Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPP1.4512.988.2016.2.LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-10
Teza: Dokonując sprzedaży 4 działek Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż części lub całości nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 12 grudnia 2016 r. (data wpływu 13 grudnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z 20 stycznia 2017 r. (data wpływu 26 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 grudnia 2016 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 20 stycznia 2017 r. (data wpływu 26 stycznia 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 16 stycznia 2017 r. znak: 2461-IBPP1.4512. 988.2016.1.LSz.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 grudnia 2015 r. jako osoba fizyczna Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową niezabudowaną na podstawie aktu notarialnego Repertorium A NR…, składającą się z czterech działek o łącznej powierzchni 50,24 ara (działki o nr: 34, 37, 38, 42 obr. K.), położoną w K. przy ul. P. Ww. działki nabyte były od osób fizycznych nieprowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie i nie podlegały obowiązkowi podatkowemu od towarów i usług VAT. W chwili obecnej zamiarem Wnioskodawcy jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla ww. działek w postaci inwestycji pn.: „Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do czterech budynków) wraz z garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz drogami wewnętrznymi na działkach nr 34, 37, 38, 42 obr. K.”, która będzie realizowana w trzech etapach i dla tego celu wszystkie działki będą scalone a następnie podzielone na nowe działki odpowiadające powierzchnią planowanych etapów. Przygotowywaną inwestycję Wnioskodawca planuje realizować w ramach jednoosobowej

działalności lub spółki celowej, jednak w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej Wnioskodawca zamierza ww. nieruchomość (już po scaleniu i nowym podziale) sprzedać w części lub całości oraz uzyskane pozwolenie na budowę przepisać na nowego właściciela części lub całości inwestycji. Wnioskodawca chciałby poinformować, że we wcześniejszym okresie tj. 28 sierpnia 2015 roku na podstawie aktu notarialnego Repertorium A NR … Wnioskodawca dokonał sprzedaży udziałów w gruntach niezabudowanych (działki nr 234/1 i 235 obr. K.) przy ul. G. w K. jako osoba fizyczna, lecz na podstawie Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dn. 26 września 2014 r. nr IBPP1/443-566/14/LSz Wnioskodawca musiał sprzedaż udziałów opodatkować podatkiem od towarów i usług wystawiając fakturę z 23% podatkiem VAT. W chwili obecnej Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że:

1.Działki nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 Wnioskodawca zakupił od osób fizycznych.

2.Na pytanie tut. Organu „W jakim celu Wnioskodawca nabył ww. działki w 2015 r.?”, Wnioskodawca odpowiedział, że w celu realizacji inwestycji deweloperskiej.

3.Działki Wnioskodawca zakupił ze środków własnych.

4.W momencie zakupu była wydana prawomocna decyzja Prezydenta Miasta tzw. „WZiZT” dla ww. działek na: „Budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą na działkach nr 34, 37, 38, 42 obr. K.”. Brak planu zagospodarowania przestrzennego gminy dla terenu obejmującego ww. działki.

5.W chwili obecnej Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jednak gdy Wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę i zdecyduje się (po uzyskaniu kredytu) na realizację inwestycji to taką działalność Wnioskodawca zarejestruje.

6.Na pytanie tut. Organu: „Wnioskodawca wskazał we wniosku, że sprzedaż w 2015 r. udziałów w działkach nr 234/1 i nr 235 Wnioskodawca opodatkował podatkiem VAT wystawiają fakturę z 23% stawką VAT. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że ma zamiar zrealizować ww. inwestycję w ramach m.in. jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie z wniosku wynika, że w chwili obecnej nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Należy zatem wyjaśnić czy Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT w chwili sprzedaży udziałów w ww. działkach i czy ewentualnie z tytułu planowanej inwestycji Wnioskodawca zamierza dokonać rejestracji w tym zakresie?”, Wnioskodawca odpowiedział, że tak w chwili sprzedaży udziałów w działkach nr 234/1, 235 Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT. Z tytułu planowanej inwestycji Wnioskodawca będzie dokonywał rejestracji w VAT.

