Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4514-270/16/PM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-06-15
Teza: Czy w opisanym stanie faktycznym Spółka, będąca nabywcą przedmiotowej Nieruchomości powinna zostać uznana za podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości i w sposób wynikający z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 marca 2016 r. (data wpływu do Biura – 8 marca 2016 r.), uzupełnionym 18 i 20 maja 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 marca 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 6 maja 2016 r. wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie.

Wniosek uzupełniono 18 i 20 maja 2016 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Zainteresowany nr 1 (dalej jako „Sprzedający”) był właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w K. (dalej jako „Nieruchomość”). W Księdze Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w Dziale „Oznaczenie nieruchomości” jako sposób korzystania z Nieruchomości wpisano: „R – grunty orne”. W ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość jest sklasyfikowana jako grunt orny o klasie RIIIb. Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jak również nie wydano wobec niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nieruchomość jest objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z 9 lipca 2014 r. Na obszarze Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek budynki ani budowle, znajduje się natomiast sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia (w ziemi, bez słupów) oraz sieć wodociągowa wA300. Sprzedający nabył własność Nieruchomości z dniem 1 czerwca 2012 r. w drodze zasiedzenia, na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w K. z 30 lipca 2012 r.

Nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Sprzedającego, które prowadzi od 1997 r. Sprzedający opłacał podatek rolny od Nieruchomości. Nieruchomość nigdy nie była środkiem trwałym w działalności gospodarczej Sprzedającego i nigdy nie była wykorzystywana dla potrzeb tej działalności. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej. Nie była oddawana podmiotom trzecim do korzystania na podstawie umów najmu, dzierżawy lub podobnych.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą oraz działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy. W związku z wykonywaniem działalności rolniczej korzysta on ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. zwolnienia przewidzianego dla rolników ryczałtowych), a tym samym nie wystawia faktur ani nie prowadzi ewidencji sprzedaży. Jednakże – poza działalnością wykonywaną jako rolnik ryczałtowy – Sprzedający prowadzi również działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG głównie w zakresie przetwórstwa oraz konserwacji owoców i warzyw. Z tytułu prowadzenia tej działalności Sprzedający podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

W przeszłości ojciec Sprzedającego (co najmniej od 1982 r.), a po nim sam Sprzedający (od 1997 r.), użytkowali Nieruchomość w ramach własnej działalności rolniczej poprzez uprawę na niej roślin. Początkowo rośliny pochodzące z uprawy na Nieruchomości przekazywane były przez Sprzedającego na potrzeby jego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych (tj. na potrzeby przetwórstwa owoców i warzyw), a w ostatnim okresie były sprzedawane podmiotom trzecim. Jednakże w drugiej połowie roku 2012 Sprzedający zaprzestał uprawy roślin na Nieruchomości, ze względu na utrudnienia w dostępie do niej (utrata możliwości dojazdu do Nieruchomości samochodami i maszynami rolniczymi). W związku ze wspomnianymi utrudnieniami w dostępie do Nieruchomości, 31 maja 2012 r. Sprzedający wystąpił z pozwem o ochronę posiadania przeciwko właścicielom działek sąsiednich, tj. przeciwko P. K. oraz przeciwko M.L.P. w K. domagając się zakazania pozwanym czynienia mu przeszkód w zakresie dostępu (dojazdu) do Nieruchomości. Sąd Rejonowy wyrokiem z 3 lipca 2015 r., powództwo w całości uwzględnił. Na dzień złożenia analizowanego wniosku toczy się postępowanie apelacyjne w tej sprawie, które ostatnio zostało zawieszone na zgodny wniosek stron. Sprzedający złożył ponadto wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej mającej zapewnić dojazd do Nieruchomości. Postępowanie w tej sprawie zawisło przed Sądem Rejonowym w K., a ostatnio zostało zawieszone na zgodny wniosek stron. Pomimo złożenia ww. pozwu, wniosku oraz pomimo korzystnego wyroku Sądu I instancji Sprzedający nie kontynuował rolniczego wykorzystywania Nieruchomości. Od drugiej połowy roku 2012 do dnia dzisiejszego nie była ona wykorzystywana dla potrzeb produkcji rolnej.

Zainteresowany nr 2, tj. Spółka S. A. z siedzibą w K. (dalej jako „Spółka” bądź „Kupujący”) zainteresował się nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego. Jednakże innej spółce, tj. spółce działającej pod firmą K. Spółka z o.o. (dalej jako: „spółka K.”) przysługiwało na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz.U. 2015 r., poz. 282) ustawowe prawo pierwokupu Nieruchomości, związane z tym, iż znajduje się ona na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej. W związku z powyższym Sprzedający oraz Kupujący zawarli – w formie aktu notarialnego – warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzedał Nieruchomość Kupującemu pod warunkiem, że spółka K. nie skorzysta z ustawowego prawa pierwokupu. Jednakże przy sporządzaniu ww. aktu notarialnego osoby prawomocnie reprezentujące spółkę K. złożyły wobec notariusza oświadczenie, że spółka K. w której imieniu działają, nie skorzysta z ustawowego prawa pierwokupu. W związku z powyższym, wobec braku przeszkód co do zbycia Nieruchomości, na podstawie tego samego aktu notarialnego Sprzedający oraz Kupujący dokonali przeniesienia własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Przeniesienie własności Nieruchomości, dokonane w formie ww. aktu notarialnego, nastąpiło w tym samym dniu, co dzień sporządzenia analizowanego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, notariusz pobrał (przelewem) należny podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o tym podatku.

