Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1414/12/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-01-21
Teza: Czy uregulowane przez wnioskodawcę zadłużenie w kwocie 62.000,00 zł może stanowić koszt uzyskania przychodu pomniejszający przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; wkład; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 października 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 19 października 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość– **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na mocy umowy z dnia 26 października 2010 r. członkini Spółdzielni Mieszkaniowej w związku z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dokonała na podstawie art. 27 ustawy Prawo spółdzielcze rozporządzenia na rzecz wnioskodawcy swoimi roszczeniami do Spółdzielni o zwrot wkładu mieszkaniowego. Jednocześnie wnioskodawca, w drodze umowy z członkinią Spółdzielni o przejęcie długu, przejął jej dług w wysokości 62.000,00 zł powstały z tytułu korzystania z tegoż lokalu mieszkalnego, na który składał się wkład mieszkaniowy, jak i zaległości w opłatach oraz odsetki za zwłokę. Wnioskodawca uregulował w całości przejęte zadłużenie przelewem na rachunek bankowy Spółdzielni dnia 12 listopada 2010 r. Tym samym na mocy opisanych powyżej umów wnioskodawca wstąpił w prawa dotychczasowej członkini spółdzielni i uzyskał lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 29 listopada 2010 r. w drodze aktu notarialnego, została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego i prawo własności tegoż lokalu mieszkalnego zostało „przeniesione nieodpłatnie” na rzecz wnioskodawcy. W akcie notarialnym dodatkowo oświadczono, iż wnioskodawcy przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz, że przedmiotowy lokal jest zajmowany przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wnioskodawca, będąc osobą fizyczną i działając poza działalnością gospodarczą, sprzedał w dniu 28 stycznia 2011 r. przedmiotowy lokal mieszkalny za cenę 169.000 zł. W zeznaniu rocznym PIT-39 złożonym za 2011 r. wykazał przychód ze sprzedaży w kwocie 169.000 zł, koszty uzyskania przychodu 62.785 zł (w tym 62.000 zł jako wydatki na nabycie oraz 785 zł koszty aktu notarialnego) oraz dochód w wysokości 106.214 zł. Uzyskany dochód potraktował jako zwolniony na podstawie art. 21 ust. l pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zamierza przeznaczyć go na potrzeby mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy uregulowane przez wnioskodawcę zadłużenie w kwocie 62.000,00 zł może stanowić koszt uzyskania przychodu pomniejszający przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy, wskazując przepis szczególny, który mógłby mieć zastosowanie w niniejszej sprawie, a mianowicie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, iż za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (…). W związku z faktem, iż wnioskodawca był w posiadaniu nieruchomości od dnia 26 października 2010 r. należy stwierdzić, iż wydatki na spłatę zadłużenia w wysokości 62.000 zł poniesione w dniu 12 listopada 2010 r. stanowią koszt uzyskania przychodu.

Jednakże, analizując szczegółowo opisany stan faktyczny niniejszej sprawy, zdaniem wnioskodawcy należy dojść do wniosku, że w zasadzie, w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca nieodpłatne nabycie, dlatego też w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodu z tytułu późniejszego odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości winien mieć zastosowanie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wniosek taki wynika, jak już wcześniej wnioskodawca wskazał z analizy stanu faktycznego jak i przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, bowiem zgodnie z art. 12 ust. 1 „na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt (…),
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1”.

Z treści analizowanego przepisu jednoznacznie wynika, iż warunkiem sine qua non przekształcenia lokatorskiego prawa w odrębną własność lokalu jest dokonanie spłaty wszelkich zobowiązań na rzecz spółdzielni. Nie mamy więc do czynienia za świadczeniem nieodpłatnym. Wnioskodawca podniósł, że w akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu na wnioskodawcę, niefortunnie mowa o przeniesieniu nieodpłatnym co sugeruje, iż nie poniesiono żadnych kosztów związanych z wyodrębnieniem własności na rzecz wnioskodawcy. Udokumentowane koszty jednak wystąpiły i były konieczne do ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które to z kolei przekształcono w odrębną własność lokalu i przeniesiono na wnioskodawcę.

