Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.468.2023.4.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-19
Teza: Dostawa udziałów w budynkach i garażu znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału w gruncie, na których posadowione są przedmiotowe budynki i garaż - również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 1 grudnia 2023 r. (wpływ 1 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym, opodatkowanym w Polsce od całości swoich przychodów. Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce A. Spółka Jawna (dalej jako „Spółka Jawna”). Drugim wspólnikiem Spółki Jawnej jest pan D.K. (dalej wspólnie jako „Wspólnicy”). Prywatnie Wspólnicy Spółki Jawnej małżonkami, pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

Spółka Jawna jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Spółka Jawna nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (jest transparentna podatkowo). Spółka jawna jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Głównym przedmiotem działalności Spółki Jawnej jest PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Przychody z działalności gospodarczej polegającej na profesjonalnym wynajmie, osiągane przez Spółkę Jawną, są opodatkowywane przez Wnioskodawcę (z powodu transparentności podatkowej Spółki Jawnej) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca posiada prawo do udziału w zyskach i stratach Spółki Jawnej w wysokości 50%, a pan D.K. także posiada prawo do udziału w zyskach i stratach Spółki Jawnej w wysokości 50%.

Spółka Jawna powstała 8 marca 2004 r. z przekształcenia spółki cywilnej pod nazwą „A.” M.K., D.K. spółka cywilna (dalej jako „Spółka Cywilna”), w której wspólnikami także byli wyłącznie pan D.K. i pani M.K.

Dodatkowo Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, które znajdują się w jego majątku prywatnym. Wnioskodawca wynajmuje je prywatnie, osiąga przychody z najmu prywatnego, które są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynajem nie następuje na cele mieszkaniowe. Z tytułu wynajmu prywatnego Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, ze względu na przekroczenie limitu kwotowego wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Spółka Jawna jest:

a) Użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku i garażu stanowiących odrębne nieruchomości, położonych w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`) (dalej jako „Nieruchomość 1”).

Spółka Cywilna nabyła Nieruchomość 1 16 stycznia 2004 r. Spółce Cywilnej nie przysługiwało, w całości ani w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 1 (transakcja była zwolniona z VAT). 8 marca 2004 r. cały majątek Spółki Cywilnej (w tym Nieruchomość 1) stał się własnością Spółki Jawnej.

Nieruchomość 1 składa się z jednej działki gruntu, która jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym oraz garażem murowanym. Składowe Nieruchomości 1 stanowią w Spółce Jawnej środki trwałe.

Budynek i garaż zostały ulepszone w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, a wydatki poniesione na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej zarówno budynku, jak i garażu. Budynek i garaż w stanie ulepszonym zostały oddane do używania dniu 30 czerwca 2006 roku. Od dnia 30 czerwca 2006 roku do dnia dzisiejszego nieruchomości w stanie ulepszonym wykorzystywane są do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Od wydatków na ulepszenie Spółce Jawnej przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego VAT.

b) Właścicielem gruntu i właścicielem budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`) (dalej jako „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 2 stanowiła własność prywatną Wspólników, następnie została wniesiona jak wkład do Spółki Cywilnej, a 8 marca 2004 r. stała się własnością Spółki Jawnej na skutek ww. przekształcenia. Spółce Cywilnej nie przysługiwało w całości ani w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 2 (wkład do Spółki Cywilnej przez Wspólników nie podlegał podatkowi VAT).

Nieruchomość 2 składa się z jednej działki gruntu, która jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym. Składowe Nieruchomości 2 stanowią w Spółce Jawnej środki trwałe.

Budynek został ulepszony w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, a wydatki poniesione na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej budynku. Budynek w stanie ulepszonym został oddany do używania 30 kwietnia 2001 roku. Od dnia 3 kwietnia 2001 r. do dnia dzisiejszego nieruchomość w stanie ulepszonym wykorzystywana jest do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Od wydatków na ulepszenie Spółce Cywilnej przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego VAT.

Wspólnicy planują dokonać rozwiązania Spółki Jawnej bez przeprowadzenia likwidacji. W wyniku rozwiązania Spółki Jawnej, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nieodpłatnie przejmą Wspólnicy do swych majątków prywatnych (niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą), tj.:

a) Wnioskodawca będzie współwłaścicielem 50% Nieruchomości 1 oraz współwłaścicielem 50% Nieruchomości 2;

b) Pan D.K. będzie współwłaścicielem 50% Nieruchomości 1 oraz współwłaścicielem 50% Nieruchomości 2.

