Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.10.2018.2.RG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-12
Teza: dokumentowanie sprzedaży usług najmu lokali oraz mediów dokumentowania wzajemnych dostaw towarów i usług oraz „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów, dokumentowania usług zarządzania/administrowania w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta fakturami VAT, w których Miasto występuje jako sprzedawca i nabywca.
Słowa kluczowe: dokumentacja; faktura; media; najem; podmiot-podmiot zarządzający; refakturowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 04 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 03 kwietnia 2018 r. (data wpływu 04 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   dokumentowania fakturami VAT z numerem VAT Miasta sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta na rzecz odrębnych podatników,

\- **jest prawidłowe;**

*   dokumentowania sprzedaży usług najmu lokali w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta, fakturami VAT z numerem VAT Miasta,

*   dokumentowania sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta na rzecz własnych jednostek organizacyjnych, fakturami VAT z numerem VAT Miasta,

*   dokumentowania wzajemnych dostaw towarów i usług oraz „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów, dotyczących w pewnej części nieruchomości, które nie są własnością Miasta na podstawie faktur VAT, w których jako sprzedawca i nabywca występuje Miasto - Zarząd Lokali Miejskich,

*   dokumentowania usług zarządzania/administrowania nieruchomościami, które nie są własnością Miasta fakturami VAT, w których Miasto występuje jako sprzedawca i nabywca,

\- **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   dokumentowania sprzedaży usług najmu lokali oraz mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta, fakturami VAT z numerem VAT Miasta,

*   dokumentowania wzajemnych dostaw towarów i usług oraz „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów, dotyczących w pewnej części nieruchomości, które nie są własnością Miasta na podstawie faktur VAT, w których jako sprzedawca i nabywca występuje Miasto - Zarząd Lokali Miejskich,

*   dokumentowania usług zarządzania/administrowania nieruchomościami, które nie są własnością Miasta fakturami VAT, w których Miasto występuje jako sprzedawca i nabywca.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 03 kwietnia 2018 r. (data wpływu 04 kwietnia 2018 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytań, przedstawienie własnych stanowisk do przeformułowanych pytań oraz dodatkową opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Zarząd Lokali Miejskich jest gminną jednostką budżetową podlegającą od 1 stycznia 2017 r. centralizacji rozliczeń z tytułu VAT w związku z wyrokiem z dnia 29 września 2015 r. Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-276/14 Gmina Wrocław (dalej „Wyrok TSUE), na podstawie zarządzenia Nr ….. Prezydenta Miasta … z dnia 31 października 2016 r. w sprawie wprowadzenia wspólnego rozliczania podatku od towarów i usług w miejskich jednostkach organizacyjnych i komórkach organizacyjnych Urzędu Miasta ….

Zarząd Lokali Miejskich administruje nieruchomościami znajdującymi się w zasobach … – Miasta na prawach powiatu (dalej jako: „Miasto”, „…”, „Miasto …”), Skarbu Państwa oraz nieruchomościami niebędącymi własnością Miasta lub Skarbu Państwa. Są to nieruchomości:

1.  prywatne - stanowiące własność osób fizycznych, które są nieznane z miejsca pobytu,
2.  prywatne - stanowiące własność osób fizycznych, które są znane z miejsca pobytu,
3.  współwłasne - stanowiące własność osób fizycznych i Miasta w częściach niepodzielnych (% udziału w nieruchomościach), gdzie osoby fizyczne nie są znane z miejsca pobytu,
4.  współwłasne - stanowiące własność osób fizycznych i Miasta w częściach niepodzielnych (% udziału w nieruchomościach), gdzie osoby fizyczne są znane z miejsca pobytu,
5.  współwłasne - stanowiące własność osób fizycznych i Miasta w częściach niepodzielnych (% udziału w nieruchomościach), gdzie osoby fizyczne są znane z miejsca pobytu i podpisały umowę o zarządzanie.

Dla potrzeb sprawozdawczości budżetowej, a także dla zachowania przejrzystości rozliczeń, księgi rachunkowe Zarządu Lokali Miejskich zostały tak zorganizowane, że z ksiąg Zarządu Lokali Miejskich wydzielone zostały księgi dla nieruchomości Skarbu Państwa oraz dla każdej nieruchomości prywatnej i współwłasnej. Jednak wszystkie te księgi wraz z księgami nieruchomości stanowiących własność Miasta dla celów bilansowych stanowią komplet ksiąg Zarządu Lokali Miejskich zgodnie z definicją aktywów zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości (Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, Dz.U.2016.1047 tj.).

