Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.331.2024.4.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-13
Teza: Nabycie nieruchomości przez spółkę od osoby fizycznej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

2 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 9 września 2024 r. (wpływ 9 września 2024 r.). W uzupełnieniu wniosku przesłali Państwo prawidłowe dokumenty pełnomocnictw oraz wskazali Państwo organ podatkowy właściwy dla Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

**(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa**

NIP: (…)

dalej jako „Spółka” lub „Kupujący”

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

**Pani (…)**

NIP: (…)

dalej jako „Sprzedająca”

### Opis stanu faktycznego

(…) 2024 r. Sprzedająca zawarła z (…) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”) położonej w miejscowości (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) o obszarze (…) ha, oznaczoną jako grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), wraz z drugą działką o numerze (\`(...)\`), która nie była przedmiotem Przedwstępnej umowy sprzedaży.

(\`(...)\`) 2024 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży, w tym z Przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej ze Sprzedającą (dalej: „Umowa cesji”), na podstawie której Pierwotny Kupujący przeniósł na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży, w szczególności prawo do zakupu Nieruchomości od Sprzedającej.

Następnie, w wykonaniu postanowień Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz Umowy cesji, (\`(...)\`) 2024 r. pomiędzy Sprzedającą a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr (\`(...)\`) (dalej: „Umowa sprzedaży”). Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT nr (\`(...)\`), wystawioną przez Sprzedającą (\`(...)\`) 2024 r.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr (\`(...)\`) na dwie działki: (i) działkę nr (\`(...)\`) oraz (ii) działkę nr (\`(...)\`), na podstawie decyzji Burmistrza (\`(...)\`) wydanej (\`(...)\`) 2021 r.

Jak wynika z działu II księgi wieczystej, do dnia zawarcia Umowy sprzedaży jedynym właścicielem Nieruchomości była Sprzedająca, która nabyła udział wynoszący 1/2 w działce nr (\`(...)\`), z której wydzielono Nieruchomość, w drodze dziedziczenia ustawowego po matce, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w (\`(...)\`) – Wydział (\`(...)\`) Cywilny, sygn. akt: (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 1994 r. Sprzedająca stała się jedyną właścicielką działki nr (\`(...)\`) na podstawie umowy zniesienia współwłasności udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (\`(...)\`) 2005 r. przez (\`(...)\`), notariusza w (\`(...)\`). Sprzedająca dokonała powyższego nabycia będąc panną i do chwili obecnej nie zmieniła tego stanu cywilnego. W dziale III księgi wieczystej znajduje się wpis dotyczący roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu Nieruchomości – Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania i zniesienia współwłasności, a więc zdarzeń niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. W dniu zawarcia Umowy sprzedaży Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej (na Nieruchomości nie było na dzień zawarcia Umowy sprzedaży prowadzone gospodarstwo rolne) ani w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa. Na podstawie decyzji Starosty (\`(...)\`) wydanej (\`(...)\`) 2021 r. Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej.

Obecny kształt Nieruchomości jest rezultatem wykupienia części gruntu przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad (dalej: „GDDiA”) pod budowę drogi (\`(...)\`). Na ten cel wydzielono z Nieruchomości część gruntu o powierzchni około (\`(...)\`) m2.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Z momentem nabycia przez Kupującego Nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem działek oznaczonych numerami: (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`), które zostały nabyte przez Kupującego od innych osób. Na Nieruchomości znajduje się fragment sieci średniego napięcia (tj. kable energetyczne bez słupów w granicach Nieruchomości) (dalej: „Infrastruktura”), który jest własnością podmiotu trzeciego i tym samym nie był przedmiotem Umowy sprzedaży. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi, innymi niż opisane powyżej, ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami czy roszczeniami osób trzecich. Na dzień zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomość znajdowała się w wyłącznym posiadaniu Sprzedającej.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, jak również nie jest położona na obszarze rewitalizacji, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego ani obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ponadto, Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym programem Natura 2000, Wojewódzkiego Obszaru Krajobrazu Chronionego, jak również nie są na niej zlokalizowane żadne pomniki przyrody.

W stosunku do Nieruchomości nie toczą się obecnie żadne postępowania sądowe ani administracyjne (w szczególności Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych postępowań wywłaszczeniowych, podziałowych, scaleniowych, rozgraniczających lub egzekucyjnych).

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Czynności poprzedzające zawarcie umowy sprzedaży.

Sprzedająca w przeszłości podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż działki nr (\`(...)\`) (z której wydzielona została Nieruchomość).

