Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.444.2022.2.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-17
Teza: Sprzedaż działek gruntu nr 1, 2 i 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 września 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 15 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz objęcia tej transakcji zwolnieniem od podatku VAT. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 października 2022 r. (wpływ 29 października 2022 r.) oraz pismem z 16 października 2022 r. (wpływ 31 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Aktualnie jest Pani jedyną właścicielką niezabudowanych nieruchomości, położonych w (…), składających się z:

\- pierwsza - z działek ewidencyjnych, o numerach 1 o obszarze 0,0162 ha i 2 o obszarze 0,1911 ha, dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę KW (…),

\- druga - z działki ewidencyjnej nr 3 o obszarze 0,3854 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę KW (…).

Obydwie nieruchomości znajdują się w obszarze ewidencyjnym (…).

Nieruchomość pierwszą nabyła Pani na podstawie umowy darowizny z 5 czerwca 1991 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w Państwowym Biurze Notarialnym w (…), przez notariusza (…), Rep. A nr (…), będąc zamężną, do majątku osobistego. Nie zawierała Pani ze swoim mężem umów majątkowych rozszerzających wspólność ustawową. Obecnie jest Pani wdową.

Nieruchomość drugą nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży z 30 marca 1999 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez (…), notariusza w (…), Rep. A nr (…), będąc zamężną, do majątku osobistego, co potwierdził stawający do powołanego aktu Pani mąż – A.K. Nie zawierała Pani ze swoim mężem umów majątkowych rozszerzających wspólność ustawową. Obecnie jest Pani wdową.

Powyższe nieruchomości są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z 24 czerwca 2015 r. z przeznaczeniem pod zabudowę usługową oraz obiekty produkcyjne, składy i magazyny, o symbolu 1U/P. Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, oraz nie były przedmiotem umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze.

Wraz z sąsiadami przeprowadziła Pani na własny koszt archeologiczne badania wykopaliskowe zagospodarowania terenu ww. działek.

26 lipca 2021 r. zawarła Pani umowę przedwstępną z podmiotem A. Spółka z o.o., (…), na mocy której zobowiązała się Pani do sprzedaży ww. działek w terminie do 26 kwietnia 2022 r.

Na podstawie tej umowy udzieliła Pani Kupującemu ograniczone prawo dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych dla uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Podmiot A. decyzję na planowaną inwestycję uzyskał 13 maja 2022 r., Decyzją Starosty (…) nr 830/22. Firma A. wystąpił w Pani imieniu do Krajowej Informacji Skarbowej o interpretację indywidualną w sprawie podatku VAT. Decyzję taką otrzymał 3 marca 2022 r. (pismo 0114-KDIP1-1.4012.865.2021.2.AKA).

Transakcja ostatecznego zakupu terenu z firmą A. nie została zawarta, a oświadczenie zgody tej firmy na wykreślenie z działu III Ksiąg Wieczystych praw i roszczeń wynikających z tej umowy zostało złożone do Sądu Rejonowego w (…). Obecnie zainteresowana zakupem ww. nieruchomości jest firma B. Spółka z o.o., (…).

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże po podpisaniu umowy przedwstępnej z firmą A. i otrzymaniu interpretacji indywidualnej przez tę firmę (pismo 0114-KDIP1-1.4012.865.2021.2.AKA z 3 marca 2022 r.) przygotowując się do umowy ostatecznej, zgłosiła się Pani do Urzędu Podatkowego w (…) o nadanie numeru NIP, gdzie została Pani zarejestrowania 28 marca 2022 r.

Celem zakupu działki 3 było powiększenie gospodarstwa rolnego. Nabycie tej działki nie było objęte podatkiem od towarów i usług .

Działki nr 1, 2, 3 przez okres około 10 lat były wykorzystywane rolniczo. Obecnie leżą jako nieużytki rolne. Działki będące przedmiotem sprzedaży są nieogrodzone, niezabudowane i nieuzbrojone.

Obecnie zamierza Pani sprzedać działki 1, 2, 3 firmie B. Spółka z o.o., (…), w formie umowy ostatecznej kupna-sprzedaży. Nie zawarła i nie zamierza Pani zawierać z ww. firmą umowy przedwstępnej sprzedaży oraz nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw tej firmie ani wskazanym przez nią przedstawicielom.

