Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.550.2025.1.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-28
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów
wydatku poniesionego na spłatę kredytu hipotecznego
zabezpieczonego na darowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna
kredyt-kredyt hipoteczny
sprzedaż
zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6b

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 31 lipca oraz 27 sierpnia 2025 r. Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawczyni otrzymała od swojego ojca w drodze darowizny nieruchomość (lokal
    mieszkalny). W momencie darowizny nieruchomość była obciążona hipoteką ustanowioną
    na rzecz banku, zabezpieczającą kredyt hipoteczny zaciągnięty wcześniej przez ojca
    (darczyńcę). Kredyt hipoteczny po darowiźnie niezmiennie był opłacany przez darczyńcę,
    nie zawarto również umowy cesji kredytu przez Wnioskodawczynię oraz jej ojca. Wartość
    tego kredytu (a zarazem hipoteki) stanowiła znaczną część wartości rynkowej
    nieruchomości.
    Niedługo po otrzymaniu darowizny, Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowej
    nieruchomości na wolnym rynku. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku,
    w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny.
    Znaczna część środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości została
    przeznaczona przez Wnioskodawczynię na spłatę kredytu hipotecznego, który był
    zabezpieczony hipoteką obciążającą sprzedawaną nieruchomość. Innymi słowy, z ceny
    uzyskanej od nabywcy nieruchomości Wnioskodawczyni spłaciła dług ciążący na
    nieruchomości (zaciągnięty pierwotnie przez darczyńcę), przez co Wnioskodawczyni nigdy
    nie dysponowała pełną kwotą z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
    Uzupełnienie wniosku z 27 sierpnia 2025 r.
    W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w
    ramach działalności gospodarczej.
    Data umowy darowizny nieruchomości: (...) 2022 r.
    Data sprzedaży nieruchomości: 7 lutego 2025 r.

## Pytanie

Czy kwota, jaką Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę pozostałego kredytu stanowi
    koszt pomniejszający dochód ze sprzedaży nieruchomości objęty podatkiem
    dochodowym?
    Pani stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawczyni, wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego
    obciążającego nabytą nieruchomość powinien zostać zaliczony do kosztów nabycia tej
    nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (ustawy o PIT).
    Poniżej przedstawione zostaje uzasadnienie prawne tego stanowiska, z odwołaniem do
    właściwych przepisów ustawy o PIT oraz zasad konstytucyjnych.
    Na wstępie należy wskazać podstawy prawne opodatkowania sprzedaży nieruchomości
    oraz definicję kosztów uzyskania przychodu w tym zakresie.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej
    części albo udziału w nieruchomości) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego,
    w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu PIT.
    Taka sytuacja wystąpiła u Wnioskodawczyni – sprzedała ona nieruchomość przed
    upływem wskazanego okresu, zatem ciąży na niej obowiązek podatkowy z tytułu
    uzyskanego z tego tytułu dochodu.
    Ustalenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości następuje poprzez pomniejszenie
    przychodu (ceny uzyskanej ze sprzedaży) o koszty uzyskania przychodu związane z tą
    sprzedażą. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z

    odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
    wytworzenia tej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które
    zwiększyły jej wartość w czasie posiadania. Innymi słowy, ustawodawca pozwala odliczyć
    od przychodu m.in. wydatki poniesione na nabycie sprzedawanej nieruchomości. W
    przypadku typowej transakcji kupna-sprzedaży takim kosztem nabycia jest cena zapłacona
    sprzedawcy przy zakupie.
    W niniejszej sprawie specyfika polega na tym, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość
    nieodpłatnie (w drodze darowizny), a zatem nie wystąpiła klasyczna cena nabycia. Co do
    zasady, przy nieodpłatnym nabyciu ustawodawca wyłącza możliwość uznania wartości
    rynkowej rzeczy za koszt – art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o PIT stanowi, że nie uważa się
    za koszty uzyskania przychodu wartości nieruchomości lub praw otrzymanych
    nieodpłatnie (np. w drodze darowizny). Oznacza to, że gdy podatnik otrzymuje
    nieruchomość jako darowiznę, nie może przy sprzedaży tej nieruchomości odliczyć jej
    wartości rynkowej ani wartości wynikającej z umowy darowizny jako kosztu. W
    konsekwencji, na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że przy sprzedaży darowanej
    nieruchomości Wnioskodawczyni nie ma żadnych kosztów nabycia (skoro sama nie
    poniosła wydatku na zakup).
    Jednakże takie podejście pomija istotny element stanu faktycznego: Wnioskodawczyni
    faktycznie poniosła znaczny wydatek finansowy związany z nabyciem i zbyciem tej
    nieruchomości, mianowicie spłaciła kredyt hipoteczny ciążący na przedmiocie darowizny.
    Należy rozważyć, czy wydatek ten – choć formalnie dotyczy długu zaciągniętego przez
    darczyńcę – może zostać uznany za część kosztu nabycia nieruchomości dla potrzeb
    obliczenia dochodu ze sprzedaży. W ocenie Wnioskodawczyni odpowiedź jest twierdząca,
    z następujących powodów.
    Spłata kredytu zabezpieczonego hipoteką była warunkiem koniecznym skutecznego
    rozporządzenia nieruchomością przez Wnioskodawczynię. Dopóki hipoteka nie została
    spłacona i wykreślona, nieruchomość pozostawała obciążona prawem na rzecz banku, co
    praktycznie uniemożliwiałoby jej sprzedaż (żaden nabywca nie przejmie nieruchomości z
    cudzym długiem bez jego uregulowania). Wnioskodawczyni, chcąc sprzedać darowaną
    nieruchomość, musiała przeznaczyć część ceny sprzedaży na spłatę pozostałego
    zadłużenia hipotecznego. Wydatek ten pozostaje więc w bezpośrednim związku
    przyczynowym ze sprzedażą – bez jego poniesienia transakcja sprzedaży w ogóle nie
    doszłaby do skutku lub byłaby znacznie utrudniona. Z tego powodu spłatę zadłużenia
    hipotecznego należy traktować jako niezbędny koszt związany z uzyskaniem przychodu ze
    sprzedaży.
    Organy podatkowe, interpretując przepisy, powinny uwzględniać wynikające z Konstytucji
    RP zasady sprawiedliwości podatkowej – w szczególności zasadę powszechności
    opodatkowania (art. 84 Konstytucji) oraz zasadę równości wobec prawa (art. 32
    Konstytucji). Zasada powszechności opodatkowania oznacza, że każdy powinien
    uczestniczyć w ponoszeniu ciężarów podatkowych stosownie do swojej sytuacji. Z kolei
    zasada równości i sprawiedliwości opodatkowania wymaga, aby podatnicy znajdujący się
    w podobnej sytuacji byli traktowani według jednakowych reguł, a ciężar podatkowy był
    rozłożony sprawiedliwie, adekwatnie do rzeczywistego dochodu. W kontekście sprzedaży
    nieruchomości oznacza to, że opodatkowany powinien być realny dochód uzyskany przez
    podatnika ze sprzedaży, a nie kwoty, którymi podatnik faktycznie nie mógł swobodnie
    dysponować (bo musiał je przeznaczyć na określone cele, jak spłata długu).
    W ocenie Wnioskodawczyni, opodatkowanie powinno dotyczyć tylko rzeczywistego
    dochodu ze sprzedaży. W analizowanej sytuacji znaczna część ceny sprzedaży nie trafiła
    faktycznie do rąk Wnioskodawczyni, lecz została przekazana na spłatę kredytu darczyńcy
    zabezpieczonego hipoteką. Z punktu widzenia Wnioskodawczyni, ta część uzyskanej ceny
    nie stanowiła dla niej ekonomicznego przysporzenia – pełniła jedynie rolę przepływu
    finansowego służącego zwolnieniu nieruchomości z obciążenia. Gdyby uznać, że
    Wnioskodawczyni nie ma prawa zaliczyć tego wydatku do kosztów, musiałaby zapłacić

