Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.115.2021.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; zasiedzenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2021 r. (data wpływu 26 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), oraz pismem 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 8 kwietnia 2021 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.115.2021.1.KR, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 8 kwietnia 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 21 kwietnia 2021 r.).

Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem nadanym za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 22 kwietnia 2021 r. oraz pismem nadanym za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 22 kwietnia 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni (dalej także: „Sprzedająca”) jest osobą fizyczną, współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości położonej w …., stanowiącą działkę ewidencyjną numer X …. o powierzchni 672 m², stanowiącej według sposobu korzystania tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B, dla której to nieruchomości Sąd-Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą numer … (dalej: „Nieruchomość”).

…. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”, „Nabywca”) prowadzi działalność deweloperską. Spółka zamierza nabyć Nieruchomość od Wnioskodawczyni (dalej: „Transakcja”). Spółka podpisała ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości w dniu 29 maja 2018 r. (dalej: „Umowa”).

Wnioskodawczyni nabyła tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z dniem 27 maja 2005 r. Nieruchomości ówcześnie znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej a następnie na mocy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 21 lutego 2007 r. (nabycie w drodze spadku nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawczyni).

Nieruchomości nie były na moment sporządzenia Umowy i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającą, poza użyczeniem na rzecz Spółki. Na Nieruchomościach nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającą ani w żaden inny sposób używane. Ponadto Sprzedająca nie podejmowała i nie planuje podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych itp. Czynności te będą wykonane w późniejszym czasie bezpośrednio przez Spółkę, jednakże nie będą one wykonywane do czasu dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię.

Co więcej, Sprzedająca nie prowadziła ani nie będzie prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Wnioskodawczyni pozyskała nabywcę na przedmiotową Nieruchomość w sposób bezpośredni, tj. odpowiadając na kontakt zainicjowany przez Spółkę w celu zaoferowania możliwości zakupu Nieruchomości. Oferując Nieruchomości na sprzedaż Wnioskodawczyni nie korzystała z usług agencji nieruchomości. Wnioskodawczyni nie posiada obecnie innych nieruchomości. W ciągu ostatnich 10 lat Wnioskodawczyni nie dokonywała odpłatnego zbycia innych nieruchomości (Wnioskodawczyni dokonywała jedynie darowizn nieruchomości na rzecz swojego syna … i córki …).

Zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawczyni, nie prowadzi Ona działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich, ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami. Ponadto, Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie od innych osób własność nieruchomości sąsiednich (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”). Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej poprzez wybudowanie na nich zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Nieruchomości (dalej: ,,Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Charakterystyka Nieruchomości i Transakcji.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę dróg/drogi lokalnej a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania przez Nabywcę na własny koszt:

*   prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację Inwestycji;

*   prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej;

*   prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;

*   prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i na Nieruchomościach sąsiednich;

*   prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji;

*   prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji.

Ponadto, Sprzedająca zgodnie z Umową dostarczy Spółce zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany na terenie Nieruchomości.

W związku z powyższym, zgodnie z Umową, sprzedający, każdy w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej jego własność, udzielili Nabywcy prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w celu uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń i uzgodnień w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.) na zasadzie użyczenia, co Nabywca zaakceptował. Udzielenia tego prawa zawarte jest w cenie.

Ponadto, Sprzedająca zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyraziła zgodę, aby Spółka wystąpiła o zatwierdzenie projektu robót geologicznych, wszelkiej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz zgłoszenia robót geologicznych. Co więcej, Sprzedająca udzieliła Spółce upoważnienia do podejmowania wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań. Dodatkowo, Sprzedająca wyraziła zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON.

W ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo działa/będzie działać we własnym imieniu ale na rzecz Sprzedającej, bądź jako pełnomocnik Sprzedającej.

