Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-1147/15-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-26
Teza: 1) Czy przy rozliczaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), z zastrzeżeniem ust. 6d, obejmują również koszty odsetek od kredytu hipotecznego? 2) Czy stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 można uznać spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej aktualnie nieruchomości, w części w jakiej wartość w PLN spłaconego kredytu denominowanego w euro przewyższa wartość kredytu w PLN uzyskanego na zakup nieruchomości? 3) Jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest negatywna, czy stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 można uznać spłatę odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku (data wpływu do tut. organu 5 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 30 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca razem z bratem kupił po 50% udziałów w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość oraz miejscu postojowym w bloku mieszkalnym wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziałami w części wspólnej budynku.

Zakup lokalu mieszkalnego był finansowy częściowo ze środków własnych, częściowo z kredytu hipotecznego denominowanego w euro pozyskanego z Banku. We wrześniu br. Wnioskodawca z bratem dokonali sprzedaży mieszkania na rzecz osób fizycznych. Przed sprzedażą lokalu mieszkalnego dokonali całkowitej spłaty kredytu ze środków własnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przy rozliczaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), z zastrzeżeniem ust. 6d, obejmują również koszty odsetek od kredytu hipotecznego?
2.  Czy stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 można uznać spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej aktualnie nieruchomości, w części w jakiej wartość w PLN spłaconego kredytu denominowanego w euro przewyższa wartość kredytu w PLN uzyskanego na zakup nieruchomości?
3.  Jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest negatywna, czy stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 można uznać spłatę odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1)

W opinii Wnioskodawcy zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), z zastrzeżeniem ust. 6d, obejmują również koszty odsetek od kredytu hipotecznego, z uwagi na następujące:

1.  pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę jednoznacznie zdefiniowane w ustawie wskazano jedynie, że są to koszty poniesione w celu nabycia. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie poniesione wydatki, które są konieczne, aby możliwe było nabycie nieruchomości. Do tej kategorii niewątpliwie zaliczają się koszty odsetek od kredytu hipotecznego, bez pozyskania którego Wnioskodawca nie byłby w stanie razem z bratem nabyć nieruchomości, którą sprzedali. Ponadto należy zaznaczyć, że koszty odsetek od kredytu hipotecznego nie zostały przez ustawodawcę wprost wyłączone z kategorii kosztów uzyskania przychodu.
2.  uznanie, że zapłacone przez Wnioskodawcę odsetki od kredytu hipotecznego nie stanowią kosztów uzyskania przychodu oznaczałoby, że musi zapłacić podatek od dochodu, którego w rzeczywistości nie osiągnąłem, co byłoby sprzeczne z zasadą opodatkowania dochodu, czyli nadwyżki nad kosztami oraz stanem faktycznym.
3.  w sytuacji, w której odsetki od kredytu hipotecznego nie stanowiłyby koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy, jako osoby fizycznej, a stanowią one przychód podatkowy po stronie banku kredytującego zakup nieruchomości, dochodziłoby do podwójnego opodatkowania tego samego dochodu. Podwójne opodatkowanie tego samego dochodu jest sprzeczne z podstawowymi zasadami wynikającymi z przepisów podatkowych w Polsce oraz przepisów konstytucji RP, w szczególności art. 32 ust. 1 Konstytucji.
4.  w odniesieniu do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą możliwość zaliczenia odsetek od kredytu pozyskanego na zakup sprzedawanej następnie nieruchomości nie budzi wątpliwości. Uznanie, że osoba fizyczna nieprowadzącą działalności gospodarczej nie może rozpoznać jako kosztów uzyskania przychodów dokładnie tej samej kategorii kosztu poniesionego w tym samym celu (zakupu nieruchomości) stanowi rażące naruszenie art. 32 ust. 1 Konstytucji RP mówiącego o równości podmiotów wobec prawa.

