Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.608.2025.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-17
Teza: Skoro sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej
transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art.
2 pkt 4 ustawy o PCC. Tym samym należy zgodzić się z
Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Nieruchomości będzie
podlegała opodatkowaniu PCC. cywilnoprawnych. Obowiązek
podatkowy będzie ciążył na kupującym. Podstawą
opodatkowania będzie wartość rynkowa nabywanej
nieruchomości, a stawka podatku wynosi 2%.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne-Czynności
cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o
szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie dróg krajowych
1
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest
    prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    17 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 października 2025 r. o
    wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności
    cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      X. sp. z o. o. sp. k. („Spółka”)
      NIP: (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
    A. B. („Sprzedający”)
    3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
    C. D. („Sprzedająca”)
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Spółka – X. sp. z o. o. sp. k. – jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Spółka działa na rynku nieruchomości i jej przedmiot działalności
    obejmuje m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, realizację projektów
    budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie
    nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
    (...) 2024 r. Spółka zawarła z A. B. i C. D. (dalej łącznie: „Sprzedający”) w formie aktu
    notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa
    Przedwstępna”), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć
    umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Spółce, w stanie wolnym
    od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu o
                              2numerze ewidencyjnym E. o powierzchni (...) m, położoną w miejscowości F., objętą
    księgą wieczystą o numerze (...) (dalej: „Nieruchomość”). Planowana data nabycia
    Nieruchomości to nie później niż 31 maja 2026 r. (dalej: „Transakcja”).
    Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną do sumy (...) złotych wpisaną na rzecz G.
    S.A., która stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu z (...) 2012 r.
    Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się następujących warunków:
    1) Nieruchomość będzie wolna od innych niż opisana powyżej hipoteka praw, obciążeń i
      roszczeń osób trzecich,
    2) wyniki analizy prawnej i technicznej Nieruchomości, przeprowadzonych na koszt i
      staraniem Spółki, będę satysfakcjonujące dla Spółki,
    3) wyniki badania środowiskowego Nieruchomości przeprowadzonego na koszt i
      staraniem Spółki nie wykażą zanieczyszczeń Nieruchomości (powietrza albo gleby,

      albo wód) przekraczających dopuszczalne prawem normy dla nieruchomości
      przeznaczonych do korzystania w sposób zamierzony przez Spółkę,
    4) Spółka uzyska potwierdzenie od właściwych organów i dostawców mediów, że na
      Nieruchomości mogą zostać przeprowadzone przyłącza mediów (zaopatrzenie w
      energię elektryczną, wodę, gaz, ciepło, odprowadzanie wód opadowych, przyłącze
      teleinformatyczne) o właściwościach pozwalających na realizację i funkcjonowanie
      planowanej inwestycji,
    5) Spółka uzyska (w imieniu Sprzedających, na podstawie pełnomocnictwa) ostateczną i
      niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję podziałową,
      dokonującą podziału Nieruchomości oraz ujawni taki podział we właściwych rejestrach
      (w ewidencji gruntów, w księdze wieczystej),
    6) Spółka uzyska ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji
      decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji, zezwalającej na realizację
      na terenie obejmującym Nieruchomość budynku o przeznaczeniu magazynowym lub
      logistycznym lub produkcyjnym,
    7) Spółka przedstawi zgodę wspólników Spółki na nabycie Nieruchomości, wyrażoną w
      formie uchwały.
    Również na moment Transakcji Spółka będzie zarejestrowana jako czynny podatnik
    podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość została wyodrębniona w wyniku wydania decyzji z (...) 2019 r. z
    upoważnienia H. (znak (...)), w której zatwierdzono m.in. podział działki oznaczonej nr I. I.,
    o powierzchni (...) ha na działkę:
    1) nr E. o powierzchni (...) ha oraz
    2) nr J. o powierzchni (...) ha.
    Powyższa decyzja została wydana po rozpatrzeniu wniosku K. Sp. z o.o. (potencjalny
    nabywca), która działała jako pełnomocnik Sprzedających.
    Sprzedający nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w następujący sposób:
    1) A. B. nabył udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości na
      podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym
      (...) 2012 r., numer rep. A (...);
    2) C. D., nabyła udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości na
      podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym
      (...) 1999 r., numer rep. A (...); w chwili nabycia udziału we współwłasności
      Nieruchomości C. D. była zamężna; nie zawierała z mężem umów majątkowych
      rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską; z treści opisanej umowy
      darowizny wynika, że na Nieruchomości została ustanowiona na rzecz K. L. służebność
      mieszkania, polegająca na prawie dożywotniego, bezpłatnego korzystania przez K. L. z
      połowy domu mieszkalnego, przy czym służebność ta wygasła wskutek śmierci
      uprawnionej.
    Nabycia nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani nie były opodatkowane
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej ani rolniczej.
    Sprzedający nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość nie była, nie jest i do momentu sprzedaży nie będzie w żaden sposób
    wykorzystywana przez Sprzedających. W szczególności Nieruchomość nie była, nie jest i
    nie będzie do momentu sprzedaży:
    · wynajmowana lub wydzierżawiana,
    · wykorzystywana do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

