Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-253/14-5/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-06-13
Teza: Czy sprzedaż działki Wnioskodawcy wraz z istniejącymi zabudowaniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, objętych planem zagospodarowania przestrzennego - teren zabudowy związanej z działalnością gospodarczą AG podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (stawką VAT)?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2014 r. (data wpływu 27 marca 2014 r.), uzupełnionym pismami z dnia 3 czerwca 2014 r. (data wpływu 4 czerwca 2014 r.) oraz z dnia 6 czerwca 2014 r. (data wpływu 9 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki wraz z zabudowaniami – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych. Wniosek uzupełniono w dniach 4 i 9 czerwca 2014 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz dowód wpłaty dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 20 kwietnia 1990 r. Wnioskodawca otrzymał nieruchomość rolną o obszarze 2,42 ha wraz z budynkami mieszkalnym i gospodarczymi, która w ewidencji gruntów oznaczona jest jako grunty orne oraz użytki rolne zabudowane. Nieruchomość została przekazana aktem notarialnym jako nieodpłatne przekazanie gospodarstwa rolnego od babci i dziadka Zainteresowanego w zamian za emerytury rolnicze, co stanowi szczególną formę nabycia nieruchomości rolnej - gospodarstwa rolnego (na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin).

Nabyta nieruchomość stanowi odrębny majątek Wnioskodawcy. Otrzymane grunty wykorzystywane są rolniczo, a dom przeznaczony jest na cele mieszkalne. Do roku 2011 Wnioskodawca zamieszkiwał na ww. nieruchomości wraz z rodziną. Od maja 2012 r. Wnioskodawca dom wynajął na zasadach najmu prywatnego. Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej. Zatrudniony jest na pełnym etacie w państwowej jednostce budżetowej i zakład pracy odprowadza składki ZUS.

W roku 2000 doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej i zgodnie z jego ustaleniami, ww. działka znalazła się na terenach zabudowy związanej z działalnością gospodarczą oznaczoną symbolem AG. W planie zagospodarowania przestrzennego ustalone zostało przeznaczenie podstawowe - „teren działalności gospodarczej - przeznaczenie gospodarcze bez budownictwa mieszkaniowego. Zabudowa z możliwością realizowania działalności handlowej, usługowej, biurowej, rekreacyjnej, składowej, produkcyjnej. Na terenach AG dopuszcza się m.in. budowę hoteli, kompleksów biurowych, kin, marketów handlowych wielobranżowych, stacji benzynowych, torów kartingowych”.

Po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienił się sposób korzystania z działki i podatek od nieruchomości nadal jest opłacany według stawek przewidzianych dla gruntu rolnego.

Obecnie zgłosił się do Wnioskodawcy pośrednik nieruchomości i okazało się, że znalazł się inwestor, który chce nabyć Jego działkę. W wyniku działań pośrednika doszło do rozmów o sprzedaży działki wraz z istniejącą zabudową oraz do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży oraz pełnomocnictwa, co nastąpiło w dniu 22 stycznia 2014 r.

Ponadto, z pisma z dnia 3 czerwca 2014 r. – stanowiącego uzupełnienie do wniosku – wynika, że:

