Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.351.2020.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-21
Teza: W związku ze sprzedażą opisanej nieruchomości Wnioskodawca staje się podatnikiem od towarów i usług dla tej czynności, a tym samym czynność sprzedaży nieruchomości opisanej w złożonym wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2020 r. (data wpływu 28 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

S. K. jest właścicielem działki położonej w (…) o pow. (…) ha dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) („Nieruchomość”). W jego imieniu działa pełnomocnik. Właściciel działki zamierza sprzedać swoją nieruchomość. W dniu 18 marca 2019r. zawarł z osobą zainteresowaną („Nabywca”, „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 kodeksu cywilnego, nie stanowi całości lub części gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 kodeksu cywilnego i nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomość jest niezabudowana i na terenie na którym jest położona brak jest miejscowego planu zagospodarowania.

Sprzedający nie wykonywał na Nieruchomości żadnych nakładów, nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, nie wydzierżawiał Nieruchomości ani nie udostępniał jej odpłatnie lub nieodpłatnie na jakikolwiek cel gospodarczy. Sprzedający jest osobą fizyczną która nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Sprzedaż działki ma charakter okazjonalny.

Kupujący wymaga od Sprzedającego aby Sprzedający uzyskał interpretację podatkową w przedmiocie ustalenia czy na Sprzedawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości.

Według oceny Sprzedającego nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości. W ocenie Sprzedającego sprzedaż podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Kupujący zamierza dokonać zabudowy Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Kupujący chce mieć zapewnioną możliwość zabudowy Nieruchomości, zwrócił się do Sprzedającego o wystąpienie o odpowiednie dokumenty.

Sprzedający posiada decyzję wydaną przez Burmistrza Gminy (…) Nr (…) z dnia (…) r. o warunkach zabudowy ustalającą na rzecz Sprzedającego warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z częścią usługową wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi.

Aby utrzymać charakter nieruchomości jako działki budowlanej należało uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy wprowadzić w obieg prawny poprzez uzyskanie pozwolenia na budowę. Postępowanie to gwarantowało utrzymanie statusu działki budowlanej i umożliwiało wprowadzenie tego do zapisów ewentualnego powstającego planu zagospodarowania.

Uzyskanie odpowiedniego pozwolenia było wpisane jako warunek podpisania umowy ostatecznej przez Kupującego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę należało uzyskać także decyzję od Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych zezwalającą na wyłączenie z produkcji leśnej części gruntu leśnego przeznaczonej pod budowę.

Sprzedający pragnie podkreślić, że czynności w postaci utrzymania statusu działki budowlanej jak i wniosek o wyłączeniu z produkcji leśnej zostały dokonane na wyraźne zlecenie Kupującego, który oczekiwał, że w momencie sprzedaży nieruchomość będzie zgodna z wymogami jakich Kupujący oczekiwał. Ze względu na fakt, iż Sprzedający jest osobą w podeszłym wieku i stan jego zdrowia nie pozwala na samodzielne poruszanie się, a tym samym nie mogąc zajmować się postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę, sprzedający upoważnił Kupującego (na jego wniosek) w umowie przedwstępnej do wykonania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę imieniu Sprzedającego. Sprzedający udzielił Kupującemu zgody, aby w imieniu i na rzecz Sprzedającego mógł dokonywać następujących czynności:

*   prowadzić wszelkie sprawy formalno-prawne związane z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę,

*   prowadzić wszelkie sprawy formalno-prawne związane z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę, a w szczególności pozyskiwania z urzędów i innych instytucji niezbędnych dokumentów, jakie są wymagane przy procesie pozwolenia na budowę, to jest wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, odpisów z planów miejscowych, decyzji i opinii zjazdowych, dokumentów geodezyjnych oraz wszelkich innych decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii, jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowywania inwestycji, wycinki zieleni niewymagającej decyzji lub zezwoleń, a są niezbędne do uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę,

*   występować do dostawców wszystkich mediów w celu podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, a w szczególności do dostawcy prądu, dostawcy wody i odbiorcy ścieków, dostawcy gazu, dostawcy ciepła i sygnału teleinformatycznego oraz prowadzenia z nimi wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z podłączeniem planowanej inwestycji do ich infrastruktury technicznej, uzyskania warunków technicznych podłączenia, podpisywania stosownych umów na zaprojektowanie urządzeń, umów na przyłączenie inwestycji do sieci, uzyskiwania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii w celu poprawnego podłączenia inwestycji do niezbędnych mediów.

Wszystkie pozwolenia wydane były na Sprzedającego i obejmowały tylko zakres przygotowawczy do uzyskania wszelkich pozwoleń natomiast nie obejmowały zgód na wejście w teren przez Kupującego w celu realizacji jakichkolwiek inwestycji.

