Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.178.2021.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-20
Teza: Brak uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Słowa kluczowe: przedsiębiorstwa-nabycie przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; transakcja
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 25 marca 2021 r. (data wpływu 25 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 2021 r. A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) („Kupujący”) ma zamiar nabyć od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w (…) („B”) nieruchomość położoną w (…), zdefiniowaną i opisaną szczegółowo w dalszej części wniosku. B. nabył Nieruchomość od podmiotu niepowiązanego 1 grudnia 2020 r. („Sprzedaż I”).

B. jest właścicielem Nieruchomości nabytej od Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością C. („C”). Poprzednim właścicielem Nieruchomości była Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością D. („D”).

Nabyciu Nieruchomości od B. będzie towarzyszyło również nabycie szeregu składników majątkowych wskazanych w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego („Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku B. i Kupujący są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”).

W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę Kupującego i B, (iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji przez B oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu, położonych przy ul. (…) (obręb nr (…)) w (\`(...)\`), o następujących numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2 (udział we współwłasności w wysokości 1/4), 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 3, 4, 5, 6, 7, 8/1, 8/2, 9/1, 9/2, 1/18, 1/19, 2/7, 2/8, 9/3 („Działki”).

Działki zabudowane są budynkami, w tym:

(i) budynkiem hipermarketu („Budynek (…)”) i

(ii) budynkiem - punktem odbioru zakupów w (…) (łącznie: „Budynki”) oraz zlokalizowanymi na nich naniesieniami (budowlami i urządzeniami, łącznie: „Budowle”).

Działki, Budynki i Budowle w dalszej części wniosku będą łącznie nazywane „Nieruchomością”.

Na Działkach znajdują się również stacja bazowa (…), znajdująca się wewnątrz Budynku (\`(...)\`) myjnia (…) sp. z o.o. sp. k., ekran LED i nośnik reklamowy (…) S.A., które zostały wzniesione przez podmioty trzecie („Podmioty Trzecie”) na podstawie umów dzierżawy lub najmu Działek zawartych z (\`(...)\`), lub z jego poprzednikami prawnymi.

Na Działkach znajduje się również infrastruktura w postaci słupa wysokiego napięcia (\`(...)\`), której właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe.

Wskazane naniesienia będą w dalszej części wniosku określane jako „Budowle Podmiotów Trzecich”.

W tym miejscu w złożonym wniosku Zainteresowani przedstawili tabelę prezentującą posadowienie Budynków, Budowli i Budowli Podmiotów Trzecich na Działkach na dzień Transakcji.

Budynki powinny być sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych („PKOB”) w dziale 12 - Budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.).

Ani Budynki ani Budowle nie zostaną na moment dokonania Transakcji zaliczone przez B do środków trwałych z uwagi na fakt, że ich przewidywany okres użytkowania nie przekroczy 12 miesięcy. Jest to spowodowane faktem, że zgodnie z planowanym przebiegiem Transakcji zbycie przedmiotu Transakcji przez B. nastąpi wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od jego nabycia przez B. od C.

Działki położone są na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak wszystkie objęte są decyzjami o warunkach zabudowy, zgodnie z którymi przeznaczone są pod zabudowę.

Wszystkie Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynków.

(ii) Charakterystyka Kupującego i B.

B. nabył Nieruchomość od C 1 grudnia 2020 r., co zostało szczegółowo opisane w dalszej części wniosku.

Po Nabyciu Nieruchomości od C. i przed jej dalszą sprzedażą na rzecz Kupującego, B. prowadzi działalność gospodarczą na Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT i polegającą na wynajmie części Nieruchomości (w tym powierzchni w Budynku (…)) na podstawie Umowy Najmu (\`(...)\`) (jak zdefiniowano poniżej) oraz innych umów, które B zawarł bądź przejął z mocy prawa w następstwie nabycia Nieruchomości od Sprzedającego I oraz odsprzedaży Nieruchomości w stanie, w jakim została nabyta od C.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez B. B nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Na moment zawarcia planowanej Transakcji Nieruchomość i jej części składowe będą stanowiły najistotniejszy składnik majątkowy B i jego największe źródło przychodów.

Na moment złożenia niniejszego wniosku, B. podpisał już co najmniej dwie umowy najmu z nowymi najemcami Nieruchomości.

W ramach rozpoczętych procesów realizacji fazy wstępnej, B poniósł także określone koszty związane z przygotowaniem inwestycji, takie jak koszty uruchomienia procedur administracyjnych.

B. nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał na dzień Transakcji żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej (w zakresie, w jakim było to konieczne) były wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

B. jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i będzie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką z o.o., która w ramach Transakcji nabędzie Nieruchomość od B.

Po Transakcji Kupujący planuje wystąpić o pozwolenie (bądź pozwolenia) na rozbiórkę wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach oraz o pozwolenie (bądź pozwolenia) na budowę na Działkach nowych budynków o mieszanym przeznaczeniu, realizujących głównie funkcje mieszkaniowe („Nowe Budynki”). Po wybudowaniu Nowych Budynków Kupujący planuje sprzedać znajdujące się w nich lokale podmiotom trzecim (osobom fizycznym lub osobom prawnym).

Należy zatem podkreślić, iż docelowo Kupujący nie zamierza ani nie będzie w stanie prowadzić jakiejkolwiek związanej z Nieruchomością działalności będącej kontynuacją działalności B (która polegała na odsprzedaży Nieruchomości w stanie, w jakim została nabyta od C oraz wynajmie powierzchni w Budynku (\`(...)\`) dla celów komercyjnych).

W wyniku planowanej Transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) („Kodeks cywilny”) w miejsce B w stosunki wynikające z zawartych przez B (bądź przejętych przez B w ramach nabycia Nieruchomości od C) umów najmu lub dzierżawy określonych w umowie sprzedaży. Należy do nich między innymi warunkowa umowa najmu dotycząca, między innymi, hipermarketu w Budynku (\`(...)\`), lokali biurowych w Budynku (\`(...)\`) i stacji benzynowej znajdującej się na Działkach, która została zawarta pomiędzy C (jako wynajmującym), (\`(...)\`) (jako najemcą) oraz B (w stosunku do wybranych kwestii uregulowanych w tej umowie) („Umowa Najmu (\`(...)\`)”). Tym samym, (\`(...)\`) pozostało najemcą ww. obiektów i kontynuuje prowadzoną tam dotychczas działalność.

Należy podkreślić, iż docelowo Kupujący nie zamierza ani nie będzie prowadził działalności będącej kontynuacją działalności B (która polegała na odsprzedaży Nieruchomości w stanie, w jakim została nabyta od C i wynajmie niektórych powierzchni w Budynku (\`(...)\`) dla celów komercyjnych), ponieważ wszelkie obiekty znajdujące się na Działkach zostaną wyburzone.

Wnioskodawcy pragną wskazać, że B obecnie prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości na rzecz najemców, zgodnie z obowiązującymi umowami najmu, które przeszły na B z mocy prawa, zawarł również nowe umowy najmu, lecz są to wyłącznie czynności o charakterze tymczasowym, prowadzone do czasu sprzedaży Budynków i Budowli Kupującemu. Czynności te nie są związane ze strategią zwiększenia wartości komercyjnej zlokalizowanych na Nieruchomości Budynków i Budowli, a wręcz przeciwnie - są to działania mające na celu wyłącznie kontynuowanie obecnych umów najmu i wykorzystanie powierzchni pustych na podstawie nowych umów, na warunkach pozwalających na rozwiązanie umów w momencie rozpoczęcia inwestycji. B poza bieżącymi pracami mającymi na celu utrzymanie funkcjonalności Budynków i Budowli (np. wymiana zużytych lub zepsutych elementów technicznych) nie podejmuje żadnych działań zmierzających do ulepszenia wartości ww. obiektów. Co więcej przed decyzją w sprawie zmiany założeń inwestycyjnych wobec zakupionej Nieruchomości, o której mowa w pkt (iii) poniżej, B przygotowywał się do realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na Nieruchomości - m.in. dokonał analizy i inwentaryzacji urbanistycznej, badań zanieczyszczenia Działek, poniósł koszty wykonania koncepcji architektonicznych w związku z planowaną inwestycją deweloperską na Działkach.

Kupujący jest i będzie na dzień Transakcji zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawcy są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.).

iii Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego II

B. nabył Nieruchomość od C. 1 grudnia 2020 r., na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny rep. (…) zawarty przez notariuszem prowadzącą Kancelarię Notarialną w (…) z zamiarem odsprzedaży nabytej Nieruchomości Kupującemu - podmiotowi powiązanemu.

