Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.1092.2025.1.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-19
Teza: Naliczenie podatku VAT w związku ze sprzedażą działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od
towarów i usług
działalność-działalność deweloperska
działki
podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 33
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy braku obowiązku naliczenia podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr A/5, A
    /11 i A/18. Uzupełnił go Pan pismem z 5 grudnia 2025 r. (wpływ 5 grudnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Prowadził Pan działalność gospodarczą (jest nieprzerwanie zawieszona od lipca 2023), w
    której między innymi prowadził Pan działalność związaną z budową domów i ich
    sprzedażą ze środków własnych. Zakupił Pan w tym celu grunty na których zdążył
    wybudować 3 domy, które w ww. działalności sprzedał Pan wystawiając faktury i opłacając
    podatki. Po kilku latach z uwagi na pogarszający się Pana stan zdrowia zrezygnował Pan z
    dalszego prowadzenia przedsięwzięcia i postanowił sprzedać pozostałe grunty, które
    zostały zakupione przez Pana w drodze umowy sprzedaży od osoby fizycznej w 2018 i
    2019 roku. Obecnie nie prowadzi Pan działalności gospodarczej od lipca 2023 r. a działki
    od tego czasu są w takim samym stanie - nie zostały dokonane żadne podziały po
    zawieszeniu działalności a cel sprzedaży to jedynie odzyskanie zainwestowanego w ww.
    cel pozostałego kapitału.
    Doprecyzował Pan opis sprawy:
    a) Proszę wskazać przedmiot oraz zakres prowadzonej działalności gospodarczej oraz od
      kiedy (w jakim okresie) prowadził Pan działalność?

    Data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej 2010-07. Data zawieszenia
    wykonywania indywidualnej działalności 2023-07. Obecnie przeważające PKD zawieszonej
    działalności to 25.11.Z jednak wcześniej było więcej PKD a działalności wykonywał Pan
    kilka jednocześnie. W temacie wniosku to działalność związana ze wznoszeniem
    budynków mieszkalnych i ich sprzedażą „w stanie deweloperskim”.
    b) Czy był/jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę
      wskazać od kiedy (w jakim okresie) i z jakiego tytułu?
    Tak był Pan przez cały okres prowadzenia działalności czynnym podatnikiem podatku VAT
    z wyboru w Pana działalności gospodarczej.
    c) W jakim celu nabył Pan działki objęte zakresem wniosku, mające być przedmiotem
      sprzedaży, tj. czy w celach inwestycyjnych, sprzedaży, osobistych – jeśli tak to jakie cele
      osobiste miały zaspokajać/zaspokajały nabyte działki i w jaki sposób?
    Kupił Pan te planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej
    jednak przedmiotowa działka we wniosku nie doczekała żadnych ruchów związanych z
    tymi planami, ponieważ zaniechał Pan przedsięwzięcia na wczesnym etapie z uwagi na
    utratę zdrowia. Przedmiotowa główna działka była jedynie planem na daleką przyszłość,
    ponieważ pierwsze domy (zaledwie 3 szt.) zostały wybudowane i sprzedane na innej
    działce. Ta, o której mowa nawet nie doczekała się wniosku o warunki zabudowy,
    ponieważ jak Pan wspomniał miała dać możliwość budowy większej ilości domów jeśli Pan
    by miał zdrowie prowadzić to przedsięwzięcie dłuższy okres lub w celach prywatnych jeśli
    zaszłaby taka potrzeba – tak się jednak nie stało.
    d) Czy działki objęte zakresem wniosku zostały przez Pana zaliczone do środków trwałych
      na podstawie przepisów o podatku dochodowym?
    Ciężko Panu odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ biuro rachunkowe, które prowadziło
    Pana księgowość twierdzi, że nie ma Pana danych już w bazie, a po kilku latach zmienił
    Pan biuro na inne. Jednak wie Pan, że podczas sprzedaży Pana pierwszych 3 domów na
    działce sąsiedniej do kosztów były zaliczane jedynie fragmenty ziemi sprzedawanych
    wtedy budynków dopiero w momencie ich sprzedaży. Nie wie Pan czy do środków
    trwałych była zaliczona działka z wniosku, ale na pewno nie dała ona Panu nigdy żadnych
    kosztów.
    e) W jaki dokładnie sposób nieruchomości (działki) objęte zakresem wniosku, mające być
      przedmiotem sprzedaży, były/są przez Pana wykorzystywane od momentu nabycia do
      chwili planowanej sprzedaży?
                2Główna działka A/5 – m nie była nigdy wykorzystana w żaden sposób, była kupiona jak
    wyżej Pan wspomniał na dalekosiężne plany. Natomiast działki A/11 i A/18 to „skrawki”
    pozostałe po podziałach działki, na której rozpoczął Pan inwestycje polegającą na budowie
    tych domów. Skrawki te miały posłużyć jedynie na powiększenie działki A/5 w przyszłości
    bo nie było konieczne wykorzystanie całej powierzchni pierwszej działki na której
    rozpoczął Pan budowy. Ziemie te „leżały odłogiem” i czekały na ewentualne plany
    przyszłościowe.
    f) Czy udostępniał Pan przedmiotowe nieruchomości osobom trzecim? Jeśli tak, to należy
      wskazać:
    - w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?
    Tak, ale tylko 2023 r. w momencie podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z firmą w
    celu umożliwienia im sprawnego sprawdzenia możliwości przyłączeniowych do tych
    działek.
    - na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki
      były udostępniane osobom trzecim?

