Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.746.2022.2.EC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-27
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości oraz na spłatę kredytu zaciągniętego na działalność gospodarczą Wnioskodawcy.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; działalność-działalność gospodarcza; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe w części nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w części dotyczącej wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością i na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości i nieprawidłowe w części dotyczącej wydatkowania środków pieniężnych z ww. odpłatnego zbycia na spłatę kredytu zaciągniętego na działalność gospodarczą Wnioskodawcy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

22 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami złożonym 12 października 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawca planuje sprzedaż mieszkania zlokalizowanego we \`(...)\`.., przy ul. …., nabytego w dniu 25 czerwca 2022 r. Zakup został częściowo sfinansowany z kredytu zaciągniętego w dniu 12 czerwca 2020 r. W mieszkaniu Wnioskodawca zamieszkuje i jest zameldowany na pobyt stały. Po planowanej sprzedaży mieszkania, uzyskane środki Wnioskodawca chce przeznaczyć na spłatę kredytów zaciągniętych dotychczas, tj.:

1) kredyt z dnia 12 czerwca 2020 r. - zakup opisanego powyżej mieszkania przy ul. ………,

2) kredyt z dnia 27 sierpnia 2021 r. - kredyt zaciągnięty na jednoosobową działalność gospodarczą Wnioskodawcy . \`(...)\`. (NIP …………),

3) kredyt z dnia 31 stycznia 2022 r. - kredyt pod umowę deweloperską z dnia 28 stycznia 2022 r. - zakup mieszkania przy ul. \`(...)\`., przekazanie własności nastąpi w 2023 r.

W mieszkaniu tym Wnioskodawca zamieszka i będzie zameldowany na pobyt stały. Przychód ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej \`(...)\`.. przy ul. ..,\`(...)\`w całości Wnioskodawca chce przeznaczyć na spłatę opisanych powyżej kredytów zaciągniętych przed dniem sprzedaży opisywanego mieszkania. Spłata kredytów nastąpi w czasie do 1 miesiąca, od dnia podpisania umowy przeniesienia własności.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienia, że mieszkanie zlokalizowane przy ul. …. we \`(...)\`., zakupione w dniu 25 czerwca 2020 r., to lokal stanowiący odrębną nieruchomość oraz udział w częściach wspólnych związany z własnością lokalu. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą \`(...)\`.., zarejestrowaną pod adresem omawianego mieszkania zlokalizowanego przy ul. \`(...)\`. Mieszkanie nie było wykorzystywane do celów prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie było wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie było amortyzowane w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej. Planowane zbycie nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przychód z odpłatnego zbycia mieszkania Wnioskodawca będzie chciał w całości wydatkować na pokrycie kredytów:

1) kredyt hipoteczny na kwotę \`(...)\`.gr, zaciągnięty przez Wnioskodawcę na sfinansowanie budowy lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego przy ul. …………. oraz sfinansowanie prac wykończeniowych:

· umowa z dnia 12 czerwca 2020 r., data końca umowy 20 lipca 2050 r.,

· kredyt został zaciągnięty w …….. S.A.,

· wydatki poniesione z kredytu to zakup mieszkania \`(...)\`. gr., prace wykończeniowe \`(...)\`. zł,

2) pożyczka dla małych firm na dowolny cel na kwotę \`(...)\`. zł, zaciągnięta na działalność gospodarczą Wnioskodawcy (.. . NIP ……):

· umowa z dnia 27 sierpnia 2021 r., data końca umowy 20 sierpnia 2029 r.

· pożyczka została zaciągnięta w ………..S.A.,

· pożyczka była zaciągnięta z myślą zakupu samochodu firmowego oraz pokrycia kosztów prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast w okresie wrzesień 2021 r. – luty 2022 r. w całości (tj. \`(...)\`. zł) została przeznaczona na pokrycie kosztów prowadzenia działalności,

· pożyczka nie była wprowadzona jako koszt do działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nie była amortyzowana,

3) kredyt hipoteczny na kwotę \`(...)\`.. zł zaciągnięty przez Wnioskodawcę na zakup mieszkania w budowie od dewelopera na własność (ul. …, …).

· umowa z dnia 17 lutego 2022 r., data końca umowy 21 grudnia 2052 r.

· kredyt został zaciągnięty w …. S.A.

· wydatki poniesione z kredytu to zakup mieszkania 409 000 zł.

Przychód z odpłatnego zbycia mieszkania Wnioskodawca planuje w całości i niezwłocznie (przed upływem 3 lat) przeznaczyć na spłatę opisanych zobowiązań (pozycja 1 i 2 w całości, pozycja 3 częściowo). Mieszkanie zlokalizowane przy ul. ……. …. zostało zakupione w celu realizowania własnych potrzeb mieszkaniowych (potrzeba zwiększenia powierzchni mieszkalnej w związku ze zmianą planów życiowych). W nowym mieszkaniu przy ul. ……., Wnioskodawca planuje zamieszkać w pierwszym kwartale przyszłego roku (tj. 2023 r.). W dniu 10 października 2022 r. Wnioskodawca otrzymał klucze i przystępuje do prac wykończeniowych.

Pytanie
-------

Czy powyżej opisane zdarzenie uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania z ulgi mieszkaniowej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, są zwolnione z podatku dochodowego, w przypadku przeznaczenia ich na spłatę kredytów zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu. Zważywszy, że wszystkie kredyty, które Wnioskodawca planuje spłacić zostały zaciągnięte przed dniem sprzedaży nieruchomości, transakcja nie powinna podlegać podatkowi dochodowemu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, planowana, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Pana 25 czerwca 2022 r., jeżeli nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. do dnia 31 grudnia 2027 r.), będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo majątkowe) niezależnie od tego czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego pochodziły z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie

art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiący własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Z kole jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Przepis ten został dodany przez art. 1 pkt 13 lit. f) ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105) i ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. – stosownie do art. 70 pkt 1 ww. ustawy zmieniającej.

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Organ podatkowy podkreśla, że zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 25 czerwca 2022 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość) \`(...)\`. przy ul. ….. Zakup tej nieruchomości został częściowo sfinansowany z kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę w dniu 12 czerwca 2020 r. (kredyt zaciągnięty na sfinansowanie budowy lokalu mieszkalnego i prac wykończeniowych W mieszkaniu tym Wnioskodawca zamieszkuje i jest zameldowany na pobyt stały. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, zrejestrowaną pod ww. adresem. Przedmiotowe mieszkanie nie było wykorzystywane do celów prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie było wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie było amortyzowane w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje sprzedaż ww. mieszkania (nieruchomości). Przychód z odpłatnego ww. nieruchomości Wnioskodawca planuje w całości i niezwłocznie (przed upływem 3 lat) przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie budowy lokalu mieszkalnego przy ul. …. i sfinansowanie prac wykończeniowych, spłatę kredytu zaciągniętego w dniu 27 sierpnia 2021 r. na działalność gospodarczą Wnioskodawcy, a także na spłatę kredytu zaciągniętego 17 lutego 2022 r., z którego środki zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości (mieszkania) w budowie od dewelopera. Mieszkanie to Wnioskodawca zakupi w celu realizowania w nim własnych potrzeb mieszkaniowych. Przekazanie własności tego mieszkania na Wnioskodawcę nastąpi w 2023 r. W dniu 10 października 2022 r. Wnioskodawca otrzymał klucze i przystępuje do prac wykończeniowych.

W analizowanym przypadku, przychód ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) zostanie wydatkowany przez Wnioskodawcę w części na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę i remont zbywanej nieruchomości i na spłatę kredytu, którym sfinansowane zostały wydatki na nabycie nieruchomości (mieszkania w budowie) od dewelopera, które to wydatki na nabycie są uwzględniane przy ustalaniu dochodu ze zbycia mieszkania (czyli uwzględniane przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym). Przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innego mieszkania, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, w świetle wskazanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 30a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że również wydatki na cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym. Zatem w opisanym zdarzeniu przyszłym, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu udzielonego Panu na zakup i remont tej nieruchomości stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, uprawniający do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Z opisu sprawy wynika ponadto, że część przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, zostanie również w części wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na prowadzoną przez Niego działalność gospodarczą.

Jak wcześniej wskazano, z ww. zwolnienia przedmiotowego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową.

Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie cel związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe. To, że środki pieniężne co do zasady mają charakter zamienny i oznaczony tylko co do gatunku, nie oznacza jednak, że na cel mieszkaniowy można przeznaczyć jakiekolwiek środki pieniężne niezależnie od źródła ich pochodzenia. Nie ma możliwości „zastępowania” tych przychodów środkami pochodzącymi z innych źródeł w sytuacji gdy podatnik w momencie wydatkowania na cel mieszkaniowy nie dysponuje środkami z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości/praw majątkowych albo też uzyskane środki wydatkował/wydatkuje/zamierza wydatkować na inny cel. Zatem jedynie w sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jeśli jednak zaciągnięte zobowiązanie było kredytem przyznanym na prowadzenie działalności gospodarczej i środki z tego kredytu zostały przeznaczone na cele związane z działalnością, to nie została spełniona przesłanka realizacji „własnych celów mieszkaniowych”. Kredyt taki nie jest kredytem zaciągniętym przez Wnioskodawcę na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego, spłata kredytu zaciągniętego na działalność gospodarczą Wnioskodawcy nie mieści się w kategorii wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) cytowanej ustawy. Nie jest zatem wydatkiem na cele mieszkaniowe w rozumieniu omawianej ustawy.

W tej części stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że planowane, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2022 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy, jeżeli zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. do dnia 31 grudnia 2027 r.).

Jednakże wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z ww. odpłatnego zbycia, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, w części, która zostanie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego 12 czerwca 2020 r. na budowę i remont zbywanej nieruchomości, w której Pan obecnie realizuje własne cele mieszkaniowe oraz na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę w dniu 17 lutego 2022 r. na nabycie mieszkania (nieruchomości) od dewelopera, którego Wnioskodawca stanie się właścicielem nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie i w którym będzie realizował własne cele mieszkaniowe, uprawniać będzie do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 i pkt 2 i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, nie będzie objęty przychód w tej części, która zostanie wydatkowana na spłatę kredytu, który Wnioskodawca zaciągnął w dniu 27 sierpnia 2021 r. z przeznaczeniem na jednoosobową działalność gospodarczą Wnioskodawcy, gdyż ww. kredyt nie jest kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego organ podatkowy uzna, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`., ul. ……. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).