Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.568.2019.3.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-17
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Działek oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; działki; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14h i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2019 r. (data wpływu 20 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 13 stycznia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 8 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.568.2019.2.JG (doręczone Stronie w dniu 9 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Działek oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Działek oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 13 stycznia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 8 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.568.2019.2.JG.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

„Sprzedająca, „Sprzedający” „Zbywca” lub „Spółką” jako następca prawny Przedsiębiorstwa jest polskim podmiotem gospodarczym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny od początku obowiązywania w Polsce podatku VAT.

Przedsiębiorstwo, którego następcą prawnym jest Spółka, nabyło z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. tytuł wieczystego użytkowania gruntu, co zostało stwierdzone decyzją Wojewody z dnia 12 lipca 1995 r., z dnia 6 lipca 1995 r., z dnia 6 lipca 1995 r.

Przedsiębiorstwo produkujące samochody osobowe zbudowane zostało od podstaw na przełomie lat 40 i 50 ubiegłego wieku.

Na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych, Zarządzeniem z dnia 29 grudnia 1995 r. Przedsiębiorstwo postawione została w stan likwidacji w celu prywatyzacji. Z Zarządzenia tego wynikało nadto, że:

*   likwidacja Przedsiębiorstwa następuje z inicjatywy własnej organu założycielskiego, w związku z uchwałą Rady z dnia 24 października 1995 r., w celu realizacji podpisanej w dniu 14 listopada 1995 r.,

*   w nowo tworzonej Spółce, w wyniku wniesienia do niej Przedsiębiorstwa, z wyjątkiem składników określonych w przedmiotowym Zarządzeniu, Skarb Państwa obejmie wszystkie udziały.

W dniu 29 lutego 1996 r. Aktem założycielskim Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością założona została spółka, w której udziały w całości objął Skarb Państwa, w zamian za wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa państwowego, a będącego zarazem przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 55(1) KC.

Spółka zarejestrowana została przez Sąd, Decyzją Ministra z dnia 29 lutego 1996 r. Przedsiębiorstwo uznane zostało za zlikwidowane (wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych prawomocnym Postanowieniem Sądu).

Uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki, Spółka z o.o. z dnia 14 marca 1996 r. podwyższono kapitał zakładowy Spółki w którym udziały objęły X. i równocześnie zmieniona została nazwa na X.

Uchwałą Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki X z dnia 30 lipca 1999 r. przekształcono X w spółkę akcyjną XX.

Wniesienie aportem przedsiębiorstwa państwowego do Spółki nastąpiło bez podatku VAT, a tym samym Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy tym nabyciu.

Podstawowym przedmiotem działalności Spólki, zgodnie z brzmieniem statutu tej spółki, jest w szczególności:

*   produkcja samochodów osobowych,
*   produkcja pojazdów samochodowych przeznaczonych do przewozu towarów,
*   produkcja pozostałych części i akcesoriów do pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli,
*   wynajem.

Początki historii Sprzedającego sięgają (…) Majątek (budynki, budowle, infrastruktura, maszyny i urządzenia) był wykorzystywany przez Spółkę do produkcji samochodów i ich komponentów, aż do 2011 r.

W związku z zakończeniem kontraktu od marca 2011 r. działalność Spółki w postaci produkcji samochodów i części samochodowych została zakończona i nie będzie podjęta.

Obiekty wybudowane na zdefiniowanej niżej Nieruchomości stanowiące Przedmiot sprzedaży (tj. budynki, budowle, inne obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane, szczegółowo opisane w dalszej części wniosku) były wykorzystywane we własnym zakresie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (produkcja, montaż i demontaż samochodów, produkcja części zamiennych do samochodów, magazynowanie części samochodowych oraz ich sprzedaż), zarówno przez poprzednich właścicieli bądź użytkowników nieruchomości (od dnia wejścia w życie ustawy o podatku VAT z 1993 r.), jak i następnie przez Zbywcę (od ich nabycia tj. od 1996 r.).

W związku z zakończeniem produkcji samochodów i części samochodowych od marca 2011 r. Zbywca podjął skuteczne działania mające na celu wykorzystanie posiadanego prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności obiektów budowlanych posadowionych na tym gruncie poprzez ich najem/dzierżawę (dalej łącznie „najem”) lub wykorzystywał je na własne cele działalności gospodarczej. Budynki dawnych zakładów produkcyjnych straciły swój funkcjonalny charakter tj. służąc niegdyś do produkcji samochodów, nie są dalej wykorzystywane w tym celu, w związku z zaprzestaniem tej produkcji. W większości są to puste obiekty, przystosowane w możliwie największym stopniu do wynajmu, i przeznaczone oraz wykorzystywane na te cele. Znacząca część zbywanej Nieruchomości była częściami wynajmowana w ramach czynności opodatkowanych VAT. Niewynajęta część nieruchomości, zarówno obiekty biurowe jak i powierzchnie magazynowe, były wykorzystywane przez Spółkę na własne cele.

Spółka posiada nieruchomości.

Niektóre z powyższych nieruchomości (ale nie wszystkie) mogą zostać zbyte do dnia zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem.

Opis przedmiotu Transakcji.

Przedmiotem planowanej transakcji (dalej: „Transakcja”), w formie umowy sprzedaży, między Zbywcą a spółką Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) (dalej łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) będą:

1.  prawo wieczystego użytkowania działek; dalej zwane łącznie „Nieruchomością”;
2.  budynki posadowione na działkach objętych Transakcją tj. budynki biurowe, budynki handlowo-usługowe, budynki przemysłowe, pozostałe budynki niemieszkalne itd. (tj. budynki dawnych zakładów produkcyjnych - budynek tłoczni, budynek spawalni nadwozi, budynek lakierni, budynek montażu budynki magazynowe i inne);
3.  budowle posadowione na działkach objętych Transakcją - obiekty inżynieryjne wodne i lądowe (np. sieci podziemne, bocznica, kable, drogi dojazdowe, chodniki i tereny utwardzone, place, oświetlenie terenu znajdujące się na działkach objętych Transakcją);
4.  inne obiekty i urządzenie budowlane, np. ogrodzenia;
5.  inne elementy wyposażenia wnętrz budynków i budowli posadowionych na działkach objętych Transakcją, trwale wbudowane (np. instalacje, windy, switche, itd.).

(dalej łącznie: „Przedmiot sprzedaży”).

Zbywca nie jest przedsiębiorstwem przesyłowym, zaś opisane we wniosku sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne, cieplne i teletechniczne są sieciami wewnętrznymi i stanowią jego własność. Stanowią one Przedmiot Sprzedaży i ich własność zostanie przeniesiona na Kupującego.

Opisane we Wniosku budowle i inne obiekty oraz urządzenia budowlane posadowione na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym stanowią nieruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego w powiązaniu z prawem budowlanym i nie stanowią ruchomości.

Wszelkie pozostałe ruchomości znajdujące się na Nieruchomości, nie służące na potrzeby wynajmu, zostaną przeznaczone do sprzedaży (odrębnej od sprzedaży Przedmiotu sprzedaży i na rzecz innego podmiotu niż Kupujący) bądź likwidacji.

