Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-372/13-2/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-10
Teza: Czy w świetle opisanej sytuacji, gdzie nabywanie mieszkania rozpoczęło się w roku 1998 r. Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; termin
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 03.06.2013 r. (data wpływu 04.06.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.06.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wskazała, iż sprawa dotyczy lokalu przy ul. O. W oparciu wyłącznie o następujące dokumenty: Akt Notarialny Rep. X/2011 i Akt Notarialny Rep. X/2011 można by wyciągnąć błędny wniosek, że lokal został nabyty za 160.908,91 zł, w dniu 19.05.2011 r., a następnie 28.09.2011 r. sprzedany za łączną kwotę 290.000 zł, że na podstawie art. 9a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych różnica pomiędzy ceną nabycia i sprzedaży powinna zostać opodatkowana. Jednak sytuacja nabycia ww. lokalu jest na tyle specyficzna, że według Wnioskodawczyni obecnie obowiązująca ustawa o podatku dochodowym nie przewiduje, jak rozpatrywać tego typu przypadek. Lokal został nabyty w systemie „P.”. Było to rozwiązanie, które umożliwiało młodym osobom zakup mieszkania pod koniec lat dziewięćdziesiątych, kiedy to rynek kredytów hipotecznych praktycznie nie istniał i bez pokaźnych zasobów finansowych zakupienie mieszkania było niemożliwe. System „P.” został opracowany przez A. G. i J. Z. oraz firmę „D. D.”. „P” kojarzył inwestora, który nabywał lokal, z najemcą - przyszłym właścicielem mieszkania. Zgodnie z prawem obowiązującym w 1999 r. inwestor miał możliwość odliczyć wydatki poniesione na zakup mieszkania od dochodu przed opodatkowaniem, jeśli lokal ten będzie przeznaczony na wynajem. Najemca natomiast zyskiwał mieszkanie, które po 10 latach spłaty nabywał. Nabycie mieszkania przez najemcę było zagwarantowane w trójstronnej umowie z 15.01.1999 r. (Rep. A X/99 z 15.01.1999 r., w której to najemca nazwany jest jako Wynajmujący/Kupujący. Oznacza to, że proces nabywania przez Wnioskodawczynię i Jej męża ww. mieszkania rozpoczął się w 1998 r. zgodnie z załącznikiem do umowy z 15.01.1999 r. stanowiącym harmonogram spłat. Przez cały okres spłaty zadłużenia na rzecz inwestora Wnioskodawczyni i Jej mąż zamieszkiwali ww. lokalu i mieli tam stały meldunek. W 1999 r., kiedy zawarto umowę trójstronną pomiędzy Wnioskodawczynią i Jej mężem, inwestorem (M. i A. S.) oraz deweloperem (firma D. D. S.A.) wartość mieszkania wynosiła 126.500 zł. Kwota ta stanowiła sumę pierwszej wpłaty w wysokości 4.427,50 zł oraz 147 rat miesięcznych w wysokości bazowej 1.037,30. Rata podlegała waloryzacji (na dzień wymagalności) wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Waloryzacja była procentem składanym w stosunku do poziomu cen z października 1998 r. Suma dokonanych zrewaloryzowanych wpłat w terminie od 05.11.1998 r. (pierwsza rata), do 20.01.2011 r. (ostatnia rata) stanowi wartość 160.908,91 zł, która to wartość jest wymieniona w akcie notarialnym 8505/2011. Wartości tej nie można traktować jako ceny nabycia nieruchomości w dniu 19.05.2011 r. Nabywanie mieszkania było bowiem procesem, a podana wartość to jedynie suma zrewaloryzowanych rat za mieszkanie wpłacanych równocześnie z czynszem najmu. Według Wnioskodawczyni nie można traktować kwoty 160.908,91 zł, jakby to była wartość rynkowa, po jakiej nabyli mieszkanie w 2011 r. Podana kwota w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni to 3699,05 zł. Tymczasem w 2011 roku realna cena za metr kwadratowy mieszkania dwu - trzy pokojowego na osiedlu N. kształtowała się na poziomie 6.500-8.000 zł za metr kwadratowy (w zależności od powierzchni i standardu wykończenia). Wnioskodawczyni jest licencjonowanym rzeczoznawcą majątkowym, stąd ma dostęp do cen nieruchomości na podstawie dokonanych transakcji. W związku z powyższym wartość 160.908,91 zł nie