Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-366/16-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-06-20
Teza: Skutki w podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; podatek-podatek naliczony; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 12 maja 2016 r. (data wpływu 12 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   określenia momentu pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do Infrastruktury (budowli) - **jest nieprawidłowe;**
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23% (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) - **jest prawidłowe;**
*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu podatku z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków w podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Zbywca jest następcą prawnym spółki z ograniczoną odpowiedzialnością powstałym w wyniku przekształcenia formy działalności zgodnie z przepisami Kodeksu Spółek Handlowych.

Spółka jest właścicielem budynku biurowo-usługowego „N.” wraz z parkingiem podziemnym (dalej: Budynek) posadowionego na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Spółki. W skład gruntu wchodzą działki nr 268/1, 268/2, 270 oraz 269/14, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste. Na gruncie znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. trafostacji, chodników, i innych budowli (dalej: Infrastruktura oraz dalej: Budynek, grunty i Infrastruktura razem jako: Nieruchomość). Wymienione elementy wchodzące w skład Infrastruktury stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego.

Działka o numerze 268/2 jest zabudowana Budynkiem i częścią Infrastruktury, natomiast działki o numerach 268/1, 269/14 oraz 270 są zabudowane Infrastrukturą. Obecnie Spółka planuje dokonanie zbycia posiadanej Nieruchomość wraz z ruchomościami związanymi z jej użytkowaniem (dalej: Transakcja) na rzecz podmiotu niepowiązanego (tj. Nabywcy).

Na moment Transakcji Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Po zakupie Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomości do wynajmu powierzchni na cele gospodarcze opodatkowane podstawową stawką VAT (tj. 23%).

Nieruchomość została wybudowana przez Zbywcę, który w styczniu 2014 roku zakończył budowę i uzyskał pozwolenie na jej użytkowanie. Od momentu wybudowania Zbywca, w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, wynajmuje powierzchnie znajdujące się w Budynku. Zbywca zawarł również umowy najmu miejsc parkingowych znajdujących się w parkingu podziemnym z częścią pracowników jednego z najemców najmujących od Zbywcy powierzchnię w Budynku. Od momentu oddania do użytkowania ok. 73% powierzchni znajdującej się w Budynku zostało wynajęte przez Zbywcę (najem powierzchni biurowej i handlowej opodatkowany 23% VAT; wydanie powierzchni pierwszemu najemcy miało miejsce w styczniu 2014 r., wskazany poziom 73% wynajmu jest osiągnięty na moment złożenia niniejszego wniosku). Zgodnie z zawieranymi umowami najmu powierzchnie wspólne Budynku również były wydawane najemcom do użytkowania. Elementy Infrastruktury nie podlegały wydaniu w ramach odrębnych umów najmu, chociaż umowy najmu umożliwiały / umożliwiają korzystanie z nich na zasadach ogólnych (za korzystanie z przedmiotowych elementów Infrastruktury nie zostały ustalone odrębne opłaty).

Z uwagi na związek z wykonywaniem wskazanych czynności opodatkowanych (tj. usługi najmu powierzchni biurowych oraz powierzchni handlowych), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Nieruchomości. Zbywca stosownego odliczenia podatku VAT dokonał. Jednocześnie Zbywca nie wykonywał żadnej działalności zwolnionej z VAT, która miałaby wpływ na prawo do odliczenia VAT od zakupu towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynku wraz z Infrastrukturą.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Infrastruktury, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, usług ochrony Nieruchomości, dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie itp.), ubezpieczenia Nieruchomości, usług sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych. Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia funkcjonowania swojego przedsiębiorstwa, korzysta m.in. z usług księgowych lub prawnych. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Spółki, która posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, w szczególności gotówkę.

