Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.316.2022.4.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-02
Teza: Uznanie sprzedaży udziału w działce za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i brak możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

31 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży nieruchomości (udziału w działce nr (…)) za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i braku możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – wpłacając 15 lipca 2022 r. brakującą opłatę od wniosku za wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oraz Współwłaścicielka nieruchomości – J.S. (dalej łącznie jako: „Sprzedający”), 17 lutego 2022 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr (…) o powierzchni 6,1513 ha, położonej w miejscowości (…), obrębie ewidencyjnym (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), której są współwłaścicielami w 1/2. Sąd Rejonowy w (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą numer (…). W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna numer (…) oznaczona jest jako grunt rolny (R). Działka jest niezabudowana i graniczy z drogą publiczną, jednak bez możliwości bezpośredniego zjazdu z działki. Działka jest niezabudowana i nie prowadzono na niej żadnych prac budowlanych. Działka była przedmiotem umowy dzierżawy, na podstawie której została oddana do użytkowania osobie będącej rolnikiem na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej (uprawy zbóż).

Wnioskodawca – A.K., nabył Nieruchomość na podstawie:

1) prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) I Wydział Cywilny z 21 lipca 1998 r. sygn. akt (…) w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po J.K., z którego wynika, że spadek nabyli: żona J.K.2 oraz dzieci K.K. i A.K. (Wnioskodawca), każde w udziale wynoszącym po 1/3 części,

2) prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) I Wydział Cywilny z 13 maja 2010 r. sygn. akt (…) w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku po J.K.2, z którego wynika, że spadek nabyły dzieci K.K. i A.K. (Wnioskodawca), każde w udziale wynoszącym po 1/2 części.

Współwłaścicielka – J.S., nabyła Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 24 sierpnia 2016 r. Rep A nr (…) od ojca – K.K.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy oraz Współwłaścicielki.

Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedmiotowa nieruchomość została objęta uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 13 listopada 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w (…) (Dziennik Urzędowy Województwa (…) poz. (…); dalej: „Uchwała”), zgodnie z którą działka jest objęta symbolami:

1) 1U – tereny zabudowy usługowej,

2) 1 KDGP – tereny drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego.,

3) 8 KDW – tereny dróg wewnętrznych.

Zgodnie z §6 pkt 1, pkt 5 ppkt 1 oraz pkt 6 Uchwały, wyodrębnia się tereny o różnym przeznaczeniu i różnych zasadach zagospodarowania, oznaczone odpowiednimi symbolami i liniami rozgraniczającymi, zgodnie z rysunkiem planu:

1) tereny usług, oznaczone na rysunku planu symbolami 1 – 3 U,

2) tereny dróg (ulic) publicznych i infrastruktury technicznej w tym ulica klasy głównej ruchu przyśpieszonego, oznaczona na rysunku planu symbolem 1 KDGP,

3) tereny dróg (ulic) wewnętrznych i infrastruktury technicznej, oznaczone na rysunku planu symbolami 8 – 11 KDW.

Jak wynika z §19 pkt 1 ppkt 1-2 Uchwały, dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1 U - o pow. ok. 8,77 ha ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe – zabudowa usługowa (w tym obiekty handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2) wraz z niezbędnymi do ich funkcjonowania budynkami (w tym np. magazynowymi, technicznymi, pomocniczymi) oraz obiekty i elementy towarzyszące, takie jak: parkingi, dojazdy, dojścia, zieleń urządzona, drogi wewnętrzne oraz sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.

2) przeznaczenie uzupełniające – zakłady produkcyjne o zatrudnieniu do 9 osób, bazy obsługi komunalnej, składy, magazyny, bazy postojowe środków transportu samochodowego, sprzętu budowlanego i rolniczego, stacje paliw z zapleczem usługowym. Dopuszcza się funkcję mieszkaniową dla każdego z podmiotów gospodarczych jako jeden lokal mieszkalny w budynku o funkcji usługowej.

Z treści §21 pkt 1 Uchwały wynika, że dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1 KDGP - o pow. ok. 0,13 ha, ustala się przeznaczenie terenu – poszerzenie terenu ulicy (…), stanowiącej ciąg drogi krajowej klasy GP, umożliwiające uzyskanie szerokości min. 25,0 m w liniach rozgraniczających (12,5 m od osi ulicy).

