządca nieruchomości ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości oraz prowadzić sprawy tej nieruchomości dotyczące. Z powyższego wynika, że zarządca sądowy działa w imieniu własnym, ale na rachunek współwłaścicieli.

Po uchyleniu zarządu sądowego nieruchomość będzie zarządzana przez współwłaścicieli na mocy przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności (art. 195-221 k.c.). Bezpośrednio czynnościami zarządzania nieruchomością zajmowałby się po uchyleniu zarządu sądowego któryś ze współwłaścicieli (w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli), lub wybrana przez współwłaścicieli osoba trzecia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Po uchyleniu zarządu sądowego umowy najmu z najemcami zawierać będzie albo któryś ze współwłaścicieli (w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli), albo wybrana przez współwłaścicieli osoba trzecia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Po uchyleniu zarządu sądowego symbolem klasyfikacji PKWiU usług świadczonych przez wnioskodawcę byłby:

*   dla lokali mieszkalnych: 68.20.11.0 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi

*   dla lokali niemieszkalnych: 68.20.12.0 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.

Należy zaznaczyć, że usługi wynajmu i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi byłyby dominujące.

Po uchyleniu zarządu sądowego wnioskodawca- jako współwłaściciel nieruchomości - nie będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, albowiem będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przychody osiągane przez Wnioskodawcę z tytułu najmu nieruchomości są opodatkowane na zasadach ogólnych. Wnioskodawca nie świadczy usługi najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - jest to najem prywatny. Wnioskodawcy przysługuje udział w nieruchomości w wysokości 12/300 (4%). Nieruchomość, której współwłaścicielem jest wnioskodawca, wynajmowana jest kliku osobom. Według umów najmu przedmiotem najmu są przede wszystkim lokale w budynku posadowionym na nieruchomości. Jednakże przedmiotem najmu są także miejsca parkingowe (grunt). Obecnie wpływy z najmu gromadzone są na rachunku bankowym założonym przez wnioskodawcę, jako zarządcę sądowego nieruchomości, na potrzeby tej nieruchomości. Po uchyleniu zarządu sądowego wpływy będą gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym. Obecnie zobowiązania związane z najmem są regulowane przez zarządcę sądowego z rachunku bankowego, założonego przez niego na potrzeby związane z nieruchomością, na którym to rachunku gromadzone są wpływy z najmu. Po uchyleniu zarządu sądowego wszelkie zobowiązania będą regulowane z wyodrębnionego rachunku bankowego, na którym będą gromadzone wpływy z najmu.

Wydatki ponoszone na wynajmowaną nieruchomość obejmują wszelkie wydatki związane z prawidłowym gospodarowaniem nieruchomością, w szczególności obejmują:

*   koszty remontów;

*   koszty konserwacji;

*   koszty utrzymania czystości i porządku (sprzątanie);

*   koszty ubezpieczenia nieruchomości;

*   koszty wynagrodzenia zarządcy sądowego;

*   koszty przeglądów wymaganych przez prawo;

*   koszty związane z windykacją należności (opłaty sądowe);

*   koszty mediów do nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, odbiór ścieków, dostawa ciepła);

*   koszty wywozu śmieci;

*   wydatki związane z podatkiem od nieruchomości.

Wnioskodawca, jako współwłaściciel nieruchomości, jest jednocześnie zarządcą sądowym tej nieruchomości. Opis stanu faktycznego dotyczy roku podatkowego 2015.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

(we wniosku pytanie nr 1) Czy Wnioskodawca - jako zarządca sądowy nieruchomości - powinien, jak dotychczas, wystawiać jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego, czy też zarządca sądowy powinien wystawiać jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figurują wszyscy współwłaściciele, czy też zarządca sądowy powinien wystawiać tyle rachunków (faktur) ilu jest współwłaścicieli, z tym iż każdy rachunek (faktura) obejmowałaby jednego współwłaściciela jako sprzedawcę?

