Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.367.2025.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-06
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży
gruntu niezabudowanego.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
grunty-sprzedaż gruntów
majątek-majątek prywatny
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
spółki
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    19 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 maja 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości
    składającej się z działki nr (...). Uzupełnili go Państwo pismem z 25 czerwca 2025 r. (wpływ
    1 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
      a) „A”
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      b) „B”

## Opis zdarzenia przyszłego

1. „B” (dalej: „Wnioskodawca 1”) jest spółką kapitałową z siedzibą w Polsce. „B” jest
      polskim rezydentem dla celów podatkowych, podlegającym opodatkowaniu
      podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów na
      terytorium Polski bez względu na miejsce ich osiągania. „B” jest także
      zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).
      Przeważającą działalnością gospodarczą „B” jest sprzedaż detaliczna prowadzona w
      niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów
      tytoniowych.
    2. „A”(dalej: „Wnioskodawca 2”) jest osobą prawną wchodzącą w skład struktury
      organizacyjnej (...), stosownie do zaświadczenia wydanego 20 lutego 2025 roku z
      upoważnienia Wojewody, z treści którego wynika, że „A” posiada osobowość prawną, a
      tym samym może uczestniczyć w obrocie cywilno-prawnym, otwierać rachunki
      bankowe, nabywać i zbywać nieruchomości oraz ruchomości.
    3. Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 dalej są określani jako „Wnioskodawcy”.
    4. W dniu 9 kwietnia 2025 r. „B” zawarła z „A” w formie aktu notarialnego przedwstępną
      umowę sprzedaży nieruchomości („Umowa Przedwstępna”), dla której prowadzona
      jest księga wieczysta o numerze (...), składającej się z działki ewidencyjnej o numerze
      (...), oznaczonej jako grunty orne, o powierzchni (...) ha, położonej w miejscowości (...) –
      dalej określona jako „Nieruchomość”.
    5. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty i zabudowania za wyjątkiem:
    a) gazociągu (...), wraz ze strefą kontrolną.
    b) sieci elektroenergetycznej 15 kV, wraz ze strefami ochronnymi.
      Gazociąg wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i stanowi własność tego
      przedsiębiorstwa (tj. gestora sieci).
    6. Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej okazano m.in. zaświadczenie wydane 4 marca
      2025 roku z upoważnienia Burmistrza, z treści którego wynika, że zgodnie z
      ustaleniami miejscowego zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych
      wsi (...) i (...) wraz z terenami przyległymi, uchwalonego przez Radę Miejską uchwałą
      Rady Miejskiej z dnia 27 maja 2020 r. ogłoszoną w (...) obowiązującego wraz z
      rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Nieruchomość znajduje się na obszarze