Zgodnie z §24 pkt 1 Uchwały, dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 8 KDW - o pow. ok. 0,28 ha ustala się przeznaczenie terenów - urządzenie istniejących i planowanych dróg wewnętrznych jednojezdniowych.

W odniesieniu do powyższej uchwały wydano Rozstrzygnięcie nadzorcze Nr (…) Wojewody (…) z 10 grudnia 2014 r. (Dziennik Urzędowy Województwa (…) poz. (…)), którym stwierdzono nieważność postanowień ww. uchwały Rady Miasta (…), jednakże w zakresie irrelewantnym dla przedmiotu niniejszego wniosku (związanym z przekroczeniem kompetencji w zakresie ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, jak również określania zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej).

Sprzedający udzielili Nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a w związku z tym na składanie stosownych oświadczeń przed dowolnymi podmiotami oraz dokonywanie wynikających z tego stanu czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie przez kupującego pozwolenia na budowę na działce dowolnego budynku/ów lub uzyskania warunków zabudowy. Zgoda obejmuje również dokonywanie na działce pomiarów geodezyjnych, odwiertów, odkrywek, wykopów i innych czynności mających na celu ustalenie stanu faktycznego działki w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, z obowiązkiem przywrócenia do stanu sprzed podjęcia powyższych działań, jednakże zgoda nie dotyczy dokonywania na działce jakichkolwiek trwałych naniesień, w szczególności wznoszenia jakichkolwiek budynków.

Ponadto, Sprzedający udzielili Nabywcy pełnomocnictwa do:

a) reprezentowania ich przed geodetami, architektami i innymi podmiotami świadczącymi usługi z zakresu przygotowania projektów i dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce dowolnej budowy, rozbudowy lub rozbiórki,

b) uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji dowolnej budowy, przebudowy, rozbiórki na działce, w tym do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy,

c) występowanie o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów oraz do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych jakie niezbędne będą do ustalenia warunków doprowadzenia do działki dowolnych mediów,

d) odbioru i kwitowania wszelkich przypadających Sprzedającym korespondencji, dokumentów i przesyłek związanych z czynnościami dokonywanymi na podstawie pełnomocnictwa,

e) uregulowania zobowiązań pieniężnych mocodawców powstałych w związku z czynnościami dokonywanymi na podstawie pełnomocnictwa,

f) występowania i reprezentowania mocodawców przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej (w tym urzędem gminy, starostwem powiatowym, organami nadzoru budowlanego) we wszelkich sprawach związanych z zakresem pełnomocnictwa oraz do występowania o wydanie, odbioru i kwitowania wszelkich dokumentów związanych z działką.

Przedmiotowa nieruchomość, przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, nie była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą, a wyłącznie wydzierżawiana na cele rolnicze.

Wnioskodawca (A.K.) jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą, jednakże przedmiotowa nieruchomość nie stanowi składnika przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nieruchomość nie stanowiła, nie stanowi oraz nie będzie stanowić środka trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a także nie była, nie jest oraz nie będzie w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby czy w związku z tą działalnością. Przedsiębiorca nie prowadzi działalności oznaczonej kodem PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, tj. nie jest podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Współwłaścicielka nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wobec powyższego zamierzenia Wnioskodawcy do zbycia przedmiotowej nieruchomości wynikła kwestia ustalenia podlegania transakcji sprzedaży podatkowi od dochodowemu od osób fizycznych oraz podatkowi od towarów i usług.

**Pytania**

### 1\. Czy w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomości rolnej (działki gruntu) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 2)

### W przypadku stwierdzenia, iż w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług Wnioskodawca wnosi o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie:

### 2\. Czy sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) oznaczonej w ewidencji geodezyjnej symbolem R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny zabudowy usługowej, dróg (ulic) publicznych i infrastruktury technicznej w tym ulicy klasy głównej ruchu przyśpieszonego, a także tereny dróg (ulic) wewnętrznych i infrastruktury technicznej, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku nr 3)

W przypadku stwierdzenia, że przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT Wnioskodawcy wnoszą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

3\. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku nr 4)

4\. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku nr 5)

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1\. W opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku stwierdzenia przez Organ, iż w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż nieruchomość rolnej (działki gruntu) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w ocenie Wnioskodawcy:

2\. Nieruchomość rolna (działka gruntu) oznaczona w ewidencji geodezyjnej symbolem R (grunty rolne), której w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało nadane przeznaczenie jako tereny zabudowy usługowej, dróg (ulic) publicznych i infrastruktury technicznej w tym ulicy klasy głównej ruchu przyśpieszonego, a także tereny dróg (ulic) wewnętrznych i infrastruktury technicznej stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

3\. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej teren budowlany, nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

4\. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Towarami są natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Towar może stanowić również udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Stanowisko takie wynika z Uchwały Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11, która jest komplementarna w stosunku do art. 15 ust. 2 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1-118).

