Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.138.2017.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-10
Teza: Od jakiej daty należy liczyć termin 5-cio letni, od daty zakupu gruntu, czy od daty wybudowania budynku?
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 czerwca 2017 r. (data wpływu 9 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 czerwca 2017 r. (data wpływu 3 lipca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z dnia 29 czerwca 2017 r. (data wpływu 3 lipca 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

(…), zam. ul. (…), (…), NIP (…)

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

(…), zam. ul. (…),(…), NIP (…)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 2 września 1992 r. Zainteresowana wraz z mężem otrzymała w formie darowizny działkę oznaczoną nr 136/2 położoną w miejscowości (…) o powierzchni 40 arów. Dla ww. działki prowadzona jest księga wieczysta, w której dokonano wpisu dnia 10 marca 1993 r. W 2006 r. działka została podzielona na trzy działki. Na jednej z nich o pow. 10 arów Zainteresowani wybudowali dom, na budowę którego uzyskali pozwolenie z dnia 20 grudnia 2012 r. (decyzja Nr (…) wydana przez Starostwo Powiatowe w (…)). Budowa do tej pory nie została ukończona.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży tej nieruchomości w latach 2017-2018 Zainteresowani będą zobowiązani zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem Zainteresowanych, nie będą Oni zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego ponieważ prawo własności gruntu nabyli w 1992 r. Generalną zasadą jest, że wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu. Data nabycia nieruchomości gruntowej zwalnia z podatku od dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Bieg terminu pięcioletniego nie może być liczony odrębnie dla ziemi i postawionego na niej domu. Powinien być zatem liczony od daty nabycia gruntu, a nie od momentu pozwolenia na użytkowanie domu.

W myśl art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego). Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, zgodnie z zasadą superticies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony.

Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Ponieważ Zainteresowani zamierzają sprzedać zabudowaną nieruchomość (działkę wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym), którą to działkę nabyto 2 września 1992 r., istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia ww. działki w 1992 r.

W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych, biorąc pod uwagę zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie terminu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu zabudowanego następnie budynkiem mieszkalnym. W związku z tym nie będzie stanowić ono źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie rodzić obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, z której wynika, że sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty nabycia gruntu, bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek mieszkalny, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Zgodnie bowiem z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Zauważyć należy, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu – z wniosku wynika jednak, że taka sytuacja nie ma miejsca w rozpatrywanej sprawie.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej własność zbywcy, zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo własności nieruchomości, po czym rozpoczął budowę i wybudował na niej budynek – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy na niej wzniesiono budynek mieszkalny. Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro nabycie przez Zainteresowanych nieruchomości nastąpiło w formie darowizny otrzymanej w dniu 2 września 1992 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży całej nieruchomości, tj. nieruchomości wraz z rozpoczętą, a nie zakończoną na niej budową budynku mieszkalnego. Zatem z uwagi na fakt, że sprzedaż przez Zainteresowanych nieruchomości nastąpi w 2017 r. lub 2018 r., a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Zainteresowanych nieruchomości, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć zatem należy, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy sytuacji, w której odpłatne zbycie wyodrębnionej nieruchomości nie zostało dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej (definicję tej działalności na potrzeby opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 5a pkt 6 ustawy). Niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o treść wniosku. Organ interpretacyjny zastrzega, że jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ podatkowy uzna, że zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanych w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.