Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPP1.4512.112.2017.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-21
Teza: opodatkowanie i stawka podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji
Słowa kluczowe: dostawa; komornik; licytacja; nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2017 r. (data wpływu 23 lutego 2017 r.) uzupełnionym w dniu 4 kwietnia 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania i stawka podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji;

*   podstawy opodatkowania w związku z ww. sprzedażą.

W dniu 4 kwietnia 2017 r. uzupełniono przedmiotowy wniosek o doprecyzowanie: zakresu wniosku, opisu stanu faktycznego, własnego stanowiska w sprawie oraz uiszczenie dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

W prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym na wniosek wierzyciela dokonano zajęcia nieruchomości oznaczonej jako: działka numer 812/4 o pow. 0,1800 ha położonej w …, gmina …, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …. W kolejnych etapach biegły sądowy sporządził operat określając wartość ww. nieruchomości. Po dokonanym opisie i oszacowaniu biegły ustalił, że działka nr 812/4 jest zabudowana budynkiem usługowym z częścią mieszkalną. Budynek usługowy wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej wraz z zabudową mieszkaniową, budynek zamieszkały, użytkowany jako warsztat wraz z pomieszczeniami mieszkalnymi. Podczas oględzin nieruchomości ustalono, że na parterze znajduje się pomieszczenie warsztatu o pow. 25,44 m2 i dwa garaże o pow. 53,23 m2 i 98,05 m2. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy … zatwierdzonym Uchwałą numer … działka numer 812/4 położona w … na przeważającym obszarze około 60% jej powierzchni znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 10.U teren zabudowy usługowej, na około 10% jej powierzchni w terenie oznaczonym 4.ZR – teren zieleni nieurządzonej, na pozostałym obszarze w terenie oznaczonym symbolem 3.KDW – teren dróg wewnętrznych.

Podczas prowadzonego postępowania egzekucyjnego ustalono, że dłużnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 10 maja 2005 roku, przedmiot działalności dłużnika stanowi transport drogowy towarów. Zgodnie z informacją uzyskaną z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dłużnik zawiesił prowadzenie działalności w dniu 31 marca 2016 r. W prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym organ egzekucyjny uzyskał odpowiedź z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, że dłużnik podlega ubezpieczeniom społecznym i zdrowotnemu od 1 marca 2016 r. Organ egzekucyjny nie ma wglądu do danych księgowych dłużnika zawartych w rejestrach VAT, z ostatniej informacji uzyskanej z Drugiego Urzędu Skarbowego w … wynika, że dłużnik w dniu 25 kwietnia 2016 r. składał deklarację VAT-7K, a w dniu 25 stycznia 2013 r. składał deklarację VAT-7.

Dłużnik nabył prawo własności nieruchomości na podstawie umowy z dnia 13 lipca 2000 r. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika uzyskanym podczas dokonywania oględzin nieruchomości budynek położony na działce nr 812/4 został wybudowany w 2000 r.

W odpowiedzi na wezwanie, tut. Organu, w dniu 4 kwietnia 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku ORD-IN. W uzupełnieniu wskazano, iż „wniosek dotyczy kwestii opodatkowania i stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej, a także podstawy opodatkowania w związku z ww. sprzedażą, zatem przedmiotem wniosku są dwa zdarzenia tj. opodatkowanie i stawka podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz podstawa opodatkowania w związku z sprzedażą i organ egzekucyjny jako wnioskodawca uiścił stosowną opłatę dodatkową (w załączeniu kserokopia dowodu wpłaty).”

