Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP3/4512-228/15-4/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-09-03
Teza: Opodatkowanie nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; działki; najem; nieruchomości; obiekt-obiekt budowlany; opodatkowanie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2015 r. (data wpływu 5 czerwca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 sierpnia 2015 r. (data wpływu 13 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem oraz niezbudowanej części działki – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 czerwca 2015 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem oraz niezbudowanej części działki.

Na podstawie art. 15 § 1 oraz art. 170 § 1 Ordynacji podatkowej w zw. z § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, pismem znak ILPP2/4512-1-445/15-2/EN z dnia 15 czerwca 2015 r., przesłał ww. wniosek Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim (data wpływu 18 czerwca 2015 r.) do załatwienia zgodnie z właściwością.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 12 sierpnia 2015 r. w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina \`(...)\` jest zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym, jako podatnik VAT czynny. Jest właścicielem nieruchomości zabudowanej, położonej we wsi \`(...)\` gm. \`(...)\`.

Ww. nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów numerem 174/3 o powierzchni 1,8400 ha, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w \`(...)\` prowadzi Księgę Wieczystą nr ….

Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Gminy \`(...)\`, przejęta została na rzecz Gminy \`(...)\` decyzją Wojewody … nr … z dnia 19 kwietnia 1996 roku.

Dla nieruchomości nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy \`(...)\`, zatwierdzonego Uchwałą Nr … Rady Gminy \`(...)\` z dnia 29 maja 2002 roku znajduje się na terenach proponowanych pod rozwój zabudowy o podstawowej funkcji mieszkaniowej z dopuszczeniem usług nieuciążliwych.

Obszar działki o pow. ok. 0,44 ha to teren zabudowany i obszar zagospodarowania przydomowego (trawnik, dojścia do budynków, miejsce do składowania odpadów, nieurządzone parkingi, piaskownice, ogródek przydomowy). Niezabudowana cześć działki o powierzchni ok. 1,40 ha stanowi grunty rolne.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym na zlecenie Gminy w dniu 27 maja 2014 roku przez rzeczoznawcę majątkowego w celu jej wyceny na nieruchomości zlokalizowany jest wolnostojący dwukondygnacyjny budynek dawnej szkoły i niewielki budynek gospodarczy.

Opis budynku dawnej szkoły: Budynek dwukondygnacyjny, wybudowany w 1950 roku. Pierwotnie funkcjonowała w nim szkoła. Obecnie w budynku ulokowane są 4 mieszkalne lokale socjalne; Zwierzchnia zabudowy 200,00 m2; Powierzchnia użytkowa 308,44 m2.

Opis budowlany: budynek trwale związany z gruntem, fundamenty ceglane, budynek murowany, stropy drewniane, konstrukcja dachu drewniana, pokrycie dachowe z papy, posadzki z desek, stolarka drzwiowa i okienna drewniana, instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna, ogrzewanie z pieców kaflowych, wentylacja grawitacyjna, instalacja odgromowa.

Układ funkcjonalny: W parterze budynku znajdują się 2 lokale mieszkalne złożone z trzech pokoi i kuchni, pomieszczenie komunikacji i jednej sali lekcyjnej. Na piętrze urządzone są 2 mieszkania, jedno złożone z 4 pokoi, kuchni, łazienki i korytarza, drugie z 2 pokoi, kuchni i korytarza.

Ocena stanu technicznego w skali: dobry, zadawalający, średni, pogorszony i słaby oceniono, jako pogorszony, a wykończenie, wyposażenie i funkcjonalność budynku oceniono, jako słaba.

Opis budynku gospodarczego: Budynek murowany trwale związany z gruntem, kryty dachem jednospadowym drewnianym kryty papą. W budynku znajdują się komórki i toalety. Budynek wyposażony w instalacje elektryczną. Budynek o powierzchni użytkowej 72 m2.

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wynosi 259 000,00zł.

Gmina od chwili stania się właścicielem tej nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości.

Od 1996 roku do chwili obecnej Gmina na podstawie umów najmu lokalu socjalnego wynajmuje lokale wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne. Przedmiotem umowy najmu są wyłącznie lokale wykorzystywane na cele mieszkalne, które są zwolnione z podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W piśmie z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że dla zabudowanej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla niezabudowanej części działki o powierzchni ok.1,40 ha nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z nabyciem nieruchomości wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Zabudowana część nieruchomości była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wg PKOB budynek dawnej szkoły sklasyfikowany jest: Sekcja 1, Dział 11, Grupa 112. Klasa 22, natomiast budynek gospodarczy sklasyfikowany jest: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274.

Nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie budynku byłej szkoły oraz budynku gospodarczego, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie wszystkie pomieszczenia w budynku dawnej szkoły były i są przedmiotem najmu. Budynek gospodarczy nie był i nie jest przedmiotem najmu. Przedmiotem najmu nie była i nie jest jedna sala klasowa budynku byłej szkoły. Budynek gospodarczy nie był i nie jest przedmiotem najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy Gmina sprzedając nieruchomość wraz z gruntem oraz niezabudowaną część działki, w momencie jej sprzedaży powinna naliczyć i odprowadzić do Urzędu Skarbowego podatek VAT należny od sprzedaży? Czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług? A jeżeli będzie opodatkowana to jaką stawką podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, Gmina \`(...)\` sprzedając nieruchomość opisaną w pkt 68, nie powinna doliczyć do niej podatku VAT w momencie sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działki o pow. ok. 0,44 ha (teren zabudowany wraz z gruntem) będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast grunt korzysta zwolnienia od podatku na podstawie art. 29 ust 5 ustawy.