W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na nabycie oraz funkcjonowanie Nieruchomości, Spółka zaciągnęła kredyt bankowy.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy, w tym w umowy najmu miejsc parkingowych w parkingu podziemnym zawarte przez Zbywcę z pracownikami jednego z najemców. W szczególnych przypadkach, np. ze względu na fakt, że nie doszłoby jeszcze do przekazania wynajmowanych powierzchni odpowiednim najemcom, może też nastąpić cesja umów najmu, tj. wszystkich praw i obowiązków wynajmującego wynikających z umów najmu, w odniesieniu do których przejęcie przez Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z takich umów najmu nie następuje z mocy prawa, w trybie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Nabywcy zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku wraz z Infrastrukturą. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa do znaków towarowych związanych z Nieruchomością, majątkowe prawa autorskie oraz zależne prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością oraz prawa do domen, stron www czy licencji do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców. Ponadto, Zbywca zapewni przeniesienie na Nabywcę ewentualnych istniejących praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, praw wynikających z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, a także obowiązków zwrotu kwot zatrzymanych wynagrodzeń wykonawców w odniesieniu do prac przez nich wykonanych. Nabywca wstąpi również w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z porozumienia dotyczącego obciążeń przedsiębiorstwa energetyki cieplnej za zużycie energii związanej ze znajdującym się na terenie Nieruchomości węzłem cieplnym (w ramach Transakcji lub na podstawie osobnego porozumienia z przedsiębiorstwem energetyki cieplnej). W ramach planowanej Transakcji na Nabywcę przejdzie własność ruchomości integralnie związanych z funkcjonowaniem Budynku i w nim znajdujących się, w postaci m.in. mebli i wyposażenia.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, co do zasady Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi i ubezpieczenia Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umów w zakresie zarządzania, które zostaną rozwiązane. Analogicznie pozostałe umowy związane z obsługą Nieruchomości (dotyczące np. sprzątania i wywozu nieczystości, dostawy mediów czy serwisowania urządzeń technicznych) zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywca zawrze nowe umowy we własnym imieniu na uzgodnionych przez siebie warunkach z wybranymi przez siebie dostawcami (choć mogą to być ci sami dostawcy). Jednocześnie w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę.

Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych czy prawnych. Spółka w ramach kontynuowania działalności pozostanie stroną wskazanych wyżej umów, które nie będą przenoszone na Nabywcę i które związane będą z jego dalszą działalnością.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje oraz kwoty z niewykorzystanego funduszu remontowego wpłacone przez najemców związane z umowami najmu, w które Nabywca wstąpi, jako wynajmujący, w miejsce Zbywcy). W ramach Transakcji nie zostanie przeniesione również część aktywów służąca Zbywcy do świadczenia swoich usług, np. router, projektor.

Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych czy finansowych - Spółka planuje spłacić te zobowiązania w toku kontynuowania swojej działalności gospodarczej.

Ze względu na fakt, że kredyt bankowy jest zobowiązaniem ściśle i nierozerwalnie związanym z Nieruchomością (jest m.in. zabezpieczony hipoteką na Nieruchomości), sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie wymagać uzgodnienia z bankiem. Intencją stron jest dokonanie przez Zbywcę spłaty zobowiązania wynikającego z kredytu. Jednocześnie Nabywca i bank mogą uzgodnić osobno finansowanie przez bank nabycia Nieruchomości - jednak będzie to niezależna decyzja Nabywcy i banku.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przejście zakładu pracy.

Nabywca oraz Zbywca przed dniem dokonania dostawy złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podstawową stawką VAT (tj. 23%) dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa ta podlegałyby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy - po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałyby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia) - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (23%)?
2.  Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałyby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia), będzie ona podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (23%), a Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad. Pytanie nr 1

Podleganie Transakcji przepisom ustawy o VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się m.in. z prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na nim Budynku wraz z towarzyszącą Infrastrukturą, niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jednocześnie, Zainteresowani pragną wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu

o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne). Tymczasem, w omawianym przypadku, Spółka dokona jedynie zbycia Nieruchomości. Konsekwencją Transakcji będzie przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy praw i obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku, które nastąpi automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Zbywcy i ustaleń stron Transakcji (w tym w umowy najmu miejsc parkingowych w parkingu podziemnym zawarte przez Zbywcę z pracownikami jednego z najemców). Ponadto, w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości m.in. prawa autorskie oraz zależne prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością. Nabywca wstąpi również w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z porozumienia dotyczącego obciążeń przedsiębiorstwa energetyki cieplnej za zużycie energii związanej ze znajdującym się na terenie Nieruchomości węzłem cieplnym.

