Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.876.2024.1.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-15
Teza: Nieuznanie Należności Gwarancyjnych wypłacanych przez
Sprzedającego na rzecz Kupującego za wynagrodzenie za
jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu
podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz
Sprzedającego oraz brak obowiązku Kupującego do
udokumentowania fakturą otrzymanych od Sprzedającego
Należności Gwarancyjnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
faktura-faktura VAT
gwarancje
najem
noty-nota księgowa
rekompensata
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:
        nieuznania Należności Gwarancyjnych wypłacanych przez Sprzedającego na rzecz
        Kupującego za wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie podlegające
        opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz
        Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje
        po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie
        przepisów ustawy o VAT (pytanie nr 1) oraz
        braku obowiązku Kupującego do udokumentowania fakturą (fakturami)
        otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych (pytanie nr 2).

    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    23 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo-akcyjna

## Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podstawowym
    przedmiotem prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej jest „Pozostałe
    doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania” (PKD: 7022Z).
    17 grudnia 2024 r. Kupujący nabył (zakupił) od B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    - spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) zabudowaną
    nieruchomość gruntową położoną w A. przy al. A1 (dalej: „Grunt”). Grunt zabudowany jest
    budynkiem, budowlami i określonymi urządzeniami budowlanymi (dalej: „Budynek”). W
    wyniku transakcji nabycia przez Kupującego Budynku wraz z Gruntem (dalej łącznie:
    „Nieruchomość”) własność Nieruchomości została przeniesiona na rzecz Kupującego wraz
    z prawami i obowiązkami związanymi z Nieruchomością, w tym z prawami i obowiązkami
    wynikającymi z umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami (dalej:
    „Transakcja”).
    Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako
    „Zainteresowani”. Kupujący i Sprzedający nie są i na moment Transakcji nie byli
    podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o
    podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Zarówno
    Kupujący, jak i Sprzedający pozostawali zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na dzień
    dokonania Transakcji.
    W tym miejscu należy wskazać, że Sprzedający jest spółką osobową z siedzibą w Polsce.
    Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym opodatkowaniu od
    całości swoich dochodów na terytorium Polski bez względu na miejsce ich osiągania.
    Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”)
    oraz podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych („CIT”) na terytorium Polski.
    Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni
    przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości, tj. powierzchni w Budynku, w tym miejsc
    parkingowych wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność prowadzona przez
    Sprzedającego w powyższym zakresie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Sprzedający nie świadczy usług w zakresie najmu Nieruchomości ani jej części na cele inne
    niż komercyjne. Innymi słowy, Sprzedający nie świadczy usług najmu na cele
    mieszkaniowe. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności
    związane z realizacją działalności gospodarczej Spółki są wykonywane na podstawie umów
    usługowych, zawartych z innymi podmiotami.
    Kupujący po dokonaniu Transakcji, tj. po nabyciu (zakupie) Nieruchomości od
    Sprzedającego, będzie prowadził przy wykorzystaniu przedmiotowej Nieruchomości
    działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności
    gospodarczej będzie w szczególności wynajem powierzchni znajdujących się w Budynku, w
    tym również poprzez kontynuowanie umów najmu zawartych przez Sprzedającego z
    najemcami przed Transakcją.

