Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-488/15-2/RK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-22
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; oświadczenia; podatek-podatek od towarów i usług; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2015 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) planuje sprzedaż nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca).

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności:

*   prawo własności dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3/8 oraz 4/6, , objęte księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy , XIII Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiących zgodnie z treścią zapisów w księdze wieczystej inne tereny zabudowane (dalej: Grunty),

*   znajdujący się na tych działkach budynek biurowy, posiadający podziemny garaż wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami (dalej: Budynek),

*   budowle, (dalej: Budowle) oraz

*   ruchomości bezpośrednio związane z powyższą nieruchomością.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunty, Budynek i Budowle są określane łącznie jako „Nieruchomość", lub „Przedmiot Transakcji".

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na 2015 r.

Nieruchomość, obejmująca Budynek będący wówczas w trakcie budowy, została nabyta przez Spółkę w sierpniu 2003 r. Budowa Budynku została ukończona w 2003 r. W listopadzie 2003 r., Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Spółki i oddany do używania.

Po wzniesieniu Budynku, cała jego powierzchnia została oddana w najem. Od daty pierwszego oddania w najem wszystkich powierzchni w Budynku do dnia dzisiejszego upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Po zakupie i ukończeniu budowy Budynku w 2003 r., był on ulepszany przez Wnioskodawcę, jak również przez najemców, jednak wartość poniesionych nakładów była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości Spółka nie zamierza przeprowadzać dalszych prac remontowych/modernizacyjnych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku.

Obecnie Spółka zamierza przenieść własność Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami na Nabywcę.

Spółka i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości.

Wnioskodawca i Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w stosunku do Nieruchomości, o ile sprzedaż Nieruchomości będzie mogła z takiego zwolnienia skorzystać. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Spółka i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli, a w konsekwencji również Gruntu, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - dalej KC), wskutek sprzedaży Nieruchomości Nabywca wstąpi w miejsce Wnioskodawcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku będącego częścią składową Nieruchomości. Zatem prawa i obowiązki wynikające z umów najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron transakcji.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, że przed transakcją może dojść do zawarcia nowych umów najmu lub przedłużenia istniejących umów najmu. Należy wskazać, że nowe lub przedłużone umowy również zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa niezależnie od woli stron planowanej transakcji.

W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia - o ile w dacie transakcji będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy - przez Wnioskodawcę na Nabywcę związanych z Nieruchomością praw, w szczególności praw autorskich do projektów dotyczących Nieruchomości, prawa do znaku pod jakim funkcjonuje Budynek, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych, praw z gwarancji bankowych dostarczonych przez najemców, prawa do strony internetowej i domeny dotyczącej Nieruchomości, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedmiotowe prawa zostaną przeniesione jedynie w zakresie w jakim ich wykonanie jest konieczne, aby Nabywca mógł wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie będzie jednak przenosić na Nabywcę Nieruchomości m.in.:

*   zobowiązań kredytowych Spółki względem banku (kredyt zaciągnięty przez Zbywcę zostanie najprawdopodobniej spłacony w momencie lub przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy),

*   środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie będących własnością Spółki (z wyłączeniem ew. depozytów od najemców),

*   należności Spółki - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

*   tajemnic przedsiębiorstwa Spółki,

*   ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy,

*   praw i obowiązków z jakichkolwiek umów związanych z obsługą administracyjną działalności Wnioskodawcy na terytorium Polski (np. dotyczących prowadzenia polskich rozliczeń podatkowych),

*   know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,

*   nazwy firmy Wnioskodawcy,

*   umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także, w zakresie w jakim nie będzie to wymagane dla prawidłowego i sprawnego funkcjonowania Nieruchomości: umowy dotyczącej sprzątania Nieruchomości, umowy na wykonanie usługi odbioru i zagospodarowania odpadów, umowy na dostawę energii elektrycznej, umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy na ochronę obiektu, chociaż nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że prawa i obowiązki z pewnych umów dotyczących administracji czy bieżącej obsługi Nieruchomości zostaną jednak przeniesione na Nabywcę.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu następujących umów:

*   umowy o świadczenie usług księgowych;

*   umowy o świadczenie usług doradztwa podatkowego;

*   umowy o świadczenie usług doradztwa prawnego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Spółką i Nabywcą Nieruchomości do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Spółce, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Spółki na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Spółki wyodrębnionego w KRS.

