Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-32/14-7/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-04-25
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek.
Słowa kluczowe: dostawa; drogi-droga wewnętrzna; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; stawka; stawka-stawki podatku; udział; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Syndyka, reprezentowanego przez pełnomocnika radcę prawnego przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2014 r. (data wpływu 15 stycznia 2014 r.), uzupełnionym pismami z dnia 5 marca 2014 r. (data wpływu 10 marca 2014 r.), z dnia 31 marca 2014 r. (data wpływu 2 kwietnia 2014 r.) oraz z dnia 16 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr A i B - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr A i B. Wniosek uzupełniono pismami z dnia 5 marca 2014 r. (data wpływu 10 marca 2014 r.), z dnia 31 marca 2014 r. (data wpływu 2 kwietnia 2014 r.) oraz z dnia 16 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) o wskazanie Wnioskodawcy złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz informacje doprecyzowujące opisane zdarzenie przyszłe.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest Syndykiem Masy Upadłości Spółki w upadłości likwidacyjnej. W skład masy upadłości wchodzą trzy nieruchomości przeznaczone do sprzedaży w ramach likwidacji majątku upadłego. Obecnie został wyłoniony nabywca nieruchomości. Zbycie praw do nieruchomości nastąpi w ramach jednego aktu notarialnego. W dniu 22 grudnia 2013 r., strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić do dnia 30 kwietnia 2014 r. Obie strony przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości są zarejestrowane jako czynni płatnicy VAT.

Przedmiotem sprzedaży będą następujące nieruchomości:

1.  prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr A i B o łącznej powierzchni 0,9560 ha, (…) oraz zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, objętych księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych;
2.  prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr C o powierzchni 0,3378 ha, (…), zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, objętych księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych;
3.  udział wynoszący 3/16 w prawie użytkowania wieczystego działki nr D o pow. 0,1153 ha, (…), stanowiącej drogę wewnętrzną, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Stan sprawy dotyczący nieruchomości objętej księgą wieczystą (1).

Spółka w dniu 14 lipca 2006 r. nabyła od S.A. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej składającej się z działek nr A i B o łącznej powierzchni 0,9560 ha, (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności nastąpiło bez podatku od towarów i usług. W akcie notarialnym sprzedający oświadczył, że reprezentowana przez niego spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz, że budynki posadowione na przedmiotowej nieruchomości, na dzień sporządzenia aktu spełniają przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, przewidziane dla towarów używanych, a więc zbycie własności tych budynków jest obecnie zwolnione od podatku od towarów i usług i jednocześnie, na podstawie aktualnie obowiązującego § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której budynki są posadowione, również na dzień dzisiejszy podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Po nabyciu nieruchomości Spółka na powyższej nieruchomości nie wznosiła żadnych budynków ani budowli, ani też nie ponosiła żadnych nakładów inwestycyjnych i nie wykonywała remontów i ulepszeń budynków posadowionych na nieruchomości istniejących w dniu nabycia oraz w ogóle ich nie wykorzystywała gospodarczo. Nie użytkowane budynki ulegały systematycznej degradacji.

W dniu 20 lipca 2011 r. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych ogłosił upadłość Spółki, obejmującą likwidację majątku. Wyceny nieruchomości na zlecenie Wnioskodawcy dokonał rzeczoznawca majątkowy posiadający stosowne uprawnienia. W dacie dokonywania wyceny nieruchomości, na przedmiotowych działkach znajdowały się następujące budynki:

1.  budynek biurowy o powierzchni 284 m2,
2.  budynek magazynowy o powierzchni 1129 m2,
3.  budynek magazynowy o powierzchni 615 m2,
4.  budynek magazynowy o powierzchni 694 m2,
5.  budynek portierni o powierzchni 10 m2.

