Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.462.2025.1.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-15
Teza: Wystawianie faktur na nowego użytkownika wieczystego.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT
prawa-prawo własności
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Elementy faktury
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 7
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106e-ust. 1-pkt 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy wystawiania faktur na nowego użytkownika wieczystego.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Gmina A. (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do
    zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu
    przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz
    gospodarki wodnej.
    W ramach realizacji zadań własnych, na podstawie umowy cywilnoprawnej, Gmina oddała
    grunty w użytkowanie wieczyste. Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste
    (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego), których dotyczy ten wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej, następowało w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010
    r. (tj. w okresie obowiązywania stawki VAT 22%).
    Na podstawie art. 71 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
    nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) - dalej „ugn”, za oddanie
    nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty
    roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w
    drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy
    o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pierwszą opłatę za oddanie
    nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można
    rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70
    ust. 2-4 ugn. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w
    terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za
    rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na
    wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu
    płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku
    kalendarzowego.
    Opłata roczna, o której mowa powyżej jest wynagrodzeniem za ustanowienie prawa
    użytkowania wieczystego. W konsekwencji oddanie gruntów, o którym mowa wyżej
    stanowiło odpłatne dostawy towarów, opodatkowane stawką VAT 22%.

    Zgodnie z wydaną dla Gminy interpretacją indywidualną z 4 lutego 2022 r. sygn. 0114-
    KDIP4-1.4012.706.2021.1.MK - opłata należna Gminie od użytkownika wieczystego
    nieruchomości z tytułu sprzedaży nieruchomości na własność tego użytkownika, będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako pozostająca do zapłaty
    część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego
    gruntu od użytkownika wieczystego, gdy czynność ustanowienia prawa użytkowania
    wieczystego została dokonana po 30 kwietnia 2004 r. DKIS wskazał, iż takiej czynności nie
    należy traktować jako ponownej dostawy towarów. W interpretacji tej zostało również
    wskazane, iż „sprzedaż prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu na podstawie
    ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług według stawki podatku, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa
    użytkowania wieczystego. [...] W konsekwencji, stawki podatku VAT dla wpłat z tytuły
    sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu są
    zróżnicowane w zależności od obowiązującego stanu prawnego na dzień oddania gruntu
    w użytkowanie wieczyste”.
    Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste następowało na rzecz osób prawnych i zostało
    udokumentowane fakturami na opłatę wstępną (pierwszą) i opłaty roczne według stawki
    VAT 22%. Po ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania gruntów (oddaniu gruntów w
    użytkowanie wieczyste) może zmienić się użytkownik wieczysty, na rzecz którego Gmina
    dokonała ustanowienia takiego prawa. Użytkownik wieczysty, na rzecz którego Gmina
    dokonała ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, może sprzedać swoje prawo
    użytkowania wieczystego innej osobie prawnej. W wyniku takiej sprzedaży, ten nowy
    użytkownik wieczysty stanie się osobą zobowiązaną do dalszego wnoszenia opłat
    rocznych za wieczyste użytkowanie gruntów.
    Nowy użytkownik wieczysty gruntów wystąpi z wnioskiem o sprzedaż prawa własności na
    jego rzecz (w trybie art. 32 ugn) - sprzedaż prawa własności aktualnemu użytkownikowi
    wieczystemu, którym jest inna osoba, niż ta której pierwotnie zostało ustanowione prawo
    użytkowania wieczystego.
    Zgodnie z art. 32 ust. 1-3 ugn, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w tej ustawie
    nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie
    użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa,
    z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
    Rada Miejska wyraża zgodę, w formie uchwały, na sprzedaż nieruchomości. Cena
    sprzedaży nieruchomości gruntowej ustalana jest na podstawie art. 69 ust. 1 ugn - cenę
    nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej,
    sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty
    stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu
    użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień
    zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a stosuje się odpowiednio.
    Ust. 2 ww. artykułu wskazuje natomiast, że cenę nieruchomości gruntowej
    wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej
    użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność
    kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu
    użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień
    zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej
    określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata
    roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala
    cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3
    stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej (ust.
    3).
    Nieruchomość będzie zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości
    następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Wynika to z art. 37 ust. 2 pkt 5 ugn.

