Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.306.2020.2.PJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-17
Teza: Przedmiotowa działka przez cały czas użytkowania przez Zainteresowanych tj. od czasu nabycia do planowanej sprzedaży na rzecz spółki Z. nie była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych, bowiem, jak wynika z powołanych wyżej przepisów dzierżawa nieruchomości w celu uzyskania przez kupującego wszelkich pozwoleń związanych z budową jest czynnością podlegającą opodatkowaniu nie korzystającą ze zwolnienia.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; teren-teren budowlany; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 maja 2020 r. (data wpływu: 3 czerwca 2020 r.) uzupełnionym pismem z 10 września 2020 r. (data wpływu: 15 września 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki powstałej z podziału działki położonej w A. przy ul. B. – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 czerwca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki powstałej z podziału działki położonej w A. przy ul. B. Wniosek został uzupełniony pismem z 10 września 2020 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 31 sierpnia 2020 r.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X.,
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Y.,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) 2018 roku Wnioskodawca nabył wraz z małżonką Y., z którą pozostaje w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość rolną zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną w A., przy ulicy B., gmina A., powiat C., województwo D., KW (\`(...)\`) prowadzona przez Sąd Rejonowy w C. Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej w wieku 77 lat, która sprzedawała ją w celach niekomercyjnych, bowiem przeprowadzała się do bloku mieszkalnego z powodu ułatwienia sobie bieżącej egzystencji. Propozycję nabycia przekazali Zainteresowanym rodzice, którzy przypadkiem dowiedzieli się o chęci sprzedaży nieruchomości przez ww. kobietę bezpośrednio od niej samej. Zainteresowani nabyli nieruchomość w celu niekomercyjnym aby za jakiś czas po zgromadzeniu z pracy kolejnych środków pieniężnych osiedlić się na tej nieruchomości. Zainteresowani nie wykorzystywali nieruchomości gospodarczo. Dom mieszkalny Zainteresowani wynajęli w sierpniu 2018 na cele mieszkalne, bowiem nie mieszkali w A. Na przełomie lat 2018/2019 r. w skrzynce pocztowej Zainteresowani odnaleźli zapytanie przedstawiciela sieci Z., o możliwość sprzedaży części nieruchomości Zainteresowanych o wielkości około 2500 m2. (\`(...)\`) 2019 r. Zainteresowani podpisali warunkową przedwstępną umowę sprzedaży wraz z pełnomocnictwem dla przyszłego nabywcy do podziału i wydzielenia części nieruchomości o ww. wielkości, ustalenia zjazdów dla nowo wydzielonej części nieruchomości, uzyskania warunków zabudowy, uzyskania pozwolenia na budowę. Znamiennym jest to, że nabywca ma uprawnienie do zakupu wydzielonej części nieruchomości nawet pomimo niespełnienia się wszystkich warunków łącznie. Zainteresowani nie przygotowywali gruntu do sprzedaży ani nie zamierzali nim handlować zanim nie pojawiło się w skrzynce na listy zapytanie Z. Zainteresowani wydzierżawili też tę nieruchomość na 3 pierwsze miesiące spółce Z. po zawarciu umowy przedwstępnej za co zapłacono Zainteresowanym i co Zainteresowani rozliczyli z US. Dzierżawa udzielona została na cele wykonania odwiertów na nieruchomości. Wcześniej Zainteresowani nie przygotowywali ani nie oferowali nikomu tego gruntu do sprzedaży.

Wcześniej też Zainteresowani nie sprzedawali żadnych nieruchomości.

Może tak być, że na moment sprzedaży nieruchomość wydzielona będzie posiadała warunki zabudowy, a może ich nie posiadać jeśli przyszły nabywca zgodnie z umową zdecyduje się nabyć wydzieloną część nieruchomości nawet bez uzyskania ww. WZ, do czego upoważnia go umowa przedwstępna.

Zgodnie z umową przedwstępną do dnia (\`(...)\`) 2021 r. powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wydzielonej część nieruchomości, niezabudowanej, o wielkości ok. 2500 m2.

