Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.602.2024.3.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-16
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT przejęcia przez Kupującą obowiązku rozliczenia kosztów opłat eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. i brak obowiązku udokumentowania tej czynności przez Kupującą fakturą, oraz braku obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Sprzedająca, w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami przez Kupującą za okres styczeń-marzec 2024 r.
Słowa kluczowe: faktura; korekta; media; najem; najemcy; opodatkowanie; przejęcie; rozliczanie (rozliczenia)
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

Interpretacja indywidualna stanowisko prawidłowe
================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku opodatkowania podatkiem VAT przejęcia przez Kupującą obowiązku rozliczenia kosztów opłat eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. i braku obowiązku udokumentowania tej czynności przez Kupującą fakturą;
*   braku obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Sprzedającą, w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami przez Kupująca za okres styczeń-marzec 2024 r.

jest **prawidłowe.**

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT przejęcia przez Kupującą obowiązku rozliczenia kosztów opłat eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. i braku obowiązku udokumentowania tej czynności przez Kupująca fakturą, oraz braku obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Sprzedającą, w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami przez Kupująca za okres styczeń-marzec 2024 r.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 28 października 2024 r.) i pismem z 28 listopada 2024 r. (wpływ 28 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1\. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

*   A. z o. o. Spółka Komandytowa

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   B. z o.o. Spółka Komandytowa

**Opis stanu faktycznego**

A. sp. z o.o. sp. k., działająca jako zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Sprzedająca), jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.

Sprzedająca jest czynnym podatnikiem VAT.

Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawczyni jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka jest właścicielem lub współwłaścicielem centrów handlowych (galerii handlowych), w których – na podstawie zawartych umów najmu – wynajmuje lokale użytkowe, które służą wykonywaniu przez najemców działalności w formie sklepów lub różnych innych punktów usługowych.

B. sp. z o.o. sp. k., działająca jako zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: Kupująca; w dalszej części wniosku Sprzedająca i Kupująca wspólnie jako: Zainteresowani), jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Kupująca jest czynnym podatnikiem VAT.

Przedmiotem przeważającej działalności Kupującej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Jest ona lub współwłaścicielem centrów handlowych (galerii handlowych), w których – na podstawie zawartych umów najmu – wynajmuje lokale użytkowe, które służą wykonywaniu przez najemców działalności w formie sklepów lub różnych innych punktów usługowych.

Zainteresowani są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.)

Sprzedająca sprzedała Kupującej 27 marcu 2024 r. (Repertorium A numer (…), umowa następnie aneksowana aktem notarialnym z 10 maja 2024 r., Repertorium A numer (…) nieruchomość – prawo użytkowania wieczystego dwóch działek, zabudowanych budynkiem handlowo-usługowym. Budynek jest użytkowany od maja 2022 r. Nieruchomość wraz z budynkiem została nabyta przez Kupującą celem jej długoletniego wynajęcia.

Sprzedana nieruchomość była obciążona umowami najmu. W umowach tych ujęto zapisy dotyczące opłat eksploatacyjnych, do których zaliczane są przykładowo opłaty z tytułu: ochrony centrum handlowego, sprzątania i utrzymania porządku, wywozu śmieci i nieczystości, zarządzania centrum handlowym, ubezpieczenia, energii elektrycznej zużywanej na powierzchniach wspólnych, zaopatrzenia w wodę zużywaną na powierzchniach wspólnych.

W zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:

I. Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:

*   ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku, gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub
*   zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

II. Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = x EUR/PLN \* 1m2 wynajmowanej powierzchni; powiększony o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.

Wydanie nieruchomości Kupującej nastąpiło z dniem 1 kwietnia 2024 r. Zgodnie z treścią umowy sprzedaży – wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością (w tym czynsze najmu) przeszły na Kupującą 1 kwietnia 2024 r., z tym zastrzeżeniem, że Kupująca przejęła obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych w nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w roku 2024 (pobrane za okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r.).

Należy wskazać, że Sprzedająca w okresie od stycznia do marca otrzymywała faktury od usługodawców – podmiotów trzecich/podmiotów powiązanych (świadczących usługi opłacane ze środków pochodzących z opłat eksploatacyjnych) i:

a) odliczała podatek VAT naliczony oraz

b) zaliczała wydatki z tytułu przedmiotowych faktur do kosztów uzyskania przychodu (jako koszty bezpośrednie, ponoszone w dacie wystawienia refaktury na rzecz najemców, czyli w dacie powstania przychodu)

oraz wystawiała faktury ryczałtowe na najemców:

a) które, stanowiły jej przychody podatkowe,

b) od których odprowadzała podatek VAT należny.

Po otrzymaniu faktur od usługodawców, Sprzedająca przekazała usługodawcom (celem uregulowania faktur) całość lub część opłat eksploatacyjnych otrzymanych od najemców, a wydatek ten ujęła w kosztach uzyskania przychodu (jak wskazano – jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami).

Zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości, w związku z rozliczeniem pomiędzy Sprzedającą a Kupującą z tytułu opłat eksploatacyjnych, Kupująca przejęła obowiązek rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r.

**Uzupełnienie opisu stanu faktycznego:**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu Zainteresowani wskazali:

1) Czy zwrot Kupującej pobranych opłat/zaliczek na koszty eksploatacyjne za styczeń-marzec 2024 r. wynika z zapisów umowy dotyczącej sprzedaży Nieruchomości czy też zostało to uregulowane w odrębnej umowie?

Odpowiedź: Zwrot Kupującej pobranych opłat/zaliczek na koszty eksploatacyjne za styczeń-marzec 2024 r. wynika z zapisów aneksu z 10 maja 2024 r. (Repertorium A numer (…)) do aktu notarialnego z 27 marcu 2024 r. (Repertorium A numer (…)).

2) Czy w związku ze zwrotem Kupującej opłat/zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres styczeń – marzec 2024 r. Kupująca jest zobowiązana do wykonania na Państwa rzecz jakiś czynności, jest zobowiązana do podjęcia jakiś działań?

Odpowiedź: W związku ze zwrotem Kupującej opłat/zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres styczeń – marzec 2024 r. Kupująca nie jest zobowiązana do wykonania na rzecz Spółki żadnych czynności, działań.

Z aneksu z 10 maja 2024 r. (Repertorium A numer (…)) do aktu notarialnego z 27 marcu 2024 r. (Repertorium A numer (…)) wynika, że: „Strony oświadczają, że wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością (w tym czynsze najmu) przechodzą na Kupującą z 1 kwietnia 2024 r. włącznie, z tym zastrzeżeniem, że Kupująca przejmie obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami pomieszczeń (lokali) zlokalizowanych na Nieruchomości od pierwszego stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w roku 2024.”

3) Czym podyktowane było uzgodnienie, że Sprzedająca zwróci Kupującej opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne pobrane od najemców za okres styczeń-marzec 2024 r.?

Odpowiedź: Uzgodnienie, że Sprzedająca zwróci Kupującej opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne pobrane od najemców za okres styczeń-marzec 2024 r. podyktowane było ułatwieniem rozliczenia przedmiotowych opłat za cały 2024 r.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:

I. Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:

*   ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub
*   zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

II. Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = x EUR/PLN \* 1m2 wynajmowanej powierzchni; powiększone o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.

Wobec tego, w przypadku, gdy opłaty eksploatacyjne rozliczane są według sposobu opisanego w pkt I, może zdarzyć się sytuacja, że pobrane przez Sprzedającą zaliczki na opłaty eksploatacyjne będą odbiegać od rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości.

Przejęcie obowiązku rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych na nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. przez Kupującą ma na celu uproszczenie tychże rozliczeń na koniec roku 2024. Tym sposobem to nowy właściciel nieruchomości i jednocześnie strona umów najmu dokona przedmiotowych rozliczeń, nie angażując w te kwestię Spółki.

