Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.204.2020.3.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-10
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 kwietnia 2020 r. (data wpływu 21 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lipca 2020 r. (data wpływu 27 lipca 2020 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 1 lipca 2020 r. znak 0114-KDIP4-2.4012.204.2020.2.KS, 0114-KDIP3-1.4011.319.2020.3.MK1 (doręczone w dniu 16 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**,
*   prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 lipca 2020 r. (data wpływu 27 lipca 2020 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 1 lipca 2020 r. (doręczone w dniu 16 lipca 2020 r.)

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana (…)
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Pan (…), nie będący zarejestrowanym podatnikiem VAT, zamieszkały przy ul. (…), (Wnioskodawca/ Sprzedający), jest właścicielem:

*   nieruchomości niezabudowanej, położonej w (…), odpowiednio przy ulicy (…) nr (…) i (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), nr księgi wieczystej (…) („Nieruchomość 1”), składającej się z działek gruntu o nr:
    1.  1 o powierzchni 0,0042 ha;
    2.  2 o powierzchni 0,0604 ha;
    3.  3 o powierzchni 0,0614 ha;
    4.  4 o powierzchni 0,0618 ha;
    5.  5 o powierzchni 0,0605 ha;
    6.  6 o powierzchni 0,0169 ha;\- z obrębu (…), o łącznej powierzchni 0,2652 ha, powstałe z podziału działek oznaczonych dotychczas numerami ewidencyjnymi: 7 oraz 8, z obrębu (…), o dotychczas ujawnionej łącznej powierzchni 0,2629 ha. Nieruchomość 1 Sprzedający nabył na podstawie dziedziczenia po (…), zgodnie z postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku w 1998 r., przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał,
*   nieruchomości niezabudowanej położonej w (…), nr księgi wieczystej (…) („Nieruchomość 2”), składającej się z działek gruntu nr:
    1.  9 o powierzchni 0,0639 ha;
    2.  10 o powierzchni 0,0633 ha;
    3.  11 o powierzchni 0,0031 ha;
    4.  12 o powierzchni 0,0033 ha\- z obrębu (…), o łącznej powierzchni 0,1336 ha, powstałe z podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnymi 13, z obrębu (…), o dotychczas ujawnionej powierzchni 0,1320 ha. Nieruchomość 2 Sprzedający nabył na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 1998 r., przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej.

Kupującym (Zainteresowanym) jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…), ul. (…), NIP: (…).

Ostateczną decyzją nr (…) wydaną z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy (…) dnia 7 lutego 2020 roku, zatwierdzony został podział Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, z którego wynika, iż z Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wydzielone zostały Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III, składające się z następujących działek gruntu:

1.  z działek nr ewid. 7 i nr ewid. 8 działki o nr ewid.:
    1.  1, o powierzchni 0,0042 ha, przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej gminnej, ul. (…),
    2.  2, o powierzchni 0,0604 ha,
    3.  3, o powierzchni 0,0614 ha,
    4.  4, o powierzchni 0,0618 ha,
    5.  5, o powierzchni 0,0605 ha, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą,
    6.  6, o powierzchni 0,0169 ha, przeznaczona pod drogę wewnętrzną,(dalej działki nr ewid. 2 i nr ewid. 3 zwane są łącznie „Nieruchomością III”; działki nr ewid. 4, nr ewid. 5 i nr ewid. 6 zwane są łącznie „Nieruchomością II”, a działka nr ewid. 1 zwana jest „Działką nr 1”);
2.  z działki nr ewid. 13 działki o nr ewid.:
    1.  12, o powierzchni 0,0033 ha, przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej gminnej, ul. (…),
    2.  9, o powierzchni 0,0639 ha,
    3.  10, o powierzchni 0,0633 ha, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą,
    4.  11, o powierzchni 0,0031 ha, przeznaczona pod drogę wewnętrzną,(dalej działki nr ewid 9, nr ewid. 10 i nr ewid. 11 zwane są łącznie „Nieruchomością I”), - działka nr ewid. 12 zwana jest „Działką nr 12”).

Opisany wyżej podział Nieruchomości zatwierdzony został pod warunkiem, że przy zbywaniu działek, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zostanie ustanowiona służebność drogowa polegająca na zapewnieniu do niej dostępu.

Wnioskodawca (Sprzedający) oraz Zainteresowany (Kupujący) zawarli umowę przedwstępną przewidującą sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III, Działki nr 12 oraz Działki nr 1 w celu realizacji na ww. terenie inwestycji polegającej na budowie 6 (sześciu) budynków jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej („Inwestycja”), na podstawie wydanych na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego (Kupujący oraz podmioty działające na jego zlecenie zwane są dalej także „Inwestorami”), decyzji o pozwoleniach na budowę (ewentualnie poprzedzonych tzw. decyzjami środowiskowymi, jeśli ich uzyskanie przez Kupującego będzie konieczne). W umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się w terminie najpóźniej 30 (trzydziestu) dni, licząc od dnia ujawnienia w ewidencji gruntów wskazanego wyżej podziału geodezyjnego, wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniach na budowę.

Zgodnie z umową przedwstępną, Wnioskodawca sprzeda Nieruchomość I - w terminie do 30 czerwca 2020 r. za Cenę I; Nieruchomość II - po sprzedaży Nieruchomości I najpóźniej w terminie do 31 grudnia 2020 r. za Cenę II; Nieruchomość III - po sprzedaży Nieruchomości II najpóźniej w terminie 31 maja 2021 r. za Cenę III.

Na poczet wszystkich trzech Cen sprzedaży ww. Nieruchomości Sprzedający otrzymał zadatek po zawarciu umowy przedwstępnej, przy czym następna (ponad zadatek) część Ceny I zostanie zapłacona najpóźniej następnego dnia roboczego po sprzedaży Nieruchomości I (a pozostała część Ceny I - najpóźniej w terminie 12 miesięcy od dnia sprzedaży Nieruchomości I). Analogicznie zostały ustalone terminy płatności z tytułu sprzedaży Nieruchomości II i III, tj. w przypadku Nieruchomości II następna (ponad zadatek) część Ceny II zostanie zapłacona najpóźniej następnego dnia roboczego po sprzedaży Nieruchomości II (a pozostała część Ceny II - najpóźniej w terminie 12 miesięcy od dnia sprzedaży Nieruchomości II); a w przypadku Nieruchomości III następna (ponad zadatek) część Ceny III zostanie zapłacona najpóźniej następnego dnia roboczego po sprzedaży Nieruchomości III (a pozostała część Ceny III - najpóźniej w terminie 12 miesięcy od dnia sprzedaży Nieruchomości III).

W umowie przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością I, Nieruchomością II lub Nieruchomością III (a wcześniej Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 przed ich podziałem), na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzje budowlane oraz innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania decyzji budowlanej, w tym do wejścia w teren. Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym w przypadku uzyskania przez Inwestora decyzji budowlanych, Kupujący uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji Inwestycji na Nieruchomości. Powyższa zgoda uprawnia Kupującego do rozpoczęcia i realizacji ułożenia infrastruktury technicznej dla Inwestycji. Sprzedający zobowiązał się też, na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez właściwy organ administracji lub inne instytucje oraz do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla właściwego organu administracji lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Inwestycji.

W umowie przedwstępnej strony postanowiły, że w przypadku gdy nie dojdzie do sprzedaży Nieruchomości I lub Nieruchomości II lub Nieruchomości III z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Kupujący zobowiązany będzie do podjęcia działań zmierzających do wygaszenia uzyskanych przez Kupującego decyzji uzyskanych w ramach Inwestycji w tym decyzji środowiskowej oraz decyzji budowlanych uzyskanych w oparciu o zgody udzielone przez Sprzedającego oraz do rozwiązania uzyskanych przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz zawartych przez Kupującego umów z gestorami mediów dla Inwestycji, a Sprzedający zachowa zadatek.

W celu budowy Inwestycji na omawianych Nieruchomościach, Zainteresowany musi uzyskać dwie decyzje o pozwoleniu na budowę (zwane odpowiednio Decyzją Budowlaną I i Decyzją Budowlaną II). Wobec tego w umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że jeśli do dnia gdy Decyzja Budowlana I stanie się ostateczna w administracyjnym toku instancji lub prawomocna w przypadku jej zaskarżenia, nastąpi zmiana Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie uniemożliwiającym realizację przez Kupującego na Nieruchomości Inwestycji, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II oraz Nieruchomości III, najpóźniej licząc do Dnia Zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości I, to jest do dnia trzydziestego czerwca roku dwa tysiące dwudziestego (30 czerwca 2020 r.). W takim przypadku Wnioskodawca zwróci Sprzedającemu cały zadatek.

Jeśli natomiast do dnia, gdy Decyzja Budowlana II stanie się ostateczna w administracyjnym toku instancji lub prawomocna w przypadku jej zaskarżenia, nastąpi zmiana Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie uniemożliwiającym realizację przez Kupującego na Nieruchomości Inwestycji, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od:

*   przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości III oraz
*   przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości I o ile nie zostanie jeszcze zawarta Umowa Sprzedaży Nieruchomości I oraz
*   przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości II o ile nie zostanie jeszcze zawarta Umowa Sprzedaży Nieruchomości II, najpóźniej licząc do Dnia Zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości III, to jest do dnia trzydziestego pierwszego maja roku dwa tysiące dwudziestego pierwszego (31 maja 2021 r.). W takich przypadkach Sprzedający zwróci Kupującemu odpowiednią część zadatku - w zależności od tego, czy Kupujący skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy przedwstępnej po sprzedaży Nieruchomości I, a przed sprzedażą Nieruchomości II, czy po sprzedaży Nieruchomości II, a przed sprzedażą Nieruchomości III.

Wedle wiedzy Wnioskodawcy i Zainteresowanego obecnie nie toczy się jakiekolwiek postępowanie administracyjne, ani nie trwają prace w Urzędzie Gminy (…), których celem miałaby być zmiana wspomnianego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - w szczególności w sposób, który miałby uniemożliwić realizację Inwestycji przez Kupującego.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a ww. Nieruchomości nie były i nie są składnikiem żadnej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze, że to Kupujący prowadzi działalność gospodarczą oraz, że planuje zakup Nieruchomości w celu budowy Inwestycji zgodnych z zamiarami biznesowymi i oczekiwaniami Zainteresowanego, Wnioskodawca na wniosek i zgodnie z wytycznymi Zainteresowanego, jako przyszłego nabywcy, składał wnioski o dokonanie opisanych wyżej podziałów ww. Nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi Zainteresowanego oraz jego wytycznymi, a także o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji, gazu do ww. Nieruchomości oraz dokonał zgłoszenia wyburzenia starego, spalonego domu na jednej z Nieruchomości. Koszty związane z opracowaniem i przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji, składanej w poszczególnych urzędach i u gestorów mediów, a także koszty zburzenia ww. domu poniósł Zainteresowany.

Z tych samych powodów Wnioskodawca udzielił Zainteresowanemu pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym na cele uzyskiwania odpowiednich zgód i zezwoleń oraz zobowiązał się udzielić Zainteresowanemu wszelkiego wsparcia w uzyskaniu przez Zainteresowanego zgód i decyzji, które pozwolą Zainteresowanemu zrealizować Inwestycję.

Równocześnie w razie nie sprzedania Nieruchomości Kupującemu, jest on zobowiązany doprowadzić do wygaśnięcia decyzji środowiskowej, Decyzji Budowlanych, umów o przyłącza mediów, itd., co opisano wyżej. Jest to podyktowane tym, że skoro ww. decyzje będą wydane w celu realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego, a nie przez Sprzedającego, którą zainteresowany jest Kupujący, a nie Wnioskodawca, itd. to Wnioskodawca chce mieć możliwość sprzedaży w przyszłości Nieruchomości, wobec których nowy nabywca nie będzie już musiał rozpoczynać postępowań o wygaśnięcie decyzji uzyskanych przez Kupującego, które nie są potrzebne Wnioskodawcy i które mogą się okazać niepotrzebne nowemu potencjalnemu nabywcy Nieruchomości.

