Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.56.2020.2.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-24
Teza: skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży składników majątkowych (Nieruchomość 4) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; działki; grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) oraz art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 lutego 2020 r. (data wpływu – 11 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: („Kupujący 1, Nabywca 1”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: („Sprzedający 4, Zbywca 4”)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Ogólny opis Transakcji.

W dniu 31 stycznia 2020 r. Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka (dalej: Nabywca 1 lub Kupujący 1) oraz R. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Nabywca 2 lub Kupujący 2) zawarły wraz z opisanymi szczegółowo poniżej podmiotami (dalej: Sprzedający) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), na podstawie której zobowiązały się nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedających określone składniki majątkowe (dalej: Transakcja).

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący 1 zobowiązał się nabyć za wynagrodzeniem (w wyniku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu się określonych warunków – dalej: Ostateczna Umowa Sprzedaży 1):

1.  od Zbywcy 1 (lub Sprzedającego 1) – określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) i prawo własności znajdujących się tam naniesień, w tym budynku magazynowego funkcjonującego pod nazwą Hala nr 2 (dalej: Nieruchomość 1);
2.  od Zbywcy 2 (lub Sprzedającego 2) – określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) i prawo własności znajdujących się tam naniesień, w tym budynku magazynowego funkcjonującego pod nazwą Hala nr 10 (dalej: Nieruchomość 2);
3.  od Zbywcy 3 (lub Sprzedającego 3) – określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) i prawo własności znajdujących się tam naniesień, w tym budynku magazynowego funkcjonującego pod nazwą Hala nr 3 (dalej: Nieruchomość 3);
4.  od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – L. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (dalej: Zbywca 4 lub Sprzedający 4) – określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) i prawo własności znajdujących się tam naniesień, w tym budynku magazynowego funkcjonującego pod nazwą Hala nr 4 (dalej: Nieruchomość 4);
5.  od Zbywcy 5 (lub Sprzedającego 5) – określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…)oraz (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) (dalej: Nieruchomość 6);
6.  od Sprzedającego 5 – określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości, obejmującej prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) (dalej: Nieruchomość 7).

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący 2 zobowiązał się nabyć za wynagrodzeniem (w wyniku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu się określonych warunków – dalej: Ostateczna Umowa Sprzedaży 2) od Sprzedającego 5 określone składniki majątkowe, w tym prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…)oraz (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) (dalej: Nieruchomość 5).

Nieruchomości wchodzą w skład tzw. parku logistycznego (dalej: Park Logistyczny), funkcjonującego pod nazwą (…). Dla Parku Logistycznego prowadzone są domeny internetowe (prawo do używania tych domen internetowych przysługuje podmiotowi trzeciemu – dalej: Domeny).

Po Transakcji w planach jest dalsza rozbudowa Parku Logistycznego, polegająca na wybudowaniu budynku magazynowego na gruncie wchodzącym w skład Nieruchomości 5, który ma funkcjonować pod nazwą Hala nr 5 (w tym zakresie została już wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę z 2 kwietnia 2009 r., która została zmieniona decyzją z 10 czerwca 2019 r.) (dalej: Pozwolenie na Budowę), która zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży ma zostać przeniesiona na Kupującego 2 przez Spółkę P. (…) sp. z o.o. sp. j.

Park Logistyczny jest wykorzystywany przez obecnych właścicieli przede wszystkim do świadczenia odpłatnych usług najmu, a w przeszłości również dzierżawy – w odniesieniu do Nieruchomości 5 (na moment składania wniosku umowa w tym zakresie została już rozwiązana).

Na Nieruchomości 5, należącej do Sprzedającego 5, znajdują się obecnie (i będą się znajdować na moment Transakcji) naniesienia w postaci fragmentów sieci wodociągowej, energetycznej, kanalizacji deszczowej i kanalizacji teletechnicznej, wybudowane tam przez Sprzedającego 4 w związku z realizacją Hali nr 4 (dalej: Naniesienia) - roszczenia z tytułu zwrotu nakładów poniesionych na Naniesienia zostaną przeniesione przez Sprzedającego 4 na Kupującego 1 w ramach Transakcji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

*   Transakcja zostanie przeprowadzona w dwóch fazach, tj. Faza 1 zostanie zakończona zawarciem Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1, a Faza 2 zostanie zakończona zawarciem Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2;
*   Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewiduje odmienne warunki dla zawarcia odpowiednio Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 oraz Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2. W szczególności warunkiem zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2 jest m.in. uzyskanie przez Kupującego 2 decyzji środowiskowej dla inwestycji obejmującej wybudowanie Hali nr 5 (dalej: Decyzja Środowiskowa);
*   Chociaż intencją Stron jest zawarcie Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 oraz Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2 w tej samej Dacie Zamknięcia, Strony dopuszczają zawarcie Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 oraz Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2 w różnych Datach Zamknięcia, jednak Data Zamknięcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2 nie może być wcześniejsza niż Data Zamknięcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1;
*   Po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Kupujący 2 i Sprzedający 5 będą współpracować w celu uzyskania Decyzji Środowiskowej przez Kupującego 2.