Podsumowując, wnioskodawca stoi na stanowisku, iż spłata przejętego długu warunkująca de facto nabycie lokalu mieszkalnego, jest niezaprzeczalnie kosztem uzyskania przychodów, jako że stanowi wydatek poniesiony w celu osiągnięcia przychodu uzyskanego w postaci późniejszej sprzedaży tegoż lokalu. Zwrócił nadto uwagę na fakt, iż wydatek w postaci spłaty zadłużenia poniesiony w celu nabycia lokalu mieszkalnego jest zgodny z zasadą ogólną dotyczą kosztów uzyskania przychodów, zawartą w art. 22 ust 1.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca wstąpił w prawa dotychczasowej członkini spółdzielni mieszkaniowej przez co uzyskał lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 29 listopada 2010 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego i prawo własności tegoż lokalu mieszkalnego zostało przeniesione na rzecz wnioskodawcy. Wnioskodawca w dniu 28 stycznia 2011 r. sprzedał przedmiotowy lokal mieszkalny.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2010 r., a jego sprzedaży dokonano przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl zaś art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przedmiotowej sprawie członkini Spółdzielni Mieszkaniowej w związku z wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dokonała rozporządzenia na rzecz wnioskodawcy swoimi roszczeniami do Spółdzielni o zwrot wkładu mieszkaniowego. Wnioskodawca przejął zobowiązania w wysokości 62.000,00 zł powstałe z tytułu korzystania z tegoż lokalu mieszkalnego, na które składała się wpłata wkładu mieszkaniowego, kwota zaległości w opłatach oraz odsetki za zwłokę. Na skutek uregulowania powyższej kwoty wnioskodawca wstąpił w prawa dotychczasowej członkini spółdzielni i uzyskał lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 27 § 1 ustawy z dnia 23 października 2003 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) członek może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o wypłatę udziałów oraz o zwrot wkładów lub o wypłatę ich równowartości ze skutecznością od dnia, w którym roszczenia te stały się wymagalne.

Z kolei z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

W myśl art. 10 ust. 2 ww. ustawy, członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Powołany przepis art. 4 ust. 1 ustawy stanowi o obowiązkach członków spółdzielni w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Tak więc osoba, która chce nabyć od spółdzielni własność lokalu mieszkalnego musi dokonać na rzecz spółdzielni uregulowania ściśle określonych należności dotyczących wybudowania i eksploatacji tego lokalu. Osoba taka musi najpierw spłacić przypadającą na jej lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wypłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Jeżeli zatem starający się o nabycie lokalu mieszkalnego nie pokrył wkładu mieszkaniowego nie będzie mógł nabyć własności tego lokalu.

W niniejszej sprawie wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości o kwotę 62.000,00 zł, na którą składał się wkład mieszkaniowy, zaległości w opłatach oraz odsetki za zwłokę.

Co do zasady, przychód ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia i o koszty uzyskania przychodu.

Nie mniej jednak odnosząc się do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości zauważyć należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wprost szczególne zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) formułując dwie odrębne podstawy prawne. I tak w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału nabytych odpłatnie, koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, natomiast w przypadku nieruchomości, jej części lub udziału nabytych nieodpłatnie koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie art. 22 ust. 6d ustawy. Stąd też nie może być mowy aby koszty uzyskania przychodu ustalić w oparciu o przepis art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż takiej możliwości nie przewiduje przepis art. 30e ust. 2 ustawy regulujący podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, który wprost wskazuje na regulację kosztów ustalonych zgodnie z art. 22 ust. 6c i 22 ust. 6d. Przepis art. 22 ust. 1 stanowi zasadę ogólną, natomiast przepisy art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułują szczególne zasady ustalania kosztów co oznacza, że wyłączają możliwość zaliczania do kosztów wydatków, które nie są wymienione w tych przepisach bazując jedynie na art. 22 ust. 1. Działać powinna bowiem jedna z głównych zasad wykładni prawa – lex speciali derogat legi generali. Dlatego też, którą z zasad ustalania kosztów uzyskania przychodu, czy wynikającą z art. 22 ust. 6c, czy też art. 22 ust. 6d, wnioskodawca musi zastosować do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości będzie decydował sposób nabycia tej nieruchomości.

