Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-364/16-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-17
Teza: Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala. Zatem, jeżeli ustalona wartość nieruchomości (w oparciu o wycenę rynkową dokonaną w operacie szacunkowym przez niezależnego rzeczoznawcę) będzie stanowić wartość rynkową zbywanej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to wówczas stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli jednak kwota deklarowana jako podstawa opodatkowania nie będzie ceną rynkową przedmiotowej nieruchomości, organ podatkowy ma prawo zwrócić uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość zbywanej nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej. To oznacza, że kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania – bez względu na to jak ta cena została ustalona – Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2016 r. (data wpływu 8 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1.  Wnioskodawca jest: (i) osobą fizyczną, (ii) posiadającą w Polsce miejsce zamieszkania oraz (iii) podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT.
2.  Wnioskodawca zamierza odpłatnie nabyć, od: (i) osoby fizycznej, (ii) posiadającej w Polsce miejsce zamieszkania oraz (iii) podlegającej w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT („osoba fizyczna”), na podstawie umowy sprzedaży, następujące prawa:
    1.  prawo własności do nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym z garażem, (dalej: „Nieruchomość 1”), oraz
    2.  prawo odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, z własnością którego związany jest udział wynoszący 1/2 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli budynku. Ze względu na trwającą procedurę przekształcenia ww. prawa użytkowania wieczystego, o ile przed umową sprzedaży dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, przedmiotem sprzedaży będzie już prawo własności do tej nieruchomości (dalej: „Nieruchomość 2”).
3.  Relacje pomiędzy Wnioskodawcą i osobą fizyczną wyglądają w ten sposób, że osoba fizyczna jest siostrą zmarłego ojca Wnioskodawcy.
4.  W chwili obecnej istnieje operat wyceny Nieruchomości 1, w którym wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży została określona na kwotę 2.235.578 zł.
5.  Zamiarem Wnioskodawcy jest nabycie praw do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (przy czym „Nieruchomość 1” i „Nieruchomość 2” zwane będą dalej łącznie: „Nieruchomościami”) za cenę niższą niż wartość dla wymuszonej sprzedaży, tj. łączną cenę 1.500.000 zł. W umowie nabycia zostanie wskazana wartość rynkowa nieruchomości z operatu szacunkowego dla nieruchomości (w chwili obecnej Wnioskodawca dysponuje operatem dla Nieruchomości 1) jako podstawa do obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie jako podstawa opodatkowania w podatku pcc zostanie przyjęta kwota wartości rynkowej nieruchomości.
6.  Osoba fizyczna ani Wnioskodawca nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez osobę fizyczną w pozarolniczej działalności gospodarczej ani nie będą nabywane przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej. Przed 2010 r. nieruchomości były przedmiotem tzw. najmu prywatnego, który był rozliczany na zasadach ogólnych. Najem ten był opodatkowany podatkiem VAT, osoba fizyczna nie odliczała podatku VAT przy nabyciu nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę praw do nieruchomości nie będzie skutkowało powstaniem przychodu w podatku PIT podlegającego opodatkowaniu podatkiem PIT po stronie Wnioskodawcy?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym różnica między wartością rynkową nieruchomości a ceną, za którą nieruchomości zostaną nabyte przez Wnioskodawcę, będzie wolna od podatku PIT, na podstawie art. art. 21 ust. 1 pkt 125) ustawy o PIT?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu, przyszłym przedstawionym we wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości.

I.1. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych „podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  (uchylona)
4.  umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona)
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki”.

Zgodnie z art. 4 pkt 1) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. Ponadto, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%. Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

I.2. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, Wnioskodawca zamierza odpłatnie nabyć od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży prawa do nieruchomości. Umowa sprzedaży znajduje się w zakresie przedmiotowym ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazującym czynności cywilnoprawne podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, nabycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

I.3. Stanowisko zgodne ze stanowiskiem Wnioskodawcy zostało przedstawione przez Ministra Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 8 stycznia 2016 r. (nr IBPB-2-1/4514-401/15/AD) „sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym, a w przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w chwili obecnej istnieje operat wyceny Nieruchomości 1, w którym wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży została określona na kwotę 2.235.578 zł. Zamiarem Wnioskodawcy jest nabycie praw do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 za cenę niższą niż wartość dla wymuszonej sprzedaży, tj. łączną cenę 1.500.000 zł. W umowie nabycia zostanie wskazana wartość rynkowa nieruchomości z operatu szacunkowego dla nieruchomości (w chwili obecnej Wnioskodawca dysponuje operatem dla Nieruchomości 1) jako podstawa do obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. jednocześnie jako podstawa opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie przyjęta kwota wartości rynkowej nieruchomości.

Należy wskazać, że ustawodawca w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dał jedynie organowi podatkowemu uprawnienie do określenia wartości przedmiotu transakcji z uwzględnieniem przedłożonej przez stronę w toku postępowania podatkowego w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych wyceny rzeczoznawcy, gdy wartość rynkowa przedmiotu umowy, według oceny organu podatkowego nie odpowiada wartości rynkowej zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala. Zatem, jeżeli ustalona wartość nieruchomości (w oparciu o wycenę rynkową dokonaną w operacie szacunkowym przez niezależnego rzeczoznawcę) będzie stanowić wartość rynkową zbywanej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to wówczas stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli jednak kwota deklarowana jako podstawa opodatkowania nie będzie ceną rynkową przedmiotowej nieruchomości, organ podatkowy ma prawo zwrócić uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość zbywanej nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej. To oznacza, że kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania – bez względu na to jak ta cena została ustalona – Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.