Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-940/09-2/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-01-12
Teza: obowiązek wystawienia faktur istnieje pod warunkiem zgłoszenia żądania przez najemcę. Pobierane przez Wnioskodawcę od najemcy opłaty za media są ściśle związane z usługą najmu i podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla usługi najmu, tj. usługa ta podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług - zastosowanie znajdą przepisy art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznik nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: czynsz; działalność-działalność gospodarcza-zawieszenie działalności gospodarczej; lokal-lokal mieszkalny; media; najem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26.10.2009 r. (data wpływu 28.10.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe oraz rozliczenia kosztów mediów jest:

*   **nieprawidłowe** w zakresie obowiązku prowadzenia ewidencji VAT oraz składania deklaracji podatkowych VAT-7 oraz
*   **prawidłowe** w zakresie rozliczenia oraz określenia stawki podatku VAT dla opłat za media.

UZASADNIENIE

W dniu 28.10.2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie opodatkowania czynności najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe oraz rozliczenia kosztów mediów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Podatnik zawarł w styczniu 2008 roku umowę o najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Najem w roku 2008 i 2009 opodatkowany został ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W grudniu 2008 podatnik założył działalność gospodarczą - działalność rachunkowo - księgowa (wpis do ewidencji działalności gospodarczej). Wykonywanie usług rachunkowo - księgowych nie podlega zwolnieniu o którym mowa w art. - 113 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54. poz. 535 z późn. zm.) - wobec tego podatnik zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Przychody z działalności gospodarczej podatnik opodatkował na zasadach ogólnych wyrażonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Z powodu braku zamówień, podatnik postanowił zawiesić działalność gospodarczą co uczynił z dniem 27.05.2009 roku, na planowany okres 12 miesięcy Do dnia zawieszenia działalności podatnik nie osiągnął żadnego obrotu z tej działalności w rozumieniu art. 29 ust 1 ustawy o VAT. Zawieszenie działalności gospodarczej nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, zgodnie z art. 27a i 27b (DZ. U. z 2004 r. Nr 173 poz. 1807 z późn. zm.). W trakcie prowadzenia i zawieszenia działalności gospodarczej podatnik cały czas wynajmował lokal mieszkalny, opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DZ. U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.)

Na podstawie zapisów w umowie najmu najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w kwocie 800,00 zł. Czynsz ten płatny jest na rachunek bankowy podatnika do każdego 10-go dnia miesiąca za ten miesiąc. Z kwoty czynszu podatnik opłaca zaliczkę na koszty eksploatacji lokalu (w tym woda i ścieki) i fundusz remontowy na konto wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto umowa najmu ustala, że opłaty za media wynikające z ich zużycia w lokalu mieszkalnym ponosi najemca. Do kosztów mediów zaliczono w szczególności opłaty za prąd, wodę i ścieki, telewizję kablową, internet. Wysokość opłat wynika wprost z uchwał wspólnoty mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego (woda, ścieki), jak i z faktur VAT od dostawców (prąd, TV, internet). Stroną umów na dostawę tych mediów jest Podatnik. Zastrzeżono w umowie, że rozliczenie opłat za wodę i ścieki będzie następowało w okresach półrocznych, ale nie wcześniej jak w okresie 2 tygodni od dnia rozliczenia liczników wody przez wspólnotę mieszkaniową. Okres ten potrzebny jest na obliczenie faktycznego zużycia mediów licznikowych przez najemcę i dokonanie rozliczenia. Wobec tego najemca zobowiązany jest pokryć niedobór między wniesioną zaliczką a faktycznym zużyciem wody a Podatnik zwrócić najemcy kwotę ewentualnej nadpłaty. Dodatkowo najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłat za telewizję kablową oraz internet zainstalowany w wynajmowanym lokalu i wykorzystywanym wyłącznie przez najemcę. Wszystkie wyodrębnione w umowie najmu opłaty najemca zobowiązany jest wnosić na rachunek bankowy podatnika w ciągu 5 dni od dnia, w którym podatnik przedstawi najemcy opłacone rachunki/faktury VAT, w kwotach wynikających z tych rachunków/faktur otrzymanych od dostawców. W rzeczywistości najemca nie czekając na otrzymanie opłaconych rachunków, często do kwoty czynszu za dany miesiąc doliczał znane mu wcześniej kwoty opłat za media, których termin zapłaty przypadał na dany miesiąc. Najemca znał te kwoty, ponieważ Podatnik informował o ich wysokości z wyprzedzeniem, wysyłając skany uchwał wspólnoty mieszkaniowej z kwotą zaliczki na koszty wody i odprowadzenia ścieków lub faktury za prąd, TV i internet, otrzymanych od dostawców. Kwoty kosztów mediów były doliczane przez najemcę do czynszu w tym miesiącu, w którym przypadał ich termin płatności. Czyli na przykład na konto podatnika z tytułu umowy najmu 3-go sierpnia 2009r. wpłynęła kwota 935,17 PLN z czego z tytułu najmu 800,00zł, za wodę 52,75zł, za prąd 82,42zł. Zauważyć przy tym należy, że terminy zapłaty za wodę i prąd przypadają na 10-go sierpnia i wynikają z wystawionej przez dostawcę faktury VAT za prąd i uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zaliczkach na koszty eksploatacyjne lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy najem lokalu mieszkalnego, niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą, jest świadczeniem usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, oraz czy rodzi to obowiązek wystawiania faktur VAT i prowadzenia ewidencji dla celów podatku VAT? Czy obowiązek taki istnieje również w okresie zawieszenia działalności gospodarczej jak i po jej likwidacji podczas gdy najem lokalu mieszkalnego trwa nadal?
2.  W jaki sposób należy dokonać rozliczenia podatkowego VAT kosztów mediów ponoszonych przez najemcę z ramach świadczonej usługi najmu? Jaką stawką należy opodatkować usługi najmu a jaką koszty opłat za media ponoszone przez najemcę?

