Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.356.2021.4.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-09
Teza: sprzedaż prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności budynku oraz budowli
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie); użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej na podstawie przepisów o ochronie środowiska
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 20 września 2021 r. (data wpływu – 20 września 2021 r.), uzupełnionym 22 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności budynku oraz budowli – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 20 września 2021 r. wpłynął do Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności budynku oraz budowli.

**Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 10 listopada 2021r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.693.2021.2.MŻA i 0111-KDIB2-3.4014.356.2021.3.JKA Zainteresowani zostali wezwani do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 22 listopada 2021** r.

**We wniosku złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (dalej: Sprzedawca, Zbywca)

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1\. Wstęp.

Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedawca”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania – inna Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej w W. wraz z prawem własności budynku oraz budowli zlokalizowanych na tej nieruchomości, a także wraz z przeniesieniem na Nabywcę pewnych dodatkowych aktywów Sprzedawcy oraz praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Sprzedawcę umów oraz uzyskanych przez Sprzedawcę pozwoleń, opisanych szczegółowo we wniosku (dalej: „Transakcja”).

Ponieważ zadane we wniosku pytania dotyczą m.in. kwalifikacji planowanej Transakcji, jako niestanowiącej dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, jak również kwestii stosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla planowanej dostawy budynku oraz budowli zlokalizowanych na działkach gruntu stanowiących prawo użytkowania wieczystego (z prawem stron do rezygnacji ze zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), poniżej zostaną opisane:

\- zasadniczy przedmiot działalności Sprzedawcy (pkt 2);

\- kontekst zawarcia Transakcji (pkt 3);

\- sposób nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku oraz budowli przez Sprzedawcę, wartość poniesionych nakładów oraz stan zabudowania nieruchomości na dzień planowanej Transakcji (pkt 4);

\- zakres planowanej Transakcji (pkt 5);

\- kwestie zawarcia przedwstępnej „powrotnej” umowy sprzedaży części jednej z działek oraz dokonania potrącenia części wynagrodzenia przez strony, jak również odroczenia płatności należnej od Nabywcy względem pozostałej części wynagrodzenia (pkt 6);

\- kwestie nabywania przez Nabywcę usług zarządzenia projektem deweloperskim oraz usług zarządzenia centrum danych (pkt 7);

\- inne elementy istotne z punktu widzenia pytań zadanych we wniosku (pkt 8).

2\. Opis zasadniczej działalności wykonywanej przez Sprzedawcę.

Sprzedawca jest podmiotem prowadzącym działalność polegającą na świadczeniu usług telekomunikacyjnych (Sprzedawca jest podmiotem wpisanym do rejestru podmiotów telekomunikacyjnych), usług kolokacji oraz usługi połączeń wzajemnych. Usługi kolokacji polegają na udostępnianiu przez Sprzedawcę – w należących do niego tzw. centrach danych (dużych budynkach wraz z zawansowaną infrastrukturą techniczno-informatyczną) – przestrzeni do umieszczenia sprzętu IT (przede wszystkim serwerów komputerowych oraz tzw. routerów oraz urządzeń switch, tj. urządzeń do łączenia poszczególnych elementów w danej sieci) przez usługobiorców Sprzedawcy, wraz z towarzyszącymi usługami, które obejmują przede wszystkim zabezpieczenie przestrzeni /sprzętu IT przed dostępem osób trzecich, dostawę zasilania (wraz z zapewnieniem automatycznych zasilaczy awaryjnych), zapewnienie chłodzenia serwerów, a także:

\- umożliwieniu bezpośredniego połączenia sprzętu IT klientów z serwerami innych podmiotów korzystających z usług w danym centrum danych;

\- umożliwieniu bezpośredniego połączenia sprzętu IT klientów z tzw. punktem wymiany ruchu internetowego (Internet Exchange Point, IXP), jak również możliwości połączenia sprzętu IT z lokalnymi sieciami na danym obszarze;

\- monitoringu zasobów technicznych serwerów, w tym poboru mocy, temperatury oraz innych szczegółowych danych operacyjnych;

\- optymalizacji wykorzystania energii przez sprzęt IT.

Zainteresowani są podmiotami należącymi do grupy kapitałowej E. zarządzającej około 220 centrami danych na całym świecie.