    To była umowa dzierżawy za symboliczną kwotę miesięcznie na okres 3 miesięcy w ww.
    celu.
    - czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?
    Jak wyżej symboliczne zł/miesiąc jednak chyba nawet tej kwoty Pan nie otrzymał –
    musiałby Pan sprawdzić, ale nie pamięta Pan, żeby Panu za to zapłacili.
    g) Czy w stosunku do działek (przed podziałem, po podziale) objętych zakresem wniosku
      podejmował Pan działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i
      sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan
      nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były
      działania i kiedy je Pan podejmował?
    Nie podejmował Pan żadnych z wymienionych powyżej działań w stosunku do działek we
    wniosku. Ziemia ta do chwili obecnej jest tylko nieogrodzonym terenem - polem.
    h) Proszę wskazać jakie czynności, działania podejmował/będzie Pan podejmował w
      stosunku do działek po ich nabyciu, m.in.:
    - jakie decyzje, pozwolenia zostały wydane w stosunku do działek oraz z czyjej inicjatywy
      nastąpiło ich wydanie,
                              2Jak wspomniał Pan wyżej główna działka A/5 – m nie była przez Pana ruszona w żaden
    sposób nawet nie złożył Pan wniosku o warunki zabudowy przez wszystkie lata od zakupu,
                          2natomiast dwie pozostałe to łącznie ok. m i to pozostałości po podziałach z działki na
    której rozpoczął Pan inwestycje i budowy domów – do tej działki zostały wydane warunki
    zabudowy i pozwolenie na budowę z Pana inicjatywy w celu rozpoczęcia wspomnianego
    przedsięwzięcia.
    - kiedy dokonał Pan podziału działek, ile działek powstało w wyniku podziału oraz proszę
      wskazać nr działek po podziale?
            2Działka A/5 - m nie była nigdy dzielona natomiast dwie pozostałe powstały z podziału
                        2innej działki o numerze A/3 - A/11 m i A/18 były to tereny zbędne i zostawił je Pan do
    ewentualnego wykorzystania w przyszłości (okalały teren który podzielił Pan wtedy na
    budynki przeznaczone na sprzedaż o numerach A/12, A/13, A/14). Podziały były
    realizowane od 2019 roku co roku mniej więcej 1 działka była wydzielana po
    wybudowaniu każdego z segmentu – podziały nie były dokonywane od razu tylko po 1
    domu mniej więcej 1 dom co roku był oddzielany z dużej działki po ukończeniu budowy.
    Natomiast dwie przedmiotowe „niepotrzebne działki” A/11 i A/18 były wydzielone już na
    samym początku i nie były użytkowane.
    i) Czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w
      Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
    - komu udzielił/udzieli Pan takich pełnomocnictw (zgód, upoważnień)?
    X we wspomnianej umowie dzierżawy.
    - do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw
      do występowania w Pana imieniu?
    Tylko jak wyżej nikomu więcej.
    - jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży można/będzie można dokonać w
      związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?
    Żadnych bo to był okres 3 miesięcy od 2023 r.
    j) Czy działki objęte zakresem Pana wniosku są objęte są miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego?

