Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-341b/12/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-09-25
Teza: Czy wydatki pośrednio związane z nieruchomością oraz wykonywaniem działalności gospodarczej Spółki w zakresie zarządu nieruchomością, w szczególności wynagrodzenie profesjonalnego zarządcy nieruchomości (Administratora), stanowią koszty uzyskania przychodów Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2012 r. (data wpływu 25 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów w związku z wykonywaniem sądowego zarządu nieruchomością – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2012 r. złożono ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów w związku z wykonywaniem sądowego zarządu nieruchomością.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 23 listopada 2011 r. Spółce powierzony został zarząd nieruchomością położoną w K., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

*   zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
*   zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
*   zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
*   bieżące administrowanie nieruchomością;
*   utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
*   uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W związku z powyższym, w ramach czynności, jakie podejmuje Spółka jako Zarządca, mieszczą się w szczególności czynności zwykłego zarządu, takie jak załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywanie jej w niepogorszonym stanie (Spółka ponosi w związku z tym wydatki), pobieranie od najemcy czynszu w imieniu właściciela nieruchomości (dłużnika), cykliczne przekazywanie sądowi stosownego rozliczenia wpływów i wydatków związanych z obsługą nieruchomości. Po ustaniu zarządu sądowego, które nastąpi w dacie uprawomocnienia się postanowienia sądu przysądzającego własność nieruchomości jej nowemu nabywcy, nadwyżka wpływów nad wydatkami zostanie przekazana do depozytu sądowego, by w drodze zatwierdzonego przez sąd planu podziału zostać rozdysponowaną pomiędzy wierzycieli, tak aby pokryte zostały długi dłużnika – właściciela nieruchomości. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość. Jeżeli egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik. Spółka uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości.

Ponadto, Spółka z związku z objęciem zarządu nad nieruchomością położoną w K. (sama posiadając siedzibę w G.) postanowiła powierzyć innemu podmiotowi („Administratorowi”), profesjonalnie świadczącemu usługi zarządzania nieruchomościami, zarząd nad nieruchomością. W związku z powyższym Spółka zawarła umowę, w ramach której Administrator zobowiązał się do wykonywania następujących czynności:

*   zawierania i wypowiadania w imieniu Zarządcy umów najmu i dzierżawy lokali znajdujących się na nieruchomości po uprzednich konsultacjach i uzyskaniu pisemnej zgody Zarządcy,
*   rozliczania najemców z wpłacanych czynszów i opłat związanych z eksploatacją nieruchomości,
*   dochodzenia wszelkich odszkodowań związanych z nieruchomością,
*   prowadzenia rejestru lokali i najemców,
*   prowadzenia dla każdego lokalu teczki, zawierającej wszelkie dokumenty dotyczące tego lokalu, w szczególności umowy, korespondencję i protokoły zdawczo-odbiorcze,
*   zawierania w imieniu Zarządcy umów na dostarczanie do nieruchomości mediów i innych umów związanych z administracją nieruchomości,
*   sporządzania i archiwizowania dokumentacji związanej z zarządem nieruchomością,
*   sporządzania sprawozdań, o których mowa w art. 937 Kodeksu postępowania cywilnego w terminach wskazanych przez sąd.

Administrator zobowiązał się zatem do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość. Poza wydatkami na wynagrodzenie Administratora Spółka ponosi w szczególności następujące koszty pośrednio związane z zarządem nieruchomością:

*   wynagrodzenie pracownika zajmującego się sprawami dotyczącymi nieruchomości (nie pracującego bezpośrednio w tej nieruchomości, tylko w siedzibie Zarządcy),
*   wynagrodzenie członka zarządu odpowiedzialnego między innymi za zarząd nieruchomością,
*   koszty delegacji służbowych związanych z zarządem nieruchomością,
*   wydatki ogólne (prowizje bankowe, prowadzenie ksiąg, wynajem powierzchni biurowej, opłaty pocztowe).

Spółka jako Zarządca dokonuje również wydatków bezpośrednio związanych z nieruchomością m.in.: ubezpieczenie nieruchomości, założenie systemu alarmowego, usługi monitoringu nieruchomości.