Wobec wątpliwości jakie miał Kupujący związanych z opodatkowaniem przyszłej sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT strony w dniu 9 grudnia 2019 r. aktem Rep (…) podpisały umowę zmieniającą umowę przedwstępną w której zapisano, iż na potwierdzenie braku opodatkowania zamierzonej umowy przyrzeczonej sprzedaży podatkiem od towarów i usług, która zgodnie z ich wiedzą i intencją będzie podlegać podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wobec faktu, iż S. K. nie spełnia wymagań, aby mógł być uznanym za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), strony wystąpią do właściwego organu podatkowego o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie opodatkowania Umowy Przyrzeczonej, zgodnie z przepisami rozdziału 1a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.).

Nabywca złożył wniosek o wydanie takowej interpretacji w swoim imieniu. Sprzedający nie jest stroną tego postępowania. Postępowanie powyższe pod nr 0112-KDIL.3.4012.36.2020.1.AW prawdopodobnie do dnia dzisiejszego nie zostało zakończone. Właściwy organ podatkowy wezwał Kupującego do złożenia odpowiednich wyjaśnień, w tym odnośnie informacji, o których wiedzę ma Sprzedający. Sprzedający przekazał Kupującemu odpowiednie wyjaśnienia, ale nie ma wiedzy, jaki jest dalszy wynik postępowania.

Ponieważ Kupujący wymaga od Sprzedającego złożenia własnego wniosku celem ustalenia czy Sprzedający jest obowiązany do zapłaty podatku VAT od umowy sprzedaży, Sprzedający składa niniejszy wniosek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości na podstawie przyszłej umowy przyrzeczonej w przedstawionym stanie faktycznym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ?

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie umowy sprzedaży, która zostanie objęta umową przyrzeczoną nie jest on ani nie będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.). Sprzedający nie dokonuje czynności, które mogłyby spowodować uznanie go za podatnika tego podatku. Nieruchomość nabył tytułem darmym w roku 1995, a zamierzona sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości ma charakter okazjonalny. Sprzedający nie wydzierżawiał Nieruchomości ani nie dokonywał na niej nakładów.

W ocenie Sprzedającego umowa przyrzeczona sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż działki gruntu. Nieruchomość ta nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 kodeksu cywilnego, nie stanowi całości lub części gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 kodeksu cywilnego i nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nieruchomość jest niezabudowana i na terenie którym jest położona brak jest miejscowego planu zagospodarowania. Sprzedający nie wykonywał na Nieruchomości żadnych nakładów, nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, nie wydzierżawiał ani nie udostępniał jej odpłatnie lub nieodpłatnie na jakikolwiek cel gospodarczy. Sprzedający jest osobą fizyczną, która nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Sprzedaż działki ma charakter okazjonalny.

Sprzedający posiada decyzję o warunkach zabudowy ustalającą na rzecz Sprzedającego warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z częścią usługową wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Aby utrzymać charakter budowlany nieruchomości jako działki budowlanej należało uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy wprowadzić w obieg prawny poprzez uzyskanie pozwolenia na budowę. Postępowanie to gwarantowało utrzymanie statusu działki budowlanej i umożliwiało wprowadzenie tego do zapisów ewentualnego powstającego planu zagospodarowania.

Uzyskanie odpowiedniego pozwolenia było wpisane jako warunek podpisania umowy ostatecznej przez Kupującego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę należało uzyskać także decyzję od Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych zezwalającą na wyłączenie z produkcji leśnej części gruntu leśnego przeznaczonej pod budowę.

Sprzedający upoważnił Kupującego (na jego wniosek) w umowie przedwstępnej do wykonania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę imieniu Sprzedającego. Sprzedający udzielił Kupującemu zgody, aby w imieniu i na rzecz Sprzedającego mógł dokonywać następujących czynności:

*   prowadzić wszelkie sprawy formalno-prawne związane z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę,

*   prowadzić wszelkie sprawy formalno-prawne związane z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę, a w szczególności pozyskiwania z urzędów i innych instytucji niezbędnych dokumentów, jakie są wymagane przy procesie pozwolenia na budowę, to jest wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, odpisów z planów miejscowych, decyzji i opinii zjazdowych, dokumentów geodezyjnych oraz wszelkich innych decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii, jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowywania inwestycji, wycinki zieleni niewymagającej decyzji lub zezwoleń, a są niezbędne do uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę,

*   występować do dostawców wszystkich mediów w celu podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, a w szczególności do dostawcy prądu, dostawcy wody i odbiorcy ścieków, dostawcy gazu, dostawcy ciepła i sygnału teleinformatycznego oraz prowadzenia z nimi wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z podłączeniem planowanej inwestycji do ich infrastruktury technicznej, uzyskania warunków technicznych podłączenia, podpisywania stosownych umów na zaprojektowanie urządzeń, umów na przyłączenie inwestycji do sieci, uzyskiwania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii w celu poprawnego podłączenia inwestycji do niezbędnych mediów.

