Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.7.2025.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-04
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
działki
nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    23 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 26 maja 2025 r.– w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A.A
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

        B.B

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej również: A.A) oraz zainteresowany (dalej również: B.B) - dalej łącznie
    jako: „Zainteresowani” - nabyli w czerwcu 2024 r. nieruchomość (dalej również:
    Nieruchomość) o powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po ½ prawa własności.
    Zainteresowani dokonali nabycia prywatnie, transakcja nie była opodatkowana podatkiem
    VAT. A.A. i B.B planowali na Nieruchomości wybudować 2 domy jednorodzinne w
    zabudowie bliźniaczej. Docelowo, każdy z nich miał mieć do dyspozycji po jednym z
    „bliźniaków”. A.A planował wykorzystać Nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb
    mieszkaniowych swoich i swojej rodziny. B.B również planował wykorzystać Nieruchomość
    do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie nie wykluczał
    ostatecznie, że sprzeda swój udział w prawie własności Nieruchomości, bądź to jeszcze
    przed wybudowaniem na nim domu mieszkalnego albo już po. Zainteresowani prowadzili
    również zaawansowane rozmowy z architektem. Doszło do powstania roboczych
    projektów, wycen itd. Zainteresowani złożyli również odpowiednie wnioski o tzw.
    „odrolnienie” Nieruchomości oraz przeszli cały proces związany z odpowiednimi
    uzgodnieniami związanymi z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej oraz
    przyłączem mediów. Złożony został również wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
    Zainteresowani we własnym zakresie ponosili wydatki związane z Nieruchomością, nie
    obniżali oni podatku VAT należnego, podatek VAT naliczony w związku z poniesionymi
    wydatkami.
    W 2025 r. A.A znalazł jednak inną nieruchomość, która jest dla niego znacznie
    atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla niego i jego rodziny potrzeb
    mieszkaniowych. W związku z tym zdecydował on, że będzie chciał sprzedać swój udział w
    prawie własności Nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Opisywana wyżej
    budowa domów jednorodzinnych miała być wspólnym przedsięwzięciem dla
    Zainteresowanych i wobec zmiany planów przez A.A straciła ona również sens dla B.B,
    który nie chciał jej kontynuować w pojedynkę.
    Zainteresowani postanowili dokonać sprzedaży Nieruchomości (każdy z nich po 1/2
    udziału w prawie własności) do powiązanej z nimi spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
    – A. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupująca”).
    A.A pełni funkcję prezesa zarządu Spółki, natomiast B.B jest prezesem zarządu spółki,
    która jest wspólnikiem wspólnika Kupującej. Spółka prowadzi działalność w branży
    deweloperskiej (przedmiot przeważającej działalności - PKD 68.12.A - realizacja projektów
    budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych). Kupująca w chwili
    sprzedaży będzie czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Cena za Nieruchomość ustalona zostanie na warunkach rynkowych. Nabyta przez
    Kupującą Nieruchomość będzie wykorzystana w działalności gospodarczej,
    opodatkowanej podatkiem VAT. Kupująca wybuduje na Nieruchomości budynek
    mieszkalny i sprzeda go.
    A.A prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, która nie jest związana z obrotem
    nieruchomościami. Wnioskodawca w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej
    nie prowadził nigdy działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie obrotu
    nieruchomościami. Działalność ta opodatkowana jest na zasadach zryczałtowanego
    podatku dochodowego od osób fizycznych, A.A jest również czynnym podatnikiem
    podatku VAT w ramach tej działalności.
    A.A jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych - w jednym zamieszkuje, drugi
    przeznaczony jest na najem na rzecz osób fizycznych. Oprócz tego pozostaje właścicielem
    działki budowlanej we współwłasności z siostrą, właścicielem działki rolniczej,
    dzierżawionej na cele rolnicze oraz współwłaścicielem w udziale ½ gruntu zabudowanego
    budynkiem użytkowym, wynajmowanym na rzecz podmiotu prowadzącego tam
    działalność gospodarczą w zakresie handlu.