    W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani zawarli różnego rodzaju umowy,
    mające na celu przygotowanie Budynku do zbycia (sprzedaży), w tym m.in. umowę
    gwarancji najmu (dalej: „Umowa Gwarancji Najmu”). Umowa Gwarancji Najmu została
    zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353(1)
    Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym to przepisem
    strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby
    jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom
    współżycia społecznego.
    Umowa Gwarancji Najmu ma na celu zabezpieczenie osiągnięcia przez Kupującego
    odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość, w tym m.in.
    zapewnienie odpowiedniego poziomu komercjalizacji Nieruchomości oraz zapewnienie
    Kupującemu odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji w Nieruchomość. Celem Umowy
    Gwarancji Najmu zawartej pomiędzy Zainteresowanymi jest zatem zrekompensowanie
    Kupującemu (w zakresie przewidzianym w Umowie Gwarancji Najmu) ewentualnego
    ubytku wpływów (w szczególności przychodów z czynszu), jaki wystąpi po stronie
    Kupującego w związku m.in. z niewynajęciem przez Sprzedającego powierzchni biurowej o
    powierzchni brutto 604,53 metry kwadratowe oraz powierzchni magazynowej o
    powierzchni 17,30 metrów kwadratowych (określonych w Umowie Gwarancji Najmu
    łącznie jako „Powierzchnie wolne”) czy okresowym obniżeniem czynszu najemcom z tytułu
    zawartych przez Sprzedającego umów najmu, zawierających określone rabaty czynszowe
    dla najemców, np. poprzez występowanie okresów bezczynszowych. Celem Umowy
    Gwarancji Najmu jest również zrekompensowanie Kupującemu ponoszonych przez niego
    kosztów eksploatacji niewynajętych - z uwagi na brak najemców - Powierzchni wolnych. W
    efekcie, Sprzedający dokonując określonych płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić,
    że przedmiot Transakcji przyniesie Kupującemu określoną rentowność.
    W związku z powyższym, w ramach Umowy Gwarancji Najmu, Sprzedający zobowiązał się
    do wypłaty na rzecz Kupującego różnego rodzaju opłat (dalej: „Należności Gwarancyjne”),
    tj.:
        Guarantee Payment for Incentives - płatność z tytułu zobowiązania Sprzedającego
        do zapłaty na rzecz Kupującego jednorazowej kwoty, na którą składać się będą
        wynikające z umów najmu/ aneksowanych umów najmu (po Transakcji), w okresie
        obowiązywania Umowy Gwarancji Najmu: (i) łączna wartość okresowych obniżek
        czynszu udzielonych na rzecz najemców Powierzchni wolnych, (ii) wkłady
        gotówkowe na prace wykończeniowe na rzecz najemców Powierzchni wolnych oraz
        (iii) inne dodatki i świadczenia przyznane przyszłym najemcom Powierzchni
        wolnych w związku z zawartymi przez nich nowymi umowami najmu lub aneksami
        do umów już istniejących (umów najmu zawartych uprzednio przez Sprzedającego).
        Celem niniejszej płatności jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru
        dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności poniesienia ww. wydatków
        względem najemców Powierzchni wolnych. Zgodnie z Umową Gwarancji Najmu
        płatność ta zostanie wypłacona Kupującemu jako płatność gwarancyjna;
        Guarantee Payment for Leasing Fees - płatność mająca na celu zrekompensowanie
        Kupującemu niedoboru dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności
        poniesienia przez Kupującego kosztów mających na celu pozyskanie nowych
        najemców dla Powierzchni wolnych. Przedmiotowa płatność będzie powiększała
        płatność z tytułu Guarantee Payment for Vacant Premises i będzie należna w
        sytuacji, w której Kupujący doprowadzi do zawarcia nowej umowy najmu (lub

        aneksu do istniejącej już umowy najmu), której przedmiotem będzie wynajem
        (całości albo części) Powierzchni wolnej;
        Guarantee Payment for Service Charges - płatność mająca na celu zapewnienie
        partycypacji Sprzedającego w ponoszonych przez Kupującego kosztach eksploatacji
        Budynku (w tym części wspólnych Budynku), w części przypadającej na Powierzchni
        wolne. Przedmiotowa płatność będzie kalkulowana jako równowartość miesięcznej
        stawki za metr kwadratowy (ustalonej przez Zainteresowanych w Umowie)
        przemnożonej przez powierzchnię Powierzchni wolnych;
        Guarantee Payment for Rent-Discount Periods - płatność, mająca na celu
        przeniesienie na Sprzedającego ciężaru obniżki przychodów operacyjnych
        Kupującego, wynikających z przyznanych najemcom obniżek czynszów lub okresów
        bezczynszowych, które znajdą zastosowanie po zawarciu Transakcji. Płatność ta
        stanowić będzie łączną kwotę obniżek czynszów z tytułu zawarcia/aneksowania
        umów najmu, udzielonych przed datą Transakcji. Przedmiotowa płatność będzie
        mieć charakter jednorazowy;
        Guarantee Payment for Vacant Premises - płatność mająca na celu
        zrekompensowanie braku przychodów Kupującego z zakładanego czynszu dla
        Powierzchni wolnych.
    Umowa Gwarancji Najmu nie przewiduje zobowiązania Kupującego do realizacji
    jakiegokolwiek świadczenia ekwiwalentnego na rzecz Sprzedającego. Należności
    Gwarancyjne nie będą związane z żadną transakcją stanowiącą dostawę towarów i/lub
    świadczenie usług, którą miałby zrealizować Kupujący na rzecz Sprzedającego, w
    szczególności Sprzedającemu nie będzie przysługiwało prawo do użytkowania
    Nieruchomości, nie będzie miał prawa do korzystania z Powierzchni wolnych, ani nie
    uzyska żadnego tytułu prawnego (np. na podstawie umowy najmu) do Powierzchni
    wolnych czy Nieruchomości. Nadto, Zainteresowani w Umowie Gwarancji Najmu wyraźnie
    określili, iż intencją obydwu stron Transakcji/Umowy Gwarancji Najmu, nie będzie
    traktowanie Należności Gwarancyjnych jako płatności z tytułu poręczenia.
    Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani powzięli wątpliwości co od kwestii
    ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT Należności Gwarancyjnych oraz
    ewentualnego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tych płatności.
    Pytania
    1. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Należności
      Gwarancyjne wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w związku z
      realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakiekolwiek
      świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać
      Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego
      nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na
      gruncie przepisów ustawy o VAT?
    2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie numer 1, czy prawidłowe jest
      stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w związku z realizacją Umowy
      Gwarancji Najmu po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania
      fakturą (fakturami) otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych?
    3. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie
      pytania nr 1 i w konsekwencji pytania nr 2, czy prawidłowe jest stanowisko

