Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-173/14/MZM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-21
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej częściowo w 2006 r. w spadku oraz w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód; spadek; sprzedaż; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 stycznia 2015 r. (data otrzymania 5 lutego 2015 r.), uzupełnionym 23 kwietnia 2015 r. i 13 maja 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym oraz obowiązku złożenia zeznania podatkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym oraz obowiązku złożenia zeznania podatkowego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismami z 30 marca 2015 r. i 27 kwietnia 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-173/15/MZM wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 23 kwietnia 2015 r. oraz 13 maja 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 2006 r. Wnioskodawca nabył spadek (nieruchomość) po matce. Następnie opłacił podatek od spadku. W 2011 r. został przeprowadzony podział fizyczny odziedziczonej nieruchomości, podczas którego ustanowiono odrębną własność lokali bez jakichkolwiek spłat i dopłat. W ten sposób Wnioskodawca stał się właścicielem po 1/3 dwóch lokali mieszkalnych oraz części wspólnych, w tym m.in. strychu. Wnioskodawca podkreślił, że podczas podziału fizycznego nie nabył nic ponad posiadany od 2006 r. udział. W 2015 r. Wnioskodawca planuje sprzedać swój udział w jednym z mieszkań.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że jego udział w spadku po zmarłej matce wynosił 1/3. Nieruchomość wchodziła do majątku osobistego zmarłej matki. Łączny udział matki w nieruchomości wynosił 852/4800. Pozostałe udziały w nieruchomości nabyli kuzyni, ciotki oraz osoby spoza rodziny na podstawie umów sprzedaży, umowy majątkowej małżeńskiej, darowizn oraz spadku – na wiele lat przed zniesieniem współwłasności. W 2011 r. zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokali (zniesienie współwłasności), czyli nastąpiło przyporządkowanie konkretnych lokali do udziałów właścicieli. Łączna wartość masy spadkowej przypadająca na Wnioskodawcę i pozostałe dwie osoby to 300.000 zł (3 x 100.000 zł). Wnioskodawca wskazał, że wyodrębniono 11 lokali mieszkalnych, 1 usługowy oraz strych (część wspólną).

Rynkowa wartość wszystkich wyodrębnionych lokali (całej nieruchomości) wynosiła 2.000.000 zł. Łączna rynkowa wartość obu lokali mieszkalnych, które Wnioskodawca otrzymał na współwłasność w wyniku zniesienia współwłasności wynosiła 300.000 zł (wartość każdego z lokali wynosiła 150.000 zł).

Żadne z otrzymanych mieszkań nie jest wyłącznie własnością Wnioskodawcy i w związku z tym nie jest w stanie rozporządzać mieszkaniami w pełny, niezależny sposób, ponieważ są to nadal tylko udziały. Ponadto w wyniku zniesienia współwłasności współwłasność w dwóch mieszkaniach przypadła Wnioskodawcy w jednych z najgorszych mieszkań w całym budynku, tj. z lokatorami niepełnosprawnymi, na najgorszych kondygnacjach i nadających się do generalnego remontu.

Dla usystematyzowania dotychczas podanych informacji Wnioskodawca przedstawił je w formie tabelarycznej:

tabela – załącznik PDF – strona „9”

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania:

1.  Czy od takiej sprzedaży należy zapłacić podatek bądź też zadeklarować wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe?
2.  Czy w związku z planowaną sprzedażą mieszkania w 2015 r. Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia PIT-39 w 2016 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, przyszła sprzedaż udziału w mieszkaniu w związku z tym, że w całości udział pokrywał się z tym, co nabył w 2006 r. (i opłacił podatek od spadku) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Za moment nabycia należy uznać datę śmierci matki a więc 2006 r., bowiem podczas zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie nabył niczego więcej ponad posiadany udział w nieruchomości. W związku z powyższym wyjaśnieniem Wnioskodawca uważa, że nie jest zobowiązany do płacenia podatku dochodowego ani składania jakichkolwiek deklaracji rozliczających planowaną transakcję zbycia nieruchomości (tj. PIT-39).

Na poparcie własnego stanowiska Wnioskodawca przywołał:

*   interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30 listopada 2011 r. Znak: IBPBII/2/415-982/11/MW,
*   interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 14 grudnia 2010 r. Znak: ITPB2/415-860/10/IL,
*   interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 lutego 2009 r. Znak: ITPB2/415-1079/08/IL,
*   interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 4 lipca 2014 r. Znak: IPTPB2/415-208/14-4/JR,
*   interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 16 stycznia 2014 r. Znak: IPTPB2/415-693/13-2/KKu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości oraz podstawa jej nabycia.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości). W przypadku nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy (spadkobierców) do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności wartość udziału danej osoby ulega powiększeniu, to zniesienie współwłasności traktowane jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych wartości udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wartość całej nieruchomości wynosiła 2.000.000,00 zł a łączny udział matki w tej nieruchomości wynosił 852/4800. W 2006 r. w drodze spadku po matce Wnioskodawca nabył udział 1/3 w masie spadkowej. Wnioskodawca wskazał, że spadek po matce miał łączną wartość 300.000,00 zł. Następnie w 2011 r. dokonano zniesienia współwłasności, na mocy którego Wnioskodawcy przypadły na współwłasność w udziale 1/3 dwa lokale mieszkalne o wartości 300.000,00 zł (po 150.000,00 każdy lokal).