Tytułem uzupełnienia przedstawionego powyżej stanu faktycznego Zainteresowani wskazują, iż w zakresie działalności gospodarczej Sprzedającego, zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), nie jest wymieniony obrót nieruchomościami, ani żaden inny rodzaj działalności, który wiązałby się z nabywaniem bądź zbywaniem nieruchomości. Sprzedający nie czynił na działce inwestycji, w szczególności nie podejmował czynności w celu jej uzbrojenia i zapewnienia dostępu do mediów. W związku z opisaną powyżej transakcją sprzedaży, Sprzedający nie dokonywał jakichkolwiek czynności reklamujących Nieruchomość (tj. zachęcających do jej nabycia), nie zamieszczał ogłoszeń sprzedaży, nie dokonywał jej podziału ani jakichkolwiek innych podobnych czynności. W poszukiwaniu nabywcy Nieruchomości, Sprzedający zawarł umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, dzięki któremu doszło do zawarcia umów warunkowej sprzedaży Nieruchomości i przeniesienia własności Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Kupującym. W związku z opisaną transakcją, jak i opisanymi powyżej postępowaniami sądowymi, Sprzedający skorzystał z usług prawnych podmiotu zajmującego się profesjonalnym świadczeniem usług prawnych (kancelarii prawnej).

W przeszłości (2013 r.) Sprzedający sprzedał dwie niezabudowane działki gruntu w ramach jednej umowy sprzedaży. Jedna z tych działek powstała w wyniku podziału działki wykorzystywanej przez Sprzedającego do produkcji rolnej, nabytej przez Sprzedającego w drodze darowizny. Drugą sprzedaną działkę Sprzedający nabył w drodze zamiany niedługo przed jej sprzedażą. Działki nie były związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego. Umowa zamiany działek została zawarta przez Sprzedającego w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej dla działki wydzielonej z działki nabytej w drodze darowizny, od czego nabywca uzależniał kupno działki wydzielonej z działki nabytej przez Sprzedającego w drodze darowizny. Sprzedający, uznał przedmiotową transakcję za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jako, że uzupełnienie wniosku w części dotyczącej doprecyzowania stanu faktycznego odnosi się wyłącznie do zagadnienia w zakresie podatku od towarów i usług, w niniejszej interpretacji pominięto jego przywołanie.

W związku z powyższym, we wniosku (jego uzupełnieniu) zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w opisanym stanie faktycznym Spółka, będąca nabywcą przedmiotowej Nieruchomości powinna zostać uznana za podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości i w sposób wynikający z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych opisana powyżej sprzedaż Nieruchomości nie podlega pod regulację ustawy od podatku od towarów i usług, ponieważ nie ma charakteru sprzedaży profesjonalnej, tj. nie ma charakteru sprzedaży dokonywanej przez podmiot zajmujący się zawodowo sprzedażą nieruchomości, lecz ma charakter zbycia składnika majątku prywatnego niezwiązanego z wykonywaną działalnością gospodarczą. W związku z tym, sprzedaż ta nie powinna podlegać opodatkowaniu wynikającemu z regulacji ustawy o podatku od towarów i usług, lecz opodatkowaniu wynikającemu z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości miała charakter incydentalny, która podlega pod przepisy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uzupełnienia wniosku wynika, iż zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży nieruchomości przedstawiona we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie powinna podlegać opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ sprzedaż jest dokonywana przez podmiot, który wobec tej sprzedaży nie występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług. W związku z tym sprzedaż powinna podlegać pod uregulowania ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy i zostać opodatkowana wedle stawki i na zasadach przedstawionych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W pozostałym zakresie, tj. dotyczącym podatku od towarów i usług – została wydana interpretacja znak: IBPP1/4512-183/16/AL.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany nr 1 („Sprzedający”) był właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej w księdze wieczystej jako „R – grunty orne”. W ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość jest sklasyfikowana jako grunt orny o klasie RIIIb. Zainteresowany nr 2, tj. Spółka S. A. z siedzibą w K. („Kupujący”) zainteresował się nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego. Jednakże innej spółce, tj. spółce działającej pod firmą K. Spółka z o.o. przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu Nieruchomości, związane z tym, iż znajduje się ona na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej. W związku z powyższym Sprzedający oraz Kupujący zawarli – w formie aktu notarialnego – warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzedał Nieruchomość Kupującemu pod warunkiem, że spółka K. nie skorzysta z ustawowego prawa pierwokupu. Jednakże przy sporządzaniu ww. aktu notarialnego osoby prawomocnie reprezentujące spółkę K. złożyły wobec notariusza oświadczenie, że spółka K. w której imieniu działają, nie korzysta z ustawowego prawa pierwokupu. W związku z powyższym, wobec braku przeszkód co do zbycia Nieruchomości, na podstawie tego samego aktu notarialnego Sprzedający oraz Kupujący dokonali przeniesienia własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Przeniesienie własności Nieruchomości, dokonane w formie ww. aktu notarialnego, nastąpiło w tym samym dniu, co dzień sporządzenia analizowanego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług i czy będzie ona zwolniona z opodatkowania tym podatkiem, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana umowa sprzedaży podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 14 czerwca 2016 r. znak: IBPP1/4512-183/16/AL. A zatem na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Zainteresowany nr 2 (Spółka nabywająca opisaną we wniosku Nieruchomość) nie był zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia tejże umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie postępowania oraz Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.