Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/4511-639/15-5/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-01-12
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2015 r. (data wpływu 28 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 października 2015 r. (data wpływu 20 października 2015 r.) oraz pismem z dnia 15 grudnia 2015 r. (data wpływu 22 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2015 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął wniosek z dnia 23 września 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu.

Pismem z dnia 6 października 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-586/15/MZM (data wpływu 12 października 2015 r.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) przekazał wniosek Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi, celem załatwienia według właściwości, stosownie do § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643).

W dniu 20 października 2015 r. do tut. Organu wpłynęło pismo z dnia 9 października 2015 r., do którego załączono pełnomocnictwo dla doradcy podatkowego …do reprezentowania Wnioskodawczyni w związku ze złożonym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej (ORD-IN) oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 4 grudnia 2015 r., Nr IPTPB1/4511-639/15-3/KO, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 4 grudnia 2015 r. (data doręczenia 9 grudnia 2015 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 15 grudnia 2015 r. (data wpływu 22 grudnia 2015 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 15 grudnia 2015 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

I.

Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem następujących nieruchomości:

*   lokal użytkowy - położony …..,

*   budynek gospodarczy - położony …..,

*   budynek gospodarczy - położony ….,

*   budynek mieszkalny - położony ……,

*   budynek gospodarczy - położony …….

Na ww. nieruchomości Wnioskodawczyni zawarła prywatne umowy najmu i jednocześnie wybrała opodatkowanie przychodów z najmu w ramach ryczałtu ewidencjonowanego, tj. na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej w skrócie: „uzpd”). Wnioskodawczyni złożyła we właściwym dla siebie urzędzie skarbowym stosownie oświadczenie o wyborze opodatkowania najmu ww. nieruchomości w formie ryczałtu ewidencjonowanego na podstawie art. 9 ust. 1 uzpd. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) uzpd, przychody z najmu ww. nieruchomości zostały opodatkowane stawką ryczałtu w wysokości 8,5%. Ponadto Wnioskodawczyni dodała, że przychody uzyskiwane z ww. nieruchomości nie są stałe i zorganizowane w sposób ciągły, zależą od wielu czynników, na które Wnioskodawczyni nie ma wpływu.

Ponadto Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem niżej wymienionych nieruchomości:

*   budynek gospodarczy - położony …..,

*   budynek typu kiosk - położony ….,

*   budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi - położony ….., przy ul. …\`(...)\`

Ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie wynajmuje, ale zamierza, podobnie jak w stosunku do nieruchomości wymienionych w pkt I, zawrzeć umowy najmu prywatnego, a przychody rozliczać dalej w ramach ryczałtu ewidencjonowanego, zgodnie z art. 6 ust. 1a uzpd. Wnioskodawczyni nie uzyskuje przychodów w działalności gospodarczej z najmu, podnajmu, czy dzierżawy. Ponadto nieruchomości wymienione w pkt I i II nie stanowią składników majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W uzupełnieniu z dnia 15 grudnia 2015 r. Wnioskodawczyni wskazała, że jest:

1.  wspólnikiem Spółki jawnej pod nazwą „…..”, NIP ….., z siedzibą ……,
2.  udziałowcem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod nazwą „…..”, NIP ….., z siedzibą …..,
3.  udziałowcem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością „….”, NIP ….. z siedzibą: …..,
4.  udziałowcem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością „….”, NIP ….., ……,
5.  udziałowcem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością „…..”, NIP ….., …….

Spółka jawna „…..”, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem, prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie handlu hurtowego węglem.

Wnioskodawczyni podała także daty zawarcia umów najmu nieruchomości z pkt I:

1.  ….. - data zawarcia umowy 1 sierpnia 2014 r. - data uzyskania pierwszego przychodu z najmu to 15 września 2014 r.,
2.  ….. - umowa zawarta w dniu 1 września 2014 r.,
3.  ….. - umowa zawarta w dniu 15 stycznia 2015 r.,
4.  ….. - data zawarcia umowy 1 marca 2015 r.,
5.  ….. (budynek administracyjno-socjalny) - data zawarcia umowy najmu 28 lipca 2015 r.

