Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-353/10/AZb
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-26
Teza: Czy wywłaszczenie z mocy samego prawa (na mocy decyzji lokalizacyjnej dotyczącej lokalizacji drogi publicznej - wydanej w trybie tzw. specustawy drogowej) jest odpłatną dostawą nieruchomości, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT? Jaka jest podstawa opodatkowania ww. czynności? Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w przypadku wywłaszczenia z mocy prawa na podstawie decyzji lokalizacyjnej dotyczącej inwestycji drogowej? Jaka jest właściwa stawka dla opisanej czynności?
Słowa kluczowe: dostawa; grunty; nieruchomości; nieruchomości-wywłaszczenie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; odszkodowania; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2010r. (data wpływu 20 kwietnia 2010r.), uzupełnionym pismami z dnia 10 czerwca 2010r. (data wpływu 15 czerwca 2010r.), z dnia 25 czerwca 2010r. (data wpływu 30 czerwca 2010r.), z dnia 6 lipca 2010r. (data wpływu 8 lipca 2010r.) oraz z dnia 8 lipca 2010r. (data wpływu 9 lipca 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **nieprawidłowe:**
    *   w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu czynności przeniesienia z mocy prawa prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie,
    *   w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu ww. czynności,
*   **prawidłowe:**
    *   w zakresie uznania wywłaszczenia nieruchomości z mocy prawa na mocy decyzji lokalizacyjnej za odpłatną dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
    *   w zakresie zastosowania prawidłowej stawki podatku dla ww. czynności.

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2010r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania wywłaszczenia nieruchomości z mocy prawa na mocy decyzji lokalizacyjnej za odpłatną dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 10 czerwca 2010r. (data wpływu 15 czerwca 2010r.) oraz z dnia 25 czerwca 2010r. (data wpływu 30 czerwca 2010r.), stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. organu z dnia 2 czerwca 2010r. i 24 czerwca 2010r., jak również pismami z dnia 6 lipca 2010r. (data wpływu 8 lipca 2010r.), z dnia 8 lipca 2010r. (data wpływu 9 lipca 2010r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji ceramicznych wyrobów sanitarnych, produkcji płytek ceramicznych, sprzedaży hurtowej wyrobów metalowych, porcelanowych ceramicznych i szklanych do użytku domowego, tapet i środków czyszczących. Podatnik jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca, w ramach prowadzonej działalności, w połowie lat 90-tych XX w., zakupił - jako podatnik VAT i w ramach działalności opodatkowanej VAT - nieruchomość inwestycyjną w A. Na nieruchomości tej podatnik planował wybudować nowy zakład produkcyjny. Ostatecznie inwestycji zaniechano.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w pasie planowanej obwodnicy miasta A. Została dla tej inwestycji wydana decyzja lokalizacyjna. Uprawomocnienie się tej decyzji - z mocy samego prawa spowodowało wywłaszczenie podatnika z tej części nieruchomości, która znajduje się w pasie drogowym. W planie miejscowym nieruchomość ta ma charakter budowlany (przeznaczona jest pod drogę publiczną).

Obecnie toczy się postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania. Postępowanie prowadzi Starosta W. W ramach postępowania przygotowano operat szacunkowy, który określił rynkową wartość netto wywłaszczonej nieruchomości na określoną kwotę. Postępowanie do dnia dzisiejszego nie zakończyło się jeszcze decyzją ostateczną a sama kwota odszkodowania nie jest jeszcze znana, gdyż operat podlega obecnie weryfikacji co do prawidłowości jego sporządzenia.

Prowadzący postępowanie poddał w wątpliwość pogląd podatnika, iż wywłaszczenie z mocy prawa na mocy tzw. „specustawy drogowej” jest tożsame z odpłatną dostawą nieruchomości budowlanej i tym samym, podmiot winien zapłacić wartość netto nieruchomości powiększoną o należny podatek VAT.

Zobligowano więc podatnika do wystąpienia o wiążącą interpretację.

Z uzupełnienia wniosku z dnia 10 czerwca 2010r. wynika, iż zgodnie z art. 12 ust 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2003r. nr 80 z późn. zm.) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z kolei art. 12 ust. 5 stwierdza, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W opisanym zdarzeniu, organem wydającym decyzję lokalizacyjną był Starosta W. To ten organ obecnie prowadzi postępowanie mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 18 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z kolei z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której odsyła specustawa - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1.  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2.  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z treści operatu szacunkowego, który został sporządzony w ramach toczącego się obecnie postępowania wynika wprost, że przedstawia on wartość netto i nie jest ona powiększona o sumę odpowiadającą opłatom i podatkom transakcyjnym. Czyli to kwota netto, która winna być powiększona przy wypłacie o kwotę należnego podatku VAT.

