Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-370/11-5/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-30
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; sprzedaż; ulga-ulga meldunkowa; własność-własność odrębna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2011 r. (data wpływu: 23 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 czerwca 2011 r. (data wpływu: 24 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży sutereny oraz w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Z uwagi na fakt, że w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14f § 2 oraz 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 15 czerwca 2011 r., nr ILPB2/415-370/11-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 15 czerwca 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 17 czerwca 2011 r.), zaś w dniu 24 czerwca 2011 r. (data nadania: 22 czerwca 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

Mając na uwadze powyższe, przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na przedstawione poniżej pytanie w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania. Jednocześnie informuje się, że w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży sutereny w dniu 22 czerwca 2011 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-370/11-3/TR.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1982 roku Zainteresowana odziedziczyła wraz z siostrą po połowie mieszkanie, które ich matka wykupiła w 1974 roku od państwa.

W dniu 21 maja 2007 roku Wnioskodawczyni podpisała w sądzie ugodę, w myśl której musiała zapłacić siostrze 150 tys. zł i tym samym została jedynym właścicielem odziedziczonej nieruchomości.

W marcu 2008 roku Zainteresowana otrzymała kredyt z banku w wysokości 180 tys. zł na spłacenie siostry i remont dachu (który znajdował się w stanie grożącym katastrofą budowlaną) w kamienicy, której została współwłaścicielem w 1/3 części (w kamienicy jest trzech właścicieli 3 lokali mieszkalnych).

W dniu 25 czerwca 2008 roku siostra Wnioskodawczyni opuściła mieszkanie.

Z uwagi na wysokie raty spłaty kredytu, Zainteresowana starała się usilnie sprzedać mieszkanie. Sprzedaż nastąpiła na podstawie aktu notarialnego w dniu 10 marca 2009 roku za kwotę 320 tys. złotych. Ponieważ Wnioskodawczyni została współwłaścicielem 1/3 kamienicy do mieszkania doszedł jeszcze udział w 1/3 części wspólnych. W tę część weszło pomieszczenie piwniczne z sutereną, którą około 50 lat temu zamieszkiwali ludzie. Pomieszczenia te były w kompletnej ruinie. Wydzielenie tej części i jej sprzedaż były ratunkiem dla kamienicy. Obecnie nowy właściciel sutereny już zaczął remont. Od momentu nabycia części siostry Zainteresowana poniosła szereg wydatków, przekraczających w sumie zysk z tytułu sprzedaży. Wszystkie te wydatki Wnioskodawczyni poniosła od chwili zawarcia ugody w sądzie, tj. od 21 maja 2007 r., czyli stanowią one faktyczne koszty poniesione w związku z zarządzaniem i utrzymaniem 50% części nieruchomości, podlegającej opodatkowaniu. Na poparcie swoich poczynań, Zainteresowana posiada dokumentację fotograficzną.

Wnioskodawczyni usiłowała sprzedać mieszkanie od listopada 2007 r. Niestety, siostra Zainteresowanej utrudniała Jej to. Gdy mieszkanie zostało puste, Wnioskodawczyni musiała trochę je wyremontować, ażeby lepiej wyglądało, przy sprzedaży. Na to Zainteresowana nie brała rachunków, lecz może to wszystko udokumentować dokumentacją fotograficzną w dniu odbierania mieszkania od siostry i później, już po małym remoncie (było to cyklinowanie podłóg w dwóch pokojach, renowacja okien, wymiana szyb w 13 wielkich oknach – niektóre okna miały składanki z 3 części szyb lepionych sylikonem – malowanie kuchni i spiżarki). Mieszkanie ma wysokość 340 cm. Zainteresowana dawała anonse do lokalnej gazety, do Internetu, podpisała urnowy z 22 biurami nieruchomości. Poniosła dość kosztowne opłaty za liczniki, zwłaszcza gazowy (mieszkanie ogrzewane jest piecem gazowym dwufunkcyjnym). Dodatkowo Zainteresowana miała wiele „niepotrzebnych” wyjazdów, związanych np. z prostowaniem wpisów w księdze wieczystej, których Jej siostra, będąc na miejscu, przez 24 lata nie skorygowała (licząc czas od chwili dziedziczenia do podpisania ugody). Każdy wpis, każdy wyjazd, sporo kosztował Zainteresowaną. Przy Jej emeryturze (od lutego 2008 r. – 674,91 zł, od marca 2009 r. – 717,15 zł) było to spore obciążenie domowego budżetu, nie wspominając o poniżej przedstawionych wydatkach. Mąż Wnioskodawczyni jest nauczycielem w szkole średniej z pensją z tzw. budżetówki. Mają córkę, która nadal jeszcze studiuje stacjonarnie. Córkę Zainteresowana urodziła mając 39 lat. Obecnie małżonkowie mają czwartego członka rodziny – ośmiomiesięcznego wnuka, którego córka Zainteresowanej wychowuje samotnie z ich pomocą.

