Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.243.2019.4.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-30
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Działki zabudowanej 1 i Działki niezabudowanej 2 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14h i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2019 r. (data wpływu 3 czerwca 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 lipca 2019 r. (data wpływu 15 lipca 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 lipca 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.243.2019.1.JG (doręczone Stronie w dniu 3 lipca 2019 r.), a także uzupełnionym pismem z dnia 20 sierpnia 2019 r. (data wpływu 28 sierpnia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 8 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.243.2019.3.KK (doręczone Stronie w dniu 20 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Działki zabudowanej 1 i Działki niezabudowanej 2 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 czerwca 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Działki zabudowanej 1 i Działki niezabudowanej 2 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 lipca 2019 r. (data wpływu 15 lipca 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 lipca 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.243.2019.1.JG, a także uzupełnionym pismem z dnia 20 sierpnia 2019 r. (data wpływu 28 sierpnia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 8 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.243.2019.3.KK

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na potrzeby rozwoju swojej działalności Nabywca wyszukuje i kupuje grunty, które są atrakcyjne z punktu widzenia prowadzonych przez siebie inwestycji. Nabywca zainteresował się zabudowaną działką stanowiącą własność Sprzedającego. Sprzedający nabył działkę nr 403/39 do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny z 23 grudnia 2003 r. Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej i nie zawierał umów majątkowych rozszerzających ww. wspólność ustawową małżeńską (ww. działka stanowi w dalszym ciągu element majątku osobistego Sprzedającego). Nieruchomość ta jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta położona jest na terenach oznaczonych symbolem G8 P – obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej i G3 KDL – publiczne drogi lokalne.

Działka nr 403/39 wykorzystywana była dotychczas jedynie na potrzeby osobiste oraz na potrzeby prowadzonego przez Sprzedającego gospodarstwa rolnego. Podkreślenia wymaga fakt, że tereny wraz zabudowaniami przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Sprzedający nie składał nigdy zgłoszenia rejestracyjnego do celów VAT. Od dnia przejęcia gospodarstwa posiada on status rolnika ryczałtowego zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług (dalej: uptu). Wyprodukowane zboża Sprzedający sprzedaje na lokalny rynek (wystawia faktury VAT RR) oraz na użytek własny, z przeznaczeniem na paszę dla zwierząt. Nie prowadzi on działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT poza ww. działalnością rolniczą.

Od momentu przejęcia przez Sprzedającego gospodarstwo rolne (w tym ww. działka i znajdujące się na niej zabudowania) nie było dzierżawione/wynajmowane oraz nie przynosiło zysków innych niż te wynikające z prowadzonej na niej przez Sprzedającego działalności rolnej.

Działka opisana powyżej stanowi przedmiot umowy przedwstępnej zawartej 16 października 2017 r. pomiędzy Sprzedającym oraz Spółką. Pierwotnie w umowie tej wskazano, że Sprzedający sprzeda Spółce działkę nr 403/39 o obszarze 7,7585 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi wykorzystywanymi w działalności rolniczej.

Zgodnie z zastrzeżeniami zawartymi w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do 16 października 2019 r. po spełnieniu warunków zastrzeżonych w tejże umowie przedwstępnej, w tym po:

*   uzyskaniu przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie ww. nieruchomości, które to media mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną inwestycją w postaci hali magazynowo – logistyczno – produkcyjnej oraz,

*   uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji.

W umowie przedwstępnej Sprzedający wyraził zarazem zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z tejże umowy przez Spółkę na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. dokonano zmiany umowy przedwstępnej (na mocy aktu notarialnego), wskazując, że Sprzedający sprzeda na rzecz Spółki dwie działki powstałe w wyniku podziału działki nr 403/39, tj. nieruchomość o obszarze ok. 3,5047 ha (dalej: Działka 1) oraz nieruchomości o obszarze ok. 4,2538 ha (dalej: Działka 2) – dalej zwane łącznie Działkami. Ponadto. zastrzeżono, że umowa ostateczna sprzedaży Działki 1 zostanie zawarta do 16 października 2019 r., zaś umowa sprzedaży Działki 2 – do 31 grudnia 2019 r.

Jednocześnie, w ramach ww. umowy Sprzedający udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) m.in. do reprezentowania przed wszelkimi urzędami, instytucjami oraz względem osób trzecich, w tym w szczególności przed urzędem miasta i gminy, starostwem powiatowym – w zakresie wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z podziałem geodezyjnym działki nr 403/39; zawierania umów z geodetą i architektem; składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków, podpisywania wszelkich dokumentów, jakie w zakresie niniejszego pełnomocnictwa okażą się niezbędne itd.

