Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-21
Teza: podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów i zastosowania w związku z odpłatnym zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntów zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; przychód; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 lipca 2021 r. (data wpływu 28 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   skutków podatkowych odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów – **jest prawidłowe,**

*   zastosowania w związku z odpłatnym zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntów zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług. W odpowiedzi na wezwanie Organu ww. wniosek uzupełniono pismem z dnia 26 lipca 2021 r. (data wpływu 28 lipca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

W dniu 16 kwietnia 2015 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr \`(...)\`/2015, Wnioskodawca dokonał zakupu prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr …, położonej w … wraz z prawem własności budynku stacji trafo znajdującego się na tej działce, objęte księgą wieczystą KW nr \`(...)\`, Sądu Rejonowego w \`(...)\`, z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości domu na Jego własne potrzeby mieszkaniowe – Wnioskodawca chciał wyprowadzić się od rodziców i zamieszkać sam.

W chwili zakupu tej nieruchomości Wnioskodawca mieszkał bowiem ze swoimi rodzicami w ich domu. Jednak z końcem 2017 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy i konieczne stało się, aby Wnioskodawca podjął się stałej opieki nad chorą mamą, którą jak dotąd opiekował się razem z ojcem. Tak więc wyprowadzka z rodzinnego domu stała się niemożliwa. Niemożliwe do zrealizowania stały się także plany, że na zakupionej przez Wnioskodawcę działce w najbliższym czasie wybuduje dom i się do niego wprowadzi. Stało się jasne, że zakupiona przez Niego nieruchomość będzie stała niezabudowana, nieużywana, a będzie jedynie generowała koszty, jak np. podatki, koszty użytkowania wieczystego i inne, związane jedynie z posiadaniem takiej nieruchomości. Wnioskodawca podjął więc decyzję o zbyciu tej nieruchomości. Okazało się jednak, że próba zbycia tej działki w tamtym stanie jest bardzo trudna. Stało się więc konieczne wydzielenie z niej mniejszych działek, co się dokonało w 2020 r. Jednakże, Wnioskodawca nie wystąpił, jak dotąd o pozwolenia budowlane, działka nie została też jeszcze uzbrojona. W związku z powyższym Wnioskodawca postanowił, że albo sprzeda działkę w całości (jeżeli znajdzie się kupiec) w roku 2021, albo będzie sprzedawał wydzielone działki, osobno i etapami, zgodnie z ich wydzieleniem w roku 2021.

Obecnie Wnioskodawca dokonał sprzedaży 4 działek, o powierzchni łącznie 42 ary.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, ale w zakresie \`(...)\` i to w tym zakresie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedaż nieruchomości, której zapytanie dotyczy, nie ma i nie będzie miała nic wspólnego z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, a jest jedynie wynikiem zdarzeń losowych, na które nie miał żadnego wpływu.

Sprzedaży dokonał i zamierza dokonać jako osoba prywatna do majątku osobistego - sprzedaż ta jest i będzie stanowić racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku. Działki, które sprzedał i zamierza sprzedać nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej oraz nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy. Wnioskodawca nigdy nie dokonywał zakupu ani sprzedaży żadnych działek. Nie dokonywał również żadnych czynności, które mogłyby wskazywać na zamiar profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie zajmuje się profesjonalnie wznoszeniem budynków ani sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku dodał, że przedmiotem wniosku jest stan faktyczny i stan przyszły. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło/nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307, z późn. zm.; dalej: u.p.d.o.f.).

W dniu zakupu nieruchomości (stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r.), nieruchomość gruntowa położona w …, gmina …, powiat \`(...)\`, oznaczona jako działka nr …, z mapy …., o powierzchni 3,3022 ha, obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T, gdzie dominująca i większa część opisywanej działki była oznaczona na mapie (załącznik do studium uwarunkowań i kierunku zagospodarowania przestrzennego) symbolem MU (teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej) oraz mniejsza część jako teren AG (teren aktywności gospodarczej).

