Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-631/14/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-04
Teza: opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1917 zabudowanej m. in. budynkiem hotelowym (segment A, B, C, Willa, basen) oraz budynkiem garażu oraz sprzedaży działek niezabudowanych nr 1915/1 i 1915/2.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; grunty; opodatkowanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 marca 2014 r. (data wpływu 20 marca 2014 r.), uzupełnionym pismem z 20 czerwca 2014 r. (data wpływu 24 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1917 w części zabudowanej budynkiem hotelowym (segment A, B, C, Willa, basen) oraz budynkiem garażu oraz sprzedaży działek niezabudowanych nr 1915/1 i 1915/2:

*   **jest prawidłowe** w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku hotelu i budynku garażu wraz z przynależną im częścią działki 1917,
*   **jest nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania działek niezabudowanych.

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2014 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek z 13 marca 2014 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1917 zabudowanej m. in. budynkiem hotelowym (segment A, B, C, Willa, basen) oraz budynkiem garażu oraz sprzedaży działek niezabudowanych nr 1915/1 i 1915/2.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 20 czerwca 2014 r. (data wpływu 24 czerwca 2014 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-302/14/MS z 10 czerwca 2014 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, aktem notarialnym z 6 grudnia 2005 r. nabył od spółki K. ITC Ltd. za kwotę 3.294.000,00 zł (trzy miliony dwieście dziewięćdziesiąt cztery złote) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1917 o powierzchni 0,8528 ha zabudowaną budynkiem sanatoryjno-wczasowym położonym przy ulicy N. 3 w K., wraz z odpowiednimi dokumentami projektowymi. Dla wskazanej nieruchomości wydane zostały przez Burmistrza K. pozwolenia na budowę (z 28 lutego 2002 r. nr \`(...)\` znak \`(...)\` oraz z 5 kwietnia 2003 r. nr … znak …) celem przeprowadzenia remontu i prowadzenia w tychże budynkach działalności gospodarczej (hotelowej).

Budynki A i C zostały zmodernizowane i odnowione. Budynek B - wyburzony i odbudowany od podstaw. Istniejącą, częściowo spaloną willę prezydencką zburzono i odbudowano. Zbudowano również całkowicie nowy budynek basenu wraz z salą konferencyjną. Budynek garażu wolnostojącego był w ciągłym wykorzystaniu od 1933 r. i przeszedł modernizację w latach 2006 - 2008. Remont całego kompleksu budynków został zakończony w 2008 r.

Remont został sfinansowany z kredytu inwestycyjnego udzielonego przez Bank \`(...)\` na kwotę 24.600.000.00 zł. (dwadzieścia cztery miliony sześćset tysięcy złotych). Nakłady na remont opisywanego kompleksu budynków przekroczyły znacznie 30% wartości tej nieruchomości w momencie nabycia.

W dniu 14 lipca 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Powiatu N. wydał decyzję, znak \`(...)\`, o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Hotelu uzdrowiskowego I etap - część „A”, „B”, „C”, „Willa” wraz z miejscami postojowymi, drogami, placami i chodnikami wewnętrznymi, schodami terenowymi, stacją transformatorową, stacją redukcyjno-pomiarową gazu oraz przyłączami do budynków na działkach nr 1917, 1002, 1915/1, 1915/2, 1915/3, 1916, 1914, 2276/5, 2278/6 w K., a następnie w dniu 19 września 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Powiatu N. wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie basenu z częścią leczniczą - II etap inwestycji pn. rozbudowa i adaptacja budynku „D.” z przeznaczeniem na hotel uzdrowiskowy na Dz. Nr 1917 w K., znak … i w tym samym czasie rozpoczął działalność Hotel P.

W ramach działalności gospodarczej jest prowadzona restauracja, SPA, a także wynajmowane są pokoje hotelowe. Pokoje Hotelowe były wynajmowane już w 2008 r., m.in. w związku z organizacją M. F. E., które w 2008 r. odbyło się w K.

Opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca planuje dokonanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość, w których Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług hotelarskich, restauracji i SPA wraz ze zbyciem zbioru ruchomości stanowiących wyposażenie Hotelu, restauracji, SPA.

Działalność hotelarska i restauracja stanowią podstawowe źródło dochodu Wnioskodawcy i stanowi 100 % działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Na budynki objęte zdarzeniem przyszłym Wnioskodawca ponosił wydatki, które rozliczał fakturami VAT, z tym że przedmiotowe wydatki przekraczały 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość wraz ze zbiorem ruchomości stanowiących wyposażenie Hotelu, restauracji i SPA będzie skutkować wyrejestrowaniem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W piśmie z 20 czerwca 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Ad. I W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem dostawy nie będzie przedsiębiorstwo rozumiane zgodnie z przepisem art. 551 Kc.

