Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-249/11/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-05-23
Teza: Opodatkowanie sprzedaży lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie, sposób określenia wartości udziału w gruncie.
Słowa kluczowe: lokal; lokal-odrębna własność lokalu; majątek-podział majątku; nabycie; sprzedaż; ulga-ulga meldunkowa; wartość-wartość rynkowa; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2011r. (data wpływu do tut. Biura 22 lutego 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 lutego 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 11 stycznia 2008r. w formie aktu notarialnego dokonana została umowa przeniesienia na wnioskodawczynię i jej małżonka własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie z ustaloną wartością rynkową w wysokości 225 050 zł.

W dniu 20 października 2008r. Sąd Okręgowy orzekł rozwód pomiędzy małżonkami, a wnioskodawczyni wrociła do swojego rodowego nazwiska.

W dniu 24 sierpnia 2009r. w Sądzie Rejonowym na zasadzie ugody sądowej nastąpił podział majątku wspólnego byłych małżonków w ten sposób, że na wyłączną własność wnioskodawczyni przeszła ww. nieruchomość (mieszkanie) i wnioskodawczyni spłaciła byłego męża połową wartości mieszkania tj. kwotą 120 000 zł.

Dodatkowym kosztem wnioskodawczyni była również kwota 3 675 zł, którą wpłaciła do Biura Nieruchomości za usługę pośrednictwa.

W dniu 02 marca 2010r. jako jedyny właściciel ww. lokalu wnioskodawczyni dokonała jego sprzedaży za kwotę 245 000 zł.

Po złożeniu wniosku do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach o wydanie interpretacji indywidualnej, pismem z dnia 23 czerwca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-433/10/MMa wnioskodwaczyni otrzymała potwierdzenie swojego stanowiska odnośnie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie w piśmie tym zwrócono jej uwagę, że zwolnienie podatkowe, które ją objęło dotyczy wyłącznie przychodu ze sprzedaży mieszkania, natomiast przychód ze sprzedaży udziału w gruncie związanym z tym mieszkaniem podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy, gdyż nie jest objęty zwolnieniem, z którego skorzystała.

Przechodząc do meritum sprawy wnioskodwaczyni stwierdza, że w akcie notarialnym stwierdzającym nabycie mieszkania, w § 3 określano udział gruntu, z którym związany jest lokal w wysokości 625/10000 części obszaru 0,2465 ha zapisanego w księdze wieczystej Sądu Rejonowego, w tym w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 3239/99. Podobny zapis odnośnie gruntu jest w akcie notarialnym przy sprzedaży tego mieszkania. Problem z obliczeniem należnego podatku od gruntu, który wynosi w przypadku wnioskodawczyni 154,06 m2 (2465m2/10000 x 625) polega na tym, że w obu dokumentach nie ma określonego podziału na wartość samego lokalu i wartość przynależnego do niego gruntu.

Chcąc określić dochód do opodatkowania wnioskodawczyni musiałaby znać wartość gruntu w momencie zakupu nieruchomości jak i w momencie jego sprzedaży aby ustalić ewentualny zysk lub stratę. W mieście położenia zbytego mieszkania podjęto się dopiero teraz wyceny gruntów i prace jeszcze trwają a będzie to prawdopodobnie cena rynkowa obowiązująca na moment zakończenia szacunków. Żadna z instytucji, do których wnioskodawczyni sie zwracała w kontaktach bezpośrednich (Urząd Skarbowy, Urząd Miasta, Spółdzielnia) nie jest w stanie określić rynkowej wartości m2 gruntu za okres wsteczny a dotyczącej gruntów dawno już zabudowanych pod budownictwo mieszkaniowe.