W następnej kolejności Wnioskodawca i pan D.K. będą wynajmowali Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 ze swych majątków prywatnych na rzecz podmiotów trzecich. Wynajem nie będzie następował na cele mieszkaniowe. Z tytułu wynajmu prywatnego Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, ze względu na przekroczenie limitu kwotowego wskazanego w art. 11 ust. 1 ustawy o VAT.

Po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostały przejęte do majątku prywatnego Wnioskodawcy, Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Od momentu przejęcia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do majątku prywatnego, do momentu ich sprzedaży, Wnioskodawca nie będzie dokonywał wydatków na te Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości.

W momencie sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, Wnioskodawca nadal będzie podatnikiem podatku VAT, ze względu na fakt, że wynajem nieruchomości prywatnych Wnioskodawcy (w tym Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) będzie przekraczał limit kwotowy skazany w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawca chce uzyskać odpowiedź na pytania wymienione poniżej.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego

Numery ewidencyjne sprzedawanych działek:

*   Nieruchomość 1 (przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`)) - nr działki 1,
*   Nieruchomość 2 (przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`)) - nr działki 2.

Garaż posadowiony na Nieruchomości 1 stanowi budynek, budowlę lub ich część w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

### Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę - będzie podlegała podatkowi VAT, lecz będzie z tego podatku zwolniona na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę będzie podlegać podatkowi VAT, lecz będzie z tego podatku zwolniona na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca z tytułu wynajmu prywatnego przekracza obecnie ww. limit, a także będzie przekraczał ten limit w momencie sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

To oznacza, że sprzedając Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2, Wnioskodawca będzie działał jak podatnik VAT, a sama sprzedaż będzie podatkowi VAT podlegała.

Jednak zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkowników lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W niniejszej sprawie ostatnie pierwsze zasiedlenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nastąpiło dawniej niż 2 lata przed planowaną dostawą (sprzedażą) tych Nieruchomości, tj.: jeszcze w czasie, gdy Nieruchomości te należały do Spółki Cywilnej, a następnie do Spółki Jawnej.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę - będzie podlegać podatkowi VAT, lecz będzie z tego podatku zwolniona na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

### Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, a także udział w nieruchomości, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Stosownie zaś do art. 2 pkt 22 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, w myśl art. 198 Kodeksu cywilnego

każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani wspólnikiem w spółce A. Spółka Jawna, drugim wspólnikiem Spółki Jawnej jest pan D.K. Prywatnie Wspólnicy Spółki Jawnej są małżonkami, pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Spółka jawna jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Głównym przedmiotem działalności Spółki Jawnej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Dodatkowo jest Pani właścicielem nieruchomości, które znajdują się w Pani majątku prywatnym. Wynajmuje je Pani prywatnie i osiąga przychody z najmu prywatnego, które są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynajem nie następuje na cele mieszkaniowe. Z tytułu wynajmu prywatnego jest Pani podatnikiem podatku VAT, ze względu na przekroczenie limitu kwotowego wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Spółka Jawna powstała 8 marca 2004 r. z przekształcenia Spółki Cywilnej.

Spółka Jawna jest użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku i garażu stanowiących odrębne nieruchomości, położonych w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`) -działka nr 1 („Nieruchomość 1”). Spółka Cywilna nabyła Nieruchomość 1 dnia 16 stycznia 2004 r., nie przysługiwało jej, w całości ani w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 1 (transakcja była zwolniona od podatku VAT). Dnia 8 marca 2004 r. cały majątek Spółki Cywilnej (w tym Nieruchomość 1) stał się własnością Spółki Jawnej. Nieruchomość 1 składa się z jednej działki gruntu, która jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym oraz garażem murowanym. Składowe Nieruchomości 1 stanowią w Spółce Jawnej środki trwałe. Budynek i garaż zostały ulepszone w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, a wydatki poniesione na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej zarówno budynku, jak i garażu. Budynek i garaż w stanie ulepszonym zostały oddane do używania 30 czerwca 2006 roku i od tego dnia do dnia dzisiejszego nieruchomości w stanie ulepszonym wykorzystywane są do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Od wydatków na ulepszenie Spółce Jawnej przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego VAT.