    podatek dochodowy od kwoty, która de facto nie była jej dochodem, lecz posłużyła spłacie
    cudzego zobowiązania. Doszłoby zatem do opodatkowania środków, które nie
    odzwierciedlają rzeczywistego wzbogacenia podatnika. Taka sytuacja miałaby cechy
    pokrzywdzenia podatkowego Wnioskodawczyni – zostałaby ona obciążona podatkiem w
    sposób oderwany od jej realnej sytuacji finansowej związanej ze sprzedażą. Uwzględnienie
    spłaconego długu jako kosztu nabycia zapobiega temu niepożądanemu efektowi i
    zapewnia, że opodatkowaniu podlega tylko faktyczny dochód (tj. ta część ceny, która
    pozostała u Wnioskodawczyni po rozliczeniu hipoteki).
    Należy zwrócić uwagę, że spłata hipoteki stanowi ekonomiczny koszt związany z
    nieruchomością i umożliwieniem jej sprzedaży. Choć formalnie darowizna jest
    nieodpłatna, to w tym przypadku nieruchomość była obciążona znacznym długiem, który
    obniżał jej wartość ekonomiczną dla obdarowanego. W istocie, przyjęcie nieruchomości z
    hipoteką można porównać do nabycia nieruchomości z ukrytym ciężarem finansowym.
    Warto zauważyć, że gdyby zamiast darowizny doszło do sprzedaży tej nieruchomości
    między ojcem a synem [dopisek organu – powinno być: córką] za cenę równą wartości
    rynkowej pomniejszonej o wartość długu, to kwota odpowiadająca przejętemu długowi
    stanowiłaby część ceny nabycia (kupujący de facto zapłaciłby spłatą kredytu część
    wynagrodzenia za nieruchomość). W przypadku darowizny mechanizm ekonomiczny jest
    bardzo podobny – obdarowana „zapłaciła" za nieruchomość poprzez spłatę ciążącego na
    niej kredytu, choć nie nastąpiło to w formie zapłaty ceny darczyńcy, lecz poprzez
    uregulowanie długu wobec banku. Z ekonomicznego punktu widzenia wydatek na spłatę
    hipoteki obciążającej rzecz zwiększa faktyczny koszt uzyskania tej rzeczy w stanie wolnym
    od obciążeń. Aby móc w pełni cieszyć się prawem własności (w tym móc sprzedać
    nieruchomość osobie trzeciej bez obciążeń), Wnioskodawczyni musiała ponieść ten koszt.
    Jest więc uzasadnione traktowanie spłaty zadłużenia hipotecznego jako elementu kosztu
    nabycia nieruchomości dla celów podatkowych, ponieważ dopiero po poniesieniu tego
    wydatku Wnioskodawczyni rzeczywiście uzyskała ekwiwalent wartości nieruchomości
    wolnej od obciążeń.
    Zdaniem Wnioskodawczyni w chwili otrzymania darowizny z obciążeniem hipotecznym
    stała się ona współuczestnikiem gwarancji spłaty kredytu i uważa, że kwota podlegająca
    opodatkowaniu podatkiem od przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przed
    upływem 5 lat od nabycia (w formie darowizny) jest kwota (...) zł wynikająca z
    pomniejszenia ceny zbycia nieruchomości (...) zł o pozostały do spłaty w dacie sprzedaży
    kredyt obciążający hipotekę nieruchomości. Wynika to z brzmienia art. 7.1 ustawy o
    podatku od spadków i darowizn: "Art. 7.1. Podstawę opodatkowania stanowi wartość
    nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość),
    ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia
    powstania obowiązku podatkowego”.
    Wnioskodawczyni w chwili nabycia nieruchomości w drodze darowizny z obciążeniem
    hipotecznym nie otrzymała pełnej wartości nieruchomości – stała się bowiem nie tylko
    właścicielką lokalu, lecz także współuczestniczką w istniejącym ciężarze finansowym w
    postaci kredytu hipotecznego. W praktyce oznaczało to, że uzyskała jedynie "czystą
    wartość" nieruchomości, pomniejszoną o wartość tego obciążenia. W myśl art. 7 ust. 1
    ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi właśnie
    czysta wartość rzeczy i praw majątkowych – tj. po potrąceniu „długów i ciężarów". Skoro
    ustawodawca przyjmuje w tym przepisie, że rzeczywista wartość ekonomiczna nabytego
    prawa może i powinna być pomniejszona o obciążenia (np. hipotekę), to ta sama logika
    powinna znaleźć zastosowanie przy ustalaniu podstawy opodatkowania w podatku
    dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu tego prawa przed upływem 5 lat.
    Analogicznie również do stanowiska przedstawionego w interpretacji indywidualnej z 14
    lutego 2022 r. 0111-KDIB2-2.4015.151.2021.2.MM, w którym to organ uznał stanowisko
    opowiadające się za tym, że kwotę od której należy liczyć wysokość należnego do zapłaty
    podatku (kwota bazowa = wartość mieszkania) mogą pomniejszyć o kwotę hipoteki, która