Ad. 1.1.- Przedmiotem dostawy nie będzie oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy.

Ad. 1.2 - Przedmiotem planowanej dostawy będzie:

\-sprzedaż własności niezabudowanych nieruchomości stanowiących działki nr ewidencyjny 1915/1 i 1915/2 o łącznej powierzchni 0,0057 ha oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr ewidencyjny 1917 wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość i urządzeniami stanowiącymi odrębną nieruchomość wraz z kompletnym wyposażeniem budynku Hotelu (wszystkie ruchomości).

Ad. 1.3 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą prawa wynikające z umów najmu, dzierżawy nieruchomości lub ruchomości czy prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych - nie dotyczą sprzedaży budynku Hotelu.

Ad. 1.4 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne - Wnioskodawca nie planuje ich sprzedaży i pozostawia je dla siebie.

Ad. 1.5 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą koncesje, licencje i zezwolenia - są one nieprzenoszalne.

Ad. 1.6 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą patenty i inne prawa własności przemysłowej - Wnioskodawca nie planuje ich sprzedaży, bo takie prawa w stosunku do planowanej dostawy nie istnieją.

Ad. 1.7 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne - Wnioskodawca nie planuje ich sprzedaży, bo takie prawa w stosunku do planowanej dostawy nie istnieją.

Ad. 1.8 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą tajemnice przedsiębiorstwa -Wnioskodawca nie planuje ich sprzedaży i zamierza zachować je dla siebie.

Ad. 1.9 - przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - Wnioskodawca nie planuje ich sprzedaży i zamierza zachować je dla siebie.

Wnioskodawca wskazuje, że w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym, przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej, Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie nieruchomość zabudowana budynkiem hotelu wraz z urządzeniami oraz wyposażeniem budynku hotelu, co w ocenie Wnioskodawcy nie prowadzi jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Odnosząc się do pytania zawartego w punkcie 2, a mianowicie czy przedmiotem dostawy będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa rozumiana zgodnie z zapisem art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług tj.:

1.Czy część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, która będzie przedmiotem dostawy stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie wyodrębniony organizacyjnie i finansowo (w tym zobowiązania) zespół składników materialnych i niematerialnych?

Odp. W ocenie Wnioskodawcy przedmiot dostawy - budynek Hotelu wraz z wyposażeniem nie stanowi zespołu składników materialnych i mimo, że budynek hotelu jest jednym z istotnych, ale niewystarczającym elementem składników materialnych i niematerialnych, który pozwala na wyodrębnienie organizacyjnie i finansowo samego budynku wraz z wyposażeniem jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2.Czy część, która będzie przedmiotem dostawy, jest wyodrębniona funkcjonalnie, czy samodzielnie realizuje określone zadania gospodarcze i na czym to wyodrębnienie polega?

Odp. Dla uznania wyodrębnienia organizacyjnego istotne jest takie wyodrębnienie funkcjonalne, które pozwalałoby na dalsze funkcjonowanie tej części przedsiębiorstwa w sposób niezależny, po oddzieleniu jego od reszty przedsiębiorstwa. Według oceny Wnioskodawcy, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Budynek Hotelu wraz z wyposażeniem nie posiada cechy zorganizowania. Tej cechy nie sposób przypisać samemu budynkowi, budowli i wyposażenia. Nieruchomość zabudowana jako zespół budowli, budynku i wyposażenia nie jest wyodrębniona funkcjonalnie.

3.Czy, poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych, możliwe jest przyporządkowanie należności i zobowiązań do części, która będzie przedmiotem dostawy?

Odp. Wobec faktu, że przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa, stąd nie ma możliwości przyporządkowania należności i zobowiązań do tej części.

4.Czy, w oparciu o posiadany zespół składników materialnych i niematerialnych, część ta może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze - innymi słowy, czy w oparciu o przekazaną dostawę możliwe jest rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej?

Odp. W ocenie Wnioskodawcy przedmiot dostawy, a to budynek Hotel P. jest zespołem składników może być elementem innego przedsiębiorstwa, ale w ocenie Wnioskodawcy nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa realizującego określone zadania gospodarcze. Wnioskodawca zwraca uwagę, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
*   zespól ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespól tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z powyższego wynika, że podstawowym wymogiem uznania, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, co nie ma miejsca w rozpoznawanym stanie faktycznym. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Wnioskodawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Wnioskodawcy.

II.Zgodnie z wezwaniem tut. Organu Wnioskodawca uzupełnia opisane we wniosku zdarzenie przyszłe w następujący sposób:

1.Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej od 29 listopada 1990 r.