Uzyskanie przez Sprzedającą interpretacji na gruncie ustawy o VAT

Wnioskodawczyni uzyskała interpretacje indywidualne w zakresie zastosowania przepisów ustawy o VAT (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.222.2019.3.MMA), w której organ interpretacyjny stwierdził, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą należy uznać za dostawy dokonywane przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, i w konsekwencji, czynności dostaw Nieruchomości będą podlegały przepisom o opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższymi interpretacjami, Wnioskodawczyni zamierza dokonać rejestracji jako podatnika VAT.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu do wniosku doprecyzowała, że postanowienie z dnia 21 lutego 2007 r. stwierdzało nabycie spadku po zmarłym mężu Wnioskodawczyni, tj. Panu … zmarłym w dniu 12 września 2005 r., a w momencie śmierci męża Wnioskodawczyni i nabycia spadku przez Wnioskodawczynię Nieruchomość (tj. 1/3 udziałów we współwłasności Nieruchomości; pozostałe udziały we współwłasności Nieruchomości należały do osób trzecich) stanowiła współwłasność majątkową małżeńską.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychód podatkowy osiągnięty przez Sprzedającą z tytułu Transakcji należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu PIT pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości, z uwzględnieniem art. 10 ust. 5-7 ustawy o PIT?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód podatkowy osiągnięty przez Sprzedającą z tytułu Transakcji należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu PIT pod warunkiem sprzedaży Nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia Nieruchomości, z uwzględnieniem art. 10 ust. 5-7 ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska:

Katalog źródeł przychodów PIT jest przewidziany w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT. Zgodnie z ww. artykułem, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza, (\`(...)\`)
2.  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (\`(...)\`).

Zatem, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy formułuje generalną zasadę, stanowiącą że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, a tym samym w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment i sposób jej nabycia. Jednakże ustawodawca zastrzegł, że wskazany przepis ma zastosowanie, jeżeli zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z przepisami wprowadzonymi do ustawy o PIT z dniem 1 stycznia 2019 r.:

*   w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT),

*   w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej art. 10 ust. 6 ustawy o PIT),

*   nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku (art. 10 ust. 7 ustawy o PIT).

Ponadto, zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przesłanki wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9; (\`(...)\`).

Zatem, pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT. Tym samym, aby jakiemuś przedsięwzięciu można było przypisać znamiona działalności gospodarczej, musi ono charakteryzować się łącznie cechami wymienionymi ww. definicji. Należy podkreślić, że brzmienie tego przepisu wskazuje zatem jednoznacznie, że do przychodów z działalności gospodarczej można zaliczyć wyłącznie te przychody, które nie stanowią przychodów z innego źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT (poza art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, w którym wskazuje się przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej).

Należy wskazać, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy celem jej podjęcia jest osiągnięcie zysku, czyli nadwyżki przychodów nad wydatkami. Nie jest to jednak równoznaczne z koniecznością osiągnięcia zysku, gdyż w działalności gospodarczej może wystąpić również strata, sam rezultat prowadzonej działalności nie jest istotny. Jednakże sam zamiar osiągnięcia zysku w związku ze sprzedażą danej nieruchomości nie będzie w sposób wyłączny przesądzał o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, jeżeli nie zostaną jednocześnie spełnione pozostałe przesłanki z art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej). Prowadzenie działalności gospodarczej jest co do zasady kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Jednakże musi się wiązać z podjęciem pewnego wysiłku organizacyjnego w związku z jej prowadzeniem oraz z wykorzystaniem konkretnych składników materialnych i/lub niematerialnych, połączonych w sensowny funkcjonalny kompleks, który może uczestniczyć w obrocie gospodarczym poprzez np. wynajęcie lokalu, zatrudnienie pracowników.

Natomiast zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzanie określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. W celu zachowania ciągłości, z całokształtu okoliczności sprawy musi wynikać zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Tylko taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jeżeli działanie podatnika cechuje się tylko jedną z wymienionych cech np. „zarobkowością”, nie można go zaliczyć do działalności gospodarczej. Należy bowiem podkreślić, że w zasadzie każde źródło przychodów wymienione w art. 10 ustawy o PIT cechuje „zarobkowość”; inaczej nie podlegałyby one podatkowi dochodowemu. Sam zatem fakt uzyskania „zarobku” nie przesądza o tym, że dane działanie stanowi działalność gospodarczą.

