Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-288/14-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-06-24
Teza: Określenie podstawy opodatkowania z tytuły sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z infrastrukturą.
Słowa kluczowe: dostawa; infrastruktura; nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2014 r. (data wpływu 26 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytuły sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z infrastrukturą – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytuły sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z infrastrukturą.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującą się działalnością deweloperską, zarówno w obszarze budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego (dalej: „Spółka”). Spółka planuje realizację inwestycji mieszkaniowo-usługowych (dalej: „Inwestycja”). Spółka planuje realizację swojej inwestycji na działkach stanowiących jej własność („Nieruchomość”). Warunkiem prawidłowego funkcjonowania Inwestycji jest wybudowanie infrastruktury drogowej stanowiącej połączenie komunikacyjne z siecią dróg publicznych, co ma na celu zapewnienie dojazdu do Inwestycji dla jej przyszłych użytkowników (dalej: „Infrastruktura”).

Na mocy art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. Nr 260), (dalej: „ustawa o drogach publicznych”), obowiązek wybudowania Infrastruktury ciąży na Spółce, będącej inwestorem planowanej Inwestycji.

Droga będzie zrealizowana przez Spółkę na Nieruchomości i zostanie wybudowana jako droga publiczna o kategorii drogi gminnej typu KR2 (wraz z chodnikami i poboczem).

Spółka rozważa sprzedaż na rzecz miasta (dalej: „Miasto”) części Nieruchomości, na której ma zostać wybudowana Infrastruktura wraz z nakładami, na podstawie umowy, którą zgodnie z art. 16 ust. 2 Ustawy o drogach publicznych, Spółka zawrze z Miastem. W takim przypadku cena sprzedaży gruntu przeznaczonego na drogę publiczną zostanie ustalona na poziomie ok. 100 złotych netto.

Spółka ponadto wskazuje, że jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), (dalej: „ustawa o VAT”) oraz że pomiędzy nim a Miastem nie ma powiązań o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym, bądź też wynikającym ze stosunku pracy, ani żadnych innych powiązań, o których mowa w art. 32 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży na rzecz Miasta nieruchomości gruntowej wraz z Infrastrukturą, za podstawę opodatkowania podatkiem VAT należy uznać cenę sprzedaży nieruchomości, tj. kwotę ok. 100,00 złotych netto ?

Zdaniem Wnioskodawcy,

W ocenie Spółki, sprzedaż gruntu przeznaczonego na drogę publiczną wraz Infrastrukturą stanowi odpłatną dostawę towarów, w związku z czym brak jest przesłanek do określenia podstawy opodatkowania w sposób właściwy dla nieodpłatnej dostawy towarów.

Podstawą opodatkowania podatkiem VAT będzie w niniejszej sytuacji obrót rozumiany jako kwota należna z tytułu dostawy nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, a więc cena ustalona przez strony, która będzie określona w umowie sprzedaży, tj. kwota ok. 100,00 zł netto.

Wskazać należy, że pomiędzy stronami brak jest powiązań uzasadniających określenie przez organ podatkowy wysokości obrotu w wartości innej, niż wartość wynikająca z umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Spółką a Miastem.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że sprzedaż nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod drogę publiczną wraz z Infrastrukturą powinna być uznana za odpłatną dostawę, pomimo, że ta dostawa zostanie dokonana w zamian za cenę w odbiegającą od rzeczywistej wartości rynkowej tej nieruchomości oraz wartości nakładów, poczynionych na realizację Infrastruktury. W efekcie, z uwagi na fakt, że dojdzie do odpłatnej dostawy gruntu wraz z Infrastrukturą, brak jest przesłanek do określenia podstawy opodatkowania w sposób właściwy dla nieodpłatnej dostawy towarów. W opisanym stanie faktycznym mamy bowiem do czynienia z odpłatną dostawą towarów, a zatem podstawę opodatkowania powinien w tym przypadku stanowić obrót, czyli cena ustalona pomiędzy stronami umowy sprzedaży. Świadczy o tym treść art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Takie stanowisko potwierdza również orzecznictwo, m.in. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 lutego 2013 roku, LEX nr 1286940, gdzie wskazano, że zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, przedmiotem opodatkowania jest odpłatna dostawa, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami, jako właściciel.

