Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.495.2016.2.JG1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-09
Teza: O wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 października 2016 r. (data wpływu 21 października 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 grudnia 2016 r. (data wpływu 7 grudnia 2016 r.) na wezwanie Nr 1462-IPP2.4512.887.2016.1.JL, 1462-IPPB2.4514.495.2016.1.JG1 z dnia 6 grudnia 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący lub Nabywca) zamierza kupić (dalej: Transakcja) od Q. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: Zbywca lub Sprzedający), nieruchomość biurowo-usługowo-handlową, funkcjonującą pod nazwą „Q\`(...)\`” (dalej: Nieruchomość). Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Strony Transakcji lub Zainteresowani.

W tym miejscu Strony Transakcji pragną wskazać, że Sprzedający powstał w wyniku przekształcenia innego podmiotu, tj. P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (pomiędzy Sprzedającym i tym podmiotem istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednik prawny Sprzedającego jest również określany jako „Sprzedający” lub „Zbywca”.

Strony Transakcji planują przeprowadzić Transakcję w czwartym kwartale 2016 r. lub w pierwszej połowie 2017 r.

W dacie Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: Działka);

*   prawo własności znajdujących się na Działce: budynku biurowo-usługowo -handlowego wraz z garażem podziemnym (dalej: Budynek) oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli wraz ze związanymi z nimi instalacjami, urządzeniami i infrastrukturą techniczną (w zakresie w jakim są one własnością Zbywcy) (dalej: Budowle).

Strony Transakcji chciałyby również wskazać, że na Działce może znajdować się związana z Budynkiem lub Budowlami infrastruktura techniczna, która zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm., dalej: KC lub Kodeks cywilny) wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji.

Z drugiej strony, część Budynku oraz niektóre obiekty budowlane (w szczególności pylony reklamowe, zadaszenie Budynku nad wejściami, relingi służące do czyszczenia elewacji Budynku), częściowo niektóre urządzenia, instalacje i należąca do Zbywcy infrastruktura techniczna są zlokalizowane poza obrysem Działki, na działkach (w tym nad gruntem) należących do innego podmiotu. Nieruchomości te nie będą przedmiotem Transakcji (przedmiotem Transakcji może być prawo własności do znajdujących się na działkach wskazanych obiektów budowlanych, urządzeń, instalacji i infrastruktury technicznej) a Sprzedający zamierza je wykorzystywać na podstawie odpowiednich decyzji (w zakresie, w jakim będą wymagane) lub odpowiednich umów dzierżawy/podobnych umów (lub ewentualnie na podstawie służebności). W szczególności w stosunku do zadaszenia Budynku nad wejściami oraz w stosunku do obiektów małej architektury (m.in. w postaci ławki z elementem oświetleniowym, koszów itp.) oraz należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej w postaci przyłącza wodociągowego oraz przyłącza kanalizacji ogólnospławnej, Sprzedający uzyskał już stosowne decyzje zezwalające na zajęcie pasa drogowego w celu funkcjonowania w nim ww. obiektów.

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej w poprzedni sposób Działki zostało nabyte przez Zbywcę od R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2011 r. Sprzedaż została opodatkowana VAT a Zbywca odliczył VAT naliczony w związku z tym nabyciem.

Sprzedający dokonał wyburzeń wszystkich istniejących na Działce na dzień nabycia obiektów budowlanych i wybudował Budynek oraz Budowle, w szczególności na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 8 lutego 2013 r., zmienionego decyzjami z dnia 26 września 2014 r. oraz z dnia 28 kwietnia 2015 r. Sprzedający uzyskał stosowne warunkowe pozwolenie na ich użytkowanie decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 24 czerwca 2016 r. Sprzedający powiadomił już Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o spełnieniu dwóch z trzech warunków udzielenia pozwolenia na użytkowanie (spełnienie trzeciego warunku jest jednym z warunków zawarcia Transakcji).

Część przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie umów najmu - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do korzystania. Część powierzchni Budynku, będąca już przedmiotem umów najmu, nie została jeszcze oddana najemcom do korzystania, ale może to nastąpić przed dniem Transakcji lub po tym dniu. Pozostałe powierzchnie w Budynku oraz Budowle nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Sprzedającego umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego korzystania któregokolwiek z najemców (np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, windy).

Po jego wybudowaniu, Budynek był i jest ulepszany. Wynika to z faktu, że w Budynku cały czas trwają jeszcze prace wykończeniowe dla najemców (niektórzy najemcy mogą partycypować w kosztach tych prac). Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku na dzień Transakcji nie przekroczy 30% jego wartości początkowej.

Po ich wybudowaniu, Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były jak dotąd ulepszane. Nawet, jeżeli jakieś wydatki w tym zakresie będą ponoszone przed dniem Transakcji, ich suma na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej danego obiektu.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku (w tym jego ulepszeniem) oraz budową Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie Transakcji.

Na podstawie art. 678 § 1 KC, wskutek nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości może dojść pomiędzy Sprzedającym a Kupującym do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz kosztów związanych z Nieruchomością, rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja. W celu dokonania takiego rozliczenia Sprzedający przedstawi Nabywcy dokumenty (w tym ewentualnie faktury) dotyczące dotychczasowych rozliczeń.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego oraz składniki majątkowe związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu (w tym w szczególności z gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczenia spółki dominującej wobec najemcy, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) z wyjątkiem dokumentów zabezpieczeń wskazanych przez strony jako „nieprzenaszalne” lub zabezpieczeń niedostarczonych pomimo upływu terminu na ich dostarczenie. W stosunku do nich Sprzedający może poręczyć za zobowiązania najemców, którzy złożyli takie nieprzenaszalne dokumenty zabezpieczenia, lub nie złożyli dokumentów zabezpieczeń na dzień Transakcji, przy czym odpowiedzialność Sprzedającego będzie ograniczona do kwot objętych zabezpieczeniami. Alternatywnie Strony mogą uzgodnić, że kwota odpowiadająca wartości zabezpieczeń „nieprzenaszalnych” lub niedostarczonych pomimo upływu terminu na ich dostarczenie zostanie zatrzymana na pewien okres na rachunku zastrzeżonym,

*   kaucje pieniężne najemców (z zastrzeżeniem, że mogą one nie zostać bezpośrednio przekazane Kupującemu, a zamiast tego rozliczone w ramach płatności związanych z Transakcją),

*   prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonych na podstawie umowy z K. sp. z o.o. (dotyczącej w szczególności świadczenia usług architektonicznych),

*   ewentualne prawa i obowiązki wynajmującego z tytułu umów najmu, w które Nabywca nie wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC,

*   autorskie prawa majątkowe, prawa zależne oraz wszelkie inne prawa z nimi związane (w tym między innymi prawo do wykonywania autorskich praw osobistych) na określonych polach eksploatacji (Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia) związane z dokumentacją dotyczącą Nieruchomości, w szczególności projektami budowlanymi,

*   prawa własności intelektualnej (Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia), w tym prawa z licencji dotyczących systemów/oprogramowania zainstalowanych/używanego w Budynku, prawa do wyłącznego używania określonych domen internetowych dotyczących Nieruchomości, prawa autorskie oraz prawa zależne i wszelkie inne prawa z nimi związane do logo Q\`(...)\` oraz do strony internetowej,

*   prawa ochronne na znaki towarowe,

*   nośniki, na których utrwalono projekty lub utwory związane z Nieruchomością,

*   określone ruchomości związane z Nieruchomością, służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Sprzedający ponadto wyda Kupującemu oryginały, notarialnie poświadczone kopie, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, w tym m.in. dokumentacji prawnej (w szczególności umowy najmu, dokumenty zabezpieczenia tych umów, istotna korespondencja), dokumentacji dotyczącej procesu budowlanego (np. umowy z architektem, decyzje administracyjne, dziennik budowy, projekt architektoniczno -budowlany), dokumentacji technicznej dotyczącej funkcjonowania Budynku, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej, karty dostępu do budynku (o ile takie dokumenty są w posiadaniu Sprzedającego).