Usługi są świadczone przez Sprzedawcę w Polsce za pomocą trzech dużych centrów danych (centrum danych „WA1”, centrum danych „WA2” oraz centrum danych „WA3”).

3\. Cel zawarcia Transakcji.

Oprócz opisanych powyżej trzech centrów danych, Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym dwóch przyległych do siebie działek gruntu, o numerach (…) (Działka A) oraz (…) (Działka B), (dalej: „Działki”), dla których prowadzona jest księga wieczysta.

Na Działkach mają docelowo powstać dwa nowe duże centra danych, tj. centrum WA4 oraz centrum WA5. W tym zakresie, na Działkach zostaną wybudowane nowe budynki, które po wyposażeniu ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, będą służyły jako centra danych służące do świadczenia usług telekomunikacyjnych oraz usług kolokacji. Jak zostanie opisane szczegółowo poniżej, prace budowlane związane z budową centrum danych WA4 zostały już rozpoczęte na podstawie umów (w tym umowy o świadczenie usług budowlanych) zawartych przez Sprzedawcę.

Centrum danych WA4 będzie tzw. centrum danych XS., co oznacza, że z założenia całe centrum danych ma być dedykowane dla infrastruktury jednego dużego klienta (z reguły są to duże, znane podmioty z branży IT), podczas gdy centrum danych WA5 będzie tzw. centrum danych typu R. (co można przetłumaczyć jako „detaliczne” centrum danych), co oznacza, że będzie ono przeznaczone dla wielu mniejszych klientów, którzy będą mogli ulokować w nim swoje serwery i inny sprzęt IT.

W chwili obecnej została już wydana stosowna decyzja o warunkach zabudowy dla centrum danych WA4. Decyzja ta ustala warunki zabudowy całej Działki A oraz części Działki B. Dla centrum danych WA4 zostało także już wydane pozwolenie na budowę. W chwili obecnej (oraz w dacie dokonania opisanej w dalszej części sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek przez Sprzedawcę do Nabywcy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przyszłej działki, która powstanie z podziału Działki B, nie będzie jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy pozostałej części Działki B, na której ma być zlokalizowane centrum danych WA5. Przy czym, podmiotem który ma być właścicielem oraz świadczyć usługi kolokacji z wykorzystaniem centrum danych WA4 (XS), ma być Nabywca. Natomiast Sprzedawca ma być podmiotem docelowo wykorzystującym centrum danych WA5 (R). w prowadzonej przez siebie działalności polegającej na świadczeniu usług telekomunikacyjnych oraz usług kolokacji.

Ponieważ jednak:

\- obecne granice przyległych do siebie ww. Działek nie pokrywają się z planowanym umiejscowieniem budynków składających się na centra danych WA4 oraz WA5 (centrum danych WA4 będzie zlokalizowane na całej powierzchni Działki A oraz na części powierzchni dzisiejszej Działki B, natomiast centrum danych WA5 będzie zlokalizowane na części dzisiejszej Działki B);

\- ze względów prawnych (działki stanowią prawo użytkowania wieczystego) niezwłoczne przekształcenie granic Działek w taki sposób, aby przyłączyć fragment Działki B do Działki A po to, aby granice działek pokrywały się z granicami przyszłych centrów danych WA4 oraz WA5 nie jest możliwe (będzie to proces trwający około 18 miesięcy i możliwym jest także – co jest to uzależnione od szeregu czynników, na które ani Sprzedawca ani Nabywca nie będą mieli wpływu – że ostatecznie okaże się on niemożliwy);

\- w interesie zarówno Sprzedawcy, jak również Nabywcy jest jednak rozpoczęcie prac budowlanych mających na celu wybudowanie centrów danych WA4 oraz WA5 przed formalnym przekształceniem granic Działek;

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję obejmującą m.in. sprzedaż przez Sprzedawcę prawa użytkowania wieczystego obydwu Działek do Nabywcy. Następnie (aby możliwe było zrealizowanie opisanego powyżej założenia, zgodnie z którym to Sprzedawca wybuduje i będzie prowadził działalność w centrum danych WA5, zaś Nabywca wybuduje i będzie prowadził działalność w centrum danych WA4):

1) Jednocześnie z umową sprzedaży obydwu Działek przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy zostanie zawarta pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedawcą umowa użytkowania w rozumieniu art. 252 Kodeksu cywilnego tej części Działki B, na której będzie zlokalizowane centrum WA5. Umowa ta będzie przewidywała roczne płatności dokonywane przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy z tytułu użytkowania tej części Działki B (przy czym, możliwym jest, że następnie spółki zmienią tą umowę w taki sposób, że uzgodnią jednorazową płatność na poczet całego okresu użytkowania).