Wskazać należy, że określona czynność może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów wtedy, gdy zbywca danego towaru, w zamian za przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, otrzymuje od nabywcy świadczenie w postaci zapłaty za ten towar. Wystarczające jest przy tym uiszczenie jakiejkolwiek ceny, nie ma natomiast znaczenia, czy wartość takiego świadczenia odpowiada rzeczywistej wartości dostarczanego towaru, albowiem świadczenia nabywcy towaru oraz jego zbywcy nie muszą być bowiem ekwiwalentne.

Należy zauważyć, że ustawa o VAT nie przewiduje rozwiązań występujących na gruncie ustaw o podatkach dochodowych, które zawierają regulacje dotyczące opodatkowania przychodu z tytułu otrzymania częściowo odpłatnych świadczeń. W przepisach ustawy o VAT brak jest również regulacji podobnych do rozwiązań przewidzianych w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), (dalej: „ustawa o CIT”), zgodnie z którym w przypadku, gdy cena zbycia rzeczy lub praw majątkowy znacznie odbiega od ich wartości rynkowej, organy podatkowe mogą określić przychód z takiej transakcji w wysokości tynkowej tych rzeczy lub praw majątkowych.

Powyższe oznacza, że na podstawie przepisów ustawy o VAT dostawa towarów może mieć jedynie charakter odpłatny bądź też nieodpłatny. Wobec tego, na gruncie ustawy o VAT nie można stwierdzić, że czynność, w przypadku której zapłata za towar zostaje dokonana w kwocie niższej niż jego wartość rynkowa, stanowi w części nieodpłatną dostawę towarów. Może to być bowiem wyłącznie czynność odpłatna, gdy zostanie ustalona jakakolwiek cena, bądź też nieodpłatna, gdy żadna cena nie zostanie ustalona.

Stanowisko powyższe potwierdzają liczne interpretacje indywidualne. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2010 roku (sygn. akt IBPP1/443-416/10/Azb), wskazuje, że „dane świadczenie (dostawa towarów) może być odpłatne albo nieodpłatne, Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują świadczenia częściowo odpłatne. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie”. Z kolei interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 lutego 2012 roku (sygn. akt IPPP1/443-759/11-2/EK), wskazuje, że „pod pojęciem dostawy towarów należy rozumieć przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Konsekwentnie odpłatna dostawa towarów w cenie promocyjnej (np. 10 zł brutto za sztukę), stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT”. Na szczególną uwagę zasługuje zaś interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 września 2012 roku (sygn. akt IBPP1/443-1001/11/BM), w której organ stwierdził, że przepisy ustawy o VAT nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów lub usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, gdzie w wyroku z dnia 20 stycznia 2005 roku (sygn. C-412/03) w sprawie Hotel Scandic Gasaback AB v. Riksskatteverket Trybunał wskazał, że okoliczność czy dana transakcja została dokonana po cenie niższej, czy też wyższej od kosztów produkcji towaru, nie ma znaczenia dla zakwalifikowania jej jako transakcji odpłatnej w rozumieniu art. 2 VI Dyrektywy. Dla spełnienia przesłanki odpłatności danej transakcji wymagane jest bowiem wyłącznie istnienie bezpośredniego związku między dostawą towarów a świadczeniem wzajemnym rzeczywiście otrzymanym przez podatnika.

Jeżeli chodzi o wartość określonej w umowie ceny, to w ocenie Spółki, to przy uznaniu, że planowana przez Spółkę transakcja dostawy nieruchomości gruntowej na rzecz Miasta stanowi odpłatną dostawę towarów, podstawa opodatkowania VAT takiej transakcji powinna zostać określona na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią powyższego przepisu, podstawą opodatkowania jest obrót, rozumiany jako kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Zatem zdaniem Spółki podstawą opodatkowania zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT jest obrót, czyli cena sprzedaży nieruchomości, ustalona w zawartej pomiędzy Spółką a Miastem umowie sprzedaży, tj. kwota ok. 100,00 zł netto. Cena ta stanowić będzie kwotę należną z tytułu sprzedaży tj. ok. 123,00 zł, pomniejszoną o kwotę należnego podatku VAT wysokości ok. 23,00 zł.

