Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.181.2017.2.AL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-10
Teza: - uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w związku planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości gruntowej. - opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy nieruchomości gruntowej tj. działek nr 2/48, 2,56, 2/57, 2/58, 2/70, 2/72, 2/75, 2/76 - prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; dokumentowanie; faktura-faktura VAT; grunty; grunty-grunt niezabudowany; podatek-podatek należny-obniżenie podatku należnego; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; podatnik; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 kwietnia 2017 r. (data wpływu 5 maja 2017 r.), uzupełnionym pismem z 18 lipca 2017 r. (data wpływu 20 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w związku planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości gruntowej.
*   opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy nieruchomości gruntowej tj. działek nr 2/48, 2,56, 2/57, 2/58, 2/70, 2/72, 2/75, 2/76
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego

\-**jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2017 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w związku planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości gruntowej, opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy nieruchomości gruntowej tj. działek nr 2/48, 2,56, 2/57, 2/58, 2/70, 2/72, 2/75, 2/76, prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 18 lipca 2017 r. (data wpływu 20 lipca 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 27 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.181.2017.1.AL i 0111-KDIB4.4014.113.2017.2.BB.

We wniosku (uzupełnionym pismem z 18 lipca 2017 r.) złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

„P” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

L.M.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Wnioskodawcami w niniejszej sprawie są:

1.  Pan L.M. („Sprzedawca”) oraz
2.  „P.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”).

Wnioskodawcy składają niniejszy wniosek w trybie art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 poz. 613 ze zm. – „OP”). Stosownie do art. 14r § 2 OP Wnioskodawcy wskazują Kupującego jako osobę, która jest stroną postępowania w sprawie interpretacji.

Sprzedawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”). W ramach tej działalności Sprzedawca zajmuje się m.in. doprowadzaniem mediów i przygotowywaniem do inwestycji nieruchomości, w tym nieruchomości, które znajdują się w jego majątku prywatnym.

W przeszłości Sprzedawca był właścicielem kilku nieruchomości. Większość z nich została już sprzedana. Przed ich sprzedażą Sprzedawca podjął działania przygotowujące te nieruchomości pod inwestycje, w tym uzbroił teren, doprowadził do niego media oraz aktywnie poszukiwał nabywców nieruchomości. W niektórych przypadkach Sprzedawca dokonał również podziału działek. Dotychczasowe transakcje zostały opodatkowane przez Sprzedawcę podatkiem VAT.

Jednocześnie, Sprzedawca jest jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w miejscowości Z., gmina B. („Nieruchomość”).Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Sprzedawcy. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę.

Nieruchomości stanowi niezabudowaną nieruchomość gruntową. Została jednak wyposażona w instalacje wodociągowe i kanalizacyjne.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie tego terenu pod zabudowę określono jako „teren zabudowy centrum usługowego” i niewielkim zakresie jako „teren drogi wewnętrznej”.

Obecnie Sprzedawca planuje sprzedać Nieruchomość Kupującemu.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie produkcji karmy dla zwierząt i artykułów spożywczych. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Kupujący planuje przeznaczyć Nieruchomość na cele związane z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT. W szczególności planuje on na Nieruchomości wybudowanie zakładu produkcyjnego.

Dodatkowo, po zbyciu Nieruchomości Sprzedawca zawrze z Kupującym tzw. umowy przyłączeniowe. Na podstawie tych umów Sprzedawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, będzie m.in dostarczał do Nieruchomości na rzecz Kupującego energię elektryczną i wodę oraz odprowadzał z Nieruchomości ścieki.

Obie transakcje, zbycie Nieruchomości oraz zawarcie umów przyłączeniowych są powiązane ze sobą w ten sposób, że dzięki pierwszej z nich (zbyciu Nieruchomości) Sprzedawca będzie miał możliwość wykonywania drugiej (tj. opodatkowanego VAT dostarczenia mediów i odprowadzenia ścieków).