W momencie sprzedaży Działka 2 nie będzie zabudowana. Natomiast na Działce 1 będą znajdowały się budynki gospodarcze oraz budynek mieszkalny. Od momentu nabycia ww. budynek mieszkalny był wykorzystywany na cele mieszkalne, a pozostałe zabudowania – jako budynki inwentarskie oraz magazyny płodów rolnych. W 2013 r. Sprzedający termomodernizował budynek mieszkalny i korzystał z procedury zwrotu wydatków na budownictwo mieszkaniowe (VZM-1). Ponad dwa lata temu Sprzedający poniósł wydatki na rozbudowę jednego z budynków przeznaczonych do magazynowania powiększając go o ok. 100 m2 oraz na budowę płyty obornikowej i zbiornika na gnojówkę (celem dostosowywania gospodarstwa rolnego do standardów UE). Nie ponosił on żadnych wydatków na ulepszenie zabudowań, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ciągu ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na przebudowę budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych, które w istotny sposób wpłynęłyby na zmianę warunków lub sposobu korzystania z tych nieruchomości.

Zamierzona sprzedaż Działek będzie pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości Sprzedającego. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie uzbrajał terenu, nie wydzielał ani nie budował dróg, nie doprowadzał do niego sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej. Zamieszczał on jedynie ogłoszenia na portalach internetowych oraz zawierał umowy pośrednictwa dotyczące sprzedaży tej nieruchomości (łącznie były do trzy umowy). Sprzedający nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu przygotowania Działek do sprzedaży (ogrodzenie, uzbrojenie terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki).

Sprzedający uzyskał interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2018 r. sygn. Ol12-KDIL4.4012.86.2018.2.JKU dotyczącej sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz Spółki, z którą została zawarta umowa przedwstępna (przy czym, działka nr 403/39 została mylnie oznaczona we wniosku jako działka 403/34). W interpretacji tej organ podatkowy ustalił, że w analizowanej sytuacji aktywność Sprzedającego w przedmiocie zbycia opisanej działki nie może być porównywana do czynności podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem z uwagi na brak przesłanek zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru działalności Sprzedającego. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał zatem, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie polegać na rozporządzaniu majątkiem osobistym Sprzedającego, co pozostające poza zakresem działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Brak znamion działalności gospodarczej pozbawia zaś Sprzedającego cech podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, w związku z czym dostawa nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Interpretacja ta dotyczyła sprzedaży na rzecz Spółki, jednak sytuacja ta uległa zmianie. Obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na Nabywcę. Na podstawie umowy cesji (umów cesji) Spółka przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Działek. W związku z tym, umowa przyrzeczona sprzedaży Działki 1 i Działki 2 zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą. Działki będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania działalności opodatkowanej VAT (w celu realizacji inwestycji w postaci hali magazynowo –logistyczno – produkcyjnej).

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku z dnia 20 sierpnia 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz. U. nr 132, poz. 877 ze zm.) ) ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budowlach rolniczych - rozumie się przez to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: zamknięte zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonki, silosy na zboże i pasze, komory fermentacyjne i zbiorniki biogazu rolniczego. Uznanie zamkniętego zbiornika na płynne odchody zwierzęce (zbiornika na gnojówkę) oraz płyty do składowania obornika (płyty obornikowej) za budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane potwierdza m.in. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 czerwca 2008 r. (sygn. II SA/Bk 48/08).

Budowa płyty do składowania obornika zlokalizowanej na Działce nr 1 miała miejsce w 2006 r. Również w 2006 r. płyta do składowania obornika została przekazana do użytkowania. Sprzedający, po wybudowaniu płyty do składowania obornika nie ponosił żadnych wydatków, które mogły by doprowadzić do istotnych zmian w zakresie sposobu wykorzystania płyty lub jej części lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia.

