Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-288/12-4/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-07-03
Teza: Obowiązek podatkowy z tytułu najmu lokalu powstanie wyłącznie u Wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Poniesione przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy cywilnej udokumentowane wydatki związane z wyremontowaniem lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu mogą stanowić koszty uzyskania przychodu.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; opodatkowanie; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 16.03.2012 r. (data wpływu 21.03.2012 r.) .) uzupełnionym pismem z dnia 23.04.2012 r. (data nadania 27.04.2012 r., data wpływu 02.05.2012 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-288/12-2/AM z dnia 12.04.2012 r. (data doręczenia 21.04.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów oraz kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.03.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów oraz kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 11 stycznia 2012 roku Wnioskodawca wraz ze swoją mamą zawarł pisemną umowę cywilną. Mama Wnioskodawcy jako właściciel 1/2 nieruchomości zrzekła się jakichkolwiek dochodów z najmu na rzecz swojego syna (właściciel 1/2 nieruchomości) czyli Wnioskodawcy. W ramach tej umowy Wnioskodawca podjął się na własny koszt remontu mieszkania w celu podniesienia jego standardu oraz co za tym idzie zwiększenia jego wartości. Przychód uzyskiwany z tytułu wynajmu miałby pokryć koszt remontu Wnioskodawcy oraz umożliwić w późniejszym czasie dokończenie remontu łazienki, która w tym momencie nie została wyremontowana ze względu na ograniczenia finansowe.

W dniu 13 stycznia 2012 Wnioskodawca rozpoczął remont mieszkania. W dniu 1 lutego 2012 podpisał umowę na wynajem lokalu z zainteresowaną osobą, która wprowadziła się w dniu 6 marca 2012.

W trakcie remontu Wnioskodawca poniósł różnego rodzaju wydatki, na które otrzymywał faktury imienne do późniejszych rozliczeń.

Po zakończeniu remontu Wnioskodawca udał się z wizytą do Urzędu Skarbowego (jest to ostatni US Wnioskodawcy, w którym jest zarejestrowany tuż przed wyjazdem do Wielkiej Brytanii w 2006 roku). Pani w informacji poinformowała Wnioskodawcę, że w związku z faktem, że jest dwóch właścicieli mieszkania obydwoje muszą płacić podatek. Umowa cywilna, którą Wnioskodawca zawarł ze swoją mamą nie ma żadnego znaczenia oraz koszty, które poniósł na remont może tylko odliczyć te które zostały poniesione po 1 lutego 2012, ponieważ w tym dniu została podpisana umowa na wynajem mieszkania. W celu weryfikacji informacji jakich udzielono Wnioskodawcy w US, Wnioskodawca zadzwonił do Krajowej Informacji Podatkowej, numer znalazł na stronie Ministerstwa Finansów. Pani, z którą Wnioskodawca rozmawiał poinformowała Go, że koszty jakie poniósł na remont mieszkania może odliczyć w całości nawet te przed 1 lutego 2012 tylko musi to udowodnić, że były one poniesione w celu prowadzonego remontu. Jeżeli chodzi o kwestie umowy cywilnej zawartej między Wnioskodawcą, a mamą Pani nie dała Wnioskodawcy jednoznacznej odpowiedzi sugerując wizytę u Radcy Prawnego, ponieważ informację jakich ona może udzielić Wnioskodawcy są tylko z zakresu prawa podatkowego a nie cywilnego.

Wnioskodawca pismem z dnia 23.04.2012 r. (data wpływu 02.05.2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie, doprecyzował opis stanu faktycznego przedstawiony we wniosku ORD-IN, pytanie oraz własne stanowisko.

Wnioskodawca uzupełnił opis stanu faktycznego poprzez wskazanie, iż:

*   Miejsce zamieszkania (rezydencja) dla celów podatkowych Wnioskodawcy znajduje się w Wielkiej Brytanii. W celu potwierdzenia zaistniałej sytuacji Wnioskodawca załączył do pisma kserokopie swojej stałej rezydencji w Wielkiej Brytanii oraz odnosi się jako adresat pisma Ministerstwa Finansów z dnia 8 sierpnia 2007 roku w którym to MF uznaje stanowisko Wnioskodawcy dotyczące Jego rezydencji podatkowej. Na czas przed złożeniem, w dniu złożenia oraz po złożeniu wniosku żona Wnioskodawcy (związek małżeński zawarty w czerwcu 2010 r.) cały czas przebywa razem z Wnioskodawcą na terenie Wielkiej Brytanii, nie posiadają dzieci, obydwoje pracują i mieszkają w Wielkiej Brytanii oraz planują tutaj zostać na najbliższe lata. W Polsce Wnioskodawca jest właścicielem połowy nieruchomości wraz ze swoją mamą. Jeżeli chodzi o majątek ruchomy Wnioskodawca posiada razem z żoną w Wielkiej Brytanii samochód, na który mają zaciągnięty kredyt (zakup w sierpniu 2010 roku kredyt na 4 lata). W Wielkiej Brytanii posiadają konta bankowe, ubezpieczenie zdrowotne. Między żoną Wnioskodawcy a Wnioskodawcą istnieje rozdzielność majątkowa.
*   Wnioskodawca nie przebywał i nie przebywa oraz nie zamierza przebywać na ternie RP dłużej niż 183 dni w żadnym okresie od swojego wyjazdu w 2006 roku. Maksymalnie w Polsce Wnioskodawca jest od 5 do 6 razy w ciągu roku w celu odwiedzenia rodziny i znajomych nie dłużej niż na średnio od 3 do 10 dni.
*   Umowa najmu jaka została zawarta między Wnioskodawcą a najemcą w dniu 1 lutego br. roku ma charakter najmu prywatnego. Każda późniejsza umowa ewentualnie zawarta będzie miała ten sam charakter.
*   Dochody z najmu będą rozliczane wg zasad ogólnych czyli wpłaty comiesięcznej zaliczki na podatek wynikające z przepisów Prawa Podatkowego. Pierwszy najem został zapłacony przelewem bankowym w dniu 12 marca br. W nawiązaniu do art . 3 pkt . 2a. osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów), osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy), jedynym przychodem Wnioskodawcy na terenie RP jest dochód z najmu nieruchomości w wysokości 550 zł miesięcznie (art . 3 pkt . 2b ust. 4), który zgodnie z Ustawą Wnioskodawca będzie rozliczał w przyszłym rocznym zeznaniu podatkowym oraz następnych latach. Jako koszty wynajmującego Wnioskodawca ponosi co miesięczne opłaty związane z opłatą funduszu remontowego, który jako właściciel jest zobligowany płacić. Mieszkanie jest ubezpieczone od różnego rodzaju nieszczęśliwych wypadków. Przed wprowadzeniem się najemcy w mieszkaniu dokonano kilku prac remontowych w celu uatrakcyjnienia mieszkania dla obecnego najemcy oraz ewentualnie przyszłych najemców. Na poszczególne rzeczy, które były potrzebne do zaopatrzenia mieszkania Wnioskodawca posiada imienne faktury VAT, które będą zgodnie z przepisami prawa podatkowego uwzględnione w rocznym rozliczeniu podatkowym Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jeżeli współwłaściciele nieruchomości (mama i Wnioskodawca) zawarli umowę cywilną na podstawie Art. 351 (1) KC. „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego” gdzie mama rzekła się na rzecz swojego syna dochodów z najmu, w zamian za co ma uzyskać gwarancję wzrostu wartości rynkowej nieruchomości oraz odremontowane mieszkanie. Czy wówczas płacenie tylko przez jednego współwłaściciela nieruchomości (w tym przypadku jest to Wnioskodawca, osoba upoważniona) pełnej kwoty podatku od całego dochodu z najmu będzie naruszało art. 8. ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału, w zysku (udziału) są równe?
2.  Czy koszty, które były poniesione przez syna po zawarciu umowy cywilnej między synem a matką można uwzględnić w całości w rozliczeniu jako koszt poniesiony na podniesienie standardu mieszkania w celu jego wynajęcia?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz powołując się na art. 351 (1) Kodeksu Cywilnego „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.” Wnioskodawca uważa, że umowa zawarta z mamą nie miała na celu w żadnym stopniu działania sprzecznego z obowiązującymi przepisami prawa, najważniejszą przesłanką tej umowy była kwestia zwiększenia wartości nieruchomości (mieszkania) w czasie najbliższych lat (ceny nieruchomości mają tendencję wzrostową) oraz podniesienie standardu na początek poprzez mały remont.