      oznaczonym w ww. planie symbolem: w części 1R – teren o przeznaczeniu
      podstawowym – rolniczy, w części 13R – teren o przeznaczeniu podstawowym –
      rolniczy, oraz w części 10R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy.
    7. Jednym z warunków zawartych w Umowie Przedwstępnej było wykonanie wszelkich
      prac zmierzających do przeprowadzenia geodezyjnego podziału działki (...) w ten
      sposób, że w formie odrębnych działek ewidencyjnych zostaną wyodrębnione z niej
      grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolami „RIIIa” oraz „RIIIb” jako użytki rolne
      (grunty orne o trzeciej klasie bonitacyjnej), oraz złożenie wniosku (wniosków) o
      założenie dla tych działek nowych ksiąg wieczystych.
    8. Wnioskodawcy w celu realizacji zobowiązań wynikających z umowy Przedwstępnej oraz
      umożliwiania dysponowania nieruchomością przed zawarciem przyrzeczonej umowy
      sprzedaży postanowili zawrzeć 9 kwietnia 2025 r. umowę dzierżawy Nieruchomości
      („Umowa Dzierżawy”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Dzierżawy „B” będzie
      korzystać z Nieruchomości w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego – według
      własnych potrzeb. Wnioskodawca 1 będzie również uprawniony do prowadzenia
      wszelkiego rodzaju badań, pobierania próbek oraz innych czynności faktycznych
      potrzebnych do przygotowania Nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej.
    9. Umowa Dzierżawy obowiązuje od dnia jej zawarcia do 16 lutego 2026 roku a w związku
      z jej zawarciem „B” będzie obowiązany do jednokrotnej zapłaty czynszu dzierżawnego
      w wysokości (...) zł za cały okres dzierżawy. Wnioskodawcy jednocześnie zaznaczają, że
      data 16 lutego 2026 r. jest terminem, do którego ma zostać dokonana sprzedaż
      Nieruchomości.
    10. Niezależnie od zawarcia Umowy Przedwstępnej, „A” w ramach tego samego aktu
      notarialnego ustanowiła hipotekę na Nieruchomości na rzecz „B” celem
      zabezpieczenia wszelkich istniejących lub przyszłych wierzytelności pieniężnych
      dotyczących zapłaty pojedynczej lub podwójnej kwoty zadatku wraz z odsetkami i
      kosztami egzekucji oraz celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń
      odszkodowawczych.
    Doprecyzowanie opisu sprawy pismem z 25 czerwca 2025 r.
    1. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” jest/była czynnym podatnikiem podatku od
      towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy/w jakim okresie i z tytułu
      prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2
      ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
      361 ze zm.), zwanej dalej ustawą?”
      wskazali Państwo:
      Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem od towarów i usług, co
      potwierdzają informacje z Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT
      (w wykazie na stronie: https://www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-
      wyszukiwarka), niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru
      VAT.
    2. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy nabycie przez Państwa („A”) działki nr (...) było
      opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz udokumentowane fakturą z
      wykazaną kwotą podatku od towarów i usług?”
      wskazali Państwo:
      Nie, w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie została wystawiona
      faktura VAT, z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług.
      W umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 9 kwietnia 2025 r. zawartej w formie aktu
      notarialnego przed notariusz Wnioskodawca oświadczył, że ważnie, skutecznie i w

      dobrej wierze nabył własność Nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej
      wydanej przez Wojewodę w sprawie nieodpłatnego przekazania na własność działki
      („Decyzja Wojewody”).
    3. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy z tytułu nabycia ww. działki przysługiwało
      Państwu („A”) prawo do odliczenia podatku naliczonego (jeżeli nie, to proszę wskazać z
      jakiego powodu).
      wskazali Państwo:
      „A” nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ponieważ
      nabycie nastąpiło w drodze decyzji administracyjnej o nieodpłatnym przekazaniu
      działki. Tego rodzaju przekazanie nie stanowi czynności opodatkowanej VAT, nie było
      dokumentowane fakturą VAT, a sama „A” nie prowadzi działalności gospodarczej
      opodatkowanej VAT w związku z tą nieruchomością. W konsekwencji nie zaistniały
      przesłanki do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego.
    4. W odpowiedzi na pytanie Organu: „W jaki dokładnie sposób ww. działka była przez
      Państwa („A”) wykorzystywana od momentu jej nabycia do chwili planowanej
      sprzedaży?”
      wskazali Państwo:
      „A” na Nieruchomości prowadziła działalność polegającą na uprawie zbóż.
    5. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy działka nr (...), była kiedykolwiek
      wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy?
      Jeżeli tak, to w czyjej?”
      wskazali Państwo:
      Powyższa działka nie była wykorzystywana przez „A” do działalności gospodarczej.
    6. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy ww. działka była wykorzystywana wyłącznie do
      czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie posiadania?”
      wskazali Państwo:
      Powyższa działka nie była wykorzystywana przez „A” do działalności gospodarczej,
      natomiast była wykorzystywana na potrzeby X, która prowadziła działalność jako
      rolnik ryczałtowy, ale nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT
      ujawniony w wykazie podatników VAT (strona: https://www.podatki.gov.pl/wykaz-
      podatnikow-vat-wyszukiwarka).
    7. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy działka mająca być przedmiotem sprzedaży
      była wykorzystywana przez „A” na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2
      pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
    a) czy prowadzili/prowadzą Państwo („A”) gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w
      rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na
      podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?
    b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego „A” była zarejestrowanym, czynnym
      podatnikiem podatku VAT?”
      wskazali Państwo:
      W ocenie „A”, działka będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez „A”
      na cele działalności rolniczej (uprawa kukurydzy), o której mowa w art. 2 pkt 15
      ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie, „A” nie prowadziła na tej
      nieruchomości działalności jako rolnik ryczałtowy, ani nie była zarejestrowana jako
      czynny podatnik podatku VAT.

