Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-55/13/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-06-21
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku złożonym w dniu 25 marca 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza zakupić działkę budowlaną. Pierwotnie planował nabycie innej działki, położonej w innej miejscowości, jednak postanowił skorzystać z propozycji znajomego, który zdecydował się podzielić posiadaną przez siebie działkę na dwie i zbyć jedną z nich, stanowiącą obecnie przydomowy ogród. Na drugiej działce pozostałby dom, w którym mieszka znajomy Wnioskodawcy. W ostatnim czasie stan zdrowia znajomego Wnioskodawcy uległ pogorszeniu, dlatego też, jak również ze względu na fakt, iż żona znajomego jest osobą niepełnosprawną, co sprawia, że utrzymanie ogrodu w czystości stanowi problem, postanowił sprzedać Wnioskodawcy działkę za cenę 13 000 zł. Wnioskodawca wyjaśnia, że ceny nieruchomości w tej okolicy kształtują się w granicach 100-400 zł/m2, jednak działka, którą planuje zakupić ma nietypowy kształt, znacznie ograniczający możliwość zabudowy. Powyższa okoliczność utrudnia określenie jej wartości rynkowej, w związku z czym Wnioskodawca zamierza zwrócić się o dokonanie wyceny do rzeczoznawcy majątkowego. Ze wstępnych rozmów z rzeczoznawcą wynika, że cena sprzedaży będzie znacznie niższa niż wartość rynkowa nieruchomości.

Wobec powyższego zadano następujące pytania:

1.  Czy w opisanej sytuacji właściwe będzie określenie w akcie notarialnym dwóch informacji tj. faktycznej ceny sprzedaży/nabycia , która wyniesie 13 000 zł oraz wartości rynkowej, która zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, a Wnioskodawca jako nabywca zapłaci sprzedawcy cenę 13 000 zł, a podatek zostanie obliczony i pobrany przez notariusza w wysokości 2% wartości rynkowej, która będzie wynikać z dokonanej wyceny?
2.  Czy wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego może być zakwestionowana przez Urząd Skarbowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, wartość rynkowa nieruchomości nie może być utożsamiana z ceną jej nabycia, gdyż ta może być swobodnie kształtowana przez strony umowy. Stąd też cena nabycia/sprzedaży nieruchomości może znacząco odbiegać od jej wartości rynkowej. W takiej sytuacji, w ocenie Wnioskodawcy, w akcie notarialnym należy podać informację zarówno o faktycznej cenie nabywanej/sprzedawanej działki, jak również wskazać jej wartość rynkową. To sprawia, że w sprawie nie może być mowy o uchylaniu się od opodatkowania oraz nie podaje się nieprawdy ani zataja prawdy, a podatek zostanie odprowadzony od rzeczywistej wartości nieruchomości. Wnioskodawca uważa również, że jeżeli wycenia nieruchomości sporządzona zostanie przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości przez Ministra Infrastruktury lub jego poprzedników prawnych, nie ma podstaw do zakwestionowania takiej wyceny przez organy podatkowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje się za nieprawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a w myśl art. 4 pkt 1 ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi, stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 wartość rynkowa nabytych rzeczy i praw majątkowych, natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy stawka podatku, ze względu na przedmiot sprzedaży jakim będzie nieruchomość, wyniesie 2%.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać zakupu od znajomego nieruchomości. Strony umowy ustalą cenę sprzedaży na 13 000 zł., która, w ocenie rzeczoznawcy, jest dużo niższa od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Wobec powyższego Wnioskodawca zamierza w akcie notarialnym określić dwie wartości – cenę, którą zapłaci sprzedawcy, oraz określoną przez rzeczoznawcę wartość rynkową, od której notariusz obliczy i pobierze podatek od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnić należy, że w przypadku umowy sprzedaży podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi, co wynika z zacytowanego art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy, wartość rynkowa nabytych rzeczy i praw majątkowych. Z przepisu tego wynika więc wprost, że ustawodawca nie łączy podstawy opodatkowania z ceną uzgodnioną przez strony danej czynności. Ta, będąca bowiem co do zasady sumą pieniężną, której wysokość ma odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży, a podstawą ustalenia której jest kalkulacja uwzględniająca przewidywane koszty lub koszty faktycznie poniesione, może bowiem podlegać swobodnemu kształtowaniu przez strony danego stosunku prawnego, o ile nie sprzeciwia się to ustawie i odpowiada właściwości danego stosunku prawnego.