W odniesieniu do wartości budynków posadowionych na nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy stwierdził „Obecne przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługi) oraz stan techniczny i funkcjonalny budynków (obiekty zdekapitalizowane) zlokalizowanych na działce A i B uzasadnia ich likwidację. Wobec powyższego zabudowania istniejące, nie mają wpływu na zwiększenie wartości nieruchomości gruntowej, a jedynie mogą dla przyszłego nabywcy generować koszty związane z ich rozebraniem”. W toku postępowania upadłościowego Spółki zaszła konieczność wykonania rozbiórki budynku magazynowego o powierzchni 615 m2 oraz budynku portierni o powierzchni 10 m2.

W ogłoszeniu o przetargu, w wyniku którego został wyłoniony nabywca nieruchomości, została zamieszczona informacja, że budynki posadowione na nieruchomości nie nadają się do użytku.

W odniesieniu do pozostałych trzech budynków, w dniu 2 października 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, wszczął z urzędu postępowanie co do ich stanu technicznego. Postępowania toczą się:

*   odnośnie stanu technicznego budynku gospodarczo-magazynowego;
*   odnośnie stanu technicznego budynku hali magazynowej usytuowanej przy wejściu na teren działki nr B;
*   odnośnie stanu technicznego budynku gospodarczo-magazynowego usytuowanego w narożniku działki.

W wyniku oględzin, w odniesieniu do wszystkich budynków, organ nadzoru budowlanego stwierdził, że stan techniczny obiektów z powiązanymi uszkodzeniami może stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia oraz, że obiekty nie nadają się do użytkowania.

W dniu 8 stycznia 2014 r. przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego odbyła się rozprawa w przedmiocie stanu technicznego budynków. Wnioskodawca został poinformowany, że w najbliższych dniach zostaną wydane decyzje nakazujące rozbiórkę wszystkich trzech budynków posadowionych na nieruchomości. Niezwłocznie po otrzymaniu decyzji o rozbiórce Wnioskodawca poinformuje Organ o treści tych decyzji.

Z pisma z dnia 5 marca 2014 r. - stanowiącego uzupełnienie do wniosku - wynika, że przedstawiając stan sprawy odnośnie zamierzonej transakcji zbycia nieruchomości składającej się z działek nr A i B o łącznej powierzchni 0,9560 ha, (…), objętych księgą wieczystą, Wnioskodawca poinformował Organ, że w odniesieniu do budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości toczy się postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego obiektów. Otóż w dniu 19 lutego 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzje nakazujące rozbiórkę wszystkich trzech obiektów budowlanych zlokalizowanych na nieruchomości, tj.

*   decyzję nakazującą rozbiórkę budynku gospodarczo-magazynowego, usytuowanego w narożniku działki nr B;
*   decyzję nakazującą rozbiórkę budynku gospodarczo-magazynowego na działce nr B, usytuowanego przy granicy z działką nr F;
*   decyzję nakazującą rozbiórkę hali magazynowej usytuowanej przy wejściu na teren działki nr B.

W decyzjach wskazano, że prace rozbiórkowe należy rozpocząć od dnia 4 kwietnia 2014 r. i zakończyć je do dnia 30 czerwca 2014 r.

Wnioskodawca wyjaśnia, że prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte począwszy od 4 kwietnia 2014 r. i nie można wykluczyć, że do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, tj. do 30 kwietnia 2014 r. zostaną praktycznie zakończone. Zatem w dacie zawarcia zamierzonej transakcji przedmiotem sprzedaży będzie faktycznie grunt niezabudowany.

