Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.358.2021.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-30
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania sprzedaży nieruchomości (podatnik i zwolnienie)
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 maja 2021 r. (data wpływu 28 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 4 sierpnia 2021 r. (data wpływu 4 sierpnia 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 21 lipca 2021 r. (doręczone 28 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – **jest nieprawidłowe,**
*   braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

28 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Złożony wniosek uzupełniony został na wezwanie tutejszego organu z 21 lipca 2021 r. (doręczone dnia 28 lipca 2021 r.) pismem z 4 sierpnia 2021 r. (data wpływu 4 sierpnia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu:

Pan (…) (dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł z (…)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży dwóch działek położonych w miejscowości (…)niezabudowaną nieruchomość gruntową (dalej jako: „Umowa 1”). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawane działki stanowią nieruchomość o łącznej powierzchni 14,6047 ha, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\`, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomości”). W skład Nieruchomości wchodzą działki o numerach (…), z czego przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie działki 1 i 2, z których sposób korzystania określono jako grunt orne.

Współwłaścicielem Nieruchomości 1 jest Sprzedawca wraz z jego małżonką na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Własność Nieruchomości 1 została nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 18 kwietnia 1988 r. W dziale III księgi wieczystej znajdują się następujące wpisy:

*   ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności osobistej ustanowionej na rzecz (…),

*   ograniczone prawo rzeczowe w postaci prawa użytkowania nieruchomości ustanowione na rzecz A P,

*   roszczenie o przeniesienie własności działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2 bądź wydzielonych z nich działek gruntu ustanowione na rzecz Kupującego.

W dziale IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy. Zgodnie z Umową 1, Sprzedawca (solidarnie z małżonką) i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość o łącznym obszarze 1,9000 ha bądź wydzieloną z niej działkę gruntu niezbędną do zrealizowania inwestycji lub geodezyjnie wydzielone z nich działki gruntu za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić.

Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskaniu przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e i 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych,
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji,
3.  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają
5.  potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
6.  podział geodezyjny Nieruchomości 1, o ile będzie potrzebny,
7.  uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości 1, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości 1 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,
9.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
10.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 1 lub wydzielonej z niej działki gruntu,
11.  przeniesienie Nieruchomości 1 w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich, w szczególności umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedawcę, a także wszelkie inne umowy tego rodzaju dotyczące korzystania z Nieruchomości 1 przez osoby trzecie, zostaną rozwiązane przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, na dowód czego zostanie Kupującemu okazany dokument sporządzony w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zawierający rozwiązanie odpowiednich umów oraz zrzeczenie się wszelkich roszczeń.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy sprzedaży są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Umowa przyrzeczona w wykonaniu opisywanej umowy przedwstępnej zostanie zawarta po spełnieniu się ww. warunków zawarcia umowy sprzedaży, w terminie i miejscu wskazanym przez Kupującego, lecz nie później niż w terminie do 31 grudnia 2023 r. Jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi będzie przysługiwać prawo pierwokupu w stosunku do Nieruchomości 1 albo wydzielonej z niej działki, a Kupujący nie odstąpi z tego powodu od umowy przedwstępnej, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowania postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej.

Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie wyliczona na podstawie oznaczonej w Umowie 1 ceny jednostkowej pomnożonej przez metry kwadratowe nabywanej Nieruchomości 1, na podstawie aktualnych danych ewidencyjnych. Oznaczona cena Nieruchomości 1 odpowiada jej wartości rynkowej.

Zapłata ceny nastąpi w następujący sposób:

1.  sumę pieniężną odpowiadającą cenie, obliczonej i wynikającej z Umowy 1, tytułem zapłaty ceny sprzedaży w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zobowiązał się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie przyrzeczonej umowy na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem przyjęcia depozytu objętego odrębnym aktem notarialnym,
2.  zapłata ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy poprzez polecenie notariuszowi wypłaty kwoty na rzecz Sprzedawcy z rachunku depozytowego wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, które zostanie złożone w treści umowy przyrzeczonej, a wypłata z rachunku depozytowego zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po jej podpisaniu,
3.  w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej, złożone przez Kupującego na przechowanie notariuszowi środki pieniężne zostaną mu zwrócone na podstawie złożonego przez niego oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub zgodnie z poleceniem zawartym w protokole przyjęcia depozytu w następnym dniu roboczym na skutek upływu terminu, tytułem zwrotu kwoty złożonej do depozytu w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.

Jednocześnie zastrzeżono, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość 1 bądź wydzielona z niej działka gruntu będzie obciążona hipoteką lub prowadzona będzie z niej egzekucja, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedawcy należną im cenę pomniejszoną o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub w zakresie, których prowadzona jest egzekucja, które zostaną zapłacone bezpośrednio wierzycielowi lub komornikowi, z zastrzeżeniem, że kwoty zaległości nie będą przewyższać ceny netto, jak również z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i będą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie od obciążenia hipoteką lub wyłączenie spod egzekucji pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli.

