Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-55/13-5/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-11
Teza: Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości opisanej w stanie faktycznym na rzecz byłego dzierżawcy, po uprzednim rozliczeniu z byłym dzierżawcą poniesionych przez niego nakładów na wybudowanie budynku mieszkalnego typu szeregowiec, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, skoro od końca roku, w którym Zainteresowany dokonał nabycia tej nieruchomości upłynęło 5 lat, a nieruchomość ta nigdy nie była przez niego wykorzystywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budynek-budynek mieszkalny; działki; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód-źródła przychodu; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2013 r. (data wpływu 21 stycznia 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 kwietnia 2013 r. (data wpływu 8 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 29 marca 2013 r., nr ILPB2/415-55/13-3/TR, ILPP2/443-45/13-3/AD, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje rozpatrzenie wniosku wg kolejności zadawanych w nim pytań podatkowych.

Ponadto, pouczono Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 29 marca 2013 r., skutecznie doręczono w dniu 3 kwietnia 2013 r., natomiast w dniu 8 kwietnia 2013 r. (data nadania 5 kwietnia 2013 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie. Wnioskodawca w dniu 3 kwietnia 2013 r. dokonał wpłaty brakującej kwoty 40 zł.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 września 1999 r. Wnioskodawca nabył prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z jednej geodezyjnie wyodrębnionej działki rolnej.

W dacie zakupu Zainteresowany pozostawał w związku małżeńskim, ale działkę tę nabył do majątku odrębnego.

W grudniu 1999 roku Wnioskodawca wydzierżawił działkę spółce z o.o. Dzierżawca postanowił wybudować na tej działce budynek mieszkalny typu szeregowiec. Działania polegające na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na działkę przeznaczoną pod zabudowę podejmował dzierżawca - spółka z o.o. i to na spółkę została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia 3 lutego 2000 r. Spółka z o.o. wybudowała na działce wspomniany budynek mieszkalny typu szeregowiec z przeznaczeniem do korzystania przez swoich pracowników. Budynek mieszkalny został oddany do użytkowania latem 2000 r.

Obecnie Zainteresowany planuje sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości na rzecz spółki z o.o., która dzierżawi od niego tę nieruchomość. Przed planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca planuje na mocy porozumienia ze spółką z o.o. rozwiązać umowę dzierżawy, następnie rozliczyć ze spółką poniesione przez tę spółkę nakłady na wybudowanie budynku mieszkalnego typu szeregowiec w drodze wystawienia na Zainteresowanego przez tę spółkę z o.o. faktury VAT na kwotę rynkowej wartości tych nakładów na dzień ich rozliczenia. Wartość nakładów zostałaby opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług.

Niezależnie od powyższej nieruchomości Wnioskodawca jest także właścicielem dwóch innych niezabudowanych nieruchomości. Od 2006 roku prowadzi działalność gospodarczą obejmującą doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej, ale nieruchomość, której dotyczy niniejszy wniosek (ani żadna inna nieruchomość stanowiąca własność Zainteresowanego) nie była nigdy składnikiem majątkowym związanym z działalnością gospodarczą i nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Przychody z tytułu wydzierżawiania nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek Zainteresowany opodatkowywał jako przychody z dzierżawy na zasadach ogólnych. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości opisanej w stanie faktycznym na rzecz byłego dzierżawcy, po uprzednim rozliczeniu z byłym dzierżawcą poniesionych przez niego nakładów na wybudowanie budynku mieszkalnego typu szeregowiec, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, skoro od końca roku, w którym Zainteresowany dokonał nabycia tej nieruchomości upłynęło 5 lat, a nieruchomość ta nigdy nie była przez Niego wykorzystywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa), formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności.

Zasadność odwołania się do Kodeksu cywilnego jest akceptowana przez sądy administracyjne, czego przykładem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. I SA/Kr 1395/09, w którym stwierdzono, że z uwagi na brak definicji legalnej nieruchomości w ustawie podatkowej zastosowanie powinny znaleźć w tym zakresie przepisy prawa prywatnego, w tym art. 46 kodeksu cywilnego. Oznacza to, że budynki trwałe związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności.