Zgodnie z powyższym uznać należy, że w przypadku zbycia nieruchomości dochodzi w istocie do odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości mającej za przedmiot działkę gruntu pozostającą we współwłasności. Problematyka współwłasności została uregulowana przepisami art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. : dalej: „Kodeks cywilny”). Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego), a w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każde ze współwłaścicieli ma udział w nieruchomości wyrażony ułamkiem. Względem tego udziału przysługuje wyłączność prawa do rozporządzania nim (w tym zbycia) bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalnością gospodarczą jest natomiast wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody i obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ciągłość rozumiana jest jako takie wykorzystywanie składników majątku, które wykazuje cechy powtarzalności lub zachowania okresu trwania tego stanu.

Podatnikiem może być potencjalnie każda osoba, która dokonuje czynności opodatkowanych nawet w sposób okazjonalny, ale jednak dający zakwalifikować się w zakres działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że dla objęcia określonej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług jest łącznie spełnienie dwóch przesłanek, tj.:

1) czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

2) czynność jest wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

W nawiązaniu do powyższego można zatem stwierdzić, że opodatkowaniem nie będą objęte czynności podatników, którzy dokonują rozporządzeniem danym towarem, który stanowi część ich majątku osobistego, który nie był przedmiotem nabycia dokonanego w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym stwierdzić należy, że jednorazowa czynność zbycia nieruchomości, o charakterze okazjonalnym, mająca za przedmiot składnik majątku osobistego, powinna skutkować uznaniem, że nie dochodzi do tego zdarzenia w ramach działalności gospodarczej, także wówczas gdy określona osoba prowadzi działalność gospodarczą i jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Wynika to z okoliczności, że zwyczajne nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi przecież ich wykorzystywania w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Ponadto, działalność gospodarcza cechuje się stałością, powtarzalnością czynności, niezależnością, a także profesjonalnym charakterem jej wykonywania.

Zatem, zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie prowadzić do uznania, że stanowią one w istocie wykonywanie działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10), a dokonując takiej kwalifikacji należy ustalić czy dany podmiot podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, podobne do takich jakie podejmują profesjonalne podmioty działające w tym segmencie rynku. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku Składu Siedmiu Sędziów z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07.

W związku z powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwości co do zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości jako podlegającej regulacji ustawy o VAT, a w konsekwencji podleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT i ewentualnego zastosowania zwolnienia przedmiotowego z tytułu tej czynności.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając wyłącznie literalną treść przepisów, do sprzedaży nieruchomości dojdzie w ramach działalności gospodarczej, pomimo tego, że nie zostaną spełnione opisane wyżej przesłanki, tj. sprzedaż będzie miała charakter incydentalny i nie zostanie dokonana przez osoby, które w ramach tej transakcji powinny zostać zakwalifikowane jako podatnicy podatku VAT, a w tym zakresie bez znaczenia powinien pozostać fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę – A. K., gdyż przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik jego majątku osobistego (prywatnego), który nie był i nie jest wykorzystywany w przedsiębiorstwie tego Wnioskodawcy.

W tym zakresie odmienne stawisko zdaje się wynikać z orzecznictwa sądów i trybunałów, w tym z wyroku TSUE z 4 października 1995 r. sygn. C-291/92, w którym wskazano, że:

„17 A taxable person performing a transaction in a private capacity does not act as a taxable person.

18 A transaction performed by a taxable person in a private capacity is not, therefore, subject to VAT.”

tj.:

„17 Podatnik dokonujący transakcji w ramach działań prywatnych nie działa w charakterze podatnika.

18 Tym samym transakcja dokonana przez podatnika w jego prywatnym zakresie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.”.