Pomimo wyżej opisanego zorganizowania urządzeń księgowych (czyli prowadzenia odrębnych ksiąg rachunkowych dla poszczególnych nieruchomości o innym stanie prawnym niż nieruchomości znajdujące się w zasobach Miasta) stroną umów dotyczących zakupu towarów i usług oraz sprzedaży usług najmu (odbiorcą i dostawcą) jest Zarząd Lokali Miejskich, a podatnikiem podatku VAT od 1 stycznia 2017 r. (nabywcą i sprzedawcą) jest Miasto ….

Zarząd Lokali Miejskich w imieniu Miasta zaciąga zobowiązania na rzecz tych nieruchomości oraz wystawia faktury za media i usługi najmu lokali znajdujących się w tych nieruchomościach.

Wszystkie nieruchomości prywatne i współwłasne posiadają odrębne rachunki bankowe. Dochody z najmu w ww. nieruchomościach wpływają na wydzielone rachunki bankowe i nie stanowią dochodów budżetowych, a wydatki dotyczące nieruchomości o innym stanie prawnym niż nieruchomości znajdujące się w zasobach Miasta pokrywane są z tych wydzielonych rachunków bankowych.

Zarząd Lokali Miejskich, jako gminna jednostka budżetowa podlegająca centralizacji rozliczeń podatku od towarów i usług posługuje się numerem NIP Miasta … oraz sporządza deklarację cząstkową VAT-7 obejmującą rozliczenia z tytułu podatku od towarów i usług dla wszystkich ksiąg rachunkowych, które de facto stanowią w całości księgi rachunkowe Zarządu Lokali Miejskich.

Zarząd Lokali Miejskich obciąża nieruchomości prywatne i współwłasne za usługę zarządzania tymi nieruchomościami wystawiając faktury ze stawką zwolnioną lub podstawową, a należności z tego tytułu pobiera z wyodrębnionych rachunków bankowych tych nieruchomości.

Ponieważ zarówno księgi Miasta jak również wyodrębnione księgi nieruchomości o innym stanie prawnym niż nieruchomości znajdujące się w zasobach Miasta stanowią dla celów bilansowych całość, a nieruchomości Skarbu Państwa, prywatne i współwłasne nie są odrębnym podatnikiem i nie posiadają własnych numerów NIP, natomiast Zarząd Lokali Miejskich w imieniu Miasta dokonuje zarówno sprzedaży jak i zakupów dotyczących tych nieruchomości, to w efekcie w plikach JPK\_VAT znajdują się dokumenty z jednej strony dotyczące sprzedaży zawierające NIP Miasta …, a z drugiej strony dokumenty zakupu zawierające również NIP Miasta …. Podobna sytuacja występuje w przypadku zaksięgowania w księgach nieruchomości gminnych zbiorczych faktur dotyczących np. zakupu mediów.

W celu prawidłowego ujęcia rozliczeń z tytułu VAT, faktura taka jest w części dotyczącej zakupu mediów dla konkretnej nieruchomości o stanie prawnym innym niż nieruchomości znajdujące się w zasobach Miasta refakturowana na tą nieruchomość (wówczas w księgach nieruchomości gminnych pojawia się faktura sprzedaży zawierająca NIP Miasta …), natomiast w księgach danej nieruchomości Skarbu Państwa, prywatnej lub współwłasnej pojawia się faktura zakupu (również zawierająca NIP Miasta …).

