Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.394.2025.3.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-26
Teza: Skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości ze
spłatą.
Słowa kluczowe: spłata
udział
zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa o zniesienie współwłasności lub
o dział spadku
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 5

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego
    zniesienia współwłasności nieruchomości. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie
    - pismem z 18 sierpnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku
    W (...) roku nabyła Pani lokal mieszkalny od dewelopera, finansując jego zakup wkładem
    własnym oraz kredytem hipotecznym zaciągniętym wyłącznie na Pani nazwisko ((...) -
    wówczas panieńskie). Przed podpisaniem aktu notarialnego zdecydowała się Pani -
    kierując się emocjami i planowaną wspólną przyszłością - na zapisanie (...)% udziałów w
    nieruchomości na Pani ówczesnego partnera. Umowa przedwstępna i formalności
    kredytowe były prowadzone przez Panią. Partner nie wniósł wkładu finansowego ani nie
    figurował jako współkredytobiorca.
    Pomimo tego, że w akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu, ówczesny partner
    (późniejszy małżonek) został wpisany jako współwłaściciel w (...) części, udział ten nie
    odzwierciedlał rzeczywistego stanu ekonomicznego zakupu nieruchomości.
    W (...) roku zawarła Pani związek małżeński, jednak struktura własnościowa nieruchomości
    nie uległa zmianie - każdy z Państwa posiadał po 50% udziałów jako współwłaściciel.
    Spłata kredytu hipotecznego była realizowana przez Panią zarówno przed zawarciem
    małżeństwa (ze środków osobistych), jak i w trakcie trwania małżeństwa (ze środków Pani
    majątku osobistego oraz wspólnego majątku małżeńskiego).
    Po rozwodzie, orzeczonym (...) roku, została wniesiona spawa o sądowy podział majątku i
    zniesienie współwłasności. Na podstawie prawomocnego postanowienia sądu z (...) roku
    cała nieruchomość została przekazana Pani z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela
    w wysokości opowiadającej (...)% aktualnej wartości lokalu.
    Po uprawomocnieniu się wyroku sądu w spawie majątkowej, dotyczącej zniesienia
    współwłasności kontaktowała się Pani telefonicznie z pracownikiem (...) Urzędu
    Skarbowego w (...), z zapytaniem czy w związku z faktem, że stała się Pani wyłącznym
    właścicielem nieruchomości oraz dokonuje Pani spłaty byłego męża (byłego
    współwłaściciela mieszkania), ciąży na Pani obowiązek podatkowy lub obowiązek złożenia
    deklaracji PCC-3. Po dokładnym przedstawieniu sytuacji pracownik Urzędu, po konsultacji
    wewnętrznej, poinformował Panią, że nie musi Pani składać deklaracji ani uiszczać
    podatku. Została Pani niemiło zaskoczona otrzymanym w czerwcu br. wezwaniem,
    dotyczącym niezłożenia deklaracji, gdyż działała Pani w dobrej wierze, kierując się
    informacjami uzyskanymi bezpośrednio od pracownika Urzędu.
    Pytanie sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
    Czy w wyniku sądowego zniesienia współwłasności i przyznania Pani nieruchomości z
    obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela powstał obowiązek podatkowy z tytułu
    podatku od czynności cywilnoprawnych w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych mimo, że były małżonek nie poniósł żadnych na
    kładów na nabycie lokalu, a jego udział miał charakter wyłącznie formalny?
    Pani stanowisko w sprawie sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
    Pani zdaniem, nie powstał obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności
    cywilnoprawnych, ponieważ:
    1. Nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa, a (...)% udziału w
      nieruchomości na rzecz byłego współwłaściciela zostało ustanowione nieodpłatnie, bez
      jego wkładu finansowego.

    2. Spłata byłego męża była jedynie formalnym rozliczeniem jego udziału, który został mu
      wcześniej przekazany nieodpłatnie, mimo braku wkładu w zakup nieruchomości. Nie
      doszło zatem do rzeczywistego przysporzenia majątkowego po Pani stronie.
    3. Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości zaciągnęła Pani wyłącznie na swoje
      nazwisko.
    4. Zniesienie współwłasności nastąpiło na mocy orzeczenia sądu i miało charakter
      formalnego uregulowania stanu prawnego, a nie dobrowolnego nabycia udziału od
      współwłaściciela.
    Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 5 (winno być: art. 4 pkt 5) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu własności lub prawa
    majątkowego od innej osoby. W Pani sytuacji spłata udziału byłego współwłaściciela
    nieruchomości, której koszty zakupu były po Pani stronie (zaliczka na zakup + kredyt
    mieszkaniowy) stanowi kwestię formalną a nie odzwierciedla faktycznego stanu zakupu tej
    nieruchomości. Według przepisów obowiązek powstaje, gdy następuje nabycie prawa
    majątkowego przekraczającego dotychczasowy udział. W niniejszym przypadku nie doszło
    do nabycia udziału przekraczającego posiadany wcześniej udział ((...)%).
    Wnosi Pani o potwierdzenie, że w przedstawionej sytuacji nie powstał obowiązek
    podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem nie była Pani
    zobowiązana do złożenia deklaracji PCC-3 oraz uiszczenia podatku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie
      współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat.
    Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody,
      jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne
      wymienione w pkt 1 lub 2.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą uprawomocnienia
      się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od
      przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.
    Na podstawie art. 4 pkt 5 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, ciąży - przy umowie o dział spadku lub
      o zniesienie współwłasności - na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa
      majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.
    Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi - przy umowie o zniesienie współwłasności lub o
      dział spadku - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad
      wartość udziału we współwłasności lub spadku.
    Na zasadach określonych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą - od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie
      współwłasności oraz darowizny:
      - przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania
      wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
      spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
      spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
      domu mieszkalnym - 2%.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w
      sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz
      obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku
      podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez
      płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
    Jak wynika z powołanych przepisów - umowa o zniesienie współwłasności ze spłatą lub
    orzeczenie sądu w tym przedmiocie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) oraz pkt 3 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na podmiocie
    nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.
    Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia
    „współwłasność”, dlatego należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych
    w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
    Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to
      może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.
      Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest
      jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
    Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności rzeczy (ruchomej lub nieruchomej -
    nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej
    powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między
    współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie
    orzeczenia sądu.
    W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia
    współwłasności:
      1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka
      mniejszych (tzw. podział fizyczny),
      2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
      3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

    Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w (...) roku nabyła Pani lokal
    mieszkalny finansując jego zakup wkładem własnym oraz kredytem hipotecznym
    zaciągniętym wyłącznie na Pani nazwisko. Przed podpisaniem aktu notarialnego
    zdecydowała się Pani na zapisanie (...)% udziałów w nieruchomości na ówczesnego
    partnera. Partner nie wniósł wkładu finansowego ani nie figurował jako
    współkredytobiorca. W (...) roku zawarła Pani związek małżeński, jednak struktura
    własnościowa nieruchomości nie uległa zmianie - każdy z Państwa posiadał po (...)%
    udziałów jako współwłaściciel. Spłata kredytu hipotecznego była realizowana przez Panią
    zarówno przed zawarciem małżeństwa (ze środków osobistych), jak i w trakcie trwania
    małżeństwa (ze środków Pani majątku osobistego oraz wspólnego majątku małżeńskiego).
    Po rozwodzie została wniesiona spawa o sądowy podział majątku i zniesienie
    współwłasności. Na podstawie prawomocnego postanowienia cała nieruchomość została
    przekazana Pani z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela w wysokości opowiadającej
    (...)% aktualnej wartości lokalu.
    Ma Pani wątpliwości czy w związku ze zniesieniem współwłasności i przyznaniem Pani
    całej nieruchomości, z obowiązkiem spłaty byłego współwłaściciela, powstał dla Pani
    obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Pani zdaniem nie powstał dla Pani obowiązek podatkowy.
    Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu
    podlega zniesienie współwłasności - zarówno umowne jak i orzeczone przez sąd - jeżeli
    wiąże się ono z obowiązkiem spłat lub dopłat.
    Spłata stanowi wyrażoną w pieniądzu równowartość udziału w majątku wspólnym i
    występuje przy zniesieniu współwłasności wówczas, gdy całość majątku objętego
    współwłasnością przyznano jednemu lub kilku ze współwłaścicieli. Natomiast dopłata ma
    wyrównać różnice powstałe wskutek fizycznego podziału majątku między współwłaścicieli,
    gdy zachodzą rozbieżności między faktycznie przyznaną im częścią majątku a udziałem w
    majątku objętym współwłasnością.
    W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości sąd postanowił przyznać Pani całą
    nieruchomość (na wyłączną własność); do czasu zniesienia współwłasności była Pani
    właścicielem nieruchomości tylko w (...) udziału. W zamian została Pani zobowiązana do
    spłaty na rzecz byłego współwłaściciela. Jako że ww. zniesienie współwłasności nastąpiło
    odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. Tak stanowi cytowany powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z
    art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Podstawę opodatkowania przy zniesieniu współwłasności - w myśl powołanego wyżej art.
    6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - stanowi wartość rynkowa
    rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według art. 6 ust. 2
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Od podstawy tej, zgodnie z
    uregulowaniami analizowanej ustawy, nie odlicza się długów i ciężarów.
    Skoro w przedmiotowej sprawie doszło do zniesienia współwłasności pomiędzy
    dotychczasowymi współwłaścicielami, ze spłatą na rzecz byłego współwłaściciela, to
    podstawę opodatkowania będzie stanowiła opisana we wniosku wartość rynkowa
    nabytego udziału w nieruchomości, czyli (...) wartości rynkowej nieruchomości.
    Tym samym nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że nie powinna Pani płacić
    podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ udział w nieruchomości na rzecz męża
    został ustanowiony nieodpłatnie, bez jego wkładu finansowego. Podatek od czynności
    cywilnoprawnych jest pobierany w związku z dokonaniem określonych czynności
    prawnych, a nie w związku z osiągnięciem zysku z tych czynności. Nie ma zatem znaczenia,
    że w wyniku zniesienia współwłasności nie doszło do rzeczywistego przysporzenia

    majątkowego po Pani stronie. Z opisanej we wniosku sytuacji wynika jednoznacznie, że
    miała miejsce określona czynność - odpłatne zniesienie współwłasności (orzeczone przez
    sąd) - z którą ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wiąże powstanie
    obowiązku podatkowego.
    Reasumując, w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności - jak Pani twierdzi -
    powstał po Pani stronie obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych a podstawę
    opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytego przez Panią udziału - ponad
    posiadany dotychczas - czyli (...) wartości rynkowej całej nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.