Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-897/15-2/DJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-10-28
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: faktura; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-zbycie nieruchomości; rachunki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2015 r. (data wpływu 21 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca aktem notarialnym obejmującym umowę sprzedaży z dnia 10 czerwca 2011 r., kupił nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny A.

Zainteresowany aktem notarialnym obejmującym umowę sprzedaży z dnia 31 stycznia 2012 r., sprzedał ww. lokal mieszkalny.

W okresie posiadania ww. nieruchomości poniósł koszty udokumentowane:

*   fakturami vat za materiały budowlane, w łącznej kwocie 21.255,49 zł,
*   rachunkami za prace remontowe, w łącznej kwocie 16.000,00 zł.

Następnie Wnioskodawca aktem notarialnym obejmującym umowę sprzedaży z dnia 13 lutego 2012 r., kupił nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny B.

Zainteresowany aktem notarialnym obejmującym umowę sprzedaży z dnia 24 lipca 2012 r., sprzedał lokal mieszkalny B.

Przy zakupie nieruchomości B Zainteresowany korzystał z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, co zwiększyło koszt nabycia tej nieruchomości, udokumentowany rachunkiem za usługę pośrednictwa w zakupie nieruchomości, w kwocie 5.000,00 zł. W okresie posiadania ww. nieruchomości Wnioskodawca poniósł koszty udokumentowane:

*   fakturami vat za materiały budowlane, w łącznej kwocie 21.852,75 zł,
*   rachunkami za prace remontowe, w łącznej kwocie 14.300,00 zł.

W zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2012 rok do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości Zainteresowany zaliczył również koszty udokumentowane rachunkami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy ustalając wysokość dochodu do opodatkowania, w związku ze sprzedażą nieruchomości można uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu koszty udokumentowane rachunkami?

Zdaniem Wnioskodawcy - koszty rodzajowe jakie ustawodawca przewidział w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczące zbycia nieruchomości, to:

1.  udokumentowane koszty nabycia,
2.  udokumentowane koszty wytworzenia,
3.  powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w trakcie ich posiadania.

Przewidziany w art. 22 ust. 6e powołanej wyżej ustawy obowiązek udokumentowania fakturami VAT dotyczy tylko nakładów, o których mowa w ust. 6c. Ustawodawca nie wspomina, w jaki sposób mają być udokumentowane koszty nabycia i koszty wytworzenia. W związku z powyższym należy przyjąć, że koszty nabycia i wytworzenia mogą być udokumentowane w każdy wiarygodny sposób, czyli oprócz faktur vat mogą to być również rachunki czy akty notarialne.

Ponadto trzeba wziąć pod uwagę fakt, że wykonawcy świadczący swoje usługi, którzy wystawili jako dowód wykonania prac rachunki, na podstawie których otrzymali zapłatę byli przedsiębiorcami nie podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT, a więc nie byli uprawnieni do wystawienia faktur oznaczonych wyrazami „faktura VAT”.

Z paragrafu 4 ust. 1, uchylonego dopiero dnia 1 stycznia 2014 roku, rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) wynika, że uprawnienie takie przysługuje tylko podatnikom zarejestrowanym jako podatnicy VAT czynni, w takich okolicznościach wykonawcy na żądanie podatnika są obowiązani wystawić rachunek dokumentujący wykonanie usługi, do czego obliguje art. 87 § Ordynacji podatkowej. Ponadto w myśl § 17 pkt 4 powołanego wyżej rozporządzenia, za fakturę uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 Ordynacji podatkowej, wystawione przez podatników nie obowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w paragrafach 4, 5, 7-14, 16-20 i 23 powołanego rozporządzenia.

Mając powyższe na uwadze, rachunki wystawione przez przedsiębiorców niebędących czynnymi podatnikami podatku VAT są na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług uznawane za faktury. W rezultacie takie dokumenty mogą stanowić podstawę zaliczenia udokumentowanych nimi nakładów do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca dokonał zakupu, a następnie sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych: pierwszy lokal zakupił w dniu 10 czerwca 2011 r., natomiast w dniu 31 stycznia 2012 r. dokonał sprzedaży ww. mieszkania, a następnie w dniu 13 lutego 2012 r. zakupił inny lokal mieszkalny, który zbył 24 lipca 2012 r.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawodawca nie wspomina, w jaki sposób mają być udokumentowane koszty nabycia i koszty wytworzenia, w związku z powyższym należy przyjąć, że mogą być udokumentowane w każdy wiarygodny sposób, np. poprzez rachunki.

Koszt nabycia, nawiązując do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił Wnioskodawca zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży. Ponadto zaliczyć tutaj możemy wydatki okołotransakcyjne, takie jak wynagrodzenie pośrednika, rzeczoznawcy, koszty ogłoszeń i inne wydatki, które są ponoszone w związku z nabyciem.

Z powyższego wynika, że do kosztu nabycia Wnioskodawca może zaliczyć oprócz ceny nabycia lokalu mieszkalnego także kwotę 5 000,00 zł, która stanowi udokumentowaną rachunkiem prowizję pośrednika za usługę pośrednictwa w zakupie nieruchomości.

W odniesieniu do nakładów poczynionych na nieruchomości i sposobu ich dokumentowania obowiązek wystawiania faktur normuje do 31 grudnia 2013 r. przepis art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zgodnie z którym podatnicy, o których mowa w art. 15 - czyli osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności - są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur przez podatników podatku od towarów i usług określały przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 68, poz. 360), obowiązujące od 1 kwietnia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r.

Zgodnie z § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym do końca 2012 r.), zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Za fakturę, zgodnie z § 17 pkt 4 ww. rozporządzenia uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), wystawiane przez podatników nieobowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w § 4, 5, 7-14, 16-20 i 23.

Powołany wyżej art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej stanowi, że jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą są obowiązani na żądanie kupującego lub usługobiorcy, wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Takimi odrębnymi przepisami są wskazane wyżej: art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów, z których wynika, że tylko podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny dokumentuje dokonaną sprzedaż towarów lub świadczenie usług wystawiając fakturę VAT. Natomiast podatnik nie posiadający statusu podatnika VAT czynnego dokumentuje wykonane czynności rachunkiem

Skoro zatem na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług, rachunek potwierdzający poniesione nakłady zwiększające wartość nieruchomości, uznawany jest za fakturę, to taki sposób ich dokumentowania jest wystarczający również dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

W tej sytuacji, zarówno faktury wystawione przez podatników VAT czynnych jak i rachunki wystawione przez przedsiębiorców nie podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a więc podatników nie posiadających statusu podatnika VAT czynnego stanowić mogą podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nakładów nimi udokumentowanych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.