Ponadto w piśmie z dnia 31 marca 2014 r. - stanowiącym uzupełnienie do wniosku - Zainteresowany wskazał, że:

1.  Dla obszaru, na którym zlokalizowane są działki nr A i B obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Miejskiej z dnia 20 października 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie (…), ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 5 grudnia 2005 r.
    1.  działka nr A oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 3 U - usługi;
    2.  działka nr B oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 4 U - usługi. Na terenie oznaczonym symbolem 4 U - usługi, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszcza się przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.
2.  Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z dnia 10 maja 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych a także sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (…) wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W odniesieniu do działek A i B, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie pierwsze, od października 2005 r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem od kiedy Spółka jest użytkownikiem wieczystym tych działek, nie było potrzeby wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niezależnie od powyższego Wnioskodawca uzyskał drogą elektroniczną z Wydziału Budownictwa i Architektury Miasta, w trybie ustawy z dnia 6 października 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, pismo informujące na podstawie akt archiwalnych i rejestrów komputerowych, że dla działek nr A, B, C i D zostały wydane decyzje ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu obejmujące ww. działki:
    1.  z dnia 10 maja 2000 r. dla inwestycji polegającej na budowie sieci wodociągowej (…) zasilającej Centrum Handlowo-Rozrywkowe (…);
    2.  z dnia 10 maja 2000 r. dla inwestycji polegającej na budowie linii kablowych średniego napięcia (…);
    3.  z dnia 8 sierpnia 1996 r. dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowego obiektu przeznaczonego na hurtownię (…).

Natomiast z pisma z dnia 16 kwietnia 2014 r. - stanowiącego uzupełnienie do wniosku - wynika, że działki będące przedmiotem zapytania, tj. działki nr A, B, C oraz D (wraz z zabudowaniami na nich położonymi) nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Spółki wyłącznie na cele zwolnione od podatku.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z decyzjami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 lutego 2014 r., o których mowa w piśmie z dnia 5 marca 2014 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku o wydanie interpretacji przepisów podatkowych, trwa rozbiórka budynków usytuowanych na działkach nr A i B, która zostanie zakończona do 30 kwietnia 2014 r.

Nadto Zainteresowany informuje, że w dniu 1 kwietnia 2014 r. działki nr A oraz B objęte księgą wieczystą zostały oddane przez Syndyka masy upadłości Spółki w dzierżawę przyszłemu nabywcy do dnia 30 kwietnia 2014 r. Ustalona w umowie kwota czynszu dzierżawnego podlega powiększeniu o podatek VAT w wysokości 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionych wyżej okolicznościach faktycznych zamierzona transakcja sprzedaży nieruchomości stanowi dostawę gruntu niezabudowanego i jako taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od towarów i usług? W przypadku uznania przez Organ, że zamierzona transakcja sprzedaży nieruchomości stanowi dostawę gruntu zabudowanego i podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, to Wnioskodawca przedstawia następujące pytanie:
2.  Czy w okolicznościach faktycznych przedstawionych wyżej, strony umowy sprzedaży mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie przepisów art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie dostawy budynków podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zamierzona sprzedaż nieruchomości składającej się z działek nr A i B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% z następujących względów.

Zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, zgodnie z przepisami art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Co prawda działki gruntu będące w użytkowaniu wieczystym są w chwili obecnej zabudowane trzema budynkami opisanymi w stanie sprawy, jednakże budynki te kwalifikują się do rozbiórki i w najbliższych dniach organ nadzoru budowlanego nakaże ich rozbiórkę.

Przyszły nabywca nieruchomości ma tego pełną świadomość, gdyż po ogłoszeniu o przetargu na sprzedaż nieruchomości Wnioskodawca wskazał, że budynki posadowione na nieruchomości nie nadają się do użytku. Celem nabywcy nieruchomości jest jej zakup pod nowo planowaną inwestycję. Natomiast grunt będący przedmiotem zamierzonej transakcji jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i usługi.

W tych okolicznościach przyjąć należy, że faktycznym przedmiotem zamierzonej transakcji nie jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na tym gruncie budynkami, lecz nieruchomości gruntowej niezabudowanej, przeznaczonej pod przyszłą inwestycję.

