Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.844.2021.3.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-03
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości kolejnej działki
Słowa kluczowe: opodatkowanie; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 2 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 grudnia 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości – wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki gruntu.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lutego 2022 r. (wpływ 22 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Od 2011 r. Wnioskodawczyni jest właścicielką gospodarstwa rolnego o powierzchni 7,8 ha, które Wnioskodawczyni ma zamiar podzielić na działki i w zależności od zainteresowania zawrzeć transakcje sprzedaży. Ziemia zostanie przekształcona z ziemi ornej na ziemię inwestycyjną. Pierwsza transakcja sprzedaży jest ustalona na pierwszą połowę 2022 r. (obszar 2,5 ha). Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną pracującą na umowę o pracę, jednak ze względu na wysoką dla Wnioskodawczyni kwotę transakcji, Wnioskodawczyni pragnie uzyskać wykładnię prawną dotyczącą § 4 ust. 2 załączonego aktu notarialnego. **Uzupełnienie zdarzenia przyszłego**

W uzupełnieniu z 17 lutego 2022 r. wskazała Pani:

1\. Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości, tj. gospodarstwa rolnego od 6 maja 2011 r. na podstawie umowy darowizny zawartej aktem notarialnym, przekazanej przez rodziców, podlegającej zwolnieniu od podatku na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

2\. Nieruchomość niezbudowana została nabyta przez Wnioskodawczynię w celu kontynuowania działalności rolniczej – uprawa roli na potrzeby własne.

3\. Gospodarstwo rolne od daty jego nabycia do chwili obecnej jest przeznaczone przez Wnioskodawczynię do uprawy roli w celu zaspokojenia potrzeb własnych. Wnioskodawczyni opłaca podatek rolny do Urzędu Miasta.

4\. Gospodarstwo rolne nie było i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów, Wnioskodawczyni nie czerpie z tego tytułu korzyści finansowych.

5\. Z nieruchomości niezabudowanej Wnioskodawczyni wydzieli dwie działki przeznaczone na cele handlowo-usługowe. Jedna działka została już wydzielona, natomiast drugą Wnioskodawczyni wydzieli w przyszłości. Pozostałej części nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie zbywać.

6\. Działki będą miały dostęp do drogi publicznej.

7\. Wnioskodawczyni poniosła nakłady finansowe związane z wydzieleniem działki (opłata za wykonanie usługi geodezyjnej) oraz złożyła wniosek o wytyczenie wjazdu dla wydzielonej działki. Innych nakładów Wnioskodawczyni nie poniosła w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek, np. drogi dojazdowe, oferty sprzedaży. Wnioskodawczyni nie korzystała z biura nieruchomości. Wnioskodawczyni będzie musiała ponieść ½ opłaty planistycznej, której obowiązek powstanie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

8\. Wnioskodawczyni nie zamierza występować o inne decyzje administracyjne, uzyskać warunków technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej (wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej).

9\. Wnioskodawczyni dokonała wcześniej sprzedaży nieruchomości, których była współwłaścicielem z mężem:

· zakup mieszkania o pow. 41,60 m² 11 czerwca 1999 r. na podstawie aktu notarialnego (cele mieszkaniowe),

· sprzedaży ww. mieszkania Wnioskodawczyni dokonała 11 września 2002 r. na podstawie aktu notarialnego, kwota ze sprzedaży została przeznaczona na zakup większego mieszkania,

· darowizna nieruchomości niezabudowanej o pow. 6 arów, a następnie Wnioskodawczyni dokonała jej sprzedaży - pieniądze ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na remont mieszkania (lata 1999-2003). Wnioskodawczyni nie posiada aktu notarialnego,

· zakup mieszkania o pow. 51,48 m² 13 września 2002 r. na podstawie aktu notarialnego (cele mieszkaniowe),

· sprzedaż ww. mieszkania 18 lutego 2012 r. na podstawie aktu notarialnego. Wnioskodawczyni kwotę ze sprzedaży przeznaczyła na budowę domu,

· 20 maja 2008 r. Wnioskodawczyni zakupiła działkę budowlaną o pow. (\`(...)\`) arów, na której pobudowała dom i od marca 2012 r. Wnioskodawczyni zamieszkuje tam wraz z rodziną.

Z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, nie była też zobowiązana wykazać podatku VAT od tej sprzedaży.

10\. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości.

11\. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

12\. Objęta wnioskiem nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej.

13\. W przeciągu dwóch lat Wnioskodawczyni nie będzie podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni postawi tablicę reklamową na opisanej działce.

14\. Klienta (nabywcę) działki Wnioskodawczyni pozyskała na zasadzie informacji w kręgu znajomych. Oferta sprzedaży działki znajduje się na portalu \`(...)\`, a szczegółowe informacje zostały przygotowane i umieszczone na stronie przez Urząd Miasta.

15\. W stosunku do wydzielonej działki Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa dla nabywcy w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości m.in. do:

· reprezentowania przed wszelkimi organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi we wszystkich sprawach związanych z dokonywaniem czynności, odbierania korespondencji i oświadczeń,

· dokonywania czynności faktycznych i prawnych w zakładach energetycznych, gazowych, wodociągowych, telekomunikacyjnych w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości,

· wystąpienia o warunki zabudowy do Urzędu Miasta.

W przypadku kolejnej działki postępowanie będzie identyczne.

16\. Będą zawarte umowy przedwstępne sprzedaży działek i zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność.

17\. Środki ze sprzedaży działek, których dotyczy przedmiotowy wniosek Wnioskodawczyni w szczególności przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego, zakup samochodu, zakup mieszkania oraz edukację dzieci i zapewnienie godnej starości dla rodziców Wnioskodawczyni.