W punkcie 24 wyroku Trybunał stwierdził wprost, że jeżeli podatnik dokonuje zbycia składników swojego majątku, które zdecydował pozostawić w majątku prywatnym, wówczas w stosunku do takiej sprzedaży nie działa w charakterze podatnika w znaczeniu odnośnych przepisów.

Majątkiem prywatnym będą takie składniki majątku, które nie są składnikami majątku przedsiębiorstwa ani nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, gdyż nieruchomość przez cały czas pozostawania własnością Wnioskodawcy była wykorzystywana wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Jednakże, uwzględniając wyłącznie treść przepisów, gdyby pominąć stanowisko sądownictwa w tym zakresie, transakcja może być rozpatrywana, na gruncie przepisów ustawy o VAT, jako dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a więc podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2-4

W przypadku stwierdzenia przez Organ, iż stanowisko własne Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe, należy dokonać oceny stanowiska wyrażonego odnośnie do pytań 2-4.

W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż nieruchomości rolnej wchodzącej w skład majątku prywatnego Wnioskodawców będzie stanowić dostawę towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć status nieruchomości na gruncie ustawy o VAT oraz jego wpływ na możliwość zastosowania zwolnień od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, np. leśne, rolne itp. Jak natomiast wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W orzecznictwie naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że:

„Wzajemna relacja norm określonych w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 2 pkt 33 VATU, była już przedmiotem licznych wypowiedzi orzeczniczych sądów administracyjnych. Należy przypomnieć, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, uzasadnione jest zapatrywanie, że decydujące znaczenie dla określenia przeznaczenia gruntu pod zabudowę względnie w innym celu (nie pod zabudowę), ma określenie w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia podstawowego terenu. Natomiast funkcje dodatkowe wynikające z jego przeznaczenia dopuszczalnego (o charakterze pomocniczym), służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają, co zasadnie stwierdził Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku. Stanowisko przypisujące decydujące znaczenie podstawowemu przeznaczeniu gruntu, wynikającemu z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kontekście ustalenia przeznaczenia gruntu pod zabudowę dla celu zwolnienia od podatku od towarów i usług, wyrażone zostało między innymi w wyrokach NSA: z 19 października 2018 r., I FSK 1992/16, z 6 lipca 2017 r., I FSK 1883/15, z 9 czerwca 2017 r., I FSK 1650/15 oraz z 15 października 2014 r., sygn. akt I FSK 1115/13.”

(wyrok NSA z 14 kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 1033/19).

Jak wynika z art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: „ustawa przestrzenna”), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Natomiast zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 ustawy przestrzennej, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 4 ust. 2 ustawy przestrzennej wskazuje natomiast, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym stwierdzić należy, że o przeznaczeniu nieruchomości decyduje akt prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a dopiero w przypadku jego braku indywidualny akt administracyjny, tj. decyzja o warunkach zabudowy. Z orzecznictwa TSUE wynika, że terenem budowlanym będzie każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez Państwa Członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę (zob. wyrok TSUE z 28 marca 1996 r. sygn. C-468/93).

Zgodnie z powyższym, generalną zasadą wynikająca z przepisów ustawy o VAT jest opodatkowanie dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, ale wyłącznie takich, które są terenami budowlanymi, które zgodnie z przywołaną wyżej definicją, są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście zastosowania właściwej stawki podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości, ustawa o VAT wskazuje na konieczność określenia przeznaczenia gruntu wyłącznie w oparciu o postanowienia istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę nr (…), została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionego Uchwałą i oznaczona symbolami:

1) 1U – tereny zabudowy usługowej,

2) 1 KDGP – tereny drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego,

3) 8 KDW – tereny dróg wewnętrznych.

Zgodnie z powyższym na moment dokonania sprzedaży przedmiotowa działka będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co będzie skutkować brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W odniesieniu do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT należy zauważyć, że wymaga on kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek, tj.:

1) towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej od opodatkowania,

2) po stronie Wnioskodawców musiał zaistnieć brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotowa nieruchomość stanowiła przedmiot umowy dzierżawy zawartej z osobą będąca rolnikiem, na potrzeby prowadzonej przez tę osobę działalności rolniczej.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z §3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (Dz.U. z 2020 r. poz. 1983; dalej: „Rozporządzenie”).

