Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.198.2020.6.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-13
Teza: Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 25 września 2020 r. (data wpływu 25 września 2020 r.), uzupełnionym 11 grudnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

*   w części dotyczącej stacji transformatorowej – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 20 listopada 2020 r. Znak: 0113-KDIPT1-2.4012.655.2020.4.SM, 0111-KDIB2-2.4014.198.2020.5.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 11 grudnia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Model działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Należy do grupy przedsiębiorstw powiązanych (dalej: „Grupa”). Działalność Sprzedającego polega na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych na terytorium Polski głównie pod działalność produkcyjną (za wyjątkiem niewielkiej części nieruchomości zlokalizowanej w P., na której znajduje się zamieszkany budynek oraz części działek zlokalizowanych w C., które są wynajmowane na inne cele; Nieruchomość w P. jest przedmiotem odrębnej interpretacji). Sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w wielu lokalizacjach w Polsce.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług dwóch zewnętrznych podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami (dalej: „Usługodawcy”), z których jeden jest niemieckim podmiotem zatrudniającymi pracownika świadczącego przedmiotowe usługi. W zakres obowiązków Usługodawców wchodzi przygotowywanie i zawieranie umów o zarządzanie nieruchomościami, poszukiwanie najemców, organizowanie przetargów, kontrola uiszczania czynszu i realizacji postanowień umów najmu, przygotowywanie raportów rocznych z najmu w odniesieniu do nieruchomości, które pozostają objęte zakresem ich obowiązków. Każdy Usługodawca świadczy swoje usługi w odniesieniu do odrębnych lokalizacji.

Nieruchomości należące do Sprzedającego są zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Zarówno zabudowane, jak i niezabudowane nieruchomości są oddawane innym podmiotom w używanie na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Możliwa jest sytuacja, w której jedna nieruchomość wynajmowana jest wielu podmiotom (wielu najemcom). Sprzedający zawarł również umowy na zakup usług polegających na bieżącym utrzymywaniu nieruchomości, obejmującym m.in. monitorowanie zużycia mediów, dozór urządzeń energetycznych i ciśnieniowych, monitorowanie i organizowanie koniecznych napraw, odśnieżanie, utrzymywanie zieleni i trawników (dalej: „umowy serwisowe”). Umowy takie zawarte są w odniesieniu do niektórych nieruchomości. Możliwa jest sytuacja, w której umowy te są zawarte z najemcą danej nieruchomości. Sprzedający posiadał plany wykorzystania poszczególnych nieruchomości, obejmujące przede wszystkim strategię oddawania ich w najem i przewidywane koszty i zyski, do 30 września 2019 r.

W księgach Sprzedającego nieruchomości wyodrębnione są w ten sposób, iż możliwe jest wyszczególnienie kosztów i przychodów oraz wyniku finansowego związanych z poszczególnymi nieruchomościami.

Nie istnieje żaden regulamin korzystania z nieruchomości (zarówno odrębny dla poszczególnych lokalizacji jak i dla wszystkich z nich wspólnie).

Planowana transakcja

W ramach planowanej transakcji Grupa planuje sprzedać nieruchomość na Węgrzech oraz część nieruchomości należących do Sprzedającego w Polsce. Sprzedający zamierza zbyć na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, tj. Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Nabywca”) należące do niego nieruchomości położone w 7 lokalizacjach w Polsce (łącznie jako „Nieruchomości” lub samodzielnie jako „Nieruchomość”), tj. nieruchomości, które obecnie Nabywca wynajmuje od Sprzedającego na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej obejmujące:

1.  C. (1 działka),
2.  Z. (1 działka),
3.  P. (10 działek),
4.  Wi. (3 działki),
5.  Wo. (2 działki),
6.  R. (3 działki),
7.  K. (7 działek).

Łącznie pakiet Nieruchomości (dalej łącznie jako: „Pakiet”; sprzedaż Pakietu dalej jako „Transakcja”), zbywanych przez Spółkę na rzecz Nabywcy obejmuje 27 działek (wszystkie z nich należą do Sprzedającego, bądź są oddane mu w użytkowanie wieczyste). Wchodzące w skład portfolio działki są zarówno zabudowane jak i niezabudowane, często objęte oddzielnymi księgami wieczystymi. Większość działek została nabyta przez Sprzedającego w drodze kupna. Pozostałe zostały wydzielone z działek wcześniej nabytych.

