Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.627.2024.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży, leasingu nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: leasing-leasing finansowy; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; umowa-umowa leasingu
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a

**Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

4 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży i leasingu nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

*   B. sp. z o.o.
*   C. Sp. z o.o.

**Opis zdarzenia przyszłego**

I. Charakterystyka Zainteresowanych

W niniejszej sprawie o wydanie interpretacji prawa podatkowego ubiegają się:

(i) A. sp. z o.o. \[dalej: Spółka lub A.\], będący osobą prawną, polskim rezydentem podatkowym dla celów podatku dochodowego od osób prawnych \[CIT\] oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług \[VAT\]. Działalność gospodarcza Spółki obejmuje przede wszystkim świadczenie usług leasingu, w ramach których Spółka występuje w roli finansującego (leasingodawcy).

(ii) B. sp. z o.o. \[dalej: B. lub Sprzedający\], będący osobą prawną, polskim rezydentem podatkowym dla celów CIT oraz czynnym podatnikiem VAT. B. prowadzi działalność deweloperską, polegającą głównie na budowie i komercjalizacji nieruchomości, a także działalność polegającą m.in. na wynajmie i dzierżawie nieruchomości oraz zarządzaniu tymi nieruchomościami.

(iii) C. sp. z o.o. \[dalej: C. lub Korzystający\], będący osobą prawną, polskim rezydentem podatkowym dla celów CIT oraz czynnym podatnikiem VAT. C. prowadzi działalność operacyjną polegającą m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości, a także wynajmie nieruchomości i zarządzaniu nimi.

Powyższe spółki będą zwane dalej łącznie: Zainteresowani. Zainteresowani ubiegają się o potwierdzenie w interpretacji indywidualnej:

(i) klasyfikacji dla celów podatku VAT planowanej sprzedaży opisanej poniżej nieruchomości położonej w (\`(...)\`) przez Sprzedającego na rzecz A.;

(ii) klasyfikacji dla celów podatku VAT udostępnienia tej nieruchomości przez A. na rzecz Korzystającego w ramach umowy leasingu;

(iii) prawa do odliczenia przez A. podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości od Sprzedającego;

(iv) prawa do odliczenia przez Korzystającego podatku VAT naliczonego z tytułu udostępnienia mu przedmiotowej nieruchomości do używania i pobierania pożytków na podstawie umowy leasingu.

II. Sprzedaż nieruchomości przez B. na rzecz A.

B. jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu oraz właścicielem naniesień (budynków i budowli) na nieruchomości położonej w (…). Na gruncie B. zrealizował inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku parku handlowego wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi, parkingami oraz urządzeniami zainstalowanymi w poszczególnych lokalach \[dalej łącznie: Nieruchomość\]. Budynki posadowione na gruncie są klasyfikowane w ramach Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych \[dalej: PKOB\] w dziale 12 - jako budynki niemieszkalne.

Obecnie w odniesieniu do budynków składających się na Nieruchomość B. finalizuje prace budowlane, przy czym w przeciągu kolejnych tygodni planowane jest przez B. - działającego w charakterze inwestora - wystąpienie o wydanie pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości.

Nieruchomość, w zakresie budynku na niej położonego, składa się z (…) lokali, które będą przedmiotem wynajmu na rzecz najemców, którzy będą prowadzić w nich swoją działalność (w formie m.in. sklepów spożywczych, wielobranżowych, odzieżowych, centrum fitness, etc.) \[dalej: Najemcy\]. Planowane jest, że wydanie lokali Najemcom do używania oraz otwarcie parku handlowego nastąpi do końca (…), nie później niż w (…), po uprzednim uzyskaniu przez B. prawomocnego pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości.

Następnie, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości i po oddaniu mieszczących się w niej lokali Najemcom do używania, B. dokona sprzedaży tej Nieruchomości na rzecz A., jako finansującego. Sprzedaż ta, a konkretnie nabycie Nieruchomości przez A., dokonane zostanie w wykonaniu umowy leasingu zawartej przez A. z Korzystającym, o której mowa poniżej.

Na potrzeby wniosku wskazać należy, iż:

(i) Sprzedający jest spółką, która powołana została przede wszystkim w celu nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, wybudowania Nieruchomości i jej skomercjalizowania, tj. pozyskania Najemców. W efekcie, Nieruchomość ta stanowi podstawowy majątek należący do Sprzedającego, przy czym w przyszłości B. nie wyklucza podjęcia analogicznych działań, polegających na nabyciu gruntu (bądź prawa użytkowania wieczystego), wybudowaniu parku handlowego i jego komercjalizacji, w odniesieniu do innych nieruchomości.

(ii) W odniesieniu do nabycia i wytworzenia (wybudowania) Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabywanych towarów i usług wykorzystanych w tym procesie.

(iii) Działka gruntu składająca się na Nieruchomość jest zabudowana - przy czym zabudowa obejmuje budynki i budowle, w odniesieniu do których dopiero planowane jest uzyskanie przez B. pozwolenia na użytkowanie, a następnie wydanie poszczególnych lokali Najemcom oraz niezwłoczna sprzedaż na rzecz A., przed upływem 2 lat od oddania poszczególnych lokali Najemcom do używania.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki, z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm; dalej: Kodeks cywilny), Spółka wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedającego z Najemcami. W ramach przeniesienia przez B. na Spółkę prawa własności Nieruchomości (w tym prawa wieczystego użytkowania gruntu), przeniesione zostaną również i objęte łączną ceną sprzedaży następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością, m.in.:

(i) dokumentacja związana z Nieruchomością, w tym z umowami najmu, w tym korespondencja z najemcami, ich nazwy, adresy i dane kontaktowe, składane oświadczenia i dokumenty zabezpieczeń dotyczące umów najmu,

(ii) przenoszalne zabezpieczenia udzielone Sprzedającemu przez Najemców w związku z umowami najmu (np. gwarancje bankowe),

(iii) posiadane przez B. w związku z Nieruchomością prawa autorskie do projektu oraz wszelkie autorskie prawa majątkowe do utworów powstałych w wyniku pracy architektów, innych doradców, podwykonawców, jak również wszelkie inne prawa własności intelektualnej odnoszącej się do Nieruchomości,

(iv) prawa wynikające z umów zawartych z dostawcami wyposażenia Nieruchomości,

(v) prawa i roszczenia z tytułu rękojmi oraz gwarancji jakości wobec podmiotów, które wybudowały park handlowy i naniesienia na Nieruchomości, w tym prawa wynikające z gwarancji robót budowlanych lub wykończeniowych udzielonych przez wykonawców, w tym również zabezpieczenia pod umową z generalnym wykonawcą,

(vi) umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości.

Dodatkowo, na Spółkę zostają przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci np. gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych złożonych przez Najemców.