W ocenie podatnika, w momencie założenia działalności gospodarczej oraz zarejestrowania się z tego tytułu jako czynny podatnik VAT, powstał również obowiązek rozliczania najmu prywatnego w świetle podatku VAT. Art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) stanowi bowiem, że świadczenie usług to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej (\`(...)\`), które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7., natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 podatnikami są (…) osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust 2. Działalnością gospodarczą natomiast dla celów podatku VAT jest każda działalność, wykonywana dla celów zarobkowych, w sposób ciągły, zorganizowany i częstotliwy. Wobec tego, w momencie kiedy podatnik założył działalność gospodarczą, nie związaną z wynajmem lokali mieszkalnych, zarejestrował się jako czynny podatnik VAT, stał się tym samym podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczenia usługi najmu, mimo że jego lokal prywatny pozostaje poza ewidencją środków trwałych, a prowadzenie działalności gospodarczej nie jest związane z najmem lokalu. Fakt prowadzenia działalności w rozumieniu podatku VAT zobowiązuje do wystawiania faktur na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT. Obowiązku takiego nie ma natomiast w stosunku do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, chyba że osoba ta zgłosi żądanie wystawienia ww. faktury, o czym mowa w art. 106 ust. 4. O konieczności prowadzenia ewidencji dla podatku VAT przesądza fakt, czy podatnik wykonuje czynności opodatkowane czy wyłącznie zwolnione z podatku.

Zgodnie z art. 119 ust 3. wykonywanie czynności określonych w art. 43 zwalnia podatników z prowadzenia ewidencji. Do czynności wymienionych w art. 43, zaliczyć należy wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele mieszkalne, ponieważ czynność ta znajduje się w załączniku nr 4 do ustawy. Na podstawie powyższych przepisów uznać należy, że podatnik zobowiązany był do prowadzenia ewidencji VAT w okresie do końca miesiąca w którym zawiesił działalność gospodarczą na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Mimo że czynności najmu lokali mieszkalnych są zwolnione z podatku VAT, to podatnik obok wynajmowania był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej w VAT. Nie ma znaczenia przy tym fakt, że podatnik nie osiągnął obrotu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnik zobowiązany był do prowadzenia ewidencji VAT, w której wykazywał jedynie obrót z tytułu świadczenia usług najmu ze stawką „zw” oraz do złożenia deklaracji VAT na podstawie tej ewidencji. Zdaniem podatnika inaczej sytuacja przedstawia się w okresie zawieszenia i po likwidacji działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług księgowych. Zgodnie z art. 99 ust. 7a nie mają obowiązku składania deklaracji podatnicy, którzy zawiesili wykonywanie działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Mimo, że podatnik nadal wynajmuje mieszkanie, to w rozumieniu ustawy o podatku VAT jest on podatnikiem VAT zwolnionym, bowiem wykonuje czynności wyłącznie zwolnione z podatku VAT na mocy art. 43 ust 1. Podatnicy zwolnieni na mocy art. 43 ust 1 nie mają obowiązku składania deklaracji VAT zgodnie z art. 99 ust. 7 oraz prowadzenia ewidencji o której mowa w art. 109. Podobnie sytuacja wygląda po likwidacji działalności gospodarczej. Likwidacja działalności gospodarczej u podatnika powoduje ustanie okoliczności stwierdzających wykonywanie czynności opodatkowanych VAT.

