Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.73.2020.3.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 marca 2020 r. (data wpływu 24 marca 2020 r.), uzupełnionym 18 i 21 maja 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 12 maja 2020 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.73.2020.2.HS, 0111-KDIB3-2.4012.290.2020.3.SR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 18 i 21 maja 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\-X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\-Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Wnioskodawca 1 lub Nabywca) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Wnioskodawca 1 planuje nabycie praw do zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., składającej się z następujących działek ewidencyjnych gruntu:

*   (…) oraz (…) (dalej: Działki 1),
*   (…) oraz (…) (dalej: Działki 2),
*   (…) oraz (…) (dalej: Działki 3),

(dalej odpowiednio: Transakcja i Nieruchomość).

Nieruchomość zostanie nabyta przez Wnioskodawcę 1 od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Wnioskodawca 2 lub Sprzedawca, łącznie z Wnioskodawcą 1 jako: Wnioskodawcy), będącego czynnym podatnikiem VAT i dokonującego transakcji w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Obecnie, na podstawie umowy dzierżawy z 17 lipca 2018 r. Sprzedawca dzierżawi od Miasta K. nieruchomość składającą się z działki (…) („Umowa dzierżawy”). Prawa i obowiązki z Umowy dzierżawy nie będą przedmiotem cesji na Nabywcę w ramach Transakcji. Wnioskodawcy zakładają jednak, że po Transakcji – Sprzedawca lub działający na podstawie upoważnienia Nabywca – rozwiąże zawartą z Miastem K. Umowę dzierżawy, a Nabywca, jako użytkownik wieczysty Nieruchomości, podpisze nową umowę dzierżawy działki (…) (już w swoim imieniu) z Miastem K. Przy czym, Wnioskodawcy podkreślają, że skutki podatkowe bieżącego rozliczenia dla celów VAT/PCC ewentualnej nowej umowy dzierżawy działki (…) (między Miastem K. a Nabywcą) nie są przedmiotem niniejszego wniosku. Niemniej dla celów kompletności informacji o okolicznościach związanych z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawcy przedstawiają niniejszą informację.

Powyższe wynika z faktu, iż Nabywca i Sprzedawca nie mają faktycznej możliwości dokonania cesji Umowy dzierżawy na Nabywcę.

Wnioskodawcy wskazują również, że w momencie dokonania Transakcji może zostać zawarta przez Wnioskodawców umowa dobrosąsiedzka regulująca relacje pomiędzy Nabywcą a Sprzedawcą.

Nabywca i Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.).

Na działkach nr (…) znajduje się budynek handlowo-usługowy, stanowiący własność Sprzedawcy, służący w przeszłości prowadzeniu działalności w zakresie handlu wielkopowierzchniowego (dalej: Budynek).

Ponadto, na Działkach wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się następujące naniesienia:

*   działka nr (…): dwa hydranty, trzy słupy oświetleniowe, chodnik, ogrodzenie, plac z kostki brukowej, betonowe fundamenty;
*   działka nr (…): chodnik;
*   działka nr (…): parking z kostki brukowej, chodnik, ogrodzenie, betonowe fundamenty, plac z kostki brukowej, mur oporowy, słup oświetleniowy, podjazd z kostki brukowej;
*   działka nr (…): słup z banerem, dwa słupy oświetleniowe, chodniki, hydrant, 3 maszty flagowe, parking z kostki brukowej, ogrodzenie, plac z kostki brukowej, betonowe fundamenty;
*   działka nr (…): podjazd z kostki brukowej, chodnik, jezdnia, sieć gazowa;
*   działka nr (…): trzy hydranty, 5 słupów oświetleniowych, chodnik z kostki brukowej, skrzynka teletechniczna, instalacja gazowa, 9 masztów flagowych, 2 fundamenty stacji wózkowej, parking z kostki brukowej, mur oporowy, plac z kostki brukowej, 3 billboardy, parking betonowy, skrzynka elektryczna, murek z ogrodzeniem, podjazd z kostki brukowej, ogrodzenie, sieć teletechniczna.

Na Działkach znajdują się również stanowiące własność Sprzedawcy: sieci kanalizacyjne, sieci wodociągowe, jak również sieci elektryczne.

Wszystkie wyżej wymienione naniesienia będą dalej łącznie zwane jako Budowle i stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 poz. 1186 ze zm., dalej ustawa Prawo Budowlane), za wyjątkiem ogrodzenia stanowiącego urządzenie budowlane w rozumieniu ww. przepisów.

