Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.53.2021.4.MWJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-05
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą części działki nr 1 o powierzchni 3,3427 ha, a w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży ww. części nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 25 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem z 19 kwietnia 2021 r. (data wpływu 23 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą części działki nr 1 o powierzchni 3,3427 ha, a w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży ww. części nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

1 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą części działki nr 1 o powierzchni 3,3427 ha, a w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży ww. części nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 19 kwietnia 2021 r. (data wpływu 23 kwietnia 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz stanowiska.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

(ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca (zwany również dalej: sprzedającym oraz podatnikiem) jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, którą nabył w dniu 20 stycznia 2011 r.; nieruchomość została nabyta w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT - w drodze spadkobrania.

Część przedmiotowej działki leży w jednostce planistycznej „BMR” - jako przeznaczenie oznacza zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną, jako przeznaczenie dopuszczalne plan ustala zabudowę usługową i produkcyjną o uciążliwości niewykraczającej poza granice działki. Pozostała część działki leży w jednostce planistycznej „BR/M” - jako przeznaczenie oznacza zachowanie upraw polowych i ogrodniczych z możliwością dolesień gruntów rolnych klas V i VI.

Wnioskodawca jest rolnikiem i wynajmuje budynek na terenie nieruchomości, pozostała część nieruchomości leży odłogiem - Wnioskodawca nie wykorzystuje jej do prowadzenia działalności rolniczej ani działalności gospodarczej.

Wnioskodawca ma zamiar sprzedać wydzieloną część niezabudowanej nieruchomości (która powstanie w wyniku podziału przedmiotowej działki) - tę, na której nie jest prowadzona działalność rolnicza ani działalność gospodarcza, na rzecz spółki komandytowej (dalej: kupujący, strona kupująca, nabywca). Podział nieruchomości ma zostać dokonany przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez podatnika.

Wnioskodawca zawarł z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości pod m.in. następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Stronę Kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną;
2.  uzyskania przez Stronę Kupującą działającą w imieniu strony Sprzedającej ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;
3.  dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;
4.  udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego nieruchomości a znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego;
5.  uzyskania potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych, podłączenie do kanalizacji sanitarnej) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości, a koszt przyłączenia mediów wynikający z warunków technicznych, nie przekroczy … zł netto dla wszystkich sieci;
6.  uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji (w tym podziału nieruchomości), uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości, obejmujące uzgodnienie z odpowiednimi organami administracji rządowej lub samorządowej;
7.  zawarcia przez Stronę Kupującą przedwstępnych umów sprzedaży sąsiednich nieruchomości;
8.  iż nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży będą wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży;
9.  iż przedmiotowa nieruchomość nie będzie podlegać przepisom ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach oraz przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

W umowie przedwstępnej (§ 3 ust. 3) strony ustaliły, że wszelkie koszty wynikłe z czynności zmierzających do ziszczenia tych warunków ponosi strona kupująca, a nie Wnioskodawca. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej.

Zbycie nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży nastąpić ma w ramach rozporządzenia prywatnym majątkiem Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r.. poz. 106 z późn. zm.). Wnioskodawca nie dokonywał ani nie planuje dokonać żadnych inwestycji zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości.

W piśmie z 19 kwietnia 2021 r., będącym uzupełnieniem wniosku, Wnioskodawca wskazał:

1.  Sprzedaży podlegać będzie część działki nr 1 (pow. 3,3427 ha) położona w … przy ul. …, jednostka rejestrowa …, obręb …, jednostka ewidencyjna … - obszar wiejski, powiat ….
2.  Podział działki nie został jeszcze dokonany.
3.  Przedmiotowa nieruchomość była i jest udostępniana osobom trzecim.
    1.  Wnioskodawca wynajmował przedmiotową nieruchomość prywatnie, nie w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej następującym podmiotom w następującym czasie:
        *   odpłatna umowa najmu lokalu o powierzchni 70 m2 obowiązująca od 01.04.2011 r. do 31.12.2013 r. z „…” S.C.,
        *   odpłatna umowa najmu lokalu 100 m2 obowiązująca od 15.08.2012 r. do dziś z …,
        *   odpłatna umowa najmu gruntu o pow. 300 m2 obowiązująca ud 01.06.2011 r. do dnia 30.09.2012 r. z firmą „…”,
        *   odpłatna Umowa najem lokalu o pow. 100 m2 obowiązująca od 01.04.2014 r. do dziś z firmą „…”,
        *   odpłatna umowa najmu lokalu o pow. 100 m2 obwiązująca od 01.06. 2016 r. do 31.07.2016 r. z „…” Sp.z o. o.,
        *   odpłatna umowa najmu lokalu o pow. 100 m2 obowiązująca od 01.08.2016 r. do 31.08.2019 r. z „…” Sp. z o. o.,
        *   odpłatna umowa najmu gruntu o pow. 1000 m2 obowiązująca od 01.05.2018 r. do 31.01.2019 r. z Zakładem Usług Budowlanych „…”,
        *   odpłatna umowa najmu gruntu o pow. 1000 m2 obowiązująca od 01.06.2018 r. do 30.06.2019 r. z „…”,
        *   odpłatna umowa najmu lokalu o pow. 100 m2 obowiązująca od 01.11.2019 r. do dziś z …..
    2.  Ponadto w dniu 01.02.2019 r. Wnioskodawca zawarł z przyszłym Nabywcą nieruchomości umowę dzierżawy części działki, która ma być przedmiotem sprzedaży. Celem dzierżawy jest wyłącznie umożliwienie dokonania przez Dzierżawcę (przyszłego Nabywcę nieruchomości) we własnym imieniu czynności faktycznych i formalno-prawnych zmierzających do realizacji warunków zawartej przez strony przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, w szczególności zbadania nieruchomości, uzyskania niezbędnych pozwoleń, uzgodnień, opinii i decyzji. Płatność czynszu za dzierżawę będzie rozliczona przy zawarciu umowy sprzedaży działki (… zł na rok).
4.  Podział działki nie został jeszcze dokonany. Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości oraz udzielił nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania czynności umożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej. Ponadto nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych czynności.
5.  Działka, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, będąca przedmiotem ewentualnej sprzedaży, jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy …, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy … Nr … z dnia 22.07.2003 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa … Nr … z dnia 15.09.2003, działka nr 1 w pasie 80 metrów od linii rozgraniczającej ul. … (ozn. 4KZ) leży w jednostce planistycznej „BMR” - jako przeznaczenie oznacza zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną, jako przeznaczenie dopuszczalne plan ustala zabudowę usługową i produkcyjną o uciążliwości niewykraczającej poza granice działki. Pozostała cześć działki leży w jednostce planistycznej „BR/M” - jako przeznaczenie oznacza zachowanie upraw polowych i ogrodniczych z możliwością dolesień gruntów rolnych klas V i VI.
6.  W celu sprzedaży działek nie nastąpi zmiana przeznaczenia przedmiotowych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana tylko wtedy, gdy dla danego obszaru nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, więc w tym wypadku nie będzie wydawana.
7.  Tak, nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.
8.  Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.
9.  Wnioskodawca nie dokona sprzedaży ww. działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej.
10.  Wnioskodawca nie poszukiwał nabywcy nieruchomości, nie zamieszczał żadnych ogłoszeń. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy, bowiem jego działka jest mu potrzebna do realizacji zadania inwestycyjnego.
11.  Wnioskodawca udzielił nabywcy i wskazanym przez niego osobom upoważnienia do dokonania omówionych niżej czynności. Zaznaczyć trzeba, że Wnioskodawca przytacza dokładną literalną treść pełnomocnictw. Jeśli jest w nich mowa o „przedmiotowej nieruchomości” (lub użyty jest synonim tego wyrażenia, np. „wskazana nieruchomość”), to chodzi o działki objęte wnioskiem, jeśli zaś mowa jest o „inwestycji” chodzi o inwestycję, którą Nabywca zamierza wykonać na terenie działek po ich nabyciu.

Wnioskodawca upoważnił pełnomocnictwem z 02.02.2021 r. osoby wskazane oraz Nabywcę do:

*   dysponowania przedmiotową działką, w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;
*   dysponowania przedmiotową działką w celu dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych oraz do wejścia w teren na przedmiotowe nieruchomości w celu rozpoczęcia prac geodezyjnych;
*   dokonywania wszelkich działań w zakresie wycinki drzew/zieleni na przedmiotowych działkach;
*   uzyskania wszelkich pozwoleń dotyczących opisanej wyżej wycinki drzew/zieleni;
*   odbioru wszelkiej korespondencji w tym sądowej i przesyłek pocztowych;
*   reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, w ramach czynności zmierzających do uzyskania powyższych decyzji i dokumentów;
*   przeglądania i fotografowania akt ksiąg wieczystych nr … oraz uzyskiwania informacji dotyczących wzmianek i wniosków niezałatwionych wraz z możliwością wglądu do wszelkich dokumentów z nim związanych, w tym sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takiej kserokopii, ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których przedmiotowe działki zostały odłączone;
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, odpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;
*   składania uwag, wniosków dotyczących uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej nieruchomości;
*   składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów, sądów itp., które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

