Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.401.2020.2.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości należących do dłużnika … objętych: KW…, KW …, KW …, KW …
Słowa kluczowe: dostawa; działki; nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 lipca 2020 r. (data wpływu 20 lipca 2020 r.), uzupełnionym pismem z 8 października 2020 r. (data wpływu 8 października 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości należących do dłużnika … objętych: KW …, KW …, KW …, KW … - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości należących do dłużnika … objętych: KW …, KW …, KW …, KW ….

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 8 października 2020 r. (data wpływu 8 października 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 29 września 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.401.2020.1.MS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w …. Kancelaria Komornicza nr II w … (dalej: „Komornik” lub „Wnioskodawca”) prowadzi sprawę egzekucyjną pod sygn. akt …, przeciwko dłużnikowi …, …, … (NIP …, KRS …). Egzekucja została skierowana do nieruchomości gruntowych zabudowanych z gruntem w użytkowaniu wieczystym wraz z zabudowaniami stanowiącymi odrębny przedmiot własności, położonych w …, w postaci:

1.  prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr ewid. …, …, …, …, …, …, działki gruntu nr ewid. … zabudowanej budynkiem stanowiącym odrębny przedmiot własności oraz nr ewid. …, … zabudowanych częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej stanowiącej odrębny przedmiot własności położonej w … przy ul. …, objętej KW … prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … (nabycie przez dłużnika na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 22 września 2000 r. - akt notarialny Rep. …, umowy sprzedaży z dnia 15 grudnia 2000 r. - akt notarialny Rep. … i potwierdzenia umów objętego aktem notarialnym z dnia 26 luty 2001 r. –Rep. … przed notariuszem … w …);
2.  prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o pow. 0,4182 ha nr ewid. … zabudowanej częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej stanowiącej odrębny przedmiot własności położonej w … przy al. …, objętej … prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … (nabycie przez dłużnika na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 czerwca 2006 r. - akt notarialny Rep. … przed notariuszem … w …);
3.  prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr ewid. … oraz nr ewid. …, … zabudowanych częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej stanowiącej odrębny przedmiot własności położonej w …, ul. … objętej … prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … (nabycie przez dłużnika na podstawie umów sprzedaży i przeniesienia prawa wieczystego użytkowania z dnia 26 kwietnia 2004 r. - akt notarialny Rep. … i z dnia 29 kwietnia 2004 r. – Rep. … przed notariuszem … w …);
4.  prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr ewid. …, … niezabudowanych, działek gruntu nr ewid. …, … zabudowanych budynkiem stanowiącym odrębny przedmiot własności oraz działki gruntu nr ewid. …, … zabudowanych częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej stanowiącej odrębny przedmiot własności, położonych w miejscowości … przy ul. …, objętej … prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … (nabycie przez dłużnika na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 stycznia 2008 r. - akt notarialny Rep. … przed notariuszem … w …).

Przedmiotowe nieruchomości gruntowe zabudowane, w postaci działek nr: …, …, …, …, …, …, …, …., …, …, …, …., …, …, …, …, …, …, …, tworzących jednolitą funkcjonalnie gospodarczą całość położonych w południowej części miasta …, przy ul…., Al. … oraz ul. …, zgodnie ze zmianą nr 3 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta …, z dnia 1 lutego 2000 r„ uchwała nr … Rady Miejskiej w … znajdują się na terenach o dominującym przeznaczeniu terenów przemysłu, składów, magazynów handlu hurtowego oraz baz - symbole H1 P, H3 P, H4 P, F11 P. F12 P, F13 P oraz dróg wewnętrznych - symbol K, terenów usług komercyjnych i rzemiosła - symbol UHR i terenów urządzeń komunikacji - symbol KS, w sąsiedztwie terenów przemysłowych, usługowych i rekreacyjnych.

Działki nr …, …, …, …, …, … są niezabudowane.

Działki nr … i … częściowo zabudowane konstrukcją hali – „Hala 2000” (część nieprzykryta dachem).

Działka nr … zabudowana budynkiem byłej stołówki wraz z zapleczem socjalnomagazynowym (restauracji „…”), dziś nieużytkowanej (pow. ok. 700 m2), 1-piętrowym, murowanym. Fasada budynku od ul. … o znacznym stopniu zużycia, od strony „Hali 2000” budynek całkowicie zdewastowany. Budynek zakwalifikowany został przez rzeczoznawcę majątkowego jako do rozbiórki. Rzeczoznawca majątkowy założył, że koszty rozbiórki będą równe wartości materiałów porozbiórkowych, zatem wartość działki została określona jako wartość działki niezabudowanej.

