Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.165.2022.3.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-04
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działek nr 1 i nr 2.
Słowa kluczowe: faktura; małżeństwo; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

29 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek nr 1 i nr 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 czerwca 2022 r. (wpływ 1 czerwca 2022 r.) oraz pismem z 1 czerwca 2022 r. (data wpływu 17 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.**

Wnioskodawca jest właścicielem działki gruntu nr ewidencyjny 2, o obszarze 9.142 m2, położonej w (…), wchodzącej w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…). Wnioskodawca jest także samoistnym posiadaczem działki ewidencyjnej 1 o powierzchni 30 m2, którą jak sądził dotychczas stanowiła jego własność, jednakże według danych z wydziału geodezji i katastru nie udokumentowano prawa własności do wyżej wskazanej nieruchomości. Obecnie przed Sądem Rejonowym (…) Wydział Cywilny pod sygnaturą akt: (…) toczy się sprawa o zasiedzenie na rzecz Wnioskodawcy oraz jego małżonki – K. B. prawa własności wyżej wskazanej nieruchomości.

Wnioskodawca nabył nieruchomość 1 i 2 częściowo w drodze dziedziczenia po ojcu – S. B. zmarłym 16 października 1987 roku (prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) z 1988 roku sygn. akt (…), a częściowo w drodze ugody o dział spadku po S. B. i podziału majątku wspólnego S. B. i I. B., objętej protokołem sporządzonym przez Sąd Rejonowy (…) 24 marca 1988 roku sygn. (…).

Wnioskodawca nie zawierał z żoną umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową wobec powyższego nieruchomość 2 stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Działka gruntu o numerze 2 jest niezabudowana i nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej - ulic (…) zapewnia jej działka gruntu nr ewidencyjny 1.

Z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydanego z upoważnienia (…) z 7 marca 2017 roku (…) wynika, że działka Gruntu nr ew. 2 o obszarze 9.142 m2 stanowi grunty orne R II, Rllla oraz inne tereny zabudowane (Bi) natomiast działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o obszarze 30 m2, stanowi grunty orne R IIla oraz inne tereny zabudowane (Bi). Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem najmu. Na podstawie umowy dzierżawy zawartej z synem Wnioskodawcy – K. B. od 2015 roku do chwili obecnej nieruchomości te wykorzystywane były na cele rolnicze. Działki ewidencyjne objęte niniejszym wnioskiem nie były wykorzystywane na cele związane z działalnością gospodarczą.

Umową przedwstępną sprzedaży warunkową z 4 kwietnia 2017 roku sporządzoną w formie aktu notarialnego przez Notariusza w (…) zawartą pomiędzy Wnioskodawcą a A. Spółka Akcyjna z siedzibą w (…), Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z wyżej wskazaną Spółką umowę sprzedaży na mocy której sprzeda za cenę ustaloną w umowie niezabudowane działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi 1 i 2 w terminie najpóźniej do 31 października 2019 roku. Przedmiotowa umowa przedwstępna została rozwiązana na skutek niespełnienia się warunków w niej zawartych.

20 czerwca 2017 roku Wnioskodawca otrzymał od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretację indywidualną nr 0114-KDIP1-1.4012.144.2015.2.KBR, zgodnie z którą uznano, iż transakcja objęta aktem notarialnym jako wykonywana okazjonalnie przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

Umową przedwstępną sprzedaży z 2 lutego 2022 roku sporządzoną w formie aktu notarialnego przez Notariusza w (…) zawartą pomiędzy Wnioskodawcą – W. B. oraz jego żoną K. B. a B. Sp. z o.o. z siedzibą w (…), Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z wyżej wskazaną spółką umowę sprzedaży na mocy, której sprzeda za cenę ustaloną w umowie niezabudowane działki gruntu oznaczone jako działki ewidencyjne nr 1 i 2w terminie najpóźniej do 1 lutego 2026 roku.

Przedmiotowe nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z 24 września 2020 r. Według uchwalonego MPZG nieruchomości objęte wnioskiem zostały oznaczone symbolem U - tereny usługowe. Na etapie uchwalania MPZP Wnioskodawca złożył we własnym imieniu uwagi do projektu MPZP (…). Uwagi polegały na zawnioskowaniu o ustaleniu dla przedmiotowych nieruchomości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zwiększenie maksymalnej wysokości zabudowy, zwiększenie maksymalnej liczby kondygnacji zabudowy. Celem powyższych uwag wnoszonych przez Wnioskodawcę do MPZP (…) było zwiększenie możliwości zabudowy terenów należących do Wnioskodawcy, a tym samym wzrost wartości ww. gruntów. Uwagi te w całości zostały odrzucone.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie zamierza dokonywać nakładów na przedmiotowe nieruchomości prowadzących do podniesienia jej wartości. Nieruchomość jest nieogrodzona, nieuzbrojona i nie wydzielono na niej dróg.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Interpretacja indywidualna jest konieczna dla ustalenia ostatecznej ceny sprzedaży oraz wysokości ewentualnego zobowiązania z tytułu podatku VAT.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego**

