Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.663.2020.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-11
Teza: Zainteresowany przy sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; rolnik-rolnik ryczałtowy; sprzedaż-sprzedaż nieopodatkowana; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2020 r. (data wpływu 26 listopada 2020 r.) uzupełnionym pismami z dnia 20 stycznia 2021 r. (data wpływu e-mailem dnia 21 stycznia 2021 r.) oraz z dnia 25 stycznia 2021 r. (data wpływu 29 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym X – **nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym X. Wniosek uzupełniono w dniu 21 stycznia 2021 r. (nadanym za pośrednictwem wiadomości e-mail) oraz w dniu 29 stycznia 2021 r. (nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej) o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytania oraz własne stanowisko Wnioskodawcy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 5 października 2020 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży udziału wynoszącego 26/32 do nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, nieuzbrojonej położonej w m. (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym X o powierzchni (…) ha, nr księgi wieczystej (…), objętej Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) z dnia 30 czerwca 2005 r., nr (…), uchwalonym przez Radę Miejską (…), oznaczonej symbolem 2U/P – tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów, magazynów. Prawo do udziału wynoszącego 26/32 Zainteresowany nabył prawomocnym orzeczeniem Sądu (…) o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 9 listopada 2015 r. wydanym przez Sąd Rejonowy (…), prawomocnym orzeczeniem Sądu (…) o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 23 października 2007 r. wydanym przez Sąd Rejonowy (…), Umową Darowizny Udziałów w Spadku sporządzonym przed notariuszem w (…) nr Rep. A (…) z dnia 18 stycznia 2011 r.

Wnioskodawca jest kawalerem, nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzi działalność rolniczą na 7 ha gospodarstwie rolnym. W latach poprzednich dokonywał sprzedaży udziału wynoszącego 26/32 na rzecz Miasta (…) niezabudowanych działek nr 1, 2 i 4 pod drogi.

Wnioskodawca ze sprzedaży swojego udziału wynoszącego 26/32 w działce X chce spłacić swoje rodzeństwo, a pozostałą część przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe.

Grunt będzie nabywała Polska spółka, podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym i będąca czynnym podatnikiem podatku VAT – (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), która na nabywanym terenie chce posadowić obiekt magazynowy.

W piśmie z dnia 25 stycznia 2021 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany udzielił następujących odpowiedzi na zadane przez tut. Organ pytania o treści:

Pytanie DKIS nr 1:

Czy Zainteresowany posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionej we wniosku), a jeśli tak – to ile i jakie?

Odpowiedź:

Posiadam inne nieruchomości, na dzień dzisiejszy nie będę ich sprzedawał.

Pytanie DKIS nr 2:

Z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Czy to Wnioskodawca wystąpił o opracowanie ww. planu dla przedmiotowej Nieruchomości?

Odpowiedź:

Plan zagospodarowania dla terenu, na którym znajduje się moja nieruchomość został opracowany z inicjatywy Rady Miasta (…) uchwałą nr (…) z 30 czerwca 2005 r.

Pytanie DKIS nr 3:

W jaki sposób udział w Nieruchomości będący przedmiotem wniosku był i do czasu sprzedaży będzie wykorzystywany przez Zainteresowanego (należy dokładnie opisać do jakich celów i w jaki sposób Zainteresowany wykorzystywał/będzie wykorzystywać udział w ww. Nieruchomości od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej sprzedaży)?

Odpowiedź:

Udział w Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku był i jest nadal wykorzystywany przeze mnie w celach rolniczych, w roku 2020 był obsiany kukurydzą. Jestem ryczałtowcem.

Pytanie DKIS nr 4:

Czy z przedmiotowego udziału w Nieruchomości były/są/będą dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych?

Odpowiedź:

Z przedmiotowego udziału w Nieruchomości wyprodukowane produkty rolne, sprzedaję sam na giełdzie rolnej.

Pytanie DKIS nr 5:

Czy Zainteresowany dokonywał/będzie dokonywać jakichkolwiek czynności (poniósł/poniesie nakłady) w celu przygotowania do sprzedaży udziału w Nieruchomości nr X będącego przedmiotem wniosku (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do Nieruchomości, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź:

Nie będę dokonywał żadnych czynności w celu przygotowania udziału do sprzedaży.

Pytanie DKIS nr 6:

Czy udział w Nieruchomości będący przedmiotem sprzedaży był/jest/będzie udostępniany na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie były/będą zawarte?

Odpowiedź:

Udział w Nieruchomości nie jest i nie był najmowany, ani dzierżawiony.

