Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.176.2025.1.ŁZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 5

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Dnia 12 stycznia 2018 r. nabyła Pani nieruchomość położoną w (...) przy (...) za kwotę
    152.00 zł. oraz koszty czynności notarialnych oraz opłat sądowych w kwocie 1.859 zł.
    Dnia 6 listopada 2020 roku w związku ze znacznym powiększeniem rodziny do 3 małych
    dzieci i brak windy, postanowiła Pani sprzedać po generalnym remoncie nieruchomość, za
    kwotę 328.000 zł.

    Kwotę tę zamierzała Pani przeznaczyć na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe w
    okresie trzech lat od końca roku kalendarzowego.
    Nieruchomość którą Pani nabyła w (...) przy ulicy (...) była bardzo blisko Państwa pracy i był
    to dom do generalnego remontu.
    Problem tkwił w tym, że podzielona była pomiędzy dwóch udziałowców (małżeństwo po
    rozwodzie).
    Udział w wysokości ½ nabyła Pani 6 lipca 2021 roku za cenę 45.100 zł oraz 4.734 zł opłat
    sądowych oraz notarialnych i podatku od czynności cywilno-prawnych.
    Pozostały udział w wysokości ½ obciążony był licznymi długoletnimi obciążeniami w
    księdze wieczystej wielokrotnie przewyższającymi wartość udziału.
    W celu zakupu udziału nabyła Pani 10 września 2021 r. od (...) wierzytelność w kwocie
    9.946,54 zł w celu wejścia w prawa dłużnika. Postanowienie Sąd wydał 4 lipca 2022 r.
    Dnia 8 lipca 2022 r. złożyła Pani wniosek do komornika sądowego w (...) o dokonanie opisu
    i oszacowania nieruchomości, ponosząc kolejne koszty.
    Komornik 27 marca 2023 r. poinformował Panią o prawomocności oszacowania i
    możliwości złożenia wniosku o wyznaczenia terminu licytacji. W związku z powyższym 31
    marca 2023 r. złożyła Pani wniosek o wyznaczenie terminu licytacji.
    Komornik dnia 8 maja 2023 r. wyznaczył termin licytacji na 23 czerwca 2023 r., ale 29 maja
    2023 r. anulował ustalony termin ze względu na wyjazdowe szkolenie komorników.
    Komornik wyznaczył kolejny termin licytacji dopiero na 24 listopada 2023 r., dzień
    wcześniej wpłaciła Pani wadium w wysokości 15.750 zł. Licytację wygrała Pani za cenę
    118.125 zł, co było dla Pani oczywistym momentem deklaracji zakupu.
    Komornik wezwał Panią do uiszczenia ceny nabycia dopiero 18 stycznia 2024 r. po
    potrąceniach w wysokości 89.250 zł, a Sąd Rejonowy w (...) wydał postanowienie o
    przysądzeniu własności udziału do ½ nieruchomości dnia 13 marca 2024 r. co
    uprawomocniło zakup.

## Pytanie

Czy termin 3 lat dla zakupu nowej nieruchomości może w Pani przypadku być przedłużony
    lub uznany ze względu na licytację, która odbyła się w terminie, biorąc pod uwagę
    opieszałość działań komorniczych i stan przedłużających się procedur z powodu m.in.
    COVID 19?
    Pana stanowisko w sprawie
    Poczyniła Pani wszelkie próby nabycia nieruchomości na cele mieszkaniowe w terminie
    ustawowych 3 lat. Wysiłki i koszty na nabycie nieruchomości zaczęła ponosić Pani już 10
    września 2021 r.
    Mimo usilnych starań, nie miała Pani żadnego wpływu na czas postępowania w tej
    sprawie, a Pani działania zakończyły się pozytywną dla Pani licytacją nabycia drugiej części
    nieruchomości jeszcze przed upływem terminu 3 lat.
    Postanowienie Sądu, które było faktycznym potwierdzeniem nabycia nastąpiło zaledwie 3
    miesiące po terminie ustawowym, ale aż prawie 4 miesiące od licytacji.
    Na skutek przedłużających się procedur komorniczych i ich opieszałości oraz opieszałości
    postanowień wydawanych przez Sądy, częściowo spowodowane pandemią Covid 19,
    procedura nabycia która powinna trwać 8 miesięcy rozciągnęła się na okres 3 lat.
    W związku z powyżej przedstawioną sytuacją, dołożeniem wszelkich starań i ciągiem
    ponoszenia kosztów zakupu nabycia drugiej części nieruchomości w tym czasie, nie

    powinna ponosić Pani negatywnych konsekwencji opieszałości działania Organów
    Państwowych. Pani działania były podejmowane natychmiast, bez jakiejkolwiek zwłoki i
    zakończyły się docelowym zakupem niniejszej nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
    Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Źródła przychodów
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
    zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
    określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym
    samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz
    ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności
    gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży
    nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż nieruchomości 6 listopada 2020 r., nabytej 12
    sierpnia 2018 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.
    Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomość
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
      pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o
    ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do
    skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do
    takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki
    związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty
    sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
      nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
      udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
      poczynione w czasie ich posiadania.
    Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której
    podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena,
    jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był
    sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności
    nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują
    nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np.
    wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

    Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
        dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
        lub
      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
      ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Zwolnienie podatkowe
    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21
    ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
    spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi,
    że:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
    poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
    odpłatnego zbycia.

    W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele
    mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze
    zwolnienia od podatku dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
    1) wydatki poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
        w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
        lub udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
        również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
        lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
        prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
        przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
          - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym
          państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w
          Konfederacji Szwajcarskiej.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
      1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
      2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
      - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

    Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności
    opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r.
    Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
      Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym
      podatków, określonych w ustawie.
    Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z
    przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia
    wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych
    przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania,
    skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień
    zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
    Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości
    skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze
    sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie
    trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w
    art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie
    tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww.
    zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).
    Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne
    cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem
    „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww.
    zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie
    tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów
    mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak
    więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku
    dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie
    własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła
    zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz
    „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do
    zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie
    do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem
    ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w
    miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw
    przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw
    omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane
    na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z
    brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
    Jak wskazano wyżej, ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób
    jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie
    ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
    Jednym z takich celów, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
    budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim
    lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
    gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
    Natomiast, ustawowy termin na wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym
    nastąpiło odpłatne zbycie.

    W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia
    nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) i praw majątkowych – w
    terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy – pozwala na
    zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Zatem, w przypadku wydatkowania przez Panią przychodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości w listopadzie 2020 r. na nabycie ½ nieruchomości, aby wydatek ten mógł
    stanowić wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe, nabycie własności ½ udziału w tej
    nieruchomości powinno było nastąpić do 31 grudnia 2023 r.
    Kluczowe znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma zatem ustalenie daty nabycia tej
    nieruchomości.
    Ponieważ ustawa o podatku dochodowym nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej
    nie określa momentu nabycia na podstawie postanowienia sądu, należy odwołać się do
    Kodeksu postępowania cywilnego.
    W tym miejscu należy wskazać, że procedura przysądzenia własności nieruchomości w
    postępowaniu egzekucyjnym została uregulowana w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r.
    Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz.U. 2024 poz. 1568 ze zm.).
    Jak stanowi art. 952 ww. Kodeksu:
      Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie
      może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu
      się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie
      którego wszczęto egzekucję.
    Stosownie do art. 962 § 1 ww. Kodeksu:
      Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej
      dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
    Artykuł 967 ww. Kodeksu stanowi:
      Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który
      uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania
      wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z
      potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może
      oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.
    Zgodnie z art. 998 § 1 ww. Kodeksu:
      Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków
      licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez
      Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
    W myśl natomiast art. 998 § 2 ww. Kodeksu:
      Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą
      zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.
    Jak stanowi art. 999 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego:
      § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na
      nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze
      nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu
      do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest
      tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i
      opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby
      nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.
      § 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na
      rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny

      publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o
      przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne
      niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu
      uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.
    Z kolei, zgodnie z art. 1000 § 1 ww. Kodeksu:
      Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają
      wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na
      nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny
      nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z
      egzekucji.
    Zatem, dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność
    na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze
    nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do
    zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem
    wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia
    znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli
    wykonalności.
    Na znaczenie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wskazał Sąd
    Najwyższy w postanowieniu z 13 czerwca 2013 r., sygn. akt. IV CSK 666/12:
      Nabycie własności nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego jest
      zaliczane do cywilnoprawnych sposobów nabycia tego prawa. Według art. 999 § 1 zd.
      1 KPC prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność
      nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze
      wieczystej. Postanowienie to ma charakter kształtujący. Powoduje, co wymaga
      podkreślenia, nabycie własności przez nabywcę i utratę własności przez
      dotychczasowego właściciela. Nie budzi przy tym wątpliwości, że nabycie prawa
      własności nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego jest nabyciem
      pierwotnym. W przypadku zaś pierwotnego nabycia własności z punktu widzenia
      skuteczności nabycia własności obojętne jest, kto był uprzednio właścicielem.
    Nabycie nieruchomości, nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, należy zatem
    utożsamiać z datą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
    Analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określonej w art. 21 ust. 25a tej ustawy,
    w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do
    jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest dochód wydatkowany na definitywne
    nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie trzech
    lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia. Nie
    wystarczy samo wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na
    zapłatę ceny nabycia nowej nieruchomości, ważne jest również formalne nabycie prawa
    własności (współwłasności) nieruchomości.
    Brak definitywnego nabycia własności nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w terminie
    trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie
    nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości,
    a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze
    zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21
    ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131
    w zw. z art. 21 ust. 25a tej ustawy, wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia
    określonego dochodu od opodatkowania (podatkiem dochodowym) zarówno z terminem
    wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem
    własności lub współwłasności do nieruchomości.

