Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-2.4012.91.2017.1.KN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-27
Teza: Brak obowiązku opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2017 r. (data wpływu 28 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Na wniosek dwóch użytkowników wieczystych Gmina zamierza dokonać sprzedaży w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 32 ust. l i la oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.), na rzecz użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości gruntowej. Rada Gminy podjęła uchwały w sprawie zbycia nieruchomości gruntowych, w których wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych, w drodze bezprzetargowej.

Pierwsze zdarzenie:

Użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania na mocy umowy sprzedaży aktem notarialnym z dnia 11 września 2014 r. od poprzedniego użytkownika wieczystego. Poprzednim użytkownikiem wieczystym były osoby fizyczne, które nabyły prawo użytkowania od pierwszego użytkownika wieczystego na mocy umowy sprzedaży aktem notarialnym z dnia 30 grudnia 1999 r., którym była osoba prawna. Początkowy dzień rozpoczynający okres trwania użytkowania wieczystego gruntu pierwszego użytkownika wieczystego nieruchomości to 20 sierpnia 1992 r. Obecny użytkownik wieczysty (osoba fizyczna) zwrócił się do Wójta Gminy z wnioskiem o sprzedaż prawa własności nieruchomości którą włada. Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe działka stanowi w części użytek rolny, klasy VI (RVI) o pow. 0,3716 ha oraz w części nieużytek (N) o pow. 0,0096 ha, natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy nr XX z dnia 28 czerwca 2012 r., działka położona jest na obszarze opisanym symbolem XY z przeznaczeniem podstawowym: teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów oraz przeznaczeniem uzupełniającym: usługi handlu związane z prowadzoną działalnością na terenie jednostki.

Drugie zdarzenie:

Użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania na mocy umowy sprzedaży aktem notarialnym z dnia 11 lipca 1997 r. od poprzedniego użytkownika wieczystego. Poprzednim użytkownikiem wieczystym była osoba fizyczna, która nabyła prawo użytkowania od pierwszego użytkownika wieczystego na mocy umowy sprzedaży z dnia 16 września 1995 r. Pierwszym użytkownikiem wieczystym były osoby fizyczne. Początkowy dzień rozpoczynający okres trwania użytkowania wieczystego gruntu pierwszego użytkownika wieczystego nieruchomości to 11 października 1988 r. Obecny użytkownik wieczysty, będący osobą prawną (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), wystąpił do Wójta Gminy z wnioskiem o sprzedaż prawa własności nieruchomości którą włada. Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe działka stanowi użytek Bi - inne tereny zabudowane, natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy nr XX z dnia 31 maja 2007 r., działka położona jest na obszarze opisanym symbolem XY z przeznaczeniem podstawowym: teren zabudowy usług handlu i gastronomii oraz przeznaczeniem uzupełniającym: pomieszczenia mieszkalne na poddaszu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy wartość sprzedawanego prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego, będącego osobą fizyczną, opisanego w zdarzeniu pierwszym podlega opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług?

Czy wartość sprzedawanego prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego, będącego osobą prawną, opisanego w zdarzeniu drugim podlega opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana czynność sprzedaży nieruchomości gruntowej w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego opisana w zdarzeniu pierwszym, jak i w zdarzeniu drugim, na tle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie stanowi ani dostawy towarów ani świadczenia usług. Tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowi bowiem jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości i nie wpływa na tzw. władztwo rzeczy. Użytkownik wieczysty nabywając bowiem prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych nabył już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel. W przypadku sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości użytkownikom wieczystym prawa własności nieruchomości nie dochodzi więc do wydania rzeczy. Dlatego też nie mamy tutaj do czynienia z dostawą towarów. Użytkownik wieczysty faktycznie włada już nieruchomością mając do niej tytuł prawny, a na mocy art. 32 ust. 1 i la oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami następuje jedynie zmiana formy prawnej władania z użytkowania wieczystego na własność.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Według art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 K.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

W myśl art. 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z zapisami art. 32 ust. 1 tej ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Stosownie do ust. 1a cyt. artykułu, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Według ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W świetle art. 37 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi ust. 2 pkt 5 powyższego artykułu, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Na podstawie regulacji art. 69 tej ustawy, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Analiza przedstawionych zdarzeń przyszłych oraz treści powołanych przepisów prawa, prowadzi do stwierdzenia, że w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego na rzecz pierwotnych użytkowników wieczystych nieruchomości ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a następnie było ono zbywane na rzecz kolejnych użytkowników, czynność sprzedaży nieruchomości aktualnym użytkownikom wieczystym przedmiotowych gruntów (bez względu na okres, w którym weszli w posiadanie prawa użytkowania wieczystego) nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem tej ustawy. W związku z powyższym, planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowych na rzecz obecnych użytkowników wieczystych będzie w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Będzie stanowić jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy”, które użytkownicy już uzyskali. Czynność ta nie będzie mogła być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w przedstawionych we wniosku zdarzeniach przyszłych sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowych na rzecz jej użytkowników wieczystych nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż ta w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Końcowo należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.