2.Przedmiotem sprzedaży będzie:

1.  prawo użytkowania wieczystego działki nr ewidencyjny 1917 o powierzchni 0,8528 ha wraz ze sprzedażą prawa własności posadowionego na gruncie budynku stanowiącego odrębną nieruchomość i urządzeniami stanowiącymi odrębny przedmiot.
2.  Prawo własności niezabudowanych działek nr ewidencyjny 1915/1 i 1915/2 o łącznej powierzchni 0,0057 ha, położone w K..
3.  Wszystkie ruchomości (całe wyposażenie hotelowe - w tym części biurowej, hotelowej, pralni, sal konferencyjnych, kuchni, restauracji, Lobby baru, Clubu Muzycznego, SPA i wszelkiego rodzaju innego wyposażenia, znajdującego się na terenie Hotelu P.).

3.Wnioskodawca wszedł w posiadanie działek mających być przedmiotem planowanej sprzedaży w następujący sposób:

1.  Wnioskodawca stał się właścicielem budynku posadowionego na działce nr 1917 wraz z prawem użytkowania wieczystego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 6 grudnia 2005 r., Nr Rep. A \`(...)\`, sprzedającym była spółka K. I. T. C. L.T.D. Spółka z o.o.
2.  Wnioskodawca stał się właścicielem niezabudowanych działek nr ewidencyjny 1915/1 i 1915/2 o łącznej powierzchni 0,0057 ha na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 27 grudnia 2006 r., Nr Rep. A ….. sprzedającym była Gmina K.

4.Wnioskodawcy przysługują następujące tytuły prawne do geodezyjnie wyodrębnionych działek stanowiących przedmiot planowanej sprzedaży:

1.  Wnioskodawcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr ewidencyjny 1917 oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość i urządzeń (budowli) stanowiących odrębny przedmiot własności.
2.  Wnioskodawcy przysługuje prawo własności niezabudowanych działek numer ewidencyjny 1915/1 i 1915/2 o łącznej powierzchni 0,0057 ha.

5.Na działkach stanowiących przedmiot planowanej sprzedaży posadowione są następujące obiekty budowlane:

a.Na działce nr ewidencyjny 1917 zgodnie z wykazem ksiąg handlowych Wnioskodawcy znajduje się: Budynek Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen,) Garaż, Plac parkingowy, Droga, Stacja \`(...)\`, Stacja redukcyjno-pomiarowa gazu, Ogrodzenie, Agregat i instalacja wody lodowej zewnętrznej, Instalacja wodno-kanalizacyjna, Instalacja opadowa, Instalacja fekalna - zew., instalacja energetyczna zewn. (SN), instalacja gazowa zewn.

b.W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę nr ewidencyjny 1917 objętą księgą wieczystą ujawnione są następujące obiekty budowlane: budynek sanatoryjno-wczasowy o zróżnicowanej liczbie kondygnacji wykonany w technologii tradycyjnej o kubaturze 16.716 m3, garaż murowany o kub. 300 m3 obejmujący 3 boksy. Oraz następujące urządzenia stanowiące odrębny przedmiot własności, a to:

*   drogi dojazdowe o pow. 372 m2 o nawierzchni z kostki granitowej na podsypce piaskowej z obustronnymi krawężnikami granitowymi,
*   chodnik o ogólnej pow. 100 m2, wykonany z płyt chodnikowych, betonowych na podsypce piaskowej,
*   schody zewnętrzne, betonowe o pow. 12 m2,
*   ogrodzenia.

6.Określenie rodzaju zabudowy znajdującej się na działkach objętych planowaną sprzedażą dotyczy wyłącznie działki nr ewidencyjny 1917, która jest zabudowana, pozostałe nieruchomości objęte planowaną sprzedażą nie są zabudowane. Na działce nr ewidencyjny 1917 posadowione są następujące obiekty budowlane:

1.  Trwale związany z gruntem Budynek Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen) - budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.
2.  Trwale związany z gruntem Garaż - budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.
3.  Plac parkingowy, Droga, Stacja \`(...)\`, Stacja redukcyjno-pomiarowa gazu, Ogrodzenie, Agregat i instalacja wody lodowej zewnętrznej, Instalacja wodno-kanalizacyjna, Instalacja opadowa, Instalacja fekalna - zew., instalacja energetyczna zewn. (SN), instalacja gazowa zewn. - Budowla w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.