Wzajemne rozrachunki dotyczące podatku od towarów i usług pomiędzy księgami Miasta, a wyodrębnionymi księgami nieruchomości niebędącymi własnością Miasta prowadzone są w taki sposób, żeby możliwe było ustalenie zobowiązania z tytułu VAT dla każdej nieruchomości oddzielnie. W związku z tym również dla nieruchomości Skarbu Państwa oraz dla każdej nieruchomości prywatnej i współwłasnej generowana jest oddzielna deklaracja VAT-7, a suma poszczególnych deklaracji VAT-7 dotyczących nieruchomości miejskich, Skarbu Państwa, współwłasnych i prywatnych składa się na łączne zobowiązanie z tytułu podatku od towarów i usług Zarządu Lokali Miejskich.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż:

1.  przeformułowanymi pytaniami objęte są następujące nieruchomości:
    *   prywatne, stanowiące własność osób fizycznych, które są nieznane z miejsca pobytu,
    *   prywatne, które są własnością osób fizycznych, znanych z miejsca pobytu,
    *   współwłasne, stanowiące własność osób fizycznych i Miasta … w częściach niepodzielnych, gdzie osoby fizyczne są znane z miejsca pobytu,
    *   współwłasne, stanowiące własność osób fizycznych i Miasta … w częściach niepodzielnych, gdzie osoby fizyczne są znane z miejsca pobytu i podpisały umowy o zarządzanie.

1.  zakresem pytań objęte są następujące czynności świadczone za pomocą jednostki organizacyjnej – ZLM
    *   usługi najmu lokali,
    *   dostawa tzw. mediów,
    *   usługi zarządzania/administrowania nieruchomościami wymienionymi w uzupełnieniu, w pkt 1 powyżej oraz
    *   inne usługi relacje pomiędzy nieruchomościami o innym stanie prawnym niż Miasto … a zarządzającym jednostką budżetowa Miasta … – ZLM.

1.  podmioty, na rzecz których wynajmowane/udostępniane są lokale objęte zakresem postawionych w uzupełnieniu pytań, mają status:
    *   osób fizycznych prowadzących lub nie prowadzących działalności gospodarczej,
    *   podmiotów gospodarczych będących podatnikami VAT,
    *   jednostek organizacyjnych Wnioskodawcy.

1.  lokale objęte zakresem postawionych w uzupełnieniu wniosku pytań są lokalami o charakterze mieszkalnym, wynajmowanymi/udostępnianymi na cele mieszkaniowe, jak i lokalami użytkowymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy dokumentowanie sprzedaży usług najmu lokali o charakterze mieszkalnym i lokali użytkowych oraz sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta … a zarządzanych przez jednostkę organizacyjną podatnika - Zarząd Lokali Miejskich (dalej także jako: ZLM) fakturami VAT z numerem VAT Miasta … jest zgodne z przepisami ustawy o VAT?
2.  Czy dokumentowanie wzajemnych dostaw towarów i usług oraz „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów np. mediów, dotyczących w pewnej części nieruchomości, które nie są własnością Miasta … na podstawie faktur VAT, w których jako sprzedawca i nabywca występuje Miasto … - Zarząd Lokali Miejskich, jest prawidłowe?
3.  Czy sposób dokumentowania usług zarządzania/administrowania nieruchomościami które nie są własnością Miasta … - Zarząd Lokali Miejskich, fakturami VAT, w których Miasto … występuje jako sprzedawca i nabywca jest prawidłowy w świetle przepisów ustawy o VAT oraz w związku z centralizacją rozliczeń VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  dokumentowanie sprzedaży usług najmu lokali o charakterze mieszkalnym i lokali użytkowych oraz sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta … a zarządzanych przez jednostkę organizacyjną podatnika, fakturami VAT z numerem VAT Miasta … jest zgodne z przepisami ustawy o VAT.
2.  dokumentowanie wzajemnych dostaw towarów i usług oraz „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów np. mediów - dotyczących w pewnej części nieruchomości, które nie są własnością Miasta …, na podstawie faktur VAT, w których jako sprzedawca i nabywca występuje Miasto … - Zarząd Lokali Miejskich, jest prawidłowe.
3.  sposób dokumentowania usług zarządzania/administrowania nieruchomościami, które nie są własnością Miasta … przez - Zarząd Lokali Miejskich, fakturami VAT, w których Miasto … - ZLM występuje jako sprzedawca i nabywca jest prawidłowy w świetle przepisów ustawy o VAT oraz w związku z centralizacją rozliczeń VAT.

Uzasadnienie

Zarząd Lokali Miejskich jest gminną jednostką budżetową podlegającą od 1 stycznia 2017 r. centralizacji rozliczeń z tytułu VAT na podstawie zarządzenia Nr … Prezydenta Miasta … z dnia 7 lutego 2018 r. w sprawie wprowadzenia wspólnego rozliczenia podatku od towarów i usług w miejskich jednostkach organizacyjnych i komórkach organizacyjnych Urzędu Miasta ….

