Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.661.2025.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-31
Teza: Skutki podatkowe zniesienia współwłasności poprzez zamianę
udziałów w nieruchomościach w związku z likwidacją spółki
cywilnej.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
lokal-lokal użytkowy
nieruchomości-zbycie nieruchomości
spółki-likwidacja spółki cywilnej
spółki-spółka cywilna
umowa-umowa zamiany
współwłasność
zamiana
zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
1
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 14 października 2025 r. (wpływ) oraz z 20
    października 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu w Centralnej
    Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP m. in. w formie spółki cywilnej z
    Panią A.A.
    W ramach spółki cywilnej Wnioskodawca jest współwłaścicielem na prawach
    współwłasności łącznej z drugim wspólnikiem spółki cywilnej kilku nieruchomości, które są
    wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę cywilną.
    Są to:
    1) nieruchomość gruntowa o powierzchni 335 m2 zabudowana budynkiem biurowo-
      usługowym o powierzchni 271,80 m2 położona w X przy ul. A1, objęta księgą wieczystą
      KW nr (...) [dalej: Nieruchomość A]
    2) lokal użytkowy nr 1 położony w X przy ulicy B1 o powierzchni użytkowej 123,80 m2
      objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym jest związana część udziału w wysokości
      1174/10000 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w
      X przy ul. A objętej księgą wieczystą KW nr (...) [dalej: Nieruchomość B]
    3) lokal użytkowy 2 położony w Y przy ul. C1 o powierzchni użytkowej 79,30 m2 objęty
      księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział w wysokości 77/10000 w
      prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. C1 objętej księgą wieczystą KW
      nr (...) [dalej: Nieruchomość C]
    4) lokal użytkowy nr 3 położony w Y przy ul. D1 o powierzchni użytkowej 64,80 m2 objęty
      księgą wieczystą nr (...), z którym związany jest udział w wysokości 487/1000 w prawie
      własności nieruchomości gruntowej położonej w Y przy ul. D1 objęta księgą wieczystą
      KW nr (...) [dalej: Nieruchomość D]
    5) (I) lokal mieszkalny nr 4 wraz z komórką lokatorską położny w Y przy ul. E1, o
      powierzchni 60,75 m2 objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział
      w wysokości 6075/99917 w prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. E1
      objętej księgą wieczystą KW nr (...), (II) lokal mieszkalny nr 5 położny w Y przy ul. E2, o
      powierzchni 44,14 m2 objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział
      w wysokości 4414/99917 w prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. E
      objętej księgą wieczystą KW nr (...), (III) lokal mieszkalny nr 6 położny w Y przy ul. E3, o
      powierzchni 44,20 m2 objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział
      w wysokości 4240/99917 w prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. E
      objętej księgą wieczystą KW nr (...), (IV) lokal mieszkalny nr 7 położny w Y przy ul. E4, o
      powierzchni 42,16 m2 objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział

      w wysokości 4216/99917 w prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. E
      objętej księgą wieczystą KW nr (...), (V) lokal mieszkalny nr 8 położny w Y przy ul. E5, o
      powierzchni 44,10m2 objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział
      w wysokości 4410/99917 w prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. ME
      objętej księgą wieczystą KW nr (...), (VI) lokal mieszkalny nr 9 położny w Y przy ul. E6, o
      powierzchni 44,06 m2 objęty księgą wieczystą KW nr (...), z którym związany jest udział
      w wysokości 4206/99917 w prawie własności nieruchomości położonej w Y przy ul. E
      objętej księgą wieczystą KW nr (...) oraz (VII) prawo własności 6 miejsc postojowych w
      hali garażowej.
    W przyszłości może dojść do rozwiązania umowy spółki cywilnej wskutek czego
    dotychczasowi wspólnicy spółki cywilnej staną się współwłaścicielami ww. nieruchomości
    w częściach ułamkowych, tj. wspólność łączna przekształci się we wspólność ułamkową i
    każdemu ze wspólników będzie przysługiwało prawo własności (lub odpowiednio
    użytkowania wieczystego) nieruchomości w udziale 1/ 2.
