Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.320.2024.2.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-29
Teza: Uznanie sprzedaży Nieruchomości I-IV wraz ze znajdującymi się na ich terenie budynkami i budowlami za odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

13 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży Nieruchomości I-IV wraz ze znajdującymi się na ich terenie budynkami i budowlami za odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 maja 2024 r. (wpływ 23 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu)**

Spółka A. spółka akcyjna (dalej: „Sprzedająca” lub „Wnioskodawca”) zamierza zawrzeć umowę Sprzedaży (,,umowa sprzedaży”) nieruchomości opisanych poniżej. Możliwe jest przy tym, że dostawa obejmować będzie wszystkie nieruchomości opisane poniżej lub też tylko niektóre z nich. Sprzedająca jest i będzie na moment zawarcia umowy sprzedaży zarejestrowana jako czynny podatnik VAT na terenie RP.

Sprzedająca pozostaje obecnie oraz pozostawać będzie na moment zawierania umowy sprzedaży spółką kapitałową podlegającą w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, niezależnie od miejsca ich osiągania.

Przedmiotem działalności sprzedającej są m.in. usługi objęte następującą klasyfikacją w PKD:

*   55.10.Z - hotele i podobne obiekty zakwaterowania;
*   41 - roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;
*   42 - roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
*   55.20.Z - obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania;
*   56.10.A - restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne;
*   56.21.Z - przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering);
*   63.1 - przetwarzanie danych;
*   68.1 - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
*   68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
*   93.29.Z - pozostała działalność rozrywkowa i rekreacyjna.

Sprzedająca zainteresowana jest zawarciem umowy sprzedaży następujących nieruchomości położonych w Warszawie (dalej „Nieruchomości”) tj.

a) Nieruchomości I („Nieruchomość I”) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 będącą własnością Miasta (…), której użytkownikiem wieczystym pozostaje Sprzedająca wraz z przysługującą Sprzedającej odrębną własnością budynku biurowego (ul. (…)) oraz budynku transportu i łączności (ul. (…)), wraz z niezbędnymi urządzeniami/budowlami, w tym z przyłączem sieci ciepłowniczej, kanałem c.o., węzłem wymiennikowym c.o., urządzeniami wentylacji mechanicznej, kompensatorem oraz ogrodzeniem;

b) Nieruchomości II („Nieruchomość II”) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2 będącą własnością Miasta (…), której użytkownikiem wieczystym pozostaje Sprzedająca wraz z przysługującą Sprzedającej odrębną własnością budynku biurowego (ul. (…)) wraz z niezbędnymi urządzeniami/budowlami w tym z przyłączem sieci ciepłowniczej, kanałem c.o., węzłem wymiennikowym c.o., centralą telefoniczną, siecią telefoniczną, instalacją kablową i dźwigami;

c) Nieruchomości III („Nieruchomość III”) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 3 będącą własnością Miasta (…), której użytkownikiem wieczystym pozostaje Sprzedająca wraz z przysługującą Sprzedającej odrębną własnością budynku biurowego (ul. (…)) wraz z niezbędnymi urządzeniami/budowlami, w tym instalacją teletechniczną oraz parkingiem;

d) Nieruchomości IV („Nieruchomość IV”) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 4 będącą własnością Miasta (…), której użytkownikiem wieczystym pozostaje Sprzedająca wraz z przysługującą Sprzedającej odrębną własnością budynku biurowego (ul. (…)) wraz z niezbędnymi urządzeniami/budowlami, w tym przyłączeniem do sieci c.o., siecią CCTV, oraz parkingiem, drogą dojazdową oraz szlabanem.

Wszystkie Nieruchomości zostały nabyte od Miasta (…) na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oraz własności budynków i innych urządzeń położonych na tych Nieruchomościach, zawartej w (…) 2000 r.

Ze względu na fakt, iż przedmiotem umowy nabycia przez Sprzedającą było mienie będące zorganizowaną częścią zlikwidowanego w celu prywatyzacji przedsiębiorstwa komunalnego pod nazwą „(…) - stanowiące przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c. - czynność nabycia ww. przedsiębiorstwa nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym przy nabyciu Nieruchomości w ramach wskazanego powyżej przedsiębiorstwa - Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT.

Po nabyciu ww. Nieruchomości były one wykorzystywane przez Sprzedającą na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Ze względu na charakter budynków na Nieruchomościach Sprzedająca generowała w podstawowym zakresie przychody z wynajmu pomieszczeń biurowych.