Ponadto pełnomocnictwem z dnia 2 lutego 2021 r Wnioskodawca upoważnił Nabywcę (spółkę komandytową) oraz Prezesa Zarządu komplementariusza Nabywcy do:

*   składania, odbioru i podpisywania wszelkiej korespondencji (pism, podań, pozwów, skarg, wniosków, zażaleń, orzeczeń, decyzji postanowień) przed organami administracji rządowej i samorządowej dotyczących zamierzonej inwestycji;

*   reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznym, w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, przed Państwowym inspektorem Nadzoru Budowlanego, w ramach czynności zmierzających do uzyskania wymienionych w niniejszym pełnomocnictwie decyzji i dokumentów;

*   składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów organów sądów itp. które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa;

*   dysponowania przedmiotowymi działkami na cele budowlane oraz w celu uzyskania prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego, w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, pozwolenia na budowę dla przedmiotowej nieruchomości, innych niezbędnych decyzji prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji;

*   dysponowania przedmiotowymi działkami, na cele budowlane w celu realizacji indywidualnych zjazdów na czas nieokreślony z pasa drogowego ul. Zastawnej (dz. Nr 762 w obrębie G-51) na teren przedmiotowej nieruchomości oraz składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków i innych dokumentów, które okażą się niezbędne w celu realizacji tych zjazdów;

*   składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących wyżej wymienionych nieruchomości, a także do prowadzenia na tych nieruchomościach badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż wymienione nieruchomości wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji;

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

*   przeglądania i fotografowania akt ksiąg wieczystych nr … oraz uzyskiwana informacji dotyczących wzmianek i wniosków niezałatwionych wraz z możliwością wglądu do wszelkich dokumentów z nim związanych, w tym sporządzana kserokopii z akt oraz do odbioru takiej kserokopii, ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których przedmiotowe działki zostały odłączone;

*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, odpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;

*   do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby oraz do wejścia w teren w celu rozpoczęcia prac geodezyjnych po uzyskaniu pozwolenia na budowę na przedmiotową inwestycję;

*   do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o podział nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz do uzyskania ostatecznej decyzji podziałowej przez właściwy organ.

Wcześniej Wnioskodawca upoważnił pełnomocnictwem z 9 lipca 2018 r. osoby wskazane przez Nabywcę do:

*   dysponowania przedmiotową działką w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkty rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;

*   dysponowania przedmiotową działką w celu dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych oraz do wejścia na przedmiotowe nieruchomości w celu rozpoczęcia prac geodezyjnych;

*   dokonywania wszelkich działań w zakresie wycinki drzew/zieleni na przedmiotowych działkach;

*   uzyskania wszelkich pozwoleń dotyczących opisanych wyżej wycinki drzew/zieleni;

*   odbioru wszelkiej korespondencji, w tym sądowej i przesyłek pocztowych;

*   reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, w ramach czynności zmierzających do uzyskania powyższych decyzji i dokumentów;

*   przeglądania i fotografowania akt ksiąg wieczystych nr … oraz uzyskiwania informacji dotyczących wzmianek i wniosków niezałatwionych wraz z możliwością wglądu do wszelkich dokumentów z nim związanych, w tym sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takiej kserokopii, ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których przedmiotowe działki zostały odłączone;

*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, odpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;

*   składania uwag wniosków dotyczących uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej Nieruchomości;

*   składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów sądów itp. które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

Ponadto pełnomocnictwem z dnia 9 lipca 2018 r. Wnioskodawca upoważnił Nabywcę (spółkę komandytową) oraz Prezesa Zarządu komplementariusza do:

*   składania odbioru i podpisywania wszelkiej korespondencji (pism, podań, pozwów, skarg, wniosków zażaleń, orzeczeń, decyzji, postanowień) przed organami administracji rządowej i samorządowej dotyczących zamierzonej inwestycji;

*   reprezentowania przed wszelkimi urzędami sądami, osobami prawnymi i fizycznymi w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, przed Państwowym inspektoratem Nadzoru Budowlanego w ramach czynności zmierzających do uzyskania wymienionych w tym pełnomocnictwie decyzji i dokumentów;

*   składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów, sądów itp. które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa;

*   dysponowania przedmiotowymi działkami na cele budowlane oraz w celu uzyskania prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego, w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, pozwolenia na budowę dla przedmiotowej nieruchomości, innych niezbędnych decyzji prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji;

*   składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących wyżej wymienionych nieruchomości, a także do prowadzenia na tych nieruchomościach badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż wymienione nieruchomości wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich zamierzonej przez nabywcę inwestycji;