Natomiast B. nie przeniesie na Spółkę żadnych innych składników majątkowych, w szczególności:

(i) należności przysługujących Sprzedającemu,

(ii) umów o prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez B.,

(iii) środków finansowych będących własnością Sprzedającego, zgromadzonych na rachunkach bankowych bądź w kasie Sprzedającego;

(iv) umów o świadczenie usług (lub dostawę towarów) zawartych przez Sprzedającego w zakresie dostaw mediów (energii elektrycznej, wody, odprowadzenia ścieków, wywóz śmieci), usług zarządzania Nieruchomością, ochrony Nieruchomości, utrzymania technicznego Nieruchomości, a także usług księgowych, prawnych oraz innych usług wspierających działalność Sprzedającego, z zastrzeżeniem, że Spółka (lub później Korzystający) może zawrzeć z tymi dostawcami nowe umowy na analogicznych warunkach oraz nie wyklucza tymczasowego korzystania z umów zawartych przez Sprzedającego do czasu zawarcia nowych umów przez Spółkę lub Korzystającego, celem zachowania ciągłości funkcjonowania Nieruchomości. Należy przy tym zaznaczyć, że A. jako nabywca nie planuje zawarcia takich umów, jako że celem Spółki nie jest prowadzenie działalności w obszarze wynajmu lokali zlokalizowanych w parku handlowym, lecz oddanie go w całości Korzystającemu do używania i pobierania pożytków na podstawie umowy leasingu (opisanej poniżej). Umowy z dostawcami mediów, podobnie jak i umowy o zarządzanie Nieruchomością, sprzątanie, etc., zawrze Korzystający, jako podmiot, który prowadzić będzie działalność w obszarze wynajmu poszczególnych lokali.

(v) ksiąg rachunkowych Sprzedającego,

(vi) firmy, pod którą działa B.,

(vii) zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów złożonych przez wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych złożonych przez Najemców, co stanowi konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez A. (bezpośrednio na skutek nabycia Nieruchomości).

W związku z przeniesieniem własności Nieruchomości przez B. na rzecz Spółki nie nastąpi również przejście pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23 (1) ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1465 ze zm.; dalej: Kodeks pracy).

Intencją B. jest sprzedaż Spółce określonych składników majątkowych, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości jako parku handlowego, nie zaś przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego bądź jego zorganizowanej części. Natomiast Spółka nie nabędzie Nieruchomości w celu prowadzenia w oparciu o nią działalności analogicznej do tej, prowadzonej przez B. Wyłącznym celem nabycia Nieruchomości przez Spółkę będzie oddanie tej Nieruchomości Korzystającemu do używania i pobierania pożytków na podstawie umowy leasingu (opisanej poniżej). Działalność dotychczasowo prowadzona przez Sprzedającego nie będzie kontynuowana przez A. - działalnością prowadzoną przez B. jest bowiem działalność deweloperska, polegająca głównie na wybudowaniu i tzw. komercjalizacji Nieruchomości. Natomiast A. nabędzie Nieruchomość bezpośrednio w celu oddania jej na rzecz C. od używania na podstawie umowy leasingu, opisanej poniżej. Zasadniczym celem umowy leasingu będzie udzielenie przez Spółkę finansowania na rzecz Korzystającego i czerpanie korzyści z dokonywanych przez niego płatności (rat leasingowych), nie zaś kontynuacja działalności Sprzedającego. Konkluzji tej nie zmienia fakt, że oba rodzaje działalności oparte będą o Nieruchomość - do jej właściwego wykorzystania w ramach zadań poszczególnych podmiotów (Sprzedający, A.) wymagane będzie zaangażowanie wiedzy oraz aktywów istotnie innych.

III. Oddanie Nieruchomości do używania i pobierania pożytków przez A. na rzecz Korzystającego w ramach umowy leasingu

W ramach prowadzonej działalności A. zawiera umowy leasingu z korzystającymi, w ramach których Spółka zobowiązuje się do nabycia konkretnego przedmiotu leasingu od wskazanego przez korzystającego dostawcy, a następnie do oddania go temu korzystającemu do używania i pobierania pożytków przez określony czas (tzw. podstawowy okres umowy leasingu). Umowy leasingu zawierają tzw. opcję wykupu, zgodnie z którą korzystający jest uprawniony do nabycia przedmiotu umowy leasingu po upływie okresu, na który została ona zawarta, ewentualnie korzystający zobowiązuje się do wykupu przedmiotu umowy (po upływie okresu jej trwania) już z chwilą zawarcia umowy leasingu.

W wykonaniu powyższej działalności A. zawrze umowę leasingu z C., działającym w charakterze korzystającego, na podstawie której:

(i) A. zobowiąże się do nabycia Nieruchomości, tj. gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą, od wskazanego przez C. dostawcy, tj. od B.,

(ii) A. odda nabytą Nieruchomość na rzecz C. do używania i pobierania pożytków przez określony czas,

(iii) C. zobowiąże się do wykupu przedmiotowej Nieruchomości po upływie okresu, na który umowa leasingu zostanie zawarta, za cenę ustaloną w umowie leasingu,

(iv) w odniesieniu do budynków i budowli posadowionych na gruncie, składających się na Nieruchomość, umowa leasingu będzie zawierać zapis, zgodnie z którym dla celów podatku dochodowego od osób prawnych odpisów amortyzacyjnych od wartości przedmiotu umowy dokonuje Korzystający (tj. C.).

Biorąc pod uwagę, że zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 w zw. z ust. 9 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się:

(i) wydanie towarów m.in. na podstawie umowy leasingu, jeżeli umowa taka przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione,

(ii) przez umowy leasingu, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się umowy w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty,

wydanie przez Spółkę Nieruchomości do używania i pobierania pożytków na rzecz Korzystającego stanowić będzie na gruncie ustawy o VAT dostawę towarów zarówno w odniesieniu do budynków i budowli (w odniesieniu do których odpisów amortyzacyjnych dokonywać będzie Korzystający), jak i w odniesieniu do gruntów.

Jak wskazano, nabycie Nieruchomości przez Spółkę dokonywane jest wyłącznie w celu przekazania jej Korzystającemu jako przedmiotu leasingu w ramach zawartej umowy. Natomiast Korzystający prowadzić będzie z wykorzystaniem Nieruchomości działalność polegającą na wynajmie poszczególnych lokali mieszczących się w tej Nieruchomości, co wymagać będzie od C. również odpowiedzialności za całościowe funkcjonowanie Nieruchomości jako parku handlowego (tj. za utrzymanie, obsługę Nieruchomości i zarządzanie nią). Stąd też, w ramach umowy leasingu zawieranej z C. Spółka przenosi na Korzystającego wszelkie prawa, które przysługiwać jej będą w związku z nabyciem Nieruchomości, za wyjątkiem samego prawa własności tej Nieruchomości. W szczególności Spółka przenosi na Korzystającego - jako przyszłego użytkownika Nieruchomości, który będzie prowadził w niej działalność polegającą na wynajmie poszczególnych lokali:

(i) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu,

(ii) dokumentację związaną ze zbywaną Nieruchomością, w tym z umowami najmu, tj. korespondencję z najemcami, ich nazwy, adresy i dane kontaktowe, składane przez Najemców oświadczenia i dokumenty zabezpieczeń;

(iii) prawa wynikające z gwarancji robót budowlanych lub wykończeniowych udzielonych przez wykonawców.

