Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-937/09-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-12-22
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; grunty; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2009 r. (data wpływu 25 września 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 grudnia 2009 r. (data wpływu 15 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 4 grudnia 2009 r. nr ILPB2/415-937/09-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 4 grudnia 2009 r., skutecznie doręczone zostało w dniu 7 grudnia 2009 r. Natomiast w dniu 15 grudnia 2009 r. (data nadania 11 grudnia 2009 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 sierpnia 2004 roku Wnioskodawca nabył wraz z byłą żoną działkę rolną niezabudowaną. w wyniku podziału majątku w związku z rozwodem Zainteresowany stał się jej jedynym właścicielem.

W dniu 16 lipca 2007 roku Wnioskodawca sprzedał ww. działkę osobie trzeciej za kwotę 119.000 zł. Po sprzedaży działki Zainteresowany złożył do właściwego urzędu skarbowego stosowne oświadczenie o wykorzystaniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. działki Wnioskodawca zainwestował w budowę wspólnego domu z obecną małżonką.

Zainteresowany posiada – opiewające na kwotę 120.000 zł – rachunki za materiały budowlane oraz usługi wykonawców. Działka na której budowany jest dom została nabyta przez żonę Wnioskodawcy w dniu 21 maja 2007 roku.

Zainteresowany oraz Jego małżonka nie posiadają rozdzielności majątkowej. Związek małżeński został zawarty w dniu 27 października 2007 roku.

Działka na której budowany jest dom została nabyta jako współwłasność z udziałem procentowym wynoszącym 1706/4010, pozostali właściciele po 1100/410, 602/410 i 602/410.

W związku z zaistniałymi problemami i komplikacjami trwającymi od zakupu tej działki nie można dokonać jej podziału, który w tej chwili jest umowny, tj. bez naniesienia granic (ze wskazaniem terenu). Brak podziału działek powoduje, że właścicielem jest żona Wnioskodawcy i działka nie może zostać włączona do majątku wspólnego.

Zainteresowany wskazuje, że Architektura nie zgadza się na podział działek (żony i współwłaścicieli) ze względu na fakt, iż przed działkami znajduje się pas ziemi należący do Agencji Nieruchomości Rolnej Skarbu Państwa, która nie chce wydać zgody na służebność tej działki (pasa ziemi przed działkami). Powyższe bardzo komplikuje podział działek przez co Zainteresowany i Jego małżonka nie mogą wnieść działki do majątku wspólnego.

Wnioskodawca nadmienia, iż służebność pasa ziemi przed przedmiotowymi działkami należącego do Agencji Nieruchomości Rolnej jest warunkiem podziału wszystkich działek, do których Zainteresowany i małżonka mają procentowy udział.

Wnioskodawca wskazuje, że od zawarcia małżeństwa stara się o podział działek i włączenie ich do majątku wspólnego, lecz ze względu na niejasności przepisów nie udało się tego do tej pory dokonać.

Po ostatnich rozmowach z Architekturą wszystko wskazuje na to, że do końca bieżącego roku uda się dokonać podziału co pozwoli włączyć działkę do majątku wspólnego.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany wskazał, iż rozwód z pierwszą żoną nastąpił w 2005 roku, a udział w działce nabyty w wyniku zniesienia wspólności majątkowej przeprowadzonej w związku z nim nie przekraczał udziału Wnioskodawcy w majątku wspólnym (małżeńskim).

Żona Zainteresowanego otrzymała w pełni wyposażone i umeblowane mieszkanie o powierzchni 60 m2, natomiast On otrzymał działkę budowlaną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w wyżej wymienionej zaistniałej sytuacji Wnioskodawca jest zobligowany do zapłacenia podatku od sprzedaży działki?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien On płacić podatku w zaistniałej sytuacji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 16 sierpnia 2004 roku nabył wraz z żoną działkę rolną niezabudowaną. w 2005 roku Zainteresowany, w związku z rozwodem dokonał zniesienia współwłasności przedmiotowego gruntu. w wyniku powyższej czynności na Jego rzecz przeszła własność przedmiotowej działki, przy czym udział w niej nabyty w związku z rozwodem nie przekraczał udziału jaki przysługiwał Mu w majątku wspólnym (małżeńskim). w dniu 16 lipca 2007 roku ww. działka została sprzedana.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku rozwodu i podziału majątku, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, której wartość przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawione przez Zainteresowanego informacje stwierdzić należy, iż nabycie przez Niego przedmiotowej działki nastąpiło w 2004 roku. w związku z tym w niniejszej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej wyżej ustawy – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w dniu 16 lipca 2007 r. dokonał sprzedaży działki. Po zbyciu działki Zainteresowany złożył stosowne oświadczenie, iż środki uzyskane z tego tytułu przeznaczy na cele mieszkaniowe. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki Zainteresowany zainwestował w budowę wspólnego z obecną małżonką domu, który posadowiony jest na gruncie należącym do niej. Grunt ten nie jest objęty wspólnością majątkową.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. w związku z powyższym, należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

W myśl przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. ustawy). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, iż budynek trwale związany z nieruchomością stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości, na której budynek ten został wybudowany.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca ponosił zatem wydatki na budowę budynku na cudzym gruncie, tj. na gruncie swojej żony. Tymczasem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania może korzystać przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m. in. na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Jednocześnie w art. 21 ust. 1 pkt 16 ustawy zapisano, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz uregulowania prawne w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży działki nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku, gdyż Zainteresowany środki uzyskane ze sprzedaży działki wydatkował na budowę domu wzniesionego na cudzym gruncie, do którego nie przysługiwał Mu tytuł prawny własności. w związku z powyższym Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.