Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.727.2020.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-08
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki oraz zastosowanie zwolnienia.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; małżeństwo; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 września 2020 r. (data wpływu 16 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z 26 października 2020 r. (data wpływu 27 października 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr (…),
*   zastosowania zwolnienia dostawy działki z podatku VAT

\-**jest nieprawidłowe.**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2020 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr (…) oraz zastosowania zwolnienia dostawy działki z podatku VAT.

Pismem z 26 października 2020 r. (data wpływu 27 października 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w związku z wezwaniem z 21 października 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.727.2020.1.MSO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w ramach wspólności małżeńskiej niezabudowanej działki oznaczonej jako grunty orne o powierzchni łącznej (…) ha położonej w (…). Nabycie działki nastąpiło w dniu (…) 1989 r. w formie przekazania gospodarstwa rolnego przez ojca Wnioskodawcy.

Poniżej historia związana z nieruchomością:

*   (…) 2004 nadano przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa numer ewidencyjny celem ubiegania się o dopłaty bezpośrednie,
*   (…) 2013 na działce ustanowiona została odpłatnie (za jednorazowym wynagrodzeniem) służebność na rzecz firmy (…) – posadowienia na działce transformatora,
*   (…) 2014 doprowadzenie do działki kanalizacji w związku z kompleksowym objęciem kanalizacji całej wsi (…) (bezpłatnie i bez inicjatywy Wnioskodawcy),
*   (…) 2018 postępowanie o tzw. wznowienie granic z powodu wątpliwości dotyczących precyzji dotychczasowych pomiarów geodezyjnych,
*   (…) 2018 podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki z aneksem z dnia (…) 2020 r.,
*   (…) 2020 r. podpisanie umowy dzierżawy działki z potencjalnym nabywcą (stroną umowy przedwstępnej) jedynie z powodu umożliwienia przyszłemu nabywcy zawarcia umowy z dostawcą energii elektrycznej doprowadzenia tej energii do działki w związku z zamiarem budowy na działce (po jej zakupie) marketu, symboliczne wynagrodzenie w kwocie 50,- zł miesięcznie.

Działka do dnia dzisiejszego jest wykorzystywana na cele rolnicze – jest obsiana zbożem. Wnioskodawca dodaje, że poza faktami wynikającymi z powyższych informacji nie ulepszał w żaden sposób działki.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał żadnego gruntu.

Potencjalny nabywca, z którym została podpisana umowa przedwstępna, a następnie umowa dzierżawy dotarł do Wnioskodawcy bezpośrednio, bez żadnego pośrednictwa agencji nieruchomości. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaż działki planowana jest do końca roku 2020.

Wnioskodawca jest jeszcze współwłaścicielem innego gruntu rolniczego, lecz cały czas wykorzystuje go na cele rolnicze i nie planuje sprzedaży.

Pismem z 26 października 2020 r. (data wpływu 27 października 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek m.in. o następujące informacje:

Ad. 1)

Czy Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług.

Ad. 2)

Numeru ewidencyjnego działki, będącej przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Działka niezabudowana, o numerze (…), obręb ewidencyjny (…),(…), o łącznej powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Ad. 3)

Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie to warunki? Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

Odpowiedź: Warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży zostały ustalone i spisane w akcie notarialnym z dnia (…) 2018 r., i obejmują następujące warunki:

1.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnym Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
2.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
3.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
4.  Niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej działki skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  Uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
7.  W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, Sprzedający do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej jest zobowiązany przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Sprzedającego jako czynnego podatnika podatku VAT, interpretacje podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT.

Ad. 4)

Czy kupującemu zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy? Jeśli tak to należy wskazać w jakim zakresie.

