Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-396/12-2/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-05-09
Teza: Datą nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Wnioskodawczynię odrębną własność lokalu mieszkalnego tj. 16.11.2010 r. Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o które należy pomniejszyć przychód, będą udokumentowane koszty nabycia, czyli spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową jako odrębne zobowiązanie i wkład mieszkaniowy.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; mieszkanie; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki; wkład
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 05.03.2012 r. (data wpływu 05.03.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie :

*   ustalenia daty nabycia nieruchomości– **jest nieprawidłowe,**
*   możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wkładu mieszkaniowego, kredytu oraz odsetek od zaciągniętego kredytu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.03.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

12.06.1992 r. Wnioskodawczyni otrzymała przydział lokalu mieszkalnego na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu w budynku G – wybudowanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową Lokatorsko Własnościową w G – Z. W momencie zasiedlenia lokalu Wnioskodawczyni wniosła wkład budowlany do spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej w wysokości 6 389 zł. Do 2009 r. co miesiąc Wnioskodawczyni spłacała część kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię na budowę bloku w części przypadającej na zajmowany przez Wnioskodawczynię lokal. W 2009 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do Spółdzielni Mieszkaniowej o przeniesie własności lokalu. Aby mogło to nastąpić Wnioskodawczyni wpłaciła pozostałą część kredytu obciążającego lokal oraz odsetki w łącznej wysokości 24 102 zł. Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w W. oddział w P. wydał zaświadczenie, że lokal nie jest obciążony kredytem i nie jest zabezpieczony hipoteką. W związku powyższym 16.11.2010 r. nastąpiło podpisanie aktu notarialnego „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na członka spółdzielni”. 05.01.2011 r. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny „Umowa sprzedaży oraz ustanowienia hipotek”. W 2007 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu jednorodzinnego na który zaciągnęła kredyt hipoteczny. W 2008 r. Wnioskodawczyni ukończyła budowę domu, jednocześnie rozpoczynając spłatę kredytu w miesięcznych ratach.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Którą z dat należy uznać za datę nabycia mieszkania:
    1.  czy datę nabycia - przydziału i zasiedlenia
    2.  czy datę podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność?
2.  Czy koszty poniesione w celu nabycia praw do mieszkania takie jak: wkład mieszkaniowy wpłacony w 1992 r., spłacany przez 17 lat kredyt oraz odsetki od kredytu, jednorazową wpłatę pozostałego kredytu i odsetek w wysokości 24 102 zł, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1.

Sprzedaż przedmiotowego mieszkania nie powoduje obowiązku podatkowego, ponieważ od momentu nabycia prawa do lokalu na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu (w 1992 r.) minęło ponad 5 lat. Zmiana z prawa lokatorskiego na prawo ustanowienia odrębnej własności (w 2010 r.) jest przekształceniem formy prawnej a nie nowe nabycie. .

Ad. 2.

Koszty związane z wkładem budowlanym do spółdzielni, spłacany kredyt przez 17 lat i jednorazowa spłata kredytu i odsetek powinna być uwzględniana przy ustaleniu dochodu ze sprzedaży mieszkania, ponieważ stanowią istotny koszt związany z nabyciem prawa własności do lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w części dotyczącej ustalenia daty nabycia nieruchomości uznaje się za nieprawidłowe, natomiast w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wkładu mieszkaniowego, kredytu oraz odsetek od zaciągniętego kredytu uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała dnia 12.06.1992 r. przydział na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które następnie w listopadzie 2010 r. zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu. W 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Zwrócić uwagę należy na przepisy regulujące spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, z których wynika, że w przypadku tzw. mieszkania lokatorskiego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadając do lokalu innego tytułu własności i są zobowiązani do wniesienia wkładu lokatorskiego, a także do uiszczania opłat wynikających z ustawy, czy też ze statutu spółdzielni. Ograniczenie powyższego prawa jest istotne i wynika z art. 9 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), który stanowi, że prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Jednakże, stosownie do art. 12 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Oznacza to, że osoba, która nabyła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część zobowiązań związanych z budową – w tym wkład lokatorski, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę - stosownie do wniosku – o przeniesienie własności lokalu.

W sprawie, której dotyczy złożony wniosek, niewątpliwie za datę nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać listopad 2010 r. czyli datę przeniesienia na Wnioskodawczynię odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że kwota uzyskana tytułem sprzedaży w 2011 r. stanowi źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, z uwagi na fakt, iż mieszkanie zostało odpłatnie zbyte przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące określenia daty nabycia przedmiotowej nieruchomości należało uznać za nieprawidłowe.

W związku z tym, że, nabycie lokalu miało miejsce w 2010 r., dokonując oceny skutków podatkowych zbycia lokalu należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem koszty nabycia czyli cena nabycia oraz udokumentowane nakłady.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w momencie zasiedlenia lokalu Wnioskodawczyni wniosła wkład budowlany do spółdzielni oraz co miesiąc spłacała część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę bloku w części przypadającej na zajmowany przez nią lokal. W celu nabycia prawa własności do przedmiotowego lokalu Wnioskodawczyni dokonała spłaty pozostałej części kredytu obciążającego lokal oraz odsetki w łącznej wysokości 24 102 zł w celu realizacji inwestycji budowy budynku mieszkalnego.

Generalnie ceną nabycia lokalu jest wkład mieszkaniowy, który należy wpłacić, aby ustanowiono lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na to, w jakim celu został zaciągnięty przez spółdzielnię kredyt. Mianowicie, jeżeli został zaciągnięty w celu sfinansowania wkładu lub jego części, to spłata tego kredytu nie będzie stanowiła kosztu przy sprzedaży, z tego względu, iż kosztem będzie wkład mieszkaniowy, który była Wnioskodawczyni zobowiązana wnieść, aby spółdzielnia przydzieliła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Zaciągnięcie kredytu bowiem stanowiło tylko sposób pozyskania środków pieniężnych na sfinansowanie wkładu. Natomiast, jeżeli spłata kredytu, była odrębnym zobowiązaniem członka spółdzielni, niezależnym od wkładu mieszkaniowego, to w takiej sytuacji dokonane wpłaty do spółdzielni tytułem spłaty kredytu wraz z odsetkami będą, oprócz wartości wkładu mieszkaniowego, kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Ponieważ nie wskazuje Wnioskodawczyni we wniosku, że zaciągnięty przez spółdzielnię kredyt służył pokryciu wkładu mieszkaniowego to wartość spłaty (kredytu wraz z odsetkami) będzie, obok wkładu mieszkaniowego, kosztem nabycia lokalu.

Wskazać bowiem należy, iż wydatki te są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i stanowią koszt uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodu ze zbycia, gdyż przeniesienie własności lokalu uzależnione było od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż datą nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Wnioskodawczynię odrębną własność lokalu mieszkalnego tj. 16.11.2010 r.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o które należy pomniejszyć przychód, będą udokumentowane koszty nabycia, czyli spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową jako odrębne zobowiązanie i wkład mieszkaniowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.