Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-30
Teza: w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 24 sierpnia 2018 r. (data wpływu 30 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym 10 września 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z 4 września 2018 r. (data wpływu 10 września 2018 r.).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C. XL,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Informacje o Wnioskodawcach.

Zainteresowany będący stroną postępowania – C. XL z siedzibą w Paryżu, we Francji, jest funduszem inwestycyjnym (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”), który zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą polegającą na inwestycjach w nieruchomości komercyjne przeznaczone na wynajem.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie, między innymi, nieruchomości położonej w W. wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku (dalej: „Transakcja”).

W chwili Transakcji podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania – A. S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający”).

Zbywca prowadzi obecnie działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni biurowych w nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Przeważająca działalność Zbywcy, wedle danych ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym, to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dacie Transakcji Zbywca będzie prowadził działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej.

Kupujący i Sprzedający, w dalszej części wniosku, będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”. Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w II połowie 2018 r.

Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem w celu potwierdzenia skutków podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”).

Nieruchomość.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji położona jest w W. i obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/3 (dalej: „Grunt”), prawo własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość oraz budowle wskazane poniżej. Dla nieruchomości tej prowadzona jest księga wieczysta.

Na przedmiotowej działce znajdują się: (i) budynek wielofunkcyjny biurowo-handlowy („Budynek”) i (ii) tereny utwardzone niezbędne do korzystania z Budynku (chodniki, droga wewnętrzna oraz parking) oraz zwiastun reklamowy („Budowle”).

Budynek, Budowle oraz Grunt określane będą dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

Nabycie Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej Grunt, na podstawie Umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowych, zawartej między A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w W. i Sprzedającym w dniu 17 sierpnia 2012 r. Powyższa transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zbywca dokonał wyburzenia naniesień znajdujących się na Gruncie, i w 2015 r. rozpoczął na powyższej działce gruntu budowę Budynku i Budowli. Status Gruntu według rejestru gruntów to: inne tereny zabudowane, symbol Bi. Natomiast status działki według planu zagospodarowania przestrzennego to: U-HB.

Budowa zakończyła się w 2017 r., a sam Budynek został wprowadzony do rejestru środków trwałych Zbywcy. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego 21 marca 2017 r.

Koszty wzniesienia Budynku, zarówno bezpośrednie, jak i pośrednie, były w większości opodatkowane podatkiem VAT.

Również Budowle zostały wzniesione przez Zbywcę, a związane z tym koszty bezpośrednie oraz pośrednie były, w większości, opodatkowane podatkiem VAT.

Tereny utwardzone (chodniki, droga wewnętrzna oraz parking), niezbędne do korzystania z Budynku, oraz zwiastun reklamowy (pylon) stanowią budowle, z których tylko jedna – wspomniany zwiastun reklamowy (pylon) – wykazywana jest jako odrębny środek trwały dla celów podatku dochodowego, podczas gdy wartość pozostałych uwzględniona jest w wartości Budynku. Wartość Budowli jest wykazana w podstawie do obliczenia podatku od nieruchomości.

W trakcie budowy oraz po jej zakończeniu Zbywca poniósł szereg wydatków na adaptację powierzchni dla poszczególnych najemców, wypełniając tym samym zobowiązania wynikające z umów najmu. Wydatki te zostały zaewidencjonowane na rozliczeniach międzyokresowych kosztów i są rozliczanie jako koszt podatkowy w okresie obowiązywania poszczególnych umów najmu. Wartość takich wydatków nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Budynek został oddany do używania 21 marca 2017 r. Żadna z powierzchni wchodząca w skład Nieruchomości nie została wydana najemcom przed dniem 21 marca 2017 r. Powierzchnia komercyjna Budynku jest wynajęta w 100% od 29 maja 2018 r. Zewnętrzne miejsca parkingowe są ujęte w umowie najmu z 2017 r. (stanowiącej jedną z umów najmu dotyczących przedmiotu transakcji). Chodniki i droga wewnętrzna są konieczne do funkcjonowania Budynku, lecz jako takie nie są odrębnym przedmiotem najmu. Sam pylon reklamowy nie jest przedmiotem najmu i nie jest niezbędny do funkcjonowania Budynku, jednak znajdują się na nim informacje dotyczące najemców Budynku, dlatego podobnie jak pozostałe Budowle będzie przedmiotem Transakcji.

