Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-963/14-4/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-31
Teza: brak prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy ‑ przedstawione we wniosku z 1 października 2014 r. (data wpływu 2 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2014 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Aktem notarialnym z dnia 25 października 1996 r. pięciu wspólników spółki cywilnej nabyło do celów prowadzenia działalności gospodarczej następujące nieruchomości: trzy działki zabudowane:

*   magazynem o powierzchni 2060,2 m2,

*   magazynem o powierzchni 1525,7 m2,

*   magazynem o powierzchni 580 m2,

*   budynkiem transformatora o powierzchni 12,7 m2,

*   budynkiem wagi o powierzchni 33 m2,

*   ogrodzeniem o długości 277 m,

*   utwardzeniem placu.

Wartość działek została wyceniona na 155207 zł

Wartość magazynów została wyceniona na 104148 zł

Wartość budynków transformatora na kwotę 254 zł

Wartość budynku wagi na kwotę 660 zł

Wartość ogrodzenia wyceniona została na kwotę 1385 zł

Wartość utwardzonego placu wyceniona została na kw. 14728 zł

Wyżej wymieniona nieruchomość została nabyta bez podatku od towarów i usług na podstawie aktu notarialnego. Zbywca nie był podatnikiem podatku od towaru i usług. Czynność została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zakupiona nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ww. wartościach. W lipcu 1997 r. została wykonana modernizacja sieci energetycznej, wodociągowej, cieplnej i gazowej. Wartość poniesionych nakładów wyniosła 46395,08 zł netto (wspólnicy są czynnymi podatnikami VAT). W październiku 2014 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość.

W uzupełnieniu Zainteresowany wskazał co następuje:

Modernizacja sieci z lipca 1997 r. dotyczyła budynku magazynowego o pow. 2060,2 m2 i budynku magazynowego o powierzchni 1525,7 m2, których wartość księgowa wynosi 95.988 zł. Wartość nakładów na modernizację sieci wyniosła 46.395,08 zł, co stanowiło 48,33% wartości początkowej tych obiektów.

W zakupionej 25 października 1996 r. nieruchomości zabudowanymi ww. budynkami jest prowadzona nieprzerwalnie działalność gospodarcza polegająca na produkcji i sprzedaży pasz dla zwierząt gospodarskich, która była i jest działalnością opodatkowaną.

Od 1 lutego 2008 r. została zawarta umowa najmu na 225 m2 w budynku o pow. 580 m2 (ten budynek był nie modernizowany) i 29 m2 z budynku o pow. 2060,2 m2 (budynek był modernizowany).

Następnie od 15 czerwca 2009 r. została zawarta umowa najmu na 66,16 m2 w budynku o pow. 1525,7 m2 (budynek był modernizowany).

Od 19 listopada 2010 r. zawarta umowa najmu na 290 m2 powierzchni w budynku o powierzchni 1525,7 m2, która też była modernizowana w 1997 r.

Wszyscy najemcy byli czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, ponieważ poniesione nakłady na modernizację przekroczyły 30% wartości nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z treści ww. przepisu wynika, że sprzedaż towarów podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT tylko w przypadku gdy przedmiotowy towar wykorzystywany jest wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku jak również z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia przedmiotowego towaru nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W niniejszych okolicznościach dostawa nieruchomości nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ opisana we wniosku nieruchomość była wykorzystywana do opodatkowanej działalności gospodarczej i z tego tytułu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Tak więc, analizy wymagają inne zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT odnoszące się do terenów zabudowanych.

Ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a przewiduje zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli i ich części. Zwolnienia te mają zastosowanie po spełnieniu warunków wskazanych w tych przepisach.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, w świetle ust. 10 ww. art. 43 , podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy).