Bezpośredni dostęp do drogi publicznej posiadają działki nr: …, …, … i ….

Działka nr … posiada regularny kształt, teren w większości niezabudowany. Fragment działki w części północnej zabudowany konstrukcją „Hali 2000”. Działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. W księdze wieczystej wpisano że na działce … znajdują się 2 budynki oznaczone:

*   inny budynek niemieszkalny (budynek … o nr inw. 101-050-2066),
*   inny budynek niemieszkalny (budynek … o nr 105-050-2077).

Na podstawie wizji lokalnej stwierdzono, iż ww. budynki nie stanowią już zagospodarowania działki.

Działki nr …, … posiadają wąski wydłużony, zbliżony do prostokąta kształt. Działka nr … (pow. 0,0752 ha) niezabudowana, działka nr … pow. 0,0598 ha zabudowana częścią „Hali 2000” (fragment niepokryty dachem). Brak bezpośredniego dostępu do drogi. Działki nie przylegają do siebie.

Działka nr … (pow. 3,8661 ha) posiada nieregularny kształt, zbliżony do prostokąta, teren płaski, zagospodarowany, zabudowany budynkiem nieukończonej „Hali 2000” przylega do działki nr …. Budynek „Hali 2000” (pow. zabudowy 30.361,26 m2, pow. użytkowa 29.785,75 m2), o konstrukcji stalowej, 4-nawowy, bez ścian bocznych - przerwany proces budowany (stopień realizacji oszacowano na 60 %), obiekt nieużytkowany i ze względu na jego stan techniczny i stopień realizacji jest uznany jako nakład inwestycyjny. Należy zaznaczyć, że zgodnie z decyzją Starosty … z dnia 24 … 2018 r. znak: … (nr rej. …) orzeczono o wygaśnięciu decyzji Starosty … z dnia 28 sierpnia 2008 r. nr … udzielającej spółce z o.o. „…” w … pozwolenia na budowę walcowni wraz z obiektami towarzyszącymi na podstawie art. 162 § 1 pkt 1 Kpa, w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, gdyż budowa ta została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata, a zatem w aktualnym stanie jest nakładem inwestycyjnym. Działka nr … (pow. 0,1320 ha) posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta, płaski teren, częściowo zabudowany fragmentem „Hali 2000”.

Działki … (0,0169 ha) i … (pow. 0,0383 ha), posiadają regularny kształt, dostęp do drogi od strony ul. …, zabudowane budynkiem garażowo-magazynowym (pow. 173 m2) - murowanym, w średnim stanie technicznym.

Działka nr … (pow. 0,0184 ha) posiada długi wąski kształt, teren plaski, w całości zabudowany fragmentem „Hali 2000”.

Działki nr … (pow. 0,0336 ha), … (pow. 0,0208 ha) niezabudowane posiadają regularny kształt.

Dłużnik …, …, Al. …, prowadził działalność gospodarczą od stycznia 1992 r. (akt notarialny Rep. … przed notariuszem … w …) zarejestrowaną w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS … od dnia 12 marca 2002 r. i jako czynny podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT pod nr NIP … z działalnością gospodarczą wg PKD 45.11.2 - rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, roboty ziemne; 45.21.A - wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z wznoszeniem budynków; 45.21.F - wykonywanie robót ogólnobudowlanych w zakresie obiektów inżynierskich, gdzie indziej niesklasyfikowanych (oraz 76 innych).

Naczelnik Urzędu Skarbowego w … na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług wykreślił dłużnika z dniem 21 listopada 2018 r. z rejestru czynnych podatników VAT.

Dłużnik wezwany wyjaśnił, że nieruchomości nr KW …, KW …, KW … były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Przy zakupie dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie dokonano ulepszeń nieruchomości, nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy i w jego ocenie dostawa przedmiotu egzekucji jest zwolniona od podatku od towarów i usług. W przypadku nieruchomości nr KW … wyjaśnił, że nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Przy zakupie dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prezes Zarządu dłużnika nie pamięta czy dokonano ulepszeń nieruchomości oraz czy nieruchomość była przedmiotem najmu lub dzierżawy. W jego ocenie dostawa przedmiotu egzekucji jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

W kolejnym oświadczeniu dłużnik wyjaśnił, że nieruchomości zabudowane „Halą 2000” na dzień zakupu były zabudowane halą w stanie surowym zamkniętym, która została wyburzona - pozostawiono tylko fundamenty. Obecna „Hala 2000” została wybudowana od podstaw, a nakłady szacuje na kwotę ok. 40 mln zł. Łączna cena nabycia nieruchomości przez dłużnika wg aktów notarialnych to 2.092.246,00 zł.

