Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-401/08/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-05-26
Teza: Czy zadatek, który uległ przepadkowi na rzecz sprzedającego na skutek nie dojścia do umowy sprzedaży nieruchomości, stanowi dochód podlegający opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: przychód-przychody z innych źródeł; umowa-umowa przedwstępna; zadatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani A.T., przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2008r. (data wpływu do tut. Biura – 26 lutego 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zachowanego zadatku - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zachowanego zadatku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W lipcu 2007r. w kancelarii notarialnej strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w nieruchomości składającej się z działki stanowiącej teren zabudowany. W umowie przedwstępnej sprzedaży strony przewidziały zawarcie umowy sprzedaży w terminie do 30 września 2007r. Kupujący wnieśli tytułem zadatku określoną kwotę. W październiku 2007r. przed tym samym notariuszem kupujący oświadczyli, że nie zamierzają zawrzeć umowy sprzedaży. Wobec niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży z lipca 2007r. sprzedający zadatek zachowują.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zadatek, który uległ przepadkowi na rzecz sprzedającego na skutek nie dojścia do umowy sprzedaży nieruchomości, stanowi dochód podlegający opodatkowaniu?

Zdaniem wnioskodawczyni na osobie, która otrzymuje zadatek na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie ciążą żadne skutki podatkowe. Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości, a nie w momencie faktycznego przekazania pieniędzy w postaci zadatku. Zawarcie umowy przedwstępnej jest jedynie zobowiązaniem do przeniesieniem własności nieruchomości w określonym terminie.

Stwierdza ponadto, iż jej stanowisko wynika w dużej mierze z interpretacji organu fachowego w sprawach podatkowych jakim jest niewątpliwie Izba Skarbowa w Warszawie, która wypowiedziała się w podobnej sprawie w dniu 31 stycznia 2008r. (Nr IPPB2/415-401/07-2/SP).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 11 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zatem o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mający konkretny wymiar finansowy.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Z art. 394 § 2 tego Kodeksu wynika natomiast, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. (art. 394 § 3 ww. ustawy)

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wobec odstąpienia przez kupujących od zawarcia umowy sprzedaży, sprzedający zadatek zachowali.

W świetle powołanych powyżej przepisów oraz zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż kwota zachowanego zadatku stanowi dla sprzedających przysporzenie majątkowe. Przysporzenie to stanowi więc przychód, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1, czyli przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 1 ww. ustawy za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nie należące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nie znajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ww. ustawy jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym. Tym samym kwota zachowanego zadatku jako przysporzenie majątkowe stanowi przychód objęty tym przepisem, który należy wykazać w zeznaniu podatkowym za 2007r.

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Do kosztów uzyskania przychodów w myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy można zaliczyć wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W świetle powyższego w opisanym stanie faktycznym stanowisko wnioskodawczyni, że na osobie, która otrzymuje zadatek na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie ciążą żadne skutki podatkowe, jest nieprawidłowe. Otrzymany zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych wyłącznie w sytuacji, gdy dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej zawiera się w cenie sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży, a więc nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedających na kupujących, wobec czego momentem powstania przychodu z tytułu otrzymania zadatku jest data odstąpienia od zawarcia umowy sprzedaży.

Zauważyć ponadto należy, iż wskazana przez wnioskodawczynię interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie dotyczy innego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.