Powierzchnia użytkowa nieruchomości wskazanych we wniosku to:

1.  …… - 131,37 m2,
2.  ….. - 161,52 m2,
3.  …… - 952,2 m2,
4.  ….. - 86 m2,
5.  …. - budynek administracyjno-socjalny - 383,93 m2; - budynek administracyjny - 247,60 m2,
6.  ….., kiosk - 50 m2,
7.  ….. - 137,22 m2.

Budynek mieszkalny wymieniony w pkt I wniosku, położony w ….. jest wyłącznie domem mieszkalnym. Wymieniony w pkt II budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi położony ….., jest budynkiem wyłącznie mieszkalnym, natomiast budynki gospodarcze przynależne do tego budynku (stodoła, szopa), nie stanowią przedmiotu najmu.

Budynek gospodarczy położony ….. jest wynajmowany dwóm podmiotom gospodarczym, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie handlu. Budynek gospodarczy położony w …. składa się z 3 lokali (sklep, restauracja i lokal mieszkalny), które są wynajmowane. Budynek gospodarczy, położony ……, wymieniony w pkt I, jest budynkiem administracyjno-socjalnym i jest wynajmowany podmiotowi gospodarczemu. Ponadto budynek gospodarczy położony również ….., wymieniony w pkt II, jest budynkiem administracyjnym i aktualnie nie jest wynajmowany. Budynek typu kiosk, położony ….., nie jest aktualnie przedmiotem najmu.

Wnioskodawczyni działa wyłącznie we własnym imieniu, a podejmowane przez Nią czynności rodzą bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki.

Wg umów najmu budynki mieszkalne są wynajmowane do celów mieszkalnych, a gospodarcze do celów prowadzenia działalności gospodarczej przez podmioty wynajmujące.

Najemcy są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą oraz osoby prawne. Łącznie jest to 5 podmiotów gospodarczych.

Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego w dniu 16 października 2014 r.

Wnioskodawczyni dodała, że w …… znajdują się dwa budynki, tj.: administracyjno-socjalny, który jest aktualnie przedmiotem najmu oraz budynek administracyjny, który obecnie nie jest wynajmowany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni, zawierając umowy na wynajem nieruchomości z pkt I w ramach tzw. „najmu prywatnego” miała prawo do wyboru opodatkowania przychodów z ww. tytułu na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz czy zawierając dalsze umowy na „najem prywatny” na nieruchomości z pkt II będzie miała nadal prawo do opodatkowania ww. przychodów na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego, zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, miała prawo, co do zasady, do wyboru kwalifikacji i sposobu opodatkowania wynajmowanych aktualnie nieruchomości z pkt I oraz, że nie straci tego prawa po zawarciu umów najmu prywatnego na dalsze nieruchomości wymienione w pkt II.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie: updof), odrębnymi źródłami przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa lub jego składników na cele nierolnicze albo prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 updof. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie działalności gospodarczej użyte w updof opiera się m.in. na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Ponadto, koniecznie jest również, by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c) ww. przepisu.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 updof, przychodem z działalności są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ww. przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof), choć może istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof).

Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 1 pkt 11 updof, wynajmowanie nieruchomości jest traktowane jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. To do podatnika należy wybór, do jakiej kategorii zakwalifikuje przedmiotowy przychód z nieruchomości. Nie zależy to od liczby nieruchomości, lecz od charakteru zawartych umów.

Ponadto w myśl art. 9a ust. 6 updof, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, są opodatkowane na zasadach ogólnych z zastosowaniem skali podatkowej, zawartej w art. 27 ust. 1 updof. Podatnicy osiągający przychody z ww. źródła mają również możliwość złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego, na zasadach określonych w uzpd. Zgodnie z art. 1 pkt 2 uzpd, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 6 ust. 1a uzpd, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b updof.

Z treści art. 6 ust. 1b uzpd wynika, że przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1 uzpd. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) uzpd, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Przedstawioną argumentację podziela wiele indywidualnych interpretacji podatkowych wydanych w bardzo podobnych sprawach, w szczególności Nr: IPTPB1/415-457/12-2/KO, IPTPB1/415-606/13-2/AP, IPTPB1/415-71/13-5/AG, IPTPB1/415-72/13-5/AG.

