Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP1.4512.827.2016.1.KR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-05
Teza: Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy VAT.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 października 2016 r. (data wpływu 5 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej ww. transakcję – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej ww. transakcję.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

U. GmbH z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego. Na podstawie niemieckiej ustawy o inwestycjach - która stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania - Kupujący ma status spółki inwestycyjnej (Kapitalanlagegesellschaft). Celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego formalno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Kupujący (11 marca 2009 r. Kupujący uzyskał interpretację prawa podatkowego w tym zakresie - interpretacja IPPB5/423-268/08-2/PS).

Z uwagi na prowadzoną już w Polsce działalność obejmującą własność i wynajem nieruchomości, Kupujący posiada numer NIP oraz status podatnika VAT w Polsce (jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny). Działalność gospodarcza Kupującego na terytorium Polski, polegająca na wynajmie powierzchni biurowo-handlowych, prowadzona jest bezpośrednio z Niemiec (Kupujący nie posiada zarejestrowanego w Polsce oddziału). Niemniej jednak, dochody osiągane z wynajmu nieruchomości zlokalizowanej w Polsce są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych i podatkiem VAT w Polsce.

W chwili obecnej Kupujący planuje zakup kolejnej nieruchomości na rzecz jednego z zarządzanych przez siebie otwartych funduszy inwestycyjnych - „N\`(...)\`”.

Nieruchomość, której zakup planuje Kupujący obejmuje dwa budynki biurowo-usługowe znajdujące się w Polsce (łącznie „Budynki”). Budynki położone są na następujących działkach gruntu:

*   działki o numerach 44/19, 44/26, 44/18, 43/2, 44/32 and 40/3 dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, stanowiące własność Sprzedającego,
*   działki o numerach 46/13, 45/2 oraz 46/15 dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, stanowiące własność Sprzedającego,
*   działki o numerach 44/25 oraz 44/27 dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, w stosunku do których Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym,

(w dalszej części wniosku zwane „Gruntem”).

Przedmiotowe Budynki są budynkami biurowo-usługowymi sklasyfikowanym zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w Sekcji 1, Dziale 12 (budynki niemieszkalne), symbol 1220 (Budynki biurowe).

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi w szczególności przykanaliki sanitarne i deszczowe, linie kablowe, oświetlenie drogowe terenu oraz oświetlenie ciągów pieszych, rampę betonową, wjazd i plac parkingowy oraz chodniki („Budowle”).

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Sprzedawcą Nieruchomości jest spółka B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający”). Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, przed dniem Transakcji Sprzedający może zostać przekształcony w spółkę komandytową (jest to jeden z warunków zawarcia Transakcji), chyba że zrezygnuje z takiej możliwości (wówczas Transakcja zostanie zawarta bez realizacji tego warunku).

Sprzedaż Nieruchomości planowana jest pod koniec 2016 roku lub w 2017 roku („Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”.

Ponieważ pytania Kupującego i Sprzedającego zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym jego prawa do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji przez Sprzedającego, (ii) przedmiot Transakcji oraz przedstawia (iii) inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją, które mogą mieć wpływ na jej kwalifikację podatkową.

(i) historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Prawo własności działek o numerach 44/19, 44/26, 44/18, 43/2, 44/32, 40/3, 46/13, 45/2 oraz 46/15 wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami w postaci utwardzonych powierzchni oraz sieci zostało nabyte przez Sprzedającego od Gminy w dniu 14 listopada 2012 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego w cenie sprzedaży.

Prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 44/25 oraz 44/27 wraz z prawem własności znajdującego się na nich budynku elektroenergetycznej stacji transformatorowej zostało nabyte przez Sprzedającego od spółki T. S.A. w dniu 21 sierpnia 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego w cenie sprzedaży.

Po nabyciu Gruntu, wszystkie znajdujące się na nim naniesienia stanowiące własność Sprzedającego zostały rozebrane. Następnie Grunt został przez Sprzedającego zabudowany Budynkami i Budowlami, w taki sposób że Budynki zajmują wszystkie działki gruntu, na których dodatkowo znajdują się też Budowle. Urządzenia stacji transformatorowej znajdują się aktualnie wewnątrz jednego z Budynków.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT poniesionego w związku z nabywaniem towarów i usług użytych do budowy.

Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji z dnia 8 czerwca 2016 r.

