Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.498.2021.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-05
Teza: sprzedaż zabudowanej nieruchomości
Słowa kluczowe: budowle; budynek-budynek usługowy; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

30 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i naniesień oraz pozostałych składników majątkowych. W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili go Państwo – 25 marca 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: C. Sp. z o.o. (Spółka, Nabywca, Kupujący) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: CM. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający) NIP: (\`(...)\`)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”, „Nabywca”, „Kupujący”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający”); łącznie również nazwani są jako: „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomości położonej w W wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”). Zainteresowani chcieliby pozyskać interpretację prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w tym prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym w dalszych punktach Zainteresowani przedstawiają: (i) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Nabywcy i Zbywcy, (iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres planowanej Transakcji.

(i) Opis nieruchomości

Transakcja będzie dotyczyć nabycia przez Kupującego nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest Zbywca, zlokalizowanej w W., obejmującej działkę gruntu numer (…) o sposobie korzystania opisanym, jako „BI – inne tereny zabudowane”, wpisanej do księgi wieczystej numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych („Grunt”) wraz z przynależną infrastrukturą oraz niezbędnym wyposażeniem.

Grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Grunt stanowi własność Miasta i został oddany w użytkowanie wieczyste do 19 kwietnia 2095 r.

Ponadto, na Gruncie usytuowane są:

\- xxx budynek biurowy (…) położony przy ulicy x., oznaczony w księdze wieczystej numerem identyfikacyjnym (…) (dalej: „Budynek”) sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków

Trwałych w grupie 105 - BUDYNKI BIUROWE, spełniający definicję budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

\- naniesienia i elementy infrastruktury wspierające funkcjonalnie Budynek, między innymi takie jak: place, chodniki, przyłącze kanalizacji deszczowej, oświetlenie zewnętrzne

terenu (słupy oświetleniowe i oświetlenie poziome) oraz pylon reklamowy, spełniające definicję budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej: „Budowle”), a także

inne obiekty, takie jak przyłącze wodnokanalizacyjne będące własnością Zbywcy, przyłącze cieplne, przyłącza teletechniczne oraz przyłącze energetyczne będące własnością

dostawców, elementy zielone, murki oporowe, mała architektura, stojak na rowery, czy też system blokad parkingowych (dalej łącznie z Budowlami jako: „Naniesienia”), oraz

obiekty infrastruktury technicznej, urządzenia i inne środki trwałe funkcjonalnie wspierające Budynek (m.in. wewnętrzne schody ruchome oraz instalacje wewnętrzne), które

zostaną wydzielone według Klasyfikacji Środków Trwałych i sklasyfikowane w grupach od 4 do 8 zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (dalej jako: „Infrastruktura

Techniczna”).

Grunt, Budynek, Naniesienia (w tym Budowle) oraz Infrastruktura Techniczna zwane są w dalszej części wniosku łącznie jako: „Nieruchomość”.

Strony wskazują, że Budynek mieści się w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, wprowadzonej na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, pod oznaczeniem w dziale 12, w klasie 1220 jako „Budynki biurowe”. Jednocześnie, wymienione we wniosku Budowle są również objęte zakresem przedmiotowego oznaczenia 1220 w PKOB z uwagi na ścisłe powiązanie z Budynkiem z konstrukcyjnego punktu widzenia.

Budynek wzniesiony na Nieruchomości jest przeznaczony na cele handlowo-usługowe. Na dzień Transakcji, zasadnicza większość powierzchni użytkowej Budynku będzie przedmiotem umów najmu.

Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę dla celów jego działalności gospodarczej, tj. Sprzedający uzyskuje przychody z Nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu.

Powierzchnie wspólne Budynku zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są i będą wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z części wspólnych wynika lub wynikać będzie z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Częściami wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z części wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu i będą stanowiły część umów najmu, które zostaną dopiero zawarte.

(ii) Informacje na temat podmiotów Zainteresowanych

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni w Budynku. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby innych podmiotów. Na moment dokonania Transakcji, Kupujący będzie zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym, w tym także dla celów podatkowych jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Zbywca z kolei prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada (nie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym) żadnych innych nieruchomości. W związku z prowadzoną działalnością Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była przez Zbywcę w całości wykorzystana do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynku, czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, która da się przypisać do budynku, do całego projektu obejmującego całą Nieruchomość i do całej spółki. Od strony praktycznej dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do inwestycji obejmującej Nieruchomość, w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością). Niemniej, przygotowanie danych w takiej formie wymagałoby podjęcia dodatkowych działań po stronie Zbywcy (np. dostosowanie systemu księgowego lub przygotowanie odrębnych wyliczeń i kalkulacji).

