Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.38.2017.1.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-07
Teza: W zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 lutego 2017 r. (data wpływu 13 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Zakład Spółka Akcyjna;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: O. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zakład Spółka Akcyjna („Wnioskodawca”) ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. sprzedaż specjalistycznych urządzeń pomiarowych, jak też wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Wnioskodawczyni jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki gruntu o powierzchni 3.695 m2 („Działka 1”) oraz użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki gruntu o powierzchni 33 m2 („Działka 2”).

Na Działce 1 oraz Działce 2 posadowione są dwa budynki biurowe o łącznej powierzchni użytkowej 7.752 m2 („Budynki”), stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, których właścicielem jest Wnioskodawca. Budynki nie mają charakteru mieszkalnego. Całość albo przeważająca część ich powierzchni jest wynajmowana przez Wnioskodawczynię w całości nie później niż od dnia dokonania opisanych niżej ulepszeń Budynków, przedsiębiorcom oraz instytucjom, na cele związane z ich działalnością, a zatem na cele inne niż mieszkaniowe. Budynki oraz Działka 1 oraz Działka 2 zwane są dalej łącznie „Nieruchomościami”. Wnioskodawczyni ponosiła, w odniesieniu do jednego z Budynków w roku 2009, a w odniesieniu do drugiego z Budynków w roku 2011, wydatki na ulepszenie Budynków, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Suma wspomnianych wydatków w odniesieniu do każdego z Budynków nie była niższa niż 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów.

Wnioskodawczyni rozważa zbycie własności Budynków, Działki 1 oraz prawa użytkowania wieczystego Działki 2 a O. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zainteresowana”), będąca spółką kapitałową mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i prowadzącą działalność gospodarczą w przedmiocie m.in. wynajmu nieruchomości własnych, zamierza te prawa od Wnioskodawcy nabyć, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zawierając przedmiotową umowę, Strony skorzystają z możliwości przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy VAT („Opcja opodatkowania”), składając stosowne oświadczenia, w tym również z uwzględnieniem treści ust. 11 wspomnianego artykułu 43. Zainteresowana po nabyciu ww. praw zamierza wykorzystywać Budynki do wynajmowania ich powierzchni na cele inne niż mieszkaniowe. Nie jest jednakże wykluczona późniejsza sprzedaż nabytych praw do Nieruchomości przez Zainteresowaną. Strony nie wykluczają również, że przed zawarciem umowy przenoszącej ww. prawa zawrą umowę przedwstępną, przy zawarciu której Zainteresowana uiści na rzecz Wnioskodawczyni zadatek, którego kwota zostanie zaliczona na poczet ceny wynikającej z umowy przyrzeczonej przenoszącej wymienione prawa dotyczące Nieruchomości. W przypadku otrzymania zadatku Wnioskodawczyni wystawi i doręczy Zainteresowanej fakturę. Ponadto, przeniesienie przedmiotowych praw do Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej będzie dokumentowane fakturą, która zostanie wystawiona przez Wnioskodawczynię i doręczona Zainteresowanej. Zainteresowana, niezwłocznie po otrzymaniu faktur wystawionych przez Wnioskodawczynię, w rozliczeniu odpowiedniego okresu, zamierza obniżyć o kwotę naliczonego podatku od towarów i usług („VAT”) wynikającego z tych faktur kwotę podatku należnego lub zgłosić wniosek o zwrot różnicy podatku VAT na rachunek bankowy Zainteresowanej. Zarówno Wnioskodawczyni jak i Zainteresowana są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

W piśmie z dnia 30 marca 2017 r. (data wpływu 3 kwietnia 2017 r.) Wnioskodawca wskazał, że:

1.  każdy z Budynków zdefiniowanych w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku był wynajmowany przez Zainteresowaną w całości, na cele inne niż mieszkaniowe i przez okres przekraczający 2 lata,
2.  wydatki na ulepszenie każdego z ww. Budynków, w stosunku do których Zainteresowana miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przekraczały 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy zbycie opisanych praw do Nieruchomości będzie opodatkowane VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku?
2.  Czy w związku z opisaną w niniejszym wniosku transakcją Zainteresowanej służyć będzie prawo obniżenia VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wnioskodawczynię lub zwrot różnicy podatku VAT na rachunek bankowy Zainteresowanej?
3.  Czy w związku z przedmiotową transakcją powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 6 kwietnia 2017 r. została wydana interpretacja Nr 1462-IPPP2.4512.99.2017.1.DG.

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z przedmiotową transakcją nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych („PCC”) podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach (\`(...)\`).

Oznacza to, że w przypadku umowy sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość, czynność ta nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest zwolniona z VAT, taka umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu PCC.

Przy umowie sprzedaży, obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy PCC), w związku z czym, na kupującym ciąży również obowiązek zapłaty PCC (art. 5 ust. 1 ustawy PCC).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy PCC, stawka PCC od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC).

W związku z tym, że dostawa będąca przedmiotem Transakcji, wskutek skorzystania z Opcji opodatkowania, będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), w związku z Transakcją nie powstanie obowiązek zapłaty PCC ani przez Wnioskodawczynię ani przez Zainteresowaną.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanej, zaprezentowane wyżej stanowisko jest więc prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,

\- albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

\- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca

\- postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 kwietnia 2017 r. Nr 1462-IPPP2.4512.99.2017.1.DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „(…) W konsekwencji sprzedaż każdego z wymienionych we wniosku budynków biurowych będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż ich dostawa nastąpi po upływie 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia. Jak Wnioskodawca zaznaczył powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. W związku z tym, jeżeli Nabywca i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja dostawy budynków biurowych będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, gdyż dla dostawy obiektów użytkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze nie przewidują zastosowania stawki obniżonej. Wobec tego, że dostawa budynków biurowych, po złożeniu przez strony transakcji stosownego oświadczenia, będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT 23%, grunt będący przedmiotem sprzedaży (Działka 1) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu (Działka 2), stosownie do art. 41 ust. 1, art. 43 ust 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy będzie podlegać opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane będą budynki na nim posadowione.

A zatem, jeżeli Strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania nieruchomości podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.