4) Jak będzie wyglądało końcowe rozliczenie pomiędzy Sprzedającą, a Kupującą kosztu opłat eksploatacyjnych z tytułu powstałych ewentualnych nadpłat/niedopłat z tytułu przekazanych opłat/zaliczek pobranych od najemców w okresie styczeń – marzec 2024 r., a przekazanych na Kupującą?

Odpowiedź: Spółka wskazuje, że końcowe rozliczenie nie wystąpi. Jak wynika z przywołanego w odpowiedzi na pyt. 2 fragmentu zapisu aneksu do aktu notarialnego dojdzie do zwrotu pobranych opłat/zaliczek na koszty eksploatacyjne za okres styczeń-marzec 2024 r., natomiast nie są przewidziane dalsze rozliczenia pomiędzy Sprzedającą a Kupującą.

5) Kto Kupująca, czy Sprzedająca i w jaki sposób planują uregulowanie z najemcami powstałej nadpłaty/niedopłaty od wniesionych przez najemców opłat/zaliczek za okres styczeń-marzec 2024 r.?

Odpowiedź: Kupująca w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. będzie dokonywać tego rozliczenia.

Rozliczenie dokonywane będzie w następujący sposób:

*   wyrównanie ze strony najemcy (w przypadku gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub
*   zwrot nadpłaty najemcy przez Kupującą bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

6) Czy Sprzedająca wystawi faktury korygujące do faktur wystawionych na rzecz najemców w związku z ponoszeniem przez nich wpłat/zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres styczeń-marzec 2024 r.?

Odpowiedź: Spółka nie wystawi faktur korygujących wystawionych na rzecz najemców.

7) Czy cena sprzedaży nieruchomości uwzględnia wartość opłat/zaliczek na koszty eksploatacyjne zwróconych Kupującej?

Odpowiedź: Cena za nieruchomość określona w umowie, uwzględnia wszelkie obciążenia i prawa, które mają związek z przedmiotem umowy. W związku z tym, że do określonego w umowie momentu, w którym nastąpiło przeniesienie własności nieruchomość, obowiązki rozliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych przypadały Spółce, a przedmiotowe rozliczenia z najemcami są ściśle powiązane z przedmiotem umowy, Kupująca zobowiązała się do przejęcia rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r., a Spółka do przekazania kwot otrzymanych z tego tytułu. Funkcjonalnie bowiem, po nabyciu nieruchomości wszelkie roszczenia lub prawa do rozliczeń związane z umowami najmów przeszły na Kupującą. W tym zakresie, Spółka (Sprzedająca) niejako w cenie sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne roszczenia z nimi związane na Kupującą.

8) Czy sprzedaż Nieruchomości – prawa użytkowania wieczystego dwóch działek, zabudowanych budynkiem handlowo-usługowym w marcu 2024 r. była opodatkowana czy zwolniona od podatku VAT?

Odpowiedź: Sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT.

**Pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)**

1) Czy przejęcie obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą, o czym mowa w umowie sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym powinno być udokumentowane przez Kupującą fakturą, zgodnie z art. 106b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2) Jeżeli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdząca – czy podstawą opodatkowania będzie wartość netto opłat eksploatacyjnych otrzymanych przez Sprzedającą od najemców za okres styczeń-marzec 2024 r.?

3) Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdzącą – czy Sprzedająca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną fakturą dokumentującą przejęcie obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą?

4) Czy w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą, Sprzedająca ma obowiązek skorygowania odliczonego podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okresy styczeń-marzec 2024 r.?

**Stanowisko Zainteresowanych (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)**

1) W ocenie Zainteresowanych, przejęcie obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą, o czym mowa w umowie sprzedaży nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym nie powinno być udokumentowane przez Kupującą fakturą, zgodnie z art. 106b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie 1, Zainteresowani stoją na stanowisku, że podstawą opodatkowania będzie wartość netto opłat eksploatacyjnych otrzymanych przez Sprzedającą od najemców za okres styczeń-marzec 2024 r.

3) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie 1, Zainteresowani stoją na stanowisku, że Sprzedająca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną fakturą dokumentującą przejęcie obowiązku Kupującej rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r.

4) Zdaniem Zainteresowanych, w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą, Sprzedająca nie ma obowiązku skorygowania odliczonego podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okresy styczeń-marzec 2024.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej ustawa o VAT) , opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zaś stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Zdaniem Zainteresowanych, przejęcie obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym nie powinno być udokumentowane przez Kupującą fakturą. Zdaniem Zainteresowanych czynność może zostać udokumentowana notą księgową wystawioną przez Kupującą.

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych, aby dana czynność mogła zostać zaklasyfikowana jako usługa w rozumieniu ustawy o VAT, łącznie spełnione zostać muszą następujące warunki:

*   musi istnieć stosunek prawny pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą, z którego wynika obowiązek świadczenia,
*   musi istnieć konkretny podmiot będący bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczeniu ze strony usługodawcy musi odpowiadać świadczenie wzajemne (odpłatność) ze strony usługobiorcy tj. bezpośredniego beneficjenta świadczenia.

Brak któregokolwiek z wyżej wymienionych elementów powoduje, iż danej czynności nie można zaklasyfikować jako usługi w rozumieniu ustawy o VAT. Samo dokonanie płatności w ramach łączącego strony stosunku prawnego nie przesądza jeszcze o tym, czy mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Jeśli dokonanie takiej płatności nie wynika ze świadczenia wzajemnego, nie będzie ona spełniała kryterium „wynagrodzenia”, a tym samym nie będzie mowy o usłudze (czy innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT) po stronie podmiotu otrzymującego taką płatność.

Ustawa o VAT oraz Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. L Nr 347, str. 1) nie definiują wprost pojęcia „odpłatności” w celu kwalifikacji czynności jako usługi podlegającej opodatkowaniu VAT. Kwestia „odpłatności” była jednak wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Przykładowo, w wyroku TSUE z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także wyrok TSUE z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Przedstawione wyżej stanowisko TSUE znajduje potwierdzenie także w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W szczególności, należy zwrócić uwagę na wyrok z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12, w którym NSA wskazał, że:

„Zakres świadczenia usług nie może być odczytywany w taki sposób, że świadczeniem usług jest każda czynność lub zdarzenie, którego efektem jest odpłatne przysporzenie jednej ze stron na skutek działania bądź zaniechania innej strony. Co do zasady usługą jest każde odpłatne świadczenie, które nie jest dostawą towarów i które przejawia się tym, że świadczeniobiorca (konsument) wynosi z niego, choćby nawet potencjalną, korzyść.”

Zatem, usługą jest każde, co do zasady, odpłatne świadczenie, które nie jest dostawą towarów i które przejawia się tym, że świadczeniobiorca (konsument) wynosi z niego, choćby nawet potencjalną korzyść. Posiłkując się także wskazówkami zawartymi w orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości (np. wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93, wyrok z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81, wyrok z 5 lutego 1980 r. w sprawie C-154/80 czy w sprawie C- 276/97, C-358/97 i 408/97) można sformułować ogólne stanowisko, że za świadczenie usług za wynagrodzeniem, a więc czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być relacje, w których:

*   istnieje jakiś związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,
*   wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,
*   istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,
*   odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
*   istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W ocenie Zainteresowanych, w opisanym stanie faktycznym nie dojdzie do świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT. W szczególności, samo dokonanie płatności z tytułu rozliczenia opłat eksploatacyjnych za miesiące od stycznia do marca 2024 r. nie będzie stanowiło odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego od otrzymującej taką płatność Kupującej. Nie będzie zatem spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w opisanym stanie faktycznym dochodzić będzie do świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, opisane w stanie faktycznym rozliczenie opłat eksploatacyjnych nie pociąga za sobą żadnego świadczenia ani ze strony Sprzedającej na rzecz Kupującej, ani ze strony Kupującej na rzecz Sprzedającej. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:

I. Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:

*   ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub
*   zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

II. Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = x EUR/PLN \* 1m2 wynajmowanej powierzchni; powiększone o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.