Pismem z dnia 18 lipca 2017 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje:

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży

Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej sprzedaży składa się z 8 działek („Działki”). Wszystkie działki stanowię nieruchomości gruntowe niezabudowane. Wszystkie działki, zostały nabyte i były zasadniczo wykorzystywane przez Sprzedawcę w ten sam sposób. W związku z tym, przedstawione poniżej odpowiedzi na pytania Organu dotyczą wszystkich działek i dla każdej z działek odpowiedzi te są takie same. Wszystkie skróty użyte i niezdefiniowane poniżej mają takie samo znaczenie jak we wniosku o wydanie interpretacji.

Sprzedawca kupił nieruchomość gruntową, będącą przedmiotem planowanej sprzedaży od „A” Umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego Repertorium nr xxx w dnia 14 marca 1994 r. W ramach tej transakcji Sprzedawca nabył działki o numerach ewidencyjnych 2/3, 2/6, 2/7 i 4/1. Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży pierwotnie wchodziły w skład tylko jednej z tych działek, tj. działki o numerze ewidencyjnym 2/3.

Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT, o którym mowa w przepisach ustawy o VAT. W dniu nabycia przez Sprzedawcę nieruchomości określonej w pkt 1 ustawa o VAT nie obowiązywała.

Na pytanie organu czy transakcja nabycia nieruchomości przez Sprzedającego była udokumentowana fakturą VAT z wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawca wskazał, że transakcja nabycia nieruchomości przez Sprzedawcę nie była udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

Na pytanie organu, czy w stosunku do każdej z działek Sprzedawca podejmował takie działania jak np. wystąpienie o: opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy, wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania, jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu, Wnioskodawca wskazał:

„Tak, Sprzedawca podjął następujące działania w odniesieniu do działek:

1.  W 2005 r. Sprzedawca wystąpił o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla większego obszaru, z którego w późniejszych latach zostały wydzielone Działki.
2.  W 2009 r. Sprzedawca uzyskał dla większego obszaru, obejmującego także działki, pozwolenie wodnoprawne na przebudowę i likwidację drenażu.
3.  W 2017 r. Sprzedawca wystąpił o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek, które mają być przedmiotem sprzedaży, zgodnie z potrzebami Kupującego i w celu realizacji zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z Kupującym.

Pierwotnie Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży wchodziły w skład większej działki o numerze ewidencyjnym 2/3 (okoliczności nabycia zostały opisane w pkt 1). Działka o numerze ewidencyjnym 2/3 była poddana wielokrotnym podziałom w latach 2008-2017. W wyniku tych podziałów doszło ostatecznie do wydzielenia 8 działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży - tj. działek o numerach ewidencyjnych: 2/48, 2/56, 2/57, 2/58 oraz 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76. Ostatnie cztery z działek zostały wydzielone w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego. W 2017 r. Sprzedawca dokonał bowiem podziału posiadanych nieruchomości zgodnie z potrzebami Kupującego. W drodze decyzji podziałowej Burmistrza nr xxx z 14 kwietnia 2017 r. zostały wyodrębnione te cztery nowe działki.

Sprzedawca nabył w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego nieruchomość gruntową od „A.” w 1994 r. z zamiarem prowadzenia produkcji rolnej i do dnia dzisiejszego prowadzi na niej nieprzerwanie produkcję rolną. Działki od dnia zakupu do chwili obecnej są wykorzystywane do produkcji rolnej, prowadzonej przez Sprzedawcę osobiście. Działalność ta wykonywana jest przez Sprzedawcę jako podatnika VAT i podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych (tj. w szczególności, nie jest ona zwolniona z VAT).

Działki nigdy nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Wszystkie Działki są niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi. Na terenie działek nie znajdują się obecnie żadne instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, ani jakiekolwiek inne instalacje techniczne czy też budowle, w tym drogi. Sprzedawca natomiast, w ramach prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej, polegającej na dostawie mediów różnym odbiorcom, stworzył możliwości infrastrukturalne do zaopatrzenia działek w media oraz dojazd, przy czym droga, która może być wykorzystana dla celów dojazdu do Działek nie znajduje się na Działkach, ale na nieruchomościach sąsiadujących.

