Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.193.2019.4.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-09
Teza: Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; prawa-prawo własności; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 maja 2019 r. (data wpływu – 6 czerwca 2019 r.) uzupełnionym 6 sierpnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z tym w piśmie z 19 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.313.2019.3.MMA, 0111-KDIB4.4014.193.2019.3.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 1 sierpnia 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący, Spółka);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:X. Sp. z o.o. (Sprzedający).

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka z o.o. (dalej: „Spółka”) z siedzibą w W. jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest inna spółka z o.o. (dalej: „Sprzedający”) z siedzibą w W., także zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W dalszej części wniosku Zainteresowani będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 21 września 2018 roku Spółka nabyła od Sprzedającego prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości P., składającej się z:

*   działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 6/42,
*   działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 6/43,
*   działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 6/45,

dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej działki 6/42, 6/43 i 6/45 będą łącznie zwane „Nieruchomością”). Sprzedaż Nieruchomości Spółce przez Sprzedającego została dokonana w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 4 listopada 2013 r., udokumentowanej aktem notarialnym. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Nieruchomość jest obciążona służebnością przesyłu ustanowioną na rzecz podmiotów trzecich.

Nieruchomość jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi stanowi ona teren przeznaczony pod zabudowę. Część działki nr 6/45 oraz działka nr 6/43 znajdują się na terenach o przeznaczeniu pod produkcję, składy, magazyny, hurtownie, wytwórczość, usługi, wystawy, ekspozycje, zaplecze budowlane i transportowe, itp., natomiast działka nr 6/42 i pozostała część działki 6/45 znajdują się na terenach o przeznaczeniu na tereny komunikacji, drogę lokalną.

Jeszcze przed zawarciem Umowy Sprzedaży Spółka była zainteresowana tym, by zrealizować inwestycje na Nieruchomości – mimo że ta formalnie była jeszcze własnością Sprzedającego. Sprzedający natomiast był zdecydowany umożliwić Spółce wzniesienie na Nieruchomości obiektów budowlanych.

Strony poczyniły więc kroki do zrealizowania inwestycji, tj. wzniesienia na Nieruchomości przez Spółkę obiektów budowlanych. W efekcie, na działkach składających się na Nieruchomość w dacie zawarcia Umowy sprzedaży znajdowały się obiekty budowlane wskazane w poniższej tabeli:

Tabela – załącznik PDF

Obiekty budowlane wymienione w powyższej tabeli w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Zabudowaniami”.

Budynek magazynowy, który mieści się na działce 6/45 na dzień podpisania Umowy sprzedaży znajdował się w końcowej fazie budowy. Na moment nabycia przez Spółkę Nieruchomości budynek był trwale związany z gruntem, posiadał fundamenty, ściany oraz dach.

Jak wskazano powyżej, Spółka była zdecydowana by zrealizować na Nieruchomości inwestycję, co zrobiła na swej koszt, a Sprzedający zgodził się udostępnić Spółce grunty i umożliwić wzniesienie Zabudowań.

Przed sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający wydzierżawił Spółce działki 6/42 i 6/43 (umowa dzierżawy została zawarta 24 sierpnia 2017 r. ze spółką P. S.K.A., której następcą prawnym, wskutek przejęcia przez połączenie, jest Sprzedający), na których Spółka, jako dzierżawca, wybudowała m.in. drogi dojazdowe, służące m.in. obsłudze Zabudowań znajdujących się na działce 6/45. Dodatkowo, Sprzedający udzielił Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane aby ta mogła wznieść na działce pozostałe opisane wyżej Zabudowania.

Wszystkie Zabudowania zostały wzniesione przez Spółkę przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży. Spółka samodzielnie poniosła całość kosztów związanych z ich budową. Koszty te nie zostały Spółce zwrócone, ani w inny sposób nie były i nie będą rozliczone pomiędzy Stronami. Poza wydatkami poniesionymi na samą budowę, Spółka ponosiła także inne, bieżące wydatki związane z Zabudowaniami na Nieruchomości, takie jak koszty ich utrzymania i eksploatacji (koszty mediów, usług zarządzania, utrzymania czystości, itp.), które również nie zostały ani nie zostaną rozliczone pomiędzy Stronami. Jeśli poniesienie wspomnianych bieżących wydatków wiązało się z zawarciem umowy z zewnętrznym dostawcą, stroną takich umów była Spółka (nie zaś Sprzedający). Spółka odliczała podatek od towarów i usług naliczony w związku z budową Zabudowań na Nieruchomości oraz z ich utrzymaniem i eksploatacją.