    Po rozwiązaniu spółki cywilnej wspólnicy docelowo będą podejmowali czynności
    zmierzające do zniesienia współwłasności nieruchomości. Wspólnicy rozważają zawarcie
    umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, w której współwłasność została by
    zniesiona w taki sposób, że wspólnicy zamieniliby się udziałami przysługującymi im w
    nieruchomościach, tj.
    · wspólnikowi B.B przysługiwałoby wyłączne prawo własności (i odpowiednio prawo
      użytkowania wieczystego) Nieruchomości A i Nieruchomości B,
    · wspólnikowi A.A przysługiwałoby wyłączne prawo własności Nieruchomości C,
      Nieruchomości D i Nieruchomości E.
    Łączna wartość rynkowa Nieruchomości A i Nieruchomości B odpowiada łącznej wartości
    rynkowej Nieruchomości C, Nieruchomości D i Nieruchomości E. Wobec tego zniesienie
    współwłasności nastąpiłoby bez żadnych dopłat pomiędzy wspólnikami.
    Uzupełnienie wniosku
    1. Dochody Wnioskodawcy opodatkowane są podatkiem, o którym mowa w przepisie art.
      30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - czyli tzw. podatkiem
      liniowym.
    2. Umowa spółki cywilnej określa przedmiot działalności spółki jako: Hotele i inne obiekty
      zakwaterowania, Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego
      zakwaterowania, Pozostałe zakwaterowanie, Przygotowanie i podawanie napojów,
      Pozostała usługowa działalność gastronomiczna, Wynajem i zarządzanie
      nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupno i sprzedaż nieruchomości na
      własny rachunek, Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków
      mieszkalnych i niemieszkalnych, Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i
      sportowego, Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz debr
      materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane, Przygotowanie terenu pod budowę,
      Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów i furgonetek.
    3. Daty nabycia nieruchomości:
      Nieruchomość A – 1 maja 2005 r., Nieruchomość B – 25 sierpnia 2006 r.,
      Nieruchomość C – 31 marca 2014 r., Nieruchomość D – 21 października 2013 r.,
      Nieruchomość E – 31 marca 2015 r.
    4. Z aktów notarialnych wynika, że nieruchomości zostały nabyte w ramach prowadzonej
      w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej.
    5. Nieruchomości zostały ujęte w ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca ustali daty
      wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych z księgowym i uzupełni
      je odrębnym pismem.

    6. Nieruchomości są wynajmowane przez spółkę cywilną na rzecz najemców.
    7. Nieruchomości były amortyzowane, przy czym w zakresie nieruchomości mieszkalnych
      po zmianie przepisów niemożliwe było ich dalsze amortyzowanie. Nieruchomości nie
      zostały w pełni zamortyzowane.
    8. Likwidacja spółki cywilnej planowana jest na koniec 2025 r.
    9. Nieruchomości prawdopodobnie będą wykorzystywane w indywidualnych
      działalnościach gospodarczych wspólników.
    10. Likwidacja spółki cywilnej planowana jest na koniec 2025 r.
    11. Umowa zniesienia współwłasności zostanie zawarta po likwidacji spółki cywilnej.
      Prawdopodobnie w I kwartale 2026 r.
    12. Cała nieruchomość E, tj. 6 lokali oraz 6 przynależnych do nich miejsc postojowych ma
      przypaść wspólnikowi Wnioskodawcy.
    a) miejsca parkingowe znajdują się w podziemiach budynku mieszkalnego
      wielorodzinnego,
    b) miejsca są wyodrębnione liniami, każde z nich ma swój numer,
    c) miejsca w budynku w hali garażowej znajdującej się w podziemiach budynku
      mieszkalnego wielorodzinnego wydzielone są liniami, każde z nich ma swój numer,
    d) miejsca postojowe stanowią część nieruchomości wspólnej, w której znajduje się
      garaż (podziemia budynku pod budynkiem mieszkalnym),
    e) Wnioskodawca ma wyłączne prawo do korzystania z miejsc postojowych w ramach
      ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej,
    f) miejsca postojowe stanowią część nieruchomości wspólnej i są objęte księgą
      wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej,
    g) miejsca postojowe stanowią część nieruchomości wspólnej i są objęte księgą
      wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej,
    h) udział w nieruchomości wspólnej,
    i) miejsca postojowe stanowią część nieruchomości wspólnej,
    j) powierzchnia miejsc postojowych służyła ustaleniu udziału w nieruchomości wspólnej.