Aktualnie powierzchnie w Budynkach są sukcesywnie wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe, usługowe oraz handlowe. Przy czym, wydanie powierzchni najemcom następowało po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynków (tj. po dacie 8 czerwca 2016 r.). Przewiduje się, że na dzień Transakcji powierzchnia objęta umowami najmu będzie przekraczała połowę powierzchni Budynków.

(ii) przedmiot Transakcji

Przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie w szczególności:

*   opisaną powyżej Nieruchomość wraz z przynależnościami;
*   środki trwałe w postaci wyposażenia Budynków (na trwale z nimi związane) oraz ruchomości służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu w postaci w szczególności koszy na śmieci oraz zestawów meblowych;
*   składniki niematerialne w postaci praw autorskich do projektów architektonicznych, prawa do używania logo „P.” stanowiącego nazwę Budynków (wraz z uprawnieniami Sprzedającego w toczącym się postępowaniu rejestracji znaku) oraz prawa do strony internetowej Nieruchomości oraz do domeny internetowej;
*   licencje do korzystania z systemu kontroli dostępu i sygnalizacji włamania i napadu (KD/SSWiN) oraz systemu Telewizji Dozorowej (CCTV IP) oraz innych systemów informatycznych służących do obsługi Budynków;
*   prawa i zabezpieczenia z tytułu gwarancji jakości robót budowalnych.

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

*   dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości;
*   dokumentacji dotyczącej kosztów eksploatacyjnych;
*   dokumentacji technicznej i powykonawczej dotyczącej Budynków (w wersjach papierowych i elektronicznych).

Ponadto, z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121, dalej: „Kodeks cywilny”), w zakresie obowiązujących w dniu Transakcji umów najmu Kupujący wstąpi w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Częścią umów najmu, wśród ich innych elementów takich jak opis standardu budynków, rzut wynajmowanych pomieszczeń, czy też katalog opłat eksploatacyjnych, do których pokrywania zobowiązani są najemcy jest również regulamin zawierający zasady korzystania z Budynków P. przez wszystkich najemców. Prawa i obowiązki z podpisanych umów najmu pomieszczeń, które w dniu Transakcji nie zostaną jeszcze wydane najemcom zostaną przeniesione na Kupującego na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości. Ponadto, w umowie sprzedaży na Kupującego zostaną przeniesione prawa z zabezpieczeń umów najmu obejmujące np. gwarancje, kaucje oraz dobrowolne poddanie się egzekucji (w zakresie brakujących zabezpieczeń umów najmu, Sprzedający dostarczy Kupującemu odpowiednią gwarancję bankową).

Wszystkie wyżej opisane materialne i niematerialne składniki majątkowe przenoszone wraz z Nieruchomością są z nią bezpośrednio związane i zapewniają jej niezakłócone funkcjonowanie.

Po realizacji Transakcji, stronom będzie przysługiwało prawo do zwiększenia ceny sprzedaży za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się opisanych w tej umowie okoliczności.

Ponadto, w umowie sprzedaży strony zawrą następujące regulacje dotyczące rozliczeń związanych ze Sprzedażą Nieruchomości:

*   do pobrania czynszu należnego za miesiąc, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości będzie w całości uprawniony Sprzedający, przy czym Kupujący otrzyma od Sprzedającego wynagrodzenie za powstrzymanie się od pobrania czynszu za okres od dnia Transakcji do końca danego miesiąca (wynagrodzenie będzie udokumentowane fakturą VAT),
*   jeżeli jakikolwiek najemca błędnie uiści czynsz należny Sprzedającemu na rzecz Kupującego i odwrotnie, strony postanawiają przekazać sobie nienależnie otrzymane płatności;
*   po Transakcji Sprzedający porówna kwotę opłat eksploatacyjnych pobranych od najemców z kwotą wydatków na eksploatację faktycznie poniesionych przed Transakcją i nadwyżkę lub niedobór rozliczy z Kupującym (rozliczenie takie będzie udokumentowane fakturą VAT).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości P. Kupujący zawrze nowe umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa itp. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Kupującego umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającymi przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Ponadto, w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości P., Kupujący zawrze umowę o zarządzanie tą nieruchomością z wyspecjalizowanym podmiotem oferującym tego typu usługi (najprawdopodobniej będzie to inny podmiot niż dotychczas zarządzający nieruchomością na zlecenie Sprzedającego).