W dniu 28 września 2020 r. Sprzedawca i Nabywca zamierzają zawrzeć umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości („Umowy Przedwstępne”). Projekty Umów Przedwstępnych oraz projekty poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości zawierają postanowienia dotyczące kwestii przejścia lub wygaśnięcia praw i obowiązków Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz dalszego istnienia stosunków prawnych, których stroną jest Sprzedający.

Zgodnie z tymi postanowieniami, jako że Nabywca jest obecnie najemcą Nieruchomości, stosunki najmu Nieruchomości wygasną. Prawa i obowiązki związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami co do zasady nie przejdą na Nabywcę. Wyjątkiem będą prawa autorskie do budynków posadowionych na Nieruchomościach oraz prawa wynikające z gwarancji związanych z nabytymi przez Sprzedającego robotami budowlanymi/materiałami budowlanymi związanymi z Nieruchomościami. Strony rozliczą również kaucje otrzymane przez Sprzedającego od Nabywcy zgodnie z umowami najmu.

Żadne pozostałe prawa i obowiązki Sprzedającego nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których stroną obecnie jest Sprzedający, zostaną rozwiązane. W szczególności w związku z rozwiązaniem umów z Usługodawcami, na rzecz Nabywcy nie będą świadczone na podstawie tych umów usługi w zakresie obsługi administracyjnej, księgowej i usługi zarządzania nieruchomościami. Pracownik jednego z Usługodawców, o którym mowa w pierwszej sekcji wniosku, nie zostanie zatrudniony przez Nabywcę w związku z planowaną Transakcją.

Na Nabywcę nie przejdą również obowiązki wynikające z umowy pożyczki, którą Sprzedający zawarł w celu otrzymania finansowania swojej działalności. Sprzedający planuje spłacić tę pożyczkę przy wykorzystaniu środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości.

W ramach Transakcji w Polsce na Nabywcę nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, takie jak np. nazwa przedsiębiorstwa, jego tajemnice, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności, czy też patenty i inne prawa własności przemysłowej.

Z ustaleń pomiędzy Stronami zawartych w projektach przedwstępnych umów sprzedaży, wynika, że intencją Stron jest przeniesienie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zawarcie umów rozporządzających planowane jest na ostatni kwartał 2020 r.

Nabywca

Nabywca Nieruchomości w C. (tj. działki (…) – szczegóły w dalszej części wniosku) oraz pozostałych 6 Nieruchomości jest obecnie najemcą Nieruchomości. Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca prowadzi opodatkowaną VAT działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży mebli tapicerowanych. Działalność Nabywcy jest prowadzona praktycznie w całości na Nieruchomościach wynajmowanych od Sprzedającego zlokalizowanych w kilku miejscach w Polsce oraz w nieznacznej części na nieruchomości własnej Nabywcy w R.

W przeszłości:

*   Nabywca i Sprzedający byli podmiotami powiązanymi kapitałowo (spółki siostry),
*   sytuacja ta uległa zmianie w 2019 r., kiedy to 100% udziałów Nabywcy zostało sprzedane innemu podmiotowi,
*   pierwotnie właścicielami Nieruchomości (z wyjątkiem lokalizacji w R.), były spółki powiązane kapitałowo z Nabywcą. Spółki te sprzedały Nieruchomości w ramach reorganizacji do Sprzedającego. W latach odpowiednio 2011 oraz 2017 w ramach fuzji spółki te zostały przejęte przez Nabywcę,
*   Nieruchomość w R. została przez Sprzedającego nabyta od podmiotu niepowiązanego kapitałowa ze Sprzedającym i Nabywcą.

Nabywca nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w analogicznym zakresie co Sprzedający, tj. używać nabywanych Nieruchomości do działalności polegającej na ich wynajmie. Nabywca będzie korzystał z Nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na produkcji i sprzedaży mebli tapicerowanych.

Przedmiot sprzedaży

W ramach transakcji Nabywca nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość w C., będącą przedmiotem szczegółowych pytań zawartych w niniejszym wniosku, oraz 6 innych Nieruchomości z portfolio Sprzedającego, będących przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tj. lokalizacji w K., P., R., Wi., Wo. i Z.