Dla potrzeb ustalenia w sposób prawidłowy podstawy opodatkowania ustawodawca w art. 6 ust. 2 ustawy postanowił wprost, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Z przepisów dotyczących sposobu ustalania podstawy opodatkowania wynika więc, że w odniesieniu do umowy sprzedaży ustalenie podstawy opodatkowania następuje w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego, a więc w oparciu o wartość, po której dana rzecz lub prawo może być aktualnie zbyte. Zauważyć także należy, mając na uwadze treść ww. przepisu, że ustalanie wartości rynkowej następuje nie tylko na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości, ale również z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia rzeczy. Kryterium zatem podstawowym przy ustalaniu wartości rynkowej mają być przeciętne ceny stosowane w danej miejscowości, natomiast kryterium dodatkowym (uzupełniającym) ma być stan i stopień zużycia rzeczy. Do takiego wniosku może prowadzić użycie przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwrotu „z uwzględnieniem". Należy wyraźnie podkreślić, że między kryterium „przeciętnych cen" a kryterium „stan i stopień zużycia" występuje określony związek. Oznacza to, że nie wolno pominąć przy ustalaniu wartości rynkowej, stanu i stopnia zużycia rzeczy i poprzestać wyłącznie na przeciętnych cenach, ponieważ użycie zwrotu „z uwzględnieniem" wymaga łącznego stosowania kryteriów określonych w tym przepisie. Sposób ustalenia tej wartości nie może być oderwany również od miejsca i daty zawarcia transakcji, gdyż warunki popytu i podaży mają istotny wpływ na taką wartość. Ponadto przy ustalaniu omawianej wartości należy uwzględniać stan techniczny, wyposażenie, standard (istniejące w dacie nabycia) oraz inne parametry mające wpływ na wartość rynkową.

Zaznaczyć również należy, że ustalając wartość przedmiotu sprzedaży pamiętać trzeba, iż jeżeli w ocenie organu podatkowego, wartość ta nie będzie odpowiadała wartości rynkowej, to zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli natomiast podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy, w myśl ust. 4 omawianego przepisu, dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Mając na uwadze powyższe przepisy stwierdzić należy, że ustalenie przez Wnioskodawcę i podanie, obok ceny sprzedaży, dla potrzeb obliczenia i poboru podatku od czynności cywilnoprawnych, wartości nieruchomości uznać należy za działanie, które nie narusza obowiązujących przepisów, jako że z woli ustawodawcy podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości.

Wskazać jednak należy, że w kontekście zacytowanych przepisów nie można podzielić opinii Wnioskodawcy, zgodnie z którą właściwy w sprawie organ podatkowy nie może podważać wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia. Jeżeli bowiem, w ocenie organu podatkowego, wartość ta nie będzie odpowiadała wartości rynkowej, o której mowa w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie on posiadał prawo do wszczęcia postępowania w przedmiocie jej ustalenia, na podstawie art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy. Żaden bowiem z przepisów ustawy, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości przy ustalaniu podstawy opodatkowania, nie odbiera organowi prawa do takiego postępowania, jak również nie przyznaje szczególnej mocy opinii wydawanej przez rzeczoznawców majątkowych, która mogłaby zostać jedynie potraktowana jako dowód w ewentualnym postępowaniu, a w konsekwencji podlegać ocenie na równi z innymi dowodami w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.