      Zainteresowanych, zgodnie z którym Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do
      odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego
      dokumentujących Należności Gwarancyjne?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Ad 1
    Tak, Należności Gwarancyjne wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w
    związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły wynagrodzenia za
    jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby
    wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez
    Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek
    konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT (zdarzenie poza VAT).
    Ad 2
    Tak, w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu po stronie Kupującego nie powstanie
    obowiązek udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych od Sprzedającego
    Należności Gwarancyjnych.
    Ad 3
    Tak, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z
    faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego dokumentujących Należności
    Gwarancyjne.
    UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH W SPRAWIE
    Zanim Zainteresowani przejdą do szczegółowego uzasadnienia stanowiska w sprawie,
    pragną podkreślić, iż określenie, czy w związku z otrzymaniem przez Kupującego
    Należności Gwarancyjnych po stronie Kupującego dojdzie do wykonania czynności
    podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, z punktu widzenia Zbywcy, będzie
    bezpośrednio wpływało na wysokość dokonywanej płatności poprzez powiększenie (lub
    nie) wypłacanych Należności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego o wysokość podatku
    VAT.
    Z drugiej strony, w interesie Kupującego leży ustalenie, czy w związku z otrzymaniem
    Należności Gwarancyjnych po stronie Kupującego dojdzie do wykonywania czynności
    podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem (lub
    jego brakiem) rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie przepisów ustawy VAT,
    wystawieniem faktury/faktur (lub nie) na rzecz Zbywcy oraz rozliczeniem (lub nie) podatku
    VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
    Stąd w interesie prawnym obu stron Umowy Gwarancji Najmu (Zainteresowanych) leży
    ustalenie, czy w związku z otrzymaniem Należności Gwarancyjnych po stronie Nabywcy
    dojdzie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, w
    efekcie czego nie powinno budzić wątpliwości, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są
    uprawnieni do wspólnego wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej
    we wskazanym we wniosku zakresie.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Z treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT wynika natomiast, że przez dostawę towarów, o której
    mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami
    jak właściciel (...).
    Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.

    Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się
    każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7,
    w tym również:
    1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej;
    2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
    3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa;
    4. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej.
    W tym miejscu należy zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej:
    „TSUE”) w swoich wyrokach (m.in. z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma, czy z 8
    marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development) doprecyzował, jakie
    przesłanki muszą zostać spełnione, aby można było mówić o opodatkowanym podatkiem
    VAT, świadczeniu usług, tj.:
    1. Istnieje świadczenie, będące przedmiotem usługi, które jest odpłatne i ekwiwalentne.
      Świadczenia, które ze swej natury nie są odpłatne albo nie są ekwiwalentne nie
      podlegają opodatkowaniu VAT;
    2. Istnieje płatność, która jest związana z danym świadczeniem - zdarzenie w postaci
      otrzymania płatności nie oznacza automatycznie, że z tą płatnością wiąże się
      wykonanie odpłatnej usługi będącej przedmiotem VAT;
    3. Istnieje bezpośredni związek pomiędzy wynagrodzeniem a otrzymanym świadczeniem.
      Jeżeli istnieje jakaś forma wynagrodzenia, ale nie można jej powiązać bezpośrednio z
      uzyskaną w zamian za to wynagrodzenie korzyścią, w postaci konkretnego
      świadczenia, wówczas nie występuje odpłatna usługa, która mogłaby podlegać
      opodatkowaniu VAT.
    Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest
    zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez
    usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy
    stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.
    W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy
    GFKL (C-93/10), w której zostało wskazane, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od
    częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek (Przypis Rzecznika:
    Zobacz analogicznie wyrok z 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i
    Berginvest, Rec.s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy
    wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to
    uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie
    wystąpił) pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem”.
    Na podstawie wskazanych przepisów ustawy o VAT oraz orzecznictwa usługą będzie
    zatem tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument,
    odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Czynność podlegać
    będzie zatem opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy wykonywana będzie w
    ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji będzie mogła zostać uznana
    za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną
    płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter
    bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za
    to świadczenie (tak również m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Krakowie z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1141/14, wyrok Naczelnego Sądu

