Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-304/09/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-30
Teza: Jakie są skutki podatkowe zamiany mieszkania komunalnego na mieszkanie spółdzielcze lokatorskie?
Słowa kluczowe: darowizna; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 2; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 01 kwietnia 2009r.), uzupełnionym w dniach 21 i 25 maja 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany mieszkania komunalnego na mieszkanie spółdzielcze lokatorskie – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 kwietnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany mieszkania komunalnego na mieszkanie spółdzielcze lokatorskie.

Z uwagi na fakt, iż wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczył zaistniałego stanu faktycznego:

*   w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany mieszkania komunalnego na mieszkanie spółdzielcze lokatorskie,
*   w Ordynacji podatkowej w zakresie możliwości wnioskowania o częściowe umorzenie lub rozłożenie na raty ewentualnego podatku

natomiast została uiszczona jedna opłata, pismem z dnia 11 maja 2009r. Znak: IBPB II/1/415-304/09/MK wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia.

W dniu 21 maja 2009r. uiszczono dodatkową opłatę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni posiadała przydział na mieszkanie komunalne. Przydział ten był nadany przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych i Mieszkaniowych Spółka z o.o. Powierzchnia tego mieszkania wynosiła ok. 30 m. Sytuacja rodzinna wnioskodawczyni zmusiła ją do próby znalezienia większego lokalu mieszkaniowego. W ówczesnym czasie ww. Przedsiębiorstwo nie mogło zapewnić wnioskodawczyni innego mieszkania więc postanowiła indywidualnie poszukać osoby, która byłaby zainteresowana dokonaniem zamiany mieszkań.

Poprzez ogłoszenie wnioskodawczyni skontaktowała się z osobą, która posiadała mieszkanie o powierzchni ok. 61 m i była zainteresowana zamianą na mniejsze mieszkanie o niższym czynszu. Mieszkanie oferowane do wymiany było własnością Spółdzielni Mieszkaniowej, a osoba ta korzystała z niego na zasadach lokatorskich.

Lokal ten był zadłużony i do remontu, więc warunkiem zamiany mieszkań była całkowita spłata tego zadłużenia. Wstępnie, w październiku 2008r. wnioskodawczyni i ww. osoba doszły do porozumienia i zaczęły się starać o zgodę na przeprowadzenie zamiany w Przedsiębiorstwie Usług Komunalnych i Mieszkaniowych, jak i w Spółdzielni Mieszkaniowej. Żadna z powyższych instytucji nie robiła problemów i zezwoliła na dokonanie takiej zamiany.

W styczniu 2009r. została wydana zgoda i tym samym wnioskodawczyni spłaciła zadłużenie mieszkania a Spółdzielnia Mieszkaniowa zaczęła przygotowywać wszelkie niezbędne dokumenty.

W dniu 24 lutego 2009r. wnioskodawczyni otrzymała swój egzemplarz umowy przekazania jej mieszkania spółdzielczego do użytkowania, jednocześnie powstał problem z wkładem mieszkaniowym. Wcześniej Spółdzielnia Mieszkaniowa zapewniła wnioskodawczynię, iż z chwilą spłaty zadłużenia nie będzie innych dodatkowych kosztów a cała zamiana będzie już tylko formalnością. Postanowiono więc wkład mieszkaniowy (wyceniony na kwotę 134.561,00 zł) będący w ewidencji na nazwisko osoby, z którą wnioskodawczyni zmieniła mieszkanie, przeksięgować na konto utworzone na nazwisko wnioskodawczyni. Jednocześnie obie osoby otrzymały kwity potwierdzające dokonanie tej bezgotówkowej transakcji.

Od tego czasu, według wnioskodawczyni zaczęły się problemy, gdyż w interpretacji o jaką zwróciła się po fakcie Spółdzielnia Mieszkaniowa do Ministerstwa Finansów całe zajście jest przedstawione jako transakcja gotówkowa, od której musi zostać naliczony podatek zarówno dla wnioskodawczyni jak i osoby zamieniającej z nią mieszkanie. W tej sprawie obie osoby zostały w dniu 05 marca 2009r. wezwane do siedziby Spółdzielni i poinformowane, że muszą we własnym zakresie w Urzędzie Skarbowym wyjaśnić sprawę opodatkowania. Równocześnie obie osoby podpisały oświadczenie, w którym osoba zamieniająca mieszkanie przekazuje na wnioskodawczynię wkład mieszkaniowy o wartości rynkowej 134.561,00 zł, a wnioskodawczyni wkład ten przyjmuje.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy zaistniała sytuacja nakłada na wnioskodawczynię obowiązek podatkowy?
2.  Jaki podatek i w jakiej wysokości powinien być naliczony?
3.  Czy podatek powinien być naliczony teraz po przekazaniu wkładu mieszkaniowego, czy też dopiero z chwilą wykupu mieszkania na własność, gdy faktycznie wkład ten zostanie wykorzystany?
4.  Czy można uzyskać umorzenie podatku lub jego część bądź też rozłożenie podatku na raty?

Zdaniem wnioskodawczyni, w chwili obecnej zamiana mieszkań nie przyniosła jej żadnych korzyści materialnych, wręcz przeciwnie – została narażona na koszty wynikające z umowy jaką zawarła z osobą zamieniającą mieszkanie jak i Spółdzielnią Mieszkaniową, gdyż musiała spłacić zadłużenie i wyremontować przekazany lokal mieszkaniowy. Na sfinansowanie tych rzeczy wnioskodawczyni zaciągnęła dwa kredyty gotówkowe z okresem spłaty na 24 miesiące i w chwili obecnej nie ma już pieniędzy. Mieszkanie wnioskodawczyni ma na zasadach lokatorskich i kwota wkładu mieszkaniowego (134.561,00 zł) nie jest w chwili obecnej jej przychodem, jest to tylko kwota księgowa przekazana przez Spółdzielnię Mieszkaniową pomiędzy kontami lokatorskimi. Faktyczny przychód z tego wkładu według wnioskodawczyni, miałaby dopiero w chwili wykupu mieszkania na własność i właśnie wtedy powstałby obowiązek podatkowy, czyli musiałaby zapłacić podatek od całej wartości mieszkania.