Tym samym, po wybudowaniu budynku mieszkalnego typu szeregowiec przez dzierżawcę na działce będącej własnością Zainteresowanego, zgodnie z prawem cywilnym, budynek stał się częścią składową gruntu i termin pięcioletni może być liczony tylko od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, czyli od końca 1999 roku.

Wnioskodawca uważa, że przy zbyciu nieruchomości gruntowej, zabudowanej trwale związanym z nią budynkiem, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej (działki).

W świetle powyższego grunt wraz z budynkiem mieszkalnym typu szeregowiec wzniesionym na działce Zainteresowanego stanowią jedną nieruchomość.

Odnosząc to do stanu faktycznego sprawy Wnioskodawca uważa, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, upłynął z końcem 2005 roku, a więc sprzedaż nieruchomości, która nastąpi w 2013 r. lub później nie będzie stanowiła dla Zainteresowanego przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Brak opodatkowania wynika także z tego, że przedmiotowa nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do działalności gospodarczej i nie będzie zbywana w ramach działalnosci gospodarczej.

W opisanym stanie faktycznym zatem nie powstanie w stosunku do Zainteresowanego zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu kwot uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz byłego dzierżawcy. Bez znaczenia przy tym pozostanie, że ze względu na datę nabycia (1999 rok) do oceny zasad opodatkowania zbycia tej nieruchomości właściwe są przepisy obowiązujące w 1999 roku.

Także bowiem w tym czasie upływ pięciu lat od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość powodował, że przychód ze sprzedaży nieruchomości uzyskany po upływie tego terminu nie podlega opodatkowaniu. Bez znaczenia pozostanie także rozliczenie z byłym dzierżawcą nakładów poniesionych przez niego na wybudowanie budynku mieszkalnego. Rozliczenie to bowiem wywiera swój skutek podatkowy tylko na gruncie podatku od towarów i usług, gdzie traktowane jest jako usługa podlegająca opodatkowaniu według stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 24 września 1999 r. Wnioskodawca nabył prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z jednej geodezyjnie wyodrębnionej działki rolnej. W grudniu 1999 roku Wnioskodawca wydzierżawił działkę spółce z o.o. Dzierżawca postanowił wybudować na tej działce budynek mieszkalny typu szeregowiec. Działania polegające na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na działkę przeznaczoną pod zabudowę podejmował dzierżawca - spółka z o.o. i to na spółkę została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia 3 lutego 2000 r. Spółka z o.o. wybudowała na działce wspomniany budynek mieszkalny typu szeregowiec z przeznaczeniem do korzystania przez swoich pracowników. Budynek mieszkalny został oddany do użytkowania latem 2000 r.

Obecnie Zainteresowany planuje sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości na rzecz spółki z o.o., która dzierżawi od niego tę nieruchomość.

Przedmiotowa nieruchomość nie była nigdy składnikiem majątkowym związanym z działalnością gospodarczą i nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 k.c.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisany we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż w sytuacji, gdy nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej (działki rolnej), a następnie wybudowanie na tej działce przez dzierżawcę budynku mieszkalnego typu szeregowiec - za datę nabycia nieruchomości, od której liczy się bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać datę nabycia nieruchomości w formie działki rolnej, tj. w przedmiotowej sprawie 1999 rok.

Mając na uwadze, iż pięcioletni termin, o którym mowa powyżej upłynął z dniem 31 grudnia 2004 r., stwierdzić należy, że zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym, sprzedaż ta nie będzie stanowić dla Zainteresowanego źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym typu szeregowiec na rzecz byłego dzierżawcy, po uprzednim rozliczeniu z byłym dzierżawcą poniesionych przez niego nakładów na wybudowanie ww. budynku mieszkalnego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Informuje się, iż w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług rozpatrzony zostanie odrębnymi interpretacjami.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.