Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-930/11-5/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-11-04
Teza: Ustalenie wartości początkowej inwestycji.
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia; koszt-koszt wytworzenia; nieruchomości; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2011 r. (data wpływu 27 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniach: 27 i 31 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej inwestycji – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej inwestycji.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 17 października 2011 r. nr ILPB1/415-930/11-2/AP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 17 października 2011 r. (skutecznie doręczono w dniu 19 października 2011 r.), natomiast w dniu 27 października 2011 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 26 października 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 września 2009 r. Wnioskodawca zakupił na zasadzie wspólnoty małżeńskiej działkę nr 149/5 z myślą o budowie i prowadzeniu obiektu hotelarskiego. W akcie notarialnym kupna-sprzedaży działka została określona jako niezabudowana, ponieważ istniejące elementy zabudowy działki są niepełne i nie są zaliczane jako obiekty, a które będą stanowić część budowanego obiektu hotelarskiego.

Jest to kondygnacja piwniczna ze stropem o powierzchni użytkowej 470 m2 i fundamenty z płytą posadzkową pod magazyn zaplecza budowy.

Od dnia nabycia działki Zainteresowany zaczął kompletować dokumenty do uzyskania pozwolenia na budowę oraz prowadzić dozwolone prace zabezpieczające i konserwujące istniejące części obiektu, sprzątanie i niwelacje terenu.

Zakupione materiały i usługi Wnioskodawca dokumentował fakturami wystawianymi na dane prowadzonej firmy, ponieważ pod tym samym „szyldem” ma być prowadzona działalność hotelarska.

Na terenie budowy Wnioskodawca wykonywał obiekt zaplecza budowlanego (magazyn tymczasowy na czas trwania budowy do przechowywania sprzętu i materiałów budowlanych).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że przy określaniu ceny ze sprzedającym istniejące elementy zabudowy nie były brane pod uwagę ze względu na ich częściową dewastację i zasypanie (zabudowa z okresu II Wojny Światowej). Jednak elementy te będą stanowiły konkretne części budowanego obiektu hotelarskiego, który będzie wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy do określenia wartości początkowej inwestycji oprócz ceny za działkę zawartą w akcie notarialnym Zainteresowany może przyjąć dodatkowo wartość istniejących fundamentów i innych elementów budynków znajdujących się na działce?
2.  Czy wartość wybudowanego magazynu materiałów budowlanych i sprzętu budowlanego niezbędnego do realizacji budynku hotelarskiego, a będącego obiektem tymczasowym na czas trwania budowy i rozebranego po jej zakończeniu, zaliczyć jako koszty jednorazowo? Czy jego wartość budowy i rozbiórki wliczyć jako część składową inwestycji głównej – obiektu hotelarskiego, który będzie wprowadzony do działalności jako środek trwały?

Treść powyższych pytań wynika z uzupełnienia wniosku.

Zdaniem Wnioskodawcy, ma On prawo do ustalenia wartości początkowej inwestycji na zasadzie oszacowania przez biegłego oraz wydatki związane z budową zaplecza budowlanego (obiekt tymczasowy na czas trwania budowy) wliczyć do wartości inwestycji.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że w Jego ocenie elementy budynków znajdujących się na działce nr 149/5, a które nie były ujęte oddzielną wyceną w akcie notarialnym kupna-sprzedaży, winny być dodatkowo zaliczone do wartości początkowej inwestycji budynku hotelarskiego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Środkami trwałymi, w świetle cyt. wyżej przepisu, mogą być spełniające powyższe kryteria m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością. Odrębnym środkami trwałymi będą natomiast nieruchomości gruntowe, na których ww. budowle, budynki oraz lokale są położone.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2–18, uważa się:

1.  w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia,

1a. w razie częściowego odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego w art. 11 ust. 2b,

1.  w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia,
2.  w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Natomiast za koszt wytworzenia, zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy, uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Zgodnie z art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Natomiast stosownie do treści art. 22g ust. 9 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

W myśl art. 22g ust. 11 ww. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowany zakupił działkę na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Zakupu dokonano z myślą o budowie i prowadzeniu obiektu hotelarskiego. W akcie notarialnym kupna-sprzedaży działka została określona jako niezabudowana, ponieważ istniejące elementy zabudowy działki są niepełne. Jak wskazuje Zainteresowany, przy określaniu ceny ze sprzedającym istniejące elementy zabudowy nie były brane pod uwagę ze względu na ich częściową dewastację i zasypanie. Jednak elementy te będą stanowiły konkretne części budowanego obiektu hotelarskiego, który będzie wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Zainteresowany podkreśla, iż zakupione materiały i usługi związane z przedmiotową inwestycją dokumentował fakturami wystawianymi na dane prowadzonej firmy.

Ponadto, Wnioskodawca na terenie budowy wykonał obiekt zaplecza budowlanego – magazyn do przechowywania materiałów budowlanych oraz sprzętu budowlanego. Magazyn ten ma charakter tymczasowy.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że ustalając wartość początkową inwestycji w postaci obiektu hotelarskiego Zainteresowany nie może uwzględnić całej ceny nabycia nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego kupna-sprzedaży, tylko tę część ceny nabycia, która dotyczy wartości istniejących elementów zabudowy działki, które wejdą w skład obiektu hotelarskiego – środka trwałego.

Zauważyć należy, iż w treści aktu notarialnego nie wyodrębniono wartości istniejących elementów zabudowy działki, które wejdą w skład środka trwałego – obiektu hotelarskiego. W związku z powyższym, ustalając wartość początkową obiektu hotelarskiego, należy uwzględnić wartość nabytych elementów budynków znajdujących się na przedmiotowej działce, które wejdą w skład tego obiektu stanowiącego środek trwały. W tym celu Zainteresowany winien określić wartość tych elementów we własnym zakresie. W razie trudności może w tym zakresie skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy, który określi udział procentowy poszczególnych składników majątku w ich wartości wynikającej z aktu notarialnego. Ustaloną wartość przedmiotowego obiektu, który Wnioskodawca zamierza uznać za środek trwały należy, zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, powiększyć o nakłady, jakie zostały poniesione na jego dalszą budowę, udokumentowane fakturami będącymi w posiadaniu Wnioskodawcy. Z uwagi na to, iż nakłady poniesione przez Zainteresowanego były przez Niego dokumentowane, Wnioskodawca nie będzie miał trudności z ustaleniem ich wartości, a tym samym nie wystąpi potrzeba ustalenia wartości początkowej środka trwałego przez biegłego zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując stwierdzić należy, że ustalając wartość początkową obiektu hotelarskiego, który będzie stanowił środek trwały, należy wziąć pod uwagę cenę nabycia istniejących elementów zabudowy działki, które wejdą w skład tego środka trwałego, a także wartość nakładów poniesionych na budowę tego obiektu hotelarskiego, udokumentowanych fakturami będącymi w posiadaniu Wnioskodawcy.

Natomiast do wartości początkowej ww. obiektu nie należy zaliczać wartości wybudowanego magazynu tymczasowego, gdyż magazyn ten nie stanowi części składowej inwestycji w postaci obiektu hotelarskiego. Wydatki związane z budową magazynu tymczasowego, jeżeli nie będzie on spełniał definicji środka trwałego, należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia. Jeżeli natomiast magazyn tymczasowy zostanie zaliczony przez Wnioskodawcę do środków trwałych, wówczas wydatki poniesione na jego budowę należy zaliczać do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tego magazynu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.