    Administracyjnego z 5 listopada 2014 r., sygn. akt I FSK 1540/13 czy wyrok Naczelnego
    Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12).
    Zdaniem Zainteresowanych, mając na uwadze przedstawione okoliczności związane z
    realizacją Umowy Gwarancji Najmu i wypłatą przez Sprzedającego na rzecz Kupującego
    Należności Gwarancyjnych, pomiędzy Kupującym i Sprzedającym nie dojdzie do realizacji
    żadnych wzajemnych świadczeń, w szczególności do świadczenia usług przez Kupującego
    na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego Należnościami Gwarancyjnymi, a więc za wynagrodzeniem.
    Zainteresowani pragną zwrócić uwagę na kilka podstawowych kwestii mających znaczenie
    w niniejszej sprawie.
    Po pierwsze, nie występuje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy Należnościami
    Gwarancyjnymi przekazywanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego a
    jakimikolwiek czynnościami, które miałby zrealizować Kupujący na rzecz Sprzedającego. W
    tym miejscu należy zauważyć, że odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy
    towarów i/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym
    wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także np. nagroda. Natomiast odpłatny to
    taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny. Należności Gwarancyjne
    przekazywane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie są jakimkolwiek
    wynagrodzeniem (za cokolwiek), nie są wypłacane „za coś”, co miałby wykonać Kupujący
    na rzecz Sprzedającego. Także Umowa Gwarancji Najmu - co jest w sprawie istotne - nie
    przewiduje zobowiązania Kupującego do realizacji jakiegokolwiek świadczenia przez
    Kupującego na rzecz Sprzedającego. Jednocześnie, sama wypłata środków pieniężnych
    (Należności Gwarancyjnych) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie stanowi (nie
    może stanowić) odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego.
    Po drugie - rozszerzając kontekst tego co zostało wskazane powyżej - w przedstawionym
    zdarzeniu przyszłym - tak jak zostało wskazane - nie sposób zidentyfikować świadczenia
    wzajemnego, które miałoby zostać spełnione przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, a
    więc z jednej strony nie istnieje żadne świadczenie Kupującego wykonane na rzecz
    Sprzedającego, z drugiej strony nie istnieje żadne wynagrodzenie od Sprzedającego dla
    Kupującego. Sprzedający nie zleca Kupującemu wykonania jakiejkolwiek usługi w zamian
    za wynagrodzenie, np. nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania
    Nieruchomości, nie będzie miał prawa do korzystania z Powierzchni wolnych, czy też nie
    uzyska tytułu prawnego do Powierzchni wolnych (np. na podstawie umowy najmu). Stąd -
    zdaniem Zainteresowanych - Należności Gwarancyjne wpłacane przez Sprzedającego na
    rzecz Kupującego należy uznać za przepływ/transfer środków pieniężnych pomiędzy
    Sprzedającym a Kupującym pozbawiony wymaganych elementów dla świadczenia usług
    za wynagrodzeniem, bowiem na żadnym etapie nie będzie dochodziło do świadczenia
    usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Brak będzie zatem w opisanym zdarzeniu
    przyszłym ekwiwalentności i wzajemności świadczeń, w związku z czym otrzymane przez
    Kupującego Należności Gwarancyjne nie będą miały charakteru wynagrodzenia, tj.
    świadczenia wzajemnego.
    Natomiast, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym - zdaniem Zainteresowanych - wypłata
    środków pieniężnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach zawartej
    Umowy Gwarancji Najmu będzie stanowić świadczenie ze strony Sprzedającego,
    wynikające z wykonania przez Sprzedającego zobowiązania wobec Kupującego o
    charakterze gwarancyjnym. Sprzedający przyjmie bowiem na siebie w ramach zawartej z
    Kupującym Umowy Gwarancji Najmu obowiązek udzielenia Kupującemu niejako gwarancji
    w zakresie zapewnienia Kupującemu odpowiedniego minimalnego poziomu
    skomercjalizowania Nieruchomości i rentowności inwestycji Kupującego oraz zapewnienia
    minimalnego poziomu wynajmu powierzchni biurowej transferowanej Nieruchomości.
    Celem wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych będzie zatem przeniesienie na Sprzedającego
    części ryzyka związanego z Inwestycją i stopą jej zwrotu. Wypłata Należności
    Gwarancyjnych oraz jej wysokość będzie zatem ściśle uzależniona od odpowiedniego