Zatem podatnik winien otrzymać kwotę odszkodowania wynikającą z oszacowania + VAT. Tylko kwota brutto może być traktowana jako odpowiednik wartości rynkowej nieruchomości, bo taka właśnie kwota stanowi równowartość ceny sprzedaży. Inna rzecz, że przecież to przeniesienie własności z mocy prawa jest na gruncie podatku VAT traktowane jako odpłatna dostawa towaru.

Decyzja lokalizacyjna starosty W. nr 1/2009 została wydana z dniem 29 stycznia 2009r. i uprawomocniła się z dniem 9 marca 2009r. To z tym dniem - stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych dokonało się wywłaszczenie z mocy samego prawa i własność przeszła na zarządców drogi.

Inwestycja jest obecnie w fazie realizacji. Wywłaszczenie nastąpiło z mocy prawa w dniu 9 marca 2009r. Przejęcie można uznać za dokonane z dniem 24 kwietnia 2009r., kiedy to zarządcy drogi (Gmina A. oraz Starosta W.) skierowali do podatnika odpowiednie pisma.

Transakcja opisana we wniosku zostanie udokumentowana fakturą VAT, ponieważ nieruchomość jest składnikiem przedsiębiorstwa prowadzonego przez podatnika. Faktura zostanie wystawiona w dniu uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania, w której to kwestii wciąż toczy się postępowanie. Do jego zakończenia (obecnie operat jest na etapie weryfikacji przez organizację rzeczoznawców — w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie jest znana podstawa opodatkowania, nie wspominając już o braku wypłaty odszkodowania. Podanie daty dziennej uprawomocnienia się decyzji a tym samym daty wystawienia faktury VAT nie jest obiektywnie możliwe. Podatnika w tym zakresie zadowoli odniesienie się do pojęcia „daty uprawomocnienia się decyzji ustalającej wysokość odszkodowania”.

Nieruchomość podatnika stanowiła jedną działkę. Po wywłaszczeniu (wraz z wydaniem decyzji lokalizacyjnej), działka ta podzielona została na 4 działki, z których dwie zostały objęte wywłaszczeniem — przeszły z mocy prawa na rzecz zarządców dróg — powiatu w. i Gminy A. Działki wywłaszczone przeznaczone są pod budowę drogi. Pozostałe dwie — pod zabudowę.

Wywłaszczony grunt jest niezabudowany. Nie wiadomo, czy w momencie zakończenia postępowania o ustalenie wysokości odszkodowania, będzie już to grunt zabudowany drogą.

W związku z brakiem zabudowy na wywłaszczanym gruncie — nie ma możliwości podania PKOB.

Do dnia złożenia wniosku, nie wydano decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ani nie otrzymano odszkodowania.

Na dzień złożenia zapytania nie jest zakończone postępowanie dotyczące przyznania odszkodowania, nie jest znana więc jego wysokość ani termin zapłaty.

Zapytanie dotyczy w całości zdarzeń przyszłych, ponieważ wypłata odszkodowania nie nastąpiła, ponieważ postępowania w zakresie ustalania jego wysokości wciąż się toczy (jest na etapie weryfikacji operatu szacunkowego).

Z uzupełnienia wniosku z dnia 25 czerwca 2010r. wynika, iż faktyczne (np. protokolarne) wydanie nieruchomości nie miało miejsca, albowiem nie podpisywano żadnego protokołu zdawczo-odbiorczego. Własność nieruchomości przeszła z mocy prawa w dniu 9 marca 2009r., kiedy to uprawomocniła się decyzja lokalizacyjna. O fakcie tym poinformowano Wnioskodawcę pismem z dnia 24 kwietnia 2009r.

Tytułem wyjaśnienia Wnioskodawca dodał, że:

*   według tzw. SPEC-ustawy drogowej decyzje lokalizacyjne są obwieszczane a nie doręczane stronom. Późniejsze pismo z 24 kwietnia 2009r. należy potraktować jedynie jako informację na temat aktualnego stanu prawnego nieruchomości i dacie jego zmiany. Istotne jest jednak to, że z dniem 9 marca 2009r. podatnik przestał być właścicielem nieruchomości.
*   wydanie nieruchomości nie jest konieczne dla przejścia własności (własność przechodzi z mocy prawa). Nie mamy tu więc do czynienia z tzw. czynnością realną.