Z kolei inne umowy istotne dla funkcjonowania Nieruchomości (w szczególności, umowa w zakresie zarządzania i ubezpieczenia Nieruchomości) nie będą podlegały przeniesieniu. Jedynie w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana przez Nabywcę w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia przez niego nowych umów. Dodatkowo Zbywca pozostanie również stroną umów dotyczących jego bieżącego funkcjonowania tj. m.in.: usług księgowych czy prawnych.

Ponadto, Transakcja nie będzie także skutkować przeniesieniem należności Zbywcy (w tym w szczególności powstałych do dnia Transakcji należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości), rachunków bankowych, środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu) czy zobowiązań Zbywcy (z wyłączeniem ewentualnego przystąpienia do wskazanego wyżej kredytu bankowego).

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotem Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Tak jak Zainteresowani wskazali bowiem powyżej, w ramach Transakcji Spółka dokona dostawy Nieruchomości.

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2015 r., IPPP1/4512-155/15-2/IGo, interpretacja indywidualna z dnia 13 marca 2015 r., IPPP3/4512-44/15-3/IG, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. ILPP1/443-319/14-5/AI.

Zastosowanie właściwej stawki podatku.

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w przypadku gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zainteresowani pragną zwrócić uwagę, że od momentu zakończeniu budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Budynku (tj. od stycznia 2014 roku) większość jego powierzchni (ok. 73%) została przez Zbywcę oddana do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT. W pozostałej części powierzchnia Budynku nie została wydana do używania w ramach umów najmu lub innych czynności opodatkowanych VAT. Infrastruktura nie została wydana do używania w ramach umów najmu (chociaż korzystanie z niej możliwe jest przez najemców na zasadach ogólnych). Dodatkowo w stosunku do Budynku i Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe, w styczniu 2014 roku doszło do pierwszego zasiedlenia wynajmowanych części Budynku (a obecnie wynajęte jest około ok. 73%). Konsekwentnie, ponieważ planowana Transakcja będzie miała miejsce w 2016 roku, nie ulega wątpliwości, że sprzedaż zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do części wynajmowanej powierzchni Nieruchomości. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie do omawianej Transakcji w wyżej wskazanej części.

W odniesieniu do analizowanej powyżej części Transakcji strony zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez Zbywcę i Nabywcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy tej części Nieruchomości.

W odniesieniu do pozostałej części Transakcji, zbycie Nieruchomości będzie stanowiło dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, w odniesieniu do której zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, w dalszym ciągu podlegać będzie zwolnieniu z podatku pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Niemniej, jak Zainteresowani wskazali, w związku z wydatkami poczynionymi na nabycie działek wraz z nakładami inwestycyjnymi na nabycie gruntu oraz wybudowanie Budynku wraz z Infrastrukturą przysługiwało Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, którego to odliczenia Zbywca dokonał. Stąd, pierwszy ze wspomnianych warunków nie jest spełniony, a zatem dostawa Nieruchomości, w części w której będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W zakresie elementów Infrastruktury, które stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego, w odniesieniu do których w umowach najmu zapisano, że najemcy mają jedynie prawo do korzystania z nich na zasadach ogólnych, ale umowy najmu nie określają osobnego wynagrodzenia za korzystanie z tych elementów Infrastruktury, Zainteresowani stoją na stanowisku, że przedmiotowe budowle nie zostały dotychczas oddane do używania w drodze czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. pierwsze zasiedlenie tych budowli jak dotąd nie nastąpiło i nie nastąpi do momentu zawarcia Transakcji w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego. Również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, ponieważ Zbywcy przysługiwało w odniesieniu do budowli prawo do odliczenia VAT. Odpowiednio, w tej części Transakcja będzie podlegała VAT.

