Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-666/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-02-26
Teza: Czy nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 11 grudnia 2013 r. (data wpływu 13 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 grudnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej działki gruntu, stanowiącej działkę ewidencyjną (dalej: PUW) oraz właścicielem znajdującego się na tymże gruncie budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej: Budynek). Ponadto, Wnioskodawcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do dwóch lokali użytkowych zlokalizowanych na parterze budynku będącego własnością Spółdzielni Mieszkaniowej (dalej łącznie: Spółdzielcze Własnościowe Prawa do Lokali) oraz prawa do miejsc postojowych o numerach od 1 do 31 w garażu podziemnym (dalej: Prawa do Miejsc Postojowych) położonym na kondygnacji podziemnej tegoż budynku, będącego własnością Spółdzielni Mieszkaniowej, posadowionego na sąsiedniej działce gruntu, przylegającego do Budynku.

Budynek, lokale, których dotyczy Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokali, oraz lokal garażowy, którego dotyczą Prawa do Miejsc Postojowych, położone są na dwóch różnych działkach gruntu, jednakże funkcjonalnie stanowią gospodarczą całość, gdyż Budynek jest bezpośrednio skomunikowany z tymi lokalami poprzez drzwi wykute w ścianach granicznych pomiędzy dwoma przyległymi budynkami. Z uwagi na ten związek funkcjonalny, dla potrzeb niniejszego wniosku, wymienione w akapicie poprzednim PUW, Budynek i Spółdzielcze Własnościowe Prawa do Lokali oraz Prawa do Miejsc Postojowych, wraz z niezbędnymi instalacjami i urządzeniami, będą dalej łącznie określane jako Nieruchomość.

Obecnie Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnej, do której wykorzystuje również lokale składające się na Nieruchomość. Sprzedający traktuje wynajem lokali jako świadczenie usług dla celów podatku od towarów i usług (VAT) i opodatkowuje VAT według właściwej stawki podatku. Wnioskodawca został poinformowany przez Sprzedającego, że aktualnie część lokali nie jest wynajęta, jednakże od momentu ich nabycia przez Sprzedającego, wszystkie opisywane w niniejszym wniosku lokale użytkowe były przynajmniej raz przedmiotem najmu opodatkowanego VAT. Jedynym wyjątkiem w tym zakresie jest lokal mieszkalny wchodzący w skład Nieruchomości, który nie był przez Sprzedającego wynajmowany.

Zgodnie z informacjami przekazanymi Wnioskodawcy, Sprzedający powierzył bieżące zarządzanie Nieruchomością wyspecjalizowanemu podmiotowi na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomościami. Sprzedający zawarł też stosowne umowy z dostawcami mediów i usług potrzebnych do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem. Sprzedający pozostaje zatem jedynie prawnym właścicielem / użytkownikiem wieczystym Nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży). Umowa Sprzedaży zostanie zawarta nie wcześniej niż w dniu 1 stycznia 2014 r. Umowa Sprzedaży może przewidywać, że cena za Nieruchomość zostanie uiszczona w formie pieniężnej lub w innej formie (np. w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności, przejęcia długu Sprzedającego przez Wnioskodawcę, itp.).

Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości będzie ją wykorzystywał do wynajmowania podmiotom trzecim (względnie, zostanie zbyta w ramach czynności opodatkowanych VAT). Czynności te (tj. wynajem powierzchni lub zbycie) będą podlegały opodatkowaniu VAT u Wnioskodawcy.

Na podstawie Umowy Sprzedaży dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości na Wnioskodawcę. Ponadto, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 par. 1 Kodeksu cywilnego) w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni komercyjnej w Nieruchomości.

W ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie jednak do przeniesienia przez Sprzedającego na Wnioskodawcę żadnych innych umów dotyczących Nieruchomości, takich jak:

*   umowy z zarządcą Nieruchomości,

*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości,

*   umowy kredytowe związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć nowe umowy w powyższym zakresie.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że w związku z posiadanym kredytem, Sprzedający zawarł z bankiem umowę o instrument finansowy zabezpieczający spłatę kredytu. W zależności od ostatecznej decyzji biznesowej, możliwe jest przejście tego instrumentu finansowego ze Sprzedającego na Wnioskodawcę.

Ponadto w ramach Umowy Sprzedaży nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę żadne inne składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym, m.in.:

*   inne aktywa (niż Nieruchomość) należące do przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   należności Sprzedającego,

*   zobowiązania Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniższych obowiązków związanych z zabezpieczeniami najmów),

*   środki pieniężne Sprzedającego na rachunkach bankowych lub w kasie,

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe, umowa o usługi doradcze),

*   księgi oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego.