Poniżej, Zainteresowani szczegółowo przedstawiają naniesienia znajdujące się na Nieruchomości z podziałem na poszczególne działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości - wniosek obejmuje wyłącznie wskazane poniżej działki gruntu i znajdujące się na nich naniesienia, które będą Przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji:

*   Działki wraz z naniesieniami A
    
    1.  dz. nr ewid. 1 o pow. gruntu 0,2399 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  droga technologiczna,
        3.  ogrodzenie terenu,
        4.  oświetlenie terenu,
        5.  sieci energetyczne,
        6.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        7.  sieci cieplne,
        8.  sieci teletechniczne;
    2.  dz. nr ewid. 2 o pow. gruntu 0,2525 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  droga technologiczna,
        3.  ogrodzenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci cieplne,
        7.  sieci teletechniczne;
    3.  dz. nr ewid. 3 o pow. gruntu 0,2248 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  droga technologiczna,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        5.  sieci cieplne,
        6.  sieci teletechniczne;
    4.  dz. nr ewid. 4 o pow. gruntu 0,1300 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  droga technologiczna,
        3.  sieci teletechniczne,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci cieplne;
    
*   Działki wraz z naniesieniami B
    
    1.  dz. nr ewid. 5 o pow. gruntu 8,9054 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  budynkiem przemysłowym - Tłocznia,
        2.  budynkiem przemysłowym - Usługowiec technologiczny,
        3.  budynkiem przemysłowym - Magazyn blach,
        4.  budynkiem przemysłowym - Paczkarnia,
        5.  wiata obiektu 68,
        6.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        7.  ogrodzenie terenu,
        8.  oświetlenie terenu,
        9.  sieci energetyczne,
        10.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        11.  sieci cieplne,
        12.  sieci teletechniczne,
        13.  bocznica;
    
*   Działki wraz z naniesieniami C
    1.  dz. nr ewid. 6 o pow. gruntu 0,0251 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci teletechniczne;
    2.  dz. nr ewid. 7 o pow. gruntu 0,0752 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  budynkiem - pozostałe budynki niemieszkalne,
        2.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        3.  ogrodzenie terenu,
        4.  oświetlenie terenu,
        5.  sieci energetyczne,
        6.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        7.  sieci teletechniczne,
    3.  dz. nr ewid. 8 o pow. gruntu 0,2100 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku przemysłowego - Budynek transportu (obiekt 16),
        2.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        3.  ogrodzenie terenu,
        4.  oświetlenie terenu,
        5.  sieci energetyczne,
        6.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        7.  sieci teletechniczne,
        8.  sieci cieplne;
    4.  dz. nr ewid. 9 o pow. gruntu 0,9678 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, , zabudowana:
        1.  częścią budynku przemysłowego - Budynek transportu (obiekt 16) wraz z częścią biurową,
        2.  budynkiem przemysłowym - Budynek transportu (obiekt 16A),
        3.  budynkiem gospodarczym wraz z częścią biurową,
        4.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        5.  ogrodzenie terenu,
        6.  oświetlenie terenu,
        7.  sieci energetyczne,
        8.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        9.  sieci teletechniczne,
        10.  rurociąg wody pitnej,
        11.  sieci cieplne;
    5.  dz. nr ewid. 10 o pow. gruntu 0,8438 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku biurowego - Biurowiec 5(…) i Biurowiec 5(…), składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym
        2.  budynkiem przemysłowym - Pompownia (obiekt 21) składający się z trzech odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        3.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        4.  ogrodzenie terenu,
        5.  oświetlenie terenu,
        6.  sieci energetyczne,
        7.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        8.  sieci cieplne,
        9.  sieci teletechniczne;
    6.  dz. nr ewid. 11 o pow. gruntu 0,3582 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci cieplne,
        5.  sieci teletechniczne,
        6.  rurociąg wody pitnej;
    7.  dz. nr ewid. 12 o pow. gruntu 0,0135 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        5.  sieci teletechniczne;
    8.  dz. nr ewid. 13 o pow. gruntu 0,1738 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku przemysłowego - Podstacja TRAFO,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci teletechniczne;
    9.  dz. nr ewid. 14 o pow. gruntu 5,0523 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku przemysłowego - Podstacja TRAFO,
        2.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci teletechniczne,
        7.  sieci cieplne;
    10.  dz. nr ewid. 15 o pow. gruntu 0,1258 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci teletechniczne,
        5.  sieci cieplne;
    11.  dz. nr ewid. 16 o pow. gruntu 2,8825 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  budynkiem - pozostałe budynki niemieszkalne,
        2.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci cieplne,
        7.  sieci teletechniczne;
    12.  dz. nr ewid. 17 o pow. gruntu 0,1902 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci energetyczne,
        3.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        4.  sieci cieplne,
        5.  sieci teletechniczne;
    13.  dz. nr ewid. 18 o pow. gruntu 0,3911 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci cieplne,
        5.  sieci teletechniczne;
    14.  dz. nr ewid. 19 o pow. gruntu 0,0047 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci energetyczne;
    15.  dz. nr ewid. 20 o pow. gruntu 0,0146 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone ,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  bocznica;
    16.  dz. nr ewid. 21 o pow. gruntu 4,1066 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  budynkiem przemysłowym - (obiekt 114 i Magazyn kleju),
        2.  budynkiem przemysłowym - Magazyn materiałów i surowców,
        3.  budynkiem przemysłowym - Punkt malarski i spawalniczy,
        4.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        5.  plac,
        6.  oświetlenie terenu,
        7.  sieci energetyczne,
        8.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        9.  sieci cieplne,
        10.  sieci teletechniczne,
        11.  bocznica;
    17.  dz. nr ewid. 22 o pow. gruntu 1,2332 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, , zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  oświetlenie terenu,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        5.  sieci teletechniczne,
        6.  bocznica;
    18.  dz. nr ewid. 23 o pow. gruntu 0,6288 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  oświetlenie terenu,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        5.  sieci teletechniczne,
        6.  sieci cieplne,
        7.  bocznica;
    19.  dz. nr ewid. 24 o pow. gruntu 0,9179 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci teletechniczne,
        7.  sieci cieplne,
        8.  bocznica;
    20.  dz. nr ewid. 25 o pow. gruntu 0,6393 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci teletechniczne,
        7.  sieci cieplne;
    21.  dz. nr ewid. 26 o pow. gruntu 26,4074 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  budynkiem przemysłowym - Hala 1 produkcyjna składający się z pięciu odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        2.  budynkiem przemysłowym - Hala 2A, składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        3.  budynkiem przemysłowym - Hala 2B, składający się z czterech odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        4.  budynkiem usługowym - (obiekt 2U),
        5.  budynkiem przemysłowym - Hala 5 (wraz z dobudówkami) , składający się z trzech odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        6.  budynkiem - Biurowiec pin, składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        7.  budynkiem - Usługowiec H5,
        8.  budynkiem przemysłowym - (obiekt 10B),
        9.  budynkiem przemysłowym - Hala 30 Montaż, składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        10.  budynkiem przemysłowym - Akumulatorownia 30B,
        11.  budynkiem - Usługowiec 30,
        12.  budynkiem przemysłowym - Rozdzielnia elektryczna (obiekt 58), składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        13.  budynkiem - Portiernia (obiekt 62), składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        14.  budynkiem - Portiernia (obiekt 63),
        15.  budynkiem - Neutralizator ścieków (obiekt 72),
        16.  budynkiem przemysłowym - (obiekt 111), składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        17.  budynkiem - Rozdzielnia PZ-2,
        18.  budynkiem - Portiernia (obiekt 120),
        19.  budynkiem - Stacja napełniania butli (obiekt 130),
        20.  wiaty magazynowe,
        21.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        22.  oświetlenie terenu,
        23.  ogrodzenie terenu,
        24.  sieci energetyczne,
        25.  elektroenergetyczne sieci wewnątrzzakładowe,
        26.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        27.  rurociąg wody pitnej,
        28.  sieci cieplne,
        29.  sieci teletechniczne,
        30.  bocznica;
    22.  dz. nr ewid. 27 o pow. gruntu 3,7085 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  budynkiem przemysłowym - Lokomotywownia (obiekt 57),
        2.  budynkiem przemysłowym - Straży pożarnej (obiekt 93), składający się z czterech odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        3.  budynkiem przemysłowym - Straży pożarnej (obiekt 93A),
        4.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        5.  ogrodzenie terenu,
        6.  oświetlenie terenu,
        7.  sieci energetyczne,
        8.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        9.  sieci teletechniczne,
        10.  sieci cieplne,
        11.  bocznica;
    23.  dz. nr ewid. 28 o pow. gruntu 0,2134 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku - magazyn części zamiennych (obiekt 40),
        2.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        3.  ogrodzenie terenu,
        4.  oświetlenie terenu,
        5.  sieci energetyczne,
        6.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        7.  sieci cieplne,
        8.  sieci teletechniczne,
        9.  bocznica;
    24.  dz. nr ewid. 29 o pow. gruntu 0,0175 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        3.  sieci energetyczne,
        4.  sieci teletechniczne;
    25.  dz. nr ewid. 30 o pow. gruntu 0,0195 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku biurowego - Biurowiec 51B i Biurowiec 51C, składający się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        2.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci cieplne;
    26.  dz. nr ewid. 31 o pow. gruntu 1,4984 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  część budynku biurowego (obiekt 51) składającego się z jednego odrębnego budynku w rozumieniu ewidencyjnym i części drugiego budynku w rozumieniu ewidencyjnym,
        2.  część budynku biurowego (obiekt…) stanowiącego część budynku w rozumieniu ewidencyjnym,
        3.  budynkiem biurowym, składającego się z dwóch odrębnych budynków w rozumieniu ewidencyjnym,
        4.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        5.  ogrodzenie terenu,
        6.  oświetlenie terenu,
        7.  sieci energetyczne,
        8.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        9.  sieci cieplne,
        10.  sieci teletechniczne;
    27.  dz. nr ewid. 32 o pow. gruntu 0,8502 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  częścią budynku - Magazyn części zamiennych (obiekt 40),
        2.  budynkiem - Wagi kolejowej (obiekt 26),
        3.  Wiata (obiekt 40),
        4.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        5.  ogrodzenie terenu,
        6.  oświetlenie terenu,
        7.  sieci energetyczne,
        8.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        9.  sieci teletechniczne,
        10.  bocznica;
    28.  dz. nr ewid. 33 o pow. gruntu 0,1853 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  bocznica;
    29.  dz. nr ewid. 34 o pow. gruntu 0,0425 ha, oznaczona jako dr - drogi, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  sieci energetyczne,
        3.  sieci wodno-kanalizacyjne;
    30.  dz. nr ewid. 35 o pow. gruntu 0,0164 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  bocznica,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci teletechniczne;
    31.  dz. nr ewid. 36 o pow. gruntu 0,4487 ha, oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe, zabudowana:
        1.  drogi, chodniki, tereny utwardzone,
        2.  ogrodzenie terenu,
        3.  oświetlenie terenu,
        4.  sieci energetyczne,
        5.  sieci wodno-kanalizacyjne,
        6.  sieci teletechniczne,
        7.  bocznica.