(iii) inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Zakres działalności gospodarczej Sprzedającego obejmuje:

*   realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
*   roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
*   działalność w zakresie projektowania specjalistycznego,
*   pozostałą finansową działalność usługową,
*   pozostałą działalność reklamową.

Jest to zakres działalności charakteryzujący podmiot prowadzący działalność typu deweloperskiego, która cechuje się nabywaniem gruntów, na których realizowane jest przedsięwzięcie budowlane przeznaczone na sprzedaż, finansowanie tego przedsięwzięcia a po jego zrealizowaniu sprzedaż do podmiotu trzeciego. Planowana przez strony Transakcja będzie zatem realizowana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności deweloperskiej. W związku z tym, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem tych złożonych z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmie:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego;
*   umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   środki pieniężne Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji najemców, które zostaną przelane na rzecz Kupującego);
*   umowy na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;
*   know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności deweloperskiej;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa w tym należności i zobowiązania handlowe np. wynikające ze stosunku prawnego wiążącego Sprzedawcę z najemcami (potencjalne roszczenia o zaległe płatności czynszu lub innych opłat), lub wynikające ze stosunków prawnych z dostawcami usług (np. potencjalne zobowiązania wobec firm budowlanych zaangażowanych przez Sprzedawcę do realizacji prac w Budynkach);
*   zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego na Nieruchomości, przy czym część ceny sprzedaży za Nieruchomość odpowiadająca wartości zadłużenia Sprzedawcy wobec banku, może zostać przelana bezpośrednio na rachunek banku w drodze przekazu, o którym mowa w art. 9211 Kodeksu cywilnego.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Sprzedającego, gdyż w dacie Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał żadnych pracowników.

Niemniej jednak, przenoszone aktywa stanowią przeważającą większość aktywów Sprzedającego.

Po dokonaniu Transakcji na podstawie odrębnych ustaleń umownych, Sprzedający będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone usługi polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców itp.

Dodatkowo, w stosunku do powierzchni w Budynkach które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, Sprzedawca zobowiąże się na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji, Sprzedawca będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynkach i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym (Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa w tym zakresie).

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, polegającej na wynajmie lokali w Nieruchomości na potrzeby biurowe, handlowe i usługowe.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym planowana Transakcja nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy i jako taka powinna zostać zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa budynków oraz budowli wraz z prawem własności / prawem użytkowania wieczystego gruntu, które będą obligatoryjnie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w terminie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    *   do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Planowana Transakcja nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy i jako taka powinna zostać zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa Budynków oraz Budowli wraz z prawem własności / prawem użytkowania wieczystego gruntu, które będą obligatoryjnie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w terminie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
2.  Jeżeli Transakcja - zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    *   do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Ad.1.

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust, 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawców - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), z 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), z 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), czy z dnia 14 listopada 2014 r. (sygn. akt II FSK 2524/12).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że Nieruchomość razem z umowami najmu oraz składnikami majątku ściśle związanymi z Nieruchomością (które wymieniono powyżej, w opisie zdarzenia przyszłego), które warunkują możliwość prawidłowego i bezpiecznego korzystania z Nieruchomości przez jej każdoczesnego właściciela, stanowią przedsiębiorstwo Sprzedającego.

Powyższa konkluzja wynika przede wszystkim ze specyfiki działalności Sprzedającego, która obejmuje przede wszystkim budowę i sprzedaż budynków i jest działalnością o charakterze deweloperskim. Ponadto, zdaniem Wnioskodawców - transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy.

W tym zakresie wskazać należy, że Transakcja obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego (tzn. Budynki, Budowie, Grunt oraz inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży). Analizowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer pewnych innych kluczowych składników majątku Sprzedającego, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego takich jak:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego;
*   umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   środki pieniężne Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji najemców, które zostaną przelane na rzecz Kupującego);
*   know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności deweloperskiej;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa w tym należności i zobowiązania handlowe np. wynikające ze stosunku prawnego wiążącego Sprzedawcę z najemcami (potencjalne roszczenia o zaległe płatności czynszu lub innych opłat), lub wynikające ze stosunków prawnych z dostawcami usług (np. potencjalne zobowiązania wobec firm budowlanych zaangażowanych przez Sprzedawcę do realizacji prac w Budynkach);
*   zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego, przy czym część ceny sprzedaży za Nieruchomość odpowiadająca wartości zadłużenia Sprzedawcy wobec banku, może zostać przelana bezpośrednio na rachunek banku w drodze przekazu, o którym mowa w art. 9211 Kodeksu cywilnego.