(\`(...)\`) 2020 r. doszło do zawarcia z Pierwotnym Kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży ww. działki. Następnie, po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na (A) Sp. z o.o., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającą a ww. Spółką. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca oraz potencjalny nabywca złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. W wyniku rozpoznania złożonego wniosku, 13 listopada 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) wydał interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU, w której uznał, że:

\- planowana transakcja sprzedaży działki nr (\`(...)\`) (tj. działki obejmującej Nieruchomość) przez Sprzedającą na rzecz cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

\- planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz

\- cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki (\`(...)\`) zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ze względów biznesowych planowana w 2020 r. transakcja sprzedaży działki nr (\`(...)\`) na rzecz (A) Sp. z o.o. nie doszła jednak do skutku.

W związku z wygaśnięciem ww. umowy, (\`(...)\`) 2021 r. pomiędzy Sprzedającą a Pierwotnym Kupującym doszło do zawarcia kolejnej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji ww. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz kolejnego podmiotu. (\`(...)\`) 2021 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z (\`(...)\`) 2021 r. przez Pierwotnego Kupującego na spółkę (B) Sp. z o.o.

(\`(...)\`) 2022 r. Sprzedająca i (B) Sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w następstwie czego 20 kwietnia 2022 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.40.2022.1.MAT, w której uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także, że kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła do skutku.

(\`(...)\`) 2022 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z (\`(...)\`) 2021 r. przez Pierwotnego Kupującego na rzecz spółki (C) sp. z o.o. (\`(...)\`) 2023 r. Sprzedający i (C) sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w następstwie którego 23 marca 2023 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.335.2023.2.IO, w której ponownie uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także, że kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła do skutku.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Szczegółowy opis transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Na podstawie umowy sprzedaży Sprzedająca dokonała sprzedaży Nieruchomości jako podatnik podatku od towarów i usług niekorzystający ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność Kupującego obejmuje sprzedaż hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz produkcję pojazdów samochodowych. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków, tj.:

a) uzyskaniu przez Kupującego zgody wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczącej m.in. Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo – logistycznych najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży;

h) okazaniu przy zawarciu umowy sprzedaży innych dokumentów (m.in. odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wypisów, wyrysów oraz zaświadczeń).

Równocześnie wskazano, że zastrzeżone warunki mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (z wyjątkiem uzyskania zgody wspólników Kupującego).

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji – Kupującemu) przysługiwało ograniczone warunkami Przedwstępnej umowy sprzedaży prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Powyższe prawo nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Prawo to nie obejmowało również zgody na udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane – w celu usunięcia kolizji planowanej zabudowy z istniejącą linią średniego napięcia na Nieruchomości – innemu podmiotowi, w tym operatorowi tej sieci elektroenergetycznej.

Jednocześnie, w ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Ponadto, osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego udzielone zostało pełnomocnictwo do samodzielnego przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (\`(...)\`), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii.

Sprzedająca udzieliła także osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na rzecz innej spółki z siedzibą na terytorium Polski.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez Pierwotnego kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości zawartych (\`(...)\`) 2020 r. oraz (\`(...)\`) 2021 r.

W wykonaniu uprawnień przysługujących na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący uzyskał decyzję Starosty (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2021 r. o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją Starosty (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2021 r. oraz decyzją Starosty (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2022 r.

Ponadto, w celu zawarcia Umowy sprzedaży Pierwotnie Kupujący uzyskał w imieniu Sprzedającej stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Pierwotny Kupujący wystąpił również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o określenie warunków przeniesienia, odtworzenia lub przebudowy urządzeń elektroenergetycznych będących własnością przedsiębiorstwa energetycznego, kolidujących z planowaną halą magazynowo-usługową, w rezultacie czego pismem z (\`(...)\`) 2020 r. przedsiębiorstwo energetyczne określiło warunki usunięcia przedmiotowej kolizji.

Na mocy umowy sprzedaży Sprzedająca sprzedała Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o obszarze (\`(...)\`) ha o nr (\`(...)\`) za określoną w umowie sprzedaży cenę. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę odpowiadającą cenie brutto za Nieruchomość. Stosownie do ustaleń, kwota stanowiąca cenę brutto została wypłacona z depozytu notarialnego na rachunek Sprzedającej niezwłocznie po zawarciu Umowy sprzedaży.

W dniu zawarcia umowy sprzedaży nastąpiło wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego. Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży wszystkie płatności związane z Nieruchomością były ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia zawarcia Umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 we wniosku)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazali Państwo powyżej (por. uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 1 i 2), transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie nie jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Tym samym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje ww. regulacja art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem uważają Państwo, że Kupujący nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z dokonanym zakupem Nieruchomości.

W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska przywołują Państwo interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

### Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania tym podatkiem.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności z tytułu tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.302.2024.3.AW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości (działki (…)):

\- stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie jest z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem Kupujący nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z dokonanym zakupem Nieruchomości.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja o znaku: 0111-KDIB3-3.4012.302.2024.3.AW.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.