Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-13/08/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-01-06
Teza: W jaki sposób opodatkować przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym w sytuacji kiedy w 1987r. wnioskodawczyni nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntu, a w 2003r. nastąpiło jego przekształcenie w prawo własności przedmiotowej nieruchomości?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; przekształcanie; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko i przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2008r. (data wpływu do tut. Biura 24 października 2008r.), uzupełnionego w dniu 04 grudnia 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 21 listopada 2008r. Znak: IBPB II/2-415-13/08/CJS wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 04 grudnia 2008r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 czerwca 2008r. wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała działkę nr 1016 o powierzchni 651 m2 wpisaną w księdze wieczystej. Działka ta została odkupiona od Gminy na wieczyste użytkowanie na podstawie umowy z grudnia 1987r. Natomiast Decyzją Burmistrza wnioskodawczyni nabyła prawo własności nieruchomości w dniu 01 kwietnia 2003r. Na ww. działce wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu w 1991r. i kontynuowała przez 1992r., jednakże przerwała budowę ze względu na stan zdrowia. Z uwagi na niemożność dokończenia budowy (budynek w stanie surowym zamkniętym) wnioskodawczyni wraz z mężem podjęła decyzję o sprzedaży. Budynek w okresie od 1992r. do 2008r. ulegał stopniowemu niszczeniu i nie był atrakcyjnym obiektem do sprzedaży. Z uwagi na brak chętnego na zakup wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż w ratach – I rata 70.000 zł oraz 8 rat (1 x 15.000 zł i 7 x 10.000 zł). Do chwili obecnej wnioskodawczyni uzyskała 105.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy od uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży działki wraz z posadowionym na niej budynkiem w stanie surowym zamkniętym należy odprowadzić podatek?

Wnioskodawczyni stwierdza, że pieniądze otrzymane za nieruchomość nie przyniosły żadnego zysku, a jedynie zwrot poniesionych kosztów. Podkreśla również, że działka budowlana została od Gminy w 1987r. odkupiona. Nakłady na budowę wnioskodawczyni ponosiła w latach 1991-1992 a wiec od tego czasu minęło 5 lat. Formalnie przepisanie własności nastąpiło w 2003r. na skutek zmieniających się ciągle przepisów prawa w tym zakresie, a więc po 16 latach od faktycznego okresu nabycia działki. W związku z tym wnioskodawczyni jest zdania, że nie powinna zapłacić podatku dochodowego, gdyż od tego okresu upłynęło 21 lat (1987- 2008), a sprzedaż dokonana została nie w celach zarobkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wraz z mężem na gruncie będącym od 1987r. w wieczystym użytkowaniu rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego, której nie dokończyła.

Zaznaczenia wymaga fakt, iż z wniosku wynika, że w dniu 01 kwietnia 2003r. prawo wieczystego użytkowania działki zostało przekształcone w prawo własności. W 2008r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży ww. gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki.

W pewnych wypadkach określonych w przepisach, niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności, Przepisy szczególne określają przy tym relacje tego prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony.

W aktualnym stanie prawnym za względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. W takim przypadku w myśl art. 50 Kodeksu cywilnego w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym częścią składową tego prawa.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli jest wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Bieg terminu pięcioletniego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy więc liczyć odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić jednak uwagę na fakt, iż wnioskodawczyni nie wybudowała na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym budynku, a jedynie poniosła nakłady na jego wybudowanie. O budynku możemy bowiem mówić dopiero w momencie kiedy budowa zostanie zakończona. Rozpoczęta budowa nie stanowi natomiast prawa odrębnej własności. Wnioskodawczyni była zatem właścicielką prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nakładów poczynionych na ten grunt.

Z uwagi na fakt, iż z wniosku wynika, że wnioskodawczyni przekształciła w 2003r. prawo wieczystego użytkowania w prawo własności przedmiotowej nieruchomości wraz z rozpoczętą na niej budową budynku mieszkalnego, stwierdzić należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, będzie liczony od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu tj. od 1987r., gdyż nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania gruntu. Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

W związku z powyższym za datę nabycia zbywanej nieruchomości wraz z nakładami na nią należy przyjąć 1987r., gdyż w tym roku nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym następnie rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym nie powstał przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt, że sprzedaż nie była dokonana w celach zarobkowych a wnioskodawczyni w latach 90 – tych ponosiła nakłady na budowę, które zwróciły jej się na skutek sprzedaży nieruchomości.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży działki wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, iż pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy już upłynął.

Ponadto należy nadmienić, że na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniła treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, od dnia 20 września 2008r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które zostały złożone począwszy od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż wnioskodawczyni nadała wniosek o interpretację w placówce pocztowej dnia 22 października 2008r. i w tym samym dniu opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł, to różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno – prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na wskazany adres zamieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.