Odpowiedź: Tak, Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo i jest ono zapisane w tym samym akcie notarialnym. Pełnomocnictwo otrzymało brzmienie:

1.  Sprzedający oświadcza, że udziela Kupującemu nieodwołalnego i niewygasającego wskutek jego śmierci pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, w tym składania wniosków i odbioru decyzji i postanowień, jakie okażą się niezbędne dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w zawartym akcie notarialnym i przytoczonych w punkcie powyżej, a także oświadcza iż Kupujący może dysponować przedmiotową działką na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę i o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnienia Kupującemu przedmiotową działkę celem przeprowadzenia badań gruntu.
2.  Ponadto Sprzedający oświadcza iż udziela Kupującemu nieodwołalnego i niewygasającego wskutek jego śmierci pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do wykonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.
3.  Ponadto Sprzedający oświadcza, iż udziela Kupującemu nieodwołalnego i niewygasającego wskutek jego śmierci pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
4.  Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Ad. 5)

Czy Wnioskodawca lub Nabywca wystąpił/będzie występował o objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu?

Dla terenu na którym usytuowana jest przedmiotowa działka brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Potwierdzone to jest wydaniem zaświadczenia przez Wójta Gminy (…), z dnia (…) 2018 r., symbol (…), o które wystąpił Nabywca.

Ad. 6)

Czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży wydana została/zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i kto o nią występował/wystąpi?

Dla działki nr (…), która jest przedmiotem sprzedaży została wydana decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, wraz z warunkami zabudowy dla zamierzonej inwestycji. Decyzja wydana została przez Wójta Gminy w dniu (…) 2019 r., na wniosek Nabywcy. Sygnatura (…).

Ad. 7)

Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej na działce będą dokonywane inwestycje infrastrukturalne, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, lub inne? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie i przez kogo będą dokonywane?

Po zawarciu umowy przedwstępnej, ze strony Sprzedającego nie będą dokonywane żadne inwestycje strukturalne. Kupujący zamierza usytuować własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce tymczasowe przyłącze energetyczne zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci. Do dnia dzisiejszego przyłącze takie nie zostało zrealizowane, więc atrakcyjność działki się nie zmieniła.

Ad. 8)

Czy Wnioskodawca był/jest rolnikiem ryczałtowym oraz dokonywał sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działce), jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, oraz nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z tej działki.

Ad. 9)

Czy działka ta była/jest wykorzystywana wyłącznie w działalności zwolnionej od VAT?

Działka ta była od zawsze wykorzystywana przez Wnioskodawcę, na zaspokojenie potrzeb własnych, niepodlegających podatkowi VAT.

Ad. 10)

Czy w stosunku do ww. działki, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, Wnioskodawca podjął takie działania jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia na rzecz kupującego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub jakiekolwiek inne działania, jeśli tak to w jakim celu i kiedy?

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań w stosunku do przedmiotu sprzedaży, a w szczególności nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, zmianę przeznaczenia terenu ani uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Ad. 11)

Czy w stosunku do ww. działki, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, Wnioskodawca poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie oraz kiedy i w jakim celu?

Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości. (…) 2014 w związku z kompleksowym skanalizowaniem całej wsi (…), do działki zostało bezpłatnie doprowadzone przyłącze kanalizacyjne.

Fakt ten było dość jasno zapisany we wniosku w opisie stanu faktycznego

Ad. 12)

Jaka była przyczyna podjęcia przez Wnioskodawcę decyzji o sprzedaży działki?

Decyzja o sprzedaży działki została podjęta w oparciu o fakt, iż Wnioskodawca jest osobą starszą, mającą 67 lat, której stan zdrowia uniemożliwia dalsze uprawianie działki.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania:

1.  Czy z racji sprzedaży udziału w opisanej działce Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika VAT, z wszelkimi konsekwencjami tego statusu?
2.  W przypadku stwierdzenia, że z racji sprzedaży udziału w opisanej działce Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika VAT, to z jaką stawką, ewentualnie czy będzie korzystał ze zwolnienia z VAT z tytułu opisanej sprzedaży?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, z racji sprzedaży udziału w opisanej działce Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika VAT, z wszelkimi konsekwencjami tego statusu.

