Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.670.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-13
Teza: Zaliczenie wydatków do ulgi mieszkaniowej.
Słowa kluczowe: miejsce-miejsce zamieszkania
ulga-ulga mieszkaniowa
wydatek-wydatki mieszkaniowe
zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan pismem
    złożonym 13 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

15 maja 2020 r. wraz z obecną żoną podpisał Pan umowę deweloperską na zakup
    mieszkania, a 3 marca 2022 r. podpisaliście Państwo akt nabycia własności. Zakup tego
    mieszkania częściowo był z oszczędności własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego.
    9 lipca 2025 r. podpisał Pan wraz z żoną umowę przedwstępną na sprzedaż ww.
    mieszkania, dzień później – 10 lipca 2025 r. wpłacono Państwu zadatek w wysokości 70
    000 zł, który przeznaczyliście na spłatę pozostałości kredytu hipotecznego (100 491,10 zł
    kredytu hipotecznego, 70 000 zł nadpłata zadatkiem, 30 491,10 zł nadpłata z oszczędności
    własnych). Reszta umownej ceny zakupu, czyli 614 000 zł zostanie wpłacona Panu i żonie
    14 dni po zawarciu umowy końcowej w formie aktu notarialnego. Środki, które otrzyma
    Pan oraz żona ze sprzedaży mieszkania chcecie Państwo przeznaczyć na zakup domu w
    stanie surowym otwartym (440 000 zł) i w pozostałej kwocie na jego remont, a następnie
    skorzystać z kredytu hipotecznego lub gotówkowego w celu zakończenia remontu na
    własne cele mieszkaniowe. Sprzedaż następuje przed 5 latami od momentu nabycia
    mieszkania i całość przychodu chce Pan wraz z żoną przeznaczyć na cele mieszkaniowe,
    aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Nie prowadzicie Państwo działalności
    gospodarczej.
    W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści: „kiedy i w jakiej instytucji finansowej
    (np. bank) został zaciągnięty kredyt na zakup mieszkania od dewelopera? Na jaki cel
    kredyt ten został zaciągnięty, zgodnie z umową kredytową i czy odpowiadał Pan wraz z
    żoną solidarnie za spłatę tego kredytu?” wskazał Pan, że umowa kredytowa została
    zawarta w Banku (...) - 26 maja 2020 r.
    Na pytanie Organu o treści: „kiedy dokładnie dokonał Pan spłaty kredytu z pieniędzy
    pochodzących z zadatku?”, wskazał Pan, że 10 lipca 2025 r. - dzień po podpisaniu umowy
    przedwstępnej i po otrzymaniu zadatku.
    Na pytanie Organu o treści: „gdzie jest położony lokal mieszkalny nabyty 3 marca 2022 r. i
    jakie prawo do lokalu (np. odrębna własność) zostało nabyte? Czy lokal ten stanowił
    współwłasność małżeńską i kiedy (w jakim roku podatkowym) planuje Pan zbyć to
    mieszkanie?” wskazał Pan, że lokal położony jest w X, w budynku wielomieszkaniowym na
    prawie własności; w dniu podpisania umowy nabył Pan wraz z żoną lokal przed ślubem,
    czyli Pana udział to 50%. Zbycie mieszkania nastąpi w 2025 r.
    Na pytanie Organu o treści: „czy w ww. lokalu realizował/realizuje Pan własne cele
    mieszkaniowe, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
    podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?”, wskazał Pan,
    że tak.
    Na pytanie Organu o treści: „gdzie realizuje Pan aktualnie własne potrzeby mieszkaniowe i
    w jakiej miejscowości znajduje się Pana miejsce zamieszkania?” wskazał Pan, że w X, u
    rodziny.
    Na pytanie Organu o treści: „jakie lokale (budynki mieszkalne) aktualnie Pan posiada? Czy
    posiadane przez Pana lokale (budynki mieszkalne) są wynajmowane?”, wskazał Pan, że nie
    ma żadnych innych nieruchomości.
    Na pytanie Organu o treści: „czy dokonana/planowana przez Pana sprzedaż lokalu
    mieszkalnego nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt
    6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?”, wskazał Pan, że nie, nie prowadzi
    działalności gospodarczej i nigdy nie prowadził.
    Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanej we
    wniosku – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej nieruchomości – kiedy i w jaki
    sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te
    zostały nabyte przez Pana, w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana od momentu
    wejścia w ich posiadanie, czy nieruchomości te udostępniał/udostępnia Pan innym

    osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym
    charakterze?”, wskazał Pan, że nie ma innych nieruchomości niż ta wspomniana we
    wniosku.
    Na pytanie Organu o treści: „czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych
    niż wskazanej we wniosku nieruchomości (budynku mieszkalnego) – jeżeli tak, to należy
    podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w
    posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki
    sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,
    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był
    opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te
    udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy
    o podobnym charakterze?”, wskazał Pan, że nie.

## Pytanie

Czy Pana część zadatku wpłacona przez kupujących po umowie przedwstępnej (35 000 zł),
    która została wpłacona przez Pana żonę ze wspólnego konta bankowego na spłatę
    kredytu hipotecznego jest liczona już jako wydatek na cele mieszkaniowe i pozostanie
    Panu 307 000 zł, które należy udokumentować w ciągu 3 lat, aby skorzystać z dochodu
    zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Pana, kwota 35 000 zł (nadpłata kredytu hipotecznego dla sprzedawanej
    nieruchomości) zalicza się jako wydatek na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt
    131 ustawy o podatku dochodowym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości,
    jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w
    nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku

    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub
    udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Pana w 2025 r. sprzedaż
    udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w 2022 r., będzie stanowić dla Pana źródło
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
    ponieważ odpłatne zbycie ww. udziału zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc
    od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
      pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do
    skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do
    takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki
    związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty
    sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
      nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
      udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
      poczynione w czasie ich posiadania.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

    Jak wynika z powyższych przepisów, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia
    podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      a) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
        dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
        lub
      b) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
      ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub prawa, jaka proporcjonalnie
    odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w
    osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego
    zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego
    tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
      1) wydatki poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
        w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
        lub udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej;
      2) wydatki poniesione na:
      a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa
        w lit. a),
      c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
        (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
        odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę
        kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
      w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
      Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
      zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d)
      i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
      · nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
      · budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
      - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa
      w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w
      rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym
      oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane
      zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika
      korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy
      opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    W myśl art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
      (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
      zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt
      1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków
      uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o
      którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), które sfinansowane zostały tym
      kredytem (pożyczką).
    Zawarte w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko
    realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z
    opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Omawiana regulacja
    art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać
    wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby
    uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze
    zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w
    okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje
    wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

    · dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
    · udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego
      odpłatnego zbycia.
    Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady
    powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą
    bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W
    związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt
    131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych,
    wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek
    udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich
    warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi
    z tego określone skutki prawne. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww.
    ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o
    których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter
    zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
    Należy zwrócić również uwagę na daleko idące konsekwencje wypływające z zawartego w
    przepisie dotyczącym analizowanego zwolnienia stwierdzenia „własne cele
    mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”
    świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i
    dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego
    przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów
    mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak
    więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku
    dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie
    własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła
    zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz
    „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do
    zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie
    do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.
    W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia
    w związku z zakupem lokalu na cele mieszkalne w sytuacji, gdy nabył ten lokal w celu
    realizacji własnych celów mieszkaniowych.
    Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    jasno wynika więc, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony
    przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych musi być
    kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które
    zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz
    musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka)
    – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na
    cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału
    w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału
    w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
    wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
    (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).
    Wobec powyższego, spłacany kredyt (pożyczka) nie może być jakimkolwiek kredytem
    (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Celem ustawodawcy
    było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez
    podatnika.