Jak wskazano wcześniej, Zbywca korzysta lub ma zamiar korzystać do dnia Transakcji z gruntów należących lub zarządzanych przez inny podmiot (Zarząd Dróg Miejskich (dalej: ZDM) lub innego właściciela/użytkownika wieczystego) z przeznaczeniem pod lokalizację części Budynku, innych obiektów budowlanych, częściowo niektórych urządzeń, instalacji i należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej, wykraczających poza obrys Działki. W stosunku do zadaszenia Budynku nad wejściami oraz w stosunku do obiektów małej architektury m.in. w postaci ławki z elementem oświetleniowym, koszów itp., należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej w postaci przyłącza wodociągowego oraz przyłącza kanalizacji ogólnospławnej Sprzedający uzyskał już stosowne decyzje, zezwalające na zajęcie pasa drogowego w celu funkcjonowania w nim ww. elementów. Kupujący wystąpi we własnym imieniu o wydanie analogicznych decyzji na jego rzecz. W pozostałym zakresie (elementy nieobjęte dotychczas decyzjami), podstawą użytkowania przez Sprzedającego mogą być decyzje, umowy dzierżawy lub podobne umowy lub służebności. W przypadku umowy dzierżawy (lub podobnej umowy) w chwili obecnej strony rozważają dwa alternatywne rozwiązania: 1) Kupujący zawrze nową umowę dzierżawy (lub podobną umowę) z właścicielem/użytkownikiem wieczystym 2) Zbywca przeleje prawa i obowiązki z takiej umowy na Kupującego. Każdy z tych wariantów wymaga uzyskania zgody odpowiednio właściciela lub użytkownika wieczystego. Na moment złożenia niniejszego wniosku, nie został wybrany wariant wyjściowy ani nie jest znane stanowisko odpowiednio właściciela/użytkownika wieczystego co do wskazanych wyżej możliwości. W przypadku uzyskania przez Sprzedającego decyzji ustalającej opłaty, Kupujący najprawdopodobniej wystąpi we własnym imieniu o wydanie analogicznej decyzji na jego rzecz.

Zbywca rozważa rozpoczęcie negocjacji z ZDM dotyczących zawarcia umowy mającej na celu zapewnienie dostępu taksówek pod wejście Budynku. W przypadku zawarcia takiej umowy przez Sprzedającego przed dniem Transakcji, strony rozważają dwa alternatywne rozwiązania: 1) Kupujący zawrze nową umowę z ZDM, 2) Zbywca przeleje prawa i obowiązki z umowy na Kupującego. Każdy z tych wariantów może wymagać uzyskania zgody ZDM. Nie został wybrany wariant wyjściowy ani Sprzedającemu nie jest znane stanowisko ZDM co do wskazanych wyżej możliwości.

Dodatkowo nie jest wykluczone, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy jako najemcy / dzierżawcy z umowy najmu / dzierżawy miejsc parkingowych położonych poza granicami Działki.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Kupujący nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Kupującego w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy project management oraz z umów z wykonawcami (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia takich praw z umów z wykonawcami po zakończeniu okresu gwarancji wynikającego z Umowy gwarancji budowlanej opisanej w dalszej części wniosku),

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda i ścieki, ciepło i gaz),
    *   ubezpieczenia Nieruchomości,
    *   sprzątania,
    *   wywozu śmieci,
    *   remontów i napraw,
    *   ochrony,
    *   utrzymania technicznego,
    *   monitoringu przeciwpożarowego.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających, przy czym niektóre umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, z przyczyn praktycznych i konieczności zapewnienia ciągłości dostępu do mediów dla Budynku, mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego (najszybciej i jak tylko będzie to możliwe) dopiero po pewnym czasie od dokonania Transakcji.

Po Transakcji Kupujący zapewni prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości. Kupujący zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Kupującego umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. W szczególności, Kupujący zamierza zawrzeć z dotychczasowym zarządcą Nieruchomości E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Spółka komandytowa (lub z jej spółką powiązaną) umowę o zarządzanie Nieruchomością, która ma obowiązywać co najmniej do końca 2017 r.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego, jednakże nie jest to opcja preferowana przez Kupującego i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

*   umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania,

*   umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z zastrzeżeniem ewentualnego rozliczeniem kaucji pieniężnych najemców),

*   księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Sprzedającemu),

*   firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Kupującego w działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego.