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca - jako zarządca sądowy nieruchomości - powinien, jak dotychczas, wystawiać jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego. W myśl art. 935 § 1 w związku z art. 615 kodeksu postępowania cywilnego zarządca nieruchomości ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości oraz prowadzić sprawy tej nieruchomości dotyczące. Z powyższego wynika, że zarządca sądowy działa w imieniu własnym, ale na rachunek współwłaścicieli. Skoro zarządca sądowy działa w imieniu własnym - to właśnie on powinien figurować jako sprzedawca na rachunkach (fakturach).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.);
2.  (uchylony)
3.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Jest zarządcą sądowym nieruchomości, powołanym na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego oraz jednym ze współwłaścicieli nieruchomości. Nieruchomość ta jest współwłasnością dwudziestu kilku osób fizycznych. Nieruchomość ta oddawana jest w najem zarówno na cele mieszkaniowe (niewielka część powierzchni - jeden lokal), jak i na cele prowadzenia działalności gospodarczej (lokale użytkowe - większość powierzchni). Udział w nieruchomości nie służy współwłaścicielom do wykonywania działalności gospodarczej. Współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wartość sprzedaży dokonywana przez współwłaścicieli nie przekroczyła przez żadnego z nich łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Zarządca sądowy wystawia najemcom rachunki z tym, iż jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego. Każdy z najemców otrzymuje jeden rachunek miesięcznie. Zarządca sądowy nieruchomości wypłaca współwłaścicielom część zysków (dochodów) na bieżąco, po zakończeniu każdego miesiąca. Część zysków (dochodów) nie jest na bieżąco wypłacana, a kumulowana przez zarządcę sądowego na potrzeby ewentualnych remontów nieruchomości. Jednocześnie zarządca sądowy co rok (na koniec roku kalendarzowego) informuje współwłaścicieli o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym. Wnioskodawca nie świadczy usługi najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, jako zarządca sądowy, wystawia najemcom rachunki dokumentujące świadczone usługi. Zarządca sądowy działa w imieniu własnym, ale na rachunek współwłaścicieli. Wnioskodawca nie świadczy usługi najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - jest to najem prywatny. Wnioskodawcy przysługuje udział w nieruchomości w wysokości 12/300 (4%).

W niniejszej sprawie istotnym jest ustalenie czy Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali objętych zarządem, przypadających Wnioskodawcy, czy podatnikiem z tytułu ww. usług jest Wnioskodawca jako zarządca sądowy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014r. poz. 121 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 Kodeksu cywilnego oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu" jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 K.c. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014r. sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia 2 kwietnia 2012r. sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013r. sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012r. sygn. akt I FSK 1538/11.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciele – w tym Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości a nie jako jej zarządca sądowy – są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym mają oni obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Brak podstaw do rozliczania najmu wszystkich lokali przez zarządcę sądowego.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jak stanowi art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\-jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

1.  dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
2.  świadczenia usług
:

*   telekomunikacyjnych ,
*   wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
*   najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
*   ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
*   stałej obsługi prawnej i biurowej,
*   dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

\-z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Stosownie do art. 106e ust. 1 ustawy, faktura powinna zawierać:

1.  datę wystawienia;
2.  kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
3.  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
4.  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;
5.  numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;
6.  datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
7.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
8.  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
9.  cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
10.  kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
11.  wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
12.  stawkę podatku;
13.  sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
14.  kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
15.  kwotę należności ogółem;
16.  w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, w odniesieniu do których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lub art. 21 ust. 1 - wyrazy "metoda kasowa";
17.  w przypadku faktur, o których mowa w art. 106d ust. 1 - wyraz "samofakturowanie";
18.  w przypadku dostawy towarów lub wykonania usługi, dla których obowiązanym do rozliczenia podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze jest nabywca towaru lub usługi - wyrazy "odwrotne obciążenie";
19.  w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - wskazanie
:

1.  przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,
2.  przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub
3.  innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia;

21.  w przypadku, o którym mowa w art. 106c - nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika - imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres;
22.  w przypadku faktur wystawianych w imieniu i na rzecz podatnika przez jego przedstawiciela podatkowego - nazwę lub imię i nazwisko przedstawiciela podatkowego, jego adres oraz numer, za pomocą którego jest on zidentyfikowany na potrzeby podatku;
23.  w przypadku gdy przedmiotem wewnątrzwspólnotowej dostawy są nowe środki transportu - datę dopuszczenia nowego środka transportu do użytku oraz
:

1.  przebieg pojazdu - w przypadku pojazdów lądowych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. a,
2.  liczbę godzin roboczych używania nowego środka transportu - w przypadku jednostek pływających, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. b, oraz statków powietrznych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. c;

25.  w przypadku faktur wystawianych przez drugiego w kolejności podatnika, o którym mowa w art. 135 ust. 1 pkt 4 lit. b i c, w wewnątrzwspólnotowej transakcji trójstronnej (procedurze uproszczonej) - dane określone w art. 136;
26.  w przypadkach, o których mowa w art. 97 ust. 10 pkt 2 i 3
:

1.  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, poprzedzony kodem PL,
2.  numer, za pomocą którego nabywca towaru lub usługi jest zidentyfikowany na potrzeby podatku od wartości dodanej w danym państwie członkowskim, zawierający dwuliterowy kod stosowany na potrzeby podatku od wartości dodanej właściwy dla tego państwa członkowskiego.

W myśl art. 2 pkt 31 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze – rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Jak wynika z ww. przepisu art. 106e ust. 1 ustawy, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży zawiera m.in. imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy, numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a; numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b.