Zlecenie tego rzeczoznawcy mija się z celem, chociażby ze względu na niewspółmierne do celu i efektu kosztowego. Rozwiązując problem można by się posiłkować dokumentem, który wystawił Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta a dotyczącym naliczonej dla wnioskodawczyni opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Jest tam wprawdzie podana cena m2 za przypisany jej gruntu, lecz może być to cena jako urzędowa ustalona do naliczenia należności a nie cena rynkowa, której uwzględnienia do wyliczeń domaga się urząd skarbowy. Wnioskodawczyni wskazuje, iż właściwy urząd skarbowy sugeruje przyjęcie średniej ceny za m2 w wysokości 200 zł jako nieformalnej informacji z prowadzonych, lecz nie zakończonych wycen gruntów. Z powyższego dokumentu wynika jednak istotna sprawa, że kiedy wnioskodwaczyni była (jeszcze z byłym małżonkiem) zobowiązana do regulowania corocznego podatku z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jego wartość nie ulegała zmianie co zawiera zapis w w/w piśmie o jego ewentualnej podwyżce. Podatek był przez wnioskodawczynię regulowany w nie zmienionej wysokości od momentu otrzymania zobowiązania do końca roku, w którym mieszkanie sprzedała.

W związku z tym można w tej sytuacji przyjąć, że bez względu na jaką wartość zostanie teraz ustalona wartość rynkowa m2 gruntu, poprzez stabilność opłaty gruntowej, przyjąć prawdopodobne domniemanie niezmienności tej ceny w okresie czasowym od kupna do sprzedaży jej mieszkania. Wnioskodawczyni uważa, że takie założenie jest zasadne w przypadku sprzedaży nieruchomości bez jakiegokolwiek zysku, bo brak zysku z globalnej sprzedaży jest równoznaczny z brakiem zysku z poszczególnych elementów transakcji (lokalu i grunt). W przypadku wnioskodawczyni taka sytuacja ma miejsce, gdyż jej połowa zysku ze sprzedaży mieszkania w wysokości 122 500 zł (druga część z 245 000 zł to część byłego małżonka) jest niższa od kosztów, które poniosła - spłata 120 000 zł byłemu małżonkowi zgodnie z umową sądową i koszty pośrednictwa w wysokości 3 675 zł. W przypadku, gdyby był osiągnięty jakiś zysk z globalnej sprzedaży nieruchomości, można by było, przy braku możliwości odrębnej wyceny gruntów w czasie nabycia i w okresie sprzedaży - czyli brak możliwości ustalenia dochodu - przyjąć i podzielić proporcję tego osiągniętego zysku na część „mieszkaniową" i część dotyczącą gruntu związanego z lokalem. To wyliczenie podatku jako należnego ze sprzedaży gruntu powinno by się ująć w zeznaniu PlT-36, o czym napisano w uzasadnieniu do interpretacji, o którą wnioskodawczyni wystąpiła uprzednio.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką należy zastosować metodę lub sposób rozliczenia się z przychodu ze sprzedaży udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania) związanym z mieszkaniem, do którego został przypisany ten grunt i czy decyzja organu Urzędu Miasta ustalająca niezmienną wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w danym okresie czasu świadczy, iż wartość tego gruntu również nie ulega zmianie?

Zdaniem wnioskodawczyni, w jej konkretnym przypadku nie wystąpi konieczność i obowiązek uiszczenia podatku z odpłatnego zbycia gruntu, który był przypisany do lokalu sprzedanego przez nią w okolicznościach, gdzie wartość tego gruntu nie została określona w żadnym z aktów notarialnych. Wnioskodawczyni przyjmuje również za pewnik, w oparciu o dokument dotyczący niezmiennego obowiązku opłaty z tytułu użytkowania gruntu w okresie od zakupy do czasu sprzedaży, że ta niezmienność dotyczy tym samym samej wartości gruntu. W przypadku równoważnej wartości gruntu w momencie zakupu i sprzedaży nie występuje z ewidentnej przyczyny zysk, który mógłby podlegać opodatkowaniu. Również brak zysku, co wnioskodawczyni powyżej opisała, ze sprzedaży nieruchomości – czyli mieszkania wraz z przynależnym gruntem – jest czynnikiem potwierdzającym jej stanowisko o braku wystąpienia przesłanek stanowiących obowiązek podatkowy w tym przedmiocie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Na wstępie nadmienia się, iż Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów, wydał już interpretację indywidualną w dniu 23 czerwca 2010r. Znak: IBPBII/2/415-433/10/MMa oceniającą przedstawiony przez wnioskodawczynię stan faktyczny dotyczący skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W niniejszej interpretacji organ podatkowy ocenił stanowisko wnioskodawczyni w zakresie skutków podatkowych sprzedaży tej samej nieruchomości z uwzględnieniem nowych okoliczności podniesionych we wniosku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, tylko wówczas nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, wnioskodawczyni wskazała, że w dniu 11 stycznia 2008r. dokonano przeniesienia na nią i jej małżonka własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie. Następnie, po rozwodzie małżonków, w dniu 24 sierpnia 2009r. postanowieniem Sądu dokonano podziału majątku dorobkowego małżonków w ten sposób, że na wyłączną własność wnioskodawczyni przeszła ww. nieruchomość i wnioskodawczyni dokonała spłaty byłego męża połową kwoty wartości sprzedanego mieszkania, tj. kwotą 120 000 zł. Dodatkowo kosztem poniesionym przez wnioskodawczynię była kwota 3 675 zł, którą uiściła za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 02 marca 2010r.