Strony nie dokonały rozliczenia poczynionych przez Spółkę nakładów w postaci Zabudowań w ramach umowy sprzedaży Nieruchomości, a także nie planują takiego rozliczenia w przyszłości. W szczególności, Sprzedający w żadnym momencie nie nabył ani nie planuje nabyć od Spółki Zabudowań. Zatem przez cały czas trwania budowy Zabudowań, aż do 21 września 2018 r. były to inwestycje na cudzym gruncie.

Spółka zawarła z podmiotem trzecim umowę najmu budynku magazynowego wzniesionego na działce 6/45. Na moment zwarcia Umowy Sprzedaży przedmiot najmu (budynek magazynowy) nie został jeszcze wydany najemcy. Wydanie budynku najemcy nastąpi (lub już nastąpiło) po jego ukończeniu.

Wydanie Spółce Nieruchomości nastąpiło w dniu podpisania Umowy Sprzedaży. W zakresie Zabudowań znajdujących się na Nieruchomości na dzień transakcji Spółka sprawowała już nad nimi faktyczny nadzór, miała do nich pełny dostęp, mogła nimi swobodnie dysponować, ponosiła związane z nimi wydatki, była stroną umów, które dotyczyły Zabudowań. W związku z tym Strony oświadczyły w Umowie Sprzedaży, że na moment zawarcia Umowy Sprzedaży, Nieruchomość znajdowała się w samoistnym posiadaniu Spółki.

Cena sprzedaży Nieruchomości określona w Umowie Sprzedaży nie uwzględniała wartości Zabudowań (w szczególności budynku magazynowego). Cena, jaką Spółka zapłaciła Sprzedającemu tytułem nabycia Nieruchomości, obejmowała jedynie wartość gruntów – działek składających się na Nieruchomość.

Sprzedający nie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowiła wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości, a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. Spółka nie przejęła ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedającego ani rachunków bankowych, które byłyby wykorzystywane przez Sprzedającego w związku z posiadaniem przez niego Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Spółkę nie skutkowało tym, że Spółka stała się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (Dz.U. z 2018 r., poz. 917, ze zm.).

Wraz z nabyciem Nieruchomości Sprzedający nie przeniósł na Spółkę praw i obowiązków z umów związanych z funkcjonowaniem tej Nieruchomości, ponieważ to Spółka była stroną tych umów jeszcze przed nabyciem Nieruchomości. Sprzedający nie zawarł umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Przedmiotem sprzedaży nie były także jakiekolwiek wartości niematerialne i prawne, wierzytelności przysługujące Sprzedającemu, prawa z licencji, tajemnice handlowe czy know- how Sprzedającego, środki pieniężne Sprzedającego, prawa lub zobowiązania związane z umową (polisą) ubezpieczeniową dotyczącą Nieruchomości zawartą przez Sprzedającego, firma Sprzedającego, zobowiązania z tytułu umowy pożyczki lub kredytu bankowego związane z finansowaniem działalności Sprzedającego. Nieruchomość nie funkcjonowała pod żadną nazwą komercyjną, która zostałaby przeniesiona na Spółkę.

W ramach negocjacji i tzw. procesu „due dilligence” poprzedzających zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości Spółka mogła zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogły potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa. Miało to jednak ograniczony zakres i zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia transakcji. W związku z powyższym Spółka otrzymała od Sprzedającego wybrane dokumenty związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak dokumentację techniczną i prawną związaną z użytkowaniem nabywanej Nieruchomości.

Spółka nabyła Nieruchomość z zamiarem wykorzystywania jej do świadczenia w ramach swojej działalności gospodarczej usług najmu, opodatkowanych co do zasady stawką 23% podatku od towarów i usług. Spółka nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości działalności polegającej na wynajmie powierzchni budynków.

Strony oświadczyły w Umowie Sprzedaży Nieruchomości, że dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, ust. 1 pkt 9, ust. 10 i ust. 10a ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym wspomniana dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%. Niemniej, Strony powzięły wątpliwości, czy dokonały prawidłowej kwalifikacji transakcji na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług i ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z czym postanowiły wspólnie wystąpić z wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%. W rezultacie, transakcja nabycia Nieruchomości została wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4) lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znalazła zastosowanie w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Spółka nie była zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 8 sierpnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.313.2019.4.MMA.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Przy czym w ustawie przewidziano sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (Kupujący), jako dzierżawca Nieruchomości – działek 6/42, 6/43 oraz 6/45 (która w konsekwencji zawartej 21 września 2018 r. umowy sprzedaży została przez niego nabyta), wybudował na działkach:

*   6/42 portiernię, drogi utwardzane (droga dojazdowa i wewnętrzna), stację transformatorową (część obiektu), ogrodzenie;
*   6/43 zbiornik przeciwpożarowy, pompownię, stację transformatorową i PZO, wiatę na sól do odśnieżania, budynek techniczny, drogi utwardzane (droga wewnętrzna), ogrodzenie;
*   6/45 budynek magazynowy (hala magazynowa), portiernię hali magazynowej, wiatę hali magazynowej, drogi wewnętrzne utwardzane, parkingi, ogrodzenie.

