Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-3.4011.387.2018.4.GG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-10
Teza: w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2018 r. (data wpływu 2 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 sierpnia 2018 r. (data wpływu 13 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym Organ podatkowy pismem z dnia 1 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT2-3.4011.387.2018.1.GG, 0113-KDIL2-1.4012.353.2018.3.AP (doręczonym w dniu 8 sierpnia 2018 r.) wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

W odpowiedzi na ww. wezwanie w dniu 13 sierpnia 2018 r. do tutejszego Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 8 sierpnia 2018 r. (nadane za pośrednictwem Poczty …w dniu 9 sierpnia 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Nieruchomość (kamienica) położona w …. przy ulicy … została nabyta przez Wnioskodawcę aktem notarialnym w 2002 r. na wyłączną własność. Nieruchomość w całości ma przeznaczenie mieszkalne. Wnioskodawca nigdy nie składał wniosków do żadnych organów o zmianę sposobu jej użytkowania. Nieruchomość nie posiada wyodrębnionych samodzielnych lokali, a po nabyciu została ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadzi wynajem nieruchomości własnych i dzierżawionych, kod PKD 68.20.Z. Nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami. W zakresie podatku od towarów i usług, jest zarejestrowanym podatnikiem Vat czynnym. Nieruchomość w przeważającej części była wynajmowana na cele mieszkalne, jedynie 20% lokali umiejscowionych na parterze była wynajmowana innym podmiotom gospodarczym, które prowadziły tam działalność gospodarczą i Wnioskodawca wystawiał za wynajem faktury Vat. Przez 16 lat posiadania nieruchomości Wnioskodawca dokonywał nakładów finansowych o charakterze zarówno remontowym, jak i inwestycyjnym. Poniesione nakłady inwestycyjne przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Od poniesionych nakładów inwestycyjnych Wnioskodawca odliczał podatek Vat w części dotyczących lokali zajętych na prowadzoną działalność gospodarczą prowadzoną przez inne podmioty. W 2013 r. wynajął Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością cały budynek z przeznaczeniem na działalność polegającą na prowadzeniu hotelu. Działalność hotelowa w nieruchomości jest prowadzona do dnia złożenia wniosku. Spółce co miesiąc Wnioskodawca wystawia faktury Vat z podatkiem wg stawki 23% za wynajem całej nieruchomości. Aktualnie nosi się z zamiarem sprzedaży nieruchomości, i w związku z przytoczonym powyżej stanem faktycznym zwraca się z zapytaniem czy od sprzedaży nieruchomości będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych i podatek Vat wynikający z ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 w zw. z ust 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wszystkie udziały w nieruchomości posiada od 2002 r. Począwszy od 1994 r. sukcesywnie nabywał udziały w przedmiotowej działalności gospodarczej od ich poprzednich współwłaścicieli (osób fizycznych). Wszystkie udziały nabył jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej na swój majątek prywatny.

Od dnia 21 września 1998 r. prowadzi nieprzerwanie działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, kod PKD 66.20.Z, aktualnie formą opodatkowania jest podatek liniowy 19%.

Nieruchomość Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych w 1998 r. wraz z rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych wg cen nabycia. Była ona przez Wnioskodawcę amortyzowana przez okres 10 lat i w tym czasie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne.

Umowa najmu ze Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością została zawarta w maju 2013 r. na czas nieoznaczony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia i trwa do dnia złożenia wniosku.

Zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, nigdy w ramach działalności gospodarczej nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Przed zbyciem przedmiotowej nieruchomości zostanie wykreślona z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i przekazana na majątek prywatny Wnioskodawcy.

W związku z planowanym zbyciem nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość nie będzie wykorzystywania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, o której mowa w art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nakłady na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Wydatki były ponoszone w latach 1998-2013.