Większa część działki MU - Tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej - zasady zagospodarowania:

1.  podstawowe zagospodarowanie:
    *   zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna: wolnostojąca, bliźniacza i szeregowa,
    *   niska zabudowa wielorodzinna,
    *   zabudowa mieszkaniowo - usługowa,
    *   zabudowa związana z nieuciążliwą działalnością gospodarczą,
    *   zieleń urządzona ogólnodostępna i place zabaw,
    *   ulice dojazdowe, drogi wewnętrzne, zaplecze parkingowe i garażowe oraz inne urządzenia i obiekty pełniące służebną rolę wobec funkcji podstawowej,
    *   sieci i urządzenia infrastruktury technicznej oraz obiekty towarzyszące tym sieciom,
    *   ścieżki rowerowe,
    *   zieleń izolacyjna.
2.  dopuszczalne zagospodarowanie:
    *   budynki gospodarcze,
    *   nieuciążliwa działalność gospodarcza w budynku mieszkalnym (kancelaria adwokacka, gabinet lekarski, fryzjerski, kosmetyczny, pracownia projektowa, sklep, biblioteka, agencja pocztowa itp.),
    *   obiekty i urządzenia usług podstawowych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej,
    *   drogi wewnętrzne, zaplecze parkingowe i garażowe oraz inne urządzenia i obiekty pełniące służebną rolę wobec funkcji podstawowej,
    *   urządzenia sportowo-rekreacyjne,
    *   uprawy ogrodnicze (w tym pod szkłem i folią).

Mniejsza część opisywanej działki AG - Tereny aktywności gospodarczej - zasady zagospodarowania - podstawowe zagospodarowanie:

*   obiekty i urządzenia przemysłowe, produkcyjne, przetwórcze i remontowe,

*   bazy, składy, magazyny i hurtownie,

*   hurtownie produkcji rolnej i obsługi rolnictwa,

*   obiekty rzemiosła produkcyjnego i usługowego,

*   obiekty usługowe, administracyjne, biurowe,

*   obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży do 2000 m2,/sup>,

*   stacje paliw wraz z niezbędnym zapleczem dla obsługi,

*   ulice dojazdowe, drogi wewnętrzne, zaplecze parkingowe i garażowe oraz inne urządzenia i obiekty pełniące służebną rolę wobec funkcji podstawowej,

*   sieci i urządzenia infrastruktury technicznej oraz obiekty towarzyszące tym sieciom,

*   zieleń izolacyjna, w szczególności o charakterze osłonowym, w przypadku ich sąsiedztwa z istniejącą lub planowaną zabudową mieszkaniową,

*   zabezpieczenia mające na celu eliminację lub redukcję uciążliwości funkcji podstawowej.

Faktyczny sposób zagospodarowania od dnia nabycia do dnia sprzedaży/złożenia wniosku:

Działka leżała odłogiem od momentu kupna prawa użytkowania wieczystego do momentu sprzedaży (złożenia wniosku), nie były wykorzystywane w żaden sposób, nie były wykonywane przez Wnioskodawcę żadne prace mikro i makroniwelacyjne ukształtowania terenu oraz żadne prace budowlane, jak i modernizacyjne. Wnioskodawca nie wykonywał również żadnych tras dojazdowych. Teren przez całe lato, to \`(...)\` z resztkami pozostałości podziemnych fundamentów oraz część pozostałości w formie gruzu pod ziemią. Większość terenu jest nieprzejezdna. Duża część działki to wielka wyrwa z pozostałościami od poprzednich właścicieli. Na żadnej działce od momentu kupna przez Wnioskodawcę nie był nigdy podłączony prąd, jak i brak innych mediów, tj. wody czy instalacji wodno-kanalizacyjnej. Teren również nie był nigdy ogrodzony. Nie były wykonywane nigdy przez Wnioskodawcę żadne utwardzenia, zjazdy czy drogi. Do dnia złożenia wniosku nie zostały wkopane znaki graniczne z racji faktu, że teren jest tak mało stabilny, z bardzo wieloma nierównościami. Na większość terenu nie da się wjechać.

