Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.582.2025.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-27
Teza: Niewliczenie do limitu z art. 113 ustawy usług zarządzania
nieruchomościami.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zarząd nieruchomością
zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII.
Procedury szczególne-Rozdział 1. Szczególne procedury
dotyczące drobnych przedsiębiorców -Zwolnienie
podatkowe-Zwolnienie podmiotowe - limit
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie
zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 3
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy niewliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113

    ust. 1 ustawy, usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot
    mieszkaniowych.
    Uzupełnił go Pan pismem z 18 listopada 2025 r. (wpływ 18 listopada 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą nie będąc czynnym podatnikiem
    podatku VAT, ponieważ w przeważającym zakresie wykonuje usługi zarządzania
    nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych (PKWiU
    68.32.11.0), oprócz tego dodatkowo wykonuje usługi pośrednictwa ubezpieczeniowego
    oraz pośrednictwa związanego ze sprzedażą i najmem nieruchomości i z tego tytułu
    osiąga przychody.
    Wiadomym jest, że usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie
    wspólnot mieszkaniowych są przedmiotowo zwolnione z podatku od towarów i usług na
    podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 czerwca 2025 r. w
    sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych
    zwolnień.
    Nadto usługi pośrednictwa ubezpieczeniowego także są przedmiotowo zwolnione z
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 37 ustawy o podatku od
    towarów i usług z dnia 11 marca 2004r., zwanej dalej „ustawa o VAT”.
    Jednocześnie dla usług pośrednictwa w sprzedaży lub najmie nieruchomości
    Wnioskodawca korzysta z podmiotowego zwolnienia od podatku od towarów i usług na
    podstawie art. 113 pkt 1 ustawy o VAT.
    Wnioskodawca w sposób ciągły monitoruje obroty celem ustalenia czy i ewentualnie kiedy
    może dość do utraty zwolnienia podmiotowego z VAT, to znaczy kiedy ewentualnie
    wartość sprzedaży przekroczy kwotę 200.000,00 zł .
    Wnioskodawca nadzoruje usługi pośrednictwa w sprzedaży lub najmie nieruchomości
    oraz pośrednictwa ubezpieczeniowego podlegającego wyłączeniu przy ustalaniu wartości
    sprzedaży uprawniającej do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2c
    ustawy o VAT, które mają wpływ na utratę albo zachowanie zwolnienia od VAT.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    Wnioskodawca nie świadczy usług wyceny nieruchomości mieszkalnych, o których mowa
    w PKWiU ex 68.32.11.0.

## Pytanie

Czy do obliczenia limitu zwolnienia podmiotowego sprzedaży 200.000 zł, określonego w
    art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, wlicza się usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami
    mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych (jako zarząd powierzony), o których
    mowa w rozporządzeniu MF z dnia 26 czerwca 2025 r. § 3 ust. 1 pkt 3, jako, że ww. usługi
    nie stanowią „transakcji związanych z nieruchomościami”, o których mowa w art. 113 ust.
    2 pkt 2 lit a ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinno się wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w
    art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, usług zarządzania nieruchomościami w postaci zarządu
    powierzonego przez wspólnotę mieszkaniową, które są zwolnione przedmiotowo z VAT
    zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3, ponieważ zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz
    wspólnot mieszkaniowych jako zarząd powierzony nie jest tożsame z pojęciem „transakcji
    związanych z nieruchomościami”.

