Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-119/11/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-05-13
Teza: sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej drewnianym budynkiem
Słowa kluczowe: budowle; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2011 r. (data wpływu 26 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2011 r. (data wpływu 9 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej drewnianym budynkiem - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej drewnianym budynkiem.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 maja 2011 r. (data wpływu 9 maja 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 21 kwietnia 2011 r. nr IBPP3/443-119/11/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na wniosek Syndyka masy upadłości B w upadłości Komornik prowadzi sprzedaż nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa obejmująca min. udział w dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działkach zabudowanych budynkiem przeznaczonym do rozbiórki. Budynek posadowiony jest na obu działkach. Wobec B została ogłoszona upadłość w dniu 9 lipca 2003 r.

W 2000 r. Spółka jako inwestor rozpoczęła na działkach sąsiednich realizację inwestycji - budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z usługami i garażami. Dla przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Prezydenta Miasta z dnia 1 marca 2000 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, która to decyzja została w części uchylona decyzją Wojewody z dnia 22 maja 2000 r. i w tej części Wojewoda wydał nowe pozwolenie na budowę dla tej inwestycji. Decyzją Prezydenta Miasta ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji. W tym miejscu wyjaśnia się dodatkowo, iż ww. decyzja o pozwoleniu na budowę została uchylona, a następnie przywrócona do obrotu prawnego. Wskazać należy, iż ww. pozwolenie na budowę nie obejmuje przedmiotowych działek. Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Miasta z dnia 8 września 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla, przedmiotowe działki położone są na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (MN). Spółka nabyła udział w przedmiotowych działkach umową z dnia 16 grudnia 1999 r. Nabycie udziału w przedmiotowych działkach nie zostało udokumentowane fakturą VAT - od transakcji pobrano opłatę skarbową (na podstawie art. 10 Ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o opłacie skarbowej i § 58 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994r. ), stąd Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT, gdyż nieruchomość nabywana była od osób fizycznych nieprowadzacych działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią umowy sprzedaży Spółka nabyła przedmiotowe działki jako działki niezabudowane. W rzeczywistości jednak, w chwili zakupu działek przez Spółkę były one zabudowane drewnianym budynkiem, nadającym się do rozbiórki. Budynek ten jest trwale połączony z gruntem. Nie posiada się informacji na temat roku wybudowania przedmiotowego budynku. Według informacji uzyskanych od Reprezentantów Upadłej Spółki budynek pochodzi najprawdopodobniej z okresu międzywojennego, w chwili nabycia przez Spółkę nie był zamieszkany, a nieruchomość ta wraz z budynkiem nabywana była od spadkobierców zmarłych właścicieli. Pierwszy właściciel nieruchomości zmarł w roku 1996. Spadkobiercy właściciela zbyli nieruchomość na rzecz Spółki w roku 1999. Nie doszło zatem do pierwszego zasiedlenia budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie nastąpiła czynność podlegająca opodatkowaniu, w wykonaniu której miałoby dojść do oddania budynku do użytkowania (nie jest czynnością opodatkowana w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nabycie w drodze dziedziczenia, nie podlegała opodatkowaniu także sprzedaż nieruchomości przez spadkobierców na rzecz Spółki). Udział w przedmiotowej nieruchomości stanowił towar handlowy Spółki. Spółka kupowała przedmiotowy udział z zamiarem dokupienia następnie pozostałej części działki i objęcia jej inwestycją realizowaną na działkach sąsiednich. Ponieważ pozostała część działki nabyła inna osoba, a Spółce pozostał tylko nabyty pierwotnie udział, Spółka zrezygnowała z zagospodarowania działki w ramach inwestycji realizowanej na działkach sąsiednich i pozostawiła udział do zagospodarowania poprzez inną inwestycję, która ostatecznie nie została wykonana.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Spółkę do prowadzenia działalności rolniczej. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Spółka nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Spółka nie dokonywała żadnego uatrakcyjnienia przedmiotowych działek. Budynek posadowiony na przedmiotowych działkach oznaczony jest symbolem PKOB 1.11.111.1110.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że nie została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budynku posadowionego na działkach będących przedmiotem wniosku i nie rozpoczęto i nie zostanie rozpoczęta rozbiórka budynku przed dostawą gruntów na których budynek jest posadowany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości – udział w działce zabudowanej drewnianym budynkiem nadającym się do rozbiórki, którego sprzedaż podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o podatku od towarów i usług - szczegółowo opisane w podanym w niniejszym wniosku stanie faktycznym - prowadzona przez Komornika w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług? a jeżeli tak, to jaka obowiązywałaby stawka podatku VAT w odniesieniu do takiej sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 5. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług "Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju." Towarami w rozumieniu ww. ustawy są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Okoliczność, iż przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę w trybie przepisów o egzekucji z nieruchomości następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sadu o przysądzeniu własności (art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego) nie ma znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego. Bez znaczenia jest też okoliczność, iż Komornik, nie dokonuje sprzedaży nieruchomości, a jedynie wykonuje czynności przygotowujące do takiej sprzedaży. Sprzedaż licytacyjna nieruchomości dokonywana przez organy egzekucyjne będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 5. 1 Ustawy, a płatnikiem będzie Komornik. Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy "W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu." Przepis ten powoduje, ze co do zasady grunt podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką są opodatkowane budynki posadowione na tym gruncie. Sprzedaż budynku mieszkalnego (nadającego się do rozbiórki), podlega zwolnieniu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż Spółce nie przysługiwało w stosunku do tych obiektów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Skoro zatem budynek podlega zwolnieniu od podatku, to grunt, na którym posadowiony jest ten budynek również podlega zwolnieniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne, określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968 z późn. zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, są płatnikami podatku od dostaw, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Na podstawie art. 106 ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) regulujące m.in. zagadnienia związane z wystawianiem faktur przez komorników sądowych.