Na terenie działek, które będą przedmiotem sprzedaży, nie znajdują się obecnie żadne instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, ani jakiekolwiek inne instalacje techniczne czy też budowle, w tym drogi. Określenie „zostały wyposażone” oznacza jedynie potencjalną i przyszłą zdolność do wybudowania przyłączy od pobliskich sieci, ale dopiero po sprzedaży nieruchomości gruntowych (Działek).

Na pytanie organu, co oznacza sformułowanie, iż Sprzedawca „wyposażył” nieruchomości (działki) w instalacje wodociągowe i kanalizacyjne? Czy dokonał ich wybudowania? Jeżeli tak to kiedy?

Wnioskodawca wyjaśnił, że określenie to oznacza, że Sprzedawca stworzył możliwość wybudowania, po sprzedaży działek, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego (które będzie własnością Kupującego) od istniejących już sieci wodociągowych i kanalizacyjnych, znajdujących się w odległości ok. 100 m od działek.

Sprzedawca jednak nie wybudował, żadnych instalacji na Działkach. Sformułowanie „wyposażył” użyte w uzupełnianym wniosku o interpretację oznacza jedynie potencjalną i przyszłą zdolność do wybudowania przyłączy od pobliskich sieci.

Na Działkach nie znajdują się obecnie żadne instalacje wodociągowe ani kanalizacyjne. Jednocześnie, Sprzedawca dodatkowo wyjaśnia, że sieć wodociągowa i kanalizacyjna zlokalizowana w odległości ok. 100 m od działek przeznaczonych do sprzedaży pozostaje obecnie własnością przedsiębiorstwa przesyłowego Sprzedawcy (Sprzedawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie dostawy mediów). Przyłącza wybudowane od tych sieci przez Kupującego po zakupie działek, które będą przebiegały przez działki, będą stanowiły własność Kupującego.

Kupujący zgłosił się do Sprzedawcy za pośrednictwem „I” S.A. („I.I.” S.A.) z siedzibą w W., z którą Sprzedawca współpracuje.

Sprzedawca aktywnie poszukiwał kupujących poprzez własne starania i kontakty oraz współpracę z „I” S.A. (dawniej „I.I.” S.A.) z siedzibą w W. oraz „R” S.A. z siedzibą w W. Sprzedawca nie stosował natomiast ogłoszeń. Sprzedawca nie wybudował na Działkach instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych. Sprzedawca jedynie stworzył możliwość wybudowania, po sprzedaży Działek, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego, (które będzie własnością Kupującego) od istniejących już sieci wodociągowych i kanalizacyjnych stanowiących własność przedsiębiorstwa przesyłowego Sprzedawcy.

Na pytanie organu, czy Sprzedawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży, jeżeli tak to jakie, Wnioskodawca wyjaśnił, że Sprzedawca posiada do sprzedaży inne działki ewidencyjne położone w tym samym obrębie geodezyjnym o numerach: 2/54, 2/53, 2/69, 2/61, 2/16, 2/52, 2/62, 2/44, 2/45, 2/43, 4/18 i 4/23.

Wnioskodawcy oświadczają, że przedmiotem sprzedaży będą jedynie nieruchomości niezabudowane, na których Sprzedający nie wybudował żadnych instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych. Określenie „zostały wyposażone” oznacza jedynie potencjalną i przyszłą zdolność do wybudowania przyłączy od pobliskich sieci, ale dopiero po sprzedaży Działek.

Wobec powyższego, pytania w punktach a) i b) są bezprzedmiotowe.

Działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią niezabudowane nieruchomości gruntowe. Nie znajdują się na nich żadne instalacje wodociągowe i kanalizacyjne, ani też inne urządzenia techniczne lub budowle.

W związku z tym, poniższe pytania są bezprzedmiotowe (…).

Kupujący będzie wykorzystywał działki stanowiące niezabudowaną nieruchomość gruntową do prowadzenia swojej działalności gospodarczej m.in. w zakresie produkcji karmy dla zwierząt i artykułów spożywczych. Kupujący ma zamiar wybudować na Działkach zakład produkcyjny dla tych linii produktów. Działalność gospodarcza prowadzona przez Kupującego jest opodatkowana podatkiem VAT. 

