Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1247/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-10-09
Teza: Czy nabycie udziału w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w której cena określona jest poniżej wartości sprzedawanego udziału, powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych po stronie nabywcy ?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 07 lipca 2008r. (data wpływu do tut. Biura 09 lipca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku zapłaty podatku po stronie nabywcy w przypadku nabycia udziału w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09 lipca 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku zapłaty podatku po stronie nabywcy w przypadku nabycia udziału w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest w ½ części współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny składający się z pokoju dziennego, sypialni, kuchni, łazienki, przedpokoju, hallu oraz pomieszczenia przynależnego schowka o powierzchni użytkowej 50,56m 2 z własnością którego związany jest udział wynoszący 1287/100000 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli, dla której to nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Także drugi ze współwłaścicieli również posiada udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący ½. Przedmiotowy lokal wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyła na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz aktu ustanowienia hipotek sporządzonych w dniu 29 czerwca 2006r. Wnioskodawczyni podkreśliła, iż przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty przez współwłaścicieli za środki pochodzące z kredytu bankowego udzielonego im wspólnie przez bank, a wierzytelność z tego tytułu została zabezpieczona hipoteką umowną zwykłą w kwocie 64.286,00 CHF oraz hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 34.800,00 CHF, ustanowionymi na rzecz tego banku. Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której drugi współwłaściciel sprzeda wnioskodawczyni cały swój udział wynoszący ½ części w przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni podkreśliła, iż strony ustaliły, że cena sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie niższa od tej wartości rynkowej, z uwagi na fakt, iż wnioskodawczyni samodzielnie zaciągnęła kredyt konsolidacyjny w celu spłaty kredytu zaciągniętego wspólnie ze współwłaścicielem na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy nabycie udziału w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w której cena określona jest poniżej wartości sprzedawanego udziału, powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych po stronie nabywcy ?

Zdaniem wnioskodawczyni, nabycie udziału w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w której cena określona jest poniżej wartości sprzedawanego udziału nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Zgodnie z art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 19 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. W przedmiotowym przypadku co do zasady sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że przychodu ze sprzedaży nieruchomości (praw) nabytych (wybudowanych) do dnia 31 grudnia 2006r. są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. Jeżeliby uznać, że różnica miedzy ceną nabycia a wartością rynkową nabywanego udziału w nieruchomości stanowi inne źródło dochodu zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to mielibyśmy w tym przypadku doczynienia z podwójnym opodatkowaniem. Z jednej strony zobowiązanym do zapłaty podatku dochodowego jest sprzedający z uwagi na fakt zbywania udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat od roku, w którym nastąpiło nabycie przez niego tego udziału i to liczonego od wartości rynkowej tego udziału, a z drugiej strony zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego będzie kupująca z uwagi na nabycie poniżej wartości rynkowej. Konkludując, różnica wartości miedzy ceną a wartością rynkową byłaby opodatkowana dwukrotnie, podatnikiem byłby sprzedający (co należy uznać za uzasadnione z uwagi na obowiązujące przepisy prawa) a także kupująca. Podwójne opodatkowanie jest sprzeczne z konstytucyjną zasadą równości i powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 84 oraz w pewnym sensie w art. 217 Konstytucji. Zakaz podwójnego opodatkowania znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Ewentualne wątpliwości prawne, które wystąpią przy stosowaniu ustaw podatkowych, powinny być wyjaśniane na korzyść podatnika, a z uwagi na brak regulacji w tym zakresie taka wątpliwość powstaje. Milczenie ustawodawcy, co do objęcia obowiązkiem podatkowym danego stanu faktycznego, nawet gdyby wynikało z błędu legislacyjnego, powoduje konieczność uznania danego obszaru za wolny od opodatkowania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy). Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Ze stanu faktycznego opisanego w przedmiotowym wniosku wynika, że wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyła na współwłasność nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący po ½ części. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć umowę sprzedaży i kupić od drugiego współwłaściciela jego udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący ½, przy czym wnioskodawczyni zaznaczyła, iż wraz z drugim współwłaścicielem ustalili, że cena sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie niższa od jej wartości rynkowej z uwagi na fakt, że wnioskodawczyni samodzielnie zaciągnęła kredyt konsolidacyjny w celu spłaty kredytu zaciągniętego przez nich wspólnie na nabycie tej nieruchomości. Wątpliwość wnioskodawczyni sprowadza się jednak do tego czy nabycie w ten sposób udziału w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w której cena określona jest poniżej wartości sprzedawanego udziału wywoła skutek w postaci powstania po jej stronie – jako nabywcy - obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż skutki podatkowe a tym samym obowiązek podatkowy w podatku dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości spoczywa na sprzedającym. Oznacza to że podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości płaci sprzedający. Ustawodawca przewiduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. Niezależnie jednak od powyższego przepis art. 19 ww. ustawy regulujący ustalenie wysokości przychodu m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości upoważnia organy podatkowe do kontroli podanych w umowach cywilnoprawnych, w tym umowie sprzedaży, wyrażonej w tej umowie wartości nabycia danej nieruchomości bądź prawa majątkowego. Wskazany zatem przez ustawodawcę przepis art. 19 ustawy dotyczy możliwości ustalenia rzeczywistej wartości rzeczy lub praw w przypadku podejrzenia, że cena wyrażona w umowie jest zaniżona. Ustalenia rynkowej wartości nieruchomości a w konsekwencji również przychodu organ podatkowy dokonuje na podstawie przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy postępowania. W sytuacji zatem gdy cena wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy określa przychód. Przychód ten określony zostaje jednak po stronie sprzedającego, gdyż to u niego powstaje obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości. W przedstawionym stanie faktycznym w umowie sprzedaży cena sprzedaży udziału w nieruchomości będzie niższa od wartości rynkowej. Jeżeli zawarta w ten sposób pomiędzy wnioskodawczynią a drugim współwłaścicielem umowa sprzedaży udziału w nieruchomości wzbudzi wątpliwość organu podatkowego, to taka umowa może zostać poddana weryfikacji w toku przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy przez organ podatkowy postępowania. W przypadku zatem gdyby jednak organ podatkowy uznał, że cena zawarta w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, to dla wnioskodawczyni jako nabywcy udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie to skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Przechodząc na płaszczyznę prawa podatkowego, zgodnie z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Przepis ten w sposób jednoznaczny konstytuuje zasadę powszechności opodatkowania. Wszelkie odstępstwa od tej zasady są możliwe tylko wówczas, jeżeli zostały dokładnie określone, a więc gdy wola ustawodawcy jest w tym względzie niewątpliwa. Tak więc w przedmiotowej sprawie wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni nie dojdzie do podwójnego opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomość. Z podwójnym opodatkowaniem mielibyśmy bowiem do czynienia jedynie wówczas, gdyby ta sama czynność, u tej samej osoby była dwukrotnie opodatkowana tym samym podatkiem. Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości spoczywa wyłącznie na sprzedającym a nie na kupującym. Zatem skutkiem podatkowym zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której wnioskodawczyni zamierza kupić od drugiego współwłaściciela jego udziały w przedmiotowej nieruchomości po stronie wnioskodawczyni jako nabywcy czyli kupującego nie będzie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, iż planowane nabycie przez wnioskodawczynię ½ części udziału w nieruchomości należącego do drugiego współwłaściciela w drodze umowy sprzedaży nie zrodzi po stronie wnioskodawczyni jako nabywcy przedmiotowego udziału w nieruchomości obowiązku zapłaty podatku dochodowego. W przypadku gdyby organ podatkowy w przedmiotowej sprawie w toku kontroli uznał, że cena nabycia przedmiotowego udziału w nieruchomości zawarta w umowie sprzedaży jest zaniżona, a tym samym nie uwzględniłby przyczyn uzasadniających podanie w umowie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej nieruchomości oznacza to, że organ podatkowy określi wartość rynkową nieruchomości, co w konsekwencji oznacza, że po stronie drugiego współwłaściciela jako zbywcy a nie wnioskodawczyni jako nabywcy powstanie obowiązek podatkowy w postaci zapłaty w pełnej wysokości podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednocześnie należy podkreślić, że bezzasadne są sugestie wnioskodawczyni o istnieniu jakichkolwiek wątpliwości prawnych, błędów legislacyjnych bądź milczeniu ustawodawcy co do objęcia obowiązkiem podatkowym przedstawionego stanu faktycznego, co miałoby skutkować zwolnieniem z opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje w sposób kompleksowy bez pozostawienia jakichkolwiek luk prawnych sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości bądź udziału w nieruchomości oraz sposób ustalenia przychodu ze sprzedaży, jednocześnie zabraniając dokonywania jakiejkolwiek wykładni rozszerzającej w zakresie ulg i zwolnień, które są wyjątkiem od konstytucyjnej zasady powszechności opodatkowania. Dlatego stanowiska wnioskodawczyni nie można było uznać za prawidłowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008r. W związku z powyższym tut. organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.