Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.505.2022.1.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-27
Teza: Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania nieruchomości zabudowanej z możliwością wyboru opcji opodatkowania oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; najem; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko jest prawidłowe
=======================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest **prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

30 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z opodatkowania nieruchomości zabudowanej z możliwością wyboru opcji opodatkowania oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani M.K.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą i zarejestrowaną dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawczyni jest świadczenie usług najmu. Przedmiotem świadczonych usług jest budynek handlowo-usługowy, którego Wnioskodawczyni jest właścicielką. Budynek ma dwie kondygnacje nadziemne oraz jedną podziemną i znajduje się na działce ewidencyjnej gruntu nr 1, której właścicielem jest Miasto (…) , zaś Wnioskodawczyni jest jej użytkownikiem wieczystym. Dla wskazanej nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

W księdze wieczystej nie jest ujawniony budynek istniejący na nieruchomości, niemniej jego lokalizację potwierdzają dokumenty urzędowe, m.in. wypis z rejestru budynków.

Poza wskazanym budynkiem na nieruchomości znajdują się także naniesienia takie jak utwardzony (wybrukowany) podjazd i parking przed budynkiem oraz ogrodzenie z bramą i bramką. Kwestią która może być przedmiotem wątpliwości jest ocena, czy podjazd, parking oraz ogrodzenie z bramą i bramką jest budowlą, czy też jest np. urządzeniem budowlanym. Z ostrożności Wnioskodawczyni przyjmuje dla potrzeb niniejszego wniosku, że wszystkie wymienione przez nią obiekty budowlane poza budynkiem stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego.

Budynek oraz pozostałe naniesienia istniejące na nieruchomości zostały wybudowane w latach 90 (prace budowlane zakończyły się w 1992 r.) i od tego czasu stanowią przedmiot świadczenia przez Wnioskodawczynię usług najmu. Na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat, w zależności od zawieranych umów, najem obejmował nieruchomość jako całość lub określone części budynku wraz z istniejącymi na nieruchomości naniesieniami. Na podstawie aktualnie obowiązującej umowy najmu, od 2012 r. przedmiotem najmu jest określona część budynku, co wiąże się z korzystaniem także z budowli, zaś pozostałe jego części nie są aktualnie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na nieruchomość. Nakłady nie były także ponoszone przez najemców nieruchomości. Wnioskodawczyni nie wykorzystuje nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z opodatkowania VAT.

Wnioskodawczyni nie jest stroną umów o świadczenie usług związanych z utrzymaniem nieruchomości lub umów na dostawę mediów. Stroną umowy w tym względzie jest najemca budynku.

Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną ze Spółką w dniu 6 maja 2022 r., w której zobowiązała się do sprzedaży na rzecz Spółki. W złożonych w związku z tym wnioskach wieczystoksięgowych podjęte zostały działania mające na celu ujawnienie opisanego powyżej budynku w dziale I-Sp jak również w dziale II księgi wieczystej nieruchomości. Aktualnie w obu działach wskazanej powyżej księgi wieczystej jest/są wzmianki dotyczące odpowiednio sprostowania oznaczenia/obszaru nieruchomości oraz wpisu własności/współwłasności.

Spółka jest zarejestrowana dla celów VAT jako podatnik VAT czynny, zaś nabycie przedmiotowej nieruchomości jest związane z planami Spółki w zakresie realizacji usług najmu lub dzierżawy nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich. Spółka zakłada więc wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie na cele świadczenia usług opodatkowanych VAT.

### Pytania

1\. Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony transakcji będą mogły wybrać opcję opodatkowania dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 tejże ustawy?

2\. W przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Spółka będzie miała prawo do odliczenia naliczonego VAT z faktury wystawionej przez Wnioskodawczynię?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Stanowisko w zakresie pyt. 1

Dostawa wskazanej Nieruchomości będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi na istnienie na niej naniesień użytkowanych od ponad 2 lat od daty ich pierwszego zasiedlenia. W przypadku, w którym strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania i rezygnacji z powyższego zwolnienia, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do opodatkowania transakcji dostawy tych nieruchomości należnym podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pyt. 2

W przypadku złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy wskazanych nieruchomości Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Wnioskodawczynię, dokumentującej tę dostawę.

Uzasadnienie

Uzasadnienie w zakresie pytania 1

Z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT są przede wszystkim odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzenia rzeczą jak właściciel. Dostawa towarów wywołuje określone skutki podatkowe w VAT wówczas, gdy jest realizowana przez podatnika VAT, działającego w takim charakterze.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa budynku budowli lub ich części pozostaje zwolniona z opodatkowania VAT, z wyjątkiem sytuacji, w której dostawa następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, przed pierwszym zasiedleniem lub w terminie 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie, jeżeli wyłączone są przesłanki zwolnienia z VAT transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, należy zweryfikować, czy zachodzą okoliczności uzasadniające zwolnienie z VAT transakcji dostawy budynku, budowli lub ich części, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Ustawa o VAT przewiduje, że w sytuacji, w której dostawa nieruchomości (budynku, budowli lub ich części) podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, strony mogą zdecydować o wyborze opodatkowania transakcji, poprzez złożenie wspólnego oświadczenia o wyborze opodatkowania, w formie i w trybie wskazanym w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Wybór opcji opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem, budowlą lub ich częścią jest wykluczony w przypadku, gdy transakcja pozostaje zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Praktyka stosowania potwierdza, że powyższe zasady mają tożsame zastosowanie zarówno w przypadku przeniesienia własności gruntu, jak również zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym istnieją wskazane powyżej obiekty.