2) Jednocześnie, wraz z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek, Sprzedawca oraz Nabywca zawrą przedwstępną umowę „powrotnej” sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przyszłej działki (wyodrębnionej z obecnej Działki B), która – w wyniku odpowiedniego przekształcenia obecnych działek – będzie znajdowała się pod centrum WA5. Przedwstępna umowa sprzedaży będzie przewidywała obowiązek zapłaty zaliczki przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy na poczet przyszłej sprzedaży oraz będzie szczegółowo definiowała (wskazywała) obszar (w ramach Działki B), przyszłej działki, która ma być przedmiotem sprzedaży i na poczet której dokonywana jest zaliczka. Strony zamierzają postanowić, że część ceny należnej Sprzedawcy z tytułu Transakcji oraz zaliczka na poczet sprzedaży nowo wyodrębnionej działki zostaną potrącone.

3) Do czasu finalnego przekształcenia/podziału obecnych działek Nabywca będzie więc pozostawał użytkownikiem wieczystym obydwu Działek (natomiast Sprzedawca będzie pozostawał (na podstawie umowy zawartej z Nabywcą) użytkownikiem tej części Działki B, na której ma być zlokalizowane centrum WA5). Po finalnym przekształceniu/podziale działek (jeżeli okaże się ono możliwe), Sprzedawca finalnie nabędzie prawo użytkowania wieczystego nowo wydzielonej działki przeznaczonej na centrum WA5. Natomiast Nabywca pozostanie użytkownikiem wieczystym jedynie działki przeznaczonej na centrum WA4. Jeżeli podział/przekształcenie działek okaże się niemożliwe, wówczas kontynuowana będzie umowa użytkowania.

4) Po nabyciu Działek i zawarciu umowy użytkowania Nabywca wybuduje (we własnym zakresie) – z zastrzeżeniem dodatkowych uwag zamieszczonych poniżej – centrum WA4. W szczególności Nabywca będzie ponosił wszelkie koszty budowy centrum danych WA4 i zapewni ich finansowanie. Po zakończeniu budowy Nabywca będzie prowadził działalność operacyjną związaną z prowadzeniem centrum danych WA4. Natomiast Sprzedawca (który będzie użytkownikiem tej części Działki B, na których ma być zlokalizowane centrum danych WA5) wybuduje we własnym zakresie centrum WA5 i po zakończeniu budowy Nabywca będzie prowadził działalność operacyjną związaną z prowadzeniem centrum danych WA5.

5) Tak, jak wskazano powyżej, dla budowy centrum danych WA4 (a więc centrum danych, które ma być docelowo wykorzystywane przez Nabywcę) została już wydana decyzja o warunkach zabudowy (która dotyczy całej powierzchni Działki A oraz części powierzchni Działki B) oraz pozwolenie na budowę i w tym zakresie – na podstawie listu intencyjnego oraz umowy na budowę tego centrum zawartej jeszcze przez Sprzedawcę z generalnym wykonawcą prac budowlanych – rozpoczęły się prace budowlane centrum danych WA4.

Z uwagi jednak na pewne zmiany, które są niezbędne w zakresie tego pozwolenia na budowę, na dzień dokonania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego obydwu Działek będzie toczyło się postępowanie mające na celu zmianę treści pozwolenia na budowę dotyczącego centrum WA4 lub wydanie nowego pozwolenia.