Ponadto zastrzeżono, że jeżeli uzyskane przez Sprzedawcę w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 o. p. zaświadczenia będą wykazywać jakiekolwiek zaległości względem organów podatkowych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Sprzedawca w ciągu dwóch dni od wystawienia tych zaświadczeń ureguluje zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo - w przypadku nieuiszczenia zaległości - należna Sprzedawcy cena ulegnie obniżeniu o kwoty tych zaległości, które zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedawcy z zastrzeżeniem, że zaległości nie będą przewyższać ceny netto.

Sprzedawca udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością 1 dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie Kupujący. Ponadto Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości 1. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedawca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością 1, w tym w szczególności:

1.  składania wszelkich wniosków wieczystoksięgowych o wpis/zmianę/wykreślenie oraz sprostowanie z urzędu oraz przeglądania akt księgi wieczystej nr (\`(...)\`) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w \`(...)\`, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych lub nowo założonej księgi wieczystej dla Nieruchomości 1 w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość 1 została odłączona lub dołączona,
2.  uzyskanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 o. p. zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
4.  reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu,
5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
9.  składania wniosków o podziały nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznym, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, na wezwanie Kupującego, do udzielenia wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak też w innej formie szczególnej.

Sprzedający zobowiązał się do wydania Kupującemu Nieruchomości 1 bądź wydzielonej z niej działki gruntu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Strony postanowiły, że do dnia wydania Nieruchomości 1 wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością 1 będą ponoszone przez Sprzedających, a od dnia wydania obciążać będą Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się wydać Nieruchomości Kupującemu w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin Nieruchomości 1.

Sprzedawca zobowiązał się przez okres związania umową przedwstępną do powstrzymania się od działań mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego zbywanej Nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia Nieruchomości 1, w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju, mających na celu przeniesienie własności Nieruchomości 1 na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia Nieruchomości, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Sprzedawca zobowiązał się również względem Kupującego do rozwiązania wszelkich umów dzierżawy oraz wykreślenia ograniczonych praw rzeczowych związanych z Nieruchomością 1 najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, celem przeniesienia Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich. Ponadto, Sprzedawca jest zobowiązany do bieżącego informowania na pisemne żądanie Kupującego w formie mailowej lub listem poleconym na wskazany adres o aktualnym stanie Nieruchomości 1.

Strony zastrzegają, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1.  gdy - zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej - jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z nich działki gruntu,
2.  nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości lub wydzielonej z nich działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Oprócz Umowy 1, Sprzedawca zawarł z Kupującym 10 marca 2021 r. drugą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa 2”), której przedmiotem była działka gruntu o numerze ewidencyjnym \`(...)\`, która również jest położona w miejscowości (\`(...)\`) (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat \`(...)\`, województwo (\`(...)\`). Podobnie jak w przypadku Umowy 1, Umowa 2 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 21 grudnia 2020 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie. Umowy te zostały rozwiązane ze względu na zmianę strategii biznesowej Kupującego i wydłużenie terminów realizacji inwestycji, w wyniku czego w miejsce dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego zostały zawarte między stronami nowe przedwstępne umowy sprzedaży i udzielono nowe pełnomocnictwo. Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży następowało ze skutkiem ex tunc., tj. ze skutkiem na dzień zawarcia ww. umowy.

Przedmiotem Umowy 2 była działka o numerze ewidencyjnym 3 o powierzchni całej nieruchomości 0,0260 ha, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej jako: „Nieruchomość 2”). W skład nieruchomości objętej ww. księgą wieczystą wchodzą również działki (\`(...)\`) które nie były jednak przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

Nieruchomość 2 została oznaczona w księdze wieczystej jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Jedynym właścicielem Nieruchomości 2 jest Gmina (\`(...)\`), która nabyła jej własność na mocy prawomocnej decyzji z 31 grudnia 1991 r., decyzji wydanej przez wojewodę (\`(...)\`) z 20 października 2004 r., decyzji o podziale nieruchomości nr (\`(...)\`) z 16 lutego 2018 r. wydanej przez Burmistrza(\`(...)\`), umowy sprzedaży z 9 lipca 2018 r., decyzji o podziale nieruchomości nr (\`(...)\`) z 19 lutego 2019 r. oraz decyzji nr (\`(...)\`) z 2 sierpnia 2018 r. W III i IV dziale księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Sprzedawca zobowiązał się do zawarcia z Gminą (\`(...)\`) umowy sprzedaży w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której nabędzie Nieruchomość 2, które to nabycie zostanie dokonane na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, tj. Nieruchomości 1. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Nieruchomość 2 nie może stanowić samodzielnej nieruchomości, a Nieruchomość 2 przylega do Nieruchomości 1 jest niezbędna do prawidłowego jej zagospodarowania, a ich nabycie zostanie dokonane w celu przyłączenia do Nieruchomości 1.

