Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.272.2024.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-05
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej zastosowania zwolnienia przy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek-rozbiórka budynku; budynek-sprzedaż budynków; dzierżawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z podatku VAT sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej numer 1/3.

Uzupełniła go Pani pismem sygnowanym datą 10 stycznia 2024 r. (wpływ 8 maja 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2024 r. (wpływ 26 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności w udziale (…) części nieruchomości położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), składającej się z działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 o łącznej pow. (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie spadku na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…) 2017 roku Rep. A. nr (…) przez Notariusza (…) z (…).

Wnioskodawczyni jest stanu wolnego.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna numer 1/3 o obszarze (…) ha oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane ((…)), łąki trwałe ((…)), grunty orne (\`(...)\`).

Działka gruntu oznaczona nr 1/3 posiada przyłącze energetyczne, wodnokanalizacyjne i jest zabudowana:

\- budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r. o pow. (…) m2,

\- budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r., o pow. (…) m2,

\- budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w (…) r, o pow. (…) m2.

Budynki przeznaczone są do rozbiórki.

Na skutek podziału wyżej opisanej nieruchomości oznaczonej numerem działki 1/3 powstać ma między innymi zabudowana działka o powierzchni około (…) ha, posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przedmiotowe nieruchomości dotychczas były wolne od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich. Prawo własności działki nr 1/3 nie zastało nabyte od państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona na obszarze parku narodowego, ani krajobrazowego.

Działka ewidencyjna numer 1/3 w części jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługi oraz drogi publiczne. Natomiast pozostała część działki zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (…) uchwalonego uchwałą nr (…) z dnia (…) 2017 r. usytuowana jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną z niezbędną infrastrukturą techniczną i społeczną oraz zabudową usługową towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej. Ponadto przedmiotowa działka jest położona na obszarze rewitalizacji, ale nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Działka numer 1/3 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu obowiązującym na lata (…)/(…) lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Nieruchomość dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze 1610 zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości wynoszące (…) części udziału w położonej w miejscowości (…) oznaczoną numer 1/3, z której zostanie wydzielony teren o obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Co ważne działka ta obecnie jest wydzierżawiona Spółce (umowa dzierżawy nr (…) zawarta (…) 2023 roku na czas nieokreślony) mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupująca Spółka podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na wydzielonej działce o powierzchni (…) ha z nieruchomości nr 1/3 wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2023 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.

To jest Spółka zobowiązuje się do

1\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

2\. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

3\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującej Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

4\. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5\. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

6\. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7\. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8\. Uzyskania prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1/3 zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki.

9\. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

10\. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez kupującą Spółkę powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać jej działkę o pow. (…) ha wydzieloną z nieruchomości numerze 1/3.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1\. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2\. W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3\. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4\. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5\. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

6\. Działka gruntu oznaczona nr 1/3 posiada przyłącze energetyczne, wodnokanalizacyjne i jest zabudowana:

\- budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r. o pow. (…) m2,

\- budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r., o pow. (…) m2,

\- budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w (…) r, o pow. (…) m2. Budynki przeznaczone są do rozbiórki.

7\. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi teren wydzielony z działki nr 1/3 kupującej Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

8\. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

9\. W stosunku do budynków posadowionych na działce nr 1/3 Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych w celu ich ulepszenia, w szczególności w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosiła nakładów w wysokości 30% wartości budynków.

10\. Budynki zostały zasiedlone i od pierwszego zasiedlenia minął okres co najmniej dwóch lat.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią kupującej Spółce nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez kupującą Spółkę.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupująca Spółka oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

W uzupełnieniu do wniosku dokonała Pani odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:

1\. Czy posiada Pani status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

2\. Czy wykorzystywała/wykorzystuje Pani udział w działce nr 1/3 do działalności rolniczej? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce i przez kogo – Panią, pozostałych współwłaścicieli)? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby?

3\. W jaki konkretnie sposób udział w działce nr 1/3 był/jest przez Panią wykorzystywany w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w jego posiadanie aż do momentu sprzedaży?

4\. Czy ww. udział w nieruchomości był/jest wykorzystywany przez Panią (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajał i w jakim okresie?

5\. W związku z informacją, że planowany jest podział działki nr 1/3, w wyniku którego powstanie zabudowana działka gruntu o powierzchni ok. (…) ha, należy wyjaśnić z czyjej inicjatywy nastąpi podział ww. nieruchomości, tj. Pani i pozostałych współwłaścicieli – jako Sprzedających czy Kupującego?

