Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.535.2020.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-23
Teza: Brak zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości I, w zakresie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży (dostawy) Nieruchomości II na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oraz w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; zaliczka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.) uzupełnionym pismem Wnioskodawcy z dnia 9 listopada 2020 r. (data wpływu 13 listopada 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 30 października 2020 r. (skutecznie doręczone Wnioskodawcy w dniu 4 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **prawidłowe** – w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości I,

*   **prawidłowe** – w zakresie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży (dostawy) Nieruchomości II na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy,

*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości I, w zakresie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży (dostawy) Nieruchomości II na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oraz w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej. Wniosek został uzupełniony pismem Wnioskodawcy z dnia 9 listopada 2020 r. (data wpływu 13 listopada 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o.,
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią J. K.,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) planuje zakup nieruchomości od Pani J.K. (dalej: „Sprzedająca”) wykorzystywanych przez Sprzedającą w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Sprzedająca jest właścicielem na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z Panem L.K., nieruchomości gruntowych, stanowiących:

1.  niezabudowaną działkę ewidencyjną o numerze 1/1, o powierzchni 0,5997 ha, położoną w (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (…) (dalej: „Nieruchomość I”),
2.  zabudowaną budynkiem przemysłowym oraz wiatą działkę ewidencyjną o numerze 1/2, o powierzchni 0,2841 ha, położoną (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (…) (dalej: „Nieruchomość II”).

(dalej Nieruchomości I-II łącznie jako: „Nieruchomości”).

Z uwagi na istniejącą między Państwem K. wspólnością ustawową majątkową małżeńską, zarówno w przedwstępnej umowie sprzedaży jak i umowie przenoszącej prawo własności Nieruchomości na Spółkę jako sprzedający są/będą wskazani oni oboje. Nie zmienia to jednak faktu, że Nieruchomości były nabywane w związku z działalnością gospodarczą Pani K.

Nieruchomości mają być przedmiotem zbycia na rzecz Kupującego (dalej: „Transakcja”).

W dniu 20 sierpnia 2020 r. Sprzedająca wraz z mężem i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży obu nieruchomości.

Historia i charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającą wraz z mężem do majątku wspólnego na podstawie:

*   Nieruchomość I - zawartej ze Skarbem Państwa umowy sprzedaży z dnia 19 lipca 2019 r.,

*   Nieruchomość II - ostatecznej decyzji (…) z dnia 18 lipca 2014 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności; prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej 1/2 oraz prawo własności budynków i budowli na niej posadowionych było z kolei uprzednio nabyte przez Państwa K. na mocy umowy sprzedaży z dnia 26 października 2001 r. od (…) S.A.

Nieruchomości, w tym pierwotne prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości II oraz budynek i wiata, zostały nabyte w ramach prowadzonej przez Panią K. działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość I (niezabudowana działka gruntu) była nabyta przez Sprzedającą z zamiarem jej wykorzystania do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, jednak od momentu nabycia w 2019 r. nie została jeszcze zagospodarowana.

Nieruchomość II (działka zabudowana budynkiem oraz wiatą) jest wykorzystywana (zajęta) przez Sprzedającą na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT. Nieruchomości nie są przedmiotem najmu przez Sprzedającą, tj. Sprzedająca wykorzystuje nieruchomości na potrzeby własne w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przy czym, sama wiata znajdująca się na Nieruchomości II nie pełni obecnie ściśle określonej funkcji gospodarczej, ale może być wykorzystana np. jako zadaszone miejsce na magazynowanie określonych towarów. Budynek znajdujący się na Nieruchomości II jest budynkiem przemysłowym z przełomu XIX i XX w. Z kolei według najlepszej wiedzy stron, wiata została wybudowana w latach 30. XX w. Powierzchnia Nieruchomości II jest również częściowo utwardzona (plac postojowy i droga wewnętrzna) i ogrodzona.