7.Obiektom budowlanym posadowionym na działce nr ewidencyjny 1917 przypisane są następujące symbole PKOB określone zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, którą stosuje się dla celów podatku od towarów i usług:

1.  Budynek Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen) - PKOB 1211,
2.  Garaż - PKOB 1242,
3.  Plac parkingowy - PKOB 2112,
4.  Droga - PKOB 2112,
5.  Ogrodzenie - PKOB 2420,
6.  Stacja \`(...)\` - PKOB 2224,
7.  Stacja redukcyjno pomiarowa gazu - PKOB 2211,
8.  Agregat i instalacja wody lodowej zewnętrznej - PKOB 2212,
9.  Instalacja wodno – kanalizacyjna - PKOB 2212,
10.  Instalacja elektryczna zewnętrzna (SN) - PKOB 2214,
11.  Instalacja gazowa zewnętrzna - PKOB 2211,
12.  Instalacja opadowa - PKOB 2212,
13.  Instalacja fekalna – zew - PKOB 2212,

8.Wnioskodawca nabył obiekty budowlane zlokalizowane na działce nr ewidencyjny 1917 w następujących okresach:

1.  Budynek Hotelu - segment A, B, C, Willa nabyte w drodze aktu notarialnego z 6 grudnia 2005 r.
2.  Budynek A i C zostały zmodernizowane, odnowione i przebudowane. Remont całego kompleksu budynków został zakończony w 2008 r.
3.  Budynek B i Willa wyburzony i odbudowany od podstaw - remont i modernizacja całego kompleksu budynków został zakończony w 2008 r.
4.  Basen zbudowany został jako całkowicie nowy budynek - remont i modernizacja całego kompleksu budynków został zakończony w 2008 r.
5.  budynek Garażu zmodernizowany i odbudowany - remont i modernizacja całego kompleksu budynków został zakończony w 2008 r.
6.  budowa i modernizacja pozostałych budowli posadowionych na działce nr ewidencyjny 1917, a to: Plac parkingowy, Droga, Stacja \`(...)\`, Stacja redukcyjno-pomiarowa gazu, Ogrodzenie, Agregat i instalacja wody lodowej zewnętrznej, Instalacja wodno-kanalizacyjna, Instalacja opadowa, Instalacja fekalna - zew., instalacja energetyczna zewn. (SN), instalacja gazowa zewn. - została zakończona w 2008 r.
7.  Wnioskodawca przeprowadzając kompleksową modernizację, remont i częściowo budowę kompleksu hotelowego ponosił wydatki udokumentowane fakturami VAT i przy budowie Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego.

9.Nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności obiektów budowlanych posadowionych na działce nr ewidencyjny 1917 było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (22%).

10.Wnioskodawca w trakcie użytkowania budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działce nr ewidencyjny 1917 ponosił wydatki na ulepszenie przedmiotowych obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które rozliczał fakturami VAT, a podatek w nich zawarty odliczał. Przedmiotowe wydatki przekraczały wartość 30% wartości początkowej tych obiektów. Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie w latach 2006-2008. Przedmiotowe obiekty są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych od 2008 nadal.

11.W odniesieniu do budynku i budowli wchodzących w skład nieruchomości stanowiącej działkę 1917 nie doszło w przeszłości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. W stosunku do tych budowli i budynku do pierwszego zasiedlenia dojdzie w momencie sprzedaży Nieruchomości potencjalnemu nabywcy, a zatem w tym zakresie transakcja sprzedaży będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

12.Zgodnie z wykładnią przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Użyty zwrot „czynności podlegające opodatkowaniu” powinien być rozumiany jako czynności wymienione w art. 5 ustawy, wykonane przez podatników VAT, niezależnie od tego czy były zwolnione od podatku czy też nie. Jeżeli podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Mając na uwadze powyższą wykładnię przepisów należy wskazać, że Wnioskodawca nie wykonał czynności podlegających opodatkowaniu poprzez sprzedaż, najem, dzierżawę prowadzącą do uznania, że miała miejsce czynność stanowiąca pierwsze zasiedlenie. Analiza definicji pierwszego zasiedlenia pod kątem jej zgodności systemowej z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT prowadzi do wniosku, iż samego wynajmu pokoi hotelowych w nowo wybudowanym budynku nie należy utożsamiać z pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ustawy o VAT, zatem bez znaczenia pozostaje fakt, kiedy omawiana dostawa ma miejsce w odniesieniu do daty przekazania nieruchomości do użytkowania. Do pierwszego zasiedlenia dochodzi dopiero w następstwie sprzedaży budynku Hotelu osobie trzeciej.

13.Wnioskodawca wskazuje, że budynki, budowle posadowione na działce nr ewidencyjny 1917 nigdy nie były wynajmowane i dzierżawione.

1.  Wnioskodawca od 12 lipca 2008 r. sprzedawał i sprzedaje nadal usługi hotelowo-konferencyjne, usługi gastronomiczne i usługi SPA oraz wszelkie inne usługi związane z prowadzeniem działalności hotelowej i z organizacją konferencji dla zewnętrznych podmiotów gospodarczych, w ramach swojej działalności gospodarczej. Usługi te są opodatkowane podatkiem VAT (8% i 23 % ).
2.  Od 12 lipca 2008 r. (data wystawienia pierwszej faktury) do 20 czerwca 2014 r. (data niniejszego pisma) upłynęło więcej niż 5 lat - w dniu 12 lipca 2014 r. upłynie już 6 lat.

