Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-201/15-2/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-08-05
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z siedzibą w Niemczech (dalej: Wnioskodawca lub Spółka lub Nabywca) zarządza kilkoma otwartymi funduszami inwestycyjnymi utworzonymi na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego. Wnioskodawca, stosownie do art. 85 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 r. (t.j. Dz. U. Nr 220, poz. 1447 ze zm.), dla wykonywania działalności gospodarczej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej zarejestrował oddział pod nazwą W spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oddział w Polsce (dalej: Oddział). Spółka występuje w charakterze cywilnoprawnego właściciela nieruchomości i udziałów w spółkach celowych nabywanych na rzecz funduszy.

Obecnie Wnioskodawca prowadzi negocjacje ze spółką z siedzibą w Polsce, będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym (dalej: Zbywca), dotyczące nabycia (dalej: Transakcja) budynków oraz budowli (obiekty i instalacje towarzyszące i pomocnicze jak np. drogi, wiata, parkingi, place manewrowe) położonych w Bieruniu (dalej: Budynki i Budowle) wraz z prawami własności do działek gruntowych, na których Budynki i Budowle są położone (dalej: Nieruchomość).

Zbywca nabędzie przed Transakcją prawo własności Nieruchomości wskutek przeniesienia na Zbywcę przez M. sp. z o.o. (dalej: „M.”), obecnego właściciela Nieruchomości, wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa, którego elementem będzie Nieruchomość.

Prawo własności gruntów wchodzących w skład Nieruchomości zostało nabyte przez M. od Agencji Nieruchomości Rolnych w 2012 r., a transakcja ta była opodatkowana VAT według stawki 23%. W momencie nabycia przez M., grunty były niezabudowane. Po nabyciu gruntów, M. rozpoczęła prace budowlane mające na celu wzniesienie Budynków i Budowli.

M. ponosiła koszty budowy wszystkich Budynków i Budowli, które mają być przedmiotem Transakcji z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, M przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z ich budową i M. faktycznie odliczał VAT naliczony z tytułu wydatków na budowę tych obiektów.

Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług z tytułu wydatków na bieżące utrzymanie i konserwację Budynków i Budowli oraz Zbywca będzie faktycznie odliczał VAT naliczony z tytułu tych wydatków. Jeśli rozpocznie się proces budowlany pozostałej części drugiego Budynku zlokalizowanego na Nieruchomości, Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług z tytułu wydatków ponoszonych w związku z tą budową i Zbywca będzie faktycznie odliczał VAT naliczony z tytułu tych wydatków.

Działalność gospodarcza zarówno Spółki jak i Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni biurowych i magazynowych. W roku 2014 ukończona została budowa jednego z dwóch Budynków zlokalizowanych na Nieruchomości, którego cała powierzchnia została wydana najemcom do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT, tj. w wykonaniu postanowień umów najmu. Budowle posadowione na Nieruchomości zostały wybudowane w 2014 i 2015 r.

Na moment składania niniejszego wniosku budowa części drugiego Budynku została ukończona i w tej części jego powierzchnia została wydana najemcy do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT, tj. w wykonaniu postanowień umów najmu. Budowa pozostałej części tego Budynku nie została jeszcze rozpoczęta. Możliwe jest, że budowa pozostałej części drugiego Budynku zostanie rozpoczęta do momentu zawarcia Transakcji. W związku z tym, wszystkie ukończone Budynki lub ich części będą w momencie dokonania Transakcji wynajmowane w odniesieniu do całej powierzchni przeznaczonej na wynajem przez okres krótszy niż 2 lata, za wyjątkiem części drugiego Budynku, której budowa - o ile zostanie rozpoczęta przed zawarciem Transakcji - może nie zostać zakończona przed datą Transakcji. Może więc zdarzyć się sytuacja, że nie cała powierzchnia Budynków zostanie przed dokonaniem Transakcji wynajęta najemcom.

Podsumowując, w ramach planowanej Transakcji dojdzie do zbycia następujących składników majątkowych:

*   działek zabudowanych Budynkami lub Budowlami, które w dacie planowanej Transakcji będą wynajmowane przez okres krótszy niż 2 lata,
*   działek zabudowanych Budowlami wykorzystywanymi w ramach działalności gospodarczej Zbywcy, które nie były przedmiotem najmu.

M. nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budowli posadowionych na Nieruchomości, za wyjątkiem trzech budowli związanych z kanalizacją deszczową (pompownia, wylot 1 i 2, sieć kanalizacji), na które poniesiono wydatki na ulepszenie o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej tych sieci. M dokonała rozbudowy ukończonego w 2014 r. Budynku w celu zwiększenia jego powierzchni najmu. Wartość wydatków poniesionych w tym celu przez M była wyższa niż 30% wartości początkowej tego Budynku.