Poszczególne ze wskazanych powyżej budynków/budowli/innych naniesień mogą znajdować się na więcej niż jednej działce wchodzącej w skład Nieruchomości - w takim wypadku dany budynek/budowla/naniesienie zostały wskazane w opisie każdej z działek na których się znajdują.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w wyniku wykorzystywania ich na potrzeby własnej działalności gospodarczej lub oddania ich w najem.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia po ich ostatnim pierwszym zasiedleniu nie były przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% ich wartości początkowej, lub w ogóle nie były przedmiotem ulepszenia.

W przypadku większości wskazanych powyżej naniesień, z zastrzeżeniem niżej wymienionych, od ostatniego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat. Wyłącznie w przypadku:

1.  rurociągu wody pitnej, położonego na działkach 1, 2 i 3, który był ulepszany powyżej 30% w 2018 r (31 grudnia 2018 r.) (dalej: „Rurociąg”),
2.  elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, położonych na działce 1, które były ulepszone powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.) (dalej: „Sieci elektroenergetyczne”),
3.  części budynku biurowego (obiekt…) stanowiącej część budynku w rozumieniu ewidencyjnym, położonego na działce 5, która była ulepszana poniżej 30% wartości początkowej w poszczególnych latach: w 2015 r. - 5,38%, w 2016 r. (30 listopada 2016 r.) - 7,28%, w 2017 r. (30 listopada 2017 r.) - 12,46%, w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.) - 2,28%. Jednakże wartość łączna wszystkich ulepszeń (suma) odniesiona do wartości początkowej sprzed ulepszenia w 2015 r., wyniosła 30,4% tej wartości (dalej: „Budynek…”);

mamy do czynienia z sytuacją, w której od momentu ich ostatniego pierwszego zasiedlenia (po ich ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej), do momentu dokonania planowanej Transakcji nie upłyną co najmniej dwa lata. Do ich pierwszego zasiedlenia doszło bowiem z chwilą oddania do używania ulepszenia które przekroczyło wartość 30% (lub suma kolejnych ulepszeń przekroczyła łącznie wartość 30% - w przypadku Budynku…) ich wartości początkowej z chwili poprzedniego pierwszego zasiedlenia. Tym samym zostały one objęte pierwszym zasiedleniem z dniem 31 grudnia 2018 r.

Przy dokonywaniu wskazanych powyżej ulepszeń Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Nieruchomość (ani poszczególne budynki lub budowle) nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT.

W dniu 20 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca złożył wniosek o:

*   zmianę przeznaczenia nieruchomości, z obecnych terenów produkcyjno-usługowych PU-20, na tereny zabudowy mieszkaniowej Ml.20,

*   zmianę strefy funkcjonalnej, w której położona jest Nieruchomość ze strefy miejskiej na strefę śródmieścia funkcjonalnego,

Wniosek do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, o zmianę przeznaczenia ponowiony został w dniu 9 stycznia 2019 r. i złożony do (…).

Prezydent w dniu 8 maja 2019 roku ogłosił wezwanie do składania wniosków o zmianę MPZP w związku z Uchwałą. W dniu 13 czerwca 2019 roku Sprzedający złożyła stosowny wniosek.

Opis Inwestycji planowanej przez Kupującego.

Zamiarem Kupującego jest zakup Nieruchomości głównie dla celów budowy parku logistycznego, w którym Kupujący zamierza wynajmować powierzchnie tj. głównie budowy budynków magazynowych w celu wynajmu powierzchni komercyjnych (dalej: „Inwestycja”), tj. dla celów działalności opodatkowanej VAT. Jednocześnie w okresie po nabyciu Nieruchomości, Kupujący w okresie przejściowym - tj. do czasu rozpoczęcia budowy poszczególnych budynków/innych naniesień będzie kontynuował działalność w zakresie najmu Nieruchomości, w tym w szczególności umów najmu, w które wstąpi zgodnie z przepisami prawa cywilnego. Należy zauważyć, że realizacja budowy budynków/innych naniesień na całym obszarze będzie rozłożona w czasie i może być realizowana nawet dłużej niż przez kilka lat. Nie można jednak wykluczyć, iż Nabywca przeznaczy nieruchomość na inne dopuszczalne z prawem przeznaczenie; w tym możliwe jest, iż np. sprzeda część nieruchomości innym podmiotom (często projekty nieruchomościowe są realizowane w ramach spółek celowych). Nieruchomość nie zostanie jednak nabyta przez Nabywcę w celu kontynuowania najmu na obecnie posadowionych tam obiektach, gdyż ten będzie realizowany tylko w okresie przejściowym, w założeniu do czasu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń pozwalających na budowę nowych obiektów, albo zmianę przeznaczenia nieruchomości (ewentualnie odsprzedaży części Nieruchomości).

Zakończenie najmu zgodnie z planami Nabywcy może następować sukcesywnie, w szczególności po spełnieniu poniższych warunków:

*   opracowaniu koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości;

*   opracowaniu planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji;

*   przygotowaniu innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych);

*   uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy poszczególnych działek;

*   uzyskaniu ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę poszczególnych obiektów;

*   rozpoczęcia prac wyburzeniowych.

Ze względu na wielkość Nieruchomości Nabywca zakłada, że spełnienie powyższych warunków i zakończenie działalności w zakresie najmu będzie realizowane etapami, osobno dla poszczególnych części Nieruchomości.

Opis organizacji przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Wszystkie nieruchomości Sprzedającego, przyporządkowane są w celu obsługi i zarządzania nimi, z poniższym zastrzeżeniem, do komórki organizacyjnej Spółki (B. A-T). Przy czym niektóre Nieruchomości są wynajęte w całości na rzecz jednego najemcy. W takim wypadku ich bieżąca obsługa oraz bieżące zarządzanie nimi obciążają najemcę.