Data zawarcia odpowiedniej Ostatecznej Umowy Sprzedaży (tj. Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 lub Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2) będzie w dalszej części wniosku określona jako Dzień Zamknięcia albo Data Zamknięcia.

Nabywca 1, Nabywca 2 oraz Zbywca 1, Zbywca 2, Zbywca 3, Zbywca 4, Zbywca 5 będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako Strony.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5, Nieruchomość 6, Nieruchomość 7 będą w dalszej części wniosku określone łącznie jako Nieruchomości.

Wniosek odnosi się wyłącznie do sposobu opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych Transakcji (oraz odpowiednio prawa do odliczenia podatku od towarów i usług) w części dotyczącej sprzedaży przez Sprzedającego 4 Nieruchomości 4 (w tym wraz z Budynkiem oraz Budowlami oraz powiązaną infrastrukturą) na rzecz Kupującego 1.

Zapytanie we wniosku nie odnosi się natomiast do innych zagadnień związanych z Transakcją, ani też do jakichkolwiek innych podmiotów poza Sprzedającym 4 i Kupującym 1 (Zainteresowani odnoszą się szczegółowo do okoliczności związanych z Transakcją wyłącznie w celu pełniejszego przedstawienia opisu stanu faktycznego).

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że z osobnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych w zakresie sposobu opodatkowania podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży pozostałych Nieruchomości w ramach Transakcji (oraz odpowiednio prawa do odliczenia podatku od towarów i sług) wystąpili/wystąpią:

*   Sprzedający 1 oraz Kupujący 1 – odnośnie sprzedaży Nieruchomości 1 (wraz z naniesieniami),
*   Sprzedający 2 oraz Kupujący 1 – odnośnie sprzedaży Nieruchomości 2 (wraz z naniesieniami),
*   Sprzedający 3 oraz Kupujący 1 – odnośnie sprzedaży Nieruchomości 3 (wraz z naniesieniami),
*   Sprzedający 5 oraz Kupujący 2 – odnośnie sprzedaży Nieruchomości 5,
*   Sprzedający 5 oraz Kupujący 1 – odnośnie sprzedaży Nieruchomości 6 i Nieruchomości 7.

Ogólny opis Nieruchomości 4.

Uszczegóławiając, na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący 1 zobowiązał się nabyć za wynagrodzeniem od Zbywcy 4 określone składniki majątkowe, w tym prawo własności Nieruchomości 4 obejmującej:

1.  prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt albo Działka),
2.  prawo własności znajdujących się na Gruncie (jak również częściowo poza Gruntem) naniesień, w tym:
    *   budynku magazynowego (dalej: Budynek, zdefiniowany powyżej jako: Hala nr 4),
    *   innych obiektów budowlanych (w tym budowli (dalej: Budowle), w szczególności w postaci stacji redukcji gazu, placu utwardzonego oraz obiektów małej architektury) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi oraz infrastrukturą.

Oprócz ww. naniesień, na Gruncie mogą znajdować się również inne naniesienia, które nie stanowią własności Sprzedającego 4, a stanowią cześć tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego.

Historia i status Nieruchomości 4.

Sprzedający 4 nabył prawo własności Gruntu w ramach wkładu niepieniężnego wniesionego do spółki Sprzedającego 4 przez jej ówczesnego wspólnika w 2008 r. – na podstawie zmiany umowy spółki Sprzedającego 4 z dnia 5 grudnia 2008 r.

Naniesienia będące przedmiotem Transakcji (w tym Budynek i Budowle) zostały wybudowane przez Sprzedającego 4 w latach 2008-2009 (niektóre z nich były w latach późniejszych przedmiotem przebudowy). Budynek i Budowle nie były i nie będą przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie ostatnich dwóch lat przed datą planowanej Transakcji.

W Hali nr 4 została ustanowiona w 2014 roku odrębna własność dwóch lokali (dalej: Lokale), która została zniesiona w 2019 r. i w związku z tym sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Lokali nie jest przedmiotem zapytania w niniejszym wniosku.

