Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.30.2020.3.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-06
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2020 r. (data wpływu 22 stycznia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 20 kwietnia 2020 r. (data wpływu 27 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 20 kwietnia 2020 r. (data wpływu 27 kwietnia 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 8 kwietnia 2020 r. znak 0111-KDIB3-3.4012.30.2020.2.MS, 0115-KDIT2.4011.84.2020.3.ES.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca dnia 7 marca 2002 r. dokonał zakupu aktem notarialnym działki nr A o powierzchni 0,5310 ha położonej w …, obręb ewidencyjny 5 (zwanej w dalszej części nieruchomością), od …. Podstawą zakupu był protokół z rokowań z dnia 18 lutego 2002 r. ustanawiający Wnioskodawcę i jego małżonkę nabywcami w drodze bezprzetargowej. Na dzień zakupu dla działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą nr … Rady … z dnia 31 sierpnia 1999 r., z uchwaloną funkcją mieszkaniową, funkcją usługową z tym, że funkcja usługowa bez uciążliwości dla funkcji mieszkaniowej.

Nieruchomość do dnia dzisiejszego jest niezabudowana, nie posiada wykonanych żadnych przyłączy.

Nieruchomość została zakupiona do majątku osobistego Wnioskodawcy i jego małżonki u których panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca na dzień zakupu nieruchomości prowadził działalności gospodarczą związaną z obsługą transportu i spedycji krajowej i międzynarodowej PKD 49.41.Z. Od dnia 1 marca 2015 r. dodatkowo Wnioskodawca po dokonaniu zakupu/dzierżawy gospodarstwa rolnego otworzył kolejną działalność pod nazwą … kod PKD 01.50.Z uprawy rolne połączone z chowem i hodowlą zwierząt. Przedmiotowa Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

W marcu 2019 r. właściciele podjęli decyzję, że przedmiotową nieruchomość zamierzają zabudować budynkami mieszkalnymi. W tym celu Wnioskodawca wspólnie z małżonką podpisali umowę z projektantem na opracowanie projektu budowlanego dwóch budynków mieszkaniowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz uzyskanie na zaprojektowane budynki pozwolenia na budowę. Projektowana powierzchnia mieszkaniowa wynosi około 3412 m2. W dniu 4 grudnia 2019 r. Wnioskodawca złożył w … wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną - pozwolenie na budowę jest obecnie procesowane i w przeciągu kilku tygodni Wnioskodawca spodziewa się otrzymania decyzji pozytywnej na pozwolenie na budowę.

Na początku stycznia 2020 r. do Wnioskodawcy zgłosiła się Spółka Akcyjna specjalizująca się w pracach budowlanych w celu odkupienia Nieruchomości, pomimo iż Wnioskodawca nie prowadził żadnej czynności związanej z poszukiwaniem nabywcy, nie ogłaszał się, również nie prowadził żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Spóła Akcyjna złożyła Wnioskodawcy ofertę kupna/sprzedaży nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych.

Wnioskodawca występuje z wnioskiem o interpretacje z zapytaniem czy sprzedaż działki - Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem VAT. Teren przeznaczony do sprzedaży, nigdy nie był przez Wnioskodawcę wpisany do ewidencji środków trwałych żadnego podmiotu gospodarczego, ani nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej nie był wynajmowany ani dzierżawiony Wnioskodawca wraz z małżonką nie otrzymywali z jej tytułu żadnych pożytków. Dotychczas Wnioskodawca nie reklamował sprzedaży działki ani w mediach lokalnych ani nie korzystał z usług agencji nieruchomości. Wnioskodawca nigdy nie korzystał i nie miał zamiaru korzystać z usług wyspecjalizowanych firm jak np. agencji nieruchomości.

Wnioskodawca nie uzbrajał działki, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie prowadził i nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Wnioskodawca nie występował również osobiście o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, ale nie prowadzi działalności polegającą na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje działki do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym zwolnionej z tego podatku.

W piśmie z 20 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane pytania.

A.I.1. W jakim celu (z jakim zamiarem) Wnioskodawca wszedł wraz z małżonką w posiadanie działki A?