W dniu złożenia niniejszego wniosku w organizacji Sprzedającego funkcjonuje dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: Regulamin), który (z zastrzeżeniem ewentualnych, drobnych modyfikacji) jest integralną częścią przynajmniej części umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym dodatkowe (poza główną treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

U Sprzedającego istnieje budżet realizacyjny związany z budową Budynku i Budowli oraz ich ulepszeniem a także budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość. Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku i Budowli jako formalnie finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W ramach procesu tzw. _due diligence_ Nieruchomości (prawnego, technicznego i komercyjnego), Sprzedający udostępnił Kupującemu i jego doradcom wszelkie niezbędne dokumenty umożliwiające dokonanie oceny Nieruchomości niezbędnej dla podjęcia przez Kupującego decyzji o przystąpieniu do Transakcji. Wśród dokumentów objętych analizą Kupującemu i jego doradcom przedstawione zostały między innymi umowy dotyczące wynajmu nieruchomości, których stroną jest Sprzedający, w tym umowy najmu, umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów do Nieruchomości. Listy udostępnionych umów stanowić mogą odpowiednie załączniki do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości oraz umowy sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest w szczególności wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający oraz Kupujący, w związku z planowaną Transakcją, zamierzają zawrzeć umowę gwarancji czynszowej (dalej: Umowa gwarancji czynszowej). Konieczność zawarcia takiej umowy wynika z faktu, iż cena z tytułu Transakcji zostanie skalkulowana przez Strony Transakcji m.in. w oparciu o dane o szacowanej kwocie przychodów z wynajmu powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości tymczasem na dzień Transakcji część z tych powierzchni objęta będzie zachętami udzielonymi najemcom przez Sprzedającego (np. w postaci okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu) lub nie będzie jeszcze przedmiotem najmu lub też nie będzie najemcom wydana. W dużym uproszczeniu, celem umowy ma być zagwarantowanie przez Sprzedającego Kupującemu przez określony czas przychodów odpowiadających nieuzyskanym przez Kupującego kwotom z tytułu czynszu najmu oraz przychodów odpowiadających nieuzyskanym przez Kupującego kwotom tytułu opłat eksploatacyjnych (w stosunku do powierzchni niewynajętych oraz powierzchni wynajętych (podpisane umowy najmu), lecz nieoddanych jeszcze w posiadanie najemcom w dacie dokonania Transakcji) oraz zagwarantowanie przez Sprzedającego Kupującemu przez określony czas pokrycia ewentualnej różnicy pomiędzy skompensowanymi przez Sprzedającego opłatami eksploatacyjnymi a wartością faktycznie poniesionych kosztów utrzymania Nieruchomości (w odniesieniu do powierzchni objętych gwarancją czynszową) w danym roku kalendarzowym. Sprzedający w zamian za udzielone gwarancje nie będzie otrzymywał od Kupującego na podstawie Umowy gwarancji czynszowej żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Ponadto, na podstawie tej umowy, Sprzedający będzie upoważniony do aktywnego poszukiwania nowych najemców powierzchni w ramach Nieruchomości niewynajętych w dacie Transakcji (co w dalszej perspektywie - w sytuacji zawarcia umowy najmu po dniu Transakcji z takim najemcą - może mieć wpływ na wysokość świadczeń gwarancyjnych należnych od Sprzedającego na rzecz Kupującego). W tym zakresie podkreślenia wymaga, że Sprzedającemu nie będzie przysługiwało na podstawie Umowy gwarancji czynszowej prawo do użytkowania powierzchni Nieruchomości objętych tą umową.

Ponadto Strony Transakcji, w związku z planowaną Transakcją, zamierzają zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedający w zamian za wynagrodzenie należne od Kupującego zobowiąże się wobec Kupującego przez określony czas do wykonywania prac wykończeniowych dotyczących powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości niewynajętych na dzień Transakcji oraz powierzchni wynajętych (podpisane umowy najmu), lecz nieoddanych jeszcze w posiadanie najemcom w dacie dokonania Transakcji), dodatkowych usług związanych z wydaniem tych powierzchni najemcom oraz usuwania defektów wykonanych prac wykończeniowych, a także do wykonania dodatkowych prac budowlanych dotyczących Nieruchomości (dalej: Umowa o wykonanie prac wykończeniowych).