Tym samym, w przedmiotowej sprawie dzierżawa nieruchomości, która ma stanowić przedmiot zbycia, podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT.

Wobec powyższego uznać należy, że została spełniona pierwsze z przesłanek do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W zakresie drugiej z przesłanek zasadne jest odwołanie się do bogatego dorobku orzecznictwa sądów administracyjnych oraz TSUE. Przykładowo, w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”.

W przywołanym przez NSA wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, iż ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w przypadku, gdy podatnik nie dokonał odliczenia naliczonego podatku VAT, ale z powodów innych niż ściśle określone w treści przepisu art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE, a z jego treści wynika, iż w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że zaistniała sytuacja braku prawa do odliczenia VAT. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku Wnioskodawców, którzy nabyli nieruchomość w drodze dziedziczenia.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie została spełniona przesłanka związana z brakiem prawa do odliczenia VAT przy nabyciu tej nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców nie skorzysta również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na brak spełnienia przesłanek, iż nie są spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan w 1/2 współwłaścicielem niezabudowanej działki nr (…). Udział w działce nabył Pan w ramach spadku. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT i prowadzi Pan działalność gospodarczą, jednakże przedmiotowa działka nie stanowi składnika Pana przedsiębiorstwa i nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.

Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej, tereny drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego oraz tereny dróg wewnętrznych. Działka była przedmiotem dzierżawy, na podstawie której została oddana rolnikowi na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedający zawarli z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży, udzielili mu zgody na dysponowanie działką na cele budowlane, a także udzielili mu pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed geodetami, architektami i innymi podmiotami, do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji dowolnej budowy, przebudowy, rozbiórki na działce oraz do występowania o wydanie warunków i innych dokumentów niezbędnych do doprowadzenia do działki dowolnych mediów.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości (udziału w działce nr (…)) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w działce nr (…) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że działka (…) była oddana w dzierżawę rolnikowi, który prowadził na niej działalność rolniczą.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika również, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w działce nr (…) zawarto przedwstępną umowę sprzedaży.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Sprzedający udzielili Kupującemu szeregu pełnomocnictw. Obejmują one prawo do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji na działce, prawo do występowania o wydanie warunków i innych dokumentów oraz ustalania treści warunków przyłączenia mediów oraz do występowania przed geodetami, architektami i innymi podmiotami świadczącymi usługi z zakresu przygotowania dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce dowolnej budowy, rozbudowy lub rozbiórki.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika (nabywcę działki) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal Pana współwłasnością. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pana (mocodawcy). W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Pana działań (w tym wykonywanych w Pana imieniu i na Pana rzecz przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż udziału w działce nr (…) przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Pana działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Pana w przedmiocie zbycia udziału w działce nr (…) jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

Za uznaniem Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również to, że działka oddana była w odpłatną dzierżawę. Służyła więc ona Panu do osiągania korzyści majątkowych. Zatem w przypadku sprzedawanej nieruchomości nie można mówić, iż przez cały okres jej posiadania stanowiła ona dla Pana wyłącznie majątek prywatny, służący Pana celom własnym/osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziału w działce nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie uznania sprzedaży działki za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT uznano za prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku:

9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

33) terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. p. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy przedstawionego we wniosku wynika, że przedmiotowa działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka objęta jest symbolami:

1) 1 U – tereny zabudowy usługowej,

2) 1 KDGP – tereny drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego,

3) 8 KDW – tereny dróg wewnętrznych.

Przeznaczeniem podstawowym terenów oznaczonych w planie symbolem 1 U jest zabudowa usługowa z niezbędnymi budynkami oraz obiektami i elementami towarzyszącymi. Tereny oznaczone symbolem 1 KDGP przeznaczone są na poszerzenie terenu ulicy stanowiącej ciąg drogi krajowej klasy GP, a tereny o symbolu 8 KDW przeznaczone są na urządzenie istniejących i planowanych dróg wewnętrznych jednojezdniowych.

W analizowanym przypadku przedmiotowa działka stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku:

2) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabył Pan udział w działce nr (…) w spadku po rodzicach. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nie znajdzie więc zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków określony w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

Zatem Pana stanowiska w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla sprzedaży udziału w działce nr (…), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga jedynie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2-5, natomiast w zakresie pytania nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela działki nr (…).

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).