Główne funkcje realizowane przez Biuro A-T to:

1.  zarządzanie całością nieruchomości i ruchomości należących do Sprzedającego, zarówno przeznaczonych do sprzedaży w ramach przedmiotowej transakcji, jak również innych, pozostających w Spółce (w tym m.in. zbywanie, wynajem/dzierżawa nieruchomości i ruchomości);
2.  nadzór nad usługami serwisowymi świadczonymi przez firmy obce na rzecz budynków i budowli;
3.  administrowanie budynkami i terenami;
4.  realizacja zakupów administracyjnych na potrzeby Sprzedającego;
5.  ieżąca obsługa administracyjna Sprzedającego.

Funkcje B. A-T, w którym na dzień złożenia wniosku nie ma zatrudnionych pracowników, nie będą objęte Przedmiotem sprzedaży i nie przejdą na nabywcę. W tym zakresie nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy na Kupującego na mocy obowiązujących przepisów prawa pracy. Brak jest, jak wyżej wskazano, jednostek organizacyjnych przypisanych do zbywanego majątku.

Co do zasady funkcje B A-T pozostaną w Spółce. W ramach negocjowanych warunków sprzedaży nie przewiduje się, że nastąpi przejście jakichkolwiek pracowników Sprzedającego do Kupującego. Niemniej nie można wykluczyć, że niektóre osoby świadczące usługi na rzecz Sprzedającego związane z Nieruchomością podejmą współpracę z Kupującym, w tym do celów obsługi przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie umów zawieranych poza Spółkę.

Po zaprzestaniu produkcji samochodów i części samochodowych zbywana Nieruchomość w większości jest przez Sprzedającego wykorzystywana do prowadzenia własnej działalności gospodarczej w postaci wynajmu/dzierżawy, w ramach czynności opodatkowanych VAT. Brak w ramach Spółki oddzielnych procedur i jednostek organizacyjnych odnoszących się tylko do sprzedawanego majątku.

Składniki majątkowe jakie zostaną objęte Transakcją nie są wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie, w szczególności nie stanowią one oddziału, zakładu, itp.

Sprzedający nie prowadzi dla zbywanej Nieruchomości odrębnej księgowości, nie sporządza odrębnego bilansu. Zbywany majątek nie posiada własnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych.

Tylko koszty bezpośrednie odnoszone są na poszczególne budynki, czy powierzchnie magazynowe, place i inne obiekty/naniesienia. Są to takie koszty jak np.: koszty zużycia mediów, remonty, podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie i amortyzacja. Natomiast całość kosztów pośrednich nie jest odnoszona do poszczególnych obiektów, są to koszty wspólne, ogólnozakładowe, itp. - dotyczy to w szczególności takich pozycji kosztowych jak wynagrodzenia pracowników, różnego rodzaju usługi, zakupy materiałów.

Przychody ze sprzedaży dotyczące najmu poszczególnych obiektów przyporządkowywane są księgowo do tych obiektów.

Okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji.

W ramach przedmiotowej Transakcji planowane jest również przekazanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego posiadanej dokumentacji techniczno-budowlanej dotyczącej aktywów będących Przedmiotem sprzedaży (np. uzyskanych decyzji jak np. pozwolenia budowlane, książek obiektów budowlanych, dokumentacji technicznej budynków i budowli). Ich przekazanie jest niezbędne z punktu widzenia prawa budowlanego w celu umożliwienia Kupującemu wypełnienia ustawowego obowiązku dotyczącego przechowywania dokumentacji budowlanej.

W związku z planowaną Transakcją może również dojść do przeniesienia na Kupującego niektórych decyzji administracyjnych innych niż wynikające z prawa budowlanego, a dotyczących sprzedawanych składników majątkowych, np. pozwoleń środowiskowych (w tym pozwolenia wodnoprawnego), świadectwa bezpieczeństwa dla użytkownika bocznicy kolejowej.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione na Kupującego przez Zbywcę inne składniki przedsiębiorstwa, w tym takie, które są ekonomicznie i funkcjonalnie związane ze sprzedawaną Nieruchomością. Na Kupującego nie przejdą w szczególności:

1.  firma Sprzedającego ani nazwa przedsiębiorstwa, ani znak towarowy Spółki,
2.  środki pieniężne Spółki (w kasie i na rachunkach bankowych),
3.  know-how Spółki,
4.  księgi rachunkowe Spółki,
5.  długi obciążające Spółki,
6.  należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Spółki,
7.  wartości niematerialne i prawne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa.

Strony mają zamiar podzielić przychody i koszty związane Nieruchomością mając na uwadze moment przekazania Nieruchomości.

Na skutek dokonanej transakcji Kupujący wstąpi, z mocy prawa, w miejsce Spółki w obowiązujące umowy najmu/dzierżawy powierzchni i lokali dotyczące sprzedawanej Nieruchomości.

Ponadto strony nie mogą wykluczyć przeniesienia praw i obowiązków z innych umów z dostawcami usług niezbędnych dla utrzymania zbywanych składników majątkowych w stanie niepogorszonym, w szczególności:

*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości (np. ciepła, energii, wody, odprowadzania ścieków, usług telekomunikacyjnych, itp.),

*   umów dotyczących świadczenia usług porządkowych, konserwacyjnych i technicznych,

*   umowy o świadczenie usług ochrony obiektu.

Kupujący nie zamierza kontynuować wskazanych umów, a podjąć działania w celu zawarcia umów z dostawcami we własnym zakresie, z podmiotami wybranymi według własnego uznania. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Nie można wykluczyć, że w okresie przejściowym:

*   do czasu zawarcia umów przez Kupującego we własnym zakresie Spółka może refakturować nabywane usługi lub towary na rzecz Kupującego, w celu zapewniania możliwości korzystania z Nieruchomości w sposób niezakłócony,

*   może dojść do uzgodnień między Kupującym i Spółką, np. w zakresie wykorzystania lub najmu niewielkich części nieruchomości (np. archiwum, pomieszczenia magazynowe, itp.), ustanowienia służebności, itp.

W dniu zawarcia Transakcji Strony złożą oświadczenia do Urzędu o zmianie właściciela urządzeń zarejestrowanych w Urzędzie.

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące Przedmiotu sprzedaży, w celu przeprowadzenia przez Kupującego tzw. badania due dilligence.

Sprzedający i Kupujący są podatnikami zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani na moment Transakcji. Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą w odniesieniu do całości Nieruchomości (wszystkich budynków i budowli), do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja będzie mieć miejsce w 2020 r.

Poprzednie interpretacje indywidualne dotyczące Przedmiotu sprzedaży oraz działek o numerach 3/3, 3/4, 3/5, 3/6, 3/7 (które nie mają być przedmiotem transakcji) wydane były dnia 20 lutego 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.40.2018.1.AM, dnia 25 kwietnia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.105.2018.2.KR, dnia 24 czerwca 2019 r o sygn. 0114-KDIPI-1.4012.184.2019.5.RR oraz dnia 26 czerwca 2019 r. o sygn. 0111-KDIB4.4014.179.2019.6.JKU.

Należy wskazać, że dostawa Przedmiotu sprzedaży z zastrzeżeniem jw. była już przedmiotem wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej złożonych w 2018 roku samodzielnie przez Sprzedającego oraz w 2019 roku łącznie z innym kupującym. W związku z ww. wnioskami złożonymi przez Sprzedającego w 2018 i 2019 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał dla Sprzedającego interpretacje indywidualne z dnia 20 lutego 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.40.2018.1.AM, z dnia 25 kwietnia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.105.2018.2.KR, z dnia 24 czerwca 2019 r o sygn. 0114-KDIPI-1.4012.184.2019.5.RR oraz z dnia 26 czerwca 2019 r. o sygn. 0111-KDIB4.4014.179.2019.6.JKU.