Pismo Gminy A. z dnia 24 kwietnia 2009r. poinformowało podatnika o fakcie wywłaszczenia z mocy prawa oraz o możliwości i procedurze ubiegania się o odszkodowania i stanie sprawy oraz wycenie gruntu przez rzeczoznawcę. Szczególnie istotne jest ww. pismo z 24 kwietnia 2009r., w którym podatnika poinformowano, że:

*   decyzja nr 1/2009 z 29 stycznia 2009r. ustalająca lokalizacje drogi dla inwestycji „Budowa Lokalnej Obwodnicy A. - Etap II podetap II.1: od ul. B. do ul. B. oraz zatwierdzająca na potrzeby ww. inwestycji projekt podziału nieruchomości stała się prawomocna z dniem 9 marca 2009r.,
*   decyzja lokalizacyjna ustala linie rozgraniczające teren objęty inwestycją,
*   nieruchomości objęte liniami rozgraniczającymi teren inwestycji stały się własnością Gminy A. i Powiatu W. - za odszkodowaniem, które zostanie ustalone w odrębnym postępowaniu przez Starostę W.,
*   poinformowano, jakie działki powstały w skutek podziału zatwierdzonego ww. decyzją i które z nich przeszły na własność ww. jednostek samorządu terytorialnego.

Pismo ze Starostwa Powiatowego w W. z 15 października 2009r. informowało o stanie sprawy o ustalenie wysokości odszkodowania oraz o wstępnej wycenie działki i o rozprawie administracyjnej, której celem było zapoznanie się z wyceną i ustalenie dalszego toku postępowania.

Podatnik z wyceną się nie zgodził i zażądał weryfikacji wyceny w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Obecnie sprawa weryfikacji operatu jest w toku.

Podatnik nie otrzymał od Starosty W. ani od Burmistrza miasta A. żadnej części odszkodowania. Wysokość ostateczna odszkodowania nie jest znana i nie wiadomo, kiedy będzie znana - a nadto nie wiadomo, kiedy zostanie wypłacona.

Decyzja nr 1/2009 z 29 stycznia 2009r. ustalająca lokalizację drogi dla inwestycji „Budowa Lokalnej Obwodnicy A. - Etap II podetap II.1: od ul. B. do ul. B. ustala linie rozgraniczające teren objęty inwestycją oraz zatwierdza na potrzeby ww. inwestycji projekt podziału nieruchomości. Zawiera więc numery działek podlegające wydzieleniu i wywłaszczeniu z mocy prawa.

Z czterech działek powstałych po wydzieleniu, 2 pozostają własnością podatnika, a pozostałe dwie przeszły na własność zarządcy drogi - Gminy A. i Powiatu W.

Z uzupełnienia wniosku z dnia 6 lipca 2010r. wynika, iż opisana we wniosku oraz w dalszych pismach decyzja lokalizacyjna starosty W. nr 1/2009 została wydana z dniem 29 stycznia 2009r. i uprawomocniła się z dniem 9 marca 2009r.

Poniżej Wnioskodawca przedłożył zaczerpnięty z Biuletynu Informacji Publicznej tekst obwieszczenia o wydaniu tej decyzji (decyzja nie podlegała doręczeniu, lecz ogłoszeniu w trybie art. 49 kpa, co jest równoznaczne z doręczeniem):

„Obwieszczenie Starosty W. o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. – o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80, poz. 721 z późn. zm.) – zawiadamiam o wydaniu w dniu 29 stycznia 2009r. decyzji Starosty W. nr 1/2009 o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn: „Budowa Lokalnej Obwodnicy A. – etap II podetap II.1 – od ulicy B. do ul. B.”.

Decyzja zatwierdza jednocześnie podział nieruchomości na potrzeby drogi zgodny z przedstawionym poniżej wykazem działek ewidencyjnych. W wykazie zastosowano oznaczenia: przed nawiasem podano numer działki ulegającej podziałowi; w nawiasie numery działek po podziale; tłustym drukiem zaznaczono działki przeznaczone pod inwestycję:

Obręb A.:

1776/1 (działka drogowa), 1621/40 (działka drogowa), 6001/2 (działka drogowa), 1605/38, 3011/9 (3011/12, 3011/13), 1621/43 (1621/57, 1621/58, 1621/59), 1617/16 (1617/20, 1617/21, 1617/22, 1617/23), 1610/84 (1610/91, 1610/92, 1610/93), 3019/12 (3019/13, 3019/14, 3019/15), 3019/8 (3019/16, 3019/17, 3019/18), 1610/44 (1610/94, 1610/95, 1610/96), 1610/45 (1610/97, 1610/98, 1610/99), 1610/58 (1610/100, 1610/101), 1610/59 (1610/102, 1610/103, 1610/104), 1610/12 (1610/105, 1610/106, 1610/107), 1610/11 (1610/108, 1610/109), 1610/75 (1610/110, 1610/111, 1610/112, 1610/113, 1610/114), 1610/68 (1610/115, 1610/116), 1610/72 (1610/117, 1610/118), 3025/110 (3025/163, 3025/164), 3025/105 (3025/165, 3025/166), 3025/106 (3025/167, 3025/168), 3025/107 (3025/169, 3025/170), 3025/161 (3025/171, 3025/172), 1606/16 (1606/35, 1606/36), 1606/17 (1606/44, 1606/45, 1606/46, 1606/47), 1779/3 (działka drogowa), 1605/35 (1605/52, 1605/53) (działka drogowa).

