Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-15/14/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-03-18
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych.
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; najem; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2013 r. (data wpływu 7 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Gmina jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 29 listopada 2013 r. Prezydent Miasta Zarządzeniem nr … wyraził zgodę na zamianę nieruchomości położonych w G. w rejonie ulicy L. i nieruchomości położonych w G. w rejonie ulic D. i G. pomiędzy Gminą i spółką „C”. W dniu 29 listopada 2013 r. aktem notarialnym Gmina i spółka „C” dokonały zamiany nieruchomości, w wyniku której:

1.  Gmina nabyła nieruchomości (lokale mieszkalne wraz z prawami związanymi z tymi lokalami szczegółowo opisane w przedmiotowym akcie notarialnym) położone w rejonie ulic D. i G.;
2.  Spółka „C” nabyła niezabudowaną działkę gruntu numer 202/5, zabudowane działki gruntu o numerach 197, 204/4, 205/5, 206/5 położone w rejonie ulicy L..

Przedmiotem niniejszego wniosku jest wyłącznie transakcja zbycia przez Gminę zabudowanych działek gruntu o numerach 197, 204/4, 205/5 i 206/5 położonych w G. w rejonie ulicy L. (czyli ta część transakcji zamiany, która została opisana w punkcie b) powyżej z wyłączeniem zbycia niezabudowanej działki numer 202/5).

Gmina była właścicielem zamienianych (zbywanych) nieruchomości, tj. budynków i gruntów. Nabyła przedmiotowe nieruchomości w drodze decyzji komunalizacyjnych przed rokiem 1993, tj. przed wejściem w życie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług - komunalizacja nieruchomości w drodze decyzji administracyjnych była czynnością niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Gmina nie poniosła na budynki posadowione na zbywanych działkach gruntu nakładów na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), do których miałaby prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

Wszystkie budynki posadowione na zbywanych działkach gruntu były przedmiotem najmu, tj. od roku 1993 były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - najem lokali mieszkalnych był zwolniony z VAT, a najem lokali użytkowych był opodatkowany według stawki podstawowej.

W związku z opisywaną transakcją zamiany wartości wszystkich działek gruntu oraz lokali użytkowych i mieszkalnych zostały ustalone na podstawie operatów szacunkowych wcześniej sporządzonych przez rzeczoznawców, a różnice w cenie zamienianych nieruchomości, zgodnie z postanowieniami umowy zamiany, zostały dopłacone przez stronę, która nabyła prawa o większej wartości na rzecz strony, która nabyła prawa o wartości mniejszej.

Wydanie zamienianych nieruchomości nastąpiło w dniu zawarcia umowy zamiany, i z tym dniem na każdą ze stron przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomościami nabytymi przedmiotowym aktem notarialnym.

Wymienione powyżej działki gruntu w dniu zawarcia umowy zamiany zabudowane były odpowiednio:

*   działka numer 197 - częścią budynku mieszkalnego dwulokalowego położonego na działce numer 204/4;
*   działka numer 204/4 - budynkiem gospodarczym, budynkiem warsztatu rzemieślniczego i częścią budynku mieszkalnego dwulokalowego połączonymi ścianami;
*   działka numer 205/5 - budynkiem użytkowym trzylokalowym,
*   działka numer 206/5 - budynkiem mieszkalnym pięciolokalowym, garażem numer 150 i garażem numer … .

Wszystkie wymienione powyżej budynki będące przedmiotem opisywanej dostawy były trwałe związane z gruntem.

Ponieważ wszystkie budynki posadowione na przedmiotowych działkach były w złym stanie technicznym zostały przeznaczone do rozbiórki. W październiku 2013 r. zostały wydane decyzje o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich budynków będących przedmiotem zbycia w ramach transakcji zamiany. Nabywca nieruchomości, spółka „C” zobowiązała się do dokonania rozbiórki na własny koszt.

W dniu zawarcia umowy zamiany prace rozbiórkowe nie rozpoczęły się i wszystkie obiekty budowlane, opisane powyżej, posadowione na przedmiotowych działkach gruntu spełniały warunki wynikające z przepisów prawa budowlanego do uznania ich za budynki.