W związku z planowaną Transakcją i zamierzonym zawarciem Umowy o wykonanie prac wykończeniowych, Strony Transakcji planują również, że Sprzedający udzieli Kupującemu na określony czas gwarancji jakości w szczególności wykonania robót budowlanych związanych z Budynkiem (dalej: Umowa gwarancji budowlanej) dotyczących jego wznoszenia (Sprzedający uprzednio uzyskał gwarancje od wykonawców tych robót na podstawie zawartych z nimi umów) oraz robót, które mają zostać wykonane przez Sprzedającego na podstawie Umowy o wykonanie prac wykończeniowych. Na podstawie Umowy gwarancji budowlanej Sprzedający będzie obowiązany na warunkach wskazanych w tej umowie w szczególności do usuwania stwierdzonych wad w wykonanych robotach budowlanych. Po zakończeniu okresu gwarancji, Sprzedający może przenieść pod pewnymi warunkami na Kupującego przysługujące mu wobec wykonawców robót budowlanych dotyczących wznoszenia Budynku prawa z tytułu rękojmi i gwarancje budowlane wynikające ze stosownych umów zawartych przez Sprzedającego z tymi wykonawcami.

Strony Transakcji pragną ponadto wskazać, że zarówno do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, umowy sprzedaży Nieruchomości, jak i Umowy gwarancji czynszowej, Umowy o wykonanie prac wykończeniowych oraz Umowy gwarancji budowlanej (oraz ewentualnie innych umów związanych z Transakcją) przystąpić ma także E. S.A. - w charakterze dłużnika solidarnego w stosunku do wskazanych przez Strony zobowiązań Sprzedającego wynikających z tychże umów.

Zabezpieczeniem zobowiązań Kupującego wynikających ze wspomnianych powyżej umowy sprzedaży Nieruchomości, Umowy gwarancji czynszowej oraz Umowy o wykonanie prac wykończeniowych (oraz ewentualnie innych zobowiązań związanych z Transakcją) ma być gwarancja udzielona Sprzedającemu przez podmiot powiązany w stosunku do Nabywcy (na moment złożenia wniosku nie jest jeszcze przesądzone, czy udzielona zostanie w formie odrębnej gwarancji lub poręczenia, czy podmiot ten przystąpi do odpowiednich umów/innych dokumentów transakcyjnych jako dłużnik solidarny w stosunku do wskazanych zobowiązań Kupującego).

W związku z Transakcją, na rzecz Kupującego i koszt Sprzedającego ma zostać wystawiona polisa ubezpieczeniowa dotycząca tytułu prawnego do Nieruchomości (ubezpieczająca określone ryzyka związane z Nieruchomością po jej nabyciu przez Kupującego).

Zainteresowani pragną również wskazać, że zgodnie z przyjętymi ustaleniami, cena należna od Kupującego z tytułu Transakcji może ulegać zmianom po Transakcji pod wpływem ściśle określonych warunków uzgodnionych przez Zainteresowanych przed Transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem przeznaczonych do wynajęcia powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Sprzedającego oraz Kupującego jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca występowali już z wnioskami o wydanie pisemnych interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego w zakresie konsekwencji VAT dostawy Nieruchomości, jednakże ze względu na fakt, iż Nabywca oraz Zbywca chcieliby złożyć wspólny wniosek, występują z niniejszym wnioskiem dotyczącym Transakcji.

Pismem z dnia 6 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP1.4512.887.2016.1JL, 1462 -IPPB2.4514.495.2016.1.JG1 wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty doręczenia wezwania poprzez sprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego:

1.  Precyzyjne i jednoznaczne wskazanie, jakie składniki majątkowe i niemajątkowe zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku opisanej we wniosku Transakcji.
2.  Wskazanie, jakie konkretnie obiekty/zabudowania znajdują się na działce będącej przedmiotem Transakcji oraz czy stanowią one „budynki” i „budowle” w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.).

Ad l)

Wnioskodawca użył w treści wniosku sformułowania: „Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego oraz składniki majątkowe związane z Nieruchomością, w szczególności (\`(...)\`)”.

Ponadto, w kwestii części Budynku, innych obiektów budowlanych, częściowo niektórych urządzeń, instalacji i należącej do Zbywcy infrastruktury technicznej, wykraczających poza obrys Działki, Wnioskodawca wskazał we wniosku, że „w przypadku umowy dzierżawy (lub podobnej umowy) w chwili obecnej strony rozważają dwa alternatywne rozwiązania: 1) Kupujący zawrze nową umowę dzierżawy (…) 2) Zbywca przeleje prawa i obowiązki z takiej umowy na Kupującego”, jednak na moment złożenia wniosku nie został wybrany wariant wyjściowy.