Nieruchomość gruntowa w dacie nabycia oraz w dacie złożenia powyższego wniosku nie zmieniła się. Oprócz tego, że \`(...)\` zabrał i zlikwidował swój stary transformator \`(...)\` wraz z budynkiem i instalacją przesyłową, która zasilała \`(...)\` i postawił mniejszy, kontenerowy transformator w narożu działki, w celu zasilania\`(...)\`. Wszystkie opisywane urządzenia przesyłowe wraz z budynkiem, tj. transformator, w całości należą i należały do\`(...)\`.

Do całej nieruchomości (stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddanej w użytkowanie wieczyste) nigdy od momentu zakupu do momentu złożenia wniosku nie były przyłączane media, tj. prąd, woda czy kanalizacja. Wnioskodawca nie posiada żadnych aktualnych warunków przyłączeniowych i umów przyłączeniowych.

W dniu 30 października 2015 r. Wnioskodawca wnioskował o przyłącze prądu\`(...)\`, o małej mocy \`(...)\`, aby mógł przy ciemnym wjeździe na działkę podłączyć\`(...)\`. Jednak z racji braku chęci generowania dodatkowych kosztów za prąd do oświetlenia lampy oraz za\`(...)\`. Przez co przyłącza Wnioskodawca nigdy nie dokonał. Stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, media, drogi dojazdowe, Wnioskodawca określa: zerowy, od dnia zakupu w 2015 r. do dnia złożenia wniosku w 2021 r., nic się nie zmieniło.

Wnioskodawca nigdy nie uzyskiwał jakichkolwiek dochodów z tytułu posiadanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (stanowiącej własność Skarbu Państwa), czyli reasumując, dochody równe zeru od momentu zakupu do momentu sprzedaży (części nieruchomości), która miała miejsce w kwietniu 2021 r. Wnioskodawca jedynie ponosił koszty wynikające z obowiązkowej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Skarbu Państwa w wysokości: za 2015 r. - \`(...)\`zł, za lata od 2016 r. do 2021 r. (składka roczna \`(...)\` zł. Sumarycznie do Starostwa Powiatu z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa odprowadził 103 061 zł. Podobnie bardzo wysoki podatek od nieruchomości, który odprowadza do Gminy \`(...)\`zgodnie z coroczną decyzją w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości wydawaną przez wójta Gminy \`(...)\`. Koszty oraz wysokość powyższych opłat (o których niestety nie miał pełnej świadomości podczas zakupu prawa użytkowania wieczystego powyższej działki) są tak duże, że po prostu Wnioskodawcy nie stać na utrzymanie bezcelowo opisywanej nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. Niestety Wnioskodawcy nie stać już na dalsze utrzymywanie działki i dokonywanie powyższych opłat do gminy za podatek od nieruchomości, jak i opłat do Starostwa Powiatu za użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z decyzją Wójta Gminy \`(...)\`z dnia 29 września 2020 r. - zatwierdza projekt podziału działki nr x6/3, stanowiącej własność Skarbu Państwa. Na wskutek czego powstały działki: nr x/4, pow. 0,0706 ha, nr x/5, pow. 0,0836 ha (stanowi działkę drogową), nr x/6, pow. 0,1641 ha, nr x/7, pow. 0,0740, nr x/8, pow. 0,0824 ha, nr x/9, pow. 0,1221 ha, nr x/10, pow. 0,1258, nr x/11, pow. 0,1237 ha, nr x/12, pow. 0,1213 ha, nr x/13, pow. 0,1244, nr x/14, pow. 0,1064 ha, nr x/15, pow. 0,1125 ha, nr x/16, pow. 0,1081 ha, nr x/17, pow. 0,1095 ha, nr x/18, pow. 0,1025 ha, nr x/19, pow. 0,100 ha, nr x/20, pow. 0,1187 ha, nr x/21, pow. 0,0997 ha, nr x/22, pow. 0,0969 ha, nr x/23, pow. 0,0855 ha, nr x/24, pow. 0,0886 ha, nr x/25, pow. 0,0488 ha (stanowi działkę drogową), nr x/26, pow. 0,1135 ha, nr x/27, pow. 0,0924 ha, nr x/28, pow. 0,1082 ha, nr x/29, pow. 0,3381 ha, nr x/30, pow. 0,3855 ha. Każda wydzielona działka zgodnie z powyżej przytoczoną decyzją wydaną przez Wójta Gminy \`(...)\`posiada dostęp (pośredni bądź bezpośredni) do drogi publicznej. Jest to wymagane zgodnie z wytycznymi przytoczonej decyzji Wójta Gminy \`(...)\`