    W związku ze sprzedażą prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu Gmina
    otrzyma zapłatę w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność albo przed
    tym dniem.
    Pytania
    1. Czy prawidłowym będzie wystawianie przez Gminę faktur na nowego użytkownika
    wieczystego na opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego?
    2. Czy prawidłowym będzie wystawienie przez Gminę faktury na rzecz nowego
    użytkownika wieczystego na opłatę należną z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad 1.
    Prawidłowym będzie wystawianie przez Gminę faktur na nowego użytkownika
    wieczystego na opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego.
    Ad 2.
    Prawidłowym będzie wystawienie przez Gminę faktury na rzecz nowego użytkownika
    wieczystego na opłatę należną z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu.
    Uzasadnienie Ad 1.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), dalej: „UoVAT” - Opodatkowaniu podatkiem podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 UoVAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 UoVAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w
    tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których
    mowa w pkt 5 i 6.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 UoVAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi
    dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 UoVAT. Ponadto, aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu musi być dokona przez podatnika VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1, 2 i 6 UoVAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów
    obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi
    przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności
    wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    W ramach czynności polegających na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste Gmina
    działa jako podatnik VAT, gdyż ma ono charakter cywilnoprawny. Również pobierając
    wpłaty za sprzedaż prawa własności użytkownikowi wieczystemu Gmina działa jako
    podatnik VAT.
    Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), dalej: „KC”.

    W świetle art. 233 KC - W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia
    społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego
    do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste,
    użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach
    użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
    Przepis ten, a także następne KC (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia
    użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania
    użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i §2 KC) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie
    wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.
    Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi
    wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do
    dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ugn, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej
    ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach
    gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu
    administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego
    są ich organy wykonawcze.
    W myśl art. 71 ust. 1 ugn - Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
    pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości
    gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo,
    nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie
    wieczyste (ust. 2). Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
    wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach
    tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 (ust. 3). Opłaty roczne wnosi się przez
    cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany
    rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo
    użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony
    nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty,
    nieprzekraczający danego roku kalendarzowego (ust. 4). Pierwszej opłaty nie pobiera się w
    przypadku:
    1) zamiany, o której mowa w art. 14 ust. 4 i art. 15 ust. 2;
    2) zawarcia kolejnej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, o której mowa w
    art. 37 ust. 3a pkt 2, jeżeli od wygaśnięcia użytkowania wieczystego nie upłynęły 3 lata
    (ust. 5).
    W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania
    wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do
    czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku (ust. 6). W przypadku gdy nastąpiła
    zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego,
    opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym
    nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata (ust. 7).
    Użytkowanie wieczyste stanowi długotrwałą formę korzystania z gruntów państwowych i
    samorządowych. Użytkownik wieczysty wnosi opłatę pierwszą oraz tzw. opłaty roczne.
    Opłaty roczne wnoszone są przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31
    marca każdego roku, z góry za dany rok. Na gruncie cywilnoprawnym wnoszone przez
    użytkownika opłaty są świadczeniem okresowym, spełnianym cyklicznie, wymagalnym (z
    wyjątkiem pierwszej opłaty) corocznie w terminie do 31 marca każdego roku. Tak wynika z
    art. 71 ust. 1-7 ugn.
    Na gruncie UoVAT ustanowienie użytkowania wieczystego jest uznawane za dostawę
    towarów dokonywaną w sposób ciągły w ustalonych ustawowo następujących po sobie
    terminach (tj. za usługę ciągłą/dostawę rozliczaną w okresach rozliczeniowych). Opłaty
    okresowe są zapłatą za użytkowanie wieczyste, a więc za dostawę gruntu.