Do czasu wydania zmienionego lub nowego pozwolenia na budowę centrum WA4 (co nastąpi po kilku miesiącach od dokonania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek), stroną umowy z generalnym wykonawcą oraz z innymi podmiotami zaangażowanymi w proces budowy centrum danych WA4 będzie pozostawał Sprzedawca (pomimo tego, że nie będzie on już użytkownikiem wieczystym Działek). Natomiast po wydaniu zmienionego pozwolenia na budowę centrum danych WA4, Sprzedawca – na podstawie osobnej umowy – przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki wynikające ze zmienionego pozwolenia na budowę, prawa i obowiązki wynikające z umowy o generalne wykonawstwo centrum danych WA4 oraz prawa i obowiązki z niektórych innych umów (opisanych we wniosku) związanych z budową tego centrum oraz rozliczy poniesione nakłady na budowę centrum danych WA4. Innymi słowy, w ramach Transakcji najpierw dojdzie do sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Działek (oraz niektórych innych rzeczy lub praw opisanych w dalszej części). Następnie, po uzyskaniu nowego (lub zmienionego) pozwolenia na budowę centrum WA4, dojdzie do przeniesienia przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy – na podstawie oddzielnej umowy – praw i obowiązków wynikających z pozwolenia na budowę oraz praw i obowiązków wynikających z umów związanych z budową centrum danych WA4, jak również niektórych innych rzeczy i praw (szczegółowo opisanych w dalszej części).

6) Wszystkie opisane powyżej umowy jakie mają zostać zawarte pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą zostaną zawarte na warunkach rynkowych.

Przed datą Transakcji Działka zostanie udostępniona generalnym wykonawcom na potrzeby rozpoczęcia prac. Przed datą Transakcji rozpoczęły się już prace przygotowawcze związane ze wzniesieniem obydwu centrów danych (np. sporządzone zostały projekty, przygotowano działki pod prace budowlane).

Chociaż przed dniem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek rozpoczną się właściwe prace budowlane dotyczące centrum WA4, to w dacie tej sprzedaży obiekty, które będą składały się na te centra danych nie będą jednak jeszcze ukończone (będą to inwestycje w toku). Nabywca stanie się jednak ich prawnym właścicielem w dacie Transakcji.

4\. Sposób nabycia Działek oraz stan na dzień planowanej Transakcji.

Obydwie Działki zostały nabyta przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zawartej w 2019 r. i zarówno na Działce A oraz na Działce B w dacie ich nabycia znajdowały się liczne budynki oraz budowle. Sprzedaż ta (tj. sprzedaż dokonana na rzecz Sprzedawcy w 2019 r.) została zakwalifikowana jako dostawa budynków i budowli dokonywana po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, a ponieważ strony transakcji złożyły na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Podatek ten został odliczony przez Sprzedawcę.

Po nabyciu Działek, niemal wszystkie budynki oraz budowle znajdujące się na Działkach zostały wyburzone przez Sprzedawcę. Na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek na działkach gruntu będą pozostawały jednak nadal niewyburzone:

\- w zakresie mniejszej Działki A: fragment dawnego parkingu oraz niewielka budowla w postaci stalowej szopy. Obiekty te będą stanowiły budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;

\- w zakresie większej Działki B: Jeden budynek o funkcji biurowej (dalej: „Budynek”), a także: maszt stalowy, ogrodzenie terenu, brama wjazdowa, zbiornik retencyjny, niewielki parking przyległy do Budynku oraz fragment chodnika dla pieszych oraz sieci przyłączeniowe (infrastruktura/okablowanie) podziemne. Obiekty niebędące Budynkiem będą stanowiły budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Budowle zlokalizowane na Działce A oraz budowle zlokalizowane na Działce B będą łącznie określane jako „Budowle”.

Po nabyciu, Sprzedawca nie ponosił na wyżej wymienione obiekty (ani na Budynek, ani na Budowle) zlokalizowane na Działkach nakładów, które byłby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów. Po nabyciu, Sprzedawca nie wybudował także na działkach gruntu żadnych nowych obiektów (tak, jak wskazano powyżej, na dzień Transakcji na działkach mogą znajdować się inwestycje w toku nowego budynku centrów danych WA4, które jednak nie będą jeszcze ukończone).

Budynek (jego zasadnicza powierzchnia biurowa), ani inne obiekty znajdujące się na Działkach nie są obecnie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze, za wyjątkiem dwóch nieznacznych umów najmu zawartych przez Sprzedawcę dotyczących dachu budynku zawartych z podmiotami świadczącymi usługi telefonii komórkowej. Umowy te generują bardzo niewielkie przychody. Pierwsza z tych umów została już wypowiedziana ze skutkiem na koniec listopada 2021 r. Druga umowa (zawarta na czas określony) przestanie obowiązywać w maju 2022 r.

W dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Budynek będzie więc generował jedynie nieznaczne przychody z tytułu wyżej opisanych umów najmu. Pozostała część (zasadnicza powierzchnia biurowa, z wyłączeniem dachu) Budynku nie jest obecnie przedmiotem wynajmu. Okazyjnie pomieszczenia w Budynku mogą być wykorzystywane przez pracowników Sprzedawcy na potrzeby spotkań z przyszłymi wykonawcami prac na Działkach/na potrzeby zarządzania projektem budowlanym). Docelowo, Budynek oraz Budowle zlokalizowane na Działkach zostaną w całości wyburzone (prace rozbiórkowe nie rozpoczną się jednak przed datą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek). Budynek będzie, przed jego wyburzeniem, tymczasowo używany przez generalnego wykonawcę prac budowlanych (na potrzeby związane z urządzeniem biura służącego obsłudze placu budowy) – w tym zakresie Budynek został już udostępniony generalnemu wykonawcy przed datą Transakcji.

W Budynku znajduje się stare wyposażenie biurowe („Wyposażenie Budynku”), na które składają się: stoły (biurka), krzesła, kosze na śmieci, lodówki, szafki, gaśnice, przenośne oświetlenie, przenośne grzejniki, meble kuchenne oraz mikrofalówka, narzędzia do napraw, szafa IT z okablowaniem, ekran komputera, pojemnik z generatorem prądu, ławka, kwiaty doniczkowe. Wyposażenie to nie przedstawia dla stron Transakcji żadnej wartości i nie będzie do niego przypisane dodatkowe wynagrodzenie (zostanie ono przeniesione na Nabywcę w cenie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek).

Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazano powyżej, Działka A oraz część Działki B (ta część Działki B, na której ma być wybudowane centrum WA4) jest objęta decyzją o warunkach zabudowy. Natomiast pozostała część Działki B nie będzie w dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego objęta decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja taka zostanie wydana dopiero po opisywanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek.

Na dzień zawarcia Transakcji dla Działek będzie obowiązywało pozwolenie na budowę centrum WA4.

Należy wskazać, że nabycie Działek (wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami oraz Budowlami) zostało sfinansowane przez Sprzedawcę środkami pochodzącymi z pożyczki zawartej z powiązaną ze Sprzedawcą spółką z Grupy.

5\. Zakres przedmiotowej Transakcji.

Opisując zakres planowanej Transakcji należy przede wszystkim wyjaśnić, że – jak wskazano powyżej – w jej ramach, w pierwszej kolejności, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na tych Działkach Budynkiem oraz obiektami oraz opisanymi poniżej innymi obiektami, aktywami oraz prawami związanymi z budową centrum danych WA4.

Do czasu wydania zmienionego (lub nowego) pozwolenia na budowę centrum danych WA4, to Sprzedawca będzie pozostawał stroną pozwoleń administracyjnych oraz umów na roboty budowlane dotyczące tego centrum (jak również stroną niektórych innych umów opisanych poniżej związanych z budową tego centrum). Po wydaniu zmienionego (lub nowego) pozwolenia na budowę (co może nastąpić po kilku miesiącach od opisanej powyżej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek), w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Nabywcę także praw i obowiązków dotyczących pozwoleń administracyjnych dotyczących centrum WA4 oraz praw i obowiązków wynikających z umów związanych z budową tego centrum danych, jak również innych praw lub aktywów opisanych poniżej, oraz rozliczenia nakładów poniesionych przez Sprzedawcę na inwestycję w toku w zakresie centrum WA4.

W tym zakresie, w pierwszej „fazie” Transakcja obejmie:

1) prawo użytkowania wieczystego dwóch Działek oraz prawo własności Budynku (wraz z Wyposażeniem Budynku, do którego jednak nie będzie przypisane odrębne wynagrodzenie, gdyż będzie ono uwzględnione w cenie prawa użytkowania wieczystego Działek) oraz Budowli zlokalizowanych na Działkach (w dalszej części elementy te będą łącznie określane jako „Nieruchomość";

2) ponieważ przed datą Transakcji rozpoczną się prace budowlane mające na celu wybudowanie centrum danych WA4 – prawo własności naniesień (budynków/budowli w toku) zlokalizowanych na Działkach – obiekty te nie będą w dacie Transakcji stanowiły ukończonych budynków lub budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;

3) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących Budynku, tj.:

\- dwóch niewielkich umów najmu dot. dachu Budynku zawartych z przedsiębiorstwami telekomunikacyjnymi (które – jak wskazano powyżej – przestaną obowiązywać w listopadzie 2021/maju 2022 r.);

\- prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów/energii elektrycznej (w tym na przyłączenie do instalacji elektrycznych)/odbiór ścieków związane z Budynkiem;

4) dokumentację techniczną oraz prawną związaną z Działkami oraz Budynkiem (np. plany konstrukcyjne Budynku, instrukcje użytkowania (lub innych) dotyczących Budynku bądź instalacji).