Sprzedawca zobowiązał się zatem zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu Nieruchomość 2 przylegającą do Nieruchomości 1 uprzednio nabytą od Gminy (\`(...)\`) w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami za cenę stanowiącą równowartość ceny za Nieruchomość 2 ustalonej z Gminą (\`(...)\`), w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, po ziszczeniu się wszystkich warunków opisanych poniżej, a Kupujący zobowiązał się za wskazaną cenę i na wskazanych warunkach kupić Nieruchomość 2 do majątku spółki. Sprzedawca i Kupujący postanowili, że możność dochodzenia przez strony zobowiązań wynikających z Umowy 2 oraz zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzależniona od uprzedniego nabycia przez Sprzedawcę od Gminy (\`(...)\`) Nieruchomości 2. Roszczenie przysługujące im z tytułu zawarcia Umowy 2 może zostać zrealizowane również w ten sposób, że Kupujący może nabyć oddzielnie każdą działkę gruntu składającą się na Nieruchomość 2 na podstawie odrębnej umowy sprzedaży zawartej za cenę i na zasadach określonych Umową 2, co nie wpłynie na prawa i obowiązki Sprzedawcy, a wszelkie postanowienia Umowy 2 będą miały odpowiednie zastosowanie do każdej takiej umowy procedowanej z osobna lub łącznie.

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży, o których niżej, w terminie i miejscu wskazanym przez Kupującego, jednak nie później niż do 31 grudnia 2023 r. Jednocześnie postanowiono, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi będzie przysługiwało prawo pierwokupu w stosunku do Nieruchomości 2, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej.

Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich poniższych warunków:

1.  podpisania przez Sprzedawcę odpowiednich protokołów rokowań z Gminą (\`(...)\`), stanowiących podstawę do zawarcia umowy sprzedaży, stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem właściwego wypełnienia przez Kupującego zobowiązań umownych,
2.  zawarcia przez Sprzedawcę umów sprzedaży z Gminą (\`(...)\`), na mocy której Sprzedawca nabędzie własność Nieruchomości 2 w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3.  uzyskania waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 par. 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych inwestycji,
4.  zagwarantowanie przez Sprzedawcę, aby w terminie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość 2 pozostawała w stanie prawnym i faktycznym wolnym od wszelkich praw, roszczeń i obciążeń, tj. będzie wolna od zajęcia komorniczego i administracyjnego oraz jakichkolwiek innych postępowań oraz będzie znajdować się odpowiednio w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy, wolnym od posiadaczy zależnych i innych osób faktycznie nimi władających, a jej stan faktyczny nie będzie istotnie gorszy od obecnego, z zastrzeżeniem zmian wynikających z następstwa prawnego i prawidłowego używania, z zastrzeżeniem, że zmiana stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości 2 nastąpiła za uprzednią zgodą Kupującego wyrażonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej,
5.  przedłożeniu przez Sprzedawcę następujących dokumentów najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że będą wydawane w dacie przypadającej dalej niż 30 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, a ich kopie zostaną przekazane Kupującemu niezwłocznie po ich wydaniu, tj.:

1.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwego dla nich naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 306e lub art. 306g o. p. stwierdzające brak zaległości podatkowych;
2.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwy dla nich organ wykonawczy gminy na podstawie art. 306e lub 306g o. p. stwierdzające brak zaległości podatkowych;
3.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez właściwy dla nich organ Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;
4.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych;

7.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na skuteczne nabycie Nieruchomości 2,
8.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 2 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji.

Warunki zawarcia Umowy 2 zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Cena z tytułu zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej Nieruchomości 2 będzie stanowić równowartość cen sprzedaży ustalonych z Gminą (\`(...)\`), nabytą w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poprawę zagospodarowania Nieruchomości 2.

Zapłata ceny na rzecz Sprzedawcy nastąpi w ten sposób, że równowartość kwoty stanowiącej cenę odpowiadającej wysokości ceny sprzedaży wynikającej z umowy sprzedaży z Gminą (\`(...)\`), wynikającej z protokołów rokowań podpisanych przez Sprzedawcę i Gminę (\`(...)\`).

Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedawcy na poczet dokonywanej przez Sprzedawcę zapłaty ceny sprzedaży za Nieruchomość 2 w umowie nabycia, bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy (\`(...)\`) wskazany w protokole rokowań, przelewem za pośrednictwem depozytu notarialnego. Jednocześnie, wpłata kwoty stanowiącej cenę przez Kupującego bezpośrednio na rachunek Gminy (\`(...)\`) zgodnie z protokołem rokowań będzie równoznaczna z zapłatą przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy ceny wynikającej z Umowy 2 i skutkować będzie wygaśnięciem zobowiązania do zapłaty ceny przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy oraz wyczerpie wszelkie roszczenia Sprzedawcy wobec Kupującego z tytułu zapłaty ceny, co zostanie potwierdzone w umowie przyrzeczonej.

