Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-617/13/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-09-05
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w związku z koniecznością rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomości (budowa domu) przez osobę trzecią.
Słowa kluczowe: budowa; koszt-zwrot kosztów; nakłady; nieruchomości; zbycie; zwrot-zwrot nakładów
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 10 czerwca 2013 r., uzupełnionym w dniu 30 sierpnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 czerwca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 14 sierpnia 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-617/13/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 30 sierpnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 28 maja 2007 r. wnioskodawca i jego konkubent kupili w równych częściach (po połowie) działkę nr 742 o powierzchni 8 800 m2, położoną w miejscowości K., za łączną kwotę 64 000 zł. Działka była niezabudowana i nieobciążona.

W dniu 18 maja 2009 r. wnioskodawca dokonał zamiany ww. udziału w działce na działkę o powierzchni 2 900 m2 we wsi C., która to działka w całości była własnością konkubenta. Strony określiły wartość rynkową działki nabywanej przez wnioskodawcę na kwotę 25 000 zł, zaś udziału nabywanego przez konkubenta na kwotę 28 000 zł. Wnioskodawca i konkubent oświadczyli, że nieruchomości wzajemnie sobie wydali i objęli w posiadanie bez żadnych dopłat.

W dniu 02 grudnia 2008 r. wystąpiono o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego z przyłączami wodno-kanalizacyjnymi, gazowymi, energią elektryczną na działkę w C. Decyzję otrzymano 20 grudnia 2008 r.

W maju 2009 r. wnioskodawca rozpoczął budowę domu mieszkalnego w C. przy pomocy konkubenta. Budowę domu wnioskodawca zakończył w maju 2011 r. i zamieszkał w nim wspólnie z konkubentem.

W lipcu 2012 r. nastąpił całkowity rozpad związku. Wnioskodawca chce uregulować wniesiony przez konkubenta wkład. Postanowiono, że wnioskodawca odsprzeda konkubentowi dom za kwotę 250 000 zł. Wnioskodawca wskazał, że na budowę domu poniósł nakłady w wysokości zgromadzonych oszczędności oraz 150 000 zł, które uzyskał za sprzedane mieszkanie. Reszta wartości domu to wniesione nakłady finansowe i praca wniesiona przez konkubenta przy budowie domu wnioskodawcy.

W odpowiedzi na wezwanie wskazano, że w związku z toczącym się postępowaniem sądowym z powództwa konkubenta o zwrot poniesionych nakładów na budowę domu strony uzgodniły wstępnie w wyniku mediacji, że wnioskodawca przeniesie aktem notarialnym na rzecz konkubenta własność nieruchomości a konkubent zwróci wnioskodawcy środki pieniężne z tytułu nakładów poniesionych na budowę domu. Nakłady wnioskodawcy to pieniądze ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania własnościowego 3 pokojowego) oraz oszczędności, które wnioskodawca w całości przeznaczył na budowę domu. Konkubent posiadał środki pieniężne ze sprzedaży swojego domu jednorodzinnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy rozliczając się z konkubentem i sprzedając powyższą nieruchomość umową notarialną przed upływem 5 lat wnioskodawca będzie musiał odprowadzić podatek?

Czy zawierając ugodę sądową, w sprawie o zwrot poniesionych nakładów finansowych przez konkubenta na rzecz wybudowania domu, wnioskodawca będzie obciążony podatkiem po przeniesieniu własności nieruchomości na konkubenta aktem notarialnym?

Zdaniem wnioskodawcy, wkłady nie powinny być powtórnie opodatkowane. W ocenie wnioskodawcy przenosząc aktem notarialnym na konkubenta (sprzedając mu) wspólnie wybudowany dom za cenę poniesionych nakładów przed upływem 5 lat wnioskodawca nie powinien ponieść żadnego podatku dochodowego, gdyż nie uzyskał dochodu tylko zwrot rzeczywiście poniesionych przez siebie kosztów w czasie prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W zakresie sposobu uniknięcia zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie skutków podatkowych jakie wystąpią po stronie konkubenta w związku z zawarciem ugody sądowej z wnioskodawcą wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres czynności, w tym m.in. umowę sprzedaży.