14.Wnioskodawca informuje, że pozwolenie na użytkowanie Kompleksu hotelowego (bez budynku basenu) nastąpiło w dniu 14 lipca 2008 r. a pozwolenie na użytkowanie budynku basenu nastąpiło w dniu 15 września 2008 r. Od obu tych dat do dnia 20 czerwca 2014 r. upłynęło więcej niż 5 lat.

15.Przedmiotem planowanej sprzedaży niezależnie od zabudowanej działki nr ewidencyjny 1917 będą dodatkowo następujące niezabudowane nieruchomości:

1.  Działka nr ewidencyjny 1915/1 i działka ewidencyjna 1915/2 o łącznej powierzchni 0,0057 ha,
2.  Wg informacji Wnioskodawcy działki 1915/1 i 1915/2 są zlokalizowane na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako l.Uh.l - tereny zabudowy usługowej, usługi hotelarskie, obsługa pacjentów i turystów,
3.  Wg wiedzy Wnioskodawcy dla działek 1915/1 i 1915/2 nie wydano decyzji warunkach zabudowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jaką stawką VAT należy opodatkować zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami i budowlami stanowiącymi odrębną nieruchomość?
2.  Czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości z prawem wieczystego użytkowania gruntu, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać może korzystać ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania zabudowanego gruntu budynkami i budowlami stanowiącymi odrębną nieruchomość należy odrębnie określić podstawę opodatkowania dla budynków i dla gruntu?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wraz ze sprzedażą prawa własności posadowionych na gruncie budynków i budowli stanowiących odrębną nieruchomość wraz ze zbiorem ruchomości stanowiących wyposażenie Hotelu i restauracji oraz SPA będzie opodatkowana 23 % podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów rozumie się przy tym, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (i) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz (ii) zbycie praw do użytkowania wieczystego gruntów. Do tak rozumianej dostawy towarów zastosowanie ma co do zasady tzw. podstawowa stawka VAT określona w art. 41 ust. 1 ustawy (w powiązaniu z jej art. 146a). Niemniej przepisy szczególne wprowadzają szereg wyjątków od tej zasady.

Co do zasady zbycie tego prawa podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT w wysokości 23%, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach ustawy o VAT. W świetle powyższego, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle trwale z tym gruntem związane albo części takich budynków lub budowli:

*   podlega opodatkowaniu według stawki 8% - w sytuacji gdy budynki te lub budowle albo ich części opodatkowane są stawką 8% (art. 41 ust. 12 ustawy o VAT);
*   korzysta ze zwolnienia od podatku - jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT).

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma miejsce wówczas, gdy dostawa danego budynku/budowli nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT bądź między pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jeżeli zwolnienie to nie zaistnieje, to konieczne jest zbadanie, czy nie zachodzą przesłanki do zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, tj. czy w stosunku do zbywanych obiektów podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT oraz czy podatnik dokonał odliczenia z tytułu wydatków poniesionych na ulepszenie tych obiektów i czy wydatki te przekroczyły 30% wartości początkowej obiektów.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych - korzystającą ze zwolnienia od tego podatku. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata. W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego zasadniczo podlega opodatkowaniu stawką podstawową, chyba że jest to grunt niezabudowany inny niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9).

W przedstawionym przyszłym stanie faktycznym nabywający nabędzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem i budowlami, które stanowią odrębną nieruchomość oraz wyposażenie hotelu i restauracji oraz SPA.

Realizacja planowanej transakcji sprzedaży spowoduje, że Wnioskodawca zakończy prowadzenie działalności gospodarczej i złoży wniosek o jej wyrejestrowanie.

Dodatkowo należy zauważyć, że zarówno Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak i sądy krajowe w razie sprzedaży gruntu (również prawa wieczystego użytkowania gruntu) nakazują badać cel ekonomiczny/gospodarczy transakcji, której przedmiotem jest grunt (vide: wyrok NSA z dnia 31 maja 2012 r., sygn. akt I FSK 1375/11, orzeczenie prawomocne). Jak podkreślił Trybunał w orzeczeniu z dnia 12 lipca 2012 r. (w sprawie: C-326/11) do właściwych sądów krajowych (a więc także do organów podatkowych) należy zagwarantowanie, aby dana czynność nie stanowiła czysto sztucznej struktury, oderwanej od przyczyn ekonomicznych, tworzonej wyłącznie w celu uzyskania korzyści podatkowej. Tym samym przy dokonywaniu transakcji sprzedaży gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z budynkami/budowlami należy szczególną uwagę zwrócić na wspólny zamiar stron zawierających transakcję.

