Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.94.2021.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-14
Teza: Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 wraz z prawem własności budynku na niej wybudowanego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; prawa-prawo własności; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; umowa-umowa przedwstępna; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2021 r. (data wpływu 9 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 maja 2021 r. (data wpływu 21 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 wraz z prawem własności budynku na niej wybudowanego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 wraz z prawem własności budynku na niej wybudowanego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 maja 2021 r. (data wpływu 21 maja 2021 r.) o wskazanie przedmiotu wniosku, przeformułowanie pytania oraz o przedstawienie własnego stanowiska w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (jak określono w piśmie z dnia 17 maja 2021 r.).

Wnioskodawca (dalej także jako: „Sprzedający”, „Spółka”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, oznaczona kodem PKD 41.10.Z. Spółka zajmuje się także robotami budowlanymi związanymi ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z). Spółka posiada siedzibę działalności na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i w Polsce podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dnia 29 grudnia 2020 r. Spółka zawarła w formie Aktu notarialnego Repertorium (…) działającą pod firmą „(…)” (dalej jako: „Kupująca”) umowę przedwstępną sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości. Kupująca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca w treści Aktu notarialnego oświadczył, że jest użytkownikiem wieczystym do dnia 5 grudnia 2089 r.: nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w (…) przy ul. (…), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów prowadzonej przez Prezydenta Miasta numerem 1/1 o obszarze jeden tysiąc pięćset siedemdziesiąt dwa metry kwadratowe (0,1572 ha), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. (dalej jako: „Nieruchomość”).

Działka ewidencyjna o numerze 1/1 powstała z podziału działki o numerze (nr 1/8), której współużytkownikami wieczystymi byli Sprzedający i spółka pod firmą: (…) z siedzibą w (…) podział nieruchomości został dokonany za zgodą właściciela nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej z dnia 3 grudnia 2020 r., znak (…), wydanej przez Prezydenta Miasta, wyżej wymieniony podział dokonany został pod warunkiem zapewnienia nowo wydzielonym działkom dostępu do drogi publicznej przy ich zbywaniu; opisana działka ma powierzchnię jeden tysiąc pięćset siedemdziesiąt dwa metry kwadratowe (0,1572 ha) i jest niezabudowana.

Właścicielem Nieruchomości jest Miasto, zaś Sprzedający nabył udział w wysokości (…) części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu 1/8 na podstawie umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego sporządzonej dnia 2 października 2020 r. w formie aktu notarialnego, przed notariuszem.

W dniu 9 grudnia 2020 r. w (…) przed notariuszem Wnioskodawca oraz spółka pod firmą (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) dokonali zniesienia współużytkowania wieczystego działek gruntu powstałych z podziału działki numer 1/8 tj. działek o numerach 1/1 oraz 1/12 i współwłasności posadowionego na niej budynku; w efekcie ww. zniesienia współużytkowania wieczystego, Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania działki numer 1/1 natomiast Spółka pod firmą: (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) nabyła prawo wieczystego użytkowania działki numer 1/12 wraz z własnością posadowionego na niej budynku; ponadto, w ww. akcie notarialnym ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu obciążająca działkę gruntu o numerze 1/7 dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) oraz działkę gruntu o numerze 1/12 dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…), na rzecz każdoczesnego właściciela bądź użytkownika wieczystego działki o numerze 1/1).

Wnioskodawca zobowiązał się do dnia 31 grudnia 2021 r. wybudować na Nieruchomości budynek handlowo-usługowy o powierzchni ok. (…)m2, z piętnastoma (15) miejscami parkingowymi, w tym siedmioma (7) na podstawie służebności ustanowionej na nieruchomości sąsiedniej, wraz z infrastrukturą techniczną (dalej jako „Budynek”), zgodnie z planem zagospodarowania terenu stanowiącym załącznik nr 1 do Aktu notarialnego oraz uzyskać do dnia 31 stycznia 2022 r. pozwolenie na użytkowanie ww. budynku.

