Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.458.2019.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-21
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 3-art. 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2019 r. (data wpływu 18 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 10 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 10 stycznia 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz wskazania numeru konta do ewentualnego zwrotu opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni Pani (…) dnia 12 marca 2015 r. razem z mężem (…) zakupili działkę nr (…), położoną w miejscowości (…) o powierzchni (…) ha na cele rolne. W roku 2016 mąż zachorował i w związku z tą sytuacją mąż napisał testament i Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność tą działkę wraz z całym wspólnym majątkiem. Odbyło się to przed notariuszem (…) dnia (…) Została także podpisana umowa dzierżawy w (…) dnia 13 października 2016 r. na okres 10 lat. 18 stycznia 2017 r. mąż Wnioskodawczyni zmarł i została wdową. Od 8 lat Zainteresowana choruje na SM – Stwardnienie Rozsiane. Wnioskodawczyni jest na rencie chorobowej, którą pobiera z (…). Całe życie od 18-go roku Wnioskodawczyni pracowała w gospodarstwie i była ubezpieczona w (…).

W marcu tego roku, tj. 2019 Spółka „…” zainteresowała się kupnem części działki (…). Po długich rozmowach i negocjacjach doszło do porozumienia i podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży. Odbyło się to 30 maja 2019 r. Na sprzedaż nieruchomości o powierzchni ok. (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (…) za cenę (…) zł za 1,00 m2 powierzchnia nabywanej działki powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT. Razem z umową przedwstępną sprzedaży została podpisana umowa dzierżawy na okres 3 miesięcy. Ma być zawarta umowa przyrzeczona – Kupujący zapytał – kto płaci podatek VAT.

Ponadto w piśmie z dnia 9 stycznia 2020 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawczyni w związku z doprecyzowaniem przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego udzieliła następujących odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Jaka/jakie dokładnie działka/działki (należy podać numer geodezyjny działki/numery geodezyjne działek) będzie/będą przedmiotem planowanej sprzedaży? Jest to jedna działka o numerze ewidencyjnym (…) położona w (…) w miejscowości (…), z której ma być wydzielona działka o powierzchni około (…) h (…) m2 do sprzedaży.
2.  Czy nabycie przedmiotowej działki rolnej nr (…) przez męża i Wnioskodawczynię zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)? Przy nabyciu przedmiotowej działki nie było żadnej opłaty, ponieważ Wnioskodawczyni i jej mąż nie byli i nadal Wnioskodawczyni nie jest płatnikiem podatku VAT.
3.  Czy przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawczyni i jej mężowi prawo do odliczenia podatku naliczonego.
4.  Czy ww. działka/działki były/są przez Wnioskodawczynię wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki. Wyżej wymieniona działka nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, działka ta była nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.
5.  Jaka umowa dzierżawy, o której mowa we wniosku została zawarta w (…) w dniu 13 października 2016 r. na okres 10 lat i kto był dzierżawcą tej nieruchomości a kto wydzierżawiającym (czego dotyczyła, jakich nieruchomości)? Umowa dzierżawy dotyczy działek nr (…) położonych w (…). Właścicielami wtedy jeszcze byli (…), dzisiaj tylko Pani (…), ponieważ mąż nie żyje. Wydzierżawiającym jest Pan (…) prowadzący gospodarstwo rolne, zamieszkały (…).
6.  Czy Wnioskodawczyni udostępniała nieruchomość będącą przedmiotem zbycia osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa) poza umową dzierżawy zawartą w dniu 30 maja 2019 r. z (…)? Jeśli tak, to w jakim czasie i czy były to umowy odpłatne? Jeśli tak, to w jakim czasie obowiązywały? Wnioskodawczyni nie udostępniła nieruchomości będącej przedmiotem zbycia osobom trzecim.
7.  Czy działka mająca/działki mające być przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana/były wykorzystywane przez Zainteresowaną wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, to jakiej i w jakim czasie. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki/działek będących przedmiotem zbycia. Działka mająca być przedmiotem sprzedaży cały czas wykorzystywana jest w celach rolniczych.
8.  Czy Wnioskodawczyni poniosła lub też zamierza ponieść jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem działki/działek do sprzedaży, np.: ogrodzenie, uzbrojenie terenu, podział geodezyjny, wytyczenie dróg dojazdowych, utwardzenie dróg dojazdowych lub inne działania zwiększające atrakcyjność działki? Jeśli tak, to jakie to były/będą nakłady (informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki/działek będących przedmiotem zbycia)? Wnioskodawczyni nie ponosi żadnych kosztów związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży.
9.  Jakie przeznaczenie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika dla nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży (informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki/działek będących przedmiotem zbycia)? Przeznaczenie dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży grunty rolne.
10.  Czy Zainteresowana wnioskowała/będzie wnioskowała w jakikolwiek sposób o zmianę przeznaczenia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży? Wnioskodawczyni nigdy nie wnioskowała o zmianę przeznaczenia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży.
11.  Czy dla nieruchomości będącej/będących przedmiotem zbycia została/zostały wydane decyzja/decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak to z czyjej inicjatywy? Została wydana decyzja o warunkach zabudowy i warunkach zagospodarowania z inicjatywy firmy „…”.
12.  Czy kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Tak – kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni w związku z uzyskaniem upoważnień o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i warunkach zagospodarowaniu terenu.
13.  W jakim dokładnie celu Wnioskodawczyni podpisała z nabywcą w maju 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku? Umowę przedwstępną Wnioskodawczyni podpisała w celu udzielenia pełnomocnictw niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w związku z inwestycją „…”.
14.  Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntu na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie? W umowie przedwstępnej zostały ustalone następujące warunki:
    1.  Jeżeli firma „…” uzyska wszystkie pozwolenia potrzebne do realizacji inwestycji, wtedy zawarta zostanie ostateczna umowa sprzedaży.
    2.  Jeżeli jednak którekolwiek pozwolenie nie zostanie udzielone firma „…” rezygnuje z zakupu działki.
15.  Czy Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy? Jeśli tak to należy wskazać w jakim zakresie. Zostało opisane w punkcie 13.
16.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 15 jest pozytywna, to należy udzielić informacji czy wykonywane przez Nabywcę (jako pełnomocnika Wnioskodawcy) czynności na przedmiotowej działce, będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy, i jakie to będą czynności? Czynności wykonywane przez nabywcę na przedmiotowej działce związane są z uzyskaniem pozwoleń potrzebnych dla inwestycji „…”.
17.  Czy umowa dzierżawy zawarta z przyszłym nabywcą gruntu będzie obowiązywała do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, czy zostanie rozwiązana wcześniej? Jeśli zostanie rozwiązana wcześniej to należy wskazać, kiedy to nastąpi? Umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą została zawarta na okres 3 miesięcy.
18.  Kto dokona/dokonał podziału działki nr (…) – Wnioskodawczyni czy Kupujący? Należy podać nr działki/działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…), która będzie/które będą przedmiotem zbycia. Podziału działki dokona Kupujący – na dzień dzisiejszy nie jest znany Wnioskodawczyni nr działki powstałej w wyniku podziału.
19.  Czy Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, jest na rencie chorobowej rolniczej, ponieważ choruje na Stwardnienie Rozsiane, jest to choroba postępująca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna być czynnym podatnikiem (płatnikiem) podatku VAT, czy nie? Czy do ceny wskazanej czynności sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy doliczyć podatek VAT?

