Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-738/15-4/WH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-13
Teza: Sprzedaż działki podlega opodatkowaniu - nieprawidłowe.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 2 września 2015 r.), uzupełnionym w dniu 13 października 2015 r. (data wpływu 16 października 2015 r.) na wezwanie nr IPPP3/4512-738/15-2/WH z dnia 5 października 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 7 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 13 października 2015 r. (data wpływu 16 października 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 października 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i w związku z tym zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT:

*   jako wspólnik w S. spółka jawna zarejestrowaną w KRS z główną działalnością polegającą na sprzedaży hurtowej i detalicznej samochodów osobowych i furgonetek oraz wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi,
*   jako wspólnik w S. spółka cywilna na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej z przeważającą działalnością wydobywanie żwiru i piasku, wydobywanie gliny i kaolinu oraz prowadzi wynajem powierzchni biurowych i nośników reklamowych na własne nazwisko.

W związku z powyższym przychody z prowadzonych działalności opodatkowane są podatkiem od towarów i usług i wykazywane w rejestrach VAT.

W 2005 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną Elżbietą nabył do majątku prywatnego od osób prywatnych niezabudowane grunty orne położone w W. w dzielnicy W. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie stanowiła majątku w żaden sposób wykorzystywanego w wyżej wymienionych działalnościach gospodarczych i na ich potrzeby. Stanowiła całkowicie odrębny wspólny majątek Wnioskodawcy i żony.

Nieruchomość nie stanowiła towaru handlowego w żadnej z prowadzonych działalności, Wnioskodawca nie ujmował w kosztach uzyskania przychodów oraz rejestrach VAT wydatków związanych z użytkowaniem przedmiotowej nieruchomości.

15 lipca 2015 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną Elżbietą zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki rolnej położonej w W. w dzielnicy W. przy ul. W. dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę Wieczystą.

Wnioskodawca w uzupełnieniu z dnia 13 października 2015 r. przedstawił następujące informacje:

1.  Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona w celu powiększenia majątku osobistego Wnioskodawcy i żony jako lokata kapitału bez zamiaru dalszej odsprzedaży. W momencie zakupu Wnioskodawca nie miał sprecyzowanych celów co do wykorzystania tej nieruchomości, na pewno zamiarem nie była jej sprzedaż. Obecnie Wnioskodawca jest wraz z żoną na emeryturze, która niestety nie gwarantuje zabezpieczenia ponoszonych kosztów leczenia i utrzymania na godnym poziomie.
2.  Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże w związku z bardzo zawiłymi przepisami dla rozwoju przedsiębiorców, niestabilnym rynkiem gospodarczym i pogarszającą się sytuacją Wnioskodawcy w prowadzonych działalnościach a bardzo korzystnym położeniem przedmiotowej nieruchomości, wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy dla tejże nieruchomości w dalszym ciągu bez zamiaru jej odsprzedaży, ale z myślą iż być może sam rozpocznie na tym terenie działania przynoszące dochód Wnioskodawcy, rodzinie Wnioskodawcy i krajowi. Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy:
    *   decyzja nr o warunkach zabudowy z 14 października 2014 r., ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowo-biurowego wraz z parkingiem, pylonem reklamowym oraz dwoma szambami szczelnymi,
    *   decyzja nr o warunkach zabudowy, z 14 października 2014 r., ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hotelu z restauracją, barem i salą konferencyjną wraz z parkingiem, pylonem reklamowym oraz trzema szambami szczelnymi,
    *   decyzja nr o warunkach zabudowy, z 14 października 2014 r., ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego - salonu samochodowego z serwisem z częścią socjalno-biurową w tym myjnią z kioskiem obsługi, z parkingiem i pylonem reklamowym oraz dwoma szambami szczelnymi, z treści której załącznika nr 2 „Wyniki analizy zagospodarowania obszaru” wynika, że dominująca funkcja to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługowa. Funkcja planowanej inwestycji stanowić będzie kontynuację zabudowy w formie budynków usługowych
3.  Przedmiotowa nieruchomość zakupiona przez Wnioskodawcę i jego żonę w roku 2005, po jakimś czasie została ogrodzona najtańszą siatką leśną w celu zabezpieczenia jej przed niepożądanymi działaniami (wyrzucanie śmieci, nielegalna wywózka gruzu) i były to jedyne czynności jakie zostały przez Wnioskodawcę podjęte, nie mające na celu podnoszenia wartości działki a jedynie zabezpieczenie przed ewentualnym wandalizmem. Poza tym Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do jakiegokolwiek podniesienia wartości nieruchomości.
4.  Żadne działania marketingowe nie były przez Wnioskodawcę podejmowane w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która to została sprzedana firmie graniczącej z przedmiotową działką i to firma zwróciła się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu.
5.  W ciągu dziesięciu lat podczas, których Wnioskodawca był właścicielem przedmiotowej nieruchomości była ona raz jedyny udostępniona odpłatnie Fundacji na podstawie faktury VAT w roku 2013.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy właściwe jest, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy czynność sprzedaży przedmiotowej działki w stanie faktycznym opisanym powyżej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.), zwalnia się od podatku:

(\`(...)\`)

9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,

(…).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. z 2013 r., poz. 672 z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Zatem każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i w związku z tym zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2005 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną Elżbietą nabył do majątku prywatnego od osób prywatnych niezabudowane grunty orne. W momencie zakupu Wnioskodawca nie miał sprecyzowanych celów co do wykorzystania tej nieruchomości, na pewno zamiarem nie była jej sprzedaż. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie stanowiła majątku w żaden sposób wykorzystywanego w wyżej wymienionych działalnościach gospodarczych i na ich potrzeby. Dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, z uwagi na korzystne położenie nieruchomości, ale także z myślą o tym, że może rozpocznie na nieruchomości działania przynoszące dochód. Wnioskodawca ogrodził nieruchomość siatką leśną. Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca udostępnił odpłatnie nieruchomość Fundacji na podstawie faktury VAT w 2013 r.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy czynność sprzedaży nieruchomości niezabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W przedmiotowym przypadku Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość była udostępniona odpłatnie Fundacji na podstawie faktury. Zatem należy sądzić, że odpłatne udostępnianie nieruchomości dotyczy jej wynajmu lub dzierżawy, a więc czynności stanowiących świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121), zwanej dalej k.c. Zgodnie z tym przepisem, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast § 2 powołanego przepisu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju - art. 659 § 1 k.c.

Z kolei stosownie do art. 693 § 1 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc najem/dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego i tym samym stanowi świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem należy stwierdzić, że nieruchomość, która była udostępniana odpłatnie, była de facto wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto wskazać należy, że Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, gdyż jak wynika z wniosku jest ona bardzo korzystnie położona i Wnioskodawca rozważał podjecie na tym terenie działań przynoszących dochód.

Zatem z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca sprzedając nieruchomość nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości która udostępniana była odpłatnie w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, Zainteresowany wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Natomiast przedmiotowa dostawa nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania, wskazane przez Wnioskodawcę we własnym stanowisku, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na postawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zatem w przypadku dostawy nieruchomości gruntowych niezabudowanych ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie korzystają tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

W analizowanym przypadku Wnioskodawca uzyskał dla przedmiotowej działki decyzję o warunkach zabudowy. Zatem zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie będzie miało zastosowania.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.