Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-643/08-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-12-18
Teza: podatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu; wydatek; wydatek-wydatki mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku (data wpływu 1 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **prawidłowe** w odniesieniu do wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz znaczenia zmiany stanu cywilnego Wnioskodawczyni,
*   **nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 22 marca 2006 roku Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera za kwotę 132.724,14 zł. Na zakup tego mieszkania oraz dodatkowo na jego wykończenie (od stanu deweloperskiego do zdatnego do zamieszkania) zaciągnięty został kredyt hipoteczny w wysokości 64.000,00 CHF (po przeliczeniu na dzień wypłaty na PLN kwota kredytu stanowiła równowartość ok. 160.000,00 zł).

2 marca 2007 roku Zainteresowana sprzedała wyżej wspomniane mieszkanie za kwotę 264.000,00 zł, z czego 155.760,00 zł zostało przelane bezpośrednio na konto banku, który udzielił Wnioskodawczyni kredytu hipotecznego – tym samym został spłacony zaciągnięty kredyt wraz z odsetkami.

Różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu tegoż mieszkania wyniosła 131.275,86 zł, natomiast różnica między ceną sprzedaży a kwotą zaciągniętego kredytu hipotecznego wyniosła 108.240,00 zł.

Ponieważ Zainteresowana została poinformowana, że o zaistniałej sytuacji, powinna zawiadomić urząd skarbowy, w ustawowo przewidzianym terminie zgłosiła się Ona we właściwym dla swojego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym i złożyła oświadczenie, iż w ciągu dwóch lat (licząc od dnia sprzedaży mieszkania) rozliczy się ze sprzedanego mieszkania, w przeciwnym wypadku odprowadzi wyliczony podatek.

W momencie zakupu oraz sprzedaży tegoż mieszkania Wnioskodawczyni była stanu wolnego i mieszkanie, o którym mowa było Jej własnością (a ściśle rzecz ujmując Jej i banku, który udzielił na jego zakup i wykończenie kredytu hipotecznego).

We wrześniu 2007 roku Zainteresowana zawarła związek małżeński (ma wspólność majątkową). Do końca 2008 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje zakup domu w stanie surowym oraz dodatkowo działki sąsiadującej o łącznej wartości 270.000,00 zł. W tym celu zaciągną Oni kredyt hipoteczny na kwotę 350.000,00 zł (kwota 350.000,00 zł powinna w całości wystarczyć na zakup domu w stanie surowym, jego wykończenie oraz zakup działki sąsiadującej).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jaka kwota stanowi dla Wnioskodawczyni podstawę do Jej rozliczenia z urzędem skarbowym ze sprzedaży mieszkania, jeżeli do 1 marca 2009 roku nie zakupi mieszkania lub domu mieszkalnego?
2.  Jakie znaczenie dla urzędu skarbowego ma fakt stanu cywilnego Zainteresowanej w momencie sprzedaży mieszkania i teraz w momencie zakupu domu mieszkalnego wraz z dodatkową działką (wspólnota majątkowa)?
3.  Czy kwotę stanowiącą podstawę do rozliczenia z urzędem skarbowym Wnioskodawczyni może rozliczyć kredytem hipotecznym (małżonek będzie w 50% współwłaścicielem zakupionej nieruchomości i działki sąsiadującej)?
4.  Czy finalizując zakup działki, domu w stanie surowym i materiałów potrzebnych na jego wykończenie na łączną wartość 350.000,00 zł (wszystko w całości skredytowane przez bank – kredyt hipoteczny) – spowoduje to całkowite rozliczenie Zainteresowanej z urzędem skarbowym ze sprzedanego przez Nią w 2007 roku mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, faktem jest, że w 2006 roku nabyła Ona mieszkanie za kwotę 132.724,14 zł, faktem również jest to, iż zakup mieszkania całkowicie został skredytowany przez bank, jak również to, że bank udzielając kredytu hipotecznego stał się równocześnie współwłaścicielem nabywanej przez Zainteresowaną nieruchomości do momentu całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu. W momencie sprzedaży mieszkania bank ciągle był jego współwłaścicielem co zostało odnotowane w akcie notarialnym. Zatem tak naprawdę – w opinii Wnioskodawczyni – Jej przychodem ze sprzedaży mieszkania jest różnica między kwotą sprzedaży, a kwotą spłaty kredytu hipotecznego uzyskanego na zakup tegoż mieszkania, czyli 108.240,00 zł. Kierując się tym obliczeniem Zainteresowana uważa, że podstawą do Jej rozliczenia ze sprzedaży mieszkania jest kwota 108.240,00 zł.

Wnioskodawczyni twierdzi również, iż nie powinien mieć znaczenia fakt zmiany stanu cywilnego.

Zdaniem Zainteresowanej, fakt z jakiego źródła będzie posiadała środki na zakup domu oraz dodatkowej działki nie powinien mieć znaczenia, gdyż zgodnie z wcześniejszym oświadczeniem złożonym w 2007 roku, zobowiązała się Ona nabyć nieruchomość, nie wskazując z jakiego źródła będą pochodziły Jej środki finansowe.