    A.A wynajmuje nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, przy czym najem lokalu
    użytkowego prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej i opodatkowany
    podatkiem VAT. Najem lokali mieszkalnych na rzecz osób prywatnych nie jest
    opodatkowany podatkiem VAT.
    Oprócz tego, A.A jest powiązany z szeregiem spółek kapitałowych, prowadzących
    działalność dotyczącą najmu nieruchomości, działalności deweloperskiej oraz land
    development.
    W 2022 r. A.A dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w 2017 r., w którym
    wcześniej mieszkał. Poza tą transakcją Wnioskodawca nie przeprowadzał w ciągu
    ostatnich 5 lat sprzedaży nieruchomości.
    B.B nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. B.B jest właścicielem jednej
    nieruchomości niezabudowanej, która została nabyta w celach inwestycyjnych, z myślą o
    wniesieniu jej do jednej ze spółek powiązanych z B.B. B.B jest również powiązany z
    szeregiem spółek kapitałowych, prowadzących działalność dotyczącą najmu
    nieruchomości, działalności deweloperskiej oraz land development.
    A.A planuje przeznaczyć środki otrzymane ze sprzedaży swojego udziału w Nieruchomości
    na własne cele mieszkaniowe. B.B nie ma w planach przeznaczania środków uzyskanych
    ze sprzedaży swojego udziału na własne cele mieszkaniowe.
    Uzupełnienie wniosku
    Opisana nieruchomość nie jest i nie była udostępniana innym osobom na podstawie
    umów cywilnoprawnych.
    Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą podejmowali przed sprzedażą aktywnych
    form działania marketingowego w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca i
    Zainteresowany nie umieszczali również żadnych ogłoszeń w sprawie sprzedaży
    Nieruchomości ani nie planują tego dokonać.
    Wnioskodawca i Zainteresowany nie udzielili ani nie udzielą żadnych pełnomocnictw
    innemu podmiotowi do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży
    nieruchomości.
    Wnioskodawca i Zainteresowany planują zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną. W
    umowie tej nie zostaną zawarte żadne warunki zawieszające, które uzależniałyby zawarcie
    umowy przyrzeczonej od zaistnienia określonych warunków. Umowa przedwstępna
    będzie zawierać postanowienie, zgodnie z którym ostateczna cena sprzedaży ustalona
    zostanie ostatecznie po wydaniu interpretacji, określającej, czy sprzedaż będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT, czy też nie będzie jej podlegała. Wraz z umową przedwstępną doszło
    by do przeniesienia na rzecz nabywcy pozwolenia na budowę oraz ustaleń/umów z
    dostawcami mediów.
    Wnioskodawca i Zainteresowany planują dokonać sprzedaży nieruchomości jeszcze w
    2025 r., choć niewykluczone jest, że do sprzedaży dojdzie dopiero w przyszłym roku.

## Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego
    będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego transakcja sprzedaży Nieruchomości, w
    której każdy z nich posiada udział wynoszący 1/2 prawa własności, nie będzie stanowić
    przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3
    ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z
    2025 r., poz. 163; dalej: ustawa o PIT), lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

    Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania
    dochodów z poszczególnych źródeł, w tym m.in.:
    1) art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT - pozarolnicza działalność gospodarcza,
    2) art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części
    oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie:
    - nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
    - zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    W przypadku przychodu zakwalifikowanego do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność
    gospodarcza, sposób opodatkowania zależy od wybranej formy opodatkowania przez
    podatnika.
    Podatek dochodowy może być w takim przypadku ustalany: - na zasadach ogólnych,
    według skali podatkowej 12% i 32% - zgodnie z art. 27 ustawy o PIT, - według stawki
    liniowej 19% -na podstawie art. 30c ww. ustawy o PIT, - w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych - zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Z kolei w odniesieniu do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości, art. 30e ust. 1 ustawy o PIT określa, że od dochodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Idąc dalej,
    dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, kluczowe znaczenie ma ustalenie
    czy sprzedaż nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.
    W tym celu konieczne jest każdorazowe przeanalizowanie, czy dana czynność spełnia
    przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o
    PIT (pojęcia działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej
    definiowane są tożsamo). W szczególności należy zbadać zarówno przesłanki pozytywne,
    jak i przesłanki negatywne, wskazane w końcowej części tego przepisu oraz w art. 5b ust. 1
    ustawy o PIT.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności
    gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność
    zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
        zarobkowym celu działalności,
        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Jednocześnie, w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą
    nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności,
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Dodatkowo, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodami z działalności
    gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.
    in. środkami trwałymi, wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w
    ewidencji środków trwałych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
    gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.
    Zatem, jeżeli nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, to
    sprzedaż tej nieruchomości nie będzie traktowana jako przychód z działalności
    gospodarczej.
    Na gruncie analizowanej sprawy, uwzględniając zdarzenie przyszłe przedstawione
    powyżej, a także całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu
    Nieruchomości - w szczególności zakres oraz cel podejmowanych przez Zainteresowanych
    działań - należy uznać, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości
    przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego będzie zakwalifikowany jako przychód, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Działania Zainteresowanych nie maja
    charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom, ponieważ nie
    spełniają podstawowych cech takich jak zarobkowość, zorganizowanie i ciągłość.
    Mieszczą się one natomiast w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co
    jednoznacznie wyklucza możliwość zakwalifikowania tych czynności jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
    W pierwszej kolejności, należy wskazać, że czynności podejmowane przez
    Zainteresowanych nie są prowadzone w celach zarobkowych. Zgodnie ze stanowiskiem
    wyrażonym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia
    6 marca 2025 r. (0113 KDIPT2-2.4011.40.2025.2.SR): „Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna,
    przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością
    gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”
    Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy podkreślić, że
    Zainteresowani nabyli Nieruchomość w czerwcu 2024 r. wyłącznie dla celów osobistych, tj.
    w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie z myślą o dalszej
    odsprzedaży.
    Decyzja o sprzedaży była następstwem zmian planów życiowych A.A., a nie zamiaru
    osiągnięcia zysku. Świadczy o tym fakt, że Zainteresowani nie obniżali podatku VAT
    należnego o podatek VAT naliczony w związku z wydatkami ponoszonymi na
    Nieruchomość. Wnioskodawca i Zainteresowany nie podejmowali działań wykazujących
    cechy profesjonalnego obrotu handlowego, przeciwnie, rozmiar, charakter i wartość
    transakcji, określona na warunkach rynkowych, nie wskazują na prowadzenie działalności
    gospodarczej, lecz mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym.
    Transakcja zbycia Nieruchomości ma charakter incydentalny. Czynności podjęte przez
    Zainteresowanych mają na celu spieniężenie mienia, które pierwotnie miało służyć ich
    celom mieszkaniowym, lecz z uwagi na zmianę okoliczności faktycznych, podstawa ta stała
    się nieaktualna. W dalszej kolejności należy podkreślić, że działania Zainteresowanych nie
    mają charakteru zorganizowanego i ciągłego: W orzecznictwie sądów administracyjnych

