Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-195/15-4/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-05-15
Teza: Sposób opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; najem; nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony  przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2015 r. (data wpływu 5 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 7 maja 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 23 kwietnia 2015 r. nr IPPP2/4512-195/15-2/RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości –**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 7 maja 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 23 kwietnia 2015 r. nr IPPP2/4512-195/15-2/RR (data doręczenia 27 kwietnia 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości , dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy oraz właścicielem posadowionych na tej nieruchomości dwóch budynków, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności.

Wnioskodawca jest ponadto użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości , dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą , oraz właścicielem posadowionego na tej nieruchomości budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wnioskodawca nabył wymienione powyżej prawa w roku 2004. Nabycie budynków w roku 2004 było zwolnione od podatku VAT. Z tytułu nabycia nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W okresie ostatnich 2 lat Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomości ani na posadowione na nich budynki. W poprzednim okresie na budynki zostały poniesione nakłady przekraczające 30% ich wartości początkowej - w latach 2007-2011 (nakłady zostały oddane do użytkowania w roku 2011).

Naliczony podatek VAT był odliczany jedynie od części budynków przeznaczonych na wynajem.

Budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych jedynie w części - tj. część budynków jest wynajmowana osobom trzecim; stan ten trwa krócej niż 5 lat.

Budynki są oddane do użytkowania, a korzystanie z nich podlega podatkowi VAT jedynie w części objętej umowami najmu (w tej części, w której budynki są wynajmowane).

Wnioskodawca zamierza zawrzeć dwie umowy sprzedaży: umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze związanym prawem własności budynków posadowionych na tej nieruchomości oraz umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze związanym prawem własności budynku posadowionego na tej nieruchomości.

Z pisma z dnia 4 maja 2015 r, stanowiącego uzupełnienie do złożonego wniosku wynika, że:

1.  Budynki zostały nabyte przez Wnioskodawcę do celów dydaktycznych (prowadzenia studiów wyższych), trzy piętra budynku miały być wykorzystywane w celu wynajmu.
2.  Na każdy z budynków były poniesione nakłady przekraczające 30% wartości początkowej każdego z budynków. Od nakładów był odliczany podatek VAT tylko w części przeznaczonej na wynajem. Budynek po poniesieniu nakładów został oddany do użytku w 2011 roku.
3.  Budynek jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych (umowy najmu) jedynie w części:
    *   bufet na parterze (45 m2) od marca 2012 roku do chwili obecnej;
    *   punkt ksero (50 m2) od listopada 2011 roku do chwili obecnej;
    *   lokal Izby (26 m2) od września 2012 roku do chwili obecnej;
    *   lokal sp. z o.o. (10 m2) od listopada 2011 roku do chwili obecnej;
    *   lokal sp. z o.o. (10 m2) od listopada 2011 roku do chwili obecnej;
    *   lokal Centrum (883,64m2) od stycznia do czerwca 2013 roku. Budynek nie jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych.

Budynek nie jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż budynków posadowionych na nieruchomościach określonych w opisie wskazanego zdarzenia przyszłego będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na warunkach ogólnych.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie zaś z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W niniejszej sprawie sprzedawane budynki zostały wybudowane ponad 2 lata przed ich planowaną sprzedażą. W okresie ostatnich 2 lat nie były poczynione żadne nakłady (ulepszenia) budynków. Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie budynków, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, miało miejsce ponad 2 lata przed dniem planowanej sprzedaży.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie nie zachodzi żaden z wyjątków, wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a tym samym dostawa przedmiotowych budynków jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT in principio.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pod pojęciem towaru – zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2- 2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 146a pkt 1 ustawy stanowi, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W przypadku terenów zabudowanych budynkami lub budowlami zwolnienie od podatku może przysługiwać na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, gdyż zarówno sprzedaż, jak i najem lub dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z ust. 7a powyższego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W świetle art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W omawianej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zwolnienia z podatku VAT sprzedaży budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej stanowiącej prawo użytkowania wieczystego.

Z treści przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zawrzeć dwie umowy sprzedaży: umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze związanym prawem własności budynków posadowionych na tej nieruchomości oraz umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze związanym prawem własności budynku posadowionego na tej nieruchomości. Wnioskodawca nabył wymienione powyżej prawa w roku 2004, która to czynność była zwolniona od podatku VAT. Z tytułu nabycia nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. W okresie ostatnich 2 lat Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomości ani na posadowione na nich budynki. W poprzednim okresie na każdy z budynków były poniesione nakłady przekraczające 30% wartości początkowej każdego z budynków (nakłady zostały oddane do użytkowania w roku 2011). Od nakładów był odliczany podatek VAT tylko w części przeznaczonej na wynajem . Naliczony podatek VAT był odliczany jedynie od części budynków przeznaczonych na wynajem. Budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych jedynie w części - tj. część budynków jest wynajmowana osobom trzecim, stan ten trwa krócej niż 5 lat. Budynki są oddane do użytkowania, a korzystanie z nich podlega podatkowi VAT jedynie w części objętej umowami najmu (w tej części, w której budynki są wynajmowane). Budynki zostały nabyte przez Wnioskodawcę do celów dydaktycznych (prowadzenia studiów wyższych), trzy piętra budynku miały być wykorzystywane w celu wynajmu. Budynek nie jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych.

Jak wynika z opisu sprawy na każdy z budynków opisanych w niniejszym wniosku były ponoszone prze Stronę nakłady przekraczające 30% wartości początkowej każdego z budynków, a tylko część poszczególnych budynków była przedmiotem najmu. Dlatego też w omawianej sprawie stwierdzić należy, że dostawa tych części budynków, które nie były przedmiotem najmu będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, natomiast dostawy tych części budynków, które stanowiły przedmiot umów najmu będą dokonywane po pierwszym zasiedleniu.

Dlatego też w niniejszej sprawie planowana dostawa tych części budynków, które były przedmiotem najmu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa tych części budynków będzie dokonana po pierwszym zasiedleniu oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą omawianych części budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata, gdyż jak wynika z opisu sprawy część budynku była wynajmowana od listopada 2011 r., marca 2012 r., września 2012 r. oraz stycznia 2013 r.

Natomiast dostawa tych części budynków, które nie były przedmiotem najmu będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawcy od tych części budynku nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu. Wnioskodawca co prawda ponosił wydatki na ulepszenie ww. części budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynków jednak w odniesieniu do tych części budynków, które nie były przedmiotem najmu jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawcy od ponoszonych wydatków w tej części nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W rezultacie zbycie przez Wnioskodawcę budynków będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Tą sama stawką podatku VAT będzie również objęte zbycie gruntu stanowiącego prawo użytkowania wieczystego, na którym omawiane budynki są posadowione w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca we własnym stanowisku w sprawie wskazał, że w niniejszej sprawie nie zachodzi żaden z wyjątków, wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a tym samym dostawa przedmiotowych budynków jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe, gdyż zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma zastosowanie w niniejszej sprawie tylko do sprzedaży części budynków, natomiast w pozostałym zakresie zastosowanie znalazło zwolnienie z podatku VAT wynikające z zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.