    8. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy z wskazanej działki były sprzedawane płody
      rolne opodatkowane podatkiem VAT? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na
      potrzeby własne „A”?”
      wskazali Państwo:
      Płody rolne nie były sprzedawane przez „A”, były wykorzystywane na potrzeby X.
    9. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” podejmowała działania mające na celu
      uatrakcyjnienie nieruchomości (wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie,
      doprowadzenie mediów, itp.)? Czy były prowadzone działanie marketingowe w celu
      sprzedaży Nieruchomości (m.in. czy korzystali Państwo z biura nieruchomości)?”
      wskazali Państwo:
      Nie, „A” nie podejmowała działań mających na celu podniesienie wartości
      nieruchomości. „A” nie podejmowała też działań marketingowych. Niemniej, oprócz
      „B” do „A” zwracały się inne podmioty z propozycją nabycia Nieruchomości.
    10. W odpowiedzi na pytanie Organu: „W jaki sposób „A” pozyskała nabywcę ww.
      Nieruchomości? Czy nastąpiło to z inicjatywy „A” czy z inicjatywy „B”?”
      wskazali Państwo:
      Inicjatorem transakcji był „B”, który w grudniu 2024 r. skierował to „A” list intencyjny,
      wyrażając chęć nabycia Nieruchomości.
    11. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy wskazana działka od momentu nabycia była
      kiedykolwiek udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy z „B”) na
      podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli
      tak, to proszę wskazać w jakim okresie była oddana w najem lub dzierżawę oraz czy
      była to czynność odpłatna?”
      wskazali Państwo:
      Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia nie była/nie jest/nie
      będzie udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy zawartą pomiędzy „A”
      a „B”) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym
      charakterze. Dodatkowo, przed zawarciem umowy dzierżawy z „B”, Nieruchomość
      była nieodpłatnie udostępniana X.
    12. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” w związku planowaną sprzedażą
      Nieruchomości udzieliła lub udzieli jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód)
      dla nabywcy lub osoby trzeciej w celu występowania w jej imieniu w sprawach
      dotyczących przedmiotowej Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać zakres
      pełnomocnictwa i komu „A” udzieliła/udzieli tego pełnomocnictwa?”
      wskazali Państwo:
      „A” udzieliła 3 pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.
      (...)
    13. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” wcześniej sprzedawała inne nieruchomości
      (działki)? Jeśli tak – proszę wskazać:
    a) kiedy zostały sprzedane?
    b) czy „A” odprowadziła podatek VAT oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w
      związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?”
      wskazali Państwo:
      „A” nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości.
    14. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Kto jest właścicielem sieci elektroenergetycznej
      znajdującej się na Nieruchomości? Czy sieć ta będzie przedmiotem zbycia?”