Wszystkie pozwolenia wydane były na Sprzedającego i obejmowały tylko zakres przygotowawczy do uzyskania wszelkich pozwoleń natomiast nie obejmowały zgód na wejście w teren przez Kupującego w celu realizacji jakichkolwiek inwestycji.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży opisanej nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji prawnych, dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje na aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podjęte przez Wnioskodawcę w celu sprzedaży nieruchomości.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy o prowadzenie wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę, a w szczególności pozyskiwania z urzędów i innych instytucji niezbędnych dokumentów, jakie są wymagane przy procesie pozwolenia na budowę, to jest wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, odpisów z planów miejscowych, decyzji i opinii zjazdowych, dokumentów geodezyjnych oraz wszelkich innych decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii, jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowywania inwestycji, wycinki zieleni niewymagającej decyzji lub zezwoleń, a są niezbędne do uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę.

Ponadto pełnomocnictwo obejmuje występowanie w imieniu Wnioskodawcy występowanie do dostawców wszystkich mediów w celu podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, a w szczególności do dostawcy prądu, dostawcy wody i odbiorcy ścieków, dostawcy gazu, dostawcy ciepła i sygnału teleinformatycznego oraz prowadzenie z nimi wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z podłączeniem planowanej inwestycji do ich infrastruktury technicznej, uzyskanie warunków technicznych podłączenia, podpisywanie stosownych umów na zaprojektowanie urządzeń, umów na przyłączenie inwestycji do sieci, uzyskiwanie wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii w celu poprawnego podłączenia inwestycji do niezbędnych mediów.

Jak wynika z opisu sprawy, umowa przedwstępna zawarta przez Wnioskodawcę z Kupującym uzależnia sfinalizowanie transakcji, czyli podpisanie umowy ostatecznej od uzyskania pozwoleń niezbędnych do wymogów inwestycyjnych Kupującego.

Wskazać należy, że kwestie udzielania pełnomocnictw zostały uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości faktycznie wykonuje Kupujący (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) a nie Wnioskodawca nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez Kupującego (pełnomocnika) wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

Zatem, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości podjął Kupujący (pełnomocnik Wnioskodawcy) to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Wnioskodawcy, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Wnioskodawcy był upoważniony do wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do prowadzenia wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę, a w szczególności pozyskiwania z urzędów i innych instytucji niezbędnych dokumentów, jakie są wymagane przy procesie pozwolenia na budowę, to jest wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, odpisów z planów miejscowych, decyzji i opinii zjazdowych, dokumentów geodezyjnych oraz wszelkich innych decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii, jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowywania inwestycji, wycinki zieleni niewymagającej decyzji lub zezwoleń, a są niezbędne do uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, a także do występowanie w imieniu Wnioskodawcy do dostawców wszystkich mediów w celu podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, a w szczególności do dostawcy prądu, dostawcy wody i odbiorcy ścieków, dostawcy gazu, dostawcy ciepła i sygnału teleinformatycznego oraz prowadzenie z nimi wszelkich spraw formalno-prawnych związanych z podłączeniem planowanej inwestycji do ich infrastruktury technicznej, uzyskanie warunków technicznych podłączenia, podpisywanie stosownych umów na zaprojektowanie urządzeń, umów na przyłączenie inwestycji do sieci, uzyskiwanie wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii w celu poprawnego podłączenia inwestycji do niezbędnych mediów – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych.

Rodzaj działań podjętych przez Wnioskodawcę (wykonywanych przez pełnomocnika) związanych z transakcją zbycia nieruchomości jest zbliżona do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców oraz świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zauważyć należy, że o braku charakteru profesjonalnej działalności nie świadczy brak podjęcia działań o charakterze budowlanym np.: pod postacią uzbrojenia terenu. Działalność profesjonalna może się bowiem ograniczyć jedynie do przygotowania działki do inwestycji, zaś etap stricte budowlany może być prowadzony przez inny podmiot.

Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie stanowi czynności zbycia majątku osobistego, lecz sprzedaż majątku wykorzystywanego przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości, Wnioskodawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy a przedmiotowa dostawa nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, w związku ze sprzedażą opisanej nieruchomości Wnioskodawca staje się podatnikiem od towarów i usług dla tej czynności, a tym samym czynność sprzedaży nieruchomości opisanej w złożonym wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie postawionego pytania, zatem inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, a nie objęte pytaniem nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.