Zatem, w przedmiotowej sprawie istotnym jest rozstrzygnięcie w jakiej dacie wnioskodawczyni nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny; w dacie pierwotnego nabycia do majątku wspólnego, tj. w 2008r. czy też w dacie podziału majątku wspólnego małżonków, tj. w 2009r. oraz czy prawdą jest, że jak twierdzi – ze sprzedaży „globalnej” nie osiągnęła zysku.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964r. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich.

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy). Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej małżeńskiej wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność lokal mieszkalny stanowiący składnik majątku wspólnego małżonków z obowiązkiem spłaty byłego męża.

Stosownie do powyższego, w przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło odpowiednio w dwóch datach, tj. 11 stycznia 2008r. w części odpowiadającej udziałowi wnioskodawczyni w majątku wspólnym oraz 24 sierpnia 2009r. w wyniku podziału majątku wspólnego.

Z uwagi na to, że nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości – mieszkania – nastąpiło odpowiednio w części w 2008r. oraz w 2009r., pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki wnioskodawczyni nabyła.

W stosunku do udziału nabytego w 2008r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem z odpłatnego zbycia jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Na podobnych zasadach ustala się podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej nabytych po 31 grudnia 2008r. Dla obliczenia zatem przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2009r. w wyniku podziału majątku dorobkowego wnioskodawczyni również zastosuje art. 30e ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przepisy te obowiązują nadal po 31 grudnia 2008r.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że nieprawdziwe jest twierdzenie wnioskodawczyni jakoby z globalnej sprzedaży nie osiągnęła zysku, co zwalnia ją z opodatkowania dochodu jaki przypadać mógłby na udział w gruncie. Wnioskodawczyni winna pamiętać, że ma obowiązek odrębnie potraktować rozliczenie ze sprzedaży udziałów w nieruchomości i odrębnie je wykazać w zeznaniach rocznych. Inaczej wnioskodawczyni będzie rozliczać przychód przypadający na udział nabyty w 2008r. a inaczej przychód przypadający na udział nabyty w 2009r. Inaczej będzie również wyglądało rozliczenie kosztów uzyskania przychodów. Z tego powodu argument wnioskodawczyni jakoby jej połowa zysku ze sprzedaży mieszkania jest niższa od kosztów, które poniosła czyli spłaty 120 000 zł i kosztów pośrednictwa w wysokości 3 675 zł jest całkowicie błędny. Istotnie, cena ze sprzedaży będzie podzielona odrębnie na udział jaki wnioskodawczyni przysługiwał w majątku wspólnym, nabytym w 2008r. oraz odrębnie na udział jaki przysługiwał byłemu mężowi, a który wnioskodawczyni nabyła na skutek podziału majątku dorobkowego w 2009r.