Zgodnie z Aktem notarialnym ustalono, iż Wnioskodawca sprzeda Kupującej (…) działającej pod firmą „(…)”) prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, który ma zostać wybudowany przez Sprzedającego za cenę w łącznej kwocie (…) zł złotych netto, a Kupująca oświadcza, że to prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo własności Budynku kupi, a nabycie nastąpi do majątku osobistego (…)

Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że prawo wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu nie stanowi dla niego środka trwałego i nie będzie stanowiło. Grunt obecnie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę jako towar, który docelowo będzie wykorzystywany do sprzedaży opodatkowanej, sprzedawane będzie prawo wieczystego użytkowania wraz z wybudowanym budynkiem.

Nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu było zwolnione od VAT w związku z czym Wnioskodawca nie miał i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Wnioskodawca wskazuje, że grunt obecnie nie jest wykorzystywany do jego działalności gospodarczej (ani opodatkowanej, ani zwolnionej od VAT), w szczególności nie jest ani dzierżawiony, ani wynajmowany. Wnioskodawca ze swojej strony dokona jedynie budowy Budynku na ww. gruncie i sprzeda go Kupującej razem z Nieruchomością.

Sprzedający nie włączy wybudowanego Budynku do ewidencji środków trwałych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z Budynkiem.

Po wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży prawo wieczystego użytkowania zostanie przyjęte do ewidencji środków trwałych Kupującej. Podobnie Budynek wzniesiony na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania zostanie włączony do środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującą. Nieruchomość wraz z Budynkiem będą służyły tylko i wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Budynek będzie wynajmowany innym podmiotom gospodarczym za wynagrodzeniem w postaci czynszu najmu opodatkowanego podatkiem VAT na podstawie zawartych umów najmu. Umowy najmu zostaną zawarte przez Sprzedającego, a po przeniesieniu prawa własności na Kupującą będzie ona czerpała pożytki z zawartych umów najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 17 maja 2021 r.).

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej we wniosku wraz z prawem własności Budynku na niej wybudowanego, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie wyrażonym w piśmie z dnia 17 maja 2021 r.), sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106; dalej jako: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym także oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a także zbycie tych praw (art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT). Towarami zaś zgodnie z ustawą o VAT, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że istota dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) polega na „przeniesieniu prawa” do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie „rozporządzanie towarami jak właściciel” należy rozumieć szeroko, jako obejmujące nie tylko uprawnienie do prawnego dysponowania towarem. Przepis ustawy o VAT ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa na inną stronę, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeśli nie wiązało się to z przeniesieniem własności w sensie cywilistycznym, wskazując na uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Znajduje to wyraz w formule „jak właściciel”, co implikuje możliwość uznania za dostawę towarów również owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą bez względu na to, czy w rzeczywistości w ślad za tym doszło do przeniesienia prawa własności. Należy więc rozróżnić pojęcie „rozporządzanie towarem jak właściciel” w ujęciu ustawy o VAT i pojęcie własności w ujęciu cywilistycznym. Konkludując, Wnioskodawca wskazuje, iż z uwagi na powyższe, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie bowiem do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zgodnie zaś z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT, przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

W zaprezentowanym stanie faktycznym Wnioskodawca wskazuje, że następuje zbycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z Budynkiem, a nie oddanie w użytkowanie wieczyste (Wnioskodawca nie jest jednostką samorządu terytorialnego), w związku z czym nie znajduje tutaj zastosowania art. 29a ust. 9 ustawy, lecz zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Co Wnioskodawca podkreśla, Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, jest traktowana przez niego jako towar, który docelowo będzie wykorzystywany do sprzedaży opodatkowanej. Nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu było zwolnione od VAT w związku z czym Wnioskodawca nie miał i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Jak Wnioskodawca wskazał, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym, w momencie podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowa Nieruchomość będzie zabudowana Budynkiem. Z uwagi na te okoliczności, zdaniem Wnioskodawcy, powinien on dla ww. Nieruchomości stanowiącej towar handlowy przyjąć stawkę podatku VAT obowiązującą dla Budynku. Stanowisko takie potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 4 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 555/17 (orzeczenie prawomocne) wskazał że: „Przez dostawę towarów należy rozumieć nie tylko oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, ale również zbycie tego prawa. Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu czy też prawa użytkowania wieczystego”.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowej transakcji zastosowania nie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Wnioskodawca wskazuje także na brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT , zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Od 1 września 2019 r. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Powyższa zmiana została wprowadzona w wyniku wydania wyroku TSUE z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie.

