Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-25/14-6/MD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-04-30
Teza: Najem nieruchomości wspólnej – zarządca.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; nieruchomości; podmiot-podmiot zarządzający; zarząd
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2014 r. (data wpływu 20 stycznia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 kwietnia 2014 r. (data wpływu 17 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego w latach 2009 i 2010 (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 1 kwietnia 2014 r., Nr IPTPB1/415-25/14-2/MD, IPTPP1/443-42/14-2/MW na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 8 kwietnia 2014 r., następnie w dniu 17 kwietnia 2014 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 15 kwietnia 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku jest współwłasnością kilku osób fizycznych (współwłasność ułamkowa). Jeden ze współwłaścicieli został ustanowiony przez Sąd Rejonowy w K. zarządcą sądowym tej nieruchomości. Spod zarządu zarządcy sądowego włączone są lokale, które współwłaściciele mają do wyłącznego użytkowania (quoad usum). Podział ten nie znajduje odzwierciedlenia w wysokościach udziałów poszczególnych współwłaścicieli w przedmiotowej nieruchomości. Dochody z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych podlegających zarządowi sądowemu oraz koszty utrzymania budynku, zarządca rozlicza ze współwłaścicielami raz na rok, sporządzając dla Sądu sprawozdanie. Sąd Rejonowy w K. od szeregu lat, z różnych powodów – w szczególności z powodu niepoprawności tych rozliczeń – odmawia postanowieniem zatwierdzenia przedłożonych sprawozdań przez zarządcę.

Zarządca wystawia faktury VAT dla najemców lokali użytkowych oraz reguluje zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości i podatku VAT. Podatkowa księga przychodów i rozchodów, jak i rejestry i ewidencje obiektu prowadzone są przez zarządcę sądowego, który nie posiada certyfikatu księgowego, nie jest wpisany na listę doradców podatkowych lub też do rejestru biegłych rewidentów.

Zarządca ujawnia przed organem podatkowym w swoich rozliczeniach rocznych przychody uzyskane z całej zarządzanej przez niego nieruchomości (tj. też z części nienależących do niego) jak i koszty uzyskania tych przychodów, jako swoje źródło przychodu. We wspomnianych kosztach uzyskania przychodu uwzględnia amortyzację całego zarządzanego przez niego budynku.

Wnioskodawca, będąc czynnym podatnikiem podatku VAT, uzyskuje przychody z najmu lokali w przedmiotowej nieruchomości, które posiada do swojego wyłącznego użytkowania. Wynajem lokali prowadzi w formie pozarolniczej działalności gospodarczej i tak uzyskane dochody rozlicza na zasadach ogólnych. Przy sporządzaniu kwartalnego rozliczenia podatku VAT, jak i rozliczenia rocznego pomija uzyskane przychody z pozostałej części nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego, mimo że posiada w niej udziały.

W piśmie z dnia 14 kwietnia 2014 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazuje, że:

1.  Opisany we wniosku stan faktyczny dotyczy lat podatkowych 2009, 2010, 2011, 2012 i 2013,
2.  Przedmiotową nieruchomością jest nieruchomość położona w K., dla której w Sądzie Rejonowym w K. prowadzona jest księga wieczysta XXX,
3.  Około połowy powierzchni zabudowanej nieruchomości jest przydzielona do wyłącznego użytkowania poszczególnym współwłaścicielom, resztą powierzchni zarządza zarządca sądowy. Z tej powierzchni, na podstawie orzeczenia sądowego, zarządca ma rozliczać uzyskane pożytki pomiędzy współwłaścicielami, zgodnie z ich udziałami w tej nieruchomości.
4.  Wnioskodawca nie jest zarządcą sądowym tejże nieruchomości, jest nim inny współwłaściciel.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do wykazania w swoim zeznaniu rocznym przychodu z najmu lokali użytkowych, jak i kosztów uzyskania przychodów z części zarządzanej przez zarządcę sądowego - stosownie do wysokości swoich udziałów w danej nieruchomości?
2.  Czy zarządca sądowy jest upoważniony do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów wraz z rejestrami i ewidencjami podatkowymi i sporządzenia rozliczeń podatkowych dla współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości?

oraz pytanie w zakresie podatku od towarów i usług ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy czynsze z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę sądowego są obrotem Wnioskodawcy i wskutek tego na Nim, jako czynnym podatniku podatku VAT spoczywa obowiązki rozliczenia podatku od towarów i usług z tych czynszów – stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych oznaczone Nr 1, w części dotyczącej lat 2009 i 2010. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, ustanowienie zarządcy na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego nie ogranicza Jego praw własności w zarządzanej nieruchomości. Współwłaściciele nieruchomości są jedynie zastępowani przez zarządcę w dotychczasowych czynnościach związanych z zarządem nieruchomości, a ustanowienie zarządu sądowego nie zwalnia Wnioskodawcy z Jego obowiązków podatkowych.

Zarządca nieruchomości ustanowiony sądownie działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla współwłaścicieli nieruchomości. Działa On w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny, lecz na rachunek współwłaścicieli. Otrzymywane należności za najem zarządzanych lokali nie są przychodem z działalności gospodarczej zarządcy - w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - lecz współwłaścicieli nieruchomości, gdyż przychody z nieruchomości wpływające na rachunek bankowy zarządcy nieruchomości nie są jego przysporzeniem ostatecznym i nie zwiększają majątku zarządcy sądowego, lecz podmiotu w imieniu którego prowadzony jest zarząd.

