Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-25/11-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-04-21
Teza: Czy na podstawie ww. umowy zamiany, Wnioskodawczyni obowiązana jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od kwoty 120 000, 00 zł, tj. kwocie 2 400, 00 zł, która odpowiada 2% od wartości udziału Wnioskodawczyni, wycenionego na moment zawarcia umowy zamiany (zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa zamiany
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2011 r. (data wpływu 21 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 18 października 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od wnuka własność samodzielnego lokalu mieszkalnego znajdującego się na drugiej kondygnacji w budynku. Przedmiot darowizny został określony na kwotę 120 000,00 zł.

W dniu 5 listopada 2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała udział w części wynoszącej 1/2 w ww. samodzielnym lokalu mieszkalnym na rzecz X za cenę 60 000,00 zł.

W tym samym dniu Wnioskodawczyni, X oraz Y zawarli umowę zamiany w ten sposób, że Wnioskodawczyni i X przenieśli na rzecz małżonków Y (Y działał w imieniu swoim i żony) prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego wskazanego powyżej, a Y oświadczył, że w zamian przenosi na rzecz Wnioskodawczyni i X prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, znajdującego się na pierwszej kondygnacji w budynku. Strony w akcie notarialnym oświadczyły, że wartości obu lokali mieszkalnych wynoszą po 240 000,00 zł.

Nadto, strony zadeklarowały, że nie mają ani nie będą mieć względem siebie żadnych spłat i dopłat z tytułu umowy zamiany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy na podstawie ww. umowy zamiany, Wnioskodawczyni obowiązana jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od kwoty 120 000,00 zł, tj. w kwocie 2 400,00 zł, która odpowiada 2% od wartości udziału Wnioskodawczyni, wycenionego na moment zawarcia umowy zamiany (zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy;

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy Kodeks cywilny umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi ich odpłatne zbycie. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany - inna rzecz. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.

Mając na uwadze powyższe, zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości. Stosownie do art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Zgodnie z art. 30e ust. 1-4 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (ust. 1). Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2).

Z wniosku wynika, że zamiana praw do lokalu mieszkalnego na prawo własności innego lokalu mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zamiana ta stanowi zatem źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. odpłatne zbycie.

Z opisu zdarzenia wynika, że otrzymane za kwotę 120 000,00 zł mieszkanie, które na dzień zamiany zostało określone na wartość 240 000,00 zł zostało następnie zbyte w formie zamiany na inny lokal mieszkalny bez jakichkolwiek dopłat dla którejkolwiek ze stron, a więc wartości rynkowe powyższych lokali mieszkalnych, na dzień zamiany były równe, a udział Wnioskodawczyni w lokalu wynosił 1/2 – 120 000,00 zł i taka kwota stanowiła przychód Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze powyższe, przychodem z zamiany nieruchomości i praw majątkowych jest nadwyżka miedzy określonymi w umowie zamiany, wartościami zamienianych rzeczy i praw uzyskana przez tę stronę umowy, która zamienia rzecz (240 000,00 zł – 120 000,00 zł = 120 000,00 zł). Czyli, zgodnie z art. 30e ust. 1-4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni obowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od kwoty 120 000,00 zł.

Natomiast, Wnioskodawczyni uważa, że w razie poniesienia przez Nią kosztu odpłatnego zbycia - zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od zamiany nieruchomości zobowiązana będzie do zapłaty podatku od dochodu z tytułu odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości w wysokości 13 994,40 zł.

Art. 1 ust. 1 lit. a. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, iż podatkowi temu podlegają umowy zamiany rzeczy i praw majątkowych. W przypadku umowy zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, podstawą opodatkowania jest różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Zatem, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że od kwoty 120 000,00 zł, stanowiącej wartość Jej udziału w zamienionym lokalu winna zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych obliczony na podstawie art. 6 ust 1 pkt 2 i art. 7 ust. 1 pkt 2 (różnica pomiędzy 240 000,00 zł a 120 000,00 zł - udział X) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Z kolei na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 2 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie zamiany ciąży na jej stronach.

Art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, wskazuje, że podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu stanowi - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. W pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ww. ustawy).

Rozwinięcie powyższego przepisu stanowi art. 6 ust. 2 ww. ustawy, zgodnie z którym wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Na tle powyższego stwierdzić należy, że w odniesieniu do umowy zamiany - jako zasadę przyjęto ustalanie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego. Decydujące znaczenie ma zatem rynkowa wartość rzeczy (prawa majątkowego) w chwili zawarcia umowy, bez względu na to, kiedy rzecz została wydana. Na wysokość obliczonego na tej podstawie podatku nie mają też wpływu późniejsze zdarzenia powodujące wzrost lub obniżenie wartości rynkowej przedmiotu zamiany. Również bez znaczenia jest przewidywana w chwili zawarcia umowy zmiana wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. Ustawodawca określił szczegółowe zasady oraz tryb postępowania w odniesieniu do ustalania wartości rynkowej rzeczy oraz prawa majątkowego. Obwiązują one nie tylko w wypadku sprzedaży, lecz także innych umów dotyczących przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych, w tym umowy zamiany.

Konsekwencje zaniechania bądź wadliwego wykonania obowiązku wynikającego z art. 6 ust. 2 ww. ustawy, zawiera art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy, w myśl których jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa wyżej, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W konsekwencji, wartość przedmiotu transakcji jest ustalana przez strony umowy zamiany. Jednakże, w przypadku, gdy wartość ta odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, że w październiku 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od wnuka nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego o wartości 120 000,00 zł. Następnie 5 listopada 2010 r. sprzedała udział wynoszący 1/2 w przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, tego samego dnia współwłaściciele, w tym Wnioskodawczyni, zawarli umowę zamiany posiadanych przez siebie udziałów w ww. nieruchomości na udziały wynoszące również po 1/2 w innej nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego. Strony ww. transakcji wskazały, że wartości obu nieruchomości są równe i wynoszą po 240 000,00 zł każda.

Z powyższego wynika więc, że w analizowanej sprawie doszło do zawarcia umowy zamiany praw własności nieruchomości lokalowych, a więc praw do lokali mieszkalnych.

W konsekwencji, dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zastosowanie powinien znaleźć przepis art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, co oznacza, że podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali. Zatem, jeśli tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie, tj. gdy wartości obu nieruchomości lokalowych są równe podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, informuje się, że w dniu 21 kwietnia 2011 r. w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-88/11-2/MK.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.