Budowa podziemnego zbiornika na gnojówkę zlokalizowanego na Działce 1 miała miejsce w 2006 r. i w tym roku został zbiornik ten przekazany do użytkowania. Sprzedający, po wybudowaniu podziemnego zbiornika na gnojowicę nie ponosił żadnych wydatków, które mogłyby doprowadzić do istotnych zmian w zakresie sposobu wykorzystania zbiornika lub jego części lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcje sprzedaży nieruchomości: Działki 1 i Działki 2 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będą stanowiły czynności opodatkowane podatkiem VAT?
2.  Czy w sytuacji, w której dostawa Działki 1 i Działki 2 zostanie uznana za czynność opodatkowaną VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu ww. nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towary są zaś definiowane jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ustęp 2 tego przepisu definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie przywołanych przepisów wskazuje na to, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu zrealizuje podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w uptu. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega zatem wyłącznie profesjonalny obrót nieruchomościami. tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie – podatników VAT.

Należy przy tym zauważyć, że Sprzedający nigdy nie składał zgłoszenia rejestracyjnego do celów VAT (posiada status rolnika ryczałtowego) oraz nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT innej niż działalność rolnicza. Przedmiotem planowanej przez niego sprzedaży na rzecz Nabywcy mają być dwie Działki: Działka 1 o obszarze ok. 3,5047 ha oraz Działka 2 o obszarze ok. 4,2538 ha, które powstaną z podziału działki nr 403/39, nabytej przez Sprzedającego do majątku osobistego nieodpłatnie na podstawie umowy darowizny z dnia 23 grudnia 2003 r. Działka nr 403/39 dotychczas była wykorzystywana na cele osobiste i do prowadzenia działalności rolniczej przez Sprzedającego. W momencie sprzedaży na Działce 1 będą znajdowały się budynki gospodarcze oraz budynek mieszkalny. Od momentu nabycia ww. budynek mieszkalny był użytkowany na cele mieszkalne, a pozostałe zabudowania, jako budynki inwentarskie oraz magazyny płodów rolnych. Natomiast Działka 2 na moment sprzedaży nie będzie zabudowana.

Dla ustalenia charakteru działań podmiotu dokonującego dostawy nieruchomości nie może być przesądzający jednak fakt, że ww. nieruchomość wykorzystywana była częściowo do celów prywatnych oraz do celów działalności rolniczej. Ważny jest bowiem stopień aktywności Sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, czy angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak wynika z wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10): „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”

TSUE podkreślił jednak przy tym, że w przypadku gdy taka osoba fizyczna podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami w celu dokonania wspomnianej sprzedaży, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Dostawę nieruchomości należy uznać za podlegającą VAT, niezależnie od częstotliwości dokonywania przez sprzedawcę takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca ten prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W niniejszym zdarzeniu przyszłym brak jest podstaw do twierdzenia, że Sprzedający angażował w planowanej operacji sprzedaży środki typowe dla podmiotów profesjonalnych, tj. producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu uptu. Jak wskazano wyżej, grunty i zabudowania będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Od momentu przejęcia przez Sprzedającego gospodarstwo rolne (w tym ww. działka i znajdujące się na niej zabudowania) nie było dzierżawione wynajmowane oraz nie przynosiło zysków innych niż te wynikające z prowadzonej na niej przez Sprzedającego działalności rolnej. Zamierzona sprzedaż Działek będzie pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości Sprzedającego.

Sprzedający nie podejmował przy tym żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie uzbrajał terenu, nie wydzielał ani nie budował dróg, nie doprowadzał do niego sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej. Zamieszczał on jedynie ogłoszenia na portalach internetowych oraz zawierał umowy pośrednictwa dotyczące sprzedaży tej nieruchomości (łącznie były to trzy umowy). Sprzedający nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży (ogrodzenie, uzbrojenie terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki).

Nie sposób w tej sytuacji twierdzić, że aktywność Sprzedającego w celu zbycia ww. działania przekraczała zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym. Sprzedający nie podejmował działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych, jak również nie ponosił nakładów na nieruchomość, które by miały na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla potencjalnych inwestorów.

Podział działki nr 403//39 na Działkę 1 i Działkę 2 przed ostateczną sprzedażą nie jest przy tym wystarczającą okolicznością do uznania Sprzedającego za podmiot wykonujący zawodową działalność handlową w związku ze sprzedażą nieruchomości, tj. za podatnika w rozumieniu uptu. Zwłaszcza, że w tej sprawie konieczność podziału działki nr 403/39 wynika z uzgodnień pomiędzy stronami zawartej już wcześniej umowy przedwstępnej, nie służy zaś poszukiwaniu przez Sprzedającego innych inwestorów (i tym samym dodatkowego finansowania). Ponadto, każdorazowo należy brać pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy, które w niniejszym przypadku wskazują łącznie, że Sprzedający zbywając Działkę 1 i Działkę 2 na rzecz Nabywcy będzie działał jako podmiot rozporządzający majątkiem prywatnym, nie zaś jako podatnik VAT.

