Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-137/09/WRz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-02-27
Teza: Jak dokumentować zakup nieruchomości ?
Słowa kluczowe: dokumentowanie; dowód-dowody wewnętrzne; działalność-działalność gospodarcza
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana \`(...)\` przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 1 grudnia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych między innymi w zakresie sposobu dokumentowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów zakupionych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży - **jest nieprawidłowe.**

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

UZASADNIENIE

W dniu 1 grudnia 2008 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie sposobu dokumentowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów zakupionych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zakresem której jest:

1.  zakup i sprzedaż nieruchomości na cele mieszkalne (mieszkań i budynków),
2.  wynajem mieszkań będących współwłasnością małżonków (męża i żony).

ad.1)

zakupu nieruchomości dokonuje z żoną, głównie uczestnicząc w przetargach. Nabywa je na podstawie aktu notarialnego w ramach współwłasności majątkowej małżonków. W aktach notarialnych nie ma adnotacji, że mieszkania kupowane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Mieszkania te następnie wprowadzane są na podstawie oświadczenia do podatkowej księgi przychodów i rozchodów, jako towary handlowe - o wartości zgodnej z aktem notarialnym zakupu.

W przypadku sprzedaży mieszkań, sporządzany jest akt notarialny, w którym mieszkania sprzedawane są w ramach wspólności majątkowej małżonków, z zaznaczeniem, że sprzedaż dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z małżonków. Dodatkowo na okoliczność sprzedaży wystawia jeszcze fakturę VAT z vat-em "zw".

ad.2)

w ramach wspólności majątkowej małżonkowie, są współwłaścicielami kilku mieszkań, które przeznaczone zostały na wynajem. Przychody z tytułu najmów wnioskodawca wykazuje jako przychody z prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast mieszkania te nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W 2008 r. z tytułu działalności gospodarczej opłacano podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie:

Czy koszty uzyskania przychodów dotyczące zakupu nieruchomości można dokumentować dowodem wewnętrznym, tj. oświadczeniem o zakupie wraz z dołączoną kserokopią aktu notarialnego?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

Zdaniem wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodów są wszystkie wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ust 1 ww. ustawy. Zatem sporządzone oświadczenie z dołączonym aktem notarialnym zakupu jest wystarczające dla prawidłowego udokumentowania wydatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) stanowi, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zakwalifikowany do kosztów uzyskania przychodu winien w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

*   musi być ponoszony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;
*   nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów;
*   musi być należycie udokumentowany.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w odniesieniu do nieruchomości będących towarem handlowym, gdyż jak wynika z treści wniosku, przedmiotem prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej jest również. „zakup i sprzedaż nieruchomości na cele mieszkalne”. W związku z powyższym wydatki poniesione bezpośrednio na nabycie tych nieruchomości oraz opłaty z tym nabyciem związane mogą stanowić koszty uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej pod warunkiem ich właściwego udokumentowania.

Zgodnie bowiem z treścią art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy nieważność takiej umowy a w konsekwencji brak skutku w postaci zmiany właściciela (art. 73 § 2 ww. Kodeksu).

W myśl § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 ze zm.) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Przy czym, z objaśnień zawartych w załączniku Nr 1 do ww. rozporządzenia wynika, że do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych, wg cen zakupu przeznaczona jest kol. 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Zgodnie z § 17 ust. 1 ww. rozporządzenia zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży.

W myśl § 11 ust. 1 ww. rozporządzenia - podatnik jest obowiązany prowadzić księgę rzetelnie i w sposób niewadliwy. Zapisy w księdze dokonywane są w języku polskim i w walucie polskiej w sposób staranny, czytelny i trwały, na podstawie prawidłowych i rzetelnych dowodów (§ 12 ust. 1 ww. rozporządzenia).

Stosownie do § 12 ust. 3 ww. rozporządzenia podstawą zapisów w księdze są dowody księgowe, którymi są:

1.faktury VAT, w szczególności faktury VAT marża, faktury VAT RR, faktury VAT MP, dokumenty celne, rachunki oraz faktury korygujące i noty korygujące, zwane dalej "fakturami", odpowiadające warunkom określonym w odrębnych przepisach, lub

2.inne dowody, wymienione w § 13 i 14, stwierdzające fakt dokonania operacji gospodarczej zgodnie z jej rzeczywistym przebiegiem i zawierające co najmniej:

1.  wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron (nazwę i adresy) uczestniczących w operacji gospodarczej, której dowód dotyczy,
2.  datę wystawienia dowodu oraz datę lub okres dokonania operacji gospodarczej, której dowód dotyczy, z tym że jeżeli data dokonania operacji gospodarczej odpowiada dacie wystawienia dowodu, wystarcza podanie jednej daty,
3.  przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość oraz ilościowe określenie, jeżeli przedmiot operacji jest wymierny w jednostkach naturalnych,
4.  podpisy osób uprawnionych do prawidłowego udokumentowania operacji gospodarczych

\-oznaczone numerem lub w inny sposób umożliwiający powiązanie dowodu z zapisami księgowymi dokonanymi na jego podstawie.