Nieruchomość 4 była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego 4 do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na świadczeniu odpłatnych usług najmu w odniesieniu do określonych powierzchni Nieruchomości 4 przeznaczonych na wynajem (dalej: Powierzchnie Najmu) na rzecz najemców (dalej: Najemcy). Z tytułu świadczenia ww. usług, Sprzedający 4 uzyskiwał i uzyskuje przychody, przede wszystkim z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie Powierzchnie Najmu zostały po raz pierwszy oddane Najemcom do używania ponad 2 lata przed datą planowanej Transakcji.

Pozostałe – poza Powierzchniami Najmu – powierzchnie Nieruchomości 4, mimo, że formalnie nie są i nie były przedmiotem najmu, to jednak są funkcjonalnie związane z najmem na rzecz Najemców poprzez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Powierzchni Wynajętych i/lub umożliwiają z nich korzystanie Najemcom.

Mając na uwadze powyższe, całość Nieruchomości 4 była wykorzystywana przez Sprzedającego 4 na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług ponad 2 lata przed datą planowanej Transakcji.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku i Budowli i zamiarem ich wykorzystywania przez Sprzedającego 4 do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedającemu 4 przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu ww. towarów i usług.

Sprzedający 4 nie posiada innych nieruchomości niż Nieruchomość 4, ani nie prowadzi działalności innej niż ta związana z Nieruchomością 4.

Okoliczności towarzyszące Transakcji.

Poza Nieruchomościami w ramach Transakcji/w związku z Transakcją zostaną przeniesione ze Sprzedających (w tym Sprzedającego 4) na Kupujących (w tym Kupującego 1) również inne składniki majątkowe (o ile takie będą na dzień planowanej Transakcji i nie zostaną wyłączone z zakresu Transakcji przez Strony), m.in.:

1.  ruchomości związane z Nieruchomościami (dalej: Ruchomości);
2.  prawa wynikające z zabezpieczeń najemców oraz środki pieniężne stanowiące depozyty pieniężne najemców (dalej: Zabezpieczenia Najemców);
3.  prawa wynikające z gwarancji budowlanych (tj. prawa z gwarancji jakości lub rękojmi) wynikające z umów z wykonawcami, na podstawie których zostały wykonane prace w odniesieniu do obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomościach, o ile i w zakresie, w jakim Sprzedający będą uprawnieni z tytułu takich gwarancji budowlanych (tj. praw z gwarancji jakości lub rękojmi) (dalej: Gwarancje Budowlane);
4.  prawa autorskie i prawa zależne oraz stosowne upoważnienia i zgody wynikające z umów z architektami, na podstawie których zostały opracowane niektóre projekty w odniesieniu do obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomościach, o ile i w zakresie, w jakim Sprzedający będą dysponować takimi prawami, zgodami i upoważnieniami (dalej: Prawa Autorskie);
5.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu kontenera zawartej pomiędzy Sprzedającym 1 jako najemcą i T. sp. z o.o. jako wynajmującym.

Uszczegóławiając, poza Nieruchomością 4 (w tym wraz z Budynkiem i Budowlami) zostaną przeniesione przez Sprzedającego 4 na Kupującego 1 następujące składniki majątkowe (o ile takie będą na dzień planowanej Transakcji przysługiwały Sprzedającemu 4 i nie zostaną wyłączone z zakresu Transakcji przez Strony):

1.  Ruchomości,
2.  Zabezpieczenia Najemców,
3.  Prawa Autorskie.

Ponadto, z dniem zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1, Kupujący 1 wstąpi również w prawa i obowiązki Sprzedających (w tym Sprzedającego 4) wynikające z zawartych i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu – na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny.

Dodatkowo nie można wykluczyć, że o ile i w zakresie w jakim nie przejdą one na Kupującego 1 na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, na Kupującego 1 w ramach Transakcji zostaną też przeniesione prawa i obowiązki Sprzedających z umów najmu. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, Sprzedający zobowiązali się:

1.  do doprowadzenia do zawarcia najpóźniej w dniu zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 odpowiednich umów, na podstawie których dojdzie do: (i) przyznania Kupującemu 1 prawa do używania słownego znaku towarowego i słowno-graficznego znaku towarowego (które przysługują podmiotowi trzeciemu: P. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. j.), (ii) przyznania Kupującemu 1 prawa do używania Domen, (iii) przeniesienia na Kupującego 1 numeru telefonu (którego subskrybentem na podstawie umowy z M. sp. z o.o. (operator) jest E. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.);
2.  do ustanowienia odpowiednich służebności (lub do doprowadzenia do ustanowienia w Ostatecznej Umowie Sprzedaży odpowiednich służebności przez spółki powiązane);
3.  do uzyskania zgody M. sp. z o.o. na zawarcie umowy, o której mowa w pkt a) iii);
4.  do uzyskania zgody T. sp. z o.o. na przeniesienie umowy najmu, o której mowa powyżej (tj. umowy najmu kontenera zawartej pomiędzy Sprzedającym 1 jako najemcą i T. sp. z o.o. jako wynajmującym).