W stosunku do tych wydatków przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po zakończonym ulepszeniu przedmiotowa nieruchomość została oddana w maju 2013 r. w najem Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Ulepszona nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez okres dłuższy niż 5 lat.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która wynajmuje od Wnioskodawcy nieruchomość od maja 2013 r. nie ponosiła żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy zbycie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z opisanym stanem faktycznym (winno być zdarzeniem przyszłym) spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego w podatku od osób fizycznych?
2.  Czy zbycie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z opisanym stanem faktycznym (winno być zdarzeniem przyszłym) spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego w podatku od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja stanowi udzielenie odpowiedzi w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości o charakterze mieszkalnym zastosowanie będzie miał przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z póżn. zm.), zgodnie z którym przychód powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano. Wnioskodawca posiada nieruchomość 16 lat, a więc nie powstanie u Niego przychód do opodatkowania w związku ze zbyciem nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku stwierdził, że na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z opisanym stanem faktycznym (winno być zdarzeniem przyszłym) nie spowoduje powstania zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), co do zasady, dotyczą opodatkowania wszelkich dochodów osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy, źródłami przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   przychody z innych źródeł (pkt 9),

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym sprzedaż nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl natomiast art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak, w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również: przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W odniesieniu do przychodów ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że stosownie do treści art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jednakże, w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku niespełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dlatego też dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, że zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy, nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych). Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter niemieszkalny, nie znajdzie zastosowania, jak wskazuje Wnioskodawca w uzasadnieniu wniosku, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Nadmienić należy, że zasady klasyfikacji danego środka trwałego zostały unormowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. poz. 1846).

Klasyfikacja ta jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano -adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie (uwagi szczegółowe do Grupy I w KŚT). Organem uprawnionym do orzekania w zakresie Klasyfikacji Środków Trwałych jest Urząd Statystyczny.

Dodać należy, że podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji Środków Trwałych oparto na rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

W związku z tym, a contrario należy stwierdzić, że w przypadku budynku niemieszkalnego, który po nabyciu został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości własnych i dzierżawionych, kod PKD 68.20.Z., zastosowanie znajdzie przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy.

Z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości, powstanie przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w sprawie nie będzie miał zastosowania przepis art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze niemieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 14 powołanej ustawy powstanie również wtedy, gdy przed planowaną sprzedażą nastąpi wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

W tym miejscu stwierdzić należy, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlegać będzie zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość (kamienica) położona w K… została nabyta aktem notarialnym w 2002 r. na wyłączną własność Wnioskodawcy. Nieruchomość w całości ma przeznaczenie mieszkalne. Wnioskodawca nigdy nie składał wniosków do żadnych organów o zmianę sposobu jej użytkowania. Nieruchomość nie posiada wyodrębnionych samodzielnych lokali. Po nabyciu została ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadzi wynajem nieruchomości własnych i dzierżawionych, kod PKD 68.20.Z. Nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami. W zakresie podatku od towarów i usług, jest zarejestrowanym podatnikiem Vat czynnym. Nieruchomość w przeważającej części była wynajmowana na cele mieszkalne, jedynie 20% lokali umiejscowionych na parterze była wynajmowana innym podmiotom gospodarczym, które prowadziły tam działalność gospodarczą i Wnioskodawca wystawiał za wynajem faktury Vat. Przez 16 lat posiadania nieruchomości dokonywał nakładów finansowych o charakterze zarówno remontowym, jak i inwestycyjnym. Poniesione nakłady inwestycyjne przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Od poniesionych nakładów inwestycyjnych Wnioskodawca odliczał podatek Vat w części dotyczących lokali zajętych na prowadzoną działalność gospodarczą prowadzoną przez inne podmioty. W 2013 r. wynajął Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością cały budynek z przeznaczeniem na działalność polegającą na prowadzeniu hotelu. Działalność hotelowa w nieruchomości jest prowadzona do dnia złożenia wniosku. Spółce co miesiąc wystawia faktury Vat z podatkiem wg stawki 23% za wynajem całej nieruchomości.

Aktualnie Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Umowa najmu ze Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością została zawarta w maju 2013 r. na czas nieoznaczony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Umowa trwa do dnia złożenia wniosku. Zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły. Przed zbyciem przedmiotowej nieruchomości zostanie wykreślona z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i przekazana na majątek prywatny Wnioskodawcy. W związku z planowanym zbyciem nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość nie będzie wykorzystywania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, o której mowa w art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości należy rozpatrywać na gruncie wskazanego powyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nieruchomość była i jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, ze względu na oddanie jej w najem Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, na cele niemieszkalne, tj. pod działalność hotelową.

Reasumując, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku, będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, którą należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.