Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.116.2025.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-28
Teza: Zbycie nieruchomości, wydatkowanie na własne cele
mieszkaniowe oraz wydatki poniesione przed sprzedażą
nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
zadatek
zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan
    pismem z 19 marca 2025 r. (wpływ 3 lutego 2025 r.) oraz pismem z 26 lutego 2025 r.
    (wpływ 19 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Opis stanu faktycznego przedstawiony we wniosku z 17 lutego 2025 r. oraz w
    uzupełnieniu wniosku z 19 marca 2025 r.:
    (...) luty 2021 r. - Umowa o budowę lokalu mieszkalnego nr (...).
    (...) sierpnia 2021 r. - Aneks do umowy (...).
    (...) września 2021 r. - Umowa kredytu nr (...).
    3 marca 2023 r. - Protokół zdawczo odbiorczy nieruchomości (...) (obecnie (...)).
    Od 3 marca 2023 r. do końca 2023 r. - prace wykończeniowe w mieszkaniu, prace
    budowlane, częściowe umeblowanie i wyposażenie AGD.
    Poniesione przez Pana koszty to:
    • materiały budowlane (...) zł;
    • sprzęt AGD (...) zł;
    • umeblowanie kuchni i łazienki (...) zł),
    Wydatki te ponoszone były po przekazaniu mieszkania, akt notarialny przeniesienia
    własności był opóźniony o ponad rok od planowanego terminu z przyczyn niezależnych od
    Pana.
    9 listopada 2023 r. - Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości (koszt (...) zł, faktury
    wystawione 15 stycznia 2024 r. - kwota (...) zł, 4 czerwca 2024 r. - kwota (...) zł).
    (...) grudnia 2023 r. - Zmiana danych nieruchomości z (...) na (...).
    (...) stycznia 2024 r. - Umowa rezerwacyjna kupna - sprzedaży (nowi właściciele wpłata
    zadatku (...) zł - z tego zadatku dokonał Pan opłaty pierwszej faktury pośrednika
    nieruchomości).
    30 stycznia 2024 r. - Umowa notarialna przeniesienia własności (Przeniesienie własności
    na (...) FV - koszt (...) zł).
    9 marca 2024 r. - Umowa przedwstępna kupna - sprzedaży (nowi właściciele).

    (...) czerwca 2024 r. - Umowa notarialna sprzedaży nieruchomości (wartość (...) zł; W tym: -
    spłata kredytu hipotecznego (...) zł, - (...) zł zadatek zapłacony po umowie rezerwacyjnej tj.
    13 stycznia 2024 r. - (...) zł kwota zapłacona po umowie notarialnej przez kupujących oraz
    środków pochodzących z kredytu hipotecznego nowych właścicieli).
    27 marca 2024 r. - Akt notarialny Umowa deweloperska na zakup mieszkania w (...).
    Planowane przeniesienie własności do 30 czerwca 2025 r. Akt został opłacony ze środków
    pochodzących z zadatku.
    Ponadto, w pkt II uzupełnienia wniosku ponownie przedstawił Pan opis sprawy:
    (...) lutego 2021 r. podpisał Pan ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) umowę o budowę lokalu
    mieszkalnego przy ulicy (...) (Obecnie (...)) w (...).
    (...) sierpnia 2021 r. został podpisany aneks do umowy.
    (...) września 2021 r. zawarł Pan umowę kredytu hipotecznego na budowę i wykończenie
    mieszkania.
    3 marca 2023 r. odebrał Pan mieszkanie od spółdzielni i zaczął je Pan urządzać.
    Prowadzone były prace budowlane, następnie mieszkanie zostało częściowo umeblowane
    i wyposażone w sprzęt AGD.
    Od czerwca 2023 r. wprowadził się Pan do mieszkania przy (...) w (...) nadal je urządzając.
    9 listopada 2023 r. podpisał Pan umowę z pośrednikiem nieruchomości o sprzedaż
    mieszkania ze względu na przyszłą zmianę miejsca pracy.
    (...) grudnia 2023 r. decyzją Miasta (...) zmienił się adres z (...) na (...).
    (...) stycznia 2024 r. podpisał Pan umowę rezerwacyjną kupna-sprzedaży z nowymi
    właścicielami, po tym dostał Pan zadatek od przyszłych właścicieli.
    15 stycznia 2024 r. dostał Pan fakturę od pośrednika do zapłaty za spełnienie pierwszej
    części umowy pośrednictwa, czyli podpisania umowy rezerwacyjnej z nowymi
    właścicielami, opłacił ją Pan pieniędzmi pochodzącymi z zadatku.
    30 stycznia 2024 r. podpisał Pan akt przeniesienia własności mieszkania na Pana.
    9 marca 2024 r. podpisał Pan umowę przedwstępną z nowymi właścicielami.
    4 czerwca 2024 r. podpisał Pan umowę aktu przeniesienia własności na nowych właścicieli,
    sprzedaż mieszkania przy ul. (...) w (...).

