Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-567/12-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-01-07
Teza: jeżeli nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub będzie korzystało ze zwolnienia, a Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 05.11.2012 r. (data wpływu 05.11.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.11..2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka E. Sp. z o.o. (dalej: Spółka) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć zabudowaną zespołem budynków nieruchomość gruntową (dalej: Nieruchomość) w celu czerpania korzyści z jej wynajmu, tj. do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zgodnie z ustaleniami stron (Sprzedawcy oraz Spółki) przedmiotem zakupu będą:

*   prawo do własności kamienicy wraz z trzema oficynami usytuowanej na nieruchomości gruntowej. Przeznaczenie funkcjonalne kamienicy to obiekt handlowo-usługowy oraz
*   ewentualne przynależności związane z Budynkiem (przykładowo windy, anteny itp.)
*   związane z budynkiem następujące prawa majątkowe: majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego, projektów branżowych oraz projektów wykonawczych, wszystkie prawa i roszczenia Sprzedawcy względem Generalnego Wykonawcy wynikające z umowy o Generalne Wykonawstwo i wystawionego przez Generalnego Wykonawcę dokumentu gwarancji, wszelkie prawa i roszczenia Sprzedawcy wynikające z umowy z pracownią projektową, wszystkie prawa i roszczenia z tytułu udzielonego zabezpieczenia w zakresie wszelkich roszczeń względem jedynego najemcy budynku, prawa i roszczenia wynikające z gwarancji wystawionych przez producentów lub sprzedawców w odniesieniu do urządzeń i sprzętów zainstalowanych na Nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących dostawy mediów do Budynku.

Sprzedawca oświadczył, iż Nieruchomość, którą obecnie planuje sprzedać Spółce, pierwotnie nabył w grudniu 2007 roku na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym. Nabycie Nieruchomości ówcześnie przez Sprzedawcę podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedawca w 2009 r. uzyskał pozwolenie na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania zespołu budynków wchodzących w skład Nieruchomości. Od 2009 roku ponosił nakłady na przebudowę Budynku i ponosi takie nakłady nadal, gdyż proces przebudowy nie zakończył się oddaniem obiektu do użytkowania. Na chwilę obecną Budynek nie został wprowadzony do rejestru środków trwałych Sprzedawcy. Sprzedawca poinformował Spółkę, iż kwota nakładów poniesionych na przebudowę przekracza 30% wartości początkowej tego Budynku. W związku z tą przebudową Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT.

W październiku 2012 r. Sprzedawca wydał jedynemu najemcy przedmiot umowy najmu, który stanowi Nieruchomość. Zgodnie z zawartą umową najmu, Nieruchomość będzie stanowić przedmiot najmu przez okres 5 lat od daty wydania jej najemcy. W związku z dokonaniem Transakcji, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy prawa Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej przez Sprzedającego. Sprzedawca wyda również Spółce oryginały dokumentów związanych z przenoszonymi prawami majątkowymi i prawem własności Nieruchomości. Spółka planuje nabycie od Sprzedawcy odrębnego składnika majątkowego, a nie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego. Sprzedawca i Spółka są czynnymi podatnikami VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

W związku z planowaną transakcją Spółka wnosi o odpowiedź na poniższe pytania:

1.  Czy w związku z zakupem Nieruchomości, które nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Spółce, zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT oraz zwrotu ewentualnej różnicy pomiędzy podatkiem naliczonym a należnym?
2.  Czy w związku z faktem, iż zakup Nieruchomości będzie podlegał obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tej transakcji? Czy nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a) ustawy o VAT, a tym samym Spółka nie będzie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego?
3.  Czy Spółka w ramach planowanej transakcji będzie zobowiązana do zapłacenia podatku PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 11.12.2012 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2/443 -1117/12-4/BH.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Natomiast art. 2 pkt 4 tej ustawy stanowi, że nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

W przypadku kupna/sprzedaży nieruchomości zasadniczo występuje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) a zobowiązanym do jego zapłaty jest nabywca. Tak jest, gdy sprzedaż nieruchomości dokonywana jest poza działalnością gospodarczą (np. sprzedaż nieruchomości prywatnej przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej) lub przez czynnego podatnika VAT, który do sprzedaży zastosował zwolnienie z VAT, przysługujące na podstawie na podstawie odrębnych przepisów. W uproszczeniu mówiąc – nabywca płaci podatek od czynności cywilno-prawnych, gdy przy sprzedaży nieruchomości VAT nie wystąpił.

Czynności opodatkowane podatkiem PCC zostały określone w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych przywołanej powyżej. natomiast to, co nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC zostało skatalogowane w art. 2 tejże ustawy. W ust. 4 tego artykułu zostały zawarte przepisy odnośnie zwolnienia, jeżeli jedną ze stron czynności jest podatnik VAT.

Analizując powyższy przepis należy wyciągnąć wnioski, iż jeżeli przynajmniej jedna ze stron czynności cywilnoprawnej jest opodatkowana z tytułu tej czynności podatkiem VAT lub zwolniona z podatku VAT, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych z wyżej podanymi wyjątkami, które w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie znajdują zastosowania.

W związku z tym, iż Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego zakupu, nie będzie ona zobowiązana do zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych w ramach tej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP2/443-1117/12-4/BH z dnia 11.12.2012 r. dotyczącej podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdził, iż (…) w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, rozumianego jako oddanie Budynku w najem, sprzedaż zarówno Budynku jak i gruntu podlegać będzie obligatoryjnemu opodatkowaniu na podstawie art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1 ustawy stawką podatku w wysokości 23%. Zastosowania nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości. Natomiast w przypadku nabycia Nieruchomości w okresie 2 lat bądź dłuższym od czasu pierwszego zasiedlenia rozumianego jak wyżej, sprzedaż będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z tym że Sprzedający będzie mógł wybrać opodatkowanie przedmiotowej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach. Wybór opodatkowania transakcji spowoduje, że Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury.

A zatem, jeżeli nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub będzie korzystało ze zwolnienia, a Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.