Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-1.4011.409.2018.3.AGR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-07
Teza: Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2018 r. (data wpływu 29 października 2018 r.), uzupełnionym w dniu 27 grudnia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. nr 0112-KDIL3-1.4011.409.2018.2.AGR, 0112-KDIL4.4012.591.2018.3.EB na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 4 grudnia 2018 r., skutecznie doręczono w dniu 18 grudnia 2018 r., natomiast w dniu 27 grudnia 2018 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 20 grudnia 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna zajmuje się wynajmem lokali użytkowych i mieszkań (najem prywatny). Wnioskodawca rozlicza się na zasadach ogólnych, jest także czynnym płatnikiem VAT z tego tytułu. Wnioskodawca prowadzi także działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, działalność również rozlicza na zasadach ogólnych i jest czynnym podatnikiem VAT.

W listopadzie 2010 r. aktem notarialnym Wnioskodawca nabył na własne nazwisko 6/10 udziałów w nieruchomości - używanym budynku wraz z wieczystym użytkowaniem gruntu. Kolejne 4/10 udziałów w tym budynku Wnioskodawca nabył w grudniu 2013 r. Od nabycia tej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy odliczenie podatku VAT. Od stycznia 2011 r. Wnioskodawca zaczął wynajmować pierwsze lokale. W międzyczasie trwał remont całego budynku: Wnioskodawca wymienił w nim wszystkie okna, elewację, starą windę na nową, odnowił lokale itp. Wydatki na remont budynku (które przekroczyły wartość ewidencyjną budynku) Wnioskodawca odliczał bezpośrednio w koszty, a VAT naliczony z faktur dotyczących remontu odliczał od podatku należnego w deklaracjach VAT. Na dzień dzisiejszy część budynku jest wynajmowana i wykorzystywana na cele mieszkalne Wnioskodawcy.

W styczniu 2019 r. Wnioskodawca planuje sprzedać budynek.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była wynajmowana nigdy w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychód z tej sprzedaży będzie zaliczany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (odpłatne zbycie), a w konsekwencji nie trzeba będzie płacić od niego podatku ze względu na upływ pięciu lat od nabycia lokalu?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży praw do nieruchomości Wnioskodawcy będzie zaliczany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (odpłatne zbycie), a w konsekwencji nie trzeba będzie płacić od niego podatku ze względu na upływ pięciu lat od nabycia lokalu. Bez znaczenia są tu wydatki na remont budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jako osoba fizyczna zajmuje się wynajmem lokali użytkowych i mieszkań (najem prywatny). Wnioskodawca rozlicza się na zasadach ogólnych, jest także czynnym płatnikiem VAT z tego tytułu. Wnioskodawca prowadzi także działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. W listopadzie 2010 r. aktem notarialnym Wnioskodawca nabył na własne nazwisko 6/10 udziałów w nieruchomości – używanym budynku wraz z wieczystym użytkowaniem gruntu. Kolejne 4/10 udziałów w tym budynku Wnioskodawca nabył w grudniu 2013 r. Na dzień dzisiejszy część budynku jest wynajmowana i wykorzystywana na cele mieszkalne Wnioskodawcy. W styczniu 2019 r. Wnioskodawca planuje sprzedać budynek. Przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była wynajmowana nigdy w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe zbycia nieruchomości, o których mowa we wniosku należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył 6/10 udziałów w nieruchomości w listopadzie 2010 r. oraz kolejne 4/10 udziałów w nieruchomości nabył w grudniu 2013 r., natomiast w styczniu 2019 r. planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość, a zatem po upływie pięciu lat, liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Zatem w przypadku jeżeli – jak wskazał Wnioskodawca zajmuje się wynajmem lokali użytkowych i mieszkalnych w ramach najmu prywatnego, a więc przychód osiągany z najmu, nie jest zaliczany do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, to sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, z tytułu planowanej sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo tut. Organ informuje, że wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega rozstrzygnięciu w odrębnym piśmie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.