    W myśl art. 106i ust. 1 UoVAT - Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca
    następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z
    zastrzeżeniem ust. 2-9.
    Zgodnie z treścią art. 106e ust. 1 pkt 3 UoVAT - Faktura powinna zawierać imiona i
    nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy. UoVAT nie
    zawiera w swojej treści definicji nabywcy. W związku z tym należy w celu jej uzyskania
    sięgnąć do wykładni językowej tego sformułowania. Zgodnie ze Słownikiem
    Współczesnego Języka Polskiego (Wydawnictwo Wilga, Warszawa 1996, s. 546, kolumna 1)
    „nabywca” to „człowiek, który coś nabywa, kupuje, kupujący coś”.
    Gmina ma jednak wątpliwość na kogo powinna zostać wystawiona faktura, o której mowa
    powyżej w przypadku, gdy pierwotnie ustanowiony użytkownik wieczysty uległ zmianie w
    wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.
    Zgodnie z powyższymi ustaleniami, w ocenie Gminy prawidłowym jest wystawianie przez
    Gminę faktur na nowego użytkownika wieczystego na opłaty roczne z tytułu użytkowania
    wieczystego. Potwierdza to art. 71 ust. 7 ugn, z którego treści wynika, iż w przypadku, gdy
    nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania
    wieczystego, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem
    wieczystym nieruchomości 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata.
    Zatem, ustawodawca w treści przepisu przewidział możliwość zmiany Nabywcy -
    użytkownika wieczystego w trakcie trwania użytkowania wieczystego. Nabywcę na
    fakturze corocznie powinno się weryfikować według stanu aktualnego na dzień 1 stycznia
    danego roku. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, jak wyżej wskazano jest
    dostawą ciągłą, wobec tego w przypadku zmiany użytkownika wieczystego, zmienia się
    odbiorca (beneficjent) tej dostawy towaru. Począwszy od tej zmiany, zasadne jest
    wystawianie faktury na aktualnego odbiorcę świadczenia (to on jest od momentu zmiany
    użytkownikiem wieczystym) i jednocześnie podmiotem zobowiązanym do ponoszenia
    wynagrodzenia za to użytkowanie wieczyste. Faktura powinna być wystawiana na rzecz
    faktycznego nabywcy (odbiorcy) świadczenia, czyli aktualnego użytkowania wieczystego,
    który faktycznie korzysta z gruntu będącego własnością Gminy, na podstawie prawa
    użytkowania wieczystego.
    Uzasadnienie Ad 2.
    Właściwe przepisy UoVAT zostały już wskazane w ad 1, dlatego też Gmina nie widzi
    konieczności ponawiania ich treści w tym przypadku.
    Przepis art. 27 ugn stanowi, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie
    wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
    Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w
    drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Na mocy art. 32 ust. 1 ugn -
    Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie
    użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości
    gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat
    od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
    W myśl art. 32 ust. 1a ugn, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa
    może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody
    nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa
    w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
    Stosownie do art. 32 ust. 2 ugn, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości
    wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu
    art. 241 KC nie stosuje się.

    W świetle art. 37 ust. 1 ugn - z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub
    oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 2
    pkt 5 ugn, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż
    nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
    Na podstawie art. 69 ust. 1 ugn - cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do
    prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu,
    ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki
    procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości
    gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a
    stosuje się odpowiednio. Ust. 2 ww. artykułu wskazuje natomiast, że cenę nieruchomości
    gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej
    użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność
    kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu
    użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień
    zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej
    określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata
    roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala
    cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3
    stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej (ust.
    3).
    Przepis art. 69a ust. 1 ugn wskazuje, iż w przypadku nieruchomości gruntowej
    wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej
    użytkownikowi wieczystemu, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień
    zawarcia umowy sprzedaży. Wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy między
    wartością nieruchomości gruntowej a ceną tej nieruchomości.
    Jak wynika z powołanych wyżej przepisów prawa, oddanie w użytkowanie wieczyste
    gruntu jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce
    nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę
    oraz opłaty roczne.
    W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Gmina w przyszłości dokona
    sprzedaży prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, która to sprzedaż
    dokonana zostanie na rzecz jej użytkownika wieczystego. W wyniku tego wygaśnie
    dotychczasowe prawo użytkowania wieczystego, a dotychczasowy użytkownik wieczysty
    nabywając prawo własności stanie się właścicielem tego gruntu.
    Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego, nowego
    użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego
    użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego
    do nieruchomości oraz nie wpływa na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty
    uzyskał i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.
    Powyższe potwierdza wydana dla Gminy interpretacja indywidualna z 4 lutego 2022 r.
    sygn. 0114-KDIP4-1.4012.706.2021.1.MK -„sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika
    wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo
    własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie
    wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał i
    nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Należy podkreślić, że
    czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego wcześniej
    przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia
    2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna
    czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast, mimo że czynność
    przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów, dla
    których prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT, tj. po dniu 30 kwietnia
    2004 r., nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna

    czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już
    dostawy towarów), to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności
    gruntu podlega opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem
    kwoty należne właścicielowi gruntu (np. jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z
    tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego
    przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem”.
    Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz nowego użytkownika wieczystego nie powinna
    być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem została
    spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 UoVAT, tj. w opisanej transakcji (sprzedaży prawa
    własności) nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Reasumując, skoro czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie powinno się
    traktować jako nowej dostawy towarów, czynność taka nie podlega tym samym
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Wskazuje się jednak, iż skoro sprzedaż na rzecz dotychczasowego użytkownika
    wieczystego prawa użytkowania wieczystego gruntu oddanego mu wcześniej w
    użytkowanie wieczyste nie stanowi odrębnej dostawy towarów, lecz kontynuację dostawy
    towaru, jaką było oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, prawidłowym jest wystawianie
    przez Gminę faktur na nabywców prawa własności tych działek - w stosunku do
    wypłacanego wynagrodzenia. W konsekwencji, Gmina postąpi prawidłowo, wystawiając w
    opisanym zdarzeniu przyszłym, w celu udokumentowania świadczonej dostawy, faktury
    na rzecz nowych użytkowników wieczystych z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu.
    Powyższe ma związek z tym, iż to właśnie nowi użytkownicy wieczyści będą Stronami
    transakcji sprzedaży i to właśnie na ich rzecz prawo własności zostanie przeniesione, nie
    zaś ich poprzedników. Ma to związek również z art. 32 ust. 2 ugn, który informuje, iż z
    dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio
    ustanowione prawo użytkowania wieczystego. A zatem Nabywcę prawa własności
    powinno się ustalać na dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Nieracjonalne
    byłoby wystawianie faktury na podmiot, któremu pierwotnie oddano grunt w użytkowanie
    wieczyste, który często może w ogóle już nie istnieć w dniu sprzedaży prawa własności
    aktualnemu użytkownikowi wieczystemu. Nawet jeżeli by istniał, nie będzie on podmiotem
    zobowiązanym do zapłaty kwoty wskazanej na fakturze.
    Zatem prawidłowe będzie wystawienie faktury na rzecz aktualnego użytkownika
    wieczystego, albowiem:
        na jego rzecz przenoszona jest własność,
        do dnia trwania użytkowania wieczystego jest odbiorcą odpłatnej dostawy towaru
        (odpłatnego ustanowienia użytkowania wieczystego), jako dostawy ciągłej,
        jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty wynagrodzenia, za którą otrzymuje
        korzyść w postaci prawa własności.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
        imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów
        w zamian za odszkodowanie;
      2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej
        umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy
        sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w
        następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty
        ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
      3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a
        komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
      4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu,
        jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
      5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
        ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
        przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na
        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz
        członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub
        lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni
        własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
    Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak
    również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w
    art. 7 ust. 1 ustawy.
    Ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się
    do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie
    można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
    W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności,
    które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede
    wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w
    sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności,
    zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako
    „prawo własności”.
    Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w
    sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa
    własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty
    transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego
    prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w
    przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą

    decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest,
    co do zasady, wydanie towaru.
    Uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia
    „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że
    oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę
    czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania
    wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz
    użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.
    Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego
    pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w
    możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu
    sprzedaży gruntu przez właściciela.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
      Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących
      te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa,
      dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych
      na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    Aby określić możliwość zastosowania art. 15 ust. 6 ustawy, który wyłącza organy władzy
    publicznej z grona podatników podatku od towarów i usług, konieczne jest określenie, czy
    zadania realizowane przez te organy są zadaniami, dla których zostały powołane w
    ramach reżimu publicznoprawnego, czy też są to czynności wykonywane na podstawie
    zawartych umów cywilnoprawnych. Oznacza to, że decydującą przesłanką przesądzającą o
    uznaniu, bądź nieuznaniu organu władzy publicznej za podatnika tego podatku jest
    zachowanie się tego organu jako organu władzy publicznej, bądź jako podatnika w
    stosunku do określonych świadczeń.
    Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatników
    ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego.
    Aby to wyłączenie miało miejsce, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
    1) podmiotem jest wyłącznie organ władzy publicznej lub urząd obsługujący ten organ,
    2) wykonywane są czynności, które związane są wyłącznie z realizacją zadań nałożonych
      na ten podmiot przepisami prawa, do realizacji których został on powołany.
    Innymi słowy, organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch
    przypadkach – gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego
    zadań (co wynika z pierwszej części art. 15 ust. 6 ustawy) oraz gdy wykonuje czynności
    mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
    Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej
    jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im

    specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa,
    obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia
    zasady konkurencji.
    Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku
    VAT. W ramach realizacji zadań własnych, na podstawie umowy cywilnoprawnej, oddali
    Państwo grunty w użytkowanie wieczyste. Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste
    (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego), których dotyczy ten wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej, następowało w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010
    r.
    Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste następowało na rzecz osób prawnych i zostało
    udokumentowane fakturami na opłatę wstępną (pierwszą) i opłaty roczne. Po
    ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania gruntów (oddaniu gruntów w użytkowanie
    wieczyste) może zmienić się użytkownik wieczysty, na rzecz którego dokonali Państwo
    ustanowienia takiego prawa. Użytkownik wieczysty, na rzecz którego dokonali Państwo
    ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, może sprzedać swoje prawo użytkowania
    wieczystego innej osobie prawnej. W wyniku takiej sprzedaży, ten nowy użytkownik
    wieczysty stanie się osobą zobowiązaną do dalszego wnoszenia opłat rocznych za
    wieczyste użytkowanie gruntów.
    Nowy użytkownik wieczysty gruntów wystąpi z wnioskiem o sprzedaż prawa własności na
    jego rzecz w trybie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn). Rada Miejska
    wyraża zgodę, w formie uchwały, na sprzedaż nieruchomości. Cena sprzedaży
    nieruchomości gruntowej ustalana jest na podstawie art. 69 ust. 1 ugn.
    Nieruchomość będzie zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości
    następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Wynika to z art. 37 ust. 2 pkt 5 ugn.
    W związku ze sprzedażą prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu otrzymają
    Państwo zapłatę w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność albo przed
    tym dniem.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy prawidłowym będzie
    wystawianie przez Państwa faktur na nowego użytkownika wieczystego na opłaty
    roczne z tytułu użytkowania wieczystego.
    Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia
    23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
      W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez
      umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
      samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik
      może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach
      użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
    Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237)
    kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak
    również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego)
    wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do
    rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie
    wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje
    użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do
    właściciela.
    Ze wskazanego przepisu wynika m.in., że użytkownik wieczysty może dokonać zbycia
    prawa użytkowania wieczystego na rzecz innego podmiotu. Będzie to stanowiło przejaw
    rozporządzania prawem, którym użytkownik wieczysty dysponuje.

    Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Zgodnie z treścią art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Faktura powinna zawierać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy
      towarów lub usług oraz ich adresy.
    Ustawa o VAT nie zawiera w swojej treści definicji nabywcy. W związku z tym należy w celu
    jej uzyskania sięgnąć do wykładni językowej tego sformułowania. Zgodnie ze Słownikiem
    Języka Polskiego PWN (wydanie internetowe sjp.pwn.pl) „nabywca” to „ten, kto coś nabył”.
    Zgodnie z art. 71 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
    nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
      1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się
      pierwszą opłatę i opłaty roczne.
      2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w
      drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia
      umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
      3. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w
      drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych
      stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2–4.
      4. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do
      dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za
      rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ,
      na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem
      terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku
      kalendarzowego.
    Na podstawie art. 71 ust. 7 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      W przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia
      prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby
      będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który
      obowiązuje opłata.
    Ustawodawca w treści tego przepisu przewidział możliwość zmiany nabywcy -
    użytkownika wieczystego w trakcie trwania użytkowania wieczystego. Zatem nowy
    nabywca zaczyna ponosić opłaty roczne od roku kalendarzowego następującego po
    roku, w którym nabył prawo użytkowania wieczystego.
    Wiążąc wskazane przepisy art. 106b ust. 1 pkt 1 i art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT
    dotyczące obowiązku wystawiania faktur, z art. 71 ust. 7 ustawy o gospodarce
    nieruchomościami należy przyjąć, że w każdorazowym przypadku wystawiania faktur
    na opłaty roczne za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, dana faktura
    powinna zostać wystawiona na podmiot, który w dniu 1 stycznia roku za który
    obowiązuje opłata roczna jest rzeczywistym użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
    W przypadku gdy użytkownik wieczysty, na rzecz którego dokonali Państwo
    ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, dokona sprzedaży swojego prawa

    użytkowania wieczystego innej osobie prawnej, to w wyniku takiej sprzedaży, ten nowy
    użytkownik wieczysty stanie się osobą zobowiązaną do dalszego wnoszenia opłat
    rocznych za wieczyste użytkowanie gruntów.
    Zatem faktura wystawiana od roku następującego po roku, w którym nastąpiła zmiana
    użytkownika wieczystego, powinna zostać wystawiana na nowego użytkownika
    wieczystego.
    Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy prawidłowym będzie wystawienie przez
    Państwa faktury na rzecz nowego użytkownika wieczystego na opłatę należną z tytułu
    sprzedaży prawa własności gruntu.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz
      odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach
      gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu
      administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu
      terytorialnego są ich organy wykonawcze.
    Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
      gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie
      nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w
      drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
    Jak stanowi art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana
      wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż
      nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić
      przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej
      w użytkowanie wieczyste.
    W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana
      użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga
      sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art.
      51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
    Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa,
      uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu
      cywilnego nie stosuje się.
    W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w
      użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
    Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż
      nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
    Na podstawie art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