1.  Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;
2.  otrzymana w roku 1990 od babci i dziadka nieruchomość wykorzystywana jest rolniczo;
3.  obecnie grunt jest udostępniony na cele rolnicze nieodpłatnie innym osobom (miejscowemu rolnikowi) na podstawie ustnej umowy, aby ziemia nie leżała odłogiem. Zainteresowany pobiera jedynie opłatę, którą przeznacza na opłacenie podatku rolnego;
4.  Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Gmina w roku 2000 ustaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ustalone zostało przeznaczenie podstawowe – „teren działalności gospodarczej – przeznaczenie gospodarcze bez budownictwa mieszkaniowego. Zabudowa z możliwością realizowania działalności handlowej, usługowej, biurowej, rekreacyjnej, składowej, produkcyjnej. Na terenach AG dopuszcza się m.in. budowę hoteli, kompleksów biurowych, kin, marketów handlowych wielobranżowych, stacji benzynowych, torów kartingowych”. Po uchwaleniu tego planu nie zmienił się sposób korzystania z działki Zainteresowanego i podatek od całej nieruchomości nadal opłacany jest według stawek przewidzianych dla gruntu rolnego;
5.  Wnioskodawca nie kupował przedmiotowej nieruchomości, tylko ją nieodpłatnie otrzymał od babci i dziadka w zamian za emerytury rolnicze, co stanowi szczególną formę nabycia nieruchomości rolnej - gospodarstwa rolnego (na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin). Zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego;
6.  nieruchomość jest i była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze i mieszkalne. Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej;
7.  otrzymany dom i budynki gospodarcze na przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany remontował sukcesywnie w ramach możliwości finansowych, np. wymienił okna w budynku mieszkalnym, piec CO. Poczynione wydatki były podyktowane naturalnym zużyciem budynków i przedmiotów w nich używanych do celów prywatnych, mieszkalnych. Modernizacja nie przekraczała 30% ich wartości początkowych;
8.  poczynione wydatki na modernizację budynków miały służyć Wnioskodawcy i Jego rodzinie do celów prywatnych, nie były nigdy wykorzystywane przez Niego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Natomiast z pisma z dnia 9 czerwca 2014 r. – stanowiącego uzupełnienie do wniosku – wynika, że dom mieszkalny na przedmiotowej nieruchomości został wynajęty od maja 2012 r. wyłącznie na cele mieszkalne z możliwością użytkowania dwóch garaży (na składowanie drewna i węgla do ogrzewania domu w sezonie zimowym). Garaże stanowią osobny budynek. Natomiast budynek gospodarczy nie jest przedmiotem najmu. Użytkowany jest przez Wnioskodawcę i Jego rodzinę (do przechowywania rzeczy, typu stare meble, kosiarka do trawy itp.). Jedynie w okresie letnim część budynku gospodarczego jest udostępniana nieodpłatnie najmującemu, w którym znajduje się hydrofor do pobierania wody ze studni.

Umowa najmu została podpisana na okres 1 roku z możliwością przedłużenia. Wspomniane przedłużenie umowy nastąpiło faktycznie po roku, w formie aneksu do poprzedniej umowy (bez zmiany postanowień poprzedniej umowy) z określeniem czasu wynajmu do 1 sierpnia 2014 r. również z możliwością przedłużenia. Na dzień dzisiejszy najem nadal trwa nieprzerwanie od 2 lat.

Garaże i budynek gospodarczy na przedmiotowej nieruchomości nie były w szczególny sposób modernizowane, poczynione wydatki były podyktowane naturalnym zużyciem budynków (np. położenie papy na dachu garaży) i nie przekraczały 30% wartości budynków.

W odniesieniu do wszystkich budynków na przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT po przejęciu gospodarstwa rolnego od babci i dziadka.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż działki Wnioskodawcy wraz z istniejącymi zabudowaniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, objętych planem zagospodarowania przestrzennego - teren zabudowy związanej z działalnością gospodarczą AG podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (stawką VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki wraz z zabudowaniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, dla których w roku 2000 został wydany plan zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT od towarów i usług.

Podatnikami VAT są – w myśl art. 15 ustawy o VAT – osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (która obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych) bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel - art. 7 ust. 1.

Tak więc z ww. przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, zaś sprzedaż gruntu jest dostawą towarów i jako taka podlega opodatkowaniu.

Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r. \[sygn. akt I SA/Po 796/12\], za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 grudnia 2011 r. \[sygn. akt I FSK 1824/11\] sąd uznaje, że: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.” \[LEX nr 1286902\]. Szczególną uwagę należy zwrócić na rozstrzygnięcia wydawane przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który zajmował się już podobnymi sprawami w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. (sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)\] uznał, że „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” \[ZOTSiS 2011/8-II-8461-8493, www.eur-lex.europa. eu\].