Z przytoczonego wyżej przepisu art. 106b ust. 1 ustawy jasno wynika, iż wystawcą faktury VAT może być tylko jeden podmiot – w ustawie jest bowiem w tym kontekście mowa o „podatniku” (a nie o „podatnikach”).

Należy podkreślić, że ustawodawca posługuje się pojęciem podatnika, którym w rozumieniu ustawy jest m.in. osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 3 grudnia 2013r. w sprawie wystawiania faktur (Dz.U. z 2013r. poz. 1485), faktura dokumentująca dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy powinna zawierać dane, o których mowa w pkt 1 lit. a-g, tj.:

1.  datę wystawienia,
2.  numer kolejny,
3.  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy,
4.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi,
5.  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług,
6.  cenę jednostkową towaru lub usługi,
7.  kwotę należności ogółem.

Wobec powyższego należy zauważyć, iż w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług przez podatnika korzystającego ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy wprowadzone zostały faktury z mniejszym zakresem danych.

Zatem z ww. art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że podatnik ma obowiązek wystawienia faktury dla innego podatnika podatku od towarów i usług, przy czym podatnik w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej m.in. na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy, nie jest zobowiązany do wystawienia faktury.

W przypadku dokumentowania sprzedaży zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, podatnik, co do zasady zobowiązany jest do wystawienia faktury na żądanie nabywcy, o ile żądanie wystawienia faktury zgłoszone zostało w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając na uwadze, iż w analizowanym przypadku mamy do czynienia wprawdzie ze sprzedażą zwolnioną (na podstawie art. 113 ustawy), jednak dotyczy ona usługi najmu (wymienionej w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy), przy interpretowaniu art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT (w przypadku, gdy sprzedaż taka dokonywana jest na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) należy uwzględnić brzmienie art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT. Z przepisu tego wynika, iż podatnik nie ma obowiązku wystawiania na żądanie faktur dokumentujących m.in. czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy.

Zatem w świetle art. 106b ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, podatnik zwolniony na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, świadczący usługi najmu nieruchomości na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą lub na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej nie jest obowiązany na żądanie najemcy do wystawienia faktur dokumentujących czynności najmu.

W myśl art. 87 § 1ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Zatem obowiązek wystawienia rachunku ma zastosowanie do podatników zwolnionych z VAT, jednakże w ograniczonym zakresie, tj. w przypadkach, gdy z ustawy nie wynika obowiązek wystawienia faktury.

Podatnik, u którego sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy świadczący usługi najmu nieruchomości, celem udokumentowania takiej transakcji, nie ma obowiązku (nawet na żądanie zgłoszone przez najemcę) wystawienia faktury, o której mowa w przepisach o podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy zauważyć, że nie ma przeszkód, aby w takiej sytuacji podatnik wystawił fakturę zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług dobrowolnie. Jeśli natomiast w analizowanej sytuacji podatnik nie zdecyduje się na wystawienie faktury, to w związku ze zgłoszonym przez nabywcę żądaniem wystawienia dokumentu, powinien wystawić rachunek stosownie do art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc powyższe przepisy do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że zarządca sądowy, wykonując czynności zarządzania nieruchomością, nie jest uprawniony do wystawiania faktur/rachunków we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem jak wskazano wyżej podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali są poszczególni współwłaściciele nieruchomości. W związku z tym zarządca może być jedynie wystawcą faktury/rachunku, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje każdy współwłaściciel odrębnie.

Zatem brak podstaw prawnych aby Wnioskodawca jako zarządca sądowy może wystawić jeden rachunek (fakturę), w której jako sprzedawca figurują wszyscy współwłaściciele.

W niniejszej sprawie należy stwierdzić, że najem nieruchomości, której współwłaściciele korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, nie powoduje obowiązku wystawiania faktur dokumentujących wynajem lokali na rzecz najemców (podatników lub nie podatników) stosowanie do art. 106b ust. 2 i ust. 3 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy należy wskazać, iż w przypadku najmu nieruchomości nie wystąpi obowiązek wystawienia faktury zaś gdy podatnik nie zdecyduje się na jej dobrowolne wystawienie, to na żądanie najemcy winien wystawić rachunek stosowanie do art. 87 Ordynacji podatkowej.

W związku z powyższym brak podstaw by Wnioskodawca - jako zarządca sądowy nieruchomości – wystawiał:

*   jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego,

*   jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figurują wszyscy współwłaściciele.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej dokumentowania usług najmu przez Wnioskodawcę jako zarządcę sądowego. Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz w pozostałym zakresie podatku od towarów i usług zostanie załatwiony odrębnymi rozstrzygnięciami.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.