    Biorąc pod uwagę powyższe, gdy wartość sprzedaży z tytułu pozostałych czynności nie
    przekracza wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 200.000zł,
    podatnik nie traci prawa do zwolnienia z VAT i nie ma obowiązku rejestracji dla celów VAT.
    Uzasadnienie stanowiska
    Wnioskodawca mając na uwadze obowiązujący porządek prawny podnosi, że należy
    jednoznacznie wskazać na konieczność rozróżnienia dwóch odrębnych kategorii
    czynności: transakcji związanych z nieruchomościami oraz czynności polegających na
    zarządzaniu nieruchomością wspólną, wykonywaną w ramach wspólnoty mieszkaniowej
    jako zarząd powierzony (na zlecenie).
    Obie te sfery niewątpliwie odnoszą się do nieruchomości, jednak różnią się one w sposób
    istotny pod względem charakteru prawnego, zakresu przedmiotowego oraz skutków, jakie
    wywołują. Właśnie z tego względu ustawodawca zdecydował się na ich wyraźne
    wyodrębnienie, zarówno w regulacjach podatkowych (ustawa o VAT i przepisy
    wykonawcze), jak i w przepisach prawa cywilnego dotyczących własności lokali. Takie
    rozdzielenie nie ma charakteru przypadkowego – wynika z odmienności funkcji i natury
    obu grup czynności.
    Na poparcie tej tezy należy po pierwsze przypomnieć, że prawo podatkowe jest bardzo
    sformalizowane, po drugie, w procesie dekodowania normy prawnej w pierwszej
    kolejności posługujemy się wykładnią literalną, jeżeli taka droga zawodzi następnie, jako
    narzędzie stosujemy wykładnię celowościową, systemową ewentualnie historyczną.
    Trzeba pamiętać, że istnieje domniemanie, że ustawodawca jest racjonalny, dlatego
    włączając w to całą wiedzę o stosowaniu wykładni, trudno zgodzić się ze stwierdzeniem, że
    zarząd powierzony jest tożsamy z „transakcją związaną z nieruchomościami”, a
    ustawodawca wprowadził zamieszanie, tym bardziej, że chodzi o implementację unijnej
    dyrektywy 2006/112/WE do polskiej ustawy o VAT, to jest dyrektywy, która ma obfitą
    judykaturę oraz utrwalony dorobek prawny aktów prawa unijnego.
      1. Transakcje związane z nieruchomościami
    Pod pojęciem transakcji związanych z nieruchomościami rozumie się czynności prawne,
    których bezpośrednim skutkiem jest zmiana sytuacji prawnej nieruchomości lub
    ustanowienie/zmiana praw do niej. Należą do nich w szczególności:
      · przeniesienie własności nieruchomości (np. sprzedaż, darowizna, zamiana),
      · ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkowanie, służebności,
        hipoteka),
      · zawarcie umów obligacyjnych dotyczących korzystania z nieruchomości (np. najem,
        dzierżawa, leasing),
      · czynności inwestycyjne i gospodarcze, jak wniesienie nieruchomości aportem do
        spółki czy podział geodezyjny.
    Charakterystyczną cechą tych czynności jest to, że wymagają one często formy aktu
    notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej.
      2. Usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot
        mieszkaniowych
    Zarządzanie nieruchomością wspólną, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz
    ustawy o gospodarce nieruchomościami, obejmuje całokształt działań faktycznych i
    prawnych podejmowanych w celu prawidłowego utrzymania, eksploatacji i
    gospodarowania nieruchomością wspólną. W praktyce obejmuje to m.in.:
      · zawieranie umów z dostawcami mediów, usług porządkowych, konserwacyjnych i
        ochrony,
      · zlecanie robót budowlanych i remontowych,