W uzupełnieniu z 10 września 2020 r. Zainteresowany będący stroną udzielił następujących odpowiedzi na pytania Organu:

1.  Czy Zainteresowani są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług?
    *   Nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług;
2.  Czy przy nabyciu nieruchomości, którą Zainteresowani zamierzają podzielić i sprzedać przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku naliczonego (niezależnie od tego czy Zainteresowani z tego prawa skorzystali)?
    *   Nie przysługiwało i nie korzystali;
3.  Czy nieruchomość, którą Zainteresowani zamierzają podzielić i sprzedać była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług?
    *   Tak, nie prowadzili działalności z wykorzystaniem nieruchomości, od której należny byłby podatek VAT;
4.  Czy działka którą Zainteresowani zamierzają podzielić i sprzedać była przez nich wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej i wchodziła/wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanych? Jeżeli tak, to czy płody rolne wytwarzane na tej działce służyły zaspokajaniu własnych potrzeb Zainteresowanych, czy też były przeznaczone do dalszej sprzedaży
    *   Nie była wykorzystywana w działalności rolniczej przez nich;
5.  Czy na moment sprzedaży wydzielonej działki będzie ona objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy? Czy Zainteresowani bądź kupujący wystąpili bądź wystąpią z wnioskiem o wydanie takiej decyzji?
    *   W momencie sprzedaży działki powinna mieć ustalone warunki zabudowy. Tak, Kupujący wystąpił o warunki zabudowy;
6.  Czy wydzielona działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to jakie przeznaczenie zostało w tym planie przewidziane dla wydzielonej działki
    *   Nie jest objęta mpzp.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po dokonaniu podziału nieruchomości, o której mowa w poz. 76, poprzez wydzielenie z niej nowej działki o powierzchni ok. 2500 m2 i jej sprzedaży na rzecz nabywcy w okolicznościach opisanych w poz. 76, jako sprzedawcy, osoby fizyczne, nieprowadzące działalności Zainteresowani będą zobowiązani do pobrania i odprowadzenia od sprzedaży tej działki podatku VAT, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych przy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku wydzielenia/podziału nieruchomości, o której mowa w poz. 76 nie będzie należało odprowadzać podatku VAT. Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości ani innego rodzaju. Zakupu Zainteresowani dokonali w celach niekomercyjnych. Zupełnie przypadkiem nieruchomością Zainteresowanych zainteresował się przedsiębiorca, który próbuje dostosować ją pod własne potrzeby jednakże posiada również możliwość zgodnie z ww. umową zakupu nieruchomości bez uzyskania odpowiednich warunków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Zainteresowani, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmowali/będą podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Stosownie do art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc najem/dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego oddanie w ramach umowy najmu lub dzierżawy, tj. czynności cywilnoprawnych innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego i tym samym stanowi świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Strony stosunku cywilnoprawnego (a takim niewątpliwie powstaje w wyniku umowy najmu bądź dzierżawy) mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Zainteresowani nabyli nieruchomość rolną zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną w A., przy ulicy B od osoby fizycznej w celu niekomercyjnym. Zainteresowani nie wykorzystywali nieruchomości gospodarczo. Dom mieszkalny Zainteresowani wynajęli w sierpniu 2018 r. na cele mieszkalne.

Zainteresowani podpisali warunkową przedwstępną umowę sprzedaży wraz z pełnomocnictwem dla przyszłego nabywcy do podziału i wydzielenia części nieruchomości o wielkości 2 500 m2, ustalenia zjazdów dla nowo wydzielonej części nieruchomości, uzyskania warunków zabudowy, uzyskania pozwolenia na budowę.

Zainteresowani wydzierżawili też tę nieruchomość na 3 pierwsze miesiące spółce Z. po zawarciu umowy przedwstępnej za odpłatnością.

Zainteresowani nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Przy nabyciu nieruchomości, którą zamierzają podzielić i sprzedać nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działka którą zamierzają podzielić i sprzedać nie była przez nich wykorzystywana w działalności rolniczej.