Ustawa o VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej, zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez zarządcę nieruchomościami jakim jest Zarząd Lokali Miejskich będący jednostką Wnioskodawcy i działający w imieniu podatnika VAT jakim jest Wnioskodawca.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na podstawie art. 106 ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Jednakże na żądanie nabywcy, podatnik zobowiązany jest wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną z VAT (art. 106 ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT).

W myśl art. 106b ust. 3 w zw. z ust. 1 ustawy o VAT podatnicy nie mają obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury (art. 106 ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT)

Regulacje innych ustaw

Na podstawie art. 935 § 1-3 ustawy z 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 155 ze zm., dalej: k.p.c), zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym a względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Z treści art. 939 § 1 k.p.c. wynika że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy, odpowiednio do nakładów pracy i dochodowości nieruchomości. Podkreślić należy, że świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynnościami zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników.

W konkluzji powyższych uregulowań stwierdzić należy, iż zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym stanowi art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o VAT, zaś wyłączenie określone w ust. 3 tego przepisu nie ma do niego zastosowania.

Stanowisko takie zajął również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2008 r. sygn. I FSK 327/07. Z sentencji tego wyroku wynika, iż to zarządca jest podatnikiem VAT, a nie współwłaściciele. Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 lutego 2015 r. sygn. I FSK 310/14, w którym stwierdzono, że „usługa zarządu” jest świadczeniem na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy są „usługobiorcami”.

Co więcej, zgodnie z art. 184a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm. dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami) zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Natomiast w myśl art. 185 ust. 2 tej ustawy, zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Podsumowanie

Zgodnie ze statutem Zarząd Lokali Miejskich, ZLM zajmuje się m.in. zarządzaniem nieruchomościami, które nie są własnością Miasta … tj. prywatne - stanowiące własność osób fizycznych znanych i nieznanych z miejsca pobytu, współwłasnych w częściach niepodzielnych - stanowiące własność osób fizycznych, osób prawnych i Miasto ….

W związku z powyższym, Zarząd Lokali Miejskich jako jednostka Miasta … wykonuje wobec ww. właścicieli tych nieruchomości usługi zarządzania/administrowania.

Usługi zarządzania/administrowania mieszczą się w zakresie przytoczonej wyżej definicji usługi z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 736 ze zm.) zwolnione z podatku są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Pozostałe usługi zarządzania nieruchomościami są natomiast opodatkowane wg stawki 23% VAT.

W odniesieniu do powyższego, Zarząd Lokali Miejskich będący jednostką organizacyjną czynnego podatnika VAT - Miasta … i występując jako zarządca działa w charakterze podatnika VAT. Z tego powodu powinien wystawiać, w imieniu Wnioskodawcy, faktury, w których wykaże także swoje dane identyfikacyjne, gdyż to on występuje w charakterze sprzedawcy i odbiorcy. W przypadku, gdy faktury dokumentować będą czynności zwolnione z VAT, obowiązek wystawienia faktury zaistnieje w związku z ewentualnym żądaniem nabywcy.

W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji, gdy Zarząd Lokali Miejskich pobiera wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami o innym stanie prawnym niż Miasto …ź i wynagrodzenie to regulowane jest z wyodrębnionych rachunków bankowych tych nieruchomości, w sposób dorozumiany nieruchomości te stanowią podmioty zewnętrzne.

Ponadto usługi zarządzania nieruchomościami w części ksiąg rachunkowych Miasta … stanowią przychód, natomiast w części ksiąg rachunkowych nieruchomości o innym stanie prawnymi niż Miasta …, koszt uzyskania przychodu zarządzania nieruchomości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, usługi zarządzania nieruchomościami, które nie są własnością Miasta …, powinny być opodatkowane VAT, a odpowiednimi dokumentami potwierdzającymi świadczenie tych usług powinny być faktury VAT w których po stronie wystawcy/sprzedawcy jak i nabywcy, występuje ten sam podmiot - Miasto … reprezentowane przez ZLM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

*   dokumentowania fakturami VAT z numerem VAT Miasta sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta na rzecz odrębnych podatników,