Zapłata ceny z tytułu Umowy 2 nastąpi w następujący sposób:

1.  sumę pieniężną odpowiadającą cenie, stanowiącej równowartość ceny sprzedaży za Nieruchomość 2 wynikającą z protokołu rokowań, Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie umowy nabycia zawartej pomiędzy Gminą (\`(...)\`) a Sprzedawcą w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami mająca na przedmiot Nieruchomość 2 na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem przyjęcia depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, ściśle związanym z Umową 2,
2.  zapłata ceny nastąpi najpóźniej do dnia zawarcia umowy pomiędzy Gminą (\`(...)\`) a Sprzedawcą, przed jej zawarciem poprzez polecenie notariuszowi wypłaty z rachunku depozytowego przedmiotowej kwoty na rzecz Sprzedawcy przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy (\`(...)\`) wskazany w protokole rokowań na poczet dokonywanej przez Sprzedawcę zapłaty ceny sprzedaży za Nieruchomość 2 w umowie pomiędzy Sprzedawcą a Gminą (\`(...)\`), a warunkiem wypłaty przedmiotowej kwoty będzie okazanie czyniącemu notariuszowi ważnego protokołu rokowań przez Kupującego lub jego należycie umocowanego pełnomocnika, co zostanie stwierdzone protokołem wydania depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym,
3.  spełnienie warunku, tj. okazanie notariuszowi ważnego protokołu rokowań dotyczącego Nieruchomości 2 zostanie zaprotokołowane protokołem wydania depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, a wypłata z rachunku depozytowego kwoty wskazanej w protokole rokowań za Nieruchomość 2, stanowiącej cenę i będącej jej równowartością, zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po podpisaniu protokołu wydania depozytu, na dowód czego stronom przy zawieraniu umowy sprzedaży zostanie okazany wydruk potwierdzenia przelewu,
4.  w przypadku niepodpisania protokołu rokowań przez Sprzedawcę lub jego należycie umocowanego pełnomocnika, złożone przez Kupującego na przechowanie notariuszowi środki pieniężne zostaną mu zwrócone na podstawie złożonego przez niego oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub zgodnie z poleceniem zawartym w protokole przyjęcia depozytu w następnym dniu roboczym na skutek upływu terminu, tytułem zwrotu kwoty złożonej do depozytu w związku z niespełnieniem się warunku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony Umowy 2 ustaliły, że w przypadku gdy z jakichkolwiek powodów Sprzedawca, bez porozumienia z Kupującym, dokona zapłaty ceny sprzedaży na rzecz Gminy (\`(...)\`) ze środków własnych za Nieruchomość 2 w kwotach i na warunkach wynikających z protokołu rokowań, w takim przypadku zapłata ceny nastąpi w następujący sposób:

1.  sumę pieniężną odpowiadającą cenie, stanowiącej równowartość ceny sprzedaży za Nieruchomość 2 wynikającej z protokołu rokowań, tytułem zapłaty ceny sprzedaży w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie przyrzeczonej umowy - umowy sprzedaży na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, ściśle związanym z umową sprzedaży,
2.  zapłata ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy, poprzez polecenie notariuszowi wypłaty przedmiotowej kwoty na rzecz Sprzedawcy z rachunku depozytowego wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, które zostanie złożone w treści umowy sprzedaży, a wypłata z rachunku depozytowego zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po jej podpisaniu, na dowód czego stronom zostanie okazany wydruk potwierdzenia przelewu.

Sprzedawca zobowiązał się do wydania Kupującemu Nieruchomości 2 w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku zawierając umowę przyrzeczoną Sprzedawca podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Do dnia wydania Nieruchomości 2 wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością 2 będą ponoszone przez Sprzedawcę, z zastrzeżeniem płatności związanych z działaniem Kupującego, o czym niżej, natomiast z dniem wydania Nieruchomości 2 przejdą na Kupującego wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością 2. Sprzedawca zobowiązał się wydać Kupującemu Nieruchomość 2 w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin Nieruchomości 2.

Sprzedawca, w związku z zawarciem Umowy 2, zobowiązał się do:

1.  po zawarciu umowy nabycia Nieruchomości 2 od Gminy (\`(...)\`):

1.  niezwłocznego powiadomienia o nabyciu własności Nieruchomości 2 Kupującego przesyłając za pomocą poczty elektronicznej skan wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę nabycia od Gminy (\`(...)\`);
2.  zarządzania Nieruchomością 2 zgodnie z dobrymi obyczajami, w szczególności nie dopuścić do pogorszenia jej stanu faktycznego;
3.  zachowania stanu prawnego Nieruchomości 2 na poziomie niemniej korzystnym aniżeli obecny, w szczególności nie dopuścić ani spowodować - bez uprzedniej zgody Kupującego udzielonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej - jej zbycia, zajęcia bądź egzekucji, jak również wygaśnięcia, zniesienia lub ograniczenia żadnego z istniejących uprawnień ani też ustanowienia bądź zwiększenia obciążeń, praw lub roszczeń innych niż wynikające z Umowy 2;

3.  współdziałania z Kupującym i wskazanymi przez niego przedstawicielami w toku postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji inwestycji, dążąc do możliwie najszybszego uzyskania orzeczeń administracyjnych potrzebnych do jej realizacji, w szczególności bez zbędnej zwłoki podejmować z należytą starannością wszelkie adekwatne do tego celu i sytuacji działania, w tym:

1.  udzielać stosownych pełnomocnictw;
2.  w razie konieczności, w odpowiednich terminach stawiać się przed właściwymi organami administracji publicznej oraz składać i przyjmować odpowiednie pisma, wnioski, oświadczenia i wyjaśnienia;
3.  udostępnić Kupującemu:

\- dokumentacje dotyczącą Nieruchomości 2 znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy, w szczególności protokołów rokowań, a na żądanie Kupującego udzielić ustnie, na piśmie bądź za pomocą poczty elektronicznej dodatkowych wyjaśnień; - Nieruchomość 2 w celu dokonania stosownych oględzin i badań ;5.  przekazywania niezwłocznie Kupującemu kopii wszelkich otrzymywanych dokumentów dotyczących Nieruchomości 2, a na jego żądanie - udostępnienia do wglądu oryginałów tych dokumentów,
6.  złożenia za pomocą Kupującego do właściwego organu administracji publicznej wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie stanowiska co do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2 podatkiem od towarów i usług, po czym dołożyć starań mających na celu uzyskanie tej interpretacji, w szczególności składać i przyjmować niezbędne dokumenty, oświadczenia i wyjaśnienia,
7.  powstrzymywanie się od składnia jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg, protestów itp., w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, jak też żadnych roszczeń z tego tytułu,
8.  okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej
9.  powstrzymywania się od działań mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 2, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia Nieruchomości 2, w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju mających na celu przeniesienie własności Nieruchomości 2 na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia Nieruchomości 2, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy 2, z wyłączeniem Gminy (\`(...)\`), przez okres związania Umową 2 z zastrzeżeniem, że obowiązki wyżej wskazane nie uchybiają prawu Sprzedawcy do zachowania tajemnic handlowych i zobowiązaniom Sprzedawcy do zachowania poufności.

W związku z zawarciem Umowy 2 wraz z nabyciem własności Nieruchomości 2 od Gminy (\`(...)\`), Sprzedawca wyraził nieodwołalną zgodę do 31 grudnia 2023 r. na:

*   wstęp na Nieruchomość 2 przez działające Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,

*   reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość 2,

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

*   uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

*   składania wniosków o podział Nieruchomości 2 niezbędnego dla zrealizowania inwestycji, do reprezentowania Sprzedawcy w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawniania tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, z zastrzeżeniem, że jeżeli działki ewidencyjne wyżej wskazane będą objęte inną księgą wieczystą, zakres wyrażonej zgody pozostaje w mocy i nie ma wpływu na skuteczność zgody.

Ponadto, Sprzedawca w związku z zawarciem Umowy 2 udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r., do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością 2, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1.  reprezentowanie mocodawcy wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy (\`(...)\`) we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności Nieruchomości 2 w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania protokołu rokowań,
2.  zawarcie w imieniu mocodawcy umowy nabycia z Gminą (\`(...)\`) dotyczącej Nieruchomości 2 za cenę i na warunkach określonych w protokole rokowań, w tym zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składania oświadczeń i dokonania innych czynności jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania umowy nabycia, a w związku z tym do: - ustanawiania w imieniu Mocodawców wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu Nieruchomości 2, w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 k.p.c., - reprezentowania Mocodawców we wszelkich sprawach przed wszelkimi władzami, urzędami i instytucjami, w szczególności urzędami skarbowymi, organami administracji państwowej, organami jednostek samorządu terytorialnego, urzędami miejskimi i gminnymi, starostwami powiatowymi, urzędami wojewódzkimi, organami nadzoru budowlanego, sądami powszechnymi i administracyjnymi, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, notariuszami, w zakresie umocowania wynikającego z pełnomocnictwa; - przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla Nieruchomości 2 po jej wyodrębnieniu z obecnej nieruchomości prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych; - składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień itp.) w dowolnej formie: ustnej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa; - odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

W przypadku Umowy 2, strony zastrzegły, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1.  nie zawarcia przez Sprzedawcę lub należycie umocowanego pełnomocnika Sprzedawcy umowy nabycia do 31 grudnia 2023 r.,
2.  w razie nieziszczenia się warunków zawarcia Umowy 2 do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,
3.  jeżeli zaległość wynikająca z ww. zaświadczeń będzie przewyższać ustaloną cenę w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
4.  nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości umożliwiającej zawarcie umowy przyrzeczonej albo uchylenia takiej uchwały, przy czym prawo to nie może zostać wykonane nie później niż 31 grudnia 2023 r.

Kupujący zamierza zrealizować na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i jego komercjalizacją. Sprzedawcy znane jest ww. zamierzenie inwestycyjne Kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Ponadto, w Umowie 1 i Umowie 2, Sprzedawca wyraził nieodwołaną zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego wynikających z umów na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków, a Sprzedawca będzie zobowiązany do zawarcia z nią umowy przyrzeczonej. Spółka powiadomi Sprzedawcę o przeniesieniu praw i obowiązków w terminie czternastu dni od zawarcia umowy.

W dacie składania niniejszego wniosku, Kupujący nie dokonał żadnych czynności w oparciu o pełnomocnictwo udzielone w Umowie 1 i Umowie 2. Pełnomocnictwo udzielone we wcześniejszych umowach, które zostały rozwiązane przez Umowę 1 i Umowę 2, zostało wykorzystane do wystąpienia o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodno­ kanalizacyjne oraz odprowadzenia wód opadowych.