      · prowadzenie dokumentacji finansowo-księgowej wspólnoty,
      · dochodzenie opłat od właścicieli lokali,
      · reprezentowanie wspólnoty przed sądami i organami administracji.
    Zasadnicze różnice widoczne są na uzyskanym rezultacie na przedmiocie czynności:
      · transakcje związane z nieruchomościami dotyczą prawa własności lub innych praw
        rzeczowych i zradzają skutek prawny, wywołany najczęściej aktem prawnym rangi
        aktu notarialnego jako formy szczególnej zarezerwowanej w prawie cywilnym, który
        legitymizuje skutek prawny pod postacią zmiany szeroko rozumianego status quo
        nieruchomości , które można jedynie zmienić następnym aktem notarialnym i to
        jest uzyskany rezultat na przedmiocie czynności .
      · usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot
        mieszkaniowych, innymi słowy zarządzanie wspólnotą, dotyczy utrzymania i
        gospodarowania rzeczą wspólną, którego efektem jest sytuacja osiągnięcia
        zamierzonego sposobu korzystania z nieruchomości oraz utrzymania jej stanu
        technicznego zgodnego z oczekiwaniami członków wspólnoty oraz przepisami
        prawa, jak i określony stan finansowy czy organizacyjny.
    Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, zarządzanie wspólnotą
    mieszkaniową jako zarząd powierzony ma charakter czynności administracyjno-
    gospodarczych, a nie czynności prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami.
    Trzeba pamiętać, że termin „administracja” pochodzi z łaciny od słowa „administrale”:
    „ministrale” oznacza usługiwanie, służenie, natomiast przedrostek „ad” podkreśla ciągłość
    wykonywanej czynności.
    Tym samym administracja znaczy stałe, ciągłe usługiwanie i nie ma charakteru władczego.
    Czynność administracyjną wykonywania usług w zakresie zarządzania nieruchomościami
    mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych możliwa jest na podstawie umowy
    cywilno-prawnej pomiędzy zarządcą, a wspólnotą reprezentowaną przez zarząd
    wspólnoty, o wykonywanie stałych czynności w imieniu wspólnoty, która przenosi
    uprawnienia do tych czynności.
    To nie jest sytuacja, w której mamy do czynienia z transakcją związaną z nieruchomością,
    jak w przypadku np. umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdzie umowa ta
    jest ściśle związana ze zindywidualizowaną nieruchomością, a jej celem jest
    doprowadzenie do zmiany statusu prawnego tejże – zindywidualizowanej nieruchomości.
    Głównym celem umowy o zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jest koordynacja i
    administrowanie interesami właścicieli, nie jest to usługa ściśle związana ze
    zindywidualizowaną nieruchomością i często polega jedynie na czynnościach
    niematerialnych – np. prowadzeniu księgowości wspólnoty mieszkaniowej. Są to czynności
    o charakterze organizacyjno-administracyjnym, zatem umowa o zarządzanie wspólnotą
    mieszkaniową nie może być kwalifikowana jako transakcja związana z nieruchomością w
    kontekście art. 113 ust. 2 pkt 2a ustawy o podatku od towarów i usług.
    Lektura ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazuje, że główną intencją
    ustawodawcy jest uregulowanie prawnego sposobu wyodrębniania poszczególnych lokali
    w budynku jako niezależnych jednostek własności, określenie praw i obowiązków
    właścicieli tych lokali oraz zasad zarządzania wspólną nieruchomością.
    Ustawa dokonuje rozróżnienia pomiędzy czynnościami mieszczącymi się w zakresie
    zwykłego zarządu, a czynnościami przekraczającymi ten zakres, określając jednocześnie
    odrębnie prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarządcy. Właściciele mogą bowiem
    powierzyć wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną profesjonalnemu zarządcy,
    który działa w granicach powierzonych mu kompetencji.

