Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.144.2018.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości lokalowych – podstawa opodatkowania.
Słowa kluczowe: darowizna; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2018 r. (data wpływu 16 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 maja 2018 r. (data wpływu 22 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 15 maja 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.144.2018.1.MK, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 15 maja 2018 r., skutecznie doręczono 18 maja 2018 r., natomiast 22 maja 2018 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 21 maja 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące dwa stany faktyczne.

W dniu 22 marca 1996 r. Wnioskodawca i jego brat nabyli na zasadach współwłasności (50%) nieruchomości w postaci niezabudowanej działki o powierzchni 0,7455 ha. Na wskazanym obszarze w dniu zakupu obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 19 grudnia 1992 r., który określał przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową oraz teren pod usługi rzemieślnicze. Po wygaśnięciu planów w 2008 r. zaczął obowiązywać nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 12 lipca 2008 r., na mocy którego na powierzchni działki wyznaczono teren zabudowy jednorodzinnej oraz teren drogi wewnętrznej. Na podstawie obowiązującego planu dokonano podziału nieruchomości na 8 mniejszych działek oznaczonych nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 i A/8, przy czym działka nr A/1 stanowi drogę wewnętrzną.

W 2016 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca nabył od brata połowę niezabudowanej działki, oznaczonej nr A/4, stając się jej jedynym właścicielem. Na niezabudowanej działce oznaczonej nr A/4 w latach 2016-2017 Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny dwulokalowy w celu zamieszkania w nim. Ze względów osobistych Wnioskodawca zmienił decyzję i odstąpił od planów zamieszkania w ww. budynku. Po zakończeniu budowy w 2017 r. i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie w wybudowanym budynku ustanowiono odrębną własność dwóch lokali (nr 1 i nr 2). W dniu 20 września 2017 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny nr 2 oraz związany z nim udział 1/2 we współwłasności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę gruntu nr A/4 za kwotę 244.700,00 zł, a w dniu 31 października 2017 r. sprzedał lokal mieszkalny nr 1 oraz związany z nim udział 1/2 we współwłasności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę gruntu nr A/4 za kwotę 247.000,00 zł. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług, budynek nie był wykorzystywany do celów działalności gospodarczej, nie stanowił również przedmiotu najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Co będzie stanowić podstawę opodatkowania, podatkiem dochodowym od osób fizycznych, dla opisanych we wniosku transakcji sprzedaży z 2017 r. dwóch lokali mieszkalnych wraz z gruntem, stanowiącym działkę nr A/4?

Zdaniem Wnioskodawcy, naliczenie podatku dochodowego z uwagi na fakt, nabycia 1/2 części nieruchomości po upływie ponad 5 lat przed datą sprzedaży, powinno zostać ustanowione w sposób proporcjonalny, tj. podstawą opodatkowania powinien być dochód wyliczony od 50% kwoty stanowiącej sumę wartości sprzedaży obu lokali wraz z gruntem. Sprzedany budynek wybudowany został na gruncie własnym i stanowi integralną część nieruchomości ponieważ jest trwale związany z gruntem. Taki stan faktyczny powoduje to, że pięcioletni termin ustala się na podstawie daty nabycia gruntu, a nie daty zakończenia budowy (Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu – PD-2/415/1333/06 z 18 maja 2006 r.; Urząd Skarbowy w Wołominie – US/42/DP/-II/3/4110-2/05 z 30 grudnia 2005 r.; Trzeci Urząd Skarbowy w Lublinie – D-3/415/14/05). Pogląd ten – jak podaje Wnioskodawca – podzielił również Minister Finansów (pismo z 30 sierpnia 2004 r. – PB2/PS/033-0283-1090/04, interpretacja indywidualna nr ITPB2/4511-439/16/MZ).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Interpretacja pojęcia nabycie została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość (działka gruntu nr A/4), na której w latach 2016-2017 Wnioskodawca wybudował dwulokalowy budynek mieszkalny powstała z podziału nieruchomości, którą Wnioskodawca i jego brat zakupili na współwłasność w 1996 r. Na podstawie otrzymanej w 2016 r. darowizny od brata Wnioskodawca został wyłącznym właścicielem nieruchomości w postaci niezabudowanej działki gruntu nr A/4.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać dwa momenty nabycia nieruchomości w postaci działki gruntu nr A/4:

1.  1996 r. – data zakupu działki gruntu nr A na współwłasność;
2.  2016 r. – data otrzymania darowizny od brata obejmującej jego udział w działce gruntu nr A/4.

W tym miejscu należy wskazać, że bez wpływu na określenie daty nabycia nieruchomości jest dokonany podział nieruchomości – działki gruntu na osiem działek, w tym na działkę o nr A/4, a także fakt wybudowania budynku mieszkalnego i późniejsze działania Wnioskodawcy polegające na wyodrębnieniu własności dwóch lokali mieszkalnych.

Należy zatem wskazać, że sprzedaż ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1996 r. jest wolna od opodatkowania (nie stanowi źródła przychodu) – jak słusznie podaje Wnioskodawca – gdyż zbycie nastąpiło po upływie wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okresie czasu.

Natomiast przechodząc do kwestii prawidłowego ustalenia podstawy opodatkowania w odniesieniu do części nieruchomości, która odpowiada udziałowi nabytemu w 2016 r. należy wyjaśnić co następuje.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw – art. 30e ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ustawy.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, ponieważ udział 1/2 w przedmiotowej nieruchomości został nabyty nieodpłatnie (darowizna). W myśl tegoż uregulowania, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych – art. 22 ust. 6e ustawy.

W związku ze sformułowanym pytaniem kluczowe znaczenie dla sprawy ma treść art. 30 ust. 2 ustawy, który definiuje podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości. Stosownie do jego zapisów podstawą obliczenia podatku, co do zasady, jest dochód, czyli różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d.

Na gruncie analizowanej sprawy na nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawcy nabytej w 1996 r. i 2016 r. wybudowano budynek mieszkalny dwulokalowy, w którym w 2017 r. wyodrębniono własność dwóch lokali. W tym samym roku nieruchomości lokalowe zostały sprzedane. Biorąc pod uwagę wskazane we wniosku okoliczności faktyczne sprawy oraz przedstawione powyżej okoliczności prawne należy pozytywnie ocenić stanowisko Wnioskodawcy.

W rezultacie za podstawę opodatkowania należy przyjąć dochód obliczony od połowy sumy przychodów ze sprzedaży obydwu lokali określonych zgodnie z art. 19 ustawy, pomniejszonych o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzeń.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.