Na Działkach znajdują się także kolektor deszczowy oraz rozdzielnia średniego napięcia, niebędące własnością Sprzedawcy, lecz stanowiące własność przedsiębiorstw – gestorów. Wobec tego Sprzedawca nie jest ich właścicielem, ani też nie posiada prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT. Zatem nie będą one przedmiotem Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, nie został objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy z 26 maja 2015 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta K. na rzecz A., ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budynku biurowo-usługowo-handlowego z parkingiem podziemnym, infrastrukturą techniczną w K., przeniesiona następnie na Sprzedawcę na mocy decyzji wydanej 3 lipca 2018 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta K. oraz decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wydana dnia 13 marca 2014 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta K. na rzecz A 1., o braku potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko polegającego na budowie zespołu biurowego (z usługami i handlem) wraz z parkingiem podziemnym, infrastrukturą techniczną i drogową w K. przeniesiona następnie na spółkę A. na mocy decyzji wydanej 14 stycznia 2015 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta K., a następnie na Sprzedawcę na mocy decyzji wydanej 2 sierpnia 2018 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta K. („Decyzja o Uwarunkowaniach Środowiskowych”).

Sprzedawca stał się użytkownikiem wieczystym Działek oraz właścicielem znajdujących się na nich Budynku i Budowli 4 stycznia 2018 r. w wyniku nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa poprzedniego właściciela (dalej: Poprzedni właściciel). Nabycie zostało potraktowane przez strony jako pozostające poza zakresem opodatkowania VAT. Prawidłowość takiego podejścia została potwierdzona w uzyskanej w tym zakresie interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) z 30 października 2017 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.502.2017.1.AO. Zakres Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku będzie istotnie różnił się od zakresu transakcji opisanej w stanie faktycznym przywołanej wyżej interpretacji indywidualnej, otrzymanej w związku z nabyciem m.in. Nieruchomości przez Sprzedawcę od Poprzedniego właściciela. W przeciwieństwie bowiem do transakcji opisanej w stanie faktycznym ww. interpretacji indywidualnej, w zakres Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku nie będzie wchodził szereg praw związanych z Nieruchomością, o czym w szczegółach poniżej.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Poprzedniego właściciela w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w ramach czynności opodatkowanych VAT polegających na jej wynajmie centrum handlowemu „B”. Umowa najmu Nieruchomości została rozwiązana w styczniu 2017 r., tj. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę. Od tego momentu Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie była wynajmowana (w tym przez Sprzedawcę), nie była też wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych z VAT. Sprzedawca od momentu nabycia Nieruchomości w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa planował jedynie odsprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego.

Transakcja będzie miała miejsce z oczywistych względów po upływie 2 lat od daty rozpoczęcia wykorzystywania Budynku i Budowli zlokalizowanych na Działkach 1, Działkach 2 i Działkach 3 przez Poprzedniego właściciela do czynności opodatkowanych VAT w ramach najmu (w styczniu 2017 r. umowa najmu została rozwiązana). Wnioskodawcy nie mają wiedzy w zakresie konkretnej daty oddania Budynku oraz Budowli do użytkowania, niemniej miało to miejsce przed datą rozwiązania umowy w styczniu 2017 r. Zatem dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, że zarówno Budynek, jak i Budowle zostały oddane do użytkowania co najmniej 3 lata przed planowaną datą Transakcji.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedawca nie dokonywał w Budynku i Budowlach żadnych ulepszeń ani modernizacji. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej Transakcji.

Wnioskodawcy nie mają natomiast wiedzy czy ulepszenia i modernizacje były dokonywane przez Poprzedniego właściciela Nieruchomości.

Wnioskodawcy przewidują (i tak przyjmują dla celów niniejszego wniosku), że do dnia przeprowadzenia omawianej Transakcji wskazany Budynek i Budowle, które będą znajdują się na Działkach, nie będą przedmiotem prac rozbiórkowych.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest i na moment Transakcji nie będzie wyodrębniona w strukturach Sprzedawcy oraz nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Wnioskodawcy 2 (tzn. nie jest wydzielona w formie działu/oddziału/wydziału) w prowadzonej przez niego działalności.

W skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

*   prawo użytkowania wieczystego Działek 1, Działek 2 oraz Działek 3,
*   prawo własności Budynku,
*   prawo własności Budowli.

Dodatkowo w ramach Transakcji na Nabywcę przejdą powiązane z Nieruchomością polisa ubezpieczeniowa oraz dokumentacja dotycząca Nieruchomości. Po dokonanej Transakcji na Nabywcę, za zgodą Sprzedawcy, zostanie przeniesiona Decyzja WZ oraz Decyzja o Uwarunkowaniach Środowiskowych.

