Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.361.2019.1.PG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-30
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży gruntu niezabudowanego.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; działalność-działalność gospodarcza; działki; faktura; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; podatek-podatek od towarów i usług; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek; stawka; teren-teren budowlany; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 czerwca 2019 r. (data wpływu 1 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawców za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości;
*   zastosowania 23% stawki podatku VAT do ww. transakcji oraz
*   sposobu udokumentowania tej transakcji

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresach.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** **Panią (…);**
*   **Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:** **Pana (…) oraz Pana**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 7 stycznia 1998 r. aktem notarialnym wspólnicy spółki cywilnej (Wnioskodawcy nie będący stronami postępowania oraz małżonek Wnioskodawczyni będącej stroną postępowania) nabyli po 1/3 części każdy niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 4.003 m2 według wyciągu z rejestru gruntów zakwalifikowaną do gruntów ornych.

Aktem notarialnym z dnia 30 marca 1999 r. na żądanie Notariusza sporządzającego pierwotny akt zakupu przedmiotowej nieruchomości dokonano zmiany tego aktu zapisując, że zakup następuje do współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej.

Wspólnikiem tej spółki był mąż Wnioskodawczyni będącej stroną postępowania, który wkrótce potem zmarł, a Wnioskodawczyni będąca stroną postępowania jako jedyny spadkobierca weszła do spółki w miejsce męża. Spadek Wnioskodawczyni będąca stroną postępowania nabyła postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 9 lutego 1999 r.

Zakupiona nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki. Opłacany był od niej podatek rolny, który nie był ujmowany w kosztach spółki (ponieważ nie był związany z prowadzeniem działalności). Podatek ten opłacali wspólnicy z własnych środków.

Spółka prowadzi usługi w zakresie instalacji CO, wod.-kan., sprzedaży, montażu kotłów na eko-groszek, gazowych, olejowych, pomp ciepła, kolektorów słonecznych, przydomowych oczyszczalni ścieków, centralnych odkurzaczy. Serwisuje kotłownie olejowe i gazowe. Spółka nie zajmuje się budową, zarządzaniem ani handlem nieruchomościami. Spółka jest aktywnym, czynnym podatnikiem VAT.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości podatek VAT nie był odliczany, a nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana dla celów działalności spółki.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż intencją wspólników było nabycie przedmiotowej nieruchomości do majątku prywatnego wspólników, a nie majątku spółki cywilnej.

Nieruchomość była nabyta w celu podjęcia działalności rolniczej w przyszłości, jednak działalności tej nie podjęto. Działalność rolnicza miała być prowadzona przez wspólników spółki działających jako osoby fizyczne, a nie przez spółkę cywilną w ramach jej działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań w celu jej przygotowania do sprzedaży, czy też powodujących zwiększenie jej wartości. Działka nie była przedmiotem najmu, czy dzierżawy. Przez cały okres odłogowała i nie była w żaden sposób wykorzystywana.

W grudniu 1999 r. opracowany został plan zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ujęto jako teren pod działalność gospodarczą. Wnioskodawcy nie mieli wpływu na plan zagospodarowania przestrzennego i nie wiedzieli o pracach nad tym planem.

Obecnie do Wnioskodawców zgłosił się nabywca, chcący kupić przedmiotową nieruchomość. Przed ostatecznym przeniesieniem własności przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawcy, na żądanie przyszłego nabywcy, zawrą umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: Umowa).

W Umowie, jak i późniejszej umowie przyrzeczonej przenoszącej własność, Wnioskodawcy jako sprzedający, zgodnie z informacją przekazaną przez Notariusza, który będzie sporządzał powyższe umowy, zostaną wskazani w nich jako wspólnicy spółki cywilnej, co jest konsekwencją zapisu przywołanego wyżej aktu notarialnego z dnia 30 marca 1999 r. oraz odpowiadającego mu stanu zapisów w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości, prowadzonej przez Sąd Rejonowy.

Wnioskodawcy w Umowie zobowiążą się do sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki gruntu (dalej Nieruchomość), przysługującego im na zasadzie współwłasności łącznej (jako wspólnikom spółki prawa cywilnego, zgodnie z zapisami aktu notarialnego z dnia 30 marca 1999 r. oraz zapisami księgi wieczystej) w przedmiotowej Nieruchomości, pod następującymi warunkami:

*   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej Nieruchomości obiektów zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektu handlowego,
*   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową Nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z którym kupujący będzie mógł posadowić na niej obiekt handlowo-usługowy.

