Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.628.2018.3.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-07
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; grunty; pełnomocnictwo; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 listopada 2018 r. (data wpływu 21 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 grudnia 2018 r. (data wpływu 2 stycznia 2019 r.) oraz pismem z dnia 18 stycznia 2019 r. (data wpływu 23 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 100/1 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 100/1. Wniosek uzupełniono w dniu 2 stycznia 2019 r. oraz w dniu 23 stycznia 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 22 marca 2013 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności, zgodnie z aktem notarialnym, obejmująca działki ewidencyjne numer 100/1 o powierzchni 0,2195 ha (dwa tysiące sto dziewięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), nieruchomość gruntowa położona jest w (…).

Wnioskodawca opisaną wyżej nieruchomość nabył do majątku osobistego, pozostając w związku małżeńskim i pozostawał w takowym w chwili nabycia nieruchomości, jednakże umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność nie zawierał, a przedmiotowa nieruchomość z uwagi na sposób - darowiznę nabycia stanowi jego majątek osobisty.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dnia 15 maja 2018 r Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, na mocy której zobowiązał się sprzedać działkę o nr geod. 100/1 o powierzchni 0,2195 ha.

Przedmiotem umowy jest niezabudowana nieruchomość obejmująca działkę ewidencyjną nr 100/1, o powierzchni 2195 m2. Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać przedmiotową nieruchomość firmie „X” S.A. za cenę w kwocie 310 000,00 (słownie: trzysta dziesięć tysięcy złotych) plus ewentualny podatek VAT.

Na przedmiotowych działkach firma „X” S.A planuje wybudować obiekt handlowy wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą. Spółka, która zamierza kupić nieruchomość, będzie ją wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Działka nr 100/1 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, ponadto Rada Gminy nie podjęła uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego, nie wyznaczyła obszaru rewitalizacji oraz nie ustanowiła na rzecz Gminy prawa pierwokupu nieruchomości. Działka nr 100/1 nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. z 1994 r. Nr 123, poz. 60, z późn. zm.).

Działka nr 100/1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją Starosty, określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Dla działki nr 100/1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 10 października 2016 r. przez Burmistrza obejmująca budowę budynku jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną.

„X” S.A. uzyskała decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 sierpnia 2018 r. wydaną przez Burmistrza dla inwestycji polegającej na „Budowie pawilonu handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną”.

Kolejnym etapem będzie uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę dla inwestycji pn. „Budowa pawilonu handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą”.