Zatem, może zdarzyć się sytuacja, że pobrane przez Sprzedającą zaliczki na opłaty eksploatacyjne odbiegają od rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości. Wobec tego, celem ułatwienia rozliczenia przedmiotowych opłat eksploatacyjnych za rok 2024, Sprzedająca i Kupująca ustaliły, że Kupująca przejmie obowiązek rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych na nieruchomości od dnia 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Wnioskodawczyni zwróci Kupującej pobrane opłaty na koszty eksploatacyjne w 2024 r. Zainteresowani są zdania, że świadczenie usług przebiega w relacji każdoczesny właściciel nieruchomości - najemcy, a rozliczeniu opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającą a Kupującą nie będzie towarzyszyć żadne skonkretyzowane świadczenie.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2020 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.47.2019.1.AS:

*   „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Sprzedającego całości kwoty czynszu najmu za Budynek za miesiąc Transakcji i dokonanie płatności na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.
*   W analizowanej sprawie nie spełniona zostanie przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący, który otrzyma od Sprzedającego część pobranych przez Sprzedającego czynszów za miesiąc Transakcji nie wykonuje bowiem żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłyby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.
*   W konsekwencji, płatności dokonywanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia czynszów nie można uznać za zapłatę za usługę - jest to płatność, która ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.”

Biorąc pod uwagę powyższe, przejęcie obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym nie powinno być udokumentowane przez Kupującą fakturą. Zdaniem Zainteresowanych czynność może zostać udokumentowana notą księgową wystawioną przez Kupującą.

Ad 2

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie 1, Zainteresowani stoją na stanowisku, że podstawą opodatkowania będzie wartość netto opłat eksploatacyjnych otrzymanych od najemców za okres styczeń-marzec 2024 r.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zdaniem Zainteresowanych, wartość przejęcia przez Kupującą obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. stanowić będzie kwota netto jaką Sprzedająca otrzymała od najemców tytułem opłat/zaliczek na koszty eksploatacyjne w roku 2024 (pobrane za okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r.) i to ona stanowić będzie zapłatę, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 3

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie 1, Zainteresowani stoją na stanowisku, że Sprzedająca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną fakturą dokumentującą przejęcie obowiązku Kupującej rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r.

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Ponadto zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku świadczenia usług powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

W opinii Zainteresowanych, w przypadku uznania przejęcie obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, należy stwierdzić, iż usługa ta zostanie nabyta w związku z czynnościami Sprzedającej opodatkowanymi VAT, tj. usługami najmu. W związku z powyższym, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury Sprzedająca będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tej faktury.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Ad 4

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą, Sprzedająca nie ma obowiązku skorygowania odliczonego podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okres styczeń-marzec 2024 r.

Zastosowanie znajdzie tu przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Zainteresowanych, Sprzedająca nie będzie mieć obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okresy styczeń-marzec 2024 r., z uwagi na fakt, że zakupione usługi były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. usług najmu świadczonych przez Sprzedającą.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

*   braku opodatkowania podatkiem VAT przejęcia przez Kupującą obowiązku rozliczenia kosztów opłat eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. i braku obowiązku udokumentowania tej czynności przez Kupująca fakturą;
*   braku obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Sprzedającą, w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami przez Kupująca za okres styczeń-marzec 2024 r.

jest **prawidłowe.**

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

1\. Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie - jako usługa - podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Przykładowo, w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Podobnie w orzeczeniu TSUE z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden TSUE podkreślił, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem, jest określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami i jednocześnie wynagrodzenie to może być wyrażone w pieniądzu.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności, musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści na rzecz dostawcy towarów lub świadczącego usługę oraz gdy świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

A zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej, zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedająca (Wnioskodawca) sprzedała Kupującej 27 marca 2024 r. nieruchomość – prawo użytkowania wieczystego dwóch działek, zabudowanych budynkiem handlowo - usługowym. Wydanie nieruchomości Kupującej nastąpiło 1 kwietnia 2024 r.

