Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.35.2023.3.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-18
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

13 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismami z 2 kwietnia 2023 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (\`(...)\`) Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan A.W. Sprzedający

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania Pani T.W. Sprzedająca

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Status Spółki, Sprzedających i informacje o nieruchomości

(\`(...)\`) Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`) (Zainteresowana będąca stroną postępowania, zwana dalej „Spółka”, „Kupująca”, „Nabywca”) na chwilę składania wniosku nie jest czynnym podatnikiem VAT, ale zamierza zarejestrować się jako czynny podatnik przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 30 maja 2022 roku pod numerem krs (…). Działalność Spółki jest związana z prowadzeniem projektów budowlanych i inwestycyjnych.

A.W. i T.M.W. (Zainteresowani niebędący stroną postępowania, zwani dalej „Sprzedający”), są osobami fizycznymi będącymi polskimi rezydentami podatkowymi oraz są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielami niezabudowanej działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (\`(...)\`) z obrębu numer 159/5, o powierzchni 1,6121 ha, położonej w województwie (\`(...)\`), powiecie (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`), miejscowości (\`(...)\`), zwanej dalej „Nieruchomością”, objętą księgą wieczystą numer (\`(...)\`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wskazana wyżej księga wieczysta numer (\`(...)\`) prowadzona jest obecnie dla nieruchomości składającej z działek gruntu nr (\`(...)\`) - rodzaj użytków R - (grunty orne), (\`(...)\`) - rodzaj użytków R - (grunty orne), (\`(...)\`) - rodzaj użytków R - (grunty orne), (\`(...)\`) - rodzaj użytków R - (grunty orne) oraz (\`(...)\`) - rodzaj użytków R - (grunty orne) z obrębu (\`(...)\`), położonych w województwie (\`(...)\`), powiecie (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`), miejscowości (\`(...)\`), o łącznym obszarze 5,0593 ha (pięć hektarów pięćset dziewięćdziesiąt trzy metry kwadratowe). W powołanej księdze wieczystej:

\- w dziale 1-Sp księgi wieczystej ujawnione jest uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III księgi wieczystej (\`(...)\`);

\- w dziale II księgi wieczystej jako właściciele na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej wpisani są A.W., syn E. i M. oraz T.M.W, córka J. i J. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia 5 grudnia 1985 roku w (\`(...)\`) za Repertorium A nr (\`(...)\`);

\- w dziale III księgi wieczystej wpisane są:

a) ograniczone prawo rzeczowe - prawo dożywotniej służebności osobistej na rzecz E. i M. małżonków W., polegającej na korzystaniu przez uprawnionych z trzech izb na piętrze w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym od strony zachodniej oraz dożywotnie użytkowanie 30 (trzydziestu) arów gruntu obok zabudowań od strony północnej, ustanowiona aktem notarialnym umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia 5 grudnia 1985 roku w (\`(...)\`) za Repertorium A nr (\`(...)\`). Wyżej wymienione prawo dożywotniej służebności osobistej oraz dożywotnie użytkowanie wygasły wobec śmierci uprawnionych.

b) ograniczone prawo rzeczowe - nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu o numerze (\`(...)\`) - zgodnie z par. 5 ust. 1 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczysta numer (\`(...)\`), ustanowiona aktem notarialnym umowy o ustanowienie służebności gruntowej zawartej przed D.K. - notariuszem w (\`(...)\`) dnia 27 stycznia 2021 roku za Repertorium A nr (\`(...)\`);

\- w dziale IV księgi wieczystej wpisów nie ma;

We wszystkich działach księgi wieczystej nie ma wzmianek o wnioskach.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedających niezabudowaną nieruchomość oznaczoną działką ewidencyjną nr (\`(...)\`) objętej powyżej opisaną KW (\`(...)\`) (zwana dalej „Transakcją”). Nieruchomość posiada pośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość tę, Sprzedający nabyli w sposób ważny i skuteczny na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od osób fizycznych na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej dnia 5 grudnia 1985 roku w państwowym biurze notarialnym w (…) za repetytorium A numer (…). Zgodnie z przedłożonym wypisem z rejestru gruntów wraz z rysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia starosty warszawskiego zachodniego dnia 23 września 2022 roku działka gruntu numer (\`(...)\`) ma powierzchnię 1,6 ha oraz jej rodzaj użytków oznaczony został jako Rllla, Rlllb, RIVa, RIVb (grunty orne).