Ponieważ wartość nabywanej przez Zainteresowaną wspólnie z małżonkiem nieruchomości wraz z materiałami na jej wykończenie plus dodatkowa działka przewyższa wartość Jej przychodu – spowoduje to w Jej opinii – całkowite rozlicznie z urzędem skarbowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w odniesieniu do wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz znaczenia zmiany stanu cywilnego Wnioskodawczyni,
*   **nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) dalej zwanej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż przedmiotową nieruchomość Zainteresowana nabyła w 2006 roku.

W myśl art. 28 updof, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10 % uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) updof, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ze zwolnienia od podatku będzie również korzystał - zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof – przychód, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku – w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32, lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku, mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości oraz innych nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) – w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni sprzedała w 2007 roku mieszkanie nabyte w 2006 roku. W ustawowym terminie złożyła we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe. Za przedmiotowe mieszkanie Zainteresowana otrzymała kwotę 264.000,00 zł, z czego 155.760,00 zł zostało bezpośrednio przelane na konto banku, który udzielił Jej kredytu hipotecznego. W ten sposób został spłacony kredyt wraz z odsetkami.

Reasumując stwierdzić należy, iż jeżeli Zainteresowana nie korzystała z odliczania odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 roku oraz kredyt został zaciągnięty w jednej z instytucji wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof, to kwota 155.760,00 zł spłaty kredytu wyczerpuje przesłanki wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe. Tak więc jeżeli, Wnioskodawczyni w ciągu dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży przedmiotowego mieszkania nie wydatkuje pozostałej części przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 to podstawą rozliczenia z urzędem skarbowym będzie kwota 108.240,00 zł.

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowaną wynika również, że zamierza Ona wraz z małżonkiem dokonać zakupu nowego domu w stanie surowym oraz dodatkowo działki sąsiadującej. Konieczne również będzie wykończenie domu, aby nadawał się do zamieszkania. Całość inwestycji ma zostać sfinansowana kredytem hipotecznym.

Omawiany art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) oraz e), posługując się terminem „w części wydatkowanej”, wskazuje na brak ograniczenia zakresu zastosowania się przez podatnika do zawartych w nim pojęć, co oznacza, że możliwym jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na więcej niż jeden wskazany w przepisie cel.

Należy jednak podkreślić, że niezbędnym warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. przepisach .

Aby mogło więc przysługiwać – podatnikowi – z mocy ustawy zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym istotny jest nie sam zakup lokalu mieszkalnego czy działki, ale przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazany w ustawie cel mieszkaniowy, jakim jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego czy działki. Zatem przychód, który nie zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy (wydatkowany na inne cele) jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W sytuacji, gdy nowy dom i działkę sąsiadującą Zainteresowana wraz z małżonkiem zakupi w całości ze środków pochodzących z kredytu mieszkaniowego (hipotecznego), warunki określone w z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) nie zostaną spełnione, gdyż przedmiotowe nieruchomości faktycznie zostaną zakupione ze środków pochodzących z innego źródła, tj. z kredytu mieszkaniowego (hipotecznego). Zakup domu i działki sąsiadującej sfinansowany nowym kredytem hipotecznym nie spowoduje więc całkowitego rozliczenia Wnioskodawczyni z urzędem skarbowym z przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2007 roku mieszkania. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że kwota stanowiąca podstawę rozliczenia z urzędem skarbowym nie może zostać rozliczona kredytem hipotecznym.

Należy przy tym wskazać, że z przedmiotowego zwolnienia – na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof, można skorzystać w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w 2007 roku, zostanie przeznaczony w ciągu dwóch lat od dnia jej dokonania na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego lokalu mieszkalnego, o ile kredyt ten zostanie zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przy powyższych rozliczeniach i transakcjach nie ma znaczenia zmiana stanu cywilnego Zainteresowanej.

Reasumując tutejszy organ stwierdza, że w przypadku, gdy Wnioskodawczyni w ciągu dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży mieszkania w 2007 roku, nie zakupi nowego mieszkania lub lokalu mieszkalnego, albo nie wydatkuje pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 updof – to podstawę Jej rozliczenia z urzędem skarbowym będzie stanowić kwota 108.240,00 zł – pod warunkiem, że spłacony w 2007 roku kredyt został zaciągnięty w jednej z instytucji wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof oraz, że odsetki od niego nie są oraz nie były odliczane na podstawie art. 26b updof w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku.

Za wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na cele określone w ww. przepisie – nie można uznać natomiast zakupu nowego mieszkania i działki sąsiadującej sfinansowanego w całości kredytem hipotecznym, gdyż zakup ten zostanie dokonany ze środków pochodzących z kredytu, a nie ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania. Tak więc, kwoty stanowiącej podstawę do rozliczenia z urzędem skarbowym Zainteresowana nie może rozliczyć kredytem hipotecznym.

Końcowo należy dodać, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Zgodnie bowiem z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższego wynika, że organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest zatem, ani obowiązany, ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów, a także do wykorzystania ich treści przy ocenie stanowiska Wnioskodawczyni. Organ ten jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowaną.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.