Wnioskodawca wskazał, iż jego Mama w ostatnim czasie nie jest w najlepszym stanie zdrowia i uważa, że Wnioskodawca jako jej syn lepiej zajmie się nieruchomością. Według mamy Wnioskodawca ma do tego predyspozycję (jest bardziej zorientowany w kwestii nowych rozwiązań niż ona sama). Pomoże również uzyskać zamierzony cel czyli zwiększenie wartości nieruchomości oraz w pełni odnowienie mieszkania. Mama jako współwłaściciel ma nadal pełne prawa do mieszkania bo umowa w żaden sposób nie znosi współwłasności, ale powoduje, że tylko jedna osoba (w tym przypadku Wnioskodawca) ma pełny udział w przychodach jakie są i będą uzyskiwane z wynajmu oraz w pełnym stopniu ponosi koszty z tym związane.

W momencie kiedy współwłaściciele podpisali umowę cywilną było wiadomo, że celem będzie wynajęcie mieszkania w celu zgromadzenia większej ilości pieniędzy na późniejszy całkowity remont. Wszystkie koszty poniesione od momentu podpisania umowy cywilnej powinny być uznane jako koszty uzyskania przychodów bo były poniesione w celu osiągnięcia przychodów (w tym przypadku dochód z najmu) a nie tak jak zostało podane przez Panią w US tylko te dochody po podpisaniu umowy na wynajem mieszkania 1 lutego 2012.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) osoby fizyczne jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. ustawy osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepis art. 4a ww. ustawy, przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i zysków majątkowych, podpisanej w Londynie dnia 20.07.2006 r. (Dz. U z 2006 r. Nr 250, poz. 1840), dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochody z eksploatacji gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Określenie "majątek nieruchomy" ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych: statki morskie i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 ww. Umowy).

Postanowienia ustępu 1 niniejszego artykułu stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego (art. 6 ust. 3 ww. Umowy).

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Z powyższego wynika, iż wobec osoby nieposiadającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, która uzyskuje dochody z nieruchomości położonej na terytorium Polski mają zastosowanie przepisy ustaw z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.).

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 K.c.). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów.

W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Na gruncie prawa cywilnego regulującego zagadnienie współwłasności dopuszcza się możliwość umownego (lub sądowego) określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Postanowienia takiej umowy wywołują istotne skutki prawne. Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny, to temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa taka bowiem może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 Kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Art. 11 ust. 1 stanowi, iż przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Oznacza to, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Jednakże, aby powstał przychód w rozumieniu podatkowym po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wraz ze swoją mamą są współwłaścicielami nieruchomości. Wnioskodawca zawarł ze swoją mamą umowę cywilną, w której mama Wnioskodawcy zrzekła się jakichkolwiek dochodów z najmu na rzecz swojego syna. W zamian za to Wnioskodawca podjął się na własny koszt remontu mieszkania w celu zwiększenia jego wartości.. W dniu 13 stycznia Wnioskodawca rozpoczął remont mieszkania Następnie w dniu 1 lutego 2012 r. Wnioskodawca podpisał umowę najmu.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem.

Przychodami podlegającymi opodatkowaniu, w rozumieniu art. 11 w/w ustawy, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W przedmiotowej sprawie tylko wnioskodawca uzyskał przychód z tytułu najmu, bowiem przychód ten został postawiony do jego wyłączne dyspozycji. Natomiast współwłaściciel, na skutek zawarcia opisanego wyżej porozumienia co do sposobu korzystania i czerpania pożytków z rzeczy wspólnej, nie będzie zobowiązany do rozliczania przychodów z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym, co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa, zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu, w tym również wydatki remontowe. Poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, a tym samym przygotowanie go do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne, należy stwierdzić, iż:

*   obowiązek podatkowy z tytułu najmu lokalu powstanie wyłącznie u Wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu.
*   poniesione przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy cywilnej udokumentowane wydatki związane z wyremontowaniem lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu mogą stanowić koszty uzyskania przychodu.

Ponownego podkreślenia wymaga jednak, iż warunkiem zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów jest faktyczne istnienie związku wydatku z działalnością gospodarczą jako źródłem przychodu, a obowiązek jednoznacznego wykazania istnienia tego związku – każdorazowo spoczywa na podatniku. W szczególności wykazanie tego związku nie leży w kompetencji organu interpretacyjnego.

Tut. organ, w ramach postępowania uregulowanego w Rozdziale 1a Ordynacji podatkowej, dokonał wyłącznie interpretacji mającego w sprawie zastosowanie przepisu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotą analizowanego przepisu jest związek przyczynowy między wydatkiem, a zaistnieniem przychodu (źródłem przychodu). Natomiast faktyczne zarachowanie danego wydatku jako kosztu, mieści się w obszarze stanu faktycznego sprawy, nie zaś w zakresie wykładni prawa materialnego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie tut. Organ zauważa że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.