Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.259.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-02
Teza: W zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt
17 w sytuacji gdy Wnioskodawca posiada wyłącznie
niezabudowaną działkę oraz posiadał nieruchomość z
nieukończoną budową domu.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
umowa-umowa sprzedaży
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z
    opodatkowania nabycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie –
    pismem z 28 sierpnia 2025 r. oraz pismem z 29 sierpnia 2025 r.

    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) r., wraz z małżonką A. kupił Pan niezabudowaną nieruchomość rolno-
    budowlaną w (...) w gminie (...), złożoną z dwóch działek. Na pierwszej (...), chcieli Państwo
    wybudować dom, uzyskali Państwo pozwolenie na budowę, lecz jej Państwo nie zaczęli ze
    względu na COVID i dramatyczny wzrost cen materiałów budowlanych, więc chcieli
    Państwo wykorzystać drugą działkę, (...). Rozpoczęli Państwo na niej budowę zupełnie
    innego, małego domu jednorodzinnego, uzyskując (...) r. pozwolenie na budowę. Ze
    względu na życiowe perypetie nie ukończyli Państwo budowy. Dom w stanie surowym
    zamkniętym wraz z działką dnia (...) r. został darowany na rzecz Pana rodziców tj. B. o C. Z
    dniem (...) r. pismem ze Starostwa Powiatowego w (...) zostało przeniesione pozwolenie na
    budowę na rzecz Pana rodziców i to oni dokończyli budowę i wystąpili z zawiadomieniem
    do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (...) o zakończeniu budowy dn. (...)
    r. – (...).
    Jestem Pan lekarzem, po ukończeniu przez Pana specjalizacji z (...) r., w przyszłości
    planowali Państwo budowę domu na drugiej działce, lecz dostał się Pan na specjalizację z
    (...) w innym województwie, którą realizuje Pan w (...) (woj. (...)), w związku z czym w
    bieżącym miesiącu ((...)2025 r.), chce tam Pan kupić dom jednorodzinny z rynku wtórnego,
    od osoby fizycznej i tam zamieszkać. Z dniem (...) br. notarialnie dokonali Państwo
    małżeńskiej rozdzielności majątkowej. Aktualnie posiada Pan z małżonką tylko
    niezabudowaną działkę rolno budowlaną z dawno wygasłym z mocy prawa pozwoleniem
    na budowę.
    Dotychczas nie miał Pan prawa własności żadnego lokalu mieszkalnego lub domu
    jednorodzinnego (nawet w ułamkowej części).

## Pytanie

Czy w związku z obowiązującymi przepisami podatkowymi będzie Pan zwolniony z
    podatku PCC skoro kupuje Pan pierwszy dom z rynku wtórnego?
    Czy podlega Pan zwolnieniu z podatku PCC przy zakupie pierwszego domu na rynku
    wtórnym od osoby fizycznej?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Pana zdaniem, w związku z obowiązującymi przepisami podatkowymi będzie Pan
    zwolniony z podatku PCC od zakupu pierwszego domu na rynku wtórnym od osoby
    fizycznej, ponieważ skoro nie ukończyli Państwo budowy domu, nie zgłosili Państwo
    zakończenia budowy do PINB jako inwestorzy, a nowymi inwestorami zostali Pana rodzice,
    na których zostało przeniesione pozwolenie na budowę przez Starostwo Powiatowe w (...),
    którzy zakończyli budowę domu – Państwo nie zostali jego właścicielami, więc formalnie
    nie posiada Pan prawa do nieruchomości mieszkalnej ani udziału w niej.
    Dotychczasowe interpretacje KIS (winno być: Dyrektora KIS) dotyczące możliwości
    zwolnienia z PCC gdy dom jest w trakcie budowy – nie został zgłoszony do PINB, czyli nie
    posiada pozwolenia na użytkowanie, są jednoznaczne:
      - domy jednorodzinne, które nie zostały oddane do użytkowania (np. w stanie
        surowym otwartym lub zamkniętym), nie kwalifikują się do zwolnienia z PCC.
        Kluczowy argument opiera się na definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego
        zawartej w Prawie budowlanym – wymaga się, aby budynek służył do normalnego
        użytkowania mieszkaniowego, co w stanie surowym nie zachodzi.
      - Interpretacja z 3 stycznia 2024 (Znak: 0111-KDIB2-3.4014.486.2023.1.BZ): sprzedaż
        domu w stanie surowym zamkniętym, nieoddanym do użytkowania, nie podlega
        zwolnieniu z PCC.