W konsekwencji, charakter istniejących na nieruchomości obiektów budowlanych wyznacza skutki podatkowe całej transakcji. W szczególności wymaga więc ustalenia, czy planowana dostawa nieruchomości nastąpi co najmniej 2 lata po dacie ich pierwszego zasiedlenia oraz nie istnieją przesłanki ponownego rozpoznania pierwszego zasiedlenia obiektów istniejących na nieruchomości.

Zgodnie z definicją wskazaną w art. 2 pkt. 14 Ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub używanie na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisywanym stanie na nieruchomości istnieją wyłącznie obiekty budowlane, które zostały wybudowane przed ponad dwoma laty:

\- budynek handlowo-usługowy;

\- utwardzony (wybrukowany) podjazd i parking przed budynkiem;

\- ogrodzenie z bramą i bramką.

W ocenie Wnioskodawczyni, dla oceny skutków planowanej transakcji istotny jest przede wszystkim charakter budynku, bowiem jest to obiekt zasadniczy, a jego wartość zdecydowanie przewyższa wartość pozostałych naniesień.

Kwestią, która może być przedmiotem wątpliwości jest ustalenie, czy podjazd, parking, ogrodzenie z bramą i bramką są budowlami w rozumieniu ustawy o VAT. Treść przepisów ustawy o VAT nie definiuje bowiem pojęcia „budowla”. Praktyka stosowania prawa co do zasady wskazuje, że pojęcie to powinno być rozumiane zgodne ze znaczeniem nadanym mu w odrębnych przepisach prawa, w tym wypadku - prawa budowlanego.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz. U. poz. 2351 z 2021 r.; dalej: „Prawo budowlane”) definiuje budowle jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Jest to więc definicja szeroka, w której potencjalnie mogą mieścić się wskazane obiekty. W praktyce wskazuje się niekiedy, że obiekty tego typu spełniają także definicję urządzenia budowlanego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Urządzeniem tym jest urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Mając na uwadze fakt, że definicja ta wprost wymienia w katalogu przykładowych urządzeń budowlanych ogrodzenia, przejazdy oraz place postojowe, można argumentować, że w omawianej sytuacji obiekty te stanowią urządzenia budowlane, technicznie umożliwiające korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Niemniej, z ostrożności Wnioskodawczyni przyjmuje stanowisko, że wszystkie znajdujące się na nieruchomości naniesienia są albo budynkami albo budowlami.

Skutki podatkowe w VAT należy ocenić w oparciu o analizę charakteru naniesień. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 1989 r. wraz z małżonkiem, do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, niemniej aktualnie nieruchomość pozostaje wyłącznie w majątku Wnioskodawczyni (brak jest innych współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości). Budynek został wybudowany i oddany do użytkowania w 1992 r. i od tego czasu służy Wnioskodawczyni do celów działalności gospodarczej. Budynek (oraz znajdujące się na nieruchomości inne naniesienia) były przedmiotem usług najmu na rzecz osób trzecich. Na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat, w zależności od zawieranych umów, najem obejmował nieruchomość jako całość (wraz istniejącymi na niej naniesieniami) lub określone części budynku. Na podstawie aktualnie obowiązującej umowy najmu, od 2012 r. przedmiotem najmu jest określona część budynku oraz wskazane budowle (korzystanie z budynku wymaga bowiem korzystania np. z bramy lub podjazdu), zaś pozostałe jego części nie są aktualnie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na nieruchomość. Nakłady nie były także ponoszone przez najemców nieruchomości. Wnioskodawczyni nie wykorzystuje nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z opodatkowania VAT.

Powyższe oznacza, że budynek i budowle istniejące na nieruchomości nie będą przedmiotem pierwszego zasiedlenia, bowiem zostały oddane do użytkowania i pozostają użytkowane od niemal trzydziestu lat. Jednocześnie brak podstaw do uznania, że spełnione są okoliczności rozpoznania kolejnego pierwszego zasiedlenia. Na obiekty te nie były bowiem ponoszone wydatki będące wydatkami na ulepszenie obiektu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym oraz sposób użytkowania obiektu nie uległ zmianie. Wskazany obiekt nie został więc „odnowiony” w sposób istotny lub zmieniający jego przeznaczenie, co uzasadniałoby ponowne rozpoznanie pierwszego zasiedlenia.

Wskazanej konkluzji nie zmienia także fakt, że przedmiotowy budynek nie jest ujawniony w treści księgi wieczystej dla nieruchomości. Ustalenie skutków podatkowych w VAT następuje w oparciu o rzeczywisty charakter transakcji, bez względu na brak o charakterze formalnym w treści księgi wieczystej.

