Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.28.2017.3.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-03
Teza: Czy sprzedaż Lokalu Hipermarketu wraz ze sprzedażą udziału w prawie własności Nieruchomości Wspólnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 marca 2017 r. (data wpływu – 20 marca 2017 r.), uzupełnionym 27 marca 2017 r. oraz 05 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu hipermarketu wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu hipermarketu wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Wniosek uzupełniono 27 marca 2017 r. oraz 05 czerwca 2017 r., jako odpowiedź na wezwanie Organu wystosowane w piśmie z 22 maja 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.69.2017.1.ASZ, 0111-KDIB4.4014.28.2017.2.BB.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
*   spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
*   spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Zbywający) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Polski oraz podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”) w Polsce. Zbywający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomościami. Zbywający rozważa sprzedaż („Transakcja”) określonych składników majątkowych na rzecz Wnioskodawcy – zainteresowanego będącego stroną postępowania („Nabywca”). Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej produktów spożywczych oraz niespożywczych. Nabywca jest podatnikiem VAT w Polsce.

Zbywający jest właścicielem stanowiącego odrębną własność samodzielnego lokalu niemieszkalnego składającego się z pomieszczenia sklepowego, jedenastu pomieszczeń technicznych, pasażu, pomieszczenia biurowo-socjalnego i pomieszczenia magazynowego, do którego to lokalu ponadto przynależy pomieszczenie przynależne – pomieszczenie techniczne o powierzchni użytkowej 138,5 m2, o powierzchni użytkowej 16.812,70 m2 (dalej łącznie: „Lokal Hipermarketu”). Lokal Hipermarketu położony jest w budynku („Centrum Handlowe”), w którym wyodrębniono jeszcze dwa inne samodzielne lokale niemieszkalne. Dwa pozostałe lokale obejmują galerię handlową o powierzchni użytkowej 6.850,90 m2 („Galeria Handlowa”) oraz galerię zewnętrzną o powierzchni użytkowej 308,40 m2 („Galeria Zewnętrzna”). Są one własnością innego podmiotu, który nie będzie uczestniczyć w planowanej Transakcji („Współwłaściciel”). Z prawem własności każdego z lokali związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt o łącznej powierzchni 44.716 m2 oraz część budynku Centrum Handlowego i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali („Nieruchomość Wspólna”).

Nieruchomość Wspólna obejmuje w szczególności:

1.  działkę gruntu wchodzącą w skład Nieruchomości Wspólnej, jak również prawa do tego co znajduje się pod powierzchnią Nieruchomości Wspólnej, w zakresie przysługującym z mocy prawa współwłaścicielom Centrum Handlowego oraz wszelkie prawa dotyczące przestrzeni powietrznej związanej z Centrum Handlowym poza kubaturą wewnętrzną budynku Centrum Handlowego,
2.  całość fundamentów, ściany i elementy nośne dla wzmocnienia i utrzymania stabilności budynku Centrum Handlowego, elementy wsporne dachu, włączając te, które są posadowione w lokalach, jak również dach budynku Centrum Handlowego, ze wszystkimi ich częściami włączywszy rury ściekowe, rynny i wszystkie rury doprowadzające, przewody i to wszystko co jest niezbędne do funkcjonowania Centrum Handlowego,
3.  parkingi, zadaszenia dla wózków sklepowych, urządzenia podziemne,
4.  alejki (korytarze, pasaże i zadaszenia ciągów komunikacyjnych), plac frontowy, ciągi komunikacyjne, drogi dojazdowe do i wyjazdowe z Centrum Handlowego, z wyjątkiem ciągów komunikacyjnych i powierzchni znajdujących się wewnątrz wydzielonych lokali,
5.  systemy kanalizacji, studzienki ściekowe, włazy kontrolne, kraty, kanały ściekowe, podłączenia do całego Centrum Handlowego przewodami z instalacją wodną,
6.  rury, izolacje, komory, podłączenia instalacyjne toalet publicznych i łazienek w budynku Centrum Handlowego, kanały ściekowe, kanały odprowadzania wody deszczowej i główne studzienki ściekowe, rury, urządzenia wentylacyjne, instalacje hydrauliczne, instalacje elektryczne, otwory wentylacyjne dla odprowadzania dymu, jeśli nie należą wyłącznie do poszczególnych lokali,
7.  instalacja oświetleniowa Nieruchomości Wspólnej, transformatory wraz z obudową, które nie stanowią własności zakładu energetycznego, i które nie są wyłącznie wykorzystywane przez jednego ze współwłaścicieli Centrum Handlowego, instalacja elektryczna i oświetleniowa Centrum Handlowego poza lokalami, pomieszczenia z transformatorami energii elektrycznej, pomieszczenia z licznikami energii,
8.  powierzchnie zielone zewnętrzne,
9.  urządzenia klimatyzacji i ogrzewania, pomieszczenia oraz aparatura znajdująca się w lub na budynku Centrum Handlowego wraz z instalacją, z wyjątkiem części urządzeń oraz instalacji znajdujących się wewnątrz lokali,
10.  system instalacji wyciągowej w pasażu głównym,
11.  aparatura nagłaśniająca i video,
12.  pomieszczenia niezbędne dla personelu ochrony i umieszczenia urządzeń zabezpieczających, pomieszczenia służące ochronie terenu, pomieszczenia do przechowywanych materiałów, maszyn, urządzeń i zaopatrzenia niezbędnego dla eksploatacji Centrum Handlowego, magazyn dla służb sprzątających;
13.  urządzenia sanitarne znajdujące się poza lokalami,
14.  pomieszczenia telekomunikacji,
15.  drzwi automatyczne wejście ZACHÓD i PÓŁNOC,
16.  pomieszczenia z pompami sprinkler,
17.  schody ruchome,
18.  pomieszczenia węzła cieplnego,
19.  pomieszczenia UPS,
20.  pomieszczenia techniczne,
21.  oraz wszelkie inne urządzenia, instalacje, narzędzia wykorzystywane łącznie przez Zbywającego i Współwłaściciela trwale związane z Nieruchomością Wspólną.

Nieruchomość Wspólna jest przeznaczona do korzystania przez Zbywającego i Współwłaściciela z poszanowaniem praw drugiej strony oraz w sposób, który nie utrudni korzystania drugiej stronie.

Zbywający wraz ze Współwłaścicielem zawarli porozumienie o sposobie wykonywania współwłasności określające sposób korzystania, zarządzania, podziału kosztów i przychodów oraz innych aspektów dotyczących Nieruchomości Wspólnej (obejmującej wyłączne prawo Współwłaściciela do zawierania umów najmu powierzchni znajdujących się w częściach Nieruchomości Wspólnej) (dalej: „Umowa Współwłaścicieli”). Ponadto, Zbywający oraz Współwłaściciel zawarli umowę o zarządzanie Nieruchomością Wspólną, na podstawie której zarząd (m.in. administrowanie, zawieranie i rozwiązywanie umów najmu, utrzymywanie porządku i czystości, konserwacja, prowadzenie reklamy i promocji Centrum Handlowego, zawieranie w imieniu współwłaścicieli umów o świadczenie usług) Nieruchomością Wspólną, za wynagrodzeniem, wykonuje Współwłaściciel. Zbywający poprzez Umowę o Zarządzanie korzysta z niektórych świadczeń (np. dotyczących mediów) nabywanych przez Współwłaściciela od podmiotów trzecich. Zasady korzystania z Centrum Handlowego normuje również regulamin.

Dodatkowo, Zbywający wraz ze Współwłaścicielem dzierżawią od osoby trzeciej, na podstawie umów Dzierżawy („Umowy Dzierżawy”) część gruntu przyległego do Nieruchomości Wspólnej. Celem Umów Dzierżawy jest utrzymanie drogi komunikacyjnej Centrum Handlowego, a w szczególności zabezpieczenie drogi dojazdowej na ogólnodostępny parking oraz utrzymanie instalacji oraz urządzeń wspierających działalność Centrum Handlowego.

Zbywający jest również stroną innych umów dot. Lokalu Hipermarketu, Nieruchomości Wspólnej, m.in.:

1.  kilku umów dot. prac budowlanych, remontów oraz modernizacji części nadziemnej i podziemnej garażu oraz zadaszenia przejścia dla pieszych,
2.  kilku gwarancji jakości na użyte materiały budowlane,
3.  umowy dotyczącej serwisu instalacji tryskaczowej, instalacji hydrantowej i gaśnic na powierzchni Lokalu Hipermarketu.

Obecnie Lokal Hipermarketu jest wynajmowany przez Nabywcę na podstawie umowy najmu („Umowa Najmu”), który prowadzi w nim sklep typu hipermarket. Na podstawie Umowy Najmu Nabywca może również korzystać z Nieruchomości Wspólnej.

W ramach Umowy Najmu Zbywający udostępnia Nabywcy również instalacje i urządzenia znajdujące się i składające na Lokal Hipermarketu - są nimi m.in:

1.  Rooftopy (dachowe centrale klimatyzacyjne) wraz z podkonstrukcją stalową nie będącą prefabrykatem podstawy Rooftop’a,
2.  wewnętrzna stolarka drzwiowa i okienna (służące do wyłącznego użytkowania Lokalu Hipermarketu) wraz z wyposażeniem,
3.  separator tłuszczu,
4.  posadzki, schody, barierki, poręcze, wykładziny w Lokalu Hipermarketu,
5.  kanalizacja sanitarna i technologiczna do wyłącznego użytkowania przez Lokal Hipermarketu,
6.  urządzenia, instalacje sanitarne znajdujące się na powierzchni Lokalu Hipermarketu,
7.  sufity i/lub sufity obniżone, ścianki działowe, wewnętrzna warstwa wykończenia i wszelkie pokrycia wewnętrzne ścian,
8.  instalacja wodna - od licznika wody, bez licznika,
9.  instalacja centralnego ogrzewania przeznaczona do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu,
10.  urządzenia przeciwpożarowe znajdujące się w Lokalu Hipermarketu lub przeznaczone do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu, tj. system alarmu pożarowego na powierzchni najmu oraz klapy ppoż., drzwi i bramy ppoż.,
11.  wewnętrzne drzwi ewakuacyjne,
12.  centrale wentylacyjne, wentylatory wyciągowe, kanały wentylacyjne - czerpnie dachowe, jednostki klimatyzacyjne przeznaczone do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu z podkonstrukcją wsporczą,
13.  automatyka HVAC/BMS,
14.  instalacja chłodnicza m.in. rurociągi (bez mebli, skraplaczy, parowników i innych urządzeń),
15.  piktogramy ewakuacyjne i oświetlenie ewakuacyjne wynikające z Instrukcji Bezpieczeństwa Pożarowego przeznaczone do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu (z wyłączeniem wykonania instrukcji bezpieczeństwa przeciwpożarowego) - z baterią/UPS’em zasilającym,
16.  urządzenia i instalacje w strefie dostaw, odboje gumowe, uszczelnienia fartuchowe,
17.  ogrodzenie zaplecza wraz z bramą od ulicy J.

Zgodnie z Umową Najmu, Najemca i jego kontrahenci, pracownicy, agenci, zaproszeni goście i licencjobiorcy będą zawsze przestrzegać postanowień Regulaminu Centrum Handlowego (przy czym Kopia Regulaminu Centrum Handlowego stanowi załącznik do Umowy Najmu).

W ramach Umowy Najmu Nabywca samodzielnie rozlicza się z kosztów z dostawcami mediów za odpłatne usługi dostawy energii elektrycznej, ogrzewania oraz konserwacji instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, systemu przeciwpożarowego, oraz urządzeń monitoringu na terenie Centrum Handlowego. Częściowo Nabywca refakturuje na Zbywającego jedynie koszty energii za oświetlenie części pasażu przed kasami Lokalu Hipermarketu, który nie jest objęty Umową Najmu. Dostawy wody i odprowadzanie ścieków są rozliczane za pośrednictwem Współwłaściciela.

Jednocześnie, Nabywca również posiada zlokalizowane w Lokalu Hipermarketu instalacje i urządzenia służące prowadzeniu sklepu; w szczególności są to:

1.  instalacja elektryczna przeznaczona do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu w tym rozdzielnie NN, transformatory, agregat prądotwórczy wraz ze zbiornikiem paliwa oraz przyłączem do tankowania, sprzęt dielektryczny, UPS-y, instalacja oświetlenia awaryjnego i ewakuacyjnego przeznaczona do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu, główne wyłączniki prądu,
2.  tablice informacyjne i oznaczenia dotyczące działalności najemcy w Lokalu Hipermarketu znajdujące się wewnątrz i na zewnątrz budynku,
3.  instalacja chłodnicza przeznaczona do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu (meble, skraplacze i urządzenia bez instalacji),
4.  system SSWiN, bramki antykradzieżowe oraz wewnętrzny i zewnętrzny system CCTV do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu,
5.  poczta pneumatyczna,
6.  system kasowy z wyposażeniem skarbca,
7.  system uzdatniania wody dedykowany do urządzeń produkcyjnych,
8.  oświetlenie znajdujące się w Lokalu Hipermarketu,
9.  podręczny sprzęt gaśniczy: gaśnice, koce gaśnicze,
10.  silos na mąkę wraz z instalacją i opracowaniem oceny zagrożenia wybuchem,
11.  urządzenia i pojemniki na odpady oraz prasokontener,
12.  stanowisko przechowywania butli z gazem,
13.  układy pomiarowe energii elektrycznej i ciepła przeznaczone do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu,
14.  instalacja telefoniczna i informatyczna przeznaczona do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu,
15.  lustra wewnątrz Lokalu Hipermarketu,
16.  doki przeładunkowe, wagi przemysłowe/podłogowe, bramy szybkorolowane,
17.  system nagłośnienia komercyjnego z wyłączeniem DSO,
18.  wszystkie urządzenia produkcyjne na działach mięso, sery, ryby, piekarnia, itp.,
19.  regały na hali sprzedaży i magazynie,
20.  wiaty wózkowe wraz z wózkami dla klientów znajdujące się na parkingach,
21.  logotypy przeznaczone do wyłącznego użytku Lokalu Hipermarketu wraz z podkonstrukcją wsporczą oraz instalacją elektryczną zasilającą,
22.  anteny wraz z konstrukcjami,
23.  klimatyzatory wraz z podstawami,
24.  dźwigi osobowe i towarowe.

– „Aktywa Nabywcy”.

Ponadto, w związku z prowadzoną działalnością handlową Nabywca uzyskał niezbędne zezwolenia na sprzedaż alkoholi w Lokalu Hipermarketu oraz zezwolenia sanitarne w zakresie produkcji i sprzedaży artykułów żywnościowych, a także lokal ten stanowi zakład pracy dla ponad 300 pracowników zatrudnionych w hipermarkecie Nabywcy.

Z uwagi na charakter prowadzonej działalności, Zbywający nie zatrudnia pracowników. Zarząd Zbywającego kieruje całokształtem jego działalności zapewniając mu prawidłowe funkcjonowanie.

Zbywający nabył Lokal Hipermarketu w 2010 r. na podstawie umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa tytułem wniesienia wkładu niepieniężnego (dalej: „Umowa przeniesienia ZCP”). Zgodnie z Umową przeniesienia ZCP na Zbywającego został przeniesiony w ramach tej umowy przypisany do oddziału spółki wnoszącej aport (spółki G.) zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, stanowiących wyodrębnioną funkcjonalnie i samodzielną organizacyjnie oraz finansowo część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, tj. w szczególności:

1.  prawo własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego (bez numeru), o powierzchni użytkowej 16.812,70m2 (szesnaście tysięcy osiemset dwanaście całych i siedemdziesiąt setnych metra kwadratowego), znajdującego się w budynku położonym w W., dla którego Sąd Rejonowy – Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 168127/239720 (sto sześćdziesiąt osiem tysięcy sto dwadzieścia siedem dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset dwudziestych) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy – Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą;
2.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu;
3.  wszelkie zabezpieczenia (w tym prawa do depozytów pieniężnych) prawidłowego wykonania obowiązków najemcy wynikających z umowy najmu, o której mowa pod literą (b);
4.  prawa i obowiązki wynikające z umowy pożyczki w maksymalnej kwocie 285.000.000,00 EUR (dwieście osiemdziesiąt pięć milionów euro) udzielonej dnia 16 grudnia 2009 roku przez spółkę Y i przeznaczonej na częściowe zrefinansowanie pożyczki udzielonej spółce G.1 września 2006 roku, jednak wyłącznie do kwoty 30.378 003,00 EUR (trzydzieści milionów trzysta siedemdziesiąt osiem tysięcy i trzy euro), tj. do kwoty, która została przeznaczona na sfinansowanie nabycia przez spółkę G. nieruchomości opisanych pod literą (a) powyżej;
5.  prawa i obowiązki wynikające z porozumienia o sposobie wykonywania współwłasności z 2 marca 2005 roku, zmienionego aktem notarialnym sporządzonym dnia 28 kwietnia 2006 roku;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie z dnia 25 marca 1999 roku zawartej w formie aktu notarialnego, zmienioną następnie aktami notarialnymi sporządzonymi: 8 lipca 1999 roku, 7 listopada 2001 roku, 24 marca 2005 roku oraz 28 kwietnia 2006 roku;
7.  wszelkie ruchomości i środki trwałe przypisane do Oddziału G. związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na nieruchomościach, o których mowa pod literą (a);
8.  prawa i obowiązki wynikające z wszelkich umów ubezpieczeń majątkowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej na nieruchomościach opisanych pod literą (a) powyżej, w szczególności budynkach położonych na tych nieruchomościach;
9.  należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą prowadzoną na nieruchomościach, opisanych pod literą (a) powyżej, przypisane do Oddziału G.;
10.  prawa i obowiązki G. wynikające z pozostałych umów związanych z częścią przedsiębiorstwa G. przypisanych do Oddziału G.;
11.  prawa i obowiązki wynikające z wszelkich aktów administracyjnych (decyzji, pozwoleń itd.) oraz orzeczeń sądowych, a także z udziału w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych z nieruchomościami, opisanymi pod literą (a) powyżej, a także prowadzoną na nich działalnością,
12.  tajemnice przedsiębiorstwa dotyczące Oddziału G.;
13.  odpowiednie zapisy ksiąg rachunkowych i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej dotyczące Oddziału G.;
14.  pozostałe składniki części przedsiębiorstwa G. przypisane do Oddziału G;

Oddział G. stanowił na dzień zawarcia Umowy przeniesienia ZCP formalnie zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym oddział G.

W ramach planowanej Transakcji, Zbywający planuje dokonanie sprzedaży Lokalu Hipermarketu wraz z udziałem w prawie własności Nieruchomości Wspólnej na rzecz Nabywcy wraz z przeniesieniem gwarancji jakości wynikających z umów o roboty budowlane.

Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 17 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r., poz. 790) oraz art. 221 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U z 2017 r., poz. 459). Nabywca nabędzie – w drodze czynności prawnej – udział w Nieruchomości Wspólnej i stanie się z mocy prawa związany Umową o Zarządzanie i Umową Współwłaścicieli.

Intencją Wnioskodawców jest objęcie Transakcją jedynie Lokalu Hipermarketu wraz z udziałem w prawie własności w Nieruchomości Wspólnej nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywającego, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa.

W szczególności Transakcją nie zostaną objęte:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywającego lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  wierzytelności (należności) Zbywającego wynikające z działalności jego przedsiębiorstwa,
3.  zobowiązania Zbywającego wynikające z działalności jego przedsiębiorstwa,
4.  środki pieniężne,
5.  umowy o prowadzenie rachunków bankowych,
6.  umowy o świadczenia usług administracyjnych zawartych przez Zbywającego (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.),
7.  umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Zbywającego w związku z Lokalem Hipermarketu,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa oraz know how,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na skutek Transakcji rozwiązaniu ulegnie również Umowa Najmu. Umowa Najmu zostanie rozwiązana przed Transakcją albo wygaśnie w wyniku kontuzji, gdyż w osobie Nabywcy zleją się funkcje właściciela (wynajmującego) i najemcy. Na Nabywcę efektywnie nie przejdzie zatem umowa dająca prawo do uzyskiwania przychodów z wynajmu Lokal Hipermarketu.

Nabywca nie będzie kontynuował dotychczasowej działalności Zbywającego w postaci wynajmu Lokalu Hipermarketu, a będzie kontynuował swoją dotychczasową działalność operacyjną w tym lokalu jako jego właściciel (a nie najemca, jak dotychczas).

Na Nabywcę w ramach Transakcji nie przejdą również prawa i obowiązki z Pozostałych Umów za wyjątkiem gwarancji dotyczących wykonanych prac budowlanych. Zbywający w ramach oddzielnej umowy, w dniu dokonania Transakcji dokona cesji swoich praw i obowiązków, jako współdzierżawcy, wynikających z Umowy Dzierżawy na Nabywcę.

Przedmiotem Transakcji nie będą Aktywa Nabywcy, które służą wprost korzystaniu z Lokalu Hipermarketu. Bez tych aktywów oraz pracowników i posiadanych zezwoleń Nabywca nie jest w stanie wykorzystywać Lokalu Hipermarketu w ramach swojej działalności gospodarczej. 

Jednocześnie, do momentu Transakcji upłynie ponad 2 lata od pierwszego zasiedlenia Lokalu Hipermarketu w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Lokal Hipermarketu jest bowiem wynajmowany od ponad 2 lat w ramach czynności opodatkowanych VAT. Nie został on w tym okresie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Lokalu Hipermarketu.

W związku z powyższym dla objęcia Transakcji stawką podstawową VAT, Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie przed dniem dokonania Transakcji o wyborze opodatkowania VAT dostawy Lokalu Hipermarketu, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Okoliczność złożenia tego oświadczenia w ramach opisywanego zdarzenia przyszłego nie jest warunkowa, lecz mieści się w zakresie faktów, co do których Wnioskodawcy wnoszą o uzyskanie interpretacji.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedmiot transakcji nie został przypisany do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywającego. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

W piśmie z 01 czerwca 2017 r. (wpływ do Organu – 05 czerwca 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku, Wnioskodawca wyjaśnił, że:

1.  Zbywający jest kolejnym właścicielem Lokalu Hipermarketu (wraz z udziałem w prawie własności Nieruchomości Wspólnej). Dlatego nie zna on dokładnej daty pierwszego wykorzystania przedmiotu Transakcji w ramach czynności opodatkowanych VAT. Nastąpiło to na pewno po uzyskaniu pierwszego pozwolenia na użytkowanie w dniu 28 listopada 1996 r. W przypadku Zbywającego, co jest kluczowe i wystarczające dla rozpatrzenia wniosku o wydanie interpretacji, Lokal Hipermarketu (wraz z udziałem w prawie własności Nieruchomości Wspólnej) był wynajmowany w ramach czynności opodatkowanej VAT od momentu nabycia Oddziału G. w styczniu 2010 r. (na podstawie umowy najmu z dnia 6 września 2006 r.). Pierwsza faktura z tytułu czynszu najmu została wystawiona przez Zbywającego w dniu 5 lutego 2010 r. Lokal Hipermarketu (wraz z udziałem w prawie własności Nieruchomości Wspólnej) jest przedmiotem najmu (w ramach czynności opodatkowanej VAT) na rzecz Wnioskodawcy na podstawie umowy najmu z 8 kwietnia 2015 r.
2.  Od każdej z powyżej podanych dat upłynęło ponad 2 lata do dnia Transakcji.
3.  Pierwsze zajęcie (używanie) budowli będących przedmiotem sprzedaży dla potrzeb działalności Zbywającego nastąpiło od daty nabycia Oddziału G. w dniu 31 stycznia 2010 r. Budowle są więc wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej od tego dnia. Na podstawie umowy najmu zawartej 8 kwietnia 2015 r. pomiędzy Zbywającym i Wnioskodawcą, Wnioskodawca korzysta z tych budowli w ramach czynności opodatkowanej VAT, jaką jest usługa najmu.
4.  Od każdej z powyżej podanych dat upłynęło ponad 2 lata do dnia Transakcji.
5.  Zbywający nie poniósł wydatków na ulepszenie budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej tych budowli.
6.  Zbywający wykorzystywał poszczególne budowle stanowiące Nieruchomość Wspólną do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT od dnia nabycia Oddziału G. (31 stycznia 2010 r.) Działalność gospodarcza Zbywającego polega na opodatkowanym VAT wynajmie powierzchni handlowej. W szczególności, zgodnie z umową najmu z dnia 8 kwietnia 2015 r. Wnioskodawca w ramach opodatkowanej VAT usługi najmu jest uprawniony do korzystania z budowli stanowiących Nieruchomość Wspólną. Ostatecznie bowiem drogi i parkingi są udostępniane klientom Centrum Handlowego, w tym klientom Wnioskodawcy korzystającym (dokonującym zakupów) w Lokalu Hipermarketu.
7.  Zbywający wykorzystywał poszczególne budowie stanowiące Nieruchomość Wspólną wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.
8.  Na dzień Transakcji, Lokal hipermarketu i poszczególne budowle stanowią budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane oraz PKOB. W przypadku budynku jest to sekcja 1, dział 12, grupa 123, klasa 1230 PKOB; w przypadku parkingów i dróg: sekcja 2, dział 21, grupa 211, klasa 2112 PKOB.
9.  Opisana we wniosku o wydanie interpretacji Transakcja (dostawa budynku, budowli lub ich części) miała miejsce po złożeniu tego wniosku w dniu 27 kwietnia 2017 r.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Lokalu Hipermarketu (dostawa budynku, budowli lub ich części) wraz ze sprzedażą udziału w prawie własności Nieruchomości Wspólnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynoszącej na dzień złożenia wniosku 23%?
2.  Czy w konsekwencji pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 2 sprzedaż Lokalu Hipermarketu wraz ze sprzedażą udziału w prawie własności Nieruchomości Wspólnej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych konsekwencją opodatkowania sprzedaży Lokalu Hipermarketu wraz ze sprzedażą udziału w prawie własności Nieruchomości Wspólnej w ramach Transakcji podatkiem VAT jest to, że sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”).

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane VAT.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, według podstawowej stawki wynoszącej obecnie 23%, w związku powyższym spełniona zostanie przesłanka wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży. Sprzedaż ta nie będzie więc podlegała opodatkowaniu PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 03 lipca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.69.2017.2.ASZ.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz.1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2%, od innych praw majątkowych wynosi 1% − art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
3.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, 
4.  umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zbywca oraz Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nabywca i Zbywający planują zawrzeć umowę sprzedaży Lokalu Hipermarketu wraz ze sprzedażą udziału w prawie własności Nieruchomości Wspólnej. Przedmiot transakcji nie został przypisany do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywającego. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży mogłaby skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, jednak Wnioskodawca ma również możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i tym samym umowa sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 03 lipca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.69.2017.2.ASZ, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Skoro, jak wskazał Wnioskodawca, zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.