Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP3/4512-423/16-1/APR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-09-30
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej.
Słowa kluczowe: komornik; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2016 r. (data wpływu 9 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dłużnik D. sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 25 stycznia 2012 r. nabył nieruchomość położoną w G. ul. P. stanowiącą działkę nr 323/2 obszaru 2.067 m2 objętą księgą wieczystą ….prowadzoną przez Sąd Rejonowy od P. sp. z o.o. P.R.E. sp. z o.o. nabyła wskazaną nieruchomość dnia 28 października 2009 r. od O. sp. z o.o.

Dłużnik nabył ww. nieruchomość za kwotę 7.380.000,00 zł brutto (zawierającą VAT 23% - 1.380.000,00 zł). W dniu 25 stycznia 2013 r. dłużnik wydzierżawił wskazaną nieruchomość na rzecz P.A. sp. z o.o. z przeznaczeniem na parking strzeżony. Kwota czynszu - 2.000 zł plus VAT (miesięcznie). Wynajmujący wyraził zgodę na postawienie na terenie nieruchomości kontenera przeznaczonego dla pracownika ochrony. Umowa została zawarta na 10 lat począwszy od 25 stycznia 2013 r. Wynajmujący oświadczył, że jest podatnikiem VAT.

Na podstawie wezwania do zapłaty z dnia 11 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca dokonał zajęcia przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Km …./14 z wniosku ….. . Po zajęciu nieruchomości dłużnik dokonał jej sprzedaży w dniu 22 września 2014 r. na rzecz P.W. sp. z o.o. za kwotę 3.690.000,00 zł wraz z podatkiem VAT. Dłużnik oświadczył, że przedmiot wskazanej umowy podlega opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

W trakcie postępowania egzekucyjnego P.A. sp. z o.o., na podstawie umowy z dnia 1 października 2014 r., poddzierżawił wskazaną nieruchomość na rzecz PHU ZZ……, pod ogólnodostępny parking płatny wraz z usługami. Czynsz dzierżawy ustalono na kwotę 150 złotych miesięcznie plus VAT. PHU ZZ poddzierżawił nieruchomość kolejnym podmiotom.

W protokole zakończenia opisu i oszacowania z dnia 24 marca 2015 r. wskazana nieruchomość została wyceniona na kwotę 3.334.000,00 zł. Nieruchomość została opisana jako działka 323/2 utwardzona nawierzchnią asfaltową i ogrodzona ogrodzeniem tymczasowym ze słupków drewnianych i siatki metalowej. Dla działki aktualny plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe.

Postanowieniem z dnia 28 maja 2015 r. Sąd Rejonowy w sprawie …..(prawomocne z dniem 20 czerwca 2015 r.) ustanowił odpłatną i nieograniczoną służebność polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez część działki na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Jako jednorazowe wynagrodzenie zasądzono od Gminy Miasta kwotę 72.198,20 zł.

W dniu 25 czerwca 2015 r. przedmiotowa nieruchomość została zbyta na publicznej licytacji w sprawie …..r. za kwotę 5.200.000,00 zł. Postanowieniem z dnia 2 lipca 2015 r. Sąd Rejonowy w sprawie ……udzielił przybicia na rzecz nabywcy Przedsiębiorstwo ….Sp. Jawna. Postanowienie jest prawomocne, zaś nabywca licytacyjny oświadczył, że jest podatnikiem VAT.

Uzyskano informację, że:

*   D. sp. z o.o. składał deklaracje VAT-7 (ostatnia deklaracja za 07/2015 - data złożenia 25 sierpnia 2015 r.). Dłużnik złożył VAT-Z wskazując datę zaprzestania wykonywania czynności 14 sierpnia 2015 r. Spółka nie złożyła deklaracji remanentu likwidacyjnego. W sprawozdaniu finansowym za rok 2013 jako majątek trwały spółka wskazała 6 mln złotych (budynki i budowle). Spółka nie złożyła oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT (oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku VAT). Dłużnik w deklaracjach VAT-7 nie wykazywał nabycia środków trwałych. Z zestawienia deklaracji VAT-7 za okres 1 maja 2015 r. – 7 kwietnia 2016 r. jako sprzedaż spółka wykazała kwotę 5.337 zł, jako podatek należny 1.227 zł, zaś nadwyżka podatku naliczonego nad należnym do przeniesienia to 1.107.832,00 zł.
*   P.W. sp. z o.o. była czynnym podatnikiem VAT od 13 maja 2014 r. do 1 lipca 2015 r. Brak remanentu likwidacyjnego dla celów podatku VAT.