Zainteresowani nie są (i nie będą na moment Transakcji) podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość od Z. S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością N. S. spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej: „Z. S.”) na podstawie umowy zawartej 19 czerwca 2019 r. w formie aktu notarialnego, sporządzonej przez notariusza, Rep. A nr (…). Umowa ta dotyczyła, między innymi, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynku oraz wszystkich przynależności Budynku, jak również przelewu na rzecz kupującego praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia oraz środków zdeponowanych jako kaucje najemców. Z. S. przeniosło również na Sprzedającego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu oraz prawa do przyłączy, jak również system BMS wraz z licencjami do oprogramowania w zakresie, w jakim nie stanowił on części składowej nieruchomości. Dodatkowo 19 czerwca 2019 r. doszło do podpisania umowy sprzedaży praw pomiędzy Sprzedającym a Z. S. oraz dwoma innymi podmiotami (R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością J. spółka komandytowa z siedzibą w W. oraz B. spółka akcyjna z siedzibą w W.). Przedmiotem umowy sprzedaży praw były: decyzje o warunkach zabudowy, prawa z gwarancji budowalnych, prawa z gwarancji projektowych, prawa z zabezpieczeń budowlanych, prawa autorskie, prawa do znaków towarowych, prawa ze zgłoszenia, prawa własności egzemplarzy, na których utrwalono utwory, prawo własności wszelkich egzemplarzy oświadczeń protokołów sporządzonych wraz z architektem lub innymi stronami umów, na podstawie których powstały utwory, prawa z rejestracji znaków towarowych oraz prawa z rejestracji domeny.

Z perspektywy podatkowej opisana powyżej transakcja została zakwalifikowana jako sprzedaż pojedynczych składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, podlegająca opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług. Wskazana transakcja korzystała w części ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, z którego strony zrezygnowały na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Jednocześnie, w związku z realizacją przedmiotowej transakcji, Zbywca, mając w zamiarze wykorzystywanie nabytej Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej jej nabycie. Zbywca ponosi także koszty bieżącego utrzymania i konserwacji Nieruchomości i również odlicza z tego tytułu naliczony podatek od towarów i usług.

Kwalifikacja podatkowa powyższej transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych została potwierdzona przez Zbywcę poprzez uzyskanie interpretacji indywidualnych prawa podatkowego wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 stycznia 2019 r.\[sygn. (…)\].

Należy podkreślić, że w skład Nieruchomości nabytej przez Zbywcę w 2019 r. wszedł między innymi Budynek, co do którego na moment dokonania przedmiotowej transakcji było już wydane odpowiednie pozwolenie na użytkowanie, tj. Budynek został wybudowany i oddany do użytkowania w dniu 18 maja 2018 r. – całość budynku z wyłączeniem lokali 01-B01.01 oraz 02-B01.01 oraz 19 listopada 2018 r. – lokale 01-B01.01 oraz 02-B01.01.

Cała powierzchnia Budynku wykorzystywana jest przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu m.in. powierzchni biurowej i usługowej. Na moment dokonania powyższej transakcji większość powierzchni Budynku przeznaczonej do wynajęcia była objęta umowami najmu. Jednocześnie, w ramach przedmiotowych umów najmu zagwarantowano najemcom możliwość korzystania z części wspólnych Budynku. Tym samym, od momentu pierwszego oddania w najem powierzchni w Budynku upłynęły już ponad dwa lata.

Dodatkowo, po nabyciu Nieruchomości w 2019 r. Zbywca nie ponosił wydatków na prace adaptacyjne (fit-out) mające na celu dostosowanie powierzchni Budynku do potrzeb poszczególnych najemców.

(iv) Zakres Transakcji

Przedmiotowy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej jest składany przed zawarciem przez Zainteresowanych umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości przewidującej zobowiązanie stron do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca przeniesie na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Naniesień w zamian za zapłatę przez Nabywcę ceny sprzedaży.