Potwierdza to również wyrok TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podmiot dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Analogicznie wskazał NSA w wyroku z 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13: stwierdzając, że „zbycie nawet kilkunastu działek powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi działalności handlowej podlegającej VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może działać z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży”

Należy przy tym podkreślić, że w wyroku z 10 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1668/11 NSA orzekł: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności”.

Podobne wnioski zaprezentowano np. w wyroku z 30 stycznia 2019 r. sygn. akt I SA/Po 893/18, w którym WSA w Poznaniu stwierdził, że nie można uznać za podatnika VAT właściciela dokonującego sprzedaży działek, który nie będzie podejmował działań mających na celu doprowadzenie mediów do działek oraz nieponoszącego nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, w sytuacji gdy sprzedawca ograniczy się do zamieszczenia ogłoszenia o ofercie sprzedaży w internecie bądź też przekaże sprawę sprzedaży pośrednikowi w obrocie nieruchomościami.

Działania Sprzedającego zmierzające do zbycia nieruchomości nie miały charakteru zorganizowanego typowego dla podmiotów profesjonalnych oraz nie zawierały w sobie znamion wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Dlatego też w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie Działki 1 i Działki 2 przez na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiło dostawy towarów dokonywanej w ramach działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 7 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Dlatego też sprzedaż Działki 1 i Działki 2 nie będzie stanowić czynności opodatkowanej VAT (wg stawki 23% lub innej stawki VAT), ani też transakcji zwolnionej z VAT. Sprzedaż ww. Działek na rzecz Nabywcy powinna zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 1 19 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie tego przepisu stwierdza się zatem, iż jeśli zakup gruntu będzie służył działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to możliwe jest odliczenie od tego zakupu podatku VAT.

Nie stanowi jednak podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktura, która dokumentuje transakcję niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną z VAT (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT).

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki 1 i Działki 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż ww. transakcje zbycia nie będą dokonywane przez Sprzedającego w ramach wykonywania działalności gospodarczej (Sprzedający nie będzie podatnikiem VAT z tytułu dostaw Działek). Przy dokonaniu dostaw Działek przez Sprzedającego nie powstanie w ogóle podatek naliczony, dlatego też Nabywca nie będzie mógł dokonać odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem ww. nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z dnia 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Podkreślić należy, że wskazane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1656/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Niemniej jednak o tym, że działania prowadzone przez sprzedawcę gruntu przybierają profesjonalną formę decydować może również sposób wykorzystywania gruntu, stąd – jak zaznaczono powyżej – niezbędna jest każdorazowa ocena okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu spray wynika, że Sprzedający nabył działkę nr 403/39 do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny z 23 grudnia 2003 r. Nieruchomość ta jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta położona jest na terenach oznaczonych symbolem G8 P – obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej i G3 KDL – publiczne drogi lokalne.

Działka nr 403/39 wykorzystywana była dotychczas jedynie na potrzeby osobiste oraz na potrzeby prowadzonego przez Sprzedającego gospodarstwa rolnego. Tereny wraz z zabudowaniami przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Od dnia przejęcia gospodarstwa Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług. Nie prowadzi on działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT poza ww. działalnością rolniczą. Od momentu przejęcia przez Sprzedającego gospodarstwo rolne (w tym ww. działka i znajdujące się na niej zabudowania) nie było dzierżawione/wynajmowane oraz nie przynosiło zysków innych niż te wynikające z prowadzonej na niej przez Sprzedającego działalności rolnej.

Działka opisana powyżej stanowi przedmiot umowy przedwstępnej zawartej 16 października 2017 r. pomiędzy Sprzedającym oraz Spółką. Pierwotnie w umowie tej wskazano, że Sprzedający sprzeda Spółce działkę nr 403/39 o obszarze 7,7585 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi wykorzystywanymi w działalności rolniczej.

Zgodnie z zastrzeżeniami zawartymi w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do 16 października 2019 r. po spełnieniu warunków zastrzeżonych w tejże umowie przedwstępnej, w tym po: uzyskaniu przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie ww. nieruchomości, które to media mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną inwestycją w postaci hali magazynowo – logistyczno – produkcyjnej oraz, uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji.