Ad. A.I.1. Wnioskodawca dnia 7 marca 2002 r. dokonał zakupu nieruchomości z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych z zamiarem wybudowania domu.

A.I.2. Z wniosku wynika, że nabyta w 2002 r. działka A nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej nie była wynajmowana ani dzierżawiona, Wnioskodawca i jego małżonka nie uzyskiwali z tytułu jej posiadania żadnych pożytków. Proszę zatem o wskazanie w jaki sposób działka ta była przez Wnioskodawcę użytkowana przez cały okres jej posiadania?

Ad. A.I.2. Wnioskodawca na przedmiotowej działce nie realizował żadnej inwestycji, działka nie była użytkowana do żadnych celów. Pierwotny zamiar zakupu działki na własne cele mieszkaniowe zmienił się z chwilą wybudowania na sąsiedniej działce przez innych właścicieli bloku który w oczach Wnioskodawcy wykluczył wybudowanie na tej nieruchomości własnego domu jednorodzinnego z uwagi na sąsiadujący z działką blok.

A.I.3. Czy podjęcie przez Wnioskodawcę wraz z małżonką decyzji o podpisaniu umowy z projektantem na opracowanie projektu budowlanego dwóch budynków mieszkaniowych o powierzchni około 3412 m2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz uzyskanie pozwolenia na ich budowę, podyktowane było zamiarem podjęcia przez Wnioskodawcę inwestycji w tym zakresie czy też zamiarem sprzedaży działki wraz z projektem zabudowy i pozwoleniem na budowę?

Ad. A.I.3. Wnioskodawca w momencie rezygnacji z planów wybudowania własnego domu nie wiedział co zrobić z przedmiotową działką. W 2019 r. z uwagi na wygospodarowanie wolnych środków wspólnie z małżonką podjął decyzję o podjęciu inwestycji w tym zakresie.

A.I.4. Z wniosku wynika, że Wnioskodawca w przeszłości nie uzbrajał działki, nie wydzielał dróg wewnętrznych. Proszę zatem o wskazanie czy Wnioskodawca zamierza dokonać przez sprzedażą jakichkolwiek czynności w tym zakresie, ponieść jakieś nakłady w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży: (np.: ogrodzenie, uzbrojenie w media, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak to jakie to będą czynności i nakłady?

Ad. A.I.4. Wnioskodawca nie zamierza dokonywać żadnych czynności typu: ogrodzenia, uzbrojenia terenu czy innych działań ingerujących w przedmiotową nieruchomość/działkę.

A.I.5. Z wniosku wynika, że Spółka Akcyjna (ewentualny nabywca działki A) złożyła Wnioskodawcy ofertę kupna/sprzedaży nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę budynków mieszkaniowych, proszę zatem o wskazanie czy w związku z ewentualnymi ustaleniami z przyszłym nabywcą (umowa przedwstępna itp.) Wnioskodawca musi spełnić jeszcze jakieś inne warunki by doszło do sprzedaży działki?

Ad. A.I.5. Wnioskodawca nie podpisał umowy przedwstępnej na sprzedaż działki ani innego dokumentu zobowiązującego go do jakiegokolwiek działania. Pomimo, iż Wnioskodawca nie prowadził żadnej czynności związanej z poszukiwaniem nabywcy, nie ogłaszał się, również nie prowadził żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości - Spóła Akcyjna złożyła Wnioskodawcy jedynie ofertę kupna/sprzedaży nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. Bez względu na złożoną ofertę kupna/sprzedaży Wnioskodawca zamierza uzyskać pozwolenie na budowę.

A.I.6. Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku działek) przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży jeśli tak to ile i jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób nabyte i wykorzystywane?

Ad. A.I.6. Wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Na moment składania wniosku i udzielania odpowiedzi nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Na odpowiedź czy w przyszłości nie dokona zakupu innej nieruchomości oraz nie podejmie prób jej sprzedaży - tego nie można wykluczyć przyszłość jest bliżej nieokreślona. Na moment składania odpowiedzi i niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

A.I.7. Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedaży nieruchomości:

1.  kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości?
2.  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę ?
3.  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
4.  kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży ?
5.  ile działek zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?)
6.  czy wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7, oraz zgłoszenie VAT-R?
7.  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Ad. A.I.7. Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadzący wspólne gospodarstwo domowe wraz z małżonką niezwiązane z działalnościami gospodarczymi (wspólnie) jako osoby fizyczne w ostatnich 20 latach podatkowych dokonali sprzedaży tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.