    Nie.
    k) Czy dla działek (przed podziałem, po podziale) zostały/zostaną wydane decyzje o
      warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i kto występował o wydanie takich
      decyzji i kiedy decyzje były/będą wydane?
              2Na działkę A/5 - m nie był nigdy przez Pana złożony wniosek o warunki zabudowy, a
    natomiast dwie pozostałe A/11 i A/18 powstały z podziału działki o numerze A/3, na którą
    otrzymał Pan warunki zabudowy.
    Natomiast obecnie wniosek o interpretacje składa, ponieważ działki te zamierza Pan
    sprzedać firmie i to oni w umowie przedwstępnej zawarli warunek że musi Pan otrzymać
    indywidualną interpretacje na temat o jaki złożył wniosek. Wspomniana firma złożyła
    wniosek o warunki zabudowy na budowę sklepu spożywczego i jest możliwe, że je
    otrzyma jeszcze w tym roku. Warunki zostały wydane w roku ubiegłym, ale jeszcze nie są
    prawomocne. O warunki te wystąpiła firma.
    l) Do jakich czynności wykorzystywał Pan działki?
    Do żadnych.
    m) Czy działki były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej
      od podatku VAT? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem
      VAT, do której były wykorzystywane ww. działki, Pan wykonywał – należy podać
      podstawę prawną zwolnienia?
    Nie były wykorzystywane.
    n) Kiedy dokonywał Pan sprzedaży posiadanych działek oraz jakich – czy były to działki
      zabudowane wybudowanymi przez Pana domami, działki niezabudowane?
    działka z domem A/12 - 08.05.2020,
    działka z domem A/13 - 28.10.2021,
    działka z domem A/14 i A/19 sama działka na poszerzenie terenu - 30.06.2023,
    działki bez zabudowy A/20, A/16 i A/17 - 30.01.2024 r.
    Wszystkie wyżej wymienione plus dwie z tego wniosku (A/11 i A/18) to działki powstałe po
    podziale z jednej dużej A/3, którą Pan kupił w celu rozpoczęcia działalności polegającej na
    budowie domów i ich sprzedaży. Po zakupie działki A/3 dokupił Pan sąsiadującą A/5 (na
    przyszłość) – która jest przedmiotem tego wniosku.

## Pytanie

Prosi Pan o odpowiedź czy powinien naliczyć podatek vat przy sprzedaży tych
    nieruchomości czy nie?
    Pana stanowisko w sprawie
    Uważa Pan, że nie powinien naliczać podatku vat przy tych transakcjach.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju.
    Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających
    opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką,
    aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem
    powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać
    będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane
    będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym.
    Przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nakładają na podatników, zdefiniowanych
    w art. 15 ust. 1 ustawy, którzy wykonują czynności podlegające opodatkowaniu – szereg
    obowiązków.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości)
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
    dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po
    zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego
    praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w tym te
    dotyczące rejestracji i składania deklaracji VAT.
    W świetle powyższego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w danych okolicznościach
    podmiot będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1
    ustawy.