W okresie dwóch lat poprzedzających Transakcję budynek ani wiata nie były przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Sprzedającej stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej dla celu podatku dochodowego. Także nakłady związane z utwardzeniem Nieruchomości II były poczynione ponad dwa lata przed planowanym dniem Transakcji.

Obszar, na którym znajdują się Nieruchomość I i Nieruchomość II jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Dla Nieruchomości ustalono przeznaczenie obejmujące m.in.: usługi, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, czy obiekty pomocy społecznej.

Dodatkowe informacje dotyczące Transakcji i Nieruchomości

Przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego na Spółkę prawa własności Nieruchomości Spółka zapłaci na rzecz Sprzedającej zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

Jednocześnie, w odniesieniu do dostawy znajdujących się na Nieruchomości II obiektów (budynku, wiaty i utwardzenia terenu), Sprzedająca i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT ich dostawy, przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed zapłatą zaliczki, co nastąpi przed dniem Transakcji, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT ich dostawy, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Zarówno Sprzedająca, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji. Uiszczenie zaliczki przez Spółkę oraz dostawa (przeniesienia prawa własności) Nieruchomości będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez Sprzedającą.

Ponadto, intencją stron jest to, aby przez pewien czas (nieprzekraczający 18 miesięcy) po sfinalizowaniu Transakcji, Sprzedająca mogła kontynuować na Nieruchomości II swoją działalność gospodarczą na podstawie umowy najmu Nieruchomości II (budynku, wiaty oraz działki). Oddanie Nieruchomości w najem Sprzedającej na pewien czas po Transakcji ma umożliwić Sprzedającej zakończenie prowadzenia tam działalności w normalnym trybie i przeniesienia jej w inne miejsce.

Po zakończeniu umowy najmu, Kupujący, w zależności od uwarunkowań prawnych i decyzji właściwych organów, zamierza w całości lub częściowo wyburzyć znajdujące się na Nieruchomości II obiekty i zrealizować na Nieruchomościach inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową, w formie budynków wielorodzinnych, wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja będzie polegać na wzniesieniu od podstaw nowych budynków i budowli na Nieruchomości albo też wzniesienie tych budynków z wykorzystaniem zachowanych elementów budynku, który obecnie znajduje się na Nieruchomości II.

Powstałe w wyniku realizacji Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać, tj. Inwestycja będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący nie przewiduje wynajmu lokali mieszkalnych powstałych w ramach Inwestycji na cele mieszkalne, który to wynajem podlegałby zwolnieniu z podatku VAT. Poza prawem własności Nieruchomości w ramach Transakcji na Spółkę nie zostaną przeniesione żadne inne materialne lub niematerialne składniki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającej. Kupujący nie zamierza także prowadzić działalności gospodarczej odpowiadającej w całości lub częściowo działalności prowadzonej przez Sprzedającą.

Wnioskodawcy wskazują, że celem niniejszego wniosku jest chęć potwierdzenia tego, że w opisanych okolicznościach dostawa Nieruchomości I i Nieruchomości II będą czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych (tj. nie będą zwolnione z podatku VAT), a nie potwierdzenie klasyfikacji statystycznej dostarczanych towarów (nieruchomości) czy też właściwej stawki podatku VAT.

Ponadto w piśmie z dnia 9 listopada 2020 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawca doprecyzował opis zdarzenia przyszłego następująco:

1.  W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania, czy nabycie Nieruchomości I było czynnością podlegającą opodatkowaniu i czy Sprzedającej w związku z jej nabyciem przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, Wnioskodawca udzielił odpowiedzi tak i wskazał, że nabycie Nieruchomości I stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedającej w związku z jej nabyciem przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktur związanych z zakupem tej działki (zaliczkowych i końcowej), co Sprzedająca też uczyniła.
2.  Odnosząc się do pytania w zakresie wskazania, jaki był sposób wykorzystania Nieruchomości I (niezabudowanej działki gruntu)w całym okresie jej posiadania? We wniosku bowiem Zainteresowani wskazują, że: „(…) Nieruchomość I (niezabudowana działka gruntu) była nabyta przez Sprzedającą z zamiarem jej wykorzystania do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, jednak od momentu nabycia w 2019 r. nie została jeszcze zagospodarowana (…), zatem konieczne jest precyzyjne i jednoznaczne wskazanie czy ww. nieruchomość była/jest wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT, Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość I, w zależności od okoliczności biznesowych, miała być wykorzystana przez Sprzedającą na potrzeby rozbudowania zakładu Sprzedającej, składowania na niej materiałów lub innych rzeczy na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej albo działka miała być w przyszłości sprzedana wraz z Nieruchomością II. Zakup Nieruchomość I miał zatem związek z planowanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT po stronie Sprzedającej. Od momentu zakupu Nieruchomość I była do stałej dyspozycji Sprzedającej i potrzeb jej działalności gospodarczej. Nieruchomość I nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT.

Jednocześnie zdaniem zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości I będzie dostawą towarów opodatkowaną podatkiem VAT, która to kwestia jest przedmiotem pytania nr 1 zawartego we wniosku o wydanie interpretacja.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości I będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) obiektów budowalnych znajdujących się na Nieruchomości II, przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tych budynków, ich sprzedaż (dostawa) oraz otrzymanie przez Sprzedającą zaliczki na poczet ceny sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej?
3.  Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej?

Zdaniem Zainteresowanych:

W zakresie pytania nr 1

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości I będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości II, przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tych budynków, ich sprzedaż (dostawa) oraz otrzymanie przez Sprzedającą zaliczki na poczet ceny sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej.

W zakresie pytania nr 3

Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedająca jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji.

Potwierdzenie, że planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej będzie wpływało na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia należnego podatku VAT od Transakcji.

Z punktu widzenia Kupującego będzie wpływało to natomiast na możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz braku opodatkowania Transakcji podatkiem PCC. Ponadto, potwierdzenie kwestii opodatkowania Transakcji podatkiem VAT będzie wpływać bezpośrednio na wysokość ceny należnej za Nieruchomości (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej Transakcji.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Żaden z przepisów ustawy o VAT nie zabrania małżonkom czy też jednemu z nich prowadzenia działalności gospodarczej. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami, z których jedno prowadzi działalność gospodarczą istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku VAT jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów ustawy o VAT, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku VAT. W rezultacie należy przyjąć, że z perspektywy podatku VAT w opisanej sytuacji dostawy Nieruchomości będzie dokonywać Sprzedająca.

W zakresie pytania nr 1:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Pojęcie „terenów budowlanych” zdefiniowane jest w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym, aby dostawa niezabudowanej działki gruntu mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, grunt ten nie może być przeznaczony pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, obszar, na którym znajduje się Nieruchomość I, jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Dla Nieruchomości I ustalono przeznaczenie obejmujące m.in.: usługi, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, czy obiekty pomocy społecznej.

W rezultacie, przeznaczenie pod zabudowę terenu zajmowanego przez Nieruchomość I, powoduje, że Nieruchomość I spełnia definicję „terenów budowlanych” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, dostawa Nieruchomości I nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem wnioskodawców, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości I podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej.

W zakresie pytania nr 2:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tym samym, przy dostawie budynków i budowli, wartość gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to grunt będzie podlegał opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli, tj. na takich samych zasadach jak budynek lub budowla.

W przypadku Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku przeanalizowania wymaga, czy w ramach odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, sprzedaż Nieruchomości II mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego znajdujący się na Nieruchomości II budynek jest budynkiem przemysłowym z przełomu XIX i XX w. Z kolei według najlepszej wiedzy stron, wiata została wybudowana w latach 30. XX w. Oba te obiekty zostały zatem wybudowane kilkadziesiąt lat temu i do ich pierwszego zasiedlenia doszło również w okresie długo poprzedzającym ostatnie dwa lata. Ponadto, w okresie dwóch lat poprzedzających Transakcję budynek ani wiata nie były przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Sprzedającej stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej dla celu podatku dochodowego.