Ponadto w piśmie z dnia 27 grudnia 2018 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  jakie dokładnie działki (należy podać numery działek) będą przedmiotem planowanej sprzedaży? Odp. Przedmiotem planowanej sprzedaży jest jedna działka o numerze 100/1. Wnioskodawca nie posiadał i nie posiada w tym województwie innych działek.
2.  czy Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z jakiego tytułu? Odp. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
3.  czy Zainteresowany wykorzystywał działki mające być przedmiotem sprzedaży w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jakiej? Odp. Zainteresowany nie wykorzystywał i nie wykorzystuje działki do działalności gospodarczej.
4.  czy Wnioskodawca prowadził na ww. nieruchomościach działalność rolniczą? Odp. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności rolniczej.
5.  na podstawie jakiego tytułu prawnego, kiedy i w jakim celu Zainteresowany nabył ww. działkę/działki? Odp. Działkę Zainteresowany nabył 22 marca 2013 r. na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności zgodnie z aktem notarialnym.
6.  czy nabycie ww. nieruchomości, zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)? Odp. Czynność była zwolniona od podatku na podstawie ustawy od spadku i darowizn. Spadek dotyczył najbliższej rodziny, tj. ojca Wnioskodawcy.
7.  czy w związku z nabyciem ww. działki/działek, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Odp. Brak naliczonego podatku, zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 6.
8.  w jaki sposób Zainteresowany wykorzystywał ww. działkę/działki od dnia nabycia aż do momentu planowanej sprzedaży? Odp. Brak wykorzystania ww. działki.
9.  czy Wnioskodawca udostępniał ww. nieruchomości osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeśli tak, to w jakim czasie i czy były to umowy odpłatne? Odp. Umowa dzierżawy X S.A. Umowa na czas 3 miesięcy od dnia 1 lipca 2018 r. w kwocie 100 zł miesięcznie.
10.  czy działka/działki mająca być przedmiotem sprzedaży była/były wykorzystywana przez Zainteresowanego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, to jakiej i w jakim czasie. Odp. Działka nie była wykorzystywana na cele prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym działalności zwolnionej od podatku VAT.
11.  czy z ww. nieruchomości, do czasu planowanej sprzedaży, będą/były dokonywane zbiory i sprzedaży płodów rolnych? Jeśli tak, to w jakim okresie? Odp. Z ww. działki nie były i nie są planowane żadne zbiory płodów rolnych do czasu planowanej sprzedaży.
12.  czy Wnioskodawca poniósł lub też zamierza ponieść jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem działki/działek do sprzedaży, np.: ogrodzenie, uzbrojenie terenu, podział geodezyjny, wytyczenie dróg dojazdowych, utwardzenie dróg dojazdowych lub inne działania zwiększające atrakcyjność działki/działek? Jeśli tak, to jakie to były/będą nakłady? Odp. Wnioskodawca nie poniósł i nie planuje ponieść nakładów związanych z przygotowaniem ww. działki do sprzedaży.
13.  czy Zainteresowany wnioskował/będzie wnioskował w jakikolwiek sposób o zmianę przeznaczenia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży? Odp. Zainteresowany nie wnioskował i nie planuje wnioskować o zmianę przeznaczenia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży.
14.  z czyjej inicjatywy została sporządzona i zatwierdzona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 10 października 2016 r.? Odp. W dniu 26 sierpnia 2016 r. Zainteresowany wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Decyzja z 10 października 2016 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana na wniosek Wnioskodawcy.
15.  na jakiej podstawie „X” S.A. uzyskała decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 sierpnia 2018 r., wydaną dla działki nr 100/1? Odp. X S.A. działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w umowie przedwstępnej sprzedaży dot. ww. działki. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego. Na podstawie tego pełnomocnictwa Spółka X S.A. wystąpiła z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy pod planowaną po realizacji transakcji sprzedaży ww. działki inwestycji.
16.  czy kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawcy do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki/działek będącej/będących przedmiotem planowanej sprzedaży? Odp. Zgodnie z odpowiedzią w pkt 15, tak dla ww. działki.
17.  czy przyszły nabywca w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy dokona/planuje dokonać przed planowaną dostawą działki/działek jakichkolwiek czynności, tj. np.: ogrodzenie, uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg wewnętrznych, wytyczenie dostępu do drogi publicznej, urządzenie zieleni lub inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności ww. nieruchomości? Odp. Przyszły nabywca nie planuje dokonać przed planowaną sprzedażą działki czynności podnoszącej zwiększenia wartości nieruchomości.
18.  w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży będą inne działki niż działka nr 100/1, należy wskazać, czy działki te – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) – na dzień sprzedaży stanowić będą teren budowlany? Zgodnie z ww. przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odp. Przedmiotem sprzedaży jest tylko działka nr 100/1.

Kolejno w piśmie z dnia 18 stycznia 2019 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na poniże pytania:

1.  czy umowa dzierżawy zawarta z przyszłym nabywcą gruntu będzie obowiązywała do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, czy zostanie rozwiązana wcześniej? Jeśli zostanie rozwiązana wcześniej to należy wskazać, kiedy to nastąpi? Odp. Zgodnie z odpowiedzią, którą udzieliłem na pytanie nr 9 z Wyzwania nr 1, umowa dzierżawy działki nr 100/1 z przyszłym nabywcą gruntu została zawarta na okres 3 miesięcy, począwszy od dnia 1 lipca 2018 r., a skończywszy na dniu 30 września 2018 r. Umowa dzierżawy przestała obowiązywać po wymienionych 3 miesiącach. Nie jest planowana kontynuacja tej umowy.
2.  kiedy zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości? Odp. Wg zapisów z umowy przedwstępnej sprzedaży, ostateczna umowa sprzedaży działki nr 100/1 zostanie zrealizowana niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu wymienionych w umowie warunków, najpóźniej do dnia 15 maja 2019 r.
3.  w jakim celu została zawarta z kupującym umowa dzierżawy działki nr 100/1? Odp. Umowa dzierżawy działki nr 100/1 została zawarta w celu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń budowlanych w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
4.  w jakim celu została zawarta z kupującym umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 100/1? Odp. Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 100/1 została zawarta w celu sprzedania działki Kupującemu, po spełnieniu określonych w umowie warunków.
5.  czy w umowie przedwstępnej sprzedaży działki nr 100/1 zostały zawarte warunki, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości (np. uzyskanie przez kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego)? Jeśli tak, to należy wskazać konkretnie te warunki. Odp. W umowie przedwstępnej zostały określone poniższe warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży działki nr 100/1. Są to poniższe warunki:
    1.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 100/1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
    2.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 100/1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
    3.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na działkę nr 100/1 według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
    4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
    5.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    6.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
    7.  uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzewa w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego.
6.  jednoznaczne wskazanie, jaki jest zakres pełnomocnictwa udzielonego kupującemu przez Wnioskodawcę w związku z zawartą umową przedwstępną wraz z wymienieniem wszystkich czynności, których kupujący może dokonać w imieniu Zainteresowanego? W umowie przedwstępnej zostało udzielone Kupującemu pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w warunkach sprzedaży (wymienione w odpowiedzi na pytanie nr 5), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Wyrażona została również zgoda na dysponowanie przez Kupującego działką nr 100/1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz Wnioskodawca udostępnił Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 27 grudnia 2018 r.).

Czy sprzedaż działki o nr geod. 100/1, podlega ustawie o podatku od towarów i usług?

Ponadto Wnioskodawca wskazał w piśmie z dnia 27 grudnia 2018 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, że przepisy prawa podatkowego będące przedmiotem interpretacji indywidualnej odnoszące się do przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, to art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie wyrażonym w piśmie z dnia 27 grudnia 2018 r.), sprzedaż działki o nr geod. 100/1 nie powinna zostać zakwalifikowana jako sprzedaż z podatkiem VAT, gdyż nieruchomość nabyta została przez osobę fizyczną, którą Wnioskodawca nabył do swojego prywatnego majątku.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej, nie jest i nie był czynnym płatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca wyjaśnia, że planowana sprzedaż dotyczy jednej działki o nr 100/1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że dnia 22 marca 2013 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności działkę o nr 100/1 o powierzchni 0,2195 ha (dwa tysiące sto dziewięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych). Wnioskodawca opisaną wyżej nieruchomość nabył do majątku osobistego, pozostając w związku małżeńskim i pozostawał w takowym w chwili nabycia nieruchomości, jednakże umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność nie zawierał, a przedmiotowa nieruchomość z uwagi na sposób – darowiznę – nabycia stanowi jego majątek osobisty.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dnia 15 maja 2018 r Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, na mocy której zobowiązał się sprzedać działkę o nr 100/1.

Przedmiotem umowy jest niezabudowana nieruchomość obejmująca działkę ewidencyjną nr 100/1, o powierzchni 2195 m2. Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać przedmiotową nieruchomość firmie „X” S.A.

Na przedmiotowych działkach ww. firma planuje wybudować obiekt handlowy wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą.

Działka nr 100/1 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, ponadto Rada Gminy nie podjęła uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego, nie wyznaczyła obszaru rewitalizacji oraz nie ustanowiła na rzecz Gminy prawa pierwokupu nieruchomości. Działka nr 100/1 nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych.

Działka nr 100/1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją Starosty, określającej zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Dla działki nr 100/1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 10 października 2016 r. przez Burmistrza obejmująca budowę budynku jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną.

„X” S.A. uzyskała decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 sierpnia 2018 r. wydaną przez Burmistrza dla inwestycji polegającej na „Budowie pawilonu handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną”.

Kolejnym etapem będzie uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę dla inwestycji pn. „Budowa pawilonu handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą”.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest jedna działka o numerze 100/1.

Zainteresowany nie wykorzystywał i nie wykorzystuje działki do działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności rolniczej.