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie przedstawione w piśmie z 18 lipca 2017 r.):

1.  Czy Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w związku z dokonaniem sprzedaży (dostawy) Nieruchomości?
2.  Czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości (Działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynoszącej na dzień złożenia wniosku 23%?
3.  Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (Działek) od Sprzedawcy?

Stanowisko Zainteresowanych (ostatecznie sformułowane w piśmie z 18 lipca 2017 r.) :

Ad. 1:

Zdaniem Wnioskodawców Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w związku z dokonaniem sprzedaży (dostawy) Nieruchomości.

Uzasadnienie:

1\. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje m.in. wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców. W myśl tego przepisu działalność gospodarcza obejmie w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

2\. Kluczowe zatem dla rozstrzygnięcia, czy dana transakcja sprzedaży (dostawy) jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej jest określenie zakresu i celu czynności podejmowanych przez sprzedającego w związku ze sprzedażą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że aby sprzedaż nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT muszą być spełnione następujące warunki:

1.  Sprzedaż nieruchomości wykracza poza czynności związane z zarządzaniem majątkiem prywatnym.
2.  Działania podejmowane przez sprzedającego mają charakter podobny do działalności podmiotów, które profesjonalnie zajmują się sprzedażą nieruchomości.
3.  Działania podejmowane przez sprzedającego charakteryzują się pewnym stopniem zorganizowania, powtarzalnością i ciągłości.
4.  Działania podejmowane przez sprzedającego w związku ze sprzedażą nieruchomości mają na celu uzyskanie zysku z transakcji.

3\. Zagadnienie zakresu i rodzaju aktywności, które przesądzają o kwalifikacji sprzedaży nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym jako opodatkowanej VAT było wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć polskich organów podatkowych.

W swoich rozstrzygnięciach organy te przestawiły przykładowy katalog czynności, które świadczą o działaniu w ramach działalności gospodarczej, przykładowo:

\-Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 30 grudnia 2016 r. nr 3063-ILPP2-3.4512.119.2016.3.AG stwierdził, że: „Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.”

\-Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 16 marca 2016 r. nr IPPP3/4512-129/16-2/RM: „Charakter poczynionej czynności, tj. zakup udziału w nieruchomości, który nie jest przeznaczony na potrzeby osobiste wskazuje, że nabycie przedmiotowego udziału miało formę lokaty kapitału, którego dokonano (\`(...)\`) z zamiarem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości (np. poprzez sprzedaż, dzierżawę nieruchomości lub inwestycje). (\`(...)\`) Ponadto, w związku z transakcją zbycia udziału w nieruchomości, Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictw do przeprowadzenia w jej imieniu formalności wymaganych przepisami prawa, związanych z planowaną inwestycją na nieruchomości, w tym do składania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, prowadzenia badań i odwiertów, uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury techniczne (\`(...)\`).”

\-Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 20 lipca 2016 r. nr IBPP1/4512-305/16/AW: „za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (\`(...)\`). Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (\`(...)\`). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”

Zakres i rodzaj czynności, które przesądzają o kwalifikacji sprzedaży nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym jako opodatkowanej VAT był także przedmiotem rozważań Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W tym rozstrzygnięciu TSUE zauważył, że:

„jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

Do aktywnych działań wskazujących na prowadzenie działalności TSUE zaliczył m.in. podejmowanie działań marketingowych oraz doprowadzenie do nieruchomości mediów (uzbrojenie terenu).

W analizowanym zdarzeniu przyszłym Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą. W ramach tej działalności Sprzedawca zajmuje się m.in. doprowadzaniem mediów i przygotowywaniem do inwestycji nieruchomości, które znajdują się w jego majątku prywatnym.

Sprzedawca w przeszłości był właścicielem kilku nieruchomości położonych m.in. w okolicach Nieruchomości. Większość posiadanych przez Sprzedawcę sąsiednich nieruchomości została już sprzedana. Dotychczasowe transakcje zostały opodatkowane przez Sprzedawcę podatkiem VAT.

