Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4511-271/15/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-09-22
Teza: Jakie są skutki podatkowe sprzedaży części lokali mieszkalnych w budynku z mieszkaniami na wynajem?
Słowa kluczowe: sprzedaż; ulga-ulga na budowę mieszkań pod wynajem; utrata; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 18 czerwca 2015 r. (data wpływu do Organu – 29 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży części lokali mieszkalnych w budynku z mieszkaniami na wynajem – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2015 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży części lokali mieszkalnych w budynku z mieszkaniami na wynajem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W listopadzie 2001 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakończył budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, z przeznaczeniem na wynajem mieszkań, korzystając z ulgi podatkowej. W dniu 7 grudnia 2001 r. złożony został w wydziale Architektury Urzędu Miasta wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Z uwagi na protest sąsiadów (zażądali darowizny dwóch mieszkań) oraz opieszałość w działaniu Sądów i Urzędów Administracyjnych (wyrok WSA zapadł 15 grudnia 2006 r.) wydanie pozwolenia na użytkowanie przedłużyło się do 31 grudnia 2008 r.

Od stycznia 2002 r. do chwili obecne budynek jest wynajmowany praktycznie w 100%.

Urząd Miasta, znając przeciągające się procedury prawne nie robił trudności w meldowaniu mieszkańców w budynkach z zakończoną budową ale bez pozwolenia na użytkowanie. Wynajem mieszkań udokumentowany jest pisemnymi umowami i fakturami VAT.

W chwili obecnej budynek wymaga remontu i między innymi dla pozyskania środków Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać część mieszkań.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku zbycia w bieżącym lub przyszłym roku części nieruchomości Wnioskodawca i jego żona nie stracą prawa do ulgi podatkowej z tytułu budowy budynku na wynajem?

Zdaniem Wnioskodawcy, częściowa sprzedaż nieruchomości nie spowoduje utraty prawa do ulgi z tytułu budowy budynku na wynajem.

Wniosek o pozwolenie na użytkowanie został złożony 7 grudnia 2001 r. i gdyby nie było protestów pozwolenie zostałoby wydane przed końcem roku. Obecnie sąsiedzi nie są stroną w procedurze wydawania pozwolenia na użytkowanie. Faktyczny okres wynajmu rozpoczął się w styczniu 2002 r., czyli warunek ustawowy został zakończony po upływie 10 lat, czyli z końcem 2011 roku.

Cały okres wynajmu Wnioskodawca ma udokumentowany pisemnymi umowami i fakturami VAT.

Ustawodawca nie przewidział w ustawie sytuacji przedłużającej się procedury wydawania pozwolenia na użytkowanie do siedmiu lat.

Według Wnioskodawcy, on i żona jako podatnicy nie mogą ponosić odpowiedzialności za opieszałość w działaniu Sądów i Urzędów tym bardziej że cel ustawy, mimo braku pozwolenia na użytkowanie, został w pełni osiągnięty i mieszkania do dnia dzisiejszego są wynajmowane, a podatek dochodowy od dochodów z wynajmu odprowadzany do Urzędu Skarbowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży części lokali mieszkalnych w budynku z mieszkaniami na wynajem.

W zakresie skutków podatkowych jakie mogą powstać dla żony Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą części lokali mieszkalnych w budynku z mieszkaniami na wynajem – wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz art. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W myśl ust. 8 tegoż artykułu odliczeniu podlegały wydatki na cele określone w ust. 1 pkt 8, jeżeli dotyczą budynków mieszkalnych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, i wydatki te nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Przesłanki utraty prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r.

Obecnie kwestię tę reguluje art. 7 ust. 14 i 14a ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 104, poz. 1104, ze zm.).

Zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy, podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4.  zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku,

\-są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 14a ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1.  w pkt 1-3 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2.  w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

W myśl art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy wymienionej w art. 1. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Stosownie do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. W myśl ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl ust. 2a zasada, o której mowa w ust. 2, zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskanych ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści wskazanych przepisów wynika, że obowiązek doliczenia do dochodu kwoty uprzednio odliczonej powstaje w każdym przypadku, gdy zbycie nastąpiło przed upływem 10 lat od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń. Natomiast w przypadku, gdy przedmiotem zbycia jest działka lub udział we współwłasności działki okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w listopadzie 2001 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakończył budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, z przeznaczeniem na wynajem mieszkań, korzystając z ulgi podatkowej. W dniu 7 grudnia 2001 r. złożony został w wydziale Architektury Urzędu Miasta wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Z uwagi na protest sąsiadów (zażądali darowizny dwóch mieszkań) oraz opieszałość w działaniu Sądów i Urzędów Administracyjnych (wyrok WSA zapadł 15 grudnia 2006 r.) wydanie pozwolenia na użytkowanie przedłużyło się do 31 grudnia 2008 r.

Od stycznia 2002 r. do chwili obecne budynek jest wynajmowany praktycznie w 100%.

Urząd Miasta, znając przeciągające się procedury prawne nie robił trudności w meldowaniu mieszkańców w budynkach z zakończoną budową ale bez pozwolenia na użytkowanie. Wynajem mieszkań udokumentowany jest pisemnymi umowami i fakturami VAT.

W chwili obecnej budynek wymaga remontu i między innymi dla pozyskania środków Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać część mieszkań.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż z treści wskazanych wyżej przepisów wynika, że utrata prawa do ulgi na wynajem następuje w ściśle określonych przypadkach. Ustawodawca w żadnym przypadku nie uzależnia rozpoczęcia biegu 10-letniego terminu od dnia rozpoczęcia wynajmu, tak jak nie wiąże utraty prawa do ulgi na wynajem z przerwą w wynajmie, czy też z okresem niezbędnym do znalezienia najemców na wynajmowane lokale mieszkalne. Ustawodawca jasno wskazał, iż dziesięcioletni okres, o którym mowa w art. 7 ust. 14 przedmiotowej ustawy liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń. Faktyczne zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z najemcą nie powoduje przesunięcia tego okresu w czasie.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane powyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że okres 10–letniej karencji rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie lokali mieszkalnych – w przedmiotowej sprawie 31 grudnia 2008 r. Tym samym sprzedaż lokali mieszkalnych dopiero po dniu 31 grudnia 2018 r. nie będzie skutkowała utratą prawa do ulgi, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 10 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym Wnioskodawca otrzymał decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie lokali mieszkalnych. Zatem w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę w bieżącym lub przyszłym roku kilku mieszkań spowoduje utratę prawa do ww. ulgi. Bez znaczenia jest to, że od stycznia 2002 r. do obecnej chwili budynek jest wynajmowany praktycznie w 100%.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.