Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-758/11-4/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-09-02
Teza: Zwolnienie od podatku dostawy lokali mieszkalnych, pierwsze zasiedlenie.
Słowa kluczowe: lokal; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2005r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 23.05.2011r. (data wpływu 27.05.2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 25.07.2011r. (data wpływu 27.07.2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.05.2011r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25.07.2011r. (data wpływu 27.07.2011r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP3/443-758/11-2/KT z dnia 18.07.2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nabył dwa lokale mieszkalne:

*   pierwszy - zakupiony 22.10.2007r. (dalej: Lokal nr 1),
*   drugi - zakupiony 24.06.2009r. (dalej: Lokal nr 2).

Oba lokale zostały zakupione w ramach pierwszego zasiedlenia na „rynku pierwotnym”, tj. z VAT-em i przeznaczone zostały na wynajem na działalność gospodarczą najemcy (czynsz najmu płatny był/jest na podstawie FV).

W przypadku Lokalu nr 1 podatek VAT naliczony przy nabyciu nieruchomości ujęty został w deklaracji VAT-7 w rozliczeniu za miesiąc lipiec 2009r. (US po przeprowadzeniu czynności sprawdzających dokonał zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek Wnioskodawcy). Kwota podatku naliczonego zwiększona została o podatek VAT wynikający z faktur dokumentujących ulepszenie lokalu. Co istotne, głównie w kontekście podatku dochodowego od osób fizycznych, wydatki na ulepszenie Lokalu nr 1 przekroczyły 30% wartości początkowej tej nieruchomości, co pozwoliło na jej amortyzację z zastosowaniem stawki 10%. Wnioskodawca zameldowany był w przedmiotowym lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy.

Lokal nr 2 nie został ulepszony; podatek VAT zawarty w cenie zakupu tej nieruchomości został rozliczony w deklaracji za miesiąc październik 2009r. Nieruchomość jest amortyzowana od listopada 2009r. z zastosowaniem stawki 1,5%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (w zakresie podatku od towarów i usług) - ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 25.07.2011r.:

1.  Czy sprzedaż Lokalu nr 1 podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT?
2.  Czy sprzedaż Lokalu nr 2 podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  W odniesieniu do Lokalu nr 1:

Sprzedaż ta, zdaniem Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Pomimo, że pomiędzy nabyciem lokalu (10/2007) a datą planowanej sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata, to jednak ze względu na ulepszenie nieruchomości (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) i niespełnieniu warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, Podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego. Dopiero w przypadku, gdyby sprzedaż Lokalu nr 1 miała nastąpić po upływie 5 lat od dnia jej ulepszenia, Podatnik uprawniony byłby do zastosowania zwolnienia w tym podatku, z obowiązkiem skorygowania podatku naliczonego stosownie do brzmienia art. 91 ust 2 i nast. ustawy o VAT.

1.  W odniesieniu do Lokalu nr 2:

Sprzedaż Lokalu nr 2 podlega zwolnieniu z opodatkowania jej podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków (… ), z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Żadne z wyżej wymienionych wyłączeń nie znajdzie zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym. Dostawa Lokalu nr 2 nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia (pkt a), gdyż przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy budynków po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (o co najmniej 30%) - a tak nie jest w przedmiotowym stanie faktycznym. Zastosowania nie znajdzie również wyłączenie, o którym mowa w pkt b) powyżej, pod warunkiem, że sprzedaż Lokalu nr 2 nastąpi po dniu 25.06.2011r. (czyli po upływie 2 lat od dnia jego nabycia w warunkach pierwszego zasiedlenia).

Powyższa konstatacja oznacza także, że Podatnik, pomimo zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży w oparciu o brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zobowiązany jest do proporcjonalnego rozliczenia (zwrócenia) naliczonego VAT w rozliczeniu za okres 10-letni (art. 86 ust 14 w zw. z art. 91 ust. 1 i nast.) Proporcjonalnego rozliczenia należy dokonać z dokładnością co do jednego miesiąca. Wnioskodawca zwolniony będzie z obowiązku dokonania korekty podatku, o ile pomiędzy datą zakupu Lokalu nr 2 a datą jego sprzedaży upłynie 10 lat (120 miesięcy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - w świetle art. 7 ust. 1 powołanej ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast towarami, w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie świadczenie usług zostało określone w art. 8 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7(…).

Co do zasady stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże na podstawie art. 146a ustawy, obowiązującym od dnia 01.01.2011r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednocześnie, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach wykonywania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przez nabywcę wydana do użytkowania.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Za pierwsze zasiedlenie należy więc uznać moment oddania (wydania) budynku (budowli) lub jego części (np. lokalu) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub najemcy (dzierżawcy) w wykonaniu czynności opodatkowanych.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza powyższych przepisów wskazuje, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje wówczas, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły dwa lata.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych, zakupionych na „rynku pierwotnym” (transakcja opodatkowana podatkiem VAT) i wykorzystywanych do wynajmu - na cele działalności gospodarczej najemcy. Przedmiotowy najem dokumentowany jest fakturami VAT. Lokal nr 1 nabyty był przez Podatnika w dniu 22.10.2007r., natomiast Lokal nr 2 – w dniu 24.06.2009r. Z wniosku wynika ponadto, iż Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie Lokalu nr 1, które przekroczyły 30% jego wartości początkowej, natomiast Lokal nr 2 nie był ulepszony.

Powyższe wskazuje, że przedmiotowe lokale zostały nabyte przez Wnioskodawcę w ramach pierwszego zasiedlenia (tj. w ramach czynności opodatkowanej), a od momentu tego nabycia upłynął okres dłuższy niż dwa lata (w przypadku Lokalu nr 2 – po dniu 25.06.2011r.). Podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu. Ponadto, w przypadku Lokalu nr 1 dokonano jego ulepszenia a wartość wydatków poniesionych na to ulepszenie przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości.

A zatem, odnosząc powołane wyżej przepisy prawa do przedstawionej sprawy należy stwierdzić, iż:

1.  w odniesieniu do planowanej sprzedaży Lokalu nr 1 – nie zostaną spełnione warunki do zwolnienia tej dostawy od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ze względu na przeprowadzone ulepszenie nieruchomości o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej, dokonane przez Podatnika po nabyciu lokalu; w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z powodu nie wypełnienia przesłanek zawartych w pkt a) i b) tego przepisu (tj. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku w odniesieniu do przedmiotowego lokalu, a ponadto poniesiono wyżej opisane wydatki na jego ulepszenie);
2.  w odniesieniu do planowanej sprzedaży Lokalu nr 2 (dokonanej po dniu 25.06.2011r.) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do zwolnienia przedmiotowej transakcji od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ podatkowy podkreśla, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga innych kwestii poruszonych we wniosku (korekta podatku naliczonego) z uwagi na to, że Podatnik nie postawił w tym zakresie pytania – w odpowiedzi na wezwanie Organu Wnioskodawca sprecyzował pytania jedynie w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży opisanych lokali.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawcy dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostały odrębne interpretacje indywidualne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.