7.Działki nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy.

8.Jako właściciel po uzyskaniu pozwolenia na budowę Wnioskodawca podejmie czynności w kierunku scalenia a następnie podziału na nowe.

9.-10.Po scaleniu nastąpi podział na trzy działki, w tym dwie działki pod zabudowę a jedna na poszerzenie drogi gminnej (ul. P.) i nieodpłatne przekazanie jej na rzecz Skarbu Państwa zgodnie z umową z ZIKiT. Wnioskodawca ma zamiar sprzedać jedną lub dwie działki.

11.W momencie sprzedaży, zgodnie z decyzją WZiZT (warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) działki będą przeznaczone pod zabudową mieszkaniową wielorodzinną (do momentu wejścia w życie gminnego planu zagospodarowania). Wnioskodawca osobiście wystąpił do Wydziału Architektury o wydanie „WZiZT” dla działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 w dniu 28 stycznia 2015 r. a decyzję o ustaleniu warunków zabudowy Wnioskodawca uzyskał 15 października 2015 r. Wydana decyzja łącznie obejmuje wszystkie cztery działki i na nich planowana była zabudowa.

12.Działki w chwili obecnej nie są użytkowane i do momentu sprzedaży nie będą użytkowane.

13.Działki nie są przedmiotem najmu/dzierżawy.

14.Działki nie były i nie będą do chwili sprzedaży wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

15.Wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony w ciągu najbliższych dni (do dnia 31 stycznia 2017 r.).

16.Wniosek o udzielenie kredytu na realizację inwestycji na ww. działkach Wnioskodawca złoży osobiście po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę na te działki.

17.W dniu 28 stycznia 2015 r. Wnioskodawca złożył do wydziału architektury wniosek o warunki zabudowy dla działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 (łącznie) dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: ”Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do 4 budynków) wraz z garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz drogami wewnętrznymi na działkach nr 34, 37, 38, 42 obr. K. wraz z przebudową ul. P., przebudową i budową zjazdów na dz. nr 119/1, 115/2, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 35 obr. j.w. oraz budowa i rozbudowa infrastruktury technicznej na działkach nr 34, 37, 38, 39, 42, 41, 40, 36, 35, 33, 119/1, 119/2 obr j.w. przy ul. P. w K.”.

O wyłączenie z produkcji rolnej występował pełnomocnik Wnioskodawcy (architekt) w październiku 2016 r. do Wydziału Geodezji w celu uzyskania oświadczenia o wyłączeniu z produkcji rolnej i takie oświadczenie uzyskał, gdyż jest niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

18.Działki nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej.

19.Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej, gdyż na ww. działkach działalności rolniczej Wnioskodawca nie prowadził.

20.Na chwilę obecną Wnioskodawca nie czynił działań zwiększających wartość działek, ale gdy Wnioskodawca zdecyduje o sprzedaży jednej działki pod zabudowę a na drugiej będzie Wnioskodawca realizował inwestycję to będzie zmuszony zgodnie z umową z ZIKiT przebudować drogę gminną w celu właściwego skomunikowania całej inwestycji.

21.Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki lub działek przeznaczone zostaną przez Wnioskodawcę na realizację inwestycji (w przypadku jednej działki) – I Etapu lub na zakup innej działki oraz własne potrzeby.

22.-24.Ofertę sprzedaży działki/działek będzie Wnioskodawca zamieszczał na portalach branżowych lub poprzez biura pośrednictwa.