Jeżeli wydatek nie będzie mieścił się w kryteriach wskazanego przepisu nie będzie mógł być odliczany od przychodu. Nie jest dopuszczalne aby wnioskodawca omijał szczególną regulację dotyczącą kosztów przy sprzedaży nieruchomości poprzez powoływanie się na art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wiemy w stanie faktycznym, wnioskodawca aby uzyskać lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i wstąpić w prawa dotychczasowej członkini spółdzielni musiał uregulować względem tego lokalu mieszkalnego zobowiązania, o których mowa w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w łącznej kwocie 62.000,00 zł, co też uczynił. Skoro tak to istotnie w przedmiotowej sprawie wnioskodawca ustalania kosztu uzyskania przychodu winien dokonać na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a nie art. 22 ust. 6d.

W świetle art. 22 ust. 6c definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Powołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie nieruchomości. Nie wystarczy samo obiektywne przekonanie podatnika, że poniesiony wydatek ma związek z nabyciem nieruchomości. Dlatego też argumentacja wnioskodawcy, że spłata długu warunkująca nabycie lokalu mieszkalnego jest niezaprzeczalnie kosztem uzyskania przychodu jest całkowicie mylna.

Generalnie, ceną nabycia lokalu jest wkład mieszkaniowy, który należy wpłacić, aby ustanowiono lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca aby uzyskać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego musiał dokonać spłaty wkładu mieszkaniowego. Dlatego też wkład mieszkaniowy jest bezpośrednio związany z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji składa się na koszt jego nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów nabycia lokalu nie mogą natomiast zostać zaliczone pozostałe wydatki na spłatę zadłużenia z tytułu zaległości w opłatach i odsetki za zwłokę. Opłaty eksploatacyjne lokator winien pokrywać na bieżąco, gdyż obowiązek ten jest związany z użytkowaniem lokalu. Wydatki te nie mogą być kosztem nabycia lokalu będącego odrębną własnością, gdyż nie ma między ich poniesieniem a nabyciem żadnego związku przyczynowo-skutkowego. Również odsetki za zwłokę od zaległości w opłatach nie wyczerpują znamion uznania ich za koszt nabycia tylko są konsekwencją nie regulowania opłat w terminie. Lokator, który na bieżąco reguluje tego rodzaju opłaty nie zaliczy ich wszak do kosztów nabycia lokalu. Dlatego wydatek na spłatę zadłużenia i odsetek z tytułu eksploatacji lokalu również takim kosztem nabycia nie jest. W przeciwnym razie doszłoby do nierównego traktowania podatników, w uprzywilejowanej sytuacji stawiając tych, którzy spłaty zadłużenia z tytułu opłat o jakich mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonują z tego tytułu, iż w przeciwnym razie nie mogliby nabyć własności lokalu, w gorszej sytuacji zostawiając tych, którzy opłaty eksploatacyjne regulowali na bieżąco a mimo to nabywając własność lokalu odliczyć ich nie mogą bo opłaty te nie spełniają warunku uznania ich za koszty uzyskania przychodu według przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

Reasumując, spłata wkładu mieszkaniowego jest bezpośrednio związana z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji może być uznana za koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Natomiast nie będą mogły być uznane za koszt uzyskania wydatki na spłatę zaległości w opłatach i odsetki za zwłokę, ponieważ w żadnym wypadku te wydatki o charakterze eksploatacyjnych nie stanowią kosztu nabycia. Nie są też oczywiście nakładem na nieruchomość, który zwiększa jej wartość, gdyż nakładami nie jest splata długów powstałych z tytułu nie ponoszenia wymaganych opłat eksploatacyjnych.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.