Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1365/14-2/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-27
Teza: Do którego źródła przychodów należy zakwalifikować przychód powstały ze sprzedaży dwóch działek powstałych po podziale zakupionej przez Wnioskodawcę i jego żonę działki? Czy będzie to przychód ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” czy też „odpłatne zbycie nieruchomości”?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; grunty; nieruchomości; przychód; sprzedaż; zwolnienie; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2014 r. (data wpływu 5 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i jako osoby nie prowadzące działalności gospodarczej, z dnia 24 lipca 2012 roku zakupili ze środków własnych, do majątku prywatnego, nieruchomość gruntową (działkę budowlaną) o powierzchni 1021 mkw, wraz z udziałem w drodze prywatnej stanowiącej dojazd do przedmiotowej działki.

Zakup nieruchomości motywowany był celem wybudowania domu na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i małżonki oraz z myślą o nowym domu dla rodziców, brata i babci. Domy miały być oddzielne, w preferowanej przez Wnioskodawcę i małżonkę zabudowie bliźniaczej. Udostępnienie części gruntu i domu miało się odbyć nieodpłatnie.

W tym miejscu Wnioskodawca nadmieniam, że wraz z żoną nie posiadają innego własnego domu lub mieszkania i na przedmiotowej działce planowali i nadał planują zamieszkać.

Niestety, zgodnie z obowiązującym na tym terenie Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z dnia 25 marca 2010 roku, minimalna działka dla zabudowy bliźniaczej wynosi 600 mkw, a dla zabudowy szeregowej 250 mkw. Tym samym, chcąc zbudować dwa oddzielne domy, Wnioskodawca z małżonką musieli podzielić działkę na minimum 3 części pod zabudowę szeregową.

Przez ww. brak możliwości podziału działki pod zabudowę bliźniaczą, otrzymali trzecią działkę do dalszego zagospodarowania. Ponadto celem zachowania spójnej zabudowy na wydzielonych działkach, stało się konieczne zaprojektowanie trzech domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.

W następstwie powyższego, dnia 27 września 2012 roku Wnioskodawca z żoną wystąpili do Urzędu Miasta z zapytaniem o możliwość podziału działki na 3 osobne działki budowlane.

Dnia 19 października 2012 roku otrzymali zgodę Urzędu Miasta na ww. podział działki, w następstwie czego:

*   przeprowadzili podział działki na 3 części,
*   celem zachowania przyszłej jednolitej zabudowy, zamówili projekt 3 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, zgodny z podziałem,
*   celem uzyskania pozwolenia na budowę, wystąpili do operatorów sieci energetycznej, gazociągu i wodociągów o wydanie warunków technicznych na podłączenie projektowanych 3 domów w zabudowie szeregowej.

Dnia 4 kwietnia 2013 roku, Wnioskodawca zawarł z D. odpowiednio 3 umowy na dołączenie do każdej z działek sieci energetycznej.

Dnia 6 maja 2013 roku, Urząd Miasta zatwierdził ostatecznie podział nieruchomości.

W czerwcu 2013 roku Wnioskodawcy i jego żonie urodziła się pierwsza córka. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej oraz zmniejszenie możliwości sfinansowania budowy, zrewidowali swoje plany co do budowy na przedmiotowych działkach.

Z uwagi na fakt, że na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy z żoną i rodziców, wystarczające są maksymalnie dwie z trzech działek, postanowili, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę, zadecydują o sprzedaniu nadmiarowej działki wraz z pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym dla tej działki oraz przynależnym udziałem we wspólnej drodze dojazdowej, a pozyskane środki przeznaczą na własne cele mieszkaniowe, czyli budowę swojego domu.

Dnia 15 października 2013 roku Starostwo Powiatowe zatwierdziło łączny projekt budowlany 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryle na powstałych z podziału trzech działkach.