W związku z wezwaniem do uzupełnienia opisu stanu faktycznego przez wskazanie faktów i okoliczności potrzebnych do dokonania oceny stanowiska i wydania interpretacji Wnioskodawca informuje, że: dłużnik oświadczył, że prowadzona przez niego działalność jest zawieszona od 1 marca 2016 r. i nie jest aktualnie podatnikiem podatku VAT, budynek znajdujący się na działce nr 812/4, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …, został wybudowany przez dłużnika po zakupie działki. Działka została zakupiona od osób trzecich w drodze umowy sprzedaży i przy zakupie nie był odprowadzony podatek VAT. W chwili nabycia nieruchomość była niezabudowana. Dłużnik oświadczył ponadto, że budynek nie został oddany do użytkowania i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z budową domu wraz z garażem i warsztatem. Budynek był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, ale obecnie jest wykorzystywany jedynie na potrzeby mieszkaniowe. Budynek dłużnika jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jest budynkiem mieszkalnym wraz z garażem i warsztatem trwale połączonym z gruntem. Na pytanie tut. Organu „Czy nastąpiło pierwsze zajęcie (zasiedlenie) budynku? Jeśli tak to kiedy?” Wnioskodawca wskazał, iż – „Faktyczne zamieszkanie w budynku nastąpiło w 2005 r.” Budynek i jego części nie były udostępnianie podmiotom trzecim. Budynek położony na działce numer 812/4 był wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Dłużnik oświadczył, że nie ponosił wydatków związanych z ulepszeniem budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Organ egzekucyjny zwraca się z zapytaniem czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości obejmującej jedną działkę ewidencyjną o numerze 812/4, dla której Sąd Rejonowy w … Wydział VI Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW …, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i czy komornik sądowy dokonując sprzedaży tej nieruchomości będzie doliczał do jej wartości rynkowej, określonej w operacie szacunkowym, podatek VAT i zgodnie z jaką stawką?

Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarem jest nieruchomość gruntowa, budynek, budowla a także ich części. Biorąc pod uwagę treść analizowanych przepisów sprzedaż w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym przedmiotowa przesłanka uznania planowanej sprzedaży za transakcję opodatkowaną podatkiem VAT zostanie spełniona. Dłużnik prowadzący indywidualną działalność gospodarczą jest podmiotem, który prowadzi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, warunkującą uzyskanie przez niego statusu podatnika tego podatku. Status ten jest niezależny od faktu rejestracji dłużnika jako czynnego podatnika podatku VAT, a tym samym nawet jeśli dłużnik nie wypełniłby obowiązku rejestracji wynikającego z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, okoliczność ta nie miałaby znaczenia z punktu widzenia uznania go za podatnika tego podatku.

Z okoliczności faktycznych wynika, że o ile cel nabycia nieruchomości, obejmującej działkę ewidencyjną nr 812/4 nie został wprost ujawniony, dłużnik po nabyciu nieruchomości wybudował na niej pomieszczenia w postaci dwóch garaży i warsztatu, które są przystosowane do korzystania, i zgodnie ze swoim przeznaczeniem mogłyby być wykorzystywane na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, która stanowi m. in. transport drogowy, sprzedaż detaliczna i hurtowa samochodów osobowych i furgonetek, sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych.

W ocenie Wnioskodawcy, transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy … zatwierdzonym uchwalą nr … Rady Gminy … z dnia 22 marca 2005 r. (z późniejszymi zmianami): działka położona w miejscowości … na przeważającym obszarze około 60% jej powierzchni znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 10.U teren zabudowy usługowej, na około 10% jej powierzchni w terenie oznaczonym 4.ZR – teren zieleni nieurządzonej, na pozostałym obszarze w terenie oznaczonym symbolem 3.KDW – teren dróg wewnętrznych. Taka kwalifikacja w planie wskazująca jednoznacznie na przeznaczenie działek pod zabudowę oznacza, iż działki te nie mogą zostać zaliczone do terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym brak podstaw do zwolnienia transakcji sprzedaży z opodatkowania, co obliguje organ egzekucyjny do obliczenia, pobrania i odprowadzenia należnego podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na wstępie tut. Organ wskazuje, iż niniejsza interpretacja odnosi się do kwestii opodatkowania oraz stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji.

