Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1287/11/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-27
Teza: Czy istnieje możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej obowiązującej do dnia 31 grudnia 2006 r. w przypadku gdy umowa przedwstępna nabycia nieruchomości została zawarta w 2006r. a umowa przeniesienia własności w 2007r.?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; umowa-umowa warunkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 03 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 22 listopada 2011 r.), uzupełnionym w dniach 25 i 26 stycznia 2012 r., udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 16 stycznia 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-1287/11/NG wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 25 i 26 stycznia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 27 października 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży zbył niezabudowaną działkę rolną o powierzchni 1290,0 m² (0,1290 ha) za cenę 100 000 zł, której był właścicielem wraz z małżonką.

Nieruchomość tę małżonkowie nabyli w dniu 18 grudnia 2006 r. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży za cenę 48 000 zł. Kwota ta w całości została przekazana sprzedającym w dniu 18 grudnia 2006 r. po podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Po otrzymaniu od Agencji Nieruchomości Rolnej pisma z dnia 25 stycznia 2007 r. o nieskorzystaniu z przysługującego Agencji prawa pierwokupu ww. nieruchomości, w dniu 20 lutego 2007 r. nastąpiło przeniesienie na rzecz wnioskodawcy i jego żony prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Uzyskany ze sprzedaży działki przychód zostanie przez wnioskodawcę wydatkowany w całości na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jak kształtują się zasady rozliczeń podatku dochodowego ze zbycia ww. nieruchomości?

Czy istnieje możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej obowiązującej do dnia 31 grudnia 2006 r.?

Wnioskodawca prosi o obliczenie kwoty podatku z uwzględnieniem przychodu pomniejszonego o poniesione koszty związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Zdaniem wnioskodawcy, w związku z nabyciem działki w 2006 r., podpisaniu umowy sprzedaży i przekazaniu ceny sprzedaży w całości również w 2006 r., obowiązują go zasady rozliczeń podatku dochodowego dla nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r.

W związku z powyższym wnioskodawca chciałby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i całość przychodu przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Natomiast ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Stosownie jednak do art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie moment nabycia nieruchomości.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca w dniu 18 grudnia 2006 r. podpisał ze sprzedającym przedwstępna umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz w tym samym dniu uiścił cenę zakupu w wysokości 48 000 zł. Po otrzymaniu od Agencji Nieruchomości Rolnej pisma o nie skorzystaniu przez nią z prawa pierwokupu, w dniu 20 lutego 2007 r. nastąpiło przeniesienie na rzecz wnioskodawcy i jego żony prawa własności nieruchomości.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, a tym samym umowy sprzedaży nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 ww. ustawy). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosownie do art. 158 ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem w umowie przedwstępnej jedna ze stron albo obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą ustawa Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, ani dokonanie zapłaty, nie powodują przeniesienia praw własności nieruchomości.

W konsekwencji powyższych regulacji prawnych, a także w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawcę nastąpiło dopiero z chwilą podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości gruntowej, a więc z dniem 20 lutego 2007 r.

Z uwagi na ustalony powyżej moment nabycia przedmiotowej nieruchomości, wyjaśnić należy, iż przychód jaki osiągnie wnioskodawca ze sprzedaży w 2011 r. przedmiotowej nieruchomości opodatkowany będzie zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonywanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej sprzedaży, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast koszty uzyskania przychodu w przedmiotowej sprawie należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przedmiotowej sprawie działka nabyta została za 48 000 zł, która to kwota jest kosztem nabycia nieruchomości. Wnioskodawca może także zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu udokumentowane fakturami VAT nakłady na tę nieruchomość, oczywiście jedynie jeśli takowe poniósł w rzeczywistości.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowić będzie źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem (t. j. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% płatnym w terminie złożenia zeznania (PIT-36) za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, o czym stanowi art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. Przy czym wnioskodawca do wyliczenia należnego podatku powinien uwzględnić przychód i koszty odpowiednio do posiadanego przez siebie udziału we współwłasności. Od pozostałej wysokości przychodu pomniejszonego o koszty podatek obliczy żona.

Zauważyć także należy, że wnioskodawca nie może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. albowiem jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w 2007 r. To oznacza, iż do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy stosować zasady opodatkowania przychodu ze sprzedaży obowiązujące od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Przedmiotowe zasady nie przewidywały jednak możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jeśli zostanie on przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Ponadto, w związku z prośbą wnioskodawcy o obliczenie podatku z uwzględnieniem przychodu pomniejszonego o poniesione koszty związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości wyjaśnia się, iż Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów zgodnie z art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej upoważniony jest wyłącznie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że Organ nie posiada kompetencji do wyliczenia wysokości podstawy opodatkowania, kosztów czy zobowiązania podatkowego. Dlatego Organ w zakresie swoich kompetencji wskazuje wnioskodawcy, jakie przepisy prawa podatkowego znajdują zastosowanie w jego sprawie i w oparciu o jakie podstawy wyliczyć dochód do opodatkowania, natomiast kwestie potwierdzenia podstawy opodatkowania czy dokonania obliczenia podatku zostawia wnioskodawcy, bowiem nie jest rolą organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną dokonywanie jakichkolwiek obliczeń.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała