Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.641.2024.3.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-06
Teza: Prawidłowość dokumentowania przenoszonych na najemców opłat eksploatacyjnych.
Słowa kluczowe: media; nieruchomości-podatek od nieruchomości; refakturowanie; stawka
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Elementy składowe podstawy opodatkownia; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Kwoty nie wchodzące w skład podstawy opodatkowania ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Elementy faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 7; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 października 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowości dokumentowania przenoszonych na
    najemców opłat eksploatacyjnych.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 18 grudnia 2024 r. (wpływ
    18 grudnia 2024 r.), pismem z 14 stycznia 2025 r. (wpływ 14 stycznia 2024 r.), pismem z 15
    stycznia 2025 r. (wpływ 15 stycznia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Spółka (dalej: Wnioskodawca lub Wynajmujący) jest zarejestrowanym podatkiem VAT
    czynnym. Wnioskodawca jest właścicielem lokali użytkowych. W konsekwencji świadczone
    usługi najmu objęte wnioskiem opodatkowane są 23% stawką.
    Wynajmujący w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje lokale
    użytkowe.
    Wynajmujący zawiera umowy najmu, na podstawie, których oddaje najemcom w najem
    lokal, natomiast najemcy zobowiązani są do uiszczania na rzecz Wynajmującego:
    · czynszu z tytułu najmu (opłaty z tyt. czynszu nie obejmują opłat eksploatacyjnych),
    · opłaty eksploatacyjnej w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach
      poniesionych przez Wynajmującego w związku z usługami, stałymi opłatami oraz
      wszystkimi wydatkami związanymi z utrzymaniem i zachowaniem budynku, w tym m.
      in. opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, stosowny podatek od nieruchomości,

      koszty ubezpieczenia budynku, koszty mediów zużytych do obsługi technicznej
      budynku, fundusz remontowy, opłata za wywóz nieczystości, wydatek na utrzymanie
      pylonu reklamowego,
    · najemca zobowiązany jest również do pokrycia kosztów zużycia wszelkich mediów (w tym
      usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków) doprowadzonych do wynajętych
      pomieszczeń. Pomiar zużycia prowadzony jest na podstawie wskazań odpowiednich
      urządzeń (podliczników) lub na podstawie wyliczenia odpowiadając proporcjonalnemu
      do powierzchni udziałowi w zużyciu ogólnym.
    Pierwotnym nabywcą usług mediów jest Spółka, która następnie na podstawie zawartych
    z najemcami umów, obciąża ich kosztem usług. Wynajmujący obciąża najemców kosztem
    usług wystawiając na ich rzecz faktury VAT, stosując do usług:
    · w przypadku opłat eksploatacyjnych (które są udokumentowane Notą księgową
      wystawioną przez Wspólnotę Mieszkaniową) i zawierają opłaty z tyt. opłat za wieczyste
      użytkowanie, podatek od nieruchomości, ubezpieczenia, media – stawkę 23%,
    · do refakturowania kosztów zużycia wszelkich mediów doprowadzonych do pomieszczeń
      Wynajmujący wystawia na rzecz najemców faktury VAT, stosując stawki zgodnie ze
      stawką VAT właściwą przedmiotowo dla tych usług, czyli w przypadku usług
      dostarczania wody i odprowadzania ścieków stawkę 8%, w przypadku opłaty za energię
      cieplną, ciepłą wodę, energię elektryczną stawkę 23%.
    Uzupełnienie opisu sprawy
    Wysokość opłaty eksploatacyjnej wnoszonej do wspólnoty w skład której wchodzą:
      a) Fundusz remontowy – jest stały, ustalany przez Wspólnotę Mieszkaniową (tj.
                            2   2ustalona przez wspólnotę stawka za mx powierzchnia danego lokalu w m),
        wynajmujący nie ma na nią wpływu, opłata nie jest przez Wnioskodawcę
        powiększona o żaden narzut, marżę itp. tylko przerzucana w tej samej wysokości co
        Wnioskodawca otrzymał obciążenie od wspólnoty (w stosunku 1:1),
      b) Opłata za wywóz nieczystości – jest stała, ustalana przez Wspólnotę Mieszkaniową (tj.
                            2  2ustalona przez wspólnotę stawka za m x powierzchnia danego lokalu w m),
        wynajmujący nie ma na nią wpływu, opłata nie jest przez Wnioskodawcę
        powiększona o żaden narzut, marżę itp. tylko przerzucana w tej samej wysokości co
        Wnioskodawca otrzymał obciążenie od wspólnoty (w stosunku 1:1),
      c) Opłata za utrzymanie części wspólnych (pozycja na otrzymanej nocie pn. „opłata na
        pokrycie kosztów eksploatacyjnych części wspólnych”) – jest stała, ustalana przez
                                            2Wspólnotę Mieszkaniową (tj. ustalona przez wspólnotę stawka za m x
                          2powierzchnia danego lokalu w m), wynajmujący nie ma na nią wpływu, opłata nie
        jest przez Wnioskodawcę powiększona o żaden narzut, marżę itp. tylko przerzucana
        w tej samej wysokości co Wnioskodawca otrzymał obciążenie od wspólnoty (w
        stosunku 1:1),

