Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-1128/08/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-03-02
Teza: Czy w opisanej sytuacji przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych winny być dochody zarządcy nieruchomości z wynajmu nieruchomości objętej zarządem?
Słowa kluczowe: dłużnik; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający; przychód; zarząd
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2008r. (data wpływu do tut. Biura 04 grudnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów zarządcy nieruchomości z wynajmu nieruchomości objętej zarządem (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 04 grudnia 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów zarządcy nieruchomości z wynajmu nieruchomości objętej zarządem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 13 lipca 2006 roku Sąd Rejonowy, na podst. art. 993 § 1 i 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 ze zm. określanej w dalszej części skrótem „Kpc”) odjął dłużnikowi, tj. Zakładom w likwidacji, zarząd nad nieruchomością, oznaczoną jako zabudowana działka gruntu, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą i ustanowił zarządcą tejże nieruchomości Spółkę.

Spółka sprawuje przedmiotowy zarząd do chwili obecnej, wg zasad określonych w art. 935 Kpc w brzmieniu:

Art. 935. § 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

§ 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Komentarz do art. 935 Kpc \[w:\] A. Jakubecki (red.), J. Bodio, T. Demendecki, O. Marcewicz, P. Telenga, M.P. Wójcik, Kodeks postępowania cywilnego. Praktyczny komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.

W doktrynie stwierdza się, że celem ustanowienia zarządu nieruchomością w toku egzekucji jest utrzymanie jej w stanie niepogorszonym do czasu sprzedaży licytacyjnej. Dlatego też podstawowym zadaniem zarządcy jest dokonywanie wszelkich czynności (prawnych i faktycznych) niezbędnych z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki, co ocenia się w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. Zasadniczo zarządca może dokonywać jedynie czynności w ramach tzw. zwykłego zarządu, ale wyjątkowo - za zgodą stron lub za zezwoleniem sądu - także czynności przekraczających zwykły zarząd. W doktrynie i judykaturze podkreśla się, że w sprawach, których przedmiotem są prawa objęte zajęciem nieruchomości, zarządcy służy legitymacja formalna (jest stroną postępowania działając w imieniu własnym, lecz na rzecz dłużnika, a w interesie zarówno wierzyciela, jak i dłużnika).

Zakłady w likwidacji jeszcze przed 13 lipca 2006r. zawarły z szeregiem najemców umowy najmu części nieruchomości objętej egzekucją i przedmiotowym zarządem, w tym także ze Spółką, wg umów z dnia 4 marca 2002r. i 30 czerwca 2005r.

Z uwagi na zapis art. 936 Kpc, wszystkie umowy najmu obowiązujące w chwili ustanowienia zarządu są wiążące, więc także umowy ze Spółką, co sytuuje tę Spółkę w podwójnej roli zarządcy i najemcy jednocześnie.

Z uwagi na to, że zarząd nieruchomością w toku egzekucji zarządca sprawuje w imieniu własnym:

1.  Spółka wystawia faktury VAT za najem w imieniu własnym i ujmuje je w księgach rachunkowych następująco: kopie faktur - jako przychód z zarządu nieruchomością - na koncie 705 - do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz w rejestrze sprzedaży VAT oryginały faktur wewnętrznych – (dotyczy tylko sytuacji gdzie Spółka jest jednocześnie najemcą) - jako koszt najmu - na koncie 429 - oraz w rejestrze zakupów VAT,
2.  Spółka w imieniu własnym zleca innym, wyspecjalizowanym podmiotom wykonywanie niezbędnych prac izolacyjnych i naprawczych, zabezpieczających budynki i budowle przed niszczącym działaniem czynników atmosferycznych oraz dokonuje zakupów materiałów do konserwacji i bieżących napraw. Otrzymane z tego tytułu faktury ujmuje w księgach rachunkowych następująco: oryginały faktur - jako koszt zarządu nieruchomością - na odpowiednie konta zespołu 4 - oraz w rejestrze zakupów VAT.

Tak więc w opisanym stanie faktycznym zarówno przychody Spółki z tytułu sprawowanego zarządu nieruchomością jak i ponoszone z tytułu sprawowanego zarządu wydatki gospodarczo uzasadnione, wchodzą do podstawy opodatkowania podmiotu:

*   podatkiem dochodowym od osób prawnych,
*   podatkiem od towarów i usług VAT

w oparciu o faktury przychodowe i kosztowe oraz w oparciu o bieżący rejestr zakupu i sprzedaży VAT.

Ponadto prowadzona jest pozabilansowa ewidencja wpływów i wydatków z tyt. sprawowanego zarządu, celem ustalenia nadwyżki netto przychodów nad kosztami, podlegającej (po ustaniu zarządu) odprowadzeniu na rachunek depozytowy sądu, zgodnie z art. 941 Kpc, jako że zarządca działa na rzecz dłużnika oraz w interesie jego wierzycieli.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w opisanej sytuacji przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych winny być dochody zarządcy nieruchomości z wynajmu nieruchomości objętej zarządem? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)

Zdaniem wnioskodawcy:

Z zapisu art. 935 Kpc wynika, że zarządca sprawuje zarząd w imieniu własnym, a więc dochody z wynajmu nieruchomości objętej zarządem, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, winny być przedmiotem opodatkowania tym podatkiem.

W tym stanie rzeczy zaistniały i opisany stan faktyczny Spółka uznaje za zgodny z obowiązującym prawem podatkowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.