Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-637/10/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-02
Teza: Opodatkowanie kwoty uzyskanej przez byłych małżonków z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz możliwość pomniejszenia tego przychodu o wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości, wydatki związane z budową domu oraz poniesione opłaty administracyjne.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku; rozwód; sprzedaż; udział; umowa; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 maja 2010r. (data wpływu do tut. Biura 19 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 07 lipca 2010., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej oraz możliwości pomniejszenia tego przychodu o wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości, wydatki związane z budową domu oraz poniesione opłaty administracyjne – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 maja 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej oraz możliwości pomniejszenia tego przychodu o wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości, wydatki związane z budową domu oraz poniesione opłaty administracyjne.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 24 czerwca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-637/10/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 07 lipca 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z małżonką, z którą pozostawał we wspólnocie majątkowej, zakupił w 2007r. nieruchomość gruntową z przeznaczeniem pod budowę domu mieszkalnego. Rozpoczęto budowę domu, jednak w międzyczasie małżonkowie rozwiedli się i w 2010r. zamierzają sprzedać nieruchomość z domem w budowie. W umowie sprzedaży zostanie zawarta klauzula, że wnioskodawca otrzyma z tytułu sprzedaży nieruchomości kwotę 170 000,00 zł, zaś pozostałą część otrzyma małżonka wnioskodawcy.

W uzupełnieniu wniosku wskazane zostało, że wydatki związane z budową domu oraz wydatki na opłaty administracyjne zostały poniesione ze środków stanowiących ustawową wspólność majątkową małżeńską wnioskodawcy i jego żony. Wprawdzie małżonkowie nie zawierali umowy o rozdzielność majątkową, a wydatki związane z budową domu były zapłacone ze środków finansowych zarobionych przez wnioskodawcę oraz jego żonę, czyli ze środków wspólnych, to jednak dowody dokumentujące poniesione wydatki były wystawiane na nazwisko wnioskodawcy.

Wnioskodawca twierdzi, że podział kosztów opisanych we wniosku nie ma na celu pokrzywdzenia drugiej strony, wynika z obopólnej umowy, zgodnie z którą wnioskodawca otrzyma określoną kwotę z tytułu sprzedaży nieruchomości, natomiast pozostała część, jak twierdzi wnioskodawca z pewnością wyższa, przypadnie w udziale jego żonie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawca może od otrzymanego przychodu odliczyć poniesione koszty, udokumentowane posiadanymi fakturami VAT oraz dowodami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, wystawionymi na jego imię i nazwisko, w pełnej wysokości, bez konieczności „dzielenia” się tymi kosztami z małżonką w wysokości 50% ich wysokości?

Zdaniem wnioskodawcy, skoro otrzyma on ze sprzedaży nieruchomości dokładnie określoną w akcie notarialnym kwotę w wysokości 170 000,00 zł, powinien w zeznaniu rocznym wykazać dochód uzyskany w wyniku transakcji sprzedaży.

Nie ma znaczenia fakt istnienia wspólnoty majątkowej w trakcie trwania małżeństwa i w ocenie wnioskodawcy skoro osiągnie on przychód w wysokości 170 000,00 zł, nie stanowiący 50% ceny sprzedaży, powinien go opodatkować po pomniejszeniu o koszty uzyskania przychodu. Wnioskodawca posiada dowody poniesienia konkretnych kosztów związanych z budową domu w formie faktur VAT wystawionych na jego imię i nazwisko, może je więc odliczyć od osiągniętego przychodu w pełnej wysokości bez obowiązku „dzielenia się” tymi kosztami z małżonką w wysokości 50%. Podziałowi będzie podlegała jedynie wartość zakupionego gruntu wykazana w akcie notarialnym zakupu łącznie z kosztami poniesionymi przy jego zakupie, z której wnioskodawca „wykorzysta” 50% wartości.

Natomiast małżonka podatnika w zeznaniu rocznym wykaże dochód uzyskany w wyniku tej transakcji, wyliczony w oparciu o posiadane dowody. Przychód będzie stanowiła różnica pomiędzy ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym a kwotą 170 000,00 zł. Do kosztów uzyskania przychodu małżonka podatnika zaliczy 50% wartości nabycia gruntu oraz koszty udokumentowane fakturami VAT i innymi dowodami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, wystawionymi na jej imię i nazwisko.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oraz brzmienie, której ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2007r. wnioskodawca wraz z żoną, w trakcie trwania małżeństwa, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli nieruchomość gruntową z przeznaczeniem pod budowę domu mieszkalnego. Rozpoczęto budowę domu, jednak w międzyczasie małżonkowie rozwiedli się i w 2010r. zamierzają sprzedać nieruchomość z domem w budowie. W umowie sprzedaży zostanie zawarta klauzula, że wnioskodawca otrzyma z tytułu sprzedaży nieruchomości kwotę 170 000,00 zł, zaś pozostałą część otrzyma małżonka wnioskodawcy.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zatem ustanie współwłasności małżeńskiej np. poprzez prawomocne orzeczenie o rozwodzie powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Tym samym z chwilą ustania wspólności ustawowej dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej a każdy z małżonków może rozporządzać swoim udziałem w majątku wspólnym, który według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka i wynosi ½. Następnie małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego.