Budynki i budowle na Nieruchomościach zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i podlegały amortyzacji podatkowej zgodnie z regulacjami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W toku użytkowania Nieruchomości, Sprzedająca dokonywała wydatków na ulepszenie i modernizację budynków. Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi w przeszłości wydatkami na ulepszenie budynków znajdujących się na Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV i Sprzedająca korzystała z uprawnienia do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony od ww. wydatków.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedająca ponosiła również wydatki na zakup nowych urządzeń stanowiących odrębne środki trwałe czy na budowle typu parkingi czy ogrodzenia, a z faktur zakupowych Sprzedająca odliczała VAT naliczony.

a) Nieruchomość I

Na Nieruchomości I znajduje się pięciokondygnacyjny budynek biurowy ujawniony w ewidencji poprzedników prawnych Sprzedającej w roku 1966.

Ostatnie wydatki przekraczające 30% wartości początkowej środka trwałego zostały poniesione na ten budynek w roku 2019. Z kolei ostatnie wydatki na ulepszenie o wartości nieprzekraczającej 30% wartości początkowej zostały poniesione w roku 2020.

W ewidencji środków trwałych dotyczących Nieruchomości I obok opisanego wyżej budynku biurowego ujawnione są opisane poniżej budowle i urządzenia:

1) Przyłącze do sieci ciepłowniczej - status: budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę, tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 16 maja 2013 r.

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

2) Węzeł wymiennikowy C.O. - status: Urządzenie. Ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2013,

3) 2 Kanały C.O. - status: Budowle.

Nabyte w roku 2000 w ramach przedsiębiorstwa, zgodnie z aktem notarialnym Rep. (…). Ujawnione w ewidencji środków trwałych w roku 2019. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli.

4) Ogrodzenie - status: Budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę, tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 31 maja 2019 r. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli.

Na Nieruchomości I znajduje się nadto jednokondygnacyjny budynek transportu i łączności będący obecnie przedmiotem najmu. Ww. budynek został ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2011. Od ww. daty na ww. budynek nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie.

b) Nieruchomość II

Na Nieruchomości II znajduje się pięciokondygnacyjny budynek biurowy ujawniony w ewidencji poprzedników prawnych Sprzedającej w roku 1953. Wydatki przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione na budynek w roku 2016. Ostatnie pod względem czasu wydatki na ww. budynek, które nie przekroczyły jednak 30% wartości początkowej budynku były poniesione w roku 2017.

W ewidencji środków trwałych dotyczących Nieruchomości II obok opisanego wyżej budynku biurowego ujawnione są opisane poniżej budowle i urządzenia:

1) Kanał C.O. - status: Budowla.

Nabyty w roku 2000 w ramach przedsiębiorstwa, zgodnie z aktem notarialnym Rep. (…). W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli.

2) Przyłącze sieci ciepłowniczej: status - Budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę, tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 23 listopada 2015 r. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

3) Węzeł wymiennikowy - status: Urządzenie. Ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

4) Centrala telefoniczna - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2003 i w roku 2007,

5) Sieć telefoniczna - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 1991,

6) Instalacja kablowa - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 1991,

7) Dźwig osobowy hydrauliczny - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 1999 i w roku 2006,

8) Dźwig osobowy - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2019,

9) System CCTV - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2023.

10) Magazyn podziemny - status: Budowla.

Ujawniony w ewidencji środków trwałych w roku 2019 - wybudowany przez Wnioskodawcę, konkretna data oddania do używania nie jest znana, Wnioskodawca użytkuje ww. budowlę co najmniej od roku 2019. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

11) Ciągi piesze i chodnik - status: Budowla.

Ujawniony w ewidencji środków trwałych w roku 2019 – wybudowany przez Wnioskodawcę, konkretna data oddania do używania nie jest znana, Wnioskodawca użytkuje ww. budowlę co najmniej od roku 2019. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

12) Kanał c.o., sieć c.o. i c.w. - status: Budowle.

Ujawnione w ewidencji środków trwałych w roku 2019. Nabyte w roku 2000 w ramach przedsiębiorstwa, zgodnie z aktem notarialnym Rep. (…). W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środków trwałych w postaci budowli.

c) Nieruchomość III

Na Nieruchomości III znajduje się pięciokondygnacyjny budynek biurowy ujawniony w ewidencji księgowej poprzedników prawnych Sprzedającej w roku 1953.

Ostatnie wydatki na ww. budynek były poniesione w roku 2015 i wydatki te przekraczały 30% wartości początkowej tego środka trwałego.

W ewidencji środków trwałych dotyczących Nieruchomości III obok opisanego wyżej budynku biurowego ujawnione są opisane poniżej budowle i urządzenia:

1) Przyłącze sieci ciepłowniczej - status: Budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 31 grudnia 2012 r. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

2) System nawadniający - status Budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę, tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 30 maja 2009 r. Wnioskodawca precyzuje, że w roku 2019 ww. środek trwały został zlikwidowany.