Zarówno Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak również Sądy Krajowe, w przypadku posadowionych na gruncie budynków przeznaczonych do rozbiórki, nakazują badać cel ekonomiczno-gospodarczy transakcji, której przedmiotem jest grunt. Sądy zwracają przy tym uwagę na jedną z cech podatku od towarów i usług, jaką jest zachowanie warunków konkurencji i równe warunki opodatkowania dla wszystkich uczestników obrotu.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie sądów krajowych, jak i Trybunału Sprawiedliwości UE, o czym szerzej w Poradniku VAT nr 22 z dnia 20 listopada 2012 r., a także Poradniku VAT z dnia 20 sierpnia 2013 r.

Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r., w sprawie C-461/08 orzekł następująco:

„Artykuł 13 część B lit. G (szóstej dyrektywy Rady 77/388/UE z dnia 17 maja 1977 r. w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stał stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed jego dostawą. Także transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość, dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (zob. Poradnik VAT nr 22 z dnia 20 listopada 2012 r.).

Podobne stanowisko co do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków podlegających rozbiórce, w zakresie opodatkowania takiej transakcji podatkiem od towarów i usług zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekając jako Sąd I instancji w wyroku z dnia 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 2464/10, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny, jako Sąd II Instancji, w wyroku z dnia 31 maja 2012 r., sygn. akt I FSK 1375/11.

Powyższe orzeczenia dotyczyły zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności użytkowanych na niej budynków mieszkalnych, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. W tej sprawie organy podatkowe uznały, że pomimo istnienia budynków, faktycznym przedmiotem transakcji była dostawa nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Powyższe wiązało się z tym, że nabywca gruntu był świadomy konieczności dokonania rozbiórki budynków posadowionych na gruncie. Sądy obu instancji zgodnie przyjęły, że w okolicznościach faktycznych sprawy celem transakcji była dostawa gruntu niezabudowanego, mimo znajdujących się na tym gruncie budynków podlegających rozbiórce (zob. Poradnik VAT nr 22 z dnia 20 listopada 2012 r.).

W tym stanie faktycznym i prawnym, w ocenie Wnioskodawcy, zamierzona transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej, tj. 23%, gdyż ze względu na przeznaczenie budynków do rozbiórki, celem umowy sprzedaży będzie dostawa gruntu niezabudowanego.

W przypadku, gdyby Organ udzielający interpretacji w niniejszej sprawie uznał przedstawione wyżej stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe i uznał w konsekwencji, że zamierzona transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, gdyż jej przedmiot stanowi dostawę gruntów zabudowanych, a dostawa tych budynków podlega zwolnieniu od podatku VAT, Zainteresowany przedstawia następujące stanowisko.

Warunki zwolnienia od podatku VAT dostawy budynków i budowli określone zostały w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków i budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie to - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub;
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, nie objętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy od podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, że w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych, stawka podatku właściwa dla budynków i budowli determinuje stawkę właściwą dla zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Zatem dla zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się trwale z nim związane budynki i budowle objęte zwolnieniem na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnienie od podatku będzie miało zastosowanie również do zbycia prawa użytkowania wieczystego.

Przyjmując, że przedmiotem zamierzonej umowy sprzedaży będzie dostawa gruntów zabudowanych, a budynki wzniesione na tym gruncie podlegają zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT, to w ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie sprawy, podstawę do zwolnienia budynków będzie stanowił art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Bowiem w okolicznościach faktycznych przedstawionych wyżej, dostawa budynków posadowionych na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Nadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem (14 lipca 2006 r.) a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

W takiej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy, stronom przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr A i B objętych księgą wieczystą, będą przysługiwały uprawnienia do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrania opodatkowania dostawy budynków podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisami art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli lub ich części.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak stanowi art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), dalej zwanej k.c., w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 237 k.c.).

Powyższe przepisy wskazują, że rozporządzając swoim prawem, użytkownik wieczysty może przenieść użytkowanie wieczyste na inną osobę. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosowane są przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Przy czym przez przeniesienie prawa użytkowania wieczystego należy rozumieć przejście tego prawa na podstawie umowy (m.in. zamiany, sprzedaży, darowizny).

