Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.742.2021.3.SK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-30
Teza: Brak opodatkowania otrzymanego odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej (wywłaszczenie).
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; hipoteka; nieruchomości-wywłaszczenie nieruchomości; wywłaszczenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

7 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania otrzymanego odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lutego 2022 r. (wpływ 17 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Na mocy decyzji Wojewody (\`(...)\`) z 6 października 2021 r., Nr (…) z 13 grudnia 2018 r., znak: (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zamierzenia polegającego na budowie pn.: „…”, Spółka z siedzibą w (\`(...)\`) utraciła prawo własności nieruchomości położonej w (\`(...)\`), oznaczonej w ewidencji gruntów w obrębie 1 jako działka nr 1 pow. 0,0222 ha, zapisanej w księdze wieczystej nr (…).

Odszkodowanie za przejętą z mocy prawa nieruchomość ustalił Wojewoda (\`(...)\`) na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwanej dalej specustawą (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm.).

Z uwagi na ujawniony w dziale IV księgi wieczystej nr (\`(...)\`) wpis dotyczący Hipoteki Umownej na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`), Wojewoda ustalił odszkodowanie na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`) tytułem zaliczenia w całości na spłatę świadczenia głównego wierzytelności wraz z odsetkami, zgodnie z art. 18 ust. 1a, 1b, 1e, 1f i 1d specustawy. Jeżeli na nieruchomości są ujawnione ograniczone prawa rzeczowe, to wysokość odszkodowania przysługującego jej właścicielowi (\`(...)\`) zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw, a odszkodowanie wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Ujawniona w dziale IV ww. księgi wieczystej Hipoteka Umowna w kwocie 877.000,00 zł ustanowiona została na rzecz Gminy Miasta (\`(...)\`), na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu, tj. Spółce z 30 września 2016 r. Wierzytelność w chwili wydania decyzji odszkodowawczej była nadal aktualna, w związku z tym ustalone odszkodowanie w całości zaliczono na spłatę wierzytelności wraz z odsetkami.

Przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była:

‒ własnością Spółki (\`(...)\`) z siedzibą w (\`(...)\`);

‒ objęta planem zagospodarowania przestrzennego w strefie oznaczonej jako jednostka 113.09-KD (GP)1 przeznaczenie podstawowe: komunikacja - droga publiczna - ulica główna ruchu przyspieszonego;

‒ naniesienia były własnością Spółki (składniki budowlane i roślinne).

Zgodnie z protokołem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się składniki budowlane:

‒ ogrodzenie z siatki w ramach z kątownika na słupkach stalowych, na podmurówce i fundamencie betonowym (długość 47,61 m);

‒ krąg żelbetowy,

‒ utwardzenie terenu gruzem (powierzchnia 50,4 m2).

### Pytanie

Czy otrzymanie przez Gminę Miasta (\`(...)\`) odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej stanowić będzie czynność objętą podatkiem VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości jest związane z przeniesieniem przez Spółkę prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową na rzecz Skarbu Państwa. Jednakże, w tym przypadku Wnioskodawca - Gmina Miasta (\`(...)\`), na rzecz którego ustalono odszkodowanie, nie posiadał prawa własności nieruchomości, a jedynie miał roszczenie w stosunku do Spółki, zabezpieczające spłatę ceny nabycia nieruchomości przez Spółkę.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości nie jest dostawą towaru w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz nie rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Z przywołanego przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, iż przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów (nieruchomości) w zamian za odszkodowanie jest objęte podatkiem od towarów i usług (a więc także wówczas, gdy nie jest ono następstwem decyzji właściciela, lecz wynika z nakazu organu władzy publicznej lub z mocy samego prawa).

Przepis ten określa szczególny przypadek dostawy towarów, który ma na celu wskazanie, że dostawą towarów jest nawet tak nietypowa sytuacja, jak władcze działanie organu lub samego przepisu prawa, w którym towar (także wbrew woli) zmienia właściciela za odszkodowaniem. Własność towaru nie jest tu najistotniejszą cechą opisanego przypadku, lecz nierówna pozycja stron takiej specyficznej dostawy, w której jedna niejako „zmuszona” jest poddać się określonym nakazom płynącym z organu lub z mocy prawa.

