Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.1186.2021.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-01
Teza: Zbycie nieruchomości – źródło przychodu.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

23 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 20 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 lutego 2022 r. (wpływ 23 lutego 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

7 października 2020 r. Wnioskodawca zawarł z X spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w (…) a składającą się z:

\- niezabudowanych działek gruntu o numerach A i B łącznie o obszarze 2,1976 ha położonych w (…) zwanej dalej także Nieruchomością 1,

\- niezabudowanych działek gruntu o numerach C i D o łącznym obszarze 2,0454 ha położonej w (…) zwanej dalej także Nieruchomością 2.

Cena przedmiotów umowy została ustalona na łączną kwotę 6 934 800,60 zł netto. Umowa ta była następnie zmieniana aktem notarialnym z 30 sierpnia 2021 r. Rep. A nr (…).

26 listopada 2021 r. przed Notariuszem (…) spółka Y sp. z o.o. zawarła z X sp. z o.o. umowę, na podstawie której spółka Y sp. z o.o. nabyła prawa i przejęła obowiązki spółki X sp. z o.o. wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży.

W tym samym dniu tj. 26 listopada 2021 r. Wnioskodawca w wykonaniu umowy przedwstępnej zawarł umowę sprzedaży (akt notarialny Rep. (…)), na podstawie której spółka pod firmą Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością stała się właścicielem opisanych powyżej nieruchomości.

Wnioskodawca był właścicielem Nieruchomości 1, którą nabył na własność na podstawie umowy sprzedaży z 4 lipca 2011 r. od osób fizycznych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Nabycie Nieruchomości 1 było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W dacie nabycia Nieruchomości 1 Wnioskodawca pozostawał stanu wolnego (obecnie jest w związku małżeńskim przy czym umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową małżeńską nie zawierał). W dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne wpisy.

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…) składa się z działek o numerach ewidencyjnych (…),C, D, (…), oraz (…) z czego przedmiotem sprzedaży są wyłącznie wskazane wyżej działki C oraz D (opisane na potrzeby niniejszego wniosku jako Nieruchomość 2), których sposób korzystania określony został w księdze wieczystej jako gospodarstwo rolne niezabudowane. Wyłącznym właścicielem nieruchomości objętej kw (…) w tym Nieruchomości 2 był Wnioskodawca, który nabył jej własność na podstawie umowy darowizny z 30 lipca 2004 r. od osób fizycznych. Podobnie jak w przypadku Nieruchomości 1 w dacie nabycia Nieruchomości 2 sprzedawca był stanu wolnego a umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową nie zawierał. W dziale III księgi wieczystej zostało ujawnione ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością, które dotyczy działki o numerze (…) a więc nie będącej przedmiotem sprzedaży. W dziale IV przedmiotowej księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Nieruchomość 1 jest niezabudowana i nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ale była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny, a która była zwolniona z podatku od towarów i usług. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości 1 będzie wykorzystywana wyłącznie do uprawy rolnej. Nieruchomość 1 nie była w przeszłości przedmiotem podziału i połączenia oraz nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Ani Wnioskodawca ani Y sp. z o.o. nie podejmowali działań mających na celu dokonania podziału, połączenia oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomość 1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona i ani Wnioskodawca ani Y sp. z o.o. nie występowali we własnym interesie o uzbrojenie i ogrodzenie terenu. Wnioskodawca w jednym przypadku zawarł umowę o przyłączenie do sieci dystrybucji energii elektrycznej, które to przyłączenie było jednak rezultatem umowy zawartej 17 maja 2021 r. pomiędzy Wnioskodawcą a X sp. z o.o., w której spółka oświadczyła, że na swój koszt i ryzyko zleci wszelkie prace związane z zaprojektowaniem i realizowaniem warunków umowy o przyłączenie oraz pokrył opłatę za przyłączenie. Wnioskodawca czy też spółka Y sp. z o.o. nie podejmowali żadnych czynności mających na celu zbycie Nieruchomości 1 w tym w szczególności nie zawierali umowy z pośrednikiem, nie ogłaszali sprzedaży w Internecie i gazetach, nie wywieszał stosownych banerów. X sp. z o.o. wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości 1. Nieruchomość 1 nie była w przeszłość dzierżawiona ani wynajmowana oraz nie będzie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość 1, nie była w przeszłości przedmiotem zatrzymania ani prawa dożywocia.

