Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-2.4012.928.2018.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-05
Teza: Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; opodatkowanie; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 grudnia 2018 r. (data wpływu 21 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Bank \`(...)\` z siedzibą w Polsce, wykonuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności bankowe, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2018 r. poz. 2187). Bank działa na podstawie przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2018 r. poz. 1285) oraz ustawy z dnia 7 grudnia 2000 r. o funkcjonowaniu banków spółdzielczych, ich zrzeszaniu się i bankach zrzeszających (Dz. U. z 2018 r., poz. 613). W ramach prowadzonej działalności bankowej oferuje obszerny zakres produktów bankowych skierowanych do szerokiego kręgu klientów. Podstawowymi usługami w ofercie Banku są: prowadzenie rachunków bankowych oraz udzielanie kredytów i pożyczek. Bank jest czynnym podatnikiem VAT.

Bank ma zamiar sprzedać, w ramach jednej transakcji kilka nieruchomości stanowiących jego własność. W dniu 10 września 2018 r. Bank zawarł z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której określono w § 7 przedmiot sprzedaży:

1.  „Prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr 1726/3, 1726/4, 1727/7, 1727/10, 1727/11 o łącznym obszarze 0,1357 ha, (\`(...)\`) oraz stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budynki, objęte księgą wieczystą nr … (dalej: Nieruchomość nr 1),
2.  Prawo własności nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki gruntu nr 1725/4 (\`(...)\`) objętej księgą wieczystą nr … (dalej: Nieruchomość nr 2),
3.  Udział wynoszący 2/9 części w prawie użytkowania wieczystego dziatek gruntu: nr 1726/1, 1727/4, 1717/10, 1718/1 (\`(...)\`) oraz we własności budynku, stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności - jednokondygnacyjnym budynku mieszkalnym (\`(...)\`) objętych księgą wieczystą nr … (dalej: Nieruchomości nr 3),
4.  Udział wynoszący 2/9 części w prawie własności nieruchomości składającej się z działki gruntu 1717/12 (\`(...)\`) objętej księgą wieczystą nr … (dalej: Nieruchomości nr 4)”.

W księdze wieczystej Nieruchomości nr 1 KW …, ujawnione są 3 budynki: budynek mieszkalny, budynek produkcyjno-handlowy, portiernia. W rzeczywistości tych budynków już nie ma, nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną.

W księdze wieczystej Nieruchomości nr 3 numer KW …, ujawniony jest 1 budynek: inny budynek niemieszkalny. W rzeczywistości tego budynku już nie ma, nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną. Do wyburzenia budynku doszło jeszcze w 2014 r. W dniu 30 kwietnia 2014 r. Bank zgłosił w Starostwie Powiatowym w X. zamiar wykonania rozbiórki budynków posadowionych na działkach 1727/3, 1726 - są to oznaczenia działek przed podziałem na działki 1726/1 i 1727/4.

Podsumowując pomimo, że w treści aktu notarialnego wskazano, że nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są zabudowane, żadna z tych nieruchomości nie jest zabudowana.

Bank Nieruchomość nr 1 nabył na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Y. o przybiciu nieruchomości, sygn. akt … z dnia … r., postanowienia Sądu Rejonowego w Y. o przysądzeniu własności nieruchomości, sygn. akt … z dnia 1 kwietnia 1996 r. oraz postanowienia Sądu Rejonowego w X., sygn. akt … z dnia 25 stycznia 2012 r. w przedmiocie przysądzenia własności. Nabycie nieruchomości nie było obciążone podatkiem od towarów i usług.

Bank Nieruchomość nr 2 nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 maja 2016 r. Rep. A …, a cena nabycia nieruchomości powiększona była o należny podatek od towarów i usług w stawce 23%. Bank nie dokonał odliczenia podatku naliczonego od tej transakcji.

Bank Nieruchomość nr 3 nabył na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w X., sygn. akt. … z dnia …, umowy sprzedaży i aktu ustanowienia hipoteki łącznej z dnia …. oraz zmiany do umowy z dnia … Nabycie nieruchomości nie było obciążone podatkiem od towarów i usług.

Bank Nieruchomość nr 4 nabył na podstawie Umowy sprzedaży warunkowej z dnia 23 maja 2014 r., Rep. A nr … i umowy sprzedaży z dnia 29 czerwca 2016 r. Rep. A …. Nabycie nieruchomości nie było obciążone podatkiem od towarów i usług.

W zaświadczeniu datowanym na dzień 21 lutego 2018 r. wydanym przez Burmistrza Miasta i Gminy X. (…) na rzecz nabywcy nieruchomości stwierdzono, że „zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X. i terenów funkcjonalnie z nim związanych dla obszaru w rejonie ulic M., G., K. i O. W. zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Miejskiej w X. z dnia 28 maja 2015 r. działki ozn. Nr ewid. 1727/7, 1727/10, 1727/11, 1726/3, 1726/4, 1725/4, 1726/1, 1727/4, 1718/1, 1717/10, 1717/12 położone jest na terenie oznaczonym symbolem „P/U/1” przeznaczonym pod tereny aktywności gospodarczej (Tereny działalności produkcyjnej i usługowej i inne obiekty służące prowadzeniu działalności gospodarczej) w tym handel hurtowy i półhurtowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa niezabudowanych nieruchomości gruntowych Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 nie korzysta ze zwolnienia w podatku od towarów i usług i opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl powołanych wyżej przepisów grunt, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że przedmiotem dostawy będą wyodrębnione geodezyjnie działki gruntu stanowiące własność Wnioskodawcy lub pozostające w jego użytkowaniu wieczystym. Każda działka gruntu wchodząca w skład czterech Nieruchomości opisanych w stanie faktycznym stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Przedmiotem dostawy będą cztery Nieruchomości (Nieruchomość nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4) będące własnością Wnioskodawcy lub pozostające w użytkowaniu wieczystym.

Wszystkie działki objęte Nieruchomościami nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 w planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę. Przy nabyciu tych działek Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a do tego nie były one wykorzystywane pod żadną działalność.

A zatem dostawa Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 w związku z tym, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dostawa tych Nieruchomości również nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, bowiem Nieruchomości te nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

Zatem dokonywana przez Bank dostawa niezabudowanych Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 przeznaczonych pod zabudowę, będzie podlega opodatkowaniu wg podstawowej, tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych, które wskazują, że przedmiotem zbycia będą działki niezabudowane przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny aktywności gospodarczej (tereny działalności produkcyjnej i usługowej oraz inne obiekty służące prowadzeniu działalności produkcyjnej), co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.