Strony zwracają uwagę, że:

*   niniejszy wniosek w odróżnieniu od wniosków składanych przez Spółkę w 2018 r. jest składany jako wniosek wspólny zarówno Sprzedającego jak i Kupującego, przez co zawiera dodatkowe pytania odnośnie prawa do odliczenia VAT oraz opodatkowania transakcji PCC,

*   wskazuje dodatkowe aspekty transakcji;

*   przedmiotem zapytania Stron jest m.in. art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, który obowiązuje dopiero od 2019 r.

Umowa sprzedaży będzie określała odrębnie cenę za grunty, budynki oraz budowle.

Na terenie Nieruchomości znajdują się ruchomości oraz nakłady na przedmiot najmu, które na podstawie postanowień umów najmu lub dzierżawy należą do najemców oraz w razie zakończenia stosunku najmu mogą być przez najemców usunięte z przedmiotu najmu zgodnie z postanowieniami tych umów.

Przedmiotem sprzedaży wraz z Nieruchomością będą także ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomość. Przedmiotem sprzedaży nie mają być objęte w szczególności maszyny i urządzenia, w tym wyposażenie technologiczne procesu produkcyjnego, środki transportu, sprzęt IT i telefoniczny, sprzęt AGD, sejfy, obrazy i wybrane meble biurowe. Elementy te mogą być usunięte z Nieruchomości przez Sprzedającego już po dokonaniu dostawy Nieruchomości, w okresie wynikającym z Umowy.

Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego do zmiany istniejących służebności przejazdu, zgodnie z postanowieniami umów zawartych przez Sprzedającego i ujawnionych Kupującemu w trakcie badania Due Diligence.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytania nr 1, 2, 3 wniosku):

1.  Czy dostawa Przedmiotu sprzedaży w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  Czy dostawa Przedmiotu sprzedaży w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT i czy stawką właściwą dla dostawy Przedmiotu sprzedaży będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%) jeżeli Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy całości Nieruchomości?
3.  Czy jeżeli planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT - po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz
    2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT), jeśli wystąpi?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Dostawa Przedmiotu sprzedaży w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
2.  Dostawa Przedmiotu sprzedaży w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, zaś stawką właściwą dla dostawy Przedmiotu sprzedaży będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%) jeżeli Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy całości Nieruchomości.
3.  Jeżeli planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT - po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz
    2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT), jeśli wystąpi.

Uzasadnienie

Ad Pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. l pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.) – zwanej dalej ustawą o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle powyższych regulacji, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w przypadku gdy jest dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT”).

Zdaniem Zainteresowanych, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, na gruncie podatku VAT, Przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a jedynie poszczególne składniki majątkowe. Przedmiotem Sprzedaży nie będzie zatem przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część, ponieważ w jej wyniku dojdzie do sprzedaży jedynie części majątku Spółki, przy czym zbywane składniki majątkowe nie tworzą w Spółce samodzielnego podmiotu zdolnego do funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zgodnie z przepisem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT „Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Definicja legalna pojęcia „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (dalej: „ZCP”) została zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tymi przepisami ZCP to „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Ponadto, zdaniem Zainteresowanych, na podstawie orzecznictwa sądowego oraz istniejących interpretacji organów podatkowych pojęciem przedsiębiorstwa należy posiłkować się również wprost z przepisu art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zgodnie z którym, przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnioną część (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego z Przedmiotu sprzedaży wyłączone zostaną wchodzące w skład majątku Spółki składniki majątku opisane w pkt 1, 4-9 powyżej. Z kolei w zakresie punktu 2 przedmiotem transakcji będą tylko niektóre z nieruchomości (prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku wraz z naniesieniami) oraz wyłącznie niektóre ruchomości. W zakresie pkt 3, umowy najmu nie będą przedmiotem umowy sprzedaży, zaś ich przejście nastąpi niezależnie od woli stron na mocy odpowiednich postanowień Kodeksu cywilnego. W związku ze sprzedażą nie przejdą na Kupującego wszystkie umowy najmu zawarte przez Spółkę, a wyłącznie te, które są związane ze sprzedawaną Nieruchomością.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że Przedmiot sprzedaży stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż Przedmiot sprzedaży, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu opisanych wcześniej kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.

*   stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPPl/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”

*   w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane także w nowszych interpretacjach indywidualnych np. w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512-1114/15-2/KR),

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r. (ILPP5/4512-1-4/16-4/WB),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012, sygn. II FSK 1662/10.

Przesłanki istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z powołanymi przepisami, utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych i sądów administracyjnych, oraz Objaśnieniami Podatkowymi Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”), aby uznać, że dana transakcja dotyczy ZCP, muszą zostać spełnione wszystkie następujące przesłanki:

1.  musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół składników musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  zespół składników musi być finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
4.  zespół składników musi być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze (wyodrębnienie funkcjonalne).

Wyraźnie należy wskazać, że ZCP musi istnieć i funkcjonować jako takie już u sprzedawcy (tu Spółka) i nie może powstać dopiero w ramach sprzedaży lub bezpośrednio po niej (u Kupującego).

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Dodatkowo, zgodnie z Objaśnieniami MF, zasadą jest opodatkowanie transakcji dotyczącej nieruchomości jako dostawy towarów. Wyłącznie w drodze wyjątku może ona zostać uznana za czynności niepodlegającą VAT, jeśli spełnia przesłanki do uznania przedmiotu sprzedaży za ZCP (s. 2 Objaśnień MF). Przy czym dla uznania sprzedawanego majątku za ZCP nie jest wystarczające spełnienie powołanej powyżej ustawowej definicji, jest to jedynie warunek konieczny. W przypadku jeśli nie są spełnione przesłanki warunkujące klasyfikację przedmiotu za ZCP, mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Z kolei, jeśli przesłanki te są spełnione należy dodatkowo wziąć pod uwagę następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży, oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem sprzedaży (s. 3 Objaśnień MF).

Oceny przedmiotu sprzedaży oraz zamiaru kontynuacji działalności należy dokonać na moment sprzedaży.

W przypadku, gdy dla kontynuowania działalności gospodarczej realizowanej przez sprzedawcę konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem sprzedaży, lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi ZCP (s. 3 Objaśnień MF).

W pierwszej kolejności należy jednakże ocenić, czy zbywany zespół składników majątkowych spełnia przesłanki uznania go za ZCP w świetle definicji zawartej w Ustawie o VAT.

WYODRĘBNIENIE ORGANIZACYJNE.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że składniki majątkowe muszą być połączone czynnikiem organizacyjnym. Zespół przedmiotowych składników w istniejącym przedsiębiorstwie (potencjalnie spełniających definicję ZCP) musi mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika. Może być nim zarówno oddział, jak i forma w mniejszym stopniu wyodrębniona, jak np. departament, dział, wydział, placówka handlowa, etc.

W doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Innymi słowy, muszą istnieć procedury (zarządzania, podejmowania decyzji) wskazujące na odrębność potencjalnego ZCP od pozostałych składników.

Należy także wskazać, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wyodrębnienie organizacyjne wymaga by była wyodrębniona w strukturze przedsiębiorstwa kadra pracownicza (czynnik ludzki), przypisany wyłącznie do realizacji tych zadań, także wyodrębniony organizacyjnie. Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 28 stycznia 2019 r. o sygn. I FSK 293/17 (dalej: „Wyrok NSA”): „Naczelny Sąd Administracyjny uważa natomiast, że elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe i obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza”.

WYODRĘBNIENIE FINANSOWE.

Do uznania zespołu składników materialnych i niematerialnych za jednostkę wyodrębnioną finansowo wystarczy wskazanie istnienia podstawowych przejawów odrębności finansowej od pozostałej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe zachodzi już wtedy, gdy możliwe jest, na podstawie prowadzonych przez podatnika ewidencji, przyporządkowanie do ZCP pewnych elementarnych danych finansowych. Musi zatem wystąpić co najmniej sytuacja, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest odrębne określenie podstawowych danych finansowych, takich jak przychody i koszty, aktywa i pasywa, należności i zobowiązania do przedmiotowej części przedsiębiorstwa. W tym sensie finansowe oddzielenie składników materialnych i niematerialnych (łącznie z zobowiązaniami) rozumiane jest jako wykonywanie działalności lub funkcji w oparciu o osobny bilans i rachunek zysków i strat, tymczasowy bilans lub budżet, itp. O wyodrębnieniu finansowym może również świadczyć posiadanie własnego rachunku bankowego (lub subkonta w ramach rachunku przedsiębiorstwa), czy też sprawowanie okresowej kontroli sytuacji finansowej.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, wyodrębnienie finansowe nie musi oznaczać pełnej, całkowitej samodzielności finansowej. Brak formy zakładu lub oddziału nie oznacza zatem automatycznie, że w danym stanie faktycznym nie wystąpi ZCP.

