Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-450/14/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-07-29
Teza: Czy odpłatne zbycie nieruchomości w 2014 r. będzie stanowiło źródło przychodu Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: nieruchomości; pożyczka; przewłaszczenie; przychód-źródła przychodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2014 r. (data wpływu – 29 kwietnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki, która nie została spłacona – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki, która nie została spłacona.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 1 grudnia 2008 r. Wnioskodawca nabył własność nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 1465 m2 na podstawie Umowy pożyczki oraz przeniesienia własności nieruchomości i umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa ta, zwana umową przewłaszczenia na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, sporządzona została pisemnie w formie aktu notarialnego. Termin spłaty pożyczki wskazany został w następujący sposób: do dnia 31 grudnia 2008 roku. W umowie Wnioskodawca zobowiązał się do powtórnego przeniesienia nieruchomości na dłużników pod warunkiem spłaty przez nich całości kwoty pożyczki wraz z oprocentowaniem, na co dłużnicy wyrazili zgodę. Warunek ten się nie spełnił.

Pożyczka i nabycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej - miały charakter „prywatny”. Nieruchomość nie była terenem budowlanym przeznaczonym pod zabudowę, nie była też objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość w celu odzyskania kwoty pożyczki. Obecnie nieruchomość jest nadal niezabudowana, lecz została wydana decyzja o warunkach zabudowy, określająca, iż nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w 2014 r. będzie stanowiło źródło przychodu Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości w 2014 r. nie będzie stanowiło źródła jego przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika, z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 3531 Kodeksu cywilnego. Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność.

W przedmiotowej sprawie – jak wskazuje Wnioskodawca – zaistniał drugi z przypadków. Zgodnie z umową przewłaszczenia wierzyciel (Wnioskodawca) stał się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużników w przypadku spełnienia przez tych ostatnich przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesienie własności. Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużników po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorców, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ci wykonają swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” i „bezwarunkowo” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorców w określonym terminie.

W przypadku niewywiązania się dłużników z obowiązku spłaty pożyczki, wygasa warunek odnośnie złożenia oświadczenia co do zwrotnego przeniesienia na dłużników własności nieruchomości. Wierzyciel jako bezwarunkowy właściciel nieruchomości przestaje być ograniczony w zakresie rozporządzania nią.

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w dniu 1 grudnia 2008 r., a pożyczkobiorcy nie zwrócili pożyczki w ustalonym terminie, tj. do 31 grudnia 2008 r. Po upływie terminu zwrotu pożyczki wygasło roszczenie pożyczkobiorców o zwrotne przeniesienie na ich rzecz prawa własności nieruchomości. Wnioskodawca nie jest już zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Od daty nabycia nieruchomości upłynęło 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 1 grudnia 2008 r. Wnioskodawca nabył własność nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 1465 m2 na podstawie Umowy pożyczki oraz przeniesienia własności nieruchomości i umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa ta, zwana umową przewłaszczenia na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, sporządzona została pisemnie w formie aktu notarialnego. Termin spłaty pożyczki wskazany został w następujący sposób: do dnia 31 grudnia 2008 roku. W umowie Wnioskodawca zobowiązał się do powtórnego przeniesienia nieruchomości na dłużników pod warunkiem spłaty przez nich całości kwoty pożyczki wraz z oprocentowaniem, na co dłużnicy wyrazili zgodę. Warunek ten się nie spełnił.

Pożyczka i nabycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej - miały charakter „prywatny”. Nieruchomość nie była terenem budowlanym przeznaczonym pod zabudowę, nie była też objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość w celu odzyskania kwoty pożyczki. Obecnie nieruchomość jest nadal niezabudowana, lecz została wydana decyzja o warunkach zabudowy, określająca, iż nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia pieniężnego (kredyt, pożyczka) przez dłużnika.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie należy stwierdzić, że przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawcę nastąpiło w dniu zawarcia w formie aktu notarialnego umowy pożyczki i przeniesienia własności nieruchomości, albowiem zawarta przez Wnioskodawcę w dniu 1 grudnia 2008 r. umowa ostatecznie przeniosła na niego własność nieruchomości.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2008 r., to oznacza, że upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpił z dniem 31 grudnia 2013 r. Tym samym ewentualna sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2014 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, a co za tym idzie Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku z tytułu ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.