Sprzedający i Nabywca wskazują, że pytanie 1 niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy Pakietu Nieruchomości, natomiast pytania 2-4 dotyczą sprzedaży konkretnej Nieruchomości znajdującej się w portfolio Sprzedającego, tj. Nieruchomości w C. W zakresie dotyczącym pozostałych lokalizacji, Sprzedający oraz Nabywca planują wystąpić ze wspólnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania VAT transakcji sprzedaży tych Nieruchomości. Każdy z przedmiotowych wniosków będzie zawierał strukturę analogiczną do zawartej w niniejszym wniosku, tj. pytanie 1 odnosić się będzie do pakietów Nieruchomości nabywanych przez poszczególne spółki celowe, natomiast kolejne pytania dotyczyć będą opodatkowania Nieruchomości w konkretnej lokalizacji.

Nieruchomość w C.

Nieruchomość w C. stanowiąca przedmiot sprzedaży składa się z działki o nr (…), objętej księgą wieczystą. Działka ta została nabyta przez Sprzedającego w 2007 r. i jest obecnie przedmiotem przysługującego Sprzedającemu prawa własności. W ramach tej samej księgi wieczystej Sprzedający jest również właścicielem czterech innych działek w C., przylegających do Nieruchomości w C. (nr (…) oraz (…)). Działki te nie będą jednak przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji. Strony rozważają jedynie ustanowienie na niektórych z nich służebności niezbędnych do korzystania z Nieruchomości w C.

Działka o nr (…) jest zabudowana budynkami i budowlami, znajdują się na niej m.in. budynki biurowe, przemysłowe i magazynowe oraz drogi i parkingi. Po dniu 30 września 2018 r.:

*   Sprzedający ani najemcy nie wznieśli nowych budynków ani budowli na Nieruchomości w C.;
*   Sprzedający ponosił nakłady na ulepszenie budynku biurowego posadowionego na Nieruchomości, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej (dalej: „Budynek”). Inwestycja zakończyła się w czwartym kwartale 2019 r.;
*   Sprzedający nie ponosił żadnych innych nakładów na Nieruchomość w C.;
*   Nabywca (jako najemca) ponosił nakłady na infrastrukturę przeciwpożarową na Nieruchomości; nakłady te w całości poniósł Nabywca i nie zostały ani nie zostaną one rozliczone ze Sprzedającym.

Po jej nabyciu, przez lata Nieruchomość w C. była przez Sprzedającego oddawana w używanie najemcom lub dzierżawcom. W każdym wypadku rozpoczęcie wynajmowania Nieruchomości w C. lub wykorzystywania jej do działalności gospodarczej wystąpiło ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Nieruchomość w C. była wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od opodatkowania. W związku z tymi, Sprzedający posiadał pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nakładami poczynionymi na Nieruchomość w C.

Umowa Przedwstępna dotycząca Nieruchomości w C. przewiduje również zobowiązania Wnioskodawców dotyczące działek w C. nie mających być przedmiotem Transakcji ani niniejszego wniosku, lecz położonych w sąsiedztwie Nieruchomości w C. Zgodnie z Umową Przedwstępną Strony zobowiążą się do współdziałania w zakresie wydzielenia nowych działek z obecnych działek o nr (…), a następnie odrolnienia powstałych w ten sposób działek. Jeśli cele te zostaną osiągnięte w ciągu 12 miesięcy od dnia Transakcji, nowo wydzielone działki zostaną sprzedane na rzecz Nabywcy. W przeciwnym przypadku na Sprzedającymi nie będzie ciążył obowiązek kontynuowania działań w kierunku wydzielenia i odrolnienia działek.

Inne planowane transakcje

Grupa planowała pierwotnie sprzedać w ramach transakcji globalnej wszystkie swoje nieruchomości położone w Polsce, na Węgrzech, w Niemczech, Szwajcarii i Wielkiej Brytanii na rzecz generalnego nabywcy. W tym celu zawarta została umowa ramowa obejmująca wszystkie nieruchomości, w tymi nieruchomości Sprzedającego znajdujące się w Polsce.

Ostatecznie w ramach transakcji globalnej Grupa sprzedała nieruchomości znajdujące się w Niemczech, Szwajcarii i Wielkiej Brytanii. Sprzedaż ta miała miejsce w grudniu 2019 r. i czerwcu 2020 r.

Ze względów biznesowych nie doszło do sprzedaży wszystkich nieruchomości Sprzedającego w Polsce i na Węgrzech. Planowane jest sprzedanie części nieruchomości Sprzedającego znajdujących się w Polsce, w 10 innych lokalizacjach innych niż objęte niniejszym wnioskiem, na rzecz niepowiązanych podmiotów z jednej grupy kapitałowej w ramach wspomnianej transakcji globalnej. Sprzedaż tych nieruchomości jest zaplanowana na ostatni kwartał 2020 r.