Podobnie - w kwestii zawarcia umowy z ZDM, mającej na celu zapewnienie dostępu taksówek pod wejście Budynku - Wnioskodawca wskazał we wniosku, że w przypadku zawarcia takiej umowy przez Sprzedającego przed dniem Transakcji, „strony rozważają dwa alternatywne rozwiązania: 1) Kupujący zawrze nową umowę z ZDM, 2) Zbywca przeleje prawa i obowiązki z umowy na Kupującego” i nie został wybrany wariant wyjściowy.

Wnioskodawca wskazał również - w stosunku do umów dotyczących zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości - że może się okazać, że „w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Kupującego i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.”

Ponadto Wnioskodawca stwierdził, że „Zabezpieczeniem zobowiązań Kupującego wynikających ze wspomnianych powyżej umowy sprzedaży Nieruchomości, Umowy gwarancji czynszowej oraz Umowy o wykonanie prac wykończeniowych (oraz ewentualnie innych zobowiązań związanych z Transakcją) ma być gwarancja udzielona Sprzedającemu przez podmiot powiązany w stosunku do Nabywcy (na moment złożenia wniosku nie jest jeszcze przesądzone, czy udzielona zostanie w formie odrębnej gwarancji lub poręczenia, czy podmiot ten przystąpi do odpowiednich umów/innych dokumentów transakcyjnych jako dłużnik solidarny w stosunku do wskazanych zobowiązań Kupującego).”

Powyższe sformułowania stwarzają wątpliwości co do składników faktycznie przenoszonych na Nabywcę w wyniku Transakcji. Przedstawiony we wniosku opis Transakcji jest zatem nieprecyzyjny. Należy zatem jednoznacznie wskazać składniki majątkowe i niemajątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Ad2)

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że w dacie Transakcji Nieruchomość obejmować będzie „prawo własności znajdujących się na Działce: budynku biurowo -usługowo-handlowego wraz z garażem podziemnym (dalej: Budynek) oraz innych obiektów budowlanych, w tym budowli wraz ze związanymi z nimi instalacjami, urządzeniami i infrastrukturą techniczną\`(...)\` (dalej: Budowle)”.

Należy wskazać konkretne obiekty/zabudowania znajdujące się na działce będącej przedmiotem Transakcji oraz określić ich status na podstawie art. 3 Prawa budowlanego.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie wskazując, że:

Ad1)

Składniki przenoszone przez Sprzedającego na Kupującego w wyniku planowanej Transakcji Niezależnie od prawa użytkowania wieczystego Działki oraz prawa własności Budynku, w wyniku Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące elementy związane z Nieruchomością (albo, w zależności od przypadku, Kupujący przejmie je z mocy prawa):

1.  prawo własności obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych obsługujących Nieruchomość (w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego), przy czym szczegółowe informacje w tym przedmiocie zawarto w punkcie Ad2) poniżej;
2.  prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu zawartych w odniesieniu do Nieruchomości (w które Kupujący wstąpi z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC);
3.  prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu;
4.  kaucję lub kaucje pieniężne najemców, z zastrzeżeniem, że nie zostaną one bezpośrednio przekazane Kupującemu, a zamiast tego rozliczone w ramach płatności związanych z Transakcją;
5.  prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonych na podstawie umowy z K. sp. z o.o. (dotyczącej świadczenia usług architektonicznych);
6.  prawa i obowiązki wynajmującego z tytułu umów najmu, w które Nabywca nie wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC;
7.  autorskie prawa majątkowe, prawa zależne oraz wszelkie inne prawa z nimi związane (w tym także prawo do wykonywania autorskich praw osobistych) na określonych polach eksploatacji (przy czym w zależności od typu prawa posiadanego przez Sprzedającego, Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia) związane z dokumentacją dotyczącą Nieruchomości, w tym także z projektami budowlanymi;
8.  prawa własności intelektualnej (przy czym w zależności od typu prawa posiadanego przez Sprzedającego, Sprzedający dokona ich przeniesienia na Kupującego lub udzieli dalszego upoważnienia), to jest prawa z licencji dotyczących systemów /oprogramowania zainstalowanych / używanego w Budynku, prawa do wyłącznego używania określonej domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości, prawa autorskie oraz prawa zależne i wszelkie inne prawa z nimi związane do logo Q\`(...)\` oraz do strony internetowej,
9.  prawa ochronne na znaki towarowe;
10.  nośniki, na których utrwalono projekty lub utwory związane z Nieruchomością;
11.  ruchomości związane z Nieruchomością, służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu;
12.  oryginały, notarialnie poświadczone kopie, kopie lub duplikaty dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, to jest dokumentacja prawna (w tym umowy najmu, dokumenty zabezpieczenia tych umów, istotna korespondencja), dokumentacji dotyczącej procesu budowlanego (w tym umowy z architektem, decyzje administracyjne, dziennik budowy, projekt architektoniczno-budowlany), dokumentacji technicznej dotyczącej funkcjonowania Budynku, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej, karty dostępu do budynku.