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla obszaru (\`(...)\`)-(…)zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej nr (…)z dnia 4 listopada 2008 r., zgodnie z którym działka ewidencyjna nr (\`(...)\`), przeznaczona jest pod teren drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi - KDs „KDGP" oraz teren zabudowy usługowej obiektów produkcyjnych, składów i magazynów „3U/P”; działka nr (\`(...)\`) położona jest na terenie zmeliorowanym.

W dniu 15 listopada 2022 roku Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego przed B.O. - notariuszem w (\`(...)\`) w jej Kancelarii Notarialnej przy ulicy (…) za numerem Rep. A (…), zwaną dalej „Umową”.

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości, zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich, które nie stanowią własności Zainteresowanych (dalej: Nieruchomości Sąsiednie). Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości i Nieruchomościach Sąsiednich inwestycję polegającą na wybudowaniu, na podstawie ostatecznego i nie podlegającego zaskarżeniu pozwolenia na budowę, które zostanie uzyskane przez Kupującą, zespołu budynków usługowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową o powierzchni całkowitej budynków co najmniej 42000m2, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni-centrum danych, dalej zwana „Inwestycją”. Działalność będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, mającymi status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanych w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający mają status rolników ryczałtowych. Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedających i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z nieruchomości podlegają sprzedaży. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT.

Sprzedający nie zbywali w przeszłości innych nieruchomości i poza Nieruchomością, będącą przedmiotem niniejszego wniosku, Sprzedający nie dokonują sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki lub innych podmiotów.

Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej. Nieruchomość stanowi majątek wspólny sprzedających. Sprzedający nie zawierali umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających, poza udostępnieniem jej na cele budowlane na rzecz Spółki od momentu zawarcia Umowy.

Sprzedający złożyli wniosek o podział działki, podział został dokonany decyzją Burmistrza (…) z dnia 12.05.2021 - polegał on na oddzieleniu terenu usługowego od terenu zabudowy mieszkalnej. Sprzedający wystosowali także pismo do GDKKiA w sprawie zjazdu z drogi krajowej i uzyskali pismo z wytycznymi.

W zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścili ogłoszenie w Internecie oraz wystawili na nieruchomości baner informujący o ofercie jej sprzedaży. W przeszłości zaangażowali agencję pośrednictwa z którą współpracowali przy Transakcji 1 opisanej poniżej.

W dniu 12 kwietnia 2021 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (zwana dalej „Umową Transakcji 1”) ze spółką (\`(...)\`) Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`), przy ulicy (\`(...)\`) (zwaną dalej „Spółka (\`(...)\`)”), (zwana dalej w całości jako „Transakcja 1”), która z uwagi na brak możliwości finalizacji (brak pozyskania finansowania) ze strony Spółki (\`(...)\`), została rozwiązana w dniu 17.01.2022.

Na potrzeby tejże Transakcji 1, strony powyższej Umowy Transakcji 1, wystąpiły w dniu 2 marca 2021 r. z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa spółki (\`(...)\`) z siedzibą w (\`(...)\`) do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją. W konsekwencji w dniu 12 maja 2021, została m.in., wydana stosowana Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, pod sygnaturą 0114-KDIP1-3.4012.144.2021.4.PRM.

W ramach Transakcji 1, zgodnie z zawartą Umową Transakcji 1 i przedłożonym do urzędu stanem faktycznym:

„transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

\- zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału działki ewidencyjnej nr 1, w wyniku którego zostanie wydzielona Nieruchomość oraz jednej z Nieruchomości sąsiednich (działki o nr 2) przez Burmistrza (\`(...)\`), zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożenie do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych - wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej - dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek nr 1 oraz nr 2 (w odniesieniu do wydzielenia Nieruchomości, ww. dokumenty uzyskają Sprzedający);

\- rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej jednej z Nieruchomości sąsiednich (działki nr 3);

\- uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich;

\- uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość (z ulicy (\`(...)\`)) dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii;

\- uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na sprzedaż udziału we współwłasności jednej z Nieruchomości sąsiednich (działka nr 2) należącego do małoletniego K. W. lub uzyskanie pełnoletniości przez K. W. i przystąpienie do umowy sprzedaży;

\- uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

Ponadto, w celu wydzielenia Nieruchomości, na nieruchomości sąsiedniej ustanowiona została służebność gruntowa. Na Nieruchomości ustanowiona została służebność na rzecz działki nr 2 w celu zapewnienia dostępu do drogi dla jednej z Nieruchomości sąsiednich (planowana działka nr 6). Zgodnie z dokonanymi ustaleniami Sprzedający wyrazili zgodę na prowadzenie przez Spółkę (\`(...)\`) prac przygotowawczych w obszarze 20 m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka (\`(...)\`) będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Na podstawie Umowy Transakcji 1 Sprzedający upoważnią Spółkę (\`(...)\`) do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia. Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie. Zgodnie z Umową Transakcji 1, Spółka (\`(...)\`) była upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskali następujące dokumenty przedstawione do wglądu Spółki (\`(...)\`):

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (\`(...)\`) w dniu 19 października 2020 r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

\- elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`) w dniu 6 listopada 2020 r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W uzupełnieniu do wniosku Spółka (\`(...)\`) wskazała, że poza upoważnieniem do wykonywania czynności wskazanych we wniosku udzielonym Spółce (\`(...)\`), Sprzedający jako właściciele Nieruchomości, upoważnili pisemnie:

\- Spółkę,

\- reprezentanta Spółki, Członka Zarządu - Pana S. R. oraz

\- pracownicę Spółki - Panią M. F.,

do uzyskiwania w imieniu Sprzedających wszelkich informacji (również ustnych) oraz dokumentów dotyczących ww. nieruchomości, w tym wszelkiego rodzaju wypisów, wyrysów, odpisów, wyciągów, zaświadczeń, a w szczególności:

\- wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

\- wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych;

\- wypisów z kartotek budynków;

\- zaświadczeń dot. planu urządzenia lasu lub decyzji określających zadania z zakresu gospodarki leśnej

\- i innych informacji lub dokumentów dotyczących ww. Nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką (\`(...)\`) we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do 31 grudnia 2021 r. na rzecz Spółki (\`(...)\`) przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami, które będą potrzebne do realizacji wskazanego w umowie przedsięwzięcia.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, opisane we wniosku upoważnienie Spółki (\`(...)\`) do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości nie będzie uprawniało Spółki (\`(...)\`) do wznoszenia na nieruchomościach objętych umową jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwzględnieniem ww. ograniczenia dot. wznoszenia na nieruchomościach budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, zgody i pełnomocnictwa będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami - gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek w ulicę (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Należy podkreślić, że w momencie planowanej sprzedaży (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej), na Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie będą znajdować się żadne budowle, budynki ani urządzenia budowlane.

Na dzień uzupełnienia wniosku nie wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę w odniesieniu do działki będącej przedmiotem wniosku. Planowany termin wystąpienia o pozwolenie na budowę to czwarty kwartał 2021 r. lub pierwszy kwartał 2022 r. Zgodnie z zamiarem stron, podmiotem występującym o pozwolenie na budowę będzie Spółka (\`(...)\`) we własnym imieniu tj. będzie stroną decyzji administracyjnej.

Jak wskazano powyżej, po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zakresie dotyczącym planowanej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, w finalnej umowie przedwstępnej zawarto dodatkowe warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

\- zwolnienie jednej z nieruchomości sąsiednich (działka nr 4) spod służebności osobistej,

\- ustanowienie na jednej z nieruchomości wymienionych w umowie (wskazanej przez Spółkę), lecz innych niż będące przedmiotem transakcji, nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz spółki (\`(...)\`) Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`).

Powyższe warunki zostały ustanowione na korzyść Spółki (\`(...)\`). Wskazana służebność przesyłu będzie niezbędna do przeprowadzenia przewodu instalacji gazu do nieruchomości będących przedmiotem umowy i korzystać będzie z niej Spółka, która zobowiązała się zapłacić Sprzedającym jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu.”

\[źródło: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php? id=488498-2021-05-12-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0114-kdip1-3-4012-144-2021-4-prm\]

Zgodnie z informacją podaną powyżej, Transakcja 1 nie doszła do skutku, a Umowa Transakcji 1 została rozwiązana w styczniu 2022. Na skutek powyższego Sprzedający odstąpili od zamiaru sprzedaży Nieruchomości i w ciągu kolejnych 6 miesięcy nie prowadzili dalszych czynności mających na celu jej sprzedaż.

W sierpniu 2022 roku ze Sprzedającymi skontaktowali się przedstawiciele Spółki i wyrazili chęć nabycia Nieruchomości. W skutek rozmów w dniu 15 listopada 2022 została zawarta Umowa, jak opisano powyżej.