Natomiast § 13 ww. rozporządzenia stanowi, iż za dowody księgowe uważa się również:

1.  dzienne zestawienia dowodów (faktur dotyczących sprzedaży) sporządzone do zaksięgowania ich zbiorczym zapisem;
2.  noty księgowe, sporządzone w celu skorygowania zapisu dotyczącego operacji gospodarczej, wynikającej z dowodu obcego lub własnego, otrzymane od kontrahenta podatnika lub przekazane kontrahentowi;
3.  dowody przesunięć;
4.  dowody opłat pocztowych i bankowych;
5.  inne dowody opłat, w tym dokonywanych na podstawie książeczek opłat, oraz dokumenty zawierające dane, o których mowa w § 12 ust. 3 pkt 2.

W myśl § 14 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, na udokumentowanie zapisów w księdze dotyczących niektórych kosztów (wydatków), mogą być sporządzone dokumenty zaopatrzone w datę i podpisy osób, które bezpośrednio dokonały wydatków (dowody wewnętrzne), określające: przy zakupie – nazwę towaru oraz ilość, cenę jednostkową i wartość, a w innych przypadkach – przedmiot operacji gospodarczych i wysokość kosztu (wydatku).

Natomiast § 14 ust. 2 ww. rozporządzenia zawiera zamknięty katalog dokumentów, jakie mogą zostać uznane za dowody wewnętrzne stanowiące podstawę zapisów w księdze przychodów i rozchodów, a są nimi dowody dotyczące:

1.zakupu, bezpośrednio od krajowego producenta lub hodowcy, produktów roślinnych i zwierzęcych, nieprzerobionych sposobem przemysłowym lub przerobionych sposobem przemysłowym, jeżeli przerób polega na kiszeniu produktów roślinnych lub przetwórstwie mleka albo na uboju zwierząt rzeźnych i obróbce poubojowej tych zwierząt;

2.zakupu od ludności, sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), surowców roślin zielarskich i ziół dziko rosnących leśnych (PKWiU 01.11.91-00), jagód, owoców leśnych (PKWiU 01.13.23-00) i grzybów (PKWiU 01.12.13-00.43);

3.wartości produktów roślinnych i zwierzęcych pochodzących z własnej uprawy lub hodowli prowadzonej przez podatnika;

4.zakupu w jednostkach handlu detalicznego materiałów pomocniczych;

5.kosztów diet i innych należności za czas podróży służbowej pracowników oraz wartości diet z tytułu podróży służbowych osób prowadzących działalność gospodarczą i osób z nimi współpracujących;

6.zakupu od ludności odpadów poużytkowych, stanowiących surowce wtórne, z wyłączeniem zakupu (skupu) metali nieżelaznych oraz przeznaczonych na złom samochodów i ich części składowych;

7.wydatków związanych z opłatami za czynsz, energię elektryczną, telefon, wodę, gaz i centralne ogrzewanie, w części przypadającej na działalność gospodarczą; podstawą do sporządzenia tego dowodu jest dokument obejmujący całość opłat na te cele;

8.opłat sądowych i notarialnych;

8a.opłaty skarbowej uiszczanej znakami tej opłaty do dnia 31 grudnia 2008 r.;

9.wydatków związanych z parkowaniem samochodu w sytuacji, gdy są one poparte dokumentami niezawierającymi danych, o których mowa w § 12 ust. 3 pkt 2; podstawą wystawienia dowodu wewnętrznego jest bilet z parkometru, kupon, bilet jednorazowy załączony do sporządzonego dowodu.

W świetle powyższych przepisów prawa podatkowego brak jest podstaw prawnych do dokonywania zapisu w podatkowej księgi przychodów i rozchodów w oparciu o sporządzony dowód wewnętrzny i kserokopię umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W opisanym we wniosku przypadku podstawą zaewidencjonowania zakupu nieruchomości jest oryginalna umowa kupna-sprzedaży sporządzona w formie aktu notarialnego. Natomiast inne koszty związane z tym zakupem należy udokumentować w sposób określony cyt. powyżej przepisami.

Z tego też względu stanowisko wnioskodawcy dotyczące ww. pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.