    Nieruchomości zostały ujęte w ewidencji środków trwałych w datach ich nabycia, tj.
    Nieruchomość A – 1 maja 2005 r., Nieruchomość B – 25 sierpnia 2006 r., Nieruchomość C
    – 31 marca 2014 r., Nieruchomość D – 21 października 2013 r., Nieruchomość E – 31
    marca 2015 r..
    Nieruchomości były amortyzowane. Nieruchomość B (lokal użytkowy w X przy ul. B1) w
    dalszym ciągu jest amortyzowana.
    Nieruchomość A, Nieruchomość C i Nieruchomość D zostały całkowicie zamortyzowane.
    Nieruchomość E (6 lokali mieszkalnych w Y przy ul. E) nie są całkowicie zamortyzowane,
    ponieważ są lokalami o charakterze mieszkalnym, wspólnicy spółki cywilnej amortyzowali
    je do końca 2022 roku.

## Pytanie

Czy zniesienie współwłasności poprzez zamianę udziałów w poszczególnych
    nieruchomościach będzie stanowiło odpłatne zbycie udziałów w nieruchomościach i czy
    wspólnicy będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu?
    Pana stanowisko
    W ocenie Wnioskodawcy zbycie udziałów w nieruchomościach w ramach zniesienia
    współwłasności nieruchomości poprzez zmianę udziałów pomiędzy byłymi wspólnikami

    spółki cywilnej powinno być neutralne podatkowo z uwagi na brak przyrostu majątku
    podatnika. Wobec zniesienia współwłasności Wnioskodawca stanie się 100% właścicielem
    niektórych nieruchomości, jednakże całkowita wartość przyznanych Wnioskodawcy
    nieruchomości będzie odpowiadała wartości jego dotychczasowego udziału w
    poszczególnych nieruchomościach.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz
    udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości oraz
    praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed
    upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
    W poglądach doktryny i judykatury podkreśla się, że istotną kwestią w wykładni przepisu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) podatku dochodowego od osób fizycznych jest to, czy podatnik w
    wyniku zniesienia współwłasności uzyskał przychód. Wykładany przepis stanowi, że
    odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części i udziału w nieruchomości może być źródłem
    przychodu. Jednak w piśmiennictwie przyjmuje się, iż w aktualnej konstrukcji polskiego
    podatku dochodowego od osób fizycznych przychód odzwierciedla zwiększenie stanu
    mienia osoby w ciągu roku podatkowego, czyli przyrost czystego majątku podatnika [M.
    Goettel (red.), M. Lemonnier (red.), A. Goettel, B. Pahl, M. Tyrakowski, K. Wardencka, J.J.
    Zięty, Instytucje prawa cywilnego w konstrukcji prawa podatków, Warszawa 2011, Lex/el.].
