Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.208.2021.2.AMO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-15
Teza: w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: agent; małżonek; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 26 marca 2021 r. (data wpływu 27 marca 2021 r.), uzupełnionym pismami z 26 marca 2021 r. (data wpływu 27 marca 2021 r.), według daty wpływu 2 kwietnia 2021 r. oraz z 4 czerwca 2021 r. (data wpływu 10 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

27 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży Nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismami z 26 marca 2021 r., według daty wpływu 2 kwietnia 2021 r. oraz z 4 czerwca 2021 r. poprzez przedłożenie załącznika do wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-WS/B, doprecyzowanie opisu sprawy, złożenie aktualnego oświadczenia, o którym mowa w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz o kwestie związane z reprezentacją.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X

*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Y

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (uzupełnione pismem z dnia 4 czerwca 2021 r.).

Małżonkowie X i Y (dalej „Sprzedający” lub „Wnioskodawcy”) na zasadach wspólności ustawowej są właścicielami ewidencyjnej działki gruntu położonej w miejscowości …, w gminie …, w powiecie …, w województwie …, oznaczonej numerem 1 w obrębie ewidencyjnym …, objętej prowadzoną w Sądzie Rejonowym w … - VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w … księgą wieczystą numer … (dalej „Nieruchomość”).

W wymienionej księdze wieczystej własność Nieruchomości wpisana jest na rzecz Sprzedających na zasadach wspólności ustawowej, na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr … sporządzonym 5 lutego 1998 r. przez notariusza …. Nabycie Nieruchomości nie podlegało podatkowi VAT. Zgodnie z oznaczeniem w księdze wieczystej Nieruchomość ma obszar 31800 m2 i w całości stanowi sady w klasach IV i V.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 21 kwietnia 2020 r. Nieruchomość znajduje się na terenach o przeznaczeniu P-2 - tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej i KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Rada Miejska w … nie wyznaczyła obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, ani obszarów Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r.

Sprzedający nabyli nieruchomość w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Sprzedający nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej i żaden z nich nie jest zarejestrowany, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działalności, polegającej na obrocie nieruchomościami.

Sprzedający prowadzą działalność rolniczą i są rolnikami ryczałtowymi, dokonującymi dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącymi usługi rolnicze, korzystającymi ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Sprzedający uzyskują dopłaty od Agencji Rozwoju i Modernizacji Rolnictwa określone w ustawie z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego (Dz. U. z 2020 r., poz. 1341). Sprzedający rozliczają się w KRUS, nie są emerytami, ani rencistami. Sprzedający nie ogłaszali w mediach w żadnej formie zamiaru sprzedaży Nieruchomości.

W przeszłości Sprzedający zbyli na podstawie umów sprzedaży grunty rolne niezabudowane i działkę o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym. Transakcje sprzedaży były zwolnione z podatku od towarów i usług. Sprzedający są w posiadaniu innych gruntów, które w przyszłości mogą stać się przedmiotem umowy sprzedaży.

Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Grunt stanowiący Nieruchomość nie był nigdy zabudowany. Sprzedający nie występowali do Urzędu Gminy z wnioskami o przekształcenie działek pod zabudowę, jak też nie występowali do Urzędu Gminy o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie podlegała podziałowi lub podziałom. Na Nieruchomości Sprzedający nie prowadzili i nie planują prowadzić prac oraz nie ponosili i nie planują ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem jej do sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie, wydzielenie działki lub budowa drogi. Na Nieruchomości nie były wytyczane drogi wewnętrzne. Na Nieruchomości brak jest sieci infrastruktury technicznej.

Nieruchomość była w przeszłości i jest nadal udostępniana osobom trzecim w celu jej odpłatnego wykorzystania. Zgodnie z zawartą umową, Sprzedający za odpłatnością udostępniają Nieruchomość podmiotowi gospodarczemu w celu umiejscowienia na niej tablicy informacyjnej. Wynagrodzenie z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i jest przez Wnioskodawców odprowadzany z tego źródła przychodu podatek dochodowy. Z tytułu uzyskiwania wynagrodzenia Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT.