Jednocześnie należy zauważyć, iż stosownie do obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ustawą z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2013 r. poz. 35, z późn. zm.) z dniem 1 stycznia 2014 r. uchylono przepis art. 29 oraz wprowadzono art. 29a. W myśl art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT przewiduje „zwolnienie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

W przedstawionym przyszłym stanie faktycznym żaden z warunków, o których mówi przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie występuje - budynki i budowle mające być przedmiotem przyszłej transakcji a stanowiące odrębną nieruchomość, nie będą sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia, a okres od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji sprzedaży jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku niespełnienia powyższych warunków możliwe jest zastosowanie zwolnienia, ale tylko pod warunkiem, że w stosunku do budowli dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego albo dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów - wówczas dostawa ta będzie zwolniona z opodatkowania. W przedmiotowym stanie faktycznym nie będzie miał jednak zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który dopuszcza możliwość zwolnienia od podatku od towarów i usług „dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Wnioskodawca od momentu nabycia budynków i budowli posadowionych na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego ponosił wydatki remontowe na przedmiotowe obiekty budowlane, które rozliczał fakturami VAT, a podatek w nich zawarty odliczał. Przedmiotowe wydatki przekraczały wartość 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Zatem przedstawiona transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Dodatkowo należy podkreślić, że dostawa wyposażenia, która nie stanowi części składowej nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu według przepisów właściwych dla danego rodzaju towarów. W związku z tym każdy przedmiot tego wyposażenia należy opodatkować odrębnie, a nie łącznie z nieruchomością.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ustawodawca przez towary rozumie rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty - art. 2 pkt 6 ustawy.

W świetle powyższej definicji towaru Wnioskodawca dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z budynkami i budowlami posadowionymi na tym gruncie a stanowiącymi odrębną nieruchomość oraz wyposażenie Hotelu, restauracji i SPA realizuje dostawę towaru, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią uchwalonego art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe mogą korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jednak pod pewnymi warunkami. Mianowicie przepis ten zwalnia od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem powołanego powyżej pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Od stycznia 2014 zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku hotelu i budynku garażu wraz z przynależną im częścią działki 1917,
*   **nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania działek niezabudowanych.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wnioskodawca wskazał w uzupełnieniu wniosku, że przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa zatem stawki podatku należy ustalić dla każdego towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

Na wstępie należy zauważyć, że Wnioskodawca we wniosku z 13 marca 2014 r. (data wpływu 20 marca 2014 r.) wskazał, że przedmiotem interpretacji ma być sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami.

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Zatem dokonując oceny dotyczącej opodatkowania takiej nieruchomości należy odnieść się do sytuacji każdej działki mającej być przedmiotem opisywanej przez Wnioskodawcę czynności.

W związku powyższym pismem z 10 czerwca 2014 r. wezwano Wnioskodawcę do wskazania ile i jakie konkretnie geodezyjnie wyodrębnione działki będą przedmiotem sprzedaży i czy przedmiotem sprzedaży będą również działki niezabudowane.

Odpowiadając na powyższe pytania Wnioskodawca poinformował, że w ramach sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości przedmiotem sprzedaży ma być prawo użytkowania wieczystego działki nr 1917 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami oraz prawo własności niezabudowanych działek nr ewidencyjny 1915/1 i 1915/2.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, odpłatna dostawa gruntu jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca podał we wniosku, że zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1917 oraz prawa własności posadowionego na niej hotelu (segment A, B, C, Willa, basen) oraz garażu. Przedmiotowe obiekty budowlane są trwale związanymi z gruntem budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. sklasyfikowanymi w PKOB 1211 - Budynek Hotelu (segment A, B, C, Willa Basen) i w PKOB 1242 Garaż.

Na mocy art. 5a ustawy o VAT, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych.

W myśl art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury;

2.budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod symbolem 1211 w PKOB ujęte są budynki hoteli.

Klasa obejmuje:

*   hotele, motele, gospody, pensjonaty i podobne budynki oferujące zakwaterowanie, z restauracjami lub bez,
*   samodzielne restauracje i bary.

Klasa nie obejmuje:

*   restauracji w budynkach mieszkalnych (1122),
*   schronisk młodzieżowych, schronisk górskich, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
*   restauracji w centrach handlowych (1230).

Jednocześnie pod symbolem 1242 w PKOB ujęte są budynki garaży.

Klasa obejmuje:

*   garaże i zadaszone parkingi,
*   budynki do przechowywania rowerów.

Klasa nie obejmuje:

*   stacji obsługi (1230),
*   parkingów w budynkach przeznaczonych głównie do innych celów.

