Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.574.2021.1.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-03
Teza: Uznanie Sprzedających za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; odliczenia; podatek-podatek naliczony; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 maja 2021 r. (data wpływu 2 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pan (…),

\- Zainteresowanych niebędących stronami postępowania: Pani (…), (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący Stroną postępowania, osoba fizyczna – polski rezydent podatkowy (dalej: „Wnioskodawca”) jest wraz z Zainteresowaną niebędącą Stroną postępowania, osobą fizyczną – polskim rezydentem podatkowym, będącą małżonką Wnioskodawcy (dalej: „Małżonka”,) właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) o łącznym obszarze (…) m2, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo mazowieckie, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”).

Wnioskodawca oraz Małżonka (dalej łącznie: „Sprzedający”) są współwłaścicielami Działki na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Przekazania Gospodarstwa Rolnego z dnia (…) 1989 roku.

Sprzedający prowadzą działalność rolniczą zdefiniowaną w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Działka była i jest obecnie wykorzystywana, jako grunt uprawny w gospodarstwie rolnym. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT.

Sprzedający zawarli z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania – spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Spółka”, „(…)”) przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Strony powzięły wątpliwość, czy sprzedaż Działki powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. W związku z tym, że planowane jest wykorzystywanie przez Spółkę nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych, właściwa kwalifikacja opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji, jako czynności opodatkowanej lub nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług będzie jedną z przesłanek do rozpoznania lub nierozpoznanie przez Spółkę prawa do odliczenia podatku od towarów i usług.

Sposób korzystania z nieruchomości w dziale I-0 księgi wieczystej oznaczony jest dla Działki jako „Br – grunty rolne zabudowane”. W obowiązującej Uchwale nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2019 roku (Dziennik Urzędowy Województwa (…) z (…) r. poz. (…)) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części obrębu (…) Działka przeznaczona jest pod zabudowę usługową – teren zabudowy usługowo – przemysłowej (1UP).

Podkreślić należy, że do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Działki z (…) Doszło w wyniku działania pośrednika nieruchomości, który sam z siebie nawiązał kontakt z Wnioskodawcą i własnym staraniem pozyskał zainteresowane (…) nabyciem nieruchomości.

Nieruchomość nie była w ostatnich latach przedmiotem umowy dzierżawy rolnej, ani umowy najmu. Działka była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, jednakże zawarcie umowy przyrzeczonej nie doszło do skutku, a umowa przedwstępna została rozwiązana.

Sprzedający oraz Spółka postanowili, że wraz z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Działki, Spółce przysługiwać będzie ograniczone tą umową prawo do dysponowania Działką dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji Spółki w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji Spółki.

W celu umożliwienia Spółce realizacji poniżej opisanych uprawnień, Sprzedający udzielili osobom fizycznym działającym na rzecz Spółki pełnomocnictw do:

*   uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Działki,
*   wyłączenia gruntów Działki z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej dla tego celu,
*   podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Działki, w tym usunięcia drzew lub krzewów,
*   uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni,
*   uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
*   uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia planowanej na Działce przez Spółkę inwestycji,
*   uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy),
*   uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych,
*   uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie,
*   uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla planowanej inwestycji,
*   uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji,
*   uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z powyższą inwestycją, w tym dokonania rozbiórki,
*   przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu,
*   uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę inwestycji. Ponadto Sprzedający udzielili zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia wyżej opisanych czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew, krzewów z nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.

Dodatkowo Sprzedający udzielili pełnomocnictw osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do dokonania wyżej wskazanych czynności, a także do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Celem udzielonego pełnomocnictwa jest umożliwienie Spółce przeprowadzenia czynności niezbędnych do uzyskania pewności, że realizacja planowanej inwestycji budowlanej będzie możliwa. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Spółka w takim zakresie jak to będzie możliwe będzie występować o uzyskanie niezbędnych decyzji/pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej inwestycji, w imieniu własnym. Wyjątkiem są sytuacje/postępowania, w których konieczne jest wykazanie tytułu prawnego do nabywanej nieruchomości. W takim przypadku Spółka lub osoby fizyczne dysponujące pełnomocnictwem będą występować w imieniu Sprzedających.

Spółka, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, może ponieść nakłady finansowe bezpośrednio związane z Działką. Będą to koszty ewentualnych badań gruntu. Pozostałe koszty, które będą poniesione przez Spółkę, związane będą z przygotowaniem inwestycji do realizacji.

