Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.82.2022.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-25
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki.
Słowa kluczowe: opodatkowanie; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

2 lutego 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 27 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 marca 2022 r. (wpływ 22 marca 2022 r.). Jednocześnie w uzupełnieniu wniosku wskazano, że wycofuje Pani pytanie nr 2 wniosku. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką gospodarstwa rolnego położonego w miejscowości …, województwo …, powiat …, gmina …, składającego się z działek nr…, nr …, nr…, nr …, nr 1 i nr 2 o łącznej powierzchni 3,2476 ha, dla którego prowadzona jest księga wieczysta Nr … przez Sąd Rejonowy dla … - … w … V Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w … . Gospodarstwo to nabyła Pani w całości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, po ojcu … . Tym samym jest to Pani majątek osobisty. Aktualnie w związku ze śmiercią męża w 2021 r., jest Pani stanu wolnego.

Jedną z działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, tj. nr 1 o pow. 0,3100 ha (R-grunty rolne), która jest niezabudowana, nieobciążona żadnymi ciężarami, ograniczeniami, roszczeniami oraz hipotekami, nie jest objęta prawem pierwokupu ani nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy, posiada dostęp do drogi publicznej, nie jest przedsiębiorstwem ani jego zorganizowaną częścią i nigdy nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza oraz jest położona na terenie, na którym nie obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego – zamierza Pani sprzedać "…" S.A. z siedzibą w … .

Nigdy Pani nie oferowała do sprzedaży żadnej z działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, a ww. przyszły nabywca sam zgłosił się do Pani z ofertą kupna, którą Pani zaakceptowała, zawierając z nim w 2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, w której określona została cena sprzedaży. … o zawarcie umowy przyrzeczonej zostało ujawnione w Dziale III ww. księgi wieczystej.

Przedmiotowa działka przez cały czas do chwili obecnej jest w Pani posiadaniu albowiem przekazanie tego posiadania ma nastąpić w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy.

Zgodnie z umową przyrzeczoną, na działce 1 będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży ma być również ustanowiona służebność przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela niezbywanej działki nr 2.

W umowie przyrzeczonej Pani udzieliła przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, zgód oraz opinii umożliwiających realizację na działce nr 1 zamierzeń inwestycyjnych przyszłego nabywcy.

Nie jest Pani rolnikiem, gdyż pracuje Pani w administracji publicznej, nigdy też Pani nie była zarejestrowana jako podatnik VAT, a zamiar dokonania zbycia jednej działki z odziedziczonego gospodarstwa rolnego jest czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach racjonalnego gospodarowania swoim mieniem (zbycie niewykorzystywanej nieruchomości). Pani zaznacza, iż na przedmiotowej nieruchomości nie czyni żadnych nakładów, jest ona nieogrodzona i nieuzbrojona, toteż taka aktywność jest właściwa dla zwykłego zarządu majątkiem prywatnym .

Z uwagi na opisany wyżej stan faktyczny, Pani uważa, iż stosownie do wskazanego art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, podejmowane przez Panią czynności zmierzające do sprzedaży jednej działki o pow. 0,3100 ha, z odziedziczonego gospodarstwa rolnego, nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy podatku od towarów i usług, toteż uważa Pani, iż dokonana przez Panią sprzedaż nie będzie podlegała podatkowi VAT.

Przekonanie o prawidłowości takiego stanowiska Pani wywodzi z orzecznictwa z ostatnich lat WSA i NSA, a także licznych interpretacji indywidualnych oraz ze stanowiska TSUE, dotyczących nieprofesjonalnego zbywania nieruchomości przez osoby fizyczne.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano:

\- Przedmiotową działkę nr 1 wraz z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład odziedziczonego gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni 3,2476 ha, nabyła Pani w sierpniu 2009 r., na podstawie poświadczenia dziedziczenia po ojcu \`(...)\`.

\- Na dzień przyszłej sprzedaży działki nr 1, będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy albowiem, taka decyzja została już wydana na wniosek przyszłego nabywcy działki, w grudniu 2021 r. Decyzja ta, nie przesądza o przeznaczeniu tej działki i została wydana dla konkretnej inwestycji przyszłego nabywcy, której przedmiotem będzie budowa budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, tj. dla rodzaju inwestycji zabudowy usługowej.

\- Działka nr 1 od dnia jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży jest i będzie przez Panią wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT, a wydanie jej w posiadanie nabywcy nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.