Również to, że Wnioskodawczymi jest zarejestrowanym podatnikiem VAT nie ma znaczenia podczas ustalania warunków do opodatkowania przedmiotowych nieruchomości w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Definicja działalności gospodarczej w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zawarta w art. 15 ust. 2, jest definicją autonomiczną w stosunku do updof. Nie stoi więc nic na przeszkodzie, by Wnioskodawczyni będąc zarejestrowanym i czynnym podatnikiem VAT, mogła wybrać opodatkowanie przedmiotowych nieruchomości na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego. Identyczne stanowisko zostało zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Nr IBPB-2-2/4511-196/15/MZM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1.  w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest – zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów – pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej przywołanej ustawy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania. Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem następujących nieruchomości, w stosunku do których zostały zawarte umowy najmu:

1.  lokal użytkowy o pow. 131,37 m2, data zawarcia umowy 1 sierpnia 2014 r., data uzyskania pierwszego przychodu z najmu - 15 września 2014 r.,
2.  budynek gospodarczy o pow. 161,52 m2, umowa zawarta w dniu 1 września 2014 r., wynajmowany dwóm podmiotom gospodarczym, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie handlu,
3.  budynek gospodarczy (sklep, restauracja, lokal mieszkalny) o pow. 952,2 m2, umowa zawarta w dniu 15 stycznia 2015 r.,
4.  budynek mieszkalny o pow. 86 m2, data zawarcia umowy 1 marca 2015 r.,
5.  budynek administracyjno-socjalny o pow. 383,98 m2, data zawarcia umowy najmu 28 lipca 2015 r., wynajmowany podmiotowi gospodarczemu.

Ponadto Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem niżej wymienionych nieruchomości, których aktualnie nie wynajmuje, lecz zamierza zawrzeć umowy najmu prywatnego:

1.  budynek administracyjny o pow. 247,60 m2,
2.  budynek typu kiosk o pow. 50 m2,
3.  budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi (stodoła, szopa) o pow. 137,22 m2.

Wnioskodawczyni nie uzyskuje przychodów z działalności gospodarczej z najmu, podnajmu, czy dzierżawy. Nieruchomości wymienione w pkt I i II nie stanowią składników majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni działa wyłącznie we własnym imieniu, a podejmowane przez Nią czynności rodzą bezpośrednio dla niej określone prawa i obowiązki. Według umów najmu, budynki mieszkalne są wynajmowane do celów mieszkalnych, a gospodarcze do celów prowadzenia działalności gospodarczej przez podmioty wynajmujące. Najemcy są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą oraz osoby prawne. Łącznie jest to 5 podmiotów gospodarczych. Oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego Wnioskodawczyni złożyła w dniu 16 października 2014 r.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne należy stwierdzić, że gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (umowy najmu nieruchomości wymienionych w pkt I nie zostały zawarte w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również przedmiot najmu nie stanowi składników majątku Wnioskodawczyni związanego z działalnością gospodarczą) – najem nieruchomości stanowić może źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawierając umowy najmu nieruchomości wymienionych w pkt I w ramach tzw. najmu prywatnego Wnioskodawczyni mogła wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym opodatkowania wg stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. 8,5%, bowiem złożono w odpowiednim w terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Ponadto zawierając umowy najmu na nieruchomości wymienione w pkt II nadal może traktować je jako najem prywatny, a przychody opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Należy również podkreślić, że powołane przepisy nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem najmu prywatnego. W świetle powyższego wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z tytułu najmu nie jest ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu tych nieruchomości, które nie stanowią składników związanych z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że tylko w sytuacji, gdy prowadzony przez Wnioskodawczynię najem nie spełnia i nie będzie spełniał przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane przychody z tytułu najmu nieruchomości, o których mowa we wniosku, mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem przez Wnioskodawczynię nieruchomości wypełnia (będzie wypełniał) znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez Wnioskodawczynię we wniosku stan faktyczny i zdarzenie przyszłe i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ podatkowy prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.