Pytanie DKIS nr 7:

Jakie warunki zawiera/będzie zawierała umowa przedwstępna oraz w jakim celu została zawarta?

Odpowiedź:

Umowa przedwstępna zawarta 5 października 2020 r. ustala termin podpisania umowy przyrzeczonej do 5 kwietnia 2021 roku, została zawarta w celu zapewnienia Kupującemu kupna w określonym terminie, pozyskania przez Kupującego środków finansowych na jej zakup, przeprowadzenia badań gruntów.

Pytanie DKIS nr 8:

Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, ciążą/będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

Odpowiedź:

Z zawartej 5 października 2020 r. umowy przedwstępnej wynika, że do czasu podpisania umowy przyrzeczonej muszę ustalić czy sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, nie mogę oferować sprzedaży udziału w Nieruchomości innym ewentualnie zainteresowanym nabywcom oraz nie mogę obciążyć udziału w Nieruchomości żadnymi umowami cywilnoprawnymi. Kupujący w czasie trwania umowy ma dokonywać na swój koszt badań geotechnicznych określających warunki gruntowo-wodne i cechy mechaniczne podłoża gruntowego, na którym ma realizować swoje zamierzenie inwestycyjne.

Pytanie DKIS nr 9:

Czy w ramach umowy przedwstępnej Zainteresowany udzielił lub zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) dla nabywcy? Jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy wszystkie czynności, których kupujący może dokonać w imieniu Zainteresowanego)?

Odpowiedź:

W umowie przedwstępnej udzieliłem Kupującemu pełnomocnictwa na dysponowanie udziałem w Nieruchomości w celu wykonania niezbędnych badań gruntu, wglądu do dokumentów, które znajdują się w Sądzie Rejonowym w (…) w Wydziale Ksiąg Wieczystych, pobrania niezbędnych dokumentów z Urzędu Miasta.

Pytanie DKIS nr 10:

Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to należy wskazać jakich?

Odpowiedź:

Kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie dokonywał żadnych inwestycji infrastrukturalnych.

Pytanie DKIS nr 11:

Czy strona kupująca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z udziałem w Nieruchomości od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

Strona kupująca od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do umowy finalnej poniosła koszty notarialne podpisanej 5 października 2020 r. umowy przedwstępnej. Może jeszcze ponieść koszty badań geotechnicznych, o ile zleci ich wykonanie.

Pytanie DKIS nr 12:

Czy udział w Nieruchomości mający być przedmiotem sprzedaży przez cały okres użytkowania przez Zainteresowanego był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź:

Udział w Nieruchomości do dnia podpisania umowy przyrzeczonej był i będzie wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 25 stycznia 2021 r.).