Zatem jeśli przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel następuje za odszkodowaniem, to wówczas stanowi ono odpłatną dostawę towarów i ze względu na przedmiot czynność taka jest objęta opodatkowaniem. W tym przypadku odszkodowanie pełni funkcję wynagrodzenia, czyniąc tego rodzaju dostawę faktycznie odpłatną objętą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Zatem dostawę można uznać za dokonaną odpłatnie, dopiero gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru. Oznacza to, że przeniesienie z mocy prawa własności towarów nabiera odpłatnego charakteru dopiero w momencie przyznania odszkodowania i ustalenia jego wysokości.

Ponadto opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.),

wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

W myśl art. 128 ust. 1 ww. ustawy,

wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

W świetle art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176),

wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi.

Na podstawie art. 11f ust. 1 pkt 6 ww. ustawy,

decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

Na tle powyższego należy uznać, że w przypadku realizacji inwestycji drogowych w trybie ww. ustawy, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydana na podstawie art. 11a tej ustawy zastępuje decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, o której mowa w art. 4 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503).

Należy przy tym mieć na uwadze przepis art. 11i ust. 1 i ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który stanowi, że

w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nieuregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, z wyjątkiem art. 28 ust. 2.

W sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485).

Fakt, że w przypadku wydawania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej zostały w całości wyłączone przepisy określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza w szczególności, że ustalenie lokalizacji drogi w ramach zezwolenia na realizację inwestycji drogowej może nastąpić niezależnie od tego, czy dla terenu, przez który ma przebiegać ta inwestycja, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz niezależnie od treści postanowień takiego planu.

W myśl art. 12 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości.

W myśl art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1\. własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2\. własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

– z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Jednocześnie, w myśl art. 12 ust. 4a i ust. 4b ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Na podstawie art. 18 ust. 1c ustawy,

jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

W myśl art. 18 ust. 1d

kwotę odszkodowania z tytułu ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości gruntowej w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania.

Jak wynika z wniosku, na mocy decyzji wojewody o zezwoleniu na realizację celu publicznego, Spółka, będąca właścicielem nieruchomości oznaczonej nr 1 utraciła prawo własności tej nieruchomości. Wojewoda ustalił odszkodowanie za przejętą nieruchomość. Wywłaszczona nieruchomość była objęta Hipoteką Umowną ustaloną na Państwa rzecz.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w związku z tym, że wywłaszczana nieruchomość objęta była hipoteką umowną ustanowioną na Państwa rzecz, wypłata ustalonego odszkodowania następuje na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. Państwa.

Tym samym, należy stwierdzić, że wypłacone odszkodowanie na Państwa rzecz nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wypłacona kwota nie stanowi wynagrodzenia za jakąkolwiek dostawę towarów lub świadczenie usług. Nie wystąpił stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, nie doszło do bezpośredniego związku między przeniesieniem prawa własności nieruchomości a otrzymaniem odszkodowania, ponieważ nie mieli Państwo prawa do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel. Przeniesienie prawa do rozporządzenia towarem jak właściciel dokonane zostało ze Spółki na Skarb Państwa. Natomiast fizyczna wypłata odszkodowania (co do zasady należnego właścicielowi) dokonywana jest w tym przypadku na rzecz podmiotu, wobec którego właściciel posiada zobowiązanie z tytułu ustanowienia hipoteki umownej (ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości).

A zatem otrzymanego przez Państwa odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej, nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, z uwagi na to, że otrzymanie przez Państwa odszkodowania nie wiąże się z dostawą przez Państwa nieruchomości lecz stanowi spłatę świadczenia głównego wierzytelności wraz z odsetkami (zabezpieczonej hipoteką), nie dochodzi do czynności opodatkowanych. Otrzymane przez Państwa odszkodowanie nie będzie więc podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Informacja o zwrocie nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.

Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa:

W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Pismem z 10 lutego 2022 r. wycofali Państwo pytanie nr 2 wniosku.

29 listopada 2021 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 80 zł tytułem opłaty do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej VAT. W związku tym, że niniejsza interpretacja dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, kwota 40 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.