Najemcy korzystali (i w dalszym ciągu korzystają) z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz Budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców (dalej: „Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują m.in. klatkę ewakuacyjną, garaż, pomieszczenia techniczne oraz lobby wejściowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania, opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz podatku od nieruchomości. Opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców.

Powierzchnie Wspólne są niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności Zbywcy polegającej na wynajmie powierzchni biurowej (podlegającej opodatkowaniu VAT).

W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, Zbywca rozważy kontynuowanie działalności gospodarczej w dotychczasowym bądź też innych obszarach.

Przedmiot Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”). Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji (w ramach ceny Nieruchomości) Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

*   wynikające z umów najmu zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, gwarancji korporacyjnych, kaucje lub depozyty składane przez najemców,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
*   prawa z rękojmi i z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, wraz z zabezpieczeniami ww. rękojmi i gwarancji w postaci np.: kwot zatrzymania, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kaucji,
*   wyposażenie Budynku związane z nim w sposób trwały służące jego prawidłowemu funkcjonowaniu tzn. ekran z oprogramowaniem, zainstalowany na ścianie przy recepcji (wyświetla m.in. informacje o najemcach),
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Jednocześnie, w zależności od ostatecznych ustaleń biznesowych pomiędzy Zbywcą a Kupującym, przedmiotem Transakcji może być także znak towarowy dotyczący nazwy Budynku.

Możliwe jest, że po Transakcji dojdzie pomiędzy Nabywcą i Zbywcą oraz najemcami do rozliczenia dochodów z tytułu czynszów uiszczanych przez najemców, dochodów z umów dodatkowych, zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które najemcy wpłacali Zbywcy, rozliczeń pomiędzy Nabywcą i Zbywcą w przedmiocie kosztów wspólnych. W związku z powyższym, prawdopodobne jest, że w związku z Transakcją Zbywca przekaże Nabywcy stosowne dokumenty księgowo-budżetowe umożliwiające dokonanie rozliczenia.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z umów (zawartych uprzednio przez Zbywcę) takich jak: umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe, umowa na zarządzanie obiektem, umowy ubezpieczenia, umowa pośrednictwa w wynajmie nieruchomości, umowa kredytu, umowy pożyczek, umowy dotyczące najmu biura Zbywcy, umowy na świadczenie usług księgowych oraz innych usług związanych z prowadzoną działalnością. Zbywca zamierza rozwiązać część umów w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w powyższym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę – w szczególności będą to umowy ubezpieczenia majątkowego i umowy serwisowe. Wedle zamierzeń Kupującego, po dokonaniu Transakcji, będzie on zarządzał Nieruchomością przy pomocy zasobów własnych lub wybranych przez siebie usługodawców (przy czym Kupujący nie wyklucza, że jako usługodawca może być wybrany podmiot świadczący w przeszłości usługi na rzecz Nabywcy).

Jednocześnie, w związku z zamiarem kontynuacji działalności przez Zbywcę po dokonaniu Transakcji, część umów, o których mowa wyżej, wedle zamierzeń Wnioskodawców, nie zostanie rozwiązana i pozostanie w mocy – w szczególności umowy dotyczące wynajmu biura Zbywcy, na świadczenie usług księgowych, polisa ubezpieczeniowa (w zakresie OC).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także m.in: dokumentacja dotycząca funkcjonowania Nieruchomości i relacji z najemcami oraz usługodawcami, w tym np. raporty zarządcze, analizy finansowe czy analizy prawne.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia bowiem pracowników. Członkowie zarządu spółki pełnią funkcje na podstawie powołania (istnieje wyłącznie stosunek korporacyjny).

Nieruchomość stanowi główne, ale nie jedyne aktywo Zbywcy (Zbywca posiada niskocenne aktywa, nie związane z Nieruchomością, takie jak ekspres do kawy; wyposażenie np. w meble biurowe leży w gestii najemców).