Nieruchomość 2 jest niezabudowana i nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ale była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny, a która była zwolniona z podatku od towarów i usług. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości 2 będzie wykorzystywana wyłącznie do uprawy rolnej. Nieruchomość 2 nie była w przeszłości przedmiotem podziału i połączenia oraz nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Ani Wnioskodawca ani Y sp. z o.o. nie podejmowali działań mających na celu dokonania podziału, połączenia oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomość 2 jest nieuzbrojona i nieogrodzona i ani Wnioskodawca ani Y sp. z o.o. nie występowali we własnym interesie o uzbrojenie i ogrodzenie terenu. Wnioskodawca w jednym przypadku zawarł umowę o przyłączenie do sieci dystrybucji energii elektrycznej, które to przyłączenie było jednak rezultatem umowy zawartej 17 maja 2021 r. pomiędzy Wnioskodawcą a X sp. z o.o., w której spółka oświadczyła, że na swój koszt i ryzyko zleci wszelkie prace związane z zaprojektowaniem i realizowaniem warunków umowy o przyłączenie oraz pokrył opłatę za przyłączenie. Wnioskodawca czy też spółka Y sp. z o.o. nie podejmowali żadnych czynności mających na celu zbycie Nieruchomości 1, w tym w szczególności nie zawierali umowy z pośrednikiem, nie ogłaszali sprzedaży w Internecie i gazetach, nie wywieszał stosownych banerów. X sp. z o.o. wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości 2. Nieruchomość 2 nie była w przeszłości dzierżawiona ani wynajmowana oraz nie będzie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość 1 nie była w przeszłości przedmiotem zatrzymania ani prawa dożywocia.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z 18 grudnia 2019 r. i oznaczona jest symbolem 1P, U jako teren zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów, tereny zabudowy usługowej. Działki C i A mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej przez ustanowioną poprzez działkę nr E służebność przejazdu i przechodu a działka gruntu nr D ma dostęp do drogi publicznej przez działkę nr B .

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie prowadził jej w przeszłości – nie jest i nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości, których nie zamierza sprzedawać oraz dzierżawi działki od urzędu miasta w celu uprawy rolnej. Wnioskodawca nie sprzedawał w przeszłości nieruchomości i nie składał wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku PIT od sprzedaży Nieruchomości 1 lub 2. Jednak na jego i spółki Y sp. z o.o. wspólny wniosek 20 i 21 października 2021 r. została wydana interpretacja indywidualna dotycząca podatku VAT od opisanej transakcji sprzedaży, którą Krajowa Informacja Skarbowa uznała, iż w ramach przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest rolnikiem posiadającym rolnicze wykształcenie opłacającym składki w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym są objęte Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2 (Uchwała Rady Miejskiej z 18 grudnia 2019 r.) nastąpiło bez jakiejkolwiek inicjatywy ani starań ze strony Wnioskodawcy. W szczególności Wnioskodawca nie występował o opracowanie przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

X sp. z o.o. była zainteresowana zakupem przedmiotowych nieruchomości tylko pod warunkiem możliwości realizacji na tym obszarze określonych zamierzeń inwestycyjnych wymagających zabezpieczenia mediów oraz gwarancji uzyskania niezbędnych pozwoleń. Wnioskodawca nie był zainteresowany jakimkolwiek inwestowaniem w przedmiot sprzedaży oraz uzyskiwaniem zapewnień istotnych dla inwestora. Oczekiwania nabywcy daleko wykraczały poza możliwe do podjęcia przez Wnioskodawcę działania, zwłaszcza wynikające ze ściśle określonych potrzeb inwestycyjnych nabywcy w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Zawierając umowę przedwstępną strony określiły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Do tych warunków w szczególności zaliczono : „c) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, d) uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2, które to media (gazociągi, wodociągi, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, e) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2". Umożliwiając kupującemu dokonania ustaleń określonych umową warunkową Wnioskodawca udzielił osobom wskazanym przez Nabywcę, na czas określony, pełnomocnictwa „do dokonania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania w imieniu Mocodawcy decyzji, pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego na Nieruchomości położonej na działkach o nr ewidencyjnych: B, D, A, C (…) („Nieruchomość"), w tym w szczególności do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej w tym m.in. przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg w tym składowania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru. Pełnomocnictwo nie obejmuje upoważnienia do udzielania pełnomocnictw dalszych. Pełnomocnik nie posiada umocowania do podejmowania czynności powodujących powstanie zobowiązań finansowych po stronie Mocodawcy. Pełnomocnictwo zostaje udzielone od dnia 15.09.2021 r. i pozostaje ważne do dnia 31.12.2021 r. lub czasu jego wcześniejszego odwołania przez Mocodawcę." Na podstawie tak udzielonego pełnomocnictwa przedstawiciele Nabywcy dokonali, we właściwych formach prawem przewidzianych, potwierdzenia przydatności przedmiotowych nieruchomości dla indywidualnego celu w jakim Nabywca zamierzał nabyć działki. Wnioskodawca, oprócz udzielenia pełnomocnictwa na warunkach określonych umową przedwstępną, nie występował samodzielnie ani nie udzielał innych pełnomocnictw do występowania w jego imieniu w celu uzyskania decyzji, warunków, pozwoleń bądź zgód w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży innym potencjalnym nabywcom.