W umowie przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z tejże umowy przez Spółkę na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Na podstawie umowy cesji Spółka przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Działek. W związku z tym, umowa przyrzeczona sprzedaży Działki 1 i Działki 2 zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. dokonano zmiany umowy przedwstępnej wskazując, że Sprzedający sprzeda na rzecz Spółki dwie działki powstałe w wyniku podziału działki nr 403/39: Działka 1 oraz Działka 2.

Jednocześnie, w ramach ww. umowy Sprzedający udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) m.in. do reprezentowania przed wszelkimi urzędami, instytucjami oraz względem osób trzecich, w tym w szczególności przed urzędem miasta i gminy, starostwem powiatowym – w zakresie wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z podziałem geodezyjnym działki nr 403/39; zawierania umów z geodetą i architektem; składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków, podpisywania wszelkich dokumentów, jakie w zakresie niniejszego pełnomocnictwa okażą się niezbędne itd.

Zamierzona sprzedaż Działek będzie pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości Sprzedającego. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie uzbrajał terenu, nie wydzielał ani nie budował dróg, nie doprowadzał do niego sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej. Zamieszczał on jedynie ogłoszenia na portalach internetowych oraz zawierał umowy pośrednictwa dotyczące sprzedaży tej nieruchomości (łącznie były to trzy umowy). Sprzedający nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu przygotowania Działek do sprzedaży (ogrodzenie, uzbrojenie terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania transakcji sprzedaży Działki 1 i Działki 2.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż Działek 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie występują przesłanki, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów, (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do przedmiotowych Działek 1 i 2, z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy sprzedaży przedmiotowych Działek Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Jak z wniosku wynika Sprzedający podzielił Działkę nr 403/39 na dwie Działki, zamieszczał ogłoszenia na portalach internetowych, zawierał również umowy pośrednictwa dotyczące sprzedaży Działek. Zainteresowany udzielił również pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania przed wszelkimi urzędami, instytucjami oraz względem osób trzecich w zakresie wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z podziałem geodezyjnym działki nr 403/39, zawierania umów z geodetą i architektem, składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków, podpisywania wszelkich dokumentów. Ponadto zawarł umowę przedwstępną, w której upoważnił Kupującego do szeregu czynności, które zostaną dokonane w zakresie zbywanej nieruchomości przez transakcją sprzedaży.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Jak z wniosku wynika warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie ww. nieruchomości, które to media mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną inwestycją w postaci hali magazynowo – logistyczno – produkcyjnej oraz, uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji. Ponadto, jak wskazano powyżej, pomimo, że celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpił/wystąpi szereg ww. czynności, które spowodowały/spowodują zwiększenie atrakcyjności Działek i ostatecznie ich sprzedaż.

Zainteresowany podejmował więc aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy więc uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT należy stwierdzić, że nastąpiła dostawa towarów oraz uznać podmiot dokonujący dostawy za występującego w związku ze sprzedażą za podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie (tj. w zakresie dostawy Działek 1 i 2) należy uznać, że Wnioskodawca wykorzystywał ww. Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co pozwala na uznanie Wnioskodawcy za podatnika VAT w zakresie dostawy przedmiotowych Działek. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Działek 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży Działek Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż przez Wnioskodawcę Działek 1 i 2 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Działek.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie, używanie budynku po jego wybudowaniu”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ponadto w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, TSUE stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 Dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Działka nr 403/39 położona jest na terenach działalności produkcyjnej, składów i magazynów służących prowadzeniu działalności gospodarczej, oraz publicznych dróg lokalnych. Po dokonaniu podziału działki nr 403/39 na Działkę 1 i Działkę 2, Działka 2 nie będzie zabudowana, natomiast na Działce 1 będą znajdowały się budynki gospodarcze oraz budynek mieszkalny. Od momentu nabycia czyli od roku 2003 ww. budynek mieszkalny był wykorzystywany na cele mieszkalne, a pozostałe zabudowania – jako budynki inwentarskie oraz magazyny płodów rolnych. W 2013 r. Sprzedający termomodernizował budynek mieszkalny i korzystał z procedury zwrotu wydatków na budownictwo mieszkaniowe. Ponad dwa lata temu Sprzedający poniósł wydatki na rozbudowę jednego z budynków przeznaczonych do magazynowania, powiększając go o ok. 100 m2 oraz na budowę płyty obornikowej i zbiornika na gnojowicę. Nie ponosił on żadnych wydatków na ulepszenie zabudowań, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ciągu ostatnich dwóch latach Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na przebudowę budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych, które w istotny sposób wpłynęłyby na zmianę warunków lub sposobu korzystania z tych nieruchomości. Płyta do składania obornika oraz podziemny zbiornik na gnojówkę znajdujące się na Działce 1, jak wskazał Wnioskodawca, stanowią budowlę. Budowa ww. budowli miała miejsce w 2006 r. W tym roku oddano również przedmiotowe budowle do użytkowania. Sprzedający, po wybudowaniu ww. budowli nie ponosił żadnych wydatków, które mogłyby doprowadzić do istotnych zmian w zakresie sposobu wykorzystania płyty lub jej części lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia.