    ugruntował się pogląd, że nawet podział nieruchomości na mniejsze działki w celu
    uzyskania wyższej ceny nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej: „Sam
    podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna
    sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt
    6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet
    kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg,
    a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej
    działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym
    gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.” (Wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r.,
    sygn. Akt II FSK 21/23).
    Zgodnie z powyższym, w sytuacji Zainteresowanych, w której nie doszło nawet do podziału
    Nieruchomości, a jedynie do czynności mających na celu uzyskanie pozwolenia na
    budowę oraz jej uzbrojenie, przy czym pozwolenie to zostało uzyskane z zamiarem
    realizacji inwestycji mieszkaniowej na własne potrzeby, brak jest jakichkolwiek podstaw do
    przyjęcia, że Zainteresowani działali w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności
    gospodarczej. Wobec kryterium ciągłości, uzasadnione jest przywołanie fragmentu
    stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonego w interpretacji
    indywidualnej z dnia 3 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-1.4011.888.2024.4.MS2): „Co do
    kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez
    ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej
    przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu
    działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.” W przypadku
    Zainteresowanych, wszelkie podjęte działania miały charakter okazjonalny - nie były
    elementem szerszego planu inwestycyjnego ani tym bardziej próbą uczynienia z tej
    operacji stałego źródła zarobkowania. Decyzja o sprzedaży Nieruchomości została podjęta
    wyłącznie w związku ze zmianą planów życiowych A.A, co z oczywistych względów
    przekreśliło pierwotny cel jej nabycia, jakim była budowa 2 domów jednorodzinnych w
    zabudowie bliźniaczej. Wszelkie czynności podejmowane przez Zainteresowanych -
    uzyskanie pozwolenia na budowę, przyłączenie mediów, zapewnienie dojazdu, miały
    charakter typowych działań właścicieli, którzy planują zamieszkanie na danej
    nieruchomości. Nie noszą one cech działalności profesjonalnej ani powtarzalnej.
    Dodatkowo warto podkreślić, że chociaż A.A prowadzi działalność gospodarczą i jest
    czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług, to przedmiot tej działalności ogranicza
    się wyłącznie do świadczenia usługi doradczych i nie obejmuje żadnej aktywności w
    zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Co więcej, w stosunku
    do Nieruchomości, Zainteresowani samodzielnie nigdy nie podejmowali żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w
    szczególności nie ogłaszali sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    W związku z powyższym, należy podkreślić, że fakt zbywania nieruchomości przez
    Wnioskodawcę, który jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą, niezwiązaną z
    obrotem nieruchomościami, nie stanowi podstawy do zakwalifikowania uzyskanego
    przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Z kolei B.B w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, co tym bardziej podkreśla
    prywatny, nieprofesjonalny charakter podejmowanych działań i wyklucza kwalifikowanie
    ich jako przejawu zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Niewątpliwie zatem, działania Zainteresowanych nie mają charakteru zorganizowanego,
    nie wykraczają poza ramy normalnego wykonywania prawa własności, a nadto nie
    towarzyszy im zamiar uczynienia z tej operacji stałego, powtarzalnego źródła
    zarobkowania. Dodać należy, że sam fakt działania we własnym imieniu i na własny
    rachunek nie jest wystarczający do zakwalifikowania danej aktywności jako pozarolniczej
    działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości oraz
    zarobkowości. Aby dana aktywność została uznana za działalność gospodarczą, konieczne
    jest łączne spełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