Wobec tego na podstawie art. 96 ust 6 podatnik zobowiązany jest zawiadomić o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego, który na podstawie tego zawiadomienia wykreśla podatnika z rejestru jako podatnika VAT. Jak już wspomniano, najem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku VAT (art. 43 ust 1 ustawy o VAT), dlatego podatnik wynajmując mieszkanie nie ma obowiązku ponownej rejestracji jako podatnik VAT zwolniony ponieważ, zgodnie z art. 96 ust 3, podatnicy wykonujący wyłącznie czynności określone w art. 43 ust 1 mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjnie, co oznacza że jeżeli nie mają w tym żadnego celu, to nie muszą składać zgłoszenia rejestracyjnego.

Kwestie pobierania czynszu oraz innych opłat z tytułu najmu lokali mieszkalnych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Art. 9 ust 5 i 6 ww. ustawy stanowią, że w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Opłaty niezależne pobierane mogą być przez właściciela wtedy, kiedy korzystający nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawca mediów lub dostawcą usług. Zaznaczyć tu należy, że w najemca nie ma możliwości odrębnego podpisania umów na dostawę mediów, oznacza to że właściciel mieszkania - podatnik ma obowiązek dostarczenia tych mediów do lokalu, dla najemcy. Stosunek najmu reguluje zaś ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.), gdzie w art. 659 par 1 ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wyodrębnienie od czynszu innych opłat jest zatem zgodne z ww. przepisami. Zdaniem podatnika dostarczanie mediów, których zwrot jest dokonywany przez najemcę na podstawie faktycznego zużycia, należy rozpatrywać wyłącznie w kontekście podpisanej umowy najmu, na podstawie stanu faktycznego. Podatnik sądzi, że w opisanym przypadku nie dochodzi do refakturowania. Mimo, iż można byłoby uznać, że generalne przesłanki refakturowania, opisane w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. Nr L 347/1), oraz w art. 30 ust 3 ustawy o VAT, są spełnione, to w konkretnym przypadku decydują dwie inne przesłanki, na podstawie których stwierdzić należy, że w opisywanym przypadku nie dochodzi do refakturowania. Po pierwsze, najemca nie ma możliwości samodzielnego podpisania umowy na dostawę mediów. Nie może on podpisać umowy na dostawę ciepła, wody, prądu, TV i internetu, odbioru ścieków w wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Możliwość taką posiada wyłącznie podatnik, który jest właścicielem mieszkania. Po drugie, zdaniem podatnika, najem lokalu nosi znamiona usługi kompleksowej, dla której charakterystyczne jest istnienie dwóch lub więcej czynności w ramach tego samego stosunku zobowiązaniowego, z którego jedna czynność ma charakter główny, a pozostałe są uzupełnieniem świadczenia głównego, na potrzeby jego lepszego wykorzystania przez nabywcę. Nie można traktować czynności dostawy mediów dla najemcy w oderwaniu od umowy najmu, ponieważ gdyby najemca nie wynajął lokalu, oczywistym jest że nie ponosiłby opłat związanych ze zużyciem mediów w tym lokalu. Ponadto czynności wspomagające świadczenie główne nie mają dla nabywcy celu samego w sobie. Tak jest w przypadku usługi najmu, która dla najemcy ma charakter podstawowy, ale żeby najemca mógł skorzystać z lokalu konieczne jest aby lokal był zaopatrzony w media niezbędne do korzystania z lokalu na cele mieszkalne. Innymi słowami najemca jest zainteresowany wynajmem mieszkania tylko wtedy kiedy mieszkanie jest zaopatrzone w energię elektryczną, dostawy wody i odprowadzenie ścieków oraz wywóz śmieci, internet, TV. Natomiast nie jest on zainteresowany dostawą mediów bez najmu lokalu. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że opłaty za media zostały odrębnie wyliczone w umowie. Strony umowy najmu umówiły się na odrębne wyliczenie opłat mediów, ponieważ istotne było aby najemca zwracał je w wysokości faktycznego ich zużycia przez najemcę. Takie wyodrębnienie opłat za media ma znaczenie, jak podatnik wnioskował wyżej, dla celów zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast w świetle podatku VAT traktowanie tych usług odrębnie byłoby sztuczne. Kwestia świadczenia kompleksowego nie jest uregulowana w ustawie o VAT, jednak na potwierdzenie swojego stanowiska podatnik powołać się może na wyrok ETS w sprawie C-349/96 pomiędzy Card Protection Plan LTD a Commissioners od Customs and Excise. ETS stwierdził, że zasadniczo każde świadczenie dla celów podatku VAT powinno być traktowane odrębnie i niezależnie. Jednocześnie, gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną usługę, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za usługę zasadniczą) podczas gdy inne elementy traktuje się jako usługi pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej. Usługę należy uznać za usługę pomocniczą w stosunku do usługi zasadniczej, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz jest środkiem do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