\- **jest prawidłowe;**

*   dokumentowania sprzedaży usług najmu lokali w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta fakturami VAT z numerem VAT Miasta,

*   dokumentowania sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta na rzecz własnych jednostek organizacyjnych, fakturami VAT z numerem VAT Miasta,

*   dokumentowania wzajemnych dostaw towarów i usług oraz „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów, dotyczących w pewnej części nieruchomości, które nie są własnością Miasta na podstawie faktur VAT, w których jako sprzedawca i nabywca występuje Miasto - Zarząd Lokali Miejskich,

*   dokumentowania usług zarządzania/administrowania nieruchomościami, które nie są własnością Miasta fakturami VAT, w których Miasto występuje jako sprzedawca i nabywca,

\- **jest nieprawidłowe.**

Należy wskazać, iż z dniem 1 października 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 5 września 2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeń podatku od towarów i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych przeznaczonych na realizację projektów finansowanych z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub od państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu przez jednostki samorządu terytorialnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1454 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 pkt 1 cyt. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o jednostce organizacyjnej – rozumie się przez to:

1.  utworzone przez jednostkę samorządu terytorialnego samorządową jednostkę budżetową lub samorządowy zakład budżetowy,
2.  urząd gminy, starostwo powiatowe, urząd marszałkowski.

Jednostka samorządu terytorialnego jest obowiązana do podjęcia rozliczania podatku wraz ze wszystkimi jednostkami organizacyjnymi najpóźniej od dnia 1 stycznia 2017 r. (art. 3 ww. ustawy).

Stosownie do art. 4 powołanej wyżej ustawy jednostka samorządu terytorialnego, której jednostki organizacyjne rozliczały się jako odrębni podatnicy, wstępuje z dniem podjęcia rozliczania podatku wraz ze wszystkimi jednostkami organizacyjnymi we wszystkie przewidziane w przepisach dotyczących podatku prawa i obowiązki jednostek organizacyjnych.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, jednostka samorządu terytorialnego (gmina), której jednostki organizacyjne rozliczały się jako odrębni podatnicy, z dniem podjęcia wspólnego rozliczania wstępuje we wszystkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki swojej jednostki organizacyjnej, która przestała być wyodrębnionym podatnikiem – w zakresie, w jakim dotyczą one podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że podatnikiem VAT dla wszelkich czynności jest Wnioskodawca. Wszelkie czynności wykonywane przez jednostki organizacyjne Wnioskodawcy na rzecz osób trzecich powinny być rozliczane przez jednostkę samorządu terytorialnego, która je utworzyła, a czynności dokonywane w ramach tych jednostek mają charakter wewnętrzny. Oznacza to, że przy scentralizowanym modelu rozliczeń świadczenie jakichkolwiek czynności pomiędzy jednostkami organizacyjnymi tej samej jednostki samorządu terytorialnego - Miasta - staje się świadczeniem wewnętrznym niepodlegającym podatkowi VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Nadmienić należy, że zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – bowiem czynności te muszą być wykonywane przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przywołanej definicji działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów i świadczenie usług będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy czynność dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powyższego przepisu wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te, będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług, w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zarząd Lokali Miejskich jest jednostką budżetową Wnioskodawcy. Zarząd Lokali Miejskich administruje nieruchomościami znajdującymi się w zasobach … – Miasta na prawach powiatu, Skarbu Państwa oraz nieruchomościami niebędącymi własnością Miasta lub Skarbu Państwa.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.), zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Przepis ten wskazuje, że warunki działania zarządcy nieruchomości wynikają bezpośrednio z pisemnej umowy zawartej z właścicielem, lub podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości. W przypadku zarządu nieruchomościami na zlecenie właścicieli tych nieruchomości, to nie zarządca świadczy usługi w zakresie wynajmu lokali, lecz wykonującymi czynności najmu są właściciele tych nieruchomości.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, w rzeczywistości będą stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy właścicielami/współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To właściciele/współwłaściciele będą świadczyć ww. usługi najmu, natomiast zarządca będzie niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem w odniesieniu do nieruchomości, które nie są własnością Miasta, to właściciele/współwłaściciele będą w istocie wynajmującymi i dla tych usług będą podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę).

