Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.287.2025.2.KKO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-30
Teza: Podstawa opodatkowania przychodu z tytułu najmu
mieszkania.
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu najmu nieruchomości.
    Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ
    30 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości pod adresem ..., którą zamierza Pani wynajmować na
    cele mieszkaniowe. Zdecydowała się Pani na współpracę z agencją wynajmu, której
    wynagrodzenie stanowi ...% wartości miesięcznego czynszu najmu.
    Zgodnie z przepisami prawa, dochody uzyskane z wynajmu lokali mieszkalnych są
    opodatkowane według stawki 8,5%.
    Chciałaby Pani uzyskać potwierdzenie, czy podatkiem powinna być objęta kwota uzyskana
    z wynajmu mieszkania pomniejszona o wynagrodzenie agencji, czy podatek należy
    obliczać od pełnej kwoty najmu, a następnie odliczyć koszty związane z usługami agencji w
    ramach rozliczenia kosztów uzyskania przychodu.

## Pytanie

Czy w przypadku wynajmu mieszkania za pośrednictwem agencji, podatkiem
    dochodowym należy obciążyć pełną kwotę wynajmu (zanim odliczy Pani ...% prowizji
    agencji), czy też podatek powinien być naliczany tylko od kwoty wynajmu po odliczeniu
    wynagrodzenia agencji?
    Pani stanowisko w sprawie (przedstawione we wniosku)
    Zgodnie z obowiązującymi przepisami, stawka 8,5% podatku dotyczy dochodów
    uzyskanych z wynajmu lokali. Chciałaby Pani upewnić się, czy do podstawy opodatkowania
    należy wliczyć całość uzyskanych przychodów z wynajmu, a dopiero później odliczyć
    koszty usług agencji, czy też podatek powinien być naliczany od kwoty po odliczeniu ...%
    wynagrodzenia agencji, które nie stanowi Pani dochodu.
    Pani stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    W Pani ocenie, przy ustalaniu podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych według stawki 8,5%, w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego,
    należy uwzględnić fakt, że część należności otrzymywanych od najemcy jest przekazywana
    na rzecz agencji nieruchomości jako wynagrodzenie za świadczone usługi pośrednictwa.
    Uważa Pani, że skoro ...% uzyskanej kwoty czynszu nie stanowi rzeczywistego dochodu
    wynajmującego, lecz jest należnością przysługującą agencji, to kwota ta nie powinna być
    traktowana jako Pani przychód w rozumieniu przepisów podatkowych.
    W konsekwencji, Pani zdaniem:
    · podstawą opodatkowania ryczałtem 8,5% powinna być kwota czynszu faktycznie
      pozostająca u wynajmującego, tj. po odliczeniu wynagrodzenia agencji nieruchomości,
    · kwota prowizji agencji, która nie trafia do dyspozycji wynajmującego jako jego przychód,
      nie powinna powiększać podstawy opodatkowania.
    Podkreśla Pani, że Pani faktycznym przychodem z tytułu najmu jest wyłącznie ta część
    należności, którą rzeczywiście Pani otrzymuje, i która pozostaje w Pani dyspozycji.
    W związku z powyższym, wnosi Pani o potwierdzenie, że ma Pani prawo do pomniejszenia
    przychodu o prowizję agencji nieruchomości przed ustaleniem podstawy opodatkowania
    ryczałtem.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Według przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10
    ust. 1 ww. ustawy:
      · pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);
      · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
        składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).
    Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika zatem, że przychody z najmu
    można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdy kwalifikują się
    one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada
    1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.).
    Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 źródła przychodów
      ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów
      ewidencjonowanych.
    Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym.

    Z kolei wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez
    ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
    wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad
    kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy
    rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się
    płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w
    świadczeniach innego rodzaju.
    Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wskazać należy,
    że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również
    otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i
    wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o
    podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o
    podatku dochodowym.
    Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
      Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania
      przychodu o koszty uzyskania.
    Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania
    przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w
    umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód.
    Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają
    wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym
    samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub
    postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką
    nieruchomości, którą zamierza Pani wynajmować na cele mieszkaniowe. Zdecydowała się
    Pani na współpracę z agencją wynajmu, której wynagrodzenie stanowi ...% wartości
    miesięcznego czynszu najmu.
    Pani wątpliwości budzi kwestia, czy w przypadku wynajmu mieszkania za pośrednictwem
    agencji, podatkiem dochodowym należy objąć pełną kwotę otrzymanego czynszu (zanim
    odliczy Pani ...% prowizji agencji), czy też podatek powinien być naliczany po odliczeniu
    wynagrodzenia agencji.
    Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że
    w świetle art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Pani przychodem z tytułu świadczenia usług
    najmu, od którego powinna Pani obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie
    otrzymana przez Panią kwota czynszu.
    Kwota prowizji, jest dla Pani kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z zawartą umową
    współpracy z agencją pośredniczącą w wynajmie mieszkania. Kwota ta stanowi odrębne
    zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.

    Wskazana przez Panią prowizja agencji (koszt usług agencji), stanowiąca koszt uzyskania
    przychodu, nie pomniejszy Pani przychodu z najmu, ponieważ - stosownie do art. 12 ust. 2
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne - ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich
    uzyskania.
    Zatem, przy ustalaniu podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego, należy uwzględnić
    całość uzyskanych przychodów z najmu, bez odliczania prowizji agencji.
    Zatem stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Pani zapytania
    (określenia podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Inne kwestie nie podlegały
    ocenie.
    Opodatkowaniem w formie ryczałtu objęty jest osiągany przychód. Interpretacja
    indywidualna została wydana, pomimo błędnego wskazania przez Panią w treści wniosku,
    że opodatkowanie w formie ryczałtu dotyczy uzyskanego dochodu. Powyższe uznaję za
    oczywistą omyłkę, pozostającą bez wpływu na rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.