    W związku z powyższym, Pana zdaniem, zostały spełnione kryteria zwolnienia z PCC od
    kupna pierwszego domu na rynku wtórnym od osoby fizycznej, który jest budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym, przeznaczonym na własne potrzeby mieszkaniowe oraz
    kupujący dotychczas nie posiada prawa do nieruchomości mieszkalnej ani udziału w niej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
    Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
    lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania
    długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
          domu mieszkalnym – 2%,
        2) innych praw majątkowych – 1%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak
    sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna
    lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne
    z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie
    przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Z opisu sprawy wynika, że w dniu (...) r., wraz z małżonką kupił Pan niezabudowaną
    nieruchomość rolno-budowlaną, złożoną z dwóch działek. Na pierwszej (...) działce, chcieli
    Państwo wybudować dom, uzyskali Państwo pozwolenie na budowę, lecz jej Państwo nie
    zaczęli ze względu na COVID i dramatyczny wzrost cen materiałów budowlanych, więc
    chcieli Państwo wykorzystać drugą działkę, (...). Rozpoczęli Państwo na niej budowę
    zupełnie innego, małego domu jednorodzinnego, uzyskując (...) r. pozwolenie na budowę.
    Ze względu na życiowe perypetie nie ukończyli Państwo budowy. Dom w stanie surowym
    zamkniętym wraz z działką dnia (...) r. został darowany na rzecz Pana rodziców. Z dniem
    (...) r. pismem ze Starostwa Powiatowego w (...) zostało przeniesione pozwolenie na
    budowę na rzecz Pana rodziców i to oni dokończyli budowę i wystąpili z zawiadomieniem
    do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (...) o zakończeniu budowy dn. (...)
    r. – (...). Chce Pan kupić dom jednorodzinny z rynku wtórnego, od osoby fizycznej i tam
    zamieszkać. (...) br. notarialnie dokonali Państwo małżeńskiej rozdzielności majątkowej.
    Aktualnie posiada Pan z małżonką tylko niezabudowaną działkę rolno budowlaną z dawno
    wygasłym z mocy prawa pozwoleniem na budowę. Dotychczas nie miał Pan prawa
    własności żadnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nawet w ułamkowej
    części).
    Pana wątpliwości dotyczą tego czy będzie przysługiwać Panu prawo do ww. zwolnienia w
    związku z zakupem budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) nie definiują pojęć
    „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do
    definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 418 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
        - budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
          związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
          oraz posiada fundamenty i dach;
        - budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
          stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
          zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
          całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
          mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o
          powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:

    Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
    pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2,
    można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru
    budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia
    doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a
    stosuje się.
    Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
    Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o
    pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
        1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest
          on zaliczony do kategorii (...)
    - o których mowa w załączniku do ustawy;
        2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
        3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed
          wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
    Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
        1) obiekt budowlany lub jego część;
        2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na
          budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
    Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do
    użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować
    zgodnie z przeznaczeniem.
    Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z
    wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
    Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez
    Pana budynek – posadowiony na nieruchomości darowanej Pana rodzicom – nie spełniał
    definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj.
    takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Jak wynika z opisanej sprawy był to budynek, który był w trakcie budowy i nie uzyskał
    pozwolenia na użytkowanie.
    Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na
    użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa
    budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia
    użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Zatem, jeżeli posiada Pan wyłącznie niezabudowaną działkę oraz posiadał Pan
    nieruchomość z nieukończoną budową domu, w którym nie można było – zgodnie z
    odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiadał Pan udział w
    budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane.
    Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu przysługiwać żadne
    z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jest Pan współwłaścicielem
    niezabudowanej działki oraz był Pan współwłaścicielem działki, na której znajdował się
    dom w trakcie budowy (bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), która została darowana
    Pana rodzicom.
    Tym samym, przy zawieraniu w przyszłości umowy sprzedaży budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności
    cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.)
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.