Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-347/07-7/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-01-28
Teza: Ustalenie wartości początkowej środka trwałego – nieruchomości metodą uproszczoną. Zaliczenie wydatków związanych z remontem, rozbudową i nadbudową budynku mieszkalnego bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najem; rozbudowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2007 r. (data wpływu 5 listopada 2007 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 stycznia 2008 r. (data wpływu 14 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz zaliczenia wydatków na remont, rozbudowę i nadbudowę środka trwałego bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz zaliczenia wydatków na remont, rozbudowę i nadbudowę środka trwałego bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Wnioskodawca uzyskuje w Polsce dochody z najmu lokali. Jest to tzw. najem prywatny, z którego do końca 2006 r. rozliczał się ryczałtowo. W roku 2007 Wnioskodawca rozlicza się na zasadach ogólnych. W roku 2005 zakupił w … nieruchomość lokalową o powierzchni użytkowej 75 m2 z przeznaczeniem na wynajem. W związku z niskim standardem tej nieruchomości nie zdecydował się wynająć jej osobom trzecim, ale użytkował ją na własne potrzeby. W roku bieżącym wartość początkową tej nieruchomości ustalił w oparciu o art. 22g ust.10 ustawy o pdof, czyli tzw. metodą uproszczoną przy zastosowaniu stawki amortyzacji 1,5%. W maju tego roku rozpoczął remont, rozbudowę i nadbudowę tej nieruchomości o jedną kondygnację mieszkalną i poddasze użytkowe oraz usługami w parterze. Wydatki na roboty budowlane z tym związane, ponoszone systematycznie w bieżącym roku zaliczył bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, ponieważ ustalenie wartości początkowej w sposób uproszczony powoduje, iż wydatki poniesione na remont, rozbudowę i nadbudowę środka trwałego nie mogą, stosownie do treści art. 22g ust 17 ustawy o pdof zwiększać jego wartości początkowej i mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów na zasadach ogólnych określonych w art. 22 ustawy o pdof.

W związku z wezwaniem do uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji, Wnioskodawca dodatkowo podał, że zakupiona w 2005 r. nieruchomość jest budynkiem o charakterze mieszkalnym, w której część mieszkalna stanowi 75 m2. Są to łącznie trzy lokale mieszkalne: dwa jednopokojowe na parterze oraz jedno dwupokojowe na piętrze. Nieruchomość nie była od momentu zakupu i nie jest do chwili obecnej użytkowana. Ma to związek z faktem niskiego standardu owej nieruchomości – położona w starej części miasta, w bardzo złym stanie technicznym, przeznaczona do remontu. Dopiero po zakończeniu rozpoczętej inwestycji budowlanej dot. tej nieruchomości będzie ona przeznaczona na wynajem.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

Czy Wnioskodawca prawidłowo postępuje ustalając wartość początkową środka trwałego - nieruchomości metodą uproszczoną zgodnie z art. 22g ust.10 ustawy o pdof oraz czy w związku z tym ma prawo zaliczać wydatki związane z remontem, rozbudową i nadbudową środka trwałego bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu?

Zdaniem wnioskodawcy wedle art. 22g ust 10 ustawy o pdof podatnik może „ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł …” jako że nieruchomość nabyta przez Wnioskodawcę w 2005 roku nie była wynajmowana ani wydzierżawiana ale przeznaczona na własne potrzeby jako właściciela, co w Jego ocenie nie jest równoznaczne z przeznaczeniem na cele działalności gospodarczej, ponieważ nie ma zarejestrowanej na terytorium Polski działalności gospodarczej, w związku z czym nie miał uprawnienia do ustalenia wartości początkowej środka trwałego w sposób uproszczony a tym samym do zaliczania wydatków na remont, rozbudowę i nadbudowę tego środka trwałego bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Wg Wnioskodawcy powinien ustalić wartość początkową środka trwałego zgodnie z art. 22g ust. 1 i 3-9 oraz 11 cyt. ustawy i wówczas przedmiotowe wydatki na remont, rozbudowę i nadbudowę nieruchomości powinny powiększać wartość początkową środka trwałego i stanowić pośrednio koszty uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Problematyka amortyzacji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych uregulowana została w przepisach art. 22a do art. 22m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do zapisu art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty,
4.  o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22c. amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
3.  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4.  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1,
5.  składniki majątku, które nie są używane na skutek zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaprzestano tej działalności

*   zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie z treścią art. 22g ust. 10 ww. ustawy podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie, aby uwzględniać do kosztów uzyskania przychodów wydatki ponoszone na remont, ulepszenie, modernizację lub rozbudowę budynku lub lokalu mieszkalnego musi on spełniać warunki konieczne do zaliczenia go do środków trwałych, a zatem przede wszystkim:

*   musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
*   musi być wydzierżawiany lub wynajmowany na podstawie umowy.

W przedstawionym stanie faktycznym budynek nie jest zdatny do użytku, nie jest zawarta umowa na jego najem ani wydzierżawianie, jest natomiast remontowany i rozbudowywany, na skutek czego zwiększy się powierzchnia użytkowa, przyjęta do celów podatku od nieruchomości.

Warunki te nie zostały spełnione, dlatego też nie można zaliczać wydatków związanych z remontem, rozbudową i nadbudową bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu.

Ponadto wydatki modernizacyjne nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, bowiem pozyskana powierzchnia byłaby uwzględniona - w następnym roku po roku, w którym dokonano rozbudowy - w podstawie wyliczenia wartości początkowej ustalanej metodą uproszczoną. Zaliczenie wydatków na rozbudowę bezpośrednio do kosztów, a następnie uwzględnienie pozyskanej powierzchni w ustalaniu wartości początkowej metodą uproszczoną spowodowałoby w efekcie podwójne zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów pewnej części wydatków.

Przyjmując zatem tę metodę - po rozbudowie środka trwałego - do ustalenia wartości początkowej będzie przyjęta zwiększona powierzchnia.

Podatnicy mogą również ustalić wartość początkową środka trwałego na zasadach ogólnych. Przepis art. 22g ust. 1 ww. ustawy określa, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

1.  w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia,
1 a) w razie częściowo odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego w art. 11 ust. 2b,2.  w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia,
3.  w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
4.  w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej - ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu,
5.  razie otrzymania w związku z likwidacją osoby prawnej, z zastrzeżeniem ust. 14b, ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

przy czym jeżeli podatnik skorzysta z takiej możliwości ustalenia wartości początkowej, wówczas na podstawie art. 22f ust. 4 ww. ustawy, postawę do naliczania amortyzacji od części budynku wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności ustala się w proporcji powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, do ogólnej powierzchni użytkowej budynku.

Zgodnie z art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Mając na uwadze powyższe - przedmiotowe wydatki na remont, rozbudowę i nadbudowę nieruchomości mogą powiększać wartość początkową środka trwałego i stanowić pośrednio koszty uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych.

Reasumując należy stwierdzić, że Wnioskodawca może ustalić - po zawarciu umowy najmu i oddaniu do użytkowania kompletnych i zdatnych do użytku lokali mieszkalnych - wartość środka trwałego na zasadach ogólnych lub według metody uproszczonej. Nie może jednak zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków związanych z remontem, rozbudową i nadbudową budynku, który nie stanowi środka trwałego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.