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106a ustawy, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do:

1.  sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów;
2.  dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonywane są te czynności, a w przypadku braku na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej – posiadającego na terytorium kraju stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu, z którego dokonywane są te czynności, w przypadku gdy miejscem świadczenia jest terytorium:
    1.  państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju, a osobą zobowiązaną do zapłaty podatku od wartości dodanej jest nabywca towaru lub usługobiorca i faktura dokumentująca te czynności nie jest wystawiana przez tego nabywcę lub usługobiorcę w imieniu i na rzecz podatnika,
    2.  państwa trzeciego.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów ustawy – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Co do zasady zatem, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy, mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że faktura jest dokumentem potwierdzającym wykonanie pewnej usługi lub dostawy towaru, uprawniającym (po spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów prawa) podmiot, dla którego jest wystawiona (nabywcę) do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto faktura powinna również zawierać stosownie do art. 106e ust. 1 pkt 4 i 5 numery, za pomocą których zarówno nabywca jak i sprzedawca są zidentyfikowani dla podatku lub podatku od wartości dodanej.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na uregulowania prawne zawarte w przepisach ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (Dz. U. z 2017 r., poz. 869), zwanej dalej „ustawą o NIP”, dotyczące posiadania i posługiwania się numerem identyfikacji podatkowej NIP.

I tak, stosowanie do treści art. 2 ust. 1 ustawy o NIP osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które na podstawie odrębnych ustaw są podatnikami, podlegają obowiązkowi ewidencyjnemu.

Na podstawie art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o NIP obowiązkowi ewidencyjnemu podlegają również inne podmioty niż wymienione w ust. 1, jeżeli na podstawie odrębnych ustaw są podatnikami, oraz płatnicy podatków, a także podmioty będące, na podstawie odrębnych ustaw, płatnikami składek ubezpieczeniowych.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o NIP podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 2a, są obowiązani do dokonania zgłoszenia identyfikacyjnego do naczelnika urzędu skarbowego albo organu właściwego na podstawie odrębnych przepisów. Zgłoszenia identyfikacyjnego dokonuje się jednokrotnie, bez względu na rodzaj oraz liczbę opłacanych przez podatnika podatków, formę opodatkowania, liczbę oraz rodzaje prowadzonej działalności gospodarczej oraz liczbę prowadzonych przedsiębiorstw.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy o NIP zgłoszenie identyfikacyjne podatników niebędących osobami fizycznymi zawiera: pełną i skróconą nazwę (firmę), formę organizacyjno-prawną, adres siedziby, numer identyfikacyjny REGON, organ rejestrowy lub ewidencyjny i numer nadany przez ten organ, wykaz rachunków bankowych, adresy miejsc prowadzenia działalności, adres miejsca przechowywania dokumentacji rachunkowej oraz przedmiot wykonywanej działalności określony według obowiązujących standardów klasyfikacyjnych, a ponadto:

1.  w przypadku zakładów (oddziałów) osób prawnych oraz innych wyodrębnionych jednostek wewnętrznych będących podatnikami – NIP oraz inne dane dotyczące jednostki macierzystej;
2.  w przypadku spółek cywilnych, osobowych spółek handlowych i podmiotów podlegających wpisowi do rejestru przedsiębiorców na zasadach określonych dla spółek osobowych – dane dotyczące wspólników, w tym również identyfikator podatkowy poszczególnych wspólników;
3.  w przypadku podatkowych grup kapitałowych - dane dotyczące spółek wchodzących w skład grupy, w tym również NIP nadane tym spółkom.

Każdy więc podmiot posiadający status podatnika lub płatnika podatków lub płatnika składek ubezpieczeniowych i zdrowotnych jest obowiązany do złożenia zgłoszenia identyfikacyjnego. Przy czym dokonujący zgłoszenia identyfikacyjnego otrzymuje wyłącznie jeden NIP.

