Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-1018/15-2/RM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-01-15
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2015 r. (data wpływu 11 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) planuje sprzedać za wynagrodzeniem nieruchomości, dla których to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste, na rzecz spółki komandytowej z siedzibą w Polsce (dalej: Nabywca).

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności:

*   prawo własności lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, z którym związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 24/2, (dalej: Lokal);

*   udział 498/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 24/2 (dalej: Grunt 1),

*   prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 24/3 \[dalej: Grunt 2\];

*   prawo własności budynków wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami znajdujących się na Gruncie 2 \[dalej: Budynki\], oraz

*   prawo własności ruchomości bezpośrednio związanych z powyższymi nieruchomościami.

W dalszej części niniejszego wniosku Lokal, Grunt 1, Grunt 2 i Budynki będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w 3 kwartale 2015 r. pomiędzy spółką osobową (jako sprzedawcą - dalej: S.) oraz Wnioskodawcą (jako nabywcą). Sprzedaż Nieruchomości przez S. na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\], a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości.

Wcześniej S. nabyła Nieruchomość w drodze aportu przedsiębiorstwa spółki akcyjnej z siedzibą w Polsce \[dalej: SA\], którego częścią była Nieruchomość, w związku z czym transakcja, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie podlegała opodatkowaniu VAT. SA z kolei nabyła Nieruchomość od spółdzielni z siedzibą w Polsce, w drodze umów sprzedaży zawartych w 1996 r. oraz w 2005 r. \[dalej: Spółdzielnia\], które to transakcje podlegały opodatkowaniu VAT, niezależnie od zastosowania do nich zwolnienia z tego podatku.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z wyposażeniem/towarzyszącymi rzeczami ruchomymi oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na pierwszą połowę 2016 r.

Nieruchomość została oddana do użytku w latach 90-tych. Od czasu nabycia Nieruchomości przez SA, nie dokonywano ulepszeń Lokalu, Budynków lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Spółka nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Lokalu, Budynków lub ich części.

Po nabyciu przez SA Lokalu i Budynków, cała część ich powierzchni została oddana w najem. Nie miała więc miejsca sytuacja, że dana część powierzchni Nieruchomości nigdy (już po nabyciu przez SA) nie została oddana w najem.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - dalej KC), wskutek nabycia Nieruchomości Nabywca wstąpi w miejsce Wnioskodawcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Lokalu i w Budynkach będących częścią składową Nieruchomości.

W związku z przejściem umów najmu Wnioskodawca przekaże również Nabywcy środki pieniężne otrzymane od najemców tytułem depozytów/kaucji zabezpieczających, a Nabywca po wygaśnięciu umów najmu rozliczy depozyty/kaucje z najemcami.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, że przed transakcją może dojść do zawarcia nowych umów najmu lub przedłużenia istniejących umów najmu. Należy wskazać, że nowe lub przedłużone umowy również zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron planowanej transakcji.

Spółka oraz Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości.

Spółka oraz Nabywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w stosunku do Nieruchomości, o ile sprzedaż Nieruchomości będzie, mogła z takiego zwolnienia skorzystać. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca i Nabywca złożą właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Lokalu i Budynków, a w konsekwencji również Gruntu, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia - o ile w dacie transakcji będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy - związanych z Nieruchomością praw, w szczególności praw autorskich do projektów dotyczących Nieruchomości, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedmiotowe prawa zostaną przeniesione jedynie w zakresie w jakim ich wykonanie jest konieczne, aby móc wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z transakcją nabycia Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie jednak przenosić na Nabywcę m.in.:

1.  zobowiązań,
2.  środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie będących własnością Wnioskodawcy (z wyłączeniem ew. depozytów/kaucji od najemców),
3.  należności Wnioskodawcy - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury,
4.  tajemnic przedsiębiorstwa Spółki,
5.  ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Spółki,
6.  know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej nieruchomości oraz sprzedaży nieruchomości,
7.  firmy Spółki.
8.  umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczącej sprzątania Nieruchomości, umowy na ochronę obiektu.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda, ścieki) nie zostały zawarte bezpośrednio z Wnioskodawcą - umowy te zostały zawarte ze Spółdzielnią, która refakturuje koszty mediów na Wnioskodawcę. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie przenosić na Nabywcę również tych umów, z uwagi na brak prawnej możliwości ich przeniesienia łącznie z Nieruchomością.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu innych umów (niezwiązanych ściśle z Nieruchomością), których stroną jest Spółka, takich jak m.in. umowa o świadczenie usług prawnych oraz umowa o świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Spółki na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nie stanowi ona także oddziału Spółki wyodrębnionego w KRS.

Nabycie Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 KC).

