Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.290.2021.2.ABU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-30
Teza: uznanie sprzedaży działek nr (…) za transakcje nie podlegającą opodatkowaniu
Słowa kluczowe: dostawa; działki; dzierżawa; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 12 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 27 maja 2021 r. (data wpływu 2 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznanie sprzedaży działek nr …. za transakcje nie podlegającą opodatkowaniu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

Wniosek został uzupełniony pismem z 27 maja 2021 r. (data wpływu 2 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 14 maja 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.290.2020.1.ABU.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 30 kwietnia 2001 r. zakupił Pan z żoną działkę rolną nr …. w miejscowości …w powiecie … o powierzchni 1,6842 ha, nr KW: …..

W tamtym czasie byli Państwo rolnikami i przez jakiś czas ją uprawiali.

Teraz jest Pan z żoną już na emeryturze, nie są Państwo czynni zawodowo i chcą Państwo tę działkę sprzedać.

Działki przez te wszystkie lata nie były uzbrajane, żadne media nie zostały dociągnięte ani przyłączone.

W 2020 roku Gmina … wyraziła chęć zakupu części ich działki pod dwie drogi, które są planowane i wyrysowane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Wyrazili Państwo zgodę na ten wykup, pieniędzy jeszcze Państwo nie otrzymali i nie wiedzą, kiedy otrzymają. Natomiast przy okazji wydzielania z całości działki dwóch dróg dla Gminy (…) (działki nr ….obręb ….), został również zrobiony podział pozostałej części działki na mniejsze parcele: … (która jest wydzielona jako droga wewnętrzna),…..

Chce Pan wraz z żoną sprzedać całą działkę, którą zakupili Państwo około 20 lat temu, ale chcą też Państwo wiedzieć, czy sprzedaż ta nie będzie objęta podatkiem VAT, o którym teraz tyle się mówi.

Z racji wieku, chce Pan z żoną, żeby ktoś te wszystkie formalności związane ze sprzedażą zrobił za Państwa, w tym celu Pan i małżonka chcą zlecić sprzedaż pośrednikowi nieruchomości.

W związku z zaistniałą sytuacją mogą wystąpić 2 zdarzenia przyszłe:

1.  Sprzeda Pan z żoną całą podzieloną działkę (oprócz działek drogowych ….. dla Gminy) jednej osobie lub firmie za jednym razem
2.  Sprzeda Pan powydzielane działki …. wraz ze współudziałem w działce …. osobno różnym osobom prywatnym niezależnie i w nieokreślonym czasie, czyli sprzedadzą po kilka działek rocznie przez kilka lat lub wszystkie działki w jednym roku różnym osobom prywatnym.

Ponadto pismem z 27 maja 2021 r. (data wpływu 2 czerwca 2021 r.) uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

1.W jakim celu został nabyty opisany we wniosku grunt? Działkę nabył Pan w celu uprawy rolnej, jednak tak się sprawy potoczyły, że jej Pan nie uprawiał, po 2-3 latach od zakupu ją wydzierżawiał.

2.Czy posiadał Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT? Wyczytał Pan, że status rolnika ryczałtowego otrzymuje się automatycznie, nie składał Pan żadnych pism o wykreślenie go z bycia rolnikiem ryczałtowym - więc tak, był Pan rolnikiem ryczałtowym.

3.Czy dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT? Nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych z gruntów będących przedmiotem zapytania.

4.Czy działki będące przedmiotem zapytania, są/były wykorzystywane w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.)? Działki dzierżawił i dzierżawi Pan do tej pory, to pole uprawia dzierżawca, który był rolnikiem ryczałtowym, a w tym roku przeszedł na VAT.