W piśmie 8 października 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Zabudowa w postaci „Hali 2000” posadowiona na działkach …, …, …, …, …, …, … to nieukończony budynek hali wielofunkcyjnej; jest to hala konstrukcji stalowej, czteronawowa, częściowo pokryta dachem, brak ścian bocznych - proces budowlany został przerwany (stopień realizacji został oszacowany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na 60%). Zgodnie z decyzją Starosty … nr … z dnia 28 sierpnia 2008 r. znak: … budynek został zaliczony do kat. XVIII - budynki przemysłowe, co w ocenie organu egzekucyjnego odpowiada klasie 1251 w ramach grupy 125 wg PKOB.

W przypadku zabudowy działki … w postaci stołówki „…” wraz z zapleczem socjalno-magazynowym została wydana decyzja Starosty … nr … o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na działkach … i … (obręb 44, ark. 1) z dnia 04 stycznia 2019 r. znak: ….

Stosownie do uzyskanych od dłużnika informacji nie zostały podjęte prace rozbiórkowe jak również do dnia licytacji (sprzedaży) tj. do dnia 05 listopada 2020 r. nie jest planowane ich rozpoczęcie; jak wynika ze złożonego oświadczenia budynek na działce … nadal istnieje i nie został rozebrany.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Czy egzekucyjna sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem egzekucji objęta jest podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na zapis w ewidencji gruntów i budynków (klasyfikację gruntów) dla przedmiotowych nieruchomości określonych jako tereny budowlane egzekucyjna sprzedaż nieruchomości gruntowych, z gruntem w użytkowaniu wieczystym wraz z nakładami inwestycyjnymi budowlanymi, stanowiącymi odrębną nieruchomość, położonych w …, przy ul. …, al. … i ul. …, będzie opodatkowana stawką 23% podatku VAT dla działek objętych księgami wieczystymi KW …, KW …, … i dla nieruchomości objętych KW … na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt a, w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, przy czym zwolnieniu podlega egzekucyjna sprzedaż działek nr … i … (KW …) zabudowanych budynkiem garażowo-magazynowym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt b wymienionej ustawy, albowiem w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części posadowione na gruncie (prawo użytkowania wieczystego gruntu) korzystają ze zwolnienia, ze zwolnienia korzysta również dostawa tego gruntu (prawa użytkowania działki gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów i usług, wartość nieruchomości zawierająca kwotę tego podatku oraz podatek VAT kształtuje się następująco:

*   objętej księgą wieczystą KW … bez kwoty podatku od towarów i usług stanowi 870.325,00 zł, a wartość nieruchomości zawierająca kwotę tego podatku wynosi 1.070.499,75 zł i tym samym podatek VAT stanowi kwotę 200.174, 75 zł;
*   objętej księgą wieczystą nr KW … bez kwoty podatku od towarów i usług stanowi 276.098,00 zł, a wartość nieruchomości zawierająca kwotę tego podatku wynosi 339.600,50 zł i tym samym podatek VAT stanowi kwotę 63.502,50 zł;
*   objętej księgą wieczystą nr KW … bez kwoty podatku od towarów i usług stanowi 13.251.039,00 zł, a wartość nieruchomości zawierająca kwotę tego podatku wynosi 16.298.778,00 zł i tym samym podatek VAT stanowi kwotę 3.047.739,00 zł;
*   objętej księgą wieczystą nr KW … bez kwoty podatku od towarów i usług stanowi 334.364,00 zł, opodatkowaniu 23% VAT podlega kwota 228.914,00 zł i do tej kwoty należy dodać podatek VAT w wysokości 52.650,00 zł co stanowi razem kwotę brutto 281.564,00 zł, która zostaje powiększona o kwotę działek zabudowanych o nr … i … w wysokości 115.450,00 zł i tym samym wartość nieruchomości ogółem zawierająca kwotę tego podatku wynosi 397.014,00 zł.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) jak i budynek, budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r. rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca - komornik sądowy prowadzi postępowanie, którego przedmiotem jest egzekucja z użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej objętej: KW …, KW …, KW …, KW … oraz prawo własności posadowionych na niej obiektów. W skład nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży wchodzi 9 działek niezabudowanych nr: …, …, …, …, …, …, …, …, …, działka nr … zabudowana budynkiem byłej stołówki „…” wraz z zapleczem socjalno-magazynowym, 2 działki nr …, … zabudowane budynkiem garażowo-magazynowym oraz 7 działek nr …, …, …, …, …, …, … zabudowane częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej „Hala 2000”.

