Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.640.2019.3.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-21
Teza: Uznanie Stron w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za podatników VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia z tytułu jej nabycia
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; sprzedaż; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn.zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 września 2019 r. (data wpływu 26 września 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 23 października 2019 r. (doręczone 23 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Stron w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za podatników VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia z tytułu jej nabycia – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Stron w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za podatników VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia z tytułu jej nabycia.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 24 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 23 października 2019 r. (doręczone 23 października 2019 r.)

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Sprzedający C.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, (dalej: Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca należy do grupy B. zajmującej się działalnością gospodarczą m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, (dalej: „B.”) jest spółką wiodącą w grupie B. B. jest również zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. B. w dniu 17.06.2019 r. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży z C. („Sprzedający” lub „Współwnioskodawca”), w której strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej …, stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny … o powierzchni … o sposobie korzystania „B” - tereny mieszkaniowe z obrębu ewidencyjnego …, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej zwanej „Nieruchomością”).

Nieruchomość zgodnie z wypisem z kartoteki budynków z dnia \`(...)\` wydanym z up. Prezydenta, zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy … (dalej: „Budynek”). Budynek został wybudowany dawno temu (według oświadczenia Sprzedającego niedługo po II Wojnie Światowej), jednak Sprzedający nie zna dokładnej daty jego wybudowania. Z całą pewnością budowa i przekazanie do użytkowania nastąpiły w okresie znacznie przekraczającym 2 lata od złożenia niniejszego wniosku.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie:

1.  decyzji Zastępcy Dyrektora Biura Gospodarki Nieruchomościami działającego z upoważnienia Prezydenta … o nr … wydanej w dniu …., w której orzeczono ustanowienie na 99 lat prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości,
2.  umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej w dniu …. przed asesorem notarialnym, zastępcą notariusza …,
3.  ostatecznej decyzji nr … Zarządu … z dnia … przekształcającej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

Od czasu nabycia Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w tym wydatków przekraczających 30% jej wartości początkowej. Sprzedający nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości. Sprzedającemu nie przysługiwało w stosunku do Nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W odniesieniu do planowanej transakcji Sprzedający i Wnioskodawca, a w odniesieniu do zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający i B. łącznie zwani będą także Stronami. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem i dzierżawą nieruchomości. W 2011 r. nieruchomość była wykorzystywana jako nośnik tablicy reklamowej. Działalność ta była wykonywana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT i z tego tytułu sprzedający wystawiał faktury. Obecnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana działalności gospodarczej Sprzedającego i z uwagi na stan techniczny Sprzedający nie zamierza jej dłużej wykorzystywać w tym charakterze. Dla Nieruchomości nie ma ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zawartą umową, w miejsce B. jako kupującego może wstąpić inny podmiot z grupy B., na co Sprzedający wyraził zgodę. Wnioskodawca będzie podmiotem, który na zasadzie cesji wstąpi w miejsce B., przejmując ogół praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej i w charakterze kupującego zawrze ze Sprzedającym umowę sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości. Cesja nastąpi najpóźniej na 3 dni przed zawarciem planowanej umowy. Planowana umowa na zostać zawarta nie później, niż do 31 grudnia 2019 r. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest w szczególności spełnienie łącznie wszystkich wymienionych poniżej warunków:

*   wydania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy;
*   wydania dla Nieruchomości decyzji - pozwolenia na budowę:
*   uzyskania interpretacji potwierdzającej opodatkowanie sprzedaży podatkiem VAT;
*   uzyskanie przez Sprzedającego decyzji - pozwolenia na rozbiórkę;
*   wykreślenia z księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze ze stanem rzeczywistym.

Powyższe warunki dotyczą jedynie Sprzedającego, co oznacza, że Wnioskodawca będzie mógł domagać się zawarcia umowy mimo niespełnienia tego warunku. Sprzedający udzielił B. oraz wskazanym przez nią osobom zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, jako prawo użyczenia. Ponadto, Sprzedający zobowiązany jest udzielić B. lub wskazanym przez nią podmiotom wszelkich zgód i pełnomocnictw niezbędnych m.in. do uzyskania powyżej wskazanych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji o rozbiórce, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów lub innych decyzji, zgód, zezwoleń lub uzgodnień potrzebnych do zrealizowania procesu budowlanego, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów oraz organów administracji, w tym również w postępowaniu związanym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W umowie przedwstępnej określono, iż kwota odpowiadająca cenie za Nieruchomość zostanie złożona w depozycie notarialnym, i zostanie wydana z przechowania Sprzedającemu najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Umowy Sprzedaży.

Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Kupującego w terminie najpóźniej do dnia zawarcia warunkowej umowy sprzedaży ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż wskazana w umowie przedwstępnej, Sprzedającemu będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad ustaloną w umowie PUMiU (dalej „Wynagrodzenie Dodatkowe”). Powyższe wynagrodzenie będzie płatne w terminie jednego dnia roboczego po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Przed dniem zawarcia planowanej transakcji Sprzedający i Wnioskodawca planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji i rezygnacji ze zwolnienia, zgodne z wymogami opisanymi w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W piśmie uzupełniającym z dnia 24 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.) Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy wskazując, że:

*   na moment sprzedaży grunt będzie zabudowany;
*   prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności przedmiotowej nieruchomości; uprawnienia z uzyskanej przez Sprzedającego decyzji rozbiórkowej zostaną przeniesione na wnioskodawcę;
*   przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności przedmiotowej nieruchomości nie jest planowane zakładanie dziennika rozbiórki; dziennik rozbiórki zostanie założony przez Wnioskodawcę;
*   tablica informacyjna o rozbiórce zostanie umieszczona przez Wnioskodawcę już po zawarciu planowanej transakcji;
*   Wnioskodawca planuje zabezpieczyć teren rozbiórki zgodnie z przepisami.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystana wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będą występowali w charakterze podatników VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie pierwsze, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała z mocy prawa zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji według stawki podstawowej 23%?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości?

Zdaniem Stron, w świetle przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego:

1.  Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będą występowali w charakterze podatników VAT;
2.  Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała z mocy prawa zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji według stawki podstawowej 23%;
3.  Wnioskodawcy, w razie wyboru opodatkowania transakcji, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Aby jednak doszło do uznania dalej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1.  Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, aby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT podatnik musi działać w takim charakterze, natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika VAT i taka transakcja nie podlega VAT (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 16 października 2018 r., sygn. akt I SA/Bd 540/18). Ustalenie, czy dana czynność zostaje podjęta w ramach zarządu majątkiem osobistym, czy też nosi znamiona wykonywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również była wielokrotnie przedmiotem analizy sądów.

Na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym”. W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18 stwierdził: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

Odnosząc powyższe do planowanej transakcji, należy zauważyć, że Sprzedający przed przystąpieniem do jej zawarcia, udzieli B. lub innym wskazanym przez nią podmiotom pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności mających przygotować Nieruchomość do sprzedaży, w tym w szczególności do uzyskania określonych decyzji i pozwoleń, dokonania weryfikacji deklarowanego stanu faktycznego oraz prawnego, a także do przeprowadzenia określonych prac przygotowujących Nieruchomości do procesu inwestycyjnego i warunkujących zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przepisy prawa podatkowego regulują kwestie dotyczące pełnomocnictw jedynie w ograniczonym zakresie, w pozostałym zaś stosować należy ogólne przepisy prawa cywilnego (art. 138o Ordynacji podatkowej). Zgodnie z art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie zaś z art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Niezależnie zatem od tego, że to Wnioskodawca (osoby wyznaczone przez Wnioskodawcę) będzie dokonywać poszczególnych czynności zmierzających do przygotowania nieruchomości do zawarcia transakcji, będą ich dokonywać w imieniu i na rachunek Sprzedających. Tym samym należy stwierdzić, że to Sprzedający działając przez pełnomocników podejmować będą aktywne działania mające przygotować Nieruchomości do procesu inwestycyjnego i sprzedaży charakterystyczne dla podmiotów działających profesjonalnie na rynku obrotu nieruchomościami, tj. handlowców, które to działania wykraczają poza zwykłe czynności charakterystyczne dla zwykłych osób zbywających należący do nich majątek. Tym samym, pomimo że Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości, która wchodzi w skład jego majątku prywatnego, z uwagi na podejmowane działania, będzie on występował w ramach planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT. Ponadto przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego do czynności opodatkowanych i nie była wykorzystywana przez Niego w żaden inny sposób. To oznacza, że Nieruchomość stanowi majątek związany z działalnością gospodarczą i jego dostawa podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Regulacja ta odwraca zatem na gruncie przepisów ustawy o VAT sytuację znaną z prawa cywilnego, w której to budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe i tym samym dzielą jego los prawny. To oznacza, że w razie zbycia gruntu (w tym także prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego przepisu wynika, że okolicznością, która ma znaczenie dla stwierdzenia występowania zwolnienia jest pierwsze zasiedlenie. Powyższy przepis zwalnia bowiem dostawę budynku (zabudowanej nieruchomości) pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedzenia.

Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Ponieważ okres od wybudowania i oddania do użytkowania budynku do dnia złożenia niniejszego wniosku znacznie przekroczył 2 lata i w okresie tym Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a zatem również takich, których wartość przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej, należy stwierdzić, że planowana dostawa nie nastąpi ani w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, ani też w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, co oznacza, że będzie ona korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

To oznacza, że Sprzedający dokonując dostawy budynku posadowionego na Nieruchomości, będzie mógł zastosować zarówno zwolnienie na podstawie wspomnianego art. 43 ust. 1 pkt 10, jak również, przy dochowaniu procedury przewidzianej punkcie 2 powyżej, będzie mógł z tego zwolnienia zrezygnować i w związku z tym będzie mógł uznać przedmiotową dostawę za opodatkowaną. Ponieważ w analizowanym zdarzeniu przyszłym przed dniem dokonania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości Strony zamierzają złożyć ww. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy także uznać, że przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi 23%. Przedmiotowa dostawa budynku nie mieści się w żadnej kategorii transakcji uprawniających do zastosowania stawki obniżonej, w szczególności zaś budynek ten nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego, wobec czego jego dostawa będzie opodatkowana stawką podstawową.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu wykorzystywania jej wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie mu zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją w odniesieniu do całej kwoty związanej z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast towarami, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa nieruchomości, co do zasady, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Wskazać należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem i dzierżawą nieruchomości. W 2011 r. przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana jako nośnik tablicy reklamowej. Działalność ta była wykonywana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT i z tego tytułu sprzedający wystawiał faktury. Obecnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana działalności gospodarczej Sprzedającego i z uwagi na stan techniczny Sprzedający nie zamierza jej dłużej wykorzystywać w tym charakterze. Dla Nieruchomości nie ma ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest w szczególności spełnienie łącznie wszystkich wymienionych poniżej warunków: wydania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy; wydania dla Nieruchomości decyzji - pozwolenia na budowę, uzyskania interpretacji potwierdzającej opodatkowanie sprzedaży podatkiem VAT; uzyskanie przez Sprzedającego decyzji - pozwolenia na rozbiórkę; wykreślenia z księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze ze stanem rzeczywistym. Sprzedający udzielił B. oraz wskazanym przez nią osobom zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, jako prawo użyczenia. Ponadto, Sprzedający zobowiązany jest udzielić B. lub wskazanym przez nią podmiotom wszelkich zgód i pełnomocnictw niezbędnych m in. do uzyskania powyżej wskazanych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji o rozbiórce, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów lub innych decyzji, zgód, zezwoleń lub uzgodnień potrzebnych do zrealizowania procesu budowlanego, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów oraz organów administracji, w tym również w postępowaniu związanym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, mają na celu przygotowanie Nieruchomości do procesu inwestycyjnego i wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem należy uznać, że w analizowanej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Tym samym sprzedaż/nabycie Nieruchomości będzie dokonana przez Strony w ramach działalności gospodarczej, a Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie jest prawidłowe.

Ad. 2

Odnosząc się do kwestii stawki VAT dla sprzedaży Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy. W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji jest zawarcie umowy sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo-usługowym. Budynek został wybudowany dawno temu (według oświadczenia Sprzedającego niedługo po II Wojnie Światowej). Z całą pewnością budowa i przekazanie do użytkowania nastąpiły w okresie znacznie przekraczającym 2 lata od złożenia wniosku. Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości. Od czasu nabycia Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w tym wydatków przekraczających 30% jej wartości początkowej. Sprzedający nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem i dzierżawą nieruchomości. W 2011 r. Nieruchomość była wykorzystywana jako nośnik tablicy reklamowej. Działalność ta była wykonywana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT i z tego tytułu Sprzedający wystawiał faktury. Obecnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego z uwagi na stan techniczny. Dla Nieruchomości nie ustanowiono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę. Jednocześnie, jak wskazał Wnioskodawca, na moment sprzedaży grunt będzie zabudowany, prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności przedmiotowej nieruchomości, uprawnienia z uzyskanej przez Sprzedającego decyzji rozbiórkowej zostaną przeniesione na Wnioskodawcę, przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności przedmiotowej nieruchomości nie jest planowane zakładanie dziennika rozbiórki, tablica informacyjna o rozbiórce zostanie umieszczona przez Wnioskodawcę już po zawarciu planowanej transakcji.

W celu rozstrzygnięcia, czy przedmiotem dostawy jest jedynie własność gruntu czy też jednak gruntu zabudowanego należy wskazać na wyrok z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08, w którym TSUE stwierdził, że „artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Również w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14 NSA stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

Mając zatem na uwadze konkluzje powyższych wyroków w kontekście przedstawionego opisu zdarzenia, w którym wskazano, że prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności przedmiotowej nieruchomości należy uznać, że przedmiotem transakcji będzie dostawa gruntu zabudowanego. Wobec tego opodatkowanie planowanej transakcji powinno nastąpić wg zasad ustalonych dla zbywanego budynku.

Ponieważ okres od wybudowania i oddania do użytkowania budynku przekroczył 2 lata, a sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym, jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawę Nieruchomości Strony będą miały prawo opodatkować według właściwej stawki podatku VAT dla tej czynności. Sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek w myśl art. 29a ust. 8 ustawy będzie podlegała tym samym zasadom opodatkowania co sprzedaż wskazanego budynku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie jest prawidłowe.

Ad. 3

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca należy do grupy zajmującej się działalnością gospodarczą m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych. Przed dniem zawarcia planowanej transakcji Sprzedający i Wnioskodawca planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji i rezygnacji ze zwolnienia, zgodne z wymogami opisanymi w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.