W świetle powyższego przedmiotowy hotel (segment A, B, C, Willa, Basen) i Garaż mające być przedmiotem sprzedaży, będące jak wskazał Wnioskodawca odpowiednio budynkami objętymi PKOB, spełniają definicję towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Zatem sprzedaż ww. budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym są posadowione - co do zasady - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w jej przepisach mowa jest o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przytoczonej wyżej ustawowej definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć:

1.  oddanie do użytkowania,
2.  w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
3.  pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby miało miejsce „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu powyższej normy prawnej, muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki łącznie wymienione w przywołanym przepisie. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość (budynki, budowle lub ich części) nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę (użytkownika) do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, gdyż sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Natomiast w sytuacji gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Treść art. 43 ust. 7a powyższej ustawy wskazuje, że warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto w świetle art. 29a ust. 8 cytowanej ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że na działce nr 1917 znajdują się m.in.:

*   budynek Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen) - PKOB 1211,
*   Garaż - PKOB 1242.

Wnioskodawca nabył obiekty budowlane zlokalizowane na działce nr ewidencyjny 1917 aktem notarialnym z 6 grudnia 2005 r.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

*   Budynek A i C zostały zmodernizowane, odnowione i przebudowane.
*   Budynek B i Willa zostały wyburzone i odbudowane od podstaw.
*   Basen zbudowany został jako całkowicie nowy budynek.
*   budynek Garażu został zmodernizowany i odbudowany.

Remont i modernizacja całego kompleksu budynków został zakończony w 2008 r.

Wnioskodawca w trakcie użytkowania budynków, znajdujących się na działce nr ewidencyjny 1917 ponosił wydatki na ulepszenie przedmiotowych obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które rozliczał fakturami VAT, a podatek w nich zawarty odliczał. Przedmiotowe wydatki przekraczały wartość 30% wartości początkowej tych obiektów. Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie w latach 2006-2008.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości - budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT istotne jest czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną w niniejszej interpretacji definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że analizując zagadnienie pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do budynków Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen) i Garażu tut. organ zauważa, że ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek Hotelu segment A i C oraz Garaż po ulepszeniach przekraczających 30% ich wartości początkowej oraz Budynek Hotelu segment B i Willa oraz budynek Basenu po wybudowaniu były przez cały czas użytkowane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu), zatem nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Wprawdzie dostawa na rzecz Wnioskodawcy w 2005 r. budynku Hotelu segment A i C oraz Garażu spełniała definicję pierwszego zasiedlenia, jednakże poniesienie przez Wnioskodawcę wydatków na ulepszenie tych obiektów wyższych niż 30% ich wartości początkowej powoduje, że nastąpi tu kolejne pierwsze zasiedlenie tych obiektów.

Należy zatem dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen) i Garażu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Budynku Hotelu segment A i C oraz budynku Garażu.

Odpowiadając na pytanie zawarte w wezwaniu z 10 czerwca 2014 r. „jeżeli budynki, budowle lub ich części zostały nabyte od innego podmiotu, to czy ich dostawa na rzecz Wnioskodawcy była czynnością podlegającą opodatkowaniu (chociażby korzystającą ze zwolnienia) czy też była to czynność niepodlegająca opodatkowaniu” Wnioskodawca stwierdził, że nabycie przez niego prawa własności obiektów budowlanych posadowionych na działce nr ewidencyjny 1917 było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (22%). Jednocześnie z wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotowe budynki na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenia Budynku Hotelu segment A i C oraz budynku Garażu przekraczające 30% ich wartości początkowej, od których to wydatków odliczał podatek naliczony.

W związku z powyższym sprzedaż Budynku Hotelu segment A i C oraz budynku Garażu posadowionych na działce nr 1917, nie spełnia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i lit. b ustawy o VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tych budynków przy ich nabyciu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie tych budynków wyższe niż 30% wartości początkowej tych budynków, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z ww. art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z wniosku wynika, że przedmiotowe budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych ponad 5 lat.

Powyższe powoduje, że w odniesieniu do dostawy tych budynków spełniony został warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT w związku z postanowieniami art. 43 ust. 7a ustawy o VAT. Niemniej jednak prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT uzależnione jest od łącznego spełnienia obu warunków w nim zawartych, a warunek z litery a nie jest w tym przypadku spełniony.

