Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-194/10/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-28
Teza: sposób ustalenia wartości początkowej częściowo wyburzonego budynku
Słowa kluczowe: nieruchomości; wartość-wartość początkowa; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 18 stycznia 2010r.), uzupełnionym w dniu 29 marca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej częściowo wyburzonego budynku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej częściowo wyburzonego budynku.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 09 marca 2010r. Znak IBPBI/1/415-41/10/KB, IBPBI/1/415-190/10/KB, IBPBI/1/415-191/10/KB, IBPBI/1/415-192/10/KB, IBPBI/1/415-193/10/KB, IBPBI/1/415-194/10/KB wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 29 marca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości (pomieszczeń biurowych, użytkowych oraz hal magazynowych) dla podmiotów1) prowadzących działalność gospodarczą. W miesiącu lipcu 2009 roku przystąpił do licytacji komorniczej, dotyczącej zakupu dwóch nieruchomości na cele prowadzonej przez niego działalności. Po wygranej licytacji i spełnieniu wszystkich stawianych mu warunków zakupu, otrzymał postanowienie z sądu rejonowego z dnia 29 września 2009 roku o przysądzeniu własności Nieruchomości I oraz postanowienie z dnia 01 października 2009 roku o przysądzeniu własności Nieruchomości II. Dnia 14 grudnia 2009 roku sąd stwierdził prawomocność postanowienia o własności Nieruchomości I z dniem 08 listopada 2009 roku oraz prawomocność postanowienia o własności Nieruchomości II z dniem 14 listopada 2009 roku. Wnioskodawca w październiku 2009 roku przystąpił do użytkowania nieruchomości, natomiast w listopadzie 2009r. spisał pierwsze umowy z klientami na podnajem pomieszczeń.

Według operatu szacunkowego, sporządzonego na cele licytacji komorniczej, Wnioskodawca dysponuje następującymi danymi: Nieruchomość I zabudowana jest budynkiem biurowym, budynkiem magazynowo – wystawowym, kotłownią i portiernią, znajdują się na niej również ogrodzenia, place i drogi z kostki betonowej oraz sieć infrastruktury podziemnej.

W operacie szczegółowo opisane zostały:

*   budynek administracyjny – wg operatu wzniesiony został w latach 20-tych XX wieku, rozbudowany i zmodernizowany w ok. 1999r. Z pierwotnej konstrukcji pozostały tylko ściany zewnętrzne budynku (budynek A),
*   budynek magazynowo – handlowy – w operacie brak danych dotyczących wieku budynku (budynek B),
*   kotłownia – wg operatu budynek około 5 letni, zawiera nowoczesną kotłownię gazową, dwa piece, zbiornik ciepłej wody (budynek C),
*   portiernia – jest to kontener usytułowany przy wjeździe na posesję (budynek D).

Budynki A, B i C połączone są wspólnymi ścianami stanowiąc jednolitą całość. Wartość każdego z tych budynków została odrębnie wyceniona w operacie, z wyjątkiem parkingów, ogrodzeń i dróg, których wartość nie została wydzielona. Wyszczególniona została również wartość gruntu.

Ponadto Wnioskodawca dysponuje dokumentami od wcześniejszego właściciela (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością):

1.  postanowieniem z dnia 25 maja 1998r. Państwowych Służb Ochrony Zabytków, dotyczące rozbudowy budynku tartaku, datowanego na przeł. XIX – XX wieku, murowanego z cegły, wzniesionego na rzucie zbliżonym do kwadratu. Służba ta wydała pozytywną opinię na planowaną inwestycję przy spełnieniu następujących warunków:
    *   rozbudowy w granicach obecnego obrysu muru,
    *   zachowania bryły korpusu głównego, jego kubatury i gabarytów, formy dachu dwuspadowego, przy możliwej nadbudowie części bocznych,
    *   wzorowania stolarki okiennej na oryginalnej przemysłowej, wielokwaterowej
    *   wzorowania podziałów architektonicznych elewacji na pierwotnych podziałach poziomych i pionowych.
2.  decyzją Urzędu Miejskiego z dnia 23 marca 2000r. o przystąpieniu do użytkowania (po wcześniejszej adaptacji) budynku administracyjno – biurowo – handlowego (A) oraz budynku zaplecza technicznego z halą wystawowo – handlową (B).

Ww. postanowienie odnosi się do budynku administracyjnego (A), który pierwotnie wpisany był do rejestru zabytków, następnie, po otrzymaniu pozwolenia, został rozbudowany i zmodernizowany.