Ponadto, w celu zakwalifikowania sprzedaży określonej nieruchomości, jako przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest, aby przedmiotowa nieruchomość była w ogóle wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przy czym o wykorzystaniu nieruchomości dla celów działalności gospodarczej powinien świadczyć całokształt okoliczności prawnych (m.in. ujęcie nieruchomości w ewidencji środków trwałych) i faktycznych (wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej).

W orzecznictwie podkreśla się, że aby uznać określone działania za działalność gospodarczą, trzeba w pierwszej kolejności ustalić, czy nie są one zaliczone do innego źródła przychodu w art. 10 ustawy o PIT. Taką kolejność postępowania nakazuje zarówno treść art. 5a pkt 6, który nakazuje w pierwszej kolejności ustalić, czy „uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”, jak i reguła derogacyjna, dająca pierwszeństwo przepisom o charakterze szczegółowym przed ogólnymi. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w szeregu wyroków sądów administracyjnych (m.in.: wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1092/12, czy wyrok NSA z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 1987/11).

Co więcej, z orzecznictwa sądów administracyjnych (np.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14: można wysnuć następujące kryteria, które pomocniczo mogą wskazywać na osiąganie (lub nie) przychodu z działalności gospodarczej:

*   sposób nabycia nieruchomości tj. czy podatnik nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości (lub choćby rozważając taką możliwość), czy też otrzymał ją/zakupił nie mając planów co do jej przyszłej sprzedaży (np.: poprzez darowiznę, dziedziczenie),

*   okoliczności towarzyszące zbyciu nieruchomości tj. czy podatnik podejmuje profesjonalne działania mające zorganizowany charakter; należy podkreślić, że działania podejmowane w celu zwiększenia rynkowej wartości/atrakcyjności, w tym udzielenie pełnomocnictwa dla nabywcy w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości do dokonania różnych czynności prawnych i faktycznych (wycinki drzew, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, podział nieruchomości na mniejsze działki) nie wykraczają poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (cytat z ww. wyroku NSA z dnia 5 marca 2019 r.: „Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.).”

*   sposób użytkowania nieruchomości tj. czy była wykorzystywana wyłącznie do prywatnych celów podatnika: czy poprzez nieruchomość był osiągany jakikolwiek dochód (np.: z najmu, dzierżawy).

Działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Kwalifikacja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT i jej wpływ na kwalifikację działalności gospodarczej na gruncie PIT.

Mając na uwadze przytoczony powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy rozważyć, czy ewentualna kwalifikacja określonej działalności, jako działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT (czyli zgodnie z interpretacją uzyskaną przez Wnioskodawczynię) wpłynie w jakikolwiek sposób na kwalifikację takiej działalności na gruncie ustawy o PIT.

W pierwszej kolejności należy podkreślić odmienne brzmienie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w stosunku do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Przepis definiujący działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT precyzyjnie wskazuje na cechy takiej działalności: zarobkowość, prowadzenie takiej działalność we własnym imieniu, zorganizowanie i ciągłość. Analogiczny przepis definiujący działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT wskazuje explicite jedynie na cechy zarobkowości oraz ciągłości. Literalne brzmienie obu ww. przepisów jest odmienne, stąd ww. przepisy powinny być interpretowane niezależnie od siebie.

Ponadto należy wskazać na zasady interpretacji pojęć podatkowych. Zgodnie z tzw. wykładnią systemową, określone pojęcie/termin funkcjonujący w ramach jednej gałęzi prawa (np.: prawa podatkowego) należy interpretować jednolicie w ramach całej tej gałęzi, chyba że co innego wynika z definicji określonego pojęcia lub ogólnej spójności interpretacyjnej na gruncie danej gałęzi prawa (np.: określone pojęcie jest odmiennie definiowane na potrzeby różnych aktów prawnych w ramach w ramach jednej gałęzi prawa). W tym kontekście należy wskazać, że pojęcie działalności gospodarczej jest odmiennie definiowane na gruncie ustawy o VAT i ustawy o PIT.