Umowy dzierżawy dotyczące części Budynku, innych obiektów budowlanych, urządzeń, instalacji i infrastruktury technicznej, wykraczających poza obrys Działki

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego żadnych praw ani obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów dzierżawy zawartych z Zarządem Dróg Miejskich lub innymi jednostkami organizacyjnymi Miasta. W zakresie infrastruktury znajdującej się poza granicami Działki i w pasie drogowym, Kupujący we własnym zakresie wystąpi o stosowne decyzje zezwalające na zajęcie pasa drogowego, w takim zakresie, w jakim będą one wymagane, lub we własnym zakresie zawrze odpowiednie umowy.

Umowa dzierżawy dotycząca postoju dla taksówek

Sprzedający nie planuje zawarcia z Zarządem Dróg Miejskich umowy mającej na celu zapewnienie dostępu taksówek pod wejście Budynku. Wobec powyższego żadna umowa tego typu nie zostanie zawarta przez Sprzedającego, a w konsekwencji żadne prawa z takiej umowy nie będą przelewane przez Sprzedającego na Kupującego.

Umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości

Wnioskodawca wyjaśnia, że umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (tzn. umowy z podmiotami świadczącymi regularne usługi lub realizującymi dostawy) zostaną rozwiązane przez Sprzedającego i nie jest planowane ich przeniesienie na Kupującego. Wobec powyższego, Kupujący zawrze takie umowy we własnym zakresie.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających, przy czym niektóre umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, z przyczyn praktycznych i konieczności zapewnienia ciągłości dostępu usług, mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego dopiero po pewnym czasie od dokonania Transakcji.

Zabezpieczenie zobowiązań Kupującego związanych z Transakcją

Wnioskodawca wyjaśnia, że zabezpieczeniem wszystkich lub niektórych zobowiązań Kupującego wynikających ze wskazanych umów (umowa sprzedaży, Umowa o wykonania prac wykończeniowych) będzie solidarne przystąpienie do długu dokonane przez podmiot powiązany z Kupującym, tzn. I. S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu.

Zobowiązania Kupującego wynikające z Umowy gwarancji czynszowej nie będą zabezpieczane.

Uwaga ogólna Ad1)

Wnioskodawca wskazuje także, że przed zawarciem Transakcji Sprzedający udostępnił Kupującemu i jego doradcom dokumenty i informacje (komercyjne, prawne, techniczne, środowiskowe) umożliwiające dokonanie oceny stanu Nieruchomości. Sprzedający udostępnił Kupującemu także zestawienia i opracowania danych zawartych w dokumentach i informacjach udostępnionych Kupującemu.

Ad2)

Wnioskodawca wskazuje, że na Działce znajdują się oraz w chwili zawarcia Transakcji znajdować się będą:

1.  Budynek, spełniający definicję „budynku” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
2.  następujące obiekty budowlane lub urządzenia budowlane (przy czym część z obiektów budowlanych wymienionych poniżej może zostać zakwalifikowana jako „budowle”, natomiast część jako „obiekty małej architektury” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane):
    1.  tablica pamiątkowa ze stali oksydowanej (obiekt małej architektury);
    2.  stojaki rowerowe (od strony ulicy Grzybowskiej) (obiekty małej architektury);
    3.  donica ze stali nierdzewnej (obiekt małej architektury);
    4.  przyłącze cieplne (urządzenie budowlane);
    5.  przyłącze wody (urządzenie budowlane);
    6.  ogrodzenie (urządzenie budowlane);
    7.  murek oporowy z balustradą (budowla);
    8.  odwodnienie liniowe zewnętrzne (urządzenie budowlane);
    9.  izolacja przeciwwodna i termiczna, maty drenażowe (urządzenie budowlane);
    10.  maszty flagowe (budowle);
    11.  układ drogowy wraz z miejscami parkingowymi (urządzenie budowlane);
    12.  szlabany wjazdowe wraz z słupkiem wywołania (budowla).