    obciąża to mieszkanie (wartość nieruchomości - wartość hipoteki = kwota, od której
    liczony będzie podatek do zapłaty za prawidłowe, należy uznać, że spłata zobowiązania
    hipotecznego warunkująca „uwolnienie" nieruchomości od ciężaru stanowi koszt
    ekonomicznie związany z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Jest to wydatek faktycznie
    poniesiony w celu dokonania transakcji sprzedaży – bez spłaty kredytu nie byłoby możliwe
    jej przeprowadzenie (np. dla przeniesienia własności bez obciążeń lub spełnienia
    warunków nabywcy).
    Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w interpretacji:
    „Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
    potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
    majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
    Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą
    wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a
    odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary.
    Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn
    stanowią katalog otwarty. Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie
    pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość
    tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
    "Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn: Wartość
    nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę,
    jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów
    oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
    Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen
    stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich
    miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego
    samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
    Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
    Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze
    własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
    Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
    W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku
    prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może
    dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z
    pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”
    Wnioskodawca nabył nieruchomość z ciężarem, zatem spłata kredytu nie jest „ceną
    nabycia" ale w kontekście sytuacji darowizny obciążonej hipoteką obdarowany nabywa
    nieruchomość z obowiązkiem uregulowania długu, który realnie stanowi część
    „wydatków" poniesionych w związku z jej późniejszym zbyciem. Zasadne wydaje się zatem
    twierdzenie, iż również w przypadku odpłatnego zbycia nabytej nieruchomości kwota
    hipoteki może zostać zaliczona do kosztów jej sprzedaży, skoro już na etapie darowizny
    dopuszczalne jest pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość ciążącego na niej
    zobowiązania hipotecznego.