Podatnik stwierdza zatem, że dla celów podatku VAT podstawą opodatkowania z tytułu najmu lokalu mieszkalnego jest cała kwota otrzymywana od najemcy jako obrót osiągnięty z tytułu umowy najmu. Zgodnie z art. 29. ustawy o VAT, obrót to kwota należna z tytułu sprzedaży, a kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Wobec tego najem lokalu oraz dostawa mediów z punktu widzenia podatku VAT powinna być potraktowana jako jedno świadczenie usługi. Całość tego świadczenia jako usługa najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia, dlatego otrzymywane od najemcy kwoty powinny być wykazane w ewidencji, na deklaracji i ewentualnie na fakturze VAT w pozycji zwolnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w zakresie obowiązku prowadzenia ewidencji VAT oraz składania deklaracji podatkowych VAT-7 oraz za prawidłowe w zakresie rozliczenia oraz określenia stawki podatku VAT dla opłat za media.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej wypełnia, określoną w art. 8 ustawy o VAT, definicję usług wobec czego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl zapisów art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Wyjątki przytoczone przepisem powyżej nie mają jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Ponadto zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawką obniżoną lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 tego załącznika zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe PKWiU ex 70.20.11 (gdzie ex oznacza, że pozycja dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania).

W myśl art. 99 ust. 7a ustawy, w przypadku zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej podatnicy nie mają obowiązku składania deklaracji, o których mowa w ust. 1 i 2, za okresy rozliczeniowe, których to zawieszenie dotyczy.

Jeżeli podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT zaprzestał wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu, jest on obowiązany zgłosić zaprzestanie działalności naczelnikowi urzędu skarbowego; zgłoszenie to stanowi dla naczelnika urzędu skarbowego podstawę do wykreślenia podatnika z rejestru jako podatnika VAT (art. 96 ust. 6 cyt. ustawy).

Zgodnie z art. 96 ust. 12 ustawy, jeżeli dane zawarte w zgłoszeniu rejestracyjnym ulegną zmianie, podatnik jest obowiązany zgłosić zmianę do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 7 dni, licząc od dnia, w którym nastąpiła zmiana.

Stosownie do art. 106 ust. 1 cyt. ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Natomiast w myśl ust. 4 cyt. art., podatnicy o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, 134, 138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