Nieruchomość 1 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 1 jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału i łączenia, jak również nie wydzielono na niej dróg wewnętrznych, a takie próby nie były podejmowane. Nieruchomość 1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie Nieruchomości 1 do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej.

Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości 1. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości 1 ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość jest wydzierżawiona córce Sprzedawcy Natalii Wojtasiak na okres dziesięciu lat, która prowadzi na Nieruchomość 1 działalność rolniczą, która to umowa dzierżawy zostanie rozwiązana przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości 1 ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu. Nieruchomość 1 nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji ani w granicach parku narodowego oraz obszaru obserwacji archeologicznych.

Nieruchomość 2 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 2 powstała poprzez wydzielenie z działki nr \`(...)\` stanowiącej własność Gminy (\`(...)\`) na mocy decyzji z 24 listopada 2020 r. nr ZP.6831/80.2020.PGF, która została przeznaczona na polepszenie zagospodarowania działki nr\`(...)\`. Nieruchomość 1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona. Do dnia zbycia Nieruchomość 2 nie zostanie ona wydzierżawiona ani wynajmowana oraz nie była dzierżawiona ani wynajmowana w przeszłości. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości 2 ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w części terenów w obrębach geodezyjnych: 3 Miasta (\`(...)\`),(\`(...)\`)(\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (\`(...)\`) numer (\`(...)\`) z 27 kwietnia 2020 r. pod poz. 1176. Na mocy ww. planu:

*   działka ewidencyjna o numerze 1 (składająca się na Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KL jako teren eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji,

*   działka ewidencyjna o numerze 2 (składająca się na Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,

*   działka ewidencyjna o numerze\`(...)\`(Nieruchomość 2) jest oznaczona symbolem P- 2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

Obecnie trwa procedura zmiany ww. planu zgodnie z podjętą uchwałą Rady Miejskiej w (\`(...)\`) numer (\`(...)\`) z 16 czerwca 2020 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębach geodezyjnych: 3 miasta (\`(...)\`), zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w (\`(...)\`) numer (\`(...)\`) Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z 21 kwietnia 2020 r.

Sprzedawca nie prowadzi ani nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy, z tytułu nabycia Nieruchomości 2 nie będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W ocenie, Wnioskodawcy Nieruchomość 2 będzie stanowiła majątek prywatny, jednak finalna ocena, w tym przedmiocie zależy od prawidłowości stanowiska przedstawionego we wniosku, a dotyczącego pytania nr 1.

W ocenie, Wnioskodawcy Nieruchomość 2 będzie stanowiła majątek prywatny, a tym samym nie będzie wykorzystywana w działalności opodatkowanej, ani zwolnionej z VAT. Jednak finalna ocena w tym przedmiocie zależy od prawidłowości stanowiska przedstawionego we wniosku, a dotyczącego pytania nr 1. Wnioskodawca w 2019 r. dokonał sprzedaży działek budowlanych niezabudowanych nr 130/17, 130/18 oraz 130/19. Dokonywał również sprzedaży działek w okresach wcześniejszych były to działki budowlane, niezabudowane.

Wnioskodawca posiada inne działki obecnie nie planuje ich sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Sprzedawca może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy Sprzedawca nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji.

Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy również dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

*   doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

*   wydzielenie dróg wewnętrznych,

*   podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

*   wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

*   podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu i przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm. dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych.

Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą ponoszone przez Sprzedawcę, w tym podatek od nieruchomości. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedawcę na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1988 r. i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż, podczas gdy Nieruchomość 2 zostanie dopiero nabyta w interesie Kupującego. Nieruchomości będące we władaniu Sprzedawcy zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował w przeszłości działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie, nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie nieruchomości. Nie były również podejmowane jakiekolwiek czynności mające na celu dalsze uzbrojenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Kupujący.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad. 2

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 były one objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego w części terenów w obrębach geodezyjnych: 3 Miasta (\`(...)\`) zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (\`(...)\`) numer 0007.218.2020 z 27 kwietnia 2020 r. pod poz. 1176 na mocy którego:

*   działka ewidencyjna o numerze 1 (składająca się na Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KL jako teren eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji,

*   działka ewidencyjna o numerze 2 (składająca się na Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P- 2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,

*   działka ewidencyjna o numerze \`(...)\` (Nieruchomość 2) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

W konsekwencji, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są położone na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy. W związku z powyższym, nieruchomości są terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt zabudowany, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,
*   **prawidłowe** w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonuje czynności podlegającej opodatkowaniu.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Sprzedawca wraz z małżonką na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej jest właścicielem Nieruchomości 1 (działek nr 1 oraz 2). Własność Nieruchomości 1 została nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 18 kwietnia 1988 r. Sprzedawca zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości 1. Nieruchomość 1 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 1 jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału i łączenia, jak również nie wydzielono na niej dróg wewnętrznych, a takie próby nie były podejmowane. Nieruchomość 1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie Nieruchomości 1 do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej.

Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości 1, Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości 1 ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomości jest wydzierżawiona córce Sprzedawcy. Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość 2 jest nieruchomością niezabudowana oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość 2 powstała poprzez wydzielenie z działki nr\`(...)\` stanowiącej własność Gminy (\`(...)\`), która została przeznaczona na polepszenie zagospodarowania działki nr\`(...)\`. Nieruchomość jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona. Do dnia zbycia Nieruchomość 2 nie zostanie ona wydzierżawiona ani wynajmowana oraz nie była dzierżawiona ani wynajmowana w przeszłości. Sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi ani nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży 2 działek – 1 i 2 Umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości 1 zostanie zawarta po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskaniu przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e i 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych,
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji,
3.  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości 1 planowanej inwestycji,
5.  potwierdzeniu, że Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej,
6.  podział geodezyjny Nieruchomości 1 o ile będzie potrzebny,
7.  uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości 1, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości 1 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,
9.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
10.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 1 lub wydzielonej z niej działki gruntu,
11.  przeniesienie Nieruchomości 1 w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich, w szczególności umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedawcę, a także wszelkie inne umowy tego rodzaju dotyczące korzystania z Nieruchomości 1 przez osoby trzecie, zostaną rozwiązane przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, na dowód czego zostanie Kupującemu okazany dokument sporządzony w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zawierający rozwiązanie odpowiednich umów oraz zrzeczenie się wszelkich roszczeń.

Sprzedawca udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością 1 dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie Kupujący. Ponadto Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości 1. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto Sprzedawca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością 1, w tym w szczególności:

1.  składania wszelkich wniosków wieczystoksięgowych o wpis/zmianę/wykreślenie oraz sprostowanie z urzędu oraz przeglądania akt księgi wieczystej nr \`(...)\` prowadzonej przez Sąd Rejonowy w \`(...)\`, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych lub nowo założonej księgi wieczystej dla Nieruchomości 1 w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość 1 została odłączona lub dołączona,
2.  uzyskanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1 koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 o. p. zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
4.  reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu,
5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
9.  składania wniosków o podziały nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznym, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, na wezwanie Kupującego, do udzielenia wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak też w innej formie szczególnej.

Strony postanowiły, że do dnia wydania Nieruchomości 1 wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością 1 będą ponoszone przez Sprzedających, a od dnia wydania obciążać będą Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się wydać Nieruchomości Kupującemu w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin Nieruchomości 1.

Oprócz Umowy 1, Sprzedawca zawarł z Kupującym 10 marca 2021 r. drugą przedwstępną umowę sprzedaży (Umowa 2), której przedmiotem była działka gruntu o numerze ewidencyjnym 3 (Nieruchomość 2). Sprzedawca zobowiązał się do zawarcia z Gminą (\`(...)\`) umowy sprzedaży w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której nabędzie Nieruchomość 2, które to nabycie zostanie dokonane na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, tj. Nieruchomości 1. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Nieruchomość 2 nie może stanowić samodzielnej nieruchomości, a Nieruchomość 2 przylega do Nieruchomości 1 i jest niezbędna do prawidłowego jej zagospodarowania, a ich nabycie zostanie dokonane w celu przyłączenia do Nieruchomości 1.

Sprzedawca zobowiązał się zatem zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu Nieruchomość 2 przylegającą do Nieruchomości 1 uprzednio nabytą od Gminy (\`(...)\`).

Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich poniższych warunków:

1.  podpisania przez Sprzedawcę odpowiednich protokołów rokowań z Gminą (\`(...)\`), stanowiących podstawę do zawarcia umowy sprzedaży, stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem właściwego wypełnienia przez Kupującego zobowiązań umownych,
2.  zawarcia przez Sprzedawcę umów sprzedaży Gminą (\`(...)\`), na mocy której Sprzedawca nabędzie własność Nieruchomości 2 w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3.  uzyskania waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 par. 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych inwestycji,
4.  zagwarantowanie przez Sprzedawcę, aby w terminie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość 2 pozostawała w stanie prawnym i faktycznym wolnym od wszelkich praw, roszczeń i obciążeń, tj. będzie wolna od zajęcia komorniczego i administracyjnego oraz jakichkolwiek innych postępowań oraz będzie znajdować się odpowiednio w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy, wolnym od posiadaczy zależnych i innych osób faktycznie nimi władających, a jej stan faktyczny nie będzie istotnie gorszy od obecnego, z zastrzeżeniem zmian wynikających z następstwa prawnego i prawidłowego używania, z zastrzeżeniem, że zmiana stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości 2 nastąpiła za uprzednią zgodą Kupującego wyrażonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej,
5.  przedłożeniu przez Sprzedawcę następujących dokumentów najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że będą wydawane w dacie przypadającej dalej niż 30 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, a ich kopie zostaną przekazane Kupującemu niezwłocznie po ich wydaniu, tj.:

1.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwego dla nich naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 306e lub art. 306g o. p. stwierdzające brak zaległości podatkowych;
2.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwy dla nich organ wykonawczy gminy na podstawie art. 306e lub 306g o. p. stwierdzające brak zaległości podatkowych;
3.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez właściwy dla nich organ Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;
4.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych;

7.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na skuteczne nabycie Nieruchomości 2,
8.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 2 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji.

