Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-221/16-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-29
Teza: Zwolnienie z podatku sprzedaży nieruchomości oraz możliwość dobrowolnego opodatkowanie transakcji.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2016 r. (data wpływu 14 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości oraz możliwości dobrowolnego opodatkowanie tej transakcji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości oraz możliwości dobrowolnego opodatkowanie tej transakcji.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę Powiatu (dalej Powiat) zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z dnia 11 sierpnia 2003 r., działka położona jest na terenie stanowiącym w części teren usług turystyki i zieleni o symbolu 1UT, ZL, zaś w pozostałej części teren gospodarki leśnej o symbolu w planie 3RL. Ponadto część działki przeznaczona jest pod poszerzenie drogi powiatowej o symbolu w planie KDP. Przedmiotowa działka ogrodzona jest zdewastowanym parkanem z siatki w metalowych ramach. Nieruchomość zabudowana jest kompleksem budynków z 1964 r. stanowiącym dawny Ośrodek Wypoczynku, Rekreacji i Sportów Wodnych „R.”. Stan techniczny budynków i domków kempingowych jest bardzo zły a stopień ich zużycia jest równy prawie 100%. Nieruchomość ta znajduje się obecnie w dzierżawie na podstawie umowy zawartej do 31 lipca 2031 r. Zabudowę przedmiotowej działki stanowią: murowany budynek parterowy gastronomiczno-administracyjny o kubaturze 2464 m2, powierzchni zabudowanej parteru 616 m2 i powierzchni podziemia 561 m2 oraz 48 drewnianych domków kempingowych na słupach żelbetonowych, ocieplonych, otynkowanych, dwa hangary o konstrukcji stalowej obudowane płytami z eternitu, dwa falochrony, dwie studnie głębinowe, murowany parterowy budynek sanitarny. Budynki jak wynika ze sporządzonego operatu szacunkowego są zdewastowane, ich wartość jest zerowa. Z tytułu nabycia działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nabycie nie podlegało opodatkowaniu. Powiat nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynków. Na działce nie podjęto działań zmierzających do dokonania rozbiórki i takowe czynności do czasu sprzedaży nie są przez Powiat planowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy czy na podstawie pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8 ustawy - na podstawie, którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu - podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, gdy jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, może zostać opodatkowana podatkiem VAT pod warunkiem złożenia oświadczenia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w 2001 r., a w międzyczasie nie były poczynione nakłady, które powodowałyby wystąpienie powtórnego pierwszego zasiedlenia, należy uznać, że sprzedaż gruntów, z którymi są trwale związane budynki będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Równocześnie istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania pod warunkiem złożenia oświadczenia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Kwestię opodatkowania sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29 ust. 8 ustawy. W przypadku zbycia budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w przywołanym pkt 10a może znaleźć zastosowanie, gdy dostawa nie będzie zwolniona z pkt 10, tj., gdy dostawa taka następować będzie w ramach pierwszego zasiedlenia przed nim lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W sytuacji, gdy nieruchomość wraz z budynkiem, (których dotyczy przedmiotowy wniosek) jest od 2001 roku przedmiotem dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przyjąć należy, że sprzedaż budynków wraz z gruntem będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zdaniem Wnioskodawcy, możliwość wyboru opodatkowania występuje wyłącznie, w przypadku zwolnienia określonego w pkt 10 ustawy, możliwości takiej nie ma w przypadku zwolnienia z pkt 10a.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania powinno zawierać, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji przyjąć należy, że sprzedaż budynków, o których mowa w stanie faktycznym wraz z gruntem, z którym są trwale związane będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania pod warunkiem złożenia oświadczenia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie powyższych przepisów sprzedaż składników majątkowych i niemajątkowych za wynagrodzeniem dokonywana przez podatnika traktowana jest na mocy art. 5 ust. 1 ustawy o VAT jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić jednak należy, że aby dana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei, stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednak, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W świetle wskazanych regulacji, organy władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy są wyłączone z kręgu podatników podatku od towarów i usług, wyłącznie przy wykonywaniu czynności nałożonych przepisami prawa, dla realizacji których zostały powołane. Jest to wyłączenie podmiotowo-przedmiotowe. Organy te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywania czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału, stanowi więc charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze prywatnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenia usług podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Wskazać należy, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Jednocześnie należy zauważyć, że stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Z 2016 r., poz. 290), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na mocy art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W świetle art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, jako obiekt liniowy - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z opisu sprawy wynika, że Powiat zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi działkę położoną na terenie stanowiącym w części teren usług turystyki i zieleni o symbolu 1UT, ZL, zaś w pozostałej części teren gospodarki leśnej o symbolu w planie 3RL. Ponadto część działki przeznaczona jest pod poszerzenie drogi powiatowej o symbolu w planie KDP. Przedmiotowa działka ogrodzona jest zdewastowanym parkanem z siatki w metalowych ramach. Nieruchomość zabudowana jest kompleksem budynków, stanowiącym dawny Ośrodek Wypoczynku, Rekreacji i Sportów Wodnych „R.”. Stan techniczny budynków i domków kempingowych jest bardzo zły a stopień ich zużycia jest równy prawie 100%. Nieruchomość ta znajduje się obecnie w dzierżawie na podstawie umowy zawartej do 31 lipca 2031 r. Zabudowę przedmiotowej działki stanowią: murowany budynek parterowy gastronomiczno-administracyjny o kubaturze 2464 m2, powierzchni zabudowanej parteru 616 m2 i powierzchni podziemia 561 m2 oraz 48 drewnianych domków kempingowych na słupach żelbetonowych, ocieplonych, otynkowanych, dwa hangary o konstrukcji stalowej obudowane płytami z eternitu, dwa falochrony, dwie studnie głębinowe, murowany parterowy budynek sanitarny. Budynki jak wynika ze sporządzonego operatu szacunkowego są zdewastowane, ich wartość jest zerowa. Z tytułu nabycia działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nabycie nie podlegało opodatkowaniu. Powiat nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynków. Na działce nie podjęto działań zmierzających do dokonania rozbiórki i takowe czynności do czasu sprzedaży nie są przez Powiat planowane.