W konsekwencji, w odniesieniu do znajdujących się na Nieruchomości II obiektów budowlanych, ich dostawa będzie dokonywana po tym jak doszło do pierwszego zasiedlenia i od jego momentu do dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W szczególności bowiem, w myśl definicji „pierwszego zasiedlenia” wskazanej w przepisach ustawy o VAT, do pierwszego zasiedlenia budynków doszło wraz z rozpoczęciem użytkowania po ich wybudowaniu, co w przypadku budynku przemysłowego oraz wiaty, nastąpiło na kilkadziesiąt lat przed dokonaniem planowanej Transakcji. Także utwardzenie terenu na Nieruchomości II było wykonane ponad dwa lata przed planowanym dniem Transakcji.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa znajdujących się na Nieruchomości II obiektów budowlanych będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa budynków, budowli lub ich części, dokonywana po upływie okresu dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie, mając na uwadze, że przedmiotowa dostawa będzie korzystać ze wskazanego powyżej zwolnienia, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, z racji tego, że przepis ten odnosi się do dostaw budynków, budowli lub ich części w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od niego, co nie będzie mieć miejsca w analizowanej sytuacji.

Należy przy tym zaznaczyć, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Sprzedająca i Kupujący, jako czynni podatnicy podatku VAT, planują zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy znajdujących się na Nieruchomości II obiektów budowlanych przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, po tym jak zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości II, dostawa (sprzedaż) tych obiektów z uwzględnieniem w podstawie opodatkowania wartości działki gruntu, na której się znajdują, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. To samo dotyczy zaliczki uiszczonej na rzecz Sprzedającej na poczet ceny sprzedaży, która dla celów podatku VAT powinna być traktowana analogicznie jak czynność, z którą jest związana (tu: dostawa Nieruchomości) i podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Finalnie, zdaniem Zainteresowanych, ponieważ będące przedmiotem dostawy budynki nie są budynkami mieszkalnymi, to nie mogą być również obiektami budownictwa mieszkaniowego, a zatem dla ich dostawy zastosowanie znajdzie stawka podstawowa podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz faktur dokumentujących dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

1.  podatnik otrzymał fakturę,
2.  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług lub uiszczonej całości lub części zapłaty powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jednocześnie w art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, iż:

1.  planowana dostawa Nieruchomości I będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi,
2.  w odniesieniu do dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomości II strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT dostawy (sprzedaży) tych obiektów, ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a,

\- wyłączenie prawa Spółki do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji w tym zakresie nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących Transakcję (tym faktury zaliczkowej) należy zatem przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment Transakcji i uiszczenia zaliczki Kupujący będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w pierwszej kolejności wynajmując je Sprzedającej na cele prowadzenia działalności gospodarczej, który to wynajem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Następnie Kupujący planuje realizację na nich Inwestycji, w ramach której powstaną budynki wielorodzinne ze znajdującymi się w nich lokalami, podziemnymi i naziemnymi miejscami parkingowymi oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż lokali i miejsca postojowych powstałych w wyniku realizacji Inwestycji wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Zatem, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany wyłącznie z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na tej fakturze, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. To samo dotyczy podatku naliczonego z faktury zaliczkowej wystawionej przez Sprzedającą.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. l0b, ust. l0c i ust. 11 ustawy o VAT, prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takich fakturach powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę od Sprzedającej, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym i w którym dojdzie do uiszczenia zaliczki albo Transakcji (odpowiednio), w którym po stronie Sprzedającej powstanie też obowiązek podatkowy z tego tytułu, albo w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego, który będzie wykazany na fakturach wystawionych przez Sprzedającą celem udokumentowania Transakcji, w tym z faktury zaliczkowej wystawionej przez Sprzedającą dotyczącej otrzymania zaliczki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.), zwanej dalej ustawą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359, dalej: „KRO”).