Następnie, po uzyskaniu zmienionego lub nowego pozwolenia na budowę centrum WA4, na Nabywcę zostaną dodatkowo przeniesione:

1) prawa wynikające z pozwolenia(leń) na budowę centrum WA4;

2) prawa do projektów budowlanych/projektów architektonicznych/analiz technicznych/analiz prawnych, inne opracowania i wyniki prowadzonych prac oraz prawa z zawartych umów, które zostały zlecone (nabyte) przez Sprzedawcę po nabyciu nieruchomości, na którą składają się opisane powyżej Działki, związanych z wybudowaniem centrum danych WA4. W tym zakresie na Nabywcę zostanie przeniesione prawo własności nośników danych, na których zawarte są te projekty oraz analizy. Przy czym zgodnie z umową, która zostanie zawarta pomiędzy stronami wynagrodzenie za przeniesienie tych praw zostanie skalkulowane przez Sprzedawcę w oparciu o całość wstępnych kosztów inwestycyjnych poniesionych przez Sprzedawcę związanych tą częścią działki, na której ma powstać centrum danych WA4 a więc wynagrodzenie zostanie skalkulowane w oparciu o bezpośredni koszt nabycia tych projektów budowlanych/architektonicznych/prawnych, opracowań oraz także o inne koszty przygotowania inwestycji (bez kosztów rozbiórek obiektów, które były położone na tej części

nieruchomości), koszty zlecenia przeprowadzenia prac geologicznych, koszty przyłączenia stacji transformatorowych, koszty usług konsultingowych, doradczych i zarządczych;

3) prawa wynikające z decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością;

4) prawa i obowiązki z umowy projektowej dot. centrum WA4;

5) prawa i obowiązki z umów doradczych i konsultingowych dotyczących omawianej inwestycji (jeżeli na dzień wydania zmienionego lub nowego pozwolenia na budowę Sprzedawca będzie stroną takich umów);

6) prawa i obowiązki z umów dotyczących wykonania nowych przyłączy energetycznych do Działek (włącznie z prawami związanymi z wpłaconą przez Sprzedawcę zaliczką na rzecz przedsiębiorstw energetycznych);

7) prawa i obowiązki wynikające z umów na świadczenie usług budowlanych (oraz innych umów niezbędnych do powstania centrum danych WA4), związanych z budową centrum WA4. Na nabywcę mogą być również ewentualnie przeniesione również prawa i obowiązki z innych umów związanych z realizacją procesu budowalnego dot. centrum WA4.

Dojdzie wówczas także do rozliczenia nakładów poniesionych przez Sprzedawcę na trwającą inwestycję „w toku” w zakresie budowy centrum WA4.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zasadniczej części powierzchni biurowej Budynku, gdyż takich umów, poza dwiema niewielkimi umowami opisanymi powyżej (oraz okolicznością udostępnienia Budynku generalnemu wykonawcy w trakcie procesu budowlanego nie ma);

\- umowa o zarządzenie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedawca zawarł umowę o zarządzenie Nieruchomością (oraz centrami należącymi do Sprzedawcy) – jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Przy czym, Nabywca po zawarciu Transakcji zawsze umowę o zarządzenie Nieruchomością z tym samym podmiotem;

\- umowy zarządzania aktywami Sprzedawcy;

\- wierzytelności Sprzedawcy;

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedawcę na nabycie nieruchomości, na którą składają się Działki, Budynek, wyposażenie Budynku i Budowli, które będą przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji nie będą także umowy na świadczenie usług kolokacji danych (a więc usług, które są świadczone z wykorzystaniem centrum danych), a więc umowy związane z zasadniczym przedmiotem działalności Sprzedawcy. Nabywca we własnym zakresie zawrze takie umowy z własnym klientem/własnymi klientami.