W umowie przedwstępnej uzgodniono, że umowa przenosząca własność gruntu zawarta zostanie po spełnieniu się następujących warunków:

1.  przeprowadzenia przez Spółkę procesu badania due diligence stanu faktycznego oraz stanu prawnego Działki, w szczególności w zakresie: warunków geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Działki w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz telekomunikację, odprowadzania ścieków sanitarnych oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych planowanej inwestycji, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej, ustalenia terenów podlegających ochronie oraz uznania przez Spółkę, według jej oceny, wyników badania Działki za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Spółki;
2.  uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla realizacji inwestycji Spółki;
3.  uzgodnienia przez Spółkę z właściwymi organami administracyjnymi warunków obsługi komunikacyjnej dla inwestycji Spółki, zapewniających dla niej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, możliwości jej realizacji i użytkowania zgodnie z zakładanym przeznaczeniem;
4.  zawarcia z gestorami mediów umów przyłączeniowych do sieci zapewniających dostawę mediów dla inwestycji Spółki, zapewniających dla niej użytkowanie zgodnie z jej przeznaczeniem we właściwym terminie planowanym przez Spółkę;
5.  nabycia przez Spółkę własności określonych nieruchomości sąsiadujących z Działką, przy czym warunek ten zostanie uznany za spełniony także w przypadku jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Spółka będzie stroną umów przedwstępnych sprzedaży dotyczących nieruchomości sąsiednich zawartych w formie aktu notarialnego;
6.  prawomocnego wykreślenia z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczenia na rzecz innego podmiotu o nabycie Działki;
7.  uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Wnioskodawca i Małżonka nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
8.  uzyskania przez Sprzedających zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne;
9.  do dnia umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski dotyczące Działki, poza wnioskami wynikającymi z niniejszej umowy.

Powyższe warunki zostały wprowadzone do umowy przedwstępnej z inicjatywy Spółki. Spółka pragnie w ten sposób zabezpieczyć swój interes, poprzez wykluczenie sytuacji, w której nabędzie nieruchomość, na której nie będzie mógł zrealizować planowanej inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1) Czy dokonując planowanej sprzedaży Działki w wyżej opisanych okolicznościach Wnioskodawca oraz Małżonka będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe to: 2) Czy obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Działki będzie odrębnie spoczywał na Wnioskodawcy oraz odrębnie na Małżonce, przy czym każdy będzie obowiązany do wykazania podatku od połowy ceny sprzedaży Działki? 3) Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z nabycia Działki?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W świetle powyższego, w sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne, konieczne staje się ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający, osoby fizyczne są współwłaścicielami działki nr ewidencyjny (…). Sprzedający zawarli ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili pozarolniczej działalności gospodarczej, nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Sprzedający nabyli nieruchomość na podstawie Umowy Przekazania Gospodarstwa Rolnego z dnia (…)1989 roku.

Należy jednak podkreślić, że Sprzedający udzielili Spółce ograniczone warunkami umowy prawo do dysponowania Działką oraz osobom fizycznym działającym na rzecz Spółki pełnomocnictw umożliwiających dokonanie szeregu czynności prawnych niezbędnych do wykonania przed rozpoczęciem realizacji inwestycji Spółki na Działce. Dodatkowo Sprzedający udzielili pełnomocnictwa adwokatowi wskazanemu przez Spółkę do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej. Celem udzielonego pełnomocnictwa jest umożliwienie Spółce przeprowadzenia czynności niezbędnych do uzyskania przez Spółkę pewności, że realizacja planowanej inwestycji budowlanej będzie możliwa. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wątpliwości Sprzedających dotyczą kwestii ustalenia czy planowana sprzedaż Działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Sprzedający będą działali w charakterze podatnika podatku VAT w związku z tą transakcją.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką, w ramach której udzielono szerokiego pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z przedmiotową Działką.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) – zwana dalej Kodeksem cywilnym.

W szczególności należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Dziale VI Przedstawicielstwo.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Powyższe oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie Spółka, ale Sprzedający. Osoby wskazane przez Spółkę jako pełnomocnicy działać będą w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez pełnomocników, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedających.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Sprzedający wykażą aktywność w przedmiocie sprzedaży działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem czynność zbycia Działki nie będzie mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, stąd uznać należy, że działka będąca przedmiotem sprzedaży, wykorzystywana będzie w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione we wniosku okoliczności, należy stwierdzić, że Sprzedający z tytułu transakcji sprzedaży działki, będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż Działki będzie stanowić zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stronami umowy przedwstępnej są Wnioskodawca, Małżonka oraz Spółka, zatem Stroną sprzedającą w umowie przyrzeczonej będą Wnioskodawca oraz Małżonka. Zasadne jest zatem przyjęcie, że w charakterze podatnika będą działali zarówno Wnioskodawca, jak i Małżonka. W takim przypadku obowiązek wykazania podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Działki będzie rozkładał się po połowie na Wnioskodawcę i na Małżonkę.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy w zakresie, w jakim planowana sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z takiej transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim Kupujący będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Warunkiem prawa do odliczenia będzie niezaistnienie przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy. A w szczególności Kupujący nie może skorzystać z prawa do odliczenia gdy transakcja będzie zwolniona od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1)

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Zainteresowany będący Stroną postępowania, osoba fizyczna jest wraz z Zainteresowaną niebędącą Strona postępowania, osobą fizyczną, będącą Małżonką Wnioskodawcy są właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…). Sprzedający są współwłaścicielami Działki na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Przekazania Gospodarstwa Rolnego z dnia (…) 1989 roku.

