Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.439.2019.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-05
Teza: nieopodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 września 2019 r. (data wpływu 1 października 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2019 r., data nadania 21 listopada 2019 r. (data wpływu 26 listopada 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.439.2019.1.MK (doręczone w dniu 20 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieopodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieopodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 listopada 2019 r., data nadania 21 listopada 2019 r. (data wpływu 26 listopada 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.439.2019.1.MK.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pani B. R.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o.

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Pani B. R. (dalej: „Sprzedająca”) jest obywatelem polskim posiadającym miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również z uwagi na żadną inną działalność czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j, Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm., dalej: „Ustawa VAT”).

Sprzedająca była do dnia 25 lipca 2019 r. właścicielem działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (…) i (…), o łącznym obszarze (…).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydanym w dniu 10 lipca 2019 roku z upoważnienia Starosty, Nieruchomość położona jest w obrębie ewidencyjnym (…), a nadto:

1.  działka nr ewid. (…) zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne (symbole użytków: „Rwa” i „RIVb”),
2.  działka nr ewid. (…) zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne (symbole użytków: „RIIIb”, „RIVa” i „RIVb”).

Nieruchomość była niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiadała dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z Uchwałą (…) Rady Miejskiej z dnia 18 maja 2007 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym i określonym w wyżej wskazanej uchwale jako „11 U/P” - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów U/P.

Działkę gruntu, z podziału której powstała Nieruchomość, Sprzedająca nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej w 1999 roku i między innymi na tej podstawie wpisana została w dziale II księgi wieczystej jako właściciel. Działki stanowiące Nieruchomość powstały w wyniku podziałów działek nabytych w 1999 roku, a podziały wykonane zostały na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych - podziały te nie były przeprowadzane z inicjatywy Sprzedającej i były niezbędne dla zbycia części będących własnością Sprzedającej nieruchomości gruntowych na rzecz Skarbu Państwa w związku z przeprowadzanymi inwestycjami drogowymi.

Sprzedająca w dniu 25 lipca 2019 r. sprzedała Nieruchomość na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”).

Transakcja ta była rezultatem zawarcia przez Kupującego z „A.” sp. z o.o. (dalej: „Pierwotny Kupujący”) w dniu 25 lipca 2019 r. umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków (dalej: „Umowa Wstąpienia”) wynikających z umowy przedwstępnej zawartej dnia 12 maja 2016 r. pomiędzy Sprzedającym a Pierwotnym Kupującym, zmienionej następnie czterema aneksami (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca i Pierwotny Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Pierwotnemu Kupującemu Nieruchomość, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, za cenę wskazaną w Umowie Przedwstępnej, po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży (zdefiniowanych w Umowie Przedwstępnej), zaś Pierwotny Kupujący Nieruchomość za cenę wskazaną w Umowie Przedwstępnej kupi. W rezultacie zawarcia Umowy Wstąpienia Kupujący stał się kupującym - stroną Umowy Przedwstępnej, przejmując wszystkie wynikające z Umowy Przedwstępnej obowiązki Pierwotnego Kupującego i nabywając wszystkie jego prawa z tej umowy wynikające.

W Umowie Przedwstępnej zastrzeżono, że Pierwotnemu Kupującemu przysługiwać będzie w ograniczonym zakresie prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji budowlanej (w tym składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot Umowy Przedwstępnej wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji). Pierwotny Kupujący uprawniony został również do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo do dysponowania nieruchomością udzielone Pierwotnemu Kupującemu nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót budowlanych i innych prac z wyjątkiem wspomnianych wyżej badań gruntu.

W drodze odrębnego oświadczenia Sprzedająca udzieliła również zgody na wykonanie przez współpracujący z Pierwotnym Kupującym podmiot badań archeologicznych na terenie Nieruchomości, niezbędnych dla realizacji planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji budowlanej.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, i zmiany, cofania, odbioru.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła również wskazanej przez Pierwotnego Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (w tym sporządzania odpisów itp.), a także zobowiązała się do udzielenia pełnomocnictw w tym zakresie innym osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego.

Sprzedająca udzieliła również wskazanej przez Pierwotnego Kupującego osobie pełnomocnictw w zakresie:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi;
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
4.  uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję;
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzania lasu;
6.  uzyskania decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów.

Sprzedająca udzieliła również osobnego pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Pierwotnego Kupującego, umocowującego ją do uzyskiwania informacji związanych z przydatnością Nieruchomości dla celów inwestycyjnych zamierzonych przez Pierwotnego Kupującego (w tym do przeglądania akt księgi wieczystej, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń, itp ). Na podstawie ww. pełnomocnictw w imieniu Sprzedającej zostały złożone do właściwych operatorów wnioski o:

*   ustalenie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej;

*   ustalenie warunków przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej;

*   ustalenie warunków przyłączenia do sieci gazowej.

