Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.372.2020.1.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-12
Teza: Sprzedaż dokonana poza działalności po upływnie 5 lat od momentu nabycia nie stanowi źródła opodatkowania pdof.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość budowlana; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a , art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 kwietnia 2020 r. (data wpływu 7 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowany (dalej "Sprzedający" lub „Wnioskodawca”) i Pani E. (dalej: „Sprzedająca”) są - na zasadach obowiązującej ich wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - właścicielami działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 1,2137 ha położonej w (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), przy ulicy (…), województwo (…), obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą Kw Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający i Sprzedająca nabyli Nieruchomość na podstawie umowy przekazania posiadania i własności gospodarstwa rolnego sporządzonej w dniu 15 lutego 1982 r.

Powyższa działka jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej z dnia (…) 2005 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem „4U/P”. Sprzedający i Sprzedająca nie brali czynnego udziału w procesie opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Grupa A. zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Grupa A. podjęła pierwsze działania w związku z planami nabycia dla inwestora powyższych nieruchomości (w tym Nieruchomości) w roku 2016. W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy A. wystąpiła do Prezydenta Miasta o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy centrum logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnego.

Jak wynika z decyzji z 28 grudnia 2016 r., stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Spółka ta w związku z planowanym nabyciem nieruchomości wystąpiła również do Prezydenta Miasta o wydanie wobec powyższych nieruchomości decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej pod budowę zespołu hal logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą techniczną gruntu oraz udzielenie pozwolenia na budowę opisanego powyżej zespołu hal. Wskazana spółka przeprowadziła też badania geotechniczne, uzgodniła lokalizację planowanej inwestycji z odpowiednim zarządem melioracji i urządzeń wodnych oraz uzyskała warunki przyłączenia do kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz sieci wodociągowej wszystkich opisanych powyżej nieruchomości, jak również podjęła za pośrednictwem pełnomocnika (pracowni architektonicznej) działania w celu uzyskania zgody na włączenie terenu inwestycji do kolektora miejskiej kanalizacji deszczowej.

Sprzedający, Sprzedająca i spółka z grupy A. podpisali w roku 2017 r. umowę przedwstępną dotyczącą nabycia przedmiotowej Nieruchomości. Z uwagi na brak potencjalnego najemcy, podjęto decyzję o nienabywaniu Nieruchomości i strony nie podpisały ostatecznej umowy sprzedaży. Na wniosek spółki z grupy A. zawieszono też postępowania w zakresie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolniczej oraz w zakresie wydania pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji.

Sytuacja zmieniła się w roku 2019, kiedy to znaleziono potencjalnego najemcę zainteresowanego wynajęciem budynku, który ma być wzniesiony na nabytych nieruchomościach. W konsekwencji grupa A. pozyskała potencjalnego inwestora zainteresowanego realizacją inwestycji i zdecydowała się powrócić do rozmów w zakresie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym i Sprzedającą. Z grupy A. obecne rozmowy ze Sprzedającym i Sprzedającą były prowadzone przez spółkę B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”).

Sprzedający, Sprzedająca i Kupujący zawarli w dniu 17 października 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający i Sprzedająca wyrażają zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności spółki inwestora pod firmą C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) i na przejęcie przez Spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami, opisana powyżej opcja cesji zostanie zrealizowana i ostatecznym nabywcą Nieruchomości będzie spółka C. (tj. Spółka).

Spółka jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT. Z uwagi na opisaną powyżej cesję, w kontekście Umowy Przedwstępnej tam, gdzie pojawia się odniesienie do Kupującego, dotyczy ono również Spółki.

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu m.in. następujących warunków:

1.  uzyskaniu przez Sprzedającego i Sprzedającą zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający i Sprzedająca nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego (Spółkę) procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę), na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) Inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne zaopatrzenia w media (wodę, energię elektryczną, gaz), włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) inwestycji;
5.  nabyciu przez Kupującego (Spółkę) najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości określonych w Umowie Przedwstępnej sąsiednich nieruchomości pozwalających łącznie na realizację zaplanowanej inwestycji;
6.  zawarciu przez Kupującego (Spółkę) umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich;
7.  uzyskaniu przed zawarciem umowy ostatecznej sprzedaży Nieruchomości interpretacji podatkowej potwierdzającej sposób opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT/podatkiem od czynności cywilnoprawnych;
8.  przedłożeniu Kupującemu (Spółce) przez Sprzedającego i Sprzedającą najpóźniej na 7 (siedem) dni przed dniem zawarcia umowy sprzedaży dokumentów, sporządzonych w prawem przewidzianej formie, stanowiących podstawę do zwolnienia Nieruchomości spod obciążenia w postaci służebności oraz roszczeń, wpisanych w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości;
9.  przedłożeniu Kupującemu (Spółce) przez Sprzedającego - najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży - zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego, stwierdzającego, że nabycie udziału we współwłasności Nieruchomości na podstawie opisanego wyżej dziedziczenia było zwolnione od podatku albo należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;
10.  uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę) uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;
11.  pozostawaniu przez Sprzedającego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży czynnym podatnikiem od towarów i usług (VAT) - w przypadku gdy z Interpretacji Podatkowej wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, wszystkie powyższe warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży są zastrzeżone na rzecz Kupującego co oznacza, że Kupujący (a ostatecznie Spółka, która wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) ma prawo żądać zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich pod warunkiem złożenia Sprzedającemu i Sprzedającej przez Kupującego (Spółkę), najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, odpowiedniego oświadczenia w tym zakresie. Dodatkowo, jak wynika z Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca i Sprzedający wyrażają zgodę i zezwalają do dnia upływu ostatecznego terminu wyznaczonego na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, na dysponowanie przez Kupującego i Spółkę Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest na składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej - na koszt Kupującego (Spółki) - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowaną inwestycję.

Sprzedająca i Sprzedający ustanowili także pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) osoby działające na rzecz Kupującego (Spółki) i upoważnili go do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę wpisów lub zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej (także jeżeli znajdują się w innych księgach wieczystych),
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego i Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający i Sprzedająca nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający i Sprzedająca nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,
6.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego i Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego i Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
7.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego i Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
8.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

Należy zauważyć, że opisane powyżej zapisy z Umowy Przedwstępnej w zakresie szeregu upoważnień dla Spółki/Kupującego i osób działających na ich rzecz zostały oparte o standardowe zapisy stosowane w grupie Kupującego i uprawnienia z nich wynikające nie będą w części wykorzystywane w analizowanej transakcji. W szczególności, nie będą wykonywane działania opisane w pkt 4, 6 i 7 powyżej oraz najprawdopodobniej również działania określone w pkt 8 powyżej. Zauważyć również należy, że o wszelkie pozwolenia i warunki techniczne Spółka lub Kupujący występują i będą występować we własnym imieniu. Również niezbędne badania gruntu oraz niezbędne odwierty są i będą przeprowadzane przez Spółkę/Kupującego we własnym imieniu. W tym zakresie, Kupujący złożył wniosek i uzyskał warunki techniczne w zakresie podłączenia obszaru inwestycji (w tym Nieruchomości) do kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz sieci wodociągowej oraz złożył wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu dla całego obszaru inwestycji.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający i Sprzedająca nie podejmowali żadnych działań związanych z jej uatrakcyjnieniem. W szczególności, nie dokonali jej uzbrojenia, nie doprowadzili do Nieruchomości energii elektrycznej, nie uzyskiwali decyzji o warunkach zabudowy i nie występowali o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanej Nieruchomości.

Sprzedający ani Sprzedająca nie byli inicjatorem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości i nie podejmowali również działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Do zawarcia Umowy Przedwstępnej doszło dzięki działaniom podjętym przez Urząd Miasta oraz przedstawicieli władz lokalnych, którzy wykonali wszelkie działania w celu znalezienia inwestorów chętnych do zainwestowania na terenie Gminy i skontaktowali Sprzedającego i Sprzedającą z Kupującym.

Nieruchomość powstała na skutek podziału większej nieruchomości, dokonanego decyzją Prezydenta Miasta z (…) 2019 r. wydaną na wniosek Sprzedającego i Sprzedającej oraz innych właścicieli sąsiednich nieruchomości na których ma być zrealizowana planowana inwestycja. Inicjatorem przeprowadzenia takiego podziału był Kupujący, który dla potrzeb wykonania planowanej inwestycji był zainteresowany nabyciem tylko części nieruchomości (w tym części nieruchomości należącej do Sprzedającego i Sprzedającej).

Sprzedający, Sprzedająca i Spółka (dalej łącznie jako „Zainteresowani”) nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT i nie prowadzi działalności rolniczej. Sprzedający prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (której przedmiotem jest przetwórstwo produktów rolnych) i jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej Sprzedającego, lecz wykorzystuje ją on do uprawy kukurydzy, którą następnie sprzedaje jako rolnik ryczałtowy. W przeszłości Sprzedający i Sprzedająca dokonywali incydentalnych sprzedaży nieruchomości (jedna transakcja sprzedaży działek w 2011 r. pod drogi publiczne).