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie również zastosowania art, 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu i wytworzeniu Nieruchomości Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. W konsekwencji, opodatkowanie zbycia własności gruntu będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Budynku wraz z Infrastrukturą.

Tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości (wraz z prawem własności gruntu, którego dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nim Budynku wraz z Infrastrukturą) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%), jako że:

1.  odbędzie się ona w okresie przekraczającym 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata) w odniesieniu do tej części Nieruchomości, która podlegała oddaniu w ramach umów najmu ponad dwa lata przed Transakcją, a Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy tej części Nieruchomości
2.  odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia lub w trakcie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Nieruchomości, która nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu, ani innych czynności opodatkowanych VAT, a w konsekwencji będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT oraz
3.  z uwagi na przysługujące Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową Budynku wraz z Infrastrukturą nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. Pytanie nr 2

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust.1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano wyżej, Transakcje będą podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia (w szczególności dotyczące przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Spółki lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie określenia momentu pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do Infrastruktury (budowli) oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23% (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) i w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu podatku z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, budynku i budowli stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posiłkować się definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380). Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Przy czym, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zatem zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest właścicielem budynku biurowo-usługowego „N.” posadowionego na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Spółki. W skład gruntu wchodzą działki nr 268/1, 268/2, 270 oraz 269/14. Na gruncie znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. trafostacji, chodników, i innych budowli. Wymienione elementy wchodzące w skład Infrastruktury stanowią budowie w rozumieniu prawa budowlanego.

Działka o numerze 268/2 jest zabudowana Budynkiem i częścią Infrastruktury, natomiast działki o numerach 268/1, 269/14 oraz 270 są zabudowane Infrastrukturą.

Obecnie Spółka planuje dokonanie zbycia posiadanej Nieruchomość wraz z ruchomościami związanymi z jej użytkowaniem na rzecz podmiotu niepowiązanego (tj. Nabywcy).

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy, w tym w umowy najmu miejsc parkingowych w parkingu podziemnym zawarte przez Zbywcę z pracownikami jednego z najemców. W szczególnych przypadkach, np. ze względu na fakt, że nie doszłoby jeszcze do przekazania wynajmowanych powierzchni odpowiednim najemcom, może też nastąpić cesja umów najmu, tj. wszystkich praw i obowiązków wynajmującego wynikających z umów najmu, w odniesieniu do których przejęcie przez Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z takich umów najmu nie następuje z mocy prawa, w trybie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Nabywcy zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku wraz z Infrastrukturą. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa do znaków towarowych związanych z Nieruchomością, majątkowe prawa autorskie oraz zależne prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością oraz prawa do domen, stron www czy licencji do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców. Ponadto, Zbywca zapewni przeniesienie na Nabywcę ewentualnych istniejących praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, praw wynikających z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, a także obowiązków zwrotu kwot zatrzymanych wynagrodzeń wykonawców w odniesieniu do prac przez nich wykonanych. Nabywca wstąpi również w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z porozumienia dotyczącego obciążeń przedsiębiorstwa energetyki cieplnej za zużycie energii związanej ze znajdującym się na terenie Nieruchomości węzłem cieplnym. W ramach planowanej Transakcji na Nabywcę przejdzie własność ruchomości integralnie związanych z funkcjonowaniem Budynku i w nim znajdujących się, w postaci m.in. mebli i wyposażenia. Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, co do zasady Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi i ubezpieczenia Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umów w zakresie zarządzania, które zostaną rozwiązane. Analogicznie pozostałe umowy związane z obsługą Nieruchomości. Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych czy prawnych. Spółka w ramach kontynuowania działalności pozostanie stroną wskazanych wyżej umów, które nie będą przenoszone na Nabywcę i które związane będą z jego dalszą działalnością. Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy, rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy. W ramach Transakcji nie zostanie przeniesione również część aktywów służąca Zbywcy do świadczenia swoich usług, np. router, projektor. Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych czy finansowych. Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przejście zakładu pracy.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja sprzedaży nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, jak wskazał Wnioskodawca, Transakcji tej nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. W wyniku Transakcji na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych czy prawnych. Spółka w ramach kontynuowania działalności pozostanie stroną wskazanych wyżej umów, które nie będą przenoszone na Nabywcę i które związane będą z jego dalszą działalnością (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością i jej wynajmem). Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy, rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy. Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem. Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przejście zakładu pracy. Zatem opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ nie stanowi on zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Wnioskodawcy.