Ponadto, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, Sprzedający 1, 3 i 4 (a także każdy inny Sprzedający, jeśli spełni warunki określone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) zobowiązali się do zawarcia w dniu podpisania Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 z Kupującym 1 tzw. umowy gwarancji czynszowej.

W ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną, co do zasady, przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedających na Kupujących inne prawa, obowiązki, należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym w odniesieniu do Nieruchomości 4:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości,
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w tym umów na dostawę mediów oraz umowy o zarządzanie nieruchomością – dalej: Umowa o Zarządzanie) związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z umowy najmu kontenera zawartej pomiędzy Sprzedającym 1 jako najemcą i T. sp. z o.o. jako wynajmującym oraz wspomnianego wyżej numeru telefonu).

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, Sprzedający (jeżeli nie zostanie uzgodnione inaczej) w ciągu określonej liczby dni roboczych od Dnia Zamknięcia rozwiążą ww. umowy. Kupujący zawrze nowe umowy w tym zakresie. Jednocześnie ze względów biznesowych część z nowo zawartych umów może zostać zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług (w takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki takich umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedających, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupujących za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług). Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązują określoną umowę), Kupujący wstąpią w prawa i obowiązki Sprzedających. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Sprzedający i Kupujący będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po Dniu Zamknięcia celem zapewnienia braku przerw w świadczeniu usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Ponadto, w ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedających na Kupujących prawa, obowiązki, należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedających, w tym działalności gospodarczej Sprzedającego 4, w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedających (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonują rozliczeń z najemcami),
*   prawa i obowiązki wynikające z innych umów, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (np. umów doradztwa prawnego, podatkowego, prowadzenie ksiąg, obsługa sekretariatu i korespondencji, umowy najmu biura – siedziby, itd.),
*   zobowiązania o charakterze pieniężnym (z wyjątkiem obowiązków z umów najmu),
*   tajemnica przedsiębiorstwa oraz know-how Sprzedających,
*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedających,
*   księgi rachunkowe Sprzedających i inne dokumenty (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Kupującym – o ile takie będą).

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Dniu Zamknięcia:

*   Nieruchomości (w tym Nieruchomość 4) nie są, ani nie będą organizacyjnie wyodrębnione w strukturze Sprzedających jako zakład, oddział itp.,
*   Sprzedający (w tym Sprzedający 4) nie prowadzą, ani nie będą prowadzić odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości (w tym Nieruchomości 4) (jedynie potencjalnie jest możliwe przyporządkowanie przez Sprzedających (w tym Sprzedającego 4) przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości (w tym Nieruchomości 4)),
*   Sprzedający (w tym Sprzedający 4) nie zatrudniają i nie będą zatrudniać pracowników do obsługi Nieruchomości (w konsekwencji, w związku z nabyciem Nieruchomości (w tym Nieruchomości 4) przez Kupujących nie dojdzie do przejścia zakładu pracy ze Sprzedających na Kupujących w trybie art. 231 ustawy Kodeks pracy.

Dodatkowo, zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży:

