Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-594/13-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-16
Teza: Zakres skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29.04.2013 r. (data wpływu 02.05.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.05.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni od dnia 28 sierpnia 2004 r. pozostaje w związku małżeńskim. W małżeństwie obowiązuje ustawowy ustrój współwłasności małżeńskiej i małżonkowie prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Wnioskodawczyni nie zawierała umów majątkowych małżeńskich.

W dniu 10 grudnia 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny własność lokalu mieszkalnego. Darowizna była uczyniona wyłącznie na rzecz Wnioskodawczyni (nie obejmowała małżonka), a zatem nabyty w drodze darowizny lokal mieszkalny stał się przedmiotem majątku osobistego Wnioskodawczyni.

Aktem notarialnym z dnia 8 kwietnia 2011 r., Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła lokal mieszkalny za cenę 980.000 zł. W celu sfinansowania zakupu nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zawarli z Bankiem umowę kredytu hipotecznego. Umowa kredytowa nosiła datę 30 marca 2011 r. i opiewała na kwotę 780,000 zł. Kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich (CHF). Nabyty lokal stanowi przedmiot współwłasności ustawowej małżeńskiej Wnioskodawczyni i jej małżonka; małżonkowie zamieszkują w tym lokalu nieprzerwanie do dnia dzisiejszego. Aktem notarialnym z dnia 22 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni zbyła ww. lokal mieszkalny położony w K. przy ul. S. w drodze sprzedaży za cenę 195,000 zł. Cena sprzedaży została zapłacona (przekazana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni) w dniu 22 kwietnia 2011 r. (data uznania rachunku bankowego). Następnie, w dniu 19 kwietnia 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym formularz PIT-39 z deklaracją, iż środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczy w terminie 2 lat od końca roku podatkowego (tj. do dnia 31 grudnia 2013 r.) na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni spłaca raty oraz odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność ustawową małżeńską z sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu stanowiącego jej majątek osobisty.

Wnioskodawczyni nie zdecydowała się na jednorazową wpłatę kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (195.000 zł) ze względu na niekorzystny kurs franka szwajcarskiego, który znacząco wzrósł po dniu zaciągnięcia kredytu.

Raty kredytu spłacane są w ten sposób, że w kantorze zakupywane są franki szwajcarskie, a następnie wpłacane są one bezpośrednio w kasie banku. Następnie Bank (co do zasady 10-go dnia każdego miesiąca) pobiera z rachunku kwotę równą wysokości danej raty kredytu wraz z odsetkami.

Poza spłacaniem rat kredytu z odsetkami Wnioskodawczyni dokonuje również co pewien czas dodatkowych wpłat na poczet spłaty kredytu przeznaczając na ten cel środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego jej majątek osobisty. Do końca roku 2013 r. Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego pełną kwotę uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego jej majątek osobisty w wysokości 195.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w zaistniałej sytuacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., korzystać będzie kwota pochodząca ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni, wydatkowana w okresie od dnia uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia do dnia 31 grudnia 2013 r. na spłatę rat kredytu wraz z odsetkami (zaciągniętego przez oboje małżonków na zakup wspólnego lokalu mieszkalnego) w pełnej wysokości, czy też w wysokości 1/2?
2.  Czy wysokość poszczególnych wpłacanych przez Wnioskodawczynię kwot na poczet spłaty kredytu i odsetek powinna być przeliczana (dla celów zwolnienia) z franków szwajcarskich na polskie złote (raty są wpłacane bezpośrednio w kasie banku we frankach szwajcarskich) według średniego kursu walut obcych NBP z dnia poprzedzającego dzień wpłaty środków do kasy Banku, czy też według średniego kursu walut obcych NBP z dnia poprzedzającego dzień podjęcia środków przez Bank z rachunku bankowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni,

Ad.1)