    W konsekwencji, aby można było mówić o powstaniu przychodu należałoby wykazać, że
    zdarzenie polegające na zbyciu nieruchomości lub udziału w nieruchomości spowodowało
    w majątku podatnika przyrost majątku. W wypadku zatem, w którym podatnik w wyniku
    zniesienia współwłasności nieruchomości otrzymuje od nabywcy udziału w nieruchomości
    udziały w innej nieruchomości stanowiące równowartość takiego udziału pierwotnie
    posiadanego przez podatnika, nie powstaje przyrost majątku rozumiany jako zwiększenie
    aktywów lub zmniejszenie pasywów w tym majątku. Dochodzi tylko do zmiany
    ekonomicznej w majątku nieprzekładającej się na sytuację prawnopodatkową. Tego
    rodzaju odpłatne zbycie powinno być zatem neutralne podatkowo w rozumieniu art. 10
    ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To zaś oznacza, że
    zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego jej współwłaściciel w zamian
    za udział we współwłasności nieruchomości otrzymuje spłatę, będącą jego
    równowartością (w tym wypadku udział w nieruchomości, którego wartość jest taka sama
    jak wartość zbywanego udziału), nie uzyskuje przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8
    lit. a) podatku dochodowego od osób fizycznych, nawet wówczas, gdyby inne przesłanki
    opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości zostały spełnione. Takie stanowisko jest prezentowane w utrwalonej linii
    orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego np. wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 3 marca 2020 r. II FSK 1557/18, wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 28 lipca 2017 r. II FSK 1432/16, wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 3 marca 2020 r. II FSK 1557/18, wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2021 r. II FSK 2436/18, wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 7 maja 2021 r. II FSK 342/21, wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2021 r. II FSK 1115/21.
    W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy zniesienie współwłasności w drodze zamiany
    udziałów w nieruchomościach ma charakter formalno-organizacyjny i nie prowadzi do
    powstania przysporzeń majątkowych po stronie byłych wspólników spółki cywilnej, a tym
    samym nie prowadzi do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

    · prawidłowe – w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych;
    · nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady działania spółek cywilnych regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
    Zgodnie z art. 860 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu
      gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie
      wkładów.
    W myśl art. 861 § 1 ww. Kodeksu:
      Wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw
      albo na świadczeniu usług.
    Stosownie do art. 862 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli wspólnik zobowiązał się wnieść do spółki własność rzeczy, do wykonania tego
      zobowiązania, jak również do odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz do
      niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy stosuje się odpowiednio przepisy o
      sprzedaży.
    Przywołany przepis oznacza zobowiązanie się wspólnika do przeniesienia własności rzeczy
    na współwłasność łączną wspólników (w tym i jego) oraz wydania wspólnikom (spółce) tej
    rzeczy bez zapłaty ceny.
    Zgodnie z art. 863 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani
      udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku.
    W przypadku wniesienia do spółki cywilnej wkładu w postaci składnika majątku
    stanowiącego wyłączną własność jednego wspólnika, bądź też będącego współwłasnością
    wszystkich wspólników tej spółki, wyłączna własność wspólnika bądź współwłasność w
    częściach ułamkowych z chwilą wniesienia do spółki przekształca się we współwłasność
    łączną. Współwłasność ta ma charakter bezudziałowy, a każdemu ze wspólników
    przysługują równe prawa do całego majątku. Spółka cywilna nie posiada własnego
    majątku. W spółce tej właścicielami poszczególnych składników majątku pozostają
    wspólnicy spółki w ramach współwłasności łącznej.
    Przepisy prawa nie zabraniają przeniesienia przez wspólników spółki cywilnej własności
    składników majątkowych wchodzących w skład ich majątku wspólnego do majątku
    odrębnego wspólników. Potwierdzeniem powyższego jest orzecznictwo Sądu
    Najwyższego: wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2007 r. sygn. akt V CSK 132/07 oraz
    postanowienie Sądu Najwyższego z 11 maja 2004 r. sygn. akt II CK 267/03.
    Przesunięcia takie podlegają jednak wszystkim regułom odnoszącym się do przenoszenia
    praw podmiotowych, zarówno gdy chodzi o treść, jak i formę dokonywanych czynności.
    Zatem wycofanie składnika ze spółki cywilnej sprowadza się do „przekształcenia”
    współwłasności łącznej tego składnika we współwłasność w częściach ułamkowych. W
    sytuacji, gdy wolą wspólników jest, aby określone prawo przestało być składnikiem
    majątku wspólnego, a stało się składnikiem majątku odrębnego lub majątków odrębnych,
    niezbędne jest dokonanie stosownej czynności prawnej.