    Istotne jest to, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania
    przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i aby kredyt (pożyczka) ten zaciągnięty był
    przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Wydatkowanie środków ma służyć
    także własnym celom mieszkaniowym podatnika.
    Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze
    zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają
    równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu
    odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.
    Z treści wniosku wynika, że 3 marca 2022 r. podpisał Pan akt przeniesienia własności
    lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania umowy nabył Pan wraz z obecną żoną lokal
    mieszkalny przed ślubem, czyli Pana udział to 50 %.
    Zakup tego mieszkania częściowo był z oszczędności własnych, a częściowo z kredytu
    hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Pana i obecną żonę. Umowę kredytową na
    zakup mieszkania od dewelopera zawarł Pan w Banku (...), w dniu 26 maja 2020 r. Lokal
    mieszkalny położony jest w X, w budynku wielomieszkaniowym na prawie własności. W
    tym lokalu mieszkalnym realizował Pan własne cele mieszkaniowe.
    9 lipca 2025 r. podpisał Pan umowę przedwstępną na sprzedaż ww. mieszkania, dzień
    później – 10 lipca 2025 r. wpłacono Państwu zadatek w wysokości 70 000 zł, który
    przeznaczyli na spłatę pozostałości kredytu hipotecznego (100 491,10 zł kredytu
    hipotecznego, 70 000 zł nadpłata zadatkiem, 30 491,10 zł nadpłata z oszczędności
    własnych). Planuje Pan w 2025 r. sprzedać udział w nabytym mieszkaniu. Reszta umownej
    ceny zakupu, czyli 614 000 zł, zostanie wpłacona Panu i żonie 14 dni po zawarciu umowy
    końcowej w formie aktu notarialnego. Spłaty kredytu z pieniędzy pochodzących z zadatku
    dokonał Pan 10 lipca 2025 r. - dzień po podpisaniu umowy przedwstępnej i po otrzymaniu
    zadatku.
    Nabycie lokalu mieszkalnego w 2022 r. nastąpiło przez Pana i obecną żonę oraz lokal ten
    zostanie wspólnie zbyty. Konto bankowe stanowi współwłasność Pana oraz żony. W
    związku z tym okoliczność, że wpłaty dokonała Pana żona ze wspólnego konta małżonków,
    nie ma wpływu na skorzystanie przez Pana ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1
    pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21
    ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika
    kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) na nabycie innej
    nieruchomości jak i na spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną
    nieruchomością na własne cele mieszkaniowe, jest data faktycznego wydatkowania
    przychodu. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z
    podatku określonego dochodu z terminem wydatkowania środków pieniężnych.
    W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody
    uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na
    własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich
    otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie
    cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały
    otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej (udziału), a
    następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 i ust. 30a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej
    umowy sprzedaży, mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

    W konsekwencji zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze
    zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie
    poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).
    Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której
    odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.
    U. z 2025 r. poz. 1071), zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia
    własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak
    określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej
                                                      1pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353
    Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy
    sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty
    z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.
    Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu
    cywilnego, który stanowi, że:
      W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
      która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania
    umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
    Warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych jest bowiem wydatkowanie równowartości
    (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na
    określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej
    cenie sprzedaży.
    Reasumując, planowana przez Pana sprzedaż w 2025 r. udziału w lokalu mieszkalnym
    zakupionego 3 marca 2022 r., nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie więc stanowić dla Pana źródło
    przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na
    zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przeznaczenie przez Pana kwoty połowy zadatku (przypadającej na Pana udział) w związku
    z zawartą umową przedwstępną sprzedaży przez Pana udziału w lokalu mieszkalnym, na
    spłatę kredytu bankowego (nadpłatę kredytu hipotecznego) zaciągniętego na zakup
    zbywanego lokalu mieszkalnego (udziału), w którym realizował Pan własne potrzeby
    mieszkaniowe, uprawnia Pana do zwolnienia od podatku dochodu z ww. odpłatnego
    zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 30a w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a)
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada
    iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe
    w przychodzie z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego
    pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie
    były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

    Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia
    1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis
    prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy zainteresowany
    prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa
    podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie
    przyszłe. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia
    podatku. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku
    obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego. W związku z tym,
    w interpretacji indywidualnej Organ nie może odnieść się do kwot i wyliczeń
    wskazanych przez Pana.
    Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów
    prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania
    podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na
    opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie
    prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji
    indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania
    przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub
    zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy
    Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania
    indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego
    (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego.
    Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego
    wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1
    Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje
    skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.