### Pytanie

Czy przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek będą stanowić źródło przychodu (dochodu) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy ewentualne przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek trzeba będzie traktować jako przychody (dochody z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 tejże ustawy?

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych albowiem od momentu nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowych nieruchomości upłynęło lat 5 (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy) a sprzedaż nie jest dokonywana w ramach wykonywania działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza rozumiana jest jako działalność zarobkowa: wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem uznania, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą być spełnione łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, a których to przesłanek Wnioskodawca z całą pewnością nie spełnia.

Zorganizowany charakter może mieć charakter formalny bądź faktyczny i oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Przez ciągłość działań należy rozumieć z kolei stałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. W odniesieniu do pojęcia „zorganizowania”, zasadnym jest zaczerpnięcie definicji słownikowej. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim, nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, iż choć w doktrynie i orzecznictwie pojawiają się wątpliwości czy dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak zamiar (rozumiany jako świadome nakierowanie na cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem (wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 1512/12; uchwała Izby Finansowej NSA z 21 października 2013 r., sygn. akt II FPS 1/13), to nie ulega wątpliwości, że ważnym czynnikiem dla ustalenia czy przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią wynik działań, którym można przypisać cechy działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są okoliczności zbycia, a także okoliczność nabycia danej nieruchomości. Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Wskutek powyższego przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalność i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskiwane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyrok WSA w Bydgoszczy z 21 marca 2014 r., I SA/Bd 409/14). Niemniej jednak dopiero łączne spełnienie wszystkich wymienionych w tym przepisie przesłanek determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Przy czym, wszelkie wątpliwości związane z oceną czy podatnik prowadzi działalności gospodarczą i czy zbycie nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej działalności, zgodnie z wyrażoną w art. 2a ustawy Ordynacja podatkowa zasadą in dubio pro tributario: „niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”, należy interpretować na korzyść podatnika. Dodatkowo wskazuje się również, że nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy, czy też poprzez wyprzedaż majątku własnego, czy nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Zgodnie z przyjętą praktyką interpretacyjną (np. interpretacja indywidualna nr 0113-KDIPT2-2.4011 425.2019.1 AKU, z 24 września 2019 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.570.2018.2.MJ, z 8 stycznia 2019 r.) działalność należy uznać za zarobkową wtedy, gdy może służyć potencjalnemu generowaniu zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie generować. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Organy interpretacyjne wskazują również, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tą ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się danych czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

\- odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

\- są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

\- wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działań podjętych przez Wnioskodawcę w odniesieniu do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o których mowa we wniosku, ponieważ sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co potwierdzenie znajduje np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS.

Tożsame z powyższym stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8 lipca 2019 r, nr 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS, w której stwierdza, że:

(…) ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do przedmiotowych Nieruchomości wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe i racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Zachowanie Wnioskodawcy w żaden sposób nie wskazuje, aby czynności podjęte przez Wnioskodawcę miały charakter działalności gospodarczej.

W interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011 87.2019.4 DS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzając prawidłowość stanowiska podmiotu występującego o wydanie interpretacji indywidualnej, stwierdza:

(\`(...)\`) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego – zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (\`(...)\`) ? nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie.

Sprzedaż nieruchomości jest jednym z praw, jakie przysługują właścicielowi nieruchomości. Podkreślić należy, że przedmiotowa sprzedaż ma charakter okazjonalny, nie jest związana z zawodowym obrotem nieruchomościami. O powyższym świadczyć może chociażby fakt, że sprzedaż Nieruchomości odbędzie się po upływie niemal dziesięciu lat od jej zakupu, a samo nabycie nieruchomości służyło powiększeniu prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Co niezwykle istotne, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań, które typowe są dla działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

Wskazane wyżej przesłanki znajdują potwierdzenie m.in. we wspomnianej interpretacji nr 0113-KDIPT2-2.4011.425.2019.1.AKU:

Nieruchomość nie została zatem nabyta w celach komercyjnych. Również przystąpienie do Inwestycji nie było w takim celu. Wnioskodawca nie podejmował czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystycznym dla działalności deweloperskiej). Uwzględniając zarówno datę nabycia Nieruchomości (2004 r.), datę przystąpienia do realizacji Inwestycji (2010 r.) oraz datę przyszłej sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej. Konsekwentnie przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Tym samym tak uzyskany przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej

(w powyższej interpretacji, w związku z uznaniem stanowiska wnioskodawcy za prawidłowe, odstąpiono od uzasadnienia).

Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Go 156/17:.

(\`(...)\`) o ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie byty podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych.

Mając na uwadze okoliczność, iż Wnioskodawca jedynie wyprzedaje majątek prywatny, który nie został nabyty z zamiarem jego dalszej odsprzedaży a w jego działaniu brak jest cech koniecznych dla uznania, iż prowadzona jest działalność gospodarcza (ciągłość i zorganizowanie) należy wskazać iż przychód (dochód) ze sprzedaży działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy jako przychód z prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosowanie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tą ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jak wskazał Pan w opisie stanu faktycznego, 7 października 2020 r. zawarł Pan z X spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w (…) składających się z:

\- niezabudowanych działek gruntu o numerach A i B łącznie o obszarze 2,1976 ha zwanej dalej Nieruchomością 1,

\- niezabudowanych działek gruntu o numerach C i D o łącznym obszarze 2,0454 ha zwanej dalej Nieruchomością 2.

26 listopada 2021 r. spółka Y sp. z o.o. zawarła z X sp. z o.o. umowę, na podstawie której spółka Y sp. z o.o. nabyła prawa i przejęła obowiązki spółki X sp. z o.o. wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży. W tym samym dniu w wykonaniu umowy przedwstępnej zawarł Pan umowę sprzedaży, na podstawie której spółka pod firmą Y sp. z o.o. stała się właścicielem opisanych powyżej nieruchomości.

Nieruchomości 1 nabył Pan na własność na podstawie umowy sprzedaży z 4 lipca 2011 r. od osób fizycznych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Nieruchomości 2 nabył Pan na podstawie umowy darowizny z 30 lipca 2004 r. od osób fizycznych. W dacie nabycia Nieruchomości 1 i 2 pozostawał Pan stanu wolnego (obecnie jest Pan w związku małżeńskim przy czym umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową małżeńską Pan nie zawierał).

Nieruchomości 1 i 2 są niezabudowane i nie znajdują się na nich żadne inne naniesienia. Nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ale były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości 1 i 2 będą wykorzystywane wyłącznie do uprawy rolnej. Nieruchomości 1 i 2 nie były w przeszłości przedmiotem podziału i połączenia oraz nie zostały na nich wydzielone drogi wewnętrzne. Ani Pan ani spółka Y sp. z o.o. nie podejmowaliście działań mających na celu dokonania podziału, połączenia oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Nieruchomości 1 i 2 są nieuzbrojone i nieogrodzone i ani Pan ani spółka Y sp. z o.o. nie występowaliście we własnym interesie o uzbrojenie i ogrodzenie terenu. W przypadku obu Nieruchomości zawarł Pan umowę o przyłączenie do sieci dystrybucji energii elektrycznej, które to przyłączenie było rezultatem umowy zawartej 17 maja 2021 r. pomiędzy Panem a X sp. z o.o., w której spółka oświadczyła, że na swój koszt i ryzyko zleci wszelkie prace związane z zaprojektowaniem i realizowaniem warunków umowy o przyłączenie oraz pokrył opłatę za przyłączenie. Pan czy też spółka Y sp. z o.o. nie podejmowaliście żadnych czynności mających na celu zbycie Nieruchomości 1 i 2, w tym w szczególności nie zawieraliście umowy z pośrednikiem, nie ogłaszaliście sprzedaży w Internecie i gazetach, nie wywieszaliście stosownych banerów. X sp. z o.o. wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości 1 i 2. Nieruchomość 1 i 2 nie były w przeszłość dzierżawione ani wynajmowane oraz nie będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie były w przeszłości przedmiotem zatrzymania ani prawa dożywocia.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i są oznaczone symbolem 1P, U jako teren zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów, tereny zabudowy usługowej. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło bez jakiejkolwiek inicjatywy ani starań z Pana strony. Działki C i A mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej przez ustanowioną przez działkę nr A służebność przejazdu i przechodu a działka gruntu nr D ma dostęp do drogi publicznej przez działkę nr B.