Sprzedającemu przysługuje szereg praw związanych z Budynkiem, które w przypadku jego sprzedaży zostaną przeniesione na nowego nabywcę, tj. Kupującego (dalej jako: „Prawa”). Prawa to typowe stosunki obligacyjne powstałe w przypadku realizacji projektu deweloperskiego przez inwestora, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem, jako nieruchomością oraz prawa wynikające z decyzji administracyjnej lub decyzji administracyjnych, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością, a które z mocy przepisów prawa, w oparciu o które zostały wydane, mogą podlegać przeniesieniu na rzecz osoby innej niż dotychczasowy adresat tych decyzji.

Zgodnie z zamierzeniami Stron, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a) praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji budowlanych i rękojmi,

b) praw z gwarancji projektowych,

c) praw wynikających z zabezpieczeń budowlanych,

d) praw własności intelektualnej ściśle związanych z Budynkiem, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie uzyskanym przez Sprzedającego i prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych, zezwolenia dotyczące praw osobistych i wszelkie inne zgody dotyczące utworów związanych z Budynkiem, przeniesione na Sprzedającego lub udzielone Sprzedającemu na podstawie umów zawartych z podwykonawcami lub które zostaną przeniesione na Sprzedającego lub udzielone Sprzedającemu przed dniem zawarcia umowy sprzedaży,

e) praw własności nośników, na których prawa wymienione pod lit. e) zostały utrwalone,

f) praw ochronnych do znaków towarowych,

g) praw do domen internetowych,

h) praw własności intelektualnej związanych z oznakowaniem Nieruchomości i/lub Budynku, oraz z oznaczeniami, w tym znaków towarowych, stworzonymi dla potrzeb

identyfikacji Nieruchomości i/lub Budynku, promocji Nieruchomości i/lub Budynku, reklamy Nieruchomości i/lub Budynku,

i) elementów systemu zarządzania Budynkiem oraz prawa licencji do oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku,

j) innych praw i obowiązków, które mogą zostać uznane za nierozerwalnie związane z Nieruchomością oraz podlegające przeniesieniu na Kupującego w ramach tego rodzaju

transakcji.

Obok Praw mających charakter ściśle obligacyjnych na Kupującego zostaną przeniesione prawa do przyłączy mediów zrealizowanych dla Budynku w zakresie, w jakim przyłącza te położone są poza granicami Nieruchomości, a nie wchodzą w skład odpowiedniego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 §1 Kodeksu cywilnego („Prawa do Przyłączy”).

Ponadto, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom (o ile takie sytuacje będą miały miejsce), przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu nastąpi w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji.

Kupujący wstąpi również we wszelkie prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez najemców (w tym depozytów pieniężnych najemców zabezpieczających wykonanie umów najmu oraz praw wynikających z dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi gwarancji bankowych, zastawów rejestrowych, czy oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji). Z kolei, w przypadku gdyby prawa i obowiązki wynikające z któregokolwiek z zabezpieczeń nie przeszły z mocy prawa w ramach Transakcji na Kupującego, wówczas zostaną one w ramach Transakcji przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W ramach Transakcji dojdzie również do przeniesienia na Kupującego, w drodze umowy cesji, depozytów gwarancyjnych udzielonych przez podwykonawców w związku z pracami budowlanymi nad Budynkiem (w ramach udzielonej rękojmi na wykonane prace).

Ponadto, przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji mogą zostać w szczególności:

a) prawa do domen internetowych,

b) prawa z rejestracji znaków towarowych,

c) majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych.

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

i. dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie);

ii. umów najmu, dokumentów zabezpieczających ich wykonanie oraz dokumentów i umów związanych z gwarancjami i rękojmiami budowlanymi oraz na dokumentację

projektową;

iii. kluczy i kart dostępów do Nieruchomości;

iv. licencji do oprogramowania dotyczącego Nieruchomości (w formie fizycznej lub elektronicznej);

v. kopii odpowiednich dokumentów związanych z Nieruchomością i jej funkcjonowaniem i opłatami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości;

vi. instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku lub ich części bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją

obsługujących;

vii. dokumentacji architektonicznej Nieruchomości, w tym rysunki, projekty oraz inne ilustracje całości lub części Nieruchomości, Budynku, instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej,