Zdaniem Wnioskodawczyni ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. będzie korzystała całość kwoty wydatkowanej przez Wnioskodawczynię w okresie od 22 kwietnia 2011 r., do 31 grudnia 2013 r. (ze środków pochodzących ze zbycia lokalu stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni) na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu (pełne raty wraz z odsetkami) zaciągniętego przez małżonków na nabycie lokalu mieszkalnego, który stanowi wspólny majątek dorobkowy małżonków i w którym prowadzą oni wspólne gospodarstwo domowe oraz realizują swoje potrzeby mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność ustawowa małżeńska ma charakter niepodzielny (1/1). Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek lub lokal, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (na którego nabycie zaciągnięty został kredyt, którego spłata uprawnia do ulgi Podatkowej) rozumie się budynek lub lokal stanowiący własność lub współwłasność podatnika. Zdaniem Wnioskodawczyni oznacza to, iż do realizacji ulgi podatkowej w pełnej wysokości wystarczające jest aby podatnik był współwłaścicielem nieruchomości i przeznaczył przychód ze sprzedaży na przedmiot tej współwłasności.

Ponadto, nawet gdyby przyjąć, że Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia tylko w ramach spłaty „swojej połowy” kredytu hipotecznego, należy wskazać, ze kwota uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia (195.000 zł) zawiera się w 1/2 zarówno ceny wspólnego lokalu małżonków (980.000 zł / 2 = 490.000 zł), jak również w 1/2 wysokości kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu (780.000 zł/2 = 390.000 zł).

Zdaniem Wnioskodawczyni powyższy argument ma jednak jedynie charakter pomocniczy, gdyż rozstrzygający dla oceny prawnej zaprezentowanego stanu faktycznego powinien być charakter współwłasności ustawowej małżeńskiej, który wyraża się w ułamku 1/1. Na marginesie Wnioskodawczyni wskazuje, iż wartość 1/1 ujawniana jest zawsze w księgach wieczystych jako ułamek prawidłowo odzwierciedlający charakter współwłasności łącznej.

Reasumując, skoro sprzedane mieszkanie położone w Katowicach przy ul Sokolskiej 60/10 stanowiło majątek osobisty Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania przychód zostanie w całości wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez małżonków na nabycie lokalu mieszkalnego, który stanowi wspólny majątek dorobkowy małżonków i w którym realizują oni swoje potrzeby mieszkaniowe, cały przychód Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia powinien korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cel mieszkaniowy, o którym mowa w powyższym przepisie zostaje spełniony bowiem w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie.

Wnioskodawczyni dodatkowo wskazuje, iż powyższe stanowisko w całości podzieliła Izba Skarbowa w Warszawie wydając m. in. następujące interpretacje indywidualne:

1.  Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB4/415-334/12-2/JK z dnia 4 lipca 2012 r.

„Uznać należy, iż skoro sprzedane mieszkanie stanowiło majątek osobisty Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania przychód został wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez małżonków, na dokończenie budowy domu jednorodzinnego, który stanowić będzie wspólny majątek dorobkowy małżonków, nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostały wydatkowane na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez obojga małżonków na budowę domu, stanowiącego wspólny majątek dorobkowy małżonków”

1.  Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB2/415-524/11-4/MS1 z dnia 24 sierpnia 2011 r.

„Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy - wydatkowany w ciągu dwóch lat na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup i budowę budynku mieszkalnego, należącego do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki - będzie w całości zwolniony z opodatkowania na warunkach określonych w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.”

Również eksperci Infolinii Podatkowej Ministerstwa Finansów udzielają informacji, iż zgodnie z przyjętym i akceptowanym przez Ministerstwo Finansów stanowiskiem, w przypadku przeznaczenia przez jednego z małżonków kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot majątku osobistego tego małżonka na spłatę kredytu wraz z odsetkami, który został zaciągnięty przez oboje małżonków pozostających w ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej na zakup lokalu mieszkalnego, w którym małżonkowie realizują swoje potrzeby mieszkaniowe, zwolnieniu podlega cały przychód uzyskany z odpłatnego zbycia. Cel mieszkaniowy jest bowiem spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez oboje małżonków i w tej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt, iż środki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego a nabycie lokalu stanowiącego wspólny majątek dorobkowy małżonków pochodzą z majątku osobistego jednego z małżonków.