Oprócz zawarcia opisanej wyżej umowy przedwstępnej z Zainteresowanym, w czerwcu 2019 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali 50% udziałów w lokalu użytkowym, o powierzchni ok. 55,86 m2 plus ok. 4 m2 pomieszczenie gospodarcze, położonym w (…), na działce o powierzchni 446 m2, na jednym z osiedli, w którym to lokalu funkcjonował mały sklep osiedlowy. W maju 2006 r. Wnioskodawca, wraz z żoną, pożyczyli znajomym osobom brakującą część pieniędzy na zakup ww. lokalu, a ponieważ osoby te przestały spłacać pożyczkę, w 2014 r. przeniosły na Wnioskodawcę i jego żonę 50% udziałów w ww. lokalu (transakcja nie była opodatkowana VAT-em, lecz PCC), w którym przez pewien czas funkcjonował mały sklep osiedlowy, a Wnioskodawca otrzymywał czynsz najmu od połowy lokalu. W czerwcu 2019 r. Wnioskodawca wraz żoną (jako współwłaściciele 50% własności ww. lokalu) oraz drugi współwłaściciel sprzedali lokal. Transakcja nie była opodatkowana VAT-em, lecz PCC.

Wnioskodawca w marcu 2019 r. sprzedał też mieszkanie, o powierzchni ok 43 m2, położone w (…), które nabył w 2002 r. Pierwotnie zamiarem Wnioskodawcy było, aby Nieruchomość ta była przeznaczona pod wynajem aczkolwiek w rzeczywistości Wnioskodawca nie wynajmował tego mieszkania i nie czerpał przychodów z wynajmu.

W grudniu 2019 r. Wnioskodawca sprzedał 50% udziałów w budynku jednorodzinnym, w zabudowie bliźniaczej położonym w (…). Udziały te Wnioskodawca nabył w 2000 r. i do grudnia 2007 r. zamieszkiwał w tym budynku, a później budynek ten był okresowo wynajmowany.

Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości, tj.:

*   lokalu mieszkalnego w (…), który nieodpłatnie wydzierżawił na cele biurowe (lokal ten nabył w spadku),
*   połowy (tj. 50%) domu jednorodzinnego mieszkalnego, również położonego w (…), w którym mieszka z rodziną,
*   lokalu mieszkalnego w (…), nabytego w roku 2000, który wynajmuje na cele mieszkalne, wraz z żoną,

*   lokalu mieszkalnego w (…), nabytego w 2017 r., który wykorzystywany jest na cele własne rodziny,
*   lokalu mieszkalnego w (…), nabytego w 2008 r., który wykorzystuje na własne potrzeby (cele weekendowo-wakacyjne),
*   nieruchomości gruntowej rolnej o pow. 30700 m2 w Gminie (…), stanowiącej obecnie nieużytki,
*   domu jednorodzinnego w (…) (który nabył w spadku), w którym zamieszkiwała do grudnia 2019 r. (do śmierci) matka Wnioskodawcy, a nadal zamieszkuje jego brat,
*   nieruchomości gruntowej o pow. 4014 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o pow. 121 m2 w (…), nabytej w 2010 r., którą wykorzystuje sporadycznie na potrzeby swoje i rodziny,
*   niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nabytej w 2003 r., o pow. 1,6241 ha, położonej w gminie (…), powiat (…), dla której obowiązuje MPZP z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową. Od chwili zakupu grunt ten jest nieużytkowany przez Wnioskodawcę,
*   posiada 50% udziałów w nieruchomości gruntowej o pow. 5191 m2 (częściowo o przeznaczeniu budowlanym a częściowo rolnym w (…), woj. (…)), nabytej w 2009 r. Nieruchomość ta jest od chwili zakupu nieużytkowana przez Wnioskodawcę,
*   domu jednorodzinnego w (…) (nabyty w 2019 r. ze środków z majątku osobistego), do remontu, który zamierza przystosować do zamieszkania z rodziną.

Ponadto Wnioskodawca jest właścicielem 100% udziałów w spółce z o.o., która jest właścicielem hotelu, który obecnie jest wydzierżawiony podmiotowi nie powiązanemu z Wnioskodawcą ani z tą spółką z o.o.

Wnioskodawca jest również właścicielem 53% udziałów w spółce z o.o. (w której spółka opisana w akapicie powyżej posiada 5% udziałów), która jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej w Uniejowie. Nieruchomość ta jest przedmiotem przygotowania do rozpoczęcia inwestycji budowlanej przez tą spółkę lub sprzedaży.

Wnioskodawca nie poszukiwał aktywnie nabywców Nieruchomości, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie ani Internecie, lecz zaproponował zakup Zainteresowanemu ze względu na osobistą znajomość przedstawicieli Zainteresowanego oraz przedmiotu działalności gospodarczej Zainteresowanego.

