Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/4512-21/16-2/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-03-18
Teza: Sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości lokalowej.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2015 r. (data wpływu do tut. organu 11 stycznia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 26 lutego i 9 marca 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości lokalowej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 stycznia 2016 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 26 lutego i 9 marca 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości lokalowej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 28 października 2015 roku zawarł umowę sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego. Wymieniony lokal został przez Wnioskodawcę nabyty umową sprzedaży z dnia 21 sierpnia 1998 roku. Wnioskodawca nabył lokal w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej – kancelarii notarialnej, za cenę 140.000 zł. Z uwagi na stan lokalu, który nie nadawał się do użytkowania Wnioskodawca poniósł koszty w wysokości 100.557 zł. związane z jego remontem i modernizacją, co stanowi 67,60 % wartości początkowej lokalu. Decyzją Prezydenta Miasta … z dnia 28 grudnia 1998 roku zostało udzielone pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy i przez cały okres Wnioskodawca prowadził w nim działalność gospodarczą i płacił do Urzędu Miejskiego podatek od lokalu użytkowego. W dniu 31 lipca 2013 roku Wnioskodawca zakończył działalność gospodarczą. Przez okres 1 roku (od czerwca 2014 roku do 31 maja 2015 roku) lokal był wynajmowany a z uwagi na ogromne trudności z dalszym wynajęciem lokalu i ciągle ponoszone koszty jego utrzymania Wnioskodawca zdecydował się na jego sprzedaż.

Wnioskodawca próbował ustalić, jakie podatki obowiązują przy sprzedaży tego lokalu.

Wnioskodawcy został wskazany przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 a lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2011 roku, Nr 177, poz. 1054 z późniejszymi zmianami), zgodnie z którym zwolnienie od podatku VAT nie obowiązuje osób, które poniosły na nieruchomość nakłady przekraczające 30 % wartości początkowej obiektu.

Uwzględniając cytowany przepis przy ustaleniu ceny sprzedaży lokalu netto na kwotę 247.155 zł został doliczony podatek VAT według stawki 23 % w kwocie 56.845,65 zł, który z uwagi na położenie lokalu Wnioskodawca przekazał do Urzędu Skarbowego w ….

Po przesłaniu do Urzędu Skarbowego w … deklaracji VAT-7 Wnioskodawca otrzymał z tego Urzędu telefon, w którym pytano, dlaczego złożył deklarację VAT-7 i wpłacił podatek.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że lokal został nabyty bez podatku VAT. Nakłady związane z remontem i modernizacją Wnioskodawca poniósł w listopadzie i grudniu 1998 r. oraz w styczniu i lutym 1999 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od wymienionej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 28 października 2015 roku, Repertorium A Nr … należy się podatek VAT, który został przy umowie sprzedaży naliczony, a następnie wpłacony do Urzędu Skarbowego w …?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 43 ust. l pkt 10 a lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2011 roku, Nr 177, poz. 1054 z późniejszymi zmianami), zwolnienie od podatku VAT nie obowiązuje osób, które poniosły na nieruchomość nakłady przekraczające 30 % wartości początkowej obiektu - podatek VAT się należy. Nakłady na nieruchomość znacznie przekroczyły 30 % wartości początkowej obiektu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 cyt. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Definicja pojęcia „wytworzenie nieruchomości” zawarta jest w art. 2 pkt 14a ustawy, zgodnie z którym ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o wytworzeniu nieruchomości - rozumie się przez to wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r, poz. 121, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Intencją ustawodawcy było objęcie okresu użytkowania liczonego od ostatniego ulepszenia, na co wskazuje treść art. 43 ust. 7a cyt. przepisu: „budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika (…)”, rozumiejąc przez to czas od momentu zakończenia całego procesu ulepszania nieruchomości. Zatem, w odniesieniu do budynków, budowli, w stosunku do których podatnik ponosił wydatki przewyższające 30% ich wartości początkowej, okres 5 lat, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy należy liczyć od chwili poniesienia ostatnich nakładów, przy czym wspomniany przepis będzie miał zastosowanie pod warunkiem, że przedmiotowe nieruchomości po ich ulepszeniu i w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych.

Należy nadmienić, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi - w myśl art. 43 ust. 11 ustawy - również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca był właścicielem lokalu, w którym prowadził działalność gospodarczą. Lokal został nabyty na podstawie umowy sprzedaży w sierpniu 1998 r. (bez VAT). Następnie w miesiącach od listopada 1998 r. do lutego 1999 r. Wnioskodawca ponosił wydatki związane z modernizacją i remontem lokalu, które stanowiły 67,60% wartości początkowej. Wnioskodawca skorzystał z prawa do odliczenia podatku z tytułu poniesionych wydatków na modernizację i remont. W lipcu 2013 r. Wnioskodawca zakończył prowadzenie działalności gospodarczej, a lokal w okresie od czerwca 2014 roku do maja 2015 r. był wynajmowany.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do rozstrzygnięcia kwestii, czy w związku ze sprzedażą lokalu słusznym było naliczenie podatku od towarów i usług wg stawki 23%.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz treści powołanych regulacji prawnych prowadzi do wniosku, że sprzedaż lokalu nie jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (które w niniejszej sprawie miało miejsce w czerwcu 2014 r. tj. w dniu oddania lokalu w najem, po dokonanych ulepszeniach w 1999 r, w stosunku do których przysługiwało Wnioskodawcy odliczenie podatku, o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej lokalu) a dostawą lokalu upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Niemniej jednak dostawa lokalu objęta jest zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w związku z art. 43 ust. 7a tej ustawy, gdyż:

*   przy nabyciu ww. lokalu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego,
*   poniesione nakłady na ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynku były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Podsumowując, nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, co do opodatkowania stawką podstawową transakcji zbycia przedmiotowego lokalu, gdyż spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – ( t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.