Za cenę, w świetle art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 roku o cenach (Dz. U z 2013 roku poz. 385), uznaje się wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Natomiast, zgodnie z art. 2 ustawy o cenach, ceny towarów i usług ustalane są przez strony zawierające umowę, przy czym ograniczenie swobody ustalania cen mogą być wprowadzone wyłączenie na podstawie przepisów szczególnych. Z przytoczonych przepisów wynika, że ceny, z wyjątkiem cen urzędowych, mogą być ustanawiane przez strony transakcji na dowolnym poziomie. Wynika stąd, że ceny nie muszą odpowiadać wartości rynkowej towarów będących przedmiotem sprzedaży. Celem sprzedaży danego towaru nie musi być bowiem zawsze osiągnięcie przez zbywcę maksymalnej korzyści w postaci ceny otrzymanej za towar - ze sprzedażą towaru mogą się bowiem wiązać inne korzyści ekonomiczne, równie istotne co cena ustalona pomiędzy stronami sprzedaży.

W opisanym wyżej stanie faktycznym, Spółka, planując dostawę nieruchomości gruntowej wraz z Infrastrukturą, nie ma na celu osiągnięcia z tego tytułu korzyści ekonomicznej w postaci ceny uzyskanej za grunt, który zostanie sprzedany, a wypełnienie ciążącego na nim obowiązku wynikającego z przepisów prawa (art. 16 ustawy o drogach publicznych) w celu możliwości realizacji planowanej przez Spółkę Inwestycji. Ponadto, dokonując dostawę gruntu wraz z Infrastrukturą, Spółka uwolni się od obowiązku ponoszenia nakładów na utrzymanie gruntu. Cena ustalona pomiędzy Spółką a Miastem, rozumiana jako kwota należna, którą Miasto zobowiązane jest uiścić z tytułu przeniesienia na jego rzecz własności gruntu stanowi obrót będący podstawą opodatkowania VAT. W tym miejscu należy wskazać na wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 września 2011 roku, LEX nr 1026970, zgodnie z którym podstawa opodatkowania w podatku od towarów i usług skonstruowana została w oparciu o podstawowe założenie, że stanowi ona wartość subiektywną, tj. wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie jako wartość subiektywna oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku, a nie wartość oszacowaną według kryteriów obiektywnych, np. na podstawie wartości rynkowej.