Jednocześnie, w ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące Sprzedawcę (czyli „firma” Sprzedawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedawcy;

\- prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych (za wyjątkiem opisanych powyżej ewentualnych usług konsultingowych i doradczych związanych z procesem inwestycyjnym);

\- środki pieniężne Sprzedawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

\- zobowiązania kredytowe Sprzedawcy;

\- inne zobowiązania Sprzedawcy;

\- know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

\- sprzęt i wyposażenie biurowe Sprzedawcy (za wyjątkiem opisanego powyżej starego Wyposażenia Budynku zlokalizowanego w Budynku, które nie przejawia dla stron transakcji wartości) – należy wskazać, że w związku ze swoją zasadniczą działalnością związaną ze świadczeniem usług telekomunikacyjnych oraz usług kolokacji w trzech istniejących centrach danych, Sprzedawca posiada własne, rozbudowane zaplecze infrastrukturalne (w tym biuro), które nie będzie przedmiotem Transakcji;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedawcy, z wyjątkiem opisanych powyżej, związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości oraz procesu budowalnego (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego);

\- koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedawcy, z zastrzeżeniem opisanych powyżej decyzji dotyczących Nieruchomości;

\- księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcy działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponieważ Nabywca nie będzie zatrudniał własnych pracowników, po Transakcji Sprzedawca będzie świadczył na rzecz Nabywcy usługi na podstawie odrębnej umowy (Umowy wsparcia w procesie zawierania umów zakupu „procurement services agreement”) obejmujące wsparcie Nabywcy w procesie zawierania umów dotyczących nabycia towarów i usług związanych z budową centrum danych oraz zarządzaniem/rozwojem nieruchomości.

6\. Przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części Działki B. Zasady rozliczenia ceny/odroczenie płatności z tytułu Transakcji.

Jak wskazano powyżej, wraz z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek (wraz z prawem własności zlokalizowanych na niej Budynku oraz Budowli) dojdzie do jednoczesnego podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Nabywcę na rzecz Sprzedawcy przyszłej działki, która zostanie wyodrębniona z Działki B, tj. tej części tej działki, na której ma być zlokalizowane centrum WA5. Umowa ostateczna w tym zakresie zostanie podpisana dopiero po skutecznym podziale prawa użytkowania wieczystego Działek. Do czasu podpisania umowy ostatecznej Sprzedawca będzie wykorzystywał ten fragment działki na podstawie umowy użytkowania podpisanej z Nabywcą.

Jak wskazano powyżej, część ceny z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek zostanie potrącona z wierzytelnością Nabywcy względem Sprzedawcy o zapłatę zaliczki na poczet sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przyszłej działki, na której będzie zlokalizowane centrum danych WA5.

Możliwym jest, że Sprzedawca zgodzi się na odroczenie zapłaty pozostałej części ceny lub rozłoży ją na raty.

W dacie podpisania umowy przedwstępnej (oraz rozliczenia zaliczki poprzez potrącenie) dla przyszłej działki, która zostanie wyodrębniona z Działki B, tj. tej części tej działki, na której ma być zlokalizowane centrum WA5 nie będzie jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy. Należy jednak wskazać, że w dacie zapłaty (dokonania potrącenia) zaliczki przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy fragment przyszłej działki, na poczet dostawy której będzie dokonywana zapłata (potrącenie) zaliczki, będzie zabudowany częścią Budynku oraz niektórymi wymienionymi wcześniej Budowlami. Przed dniem podpisania umowy przedwstępnej/przed dniem zapłaty (potrącenia) zaliczki, strony złożą do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przyszłej działki. Jednocześnie w dacie zawarcia umowy ostatecznej (a więc już po dokonanym podziale działek) działka ta albo (a) będzie nadal zabudowana niewyburzonymi jeszcze Budynkiem oraz/lub Budowlami, albo (b) będzie działką niezabudowaną, dla której zostanie już wydana decyzja o warunkach zabudowy albo (c) będzie zabudowana nowo wybudowanym (przez Sprzedawcę) centrum danych WA5.

7\. Nabycie przez Nabywcę usług zarządzania projektem deweloperskim oraz usług zarządzania obiektem.