W związku z planowaną Transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione następujące składniki majątkowe Sprzedawcy powiązane z Nieruchomością:

*   umowa o zarządzanie Nieruchomością – obecna umowa zostanie rozwiązana lub wypowiedziana przez Sprzedawcę przed Transakcją (po Transakcji zarządzanie Nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi będzie znajdować się w gestii Nabywcy);
*   wierzytelności i inne prawa majątkowe, nie wymienione powyżej jako związane z Budynkiem;
*   umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;
*   umowy o dostawę mediów i inne umowy serwisowe – obecne umowy zostaną rozwiązane lub wypowiedziane przez Sprzedawcę przed Transakcją (po Transakcji zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media i inne usługi będzie leżeć w gestii Nabywcy);
*   umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedawcy (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.;
*   księgi rachunkowe.

Dodatkowo Wnioskodawcy podkreślają, że intencją Nabywcy jest objęcie planowaną Transakcją składnika majątkowego (Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy, czy też zorganizowanej części takiego przedsiębiorstwa.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje wykorzystywanie jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych VAT, tj. do czynności nie podlegających zwolnieniu z VAT. Zgodnie z założeniami Nabywcy, po nabyciu Nieruchomości znajdujące się na niej Budynek i Budowle zasadniczo zostaną poddane rozbiórce w celu rozpoczęcia inwestycji polegającej na budowie budynku (budynków) o podstawowej funkcji biurowej.

W związku z powyższym, o ile w omawianych okolicznościach znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT (co Wnioskodawcy chcą też potwierdzić niniejszym wnioskiem i co stanowi część zapytania nr 2), w odniesieniu do Budynku oraz Budowli Sprzedawca oraz Nabywca na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy VAT, przed dniem Transakcji złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że we wskazanym zakresie wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w ww. przepisie. Zarówno Wnioskodawca 1 jak i Wnioskodawca 2 będą na ten moment zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

W marcu 2020 r. Nabywca stał się stroną przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, podpisanej w 2019 r., pomiędzy Sprzedawcą a inną spółką z grupy kapitałowej Nabywcy. Przeniesienie na Nabywcę całości praw i obowiązków kupującego wynikających z zawartej umowy przedwstępnej nastąpiło na podstawie umowy cesji zawartej pomiędzy Nabywcą, a spółką z jego grupy kapitałowej. Po podpisaniu umowy cesji, Nabywca stał się właśnie stroną Transakcji opisanej szczegółowo powyżej jako kupujący. Przy czym skutki podatkowe samej umowy cesji nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0111-KDIB3-2.4012.290.2020.4.SR obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PCC – podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC – z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. la pkt 7 ustawy PCC – użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Wnioskodawca 1 zamierza nabyć od Wnioskodawcy 2 Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Wnioskodawca 1 jak i Wnioskodawca 2 są i będą na moment Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Transakcja zostanie opodatkowana VAT, z zastosowaniem podstawowej stawki VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2 niniejszego wniosku), powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 1 czerwca 2020 r., Znak: 0111-KDIB3-2.4012.290.2020.4.SR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania, zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, planuje nabycie praw do zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., składającej się z następujących działek ewidencyjnych gruntu:

*   (…) oraz (…) (dalej: Działki 1),
*   (…0 oraz (…) (dalej: Działki 2),
*   (…) oraz (…) (dalej: Działki 3).

Nieruchomość zostanie nabyta od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i dokonującego transakcji w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

W skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

*   prawo użytkowania wieczystego Działek 1, Działek 2 oraz Działek 3,
*   prawo własności Budynku,
*   prawo własności Budowli.

Dodatkowo w ramach Transakcji na Nabywcę przejdą powiązane z Nieruchomością polisa ubezpieczeniowa oraz dokumentacja dotycząca Nieruchomości. Po dokonanej Transakcji na Nabywcę, za zgodą Sprzedawcy, zostanie przeniesiona Decyzja WZ oraz Decyzja o Uwarunkowaniach Środowiskowych.

W odniesieniu do Budynku oraz Budowli Sprzedawca oraz Nabywca na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy VAT, przed dniem Transakcji złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że we wskazanym zakresie wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w ww. przepisie. Zarówno Wnioskodawca 1 jak i Wnioskodawca 2 będą na ten moment zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 czerwca 2020 r., Znak: 0111-KDIB3-2.4012.290.2020.4.SR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ stwierdził, że „Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

(…) przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.(…)

Zatem zarówno w stosunku do budynku, jak i budowli spełnione są warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dostawa ww. budynku oraz ww. budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego ww. działek, na których posadowiony jest ww. budynek oraz ww. budowle przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że dostawa ww. budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Sprzedawca – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (….), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.