Nieruchomość wraz z budynkiem została nabyta przez Kupującą celem jej długoletniego wynajęcia. Sprzedawana nieruchomość była obciążona umowami najmu. W umowach tych ujęto zapisy dotyczące opłat eksploatacyjnych, do których zaliczane są m.in. opłaty z tytułu: ochrony centrum handlowego, sprzątania i utrzymania porządku, wywozu śmieci i nieczystości, zarządzania centrum handlowym, ubezpieczenia, energii elektrycznej zużywanej na powierzchniach wspólnych, zaopatrzenia w wodę zużywaną na powierzchniach wspólnych.

I. Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:

*   ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub
*   zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

II. Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = x EUR/PLN \* 1m2 wynajmowanej powierzchni; powiększone o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.

Zgodnie z treścią umowy sprzedaży i aneksem do tej umowy z 10 maja 2024 r.– wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością (w tym czynsze najmu) przeszły na Kupującą z 1 kwietnia 2024 r., z tym zastrzeżeniem, że Kupująca przejęła obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych w nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w 2024 r. (pobrane za okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r.). Uregulowanie powstałej nadpłaty/niedopłaty od wniesionych przez najemców opłat/zaliczek za okres styczeń-marzec 2024 r. będzie dokonane z najemcami przez Kupującą. Kupująca przejmie obowiązek rozliczenia kosztów opłat eksploatacyjnych za Sprzedającą. Sprzedająca nie wystawi faktur korygujących na rzecz najemców w związku z ponoszeniem przez nich opłat/zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres styczeń-marzec 2024 r.

Wobec tego, w przypadku, gdy opłaty eksploatacyjne rozliczane są według sposobu opisanego w pkt I, może zdarzyć się sytuacja, że pobrane przez Sprzedającą zaliczki na opłaty eksploatacyjne będą odbiegać od rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości. Przejęcie obowiązku rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych na nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. przez Kupującą, ma na celu uproszczenie rozliczeń na koniec 2024 r. Tym sposobem to nowy właściciel nieruchomości i jednocześnie strona umów najmu (Kupująca) dokona przedmiotowych rozliczeń, nie angażując w tę kwestię Spółki (Sprzedającej).

W zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:

1\. Sprzedająca w okresie styczeń-marzec 2024 r. otrzymywała faktury od usługodawców – podmiotów trzecich/podmiotów powiązanych (świadczących usługi opłacane ze środków pochodzących z opłat eksploatacyjnych) i:

a) odliczała podatek VAT naliczony oraz

b) zaliczała wydatki z tytułu przedmiotowych faktur do kosztów uzyskania przychodu (jako koszty bezpośrednie, ponoszone w dacie wystawienia refaktury na rzecz najemców, czyli w dacie powstania przychodu)

oraz wystawiała faktury ryczałtowe na najemców:

c) które, stanowiły jej przychody podatkowe,

d) od których odprowadzała podatek VAT należny.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy przejęcie obowiązku przez Kupującą rozliczenia kosztów opłat eksploatacyjnych za okres styczeń-marzec 2024 r. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z tym powinno być udokumentowane przez Kupującą fakturą.

W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (…).

Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo. Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu nabywca nieruchomości (tu: Kupujący) wstępuje w miejsce sprzedawcy (tu: Zbywcy), a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie odrębnej umowy (aneksu z 10 maja 2024 r.) uzgodniono, iż Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane od najemców za okres styczeń-marzec 2024 r. opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne. W związku z przekazaniem Kupującej opłat/zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres styczeń-marzec 2024 r. Kupująca nie jest zobowiązana do wykonywania na rzecz Spółki żadnych czynności, działań.

Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane. To Kupująca w związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. będzie dokonywała zwrotu nadwyżek najemcom, lub nastąpi ewentualne wyrównanie ze strony najemców w przypadku niedopłaty na rzecz Kupującej. Nowy właściciel nieruchomości (Kupująca) i jednocześnie strona umów najmu dokona przedmiotowych rozliczeń nie angażując w tę kwestię Spółki (Sprzedającej). Pomiędzy Sprzedającą, a Kupującą nie wystąpi końcowe rozliczenie. Nie można uznać, że w tej sytuacji wartość opłat/zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych od najemców stanowi wynagrodzenie z tytułu świadczenia jakiejkolwiek usługi przez Kupującą na rzecz Sprzedającej. Kupująca nie osiąga żadnych korzyści (nie otrzymuje żadnego ekwiwalentnego świadczenia) z tytułu rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami i Sprzedająca również nie osiąga żadnych pożytków, ponieważ zwróci Kupującej pobrane od najemców opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w 2024 r. (pobrane od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r.). Ani Sprzedająca na rzecz Kupującej, ani Kupująca na rzecz Sprzedającej nie wykonają żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie stanowiące zapłatę za wykonaną usługę podlegającą opodatkowaniu VAT.

Dokonywane pomiędzy stronami rozliczenia w tym zakresie stanowią konsekwencję wstąpienia Kupującej w stosunek najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 kodeksu cywilnego lub na podstawie zawartej umowy sprzedaży/aneksu. Nie są one natomiast wynagrodzeniem dla Kupującej za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz w istocie przekazaniem Kupującemu kwoty odpowiadającej kwocie opłat/zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych za okres styczeń-marzec 2024 r., tym samym ww. rozliczenia między stronami nie powodują obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu przez Kupującą i nie dają Sprzedającej prawa do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.

Tym samym w analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji przejęcie obowiązku rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą nie będzie stanowiło świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i w związku z tym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wskazać należy, że co do zasady podatnik podatku od towarów i usług dokumentuje wykonywane w ramach prowadzonej działalności czynności (dostawa towarów/świadczenie usług) fakturami.

Wynika to wprost z art. 106b ust. 1 ustawy, który stanowi:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z opisu sprawy wynika, że przejęcie przez Kupującą obowiązku rozliczenia opłat/zaliczek za okres styczeń-marzec 2024 r. z tytułu kosztów eksploatacyjnych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Oznacza to, że w tej sytuacji nie dojdzie do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy.

Wobec tego Kupująca nie będzie zobowiązana do udokumentowania fakturami rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pyt. nr 1 uznaję za **prawidłowe.**

W związku z tym, że Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe, odstąpiono od odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3, które zostały zadane warunkowo i oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie jedynie w przypadku uznania, że rozliczenie kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT i wówczas powinno być udokumentowane przez Kupującą fakturą**.**

Następnie w związku z przejęciem przez Kupującą obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r., Państwa wątpliwości dotyczą kwestii obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych przez Sprzedającą od usługodawców.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z opisu sprawy wynika, że znajdzie tu zastosowanie przepis art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z przejęciem obowiązku rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń-marzec 2024 r. przez Kupującą, nie macie Państwo obowiązku skorygowania odliczonego podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okres styczeń-marzec 2024 r. Nabywali Państwo od usługodawców – podmiotów trzecich/podmiotów powiązanych usługi udokumentowane fakturami związane ze świadczeniem usług najmu w ramach działalności gospodarczej związanej z najmem nieruchomości. Zatem zakup usług od usługodawców miał związek ze sprzedażą opodatkowaną – świadczeniem usług najmu powierzchni nieruchomości w formie sklepów lub innych różnych punktów usługowych.

W konsekwencji nie będą Państwo (Sprzedająca) zobowiązani do dokonania korekty podatku naliczonego wskazanego na fakturach otrzymanych od usługodawców za okresy styczeń-marzec 2024 r.

Tym samym Państwa stanowisko oceniając całościowo uznaję za **prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. sp. z o.o. sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).