W świetle tejże Umowy, Sprzedający uzyskali następujące dokumenty:

\- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany z upoważnienia Starosty (\`(...)\`)dnia 23 września 2022 roku (znak sprawy: (\`(...)\`)),

\- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany dnia 3 listopada 2022 roku z upoważnienia Burmistrza (\`(...)\`)za numerem (\`(...)\`)

\- zaświadczenie nr (\`(...)\`) wydane dnia 28 października 2022 roku z upoważnienia Burmistrza (\`(...)\`) za numerem (\`(...)\`), potwierdzające, że działka ewidencyjna nr (\`(...)\`) nie znajduje się w obszarze zdegradowanym i w obszarze rewitalizacji ani w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji;

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`) dnia 21 września 2022 roku za numerem (\`(...)\`), potwierdzające, że działka gruntu nr (\`(...)\`) obręb ewidencyjny (\`(...)\`) (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została wydana dla tej działki decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

Dodatkowo na podstawie Umowy, Sprzedający udzielili Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania Nieruchomościami nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielili Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto, w dniu podpisania Umowy Sprzedający przekazali Kupującej 3 (trzy) egzemplarze pisemnego oświadczenia potwierdzającego udzielenie powyższych praw. Kupująca, bez uprzedniej zgody Sprzedających, nie będzie uprawniona do wykonywania na Nieruchomości żadnych robót przygotowawczych ani budowlanych przed dniem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży. Kupująca zobowiązała się dostarczyć Sprzedającym kopie uzyskanej Decyzji Lokalizacyjnej na Zjazd, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz Warunków Przyłączenia bez zbędnej zwłoki po ich uzyskaniu, na wskazane adresy korespondencyjne email.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedających prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującą powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązali się udzielić Kupującej pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na koszt Kupującej, w każdym wypadku na wniosek Kupującej i w porozumieniu z nią. Strony zobowiązały się nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych oraz nie dopuszczać się zaniechań, które mogłyby stanowić przeszkodę dla zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedających, to Sprzedający zobowiązani są na wezwanie Kupującej dokonać takiej czynności na koszt Kupującej.

Sprzedający zobowiązali się niezwłocznie informować Kupującą na piśmie o każdym przypadku wystosowania do któregokolwiek ze Sprzedających jakichkolwiek roszczeń osób trzecich dotyczących którejkolwiek z Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się w okresie obowiązywania Umowy nie obciążać Nieruchomości, jak również nie dokonywać żadnych czynności prawnych i faktycznych, które w jakikolwiek sposób utrudniałyby wykonanie Kupującej jej uprawnień wynikających z niniejszej Umowy lub realizację Inwestycji.

Sprzedający zobowiązali się nie składać odwołań ani jakichkolwiek innych środków zaskarżenia od wydanych na wniosek Kupującej lub podmiotu działającego na zlecenie Kupującej dla Inwestycji decyzji administracyjnych, a także nie składać jakichkolwiek wniosków zmierzających do zmiany, uchylenia bądź stwierdzenia nieważności tych decyzji ani też wznowienia postępowania w sprawie ich wydania, o ile takie decyzje będą wydane zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy.

Sprzedający zobowiązali się informować Kupującą o wszelkich znanych Sprzedającym postępowaniach związanych z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości oraz realizacji na tych nieruchomościach inwestycji budowlanych oraz niezwłocznie doręczać Kupującej kopie wszelkich pism, zawiadomień, decyzji jakie zostaną doręczone Sprzedającym w ramach takich postępowań, których którykolwiek ze Sprzedających jest stroną. Sprzedający wyrazili zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielili wskazanym przez Kupującą osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązali się ponownie udzielić Kupującej i jej przedstawicielom, na żądanie Kupującej, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w niniejszym ustępie.

W Umowie zostały określone również warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Zostały one podzielone na warunki „negatywne” i „pozytywne”.

Warunki negatywne, oznaczają iż na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej:

a) Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, z wyjątkiem służebności ustanowionych na Nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, które częściowo wygasną z chwilą zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży na skutek konfuzji, zaś w pozostałym zakresie w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży Sprzedający 2 zrzekną się służebności opisanych w § 1 ust. 1 pkt 2) lit. c) i § 1 ust. 2 pkt 2) lit. c) tiret drugi i wyrażą zgodę na wykreślenie tych służebności lub odłączenie Nieruchomości bez przenoszenia wpisów ujawnionych w dziale l-Sp i III ksiąg wieczystych; ponadto w żadnej z prowadzonych dla poszczególnych Nieruchomości księgach wieczystych nie będą ujawnione żadne obciążenia, prawa ani roszczenia osób trzecich, z wyjątkiem powyższych służebności oraz z wyjątkiem tych ustanowionych zgodnie z niniejszą Umową oraz nie będą ujawnione żadne wzmianki ani ostrzeżenia, z wyjątkiem wzmianek ujawnionych w dniu zawarcia niniejszej Umowy, wzmianek dotyczących podziałów, o których mowa w § 1 ust. 6 pkt 4 (dotyczących wydzielenia działek pod drogi zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) lub w związku z zawarciem niniejszej Umowy, żadna z Nieruchomości nie będzie przedmiotem jakiejkolwiek umowy zawartej z osobami trzecimi;