Przed sprzedażą posiadanych nieruchomości Sprzedawca podejmował działania przygotowujące je pod inwestycje, w tym przykładowo:

1.  w odniesieniu do nieruchomości innych niż Nieruchomość, uzbroił teren oraz doprowadził do niego media,
2.  aktywnie poszukiwał nabywców nieruchomości, w tym Działek, wykorzystując własną prace i kontakty jak również podejmując współpracę z „I” S.A. (dawniej „I.I.” S.A.) z siedzibą w W. oraz „R.” S.A. z siedzibą w W.,
3.  dokonał podziału nieruchomości, np. Sprzedający dokonał podziału posiadanych nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży na 8 Działek, w tym - zgodnie z potrzebami Kupującego - doprowadził do wydzielenia na mocy decyzji podziałowej Burmistrza B. nr xxx z 14.04.2017 r. czterech nowych działek, które wchodzą w skład Nieruchomości.

Obecnie Sprzedawca kontynuując proces sprzedaży posiadanych nieruchomości planuje także sprzedać Nieruchomość. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca działając w ramach działalności gospodarczej, przygotował Nieruchomość pod inwestycję.

W tym celu Sprzedający stworzył możliwości infrastrukturalne do zaopatrzenia Nieruchomości w media oraz dojazd. Jednocześnie, sieci wodociągowe i kanalizacyjne ,do których może zostać przyłączona Nieruchomość, jak również droga, która może być wykorzystana dla celów dojazdu do Nieruchomości, nie znajdują się na terenie Nieruchomości, ale w odległości ok. 100 m od Działek na nieruchomościach sąsiadujących. Nieruchomość stanowi bowiem niezabudowaną nieruchomość gruntową.

Ponadto, po sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca ma zamiar na podstawie umów przyłączeniowych zapewniać obsługę Nieruchomości w zakresie dostępu do mediów, w tym dostarczać do Nieruchomości energię elektryczną i wodę oraz odprowadzać z niej ścieki. Usługi w tym zakresie Sprzedający może świadczyć na rzecz Kupującego już po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości.

Uwzględniając powyższe, okoliczności sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedawcę wykraczają istotnie poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Działania Sprzedawcy charakteryzują się bowiem stałością, powtarzalnością i stopniem zorganizowania charakterystycznym dla działalności profesjonalnej.

W związku z tym, biorąc pod uwagę okoliczności sprzedaży (dostawy) Nieruchomości należy stwierdzić, że Sprzedawca dokonuje tej transakcji w sposób noszący znamiona działalności gospodarczej, w szczególności z uwagi na to, że:

1.  Sprzedawca już wielokrotnie sprzedawał nieruchomości należące do jego majątku prywatnego. Sprzedaż nieruchomości przez Sprzedawcę ma zatem niewątpliwie charakter powtarzający się.
2.  Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której przygotowuje nieruchomości pod inwestycje, w tym zajmuje się uzbrojeniem teren, doprowadzeniem do niego mediów oraz aktywnie poszukuje nabywców nieruchomości. Działalność Sprzedawcy nosi znamiona działalności profesjonalnej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Cechuje ją przy tym zorganizowanie.
3.  Przygotowanie Nieruchomości przed zawarciem transakcji oraz jej sprzedaż jest dokonywane w celach zarobkowych.
4.  Nieruchomość, będąca przedmiotem analizowanej transakcji, również została przez Sprzedawcę przygotowana do sprzedaży poprzez podział posiadanych nieruchomości i wystąpienie o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działek zgodnie z potrzebami Kupującego, oraz zapewnienie możliwości doprowadzenia w przyszłości do Nieruchomości mediów poprzez przyłączenie jej do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej znajdującej się na sąsiednich nieruchomościach. Sprzedawca wykazał się zatem aktywnością porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
5.  W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedawca planuje w ramach swojej działalności gospodarczej dalej zapewniać obsługę Nieruchomości w zakresie dostępu do mediów. Sposób rozporządzania Nieruchomością i dalsze plany z nią związane wskazują zatem, że Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość w działalności gospodarczej.