Zgodnie z art. 2a znowelizowanej ustawy Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), która będzie obowiązywać od 1 stycznia 2016 roku, a więc roku, w którym zapada termin zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości, „niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”. Zasada in dubio pro tributario stanowi w tym przypadku kolejny argument przemawiający za uznaniem, że odsetki od kredytu hipotecznego stanowią koszty uzyskania przychodu. Takie rozstrzygnięcie umożliwia usunięcie rozlicznych wątpliwości i sprzeczności jakie wywoływałoby stanowisko przeciwne.

Ad. 2)

W opinii Wnioskodawcy zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 można uznać spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej aktualnie nieruchomości, w części w jakiej wartość spłaconego kredytu denominowana w PLN przewyższa wartość kredytu w PLN uzyskanego na zakup nieruchomości, z uwagi na następujące:

1.  stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione m.in. na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w punkcie 1, tj. m.in. zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w takim budynku - zaciągnięty przez Wnioskodawcę wraz z bratem kredyt hipoteczny spełnia ten cel.
2.  Bank Ochrony Środowiska SA spełnia warunki określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, w szczególności został zaciągnięty w celu zakupu nieruchomości oraz został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.
3.  jako wydatek na cele mieszkaniowe zaklasyfikowana zostanie jedynie spłata części kredytu w kwocie równej nadwyżce pomiędzy wartością w PLN kredytu denominowanego w EUR z dnia podpisania umowy kredytowej oraz dnia spłaty kredytu. Tym samym nie nastąpi podwójne zwolnienie z podatku tej samej kwoty: raz ceny zakupu nieruchomości jako kosztów uzyskania przychodu, drugi odpowiadającej jej wartości kredytu jako wydatku na cele mieszkaniowe. Jako wydatek na cele mieszkaniowe potraktowana zostanie bowiem jedynie spłata nadwyżki kredytu w PLN wynikająca z różnicy pomiędzy wartością kredytu w PLN z dnia spłaty kredytu a dnia zawarcia umowy kredytowej.

Ad 3)

Jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest negatywna, wówczas stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 należy uznać wydatki na spłatę odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej aktualnie nieruchomości, z uwagi na argumenty podniesione w punktach ad 2) a i b powyżej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z bratem nabyli po 50% udziałów w lokalu mieszkalnym oraz miejscu postojowym w lokalu mieszkalnym wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziałami w części wspólnej budynku w dniu 30 sierpnia 2012 r. We wrześniu 2015 r. Wnioskodawca wraz z bratem sprzedali ww. lokal mieszkalny.

Tym samym, dochód uzyskany ze sprzedaży w 2015 r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Z kolei nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Przychodem, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określona organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 i ust. 5 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Zauważyć należy, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarto odrębną regulację dotyczącą kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy. Ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży,

*   opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo) będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości (prawa) jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W świetle powołanych przepisów prawa podatkowego przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia lokalu mieszkalnego można zaliczyć, m.in.:

*   cenę zakupu lokalu mieszkalnego,

*   koszty notarialne,

*   podatek od czynności cywilnoprawnych,

*   prowizję pośrednika w nabyciu nieruchomości.

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem lokalu mieszkalnego kwoty spłaconych odsetek od kredytu. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, lecz wyłącznie koszty nabycia tego lokalu. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

W konsekwencji, koszty związane z zaciągnięciem kredytu, w postaci odsetek na sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wyłącznie wydatki na pozyskanie środków pieniężnych na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2015 r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca nie może wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodów jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego, należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest nie tylko wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale również dokonanie tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym podkreślenia wymaga, że zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca – w art. 21 ust. 29 ww. ustawy – wskazuje, że w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Ordynacja podatkowa, przez ulgi podatkowe rozumie się przewidziane w przepisach prawa podatkowego zwolnienia, odliczenia, obniżki albo zmniejszenia, których zastosowanie powoduje obniżenie podstawy opodatkowania lub wysokości podatku, z wyjątkiem obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, oraz innych odliczeń stanowiących element konstrukcji tego podatku.

