Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-771/09-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-10-28
Teza: Czy Wnioskodawczyni może być zwolniona z opłacenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości? Jeśli miałaby zapłacić podatek to według jakiego równania będzie on liczony? W jakim terminie należałoby opłacić ten podatek?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z lipca 2009 r. (data wpływu 29 lipca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 15 października 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na nabycie nowego mieszkania,
*   **nieprawidłowe** - w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont nowego mieszkania przeprowadzony przed sprzedażą obecnego lokalu.

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 1 października 2009 r., zaś w dniu 15 października 2009 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 8 października 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od 1991 r. Wnioskodawczyni zamieszkuje w bloku w mieszkaniu spółdzielczym, które do 2009 r. miało status lokatorskiego. W 2003 r. Zainteresowana spłaciła całkowicie kredyt, jaki spółdzielnia mieszkaniowa zaciągnęła na budowę Jej mieszkania. Już w 2003 r. Wnioskodawczyni mogła mieć to mieszkanie na własność po podpisaniu wymaganych dokumentów, jednak dopiero w 2009 r. uzyskała akt notarialny wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu. W § 8 aktu notarialnego napisano: „Przeniesienie posiadania przedmiotowego lokalu na stronę nabywającą już nastąpiło, zaś w dniu dzisiejszym przechodzą na stronę nabywającą wszelkie uprawnienia i ciężary związane z własnością tego lokalu.” Przedmiotowe mieszkanie zajmuje i przebywa u Zainteresowanej Jej matka – 82 letnia kobieta. Wnioskodawczyni chciałaby polepszyć swe warunki mieszkaniowe na mieszkanie na niższym piętrze, ponieważ bardzo trudno jest im wchodzić na III piętro (brak windy). Matka Wnioskodawczyni jest inwalidką I grupy i stopnia znacznego. Posiada u Zainteresowanej zameldowanie czasowe, przedłużane sukcesywnie. Wnioskodawczyni posiada niepełnosprawność III stopnia z narządu ruchu. Jej stan finansowy sprawia, że plan polepszenia warunków mieszkaniowych Zainteresowana widzi w następujący sposób:

1.  zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w banku na kupno mieszkania,
2.  wyremontowanie kupionego mieszkania,
3.  przeprowadzka do nowego mieszkania, z mieszkania, które obecnie zajmują,
4.  sprzedaż mieszkania obecnego,
5.  spłatę kredytu lub jego części w zależności od relacji między kredytem, a kwotą uzyskaną ze sprzedaży.

Wskazana wyżej kolejność jest niezbędna, ponieważ Wnioskodawczynię nie stać na pokrycie kosztów zakupu mieszkania wyłącznie z wkładu własnego, ponadto nie ma miejsca, gdzie mogłaby ulokować swoje rzeczy, dlatego musi najpierw przenieść je do kupionego mieszkania, a potem dopiero sprzedać obecne mieszkanie.

Wnioskodawczyni zaznacza, że opisana wyżej transakcja nie ma nic wspólnego z zyskownym handlem – sprzedaż następuje nie dla zysku, ale po to by z uzyskanej kwoty spłacić kredyt bankowy. Prawdopodobne jest, że kredyt może być wyższy niż cena za sprzedane mieszkanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić 19% podatek od kwoty otrzymanej ze sprzedaży obecnego mieszkania? Czy może być Ona zwolniona z opłacenia podatku z uwagi na specyfikę sytuacji? Jeśli miałaby zapłacić podatek, to według jakiego równania będzie on liczony? W jakim terminie należałoby opłacić ten podatek?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeśli nawet kwota ze sprzedaży mieszkania byłaby nieco większa od kwoty kredytu, to zakupione mieszkanie przed przeprowadzką należy wyremontować. Zatem Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić podatku. Zainteresowanej nie stać na nowe mieszkanie w bloku budowanym obecnie. Wnioskodawczyni dotychczasowe mieszkanie zamieszkuje 18 lat i nie handluje mieszkaniami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na nabycie nowego mieszkania,
*   **nieprawidłowe** - w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont nowego mieszkania przeprowadzony przed sprzedażą obecnego lokalu.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit.a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ww. ustawy wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nabyty w 2009 r. lokal mieszkalny, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego, który zaciągnęła na nabycie nowego mieszkania przed dniem uzyskania ww. przychodu.

W tym przypadku dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na spłatę ww. kredytu mieszkaniowego w przychodzie z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, pod warunkiem że przychód uzyskany ze zbycia tego lokalu zostanie wydatkowany na spłatę kredytu w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Natomiast odnośnie zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, w sytuacji przeznaczenia części środków uzyskanych ze sprzedaży tego lokalu na remont nowego mieszkania tut. organ stwierdza co następuje:

Zainteresowana wskazała, iż zamierza nowe mieszkanie przed przeprowadzką i sprzedażą starego mieszkania wyremontować. Wnioskodawczyni uważa, że jeśli nawet kwota ze sprzedaży mieszkania byłaby nieco większa od kwoty kredytu, to musi Ona mieszkanie zakupione, przed przeprowadzeniem się, wyremontować.

Jednakże biorąc pod uwagę kolejność jaką Wnioskodawczyni wskazała we wniosku – najpierw remont nowego mieszkania, a potem sprzedaż dotychczasowego – wydatków poniesionych na remont Zainteresowana nie może uwzględnić chcąc skorzystać ze zwolnienia, ponieważ remont finansowany byłby z pieniędzy, które nie będą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na remont muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego w tej części uznano stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe.

W takim przypadku, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części niekorzystającej ze zwolnienia, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast podstawą obliczenia podatku w myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.