**Zdaniem Wnioskodawczyni**, jako rencistka, która wydzierżawia nieruchomość jako osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej nie powinna od tej czynności odprowadzić podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni dnia 12 marca 2015 r. wraz z mężem zakupili działkę o powierzchni (…) ha na cele rolne. W roku 2016 mąż zachorował i w związku z tą sytuacją mąż napisał testament i Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność tą działkę wraz z całym wspólnym majątkiem. Odbyło się to przed notariuszem dnia 13 listopada 2016 r. Została także podpisana umowa dzierżawy dnia 13 października 2016 r. na okres 10 lat. 18 stycznia 2017 r. Mąż Wnioskodawczyni zmarł i została wdową. W marcu tego roku, tj. 2019 Spółka „…” zainteresowała się kupnem części działki pod market „…”. Po długich rozmowach i negocjacjach doszło do porozumienia i podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży, odbyło się to 30 maja 2019 r. na sprzedaż nieruchomości o powierzchni ok. (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr (…) za cenę (…) zł za 1,00 m2 powierzchnia nabywanej działki powiększona o ewentualny podatek od towarów i usług VAT. Razem z umową przedwstępną sprzedaży została podpisana umowa dzierżawy na okres 3 miesięcy. Przedmiotem sprzedaży jest jedna działka o numerze ewidencyjnym (…), z której ma być wydzielona działka o powierzchni około (…) h (…) m2 do sprzedaży.

Przy nabyciu przedmiotowej działki nie było żadnej opłaty, ponieważ Wnioskodawczyni i jej mąż nie byli i nadal Wnioskodawczyni nie jest płatnikiem podatku VAT. Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawczyni i jej mężowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wyżej wymieniona działka nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, działka ta była nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Umowa dzierżawy, która została zawarta w dniu 13 października 2016 r. na okres 10 lat dotyczy działek nr (…) położonych w (…). Właścicielami wtedy jeszcze byli Wnioskodawczyni z mężem, dzisiaj tylko Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie ponosi żadnych kosztów związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Przeznaczenie dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży są grunty rolne. Wnioskodawczyni nigdy nie wnioskowała o zmianę przeznaczenia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy i warunkach zagospodarowania z inicjatywy firmy „…” Kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni w związku z uzyskaniem upoważnień o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i warunkach zagospodarowaniu terenu. Umowę przedwstępną Wnioskodawczyni podpisała w celu udzielenia pełnomocnictw niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w związku z inwestycją „…”.