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stanowi również zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, co znajduje potwierdzenie w treści powołanego wyżej art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że w skład masy upadłości Spółki wchodzą trzy nieruchomości przeznaczone do sprzedaży w ramach likwidacji majątku upadłego. Obecnie został wyłoniony nabywca nieruchomości. Zbycie praw do nieruchomości nastąpi w ramach jednego aktu notarialnego. W dniu 22 grudnia 2013 r., strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić do dnia 30 kwietnia 2014 r. Obie strony przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości są zarejestrowane jako czynni płatnicy VAT.

W dniu 14 lipca 2006 r. Spółka nabyła od Spółki Akcyjnej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej składającej się z działek nr A i B o łącznej powierzchni 0,9560 ha. Nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności nastąpiło bez podatku od towarów i usług. W akcie notarialnym sprzedający oświadczył, że reprezentowana przez niego spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz, że budynki posadowione na przedmiotowej nieruchomości, na dzień sporządzenia aktu spełniają przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, przewidziane dla towarów używanych, a więc zbycie własności tych budynków jest obecnie zwolnione od podatku od towarów i usług i jednocześnie, na podstawie aktualnie obowiązującego § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której budynki są posadowione, również na dzień dzisiejszy podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Po nabyciu nieruchomości Spółka na powyższej nieruchomości nie wznosiła żadnych budynków ani budowli, ani też nie ponosiła żadnych nakładów inwestycyjnych i nie wykonywała remontów i ulepszeń budynków posadowionych na nieruchomości istniejących w dniu nabycia oraz w ogóle ich nie wykorzystywała gospodarczo. Nie użytkowane budynki ulegały systematycznej degradacji. W dniu 20 lipca 2011 r. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych ogłosił upadłość Spółki, obejmującą likwidację majątku. Wyceny nieruchomości na zlecenie Wnioskodawcy dokonał rzeczoznawca majątkowy posiadający stosowne uprawnienia. W dacie dokonywania wyceny nieruchomości, na przedmiotowych działkach znajdowały się następujące budynki:

1.  budynek biurowy o powierzchni 284 m2,
2.  budynek magazynowy o powierzchni 1129 m2,
3.  budynek magazynowy o powierzchni 615 m2,
4.  budynek magazynowy o powierzchni 694 m2,
5.  budynek portierni o powierzchni 10 m2.

W odniesieniu do wartości budynków posadowionych na nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy stwierdził „Obecne przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługi) oraz stan techniczny i funkcjonalny budynków (obiekty zdekapitalizowane) zlokalizowanych na działce A i B uzasadnia ich likwidację. Wobec powyższego zabudowania istniejące, nie mają wpływu na zwiększenie wartości nieruchomości gruntowej, a jedynie mogą dla przyszłego nabywcy generować koszty związane z ich rozebraniem”. W toku postępowania upadłościowego Spółki zaszła konieczność wykonania rozbiórki budynku magazynowego o powierzchni 615 m2 oraz budynku portierni o powierzchni 10 m2. W ogłoszeniu o przetargu, w wyniku którego został wyłoniony nabywca nieruchomości, została zamieszczona informacja, że budynki posadowione na nieruchomości nie nadają się do użytku. W odniesieniu do pozostałych trzech budynków, w dniu 2 października 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, wszczął z urzędu postępowanie co do ich stanu technicznego. Postępowania toczą się:

*   odnośnie stanu technicznego budynku gospodarczo-magazynowego;
*   odnośnie stanu technicznego budynku hali magazynowej usytuowanej przy wejściu na teren działki nr B;
*   odnośnie stanu technicznego budynku gospodarczo-magazynowego usytuowanego w narożniku działki nr B.