W Umowie będzie zawarte postanowienie, że jeżeli w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości wydane będą jakiekolwiek decyzje administracyjne związane z planowaną inwestycją kupującego, Wnioskodawcy na żądanie kupującego przeniosą na niego nieodpłatnie przedmiotowe decyzje.

Wnioskodawcy w przywołanej wyżej Umowie udzielą kupującemu pełnomocnictw w następujących zakresach:

*   występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień,
*   dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru,
*   dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji.

Powyższe pełnomocnictwa będą udzielone z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw oraz będą zawierać oświadczenia o ich nieodwoływalności w okresie obowiązywania Umowy oraz, że nie wygasną wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawcy wyrażą również zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości stanowiącej przedmiot Umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem, które w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący usunie własnym kosztem i staraniem.

Jednocześnie Wnioskodawcy, działając wyłącznie jako osoby fizyczne będące współwłaścicielami Nieruchomości, w związku z zawarciem przywołanej wyżej Umowy, zawrą z przyszłym nabywcą (przywoływanym wyżej jako kupujący) umowę dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości na czas nieokreślony, obowiązywanie której może zostać ograniczone na podstawie aneksu do trzech miesięcy. Umowa dzierżawy będzie miała charakter odpłatny, a stawka czynszu dzierżawnego określona zostanie za okresy miesięczne.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że przedmiotowa umowa dzierżawy będzie miała charakter incydentalny i będzie zawarta na żądanie nabywcy – Wnioskodawcy w umowie dzierżawy wyrażą zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę (przyszłego nabywcę) przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy.

Na dzień podpisania umowy przyrzeczonej kupujący będzie dysponował prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzją o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej Nieruchomości planowanymi przez kupującego obiektami, w tym obiektem handlowym.

Wnioskodawcy indywidualnie nie prowadzą działalność gospodarczej (prowadzą działalność w ramach spółki cywilnej jako wspólnicy spółki) i nie są, ani nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość będąca przedmiotem przyszłej Umowy, nie była nabywana ani wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, a w czasie jej posiadania nie były ponoszone na nią żadne nakłady.

Nabywcą przedmiotowej Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawcy pragną w tym miejscu zaznaczyć. iż dla przedmiotowej Nieruchomości była już wydawana przez Dyrektora KIS interpretacja indywidualna z dnia 4 lutego 2019 r., znak 0112-KDIL2-2.4012.674.2018.2.AG, w przedmiocie opodatkowania VAT, uznająca sprzedaż Nieruchomości jako niepodlegającą opodatkowaniu, oraz interpretacja indywidualna z dnia 14 września 2018 r., znak 0112-KDIL3-1.4011.329.2018.2.KF, w przedmiocie opodatkowania PIT, uznająca sprzedaży Nieruchomości również jako niepodlegającą opodatkowaniu, jednakże stan faktyczny w nich przedstawiony nie obejmował okoliczności wynikających z planowanego podpisania Umowy oraz przyszłej umowy dzierżawy, które to okoliczności pojawiły się już po otrzymywaniu przywołanej wyżej interpretacji indywidualnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanego w stanie faktycznym prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT?
2.  Czy w przypadku, gdy Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%?
3.  Czy w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować sprzedaż prawa własności posiadanej na zasadzie współwłasności łącznej wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż tego prawa odpowiadającego jednej trzeciej ceny sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanego w stanie faktycznym prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT.
2.  W przypadku, gdy Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.
3.  W przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować sprzedaż prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż tego prawa odpowiadającego jednej trzeciej ceny sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców.

Ad 1)

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. I pkt 1 ustawy o VAT.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że Wnioskodawcy w związku z zamiarem dzierżawy przedmiotowej nieruchomości będą wykorzystywać ją w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym w przypadku transakcji sprzedaży prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawcy wystąpią w charakterze podatników VAT.

Podsumowując, Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanego w stanie faktycznym prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT.

Ad 2)

Mając na uwadze wnioski wynikające z argumentacji przedstawionej w Ad 1) powyżej należy wskazać, że dokonując sprzedaży prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej przedmiotowej nieruchomości, która będzie wydzierżawiana w celach zarobkowych, Wnioskodawcy wypełniają przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży tej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi.

Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na dzień podpisania umowy przyrzeczonej kupujący będzie dysponował także prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzją o pozwoleniu na budowę, z których wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej Nieruchomości planowanymi przez kupującego obiektami, w tym obiektem handlowym.