Jednakże wyodrębnienie finansowe powinno być realizowane na gruncie przepisów o rachunkowości, a nie w dowolnej formie np. budżetu obiektu. Jak wskazał NSA w powoływanym powyżej wyroku NSA „Nieruchomość nie jest zatem formalnie wyodrębniona finansowo, gdyż „Budżet obiektu” nie funkcjonuje w oparciu o ustawę o rachunkowości i nie jest dokumentem sporządzanym w ramach sprawozdawczości finansowej Spółki. Nie można zatem wiązać z jego istnieniem, okoliczności wyodrębnienia finansowego”.

WYODRĘBNIENIE FUNKCJONALNE.

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 7 listopada 2017 r., sygn. akt I SA/Rz 611/17 „Co do zasady sam zespół składników materialnych zwykle nie jest wystarczający do uznania za zorganizowane przedsiębiorstwo”.

Zgodnie z definicją legalną ZCP zespół składników materialnych i niematerialnych musi nie tylko odznaczać się cechami wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej i finansowej w istniejącym przedsiębiorstwie, lecz również musi być przeznaczony do realizowania określonych zadań gospodarczych, oraz musi być zdolny do funkcjonowania w sposób samodzielny zarówno w ramach przedsiębiorstwa, jak i poza nim. Innymi słowy, przedmiotowy zespół składników materialnych i niematerialnych musi być na tyle samodzielny, że może jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizować zadania, do których zostało przeznaczone, musi być to majątek wystarczający do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej (por. wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever). Ta możliwość samodzielnego funkcjonowania musi istnieć już w przedsiębiorstwie sprzedawcy, zaś nie będzie ona występować jeśli nabywca jest zobowiązany do angażowania innych składników majątku niż wchodzące w skład przedmiotu sprzedaży, bądź podejmowania dodatkowych działań umożliwiających takie samodzielne funkcjonowanie.

NSA w wyroku z dnia 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16 stwierdził: „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”. Oznacza to zatem, że nawet, jeśli dany zespół składników majątkowych, nie zostałby w strukturze przedsiębiorstwa wyodrębniony jako samodzielna komórka, dział, itp., to musi on tworzyć taką funkcjonalną całość, aby mógł działać jak taki odrębny element struktury - niezależnie od pozostałych składników majątku tego przedsiębiorstwa.

Należy przy tym zauważyć, że o funkcjonalnej całości nie można mówić w odniesieniu do składników, które co do zasady można wykorzystać do prowadzenia działalności, ale które funkcjonalnie wymagałyby w tym celu podejmowania żadnych dodatkowych działań by ta działalność była samodzielna.

W wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 NSA stwierdził: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części”.

W cytowanym wyroku NSA stwierdził również: „Owa niezależność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być więc rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. (\`(...)\`) Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu), nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 VATU”.

Podobnie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1090/12 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: „Sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”.

Z powyższych orzeczeń, a także Objaśnień MF, jasno wynika zatem, że do uznania zespołu składników (w tym w szczególności nieruchomości) za funkcjonalnie wyodrębnione w takim stopniu, aby uznać je a ZCP, nie wystarczy możliwość wykorzystania ich przez nabywcę do działalności gospodarczej tego samego typu, do jakiego wykorzystywał ją zbywca.

W zakresie wyodrębnienia funkcjonalnego, dla uznania danego zespołu składników za ZCP, składniki te muszą pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należy je traktować, jako zorganizowany, autonomiczny zespół składników powiązanych ze sobą ze względu na funkcje, jakim służą. Jednocześnie ZCP musi stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Dla zakwalifikowania określonego zespołu składników majątkowych jako ZCP, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie funkcjonalne to kryterium sprowadzające się do ustalenia, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku, bez podejmowania dodatkowych działań i angażowania dodatkowych składników majątkowych.

Zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot sprzedaży nie spełnia powyższej definicji ZCP. Na prawidłowość tej konkluzji wskazuje stopień wyodrębnienia zbywanego majątku w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, który jest niewystarczający do spełnienia przesłanek wynikających z definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, brak wyodrębnienia zbywanego majątku w tych obszarach stanowi wystarczający argument przeciwko kwalifikacji sprzedawanych składników majątkowych jako ZCP.

Brak wystarczającego wyodrębnienia zbywanego majątku u Sprzedającego.

BRAK WYODRĘBNIENIA ORGANIZACYJNEGO.

Składniki majątkowe stanowiące przedmiot Transakcji nie zostały wydzielone organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego w postaci oddziału lub zakładu, co świadczyłoby o intencji prowadzenia działalności przy ich wykorzystaniu jako całkowicie samodzielnej. Brak jest również innych czynników o charakterze organizacyjnym, które pozwoliłyby na jednoznaczne rozgraniczenie zbywanego majątku od pozostałego majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, chociażby w formie o mniejszym stopniu wyodrębnienia niż oddział lub zakład.

Brak jest oddzielnych procedur organizacyjnych (np. regulaminów) odnoszących się tylko do sprzedawanego majątku, co również przemawia przeciwko możliwości uznania tego majątku za wyodrębniony organizacyjnie w relacji do pozostałej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Brak jest pracowników organizacyjnie przypisanych do danego majątku. Pracownicy nie są objęci Przedmiotem sprzedaży, nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy na mocy przepisów prawa pracy.

W świetle powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości „przecinała” będzie istniejące relacje wewnętrzne przedsiębiorstwa Sprzedającego. Takie „rozerwanie” relacji obecnych w przedsiębiorstwie Sprzedającego powoduje, że zdaniem Zainteresowanych nie zostaną spełnione warunki w zakresie odrębności organizacyjnej, konieczne do zakwalifikowania składników majątkowych jako ZCP.

Fakt, że po sprzedaży Kupujący może podpisać umowy o pracę z dotychczasowymi pracownikami Sprzedającego - co nie będzie objęte Przedmiotem sprzedaży, ani negocjacji czy uzgodnień Sprzedającego i Kupującego - nie może wpływać na ocenę jej kwalifikacji podatkowej.

BRAK WYODRĘBNIENIA FINANSOWEGO.

W przedsiębiorstwie Sprzedającego brak jest wydzielenia finansów dotyczących zbywanego majątku oraz dotyczących pozostałych składników majątku. W szczególności, o braku wyodrębnienia finansowego zbywanego majątku świadczy to, że na potrzeby tego majątku:

*   nie jest prowadzona odrębna od pozostałej części przedsiębiorstwa księgowość, brak także, zgodnie z zasadami prowadzenia ksiąg, możliwości wyodrębnienia kosztów i przychodów związanych z Nieruchomością (jest to możliwe wyłącznie w stosunku do kosztów bezpośrednich, i przychodów z najmu, ale brak jest możliwości wyodrębnienia udziału w kosztach pośrednich i ogólnych Sprzedającego przypadającego na Nieruchomość);

*   nie jest sporządzany odrębny bilans;

*   nie ma odrębnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych przypisanych do zbywanego majątku.

W konsekwencji, nie istnieje możliwość określenia pozycji finansowej wyłącznie w zakresie zbywanego majątku (tj. wskazania przychodów kosztów, aktywów i pasywów dotyczących wyłącznie tego majątku), w tym wyrażająca się w możliwości sporządzenia odrębnych sprawozdań finansowych. W tym kontekście, planowana sprzedaż Nieruchomości spowoduje, podobnie jak w aspekcie struktury organizacyjnej przedsiębiorstwa Sprzedającego, przecięcie istniejących relacji wewnętrznych o charakterze finansowym (np., zbywane składniki majątkowe przestaną być uwzględniane w całościowym sprawozdaniu finansowym Sprzedającego, ogólnofirmowe służby księgowe przestaną w tym zakresie sporządzać ewidencje). W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, nie można twierdzić, iż zbywany majątek cechuje oddzielność finansowa, przemawiająca za klasyfikacją tego majątku jak ZCP.