Firma B. Spółka z o.o. zamierza na terenie Pani działek 1, 2, 3 i działek z nimi sąsiadujących (4, 5) po połączeniu ich w jedną nieruchomość wybudować obiekt, będący przedstawicielstwem tej firmy w Polsce i środkowo-wschodniej Europie.

Przed zawarciem ostatecznej umowy Sprzedaży jest Pani zobowiązana do uzyskania zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy, ZUS, KRUS o niezaleganiu z płatnością należnych podatków innych należności publiczno-prawnych.

Ponadto ma Pani przedstawić aktualne:

‒ wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,

‒ wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości,

‒ zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu ani że nie wydano do tej nieruchomości decyzji na podstawie ustawy o lasach,

‒ zaświadczenie potwierdzające że nieruchomości nie znajdują się na obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji.

26 lipca 2021 r. zawarła Pani z firmą A. Spółką z o.o., (…) umowę przedwstępną, na mocy której zobowiązała się Pani do sprzedaży ww. działek w terminie do 26 kwietnia 2022 r.

Na podstawie tej umowy udzieliła Pani kupującemu ograniczone prawo dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych dla uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Kupujący decyzję na planowaną inwestycję uzyskał 13 maja 2022 r. Decyzją Starosty (…) /22.

W umowie przedwstępnej z firmą A. Spółką z o.o. zostały ustalone niżej wymienione warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

‒ uzyskanie przez sprzedających zaświadczeń, wydanych nie wcześniej niż na 1 miesiąc przed dniem zawarcia umowy sprzedaży przez urząd skarbowy oraz ZUS i KRUS potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z płatnością podatków i innych należności publiczno-prawnych,

‒ przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

‒ potwierdzenie przez kupującego, że warunki techniczne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży,

‒ potwierdzenie przez kupującego, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej oraz uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zjazdu z drogi publicznej

‒ uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji, potwierdzającej, że nieruchomość może zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

‒ uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i zezwalającej na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku serwisowego i hali magazynowej o powierzchni 900 m2 z częścią socjalno-biurową o powierzchni 400 m2 i zagospodarowanie terenu,

‒ sprzedający i kupujący zobowiązują się wystąpić i uzyskać indywidualną interpretację prawa podatkowego.

Transakcja ostatecznego zakupu z firmą A. nie została zawarta, a oświadczenie tej firmy na zgodę na rozwiązanie umowy i wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej praw i roszczeń wynikających z tej umowy zostało złożone do Sądu Rejonowego w (…), gdzie następnie tenże wpis usunięto. Kopia rezygnacji firmy A. w załączeniu.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości firmie B. nie udzielała i nie zamierza Pani udzielać przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży żadnych zgód i pełnomocnictw w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży działek.

Natomiast w podpisanej przez Panią umowie przedwstępnej z firmą A. 26 lipca 2021 r. udzieliła Pani pełnomocnictwa przedstawicielce tej firmy oraz spółce C. w zakresie:

‒ przeglądania akt ksiąg wieczystych dla nieruchomości,

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie - uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniu zastępczym,

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości,

‒ uzyskanie zaświadczeń potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publiczno-prawnymi,

‒ zawarcia w imieniu sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodno-prawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, za wyjątkiem korzystania z usług agencji nieruchomości, której zadaniem było przyprowadzenie klienta.

Nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek. Uzyskała Pani, po przeprowadzeniu badań archeologicznych, decyzję (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, dopuszczającą do dalszej zabudowy i zagospodarowania terenu Pani nieruchomości.

Nie posiada Pani innych Nieruchomości, które zamierzałaby Pani sprzedać.

Sprzedała Pani Skarbowi Państwa, Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad pod budowę drogi expressowej działki nr: 6 - 1359 m2, 7- 4685 m2 i 8 - 53 m2 27 lutego 2007 r. oraz sprzedała Pani działkę nr 9 o powierzchni 3375 m2 i 10 o powierzchni 7464 m2 4 lutego 2019 r.

### Pytanie

### 1\. Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działek 1, 2, 3 we wsi (…), gmina (…), powiat (…) w formie ostatecznej umowy sprzedaży z firmą B. Spółka z o.o. transakcja stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT?

### Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w piśmie uzupełniającym)

W Pani ocenie, w przedstawionym stanie faktycznym, nie powinna być Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług VAT z tytułu sprzedaży Pani nieruchomości (działki 1, 2, 3).

Nieruchomość przewidziana do zbycia nigdy nie była wykorzystywana przez Panią do czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz nie była przedmiotem najmu i dzierżawy.

Przed sprzedażą nieruchomości nie podejmowała i nie będzie Pani podejmować czynności oraz żadnych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości nieruchomości. Nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych związanych ze znalezieniem nabywcy dla Pani nieruchomości.

Nie prowadzi Pani żadnej innej działalności gospodarczej. Dokonała Pani zarejestrowania jako podatnik podatku od towarów i usług VAT w wyniku indywidualnej interpretacji podatkowej uzyskanej w Pani imieniu przez firmę A. pismem 0114-KDIP1-1.4012.865.2021.2.AKA z 3 marca 2022 r. Dotyczy ona jedynie transakcji sprzedaży ww. firmie A., w wyniku której działań określonych w udzielonym przez Panią pełnomocnictwie, Pani grunt stał się towarem. Natomiast ewentualna transakcja sprzedaży nieruchomości w formie ostatecznej umowy sprzedaży z firmą B. dotyczy tylko zakupu gruntu, gdyż działania firmy A. dla tej nieruchomości są nieprzydatne dla innych potencjalnych nabywców Pani nieruchomości.

Tym bardziej, że wszelkie decyzje i informacje uzyskane przez firmę A. w ramach udzielonego pełnomocnictwa są w wyłącznym posiadaniu tejże firmy i są dla Pani aktualnie niedostępne.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości (działek gruntu nr 1, 2 i 3) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Sprzedająca w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2 i 3, spełnia Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒ nie prowadzi Pani działalności gospodarczej,

‒ 28 marca 2022 r. zarejestrowała się Pani jako podatnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości na rzecz firmy Podmiot A,

‒ jest Pani właścicielką nieruchomości, tj. działek gruntowych o numerach ewidencyjnych: 1, 2 i 3,

‒ celem zakupu działki 3 było powiększenie gospodarstwa rolnego,

‒ ww. nieruchomości były wykorzystywane rolniczo przez około 10 lat, obecnie stanowią nieużytki rolne,

‒ powyższe nieruchomości są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone,

‒ nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę usługową oraz obiekty produkcyjne, składy i magazyny,

‒ 26 lipca 2021 r. zawarła Pani umowę przedwstępną z podmiotem A. Spółka z o.o., na mocy której zobowiązała się Pani do sprzedaży opisanej nieruchomości,

‒ na podstawie tej umowy udzieliła Pani firmie A. ograniczonego prawa dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych dla uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

‒ transakcja ostatecznego zakupu terenu z firmą A. nie została zawarta,

‒ obecnie zainteresowana zakupem ww. nieruchomości jest firma B. Spółka z o.o.,

‒ nie zawarła i nie zamierza Pani zawierać z firmą B. umowy przedwstępnej sprzedaży oraz nie udzielała Pani żadnych zgód ani pełnomocnictw tej firmie ani wskazanym przez nią przedstawicielom w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży działek,

‒ nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, za wyjątkiem korzystania z usług agencji nieruchomości,

‒ nie posiada Pani innych Nieruchomości, które zamierzałaby Pani sprzedać,

‒ sprzedała Pani Skarbowi Państwa, Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad pod budowę drogi expresowej działki nr: 6 - 1359 m2, 7- 4685 m2 i 8 - 27 lutego 2007 r. oraz sprzedała Pani działkę nr 9 i 10 - 4 lutego 2019 r.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią pełnomocnictwa udzielonego spółce A.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego :

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒ w umowie przedwstępnej z firmą A. zostały ustalone niżej wymienione warunki, które miały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

‒ uzyskanie przez sprzedających zaświadczeń, wydanych nie wcześniej niż na 1 miesiąc przed dniem zawarcia umowy sprzedaży przez urząd skarbowy oraz ZUS i KRUS potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z płatnością podatków i innych należności publiczno-prawnych,

‒ przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

‒ potwierdzenie przez kupującego, że warunki techniczne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży,

‒ potwierdzenie przez kupującego, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej oraz uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zjazdu z drogi publicznej