W uzupełnieniu wniosku poinformowano, że:

*   każda z działek była sporadycznie wykorzystywana na potrzeby własne (odpoczynku weekendowego),
*   na żadnej z działek Sprzedający nie prowadził gospodarstwa rolnego,
*   Sprzedający nie wnioskował, nie uczestniczył czynnie w procedurze uchwalania czy też późniejszej zmiany MPZP, ani nie składał żadnych wniosków w tym zakresie i nie uczestniczył w żadnych spotkaniach,
*   przed podpisaniem z Kupującym listu intencyjnego, Sprzedający nie dokonywał żadnych czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Dopiero po podpisaniu listu intencyjnego, niezależnie od udzielonego pełnomocnictwa, Sprzedający wprawdzie we własnym imieniu, ale na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego, wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości. Plan/propozycję podziału przygotował Kupujący zgodnie ze swoimi zamierzeniami dla przyszłej własnej inwestycji. Ponadto - również zgodnie z wytycznymi Kupującego - Sprzedający wystąpił o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji, a także dokonał zgłoszenia i doprowadził do wyburzenia starego domu, który stał na granicy działek nr ew. 7 i 8. Stan techniczny wyburzonego budynku od kilku lat był już bardzo zły szczególnie po pożarze, który nastąpił w 2016 r. jako jeden z serii podpaleń w tych okolicach i niezależnie od transakcji powinien być rozebrany. O serii tych podpaleń, między innymi domu należącego do Sprzedającego donosiła prasa, np. (…) z 23 listopada 2016 r.

Wnioskodawca wyjaśnił, że sytuacja, w której Inwestor jeszcze nie jest właścicielem nieruchomości, ale podejmuje już pewne kroki w celu rozpoczęcia inwestycji, jest bardzo często spotykana w praktyce. Wówczas, od strony formalnej, występują następujące sytuacje:

1.  Inwestor podejmuje działania we własnym imieniu, np. występuje o uzyskanie decyzji administracyjnych we własnym imieniu, przygotowując dokumentację, składając odpowiednie wnioski jako strona postępowania,
2.  Inwestor otrzymuje od Sprzedającego (będącego wciąż właścicielem nieruchomości) pełnomocnictwo do takich działań (wówczas formalnie stroną np. wniosku o wydanie decyzji jest właściciel nieruchomości, ale faktycznie wszelkie czynności w jego imieniu wykonuje Inwestor, np. na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa),
3.  Inwestor wskazuje Sprzedającemu, jakie czynności Sprzedający ma wykonać (np. wystąpić o wydanie określonej decyzji do określonego organu), wskazując Sprzedającemu zakres takiego wniosku, przygotowując odpowiednią dokumentację zgodną z planami biznesowymi Inwestora, itd.

Bez względu jednak na to, jaką formę współpracy przyjmą strony, to nie ulega wątpliwości, że to Inwestor prowadzi działalność gospodarczą i podejmuje kroki z nią związane i fakt, że np. o wydanie decyzji o podziale działki na mniejsze, formalnie występuje Sprzedający, a nie Inwestor, nie czyni ze Sprzedającego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, jeśli - tak jak w analizowanym przypadku - to Inwestor wskazuje, w jaki sposób ma być podzielona działka, na jakie mniejsze działki, na której z nich zbuduje drogę dojazdową, a na której domy mieszkalne, jakie media doprowadzić, do którego miejsca, itd.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby Sprzedający z własnej inicjatywy podjął takie działania, licząc na to, że jak np. podzieli dużą nieruchomość na mniejsze działki w założony przez siebie sposób, to w przyszłości sprzeda je z lepszym zyskiem, znajdzie lepszych klientów albo sam wybuduje domy na sprzedaż itd.

Nic takiego nie miało miejsca w analizowanej sytuacji, gdyż Sprzedający nie jest Inwestorem i Sprzedający nie wykonałby tych działań na żądanie Inwestora (tj. Kupującego), gdyby Kupujący tego nie zażądał. Wszelkie związane z tym koszty oraz ryzyko niepowodzenia obciążały Kupującego, jako Inwestora.

W uzupełnieniu wniosku odnosząc się do pytania, czy w stosunku do przedmiotowych działek Zainteresowany podejmował takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek innego działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu, pełnomocnik Wnioskodawcy poinformował, że Sprzedający nie podejmował żadnych wskazanych w tym pytaniu działań jak również podobnych.

Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku podano, że:

*   Sprzedający nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanych działek.
*   Sprzedający generalnie nie planuje sprzedawać w najbliższej przyszłości innych nieruchomości, które posiada, aczkolwiek mając na uwadze dom nabyty w celach mieszkalnych na (…) w (…), przy ul. (…) oraz koszty remontu jakie pochłania, Sprzedający nie wyklucza sprzedaży opisanej we Wniosku „nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w (…), którą wykorzystuje w celach rekreacyjnych”, celem przeznaczenia uzyskanych z tego tytułu funduszy na dokończenie remontu domu na (…), przy ul. (…), przyczyną sprzedaży pozostałych nieruchomości opisanych we wniosku był plan poszukiwania i zakupu większego domu mieszkalnego na (…), który będzie wykorzystywany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i w związku z tym potrzeba gromadzenia środków na ten zakup. Sprzedaż mieszkania w (…) (opisanego we Wniosku) za kwotę 265 tys. złotych, sprzedaż udziałów w lokalu użytkowym, opisanym we Wniosku za 267,5 tys. złotych, sprzedaż 50% udziałów w domu mieszkalnym położonym w (…) przy ul. (…) za kwotę 1.150 tys. złotych. Te wszystkie środki zostały przeznaczone na zakup większego domu mieszkalnego w (…), na (…), przy ul. (…), o którym mowa powyżej. Koszt samego zakupu domu przy ul. (…) w (…) to kwota 3.550 tys. złotych. Dodatkowo dom ten wymaga gruntownego remontu i stąd też Wnioskodawca przeznaczył przychody ze sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem na zakup i remont tego domu oraz nie wyklucza w przyszłości prób sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą wykorzystuje w celach rekreacyjnych w (…) i przeznaczenia również środków z tej ewentualnej sprzedaży na remont domu przy ul. (…),
*   Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości poza będącymi przedmiotem wniosku i opisanymi we wniosku,
*   każda z działek była sporadycznie wykorzystywana na potrzeby własne (odpoczynku weekendowego). Przedmiotowe działki Sprzedający nabył w ramach spadku,
*   ww. działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy innych umów o podobnym charakterze i nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim,
*   przed sprzedażą działek Sprzedający nie podejmował innych, poza wskazanymi w opisanym we wniosku stanie faktycznym, jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych Sprzedającego zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek i nie zamierza takowych podejmować. Należy zaznaczyć, że czynności opisane we wniosku a podejmowane przez Sprzedającego na wyraźne życzenie Kupującego jako Inwestora, również nie wymagały ponoszenia przez Sprzedającego nakładów finansowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości (po podziale) na rzecz Zainteresowanego, powinna skutkować uznaniem Wnioskodawcy za podatnika VAT?
2.  Czy w razie uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT w tej transakcji, Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury, jaką otrzyma od Wnioskodawcy, po uprzednim zarejestrowaniu się przez Wnioskodawcę jako czynny podatnik VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a kwota uzyskana przez Wnioskodawcę z tego tytułu nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, wobec czego biorąc pod uwagę daty nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (dodatkowo - w ramach spadków), kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na wypadek uznania - z którym Wnioskodawca i Zainteresowany się nie zgadzają, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT oraz wystawienia faktury z wykazanym podatkiem VAT, który Zainteresowany będzie mógł odliczyć, skoro Zainteresowany nabędzie Nieruchomości w celu budowy i sprzedaży budynków, czyli w celu wykonania czynności opodatkowanej VAT.