\- Zgodnie z zawartą w 2019 r. umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z przyszłym nabywcą, warunkiem dojścia do sprzedaży działki nr 1 jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji dla planowanej inwestycji, tj. o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, zezwolenia zarządcy drogi publicznej na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na działkę nr 1 na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego oraz uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Kolejnym warunkiem przyszłej sprzedaży jest niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskanie przez przyszłego nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

Te wszystkie obowiązki obciążają przyszłego nabywcę a celem ich wykonania, Pani jako przyszły zbywca udzieliła przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz celem przeprowadzenia przez przyszłego nabywcę badań gruntu. Jedynymi Pani obowiązkami zgodnie z ww. umową przedwstępną było dokonanie podziału działki, w wyniku którego powstała działka 1, założenie dla niej nowej odrębnej księgi, nieobciążanie tej działki jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, brak zaległości podatkowych oraz uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora KIS o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

\- Pozostałe działki, wchodzące w skład Pani gospodarstwa rolnego, tj. działki nr…, …, …, … i nr 2, nie zamierza Pani w przyszłości ich sprzedawać. Są to działki będące gruntami rolnymi i łąkami. Działki te są niezabudowane, z wyjątkiem działki nr …, na której znajduje się budynek mieszkalny, w którym Pani zamieszkuje.

**Pytanie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)**

Czy opisana wyżej transakcja sprzedaży przez Panią jednej działki z odziedziczonego po rodzicu gospodarstwa rolnego będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

**Pani stanowisko w sprawie**

Według Pani, skoro jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i dokona Pani jednostkowej sprzedaży, tj. jednej działki wchodzącej w skład odziedziczonego po rodzicu gospodarstwa rolnego a w związku z zamierzoną sprzedażą Pani nie podejmowała żadnych działań mających na celu podniesienie wartości działki, która ma być zbyta, tj. Pani nie ogrodziła jej, nie wzniosła żadnych budowli, nie zainstalowała na niej żadnej infrastruktury, to transakcja sprzedaży tej działki nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT albowiem Pani będąc stroną sprzedającą nie posiada statusu podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jaki Pani podjęła/będzie podejmować w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pani właścicielką gospodarstwa rolnego składającego się z działek nr …, nr … , nr … , nr … , nr 1 i nr … . Zamierza Pani sprzedać działkę niezabudowaną nr 1 na rzecz "…" S.A. z siedzibą w … . Przyszły nabywca zgłosił się do Pani z ofertą kupna, którą Pani zaakceptowała, zawierając z nim w 2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, w której określona została cena sprzedaży. Przedmiotowa działka przez cały czas do chwili obecnej jest w Pani posiadaniu, albowiem przekazanie tego posiadania ma nastąpić w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy. Zgodnie z umową przyrzeczoną, na działce 1 będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży ma być również ustanowiona służebność przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela niezbywanej działki nr 2.

W umowie przyrzeczonej Pani udzieliła przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, zgód oraz opinii umożliwiających realizację na działce nr 1 zamierzeń inwestycyjnych przyszłego nabywcy. Na dzień przyszłej sprzedaży działki nr 1, będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy, albowiem taka decyzja została już wydana na wniosek przyszłego nabywcy działki, w grudniu 2021 r. Decyzja ta, nie przesądza o przeznaczeniu tej działki i została wydana dla konkretnej inwestycji przyszłego nabywcy, której przedmiotem będzie budowa budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, tj. dla rodzaju inwestycji zabudowy usługowej.

Zgodnie z zawartą w 2019 r. umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z przyszłym nabywcą, warunkiem dojścia do sprzedaży działki nr 1 jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji dla planowanej inwestycji, tj. o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, zezwolenia zarządcy drogi publicznej na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na działkę nr 1 na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego oraz uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Kolejnym warunkiem przyszłej sprzedaży jest niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskanie przez przyszłego nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Te wszystkie obowiązki obciążają przyszłego nabywcę a celem ich wykonania, Pani jako przyszły zbywca udzieliła przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz celem przeprowadzenia przez przyszłego nabywcę badań gruntu. Jedynymi Pani obowiązkami zgodnie z ww. umową przedwstępną było dokonanie podziału działki, w wyniku którego powstała działka 1, założenie dla niej nowej odrębnej księgi, nieobciążanie tej działki jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, brak zaległości podatkowych oraz uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora KIS.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności niezabudowanej działki nr 1, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działka nr 1 pozostaje Pani własnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią przedmiotowej działki. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pani (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo własności ww. działki nr 1, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy zatem uznać, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki nr 1, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ww. działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie Pani stwierdzenia w opisie sprawy, że stanowisko w sprawie wywodzi Pani z orzecznictwa WSA i NSA, a także licznych interpretacji indywidualnych oraz ze stanowiska TSUE, wyjaśniam, że wyroki sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wyroki sądów administracyjnych nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Natomiast interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).