    Podobne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji z 17 sierpnia 2021 roku, nr 0111-
    KDIB2-2.4015.75.2021.1.DR, w której to organ wskazuje, iż:
    „(...) ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy
    zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro
    przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić
    obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziału. Zatem wartość udziału 1/2 w
    nieruchomości, nabytego w drodze darowizny przez Wnioskodawcę, powinna być
    pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.”
    Za powyższym przemawia również wykładnia celowościowa przepisów (ratio legis).
    Przepisy ustawy o PIT dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości należy
    interpretować zgodnie z ich celem (ratio legis) oraz w sposób zapewniający zachowanie
    zasad sprawiedliwości opodatkowania. Celem regulacji art. 22 ust. 6d ustawy o PIT jest
    umożliwienie podatnikowi odliczenia od przychodu wszystkich realnie poniesionych
    wydatków, które były konieczne do uzyskania tego przychodu lub związane z nabyciem
    nieruchomości, tak aby opodatkowany został wyłącznie dochód (rzeczywista nadwyżka po
    odjęciu kosztów). Wykładnia literalna pomijająca szczególne okoliczności (jak obciążenie
    nieruchomości hipoteką) prowadziłaby do opodatkowania również takiej części
    przychodu, która nie jest dochodem podatnika, co stoi w sprzeczności z ratio legis
    przepisu i poczuciem sprawiedliwości. Wnioskodawczyni postuluje dokonanie wykładni
    celowościowej art. 22 ust. 6d ustawy o PIT w ten sposób, że pojęcie "kosztów nabycia"
    obejmuje również wydatki warunkujące skuteczne nabycie lub zbycie prawa własności
    nieruchomości, w tym spłatę długów obciążających nieruchomość. Taka interpretacja
    pozostaje w zgodzie z podstawowymi zasadami podatkowymi oraz nie narusza art. 23 ust.
    1 pkt 8 lit. b ustawy o PIT, ponieważ Wnioskodawczyni nie domaga się zaliczenia do
    kosztów hipotetycznej wartości nieruchomości otrzymanej za darmo, lecz konkretnego
    wydatku, który faktycznie poniósł w związku z tą nieruchomością.
    Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, stanowisko Wnioskodawczyni jest następujące:
    wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego zabezpieczonego na darowanej
    nieruchomości powinien zostać uznany za koszt nabycia tej nieruchomości przy kalkulacji
    dochodu ze sprzedaży. Takie ujęcie spłaconego zadłużenia w kosztach uzyskania
    przychodu znajduje uzasadnienie w przepisach ustawy PIT (art. 22 ust. 6d w związku z art.
    23 ust. 1 pkt 8 lit. b), jak również w zasadach konstytucyjnych gwarantujących
    sprawiedliwe opodatkowanie. W rezultacie opodatkowaniu podlegałby jedynie rzeczywisty
    dochód ze sprzedaży nieruchomości, co odpowiada zarówno literze, jak i duchowi prawa
    podatkowego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z
    zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw
    majątkowych określonych w lit. a-c ww. przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca
    roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek
    zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww.
    praw - nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej - nastąpi po upływie pięciu
    lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie,
    nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości,
    jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Wobec tego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości co do zasady decydujące
    znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma
    moment i sposób ich nabycia.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części
    oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub
    praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do
    nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie
    której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    Z opisu zdarzenia wynika, że 3 lutego 2022 r. otrzymała Pani w darowiźnie od ojca lokal
    mieszkalny, który to sprzedała Pani 7 lutego 2025 r. Sprzedaż tego lokalu nie nastąpiła w ramach
    pozarolniczej działalności gospodarczej.
    W myśl art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.
    1071):
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
    jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
    spełnienia świadczenia pod tytułem darnym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania
    rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o
    przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa
    darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym
    zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na
    obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę
    nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca
    traci własność nieruchomości.
    W opisanym zdarzeniu, nabycie przez Panią lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2022 r., w
    drodze darowizny, natomiast 2025 r. sprzedała Pani to mieszkanie.

    Wobec tego sprzedaż lokalu mieszkalnego, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód
    uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Z treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego
      wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w
      terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku
      podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w
      dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
    Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym
      odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku
      podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
    zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się
    wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja
    sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością).