### Pytanie

Czy Wnioskodawczyni będzie musiała uiścić podatek VAT, jeżeli tak to w jakiej wysokości?

**Pani** **stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna zatrudniona na umowę o pracę, nie prowadząca działalności gospodarczej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem sprzedaż pierwszej działki oraz w przyszłości drugiej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości – wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki stanowiących własność Pani - istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży wydzielonej działki oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego przez Panią opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem niezabudowanej nieruchomości (gospodarstwa rolnego) nabytej przez Panią na podstawie umowy darowizny. Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w celu kontynuowania działalności rolniczej – uprawa roli w celu zaspokojenia potrzeb własnych. Gospodarstwo rolne nie było i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów. Gospodarstwo te zamierzała Pani podzielić na działki i w zależności od zainteresowania sprzedać. Z przedmiotowej nieruchomości wydzieliła już Pani działkę gruntu, a w przyszłości wydzieli Pani kolejną w celach handlowo-usługowych. Działki posiadają dostęp do drogi publicznej. We wniosku wskazała Pani, że poniosła Pani nakłady finansowe związane z wydzieleniem działki (opłata wykonania usługi geodezyjnej), a także złożyła Pani wniosek o wytyczenie wjazdu dla wydzielonej działki oraz będzie Pani musiała ponieść ½ wysokości opłaty w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przeszłości dokonała Pani razem z mężem sprzedaży innych nieruchomości (tj. dwóch mieszkań oraz nieruchomości niezabudowanej). Na nieruchomości postawiła Pani tablicę reklamową, oferta sprzedaży działki znajduje się na portalu \`(...)\`, a szczegółowe informacje znajdują się na stronie Urzędu Miasta. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej oraz nie wykorzystywała Pani działki w działalności gospodarczej.

W opisie sprawy wskazała również Pani, że zawarła Pani umowę przedwstępną, w której ustalone zostały warunki do spełnienia w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność działki/działek.

Ponadto, wskazała Pani, że udzieliła Pani nabywcy pełnomocnictwa w sprawach dotyczących nieruchomości, m.in. do:

*   reprezentowania przed wszelkimi organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, osobami prawnymi, osobami fizycznymi we wszystkich sprawach związanych z dokonywaniem czynności, odbierania korespondencji i oświadczeń,
*   dokonywania czynności faktycznych i prawnych w zakładach energetycznych, gazowych, wodociągowych, telekomunikacyjnych w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości,
*   wystąpienia o warunki zabudowy do Urzędu Miasta.

W przypadku kolejnej działki postępowanie Pani będzie identyczne.

Pani wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą kwestii, czy dokonując sprzedaży niezbudowanej nieruchomości - wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki będzie Pani działać jako podatnik podatku VAT i tym samym będzie Pani zobowiązana do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej działki gruntu.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy uznać należy, że rodzaj podjętych przez Panią działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż nieruchomości - wydzielonej działki oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki - przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Pani wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Panią w przedmiocie zbycia opisanej nieruchomości – wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielając Nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pani. Stroną podejmowanych czynności będzie Pani, a nie Jej pełnomocnik. Pełnomocnik Pani (przedstawiciel Nabywcy) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Pani. Podkreślić należy, że czynności dotyczące podziału gospodarstwa rolnego na mniejsze działki od samego początku nie przyświecał cel związany z wykorzystaniem ich na potrzeby osobiste (własne) lecz jak Pani wskazała „podział nastąpi w celach handlowo-usługowych” i w zależności od zainteresowania działki będą przez Panią sprzedawane.

W analizowanej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę do uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż Nieruchomości – wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a Pani będzie zobowiązana do opodatkowania tych sprzedaży podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku:

dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że jest Pani właścicielką gospodarstwa rolnego, które zamierza Pani podzielić na działki w zależności od zainteresowania zawrzeć transakcje sprzedaży. Wskazana nieruchomość (wydzielona działka oraz w przyszłości druga działka) są niezabudowane. Wskazała Pani, że ziemia zostanie przekształcona z ziemi rolnej na ziemię inwestycyjną. Ponadto, wydzielone działki zgodnie z Pani wskazaniem przeznaczone są na cele handlowo-usługowe. W stosunku do wydzielonej działki oraz w przyszłości drugiej działki nabywca wystąpi o warunki zabudowy.

Uwzględniając powyższe okoliczności, wydzielona działka oraz w przyszłości druga działka stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa nieruchomości (wydzielonej działki oraz kolejnej działki) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku:

dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj. :

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że gospodarstwo rolne nabyła Pani 6 maja 2011 r. od rodziców na podstawie umowy darowizny zawartej aktem notarialnym. Tym samym nie można uznać, że Pani nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia). Ponadto, nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej, w tym również do działalności zwolnionej (wobec tego pierwszy warunek zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie jest spełniony).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy wydzielonej działki oraz w przyszłości drugiej działki nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią opisanej we wniosku nieruchomości (wydzielonej działki oraz w przyszłości drugiej działki) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią opisanej we wniosku wydzielonej działki oraz w przyszłości drugiej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Wobec powyższego, nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że nie powinna być Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości – wydzielonej działki gruntu oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki.

Dodatkowe informacje
--------------------

Organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości (wydzielonej działki oraz w przyszłości wydzielonej drugiej działki). W pozostałym zakresie dotyczącym jaka jest wysokość podatku VAT (stawka VAT) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto należy wskazać, że analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Organ nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w(\`(...)\`), ul.(…),(…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).