b) wszystkie oświadczenia Sprzedających zawarte w niniejszej Umowie będą nadal prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

c) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego któregokolwiek ze Sprzedających do Nieruchomości lub ich części, z wyjątkiem ewentualnych postępowań, o których mowa w § 1 ust. 6 pkt 16) - związanych dalszego ewentualnego wydzielenia z Nieruchomości części przeznaczonych z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak teren drogi głównej ruchu przyspieszonego;

Warunki pozytywne:

a) potwierdzenie przez Kupującą, że Nieruchomość i Nieruchomości Sąsiednie będą miały możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującej, przy czym Strony postanawiają, że potwierdzeniem tym będzie uzyskanie przez Kupującą warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia - centrum danych zlokalizowanego na Nieruchomościach, zgodnie z którymi to warunkami minimalna moc przyłączeniowa dla zasilania podstawowego wynosić będzie 70 MW (siedemdziesiąt megawatów) oraz dla zasilania rezerwowego - 70 MW (siedemdziesiąt megawatów) (zwanych dalej „Warunkami Przyłączenia”);

b) doręczenie Sprzedającym oświadczenia Kupującej, w terminie 2 (dwóch) miesięcy i 7 (siedmiu) dni od dnia uzyskania i doręczenia Kupującej Warunków Przyłączenia, złożonego w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującą badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości jest dla Kupującej satysfakcjonujący („Oświadczenie o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”). Sprzedający zobowiązują się współpracować z Kupującą w ramach prowadzenia tego badania, poprzez udzielanie posiadanych dodatkowych informacji i wyjaśnień, udzielenie Kupującej lub wskazanym przez nią osobom i podmiotom pełnomocnictw w formie i zakresie koniecznym do przeprowadzenia badania Nieruchomości pod względem prawnym, faktycznym, technicznym, środowiskowym, urbanistycznym oraz ekonomicznym w celu weryfikacji możliwości realizacji przez Kupującą Inwestycji na Nieruchomościach. Strony potwierdzają, że ocena wyniku ww. badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości przysługuje wyłącznie Kupującej i nie będzie podważana przez Sprzedających. W celu uniknięcia wątpliwości Strony ustalają, że niezłożenie przez Kupującą Oświadczenia o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego w terminie wskazanym powyżej nie stanowi naruszenia niniejszej Umowy przez Kupującą, lecz stanowi podstawę do odstąpienia przez Sprzedających od niniejszej Umowy zgodnie z § 8 ust. 1. Niezależnie od powyższego Kupująca może w każdym czasie złożyć oświadczenie sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującą badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości nie jest dla Kupującej satysfakcjonujący („Oświadczenie o Negatywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”).

c) uzyskania przez Kupującą od właściwych organów administracji publicznej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu do Nieruchomości z ulicy Poznańskiej, zgodnie z którą możliwe będzie zlokalizowanie zjazdu na Nieruchomości bezpośrednio z ulicy Poznańskiej (zwanej dalej „Decyzją Lokalizacyjną na Zjazd”).

Powyższe warunki zastrzeżone są wyłącznie na korzyść Kupującej, w tym sensie, że Kupująca może ze spełnienia każdego z nich zrezygnować w dowolnym momencie obowiązywania niniejszej Umowy. Sprzedający zobowiązali się przedłożyć przy Przyrzeczonych Umowach Sprzedaży:

a) zaświadczenia wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego, potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn od nabycia przez Sprzedających 4 udziałów we własności Nieruchomości 4 został zapłacony, nie należy się lub zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;

b) wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek gruntu objętych księgami wieczystymi (\`(...)\`), wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

c) wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący Nieruchomości, wydany nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

d) zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`), potwierdzające, że Nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie została wydana dla niej decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

e) zaświadczenie potwierdzające, że Nieruchomości nie znajdują się na obszarze zdegradowanym oraz na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

f) zaświadczenia wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego o niezaleganiu Sprzedających w płatnościach podatków, wydane nie wcześniej niż jeden miesiąc przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

