Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-3/10/TK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-03-23
Teza: Czy w przypadku sprzedaży przez Panią nieruchomości wraz z Budynkiem po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, ciążyć będzie na Pani obowiązek zapłaty podatku na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2009 roku (data wpływu 4 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nabyła Pani dnia 14 kwietnia 2004 r. na podstawie aktu notarialnego nieruchomość do majątku osobistego. Na nieruchomości tej posadowiona jest kamienica trzypiętrowa o powierzchni łącznej 1.471 m2 ("Budynek"). W Budynku znajdują się w przeważającej części lokale wynajmowane przez Panią na cele mieszkalne oraz niewielka ilość lokali wynajmowanych na cele użytkowe, w tym na cele działalności gospodarczej. Dokładniej, w chwili składania wniosku ponad połowa z ogólnej liczby lokali jest wynajmowana na cele mieszkalne. Ponadto ponad połowa z ogólnej powierzchni użytkowej Budynku jest wynajmowana na cele mieszkalne. Budynek był i jest wykorzystywany przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej i został wpisany do prowadzonej ewidencji środków trwałych. Zamierza Pani zbyć przedmiotową nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży przez Panią opisanej nieruchomości wraz z Budynkiem po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, ciążyć będzie na Pani obowiązek zapłaty podatku na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani zdaniem, zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym na dzień zakupu opisanej nieruchomości przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 (\`(...)\`). Natomiast zgodnie z ust. 3 powołanego artykułu, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (\`(...)\`) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (\`(...)\`).

Na podstawie powyższych przepisów, Pani zdaniem, stwierdzić można, że przychodem w przypadku nabycia opisanej nieruchomości wraz z Budynkiem byłby przychód z jej sprzedaży jedynie w następujących sytuacjach:

*   gdy zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił jej zakup (art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), lub
*   gdy zbycie nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił jej zakup, o ile zbycie to nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiotem transakcji nie będzie budynek mieszkalny (art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z powyższego, dla ustalenia, czy zbycie nieruchomości wraz z Budynkiem po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił jej zakup, skutkuje powstaniem przychodu w podatku dochodowym kluczowe znaczenie ma fakt, czy Budynek ma charakter mieszkalny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, należy zatem odwołać się do definicji zawartych w innych aktach prawnych, a w braku takowej do reguł języka potocznego.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynkami mieszkalnymi są obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w Budynku większość lokali jest wynajmowana na cele mieszkalne, a tym samym wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Ponadto, większość powierzchni użytkowej budynku jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. W związku z tym nie ma wątpliwości co do zaklasyfikowania Budynku jako mieszkalnego. Klasyfikacja Środków Trwałych (KST) stanowi podstawę zaszeregowania środków trwałych (w tym Budynku) do odpowiedniej grupy, podgrupy i rodzaju środków trwałych dla potrzeb amortyzacji podatkowej i została wprowadzona Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1317). Zgodnie z uwagami szczegółowymi do opisu grupy 1 (budynki i lokale), „ budynki mieszkalne wg. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) są to obiekty budowlane, których co najmniej polowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych (\`(...)\`). Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne oparto na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), co znalazło swój wyraz w powiązaniu każdej pozycji KST z odpowiednimi grupowaniami tej klasyfikacji. Zatem również zgodnie z klasyfikacją Środków Trwałych, Budynek bez wątpienia jest klasyfikowany jako budynek mieszkalny.

Zgodnie z definicją podawaną przez Główny Urząd Statystyczny Budynek mieszkalny to budynek przeznaczony na cele mieszkalne, zajęty przez lokale mieszkalne w całości, lub budynek zajęty przez lokale mieszkalne co najmniej w połowie, a w pozostałej części przez inne pomieszczenia, z wyjątkiem budynku mieszkalno - inwentarskiego lub mieszkalno – gospodarskiego. Ponadto biorąc pod uwagę przepis art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. 2000 r. Nr 100 poz. 1086 ze zm.), zgodnie z którym dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę wymiaru podatków i świadczeń, należy stwierdzić, że organ podatkowy nie powinien dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku, tylko powinien odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli z przedmiotowej dokumentacji wynika jednoznacznie kategoria budynku, to za taki powinien go uznać organ podatkowy. Organ podatkowy nie ma bowiem podstaw do podważania prawomocnych decyzji wydawanych przez inne organy. Zgodnie bowiem z art. 194 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.) dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.

Podsumowując, Pani zdaniem należy stwierdzić, iż nieruchomość wraz z Budynkiem spełnia wymogi uznania jej za budynek mieszkalny.

W konsekwencji, w przypadku jej sprzedaży po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, uważa Pani, że nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonanej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od zasady, że nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odpłatne zbycie nieruchomości, które następuje w wykonaniu działalności gospodarczej przepisy ustawy przewidują istotny wyjątek. Wynika on z art. 10 ust. 3 ww. ustawy który stanowi, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy sprzedawany będzie budynek mieszkalny, czy niemieszkalny.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Podkreślić należy, iż o zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Jak wskazuje Pani we wniosku, przedmiotowa nieruchomość, jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej. W przedmiotowej nieruchomości znajdują się w przeważającej części lokale wynajmowane na cele mieszkalne oraz niewielka liczba wynajmowanych na cele użytkowe, w tym na cele działalności gospodarczej. Jak Pani wskazuje ponad połowa z ogólnej powierzchni użytkowej jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. W uzasadnieniu własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje Pani przedmiotową nieruchomość jako budynek mieszkalny.

W świetle przedstawionego przez Panią zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, iż opisana we wniosku nieruchomość może mieścić się w pojęciu budynku mieszkalnego.

Niemniej należy jednocześnie dodać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby pełną ocenę pozwalającą na jednoznaczne zakwalifikowanie opisanej nieruchomości jako mieszkalnej.

Jeżeli opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Mając powyższe na uwadze, przychód ze zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej w kontekście przedstawionego stanu prawnego stanowi zatem przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy, a nie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) przewiduje, iż przychód powstaje jeżeli odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle powyższego, w związku z tym, iż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie budynku (od końca 2004 r. do momentu, w którym zamierza Pani obecnie dokonać jego zbycia) upłynęło więcej niż pięć lat, to zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie tego budynku nie skutkuje powstaniem przychodu.

Reasumując, prawidłowe jest Pani stanowisko, iż odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnej, po upływie pięciu lat od jej nabycia, wykorzystywanej w działalności gospodarczej nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu przepisów omawianej ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.