    Wydatek, o którym mowa we wniosku nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ustawy
    kosztu niezbędnego w celu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Jest to
    bowiem koszt, który musiałby zostać spłacony nawet gdyby nie doszło do sprzedaży tego
    lokalu mieszkalnego.
    Powyższe potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 kwietnia 2015
    r., sygn. akt II FSK 1082/13, w którym stwierdzono, że:
      Artykuł 19 ust. 1 u.p.d.o.f. wprowadza jednoznaczną zasadę, że przychodem ze
      sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Brak jest
      prawnych podstaw do zrównania, czy identyfikacji z tymi wydatkami kwot
      przeznaczonych na spłatę długów bądź innych zobowiązań wynikających z obciążenia
      zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych.
    Kosztów odpłatnego zbycia nie należy także utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu,
    których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie kosztów uzyskania
    przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
    nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od
      spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze
      spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w
      takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Zatem, nie ma podstaw prawnych, żeby kwotę – którą Pani przeznaczyła na spłatę kredytu
    hipotecznego (pozostałej części tego kredytu) zaciągniętego przez darującego (Pani ojca)
    na zakup lokalu mieszkalnego, a spłaconego przez Panią (obdarowaną) – zaliczyć do
    kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego).
    Długi obciążające nieruchomość nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust.
    6d, a więc nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania
    podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze
    darowizny.
    W konsekwencji kwota, którą Pani przekazała na spłatę kredytu hipotecznego (pozostałej
    części tego kredytu), zaciągniętego przez darczyńcę (Pani ojca) nie stanowi kosztu

    uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym
    mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.
    Potwierdza to orzecznictwo sądów, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Kielcach, który w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15 stwierdził, że:
      Przepis art. 22 ust. 6d w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem
      uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze
      darowizny. Kosztami uzyskania przychodu są tylko udokumentowane nakłady oraz
      kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na
      nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość,
      czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości
      poczynione w czasie jej posiadania. Nakładem zwiększającym wartość rzeczy i praw
      majątkowych nie jest natomiast spłata kredytu pobranego przez darczyńcę po zbyciu
      udziału w nieruchomości. Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd Wojewódzkiego
      Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wyrażony w wyroku z 19 lipca 2011 r. sygn. akt I
      SA/Bd 343/11, w którym Sąd ten stwierdził, że spłata zobowiązania zaciągniętego przez
      osobę trzecią, które to zobowiązanie obciążało rzeczowo (hipoteka) nieruchomość w
      chwili jej nabycia w drodze darowizny, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, o
      jakim mowa w art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. (...).
    Podobne stanowisko zaprezentowane zostało także w innych w wyrokach, np. w wyroku
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 23 października 2013 r., sygn. akt I SA
    /Op 583/13, czy też Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II
    FSK 1055/11.
    Wobec tego, mając na uwadze opis zdarzenia oraz cytowane uprzednio przepisy,
    stwierdzam, że kredyt hipoteczny zaciągnięty przez Pani ojca (darczyńczę) na zakup
    darowanego Pani lokalu mieszkalnego, który spłaciła Pani ze środków uzyskanych ze
    sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, nie stanowi dla Pani kosztu uzyskania przychodu z
    tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, gdyż nie jest nakładem zwiększającym
    wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Spłata przez Panią części kredytu hipotecznego, w żaden sposób nie
    mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, nabytej w drodze darowizny, bowiem ustawodawca zaliczył do nich – co
    jednoznacznie wynika z treści cytowanego uprzednio przepisu – jedynie udokumentowane
    nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość.
    Wobec tego stanowisko Pani jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Odnosząc się natomiast do wskazanego przez Panią przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o
    podatku od spadków i darowizn, na którym opiera Pani własne stanowisko w sprawie
    podkreślam, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odrębną regulacją
    prawną od ustawy o podatku od spadków i darowizn. W każdej z tych ustaw ustawodawca
    określił odrębnie między innymi przedmiot opodatkowania, sposób ustalenia podstawy
    opodatkowania, zwolnienia podatkowe.
    Tym samym, przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczące opodatkowania
    tym podatkiem nabycie rzeczy lub praw majątkowych między innymi tytułem darowizny,
    nie znajdują zastosowania do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych, w tym przypadku z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości nabytej przez Panią tytułem darowizny.

    Ponadto rozstrzygnięcia, które podała Pani we własnym stanowisku w sprawie zostały
    wydane dla odrębnych podmiotów, w ich indywidualnych sprawach w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od spadków i darowizn, a nie w zakresie podatku dochodowego od
    osób fizycznych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.