    Przechodząc na grunt ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), wskazuję, że zgodnie z art. 9 ust. 1 tej
    ustawy:

      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
      w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części
    oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze
    sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem
      zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca
      następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
      Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
      potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
      specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
      budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
      takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
      prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału
      w takim prawie.
    W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych
      towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży
      towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej
      sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
    a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu
      w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
      których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
    c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub
      krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
      niematerialnych i prawnych,
    d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
      udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji
      środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
      prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
      określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
    W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich
    przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi
    przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj.
    środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust.
    2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w
      gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art.
      30e stosuje się odpowiednio.
    Z ww. przepisów wynka, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno
    przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
    gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych
    wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych
    składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów
    wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w
    którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia
    upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z
    działalności gospodarczej.
    Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego
      zbycia składników majątku:
    a) pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej
      lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,
    b) otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem
      wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z
      wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe,
      tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe
      oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci
      prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia,
      - jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła
      likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych
      samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną
      lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki albo zmniejszenie udziału
      kapitałowego w takiej spółce, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i
      odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów
      specjalnych produkcji rolnej.
    Jak stanowi art. 14 ust. 2 pkt 17 ww. ustawy:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku:
    a) pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych
      produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie,
    b) otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem
      wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z
      wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe,
      tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe
      oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci
      prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia.
    Z zacytowanych powyżej przepisów wynika, że przychód powstaje w sytuacjach
    określonych przez prawo. Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób
    fizycznych nie zawarł ścisłej definicji przychodu, lecz w art. 14 przedstawił otwarty katalog
    jego źródeł. W orzecznictwie i piśmiennictwie przyjmuje się, że przychód to każde trwałe i
    bezzwrotne zwiększenie majątku.
    Wyjaśniam jednak, że sama czynność przesunięcia składników majątku (nieruchomości) z
    majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej do majątków odrębnych tych wspólników
    – bez dokonania przysporzenia przez wspólników na rzecz spółki – nie rodzi skutków w
    postaci przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Dopiero ewentualne kolejne czynności mogą za sobą pociągać skutki podatkowe. Jednak
    uzależnione one są od rodzaju i charakteru tych kolejnych czynności.
    Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia
    składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności
    gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c
    ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14
    ustawy.
    Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z
    działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji
    środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego
    zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz

    wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych
    oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził,
    czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania
    przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
    O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w
    art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
        1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
        2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
        3) inne przedmioty
        - przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
        podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością
        gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy
        lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:
      Amortyzacji nie podlegają:
        1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne
        stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
        mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
        mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
        wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
        3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
        4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b
        ust. 2 pkt 1 i 1a,
        5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania
        działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia
        wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której
        te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają
        amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo
        zaprzestano tej działalności
        - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i
        prawnymi.
    Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
      Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników
      wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich
      do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka
      trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że:
    · Prowadzi Pan działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej z drugim wspólnikiem.

    · Umowa spółki cywilnej określa przedmiot działalności spółki jako: Hotele i inne obiekty
      zakwaterowania, Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego
      zakwaterowania, Pozostałe zakwaterowanie, Przygotowanie i podawanie napojów,
      Pozostała usługowa działalność gastronomiczna, Wynajem i zarządzanie
      nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupno i sprzedaż nieruchomości na
      własny rachunek, Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków
      mieszkalnych i niemieszkalnych, Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i
      sportowego, Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr
      materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane, Przygotowanie terenu pod budowę,
      Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów i furgonetek.