    poziomu skomercjalizowania powierzchni Nieruchomości po przeprowadzeniu Transakcji.
    Wypłata Należności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie miała zatem charakter
    kompensacyjny, tzn. zapewnienie jej beneficjentowi (Kupującemu) określonego
    przysporzenia majątkowego, a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności
    Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka (czynność jednostronna).
    W ocenie Zainteresowanych - w analizowanym zdarzeniu przyszłym - nie ma również
    wątpliwości, że wypłata Należności Gwarancyjnych nie będzie stanowiła wynagrodzenia za
    dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancji Najmu nie wystąpi
    pomiędzy Zainteresowanymi żaden obrót towarami. W przedmiotowej sytuacji,
    Należności Gwarancyjne będą niejako dodatkowym świadczeniem „kupionym” w ramach
    ceny za zakupioną przez Kupującego Nieruchomość, stanowiącym wyrównanie
    zyskowności Kupującego zakładanej przez niego przy zakupie Nieruchomości.
    Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o
    gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje
    określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego
    faktycznego wyniku finansowego (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 29
    maja 2024 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK).
    Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Należności
    Gwarancyjnych, które Kupujący otrzyma od Sprzedającego nie będą stanowić
    wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich
    otrzymanie nie spowoduje dla Kupującego oraz Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji
    w VAT, w szczególności nie spowoduje powstania obowiązku rozpoznania po stronie
    Kupującego obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego do
    właściwego urzędu skarbowego Kupującego.
    Prawidłowość zaprezentowanego przez Zainteresowanych stanowiska w sprawie została
    wielokrotnie potwierdzona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej:
    „Dyrektor KIS”) w wydanych interpretacjach indywidualnych. Tylko tytułem przykładu
    wskazać można m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 29 maja 2024 r., nr 0111-
    KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK, w której stwierdzono, że:
    „(...) wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności
    Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez
    Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający
    zobowiąże się do wypłacania miesięcznych kwot w razie wystąpienia określonych zdarzeń
    w każdym miesiącu przypadającym na czas trwania okresu gwarancji. Jednocześnie
    Sprzedający nie będzie w trakcie trwania Umowy Gwarancji Czynszowej otrzymywał z
    tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, nie jest i nie stanie
    się najemcą powierzchni Budynku (nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego
    do tych powierzchni), a w szczególności nie będzie przysługiwało mu prawo do
    użytkowania powierzchni w Budynku. Płatności gwarancyjne mają pokrywać ewentualny
    ubytek wpływów, jaki wystąpi po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnia
    w Budynku nie będzie wynajęta zgodnie z założeniami, najemcy nie będą płacili opłat w
    pełnej wysokości lub występujących z tytułu zawartych lub wynegocjowanych przez
    Sprzedającego umów najmu, zawierających określone rabaty czynszowe dla najemców.
    Sprzedający dokonując płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot
    Transakcji będzie przynosić Kupującemu takie wpływy/generuje takie przepływy
    finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny. W konsekwencji, kwot Płatności
    Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać
    za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.”
    Podobnie, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 21 października 2019 r., nr 0113-
    KDIPT1-1.4012.498.2019.3.RG, w której stwierdzono, że:
    „(...) wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Świadczenie Gwarancyjne nie
    jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez

    Kupującego na rzecz Sprzedającego. (...) Jak wskazano we wniosku, Sprzedający nie będzie
    otrzymywał z tytułu płatności Świadczenia Gwarancyjnego na podstawie Umowy
    Gwarancji Najmu żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Świadczenie Gwarancyjne
    przewidziane w Umowie Gwarancji Najmu będzie mieć charakter warunkowy, tzn. będzie
    uzależnione od spełnienia co najmniej jednego z warunków umowy. Sprzedający przyjął
    na siebie obowiązek udzielenia Kupującemu gwarancji na uzyskiwanie przez niego
    należności czynszowych dotyczącą powierzchni wynajmowanej przez Najemcę na
    określonym poziomie. Wypłata świadczenia gwarancyjnego będzie miała zatem charakter
    rekompensacyjny. W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przypadku wypłaty
    Świadczenia Gwarancyjnego przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie zostaną
    spełnione przesłanki konieczne do uznania, że Zainteresowany będący stroną
    postępowania uzyskuje Świadczenie Gwarancyjne w zamian za usługę świadczoną na
    rzecz Sprzedającego.”
    Analogicznie, interpretacja indywidualna z 2 lutego 2018 r., nr 0114-KDIP1-
    1.4012.16.2018.1.KBR, w której Dyrektor KIS uznał, że:
    „(...) wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za
    jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego. Sprzedający bowiem zobowiązany
    będzie do wypłacania Świadczeń Gwarancyjnych na rzecz Kupującego, jeżeli zajdą
    przewidziane w Umowie okoliczności (brak wynajęcia całej powierzchni Nieruchomości i
    dalsze wymienione we wniosku). Jednocześnie Kupujący nie będzie zobowiązany do
    wykonania żadnego ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymane
    Świadczenie Gwarancyjne, tj. nie będzie zobowiązany do wykonania jakiejkolwiek usługi
    bądź do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania
    określonych czynności lub sytuacji. Należy również zauważyć, że Sprzedający wypłaci
    środki pieniężne Kupującemu jedynie w sytuacji braku wynajęcia wszystkich powierzchni
    Nieruchomości i tym samym uzyskania przez Wnioskodawcę oczekiwanych przychodów z
    tytułu wynajmu. Wypłata przez Sprzedającego Świadczeń Gwarancyjnych będzie miała
    zatem charakter gwarancyjny (rekompensacyjny). Zatem, nie można mówić o świadczeniu
    przez Kupującego jakiejkolwiek usługi, gdyż ze strony Kupującego nie dojdzie do
    wykonania na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia. W konsekwencji, Świadczenia
    Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie stanowią
    wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy. Wykonanie zawartej Umowy
    Gwarancji Czynszowej będzie miało charakter wyrównania braku przychodu, a w zamian
    za Świadczenie Gwarancyjne Kupujący nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia
    wzajemnego na rzecz Sprzedającego.”
    Reasumując, Należności Gwarancyjne wypłacone przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły
    wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,
    które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie
    przez Kupującego nie spowoduje po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek
    konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT (zdarzenie poza VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
    dokumentującą:
    1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a
      pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od
      wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem;
    2. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z
      procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
    3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w
      pkt 1;