Stronami postępowania w sprawie są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości w/w działek i nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Od decyzji służy odwołanie do Wojewody M., za moim pośrednictwem w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia. Zgodnie z art. 49 k.p.a., w przypadku zawiadomienia stron przez obwieszczenie, doręczenie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia.

Decyzja wraz z załącznikami znajduje się do wglądu w Starostwie Powiatowym w W. Wydział Powiatowy Zarząd Dróg.

Znak sprawy: xxx

Starosta W.”

Według powyższego - decyzja nie została w trybie art. 17 specustawy opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, ani też nie wskazano Wnioskodawcy żadnego innego terminu do wydania nieruchomości. W związku z tym, Wnioskodawca - podatnik, dopiero z dniem 9 marca 2009r. utracił własność nieruchomości działek ewidencyjnych o nr 1617/21 oraz 1617/22.

Na marginesie Wnioskodawca dodał, że po ww. dniu nie nastąpiła czynność protokolarnego przekazania ani wejścia w teren przez zarządcę drogi, w celu realizacji inwestycji. Z formalnego punktu widzenia mogło to jednak nastąpić bez jakichkolwiek dodatkowych czynności.

Podatnik ponadto wyjaśnia, że zgodnie z projektem podziału działek, podział został dokonany w oparciu o ustawę opublikowaną w Dz. U. z 2003r. nr 80, poz. 721 z późn. zm. W dokumentach organ administracji nie posługiwał się publikatorem obejmującym tekst jednolity (Dz. U. z 2008r. nr 193 poz. 1194 j.t. z późn. zm.).

Pismem z dnia 8 lipca 2010r. Wnioskodawca wniósł uzupełnienie wniosku, w którym prostuje podane w piśmie z dnia 6 lipca 2010r. (złożonym w dniu 8 lipca 2010r.) informacje. Zgodnie z pismem Urzędu Miasta A. Wydział Drogownictwa i Transportu z dnia 8 lipca 2010r. otrzymanym w dniu 8 lipca 2010r.:

1.  Decyzja Starosty W. z dnia 29 stycznia 2009r. Nr 1/2009 o ustalenie lokalizacji drogi dla inwestycji pn.: „Budowa Lokalnej Obwodnicy A. - etap II podetap II.1: od ul. B. do ul. B.” była zaopatrzona w rygor natychmiastowej wykonalności. \[…\].
2.  Decyzja nie wyznaczała terminu, w którym ma dojść do opuszczenia nieruchomości; cytat z decyzji: „Z uwagi na nadanie niniejszej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności – nie określa się terminu wydania nieruchomości i opróżnienia lokali i innych pomieszczeń, położonych w liniach rozgraniczających teren planowanej inwestycji, o którym mowa w art. 16 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych”.
3.  Nie nastąpiło przejęcie władztwa nad nieruchomością w celach realizacji inwestycji.

W pozostałym zakresie Wnioskodawca podtrzymał twierdzenia, wnioski i wywody złożone w poprzednich pismach.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wywłaszczenie z mocy samego prawa (na mocy decyzji lokalizacyjnej dotyczącej lokalizacji drogi publicznej - wydanej w trybie tzw. specustawy drogowej) jest odpłatną dostawą nieruchomości, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Jaka jest podstawa opodatkowania ww. czynności?
3.  Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w przypadku wywłaszczenia z mocy prawa na podstawie decyzji lokalizacyjnej dotyczącej inwestycji drogowej?
4.  Jaka jest właściwa stawka dla opisanej czynności?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl zaś art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, poprzez pojęcie dostawy towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Uwzględniając powyższe należy wskazać, że w sytuacji wywłaszczenia nieruchomości na cele budowy dróg, w roli organu władzy publicznej wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej występuje organ dokonujący wywłaszczenia. Organem tym może być wojewoda lub starosta na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), dokonujący wywłaszczenia w imieniu Skarbu Państwa lub innego zarządcy drogi. Zbywając nieruchomość Wnioskodawca dokonuje przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej (Starosty) prawa własności towaru (gruntów) w zamian za odszkodowanie, które przesądza o odpłatnym charakterze dostawy. Nie ma znaczenia fakt, że wywłaszczenie odbywa się przymusowo i z mocy samego prawa. Tego typu sytuacja wypełnia w ocenie Wnioskodawcy przesłanki wynikające z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług powodując, że przedmiotowa transakcja stanowi dostawę towarów, która zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu.