Wnioskodawca podejmował próby zbycia prawa użytkowania wieczystego całej działki. Niestety całej działki nie udało Mu się zbyć. Tak więc podział stał się konieczny, aby działka w ogóle stała się zbywalna i co bardzo ważne nie generowała dalszych bardzo dużych kosztów związanych z opłatą użytkowania gruntu Skarbu Państwa oraz opłatą za podatek od nieruchomości. Niestety z racji obecnej trudnej sytuacji rodzinnej (konieczności opieki nad chorą mamą oraz konieczności opieki nad dwójką dzieci:\`(...)\`), trudno Wnioskodawcy zarobić na te podstawowe koszty utrzymania działki.

Wnioskodawca dokonał już sprzedaży/przeniesienia prawa użytkowego wieczystego niezabudowanej nieruchomości (stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r.), części działek (w formie aktu notarialnego): działki nr x/15, nr x/16, nr x/18, nr x/19 wraz udziałem w działkach drogowych nr x/6, nr x/25, umożliwiających dojazd do drogi publicznej, poprzez zawarcie:

*   dnia 18 lutego 2021 r. - warunkowej umowy sprzedaży (warunkowa, ponieważ prawo pierwokupu wszystkich wydzielonych działek z racji tego, że są one własnością Skarbu Państwa posiada Urząd Gminy \`(...)\`),

*   dnia 2 kwietnia 2021 r. - umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, niezabudowanej nieruchomości (stanowiącej własność Skarbu Państwa) oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r., zgodnie z zapisem aktu notarialnego.

Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosił żadnych kosztów (nakładów), celem przystosowania działek do ich sprzedaży.

Wnioskodawca od lutego 2018 r. prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna (wcześniej umowa o pracę oraz rolnik). Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest działalność w zakresie\`(...)\`. Wnioskodawca prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani rolniczej, zakupiona została w 2015 r. od osoby prywatnej do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nieruchomość nigdy nie stanowiła składniku majątku w działalności.

Wnioskodawca w całym życiu nie sprzedawał żadnej nieruchomości, jedynie dnia x listopada 2020 r. - żona Wnioskodawcy, by pewniej czuć się z dziećmi w ich rodzinnym wielopokoleniowym domu wraz z zabudowaniami rolniczymi siedliskowymi, w którym Wnioskodawca mieszka od urodzenia, zakupiła od Niego pięć procent udziału w nieruchomości, położonej w\`(...)\`, na działce o numerze Y, w której obecnie mieszkają, za kwotę 45 000 zł. Wnioskodawca z żoną posiada rozdzielność majątkową zawartą przed zawarciem związku małżeńskiego (odprowadziła podatek od czynności cywilnoprawnych). Wnioskodawca natomiast opisaną nieruchomość otrzymał na podstawie umowy darowizny od swoich rodziców objętej aktem notarialnym z dnia \`(...)\` lipca 1996 r. W opisanej nieruchomości obecnie mieszkają (Wnioskodawca posiada 95 procent udziałów) wraz z żoną (5 procent udziałów) oraz dwójką małych dzieci i schorowaną mamą Wnioskodawcy. Na opisanej nieruchomości jest służebność dożywotna i nieodpłatna dla Jego mamy (wiek .. lat), która z nimi mieszka (od dłuższego czasu ze względów zdrowotnych potrzebuje stałej opieki, którą Wnioskodawca z żoną gwarantują).