Decyzja o odsprzedaży Działek przez B. podyktowana jest zmianą koncepcji biznesowej grupy (\`(...)\`) pod koniec listopada 2020 r. w zakresie podmiotu mającego realizować inwestycję na nabytych Działkach. Nabycie Nieruchomości przez B. od C. zostało przez strony tej transakcji potraktowane dla celów podatkowych jako sprzedaż aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jednocześnie, z uwagi na skorzystanie przez B. oraz C., na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, z opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości oraz otrzymanie przez B od C faktury, na której w stosunku do całej ceny Nieruchomości naliczony został podatek VAT według stawki 23%, B., przy nabyciu Nieruchomości od C., przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach ogólnych.

Na podstawie wyżej wymienionej umowy sprzedaży C przeniósł również na B podstawowe prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, w tym między innymi prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, majątkowe prawa autorskie czy też dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością.

Nabycie Nieruchomości przez B zostało sfinansowane w drodze udzielonego mu dłużnego finansowania wewnątrzgrupowego.

Z uwagi na to, że B., po nabyciu Nieruchomości, prowadzi działalność obejmującą przede wszystkim bieżącą obsługę, utrzymanie Nieruchomości w celu przygotowania jej do dalszej odsprzedaży oraz najem na cele komercyjne (tzn. działalność w pełni podlegającą opodatkowaniu VAT), B przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości od C. B nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość obejmuje Działki oraz posadowione na nich naniesienia (Budynki i Budowle), będące budynkami i/lub budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 2020, poz. 1333 ze zm.) („Prawo Budowlane”).

Zamieszczona poniżej tabela wskazuje również moment oddania do użytkowania poszczególnych Budynków oraz Budowli przez (\`(...)\`), tj. przez podmiot, od którego C. nabył Nieruchomość. Data oddania do użytkowania poszczególnych Budynków oraz Budowli przez (\`(...)\`) jest tożsama z datą, w której przedmiotowe naniesienia zaczęły być wykorzystywane przez (\`(...)\`) do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.


| Budynek / budowla | Numer działki | Wybudowane przez Podmioty Trzecie (tak / | Data oddania do użytkowania dla celów VAT 
| Budynek (…) | 1/1, 1/7, 1/10, 2/1, 2/2, 2/3, 2/5, 3, 4, 7, 9/1 | Nie | 1. Pierwotna data oddania dla użytkowania dla celów VAT: 31 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich)2. Data oddania do użytkowania dla celów VAT po ulepszeniu obiektu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT: 17 grudnia 2017 r.W tej dacie wartość poniesionych przez (`(...)`) wydatków na ulepszenie obiektu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit b. ustawy o VAT przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Ulepszenia poniesione po 17 grudnia 2017 r. nie przekroczyły (i nie przekroczą) 30% zaktualizowanej wartości początkowej obiektu (tj. wartości początkowej tego obiektu powiększonej o wartość ulepszeń poniesionych do 17 grudnia 2017 r.) 
| Kanalizacja sanitarna | 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11,1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 3, 4, 5, 6, 7, 8/1, 8/2, 9/1, 9/2 | Nie | 31 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Sieć kanalizacyjna deszczowa | 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 3, 4, 5, 6, 7, 8/1, 8/2, 9/1, 9/2 | Nie | 31 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Sieć wodociągowa | 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 3, 4, 5, 6, 7, 8/1, 8/2, 9/1, 9/2 | Nie | 31 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Droga | 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/14, 1/16, 1/17 | Nie | 30 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Chodnik | 1/5, 1/6, 1/8, 1/9, 1/11, 1/13, 1/15, 1/16, 1/17, | Nie | 30 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Oświetlenie | 1/6, 1/7, 1/10, 1/12, 1/14 | Nie | 27 stycznia 2010 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Parking | 1/7, 1/9, 1/10, 3, 5, 6, 9/1, 9/2 | Nie | 30 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Wiaty na wózki sklepowe | 1/7, 1/10 | Nie | 27 kwietnia 2016 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Garaże na wózki | 1/7, | Nie | 1 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Budynek (…) | 1/7 | Nie | 31 marca 2014 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Miejsce parkingowe | 1/7 | Nie | 1 marca 2014 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Pawilon (…) mały kiosk na stację paliw | 1/7 | Nie | 23 listopada 2008 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Ogródek przed wejściem głównym | 1/7 | Nie | 23 maja 2018 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Pylon reklamowy | 1/9 | Nie | 9 grudnia 2008 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Napis świetlny pylon | 1/9 | Nie | 31 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Wiata stalowa (…) | 3 | Nie | 29 października 2012 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Stacja paliw | 1/9 | Nie | 9 października 2008 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Pawilon mały kiosk na stację paliw | 1/9 | Nie | 23 listopada 2008 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Pawilon duży kiosk na stację paliw | 1/9 | Nie | 23 listopada 2008 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Tablica reklamowa dwustronna | 1/10 | Nie | 17 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Maszty flagowe | 1/10 | Nie | 31 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Droga wewnętrzna | 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 4 | Nie | 30 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Droga z płyt betonowych | 8/1, 8/2 | Nie | 30 sierpnia 2000 r. (używane / wykorzystywane do prowadzenia działalności własnej (`(...)`), tj. działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich) 
| Stacja bazowa (`(...)`) | 1/9 | Tak | Obiekt wzniesiony przez i używany w działalności Podmiotu Trzeciego - (`(...)`), przez okres dłuższy niż 2 lata przed nabyciem przez Sprzedającego, zgodnie z najlepszą wiedzą brak nakładów w tym okresie. 
| Myjnia (`(...)`)sp. z o.o. sp. k. | Znajduje się wewnątrz / w parkingu podziemnym centrum handlowego | Tak | Obiekt wzniesiony przez i używany w działalności Podmiotu Trzeciego - (`(...)`)sp. z o.o. sp. k., przez okres dłuższy niż 2 lata przed nabyciem przez Sprzedającego, zgodnie z najlepszą wiedzą brak nakładów w tym okresie. 
| Słup wysokiego napięcia (`(...)`) | 1/7, 1/10 | Tak | Obiekt wzniesiony i używany w działalności Podmiotu Trzeciego - przedsiębiorstwa przesyłowego (`(...)`). 
| Ekran LED (`(...)`)S.A. | 1/10 | Tak | Obiekt wzniesiony i używany w działalności Podmiotu Trzeciego - (`(...)`)S.A. 
| Nośnik reklamowy (`(...)`) S.A. | 2/2 | Tak | Obiekt wzniesiony i używany w działalności Podmiotu Trzeciego - (`(...)`) S.A. 

