Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-10/12/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-30
Teza: Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. może zostać zwolniony z opodatkowania w sytuacji przeznaczenia go na własne cele mieszkaniowe?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 03 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe** .

UZASADNIENIE

W dniu 03 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 29 grudnia 2008 r. wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości, w skład której wchodziła działka oraz istniejące piwnice z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego. Zakup nieruchomości nie był objęty podatkiem VAT.

Trzy lata temu wnioskodawca rozpoczął budowę kamienicy, w której ma powstać 6 lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na własny użytek. Wnioskodawca prowadzi budowę systemem gospodarczym i dotąd nie miał potrzeby gromadzenia faktur czy rachunków. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest płatnikiem podatku VAT. Z powodów finansowych wnioskodawca chce sprzedać jedno lub dwa mieszkania zaś pieniądze przeznaczyć na dokończenie budowy. Sprzedaż miałaby miejsce w pierwszej połowie 2012 r.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy sprzedając mieszkanie należy opłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% kwoty przychodu?
2.  Czy sprzedając mieszkanie zryczałtowany podatek musi zostać opłacony od razu, czy też można odroczyć jego zapłatę i jeśli uzyskane środki wnioskodawca przeznaczy w terminie dwóch lat na własne cele mieszkaniowe czy będzie mógł skorzystać z ulgi w podatku zryczałtowanym (wydatkowana kwota obniży przychód, od którego liczony będzie 10% podatek)?

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedając mieszkanie należy odprowadzić podatek w wysokości 10% kwoty przychodu. W opinii wnioskodawcy, podatek od kwoty przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej może zostać odroczony i pomniejszony o kwoty wynikające z wydatków przeznaczonych na własne potrzeby mieszkaniowe poniesionych w terminie dwóch lat od daty sprzedaży, które to kwoty pomniejszą przychód, od którego wyliczany jest zryczałtowany podatek dochodowy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Ocena stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki wybudowane na tym gruncie. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności (wyjątek dotyczy sytuacji, kiedy budynek został wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym). Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia prawa własności gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zastosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Skoro w przedmiotowej sprawie działkę wraz z istniejącymi piwnicami z przeznaczeniem pod budowę kamienicy, w której miało powstać 6 lokali mieszkalnych, z których jeden lub dwa mają być obecnie przedmiotem sprzedaży, wnioskodawca kupił w dniu 29 grudnia 2008 r., to dokonując oceny skutków prawnych odpłatnego zbycia tychże lokali mieszkalnych należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono bowiem zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniły się zasady zwolnienia z opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości i praw, uzyskanych od dnia 01 stycznia 2009 r. Jednakże w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu)

z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W przedmiotowej sprawie do kosztów uzyskania przychodu wnioskodawca może zaliczyć koszty nabycia działki oraz udokumentowane fakturami VAT nakłady poniesione na budowę budynku, w części przypadającej na zbywany lokal (lokale).

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że sprzedając mieszkanie należy odprowadzić podatek w wysokości 10% kwoty przychodu. Jego zdaniem, podatek od kwoty przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej może zostać odroczony i pomniejszony o kwoty wynikające z wydatków przeznaczonych na własne potrzeby mieszkaniowe poniesionych w terminie dwóch lat od daty sprzedaży, które to kwoty pomniejszą przychód, od którego wyliczany jest zryczałtowany podatek dochodowy.

W świetle powyższego podkreślić należy, iż to moment nabycia nieruchomości decyduje o tym, jakie przepisy prawa podatkowego będą miały zastosowanie do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak już wykazano powyżej, nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2008 r., a więc zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Ustawa w tym brzmieniu nie przewiduje możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wydatkowaniem tych środków na własne cele mieszkaniowe. Możliwość taką przewidują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy) jak również w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w mającym zastosowanie w przedmiotowej sprawie brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., przewiduje zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia budynków i lokali mieszkalnych na podstawie tzw. ulgi meldunkowej, określonej w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy. Przepis ten stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Reasumując, skoro ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w katalogu zamkniętym zawartym w art. 21 tej ustawy, nie przewidywała możliwości zwolnienia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w sytuacji przeznaczenia go na własne cele mieszkaniowe, to tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, że zwolnienie takie przysługuje wnioskodawcy. Uzyskany przychód podlegał będzie zatem opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w powołanym wyżej art. 30e ww. ustawy.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.