Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.509.2020.2.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-30
Teza: Brak możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości wydzielonej z działek
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2020r. (data wpływu 18 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 3 września 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.509.2020.1.PRM (doręczone Stronie w dniu 7 września 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości wydzielonej z działek nr 1 i 2 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 14 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 3 września 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.509.2020.1.PRM (doręczone w dniu 7 września 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości wydzielonej z działek nr 1 i 2.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, prowadzący działalność rolniczą, nieprowadzący działalności gospodarczej oraz niebędący czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Sprzedawca”), jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), składającej się z działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 1, 2, dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca w dniu 29 sierpnia 2006 r. nabył w drodze darowizny od rodziców prawo własności do niezabudowanych działek o nr 1 2. Przekazanie gruntów odbyło się na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej w (…). Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przez cały okres - począwszy od dnia przekazania - Nieruchomość jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności rolniczej. Sprzedający nie posiada jednak statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.).

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne (RIIb, RIVa, RIVb), łąki (ŁVI) i lasy (LsIII). Nieruchomość jest uzbrojona, niezabudowana i nieogrodzona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części.

W gminie (…), na terenie której znajduje się Nieruchomość, nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.)

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości w dniu 15 lipca 2020 r. Sprzedający podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego.

Przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Kupujący”). Na Nieruchomości Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku handlowo-usługowego o pow. użytkowej około 650 m2.

W piśmie z dnia 14 września 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że działki o nr 1 2 nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ale są obciążone służebnością osobistą na rzecz rodziców Sprzedawcy, J. P. i H. P., polegającą na prawie korzystania z jednego pokoju, kuchni i łazienki w domu mieszkalnym. W dniu 14 września 2020 r. Sprzedający otrzymał od osób uprawnionych oświadczenie o zwolnieniu działek nr 1 oraz 2 z opisanej powyżej służebności osobistej.

Nieruchomość jest uzbrojona tzn. posiada bezpośredni i prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej oraz w jej bliskim otoczeniu znajdują się media i sieci, do których nieznacznym nakładem finansowym można się podłączyć, natomiast nie ma fizycznie wykonanych przyłączeń.

Nieruchomość nie jest położona na obszarze, o którym mowa w art. 8 oraz nie jest położona na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2020 r., poz. 802).

Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa lub od jednostek samorządu terytorialnego. Nie istnieją żadne wykonane zarządzenia lub zalecenia władz administracyjnych, samorządowych ani roszczenia prywatno-prawne osób trzecich, a nadto nie toczą się żadne postępowania administracyjne lub sądowe, których przedmiotem byłaby Nieruchomość.

Nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek zaległości z tytułu opłat związanych z eksploatacją. Wszystkie opłaty, w tym na podatek rolny, zostały uregulowane.

Nieruchomość objęta jest zapisem Uproszczonego Planu Urządzania Lasu na lata 2018-2027 wsi (…), gminy (…), natomiast nie jest objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2020, poz. 6). Wobec tego, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez (…), przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu Nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży najpóźniej do dnia 31 grudnia 2021 r., zgodnie z którą Sprzedający sprzeda nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2, tj. wyżej opisanej Nieruchomości, zaś Kupujący nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2, w ciągu 14 dni po spełnieniu się niżej wymienionych warunków, a najpóźniej do dnia 31 grudnia 2021 r. kupi.

Strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzednio łącznego spełnienia następujących warunków:

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 533,8 m2, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę, wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 2,5 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nieprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
*   uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,
*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez Sprzedawcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
*   złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody uprawnionych na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki kosztem i staraniem Sprzedającego w terminie 3 miesięcy od uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale.