Biorąc Nieruchomość w leasing C. zmuszony będzie do podjęcia dodatkowych działań umożliwiających mu prowadzenie działalności z wykorzystaniem tej Nieruchomości, w tym zawarcia umów na zarządzanie i obsługę Nieruchomości (w tym dostawę mediów), aby wynajem lokali w leasingowanej Nieruchomości był możliwy. Spółka - jako że jej celem nie jest prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych - nie podejmie żadnych działań w tym zakresie.

W związku z faktem, iż nabywając Nieruchomość A. nie ma ani chęci, ani zamiaru kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającego, polegającej na wynajmie poszczególnych lokali na rzecz Najemców, Spółka niezwłocznie przeniesie na Korzystającego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu poszczególnych punktów handlowych (lokali) zlokalizowanych w Nieruchomości, przy czym A. - z uwagi na profil prowadzonej działalności polegającej na finansowaniu inwestycji - nie będzie ponosić jakiejkolwiek odpowiedzialności za wady przedmiotu leasingu, a jedynie przekaże Nieruchomość do korzystania Korzystającemu. Celem Spółki jest uniknięcie sytuacji, w której to ona występowałaby w charakterze wynajmującego w związku z nabyciem Nieruchomości, jako że wynajem Nieruchomości nie jest przedmiotem działalności Spółki. W efekcie, zasadniczo to Korzystający, po oddaniu mu przez Spółkę Nieruchomości do używania, stanie się stroną umów najmu zawartych pierwotnie przez B. z Najemcami, i to Korzystający pełnić będzie rolę wynajmującego i prowadzić działalność z tym związaną. W tym celu, aby umożliwić finansowanie Nieruchomości również w formie leasingu, umowy najmu zawarte przez Sprzedającego z Najemcami przewidują możliwość przeniesienia przez właściciela Nieruchomości wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów najmu na inny podmiot. Zapisy umów najmu przewidują pewne ograniczenia w tym zakresie, niemniej warunki wynikające z umów najmu będą spełnione, co pozwoli na natychmiastowe, z chwilą nabycia Nieruchomości, przeniesienie przez Spółkę wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów najmu na Korzystającego bez zgody poszczególnych Najemców. W efekcie, Korzystający już z chwilą wydania mu Nieruchomości do używania w ramach umowy leasingu, stanie się wynajmującym w umowach najmu.

Niemniej, w dwóch przypadkach Najemcy zastrzegli sobie w zawartych przez Sprzedającego umowach najmu nie tylko obowiązek poinformowania ich przez wynajmującego o dokonywanym przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z takiej umowy najmu, lecz wprost wskazują, że wymaga ono ich zgody.

W praktyce, wymóg uzyskania zgody Najemcy na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, może kreować istotne problemy po stronie Spółki. O ile bowiem sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki skutkuje przejściem na Spółkę z mocy prawa (jako na nowego właściciela Nieruchomości) wszelkich praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, o tyle przeniesienie tych praw i obowiązków przez Spółkę na Korzystającego wymaga już uzyskania zgody takiego Najemcy. Jednocześnie, z uwagi na politykę niektórych Najemców, z różnych przyczyn niektórzy z nich nie wyrażają zgody na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu na Korzystającego. W efekcie, w drodze odstępstwa od generalnej zasady, Spółka jest zmuszona pozostać stroną takich umów najmu i wykonywać obowiązki wynajmującego, przy czym wykonywanie tych obowiązków przez Spółkę zawęża się do dokumentowania przedmiotowych usług za pomocą stosownych faktur, jako że faktycznym prowadzeniem Nieruchomości zajmuje się Korzystający.

Na podstawie analizy umów najmu zawartych dla Nieruchomości, należy wskazać, iż jeden z Najemców, który zastrzegł sobie wyrażenie zgody na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu, zobowiązał się jednocześnie do udzielenia takiej zgody, co oznacza, że również w tym przypadku Spółka będzie mogła bez przeszkód przenieść na C. wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej z tym Najemcą.

Natomiast w odniesieniu do jednego przypadku, istnieje wysokie ryzyko, że Najemca, który zastrzegł sobie w umowie najmu obowiązek pozyskania jego zgody na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tej umowy, nie wyrazi takiej zgody. To z kolei oznacza, że - jeśli Najemca ten nie wyrazi zgody na przeniesienie przez A. wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na C. - wobec tego najemcy Spółka będzie zmuszona pełnić rolę wynajmującego. Przyjęcie przez Spółkę takiego rozwiązania nie jest jej intencją przy nabyciu Nieruchomości, bowiem Spółka nabywa Nieruchomości wyłącznie po to, by oddać je Korzystającemu do używania i pobierania pożytków w ramach umów leasingu. Spółka nie nabywa Nieruchomości w celu kontynuacji działalności B. (jako Sprzedającego), polegającej na wynajmie lokali wchodzących w skład Nieruchomości. Spółka nie ma bowiem na celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych przy pomocy nabytej Nieruchomości - co do zasady nie przyświeca jej cel, by kontynuować działalność Sprzedającego. Wręcz przeciwnie, celem Spółki jest uczynienie wszystkiego, by nie była ona zmuszona występować w roli wynajmującego. Niemniej, istnieje ryzyko, że w tym jednostkowym przypadku, w ramach wyjątku, okaże się to niemożliwe w odniesieniu do tego Najemcy.

Nie zmienia to jednak faktu, iż nabywając Nieruchomość Spółka nie ma zamiaru prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości i nie będzie podejmować czynności, które mogłaby sprzyjać kontynuowaniu takiej działalności, w szczególności nie zawrze umów o zarządzanie Nieruchomością, umów o obsługę tej Nieruchomości, umów o dostawę mediów, etc. Prowadzeniem działalności polegającej na wynajmie poszczególnych lokali składających się na Nieruchomość oraz zapewnieniem wszelkich towarów i usług wymaganych do jej funkcjonowania zajmować się będzie Korzystający, a także utrzymywaniem wszelkich relacji z Najemcami, w tym negocjacjami z nimi. Wyłącznie w związku z potencjalnym brakiem zgody jednego z Najemców na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu na Korzystającego, to Spółka - jedynie formalnie - będzie zmuszona występować w charakterze wynajmującego, nie podejmując jednak żadnych czynności faktycznych z tą funkcją związanych. To bowiem Korzystający prowadzić będzie park handlowy.