Powyższe okoliczności dokonania sprzedaży (dostawy) Nieruchomości wskazują, że Sprzedawca spełni definicję podatnika VAT wynikającą z art. 15 Ustawy o VAT. W rezultacie, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w związku z dokonaniem sprzedaży (dostawy) Nieruchomości.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż (dostawa) Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynoszącej na dzień złożenia wniosku 23%.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z powyższego, nieruchomości gruntowe (Działki) spełniają definicję towaru w rozumieniu Ustawy o VAT. Sprzedaż takich nieruchomości może być traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu od opodatkowania VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 przez tereny budowlane rozumie się m.in. grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działki (Nieruchomość) stanowią niezabudowaną nieruchomość gruntową. Nieruchomość jest jednak objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie tego terenu pod zabudowę określono jako „teren zabudowy centrum usługowego” i niewielkim zakresie jako „teren drogi wewnętrznej”.

Jednocześnie, aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu VAT musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej dokonaniem jest podatnikiem VAT. Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska w odniesieniu do pytania nr 1, zdaniem Wnioskodawców Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w związku z dokonaniem sprzedaży Nieruchomości.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż (dostawa) Działek (Nieruchomości) przez Sprzedawcę będzie podlegała opodatkowaniu VAT po stronie Sprzedawcy według podstawowej stawki VAT wynoszącej na dzień złożenia wniosku 23%.

Ad. 3

Stanowisko Wnioskodawców:

Zdaniem Wnioskodawców Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (działek) od Sprzedawcy.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru.

Jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 2, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, według podstawowej stawki wynoszącej obecnie 23%.

Jednocześnie, Kupujący prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie produkcji karmy dla zwierząt i artykułów spożywczych. Kupujący ma zamiar wybudować na Działkach zakład produkcyjny dla tych linii produktów. Działalność gospodarcza prowadzona przez Kupującego jest opodatkowana podatkiem VAT.

Nabywca zamierza więc wykorzystywać Nieruchomość (działki) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości (działek). Kwotę podatku naliczonego będzie stanowiła kwota podatku wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedawcę dokumentujących sprzedaż (dostawę) Nieruchomości (działek).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku niezabudowanych działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykonana przez podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany jest na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy także zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W pierwszej kolejności koniecznym jest więc ustalenie czy Sprzedawca, w związku z planowaną transakcją dostawy Nieruchomości niezabudowanej, będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedawca w dniu 14 marca 1994 r. dokonał zakupu od „A” czterech działek o numerach ewidencyjnych 2/3, 2/6, 2/7 i 4/1. Umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, a transakcja nie była dokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Sprzedawcy. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nabył nieruchomość gruntową od „A” w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa z zamiarem prowadzenia produkcji rolnej. Działki od dnia zakupu do chwili obecnej są wykorzystywane do produkcji rolnej, prowadzonej przez Sprzedawcę osobiście. Działalność ta wykonywana jest przez Sprzedawcę jako podatnika VAT i podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych (tj. w szczególności, nie jest ona zwolniona z VAT). Działka o numerze ewidencyjnym 2/3 była poddana wielokrotnym podziałom w latach 2008-2017. W wyniku tych podziałów doszło ostatecznie do wydzielenia 8 działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży - tj. działek o numerach ewidencyjnych: 2/48, 2/56, 2/57, 2/58 oraz 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76. Ostatnie cztery z działek zostały wydzielone w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego. W 2017 r. Sprzedawca dokonał podziału posiadanych nieruchomości zgodnie z potrzebami Kupującego. W odniesieniu do działek mających być przedmiotem sprzedaży Sprzedawca w 2005 r. wystąpił o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla większego obszaru, z którego w późniejszych latach zostały wydzielone działki. Natomiast w 2009 r. Sprzedawca uzyskał dla większego obszaru, obejmującego także działki, pozwolenie wodnoprawne na przebudowę i likwidację drenażu. W 2017 r. Sprzedawca wystąpił o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek, mających być przedmiotem sprzedaży, zgodnie z potrzebami Kupującego i w celu realizacji zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z Kupującym. Nieruchomość tj. działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie tego terenu pod zabudowę określono jako „teren zabudowy centrum usługowego” i niewielkim zakresie jako „teren drogi wewnętrznej”.