Zgodnie z informacją z Ewidencji Gruntów - działka 323/2 (obręb \`(...)\`) w G. jest oznaczona symbolem Bp - zurbanizowany teren niezabudowany (budynkiem). Wskazane informacje są ujawnione także w księdze wieczystej. Ponadto Urząd Miejski w G. poinformował, że Wydział Architektury i Urbanistyki nie posiada żadnych dokumentów dotyczących pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia) obiektów budowlanych na przedmiotowej działce.

Dłużnik D.F. sp. z o.o. nie posiada organów uprawnionych do działania. Pismem z dnia 7 czerwca 2016 r. pełnomocnik dłużnika wskazał, że nakłady na prace modernizacyjne dotyczące nieruchomości przekroczyły 30% wartości początkowej (były to prace związane z ulepszeniem nawierzchni, wybudowanie ogrodzenia i inne prace umożliwiające korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem). Dodał, że nastąpiło oddanie nieruchomości do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (przekazanie do najmu), przy czym między pierwszym zasiedleniem a dostawą, między innymi miejsc postojowych, upłynął okres dłuższy niż dwa lata od tzw. pierwszego zasiedlenia o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT co spełnia przesłankę do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT. Wskazane oświadczenie nie zostało poparte jakimikolwiek dokumentami, zaś Wnioskodawca nie posiada kompetencji do przymusowego uzyskania wskazanych dokumentów.

W dniu 28 lipca 2016 r. Wnioskodawca uzyskał kserokopię rejestracji P.W. sp. z o.o. jako podatnika VAT z dnia 26 lipca 2016 r. oraz kserokopię deklaracji VAT, w której wskazano jako osobę reprezentującą podatnika J. M-P. Ustalono jednak, że zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 2 czerwca 2016 r. w sprawie ….powołano kuratora w osobie Pana S. W. do podjęcia czynności zmierzających do niezwłocznego powołania zarządu spółki, a w razie potrzeby do likwidacji spółki, jeżeli nie dojdzie do powołania zarządu w terminie trzech miesięcy od dnia ustanowienia kuratora.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości położonej G. ul. P. obr…., działka 323/2, dla której Wydział III Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą o numerze ….w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości położonej G. ul. P. obr. …., działka 323/2, dla której Wydział III Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze……., w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że transakcja sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji przez komornika miała miejsce w czerwcu 2015 r., oceny prawnej stanu faktycznego dokonano na podstawie regulacji prawnych obowiązujących w tym okresie.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.) przez obiekt budowlany - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Przez budowlę – w myśl art. 3 pkt 3 ww. ustawy – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl zapisów art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

Po przeprowadzeniu analizy przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego na tle przywołanych regulacji prawnych należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki gruntu nr 323/2 (obręb ….) w G., w trybie licytacji komorniczej – jak słusznie zauważył Wnioskodawca – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Okoliczności sprawy takie jak:

*   poniesienie przez dłużnika nakładów na prace modernizacyjne, przekraczających 30% wartości początkowej (prace związane z ulepszeniem nawierzchni asfaltowej, wybudowaniem ogrodzenia i inne prace umożliwiające korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem),
*   wydzierżawienie działki przez dłużnika w dniu 25 stycznia 2013 r. na rzecz P.A. sp. z o.o. z przeznaczeniem na parking strzeżony.
*   poddzierżawa nieruchomości przez P.A. sp. z o.o., na podstawie umowy z dnia 1 października 2014 r. na rzecz PHU (…), pod ogólnodostępny parking płatny wraz z usługami,

pozwalają sądzić, że pierwsze zasiedlenie nieruchomości, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, miało miejsce w styczniu 2013 r., a zatem sprzedaż tej nieruchomości przez komornika (22 września 2014 r.) nastąpiła przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym nie było możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostały również spełnione przesłanki do zwolnienia transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ dłużnik (który – jak wynika z wniosku – był czynnym podatnikiem) poniósł nakłady na ulepszenie nieruchomości, przekraczające 30% jej wartości początkowej, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego (nakłady poniesiono w celu przygotowania obiektu do wynajmu). Zatem nie zostały wypełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Ponadto, sposób wykorzystania nieruchomości (najem – czynność opodatkowana) skutkował brakiem możliwości objęcia transakcji jej sprzedaży regulacją art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, zbycie działki nr 323/2 (obręb ….) w G. w trybie licytacji komorniczej podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.