Spółka Jawna jest również właścicielem gruntu i właścicielem budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`) – działka nr 2 („Nieruchomość 2”). Nieruchomość 2 stanowiła własność prywatną Wspólników, następnie została wniesiona jak wkład do Spółki Cywilnej, a 8 marca 2004 r. stała się własnością Spółki Jawnej na skutek ww. przekształcenia. Spółce Cywilnej nie przysługiwało w całości ani w części, praw do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 2 (wkład do Spółki Cywilnej przez Wspólników nie podlegał podatkowi VAT). Nieruchomość 2 składa się z jednej działki gruntu, która jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym. Składowe Nieruchomości 2 stanowią w Spółce Jawnej środki trwałe. Budynek został ulepszony w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, a wydatki poniesione na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej budynku. Budynek w stanie ulepszonym został oddany do używania 30 kwietnia 2001 roku i od tego dnia do dnia dzisiejszego nieruchomość w stanie ulepszonym wykorzystywana jest do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Od wydatków na ulepszenie Spółce Cywilnej przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego VAT.

Wspólnicy planują dokonać rozwiązania Spółki Jawnej bez przeprowadzenia likwidacji. W wyniku rozwiązania Spółki Jawnej, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nieodpłatnie przejmą Wspólnicy do swych majątków prywatnych (niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą), tj.: Pani będzie współwłaścicielem 50% Nieruchomości 1 oraz współwłaścicielem 50% Nieruchomości 2 i Pan D.K. będzie współwłaścicielem 50% Nieruchomości 1 oraz współwłaścicielem 50% Nieruchomości 2.

W następnej kolejności Pani i pan D.K. będą wynajmowali Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 ze swych majątków prywatnych na rzecz podmiotów trzecich. Wynajem nie będzie następował na cele mieszkaniowe. Z tytułu wynajmu prywatnego będzie Pani podatnikiem podatku VAT, ze względu na przekroczenie limitu kwotowego wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostaną przejęte do majątku Pani majątku prywatnego, dokona Pani sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Od momentu przejęcia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do majątku prywatnego, do momentu ich sprzedaży, nie będzie Pani dokonywała wydatków na te Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości. W momencie sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, nadal będzie Pani podatnikiem podatku VAT, ze względu na fakt, że wynajem Pani nieruchomości prywatnych (w tym Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) będzie przekraczał limit kwotowy skazany w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy ma Pani wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT lecz będzie zwolniona od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, iż usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z wniosku, po rozwiązaniu Spółki Jawnej nadal będzie Pani podatnikiem podatku VAT, ze względu na fakt, że wynajem Pani nieruchomości prywatnych (w tym Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) będzie przekraczał limit kwotowy skazany w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą przez Panią wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług najmu. Zatem planowana dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przepis ten znajduje zastosowanie również do prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości zabudowanych, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy, po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostaną przez Panią przejęte do Pani majątku prywatnego, dokona Pani sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Od momentu przejęcia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do majątku prywatnego, do momentu ich sprzedaży, nie będzie Pani dokonywała wydatków na te Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości. Przez cały ten okres będzie Pani wykorzystywała Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 do prowadzenia działalności gospodarczej, tj. wynajmu prywatnego. Stwierdzić tym samym należy, że planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku i garażu stanowiących Nieruchomość 1, a także gruntu oraz budynku stanowiących Nieruchomość 2, nie będzie przeprowadzana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, gdyż doszło już do pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej tych budynków i budowli nie będą dokonywane w okresie 6 lat do dnia planowanej sprzedaży.

Podsumowując, sprzedaż przez Panią 50% udziału w Nieruchomości 1 oraz 50% udziału w Nieruchomości 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i garażu posadowionych na nieruchomościach a momentem ich sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, dostawa udziałów w budynkach i garażu znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy - dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału w gruncie, na których posadowione są przedmiotowe budynki i garaż - również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z uwagi na powyższe, dalsza analiza zwolnień od podatku VAT dla opisanej dostawy udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest w tym przypadku bezzasadna.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

### Dodatkowe informacje

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem wniosku, w zakresie zadanego przez Panią pytania i stanowiska przedstawionego w odniesieniu do zadanego pytania. Inne kwestie, nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Współwłaściciela Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wskazanego w opisie sprawy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).