W związku z tym, Wnioskodawca uważa, że jako osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej, zatrudniona na etacie, użytkująca nieruchomość na cele rolnicze nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w związku ze sprzedażą ww. gruntów (sprzedaż ta będzie dla Zainteresowanego sprzedażą z majątku osobistego).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 672 ze zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Zatem każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 20 kwietnia 1990 r. otrzymał nieruchomość rolną o obszarze 2,42 ha wraz z budynkami mieszkalnym i gospodarczymi. Nieruchomość została przekazana aktem notarialnym jako nieodpłatne przekazanie gospodarstwa rolnego od babci i dziadka Zainteresowanemu w zamian za emerytury rolnicze, co stanowi szczególną formę nabycia nieruchomości rolnej - gospodarstwa rolnego (na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin). Przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Nabyta nieruchomość stanowi odrębny majątek Wnioskodawcy. Otrzymane grunty wykorzystywane są rolniczo, a dom przeznaczony jest na cele mieszkalne. Do roku 2011 Wnioskodawca zamieszkiwał na ww. nieruchomości wraz z rodziną. Od maja roku 2012 Wnioskodawca wynajął dom wraz z dwoma garażami na zasadach najmu prywatnego. Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej. Zatrudniony jest na pełnym etacie w państwowej jednostce budżetowej i zakład pracy odprowadza składki ZUS. W roku 2000 doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej i zgodnie z jego ustaleniami ww. działka znalazła się na terenach zabudowy związanej z działalnością gospodarczą oznaczoną symbolem AG. W planie zagospodarowania przestrzennego ustalone zostało przeznaczenie podstawowe - „teren działalności gospodarczej - przeznaczenie gospodarcze bez budownictwa mieszkaniowego. Zabudowa z możliwością realizowania działalności handlowej, usługowej, biurowej, rekreacyjnej, składowej, produkcyjnej. Na terenach AG dopuszcza się m.in. budowę hoteli, kompleksów biurowych, kin, marketów handlowych wielobranżowych, stacji benzynowych, torów kartingowych”. Po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienił się sposób korzystania; działki i podatek od nieruchomości nadal jest opłacany według stawek przewidzianych dla gruntu rolnego. Obecnie zgłosił się do Wnioskodawcy pośrednik nieruchomości i okazało się, że znalazł się inwestor, który chce nabyć Jego działkę. W wyniku działań pośrednika doszło do rozmów o sprzedaży działki wraz z istniejącą zabudową oraz do zawarcia przedwstępnej warunkowej urnowy sprzedaży oraz pełnomocnictwa, co nastąpiło w dniu 22 stycznia 2014 r. Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Otrzymana w roku 1990 od babci i dziadka nieruchomość wykorzystywana jest rolniczo. Obecnie grunt jest udostępniony na cele rolnicze nieodpłatnie innym osobom (miejscowemu rolnikowi) na podstawie ustnej umowy, aby ziemia nie leżała odłogiem. Zainteresowany pobiera jedynie opłatę, którą przeznacza na opłacenie podatku rolnego. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomość jest i była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze i mieszkalne. Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej. Otrzymany dom i budynki gospodarcze na przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany remontował sukcesywnie w ramach możliwości finansowych, np. wymienił okna w budynku mieszkalnym, piec CO. Poczynione wydatki były podyktowane naturalnym zużyciem budynków i przedmiotów w nich używanych do celów prywatnych, mieszkalnych. Modernizacja nie przekraczała 30% ich wartości początkowych. Poczynione wydatki na modernizację budynków miały służyć Wnioskodawcy i Jego rodzinie do celów prywatnych, nie były nigdy wykorzystywane przez Niego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki wraz z istniejącymi zabudowaniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, objętych planem zagospodarowania przestrzennego - teren zabudowy związanej z działalnością gospodarczą AG podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (stawką VAT).