Kierując się wykładnią systemową, można zatem wskazać, że zasadne jest oddzielić od siebie kwalifikację działalności gospodarczej na gruncie ww. ustaw. Stąd nie powinno się automatycznie przenosić kwalifikacji działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT na grunt ustawy o PIT (oraz odwrotnie).

Końcowo należy wskazać, że brak jest jakiegokolwiek przepisu na gruncie ustawy o VAT oraz ustawy o PIT, który nakazywałby, w przypadku kwalifikacji określonej działalności, jako działalności gospodarczej na gruncie jednej z tych ustaw zastosować tę kwalifikację w stosunku do drugiej ustawy.

Reasumując, kwalifikację określonej działalności, jako działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT należy rozpatrywać odrębnie od kwalifikacji tejże działalności na gruncie ustawy o VAT.

Sprzedaż budynku mieszkalnego wraz ze związanym z nim gruntem

W ocenie Wnioskodawczyni rozważana Transakcja nie powinna zostać uznana za wykonywanie przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Niemniej, z ostrożności procesowej Wnioskodawczyni pragnie również dodatkowo podnieść, że zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, wyłączenie z opodatkowania na warunkach określonych w ust. 1 pkt 8 tego artykułu mają zastosowanie także do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odpowiednio, Transakcja powinna korzystać z możliwości wyłączenia opodatkowania PIT na zasadach określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o PIT bez względu na to, czy Transakcja zostałaby uznana za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, czy też nie.

Podsumowanie.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, przychód osiągnięty na Transakcji powinien zostać zakwalifikowany, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, pod warunkiem, że odpłatne zbycie Nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie Nieruchomości, z uwzględnieniem art. 10 ust. 5-7 ustawy o PIT.

Sprzedaż Nieruchomości nie powinna być bowiem uznana za przychód z działalności gospodarczej. Działalność Wnioskodawczyni nie ma charakteru ciągłego. Sprzedająca, na chwilę obecną, nie planuje przeprowadzenia podobnych transakcji (nie posiada innych nieruchomości). Przedmiotowa transakcja ma charakter incydentalny i jest związana z zarządem własnym majątkiem.

Dodatkowo działalność Wnioskodawczyni nie charakteryzuje się również cechą zorganizowania – brak jest jakichkolwiek obiektywnych kryteriów (rejestracja działalności lub zarejestrowanie jako podatnik VAT, zatrudnianie pracowników, reklamowanie) wskazujących na spełnienie tego elementu przez działalność Wnioskodawczyni. Natomiast działania, jakie zostały podjęte w związku z Transakcją tj. udzielenie Spółce szeregu upoważnień i zgód związanych z Transakcją należy postrzegać wyłącznie jako element Transakcji, a nie jako zorganizowana działalność gospodarcza. Warto podkreślić, że takie usystematyzowanie działań związanych z Transakcją odnosi się tylko do Nieruchomości, gdyż jak zostało wskazane powyżej, na chwile obecną, Wnioskodawczyni nie planuje podejmować analogicznych działań w stosunku do innych posiadanych przez siebie nieruchomości, co wskazuje na fakt, że sprzedaż Nieruchomości jest jedynie zarządem własnym majątkiem prywatnym.

Dodatkowo inne kryteria kwalifikacji działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT, tj.: okoliczności nabycia Nieruchomości (w drodze zasiedzenia/spadku), okoliczności towarzyszące jego zbyciu (brak profesjonalnych działań mających na celu zbycie Nieruchomości – udzielenie upoważnień i zgód dla Spółki nie stanowią takich działań) oraz sposób użytkowania Nieruchomości (brak osiągania dochodu w związku z Nieruchomością) wskazują na niespełnienie przez działalność Wnioskodawczyni cech działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni pragnie wskazać, że znana jest Jej interpretacja, wydana w analogicznym stanie faktycznym, potwierdzająca, że zbycia nieruchomości w takim przypadku nie należy uznać za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT – interpretacja z dnia 30 sierpnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1.JK3.