      wskazali Państwo:
      Właścicielem sieci elektroenergetycznej znajdującej się na przedmiotowej
      Nieruchomości nie jest „A”, ani „B”. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, sieć
      należy do przedsiębiorstwa energetycznego, jednakże Wnioskodawca nie ma pełnej
      wiedzy w tym zakresie. Sieć ta nie będzie jednocześnie przedmiotem zbycia w
      ramach planowanej transakcji.
    15. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy ww. sieć stanowi budowle w rozumieniu
      ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeśli ww.
      sieć nie stanowi budowli, to jak jest klasyfikowana zgodnie z powołaną wyżej ustawą
      Prawo budowlane?”
      wskazali Państwo:
      Sieć elektroenergetyczna znajdująca się na Nieruchomości stanowi obiekt liniowy w
      rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z
      2025 r. poz. 418).
    16. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Jeśli ww. sieć stanowi budowlę w rozumieniu
      ustawy Prawo budowlane i „A” jest jej właścicielem, to:
    a) Czy względem ww. budowli lub jej części doszło do pierwszego zasiedlenia w
      rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz czy od tego momentu do momentu zbycia
      upłyną co najmniej 2 lata?
    b) Czy względem ww. budowli lub jej części ponoszone były wydatki na jej ulepszenie w
      rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a jeżeli tak, to czy były one niższe niż
      30% wartości początkowej danego obiektu? Kto ponosił te wydatki? Czy z tytułu ich
      poniesienia „A” przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli wydatki
      te ponosił podmiot trzeci – czy do momentu zbycia poszczególnych działek nakłady te
      zostaną rozliczone?
    c) Czy od momentu ponoszenia ww. wydatków na ulepszenie do momentu zbycia
      obiektu upłyną co najmniej 2 lata?
    d) Czy w stosunku do budowli lub jej części „A” przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
    e) Czy ww. budowla lub jej część wykorzystywana była/jest/będzie przez „A” przez cały
      okres posiadania do momentu zbycia wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku
      VAT?”
      wskazali Państwo:
      „A” nie jest właścicielem tej budowli, więc nie ma pełnej wiedzy w ww. zakresie i
      również z tego powodu nie przysługiwało jej prawo do obniżenia podatku VAT
      naliczonego w odniesieniu do tej budowli. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy,
      względem sieci energetycznej doszło do pierwszego zasiedlenia ponad dwa lata
      przed złożeniem wniosku. Jednocześnie Wnioskodawca podkreśla, że ww. sieć nie
      będzie przedmiotem zbycia w ramach planowanej transakcji.
    17. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Do jakich czynności „B” będzie wykorzystywał
      nabytą Nieruchomość, tj. czy do czynności:
    a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    b) zwolnionych od podatku od towarów i usług,
    c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”
      wskazali Państwo:
      Nieruchomość jest rolna, co oznacza, że „B” musi złożyć wniosek do Krajowego
      Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W ramach tego wniosku „B” zobowiązuje się do

      prowadzenia działalności rolniczej na tej nieruchomości przez okres 5 lat od
      momentu jej nabycia, z zamiarem uprawy zbóż i sprzedaży zebranego zboża na rzecz
      spółek z grupy. Po upływie tego okresu lub po uchwaleniu miejscowego planu
      zagospodarowania przestrzennego (mpzp), „B” planuje wybudować na tej
      nieruchomości farmę fotowoltaiczną.
    Pytania (ostatecznie sformułowanie pismem z 25 czerwca 2025 r.)
    1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę 2 Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług?
    2. Czy, jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest twierdząca i sprzedaż Nieruchomości powinna
      podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż Nieruchomości
      będzie stanowiła dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,
      która może korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?
    3. Czy, jeżeli sprzedaż przez „A” Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu od
      towarów i usług, a przy tym sprzedaż ta nie będzie mogła korzystać z żadnych
      zwolnień określonych w Ustawie o VAT, to „B” powinien mieć prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu
      Nieruchomości?
    Stanowisko zainteresowanych (ostatecznie wyrażone pismem z 25 czerwca 2025 r.)
    A. Pytanie nr 1
    Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości przez „A” nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (grupy zainteresowanych):
    1. W pierwszej kolejności wskazać należy, że warunkiem opodatkowania danej czynności
      podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:
    a. czynność musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status
      podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz
    b. musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT,
      określonym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.
    2. W zakresie pierwszego z warunków, wskazać należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2
      Ustawy o VAT:
    a. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
      oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
      w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT);
    b. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15
      ust. 2 Ustawy o VAT).
      Z przywołanego przepisu wynika, że dla uznania, że w danym przypadku przysługuje
      danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne
      jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w
      charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego
      zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód.
    3. Właściwe jest wykluczenie podmiotów z grona podatników podatku VAT w przypadku,
      gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
      majątku własnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
      wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym

      kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje
      jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
      regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
      gospodarczej.
    4. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania rzeczy, dla
      celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być
      uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku
      własnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób
      ciągły dla celów zarobkowych.
    5. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży towaru jest ustalenie, czy
      działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
      zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne,
      czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    6. W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest,
      czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu
      nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
      producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co
      skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
      rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
      sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub
      sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w
      celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji
      może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    7. Kwestia dotycząca rozróżnienia, czy sprzedaż działek stanowi zbycie majątku
      prywatnego, czy też jest realizowana jako działalność gospodarcza przez podatnika,
      była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Zagadnienie to
      zostało rozstrzygnięte w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 w wyroku
      wydanym 15 września 2011 r. W ww. sprawie Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że
      za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje
      środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w
      przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących
      się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres
      zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu
      przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
      działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
      formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
      opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
      prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych
      tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
      „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a
      nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    8. Zgodnie z powyższym, o zaliczeniu transakcji sprzedaży działek gruntu przez podmioty
      do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących
      środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
      usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą
      podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej
      ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek
      świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby
      porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
      obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu
      majątkiem prywatnym.

    9. Podobna sprawa była przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sąd Administracyjny w
      wyroku z 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 773/18. NSA w przywołanym wyroku
      wskazywał, że: „w rozpatrywanej sprawie należy przede wszystkim wziąć pod uwagę
      specyficzny charakter podmiotu, jakim jest wnioskodawca. Nie ulega wątpliwości, że
      wnioskodawca posiada osobowość prawną, ale istotne jest, że „A” należy do osób
      prawnych, których zasadniczy cel nie jest celem gospodarczym. Celem istnienia „A”, z
      samej jej prawnej i faktycznej natury jest sprawowanie kultu religijnego i
      duszpasterstwa”.
    10. Dalej NSA podkreślał, że nie jest wykluczone prowadzenie przez „A” działalności
      gospodarczej, jednakże w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie wystąpiły
      przesłanki do uznania, że „A” działa w takim charakterze. Natomiast w sprawie będącej
      przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną również nie zachodzą przesłanki
      świadczące o tym, że Wnioskodawca 2 podejmuje czynności szersze niż
      rozporządzanie własnym majątkiem. Świadczy o tym między innymi fakt zawarcia
      umowy dzierżawy między Wnioskodawcami. Istotą tejże umowy jest chociażby to, żeby
      „B” przejęło ciężar przygotowania działki do sprzedaży.
    11. Podsumowując, „A” nie wykorzystywała i nie dokona sprzedaży Nieruchomości w
      ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a zatem w
      sprawie nie ma podstawy do uznania, że sprzedaż Nieruchomości powinna zostać
      opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż dokonując ww. sprzedaży, „A” nie
      działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu
      pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód.
    B. Pytanie nr 2
    Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku gdyby Dyrektor uznał stanowisko w zakresie
    pytania 1 za nieprawidłowe, a tym samym, że sprzedaż Nieruchomości przez „A” będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż ta będzie mogła
    skorzystać ze zwolnienia dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny
    budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (grupy zainteresowanych):
    1. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być
      opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
      podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub
      świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT. W art. 43 ust. 1 pkt
      9 Ustawy o VAT ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy
      terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    2. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: Terenach
      budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
      planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
      których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    3. Rozpatrując pojęcie „terenów niezabudowanych” należy odwołać się do definicji
      zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz.
      418 z późn. zm.). W myśl art. 3 pkt 2, 3, 3a i 4 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa
      o:
    1) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach;
    2) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
      obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady,
      tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące

      trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle
      ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące
      instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska
      odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne
      przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze,
      pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców
      przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin
      wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako
      odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość
      użytkową;
    3) obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego
      charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze
      zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja
      elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi,
      podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable
      zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym
      oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej
      nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;
    4) obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w
      szczególności:
    a. kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
    b. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
    c. użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice,
      huśtawki, drabinki, śmietniki.
    4. Na podstawie art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z
      2024 r. poz. 1061, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej
      stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z
      gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
      stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
      Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie
      może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
      Z kolei z treści art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że częścią składową rzeczy jest
      wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W myśl art.
      47 § 3 Kodeksu cywilnego, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego
      użytku nie stanowią jej części składowych.
      Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
      przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne
      urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili
      zasadzenia lub zasiania.
      Na podstawie art. 49 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub
      odprowadzania płynów, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia
      podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład
      przedsiębiorstwa. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w §
      1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia
      do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w
      umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń
      może wystąpić także przedsiębiorca.
    5. Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których
      przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w

      przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z
      kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych
      (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi (patrz: Pismo z dnia 25
      kwietnia 2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL1-
      1.4012.46.2023.2.MG).
    6. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w piśmie o sygn., IPPP1/443-784/14-3/22/S/AS
      twierdzi, że „W odniesieniu do gruntów, na których nie ma naniesień w postaci
      budynków lub budowli, ale istnieją naniesienia w postaci urządzeń służących do
      doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych
      urządzeń podobnych, a które to urządzenia nie są przedmiotem dostawy, gdyż
      stanowią własność i są częścią innego przedsiębiorstwa wskazać należy, że w świetle
      wyjaśnień zawartych w odpowiedzi na pytanie 1, aspekt ekonomiczny transakcji,
      specyfika i charakter tych obiektów (urządzeń przesyłowych) uzasadnia odstępstwo od
      zasady, że istotny jest stan faktyczny związany z rzeczywistym zabudowaniem działki”.
    7. Jak wynika z opisu sprawy zawartej we wniosku na Nieruchomości nie znajdują się
      żadne budynki, czy budowle poza urządzeniami przesyłowymi, które są częścią innego
      przedsiębiorstwa, a „A” nie ma żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych)
      do tych urządzeń. Wobec powyższego sensem ekonomicznym czynności dostawy
      będzie sprzedaż gruntu, a nie znajdujących się na nim urządzeń przesyłowych.
      Ponadto urządzenia przesyłowe nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych
      związanych ze spornym terenem mającym być przedmiotem dostawy, gdyż ich celem
      jest zapewnienie doprowadzania i odprowadzania wody, pary, czy przesyłaniu gazu i
      prądu elektrycznego. Wspomniane urządzenia nie są samodzielnymi budowlami, są
      one obiektami liniowymi, o których mowa w art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane i
      pod względem faktycznym i prawnym są częścią sieci należącej do innego
      przedsiębiorstwa.
    8. Mając na względzie wykładnię art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zawartą w wyroku NSA
      z 8 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 560/18 oraz WSA z 27 sierpnia 2021 r. sygn. akt III
      SA/Wa 1515/21 w podobnej sprawie, nie sposób uznać, że posadowienie na gruncie
      przez przedsiębiorcę będącego podmiotem trzecim wobec „A” urządzeń przesyłowych
      czyni z terenu, na którym nie znajdują się żadne inne budynki i budowle, teren
      zabudowany. Urządzenia te, poprzez ich charakter, a także fakt, że są one częścią
      innego przedsiębiorstwa, nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru
      tego gruntu jako terenu zabudowanego.
    9. Oznacza to, że w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej/działki gruntu na której
      znajdują się naniesienia w postaci opisanych urządzeń przesyłowych, będących częścią
      innego przedsiębiorstwa mamy do czynienia z dostawą terenu niezabudowanego.
    10. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
      terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    11. Jak już wyjaśniono, o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego:
      miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego,
      a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny
      prawa administracyjnego.
    12. Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z ustaleniami miejscowego zagospodarowania
      przestrzennego terenów przemysłowych wsi (...) wraz z terenami przyległymi,
      uchwalonego przez Radę Miejską z dnia 27 maja 2020 r. ogłoszoną w (...).
      Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym w ww. planie symbolem: w części
      1R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy, w części 13R – teren o
      przeznaczeniu podstawowym – rolniczy, oraz w części 10R – teren o przeznaczeniu
      podstawowym – rolniczy. Zatem wskazane działki gruntów nie spełniają również
      definicji terenu budowlanego.