Obecnie Nieruchomość nie jest przedmiotem zatrzymania, ani prawa wynikającego z umowy dożywocia, natomiast jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z potencjalnym Nabywcą (dalej „Kupujący”). Umowa dzierżawy została zawarta 25.06.2020 r. w celu uzyskania warunków technicznych przez Kupującego. Z tytułu uzyskiwania wynagrodzenia Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT.

Sprzedający nie składali w przeszłości wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, dotyczącego Nieruchomości.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej agencja doradcza … sp. z o.o. (dalej „Agent”) zgłosiła się do Sprzedających w celu podpisania umowy współpracy przy sprzedaży Nieruchomości (bez wyłączności). Sprzedający zawarli z Agentem ww. umowę, na mocy której zlecili Agentowi poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od nich Nieruchomości oraz reprezentowania ich interesów w transakcji sprzedaży. Agent otrzyma wynagrodzenie opisane w umowie jedynie w przypadku sprzedaży Nieruchomości podmiotowi wskazanemu przez Agenta. Agent wskazał Sprzedającym jednego potencjalnego nabywcę (Kupującego) i aktywnie uczestniczy w negocjacjach, pomiędzy Sprzedającymi, a Kupującym.

Kupujący, działając na podstawie udzielonych mu przez Sprzedających pełnomocnictw prowadzi działania przygotowujące Nieruchomość do planowanej inwestycji, w pełni pokrywając wszelkie koszty z tym związane.

W dniu 16 maja 2019 roku aktem notarialnym rep. A nr … roku Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, która następnie dnia 10.03.2021 aktem notarialnym rep. A nr … została rozwiązana, a udzielone pełnomocnictwa zostały odwołane, a w miejsce dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego została zawarta między stronami nowa Przedwstępna umowa sprzedaży (dalej „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”) i udzielone zostało nowe pełnomocnictwo.

Opisane działania wynikały ze zmiany strategii biznesowej Kupującego oraz zmiany warunków komercyjnych - czasu trwania umowy oraz ceny. Zgodnie z ww. umową Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży”) na podstawie, której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń Nieruchomość albo geodezyjnie wydzielone z niej działki gruntu, na których Kupujący zrealizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskania przez Sprzedających wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że nie mają zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznania, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej inwestycji;
5.  potwierdzenia, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;
6.  podziału geodezyjnego nieruchomości, o ile w odniesieniu do danej nieruchomości będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;
7.  uzyskania przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
9.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w umowie pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;
10.  przedstawienia przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości lub wydzielonych z niej działek gruntu;
11.  uzyskania dokumentu wydanego przez wierzyciela hipotecznego celem zwolnienia spod obciążenia hipotecznego Nieruchomości, aby możliwym było przeniesienie prawa własności Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń hipotecznych;
12.  przeniesienia Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich.

Jednocześnie Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży - Nieruchomością do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto Sprzedający wyrazili zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający udzielili osobom upoważnionym przez Kupującego pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej nr …, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z której Nieruchomość została odłączona;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń, właściwych dla Sprzedających, organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
4.  reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego Nieruchomość bądź wydzielone z niej działki gruntu;
5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
8.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez Kupującego inwestycji;
9.  składania wniosków o podziały Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawniania tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;
10.  reprezentacji przed wierzycielem hipotecznym - … S.A. z siedzibą w …, w zakresie dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych zmierzających do wykreślenia z działu IV księgi wieczystej KW nr … hipoteki umownej łącznej do kwoty … zł wpisanej na rzecz … S.A. Oddział w …, w szczególności do składania dyspozycji o wydanie dokumentu w trybie art. 95 prawa bankowego - zgody na wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej …, a także zaświadczenia/promesy banku, jako wierzyciela hipotecznego, z którego będzie wynikać kwota całkowitej należności wobec banku oraz rachunek techniczny banku do dokonania spłaty, w tym składania wszelkich oświadczeń i wniosków potrzebnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa, i w tym zakresie reprezentacji przed właściwym sądem wieczystoksięgowym celem składania wniosków o wpis/zmianę/wykreślenie w księdze wieczystej ….