X sp. z o.o. była zainteresowana zakupem przedmiotowych Nieruchomości tylko pod warunkiem możliwości realizacji na tym obszarze określonych zamierzeń inwestycyjnych wymagających zabezpieczenia mediów oraz gwarancji uzyskania niezbędnych pozwoleń. Nie był Pan zainteresowany jakimkolwiek inwestowaniem w przedmiot sprzedaży oraz uzyskiwaniem zapewnień istotnych dla inwestora. Oczekiwania nabywcy daleko wykraczały poza możliwe do podjęcia przez Pana działania, zwłaszcza wynikające ze ściśle określonych potrzeb inwestycyjnych nabywcy w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Zawierając umowę przedwstępną strony określiły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Do tych warunków w szczególności zaliczono : „c) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, d) uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2, (…) i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, e) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2". Umożliwiając kupującemu dokonania ustaleń określonych umową warunkową udzielił Pan osobom wskazanym przez Nabywcę, na czas określony, pełnomocnictwa „do dokonania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania w imieniu Mocodawcy decyzji, pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego, w tym w szczególności do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej w tym m.in. przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg w tym składowania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru. Pełnomocnictwo nie obejmuje upoważnienia do udzielania pełnomocnictw dalszych. Pełnomocnik nie posiada umocowania do podejmowania czynności powodujących powstanie zobowiązań finansowych po stronie Mocodawcy. Na podstawie tak udzielonego pełnomocnictwa przedstawiciele Nabywcy dokonali, we właściwych formach prawem przewidzianych, potwierdzenia przydatności przedmiotowych nieruchomości dla indywidualnego celu w jakim Nabywca zamierzał nabyć działki. Oprócz udzielenia pełnomocnictwa na warunkach określonych umową przedwstępną, nie występował Pan samodzielnie ani nie udzielał innych pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu w celu uzyskania decyzji, warunków, pozwoleń bądź zgód w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży innym potencjalnym nabywcom.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej oraz nie prowadził jej Pan w przeszłości – nie jest i nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan właścicielem innych nieruchomości, których nie zamierza Pan sprzedawać oraz dzierżawi Pan działki od urzędu miasta w celu uprawy rolnej. Nie sprzedawał Pan w przeszłości nieruchomości i nie składał wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku PIT od sprzedaży Nieruchomości 1 lub 2. Na Pana i spółki Y sp. z o.o. wspólny wniosek 20 i 21 października 2021 r. zostały wydane interpretacje indywidualne dotycząca podatku VAT od opisanej transakcji sprzedaży, którą Krajowa Informacja Skarbowa uznała, iż w ramach przedstawionego stanu faktycznego będzie Pan podatnikiem podatku VAT. Jest Pan rolnikiem posiadającym rolnicze wykształcenie opłacającym składki w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

Pana wątpliwość budzi kwestia, czy przychód ze zbycia Nieruchomości 1 i 2 będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej nabycia (zakup na powiększenie gospodarstwa rolnego oraz nabycie w drodze darowizny) do Pana majątku prywatnego z zamiarem prowadzenia na tych gruntach działalności rolniczej oraz okoliczności, że planowana sprzedaż będzie jednorazowa (nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości i nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży), Nieruchomości nigdy nie były związana z działalnością gospodarczą, nabywca sam zgłosił się do Pana z ofertą kupna Nieruchomości, nie były one w przeszłość dzierżawione ani wynajmowane, a także, że Nieruchomości nie były w przeszłości przedmiotem podziału i połączenia oraz nie zostały na nich wydzielone drogi wewnętrzne, są nieuzbrojone i nieogrodzone, nie podejmowano żadnych czynności mających na celu ich zbycie, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co prawda pomiędzy Panem a przyszłym nabywcą została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży (przeniesiona na ostatecznego nabywcę), w której udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa do czynności wymienionych w tej umowie, przy czym czynności te nie mogły rodzić po pana stronie kosztów i były związane z przygotowaniem Nieruchomości do zrealizowania planowanej przez nabywcę inwestycji – budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, zatem pełnomocnictwa tego udzielił Pan w celu przygotowania Nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą był zainteresowany nabywca a nie Pan, tym samym nie uzyskał Pan z tego tytułu żadnych korzyści.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

**Wobec powyższego, planowane przez Pana zbycie Nieruchomości 1 i 2, o których mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana tych Nieruchomości. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży Nieruchomości 1 i 2, nie powstanie u Pana przychód, o którym mowa w tym przepisie.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo, w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Odnosząc się do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych, wskazać należy, że stanowisko przyjęte w tych orzeczeniach nie może stanowić samodzielnej podstawy prawnej stanowiska organu. Powyższe wynika przede wszystkim z przeszkód natury formalnoprawnej. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).