Opisany przedmiot transakcji nie będzie również stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca, przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Spółki, która posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, w szczególności gotówkę. Zatem skoro przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, które mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro przedmiot Umowy Sprzedaży nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji „pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ww. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co więcej, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży, również prawo użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane przez obiekt liniowy - należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W niniejszym wniosku wskazano, że Spółka jest właścicielem budynku biurowo-usługowego „N.” wraz z parkingiem podziemnym posadowionego na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Spółki. Na gruncie znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. trafostacji, chodników, i innych budowli. Wymienione elementy wchodzące w skład Infrastruktury stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Działka o numerze 268/2 jest zabudowana Budynkiem i częścią Infrastruktury, natomiast działki o numerach 268/1, 269/14 oraz 270 są zabudowane Infrastrukturą. Nieruchomość została wybudowana przez Zbywcę, który w styczniu 2014 roku zakończył budowę i uzyskał pozwolenie na jej użytkowanie. Od momentu wybudowania Zbywca, w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, wynajmuje powierzchnie znajdujące się w Budynku. Zbywca zawarł również umowy najmu miejsc parkingowych znajdujących się w parkingu podziemnym z częścią pracowników jednego z najemców najmujących od Zbywcy powierzchnię w Budynku. Od momentu oddania do użytkowania ok. 73% powierzchni znajdującej się w Budynku zostało wynajęte przez Zbywcę (najem powierzchni biurowej i handlowej opodatkowany 23% VAT; wydanie powierzchni pierwszemu najemcy miało miejsce w styczniu 2014 r., wskazany poziom 73% wynajmu jest osiągnięty na moment złożenia niniejszego wniosku). Zgodnie z zawieranymi umowami najmu powierzchnie wspólne Budynku również były wydawane najemcom do użytkowania. Elementy Infrastruktury nie podlegały wydaniu w ramach odrębnych umów najmu, chociaż umowy najmu umożliwiały / umożliwiają korzystanie z nich na zasadach ogólnych (za korzystanie z przedmiotowych elementów Infrastruktury nie zostały ustalone odrębne opłaty). Z uwagi na związek z wykonywaniem wskazanych czynności opodatkowanych (tj. usługi najmu powierzchni biurowych oraz powierzchni handlowych), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Nieruchomości. Zbywca stosownego odliczenia podatku VAT dokonał. Jednocześnie Zbywca nie wykonywał żadnej działalności zwolnionej z VAT, która miałaby wpływ na prawo do odliczenia VAT od zakupu towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynku wraz z Infrastrukturą. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Infrastruktury, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zauważyć, że w niniejszych okolicznościach wskazano, że tylko w odniesieniu do części powierzchni (około 73%) użytkowej budynku nastąpiło oddanie do używania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem, VAT tj. na podstawie umowy najmu.

Wobec przywołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy stwierdzić, że zwolnienie przewidziane tym przepisem będzie miało zastosowanie w stosunku do zasiedlonej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług części Nieruchomości w odniesieniu do której okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem (o którym mowa powyżej) a planowaną transakcją sprzedaży wyniesie co najmniej 2 lata. W związku z tym ta część Budynku wypełni definicję pierwszego zasiedlenia, gdyż zostanie oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i jej sprzedaż nastąpi po okresie 2 lat od oddania powierzchni biurowej do użytkowania.