‒ uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji, potwierdzającej, że nieruchomość może zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

‒ uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i zezwalającej na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku serwisowego i hali magazynowej o powierzchni 900 m2 z częścią socjalno-biurową o powierzchni 400 m2 i zagospodarowanie terenu,

‒ sprzedający i kupujący zobowiązują się wystąpić i uzyskać indywidualną interpretację prawa podatkowego,

‒ udzieliła Pani pełnomocnictwa przedstawicielce firmy A. oraz spółce C. w zakresie:

‒ przeglądania akt ksiąg wieczystych dla nieruchomości,

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie - uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniu zastępczym,

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości,

‒ uzyskanie zaświadczeń potwierdzających , że sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publiczno-prawnymi,

‒ zawarcia w imieniu sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodno-prawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

‒ w umowie przedwstępnej wyraziła Pani zgodę, aby kupujący dysponował nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, w tym dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

‒ kupujący 13 maja 2022 r. uzyskał decyzję na planowaną inwestycję.

Wobec tego fakt, że ww. działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (spółki: A. oraz C.) oraz, że były wykonywane w związku z rozwiązaną na chwilę obecną umową przedwstępną nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pani sytuację prawną. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjniły przedmiotowe działki będące nadal Pani własnością. Działania te dokonywane za Pani pełną zgodą wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pani (jako mocodawcy) sferze prawnopodatkowej.

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez pełnomocników wskazuje na przygotowanie nieruchomości niezabudowanych do sprzedaży w zakresie, w jakim oczekiwała tego spółka zainteresowana nabyciem nieruchomości. Po uzyskaniu decyzji, które przyspieszyłyby proces budowlany spółka A. miała nabyć ostatecznie działki, które stały się dla niej atrakcyjniejsze i miały wyższą wartość. Ponadto w celu znalezienia nabywcy współpracuje Pani z agencją nieruchomości jak również uzyskała Pani, po przeprowadzeniu badań archeologicznych decyzję (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, dopuszczającą do dalszej zabudowy i zagospodarowania nieruchomości. Wskazała Pani także, że przygotowując się do umowy ostatecznej z firmą A, zarejestrowała się Pani jako podatnik. Zatem nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Nie ma przy tym znaczenia, że nie zawarła Pani umowy przedwstępnej z firmą obecnie zainteresowaną nabyciem nieruchomości oraz nie udzieliła jej przedstawicielom pełnomocnictwa do ww. czynności. Opisane przygotowania działki do sprzedaży są przejawem Pani profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym. Powyższe czynności zostały wykonane w celu przygotowania do sprzedaży działek gruntu nr 1, 2 i 3 i nie zmienia tego okoliczność, że ostatecznie transakcja zostanie zawarta z innym podmiotem, niż pierwotnie Pani oczekiwała.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż opisanych nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Nie można zgodzić się z Panią, że ewentualna transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości w formie ostatecznej umowy sprzedaży z firmą B powinna być rozpatrywana w oderwaniu od wcześniej podejmowanych przez Panią działań określonych w udzielonym pełnomocnictwie w stosunku do nieruchomości. Uznanie bądź wykluczenie opodatkowania przez Panią planowanej transakcji sprzedaży należy rozpatrywać przez pryzmat wszystkich czynności podejmowanych w stosunku do posiadanej nieruchomości od momentu jej nabycia do sprzedaży.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2 i 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że opisane nieruchomości (działki gruntu nr 1, 2 i 3) są niezabudowane oraz są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem: zabudowa usługowa, obiekty produkcyjne, składy i magazyny o symbolu 1U/P.

Uwzględniając powyższą okoliczność, niezabudowane działki gruntu nr 1, 2 i 3 stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa nieruchomości (działek gruntu nr 1, 2 i 3) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że:

‒ działki nr 1 i 2 nabyła Pani na podstawie umowy darowizny,

‒ działkę nr 3 nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie tej działki nie było objęte podatkiem od towarów i usług.

Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycia działek nie były objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. Zatem dla dostawy opisanych nieruchomości nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż przez Panią działek gruntu nr 1, 2 i 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie pytania nr 1, dotyczącego opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia opisanych nieruchomości oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę nieruchomości zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).