6\. W jaki sposób budynki znajdujące się na działce, która zostanie wydzielona z działki nr 1/3 były/są wykorzystywane przez Panią od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży?

7\. Czy rozbiórka budynków i/lub budowli posadowionych na działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1/3, rozpocznie się przed dostawą tej nieruchomości?

8\. Czy przed dniem sprzedaży ww. działki zostanie:

a) założony dziennik rozbiórki dla ww. budynków i/lub budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?

b) odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c) umieszczona na terenie budowy, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

9\. W opisie sprawy podała Pani:

Działka ewidencyjna numer 1/3 w części jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługi oraz drogi publiczne.

Proszę wskazać, czy działka powstała z podziału działki nr 1/3 będąca przedmiotem wniosku na dzień jej planowanej sprzedaży:

a) będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, jakie jest/będzie przeznaczenie tej działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

b) nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? W tej sytuacji proszę wskazać czy na dzień planowanej sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

10\. Ponadto, w opisie sprawy podała Pani, że działka nr 1/3 posiada przyłącze energetyczne i wodno-kanalizacyjne.

Proszę wskazać:

a) do którego budynku jest poprowadzone/przynależy poszczególne przyłącze?

b) kto jest właścicielem poszczególnego przyłącza znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?

c) czy poszczególne przyłącze będzie przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem?

11\. Czy poszczególne przyłącze stanowi:

a) budowlę czy

a) urządzenie budowlane,

w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

12\. Kiedy zostały nabyte/wytworzone poszczególne przyłącza (proszę wskazać miesiąc i rok)?

13\. Czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia/wytworzenia poszczególnego przyłącza?

14\. Czy poszczególne przyłącze było wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

15\. Jeśli poszczególne przyłącze stanowi budowlę i będzie przedmiotem sprzedaży, to proszę wskazać:

a) czy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok.

b) wybudowaniu lub

c) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

d) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnego przyłącza a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e) czy ponosiła Pani w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie poszczególnego przyłącza, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, jeśli tak prosimy wskazać:

· kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę)?

· na czym polegały przedmiotowe ulepszenia poszczególnego przyłącza?

· czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie poszczególnego przyłącza?

· czy po ulepszeniu poszczególne przyłącze było oddane do użytkowania? Jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy?

· czy pomiędzy oddaniem do użytku ulepszonego poszczególnego przyłącza a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

16\. Czy dzierżawa działki nr 1/3 na rzecz spółki ma charakter odpłatny czy nieodpłatny?

17\. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

• kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

• w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

• w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

• kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

• ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

• czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

18\. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

· kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

· w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

· w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

· jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

1\. Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.).

2\. Nie.

3\. Działka jest zabudowana stanowi tereny mieszkaniowe, nie była w żaden sposób wykorzystywana, budynki są przeznaczone do rozbiórki.

4\. Działka nie zaspokajała żadnych celów Wnioskodawczyni.

5\. Podział działki nr 1/3 nastąpi z inicjatywy kupującej Spółki.

6\. Budynki stanowiły pomieszczenia gospodarcze, obecnie nie były wykorzystywane i są przeznaczone do rozbiórki. Budynek mieszkalny nie był w ogóle wykorzystywany przez Wnioskodawczynię.

7\. Rozbiórka budowli rozpocznie się po dostawie nieruchomości.

a) tak, b) tak, c) tak.

8\. Wydzielona działka będzie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługi oraz drogi publiczne.

9\. a) Przyłącze energetyczne oraz wodnokanalizacyjne jest przeznaczone do budynku mieszkalnego, b) Właścicielem jest Wnioskodawczyni, c) Tak.

10\. Przyłącze stanowi urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

11\. Nie jest znana data powstania przyłączy.

12\. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przyłącza.

13\. Tak.

14\. Przyłącze nie stanowi budowli.

15\. Dzierżawa ma charakter odpłatny.

16\. Nie.

17\. Nie.

18\. Nie.

Ponadto, wskazała Pani:

Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności w udziale (…) części nieruchomości położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), składającej się z działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 o łącznej pow. (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie spadku, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…) 2017 roku Rep. (…) przez Notariusza (…) z (…).

Wnioskodawczyni jest stanu wolnego.

W rejestrze gruntów, prowadzonym przez (…), działka ewidencyjna numer 1/3 o obszarze (…) ha oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane ((…)), łąki trwałe ((…)), grunty orne (\`(...)\`). Działka gruntu oznaczona nr 1/3 posiada przyłącze energetyczne, wodnokanalizacyjne i jest zabudowana:

· budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r. o pow. (…) m2,

· budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r., o pow. (…) m2,

· budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w (…) r, o pow. (…) m2.