Gmina oraz spółka „C” nie złożyły oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opodatkowania podatkiem przedmiotowej dostawy budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dokonana przez Gminę dostawa budynków wraz z działkami gruntów o numerach 197, 240/4, 205/5 i 206/5 korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa dostawa budynków posadowionych na działkach gruntu o numerach 197, 240/4, 205/5 i 206/5 korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, przy czym w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podstawowa wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zamiana nieruchomości spełnia warunki do uznania tej czynności za dwie odrębne dostawy towarów w rozumieniu przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, w wyniku których każda strona zamiany jednocześnie dokonuje dostawy nieruchomości oraz nabycia nieruchomości.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Gminy, fakt przeznaczenia budynków do rozbiórki po dokonaniu dostawy nieruchomości nie ma wpływu na prawo do zastosowania zwolnienia z VAT dla przedmiotowej dostawy budynków.

W ustawie o VAT nie zostało zdefiniowane pojęcie budynku, dlatego też należy odnieść się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.). Przepis art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego stanowi, że jako budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Oznacza to, że gdy spełnione są warunki do uznania obiektu posadowionego na gruncie za budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to należy uznać, że przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany, mimo że budynek jest bezużyteczny dla nabywającego i przeznaczony do rozbiórki. Obiekty posadowione na wszystkich zbywanych działkach spełniały warunki wynikające z prawa budowlanego do uznania za budynki a co za tym działki, na których posadowione były przedmiotowe budynki były zabudowane.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie uzależniają prawa podatnika do zwolnienia z podatku VAT od przeznaczenia budynku posadowionego na gruncie, ale od istnienia takiego budynku. Przywołane przepisy nie warunkują także zwolnienia z VAT od celu, w jakim nabywca lub zbywca dokonują transakcji.

W dniu 29 listopada 2013 r. Gmina, na skutek zawarcia umowy zamiany, wydała przedmiotowe działki gruntu - wszystkie działki w chwili wydania były zabudowane budynkami spełniającymi warunki do uznania je za budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Budynki posadowione na zbywanych działkach gruntu były przedmiotem umów najmu. Od 1993 r. lokale (części przedmiotowych budynków) w budynkach będących przedmiotem dostawy były przedmiotem najmu, tj. były przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu VAT, co oznacza, że w stosunku do tych budynków doszło do pierwszego zasiedlenia i od tego momentu do dnia przedmiotowej dostawy upłynęło więcej niż dwa lata.

Ponieważ Gmina nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie tych obiektów, w tym także wydatków, dla których miałaby prawo do odliczenia VAT, nie ma konieczności rozważania, czy mogło dojść do kolejnego pierwszego zasiedlenia w związku z ulepszeniem budynków (gdyby nakłady przewyższyły kwotę co najmniej 30% wartości początkowej).

Oznacza to, że dla budynków będących przedmiotem dostawy spełnione zostały warunki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a co za tym, ich dostawa jest zwolniona z VAT.

Co istotne, gdyby nawet uznać, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy VAT, a w konsekwencji dostawa nie może być zwolniona z podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Gmina stoi na stanowisku, że wtedy zastosowanie znalazłby przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Gmina nabyła bowiem przedmiotowe budynki bez prawa do odliczenia VAT oraz nie dokonała żadnych nakładów na ich ulepszenie, co do których miałaby prawo do odliczenia podatku. Oznacza to, że spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, a co za tym, Gmina ma prawo dostawę budynków zwolnić z podatku od towarów i usług.

Wraz z budynkami Gmina dokonała dostawy gruntów, na których posadowione były przedmiotowe budynki. Przepis art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zdaniem Gminy, powyższe oznacza, że zarówno dostawa budynków posadowionych na działkach gruntów o numerach 197, 240/4, 205/5 i 206/5, jak i dostawa przedmiotowych działek gruntu, na których posadowione są te budynki jest zwolniona z podatku od towarów i usług. Reasumując, Gmina stoi na stanowisku, ze przedmiotowa dostawa budynków posadowionych na działkach gruntu o numerach 197, 240/4, 205/5 i 206/5 korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy podkreślić, że analiza przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.), nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejszej interpretacji udzielono przy założeniu, że obiekty budowlane, o których mowa we wniosku, stanowią budynki i budowle w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane.

Końcowo należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.