    · W ramach spółki cywilnej jest Pan współwłaścicielem na prawach współwłasności łącznej
      z drugim wspólnikiem kilku nieruchomości, które są wykorzystywane w ramach
      działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę cywilną. Są to:
    1) nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem biurowo-usługowym [Nieruchomość
      A],
    2) lokal użytkowy nr 1, z którym jest związana część udziału w wysokości 1174/10000 w
      prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej [Nieruchomość B],
    3) lokal użytkowy 2, z którym związany jest udział w wysokości 77/10000 w prawie
      własności nieruchomości [Nieruchomość C],
    4) lokal użytkowy nr 3, z którym związany jest udział w wysokości 487/1000 w prawie
      własności nieruchomości gruntowej [Nieruchomość D],
    5) (I) lokal mieszkalny nr 4 wraz z komórką lokatorską, z którym związany jest udział w
      wysokości 6075/99917 w prawie własności nieruchomości, (II) lokal mieszkalny nr 5, z
      którym związany jest udział w wysokości 4414/99917 w prawie własności
      nieruchomości, (III) lokal mieszkalny nr 6, z którym związany jest udział w wysokości
      4240/99917 w prawie własności nieruchomości, (IV) lokal mieszkalny nr 7, z którym
      związany jest udział w wysokości 4216/99917 w prawie własności nieruchomości, (V)
      lokal mieszkalny nr 8, z którym związany jest udział w wysokości 4410/99917 w prawie
      własności nieruchomości, (VI) lokal mieszkalny nr 9, z którym związany jest udział w
      wysokości 4206/99917 w prawie własności nieruchomości oraz (VII) prawo własności 6
      miejsc postojowych w hali garażowe [Nieruchomość E].
    · Miejsca parkingowe:
      ü znajdują się w podziemiach budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
      ü są wyodrębnione liniami, każde z nich ma swój numer,
      ü miejsca w budynku w hali garażowej znajdującej się w podziemiach budynku
        mieszkalnego wielorodzinnego wydzielone są liniami, każde z nich ma swój numer,
      ü stanowią część nieruchomości wspólnej, w której znajduje się garaż (podziemia
        budynku pod budynkiem mieszkalnym),
      ü Wnioskodawca ma wyłączne prawo do korzystania z miejsc postojowych w ramach
        ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej,
      ü miejsca postojowe stanowią część nieruchomości wspólnej i są objęte księgą
        wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej.
    · Daty nabycia nieruchomości:
      Nieruchomość A – 1 maja 2005 r., Nieruchomość B – 25 sierpnia 2006 r.,
      Nieruchomość C – 31 marca 2014 r., Nieruchomość D – 21 października 2013 r.,
      Nieruchomość E – 31 marca 2015 r.
    · Z aktów notarialnych wynika, że nieruchomości zostały nabyte w ramach prowadzonej
      w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej.

    · Nieruchomości zostały ujęte w ewidencji środków trwałych.
    · Nieruchomości są wynajmowane przez spółkę cywilną na rzecz najemców.
    · Nieruchomości były amortyzowane.
    · Wspólnicy planują rozwiązać umowę spółki cywilnej wskutek czego dotychczasowi
      wspólnicy spółki cywilnej staną się współwłaścicielami ww. nieruchomości w częściach
      ułamkowych, tj. wspólność łączna przekształci się we wspólność ułamkową i każdemu
      ze wspólników będzie przysługiwało prawo własności (lub odpowiednio użytkowania
      wieczystego) nieruchomości w udziale 1/2.
    · Likwidacja spółki cywilnej planowana jest na koniec 2025 r.
    · Po rozwiązaniu spółki cywilnej wspólnicy rozważają znieść współwłasność w taki sposób,
      że wspólnicy zamieniliby się udziałami przysługującymi im w nieruchomościach, tj.:
      ü Panu przysługiwałoby wyłączne prawo własności (i odpowiednio prawo użytkowania
        wieczystego) Nieruchomości A i Nieruchomości B,
      ü Drugiemu wspólnikowi przysługiwałoby wyłączne prawo własności Nieruchomości C,
        Nieruchomości D i Nieruchomości E.
    · Umowa zniesienia współwłasności zostanie zawarta po likwidacji spółki cywilnej.
      Prawdopodobnie w I kwartale 2026 r.