W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność przedmiotu sprzedaży i wydać mu ten przedmiot, a kupujący zobowiązuje się przedmiot ten odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Istotą umowy sprzedaży jest powstanie po stronie sprzedającego zobowiązania przeniesienia na rzecz nabywcy własności przedmiotu sprzedaży, natomiast po stronie kupującego zapłaty ceny wynikającej z umowy.

Taka sytuacja będzie miała miejsce w niniejszej sprawie. Jak zostało wskazane we wniosku oraz w jego uzupełnieniu, wnioskodawca przeniesie aktem notarialnym w drodze umowy sprzedaży na rzecz konkubenta własność nieruchomości.

Wnioskodawca twierdzi jednak, że sprzeda konkubentowi wspólnie wybudowany dom za cenę poniesionych nakładów. Zatem nie uzyska żadnego dochodu a jedynie zwrot rzeczywiście poniesionych kosztów.

Tymczasem zauważyć należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, iż budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że nie można dokonać sprzedaży tylko budynku, bez sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Nie można zatem zgodzić się z wnioskodawcą, że sprzeda on byłemu konkubentowi tylko budynek, którego cena będzie stanowiła zwrot nakładów poniesionych przez wnioskodawcę. Wnioskodawca sprzeda bowiem całą nieruchomość gruntową wraz z budynkiem, który stanowi jej część składową. Jak zostało wskazane wyżej, w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Bezspornym jest, że własność nieruchomości, a więc gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym należała wyłącznie do wnioskodawcy.

Nie jest zatem uprawnione twierdzenie, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż na rzecz konkubenta aktem notarialnym nieruchomości stanowiła będzie wyłącznie zwrot rzeczywiście poniesionych przez wnioskodawcę przy budowie domu kosztów, skoro sprzedaż ta obejmować będzie musiała również grunt, który od momentu jego nabycia w drodze zamiany w 2009 r. był wyłączną własnością wnioskodawcy. Ów grunt nie podlega przecież żadnym rozliczeniom z tytułu zwrotu nakładów. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze zwrotem nakładów, tylko z umową sprzedaży nieruchomości. Wszak konkubent nie może zwrócić wnioskodawcy nakładów, które wnioskodawca ze swoich środków poczynił na swojej nieruchomości. Wnioskodawca nie otrzymuje od konkubenta zwrotu nakładów tylko cenę ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca świadczy bowiem na rzecz konkubenta przenosząc własność nieruchomości w zamian za co ma otrzymać ustaloną na mocy porozumienia kwotę. To, że kwota ta ma odpowiadać wartości nakładów jakie wnioskodawca poniósł na budowę w niczym nie zmienia charakteru zawartej umowy.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie wnioskodawca dokona odpłatnego zbycia w drodze umowy sprzedaży nieruchomości, na rzecz konkubenta, z tym, że cena tej sprzedaży będzie uzależniona od wysokości nakładów, które wnioskodawca poniósł na budowę domu na nieruchomości. Oznacza to, że po stronie wnioskodawcy powstanie przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości na rzecz konkubenta będzie miało miejsce przed 01 stycznia 2015 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez wnioskodawcę gruntu w drodze umowy zamiany.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz byłego konkubenta przed 01 stycznia 2015 r. należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z kolei pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty nabycia nieruchomości zbywanej przez wnioskodawcę w drodze sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Na podstawie powyższego, w przypadku wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 r., można zaliczyć wartość udziału w działce położonej w K., zbytej w drodze zamiany na rzecz konkubenta w 2009 r. (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć działkę w C. wnioskodawca oddał w zamian udział w działce w K. i to wartość tego oddanego udziału w działce w K. stanowić będzie koszt nabycia nowe działki, którą wnioskodawca ma zamiar zbyć na rzecz konkubenta.

Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. W przypadku wnioskodawcy będą to nakłady poniesione na budowę domu, które zwiększyły jej wartość.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podsumowując, dokonanie przez wnioskodawcę przed 01 stycznia 2015 r. przeniesienia własności (sprzedaży) na rzecz konkubenta nieruchomości w C. nabytej w 2009 r. w drodze zamiany skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.