Ze stanu wniosku wynika, iż Podatnik zawarł w styczniu 2008r. umowę o najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jednocześnie w grudniu 2008r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z tym faktem zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Natomiast z dniem 27.05.2009r. zawiesił Pan działalność gospodarczą o której mowa powyżej. Wątpliwości Zainteresowanego związane są z obowiązkiem wystawiania faktur dokumentujących usługi najmu oraz prowadzenia ewidencji dla celów podatku VAT oraz czy istnieje taki obowiązek w przypadku zawieszenia działalności gospodarczej.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy stwierdzić należy, iż najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe stanowi usługę w świetle ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowany zawiesił prowadzoną działalność gospodarczą w zakresie świadczonych usług rachunkowo-księgowych na planowany okres 12 miesięcy a zawieszenie to nie dotyczy świadczonych usług najmu. Wnioskodawca jest zatem zobowiązany do prowadzenia ewidencji VAT oraz składania deklaracji podatkowych za poszczególne okresy rozliczeniowe. Istotnym bowiem pozostaje fakt, iż Wnioskujący pozostaje czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne. Zatem w odniesieniu do świadczonych usług najmu nie ma zastosowania powoływany art. 99 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca może dokonać aktualizacji zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R zaznaczając, iż będzie dokonywał (dokonuje) sprzedaży wyłącznie zwolnionej od podatku od towarów i usług, z podaniem daty zaistnienia powyższych okoliczności. Będzie to jdnoznaczne ze zwolnieniem z obowiązku składania deklaracji podatkowych.

Natomiast odnośnie dokumentowania świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe stwierdzić należy, iż obowiązek wystawienia faktur istnieje pod warunkiem zgłoszenia żądania przez najemcę. Ewentualna likwidacja działalności gospodarczej spowoduje u Wnioskodawcy ustanie okoliczności stwierdzających wykonywanie czynności opodatkowanych VAT. W sytuacji takiej Zainteresowany nie będzie zobowiązany do prowadzenia ewidencji z tytułu najmu przedmiotowego lokalu a co za tym idzie nie będzie osobą uprawnioną do wystawiania faktur z tego tytułu.

Zatem w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

W oparciu o art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. u. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. A zatem należy stwierdzić, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. u. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast, w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy, opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Oznacza to, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie lokatorów (…). z przepisu tego wynika, iż przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W świetle cytowanych wyżej przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, stwierdza się, iż wydatki za dostawę mediów, jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości obowiązany jest pokryć korzystający z lokalu, czyli najemca tego lokalu. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującemu z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemców kosztów mediów. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. w związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowanych decyzji.

Stąd też Wnioskodawca w sposób dowolny kształtuje sposób kalkulacji wartości świadczonych usług najmu, uwzględniając jednak ograniczenia wynikające z przepisów regulujących jego działanie. Pamiętać przy tym należy, że podatek VAT jest obciążeniem cenotwórczym.

Jak to zostało wskazane powyżej, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a poszczególne opłaty za media stanowią elementy kalkulacyjne usługi najmu. Jeśli jednak elementy te zostaną przez Wnioskodawcę wyodrębnione, nie zmieni to charakteru świadczenia, które zostanie w ten sposób jedynie sztucznie podzielone. Tym samym poszczególne elementy kalkulacyjne usługi najmu winny zostać opodatkowane stawką właściwą dla danego świadczenia, tj. w przypadku usługi najmu na cele mieszkaniowe – zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że z kwoty czynszu Podatnik opłaca zaliczkę na koszty eksploatacji lokalu (w tym woda i ścieki) oraz fundusz remontowy na konto wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto z zawartej umowy wynika, iż opłaty za media (prąd, woda i ścieki, telewizja kablowa, internet), wynikające z ich zużycia w lokalu mieszkalnym ponosi najemca. Wysokość opłat wynika wprost z uchwał wspólnoty mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego (woda, ścieki), jak i z faktur VAT od dostawców (prąd, Internet). Stroną umów na dostawę tych mediów jest Wnioskodawca.

Reasumując, pobierane przez Wnioskodawcę od najemcy opłaty za media są ściśle związane z usługą najmu i podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla usługi najmu, tj. usługa ta podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług - zastosowanie znajdą przepisy art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznik nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje zasad zawierania między stronami umów oraz zasad ustalania cen, natomiast organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

Zatem w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Wskazuje się jednocześnie, że Minister Finansów nie jest organem uprawnionym do dokonywania klasyfikacji statystycznych i weryfikacji prawidłowości zaklasyfikowania przez podatnika danego wyrobu lub usługi, w związku z tym niniejszej odpowiedzi udzielono wyłącznie w oparciu o wskazane przez Wnioskodawcę w stanie faktycznym grupowania.

Ponadto informuje się, iż w przedmiocie udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.