1.  Lokal mieszkalny zakupiony od developera aktem notarialnym z dnia 30 listopada 2011 r.
2.  Celem zakupu było zaspokojenie własnych potrzeb lokalowych rodziny.
3.  Była to transakcja zakupu mieszkania w celach mieszkaniowych.
4.  27 lipca 2018 r. Wnioskodawca wspólnie z małżonką dokonali sprzedaży mieszkania z powodu zamieszkiwania w bloku niemiłych sąsiadów, od nadwyżki - uzyskanego dochodu Wnioskodawca zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych uiścił należny podatek w kwocie 6514 zł.
5.  Transakcja nie dotyczyła działek.
6.  Wnioskodawca jako osoba fizyczna nie odprowadzał od tej transakcji podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz nie składał zgłoszenia VAT-R.
7.  Środki ze sprzedaży mieszkania zostały wydatkowane na budowę domu mieszkalnego.

W latach wcześniejszych Wnioskodawca dokonywał zakupu kilku nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. Wszystkie kupowane nieruchomości były związane z chęcią prowadzenia w danych lokalizacjach działalności gospodarczej. Natomiast jako osoba fizyczna Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości gruntowych - działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży działki opisanej w przedmiotowym stanie faktycznym w tym zakładając, że Wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży działki opisanej w przedmiotowym stanie faktycznym wraz z pozwoleniem na budowę Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była, opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według napisu art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/12/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE.I Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE). Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przedmiocie statusu - na płaszczyźnie podatku VAT - podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się również NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarcza, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA „ (\`(...)\`) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawcy, analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. gruntów zarówno w stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega/podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Świadczą o tym następujące fakty:

*   nieruchomość Wnioskodawca zakupił od Gminy … na której już przed zakupem istniał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego;
*   od dnia nabycia nieruchomości do dnia ich możliwej przyszłej sprzedaży minęło już ponad 17 lat;
*   Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT od nabytej nieruchomości;
*   jest to transakcja jednorazowa, działka nie została podzielona na mniejsze w celu jej odsprzedaży,
*   Wnioskodawca nigdy nie zajmował się profesjonalnym obrotem nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę;
*   w związku ze sprzedażą działki Wnioskodawca nie zawierał i nie będzie zawierać w przyszłości umów z biurami nieruchomości, nie będzie zamieszczać również ogłoszeń w mediach prasowych i elektronicznych;
*   Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości.

Okoliczności możliwego dokonania w przyszłości sprzedaży przedmiotowych działek nie wskazują zatem na zamiar wykonywania przez Wnioskodawcę tego rodzaju czynności w sposób zorganizowany i częstotliwy, co charakteryzowałoby działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie przejawia i nie podejmuje typowych działań związanych z działalnością z zakresie obrotu nieruchomościami, tzn. dokonywanie zakupów kolejnych nieruchomości gruntowych, prowadzenie działań marketingowo-reklamowych w związku z wykonywanymi czynnościami nabywania nieruchomości.

Wnioskodawca nie uzbrajał działki, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie prowadził i nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Wnioskodawca nie występował również osobiście o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

