Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-812/10-10/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-01-31
Teza: Czy dochody uzyskane z wynajmu miejsc postojowych znajdujących się na zewnątrz budynku uzyskane od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych korzystają ze zwolnienia w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy podlegają opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: dochód-dochody wolne od podatku; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; najem; najemcy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 04 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w części dotyczącej:

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali użytkowych – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc postojowych podmiotom spoza Wspólnoty – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 października 2010 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismami z dnia 22 grudnia 2010 r. (data wpływu 27 grudnia 2010 r. ) oraz z dnia 14 stycznia (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (ostatecznie określony w piśmie z dnia 22 grudnia 2010 r.).

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, zatem zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r., podlega przepisom tej ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, czym we Wspólnocie Mieszkaniowej są opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych lub właścicieli garaży posadowionych w niższych częściach budynku.

Wspólnota ponosi koszty na utrzymanie części wspólnych oraz na dostawę mediów do poszczególnych lokali. Uzyskuje dochody z wynajmu tablic reklamowych, czy miejsc postojowych na zewnątrz budynku. Obecnie prowadzi docieplenie budynku, które jest finansowane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz kredytu bankowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.

1.  Czy dla ustalenia dochodu zwolnionego w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ma znaczenie źródło pochodzenia tego dochodu czy obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania i zarządzania częścią wspólną?
2.  Czy przychody i koszty medialne winny być wyłączone z podstawy opodatkowania i kosztów uzyskania przychodów?
3.  Czy koszty docieplenia budynku sfinansowanego w części ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, a w części z kredytu bankowego winny być rozliczane w czasie, czy rozliczone jednorazowo na właścicieli poszczególnych lokali?
4.  Czy odsetki od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym lub zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetki uzyskane za zwłokę w zapłacie należności, podlegają zwolnieniu w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w całości, czy w części odpowiadającej tylko wpłatom dokonanych przez właścicieli lokali mieszkalnych?
5.  Czy dochody uzyskane z wynajmu miejsc postojowych znajdujących się na zewnątrz budynku uzyskane od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych korzystają ze zwolnienia w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy podlegają opodatkowaniu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 5 (we wniosku oznaczone jako pytanie nr 6).

Wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie pytania nr 1 (we wniosku oznaczone jako nr 1), pytania nr 2 (we wniosku oznaczone jako nr 3) oraz pytania nr 3 (we wniosku oznaczone jako nr 4), został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami wydanymi w dniu 31 stycznia 2011 r. nr ILPB3/423-812/10-7/JG, ILPB3/423-812/10-8/JG, ILPB3/423-812/10-9/JG.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług w kwestii obciążenia członków Wspólnoty kosztami mediów (pytanie we wniosku oznaczone jako nr 2), został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 18 stycznia 2011 r. nr ILPP1/443-1083/10-5/AK.

Natomiast wniosek w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych, odnośnie opodatkowania odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, odsetek od środków zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetek od nieterminowych wpłat (pytanie nr 4 – we wniosku oznaczone jako nr 5), został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2010 r. nr ILPB3/423-812/10-5/JG.

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych i podatkiem VAT winny podlegać tylko te dochody, które powstają w wyniku sprzedaży, a więc na rzecz podmiotów zewnętrznych (spoza członków Wspólnoty).

W piśmie uzupełniającym z dnia 14 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) Wnioskodawca odnośnie zadanego pytania nr 5 dodatkowo wskazał, iż Wspólnota Mieszkaniowa posiada na terenie posesji miejsca postojowe, które wynajmuje za dodatkową opłatą zarówno właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych tworzącym wspólnotę mieszkaniową, jak i podmiotom spoza wspólnoty. W obu przypadkach stanowi to przychód wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku przychodu uzyskanego od członków wspólnoty podlega on zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ustawy, natomiast w przypadku przychodu uzyskanego od podmiotów nie będących członkami wspólnoty mieszkaniowej podlega on podatkowi dochodowemu od osób prawnych na podstawie art. 7 ustawy.

Pytanie odnosi się do podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali mieszkalnych,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali użytkowych,
*   **prawidłowe** – w części dotyczącej opodatkowania dochodu uzyskanego z wynajmu miejsc postojowych podmiotom spoza Wspólnoty.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku, należy stwierdzić, że zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie do opłat z tytułu wynajmu miejsc postojowych, gdy najemcą jest właściciel lokalu mieszkalnego (członek Wspólnoty) i miejsce postojowe służy zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Lokale mieszkalne – jak wskazano wyżej – zaliczają się do gospodarki zasobami mieszkaniowymi i dochód uzyskany z tego źródła podlegał będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Z kolei, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem opłat wnoszonych przez użytkowników lokali użytkowych nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym, dochody pochodzące z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali użytkowych, nie korzystają ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie spełniony bowiem został jeden z kumulatywnych warunków niezbędnych do zastosowania tego zwolnienia.

Ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z wyżej powołanego przepisu nie korzysta także dochód, uzyskany z wynajmu miejsca postojowego podmiotom spoza Wspólnoty.

Reasumując, dochody uzyskane z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali mieszkalnych, jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów.

Natomiast dochody uzyskane z wynajmu miejsc postojowych właścicielom lokali użytkowych oraz podmiotom spoza Wspólnoty Mieszkaniowej, jako pochodzące z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.