Po nabyciu Nieruchomości od (\`(...)\`), C. nie dokonywał ulepszeń nabytych Budynków oraz Budowli, których wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej. Również B, po nabyciu Nieruchomości od C., nie dokonał i nie zamierza dokonywać żadnych ulepszeń nabytych Budynków oraz Budowli, których wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dodatkowo, w okresie dwóch lat kalendarzowych poprzedzających datę nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego II, (\`(...)\`) również nie ponosiło wydatków na ulepszenie wchodzących w jej skład Budynków oraz Budowli, których wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponadto B. nie dokonał wprowadzenia zakupionych Budynków i Budowli do rejestru środków trwałych, gdyż w momencie zakupu B planował odsprzedaż Nieruchomości.

Uzupełniając powyższe informacje w odniesieniu do Budowli Osób Trzecich, Wnioskodawca wskazuje, że:

*   Umowy najmu dotyczące gruntu pod stacją bazową (\`(...)\`) i myjnią (\`(...)\`) sp. z o.o. przewidują, że w przypadku gdyby taka umowa wygasła, to wskazane wyżej Podmioty Trzecie pozostawią na działkach naniesienia w postaci ww. obiektów. W rezultacie, wynajmujący wejdzie w ich ekonomiczne posiadanie jedynie w przypadku wygaśnięcia umowy najmu/dzierżawy, poprzez zrealizowanie umownego prawa do zatrzymania tych naniesień bez obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz Podmiotu Trzeciego. W związku z nabyciem Nieruchomości B z mocy prawa wstąpił w miejsce C w stosunki najmu wynikające z tych umów, natomiast nie został ekonomicznym właścicielem stacji bazowej (\`(...)\`) i myjni (\`(...)\`) sp. z o. o. (pozostały one własnością ekonomiczną Podmiotów Trzecich). Przed zawarciem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku również nie dojdzie do wygaśnięcia umów najmu dotyczących stacji bazowej (\`(...)\`) i myjni (\`(...)\`) sp. z o.o. Tym samym, B nie jest i w żadnym momencie nie będzie w ich ekonomicznym posiadaniu.

