Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-416/15/IL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-06-16
Teza: Czy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości tj. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości powstanie zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu?
Słowa kluczowe: darowizna; nabycie; nieruchomości; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z 6 marca 2015 r. (data wpływu 16 marca 2015 r.), uzupełnionym w dniu 1 czerwca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 1 czerwca 2015 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku tym i w jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 21 października 1998 r. na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała wraz z bratem udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W dniu 18 kwietnia 2005 r. współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości zawarli umowę w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności. W wyniku tej umowy Wnioskodawczyni otrzymała lokal mieszkalny, który mieścił się w ramach posiadanego dotychczas udziału nabytego w drodze darowizny i ustanowienia służebności.

Następnie w dniu 9 maja 2013 r. współwłaściciele zawarli na podstawie aktu notarialnego umowę zamiany oraz oświadczenie o ustaleniu sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości. Umowa zamiany dotyczyła lokalu nie stanowiącego własności Wnioskodawczyni zaś druga część tego aktu notarialnego dotyczyła korzystania z części wspólnych przez nią i pozostałych współwłaścicieli. W dniu 16 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży swojego udziału w tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości tj. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości powstanie zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu?

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż udziału w nieruchomości tj. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nie stanowi źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych a tym samym nie powstaje z tego tytułu zobowiązanie podatkowe. Według Wnioskodawczyni stwierdzenie to wynika z faktu, iż sprzedaną nieruchomość otrzymała w darowiźnie w 1998 r., a więc od dnia wejścia w jej posiadanie do dnia jej sprzedaży upłynął czasookres znacznie dłuższy niż pięć lat. Zawarte po otrzymaniu darowizny umowy w formie aktu notarialnego dotyczyły czynności technicznych, w wyniku których zniesiona została współwłasność oraz określono zasady korzystania z części wspólnych. Dokonane czynności jako czynności techniczne nie przysporzyły żadnych nowych praw a tym samym momentem nabycia od którego liczny jest pięcioletni termin posiadania zbytego udziału w nieruchomości jest dzień otrzymania darowizny w 1998 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 21 października 1998 r. na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała wraz z bratem udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W dniu 18 kwietnia 2005 r. współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości zawarli umowę w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności. W wyniku tej umowy Wnioskodawczyni otrzymała lokal mieszkalny, który mieścił się w ramach posiadanego dotychczas udziału nabytego w drodze darowizny i ustanowienia służebności. Następnie w dniu 9 maja 2013 r. współwłaściciele zawarli na podstawie aktu notarialnego umowę zamiany oraz oświadczenie o ustaleniu sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości. Umowa zamiany dotyczyła lokalu nie stanowiącego własności Wnioskodawczyni zaś druga część tego aktu notarialnego dotyczyła korzystania z części wspólnych przez nią i pozostałych współwłaścicieli. W dniu 16 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży swojego udziału w tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2014 r., poz. 121 z późn.zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ww. ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy).

W myśl art. 3 ust. 3 tej ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali).

Art. 3 ust. 6 tej ustawy stanowi natomiast, że w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Jak wynika z powyższego, właściciel odrębnego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie wolno żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Celem natomiast postepowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 późn. zm.) – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Tak więc, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyta na własność rzecz mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla części nieruchomości dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała Wnioskodawczyni lokal mieszkalny, jaki otrzymała w wyniku zniesienia współwłasności mieścił się w ramach posiadanego dotychczas udziału nabytego w drodze darowizny i ustanowienia służebności.

Mając na uwadze wskazane uregulowania prawne oraz przedstawiony w sprawie stan faktyczny, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w wyniku zniesienia współwłasności, jako czynności czysto technicznej nie należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej jako datę nabycia należy przyjąć 21 października 1998 r. Pięcioletni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca 1998 r. i upłynął z dniem 31 grudnia 2003 r.

W związku z tym, że odpłatne zbycie wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu tego zbycia.

Końcowo wskazać należy, że wydając na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej interpretację indywidualną organ podatkowy opiera się wyłącznie na opisie stanu przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.