Uzasadnienie

Sprzedaż niezabudowanych Nieruchomości (po ich podziale) nie będzie objęta VAT, lecz PCC mimo, że w momencie sprzedaży będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przewidującym możliwość zabudowy, czyli będą terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Powyższa konkluzja wynika z tego, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości i nie stanie się nim w wyniku ich sprzedaży, gdyż Nieruchomości te (w tym także przed ich podziałem) nie są wykorzystywane przez niego w działalności opodatkowanej VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych definicji podatnika i działalności gospodarczej należy wskazać, że Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika podatku VAT w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, gdyż sprzedając ją Wnioskodawca nie działa jako osoba zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wykonuje czynności związane z zarządem swoim majątkiem osobistym, nabytym w ramach spadkowych rozliczeń rodzinnych w latach 90.

Sprzedaż towarów podlega opodatkowaniu tylko jeśli jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, a więc jeśli jest wykonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W świetle przywołanych przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, a nie np. z samego tylko faktu zarejestrowania dla VAT, tj. fakt ewentualnego zarejestrowania jako czynny podatnik VAT nie oznacza, że każda czynność wykonana przez taką osobę będzie czynnością wykonaną przez podatnika VAT.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że przy pomocy tego gruntu prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Za podatnika w świetle powyższych przepisów należy uznać osobę, która wykonała czynność w okolicznościach wskazujących, że uczyniła to z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, np. poczyniła w tym celu pewne nakłady na sprzedawany grunt, celem jego ulepszenia faktycznego i/lub prawnego oraz jeśli ponosi związane z tym ryzyko ekonomiczne, gdyż immanentną cechą działalności gospodarczej jest ponoszenie takiego ryzyka, godzenie się na nie, a tym samym godzenie się na to, że czynności wykonane w celu osiągnięcia zysku nie przyniosą go albo będzie on mniejszy od oczekiwanego albo podatnik poniesie stratę.

W związku z powyższym można stwierdzić, iż każdy, kto dokonuje czynności zmierzające czy przystosowujące do przyszłego wykorzystania gruntu w swojej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży tak „przystosowanego” gruntu.

Również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną może w określonych okolicznościach zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, a w konsekwencji uznanie za podatnika VAT, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (nawet jeśli nie okażą się one skuteczne, nie spełnią oczekiwań, itd.).

Kwestia rozróżnienia działań wykonywanych w ramach działalności gospodarczej i poza nią w kontekście sprzedaży nieruchomości była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. o sygnaturze C-180/10 i C-181/10. Trybunał wskazał w nim, że o tym czy dana sprzedaż jest realizowana w ramach działalności gospodarczej decyduje charakter i zakres działań podejmowanych przez sprzedawcę w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli sprzedawca angażuje środki i podejmuje działania w odniesieniu do nieruchomości podobne do podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, to dokonywaną przez niego sprzedaż należy uznać za przejaw prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sytuacji nic takiego nie miało miejsca. Przede wszystkim z pewnością nie można uznać, że Wnioskodawca, uzyskując prawo własności nieruchomości rolnych w ramach spadków w latach 90, uzyskał je w celu odsprzedaży w 2020 r., a tym samym, że już w tamtych latach Wnioskodawca podjął czynności, które będzie można uznać obecnie za przejaw działalności gospodarczej, za jej rozpoczęcie, etc.

Wnioskodawca nie podejmował też wobec Nieruchomości jakichkolwiek czynności, które miałyby wskazywać na choćby zamiar rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przy ich pomocy, ani czynności charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami. Za takowe nie może być uznana sama chęć sprzedaży gruntu i ewentualne wystawienie na sprzedaż w prasie czy Internecie, zlecenie agencji nieruchomości jego sprzedaży, etc. W przeciwnym razie każda sprzedaż każdej nieruchomości byłaby sama w sobie przejawem działalności gospodarczej i czyniła jej sprzedawcę podatnikiem VAT dla każdej takiej transakcji, bez względu na okoliczności, a tak oczywiście nie jest.

Nieruchomość (ani te, które powstaną po jej podziale) nie była też wynajmowana - choć należy zauważyć, że nawet gdyby były, to jeszcze nie oznaczałoby to automatycznie, że właściciel takiej nieruchomości stanie się podatnikiem VAT z tytułu jej sprzedaży, gdyż czerpanie pożytków z majątku osobistego, nie nabytego w celach działalności gospodarczej, nie zawsze skutkuje automatycznie zakwalifikowaniem uzyskiwanych z tego tytułu korzyści do dochodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż w takiej sytuacji różne okoliczności mogą decydować, czy w danym przypadku właściciel nieruchomości będzie podatnikiem VAT, czy nie. Potwierdza to orzeczenie NSA z 13 listopada 2012 r. (I FSK 1805/11) w którym wskazano m.in. „Jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uptu”. W analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane Nieruchomości, powstałe z podziału Nieruchomości, które nie były nigdy wynajmowane ani wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej. Skoro więc ewentualny wynajem gruntu nie czyni wynajmującego automatycznie podatnikiem VAT, lecz zależy to od okoliczności danego przypadku, to tym bardziej nie będzie podatnikiem VAT sprzedawca gruntu (tu: Wnioskodawca), który nigdy nie był wynajmowany.