Takie stanowisko znajduje odzwierciedlenie również w interpretacjach indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. W przypadku interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 24 maja 2011 roku (sygn. akt ILPP1/4441-10/11-3/HMW), gdzie wnioskodawcą była spółka deweloperska realizująca inwestycję w postaci budowy osiedla domków jednorodzinnych, która zamierzała sprzedać gminie „za symboliczną złotówkę” należący do niej grunt wraz z wybudowanymi na rum drogami wewnętrznymi stanowiącymi sieć komunikacyjną osiedla. Organ stwierdził, że w sytuacji sprzedaży gminie dróg wewnętrznych „za symboliczną złotówkę”, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów. Natomiast jeżeli sprzedaż przedmiotowych składników majątku wnioskodawcy nastąpi po ustalonej w umowie cenie, to podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług stanowić będzie kwota należna / tytułu tej transakcji pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Podobne stanowisko zostało również wyrażone w innych interpretacjach indywidualnych dotyczących umowy sprzedaży. W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2009 roku (sygn. akt IPPP1-443-638/09-3/PR), organ stwierdził, iż obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą. W sytuacji gdy spółka dokona sprzedaży pomieszczeń za kwotę 1 zł na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, przy czym pomiędzy stronami transakcji nie zachodzą żadne powiązania, kwota ta będzie stanowiła obrót podlegający opodatkowaniu. Natomiast w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 listopada 2008 r. (sygn. akt IPPPl/443-1495/08-2/MPe) organ stwierdził, że określając podstawę opodatkowania, wnioskodawca powinien jako obrót przyjąć rzeczywistą kwotę należną z tytułu sprzedaży, tj. 1 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe, wskazać należy, że w przypadku dokonania przez Spółkę sprzedaży nieruchomości gruntowej po cenie odbiegającej od wartości jej nabycia oraz wartości sąsiadujących gruntów, jak również nakładów na infrastrukturę, podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota wskazana w umowie z Miastem, tj. kwota ok. 100 zł netto. Ponadto, brak jest przesłanek do ustalenia obrotu na poziomie innym niż cena sprzedaży nieruchomości, bowiem jak wskazano w stanie faktycznym, pomiędzy Spółką a Miastem nie istnieją powiązania wskazane w art. 32 ustawy o VAT, a co za tym idzie, nie ma podstaw do ustalenia obrotu z tytułu przeprowadzenia opisanej w stanie faktycznym transakcji dostawy nieruchomości gruntowej na podstawie umowy. Trzeba bowiem wskazać, że za obrót z tytułu odpłatnej dostawy towarów przyjmuje się zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, kwotę należną z tytułu sprzedaży towarów, przy czym kwota ta może odbiegać od wartości rynkowej sprzedawanych towarów. W związku z tym, że organy podatkowe mogą określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej sprzedawanego towaru, w przypadku, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu VAT zostaje dokonana pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT, podkreślić iż pomiędzy Spółką a Miastem nie istnieją powiązania wskazane w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Brak jest więc pomiędzy tymi podmiotami powiązań o charakterze rodzinnym, kapitałowym, majątkowym czy też wynikającym ze stosunku pracy.

Biorąc pod uwagę powyższe, podkreślić należy, że nie występują przesłanki, które uzasadniałyby ustalenie obrotu z tytułu planowanej transakcji dostawy nieruchomości na poziomie innym niż cena nieruchomości wskazana w umowie sprzedaży. Reasumując, należy wskazać, że w ocenie Spółki dokonanie przez Spółkę sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z nakładami na rzecz Miasta za cenę ok. 100 zł netto, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w odniesieniu do której, z uwagi na fakt, iż pomiędzy Spółką a Miastem nie występują powiązania opisane w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT, podstawę opodatkowania VAT będzie stanowić cena nieruchomości wynikająca z umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z póżn. zm.), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę i odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi zostaje wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Wypłacający wynagrodzenie otrzymuje w zamian świadczenie przynoszące mu korzyść.

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE serii L Nr 347 str. 1 ze zm.). Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów. To pozwala stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez podatników i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, która dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 cyt. ustawy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów i usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą.

Wyjątek od powyższych zasad ogólnych zachodzi w sytuacjach wskazanych w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1.  niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,
3.  wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

\- organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Przez wartość rynkową – jak stanowi art. 2 pkt 27b cyt. ustawy – rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1.  w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2.  w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

W myśl art. 32 ust. 2 ww. ustawy, związek, o którym mowa w ust. 1, istnieje, gdy między kontrahentami lub osobami pełniącymi u kontrahentów funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy. Związek ten istnieje także, gdy którakolwiek z wymienionych osób łączy funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne u kontrahentów.

Przez powiązania rodzinne, o których mowa w ust. 2, rozumie się małżeństwo oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia (art. 32 ust. 3 ustawy).

Według art. 32 ust. 4 cyt. ustawy, przez powiązania kapitałowe, o których mowa w ust. 2, rozumie się sytuację, w której jedna z osób lub jeden z kontrahentów posiada prawo głosu wynoszące co najmniej 5% wszystkich praw głosu lub dysponuje bezpośrednio lub pośrednio takim prawem.

Na mocy art. 32 ust. 5 ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania w przypadku transakcji zawieranych pomiędzy podmiotami powiązanymi, w odniesieniu do których właściwy organ podatkowy, na podstawie ustawy – Ordynacja podatkowa, wydał decyzję o uznaniu prawidłowości wyboru i stosowania metody ustalania ceny transakcyjnej między podmiotami powiązanymi.

