Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.856.2024.2.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-29
Teza: Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będą podatnikami podatku VAT, a dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność-współwłasność łączna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej
    uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będą podatnikami podatku
    VAT, a dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1).
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    13 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających za czynność
    niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do odliczenia
    podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedających w przypadku uznania ww.
    sprzedaży za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 stycznia 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
        A.A.
        B.B.

## Opis zdarzenia przyszłego

A.A. i B.B. (dalej: Sprzedający) są współwłaścicielami we współwłasności małżeńskiej
    działek oznaczonych numerami 1 i 2 objętej księgą wieczystą nr (...) (dalej: Nieruchomość).
    Księga wieczysta obejmuje inne działki, ale przedmiotem transakcji będą tylko działki
    wskazane powyżej.
    Nad działką nr 2 przebiega napowietrzna linia energetyczna. Została ona wybudowana i
    jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.
    Sprzedający otrzymali Nieruchomość w darowiźnie w 1991 r.
    Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
    przyjęty uchwałą Rady Gminy w A. (Uchwała Nr (...) Rady Gminy w A. z 8 marca 2021 r.)
    (dalej: mpzp). Zgodnie z mpzp część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 1P/U/E -
    przeznaczenie tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy
    usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy
    przekraczającej 100 kW.
    Sprzedający do 2020 r. uprawiali ziemię. Płody rolne wykorzystywane były jako pasza dla
    zwierząt własnych. Zwierzęta te następnie były w części sprzedawane, a w części
    wykorzystywane na potrzeby własne. Od 2020 r. ze względu na wiek Sprzedający
    zaprzestali prowadzenia działalności rolnej.
    Obecnie Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość. W tym celu Sprzedający 25
    września 2023 r. zawarli umowę przedwstępną kupna sprzedaży z A. sp. z o.o. (dalej:
    Kupujący, Nabywca). Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa
    przyrzeczona zostanie zawarta o ile:
    a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów,
      obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości
      nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej
      Umowy Przedwstępnej);
    b) Kupująca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji,
      polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub
      obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną
      infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) - w terminie do 21 marca 2025 r.;
    c) Kupująca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i
      udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z
      innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu
      magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie
      dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w
      lit. b) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów
      zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z
      taką decyzją;
    d) Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie
      części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub
      zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające
      wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak
      konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;
    e) oświadczenia Sprzedających zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i
      zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a
      Sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej.
    Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.
    Powyższa umowa była aneksowana. Aneksy dotyczyły przedłużenia terminów do zawarcia
    umowy.

    Sprzedający w 2019 r. (aneksowanej w 2021 r.) podpisali umowę przedwstępną z innym
    kupującym (dalej: niedoszły kupujący). Umowa ta przewidywała szereg warunków
    dotyczących zawarcia umowy ostatecznej. Dodatkowo Sprzedający udzielili niedoszłemu
    kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz
    do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek. W
    związku z zawarciem tej umowy Sprzedający złożyli wnioski o wydanie interpretacji
    indywidualnych i otrzymali interpretacje indywidualne nr 0112-KDIL1-1.4012.467.2022.2.
    MG oraz 0112-KDIL1-1.4012.468.2022.2.EB zgodnie z którymi, zdaniem DKIS, w przypadku
    sprzedaży Nieruchomości na rzecz niedoszłego kupującego, Sprzedający winni być uznani
    za podatników podatku VAT. Wskazać jednak należy, że wedle najlepszej wiedzy
    Sprzedających, niedoszły kupujący na podstawie udzielonych pełnomocnictw nie dokonał
    żadnych czynności prawnych ani faktycznych.
    Dodatkowo Sprzedawcy oświadczają, że:
    1. Nabywca zgłosił się sam;
    2. W stosunku do Nieruchomości, Sprzedający nie prowadzili jakichkolwiek działań
      mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości ani
      nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży
      Nieruchomości;
    3. Sprzedający nie zajmowali się obrotem nieruchomościami;
    4. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są czynnymi i
      zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT;
    5. Sprzedający na chwilę obecną nie planują sprzedawać innych nieruchomości;
    6. Sprzedający sprzedali wcześniej jedną nieruchomość również otrzymaną w wyniku ww.
      darowizny;
    7. A.A. do 2020 r., kiedy Sprzedający razem prowadzili gospodarstwo rolne, była
      rolnikiem ryczałtowym;
    8. Sprzedający nie udzielali żadnego pełnomocnictwa ani zgody na dysponowanie
      nieruchomością Kupującemu, ani osobie powiązanej z Kupującym.
    Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją
    wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze
    podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie
    zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób
    (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie
    opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem
    podatku VAT.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:
    1) Czy Sprzedający oddawali lub oddają działkę nr 1 i działkę nr 2 w najem, dzierżawę
      albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to
      proszę wskazać:
        w jakim okresie sprzedawane działki były udostępniane osobom trzecim?
        czy były udostępniania odpłatnie czy bezpłatnie?
        kto był stroną tych umów: oboje małżonkowie, tylko Sprzedający, tylko
        Sprzedająca?
    Odp.: Ani działka 1, ani działka 2 nie jest ani nie była oddawana w najem, dzierżawę, ani
    inną umowę o podobnym charakterze.