Nabywcy nieruchomości w 10 lokalizacjach, innych niż objęte niniejszym wnioskiem, planują prowadzić działalność zbliżoną do Sprzedającego, polegającą na komercyjnym wynajmie.

Nieruchomości te nie są objęte niniejszym wnioskiem, jednakże będą przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego.

Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług wskazali m.in., że:

Na pytanie Organu: „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że „(\`(...)\`) Działka o numerze (…) jest zabudowana budynkami i budowlami, znajdują się na niej m.in. budynki biurowe, przemysłowe i magazynowe oraz drogi i parkingi. (\`(...)\`)”, proszę o jednoznaczne wskazanie jakie naniesienia (budynki/budowle/urządzenia budowlane), będące przedmiotem planowanej sprzedaży, znajdują się na działce nr (…)?” Zainteresowani odpowiedzieli:

Budynki:

\-kompleks budynków niemieszkalnych składający się z następujących 7 budynków:

*   budynku modelarni (C),
*   budynku mieszczący tapicernie (B),
*   budynku biurowy wraz z częścią socjalną (A),
*   budynku szwalni (E),
*   magazyn (D),
*   budynków G i F (magazyn wraz z krojownią).

Budowle:

*   ogrodzenie,
*   droga i plac,
*   rampa,
*   instalacja elektryczna zewnętrzna,
*   instalacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   parking,
*   postument pod antenę,
*   stacja transformatorowa.

Na pytanie Organu o treści: „Czy którekolwiek z ww. budynków/budowli zostały wybudowane przez obecnego najemcę nieruchomości? (…)”, Zainteresowani odpowiedzieli, że na działkach będących przedmiotem sprzedaży Nabywca – działający w charakterze najemcy nieruchomości tj. od 2007 r. – nie wybudował nowych budynków. W zakresie budowli – Nabywca wybudował stację transformatorową wskazaną w punkcie 1.2., wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej. Jej pierwsze zasiedlenie (rozumiane jako rozpoczęcie użytkowania przez Nabywcę) miało miejsce 30.09.2012. Pomiędzy Stronami nie doszło do rozliczenia nakładów.

Natomiast na pytanie Organu o treści: „Czy w przypadku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr (…) w C., na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, Sprzedawca i Nabywca ww. Nieruchomości złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy infrastruktury?”. Zainteresowani odpowiedzieli, że działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2020.106 t.j. z dnia 23.01.2020), Sprzedawca i Nabywca złożyli zgodnie oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy oraz wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy wszystkich budynków, budowli lub ich części posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym (…). Przedmiotowe oświadczenie zostało złożone przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.”

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji Znak: 0113-KDIPT1-2.4012.655.2020.5.SM, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 3):**

Czy w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w odniesieniu do Nieruchomości w C. sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działce (…):

1.  nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do Budynku oraz, w odniesieniu do pozostałych budynków i budowli, w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
2.  będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do innych niż Budynek budynków i budowli w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działce 142/2:

1.  nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do Budynku oraz, w odniesieniu do pozostałych budynków i budowli, w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
2.  będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do innych niż Budynek budynków i budowli w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a), podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b), nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie jest z VAT zwolniona, to transakcja ta nie podlega już PCC. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z VAT, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu PCC.

Jak uargumentowano powyżej, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Budynku podlegać będzie obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, natomiast sprzedaż pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości w C. podlegać będzie zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych:

*   sprzedaż Budynku nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych,
*   sprzedaż pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości:
    *   nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
    *   będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z VAT.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo nieprawidłowe, a częściowo prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 stycznia 2021 r. Znak: 0113-KDIPT1-2. 4012.655.2020.5.SM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) Nieruchomość w C., która składa się z prawa własności do zabudowanej działki nr (…).

Ponadto w części uzupełnienia dotyczącej podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali m.in., że na działce nr (…) przedmiotem planowanej sprzedaży będą:

Budynki:

\-kompleks budynków niemieszkalnych składający się z następujących 7 budynków:

*   budynku modelarni (C),
*   budynku mieszczący tapicernie (B),
*   budynku biurowy wraz z częścią socjalną (A),
*   budynku szwalni (E),
*   magazyn (D),
*   budynków G i F (magazyn wraz z krojownią).