Zgodnie z § 23 ust. 1, 2, 4 i 5 ww. rozporządzenia Ministra Finansów, organy egzekucyjne, określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów.

Fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

Faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna spełniać warunki, o których mowa w § 5 i § 7 ust. 1, jak również zawierać:

1.  nazwę i adresy organów egzekucyjnych, określonych w ust. 1;
2.  w miejscu określonym dla sprzedawcy - nazwę i adres dłużnika;
3.  imię i nazwisko lub czytelny podpis osoby uprawnionej do wystawienia faktury.

Kopię faktury, o której mowa w ust. 1-4, organ egzekucyjny przekazuje dłużnikowi, zachowując jedną kopię w swojej ewidencji.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej przepisy opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z przedmiotowego wniosku wynika, iż istotą sprawy będzie sprzedaż przez komornika udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem trwale związanym z gruntem.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku lub budowli albo ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek lub budowla lub ich części zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze, aby nieruchomość mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy musi być spełniony podstawowy warunek tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż że Wnioskodawca, jako komornik zamierza dokonać dostawy udziału w dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działkach zabudowanych budynkiem trwale połączonym z gruntem przeznaczonym do rozbiórki, który to budynek posadowiony jest na obu działkach. Dłużnik nabył udział w przedmiotowych działkach umową z dnia 16 grudnia 1999 r. od osób fizycznych nieprowadzacych działalności gospodarczej. Sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT i dłużnikowi nie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Dłużnik nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Nie dokonywał również żadnego uatrakcyjnienia przedmiotowych działek. Budynek posadowiony na przedmiotowych działkach oznaczony jest symbolem PKOB 1.11.111.1110. Nie została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budynku posadowionego na działkach nie rozpoczęto i nie zostanie rozpoczęta rozbiórka budynku przed dostawą gruntów na których budynek jest posadowiony.

Analizując treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego uznać należy, iż sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie doszło do wydania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem nabycie udziału w dwóch działkach zabudowanych budynkiem nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, a przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Zatem dostawa nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie może korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem dłużnikowi nie przysługiwało przy nabyciu udziału przedmiotowej nieruchomości prawo do odliczenia podatku VAT, a także nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku.

Zatem sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.