    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    W tym miejscu zaznaczyć należy, że w przypadku osób fizycznych, które dokonują
    sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego,
    tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem
    osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym,
    wykluczone są z grona podatników VAT.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Powyższe potwierdzone zostało w orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi
    Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby
    Skarbowej w Warszawie (C 181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 str. 1 ze zm.). Zatem za
    podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje
    podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną
    do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu
    przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek

    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W rozumieniu powyższych twierdzeń pomocne mogą być również tezy wynikające z
    orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r.,
    sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika
    zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie
    lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu
    tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności
    podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
    W przypadku zatem sprzedaży działek przez osoby fizyczne koniecznym staje się
    ustalenie, czy z okoliczności mających związek ze sprzedażą wynika, że sprzedawca w celu
    sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, co będzie skutkować koniecznością uznania go za podmiot prowadzący
    „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadził Pan działalność gospodarczą (jest nieprzerwanie
    zawieszona od lipca 2023), w której między innymi prowadził Pan działalność związaną z
    budową domów i ich sprzedażą ze środków własnych. Zakupił Pan w tym celu grunty, na
    których zdążył wybudować 3 domy, które w ww. działalności sprzedał Pan wystawiając
    faktury i opłacając podatki. Data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej 2010-
    07. Data zawieszenia wykonywania indywidualnej działalności 2023-07. Działki objęte
    zakresem wniosku Kupił Pan planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności
    gospodarczej. Główna działka była planem na daleką przyszłość, ponieważ pierwsze domy
    (zaledwie 3 szt.) zostały wybudowane i sprzedane na innej działce. Ta, o której mowa nie
    doczekała się wniosku o warunki zabudowy, ponieważ jak Pan wspomniał miała dać
    możliwość budowy większej ilości domów. Główna działka A/5 nie była nigdy wykorzystana
    w żaden sposób, była kupiona jak wyżej Pan wspomniał na dalekosiężne plany. Natomiast
    działki A/11 i A/18 to „skrawki” pozostałe po podziałach działki, na której rozpoczął Pan
    inwestycje polegającą na budowie tych domów. Działki nie są objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego. Na działkę A/5 nie był nigdy przez Pana złożony
    wniosek o warunki zabudowy, a natomiast dwie pozostałe A/11 i A/18 powstały z podziału
    działki o numerze A/3, na którą otrzymał Pan warunki zabudowy. Natomiast obecnie
    składa Pan wniosek o interpretacje, ponieważ działki te zamierza Pan sprzedać firmie i to
    oni w umowie przedwstępnej zawarli warunek, że musi Pan otrzymać indywidualną
    interpretację na temat o jaki złożył wniosek. Wspomniana firma złożyła wniosek o warunki
    zabudowy na budowę sklepu spożywczego i jest możliwe, że je otrzyma jeszcze w tym
    roku. Warunki zostały wydane w roku ubiegłym, ale jeszcze nie są prawomocne. O
    warunki te wystąpiła firma. Działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku VAT. Udostępniał Pan przedmiotowe nieruchomości, 07.2023 r. w
    momencie podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z firmą w celu umożliwienia im
    sprawnego sprawdzenia możliwości przyłączeniowych do tych działek. To była umowa
    dzierżawy za kwotę miesięcznie na okres 3 miesięcy.
    Pana wątpliwości dotyczą braku obowiązku naliczenia podatku VAT w związku ze
    sprzedażą działek nr A/5, A/11 i A/18.
    Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie
    przepisów pozwala stwierdzić, że w analizowanej sprawie występują okoliczności, które

