Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-26/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-03-26
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości niewykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej i zaliczanych do majątku osobistego Wnioskodawcy spowoduje powstanie jakichkolwiek zobowiązań w podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2009 roku (data wpływu 13 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2009 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na to, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych pismem z dnia 5 marca 2009 roku nr ITPB1/415-26/09-2/MM, ITPP2/443-26/09-2/AJ wezwano Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 13 marca 2009 r. przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Prowadzi Pan działalność gospodarczą. Z wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, wynika, że wśród licznych rodzajów działalności, objętych zgłoszeniem wymieniony został m.in. zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Również Pana małżonka prowadzi działalność gospodarczą. Z wpisu do ewidencji działalności gospodarczej wynika, że wśród licznych rodzajów działalności objętych zgłoszeniem wymieniony został m.in. zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Małżonkowie są zarejestrowanymi podatnikami VAT. Dnia 10 grudnia 1996 roku, na podstawie aktu notarialnego, nabył Pan wraz z małżonką prawo własności nieruchomości o charakterze rolnym. Z umowy sprzedaży wynikało, że małżonkowie nabyli wskazane powyżej prawa z majątku dorobkowego, a więc do majątku wspólnego. Nieruchomość ta składa się z dwóch działek gruntu, z których jedna miała powierzchnię sześciu hektarów trzydziestu dwu arów czterdziestu czterech metrów kwadratowych, natomiast druga z nich - powierzchnię trzech hektarów osiemdziesięciu sześciu arów dwudziestu trzech metrów kwadratowych, co stanowi łącznie dziesięć hektarów osiemnaście arów sześćdziesiąt siedem metrów kwadratowych. Z gruntu tego została zbyta na rzecz Gminy – na cele uzasadniające wywłaszczenie (wykup pod budowę dróg) działka o powierzchni 800 metrów2. Cena nabycia przedmiotowych działek nie została ujęta w kosztach uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, ani też odliczona na jakiejkolwiek innej podstawie, gdyż nie były one nabywane dla celów działalności gospodarczej, lecz do majątku prywatnego. W momencie nabywania działek, znajdowały się one na obszarach, które w planie zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. Jednakże ze względu, na to, że grunty te były gruntami rolnymi i nie były wyłączone z produkcji rolnej, faktycznie nie można było ich przeznaczyć pod jakąkolwiek zabudowę lecz mogły być one wykorzystywane wyłącznie na cele rolnicze. Taki stan trwa do chwili obecnej. W międzyczasie, na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, zmieniło się przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości.

Jednocześnie wskazuje Pan, że przedmiotowa nieruchomość została zakupiona w celu prowadzenia działalności rolniczej i była wykorzystywana na cele związane z działalnością rolniczą. Nie była zaś wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Aktualnie nosi się Pan z zamiarem sprzedaży zakupionych w roku 1996 nieruchomości. Zbycie gruntu nastąpi jedną umową. Grunty, mające być przedmiotem sprzedaży stanowią majątek osobisty – lokuje w nim Pan swoje oszczędności. Nie jest jednak wykluczone, że w przyszłości zdecyduje się Pan na zbycie posiadanych gruntów.

W ciągu ostatnich 20 lat nabył Pan do majątku osobistego 10 nieruchomości. W tym okresie z nabytych działek trzykrotnie dokonał wydzielenia i sprzedaży mniejszych działek gruntu. Z działki rolnej wydzielił i zbył działkę o powierzchni 0,50 ha, z drugiej działki wyodrębniona została działka, która została zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, tj. pod budowę autostrady. Zbył Pan również inną działkę o powierzchni 0,50 ha.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  czy sprzedaż ww. nieruchomości spowoduje powstanie jakichkolwiek zobowiązań w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  czy sprzedaż ww. nieruchomości spowoduje powstanie jakichkolwiek zobowiązań w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie pytania pierwszego. Odpowiedź na pytanie drugie udzielona zostanie odrębnym pismem.