    (...) marca 2024 r. podpisał Pan umowę deweloperską notarialną na zakup mieszkania w
    (...), planowe przeniesienie własności do (...) czerwca 2025 r.
    Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 19 marca 2025 r. odpowiedział Pan na zadane w
    wezwaniu pytania:
      1. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia
      26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      163), w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Jeżeli tak, to czy
      sprzedaż oraz zakup kolejnej nieruchomości będących przedmiotem wniosku,
      nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?
    Odpowiedź: Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6
    ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 163), w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.
      2. Jakie konkretnie wydatki ma Pan zamiar zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?
      Proszę wymienić te wydatki (w formie zamkniętego katalogu).
    Odpowiedź: Wydatki poniesione na materiały budowlane: klej (...), narożniki podłogowe,
    łączniki podłogowe, listwy przypodłogowe, drzwi, ościeżnice, klej gipsowy, płyty karton
    gips, parawan nawannowy, bateria zlewozmywakowa, klej atlas, klej (...), mimośród do
    baterii, uszczelka wygłuszająca, fugi, sylikony, kołki montażowe, taśma do hydroizolacji,
    listwy progowe, szyny montażowe szafek, płytki ścienne i podłogowe, panele podłogowe,
    redukcja gumowa, zawór kulkowy, farby, farby gruntujące, przedłużki rur, syfony,
    ćwierćwałki, kratki wentylacyjne, szybko złączki WAGO, korki 1/2, kształtki hydrauliczne,
    zawory kątowe, kształtki PEX, profile UD30, gładzie tynkowe, maskownica, beton
    komórkowy, płytka termobet, gładź tynkowa, gładź szpachlowa, przewody elektryczne 3x2.
    5, puszki elektryczne, gniazda elektryczne, akryl szpachlowy, karnisze. Wydatki poniesione
    na meble kuchenne w zabudowie na stałe, zlew kuchenny. Wydatki poniesione na meble
    łazienkowe w zabudowie na stałe z umywalką. Meble kuchenne w zabudowie: chłodziarko-
    zamrażarka (...), płyta indukcyjna (...), piekarnik (...).
    Wydatek na pośrednika nieruchomości 15 stycznia 2024 r.
      3. Które z ww. wydatków poniósł Pan jako właściciel nieruchomości (tj. po podpisaniu
      umowy notarialnej przeniesienia własności z 30 stycznia 2024 r.)?
    Odpowiedź: Wszystkie powyższe wydatki poniósł Pan przed podpisaniem aktu
    przeniesienia własności w okresie od 3 marca 2023 r. do 30 stycznia 2024 r. Wydatki, które
    poniósł Pan po przeniesieniu własności na Pana to koszt Notariusza 30 stycznia 2024 r.
    oraz koszt pośrednika w dniu 4 czerwca 2024 r.
      4. Czy posiada Pan rachunki/faktury lub inne rzetelne i wiarygodne dowody
      potwierdzające poniesienie ww. wydatków?
    Odpowiedź: Na wszystkie powyższe wydatki posiad Pan faktury imienne.
      5. Czy wydatki poniesione przez Pana zgodnie z pkt 2 niniejszego wezwania zwiększyły
      wartość mieszkania, o którym mowa we wniosku?
    Odpowiedź: Wydatki na materiały budowlane, zabudowę kuchni, meble w łazience, sprzęt
    AGD zwiększyły wartość nieruchomości. Mieszkanie odebrane było jako deweloperskie, a
    sprzedane jako wykończone i częściowo umeblowane.
      6. Czy w mieszkaniu przy ul. (...) realizował Pan własne cele mieszkaniowe tj. czy Pan w
      nim mieszkał? Jeśli tak to kiedy?