Jeśli zatem wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży nieruchomości kwotę 245 000 zł, to należy ją podzielić na pół – według wielkości udziałów. Połowa tej kwoty tj. 122 500 zł stanowi cenę ze sprzedaży udziału nabytego w 2008r. a połowa przypada na cenę ze sprzedaży udziału nabytego w 2009r. Podobnie należy uczynić z kosztami odpłatnego zbycia czyli wynagrodzeniem dla Biura Pośrednictwa. Należy zwrócić uwagę, że kwota 3 675 zł była należnością za pośrednictwo w sprzedaży całego mieszkania, a zatem zarówno udziału nabytego w 2008r. jak i udziału nabytego w 2009r. To oznacza, że kwotę tę również należy podzielić na pół i odliczyć od ceny sprzedaży przypadającej na każdy udział. Jeżeli natomiast chodzi o ustalenie kosztów uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, to koszty te odrębnie będą ustalane dla udziału nabytego w 2008r. a odrębnie dla udziału nabytego w 2009r. Kosztem uzyskania przychodu bez wątpienia będzie wydatek poniesiony na nabycie każdego z udziałów.

Przy tym błędem jest łączenie przez wnioskodawczynię zysku ze sprzedaży jej połowy mieszkania ze spłatą. Jest rzeczą oczywistą, że wydatek na spłatę wnioskodawczyni poniosła w związku z nabyciem w drodze podziału majątku dorobkowego udziału jaki przysługiwał mężowi w majątku wspólnym. To oznacza, że wnioskodawczyni nie ma prawa kwoty 120 000 zł odliczać od przychodu ze sprzedaży, przypadającego na udział nabyty przez nią w 2008r. Kwotę 120 000 zł wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży, ale przypadających na udział nabyty w 2009r. od męża. Natomiast jeśli chodzi o koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży podlegające odliczeniu od przychodu przypadającego na udział nabyty w 2008r., to należy je ustalić analizując wydatki poniesione na nabycie tego udziału. Nie chodzi więc o wartość rynkową lokalu jaką miał on w 2008r. w momencie nabycia przez małżonków, ale o rzeczywiste wydatki, jakie zostały przez małżonków poniesione na to nabycie, innymi słowy, o kwotę jaką zapłacili aby lokal nabyć. Nabycie miało miejsce do majątku wspólnego małżonków, a więc wydatek jaki ponieśli oboje na to nabycie będzie w takim samym stopniu obciążał wnioskodawczynię jak i jej męża, gdyż z wniosku nie wynika, aby wydatek na nabycie nieruchomości w 2008r. poniosła wyłącznie wnioskodawczyni ze swojego majątku odrębnego. Skoro tak, to kwota jaką zapłacili małżonkowie na nabycie w 2008r. winna być podzielona stosownie do posiadanych przez nich udziałów w majątku wspólnym. To oznacza, że do kosztów uzyskania przychodów odliczanych od przychodu przypadającego na udział nabyty w 2008r. przez wnioskodawczynię nie będzie zaliczona spłata, ale ½ z poniesionych, a więc zapłaconych i udokumentowanych wydatków na nabycie czyli ceny nabycia lokalu. Pozostała połowa wydatków obciążała męża wnioskodawczyni i to jemu winna być przypisana.

Biorąc zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że nieprawdą jest twierdzenie wnioskodawczyni zaprezentowane we własnym stanowisku, że uzasadnieniem braku wystąpienia przesłanek stanowiących o obowiązku podatkowym z tytułu sprzedaży udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania) jest brak zysku ze sprzedaży.

Na podstawie informacji podanych przez wnioskodawczynię we wniosku a dotyczących wysokości ponoszonych kosztów zbycia i nabycia nieruchomości należy stwierdzić, że zarówno ze sprzedaży udziału nabytego w 2008r. jak i sprzedaży udziału nabytego w 2009r. wnioskodawczyni wbrew temu co twierdzi osiągnęła zysk. Przychód osiągnięty ze sprzedaży przypadający na każdy z tych udziałów przekracza bowiem koszty uzyskania tego przychodu. Wnioskodawczyni odrębnie winna zatem wykazać podatek ze sprzedaży przypadający na udział nabyty w 2008r. a odrębnie podatek przypadający na dział nabyty w 2009r.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w 2008r. nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT 36).