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaka opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu wskazać należy, że stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 z późn. zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę rozumie się natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Z opisu sprawy wynika, że pięciu wspólników spółki cywilnej nabyło do celów prowadzenia działalności gospodarczej nieruchomości, w których skład wchodzą trzy działki zabudowane magazynem o powierzchni 2060,2 m2, magazynem o powierzchni 1525,7 m2, magazynem o powierzchni 580 m2, budynkiem transformatora o powierzchni 12,7 m2, budynkiem wagi o powierzchni 33 m2, ogrodzeniem o długości 277 m, utwardzeniem placu. Wyżej wymieniona nieruchomość została nabyta bez podatku od towarów i usług na podstawie aktu notarialnego. Zbywca nie był podatnikiem podatku od towaru i usług. Czynność została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zakupiona nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ww. wartościach. W lipcu 1997 r. została wykonana modernizacja sieci energetycznej, wodociągowej, cieplnej i gazowej, co stanowiło Wartość poniesionych nakładów wyniosła 46395,08 zł netto, (wspólnicy są czynnymi podatnikami VAT). W październiku 2014 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość. Modernizacja sieci z lipca 1997 r. dotyczyła budynków magazynowych o pow. 2060,2 m2 i 1525,7 m2, która stanowiła 48,33% wartości początkowej tych obiektów. W zakupionej nieruchomości zabudowanymi ww. budynkami jest prowadzona nieprzerwalnie działalność gospodarcza polegająca na produkcji i sprzedaży pasz dla zwierząt gospodarskich, która była i jest działalnością opodatkowaną. Od 1 lutego 2008 r. została zawarta umowa najmu na 225 m2 w budynku o pow. 580 m2 (ten budynek był nie modernizowany) i 29 m2 z budynku o pow. 2060,2 m2 (budynek był modernizowany). Następnie od 15 czerwca 2009 r. została zawarta umowa najmu na 66,16 m2 w budynku o pow. 1525,7 m2 (budynek był modernizowany). Od 19 listopada 2010 r. została zawarta umowa najmu na 290 m2 powierzchni w budynku o powierzchni 1525,7 m2, która też była modernizowana w 1997 r. Wszyscy najemcy byli czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT.

W odniesieniu do tych części nieruchomości dla których pomiędzy pierwszym zasiedleniem, tj. oddaniem w najem a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata, dostawa tych części nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z wniosku wynika, że od 1 lutego 2008 r. została zawarta umowa najmu na 225 m2 w budynku o powierzchni 580 m2 i na 29 m2 z budynku o powierzchni 2060,2 m2. Ponadto w budynku o powierzchni 1525,7 m2 Wnioskodawca wynajmuje od 15 czerwca 2009 r. - 66,16 m2 i od 19 listopada 2010 r. - 290 m2. Co prawda, budynki o powierzchni 1525,7 m2 i 2060,2 m2 zostały ulepszone na kwotę przekraczającą 30% wartości początkowej tych obiektów, jednak nie ma to wpływu na skorzystanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, ponieważ pierwsze zasiedlenie dla ww. części powierzchni nastąpiło w momencie oddania ich do użytkowania najemcom. W konsekwencji dokonanie przez Wnioskodawcę dostawy wynajmowanych ww. części powierzchni nieruchomości nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tych powierzchni upłynie okres dłuższy niż dwa lata, zatem Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do ww. części przedmiotowej nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do części nieruchomości niebędących przedmiotem najmu, zarówno tych w odniesieniu do których nie dokonywano nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% i do tych zmodernizowanych na kwotę przekraczającą 30% wartości początkowej tych obiektów, wykluczone jest zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tak więc analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, które ma zastosowanie po spełnieniu warunków wskazanym w tym przepisie. Jak wynika z opisu sprawy przedmiotowa nieruchomość została nabyta bez podatku VAT na podstawie aktu notarialnego, dlatego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zatem pierwsza z przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a została spełniona. Aby został spełniony drugi warunek zawarty w tym przepisie dokonujący dostawy nie mógł ponosić na ulepszenie przedmiotu dostawy wydatków przekraczających 30% wartości początkowej tego obiektu. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca dokonał modernizacji budynków magazynowych o pow. 1525,7 m2 i 2060,2 m2, które przekroczyły 30% wartości nieruchomości, zatem warunek umożliwiający zastosowanie tego zwolnienia nie jest wypełniony. Jednak w myśl ww. art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w zakupionej nieruchomości zabudowanej budynkami o powierzchni 1525 m² i 2060,2 m² jest prowadzona nieprzerwalnie działalność gospodarcza, która była i jest działalnością opodatkowaną. W konsekwencji, przy dostawie ww. powierzchni nieruchomości (nieoddanych w najem), które zostały ulepszone w kwocie przekraczającej 30% ich wartości początkowej spełnione będą warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z ust. 7a ustawy o VAT.

Przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie ww. powierzchni magazynowych w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej, jednak po ulepszeniu Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową części nieruchomości do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat. W tej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie ze stosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, ponieważ po ulepszeniu Wnioskodawca wykorzystywał ww. powierzchnie magazynowe do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat. Również te części Budynków i Budowli, które nie były przedmiotem najmu i w stosunku do nich nie były ponoszone nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości początkowej będą korzystały ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. W odniesieniu do tych części nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia i nie były ponoszone nakłady inwestycyjne przekraczające 30%, zatem obydwa warunki art. 43 ust. 1 pkt 10a zostały spełnione.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że dostawa części Budynków oddanych w najem będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w odniesieniu do pozostałych części nieruchomości (Budynków i Budowli) Wnioskodawca będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.