Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.468.2025.2.BM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-04
Teza: Skutki podatkowe otrzymania zadatku.
Słowa kluczowe: przychód
zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z innych źródeł.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 9
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 20-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 30 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 6 czerwca 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.)
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Dnia 28 lutego 2024 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości
    odziedziczonej po rodzicach. Umowa była warunkowa. Otrzymała Pani zadatek w kwocie

    50.000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych). Warunek nie został spełniony, nie zgodziła się Pani
    na polubowne rozwiązanie umowy i zwrot zadatku. Uważa Pani, że powody rezygnacji
    kupującego są inne niż nieziszczenie się warunku. Kupujący odstąpił od umowy pismem z
    dnia 17 października 2024 r., jego pełnomocnik - adwokat wysłał Pani ostateczne
    przedsądowe wezwanie do zapłaty i wezwał do zwrotu zadatku. Następnie 10 marca 2025
    r. ponownie wystosował ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, na które Pani nie
    zareagowała. 18 kwietnia 2025 r. doręczono Pani pozew o zapłatę - zwrot zadatku.
    Jeśli chodzi o nieruchomość - przedmiot sprzedaży - to Pani rodzice (AA i BB) kupili ją w
    1967 roku. Pani tata zmarł w 2002 roku, w postępowaniu spadkowym przed Sądem
    odziedziczyła Pani z mamą po udziale w części nieruchomości - podatek od spadków i
    darowizn został zapłacony w 2004 roku. W 2023 roku zmarła Pani mama - aktem
    poświadczenia dziedziczenia stała się Pani właścicielem całej nieruchomości. Podatek od
    spadków i darowizn nie należał się. Wszelkie formalności odnośnie zgłoszenia spadku w
    Urzędzie Skarbowym zostały dopełnione.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
    Otrzymany przez Panią zadatek w kwocie 50.000 zł jest zadatkiem w myśl art. 394 ustawy
    z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Na potwierdzenie wskazała Pani, że Notariusz
    poinstruowała strony w tej kwestii, a definicja i odniesienie do ustawy znajduje się w
    podpisanej przez Panią z Kupującym umowy przedwstępnej.
    Warunkiem umowy było, że do dnia 31 sierpnia 2024 r. właściwy organ administracji
    publicznej na wniosek nabywcy wyda ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (...).
    Podała Pani fragment aktu notarialnego, w którym:
      §3. 1.Umowa Przyrzeczona zawarta zostanie pod warunkiem iż w terminie do dnia 31
      sierpnia 2024 roku właściwy organ administracji publicznej na wniosek Nabywcy
      wyda ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla
      inwestycji budowlanej polegającej na budowle dwudziestu budynków mieszkalnych
      w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przy czym
      warunek powyższy zastrzeżony zostaje na korzyść Nabywcy i Nabywca może zrzec
      się tego warunku w dowolnym momencie i żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
    Warunki zabudowy zostały wydane 27 sierpnia 2024 r., czyli w terminie, jednak nie były
    one ostateczne, gdyż Kupujący zgłosił protest do wydanej decyzji. Nie było szans na
    ziszczenie się warunku umowy w terminie.
    W akcie notarialnym nie został w żaden sposób zdefiniowany termin „ostateczne warunki
    zabudowy”.
    Podczas spotkania u Notariusza 23 września 2024 r. Kupujący chciał rozwiązać umowę i
    zażądał zwrotu zadatku. Nie zgodziła się Pani, gdyż uważała Pani, że prawdziwym
    powodem rezygnacji nie jest nieziszczenie się warunku, czyli niewydanie ostatecznych
    warunków zabudowy. Tak naprawdę to wydane warunki zabudowy nie do końca podobały
    się Kupującemu. Po jakimś czasie okazało się ponadto, że Kupujący po prostu nie
    zgromadził funduszy na sfinalizowanie zakupu działki.
    Kupujący powołując się na nieziszczenie się warunku umowy chciał się wycofać z umowy
    bez ponoszenia żadnych kosztów i odzyskać zadatek.
    17 października 2024 r. Kupujący wystosował oświadczenie o odstąpieniu od umowy. 28
    października 2024 r. i ponownie 10 marca 2025 r. wystosował przedsądowe wezwanie do
    zapłaty. 18 kwietnia 2025 r. doręczono Pani pozew o zapłatę, jak powód podano
    nieziszczenie się warunku umowy.
    W Pani odpowiedzi na pozew wskazuje Pani odmienne przyczyny wycofania się
    Kupującego z transakcji. Przede wszystkim brak funduszy na zakup działki. Ponadto

    postawiła Pani tezę, że Kupujący aktywnie działał na rzecz nieziszczenia się warunku w
    procesie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Manipulował terminami, złożył
    protest na wydane warunki zabudowy, aby nie było szansy na ziszczenie się warunku.
    W odpowiedzi na pozew starała się Pani udowodnić, że nieziszczenie się warunku umowy
    jest tylko pretekstem do wycofania się z umowy przedwstępnej bez kosztów. Środkiem do
    odzyskania zadatku.
    Poza tym potraktowała Pani wypłacony Pani zadatek jako pewien rodzaj odszkodowania
    za stracony czas - rok czasu, w którym mogła Pani sprzedać działkę komuś innemu i
    poniesione przez Panią koszty przygotowania domu do rozbiórki.
    Uważa Pani zatem, że Kupujący nie wykonał umowy i może Pani zadatek zachować.
    Aktualnie czeka Pani na wyznaczenie terminu rozprawy w Sądzie.
    Ostatecznie o tym, czy będzie mogła Pani zachować zadatek zdecyduje Sąd.