Wnioskodawca wskazuje, że grunt obecnie nie jest wykorzystywany do jego działalności gospodarczej (ani opodatkowanej, ani zwolnionej od VAT), w szczególności nie jest ani dzierżawiony, ani wynajmowany. Wnioskodawca dokona jedynie budowy Budynku na ww. gruncie i sprzeda go Kupującej wraz z Nieruchomością. Mając na uwadze przytoczone przepisy oraz wskazane okoliczności faktyczne, w opisanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia dojdzie więc w momencie zawarcia umów najmu przedmiotowego Budynku. Od tego momentu do momentu wykonania przyrzeczonej umowy sprzedaży nie miną dwa lata. Nie znajdzie więc zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ustawa o VAT przewiduje także kolejne zwolnienie, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Sprzedający wskazuje, że grunt obecnie nie jest wykorzystywany do jego działalności gospodarczej (ani opodatkowanej, ani zwolnionej od VAT), w szczególności nie jest ani dzierżawiony, ani wynajmowany. Sprzedający jedynie dokona budowy Budynku na ww. gruncie i sprzeda go Kupującej razem z Nieruchomością. Sprzedający nie włączy wybudowanego Budynku do ewidencji środków trwałych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w wraz z Budynkiem.

Warto w tym miejscu wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 czerwca 2018 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.181.2018.1.SM, w której wskazał, że: „Część budynku, niekorzystająca z przedmiotowego zwolnienia nie będzie również zwolniona na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a, jak i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W przepisach tych jest bowiem mowa o braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak wynika ze stanu przedstawionego w złożonym wniosku, właściciel przy budowie przedmiotowego budynku biurowego korzystał z odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z budową, tym samym przesłanka braku prawa do odliczenia podatku naliczonego nie jest spełniona”.

W ocenie Wnioskodawcy, z opisanych w przedmiotowym wniosku okoliczności wynika, iż nakłady na wybudowanie Budynku zostaną poniesione w celu sprzedaży Budynku (na cel związany z głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy). W związku z tym należy uznać, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji nie znajdzie także zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, z tego względu, iż nie zostanie spełniony warunek nie przysługiwania dokonującemu dostawy Budynku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do nakładów poniesionych na budowę Budynku.

W ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W opisanym zaś stanie sprawy, Budynek nie będzie wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a tym samym nie będzie uprawnienia do zastosowania tego zwolnienia.

Mając na uwadze wskazane przez Wnioskodawcę przepisy, w przedmiotowej transakcji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku na niej wybudowanego podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ust. 1 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki/budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Sprzedający) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, oznaczona kodem PKD 41.10.Z. Spółka zajmuje się także robotami budowlanymi związanymi ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z). Spółka posiada siedzibę działalności na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i w Polsce podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dnia 29 grudnia 2020 r. Spółka zawarła w formie Aktu notarialnego z (…) działającą pod firmą „(…)” (dalej jako: „Kupująca”) umowę przedwstępną sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości. Kupująca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca w treści Aktu notarialnego oświadczył, że jest użytkownikiem wieczystym do dnia 5 grudnia 2089 r.: nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w (…) przy ul. (…), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów prowadzonej przez Prezydenta Miasta nr 1/1, o obszarze 0,1572 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą. (dalej jako: „Nieruchomość”).

Działka ewidencyjna o numerze 1/1 powstała z podziału działki o numerze 1/8, której współużytkownikami wieczystymi byli Sprzedający i spółka pod firmą: (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…); podział nieruchomości został dokonany za zgodą właściciela nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej z dnia 3 grudnia 2020 r., wydanej przez Prezydenta Miasta wyżej wymieniony podział dokonany został pod warunkiem zapewnienia nowo wydzielonym działkom dostępu do drogi publicznej przy ich zbywaniu; opisana działka ma powierzchnię 0,1572 ha i jest niezabudowana.