    4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
      których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
        a. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
        b. czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5
        pkt 4,
        c. dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
        ust. 1b.
    Przywołany wyżej przepis art. 106b ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, w jakich sytuacjach
    podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury. Obowiązek ten występuje w sytuacji
    dokonania sprzedaży, jak również innych czynności wskazanych w tym przepisie. Przy
    czym, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie
    usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
    towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).
    Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia
    przedstawionego w zakresie pytania nr 1, otrzymane przez Kupującego Należności
    Gwarancyjne nie będą stanowić należności ani za dostawę towarów, ani za świadczenie
    usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt
    22 ustawy o VAT), po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania
    otrzymanych kwot (Należności Gwarancyjnych) fakturą/fakturami zgodnie z art. 106b ust.
    1 ustawy o VAT. W takiej sytuacji zatem - w ocenie Zainteresowanych - Kupujący powinien
    udokumentować otrzymanie Należności Gwarancyjnych innym dokumentem księgowym
    (np. notą księgową).
    Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania płatności gwarancyjnych (przy
    jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur) została niejednokrotnie
    potwierdzona przez Dyrektora KIS w wydawanych indywidualnych interpretacjach. Tak m.
    in. interpretacja indywidualna z 29 maja 2024 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.161.2024.2.KK czy
    też interpretacja indywidualna z 9 lipca 2019 r. nr 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK.
    Reasumując, w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu po stronie Kupującego nie
    powstanie obowiązek udokumentowania otrzymanych od Sprzedającego Należności
    Gwarancyjnych fakturą (fakturami). Wystarczające w tym przypadku będzie
    udokumentowanie Należności Gwarancyjnych np. notą księgową.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3
    Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie zatem z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia
    podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że
    przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.
    W przypadku zatem uznania przez Dyrektora KIS stanowiska Zainteresowanych za
    nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i w konsekwencji pytania nr 2, Sprzedającemu - na
    podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - będzie przysługiwać na zasadach ogólnych prawo
    do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego
    w związku z rozliczeniem Należności Gwarancyjnych w zakresie, w jakim będą one
    związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością opodatkowaną VAT.
    Zakładając zatem, że rozliczenia z tytułu Należności Gwarancyjnych zostałyby uznane za
    wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT, wówczas
    Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego
    wynikającego z faktury (faktur) wystawianych przez Kupującego dokumentujących
    Należności Gwarancyjne, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT

    prowadzoną przez Sprzedającego (w tym w szczególności opodatkowaną VAT sprzedażą
    Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego).
    Reasumując, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości stanowiska Zainteresowanych w
    zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 2, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku VAT naliczonego z wystawionej przez Kupującego na rzecz
    Sprzedającego faktury (faktur) dokumentujących wypłatę Należności Gwarancyjnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:
        nieuznania Należności Gwarancyjnych wypłacanych przez Sprzedającego na rzecz
        Kupującego za wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie podlegające
        opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący na rzecz
        Sprzedającego, w związku z czym ich otrzymanie przez Kupującego nie spowoduje
        po stronie Kupującego i Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie
        przepisów ustawy o VAT (pytanie nr 1) oraz
        braku obowiązku Kupującego do udokumentowania fakturą (fakturami)
        otrzymanych od Sprzedającego Należności Gwarancyjnych (pytanie nr 2).

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i
    usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie,
    znoszenie określonych stanów rzeczy).

    Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy
    tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć
    bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a
    otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią
    rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku
    prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna
    być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za
    wykonanie tego świadczenia.
    Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku
    koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje
    szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
    Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z
    15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:
      „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą
      a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana
      świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu
      VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy
      czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z
      tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W
      wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii
      Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na
      świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy
      opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43).
      Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1
      szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek
      prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a
      wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent
      usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i
      bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym
      wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por.
      wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w
      sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 17 grudnia 2024 r. A. Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością (Kupujący) kupiła od B. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
    (Sprzedający) nieruchomość zabudowaną budynkiem, budowlami i określonymi
    urządzeniami budowlanymi (łącznie jako: Nieruchomość). W wyniku tej Transakcji, na
    Kupującego została przeniesiona własność Nieruchomości wraz z prawami i obowiązkami
    związanymi z Nieruchomością, w tym prawami i obowiązkami wynikającymi z umów
    najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami.
    Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni
    przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości. Kupujący po dokonaniu Transakcji będzie
    prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą, której
    przedmiotem będzie w szczególności wynajem powierzchni znajdujących się w Budynku,
    w tym również poprzez kontynuowanie umów najmu zawartych przez Sprzedającego z
    najemcami przed Transakcją.
    W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani zawarli m.in. Umowę Gwarancji
    Najmu, która ma na celu zabezpieczenie osiągnięcia przez Kupującego odpowiedniego
    poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość, w tym m.in. zapewnienie
    odpowiedniego poziomu komercjalizacji Nieruchomości oraz zapewnienie Kupującemu
    odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji w Nieruchomość.
    W ramach Umowy Gwarancji Najmu, Sprzedający zobowiązał się do wypłaty na rzecz
    Kupującego Należności Gwarancyjnych, tj.:
        Guarantee Payment for Incentives - płatność z tytułu zobowiązania Sprzedającego
        do zapłaty na rzecz Kupującego jednorazowej kwoty, na którą składać się będą
        wynikające z umów najmu/ aneksowanych umów najmu (po Transakcji), w okresie
        obowiązywania Umowy Gwarancji Najmu: (i) łączna wartość okresowych obniżek
        czynszu udzielonych na rzecz najemców Powierzchni wolnych, (ii) wkłady
        gotówkowe na prace wykończeniowe na rzecz najemców Powierzchni wolnych oraz
        (iii) inne dodatki i świadczenia przyznane przyszłym najemcom Powierzchni
        wolnych w związku z zawartymi przez nich nowymi umowami najmu lub aneksami
        do umów już istniejących (umów najmu zawartych uprzednio przez Sprzedającego).
        Celem niniejszej płatności jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru
        dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności poniesienia ww. wydatków
        względem najemców Powierzchni wolnych. Zgodnie z Umową Gwarancji Najmu
        płatność ta zostanie wypłacona Kupującemu jako płatność gwarancyjna;
        Guarantee Payment for Leasing Fees - płatność mająca na celu zrekompensowanie
        Kupującemu niedoboru dochodu operacyjnego, wynikającego z konieczności
        poniesienia przez Kupującego kosztów mających na celu pozyskanie nowych
        najemców dla Powierzchni wolnych. Przedmiotowa płatność będzie powiększała
        płatność z tytułu Guarantee Payment for Vacant Premises i będzie należna w