W złożonym w dniu 21 lutego 2011r. wniosku wnioskodawczyni wskazuje, iż dotyczy jej zwolnienie podatkowe wyłącznie w odniesieniu do sprzedaży mieszkania. Wnioskodawczyni jest świadoma tego faktu, ponieważ uzyskała taką informację w uprzednio wydanej dla niej interpretacji indywidualnej, że przychód ze sprzedaży mieszkania jest zwolniony, natomiast przychód ze sprzedaży udziału w gruncie związanego z tym mieszkaniem podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy, gdyż nie jest objęty zwolnieniem, z którego skorzystała przy mieszkaniu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zatem jeżeli przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość, czyli mieszkanie, z którym związany jest udział w gruncie (lub prawie wieczystego użytkowania gruntu), w takiej sytuacji zwolnieniu podlega wyłącznie przychód ze sprzedaży mieszkania. Przychód zaś ze sprzedaży udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania) związanego z tym mieszkaniem podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy, gdyż przychód ze sprzedaży gruntu bądź udziału w gruncie (lub w prawie wieczystego użytkowania gruntu) nie został wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy jako objęty zwolnieniem.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., w stosunku do przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej części mieszkania, której nabycie nastąpiło w dniu 11 stycznia 2008r., o ile zostały spełnione ww. warunki. Natomiast przychód, który wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży udziału w gruncie przynależnego do tego mieszkania będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwości wnioskodawczyni dotyczą sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu przypadającego na udział w gruncie (prawie użytkowania wieczystego gruntu).

Odrębnego przeanalizowania wymaga więc kwestia opodatkowania przychodu przypadającego na udział w gruncie (prawie użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowiony jest przedmiotowy lokal mieszkalny.

Mianowicie wskazać należy, iż ustawodawca, konstruując przesłanki uprawniające do skorzystania z omawianej ulgi meldunkowej, nie użył w ww. przepisie sformułowania „lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu), a posłużył się katalogiem rzeczy i praw (posiadającym walor katalogu zamkniętego), których sprzedaż objęta jest przedmiotowym zwolnieniem. Gdyby zamiarem ustawodawcy było zwolnienie przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu), to dałby temu wyraz w treści przepisu. Skoro jednak ustawodawca nie posługuje się w art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. b) ustawy pojęciem „lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu), lecz wyłącznie pojęciem „lokal mieszkalny”, to nie ma żadnych podstaw aby określone tym przepisem zwolnienie rozciągać również na udział w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu). Jeśli zaś przepis nie przewiduje zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu), to przychód w części przypadającej na ten udział podlega opodatkowaniu.

Nie zmieni tego nawet fakt, że podatnik przychód ze zbycia w akcie notarialnym określi jedną kwotą. Wówczas przed zastosowaniem zwolnienia będzie obowiązany sam ustalić w oparciu o ceny rynkowe tej części przychodu, która przypadałaby na lokal i udział w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu).

Jeżeli w akcie notarialnym notariusz nie wskazał w odrębnych pozycjach wartości lokalu mieszkalnego i wartości gruntu to wówczas wartość gruntu związanego z tym lokalem mieszkalnym należy wyodrębnić z łącznej wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży, określonego w cenie wynikającej z aktu notarialnego.

Podkreślić jednakże należy, iż przepisy podatkowe nie regulują odrębnie kwestii ustalania wartości gruntu związanego z budynkiem mieszkalnym. W związku z powyższym, wnioskodawczyni winna sama określić wartość gruntu związanego z lokalem mieszkalnym, stosownie do obowiązujących cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak wartość nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Ceny winny więc odpowiadać cenom rynkowym, winny być jak najbardziej zbliżone do aktualnych cen rynkowych posiadanych np. przez agencje nieruchomości. W żadnym przypadku wyznacznikiem takiej ceny i gwarantem jej niezmienności nie może być opłata za użytkowanie wieczyste. Nie istnieje domniemanie niezmienności ceny rynkowej tylko z tego tytułu, że nie uległa zmianie wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nie jest żadnym dowodem na wartość rynkową gruntu, tylko administracyjną decyzją organów ustalającą kwotę należną od użytkownika wieczystego. Nie zawsze wysokość tych opłat musi nadążać za zmianami w cenach rynkowych. W niniejszej sprawie sama wnioskodawczyni wskazuje, że prowadzone są nowe wyceny gruntów co jest dowodem na to, że ich wartość rynkowa zmieniała się i momencie sprzedaży była inna niż w momencie zakupu.

