Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP1-2.4512.169.2016.1.MR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-11-28
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; działki; grunty; majątek-majątek osobisty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2016 r. (data wpływu 16 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz stawki podatku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz stawki podatku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (na zasadach współwłasności małżeńskiej) nieruchomości składającej się z:

*   gruntów zabudowanych o pow. ok. 1.3 ha oraz,
*   gruntów niezabudowanych, na których położony jest sad owocowy o powierzchni ok. 1.15 ha.

Nieruchomość powyższą Wnioskodawca nabył wspólnie z małżonką w drodze darowizny w 1999 r. Po nabyciu, grunty niezabudowane były wykorzystywane do działalności rolniczej polegającej na uprawie drzew owocowych i zbiorze owoców.

Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie sprzedać grunty niezabudowane, na których położony jest sad owocowy.

Grunt mający być przedmiotem planowanej sprzedaży, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Przy czym decyzja o ustaleniu takiego przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była podjęta przez odpowiednie organy gminy i Wnioskodawcę (bądź jej małżonka) nie podejmowali żadnych kroków w zakresie ustalenia przeznaczenia tej nieruchomości, tj. inicjatywa zmiany przeznaczenia tego gruntu wyszła ze strony odpowiednich organów gminy.

Zarówno Wnioskodawca (jak i jego małżonka) nie dokonywali w latach ubiegłych sprzedaży działek budowlanych bądź innych nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca wyjaśnił, że transakcja sprzedaży dotyczyłaby sprzedaży niezabudowanego gruntu na którym położony jest sad owocowy, który ze względu na jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dalej Wnioskodawca wskazał, że nie ponosił i nie zamierza ponosić znacznych nakładów w celu sprzedaży ww. nieruchomości, w szczególności nie ponosił i nie zamierza ponosić takich kosztów jak: doprowadzenie mediów, budowa ogrodzenia, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, działania marketingowe itp., które miałyby podwyższyć wartość nieruchomości. Przy czym grunty mające być przedmiotem sprzedaży są terenem ogrodzonym, ale budowa ogrodzenia miała miejsce przed wielu laty i w związku z działalnością sadowniczą, w celu ochrony upraw.

Ponadto, w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży, doprowadzono w ostatnich latach media na działkach stanowiących własność gminy, co było efektem działań właściwych organów gminy bądź innych podmiotów i nie nastąpiło z inicjatywy bądź ze środków Wnioskodawcy, a wynikało z planów władz gminnych.

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnił, że nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży:

*   nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie),
*   była wykorzystywana jako sad owocowy i były/są dokonywane zbiory owoców (jako produktów rolnych) oraz ich sprzedaż.

Wnioskodawca nadmienił, że prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w postaci usług rzeźniczych, z tytułu której jest zwolnionym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przy czym nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie była i nie jest wykorzystywana w tej działalności.

Wnioskodawca prowadzi również gospodarstwo rolne, z tytułu którego jest podatnikiem zwolnionym od podatku od towarów i usług jako rolnik ryczałtowy. Nieruchomość przeznaczona na sprzedaż była i nadal jest wykorzystywana do działalności rolniczej Wnioskodawcy jako rolnika ryczałtowego, a więc nieruchomość związana jest wyłącznie z działalnością korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Planowane zbycie ww. nieruchomości będzie następować w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i jego małżonki i nie ma związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę współwłasności nieruchomości opisanej w stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak, to według jakiej stawki?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) (dalej ustawa o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej KC), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Z kolei w myśl art. 46 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Dalej Wnioskodawca podniósł, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT, za podatnika może być uznany podmiot, który działa jak profesjonalista. Tak więc w przypadku sprzedaży nieruchomości, podatnikiem jest podmiot podejmujący działania, które są zbliżone do działalności np. deweloperów bądź pośredników nieruchomościami.

Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, osoba fizyczna nieprowadząca regularnej czy zorganizowanej działalności gospodarczej, dokonująca jednorazowej lub okazjonalnych transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie występuje w charakterze podatnika od towarów i usług.

Wnioskodawca podziela w tym zakresie wywody zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), wskazujące na kryteria jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym.

Zgodnie z tym wyrokiem, stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą nastąpił podział gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów (podobnie np.: wyrok NSA z dnia 28 października 2011 r., sygn. I FSK 1554/10).

W konsekwencji, jeśli Wnioskodawca dokona sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonana zostanie okazjonalnie (czy jednorazowo) i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru przez wykonanie czynności charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, oznacza to, że Wnioskodawca nie będzie wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca podkreślił, że okoliczności będące przyczyną planowanej sprzedaży części gruntów nie wskazują, że zamierzał, bądź zamierza on do wykorzystania tych gruntów w celu prowadzenia działalności podobnej do podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, bowiem przedmiotowe grunty zostały nabyte w drodze darowizny oraz nie były podejmowane czynności zmierzające do podniesienia ich atrakcyjności celem ich sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów itp.

Tak więc przy planowanej transakcji sprzedaży gruntów, Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej ETS) w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, zajął stanowisko, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej Dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Sąd ten stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i grunt ten następnie został przekształcony w grunty przeznaczone pod zabudowę wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnie od woli tej osoby, to osoby tej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

ETS w wymienionym wyżej wyroku podkreślił, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Również okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W świetle powyższej argumentacji, zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając okoliczności nabycia gruntów, brak podejmowania przez niego działań zmierzających do uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów itp., oznacza to, że Wnioskodawca nie będzie działał przy planowanej sprzedaży gruntów jako podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie podjął bowiem czynności, które odpowiadałyby działaniom przedsiębranym przez profesjonalistów działających na rynku sprzedaży działek. Dlatego nie zachodzi tutaj przypadek, o jakim jest mowa w następującym fragmencie uzasadnienia ww. wyroku TSUE: „Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

W konsekwencji, planowane przez Wnioskodawcę zbycie gruntów opisanych w zdarzeniu przyszłym, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w związku z uznaniem stanowiska Wnioskodawcy w pełni za prawidłowe i tym samym potwierdzenie, że transakcja sprzedaży nieruchomości, o którą pyta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, druga część pytania dotycząca stawki podatku od towarów i usług stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślić należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowoprawne tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego, interpretacja traci aktualność.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawno-podatkową tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla drugiego współwłaściciela nieruchomości (tj. żony Wnioskodawcy).

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.