Kupujący działkę dokona szeregu określonych czynności: podziału i wydzielenia części nieruchomości o wielkości około 2 500 m2, ustalenia zjazdów dla nowo wydzielonej części nieruchomości, uzyskania warunków zabudowy, uzyskania pozwolenia na budowę, od których spełnienia – jako warunków umowy przedwstępnej – uzależniona jest sprzedaż przez Zainteresowanych działki powstałej z podziału nieruchomości należącej do Zainteresowanych. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki powstałej z podziału nieruchomości należącej do Zainteresowanych, działka ta jest własnością Zainteresowanych. W związku z powyższym czynności wskazane przez Zainteresowanych w umowie przedwstępnej sprzedaży, mimo, że dokonywane przez potencjalnego przyszłego właściciela, dotyczą jednak nieruchomości, której właścicielami są Zainteresowani.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie (kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Osoby trzecie dokonując ww. działań dokonają uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Działania te w istocie podejmowane są w imieniu Zainteresowanych na mocy udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej do podejmowania działań w zakresie uzyskania zgód i pozwoleń budowlanych.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Zainteresowani dokonując sprzedaży działki powstałej z podziału posiadanej przez nich nieruchomości, nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Bowiem czynności dotyczące sprzedaży ww. działki łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani podejmując ww. czynności będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, o której mowa we wskazanych orzeczeniach tj. w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość stanowić będzie własność Zainteresowanych. Tym samym bez znaczenia pozostaje okoliczność, że to nabywca będzie podejmować czynności związane ze sprzedażą nieruchomości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie Organu podejmowane przez Zainteresowanych działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki, w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani będą działać jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż działki stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Zainteresowanych za profesjonalne podmioty prowadzące działalność gospodarczą przemawia również fakt, podpisania umowy dzierżawy między przyszłym nabywcą a Zainteresowanymi.

W umowie tej Zainteresowani wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej oraz wykonania odwiertów. Za wydzierżawienie nieruchomości zapłacono Zainteresowanym i Zainteresowani rozliczyli się z US.

Działań takich nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Stanowić będą zatem one działalność gospodarczą i z tytułu jej prowadzenia Zainteresowani będą podatnikami podatku od towarów i usług.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest zarówno kwestia jej statusu jako podatnika VAT w związku z czynnością sprzedaży, jak i konieczność uiszczenia podatku VAT należnego od tej transakcji. Ponieważ jak wykazano powyżej sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu, do rozstrzygnięcia kwestii zobowiązania do uiszczenia podatku potrzebne jest rozpatrzenie możliwości objęcia ww. sprzedaży jednym z obligatoryjnych zwolnień od podatku.

Zauważyć należy, że zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że dla obszaru na jakim znajduje się przedmiotowa działka nie ma ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zostaną wydane warunki zabudowy dla ww. działki, co stanowi jeden z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej i o co wystąpił Kupujący.

Mając zatem na uwadze, że skoro przedmiotowa działka na dzień dokonania dostawy objęta będzie decyzją o warunkach zabudowy, tym samym ww. działka w momencie dostawy będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa przedmiotowej działki, która na dzień dokonania dostawy będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy, jako terenu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika że przy nabyciu nieruchomości, którą Zainteresowani zamierzają podzielić i sprzedać nie przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie skorzystali z tego prawa.

Jednocześnie Zainteresowani w 2018 r. wynajmowali budynek mieszkalny a następnie wydzierżawili też tę nieruchomość na 3 pierwsze miesiące spółce Z. po zawarciu umowy przedwstępnej za odpłatnością. Zainteresowani rozliczyli się z US.

W związku z tym, przedmiotowa działka przez cały czas użytkowania przez Zainteresowanych tj. od czasu nabycia do planowanej sprzedaży na rzecz spółki Z. nie była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych, bowiem, jak wynika z powołanych wyżej przepisów dzierżawa nieruchomości w celu uzyskania przez kupującego wszelkich pozwoleń związanych z budową jest czynnością podlegającą opodatkowaniu nie korzystającą ze zwolnienia.

Zatem nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, aby nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, iż do dostawy działki nie będzie miało również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując dostawa przedmiotowej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tym samym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy, a w konsekwencji Zainteresowani będą zobowiązani do odprowadzenia podatku należnego od jej sprzedaży.

Zatem stanowisko Zainteresowanych, że przy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku wydzielenia/podziału nieruchomości, o której mowa w poz. 76 nie będzie należało odprowadzać podatku VAT jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie, Organ pragnie zaznaczyć, że w przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia nie jest określenie właściwej stawki podatku VAT w związku z analizowaną transakcją sprzedaży nieruchomości. Określenie stawki podatku VAT dla sprzedaży działki nieruchomości powstałej w wyniku wydzielenia/podziału nieruchomości, objęte jest bowiem przepisami regulującymi tzw. wiążącą informację stawkową.

Jak wskazano powyżej, na podstawie art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej, w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się bowiem interpretacji indywidualnych.

Tym samym, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej w związku ze złożonym wnioskiem wspólnym z 29 maja 2020 r. (data wpływu: 3 czerwca 2020 r.) uzupełnionym pismem z 10 września 2020 r. (data wpływu: 15 września 2020 r.) w zakresie określenia właściwej stawki podatku dla tej transakcji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.