ciepłowniczej, elektrycznej, teletechnicznej lub innej obsługującej Nieruchomość (w formie fizycznej lub elektronicznej);

viii. istniejących gwarancji lub kopii lub oryginałów innych dokumentów związanych z projektem, trwałością, wydajnością, konstrukcją, instalacją, przebudową, naprawą lub

konserwacją (w zależności od przypadku) Budynku lub jakiejkolwiek ich części, lub instalacji, maszyn lub urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub służących do jej

obsługi, w tym Naniesień;

ix. książki obiektu budowlanego;

x. dokumentacji powykonawczej (w formie fizycznej lub elektronicznej);

xi. pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

Strony pragną podkreślić, że przejęte przez Kupującego dokumenty związane z Nieruchomością oraz dotyczące rozliczeń z najemcami nie stanowią know-how Zbywcy, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, prawa własności Budynku (w tym zakresie przedmiot transakcji będą stanowiły nie tylko części składowe Budynku, ale również jego przynależności, w tym określone w umowie składniki majątkowe), Praw do Przyłączy oraz Praw. Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Zgodnie z intencją Stron, następujące umowy, co do zasady, podlegały będą rozwiązaniu w dacie przeniesienia prawa do Budynku na Kupującego:

a) umowy o zarządzanie Nieruchomością (tzw. property management agreement, financial & asset management agreement),

b) umowy dotyczące technicznego utrzymania Nieruchomości (facility management agreement),

c) umowa na usługi pośrednictwa agencyjnego i doradztwa w najmie,

d) umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Powyżej wskazane umowy zostaną rozwiązane przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży i nie zostaną ponownie zawarte z tymi samymi podmiotami (w przypadku umowy financial & asset management agreement będzie ona rozwiązywana przez Sprzedającego, ale z uwagi na konieczność prowadzenia księgowości i rozliczeń podatkowych zostanie zawarta z tym samym podmiotem na nowych warunkach cenowych).

W związku z tym, że Nabywca nie będzie przejmował praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania udzielonego Zbywcy, umowa sprzedaży będzie przewidywać również procedurę spłaty zadłużenia Zbywcy wynikającego z umów dotyczących finansowania Nieruchomości, w szczególności umowy kredytu bankowego, i konsekwentnie wygaśnięcia zabezpieczeń związanych z tym finansowaniem.

Jednocześnie, w zależności od negocjacji i ustaleń biznesowych z dostawcami, poniżej wymienione umowy zostaną rozwiązane bądź też w następstwie dokonanej Transakcji Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z poniżej wymienionych umów (np. w sytuacji, gdy brak będzie innego dostawcy świadczącego podobne usługi, w szczególności w zakresie dostawy energii, dostawy wody i ciepła):

a) umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne),

b) umowy na wywóz odpadów,

c) umowa o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego,

d) umowy dotyczące sprzątania,

e) umowa o ochronę Nieruchomości,

f) umowa na usługi związane z marketingiem zapachowym,

g) umowa na udostępnienie urządzenia do czyszczenia obuwia,

h) umowa na usługi recepcyjne,

i) umowy dotyczące wynajmu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz reklamowej.

Jak wskazano powyżej, niektóre umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również umowy dotyczące wynajmu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz reklamowej mogą nie zostać przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. W takiej sytuacji, dotychczasowe umowy w tym zakresie zostaną rozwiązane lub wypowiedziane w dniu zawarcia Transakcji lub po tej dacie, o ile będzie to możliwe i zasadne. Istnieje również możliwość, że ze względów biznesowych Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z powyżej wymienionych umów (np. w zakresie dostawy mediów, jeśli brak będzie innych podmiotów oferujących te same usługi).

Jeśli umowy zostaną rozwiązane, to po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z usług świadczonych w ramach niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, a które docelowo zostaną rozwiązane (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego). W tej sytuacji Zainteresowani przyjmą między sobą sposób rozliczenia takich kosztów.

Po dokonaniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Zbywca, w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną umów niepodlegających przeniesieniu na Nabywcę.

Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Kupującego nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, a związane są z funkcjonowaniem Sprzedającego, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie zostaną zatem na Kupującego przeniesione, w szczególności:

a) oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli firma Sprzedającego),

b) umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

c) umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

d) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza depozytami pieniężnymi najemców znajdującymi się na wyodrębnionych rachunkach

oraz środkami pieniężnymi dotyczącymi funduszu remontowego),

e) zobowiązania kredytowe Sprzedającego,

f) należności Sprzedającego, w tym, z tytułu umów najmu,

g) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

h) sprzęt i wyposażenie biurowe niewykorzystywane w obsłudze Nieruchomości,

i) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza

dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Kupującemu),

j) inne zobowiązania Sprzedającego.

Jak zostało wskazane, Zbywca nie zatrudnia i na dzień Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników. Tym samym, Zainteresowani nie przewidują przejęcia przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Zbywcy, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Poza zakresem planowanej Transakcji pozostaną również wierzytelności Zbywcy inne niż wskazane w Przedmiocie Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

(v) Inne rozliczenia związane z Transakcją

Strony Transakcji pragną również zaznaczyć, iż przy przedstawionej Transakcji lub też niedługo po jej zrealizowaniu przeprowadzą pomiędzy sobą końcowe rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości, które dotyczyć będą m.in. kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Koszty poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast te wygenerowane oraz uiszczone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w trakcie którego przeprowadzona będzie Transakcja zostaną podzielone między jej strony. Ustalenia w tej kwestii wyglądać będą następująco: Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia

poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).

Ponadto, Strony planują zawrzeć oddzielną umowę, w ramach której ustalą, iż uprawnienie do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne należnych za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja, będzie przysługiwać wyłącznie Zbywcy. W związku z powyższym, wypłaci on Kupującemu wynagrodzenie przysługujące za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiadającej jego udziałowi części, czyli wartości czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja. Jednocześnie, Nabywcy przysługiwać będzie wyłączne uprawnienie do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym zostanie dokonana Transakcja. Niniejsze rozliczenia określane będą dalej jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”.

Strony planują także uregulowanie w wyżej wskazanej umowie sposób rozliczeń w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji do dnia zawarcia Transakcji (dalej: „Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji”). Zgodnie z owymi postanowieniami, Strony zweryfikują rzeczywiste koszty utrzymania Nieruchomości poniesione przez Sprzedającego, a także dokonają ustalenia dalszych praw i obowiązków powiązanych z przedmiotowymi opłatami. W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Zbywcy, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych do dnia transakcji (przy czym na podkreślenie zasługuje fakt, iż rozliczenie owych kwot może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W odwrotnej sytuacji, gdyby koszty eksploatacyjne zapłacone przez najemców były wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Zbywca zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Nabywcy na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców do dnia transakcji (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

Ponadto, Zainteresowani uzgodnili także procedurę rozliczania kwot czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych w sytuacji, gdyby zostały one błędnie uiszczone przez najemców na rzecz odpowiednio Zbywcy lub Nabywcy.

(i) Dodatkowe informacje

Przed dniem zawarcia Transakcji obaj Zainteresowani będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w zakresie planowanej dostawy Nieruchomości i wyborze jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 października 2021 r. takie wspólne oświadczenie może być zawarte bezpośrednio w akcie notarialnym. Zainteresowani planują uwzględnienie go już w umowie przedwstępnej i powtórzenie w finalnej umowie przenoszącej własność.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Sprzedającego, jak również Kupującego, jest objęcie planowaną Transakcją łącznie składnika majątkowego (Nieruchomość wraz z Budynkiem i Prawami do Przyłączy) wraz ze wszystkimi prawami bezpośrednio z nim związanymi (Prawa). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zainteresowani pragną podkreślić, że planowaną datą zawarcia Transakcji jest rok 2022.

Po nabyciu przez Kupującego, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które będą polegały na wynajmie powierzchni Budynku na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe). Jednocześnie, Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest wykluczone, że w przyszłości Nieruchomość może zostać odsprzedana lub zbyta w innej formie. Niemniej, Nabywca nie podjął jednak skonkretyzowanych decyzji w tym zakresie i na chwilę obecną planowane jest, że po zawarciu Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowej i usługowej.

Na chwilę obecną, wspólnicy Zbywcy nie podjęli definitywnej i formalnej decyzji, co do kontynuacji działalności w dotychczasowym zakresie po dacie Transakcji. Decyzja taka zostanie podjęta po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego w Polsce. Sprzedający nie wyklucza jednak, że w przyszłości może zostać otwarta jego likwidacja lub ulegnie przekształceniu, aby prowadzić działalność w innej formie prawnej.