W konsekwencji uznać należy, iż przedmiotem sprzedaży nie będzie faktycznie przedsiębiorstwo ale wybrane składniki majątku Sprzedającego (Budynki, Budowle, Grunt oraz inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które obejmować może Transakcja).

Konkluzja Wnioskodawców znajduje poparcie w znanych im orzeczeniach sądów (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 roku, sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby planowaną transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego, Przedmiot Transakcji nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół umożliwiający kontynuację dotychczasowych zadań oraz samodzielne funkcjonowanie na rynku. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż nie wszystkie składniki Sprzedającego związane z Nieruchomością zostaną objęte umową sprzedaży. Transakcja nie będzie bowiem obejmować m.in. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z bieżącą obsługą Budynków oraz know-how Sprzedającego w zakresie budowy.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia przyszłego

*   składniki majątku będące przedmiotem planowanej Transakcji nie są w żaden specyficzny sposób wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze;
*   nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego (Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości, ani też nie sporządza odrębnego bilansu).

Przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W praktyce, musiałaby ona mieć możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Kupującego nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu istotnych dla prowadzenia działalności obejmującej komercyjny najem nieruchomości umów, w tym z umów finansowania takiej działalności, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania Nieruchomości.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Opodatkowanie planowanej Transakcji VAT

Planowana Transakcja stanowi dostawę Budynków i Budowli wraz z prawem własności/prawem użytkowania wieczystego działek gruntu. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności (lub prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na gruncie.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku, zgodnie z art, 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust, 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie tych części Budynków, które zostały lub zostaną przez Sprzedającego przekazane do używania najemcom w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (w związku z zawarciem przez Sprzedającego poszczególnych umów najmu) nastąpiło lub może nastąpić przed planowaną Transakcją. Przy czym, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, do wydania części powierzchni najemcom nie doszło przed 8 czerwca 2016 r., tj. przed datą uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynków.

Pozostała część Budynków oraz Budowle, w dniu dokonania Transakcji (przewidywanej do końca 2016 roku lub w pierwszym kwartale 2017 r.) pozostanie niezasiedlona w rozumieniu Ustawy o VAT. W stosunku, zatem, do tej części Nieruchomości, Transakcja będzie stanowiła dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia.

W efekcie, w przypadku gdy planowana Transakcja zostanie przeprowadzona na koniec 2016 roku lub w 2017 roku, Transakcja będzie dokonywana częściowo przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a częściowo w ramach pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. Nie będą, zatem, spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i tym samym planowana sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Jeżeli natomiast planowana transakcja sprzedaży Budynków, Budowli oraz Gruntu zostanie przeprowadzona po dacie 8 czerwca 2018 r., określenie zasad opodatkowania sprzedaż Budynków, Budowli oraz Gruntu na gruncie przepisów ustawy o VAT wymagało będzie analizy poszczególnych umów najmu w celu dokładnego ustalenia, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia poszczególnych części (powierzchni) Budynków oraz Budowli. Przy czym, niniejszy wniosek dotyczy jedynie ustalenia zasad opodatkowania na gruncie przepisów ustawy o VAT planowanej umowy sprzedaży Budynków, Budowli oraz Gruntu, która zostanie zawarta na koniec 2016 roku lub w 2017 roku.

Równocześnie, Wnioskodawcy zwracają uwagę na fakt, iż w odniesieniu do Transakcji obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zgodnie z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w przypadku gdy:

*   dokonującemu dostawy, w stosunku do tych obiektów, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W omawianym stanie faktycznym, przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z wszystkimi wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków oraz Budowli. Ponadto, pomiędzy oddaniem Budynków do użytkowania (czerwiec 2016 r.) a datą Transakcji, Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na jego ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej Nieruchomości. W tym stanie rzeczy, nie zostaną spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT warunkujących zastosowanie zwolnienia z podatku VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja sprzedaży w zakresie obejmującym Budynki, Budowle oraz Grunt nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT i w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT.

Ad. 2.

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i.) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii.) jej nabycie będzie podlegało VAT według podstawowej stawki 23%.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący planuje wynajmować powierzchnię w Budynkach na cele komercyjne oraz, w późniejszym terminie, sprzedać Nieruchomość kolejnym inwestorom. Kupujący wykorzysta, zatem, nabytą Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, czy to w zakresie najmu komercyjnego, czy też poprzez sprzedaż. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

*   zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;

*   wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego. W ramach wykonywania działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego formalno-prawnym właścicielem jest w Polsce Kupujący.

