Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.60.2018.1.ICz
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-20
Teza: Opodatkowanie usługi najmu mieszkań.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; umowa; usługi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 stycznia 2018 r. (data wpływu 30 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu mieszkań – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu mieszkań.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnik jest właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne. Lokale te są wynajmowane przez podatnika na cele mieszkaniowe takim podmiotom jak spółka z o.o. czy osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Umowy najmu w swojej treści zawierają między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczą one lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę i jego podnajemców tylko w celach mieszkaniowych. Najemcy, działając zgodnie z umową, podnajmują wzmiankowanie lokale na cele mieszkaniowe lokatorom – osobom fizycznym zamieszkującym w tych lokalach mieszkalnych. Najemcy świadczą usługi długoterminowego wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, nie świadczą zaś usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania czy innych usług podobnych do usług hotelowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy świadczona przez Podatnika usługa wynajmu jest zwolniona z podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Tak, usługa ta jest zwolniona z podatku od towarów i usług. Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) zwalnia z VAT „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Bezsprzecznie wzmiankowane lokale stanowią lokale mieszkalne (mieszkania). Bezsprzecznie wynajem realizowany jest na własny rachunek (Podatnik jest w każdym przypadku właścicielem/współwłaścicielem lokalu mieszkalnego). Również wynajem następuje zgodnie z zawartymi umowami wyłącznie na cel mieszkaniowy i cel ten jest faktycznie realizowany przez lokatora, który na podstawie podnajmu mieszka w lokalu mieszkalnym.

Nie można stwierdzić, że usługa nie jest realizowana na cele mieszkalne, tylko z tego powodu, że najemca jest inny podatnik, który bezpośrednio, samodzielnie, osobiście nie realizuje tego celu mieszkaniowego, lecz jedynie podnajmuje lokal na cele mieszkaniowe. Cyt. przepis nie zawiera tego rodzaju dodatkowych warunków jeżeli najemca realizuje cel mieszkaniowy podnajmując lokal na cele mieszkaniowe, to i wynajmujący – właściciel ten cel mieszkaniowy realizuje.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministra Finansów m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi sygn. ITPP4/443-537/14-5/ALN z 10 września 2014 r. czy w interpretacji indywidualnej Ministra Finansów sygn. PT8/033/124/440/12/WCX/14/RD-61110 z 3 lipca 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z kolei, według art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stawka podatku – jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2–12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r., do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku a także zwolnienie od podatku.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przy czym, stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z ww. przepisów wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia.

Biorąc pod uwagę cytowane przepisy należy stwierdzić, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Jak wskazano powyżej, świadczenie usług najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wskazanych co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne. Lokale te są wynajmowane przez podatnika na cele mieszkaniowe takim podmiotom jak spółka z o.o. czy osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Umowy najmu w swojej treści zawierają między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczą one lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę i jego podnajemców tylko w celach mieszkaniowych. Najemcy, działając zgodnie z umową, podnajmują wzmiankowanie lokale na cele mieszkaniowe lokatorom – osobom fizycznym zamieszkującym w tych lokalach mieszkalnych. Najemcy świadczą usługi długoterminowego wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, nie świadczą zaś usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania czy innych usług podobnych do usług hotelowych.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi zasadność zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie świadczyć usługę najmu lokali mieszkalnych podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, a z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a wskazanymi wyżej podmiotami (Spółka z o.o., osoba fizyczna prowadząca pozarolnicza działalność gospodarczą) na rzecz których Wnioskodawca zamierza wynajmować ww. lokale mieszkalne, będzie jednoznacznie wynikało, iż te lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane przez tych najemców jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, to ww. usługa najmu wskazanych lokali mieszkalnych świadczona przez Wnioskodawcę będzie spełniać przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W związku z powyższym, zamierzona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe na rzecz wskazanych podmiotów (spółka z o.o. czy osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą), które jak wynika z wniosku będą świadczyć wynajem tych lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę do sądu administracyjnego wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.