Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4515-66/15/MCZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-10-20
Teza: skutki podatkowe nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką
Słowa kluczowe: dług-przejęcie długu; hipoteka; kredyt; nieruchomości; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 lipca 2015 r. (data wpływu do Biura – 20 lipca 2015 r.), uzupełnionym 28 września 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2015 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego w piśmie z 17 września 2015 r. znak: IBPB-2-1/4515-66/15/MCZ i znak: IBPB-2-1/4514-108/15/MCZ wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 28 września 2015 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na mocy umowy sprzedaży z 2 lipca 2008 r. Wnioskodawca oraz M.D.K. nabyli na współwłasność (każdy po 1/2 udziału) nieruchomość stanowiącą działkę nr 391/9 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, za cenę w kwotach po 310.000,00 zł każdy, a zatem w łącznej kwocie 620.000,00 zł.

Część ceny sprzedaży w kwocie 15.000,00 zł została uiszczona gotówką ze środków własnych stron, zaś pozostała kwota 605.000,00 zł została uiszczona po połowie przez Wnioskodawcę i M.D.K. ze środków pochodzących z udzielonego im 24 czerwca 2008 r. kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF. W umowie kredytowej Wnioskodawca i M.D.K. byli określani łącznie jako jeden kredytobiorca, a w umowie brak jest zapisu o odpowiedzialności solidarnej stron.

Strony ww. umowy zarówno w chwili zawierania powyższych umów, jak i obecnie są stanu wolnego, niespokrewnieni i są zaliczani do tzw. III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Nadal oboje są współwłaścicielami nieruchomości w udziałach po 1/2 części. Wartość nieruchomości według opinii rzeczoznawcy sporządzonej według stanu na czerwiec 2015 r., wynosi 738.164,00 zł.

Kredyt wraz z odsetkami jest zabezpieczony na całej nieruchomości hipoteką umowną kaucyjną do kwoty l.287.112,50 zł wpisaną w dziale IV księgi wieczystej, innych obciążeń brak.

Wnioskodawca planuje zawrzeć z M.D.K umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego. Na podstawie planowanej umowy Wnioskodawca nabędzie cały udział należący do M.D.K. bez jakichkolwiek spłat i dopłat na jej rzecz, a M.D.K. przeniesie nieodpłatnie – bez jakiegokolwiek wynagrodzenia pieniężnego na Wnioskodawcę prawo przysługującego jej udziału w prawie własności nieruchomości (w wysokości ½).

W wyniku zawarcia planowanej umowy Wnioskodawca stanie się jedynym właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną do kwoty 1.287.112,50zł, której wysokość przewyższa wartość nieruchomości wycenianą na czerwiec 2015 r. na kwotę 738.164 zł.

W zamian za takie nieodpłatne zniesienie współwłasności, Wnioskodawca przejmie zobowiązanie M.D.K. wynikające z umowy kredytu; będzie samodzielnie spłacał kredyt i nie będzie z tego tytułu dochodził żadnych roszczeń wobec M.D.K. Zniesienie współwłasności nastąpi więc w zamian za zwolnienie z długu. Warunkiem zawarcia planowanej umowy jest zwolnienie M.D.K. przez bank z umowy kredytowej lub uzyskanie promesy zwolnienia M.D.K. z umowy kredytowej po nabyciu przez Wnioskodawcę własności całej nieruchomości.

Wnioskodawca podał, iż dotychczas tylko on spłacał raty kredytu (dotychczas spłacona suma to ok. 279.866,25 według stanu na koniec maja 2015 r.) oraz, że saldo zadłużenia wobec banku z tytułu kredytu wynosi 354.203,54 CHF na dzień 7 lipca 2015 r.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy opisane zdarzenie przyszłe tj. zawarcie umowy przenoszącej udział we współwłasności nieruchomości w zamian za przejęcie długu, bez wynagrodzenia, spłat i dopłat (nieodpłatnie zniesienie współwłasności) w sytuacji gdy obciążenie hipoteczne przewyższa rynkową wartość nieruchomości, może być zaliczone do katalogu czynności wskazanych w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a tym samym czy powoduje powstanie obowiązku podatkowego z tytułu podatku od spadków i darowizn po stronie Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy przy nabyciu tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności powstaje z chwilą zawarcia umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania przy tak dokonanym nieodpłatnym zniesieniu współwłasności stanowić będzie wartość rzeczy w części przekraczającej wartość udziału jaki przysługiwał nabywcy we współwłasności przed jej zniesieniem, czyli w przypadku planowanego zdarzenia podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa połowy nieruchomości tj. kwota 369.082 zł.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi tzw. „czysta wartość” nabytej rzeczy, czyli po potrąceniu długów i ciężarów, według stanu rzeczy z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Według Wnioskodawcy, przepis art. 7 ust. 1 ma również zastosowanie do podstawy opodatkowania przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym zaciągnięty przez strony kredyt nie będzie stanowił długu ani ciężaru i nie pomniejsza podstawy opodatkowania, ale hipoteka ustanowiona na nieruchomości wpisana w dziale IV księgi wieczystej będzie stanowiła ciężar w rozumieniu cytowanego wyżej art. 7 ust. 1 i podstawę opodatkowania należy pomniejszyć o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, która w tym przypadku wynosi 1.287.112,50 zł, a więc przekracza wartość samej nieruchomości, jak i udziału (1/2) czyli podstawa opodatkowania wyniesie 0 zł.

Zatem w planowanym zdarzeniu przyszłym (nieodpłatne zniesienie współwłasności) obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ogóle nie wystąpi, a tym samym podatek nie zostanie pobrany.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tę część stanowiska Wnioskodawcy, który odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od spadków i darowizn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest tylko i wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2015 r., poz. 86, ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „współwłasność” należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) przez współwłasność należy rozumieć stan, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Co oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Z kolei niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 210 zd. 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 tejże ustawy w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Natomiast podstawę opodatkowania – w myśl art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn – przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze, w myśl którego, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, łącznie z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (…). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 powołanej ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 ww. ustawy do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

Z kolei w myśl art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r., poz. 707, ze zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Na podstawie planowanej umowy Wnioskodawca nabędzie cały udział należący do współwłaścicielki nieruchomości bez jakichkolwiek spłat i dopłat na jej rzecz, a współwłaścicielka przeniesie nieodpłatnie – bez jakiegokolwiek wynagrodzenia pieniężnego na Wnioskodawcę prawo przysługującego jej udziału w prawie własności nieruchomość (w wysokości ½). Nieruchomość będąca przedmiotem zniesienia współwłasności obciążona jest

hipoteką.

Wobec tego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna – objęta aktem notarialnym – dotycząca wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze zniesienia współwłasności przez Wnioskodawcę, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Przy dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości – przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym – tj. bez obowiązku spłat i dopłat, bez znaczenia będzie przejęcie spłaty kredytu wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Zatem skoro w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Niemniej – mając na uwadze powyższe zastrzeżenie – stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż organ podatkowy rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku przez wnioskodawcę. Organ podatkowy nie ocenia zgodności opisu zdarzenia przedstawionego we wniosku z rzeczywistością. Jeżeli zdarzenie przedstawione we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, wówczas interpretacja nie wywołuje skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.