W związku z powyżej opisanym zdarzeniem, Zainteresowani pragną uzyskać potwierdzenie co do kwalifikacji poszczególnych czynności na gruncie podatku VAT, w tym:

(i) potwierdzenie, że opisana sprzedaż Nieruchomości przez B. oraz wydanie jej przez Spółkę na rzecz Korzystającego do używania i pobierania pożytków na podstawie umowy leasingu finansowego, stanowią dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT, a w szczególności nie stanowi ona dostawy przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, a jednocześnie nie będzie miało do niej zastosowania zwolnienie od VAT;

(ii) a w konsekwencji, zarówno A. jak i C., dokonujący nabycia Nieruchomości na potrzeby czynności opodatkowanych VAT - są uprawnione do odliczenia podatku naliczonego VAT z tego tytułu.

**Pytania**

1) Czy sprzedaż Nieruchomości przez B. na rzecz A. stanowi czynność opodatkowaną VAT, a w szczególności nie stanowi ona sprzedaży przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a jednocześnie nie ma do niej zastosowania zwolnienie od VAT?

2) Czy oddanie Nieruchomości przez A. na rzecz C. do używania w ramach umowy leasingu finansowego, stanowi czynność opodatkowaną VAT, a w szczególności nie stanowi ono zbycia przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a jednocześnie nie ma do niego zastosowania zwolnienie od VAT?

3) Czy nabycie przez A. Nieruchomości uprawnia Spółkę do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego, a w szczególności nie ma tu zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT?

4) Czy nabycie przez C. Nieruchomości na podstawie umowy leasingu finansowego, uprawnia Korzystającego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Nieruchomości przez A., a w szczególności nie ma tu zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Ad Pytanie nr 1

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości przez B. na rzecz A. stanowi czynność opodatkowaną VAT. W szczególności, w ocenie Spółki:

*   sprzedaż Nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa B. w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w związku z tym sprzedaż ta nie podlega wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;
*   jednocześnie do sprzedaży tej nie ma zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

1\. Sprzedaż Nieruchomości jako czynność niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się m.in. w odniesieniu do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednak zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 (1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

(i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

(ii) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

(iii) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

(iv) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

(v) koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

(vi) tajemnice przedsiębiorstwa;

(vii) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 55 (2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez pojęcie to rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jak wynika z powyższego, składniki materialne i niematerialne wchodzące czy to w skład przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć samodzielnemu kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy przez nabywcę w oparciu o te składniki. Nie jest to jednak jedyny wymóg, by uznać, że zbywany zespół składników stanowi przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Jak wynika z objaśnień podatkowych Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. - wydanych w oparciu o orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i dotyczących bezpośrednio zagadnienia opodatkowania sprzedaży budynków składających się na centrum handlowe, kryteria, które powinny być analizowane w celu określenia czy przedmiot sprzedaży w postaci nieruchomości komercyjnej stanowi (czy też nie stanowi) przedsiębiorstwo bądź ZCP to chęć, jak i możliwość kontynuacji działalności analogicznej do tej, prowadzonej przez zbywcę, bez podejmowania dodatkowych działań ze strony nabywcy. Jak wynika z Objaśnień: „Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.”

Odnosząc się do powyższych kryteriów, należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości przez B. obejmuje wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak zostało wskazane we wniosku, umowa sprzedaży Nieruchomości nie obejmie istotnych elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj.: należności B. (nawet tych, związanych bezpośrednio z Nieruchomością), umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego, środków finansowych będących własnością Sprzedających, ksiąg rachunkowych i firmy B., zobowiązań Sprzedającego (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością), za wyjątkiem przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych złożonych przez Najemców co jednak stanowi bezpośrednią konsekwencję wstąpienia przez Spółkę w stosunek najmu z mocy prawa (w związku z samym faktem nabycia Nieruchomości).

Co istotne, w ramach nabycia Nieruchomości, Spółka jako nabywca nie przejmuje praw i obowiązków oraz zobowiązań wynikających z umów zawartych przez B. w zakresie dostaw mediów (energii elektrycznej, wody, odprowadzenia ścieków, czy innych usług komunalnych), usług zarządzania i ochrony Nieruchomości, jej utrzymania technicznego, a także usług księgowych, prawnych czy doradczych. Docelowo umowy takie zawrze bowiem Korzystający, którego celem jest kontynuacja działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, co nie wyklucza tymczasowego korzystania (przez C.) z umów zawartych dotychczas przez Sprzedającego do czasu zawarcia nowych umów, celem zachowania ciągłości funkcjonowania Nieruchomości.

Należy wskazać, że większość składników materialnych i niematerialnych przewidzianych w katalogu zawartym w Kodeksie cywilnym i definiujących przedsiębiorstwo, nie jest przenoszona na Spółkę, jako nabywcę Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości nie można również mówić o zorganizowanym zbiorze składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności. Przedmiotem dostawy na rzecz Spółki są bowiem przede wszystkim same grunty, budynki i budowle składające się na Nieruchomość, które - bez dodatkowych elementów niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z zarządcami Nieruchomości, firmami sprzątającymi, dostawcami mediów, etc.) - nie mogą samodzielnie służyć prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie poszczególnych lokali na rzecz Najemców. Wobec tego nie jest możliwe przypisanie tego typu składnikom przymiotu „zorganizowania”.

W orzecznictwie organów podatkowych przyjmuje się, że aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo (bądź zorganizowana część przedsiębiorstwa), nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego (por. interpretacja indywidualna z 5 stycznia 2024 r., nr 0114-KDIP1- 1.4012.645.2023.1.AKA).

W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych przyjmuje się również, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa. W przywołanych już Objaśnieniach Minister Finansów wskazał bowiem, że w celu ustalenia przedmiotu transakcji należy zbadać czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy:

(i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

(ii) umowy o zarządzanie nieruchomością;

(iii) umowy zarządzania aktywami;

(iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Niewątpliwie, nabycie Nieruchomości przez Spółkę nie wiąże się ze zbyciem przez Sprzedających takiego zakresu umów i składników - żadne z umów, praw czy obowiązków wskazanych w ślad za Objaśnieniami, nie będzie elementem sprzedaży Nieruchomości dokonywanej przez B. na rzecz A. Dlatego też, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży nie jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, ale poszczególne składniki majątkowe (budynek, budowle, grunty oraz inne elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nieposiadające zdolności do prowadzenia i kontynuacji samodzielnej działalności gospodarczej.

Co jednak istotne - w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nie będą spełnione pozostałe kryteria wynikające z Objaśnień Ministra Finansów, w tym w szczególności zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Intencją A. nie jest bowiem nabycie Nieruchomości w celu kontynuacji i prowadzenia działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez B. (którego rolą było przede wszystkim wybudowanie i skomercjalizowanie Nieruchomości), a nabycie tej Nieruchomości w celu oddania Korzystającemu w ramach umowy leasingu do używania i pobierania pożytków. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie leasingu, konsekwentnie nie jest podmiotem profesjonalnie zajmującym się wynajmem, obsługą i zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. Nabycie Nieruchomości dokonywane jest wyłącznie w celu sfinansowania działalności, którą prowadzić ma Korzystający (tj. wyłącznie w celu oddania jej do używania i pobierania pożytków na rzecz Korzystającego w zamian za zapłatę rat leasingowych).