Ponadto z wniosku wynika, że Sprzedawca aktywnie poszukiwał kupujących poprzez własne starania i kontakty oraz współpracę z „I” S.A. (dawniej „I.I. S.A.) z siedzibą w W. oraz „R.” S.A. z siedzibą w W. Sprzedawca nie stosował natomiast ogłoszeń. Kupujący zgłosił się do Sprzedawcy za pośrednictwem „I” S.A. (ówcześnie „I.I. „S.A.) z siedzibą w W., z którą Sprzedawca współpracuje. Z wniosku wynika również, że Sprzedawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach tej działalności Sprzedawca zajmuje się m.in. doprowadzaniem mediów i przygotowywaniem do inwestycji nieruchomości, w tym nieruchomości, które znajdują się w jego majątku prywatnym.

Jak wskazał Wnioskodawca, wszystkie działki, będące przedmiotem sprzedaży, są niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi. Na terenie działek nie znajdują się obecnie żadne instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, ani jakiekolwiek inne instalacje techniczne czy też budowle, w tym drogi. Sprzedawca natomiast, w ramach prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej, polegającej na dostawie mediów różnym odbiorcom, stworzył możliwości infrastrukturalne do zaopatrzenia działek w media oraz dojazd, przy czym droga, która może być wykorzystana dla celów dojazdu do działek nie znajduje się na działkach, ale na nieruchomościach sąsiadujących. Dodatkowo, po zbyciu Nieruchomości Sprzedawca zawrze z Kupującym tzw. umowy przyłączeniowe. Na podstawie tych umów Sprzedawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, będzie m.in dostarczał do Nieruchomości na rzecz Kupującego energię elektryczną i wodę oraz odprowadzał z Nieruchomości ścieki. Obie transakcje, zbycie Nieruchomości oraz zawarcie umów przyłączeniowych są powiązane ze sobą w ten sposób, że dzięki pierwszej z nich (zbyciu Nieruchomości) Sprzedawca będzie miał możliwość wykonywania drugiej (tj. opodatkowanego VAT dostarczenia mediów i odprowadzenia ścieków). W przeszłości Sprzedawca był właścicielem kilku nieruchomości. Większość z nich została już sprzedana. Przed ich sprzedażą Sprzedawca podjął działania przygotowujące te nieruchomości pod inwestycje, w tym uzbroił teren, doprowadził do niego media oraz aktywnie poszukiwał nabywców nieruchomości. W niektórych przypadkach Sprzedawca dokonał również podziału działek. Dotychczasowe transakcje zostały opodatkowane przez Sprzedawcę podatkiem VAT. Sprzedawca posiada do sprzedaży inne działki ewidencyjne położone w tym samym obrębie geodezyjnym o numerach: 2/54, 2/53, 2/69, 2/61, 2/16, 2/52, 2/62, 2/44, 2/45, 2/43, 4/18 i 4/23.

Wprawdzie Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, że działka nr 2/3 nabyta została do majątku prywatnego Sprzedawcy i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, jednakże z wniosku nie wynika, żeby działka ta i działki powstałe po jej podziale, (będące przedmiotem planowanej sprzedaży) od chwili nabycia do momentu dostawy były faktycznie wykorzystane i przeznaczone wyłącznie do celów osobistych Wnioskodawcy.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że niezabudowane działki o numerach 2/48, 2/56, 2/57, 2/58 oraz 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76 służyły Wnioskodawcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Wskazuje na to zarówno cel nabycia w 1994 r. działki 2/3 – to jest powiększenie posiadanego gospodarstwa, jak i zamiar wykorzystania – do prowadzenia produkcji rolnej, ale przede wszystkim faktyczne ich wykorzystywanie od momentu zakupu do działalności gospodarczej – to jest do produkcji rolnej opodatkowanej podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że również sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika. Za podatnika, zgodnie z orzecznictwem TSUE, należy bowiem uznać również osobę, która zadeklarowała prowadzenie działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, a nawet jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta (wyrok Trybunału w sprawie C-268/83, podobnie w sprawie C-110/94, C-97/90, czy też C- 400/98).