Właścicielem Nieruchomości jest Miasto, zaś Sprzedający nabył udział w wysokości (…) części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1/8 na podstawie umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego sporządzonej dnia 2 października 2020 r. w formie aktu notarialnego.

W dniu 9 grudnia 2020 r. w (…) przed notariuszem Wnioskodawca oraz spółka pod firmą (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) dokonali zniesienia współużytkowania wieczystego działek gruntu powstałych z podziału działki nr 1/8, tj. działek o numerach 1/1 oraz 1/12 i współwłasności posadowionego na niej budynku; w efekcie ww. zniesienia współużytkowania wieczystego, Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr 1/1, natomiast Spółka pod firmą: (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) nabyła prawo wieczystego użytkowania działki nr 1/12 wraz z własnością posadowionego na niej budynku; ponadto, w ww. akcie notarialnym ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu obciążająca działkę gruntu o numerze 1/7, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) oraz działkę gruntu o numerze 1/12, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), na rzecz każdoczesnego właściciela bądź użytkownika wieczystego działki o numerze 1/1 .

Wnioskodawca zobowiązał się do dnia 31 grudnia 2021 r. wybudować na Nieruchomości budynek handlowo-usługowy o powierzchni ok. (…) m2, z piętnastoma (15) miejscami parkingowymi, w tym siedmioma (7) na podstawie służebności ustanowionej na nieruchomości sąsiedniej, wraz z infrastrukturą techniczną (dalej jako „Budynek”), zgodnie z planem zagospodarowania terenu stanowiącym załącznik nr 1 do Aktu notarialnego oraz uzyskać do dnia 31 stycznia 2022 r. pozwolenie na użytkowanie ww. budynku.

Zgodnie z Aktem notarialnym ustalono, iż Wnioskodawca sprzeda Kupującej (…) działającej pod firmą „(…)”) prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, który ma zostać wybudowany przez Sprzedającego za cenę w łącznej kwocie (…) złotych netto, a Kupująca oświadcza, że to prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo własności Budynku kupi, a nabycie nastąpi do majątku osobistego (…).

Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że prawo wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu nie stanowi dla niego środka trwałego i nie będzie stanowiło. Grunt obecnie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę jako towar, który docelowo będzie wykorzystywany do sprzedaży opodatkowanej, sprzedawane będzie prawo wieczystego użytkowania wraz z wybudowanym budynkiem.

Nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu było zwolnione od VAT w związku z czym Wnioskodawca nie miał i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Wnioskodawca wskazuje, że grunt obecnie nie jest wykorzystywany do jego działalności gospodarczej (ani opodatkowanej, ani zwolnionej od VAT), w szczególności nie jest ani dzierżawiony, ani wynajmowany. Wnioskodawca ze swojej strony dokona jedynie budowy Budynku na ww. gruncie i sprzeda go Kupującej razem z Nieruchomością.

Sprzedający nie włączy wybudowanego Budynku do ewidencji środków trwałych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z Budynkiem.

Po wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży prawo wieczystego użytkowania zostanie przyjęte do ewidencji środków trwałych Kupującej. Podobnie Budynek wzniesiony na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania zostanie włączony do środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującą. Nieruchomość wraz z Budynkiem będą służyły tylko i wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Budynek będzie wynajmowany innym podmiotom gospodarczym za wynagrodzeniem w postaci czynszu najmu opodatkowanego podatkiem VAT na podstawie zawartych umów najmu. Umowy najmu zostaną zawarte przez Sprzedającego, a po przeniesieniu prawa własności na Kupującą będzie ona czerpała pożytki z zawartych umów najmu.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 wraz z prawem własności budynku na niej wybudowanego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 wraz z prawem własności budynku na niej wybudowanego, należy uznać Spółkę za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a ww. nieruchomość stanowi składnik majątku Spółki. Tym samym, w opisanej sytuacji Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki 1/1 wraz z prawem własności Budynku na niej wybudowanego, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Tutejszy organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności wskazania, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku lub czy będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.