*   W odniesieniu do ekranu LED wzniesionego przez (\`(...)\`) S.A. i nośnika reklamowego (\`(...)\`) S.A., zgodnie z brzmieniem umów najmu gruntu zawartych z tymi Podmiotami Trzecimi, po zakończeniu trwania najmu Podmiot Trzeci jest zobowiązany do zwrotu na rzecz B (który z mocy prawa wstąpił w miejsce C w stosunki najmu wynikające z tych umów) zajmowanej powierzchni Działek w stanie pierwotnym, w szczególności powinien on usunąć z powierzchni gruntu wzniesione przez siebie budowle. Innymi słowy, B. w żadnym wypadku nie jest uprawniony do zatrzymania na swoją rzecz nakładów w postaci wskazanych obiektów, poniesionych przez dany Podmiot Trzeci na powierzchni Działek. Tym samym, B w żadnym momencie nie był i nie będzie w ich ekonomicznym posiadaniu.

(iv) Zakres Transakcji

Od strony cywilnoprawnej, zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1.  przeniesienie przez B na Kupującego prawa własności Działek (współwłasności w odniesieniu do działki nr 1/2) oraz prawa własności Budynków, Budowli i Budowli Podmiotów Trzecich;
2.  przeniesienie przez B na Kupującego praw z dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi z gwarancji bankowych czy też z gwarancji spółek powiązanych z najemcą oraz samych dokumentów, a także kwot kaucji zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców;
3.  przeniesienie przez B na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów i upoważnienia do wykonywania praw zależnych oraz prawa udzielania dalszych takich upoważnień (na podstawie umów zawartych z architektami), zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży Nieruchomości;
4.  przeniesienie przez B na Kupującego prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych dotyczących Nieruchomości gwarancji jakości lub rękojmi;
5.  z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji B. będzie stroną (wynajmującym) umów najmu dotyczących Nieruchomości, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce B. w takie stosunki z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

Ponadto, B. będzie zobowiązany dostarczyć Kupującemu oryginały wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego II, obejmujące między innymi, dokumentację prawną i techniczną. Mając na uwadze, iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie zostały przeniesione na Kupującego, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Kupujący będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Przeniesieniu na rzecz Kupującego nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych B (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których B dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   zobowiązania B związane z finansowaniem zakupu Działek i Budynków oraz Budowli,

*   środki pieniężne B zdeponowane na rachunkach bankowych,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   księgi rachunkowe B oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez B działalności gospodarczej,

*   nazwa przedsiębiorstwa B,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą B, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez B w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management),

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

*   pracownicy B (B nie zatrudnia ani na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Co do zasady Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy usługowe dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości (np. w zakresie dostawy mediów, dalej: „Umowy Serwisowe”). Nie można wykluczyć, że (i) już po Transakcji i do momentu zawarcia swoich umów Kupujący będzie korzystał z ww. określonych usług na podstawie Umów Serwisowych zawartych przez B oraz (ii) że wszystkie bądź niektóre z Umów Serwisowych zawarte zostaną przez Kupującego z tymi samymi dostawcami, którzy do momentu zawarcia Transakcji świadczyli tego rodzaju usługi na rzecz Sprzedającego II. Alternatywnie, w niektórych przypadkach w ramach Transakcji Kupujący może również wstąpić w prawa i obowiązki B wynikające z zawartych przez niego Umów Serwisowych.

Wnioskodawcy złożą, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie w jakim znajdzie ono zastosowanie do Transakcji i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego II.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 1):

Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych:

Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców:

Z uwagi na to, że Kupujący i B będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia B wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy powinna być ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja powinna być opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny zaistniałej sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT \[Obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w (\`(...)\`) z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08)\].

Ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. W przeszłości, organy podatkowe (oraz sądy administracyjne) odwoływały się w tym zakresie do definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. W ostatnim jednak okresie, w objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, „Objaśnienia”) Minister Finansów odszedł od interpretowania tego pojęcia wyłącznie przez pryzmat przepisów Kodeksu cywilnego i przyjął wykładnię funkcjonalną wskazując, że przedsiębiorstwem w rozumieniu ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który zbywający prowadził działalność opodatkowaną, i w ramach którego: istnieje zamiar kontynuowania przez kupującego działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby podatku VAT

Jak wskazano powyżej, kwalifikacja dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków handlowych lub handlowo-usługowych będących w całości przedmiotem najmu) jako „przedsiębiorstw” lub „zorganizowanych części przedsiębiorstw” na gruncie podatku VAT (a tym samym kwestia podlegania tego typu transakcji pod ustawę o VAT) była przedmiotem objaśnień podatkowych Ministra Finansów wydanych w dniu 11 grudnia 2018 r., na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej.