Co więcej, nie można też automatycznie uznawać, że każdą czynność, którą wykona osoba fizyczna zarejestrowana jako podatnik VAT, będzie czynnością objętą VAT, gdyż taka osoba, oprócz wykonywania czynności jako podatnik VAT, występuje również jako osoba nie będąca podatnikiem VAT, wykorzystuje majątek osobisty, którym rozporządzenie, w tym sprzedaż, nie powinna być traktowana jako sprzedaż towarów w ramach działalności gospodarczej, opodatkowanej VAT.

Tym bardziej więc osoba fizyczna nie będąca podatnikiem VAT, nie prowadząca działalności opodatkowanej VAT-em, nie powinna być uznana za podatnika VAT w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym (osobistym). W analizowanej sytuacji Nieruchomość jest majątkiem osobistym Wnioskodawcy, skoro ani nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę czy kogokolwiek, ani nie była wykorzystywana w żaden sposób, który mógłby być kwalifikowany jako działalność gospodarcza, ani nawet wynajmowana.

W doktrynie i orzecznictwie nie jest jednoznaczne, czy za podatnika VAT można uznać właściciela, gruntu, który w celu sprzedaży nieruchomości lub jej części podejmuje działania obliczone na wzrost jej wartości, np. podejmuje czynności w celu zmiany klasyfikacji gruntu np. z rolnego na budowlany, czy z myślą o planowanej sprzedaży podejmuje czynności w celu doprowadzenia mediów (woda, prąd), etc. Wówczas nawet jeśli te działania nie powiodą się czy nie zostały zakończone do momentu sprzedaży nieruchomości, przeważają poglądy, że właściciela gruntu należy uznać za podatnika VAT z tytułu sprzedaży takiej nieruchomości i jeśli nie zaistnieją okoliczności uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z VAT (art. 43 ustawy o VAT), to sprzedaż takiej nieruchomości w powyższych okolicznościach będzie podlegała 23% VAT.

Takich czynności Wnioskodawca nie podejmował w analizowanej sytuacji wobec Nieruchomości ani tych ich części, które powstaną po podziale. Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa Zainteresowanemu do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane oraz zobowiązał się do udzielenia zgody na podejmowanie czynności, jakie Zainteresowany uzna za stosowne celem uzyskania przez niego zgód na budowę Inwestycji, gdyż to Zainteresowany zamierza zbudować budynki mieszkalne na sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wprawdzie w niektórych przypadkach to Wnioskodawca formalnie składał wnioski (np. o podział Nieruchomości), ale wszelką dokumentację z tym związaną, projekty, wnioski, itd., przygotowywał Zainteresowany wg swoich potrzeb i planów biznesowych. Wszelkie związane z tym koszty oraz ryzyko, że z Nieruchomości nie uda się podzielić zgodnie z planami Zainteresowanego, czy uzyskać pozwoleń na budowę albo o innej niż zakładana treści, że potrwa to dłużej, niż zakłada Zainteresowany, czy że będzie kosztować drożej niż zaplanowano, obciąża Zainteresowanego jako Nabywcę.

Jednym z elementów cechujących działalność gospodarczą - nie tylko na gruncie VAT, ale i podatku dochodowego - jest ponoszenie ryzyka gospodarczego podejmowanych działań - czyli np. nabywanie towarów z myślą o ich odsprzedaży z zyskiem, ale przy równoczesnym przyjęciu ryzyka niepowodzenia, poniesienia straty, zniszczenia, etc.

Nic takiego nie ma miejsca, gdyż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie przewiduje możliwości rezygnacji przez Zainteresowanego z zakupu Nieruchomości w razie nie wydania pozwolenia na budowę planowanych domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zgodnej z wnioskiem Zainteresowanego. Wyjątkiem jest tu ewentualna zmiana planu zagospodarowania przestrzennego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak obecnie takie ryzyko praktycznie nie istnieje. Plany zagospodarowania przestrzennego przygotowywane są bowiem z wieloletnim wyprzedzeniem, równie długo trwa proces poprzedzający ich uchwalenie (w tym w szczególności ze względu na możliwość zgłaszania przez różne osoby i podmioty uwag i zastrzeżeń do planu zagospodarowania, możliwość składania protestów np. przez organizacje ekologiczne, itd.). W końcu też procesy te trwają tak długo właśnie dlatego, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzeni są uchwalane na przynajmniej kilkanaście lat, by nie występowała konieczność ich zmian, itd. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni nie jest dokumentem uchwalanym co rok, jak np. budżet gminy.

Stąd biorąc pod uwagę, że obecnie Rada Gminy (…) nie prowadzi jakichkolwiek działań w kierunku zmiany MPZP, zmiana (w dodatku przed 30 czerwca 2020 r.) planu obowiązującego dla Nieruchomości opisanych we wniosku jest nierealna. Wobec tego de facto Zainteresowany nie ma możliwości bezkosztowego wycofania się z zakupu Nieruchomości, czy przeniesienia ryzyka gospodarczego z tym związanego na Wnioskodawcę, gdyż w razie nie zawarcia umów sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowany straci zadatek - nie wspominając o kosztach, które już poniósł.