    wskazują że sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o
    której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Jak już wskazałem wcześniej, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie
    posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych
    aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.
    W rozpatrywanej sprawie nie wskazał Pan żadnego celu prywatnego, jakiemu miałby
    służyć zakup działek. Jak wynika z opisu sprawy działki objęte zakresem wniosku kupił Pan
    planując budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej.
    Zatem nie cele osobiste (w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd
    majątkiem osobistym) a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania. Wobec czego
    czynność zbycia działek nie będzie stanowiła zwykłego rozporządzania majątkiem
    osobistym.
    Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, dokonał Pan zakupu działek planując
    budowy domów na sprzedaż w Pana działalności gospodarczej. Był Pan przez cały okres
    prowadzenia działalności czynnym podatnikiem podatku VAT. Data zawieszenia
    wykonywania indywidualnej działalności 2023-07.
    Zatem skoro dokonał Pan zakupu ww. nieruchomości w celach inwestycyjnych
    /zarobkowych, to mimo, zawieszenia działalności gospodarczej sprzedaż tych
    nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Wobec powyższego, sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności
    gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie występują przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym dostawa działek nr A/5,
    A/11 i A/18, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego
    podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej,
    ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o
    planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany
    uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww.
    orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie
    określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje
    oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Z wniosku wynika, że na działkę A/5 nie był przez Pana złożony wniosek o warunki
    zabudowy, a natomiast dwie pozostałe A/11 i A/18 powstały z podziału działki o numerze A
    /3, na którą otrzymał Pan warunki zabudowy. Działki te zamierza Pan sprzedać firmie,
    której udzielił Pan pełnomocnictw w umowie dzierżawy. Wspomniana firma złożyła
    wniosek o warunki zabudowy na budowę sklepu spożywczego i jest możliwe, że je

    otrzyma jeszcze w tym roku. Warunki zostały wydane w roku ubiegłym, ale jeszcze nie są
    prawomocne. O warunki te wystąpiła firma.
    Zatem, z okoliczności sprawy wynika, że działki nr A/5, A/11 i A/18 będą stanowiły tereny
    budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej
    sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Jak wcześniej wskazałem o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa
    miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa
    miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt
    indywidualny prawa administracyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem
    planistycznym, którego przedmiotem jest określenie warunków zabudowy i
    zagospodarowania terenu, jest to akt odnoszący się do przyszłego stanu danego terenu.
    W wydawanej decyzji określa się uwarunkowania prawne realizacji zmian zabudowy i
    zagospodarowania terenu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala
    przeznaczenie terenu, natomiast decyzja takiego przeznaczenia nie ustala. Wydanie
    decyzji o warunkach zabudowy może odbywać się tylko w zgodzie z istniejącym
    przeznaczeniem terenu. Zatem decyzja o warunkach zabudowy sankcjonuje jedynie -
    zgodnie z ogólnym przeznaczeniem danego terenu - możliwe bądź nie zagospodarowanie
    terenu i sposób jego zabudowy.
    W tym miejscu należy wskazać, że w sytuacji, gdy nie będzie uchwalonego planu
    zagospodarowania przestrzennego, ale będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, wskazane tereny stanowić będą tereny budowlane w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Bez znaczenia dla klasyfikacji danych terenów pozostaje
    okoliczność, że wydana decyzja nie ma jeszcze waloru ostateczności, gdyż jak wyjaśniłem
    wyżej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdza możliwe
    lub nie zagospodarowanie terenu i sposób jego zabudowy, nie zmienia jego
    przeznaczenia. Zatem w odniesieniu do omawianej sytuacji, wydana decyzja o warunkach
    zabudowy wskazuje, że dane tereny są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę.
    W związku z powyższym, planowana sprzedaż działek nr A/5, A/11 i A/18 nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku
    VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą
    być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
      posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

    · przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
      dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    W analizowanej sprawie wskazał Pan, że działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W konsekwencji, dla dostawy działek nr A/5, A/11 i A/18 nie zostanie spełniony co najmniej
    jeden z warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku wynikającego z
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa przez Pana działek nr A/5, A/11 i
    A/18, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Zatem dostawa działek nr A/5, A/11 i A/18 zakupionych przez Pana w celach
    inwestycyjnych, w tym budowy domów i ich sprzedaży, w tym zakresie prowadził Pan
    działalność i był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze
    zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie
    opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Wobec powyższego, będzie Pan
    zobowiązany do naliczenia podatku VAT od sprzedaży przedmiotowych działek.
    Wobec powyższego, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.