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o VAT zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy.

Pojęcie usługi według ustawy o podatku od towarów i usług jest szersze od definicji usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Zatem aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), zwanej dalej k.c. Zgodnie z tym przepisem, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast § 2 powołanego przepisu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju - art. 659 § 1 k.c.

Z kolei stosownie do art. 693 § 1 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc najem/dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Wobec powyższego oddanie w ramach umowy najmu lub dzierżawy, tj. czynności cywilnoprawnych innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego i tym samym stanowi świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca od maja 2012 r. wynajął dom wraz z dwoma garażami na zasadach najmu prywatnego.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że zabudowania (dom wraz z dwoma garażami) znajdujące się na nieruchomości otrzymanej nieodpłatnie od babci i dziadka, które Zainteresowany oddawał w odpłatny najem na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywane były przez Niego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji uznać należy, że najem nieruchomości - domu wraz z dwoma garażami stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym Zainteresowany wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Natomiast umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Przez umowę użyczenia, zgodnie z art. 710 k.c., użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku trzeba zauważyć, że umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, jednakże jeśli pojawia się jakakolwiek płatność związana z użytkowaniem rzeczy oddanej w używanie, to na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług umowa ta przestaje być umową nieodpłatną i staje się czynnością odpłatną, a więc jako taka podlega opodatkowaniu.

Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy dana czynność podlega opodatkowaniu, nie jest istotna nazwa zastosowana przez dostawcę towarów czy świadczącego usługę dla wykonywanej czynności, lecz najistotniejsze jest to, czym dana czynność jest w rzeczywistości.

Strony stosunku cywilnoprawnego (a takim niewątpliwie jest umowa użyczenia) mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Zainteresowany biorącego w użyczenie obciąża obowiązkiem wniesienia na Jego rzecz opłatą, którą przeznacza na podatek rolny.

W myśl art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek rolny podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek rolny nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatek, sam w sobie bowiem nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zobowiązanie podatkowe w podatku rolnym ciąży na oddającym do używania, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę biorącą nieruchomość w użyczenie ze skutkiem zwalniającym oddającego do używania z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Niezależnie jednak od tego, kwota podatku rolnego zawsze jest należnością obciążającą oddającego nieruchomość w użyczenie (tj. właściciela). Natomiast obowiązek biorącego w użyczenie w stosunku do użyczającego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi udostępnienia nieruchomości.

Zatem należy stwierdzić, że podatek rolny, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku rolnym ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Jeżeli zatem właściciel obciąża kogokolwiek innego równowartością tego podatku, kwota ta stanowi element opłaty za usługę, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi udostępnienia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne należy stwierdzić, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku nie mamy do czynienia z nieodpłatnym świadczeniem, ale z odpłatnym udostępnianiem nieruchomości, na co wskazują kwoty uzyskiwane w postaci równowartości podatku rolnego (przedmiotu użyczenia).

W rozpatrywanej sprawie opłaty z tytułu ponoszonych przez Wnioskodawcę kosztów związanych z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w formie kwoty odpowiadającej wysokości podatku od nieruchomości, którymi Wnioskodawca obciąża biorącego nieruchomość w użyczenie – stanowią wynagrodzenie za usługę w postaci udostępnienia nieruchomości.

W tej sytuacji podatek rolny ponoszony przez biorącego nieruchomość w użyczenie, jest należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.

W konsekwencji uznać należy, że użyczenie gruntu miejscowemu rolnikowi w zamian za pobieraną opłatę stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, które na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT.

Zatem odnosząc przedstawiony we wniosku opis sprawy do obowiązujących w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, że dokonując sprzedaży całości nieruchomości opisanej we wniosku Wnioskodawca nie będzie korzystać z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie mają bowiem nie tylko okoliczności towarzyszące nabyciu, ale również ich wykorzystanie po nabyciu. Tym samym Wnioskodawca sprzedając ww. nieruchomość, dokona zbycia majątku wykorzystywanego przez Niego w prowadzonej działalności gospodarczej, bowiem dokonując dostawy działki, wykorzystywanej w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (najem domu oraz udostępnianie miejscowemu rolnikowi gruntu w zamian za opłatę przeznaczaną na podatek rolny), Zainteresowany wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Natomiast przedmiotowa dostawa nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku lub zwolnienie od podatku.