3) Parking – Status: Budowla.

Ujawniony w roku 2019 – wybudowany przez Wnioskodawcę, konkretna data oddania do używania nie jest znana, Wnioskodawca użytkuje ww. budowlę co najmniej od roku 2019. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

4) Węzeł wymiennikowy c.w. i c.o. status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2012,

5) Instalacja kablowa telefoniczna - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 1991,

6) Sieć - status: Urządzenie - ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 1993,

7) Instalacja teletechniczna - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 1993,

8) Rozdzielnia główna TG - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

9) System monitoringu CCTV - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

10) Platforma pionowa dla osób niepełnosprawnych - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

11) 2 Dźwigi osobowe - status: Urządzenia, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

12) Klimatyzatory - status: Urządzenia, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

13) Instalacja oddymiająca - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2015,

14) System CCTV - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2023,

15) Kompensator - status: Urządzenie, ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2023.

d) Nieruchomość IV

Na Nieruchomości IV znajduje się pięciokondygnacyjny budynek biurowy ujawniony w ewidencji poprzedników prawnych Sprzedającej w roku 1953. Ostatnie wydatki na ulepszenie ww. budynku były poniesione w roku 2022, nie przekroczyły one jednak 30% wartości początkowej tego środka trwałego. Wcześniej wydatki przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w roku 2008.

W ewidencji środków trwałych dotyczących Nieruchomości IV obok opisanego wyżej budynku biurowego ujawnione są opisane poniżej budowle i urządzenia:

1) Przyłącze sieci ciepłowniczej - status: Budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę, tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 23 grudnia 2014 r. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

2) Sieć c.o. - status: Budowla.

Nabyta w roku 2000 w ramach przedsiębiorstwa, zgodnie z aktem notarialnym Rep. (…). W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli.

3) Droga dojazdowa z kostki Bauma - status: Budowla.

Realizacja przez Wnioskodawcę, tj. spółkę A. S.A. - oddane do użytkowania Wnioskodawcy 7 czerwca 1999 r. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

4) Ogrodzenie - status: Budowla.

Ujawniona w roku 2019 - wybudowana przez Wnioskodawcę, konkretna data oddania do używania nie jest znana, Wnioskodawca użytkuje ww. budowlę co najmniej od roku 2019. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

5) Szlaban parkingowy: status: Budowla.

Ujawniony w ewidencji środków trwałych w roku 2019. Zrealizowany przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca użytkuje ww. budowlę co najmniej od roku 2019. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci budowli,

6) Węzeł cieplny jednofunkcyjny - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2014

7) Sieć telefoniczna wewnętrzna - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku - 1991, 1992,

8) Klimatyzator - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2022,

9) System CCTV - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2023,

10) Kompensator - status: Urządzenie, ujęte w ewidencji środków trwałych w roku 2023.

Ww. Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem nie są formalnie ujęte w strukturze organizacyjnej jako Dział, Wydział czy Oddział.

Zgodnie z ustaleniami z potencjalnym kupującym przedmiotem Umowy sprzedaży będą same Nieruchomości, zaś jednym z warunków zawarcia Umowy sprzedaży będzie doprowadzenie do zakończenia umów najmu zawartych z najemcami lokali i pomieszczeń w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV.

Poza Nieruchomościami przedmiotem Umowy sprzedaży nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. przedmiotem Umowy sprzedaży nie będą należności, czy zobowiązania dotyczące Nieruchomości, ani też inne umowy dotyczące Nieruchomości. Ze względów technicznych możliwe jest jedynie przeniesienie w drodze cesji na kupującego umów związanych z dostawą mediów do Nieruchomości, chyba że strony ustalą inaczej.

Zgodnie z posiadanymi danymi potencjalny kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości na własne cele biurowe.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi w przeszłości wydatkami na ulepszenie budynków znajdujących się na Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV.

**Pytanie**

Czy sprzedaż Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV wraz ze znajdującymi się na ich terenie budynkami, budowlami stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu)**

Zdaniem Sprzedającej, sprzedaż Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV wraz ze znajdującymi się na ich terenie budynkami, budowlami stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na gruncie przepisów ustawy o VAT, opodatkowanie transakcji będącej przedmiotem wniosku - podatkiem VAT jest możliwe przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek:

1) dostawa towarów dokonywana jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem posiada status podatnika podatku od towarów i usług;

2) transakcja musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z kolei przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W związku z zawarciem umowy sprzedaży kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel. Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży.