Jak wskazano w Objaśnieniach:

Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom;

W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez Kupującego działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji;

Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na Kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej) na Kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile B. korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przeniesiony na Kupującego zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Działki, Budynki, Budowle, Budowle Podmiotów Trzecich (poza infrastrukturą w postaci słupów (\`(...)\`)), prawa i obowiązki z umów najmu, które przejdą na Kupującego z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) zobowiązania B związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/ modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli (b) umowa o zarządzenie nieruchomością czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

Dodatkowo, kluczowym elementem mającym wpływ na klasyfikację przedmiotowej Transakcji dla celów podatku VAT jest brak zamiaru kontynuowania przez Kupującego działalności prowadzonej do momentu Transakcji przez B przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza (i) nabyć od B Nieruchomość, (ii) zdobyć pozwolenie na budowę nowych obiektów oraz w doprowadzić do wyburzenia wszelkich naniesień znajdujących się na Działkach, a następnie (iii) rozpocząć na Działkach budowę Nowych Budynków o mieszanym przeznaczeniu, realizujących funkcje mieszkaniowe, biurowe i handlowo usługowe. Po wybudowaniu Nowych Budynków Kupujący planuje (i) w zakresie budynków pełniących funkcje biurowe i handlowo-usługowe - oddać je w najem na cele komercyjne a następnie sprzedać, a (ii) w stosunku do budynków (lokali) mieszkaniowych - sprzedać je podmiotom trzecim (osobom fizycznym lub osobom prawnym).

Innymi słowy, działalność gospodarcza Kupującego będzie polegała na tym, że zakupi on zabudowany grunt, dokona rozbiórki zabudowań oraz zrealizuje cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń, oddania budynku do użytkowania, jego komercjalizacji (znalezienia najemców) oraz sprzedaży przy czym niektóre nakłady poniesione przez B związane z początkową fazą planowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez B np. koszty projektowania (którego ostatecznie B nie będzie realizował) zostaną przeniesione na Kupującego (tj. uwzględnione w cenie sprzedaży lub w ramach podwyżki ceny sprzedaży lub rozliczone odrębnie w tym także jeśli nie będzie można ich rozliczyć w całości lub w części na moment sprzedaży). W związku z powyższym przedmiotem działalności Kupującego będzie działalność o charakterze deweloperskim (doprowadzenie do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego), a nie działalność nastawiona na odsprzedaż nabytej nieruchomości w praktycznie niezmienionym kształcie.

Zatem, B i Kupujący są podmiotami prowadzącymi odmienne od siebie rodzaje działalności gospodarczej (tj. odpowiednio wynajem / odsprzedaż Nieruchomości oraz działalność deweloperska) - co zgodnie z Objaśnieniami jest jednym z elementów świadczących o tym, że Transakcja nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Innymi słowy, Kupujący nie zamierza kontynuować działalności B polegającej na najmie / odsprzedaży Nieruchomości - ponieważ jego celem, jako dewelopera, jest nabycie Działek w celu zrealizowania własnego projektu deweloperskiego. Dla kompletności warto również podkreślić, że po wyburzeniu wszelkich naniesień znajdujących się na Działkach kontynuowanie działalności B nie będzie również w praktyce możliwe (nie będzie istniała faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji).

Dodatkowo Wnioskodawcy podkreślają, że o ile tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności Budynków, Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości na rzecz operatora spożywczego oraz innych najemców, zgodnie z przejętymi przez B umowami najmu, które przejdą na Kupującego z mocy prawa bądź umowami zawartymi przez Kupującego po dniu Transakcji (o ile zostaną zawarte) - to sytuacja ta, zgodnie z intencją Stron, będzie miała miejsce wyłącznie do momentu uzyskania przez Kupującego pozwolenia na wzniesienie Nowych Budynków oraz na rozbiórkę.

Oprócz tego, jak wskazano powyżej, nabywana przez Kupującego sama Nieruchomość (wraz z przejętymi umowami najmu) nie umożliwi prowadzenia działalności bez podejmowania pewnych dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Kupującego (w takim znaczeniu, że gdyby przedmiot Transakcji przenieść do zupełnie pustej spółki kapitałowej np. nowo powołanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, to taka spółka dla prowadzenia działalności gospodarczej musiałaby zostać wyposażona w dodatkowe składniki (np. zatrudnienie personelu księgowego, wyposażenie w środki pieniężne niezbędne dla bieżącej działalności operacyjnej, zatrudnienie personelu odpowiedzialnego za kontakty z najemcą oraz bieżącą obsługą oraz kontrolę nad Nieruchomością, zawarcie umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości np. ochrony budynku, zawarcie nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości itp.).