Czy przy sprzedaży udziału w Nieruchomości wynoszącego 26/32 Wnioskodawca będzie musiał występować jako podatnik VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 25 stycznia 2021 r.), będzie on musiał otworzyć działalność gospodarczą, dla dokonania sprzedaży udziału w Nieruchomości, ponieważ jest to teren objęty planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczony symbolem 2 U/P (tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów, magazynów) i będzie przeznaczony pod zabudowę obiektem magazynowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt, jak i nieruchomość zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania ich sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Zatem uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca dnia 5 października 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży udziału wynoszącego 26/32 do nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, nieuzbrojonej, oznaczonej numerem ewidencyjnym X o powierzchni (…) ha, objętej Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) z dnia 30 czerwca 2005 r., oznaczonej symbolem 2U/P – tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów, magazynów. Plan zagospodarowania dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość został opracowany z inicjatywy Rady Miasta (…). Prawo do udziału wynoszącego 26/32 Zainteresowany nabył prawomocnym orzeczeniem Sądu (…) o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 9 listopada 2015 r. wydanym przez Sąd Rejonowy (…), prawomocnym orzeczeniem Sądu (…) o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 23 października 2007 r. wydanym przez Sąd Rejonowy (…), Umową Darowizny Udziałów w Spadku. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzi działalność rolniczą na 7 ha gospodarstwie rolnym. W latach poprzednich dokonywał sprzedaży udziału wynoszącego 26/32 na rzecz Miasta (…) niezabudowanej działek nr 1, 2 i 4 pod drogi. Wnioskodawca ze sprzedaży swojego udziału wynoszącego 26/32 w działce X chce spłacić swoje rodzeństwo, a pozostałą część przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe. Grunt będzie nabywała Polska spółka, podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym i będąca czynnym podatnikiem podatku VAT – (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), która na nabywanym terenie chce posadowić obiekt magazynowy. Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, na dzień dzisiejszy nie będę one sprzedawane.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była i jest nadal wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach rolniczych, w roku 2020 była obsiana kukurydzą. Zainteresowany jest rolnikiem ryczałtowym. Z przedmiotowego udziału w Nieruchomości wyprodukowane produkty rolne Wnioskodawca sprzedaje sam na giełdzie rolnej. Zainteresowany nie będzie dokonywał żadnych czynności w celu przygotowania udziału do sprzedaży. Udział w Nieruchomości nie jest i nie był najmowany, ani dzierżawiony. Umowa przedwstępna zawarta 5 października 2020 r. ustala termin podpisania umowy przyrzeczonej do 5 kwietnia 2021 roku. Została zawarta w celu zapewnienia Kupującemu kupna w określonym terminie, pozyskania przez Kupującego środków finansowych na jej zakup, przeprowadzenia badań gruntów. Z zawartej umowy przedwstępnej wynika, że do czasu podpisania umowy przyrzeczonej Wnioskodawca musi ustalić czy sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, nie może on oferować sprzedaży udziału w Nieruchomości innym ewentualnie zainteresowanym nabywcom oraz nie może obciążyć udziału w Nieruchomości żadnymi umowami cywilnoprawnymi. Kupujący w czasie trwania umowy ma dokonywać na swój koszt badań geotechnicznych określających warunki gruntowo-wodne i cechy mechaniczne podłoża gruntowego, na którym ma realizować swoje zamierzenie inwestycyjne. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa na dysponowanie udziałem w Nieruchomości w celu wykonania niezbędnych badań gruntu, wglądu do dokumentów, które znajdują się w Sądzie Rejonowym w (…) w Wydziale Ksiąg Wieczystych, pobrania niezbędnych dokumentów z Urzędu Miasta. Kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie dokonywał żadnych inwestycji infrastrukturalnych. Strona kupująca od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do umowy finalnej poniosła koszty notarialne podpisanej umowy przedwstępnej. Może jeszcze ponieść koszty badań geotechnicznych, o ile zleci ich wykonanie. Udział w Nieruchomości do dnia podpisania umowy przyrzeczonej był i będzie wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży udziału w Nieruchomości wynoszącego 26/32 będzie występował jako podatnik VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy – w związku z planowaną sprzedażą udziału wynoszącego 26/32 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym X – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, sprzedawany udział w Nieruchomości był i jest nadal wykorzystywany przez Wnioskodawcę w celach rolniczych, w roku 2020 był obsiany kukurydzą. Z przedmiotowego udziału w Nieruchomości wyprodukowane produkty rolne Wnioskodawca sprzedaje sam na giełdzie rolnej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzi działalność rolniczą. Jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie udostępniał swojego udziału w Nieruchomości i nie zawierał żadnych umów cywilnoprawnych. Zainteresowany nie będzie dokonywał żadnych czynności w celu przygotowania udziału do sprzedaży. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość został opracowany z inicjatywy Rady Miasta (…) w 2005 r. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa jedynie na dysponowanie udziałem w Nieruchomości w celu wykonania niezbędnych badań gruntu oraz wglądu do dokumentów, które znajdują się w Sądzie Rejonowym w (…) w Wydziale Ksiąg Wieczystych i pobrania niezbędnych dokumentów z Urzędu Miasta.

Tym samym analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia udziału w Nieruchomości (działce nr X), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działki, w której Wnioskodawca posiada udział w wysokości 26/32, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotowy udział w nieruchomości, będzie korzystał z przysługującemu Mu prawu do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowany dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 26/32 w Nieruchomości będzie korzystał z przysługującemu Mu prawu do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działce nr X wynoszącego 26/32, a dostawę tego udziału cech czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, Zainteresowany przy sprzedaży udziału w Nieruchomości (działce nr X) wynoszącego 26/32, nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż ww. udziału nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W niniejszej interpretacji oparto się w szczególności na informacjach podanych przez Wnioskodawcę, że sprzedawana Nieruchomość była i jest nadal wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach rolniczych (w roku 2020 była obsiana kukurydzą). Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Prowadzi działalności rolniczą. Jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie udostępniał swojego udziału w Nieruchomości i nie zawierał żadnych umów cywilnoprawnych. Zainteresowany nie będzie dokonywał żadnych czynności w celu przygotowania udziału do sprzedaży oraz że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa jedynie na dysponowanie udziałem w Nieruchomości w celu wykonania niezbędnych badań gruntu oraz wglądu do dokumentów, które znajdują się w Sądzie Rejonowym w (…) w Wydziale Ksiąg Wieczystych i pobrania niezbędnych dokumentów z Urzędu Miasta.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.