Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-381/15-2/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-10-26
Teza: Czy planowana Transakcja nie będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2015 r. (data wpływu 2 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomość - biurowiec (dalej: Nieruchomość) od spółki G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., (dalej: Sprzedający).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1.  prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 113/2 i 114/2 dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste oraz prawo własności nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 112 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt);
2.  prawo własności budynku o przeznaczeniu biurowo -usługowym posadowionym na działkach o numerach ewidencyjnych 112 oraz 114/2 (dalej: Budynek);
3.  prawo własności infrastruktury towarzyszącej funkcjonowaniu Budynku w tym m.in. przebudowane sieci teletechniczne i gazowe, zjazd do garażu podziemnego, teren utwardzony (chodnik) przed elewacją frontową od strony północnej i wschodniej, mur oporowy oraz schody zewnętrzne przed elewacją frontową od strony północnej, maszty flagowe przed wejściem głównym, 2 zbiorniki retencyjne na wodę opadową usytuowane pod zjazdem do garażu podziemnego, ściana ogrodzenia od strony południowej i zachodniej i inne urządzenia znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych 112, 113/2 oraz 114/2 (dalej łącznie: Budowle).

Wszystkie działki będące przedmiotem Transakcji są zabudowane Budynkiem i Budowlami.

Sprzedający nabył Grunt, na którym posadowiony jest Budynek oraz Budowle, na podstawie umów sprzedaży etapami w latach 2009-2011. Budynek oraz Budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego w latach 2013-2014 z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z budową tych obiektów. Po zakończeniu prac budowlanych Sprzedający na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 15 grudnia 2014 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku.

Od dnia 1 lutego 2015 r. Budynek jest przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT i do dnia złożenia niniejszego wniosku większość powierzchni podlegających pod wynajem została wynajęta. W umowach najmu wskazano, że w okresie najmu najemcom będzie przysługiwało również odpłatne prawo do korzystania z części wspólnej Budynku, tj. do korzystania z m.in. dojazdów, chodników, parkingów, sanitariatów, pomieszczeń administracyjnych, pomieszczeń technicznych. Czynsz płacony przez najemców jest powiększany o należny podatek VAT.

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku czy Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się zbywalne) do projektów budowlanych oraz ewentualnych licencji (o ile okażą się one zbywalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości (o ile takie będą).

Dodatkowo, z mocy prawa w wyniku planowanej Transakcji na Spółkę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe). Spółce zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku oraz Budowli (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe).

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę),
*   umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, m.in. o świadczenie usług księgowych,
*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   środki pieniężne należące do Sprzedającego, inne niż kaucje gotówkowe wykonawców lub najemców wspomniane powyżej,
*   zobowiązania z tytułu umowy kredytowej;
*   zobowiązania z tytułu pożyczek wspólniczych;
*   licencje na oprogramowanie, nabyte przez Sprzedającego, które nie są związane bezpośrednio z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości,
*   księgi handlowe Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana Transakcja nie będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Interpretacja indywidualna została wydana w zakresie pytania Nr 2 w odniesieniu do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do pytania Nr 1 w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna z dnia 9 października 2015 r. Nr IPPP3/4512-737/15-2/WH.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 2

Stanowisko Spółki.

Zdaniem Spółki, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4a ustawy o PCC.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Art. 2 pkt 4 lit. a) stanowi, iż opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT, zaś zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Jak wskazano bowiem w uzasadnieniu do punktu 1 powyżej, Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem nieruchomość od spółki kapitałowej (Sprzedający). Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji obejmuje prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, składającej się z działek, prawo własności budynku, prawo własności infrastruktury towarzyszącej funkcjonowaniu budynku. Wszystkie działki będące przedmiotem transakcji są zabudowane Budynkiem i Budowlami. Sprzedający nabył grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz budowle, na podstawie umów sprzedaży etapami w latach 2009-2011. Budynek oraz budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego w latach 2013-2014 z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z budową tych obiektów. Po zakończeniu prac budowlanych Sprzedający na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku. Od dnia 1 lutego 2015 r. budynek jest przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT i do dnia złożenia niniejszego wniosku większość powierzchni podlegających pod wynajem została wynajęta. Czynsz płacony przez najemców jest powiększany o należny podatek VAT. Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku czy budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową nieruchomością, potrzebnych do korzystania z nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się zbywalne) do projektów budowlanych oraz ewentualnych licencji (o ile okażą się one zbywalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości (o ile takie będą). Dodatkowo, z mocy prawa w wyniku planowanej transakcji na Spółkę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe). Spółce zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku oraz Budowli (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe). W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości. Zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W interpretacji indywidualnej z dnia 9 października 2015 r. Nr IPPP3/4512-737/15-2/WH dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym:

„(\`(...)\`) Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust 1 ustawy o VAT”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.