    13. Tym samym, jeśli w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług będzie podlegać dostawa gruntów/działki gruntu, na
      której nie ma naniesień w postaci budynków lub budowli, a znajdują się naniesienia w
      postaci opisanych urządzeń przesyłowych, to taka dostawa będzie korzystała ze
      zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    C. Pytanie nr 3
    Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości
    podatkiem od towarów i usług (wg właściwej stawki) powinien mieć prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości. W
    przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 Ustawy o
    VAT, była wyższa od kwoty podatku należnego, „B” będzie miał prawo do obniżenia o tę
    różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek
    bankowy.
    1. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są
      wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
      mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz
      art. 124.
    2. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego
      stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z
      tytułu nabycia towarów i usług dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem
      towaru lub wykonaniem usługi.
    3. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki,
      tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i
      usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
      wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
      określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    4. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku
      naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
      Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami,
      które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w
      przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz
      niepodlegających temu podatkowi.
    5. W niniejszym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca 1 nabędzie Nieruchomość, aby w
      przyszłości wybudować na niej farmę fotowoltaiczną, a tym samym nabędzie ją w celu
      wyłącznego wykorzystania do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i
      usług. Wnioskodawca 1 spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od
      towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 Ustawy o VAT.
    6. Wobec powyższego, w sytuacji uznania, że zbycie przez „A” na rzecz „B” Nieruchomości
      nie podlega zwolnieniu od VAT, a co za tym idzie – podlega opodatkowaniu VAT,
      Wnioskodawcy 1 zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku, gdyby kwota
      podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 Ustawy o VAT, była w okresie
      rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca 1 ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest
    traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,

    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
      uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego
      lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej
      z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z
      następujących transakcji:
        1) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
          pierwszym zasiedleniem;
        2) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności

    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Gdy czynność sprzedaży działek wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania
    jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w
    celu dokonania jej sprzedaży „A” podjęła aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania „A” za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

