Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-227/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-05
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 26.04.2013 r. (data wpływu 29.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29.04.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Spółka”) jest podmiotem zamierzającym podjąć profesjonalną działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami. W związku z obecnymi planami biznesowymi, Spółka zidentyfikowała możliwość realizacji interesującego projektu polegającego na nabyciu od innego przedsiębiorcy („Sprzedający”) nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni biurowej lub dalszego obrotu nabytymi aktywami.

W szczególności, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym dwóch nieruchomości stanowiących dwie osobne działki o numerach ewidencyjnych 36/4 oraz 40 objęte księgą wieczystą („Nieruchomości”).

Nieruchomości są zabudowane dwoma budynkami biurowymi, oznaczonymi jako budynek A i budynek B. Budynek A został w całości oddany do użytkowania w dniu 30 grudnia 2004 r., natomiast budynek B został w całości oddany do użytkowania w dniu 6 października 2006 r. Budynek A oraz budynek B będą w dalszej części wniosku łącznie nazywane „Budynkami”.

Sprzedający nabył Nieruchomości, wraz ze wzniesionymi na nich Budynkami, w drodze wkładu niepieniężnego wniesionego przez innego przedsiębiorcę („Poprzednik Prawny I”) w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego w dniu 31 sierpnia 2007r. W związku z powyższym, czynność nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości wraz ze wzniesionymi na nich Budynkami nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Poprzednik Prawny I, będący spółką handlową, nabył Nieruchomości, wraz ze wzniesionymi na nich Budynkami, poprzez połączenie z inną spółką handlową („Poprzednik Prawny II”) dokonane w dniu 5 grudnia 2006 r. i skutkujące przejęciem przez Poprzednika Prawnego I majątku Poprzednika Prawnego II.

Poprzednik Prawny II nabył własność gruntów wchodzących w skład Nieruchomości (wspomnianych dwóch odrębnych działek) na podstawie umowy ich sprzedaży zawartej z poprzednim właścicielem tych gruntów. Sprzedaż wspomnianych gruntów podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, zaś Poprzednik Prawny II uzyskał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tych gruntów. Poprzednik Prawny II wzniósł następnie na wskazanych gruntach Budynki, uzyskując prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na wzniesienie Budynków.

W dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości wraz ze wzniesionymi na nich Budynkami, Sprzedający stał się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych z najemcami przez Poprzednika Prawnego I. Na dzień przejęcia przez Sprzedającego przedmiotu aportu, większość powierzchni Budynków była przedmiotem umów najmu. W konsekwencji, od dnia nabycia Nieruchomości wraz z Budynkami, były one w większości przedmiotem umów najmu, których stroną był Sprzedający jako wynajmujący, tj. były one wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT na zasadach ogólnych, chociaż w późniejszym okresie nie zawsze całość dostępnej powierzchni była jednocześnie przedmiotem najmu lub podobnych umów.

Pozostała część powierzchni Budynków (nie objęta umowami najmu w dniu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego) została natomiast, z wyjątkiem Powierzchni Zarezerwowanej oraz Pomieszczeń Technicznych wskazanych poniżej, objęta umowami najmu w okresie późniejszym, nie później jednak niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku.

Niezależnie od powyższego, od dnia nabycia Nieruchomości Sprzedający nie zawarł natomiast (z zastrzeżeniem wyjaśnień poniżej) umowy najmu obejmującej wyodrębnioną przestrzeń w jednym z Budynków, przygotowaną i przeznaczoną do najmu, o łącznej powierzchni 364,54m2 („Powierzchnia Zarezerwowana”). Jeden z najemców, z którym Sprzedający zawarł umowę najmu części Budynku zażądał bowiem, zgodnie z praktyką gospodarczą przyjętą w przypadku istotnych najemców, zastrzeżenia na jego rzecz prawa do rozszerzenia wynajmowanej mu powierzchni o wskazaną dodatkową Powierzchnię Zarezerwowaną. Wspomniany najemca z prawa tego skorzystał w dniu 1 marca 2013 r. zawierając umowę rozszerzającą umowę najmu zawadą ze Sprzedającym na całość wspomnianej Powierzchni Zarezerwowanej, która ma zostać wydana wspomnianemu najemcy przez Sprzedającego w dniu 6 maja 2013 r., po zakończeniu niezbędnych czynności przygotowawczych.

W konsekwencji, należy przyjąć, iż najpóźniej od dnia 6 maja 2013 r. całość Powierzchni Zarezerwowanej będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT na zasadach ogólnych, z zastrzeżeniem uwag poniżej dotyczących Pomieszczeń Technicznych.

