Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.258.2022.1.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-11
Teza: Prawo Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zawarcia transakcji sprzedaży prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokalu nr 2 wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

1 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zawarcia transakcji sprzedaży prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokalu nr 2 wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 maja 2022 r. (wpływ 5 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A. Spółka Komandytowa

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ B Sp. z o.o.

**Opis zdarzenia przyszłego**

A. Spółce komandytowej z siedzibą w (…) (zwanej dalej: Spółka, Zbywca, Sprzedający) przysługuje prawo własności nieruchomości lokalu numer 1, o powierzchni 194,50 m kw., zlokalizowanego w budynku usługowo - mieszkaniowym w (…) przy ul. (…) oraz prawo własności nieruchomości lokalowej numer 2 o powierzchni 242,92 m kw wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, zlokalizowanej w (…) przy ul. (…), w budynku położonym na działkach numer 1/1 i 1/2, numer obrębu ewidencyjnego (…). Spółka dokonała nabycia ww. nieruchomości w czerwcu 2012 r. Z tytułu nabycia nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) Spółce przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego. Natomiast przy nabyciu nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego. Obie nieruchomości są oddane przez Spółkę w najem. Obecnie na oba lokale zawarta jest umowa najmu na okres 10 lat, obowiązująca od marca 2021 r. do marca 2031 r.

Spółka zamierza dokonać zbycia ww. lokali na rzecz jednego podmiotu B. Sp. z o.o. (zwanej dalej: Kupujący, Nabywca) ul. (…). Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego jako strona zawartych przez Zbywcę na czas określony umów najmu.

Nabywca nie zamierza po nabyciu nieruchomości ponosić na nie nakładów. Nabywca po nabyciu lokali zawrze umowę z zarządcą budynków, w których mieszczą się przedmiotowe lokale.

Zbywca nie zatrudnia pracowników do obsługi nieruchomości będących w jego posiadaniu, w tym nieruchomości będących przedmiotem zbycia. Zbywca po zbyciu ww. nieruchomości nadal będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości w oparciu o pozostałe nieruchomości będące w jego posiadaniu.

Zbywca i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Na Nabywcę nie przejdą żadne prawa ani obowiązki nie związane z realizowanymi umowami najmu, w tym zobowiązania wobec zarządcy z tytułu rozliczenia zużycia wody.

W uzupełnieniu wniosku wskazaliście Państwo:

1\. Przedmiotem sprzedaży będą jedynie dwa lokale, opisane w zdarzeniu przyszłym, będące jedynie poszczególnymi składnikami przedsiębiorstwa Zbywcy.

2\. Lokale będące przedmiotem sprzedaży nie będą organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy. Stanowią pojedyncze środki trwałe Zbywcy.

3\. W przedsiębiorstwie Zbywcy zbywane lokale nie stanowią na dzień dokonania transakcji zespołu składników wyodrębnionych finansowo.

4\. W momencie sprzedaży lokali, nie będą przypisane odrębne rachunki bankowe do dokonywania rozliczeń związanych wyłącznie z tymi lokalami.

5\. Będące przedmiotem sprzedaży lokale nie pozostają w relacjach funkcjonalnych i organizacyjnych, które czynią z nich całość zdolną do niezależnego działania gospodarczego. Stanowią pojedyncze środki trwałe zbywane przez Zbywcę.

6\. Oba podmioty po planowanej transakcji będą miały pełną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielne podmioty.

7\. Nabywca będzie miał możliwość kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy w zakresie najmu nieruchomości, przy czym wymagane będzie zawarcie umowy ze wspólnotą, która obejmować będzie regulacje w zakresie dostaw do lokali wody i ciepła, a także rozliczania funduszu remontowego.

8\. Nabywca na bazie nabytych lokali będzie kontynuował działalność gospodarczą w zakresie najmu, prowadzoną dotychczas przez Zbywcę, przez okres trwania umowy najmu, która jest umową obowiązującą Zbywcę, a zapewniającą najemcy kontynuację umowy, na wypadek zbycia lokali.

9\. Nabywca będzie musiał podjąć działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej polegające na zawarciu umowy ze wspólnotą, która obejmować będzie regulacje w zakresie dostaw do lokali wody i ciepła, a także rozliczania funduszu remontowego.