Podkreślić również należy, że numer identyfikacji podatkowej nie może być używany w oderwaniu od nazwy podmiotu, która występuje w decyzji o nadaniu numeru identyfikacji podatkowej. Należy także wskazać, że numer identyfikacji podatkowej może być przypisany wyłącznie jednemu podatnikowi (płatnikowi). Zgodnie bowiem z zapisem art. 11 powołanej ustawy o NIP, podatnik jest zobowiązany do podawania numeru identyfikacji podatkowej na wszelkich dokumentach związanych z wykonywaniem zobowiązań podatkowych oraz niepodatkowych należności budżetowych, do których poboru obowiązane są organy podatkowe lub celne. Inaczej rzecz ujmując identyfikacja danego podmiotu, a tym samym wynikających z tego tytułu obowiązków odbywa się na podstawie nadanego mu numeru identyfikacji podatkowej. Konsekwencją decyzji administracyjnej o nadaniu numeru NIP, jest jednoznaczna identyfikacja podmiotu poprzez jego NIP, nazwę i adres.

W przedmiotowej sprawie Miasto za pośrednictwem swojej jednostki - Zarządu Lokali Miejskich zarządza m.in. nieruchomościami niebędącymi własnością Miasta.

Należy stwierdzić, że w świetle ww. przepisów brak podstaw by Wnioskodawca dokumentował usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w ww. nieruchomościach niebędących własnością Miasta fakturami ze wskazanymi danymi Miasta jako podatnika podatku VAT.

Bowiem Zarządca – Wnioskodawca świadczący usługi za pomocą swojej jednostki organizacyjnej – wykonując czynności zarządzania, nie jest uprawniony do wystawiania faktur we własnym imieniu i na własny rachunek z tytułu najmu ww. lokali w nieruchomościach.

Jak wskazano wyżej, usługi najmu mogą być świadczone przez właścicieli lokali i to właściciele tych lokali dla czynności najmu będą podatnikami podatku VAT, a nie zarządca tych nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie dokumentowania sprzedaży usług najmu lokali w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta, fakturami VAT z numerem VAT Miasta, należało uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie dokumentowania fakturami VAT z numerem VAT Miasta sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta a są zarządzane przez Wnioskodawcę za pośrednictwem jej jednostki organizacyjnej – Zarząd Lokali Miejskich, należy wskazać.

Zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Jednocześnie zauważyć należy, że konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

*   przedmiotem refakturowania są usługi, z których refakturujący nie korzysta (lub korzysta jedynie w ograniczonym zakresie),

*   w zawartej umowie jest zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności,

*   refakturujący wystawia na rzeczywistego nabywcę refakturę z uwzględnieniem zasadniczo tej samej stawki VAT co wskazana w fakturze wystawionej przez właściwego usługodawcę.

Celem refakturowania jest zatem przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. „Refaktura” jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi.

Refaktura to zwykła faktura, tyle że wystawiona przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą usługi.

W związku z powyższym zgodnie z przepisami ustawy o VAT, sprzedaż mediów w nieruchomościach bezpośrednio na rzecz najemców (odrębnych podatników), innych niż jednostki organizacyjne Miasta, Wnioskodawca powinien dokumentować fakturami VAT z numerem VAT Miasta.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie dokumentowania fakturami VAT z numerem VAT Miasta sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta, na rzecz odrębnych podatników, należy uznać za prawidłowe.

Natomiast dokumentowanie fakturami VAT z numerem VAT Miasta:

*   sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta a są zarządzane przez Wnioskodawcę za pośrednictwem jednostki organizacyjnej, wynajmowanych na rzecz innych jednostek organizacyjnych Miasta,

*   wzajemnych dostaw towarów i usług, „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów na podstawie faktur VAT, w których jako sprzedawca i nabywca występuje Miasto - Zarząd Lokali Miejskich,

*   usług zarządzania/administrowania nieruchomościami, które nie są własnością Miasta - Zarząd Lokali Miejskich, fakturami VAT, w których Miasto … występuje jako sprzedawca i nabywca,

nie jest zgodne z przepisami ustawy o VAT.

Jak wyżej wskazano powołując się na rozstrzygnięcie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 29 września 2015 r. w sprawie C-276/14, zgodnie z którym, gminna jednostka organizacyjna, której działalność nie spełnia kryterium samodzielności w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, nie może być uznana za podatnika podatku od wartości dodanej odrębnie od gminy, w której skład jednostka ta wchodzi.