Budowle:

*   ogrodzenie,
*   droga i plac,
*   rampa,
*   instalacja elektryczna zewnętrzna,
*   instalacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   parking,
*   postument pod antenę,
*   stacja transformatorowa.

Na działkach będących przedmiotem sprzedaży Nabywca – działający w charakterze najemcy nieruchomości tj. od 2007 r. – nie wybudował nowych budynków. W zakresie budowli – Nabywca wybudował stację transformatorową, wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej. Pomiędzy Stronami nie doszło do rozliczenia nakładów. Działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedawca i Nabywca złożyli zgodnie oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy oraz wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy wszystkich budynków, budowli lub ich części posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym (…). Przedmiotowe oświadczenie zostało złożone przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega (i w jakim zakresie) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwość zastosowania ww. przepisu. Natomiast w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, to stwierdzić należy, iż powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy tych składników.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2021 r. Znak: 0113-KDIPT1-2.4012.655.2020.5.SM, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanego pakietu nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w C., w części dotyczącej stacji transformatorowej wybudowanej przez Nabywcę (jako Najemcę), nie spełnia definicji dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, albowiem Sprzedający nie przenosi prawa do rozporządzania ww. stacją transformatorową jak właściciel. Prawo to jest po stronie Najemcy, który wybudował przedmiotową stację transformatorową. Skoro zatem Nabywca (jako Najemca), który „wytworzył” towar, jakim niewątpliwie jest wskazana stacja transformatorowa uczynił to z własnych środków bez udziału Sprzedającego, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokona jej dostawy. (…) dostawa ww. Budynku, posadowionego na działce nr (…) w C., na który Sprzedający poniósł po 30 września 2018 r. nakłady przekraczające 30% jego wartości początkowej, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku. (…) jak wskazano w uzupełnieniu wniosku Sprzedawca i Nabywca złożyli zgodnie oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy oraz wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy wszystkich budynków, budowli lub ich części posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym (…). Przedmiotowe oświadczenie zostało złożone przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. (…) W konsekwencji skoro, Sprzedający i Nabywca – przed dniem dokonania przedmiotowej dostawy – złożyli właściwemu dla jej nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie ww. dostawy, to dostawa pozostałych budynków i budowli korzystających ze zwolnienia z podatku na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (z wyłączeniem stacji transformatorowej), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Jednocześnie jak wyżej wskazano dostawa Budynku, posadowionego na działce nr (…) w C., na który Sprzedający poniósł po 30 września 2018 r. nakłady przekraczające 30% jego wartości początkowej, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku. Tym samym dostawa gruntu nr (…), zabudowanego budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot dostawy, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Oceniając całościowo stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 wniosku ORD-WS, należy uznać je za nieprawidłowe, bowiem Zainteresowani we własnym stanowisku nie uwzględniają okoliczności, że sprzedaż stacji transformatorowej nie może być uznana za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.(…)”.

W świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Sami Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług wskazali, że stacja transformatorowa będzie przedmiotem planowanej transakcji, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług stacja transformatorowa nie będzie przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej ww. stacji transformatorowej, transakcja (umowa sprzedaży – jeżeli istotnie stacja transformatorowa będzie przedmiotem sprzedaży) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W tej części stanowisko Zainteresowanych uznać należało za nieprawidłowe.

Natomiast, skoro analizowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w C. (z wyłączeniem stacji transformatorowej) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona gdyż strony transakcji skorzystały z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w części dotyczącej Budynku zwolnienie nie znajdzie zastosowania), to do opisanej we wniosku transakcji sprzedaży, a zatem i będących przedmiotem zapytania budynków i budowli, znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym opisana we wniosku umowa sprzedaży Nieruchomości w C. nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli natomiast strony transakcji (Zainteresowani) nie skorzystałyby z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z VAT (transakcja nie byłaby faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż byłaby z tego podatku zwolniona), to do opisanej we wniosku transakcji sprzedaży, a zatem i będących przedmiotem zapytania budynków i budowli innych niż Budynek, nie znalazłoby zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym opisana we wniosku umowa sprzedaży Nieruchomości w C. (z wyłączeniem Budynku) podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a obowiązek podatkowy ciążyłby na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych w tej części należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.