Wnioskodawca rozpoczął prace w Nieruchomości I A (budynek administracyjny), polegające na wymianie gazowej instalacji na centralne ogrzewanie oraz adaptacji części pomieszczeń znajdujących się w budynku, postawienie ścianek działowych, końcowe wykończenie pomieszczeń.

Nieruchomość II zabudowana budynkiem biurowym i budynkiem magazynowym, znajdują się na niej również ogrodzenia, place i drogi z kostki betonowej oraz sieć infrastruktury podziemnej. Budynek administracyjny (budynek A) wg operatu wzniesiony został w 2000r. Budynek magazynowy (budynek B) wg operatu przylega północną ścianą do budynku biurowego i stanowi ciąg segmentów. Budynki budowane były najprawdopodobniej w okresie międzywojennym i stanowiły część istniejącego na nieruchomości w tym okresie tartaku.

Wartość każdego z tych budynków została odrębnie wyceniona w operacie z wyjątkiem parkingów, ogrodzeń i dróg, których wartość nie została wydzielona. Odrębnie wyszczególniona została również wartość gruntu.

Ponadto Wnioskodawca dysponuje decyzją Urzędu Miejskiego z dnia 15 stycznia 2001r. od wcześniejszego właściciela (osób fizycznych – małżeństwa) o przystąpieniu do użytkowania budynku administracyjno – biurowo – socjalnego (A). W Nieruchomości II część budynku magazynowego (B) jest niezdatna do użytkowania, dlatego też Wnioskodawca dokonał wyburzenia tej części.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m.in., iż:

*   w postanowieniu o nabyciu Nieruchomości I sąd postanowił, że Wnioskodawca zapłacił całą cenę nabycia prawa własności nieruchomości, składającej się z 3 działek o łącznej powierzchni 0,6295 ha, zabudowanej budyniem administracyjno – biurowo – handlowym oraz budynkiem zaplecza technicznego z halą wystawową, objętych jedną księgą wieczystą i przysądził własność nieruchomości w całości,
*   zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego na gruncie objętym ww. księgą wieczystą posadowione są zabudowania, tj. budynek administracyjno – biurowo – handlowy oraz budynek zaplecza technicznego z halą wystawowo – handlową. W szczegółowym opisie zagospodarowania nieruchomości dokonanym przez rzeczoznawcę na podstawie wypisu z ewidencji gruntów wyszczególnione zostały następujące budynki wchodzące w skład opisywanej nieruchomości:
    *   A budynek biurowy,
    *   B budynek magazynowo wystawowy,
    *   C kotłownia,
    *   D portiernia
*   Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych poszczególne budynki wchodzące w skład zakupionej Nieruchomości zgodnie z rozbiciem na poszczególne obiekty dokonanym w operacie szacunkowym sporządzonym na cele licytacji komorniczej,
*   w postanowieniu o nabyciu Nieruchomości II sąd ustalił, że Wnioskodawca zapłacił całą cenę nabycia prawa własności nieruchomości składającej się z działki o łącznej powierzchni 0,2743 ha zabudowanej budynkiem biurowo – usługowym oraz budynkiem magazynowym, objętej księgą wieczystą i postanowił przysądzić własność nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w całości,
*   zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego na gruncie objętym ww. księgą wieczystą posadowione są zabudowania. W szczegółowym opisie zagospodarowania nieruchomości dokonanym przez rzeczoznawcę na podstawie wypisu z ewidencji gruntów wyszczególnione zostały następujące budynki wchodzące w skład opisywanej nieruchomości”
    *   A budynek biurowy
    *   B budynki magazynowe
*   Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych poszczególne budynki wchodzące w skład zakupionej Nieruchomości zgodnie z wyszczególnieniem dokonanym w operacie szacunkowym sporządzonym na cele licytacji komorniczej,
*   przedmiotem własności jest zatem Nieruchomość I wraz z gruntem, objęta jedną księga wieczystą oraz Nieruchomość II wraz gruntem, objęta odrębną księgą wieczystą,
*   wszystkie wymienione we wniosku budynki spełniają kryteria uznania ich za środki trwałe, zgodnie z art. 22a, stanowią bowiem własność Wnioskodawcy, budynki te wykorzystywane będą w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej a przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż 1 rok,
*   z chwilą nabycia Nieruchomości I oraz II wszystkie budynki wchodzące w ich skład były kompletne i zdatne do użytku. Wnioskodawca zdecydował jednak unowocześnić wymienione w zapytaniu budynki, celem przystosowania ich do prowadzonej profilu działalności, zmniejszając powierzchnie użytkowe poprzez stawianie ścianek działowych,
*   poszczególne środki trwałe zakwalifikowane zostały do następujących grup zgodnie z Klasyfikacją środków trwałych:
    *   Nieruchomość I:
        *   budynek kotłowni gazowej KŚT 101 – budynki przemysłowe,
        *   budynek administracyjno – biurowy KŚT 105 – budynki biurowe,
        *   budynek handlowo – wystawowy KŚT 103 – budynki handlowo – usługowe,
        *   kontener KŚT 109 – inne budynki niemieszkalne,
    *   Nieruchomość II:
        *   budynek biurowy KŚT 105 – budynki biurowe,
        *   budynek magazynowy KŚT 104 – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe
*   w skład opisanej we wniosku infrastruktury podziemnej wchodzą:
    *   rury, którymi rozprowadzane jest ciepło do budynków Nieruchomości I i II oraz obsługiwanych domków osiedlowych,
    *   sieć energetyczna,
    *   sieć kanalizacyjna
*   opisane we wniosku ogrodzenia, place i drogi dojazdowe oraz infrastruktura podziemna obsługują zarówno budynki wchodzące w skład Nieruchomości I jak i budynki wchodzące w skład Nieruchomości II, elementy te są częściami wspólnymi dla oby tych Nieruchomości, Wnioskodawca nie jest w stanie wyodrębnić części przypadającej na poszczególne budynki,
*   cena faktycznie zapłacona za Nieruchomość I i za Nieruchomość II jest niższa od tej zaprezentowanej w operacie szacunkowym. Wnioskodawca do ewidencji środków trwałych przyjął zakupione Nieruchomości według cen, które w rzeczywistości za nie zapłacił, zmniejszając proporcjonalnie każdy składnik (budynek) Nieruchomości I jak również Nieruchomości II o wskaźnik wynikający z różnicy między ceną zakupu a ceną przedstawioną w operacie, przypadającą na poszczególne budynki.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może we własnym zakresie szacunkowo ustalić wartość tej części magazynu, która ze względu na zły stan techniczny została wyburzona?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 6)