może być podstawą do naliczenia podatku dochodowego. W maju 2011 r. została jedynie zakończona długoletnia spłata mieszkania zbliżona w swej formie do kredytu komercyjnego, rozpoczęta w listopadzie 1998 r., kiedy to wpłacili pierwszą ratę. Podatek dochodowy, zgodnie z ustawą, zostaje naliczony w przypadku, gdy różnica pomiędzy płatnym zbyciem a nabyciem nieruchomości stanowi przychód. Zdaniem Wnioskodawczyni w Ich przypadku tak nie było, nie nabyli w maju 2011 r. nieruchomości za 3.699 zł za m. kw., bo takich na rynku od wielu lat po prostu nie było. Jako dowód na to, że cena mieszkania podana w akcie notarialnym nie przystaje do dzisiejszych realiów rynkowych jest podanie dodatkowej, orientacyjnej wartości rynkowej dla potrzeb pobrania podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 240.000 zł. Wnioskodawczyni prosi o potwierdzenie interpretacji, że opisany przypadek nie podlega pod artykuł 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż różnica pomiędzy kwotą nabycia a zbycia nieruchomości nie jest przychodem, który stanowiłby podstawę opodatkowania, bowiem faktyczne nabycie mieszkania nastąpiło już w 1999 r. w czasie podpisania umowy przedwstępnej (Rep. A - X/99 z 15.01.1999 r.). Dnia 19.05.2011 r. dokonano jedynie formalnego przeniesienia własności. „Nabycie” w maju i późniejsza sprzedaż we wrześniu nie nastąpiło w celu pomnożenia zasobów finansowych, ani w celach spekulacyjnych. Było jedynie splotem nieobjętej ustawowo, specyficznej formy nabycia mieszkania oraz względów osobistych, które zmusiły Wnioskodawczynię i Jej męża do zbycia nieruchomości wbrew długoterminowym planom.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle opisanej sytuacji, gdzie nabywanie mieszkania rozpoczęło się w roku 1998 r. Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie jest zobowiązana do zapłaty tegoż podatku.

W celu właściwego spojrzenia na powyższą sprawę, należy zwrócić uwagę na szczegóły osobiste, które mają również bardzo istotne znaczenie. W 1998 r. rynek kredytów praktycznie nie istniał, także państwo nie oferowało wówczas żadnego programu „Rodzina na swoim” „Mieszkanie dla młodych” ani innego systemu wsparcia młodych w zakupie własnego lokum. Gdyby w 1998 r. istniała możliwość zaciągnięcia kredytu w banku, to sprzedaż po 12 latach od zakupu i stałego zameldowania w lokalu całkowicie zwalniałaby Wnioskodawczynię i Jej męża z wszelkich obciążeń podatkowych. Ponadto, w związku z tym, że to inwestor korzystał z „ulgi budowlanej”, Wnioskodawczyni i Jej mąż jako młode małżeństwo nabywające mieszkanie (z jednym, a wkrótce z dwojgiem dzieci) z odliczeń podatkowych skorzystać nie mogli. Komercyjny i oparty na zysku dewelopera i inwestora System „P.” byt właściwie jedyną opcją, żeby zdobyć własne mieszkanie. Był jedyną formą nabycia małego, dwupokojowego mieszkania. Stanowił więc protezę dzisiejszego systemu bankowego, który umożliwia zakup mieszkania bez długoletniego wynajmu. Oprócz czynszu najmu Wnioskodawczyni i Jej mąż spłacali również wartość mieszkania, tak jak ma to miejsce w przypadku spłat raty kredytu hipotecznego. Dlaczego więc dzisiaj mieliby być poszkodowani z tytułu skorzystania z systemu „P.” z 1998 roku? Wnioskodawczyni wskazała, iż państwo nie oferowało pomocy, tak jak to robi dzisiaj. Z perspektywy Wnioskodawczyni i Jej męża to niesprawiedliwie. Formalnie nabywanie mieszkania rozpoczęło się w 1998 r. (pierwsza rata), a nie w 2011 r. (data nabycia w 2011 r. wynika z warunków programu „P.”, do którego przystąpiliśmy w 1998 r.). Wnioskodawczyni zwróciła uwagę na fakt, że sprzedaż mieszkania była Ich jedynym rozwiązaniem narastających problemów finansowych. W sierpniu 2010 r. mąż stracił pracę i przez cały 2011 r. bezskutecznie usiłował znaleźć nową. We wrześniu sytuacja rodzinna na tyle się pogorszyła, że sprzedaż mieszkania, pomimo tego, że Wnioskodawczyni i Jej mąż nie chcieli, ani nie planowali, stała