Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/4512-475/15/DM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-07-03
Teza: Jaką stawkę podatku VAT należy stosować do usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego (domu) na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy, a lokal mieszkalny (dom) jest majątkiem prywatnym niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą?
Słowa kluczowe: najem; stawka; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2015 r. (data wpływu 30 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku z tytułu wynajmu „lokalu mieszkalnego (domu)” na cele mieszkaniowe – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku z tytułu wynajmu „lokalu mieszkalnego (domu)” na cele mieszkaniowe.

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego (domu). Lokal (dom) nie jest środkiem trwałym prowadzonej działalności gospodarczej. Nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Lokal ten jest przedmiotem umowy najmu, którą Wnioskodawca zawarł z polską spółką prawa handlowego, która zajmuje się działalnością w obszarze świadczeń medycznych. W jednym z paragrafów umowy najmu najemca zobowiązuje się wykorzystywać wynajmowany lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zamiar zmiany sposobu wykorzystywania lokalu wymaga pisemnej zgody Wnioskodawcy. Wynajmujący nie ma prawa do podnajmowania lokalu. W umowie Wnioskodawca zapewnił sobie możliwość kontrolowania sposobu wykorzystywania lokalu. W rzeczywistości mieszkają w nim pacjenci spółki, którzy zakwalifikowali się na długofalowe leczenie medyczne wykonywane przez spółkę w miejscu prowadzenia działalności zlokalizowanym pod innym adresem, a lokal spółka wykorzystuje na cele mieszkaniowe dla swoich pacjentów.

Wnioskodawca jest, czynnym podatnikiem VAT. Sprzedaż usług w zakresie wynajmu dokumentuje co miesiąc fakturą VAT. Nazwę świadczonej usługi określa jako „wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe”. Do sprzedawanych usług stosuje stawkę VAT 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę podatku VAT należy stosować do usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego (domu) na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy, a lokal mieszkalny (dom) jest majątkiem prywatnym niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą?

Zdaniem Wnioskodawcy, wynajem lokalu mieszkalnego (domu) na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT bez względu na to, czy najemcą jest osoba fizyczna, czy podmiot gospodarczy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zastosowanie zwolnienia jest uzależnione jedynie od charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz od przeznaczenia wynajmowanego lokalu (wyłącznie cel mieszkaniowy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ww. ustawy wynika, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wymienioną wyżej stawkę należy stosować jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też przepisy wykonawcze do tej ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 5a ww. ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa, wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. akt SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, czynny podatnik VAT, jest właścicielem „lokalu mieszkalnego” (domu), który nie jest środkiem trwałym prowadzonej działalności gospodarczej. Nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Lokal jest przedmiotem umowy najmu zawartej ze spółką, która zajmuje się działalnością w obszarze świadczeń medycznych. Z umowy wynika, że najemca zobowiązuje się wykorzystywać wynajmowany lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zamiar zmiany sposobu wykorzystywania lokalu wymaga pisemnej zgody Wnioskodawcy. Wynajmujący nie ma prawa do podnajmowania lokalu. Wnioskodawca ma możliwość kontrolowania sposobu wykorzystywania lokalu. W lokalu mieszkają pacjenci spółki, którzy zakwalifikowali się na długofalowe leczenie medyczne wykonywane przez spółkę w miejscu prowadzenia działalności zlokalizowanym pod innym adresem, a lokal spółka wykorzystuje na cele mieszkaniowe dla swoich pacjentów.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia opodatkowania usług wynajmu domu mieszkalnego określanego przez Wnioskodawcę mianem „lokalu mieszkalnego”.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać zatem należy, że wykonując cywilną umowę najmu, Wnioskodawca świadczy na rzecz najemcy usługi, w rozumieniu przepisów ustawy. W wykonaniu umowy najmu dokonuje bowiem na jego rzecz świadczeń niebędących dostawą towarów. Majątek, „lokal mieszkalny (dom)”, pozostaje własnością Wnioskodawcy i wynajmowany jest za odpłatnością. W konsekwencji najem „lokalu mieszkalnego (domu)” stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 cyt. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że jak już wcześniej wskazano, usługa najmu „lokalu mieszkalnego” korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Podatnik podatku VAT może zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Wnioskodawca wskazał, że wynajmuje „lokal mieszkalny (dom)” „wyłącznie na cele mieszkaniowe” na rzecz Spółki. W tej sytuacji spełniona jest zarówno przesłanka dotycząca charakteru wynajętego lokalu, jak i mieszkaniowego celu jego wynajmu.

W świetle przywołanych przepisów oraz niniejszych okoliczności należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca wynajmuje „lokal mieszkalny (dom)” wyłącznie na cele mieszkaniowe, za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc w przypadku wynajmu „lokalu mieszkalnego” z przeznaczeniem go wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie ww. przepisu.

Końcowo należy wskazać, że niniejszą interpretację wydano przy założeniu – jak wynika z wniosku – „długofalowego” zamieszkiwania pacjentów spółki a zatem najmu na cele mieszkaniowe. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, w tym w sytuacji stwierdzenia, że lokal wykorzystywany jest na cele krótkotrwałego zakwaterowania pacjentów, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.