Jak już bowiem wspomniano, procedury podziału Nieruchomości, pozyskiwania pozwoleń na budowę, etc., rozpoczęły się jeszcze przed zakupem Nieruchomości przez Zainteresowanego, na jego koszt, choć właścicielem jest Wnioskodawca, wyłącznie aby przyspieszyć realizację celów gospodarczych Zainteresowanego, a nie w celu spełnienia warunku sprzedaży Nieruchomości. Wszelkie koszty z tym związane ponosił Zainteresowany. Gdyby bowiem Wnioskodawca dokonywał podziału Nieruchomości wg własnego pomysłu, wnioskował o doprowadzenie przyłączy do planowanych przez Wnioskodawcę podzielonych działek, ponosił związane z tym koszty, upatrując w tym szansy ich lepszej sprzedaży, wówczas można byłoby rozważać, czy działania podejmowane przez Wnioskodawcę wobec Nieruchomości czynią go osobą prowadzącą działalność gospodarczą w powyższym zakresie, a w konsekwencji podatnikiem VAT z tego tytułu. Wnioskodawca zachowywałby się bowiem jak ktoś, kto podejmuje działania na własny koszt i własne ryzyko, oczekując z tego tytułu korzyści. Tymczasem w analizowanej sytuacji Wnioskodawca ani nie poniósł kosztów podziału na mniejsze działki, ani ryzyka z tym związanego, gdyż spoczywa ono w całości na Zainteresowanym.

W końcu należy też zauważyć, że to nie Wnioskodawca zbuduje domy (czy jakiekolwiek inne budynki) na sprzedaż, lecz Zainteresowany, który musi się liczyć z różnymi rodzajami ryzyka (opóźnienia uzyskania odpowiednich zgód i zezwoleń, opóźnienia rozpoczęcia i/lub zakończenia budowy, wyższe koszty, dłuższy proces sprzedaży, ryzyko poniesienia straty, itd.).

Takich obaw nie ma Wnioskodawca, który po prostu sprzeda Nieruchomości, pozyskane nieodpłatnie przed kilkudziesięciu laty w ramach spadku, niczym nie ryzykując, a w szczególności nie ponosząc ryzyka gospodarczego. A jeśli do transakcji nie dojdzie (np. gdyż Zainteresowany nie uzyska pozwoleń na budowę - co też jest raczej mało realne), to Wnioskodawca zatrzyma zadatek i dalej będzie właścicielem Nieruchomości, które będzie mógł sprzedać innemu nabywcy. Ponadto Wnioskodawca może żądać od Zainteresowanego doprowadzenia do wygaśnięcia Decyzji Budowlanych i decyzji środowiskowej (jeśli zostanie wydana) - właśnie dlatego, że to nie Wnioskodawca był zainteresowany ich uzyskaniem na swoje potrzeby, lecz Kupujący na swoje.

Powyższe pokazuje, że Wnioskodawca jest zainteresowany jedynie sprzedażą części swego majątku prywatnego (tj. Nieruchomości) i nie jest zainteresowany podejmowaniem jakichkolwiek czynności w tym zakresie, ani ponoszenia związanych z tym kosztów, oprócz samego podpisania umowy przedwstępnej, a następnie umowy kupna - sprzedaży (obie na koszt Zainteresowanego), pozostawiając po stronie Zainteresowanego, jako nabywcy wykonanie wszelkich czynności, jakie Zainteresowany uzna za stosowne, ponoszenie przez Zainteresowanego związanych z tym kosztów i ryzyka niepowodzenia, wystąpienia zdarzeń/kosztów nie przewidzianych, itd. Zatem zachowanie Wnioskodawcy należy zakwalifikować jako zwykły zarząd i rozporządzanie majątkiem osobistym, a nie jako prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak bowiem trafnie wskazano w orzeczeniu NSA z 1 października 2013 r. (I FSK 1414/12) i późniejszym wyroku I FSK 601/14 ,,(\`(...)\`) w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą taką jak wynajem lub dzierżawa budynków, czyni to nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

Prawidłowość przedstawionej w niniejszym wniosku konkluzji potwierdza także np. interpretacja indywidualna z dnia 6 lutego 2017 r. (1462-IPPP1.4512.973.2016.2.KR), również dotyczącej sprzedaży nieruchomości prywatnych, po ich podziale, na rzecz developera w celu budowy przez niego budynków, w której stwierdzono m.in.: „Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.” W powyższej interpretacji stwierdzono dalej: „Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.”

W świetle powyższego sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę po ich podziale nie może być uznana za przejaw działalności gospodarczej, czyniącej Wnioskodawcę podatnikiem VAT z tytułu tej sprzedaży.

Wobec tego w analizowanej sytuacji Wnioskodawca nie będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości po ich podziale, zatem ich sprzedaż będzie objęta PCC, do którego zapłaty będzie zobowiązany Zainteresowany, jako nabywca.

Powyższej konkluzji nie zmienia to, że Wnioskodawca jest udziałowcem w dwóch spółkach z o.o., będących właścicielami nieruchomości komercyjnych. Osoba fizyczna oraz spółka kapitałowa, której jest udziałowcem, to dwa odrębne podmioty praw i obowiązków, dwaj odrębni podatnicy wszelkich podatków (VAT, podatku dochodowego, etc.), więc działalność tych spółek nie powinna przesądzać o ewentualnym (nieprawidłowym) uznaniu Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Zainteresowanemu. Konkluzji tej nie zmienia również posiadanie przez Wnioskodawcę innych nieruchomości opisanych w stanie faktycznym, gdyż z przyczyn opisanych wyżej nie można uznać Wnioskodawcy za podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem gospodarczym. Wnioskodawca nabył te nieruchomości na przestrzeni wielu lat, na cele prywatne, nie wykorzystuje ich do działalności gospodarczej i nie podejmuje wobec nich żadnych czynności - choćby nawet takich, które można byłoby uważać choćby za sporadyczne czy okazjonalne. Skoro więc podejmowanie takich czynności nie czyni podejmującego podatnikiem VAT, to tym bardziej ich nie podejmowanie nie czyni Wnioskodawcy podatnikiem VAT. Za prowadzącego działalność gospodarczą można uznać tego, kto nabywa nieruchomości celem ich jak najszybszej komercjalizacji (np. odsprzedaż nabytego gruntu z zyskiem, budowa budynków na sprzedaż lub wynajem, itd.), a nie osobę, która na przestrzeni kilkudziesięciu lat dziedziczyła lub nawet nabywała nieruchomości, jednak nie wykorzystywała ich w celach gospodarczych, a teraz nieruchomości odziedziczone zamierza sprzedać w okolicznościach opisanych w stanie faktycznym.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana ani VAT, ani PIT, a jedynym podatkiem będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, płatny przez Zainteresowanego (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC).