Powyższe pełnomocnictwa obejmują prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Sprzedający oświadczają, że na wezwanie Kupującego udzielą wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Sprzedający oświadczyli, że każdy z ustanowionych pełnomocników może działać samodzielnie, a ponadto w granicach umocowania może ustanawiać dalszych pełnomocników. Dodatkowo, w treści Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego, wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków, a Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z nią Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży.

Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że Kupujący oraz Sprzedający z pomocą Kupującego, wystąpią - każde we własnym imieniu - do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o wydanie dla siebie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, mających na celu ustalenie czy sprzedaż Nieruchomości bądź wydzielonej z niej działki gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Kupujący na podstawie udzielonego mu przez Sprzedających pełnomocnictwa oraz umowy dzierżawy z dnia 15.06.2020 r. uzyskał warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej.

3 września 2020 r. Sprzedający wystąpili do Burmistrza … o dokonanie podziału przylegającej do Nieruchomości działki gminnej nr 2 oraz rozpoczęcie procedury sprzedażowej w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. celem poprawienia warunków zagospodarowania Nieruchomości.

W uzupełnieniu doprecyzowano:

1.  Zainteresowani przed sprzedażą nieruchomości Kupującemu nie dokonają i nie zamierzają dokonać podziału nieruchomości tj. działki nr 1.
2.  Na dzień sprzedaży przez Zainteresowanych nieruchomości Kupującemu działka nr 1 będzie niezabudowana.
3.  Na pytanie: W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, iż „(…) Obecnie Nieruchomość nie jest przedmiotem zatrzymania, ani prawa wynikającego z umowy dożywocia, natomiast jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z potencjalnym Nabywcą (dalej „Kupujący”). Umowa dzierżawy została zawarta 25.06.2020 r. (…)” oraz „(…) Dodatkowo Kupujący na podstawie udzielonego mu przez Sprzedających pełnomocnictwa oraz umowy dzierżawy z dnia 15.06.2020 r. (…)”, należy jednoznacznie wskazać (dzień, miesiąc i rok) kiedy została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości objęta zakresem pytania zadanego we wniosku?, Zainteresowani odpowiedzieli:

Umowa dzierżawy nieruchomości została zawarta 25.06.2020 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości - po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Kupującego niespełnionych warunków zawieszających, będzie stanowiła dla Sprzedających czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, dokonując sprzedaży Nieruchomości będą działali, jako podatnicy w rozumieniu Ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług, gdyż czynność sprzedaży Nieruchomości opisana we wniosku jest objęta art. 5 ust. 1 powołanej Ustawy. Szereg podjętych przez Sprzedających działań faktycznych i prawnych takich jak: zatrudnienie za wynagrodzeniem (gdzie wynagrodzenie będzie płatne jedynie po sprzedaży Nieruchomości kupującemu) międzynarodowej firmy doradczej, ustanowienie pełnomocników o bardzo szerokim zakresie umocowania, udzielenie zgody na dysponowanie gruntem dla celów budowlanych, świadczy o profesjonalnym charakterze ich działania i jako takie nosi znamiona aktywnego dążenia do zwiększenia przychodu ze zbycia własności Nieruchomości, co stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s.1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Zainteresowani będący właścicielami ewidencyjnej działki gruntu oznaczonej numerem 1 zamierzają zbyć tą Nieruchomość, i w tym celu zawarli Umowę Przedwstępną Sprzedaży tej nieruchomości z Kupującym. Sprzedający prowadzą działalność rolniczą i są rolnikami ryczałtowymi. Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Zainteresowani przed sprzedażą nieruchomości Kupującemu nie dokonają i nie zamierzają dokonać podziału nieruchomości tj. działki nr 1. Na dzień sprzedaży przez Zainteresowanych nieruchomości Kupującemu działka nr 1 będzie niezabudowana. Nieruchomość była w przeszłości i jest nadal udostępniana osobom trzecim w celu jej odpłatnego wykorzystania. Do Sprzedających w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zgłosiła się agencja doradcza … sp. z o.o. (Agent) w celu współpracy przy sprzedaży Nieruchomości (bez wyłączności). Sprzedający zawarli z Agentem ww. umowę, na mocy której zlecili Agentowi poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od nich Nieruchomości oraz reprezentowania ich interesów w transakcji sprzedaży. Agent otrzyma wynagrodzenie opisane w umowie jedynie w przypadku sprzedaży Nieruchomości podmiotowi wskazanemu przez Agenta. Agent wskazał Sprzedającym jednego potencjalnego nabywcę (Kupującego) i aktywnie uczestniczy w negocjacjach, pomiędzy Sprzedającymi, a Kupującym. Jak wynika z opisu sprawy – między stronami została zawarta Przedwstępna umowa sprzedaży (dalej „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”) i udzielone zostało Kupującemu pełnomocnictwo.