W rezultacie w imieniu Sprzedającej uzyskane zostały warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej.

Nieruchomość do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej lub zawodowej. Sprzedająca nigdy nie wydzierżawiała ani nie wynajmowała Nieruchomości podmiotom trzecim.

Na Nieruchomość nie były ponoszone żadne nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń lub inwestycji, nie została ogrodzona, uzbrojona w dostęp do mediów, Sprzedająca nie wnioskowała o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wnioskiem o zmianę planu miejscowego), nie wnioskowała o wydanie warunków zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości, nie była ona również przedmiotem podziału lub scalania gruntów (z wyjątkiem podziałów wymuszonych opisanymi wyżej inwestycjami drogowymi).

Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych celem znalezienia potencjalnego nabywcy, z wyjątkiem ustawienia tablicy ogłoszeniowej na terenie Nieruchomości z ofertą sprzedaży. Oprócz sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa wspomnianych wyżej, Sprzedająca w ostatnich latach nie zbywała innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Na potrzeby niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego Pani B. R. jest zainteresowanym będącym stroną postępowania, natomiast Kupujący jest zainteresowanym niebędącym stroną postępowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana w niniejszym wniosku sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedającą na rzecz Kupującego była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku udokumentowania przez Sprzedającą sprzedaży Nieruchomości fakturą, Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony na niej wykazany (ewentualnie prawo do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze)? (pytanie oznaczone nr 2 sformułowano ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

W ocenie Sprzedającej opisana w niniejszym wniosku sprzedaż Nieruchomości nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Opodatkowanie wspomnianych czynności może nastąpić wyłącznie wtedy gdy w odniesieniu do nich można wskazać podmiot posiadający status podatnika. W myśl art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 ww. artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z wspomnianym ust. 2 art. 15 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla opodatkowania danej czynności nie wystarczy jednak sam fakt dokonania jej przez podmiot posiadający status podatnika - musi to być bowiem podatnik działający w kontekście dokonywania danej dostawy czy świadczenia usługi w takim właśnie charakterze - wynika to z ogólnych zasad konstrukcyjnych podatku od towarów i usług (zgodnie z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze).

W kontekście powyższych zasad opisana w niniejszym wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że Sprzedająca nie działała przy dokonywaniu sprzedaży w charakterze podatnika. Aby można było mówić o takiej sytuacji, przedmiotowa sprzedaż musiałaby spełniać przesłanki uznania jej za przejaw samodzielnego wykonywania przez Sprzedającą działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w przedstawionym stanie faktycznym.

Jak wynika z opisu tegoż stanu faktycznego, Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również z uwagi na żadną inną działalność czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z dotyczącym Nieruchomości wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość składają się użytki stanowiące w całości grunty orne.

Działkę gruntu, z podziału której powstała Nieruchomość, Sprzedająca nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej w 1999 roku.

Nieruchomość do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej lub zawodowej. Sprzedająca nigdy nie wydzierżawiała ani nie wynajmowała Nieruchomości podmiotom trzecim.

Na Nieruchomość nie były ponoszone żadne nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń lub inwestycji, nie została ogrodzona, uzbrojona w dostęp do mediów, Sprzedająca nie wnioskowała o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wnioskiem o zmianę planu miejscowego), nie wnioskowała o wydanie warunków zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości, nie była ona również przedmiotem podziału lub scalania gruntów (z wyjątkiem podziałów wymuszonych opisanymi wyżej inwestycjami drogowymi).

Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych celem znalezienia potencjalnego nabywcy, z wyjątkiem ustawienia tablicy ogłoszeniowej na terenie Nieruchomości z ofertą sprzedaży. Oprócz sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa wspomnianych wyżej, Sprzedająca w ostatnich latach nie zbywała innych nieruchomości niż Nieruchomość.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej z Pierwotnym Kupującym Sprzedająca udzieliła pełnomocnictw do podjęcia czynności związanych z prowadzonym przez Pierwotnego Kupującego procesem inwestycyjnym, niemniej jednak w imieniu Sprzedającej wystąpiono jedynie z wnioskami do właściwych operatorów o ustalenie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej.

Nie sposób zatem wskazać jakichkolwiek okoliczności, które przemawiałyby za uznaniem wspomnianej transakcji za przejaw wykonywania przez Sprzedającą działalności gospodarczej.

Jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT istotne jest odróżnienie obszarów aktywności polegających na prowadzeniu działalności gospodarczej od czynności wynikających ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym ostatnim wypadku o działalności gospodarczej nie może być mowy. Można o niej mówić dopiero w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE. Taka aktywność świadczy bowiem o prowadzeniu przez dany podmiot działalności gospodarczej w tym zakresie (tak TSUE np. w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10).

W kontekście stanu faktycznego przedstawionego w niniejszym wniosku wartym przywołania jest również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. akt: I FSK 1986/16), w którym Sąd podsumowuje dorobek unijnego i polskiego orzecznictwa związanego z rozpatrywanym zagadnieniem:

„Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Natomiast w kontekście czynności podjętych formalnie w imieniu Sprzedającej przez pełnomocników związanych z Kupującym należy przypomnieć, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają zdarzenia o określonej treści ekonomicznej, niezależnie od formalnej treści czynności prawnych je kreujących (lub braku takich czynności prawnych).

Wynika to w szczególności z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl natomiast ust. 2 tego artykułu, czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Zatem podjęcie pewnych czynności związanych z procesem inwestycyjnym prowadzonym przez nabywcę nieruchomości formalnie w imieniu sprzedającego, lecz uwarunkowane wyłącznie kwestiami pragmatycznymi i niestanowiące w żadnym stopniu przejawu inicjatywy gospodarczej sprzedającego, nie mogą przesądzać o postrzeganiu tych czynności jako dowodów na działanie sprzedającego w charakterze podatnika. Byłoby to bowiem sprzeczne z rzeczywistą, ekonomiczną treścią umowy stron i faktycznym charakterem aktywności sprzedającego.

Ad. 2

W ocenie Kupującego w przypadku udokumentowania przez Sprzedającą sprzedaży Nieruchomości fakturą, Kupujący nie będzie mieć prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony na niej wykazany (ewentualnie prawa do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze).

Powyższa ocena wynika bezpośrednio ze stanowiska Sprzedającej wyrażonego w odniesieniu do pytania nr 1 - skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości opisana w niniejszym wniosku nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, udokumentowanie jej fakturą będzie skutkowało koniecznością zakwalifikowania tej faktury do kategorii opisanej w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, co z kolei będzie wiązało się dla Kupującego z brakiem prawa pomniejszenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na tej fakturze (ewentualnie prawa do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również z uwagi na żadną inną działalność czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedająca była do dnia 25 lipca 2019 r. właścicielem działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (…) i (…). Wnioskodawca wskazał, że działka nr (…) zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne (symbole użytków: „Rwa” i „RIVb”), działka nr (…) zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne (symbole użytków: „RIIIb”, „RIVa” i „RIVb”). Nieruchomość była niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiadała dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym i określonym w wyżej wskazanej uchwale jako „11 U/P” - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów U/P. Działkę gruntu, z podziału której powstała Nieruchomość, Sprzedająca nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej w 1999 r., a podziały wykonane zostały na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych - podziały te nie były przeprowadzane z inicjatywy Sprzedającej i były niezbędne dla zbycia części będących własnością Sprzedającej nieruchomości gruntowych na rzecz Skarbu Państwa w związku z przeprowadzanymi inwestycjami drogowymi. Sprzedająca w dniu 25 lipca 2019 r. sprzedała Nieruchomość na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialności. Transakcja ta była rezultatem zawarcia przez Kupującego z „A.” sp. z o.o. w dniu 25 lipca 2019 r. umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej dnia 12 maja 2016 r. pomiędzy Sprzedającym a Pierwotnym Kupującym, zmienionej następnie czterema aneksami. W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca i Pierwotny Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Pierwotnemu Kupującemu Nieruchomość, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, za cenę wskazaną w Umowie Przedwstępnej, po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży (zdefiniowanych w Umowie Przedwstępnej), zaś Pierwotny Kupujący Nieruchomość za cenę wskazaną w Umowie Przedwstępnej kupi. W rezultacie zawarcia Umowy Wstąpienia Kupujący stał się kupującym - stroną Umowy Przedwstępnej, przejmując wszystkie wynikające z Umowy Przedwstępnej obowiązki Pierwotnego Kupującego i nabywając wszystkie jego prawa z tej umowy wynikające. W Umowie Przedwstępnej zastrzeżono, że Pierwotnemu Kupującemu przysługiwać będzie w ograniczonym zakresie prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji budowlanej (w tym składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot Umowy Przedwstępnej wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji). Pierwotny Kupujący uprawniony został również do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo do dysponowania nieruchomością udzielone Pierwotnemu Kupującemu nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót budowlanych i innych prac z wyjątkiem wspomnianych wyżej badań gruntu. W drodze odrębnego oświadczenia Sprzedająca udzieliła również zgody na wykonanie przez współpracujący