Ad.2)

Zdaniem Wnioskodawczyni wysokość poszczególnych wpłacanych przez Wnioskodawczynię kwot na poczet spłaty kredytu wraz z odsetkami powinna być dla celów ulgi podatkowej przeliczana z franków szwajcarskich na polskie złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień podjęcia przez Bank środków z rachunku na poczet zaciągniętego kredytu (dzień poniesienia wydatku), zgodnie z art. 11 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Teoretycznie bowiem do czasu podjęcia przez bank środków z rachunku istnieje możliwość wycofania tych środków przez osoby upoważnione do rachunku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni w dniu 10.12.2010 r. nabyła na podstawie umowy darowizny własność lokalu mieszkalnego, który stał się Jej majątkiem osobistym. Aktem notarialnym z dnia 8 kwietnia 2011 r., Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła inny lokal mieszkalny. W celu sfinansowania zakupu tej nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zawarli z Bankiem umowę kredytu hipotecznego. Kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich (CHF). Nabyty lokal stanowi przedmiot współwłasności ustawowej małżeńskiej Wnioskodawczyni i jej małżonka. Aktem notarialnym z dnia 22 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni zbyła lokal mieszkalny stanowiący Jej majątek osobisty. Następnie, w dniu 19 kwietnia 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym formularz PIT-39 z deklaracją, iż środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczy w terminie 2 lat od końca roku podatkowego (tj. do dnia 31 grudnia 2013 r.) na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni spłaca raty oraz odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność ustawową małżeńską.

Stosownie do powyższego, z uwagi na fakt, iż nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni dokonano w dniu 10.12.2010 r. przychód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na budowę budynku mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby tą właśnie budowę.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie ma zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe lub kredytu refinansowego ostatecznie przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia.

Ponadto należy wyjaśnić, iż z wykładni językowej przedstawionych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli na spłatę kredytu muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Dokonując zatem analizy powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, iż dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania nabytego przez Wnioskodawczynię w darowiźnie i stanowiącego jej majątek osobisty podlega zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona została na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię oraz Jej męża, na zakup innej nieruchomości, która wejdzie w skład ich majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy). Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Co do zasady zatem przedmioty nabyte w darowiźnie stanowią majątek odrębny małżonka. Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tejże ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Powyższe przepisy ww. ustawy określają charakter prawny majątkowej wspólności ustawowej małżonków jako współwłasności łącznej co znaczy, że udziały w tej wspólności nie są określone w okresie jej trwania. Inaczej mówiąc z bezudziałowego charakteru małżeńskiej wspólności ustawowej wynika bezudziałowy charakter współposiadania składników majątku wspólnego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, uznać należy, iż skoro sprzedane mieszkanie stanowiło majątek osobisty Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania przychód zostanie wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez małżonków, na zakup innego lokalu mieszkalnego, który stanowić będzie wspólny majątek dorobkowy małżonków, nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostały wydatkowane na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez obojga małżonków na zakup innego lokalu mieszkalnego, stanowiącego wspólny majątek dorobkowy małżonków.

Ponadto na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 należy stwierdzić, że za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki). Przepisy uwzględniają zatem tę okoliczność, że między datą zaciągnięcia kredytu indeksowanego walutą obcą a datą jego spłaty możliwe są wahania kursu waluty. Ustawodawca jednoznacznie przy tym przesądził według jakiego kursu należy dokonywać stosownych przeliczeń dla celów rozliczenia podatkowego.

Stanowi o tym literalnie art. 11a ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym kwoty uprawniające do odliczenia od dochodu, podstawy obliczenia podatku lub obniżenia podatku, wydatki oraz podatek, wyrażone w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Bank z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia wydatku lub zapłaty podatku. Zatem przy ustaleniu wydatku na cele mieszkaniowe nie należy uwzględnić kursu banku jaki obowiązywał w dniu przelewu raty kredytu wraz z odsetkami na konto banku, gdyż zgodnie z brzmieniem art. 11a ust. 3 ustawy ratę określoną we frankach szwajcarskich Wnioskodawczyni winna przeliczyć według kursu średniego walut obcych ogłoszonego przez bank z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia wydatku czyli zapłaty raty z odsetkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Krańcowo należy podkreślić, że przywoływane przez Wnioskodawczynię interpretacje indywidualne dotyczące przepisów prawa wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie mogą być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach.

Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 roku - Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.

Z uwagi na powyższe przywołane rozstrzygnięcie organów podatkowych nie są wiążące dla tut. Organu podatkowego. Każdą sprawę Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.