Do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych. Sprzedający zobowiązał się również do niepodejmowania jakichkolwiek czynności oraz do powstrzymywania się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

Do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem, działki o nr 1 i 2 nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W dniu 15 lipca 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę dzierżawy dotyczącej działek będących przedmiotem sprzedaży. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Zgodnie z zawartą umową dzierżawy Kupujący będzie dysponował przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnienie Kupującemu Nieruchomości celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedający wyraził również zgodę na usytuowanie przez Kupującego na nabywanej Nieruchomości, umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z dwóch niezabudowanych działek niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT i tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT jest określenie przeznaczenia gruntu. Powołany przepis wykazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9, posługuje się kryterium przeznaczenia terenu.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Nieruchomość znajduje się na terenie gminy, gdzie nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku o charakterze danego gruntu rozstrzygać będzie decyzja o warunkach zabudowy wydawana na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kupujący wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ na zakupionej Nieruchomości zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy, tym samym spełniając przesłanki zakwalifikowania Nieruchomości jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W związku z tym wystąpi przy sprzedaży konieczność naliczenia podatku VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (działki) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie posiada także statusu rolnika ryczałtowego.

Wnioskodawca w 2006 r. nabył w drodze umowy darowizny od rodziców prawo własności niezabudowanych działek nr 1 i 2, na których prowadzi działalność rolniczą.

Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla przedmiotowej Nieruchomości nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość do dnia 15 lipca 2020 r. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość posiada bezpośredni i prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej. W pobliżu działek nr 1 i 2 znajdują się media i sieci. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona.

W dniu 15 lipca 2020 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek nr 1 i 2.

Umowa sprzedaży zostanie zawarta, najpóźniej do dnia 31 grudnia 2021 r., pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in.:

1.  decyzji: o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę, zezwalającej na budowę zjazdu na przedmiotową działkę;
2.  warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

w celu realizacji inwestycji budowy obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 650 m2.

W dniu 15 lipca 2020 r. Wnioskodawca zawarł (na czas nieoznaczony) z Kupującym umowę dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości na dysponowanie do celów budowlanych przedmiotem sprzedaży w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Wnioskodawca wyraził również zgodę na usytuowanie przez Kupującego na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ww. umowie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień dotyczących Nieruchomości, a także do uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej i przyłącza energetycznego oraz decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Wnioskodawca do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki. Nie będzie również podejmował jakichkolwiek czynności ani działań utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii braku możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek nr 1 i 2.

Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest, aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero wówczas można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić czy w odniesieniu do dostawy przedmiotowej działki będą spełnione przesłanki do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek gruntu nr 1 i 2. Zgodnie z postanowieniami powyższej umowy przedwstępnej sprzedaż przedmiotowej działki nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu oraz uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej i kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków technicznych zawartych w umowie przedwstępnej.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek gruntu nr 1 i 2, podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany. W związku z powyższym, Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż ww. Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Należy zatem uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działki na podstawie opisanych działań oraz czynności nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym i w związku z przyszłą sprzedażą będzie działać jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Ponadto jak wynika z wniosku, Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę dzierżawy na dysponowanie do celów budowlanych przedmiotem sprzedaży w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Sprzedający wyraził również zgodę na usytuowanie na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa Nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z wniosku wynika, że działki nr 1 i 2, nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowych działek nie wydano także decyzji o warunkach zabudowy. Należy jednak zauważyć, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na Nieruchomość oraz do uzyskania warunków technicznych przyłączy. Wszelkie decyzje i pozwolenia zawarte w umowie przedwstępnej zostaną uzyskane przed sprzedażą sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek gruntu nr 1 i 2.

Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że w momencie dostawy ww. Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji jej dostawa nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

*   w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca w 2006 r. otrzymał w darowiźnie od rodziców prawo własności niezabudowanych działek nr 1 i 2. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy przedmiotowej działki wydzielonej z działek gruntu nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działek gruntu nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Oznacza to, że jej sprzedaż, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działki będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z powyższym czynność dostawy przedmiotowej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że w zakresie naliczenia należnego podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości wydzielonej z działek nr 1 i 2 ze stawką 23%, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.