z Pierwotnym Kupującym podmiot badań archeologicznych na terenie Nieruchomości, niezbędnych dla realizacji planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji budowlanej. Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, i zmiany, cofania, odbioru.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła również wskazanej przez Pierwotnego Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (w tym sporządzania odpisów itp.), a także zobowiązała się do udzielenia pełnomocnictw w tym zakresie innym osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego. Sprzedająca udzieliła również wskazanej przez Pierwotnego Kupującego osobie pełnomocnictw w zakresie np. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję, uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzania lasu, uzyskania decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów.

Sprzedająca udzieliła również osobnego pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Pierwotnego Kupującego, umocowującego ją do uzyskiwania informacji związanych z przydatnością Nieruchomości dla celów inwestycyjnych zamierzonych przez Pierwotnego Kupującego (w tym do przeglądania akt księgi wieczystej, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń, itp ). Ponadto w imieniu Sprzedającej uzyskane zostały warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej. Nieruchomość do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej lub zawodowej. Sprzedająca nigdy nie wydzierżawiała ani nie wynajmowała Nieruchomości podmiotom trzecim. Na Nieruchomość nie były ponoszone żadne nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń lub inwestycji, nie została ogrodzona, uzbrojona w dostęp do mediów, Sprzedająca nie wnioskowała o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wnioskiem o zmianę planu miejscowego), nie wnioskowała o wydanie warunków zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości, nie była ona również przedmiotem podziału lub scalania gruntów (z wyjątkiem podziałów wymuszonych opisanymi wyżej inwestycjami drogowymi). Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych celem znalezienia potencjalnego nabywcy, z wyjątkiem ustawienia tablicy ogłoszeniowej na terenie Nieruchomości z ofertą sprzedaży. Oprócz sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa wspomnianych wyżej, Sprzedająca w ostatnich latach nie zbywała innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości (uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT w związku z dokonaną transakcją sprzedaży Nieruchomości).

W niniejszej sprawie, Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję, uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzania lasu, uzyskania decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów. Sprzedająca udzieliła również osobnego pełnomocnictwa do uzyskiwania informacji związanych z przydatnością Nieruchomości dla celów inwestycyjnych zamierzonych przez Pierwotnego Kupującego (w tym do przeglądania akt księgi wieczystej, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń, itp.). W rezultacie w imieniu Sprzedającej uzyskane zostały warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej.

W odniesieniu do powyższej kwestii, należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjniły przedmiotową działkę będącą wówczas nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość była własnością Sprzedającej i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jak z wniosku wynika warunkiem zawarcia umowy ostatecznej było uzyskanie stosownych pozwoleń i zaświadczeń na realizację inwestycji na ww. działce.

Należy więc uznać Sprzedającą za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT należy stwierdzić, że nastąpiła dostawa towarów oraz uznać podmiot dokonujący dostawy za występującego w związku ze sprzedażą za podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie (tj. w zakresie dostawy Nieruchomości) należy uznać, że Wnioskodawczyni wykorzystywała ww. Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co pozwala na uznanie Wnioskodawczyni za podatnika VAT w zakresie dostawy przedmiotowej nieruchomości. Tym samym dokonana transakcja sprzedaży działki podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że sprzedając przedmiotową Nieruchomości Wnioskodawczyni nie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisany we wniosku stan faktyczny, wskazuje, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o przepis art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku przedmiotowa Nieruchomość w chwili sprzedaży stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z wniosku wynika, że Nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikało, że nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów U/P.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków, daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12, stwierdził, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W orzeczeniu, na które powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dokonana dostawa Nieruchomości nie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazano transakcja nabycia nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż została nabyta w drodze darowizny. Tak więc nie został spełniony jeden z warunków przedstawionych w powołanym wyżej przepisie. Tym samym, dostawa Nieruchomości nie korzystała również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku, tj. 23% – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 uznano za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy w przypadku udokumentowania przez Sprzedającą sprzedaży Nieruchomości fakturą, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z uwagi zatem na niezaistnienie przesłanki negatywnej określonej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy (dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%) oraz pod warunkiem spełnienia przesłanki pozytywnej, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, tj. związku zakupu z wykonywaniem czynności opodatkowanych, Spółka ma prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT

Tym samy stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 uznano za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.