Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB4/423-226/12-4/ŁM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-10-22
Teza: 1. Czy dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji strychu jest dochodem wolnym od podatku dochodowego od osób prawnych? 2. Jeżeli Wspólnota dokona wypłaty środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz właścicieli z rachunku Wspólnoty Mieszkaniowej, czy wtedy powstanie zobowiązanie podatkiem dochodowym od osób prawnych po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej?
Słowa kluczowe: adaptacja; cel-cele mieszkaniowe; dochód; mieszkanie; nieruchomości; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2012 r. (data wpływu 23 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 03 października 2012 r. (data wpływu 08.10.2012 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 26.10.2011 r. sprzedała samodzielny lokal mieszkalny powstały w wyniku adaptacji strychu będącego częścią nieruchomości wspólnej nowemu właścicielowi na cele mieszkaniowe. Wspólnota podjęła uchwałę, którą wyraziła zgodę na sprzedaż tego lokalu za kwotę 160.000 zł i udzieliła zarządowi pełnomocnictwa do jego sprzedaży. Środki pieniężne wpłynęły na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej. Część właścicieli zażądała wypłaty uzyskanych ze sprzedaży lokalu środków na ich rzecz proporcjonalnie do posiadanych udziałów, nie dokonano tego, gdyż wówczas środki te nie zostałyby wykorzystane przez Wspólnotę Mieszkaniową na cele gospodarki mieszkaniowej. Nabywcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest osoba, która stała się członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej dopiero po dokonaniu zakupu. Dochód uzyskany z tej transakcji został przeznaczony na spłatę kredytu termo - modernizacyjnego i na cele remontowe. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi też działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W dacie zbycia to jest 26.10.2011 r. lokalu mieszkalnego (powstałego w wyniku adaptacji strychu) dochód z tego tytułu Wspólnota uznała jako wolny od podatku dochodowego, deklarując tym samym, że przeznaczy ten dochód w całości na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wspólnota nie podjęła decyzji o wypłacie właścicielom - na ich żądanie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży tegoż lokalu mieszkalnego. Tym samym, nie nastąpiła przedmiotowa wypłata środków. Wydatkowanie środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych nastąpiło po dacie zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Według stanowiska Wnioskodawcy, jeżeli Wspólnota dokona wypłaty środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz właścicieli z rachunku Wspólnoty Mieszkaniowej, to wówczas Wspólnota przed wypłatą tych dochodów musi w całości je opodatkować, natomiast każdy właściciel lokalu otrzymaną część dochodu wykazuje w zeznaniu rocznym i ponownie opodatkowuje według zasad ogólnych jako inne źródło dochodu.

Dostawa lokalu mieszkalnego została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w okresie krótszym niż dwa lata. Wnioskodawca nie ponosił na przedmiotową nieruchomość wydatków na jej ulepszenie. Przedmiotowy lokal mieszkalny nie był udostępniany podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych dzierżawy, najmu lub użyczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji strychu jest dochodem wolnym od podatku dochodowego od osób prawnych?
2.  Jeżeli Wspólnota dokona wypłaty środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz właścicieli z rachunku Wspólnoty Mieszkaniowej, czy wtedy powstanie zobowiązanie podatkiem dochodowym od osób prawnych po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej?

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji strychu jest dochodem wolnym od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż został uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (spłata kredytu termo - modernizacyjnego, remonty, konserwacja i podniesienie standardu technicznego nieruchomości wspólnej).

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

Jeżeli Wspólnota dokona wypłaty środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz członków Wspólnoty z rachunku Wspólnoty to wówczas, zdaniem Wnioskodawcy, powstanie zobowiązanie podatkiem dochodowym od osób prawnych po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Treść stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 wynika z pisma Wnioskodawcy z dnia 03 października 2012 r. (data wpływu 08.10.2012 r.) stanowiącego uzupełnienie wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Regulacja art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Stosownie natomiast do treści art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przychodem jest zatem ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi są zatem tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc którymi może on rozporządzać jak własnymi.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa sprzedała w 2011 r. samodzielny lokal mieszkalny, który powstał w wyniku adaptacji strychu będącego częścią nieruchomości wspólnej. Sprzedaży lokalu dokonał Jej zarząd na podstawie udzielonego w formie uchwały pełnomocnictwa.

Odnosząc powyższe do zaprezentowanych regulacji prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż środki pieniężne ze sprzedaży powyższych lokali, które wpłynęły na konto Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią Jej przychód w rozumieniu art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Wskazać również należy, iż dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Powyższy dochód może być jednak zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, jeżeli spełniać będzie warunki określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Tym samym, na zasoby mieszkaniowe składają się, co zostało wskazane wyżej, nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym inne pomieszczenia, np.: piwnice, sutereny, pralnie, strychy, klatki schodowe, balkony, loggie. Zatem źródłem powstania dochodu ze sprzedaży części wspólnej, zaadaptowanej na samodzielny lokal mieszkalny, są posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Zaadaptowana część wspólna (tu: strych) na lokal mieszkalny nadal stanowi część zasobów mieszkaniowych.

Jednocześnie Wspólnota wskazała w stanie faktycznym, iż zysk ze sprzedaży nowoutworzonego lokalu mieszkalnego został przeznaczony na spłatę kredytu termo - modernizacyjnego i na cele remontowe. Możliwa jest jednak sytuacja, iż część dochodu ze sprzedaży przekazana zostanie właścicielom z rachunku Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym, w zakresie, w jakim Wspólnota rozdysponuje przedmiotowe zyski pomiędzy właścicieli, nie będzie spełniony warunek przeznaczenia tych środków pieniężnych na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Reasumując, cały przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej jest przychodem tej Wspólnoty, uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który korzysta ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile w całości zostanie przeznaczony, a następnie wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (w powyższym przypadku wydatkowany na spłatę kredytu termo - modernizacyjnego i na cele remontowe). Jeżeli jednak Wspólnota dokona wypłaty środków uzyskanych z przedmiotowego zbycia na rzecz właścicieli, będzie Ona zobowiązana opodatkować ten dochód podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo informuje się, iż w przedmiocie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.