Sprzedający oświadczyli, iż odnośnie obowiązku zapłaty Kupującej przez Sprzedających kary umownej, o której mowa w Umowie wraz z odsetkami i kosztami dochodzenia roszczeń poddają się na rzecz Kupującej rygorowi egzekucji wprost z Umowy, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 550.000,00 zł.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że

a) Działka nr (\`(...)\`) została nabyta poprzez prawo dziedziczenia po rodzicach i była wykorzystywana do działalności rolniczej.

b) Pan A.W. i Pani T.W. nie występowali z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (\`(...)\`) będącej przedmiotem sprzedaży.

c) Na pytanie Czy Pan A.W. i Pani T.W. wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr (\`(...)\`) mającej być przedmiotem sprzedaży jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pan A.W. i Panią T.W. było konieczne, jeśli tak to dlaczego? Wskazali Państwo, że nie zaistniała żadna z powyższych sytuacji.

d) Działka nr (\`(...)\`) w roku 2021 została podzielona na dwie działki z służebnością na drogę w trybie art. 93 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu przyszłego przekazania w podziale dzieciom. Ponadto działka została dodatkowo podzielona na cel publiczny pod drogę oraz chodnik w roku 2022. Nie miało to na celu uatrakcyjnienia działki lecz przystosowanie jej do celów podziału majątku.

e) Konieczność zapewnienia płynności finansowej prowadzonego gospodarstwa domowego i rolnego oraz pomoc finansowa dzieciom.

f) Państwo W. posiadają jeszcze inne nieruchomości, natomiast na chwilę obecną nie mają w planach sprzedaży, natomiast niepewna sytuacja gospodarcza kraju nie pozwala na wykluczenie takiej konieczności w przeszłości.

g) Zgodnie z powyższymi odpowiedziami otrzymane środki finansowe zostaną przeznaczone na bieżące wydatki związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego i rolnego, pomoc dzieciom poprzez przekazanie darowizny, pozostałe środki mogą zostać przeznaczone na powiększenie gospodarstwa rolnego lub inwestycje w celu jego modernizacji.

### Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy w zakresie Transakcji, Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występują jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, z uwagi na sprzedaż Nieruchomości z majątku własnego, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających, jak i Spółki.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na ewentualny obowiązek rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

UZASADNIENIE DO PYTANIA NR 1:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 9 ust. 1 zd. 2 Dyrektywy 2006/112, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

\- po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

\- po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Bowiem obrót „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu p.c.c. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:

1\. w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich;

2\. w wyroku WSA w Gliwicach z 18 listopada 2020 r. o sygn. akt I SA/GI 389/20 WSA stwierdził, iż nie można wymagać, aby osoba fizyczna posiadająca znaczny majątek w postaci niezabudowanych działek o sporej powierzchni, bez względu na swoją sytuację rodzinną i finansową, w ramach zarządu majątkiem własnym, podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała żadnych czynności, które umożliwiałyby jej zbycie tej nieruchomości po cenie korzystnej.

3\. W wyroku WSA w Bydgoszczy z 6 października 2020 r. o sygn. akt I SA/Bd 452/20 Sąd dostrzegł m.in. okoliczność, że zakup działki miał miejsce na cele prywatne, wykluczył zatem możliwość uznania, że już w momencie nabycia działki sprzedającemu przyświecał cel gospodarczy.

Jeśli zaś chodzi o szerokie pełnomocnictwa do działania (dla kupującego), to jednak nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do jego określonych potrzeb. Nie są to zatem starania sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia - aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Dodatkowo transakcja miała charakter jednorazowy, incydentalny i dotyczyła działki nabytej na cele prywatne, a podatnik nie sprzedawał dotąd innych działek, stąd należało uznać, że podatnik dokona sprzedaży działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej.

4\. w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 781/13), NSA uznał, że skarżący nie wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie, jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;

Podsumowując powyższe rozważania w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjęli lub podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT. Skutek taki nie wystąpi, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz.Urz.UE.L 347.1, z późn. zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej Transakcji należy wskazać, że Sprzedający nie są podatnikami VAT oraz nabyli tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego (bez prawa do odliczenia VAT).

Nieruchomość nie została zatem nabyta przez Sprzedających ze z góry powziętym zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających, niezwiązany z jakąkolwiek działalnością gospodarczą (Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą tego rodzaju działalności), a Sprzedający prowadzą na niej działalność rolniczą.

Nieruchomość nie była również na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających. Ponadto Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych itp. Również znane wyroki i interpretacje wskazują jasno, że dokonanie podziału działki na mniejsze nie może zostać zakwalifikowane jako działanie Sprzedających w charakterze podatnika VAT.