Zgodnie z praktyką rynkową, w ramach Umowy Sprzedaży dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością praw i obowiązków z zabezpieczeń spełnienia świadczenia danych przez najemców (w tym gwarancje bankowe i kaucje zabezpieczające), jak również praw do dokumentów dotyczących tych zabezpieczeń, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz praw do nazw poszczególnych Nieruchomości.

Umowa Sprzedaży będzie regulowała mechanizm rozliczenia pomiędzy stronami czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych należnych od najemców lokali za okresy rozliczeniowe przypadające na datę zawarcia Umowy Sprzedaży.

W ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przejścia pracowników Sprzedającego na Wnioskodawcę w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy), gdyż Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi i nie będzie stanowić ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że zgodnie z informacjami udzielonymi przez Sprzedającego, Sprzedający nabył Nieruchomość w następujący sposób:

*   PUW oraz Budynek Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży w 2006 r.; w umowie sprzedaży z 2006 r., zawartej w formie aktu notarialnego, wskazano, że ówczesna sprzedaż PUW oraz Budynku na rzecz Sprzedającego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.

*   Spółdzielcze Własnościowe Prawa do Lokali oraz Prawa do Miejsc Postojowych. Sprzedający nabył w 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży. W umowie sprzedaży z 2006 r., zawartej w formie aktu notarialnego, wskazano, że ówczesna sprzedaż Spółdzielczych Własnościowych Praw do Lokali oraz Praw do Miejsc Postojowych podlegała opodatkowaniu VAT i nie była zwolniona z tego podatku.

Spółdzielcze Własnościowe Prawa do Lokali, przed ich nabyciem przez Sprzedającego, zostały ustanowione na podstawie umowy z 19 stycznia 2006 r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową na rzecz poprzedniego właściciela Budynku. W akcie notarialnym zawierającym oświadczenie o ustanowieniu tych praw wskazano, iż transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT i nie była zwolniona z tego podatku.

Zgodnie z informacjami udzielonymi przez Sprzedającego, w okresie po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił nakładów na jej ulepszenie, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości.

Wnioskodawca oraz Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży. Z tego względu, Wnioskodawca i Sprzedający, będąc na dzień dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że również Sprzedający złożył do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wniosek o wydanie interpretacji podatkowej dotyczącej wybranych aspektów podatkowych przedmiotowej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
2.  Czy nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
3.  Czy Wnioskodawca będzie odpowiedzialny za zaległości podatkowe Sprzedającego, jako osoba trzecia, zgodnie art. 112 Ordynacji podatkowej?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 2, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytania Nr 1 i 3 dotyczącego podatku od towarów i usług oraz Ordynacji podatkowej zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m. in. umowy sprzedaży, Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

W świetle powyższego, przyjmując, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej działki gruntu położonej w W., stanowiącej działkę ewidencyjną (dalej: PUW) oraz właścicielem znajdującego się na tymże gruncie budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej: Budynek). Ponadto, Wnioskodawcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do dwóch lokali użytkowych zlokalizowanych na parterze budynku będącego własnością Spółdzielni Mieszkaniowej w W. (dalej łącznie: Spółdzielcze Własnościowe Prawa do Lokali) oraz prawa do miejsc postojowych o numerach od 1 do 31 w garażu podziemnym (dalej: Prawa do Miejsc Postojowych) położonym na kondygnacji podziemnej tegoż budynku, będącego własnością Spółdzielni Mieszkaniowej , posadowionego na sąsiedniej działce gruntu , przylegającego do Budynku. Budynek, lokale, których dotyczy Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokali, oraz lokal garażowy, którego dotyczą Prawa do Miejsc Postojowych, położone są na dwóch różnych działkach gruntu, jednakże funkcjonalnie stanowią gospodarczą całość, gdyż Budynek jest bezpośrednio skomunikowany z tymi lokalami poprzez drzwi wykute w ścianach granicznych pomiędzy dwoma przyległymi budynkami. Z uwagi na ten związek funkcjonalny, dla potrzeb niniejszego wniosku, wymienione w akapicie poprzednim PUW, Budynek i Spółdzielcze Własnościowe Prawa do Lokali oraz Prawa do Miejsc Postojowych, wraz z niezbędnymi instalacjami i urządzeniami, będą dalej łącznie określane jako Nieruchomość. Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży).

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2014 r. Nr IPPP2/443-1345/13-2/JW w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że „(…) strony Umowy Sprzedaży zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, z uwagi na wybór przez Wnioskodawcę i Sprzedającego opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.