Sprzedający zdecydował się umożliwić Spółce wznoszenie na Nieruchomości ww. obiektów budowlanych. Wszystkie ww. zabudowania zostały wzniesione przez Kupującego przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży. Kupujący samodzielnie poniósł całość kosztów związanych z ich budową. Koszty te nie zostały Spółce zwrócone ani w inny sposób nie były i nie będą rozliczone pomiędzy Stronami. Poza wydatkami poniesionymi na samą budowę, Spółka ponosiła także inne, bieżące wydatki związane z Zabudowaniami na Nieruchomości, takie jak koszty ich utrzymania i eksploatacji (koszty mediów, usług zarządzania, utrzymania czystości, itp.), które również nie zostały ani nie zostaną rozliczone pomiędzy Stronami. Jeśli poniesienie wspomnianych bieżących wydatków wiązało się z zawarciem umowy z zewnętrznym dostawcą, stroną takich umów była Spółka (nie zaś Sprzedający). Spółka odliczała podatek od towarów i usług naliczony w związku z budową Zabudowań na Nieruchomości oraz z ich utrzymaniem i eksploatacją.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8 sierpnia 2018 r., znak: 0114-KDIB1-1.4012.313.2019.4.MMA, wskazał, że analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz treści przywołanych przepisów prawa, prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem transakcji w istocie jest sam grunt, gdyż rozważając skutki podatkowe dokonywanej transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług. Skoro Sprzedający nie posiadał władztwa ekonomicznego w odniesieniu do Zabudowań posadowionych na ww. Działkach, to nie sposób przyjąć, że Zbywca dokonał dostawy tych Zabudowań posadowionych na zbywanym gruncie. W świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji nie wystąpiła dostawa towaru jakim są Zabudowania, ponieważ Sprzedający nie był w ekonomicznym posiadaniu Zabudowań. W związku z tym w analizowanych okolicznościach dostawa przez Sprzedawcę prawa do rozporządzania towarem jak właściciel ograniczy się do gruntu.

Skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie ma zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, przedmiotowa transakcja powinna być opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 omawianej ustawy w związku z art. 146a ust. 1 tejże ustawy, tj. 23%.

W związku z powyższym, skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Zabudowaniami w postaci portierni, dróg utwardzanych, stacji transformatorowej, zbiornika przeciwpożarowego, pompowni, stacji transformatorowej i PZO, wiaty na sól do odśnieżania, budynku technicznego, budynku magazynowego, portierni hali magazynowej, wiaty hali magazynowej, dróg wewnętrznych utwardzanych, parkingów i ogrodzeń będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jedynie w części, w jakiej stanowi dostawę gruntu, to transakcja ta będzie podlegała w pozostałej części opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wynika to wprost z zapisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie do art. 555 Kodeksu cywilnego przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii, praw oraz wody.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają czynności cywilnoprawne enumeratywnie wskazane w katalogu zawartym w art. 1 ustawy. Niezależnie od pozostałych ustaw podatkowych, na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych to te wskazane czynności (ich dokonanie) podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W omawianym przypadku, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży. Dla potrzeb ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, pojęcie umowy sprzedaży odpowiada rozumieniu określonemu w art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego. Dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający przeniósł na Spółkę własność zarówno gruntu, jak i posadowionych na nim zabudowań.

W tym przypadku ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje jasno, iż podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, bez odliczenia długów i ciężarów. Przedmiotem sprzedaży jest zabudowana nieruchomość, a zatem to jej wartość rynkowa będzie stanowiła podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie od powyższego, opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości – w części dotyczącej gruntu – podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, skutkuje wyłączeniem tej części umowy sprzedaży z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie zatem stanowiła wartość rynkowa wszystkich sprzedawanych składników, za wyjątkiem gruntu, czyli w takim zakresie, w jakim czynność nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nie sposób w oparciu o przepisy prawa cywilnego uznać – w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem własności – iż Zabudowania wzniesione na gruncie będącym własnością stanowią przedmiot odrębnego obrotu niż grunt.

Transakcja sprzedaży jest bowiem wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko w tej części, w jakiej jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w pozostałej części podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (z uwagi na brak opodatkowania w tej części podatkiem od towarów i usług). Transakcja podlega opodatkowaniu jako całość, jednakże w oznaczonych częściach odpowiednio podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.