Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.723.2024.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-30
Teza: Amortyzacja lokali mieszkalnych do końca 2022r.
Słowa kluczowe: amortyzacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Odpisy amortyzacyjne.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22a-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

30 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 25 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 listopada 2024 r. (wpływ 15 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Zajmuje się Pan najmem prywatnym nieruchomości mieszkalnych. Stan faktyczny dotyczy okresu, w którym zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, miał Pan prawo do opodatkowania osiąganych dochodów w ramach tzw. skali podatkowej.

Przedmiotem najmu były następujące nieruchomości:

*   w … - zakup samodzielny 14 czerwca 2018 r., pierwszy wpływ z najmu w listopadzie 2018 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęcie odliczenia kosztu z amortyzacji;
*   w … - zakup samodzielny 6 lipca 2018 r., pierwszy wpływ z najmu w listopadzie 2018 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęcie amortyzacji;
*   w … - zakup 5 października 2018 r. przez Pana rodziców, dopiero 24 września 2021 r. nabył Pan to mieszkanie w całości w drodze darowizny i przejął najemców, pierwszy wpływ z najmu nastąpił w październiku 2021 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęto amortyzację;
*   w … - zakup 15 stycznia 2018 r. na współwłasność z rodzicami - 1/3 mieszkania należała do Pana, pierwszy wpływ z najmu został otrzymany w kwietniu 2018 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęcie odliczenia kosztu z amortyzacji.

Mieszkania te były wynajmowane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, głównie studentom. Studenci wynajmowali pokoje, wraz z prawem do korzystania z części wspólnych (np. kuchnia, korytarz, toaleta, łazienka), a czynsz przez nich płacony dotyczył prawa do korzystania z pokojów wraz z częściami wspólnymi mieszkania.

Bywały okresy, w których, z uwagi na przerwę w roku akademickim, nie wynajmował Pan mieszkań, natomiast przygotowywał je pod dalszy użytek, aktywnie poszukując nowych najemców (to zagadnienie i koszty amortyzacji z nim związane jest przedmiotem osobnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej).

Dokonywał Pan amortyzacji ww. mieszkań przez cały okres ich posiadania, zgodnie z przepisami ustawy o PIT, które obowiązywały w okresie, w którym amortyzacja lokali mieszkalnych była możliwa.

W czasie trwania umowy najmu otrzymywał Pan od najemców czynsz oraz środki na pokrycie wydatków na wodę, śmieci, prąd, Internet, ogrzewanie oraz telewizję. Jako przychód rozpoznawał Pan całą kwotę otrzymaną od najemców, a w kosztach uwzględniał wydatki, które zostały wyżej wymienione.

W piśmie z 15 listopada 2024 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że przedmiotowe nieruchomości są sklasyfikowane wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod kodem 1122 oraz Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 122.

Poszczególne nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w następujących datach:

*   nieruchomość przy … - 1 marca 2018 r.,
*   nieruchomość przy … - 1 października 2018 r.,
*   nieruchomość przy … - 1 października 2018 r.,
*   nieruchomość przy … - 24 września 2021 r.

Mieszkania amortyzowane były stawką 10%.

Czasowa przerwa w najmie lokali mieszkalnych spowodowana była m.in. wypowiedzeniem umowy najmu/zakończeniem umowy najmu, w czasie której czynił Pan starania w celu pozyskania nowych najemców.

Przedmiot wniosku dotyczy okresu od 2018 r. do końca 2022 r. Zgodnie z umową zawartą między Panem a najemcami, to Najemcy byli zobowiązani do zapłaty pozostałych opłat na wskazany w umowie rachunek. Następnie środki te były przekazywane przez Pana do odpowiednich dostawców energii, wody, Internetu, telewizji oraz podmiotów odpowiedzialnych za wywóz śmieci.

**Pytania (pytanie Nr 3 zostało ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

1\. Czy miał Pan prawo do amortyzacji lokali mieszkalnych w całości, czy tylko w proporcji w jakiej umowy najmu dotyczyły pokojów, które były wynajmowane przez lokatorów, pomimo prawa do korzystania z części wspólnych przez lokatorów?

2\. Czy postępował Pan prawidłowo rozpoznając jako przychód całą kwotę otrzymaną od najemców, a w kosztach uwzględniając wydatki, które zostały wymienione w opisie stanu faktycznego?

3\. Czy powinien Pan rozpoznać jako przychód tylko kwotę czynszu, bez zaliczania jako przychodu kwot przekazanych na poniesienie wydatków wymienionych w opisie stanu faktycznego?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. Natomiast w zakresie pytań Nr 2 i Nr 3 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad. 1.

Miał Pan prawo dokonywać amortyzacji lokali mieszkalnych (w tym lokalu z punktu 4 w 1/3) w całości, z uwagi na fakt wykorzystywania ich w całości do wynajmowania.

Przepisy o podatku dochodowym zarówno od osób fizycznych regulowały szczegółowo zasady amortyzacji, w tym amortyzacji budynków niemieszkalnych używanych lub ulepszonych. Podstawową metodą amortyzacji budynków niemieszkalnych była metoda liniowa przy zastosowaniu stawki z Wykazu stawek amortyzacyjnych.

W Wykazie stawek amortyzacyjnych dla budynków niemieszkalnych (użytkowych) określono następujące stawki:

*   10% dla kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3 domków kempingowych, budynków zastępczych - trwale związanych z gruntem,
*   4.5% dla podziemnych garaży i zadaszonych parkingów oraz budynków kontroli ruchu powietrznego (wieży), zbiorników, silosów oraz magazynów podziemnych, zbiorników i komór podziemnych (z wyłączeniem budynków magazynowych i naziemnych),
*   2,5% dla innych niż wcześniej wymienione budynków niemieszkalnych.

W ściśle określonych przypadkach ustawowe roczne stawki amortyzacyjne stosowane w liniowej metodzie amortyzacji mogły być ustalone indywidualnie, zostać podwyższone lub obniżone.

Jak wynika z art. 22j ust. 1 pkt 4 updof, do amortyzacji budynków niemieszkalnych, dla których w Wykazie stawek amortyzacyjnych przewiduje się stawkę 2,5%, podatnicy mogą przyjąć indywidualną stawkę amortyzacyjną. Okres amortyzacji dla tych budynków nie może być krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania budynku po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika. Jednak okres ten nie może być krótszy niż 10 lat.

Przysługiwało więc Panu prawo do amortyzacji lokali mieszkalnych w całości, a nie tylko w części powierzchni dotyczącej pokoi wynajmowanych na rzecz lokatorów.

Z art. 22 ust. 8 ustawy o PIT wynika, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych wyłącznie na zasadach określonych w art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 ww. ustawy.

Za środki trwałe uznaje się składniki majątku, do których należą m.in. budowle, budynki oraz lokale stanowiące odrębną nieruchomość, będące jednocześnie własnością lub współwłasnością przedsiębiorcy, zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika w działalności gospodarczej albo oddane do używania na podstawie umowy najmu.

Wobec tego, jeśli amortyzacji podlegają środka trwałe wykorzystywane m.in. do celów firmowych, to można wnioskować, że przesłanką powodującą niemożność amortyzacji mieszkania wprowadzonego do ewidencji środków trwałych jest celowa, stała lub czasowa rezygnacja z jego użytkowania.

Wyłączenie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych dotyczy jedynie środków trwałych, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. W takim przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano wykonywania tej działalności (art. 22c pkt 5 ustawy o pdof).

Zatem, w Pana sytuacji możliwa była amortyzacja lokali w całości, gdyż były one faktycznie wynajmowane w całości.

Z wcześniej powołanych przepisów wynika, że lokal mieszkalny spełniający wymogi środka trwałego, może być amortyzowany, gdy jest użytkowany dla celów działalności gospodarczej lub oddany w najem.

Ustawodawca przyjął zatem, że amortyzacji podlega m.in. lokal oddany do używania na podstawie samej umowy najmu, a wynajmujący nie musi rejestrować działalności gospodarczej. Stąd, na podstawie art. 22 ust. 8 ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodu osoby wynajmującej, która nie prowadzi działalności gospodarczej mogą być odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oddanych w najem.

Pogląd taki zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 czerwca 2018 r. Nr 0112-KDIL3-1.4011 248.2018.1.GM, w której czytamy, że: „środkiem trwałym jest zarówno składnik majątku (np. lokal będący odrębną własnością) wykorzystywany w działalności gospodarczej, jak i oddany do używania np. na podstawie umowy najmu. Przepisy dotyczące (\`(...)\`) stawek amortyzacyjnych nie uzależniają przy tym możliwości ich zastosowania od tego, czy składnik majątku jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, czy oddany do używania na podstawie umowy najmu poza dzielnością gospodarczą”.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień ww. regulacji.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (według skali podatkowej) podatnik ma prawo do obniżenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania, zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy.

Jak wynika z powyższego, podstawową formą opodatkowania przychodów (dochodów) z najmu prywatnego są ogólne zasady opodatkowania, wg skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, do 31 grudnia 2021 r. istniała możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów (dochodów) osiąganych m.in. z najmu nieruchomości.

Ustawą z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, od 1 stycznia 2022 r. nadano nowe brzmienie art. 9a ust. 6, który stanowi, że:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jednocześnie, zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy zmieniającej:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

W świetle powyższego - na podstawie przepisów przejściowych, które są przepisami szczególnymi - podatnicy mogli jeszcze rozliczać uzyskane dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej jedynie do końca 2022 r. Natomiast od 2023 r. przychody osiągnięte z najmu prywatnego podlegają wyłącznie opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.):

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Na mocy art. 8 ust. 1 tej ustawy:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Przy czym, w myśl art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (\`(...)\`).

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22b ust. 1 pkt 1 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.):

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W myśl art. 22c pkt 2 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.):

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie zaś z art. 22c pkt 2 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.):

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne, stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Ten przepis obowiązywał od 1 stycznia 2022 r. Przepis ten został bowiem zmieniony przez art. 1 pkt 16 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2105; dalej: „ustawa zmieniająca”).

Jednocześnie z art. 71 ust. 2 ustawy zmieniającej wynika, że:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Tym samym - na podstawie przepisu przejściowego - który jest przepisem szczególnym, podatnicy tylko do końca 2022 r. mogli stosować przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na 31 grudnia 2021 r., w odniesieniu do budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Innymi słowy - na podstawie przepisu przejściowego - podatnicy mogli do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Stosownie do art. 22c pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 cytowanej ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Należy wskazać, iż podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową. Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że zajmuje się Pan najmem prywatnym nieruchomości mieszkalnych.

Przedmiotem najmu były następujące nieruchomości:

*   lokal mieszkalny nr 1 - zakup samodzielny 14 czerwca 2018 r., pierwszy wpływ z najmu w listopadzie 2018 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęcie odliczania kosztu z amortyzacji;
*   lokal mieszkalny nr 2 - zakup samodzielny 6 lipca 2018 r., pierwszy wpływ z najmu w listopadzie 2018 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęcie amortyzacji;
*   lokal mieszkalny nr 3 - zakup 5 października 2018 r. przez Pana rodziców, dopiero 24 września 2021 r. nabył Pan to mieszkanie w całości przez darowiznę i przejął najemców, pierwszy wpływ z najmu nastąpił w październiku 2021 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęto amortyzację;
*   lokal mieszkalny nr 4 - zakup 15 stycznia 2018 r. na współwłasność z rodzicami - 1/3 mieszkania należała do Pana, pierwszy wpływ z najmu został otrzymany w kwietniu 2018 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęcie odliczania kosztu z amortyzacji.

Mieszkania te były wynajmowane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, głównie studentom. Studenci wynajmowali pokoje, wraz z prawem do korzystania z części wspólnych (np. kuchnia, korytarz, toaleta, łazienka). Bywały okresy, w których, z uwagi na przerwę w roku akademickim, nie wynajmował Pan mieszkań, natomiast przygotowywał je pod dalszy użytek, aktywnie poszukując nowych najemców. Dokonywał Pan amortyzacji ww. mieszkań przez cały okres ich posiadania, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które obowiązywały w okresie, w którym amortyzacja lokali mieszkalnych była możliwa. Przedmiotowe nieruchomości są sklasyfikowane wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod kodem 1122 oraz Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 122.

Poszczególne nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w następujących datach:

*   nieruchomość nr 1 - 1 marca 2018 r.,
*   nieruchomość nr 2 - 1 października 2018 r.,
*   nieruchomość nr 3 - 1 października 2018 r.,
*   nieruchomość nr 4 - 24 września 2021 r.

Mieszkania amortyzowane były stawką 10%.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 693 § 2 ww. ustawy:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Jak wynika z cyt. art. 22c pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. Przesłanką powodującą niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest więc celowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku, z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja, gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu.

Natomiast w Pana sprawie czasowa przerwa w wynajmowaniu lokali mieszkalnych spowodowana była m.in. przerwą akademicką (lokale były wynajmowany głównie studentom), bądź wypowiedzeniem umowy najmu/zakończeniem umowy najmu, w czasie której, jak Pan wskazał, czynił starania w celu pozyskania najemców, co nie jest przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

W Pana sytuacji, odpisy amortyzacyjne dokonywane w okresie, w którym lokale mieszkalne nie były wynajmowane, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów – jeżeli nie zrezygnował Pan z najmu i lokale nie służyły zaspakajaniu Pana własnych potrzeb.

Lokale mieszkalne, które do 31 grudnia 2021 r. spełniały warunki do ich amortyzacji podlegały amortyzacji w całości, a odpisy od ich wartości początkowej stanowiły koszty podatkowe.

Zatem, jeżeli wskazane we wniosku lokale mieszkalne spełniały warunki do ich amortyzacji to do 31 grudnia 2022 r., mógł je Pan amortyzować w całości. Jedynie w odniesieniu do lokalu mieszkalnego nabytego w ramach współwłasności był Pan uprawniony do jego amortyzacji proporcjonalnie do posiadanego przez Pana udziału we współwłasności. Bez znaczenia dla oceny powyższej kwestii miała proporcja w jakiej umowy najmu dotyczyły pokojów, które były wynajmowane przez lokatorów, pomimo prawa do korzystania z części wspólnych przez lokatorów.

Wskazać przy tym należy, że zasadność zaliczenia wskazanych we wniosku wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu może zostać zweryfikowana w toku ewentualnego postępowania podatkowego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej zaznaczam, że została ona wydana w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie ma zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania oznaczonego we wniosku Nr 1. Inne kwestie tj. m.in.: określenie, czy wskazane we wniosku lokale spełniały warunki do ich amortyzacji, czy też ustalenie możliwości do skorzystania przez Pana z indywidualnej stawki amortyzacji nie podlegały ocenie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).