Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.752.2020.2.SP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-16
Teza: Obowiązek obliczenia i wpłacenia na rachunek urzędu skarbowego podatku od towarów i usług należnego od dostawy części działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 11grudnia 2020 r. (data wpływu 16 grudnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 stycznia 2021 r. (data wpływu 13 stycznia 2021 r.) oraz pismem z dnia 27 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 30 grudnia 2020 r. (doręczone 5 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży części działki - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 11 stycznia 2021 r. (data wpływu 13 stycznia 2021 r.) oraz pismem z dnia 27 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.) będącymi odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 30 grudnia 2020 r. (skutecznie 5 stycznia 2021 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży części działki.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana Z. D.

*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią L. D.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 20 lipca 2001 r. Pan Z. D. (Wnioskodawca) wraz z Panią L. D. (małżonką) (…) zakupili działkę rolną numer (…) w miejscowości (…), gmina (…), o powierzchni (…) ha, akt notarialny nr (…). Działka została zakupiona na powiększenie gospodarstwa rolnego, które do dziś jest uprawiane przez Wnioskodawcę i małżonkę. Małżonkowie zakupili przedmiotową działkę z własnych środków finansowych oraz z pomocą zaciągniętego kredytu indywidualnego. Około 2005 roku został opracowany plan zagospodarowania przestrzennego dla gminy (…) i działka została przeznaczona na działkę inwestycyjną.

W 2019 roku Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o sprzedaży części działki rolnej przeznaczonej pod inwestycję firmie (…) z siedzibą w (…), przy ul. (…). Dnia (…) stycznia 2020 r., została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży na część działki o powierzchni (…) ha. Ponadto oprócz gospodarstwa rolnego, małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą, od 1998 roku prowadzona była jako spółka cywilna, natomiast od 2007 roku przekształcona została w spółkę jawną jako firma : (…) spółka jawna, (…). Oprócz tej spółki, Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą – (…), ul. (…).

W uzupełnieniu wniosku z dnia 11 stycznia 2021 r. na pytanie Organu w jaki sposób oraz do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) przedmiotowa działka była przez Wnioskodawcę i/lub małżonkę wykorzystywana od momentu jej nabycia, w szczególności czy była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, bądź czy była udostępniana odpłatnie osobom trzecim Wnioskodawca wskazał, że wraz z małżonką są właścicielami działki od 2001 r., zakupionej jako działka rolna. Działka nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim przez Wnioskodawcę ani przez małżonkę.

Na pytanie Organu czy w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym Wnioskodawca lub małżonka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT Wnioskodawca wskazał, że wraz z małżonką jest płatnikiem podatków w tym VAT, jako spółka jawna. Z tytułu działalności rolniczej Wnioskodawca ani małżonka nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Na pytanie Organu czy Wnioskodawca wraz z małżonką występował o warunki zabudowy dla przedmiotowej działki Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem jako działka inwestycyjna.

Na pytanie Organu czy Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili/zamierzają udzielić pełnomocnictwa nabywcy działki –(…)– który w imieniu Wnioskodawcy i małżonki wykonywał/ będzie wykonywać dodatkowe czynności w odniesieniu do działki Wnioskodawca wskazał, że udzielono pełnomocnictwa na podstawie umowy przedwstępnej, która umożliwia kupującemu zgody w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Na pytanie Organu czy działka będąca przedmiotem wniosku jest zabudowana czy niezabudowana Wnioskodawca wskazał, że działka nie jest zabudowana żadnymi obiektami budowlanymi i budynkami (działka objęta planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę inwestycyjną). Do momentu transakcji sprzedaży części działki Wnioskodawca wraz z małżonką nie będzie podejmować działań marketingowych. Przed sprzedażą części działki Wnioskodawca wraz z małżonką nie będzie podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki.