Co więcej, Kupujący nie nabywa, ani nie przejmuje również długów Sprzedającego, w tym w szczególności takich które odnosiłyby się do zbywanego majątku. W tym względzie należy wprost wskazać na treść przepisu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, który definiuje zorganizowaną część przedsiębiorstwa jako „(\`(...)\`) zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań (…)”. Długi (tj. zobowiązania finansowe) stanowią immanentny element każdego przedsiębiorstwa. Fakt, że Kupujący nie przejmuje żadnych długów związanych ze zbywanym majątkiem także świadczy o braku finansowego wyodrębnienia Przedmiotu sprzedaży w stopniu, w jaki wymaga tego definicja legalna ZCP.

BRAK WYODRĘBNIENIA FUNKCJONALNEGO.

W doktrynie nie budzi wątpliwości, że nie wystarczy sama suma poszczególnych składników majątkowych, aby stwierdzić, że jeżeli przy ich pomocy będzie można realizować zadania gospodarcze, to mamy do czynienia z ZCP. Poza przesłanką istnienia zespołu składników majątkowych musi bowiem występować odpowiedni stopień zorganizowania, w szczególności pod kątem możliwości wykonywania samodzielnych funkcji. Kluczowe jest zatem nie to, jakie dokładnie składniki majątkowe stanowią Przedmiot sprzedaży oraz czy potencjalnie są one wystarczające do prowadzenia działalności przez nabywcę, lecz czy ich umiejscowienie oraz otoczenie organizacyjno - finansowe w przedsiębiorstwie daje możliwość samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Jak wykazano powyżej będące Przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe Sprzedającego, w takim kształcie jaki został przedstawiony w opisie stanu faktycznego, nie stanowią ZCP. Przedmiot sprzedaży nie cechuje się wyodrębnieniem organizacyjnym, ani finansowym. Wobec braku wyodrębnienia zbywanego majątku na wymienionych dwóch obszarach, trudno jest w ogóle rozważać jego ewentualne wyodrębnienie funkcjonalne. Zdaniem Wnioskodawcy, brak wydzielenia organizacyjnego i finansowego w stosunku do zbywanego majątku de facto przekłada się na brak możliwości przejęcia przez ten majątek samodzielnych zadań i samodzielnego funkcjonowania na rynku, tj. na brak wyodrębnienia na płaszczyźnie funkcjonalnej.

Jak wskazano powyżej, zbywany majątek nie ma przypisanych odrębnych, własnych funkcji w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Stanowi on (pod względem pełnionych funkcji i przypisanych zadań) część większej całości i jako taki nie jest zdolny do funkcjonowania w sposób samodzielny. Co więcej, brak zdolności do całkowicie samodzielnego funkcjonowania wystąpi w szczególności, gdy zbywany majątek znajdzie się poza istniejącym przedsiębiorstwem Sprzedającego (którego częścią jest obecnie), tj. po sprzedaży. Stan ten występuje także obecnie, tj. przed sprzedażą.

Mając na uwadze, że ocena sprzedawanego zespołu składników materialnych i niematerialnych powinna być dokonywana zarówno w odniesieniu do sposobu jego funkcjonowania w przedsiębiorstwie sprzedawcy, jak i na sam moment sprzedaży, nie można w tym przypadku uznać, by majątek ten obecnie był zdolny do samodzielnego funkcjonowania, czy by sprzedawany majątek był zdolny do samodzielnego funkcjonowania. Taka ocena zaś jest warunkiem uznania, że w przedsiębiorstwie sprzedawcy funkcjonuje ZCP w rozumieniu przepisów prawa podatkowego i że jest ono Przedmiotem sprzedaży.

Reasumując ocenę na gruncie definicji ustawowej ZCP, zbywany majątek nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego ani na płaszczyźnie organizacyjnej, ani finansowej, ani funkcjonalnie. Nie mógłby również funkcjonować na rynku jako samodzielne przedsiębiorstwo po odłączeniu go od przedsiębiorstwa Sprzedającego, a przede wszystkim obecnie nie funkcjonuje w ten sposób w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. W konsekwencji, Zainteresowani stoją na stanowisku, że przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z tym dostawa Przedmiotu sprzedaży nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Nawet jeśli uznać, z czym Zainteresowani się nie zgadzają, że w przedmiotowej sprawie spełnione są przesłanki do uznania Przedmiotu sprzedaży za ZCP, należy wziąć pod uwagę dodatkowe okoliczności wynikające z Objaśnień MF, które warunkują uznanie transakcji za sprzedaż ZCP wyłączoną spod opodatkowania VAT. Są to: zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedawcę przy pomocy tych składników majątkowych, oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności.

Zgodnie z pkt 4.4. Objaśnień MF dla ustalenia zamiaru kontynuowania działalności przez nabywcę „należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej / mailowej)” (s. 7 Objaśnień MF).

Wyraźnie także wskazano, że „kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych” (s. 8 Objaśnień MF). Z taką sytuacją mamy do czynienia w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, Kupujący, m.in. ze względu na wielkość Nieruchomości, przewiduje bowiem w okresie przejściowym - tj. do czasu rozpoczęcia budowy poszczególnych budynków/innych naniesień - kontynuację działalności w zakresie najmu.

Sytuacji opisanej we wniosku odpowiada podany w Objaśnieniach przykład 4 obejmujący sprzedaż wynajmowanych nieruchomości na rzecz nabywcy prowadzącego działalność deweloperską.

Jak wskazuje MF w objaśnieniach „Na tle sytuacji wskazanej w Przykładzie 4 za przykłady działań, które mogą świadczyć o braku zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej zbywcy należy uznać:

*   zlecenie opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości;

*   zlecenie opracowania planów architektonicznych/budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji;

*   zlecenie innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych);

*   wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

*   wystąpienie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę” (s. 9 Objaśnień MF).

Podobne okoliczności będą, występować w zdarzeniu przyszłym opisanym w niniejszym wniosku.

Wyraźnie należy podkreślić, że brak zamiaru kontynuacji powinien występować na dzień dokonania transakcji i wynikać z dowodów potwierdzających istnienie takiego zamiaru, w tym zakresie cel zakupu Nieruchomości przez Kupującego (działalność deweloperska i prowadzenie Inwestycji) znajdzie swoje odzwierciedlenie w dokumentacji dotyczącej sprzedaży. Jak wskazuje MF w objaśnieniach (s. 7) „Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji - po pewnym czasie - zostanie zmieniony- np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika - sposób wykorzystania nieruchomości brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę”. Tym samym późniejsza (po zawarciu umowy sprzedaży) zmiana tego zamiaru (czego Strony na moment zawarcia umowy nie przewidują) nie będzie wpływać na ocenę zasad opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

Uwzględniając powyższe, Zainteresowani stoją na stanowisku, że dostawa Przedmiotu sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji dotyczącej ZCP w rozumieniu ustawy o VAT. Wynika to po pierwsze z tego, że Przedmiot sprzedaży nie spełnia definicji ZCP zawartej w Ustawie o VAT, ze względu na brak wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, które umożliwiałoby samodzielną działalność Przedmiotu sprzedaży i Kupujący nabywa Nieruchomość z zamiarem realizacji Inwestycji.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

*   będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy VAT i

*   nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT,

w konsekwencji: dostawa Przedmiotu sprzedaży w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 2

Jak już wskazano powyżej, planowana Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W ocenie zainteresowanych, z racji tego że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest nieruchomością komercyjną, do jej sprzedaży nie mogą znaleźć zastosowania jakiekolwiek stawki obniżone VAT (w tym np. stawka 8% VAT).