Uzasadnienie:

Podstawowe określenie podatnika VAT znajdujemy w przepisie art. 15 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, definicja samodzielnej działalności gospodarczej na gruncie przepisów VAT znajduje się w przepisie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wyłączenia zawarte w art. 15 ust. 3 i 3a ustawy nie mają zastosowania do omawianej we wniosku sytuacji. Analizując przepis art. 15 ust 2 ustawy trudno w opisywanych przez Wnioskodawcę czynnościach dopatrzyć się cech producenta, handlowca czy usługodawcy. Bez wątpienia nie jest to handel, gdyż nieruchomość gruntowa nie została zakupiona w celu dalszej odsprzedaży, a została nabyta w drodze przekazania gospodarstwa rolnego przez ojca. Wreszcie sprzedaż (dostawa) gruntu nie może być traktowana jako usługa. Potwierdzają to następujące okoliczności:

*   nieruchomość Wnioskodawca otrzymał wraz z żoną, a nie została zakupiona, a zatem nie była ona nabyta w celu dalszej odsprzedaży i w celu osiągnięcia zysku,
*   Wnioskodawca nie poczynił i nie poczyni żadnych nakładów na uatrakcyjnienie i podniesienie walorów handlowych nieruchomości, doprowadzenie kanalizacji było akcją na rzecz całej wioski i Wnioskodawca wraz z żoną nie czynili starań, aby dotyczyło to także przedmiotowej działki,
*   Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych zmierzających do znalezienia nabywców, gdyż nabywca sam dotarł do Wnioskodawcy i jego żony.

Wszystkie opisane wyżej argumenty świadczą o tym, że z racji sprzedaży działki w okolicznościach opisanych we wniosku Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Przedstawione powyżej rozumowanie potwierdza utarta linia orzecznicza polskich sądów administracyjnych oraz TSUE. Wnioskodawca przytacza kilka tez wyroków:

*   I SA/G1 1317/19, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 6 lipca 2020 r. W tym zakresie aktualne są tezy zawarte w wyroku siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach NSA (np. wyrok z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08 publ. CBOSA), wskazujące na kryteria jakimi należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.
*   I SA/G1 1293/19, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 stycznia 2020 r.: Ogół podejmowanych przez skarżącego na przestrzeni wielu lat działań należy postrzegać w kategoriach czynności podejmowanych w ramach normalnego zarządu majątkiem osobistym, właściwych dla osoby należycie dbającej o własne interesy. Skarżący nie podejmował aktywnych działań zmierzających do upublicznienia oferty sprzedaży, poprzez czynności marketingowe, czy reklamowe. Działaniom skarżącego można by przypisać profesjonalny charakter działania, gdyby w stosunkowo krótkim okresie od nabycia do sprzedaży, podjął szereg następujących po sobie ciągłych, konsekwentnych i zamierzonych czynności ukierunkowanych bezpośrednio na zwiększenie wartości nieruchomości. Czynności, które by wymiernie wpływały na taką ocenę, co już wyżej wzmiankowano, to m.in. uzbrojenie terenu, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, wystąpienie o opracowanie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zarejestrowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zbliżonym do usług developerskich.
*   I SA/Łd 777/19, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r.: Z opisu stanu faktycznego nie wynika, iż skarżący poza zmianą przeznaczenia gruntu jego podziałem podejmował czynności przekraczające czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości, jej uatrakcyjnienie, takie jak wyposażenie nieruchomości w infrastrukturę, szczególną promocję oferowanych do sprzedaży działek, czy inne działania marketingowe. Czynnością taką, w okolicznościach sprawy nie jest na pewno wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej, bowiem dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie, w realiach niniejszej sprawy samo uzyskanie takiej decyzji, przy braku innych działań cechujących podmioty zajmujące się handlem nieruchomościami nie może skutkować przyjęciem, że skarżący działał jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Działania te były bowiem działaniami zmierzających do zbycia nieruchomości, ale w ramach dysponowania majątkiem prywatnym.
*   I SA/Łd 877/19, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 września 2020 r. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM. Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39.