W wyniku planowanej Transakcji:

1.  Spółka wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące Budynków oraz Budowli, w tym nastąpi przeniesienie na Zbywcę praw i zobowiązań takich jak np. kaucje gwarancyjne i depozyty zapłacone przez najemców na poczet należytego wykonania umów najmu wraz z wierzytelnościami je zabezpieczającymi.
2.  Zbywca przeniesie na Spółkę prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością tzn.:
    *   prawa i obowiązki związane z budową Budynków i Budowli, w tym prawa (roszczenia) z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji i z tytułu rękojmi za wady wraz z wierzytelnościami nimi zabezpieczonymi (np. gwarancje budowlane, kaucje na poczet należytego wykonania robót budowlanych),
    *   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w tym: prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości),(dalej łącznie: Przedmiot Transakcji).

Transakcji nie będzie podlegać szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem Transakcji będzie jedynie Nieruchomość, natomiast szereg umów związanych z obsługą przedmiotowej Nieruchomości oraz procesu najmu, nie zostanie przeniesionych w ramach planowanej Transakcji. W szczególności przedmiotem transakcji nie będzie przeniesienie następujących składników majątkowych Zbywcy:

*   należności oraz zobowiązania Zbywcy (w tym należności od najemców oraz zobowiązania względem dostawców towarów i usług),
*   prawa i obowiązki wynikające z tytułu wskazanych poniżej umów (pod warunkiem że w dacie zawarcia Transakcji umowy te będą nadal obowiązywać, może się bowiem zdarzyć, że część tych umów na moment realizacji Transakcji zostanie rozwiązana lub zastąpiona innymi):
*   świadczenie usług doradczych i zarządczych;
*   wykonanie przyłącza do sieci energetycznej,
*   doradztwo inwestycyjne,
*   kompleksową organizację procesu inwestycyjnego,
*   doradztwo i promocję działalności Inwestora,
*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
*   usługi zarządzania projektami,
*   dostawę mediów,
*   wykonanie robót budowlanych,
*   środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   dokumentacja inna niż bezpośrednio związana z procesem budowlanym (np. dokumentacja finansowa i księgowa),
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   zakład pracy Zbywcy bądź jakakolwiek jego część,
*   wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów; kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi.

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, tj. wody, gazu itp., umowy dotyczące ochrony Nieruchomości itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej Transakcji. Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby rozwiązanie niektórych umów okazało się w tym czasie niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) - zostaną one przeniesione na Nabywcę.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie będzie stanowić ona oddziału, zakładu oraz nie będą dla niej prowadzone odrębne księgi.

Zarówno Zbywca, jak i Spółka są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Dodatkowo należy podkreślić, że intencją Zbywcy oraz Spółki jest objęcie planowaną Transakcją wybranych składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle związanych z nią składników), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Przed planowaną sprzedażą Zbywca nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności. Nie ma takich planów również po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i magazynowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:
    1.  planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    2.  planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Wnioskodawcę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
    3.  planowana Transakcja nie będzie korzystać ani z obligatoryjnego, ani opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT,
    4.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
2.  Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT na Wnioskodawcy - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Interpretacja indywidualna została wydana w zakresie pytania Nr 2 w odniesieniu do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do pytania Nr 1 w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna z dnia 11 czerwca 2015 r. Nr IPPP3/4512-415/15-2/WH.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT, na Wnioskodawcy - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Brak obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Konsekwentnie, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zarządza kilkoma otwartymi funduszami inwestycyjnymi utworzonymi na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego. Dla wykonywania działalności gospodarczej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej Wnioskodawca zarejestrował w Polsce oddział. Spółka występuje w charakterze cywilnoprawnego właściciela nieruchomości i udziałów w spółkach celowych nabywanych na rzecz funduszy. Obecnie Wnioskodawca prowadzi negocjacje ze spółką z siedzibą w Polsce, będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym (Zbywca), dotyczące nabycia (Transakcja) budynków oraz budowli (obiekty i instalacje towarzyszące i pomocnicze jak np. drogi, wiata, parkingi, place manewrowe; Budynki i Budowle) wraz z prawami własności do działek gruntowych, na których Budynki i Budowle są położone (Nieruchomość). Zbywca nabędzie przed Transakcją prawo własności Nieruchomości wskutek przeniesienia na Zbywcę przez spółkę z o.o., obecnego właściciela Nieruchomości, wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa, którego elementem będzie Nieruchomość.

W interpretacji indywidualnej z dnia 11 czerwca 2015 r. Nr IPPP3/4512-415/15-2/WH dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: „(\`(...)\`) dostawa wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT jako dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (odnoszącej się do Budowli niewynajętych wcześniej najemcom, a także części Budynków, które przed dokonaniem Transakcji - w zależności od zaawansowania prac budowlanych - nie zostaną oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT, tj. wynajęte) lub w okresie krótszym niż dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia (odnoszącej się do Budynków i Budowli w części wynajętej). Ponieważ jak już wspomniano, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania ustalonej dla dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu, stąd opodatkowanie Budynków i Budowli stawką podstawową podatku VAT będzie determinowało również opodatkowanie dostawy prawa własności będących składnikiem Nieruchomości tą samą stawką”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.