Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-15/10-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-11
Teza: opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej
Słowa kluczowe: dochód-opodatkowanie dochodu; koszt; nieruchomości; podatek; zyski
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 04.01.2010 r. (data wpływu 06.01.2010 r.) uzupełnionego pismem (data nadania 18.02.2010 r., data wpływu 22.02.2010 r.) na wezwanie z dnia 18.02.2010 r. Nr IPPB4/415-15/10-2/MP (data nadania 18.02.2010 r., data odbioru 22.02.2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej jest:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zaciągnięcie kredytu oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu zapłaty za czynności notarialne, w tym podatku od czynności cywilnoprawnych.

UZASADNIENIE

W dniu 06.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła 19.03.2007 r. działkę pod budowę domu za kwotę 140.000 zł. Dnia 27.05.2009 r. powyższa działka została sprzedana za kwotę 250.000 zł. Koszty jakie Wnioskodawczyni poniosła w tym czasie to:

*   notariusz + podatek od czynności cywilnoprawnych,
*   ubezpieczenie na życie + ubezpieczenie nieruchomości,
*   ubezpieczenie pomostowe
*   raty kredytu z odsetkami,
*   prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu,
*   kwota spłaty kredytu.

Pozostałymi pieniędzmi (35.085,84 zł) Wnioskodawczyni podzieliła się z mężem po połowie. Po rozwodzie Wnioskodawczyni swoją część pieniędzy (17.500 zł) zainwestowała w zakup mieszkania na rynku wtórnym.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym pismem z dnia 18.02.2010 r. Nr IPPB4/415-15/10-2/MP wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.

Wnioskodawczyni uzupełniła powyższe w terminie, pismem z dnia (data wpływu 22.02.2010 r., data nadania 18.02.2010 r.).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Które z wymienionych powyżej kosztów można odliczyć od zysku?
2.  Czy Wnioskodawczyni ma obowiązek zapłacenia podatku od sprzedaży działki, w przypadku zainwestowania zysku w zakup nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie wymienione koszty są kosztami nabycia nieruchomości. Natomiast w przypadku zainwestowania zysku w zakup mieszkania, według Wnioskodawczyni nie powinna płacić podatku od sprzedaży działki.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przestawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 19.03.2007 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość – działkę gruntu, pod budowę domu.

Ponieważ przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w 2007 r., zatem do osiągniętego przychodu z jej odpłatnego zbycia będą miały zastosowanie przepisy ustawy podatkowej w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W tym miejscu organ podatkowy pragnie wyjaśnić, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. tj., mającym zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., nie przewiduje w swojej treści zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w przypadku ich wydatkowania na cele mieszkaniowe. Zatem bez znaczenia pozostaje fakt, że pieniądze ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przeznaczy Pani na tzw. cele mieszkaniowe.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). W przedmiotowej sprawie, do takich wydatków niewątpliwie można zaliczyć wydatki związane z zapłatą za czynności notarialne, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni poniosła koszty związane z zakupem przedmiotowej nieruchomości, tj.: koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe, raty kredytu z odsetkami, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, kwota spłaty kredytu.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawczyni nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, tj. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe, raty kredytu z odsetkami, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, spłatę kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Reasumując, należy stwierdzić, iż nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty (wydatki) opisane we wniosku, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki za czynności notarialne w tym podatek od czynności cywilnoprawnych. Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków związanych z zaciągnięciem kredytu bankowego (tj. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe, raty kredytu z odsetkami, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, kwota spłaty kredytu), gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo mając na uwadze, iż przedmiotowa nieruchomość była wspólną własnością Pani i małżonka, zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonka, powinien on złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.