Budynki przeznaczone są do rozbiórki.

Na skutek podziału wyżej opisanej nieruchomości, oznaczonej numerem działki 1/3, powstać ma między innymi zabudowana działka o powierzchni około (…) ha (trzy tysiące czterysta pięćdziesiąt metrów kwadratowych), posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej i zaznaczona kolorem czerwonym na załączniku graficznym do niniejszej umowy.

Przedmiotowe nieruchomości dotychczas były wolne od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich. Prawo własności działki nr 1/3 nie zastało nabyte od państwa ani jednostek samorządu terytorialnego.

Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona na obszarze parku narodowego, ani krajobrazowego.

Działka ewidencyjna numer 1/3 w części jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługi oraz drogi publiczne.

Natomiast pozostała część działki, zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (…) uchwalonego uchwałą nr (…) z dnia (…) 2017 r., usytuowana jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną z niezbędną infrastrukturą techniczną i społeczną oraz zabudową usługową towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej. Ponadto, przedmiotowa działka jest położona na obszarze rewitalizacji, ale nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Działka numer 1/3 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu obowiązującym na lata (…)/(…) lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, 1610 ze zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać kupującej Spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości, wynoszące (…) części udziału w położonej w miejscowości (…) oznaczonej numerem 1/3, z której zostanie wydzielony teren o obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Co ważne, działka ta obecnie jest wydzierżawiona kupującej Spółce (umowa dzierżawy nr (…) zawarta (…) 2023 roku na czas nieokreślony) mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą.

Ponadto, kupująca Spółka podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na wydzielonej działce o powierzchni (…) ha z nieruchomości nr 1/3 wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2023 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.

To jest kupująca Spółka zobowiązuje się do:

· Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

· Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

· Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

· Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

· Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

· Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

· Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

· Uzyskania prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1/3 zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki.

· Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

· Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez kupującą Spółkę powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu działkę o pow. (…) ha, wydzieloną z nieruchomości numerze 1/3. Na zakończenie należy podkreślić, że:

1\. Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniała ww. działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał w najem ani dzierżawę.

2\. W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3\. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4\. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5\. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

6\. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi teren wydzielony z działki nr 1/3 kupującej Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto, Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią kupującej Spółce nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez kupującą Spółkę.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupująca Spółka oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży, kupująca Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

### Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej wydzielonej działki z nieruchomości numer 1/3 o powierzchni 0,3450 ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT?

### Pani stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 26 czerwca 2024 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Wnioskodawczynię będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1/3 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawczyni dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni w tym przypadku może ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki 1/3 z opodatkowania podatkiem VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia Wnioskodawczyni nie będzie musiała jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT.

W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Należy wyjaśnić problematykę współwłasności.

Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,

prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r., sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka − jako jego pełnomocnik − jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pani prawo własności w udziale (…) części nieruchomości nr 1/3, które nabyła Pani na podstawie spadku w 2017 r. Działka gruntu oznaczona nr 1/3 posiada przyłącze energetyczne, wodno-kanalizacyjne i jest zabudowana:

\- budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r. o pow. (…) m2,

\- budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w (…) r., o pow. (…) m2,

\- budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w (…) r., o pow. (…) m2.

Jest Pani właścicielem ww. przyłączy przynależnych do ww. budynku mieszkalnego. Ww. budynki przeznaczone są do rozbiórki.

Na skutek podziału ww. nieruchomości nr 1/3 powstać ma m.in. działka o powierzchni około (…) ha zabudowana ww. budynkami. Zamierza Pani sprzedać Spółce swój udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z przyłączami i budynkami gospodarczymi, wydzielonej z nieruchomości nr 1/3.