    · Łączna wartość rynkowa Nieruchomości A i Nieruchomości B odpowiada łącznej
      wartości rynkowej Nieruchomości C, Nieruchomości D i Nieruchomości E. Wobec tego
      zniesienie współwłasności nastąpiłoby bez żadnych dopłat pomiędzy wspólnikami.
    W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (
    t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984):
      Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy
      szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz
      nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
    Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem wielu orzeczeń Sądu Najwyższego,
    zgodnie z dominującą w nich koncepcją nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej,
    dla której urządzono księgę wieczystą. Zatem, gdy dla określonej nieruchomości zostanie
    założona księga wieczysta obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta - jedna
    nieruchomość”. (zob. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z dnia 21 marca 2013 r.
    sygn. akt III CZP 8/13, opubl: Biuletyn SN rok 2013, Nr 3 oraz Naczelnego Sąd
    Administracyjnego w wyroku z dnia 24 czerwca 2009 r. sygn. akt. II FSK 292/08). Zgodnie z
    tym poglądem graniczące ze sobą działki, będące własnością tej samej osoby, dla których
    prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w
    rozumieniu art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny.
    Natomiast stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:
      § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.

      § 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona
      wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego
      działu.
    Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może
      być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w
      ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego
      przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
    Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:
      Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło
      przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy
      lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą
      istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
    Art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość
      poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale
      gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami
      gruntowymi.
      § 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności
      jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana
      stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
    Z zawartej we wskazanym przepisie definicji wynika, że współwłasność charakteryzuje się
    trzema podstawowymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz
    niepodzielnością wspólnego prawa.
    Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa
    własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość. Jeśli
    rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to
    współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie
    zaś zbioru. Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa
    własności jednej rzeczy. Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo
    łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa. We
    współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia zacytowanego
    przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego
    prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe
    prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych
    współwłaścicieli.
    Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej rzeczy osobie na wyłączną własność
    rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy. Stąd wszelkie
    przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii
    nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego
    władztwa tej osoby nad rzeczą, jak też stan jej majątku osobistego. Analogicznie,
    okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi
    w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres
    dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomości), jak też stan jej
    majątku osobistego.
    Nie mogę zatem zgodzić się z Pana argumentem, zgodnie z którym jeżeli podatnik w
    wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzymuje od nabywcy udziału w
    nieruchomości udziały w innej nieruchomości stanowiące równowartość takiego udziału
    pierwotnie posiadanego przez podatnika, nie powstaje przyrost majątku rozumiany jako
    zwiększenie aktywów lub zmniejszenie pasywów w tym majątku. Wskazuję, że zniesienie

    współwłasności nieruchomości należy rozpatrywać w odniesieniu do każdej
    nieruchomości odrębnie.
    Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia
    obu stron mają charakter niepieniężny.
    Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę
      własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
    Stąd umowa zamiany stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o
    podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym fakt, że ustawodawca nie reguluje
    odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
    Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany nieruchomości co do
    tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową
    sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje
    świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna nieruchomość. Nie ma przy tym
    znaczenia, czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie,
    ponieważ niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką
    samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia,
    przez co wywołuje określone skutki podatkowe.
    W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u
    każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron
    nabywa nową nieruchomość. Zauważam przy tym, że opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych może podlegać jedynie odpłatne zbycie, natomiast
    nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.
    Jak wskazał Pan w opisie sprawy Nieruchomości A, B, C, D, E zostały nabyte przez
    Wspólników odpowiednio w 2005 r., 2006 r., 2014 r., 2013 r., 2015 r. i wprowadzone do
    ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki. W związku z
    planowaną liwkidacją spółki cywilnej, obowiązująca pomiędzy wspólnikami współwłasność
    łączna przekształci się we współwłasność ułamkową – będzie przysługiwać Panu udział w
    wysokości 1/2 części w ww. nieruchomościach A, B, C, D, E.