W analizowanym przypadku Działka 2 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, Działka 2 objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym położona jest na terenach działalności produkcyjnej, składów i magazynów służących prowadzeniu działalności gospodarczej, oraz publicznych dróg lokalnych.

Skoro do sprzedaży Działki 2 nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawca wykorzystywał ww. Działkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług (użytkował ją rolniczo jako rolnik ryczałtowy zwolniony z VAT), jednakże jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca nabył przedmiotową Nieruchomość tytułem darowizny, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Działki 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (Działki 2) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast Działka 1 będąca przedmiotem planowanej transakcji jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi (budynki inwentarskie i magazyny płodów rolnych) oraz budowlami. W celu ustalenia, czy do dostawy przedmiotowej Działki 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem budynków (mieszkalnego i gospodarczych) oraz budowli w postaci płyty obornikowej i zbiornika na gnojówkę, posadowionych na tej Działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowych budynków znajdujących się na Działce 1 doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto budynki nie były w ostatnich dwóch latach modernizowane. Wnioskodawca wskazał, że nabył budynki na podstawie umowy darowizny w grudniu 2003 r. Budynek mieszkalny wykorzystywał na cele mieszkalne, natomiast pozostałe zabudowania wykorzystywał jako budynki inwentarskie i magazyny płodów rolnych. Jak z wniosku wynika w ciągu ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na przebudowę budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych, które w istotny sposób wpłynęłyby na zmianę warunków lub sposobu korzystania z tych nieruchomości. Również w odniesieniu do płyty obornikowej i zbiornika na gnojowicę doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż jak wskazał Wnioskodawca ww. budowle zostały wybudowane i przekazane do użytkowania w prowadzonym gospodarstwie Sprzedającego w 2006 r. Ponadto Sprzedający po wybudowaniu przedmiotowych budowli nie ponosił wydatków na ich modernizację.

Tym samym sprzedaż budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych oraz płyty obornikowej i zbiornika na gnojowicę będących przedmiotem planowanej transakcji posadowionych na Działce 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki również będzie opodatkowana stawka podatku na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy tych budynków można zastosować właściwą stawkę podatku VAT.

Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje sprzedaży budynków i budowli właściwą stawką podatku VAT, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

W odniesieniu natomiast do prawa do odliczenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący posiada status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT i prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Zakupione Działki 1 i 2 będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania działalności opodatkowanej VAT w zakresie realizacji inwestycji w postaci hali magazynowo – logistyczno – produkcyjnej.

Wątpliwości Strony dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Działek 1 i 2.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży zabudowanej budynkami i budowlami Działki 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, co zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyklucza możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ich zakupem, gdyż w przedmiotowej transakcji nie wystąpi podatek VAT. Jednakże jak już wcześniej zostało przedstawione, jeżeli obie strony transakcji w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Działce 1 spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy i zrezygnują ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to do dostawy przedmiotowych budynków (budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych) i budowli (płyty do składowania obornika i podziemnego zbiornika na gnojówkę) można zastosować właściwą stawkę podatku VAT i wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W odniesieniu natomiast do niezabudowanej Działki 2 Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż Działka ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, a tym samym zostanie opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%. Ponadto z wniosku wynika, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu przez Kupującego będzie służyła czynnościom opodatkowanym w zakresie realizacji inwestycji w postaci hali magazynowo – logistyczno – produkcyjnej, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji, skoro Kupujący, jak z wniosku wynika, będzie wykorzystywał nabyte Działki 1 i 2 do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, to Zainteresowany będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury/faktur dokumentujących nabycie rzeczowych składników majątkowych.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.