się jedynym ratunkiem przed finansową zapaścią. Zdaniem Wnioskodawczyni, zapisy ustawy mówiące o przychodzie z tytułu płatnego zbycia nieruchomości są dla Nich krzywdzące, gdyż na podstawie realizacji postanowień programu z 1998 r. wrzucono Ich do jednego worka ze spekulantami czerpiącymi zyski z obrotu nieruchomościami. Co więcej, nawet gdyby sytuacja życiowa nie zmusiła Ich do sprzedaży mieszkania, to Wnioskodawczyni uważa, że w tym przypadku podatek nie powinien być uznany jako należny do zapłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment nabycia nieruchomości w rozumieniu zacytowanego wyżej przepisu niewątpliwie związany jest z przeniesieniem prawa własności i również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Moment ten został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami), a art. 158 określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 § 2 ww. ustawy jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 k.c., stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Zatem dla skutecznego nabycia rozumianego jako przeniesienie prawa własności nieruchomości prawo cywilne przewiduje szczególną formę jaką jest forma aktu notarialnego. Natomiast przepis art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, iż jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zastosowania tej formy jest nieważna. Nie wywołuje ona określonych w jej treści skutków prawnych.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w dniu 15.01.1999 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała trójstronną umowę przedwstępną na nabycie lokalu mieszkalnego. Proces nabywania przez Wnioskodawczynię i Jej męża ww. mieszkania rozpoczął się w 1998 r. zgodnie z załącznikiem do umowy z 15.01.1999 r. stanowiącym harmonogram spłat. W dniu 19.05.2011 r. dokonano formalnego przeniesienia własności tego lokalu. W dniu 28.09.2011 r. dokonano jego sprzedaży.

Biorąc pod uwagę wyżej cytowane przepisy, stwierdzić należy, iż przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpiło dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Natomiast spłata pierwszej raty w 1998 r. za przedmiotowe mieszkanie, ani zawarcie umowy przedwstępnej, nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowego mieszkania.

Mając na uwadze powyższe za datę nabycia lokalu mieszkalnego można uznać dopiero datę podpisania umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, co miało miejsce w dniu 19.05.2011 r. W konsekwencji jego zbycie w 2011 r. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie maja przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) –c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należy jednakże zauważyć, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe i uwarunkowania, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25, ust. 26, ust. 27, ust. 28 , ust. 29 i ust. 30 cytowanej ustawy.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnik przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c (art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30 ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne, należy stwierdzić, dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2011 r. będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Uzyskany przychód może jednak korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe określone w ww. przepisie przy spełnieniu warunków wynikających z art. 21 ust. 25 – 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do kwot wskazanych przez Wnioskodawczynię.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. , poz. 749 ze zm.), Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Interpretacja dotyczy tylko Pani jako Wnioskodawczyni. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani małżonka.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego, który wystąpił w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.