‒ Stroną umowy dzierżawy zawartej z synem K.B. był wyłącznie Wnioskodawca,

‒ Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu najmu. Wynajmuje lokale użytkowe znajdujące się w obrębie domostwa - to jest przy ul. (…),

‒ Działki 1 i 2 były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z VAT (dotychczas wykorzystywane rolniczo),

‒ Grunty były wykorzystywane rolniczo. Obecnie od 2015 roku zostały one wydzierżawione synowi Wnioskodawcy – K. B., który wykorzystuje je na prowadzenie działalności rolniczej. Przez krótki okres około 3 miesięcy chyba w 2011 roku część działek 1 i 2 była wynajmowana przez B. jako zaplecze budowy (do budowy ulicy).

‒ Ostateczna Umowa sprzedaży zostanie zawarta o ile zostaną spełnione następujące warunki:

a) Nabycie przez Wnioskodawcę i jego żonę K. B. przez zasiedzenie prawa własności do działki 1,

b) przeprowadzenie przez kupującego badania nieruchomości prawnego i technicznego - to jest badania przyłączy i instalacji,

c) potwierdzenie przez kupującego możliwości realizacji inwestycji polegającej na budowie magazynów samoobsługowych o powierzchni co najmniej 7.500 m2,

d) Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictw w ramach planowanej dostawy działek,

e) Kupujący w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej nie ma prawa do dysponowania nieruchomością,

f) wcześniej około 2001 roku Wnioskodawca sprzedał inną należącą do niego nieruchomość położoną w (…)j. Nieruchomość ta miała status rolny. Umowę sprzedaży Wnioskodawca zawarł z Panem M. A.. M. A. pobudował na tych nieruchomościach budynki usługowe. Do momentu sprzedaży nieruchomości te były wykorzystywane na cele rolnicze. Przyczyną sprzedaży był brak dalszej opłacalności produkcji rolniczej oraz fakt, iż ziemia ta była położona przy bardzo ruchliwej drodze (…) oraz atrakcyjność zaproponowanej ceny. Sprzedana została 1 nieruchomość niezabudowana. Z tytułu sprzedaży Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży,

g) Wnioskodawca posiada inne nieruchomości ale nie planuje ich sprzedaży.

**Pytanie**

Czy Sprzedawane Nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wobec czego za sprzedaż działki nr 2 Wnioskodawca wystawi fakturę na 100% ceny Nieruchomości plus VAT, a za sprzedaż nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 wystawi fakturę na 50% ceny nieruchomości plus VAT, a jego żona K. B. wystawi fakturę na 50% ceny sprzedaży Nieruchomości plus VAT?

**Pana stanowisko w sprawie**

Pana zdaniem uwzględniając opisany stan faktyczny oraz obecnie obowiązujący stan prawny w zakresie podatku od towarów i usług, sprzedawane Nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu VAT-em ze względu na to, że przy transakcji sprzedaży nie będzie Pan działać w charakterze podatnika w podatku od towarów i usług, mimo tego że grunty wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Terenu dopuszczającym zabudowę usługową na tych gruntach.

W Pana ocenie sprzedaż działek 1 i 2 stanowi „wyzbywanie się” majątku osobistego. Nie wykonuje tej czynności ani w ramach prowadzonej działalności, ani w sposób na tyle zorganizowany, by można było uznać wykonywane czynności za działalność gospodarczą.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jeżeli bowiem osoby fizyczne dokonują sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta dokonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 roku w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Może to bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

‒ lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

‒ sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O charakterze danego gruntu powinien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na postawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tak więc w świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że skoro działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 1 i 2, stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy to ich sprzedaż odbywa się bez VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy_._

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów;

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki gruntu nr 2 oraz samoistnym posiadaczem działki ewidencyjnej nr 1, która jak sądził dotychczas stanowiła Pana własność, jednakże według danych z wydziału geodezji i katastru nie udokumentowano prawa własności do wyżej wskazanej nieruchomości. Obecnie przed sądem toczy się sprawa o zasiedzenie na rzecz Pana oraz małżonki prawa własności wyżej wskazanej nieruchomości. Nieruchomość 1 i 2 nabył Pan częściowo w drodze dziedziczenia po ojcu - a częściowo w drodze ugody o dział spadku i podziału majątku wspólnego. Nie zawierał Pan z żoną umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową wobec powyższego nieruchomość 2 stanowi Pana majątek osobisty. Działki ewidencyjne nie były wykorzystywane na cele związane z działalnością gospodarczą. Umową przedwstępną sprzedaży z 2 lutego 2022 roku zawartą pomiędzy Panem i Pana żoną a sp. z o.o., zobowiązał się Pan zawrzeć z wyżej wskazaną spółką umowę sprzedaży na mocy, której sprzeda Pan za cenę ustaloną w umowie niezabudowane działki gruntu oznaczone jako działki ewidencyjne nr 1 i 2 w terminie najpóźniej do 1 lutego 2026 roku. Nie dokonywał Pan i nie zamierza dokonywać nakładów na przedmiotowe nieruchomości prowadzących do podniesienia jej wartości. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, ale jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu lokali użytkowych. Działki 1 i 2 były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z VAT (dotychczas wykorzystywane rolniczo). Na podstawie umowy dzierżawy zawartej przez Pana z synem - od 2015 roku do chwili obecnej nieruchomości te wykorzystywane były na cele rolnicze. Przez krótki okres - około 3 miesięcy część działek 1 i 2 była wynajmowane przez innym podmiot. Wcześniej około 2001 roku sprzedał Pan inną należącą do niego nieruchomość. Posiada Pan inne nieruchomości, ale nie planuje ich sprzedaży.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Pana dotyczą kwestii skutków podatkowych sprzedaży działek nr 1 i 2.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i 2.