Zatem w sytuacji gdy po przekazaniu najemcom wynajmowanych powierzchni do daty planowanej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku, to sprzedaż wynajmowanej części Budynku po okresie przekraczającym dwa lata od oddania w odpłatny najem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w sytuacji, gdy do Transakcji dojdzie w okresie, kiedy pomiędzy oddaniem w ramach umowy najmu części Budynku nie minie okres 2 lat, wówczas dostawa tej części Budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W takiej sytuacji nie zostanie spełniony warunek przewidziany powyższa regulacją. W niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku wybudowaniem Nieruchomości.

W odniesieniu do części Budynku, która nie była przedmiotem najmu, stwierdzić należy, że w tej części Nieruchomości nie doszło do pierwszego zasiedlenia w myśl definicji określonej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie doszło w omawianej sprawie do oddania tej części Nieruchomości do używania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Również według wyroku NSA z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14, w tej części Nieruchomości nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, ponieważ nie doszło do pierwszego zajęcia budynku, czy też jego używania. Dlatego też w odniesieniu do tej części Budynku, która nie była przedmiotem najmu, nie będą spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a tym samym dostawa tych części nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w tym przepisie. W odniesieniu do tej części Budynku nie będzie miało również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż Zbywcy w stosunku do wybudowanej Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zatem brak jest spełnienia przesłanek wskazanych w tym przepisie.

Tym samym planowana Transakcja dostawy tej części Budynku, w stosunku do której nigdy nie nastąpiło jej pierwsze zasiedlenie, tj. nie była przedmiotem najmu lub w stosunku do których od momentu ich oddania w najem nie minął okres dłuższy niż 2 lata nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie natomiast korzystała dostawa Infrastruktury (budowli), gdyż była ona przeznaczona do używania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej m.in. na wynajmie nieruchomości. Wskazać w tym miejscu należy, że w odniesieniu do dostawy Infrastruktury (budowli) zastosowanie znajdzie wyrok NSA z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14, gdyż w myśl powołanego wyroku do pierwszego zasiedlenia, tj. używanie budowli w prowadzonej działalności gospodarczej doszło w momencie oddania pierwszym najemcom lokali do używania na podstawie zawartych umów najmu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, z którego wynika, że w odniesieniu do budowli pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło i nie nastąpi do momentu zawarcia Transakcji – należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na to, że Zbywca wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych oraz Zbywcy z tytułu wybudowania Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa części Nieruchomości niekorzystająca ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (część która nigdy nie była przedmiotem najmu bądź była przedmiotem najmu, jednak od momentu oddania w wynajem nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata) nie może korzystać również ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dostawa ww. części Nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Jak wcześniej wskazano Zbywca i Nabywca będą mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania w odniesieniu do części dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy spełnieniu warunków ustanowionych w tym przepisie. Zgodnie z jego zapisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 pod warunkiem, że obie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i wspólnie złożą, przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania. Rezygnując ze zwolnienia, zamierzone przez Wnioskodawcę zbycie Nieruchomości w części będzie podlegało opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.

W związku z tym strony Transakcji w odniesieniu do dostawy części Budynku i budowli korzystających ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy będą mogły zrezygnować z tego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy w odniesieniu do tych części Budynku i budowli. W przypadku wyboru opodatkowania dla dostawy ww. części Budynku i budowli zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zatem w sytuacji wyboru przez Stronę opcji opodatkowania części Nieruchomości dla której od dnia pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, całość Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, a w związku z tym również dostawa prawa wieczystego użytkowaniu gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23% (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) - należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ww. ustawy w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wynajmu powierzchni na cele gospodarcze, opodatkowane podstawową stawką VAT (tj. 23%). Z wniosku wynika także, że Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

Natomiast sprzedaż Nieruchomości, jak wywiedziono wyżej, (przy rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tej części powierzchni Nieruchomości, która była przedmiotem najmu przez okres dłuższy niż 2 lata i mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10), w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Kupującemu po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Tym samym, Nabywca z tytułu nabycia przedmiotowej Nieruchomości będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu podatku z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy Ordynacja podatkowa wniosek zostanie rozpatrzony odrębnie.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00‑013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.