W sytuacji, w której Wnioskodawca się znalazł, mamy do czynienia z działką stanowiącą majątek osobisty (prywatny) Wnioskodawcy, która podlega zbyciu. Osoby prowadzące działalność w sposób profesjonalny i zorganizowany muszą posiadać odpowiednie kwalifikacje i dysponować odpowiednim zapleczem do wykonywania konkretnych czynności np. specjalistyczne lokale, park maszynowy, itp. Są to osoby mające zamiar stałego prowadzenia określonej działalności. Działają w sposób powtarzalny, wielokrotny czyli częstotliwy. Zatem podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten, kto dokonuje czynności handlu, produkcji, świadczenia usług także wtedy, gdy czynność taka dokonywana jest jednorazowo, lecz w taki sposób, iż wyraźnie wynika z niej zamiar handlu (np. zakupu kolejnych nieruchomości gruntowych), produkcji lub świadczenia usług, tzn. obiektywny zamiar prowadzenia takiej działalności. Uznanie dostawy terenów pod zabudowę za podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może nastąpić wyłącznie w przypadku, gdy dostawa dokonywana jest przez podatnika, będącego producentem, handlowcem, w zakresie samodzielnie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a zbywane grunty stanowią integralny majątek przedsiębiorstwa. W związku z powyższym sama czynność dostawy działek pod zabudowę stanowiących część majątku osobistego Wnioskodawcy, nie przesądza o tym, iż czynność ta zmierza do stałego, zorganizowanego charakteru i jest związana z zamiarem profesjonalnego obrotu gruntami. Znaczenie dla sprawy zdaniem Wnioskodawcy ma całokształt działań, jakie podejmuje w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca poza wnioskiem o pozwolenie na budowę zgodnego z miejscowym planem, nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wskazuje, prawo własności gruntów będących przedmiotem dostawy Strona nabyła w drodze zakupu od gminy …. Wymienione grunty nie były dotąd udostępniane odpłatnie osobom trzecim. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie reklamował sprzedaży działki ani w mediach lokalnych, ani nie korzystał z usług agencji nieruchomości. Wnioskodawca nigdy nie korzystał i nie ma zamiaru korzystać z usług wyspecjalizowanych firm jak np. agencji nieruchomości.

Zatem z opisanego we wniosku zespołu podjętych przez Wnioskodawcę czynności nie wynika, że dokonana oraz planowana przez Wnioskodawcę dostawa działki będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na charakter handlowy.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowane przez Wnioskodawcę zbycie ww. działki gruntu nie będą stanowiły działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości gruntowej, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanej we wniosku działki gruntu Wnioskodawca wystąpił/wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie dokonane oraz planowane dostawy działek gruntu będą czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, planowana sprzedaż przedmiotowej działki gruntu zakupionej od Gminy Miejskiej zdaniem Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom - art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.).

Zaznaczenia wymaga, że stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tj. Dz.U. z 2017 r. poz. 682 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w cyt. ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, np. nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne (prywatne), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką 7 marca 2002 r. nabył od Gminy … działkę nr A o powierzchni 0,5310 ha położoną …. Podstawą zakupu był protokół z rokowań z dnia 18 lutego 2002 r. ustanawiający Wnioskodawcę wraz z małżonką nabywcami w drodze bezprzetargowej. Nieruchomość do dnia dzisiejszego jest niezabudowana, nie posiada wykonanych żadnych przyłączy.

Nieruchomość została zakupiona do majątku osobistego Wnioskodawcy i jego małżonki u których panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca na dzień zakupu nieruchomości prowadził działalności gospodarczą związaną z obsługą transportu i spedycji krajowej i międzynarodowej PKD 49.41.Z. Od dnia 1 marca 2015 r. dodatkowo Wnioskodawca po dokonaniu zakupu/dzierżawy gospodarstwa rolnego otworzył kolejną działalność pod nazwą … kod PKD 01.50.Z uprawy rolne połączone z chowem i hodowlą zwierząt. Przedmiotowa Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

W marcu 2019 r. właściciele podjęli decyzję, że przedmiotową nieruchomość zamierzają zabudować budynkami mieszkalnymi. W tym celu Wnioskodawca wspólnie z małżonką podpisali umowę z projektantem na opracowanie projektu budowlanego dwóch budynków mieszkaniowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz uzyskanie na zaprojektowane budynki pozwolenia na budowę. Projektowana powierzchnia mieszkaniowa wynosi około 3412 m2. W dniu 4 grudnia 2019 r. Wnioskodawca złożył w … wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną - pozwolenie na budowę jest obecnie procesowane i w przeciągu kilku tygodni Wnioskodawca spodziewa się otrzymania decyzji pozytywnej na pozwolenie na budowę.