*   uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia wyżej wymienionych nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej, sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

*   przeglądania i fotografowania akt ksiąg wieczystych nr … oraz uzyskiwania informacji dotyczących wzmianek i wniosków niezałatwionych wraz z możliwością wglądu do wszelkich dokumentów z nim związanych, w tym sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takiej kserokopii, ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których przedmiotowe działki zostały odłączone;

*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, odpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;

*   do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby oraz do wejścia w teren w celu rozpoczęcia prac geodezyjnych po uzyskaniu pozwolenia na budowę na przedmiotową inwestycję;

*   do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o podział nieruchomości w celu realizacji inwestycji, którą zamierza wykonać na terenie działki po jej nabyciu Nabywca oraz do uzyskania ostatecznej decyzji podziałowej przez właściwy organ.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcę uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako pytanie II)?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku).

W ocenie Wnioskodawcy umowa sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Celem uzasadnienia powyższego, Wnioskodawca podnosi, co następuje:

Uzasadnienie (oznaczane we wniosku jako pytanie II)

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług przyjąć należy, że w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym przedmiotowa sprzedaż części nieruchomości nie może być opodatkowana podatkiem VAT.

Jeśli chodzi o kwestię podatku od towarów i usług, to należy wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1.  czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) oraz
2.  musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

W wypadku osób fizycznych dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa (sprzedaż) towarów (w tym nieruchomość) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesadza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W tym miejscu wskazać trzeba na ugruntowaną linię orzeczniczą, która wskazuje kryteria jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na tle podobnych stanów faktycznych i prawnych wypracowane zostało stanowisko TSUE, do którego należy się odwołać, przywołując chociażby orzeczenie z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. TSUE stwierdził m.in., iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Przyjęcie więc, iż dana osoba nieprowadząca działalności gospodarczej sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności.

Podkreślić trzeba, że w realiach mniejszej sprawy podatnik nie podejmuje żadnych działań mających cechy aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców jako profesjonalistów w obrocie nieruchomościami. Podatnik nie będzie uzbrajał terenu czy ponosił jakichkolwiek kosztów oraz nakładów, bowiem wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący.

Sądownictwo administracyjne podkreśla, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać skalę nakładów finansowych sprzedającego. Decydujące o tym, że działalność osoby sprzedającej nieruchomość jest działalnością gospodarczą jest poniesienie przez nią nakładów inwestycyjnych wykraczających poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por wyroki NSA składu 7 sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn.. akt I FSK 45/18, z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08).

Wnioskodawca zawarł bowiem umowę, na skutek której przyszły nabywca nieruchomości na swój koszt i za swym staraniem poczyni starania w celu przeprowadzenia na przedmiotowej nieruchomości inwestycji, a w szczególności doprowadzi do spełnienia następujących warunków:

1.  uzyskania przez kupującego prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży;
2.  uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży;
3.  uzyskania przez kupującego (działającego w imieniu wnioskodawcy) ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;
4.  dokonanie zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;
5.  uzyskania przez kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji;
6.  udzielenia kupującemu przez Wnioskodawcę pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów oraz przekazania stronie kupującej decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego nieruchomości, a znajdujących się w posiadaniu Wnioskodawcy;
7.  uzyskania potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych podłączenie do kanalizacji sanitarnej) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji na terenie nieruchomości, a koszt przyłączenia mediów wynikający z warunków technicznych nie przekroczy … zł;
8.  iż w terminie do dnia 15 listopada 2018 r. zostanie zawarte porozumienie międzygminne między Gminą Miasto … i Gminą Miasto … umożliwiające zapewnienie zaopatrzenia w wodę oraz odbiór ścieków oraz wód opadowych dla nieruchomości;
9.  uzyskania przez kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez stronę kupującą (na jej własny koszt) dojazdu do nieruchomości, obejmujące uzgodnienie z odpowiednimi organami administracji rządowej lub samorządowej.

Oczywiste jest, iż podatnikowi, racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Jednak w przedstawionej sprawie Wnioskodawca nie czyni jednocześnie żadnych nakładów z tym związanych, gdyż wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącego kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Działania wskazane jako warunki umowy przyrzeczonej i sprzedaży nieruchomości, służą wyłącznie do realizacji celów nabywcy nieruchomości i pozostają bez wpływu na cenę nieruchomości. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponuje jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie może podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chce się upewnić, czy na terenie nieruchomości będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel. W przeciwnym bowiem razie nie będzie zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Tak więc czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez Wnioskodawcę, lecz w celu realizacji własnych interesów nabywcy.