Natomiast sprzedaż niezabudowanej cześć działki o powierzchni ok. 1,40 ha stanowiącej grunty rolne będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, że stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przez które rozumie się - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza ww. przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ponadto zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak stanowi § 2 cyt. przepisu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Zgodnie z art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Powyższy przepis prawny jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

W konsekwencji należy uznać, że wszelkie rzeczy ruchome tracą swoją odrębność prawną, jeżeli zostają połączone z nieruchomością w sposób trwały, tak że stają się jej częściami składowymi.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Definicja budynków i budowli została zawarta w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy przez obiekt budowlany - należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych

Jak wynika z art. 3 pkt 2 ww. ustawy przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 174/3 o powierzchni 1,8400 ha. Obszar działki o pow. ok. 0,44 ha to teren zabudowany i obszar zagospodarowania przydomowego (trawnik, dojścia do budynków, miejsce do składowania odpadów, nieurządzone parkingi, piaskownice, ogródek przydomowy). Niezabudowana cześć działki o powierzchni ok. 1,40 ha stanowi grunty rolne. Zgodnie z operatem szacunkowym na nieruchomości zlokalizowany jest wolnostojący dwukondygnacyjny budynek dawnej szkoły i niewielki budynek gospodarczy. Budynek dawnej szkoły to budynek trwale związany z gruntem. W parterze budynku znajdują się 2 lokale mieszkalne złożone z trzech pokoi i kuchni, pomieszczenie komunikacji i jednej sali lekcyjnej. Na piętrze urządzone są 2 mieszkania, jedno złożone z 4 pokoi, kuchni, łazienki i korytarza, drugie z 2 pokoi, kuchni i korytarza. Budynek gospodarczy to budynek murowany trwale związany z gruntem, kryty dachem jednospadowym drewnianym kryty papą. W budynku znajdują się komórki i toalety. Budynek wyposażony w instalacje elektryczną. Budynek o powierzchni użytkowej 72 m2. Gmina od chwili stania się właścicielem tej nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości. Od 1996 roku do chwili obecnej Gmina na podstawie umów najmu lokalu socjalnego wynajmuje lokale wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne. Przedmiotem umowy najmu są wyłącznie lokale wykorzystywane na cele mieszkalne, które są zwolnione z podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. W piśmie z dnia 12 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że dla zabudowanej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla niezabudowanej części działki o powierzchni ok.1,40 ha nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z nabyciem nieruchomości wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Zabudowana część nieruchomości była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wg PKOB budynek dawnej szkoły sklasyfikowany jest: Sekcja 1, Dział 11, Grupa 112. Klasa 22, natomiast budynek gospodarczy sklasyfikowany jest: Sekcja 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274. Nie wszystkie pomieszczenia w budynku dawnej szkoły były i są przedmiotem najmu. Budynek gospodarczy nie był i nie jest przedmiotem najmu. Przedmiotem najmu nie była i nie jest jedna sala klasowa budynku byłej szkoły. Budynek gospodarczy nie był i nie jest przedmiotem najmu.

W związku z powyższym Wnioskodawca ma wątpliwości w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem.

W celu ustalenia czy sprzedaż ta może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków i budowli nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Ażeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, leasing są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy czy najemcy.

W rozpatrywanym przypadku – jak wskazał Wnioskodawca – od 1966 r. do chwili obecnej Gmina na podstawie umów najmu lokalu socjalnego wynajmuje lokale na cele mieszkalne, które są zwolnione z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednak nie wszystkie pomieszczenia są przedmiotem najmu bowiem przedmiotem najmu nie była i nie jest jedna sala klasowa w budynku dawnej szkoły oraz budynek gospodarczy. W związku z tym w stosunku do części budynku dawnej szkoły, która jest wynajmowana miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W związku z powyższym zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy o VAT objęta będzie część budynku szkoły, która jest wynajmowana bowiem miało miejsce pierwsze zasiedlenie tej części budynku oraz od momentu pierwszego zasiedlenia do sprzedaży minie okres dwóch lat.

Nie mniej jednak, skoro przesłanki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy nie zostały spełnione w stosunku do jednej sali lekcyjnej w budynku dawnej szkoły oraz do budynku gospodarczego należy zbadać przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a. Podstawą do zastosowania zwolnienia wynikającego z treści tego przepisu jest łącznie spełnienie dwóch przesłanek. Pierwszą z nich jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości. Natomiast druga z przesłanek stanowi, że dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie sprzedawanych nieruchomości, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przekraczających 30 % wartości początkowej tych obiektów. Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, a ponadto od momentu jej nabycia Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości. W związku z powyższym sprzedaż budynku gospodarczego oraz jednej sali lekcyjnej w budynku dawnej szkoły będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Natomiast dostawa działki gruntu na której posadowione są ww. budynki będzie korzystać ze zwolnienia w myśl art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.