Na początku stycznia 2020 r. do Wnioskodawcy zgłosiła się Spółka Akcyjna specjalizująca się w pracach budowlanych w celu odkupienia Nieruchomości, pomimo iż Wnioskodawca nie prowadził żadnej czynności związanej z poszukiwaniem nabywcy, nie ogłaszał się, również nie prowadził żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Spóła Akcyjna złożyła Wnioskodawcy ofertę kupna/sprzedaży nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych.

W świetle powyższego Wnioskodawca ma wątpliwości czy ewentualna sprzedaż działki nr A po uzyskaniu pozwolenia na budowę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki A będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanej nieruchomości (działki nr A) należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca na przedmiotowej działce nie realizował żadnej inwestycji, działka nie była użytkowana do żadnych celów. Pierwotny zamiar zakupu działki na własne cele mieszkaniowe zmienił się z chwilą wybudowania na sąsiedniej działce przez innych właścicieli bloku, który w oczach Wnioskodawcy wykluczył wybudowanie na tej nieruchomości własnego domu jednorodzinnego z uwagi na sąsiadujący z działką blok.

W konsekwencji w marcu 2019 r. tj. przed złożeniem w styczniu 2020 r. oferty jej zakupu przez dewelopera Wnioskodawca wraz z małżonką podjął decyzje, że przedmiotową nieruchomość zamierza zabudować budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. W tym celu Wnioskodawca wspólnie z małżonką podpisał umowę z projektantem na opracowanie projektu budowlanego dwóch budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz uzyskanie na zaprojektowane budynki pozwolenia na budowę. Projektowana powierzchnia mieszkaniowa wynosi około 3412 m2. Konsekwencji powyższego w dniu 4 grudnia 2019 r. Wnioskodawca złożył w … wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Jak wskazał Wnioskodawca pozwolenie na budowę jest obecnie procesowane i w przeciągu kilku tygodni Wnioskodawca spodziewa się otrzymania decyzji pozytywnej na pozwolenie na budowę.

Zatem Wnioskodawca w odniesieniu do przedmiotowej działki podjął aktywne działania w zakresie wykorzystania jej do celów prowadzonej działalności gospodarczej, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. Działania Wnioskodawcy noszą znamiona działalności gospodarczej polegające na wykorzystywaniu działki w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazane działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podjęte działania w szczególności fakt, że to Wnioskodawca złożył w … wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych o planowanej powierzchni mieszkaniowej 3.412 m2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną wskazuje, że to Wnioskodawca zamierzał realizować wskazane przedsięwzięcie inwestycyjne. Wnioskodawca wprost wskazuje, że w momencie rezygnacji z planów wybudowania własnego domu nie wiedział co zrobić z przedmiotową działką. W 2019 r. z uwagi na wygospodarowanie wolnych środków wspólnie z małżonką podjął decyzję o podjęciu inwestycji w tym zakresie.

Przy czym to, iż obecnie Wnioskodawca nie realizuje wskazanego projektu lecz zamierza sprzedać przedmiotową działkę spółce, która zgłosiła się do niego na początku stycznia 2020 r. pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę we wskazanym zakresie, o które Wnioskodawca wystąpił 4 grudnia 2019 r. nie zmienia faktu, że działka ta została przez Wnioskodawcę przeznaczona do wykorzystywania do prowadzenia działalności gospodarczej tym samym nie była przez cały czas jej posiadania wykorzystywana na potrzeby osobiste Wnioskodawcy w ramach majątku osobistego (prywatnego) jako mienie wykorzystywane dla zaspokojenie potrzeb własnych.

Podjęte przez Wnioskodawcę czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy mającej na celu gospodarcze wykorzystanie działki nr A. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze i wartości jak w chwili przed podjęciem przez Wnioskodawcę i jego małżonkę czynności mających na celu jej zabudowę.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności w zakresie opracowania projektu budowlanego dwóch budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz uzyskania na zaprojektowane budynki pozwolenia na budowę, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie wykorzystania a następnie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania wykluczają sprzedaż działki nr A (którą Wnioskodawca przeznaczył do realizacji inwestycji w zakresie budowy dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych) w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki A będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz przywołane orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że sprzedaż działki nr A, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia działki, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.