Tym samym planowana sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Dalszej analizy wymaga, czy w związku z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie działała jako podatnik VAT.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Sprzedająca posiada status czynnego podatnika VAT. Przedmiot jej działalności obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Tym samym w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości sprzedający będzie działał jako podatnik VAT.

Zaznaczyć też trzeba, że w ramach planowanej dostawy nieruchomości jej przedmiotem będą wyłącznie Nieruchomości, bez innych dodatkowych elementów, w tym należności, czy zobowiązań oraz bez praw i obowiązków z umów z najemcami, które podlegać będą rozwiązaniu.

Podsumowując powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT.

Przyjęcie, że przedmiotem dostawy będą Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III oraz Nieruchomość IV nie przesądza jednak automatycznie, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ustawodawca określił bowiem w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT katalog czynności zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania.

Sprzedaż Nieruchomości i brak zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dostawa Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV nie będzie objęta zwolnieniem podatkowym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowe przesłanki do zastosowania opisywanego zwolnienia muszą być spełnione łącznie. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc powyższy przepis do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającą wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług – służyły one czynnościom opodatkowanym w związku ze świadczeniu usług najmu.

Wobec powyższego planowana dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ nie został spełniony warunek w zakresie wykorzystywania nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Przedstawione powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach podatkowych np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 stycznia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.640.2020.1.MB.

Sprzedaż nieruchomości - zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, każda z Nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem tj. Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość II oraz Nieruchomość IV pozostaje Nieruchomością zabudową.

W związku z powyższym w zakresie wszystkich tych Nieruchomości nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, na mocy którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, gdyż niewątpliwie stanowią one tereny zabudowane.

Zauważyć dalej należy, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) - dalej jako: „p.b.”

W myśl art. 3 pkt 1 p.b., ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 p.b., budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 p.b., przez pojęcie budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do brzmienia art. 3 pkt 3a p.b., przez obiekt liniowy - należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W świetle powyższych przepisów obiekt liniowy stanowi budowlę zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 p.b., którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

Z podanych powyżej definicji wynika, że np. sieci techniczne, przyłącza czy kanały c.o., czy c.w. cw. stanowią budowle.

Natomiast zgodnie z ugruntowaną praktyką interpretacyjną (np. interpretacja indywidualna z 1 lutego 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.483.2022.3.MR) drogi z nawierzchnią asfaltową należy zakwalifikować jako budowlę. Budowlami będą również drogi dojazdowe, wraz z parkingami jako urządzeniami technicznymi ściśle związanymi z tą budowlą.

Pozostałe elementy wymienione przy opisie poszczególnych Nieruchomości są urządzeniami, odrębnymi środkami trwałymi ściśle powiązanymi z budynkami i budowlami służącymi do korzystania z budynków czy budowli zgodnie z ich przeznaczeniem.

Zaznaczyć należy, że przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Ma to zastosowanie także do opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem. W tym temacie wypowiedział się m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z 4 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 555/17 (orzeczenie prawomocne), w którym orzekł, iż: „przez dostawę towarów należy rozumieć nie tylko oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, ale również zbycie tego prawa. Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to, czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu, czy też prawa użytkowania wieczystego”.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego na każdej z Nieruchomości, tj. Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III oraz Nieruchomość IV znajduje się przynajmniej jeden budynek lub budowla należąca do Sprzedającej.

W takim stanie rzeczy istotne pozostaje dalej rozważenie możliwości zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV stanowiących nieruchomości zabudowane zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Tym samym, poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, pierwsze zasiedlenie rozpoznaje się obecnie także w przypadku rozpoczęcia użytkowania budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu na własne potrzeby.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Należy wskazać, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynik jednakże, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest bezzasadne (tak również Dyrektor KIS w interpretacji z 24 stycznia 2022 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.714.2021.2.MP).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, od momentu oddania Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęło znacznie więcej aniżeli 2 lata.

Generalnie budynki na poszczególnych Nieruchomościach były użytkowane od lat 50-tych XX w. Sprzedająca wykorzystywała je do prowadzonej działalności od daty nabycia, tj. od roku 2000. Znajdujący się na Nieruchomości I budynek transportu i łączności będący obecnie przedmiotem najmu został ujęty w ewidencji środków trwałych w roku 2011 i od tej pory jest użytkowany przez Sprzedającą.

Spółka wytworzyła część budowli już po nabyciu Nieruchomości w roku 2000, jednakże żadna z nich nie została wybudowana ani też ulepszona (w taki sposób, aby wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej przypisanej do danej budowli) w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną datą dostawy.