Na wypadek uznania - którego Wnioskodawca i Zainteresowany nie podzielają - że Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Wnioskodawcy, gdyż Zainteresowany nabędzie Nieruchomości w związku z działalnością opodatkowaną VAT-em, czyli w związku z planowaną budową i sprzedażą domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Spełni się zatem warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

*   braku uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**,
*   prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca – Sprzedający bezpośrednio lub osoby działające w jego imieniu do momentu sprzedaży podejmowały aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazany problem był przedmiotem, powołanego również przez Zainteresowanych orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

A zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Zainteresowanych objętych zakresem postawionego pytania, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności jej nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca - Sprzedający w umowie przedwstępnej wyraził zgodę dla Zainteresowanego - Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością I, Nieruchomością II lub Nieruchomością III (a wcześniej Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 przed ich podziałem), na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzje budowlane oraz inne decyzje niezbędne w procesie uzyskania decyzji budowlanej, w tym do wejścia w teren. Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym w przypadku uzyskania przez Inwestora decyzji budowlanych, Kupujący uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji Inwestycji na Nieruchomości. Powyższa zgoda uprawnia Kupującego do rozpoczęcia i realizacji ułożenia infrastruktury technicznej dla Inwestycji. Sprzedający zobowiązał się też, na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez właściwy organ administracji lub inne instytucje oraz do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla właściwego organu administracji lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Inwestycji. Mając na uwadze, że to Kupujący prowadzi działalność gospodarczą oraz, że planuje zakup Nieruchomości w celu budowy Inwestycji zgodnych z zamiarami biznesowymi i oczekiwaniami Zainteresowanego, Wnioskodawca na wniosek i zgodnie z wytycznymi Zainteresowanego jako przyszłego nabywcy, składał wnioski o dokonanie podziałów ww. Nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi Zainteresowanego oraz jego wytycznymi, a także o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji, gazu do ww. Nieruchomości. Z tych samych powodów Wnioskodawca udzielił Zainteresowanemu pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym na cele uzyskiwania odpowiednich zgód i zezwoleń oraz zobowiązał się udzielić Zainteresowanemu wszelkiego wsparcia w uzyskaniu przez Zainteresowanego zgód i decyzji, które pozwolą Zainteresowanemu zrealizować Inwestycję. Przed podpisaniem z Kupującym listu intencyjnego, Sprzedający nie dokonywał żadnych czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Dopiero po podpisaniu listu intencyjnego, niezależnie od udzielonego pełnomocnictwa, Sprzedający wprawdzie we własnym imieniu, ale na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego, wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości. Plan/propozycję podziału przygotował Kupujący zgodnie ze swoimi zamierzeniami dla przyszłej własnej inwestycji. Ponadto - również zgodnie z wytycznymi Kupującego - Sprzedający wystąpił o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący - nabywca Nieruchomości, dokonywał szeregu określonych czynności w związku z planowaną sprzedażą przez Sprzedającego prawa własności Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Zainteresowanemu stosownych pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym na cele uzyskiwania odpowiednich zgód i zezwoleń oraz zobowiązał się udzielić Zainteresowanemu wszelkiego wsparcia w uzyskaniu przez Zainteresowanego zgód i decyzji, które pozwolą Zainteresowanemu zrealizować Inwestycję.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę - Sprzedającego ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną właściciela Nieruchomości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe Nieruchomości stanowiące nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy – Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający oraz Kupujący podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego oraz Kupującego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości gruntowych w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że zbycie przez Wnioskodawcę – Sprzedającego prawa własności ww. Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż prawa własności Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W konsekwencji Wnioskodawca dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości opisanych w złożonym wniosku zobowiązany będzie przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Ponadto jak wynika z art. 106b ust. 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Zatem, skoro jak stwierdzono powyżej w odniesieniu do planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT to konsekwentnie będzie także zobowiązany również do wystawienia faktury z tytułu sprzedaży opisanych Nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko w zakresie braku uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto przedmiotem wątpliwości jest ustalenie, czy Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych Nieruchomości.

Odnosząc się do niniejszych wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jednym z podstawowych warunków, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, które musi spełnić podatnik, aby mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest związek zakupu z czynnością opodatkowaną. Powołany przepis wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, pozbawiających podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku Spółce z o.o. sp. k. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie przedmiotowych Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim wydatki te będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z wniosku, Kupujący prowadzi działalność gospodarczą i planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji Inwestycji w związku z prowadzoną działalnością. Jak wskazano powyżej, planowana transakcja będzie podlegała podatkowi VAT. W analizowanym przypadku, po otrzymaniu od Wnioskodawcy faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości, zostaną spełnione warunki uprawniające spółkę z o.o. sp. k. do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie w jakim wydatki te będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Tym samym spółce z o.o. sp. k będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie przedmiotowych Nieruchomości, o ile nie zaistnieją wyłączenia wynikające z art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powoływanej we wniosku interpretacji indywidualnej znak: 1462-IPPP1.4512.973.2016.KR, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacja ta została wydawana w indywidualnej sprawie i nie wiąże innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również ww. interpretacja, na którą Wnioskodawca powołuje się na poparcie własnego stanowiska nie rozstrzyga w tożsamym stanie faktycznym do sytuacji przedstawionej we wniosku.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołana przez Wnioskodawcę interpretacja indywidualna i orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Wskazać również należy, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona tylko i wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Ponadto tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.