W udzielonej odpowiedzi na wezwanie, Strony doprecyzowały opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazując w nim, że jako części składowe budynku biurowego (trwale z nim związane), w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, należy traktować następujące elementy:

\- budynek, place, chodniki, przyłącze kanalizacji deszczowej i przyłącze wodnokanalizacyjne, oświetlenie zewnętrzne terenu, murki oporowe, obiekty infrastruktury technicznej i urządzenia wspierające budynek, schody ruchome, instalacje wewnętrzne, pylon reklamowy, elementy zielone.

Natomiast jako rzeczy ruchome, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, należy traktować następujące elementy:

\- mała architektura, stojak na rowery, blokady parkingowe.

Ponadto, przyłącze cieplne, przyłącza teletechniczne oraz przyłącze energetyczne będące własnością dostawców, pomimo, iż są trwale połączone z budynkiem, w części, w jakiej stanowią własność dostawcy nie stanowią części składowych budynku biurowego w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, natomiast stanowią część aktywów dostawcy.

Z kolei przyłącze kanalizacji deszczowej jest własnością Zbywcy.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

W związku z zawarciem Transakcji nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

W związku z zawarciem Transakcji nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wymieniono jako czynność opodatkowaną – umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, do których zaliczane są również umowy sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który w związku z nabyciem nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany,

których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z zawarciem Transakcji nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego. Jeżeli bowiem Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), wówczas w sprawie znajdzie zastosowanie wskazane wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołano orzecznictwo oraz interpretacje indywidualne wydane przez organy podatkowe.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu

użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że Zbywca przeniesie na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynku oraz Naniesień w zamian za zapłatę przez Nabywcę ceny sprzedaży. Na Gruncie usytuowane są: xxx budynek biurowy; naniesienia i elementy infrastruktury wspierające funkcjonalnie Budynek, między innymi takie jak: place, chodniki, przyłącze kanalizacji deszczowej, oświetlenie zewnętrzne terenu (słupy oświetleniowe i oświetlenie poziome) oraz pylon reklamowy, spełniające definicję budowli (dalej: „Budowle”), a także inne obiekty, takie jak przyłącze wodnokanalizacyjne będące własnością Zbywcy, przyłącze cieplne, przyłącza teletechniczne oraz przyłącze energetyczne będące własnością dostawców, elementy zielone, murki oporowe, mała architektura, stojak na rowery, czy też system blokad parkingowych (dalej łącznie z Budowlami jako: „Naniesienia”), oraz obiekty infrastruktury technicznej, urządzenia i inne środki trwałe funkcjonalnie wspierające Budynek m.in. wewnętrzne schody ruchome oraz instalacje wewnętrzne, (dalej jako: „Infrastruktura Techniczna”).

Grunt, Budynek, Naniesienia (w tym Budowle) oraz Infrastruktura Techniczna zwane są w dalszej części wniosku łącznie jako: „Nieruchomość”.