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością (…). W dniu nabycia nieruchomości Wnioskodawca wiedział, iż część budynku jest niezdatna do używania, jest bowiem mocno zawilgocona, podłogi drewniane zagrzybione, instalacja elektryczna zdekompletowana, nieszczelna, w związku z tym jeszcze przed dniem uprawomocnienia się decyzji o własności nieruchomości (14 listopada 2009r.) dokonał wyburzenia tej części budynku magazynowego. Uważa zatem, iż nieprawidłowe byłoby przyjęcie do ewidencji środków trwałych nieruchomości w wartości wg operatu szacunkowego.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż powinien we własnym zakresie, biorąc pod uwagę powierzchnię oraz stan techniczny tej części magazynu dokonać wyceny części budynku, która uległa likwidacji i pomniejszyć o tę wartość całkowitą wartość nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kosztami uzyskania przychodów są także odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (art. 22 ust. 8 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22f ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Sposób ustalenia tej wartości początkowej reguluje art. 22g ww. ustawy. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

Przy czym, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zakupił w drodze licytacji komorniczej Nieruchomość II, składającą się m.in. z gruntu oraz posadowionych na nim budynków, w tym budynku magazynowego. Dla celów tej licytacji został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy. Jednakże cena, jaką Wnioskodawca zapłacił za ww. składniki majątku, była niższa niż ta wykazana w sporządzonym przez biegłego operacie. Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, iż w dniu przyjęcia do używania wszystkie budynki były kompletne i zdatne do użytku. Jednakże w opinii Wnioskodawcy, część budynku magazynowego, z uwagi na zły stan techniczny, była niezdatna do użytkowania. Przed nabyciem prawa własności tej nieruchomości, a zatem przed wprowadzeniem jej do ewidencji środków trwałych, dokonał wyburzenia części magazynu.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż Wnioskodawca winien przyjąć wartość początkową ww. budynku magazynowego w wysokości tej części ceny nabycia całej nieruchomości, jaka przypada proporcjonalnie na ww. budynek magazynowy. Wartości tej nie należy pomniejszać o ustaloną szacunkowo wartość wyburzonej części budynku.

Z uwagi na powyższe stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1-5, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31 – 511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.