I tak, jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 stanowi (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono – z dniem 1 stycznia 2014 r. – zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE. L Nr 347, str. 1 ze zm.), umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone od 1 stycznia 2014 r. w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Jeżeli dostawa nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z innych przepisów art. 43 ustawy, tj. art. 43 ust. 1 pkt 9 w przypadku nieruchomości niezabudowanych oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a w przypadku nieruchomości zabudowanych.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza powołanych przepisów regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z trzech podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ponadto jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

W tym miejscu wskazać należy, że stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę rozumie się natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

W myśl natomiast art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane).

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, na części której znajdują się: dom z przeznaczeniem mieszkalnym, dwa garaże oraz budynek gospodarczy. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu całej nieruchomości. Dom przeznaczony jest na cele mieszkalne i od maja 2012 r. jest wynajmowany na zasadach najmu prywatnego. Również garaże są przedmiotem najmu od maja 2012 r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem w oparciu o powołany wyżej przepis ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, np. garaże, budynki gospodarcze opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że najem przez Wnioskodawcę domu przeznaczonego na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Natomiast najem garaży oraz budynku gospodarczego jest opodatkowany stawką podstawową.

Odnosząc powyższe do powołanego powyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie przepis ten nie będzie miał zastosowania, ponieważ nie został spełniony jeden z wymienionych tam warunków. Mianowicie, dom, garaże i budynki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Wskazać w tym miejscu należy, że warunek wykorzystania wyłącznie na cele działalności zwolnionej oznacza, że od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie takiej działalności, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystania.

Natomiast w analizowanej sprawie zabudowania znajdujące się na nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży, od początku nabycia nie były wykorzystywane w żadnej działalności.

Wobec powyższego w odniesieniu do sprzedaży ww. zabudowań należy przeanalizować warunki do zwolnienia przedmiotowej dostawy z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Odnosząc się do powołanej wcześniej definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że planowana dostawa nieruchomości w części, na której znajdują się: dom i 2 garaże nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło bowiem w momencie oddania ich w najem, tj. w maju 2012 r. Dom i garaże były wynajmowane przez okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto w odniesieniu do tych zabudowań nie były ponoszone wydatki na ulepszenie przekraczające 30% ich wartości początkowej. Zatem dostawa nieruchomości w części zabudowanej domem i garażami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast budynek gospodarczy – niebędący przedmiotem umowy najmu – nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ jego dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia. Nabycie tego budynku wraz z całą nieruchomością nastąpiło nieodpłatnie od babci i dziadka. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Ponadto nieruchomość w tej części nie została oddana do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem nie była przedmiotem dzierżawy, czy najmu. Dostawa nieruchomości w tej części zatem nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym należy przeanalizować przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza opisu sprawy wykazała, że przy nabyciu przedmiotowej działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto z wniosku wynika, że nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tego budynku.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że dostawa nieruchomości w części zabudowanej budynkiem gospodarczym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. – w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Podsumowując, sprzedaż działki Wnioskodawcy wraz z istniejącymi zabudowaniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, objętych planem zagospodarowania przestrzennego - teren zabudowy związanej z działalnością gospodarczą AG podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale jednocześnie korzystać będzie ze zwolnienia od podatku – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy. Zwolnienie, z uwagi na regulację art. 29a ust. 8 ustawy, będzie miało również zastosowanie do dostawy gruntu, na którym ww. obiekty budowlane są posadowione.

Zauważa się, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając niniejszą interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku oraz jego uzupełnienia opisie sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje ponadto, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.