Spółka nie zatrudnia pracowników, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Spółki w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) KC).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Spółka zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z doliczonym podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT), jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Po zbyciu Nieruchomości Wnioskodawca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały w Spółce majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.

Opodatkowanie VAT dostawy ruchomości bezpośrednio związanych z Nieruchomością nie jest przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego wystąpił również Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% przy założeniu że strony transakcji spełnią warunki o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki 23% jako że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, a także w związku z faktem, że dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła ani dostawy przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić na Nabywcę Nieruchomości fakturę z doliczonym podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomość) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się jednak do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Spółki nie ulega wątpliwości, że przedmiot sprzedaży nie może być uznany za przedsiębiorstwo, ani tym bardziej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), stosownie do poniższej argumentacji. Tym samym nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowana część przedsiębiorstwa to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z czym należy odwołać się odpowiednio do przepisów KC, co potwierdza powszechnie stosowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Zgodnie z art. 55(1) KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Spółka nie przeniesie na Nabywcę Nieruchomości m.in. swoich wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych (poza ewentualnymi depozytami wynikającymi z umów najmu), ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa ani żadnych lub niektórych praw z umów zawartych z dostawcami usług koniecznych do funkcjonowania Nieruchomości (typu sprzątanie, ochrona, dostawa mediów), w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Z perspektywy Wnioskodawcy przedmiotem transakcji sprzedaży będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, tj. głównie Nieruchomość i ruchomości bezpośrednio związane

z Nieruchomością oraz dokumentacja techniczna dotycząca Budynku wraz z prawami autorskimi do projektów budowlanych i architektonicznych. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, przedmiotowe prawa oraz dokumentacja zostaną przeniesione jedynie w zakresie w jakim ich wykonanie jest wymagane, aby móc wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie głównie Nieruchomość, której bez pakietu dodatkowych elementów niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości, umowy na ochronę) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Spółki w ramach tzw. przejścia zakładu pracy. Nie można zatem uznać, że Nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, Nabywca Nieruchomości nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalności gospodarczej. Wymagane będzie zawarcie umów w zakresie obsługi Nieruchomości (z firmą zarządzającą, sprzątającą, ochroniarską, z dostawcą energii elektrycznej itp.).

Nie ma zatem miejsca zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu KC, czy też zbycie ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Jakkolwiek bowiem mamy tu do czynienia ze zbyciem więcej niż jednego składnika majątkowego - Gruntów wraz z Budynkiem i Budowlami (przy czym należy podkreślić, że wszystkie składniki objęte transakcją pozostają we wzajemnej ścisłej relacji, tzn. ich nieprzenoszenie w ramach transakcji byłoby nieracjonalne i nieuzasadnione gospodarczo) - to z całą pewnością nie można mówić o wyodrębnionym organizacyjnie i finansowo zespole składników materialnych i niematerialnych. W szczególności zaś zbywana Nieruchomość nie może „stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania (gospodarcze)”.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. a samo wyodrębnienie zostało dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego wewnętrznego aktu.

W tym zakresie warto odwołać się do poglądu wyrażonego w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 11 lutego 2011 r. (nr IPPP1/443-1237/10-2/ISZ), zgodnie z którym „wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że:

*   zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład (potwierdzone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego),
*   wzajemne powiązanie składników wskazuje na istnienie zależności pomiędzy tymi składnikami (dopiero ich wspólne działanie prowadzi do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych),
*   wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje: kierownik, dyrektor, któremu podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej.”

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej i nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie danemu ZCP przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań.