Jeszcze przed sprzedażą mieszkania Wnioskodawczyni, wspólnie z sąsiadami w dniu 14 maja 2008 r. notarialnie została wydzielona suterena. W dniu 25 sierpnia 2010 r. notarialnie sprzedano ją za sumę 105 tys. zł. Część Zainteresowanej to 35 tys. zł. Połowę, Wnioskodawczyni liczy jako odkupioną od Jej siostry, tzn. 35.000 : 2 = 17.500 zł. i od tej sumy zobowiązań jest niejako uiścić podatek.

Zainteresowana wskazała, iż w listopadzie 2009 r. wystąpiła z wnioskiem o interpretację dotyczącą mieszkania.

Wpływy, jakie Wnioskodawczyni osiągnęła przy całkowitej sprzedaży części odkupionej od siostry.

160.000 zł (mieszkanie) + 17.500 zł (suterena) = 177.500 zł.

Część dziedzictwa Zainteresowanej to 160.000 zł za mieszkanie + 17.500 zł za sutereną – od tego – w opinii Wnioskodawczyni – nie musi Ona płacić podatku, ponieważ była to własność od 1982 r.

W sumie wpływy Zainteresowanej są mniejsze od poniesionych wydatków: (180.000 zł (kredyt z banku) + 177.500 zł (wpływ) = 357.500,00 zł – 384.511,43 zł (wydatki) = - 27.011,43 zł. Wnioskodawczyni podaje, iż nadal jest na minusie.

W poprzedniej interpretacji Wnioskodawczyni liczyła jako wpływ 1.600 zł za odsprzedany garaż. Obecnie – jak sama wskazała Zainteresowana – sumy tej nie ujęła, ponieważ w myśl interpretacji zobowiązana była zapłacić podatek od sprzedaży tegoż garażu, co też uczyniła.

Obecnie, następująco wyglądają wydatki Wnioskodawczyni, które podawała w poprzedniej interpretacji, plus poniesione przy sprzedaży sutereny, a które łączą się z obecnym wnioskiem.

Wnioskodawczyni w następujący sposób przedstawia transakcję zbycia nieruchomości:

WYDATKI:

1.  Mieszkanie
    1.  podatek od nieruchomości za 2009 r. – 32 zł-24 zł = 8zł,
    2.  Wieczyste użytkowanie gruntu za 2009 r. – 47,17 zł,
2.  Garaż:
    1.  podatek od nieruchomości (od 29.10.2008 r. do 31.12.2008 r.) – 8 zł, (I kwartał 2009 r.) – 13 zł,
    2.  czynsz dzierżawny (od 29.10.2008 r. do 31.12.2008 r.) – 59,84 zł, (za I i II kwartał 2009 r.) – 61 zł, (za 1-11.03.2009 r.) – 10, 82 zł,
3.  Ubezpieczenie budynku w 2008 r. (z cesją na Bank) – 254 zł, Ubezpieczenie budynku w 2009 r. (z cesją na Bank) – (241-236) zł = 5zł,
4.  Ubezpieczenie mieszkania (od 4.03.2008 do 3.03.2009 r.) – 140 zł,
5.  Nieruchomości X - umowa i opłata za pośrednictwo – 2.5%+VAT = 9.760 zł,
6.  Remont dachu w styczniu 2008 r. (24.900+800) zł = 25.700 zł,
7.  Zniesienie współwłasności - zapłata siostrze – 150.000 zł,
8.  2% podatku od zniesienia współwłasności – 3.000 zł,
9.  Spłata kredytu od 2.05.2008 r. do 2.03.2009 r. = 11 rat: 3.501,44 zł + 4.498,36 zł + 4.501,65 zł + 2.968,56 = 15.470,01 zł,
10.  Spłata zadłużenia w banku przez kupującego mieszkanie (zaciągnięty kredyt 180.000 zł, spłacono 15.470,01 zł, po 11 miesiącach splata kredytu wyniosła 178.163,98 zł) - 178.163,98 zł,
11.  Liczniki
    1.  woda - zużyto 7 m3 wody + ścieki (przeprowadzono mały remont) od 25.06.2008 r. do 10.03.2009 r.: (27,84 + 28,52 + 12,31 + 3,38)zł = 72,05 zł,
    2.  energia elektryczna – od 26.06.2008 r. do 10.03.2009 r. (20,63 zł + 9,25 zł) + (41,41 zł + 7,17 zł) + (41,05 zł + 9,69 zł) + 42,21 zł + (21,22 zł + 9,21 zł) = 201,84 zł,
    3.  gaz – zużyto (25 + 26 + 20) = 71 m3 gazu (96,74 zł + 96,74 zł + 91,81 zł + 93,67 zł + 83,21 zł + 96,74 zł) = 559,81 zł.

RAZEM WYDATKI UJĘTE W POPRZEDNIEJ INTERPRETACJI: 383.455,30 zł.

Do powyższych wydatków doszło obecnie wydzielenie pomieszczenia w suterenie przez inż. budownictwa lądowego (koszt 400 zł : 3 lokatorów = 133,30 zł). Ażeby tę i konieczne sprawy z tym związane załatwić, Wnioskodawczyni musiała kilkakrotnie jeździć do miasta, w którym jest położona kamienica – każdy wyjazd to min. 70 zł (na to Wnioskodawczyni nie ma pokwitowań). Cała sprawę zakończono 14 maja 2008 r. u notariusza. Kosztowało to Zainteresowaną 902,38 zł. Ponadto, Wnioskodawczyni zmuszona była również do wykupu gruntu, przynależnego kamienicy, tzn. przekształcenia gruntu z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – koszt Zainteresowanej to 20,45 zł (uzyskała Ona 90% bonifikatę od opłaty). W sumie do poniesionych wydatków dochodzi: 133,30 zł + 902,38 zł + 20,45 zł = 1.056,13 zł.

Obecnie sumując wydatki: 383.455,30 zł + 1.056,13 zł = 384.511,43 zł.

Od chwili nabycia części dziedzictwa od siostry, Wnioskodawczyni poniosła szereg wydatków, przekraczających zysk z tytułu sprzedaży i uważa, że nadal (mimo sprzedaży sutereny) powinna być całkowicie zwolniona z tego podatku.