Jeżeli jednak rozumowanie wnioskodawczyni jest błędne i musi zapłacić podatek od przekazanego wkładu, chciałaby wnioskować o częściowe umorzenie lub też rozłożenie tego podatku na raty, gdyż w chwili obecnej nie na już możliwości otrzymać kolejnego kredytu ani nie ma takich oszczędności, z których pokryłaby powstałe zobowiązanie podatkowe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany mieszkania komunalnego na mieszkanie spółdzielcze lokatorskie. W pozostałym zakresie wniosek rozstrzygnięto interpretacją indywidualną Znak: IBPB II/1/415-513/09/MK.

Na wstępie należy podkreślić, że w myśl uregulowań art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 116 ze zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Stosownie do art. 9 ust. 3 ww. ustawy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Jak wynika z art. 9 ust. 4 ustawy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Jak wynika z powyższego, przedmiotem zbycia (w tym w drodze zamiany) ani nabycia nie może być spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku mieszkania komunalnego. Ono również nie może być przedmiotem obrotu – w tym zamiany. Istotą transakcji jaką zawarła wnioskodawczyni nie była zatem zamiana mieszań, ani nawet praw do tych mieszkań, lecz wymiana lokatorów. Wnioskodawczyni otrzymała lokal mieszkalny do używania z chwilą zawarcia umowy ze spółdzielnią. Warunkiem zawarcia takiej umowy była uprzednia spłata zadłużenia przedmiotowego mieszkania.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wkład mieszkaniowy (o wartości rynkowej) przeksięgowała z konta osoby wcześniej zajmującej ww. mieszkanie spółdzielcze lokatorskie na konto utworzone na nazwisko wnioskodawczyni.

Przeksięgowanie przez Spółdzielnię Mieszkaniową wkładu mieszkaniowego (o wartości rynkowej) z konta osoby, z którą wnioskodawczyni zamieniła mieszkanie, na konto utworzone na nazwisko wnioskodawczyni stanowi w swej istocie darowiznę tego wkładu. Darczyńcą jest osoba poprzednio zajmująca mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, a obdarowaną jest wnioskodawczyni.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2004r. Nr 142, poz. 1514 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny.

Jak wynika z art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

W przedmiotowej sprawie nie można pominąć faktu, iż nie cała kwota wkładu mieszkaniowego będzie stanowiła darowiznę. Wnioskodawczyni otrzymała bowiem wkład mieszkaniowy jednocześnie jednak pokrywając ciążące na poprzednim lokatorze zadłużenie. Oznacza to, że formę darowizny będzie miała wyłącznie różnica pomiędzy wartością wkładu przeksięgowaną na konto wnioskodawczyni a wartością zadłużenia poprzedniego lokatora, które uregulowała wnioskodawczyni.

Darowizna tej części wkładu mieszkaniowego nie prowadzi do powstania przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych, podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Z przepisu art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) wynika, iż ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż brak jest podstaw do przyjęcia przekazanej kwoty wkładu mieszkaniowego jako przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie oznacza to jednak, że czynność ta nie wywoła w ogóle żadnych skutków podatkowych. Skutki podatkowe wystąpią bowiem w podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Zatem na wnioskodawczyni jako obdarowanej ciąży obowiązek opodatkowania kwoty przekazanego wkładu mieszkaniowego (pomniejszonego o spłacone zadłużenie) na zasadach określonych w ustawie o podatku od spadków i darowizn.

Mianowicie z przepisu art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy wynika, iż obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt nabycia (art. 6 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Przepis art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego (art. 8 ust. 3 ustawy).

Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca (art. 8 ust. 4 ustawy).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Z przepisu art. 14 ust. 1 ustawy wynika, iż wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe (art. 14 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy do grupy III zalicza się innych nabywców.

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według skal określonych w art. 15 ust. 1 ustawy. W przypadku nabywców zaliczanych do III grupy podatkowej skala ta wynosi:

TABELA

Przy ustalaniu wysokości podatku przyjmuje się kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych określone w art. 4 ust. 1 pkt 5 i w art. 9 ust. 1 oraz skale podatkowe określone w ust. 1 obowiązujące w dniu powstania obowiązku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 4 (art. 15 ust. 3 ustawy).

Zgodnie z art. 17a ust. 1 ustawy podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust. 2, złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.

Reasumując, zobowiązanie podatkowe w przedmiotowej sprawie nie powstaje w podatku dochodowym od osób fizycznych, ale na podstawie powołanych powyżej przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zobowiązanie to powstaje w chwili przekazania wnioskodawczyni na jej konto wartości wkładu, a nie jak twierdzi wnioskodawczyni w momencie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2.  spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Zgodnie z art. 12 ust. 11 ww. ustawy umowę przeniesienia własności spółdzielnia zawiera w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

W świetle powyższego, jeżeli przeniesienie własności lokali następuje na zasadach określonych w art. 12 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu realizacji przedmiotowej umowy. Nie ma bowiem miejsca przysporzenie majątkowe po stronie członka spółdzielni.

Z powyższego wynika, że z mocy ustawy przychód nie powstaje w momencie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe. Przychód ten powstaje jednak w momencie przekazania wnioskodawczyni wkładu mieszkaniowego przez poprzedniego lokatora.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.