Dłużnik nabył:

*   prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr …, …, …, …, …, …, działki gruntu nr … zabudowanej budynkiem byłej stołówki „…” wraz z zapleczem socjalno-magazynowym oraz nr …, …, obecnie zabudowanych częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej „Hala 2000”, objętych KW …, na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 22 września 2000 r., oraz umowy sprzedaży z dnia 15 grudnia 2000 r. i potwierdzenia umów z dnia 26 lutego 2001 r.,
*   prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr …, obecnie zabudowanej częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej „Hala 2000”, objętych KW …, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 czerwca 2006 r.,
*   prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr … oraz działek nr …, …, obecnie zabudowanych częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej „Hala 2000”, objętych KW …, na podstawie umów sprzedaży i przeniesienia prawa wieczystego użytkowania z dnia 26 kwietnia 2004 r.,
*   prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr …, … niezabudowanych, działek gruntu nr …, … zabudowanych budynkiem garażowo-magazynowym oraz działki gruntu nr …, …, obecnie zabudowanych obecnie częścią nieukończonej budowy hali produkcyjnej „Hala 2000”, objętych KW …, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 stycznia 2008 r.

Przedmiotowe nieruchomości gruntowe, w postaci działek nr: …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, tworzących jednolitą funkcjonalnie gospodarczą całość i zgodnie ze zmianą nr 3 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta …, z dnia 1 lutego 2000 r., uchwała nr … Rady Miejskiej w … znajdują się na terenach o dominującym przeznaczeniu terenów przemysłu, składów, magazynów handlu hurtowego oraz baz - symbole H1 P, H3 P, H4 P, F11 P. F12 P, F13 P oraz dróg wewnętrznych - symbol K, terenów usług komercyjnych i rzemiosła - symbol UHR i terenów urządzeń komunikacji - symbol KS, w sąsiedztwie terenów przemysłowych, usługowych i rekreacyjnych.

Dłużnik prowadził działalność gospodarczą od stycznia 1992 r. będąc czynnym podatnikiem VAT do 21 listopada 2018 r. kiedy to Naczelnik Urzędu Skarbowego w … na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług wykreślił go z rejestru czynnych podatników VAT.

Zgodnie z wyjaśnieniami dłużnika nieruchomości nr KW …, KW …, KW … były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Przy zakupie dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie dokonano ulepszeń nieruchomości, nieruchomości nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Odnośnie nieruchomości nr KW … dłużnik wyjaśnił, że nieruchomość była również wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Przy zakupie nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy czym Dłużnik nie pamięta czy dokonano ulepszeń nieruchomości oraz czy nieruchomość była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Ponadto dłużnik wyjaśnił, że nieruchomości obecnie zabudowane nieukończoną halą produkcyjną „Halą 2000” na dzień zakupu były zabudowane halą w stanie surowym zamkniętym, która została wyburzona - pozostawiono tylko fundamenty. Obecna „Hala 2000” została wybudowana od podstaw.

Odnośnie obiektów posadowionych na działkach dłużnik wskazał, że zabudowa w postaci „Hali 2000” posadowiona na działkach …, …, …, …, …, …, …, to nieukończony budynek hali wielofunkcyjnej; jest to hala konstrukcji stalowej, czteronawowa, częściowo pokryta dachem, brak ścian bocznych - proces budowlany został przerwany (stopień realizacji został oszacowany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na 60%).

W przypadku zabudowy działki … w postaci stołówki „…” wraz z zapleczem socjalno-magazynowym została wydana decyzja Starosty … nr … o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na działkach … i … (obręb 44, ark. 1) z dnia 04 stycznia 2019 r. znak: ….