25.-26.W chwili obecnej Wnioskodawca nie posiada nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

27.Na pytanie tut. Organu: „Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości (oprócz udziału w działkach nr 234/1 i nr 235), jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

1.  kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości,
2.  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę,
3.  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,
4.  kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,
5.  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to było to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),
6.  czy Wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
7.  Na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?”,

Wnioskodawca odpowiedział, że tak. W 2007 r. Wnioskodawca nabył udział w działce nr 353 przy ul. N. w K. dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (w celu budowy segmentu mieszkaniowego). Od momentu zakupu do chwili sprzedaży działka nr 353 (a dokładnie udział w niej) nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, najmu lub dzierżawy. Nie była użytkowana. Udział w działce 353 został zniesiony poprzez podzielenie działki nr 353 na dwie odrębne działki. Podziału działki dokonał Wnioskodawca osobiście wraz z właścicielem (udziałowcem) drugiej połowy dla uzyskania dostępu do danego terenu na zasadach wyłączności i możliwości wybudowania na wyodrębnionej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Działka po podziale miała 242 m² (nr 353/1). Działkę nr 353/1 Wnioskodawca sprzedał 15 lutego 2011 r. gdyż nie posiadał środków na budowę a uzyskany przychód Wnioskodawca przeznaczył na bieżące prowadzenie działalności gospodarczej (tj. spłatę zobowiązań wobec kontrahentów). Od sprzedanej działki nr 353/1 Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 i VAT-R. Udział w działce nr 353 Wnioskodawca zakupił od osoby fizycznej i nie był opodatkowany podatkiem VAT. Zakup udziału w działce nr 353 był dokonywany do majątku osobistego i z tego majątku była dokonana sprzedaż w dniu 15 lutego 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż w przyszłości części lub całości nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 obr. K. (lub też po ich scaleniu i wydzieleniu nowych działek) wywoła obowiązek podatkowy z tytułu podatku od towarów i usług VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż części lub całości nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 obr. K. (lub po ich scaleniu i wyodrębnieniu nowych działek) w wyniku prowadzonych czynności dla ww. działek oraz dokonanych w przeszłości czynności i transakcji na innych nieruchomościach będzie wywoływała obowiązek podatkowy z tytułu podatku od towarów i usług VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 30 grudnia 2015 r. zakupił z własnych środków, jako osoba fizyczna od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, nieruchomość gruntową niezabudowaną składającą się z czterech działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 o łącznej powierzchni 50,24 ara w celu realizacji inwestycji deweloperskiej realizowanej w trzech etapach. Dla realizacji ww. celu wszystkie działki po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozwolenia na budowę będą scalone. Po scaleniu nastąpi podział na trzy działki odpowiadające powierzchnią planowanych etapów, w tym dwie działki pod zabudowę a jedna na poszerzenie drogi gminnej (Wnioskodawca nieodpłatne przekaże ją na rzecz Skarbu Państwa zgodnie z umową).

Przygotowywaną inwestycję Wnioskodawca planuje realizować w ramach jednoosobowej działalności lub spółki celowej, jednak w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej Wnioskodawca zamierza ww. nieruchomość (już po scaleniu i nowym podziale) sprzedać.

W momencie sprzedaży, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu działki będą przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wnioskodawca w dniu 28 stycznia 2015 r. osobiście wystąpił do Wydziału Architektury o wydanie tej decyzji łącznie dla działek nr 34, nr 37, nr 38 , nr 42 dla ww. zamierzenia inwestycyjnego (decyzję Wnioskodawca uzyskał 15 października 2015 r.).

Wniosek o udzielenie kredytu na realizację inwestycji na ww. działkach Wnioskodawca złoży osobiście po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę na te działki. Wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony w ciągu najbliższych dni (do dnia 31 stycznia 2017 r.). Działki nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy.

Działki nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej, gdyż na ww. działkach działalności rolniczej Wnioskodawca nie prowadził.

O wyłączenie z produkcji rolnej występował pełnomocnik Wnioskodawcy w październiku 2016 r. i takie oświadczenie uzyskał. Działki nie są przedmiotem najmu/dzierżawy.