Działalność związana z Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji nie jest wydzielona w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy w formie działu / oddziału / wydziału. Ponadto, postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze nie wskazują na wydzielenie w przedsiębiorstwie Zbywcy działalności wykonywanej za pomocą Nieruchomości.

Zbywca nie prowadzi dla Nieruchomości specyficznie wyodrębnionej rachunkowości lub sprawozdawczości finansowej. Należy przez to rozumieć, że Zbywca nie sporządza odrębnego bilansu dla składników majątku związanych z Nieruchomością, które będą stanowiły przedmiot Transakcji oraz dla składników majątkowych, które nie wejdą w skład przedmiotu Transakcji i pozostaną własnością Zbywcy.

Działalność Kupującego i Zbywcy po dokonaniu Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą, w szczególności, wynajem powierzchni w Budynku, a także powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. A zatem, nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie najmu, który będzie podlegał opodatkowaniu VAT.

Należy również wskazać, że Nabywca prowadzi również negocjacje z innymi podmiotami dotyczące nabycia innej nieruchomości komercyjnej położonej w Polsce.

W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, Zbywca rozważy kontynuowanie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie bądź też w innych obszarach.

Na dzień dokonania Transakcji, Zbywca i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4a i pkt 4b ustawy o PCC \[winno być: art. 2 pkt 4 lit. a) i pkt 4 lit. b)\], opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4a) \[winno być: art. 2 pkt 4 lit. a)\] lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4b) \[winno być: art. 2 pkt 4 lit. b)\].

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, gdyż sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie spełnia warunków dla zastosowanie zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4a ustawy o PCC) \[winno być: art. 2 pkt 4 lit. a)\].

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 22 października 2018 r., Znak: 0114-KDIP1-1.4012.518.2018.2.KBR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Nabywca zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą polegającą na inwestycjach w nieruchomości komercyjne przeznaczone na wynajem. Aktualnie rozważa nabycie, między innymi, nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, prawo własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość oraz budowle (dalej łącznie jako: Nieruchomość). Na przedmiotowej działce znajdują się: (i) budynek wielofunkcyjny biurowo-handlowy i (ii) tereny utwardzone niezbędne do korzystania z Budynku (chodniki, droga wewnętrzna oraz parking) oraz zwiastun reklamowy. W ramach Transakcji (w ramach ceny Nieruchomości) Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

*   wynikające z umów najmu zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, gwarancji korporacyjnych, kaucje lub depozyty składane przez najemców,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
*   prawa z rękojmi i z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, wraz z zabezpieczeniami ww. rękojmi i gwarancji w postaci np.: kwot zatrzymania, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kaucji,
*   wyposażenie Budynku związane z nim w sposób trwały służące jego prawidłowemu funkcjonowaniu tzn. ekran z oprogramowaniem, zainstalowany na ścianie przy recepcji (wyświetla m.in. informacje o najemcach),
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Jednocześnie, w zależności od ostatecznych ustaleń biznesowych pomiędzy Zbywcą a Kupującym, przedmiotem Transakcji może być także znak towarowy dotyczący nazwy Budynku. Nabywca kupi Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W chwili Transakcji podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie Zbywca, który prowadzi działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni biurowych w nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w II połowie 2018 r.

W związku z opisaną sytuacją należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy opisana we wniosku umowa sprzedaży podlega regulacjom ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 października 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.518.2018.2.KBR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że: „co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie oraz wykończenie Budynku i Budowli, tym samym do dostawy w tym zakresie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, natomiast jak wskazano w opisie sprawy, w odniesieniu do Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku w związku z budową i wykończeniem Budynków i Budowli, ponadto po wybudowaniu Nieruchomość została przekazana do użytkowania na podstawie umowy najmu, opodatkowanej podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Tym samym, warunki umożliwiające zwolnienie zgodnie z ww. przepisem nie zostały spełnione, w związku z tym, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku VAT 23%.”

A zatem, jeżeli omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.