W zakresie części budowli wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego jako ujawnione w roku 2019, były one faktycznie wykorzystywane przez Sprzedającą przed datą 2019 r., jednakże dopiero w roku 2019 po przeprowadzonej inwentaryzacji zostały one ujawnione w ewidencji środków trwałych. Do ich pierwszego zasiedlenia doszło zatem z całą pewnością wcześniej niż 2 lata przed obecnie planowaną dostawą. Po ujawnieniu w ewidencji środków trwałych Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie.

W zakresie budynku na Nieruchomości I Sprzedająca w roku 2019 poniosła wydatki przekraczające 30% wartości początkowej, jednakże od ww. daty do planowanej Umowy sprzedaży upłynie ponad 2 lata. W konsekwencji dostawa Nieruchomości I nie zostanie przeprowadzona w ramach tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia, co wiązałoby się z opodatkowaniem dostawy podstawową stawką podatku VAT.

W zakresie budowli znajdujących się na Nieruchomości I, tj.:

1) Przyłącza do sieci ciepłowniczej,

2) 2 Kanały C.O.

3) Ogrodzenia,

\- do ich pierwszego zasiedlenia doszło, jak wynika z opisu stanu przyszłego, z całą pewnością wcześniej niż 2 lata przed obecnie planowaną dostawą. Nadto w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego.

Także w zakresie Nieruchomości II i Nieruchomości III Sprzedająca wydatkowała środki na ulepszenie budynków na tych Nieruchomościach, które przekroczyły wprawdzie 30% wartości początkowej ww. budynku, jednakże miało to miejsce odpowiednio w roku 2016 i 2015, zatem od tej daty minęło już 8 i 9 lat. Tym samym obecna sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach kolejnego pierwszego zasiedlenia.

W zakresie budowli znajdujących się na Nieruchomości II, tj.:

1) Kanału C.O.

2) Przyłącza sieci ciepłowniczej,

3) Magazynu podziemny,

4) Ciągów pieszych i chodnika,

5) Kanału c.o., sieci c.o. i c.w.

\- do ich pierwszego zasiedlenia doszło, jak wynika z opisu stanu przyszłego wcześniej niż 2 lata przed obecnie planowaną dostawą. Nadto w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego.

Analogicznie w zakresie budowli znajdujących się na Nieruchomości III, tj.:

1) Przyłącza sieci ciepłowniczej,

2) Parkingu

\- do ich pierwszego zasiedlenia doszło, jak wynika z opisu stanu przyszłego wcześniej niż 2 lata przed obecnie planowaną dostawą. Nadto w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego. System nawadniający został zlikwidowany w roku 2019, budowla ta już zatem nie istnieje.

W zakresie Nieruchomości IV wydatki przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w roku 2008, a zatem kilkanaście lat temu.

Jeśli natomiast chodzi o budowle na Nieruchomości IV, tj.:

1) Przyłącze sieci ciepłowniczej,

2) Sieć c.o.

3) Drogę dojazdową z kostki Bauma,

4) Ogrodzenie

5) Szlaban parkingowy

\- do ich pierwszego zasiedlenia doszło, jak wynika z opisu stanu przyszłego wcześniej niż 2 lata przed obecnie planowaną dostawą. Nadto w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego.

Status urządzeń przypisanych do Nieruchomości nie ma znaczenia podatkowego.

W zakresie żadnej z Nieruchomości (dotyczy budynków i budowli) - wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej środka trwałego nie zostały poniesione w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną dostawą Nieruchomości, aby można było mówić o realizacji przesłanki tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia i dostawy Nieruchomości po takich ulepszeniach.

Tym samym zdaniem Sprzedającej planowana dostawa Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia (lub też kolejnego pierwszego zasiedlenia) do planowanej dostawy upłynie okres przekraczający 2 lata.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem planowana dostawa Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystał również grunt (prawo wieczystego użytkowania gruntów), na którym są posadowione budynki.

Skoro planowana dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT jest niecelowe.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Państwa okoliczności sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości I-IV. Przedmiotem tej umowy będą wyłącznie Nieruchomości, a ze sprzedaży będą wyłączone inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającej, w tym np. należności, czy zobowiązania dotyczące Nieruchomości, oraz umowy dotyczące Nieruchomości. Ze względów technicznych możliwe jest jedynie przeniesienie w drodze cesji na kupującego umów związanych z dostawą mediów do Nieruchomości, chyba że strony ustalą inaczej. Sprzedająca jest i będzie na moment zawarcia umowy sprzedaży zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wszystkie Nieruchomości zostały nabyte od Miasta (…) na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oraz własności budynków i innych urządzeń położonych na tych Nieruchomościach, zawartej (…) 2000 r. Ze względu na to, że przedmiotem umowy nabycia przez Sprzedającą było mienie będące zorganizowaną częścią zlikwidowanego w celu prywatyzacji przedsiębiorstwa komunalnego - stanowiące przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c. - czynność nabycia ww. przedsiębiorstwa nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym przy nabyciu Nieruchomości I-IV w ramach tego przedsiębiorstwa – Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT. Po nabyciu ww. Nieruchomości były one wykorzystywane przez Sprzedającą na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej polegającej na wynajmie pomieszczeń biurowych. Budynki i budowle na Nieruchomościach zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i podlegały amortyzacji podatkowej zgodnie z regulacjami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą tego, czy planowana sprzedaż Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV wraz ze znajdującymi się na ich terenie budynkami i budowlami stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Sprzedającej, która jest spółką akcyjną prowadzącą opodatkowaną podatkiem VAT działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a Nieruchomości I-IV zabudowane budynkami i budowlami stanowią środki trwałe w działalności prowadzonej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych.