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie czynił działań zwiększających wartość działek, ale gdy Wnioskodawca zdecyduje o sprzedaży jednej działki pod zabudowę a na drugiej będzie Wnioskodawca realizował inwestycję to będzie zmuszony zgodnie z umową z ZIKiT przebudować drogę gminną w celu właściwego skomunikowania całej inwestycji.

Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki lub działek przeznaczone zostaną przez Wnioskodawcę na realizację inwestycji (w przypadku jednej działki) – I Etapu lub na zakup innej działki oraz własne potrzeby.

Ofertę sprzedaży działki/działek będzie Wnioskodawca zamieszczał na portalach branżowych lub poprzez biura pośrednictwa. Wnioskodawca ma zamiar sprzedać jedną lub dwie działki.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie posiada nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wnioskodawca we wcześniejszym okresie tj. 28 sierpnia 2015 roku dokonał sprzedaży udziałów w gruntach niezabudowanych (działki nr 234/1 i 235), na które wystawił fakturę z 23% podatkiem VAT. W chwili sprzedaży udziałów w działkach nr 234/1, 235 Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT. W obecnej chwili Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i nie prowadzi działalności gospodarczej, jednak gdy Wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę i zdecyduje się (po uzyskaniu kredytu) na realizację inwestycji to taką działalność Wnioskodawca zarejestruje.

Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii, czy sprzedaż części lub całości nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek nr 34, 37, 38, 41 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego sprawy Wnioskodawca w celu dokonania dostawy części lub całości nieruchomości gruntowej niezabudowanej podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że Wnioskodawca sprzedając grunt (grunty) będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybrała formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Zatem w przedmiotowej sprawie istotne znaczenie, jak wskazano wyżej, będą miały okoliczności towarzyszące nie tylko nabyciu ale i następnie wykorzystaniu ww. gruntów oraz także działania podjęte w celu ich sprzedaży.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie szereg czynności podjętych przez Wnioskodawcę takich jak:

*   zakup 30 grudnia 2015 r. 4 działek o łącznej powierzchni 50,24a z zamiarem realizacji inwestycji deweloperskiej pn.: „Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do czterech budynków) wraz z garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi oraz drogami wewnętrznymi na działkach nr 34, 37, 38, 42 obr. K…”, realizowanej w trzech etapach,
*   plany realizacji ww. inwestycji w ramach jednoosobowej działalności lub spółki celowej,
*   scalenie wszystkich 4 działek a następnie ich podział na 3 nowe działki odpowiadające powierzchnią planowanych etapów,
*   złożenie 28 stycznia 2015 r. wniosku o warunki zabudowy dla działek nr 34, nr 37, nr 38, nr 42 (łącznie) dla ww. zamierzenia inwestycyjnego,
*   uzyskanie 15 października 2015 r. decyzji o ustaleniu warunków zabudowy,
*   złożenie do dnia 31 stycznia 2017 r. wniosku o pozwolenie na budowę,
*   planowane złożenie osobiście przez Wnioskodawcę wniosku o udzielenie kredytu na realizację inwestycji na ww. działkach po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę na te działki,
*   planowane zarejestrowanie działalności gospodarczej i rejestracja w VAT z tytułu planowanej inwestycji po uzyskaniu kredytu i pozwolenia na budowę ww. inwestycji.
*   przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży ww. działki lub działek na realizację inwestycji (w przypadku jednej działki) – I Etapu lub na zakup innej działki oraz własne potrzeby,
*   złożenie deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tytułu sprzedaży w 2011 r. udziałów w gruntach niezabudowanych (działki nr 234/1 i 235), wystawienie faktury z 23% podatkiem VAT oraz odprowadzenie podatku VAT z tytułu tej dostawy,

bezsprzecznie wskazują, że Wnioskodawca rozporządza ww. nieruchomościami w sposób charakterystyczny dla podmiotu zajmującego się profesjonalnie działalnością gospodarczą, tj. niemający nic wspólnego z prywatnym wykorzystaniem działek. Wnioskodawca nie podjął bowiem od zakupu 4 działek żadnych starań aby wykorzystać je wyłącznie dla siebie lub swojej rodziny lecz podjął starania o możliwość prowadzenia na zakupionych terenach działalności gospodarczej w postaci inwestycji deweloperskiej. Planu tego Wnioskodawca może jedynie nie zrealizować w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej.