Aby zatem ustalić czy w niniejszej sprawie w drodze zawarcia umowy o zniesienie współwłasności można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy w pierwszej kolejności ustalić jaką wartość miała cała masa spadkowa po zmarłej matce. Następnie należy obliczyć wartość udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w wyniku nabycia spadku, czyli wartość masy spadkowej po zmarłej matce (spadkodawcy) należy podzielić na trzy, stosownie do udziału każdego z trzech spadkobierców w spadku. Otrzymana kwota odpowiadać będzie wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w wyniku nabycia spadku. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości udziału, jaki Wnioskodawca otrzymał w drodze zniesienia współwłasności, z wartością udziału jaki przysługiwał mu pierwotnie w drodze spadku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, jeżeli wartość udziału w nieruchomościach (dwóch lokalach mieszkalnych), który przypadł na wyłączną własność Wnioskodawcy jest równa bądź mniejsza niż wartość udziału pierwotnie nabytego przez Wnioskodawcę w spadku, to data zniesienia współwłasności nie jest datą nowego nabycia nieruchomości (udziału w lokalach). Natomiast jeśli z porównania wartości udziału nabytego w drodze spadku z wartością udziału w obu lokalach nabytych na współwłasność w drodze umowy o zniesienie współwłasności powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanego udziału w ww. lokalach ponad wartość udziału spadkowego w całym spadku, to tylko ta nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu.

W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę, że z wniosku wynika, że wartość całej nieruchomości wynosiła 2.000.000,00 zł a udział matki wynosił 852/4800. Zatem obie te wartości wskazują, że udział matki w nieruchomości faktycznie wynosił 355.000,00 zł (2.000.000,00 zł x 852/4800). Natomiast Wnioskodawca we wniosku podaje, że masa spadkowa po matce wynosiła 300.000,00 zł. Biorąc pod uwagę wartość całej nieruchomości i wielkość udziału matki należy ocenić, że wartość spadkowa po matce nie mogła wynosić 300.000,00 zł, lecz 355.000,00 zł. Wynika to z prostego obliczenia rachunkowego i nie podlega ocenie. Ponadto we wniosku nie wskazano, aby owe 300.000,00 zł było wartością masy spadkowej po zbyciu przez współwłaścicieli jakiegoś składnika majątku. Tym samym za podstawę do wyliczeń Organ przyjął wartość masy spadkowej w wysokości 355.000,00 zł.

Tak więc odnosząc się do przedstawionych przez Wnioskodawcę danych, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczeń, wskazać należy, że wartość masy spadkowej po zmarłej matce wynosiła 355.000,00 zł. Udział Wnioskodawcy w lokalach będących przedmiotem spadku miał zatem wartość 118.333,33 zł (355.000,00 zł : 3), natomiast w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał na współwłasność dwa lokale mieszkalne o łącznej wartości 300.000,00 zł, a więc udział 1/3 w obu tych lokalach należący wyłącznie do Wnioskodawcy miał wartość 100.000,00 zł (300.000,00 zł x 1/3).

Zatem w świetle powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że zgodnie z tym co wskazał Wnioskodawca, wartość udziału 1/3 w obu lokalach, który przypadł na jego wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności nie jest większa niż wartość udziału pierwotnie nabytego przez niego w spadku, dlatego też data zniesienia współwłasności nie jest datą nowego nabycia udziału w tych lokalach. Innymi słowy skoro w wyniku zniesienia współwłasności lokali mieszkalnych wartość udziału Wnioskodawcy w ww. lokalach nie uległa powiększeniu, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Za datę nabycia udziału w obu lokalach należy uznać 2006 r. bowiem w tej dacie Wnioskodawca nabył udział w tych lokalach w drodze spadku. Oznacza to, że planowana w 2015 r. sprzedaż jednego z mieszkań, nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2015 i wykazania w nim przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym. Nie będzie mieć również obowiązku wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu przypadających na jego udział 1/3 w tym lokalu na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, ponieważ zastosowania nie znajdzie zwolnienie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skoro nie powstanie źródło przychodu.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do przywołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych wskazać należy, że orzeczenia te dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatnika, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia zostały wydane. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.