10\. Przedmiot transakcji nie będzie obejmował żadnych zobowiązań Zbywcy związanych z lokalami.

11\. W ramach planowanej umowy sprzedaży lokali Zbywca nie przeniesie na Nabywcę pracowników w trybie art. 23 (1) Kodeksu pracy.

Dotychczas lokale wykorzystywane były przez Zbywcę na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj. najmu. Zbywca w ciągu ostatnich dwóch lat nie dokonywał w lokalach ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nabywca będzie wykorzystywał lokale do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj. najmu nieruchomości.

**Pytanie (oznaczone jako nr 2)**

Gdyby sprzedaż lokali nie stanowiła sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa i strony skutecznie zrezygnowałyby ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to Nabywcy będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

‒ dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

‒ wybudowaniu lub

‒ ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedaż lokali objętych zdarzeniem przyszłym nastąpi poza pierwszym zasiedleniem, co uprawniałoby zbywcę do dokonania zbycia z zastosowaniem zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Przy czym ze względu na planowane skorzystanie z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług instytucji rezygnacji ze zwolnienia z VAT, strony dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dokonywanej przez zbywcę dostawy lokali użytkowych.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Konkludując, wobec rezygnacji stron transakcji ze zwolnienia w VAT nabywcy będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego..

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zawarcia transakcji sprzedaży prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokali nr 2 wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2 jest prawidłowe.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.111.2022.2.AKA – planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o:

33) terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku:

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

14) pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku:

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy wyjaśnić, że dla udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2 nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dotyczący zwolnienia z podatku od towarów i usług dla terenów niezabudowanych, gdyż z przedstawionych okoliczności wynika, że wskazane nieruchomości są zabudowane.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy nieruchomości, tj. prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokali nr 2 wraz z przynależnym udziałem w wysokości 91/1000 związanym z własnością lokalu we wspólnej części budynku, doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży miną co najmniej dwa lata.

Jak wynika z opisu sprawy, Zbywca dokonał nabycia ww. nieruchomości w czerwcu 2012 r. Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy w stosunku do lokalu nr 1 i lokalu nr 2 doszło najpóźniej w tym momencie. Ponadto jak wskazano w opisie sprawy, Zbywca w ciągu ostatnich dwóch lat nie dokonywał w lokalach ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata to w odniesieniu do lokalu nr 1 oraz lokali nr 2 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż udziału w gruncie (prawie użytkowania wieczystego działki nr 1/1 i 1/2), z którym związany jest lokal nr 2 wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa lokalu nr 1 oraz lokalu nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zatem, transakcja sprzedaży przez Zbywcę prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokali nr 2 wraz z przynależnym udziałem w wysokości 91/1000 związanym z własnością lokalu we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy przy tym wskazać, że skoro planowana dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku, gdy Strony transakcji (Zbywca i Nabywca), po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, opodatkują dostawę prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokalu nr 2 wraz z przynależnym udziałem w wysokości 91/1000 związanym z własnością lokalu we wspólnej części budynku, wówczas dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2 również będzie opodatkowana będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w interpretacji nr 0114-KDIP1-1.4012.111.2022.2.AKA, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy.

W związku z powyższym, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nieruchomości (prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokali nr 2 wraz z przynależnym udziałem w wysokości 91/1000 związanym z własnością lokale we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu), które będę objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Nabywca będzie wykorzystywał nabyte lokale do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj. najmu nieruchomości.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej Transakcję nabycia Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Nabywcę lokale będą służyły czynnościom opodatkowanym.

W świetle powyższego, po nabyciu nieruchomości (prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokali nr 2 wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zawarcia transakcji sprzedaży prawa własności lokalu nr 1 oraz prawa własności lokali nr 2 wraz z przynależnym udziałem związanym z własnością lokalu w wysokości 91/1000 we wspólnej części budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1/1 i 1/2 (pytanie nr 2), natomiast w zakresie braku uznania planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a tym samym wyłączenie transakcji z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

a) z zastosowaniem art. 119a;

b) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

c) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

A. Spółka Komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

— w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

— w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).