W listopadzie 2013 roku, mając pozwolenie na budowę, Wnioskodawca wystawił ogłoszenie w Internecie o chęci sprzedaży jednej z trzech działek.

Dnia 31 grudnia 2013 roku, tylko dla działki na której Wnioskodawca z żoną planują zamieszkać, Wnioskodawca zawarł z operatorem sieci gazowej umowę o przyłączenie do sieci.

Pomimo wydanych warunków technicznych, dla dwóch pozostałych działek, umowy o przyłączenie do sieci gazowej nie zawarł z uwagi na:

*   koszt przyłączy i zagrożony karą wymóg odebrania gazu w nieodległym czasie,
*   możliwość sprzedania jednej z działek,
*   brak finansowych możliwości budowy drugiego domu (segmentu) i decyzji rodziców co do przeprowadzki.

Dnia 23 kwietnia 2014 roku, Wnioskodawca z żoną sprzedali jedną z trzech działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem architektonicznym oraz udziałem we wspólnej drodze dojazdowej. W momencie sprzedaży, do działki nie były doprowadzone media (prąd, gaz, kanalizacja), ale zgodnie z wcześniejszą informacją była już zawarta Umowa z D. na przyłącze energetyczne. Uzyskane ze sprzedaży działki środki pieniężne w pełnej kwocie Wnioskodawca z żoną zamierzają przeznaczyć wyłącznie na własne cele mieszkaniowe, tzn. na budowę swojego domu.

Z powodu braku możliwości finansowych oraz decyzję rodziców co do przeprowadzki do nowego domu rozważają możliwość sprzedaży drugiej działki. Także w tym przypadku przychód z jej sprzedaży przeznaczą na budowę swojego domu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Do którego źródła przychodów należy zakwalifikować przychód powstały ze sprzedaży dwóch działek powstałych po podziale zakupionej przez Wnioskodawcę i jego żonę działki? Czy będzie to przychód ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” czy też „odpłatne zbycie nieruchomości”?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Według opinii Wnioskodawcy przychód, który uzyska z odpłatnego zbycia dwóch działek powstałych z podziału jednej działki, jest jedynie odpłatnym zbyciem nieruchomości. W momencie zakupu nieruchomości Wnioskodawca z żoną nie chcieli dzielić i sprzedawać działek z tej nieruchomości. W trakcie projektu oraz planowania budowy okazało się, że nie stać ich na taką inwestycję. Z powodu przepisów prawnych musieli podzielić grunt na co najmniej 3 działki. Wtedy powstał pomysł sprzedaży części działki. Sytuacja finansowa oraz zmiana planów rodziny zmusiły Wnioskodawcę i jego żonę do sprzedaży dwóch działek wraz z planami budynku jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Działania Wnioskodawcy, w celu zbycia nieruchomości, nie miały charakteru ciągłego i zorganizowanego, które są cechami charakterystycznymi działalności gospodarczej. Było to jednorazowe działanie mające na celu wykorzystanie nabytej działki dla zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. Celem Wnioskodawcy było takie działanie, aby powstały budynek był atrakcyjny architektonicznie. Wnioskodawca nie podjął żadnych kroków dla sformalizowania tego źródła przychodów, a pomysły w celu odzyskania zainwestowanych pieniędzy rodziły się spontanicznie pod wpływem weryfikacji planów życiowych oraz zmiany sytuacji finansowej rodziny.

Ponadto Wnioskodawca informuje, że z żoną nie są właścicielami innych nieruchomości mieszkalnych (dom, mieszkanie) i sprzedaż działek ma jedynie na celu pozyskanie środków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.)opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, pięcioletni termin o którym mowa w tym przepisie, dla przedmiotowych działek upłynie z końcem 2017 roku.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww, ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu z możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz z odpłatnym zbyciem nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość gruntowa nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić by sprzedaż przedmiotowych działek powstałych po podziale nastąpiła w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, skutki podatkowe zbycia działek należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera ona skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.