    Odpowiedź: Tak. W mieszkaniu przy ulicy (...) realizował Pan swoje cele mieszkaniowe.
    Mieszkał Pan w nim od czerwca 2023 r. do marca 2024 r., następnie z mieszkania korzystał
    Pan rzadziej w przypadku delegacji do pracy w (...).
      7. Czy w mieszkaniu w (...) będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe tj. czy Pan w
      nim zamieszka? Jeśli tak to od kiedy?
    Odpowiedź: Tak. W mieszkaniu w (...) będzie Pan realizował swoje cele mieszkaniowe.
    Aktualnie mieszkanie jest w trakcie wykończenia. Docelowo własność zostanie
    przeniesiona na Pana do 30 czerwca 2025 r. Zamierza Pan w nim zamieszkać jak tylko
    będzie urządzone do zamieszkania.
    Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 19 marca 2025 r.)
    1. Czy wydatki poniesione na materiały budowlane w mieszkaniu przy ul. (...) zaliczają się
      do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe?
    2. Czy wydatki poniesione na umeblowanie kuchni w mieszkaniu przy ul. (...) zaliczają się
      do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe?
    3. Czy wydatki poniesione na sprzęt AGD w mieszkaniu przy ul. (...) zaliczają się do
      wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe?
    4. Czy wydatek poniesiony na pośrednika 15 stycznia 2024 r. zalicza się do wydatków
      poniesionych na własne cele mieszkaniowe?
    5. Czy wydatki poniesione na umeblowanie stałe łazienki w mieszkaniu przy ul. (...)
      zaliczają się do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 19
    marca 2025 r.)
    Pana zdaniem wydatki poniesione na materiały budowlane częściowe umeblowanie,
    sprzęt AGD, powinny zostać zaliczone do wydatków poniesionych na własne cele
    mieszkaniowe, ponieważ dzięki nim mógł Pan mieszkać i korzystać z mieszkania. Koszty
    pośrednika według Pana zaliczają się do wydatków poniesionych na własne cele
    mieszkaniowe.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

      b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d. innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
    zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
    określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
    Zatem sprzedaż przez Pana lokalu mieszkalnego przy (...) stanowi źródło przychodu, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ miała
    miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano
    jego nabycia.
    Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
      pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
    spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
      Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi
      tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w
      przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli
      począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca
      roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na
      własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele

      uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada
    udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych
    przychodach z odpłatnego zbycia.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
    W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele
    mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze
    zwolnienia od podatku dochodowego.
    Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21
    ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest
    to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele
    mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu
    uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
    Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
      także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
      w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
      prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
      również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
      lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
      prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
      przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
      mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
      budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
      własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej.
    Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
      i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze

      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Podkreślenia wymaga, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych
    wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek
    udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu
    wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku,
    który wywodzi z tego określone skutki prawne.
    Ze zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wypływa daleko idąca
    konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie
    wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że
    ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten
    przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu,
    który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”
    rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie „dachu nad głową”. Tak więc
    uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w
    zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych
    potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła
    zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz
    „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo
    do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania
    przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.
    Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od
    konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy
    uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z
    których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na
    nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy
    dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W
    związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt
    131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie
    dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego
    zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed
    upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.
    Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21
    ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, momentem wydatkowania przez
    podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej
    nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub
    części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w

    postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z
    terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.
    Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie
    przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem
    wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.
    Dla możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie
    dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze
    sprzedaży nieruchomości.
    Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim
    powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1
    ustawy.
    W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z
    odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada
    wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
    Stosownie do art. 535 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie
    zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się
    zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania
    przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest
    zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.
    Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa
    charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje
    bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa
    sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym
    przepisem:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Pana wątpliwości dotyczą m.in. zaliczenia na własne cele mieszkaniowe w ramach
    zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, wydatków dotyczących sprzedanego mieszkania przy ul. (...), a poniesionych
    na: materiały budowlane, umeblowanie kuchni, sprzęt AGD, umeblowanie stałe łazienki.
    Wydatki te poniesione zostały przez Pana w roku 2023. Natomiast umowę przeniesienia
    własności na nowych właścicieli mieszkania przy ul. (...) podpisał Pan 4 czerwca 2024 r.
    Zatem, opisane we wniosku wydatki poniósł Pan przed powstaniem przychodu z tytułu
    zbycia nieruchomości.
    W konsekwencji, ww. wydatków nie można uznać za wydatki na własny cel mieszkaniowy
    w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    które skutkowałby zwolnieniem od podatku w proporcjonalnej części dochodu
    uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przy ul. (...). Bowiem wydatki na: materiały

    budowlane, umeblowanie kuchni, sprzęt AGD, umeblowanie stałe łazienki zostały
    poniesione w momencie kiedy nie dysponował / nie uzyskał Pan jeszcze przychodu ze
    sprzedaży mieszkania przy ul. (...).
    W przedmiotowej sprawie powziął Pan również wątpliwość, czy w ramach ulgi
    mieszkaniowej, która pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży
    nieruchomości, może rozliczyć wydatek poniesiony na pośrednictwo w sprzedaży
    nieruchomości – faktura z 15 stycznia 2024 r. do zapłaty za spełnienie pierwszej części
    umowy pośrednictwa, czyli podpisania umowy rezerwacyjnej z nowymi właścicielami,
    którą opłacił Pan środkami pochodzącymi z zadatku.
    Jak już wyżej wskazano podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia
    wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym
    jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
    trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z
    odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne
    cele mieszkaniowe” podatnika.
    W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody
    uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na
    własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich
    otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie
    cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały
    otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a
    następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy
    sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.
    Skoro środki pochodzące z otrzymanego zadatku (zaliczki) w momencie zawarcia umowy
    przenoszącej własność zalicza się na poczet ceny, to stanowią one przychód (dochód) z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Powyższe oznacza, że środki wydatkowane z
    otrzymanego zadatku (zaliczki) są środkami wydatkowanymi z przychodu (dochodu)
    uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
    Jednakże, wydatku poniesionego przez Pana na pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości
    (faktura z 15 stycznia 2024 r. do zapłaty za spełnienie pierwszej części umowy
    pośrednictwa, czyli podpisania umowy rezerwacyjnej z nowymi właścicielami) nie sposób
    uznać za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust.
    1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten – jako
    związany ze sprzedażą nieruchomości – nie jest wydatkiem wymienionym w art. 21 ust. 25
    pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie stanowi on wydatku
    związanego z nabyciem nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 pkt 1
    lit. a-c ustawy o PIT) ani wydatku na przeprowadzenie czynności zmierzających do
    dostosowania nieruchomości nabytej z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe (art.
    21 ust. 25 pkt 1 lit. d-e ustawy o PIT).
    W konsekwencji, wydatku na pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości nie można uznać
    za wydatek na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, który skutkowałby zwolnieniem od podatku w
    proporcjonalnej części dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przy ul. (...).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    · Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    · Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    · Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają przedstawione przez Pana
    pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 19 marca 2025 r.).
    Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy
    czy we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z
    art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w
    szczególności zaliczenia poniesionych wydatków jako koszty odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do

    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.