Po dokonaniu centralizacji, w przypadku dokonywania zakupów przez którąkolwiek jednostkę organizacyjną Miasta, z punktu widzenia VAT, nabywcą towaru lub usługi zawsze jest Miasto. Faktycznym odbiorcą tej faktury z reguły jest jednak konkretna jednostka organizacyjna - jednostka lub zakład budżetowy będący wraz Miastem jednym podatnikiem VAT.

Analogicznie, w przypadku sprzedaży dokonywanej przez jednostki organizacyjne Miasta, za dostawcę towarów lub usług uznawane jest Miasto.

Natomiast, gdy jednostka budżetowa Miasta obciąża Miasto kosztami lub gdy Miasto obciąża tę jednostkę z tytułu odpłatnych świadczeń, czynności te przy scentralizowanym modelu rozliczeń nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Skoro bowiem jednostka budżetowa jest jedynie częścią składową Miasta, to w konsekwencji nie może – przy scentralizowanym modelu rozliczeń – istnieć żaden stosunek prawny pomiędzy jednostką budżetową Miasta a samym Miastem. Stąd właśnie bezpośrednio wynika, że skoro jednostkę budżetową Miasta i samo Miasto należy uznać za jednego i tego samego podatnika VAT, to czynności wykonywane między Miastem a jego jednostką budżetową (i na odwrót) od momentu centralizacji nie podlegają podatkowi VAT.

Opierając się na przepisach działu II ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, stwierdzić należy, że na gruncie polskiego prawa cywilnego cechą każdej umowy jest dwustronność. Aby umowa mogła zostać skutecznie zawarta niezbędny jest udział dwóch stron - składającego ofertę zawarcia umowy oraz przyjmującego ofertę. Po zawarciu umowy tworzy się zobowiązanie, którego jedna ze stron staje się wierzycielem, a druga dłużnikiem. Każda ze stron zobowiązania ma swoje prawa i obowiązki wynikające z charakteru zawartej umowy.

Tak więc na gruncie prawa cywilnego niedopuszczalna jest sytuacja, w której zobowiązanym do świadczenia, jak i przyjmującym świadczenie byłaby jedna i ta sama osoba (jeden podmiot).

Zwrócić uwagę należy również na to, że z umową sprzedaży usługi mamy do czynienia wówczas, gdy przez umowę zlecenia zleceniobiorca zobowiązuje się wykonać na rzecz zleceniodawcy usługę, a zleceniodawca zobowiązuje się zaakceptować wykonaną usługę i zapłacić zleceniobiorcy za wykonane prace. Umowa zlecenia, jak i umowa sprzedaży ma charakter czynności dwustronnej.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że umowa sprzedaży usługi może być skuteczna wyłącznie wtedy, jeżeli jest zawarta przez dwie strony. Sprzedaż usługi „samemu sobie” jest czynnością prawnie bezskuteczną – może mieć jedynie charakter wykonania usługi na potrzeby osobiste.

Ponadto należy wskazać, iż zgodnie z cytowanym wyżej art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, natomiast w przedmiotowej sprawie nabywcą i sprzedawcą byłby ten sam podmiot, z tym samym numerem za pomocą którego nabywca oraz sprzedawca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

Jak wcześniej wykazano aby doszło do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  świadczenie musi być odpłatne,
2.  świadczenie musi być wykonane na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej,
3.  świadczenie nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze cytowane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nie zostaną spełnione ww. warunki, bowiem wskazane we wniosku czynności – dokumentowanie wzajemnych dostaw towarów i usług, „refakturowanie” (przenoszenie) kosztów np. mediów oraz usług zarządzania/administrowania nieruchomościami za pomocą faktur, w których Wnioskodawca występuje jako sprzedawca i nabywca nie jest udokumentowaniem czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę na rzecz innej osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Podkreślić należy, że aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Zatem w przedstawionych sytuacjach nie dojdzie do świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. W konsekwencji czynność ta nie podlega udokumentowaniu, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy fakturami, w których Miasto … wystąpi jako sprzedawca i nabywca.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie:

*   dokumentowania sprzedaży mediów w nieruchomościach, które nie są własnością Miasta, a zarządzanych przez jednostkę organizacyjną podatnika, na rzecz własnych jednostek organizacyjnych, fakturami VAT z numerem VAT Miasta,

*   pytania nr 2 i 3,

należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy wydana interpretacja indywidualna traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.