*   wszelkie koszty związane z Nieruchomościami (w tym Nieruchomością 4), w tym koszty konserwacji, napraw i dostawy mediów, należne w lub związane z okresem kończącym się w Dniu Zamknięcia (z wyłączeniem tego dnia), będą pokrywane i ponoszone wyłącznie przez odpowiedniego Sprzedającego. Kupujący nie ponoszą odpowiedzialności za pokrycie takich kosztów;
*   wszelkie koszty związane z Nieruchomościami (w tym Nieruchomością 4), w tym koszty konserwacji, napraw i dostawy mediów, należne w lub związane z okresem rozpoczynającym się od Dnia Zamknięcia (z włączeniem tego dnia), będą pokrywane i ponoszone wyłącznie przez odpowiedniego Kupującego. Sprzedający nie ponoszą odpowiedzialności za pokrycie takich kosztów;
*   wszelkie koszty związane z usługami świadczonymi w odniesieniu do Nieruchomości (w tym Nieruchomością 4), w szczególności powiązane opłaty i należności, podatek od nieruchomości i opłaty za dostawę mediów zapłacone przed Dniem Zamknięcia i obejmujące okres do Dnia Zamknięcia (włącznie), zostaną podzielone między Strony proporcjonalnie w taki sposób, że odpowiedni Sprzedający poniosą koszty za okres do Dnia Zamknięcia (z wyłączeniem tego dnia), a odpowiedni Kupujący poniosą koszty za okres od Dnia Zamknięcia; Sprzedający zafakturują najemców za czynsze i opłaty eksploatacyjne za okres do Dnia Zamknięcia (z wyłączeniem tego dnia) i wstrzymają się od zafakturowania najemców za czynsze i opłaty eksploatacyjne za okres od Dnia Zamknięcia. Wszelkie kwoty otrzymane przez Sprzedających z tego tytułu od najemców, a dotyczące okresu od Dnia Zamknięcia (włącznie), będą podlegały zwrotowi przez Sprzedających Kupującemu 1;
*   opisano szczegółowo sposób postępowania i jego wpływ na kalkulację ceny w przypadku niespełnienia się w określonym terminie warunku zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 w postaci przedstawienia określonych dokumentów przez Sprzedających.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży została wskazana osobno cena z tytułu Ostatecznej Umowy Sprzedaży 1 oraz Ostatecznej Umowy Sprzedaży 2. Na żądanie Kupującego Ostateczne Umowy Sprzedaży będą zawierać podział ww. ceny wartości poszczególnych elementów będących przedmiotem Transakcji przenoszonych przez poszczególnych Sprzedających (w tym Sprzedającego 4). Przedwstępna Umowa Sprzedaży wskazuje konkretne kwoty przypisane do sprzedaży poszczególnych Nieruchomości przez poszczególnych Sprzedających (w tym sprzedaży Nieruchomości 4 przez Sprzedającego 4).

W związku z tym, że Zbywcy i Nabywcy posiadają lub będą posiadać na moment Transakcji status podatników podatku od towarów i usług czynnych, Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami VAT. W szczególności Sprzedający 4 wystawi na Kupującego 1 fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości 4 (w tym wraz z Budynkiem oraz Budowlami).

Zainteresowani pragną podkreślić, że Zbywcy oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. W szczególności ww. oświadczenie zostanie złożone przez Sprzedającego 4 oraz Kupującego 1 w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 4 (wraz z Budynkiem oraz Budowlami).

W dniu Transakcji (albo po Transakcji) może zostać również zawarta tzw. umowa dobrosąsiedzka z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością (w tym ze Sprzedającym 5).

Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę 1.

Po nabyciu Nieruchomości 4, Kupujący 1 zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości 4 (jako części Parku Logistycznego, który zostanie rozbudowany po Transakcji), stąd na Kupującym 1 będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości 4 – we własnym zakresie bądź na podstawie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości 4 nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości 4.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości 4 w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku, gdy dostawa Nieruchomości 4 w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości 4 w ramach Transakcji będzie stawka podstawowa podatku od towarów i usług (obecnie w wysokości 23%)?
3.  Czy Kupujący 1 będzie miał prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości 4 w ramach Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał daną fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości 4 lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?
4.  Czy w związku z faktem, że nabycie przez Kupującego 1 Nieruchomości 4 w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od torów i usług, to nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, związku z faktem, że nabycie przez Kupującego 1 Nieruchomości 4 w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano we wniosku, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 4 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%). Skoro Zbywca 4 i Nabywca 1 Nieruchomości 4 złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości 4, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości 4, to – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani powołali się na interpretacje indywidualne wydane w innych sprawach oraz wyrok NSA z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1737/06.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 21 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.83.2020.2.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący 1 zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego 4 określone składniki majątkowe, tj. prawo własności nieruchomości obejmującej prawo własności działki gruntu i prawo własności znajdujących się tam naniesień, w tym budynku magazynowego (Nieruchomość 4).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.83.2020.2.EW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości 4 nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   dostawa budynku oraz budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu; odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa własności gruntu, na którym budynek/budowle te są posadowione (art. 29a ust. 8 ww. ustawy);
*   Strony transakcji będą miały prawo do zastosowania do planowanej dostawy budynku i budowli oraz przynależnych do nieruchomości urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości 4 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją jej opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług. W takim przypadku dostawa ww. obiektów budowalnych będzie opodatkowana podstawową stawką podatku, w wysokości 23%;
*   sprzedaż występujących na Nieruchomości 4 obiektów małej architektury będzie opodatkowana podstawową stawką podatku na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. 23%.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży składników majątkowych (Nieruchomość 4) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.