Zgodnie z ww. Umową Przedwstępną Sprzedaży Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży”) na podstawie, której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń Nieruchomość albo geodezyjnie wydzielone z niej działki gruntu, na których Kupujący zrealizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskania przez Sprzedających wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że nie mają zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznania, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej inwestycji;
5.  potwierdzenia, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;
6.  podziału geodezyjnego nieruchomości, o ile w odniesieniu do danej nieruchomości będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;
7.  uzyskania przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
9.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w umowie pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;
10.  przedstawienia przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości lub wydzielonych z niej działek gruntu;
11.  uzyskania dokumentu wydanego przez wierzyciela hipotecznego celem zwolnienia spod obciążenia hipotecznego Nieruchomości, aby możliwym było przeniesienie prawa własności Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń hipotecznych;
12.  przeniesienia Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich.

Jednocześnie Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży - Nieruchomością do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający udzielili osobom upoważnionym przez Kupującego pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej nr …, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z której Nieruchomość została odłączona;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń, właściwych dla Sprzedających, organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
4.  reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego Nieruchomość bądź wydzielone z niej działki gruntu;
5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
8.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez Kupującego inwestycji;
9.  składania wniosków o podziały Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawniania tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;
10.  reprezentacji przed wierzycielem hipotecznym - … S.A. z siedzibą w …, w zakresie dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych zmierzających do wykreślenia z działu IV księgi wieczystej KW nr … hipoteki umownej łącznej do kwoty … zł wpisanej na rzecz … S.A. Oddział w …, w szczególności do składania dyspozycji o wydanie dokumentu w trybie art. 95 prawa bankowego - zgody na wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej …, a także zaświadczenia/promesy banku, jako wierzyciela hipotecznego, z którego będzie wynikać kwota całkowitej należności wobec banku oraz rachunek techniczny banku do dokonania spłaty, w tym składania wszelkich oświadczeń i wniosków potrzebnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa, i w tym zakresie reprezentacji przed właściwym sądem wieczystoksięgowym celem składania wniosków o wpis/zmianę/wykreślenie w księdze wieczystej ….

Powyższe pełnomocnictwa obejmują prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego. Sprzedający oświadczają, że na wezwanie Kupującego udzielą wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostaje we własności Zainteresowanych. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowanych przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani udzielili Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnili Nieruchomość stanowiącą nadal własność Zainteresowanych. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Zainteresowani dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Zainteresowani posiadają prawo własności Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT są „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanych działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu ich majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani będą działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Zainteresowanych Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Zainteresowanych. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.