Odnosząc się do powyżej wskazanych przesłanek należy zauważyć, że Wnioskodawca nie dokona ani formalnego wyodrębnienia zbywanych składników (na bazie oficjalnego dokumentu) ani faktycznego (objawiającego się w praktycznym podziale aktywów w przedsiębiorstwie służących do wykonywania określonych zadań i przypisanych do poszczególnych zespołu składników majątkowych). W rezultacie, Nieruchomość wraz z innymi aktywami nie będzie stanowić w strukturze Wnioskodawcy odrębnego wydziału, oddziału lub zakładu, ani też praktyka funkcjonowania Wnioskodawcy nie wskazuje żeby system powiązań pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku pozwolił na wykształcenie się zespołu aktywów (w skład którego wchodziłaby Nieruchomość), jako zorganizowana część pod odrębnym przewodnictwem.

Konsekwentnie, brak odrębności organizacyjnej stoi na przeszkodzie przypisaniu jakichkolwiek przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do „wyodrębnionego” zestawu składników majątkowych, co potwierdza również brak wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Spółki.

Podsumowując tę część uzasadnienia, Spółka pragnie podkreślić, że przedmiotem transakcji nie będzie więc przedsiębiorstwo ani ZCP gotowe do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jedynie składniki majątku, które mogą stać się bazą do prowadzenia działalności gospodarczej.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywo stanowi główne składniki majątku Spółki. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne, m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 11 października 2013 r. (sygn. III SA/GI 1284/13), wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08).

Potwierdzenie zaprezentowanego przez Spółkę podejścia może stanowić również pogląd wyrażony w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 grudnia 2012 r. (nr IPPP1/443-937/12-4/AS), dotyczący kwalifikacji prawnopodatkowej transakcji zbycia nieruchomości (stanowiącej Centrum Handlowe). Organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika zgodnie z którym „Sama Nieruchomość, bowiem nie wyczerpuje przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów. (\`(...)\`) przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy są również m.in. interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 6 października 2014 r., (nr ITPP2/443-929/14/PS), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 lipca 2012 r. (nr IPPP2/443-381/12-2/AK), z 6 listopada 2012 r. (nr IPPP1/443-905/12-2/AS), z 16 października 2012 r. (nr IPPP1/443-904/12-2/IGo) i z 14 kwietnia 2013 r. (nr IPPP1/443-133/13-4/MP).

Z powyższej analizy wynika zatem, że planowana transakcja nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa ani ZCP, a zatem nie jest wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż co do zasady mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Jednakże, aby stwierdzić, czy transakcja opisana w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić czy transakcja ta nie podlega zwolnieniu z VAT.

W przypadku gruntów zabudowanych, w celu ustalenia czy mamy do czynienia z dostawą zwolnioną z VAT konieczna jest analiza art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a ustawy. Przepisy te dotyczą wprawdzie dostawy budynków i budowli lub ich części - jednak zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy ; opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika zatem, że ewentualne zwolnienie z VAT dostawy budynku lub budowli posadowionych na gruncie stosuje się również do dostawy tego gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt l0 a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT określenie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy o VAT. Jako taką czynność należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowę najmu podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie Nieruchomości wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku, Budowli lub ich części. Do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło więc najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości od poprzedniego właściciela.

Biorąc pod uwagę powyższe, w związku z tym, że od pierwszego zasiedlenia Budynku do czasu planowanej sprzedaży Nieruchomości upłyną co najmniej 2 lata, Spółka będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

*   imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

*   planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

*   adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca na dzień dokonania dostawy będą zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem sprzedaży Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy Nieruchomości zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Jednocześnie, sprzedaż Gruntów będzie opodatkowana wg takiej samej stawki jak znajdujący się na gruncie Budynek zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT, jednakże strony będą mogły i zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT (z zachowaniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia na Nabywcę Nieruchomości faktury i zastosowania stawki VAT 23% przy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.