        sytuacji, w której Kupujący doprowadzi do zawarcia nowej umowy najmu (lub
        aneksu do istniejącej już umowy najmu), której przedmiotem będzie wynajem
        (całości albo części) Powierzchni wolnej;
        Guarantee Payment for Service Charges - płatność mająca na celu zapewnienie
        partycypacji Sprzedającego w ponoszonych przez Kupującego kosztach eksploatacji
        Budynku (w tym części wspólnych Budynku), w części przypadającej na Powierzchni
        wolne. Przedmiotowa płatność będzie kalkulowana jako równowartość miesięcznej
        stawki za metr kwadratowy (ustalonej przez Zainteresowanych w Umowie)
        przemnożonej przez powierzchnię Powierzchni wolnych;
        Guarantee Payment for Rent-Discount Periods - płatność, mająca na celu
        przeniesienie na Sprzedającego ciężaru obniżki przychodów operacyjnych
        Kupującego, wynikających z przyznanych najemcom obniżek czynszów lub okresów
        bezczynszowych, które znajdą zastosowanie po zawarciu Transakcji. Płatność ta
        stanowić będzie łączną kwotę obniżek czynszów z tytułu zawarcia/aneksowania
        umów najmu, udzielonych przed datą Transakcji. Przedmiotowa płatność będzie
        mieć charakter jednorazowy;
        Guarantee Payment for Vacant Premises - płatność mająca na celu
        zrekompensowanie braku przychodów Kupującego z zakładanego czynszu dla
        Powierzchni wolnych.
    Na tle przedstawionych okoliczności sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności
    dotyczą kwestii, czy Należności Gwarancyjne wypłacane przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancji Najmu nie będą stanowiły
    wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,
    które miałby wykonać Kupujący na rzecz Sprzedającego.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Należności Gwarancyjne nie będą związane z
    żadną transakcją stanowiącą dostawę towarów. Zatem otrzymane przez Kupującego ww.
    Należności nie będą stanowiły wynagrodzenia za dostawę towarów, o której mowa w art.
    7 ust. 1 ustawy.
    Należy również zauważyć, że wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego
    Należności Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną
    przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem,
    Sprzedający będzie zobowiązany do wypłacania Należności Gwarancyjnych na podstawie
    zawartej Umowy Gwarancji Najmu. Jednocześnie – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego
    – Sprzedający nie będzie miał żadnego prawa do korzystania z Powierzchni wolnych, ani
    nie uzyska żadnego tytułu prawnego do Powierzchni wolnych czy Nieruchomości.
    Co istotne, wskazali Państwo we wniosku, że w związku z otrzymaniem Należności
    Gwarancyjnych Kupujący nie jest zobowiązany do realizacji jakiegokolwiek świadczenia
    ekwiwalentnego na rzecz Sprzedającego.
    Jak wynika z opisu sprawy, Należności Gwarancyjne mają rekompensować Kupującemu
    niedobór dochodu operacyjnego, wynikający z konieczności poniesienia wydatków
    względem najemców Powierzchni wolnych oraz niedobór dochodu operacyjnego,
    wynikający z konieczności poniesienia przez Kupującego kosztów mających na celu
    pozyskanie nowych najemców dla Powierzchni wolnych. Należności Gwarancyjne mają
    również na celu zapewnienie partycypacji Sprzedającego w ponoszonych przez
    Kupującego kosztach eksploatacji Budynku, przeniesienie na Sprzedającego ciężaru

    obniżki przychodów operacyjnych Kupującego, wynikających z przyznanych najemcom
    obniżek czynszów lub okresów bezczynszowych oraz zrekompensowanie braku
    przychodów Kupującego z zakładanego czynszu dla Powierzchni wolnych.
    Należy zauważyć, że Należności Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku
    zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty. Sam fakt wypłaty Należności
    Gwarancyjnych nie zależy więc od woli Kupującego, czy też jego działania, lecz wystąpienia
    okoliczności, w związku z którymi Płatności są wypłacane.
    Celem Umowy Gwarancji Najmu zawartej pomiędzy Kupującym i Sprzedającym jest
    zrekompensowanie Kupującemu ewentualnego ubytku wpływów, jaki wystąpi po stronie
    Kupującego w związku z niewynajęciem przez Sprzedającego Powierzchni wolnych czy
    okresowym obniżeniem czynszu najemcom przez Sprzedającego. Celem Umowy
    Gwarancji Najmu jest również zrekompensowanie Kupującemu ponoszonych przez niego
    kosztów eksploatacji niewynajętych Powierzchni wolnych. W efekcie, Sprzedający
    dokonując określonych płatności na rzecz Kupującego ma zapewnić, że przedmiot
    Transakcji przyniesie Kupującemu określoną rentowność. Wypłata Należności
    Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter rekompensacyjny.
    W konsekwencji, kwot Należności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na
    rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych
    usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1
    ustawy.
    Tym samym, Należności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacać
    Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancji Najmu, nie będą stanowić
    wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa
    w art. 5 ust. 1 ustawy i w związku z tym nie spowodują po stronie Kupującego i
    Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji na gruncie przepisów ustawy o VAT.
    W związku z powyższym, Państwa stanowiska do pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.
    Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii braku obowiązku
    udokumentowania fakturą (fakturami) otrzymanych przez Kupującego od Sprzedającego
    Należności Gwarancyjnych.
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Należności Gwarancyjnych
    nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług.
    Oznacza to, że w zamian za otrzymane Należności Gwarancyjne nie będzie dochodziło do
    sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Wobec tego, w związku z otrzymanymi
    Należnościami Gwarancyjnymi, Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury
    (faktur).
    Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest
    przeciwwskazań do wystawienia przez Kupującego na rzecz Sprzedającego noty księgowej.
    Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym
    przepisami o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych
    przepisów.

    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Jednocześnie należy wskazać, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie oznaczone we
    wniosku nr 3, dotyczące prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego z
    faktury (faktur) wystawionych przez Kupującego, jedynie w przypadku uznania Państwa
    stanowiska do pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa
    stanowiska w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na

## Pytanie

nr 3 odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Sprzedającego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego,
    gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego
    opodatkowania Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym,
    pomimo uznania, że Należności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za jakiekolwiek
    świadczenie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które miałby wykonać Kupujący
    na rzecz Sprzedającego.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
        zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania

    A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej
    interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady
    zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo
    o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.