Zdaniem Wnioskodawcy z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nabyte nieruchomości nie mogą być uznane za składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisu tego wynika bowiem, że tylko te składniki majątku, które zostały ujęte w ewidencji środków trwałych są poddane reżimowi uregulowanemu w przepisie art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Tym samym sprzedaż składników majątku, które nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, nie może być uznana za sprzedaż składników związanych z działalnością gospodarczą, zaś przychód z tej sprzedaży nie może być uznany za przychód z działalności gospodarczej. Stąd też zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 przychód ten zaliczany jest do przychodów z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych. Z uwagi jednak na upływ wymaganego okresu, podlega zwolnieniu od opodatkowania. Sam fakt, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie wprowadzonej do ewidencji środków trwałych nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, nie przesądza jeszcze, że jest to przychód zaliczany do przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Przepis ten stanowi bowiem, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie (…) jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej. Z przepisu tego wynika zatem, że dla rozstrzygnięcia analizowanej kwestii kluczowe znaczenie będzie miało rozstrzygnięcie, czy sprzedaż nieruchomości, która zostanie dokonana przez małżonków nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Sformułowanie „w wykonywaniu działalności gospodarczej” oznacza, że sprzedawana rzecz stanowi towar w przedsiębiorstwie podatnika. Musi zatem stanowić składnik majątkowy, który został zaliczony do swoistej masy majątkowej, wydzielonej z majątku podatnika, w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, precyzyjniej zaś rzecz ujmując – do tej części składników majątku przedsiębiorstwa, które są uznawane za towar.

U każdej osoby prowadzącej działalność gospodarczą można wyróżnić dwie jej sfery aktywności: aktywność w ramach tej działalności oraz aktywność prywatną, związaną z zarządzaniem własnym majątkiem i kierowanie własnymi prywatnymi interesami. Niekiedy może zdarzyć się tak, że dany rodzaj aktywności, np. zbywanie i nabywanie określonych składników majątkowych będzie charakterystyczny dla jednej, jak i dla drugiej sfery aktywności tej osoby. Nie możne to jednak oznaczać, że jeżeli osoba ta dokonuje określonej czynności w związku z zarządzaniem własnym majątkiem, to czynność ta będzie uznawana za związaną z działalnością gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z ww. przepisu wynika, iż przychodem z odpłatnego zbycia są kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych, które zostały dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, pod warunkiem, że sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Nie można jednakże utożsamiać – jak to czyni Wnioskodawca – przewidzianego tym przepisem wyłączenia ze źródła przychodów ze zwolnieniem podatkowym.

Ze zwolnieniem podatkowym mamy bowiem do czynienia wówczas, gdy konkretny przepis ustawy wyraźnie wskazuje jaki przychód i w jakich warunkach jest zwolniony z opodatkowania.

W sytuacji gdy nieruchomość sprzedana zostanie po upływie pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie powstanie przychód, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ewentualnie który mógł być zwolniony od tego podatku.

Analizując przedmiotową sprawę należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskiwane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Art. 14 ust. 2 ww. ustawy stanowi: przychodem z działalności gospodarczej są również:

1.  przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
    1.  środkami trwałymi,
    2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
    3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2.

Należy zatem podkreślić, że sformułowanie „w wykonywaniu działalności gospodarczej” oznacza również sprzedaż składników majątku wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej.

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do prowadzonej działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel nabycia nieruchomości, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia nieruchomości.

Okoliczności przedstawione we wniosku tj. fakt zakupu w roku 1996 przez Pana i jego małżonkę - do majątku wspólnego - nieruchomości, która nie została zakupiona dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana oraz fakt, że w przeciągu 20 lat dokonali Państwo zbycia trzech innych nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą przemawiają za tym, że sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ze stanu faktycznego wynika, że przedmiotową nieruchomość nabył Pan w roku 1996. Skoro zatem, jak wykazano, sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to nie należy jej kwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. grunt stanowi wspólny majątek Pana i jego małżonki, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonki, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pana Małżonka chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.