## Pytanie

Czy zadatek (50.000 zł) jest Pani przychodem i ma Pani od niego odprowadzić podatek?
    Pani stanowisko w sprawie
    Uważa Pani, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych - podatek nie należy się.
    Gdyby umowa doszła do skutku i sprzedała by Pani nieruchomość w całości nie
    zapłaciłaby Pani podatku dochodowego, ponieważ spadkodawca był właścicielem
    nieruchomości dłużej niż 5 lat. Poza tym dopiero Sąd zdecyduje, czy będzie Pani mogła
    zatrzymać zadatek i czy ów zadatek w sposób trwały i ostateczny zwiększy Pani aktywa.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która została wyrażona w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie
    dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały
    enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od
    których zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19
      , art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia
    majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar finansowy.
    W opisie sprawy wprost wskazała Pani, że 28 lutego 2024 r. podpisała Pani przedwstępną
    umowę sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po rodzicach. Umowa była warunkowa.
    Otrzymała Pani zadatek w kwocie 50.000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych). Warunek nie

    został spełniony, nie zgodziła się Pani na polubowne rozwiązanie umowy i zwrot zadatku.
    Uważa Pani, że powody rezygnacji kupującego są inne niż nieziszczenie się warunku.
    Kupujący odstąpił od umowy pismem z dnia 17 października 2024 r., jego pełnomocnik -
    adwokat wysłał Pani ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty i wezwał do zwrotu
    zadatku. Następnie 10 marca 2025 r. ponownie wystosował ostateczne przedsądowe
    wezwanie do zapłaty na które Pani nie zareagowała. 18 kwietnia 2025 r. doręczono Pani
    pozew o zapłatę - zwrot zadatku.
    Wątpliwości Pani sprowadzają się do ustalenia, czy zatrzymany przez Panią zadatek
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.
    Zapłacenie zadatku ma służyć zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może
    również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania
    zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru
    obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.
    Z art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.) wynika, że:
      W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy
      zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze
      stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić
      i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
      wyższej.
    W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:
      W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
      która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Natomiast zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
      W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty
      sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
      umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
      odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
    W związku z tym, że w Pani sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z winy
    leżącej po stronie Kupującego, zachowała Pani otrzymany zadatek. Kwota zachowanego
    zadatku stanowi dla Pani bez wątpienia przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem
    przychodu w rozumieniu przywołanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów są inne źródła.
    Natomiast art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje, że:
      Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w
      szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu
      emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w
      rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty
      uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz
      wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także
      dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki
      pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane
      z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w
      art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów
      określonych w art. 12-14 i art. 17.

    Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie
    przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem jedynie wyliczeniem
    przykładowym.
    W świetle przywołanych powyżej przepisów wskazuję, że kwota zachowanego zadatku
    stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt
    9 tej ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Bezsprzecznym jest fakt, że przychód (obowiązek podatkowy) z tytułu otrzymania zadatku
    powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy
    przyrzeczonej, a sprzedający – Pani – zachowała otrzymany zadatek. Decydujące znaczenie
    ma bowiem moment uzyskania przez Panią przysporzenia.
    W kwestii dotyczącej zapłaty podatku dochodowego z tytułu zatrzymanego zadatku
    wskazuję, że zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego
      wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym,
      w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku
      podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w
      dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
    Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani
    wpłacić należny podatek dochodowy, co wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Podsumowując, otrzymany zadatek w momencie jego zachowania przez Panią stanowi
    przychód z innych źródeł, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z
    art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. według skali podatkowej.
    Kwota tego zadatku powinna być przez Panią wykazana w zeznaniu rocznym składanym
    za rok podatkowy, w którym Pani ten zadatek zatrzymała i powinna być zsumowana z
    pozostałymi przychodami/dochodami uzyskanymi przez Panią w tym roku podatkowym.
    Zatem zadatek ma wpływ na wysokość podstawy opodatkowania za ten rok podatkowy i
    ewentualna zapłata należnego podatku powinna nastąpić w terminie złożenia zeznania
    podatkowego za ten rok podatkowy.
    Jeśli nie wykazała Pani kwoty otrzymanego zadatku w zeznaniu rocznym, składanym za
    2024 r. to należy złożyć korektę tego zeznania.
    W momencie gdy nie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i w wyniku
    tego sprzedawca zatrzymuje kwotę zadatku, to nie ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie ma znaczenia okres posiadania
    nieruchomości.
    Dlatego też stanowisko Pani zgodnie z którym:
      Uważam, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych - podatek nie należy się. Gdyby umowa doszła do skutku i sprzedała bym
      nieruchomość w całości nie zapłaciłabym podatku dochodowego, ponieważ
      spadkodawca był właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat. Poza tym dopiero Sąd
      zdecyduje, czy będę mogła zatrzymać zadatek i czy ów zadatek w sposób trwały i
      ostateczny zwiększy moje aktywa.
    uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

    Zaznaczam, że w ramach interpretacji przepisów prawa podatkowego nie mogę
    potwierdzić prawidłowości jakichkolwiek kwot, np. przychodu, kosztu, etc. Zgodnie z
    obowiązującą w polskim systemie podatkowym zasadą samoopodatkowania to na
    podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji podatkowoprawnej, a
    po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ
    prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.