Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-380/10/WRz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-12
Teza: sposób opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 20 kwietnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 18 czerwca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 16 czerwca 2010r. Znak: IBPBI/1/415-380/10/WRz wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 18 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2002r. współwłaścicielki spółki cywilnej nabyły nieruchomość komercyjną, jako współwłasność łączną. Udziały w spółce wynosiły po 50%. Nieruchomość wykorzystywana była na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz była amortyzowana. Spółka rozliczała się za pomocą księgi przychodów i rozchodów. W roku 2005 spółka została zamknięta, a nieruchomość podlegała wynajmowi. Najem również rozliczany był na zasadach ogólnych przez byłych wspólników nieprowadzących działalności gospodarczej.

W roku 2008 pod adresem tejże nieruchomości Wnioskodawczyni zarejestrowała jednoosobową działalność gospodarczą. Jako formę opodatkowania wybrała ryczałt. Na cele działalności wykorzystuje część biurową o powierzchni 15 m2. Pozostała część nieruchomości nadal podlega wynajmowi lecz Wnioskodawczyni rozlicza ją poza działalnością na zasadach ogólnych.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m.in., iż:

*   przedmiotowa nieruchomość została wycofana z działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej z chwilą likwidacji tej spółki, tj. w lipcu 2005r.,
*   budynek jest nieruchomością komercyjną, a więc niemieszkalną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaki Wnioskodawczyni zapłaci podatek w momencie sprzedaży nieruchomości, w której ma 50% udziałów?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ponieważ od momentu nabycia nieruchomości minęło 8 lat, a po upływie 5 lat obrachunkowych następuje zwolnienie z podatku, od części wykorzystywanej na obecnie prowadzoną działalność gospodarczą (forma opodatkowania – ryczałt) powinna zapłacić 10% podatku, od pozostałej powinna być z podatku zwolniona.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 lit. a tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości do właściwego źródła ma fakt wykorzystywania tej nieruchomości do celów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej oraz charakter tej nieruchomości. W przypadku bowiem, gdy dla celów działalności gospodarczej podatnik wykorzystuje nieruchomość o charakterze mieszkalnym, stanowiącą środek trwały w tej działalności, przychód z jej sprzedaży stanowi przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy a nie przychód z tej działalności. Przy czym przychód ten nie powstanie, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości do dnia jej odpłatnego zbycia upłynie 5 lat.

Z cyt. wyżej przepisów wynika ponadto, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej, wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej stanowi zawsze przychód ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Przy czym, przychodami z tej działalności, są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynie 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Przepisy ww. ustawy o podatku dochodowym nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w cyt. art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dokonując jednak wykładni przepisów ww. ustawy w tym zakresie stwierdzić należy, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi w związku z prowadzoną działalnością. Art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z uwagi na powyższe sprzedaż każdego innego składnika (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych), wykorzystywanego w działalności gospodarczej lub mającego związek z wykonywaną kiedyś działalnością gospodarczą, stanowi przychód z tej działalności na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni prowadziła pozarolniczą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. W 2002r. została nabyta nieruchomość niemieszkalna, która stanowiła środek trwały w tej działalności (była amortyzowana). Wnioskodawczyni posiadała 50% udział w tej spółce. W lipcu 2005r. spółka została zlikwidowana. Przedmiotowa nieruchomość została zatem wycofana z działalność gospodarczej i była wynajmowana przez współwłaścicieli (wspólników zlikwidowanej spółki) na zasadach tzw. najmu prywatnego (prowadzonego poza działalnością gospodarczą). Od momentu jej wycofania z działalności prowadzonej w formie spółki do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie upłynęło zatem 6 lat. W roku 2008r. Wnioskodawczyni rozpoczęła prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej, opodatkowanej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Na cele tej działalności wykorzystuje część ww. nieruchomości. Pozostałą część nadal wynajmuje poza prowadzoną działalnością.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości niemieszkalnej, jako przychód ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej (stanowiącego ponadto środek trwały w prowadzonej uprzednio działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej), będzie stanowił przychód z tej działalności. W konsekwencji przychód ten będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z formą obecnie stosowaną do opodatkowania tej działalności, tj. 10% ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile Wnioskodawczyni przysługuje prawo do korzystania z tej formy opodatkowania. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, jest niższa niż 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w pkt 2 oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, nieujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej - bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10 % uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Z uwagi na fakt, iż we wniosku nie wskazano by w przedmiotowym budynku znajdowały się wyodrębnione lokale, przychodem z działalności gospodarczej będzie cały przypadający na Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży nieruchomości a nie tylko przychód z części faktycznie wykorzystywanej przez nią na potrzeby prowadzonej obecnie działalności gospodarczej.

Jednocześnie zaznaczyć należy, iż kwestia możliwości opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawczynię z prowadzonej indywidualnie pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji.

Z uwagi na powyższe stanowisko przedstawione we wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44 – 100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.