Sprzedającemu przysługuje szereg praw związanych z Budynkiem, które w przypadku jego sprzedaży zostaną przeniesione na nowego nabywcę, tj. Kupującego (dalej jako: "Prawa"). Prawa (szczegółowo wymienione w opisie zdarzenia przyszłego),to typowe stosunki obligacyjne powstałe w przypadku realizacji projektu deweloperskiego przez inwestora, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem, jako nieruchomością oraz prawa wynikające z decyzji administracyjnej lub decyzji administracyjnych, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością, a które z mocy przepisów prawa, w oparciu o które zostały wydane, mogą podlegać przeniesieniu na rzecz osoby innej niż dotychczasowy adresat tych decyzji. Obok Praw mających charakter ściśle obligacyjnych na Kupującego zostaną przeniesione prawa do przyłączy mediów zrealizowanych dla Budynku w zakresie, w jakim przyłącza te położone są poza granicami Nieruchomości, a nie wchodzą w skład odpowiedniego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego („Prawa do Przyłączy"). Ponadto, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku. Kupujący wstąpi również we wszelkie prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez najemców (w tym depozytów pieniężnych najemców zabezpieczających wykonanie umów najmu oraz praw wynikających z dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi gwarancji bankowych, zastawów rejestrowych, czy oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji). W ramach Transakcji dojdzie również do przeniesienia na Kupującego, w drodze umowy cesji, depozytów gwarancyjnych udzielonych przez podwykonawców w związku z pracami budowlanymi nad Budynkiem (w ramach udzielonej rękojmi na wykonane prace). Ponadto, przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji mogą zostać w szczególności: prawa do domen internetowych, prawa z rejestracji znaków towarowych, majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych. Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu: dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie); umów najmu, dokumentów zabezpieczających ich wykonanie oraz dokumentów i umów związanych z gwarancjami i rękojmiami budowlanymi oraz na dokumentację projektową; kluczy i kart dostępów do Nieruchomości; licencji do oprogramowania dotyczącego Nieruchomości (w formie fizycznej lub elektronicznej); kopii odpowiednich dokumentów związanych z Nieruchomością i jej funkcjonowaniem i opłatami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości; instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku lub ich części bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących; dokumentacji architektonicznej Nieruchomości, w tym rysunki, projekty oraz inne ilustracje całości lub części Nieruchomości, Budynku, instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, elektrycznej, teletechnicznej lub innej obsługującej Nieruchomość (w formie fizycznej lub elektronicznej); istniejących gwarancji lub kopii lub oryginałów innych dokumentów związanych z projektem, trwałością, wydajnością, konstrukcją, instalacją, przebudową, naprawą lub konserwacją (w zależności od przypadku) Budynku lub jakiejkolwiek ich części, lub instalacji, maszyn lub urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub służących do jej obsługi, w tym Naniesień; książki obiektu budowlanego; dokumentacji powykonawczej (w formie fizycznej lub elektronicznej); pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

Zatem przedmiotem planowanej sprzedaży będzie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, prawa własności Budynku (w tym zakresie przedmiot transakcji będą stanowiły nie tylko części składowe Budynku, ale również jego przynależności, w tym określone w umowie składniki majątkowe), Praw do Przyłączy oraz Praw. Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego łącznie są nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Przed dniem zawarcia Transakcji obaj Zainteresowani planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w zakresie planowanej dostawy Nieruchomości i wyborze jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki.

W uzupełnieniu, Strony doprecyzowały opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazując w nim, że jako części składowe budynku biurowego (trwale z nim związane), w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, należy traktować następujące elementy: budynek, place, chodniki, przyłącze kanalizacji deszczowej i przyłącze wodnokanalizacyjne, oświetlenie zewnętrzne terenu, murki oporowe, obiekty infrastruktury technicznej i urządzenia wspierające budynek, schody ruchome, instalacje wewnętrzne, pylon reklamowy, elementy zielone. Natomiast jako rzeczy ruchome, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, należy traktować następujące elementy: mała architektura, stojak na rowery, blokady parkingowe.

Ponadto, przyłącze cieplne, przyłącza teletechniczne oraz przyłącze energetyczne będące własnością dostawców, pomimo, iż są trwale połączone z budynkiem, w części, w jakiej stanowią własność dostawcy nie stanowią części składowych budynku biurowego w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, natomiast stanowią część aktywów dostawcy. Z kolei przyłącze kanalizacji deszczowej jest własnością Zbywcy.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIB4-1.4012.794.2021.3.DP wynika, że:

\- planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy. Sprzedaż

składników majątkowych (o których mowa we wniosku) będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu

na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

\- dla dostawy Nieruchomości (gruntu, budynku biurowego, naniesień i elementów infrastruktury wspierającej funkcjonalnie budynek) zastosowanie znajdzie zwolnienie od

podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- Sprzedający oraz Kupujący planują zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy

o podatku od towarów i usług; w konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tegoż podatku;

\- do sprzedaży urządzeń/wyposażenia trwale związanego z Budynkiem biurowym, które stanowią jego część składową w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego należy

zastosować opodatkowanie tak jak dla dostawy tego Budynku (z którym są związane);

\- dostawa ruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy,

według właściwej dla danego składnika majątkowego stawki podatku od towarów i usług,

\- do dostawy pozostałych składników majątkowych w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od

towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika, że przed dniem zawarcia Transakcji obaj Zainteresowani planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w zakresie planowanej dostawy Nieruchomości i wyborze jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona w tym zakresie, w którym zwolnienie to przysługiwało, ze względu na fakt, że strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało/zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:

/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.