Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-410/15-4/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-10-20
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód-przychód z działalności gospodarczej; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2015 r. (data wpływu 10 lipca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 września 2015 r. (data wpływu 1 października 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lipca 2015 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości. Przy piśmie z dnia 15 lipca 2015 r. nr IBPB-2-2/4511-374/15/MZM, stosownie do art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) powyższy wniosek został przekazany, celem załatwienia zgodnie z właściwością, do Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim (data wpływu 20 lipca 2015 r.). Zgodnie bowiem z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), od 1 lipca 2015 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi jest właściwy do wydania interpretacji indywidualnej, jeżeli wnioskodawca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w województwie: lubelskim, łódzkim, opolskim, śląskim lub świętokrzyskim.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 18 września 2015 r., Nr IPTPB2/4511-410/15-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 22 września 2015 r., natomiast w dniu 1 października 2015 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 29 września 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Wnioskodawczyni posiada 5/6 udziału w prawie własności do nieruchomości w B., składającej się z nieruchomości gruntowej zabudowanej kamienicą.

Udział w prawie własności Wnioskodawczyni w niniejszej nieruchomości stanowi:

*   udział 4/6, nabyty poprzez umowę darowizny, dokonaną w dniu …listopada 2000 r. oraz

*   udział 1/6, stanowiący wspólność ustawową małżeńską z mężem Wnioskodawczyni nabyty w dniu …października 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży.

Pozostały udział 1/6 części stanowi własność córki Wnioskodawczyni, nabyty w dniu … kwietnia 1997 r.

W budynku kamienicy znajdują się lokale mieszkalne wykorzystywane (wynajmowane) na cele mieszkalne, jak i jeden lokal użytkowy również wynajmowany.

Lokale w kamienicy, w której udziały posiada Wnioskodawczyni, to lokale mieszkalne i użytkowe, których własność nie została wyodrębniona.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest:

*   0.20.Z Wynajem nieruchomości na własny rachunek,

*   0.1 Obsługa nieruchomości na własny rachunek,

*   0.11 Z. Zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomość na własny rachunek,

*   0.12.Z. Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Nabycie przedmiotowych udziałów w nieruchomości nie było wykonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Udziały (kamienica) nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nabycie nie dawało Wnioskodawczyni prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego. Udziały te nie były również amortyzowane.

Udział w nieruchomości był i jest wykorzystywany przez Wnioskodawczynię na cele działalności gospodarczej - wynajem lokali. Poprzedni właściciel udziałów, w całym okresie ich posiadania, udział (kamienicę) też przeznaczał na wynajem.

Aktualnie niektóre lokale są wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i jest odprowadzany podatek dochodowy od osób fizycznych (jeśli wystąpi). Lokale są wynajmowane na cele mieszkaniowe od …listopada 2000 r. do dnia złożenia wniosku, zaś lokal użytkowy od … lipca 2001 r. do dnia złożenia wniosku. W budynku (udziale) znajdują się również pomieszczenia, które nie są przedmiotem wynajmu. Powierzchnia kamienicy wynosi 701,1 m2 z czego:

*   4 lokale mieszkalne o powierzchniach: 199,3 m2 ; 146,6 m2 ; 42,3 m2 ; 50 m2 , tj. łącznie 438,8 m2 ;

*   piwnice i strych niemieszkalny o powierzchni 181,6 m2 ;

*   suteryna, lokal użytkowy o powierzchni 80,7 m2 .

Tak więc powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych stanowią więcej niż połowę wszystkich lokali. Wnioskodawczyni poniosła wydatki na ulepszenie budynku kamienicy (udziału) w wysokości nieprzekraczającej 30 % wartości początkowej udziału w kamienicy. Wydatki na ulepszenie były ponoszone sukcesywnie i były zaliczane do kosztów podatkowych. Remont kamienicy ukończono w 2009 r., a remont dachu ukończono w 2013 r.

Biorąc pod uwagę fakt, że w dalszym ciągu stan techniczny budynku jest niezadowalający i przywrócenie nieruchomości do stanu właściwego wiąże się z koniecznością poniesienia znacznych nakładów finansowych, Wnioskodawczyni zamierza w 2015 r. zbyć udziały w przedmiotowej nieruchomości: 4/6 udziałów zostanie zbyte po upływie 5 lat od nabycia, natomiast 1/6 udziału zostanie zbyta przed upływem 5 lat od daty nabycia.

Sprzedaż ta nie będzie wykonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię, ponieważ udziały (kamienica) nie są w ewidencji środków trwałych i nigdy tam nie były umieszczono. Do kosztów podatkowych nie była zaliczana amortyzacja udziałów (w kamienicy). Jest to prywatna własność wykorzystywana w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy sprzedaż w 2015 r. udziałów w nieruchomości będzie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), sprzedaż 4/6 udziałów w rzeczonej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej jako podatek PIT), ponieważ zostaną sprzedane po upływie 5 lat od daty nabycia i sprzedaż ta nie będzie wykonana w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż 1/6 udziałów będzie opodatkowana podatkiem PIT, ponieważ nie upłynął okres 5 lat od daty nabycia.

Nabycie udziałów w nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy darowizny oraz umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, nabytej pierwotnie na podstawie dziedziczenia. Wnioskodawczyni dokonała nabycia udziału w nieruchomości jako osoba fizyczna.

Mając na uwadze powyższe rozważania, zdaniem Wnioskodawczyni, w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W myśl tego przepisu, odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu, o ile zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tym samym, jeśli upłynęło 5 lat i więcej, obowiązek podatkowy nie istnieje.