5.Czy dokonywał Pan już w przeszłości sprzedaży gruntów, jeśli tak to ile, jakie to były grunty, czy ich sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Tak:

*   maj (…) roku - 8000 m2, działki nr (…), nieużytki i budynek gospodarczy z domem w budowie w miejscowości (…) e, działki nie były objęte VAT-em
*   maj (…) roku - 2400 m2, grunt rolny, działka nr (…) w miejscowości (…)
*   maj (…) roku - 7300 m2, grunt rolny, działka nr (…) w miejscowości (…)
*   sierpień (…) roku - 2400 m2, grunt rolny, działka nr(…)w miejscowości (…)
*   marzec (…) roku - 803 m2, grunt rolny, działka (…)- w miejscowości J (…), gmina (…)
*   kwiecień (…) roku - 931 m2, działka budowlana nr (…)z domem do rozbiórki w miejscowości (…)
*   luty(…)roku - 1000 m2, działka budowlana nr (…)w miejscowości (…)
*   luty (…) roku - 1000 m2, działka budowlana nr (…)w miejscowości (…)
*   listopad (…) roku - 1200 m2, działka budowlana nr (…)w miejscowości (…)
*   luty (…) roku - 4,35 ha, działki rolne o numerach (…)w Jankowicach w gminie (…)
*   luty (…) roku - 1090 m2, działka budowlana nr (…)w miejscowości (…)
*   sierpień (…) roku - 2,4789 ha, działka rolna nr (…) w miejscowości (…) w gminie (…)
*   grudzień (…) roku - 3420 m2, działka budowlana nr (…)
*   czerwiec roku - 3420 m2, działka budowlana nr (…)

6.Czy następowała zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania gruntów, a jeśli tak z czyjej inicjatywy? Tak, nastąpiła zmiana w przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania i była to inicjatywa gminy.

7.Czy występował Pan o warunki zabudowy dla działek będących przedmiotem sprzedaży? Nigdy nie występował Pan o warunki zabudowy dla tych działek.

8.Czy zawarł/zawrze Pan przedwstępną umowę sprzedaży działki z nabywcą? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, są/będą zawarte z przyszłym nabywcą, będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?

b)Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży są/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

W tym momencie nie ma Pan żadnej umowy przedwstępnej i nikogo, kto byłby zainteresowany zakupem, ale jeżeli ktoś taki się zjawi lub będzie to kilka osób, to oczywiście umowy przedwstępne i potem końcowe podpisze Pan, jednak nie zrobi Pan tego do momentu, kiedy nie otrzyma odpowiedzi od Krajowej Informacji Skarbowej

A)

*   obowiązek na kupującym: ma zapłacić ustaloną w umowie cenę gotówką lub przelewem.
*   obowiązkiem sprzedającego będzie wydać działkę po otrzymaniu całości zapłaty, a wcześniej załatwić wszystkie dokumenty potrzebne do sprzedaży działki na umowie przyrzeczonej (zaświadczenie o MPZP, wypis z rej. gruntów, wypis z mapy, zaświadczenie o specjalnej strefie rewitalizacji i braku przeznaczenia działki do zalesienia)
*   obowiązkiem może być ewentualne ustanowienia służebności mediów na którejś z działek, jeżeli zajdzie taka konieczność
*   możliwe, że do obowiązku kupującego będzie należało załatwienie warunków technicznych przyłączenia mediów, jednak, jeżeli się okaże, że nikt nie chce kupić działek bez mediów, to poproszę pośrednika nieruchomości, by ten temat załatwił i przygotował mi te warunki zgodnie z wymaganiami kupującego czy kupujących.

B)Możliwe, że kiedy znajdzie się kupiec/kupcy, to podpisze Pan umowę przedwstępną warunkową z takim warunkiem, że do umowy końcowej dojdzie, kiedy będzie wiadomo, że do działek będzie można pociągnąć media, będzie wiadomo jakie media i którędy i dostawcy mediów określą koszty związane z pociągnięciem mediów

9.Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej przez nabywcę inwestycji, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy?
2.  Jakie konkretnie czynności nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działki wykonał/będzie wykonywać w ramach udzielonego pełnomocnictwa/zgód? Nabywcy nie będę udzielał żadnych zgód i pozwoleń.

10.Czy działki będąca przedmiotem sprzedaży do momentu jej sprzedaży była/jest udostępniana osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  W jakim okresie (kiedy) działka będzie udostępniana osobom trzecim?
2.  Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka będzie udostępniana osobom trzecim?
3.  Czy udostępnienie działki będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną? Tak, działki są udostępniane osobom trzecim. A) Działki (a przed podziałem całą działkę) zaczął Pan dzierżawić jakieś 2-3 lata po nabyciu B) Ma Pan umowę dzierżawy C) Dzierżawa jest płatna 1300 zł rocznie za hektar czyli około 2200 zł na rok za ten cały obszar.