Ponadto, Spółka zwraca również uwagę, iż w Budynkach znajdują się także niewielkie części budynków lub pomieszczenia techniczne, magazynowe lub gospodarcze o łącznej powierzchni znikomej w porównaniu z całością powierzchni Budynków („Pomieszczenia Techniczne”), które nie są bezpośrednio zajmowane przez Najemców, ale są niewątpliwie bezpośrednio związane z prawidłową, niezakłóconą i zgodną z przepisami prawa eksploatacją Budynków lub służą wprost funkcjonowaniu Budynków w stanie zgodnym z zawartymi umowami najmu oraz przewidzianym w nich standardem powierzchni użytkowej. Zgodnie z ogólną zasadą realizowaną przez Sprzedającego przy zawieraniu umów najmu, czynsz najmu jest kalkulowany w taki sposób, by uwzględniać także koszty utrzymania i eksploatacji Pomieszczeń Technicznych.

Od momentu nabycia Nieruchomości wraz z wybudowanymi na nich Budynkami Sprzedający nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT, równych lub przekraczających 30% wartości którejkolwiek z wymienionych nieruchomości. Warto ponadto podkreślić, iż - w szczególności - od momentu nabycia Nieruchomości wraz z wybudowanymi na nich Budynkami Sprzedający nie dokonywał wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Powierzchni Zarezerwowanej lub Pomieszczeń Technicznych, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT, równych lub przekraczających 30% wartości którejkolwiek z wymienionych części nieruchomości.

W najbliższym okresie Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Spółki Nieruchomości wraz z wzniesionymi na nich Budynkami (łącznie jako „Nabywane Nieruchomości”). Zarówno Spółka, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Nabywane Nieruchomości stanowią główny składnik majątku Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników i nie prowadzi obecnie innej działalności poza najmem powierzchni biurowych.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek sprzedaży Nabywanych Nieruchomości Spółka wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Spółki związanych z Nabywanymi Nieruchomościami m.in.: praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami oraz prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nabywanych Nieruchomości.

Wszelkie pozostałe prawa, roszczenia i obowiązki związane z prowadzoną dotychczas działalnością Sprzedającego pozostaną natomiast nadal w majątku Sprzedającego i nie będą przenoszone na Spółkę. W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę m. in.:

*   zobowiązania finansowe z tytułu kredytu,

*   zobowiązania finansowe z tytułu instrumentów pochodnych (SWAP),

*   aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego,

*   środki pieniężne (niestanowiące kaucji lub zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych wpłaconych przez najemców),

*   zobowiązania finansowe z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych, prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością,

*   prawa i obowiązki związane z ubezpieczeniem Nabywanych Nieruchomości,

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z usługami powiązanymi z nieruchomością (ochrona, sprzątanie itp.),

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług PR oraz marketingu,

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług bankowych.

Niewykluczone, iż w wyniku planowanej transakcji sprzedaży nie dojdzie także do przeniesienia praw z umów z dostawcami mediów do Nabywanych Nieruchomości, w zależności od decyzji Spółki.

Sprzedaż Nabywanych Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy), tym bardziej że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w Nabywanych Nieruchomościach, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający i Spółka będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nabywanych Nieruchomości, za wyjątkiem części odpowiadającej Powierzchni Zarezerwowanej oraz, w przypadku nieuznania ich za zasiedlone po raz pierwszy co najmniej 2 lata przed sprzedażą Spółce Nabywanych Nieruchomości, za wyjątkiem Pomieszczeń Technicznych?
3.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT sprzedaż Nabywanych Nieruchomości, w części dotyczącej Powierzchni Zarezerwowanej, będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
4.  Czy sprzedaż Nabywanych Nieruchomości, w części dotyczącej Pomieszczeń Technicznych, będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
5.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nabywanych Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
6.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 20.06.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-391/13-2/MPe.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Z uwagi na fakt, iż Spółka i Sprzedający dokonają wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nabywanych Nieruchomości w odpowiedniej części, zaś w pozostałej części sprzedaż Nabywanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, według stawki 23%, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż tych Nabywanych Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowę sprzedaży, przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do tokaju, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym tub udział w tych prawach,
    2.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż - jak wskazano powyżej - sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) w związku z wyborem przez Sprzedającego i Spółkę, w odpowiednim zakresie, opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nabywanych Nieruchomości, jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca („Spółka”) jest podmiotem zamierzającym podjąć profesjonalną działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami. W związku z obecnymi planami biznesowymi, Spółka zidentyfikowała możliwość realizacji interesującego projektu polegającego na nabyciu od innego przedsiębiorcy („Sprzedający”) nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni biurowej lub dalszego obrotu nabytymi aktywami. W szczególności, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym dwóch nieruchomości stanowiących dwie osobne działki o numerach ewidencyjnych 36/4 oraz 40 objęte księgą wieczystą („Nieruchomości”). Nieruchomości są zabudowane dwoma budynkami biurowymi, oznaczonymi jako budynek A i budynek B. Budynek A został w całości oddany do użytkowania w dniu 30 grudnia 2004 r., natomiast budynek B został w całości oddany do użytkowania w dniu 6 października 2006 r. Budynek A oraz budynek B będą w dalszej części wniosku łącznie nazywane „Budynkami”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20.06.2013 r. Nr IPPP1/443-391/13-2/MPe dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.