Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-451/09-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-05-26
Teza: Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach (połączona z przeniesieniem udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym posadowione są budynki i powstaniem odrębnej własności lokali) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: grunty; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; lokal-sprzedaż lokalu; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej, przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2009 r. (data wpływu 14 kwietnia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 maja 2009 r. (data wpływu 20 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia sprzedaży lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia sprzedaży lokali mieszkalnych. Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 maja 2009 r. o jednoznaczne wskazanie ilości zdarzeń przyszłych występujących we wniosku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka Akcyjna jest właścicielem dwóch budynków mieszkalnych położonych na Osiedlu oraz użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowione są ww. budynki. Budynki składają się łącznie ze 109 mieszkań. Zostały one wybudowane w latach 1974-1976 i oddane do użytku we wrześniu 1976 r. Od tego czasu lokale w budynkach są wynajmowane – początkowo na podstawie przydziałów, obecnie – na podstawie umów najmu.

Na ww. budynki w okresie od dnia 27 października 2005 r. do dnia 20 czerwca 2006 r., poniesiono wydatki na ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej budynków.

Działając na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.), Wnioskodawca zamierza zawrzeć z mieszkańcami umowy, na mocy których powstaną odrębne własności lokali mieszkalnych, a następnie sprzedać przedmiotowe lokale ich obecnym najemcom.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach na Osiedlu (połączona z przeniesieniem udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym posadowione są budynki i powstaniem odrębnej własności lokali) przez Zainteresowanego będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w przypadku budynków na Osiedlu w momencie oddania do użytku tych lokali w roku 1976 nie doszło do wykonania czynności podlegających opodatkowaniu, gdyż czynności te miały miejsce w roku 1976 gdy nie obowiązywał podatek od towarów i usług. Z tego względu w roku 1976 nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków w rozumieniu ustawy o VAT.

Stwierdzenie, że doszło do „pierwszego zasiedlenia” wymaga spełnienia przesłanek:

1.  oddania od użytkowania,
2.  w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
3.  pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi,
4.  ww. czynności następują po wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ad. 1)

Pierwsza przesłanka została spełniona, gdyż budynki zostały oddane do korzystania na podstawie umów najmu ich najemcom.

Ad. 2)

Druga przesłanka została spełniona po zakończeniu inwestycji polegającej na ulepszeniu budynków. Lipiec 2006 r. był pierwszym miesiącem, w którym po ulepszeniu doszło do wykonania pierwszej czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na użytkowaniu lokali. Czynnością tą był najem na rzecz najemców, który wprawdzie jest zwolniony od podatku, nie mniej jest to czynność objęta ustawą o podatku od towarów i usług i z tego względu wchodzi w zakres pojęcia „czynności opodatkowanej”.

Ad. 3)

Pojęcie pierwszego nabywcy lub użytkownika należy rozumieć jako pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika, któremu oddano lokal w drodze czynności opodatkowanej po wybudowaniu lub ulepszeniu. Takimi pierwszymi użytkownikami lokali na Osiedlu byli najemcy, którzy w lipcu 2006 r. najmowali lokale na ww. Osiedlu.

Wobec powyższego w ocenie podatnika do pierwszego zasiedlenia lokali na Osiedlu w rozumieniu ustawy o VAT doszło w lipcu 2006 r., tj. w pierwszym miesiącu najmu lokali po dokonanym ulepszeniu, którego wartość przewyższała 30% wartości początkowej budynku.

Problem ewentualnego braku równoczesności ww. zdarzeń, tj. inny moment oddania do użytkowania (rok 1976) i inny moment wykonania czynności opodatkowanej (rok 2006) należy usunąć poprzez interpretację pojęcia „oddanie do użytkowania” jako „korzystanie z lokalu”. Za taką interpretacją przemawia rekonstrukcja celu ustawodawcy, którym było opodatkowanie dostawy lokali fizycznie zasiedlonych na podstawie jakiekolwiek umowy w ciągu 2 lat od takiego zasiedlenia.

Mając powyższe na uwadze, a także fakt, że dnia 20 czerwca 2008 r. minęły dwa lata od zakończenia wykonywania ulepszenia budynków, zatem należy uznać, że sprzedaż lokali będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odrębną kwestią pozostaje zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budynki na Osiedlu, które będzie prawem związanym z prawem własności lokali. W tym zakresie obowiązuje § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zgodnie z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W związku z powyższym, zwolnienie od podatku VAT zbycia części budynku na Osiedlu pociąga za sobą zwolnienie od podatku VAT zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym ww. budynki są posadowione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0%. Ustawodawca daje także podatnikom możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione. Jak wskazuje przepis § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem 109 lokali mieszkalnych, mieszczących się w dwóch budynkach mieszkalnych. Ponadto, jest on użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki. Zainteresowany zamierza zawrzeć z mieszkańcami umowy na mocy których powstanie prawo odrębnej własność lokali mieszkalnych, a następnie sprzedać je ich obecnym najemcom. Budynki mieszkalne, w których znajdują się ww. lokale były oddane do użytkowania we wrześniu 1976 r. Jednakże w okresie od dnia 27 października 2005 r. do dnia 20 czerwca 2006 r. obiekty zostały ulepszone, a wydatki poniesione przez Zakład na to ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków. Zmodernizowane obiekty oddano do ponownego użytkowania w lipcu 2006 r.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dostawa mieszkań zlokalizowanych w dwóch budynkach mieszkalnych (z ustanowieniem praw odrębnej własności), które Wnioskodawca ulepszył, a poniesione wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej, nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia. W opisanej sytuacji należy przyjąć, zgodnie z brzmieniem definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, iż pierwsze zasiedlenie nastąpiło po ich oddaniu do ponownego użytkowania po ulepszeniu, czyli w lipcu 2006 r. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, zatem przedmiotowa sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zbycie udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu w przypadku, gdy dokonywane jest wraz z dostawą lokali mieszkalnych, których sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku VAT, również jest zwolnione od podatku zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż (ustanowienie praw odrębnej własności) lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych – połączona z przeniesieniem udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym posadowione są obiekty, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W niniejszej interpretacji nie ustosunkowano się natomiast do przedstawionych we własnym stanowisku Wnioskodawcy kwestii dotyczących możliwości wystąpienia „pierwszego zasiedlenia” w roku 1976, ponieważ powyższe nie ma wpływu na rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji i nie było przedmiotem zapytania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.