Wnioskodawca od dawna stara się sprzedać niezabudowaną nieruchomość, a właściwie prawo użytkowania wieczystego i nie jest to tajemnicą na niewielkim rynku lokalnym - od momentu jak dokonywał podziału, pojawiali się kupcy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że oczekuje zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą działki, po roku 2021 (tj. pytanie nr 3) - z tytułu upływu pięciu lat (licząc od końca roku podatkowego). Wnioskodawca zakupił prawo użytkowania wieczystego (stanowiącej własność Skarbu Państwa) w dniu 16 kwietnia 2015 r., a pierwsze zbycie nastąpiło w dniu 2 kwietnia 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy jeżeli sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, nastąpiła w roku 2021, będzie skutkowała obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.?
2.  Czy jeżeli sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, nastąpi w roku 2021, będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.?
3.  Czy jeżeli sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, nastąpi po roku 2021, będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.?
4.  Czy sprzedaż działek, o których mowa w stanie faktycznym, będzie stanowiła czynność, o której mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535), tj. czy będzie opodatkowana podatkiem VAT, a jeżeli tak, to czy korzysta ze zwolnienia z VAT w myśl art. 43 ust. 10 ww. ustawy?

Niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1, nr 2, nr 3, dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 4 (podatku od towarów i usług) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki - niezależnie czy uda się dokonać sprzedaży w całości, czy też etapami (wydzielonych działek) - jest zwolniona lub opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, w którym roku sprzedaż zostanie dokonana - i tak:

Ad 1 i Ad 2

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, jeśli nastąpi w roku 2021, a więc po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została nabyta, nie będzie skutkowała obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad 3

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, która nastąpiła w roku 2021 oraz nastąpi po tej dacie, nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od końca roku, w którym dokonano zakupu - w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. - sprzedaż po upływie tego terminu nie stanowi bowiem źródła przychodu.

Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), sprzedaż działki - niezależnie czy uda się dokonać sprzedaży w całości, czy też etapami (wydzielonych działek) - podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, w którym roku sprzedaż zostanie dokonana.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, jeśli nastąpi w roku 2021, a więc po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została nabyta, nie będzie skutkowała obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki, o której mowa w stanie faktycznym, która nastąpiła w roku 2021 oraz nastąpi po tej dacie, nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od końca roku, w którym dokonano zakupu - w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. - sprzedaż po upływie tego terminu nie stanowi bowiem źródła przychodu. Ustawodawca bowiem podzielił przychody osób fizycznych według źródeł uzyskiwania.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., jednym ze źródeł jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ponieważ zbycie przez Wnioskodawcę działek nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostały oraz zostaną zbyte po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - wszystkie wymienione w pytaniu są w tym samym stanie prawnym i wszystkie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   skutków podatkowych odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów – **jest prawidłowe,**

*   zastosowania w związku z odpłatnym zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntów zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie (np. prawa wieczystego użytkowania gruntów) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje wystąpieniem przychodu. W sytuacji więc, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych (np. prawa wieczystego użytkowania gruntów), nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw wymienionych w przepisie) nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