    Również w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    ustawodawca w art. 184b precyzyjnie określił pojęcie zarządzania nieruchomościami.
    Zgodnie z tym przepisem, zarządzanie polega na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu
    czynności zmierzających do zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomością.
    W szczególności obejmuje ono: prowadzenie prawidłowej gospodarki ekonomiczno-
    finansowej, dbanie o bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację, realizację
    zasad gospodarki energetycznej w rozumieniu prawa energetycznego, bieżące
    administrowanie, utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
    przeznaczeniem, a także podejmowanie uzasadnionych działań inwestycyjnych. Ponadto
    wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej i nie występuje jako
    konsument usług. Zarządzanie ma charakter wewnętrzny, służy utrzymaniu substancji
    nieruchomości wspólnej, a nie jej komercyjnej eksploatacji.
    Co więcej, w Dziale V wspomnianej ustawy, ustawodawca dokonał wyraźnego
    rozgraniczenia działalności zawodowej w obszarze gospodarowania nieruchomościami.
    Została ona podzielona na cztery odrębne dziedziny: rzeczoznawstwo majątkowe,
    pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami oraz
    nadawanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym.
    Takie ukształtowanie regulacji jednoznacznie wskazuje, że każda z tych sfer stanowi
    odrębną kategorię czynności, różniącą się zakresem przedmiotowym, wymaganymi
    kwalifikacjami, a także zakresem odpowiedzialności zawodowej.
    Również z treści § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 czerwca 2025
    r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych
    zwolnień wynika, że zwolnieniem od podatku VAT objęte są usługi zarządzania
    nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem usług wyceny
    nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
    Ustawodawca w tym samym rozporządzeniu wskazuje również:
      · w pkt 10) – czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych
        wyłącznie na cele mieszkaniowe (...),
      · w pkt 11) – czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali
        mieszkalnych tworzących wspólnotę w określonej nieruchomości (...).
    Podkreśla to, że wskazana grupa usług posiada określone, szczególne właściwości, które
    ustawodawca uznał za wymagające wyodrębnienia z całego katalogu zwolnień
    przedmiotowych przewidzianych w podatku od towarów i usług. Rozróżnienie to ma
    istotne znaczenie praktyczne, ponieważ pozwala jasno zidentyfikować zakres zwolnienia i
    wyznacza granice jego stosowania w odniesieniu do czynności wykonywanych na rynku
    nieruchomości mieszkalnych.
    Z powyższego wynika, że usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami w obrębie
    wspólnot mieszkaniowych pozostają w bezpośrednim związku z ich wykorzystywaniem,
    używaniem i użytkowaniem, jednakże wyłącznie na rzecz właścicieli lokali w budynku
    mieszkalnym, tj. określonej liczbie odbiorców i w obrębie danej wspólnoty, ponadto w
    granicach oraz przez okres wynikający z zawartej umowy, udzielonego pełnomocnictwa, a
    także przepisów właściwych ustaw. Czynności te nie nadają zarządcy praw właścicielskich
    do nieruchomości, nie uprawniają do osiągania korzyści majątkowych z tytułu posiadania
    prawa własności, ani do rozporządzania nieruchomością w sensie prawnym. Rola zarządcy
    sprowadza się wyłącznie do wykonywania działań technicznych, organizacyjnych,
    ekonomicznych i administracyjnych, mających na celu prawidłowe utrzymanie i
    gospodarowanie nieruchomością wspólną, a nie do kształtowania jej statusu prawnego.
    Jak wskazuje wyrok z 27 czerwca 2013 r. – SPRAWA C-155/12 (ECLI:EU:C:2013:434) akapit
    35-36: „(...) mając na uwadze, że wiele usług jest w ten lub inny sposób związanych z
    nieruchomościami, konieczne jest ponadto, aby przedmiotem świadczenia usług była

    sama nieruchomość. Tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość
    określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług,
    jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia. Należy bowiem
    stwierdzić, że świadczenia usług wyliczone w art. 47 dyrektywy 2006/112, które dotyczą
    bądź używania lub urządzania nieruchomości, bądź zarządzania włącznie z użytkowaniem
    oraz wyceny tego rodzaju nieruchomości, charakteryzują się tym, że sama nieruchomość
    stanowi przedmiot świadczenia”.
    Można zatem wywnioskować, że w przypadku zarządzania nieruchomością w obrębie
    wspólnot mieszkaniowych, jako zarząd powierzony usługa jest przypisana pod wskazany
    adres czy daną nieruchomość, ale dotyczy wykonana na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
    jako ogółu właścicieli, który powierza wszelkie zadania związane z zarządzaniem
    nieruchomością wspólną na podstawie umowy o zarządzaniu nieruchomością.
    Analogicznie w sytuacji gdy właściciele podejmują uchwałę o zarządzie właścicielskim i
    wykonują tożsame działania na rzecz wspólnoty, niejednokrotnie nieodpłatnie, nie mają
    oni obowiązku rejestrować wspólnoty jako czynnego podatnika VAT. Wnioskodawca nie
    działa również w ramach umowy o zarządzaniu nieruchomością jako pośrednik w
    sprzedaży czy najmu lokali, nie generuje przychodu z nieruchomości na rzecz wspólnoty
    czy poszczególnych właścicieli.
    Stanowisko to znajduje potwierdzenie w znanej Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej
    z 8 września 2023 sygn. 0111-KDIB3-1.4012.398.2023.2.MSO, która to powołuje się m.in.
    na art. 31a Rozporządzenia wykonawczego Rady UE nr 282/2011 z 15 marca 2011 r.
    ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego
    systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L2011.77.1 ze zm.) i stwierdza że :
    „Analiza tego przepisu oraz orzecznictwa TSUE, podkreślającego, że w pojęciu świadczenia
    usług związanych z nieruchomościami, nie mieści się każde świadczenie usług, które
    pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ponieważ znaczna
    liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością, a koniecznym jest, aby
    przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość, co ma miejsce, gdy
    nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element
    świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia,
    daje podstawę do stwierdzenia, że czynność, polegająca na odsprzedaży mediów, ma
    określony związek z konkretną nieruchomością, lecz nie jest to związek bezpośredni(...). W
    konsekwencji odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z
    nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której
    mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT”.
    Podobnie należy rozpatrywać usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi
    świadczone na zlecenie, ponieważ podstawowym elementem świadczenia jest
    wynagrodzenie zarządcy, które nie stanowi klasycznej transakcji rynkowej, lecz formę
    finansowania obowiązkowych czynności administracyjno-organizacyjnych. Czynności te
    wspólnota mieszkaniowa musi realizować niezależnie od tego, czy powierzy je
    profesjonalnemu zarządcy, czy wykona je samodzielnie poprzez zarząd właścicielski.
    Wynagrodzenie zarządcy służy zatem pokryciu kosztów działań niezbędnych do
    zapewnienia prawidłowej gospodarki finansowej wspólnoty, bezpieczeństwa mieszkańców
    oraz utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym i
    organizacyjnym.
    Taki charakter omawianego związku, wynika również z treści Opinii J. KOKOTT - SPRAWA C-
    595/13 (ECLI:EU:C:2015:327) akapit 48-50:
    „48. Jak stwierdził to już Trybunał, wyłącznie prawo Unii określa, co obejmuje zarządzanie
    w rozumieniu art. 13 część B lit. d) pkt 6 szóstej dyrektywy. Państwom członkowskim nie
    przysługuje w tym względzie jakiekolwiek uznanie.