Natomiast zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się analogiczne zasady opodatkowania (w tym stawkę podatku), jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem znajdujących się na danej nieruchomości zabudowanej. W przypadku, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W treści ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od VAT.

Mając na uwadze powyższe należy również przeanalizować, w szczególności w kontekście pytania nr 2 postawionego przez Zainteresowanych, czy Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Podleganie Transakcji zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust 1 pkt 2 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku: (\`(...)\`) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Wyraźnie należy powtórzyć za przedstawionym powyżej opisem zdarzenia przyszłego, że przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT, a tym samym warunki stosowania tego zwolnienia nie są spełnione i zwolnienie określone powyżej wskazanym przepisem nie ma zastosowania.

Podleganie Transakcji zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku: (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z powołanym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlania lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata. Istotne jest zatem przeanalizowanie, czy w niniejszej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowych nieruchomości.

Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane na potrzeby podatku od towarów i usług w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i zgodnie z zawartą tam definicją oznacza „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W ocenie Zainteresowanych w ramach zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku mamy do czynienia z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne. Zabudowania znajdujące się na Nieruchomości były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej od dnia ich wybudowania, w odniesieniu do znaczącej części naniesień nastąpiło to jeszcze przed wejściem w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z 1993 r. Tym samym każdy obiekt był faktycznie wykorzystywany („konsumowany” w rozumieniu Dyrektywy 112) od dnia rozpoczęcia jego użytkowania po wybudowaniu, ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej lub nabyciu.

Naniesienia znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości, co do zasady nie były ulepszane od momentu ich ostatniego pierwszego zasiedlenia o ponad 30% wartości początkowej. Jednak w przypadku poniższych obiektów, od ich ostatniego pierwszego zasiedlenia (po ulepszeniu o ponad 30%) nie upłyną co najmniej dwa lata do dnia planowanej Transakcji (w 2020 r.):

1.  Rurociągu - był ulepszany powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.), od którego to czasu był używany przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT,
2.  Sieci elektroenergetycznych - były ulepszone powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.), od którego to czasu były one używane przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT,
3.  Budynku… - był ulepszany poniżej 30% wartości początkowej w poszczególnych latach: w 2015 r. - 5,38%, w 2016 r. (30 listopada 2016 r.) - 7,28%, w 2017 r. (30 listopada 2017 r.) -12,46%, w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.) - 2,28%. Jednakże wartość łączna wszystkich ulepszeń (suma) odniesiona do wartości początkowej sprzed ulepszenia w 2015 r., wyniosła 30,4% tej wartości. Od 31 grudnia 2018 budynek był używany przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych odnośnie sposobu obliczania progu 30% ulepszeń znajduje swoje potwierdzenie zarówno w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych jak sądów administracyjnych. Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 listopada 2014 r. o sygn. IPPPl/443-1035/14-3/MPe oraz utrzymującym ją w mocy wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 13 października 2015 r. w sprawie o sygn. III SA/Wa 743/15, na który skarga kasacyjna została oddalona przez NSA wyrokiem z dnia 8 grudnia 2017 r. w sprawie o sygn. I FSK 567/16 „Wartość poniesionych nakładów - w celu wyliczenia udziału procentowego należy odnosić do wartości historycznej (wynikającej z każdego kolejnego momentu pierwszego zasiedlenia). W celu zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy ustalić, czy i kiedy wartość ulepszeń przekroczyła 30% „ostatniej” wartości historycznej, jaki okres upłynął od tego zdarzenia, w którym to przekroczenie nastąpiło oraz w jaki sposób obiekt budowlany był wykorzystywany. Jeżeli wartość nakładów przekroczyła 30% wartości i obiekt był wydany w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa) wówczas jego dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od zdarzenia, w którym wartość ulepszeń przekroczyła 30%, nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie tego przepisu”. Zgodnie z powyższym należy sumować wydatki na ulepszenie dokonane po pierwszym zasiedleniu do czasu w którym przekraczają ona 30%, bowiem wyłącznie wówczas może dojść do kolejnego pierwszego zasiedlenia zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i ustaleniu nowej wartości początkowej na potrzeby wyliczenia stopnia ulepszenia danych budynków budowli lub ich części. Analogiczne stanowisko zajmowane jest również w najnowszych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - np. w interpretacjach z dnia 19 grudnia 2018 r. o sygn. IPPP1/443-1038/14-6/MP oraz z dnia 22 sierpnia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.399.2018.l.JG.

Mając na uwadze, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym naniesienia znajdujące się na Nieruchomości (z wyjątkiem Rurociągu, Sieci elektroenergetycznych, Budynku…) są używane znacznie ponad 2 lata od dnia ich pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu, nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej, to tym samym w ocenie Zainteresowanych nie powinno budzić wątpliwości, że od ich „pierwszego zasiedlenia” minęło co najmniej dwa lata. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych co do zasady, do dostawy Nieruchomości (tj. dostawy znajdujących się na niej budynków i budowli) znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z kolei dostawa Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku… nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to zostanie spełniony także warunek drugi, a w konsekwencji w ocenie Zainteresowanych przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT w stawce 23% ponieważ:

*   dostawa Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku… nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przez co w ocenie Zainteresowanych podlega obligatoryjnie opodatkowaniu VAT,

*   w stosunku do dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie Strony zrezygnują ze zwolnienia z art. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wybierając opodatkowanie dostawy VAT.

W tym miejscu Strony wskazują, że z przyczyn ostrożnościowych oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, które zamierzają złożyć przed dniem Transakcji, zostanie przez nie złożone w stosunku do dostawy całości Nieruchomości (wszystkich budynków i budowli), a więc również w stosunku do dostawy Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku\`(...)\`

Podleganie Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust 1 pkt l0a ustawy o VAT „zwalnia się od podatku: (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Mając na uwadze zastrzeżenie zawarte w powołanym przepisie, które wskazuje, że obejmuje ono tylko dostawę budynków budowli i ich części „nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” oraz powyżej przedstawione stanowisko Zainteresowanych, że dostawa zabudowań znajdujących się na Nieruchomości co do zasady (z wyjątkiem Rurociągu, Sieci elektroenergetycznych, Budynku…) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, powyżej wskazane zwolnienie nie ma zastosowania. Powyższe zasady opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

Dodatkowo, aby możliwe było zastosowanie zwolnienia od VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, spełnione muszą być łącznie następujące warunki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku VAT;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe podejście potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 sierpnia 2016 r., IPPP3/4512-494/16-4/RD, wskazując, że: „Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dla budynku (\`(...)\`) zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy. Przepis art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki”.

W konsekwencji Rurociąg, Sieci elektroenergetyczne jak i Budynek… nie będą także korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający miał prawo do odliczenia VAT od dokonanych ulepszeń, przez co nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania tego zwolnienia.

Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie podlegania Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Wobec powyższego, z uwzględnieniem powołanych przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt l0a, art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT:

*   dostawa Przedmiotu sprzedaży nie będzie korzystać ani ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, ani w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT,

*   dostawa Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku… nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przez co w ocenie Zainteresowanych podlega obligatoryjnie opodatkowaniu VAT,

*   w stosunku do dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie Strony zrezygnują ze zwolnienia z art. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie dostawy VAT.

W konsekwencji dostawa Przedmiotu sprzedaży będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki w wysokości 23% zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 3

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Przedmiotu sprzedaży przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Przedmiot sprzedaży będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

*   Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

*   po nabyciu Przedmiotu sprzedaży, Kupujący będzie: (i) realizował na Nieruchomości Inwestycję tj. działalność opodatkowaną VAT, (ii) prowadził - w okresie przejściowym działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości tj. działalność opodatkowaną VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Przedmiotu sprzedaży w ramach Transakcji (lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym), skoro Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy całości Nieruchomości, a Nabywca otrzyma od Zbywcy prawidłowo wystawioną fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie Transakcji.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.618.2017.2.AO, w której organ ten stwierdził, że „w konsekwencji, skoro Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Spółce, po nabyciu nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości w zakresie w jakim Spółka będzie wykorzystywała nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.