Nabywca, po dokonaniu zakupu Nieruchomości oraz uzyskaniu stosownych pozwoleń planuje zrealizować inwestycję budowlaną w postaci budynku mieszkalnego (istniejące Budynki zostaną prawdopodobnie wyburzone) oraz planuje osiągać przychody opodatkowane VAT z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych oraz sprzedaży lub wynajmu lokali użytkowych. Działalność tę Nabywca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how.

Opodatkowanie VAT dostawy ruchomości bezpośrednio związanych z Nieruchomością nie jest przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Spółka zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Wnioskodawca zaznacza, że z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT wyżej opisanej transakcji wystąpił również Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% przy założeniu, że strony transakcji spełnią warunki o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki 23%, z uwagi na spełnienie warunków przewidzianych w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, jak również z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła ani dostawy przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić na Nabywcę fakturę z doliczonym podatkiem VAT.

Uzasadnienie:

W celu ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% przy założeniu, że strony transakcji spełnią warunki o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT niezbędna jest zatem analiza transakcji i ustalenie:

*   czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT,

*   czy transakcja nie będzie zwolniona z VAT.

Analiza czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomość) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się jednak do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowana część przedsiębiorstwa to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z tym należy odwołać się odpowiednio do przepisów KC, co potwierdza powszechnie stosowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W ocenie Spółki nie ulega wątpliwości, że przedmiot sprzedaży nie może być uznany za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP). Tym samym nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca nie przeniesie na Nabywcę m.in. swoich wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych (poza ewentualnymi depozytami/kaucjami wynikającymi z umów najmu, które zostaną następnie rozliczone przez Nabywcę ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa ani żadnych lub niektórych praw z umów zawartych z dostawcami usług koniecznych do funkcjonowania Nieruchomości (sprzątanie, ochrona), jak również umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Wnioskodawca nie będzie przenosić na Nabywcę również umów na dostawę mediów, z uwagi na brak prawnej możliwości (Wnioskodawca nie jest stroną umów o dostawę mediów) ich przeniesienia łącznie z Nieruchomością na Nabywcę Nieruchomości.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu innych umów (niezwiązanych ściśle z Nieruchomością), takich jak m.in. umowa o świadczenie usług prawnych oraz umowa o świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Z perspektywy Wnioskodawcy, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą tylko niektóre składniki jego przedsiębiorstwa, tj. głównie Nieruchomość oraz dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Lokalu i Budynków wraz z prawami autorskimi do projektów dotyczących Nieruchomości. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, przedmiotowe prawa oraz dokumentacja zostaną przeniesione jedynie w zakresie w jakim ich wykonanie jest konieczne, aby móc wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej (np. umowy z zarządcą Nieruchomości, umowy na sprzątanie, umowy na ochronę) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy.

Nie można zatem uznać, że Nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, Nabywca nie może tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalności gospodarczej. Wymagane będzie zawarcie umów w zakresie obsługi Nieruchomości (z firmą zarządzającą, sprzątającą, ochroniarską itp.).

Nabywca nie nabędzie więc przedsiębiorstwa ani ZCP gotowego do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jedynie składniki majątku, które mogą stać się bazą do prowadzenia działalności gospodarczej. Jakkolwiek bowiem mamy tu do czynienia ze zbyciem więcej niż jednego składnika majątkowego - Gruntu 1 i 2 wraz z Lokalem i Budynkami (przy czym należy podkreślić, że wszystkie składniki objęte transakcją pozostają we wzajemnej ścisłej relacji, tzn. ich nieprzenoszenie w ramach transakcji byłoby nieracjonalne i nieuzasadnione gospodarczo) - to z całą pewnością nie można mówić o wyodrębnionym organizacyjnie i finansowo zespole składników materialnych i niematerialnych. W szczególności zaś zbywana Nieruchomość nie może „stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania (gospodarcze)”.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. a samo wyodrębnienie zostało dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego wewnętrznego aktu. W tym zakresie warto odwołać się do poglądu wyrażonego w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 lutego 2011 r. (nr IPPP1/443-1237/10-2/ISZ), zgodnie z którym „wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład (potwierdzone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego), wzajemne powiązanie składników wskazuje na istnienie zależności pomiędzy tymi składnikami (dopiero ich wspólne działanie prowadzi do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych), wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje: kierownik, dyrektor, któremu podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej”.