Wszystkie wyżej wymienione obiekty budowlane i urządzenia budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego i na jego koszt oraz zostaną sprzedane Kupującemu w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego.

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, że poza granicami Działki znajdują się następujące obiekty budowlane lub urządzenia budowlane związane z Nieruchomością (przy czym część z obiektów budowlanych wymienionych poniżej może zostać zakwalifikowana jako „budowle”, natomiast część jako „obiekty małej architektury” w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane):

1.  układ drogowy wokół budynku (urządzenie budowlane);
2.  totemy wraz z ławkami z elementami oświetleniowymi (budowle);
3.  donice ze stali nierdzewnej (obiekty małej architektury);
4.  siedziska-ławki (obiekty małej architektury);
5.  kosze na śmieci (obiekty małej architektury);
6.  stojaki rowerowe (obiekty małej architektury);
7.  przyłącze cieplne (urządzenie budowlane);
8.  przyłącze kanalizacyjne (urządzenie budowlane);
9.  przyłącze wody (urządzenie budowlane);
10.  przyłącze energetyczne do ławek (urządzenie budowlane);
11.  przyłącze wodne do donic (urządzenie budowlane);
12.  ścieżka rowerowa (urządzenie budowlane).

Wszystkie wyżej wymienione obiekty budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego i na jego koszt, oraz zostaną sprzedane Kupującemu w zakresie w jakim stanowią one własność Sprzedającego.

Powyższe zakwalifikowanie elementów infrastruktury do jednej z kategorii wskazanych w art. 3 ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jest nie tyle elementem prezentacji stanu faktycznego, co jego oceny prawnej dokonanej według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, uzyskanej od Sprzedającego.

Wnioskodawca wskazuje także, że jak zaznaczono powyżej, niektóre elementy infrastruktury związane z Nieruchomością (np. przyłącze wody) znajdują się częściowo w obrębie Działki, a częściowo poza jej granicami.

Wnioskodawca informuje również, że niewielkie elementy Budynku (przede wszystkim daszek nad wejściem) wystają poza granicę Działki.

Uwagi Ogólne Ad1) i Ad2)

Słowa i wyrażenia użyte w niniejszej piśmie rozpoczynające się z wielkiej litery, a niezdefiniowane odrębnie w niniejszym piśmie, mają znaczenia przypisane im we Wniosku.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że we Wniosku zaprezentował różne możliwe warianty stanu faktycznego dotyczącego Transakcji. Jednakże z uwagi na upływ czasu i doprecyzowanie ustaleń dotyczących Transakcji, w niniejszym piśmie wskazuje, które z możliwych wariantów stanu faktycznego dotyczącego Transakcji zostały wybrane przez strony Transakcji.

Wnioskodawca wskazuje, że zawarte w niniejszym piśmie wyjaśnienia mają na celu udzielenie odpowiedzi na konkretne pytania Organu i w związku z tym dokonały one doprecyzowania (ale nie zastąpienia) stanu faktycznego zaprezentowanego we Wniosku. Opis stanu faktycznego zaprezentowany we Wniosku, z zastrzeżeniem doprecyzowań zawartych w niniejszym piśmie, pozostaje zatem aktualny i powinien podlegać ocenie Organu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej?
2.  Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
3.  Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie ustawy od towarów i usług została została wydana w dniu 9 grudnia 2016 r. interpretacja Nr 1462-IPPP1.4512.887.2016.2.JL.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (do Transakcji nie będzie miało bowiem zastosowania zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 10 i zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT, co wykazano powyżej). Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 9 grudnia 2016 roku Nr 1462-IPPP1.4512.887.2016.2.JL w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(…) Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz informacje przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że planowana Transakcja sprzedaży Budynków i Budowli oraz infrastruktury towarzyszącej nie będzie mogła korzystać ze zwolnień przewidzianych w ustawie, w konsekwencji będzie opodatkowana według 23% stawki podatku. Tym samym również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle wraz z towarzyszącą infrastrukturą – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – będzie opodatkowana według 23% stawki podatku (analogicznie jak sprzedaż budynku i budowli, które są z tym prawem związane).”

A zatem, skoro powyższa czynność zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.