    Obecnie na Nieruchomości znajdują się dziko rosnące drzewa (tzw. samosiejki).
    Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przez Sprzedających uzbrajana czy
    uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadzili również aktywnej sprzedaży,
    tj. nie podejmowali żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie
    potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczali także ogłoszeń na portalach
    internetowych. Nie korzystali również z usług pośredników. Potencjalni nabywcy we
    własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającymi. W
    związku z tym Sprzedający byli wyłącznie adresatami oferty pochodzącej od potencjalnych
    nabywców, w tym od Spółki.
    Sprzedający, w okresie, gdy są właścicielami Nieruchomości nie inicjowali zmian
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).
    Spółka i Sprzedający będą dalej łączni określani jako „Zainteresowani”.
    W przeszłości Sprzedający udzielili pełnomocnictw/upoważnień potencjalnym nabywcom
    w zakresie:
    1) uzyskania zaświadczenia czy działka jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu,
    2) uzyskania wykazu danych ewidencyjnych,
    3) uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków.
    Ponadto w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Spółce i wskazanym przez
    nią osobom trzecim pełnomocnictw/upoważnień w następującym zakresie:
    1) wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do uzyskiwania
      wszelkich zaświadczeń jakie mogą okazać się konieczne w celu przeprowadzenia
      badania prawnego, technicznego lub ekonomicznego Nieruchomości,
    2) wystąpienia w ich imieniu do dostawców mediów w celu uzyskania technicznych
      warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci: gazowej, energetycznej, ciepłowniczej,
      wodociągowej, teleinformatycznej, kanalizacji deszczowej lub innej niezbędnej
      infrastruktury technicznej,
    3) wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu
      uzyskania dokumentów wymaganych do przeprowadzenia podziału nieruchomości,
      jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych potrzebnych dla
      uzyskania decyzji podziałowej oraz ujawnienia podziału w ewidencji gruntów i księdze
      wieczystej,
    4) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania decyzji
      zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz w celu
      podjęcia innych czynności koniecznych do przygotowania zamierzenia budowlanego i
      uzyskania powyższej decyzji, tj. w szczególności uzyskania decyzji o środowiskowych
      uwarunkowaniach planowanej inwestycji, składania wniosków, dokonywania ustaleń i
      uzgodnień, uzyskiwania opinii, warunków technicznych przyłączy, z zastrzeżeniem, iż
      takie działania nie mogą powodować żadnych kosztów ani wydatków dla
      Sprzedających, nie mogą skutkować obowiązkami Sprzedających ani
      odpowiedzialnością prawną Sprzedających chyba, że nie dojdzie do zawarcia umowy
      sprzedaży z wyłącznej winy Sprzedających,
    5) zawarcia w ich imieniu przyrzeczonej umowy sprzedaży na zasadach określonych w
      Umowie Przedwstępnej, a także złożenia wszelkich oświadczeń opisanych w Umowie
      Przedwstępnej.
    Dodatkowo na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:
    1) niezawierania, bez zgody Spółki, jakichkolwiek umów, które prowadziłyby do zbycia lub
      obciążenia, całości lub części Nieruchomości, jak również nie będą prowadzili
      negocjacji dotyczących takich umów,