    2) Czy w związku z zawartą w dniu 25 września 2023 r. umową przedwstępną kupna
      sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zamierzają udzielić Kupującej pełnomocnictwa
      do występowania w ich imieniu w sprawie dotyczącej Nieruchomości, na podstawie
      którego Kupująca będzie dokonywała wszelkich czynności związanych z planowaną na
      działkach Inwestycją, tj. m.in.:
        wystąpi o uzyskanie decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji,
        wystąpi o uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt
        budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiocie Transakcji
        planowanej Inwestycji?
    Odp.: Sprzedający nie zamierzają udzielać pełnomocnictw Kupującej do występowania w
    ich imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej Nieruchomości.
    3) Czy Sprzedający podejmowali działania mające na celu podniesienie atrakcyjności i
      wartości sprzedawanych działek nr 1 i 2, tj. uzbrajali działki, wytyczali drogi dojazdowe,
      ogradzali, występowali o warunki zabudowy, występowali o zmiany w mpzp dla
      działek, tak by wynikała z niego możliwość ich zabudowy, itp.?
    Odp.: Wnioskodawcy nie podejmowali takich działań.
    4) W związku z ogólną informacją wskazaną we wniosku cyt.:
    „Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...)”.
    „Zgodnie z mpzp część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 1P/U/E –
    przeznaczenie tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy
    usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię (...)”.
      prosimy o precyzyjne wskazanie odrębnie dla każdej działki wchodzącej w skład
      Nieruchomości, jakie jest przeznaczenie tych działek w mpzp i czy wynika z tego planu
      możliwość ich zabudowy?
    Odp.: Obydwie działki w całości objęte są miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego tym symbolem.
    5) Czy działka nr 1 jest niezabudowana, czy zabudowana, a jeśli zabudowana, to czy
      znajdują się na niej jakieś budynki lub budowle?
    Odp.: Działka 1 jest niezabudowana.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem
      od towarów i usług?
    2. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy Kupujący ma prawo do
      odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    1. Zdaniem Sprzedających, sprzedaż przez nich Nieruchomości nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem VAT.
    2. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega
      opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku
      naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających.
    Uzasadnienie
    Ad 1
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby
    prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,

    wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje
    działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale
    musi ona być prowadzona samodzielnie.
    W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący
    kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się
    do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już
    obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. W
    kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.:
    C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę
    należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego
    państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art.
    12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od
    kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy,
    pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która
    prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-
    263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu
    Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie, czy dany podmiot
    w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług
    wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy,
    albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych
    wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.
    W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot
    występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do
    wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku
    do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika,
    że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w
    składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK
    1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia
    2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r. I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13;
    z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z
    10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/OI
    249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy
    administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie

    skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE
    umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji
    związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub
    terenu budowlanego (wyroki NSA z: 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9
    listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).
    Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w
    okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest
    każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał będzie w ramach zarządu
    swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne
    działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w tym
    przypadku skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności
    gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od
    towarów i usług.
    Podejmowane przez Sprzedających działania nie wskazują, że skala ich aktywności w celu
    zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych,
    jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Wskazać należy, iż Sprzedający
    stali się właścicielami Nieruchomości w 1991 r. na podstawie umowy darowizny i przez ten
    czas Sprzedający nie wykonywali żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako
    działania jak profesjonalista. W szczególności nie były podejmowane żadne działania,
    które służyłyby zwiększeniu wartości Nieruchomości. O zawodowym charakterze
    sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa
    niedoszłemu kupującemu, gdyż niedoszły kupujący na podstawie udzielonego
    pełnomocnictwa nie podjął żadnych działań i w żaden sposób nie zmieniła się sytuacja ani
    prawna, ani faktyczna Sprzedających, ani Nieruchomości. Dodatkowo w związku z tym, że
    planowana była przez niedoszłego kupującego inwestycja, chciał mieć pewność, iż będzie
    ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać uznane za działanie jak
    profesjonalista udzielenie pełnomocnictwa podmiotowi, który zamierza przeprowadzić
    inwestycję w celu analizy, czy planowana inwestycja jest możliwa do przeprowadzenia.
    Wszystkie te działania miały służyć w ogóle możliwości sprzedaży Nieruchomości, a nie
    zwiększeniu ich wartości, czy też w jakikolwiek sposób byłyby związane z zawodowym czy
    profesjonalnym charakterem podejmowanych działań. Innymi słowy, były to działania
    warunkujące sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku. Naturalnym jest bowiem,
    że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji, pozwoleń, itp. niedoszły
    kupujący mógł zrezygnować z zakupu działek. Działania te nie mogły zostać uznane za
    działania jak podejmowane przez profesjonalistę, czy też za wskazujące na ich zawodowy
    charakter. Trudno za profesjonalne działanie uznać udzielenie niedoszłemu kupującemu
    pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedających) podjęcia
    działań niezbędnych mu do celów, dla których zamierzał nabyć te działki.
    Podsumowując, zdaniem Sprzedających, w związku ze sprzedażą Nieruchomości dokonują
    oni zarządu majątkiem osobistym i nie angażują środków podobnych do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jeżeli zatem
    dokonują oni zarządu majątkiem osobistym, to w związku z tym nie działają oni w
    charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Ad 2
    Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w
    przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,
    Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku
    naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym

    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności
    opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez
    Kupującego będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze powyższe,
    w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku
    naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej
    uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będą podatnikami podatku
    VAT, a dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1).

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust.
    1 ustawy o VAT.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.),
    zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1. określone udziały w nieruchomości,
      2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
    odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w
    Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w
    art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
    Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy,
    zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.

    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku

    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr
    1 i 2) na rzecz Kupującego, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się

    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (A.A. i B.B.) są współwłaścicielami we
    współwłasności małżeńskiej działek nr 1 i 2 (dalej: „Nieruchomość”). Sprzedający otrzymali
    Nieruchomość w darowiźnie w 1991 r.
    Sprzedający do 2020 r. uprawiali ziemię. Płody rolne wykorzystywane były jako pasza dla
    zwierząt własnych. Zwierzęta te były w części sprzedawane, a w części wykorzystywane na
    potrzeby własne. Od 2020 r. Sprzedający zaprzestali prowadzenia działalności rolnej. A.A.
    do 2020 r. była rolnikiem ryczałtowym. Obecnie Sprzedający nie prowadzą działalności
    gospodarczej i nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.
    Sprzedający nie prowadzili jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie
    potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości ani nie podejmowali jakichkolwiek
    aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości – nabywca zgłosił się
    sam.
    Zgodnie z Państwa wskazaniem, Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu
    podniesienie atrakcyjności i wartości Nieruchomości, tj. nie uzbrajali działek, nie wytyczali
    dróg dojazdowych, nie ogradzali, nie występowali o warunki zabudowy.
    25 września 2023 r. Sprzedający zawarli z Kupującym (A. sp. z o.o.) przedwstępną umowę
    kupna sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ww. umową, umowa przyrzeczona zostanie
    zawarta, o ile:
    a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów,
      obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości
      nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej
      Umowy Przedwstępnej);
    b) Kupująca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji,
      polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub
      obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną
      infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) - w terminie do 21 marca 2025 r.;
    c) Kupująca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i
      udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z
      innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu
      magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie
      dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w
      lit. b) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów
      zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z
      taką decyzją;