Stosownie do uzyskanych od dłużnika informacji nie zostały podjęte prace rozbiórkowe jak również do dnia licytacji (sprzedaży) tj. do dnia 05 listopada 2020 r. nie jest planowane ich rozpoczęcie; jak wynika ze złożonego oświadczenia budynek na działce … nadal istnieje i nie został rozebrany.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stwierdzenia czy sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem egzekucji objęta będzie podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek w pierwszej kolejności należy stwierdzić czy działka nr … zabudowana budynkiem byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „u …”) przeznaczonymi zgodnie z decyzją Starosty … do rozbiórki w sytuacji, gdy rozbiórka do dnia sprzedaży nie będzie podjęta oraz działki nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się nieukończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” są działkami zabudowanymi czy niezabudowanymi.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Wnioskodawca wskazał, że „stosownie do uzyskanych od dłużnika informacji nie zostały podjęte prace rozbiórkowe jak również do dnia licytacji (sprzedaży) tj. do dnia 05 listopada 2020 r. nie jest planowane ich rozpoczęcie; jak wynika ze złożonego oświadczenia budynek na działce … nadal istnieje i nie został rozebrany.

Zatem skoro w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) znajdującego się na działce nr …, poza wydaniem pozwolenia na rozbiórkę tego budynku decyzją Starosty … nr … z dnia 04 stycznia 2019 r. znak: …, nie podjęto i nie podejmie się żadnych innych czynności związanych z rozbiórką tego budynku, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności brak rozpoczęcia fizycznie na moment transakcji sprzedaży procesu rozbiórki usytuowanego na działce nr … budynku. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem w niniejszej sprawie działkę nr …, w związku z brakiem podjęcia prac rozbiórkowych obiektu na niej posadowionego, należy uznać za działkę zabudowaną.

Odnosząc się natomiast do działek nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się nieukończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” stwierdzić należy, że zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 1186), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Z kolei, w myśl pkt 2 ww. artykułu, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu spawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, że przedmiotem dostawy przez Wnioskodawcę będą działki niezabudowane. Niedokończona inwestycja budowlana w postaci hali produkcyjnej „Hala 2000” nie wypełnia definicji budynku, oraz nie nosi cech budowli.

Jak wynika z informacji przedstawionych przez Wnioskodawcę, zabudowa w postaci hali produkcyjnej „Hali 2000” posadowiona na działkach …, …, …, …, …, …, … to nieukończony budynek hali wielofunkcyjnej; jest to hala konstrukcji stalowej, czteronawowa, częściowo pokryta dachem, brak ścian bocznych - proces budowlany został przerwany (stopień realizacji został oszacowany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na 60%). Trudno uznać, że wyżej wskazane prace na tym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część. Skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonanej dostawy nieruchomości, a w takim stopniu zaawansowania robót hala produkcyjna „Hali 2000”, nie może być zaklasyfikowana ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, budowla lub ich część.

Jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Przenosząc powyższe na grunt sprawy będącej przedmiotem niniejszej interpretacji należy stwierdzić, że odniesieniu do obiektu znajdującego się na działkach …, …, …, …, …, …, … na dzień sprzedaży – hali produkcyjnej „Hali 2000 – należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego oraz PKOB nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie posiada ścian bocznych i nie jest w pełni zadaszona oraz nie nosi cech budowli. Zatem dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej działki nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona hala produkcyjna „Hali 2000 należy traktować jako teren niezabudowany.

W konsekwencji przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji sprzedaży będą działki niezabudowane nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, działki nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” uznane za niezabudowane oraz działki zabudowane nr … zabudowana budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) i działki nr … i … zabudowane budynkiem garażowo-magazynowym.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie do dostawy działek zabudowanych nr … zabudowanej budynkiem byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) oraz działek nr … i … zabudowanych budynkiem garażowo-magazynowym zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia – zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż obiektów posadowionych na działkach nr … oraz … i …, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że prawo użytkowania wieczystego działki nr … objętej KW … oraz prawo własności posadowionego na niej budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) dłużnika nabył na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 22 września 2000 r. - akt notarialny Rep. …, umowy sprzedaży z dnia 15 grudnia 2000 r. - akt notarialny Rep. … i potwierdzenia umów objętego aktem notarialnym z dnia 26 luty 2001 r. –Rep. …. Natomiast prawo użytkowania wieczystego działek nr … i … objętych KW … oraz prawo własności posadowionego na nich budynku garażowo-magazynowego dłużnik nabył podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 stycznia 2008 r. - akt notarialny Rep. ….