    2) udostępnienia, bez zbędnej zwłoki, Spółce oraz doradcom Spółki informacji oraz
      dokumentów, o które zwróci się Spółka, o ile są one w posiadaniu Sprzedających,
      niezbędnych Spółce do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego,
      geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości,
    3) umożliwienia doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich
      innych badań, w tym umożliwienia wstępu na Nieruchomość w celu przeprowadzenia
      wszelkich badań, pobierania próbek i dokonywania odwiertów, z zastrzeżeniem, że
      wszelkie takie czynności będą wykonywane przez podmioty profesjonalne i w taki
      sposób, aby było to dla Sprzedających możliwie mało uciążliwe,
    4) niewykonywania przysługującego im prawa do odwoływania się od decyzji dotyczących
      zagospodarowania Nieruchomości, w tym, przede wszystkim postępowań mających
      na celu uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych decyzji administracyjnych
      niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany, chyba że takie zmiany
      naruszałyby przepisy prawa lub przepisy techniczno-budowlane,
    5) wystąpienia, na żądanie Spółki, we współpracy ze Spółką, w terminie wskazanym przez
      Spółkę, do właściwego organu z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa
      podatkowego, określającej, czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu,
    6) okazania przy umowie sprzedaży:
    - zaświadczenia z urzędu skarbowego, wydanego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia (...)
      1983 r. o podatku od spadków i darowizn, wystawionego na rzecz A. B.,
      potwierdzającego uregulowanie spraw podatkowych związanych z darowizną numer
      rep. A (...),
    - aktualnego zaświadczenia od wierzyciela hipotecznego G. S.A., z którego wynikać będzie
      wysokość kwoty wymaganej do całkowitej spłaty wierzytelności zabezpieczonej
      hipoteką wpisaną w dziale IV Księgi Wieczystej, numer rachunku technicznego
      przeznaczonego do spłaty wierzytelności oraz zobowiązanie wierzyciela hipotecznego
      do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki po zapłaceniu kwoty wskazanej w
      zaświadczeniu,
    - odpis skrócony aktu zgonu K. L..
    Spółka i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych.
    Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment Transakcji nie będą znajdowały się
    żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
    Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą
    znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które
    stanowiłyby własność Sprzedających.
    Na moment złożenia wniosku oraz na moment Transakcji na Nieruchomości nie znajdują
    się i nie będą znajdowały się również żadne obiekty, które stanowiłyby własność
    przedsiębiorstw przesyłowych.
    Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została
    sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj. oznaczenie PU - teren
    obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usług.
    Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować lub umożliwić podmiotowi
    trzeciemu (dalej Spółka i podmiot trzeci łącznie jako: „Inwestor”) realizację na niej
    inwestycji polegającej na wybudowaniu hali magazynowej (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja
    zostanie skomercjalizowana, tj. Inwestor będzie wynajmował powierzchnię w
    wybudowanych obiektach lub Inwestor dokona zbycia Inwestycji na rzecz podmiotu

    trzeciego na którymkolwiek etapie realizacji Inwestycji. Najem ten będzie opodatkowany
    podatkiem od towarów i usług, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z podatku od towarów i
    usług. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
    Nieruchomość po jej nabyciu nie będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności
    zwolnionych z podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Z kolei
    stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem
    ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności prawnej.
    Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast zgodnie z
    art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wartość rynkową
    przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen
    stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich
    miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego
    samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
    Stawka podatku przy umowie sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a)
    omawianej ustawy wynosi 2%.
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie
    określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu
    ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570,
    1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów
    obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje

    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    W związku z tym należy podkreślić, że w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga
    kwestia, czy Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle
    przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze
    znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług
    będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    W związku z uznaniem, że Sprzedający w przypadku sprzedaży Nieruchomości skorzystają
    z przysługującego im prawa rozporządzania własnym majątkiem, a tym samym nie będą
    uznani za podatników podatku od towarów i usług a Transakcja nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art.
    7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, to powstanie obowiązek podatkowy w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z

      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

    Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie od Sprzedających udziały w prawie
    własności niezabudowanej działki gruntu nr E. określonej we wniosku jako
    „Nieruchomość”.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że w
    ramach Transakcji Sprzedający nie będą działali jako podatnicy podatku od towarów i
    usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji,
    sprzedaż niezabudowanej działki nr E. nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w
    art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym należy zgodzić
    się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy będzie ciążył na
    kupującym. Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nabywanej nieruchomości,
    a stawka podatku wynosi 2%.
    Mając na uwadze powyższe, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo
    przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
        zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X. sp. z o. o. sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.