W wyniku oględzin, w odniesieniu do wszystkich budynków, organ nadzoru budowlanego stwierdził, że stan techniczny obiektów z powiązanymi uszkodzeniami może stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia oraz, że obiekty nie nadają się do użytkowania. W dniu 8 stycznia 2014 r. przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego odbyła się rozprawa w przedmiocie stanu technicznego budynków. Wnioskodawca został poinformowany, że w najbliższych dniach zostaną wydane decyzje nakazujące rozbiórkę wszystkich trzech budynków posadowionych na nieruchomości. W dniu 19 lutego 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzje nakazujące rozbiórkę wszystkich trzech obiektów budowlanych zlokalizowanych na nieruchomości, tj.

*   decyzję nakazującą rozbiórkę budynku gospodarczo-magazynowego, usytuowanego w narożniku działki nr B;
*   decyzję nakazującą rozbiórkę budynku gospodarczo-magazynowego na działce nr B, usytuowanego przy granicy z działką nr F;
*   decyzję nakazującą rozbiórkę hali magazynowej usytuowanej przy wejściu na teren działki nr B.

W decyzjach wskazano, że prace rozbiórkowe należy rozpocząć od dnia 4 kwietnia 2014 r. i zakończyć je do dnia 30 czerwca 2014 r. Wnioskodawca wyjaśnia, że prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte począwszy od 4 kwietnia 2014 r. i nie można wykluczyć, że do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, tj. do 30 kwietnia 2014 r. zostaną praktycznie zakończone. Zatem w dacie zawarcia zamierzonej transakcji przedmiotem sprzedaży będzie faktycznie grunt niezabudowany. Ponadto Zainteresowany wskazał, że dla obszaru, na którym zlokalizowane są działki nr A i B obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym:

1.  działka nr A oznaczona jest symbolem 3 U - usługi;
2.  działka nr B oznaczona jest symbolem 4 U - usługi. Na terenie oznaczonym symbolem 4 U - usługi, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszcza się przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Działki nr A i B (wraz z zabudowaniami na nich położonymi) nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Spółki wyłącznie na cele zwolnione od podatku.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy dostawa ww. działek powinna zostać opodatkowana na zasadach właściwych dla dostawy gruntu niezabudowanego.

W celu rozstrzygnięcia sedna sprawy, tzn. czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana, czy jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu, należy wskazać na powołany również przez Wnioskodawcę wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (pkt 44).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 3297/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził: „Nie budzi bowiem zastrzeżeń w okolicznościach wniosku stanowisko Skarżącej, że w jej sytuacji działka była elementem głównym dostawy, a istniejące budynki i budowle były wyłącznie dodatkowym jej elementem. Od początku bowiem przewidziana była ich rozbiórka. Dostawa działki miała więc na celu wybudowanie na niej nowego budynku”.

Podobnie, w wyroku z dnia 31 maja 2013 r., sygn. akt I FSK 1375/11, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „W sytuacji, gdy weźmie się pod uwagę, że 1) dla stron umowy budynki nie przedstawiały żadnej wartości, wartość tych budynków strony w umowie przedwstępnej określiły bowiem na 0 zł, 2) strony umowy miały świadomość tego, że istnieje decyzja wprawdzie nieostateczna, ale natychmiast wykonalna nakazująca rozbiórkę tych budynków, 3) rozebranie tych budynków przed zawarciem umowy ostatecznej dla stron nie miało wpływu na obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też nie powodowało zmiany cen, 4) w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego (\`(...)\`) grunty te zostały przeznaczone pod budowę budynku administracyjno-usługowego wraz z garażem podziemnym, (…), to nie można zgodzić się ze Skarżącą, by dla oceny jaki był cel umowy zawartej przez Skarżącą miało znaczenie, to kiedy i czy prace rozbiórkowe budynków zostaną rozpoczęte. (…) Ekonomiczny aspekt transakcji, jak to już wyżej wskazano ma bowiem decydujący wpływ na ocenę danej transakcji pod względem skutków podatkowych w podatku VAT”.