Zatem dostawa Budynku Hotelu segment A i C oraz budynku Garażu nie będzie również mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa przedmiotowych budynków podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W związku z powyższym, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego części gruntu (części działki nr 1917) przyporządkowanych do sprzedaży tych budynków (Hotelu segment A i C oraz Garażu), będzie podlegać zgodnie z postanowieniami art. 29a ust. 8 ustawy o VAT opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%. Zgodnie bowiem z tym przepisem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Odnosząc się z kolei do możliwości zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Budynku Hotelu segment B i Willa oraz budynku Basenu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stwierdzić należy, że dostawa tych budynków również nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego tym przepisem.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z którego skorzystał przy budowie Budynku Hotelu segment B i Willa oraz budynku Basenu.

Jednakże z wniosku nie wynika aby po 2008 r. tj. po oddaniu obiektów do użytkowania Wnioskodawca ponosił wydatki na ich ulepszenie.

W związku z powyższym sprzedaż Budynku Hotelu segment B i Willa oraz budynku Basenu posadowionych na działce nr 1917, nie spełnia warunku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a spełnia natomiast warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tych budynków przy ich wybudowaniu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tych budynków.

Zatem dostawa Budynku Hotelu segment B i Willa oraz budynku Basenu nie będzie również mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa przedmiotowych budynków podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W związku z powyższym, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego części gruntu (części działki nr 1917) przyporządkowanych do sprzedaży tych budynków (Budynku Hotelu segment B i Willa oraz budynku Basenu), będzie podlegać zgodnie z postanowieniami art. 29a ust. 8 ustawy o VAT opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%. Zgodnie bowiem z tym przepisem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wraz ze sprzedażą prawa własności posadowionych na gruncie budynków będzie opodatkowana 23% podatkiem VAT, należało uznać za prawidłowe.

Prawidłowe jest również stanowisko Wnioskodawcy, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych

Odnosząc się natomiast do sprzedaży działek niezabudowanych nr 1915/1 i 1915/2 należy wskazać, że na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy zauważyć, że zwolnienia od podatku mają charakter wyjątkowy i powinny być traktowane jako odstępstwo od ogólnej zasady opodatkowania każdej odpłatnej dostawy. Zatem powinny one być stosowane ściśle.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje zatem oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zwrócić należy w tym miejscu uwagę na ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), która – zgodnie z art. 1 ust. 1 – określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy,

\-przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (…) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Analizując przepisy w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy gruntu niezabudowanego należy podkreślić, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Natomiast skoro w przedstawionej sytuacji zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki 1915/1 i 1915/2 są zlokalizowane na obszarze oznaczonym jako l.Uh.l - tereny zabudowy usługowej, usługi hotelarskie, obsługa pacjentów i turystów, to działki te spełniają definicję terenu budowlanego o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym przy sprzedaży przedmiotowych działek niezabudowanych oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę usługową - usługi hotelarskie, obsługa pacjentów i turystów, przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zatem skoro Wnioskodawca planuje sprzedać działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę usługową, na co wskazuje plan zagospodarowania przestrzennego, to należy stwierdzić, że sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

W kontekście powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawca swoje stanowisko odniósł do sprzedaży całej nieruchomości bez uwzględnienia specyfiki sprzedaży geodezyjnie wyodrębnionych działek zabudowanych i niezabudowanych, przyjmując że całość nieruchomości jest zabudowana.

Wnioskodawca wskazał, iż z dniem 1 stycznia 2014 r. uchylono przepis art. 29 oraz wprowadzono art. 29a. W myśl art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Mając zatem na uwadze fakt, iż przedmiotem sprzedaży w ramach wskazanej we wniosku nieruchomości są również działki niezabudowane 1915/1 i 1915/2 stanowisko Wnioskodawcy, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych w odniesieniu do działek niezabudowanych, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy jednak zauważyć, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

W tym miejscu wskazać należy, że wpływ na stawkę opodatkowania prawa użytkowania wieczystego danej działki gruntu będą miały wszystkie budynki, budowle oraz ich część posadowione na tej działce i trwale z nią związane.

Przykładowo w przedmiotowej sprawie na działce gruntu nr 1917 znajdują się budynki Hotelu (segment A, B, C, Willa, Basen) i Garażu oraz wskazane we wniosku budowle zatem wszystkie te obiekty będą miały wpływ na opodatkowanie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1917, na której są posadowione.

Wnioskodawca zatem dokonując sprzedaży powinien przyporządkować części prawa użytkowania wieczystego działki nr 1917 do obiektów mających być przedmiotem sprzedaży i opodatkować je taką sama stawka podatku jak te obiekty.

Niniejsza interpretacja nie obejmuje bowiem opodatkowania dostawy budowli posadowionych na tej działce - w tym zakresie wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Również odrębnym rozstrzygnięciem objęto opodatkowanie dostawy ruchomości.

Końcowo należy zwrócić uwagę, iż analiza dokumentów dołączonych do wniosku z 13 marca 2014 r. i do jego uzupełnienia z 20 czerwca 2014 r. nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.