Nie można także pominąć faktu, że Wnioskodawca za pośrednictwem swojego pełnomocnika występował w październiku 2016 r. o wyłączenie z produkcji rolnej do Wydziału Geodezji w celu uzyskania oświadczenia o wyłączeniu z produkcji rolnej i takie oświadczenie uzyskał, gdyż jest niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.), pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

To, że działań tych fizycznie podjął się pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołały one skutków prawnych dla Wnioskodawcy, który dzięki powyższym działaniom osiągnął wymierną korzyść w postaci uzyskania oświadczenia o wyłączeniu działek z produkcji rolnej.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawca dokonał zakupu terenów (4 działek) wyłącznie w celu prowadzenia na nich działalności gospodarczej. Podjęte przez Wnioskodawcę działania związane są z planowaną działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości, które ma zamiar wykorzystać dla celów zarobkowych (sprzedaż mieszkań ewentualnie sprzedaż nieruchomości).

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie w ocenie tut. organu nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca zakupił nieruchomość w celu realizacji inwestycji deweloperskiej i podjął działania w celu podjęcia tej działalności. Nie można więc uznać, że miało tu miejsce wykorzystywanie wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie posiadania.

Wskazane przez Wnioskodawcę w przedmiotowej sprawie fakty (zakup 30 grudnia 2015 r. 4 działek z zamiarem realizacji inwestycji deweloperskiej, plany realizacji inwestycji w ramach jednoosobowej działalności lub spółki celowej, scalenie działek a następnie ich podział na 3 nowe działki odpowiadające powierzchnią planowanych etapów, złożenie wniosku o pozwolenie na budowę i uzyskanie pozwolenia na budowę dla ww. działek, złożenie wniosku o warunki zabudowy dla działek, złożenie przez Wnioskodawcę wniosku o udzielenie kredytu na realizację inwestycji na ww. działkach, planowane zarejestrowanie działalności gospodarczej i rejestracja w VAT z tytułu planowanej inwestycji po uzyskaniu kredytu i pozwolenia na budowę ww. inwestycji, przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży ww. działki lub działek na realizację inwestycji, złożenie deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tytułu sprzedaży w 2011 r. udziałów w gruntach niezabudowanych, wystawienie faktury z 23% podatkiem VAT oraz odprowadzenie podatku VAT z tytułu tej dostawy, wystąpienie za pośrednictwem pełnomocnika o wyłączenie działek z produkcji rolnej), wskazują jednoznacznie na zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę nabytych działek do czynności uznawanych za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika podatku VAT nawet wtedy, gdy przewidywana działalność gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana (vide orzeczenie TSUE w sprawie C-400/98 pomiędzy Finanzamt Goslar a Brigitte Breitshol). O tym, czy dana osoba działa w charakterze podatnika nie decyduje więc czy Wnioskodawca zarejestrował formalnie działalność gospodarczą, czy ma urządzone biuro itp., ale czy obiektywnie działa przy danej transakcji jako podatnik VAT.

Natomiast w wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie. W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok w sprawie C-268/83 Rompelman uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują, że podjęto działania wskazujące na zamiar związania zakupionych przedmiotowych nieruchomości z planowaną działalnością gospodarczą.

Zatem Wnioskodawca dokonując sprzedaży części lub całości nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż części lub całości nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki podatku lub przy zastosowaniu zwolnienia od podatku).

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji nie była kwestia opodatkowania dostawy w 2011 r. działki nr 353/1 gdyż Wnioskodawca nie zadał pytania w tym zakresie i nie przedstawił własnego stanowiska w tej sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.