Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-671/09/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-02-01
Teza: Na jakich zasadach i kto – Wspólnota czy też poszczególni współwłaściciele – powinien opodatkować przychód/dochód ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części wspólnej nieruchomości?
Słowa kluczowe: konto; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pieniądze; przychód; przychód-przychody należne; remonty; wpłata; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2009 r. (data wpływu 30 października 2009 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego – uzupełnionym pismem z dnia 30 grudnia 2009 r. (data wpływu 31 grudnia 2009 r.) – w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie powstania przychodu w związku ze sprzedażą wyodrębnionego z części wspólnej lokalu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 października 2009 r. do tut. organu wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego – uzupełniony pismem z dnia 30 grudnia 2009 r. (data wpływu 31 grudnia 2009 r. – w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie powstania przychodu w związku ze sprzedażą wyodrębnionego z części wspólnej lokalu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nieruchomość budynkowa w S. składa się z 8 lokali mieszkalnych. Współwłaściciele wszystkich lokali położonych w przedmiotowym budynku aktem notarialnym z dnia 15 lipca 2009 r. zobowiązali się ustanowić i sprzedać osobie trzeciej odrębną własność lokalu mieszkalnego, który zostanie wydzielony ze stanowiącego część wspólną nieruchomości – strychu. Lokal ten zostanie zaadoptowany przez inwestora (kupującego) własnym staraniem i na własny koszt. Stronami zawartej w przyszłości umowy przyrzeczonej ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącą jego własność na rzecz osoby trzeciej będą także – działający łącznie wszyscy aktualni współwłaściciele, a nie Wspólnota. Zapłatą za ustanowienie i sprzedaż wyodrębnionego lokalu o pow. około 100 m2 zgodnie z umową przedwstępną, będzie kwota 340.000 zł płatna bezpośrednio, w częściach odpowiadających wielkości udziałów – poszczególnym współwłaścicielom oraz wykonanie ustalonych prac budowlanych na rzecz nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym, zadano następujące pytanie.

Na jakich zasadach i kto w opisanej sytuacji – Wspólnota czy też poszczególni współwłaściciele – powinien opodatkować przychód/dochód ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części wspólnej nieruchomości?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na zadane pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych sprawa będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

W odniesieniu do kwestii związanych z opodatkowaniem Wspólnoty podatkiem dochodowym od osób prawnych Wnioskodawca wskazał, iż obowiązek podatkowy co do przychodu w kwocie 340.000 zł nie powstanie natomiast po stronie Wnioskodawcy (tj. Wspólnoty Mieszkaniowej), albowiem stroną aktu notarialnego umowy sprzedaży będą działający wspólnie współwłaściciele jako tacy (nie jako Wspólnota), cena sprzedaży zostanie przez nabywcę uiszczona bezpośrednio do ich rąk (lub na ich prywatne rachunki bankowe) - z pominięciem Wspólnoty. Tym samym po stronie Wspólnoty nie powstanie przychód z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości w wysokości 340.000 zł. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r. o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali to właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Własność sprzedawanej części nieruchomości wspólnej przysługuje zatem współwłaścicielom, a Wspólnota jedynie zarządza tą nieruchomością. Możliwa jest oczywiście sytuacja, że to wspólnota w ramach zarządu sprzedawałaby nieruchomość wspólną, co powodowałoby u niej powstanie przychodu opodatkowanego według ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, co jednak nie będzie miało miejsca w opisywanym zdarzeniu przyszłym - gdzie stroną umowy sprzedaży będą poszczególni współwłaściciele, zaś cena uiszczona zostanie bezpośrednio do ich rąk. Brak zatem podstaw do przyjęcia, by co do kwoty 340.000 zł powstawał po stronie Wspólnoty dochód w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Co do części ceny uiszczonej w postaci świadczenia w naturze Wspólnota wskazuje, że w tym zakresie przychód z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości przyporządkować należy bezpośrednio Wspólnocie, albowiem to części wspólne nieruchomości (tj. Wspólnota), a nie poszczególni współwłaściciele, będą bezpośrednim beneficjentem tej części świadczenia (w naturze). Dochód w postaci świadczeń w naturze powstanie więc bezpośrednio u Wnioskodawcy (tj. Wspólnoty Mieszkaniowej), i będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym jako dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (sprzedaż strychu) i siłą faktu w całości przeznaczony na cel związany z utrzymaniem tych zasobów (jako roboty budowlane bezpośrednio na rzecz tych zasobów) – skorzysta ze zwolnienia o jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Z kolei za wydatki związane z utrzymaniem, zarządem nieruchomości wspólnej uważa się między innymi:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy

*   art. 14 ustawy o własności lokali.

Tym samym zaprezentowane stanowisko należy uznać za nieprawidłowe, bowiem przychody uzyskiwane przez wspólnotę mieszkaniową z nieruchomości wspólnej, służą w pierwszej kolejności pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w sytuacji gdy wydatki związane z tymi potrzebami zostaną zaspokojone, przypadają właścicielom lokali odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości. Ponadto podkreślić należy, iż wspólnota jako taka nie posiada osobowości prawnej, co za tym idzie nie może posiadać majątku odrębnego od majątku jej członków, tym samym może nabywać prawa majątkowe jedynie do majątku wspólnego właścicieli lokali. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie fakt, iż jak wskazuje Wnioskodawca sprzedaży wyodrębnionego z części wspólnej lokalu będą dokonywali członkowie Wspólnoty, pozostaje bez znaczenia dla kwestii podatkowych, gdyż istotne w przedmiotowej sprawie jest to, kto uzyskuje przysporzenie majątkowe w rozumieniu podatkowym.

Tymczasem zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Stosownie natomiast do treści art. 12 ust. 3 ww. ustawy za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Z kolei w kwestii wykonanych ustalonych prac budowlanych na rzecz nieruchomości wspólnej stwierdzić należy, iż do tej części zapłaty za przeniesienie własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdzie art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zgodnie z którym przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

W konsekwencji to Wspólnota będzie zobowiązana do rozpoznania odpowiedniego przychodu w związku z przysporzeniem w postaci świadczenia rzeczowego.

Przy czym stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1.  budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3.  urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się ww. budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
4.  gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wyodrębniony z części wspólnej budynku mieszkalnego lokal mieszkalny, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży takiego lokalu pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Z uwagi na fakt, iż świadczenie rzeczowe w postaci remontu części wspólnej budynku ze swej istoty związane jest z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, tym samym warunek przeznaczenia dochodu na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów należy uznać za spełniony. Innymi słowy Wspólnota uzyska w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego przychód w postaci wartości wykonanego remontu części wspólnej budynku, który po pomniejszeniu o odpowiadające temu przychodowi koszty będzie stanowił dochód Wspólnoty podlegający zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie tut. organ informuje, iż przedmiotowa interpretacja dotyczy jedynie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. kwestii opodatkowania sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przez Wspólnotę, nie dotyczy natomiast zagadnienia sposobu opodatkowania omawianej sprzedaży przez osoby fizyczne będące współwłaścicielami tej nieruchomości. Nadmienić należy, iż osoby fizyczne których dotyczy to zagadnienie, mogą złożyć stosowny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu; ul. Św. Jakuba 20; 87-100 Toruń.