W tym celu (…) 2023 r. zawarła Pani przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

1\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych,

2\. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującej Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4\. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5\. Uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

6\. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7\. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8\. Uzyskania prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1/3 zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki,

9\. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez kupującą Spółkę powyższych decyzji i pozwoleń, zobowiązuje się Pani sprzedać mu swój udział w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości o numerze 1/3.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Oświadczyła Pani, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto oświadczyła Pani, że wyraża zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni kupującej Spółce nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez kupującą Spółkę. Oświadczyła Pani, że wyraża zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr 1/3, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. udział w nieruchomości zabudowanej pozostaje Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz kupująca Spółka w przedwstępnej umowie zobowiązali się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że kupująca Spółka będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią udziału w nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani kupującej Spółce stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez kupującą Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei kupująca Spółka dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr 1/3, będącej we współwłasności, nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr 1/3, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani udział w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr 1/3, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega udział w nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że wraz z pozostałymi współwłaścicielami oddała Pani wydzieloną w dzierżawę część nieruchomość nr 1/3 kupującej Spółce, mającej dokonać jej zakupu. Dzierżawca zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości będącej we współwłasności spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż posiadanego przez Panią udziału w nieruchomości zabudowanej budynkami wydzielonej z nieruchomości nr 1/3 będącej we współwłasności w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż posiadanego przez Panią udziału przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, będącej we współwłasności, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanego przez Panią udziału w nieruchomości zabudowanej budynkami, o której mowa we wniosku, wydzielonej z nieruchomości nr 1/3 będącej we współwłasności, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W związku z informacjami przedstawionymi w opisie sprawy i uzupełnieniu dotyczącymi rozbiórki obiektów posadowionych na przeznaczonej do sprzedaży działce, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy wydzielona nieruchomość z działki nr 1/3, na której znajdują się naniesienia przygotowane do rozbiórki, jest działką zabudowaną czy niezabudowaną.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Według art. 3 pkt 9 ustawy ww. Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na dzień sprzedaży budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze posadowione na działce wydzielonej z działki nr 1/3 będą spełniać definicję budynku, zgodnie z ww. regulacją. Wskazała Pani także, że przed dniem sprzedaży zostanie założony dziennik rozbiórki, teren ten zostanie odpowiednio zabezpieczony i zostanie umieszczona tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. Jednakże rozbiórka ww. naniesień rozpocznie się po dostawie nieruchomości.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 pkt 11 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntu zabudowanego budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji sprzedaży nie rozpocznie się rozbiórka budynków znajdujących się na przedmiotowej działce wydzielonej z działki nr 1/3, a poza założeniem dziennika rozbiórki, zabezpieczeniu terenu i umieszczeniu tablicy informacyjnej oraz ogłoszeniu zawierającemu dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, nie będą podejmowane żadne inne czynności związane z ich rozbiórką, a rozbiórka rozpocznie się po sprzedaży, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany.

O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren, na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem, jak wynika z opisu sprawy, na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości budynki znajdujące się na tej nieruchomości będą spełniać definicję budynku, a rozpoczęcie rozbiórki rozpocznie się po dostawie nieruchomości, tak więc nieruchomość tą należy uznać za grunt zabudowany.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynków znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr 1/3 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłyną co najmniej 2 lata.

Jak wskazano powyżej nieruchomość wydzielona z działki nr 1/3 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi. Budynek mieszkalny został wybudowanym w (…) r., natomiast budynki gospodarcze w (…)

r. Do budynku mieszkalnego przeznaczone są przyłącza energetyczne oraz wodno-kanalizacyjne, które – jak Pani podała – stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Nie ponosiła Pani w stosunku do przedmiotowych budynków nakładów remontowych w celu ich ulepszenia, w szczególności w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosiła nakładów w wysokości 30% wartości budynków. Jak wskazano w opisie sprawy – budynki zostały zasiedlone i od pierwszego zasiedlenia minął okres co najmniej dwóch lat.

Zatem, dostawa budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr 1/3, będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu. Ponadto, znajdujące się na działce wydzielonej z działki nr 1/3 przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne stanowiące urządzenia budowlane przeznaczone są do ww. budynku mieszkalnego i należy traktować je jako elementy przynależne do tego budynku. Zatem, ich dostawa również korzysta ze zwolnienia właściwego dla przedmiotowego budynku.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki, tj. działki wydzielonej z nieruchomości nr 1/3 będącej we współwłasności, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

**Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr 1/3 będącej we współwłasności będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.**

W tym miejscu należy podkreślić, że – co do istoty rozstrzyganego problemu, czyli zastosowania zwolnienia przy dostawie zabudowanej nieruchomości – stanowisko Pani oceniłem jako prawidłowe. Należy jednak zaznaczyć, że podstawę prawną dla rozstrzyganej kwestii stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie wskazany przez Panią we własnym stanowisku (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu do wniosku z 26 czerwca 2024 r.) art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem, niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na stwierdzeniu, iż: „Budynki zostały zasiedlone i od pierwszego zasiedlenia minął okres co najmniej dwóch lat”. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).