Opisywany stan faktyczny został bezpośrednio wskazany w Objaśnieniach (str. 8): _„Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez Kupującego działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych”._

_Minister Finansów ilustruje powyższe następującym przykładem (str. 8, Przykład 4): „Sprzedający jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu Kupujący wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na Kupującego z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej. Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Kupujący nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”._

Minister Finansów odnosi się więc do sytuacji analogicznej jak ta opisana przez Wnioskodawców w niniejszym Wniosku: (i) nabycie Nieruchomości z zamiarem wyburzenia istniejących na niej naniesień (ii) prowadzenie działalności odmiennej niż B, (iii) czasowe utrzymanie funkcjonującego najmu Nieruchomości i (iv) zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystywania Nieruchomości (który - oprócz deklaracji Kupującego - zostanie wyrażony bezpośrednio poprzez wystąpienie o pozwolenie na budowę nowych obiektów oraz na rozbiórkę naniesień znajdujących się na Działkach). Zgodnie z Objaśnieniami dostawa nieruchomości dokonywana w takich okolicznościach nie stanowi dostawy przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, która pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT.

W konsekwencji należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego II, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania ustawy o VAT (a więc będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę rozumnie towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumnie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy, nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11). Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący w 2021 r. ma zamiar nabyć od B nieruchomość położoną w (\`(...)\`). B jest właścicielem Nieruchomości nabytej od C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i po nabyciu Nieruchomości prowadzi działalność obejmującą przede wszystkim bieżącą obsługę, utrzymanie Nieruchomości w celu przygotowania jej do dalszej odsprzedaży oraz najem na cele komercyjne. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu, położonych przy ul. (…) (obręb nr (…)) w (\`(...)\`), o następujących numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2 (udział we współwłasności w wysokości 1/4), 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 3, 4, 5, 6, 7, 8/1, 8/2, 9/1, 9/2, 1/18, 1/19, 2/7, 2/8, 9/3. Przedmiotowe działki zabudowane są budynkami oraz zlokalizowanymi na nich naniesieniami (budowlami oraz urządzeniami). Nabyciu Nieruchomości od B będzie towarzyszyło również nabycie szeregu składników majątkowych.

Z okoliczności sprawy wynika, że zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1.  przeniesienie przez B na Kupującego prawa własności Działek (współwłasności w odniesieniu do działki nr 1/2) oraz prawa własności Budynków, Budowli i Budowli Podmiotów Trzecich;
2.  przeniesienie przez B na Kupującego praw z dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi z gwarancji bankowych czy też z gwarancji spółek powiązanych z najemcą oraz samych dokumentów, a także kwot kaucji zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców;
3.  przeniesienie przez B na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów i upoważnienia do wykonywania praw zależnych oraz prawa udzielania dalszych takich upoważnień (na podstawie umów zawartych z architektami), zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży Nieruchomości;
4.  przeniesienie przez B na Kupującego prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych dotyczących Nieruchomości gwarancji jakości lub rękojmi;
5.  z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji B będzie stroną (wynajmującym) umów najmu dotyczących Nieruchomości, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce B w takie stosunki z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Ponadto, B. będzie zobowiązany dostarczyć Kupującemu oryginały wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego II, obejmujące między innymi, dokumentację prawną i techniczną.

W ramach Transakcji przeniesieniu na rzecz Kupującego nie będą podlegać niżej wskazane składniki:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych B (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których B dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   zobowiązania B związane z finansowaniem zakupu Działek i Budynków oraz Budowli,

*   środki pieniężne B zdeponowane na rachunkach bankowych,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   księgi rachunkowe B oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez B działalności gospodarczej,

*   nazwa przedsiębiorstwa B,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą B, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez B w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management),

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

*   pracownicy B (B nie zatrudnia ani na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie zostały przeniesione na Kupującego, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Kupujący będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości. Co do zasady Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy usługowe dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości (np. w zakresie dostawy mediów).

Z opisu sprawy ponadto wynika, że Po Transakcji Kupujący planuje wystąpić o pozwolenie (bądź pozwolenia) na rozbiórkę wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach oraz o pozwolenie (bądź pozwolenia) na budowę na Działkach nowych budynków o mieszanym przeznaczeniu, realizujących głównie funkcje mieszkaniowe. Po wybudowaniu nowych budynków Kupujący planuje sprzedać znajdujące się w nich lokale podmiotom trzecim (osobom fizycznym lub osobom prawnym).