*   odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

*   są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

*   wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw majątkowych, może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu 16 kwietnia 2015 r. Wnioskodawca dokonał zakupu prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr x6/3 (wraz z budynkiem stacji trafo znajdującym się na tej działce), z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości domu na Jego własne potrzeby mieszkaniowe – Wnioskodawca chciał wyprowadzić się od rodziców i zamieszkać sam. Urządzenia przesyłowe (transformator) wraz z budynkiem w całości należą i należały do firmy\`(...)\` W dniu zakupu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej (nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa, oddana w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r.), oznaczonej jako działka nr x6/3, o powierzchni 3,3022 ha - obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, gdzie dominująca i większa część przedmiotowej działki była oznaczona symbolem MU (teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej) oraz mniejsza część jako teren AG (teren aktywności gospodarczej). W chwili zakupu ww. prawa Wnioskodawca mieszkał ze swoimi rodzicami w ich domu. Jednak z końcem 2017 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy i konieczne stało się, aby Wnioskodawca podjął się stałej opieki nad chorą mamą - tak więc Jego wyprowadzka z rodzinnego domu stała się niemożliwa. Niemożliwe do zrealizowania stały się także plany Wnioskodawcy, że na zakupionej działce (prawie wieczystego użytkowania gruntów), w najbliższym czasie wybuduje dom i się do niego wprowadzi. Stało się jasne, że zakupiona przez Niego nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania gruntów), będzie stała niezabudowana, nieużywana, a będzie jedynie generowała koszty, jak np. podatki, koszty użytkowania wieczystego i inne związane z posiadaniem takiej nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntów). Wnioskodawca podjął więc decyzję o odpłatnym zbyciu. Okazało się jednak, że próba zbycia tej działki (prawa użytkowania wieczystego gruntów) w tamtym stanie jest bardzo trudna. Stało się więc konieczne wydzielenie z niej mniejszych działek, co zostało dokonane w 2020 r. Zgodnie bowiem z decyzją Wójta Gminy z dnia 29 września 2020 r., zatwierdzającą projekt podziału działki nr x6/3 (stanowiącej własność Skarbu Państwa), powstały następujące działki: nr x/4, pow. 0,0706 ha, nr x/5, pow. 0,0836 ha (stanowi działkę drogową), nr x/6, pow. 0,1641 ha, nr x/7, pow. 0,0740, nr x/8, pow. 0,0824 ha, nr x/9, pow. 0,1221 ha, nr x/10, pow. 0,1258, nr x/11, pow. 0,1237 ha, nr x/12, pow. 0,1213 ha, nr x/13, pow. 0,1244, nr x/14, pow. 0,1064 ha, nr x/15, pow. 0,1125 ha, nr x/16, pow. 0,1081 ha, nr x/17, pow. 0,1095 ha, nr x/18, pow. 0,1025 ha, nr x/19, pow. 0,100 ha, nr x/20, pow. 0,1187 ha, nr x/21, pow. 0,0997 ha, nr x/22, pow. 0,0969 ha, nr x/23, pow. 0,0855 ha, nr x/24, pow. 0,0886 ha, nr x/25, pow. 0,0488 ha (stanowi działkę drogową), nr x/26, pow. 0,1135 ha, nr x/27, pow. 0,0924 ha, nr x/28, pow. 0,1082 ha, nr x/29, pow. 0,3381 ha, nr x/30, pow. 0,3855 ha. Każda wydzielona działka zgodnie z decyzją wydaną posiada dostęp (pośredni bądź bezpośredni) do drogi publicznej. Wnioskodawca podejmował próby zbycia prawa wieczystego użytkowania całej działki, niestety całej działki (ww. prawa) nie udało Mu się zbyć. Tak więc podział stał się konieczny, aby działka w ogóle stała się zbywalna i co bardzo ważne, nie generowała dalszych bardzo dużych kosztów związanych z opłatą użytkowania gruntu Skarbu Państwa oraz podatkiem od nieruchomości. Z racji obecnej trudnej sytuacji rodzinnej, Wnioskodawcy, trudno Mu jest zarobić na te podstawowe koszty utrzymania działki.