Nieruchomość ma charakter w pełni użytkowy i nie obejmuje żadnych lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania (w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych):

1.  Czy Spółka, jako zarządca sądowy nieruchomości, jest z tego tytułu podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, mającym obowiązek doliczania do przychodów także przychody w postaci wynagrodzeń z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem, a także mającym prawo do powiększania kosztów uzyskania przychodu o koszty wynikające z wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie?
2.  Czy wydatki pośrednio związane z nieruchomością oraz wykonywaniem działalności gospodarczej Spółki w zakresie zarządu nieruchomością, w szczególności wynagrodzenie profesjonalnego zarządcy nieruchomości (Administratora), stanowią koszty uzyskania przychodów Wnioskodawcy?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie drugie. Zagadnienie zawarte w pytaniu pierwszym jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie drugie jest uzależniona od odpowiedzi na pytanie pierwsze. Gdyby bowiem uznać, że Spółka jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych z tytułu wykonywania zarządu sądowego nieruchomością, to kosztami uzyskania jej przychodów byłyby wszystkie wydatki ponoszone w związku z eksploatacją nieruchomości lub zachowaniem jej w niepogorszonym stanie (spełniające oczywiście ogólne kryteria uznania za koszt w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Jednak Spółka nie jest z powyższego tytułu podatnikiem podatku dochodowego i nie ma obowiązku doliczania do przychodów także przychodów w postaci wynagrodzeń z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem, ani także nie ma prawa do powiększania kosztów uzyskania przychodu o koszty wynikające z wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości lub zachowaniem jej w niepogorszonym stanie.

W związku z tym, wśród wydatków ponoszonych przez Spółkę należy rozróżnić wydatki bezpośrednio związane z eksploatacją i zabezpieczeniem nieruchomości, tj. takie, które ponosiłby również dłużnik (wydatki, które należy ponieść w związku z prawidłową eksploatacją nieruchomości niezależnie od podmiotu wykonującego zarząd) oraz wydatki związane pośrednio z nieruchomością, stanowiące zabezpieczenie prawidłowego wykonywania działalności gospodarczej Spółki w zakresie sprawowania zarządu nad nieruchomością, tj. takie, których dłużnik nie ponosiłby, ale które ponosi Zarządca, a które są racjonalnie uzasadnione.

Wydatki bezpośrednio związane z eksploatacją i zabezpieczeniem nieruchomości (takie jak np. koszty zainstalowania systemu alarmowego, usługi monitoringu nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości) nie powinny być kwalifikowane jako koszty uzyskania przychodu Zarządcy, skoro byłyby one ponoszone niezależnie od tego, kto eksploatuje nieruchomość. O sumę tych wydatków (w kwotach netto, tj. bez podlegającego odliczeniu podatku od towarów i usług) zgodnie z art. 941 Kodeksu postępowania cywilnego powinna zostać pomniejszona kwota przekazana do depozytu sądowego.

Kosztami uzyskania przychodu powinny natomiast być koszty określone powyżej jako pośrednio związane z zarządem, takie jak wynagrodzenie pracownika i członka zarządu, zajmujących się sprawami nieruchomości, koszty delegacji służbowych, koszty prowadzenia rachunkowości Zarządcy, wynajem powierzchni biurowej Zarządcy, itp. Koszty te wpływają bowiem na wysokość wynagrodzenia Zarządcy, stanowiąc tym samym jego składnik, w związku z czym należy je uznać za koszty uzyskania przychodu Zarządcy. Dotyczy to także wartości netto wynagrodzenia należnego Administratorowi jako największej pozycji wydatków związanych pośrednio z eksploatacją nieruchomości. Usługi wykonywane przez Administratora są realizowane na zlecenie Zarządcy i nie stanowią bezpośrednich kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości, czy tez zachowaniem jej w niepogorszonym stanie, które powinny być rozliczane w ujęciu podatkowym przez właściciela nieruchomości. Stanowią one natomiast koszty związane z uzyskaniem przychodu Zarządcy w postaci wynagrodzenia, które zostanie przyznane przez Sąd w związku ze sprawowaniem zarządu nad nieruchomością. Przysporzenie to, w przeciwieństwie do przysporzenia w postaci czynszów z tytułu najmu nieruchomości (przychodu dłużnika – właściciela nieruchomości), niewątpliwie stanowi bowiem przychód Zarządcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.