Jak wynika z powyższego, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ w przedstawionym stanie faktycznym do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będą miały zastosowania inne zwolnienia wynikające z przepisów ustawy o VAT lub przepisów wykonawczych, ani też nie będą miały zastosowania obniżone stawki podatku, jej sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową, tj. stawką VAT w wysokości 23%.

Podsumowując, w przypadku gdy Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Ad 3)

Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Oznacza to, że z współwłasnością mamy do czynienia wówczas, gdy jedno i to samo prawo własności jednej i tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm osobom.

Wskazać przy tym należy, że ustawa o VAT nie wymienia współwłaścicieli jako odrębnej kategorii podatników. Zatem gdy nieruchomość jest objęta współwłasnością wielu osób, każda z nich będzie osobnym podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usług najmu bądź dzierżawy, czy też z tytułu sprzedaży prawa własności.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawcy działać będą jako podatnicy dokonując czynności podlegającej opodatkowaniu. W konsekwencji będą oni upoważnieni na podstawie art. 106b ustawy o VAT do wystawienia faktur dokumentujących sprzedaż prawa własności posiadanej na zasadzie współwłasności łącznej wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż tego prawa odpowiadającego jednej trzeciej ceny sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować sprzedaż prawa własności posiadanej na zasadzie współwłasności łącznej wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż tego prawa odpowiadającego jednej trzeciej ceny sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 7 stycznia 1998 r. aktem notarialnym wspólnicy spółki cywilnej nabyli po 1/3 części każdy niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 4.003 m2 według wyciągu z rejestru gruntów zakwalifikowaną do gruntów ornych. Zakupiona nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki. Opłacany był od niej podatek rolny, który nie był ujmowany w kosztach spółki (ponieważ nie był związany z prowadzeniem działalności). Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości podatek VAT nie był odliczany, a nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana dla celów działalności spółki. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań w celu jej przygotowania do sprzedaży, czy też powodujących zwiększenie jej wartości. Działka nie była przedmiotem najmu, czy dzierżawy. Przez cały okres odłogowała i nie była w żaden sposób wykorzystywana. W grudniu 1999 r. opracowany został plan zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ujęto jako teren pod działalność gospodarczą. Wnioskodawcy nie mieli wpływu na plan zagospodarowania przestrzennego i nie wiedzieli o pracach nad tym planem.

Obecnie do Wnioskodawców zgłosił się nabywca, chcący kupić przedmiotową nieruchomość. Przed ostatecznym przeniesieniem własności przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawcy, na żądanie przyszłego nabywcy, zawrą umowę przedwstępną sprzedaży (Umowa).

Wnioskodawcy w Umowie zobowiążą się do sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki gruntu (Nieruchomość), przysługującego im na zasadzie współwłasności łącznej w przedmiotowej Nieruchomości. W Umowie będzie zawarte postanowienie, że jeżeli w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości wydane będą jakiekolwiek decyzje administracyjne związane z planowaną inwestycją kupującego, Wnioskodawcy na żądanie kupującego przeniosą na niego nieodpłatnie przedmiotowe decyzje. Wnioskodawcy w przywołanej wyżej Umowie udzielą kupującemu pełnomocnictw.

Jednocześnie Wnioskodawcy, działając wyłącznie jako osoby fizyczne będące współwłaścicielami Nieruchomości, w związku z zawarciem przywołanej wyżej Umowy, zawrą z przyszłym nabywcą (przywoływanym wyżej jako kupujący) umowę dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości na czas nieokreślony, obowiązywanie której może zostać ograniczone na podstawie aneksu do trzech miesięcy. Umowa dzierżawy będzie miała charakter odpłatny, a stawka czynszu dzierżawnego określona zostanie za okresy miesięczne. Wnioskodawcy indywidualnie nie prowadzą działalność gospodarczej (prowadzą działalność w ramach spółki cywilnej jako wspólnicy spółki) i nie są, ani nie byli zarejestrowanymi czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotowa Nieruchomość będąca przedmiotem przyszłej Umowy, nie była nabywana ani wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, a w czasie jej posiadania nie były ponoszone na nią żadne nakłady.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawcy w pytaniu pierwszym mają wątpliwości dotyczące uznania ich za podatników podatku VAT przy sprzedaży opisanego prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej niezabudowanej Nieruchomości.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawcy podjęli w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawcy wykonywali typowe działania charakteryzujące aktywność profesjonalnego handlowca (tj. działania podjęte w ramach udzielonych pełnomocnictw).

