Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-198/12/AA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-28
Teza: Jakim podatkiem powinny być opodatkowane sprzedaże działek, które przeprowadził do tej pory i zamierza przeprowadzić w przyszłości Wnioskodawca: podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem od towarów i usług czy podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku (data wpływu do Organu – 29 maja 2012 r.), uzupełnionym w dniu 16 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2012 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 08 sierpnia 2012 r. znak: IBPBII/1/436-198/12/AA, IBPP1/443-573/12/BM, IBPBII/2/415-751/12/HS wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 16 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 13 lipca 2005 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył od Agencji Nieruchomości Rolnych działkę nr (\`(...)\`) o powierzchni 1,5205 ha. Działka ta była działką rolną. Środki finansowe na zakup ww. nieruchomości pochodziły ze wspólnego dorobku Wnioskodawcy i jego żony (wspólne dochody z pracy etatowej obojga i działalności gospodarczej Wnioskodawcy). Od ślubu do czasu zakupu nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną gromadzili środki finansowe.

W ramach prowadzonej od 2005 r. działalności handlowej Wnioskodawca jest czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotową działkę Wnioskodawca nabył w celu wybudowania na niej w przyszłości domu oraz zabudowań gospodarczych. W około 50% działka ta stanowić miała działkę przydomową, natomiast na pozostałej części Wnioskodawca zamierzał prowadzić działalność rolniczą (szkółkarstwo i ogrodnictwo).

We wrześniu 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali podziału ww. nieruchomości na działki rolne, tj. działkę A o powierzchni 7603 m2 i działkę B o powierzchni 7602 m2. Celem podziału była koncepcja darowizny jednej z działek ich dzieciom. Koncepcja ta jednak nie została zrealizowana z powodu braku zainteresowania nią ich dzieci.

W latach 2006-2011 Wnioskodawca przekształcił około 7500 m2 gruntu w działkę przydomową z drzewami i krzewami ozdobnymi – natomiast pozostała część była utrzymywana jako rolna poprzez wykaszanie traw, kompostowanie i użyźnianie dotychczasowych nieużytków rolnych.

W latach 2007-2011 Wnioskodawca składał wnioski oraz otrzymywał do uprawianej ziemi dotację unijną.

W październiku 2006 r. uchwałą Rady Miejskiej w X teren obu działek został przekształcony z rolnego w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Wnioskodawca ani jego żona nie podejmowali nigdy żadnych działań, ani nie składali żadnych wniosków, mających na celu przekształcenie ww. działek w budowlane.

W latach 2007-2009 na działce B Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy. W latach tych wykonał także przyłącze wodne do obu działek. W celu przemieszczania się po terenie obu działek Wnioskodawca utwardził w ich obrębie dwie drogi, które w założeniach miały ułatwić poruszanie się wśród upraw szkółkarsko-ogrodniczych. Na poboczach tych dróg Wnioskodawca ułożył wodociągi.

Budowa domu, wodociągów, dróg, pomieszczeń gospodarczych znacznie pochłonęła środki finansowe Wnioskodawcy i jego żony. W związku z powyższym Wnioskodawca wraz z żoną postanowił sprzedać jedną z działek. Brak zainteresowania kupujących działką budowlaną o powierzchni 7500 m2 skłonił Wnioskodawcę do dalszego geodezyjnego podziału działek na 11 mniejszych nieruchomości niezabudowanych, z których dwie stanowią drogi wewnętrzne (w miejscach poprzednio utwardzonych). Na jednej z działek, o powierzchni około 3400 m2, znajduje się dom Wnioskodawcy i pomieszczenia gospodarcze, natomiast osiem działek Wnioskodawca zamierza w części sprzedać, a w części (1-2 działek) przekazać w darowiźnie swoim dzieciom.

Wnioskodawca na początku 2012 r. dokonał sprzedaży jednej z działek i z tego tytułu odprowadzony został jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych. W maju 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży kolejnych trzech działek jednemu kupującemu. W tym wypadku też będzie odprowadzony jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych.

Działki znajdują się przy utwardzonych (szutrowych) drogach, przy których Wnioskodawca poprowadził wcześniej wodociągi (utwardzenia dróg i wodociągi wykonane zostały przez Wnioskodawcę dla własnych potrzeb, nie w celu uatrakcyjnienia wartości tych działek).

Środki finansowe, które Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży ww. działek przeznaczy na poprawę sytuacji finansowej w jakiej się obecnie znalazł (częściowo w wyniku kryzysu działalności gospodarczej jaką prowadzi Wnioskodawca a częściowo z przeinwestowania, tj. dom, drogi, wodociągi, ogrodzenia, zagospodarowania terenu). Wszystkie działki w momencie sprzedaży nie były i nie będą zabudowane. Nigdy nie były i nie są przedmiotem najmu i dzierżawy oraz nigdy nie przynosiły żadnych korzyści materialnych Wnioskodawcy.

W celu sprzedaży przed działkami Wnioskodawca wystawił tablice: „Do sprzedania”. Inna forma ogłoszeń to „poczta pantoflowa” oraz małe ogłoszenia niepłatne, umieszczane w miejscach do tego przeznaczonych. Wnioskodawca nadmienia, że jest właścicielem wraz z żoną połowy udziałów w 22 działkach budowlanych, które również zamierza sprzedać.