11.Na co przeznaczy Pan środki ze sprzedaży?

Pieniądze przeznaczy Pan dla synów, dołoży się Pan do pomocy w budowie ich domów lub przepisze w darowiźnie dla nich. Chciałby Pan też wyremontować swój własny dom.

Z racji swojego wieku i stanu zdrowia oraz żony pieniądze chciałby Pan przeznaczyć również na profesjonalne leczenie jej i siebie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w zdarzeniu przyszłym numer 1 wystąpi podatek VAT od sprzedaży?
2.  Czy w zdarzeniu przyszłym nr 2 wystąpi podatek VAT od sprzedaży?

Pana stanowisko:

Sprzedaje Pan wraz z żoną swój własny majątek, nie prowadzą Państwo działalności w handlu ziemią i uważają Państwo, że w każdym z przedstawionych dwóch przypadków nie będą objęci Państwo podatkiem VAT przy sprzedaży swojej własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195–221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziałów w nieruchomości gruntowej (działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że w 2001 r. zakupił Pan wraz z żoną działkę rolną nr (…). W tym czasie byli Państwo rolnikami i ją uprawiali. W 2020 roku Gmina (…) wyraziła chęć zakupu części Państwa działki pod dwie drogi, które są planowane i wyrysowane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Przy okazji został również zrobiony przez Pana podział pozostałej części działki na mniejsze parcele: (…) (która jest wydzielona jako droga wewnętrzna), (…). Z racji wieku Pana i żony, chcą Państwo, żeby ktoś te wszystkie formalności związane ze sprzedażą zrobił za Państwa, w tym celu chcą Państwo zlecić sprzedaż pośrednikowi nieruchomości. Jak wskazano we wniosku, dzierżawił Pan działki (a przed podziałem całą działkę) już w okresie 2-3 lata po nabyciu gruntu. Przedmiotowe grunty są nadal przedmiotem dzierżawy. Jak wskazuje Pan, przedmiotowe grunty uprawia dzierżawca, który był rolnikiem ryczałtowym, a w tym roku przeszedł na VAT. Dzierżawa jest płatna 1300 zł rocznie za hektar, czyli około 2200 zł na rok za ten cały obszar. W przeszłości dokonywał Pan kilkunastu transakcji sprzedaży działek, zarówno rolnych, jak i budowalnych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy zbycie przedmiotowych działek, w sposób opisany w pytaniach tj. że przeniesie Pan własność wydzielonych działek w ramach jednej transakcji na rzecz jednego kupującego lub w ramach kilku transakcji - na rzecz kilku kupujących podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przez umowę dzierżawy – zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) – wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej bez względu na to, czy na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

W takiej sytuacji, tj. w przypadku, gdy Wnioskodawca dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadził wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem własnym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, sprzedaż przez Pana wydzielonych działek w ramach jednej transakcji na rzecz jednego kupującego lub w ramach kilku transakcji na rzez kilku kupujących będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w związku z przedmiotową sprzedażą będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i bez znaczenia pozostaje przy tym fakt, że sprzedaż ww. działek nastąpi w ramach jednej transakcji na rzecz 1 kupującego czy w ramach kilku transakcji na rzecz kilku kupujących.

Za uznaniem Pana za podatnika oprócz wykorzystywania gruntu od kilkunastu lat w celach dzierżawy, świadczy również fakt, że dokonywał Pan wielokrotnie sprzedaży gruntów rolnych i budowlanych. Ponadto w przypadku sprzedaży w przyszłości gruntów zamierza Pan umocować pełnomocnika do wykonywania czynności, które uatrakcyjnią sprzedawany grunt m.in. przez uzyskanie pozwoleń na doprowadzenie mediów. Tym samym należy uznać, że dokonując w przyszłości sprzedaży gruntów wskazanych we wniosku będzie Pan działał w charakterze podatnika, a sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Pana w zakresie pytania nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja wywiera skutki prawne wyłącznie dla Wnioskodawcy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.