      1. Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności
      gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako
      dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej
      opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości
      gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a
      stosuje się odpowiednio.
      2. Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności
      gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości
      nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki
      procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości
      nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak
      nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia
      umowy sprzedaży.
      3. Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania
      wieczystego nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w
      ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu
      wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.
    Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest
    czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami
    przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty
    roczne.
    Przy czym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie
    podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie
    obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i
    usług oraz o podatku akcyzowym (t.j. Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był
    towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy
    towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług.
    W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu
    stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (ustanowienie
    prawa użytkowania wieczystego), których dotyczy wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej, następowało w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. Po
    ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania gruntów może zmienić się użytkownik
    wieczysty, na rzecz którego dokonali Państwo ustanowienia takiego prawa. Użytkownik
    wieczysty, na rzecz którego dokonali Państwo ustanowienia prawa użytkowania
    wieczystego, może sprzedać swoje prawo użytkowania wieczystego innej osobie prawnej.
    W wyniku takiej sprzedaży, ten nowy użytkownik wieczysty stanie się osobą zobowiązaną
    do dalszego wnoszenia opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntów. Nowy
    użytkownik wieczysty gruntów wystąpi z wnioskiem o sprzedaż prawa własności na jego
    rzecz (w trybie art. 32 ugn).
    Jak wynika z cytowanych wyżej art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może
    być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy
    sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo
    użytkowania wieczystego.

    W przedmiotowej sprawie dojdzie do sytuacji, w której będą Państwo przenosili prawo
    własności nieruchomości na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego tej
    nieruchomości. Przy czym, użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w okresie, gdy
    taka czynność była już czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.
    Biorąc pod uwagę wskazane przepisy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w
    użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu) dochodzi
    do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala
    mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać
    z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu,
    może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób, w jaki właściciel
    dokonuje sprzedaży gruntu.
    Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego nie może
    być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie zostanie
    spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do
    przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7
    ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz użytkownika
    wieczystego.
    W konsekwencji czynność sprzedaży nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem
    użytkowania wieczystego, nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako ponowna
    dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Ponoszone w tej sytuacji opłaty na Państwa rzecz są częścią należności z tytułu transakcji,
    jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, tym
    samym jako kontynuacja (pozostała kwota należna) z dokonanej już dostawy podlegają
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Tym samym, mimo że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów
    w prawo własności gruntów, dla których prawo to ustanowiono po 1 maja 2004 r., nie
    będzie podlegać opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność
    podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już dostawy
    towarów), to jednak kwota należna (wynagrodzenie) z tytułu przekształcenia prawa
    własności gruntu, ustanowionego po 1 maja 2004 r. będzie podlegać opodatkowaniu, jako
    element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne właścicielowi gruntu (np.
    jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa
    użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, będą
    podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.
    W tej sytuacji, opłaty należne Państwu od użytkownika wieczystego z tytułu sprzedaży
    opisanych we wniosku nieruchomości gruntowych będą podlegały opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zatem w analizowanej sprawie sprzedaż na rzecz użytkowników wieczystych, na
    podstawie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gruntów oddawanych w
    użytkowanie wieczyste w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r., nie będzie
    stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy i nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako ponowna dostawa. Natomiast
    wynagrodzenie (kwoty należne) płatne Państwu, co do ustanowienia użytkowania
    wieczystego po 1 maja 2004 r. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Jak rozstrzygnięto wyżej, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r.
    traktowane jest jak dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Przekształcenie
    prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi jedynie zmianę tytułu
    prawnego - czynność ta nie jest traktowana jako ponowna dostawa tej samej
    nieruchomości. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu
    transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

    Zatem prawidłowe będzie wystawienie faktury na rzecz aktualnego użytkownika
    wieczystego nieruchomości, ponieważ to na jego rzecz przenoszona jest własność i to
    ten nowy nabywca jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty wynagrodzenia, za które
    otrzyma korzyść w postaci prawa własności nieruchomości.
    Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan
    sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle
    związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
    Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia
    przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje

    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.