Uzupełniając przedmiotowy wniosek Zainteresowana wskazała, iż w mieszkaniu, które sprzedała w dniu 10 marca 2009 r. mieszkała i była zameldowana na pobyt stały od około 1950 r. do października 1978 r. W 1972 r. Wnioskodawczyni wyjechała na studia, gdzie była zameldowana tylko na pobyt tymczasowy, nie wymeldowując się. Wrócić do przedmiotowego mieszkania Zainteresowana już nie mogła, ponieważ mieszkała w nim Jej siostra z rodziną (mąż i dwoje dzieci) oaz Jej matka. W październiku 1978 r. Wnioskodawczyni wyszła za mąż i wówczas wymeldowała się oraz zameldowała na stałe w mieszkaniu, które wykupiła z mężem od gminy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy otrzymane pieniądze za sprzedaż sutereny powinny być dzielone na pół, czy też całość jest nieopodatkowana?
2.  Czy do opodatkowania liczy się suma 150.000 zł, które Wnioskodawczyni zapłaciła siostrze, czy 160.000 zł – połowa od otrzymanej sumy za sprzedaż mieszkania?
3.  Czy, patrząc na ogrom poniesionych przez Wnioskodawczynię wydatków (w tym największy na remont dachu), musi Ona płacić podatek od sprzedanej sutereny?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przez 24 lata była Ona z siostrą współwłaścicielką mieszkania łącznie z częściami wspólnymi. Za użytkowanie swojej części Zainteresowana od siostry nie otrzymywała ani grosza (mimo, że wynajmowała ona odpłatnie przez kilka lat jeden z pokoi na działalność gospodarczą, z tytułu którego czerpała korzyści finansowe). W związku z rozwiązaniem przykrej dla Zainteresowanej sprawy, poniosła Ona bardzo duże wydatki. Przez te wszystkie lata siostra Wnioskodawczyni użytkowała to mieszkanie (wraz z całą 4-osobową rodziną). Zaniedbała wręcz katastrofalnie remont dachu, przez co podczas opadów atmosferycznych zalewało strych, woda szła po ścianie do mieszkań na drugim i na pierwszym piętrze, gdzie mieszkała siostra Zainteresowanej. Dach groził zawaleniem. Wszystko to wyszło na jaw, gdy w wyniku rozstrzygnięcia sądowego, Wnioskodawczyni została wyłącznym właścicielem tego mieszkania (na marginesie Zainteresowana dodała, że wcale nie dążyła do takiego rozstrzygnięcia sprawy). Zainteresowana doszła wówczas do porozumienia z sąsiadami i zaczęli działać, chcąc ratować pękną, zabytkową, secesyjną kamienicę. Na potwierdzenie swoich wywodów Zainteresowana przygotowała dokumentację fotograficzną. W grudniu 2007 r. podpisano z firmą remontową umowę i w lutym 2008 r. miano wyremontować dach. Podczas prac, część dachu runęła. Musiano za te prace zapłacić i stąd Zainteresowana była zmuszona wziąć wyższy kredyt w banku również i na remont dachu Suterenę chciano już dawno temu sprzedać. Byłyby wówczas pieniądze chociażby tylko na remont dachu. Niestety, sąsiad z parteru nie wyrażał na to zgody.

Obecnie kamienica jest odrestaurowana. Wszystkie ściany mają elewację, dach jest wyremontowany. Kosztowało to wszystkich zainteresowanych sporo pieniędzy oraz dużo załatwiania formalności urzędowych. Ale opłaciło się. A suterena zaczęła być już remontowana przez nowego właściciela. Zainteresowana osobiście jest bardzo usatysfakcjonowana z tego powodu i żałuje tylko, że tam nie mieszka.

Udokumentowane wpływy Zainteresowanej są mniejsze od poniesionych wydatków o 27.011,43 zł: 357.500 zł (wpływy) – 384.511,43 zł (wydatki) = 27.011,43 zł. Osobiście Wnioskodawczyni była w sytuacji bez wyjścia i musiała niestety sprzedać cale mieszkanie (nie da się bowiem podzielić tego mieszkania, żeby sprzedać tylko jego część), a chcąc ratować fundamenty kamienicy współwłaściciele musieli w miarę możliwości szybko sprzedać tę suterenę. Jej stan zagrażał bowiem substancji budynku, współwłaściciele nie byli już zdolni ponosić kolejnych dużych kosztów remontowych, więc musieli ją sprzedać, aby przerzucić obowiązki remontowe na przyszłego właściciela.