Oznacza to, że otrzymując wpłaty od najemców zarządzanej nieruchomości, jak i regulując należność wobec dostawców usług, to nie zarządca uzyskuje przychód i ponosi koszty z tego tytułu, lecz przychód ten uzyskują oraz koszty ponoszą bezpośrednio podmioty, w imieniu których prowadzony jest zarząd tą nieruchomością, tj. współwłaściciele nieruchomości.

Przychodem podatkowym w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są wyłącznie takie wartości, które ostatecznie powiększają aktywa podatnika, a zarządca jest zobowiązany do przekazania tych wpływów z najmu lokali na rzecz współwłaścicieli lub pokrycie kosztów utrzymania zarządzanej nieruchomości.

Dodatkowo, zarządca nie może czerpać innych korzyści z zarządzanej nieruchomości niż jego wynagrodzenie. Kiedy zarządca jest też jednym ze współwłaścicieli, nie może on czerpać więcej korzyści niż wynoszą jego udziały w zarządzanej nieruchomości.

Zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla Wnioskodawcy rozliczeń z tytułu należności podatkowych, gdyż podatnikiem podatku dochodowego z tytułu dochodów osiąganych z najmu lokali użytkowych zarządzanej nieruchomości jest Wnioskodawca, a nie osoba zarządzająca Jego majątkiem. Zatem, Wnioskodawca jest zobowiązany do wykazywania przychodów z najmu lokali, jak i kosztów uzyskania tych przychodów w swoim zeznaniu rocznym, stosownie do swoich udziałów w zarządzanej nieruchomości, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz., 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku jest współwłasnością kilku osób fizycznych (współwłasność ułamkowa). Jeden ze współwłaścicieli został ustanowiony przez Sąd Rejonowy zarządcą sądowym tej nieruchomości. Spod zarządu zarządcy sądowego włączone są lokale, które współwłaściciele maja do wyłącznego użytkowania (quoad usum). Podział ten nie znajduje odzwierciedlenia w wysokościach udziałów poszczególnych współwłaścicieli w przedmiotowej nieruchomości. Dochody z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych podlegających zarządowi sądowemu oraz koszty utrzymania budynku, zarządca rozlicza ze współwłaścicielami raz na rok, sporządzając dla Sądu sprawozdanie. Sąd Rejonowy od szeregu lat, z różnych powodów – w szczególności z powodu niepoprawności tych rozliczeń – odmawia postanowieniem zatwierdzenia przedłożonych sprawozdań przez zarządcę. Zarządca wystawia faktury VAT dla najemców lokali użytkowych oraz reguluje zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości i podatku VAT. Podatkowa księga przychodów i rozchodów, jak i rejestry i ewidencje obiektu prowadzone są przez zarządcę sądowego, który nie posiada certyfikatu księgowego, nie jest wpisany na listę doradców podatkowych lub też do rejestru biegłych rewidentów. Zarządca ujawnia przed organem podatkowym w swoich rozliczeniach rocznych przychody uzyskane z całej zarządzanej przez niego nieruchomości (tj. też z części nienależących do niego) jak i koszty uzyskania tych przychodów, jako swoje źródło przychodu. We wspomnianych kosztach uzyskania przychodu uwzględnia amortyzację całego zarządzanego przez niego budynku. Wnioskodawca, będąc czynnym podatnikiem podatku VAT, uzyskuje przychody z najmu lokali w przedmiotowej nieruchomości, które posiada do swojego wyłącznego użytkowania. Wynajem lokali prowadzi w formie pozarolniczej działalności gospodarczej i tak uzyskane dochody rozlicza na zasadach ogólnych. Przy sporządzaniu kwartalnego rozliczenia podatku VAT, jak i rozliczenia rocznego pomija uzyskane przychody z pozostałej części nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego, mimo że posiada w niej udziały. Około połowy powierzchni zabudowanej nieruchomości jest przydzielona do wyłącznego użytkowania poszczególnym współwłaścicielom, resztą powierzchni zarządza zarządca sądowy. Z tej powierzchni, na podstawie orzeczenia sądowego, zarządca ma rozliczać uzyskane pożytki pomiędzy współwłaścicielami, zgodnie z ich udziałami w tej nieruchomości.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Stosownie do art. 612 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr z 2014 r., poz. 101, z późn. zm.), od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego.

Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są bowiem właściciele nieruchomości a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.

W świetle powyższego, pomimo że właściciele nieruchomości tracą zarząd i prawo do rozporządzania majątkiem, nie tracą prawa własności i w dalszym ciągu są podatnikami podatku dochodowego z tytułu przychodów otrzymywanych z najmu nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że pomimo ustanowienia zarządcy, to Wnioskodawca - jako jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu najmu w latach 2009 i 2010. Zatem, to Wnioskodawca, a nie zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykazania w swoim zeznaniu rocznym za każdy rok podatkowy przychodów, jak i kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, stosownie do wysokości swoich udziałów w danej nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli wynajmowanej nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja dotyczy indywidualnej sprawy Wnioskodawcy i nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.