Stosownie do art. 31 § 1 KRO, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 KRO, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 KRO, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując analizy powołanych wyżej regulacji prawnych podkreślić należy, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej małżonek, traktowani są jako odrębne podmioty, spełniające definicję podatnika w rozumieniu powołanego wyżej przepisu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzące działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

*   lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

*   sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedająca wraz z małżonkiem nabyli niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 (Nieruchomość I) na podstawie zawartej ze Skarbem Państwa umowy sprzedaży z dnia 19 lipca 2019 r. Ww. nabycie Nieruchomości stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia z faktur związanych z zakupem tej działki (zaliczkowych i końcowej), z prawa którego Sprzedająca skorzystała. Nieruchomość I stanowi majątek nabyty i wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. Kupujący planuje zakup nieruchomości od Sprzedającej, w dniu 20 sierpnia 2020 r. Sprzedająca wraz z mężem oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 1/1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, zauważyć należy, że sprzedaż będzie dokonana w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Tym samym stwierdzić należy, że z uwagi na treść przytoczonego wyżej przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedająca będzie występowała w roli podatnika podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości I.

Podkreślić należy, że w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług – jak wskazano już wyżej – przewidziano możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do terenów niezabudowanych.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, przedmiotowa niezabudowana działka gruntu (Nieruchomość I) objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę, m.in. usługi, handel detaliczny wielopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną czy obiekty pomocy społecznej.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z powyższym wskazać należy, że dostawa niezabudowanej działki gruntu nr 1/1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wspomniano wcześniej, w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 lipca 2019 r. Nabycie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Sprzedającej z tego tytułu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktur związanych z zakupem tej nieruchomości.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione warunki zwolnienia określonego w tym przepisie, bowiem Sprzedającej przy nabyciu Nieruchomości I przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto nieruchomość nie była przez Sprzedająca wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT (przez cały okres posiadania była do stałej dyspozycji Sprzedającej i potrzeb prowadzonej przez nią działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT).

W świetle powyższego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości I (niezabudowanej działki gruntu) przez Sprzedającą, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, transakcja dostawy Nieruchomości I będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Ponadto opodatkowana właściwą stawką podatku VAT będzie również otrzymana przez Sprzedającą zaliczka.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ad. 2

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z dnia 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku, gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

1.  zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
2.  konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
3.  w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący również planuje zakup działki nr 1/2 oraz posadowionych na niej budynku przemysłowego, wiaty i utwardzenia terenu od Sprzedającej i jej męża. Przedmiotową Nieruchomość II, tj. prawo własności gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną o numerze 1/2 oraz prawo własności budynków budowli na niej posadowionych (budynku gospodarczego, wiaty oraz utwardzenia terenu) Sprzedająca wraz z mężem nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 października 2001 r. oraz na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta (…) z dnia 18 lipca 2014 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającą na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Dla Nieruchomości zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie pod zabudowę obejmujące m.in. usługi, handel wielopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną czy obiekty pomocy społecznej. W dniu 20 sierpnia 2020 r. Sprzedająca wraz z mężem oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości.

Przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego na Spółkę prawa własności Nieruchomości Spółka zapłaci na rzecz Sprzedającej zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Zarówno Sprzedająca, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji. Uiszczenie zaliczki przez Spółkę oraz dostawa Nieruchomości będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez Sprzedającą. W odniesieniu do dostawy znajdujących się na Nieruchomości II obiektów (budynku, wiaty i utwardzenia terenu), Sprzedająca i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT jego dostawy, przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed zapłatą zaliczki, co nastąpi przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT. W związku z tym, że działka nr 1/2 wraz z posadowionymi na niej budynkiem przemysłowym, wiatą i utwardzeniem terenu wykorzystywane są ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej, Sprzedająca z tytułu dostawy Nieruchomości II będzie występowała w roli podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z definicją podatnika w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 ustawy.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntu oraz budynków i budowli na nim posadowionych, korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem obiektów posadowionych na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W analizowanym przypadku Sprzedaż Nieruchomości II nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również nie będzie miała miejsca w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedająca wraz z mężem nabyła prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej 1/2 wraz z prawem własności budynków i budowli na niej posadowionych na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 października 2001 r. oraz na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta (…) z dnia 18 lipca 2014 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nieruchomość II jest wykorzystywana (zajęta) przez Sprzedającą na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, tj. wykorzystywana na własne potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (np. wiata znajdująca się na nieruchomości może służyć jako zadaszone miejsce na magazynowanie określonych towarów). Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy – wydatki na ulepszenie budynku przemysłowego, wiaty oraz utwardzenie terenu nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej w okresie dwóch lat poprzedzających transakcję. Tym samym dostawa Nieruchomości II nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż przez Sprzedającą budynku przemysłowego, wiaty i utwardzenia terenu posadowionych na Nieruchomości II będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało również zastosowanie dla dostawy prawa własności gruntu, na którym budynek jest posadowiony, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponieważ planowana sprzedaż budynku przemysłowego, wiaty i utwardzenia terenu korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że zaliczka otrzymana przez Sprzedającą od Wnioskodawcy przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT u Sprzedawcy. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe będzie określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci nieruchomości opisanej w złożonym wniosku.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy wnieśli także o potwierdzenie, że w sytuacji gdy dostawa Nieruchomości będzie spełniać przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będą oni mieli możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa przedmiotowej Nieruchomości II spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto we wniosku wskazano, że Sprzedająca i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości, tj. przed dniem zapłaty zaliczki właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, Sprzedająca oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Ponadto opodatkowana właściwą stawką podatku VAT będzie również otrzymana przez Sprzedającą zaliczka.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 3

W złożonym wniosku Zainteresowani zwrócili się również o wskazanie, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż oraz faktury zaliczkowej dokumentującej uiszczenie zaliczki.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po sfinalizowaniu transakcji Kupujący przewiduje zawarcie umowy najmu Nieruchomości II ze Sprzedającą ma okres nieprzekraczający18 miesięcy, by umożliwić jej zakończenie działalności i przeniesienie działalności w inne miejsce. Po zakończeniu umowy najmu na Nieruchomościach będących przedmiotem transakcji, Kupujący zamierza zrealizować inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową, w formie budynków wielorodzinnych wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą (wzniesienie od podstaw nowych budynków i budowli na Nieruchomości II lub też wzniesienie tych budynków z wykorzystaniem zachowanych elementów budynku znajdujących się na Nieruchomości II). Lokale powstałe w wyniku Inwestycji Wnioskodawca zamierza sprzedać, zatem inwestycja będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości – jak rozstrzygnięto wyżej – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku po wyborze opcji opodatkowania dla dostawy Nieruchomości II na podstawie art. 43 ust. 10, której – zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy – strony transakcji dokonają przed zapłatą zaliczki. Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż opisanych Nieruchomości.

W związku z tym, że Strony transakcji, jak wskazano w treści wniosku, przed dniem wpłaty zaliczki złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości II, to zaliczka ta oraz zaliczka na poczet dostawy Nieruchomości I w dacie jej otrzymania przez Sprzedającą będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku. W konsekwencji Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet sprzedaży opisanych Nieruchomości, oraz z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 uznano za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Tym samym w zakresie opodatkowania stawką podstawową sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (Nieruchomości I) i nieruchomości zabudowanej (Nieruchomości II) oraz otrzymanej przez Sprzedających zaliczki zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie. Z kolei w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Sprzedającej. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem małżonka Sprzedającej.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.