Sprzedający złożyli pismo do GDDKiA dotyczące zjazdu z drogi krajowej nr 92, ale powodem jego złożenia był interes prywatny, gdyż naturalne jest dbanie o własny majątek i chęć zabezpieczenia go w postaci możliwości zbudowania zjazdu z planowanej drogi krajowej nr 92.

Sprzedający nie prowadzili ani nie będą prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Ich dotychczasowe działania sprowadzały się do dodania ogłoszenia w Internecie i wystawieniu niewielkiego banneru na nieruchomości, a dodatkowo Spółka sama (bez korzystania z powyższych środków) odszukała i skontaktowała się ze Sprzedającymi.

Sprzedający co prawda pozyskali (oraz są zobligowani do pozyskania do Umowy Przyrzeczonej) szereg zaświadczeń (m. in. wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zaświadczenia o lasach, o braku lokalizacji Nieruchomości na terenach zdegradowanych, itp.) jednak okazanie tych dokumentów jest standardowym wymogiem kancelarii notarialnych dla celów sporządzenia aktu notarialnego i jest niezależne od tego czy sprzedaż jest dokonywana z majątku prywatnego czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Działania te obejmują czynności, w których Sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) dopasowują się w toku negocjacji do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

Sprzedający nie angażują również znacznych środków własnych (nakładów pieniężnych) w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości i przystosowania jej do sprzedaży. Wszelkie działania podejmowane przez Spółkę na podstawie udzielonych jej pełnomocnictw, są prowadzone na jej ryzyko i jej koszty, a w przypadku gdyby transakcja nie doszła do skutku Sprzedający nie są zobligowani do zwrotu poniesionych przez Spółkę kosztów. Również pozyskane przez Spółkę warunki/zgody służą realizacji celu gospodarczego założonego przez Spółkę, a w przypadku odstąpienia od umowy, Sprzedający nie będą realizować tego celu, a wykorzystywać nieruchomości do celów działalności rolniczej. Sprzedający nie są uczestnikami branży deweloperskiej lub nieruchomościowej, lecz osobami prywatnymi, którzy z uwagi na okazyjne okoliczności decydują się na zbycie nieruchomości. Ich działalność nie przybiera formy "handlowej", gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy). Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że Sprzedający w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości nie podejmowali działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Sprzedających Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponieważ jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictw (oświadczeń, czy porozumień) na rzecz przedstawicieli Spółki, czy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co prawda, czynności podejmowane przez pełnomocnika są podejmowane w imieniu i na rzecz Sprzedających, to jednak czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Spółkę, a nie na potrzeby Sprzedających. Rola Sprzedających ogranicza się do udzielenia pełnomocnictw i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedających praw do Nieruchomości. Celem Sprzedających jest jedynie incydentalna sprzedaż rodzinnej Nieruchomości, a podejmowane na podstawie pełnomocnictwa czynności mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Spółkę (a nie Sprzedających). Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictw nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedających.

Należy też podkreślić, że gdyby transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzystają w żaden sposób z działań podejmowanych przez Spółkę (gdyż sami nie prowadzą żadnej działalności poza rolniczą).

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania opodatkowaniu VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne. Dla porównania, zdaniem NSA w wyroku I FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez sprzedających niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających mógłby zostać uznany za szerszy od czynności podjętych przez Sprzedających w przedmiotowej sprawie:

1\. orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek),

2\. orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

3\. orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej), oraz

4\. interpretację podatkową 0113-KDIPT1-3.4012.128.2021.5.OS

Podsumowując powyższe rozważania:

Na okoliczności jednoznacznie świadczące o tym, iż Sprzedający działają, nie jak podmiot profesjonalny zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, lecz w ramach zarządzania majątkiem własnym, wskazują następujące fakty:

1\. nigdy nie prowadzili i nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej (nie są i nie byli podatnikami podatku VAT),

2\. nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej VAT (umowa przekazania gospodarstwa rolnego),

3\. nie angażują znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości,

4\. nie prowadzili działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenie, nie inwestowali w nieruchomość, nie nabywali nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzili usług deweloperskich, nie wnioskowali o warunki zabudowy,

5\. nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów,

6\. Sprzedający wydzielił wprawdzie ze swojej nieruchomości działkę drogową, ale nie czynili żadnych inwestycji czy nakładów związanych z urządzeniem drogi (działka drogowa została wydzielona w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla pozostałych działek),