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, do opisanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania określone w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawiają następujące okoliczności:

(i) zbywane przez Sprzedającego składniki majątku są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie;

(ii) w ramach sprzedaży nie dochodzi do przeniesienia na Spółkę innych aktywów Sprzedającego, służących do wykonywania działalności polegającej na wynajmie lokali handlowych, a tym samym nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować;

(iii) Spółka nie przejmuje w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Sprzedającego;

(iv) w oparciu o nabywane składniki Spółka nie zamierza ani nie będzie faktycznie prowadzić działalności polegającej na wynajmie, zarządzaniu czy obsłudze Nieruchomości, bowiem nabędzie tę Nieruchomość wyłącznie w wykonaniu umowy leasingu, w celu oddania jej do używania i pobierania pożytków na rzecz Korzystającego. Działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości prowadzi Korzystający, lecz jest to możliwe dopiero po podjęciu przez niego odpowiednich działań, w tym m.in. po zawarciu umów zarządzania Nieruchomością, sprzątania Nieruchomości oraz dostawy mediów.

Powyższe przesłanki wskazują, że przedmiotem zbycia przez B. nie będzie przedsiębiorstwo czy jego zorganizowana część, lecz poszczególne składniki majątku, tj. grunty, budynek, budowle oraz inne składniki ściśle z nimi związane. Takie też stanowisko wynika z interpretacji wydanych w odniesieniu do powyższego zagadnienia przez organy podatkowe. Przykładowo, w interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej \[dalej: Dyrektor KIS\] z 23 czerwca 2020 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.207.2020.2.EJU, organ wskazał, że: „(\`(...)\`) zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego \[dalej: NSA\] z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18, NSA wskazał, że: „W art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Należy również wskazać na orzeczenie NSA z 28 lipca 2023 r., sygn. akt I FSK 892/18, w którym Sąd wskazał, iż: „O tym, jakie składniki majątkowe muszą być przedmiotem umowy, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne. W niniejszej sprawie nabyte składniki majątkowe niewątpliwie umożliwiły kontynuowanie dotychczasowej działalności zbywcy. Ustalono bowiem, że nabyta nieruchomość - centrum handlowe pełni u nabywcy taką samą rolę, jaką pełniła u sprzedającego - jest przedmiotem najmu na rzecz tych samych podmiotów gospodarczych”.

Z przywołanego orzecznictwa wynika, iż sprzedaż nieruchomości może być traktowana jako zbycie całego przedsiębiorstwa lub ZCP wyłącznie w przypadku, gdy nieruchomość (centrum handlowe) będzie służyć nabywcy do takich samych celów jakie pełniła dotychczas u sprzedającego, tj. poszczególne lokale będą nadal przedmiotem najmu, jeżeli będą spełnione pozostałe warunki (tj. będą przeniesione pozostałe składniki umożliwiające prowadzenie działalności w charakterze samodzielnego przedsiębiorstwa - w tym np. umowy finansowania czy umowy o zarządzanie nieruchomością). Warunki te nie są spełnione w przypadku opisanej sprzedaży Nieruchomości - nie będzie ona bowiem służyła do takich samych celów jak dotychczas u Sprzedającego. Spółka nie prowadzi profesjonalnej działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, a intencją Spółki przy nabyciu Nieruchomości nie jest chęć prowadzenia takiej działalności, lecz natychmiastowe (jednoczesne) oddanie Nieruchomości Korzystającemu do używania i pobierania pożytków w ramach zawartej umowy leasingu. Potwierdza to sama konstrukcja umowy leasingu -nabycie Nieruchomości przez Spółkę jest dokonywane w wykonaniu umowy leasingu zawartej z Korzystającym. Gdyby nie zawarta z Korzystającym umowa leasingu, Spółka nie nabyłaby bowiem Nieruchomości. Potwierdzają to również zawarte w Objaśnieniach Ministra Finansów przykłady dotyczące bezpośrednio zarówno sprzedaży centrum handlowego przez dewelopera, jak i umowy leasingu (strona 8):

„Przykład 1

Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

W takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy).

(…)

Przykład 3

Przedmiotem transakcji jest nieruchomość (niezależnie czy jest ona wynajmowana przez zbywcę, czy też zbywca prowadzi w niej jakąkolwiek inną działalność gospodarczą, np. produkcyjną), która następnie ma zostać przez nabywcę oddana zbywcy do używania na podstawie umowy leasingu (tzw. sale and leaseback) lub innej umowy o podobnym charakterze.

W takim przypadku dostawa nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że zasadniczym ekonomicznym celem transakcji leasingu zwrotnego jest udzielenie przez nabywcę finansowania na rzecz zbywcy, a nie kontynuacja działalności zbywcy.”

Co do zasady więc, w opisanym stanie faktycznym nie są spełnione kluczowe kryteria wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów – Spółka nie ma bowiem ani chęci, ani zamiaru, by kontynuować działalność analogiczną do tej, prowadzonej przez B.. Na istotność zamiaru kontynuowania działalności zbywcy wskazuje również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej \[dalej: TSUE\] w wyroku z 16 stycznia 2023 r. w sprawie C-729/21:

„46. Ponadto należy wyjaśnić, że objęcie zakresem pojęcia 'przekazania całości lub części majątku' w rozumieniu art. 19 akapit pierwszy dyrektywy 2006/112 wymaga, aby nabywca miał zamiar prowadzić przekazane przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, a nie tylko natychmiast zlikwidować działalność i ewentualnie sprzedać zapasy (wyrok z dnia 19 grudnia 2018 r., Mailat, C-17/18, EU:C:2018:1038, pkt 25 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Za prawidłowością stanowiska Wnioskodawcy przemawia również ugruntowana linia orzecznicza Dyrektora KIS, dotycząca transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, w tym przykładowo:

(i) interpretacja z 10 listopada 2023 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ;

(ii) interpretacja z 16 sierpnia 2023 r., nr 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN;

(iii) interpretacja z 30 marca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK;

(iv) interpretacja z 17 września 2021 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.510.2021.2.BS;

(v) interpretacja z 20 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR;

(vi) interpretacja z 19 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.401.2019.2.AM;

(vii) interpretacja z 2 października 2018 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.447.2018.3.AM.