W niniejszej sprawie Sprzedawca nie tylko ujawnił zamiar prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotowych działek, ale również urzeczywistnił ten zamiar poprzez ich faktyczne wykorzystanie w prowadzonej osobiście opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej (działalności rolnej).

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że Wnioskodawca w celu sprzedaży działek numerach 2/48, 2/56, 2/57, 2/58 oraz 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76 (powstałych z podziału działki 2/3) podejmował aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Działka nabyta w 1994 r. 2/3 podlegała wielokrotnym podziałom w latach 2008-2017, w wyniku czego doszło ostatecznie do wydzielenia 8 działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, a nawet cztery z tych działek zostały wydzielone w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego. Ponadto Sprzedawca w 2005 r. wystąpił o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla większego obszaru, z którego w późniejszych latach zostały wydzielone działki jak również w 2009 r. Sprzedawca uzyskał dla większego obszaru, obejmującego także działki, pozwolenie wodnoprawne na przebudowę i likwidację drenażu. Ponadto 2017 r. wystąpił o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek, mających być przedmiotem sprzedaży, zgodnie z potrzebami Kupującego i w celu realizacji zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z Kupującym. Również działania marketingowe podjęte przez Sprzedawcę w celu sprzedaży działek wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia, bowiem Sprzedawca aktywnie poszukiwał kupujących poprzez własne starania i kontakty oraz współpracę z instytucjami.

Ponadto transakcja dostawy przedmiotowych działek nie jest transakcją jednostkową, incydentalną, bowiem Wnioskodawca już wcześniej dokonał sprzedaży kilku nieruchomości, podejmując działania przygotowujące te nieruchomości pod inwestycje.

Wymienione wyżej czynności wskazują, że sprzedaż działek nr 2/48, 2/56, 2/57, 2/58 oraz 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76 realizowana będzie w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia więc przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem Sprzedawca będzie działał dla tej transakcji charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy. Zatem sprzedaż działek gruntowych nr 2/48, 2/56, 2/57, 2/58, 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w związku z dokonaniem sprzedaży (dostawy) Nieruchomości, jest prawidłowe.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości podatkiem VAT według stawki podstawowej wynoszącej na dzień złożenia wniosku 23% VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a ust. 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do postanowień art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1063), ustawa określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy

\-przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu terenu decydują więc akty prawa miejscowego – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonych pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Jak wynika z wniosku wszystkie działki, będące przedmiotem sprzedaży, są niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczenie tego terenu pod zabudowę określono jako „teren zabudowy centrum usługowego” i niewielkim zakresie jako „teren drogi wewnętrznej”.

Z uwagi na to, że ww. działki stanowią tereny budowlane, ich dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dostawa przedmiotowych działek nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem jak wynika z wniosku przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Tym samym zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy o VAT ustawy o VAT dokonana przez Sprzedawcę dostawa niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z ośmiu działek przeznaczonych pod zabudowę będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynoszącej na dzień złożenia wniosku 23%, jest prawidłowe.

Kolejna wątpliwość dotyczy prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem działek niezabudowanych, przez Kupującego.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ww. ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m. in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca – Kupujący, będących podatnikiem podatku VAT, będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość gruntową do prowadzenia swojej działalności gospodarczej m.in. w zakresie produkcji karmy dla zwierząt i artykułów spożywczych. Kupujący ma zamiar wybudować na działkach zakład produkcyjny dla tych linii produktów. Działalność gospodarcza prowadzona przez Kupującego jest opodatkowana podatkiem VAT. 

Jak wykazano w niniejszej interpretacji dostawa działek niezabudowanych o nr 2/48, 2/56, 2/57, 2/58, 2/70, 2/72, 2/75 i 2/76 będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT, zatem Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie tych działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z działalnością opodatkowaną.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, odnośnie prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku zakupem Nieruchomości (działek) od Sprzedawcy, jest prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.