Ponadto w związku z wezwaniem Organu w uzupełnieniu z dnia 27 stycznia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Zakup nastąpił od osoby fizycznej bez podatku VAT.
2.  Działka od momentu zakupu do dziś jest użytkowana rolniczo. Z tytułu działalności rolniczej Wnioskodawca ani małżonka nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami.
3.  Nigdy w żaden sposób działka nie była w działalności gospodarczej.
4.  Warunki umowy z firmą (\`(...)\`):
    1.  uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę;
    2.  uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość;
    3.  uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;
    4.  dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości;
    5.  uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
    6.  uzyskanie przez sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu naliczenia podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ze sprzedaży działki powstaje konieczność naliczenia bądź zwolnienia naliczenia podatku VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Firma (…), która nabywa część działki inwestycyjnej powinna zapłacić podatek od towarów i usług, a Wnioskodawca oraz małżonka powinni podatek przekazać (zapłacić) do Urzędu Skarbowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Należy więc przyjąć, że zbycie udziałów nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jednocześnie na podstawie art. 103 ust. 1 ustawy podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy z własnych środków finansowych oraz z pomocą zaciągniętego kredytu indywidualnego zakupili działkę rolną numer (…) w 2001 r. Zakup nastąpił od osoby fizycznej bez podatku VAT. Działka została zakupiona na powiększenie gospodarstwa rolnego, które do dziś jest uprawiane przez Wnioskodawców. Z tytułu działalności rolniczej Wnioskodawcy nie są czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Ponadto oprócz gospodarstwa rolnego, Wnioskodawcy prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki jawnej. Oprócz spółki, Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą – (…). Działka od momentu zakupu do dziś jest użytkowana rolniczo. Działka nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim przez Wnioskodawców. Działka nigdy w żaden sposób nie była w działalności gospodarczej. Około 2005 roku został opracowany plan zagospodarowania przestrzennego dla gminy (…) i działka została przeznaczona na działkę inwestycyjną.

W 2019 roku Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży części działki rolnej przeznaczonej pod inwestycję firmie. Działka nie jest zabudowana żadnymi obiektami budowlanymi i budynkami (działka objęta planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę inwestycyjną). Do momentu transakcji sprzedaży części działki Wnioskodawcy nie będą podejmować działań marketingowych. Przed sprzedażą części działki Wnioskodawcy nie będą podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki. Dnia (…) stycznia 2020 r., została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży na część działki. Udzielono pełnomocnictwa na podstawie umowy przedwstępnej, która umożliwia kupującemu zgody w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane. Warunki umowy z firmą to:

1.  uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę;
2.  uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość;
3.  uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;
4.  dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości;
5.  uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
6.  uzyskanie przez sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczeni bądź zwolnieniu naliczenia podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą opodatkowania sprzedaży na rzecz firmy części działki.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 595 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie wskazano, że Wnioskodawcy podpisali przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży i udzielili pełnomocnictwa na podstawie umowy przedwstępnej, która umożliwia kupującemu zgody w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń na cele budowlane.

Mając na uwadze opis niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Stosownie zatem do przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawców sprzedaż części działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawcy wskazali, że działka została zakupiona na powiększenie gospodarstwa rolnego, z tytułu prowadzenia którego Wnioskodawcy nie są czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działka od momentu zakupu jest użytkowana rolniczo. Działka nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Działka nigdy w żaden sposób nie była w prowadzonej działalności gospodarczej. Przed sprzedażą części działki Wnioskodawcy nie będą podejmować działań marketingowych oraz nie będą podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki. Niemniej jednak Wnioskodawcy podpisali przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży, w której warunkami są uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość; uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego; dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości; uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Przy tym na podstawie umowy przedwstępnej Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń na cele budowlane. Zatem należy stwierdzić, że mimo, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej części działki faktycznie podejmie firma (kupujący) nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Wnioskodawców. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez firmę (kupującego) wywołają skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawców.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawcy podejmują świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Wnioskodawcy będą działać w tym zakresie jak handlowiec. W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawców działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej części działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawców.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż części działki będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawcy, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia części działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawców, a sprzedaż części działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawców za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, to czynność dostawy części działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane właściwa stawką podatku są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że działka nie jest zabudowana żadnymi obiektami budowlanymi i budynkami i jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę inwestycyjną. W związku z tym, działka spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i planowana transakcja sprzedaży części działki nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla sprzedaży części działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, działka od momentu zakupu do dziś jest użytkowana rolniczo. Jednocześnie zakup działki nastąpił od osoby fizycznej bez podatku VAT czyli nie można uznać, że Wnioskodawcom z tytułu nabycia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, dla przedmiotowej dostawy części działki, nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej dostawy części działki, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja sprzedaży części działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Wnioskodawcy sprzedając firmie część działki dokonają dostawy towarów (części działki) podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy tym dokonywana przez Wnioskodawców dostawa towarów nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Dokonywana przez Wnioskodawców dostawa towarów powinna zostać opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku. W konsekwencji Wnioskodawcy bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego powinni obliczyć i wpłacić na rachunek urzędu skarbowego podatek od towarów i usług należny od dostawy części działki.

W związku z tym, stanowisko zgodnie, z którym Wnioskodawca oraz małżonka powinni podatek przekazać (zapłacić) do urzędu skarbowego należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.