Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1598/12-6/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-29
Teza: Zakres skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27.11.2012 r. (data wpływu 03.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych uzupełnionym pismem (data nadania 05.03.2013 r., data wpływu 08.03.2013 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-1598/12-2/IF z dnia 19.02.2013 r. (data nadania 20.02.2013 r., data doręczenia 28.02.2013 r.) oraz pismem ( data nadania (25.03.2013 r., data wpływu 217.03.2013 r.) złożonym na ponowne wezwanie Nr IPPB1/415-1598/12-4/IF z dnia 18.03.2013 r. (data nadania 18.03.2013 r., data wpływu 27.03.2013 r.) w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03.12.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca oraz inne osoby nabyły w 1998 roku tytułem umowy darowizny udziały we współwłasności w kilku zabudowanych oraz niezabudowanych nieruchom ościach. Wnioskodawca oraz wszyscy pozostali współwłaściciele nieruchomości wnieśli do sądu sprawy o zniesienie współwłasności i w 2008 roku oraz w 2009 roku uzyskali prawomocne postanowienia o zniesieniu współwłasności bez obowiązku dokonywania spłat i dopłat pomiędzy sobą. Aby zniesienie współwłasności było sprawiedliwe i otrzymane na wyłączną własność nieruchomości odpowiadały udziałowi we współwłasności konieczne było dokonanie innego podziału nieruchomości. Podział nieruchomości jest czynnością o tyle skomplikowaną, że otrzymane w wyniku podziału nowe działki muszą mieć m.in. zachowaną minimalną powierzchnię, dostęp do drogi publicznej, a nie bez znaczenia jest także korzystny kształt działki. Wskutek tego porównanie powierzchni nieruchomości posiadanych przez Wnioskodawcę po zniesieniu współwłasności z jego udziałem w nieruchomościach przed zniesieniem współwłasności wykazuje różnicę mniejszą niż 1% sumy powierzchni wszystkich nieruchomości na zmniejszenie. Współwłaściciele akceptują to jako sprawiedliwy i równy podział, a powstałe drobne różnice ich zdaniem nie mogą być uważane za przysporzenie lub stratę w ujęciu majątkowym.

W 2009 roku Wnioskodawca uzyskał zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego, z którego wynika, że nabycie w wyniku zniesienia współwłasności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W 2012 roku Wnioskodawca sprzedał posiadaną nieruchomość. Nigdy nie był tam zameldowany. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Pismem z dnia 25.03.2013 r. (data wpływu 27.03.2013 r.) Wnioskodawca wskazał, iż wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności w 2008 r. i w 2009 r. odpowiada wartości udziałów nabytych w darowiźnie w 1998 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy otrzymane za sprzedaną nieruchomość pieniądze (wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży) są przychodem opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie pierwsze:

1.  Czy za koszty uzyskania wyżej wymienionych przychodów należy uznać wartość sprzedawanej nieruchomości określoną na dzień zniesienia współwłasności, powiększoną o nakłady poniesione na nieruchomość?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zniesienie współwłasności, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał współwłaścicielowi w nieruchomości wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat nie stanowi nabycia rzeczy w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu warto odwołać się do argumentacji z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodka Zamiejscowego w Gdańsku z 28 stycznia 1998 roku, sygn. akt I SA/Gd 208/96: „W teorii prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności (działu spadku, podziału majątku wspólnego) jest nabyciem rzeczy. Bezkrytyczne przeniesienie tego poglądu na grunt prawa podatkowego powodowałoby skutki nie nadające się do akceptacji. Dla współwłaściciela (współspadkobiercy, małżonka) termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 updf biegłby bowiem dwukrotnie - raz od daty nabycia udziału (z zasady razem z innymi współwłaścicielami) i drugi raz od daty zniesienia współwłasności. W takim stanie rzeczy przedmiotowy przepis przestawałby pełnić wskazaną na wstępie rozważań funkcję i należałoby mu przypisać wyłącznie niczym nie usprawiedliwiony fiskalizm”.

Orzeczenie to jest nadal akceptowane w wydawanych przez Ministra Finansów interpretacjach indywidualnych, np. interpretacja indywidualna Ministra Finansów - Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 sierpnia 2011 r. sygn. akt ITPB2/415-490/11/MU.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy otrzymane za sprzedaną nieruchomość pieniądze (wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży) nie są przychodem opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

Kosztem uzyskania przychodów będzie po pierwsze wartość sprzedawanej nieruchomości określona na dzień zniesienia współwłasności, a po drugie koszty dodatkowe. W wyniku nabycia w drodze zniesienia współwłasności bez obowiązku spłat i dopłat pomiędzy sobą, Wnioskodawca uzyskał własność określonych nieruchomości, które otrzymali na wyłączną własność pozostali współwłaściciele. Jest to zgodne z art.. 22 ust. 6c, z którego wynika, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia , o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia. Dodatkowe koszty, które można uznać za koszty uzyskania przychodów to nakłady poniesione na nieruchomość

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa jej nabycia przez Wnioskodawcę.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Odnosząc się instytucji zniesienia współwłasności, należy wskazać, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności, przedmiotem którego była nieruchomość, udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział dotychczas posiadany to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu tej czynności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, co do zasady należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wraz z innymi osobami nabył tytułem umowy darowizny udziały we współwłasności w kilku zabudowanych oraz niezabudowanych nieruchomościach. W 2008 roku oraz w 2009 roku wszyscy współwłaściciele nieruchomości dokonali zniesienia współwłasności, w wyniku czego uzyskali prawomocne postanowienia o zniesieniu współwłasności bez obowiązku dokonywania spłat i dopłat pomiędzy sobą. Aby zniesienie współwłasności było sprawiedliwe i otrzymane na wyłączną własność nieruchomości odpowiadały udziałowi we współwłasności konieczne było dokonanie innego podziału nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, iż wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności w 2008 r. i w 2009 r. odpowiada wartości udziałów nabytych w darowiźnie w 1998 r. W 2012 r. Wnioskodawca sprzedał posiadaną nieruchomość.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż w odniesieniu do sytuacji Wnioskodawcy nie można traktować zniesienia współwłasności w kategoriach nabycia. Stąd też pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w nieruchomości w darowiźnie, tj. od 1998 r.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy mając na uwadze opisany we wniosku jak i uzupełnieniach stan faktyczny stwierdzić należy, iż w związku z tym, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu darowizny tj. w 1998 r., co oznacza, iż pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2003 r. Tym samym sprzedaż nieruchomości w 2012 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na powyższe, odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2 stała się bezprzedmiotowa.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji Ministra Finansów oraz powołanego wyroku , tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.