Biorąc to wszystko pod uwagę, Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić żadnego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych powyżej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w 1982 roku Wnioskodawczyni odziedziczyła wraz z siostrą mieszkanie w kamienicy. W 2007 roku na mocy ugody – po dokonaniu spłaty na rzecz siostry – Zainteresowana stała się jedynym właścicielem ww. mieszkania. Z powyższego wynika, iż udział nabyty w drodze ugody przekroczył pierwotnie nabyty przez Zainteresowaną udział w masie spadkowej. Po przeprowadzeniu kapitalnego remontu mieszkanie zostało sprzedane.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc, stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni przedmiotowe mieszkanie nabyła w dwóch datach, tj. udział w wysokości 50% w drodze spadkobrania w 1982 roku oraz udział w wysokości 50% w drodze zniesienia współwłasności na mocy ugody sądowej w 2007 roku.

Mając na względzie powyższe oraz treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w mieszkaniu nabytego przez Zainteresowaną w drodze spadkobrania w 1982 roku, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie minęło 5 lat.

Natomiast w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w mieszkaniu nabytego w drodze zniesienia współwłasności na podstawie ugody sądowej w 2007 roku zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. – podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Art. 22 ust. 6f stanowi, iż koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W konsekwencji powyższych regulacji prawnych należy stwierdzić, iż przychód jaki Wnioskodawczyni osiągnie z odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu nabytego w 2007 r. w drodze umowy zniesienia współwłasności będzie mógł być pomniejszony o udokumentowane koszty, tj. spłaty wynikające z zawartej ugody sądowej na rzecz siostry, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz o wydatki poniesione na remont przypadającego na Zainteresowaną udziału w nieruchomości.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Jednakże zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. – zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 22 ww. ustawy zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Jednakże w myśl art. 8 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy do których mają zastosowanie przepisy dotyczące tzw. ulgi meldunkowej, oświadczenie o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, czternastodniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w mieszkaniu, które zbyła w 2009 roku, zameldowana była na pobyt stały w okresie dłuższym niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia, tj. od około 1950 roku do października 1978 roku. Zainteresowana udział w przedmiotowym mieszkaniu nabyła w 2007 roku wraz częścią ułamkową nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży 50% udziału w przedmiotowym mieszkania nabytego w 2007 roku podlega zwolnieniu przedmiotowemu, o którym mowa we wyżej wskazanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile Wnioskodawczyni złożyła w ustawowym terminie oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi.

W tym miejscu podkreślenia wymaga jednak fakt, iż analiza powyżej przytoczonych przepisów wskazuje, że zakres przedmiotowy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie jest tożsamy z zakresem przedmiotowym zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie to ma zatem zastosowanie wyłącznie do przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w części dotyczącej mieszkania.

Natomiast przychód z tytułu sprzedaży np. związanych z mieszkaniem – w części odpowiadającej nabyciu w 2007 roku:

*   pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego,
*   udziału w częściach wspólnych budynku,
*   udziału w gruncie, na którym stoi kamienica,

podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ww. ustawy, gdyż nie upłynęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Reasumując, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, odpowiadający udziałowi nabytemu w 1982 roku, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie do dnia sprzedaży, minęło 5 lat. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży pozostałego udziału w mieszkaniu, który został nabyty w 2007 roku jest zwolniony od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, o ile Zainteresowana złożyła w ustawowym terminie oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej. Opodatkowaniu podlega – na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy – jednak przychód uzyskany z odpłatnego zbycia np. pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego, udziału w częściach wspólnych budynku, udziału w gruncie, na którym stoi kamienica w części odpowiadającej ich nabyciu w 2007 roku. Wnioskodawczyni nie jest jednak zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przedmiotowej sprzedaży, o ile poniesione przez Zainteresowaną udokumentowane wydatki na koszty nabycia nieruchomości oraz nakłady poniesione na nieruchomość w czasie jej posiadania przekraczają lub są równe łącznemu przychodowi uzyskanemu z transakcji sprzedaży mieszkania oraz sutereny.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, iż przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy w toku postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie, informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.