    49. Jednak nasze orzecznictwo nie zdefiniowało jeszcze ostatecznie pojęcia zarządzania.
    Oczywiste jest jedynie, że transakcje, których dotyczy zwolnienie, muszą być właściwe dla
    działalności przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania. Trzeba jednak pamiętać, że w
    przypadku braku regulacji krajowej należy powołać się na dyrektywę 2006/112/WE.
    50. (...) właściwe dla zarządzania takim majątkiem jest wszystko, co musi czynić zarządca w
    celu zachowania powierzonych mu aktywów i osiągnięcia z nich przychodów. W tym celu
    musi on właściwie gospodarować przedmiotami należącymi do tych aktywów. Co w
    konkretnym wypadku wchodzi w skład takich działań, można zdefiniować jedynie w
    zależności od składników aktywów”.
    Zatem z powyższego wynika, że usługa jest związana z nieruchomością tylko wówczas, gdy
    nieruchomość stanowi konstytutywny, centralny i nieodzowny element świadczenia. W
    przypadku zarządu nieruchomością wspólną świadczenie to ma charakter wewnętrzny,
    wynikający z ustawy, a nie komercyjny. Pojęcie zarządzania należy w tej sytuacji rozumieć
    jako działania konieczne do zachowania i utrzymania aktywów, a nie ich eksploatację w
    celu osiągania przychodów. Próba zakwalifikowania czynności zarządzania
    nieruchomościami mieszkalnymi do katalogu transakcji związanych z nieruchomościami
    należy uznać za nieprawidłową i krzywdzącą dla Wnioskodawcy. Ustawodawca unijny, w
    Rozporządzeniu wykonawczym Rady (UE) nr 282/2011 z 15 marca 2011 r., w sposób
    wyraźny dokonuje rozróżnienia pomiędzy pojęciem „transakcji”, a pojęciem „usługi”.
    Jak wskazuje pkt. 4 preambuły: „Podstawowym celem niniejszego rozporządzenia jest
    zapewnienie jednolitego stosowania obecnego systemu VAT poprzez określenie
    przepisów wykonawczych do dyrektywy 2006/112/WE, w szczególności w odniesieniu do
    podatników, dostawy towarów i świadczenia usług oraz miejsca transakcji podlegających
    opodatkowaniu”.
    Przytoczony fragment jednoznacznie potwierdza konieczność odrębnego podejścia do
    świadczenia usług i do transakcji.
    Nadto, w pkt 11-13 preambuły wskazano, iż transakcje nie są utożsamiane wprost z
    usługami, a dla potrzeb ustalania miejsca opodatkowania konieczne jest ich odrębne
    rozpatrywanie. Podkreśla to autonomiczny charakter obu pojęć na gruncie prawa
    unijnego.
    Z kolei pkt 14 preambuły rozporządzenia akcentuje konieczność zapewnienia jednolitych
    zasad dotyczących ustalania miejsca dokonania transakcji podlegających opodatkowaniu
    oraz wskazuje, że: „Stosowanie możliwie jak najbardziej precyzyjnych i obiektywnych
    kryteriów powinno ułatwić stosowanie tych pojęć w praktyce; należy przy tym uwzględniać
    orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości”.
    Z powyższego wynika, że prawodawca unijny konsekwentnie różnicuje pojęcia usług oraz
    transakcji, co wyklucza możliwość nagminnego utożsamiania transakcji wiązanych z
    nieruchomościami w odniesieniu do czynności zarządzania nieruchomościami
    mieszkalnymi. W tym kontekście należy odwołać się do art. 31a Rozporządzenia
    wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011, w którym prawodawca unijny precyzuje, co należy
    rozumieć pod pojęciem świadczenia usług związanych z nieruchomościami. W
    szczególności, w ust. 1 lit. q) wskazano, iż za takie usługi uważa się m.in. „usługi prawne
    związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem
    określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących
    nieruchomości (...), nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu
    prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona”.
    Z przytoczonej regulacji jednoznacznie wynika, że prawodawca unijny odmiennie traktuje
    pojęcie usługi i pojęcie transakcji. Usługę należy rozumieć jako czynność o charakterze
    niematerialnym, świadczoną na rzecz innego podmiotu, podczas gdy transakcja związana
    jest z dokonaniem określonego przysporzenia majątkowego, prowadzącego do zmiany
    stanu prawnego lub faktycznego w odniesieniu do nieruchomości.