    Z kolei, art. 5b ust. 1 ustawy o PIT odnosi się do weryfikacji, czy konkretna czynność, mimo
    spełnienia przesłanek pozytywnych z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, może zostać wyłączona z
    uznania jej za działalność gospodarczą.
    W przypadku Zainteresowanych, ponieważ przesłanki pozytywne z art. 5a pkt 6 ustawy o
    PIT nie zostały spełnione, analiza przesłanek zawartych w art. 5b ust. 1 nie ma
    zastosowania.
    Co więcej, na koniec należy dodać, że Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do
    ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1
    ustawy o PIT, co dodatkowo wyklucza ją jako przychód z działalności gospodarczej. Biorąc
    powyższe pod uwagę, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe w całości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania
    Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku
      zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy,
    przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku
    dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym
    przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie
    następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli
    spełnione są łącznie dwa warunki:
        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
        gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło jej nabycie.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
        zarobkowym celu działalności,
        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez

    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.
    sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
    sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
    zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może
    stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy.
    Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia
    chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości
    odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie
    wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju
    przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.
    Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony
    częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa
    do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem gruntu, o którym mowa we wniosku.
    Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich
    zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły
    zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika
    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
    Powzięliście Państwo wątpliwość, czy działania podejmowane przez Państwa mające na
    celu sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też
    zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo w czerwcu 2024 r. nieruchomość (grunt) o
    powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po 1/2 prawa własności. Nabycia dokonali
    Państwo prywatnie. Planowali Państwo na Nieruchomości wybudować 2 domy
    jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Pan (osoba będąca stroną postępowania)
    planował wykorzystać nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich

    i swojej rodziny. Pan niebędący stroną podstępowania również planował wykorzystać
    nieruchomość do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie nie
    wykluczał ostatecznie, że sprzeda swój udział w prawie własności Nieruchomości, bądź to
    jeszcze przed wybudowaniem na nim domu mieszkalnego albo już po. Prowadzili Państwo
    również zaawansowane rozmowy z architektem. Doszło do powstania roboczych
    projektów, wycen itd. Złożyli Państwo również odpowiednie wnioski o tzw. „odrolnienie”
    Nieruchomości oraz przeszli cały proces związany z odpowiednimi uzgodnieniami
    związanymi z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej oraz przyłączem mediów.
    Złożony został również wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
    W 2025 r. znalazł Pan (osoba będąca stroną postępowania) jednak inną nieruchomość,
    która jest dla Pana znacznie atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla Pana i Pana
    rodziny potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym zdecydował Pan, że będzie chciał
    sprzedać swój udział w prawie własności Nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem
    budowy. Opisywana wyżej budowa domów jednorodzinnych miała być wspólnym
    przedsięwzięciem dla Państwa i wobec zmiany planów przez Pana straciła ona również
    sens dla osoby niebędącej stroną postępowania, który nie chciał jej kontynuować w
    pojedynkę.
    Postanowili Państwo dokonać sprzedaży Nieruchomości (po 1/2 udziału w prawie
    własności) do powiązanej z Państwem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Planują
    Państwo dokonać sprzedaży nieruchomości jeszcze w 2025 r., choć niewykluczone jest, że
    do sprzedaży dojdzie dopiero w przyszłym roku.
    Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez
    Państwa nieruchomości wskazać należy, że czynności podejmowane przez Państwa
    wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego
    przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem
    własnym majątkiem.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem
    sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Całokształt podjętych przez Państwa czynności, a zwłaszcza fakt, że:
        sposób i cel jej nabycia – nabyli Państwo prywatnie w celu zaspokojenia potrzeb
        mieszkaniowych.
        dotychczas dokonał Pan tylko jednej sprzedaży nieruchomości - w 2022 roku;
        sprzedawana nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą;
        nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do celów najmu oraz dzierżawy,
    - sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez
    Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego
    przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem
    własnym majątkiem. Nie prowadzili Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i
    ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji,
    istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły
    zarząd majątkiem.
    Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw
    do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży

    do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w
    zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób
    podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Państwa działania należy
    wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana
    sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności
    gospodarczej.
    W przedstawionym zdarzeniu przyszłym zatem należy przyjąć, że sprzedaż przez Państwa
    nieruchomości nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Wobec powyższego skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście
    przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych oraz wyroków
    sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych
    sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się
    odnoszących.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania

    Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.