Zatem przy dostawie zabudowanych Nieruchomości I-IV Sprzedająca będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedającej.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości I-IV, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli na tych Nieruchomościach posadowionych będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku więc, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy:

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” czy „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3, pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znaleźć powinno, jak Państwo wskazali, zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, kiedy względem budynków i budowli posadowionych na Nieruchomościach I-IV nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Zgodnie z Państwa wskazaniem Nieruchomości I-IV zostały nabyte przez Sprzedającą w 2000 r. jako część likwidowanego przedsiębiorstwa komunalnego stanowiącego w dniu zbycia przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c. Czynność nabycia ww. przedsiębiorstwa nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedającej nie przysługiwało zatem prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

Ad. Nieruchomość I

Na Nieruchomości I znajdują się obecnie:

a) budynki w postaci: pięciokondygnacyjnego budynku biurowego ujawnionego w ewidencji poprzedników prawnych Sprzedającej w 1966 r. oraz jednokondygnacyjny budynek transportu i łączności, który został ujęty w ewidencji środków trwałych w 2011 r.

Ostatnie wydatki przekraczające 30% wartości początkowej budynku biurowego zostały poniesione w 2019 r. Na budynek transportu i łączności od 2011 r. nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie.

b) budowle w postaci: przyłącza do sieci ciepłowniczej (oddane do użytkowania 16 maja 2013 r.), 2 kanały C.O. (nabyte w 2000 r., a ujawnione w ewidencji środków trwałych w 2019 r.) oraz ogrodzenie wybudowane przez Sprzedającą i oddane do użytkowania w 2019 r.

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. budowli.

c) urządzenie budowlane w postaci węzła wymiennikowego C.O. ujęte w ewidencji środków trwałych w 2013 r.

Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi w przeszłości wydatkami na ulepszenie budynków znajdujących się na Nieruchomości I.

Powyższe okoliczności wskazują, że sprzedaż budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości I nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli upłynęły co najmniej 2 lata. Sprzedająca użytkuje budynek biurowy od 2000 r. a budynek transportu i łączności od 2011 r. na cele działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Budowle w postaci przyłącza do sieci ciepłowniczej oraz ogrodzenia Sprzedająca wybudowała sama odpowiednio w 2013 r. i 2019 r. i od tego czasu są przez nią użytkowane w działalności, natomiast 2 kanały C.O., choć ujawnione w ewidencji środków trwałych dopiero w 2019 r., to faktycznie też są wykorzystywane przez Sprzedającą już od ich nabycia w 2000 r. w działalności gospodarczej. Sprzedająca w okresie 2 lat poprzedzających sprzedaż nie ponosiła ani nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie ww. budynków i budowli stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, tak więc ich zbycie nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Spełnione zostaną zatem przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do planowanej sprzedaży budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości I, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynków i budowli minął okres przekraczający 2 lata.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tymi budynkami i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wraz z ww. budynkami i budowlami dokonają Państwo również dostawy znajdującego się na Nieruchomości I urządzenia budowlanego w postaci węzła wymiennikowego C.O, które zgodnie z definicją nie pełnia samodzielnej funkcji budowlanej, lecz jest urządzeniem związanym z obiektem budowlanym (tu budynkami i budowlami), zapewniającymi możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Tym samym dostawa tego urządzenia budowlanego będzie zwolniona od podatku VAT tak jak dostawa budynków i budowli, z którymi to urządzenie jest związane, a więc zgodnie z zasadami opodatkowania dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości I.

Ad. Nieruchomość II

Na Nieruchomości II znajdują się obecnie:

a) budynek w postaci: pięciokondygnacyjnego budynku biurowego ujawnionego w ewidencji poprzedników prawnych Sprzedającej w 1953 r.