7\. sprzedający nie dokonywali żadnych nakładów na nieruchomość,

8\. Sprzedający udzieli wprawdzie Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu weryfikacji możliwości realizacji Inwestycji na Nieruchomości i Nieruchomościach Sąsiadujących i stosownych ku temu pełnomocnictw, niemniej jednakże wszystkie związane z tym koszty są ponoszone przez Spółkę, a w przypadku odstąpienia przez nią od zakupu nieruchomości Sprzedający nie odniesie żadnych korzyści z pozyskanych dokumentów ani nie będzie zobligowany do zwrotu poniesionych przez nią kosztów,

9\. Sprzedający nie udostępniali Nieruchomości na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów,

10.W przypadku odstąpienia od Umowy przez Spółkę nadal będą wykorzystywać grunt do celów działalności rolniczej,

11.Ich działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny,

12.Transakcja ma charakter okazjonalny z uwagi na sprzedaż jednej z posiadanych działek, która spotkała się z zainteresowaniem Spółki - Sprzedający nie planują dokonywania dalszych transakcji w tym zakresie,

13.Pozyskane środki ze sprzedaży Sprzedający zamierzają przeznaczyć na potrzeby własne.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że Sprzedający z tytułu planowanej transakcji nie będą działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

W świetle art. 195 ustawy Kodeks cywilny,

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy,

współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że

każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy,

z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy,

w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy,

oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy,

zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy,

oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć od Pana A.W. oraz Pani T.W. (Sprzedających) działkę niezabudowaną o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`). Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedających i jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z nieruchomości podlegają sprzedaży. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Działka nr (\`(...)\`) została nabyta poprzez prawo dziedziczenia po rodzicach i była wykorzystywana do działalności rolniczej. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających, poza udostępnieniem jej na cele budowlane na rzecz Spółki od momentu zawarcia Umowy.

W dniu 15 listopada 2022 roku Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. W ramach przedmiotowej umowy Sprzedający udzielili Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania Nieruchomościami nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielili Państwu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedających prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Państwa powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązali się udzielić Państwu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na Państwa koszt, w każdym wypadku na Państwa wniosek i w porozumieniu z Państwem. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedających, to Sprzedający zobowiązani są na Państwa wezwanie dokonać takiej czynności na Państwa koszt.

Sprzedający wyrazili zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielili wskazanym przez Państwa osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązali się ponownie udzielić Państwu i Państwa przedstawicielom, na Państwa żądanie, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w umowie.

Przy tak przedstawionym stanie faktycznym, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania Sprzedających za podatników podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego,

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak już wskazano wcześniej, Sprzedający udzielili Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę oraz udzielili Państwu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto Sprzedający zobowiązali się udzielić Państwu pomocy w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na Państwa koszt, w każdym wypadku na Państwa wniosek i w porozumieniu z Państwem. Sprzedający wyrazili zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielili wskazanym przez Państwa osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie oraz zobowiązali się ponownie udzielić Państwu i Państwa przedstawicielom, na Państwa żądanie, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w umowie.

Mając powyższe na uwadze Państwo dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonają uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedających. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedających działkę, czego przejawem są udzielone Panstwu i osobom fizycznym pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Opisane wyżej działania podejmowane są nie bezpośrednio przez Sprzedających, ale podejmowane będą przez osoby trzecie (Państwa), co oznacza, że nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców (Sprzedających). Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonywane za Ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Państwu przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane przez Sprzedających w Ich imieniu i na Ich korzyść, ponieważ to Oni jako współwłaściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem. Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedający upoważnili Państwa do dysponowania nią na cele budowlane.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedających za podatników podatku VAT tj. podjęli działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarli umowę przedwstępną; udzielili Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; uzyskali pismo z GDDKiA dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nr (\`(...)\`), nie korzystają z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że skoro Sprzedający wykorzystują Nieruchomość w działalności rolniczej, z tytułu której są rolnikami ryczałtowym dokonującym sprzedaży zbiorów pochodzących z nieruchomości oraz dokonują czynności opisanych we wniosku, mających na celu uatrakcyjnienie działki w ramach zawartej umowy przedwstępnej, to takie działania Sprzedających wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu ich majątkiem osobistym.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających ww. działania, wykluczają sprzedaż działki nr (\`(...)\`) w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki (\`(...)\`) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (\`(...)\`) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać też należy, że wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie postawionego przez Zainteresowanych pytania w zakresie podatku od towarów i usług. Zatem wszystkie inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(\`(...)\`) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.