Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1110/10-2/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-12-23
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem dzierżawy, jako że nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na upływ okresu 5-letniego od momentu nabycia?
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 4 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** - w części dotyczącej powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu,

*   **nieprawidłowe** - w części dotyczącej ustalenia daty, od której należy liczyć pięcioletni okres przy zbyciu nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 4 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w czerwcu 2002 r. nabyła (z majątku dorobkowego) wraz z mężem, w ramach wspólności ustawowej, nieruchomości składające się z działek:

1.  nr 151, 152, 153, 154 o powierzchni 13 ha - działki niezabudowane, grunty zadrzewione, orne i pod stawami,
2.  nr 158/6 o łącznej powierzchni 3,68 h - działka rolna z zabudowaniami,
3.  nr 158/7 o powierzchni 0,4865 ha - działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi,
4.  nr 158/1 o powierzchni 0,1609 ha - działka rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym,
5.  nr 158/2 o powierzchni 0,01 ha udział w działce przynależny do lokalu mieszkalnego.

Nabyte nieruchomości mają różne przeznaczenie i są określone w poszczególnych księgach wieczystych jako tereny usług turystycznych i sportowych. Część działek stanowi park wpisany do rejestru zabytków.

We wrześniu 2002 roku małżonkowie wydzierżawili wszystkie ww. nieruchomości Spółce z o.o. X, a następnie od października 2003 roku Spółce Y (nazywanej dalej Spółką), w której są udziałowcami.

Dzierżawca (Spółka) w latach 2003-2009 zmodernizował część istniejących budynków i budowli, wybudował na nieruchomości nowy budynek oraz budowle - sieci gazowe i wodno-kanalizacyjne. Zgodnie z zawartą umową dzierżawy nakłady poczynione przez dzierżawcę mogą zostać zatrzymane przez wydzierżawiającego za zapłatą w przypadku rozwiązania umowy. W przeciwnym wypadku dzierżawca ma prawo żądać przeniesienia na niego własności nieruchomości, na których zostały poczynione nakłady. Jednocześnie wydzierżawiającemu nie przysługuje prawo żądania przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego.

W związku z wynajmem z majątku osobistego nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała w 2003 roku zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług. Do rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych dokonała zgłoszenia wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu najmu prywatnego jako ryczałt ewidencjonowany, deklarując jednocześnie, iż rozliczeń z tego tytułu będzie dokonywała samodzielnie.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają sprzedać ww. nieruchomości na rzecz Spółki. W umowie sprzedaży nie zostanie uwzględniony zwrot nakładów. Zgodnie z zawartą umową dzierżawy roszczenie spółki o zwrot nakładów nie wystąpi, gdyż umowa dzierżawy nie została rozwiązana.

W całym okresie dzierżawy nieruchomości i wcześniej, do dnia dzisiejszego, Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej zarówno w sensie faktycznym, jak i w sensie prawnym. Natomiast w całym okresie obowiązywania dzierżawy czynsz dzierżawny podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem dzierżawy, jako że nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na upływ okresu 5-letniego od momentu nabycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wymienił źródła przychodu. W punkcie 3 za źródło takie uznana została pozarolnicza działalność gospodarcza, zaś w punkcie 6 - najem, podnajem, dzierżawa i poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.), pod pojęciem działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - rozumieć należy działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczone do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zwrot „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 pkt 1 ,2 i 4-9” oznacza, iż przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy, jeżeli nie są skutkiem działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, nie zalicza się do przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej.

W przedstawianym stanie faktycznym Wnioskodawczyni wydzierżawiła nieruchomości należące wyłącznie do majątku prywatnego małżonków, nie stanowiące (dla małżonków) składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą, a zatem należy uznać, iż uzyskiwane z tego źródła przychody winny być zaliczone do przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W sytuacji opisanej powyżej przychód nie powstanie, bowiem sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz nieruchomości zostają zbyte po upływie 5 lat od dnia ich zakupu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia daty, od której należy liczyć pięcioletni okres przy zbyciu nieruchomości.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepisy zawarte w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określają źródła przychodów. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jednym z nich jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Innym źródłem przychodów, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest także najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowana wraz z mężem w 2002 roku nabyła nieruchomości wchodzące w skład małżeńskiej wspólności ustawowej. Przedmiotowe nieruchomości od roku 2002 są przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawczyni wskazuje, iż jako formę opodatkowania przychodów z najmu prywatnego wybrała ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto, zarówno w całym okresie dzierżawy, jak i obecnie Zainteresowana nie prowadzi działalności gospodarczej.

Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza sprzedać. Sprzedaż ta nastąpi zatem po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że w przedmiotowej sprawnie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, przypadająca na Wnioskodawczynię kwota, którą uzyska z tytułu sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład małżeńskiej wspólności ustawowej, będących wcześniej przedmiotem najmu - jeżeli sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej - nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Należy zauważyć, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, a nie – jak wskazuje Zainteresowana - od dnia ich nabycia.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni w części dotyczącej powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu należało uznać za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej ustalenia daty, od której należy liczyć pięcioletni okres przy zbyciu nieruchomości, za nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego, tj. męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.