W ocenie Wnioskodawcy, dokonana wykładnia przywołanych wyżej przepisów, jednoznacznie potwierdza, że dokonał odpłatnej dostawy gruntów na rzecz zarządcy drogi, z przeznaczeniem na drogi, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dlatego Wnioskodawca - jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy - z chwilą otrzymania odszkodowania, będzie miał obowiązek zapłaty od tej czynności podatku VAT według stawki 22%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, jako odpłatnej dostawy, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust. 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Podstawą opodatkowania jest więc wartość nieruchomości określona na podstawie operatu szacunkowego. Kwota przyznanego odszkodowania winna więc uwzględniać podatek VAT. Skoro operaty określą wartość netto nieruchomości wywłaszczonej, to tym samym oczywistym jest, że kwota wartości netto nieruchomości winna być podstawą opodatkowania. Oznacza to, że wypłata odszkodowania winna być udokumentowana fakturą VAT, opiewającą na kwotę określonej wartości netto + należny podatek VAT.

Zatem podatek winien zostać naliczony metodą „od sta” (liczone od kwoty stanowiącej wartość netto nieruchomości wywłaszczanej), a nie „w stu”. Ta ostatnia metoda krzywdziłaby bowiem właścicieli nieruchomości - podatników VAT, którzy „na czysto” otrzymywaliby niższe kwoty.

Z uwagi na fakt, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z wywłaszczeniem z nieruchomości całkowicie budowlanej, zastosowanie ma podstawowa stawka 22% VAT.

W ocenie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zakończenia postępowania ustalającego odszkodowanie. Dopiero bowiem w tym momencie znana jest podstawa opodatkowania.

Ciężar ekonomiczny podatku poniesie podmiot wypłacający odszkodowanie.

Z uzupełnienia wniosku z dnia 10 czerwca 2010r. wynika, iż Wnioskodawca stoi na stanowisku, że obowiązek podatkowy powstaje z dniem uprawomocnienia się decyzji ustalającej odszkodowanie. Wtedy bowiem postępowanie ustalające to odszkodowanie można uznać za zakończone, a jednocześnie dopiero wówczas znana jest podstawa opodatkowania VAT. Zapytanie dotyczy zdarzenia przyszłego. Nie jest więc możliwe podanie daty dziennej uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu odszkodowania ani daty jego otrzymania. W interpretacji organ winien odnieść się więc (w zakresie ustalenia daty powstania obowiązku podatkowego) do pojęcia „daty uprawomocnienia się decyzji ustalającej odszkodowanie”.

Nadto należy podkreślić, że z treści operatu szacunkowego, który został sporządzony w ramach toczącego się obecnie postępowania wynika wprost, że przedstawia on wartość netto i nie jest powiększona o sumę odpowiadającą opłatom i podatkom transakcyjnym. Czyli to kwota netto.

Zatem podatnik winien otrzymać kwotę uwzględniającą fakt, iż według opisanych przepisów podatnik winien otrzymać kwotę brutto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   nieprawidłowe:
    *   w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu czynności przeniesienia z mocy prawa prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie,
    *   w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu ww. czynności,
*   prawidłowe:
    *   w zakresie uznania wywłaszczenia nieruchomości z mocy prawa na mocy decyzji lokalizacyjnej za odpłatną dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
    *   w zakresie zastosowania prawidłowej stawki podatku dla ww. czynności.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ilekroć w ustawie o podatku od towarów i usług jest mowa o sprzedaży należy przez to rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ww. ustawy).

Przez towary – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem pod pojęciem dostawy towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle cytowanych powyżej przepisów, w sytuacji przedstawionej we wniosku będzie miała miejsce dostawa towarów, tj. gruntów należących do Wnioskodawcy w zamian za odszkodowanie, a zatem czynność do której wprost odnosi się art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W tym przypadku odszkodowanie będzie pełniło funkcję wynagrodzenia za przeniesienie własności towarów, czyniąc tego rodzaju dostawę faktycznie odpłatną.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, w ramach prowadzonej działalności zakupił nieruchomość inwestycyjną w A., na której planował wybudować nowy zakład produkcyjny. Ostatecznie inwestycji zaniechał.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w pasie planowanej obwodnicy miasta A. W dniu 29 stycznia 2009r. została dla tej inwestycji wydana decyzja lokalizacyjna Starosty W. nr 1/2009, która uprawomocniła się z dniem 9 marca 2009r. Uprawomocnienie się tej decyzji - z mocy samego prawa spowodowało wywłaszczenie podatnika z tej części nieruchomości, która znajduje się w pasie drogowym. Nieruchomość podatnika stanowiła jedną działkę. Po wywłaszczeniu (wraz z wydaniem decyzji lokalizacyjnej), działka ta podzielona została na 4 działki, z których dwie zostały objęte wywłaszczeniem — przeszły z mocy prawa na rzecz zarządców dróg — powiatu w. i Gminy A. Działki wywłaszczone przeznaczone są pod budowę drogi.

