Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.136.2019.1.EC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-19
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; darowizna; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2019 r. (data wpływu 25 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lutego 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 31 lipca 1990 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, na podstawie umowy darowizny, nabyła na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej prawo własności nieruchomości, stanowiącej działkę o powierzchni 0,2000 ha. Na powyższej nieruchomości realizowana była budowa budynku mieszkalnego i niemieszkalnego, które to budynki do dnia 19 września 2018 r. znajdowały się w stanie surowym zamkniętym, nie zostały one oddane do użytkowania, ani nikt nigdy nie był tam zameldowany.

W dniu 19 września 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem dokonała sprzedaży nieruchomości za cenę 150 000 zł, przy czym pierwsza rata w wysokości 15 000 zł tytułem zadatku, została wpłacona przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży, zaś druga rata w wysokości 135 000 zł została wpłacona przelewem w dniu 19 września 2018 r.

W treści aktu notarialnego umowy sprzedaży znajduje się zapis pochodzący z kartoteki budynków, że wskazane budynki zostały wybudowane w 2016 r. Jednakże w rzeczywistości, do dnia sprzedaży budowa tych budynków nie została zakończona. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem jest zobowiązana do złożenia formularza PIT-39 z tytułu sprzedaży opisanej nieruchomości, a co za tym idzie, czy ciąży na Wnioskodawczyni i Jej małżonku obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku gdyby Wnioskodawczyni i Jej mąż w ciągu dwóch lat nie przeznaczyła otrzymanych pieniędzy na cele mieszkaniowe, tj. remont innej nieruchomości?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawczynię, natomiast w zakresie obowiązków podatkowych męża Wnioskodawczyni zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czynność zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, albowiem została ona dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Odnosząc się do kwestii budynków oraz zapisu widniejącego w akcie notarialnym, wskazując 2016 r. jako rok wybudowania budynków, Wnioskodawczyni nadmienia, że budowa realizowana była na gruncie stanowiącym własność Wnioskodawczyni i Jej męża. A zatem budynki te stanowią część gruntu i nie mogły one zostać zbyte oddzielnie. Stąd też, za datę będącą właściwą w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym, Wnioskodawczyni przyjmuje datę nabycia nieruchomości, tj. dzień 31 lipca 1990 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „nabycie”, nie wskazują, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 31 lipca 1990 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem na podstawie umowy darowizny, nabyła na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej prawo własności nieruchomości, stanowiącej działkę o powierzchni 0,2000 ha. Na powyższej nieruchomości realizowana była budowa budynku mieszkalnego i niemieszkalnego, które to budynki do dnia 19 września 2018 r. znajdowały się w stanie surowym zamkniętym, nie zostały one oddane do użytkowania, ani nikt nigdy nie był tam zameldowany.

W dniu 19 września 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem dokonała sprzedaży nieruchomości za cenę 150 000 zł, przy czym pierwsza rata w wysokości 15 000 zł tytułem zadatku, została wpłacona przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży, zaś druga rata w wysokości 135 000 zł została wpłacona przelewem w dniu 19 września 2018 r.

W treści aktu notarialnego umowy sprzedaży znajduje się zapis pochodzący z kartoteki budynków, że wskazane budynki zostały wybudowane w 2016 r. Jednakże w rzeczywistości, do dnia sprzedaży budowa tych budynków nie została zakończona. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy sprzedaż nieruchomości nabytej w dniu 31 lipca 1990 r., na której realizowana była budowa budynku mieszkalnego i niemieszkalnego, stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

W myśl zaś art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości  z wyjątkami przewidzianymi w ustawie  nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W tym przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie, gdyż jak wskazuje Wnioskodawczyni w dniu 31 lipca 1990 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła prawo własności nieruchomości, stanowiącej działkę o powierzchni 0,2000 ha.

Grunty są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (budynkami), przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę), jak i budynek (budynki). W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.

W niniejszej sprawie nieruchomość  działka stanowiła własność Wnioskodawczyni i Jej męża, a budynki z niezakończoną budową stanowiły część składową tej nieruchomości. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego w dniu 19 września 2018 r. przedmiotem sprzedaży była nieruchomość gruntowa z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego i niemieszkalnego.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia w dniu 31 lipca 1990 r. prawa własności nieruchomości gruntowej.

W związku z powyższym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Wobec tego należy stwierdzić, że sprzedaż w dniu 19 września 2018 r. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i niemieszkalnym w stanie surowym zamkniętym, nie stanowi dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, tj. od końca 1990 r. Zatem, uzyskany z tej sprzedaży przychód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułu, a także składania zeznania podatkowego o wysokości osiągniętego dochodu lub poniesionej straty w roku podatkowym (PIT-39).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie wskazanym przez ustawodawcę, ponieważ Wnioskodawczyni nie uzyska z ww. tytułu podlegającego opodatkowaniu dochodu, który mógłby podlegać ww. zwolnieniu od podatku.

Należy nadmienić, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., ul. …., ………., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.