Jednocześnie z wniosku wynika, że nieruchomości objęte KW … i KW … dłużnik wykorzystywał do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz nie dokonywał ich ulepszeń.

Zatem w przypadku budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) posadowionym na działce nr … oraz budynku garażowo-magazynowego posadowionego na działkach nr … i … doszło do pierwszego zasiedlenia co najmniej z chwilą ich na bycia przez Wnioskodawcę odpowiednio w 2001 r. i w 2008 r.

W konsekwencji od pierwszego zasiedlenia budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) posadowionego na działce nr … oraz budynku garażowo-magazynowego posadowionego na działkach nr … i …, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem sprzedaż budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) posadowionego na działce nr … oraz budynku garażowo-magazynowego posadowionego na działkach nr … i …, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym spełnione zostaną warunki do zwolnienia sprzedaży tych budynków i budowli od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując sprzedaż w drodze licytacji budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) posadowionego na działce nr … oraz budynku garażowo-magazynowego posadowionego na działkach nr … i …, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr … oraz … i …, na których posadowione są wskazane budynki przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dalsze badanie przesłanek warunkujących zwolnienie budynku byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) posadowionego na działce nr … oraz budynku garażowo-magazynowego posadowionego na działkach nr … i … w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 stało się bezpodstawna.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr … (KW …) na której posadowiony jest budynek byłej stołówki wraz z zapleczem socjalno-magazynowym (restauracji „…”) jest nieprawidłowe z uwagi na to, że sprzedaż przedmiotowej działki jako działki zabudowanej budynkiem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy a nie jak wskazał Wnioskodawca będzie podlegała opodatkowaniu (jako działka niezabudowana przeznaczona pod zabudowę). Również stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr … i … (KW …) jest nieprawidłowe, gdyż w tym przypadku sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy a nie jak stwierdził Wnioskodawca na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt b ustawy.

Odnosząc się z kolei do opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, oraz działek nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” uznanych za niezabudowane stwierdzić należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego przepisu opodatkowane podatkiem VAT są tylko takie dostawy stanowiące nieruchomości gruntowe niezabudowane, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będące na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług. Przy czym, przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jednoznacznie stanowi, że przeznaczenie terenu należy ustalić na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego tj. wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji, opodatkowane podatkiem od towarów i usług są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Więc co do zasady o charakterze danego gruntu rozstrzyga odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług artykuł 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotowe nieruchomości gruntowe, w postaci działek nr: …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, tworzących jednolitą funkcjonalnie gospodarczą całość położonych w południowej części miasta …, przy ul. …, Al. … oraz ul. …., które zgodnie ze zmianą nr 3 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta …., z dnia 1 lutego 2000 r„ uchwała nr … Rady Miejskiej … znajdują się na terenach o dominującym przeznaczeniu terenów przemysłu, składów, magazynów handlu hurtowego oraz baz - symbole H1 P, H3 P, H4 P, F11 P. F12 P, F13 P oraz dróg wewnętrznych - symbol K, terenów usług komercyjnych i rzemiosła - symbol UHR i terenów urządzeń komunikacji - symbol KS, w sąsiedztwie terenów przemysłowych, usługowych i rekreacyjnych.

Wobec powyższego, działki niezabudowane nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, oraz działki nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” uznane za niezabudowane, stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie prawa użytkowania wieczystego tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z wniosku wynika, że przy zakupie nieruchomości nr KW …, KW …, KW …, KW … dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie nieruchomości te były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, tym samym nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w ww. przepisie.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, oraz działek nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” uznanych za niezabudowane nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym dostawy prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, oraz działek nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” uznanych za niezabudowane winna być opodatkowana właściwą dla tej dostawy stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, oraz działek nr …, …, …, …, …, …, … na których znajduje się niedokończona budowa hali produkcyjnej „Hala 2000” uznanych za niezabudowane, jest prawidłowe.

Z uwagi na to, iż Organ nie może podzielić w całości stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie postawionego we wniosku pytania, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za nieprawidłowe.

Jednocześnie Organ wskazuje, że przedmiotem interpretacji indywidualnej może być wyłącznie wykładnia przepisów w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, a nie ocena poprawności obliczeń wskazanych przez wnioskodawcę. W związku z powyższym przedstawione we wniosku obliczenia podstaw opodatkowania i kwot podatku nie były przedmiotem analizy prawnopodatkowej dokonanej przez Organ w niniejszej interpretacji.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Organ informuje również, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.