Z wniosku wynika, że małżonkowie (byli małżonkowie) po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej (po rozwodzie) nie dokonali podziału majątku wspólnego. Byli małżonkowie planują natomiast sprzedać posiadane przez siebie udziały w nieruchomości. Z tytułu tej sprzedaży wnioskodawca otrzyma kwotę 170 000,00 zł, która nie odpowiada cenie zbycia jego udziału, gdyż jest od niej niższa.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy zauważyć należy, że w chwili ustania małżeństwa majątek wspólny wnioskodawcy i jego byłej żony, który wcześniej był przedmiotem współwłasności łącznej, stał się przedmiotem współwłasności ułamkowej, a każdy z małżonków posiadał równy udział w majątku wspólnym, który wynosił ½. Tym samym planowana w 2010r. sprzedaż udziałów w nieruchomości oznacza, że każdy z małżonków sprzeda wynoszący ½ udział w nieruchomości, który nabył w 2007r. i od końca tego roku należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na fakt, że sprzedaż przedmiotowych udziałów planowana jest w 2010r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2007r.), to będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży udziału przez wnioskodawcę należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast art. 19 ust. 4 cyt. ustawy stanowi, że jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zatem dokonując zbycia składników majątku to strony określają cenę zbycia, mając na uwadze, by cena ta nie odbiegała od wartości rynkowej w znacznym stopniu i bez uzasadnionej przyczyny. Z wniosku nie wynika, aby cena za jaką zbywane są udziały odbiegała od wartości rynkowej. W przedmiotowej sprawie każdy z małżonków dokona odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wynoszącego ½. Tym samym każdy z małżonków winien uzyskać przychód odpowiadający połowie całkowitej ceny ze sprzedaży obu udziałów. Bez znaczenia jest przy tym, że sprzedający umówili się do czyich rąk zostaną przekazane jakiej wysokości kwoty. Istotne jest to, że cena sprzedaży udziału wnioskodawcy odpowiada cenie sprzedaży udziału byłej małżonki. Fakt, że wolą wnioskodawcy było przekazanie części przysługującego mu przychodu byłej żonie nie oznacza, że powstał u niego przychód ze sprzedaży pomniejszony o tę kwotę. Każdy sprzedawca ma swobodę w decydowaniu o tym w jaki sposób wydatkuje środki ze zbycia nieruchomości bądź udziału w niej. Okoliczność, że zdecyduje się przekazać należny mu przychód innej osobie nie może wpływać na obniżenie jego przychodu ze sprzedaży do opodatkowania. Tym samym wnioskodawca powinien rozpoznać przychód ze zbycia swojego udziału w wysokości połowy całkowitego przychodu ze zbycia obu udziałów w nieruchomości.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Kosztem uzyskania przychodu z tulu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zatem cena zakupu zbywanej nieruchomości a także inne wydatki poniesione przy jej zakupie jak np. wydatki na sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości jeżeli to kupujący był zobowiązany do ich poniesienia czy opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowić będą również nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości w czasie jej posiadania czyli np. wydatki związane z realizacją budowy domu oraz opłaty administracyjne.

Zauważyć jednak należy, że ciężar finansowy wydatków, które wnioskodawca ma zamiar zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ponosił zarówno on jak i jego żona - były one ponoszone ze środków stanowiących ustawową wspólność majątkową małżeńską wnioskodawcy i jego żony. Bez znaczenia jest, iż na części faktur widnieje wyłącznie nazwisko wnioskodawcy a na części wyłącznie nazwisko żony wnioskodawcy. Skoro bowiem przedmiotowe wydatki poniesione były w okresie, gdy wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym istniała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, to zarówno faktury wystawione na imię i nazwisko wnioskodawcy jak również na imię i nazwisko żony wnioskodawcy mogą stanowić dowód poniesienia wydatku zarówno przez wnioskodawcę jak i przez jego żonę. Na tym polega ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, że nie ma potrzeby aby faktury dokumentujące wydatki ponoszone z majątku wspólnego małżonków były wystawiane na nazwisko zarówno jednego ja również drugiego z małżonków skoro środki na te wydatki pochodzą z majątku wspólnego małżonków. Powyższe oznacza, że oboje małżonkowie mają równe prawo do odliczenia ponoszonych w trakcie trwania małżeństwa wydatków. Tym samym wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wyłącznie połowę poniesionych do dnia ustania wspólności ustawowej wydatków.

Reasumując, z tytułu sprzedaży należącego do wnioskodawcy udziału winien on rozpoznać przychód w wysokości 50% całkowitej kwoty ze sprzedaży obu udziałów oraz w takim samym procencie podzielić wszystkie wydatki i nakłady uznawane za koszty uzyskania przychodu a poniesione przez małżonków do dnia ustania ustawowej wspólności majątkowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.