Działka leżała odłogiem od momentu kupna prawa wieczystego użytkowania gruntów do momentu sprzedaży. Grunty nie były wykorzystywane w żaden sposób, nie były wykonywane przez Wnioskodawcę żadne prace mikro i makroniwelacyjne ukształtowania terenu oraz żadne prace budowlane, jak i modernizacyjne. Wnioskodawca nie wykonywał również żadnych tras dojazdowych. Przedmiotowy teren w okresie lata, to gąszcz z wielkimi dziurami (nawet dwumetrowymi), z resztkami pozostałości podziemnych fundamentów oraz część pozostałości w formie gruzu pod ziemią. Większość terenu jest nieprzejezdna. Na żadnej działce od momentu kupna przez Wnioskodawcę nie był nigdy podłączony prąd, jak i brak innych mediów, tj. wody czy instalacji wodno-kanalizacyjnej. Teren również nie był nigdy ogrodzony. Nie były wykonywane nigdy przez Wnioskodawcę żadne utwardzenia, zjazdy czy drogi. Do dnia złożenia wniosku nie zostały wkopane znaki graniczne z racji faktu, że teren jest tak mało stabilny, z bardzo wieloma nierównościami. Do całej nieruchomości (stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddanej w użytkowanie wieczyste) nigdy od momentu zakupu do momentu złożenia wniosku nie były przyłączane media, tj. prąd, woda czy kanalizacja. Wnioskodawca nie posiada żadnych aktualnych warunków przyłączeniowych i umów przyłączeniowych. Stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, media, drogi dojazdowe - Wnioskodawca określa jako zerowy, a od dnia zakupu w 2015 r. do dnia złożenia wniosku w 2021 r., nic się nie zmieniło, oprócz tego, że\`(...)\` zabrał i zlikwidował swój stary transformator z \`(...)\`wraz z budynkiem i instalacją przesyłową i postawił mniejszy, kontenerowy transformator w narożu działki. Wnioskodawca nigdy nie uzyskiwał jakichkolwiek dochodów z tytułu posiadanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca jedynie ponosił koszty wynikające z obowiązkowej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntów Skarbu Państwa (w sumie ok. \`(...)\`zł), podobnie bardzo wysoki podatek od nieruchomości. Koszty oraz wysokość powyższych opłat (o których nie miał pełnej świadomości podczas zakupu prawa wieczystego użytkowania działki) są tak duże, że Wnioskodawcy nie stać na utrzymanie bezcelowo przedmiotowej nieruchomości. W dniu 2 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca dokonał już sprzedaży prawa wieczystego użytkowego niezabudowanej nieruchomości części działek, tj. działki: nr x/15, nr x/16, nr x/18, nr x/19 wraz udziałem w działkach drogowych nr x/6, nr x/25. Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosił żadnych kosztów (nakładów), celem przystosowania działek do ich sprzedaży.

Wnioskodawca od lutego 2018 r. prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna (wcześniej umowa o pracę oraz rolnik). Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest działalność w zakresie \`(...)\` Wnioskodawca prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani rolniczej, zakupiona została w 2015 r. od osoby prywatnej do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nieruchomość nigdy nie stanowiła składniku majątku w działalności. Wnioskodawca od dawna starał się sprzedać niezabudowaną nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego, co nie jest tajemnicą na niewielkim rynku lokalnym - od momentu jak dokonywał podziału, pojawiali się kupcy. Odpłatne zbycie nie nastąpiło/nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wskazał, że w 2020 r. sprzedał swojej żonie udział w nieruchomości, tj. w której mieszka z rodziną. Poza tym Wnioskodawca nigdy nie dokonywał zakupu ani sprzedaży żadnych działek. Nie dokonywał również żadnych czynności, które mogłyby wskazywać na zamiar profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie zajmuje się profesjonalnie wznoszeniem budynków ani sprzedażą nieruchomości. Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów nie ma i nie będzie miała nic wspólnego z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a jest jedynie wynikiem zdarzeń losowych, na które nie miał żadnego wpływu. Sprzedaży dokonał i zamierza dokonać w przyszłości, jako osoba prywatna, sprzedaż ta jest i będzie stanowić racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku. Działki, które sprzedał (prawo wieczystego użytkowania gruntów) i które zamierza sprzedać nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej oraz nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy.