      d) Wydatek na utrzymanie pylonu reklamowego – jest stały, ustalany przez Wspólnotę
        Mieszkaniową (tj. ustalona przez wspólnotę stawka za miesiąc), wynajmujący nie ma
        na nią wpływu, opłata nie jest przez Wnioskodawcę powiększona o żaden narzut,
        marżę itp. tylko przerzucana w tej samej wysokości co Wnioskodawca otrzymał
        obciążenie od wspólnoty (w stosunku 1:1),
      e) Podatek od nieruchomości – jest stały, ustalany przez Gminę (tj. ustalona przez
                  2  2gminę stawka za m x powierzchnia danego lokalu w m), wynajmujący nie ma na
        nią wpływu, opłata nie jest przez Wnioskodawcę powiększona o żaden narzut,
        marżę itp. tylko przerzucana w tej samej wysokości co Wnioskodawca otrzymał
        obciążenie od Gminy (w stosunku 1:1),
      f) Opłata z tyt. wieczystego użytkowania – jest stała, ustalona przez Gminę,
        wynajmujący nie ma na nią wpływu, opłata nie jest przez Wnioskodawcę
        powiększona o żaden narzut, marżę itp. tylko przerzucana w tej samej wysokości co
        Wnioskodawca otrzymał obciążenie od Gminy (w stosunku 1:1).
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 18 grudnia 2024 r.)
    Czy w przypadku obciążania najemców kosztami eksploatacyjnymi (w tym funduszu
    remontowego, opłaty za wywóz nieczystości, opłaty za utrzymanie części wspólnych,
    wydatku na utrzymanie pylonu reklamowego, podatku od nieruchomości, opłaty z tyt.
    wieczystego użytkowania oraz ubezpieczenia), przeniesienie tych kosztów powinno
    nastąpić fakturą VAT opodatkowaną podatkiem VAT stawką identyczną jak stawka najmu
    czy notą obciążeniową bez VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 14 stycznia 2025 r. i
    uzupełnione w piśmie z 15 stycznia 2025 r.)
    Zdaniem Spółki, w przypadku obciążenia najemców kosztami eksploatacyjnymi w tym:
    opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, stosowny podatek od nieruchomości, koszty
    ubezpieczenia budynku, koszty mediów zużytych do obsługi technicznej budynku, fundusz
    remontowy, opłata za wywóz nieczystości, wydatek na utrzymanie pylonu reklamowego,
    powinno zostać opodatkowane stawką VAT identyczną jak usługa najmu.
    Strony umów najmu odrębnie zdefiniowały opłatę eksploatacyjną, jako opłatę w celu
    pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach poniesionych przez Wynajmującego w
    związku z usługami, stałymi opłatami oraz wszystkimi wydatkami związanymi z
    utrzymaniem i zachowaniem budynku.
    Usługi konserwacji, usługi serwisowe, koszty mediów zużytych do obsługi technicznej
    budynku, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, podatek od nieruchomości czy koszty
    ubezpieczenia to elementy kalkulacyjne opłaty z tytułu eksploatacji budynku, koszty
    ponoszone przez Wynajmującego w związku z utrzymaniem budynku.

    Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem
    sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są usługi związane z eksploatacją
    nieruchomości, które składają się na całość w postaci opłaty eksploatacyjnej, wówczas nie
    można z niej wyłączać poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży,
    ponieważ obrotem jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na
    jej poszczególne elementy, w tym przypadku zastosowanie znajdzie opodatkowanie
    stawką 23%, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.
    W tym przypadku mamy do czynienia z opłatami niezależnymi od faktycznego zużycia,
    można to porównać do zryczałtowanej opłaty za media, bez jakiejkolwiek możliwości
    wyboru dostawcy mediów przez najemcę, wyklucza prawo do ich rozliczania niezależnie
    od zawartej umowy najmu. Należy wówczas przyjąć, że wynajmujący świadczy na rzecz
    najemcy jednolitą usługę obejmującą zarówno czynsz najmu, jak i opłatę eksploatacyjną.
    Wydzielenie tych kosztów z kompleksowej usługi najmu miałoby tutaj niewątpliwie
    charakter sztuczny, nieznajdujący uzasadnienia. Opłata eksploatacyjna stanowi bowiem
    bezspornie element kalkulacyjny czynszu najmu i tak też powinna być traktowana. W
    konsekwencji, dokonując opodatkowania świadczonej usługi VAT, wynajmujący stosuje do
    całej ceny, obejmującej czynsz najmu oraz zryczałtowane opłaty za media, zasady
    właściwe dla opodatkowania usługi najmu danej nieruchomości. Oznacza to, że zarówno
    rozpoznanie momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i
    usług, jak i zastosowanie stawki VAT odbywa się w sposób przewidziany dla usługi najmu.
    Sporządzając faktury dokumentujące świadczoną usługę, wynajmujący całość usługi
    traktuje jako świadczenie kompleksowe.
    Potwierdzają to organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z 11 grudnia 2023 r.
    (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.586.2023.2.IZ) Dyrektor KIS uznał, że usługa najmu to
    świadczenie kompleksowe, w skład którego wchodzi dostawa mediów, w następującym
    stanie faktycznym:
    Media nie są fakturowane na podstawie odczytów z subliczników (energia, woda, ścieki)
    w wysokości faktycznego bieżącego zużycia – najemca jest bowiem obciążany co
    miesiąc taką samą kwotą wynikającą z uśrednionego zużycia z roku poprzedniego.
    Kwota ta nie podlega wyrównaniu. Zasada odnosi się do zużycia gazu – centralnego
    ogrzewania. Zmiana wysokości opłat za najem oraz media następuje poprzez zawarcie
    aneksu do umowy najmu. Z okoliczności sprawy wynika, że opłaty za media mają
    charakter ryczałtowy. Najemca zobowiązany jest do ich uiszczania w określonej stałej
    wysokości niezależnie od tego czy korzysta z tych mediów czy też nie.
    Usługi najmu lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu według stawki podstawowej
    VAT wynoszącej 23%. Natomiast wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości o
    charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na

    cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a
    ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa,
    korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
    Dlatego również ryczałt za media jest opodatkowany w ten sposób, tj. albo według
    stawki 23% VAT, albo korzysta ze zwolnienia. W tym przypadku mamy do czynienia z
    lokalem użytkowym, więc zastosowanie ma tu opodatkowanie stawką 23%.
    Zdaniem Spółki w przypadku obciążania najemców kosztami eksploatacyjnymi (w tym
    funduszu remontowego, opłaty za wywóz nieczystości, opłaty za utrzymanie części
    wspólnych, wydatku na utrzymanie pylonu reklamowego, podatku od nieruchomości,
    opłaty z tyt. wieczystego użytkowania oraz ubezpieczenia), przeniesienie tych kosztów
    powinno nastąpić fakturą VAT opodatkowaną podatkiem VAT stawką identyczną jak
    stawka najmu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może
    zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie
    (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy
    mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest
    dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy.

    Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub
    tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu
    ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
      · w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca
        jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
      · świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady
    podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem
    przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci
    wynagrodzenia.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w
    tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w
    przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od
    towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media
    (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.
    W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:
      W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam
      otrzymał i wyświadczył te usługi.
    Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń
    określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy
    stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być
    zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
    Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28
    listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE
    L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w
    przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej,
    bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te
    usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we
    własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako
    usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru
    kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.
    Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej
    samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym
    mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci
    takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej
    elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze
    nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w
    odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej
    wyświadczenie tej usługi.

    Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub
    świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa
    opodatkowania.
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
        podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
        ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
        nabywcy lub usługobiorcy.
    Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu
    wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka
    rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on
    kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które
    zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt
    bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca
    obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada
    włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu
    kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego
    świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem
    stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
        momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
        wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
        ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji
        na potrzeby podatku.

    Z wniosku wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują
    Państwo lokale użytkowe.
    Zwierają Państwo umowy najmu, na podstawie, których oddają Państwo najemcom w
    najem lokal, natomiast najemcy zobowiązani są do uiszczania na Państwa rzecz:
      - czynszu z tytułu najmu (opłaty z tyt. czynszu nie obejmują opłat eksploatacyjnych),
      - opłaty eksploatacyjnej w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach
        poniesionych przez Państwa w związku z usługami, stałymi opłatami oraz
        wszystkimi wydatkami związanymi z utrzymaniem i zachowaniem budynku, w tym
        m.in. opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, stosowny podatek od nieruchomości,
        koszty ubezpieczenia budynku, koszty mediów zużytych do obsługi technicznej
        budynku, fundusz remontowy, opłata za wywóz nieczystości, wydatek na
        utrzymanie pylonu reklamowego,
      - najemca zobowiązany jest również do pokrycia kosztów zużycia wszelkich mediów (w
        tym usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków) doprowadzonych do
        wynajętych pomieszczeń. Pomiar zużycia prowadzony jest na podstawie wskazań
        odpowiednich urządzeń (podliczników) lub na podstawie wyliczenia odpowiadając
        proporcjonalnemu do powierzchni udziałowi w zużyciu ogólnym.
    Pierwotnym nabywcą usług mediów są Państwo, a następnie na podstawie zawartych z
    najemcami umów, obciążają Państwo najemców kosztem usług wystawiając na ich rzecz
    faktury VAT, stosując do usług:
      - w przypadku opłat eksploatacyjnych (które są udokumentowane Notą księgową
        wystawioną przez Wspólnotę Mieszkaniową) i zawierają opłaty z tyt. opłat za
        wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości, ubezpieczenia, media – stawkę
        23%,
      - do refakturowania kosztów zużycia wszelkich mediów doprowadzonych do
        pomieszczeń wystawiają Państwo na rzecz najemców faktury VAT, stosując stawki
        zgodnie ze stawką VAT właściwą przedmiotowo dla tych usług, czyli w przypadku
        usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków stawkę 8%, w przypadku opłaty
        za energię cieplną, ciepłą wodę, energię elektryczną stawkę 23%.
    Wysokość opłaty eksploatacyjnej jest stała i ustalana przez Wspólnotę Mieszkaniową lub
    Gminę.
    Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy w przypadku obciążania najemców kosztami
    eksploatacyjnymi, przeniesienie tych kosztów na najemców powinno być
    udokumentowane fakturą VAT z wykazanym podatkiem VAT w wysokości identycznej jak
    usługa najmu czy notą obciążeniową bez VAT.
    W tym miejscu zauważyć należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
                              1Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353 Kodeksu Cywilnego:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.

    Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów
    nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których
    strony są zobowiązane.
    Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę.
    Należy zauważyć, że w przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty
    wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy
    wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne
    znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego
    kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów
    podatkowych).
    Uznać zatem należy, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art.
    8 ust. 1 ustawy i z tego tytułu są Państwo podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt
    1 ustawy.
    Ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w
    nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w
    odniesieniu do lokalu i Wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.
    Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną
    określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
    Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali:
      Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
      mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali
      oraz zarząd nieruchomością wspólną.
    W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:
      Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
      wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
      zobowiązania, pozywać i być pozywana.
    Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków
    wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej
    zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
    Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali,
    posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są
    zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.
    Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:
      Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
      utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,

      uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
      wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych
      współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
    Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty
    mieszkaniowej: związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością
    lokalu.
    Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali:
      Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
      1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
      2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej
        nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
      3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
        bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
      4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub
        zarządcy.
    Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, że:
      Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących
      opłat, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
    Jak wynika z powołanych wyżej przepisów ustawy o własności lokali, właściciele
    zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością
    wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia
    wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, odprowadzanie
    ścieków, centralne ogrzewanie).
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących sposobu fakturowania na najemcę
    ponoszonych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kosztów eksploatacyjnych w celu
    pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach poniesionych przez Państwa w związku z
    usługami, stałymi opłatami oraz wszystkimi wydatkami związanymi z utrzymaniem i
    zachowaniem budynku (tj. kosztów funduszu remontowego, opłaty za wywóz nieczystości,
    opłaty za utrzymanie części wspólnych budynku, wydatku na utrzymanie pylonu
    reklamowego, podatku od nieruchomości, opłaty z tyt. wieczystego użytkowania oraz
    koszty ubezpieczenia budynku) należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy powinny
    zostać potraktowane jako świadczenie odrębne od usługi najmu i czy w rezultacie należy
    opodatkować odsprzedaż tych świadczeń według zasad właściwych dla tych usług.
    Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedno
    świadczenie obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinno
    być ono sztucznie dzielone dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu
    widzenia świadczenia nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy
    tworzyć będą jedno świadczenie kompleksowe, obejmujące kilka świadczeń
    pomocniczych. Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności,
    które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć
    również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako
    elementu świadczenia kompleksowego.
    Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia.
    Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych
    jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności)
    dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie
    tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny
    charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do
    celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

    W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z
    16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, kierując się
    ogólną zasadą, zgodnie z którą dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być
    zwykle uznawane za odrębne i niezależne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i
    związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz
    nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń,
    które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku VAT, chyba że elementy
    transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak
    ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne,
    którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.
    W ww. wyroku TSUE wskazał też, że jeżeli najemca ma możliwość wyboru
    świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia
    odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od
    najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii
    elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie
    indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do
    tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. Co do
    usług takich jak sprzątanie części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność,
    należy je uznać za odrębne od najmu, jeśli mogą być zorganizowane przez każdego
    najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie, oraz jeśli we wszystkich wypadkach
    faktury wystawione na najemcę wykazują dostawę tych towarów i świadczenie usług na
    pozycjach odrębnych od czynszu najmu.
    Natomiast jeżeli nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie
    ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi
    świadczeniami, te ostatnie można uważać za jedno świadczenie wraz z najmem. Może tak
    być w szczególności w wypadku najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku
    wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami, oraz krótkoterminowego
    najmu nieruchomości, na przykład na wakacje lub ze względów zawodowych, który jest
    udostępniany z tymi świadczeniami bez możliwości ich rozdzielenia.
    TSUE wskazał także, że jeśli sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i
    niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców
    i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem, dane świadczenia są
    generalnie nierozerwalnie związane z najmem i mogą być też uważane za stanowiące
    jedną całość, a tym samym jedno świadczenie z najmem. Dotyczy to w szczególności
    sytuacji, w której wynajmujący, właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z
    usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić
    proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie
    przenosi on na najemcę.
    Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu nieruchomości
    (w niniejszej sprawie – lokalu użytkowego) w każdym przypadku należy uwzględniać
    rzeczywisty przebieg transakcji.
    Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły
    przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący
    przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od
    podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał
    zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie
    wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania”
    (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez
    podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.
    Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do
    skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem,
    co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy

    traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie
    wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem,
    uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z
    najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.
    Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma
    miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na
    rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia
    pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają)
    skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są
    niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak
    świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich
    charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny
    być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.
    W sprawie będącej przedmiotem wniosku, na podstawie umowy najmu, oddają Państwo
    najemcom w najem lokal, natomiast najemcy zobowiązani są do uiszczania na Państwa
    rzecz m.in. opłaty eksploatacyjnej w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach
    poniesionych przez Państwa w związku z usługami, stałymi opłatami oraz wszystkimi
    wydatkami związanymi z utrzymaniem i zachowaniem budynku, w tym opłaty za wieczyste
    użytkowanie gruntu, stosowny podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia budynku,
    koszty mediów zużytych do obsługi technicznej budynku, fundusz remontowy, opłata za
    wywóz nieczystości, wydatek na utrzymanie pylonu reklamowego.
    W przypadku opłaty eksploatacyjnej (wnoszonej przez Państwa do Wspólnoty
    Mieszkaniowej), której koszt w związku z zapisami umowy najmu będą Państwo przenosili
    na najemcę i w odniesieniu do której sam najemca nie decyduje o jej wysokości, lecz są
    one stałe i ustalone przez Wspólnotę Mieszkaniową lub Gminę, należy przyjąć, że stanowi
    ona element kalkulacyjny czynszu najmu. Zatem opłata eksploatacyjna powinna być
    opodatkowana według zasad właściwych dla usługi najmu lokalu użytkowego.
    Przenoszona przez Państwa w związku z zawartą umową na najemcę opłata
    eksploatacyjna, stanowi koszt wynikający z utrzymania części wspólnych nieruchomości
    będącej we władaniu Wspólnoty Mieszkaniowej i jest ściśle związana z korzystaniem z
    danego lokalu znajdującego się w danym budynku, w ramach którego została utworzona
    Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnota Mieszkaniowa jako ogół właścicieli, których lokale
    wchodzą w skład określonej nieruchomości, podejmuje czynności dla celów związanych z
    utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
    Tym samym, ww. opłata eksploatacyjna stanowi element kalkulacyjny czynszu najmu, a
    zatem zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, powinna być wliczana przez Państwa do podstawy
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu lokalu użytkowego, gdyż
    należy ją potraktować jako jedno świadczenie towarzyszące korzystaniu przez najemcę z
    lokalu użytkowego. W zawartej umowie najmu strony uzgodnią, według Państwa
    wskazania, że najemca będzie ponosił koszty opłaty eksploatacyjnej, na wysokość której
    najemca nie ma wpływu (opłata ustalana jest przez Wspólnotę mieszkaniową). W
    konsekwencji, opłata eksploatacyjna, której koszty przenoszą Państwo na najemcę,
    powinna być opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu lokalu użytkowego.
    Zauważyć w tym miejscu należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że to nie
    odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność
    przysługuje. Dotyczy to m.in. podatku od nieruchomości, który nie stanowi dostawy
    towarów ani świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy.
    Zgodnie z art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 111), zwanej dalej „Ordynacja podatkowa”:

      Podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne
      świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy,
      wynikające z ustawy podatkowej.
    Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony np. podatek
    od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z
    tych też względów np. podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży
    lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w
    efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest
    z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania
    nieruchomości.
    Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu
    nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem
    zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego
    mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków
    zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji)
    należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów
    związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od
    nieruchomości.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, sam podatek od nieruchomości, jako że
    nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Nie jest zatem dopuszczalne wystawianie przez wynajmującego faktury,
    na której jako przedmiot sprzedaży będzie wykazany sam „podatek od nieruchomości”.
    Jeżeli jednak strony umowy postanowią, że udostępniający nieruchomość „przerzuca”
    koszt podatku od nieruchomości na korzystającego z nieruchomości, wówczas koszt ten
    stanowi element cenotwórczy usługi np. najmu.
    Odnosząc się do kwestii dokumentowania wyżej opisanych czynności, należy wskazać, że
    zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.
    Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
      1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
        106a pkt 2,
      2) dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
        dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
        niebędącej podatnikiem;
      3) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik
        korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
      4) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany
        w pkt 1;
      5) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt
        4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
        ust. 1b.
    W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatna
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Elementy jakie powinna zawierać faktura, określa przepis art. 106e ust. 1 ustawy.

    Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego
    zdarzenia gospodarczego), która powinna spełniać szereg wymogów przewidzianych
    przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli
    odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt
    dostawy określonych towarów lub świadczenia usług. Wystawienie faktury należy
    rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi.
    Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności
    powodujących powstanie obowiązku podatkowego.
    W związku z powyższym należy wskazać, że umieszczenie na fakturze w osobnych
    pozycjach kilku różnych świadczeń może sugerować, że przedmiotem sprzedaży było kilka
    odrębnych świadczeń, a nie jedno kompleksowe.
    Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i
    usług, dlatego też istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich jej elementów.
    Jak już rozstrzygnięto powyżej, przenoszone na najemcę koszty eksploatacyjne (opłata
    eksploatacyjna) w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach poniesionych przez
    Państwa w związku z usługami, stałymi opłatami oraz wszystkimi wydatkami związanymi z
    utrzymaniem i zachowaniem budynku, powinny być traktowane jako wynagrodzenie za
    usługę najmu lokalu użytkowego i opodatkowane według zasad właściwych dla tej usługi
    najmu. Zatem, obciążając najemcę ww. kosztami powinni Państwo na wystawionej
    fakturze zawrzeć te opłaty w podstawie opodatkowania usług najmu jako jednego
    świadczenia i opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu lokalu użytkowego.
    Na fakturze dokumentującej taką sprzedaż – a precyzyjniej rzecz ujmując, w tej jej części,
    która odzwierciedla elementy obligatoryjne w świetle przepisów prawa – powinna widnieć
    tylko jedna pozycja – usługa najmu. W pozycji tej – co należy również wywodzić z treści art.
    29a ust. 1 ustawy – powinna być uwzględniona wartość całego świadczenia – całego
    wynagrodzenia z tytułu świadczenia usługi najmu łącznie z ww. opłatą eksploatacyjną (w
    skład której wchodzą koszty funduszu remontowego, opłaty za wywóz nieczystości, opłaty
    za utrzymanie części wspólnych budynku, wydatki na utrzymanie pylonu reklamowego,
    podatek od nieruchomości, opłaty z tyt. wieczystego użytkowania oraz koszty
    ubezpieczenia budynku).
    Podsumowując stwierdzić należy, że w przypadku obciążania najemców ww. kosztami
    eksploatacyjnymi, przeniesienie tych kosztów na najemców powinno być dokumentowane
    fakturą VAT z wykazanym podatkiem VAT w wysokości identycznej jak usługa najmu.
    Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,

    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Tutejszy organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie
    sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być –
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. W szczególności, wydając
    przedmiotową interpretację – zgodnie z przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem
    faktycznym – jako element opisu sprawy przyjęto, wysokość stawki dla refakturowanych
    usług.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.