    Za wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe nie uznaje się zatem samego przekazania
    w ustawowym terminie środków pieniężnych na rachunek, lecz również nabycie
    nieruchomości, którego moment w licytacji komorniczej określono w art. 999 Kodeksu
    postępowania cywilnego.
    Na znaczenie regulacji wynikającej z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych oraz zakres jej obowiązywania wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w
    wyroku z 20 lutego 2024 r., sygn. akt. II FSK 713/21:
      Ponadto z dniem 1 stycznia 2019 r. na mocy art. 1 pkt 5 lit. b ustawy z 23
      października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
      ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw
      (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159; dalej: „ustawa zmieniająca”) do ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych dodano art. 21 ust. 25a, zgodnie z którym wydatki,
      o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele
      mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie. Jednocześnie na mocy art. 16
      ustawy zmieniającej, m.in. dodany art. 21 ust. 25a stosuje się do dochodów
      (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. Zatem powyższa zmiana nie ma
      zastosowania w stanie faktycznym niniejszej sprawy. Podnieść w tym miejscu należy,
      że - jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 marca 2019 r., sygn. akt
      II FSK 854/17 - dopiero zatem ustawą nowelizującą z dnia 23 października 2018 r.
      prawodawca wyraźnie rozszerzył warunki korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej o
      wymóg nabycia preferowanego prawa majątkowego w terminie tożsamym z
      przyjętym dla poniesienia wydatków. W ocenie NSA przepis art. 21 ust. 25a u.p.d.o.f.
      stanowi novum legislacyjne, podobnie zresztą jak zmiany treści art. 21 ust. 1 pkt 131
      tej ustawy.
    Podobne stanowisko w zakresie stosowania art. 21 ust. 25a ustawy o podatku
    dochodowym wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, w prawomocnym
    wyroku z 26 października 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 374/22, gdzie wskazano, że:
      Zmiana warunków prawnych uzyskania omawianej ulgi podatkowej nastąpiła
      dopiero z dniem 1 stycznia 2019 r. Przewidziany w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych okres ponoszenia wydatków na własne
      cele mieszkaniowe został wydłużony z dwóch do trzech lat. Zasadnicze wszakże
      znaczenie miało dodanie z dniem 1 stycznia 2019 r. do art. 21 tej ustawy nowej
      jednostki redakcyjnej, tj. ust. 25a w brzmieniu: „Wydatki, o których mowa w ust. 25
      pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed
      upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności
      rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik
      ponosił wydatki na nabycie”. Dopiero zatem ustawą nowelizującą z dnia 23
      października 2018 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) prawodawca wyraźnie rozszerzył
      warunki korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej o wymóg nabycia preferowanego
      prawa majątkowego w terminie tożsamym z przyjętym dla poniesienia wydatków.
      Przepis art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi
      novum legislacyjne, podobnie zresztą jak zmiany treści art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Powołane wyżej wyroki Sądów Administracyjnych, niekorzystne dla Organu, odnoszą się
    co prawda do stanów prawnych obowiązujących przed wejściem w życie art. 21 ust. 25a
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże sądy wypowiedziały się w
    nich również w zakresie obowiązującego od 1 stycznia 2019 r. – a zatem mającego
    zastosowanie w przedmiotowej sprawie – art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    Tymczasem jak wynika z opisu sprawy, Sąd Rejonowy wydał postanowienie o
    przysądzeniu Pani prawa własności ½ nieruchomości 13 marca 2024 r., a zatem po

    upływie trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust.
    25 pkt 1 lit. a) i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem wydatkowanie tego przychodu na nabycie w 2024 r., w drodze licytacji komorniczej
    ½ udziału w nieruchomości, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym
    mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych i nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt
    131 w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na
    fakt, że postanowienie o przysądzeniu Pani własności ½ udziału w nieruchomości zostało
    wydane 13 marca 2024 r., a zatem po upływie ustawowego terminu, który w
    przedmiotowej sprawie był do 31 grudnia 2023 r.
    Zatem Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
        platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacji podatkowej.