Na marginesie wskazać należy, że na powyższe konkluzje nie ma wpływu fakt, iż w odniesieniu do jednego z Najemców Spółka może być zmuszona, by pełnić rolę wynajmującego, a to z uwagi na oczekiwany brak zgody tego Najemcy na przeniesienie przez A. wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na Korzystającego. Skoro bowiem Spółka nie prowadzi profesjonalnej działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, a jej intencją przy nabyciu Nieruchomości nie jest chęć prowadzenia takiej działalności, niezależne od Spółki (i niezgodne z jej celami) działania pojedynczych Najemców nie mogą wpływać na kwalifikację przedmiotu transakcji. Potwierdzają to zarówno przywołany już przykład, zawarty w Objaśnieniach Ministra Finansów (strona 8), wskazujący, że „zasadniczym ekonomicznym celem transakcji leasingu zwrotnego jest udzielenie przez nabywcę finansowania na rzecz zbywcy, a nie kontynuacja działalności zbywcy, ale też przywołane orzecznictwo TSUE (wyrok z 16.01.2023 r. w sprawie C-729/21): objęcie zakresem pojęcia 'przekazania całości lub części majątku' w rozumieniu art. 19 akapit pierwszy dyrektywy 2006/112 wymaga, aby nabywca miał zamiar prowadzić przekazane przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa (\`(...)\`)”.

Biorąc pod uwagę, iż Spółka nie ma ani chęci, ani zamiaru, by kontynuować działalność Sprzedającego, nieliczne odstępstwa od tej zasady (w postaci odmowy zgody na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu przez Najemcę) nie powodują, że Spółka rozpoczęła wykonywanie takiej działalności. Wszelkie obowiązki Spółki związane z wynajmem lokali na rzecz Najemcy, który nie wyraził zgody na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu, sprowadzać się będą do dokumentowania czynszu najmu za pomocą faktur - za prowadzenie Nieruchomości i wykonywanie wszelkich czynności faktycznych z tym związanych odpowiadać będzie bowiem Korzystający. Wreszcie, wszelkie obowiązki Spółki związane z „wymuszonym” świadczeniem usług najmu tak czy inaczej ustaną - bądź z uzyskaniem zgody tego Najemcy na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu, bądź z chwilą wykupu Nieruchomości przez Korzystającego (kiedy to z mocy prawa staje się on wynajmującym, jako właściciel Nieruchomości).

Tym samym, fakt iż w odniesieniu do jednostkowego Najemcy Spółka może być zmuszona pełnić rolę wynajmującego, nie powoduje, że profil jej działalności ulega zmianie. Co do zasady bowiem działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, zarządzania czy obsługi Nieruchomości prowadzić będzie Korzystający i to on podejmować będzie odpowiednie działania umożliwiające wynajem lokali, w tym m.in. zawrze umowy dotyczące obsługi Nieruchomości oraz dostawy mediów. Niezależnie od tego, czy Najemca ten wyrazi, czy też nie wyrazi zgody na przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu, Spółka nie będzie angażować się w świadczenie usług, do których dana Nieruchomość została powołana - celem Spółki jest sfinansowanie docelowego nabycia tej Nieruchomości przez Korzystającego i uzyskanie wynagrodzenia z tego tytułu (również od Korzystającego).

Podsumowując, opisana sprzedaż Nieruchomości przez B. na rzecz Spółki nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w efekcie czego sprzedaż ta nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. Brak zastosowania zwolnień od VAT przewidzianych w art 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT

Odnosząc się do kwestii stosowania zwolnień od VAT, należy wskazać na następujące przepisy mające zastosowanie w sprawie.

Po pierwsze, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych zasad, które mają zastosowanie do sprzedawanych budynków i budowli na nim posadowionych.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

(i) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku naliczonego;

(ii) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na potrzeby zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

Odnosząc powyższe przepisy do opisanej sprzedaży Nieruchomości przez B. na rzecz A., wskazać należy, iż sprzedaż ta nastąpi niezwłocznie po zakończeniu pozostałych prac budowlanych i wykończeniowych oraz po uzyskaniu przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości i po wydaniu przez Sprzedającego lokali do używania na rzecz poszczególnych Najemców. Co do zasady, okres pomiędzy wydaniem przez B. lokali do użytkowania na rzecz Najemców a sprzedażą Nieruchomości na rzecz A., nie przekroczy 2 lat.

Konsekwentnie, jako że wydanie lokali Najemcom do używania na podstawie umów najmu stanowić będzie tzw. pierwsze zasiedlenie Nieruchomości, sprzedaż tej Nieruchomości przez B. na rzecz A., dokonana niezwłocznie po takim zasiedleniu, nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w przywołanym art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania również drugie z omawianych zwolnień, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z przedmiotowym przepisem, zwolnieniem od VAT objęta jest dostawa budynków i budowli - nawet jeśli jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w ciągu 2 lat po takim pierwszym zasiedleniu - jeśli dostawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem i wybudowaniem takiej nieruchomości. Jak natomiast wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, w związku z nabyciem oraz procesem wybudowania Nieruchomości B. był uprawniony do odliczenia podatku naliczonego VAT. Konsekwentnie, również warunek wymagany dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie spełniony.

Podsumowując, do opisanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości dostawa dokonywana będzie na rzecz A. przez Sprzedającego:

(i) w okresie nieprzekraczającym 2 lat od pierwszego zasiedlenia,

(ii) zaś Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem oraz procesem budowy Nieruchomości.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała z wyłączenia od VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani też nie będzie korzystała ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. To z kolei oznacza, że będzie to czynność opodatkowana VAT.

Ad Pytanie nr 2

W ocenie Wnioskodawcy, oddanie Nieruchomości przez A. na rzecz C. do używania w ramach umowy leasingu finansowego, stanowi czynność opodatkowaną VAT, a w szczególności:

(i) nie stanowi ono zbycia przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w efekcie czego czynność ta nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

(ii) a jednocześnie nie ma do niego zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, oddanie Nieruchomości do używania i pobierania pożytków przez A. na rzecz C. (jako Korzystającego) dokonane zostanie na podstawie umowy leasingu finansowego w odniesieniu do budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, oraz umowy leasingu, której przedmiotem będzie grunt. Jako że umowa leasingu przewidywać będzie, że odpisów amortyzacyjnych od wartości budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości dokonywać będzie Korzystający, wydanie Nieruchomości przez A. na rzecz C. do używania i pobierania pożytków, stanowić będzie dostawę towaru na gruncie ustawy o VAT.

Jak bowiem wynika z art. 7 ust. 1 pkt 2 w zw. z ust. 9 tego artykułu, jako dostawę towaru należy kwalifikować:

(i) wydanie towaru w ramach umowy leasingu, jeżeli umowa ta przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione, a jednocześnie umowa ta przewiduje, że zgodnie z przepisami o podatku dochodowym odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający

(ii) bądź jest to umowa leasingu gruntu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie przez A. Nieruchomości od Sprzedającego dokonane zostanie w wykonaniu zawartej uprzednio z C. umowy leasingu, na podstawie której Spółka zobowiąże się:

(i) nabyć Nieruchomość od wskazanego dostawcy (B.),

(ii) oddać tę Nieruchomość na rzecz C. do używania i pobierania pożytków przez oznaczony czas.

