Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.372.2016.1.DJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-12-20
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność; zwiększenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 grudnia 2016 r. (data wpływu 9 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do lokalu o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu, nabytych w 2009 roku,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 28 sierpnia 2009 roku (akt notarialny Rep. A numer „a”) za kwotę 110 000 zł (sto dziesięć tysięcy złotych) Wnioskodawczyni zakupiła lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu. Decyzją nr 1 oraz decyzją nr 2 zezwolono na przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania lokalu użytkowego na lokal mieszkalny.

Dnia 20 grudnia 2014 roku (akt notarialny Rep. A numer „b”) Zainteresowana zawarła umowę sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu i o zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W umowie tej zakupiła od współwłaścicieli pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 6 m2 oraz komórkę o powierzchni 8,31 m2. W konsekwencji posiadany przez Wnioskodawczynię lokal mieszkalny zwiększył powierzchnię oraz zmieniły się procentowe udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu. Cenę sprzedaży pomieszczenia gospodarczego oraz komórki ustalono na kwotę 20 000 zł (dwadzieścia tysięcy złotych), którą rozliczono na nakłady poczynione przez Wnioskodawczynię na remont części wspólnych.

Dnia 26 kwietnia 2016 roku za kwotę 185 000 zł (sto osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych) aktem notarialnym Zainteresowana zawarła umowę sprzedaży zbywając lokal mieszkalny wraz z udziałem w częściach wspólnych i prawie własności gruntu.

Od zakupu przez Wnioskodawczynię lokalu do zbycia minęło 7 lat. W międzyczasie (w 2014 roku) doszło do zmiany przeznaczenia lokalu i zwiększenia jego powierzchni w zamian za poniesione nakłady na częściach wspólnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w zaistniałej sytuacji w roku następnym po sprzedaży nieruchomości, a po 7 latach od nabycia, Wnioskodawczyni powinna złożyć zeznanie PIT-39, tj. zeznanie przeznaczone dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości?
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej, jaka będzie podstawa obliczenia podatku i podatek należny?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie składa Ona zeznania PIT-39 z uwagi na upłynięcie 7 lat od dnia nabycia nieruchomości.

Stanowisko podatnika dotyczy zdarzenia przyszłego, gdyż ewentualny termin obowiązku złożenia zeznania upływa w dniu 30 kwietnia 2017 r.

Wnioskodawczyni prosi o udzielenie odpowiedzi, czy Jej stanowisko dotyczące przyszłego zdarzenia jest prawdziwe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do lokalu o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu, nabytych w 2009 roku,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w 2009 roku Wnioskodawczyni zakupiła lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu. Decyzją nr 1 oraz decyzją nr 2 zezwolono na przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania lokalu użytkowego na lokal mieszkalny. Dnia 20 grudnia 2014 roku Zainteresowana zawarła umowę sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu i o zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W umowie tej zakupiła od współwłaścicieli pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 6 m2 oraz komórkę o powierzchni 8,31 m2. W konsekwencji posiadany przez Wnioskodawczynię lokal mieszkalny zwiększył powierzchnię oraz zmieniły się procentowe udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu. Dnia 26 kwietnia 2016 roku Zainteresowana zawarła umowę sprzedaży zbywając lokal mieszkalny wraz z udziałem w częściach wspólnych i prawie własności gruntu.

W przypadku Wnioskodawczyni mamy do czynienia z dwoma datami nabycia, będącej przedmiotem sprzedaży w 2016 r. nieruchomości:

*   w dniu 28 sierpnia 2009 r., w części dotyczącej nabycia lokalu niemieszkalnego o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu,
*   w dniu 20 grudnia 2014 r., tj. w dniu nabycia pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 6 m2 oraz komórki o powierzchni 8,31 m2.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w sytuacji określonej we wniosku kwestię opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię rozpatrywać można jedynie w odniesieniu do części nabytej w 2014 r. Zbycie bowiem części, która została nabyta w 2009 r., a dotyczącej nabycia lokalu niemieszkalnego o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu - nie stanowi w ogóle źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia przyznanej rzeczy jest data nabycia udziału we współwłasności, a nie data zniesienia współwłasności.

Pierwszy udział w nieruchomości wspólnej Wnioskodawczyni nabyła w 2009 r., gdy nabyła samodzielny lokal. Następnie w 2014 roku Zainteresowana zakupiła od współwłaścicieli pomieszczenie gospodarcze oraz komórkę. Jednakże należy zauważyć, że w tym momencie udział Zainteresowanej w nieruchomości wspólnej winien się zwiększyć i tak też miało miejsce w niniejszej sprawie. Wnioskodawczyni w treści wniosku wskazała, że w konsekwencji posiadany przez Nią lokal mieszkalny zwiększył powierzchnię oraz zmieniły się procentowe udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu. Ta dołączona powierzchnia w części przekraczającej uprzedni udział Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej stanowi o dacie nowego nabycia.

Wnioskodawczyni winna zatem ustalić, jak procentowo zwiększał się jej udział w części wspólnej nieruchomości na skutek ww. czynności i w takim stosunku utożsamiać nabycie udziału.

Podkreślić należy, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wnioskodawczyni nabywając na odrębną własność dodatkowe powierzchnie w budynku mieszkalnym – jak już wcześniej wspomniano – zwiększyła swój udział w częściach wspólnych nieruchomości. W części, w jakiej następował przyrost udziału w części wspólnej nieruchomości należy rozpoznać nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży w części dotyczącej lokalu o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu, zakupiony w 2009 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostały przychód, obejmujący przychód ze zbycia pomieszczenia gospodarczego i komórki oraz nadwyżkę udziału w częściach wspólnych nieruchomości i prawie własności gruntu - podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży w 2016 roku nieruchomości, w części dotyczącej lokalu o powierzchni użytkowej 43 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu, zakupiony w 2009 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostały przychód, obejmujący przychód ze zbycia pomieszczenia gospodarczego i komórki oraz nadwyżkę udziału w częściach wspólnych nieruchomości i prawie własności gruntu – będzie podlegał opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących od 1 stycznia 2009 r. Podstawą opodatkowania będzie dochód, osiągnięty przez Zainteresowaną z tego tytułu, podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy podatkowej. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek złożenia zeznania PIT-39.

W tym miejscu należy podkreślić, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, organ nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawczynię we wniosku kwot dokonać wyliczenia podstawy opodatkowania oraz wysokości podatku do zapłaty przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinna dokonać Wnioskodawczyni z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji organ.

Informuje się również, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego oraz własnym stanowiskiem przedstawionym przez Zainteresowaną.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.