Obecnie toczy się postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania, prowadzone przez Starostę W. W ramach postępowania przygotowano operat szacunkowy, który określił rynkową wartość netto wywłaszczonej nieruchomości na określoną kwotę. Postępowanie do dnia dzisiejszego nie zakończyło się jeszcze decyzją ostateczną a sama kwota odszkodowania nie jest jeszcze znana, gdyż operat podlega obecnie weryfikacji co do prawidłowości jego sporządzenia.

Jak wskazano wyżej, przedmiotem opodatkowania jest odpłatna dostawa towarów, w tym przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, które pełni funkcję wynagrodzenia z tytułu tej dostawy. Zatem, wynagrodzenie musi mieć konkretny wymiar, a więc być konkretną wielkością wyrażalną w pieniądzu. Dostawę można uznać za dokonaną odpłatnie, dopiero gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru. Oznacza to, że przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów nabiera odpłatnego charakteru dopiero w momencie przyznania odszkodowania i ustalenia jego wysokości.

W rozpatrywanej sprawie w dniu uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej Starosty W. (tj. w dniu 9 marca 2009r.), a więc w dniu przejścia prawa własności nieruchomości na zarządców drogi odszkodowanie nie zostało przyznane, a jego wysokość nie była znana, w konsekwencji przejście prawa własności nieruchomości nie miało wówczas charakteru odpłatnego. Z treści wniosku wynika, iż do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie wydano decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ani nie otrzymano odszkodowania. Na dzień złożenia zapytania nie jest zakończone postępowanie dotyczące przyznania odszkodowania, nie jest znana więc jego wysokość ani termin zapłaty.

W świetle powyższego dostawę towaru (nieruchomości) w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT należy uznać za dokonaną z momentem uprawomocnienia się decyzji o wysokości odszkodowania, bowiem dopiero z chwilą przyznania odszkodowania i ustalenia jego ostatecznej wysokości czynność ta nabiera odpłatnego charakteru.

Odnosząc przedstawione zdarzenie przyszłe do powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów (nieruchomości) w zamian za odszkodowanie stanowi odpłatną dostawę towaru (nieruchomości) w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jednakże zdarzeniem przesądzającym o uznaniu przeniesienia prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie za czynność mającą odpłatny charakter jest uprawomocnienie się decyzji o wysokości odszkodowania.

Podmiotem realizującym dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jest dotychczasowy właściciel nieruchomości (gruntu), tj. Wnioskodawca. Wnioskodawca – jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i zarejestrowany podatnik VAT - w odniesieniu do ww. czynności dostawy gruntu nabytego w ramach działalności gospodarczej występuje jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się zatem do stanowiska Wnioskodawcy stwierdzić należy, iż Podatnik dokonał prawidłowej kwalifikacji czynności uznając, że przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej (Starosty) prawa własności towaru (gruntów) w zamian za odszkodowanie, wypełnia przesłanki wynikające z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług powodując, że przedmiotowa transakcja stanowi dostawę towarów, która zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie należało uznać za prawidłowe, z tym jednak zastrzeżeniem, że odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie miała miejsce dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji o wysokości odszkodowania (jak już zauważono powyżej, w dniu uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej odszkodowanie nie zostało przyznane, a jego wysokość nie była znana, w konsekwencji przejście prawa własności nieruchomości nie miało wówczas charakteru odpłatnego). Tak więc, skoro na dzień złożenia wniosku nie jest zakończone postępowanie dotyczące przyznania odszkodowania i nie jest znana jego wysokość, zatem nie można uznać, że Wnioskodawca „dokonał odpłatnej dostawy gruntów”, lecz że dostawa taka w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dopiero zostanie dokonana.

Ad. 2

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze (art. 29 ust. 2 ww. ustawy).

Istotny z punktu widzenia określenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest przepis art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), który stanowi, że ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Jak wynika z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, w dniu 29 stycznia 2009r. została wydana decyzja lokalizacyjna Starosty W. nr 1/2009, która uprawomocniła się z dniem 9 marca 2009r. Starosta W. prowadzi również postępowanie mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania.

Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z art. 12 ust 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2003r. nr 80 z późn. zm.) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z kolei art. 12 ust. 5 stwierdza, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 18 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z kolei z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której odsyła ww. ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2003r. nr 80 z późn. zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1.  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2.  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wnioskodawca podał, iż z treści operatu szacunkowego, który został sporządzony w ramach toczącego się obecnie postępowania wynika wprost, że przedstawia on wartość netto i nie jest ona powiększona o sumę odpowiadającą opłatom i podatkom transakcyjnym. Czyli to kwota netto, która winna być powiększona przy wypłacie o kwotę należnego podatku VAT.

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, podatnik winien otrzymać kwotę odszkodowania wynikającą z oszacowania + VAT. Tylko kwota brutto może być traktowana jako odpowiednik wartości rynkowej nieruchomości, bo taka właśnie kwota stanowi równowartość ceny sprzedaży.

Wnioskodawca wskazał również, że pismem ze Starostwa Powiatowego w W. z 15 października 2009r. został poinformowany o stanie sprawy o ustalenie wysokości odszkodowania oraz o wstępnej wycenie działki i o rozprawie administracyjnej, której celem było zapoznanie się z wyceną i ustalenie dalszego toku postępowania.

Podatnik z wyceną się nie zgodził i zażądał weryfikacji wyceny w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Obecnie sprawa weryfikacji operatu jest w toku.

Podatnik nie otrzymał od Starosty W. ani od Burmistrza miasta A. żadnej części odszkodowania. Wysokość ostateczna odszkodowania nie jest znana.

W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na cele budowy lub poszerzenia dróg w roli organu władzy publicznej wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej występuje organ dokonujący wywłaszczenia. Organem tym może być wojewoda lub starosta (na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 i ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – t. j. Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) dokonujący wywłaszczenia w imieniu Skarbu Państwa.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1.  własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,
2.  własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

– z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Natomiast w myśl ust. 4a ww. przepisu, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Jak stanowi art. 12 ust. 5 cyt. wyżej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ww. ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 134 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Natomiast zgodnie z art. 151 ust. 1 ww. ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1.  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2.  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W odniesieniu do powyższego należy stwierdzić, że przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii, czy wynagrodzenie (odszkodowanie) wypłacone w zamian za przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów uwzględnia podatek od towarów i usług i stanowi kwotę brutto, czy nie uwzględnia podatku od towarów i usług i stanowi kwotę netto. Strony powinny ewentualnie sięgnąć do odpowiednich przepisów innych gałęzi prawa.

Jeśli zatem zgodnie z odpowiednimi przepisami innych gałęzi prawa, dotyczącymi przyznania i wypłaty odszkodowania oraz jego wysokości, oraz zgodnie z ustaleniami dokonanymi pomiędzy stronami, Wnioskodawca za wywłaszczoną nieruchomość otrzyma wyłącznie kwotę odszkodowania, która będzie jedyną kwotą należną Wnioskodawcy za oddane z mocy prawa grunty, to należy uznać, że jest to kwota należna z tytułu sprzedaży, czyli kwota obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy, którą dla wyliczenia obrotu (podstawy opodatkowania) należy traktować jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT, dla którego wyliczenia należy zastosować metodę „w stu”. Metoda „w stu” pozwala na obliczanie podatku należnego, w której podstawą opodatkowania, wbrew zasadzie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy, nie jest kwota netto, lecz kwota brutto, czyli cena w rozumieniu ww. art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach.

Jeśli natomiast zgodnie z odpowiednimi dokumentami i przepisami innych gałęzi prawa, dotyczącymi przyznania i wypłaty odszkodowania oraz jego wysokości, oraz zgodnie z ustaleniami dokonanymi pomiędzy stronami, kwota odszkodowania nie jest jedyną kwotą należną Wnioskodawcy za wywłaszczoną nieruchomość i z dokumentów, przepisów czy też uzgodnień pomiędzy stronami wynika, że jest to kwota, do której będzie doliczony podatek VAT według właściwej stawki, to kwota ta będzie kwotą netto.

Trzeba mieć bowiem na uwadze, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy o VAT) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług.

Zaznaczyć należy, iż żaden przepis ustawy o VAT nie stanowi, że podstawą opodatkowania przy dostawie nieruchomości w zamian za odszkodowanie jest kwota wynikająca z operatu szacunkowego.

Reasumując, jeśli strony ustalą, że kwotą należną będzie wyłącznie kwota odszkodowania, to należy ją potraktować jako kwotę brutto i uznać, że zawiera w sobie podatek VAT, natomiast jeśli z ustaleń pomiędzy stronami będzie wynikało, że do wyliczonej kwoty odszkodowania zostanie doliczony podatek VAT, to kwota ta będzie kwotą netto.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 3

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w art. 19 ust. 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jednocześnie w ust. 4 powołanego przepisu zaznaczono, iż jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Z powyższego przepisu wynika zatem, iż w przypadku dostawy gruntu niezabudowanego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub w przypadku wystawienia faktury, z chwilą jej wystawienia, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Natomiast zgodnie z § 3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2010r., w przypadku przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu własności towarów w zamian za odszkodowanie, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty.