W efekcie, wydanie Nieruchomości przez A. na rzecz C. jako korzystającego nastąpi niezwłocznie, z chwilą nabycia przez Spółkę tej Nieruchomości od B., przy czym wydaniu temu towarzyszyć będzie przeniesienie przez Spółkę na Korzystającego również wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów najmu, z wyłączeniem - potencjalnie - praw i obowiązków wynikających z umowy najmu zawartej przez Sprzedającego z jednym z Najemców (który może nie wyrazić zgody na takie przeniesienie).

Jako że zakres Nieruchomości (wydanej do używania w ramach umowy leasingu) oraz przenoszonych przez Spółkę na Korzystającego praw i obowiązków będzie niemalże zbieżny z tym, nabytym przez Spółkę od Sprzedającego - za wyjątkiem przeniesienia prawa własności samej Nieruchomości oraz, potencjalnie, praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z jednym z Najemców - w odniesieniu do kwalifikacji wydania przedmiotowej Nieruchomości przez A. na rzecz C. zastosowanie znajdą w pełni argumenty przedstawione w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy do Pytania nr 1. W szczególności:

(i) Wydanie Nieruchomości przez A. na rzecz Korzystającego nie będzie stanowiło wyłączonej z zakresu opodatkowania VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) dostawy przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części. Nabyte przez Spółkę od Sprzedającego składniki majątku - wydane następnie przez Spółkę Korzystającemu - stanowić będą bowiem tylko sumę poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie. Jednocześnie Spółka nie nabędzie innych aktywów Sprzedającego, służących do wykonywania działalności polegającej na wynajmie lokali handlowych, a tym samym nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować i w takiej formie zostaną one wydane Korzystającemu.

(ii) Spółka nabywając Nieruchomość nie zamierza ani nie będzie faktycznie prowadzić działalności polegającej na wynajmie, zarządzaniu czy obsłudze Nieruchomości - wyłącznym celem nabycia tej Nieruchomości będzie oddanie jej do używania i pobierania pożytków na rzecz Korzystającego. Tak jak Spółka nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego, tak Korzystający w związku z korzystaniem z Nieruchomości na podstawie umowy leasingu, nie zamierza prowadzić działalności zbieżnej z tą którą prowadzi Spółka. Korzystający - w odróżnieniu od A. - prowadzić będzie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu poszczególnych lokali składających się na Nieruchomość, przy czym będzie to możliwe dopiero po podjęciu przez niego odpowiednich działań, w tym m.in. po zawarciu umów zarządzania Nieruchomością, sprzątania Nieruchomości oraz dostawy mediów itp.

Tym samym, jako że przedmiotem nabycia przez Spółkę od B. nie będzie przedsiębiorstwo czy jego zorganizowana część, lecz poszczególne składniki majątku, tj. grunty, budynek, budowle oraz inne składniki ściśle z nimi związane, również wydanie tych składników przez Spółkę na rzecz C. nie może być uznane za przedsiębiorstwo czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa. O ile bowiem Spółka prowadzi działalność w obszarze leasingu i w wykonaniu tej działalności nabywa nieruchomości (w tym opisaną Nieruchomość) i wydaje je korzystającym do używania i pobierania pożytków, o tyle Korzystający - po zawarciu szeregu dodatkowych umów dotyczących obsługi Nieruchomości, wykorzystywać ją będzie poprzez wynajem poszczególnych lokali, zapewniając jednocześnie Najemcom usługi i dostawy niezbędne do funkcjonowania parku handlowego jako całości.

Do opisanego wydania Nieruchomości przez A. na rzecz C. w ramach umowy leasingu zastosowanie znajdzie również przywołane w pkt 1 orzecznictwo, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części takiego przedsiębiorstwa wyłącznie w przypadku, gdy nieruchomość będzie służyć nabywcy do takich samych celów jakie pełniła dotychczas u sprzedającego. Biorąc pod uwagę, że nabycie Nieruchomości przez A. dokonane będzie w ramach jej działalności finansowej, której Korzystający nie prowadzi i nie będzie prowadzić z wykorzystaniem Nieruchomości, pełne zastosowanie będzie mieć tutaj konkluzja wynikająca z przywołanego już w niniejszym wniosku przykładu zaczerpniętego z Objaśnień Ministra Finansów (strona 8): „W takim przypadku dostawa nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że zasadniczym ekonomicznym celem transakcji leasingu zwrotnego jest udzielenie przez nabywcę finansowania na rzecz zbywcy, a nie kontynuacja działalności zbywcy”.

Podsumowując, również w odniesieniu do wydania Nieruchomości przez A. na rzecz Korzystającego nie będą spełnione kryteria wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów decydujące o kwalifikacji przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, jako że Korzystający nie będzie miał ani chęci, ani zamiaru, by kontynuować działalność prowadzoną przez Spółkę.

W odniesieniu do wydania Nieruchomości przez Spółkę na rzecz C. (jako korzystającego) zastosowania nie znajdą również zwolnienia od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT. Wydanie Nieruchomości na rzecz Korzystającego nastąpi niezwłocznie, natychmiast po jej nabyciu przez Spółkę, a wiec również w okresie nieprzekraczającym 2 lat od pierwszego zasiedlenia tej Nieruchomości. Tym samym, nie będzie miało zastosowania zwolnienie od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego specyficznie wyłączono dostawy budynków i budowli dokonywane w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Odrębnie natomiast należy odnieść się do zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku naliczonego. W tym kontekście należy wskazać, że na gruncie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku nalewnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnosząc się do przywołanego przepisu wskazać należy, że:

(i) zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy zaprezentowanym w odniesieniu do Pytania nr 1, sprzedaż Nieruchomości przez B. na rzecz Spółki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT,

(ii) czynność polegająca na wydaniu Nieruchomości przez Spółkę na rzecz C. w ramach umowy leasingu do używania i pobierania pożytków, zgodnie z przedstawionym powyżej uzasadnieniem, również będzie czynnością opodatkowaną VAT (niewyłączoną z zakresu opodatkowania, ani nie objętą zwolnieniem od VAT),

(iii) w związku z czym Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości od B. - to z kolei wyklucza możliwość zastosowania przywołanego zwolnienia od VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując, do dostawy Nieruchomości dokonywanej przez Spółkę na rzecz Korzystającego w ramach umowy leasingu:

(i) nie znajdzie zastosowania wyłączenie przewidziane w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - Nieruchomość nie stanowi bowiem ani przedsiębiorstwa Spółki, ani zorganizowanej części jej przedsiębiorstwa, gdyż celem Korzystającego nie jest prowadzenie działalności analogicznej do tej, prowadzonej przez A.;

(ii) nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

W efekcie, w ocenie Zainteresowanych opisana transakcja polegająca na wydaniu Nieruchomości Korzystającemu do używania w wykonaniu umowy leasingu, będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Ad Pytanie nr 3

W ocenie Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości przez A. od B. w celu oddania tej Nieruchomości na rzecz Korzystającego do używania i pobierania pożytków (w ramach umowy leasingu), uprawniać będzie Spółkę do odliczenia podatku VAT naliczonego. W ocenie Wnioskodawcy nie ma w tym przypadku zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Zastosowanie znajdzie natomiast przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowiący, iż: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (\`(...)\`)”.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Spółki do Pytania nr 1 i Pytania nr 2:

(i) Czynność polegająca na sprzedaży Nieruchomości przez B. na rzecz Spółki nie będzie stanowić, w ocenie Zainteresowanych, zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego - zarówno z uwagi na brak możliwości odniesienia się do zbioru przenoszonych na Spółkę elementów jako zorganizowanego zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności, jak i z uwagi na fakt, iż Spółka (jako nabywca) nie ma ani chęci, ani zamiaru kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Czynność ta nie jest również objęta zwolnieniem od VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT - sprzedaż zostanie bowiem dokonana przez B. wcześniej niż po upływie 2 lat od tzw. pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem i wytworzeniem Nieruchomości (tj. procesem jej wybudowania).