W umowie przedwstępnej zostały ustalone następujące warunki:

*   Jeżeli firma „…” uzyska wszystkie pozwolenia potrzebne do realizacji inwestycji, wtedy zawarta zostanie ostateczna umowa sprzedaży.
*   Jeżeli jednak którekolwiek pozwolenie nie zostanie udzielone firma „…” rezygnuje z zakupu działki.

Czynności wykonywane przez nabywcę na przedmiotowej działce związane są z uzyskaniem pozwoleń potrzebnych dla inwestycji „…” Umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą została zawarta na okres 3 miesięcy. Podziału działki dokona Kupujący. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą ustalenia, czy Zainteresowana w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy oraz wskazania, czy dostawa ww. działki będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Zainteresowana będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie Wnioskodawczyni wskazała, że umowa dzierżawy, która została zawarta w dniu 13 października 2016 r. na okres 10 lat dotyczy działek nr (…) położonych w (…). Właścicielami wtedy jeszcze byli Wnioskodawczyni z mężem, dzisiaj tylko Wnioskodawczyni. Ponadto umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą została zawarta na okres 3 miesięcy. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni podpisała z przyszłym nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży w celu sprzedaży nieruchomości. Ponadto Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną w celu udzielenia pełnomocnictw niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w związku z inwestycją „…” Jak również wynika z opisu sprawy – Kupujący wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i warunkach zagospodarowania terenu. Jak wskazała Wnioskodawczyni Kupujący dokona podziału działki nr (…).

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawczyni), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Ona pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży była udostępniana w ramach umowy dzierżawy, czyli była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto Kupujący posiadał pełnomocnictwo Wnioskodawczyni do działania w imieniu Wnioskodawczyni do pozyskania wszystkich pozwoleń potrzebnych do realizacji inwestycji. Czynności wykonywane na przedmiotowej działce były wykonywane przez nabywcę na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, w imieniu Wnioskodawczyni np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podziału geodezyjnego nieruchomości.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki wydzielonej z działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Następnie przechodząc do ustalenia kwestii czy do ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni powinna doliczy podatek VAT wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Odnosząc się zatem do nieruchomości będących przedmiotem wniosku, które stanowią grunt niezabudowany, należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe uregulowanie oznacza, że w przypadku gruntów niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te grunty, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że mająca być przedmiotem sprzedaży nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla działki będącej przedmiotem sprzedaży wynika, że są to grunty rolne. Natomiast, jak wskazała Zainteresowana, z inicjatywy firmy „…” na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawczynię została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania.

Tym samym, ww. działka wydzielona z działki nr (…) stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanych wyżej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość będąca przedmiotem zbycia była wykorzystywana przez Zainteresowaną w celach rolniczych. Ponadto – jak wskazała Wnioskodawczyni przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawczyni i jej mężowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Z treści wniosku nie wynika jednocześnie, że Wnioskodawczyni wykorzystywała działkę mającą być przedmiotem zbycia wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT (działka była bowiem dzierżawiona). Wobec powyższego w analizowanej sprawie, nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię działki wydzielonej z działki nr (…), będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawczynię działki wydzielonej z działki nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działki opodatkowana będzie wg właściwej stawki podatku. Zatem do ceny wskazanej czynności sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy doliczyć podatek VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej w kontekście zagadnień wynikających z przedstawionego stanowiska Wnioskodawczyni. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku rejestracji Wnioskodawczyni, jako podatnika podatku VAT na podstawie art. 96 ustawy oraz określenia właściwej stawki podatku dla ww. nieruchomości.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że wydaje interpretacje prawa podatkowego wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. Status „zainteresowanego” w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej mogą mieć, m.in. podmioty:

*   podatnicy (art. 7 ustawy Ordynacja podatkowa),
*   płatnicy (art. 8 ustawy Ordynacja podatkowa),
*   inkasenci (art. 9 ustawy Ordynacja podatkowa).

W tym miejscu należy podkreślić, że – w rozumieniu art. 8 ustawy Ordynacja podatkowa – płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Podatnikiem natomiast, zgodnie z art. 7 § 1 ww. ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Zatem w niniejsze interpretacji rozstrzygnięto kwestię uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług, bowiem Zainteresowana podlega na mocy ustawy o podatku od towarów i usług obowiązkowi podatkowemu w tym podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.