Należy również wyjaśnić, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno najemcę, jak i wynajmującego – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną - odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W konsekwencji najem/dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega podatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

A zatem dzierżawa/najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza całokształtu przedstawionych powyżej okoliczności sprawy prowadzi do stwierdzenia, że w odniesieniu do planowanej dostawy działek gruntu nr 1 oraz 2 nie dojdzie do rozporządzania majątkiem prywatnym. Oddanie obecnie tych nieruchomości przez Pana w dzierżawę na rzecz syna, a uprzednio zawarcie umowy najmu z innym podmiotem prawa nie oznacza działania w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie znajdą zastosowania. Należy zwrócić uwagę, że poza ww. działkami wynajmuje Pan również lokale użytkowe i z tego tytułu wykazuje podatek VAT, co świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). A zatem działki nr 1 i 2 nie są jedynymi nieruchomościami, które są przez Pana wykorzystywane na cele gospodarcze. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika więc, aby działki przeznaczone do sprzedaży służyły wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych przez cały okres ich posiadania a podejmowane działania nie stanowiły zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. Zauważyć również należy, że występował Pan już na rynku obrotu nieruchomościami, ponieważ uprzednio sprzedał Pan inną nieruchomość.

Całokształt czynności i działań podejmowanych przez Pana powoduje, że wykraczają one poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie będzie więc Pan dokonywał zbycia gruntów należących do majątku prywatnego, dlatego ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sposób wykorzystania ww. działek w całym okresie ich posiadania wyklucza sprzedaż działki nr 1 i 2 w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tym przypadku wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż ww. gruntów będzie stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe działania dotyczące przedmiotowych działek (analizowane łącznie) w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Pana zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, a w myśl art. 15 ust. 2 ustawy z tytułu dostawy działek nr 1 oraz 2 będzie Pan podatnik podatku VAT.

**W konsekwencji dostawa** działek nr 19/1 oraz 19/3 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że niezabudowane działki nr 1 i 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone symbolem U - tereny usługowe.

W analizowanym przypadku działki nr 1 i 2 stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, na podstawie umowy dzierżawy - od 2015 roku do chwili obecnej nieruchomości te wykorzystywane były na cele rolnicze. Przez krótki okres - około 3 miesięcy część działek 1 i 2 była wynajmowana przez inny podmiot.

Tym samym, ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej w rozumieniu przepisów ustawy. Nie jest zatem spełniony pierwszy z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy koniecznych do zastosowania zwolnienia.

Ponadto, jak wynika z treści wniosku, jest Pan właścicielem działki gruntu nr 2. Jest Pan również samoistnym posiadaczem działki 1, którą jak sądził dotychczas stanowiła jego własność, jednakże według danych z wydziału geodezji i katastru nie udokumentowano prawa własności do wyżej wskazanej nieruchomości. Obecnie przed sądem toczy się sprawa o zasiedzenie na rzecz Pana oraz małżonki prawa własności wyżej wskazanej nieruchomości. Nieruchomość nr 1 i 2 nabył Pan częściowo w drodze dziedziczenia, a częściowo w drodze ugody o dział spadku.

Nie można więc uznać, że nie przysługiwało/nie będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była/nie będzie objęta tym podatkiem. Nie jest /nie będzie zatem spełniony również drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek powinna być opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji dostawy sprzedawanych działek, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2\. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

W kwestii wystawienia faktur wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. W konsekwencji więc, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży działki nr 2 stanowiącej Pana własność, to Pan jako strona dokonująca czynności opodatkowanej podatkiem VAT będzie zobowiązany udokumentować tę czynność poprzez wystawienie faktury w wysokości 100% ceny sprzedaży tej działki.

Natomiast w przypadku działki nr 1 stanowiącej współwłasność będzie Pan zobowiązany udokumentować dostawę tej nieruchomości wystawiając we własnym imieniu fakturę VAT w części przypadającej na Pana jako współwłaściciela, a więc w wysokości 50% ceny jej sprzedaży.

W związku z powyższym stanowisko Pana należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana sytuacji podatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).