    Dwojaki charakter pojęcia „transakcji” potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny
    w wyroku z 11 lutego 2022 r. sygn. akt II FSK 1544/20. NSA wskazał, że definicję tego
    pojęcia można wyprowadzić z treści § 3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 10
    września 2009 r. (Dz.U. z 2014 r. poz. 1186), dotyczącego warunków stosowania instytucji
    szacowania dochodu podmiotów powiązanych. Z przepisu tego wynika, iż transakcją są
    czynności, których istotą jest przeniesienie własności lub przekazanie do używania dóbr
    materialnych i niematerialnych, a także udzielanie pożyczek czy kredytów, świadczenie
    usług lub realizacja wspólnych przedsięwzięć. Oznacza to, że w ujęciu prawnym
    „transakcja” odnosi się do czynności o charakterze gospodarczym, w ramach których
    następuje zmiana sytuacji majątkowej stron, a nie do wewnętrznych działań
    administracyjno-organizacyjnych wykonywanych w ramach zarządzania nieruchomością
    wspólną.
    Takie rozróżnienie potwierdza, że utożsamianie czynności zarządzania nieruchomościami
    mieszkalnymi – będących niewątpliwie usługami – z transakcjami związanymi z
    nieruchomościami stanowi wykładnię sprzeczną z celem i treścią przywołanych przepisów
    prawa unijnego.
    Jednocześnie, pamiętając o literalności prawa podatkowego, czym innym jest transakcja
    na nieruchomości, a czym inny świadczenie usług związanych z nieruchomościami. Usługa
    związana z daną nieruchomością nie musi być transakcją, transakcja natomiast nigdy nie
    będzie usługą względem zarządzania nieruchomością.
    Należy nieustannie przywołać tu art. 31a rozporządzenia UE, który w jaskrawy sposób
    potwierdza i wyjaśnia wyrażony pogląd o istocie usługi i transakcji, gdzie tytułem
    przykładu: usługa notarialna jest usługą związaną z nieruchomością, a jednocześnie dzięki
    tej usłudze dochodzi lub nie do transakcji kupna albo sprzedaży, czyli zmiany stanu
    prawnego nieruchomości. Inaczej mówiąc transakcji związanej z nieruchomością .
    Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, czynności zarządzania nieruchomością wspólną
    wykonywane odpłatnie przez zarząd powierzony we wspólnocie mieszkaniowej mają
    charakter administracyjno-organizacyjny, nie stanowią transakcji związanych z
    nieruchomościami w rozumieniu ustawy o VAT i nie spełniają przesłanek odpłatnego
    świadczenia usług w relacji rynkowej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).