Ponadto, w myśl art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zgodnie z przepisem § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 ze zm.), fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem § 10-12.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawca był właścicielem nieruchomości gruntowej, znajdującej się w pasie planowanej obwodnicy miasta A. W dniu 29 stycznia 2009r. wydana została decyzja lokalizacyjna Starosty W. nr 1/2009 ustalająca lokalizację drogi dla inwestycji „Budowa Lokalnej Obwodnicy A. - Etap II podetap II.1: od ul. B. do ul. B., która uprawomocniła się z dniem 9 marca 2009r. Uprawomocnienie się tej decyzji – z mocy samego prawa spowodowało wywłaszczenie podatnika z tej części nieruchomości, która znajduje się w pasie drogowym. Ww. decyzja ustalała linie rozgraniczające teren objęty inwestycją oraz zatwierdzała na potrzeby ww. inwestycji projekt podziału nieruchomości (zawierała więc numery działek podlegające wydzieleniu i wywłaszczeniu z mocy prawa).

Do dnia złożenia wniosku nie wydano decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ani nie otrzymano odszkodowania ze względu na toczące się postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania prowadzone przez Starostę W.

Wnioskodawca zaznacza, że transakcja opisana we wniosku zostanie udokumentowana fakturą VAT, ponieważ nieruchomość jest składnikiem przedsiębiorstwa prowadzonego przez podatnika. Faktura zostanie wystawiona w dniu uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania, w której to kwestii wciąż toczy się postępowanie.

Jak już wskazano powyżej, przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów (nieruchomości) w zamian za odszkodowanie, o którym mowa art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nabiera odpłatnego charakteru dopiero w momencie przyznania odszkodowania i ustalenia jego wysokości, tj. z dniem uprawomocnienia się decyzji o wysokości odszkodowania.

W rozpatrywanej sprawie do dnia złożenia wniosku odszkodowanie nie zostało przyznane, a jego wysokość nie jest znana, tak więc nie został spełniony wymóg odpłatności dostawy, wynikający z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Z treści wniosku wynika bowiem, iż do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie wydano decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ani nie otrzymano odszkodowania. Na dzień złożenia zapytania nie jest zakończone postępowanie dotyczące przyznania odszkodowania, nie jest znana więc jego wysokość ani termin zapłaty.

Należy zaznaczyć, że w podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje równocześnie ze zobowiązaniem podatkowym, tj. skonkretyzowanym świadczeniem polegającym na zapłacie podatku.

W powyższym celu konieczna jest informacja, w jakiej wysokości zostało przyznane odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości. Możliwość określenia podstawy opodatkowania powstaje w analizowanej sytuacji dopiero po wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, a następnie po zastosowaniu odpowiedniej stawki podatku, możliwość określenia wysokości zobowiązania podatkowego.

Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące w tym zakresie regulacje prawne stwierdzić należy, że skoro czynność faktyczna, z którą przepisy wiążą powstanie obowiązku podatkowego nie nastąpiła w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2009r., zastosowanie w sprawie znajdzie powołany wyżej przepis § 3 ust. 3 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. stanowiący, iż w przypadku przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu własności towarów w zamian za odszkodowanie, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty.

Tak więc w rozpatrywanej sprawie obowiązek podatkowy w związku z przeniesieniem prawa własności opisanych we wniosku nieruchomości w zamian za odszkodowanie powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, zgodnie z § 3 ust. 3 ww. rozporządzenia.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że „obowiązek podatkowy powstaje z dniem uprawomocnienia się decyzji ustalającej odszkodowanie” należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 4

Zasadą podatku od towarów i usług jest powszechność opodatkowania. Zastosowanie zwolnienia od podatku w stosunku do czynności podlegającej opodatkowaniu powinno być uzasadnione przez spełnienie określonych przepisami przesłanek warunkujących to zwolnienie.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

Jeśli chodzi o zwolnienie przedmiotowe dla dostawy gruntu niezabudowanego to ustawodawca przewidział takowe w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jedynie w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku, zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 1 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość mająca być przedmiotem dostawy ma charakter budowlany (przeznaczona jest pod drogę publiczną). Wywłaszczony grunt jest niezabudowany.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż przedmiotowa nieruchomość należy do kategorii gruntów przeznaczonych pod zabudowę. W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie zachodzi przesłanka zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, pozwalająca na zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy niezabudowanej nieruchomości innej niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zatem przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej tj. w wysokości 22%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.