Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.81.2025.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-14
Teza: Obowiązek podatkowy w związku z nabyciem nieruchomości
po obniżonej cenie
Słowa kluczowe: bonifikaty
cena-cena nabycia
cena-cena rynkowa
najemcy
nieruchomości-nabycie nieruchomości
pracownik-były pracownik
spółdzielnie-spółdzielnie rolnicze-rolnicza spółdzielnia
produkcyjna
wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Pozostałe zwolnienia.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 11-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Aktem notarialnym z 16 grudnia 2024 r. zawarli Państwo (Pani oraz mąż) z Rolniczą
    Spółdzielnią Produkcyjną (...) umowę sprzedaży, dotyczącą nabycia przez Państwa
    nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem
    gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym, położonej w miejscowości
    (...), nr budynku (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) o
    powierzchni 0,1500 ha.
    Część składową nieruchomości stanowią: jednorodzinny budynek mieszkalny o
                    2powierzchni użytkowej 66,45 m połączony z budynkiem gospodarczym o powierzchni
        2  258,65 m, budynek gospodarczy o powierzchni użytkowej 32,77 m, podpiwniczony
                                        2budynek gospodarczy (kurnik) o powierzchni użytkowej 24,29 m wraz z piwnicą o
                2powierzchni 21,87 m.
    Wszystkie budynki są uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej budynku mieszkalnego i nie
    służą innym celom.
    Uprzednio, 18 czerwca 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej (...) podjęło uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali
    mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz
    obecnych ich najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej (...), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Pani oraz Pani mężowi
    bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę
    majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o 90%.
    Jest Pani żoną członka oraz byłym pracownikiem Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...),
    ponadto na podstawie zawartej umowy, jest Pani najemcą (wraz z mężem) przedmiotowej
    zabudowanej nieruchomości od końca lat 80-tych.
    Ponadto w uzupełnieniu wniosku podała Pani następujące informacje:
    Na moment zawarcia umowy sprzedaży, przedmiotowa nieruchomość zabudowana
    budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym
    budynkiem gospodarczym (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowiła zakładowy
    budynek mieszkalny. Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami stanowiła
    składniki majątkowe Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r.
    Prawo spółdzielcze (t. j. Dz.U z 2024 r. poz. 593) Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni
    zakładowe budynki i lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich
    rodzinom jak również spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale
    wynajmowane były ponadto pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy
    nie prowadziła komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.

    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej (...), gmina (...) z (...) w sprawie sprzedaży nieruchomości zabudowanej (...)”.
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze zgodnie, z brzmieniem którego do wyłącznej
    kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia
    nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej; oraz § 37
    pkt 6 Statutu Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...) zgodnie z brzmieniem którego: „Do
    wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia Członków należą sprawy: ....
    6/ podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej
    wyodrębnionej jednostki organizacyjnej."
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów - obecnych najemców.
    Oferta nabycia nieruchomości zabudowanej ze wskazaną bonifikatą była skierowana do
    konkretnych osób indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie
    zamieszczonych w niej unikatowych danych osobowych.

## Pytanie

Czy przyznana Pani przez Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej (...) bonifikata od ceny nabycia, w wysokości odpowiadającej różnicy między
    ceną rynkową nabytej nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu,
    stanowi dochód zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z
    brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis
    „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w
    wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną
    zakupu. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty
    od ceny sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego
    stanowić będzie dochód zwolniony.
    Spełnia Pani określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych przesłanki tj. jest Pani najemcą przedmiotowej nieruchomości, która wraz
    z posadowionymi budynkami służy w całości realizacji funkcji mieszkaniowej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji

      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są
    określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i
    zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej (...) udzielającej Pani bonifikaty poprzez obniżenie o 90% ceny
    równej wartości nieruchomości uzyskała Pani przysporzenie skutkujące powstaniem
    przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiągnęła bowiem Pani korzyść majątkową o
    konkretnym wymiarze, gdyż zmniejszyło się zobowiązanie jakie musiałaby Pani zapłacić
    gdyby nie udzielono Pani opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
      budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców -
      w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali
      a ceną zakupu.
    Dokładna lektura przepisu art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych prowadzi do wniosku, iż rzeczone zwolnienie jest skierowane dla: osób
    będących w momencie zakupu najemcami zakładowych budynków lub lokali mieszkalnych
    (tytułem prawnym zajmowanego budynku lub lokalu jest umowa najmu). Co istotne
    ustawodawca nie różnicuje przy tym kategorii najemcy na najemców będących
    pracownikami i byłymi pracownikami np. emerytami i rencistami. Ważnym jest aby
    podatnik (najemca) nabył stanowiący dla niego zakładowy lokal/budynek mieszkalny.
    Zasadnym jest zatem aby umowa najmu miała swoje źródło w zatrudnieniu u zbywcy
    tegoż lokalu/budynku.
    Z treści wniosku wynika, że nabyła Pani – jako były pracownik spółdzielni – nieruchomość
    zabudowaną budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz
    wolnostojącym budynkiem gospodarczym. Ww. budynek stanowił zakładowy budynek
    mieszkalny. Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami stanowiła składniki
    majątkowe Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze). Od lat
    80-tych była Pani najemcą rzeczonej nieruchomości. Nabycie nastąpiło – jak już wyżej
    wskazano – z zastosowaniem 90% bonifikaty.
    W tym miejscu wskazać należy, że przytoczony wyżej przepis normujący zwolnienie
    przedmiotowe nie definiuje pojęcia „budynku mieszkalnego” oraz „lokalu mieszkalnego”,
    w związku z czym przy interpretacji normy zawartej w powołanym przepisie należy
    posiłkować się odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni celowościowej oraz
    systemowej.
    Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):

      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Po myśli art. 48 ww. kodeksu:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
        1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
          praw rzeczowych.
        2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
          uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej
          zmiany przedmiotu odłączonego.
    Lektura art. 535 Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że przedmiotem umowy
    sprzedaży mogą być tylko rzeczy, a nie ich części składowe, o jakich mowa w art. 47
    Kodeksu cywilnego.
    W wypadku, gdy prawo nie dopuszcza nabycia odrębnie rzeczy, np. samego budynku
    będącego częścią składową nieruchomości, zaspokojenie własnych potrzeb
    mieszkaniowych podatnika może być zrealizowane tylko poprzez nabycie całej
    nieruchomości. Zatem, jeżeli preferencyjne nabycie budynku mieszkalnego (lokalu
    mieszkalnego) korzysta ze zwolnienia od podatku, to zwolnienie dotyczy także
    nabywanych wraz z tym budynkiem (lokalem) innych części składowych. Zatem zwolnienie
    określone w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    obejmuje budynek (lokal) mieszkalny, jak również inne składniki przynależne do
    nieruchomości nabywanej przez dotychczasowego najemcę a także grunt (działkę), gdyż
    stanowi on część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (lokalem)
    mieszkalnym.
    Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa
    podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku uzyskania przez Panią dochodów z tytułu
    zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem
    gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym, w wysokości
    odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tej nieruchomości a ceną zakupu, nie będzie
    on podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem korzystać będzie ze
    zwolnienia wysłowionego w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Informuję, że dokumenty dołączone do wniosku i jego uzupełnienia nie podlegały
    weryfikacji i analizie w ramach postępowania o wydanie niniejszej interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.

    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.