Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB4/4511-236/16/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-06-10
Teza: Jaką kwotę ma Wnioskodawczyni wydatkować na cele mieszkaniowe, aby móc skorzystać ze zwolnienia pełnego od podatku z przeznaczeniem wydatkowania na własne cele mieszkaniowe?
Słowa kluczowe: nieruchomości; zamiana; zbycie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.), uzupełnionym w dniu 1 czerwca 2016 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 1 czerwca 2016 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem sprzedała działkę z domem w stanie surowym. Działkę tę nabyli w sierpniu 2012 r., czyli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat. Pieniądze ze sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem chce w całości wydatkować na cel mieszkaniowy, ale pojawia się problem przychodu jaki zamierzają wydatkować aby móc skorzystać ze zwolnienia. W akcie notarialnym z dnia 27 lutego 2015 r. wartość nieruchomości została wyceniona na kwotę 250.000 zł. Z tej kwoty Wnioskodawczyni z mężem otrzymała 150.000 zł gotówki i w rozliczeniu mieszkanie o wartości 100.000 zł. W tym samym 2015 r., dokładnie w dniu 29 września 2015 r. mieszkanie, które małżonkowie otrzymali w rozliczeniu zostało sprzedane za kwotę 100.000 zł. Wnioskodawczyni z mężem chcą złożyć zeznanie PIT-39, mają jednak wątpliwość - ze względu na to, że obydwa akty notarialne sporządzono w 2015 r., muszą zsumować kwoty obydwu aktów, ponieważ nie ma możliwości wykazania, że mieszkanie które zostało sprzedane 29 września 2015 r. zostało uzyskane w drodze rozliczenia transakcji sprzedaży z dnia 27 lutego 2015 r., czyli przychód wynosi 250.000 zł + 100.000 zł = 350.000 zł, a to w tym przypadku jest niesłuszne. Przychód jaki faktycznie małżonkowie uzyskali to kwota 250.000 zł. Z aktu pierwszego 150.000 zł gotówki + 100.000 zł z drugiego aktu z dnia 29 września 2015 r. Sprzedaż mieszkania była „spieniężeniem rzeczy”, którą otrzymali w drodze rozliczenia w akcie z dnia 27 lutego 2015 r. Przychód Wnioskodawczyni to kwota 250.000 zł za cały 2015 r. Taką też kwotę zamierzają przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Poprzez sumowanie kwot z dwóch aktów notarialnych wychodzi Wnioskodawczyni o 100.000 zł przychodu więcej, czego „na logikę” nawet nie uzyskali. Przez to, jeżeli przychód Wnioskodawczyni zostanie wyliczony na kwotę 350.000 zł, to aby skorzystać ze zwolnienia musiałaby wydatkować 350.000 zł, których nie uzyskała.

W złożonym uzupełnieniu Wnioskodawczyni wyjaśniła, że umowa z dnia 27 lutego 2015 r. była faktycznie umową zamiany nieruchomości (z dopłatą 150.000 zł), w wyniku której doszło do zamiany działki ze znajdującym się na jej terenie domem mieszkalnym w zamian za mieszkanie, które służyło Wnioskodawczyni do zaspokojenia jej własnych celów mieszkaniowych. W mieszkaniu tym mieszkała rodzina Wnioskodawczyni w okresie od dnia zamiany do dnia sprzedaży, tj. od lutego do września 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaką kwotę ma Wnioskodawczyni wydatkować na cele mieszkaniowe, aby móc skorzystać ze zwolnienia pełnego od podatku z przeznaczeniem wydatkowania na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód powinien być określony indywidualnie bez sumowania dwóch aktów ponieważ mieszkanie otrzymano w rozliczeniu w akcie z dnia 27 lutego 2015 r., a następnie dnia 29 września sprzedano to mieszkanie, czyli „spieniężono rzecz” otrzymaną w drodze rozliczenia transakcji z dnia 27 lutego 2015 r. Fakt, że obydwa zdarzenia miały miejsce w jednym roku powoduje, że zostaje doliczone 100 tys. zł, których Wnioskodawczyni nie otrzymała. Wydatkować na cele mieszkaniowe (w myśl przepisu) Wnioskodawczyni musi kwotę przychodu, a jej przychód faktyczny za 2015 r. wynosi 250 tys. zł. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku zamiany za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wartość otrzymanej w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującej się na terytorium UE lub EOG nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Czyli mieszkanie otrzymane w drodze zamiany rozliczenia transakcji z dnia 27 lutego 2015 r. może Wnioskodawczyni zaliczyć do wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe. W związku z zakupem działki i budową domu Wnioskodawczyni posiada udokumentowane fakturami koszty na kwotę 130.000 zł. W związku z umową zamiany z dnia 27 lutego 2015 r. udokumentowane Wnioskodawczyni posiada: koszty podatku i założenia księgi wieczystej na kwotę 2.700 zł. Potwierdza to akt notarialny z dnia 27 lutego 2015 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2015 r. zbyła nieruchomość zabudowaną domem w stanie surowym wycenioną na kwotę 250.000 zł, za którą w otrzymała gotówkę w kwocie 150.000 zł i mieszkanie o wartości 100.000 zł, które w tym samym roku zostało sprzedane za 100.000 zł.

Zauważyć należy, iż użyte w cytowanym wyżej przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż zamiana podobnie jak umowa sprzedaży, stanowi formę odpłatnego zbycia.

Nie ma przy tym znaczenia, czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość, przez co między stronami umowy zamiany nie dochodzi do dopłat tytułem wyrównania wartości zamienianych nieruchomości. Zamiana bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości.

Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawczynią, że sprzedaż mieszkania stanowiła jedynie „spieniężenie rzeczy” i że nie uzyskała ona z tego tytułu żadnego przychodu, skoro sprzedano je za kwotę 100.000 zł.

W konsekwencji sprzedaż zabudowanej działki, jak i mieszkania będzie stanowiła w 2015 r. źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód stanowić będzie kwota 350.000 zł, a nie jak wskazano we wniosku 250.000 zł.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Tak więc, w rozpatrywanej sprawie wartość mieszkania nabytego w drodze zamiany, które służyło jej własnym celom mieszkaniowym, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, Wnioskodawczyni jest obowiązana wydatkować kwotę 350.000 zł (stanowiącą przychód z dwóch wskazanych umów zbycia nieruchomości), z czego wydatkowała już 100.000 zł przy umowie zamiany nieruchomości. Dla pełnego zwolnienia uzyskanego dochodu z odpłatnego zbycia konieczne jest jeszcze wydatkowanie kwoty 250.000 zł pozostałego przychodu. Nie można więc podzielić poglądu Wnioskodawczyni, że jej faktyczny przychód wynosi 250.000 zł, gdyż jak wyżej wskazano, w niniejszej sprawie jest to kwota 350.000 zł. Kwota wskazana przez Wnioskodawczynię to pozostała część przychodu, która musi zostać wydatkowana na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby uzyskany dochód ze zbycia nieruchomości został w całości zwolniony od opodatkowania. Wydatkowanie to musi nastąpić do końca 2017 r.

Posługiwanie się przez organ dla zobrazowania poglądu kwotami wskazanymi przez Wnioskodawczynię nie oznacza, że odpowiadają one wartościom rynkowym. Uprawnienie w tym zakresie posiada właściwy dla Wnioskodawczyni organ podatkowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.