Jak wyjaśniono wcześniej, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku i uzupełnieniu wskazują, że Wnioskodawca w 2015 r. nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr x6/3, z zamiarem wybudowania domu i zamieszkania w nim. Z końcem 2017 r. konieczne stało się (zmarł ojciec Wnioskodawcy), aby Wnioskodawca podjął się stałej opieki nad chorą mamą i Jego wyprowadzka z rodzinnego domu stała się niemożliwa. Niemożliwe do zrealizowania stały się także plany Wnioskodawcy, że na zakupionej działce w najbliższym czasie wybuduje dom i się do niego wprowadzi. Wnioskodawca ponosił wysokie koszty wynikające np. z obowiązkowej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, podatku od nieruchomości. Koszty i wysokość opłat są tak duże, że Wnioskodawcy nie stać na utrzymanie bezcelowo przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaży dokonał i zamierza dokonać, jako osoba prywatna, a sprzedaż jest i będzie stanowić racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku. Ponadto, działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy. Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek gruntu nie będzie miała nic wspólnego z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż działek wydzielonych z działki nr x6/3 – już dokonana w 2021 r. oraz sprzedaż, która nastąpi po 2021 r. - prawa wieczystego użytkowania gruntów (działek), wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Powyższe wynika z faktu, że dokonana i planowana po 2021 r. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi/będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności (posiadania prawa majątkowego) i racjonalne zarządzanie swoim majątkiem prywatnym. Jak wskazano Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości (działek gruntu), nie wykonywał i nie zamierza wykonywać żadnej działalności na przedmiotowych działkach. Przed sprzedażą nie wykonywał żadnych przyłączy, mediów i energii elektrycznej oraz nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Działki leżały odłogiem od momentu nabycia prawa wieczystego użytkowania do momentu sprzedaży. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób, nie były wykonywane żadne prace ukształtowania terenu (prace niwelacyjne) ani żadne prace budowlane, modernizacyjne. Wnioskodawca nie wykonywał również tras dojazdowych. Sprzedający nie prowadził w stosunku do działek żadnych działań celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży. Zatem całość powyższych elementów może odnosić się wyłącznie do zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że dokonana przez Wnioskodawcę w dniu 2 kwietnia 2021 r. i zamierzona po 2021 r., sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów (tj. działek powstałych po podziale działki nr x6/3), nie nastąpiła i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności dotyczące nabycia i wykorzystywania prawa wieczystego użytkowania gruntów (zamiar wybudowania budynku mieszkalnego i zamieszkania w nim), podział i dokonanie sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunkujące zaliczenie sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży dokonanej w 2021 r. (prawa wieczystego użytkowania działek nr x/15, nr x/16, nr x/18, nr x/19 wraz udziałem w działkach drogowych nr x/6, nr x/25) i zamierzonej po 2021 r. sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek gruntów (powstałych po podziale działki nr x/3) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając w 2021 r. oraz po 2021 r., prawa wieczystego użytkowania gruntów (działek wydzielonych z działki nr x/3), korzysta i będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, które to czynności oznaczają działanie w sferze prywatnej, do której nie ma i nie będzie miał zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle okoliczności przedstawionych we wniosku, czynności odpłatnego zbycia należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazana we wniosku prawa wieczystego użytkowania gruntów nie wypełnia i nie będzie wypełniała znamion działalności gospodarczej. Zatem, skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów należy oceniać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jak wskazano na wstępie, decydujące znaczenie ma moment nabycia nieruchomości/prawa majątkowego. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c), jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu tej ustawy. Zatem, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz wymienionych praw do nieruchomości uzależnione jest od daty ich nabycia.

Stosownie do przywołanego przez Wnioskodawcę art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z przedstawionego opisu wynika, że Wnioskodawca w dniu 16 kwietnia 2015 r. zakupił prawo wieczystego użytkowania gruntu, tj. działki nr x6/3. Zaznaczyć należy, że podział działki nr x6/3, na mniejsze działki, nie stanowi dla Wnioskodawcy nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2015 r.) i okres ten upłynął z dniem 31 grudnia 2020 r.

Wobec powyższego, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, dokonana w dniu 2 kwietnia 2021 r. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów, tj. działek: nr x/15, nr x/16, nr x/18, nr x/19 wraz udziałem w działkach drogowych nr x/6, nr /25 (działek powstałych po podziale działki nr x6/3), nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. prawa. Tym samym dokonana ww. sprzedaż nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Również, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, planowana po 2021 r., sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów (działek powstałych po podziale działki nr x6/3), nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. prawa. Planowana ww. sprzedaż nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek powstałych po podziale działki nr x6/3, która nastąpi w 2021 r., nie jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wskazano - nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż w 2021 r. prawa wieczystego użytkowania gruntów (tj. działek powstałych po podziale działki nr x6/3) - nie stanowi dla Wnioskodawcy podlegającego opodatkowaniu źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem - wobec braku przychodu - nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zwolnienie Wnioskodawcy z uiszczenia podatku dochodowego. Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów, gdyż nie wystąpi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawcy dotyczące zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w związku ze sprzedażą działki, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w\`(...)\`, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.