W uzupełnieniu swojego stanowiska w kwestii pytania nr 1 Wnioskodawca dodaje:

„Dodatkowym potwierdzeniem mojego stanowiska jest świeży wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 września 2020 r. I SA/Gl 1585/19. Jego główna teza brzmi następująco:

W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku o interpretację nie wystąpiły okoliczności umożliwiające uznanie sprzedaży gruntów za działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Świadczą o tym następujące fakty:

1.  nieruchomość rolną nabyła w drodze nieodpłatnego przekazania od rodziców;
2.  od dnia nabycia nieruchomości w drodze przekazania do dnia ich możliwej przyszłej sprzedaży minęło już ponad 30 lat;
3.  wnioskodawczyni nie odliczyła podatku VAT od nabytych nieruchomości;
4.  wnioskodawczyni nigdy nie zajmowała się profesjonalnym obrotem nieruchomościami rolnymi lub przeznaczonymi pod zabudowę;
5.  w związku ze sprzedażą działek wnioskodawczyni nie zawierała i nie będzie zawierać w przyszłości umów z biurami nieruchomości, nie będzie zamieszczać również ogłoszeń w mediach prasowych i elektronicznych;
6.  z pozyskanych ze sprzedaży działek pod zabudowę środków pieniężnych wnioskodawczyni zabezpieczy godziwy poziom życia na emeryturze dla swojej rodziny, jak również pokryje bieżące potrzeby finansowe rodziny.

Planowana umowa dzierżawy działek przeznaczonych następnie do sprzedaży pozostaje bez wpływu na prezentowane stanowisko”.

Ad. 2)

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. i pkt 9 ustawy zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Biorąc pod uwagę charakter działki zapisany w księdze wieczystej jako „grunty orne”, nie można jej uznać za tereny budowlane. Zatem, jeżeli przy transakcji sprzedaży Wnioskodawca występowałby w charakterze podatnika VAT, to dostawa przedmiotowej działki byłaby zwolniona z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuj w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (jej części) będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w ramach wspólności małżeńskiej niezabudowanej działki o numerze (…), oznaczonej jako grunty orne, położonej w (…). Nabycie działki nastąpiło w dniu (…) 1989 r. w formie przekazania gospodarstwa rolnego przez ojca Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W umowie Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży Nieruchomości między innymi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictw m.in. w następujących zakresach: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, w tym składania wniosków i odbioru decyzji i postanowień, jakie okażą się niezbędne dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w zawartym akcie notarialnym, wykonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Wnioskodawca wydzierżawił przyszłemu Nabywcy działkę w celu wykonania przez Nabywcę czynności związanych z rozpoczęciem inwestycji. Wnioskodawca w umowie przedwstępnej wyraził również zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W okresie obowiązywania Umowy pełnomocnictwa są nieodwoływalne oraz nie wygasają na skutek śmierci mocodawcy.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca Nieruchomości będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę objętej współwłasnością małżeńską. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy z tytułu dostawy działki Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przedmiotowej sprawie – jak już wcześniej wyjaśniono – Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną, w ramach której udzielił Nabywcy pełnomocnictwa, celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową działką, dotyczących m.in. do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, uzyskania warunków technicznych, zmierzających do uzyskania finalnego pozwolenia na budowę.

Ponadto Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy działki z potencjalnym Nabywcą z powodu umożliwienia mu zawarcia umowy z dostawcą energii elektrycznej, ustalając wynagrodzenie w kwocie 50 zł.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku

od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano

za nie wynagrodzenie.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowej działki o nr (…), a za przedmiot dzierżawy ustalono kwotę, którą Dzierżawca zobowiązany jest płacić Wnioskodawcy, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Dzierżawa przedmiotowej nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż ww. działki dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielanego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż prawa własności do Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że podjęte przez Wnioskodawcę ww. działania wskazują, że sprzedaż działki nr (…) objętej współwłasnością małżeńską, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

*   lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
*   sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W analizowanym przypadku Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości m.in. pod warunkiem uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2 oraz uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym samym na moment dostawy, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka była od zawsze wykorzystywana przez Wnioskodawcę na zaspokojenie własnych potrzeb, niepodlegających podatkowi VAT. Zatem nie można przyjąć, że działka była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, w konsekwencji nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania ww. zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, dostawa działki nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy o VAT a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy tj. terenu budowlanego.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2) jest nieprawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej – przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną

na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.