Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-544/13-4/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-08
Teza: Stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawcę tytułem zwrotu równowartości nakładów poniesionych przez miasto na remonty w/w nieruchomości. nie mogą zostać zaliczone na wprost do koszów uzyskania przychodów. Wydatki te stanowią bowiem element wartości początkowej środka trwałego. W konsekwencji ww. wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, jednakże tylko poprzez odpisy amortyzacyjne. A zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości bezpośredniego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków poniesionych na zwrot równowartości nakładów poniesionych przez miasto W. na remonty w/w nieruchomości. poczynionych przed jego wynajęciem (jako warunek konieczny do odzyskania nieruchomości) należy uznać za nieprawidłowe.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 14.05.2013 r. (data wpływu 17.05.2013 r.) oraz uzupełnieniu wniosku z dnia 02.07.2013 r. (data wpływu 04.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17.05.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zgodnie z Decyzjami z dn. 10.08,2009 r. oraz z dn. 16.01.2012 r. wydanymi z upoważnienia Prezydenta miasta., ZGN przekazał nieruchomość spadkobiercom byłego właściciela. Zgodnie z Protokółem przekazania z dn. 31.01.2012 r. (zał. nr 1) przejmujący zobowiązali się do spłaty do ZGN kwoty 156,404,65 zł tytułem zwrotu równowartości nakładów poniesionych przez miasto W. na remonty w/w nieruchomości (zał. nr 2 i 3), co zostało zapisane w Umowie podpisanej w dn. 31.07.2013 r. (zał. nr 4) i potwierdzone dn. 16.04.2013 r. sporządzonym Aktem Notarialnym o oddanie w użytkowanie wieczyste zabudowanej działki gruntu (zał. nr 5). Należna kwota jest spłacana w 6 ratach: w 2012 r. (2 raty) i 2013 r. (4 raty). Nieruchomość została przejęta wraz z lokatorami, którzy zamieszkują zgodnie z umowami najmu zawartymi z ZGN. Spłata zobowiązań wobec ZGN była warunkiem koniecznym do odzyskania nieruchomości i uzyskiwania korzyści z tytułu najmu lokali. W chwili obecnej nieruchomością zarządza Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości.

Pismem z dnia 02.07.2013 r. (data wpływu 04.07.2013 r.) Wnioskodawca uzupełnił stan faktyczny wniosku informując, iż kamienica została zwrócona na podstawie prawomocnej decyzji Prezydenta miasta po rozpatrzeniu wniosku z dnia 18.10.1948 r. złożonego przez Romualda Ł., dawnego właściciela hipotecznego o przyznanie za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości położonej w W., oraz późniejszej decyzji ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego do zabudowanego gruntu na rzecz Andrzeja Ł. w części 57/64 i Tomasza Ł. w części 7/64. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż lokale mieszkalne wynajmowane są prywatnie. Lokatorzy zamieszkują na podstawie przydziałów kwaterunkowych wydanych przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy. Nieruchomość nie jest amortyzowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy kwotę stanowiącą zwrot kosztów remontu nieruchomości, którą Wnioskodawca wpłaca w roku 2012 i 2013 na rzecz ZGN może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokali?
2.  Czy w roku 2012 Wnioskodawca może rozliczyć całą kwotę nakładów przypadającą na jego udziały (57/64), czy tylko kwotę wynikającą z wpłaconych 2 rat w roku 2012?

Zdaniem Wnioskodawcy koszty które ponosi z tytułu zwrotu nakładów za remonty nieruchomości są ponoszone przez Niego w chwili obecnej, a więc powinny być rozliczane z dochodów z tytułu najmu, które uzyskuje w tym samym okresie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości. Z kolei za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w razie wytworzenia we własnym zakresie, uważa się - koszt wytworzenia.

Na podstawie art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Powyższy przepis wymienia jedynie przykładowo, jakie koszty związane są z zakupem.

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W świetle powyższego dopiero w momencie, gdy nieruchomość przeznaczona na wynajem, zostanie przekazana do użytkowania jako kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania składnik majątkowy, może zostać wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z tym, że zapis w ewidencji winien być dokonany najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania.

Późniejsze wprowadzenie stanowi ujawnienie środka trwałego i umożliwia zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie są jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Wnioskodawca w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wskazał, iż w dokonał spłaty na rzecz ZGN tytułem zwrotu równowartości nakładów poniesionych przez m.st. Warszawa na remonty w/w nieruchomości. Spłata zobowiązań wobec ZGN była warunkiem koniecznym do odzyskania nieruchomości i uzyskiwania korzyści z tytułu najmu lokali. Nieruchomość nie jest amortyzowana.

Istotną cechą, zaakcentowaną wyraźnie w art. 22a ust. 1 ustawy, jaką muszą się charakteryzować środki trwałe jest kompletność i zdatność do użytku w dniu przyjęcia do używania.

Wszelkie zatem nakłady poczynione przed przekazaniem środka trwałego do używania będą zwiększać jego wartość początkową. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Nie zmienia tego również fakt, że podatnik nie podejmie decyzji o amortyzacji. Wartość początkowa składnika majątku spełniającego definicję środka trwałego, w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Natomiast to do podatnika, w świetle art. 22c pkt 2 ustawy, należy decyzja, czy ten składnik majątku (nieruchomość mieszkalna) będzie amortyzowany.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej regulacje, w odniesieniu do zaprezentowanego stanu faktycznego, stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawcę tytułem zwrotu równowartości nakładów poniesionych przez miasto na remonty w/w nieruchomości. nie mogą zostać zaliczone na wprost do koszów uzyskania przychodów. Wydatki te stanowią bowiem element wartości początkowej środka trwałego. W konsekwencji ww. wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, jednakże tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości bezpośredniego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków poniesionych na zwrot równowartości nakładów poniesionych przez miasto W. na remonty w/w nieruchomości. poczynionych przed jego wynajęciem (jako warunek konieczny do odzyskania nieruchomości) należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.