Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT3.4011.59.2018.2.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-16
Teza: skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; sprzedaż-sprzedaż działek; wspólność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 stycznia 2018 r. (data wpływu 1 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 1 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 12 lutego 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.59.2018.1.PP, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 12 lutego 2018 r. (data doręczenia 21 lutego 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 1 marca 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 23 lutego 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pana

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

Panią

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca i Jego żona posiadają wspólnie grunt rolny o pow. 20,3417 ha na terenie Gminy…., oznaczony w Wypisie z Rejestru Gruntów – grunty orne RV. Grunty, których część ma być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca i Jego żona nabyli od osoby fizycznej, aktem notarialnym z dnia 19 listopada 1998 r. ze środków dorobkowych. Nieruchomość tą zakupili wspólnie celem wykorzystania jej rolniczo. Działka pozostaje zielona jako łąka, którą Wnioskodawca i Jego żona utrzymują w dobrej kulturze rolnej i uzyskują dochody z ARiMR jako I.P.O.

Do Wnioskodawcy i Jego żony zwróciła się Spółka z o.o., prowadząca działalność w zakresie przetwórstwa rolno-spożywczego, ponieważ zamierza wybudować przechowalnie ziemniaków. W tej sprawie, Spółka uzyskała prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, wydaną przez Burmistrza Gminy…. Na prośbę inwestora Wnioskodawca i Jego żona wydzielili geodezyjnie działkę nr …. o pow. 3,7971 ha, która wraz z działkami nr o pow. 1,0139 ha i nr o pow. 0,3359 ha, będzie spełniać wymogi koniecznej powierzchni pod zamierzone przedsięwzięcie, opisane w warunkach zabudowy. Na tym terenie Gmina nie posiada planu szczegółowego, jest jedynie studium, gdzie teren ten przeznaczony jest pod usługi. Na ww. działce nie dokonano żadnych ulepszeń (budowy drogi, kanalizacji, wodociągu i sieci elektrycznej). Działka ta nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, jest niezabudowana. Po sprzedaży ww. działek, Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzają dokonywać dalszej sprzedaży ani podejmować innych działań marketingowych, zmierzających do sprzedaży pozostałej części działki rolnej.

Środki uzyskane ze sprzedaży, Wnioskodawca i Jego żona przeznaczą na pokrycie bieżących kosztów i celów rehabilitacyjno-leczniczych. Wnioskodawca wraz z żoną nie prowadzą działalności gospodarczej, są emerytami z ZUS.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 22 lutego 2018 r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem sprzedaży mają być działki nr , nr i nr o łącznej pow. 5,1169 ha, które stanowią część gospodarstwa rolnego o pow. 20,3417 ha. W związku ze sprzedażą ww. działek, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie utracą one charakteru rolnego. Przez działki te przebiega napowietrzna linia teletechniczna i światłowody, które uniemożliwiają inne wykorzystywanie tych działek niż rolnicze. Wnioskodawca domyśla się, że firma kupująca, zajmująca się przetwórstwem rolno-spożywczym po dokonaniu zakupu jako działki rolnej o klasie bonitacji RV będzie ją wykorzystywała w celach rolniczych, a w przyszłości może zdecydować się na zainwestowanie jakiejś części tej działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż ta podlega opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawcy, ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, jednorazowa sprzedaż części gruntu rolnego, wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Co do zasady, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca i Jego żona posiadają wspólnie grunt rolny o pow. 20,3417 ha, oznaczony w Wypisie z Rejestru Gruntów – grunty orne RV. Grunty, których część ma być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca i Jego żona nabyli od osoby fizycznej, aktem notarialnym z dnia 19 listopada 1998 r. ze środków dorobkowych. Nieruchomość tą zakupili wspólnie celem wykorzystania jej rolniczo. Działka pozostaje zielona jako łąka. Do Wnioskodawcy i Jego żony zwróciła się Spółka z o.o., prowadząca działalność w zakresie przetwórstwa rolno-spożywczego, ponieważ zamierza wybudować przechowalnie ziemniaków. W tej sprawie, Spółka uzyskała prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, wydaną przez Burmistrza Gminy. Na prośbę inwestora Wnioskodawca i Jego żona wydzielili geodezyjnie działkę nr o pow. 3,7971 ha, która wraz z działkami nr o pow. 1,0139 ha i nr o pow. 0,3359 ha będzie spełniać wymogi koniecznej powierzchni pod zamierzone przedsięwzięcie, opisane w warunkach zabudowy. Na tym terenie Gmina nie posiada planu szczegółowego, jest jedynie studium, gdzie teren ten przeznaczony jest pod usługi. Na ww. działce nie dokonano żadnych ulepszeń (budowy drogi, kanalizacji, wodociągu i sieci elektrycznej). Działka ta nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, jest niezabudowana. Po sprzedaży ww. działek, Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzają dokonywać dalszej sprzedaży ani podejmować innych działań marketingowych, zmierzających do sprzedaży pozostałej części działki rolnej.

Przedmiotem sprzedaży mają być działki nr , nr i nr o łącznej pow. 5,1169 ha, które stanowią część gospodarstwa rolnego o pow. 20,3417 ha. W związku ze sprzedażą ww. działek, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie utracą one charakteru rolnego. Przez działki te przebiega napowietrzna linia teletechniczna i światłowody, które uniemożliwiają inne wykorzystywanie tych działek niż rolnicze. Wnioskodawca domyśla się, że firma kupująca, zajmująca się przetwórstwem rolno-spożywczym po dokonaniu zakupu jako działki rolnej o klasie bonitacji RV, będzie ją wykorzystywała w celach rolniczych, a w przyszłości może zdecydować się na zainwestowanie jakiejś części tej działki.

Biorąc powyższe pod uwagę, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe odpłatnego zbycia działek rolnych należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie spowoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działek rolnych. Na powyższe nie będzie miał wpływu podział tych działek, w wyniku którego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

W przedmiotowej sprawie nabycie przedmiotowych działek rolnych nastąpiło w 1998 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie upłynął z dniem 31 grudnia 2003 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie działek rolnych nr , nr i nr o łącznej pow. 5,1169 ha nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem ww. działki zostaną zbyte po upływie pięcioletniego okresu określonego w ww. przepisie, tj. po dniu 31 grudnia 2003 r. W związku z powyższym, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą powstałych działek.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny, z uwagi na brak wystąpienia przychodu, który mógłby podlegać ww. zwolnieniu od podatku.

W konsekwencji, w myśl zasady, że wadliwa argumentacja prawna Wnioskodawcy, przy prawidłowo wywiedzionym skutku prawnym, winna skutkować uznaniem stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe, stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest nieprawidłowe.

Tutejszy Organ wskazuje, że we własnym stanowisku Wnioskodawca powołał art. 21 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając jednak na uwadze merytoryczną treść przedmiotowego wniosku, tutejszy Organ przyjął, że Wnioskodawca powołując ww. przepis miał na myśli art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy i uznał, że jest to oczywista omyłka pisarska, niemająca wpływu na merytoryczne rozpatrzenie sprawy.

Nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-WS dokumentów, jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie Organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.