Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDWL.4011.6.2021.2.TW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: adaptacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-sprzedaż lokalu; nabycie; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2021 r. (data wpływu 12 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym w dniu 19 maja 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono w dniu 19 maja 2021 r.

W związku z tym, że złożony wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 144 § 1 Ordynacji podatkowej, pismem z 20 maja 2021 r., nr 0112-KDWL.4011.6.2021.1.TW, na podstawie art. 13 § 2a, art. 155 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem wysyłki korespondencji w zakresie objętym wnioskiem za pomocą środka komunikacji elektronicznej ePUAP, za pośrednictwem którego złożono wniosek.

Wezwanie wysłane 20 maja 2021 r., skutecznie doręczono 21 maja 2021 r. Do dnia wydania niniejszej interpretacji wniosek nie został uzupełniony.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2011 wraz z mężem Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie (małżonkowie zaciągnęli na nie kredyt hipoteczny). W grudniu 2020 r. na podstawie podpisanego aktu notarialnego małżonkowie powiększyli swój lokal mieszkalny o 10,62 m2 poprzez adaptację części wspólnej. Powierzchnia ta została wyceniona na kwotę 45.033,73 zł, jednak została pomniejszona o poniesione przez małżonków nakłady w kwocie 21.669,88 zł.

Od dnia 28.10.2020 r. obowiązuje małżonków rozdzielność majątkowa. W związku z czym zapłacili za wykup tej powierzchni po 11.363,92 zł. W grudniu 2020 Wnioskodawczyni kupiła nowe mieszkanie. Część pieniędzy na zakup pożyczyła od swoich rodziców. W lutym 2021 wspólne mieszkanie małżonków zostało sprzedane. Pieniądze ze sprzedaży Wnioskodawczyni wykorzystała na spłatę kredytu hipotecznego, remont nowego mieszkania (zakupionego w grudniu 2020) oraz spłatę pożyczki od rodziców.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni korzysta z możliwości zwolnienia z podatku dochodowego tylko dla części mieszkania, które nabyła z tytułu zakupu części wspólnej (akt notarialny numer X)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, obowiązek podatkowy występuje od dochodu ze zbycia tej części mieszkania, której okres 5-letni jeszcze nie upłynął.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w roku 2011 wraz z mężem Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie (małżonkowie zaciągnęli na nie kredyt hipoteczny). W grudniu 2020 r. na podstawie podpisanego aktu notarialnego małżonkowie powiększyli swój lokal mieszkalny o 10,62 m2 poprzez adaptację części wspólnej. Powierzchnia ta została wyceniona na kwotę 45.033,73 zł, jednak została pomniejszona o poniesione przez małżonków nakłady w kwocie 21.669,88 zł.

Od dnia 28.10.2020 r. obowiązuje małżonków rozdzielność majątkowa. W związku z czym zapłacili za wykup tej powierzchni po 11.363,92 zł. W grudniu 2020 Wnioskodawczyni kupiła nowe mieszkanie. Część pieniędzy na zakup pożyczyła od swoich rodziców. W lutym 2021 wspólne mieszkanie małżonków zostało sprzedane. Pieniądze ze sprzedaży Wnioskodawczyni wykorzystała na spłatę kredytu hipotecznego, remont nowego mieszkania (zakupionego w grudniu 2020) oraz spłatę pożyczki od rodziców.

W rozpatrywanej sprawie istotne znaczenie ma ustalenie czy doszło do nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego), która powstała wskutek zaadaptowania części wspólnej, a w rezultacie od końca którego roku kalendarzowego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. W świetle powyższych przepisów Kodeksu cywilnego formalne nabycie nieruchomości lub jej części co do zasady następuje w chwili podpisania umowy przeniesienia własności w drodze aktu notarialnego.

Tym samym sprzedaż nieruchomości w lutym 2021 r., w części która została nabyta w drodze powiększenia lokalu mieszkalnego na podstawie podpisanego aktu notarialnego poprzez adaptację części wspólnej, a więc przed upływem 5 lat liczonych od końca 2020 r., będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu. Natomiast sprzedaż nieruchomości w pozostałej części nie będzie stanowiła źródła przychodu, gdyż od końca 2011 r. upłynęło 5 lat.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. wydatki związane z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Reasumując, biorąc po uwagę sytuację opisaną we wniosku oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości w lutym 2021 r. będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w części, która została nabyta w drodze powiększenia lokalu mieszkalnego na podstawie podpisanego aktu notarialnego poprzez adaptację części wspólnej. Zatem jeżeli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży tej części nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu tej części będzie wartością dodatnią, to od uzyskanego dochodu Wnioskodawczyni będzie zobowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż nieruchomości w pozostałej części nie będzie stanowiła źródła przychodu, gdyż od końca 2011 r. upłynęło 5 lat.

W konsekwencji należy zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, zgodnie z którym obowiązek podatkowy występuje od dochodu ze zbycia tej części mieszkania, której okres 5-letni jeszcze nie upłynął.

Należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla męża Wnioskodawczyni.

Końcowo należy wyjaśnić, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego bądź potwierdzenia prawidłowości dokonanych obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość dokonanego rozliczenia może natomiast podlegać weryfikacji przez właściwy dla Wnioskodawczyni urząd skarbowy. Przedmiotem interpretacji indywidualnej wydanej na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej jest sam przepis prawa. Zatem w wydanym rozstrzygnięciu tut. organ ograniczył się jedynie do wskazania zasad ustalenia ewentualnego zobowiązania Wnioskodawczyni z tytułu zbycia nieruchomości.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji odniósł się jedynie do zagadnienia związanego z ustaleniem obowiązku podatkowego w związku ze sprzedażą nieruchomości. Przedmiotem interpretacji nie jest ustalenie i weryfikacja prawidłowości przeznaczenia (wykorzystania) środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.