W chwili obecnej Kupujący planuje zakup kolejnej nieruchomości na rzecz jednego z zarządzanych przez siebie otwartych funduszy inwestycyjnych.

Nieruchomość, której zakup planuje Kupujący obejmuje dwa budynki biurowo-usługowe znajdujące się w Polsce (łącznie „Budynki”). Budynki położone są na następujących działkach gruntu:

*   działki o numerach 44/19, 44/26, 44/18, 43/2, 44/32 i 40/3, stanowiące własność Sprzedającego,
*   działki o numerach 46/13, 45/2 oraz 46/15, stanowiące własność Sprzedającego,
*   działki o numerach 44/25 oraz 44/27, w stosunku do których Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym,

(w dalszej części wniosku zwane „Gruntem”).

Przedmiotowe Budynki są budynkami biurowo-usługowymi sklasyfikowanymi zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych w Sekcji 1, Dziale 12 (budynki niemieszkalne), symbol 1220 (Budynki biurowe).

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi w szczególności przykanaliki sanitarne i deszczowe, linie kablowe, oświetlenie drogowe terenu oraz oświetlenie ciągów pieszych, rampę betonową, wjazd i plac parkingowy oraz chodniki („Budowle”).

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”,

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedaż Nieruchomości planowana jest pod koniec 2016 roku lub w 2017 roku („Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”.

Prawo własności działek o numerach 44/19, 44/26, 44/18, 43/2, 44/32, 40/3, 46/13, 45/2 oraz 46/15 wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami w postaci utwardzonych powierzchni oraz sieci zostało nabyte przez Sprzedającego w dniu 14 listopada 2012 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego w cenie sprzedaży.

Prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 44/25 oraz 44/27 wraz z prawem własności znajdującego się na nich budynku elektroenergetycznej stacji transformatorowej zostało nabyte przez Sprzedającego w dniu 21 sierpnia 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego w cenie sprzedaży.

Po nabyciu Gruntu, wszystkie znajdujące się na nim naniesienia stanowiące własność Sprzedającego zostały rozebrane. Następnie Grunt został przez Sprzedającego zabudowany Budynkami i Budowlami, w taki sposób że Budynki zajmują wszystkie działki gruntu, na których dodatkowo znajdują się też Budowle. Urządzenia stacji transformatorowej znajdują się aktualnie wewnątrz jednego z Budynków.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT poniesionego w związku z nabywaniem towarów usług użytych do budowy.

Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji z dnia 8 czerwca 2016 r.

Aktualnie powierzchnie w Budynkach są sukcesywnie wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe, usługowe oraz handlowe. Przy czym, wydanie powierzchni najemcom następowało po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynków tj. po dacie 8 czerwca 2016 r. Przewiduje się, że na dzień Transakcji powierzchnia objęta umowami najmu będzie przekraczała połowę powierzchni Budynków.

Przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie w szczególności:

*   opisaną powyżej Nieruchomość wraz z przynależnościami;
*   środki trwałe w postaci wyposażenia Budynków (na trwale z nimi związane) oraz ruchomości służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu w postaci w szczególności koszy na śmieci oraz zestawów meblowych;
*   składniki niematerialne w postaci praw autorskich do projektów architektonicznych, prawa do używania logo „P.” stanowiącego nazwę Budynków (wraz z uprawnieniami Sprzedającego w toczącym się postępowaniu rejestracji znaku) oraz prawa do strony internetowej Nieruchomości oraz do domeny internetowej;
*   licencje do korzystania z systemu kontroli dostępu i sygnalizacji włamania i napadu (KD/SSWiN) oraz systemu Telewizji Dozorowej (CCTV IP) oraz innych systemów informatycznych służących do obsługi Budynków;
*   prawa i zabezpieczenia z tytułu gwarancji jakości robót budowalnych.

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

*   dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości;
*   dokumentacji dotyczącej kosztów eksploatacyjnych;
*   dokumentacji technicznej i powykonawczej dotyczącej Budynków (w wersjach papierowych i elektronicznych).