W myśl art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Podatnikiem natomiast, stosownie do treści art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Stosownie do art. 106c ustawy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Zatem fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

Powołane powyżej przepisy wskazują, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumnie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Tak więc, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, kiedy spełniona zostanie przesłanka o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz przesłanka o charakterze podmiotowym, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby jednak dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak podatnik, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i jest wykorzystywany na potrzeby osobiste. Sprzedaż majątku prywatnego oznacza, że majątek ten nabywany był na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, a zatem jego zbycie zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznane za działalność gospodarczą ze skutkiem uznania tej osoby za podatnika.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym dokonał zajęcia nieruchomości oznaczonej jako działka numer 812/4, która jest zabudowana budynkiem usługowym z częścią mieszkalną. Budynek usługowy wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej wraz z zabudową mieszkaniową, budynek zamieszkały, użytkowany jako warsztat wraz z pomieszczeniami mieszkalnymi. Podczas oględzin nieruchomości ustalono, że na parterze znajduje się pomieszczenie warsztatu o pow. 25,44 m2 i dwa garaże o pow. 53,23 m2 i 98,05 m2. Dłużnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 10 maja 2005 roku, przedmiot działalności dłużnika stanowi transport drogowy towarów. Zgodnie z informacją uzyskaną z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dłużnik zawiesił prowadzenie działalności w dniu 31 marca 2016 r. Dłużnik nabył prawo własności nieruchomości na podstawie umowy z dnia 13 lipca 2000 r. Budynek położony został wybudowany przez dłużnika w 2000 r. po zakupie działki. Działka została zakupiona od osób trzecich w drodze umowy sprzedaży i przy zakupie nie był odprowadzony podatek VAT. W chwili nabycia nieruchomość była niezabudowana. Dłużnik oświadczył ponadto, że budynek nie został oddany do użytkowania i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z budową domu wraz z garażem i warsztatem. Budynek był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, ale obecnie jest wykorzystywany jedynie na potrzeby mieszkaniowe. Budynek dłużnika jest budynkiem mieszkalnym wraz z garażem i warsztatem trwale połączonym z gruntem. Na pytanie tut. Organu „Czy nastąpiło pierwsze zajęcie (zasiedlenie) budynku? Jeśli tak to kiedy?” Wnioskodawca wskazał, iż - Faktyczne zamieszkanie w budynku nastąpiło w 2005 r. Budynek i jego części nie były udostępnianie podmiotom trzecim. Budynek położony na działce numer 812/4 był wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Dłużnik oświadczył, że nie ponosił wydatków związanych z ulepszeniem budynku.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i przywołanych przepisów, odnosząc się do sprzedaży przez komornika części mieszkalnej budynku należy zauważyć, że część ta służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, oraz nie była przedmiotem najmu. Nadto, z tytułu budowy dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. W konsekwencji należy stwierdzić, że w tej konkretnej sytuacji ww. czynność stanowi działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym sprzedaż ww. budynku w części mieszkalnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą części usługowej budynku. Ta część nieruchomości jako wykorzystywana w działalności gospodarczej, a więc w celach zarobkowych, przez dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, w związku z dostawą wyżej wskazanej części nieruchomości dłużnik wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, pozwalające uznać czynność sprzedaży nieruchomości w tej części za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz wyżej powołane przepisy należy wskazać, iż zbycie części usługowej budynku wykorzystywanej w działalności gospodarczej, o którym mowa we wniosku, nie zostanie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – nieruchomość po wybudowaniu przez dłużnika była wykorzystywana w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a więc została już zasiedlona, a jej zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Nadto dłużnik nie ponosił wydatków związanych z ulepszeniem budynku. Zatem, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy uwzględnieniu zapisu art. 29a ust. 8 ustawy, również zbycie gruntu związanego z tą częścią budynku korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Komornik sądowy co do zasady jest płatnikiem podatku od towarów i usług od dokonywanych dostaw w trybie egzekucji, jednakże w przypadku przedmiotowej transakcji podatek od towarów i usług nie wystąpi, gdyż zbycie mieszkalnej części nieruchomości należącej do dłużnika pozostaje poza zakresem ustawy o VAT natomiast część usługowa nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym „brak podstaw do zwolnienia transakcji sprzedaży z opodatkowania, co obliguje organ egzekucyjny do obliczenia, pobrania i odprowadzenia należnego podatku VAT”, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto kwestię opodatkowania oraz stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji. Natomiast wniosek w pozostałym zakresie został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.