Dodatkowo, z uwagi na zabudowanie Nieruchomości budynkiem mieszkalnym, na mocy art. 10 ust. 3 ustawy o PIT Transakcja powinna korzystać z możliwości wyłączenia opodatkowania PIT na zasadach określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o PIT bez względu na to, czy Transakcja zostałaby uznana za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, czy też nie. W świetle przywołanych argumentów, Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o potwierdzenie, że przedstawione przez Nią stanowisko i rozumienie treści przepisów prawa podatkowego jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.

Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jak wynika z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Nie zawsze można więc utożsamiać zarobkowego charakteru działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności; działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II FSK 789/07). Zamiar osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi transakcjami (czynnościami), nie przesądza jednak w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek wynikających z art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł, niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Poza tym wskazuje się, że zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Zatem, jak wskazano w wyroku NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, nie ma znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, że przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że w przypadku zbycia nieruchomości o prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych kwalifikować wykonywanej przez siebie aktywności (wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17).

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną. Spółka zamierza nabyć Nieruchomość od Wnioskodawczyni. W dniu 29 maja 2018 r. Spółka podpisała z Wnioskodawczynią umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawczyni nabyła tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z dniem 27 maja 2005 r. Nieruchomości ówcześnie znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej a następnie na mocy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 21 lutego 2007 r. (nabycie w drodze spadku nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawczyni). Postanowienie z dnia 21 lutego 2007 r. stwierdzało nabycie spadku po zmarłym w dniu 12 września 2005 r. mężu Wnioskodawczyni, a w momencie śmierci męża Wnioskodawczyni i nabycia spadku przez Wnioskodawczynię Nieruchomość (tj. 1/3 udziałów we współwłasności Nieruchomości; pozostałe udziały we współwłasności Nieruchomości należały do osób trzecich) stanowiła współwłasność majątkową małżeńską. Nieruchomości nie były na moment sporządzenia Umowy i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającą, poza użyczeniem na rzecz Spółki. Na Nieruchomościach nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie planuje podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych. Czynności te będą wykonane w późniejszym czasie bezpośrednio przez Spółkę, jednakże nie będą one wykonywane do czasu dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie będzie prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Wnioskodawczyni pozyskała nabywcę na przedmiotową Nieruchomość w sposób bezpośredni, tj. odpowiadając na kontakt zainicjowany przez Spółkę w celu zaoferowania możliwości zakupu Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich, ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami. Ponadto, Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że przedmiotowa nieruchomość, nie została nabyta przez Wnioskodawczynię dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawczyni wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia oraz w drodze spadku.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie). W przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020, poz. 1740, z późn. zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytułu I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Jak stanowi art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). W takim przypadku nabycie nieruchomości następuje po upływie trzydziestu lat. Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej. W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data wydania postanowienia o zasiedzeniu, ani też data uprawomocnienia się tego postanowienia.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Dodany przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od daty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Stosownie do treści art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego, spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § Kodeksu cywilnego). Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, jako data nabycia spadku.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość przez zasiedzenie z dniem 27 maja 2005 r. stanowiącą współwłasność majątkową małżeńską, a następnie w drodze spadku po zmarłym w dniu 12 września 2005 r. mężu (tj. 1/3 udziałów we współwłasności nieruchomości).

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359). Przepis art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwentnie, w przypadku sprzedaży tego prawa, każdy z małżonków zbywałby je w całości, a nie w określonym udziale.

Mając na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że za datę nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, będącej przedmiotem spadku po zmarłym małżonku, należy uznać dzień jej nabycia do majątku wspólnego małżonków, tj. dzień 27 maja 2005 r., stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2010 r.

Wobec powyższego, uznać należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości nabytej do majątku wspólnego Wnioskodawczyni i Jej męża (w drodze zasiedzenia) oraz w drodze spadku po zmarłym mężu nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Należy dodatkowo wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.). W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli (zbywców udziałów w przedmiotowej nieruchomości).

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.