Regulacja prawna określona w art. 21 ust. 30 ustawy, zapobiega sytuacji dwukrotnego odliczenia tego samego wydatku, tj. raz jako poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego drugi raz jako wydatek poniesiony na spłatę kredytu, którym zostało sfinansowane nabycie tego konkretnego lokalu. Ustawodawca w przepisie tym ustanowił zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, np. wyrok WSA w Lublinie z dnia 2 grudnia 2011 r. sygn. Akt I SA/Lu 654/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. Akt I SA/Kr 1951/12.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest możliwość uznania za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej aktualnie nieruchomości, w części w jakiej wartość w PLN spłaconego kredytu denominowanego w euro przewyższa wartość kredytu w PLN uzyskanego na zakup nieruchomości.

Należy wskazać, że jeżeli kwota kredytu walutowego zaciągniętego na sfinansowanie ceny zakupu lokalu mieszkalnego (stanowiącej koszty uzyskania przychodu) wzrośnie w wyniku zmiany kursu waluty, to w takiej sytuacji dokonana przez podatnika spłata tej części kwoty kredytu, która odpowiada temu wzrostowi (różnica), może stanowić wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 25 pkt 2 ww. ustawy.

Jednakże prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego wynika wyłącznie z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a przepis art. 21 ust. 25 wymienia wyłącznie katalog wydatków, które ustawodawca uznaje za własne cele mieszkaniowe. Spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącym odrębną nieruchomość oraz miejscu postojowym w bloku mieszkalnym wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziałami w części wspólnej budynku uznaje się za wydatek na własne cele mieszkaniowe, jednak z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że do wydatkowania środków ma dojść nie wcześniej niż w dniu sprzedaży nieruchomości. W przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy ustawodawca mówi wprost o przeznaczeniu wyłącznie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe i to począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu ze zbycia. Ustawodawca jednoznacznie wprowadził do treści przepisu zapis, że zwolnienie obejmuje przychód z odpłatnego zbycia wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że nie jest istotny moment otrzymania przychodu z odpłatnego zbycia, istotne jest aby był wydatkowany nie wcześniej niż rozpoczynając od dnia odpłatnego zbycia, zgodnie z treścią tego przepisu. Tak więc początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami jest – co wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – dzień odpłatnego zbycia, czyli dzień w którym zastała zawarta przez Wnioskodawcę właściwa umowa sprzedaży nieruchomości, tj. wrzesień 2014 r. W przepisie tym liczy się tylko data sprzedaży. Skoro umowa sprzedaży została zawarta we wrześniu 2015 r. to oznacza, że dopiero od daty zawarcia tej umowy Wnioskodawca mógł ponosić wydatki uwzględniane do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając od tej daty sprzedaży przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że przed dokonaniem odpłatnego zbycia nieruchomości, czyli przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości dokonał całkowitej spłaty kredytu ze środków własnych. Wydatek ten w świetle zapisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego, bowiem został poniesiony przez Wnioskodawcę nie tylko – co oczywiste – ze środków innych niż pochodzące ze sprzedaży nieruchomości, bo ta jeszcze nie miała miejsca, ale co najważniejsze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Stąd też nie może być mowy o spełnieniu warunków do zwolnienia, gdyż poniesienie wydatku na spłatę kredytu nastąpiło przed sprzedażą nieruchomości.

Także poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na spłatę odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości poniesione przed sprzedażą lokalu mieszkalnego nie mogą podlegać odliczeniu, gdyż Wnioskodawca poniósł je przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego w 2012 r.

Biorąc powyższe pod uwagę stanowisko Wnioskodawcy dotyczące zwolnienia przedmiotowego wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest również nieprawidłowe.

Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2015 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz miejsca postojowego w bloku mieszkalnym wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziałami w części wspólnej budynku nabytego w 2012 r. stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego. Spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości, w części w jakiej wartość PLN spłaconego kredytu denominowanego w euro przewyższa wartość kredytu w PLN uzyskanego na zakup nieruchomości oraz spłaty odsetek od kredytu hipotecznego na tę nieruchomość nie można uznać za wydatki poniesionych na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, gdyż całkowitej spłaty kredytu Wnioskodawca dokonał przed sprzedażą nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.