Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-182/08-4/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-06-09
Teza: Czy w przedstawionej sytuacji wystąpi podatek dochodowy oraz czy będzie to podatek od osób fizycznych (właścicieli lokali), czy od Wspólnoty Mieszkaniowej (jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej)? Czy możliwe są ulgi w jego wymiarze lub odstąpienia od naliczenia?
Słowa kluczowe: części-części wspólne; dochód; dochód-dochody wolne od podatku; lokal-sprzedaż lokalu; nieruchomości-część wspólna nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2008 r. (data wpływu 10.03.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 19.05.2008 r. (data wpływu 21.05.2008 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca jest Wspólnotą Mieszkaniową. Do Wspólnoty należą dwa budynki o łącznej ilości 42 mieszkań, z czego 37 jest własnością osób fizycznych, a 5 dotychczas nie sprzedanych należy do pierwotnego właściciela budynków – Polskich Kolei Państwowych S.A. Na mocy decyzji właścicieli lokali wyrażonej w stosownej uchwale zlikwidowano centralne ogrzewanie zastępując je indywidualnymi instalacjami ogrzewającymi poszczególne mieszkania. Miało to miejsce w roku 2003. Opróżnione pomieszczenia kotłowni o powierzchni 143,9 m2 stały puste. Szukając sposobu ich zagospodarowania z możliwie jak największą korzyścią dla właścicieli dokonano uzgodnień z firmą budowlaną, iż wykona ona remont balkonów oraz częściowe ocieplenie i malowanie elewacji jednego budynku, a w ramach rozliczenia właściciele lokali sprzedadzą jej pomieszczenia kotłowni. W czerwcu 2007 r. właściciele lokali mieszkalnych we Wspólnocie podjęli uchwałę o przeznaczeniu do sprzedaży części nieruchomości wspólnej w postaci pomieszczeń byłej kotłowni, które przez nabywcę mogą być zaadaptowane na mieszkania lub lokal użytkowy. Ustalono następnie, że sprzedaż nastąpi w formie zbycia udziałów poszczególnych właścicieli w przedmiotowym lokalu, a środki finansowe pochodzące z transakcji każdy właściciel przekaże na fundusz remontowy Wspólnoty celem pokrycia kosztów remontów wykonanych przez kontrahenta. Obecnie transakcja powinna być zrealizowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przedstawionej wyżej sytuacji wystąpi podatek dochodowy oraz czy będzie to podatek od osób fizycznych (właścicieli lokali), czy od Wspólnoty Mieszkaniowej (jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej)?
2.  Czy możliwe są ulgi w jego wymiarze lub odstąpienia od naliczenia?

Zdaniem Wnioskodawcy, z punktu widzenia właścicieli lokali podatek dochodowy nie powinien wystąpić, ponieważ w istotnym stopniu umniejszy on możliwości wykonania robót remontowych budynków Wspólnoty. Jeżeli podatek dochodowy musi być naliczony, to powinien być to podatek od osób fizycznych, czyli od właścicieli lokali, którzy sprzedają swoje udziały w przedmiotowym lokalu. Wspólnota jako taka nie posiada odrębnego majątku od majątku właścicieli lokali, w związku z czym nie może nic sprzedawać.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. (art. 3 pkt 2 tej ustawy). Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ust. 2 tegoż artykułu stanowi, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Na podstawie art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Z punktu widzenia podatkowego wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Zatem, opłaty (zaliczki) związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ww. ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wspólnota dokona sprzedaży części nieruchomości wspólnej, tj. pomieszczeń byłej kotłowni. Ustalono, że sprzedaż nastąpi w formie zbycia udziałów poszczególnych właścicieli w przedmiotowym lokalu, a środki finansowe pochodzące z transakcji każdy właściciel przekaże na fundusz remontowy Wspólnoty celem pokrycia kosztów remontów.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi mieści się sprzedaż przez Wspólnotę przedmiotowego lokalu byłej kotłowni stanowiącego część wspólną nieruchomości. Pomieszczenia byłej kotłowni wchodzą w skład pojęcia zasobów mieszkaniowych. Zatem, otrzymane środki ze sprzedaży przez Wspólnotę lokalu byłej kotłowni, tj. części nieruchomości wspólnej, stanowią przychody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega on zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż opierając się na przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) nie powstanie obowiązek podatkowy dla właścicieli części wspólnej nieruchomości z tytułu jej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.