Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.372.2017.1.PW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-20
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2017 r. (data wpływu 6 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Status Wnioskodawcy to osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Zainteresowany nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Od kwietnia 2007 r. jest jedynym właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzą:

1.  grunty usytuowane na terenach przemysłowych
2.  budynki magazynowo – warsztatowo – garażowe, wieża.

Wymienione nieruchomości nigdy nie były środkami trwałymi w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (bo takiej Zainteresowany nigdy nie prowadził), stanowią jego majątek osobisty.

Aktualnie Wnioskodawca wynajmuje te nieruchomości – tzw. najem prywatny. Rozlicza podatek dochodowy w 2017 r. na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Do czasu sprzedaży Zainteresowany również opodatkowywać będzie wynajmowanie nieruchomości podatkiem zryczałtowanym.

W roku 2018 Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość (odpłatne zbycie na podstawie umowy sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca nie będzie musiał rozliczać podatku dochodowego w związku z art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a oraz innymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w związku z planowaną sprzedażą w 2018 roku opisanej powyżej nieruchomości?
2.  Czy Wnioskodawca nie będzie musiał składać deklaracji PIT-39 bądź jakiejkolwiek informacji do urzędu skarbowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu w związku z tym, że nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jest majątkiem prywatnym, osobistym Zainteresowanego oraz sprzedaż na podstawie umowy sprzedaży nastąpi po 5 (pięciu) latach od daty jej nabycia – Wnioskodawca nie wypełnia więc warunku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a.

W całej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma innego przepisu zobowiązującego do opodatkowania, który można by przypisać do źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji Zainteresowanego.

Ponieważ dochód ze sprzedaży nie będzie podlegał podatkowi dochodowemu, to Wnioskodawca nie będzie musiał również składać do urzędu skarbowego deklaracji PIT-39, ani jakiejkolwiek innej informacji, ponieważ PIT-39 dotyczy dochodu opodatkowanego na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przecież – o ocenie Zainteresowanego – nie będzie musiał płacić żadnego podatku dochodowego. Wnioskodawca nie znajduje również w przepisach podatkowych żadnego obowiązku informacyjnego związanego z transakcją sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2,
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W kwestii przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaniem działalności gospodarczej, należy wskazać na treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie ze wskazanym wyżej przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opierał się na następujących przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że nie prowadził działalności gospodarczej, a nieruchomość z zabudowaniami majątek osobisty, wynajmowany w ramach tzw. najmu prywatnego.

Ponadto pozostałe elementy owego opisu nie wskazują na to, że mogłyby ziścić się przesłanki uznania ww. sprzedaży za dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem przedmiotową sprzedaż należy rozpatrywać wyłącznie w kategorii źródło przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis cytowanego na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów upłynęło 5 lat.

W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca od kwietnia 2007 r. jest jedynym właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzą grunty usytuowane na terenach przemysłowych oraz budynki magazynowo - warsztatowo – garażowe i wieża.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera legalnej definicji budynku, czy też budynku mieszkalnego, ani też definicji nieruchomości.

W związku z tym należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tak więc grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki lub części budynków trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości w myśl zasady, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości.

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania, jednakże w rozpatrywanej sprawie z taka sytuacja nie mamy do czynienia, bowiem Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem nieruchomości nie zaś prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku nieruchomości gruntowej, budynek trwale związany z gruntem, jest jego integralną częścią i nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku budynku posadowionego na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu (nieruchomości), niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

W związku z tym, skoro w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości (w skład której wchodzą grunty usytuowane na terenach przemysłowych oraz budynki magazynowo – warsztatowo – garażowe i wieża) od kwietnia 2007 roku, zatem planowana sprzedaż całej nieruchomości w 2018 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W efekcie, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z ww. sprzedażą zarówno w oparciu o wskazany powyżej przepis, jak i inne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Konsekwentnie, skoro w związku z planowaną sprzedażą nie dojdzie do powstania źródła przychodu, z którego uzyskany dochód podlegał by opodatkowaniu podatkiem dochodowym, Zainteresowany nie będzie zobowiązany do złożenia we właściwym urzędzie skarbowym zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (straty) ze sprzedaży nieruchomości (PIT-39) ani jakiejkolwiek informacji związanej z transakcją sprzedaży.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.