Działkę Zainteresowany nabył 22 marca 2013 r. na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności. Czynność była zwolniona od podatku na podstawie ustawy od spadku i darowizn. Spadek dotyczył najbliższej rodziny, tj. ojca Wnioskodawcy.

W związku z nabyciem ww. działki brak naliczonego podatku.

Brak wykorzystania ww. działki od dnia nabycia aż do momentu planowanej sprzedaży.

Wnioskodawca udostępniał ww. nieruchomość osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy z X S.A. Umowa na czas 3 miesięcy od dnia 1 lipca 2018 r. w kwocie 100 zł miesięcznie.

Działka nie była wykorzystywana na cele prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z ww. działki nie były i nie są planowane żadne zbiory płodów rolnych do czasu planowanej sprzedaży.

Wnioskodawca nie poniósł i nie planuje ponieść nakładów związanych z przygotowaniem ww. działki do sprzedaży.

Zainteresowany nie wnioskował i nie planuje wnioskować o zmianę przeznaczenia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży.

W dniu 26 sierpnia 2016 r. Zainteresowany wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Decyzja z 10 października 2016 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana na wniosek Wnioskodawcy.

X S.A. uzyskało decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 sierpnia 2018 r., wydaną dla działki nr 100/1, ponieważ działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w umowie przedwstępnej sprzedaży dot. ww. działki. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego. Na podstawie tego pełnomocnictwa Spółka X S.A. wystąpiła z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy pod planowaną po realizacji transakcji sprzedaży ww. działki inwestycji.

Kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawcy do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki.

Przyszły nabywca nie planuje dokonać przed planowaną sprzedażą działki czynności podnoszącej zwiększenia wartości nieruchomości.

Umowa dzierżawy działki nr 100/1 z przyszłym nabywcą gruntu została zawarta na okres 3 miesięcy, począwszy od dnia 1 lipca 2018 r., a skończywszy na dniu 30 września 2018 r. Umowa dzierżawy przestała obowiązywać po wymienionych 3 miesiącach. Nie jest planowana kontynuacja tej umowy.

Wg zapisów z umowy przedwstępnej sprzedaży, ostateczna umowa sprzedaży działki nr 100/1 zostanie zrealizowana niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu wymienionych w umowie warunków, najpóźniej do dnia 15 maja 2019 r.

Umowa dzierżawy działki nr 100/1 została zawarta w celu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń budowlanych w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 100/1 została zawarta w celu sprzedania działki Kupującemu, po spełnieniu określonych w umowie warunków.

W umowie przedwstępnej zostały określone poniższe warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży działki nr 100/1. Są to poniższe warunki:

1.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 100/1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
2.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 100/1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
3.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na działkę nr 100/1 według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
5.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
7.  uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzewa w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego.

W umowie przedwstępnej zostało udzielone Kupującemu pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w warunkach sprzedaży (wymienione w odpowiedzi na pytanie nr 5), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Wyrażona została również zgoda na dysponowanie przez Kupującego działką nr 100/1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz Wnioskodawca udostępnił Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki o nr geod. 100/1 podlega ustawie o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Zainteresowany będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w umowie przedwstępnej zawartej przez Wnioskodawcę zostało udzielone Kupującemu pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w warunkach sprzedaży, tj.:

1.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 100/1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
2.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki nr 100/1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
3.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na działkę nr 100/1 według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
5.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
7.  uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzewa w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego.

Co istotne według zapisów z umowy przedwstępnej sprzedaży, ostateczna umowa sprzedaży działki nr 100/1 zostanie zrealizowana niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu wymienionych w umowie warunków, najpóźniej do dnia 15 maja 2019 r.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zainteresowanego sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży była udostępniana w ramach umowy dzierżawy. Ponadto Kupujący posiadał pełnomocnictwo Wnioskodawcy w zakresie występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w warunkach sprzedaży nieruchomości. Jak również wskazał Wnioskodawca – wyrażona została również zgoda na dysponowanie przez Kupującego działką nr 100/1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz Wnioskodawca udostępnił Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Zainteresowany wskazał również, że Kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawcy do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 100/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki o nr geod. 100/1, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii ustalenia właściwej stawki podatku VAT dla sprzedaży działki nr 100/1.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.