Dla zastosowania przez organ podatkowy szczególnej procedury określania obrotu, nie jest wystarczające spełnienie tylko niektórych powyższych przesłanek, gdyż konieczne jest łączne spełnienie przesłanek, tj. istnienie związku między kontrahentami, ustalenie ceny nieodpowiadającej cenie rynkowej w warunkach określonych w przepisach, wykazanie, że przyczyną ustalenia takiej ceny był związek pomiędzy kontrahentami.

Tym samym, aby mogło dojść do oszacowania obrotu, organ podatkowy musi wykazać, że wystąpienie którejkolwiek z wymienionych i omówionych powyżej okoliczności miało wpływ na wartość podstawy opodatkowania VAT naliczanej z tytułu dokonania danej dostawy towarów lub świadczenia usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje realizację inwestycji mieszkaniowo-usługowych na działkach stanowiących jego własność. Warunkiem prawidłowego funkcjonowania Inwestycji jest wybudowanie infrastruktury drogowej stanowiącej połączenie komunikacyjne z siecią dróg publicznych, co ma na celu zapewnienie dojazdu do Inwestycji dla jej przyszłych użytkowników. Droga będzie zrealizowana przez Spółkę na Nieruchomości i zostanie wybudowana jako droga publiczna. Spółka rozważa sprzedaż na rzecz miasta części Nieruchomości, na której ma zostać wybudowana Infrastruktura wraz z nakładami, na podstawie umowy. Cena sprzedaży gruntu przeznaczonego na drogę publiczną zostanie ustalona na poziomie ok. 100 złotych netto. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT a pomiędzy nią a Miastem nie ma powiązań o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym, bądź też wynikającym ze stosunku pracy, ani żadnych innych powiązań, o których mowa w art. 32 Ustawy o VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy w nieśniejszej sprawie sprowadzają się do wskazania czy w przypadku sprzedaży na rzecz Miasta nieruchomości gruntowej wraz z Infrastrukturą, za podstawę opodatkowania podatkiem VAT należy uznać cenę sprzedaży nieruchomości, tj. kwotę ok. 100,00 złotych netto.

Zauważyć należy, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, na którą składać się będzie działka gruntu oraz wybudowana na niej droga. Zatem przedmiotem dostawy będzie towar, a czynność będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosowanie znacznych obniżek cen jest niedopuszczalne w zakresie, w jakim ma ono służyć tzw. obejściu przepisów prawa i uniknięciu opodatkowania danej czynności. Tak więc każdy zastosowany upust, rabat winien być uzasadniony ekonomicznie i prowadzić w końcowym efekcie do osiągnięcia celu jaki został wytyczony dla prowadzonej działalności.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość danego towaru czy usługi. Jednakże w sytuacji, gdy wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 32 ustawy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku, ale tylko w sytuacji, gdy okaże się, że związek, o którym mowa w art. 32 ust. 2 ustawy miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Dlatego też uwzględniając ww. przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, wskazać należy, że jeżeli pomiędzy Wnioskodawcą a kontrahentem (Miastem), który dokona nabycia nieruchomości gruntowej wraz z Infrastrukturą, nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług, to w sytuacji dokonania przez Wnioskodawcę sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej wraz z Infrastrukturą w kwocie około 100,00 złotych netto, podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należna od nabywcy z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Reasumując, podstawą opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości jest cena określona w umowie pomiędzy stronami. Skoro w niniejszej sprawie kwota sprzedaży została ustalona na kwotę 100,00 zł netto, kwota ta stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w niniejszej sprawie należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów cywilnoprawnych i przyjęte w nich ustalenia, chyba że ich postanowienia naruszają przepisy podatkowe. Natomiast jedynie właściwy organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej jest uprawniony do badania stanu faktycznego danej sprawy w prowadzonym postępowaniu, w tym w zakresie oceny ewentualnej pozorności czynności mających na celu uzyskanie korzyści podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.