Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-940/14-6/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-01-02
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dotyczącego wydatkowania środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości na zakup i remont domu oraz na budowę domu.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; darowizna; remonty; sprzedaż; wydatek; zakup; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 11 września 2014 r. (data wpływu 16 września 2014 r.), uzupełnionym pismem z 21 grudnia 2014 r. (data wpływu 23 grudnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dotyczącego wydatkowania środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości:

*   na zakup i remont domu – **jest prawidłowe;**
*   na budowę domu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dotyczącego wydatkowania środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości na zakup i remont domu oraz na budowę domu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 oraz art. 14f Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów, pismem z 3 grudnia 2014 r. nr ILPB2/415-940/14-4/ES, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 3 grudnia 2014 r. (skutecznie doręczono 15 grudnia 2014 r.), natomiast 21 grudnia 2014 r. Zainteresowany dokonał wpłaty brakującej opłaty w wysokości 40 zł oraz 23 grudnia 2014 r. uzupełnił ww. wniosek (data nadania pisma w polskiej placówce pocztowej 22 grudnia 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

W dniu 21 listopada 2013 r. Wnioskodawca wraz z ojcem otrzymali w drodze darowizny od siostry Zainteresowanego po 1/2 udziałów w nieruchomości gruntowej zabudowanej domem (szacowana i zadeklarowana przez nich wartość nieruchomości – 330 000 zł).

W dniu 31 stycznia 2014 r. Zainteresowany otrzymał w drodze darowizny od ojca wspomnianą powyżej 1/2 udziałów w nieruchomości, stając się tym samym właścicielem całej nieruchomości, którą biegły wycenił na około 270 000 zł.

Natomiast 25 kwietnia 2014 r. ww. nieruchomość Wnioskodawca sprzedał za cenę 265 000 zł.

Pozyskane w ten sposób środki Zainteresowany zamierza w całości przeznaczyć (w najbliższych miesiącach, tj. do końca 2014 r., a na pewno przed upływem 25 kwietnia 2016 r.) na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup domu (kwota ok. 250 000 zł do 265 000 zł) + remont (kwota ok. 10 000 zł do 15 000 zł).

Ponadto rozważa również alternatywne przeznaczenie środków ze sprzedaży w całości na budowę domu (szacowane koszty budowy to ok. 270 000 do 300 000 zł) na działce która obecnie jest własnością żony, ale Wnioskodawca stanie się jej właścicielem w 1/2 udziałów w drodze darowizny od żony przed rozpoczęciem inwestycji (szacowana wartość działki to ok. 100 000 zł).

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że zarówno planowany zakup domu jak i inwestycja polegająca na budowie domu obejmują tylko i wyłącznie teren Unii Europejskiej.

Zainteresowany ponadto wskazał, że po wspomnianym zakupie domu zamierza darować małżonce 1/2 udziałów w nabytej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy dokonując zakupu domu i remontu z powyższych środków Wnioskodawca spełnia wymóg przeznaczenia środków na własne cele mieszkaniowe, co zwalnia z należnego 19% podatku od wartości nieruchomości sprzedanej 25 kwietnia 2014 r.?
2.  Czy po wspomnianym wcześniej zakupie domu Zainteresowany może w drodze darowizny przekazać żonie 1/2 udziałów w zakupionej nieruchomości i nie spowoduje to uchylenia uzyskanego wspomnianego powyżej zwolnienia z 19% podatku od sprzedaży nieruchomości, której dokonał 25 kwietnia 2014 r.?
3.  Czy Wnioskodawca spełnia wymóg przeznaczenia całych środków na własne cele mieszkaniowe, który zwalnia z zapłacenia należnego 19% podatku dochodowego, od sprzedaży nieruchomości dokonanej 25 kwietnia 2014 r., jeżeli pozyskane środki przeznaczy w całości na budowę domu na działce, której stanie się współwłaścicielem, przed rozpoczęciem inwestycji w wyżej wspomnianą budowę domu?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie pozyskanych informacji, w świetle faktu, że przeznaczenie pozyskanej kwoty na cele mieszkaniowe zostało spełnione, a prawo nie definiuje jak długo Zainteresowany musi być właścicielem nieruchomości, może dokonać darowizny l/2 udziałów małżonce w zakupionej nieruchomości i nie spowoduje to utraty uzyskanego zwolnienia z podatku dochodowego.

Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe zachodzi również w drugim przypadku, tj. przeznaczenie kwoty na cele budowlane na wspólnej – już wówczas – działce.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny w 2013 r. i 2014 r.

W świetle powyższego, dla określenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z kolei w myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Tut. Organ pragnie podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest fakt wydatkowania nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

We wniosku przedstawiono dwa alternatywne zdarzenia przyszłe. Wynika z nich, że środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca rozważa przeznaczyć bądź na zakup oraz remont domu mieszkalnego bądź na budowę domu mieszkalnego na działce, która w momencie rozpoczęcia inwestycji będzie Jego współwłasnością.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że każdy z rozważanych sposobów wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy spełnieniu pozostałych przesłanek wynikających z tychże przepisów.

W przypadku pierwszego zdarzenia przyszłego – tj. wydatkowania środków pieniężnych na nabycie i remont budynku mieszkalnego – podstawą zastosowania zwolnienia będą odpowiednio art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) cyt. ustawy podatkowej. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że w związku z rozważaną darowizną na rzecz żony udziału w zakupionej nieruchomości istotne dla skorzystania z rzeczonego zwolnienia będzie to, aby Wnioskodawca po zakupie – a przed darowizną – realizował w tymże budynku mieszkalnym własne cele mieszkaniowe, czyli faktycznie w nim zamieszkał.

Natomiast w przypadku drugiego zdarzenia przyszłego – tj. wydatkowania środków pieniężnych na budowę domu na działce, która przed rozpoczęciem inwestycji stanie się własnością Zainteresowanego – podstawą zastosowania zwolnienia będzie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanego w sprawie oceny prawnej obu przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.