W związku z zawarciem Umowy 2 wraz z nabyciem własności Nieruchomości 2 od Gminy (\`(...)\`), Sprzedawca wyraził nieodwołalną zgodę na:

*   wstęp na Nieruchomość 2 przez Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,
*   reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość 2,
*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
*   uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
*   składania wniosków o podział Nieruchomości 2 niezbędnego dla zrealizowania inwestycji, do reprezentowania Sprzedawcy w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawniania tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, z zastrzeżeniem że jeżeli działki ewidencyjne wyżej wskazane będą objęte inną księgą wieczystą, zakres wyrażonej zgody pozostaje w mocy i nie ma wpływu na skuteczność zgody.

Ponadto, Sprzedawca w związku z zawarciem Umowy 2 udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością 2, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1.  reprezentowanie mocodawcy wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy (\`(...)\`) we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności Nieruchomości 2 w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania protokołu rokowań,
2.  zawarcie w imieniu mocodawcy umowy nabycia z Gminą (\`(...)\`) dotyczącej Nieruchomości 2 za cenę i na warunkach określonych w protokole rokowań, w tym zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składania oświadczeń i dokonania innych czynności jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania umowy nabycia, a w związku z tym do: - ustanawiania w imieniu Mocodawców wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu Nieruchomości 2, w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 k.p.c.; - reprezentowania Mocodawców we wszelkich sprawach przed wszelkimi władzami, urzędami i instytucjami, w szczególności urzędami skarbowymi, organami administracji państwowej, organami jednostek samorządu terytorialnego, urzędami miejskimi i gminnymi, starostwami powiatowymi, urzędami wojewódzkimi, organami nadzoru budowlanego, sądami powszechnymi i administracyjnymi, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, notariuszami, w zakresie umocowania wynikającego z pełnomocnictwa; - przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla Nieruchomości 2 po jej wyodrębnieniu z obecnej nieruchomości prowadzonej przez Sąd Rejonowy w \`(...)\`, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych; - składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień itp.) w dowolnej formie: ustnej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa; - odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

Ponadto, w Umowie 1 i Umowie 2, Sprzedawca wyraził nieodwołaną zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego wynikających z umów na inną spółkę.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na mocy ww. planu:

*   działka ewidencyjna o numerze 3/16 (składająca się na Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KL jako teren eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji,

*   działka ewidencyjna o numerze 3/17 (składająca się na Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,

*   działka ewidencyjna o numerze 3/29 (Nieruchomość 2) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

Obecnie trwa procedura zmiany ww. planu zgodnie z podjętą uchwałą Rady Miejskiej w sprawie przystąpienia do sporządzenia projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującemu tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż opisanej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedawca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika taka aktywność Sprzedawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z wniosku, w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zawarto umowy przedwstępne, pod określonymi warunkami.

Ponadto Sprzedawca udzielił pełnomocnictw do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2, we wskazanym wyżej zakresie.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 cyt. ustawy, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Sprzedawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Sprzedawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze, aniżeli w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Ponadto Nieruchomość 1 została wydzierżawiona, czyli jest wykorzystywana w prowadzonej działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedawcę działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Sprzedawcę w przedmiocie zbycia opisanej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

Skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z wniosku wynika, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowiąca:

*   działkę ewidencyjną o numerze 3/16 (Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KL jako teren eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji;

*   działkę ewidencyjną o numerze 3/17 (Nieruchomość 1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej;

*   działkę ewidencyjną o numerze 3/29 (Nieruchomość 2) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

W analizowanym przypadku działki te spełniają więc definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanym przypadku, Nieruchomość 1 będąca przedmiotem dostawy od momentu nabycia przez Wnioskodawcę wykorzystywana była do prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 została wydzierżawiona, nie była więc wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył w drodze przekazania gospodarstwa rolnego. Zatem nie można uznać, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W stosunku do Nieruchomości 2, w ocenie Wnioskodawcy, z tytułu nabycia Nieruchomości 2 nie będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a Nieruchomość 2 będzie stanowiła majątek prywatny, tym samym nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej ani zwolnionej z VAT. Tym samym należy stwierdzić, że Nieruchomość 2 przez cały okres posiadania nie będzie wykorzystywana do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych.

Zatem stwierdzić należy, że dostawa przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, stanowiących współwłasność małżeńską, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Reasumując wskazać należy, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, stanowiących współwłasność małżeńską, będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, przedmiotowa sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem ww. sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w Nieruchomości dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga dla małżonki Wnioskodawcy.

Stosownie do art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, nienależna opłata w kwocie 80 zł uiszczona 26 maja 2021 r., zostanie – zgodnie z wolą Wnioskodawcy wyrażoną we wniosku z 26 maja 2021 r. – zwrócona przekazem pocztowym na adres pełnomocnika wskazany we wniosku. Zwrot nastąpi po zakończeniu postępowania, stosownie do uregulowania zawartego w art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…)za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.v

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.