Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-363/13/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-03-31
Teza: Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym współwłaściciel, który przejmuje wszystkie zobowiązania kredytowe oraz nieruchomość z wpisaną do Księgi Wieczystej hipoteką kaucyjną może ustalić podstawę podatku od spadków i darowizn jako różnicę wartości nieruchomości (cena zakupu) i kwoty widniejącej jako hipoteka kaucyjna?
Słowa kluczowe: ciężar; hipoteka; kredyt; umowa; zniesienie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 grudnia 2013 r. (data wpływu do Biura – 31 grudnia 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2013 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego zakupionego 18 lutego 2013 r. od dewelopera w formie aktu notarialnego za kwotę 307.000 zł (część ceny w kwocie 302.000 zł została zapłacona z udzielonego kredytu hipotecznego, kwota 5.000 zł ze środków własnych Wnioskodawcy). Kredyt został zaciągnięty na kwotę 362.100 zł (302.000 zł na zakup mieszkania, 53.000 zł na remont mieszkania oraz 7.100 zł skredytowanej prowizji za udzielenie kredytu). Powierzchnia użytkowa nieruchomości to 54,29 m2. Drugim współwłaścicielem i współkredytobiorcą jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną do kwoty 724.200 zł na rzecz Banku X z siedzibą w W., zabezpieczającą spłatę wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu. Stronami umowy kredytu na zakup powyższego lokalu są jego współwłaściciele. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem zamierza w najbliższym czasie, skierować do właściwego Sądu Rejonowego wniosek o nieodpłatne zniesienie współwłasności wspomnianej nieruchomości na rzecz jednego ze współwłaścicieli, tj. Wnioskodawcy. Od umowy kredytu na podstawie aneksu zostanie odłączony współwłaściciel znoszący współwłasność na rzecz drugiego współwłaściciela czyli Wnioskodawcę. Ze strony banku przeniesienie całości kredytu na Wnioskodawcę jest dopuszczalne pod warunkiem, iż będzie on właścicielem nieruchomości w całości.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym współwłaściciel, który przejmuje wszystkie zobowiązania kredytowe oraz nieruchomość z wpisaną do Księgi Wieczystej hipoteką kaucyjną może ustalić podstawę podatku od spadków i darowizn jako różnicę wartości nieruchomości (cena zakupu) i kwoty widniejącej jako hipoteka kaucyjna?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby, na rzecz której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 7 ust. 6 tej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy, w myśl którego, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), (\`(...)\`). Z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 tejże ustawy, obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W niniejszej sprawie kwota wierzytelności przekracza wartość nieruchomości zatem należny podatek będzie wynosił zero. Co za tym idzie podstawa podatku powinna zostać obliczona jako różnica pomiędzy kwotą zakupu nieruchomości 307.000 zł i kwoty hipoteki kaucyjnej widniejącej w Księgach Wieczystych, czyli 724.200 zł. Podstawa podatku będzie więc ujemna i wyniesie zero.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołał się na szereg interpretacji indywidualnych wydanych w podobnym zakresie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od spadków i darowizn. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1.  dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
2.  darowizny, polecenia darczyńcy;
3.  zasiedzenia;
4.  nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5.  zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6.  nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić (art. 210 ww. Kodeksu). Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Kodeksu cywilnego).

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. W świetle przepisów art. 211 i 212 ww. Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),
*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
*   sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego zakupionego 18 lutego 2013 r. od dewelopera w formie aktu notarialnego za kwotę 307.000 zł (część ceny w kwocie 302.000 zł została zapłacona z udzielonego kredytu hipotecznego, kwota 5.000 zł ze środków własnych Wnioskodawcy). Kredyt został zaciągnięty na kwotę 362.100 zł (302.000 zł na zakup mieszkania, 53.000 zł na remont mieszkania oraz 7.100 zł skredytowanej prowizji za udzielenie kredytu). Powierzchnia użytkowa nieruchomości to 54,29 m2. Drugim współwłaścicielem i współkredytobiorcą jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną do kwoty 724.200 zł na rzecz Banku X z siedzibą w W., zabezpieczającą spłatę wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu. Stronami umowy kredytu na zakup powyższego lokalu są jego współwłaściciele. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem zamierza w najbliższym czasie, skierować do właściwego Sądu Rejonowego wniosek o nieodpłatne zniesienie współwłasności wspomnianej nieruchomości na rzecz jednego ze współwłaścicieli, tj. Wnioskodawcy. Od umowy kredytu na podstawie aneksu zostanie odłączony współwłaściciel znoszący współwłasność na rzecz drugiego współwłaściciela czyli Wnioskodawcę. Ze strony banku przeniesienie całości kredytu na Wnioskodawcę jest dopuszczalne pod warunkiem, iż będzie on właścicielem nieruchomości w całości.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką jak w niniejszej sprawie, obciążenie to będzie stanowiło ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Tym samym, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. A zatem, skoro wartość hipoteki będzie przewyższać wartość nieruchomości, podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się natomiast do wskazanych przez Wnioskodawcę, interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące przy wydaniu przedmiotowej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.