Organ zaznacza, iż przywołując powyżej przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe – z uwagi na zakres niniejszej interpretacji – z uzupełnienia wniosku z dnia 14 sierpnia 2012 r. pominął tę jego część, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jakim podatkiem powinny być opodatkowane sprzedaże działek, których Wnioskodawca do tej pory dokonał:

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
*   podatkiem od towarów i usług,
*   podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

3.  Czy ewentualne darowizny dla dzieci Wnioskodawcy (syna i córki) powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług?
4.  Jakim podatkiem powinna być opodatkowana ewentualnie sprzedaż dalszych działek (maksymalnie 4 działek):

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
*   podatkiem od towarów i usług,
*   podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca uważa, iż opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży działek, których dokonał było prawidłowe. Ponadto sprzedaż dalszych działek, którą zamierza dokonać jest również opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, kuriozalnym nieporozumieniem jest ewentualność zapłacenia podatku od towarów i usług w przypadku darowizny działek swoim dzieciom (synowi i córce). Wnioskodawca uważa, że podatek taki w przypadku darowizny nie powinien być płacony.

Wszystkie działania, które Wnioskodawca podejmował w minionych latach a więc:

*   wykonanie przyłączy wody,
*   utwardzenie dróg,
*   podział działki na dwie części,
*   budowanie domu,
*   budowa pomieszczeń gospodarczych,
*   zagospodarowanie terenu poprzez utrzymywanie terenu w dużej kulturze rolnej

nie miały na celu uatrakcyjnienia działki.

Planem Wnioskodawcy było prowadzenie działalności ogrodniczo-szkółkarskiej.

Sytuacja finansowa Wnioskodawcy, w której się znalazł na skutek kryzysu a także przeinwestowania oraz uchwała Rady Miejskiej w X dotycząca przekształcenia działki w budowlaną, wywołała koncepcję sprzedaży części nieruchomości.

Wnioskodawca poszukiwał chętnych do kupna wydzielonej wcześniej połowy nieruchomości. W związku z brakiem zainteresowania kupujących ww. działkami o powierzchni 7600 m2 Wnioskodawca podjął decyzję o podziale geodezyjnym na działki o powierzchniach na jakie było zapotrzebowanie (1200-1800 m2).

Wnioskodawca wskazuje, że czynności związane z przedmiotową nieruchomością nigdy nie miały znamion działalności gospodarczej zmierzającej do zarobkowego handlu działkami. Opodatkowanie sprzedaży działek, których dokonał i tych które chce w przyszłości Wnioskodawca dokonać, podatkami: od towarów i usług i dochodowym jest niewłaściwe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych dotycząca skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W pozostałym zakresie wniosku, tj. w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 cyt. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, iż w dniu 13 lipca 2005 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył od Agencji Nieruchomości Rolnych działkę rolną o powierzchni 1,5205 ha. We wrześniu 2006 r. ww. nieruchomość została podzielona na dwie działki rolne, tj. działkę A o powierzchni 7603 m2 i działkę B o powierzchni 7602 m2. W latach 2006-2011 Wnioskodawca przekształcił około 7500 m2 gruntu w działkę przydomową z drzewami i krzewami ozdobnymi – natomiast pozostała część była utrzymywana jako rolna poprzez wykaszanie traw, kompostowanie i użyźnianie dotychczasowych nieużytków rolnych. W październiku 2006 r. uchwałą Rady Miejskiej miasta X teren obu działek został przekształcony z rolnego w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

W związku z sytuacją finansową Wnioskodawca wraz z żoną postanowił sprzedać jedną z działek. Brak zainteresowania kupujących działką budowlaną o powierzchni 7500 m2 skłonił Wnioskodawcę do dalszego geodezyjnego podziału działek na 11 mniejszych nieruchomości niezabudowanych, z których dwie stanowią drogi wewnętrzne (w miejscach poprzednio utwardzonych). Na jednej z działek, o powierzchni około 3400 m2, znajduje się dom Wnioskodawcy i pomieszczenia gospodarcze, natomiast osiem działek Wnioskodawca zamierza w części sprzedać, a w części (1-2 działek) przekazać w darowiźnie swoim dzieciom.

Na początku 2012 r. Wnioskodawca sprzedał jedną z działek i z tego tytułu odprowadzony został jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych. W maju 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży kolejnych trzech działek jednemu kupującemu (również zostanie odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych).

Wszystkie działki w momencie sprzedaży nie były i nie będą zabudowane. Nigdy nie były i nie są przedmiotem najmu i dzierżawy oraz nigdy nie przynosiły żadnych korzyści materialnych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży działek, których dokonał i których zamierza dokonać było prawidłowe.

Z przedstawionym stanowiskiem należy się zgodzić, aczkolwiek podkreślić należy, że na Wnioskodawcy jako na sprzedającym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie miało miejsce jedynie wówczas, gdy z tytułu sprzedaży działek żadna ze stron tej transakcji nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług (co jak wskazano na wstępie, nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji – w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie). Jeżeli bowiem na którejkolwiek stronie z tytułu zawartej umowy będzie ciążył obowiązek w podatku od towarów i usług, nastąpi wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy powołanego art. 2 pkt 4 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, iż Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Żona Wnioskodawcy aby uzyskać interpretację w swojej indywidualnej sprawie winna wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.