Ostatnie wydatki przekraczające 30% wartości początkowej budynku biurowego zostały poniesione w 2016 r. Ostatnie pod względem czasu wydatki na ww. budynek, które nie przekroczyły jednak 30% wartości początkowej budynku były poniesione w roku 2017.

b) budowle w postaci: kanału C.O. (nabytego w 2000 r. w ramach przedsiębiorstwa), przyłącza sieci ciepłowniczej (wybudowanego przez Sprzedającą i oddanego do użytkowania w 2015 r.), magazynu podziemnego (wybudowanego przez Sprzedającą i ujawnionego w ewidencji środków trwałych oraz użytkowanego co najmniej od 2019 r.), ciągów pieszych i chodnika (wybudowanych przez Sprzedającą i ujawnionych w ewidencji środków trwałych oraz użytkowanych co najmniej od 2019 r.) oraz kanału c.o., sieci c.o. i c.w. (nabytych w 2000 r. i ujawnionych w ewidencji środków trwałych w 2019 r.).

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. budowli.

c) urządzenia budowlane w postaci: węzła wymiennikowego ujętego w ewidencji środków trwałych w 2015 r., centrali telefonicznej ujętej w ewidencji środków trwałych w 2003 r. i w 2007 r., sieci telefonicznej i instalacji kablowej ujętych w ewidencji środków trwałych w 1991 r., dźwigu osobowego hydraulicznego ujętego w ewidencji środków trwałych w 1999 i 2006 r., dźwigu osobowego ujętego w ewidencji środków trwałych w 2019 r., systemu CCTV ujętego w ewidencji środków trwałych w 2023 r. oraz węzła wymiennikowego C.O. ujętego w ewidencji środków trwałych w 2013 r.

Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi w przeszłości wydatkami na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości II.

Powyższe okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości II nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli upłynęły co najmniej 2 lata. Sprzedająca użytkuje budynek biurowy od 2000 r. na cele działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Budowle stanowiące środki trwałe w działalności Sprzedającej zostały albo nabyte w 2000 r. albo wybudowane przez Sprzedającą, przy czym wszystkie są użytkowane przez Sprzedającą co najmniej od 2019 r. do działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Sprzedająca w okresie 2 lat poprzedzających sprzedaż nie ponosiła ani nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie ww. budynku i budowli stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, tak więc ich zbycie nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Spełnione zostaną zatem przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do planowanej sprzedaży budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości II, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynku i budowli minął okres przekraczający 2 lata.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wraz z ww. budynkiem i budowlami dokonają Państwo również dostawy znajdujących się na Nieruchomości II urządzeń budowlanych, które zgodnie z definicją nie pełnią samodzielnej funkcji budowlanej, lecz są urządzeniami związanymi z obiektem budowlanym (tu budynkiem i budowlami), zapewniającymi możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Tym samym dostawa tych urządzeń budowlanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT tak jak dostawa budynku i budowli, z którymi te urządzenia są związane, a więc zgodnie z zasadami opodatkowania dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości II.

Ad. Nieruchomość III

Na Nieruchomości III znajdują się obecnie:

a) budynek w postaci: pięciokondygnacyjnego budynku biurowego ujawnionego w ewidencji księgowej poprzedników prawnych Sprzedającej w 1953 r.

Ostatnie wydatki na ww. budynek były poniesione w 2015 r. i wydatki te przekraczały 30% wartości początkowej tego środka trwałego.

b) budowle w postaci: przyłącza sieci ciepłowniczej wybudowanego przez Sprzedającą i oddanego do użytkowania w 2012 r., parkingu (wybudowanego przez Sprzedającą i użytkowanego co najmniej od 2019 r.).

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. budowli.

c) urządzenia budowlane w postaci: węzła wymiennikowego c.w. i c.o. ujętego w ewidencji środków trwałych w 2012 r., instalacji kablowej telefonicznej ujętej w ewidencji środków trwałych w 1991 r., sieci i instalacji technicznej ujętych w ewidencji środków trwałych w 1993 r., rozdzielni głównej TG, systemu monitoringu CCTV, platformy pionowej dla osób niepełnosprawnych, dźwigów osobowych, klimatyzatorów i instalacji oddymiającej ujętych w ewidencji środków trwałych w 2015 r. oraz systemu CCTV i kompensatora ujętych w ewidencji środków trwałych w 2023 r.

Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi w przeszłości wydatkami na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości III.