Odnosząc się do powyżej wskazanych przesłanek należy zauważyć, że Wnioskodawca nie dokona ani formalnego wyodrębnienia zbywanych składników (na bazie oficjalnego dokumentu) ani faktycznego (objawiającego się w praktycznym podziale aktywów w przedsiębiorstwie służących do wykonywania określonych zadań i przypisanych do poszczególnych zespołów składników majątkowych). W rezultacie, Nieruchomość wraz z innymi aktywami nie będzie stanowić w strukturze Wnioskodawcy odrębnego wydziału, oddziału lub zakładu, ani też praktyka funkcjonowania Wnioskodawcy nie wskazuje żeby system powiązań pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku pozwolił na wykształcenie się zespołu aktywów (w skład którego wchodziłaby Nieruchomość), jako zorganizowana część pod odrębnym przewodnictwem.

Konsekwentnie, brak odrębności organizacyjnej stoi na przeszkodzie przypisaniu jakichkolwiek przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do „wyodrębnionego” zestawu składników majątkowych, co potwierdza również brak zamiaru wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Podsumowując tę część uzasadnienia, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedmiotem transakcji nie będzie więc przedsiębiorstwo ani ZCP gotowe do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jedynie składniki majątku, które mogą stać się bazą do prowadzenia działalności gospodarczej.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa stanowią główne składniki majątku Wnioskodawcy. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne, m.in. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 października 2013 r. (sygn. III SA/GI 1284/13), wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08).

Potwierdzenie zaprezentowanego przez Spółkę podejścia może stanowić również pogląd wyrażony w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 grudnia 2012 r. (nr IPPP1/443-937/12-4/AS), dotyczący kwalifikacji prawnopodatkowej transakcji zbycia nieruchomości (stanowiącej Centrum Handlowe). Organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika, zgodnie z którym „Sama Nieruchomość, bowiem nie wyczerpuje przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów. (\`(...)\`) przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy są również m.in. interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 6 października 2014 r., (nr ITPP2/443-929/14/PS), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lipca 2012 r. (nr IPPP2/443-381/12-2/AK), z dnia 6 listopada 2012 r. (nr IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 16 października 2012 r. (nr IPPPl/443-904/12-2/IGo) i z dnia 14 kwietnia 2013 r. (nr IPPP1/443-133/13-4/MP).

Z powyższej analizy wynika zatem, że planowana transakcja nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa ani ZCP, a zatem nie jest wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem, w świetle powyższych definicji, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż co do zasady mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Jednakże, aby stwierdzić, czy transakcja opisana w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić czy transakcja ta nie podlega zwolnieniu z VAT.

Analiza transakcji w celu ustalenia czy nie podlega ona zwolnieniu z VAT.

Opodatkowanie VAT gruntów zabudowanych.

W przypadku gruntów zabudowanych w celu ustalenia, czy mamy do czynienia z dostawą zwolnioną z VAT konieczna jest analiza art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a ustawy. Przepisy te dotyczą wprawdzie dostawy budynków i budowli lub ich części - jednak zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika zatem, że ewentualne zwolnienie z VAT dostawy budynku lub budowli posadowionych na gruncie stosuje się również do dostawy tego gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT określenie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy o VAT. Jako taką czynność należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowę najmu podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem sprzedaży przez Spółkę na rzecz Nabywcy będzie Lokal, Grunt 1, Grunt 2 i Budynki.

Nieruchomość została oddana do użytku w latach 90-tych. Od czasu nabycia Nieruchomości przez SA, nie dokonywano ulepszeń Lokalu, Budynków lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Spółka nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Lokalu, Budynków lub ich części.

Po nabyciu Nieruchomości przez SA, cała jej powierzchnia została oddana w najem. Nie miała więc miejsca sytuacja, że dana część powierzchni Nieruchomości nigdy (już po nabyciu przez SA) nie została oddana w najem.

Mając na uwadze powyższe, pierwsze zasiedlenie w stosunku do przedmiotowego Lokalu i Budynków miało miejsce nie później niż w 1996 r. i w 2005 r., tj. w momencie sprzedaży Nieruchomości ze Spółdzielni do SA (z kolei pierwszego zasiedlenia nie powoduje wniesienie przedsiębiorstwa w skład którego wchodzi Nieruchomość aportem do S.).

W związku z tym, że od tej daty do czasu planowanej sprzedaży Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż dwa lata, Spółka będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Spółka, jak i Nabywca będą na moment dokonania transakcji zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do opodatkowania przedmiotowej transakcji w zakresie dostawy gruntów zabudowanych Lokalem i Budynkami podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem sprzedaży Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Jednocześnie, sprzedaż Gruntu 1 i 2 będzie opodatkowana wg. takiej samej stawki jak znajdujące się na Gruntach Lokal i Budynki, zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W świetle przywołanych przepisów planowana transakcja powinna być traktowana jako opodatkowana dostawa towaru na terytorium kraju, pod warunkiem jednak, że strony wybiorą opcję opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT, jednakże strony będą mogły i zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT (z zachowaniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia na Nabywcę faktury i zastosowania stawki VAT 23% przy sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.