Dodać również należy, że wartość rynkową gruntu z momentu zakupu wnioskodawczyni może odliczyć sobie tylko jeśli zapłaciła z mężem za całą nieruchomość cenę rynkową. Nie może być bowiem tak, że wnioskodawczyni będzie sobie odliczała wartość rynkową gruntu z daty nabycia nieruchomości, jeśli cena jaką zapłaciła za nieruchomość była niższa niż rynkowa, a więc i cena gruntu ustalona byłaby wówczas na niższym niż rynkowy poziomie. Co istotne również, skoro wnioskodawczyni do przychodu z odpłatnego zbycia udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania) w 2008r. zaliczy tylko połowę przypadającej na grunt kwoty, bo druga połowa zasili przychód ze sprzedaży udziału nabytego w 2009r., to do kosztów uzyskania przychodów również zaliczy sobie tylko połowę kwoty zapłaconej z mężem z tytułu nabycia udziału.

Organ wydający interpretacje jako nieuprawniony do prowadzenia postępowania podatkowego, nie może ocenić czy cena zakupu i sprzedaży nieruchomości przez wnioskodawczynię odpowiada cenie rynkowej bo sam musiałby najpierw ustalić te wyceny. Bez wątpienia jednak jedną z metod ustalenia kwoty ze sprzedaży udziału w gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu) jest metoda odrzucona przez wnioskodawczynię, czyli proporcjonalny podział dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału nabytego w 2008r. na część przypadającą na lokal mieszkalny i część przypadającą na udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Jak wykazano na wstępie – wnioskodawczyni wbrew temu co twierdzi osiągnęła bowiem dochód ze sprzedaży.

W przypadku natomiast dochodu przypadającego na udział nabyty w 2009r. podobne dzielenie na część przypadającą na lokal i na część przypadającą na grunt nie jest konieczne, gdyż przepisy obowiązujące w 2009r. przewidywały możliwość zwolnienia dotyczącego przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej, a więc zarówno przypadającego na lokal jak i grunt (prawo wieczystego użytkowania).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e nabytych w 2009r.), w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Z treści tego przepisu wynika, iż do złożenia zeznania na druku PIT-39 obowiązani są podatnicy dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości, a w zeznaniu tym winni wykazać przychód ustalony zgodnie z art. 19 ustawy, koszty jego uzyskania ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy i dochód lub stratę wynikające z tej transakcji. Z informacji podanych we wniosku przez wnioskodawczynię a dotyczących poniesionych kosztów wynika, że wnioskodawczyni na sprzedaży udziału nabytego w 2009r. również osiągnęła dochód.

Reasumując, w odniesieniu do udziału nabytego w 2008r. znajdzie zastosowanie ulga meldunkowa obejmująca wyłącznie przychód ze sprzedaży mieszkania (bez gruntu). Należny podatek ze sprzedaży gruntu należy wykazać w zeznaniu PIT-36. Brak określenia wartości tego gruntu w żadnym z aktów notarialnych nie skutkuje brakiem powstania obowiązku podatkowego. Błędne jest domniemywanie, iż w wyniku braku zmiany wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wartość rynkowa gruntu nie uległa zmianie. Z wniosku wynika bowiem jasno, że prowadzone były nowe prace szacunkowe, czyli ceny istotnie mogły ulec zmianie. W ostateczności dochód do opodatkowania wnioskodawczyni powinna rozdzielić proporcjonalnie na kwotę przypadającą na lokal i odrębnie na kwotę przypadającą na grunt.

W tym stanie rzeczy stanowiska wnioskodawczyni nie można było uznać za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.