    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7,
    (...).
    Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde
    zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Przy
    ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do
    „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.
    Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca
    uregulował opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie
    od podatku.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia,
      wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić
      szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
      1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu
        gospodarczego niektórymi towarami;
      2) przebieg realizacji budżetu państwa;
      3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem
        zwolnienia;
      4) przepisy Unii Europejskiej.
    Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w
    sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych
    zwolnień (Dz. U. z 2025 r. poz. 832), zwanego dalej rozporządzeniem:
      Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi,
      świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU
      ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
    Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i
      usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub
      kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na
      podstawie przepisów o statystyce publicznej.
    Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu
    zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do
    towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego,
    spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa
    towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź
    wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania –
    konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.
    Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym
    prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności
    zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w
    odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.
    Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są
    jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach
    PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a

    więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie
    są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.
    Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi Pan
    działalność gospodarczą, której przeważajacym zakresem są usługi zarządzania
    nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych (PKWiU
    68.32.11.0). Wskazał Pan, że usługi te są zwolnione przedmiotowo od podatku VAT na
    podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Nie świadczy Pan usług wyceny nieruchomości
    mieszkalnych, o których mowa w PKWiU ex 68.32.11.0.
    Pana wątpliwosci dotyczą kwestii wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art.
    113 ust. 1 ustawy, usług zarządzanie nieruchomościami na rzecz wspólnot
    mieszkaniowych.
    Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w
    sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.):
      Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz
      rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych
      administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej
      „PKWiU 2015”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.
    Wykonuje Pan usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie (PKWiU
    68.32.11.0) oraz nie świadczy Pan usług wyceny tych nieruchomości.
    Zatem odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności analizowanej sprawy
    prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem realizowanych w ramach zleceń są usługi
    zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, to usługi te – zgodnie z tym co Pan wskazał
    w opisie sprawy – korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie §
    3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.
    Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości w zakresie wliczania do limitu świadczonych
    przez Pana usług zwolnionych na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia należy
    wskazać, że:
    Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy (w brzmieniu obowiązujacym do 31 grudnia 2025 r.):
      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego
      siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży,
      z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku
      podatkowym kwoty 200 000 zł.
    W myśl art. 113 ust. 2 ustawy:
      Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
      1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży
        towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na
        terytorium kraju;
      1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
      2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od
        podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
        ust. 3, z wyjątkiem:
      a) transakcji związanych z nieruchomościami,
      b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
      c) usług ubezpieczeniowych
      - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
      3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku
        dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości
        niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
    Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy,

      Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy
      kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą
      przekroczono tę kwotę.
    W myśl art. 113 ust. 11 ustawy:
      Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z
      tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w
      którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie
      skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.
    W świetle art. 113 ust. 13 ustawy:
      zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
      1) dokonujących dostaw:
      a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
      b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
        podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
      - energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
      - wyrobów tytoniowych,
      - samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
        podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków
        trwałych podlegających amortyzacji,
      c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
        pkt 10 lit. a i b,
      d) terenów budowlanych,
      e) nowych środków transportu,
      f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach
        zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej
        fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej
        liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy
        włącznie:
      g) preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
      h) komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
      i) urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
      j) maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
      k) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
      - pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
      - motocykli (PKWiU ex 45.4);
      2) świadczących usługi:
      a) prawnicze,
      b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
        hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
        sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
      c) jubilerskie,
      d) ściągania długów, w tym factoringu;
    Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad
    określonych przepisami art. 113 ust. 1-12 ustawy, pod warunkiem, że nie wykonuje
    czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.
    Jak wynika ze wskazanych wyżej przepisów, obliczając limit sprzedaży uprawniający
    podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie bierze się
    pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych
    od podatku na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy, z
    wyjątkami wskazanymi w art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy.
    Tym samym wartość usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, które to usługi
    korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3

    rozporządzenia, nie powinna być wliczana do wartości sprzedaży, o której mowa w art.
    113 ust. 1 ustawy.
    Podsumowujac, stwierdzam, że nie powinien Pan wliczać do wartosci sprzedaży, o której
    mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, wykonywanych przez Pana na zlecenie wspólnot
    mieszkaniowych usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.
    Zatem Pana stanowisko w tym zakresie uznałem jako prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.