Wnioskodawca nie wykonuje samodzielnie żadnej działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpić ma w ramach rozporządzenia jego prywatnym majątkiem (działanie w sferze prywatnej). Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT opisanych wcześniej i podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Gdyby działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), istotnie odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyniłby sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania, to wtedy można by stwierdzić że działania te wykazują cechy zorganizowania i ciągłości charakteryzujące działalność gospodarczą. W przedstawionym stanie faktycznym podatnik działa jedynie racjonalnie i nie ponosi przy tym żadnych dodatkowych kosztów, nie zaangażował kwot podobnych do wydatkowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Nie ma podstaw, aby umożliwienie kupującemu na uzyskanie na jego koszt odpowiednich decyzji administracyjnych kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę wskazują jedynie na traktowanie nieruchomości jako majątku osobistego i próbę jej sprzedaży, jako czynność wchodzącą w zakres wykonywania prawa własności co do majątku osobistego. Wnioskodawca poza umożliwieniem zmiany przeznaczenia gruntu, jego podziału i zbadania nieruchomości przez kupującego, nie podejmuje czynności przekraczających zakres czynności standardowych, umożliwiających zbycie nieruchomości.

Nie ma przy tym znaczenia fakt, że Wnioskodawca posiada kwalifikacje rolnicze i prowadzi działalność rolniczą. Nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży nie jest bowiem wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności i nie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie nie sposób pominąć także okoliczności, w jakich podatnik stał się właścicielem nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży. Nabył ją w drodze spadkobrania. Nie można mu więc przypisać zamiaru nabycia nieruchomości w celu dalszego zbycia.

Mając na uwadze powyższe, w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług przyjąć należy, że w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym przedmiotowa sprzedaż części nieruchomości nie może być opodatkowana podatkiem VAT.

Przywołać należy ugruntowaną linię orzeczniczą sądów administracyjnych, która potwierdza stanowisko podatnika:

1.  wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 stycznia 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 421/17,
2.  wyrok WSA w Łodzi z dnia 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19,
3.  wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19,
4.  wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r., sygn. akt I SA/Łd 155/20,
5.  wyrok WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Łd 777/19,
6.  wyrok WSA w Łodzi z 3 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Łd 877/19.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży części działki nr 1 o powierzchni 3,3427 ha pod m.in. następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Stronę Kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną;
2.  uzyskania przez Stronę Kupującą działającą w imieniu strony Sprzedającej ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;
3.  dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;
4.  udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego nieruchomości a znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego;
5.  uzyskania potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych, podłączenie do kanalizacji sanitarnej) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości, a koszt przyłączenia mediów wynikający z warunków technicznych, nie przekroczy … zł netto dla wszystkich sieci;
6.  uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji (w tym podziału nieruchomości), uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości, obejmujące uzgodnienie z odpowiednimi organami administracji rządowej lub samorządowej.

Ponadto Wnioskodawca udzielił nabywcy i wskazanym przez niego osobom upoważnionym pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej, sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o podział nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz do uzyskania ostatecznej decyzji podziałowej przez właściwy organ.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności części przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają własnością Wnioskodawcy. Z kolei Zainteresowany oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę części przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Zainteresowanego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki powstałej w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca posiada prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zauważyć również należy, że - jak wskazał Wnioskodawca - przedmiotowa nieruchomość była i jest udostępniana osobom trzecim - Wnioskodawca wynajmował przedmiotową nieruchomość. Ponadto z opisu sprawy wynika, że w dniu 01.02.2019 r. Wnioskodawca zawarł z przyszłym Nabywcą nieruchomości umowę dzierżawy części działki, która ma być przedmiotem sprzedaży. Płatność czynszu, w kwocie … zł za rok, za dzierżawę będzie rozliczona przy zawarciu umowy sprzedaży działki.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Dzierżawa przez Zainteresowanego części przedmiotowej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż części działki nr 1 o powierzchni 3,3427 ha w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na wskazane okoliczności sprawy, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż ww. części nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży części działki nr 1 o powierzchni 3,3427 ha, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

A zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako pytanie II, należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że z uwagi na fakt, że wpływ na interpretację przepisów ustawy o VAT ma również orzecznictwo TSUE, ewentualne rozstrzygnięcia podjęte na gruncie innych podatków pozostają bez wpływu na interpretacje przepisów ustawy o VAT.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem, wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Tut. Organ zauważa, że publikator ustawy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wskazany we wniosku przez Wnioskodawcę, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm, jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.