Konkludując, w przedmiotowej sprawie zbycie opisanej nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PIT w zakresie 4/6 udziału w prawie do nieruchomości, przysługującego Wnioskodawczyni, z uwagi na to, że nabycie miało miejsce w dniu …listopada 2000 r., a tym samym upłynął już okres pięcioletni od chwili nabycia. W pozostałym zakresie, a mianowicie w części 1/6 udziału do nieruchomości przypadającej Wnioskodawczyni i Jej mężowi poprzez nabycie na podstawie umowy sprzedaży w dniu …października 2014 r., okres pięcioletni nie minął, w związku z powyższym, obowiązek podatkowy w tym zakresie istnieje. Dodatkowo, Wnioskodawczyni spełnia również drugą obligatoryjną przesłankę zawartą w ww. przepisie, a mianowicie odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), zawiera w art. 10 ust. 1 katalog źródeł przychodów, z których dochody podlegają opodatkowaniu według zasad określonych dla danego źródła przychodów.

Jednym ze źródeł przychodów określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy, za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, odrębnym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Biorąc powyższe wyjaśnienia pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowi zawsze przychód, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek był wykorzystywany, czy też nie w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, z wyjątkiem sytuacji, gdy jego sprzedaż następuje w ramach (w wykonaniu) prowadzonej działalności gospodarczej (tj. nieruchomość stanowiła towar handlowy w takiej działalności gospodarczej polegającej np. na sprzedaży nieruchomości).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości na własny rachunek, obsługa nieruchomości na własny rachunek, zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomość na własny rachunek, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Jak wskazuje Wnioskodawczyni, nabycie przedmiotowych udziałów w nieruchomości nie było wykonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Udziały (kamienica) nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nabycie nie dawało Wnioskodawczyni prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego. Udziały te nie były również amortyzowane.

Udział w nieruchomości był i jest wykorzystywany przez Wnioskodawczynię na cele działalności gospodarczej - wynajem lokali. Lokale w kamienicy, w której udziały posiada Wnioskodawczyni to lokale mieszkalne i użytkowe, których własność nie została wyodrębniona.

Aktualnie niektóre lokale są wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i jest odprowadzany podatek dochodowy od osób fizycznych (jeśli wystąpi). Lokale są wynajmowane na cele mieszkaniowe od dnia …listopada 2000 r. do dnia złożenia wniosku, zaś lokal użytkowy od dnia …lipca 2001 r. do dnia złożenia wniosku. W budynku (udziale) znajdują się również pomieszczenia które nie są przedmiotem wynajmu. Powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych stanowią więcej niż połowę wszystkich lokali.

Wnioskodawczyni poniosła wydatki na ulepszenie budynku kamienicy (udziału) w wysokości nieprzekraczającej 30 % wartości początkowej udziału w kamienicy. Wydatki na ulepszenie były ponoszone sukcesywnie i były zaliczane do kosztów podatkowych. Remont kamienicy ukończono w 2009 r., a remont dachu ukończono w 2013 r.

Sprzedaż ta nie będzie wykonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię, ponieważ udziały (kamienica) nie są w ewidencji środków trwałych i nigdy tam nie były umieszczono. Do kosztów podatkowych nie była zaliczana amortyzacja udziałów (w kamienicy). Jest to prywatna własność wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Odnosząc się zatem do ww. przepisów oraz przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości o charakterze mieszkalnym nie generuje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Sprzedaż udziału w nieruchomości należy zatem kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

Wobec powyższej regulacji prawnej należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, stanowi bowiem każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wnioskodawczyni w opisie zdarzenia przyszłego wskazała, że posiada 5/6 udziału w prawie własności do nieruchomości składającej się z nieruchomości gruntowej zabudowanej kamienicą, z których 4/6 udziału nabyła poprzez umowę darowizny w dniu …listopada 2000 r., a 1/6 udziału stanowiącego wspólność ustawową małżeńską z mężem w dniu …października 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży.

W związku z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, dochód uzyskany w 2015 r. przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia 4/6 udziału w ww. nieruchomości, który został nabyty w 2000 r. z uwagi na upływ okresu pięciu lat od daty nabycia, nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odnosząc się do opodatkowania sprzedaży 1/6 udziału stanowiącego wspólność ustawową małżeńską z mężem, należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 tejże ustawy, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Zasadą ustawową jest zatem, że każdy z małżonków jest osobnym podatnikiem. W szczególnych przypadkach ustawa zezwala na łączne opodatkowanie małżonków, nie powoduje to jednak, że małżonkowie stają się jednym podatnikiem, gdyż podatnikiem nadal pozostaje osoba fizyczna.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 583, z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Przy ustalaniu przychodów osiąganych z majątku wspólnego, znajduje zastosowanie przepis art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z którego wynika, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w który nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach wskazanych w ustawie, a podmiotem zobowiązanym do uiszczenia ewentualnego podatku jest podatnik tego podatku, czyli każdy z małżonków (każdy podlega odrębnemu opodatkowaniu).

Skoro każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólny majątek małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Art. 22 ust. 6e tej ustawy stanowi, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Podsumowując, połowa przychodu uzyskanego w 2015 r. z odpłatnego zbycia udziału 1/6 w przedmiotowej nieruchomości nabytego wspólnie z mężem w ramach wspólności małżeńskiej w 2014 r., będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany w 2015 r., z odpłatnego zbycia 4/6 udziału w prawie własności do tej nieruchomości, uzyskany po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (tj. 2000 r.), nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, nie spowoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży tego udziału.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Jej współmałżonka.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie wynikającym z postawionego pytania dotyczącego opodatkowania sprzedaży w 2015 r. udziałów w nieruchomości i nie odnosi się do zasad opodatkowania przychodów uzyskanych z nieruchomości przed jej sprzedażą, w tym możliwości zaliczenia wydatków remontowych do kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.