Odnosząc powyższe do przedstawionych okoliczności sprawy, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem planowanej dostawy będzie wyłącznie prawo użytkowania wieczystego gruntów niezabudowanych.

Z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do wszystkich budynków, organ nadzoru budowlanego stwierdził, że stan techniczny obiektów z powiązanymi uszkodzeniami może stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia oraz, że obiekty nie nadają się do użytkowania. Stan techniczny i funkcjonalny budynków (obiekty zdekapitalizowane) zlokalizowanych na działce nr A i B uzasadnia ich likwidację. Wobec powyższego zabudowania istniejące, nie mają wpływu na zwiększenie wartości nieruchomości gruntowej, a jedynie mogą dla przyszłego nabywcy generować koszty związane z ich rozebraniem. Ponadto w dniu 19 lutego 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzje nakazujące rozbiórkę wszystkich trzech obiektów budowlanych zlokalizowanych na nieruchomości, tj.

*   decyzję nakazującą rozbiórkę budynku gospodarczo-magazynowego, usytuowanego w narożniku działki nr B;
*   decyzję nakazującą rozbiórkę budynku gospodarczo-magazynowego na działce nr B, usytuowanego przy granicy z działką nr F;
*   decyzję nakazującą rozbiórkę hali magazynowej usytuowanej przy wejściu na teren działki nr B.

W decyzjach wskazano, że prace rozbiórkowe należy rozpocząć od dnia 4 kwietnia 2014 r. i zakończyć je do dnia 30 czerwca 2014 r. Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnił, że prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte począwszy od 4 kwietnia 2014 r. i nie można wykluczyć, że do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, tj. do 30 kwietnia 2014 r. zostaną praktycznie zakończone. Zatem w dacie zawarcia zamierzonej transakcji przedmiotem sprzedaży będzie faktycznie grunt niezabudowany.

Ponadto Zainteresowany wskazał, że zgodnie z decyzjami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 lutego 2014 r., o których mowa wyżej, trwa rozbiórka budynków usytuowanych na działkach nr A i B, która zostanie zakończona do 30 kwietnia 2014 r.

Powyższe jasno wskazuje, że celem transakcji jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. - zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono - z dniem 1 stycznia 2014 r. - zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r., dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazać jednocześnie należy, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE. L Nr 347, poz. 1 ze zm.), zgodnie z którym, państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

Należy ponadto zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zaznacza się, że warunkiem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego należy uznać, że transakcja dostawy działek nr A i B, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Na powyższe stwierdzenie wskazuje fakt, że ww. działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Spółki - jak wskazał Wnioskodawca - wyłącznie na cele zwolnione od podatku.

Wobec tego jeżeli dostawa nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wówczas należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Odnosząc powyższe do niniejszej sytuacji wskazać należy, że z uwagi na przeznaczenie opisanych działek nr A i B w planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi - a więc pod zabudowę - planowana sprzedaż tych działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem stosownie do treści art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, dostawa ww. działek, będzie opodatkowana według stawki podatku w wysokości 23%.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem zamierzonej transakcji sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym, niekorzystające ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem transakcja dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr A i B powinna zostać opodatkowana, w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, według podstawowej stawki w wysokości 23%.

W tym miejscu tut. Organ wyjaśnia, że w związku z udzieleniem na pytanie nr 1 odpowiedzi zgodnej ze stanowiskiem Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie nr 2 stała się bezprzedmiotowa.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr A i B. Wniosek w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr C został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej z dnia 25 kwietnia 2014 r. nr ILPP1/443-32/14-8/NS. Natomiast kwestia dotycząca opodatkowania sprzedaży udziału wynoszącego 3/16 w prawie użytkowania wieczystego działki nr D stanowiącej drogę wewnętrzną została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 25 kwietnia 2014 r. nr ILPP1/443-32/14-9/NS.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.