Po Transakcji inna spółka z grupy Sprzedawcy będzie świadczyła na rzecz Nabywcy Usługi Zarządzania Projektem Developerskim, które mogą obejmować m.in.:

1) uzyskanie pozwoleń i zgód administracyjnych (jeżeli będą one wymagane);

2) monitorowanie prac projektowych i budowlanych;

3) zarządzanie finansami;

4) wdrażanie i monitorowanie procedury kontroli kosztów;

5) uczestniczenie we wszelkich spotkaniach i inspekcjach;

6) doradzanie Nabywcy w zakresie wszelkich kwestii administracyjnych takich jak dot. warunków zabudowy, planowania, pozwoleń na budowę;

7) zorganizowanie i utrzymywanie ubezpieczenia;

8) wsparcie w zakresie rozwiązywania sporów.

Część lub całość tych usług zostanie zlecona przez ten holenderski podmiot Sprzedawcy.

Dodatkowo, po Transakcji, Nabywca zawrze Umowę Zarządzania Obiektami z tą samą spółką, na podstawie której spółka będzie świadczyła na rzecz Nabywcy usługi zarządzania centrum danych (np. uzyskanie wymaganych zgód administracyjnych dla działalności centrum danych, nabywanie mediów (w tym energii elektrycznej) i innych istotnych usług podmiotów trzecich niezbędnych do funkcjonowania centrum danych lub świadczenie lub nabywanie jakiejkolwiek innej usługi w celu zapewnienia codziennej pracy centrum danych).

Analogicznie, część lub całość tych usług zostanie podzlecona przez podmiot Sprzedawcy.

8\. Inne informacje istotne z punktu widzenia zadanych pytań.

Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynku (czy też całej Nieruchomości na którą składa się Działka wraz ze zlokalizowanymi na niej obiektami) jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców KRS, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich

uchwał. Nieruchomość ta nie stanowi oddziału/działu ani innej jednostki organizacyjnej w strukturze działalności Sprzedawcy.

Sprzedawca nie prowadzi także odrębnych ksiąg podatkowych/odrębnej z punktu widzenia prawa księgowego alokacji przychodów, kosztów, zobowiązań i należności tylko do tej Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przed datą Transakcji (oraz przed dniem złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), Sprzedawca oraz Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Przed datą Transakcji Sprzedawca oraz Nabywca złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na gruncie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim Budynek i Budowle korzystały by ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przed datą Transakcji Sprzedawca oraz Nabywca złożą także do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Sprzedawcy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawy przyszłej działki (wraz ze znajdującymi się na niej budynkami oraz budowlami), na której będzie zlokalizowane centrum WA5, tj. dostawy, na poczet której Sprzedawca będzie miał obowiązek zapłacić Nabywcy zaliczkę.

Budynek nie był wykorzystywany do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług przez Sprzedawcę.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że:

Opisane budowle, tj. maszt stalowy, ogrodzenie terenu, brama wjazdowa, zbiornik retencyjny, niewielki parking przyległy do budynku oraz fragment chodnika dla pieszych oraz sieci przyłączeniowe – infrastruktura/okablowanie – podziemne znajdujące się w zakresie Działki B, do której przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie są częścią składową budynku o funkcji biurowej.

Obiekty te stanowią odrębne od budynku budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Są one także trwale związane z gruntem, na którym są posadowione i w świetle przepisów Kodeksu cywilnego stanowią „inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego”.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. pytanie:**

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Zdaniem Zainteresowanych,** planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany

rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.

Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 7 grudnia 2021r., znak: **0114-KDIP4-2.4012.693.2.MŻA.**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji prawa wieczystego użytkowania ani też nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2021 r. poz. 1805) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego – część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym

(art.235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z przepisów tych wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich

związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem Transakcji – umowy sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu (dwóch działek) wraz z prawem własności budynku (wraz z wyposażeniem), budowli (urządzeń budowlanych), określone łącznie jako Nieruchomość, a także dodatkowe aktywa oraz prawa i obowiązki z umów zawartych przez sprzedającego: jak również prawo własności naniesień (budynków i budowli w toku).

W interpretacji indywidualnej z 7 grudnia 2021 r., znak: **0114-KDIP4-2.4012.693.2021.3.MŻA,** Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

\- planowana sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- dla transakcji dostawy Budynku i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

\- dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu – działek, na których posadowiony jest ww. Budynek i budowle przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

\- Zainteresowani – po spełnieniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej,

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku, budowli (urządzeń budowlanych) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż Strony deklarują złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać **za prawidłowe.**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z23października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.