Zainteresowani wskazali, iż docelowo Kupujący nie zamierza ani nie będzie w stanie prowadzić jakiejkolwiek związanej z Nieruchomością działalności będącej kontynuacją działalności B (która polegała na odsprzedaży Nieruchomości w stanie, w jakim została nabyta od C oraz wynajmie powierzchni w Budynku (\`(...)\`) dla celów komercyjnych).

Jak zostało wskazane wcześniej, B. nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał na dzień Transakcji żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej (w zakresie, w jakim było to konieczne) były wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez B. B nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Na moment zawarcia planowanej Transakcji Nieruchomość i jej części składowe będą stanowiły najistotniejszy składnik majątkowy B i jego największe źródło przychodów.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości i składników majątkowych w ramach przedmiotowej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia wielu kluczowych składników przedsiębiorstwa B, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie B.

Jak bowiem wynika z opisu sprawy, transakcja zbycia przedmiotu Transakcji nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w ramach Transakcji nie będą podlegały zbyciu m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych B (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których B dokonuje rozliczeń z najemcami), zobowiązania B związane z finansowaniem zakupu Działek i Budynków oraz Budowli, środki pieniężne B zdeponowane na rachunkach bankowych, prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości, księgi rachunkowe B oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez B działalności gospodarczej, nazwa przedsiębiorstwa B, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą B, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management), prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp. oraz pracownicy B.

Tym samym nie można uznać, że Przedmiot Transakcji będzie stanowić przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Wobec tego należy przeanalizować, czy Nieruchomość oraz pozostałe składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji wypełniają warunki do uznania ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Jak wyjaśniono wcześniej, podstawowym wymogiem do uznania dostawy majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest to, aby stanowił on zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), podlegający wydzieleniu w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Istotnym jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, że po nabyciu Nieruchomości B prowadzi działalność obejmującą bieżącą obsługę, utrzymanie Nieruchomości w celu przygotowania jej do dalszej odsprzedaży oraz najem na cele komercyjne mający charakter tymczasowy (na warunkach pozwalających rozwiązanie umów w momencie rozpoczęcia inwestycji). Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze B jako dział, wydział, czy oddział. Co również istotne, w ramach Transakcji, na Kupującego nie nastąpi przeniesienie zakładu pracy B, gdyż B nie zatrudnia i na dzień Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników. Poza tym – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – B w ramach prowadzonej działalności nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Po Transakcji Kupujący planuje wystąpić o pozwolenie (bądź pozwolenia) na rozbiórkę wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach oraz o pozwolenie (bądź pozwolenia) na budowę na Działkach nowych budynków o mieszanym przeznaczeniu, realizujących głównie funkcje mieszkaniowe. Po wybudowaniu nowych Budynków Kupujący planuje sprzedać znajdujące się w nich lokale podmiotom trzecim (osobom fizycznym lub osobom prawnym).

Z powyższego wynika, że Kupujący nie zamierza ani nie będzie w stanie prowadzić jakiejkolwiek związanej z Nieruchomością działalności będącej kontynuacją działalności B.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. Skoro zatem przedmiotowe składniki majątkowe, które w wyniku przeprowadzonej Transakcji nabędzie Kupujący nie wykazują odrębności organizacyjnej, finansowej, ani funkcjonalnej, to nie mogą one zostać uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane, aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Kupującego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku przedmiotowej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, planowana Transakcja sprzedaży nie stanowi transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w części dotyczącej pytania nr 1 złożonego wniosku, natomiast w zakresie pytań numer 2, 3 i 4 wniosku oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia (pytanie nr 5 złożonego wniosku).

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Opłata za wniosek wspólny jest ustalana jako iloczyn kwoty określonej zgodnie z art. 14f i liczby zainteresowanych wskazanych we wniosku - art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej.

Przedmiotowy wniosek wspólny dotyczy 112 zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług oraz 1 zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych x 2 Zainteresowanych składających wniosek wspólny, zatem opłata od złożonego wniosku wspólnego w tym przypadku wynosi 9040 zł (113 zdarzeń przyszłych x 2 podmioty zainteresowane x 40 zł).

Zainteresowani w dniu 24 marca 2021 r. r. dokonali wpłaty w wysokości 14 800 zł tytułem opłaty od wniosku wspólnego o interpretację podatkową dla A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 9 040 zł, kwota 5 760 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według dyspozycji Wnioskodawcy przekazem pocztowym na adres zainteresowanego będącego stroną postepowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.