Sprzedający osiąga również przychody z najmu - wynajmuje trzy lokale mieszkalne osobom fizycznym. Wynajmowane lokale nie są składnikami majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą; również sam najem nie jest zawierany w ramach prowadzonej przez Sprzedającego pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychody z tego źródła Sprzedający opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

Wnioskodawca wskazuje, że zwrócił się wraz ze Sprzedającą i Kupującym z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej kwestii VAT i otrzymał interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 lutego 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.49.2019.3.AM, zgodnie z którą z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca, zgodnie z uzyskaną interpretacją, opodatkuje transakcję sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana poza działalnością gospodarczą, po upływie 5 lat od daty nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie).

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważania wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

*   zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz
*   zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością”, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.; dalej: „Updof”), zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten w sposób jednoznaczny przesądza, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu Updof, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Sprzedającą nastąpiło w 1982 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, że dokonana przez niego sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. że zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 Updof.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 Updof, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Updof.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na następujących przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,
*   wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek, pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 Updof. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie wskazują, że doszło do ich spełnienia.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy Updof wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie kryterium ciągłości przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, będącym jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca nie jest profesjonalnym handlowcem, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał działki uprzednio dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, nadto przedmiotowa Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Należy podkreślić, że wykorzystywanie Nieruchomości do uprawiania kukurydzy nie jest przejawem prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca sprzedaje tę kukurydzę jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawca nabył działkę do majątku prywatnego i nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności, co w ocenie Wnioskodawcy, wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 Updof. Wnioskodawca nie zajmuje się też zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, a transakcja ma charakter incydentalny (brak spełnienia przesłanki ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 Updof).

Środki pieniężne pochodzące z planowanej sprzedaży nie będą przeznaczone na nabywanie nieruchomości w celach zarobkowych. Wobec nieruchomości nie podejmowano działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży (brak spełnienia przesłanki zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 Updof) czy zwiększeniu jej atrakcyjności. Działania wobec Nieruchomości opisane w opisie zdarzenia przyszłego, wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym, a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Także opisane okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w cytowanym art. 5a pkt 6 Updof, warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymagają także okoliczności objęcia własności Nieruchomości przez Wnioskodawcę (otrzymanie w ramach umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego). Taki sposób objęcia własności nie wskazuje w żaden sposób na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, a dodatkowo pokazuje, że Nieruchomość znalazła się w majątku Wnioskodawcy jako wynik dysponowaniem majątkiem prywatnym, należącym do rodziny.

Podobne fakty, zgodnie z orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, przesądzają o braku możliwości zaliczenia przychodu ze sprzedaży Nieruchomości ze źródła „działalność gospodarcza". Tak przykładowo w wyroku NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości.

Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. (\`(...)\`) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny”.

Podobnie uznano w wyroku NSA z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17: „Na związek uzyskiwanych całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 grudnia 2019 r. o sygn. 0113-KDIPT2- 3.4011.619.2019.2.AC.

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Czynności podejmowane w związku z Nieruchomością przez Wnioskodawcę w okresie jej posiadania należy uznać za zarząd majątkiem prywatnym, a czynności podejmowane przez przyszłego nabywcę traktować jako standardowe czynności podejmowane przy nabywaniu dużej Nieruchomości.

Należy w szczególności podkreślić, że na ocenę sytuacji Wnioskodawcy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie może mieć wpływu ocena transakcji w świetle podatku VAT, dokonana w wydanej interpretacji indywidualnej.

W przypadku Updof mamy zupełnie odmienną niż w przypadku VAT definicję działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonej definicji jasno wynika, że przepis ma charakter uniwersalny, szeroko obejmujący swoim zakresem uczestników obrotu gospodarczego, a także „w szczególności” (a nie wyłącznie, jak w Updof) czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wskazano w interpretacji dot. VAT: „Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady)”.

Z uwagi na powyższe, uznanie za podatnika na gruncie VAT, nie przesądza o sytuacji prawnopodatkowej na gruncie Updof. Jak bowiem wskazano powyżej, w Updof muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w realiach przedstawionej we wniosku sprawy, przesłanki te nie zostały spełnione, a sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny i na gruncie podatku dochodowego będzie stanowiła czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

Prawidłowość takiego stanowiska podkreśla również przytaczana powyżej interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 grudnia 2019 r. o sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.619.2019.2.AC, która potwierdziła brak podatku dochodowego w sytuacji zbliżonej do sytuacji Wnioskodawcy, tj. w sytuacji, w której planowana transakcja w świetle wcześniej uzyskanej interpretacji miała podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a od jej nabycia przez Wnioskodawcę upłynęło więcej niż 5 lat.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie należy uznać za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić należy, w odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Końcowo należy zauważyć, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniem przyszłym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawcy. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14 na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374, z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.