    d) Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie
      części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub
      zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające
      wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak
      konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;
    e) oświadczenia Sprzedających zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i
      zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a
      Sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej.
    W 2019 r. Sprzedający podpisali umowę przedwstępną z innym kupującym (niedoszły
    kupujący). Sprzedający udzielili niedoszłemu kupującemu pełnomocnictwa do
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności
    związanych z badaniem technicznym i prawnym działek. Według najlepszej wiedzy
    Sprzedających, niedoszły kupujący na podstawie udzielonych pełnomocnictw nie dokonał
    żadnych czynności prawnych ani faktycznych.
    Wskazali Państwo, że Sprzedający nie udzielali żadnego pełnomocnictwa ani zgody na
    dysponowanie Nieruchomością Kupującemu ani osobie powiązanej z Kupującym, ani nie
    zamierzają udzielać Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w
    sprawach, które dotyczą Nieruchomości.
    Ponadto, ani działka nr 1, ani działka nr 2 nie jest ani nie była oddawana w najem,
    dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy
    sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do
    wniosku, że sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) przez Sprzedających na rzecz
    Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż
    brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających za podatników
    tego podatku.
    Skala zaangażowania Sprzedających, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz
    Kupującego, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej
    aktywności Sprzedających w przedmiocie planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz
    Kupującego, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i
    zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń,
    który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedających opisanej
    Nieruchomości na rzecz Kupującego wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
    Sprzedający otrzymali Nieruchomość w darowiźnie w 1991 r. i uprawiali ziemię do 2020 r.
    Płody rolne wykorzystywane były jako pasza dla zwierząt własnych. Od 2020 r. ze względu
    na wiek Sprzedający zaprzestali prowadzenia działalności rolnej.
    W stosunku do Nieruchomości, jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nie dokonywali
    jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia i podniesienia jej wartości (np.
    uzbrojenia terenu, występowania o warunki zabudowy, występowania o zmiany w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wytyczania dróg dojazdowych
    itp.), nie podejmowali jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego
    nabywcy do nabycia Nieruchomości ani nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań
    marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie dzierżawili, nie
    wynajmowali ani nie użyczali Nieruchomości osobom trzecim.
    Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie
    można uznać udzielenia przez Sprzedających niedoszłemu kupującemu pełnomocnictwa
    do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz wszelkich innych czynności

    związanych z badaniem technicznym i prawnym działek. Należy bowiem zauważyć, że
    umowa sprzedaży z niedoszłym kupującym nie doszła do skutku, a ponadto – według
    najlepszej wiedzy Sprzedających – niedoszły kupujący na podstawie udzielonych
    pełnomocnictw nie dokonał żadnych czynności prawnych ani faktycznych.
    Należy również wskazać, że wprawdzie Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną
    umowę sprzedaży, jednak nie udzielali mu żadnego pełnomocnictwa ani zgody na
    dysponowanie Nieruchomością, ani nie zamierzają udzielać mu pełnomocnictw do
    występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej Nieruchomości.
    Oznacza to, że czynności wykonywane przez Kupującego do czasu zawarcia umowy
    przyrzeczonej (takie jak uzyskanie decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji, czy
    uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę)
    nie będą wywoływały skutków w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.
    Zatem w świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że
    dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający będą podatnikami
    w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącymi działalność gospodarczą w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy.
    Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której
    unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym
    planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) na rzecz
    Kupującego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
    Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące uznania, że
    Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z faktury
    wystawionej przez Sprzedających jedynie w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości
    przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W wydanej interpretacji
    uznałem jednak, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będą działali jako
    podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego nie będzie
    stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z powyższym
    odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się
    do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego,
    gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków
    podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż Nieruchomości przez
    Sprzedających na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej
    interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady
    zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo
    o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.