Z wniosku ponadto wynika, że nieruchomość wraz z budynkiem, (których dotyczy przedmiotowy wniosek) jest od 2001 roku przedmiotem dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie sprowadzają się do wskazania, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z podatku VAT a zarazem, czy w odniesieniu do omawianej sprzedaży będzie można zastosować dobrowolne opodatkowanie tej transakcji pod warunkiem złożenia oświadczenia zgodnie z zasadami określonymi w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W kwestii odpowiedniej kwalifikacji zbywanej nieruchomości należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje terminu „teren niezabudowany”. W świetle art. 29a ust. 8 ustawy o VAT należy wyciągnąć wniosek, że skoro nie wyodrębnia się wartości gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli to należy uznać, że zwolnieniu jako teren niezabudowany podlega dostawa jedynie takiej nieruchomości gruntowej (nie stanowiącej terenu budowlanego), na której nie znajdują się żadne budynki lub budowle czy też ich części. W konsekwencji, na gruncie ustawy o VAT za teren niezabudowany należy uznać teren, na którym nie znajdują się budynki, budowle lub ich części.

Zgodnie natomiast z uregulowaniami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

W niniejszych okolicznościach przedmiotem przeniesienia będzie nieruchomość tj. działka ogrodzona zdewastowanym parkanem z siatki w metalowych ramach, zabudowana kompleksem budynków tj. w tym murowany budynek parterowy gastronomiczno-administracyjny oraz 48 drewnianych domków kempingowych na słupach żelbetonowych, ocieplonych, otynkowanych, dwa hangary o konstrukcji stalowej obudowane płytami z eternitu, dwa falochrony, dwie studnie głębinowe, murowany parterowy budynek sanitarny. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że budynki są zdewastowane, a ich wartość jest zerowa. Jednakże na działce nie podjęto działań zmierzających do dokonania rozbiórki i takowe czynności do czasu sprzedaży nie są przez Powiat planowane.

W konsekwencji, skoro zbywana nieruchomość na moment sprzedaży będzie zabudowana budynkami i budowlami to nieruchomość ta będzie terenem zabudowanym. Pomimo tego, że obiekty te są w złym stanie a ich wartość jest zerowa, to dopóki dane obiekty budowlane spełniają przesłanki uznania ich za budynek czy budowlę to teren na którym są one usytuowane jest terenem zabudowanym. Dopiero, kiedy na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestaną one spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym takie obiekty uprzednio się znajdowały, staje się gruntem niezabudowanym. W analizowanych okolicznościach rozbiórka budynków i budowli posadowionych na gruncie do czasu sprzedaży nie jest przez Stronę planowana. Dla uznania terenu za teren zabudowany bez znaczenia jest brak istotnej wartości obiektu.

W analizowanych okolicznościach Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość jest od 2001 roku przedmiotem dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z tytułu nabycia działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nabycie nie podlegało opodatkowaniu. Powiat nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynków.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W świetle przywołanych przepisów i w związku z przedstawionym opisem należy stwierdzić, że zbycie nieruchomości nie będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia. W świetle przedstawionego we wniosku opisu do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. przepisu doszło w 2001 r., kiedy to Strona wydzierżawiła nieruchomość. Jak wskazał Wnioskodawca czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynków znajdujących się na nieruchomości.

W analizowanych okolicznościach od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, skoro w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości doszło do ich pierwszego zasiedlenia i budynki oraz budowle te nie były ulepszane, w szczególności w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego budynków i budowli, to zbycie tych obiektów po okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są budynki i budowle. Tym samym, zbycie gruntu wchodzącego w skład nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. W konsekwencji, zastosowanie do zbywanej nieruchomości art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług wyklucza możliwość zwolnienia tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować, w sytuacji, gdy zarówno sprzedający jak i kupujący będą w momencie sprzedaży nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Tak więc strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży omawianej nieruchomości.

Zatem w sytuacji kiedy Kupujący i Sprzedający nieruchomość złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to przedmiotowa dostawa nieruchomości, która objęta będzie zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są omawiane budynki oraz budowle.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.