    Z opisu sprawy wynika, że 9 kwietnia 2025 r. „B” zawarła z „A” Umowę Przedwstępną
    sprzedaży Nieruchomości, składającej się z działki. Jednym z warunków zawartych w
    Umowie Przedwstępnej było wykonanie wszelkich prac zmierzających do
    przeprowadzenia geodezyjnego podziału działki w ten sposób, że w formie odrębnych
    działek ewidencyjnych zostaną wyodrębnione z nich grunty oznaczone w ewidencji
    gruntów symbolami „RIIIa” oraz „RIIIb” jako użytki rolne (grunty orne o trzeciej klasie
    bonitacyjnej), oraz złożenie wniosku (wniosków) o założenie dla tych działek nowych ksiąg
    wieczystych. Wnioskodawcy w celu realizacji zobowiązań wynikających z Umowy
    Przedwstępnej oraz umożliwiania dysponowania nieruchomością przed zawarciem
    przyrzeczonej umowy sprzedaży postanowili zawrzeć 9 kwietnia 2025 r. Umowę Dzierżawy
    Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami Umowy Dzierżawy „B” będzie korzystać z
    Nieruchomości w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego – według własnych potrzeb.
    Nabywca będzie również uprawniony do prowadzenia wszelkiego rodzaju badań,
    pobierania próbek oraz innych czynności faktycznych potrzebnych do przygotowania
    Nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej. Umowa Dzierżawy obowiązuje od dnia
    jej zawarcia do 16 lutego 2026 roku a w związku z jej zawarciem „B” będzie obowiązany do
    jednokrotnej zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości (...) zł za cały okres dzierżawy. 16
    lutego 2026 r. jest terminem, do którego ma zostać przeniesiona na „B” własność
    Nieruchomości. Ponadto, „A” nigdy nie była czynnym podatnikiem od towarów i usług, a
    Nieruchomość została nabyta w drodze decyzji administracyjnej Wojewody o
    nieodpłatnym przekazaniu działki. Działka nie była wykorzystywana przez „A” do
    działalności gospodarczej, natomiast była nieodpłatnie udostępniana oraz
    wykorzystywana na potrzeby X, która prowadziła działalność rolniczą jako rolnik
    ryczałtowy. Płody rolne nie były sprzedawane przez „A”, były wykorzystywane na potrzeby
    X. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia nie była/nie jest/nie będzie
    udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy zawartą pomiędzy „A” a „B”) na
    podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze
    odpłatnym. Inicjatorem transakcji był „B”, który w grudniu 2024 r. skierował to „A” list
    intencyjny, wyrażając chęć nabycia Nieruchomości. „A” nie podejmowała działań mających
    na celu podniesienie wartości nieruchomości. „A” nie podejmowała też działań
    marketingowych.
    „A” udzieliła 3 pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.
    (...)
    Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez „A” działki będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od podatku od towarów i usług.
    W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując
    sprzedaży Nieruchomości „A” wystąpiła w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust.
    1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Aby uznać
    określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie
    dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za
    występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W
    analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika
    bowiem taka aktywność „A”, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności. „A” nie podejmowała działań mających na celu
    podniesienie wartości nieruchomości. „A” nie podejmowała też działań marketingowych.
    „A” nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. „A” nabyła
    Nieruchomość w drodze decyzji administracyjnej Wojewody o nieodpłatnym przekazaniu
    działki. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia nie była/nie jest/nie
    będzie udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy zawartą pomiędzy „A” a
    „B”) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze
    odpłatnym. „A” nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości. Nieruchomość była
    wykorzystywana przez „A” na cele działalności rolniczej (uprawa kukurydzy), o której
    mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Jednocześnie, „A” nie prowadziła na tej nieruchomości

    działalności jako rolnik ryczałtowy, ani nie była zarejestrowana jako czynny podatnik
    podatku VAT.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, podkreślić
    należy, że okoliczność zawarcia umowy dzierżawy na rzecz nabywcy po zawarciu umowy
    przedwstępnej. nie powoduje, że „A” z tego powodu zostanie uznana za podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą. Zauważyć należy, umowa ta wynika z zawartej
    umowy przedwstępnej, a zatem należy ją traktować jako element niezbędny całego,
    większego przedsięwzięcia, tj. sprzedaży działki.
    Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej
    sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności „A” w przedmiocie zbycia
    działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie
    tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
    „A” nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców.
    Podsumowując, dokonując sprzedaży działki „A” będzie korzystać z przysługującego prawa
    do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego
    statusu pozbawia „A” cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt.
    ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe, w związku z tym odstępuję
    od udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3, ponieważ oczekiwali Państwo tej odpowiedzi
    w sytuacji uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we
    wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania
    zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania,
    że z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości „A” nie wystąpi w charakterze podatnika
    podatku VAT. Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 dotyczące prawa
    nabywcy („B”) do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości działki
    jedynie w sytuacji uznania „A” za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji i
    opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług. W wydanej interpretacji
    uznałem, że „A” z tytułu dostawy Nieruchomości działki nie będzie działała jako podatnik
    podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz nabywcy („B”) nie będzie stanowiła
    czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym, odstąpiłem od
    odpowiedzi na pytanie nr 3 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do skutków w
    podatku VAT dla nabywcy („B”).
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (stanu
    faktycznego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub

    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
      ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.