Fakt zawarcia umowy przedwstępnej z kupującym, w ramach której udzielono mu pełnomocnictw celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością – dotyczących uzyskania decyzji i pozwoleń w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, uzyskania dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, oraz dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając kupującemu pełnomocnictw, czynności wykonane przez niego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców. Stroną podejmowanych czynności będą bowiem Zainteresowani, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawców, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawców.

Ponadto, jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawcy będąc współwłaścicielami Nieruchomości zawrą z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy. Tym samym, przedstawiony wyżej ciąg zdarzeń wyklucza dokonanie przedmiotowej transakcji sprzedaży w ramach majątku prywatnego.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na ich aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że sprzedaż przez Wnioskodawców Nieruchomości będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani w związku z przedmiotową sprzedażą będą działali jako podatnicy podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanego we wniosku prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej niezabudowanej Nieruchomości będą działali jako podatnicy podatku VAT.

Zatem, w tej części stanowisko Wnioskodawców zostało uznane za prawidłowe.

W następnym pytaniu Wnioskodawcy mają wątpliwości dotyczące opodatkowania sprzedaży własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej w niezabudowanej nieruchomości 23% stawką podatku VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie jednak do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Jak wynika z wniosku w grudniu 1999 r. opracowany został plan zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość ujęto jako teren pod działalność gospodarczą. Ponadto Wnioskodawcy wskazali, że w dniu podpisania umowy przyrzeczonej kupujący będzie dysponował prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzją o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej Nieruchomości planowanymi przez kupującego obiektami, w tym obiektem handlowym.

Zatem, biorąc powyższe informacje pod uwagę należy stwierdzić, że tym samym nieruchomość ta stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu gruntu wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy w nawiązaniu do powyższego należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie jest spełniony pierwszy z ww. warunków, tj. wykorzystywanie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, ponieważ Nieruchomość ta została oddana przez Wnioskodawców w dzierżawę.

Tym samym w analizowanej sprawie nie będą również spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem nie będzie spełniony warunek wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Stosownie natomiast do treści art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 – art. 113 ust. 9 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Skoro w opisanej sprawie przedmiotem dostawy będzie – jak rozstrzygnięto powyżej – teren budowlany, to Wnioskodawcy nie będą mogli skorzystać ze zwolnienia od podatku również na podstawie art. 113 ust. 1 albo ust. 9 ustawy, ponieważ zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, do podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych, zwolnienie to nie ma zastosowania.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że dla transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wnioskodawcy nie będą mogli również skorzystać ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 113 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Reasumując, sprzedaż prawa własności posiadanego na zasadzie współwłasności łącznej niezabudowanej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według 23% stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w tym zakresie także zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowo Wnioskodawcy mają wątpliwości dotyczące udokumentowania sprzedaży prawa własności posiadanej na zasadzie współwłasności łącznej Nieruchomości wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż tego prawa odpowiadającego jednej trzeciej ceny sprzedaży Nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego” a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Zasady dotyczące dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zawarte są w Dziale XI rozdziale 1 ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik – co do zasady – ma obowiązek wystawić fakturę, która dokumentuje sprzedaż dokonywaną na rzecz innego podatnika. Natomiast wyjątki od tej zasady wskazano w art. 106b ust. 2 ustawy.

Ponadto stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zatem ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów nie będących podatnikami VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w przewidzianym przepisem terminie.

Jak wynika z wniosku w dniu 7 stycznia 1998 r. aktem notarialnym Wnioskodawcy nabyli po 1/3 części każdy niezabudowaną działkę gruntu. Ponadto Wnioskodawcy wskazali, że nabywcą przedmiotowej Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Ponadto – jak to już wyżej zostało rozstrzygnięte – Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży swojego prawa własności Nieruchomości będą działali jako podatnicy podatku VAT, a sama sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe informacje należy stwierdzić, że Wnioskodawcy dokonując sprzedaży swojego udziału w Nieruchomości będą zobowiązani do udokumentowania tej transakcji poprzez wystawienie faktury (każdy na swoją część, odpowiadający jednej trzeciej ceny sprzedaży Nieruchomości).

Reasumując, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować sprzedaż prawa własności Nieruchomości posiadanej na zasadzie współwłasności łącznej wystawiając każdy w swoim imieniu fakturę na sprzedaż tego prawa odpowiadającego jednej trzeciej ceny sprzedaży nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawców w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie: uznania Wnioskodawców za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości, zastosowania 23% stawki podatku VAT do ww. transakcji oraz sposobu udokumentowania tej transakcji (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 oraz 3). Natomiast pozostała część wniosku dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4, została rozstrzygnięta osobnym pismem.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.