(ii) Wydanie Nieruchomości przez Spółkę na rzecz C. do używania w ramach umowy leasingu finansowego, stanowić będzie - w ocenie Zainteresowanych - czynność opodatkowaną VAT. W szczególności, nie będzie ono stanowić zbycia przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa A., o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Po pierwsze bowiem, przenoszone składniki majątku nie pozwalają na samodzielne prowadzenie działalności w zakresie wynajmu poszczególnych lokali - w tym celu Korzystający zmuszony będzie podjąć szereg dodatkowych działań w celu zapewnienia funkcjonowania Nieruchomości jako parku handlowego. Po drugie zaś, Korzystający nie planuje wykorzystywać tej Nieruchomości w działalności analogicznej do tej, którą prowadzi Spółka (jako zbywca). W efekcie, czynność ta nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jednocześnie, biorąc pod uwagę, że samo wydanie Nieruchomości do używania na rzecz Korzystającego dokonane zostanie przez A. niezwłocznie po nabyciu tej Nieruchomości od Sprzedającego, a więc również przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, nie będzie do niego miało zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Tym samym, również wydanie Nieruchomości przez Spółkę na rzecz C. w ramach umowy leasingu stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT, nie wyłączoną z opodatkowania, ani nie korzystającą ze zwolnień od podatku.

Biorąc pod uwagę powyższe, a także fakt, iż A. nabędzie Nieruchomość wyłącznie w celu oddania jej Korzystającemu do używania w ramach umowy leasingu, zakup Nieruchomości będzie bezpośrednio związany z czynnością opodatkowaną VAT, która wykonana zostanie przez Spółkę. Spełnione będą tym samym warunki do odliczenia podatku naliczonego VAT, wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Z drugiej strony, jako że nabycie Nieruchomości nie będzie ani wyłączone z zakresu opodatkowania VAT, ani nie będzie korzystało ze zwolnień od VAT, do nabycia Nieruchomości przez A. nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, wyłączający prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do faktur dokumentujących czynności niepodlegające opodatkowaniu lub zwolnione od podatku.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, w związku z nabyciem Nieruchomości bezpośrednio w celu oddania jej do używania Korzystającemu w ramach umowy leasingu, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Sprzedającego z tytułu tej transakcji.

Ad Pytanie nr 4

W ocenie Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości przez Korzystającego od A. w ramach umowy leasingu finansowego, w celu prowadzenia przez C. z wykorzystaniem tej Nieruchomości działalności polegającej na prowadzeniu parku handlowego i wynajmie poszczególnych lokali na rzecz Najemców, uprawniać będzie Korzystającego do odliczenia podatku VAT naliczonego. W ocenie Zainteresowanych, nie ma w tym przypadku zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Zastosowanie znajdzie natomiast przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowiący, iż: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (…)”.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, przedmiotem działalności Korzystającego będzie prowadzenie parku handlowego i wynajem poszczególnych lokali na rzecz Najemców. Korzystający jest przy tym czynnym podatnikiem VAT, zaś ustawa o VAT nie przewiduje żadnych zwolnień przedmiotowych w odniesieniu do działalności polegającej na wynajmie powierzchni czy lokali handlowych. Stąd też, czynności wykonywane przez Korzystającego podlegać będą opodatkowaniu VAT według zasad ogólnych - w szczególności nie będą objęte zwolnieniem od VAT.

Biorąc przy tym pod uwagę, że wydanie Nieruchomości (w tym budynków, budowli i gruntów) przez A. na rzecz Korzystającego w ramach umowy leasingu finansowego kwalifikowane będzie jako dostawa towaru zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 w zw. z ust. 9 ustawy o VAT - przyjęcie tej Nieruchomości przez C. do używania w wykonaniu umowy leasingu będzie tożsame z nabyciem Nieruchomości, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak natomiast wynika z uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy do Pytania nr 2, w ocenie Zainteresowanych wydanie Nieruchomości przez Spółkę na rzecz C. do używania w ramach umowy leasingu finansowego, stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT. W szczególności, nie będzie ono stanowić zbycia przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa A., o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Po pierwsze bowiem, zakres przenoszonych składników majątku nie będzie pozwalać na samodzielne prowadzenie działalności w zakresie wynajmu poszczególnych lokali – w tym celu Korzystający zmuszony będzie podjąć szereg dodatkowych działań w celu zapewnienia funkcjonowania Nieruchomości jako parku handlowego. Po drugie zaś, Korzystający nie planuje wykorzystywać tej Nieruchomości w działalności analogicznej do tej, którą prowadzi Spółka (jako zbywca). W efekcie, czynność polegająca na wydaniu Nieruchomości na rzecz Korzystającego w wykonaniu umowy leasingu nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, biorąc pod uwagę, że samo wydanie Nieruchomości do używania na rzecz Korzystającego dokonane zostanie przez A. niezwłocznie po nabyciu tej Nieruchomości od Sprzedającego, a więc również przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, nie będzie miało do niego zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Tym samym, również wydanie Nieruchomości przez Spółkę na rzecz C. w ramach umowy leasingu stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT, nie wyłączoną z opodatkowania, ani nie korzystającą ze zwolnień od podatku.

W świetle powyższego, jako że Korzystający będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (wynajem lokali), nabycie Nieruchomości na podstawie umowy leasingu będzie bezpośrednio związane z czynnościami opodatkowanymi VAT, wykonywanymi przez C. Spełnione będą tym samym warunki do odliczenia podatku naliczonego VAT, wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Z drugiej strony, jako że dostawa Nieruchomości przez A. na rzecz Korzystającego nie będzie ani wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, ani nie będzie korzystała ze zwolnień od VAT, do nabycia Nieruchomości przez C. nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, wyłączający prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do faktur dokumentujących czynności niepodlegające opodatkowaniu lub zwolnione od podatku.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, w związku z nabyciem Nieruchomości przez C. (w ramach umowy leasingu finansowego) bezpośrednio na potrzeby prowadzenia działalności polegającej na wynajmie poszczególnych lokali i powierzchni handlowej, Korzystającemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przez A. z tytułu tej transakcji.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.