Ponadto, w zakresie obowiązujących w dniu Transakcji umów najmu Kupujący wstąpi w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Wszystkie wyżej opisane materialne i niematerialne składniki majątkowe przenoszone wraz z Nieruchomością są z nią bezpośrednio związane i zapewniają jej niezakłócone funkcjonowanie.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości P. Kupujący zawrze nowe umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowanie Nieruchomości w zakresie dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa itp. Ponadto, w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości P., Kupujący zawrze umowę o zarządzanie tą nieruchomością z wyspecjalizowanym podmiotem oferującym tego typu usługi (najprawdopodobniej będzie to inny podmiot niż dotychczas zarządzający nieruchomością na zlecenie Sprzedającego).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem tych złożonych z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmie:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego;
*   umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   środki pieniężne Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji najemców, które zostaną przelane na rzecz Kupującego);
*   umowy na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;
*   know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności deweloperskiej;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa w tym należności i zobowiązania handlowe np. wynikające ze stosunku prawnego wiążącego Sprzedawcę z najemcami (potencjalne roszczenia o zaległe płatności czynszu lub innych opłat), lub wynikające ze stosunków prawnych z dostawcami usług (np. potencjalne zobowiązania wobec firm budowlanych zaangażowanych przez Sprzedawcę do realizacji prac w Budynkach);
*   zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego na Nieruchomości, przy czym część ceny sprzedaży za Nieruchomość odpowiadająca wartości zadłużenia Sprzedawcy wobec banku, może zostać przelana bezpośrednio na rachunek banku w drodze przekazu, o którym mowa w art. 9211 Kodeksu cywilnego.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Sprzedającego, gdyż w dacie Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał żadnych pracowników.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, polegającej na wynajmie lokali w Nieruchomości na potrzeby biurowe, handlowe i usługowe,

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość dotyczącą opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa. Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na Nabywcę obejmie: prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, środki pieniężne Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji najemców, które zostaną przelane na rzecz Kupującego), umowy na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego, know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności deweloperskiej, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Przedmiotowe nabycie nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Jednakże, w myśl ust. 7a cytowanego artykułu warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje nabycie nieruchomości (budynków oraz budowli wraz z prawem własności/prawem użytkowania wieczystego gruntu). Zbywca prawo własności działek o numerach 44/19, 44/26, 44/18, 43/2, 44/32, 40/3, 46/13, 45/2 oraz 46/15 w dniu 14 listopada 2012 r. na podstawie umowy sprzedaży, transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego w cenie sprzedaży. Prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 44/25 oraz 44/27 zostało nabyte przez Sprzedającego w dniu 21 sierpnia 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży, transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT zapłaconego w cenie sprzedaży.

Po nabyciu Gruntu, wszystkie znajdujące się na nim naniesienia stanowiące własność Sprzedającego zostały rozebrane. Następnie Grunt został przez Sprzedającego zabudowany Budynkami i Budowlami, w taki sposób że Budynki zajmują wszystkie działki gruntu, na których dodatkowo znajdują się też Budowle. Urządzenia stacji transformatorowej znajdują się aktualnie wewnątrz jednego z Budynków.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT poniesionego w związku z nabywaniem towarów usług użytych do budowy.

Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji z dnia 8 czerwca 2016 r. Aktualnie powierzchnie w Budynkach są sukcesywnie wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe, usługowe oraz handlowe. Przy czym, wydanie powierzchni najemcom następowało po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynków tj. po dacie 8 czerwca 2016 r.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do dostawy niniejszych nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że sprzedaż nieruchomości będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a częściowo przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Należy stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie tych części Budynków, które zostały lub zostaną przez Sprzedającego przekazane do używania najemcom w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (w związku z zawarciem przez Sprzedającego poszczególnych umów najmu) nastąpiło lub może nastąpić przed planowaną Transakcją.

Ponadto, w omawianej sprawie, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na budowę Nieruchomości. W konsekwencji, również zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało zastosowania.

Zatem dostawa nieruchomości, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie zbycie prawa własności oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów na których posadowiona jest niniejsza nieruchomość.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym planowane nabycie Nieruchomości będzie całkowicie objęte opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej 23% należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, na dzień dokonania Transakcji zarówno Zbywca jak i Wnioskodawca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Po Transakcji, Wnioskodawca planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały w analizowanej sprawie miejsca.

Tym samym po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionych faktur dokumentujących niniejszą Transakcję oraz ewentualnego zwrotu nadwyżki VAT należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej ww. transakcję. Natomiast kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie rozstrzygnięta odrębnym pismem.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.