Planowana dostawa będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, strony mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia oraz o wyborze opodatkowania transakcji w formie oraz w trybie wskazanym w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. W przypadku złożenia przez strony takiego oświadczenia, transakcja dostawy przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu dostawy VAT na zasadach ogólnych.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Podatkiem naliczonym jest kwota podatku należnego, wykazanym na fakturze dokumentującej transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sytuacje, w których podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego, zostały określone w art. 88 ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym przepisem, kwota wskazana jako podatek na fakturze wystawionej przez sprzedającego nie podlega odliczeniu m.in. w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT). Kwoty wskazane na takiej fakturze nie są bowiem podatkiem naliczonym, lecz kwotami „podszywającymi się” pod podatek naliczony. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej m.in. w sprawie C-342/87 Genius Holding BV, kwota która nie jest należna, a która została wykazana na fakturze VAT, nie może być uznana za podatek naliczony. Nie może więc pomniejszać podatku należnego.

Odpowiedź na pytanie 2 jest więc bezpośrednio uzależniona od odpowiedzi na pytanie 1. W przedstawionym stanie faktycznym dostawa przedmiotowej nieruchomości, po złożeniu przez strony oświadczenia o wyborze opodatkowania, będzie podlegała opodatkowaniu stawką VAT. Wówczas kwota podatku wskazana na fakturze stanowi dla nabywcy kwotę podatku naliczonego. Nie ma tu jednocześnie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

W niniejszej sytuacji nie ulega również wątpliwości, że istnieje związek pomiędzy przedmiotowym zakupem a sprzedażą opodatkowaną nabywcy nieruchomości. Zakup przedmiotowej nieruchomości jest bowiem bezpośrednio związany z planowanym przez Spółkę świadczeniem usług najmu, dzierżawy lub usług o podobnym charakterze, których przedmiotem będzie nieruchomość. W konsekwencji, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Wnioskodawczynię, na zasadach ogólnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest **prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

· oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

· zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku/budowli sprzedano go/ją lub oddano go/ją w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10.

Art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku, budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Art. 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych; (…)

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3) budowli – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową; (…)

3a) obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (…).

W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony transakcji będą mogły wybrać opcję opodatkowania dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 tejże ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać budynek wraz z budowlami oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr 1, na którym ww. naniesienia są posadowione. Budynek oraz pozostałe naniesienia istniejące na nieruchomości zostały wybudowane w 1992 r. i od tego czasu stanowią przedmiot świadczenia usług najmu przez Sprzedającą.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkiem i budowlami wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działać jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem planowana sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej sprzedaży budynku i budowli znajdujących się na działce nr 1, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do przedmiotowych: budynku i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. budynku i budowli nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy ww. budynek oraz budowle znajdujące się na gruncie od momentu ich wybudowania w 1992 r. były użytkowane w ramach wynajmu. Na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat, w zależności od zawieranych umów, najem obejmował nieruchomość jako całość lub określone części budynku wraz istniejącymi na nieruchomości naniesieniami.

Sprzedająca oraz najemcy budynku i naniesień nie ponosili nakładów na nieruchomość.

Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku oraz budowli przeznaczonych do sprzedaży a planowaną dostawą budynku i budowli minie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji w odniesieniu do planowanej sprzedaży budynku i budowli posadowionych na działce nr 1 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ ich dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Zatem planowana dostawa prawa wieczystego użytkowania działki nr 1, na której znajduje się ww. budynek oraz budowle w myśl art. 29a ust. 8 ustawy również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Skoro jak wskazano powyżej dostawa ww. budynków i budowli spełnia warunki do zastosowania zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Sprzedająca ma prawo zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opcję opodatkowania tej transakcji w przypadku spełnienia przez Strony transakcji warunków określonych w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa ww. budynku i budowli na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT w przypadku wyboru opcji opodatkowania.

Konsekwentnie, skoro Sprzedająca i kupująca Spółka wybiorą opcję opodatkowania dla budynku i budowli – stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy – również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 1, na którym posadowione są te obiekty będzie opodatkowana właściwą stawką podatku, gdyż jak wskazano zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkiem i budowlami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, ponieważ Strony transakcji dla tej dostawy zamierzają wybrać opcję opodatkowania po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy dostawa tych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest **prawidłowe**.

Mają Państwo także wątpliwości, czy w przypadku wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Spółka będzie miała prawo do odliczenia naliczonego VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającą.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z okoliczności sprawy wynika, że Spółka (nabywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabycie Nieruchomości jest związane z planami Spółki w zakresie realizacji usług najmu lub dzierżawy nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich. Spółka zakłada więc wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie na cele świadczenia usług opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu w związku z wyborem przez Sprzedającą opcji opodatkowania transakcji, to kupująca Spółka nabędzie prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy z prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz posadowionych na niej budynku i budowli.

Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Spółka będzie mogła zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

M.K. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).