    Następnie wspólnicy rozważają zawarcie umowy, na podstawie której współwłasność
    zostałaby zniesiona w taki sposób, że wspólnicy zamieniliby się udziałami przysługującymi
    im w nieruchomościach, tj.:
    · Panu przysługiwałoby wyłączne prawo własności (i odpowiednio prawo użytkowania
      wieczystego) Nieruchomości A i Nieruchomości B,
    · Drugiemu wspólnikowi przysługiwałoby wyłączne prawo własności Nieruchomości C,
      Nieruchomości D i Nieruchomości E.
    W analizowanej sprawie w zakresie konsekwencji podatkowych planowanej zamiany
    udziałów, w wyniku której przeniesie Pan na drugiego wspólnika po 1/2 udziałów w
    nieruchomościach C, D i E, istotne jest, że czy ww. nieruchomości są nieruchomościami
    niemieszkalnymi czy mieszkalnymi oraz czy stanowiły składnik majątku w prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    W tym miejscu ponownie wskazuję, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości
    wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej

    działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia
    nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne
    powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
    Jeżeli jednak przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub
    udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w
    takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub
    udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe
    prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu
    jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas
    przychody uzyskane z tego zbycia nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej –
    nawet jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że zbycie po 1/2 udziałów w lokalach użytkowych
    (nieruchomości C i D) w drodze zamiany po ich wycofaniu ze spółki cywilnej będzie
    stanowić dla Pana przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym
    mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W
    konsekwencji, jest to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Natomiast w przypadku zbycia przez Pana po 1/2 udziałów w lokalach mieszkalnych
    zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Nabył Pan udziały w ww. lokalach w 2015 r. we współwłasności łącznej w
    ramach prowadzonej w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej. W konsekwencji
    pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, należy liczyć od
    końca 2015 r. Z uwagi na to, że ww. pięcioletni termin upłynął, planowane przez Pana
    odpłatne zbycie udziałów w ww. lokalach mieszkalnych nie będzie stanowić źródła
    przychodu, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    W odniesieniu natomiast do sprzedaży miejsc postojowych – w związku z tym, że miejsca
    te stanowią odrębną nieruchomość niemieszkalną (miejsca postojowe stanowią część
    nieruchomości wspólnej i są objęte księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości
    wspólnej, tj. posiadają odrębną księgę wieczystą – stanowią więc odrębny przedmiot
    sprzedaży) i były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej –
    zastosowanie znajdzie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tych miejsc postojowych
    stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku nie
    ma znaczenia data ich nabycia i upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ przepis ten nie
    ma w tej sytuacji zastosowania. Odpłatne zbycie miejsc postojowych stanowić będzie
    odpłatne zbycie składnika majątku wykorzystywanego w pozarolniczej działalności
    gospodarczej.
    Podsumowując, zbycie udziałów w nieruchomościach C i D oraz w miejscach postojowych
    w drodze zamiany po ich wycofaniu ze spółki cywilnej będzie stanowić dla Pana przychód
    uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, jest to przychód ze
    źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww.
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a nie – wbrew Pana twierdzeniu – z
    art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.
    Dochód ze zbycia ww. udziałów w nieruchomościach – jeżeli między pierwszym dniem
    miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomości zostaną wycofane z
    działalności gospodarczej spółki cywilnej i dniem ich zbycia w drodze zamiany, nie upłynie
    6 lat – będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana
    formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

    Natomiast przychód uzyskany ze zbycia w drodze zamiany udziałów w lokalach
    mieszkalnych, wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie będzie stanowił dla
    Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we
    wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zatem skutki podatkowe tego zbycia
    należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.
    Wobec faktu, że lokale mieszkalne nabył Pan w 2015 r., to planowana przez Pana sprzedaż
    udziałów we wskazanych lokalach nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Zatem planowana sprzedaż
    udziałów w lokalach mieszkalnych nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja dotyczy tylko Pana indywidualnej sprawy i nie wywołuje skutków
    podatkowych dla pozostałych wspólników spółki.
    Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie
    mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedstawionych przez Pana kwestii. Nie negując
    tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm
    prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie
    mają zastosowania w tym postępowaniu.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.