Powyższe okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości III nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli upłynęły co najmniej 2 lata. Sprzedająca użytkuje budynek biurowy od 2000 r. na cele działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Budowle stanowiące środki trwałe w działalności Sprzedającej zostały wybudowane przez Sprzedającą, przy czym wszystkie są użytkowane przez Sprzedającą odpowiednio od 2012 r. i 2019 r. do działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Sprzedająca w okresie 2 lat poprzedzających sprzedaż nie ponosiła ani nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie ww. budynku i budowli stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, tak więc ich zbycie nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Spełnione zostaną zatem przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do planowanej sprzedaży budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości III, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynku i budowli minął okres przekraczający 2 lata.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wraz z ww. budynkiem i budowlami dokonają Państwo również dostawy znajdujących się na Nieruchomości III urządzeń budowlanych, które zgodnie z definicją nie pełnią samodzielnej funkcji budowlanej, lecz są urządzeniami związanymi z obiektem budowlanym (tu budynkiem i budowlami), zapewniającymi możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Tym samym dostawa tych urządzeń budowlanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT tak jak dostawa budynku i budowli, z którymi te urządzenia są związane, a więc zgodnie z zasadami opodatkowania dostawy budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości III.

Ad. Nieruchomość IV

Na Nieruchomości IV znajdują się obecnie:

a) budynek w postaci: pięciokondygnacyjnego budynku biurowego ujawnionego w ewidencji księgowej poprzedników prawnych Sprzedającej w 1953 r.

Ostatnie wydatki na ulepszenie ww. budynku były poniesione w roku 2022, nie przekroczyły one jednak 30% wartości początkowej tego środka trwałego. Wcześniej wydatki przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione w 2008 r.

b) budowle w postaci: przyłącza sieci ciepłowniczej wybudowanego przez Sprzedającą i oddanego do użytkowania w 2014 r., sieci c.o. nabytej przez Sprzedającą w 2000 r. w ramach przedsiębiorstwa, drogi dojazdowej z kostki Bauma oddanej do użytkowania w 1999 r., ogrodzenia (wybudowanego przez Sprzedającą i użytkowanego co najmniej od 2019 r.), szlabanu parkingowego (wybudowanego przez Sprzedającą i użytkowanego co najmniej od 2019 r.).

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Sprzedająca nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. środka trwałego w postaci ww. budowli.

c) urządzenia budowlane w postaci: węzła cieplnego jednofunkcyjnego ujętego w ewidencji środków trwałych w 2014 r., sieci telefonicznej wewnętrznej ujętej w ewidencji środków trwałych w roku - 1991 i 1992, klimatyzatora ujętego w ewidencji środków trwałych w 2022 r. oraz systemu CCTV i kompensatora ujętych w ewidencji środków trwałych w 2023 r.

Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi w przeszłości wydatkami na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości IV.

Powyższe okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości IV nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli upłynęły co najmniej 2 lata. Sprzedająca użytkuje budynek biurowy od 2000 r. na cele działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Budowle stanowiące środki trwałe w działalności Sprzedającej zostały albo nabyte w 2000 r. albo wybudowane przez Sprzedającą, przy czym wszystkie są użytkowane przez Sprzedającą co najmniej od 2019 r. do działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pomieszczeń biurowych. Sprzedająca w okresie 2 lat poprzedzających sprzedaż nie ponosiła ani nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie ww. budynku i budowli stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, tak więc ich zbycie nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Spełnione zostaną zatem przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do planowanej sprzedaży budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości IV, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynku i budowli minął okres przekraczający 2 lata.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wraz z ww. budynkiem i budowlami dokonają Państwo również dostawy znajdujących się na Nieruchomości IV urządzeń budowlanych, które zgodnie z definicją nie pełnią samodzielnej funkcji budowlanej, lecz są urządzeniami związanymi z obiektem budowlanym (tu budynkiem i budowlami), zapewniającymi możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Tym samym dostawa tych urządzeń budowlanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT tak jak dostawa budynku i budowli, z którymi te urządzenia są związane, a więc zgodnie z zasadami opodatkowania dostawy budynku i budowli posadowionych na Nieruchomości IV.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości I-IV, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na tych gruntach budynków i budowli będzie czynnością korzystającą ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, wobec możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. zabudowanych Nieruchomości I-IV badanie możliwości zastosowania do tej transakcji zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest w tych okolicznościach niezasadne.

Należy zauważyć, że dostawa Nieruchomości I-IV nie będzie korzystała również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

bowiem przepis ten dotyczy gruntów niezabudowanych, a w rozpatrywanej sytuacji wszystkie Nieruchomości I-IV w momencie ich sprzedaży będą zabudowane opisanymi we wniosku budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi.

Zatem, Państwa stanowisko zgodnie z którym, sprzedaż Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV wraz ze znajdującymi się na ich terenie budynkami, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, uznaję za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).