Sprzedający prowadzą działalność rolniczą zdefiniowaną w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Działka była i jest obecnie wykorzystywana, jako grunt uprawny w gospodarstwie rolnym. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT.

Sposób korzystania z nieruchomości w dziale I-0 księgi wieczystej oznaczony jest dla Działki jako „Br – grunty rolne zabudowane”. W obowiązującej Uchwale nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części obrębu (…) Działka przeznaczona jest pod zabudowę usługową – teren zabudowy usługowo – przemysłowej (1UP).

Nieruchomość nie była w ostatnich latach przedmiotem umowy dzierżawy rolnej, ani umowy najmu.

Działka była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, jednakże zawarcie umowy przyrzeczonej nie doszło do skutku, a umowa przedwstępna została rozwiązana.

Sprzedający zawarli z Kupującym – Spółką (…) przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Do zawarcia ww. umowy przedwstępnej sprzedaży Działki z (…) doszło w wyniku działania pośrednika nieruchomości, który sam z siebie nawiązał kontakt z Wnioskodawcą i własnym staraniem pozyskał Spółkę zainteresowaną nabyciem nieruchomości.

Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Działki, Spółce przysługiwać będzie ograniczone tą umową prawo do dysponowania Działką dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji Spółki, w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji Spółki.

Ponadto Sprzedający udzielili osobom fizycznym działającym na rzecz Spółki pełnomocnictw do:

*   uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Działki,
*   wyłączenia gruntów Działki z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej dla tego celu,
*   podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Działki, w tym usunięcia drzew lub krzewów,
*   uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zielni,
*   uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
*   uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia planowanej na Działce przez Spółkę inwestycji,
*   uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy),
*   uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych,
*   uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie,
*   uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla planowanej inwestycji,
*   uzyskanie opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji,
*   uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z powyższą inwestycją, w tym dokonania rozbiórki,
*   przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu,
*   uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę inwestycji. Ponadto Sprzedający udzielili zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia wyżej opisanych czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew, krzewów z nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.

Dodatkowo Sprzedający udzielili pełnomocnictw osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do dokonania wyżej wskazanych czynności, a także do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Ponadto, w umowie przedwstępnej uzgodniono, że umowa przenosząca własność gruntu zawarta zostanie po spełnieniu się następujących warunków:

1.  przeprowadzenia przez Spółkę procesu badania due diligence stanu faktycznego oraz stanu prawnego Działki, w szczególności w zakresie: warunków geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Działki w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz telekomunikację, odprowadzania ścieków sanitarnych oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych planowanej inwestycji, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej, ustalenia terenów podlegających ochronie oraz uznania przez Spółkę, według jej oceny, wyników badania Działki za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Spółki;
2.  uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla realizacji inwestycji Spółki;
3.  uzgodnienia przez Spółkę z właściwymi organami administracyjnymi warunków obsługi komunikacyjnej dla inwestycji Spółki, zapewniających dla niej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, możliwości jej realizacji i użytkowania zgodnie z zakładanym przeznaczeniem;
4.  zawarcia z gestorami mediów umów przyłączeniowych do sieci zapewniających dostawę mediów dla inwestycji Spółki, zapewniających dla niej użytkowanie zgodnie z jej przeznaczeniem we właściwym terminie planowanym przez Spółkę;
5.  nabycia przez Spółkę własności określonych nieruchomości sąsiadujących z Działką, przy czym warunek ten zostanie uznany za spełniony także w przypadku jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Spółka będzie stroną umów przedwstępnych sprzedaży dotyczących nieruchomości sąsiednich zawartych w formie aktu notarialnego;
6.  prawomocnego wykreślenia z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczenia na rzecz innego podmiotu o nabycie Działki;
7.  uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Wnioskodawca i Małżonka nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
8.  uzyskania przez Sprzedających zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne;
9.  do dnia umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski dotyczące Działki, poza wnioskami wynikającymi z niniejszej umowy.

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii czy dokonując planowanej sprzedaży Działki w wyżej opisanych okolicznościach Wnioskodawca oraz Małżonka będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (działki nr (…)) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Wprawdzie, jak wskazują okoliczności sprawy, Wnioskodawca (wraz z małżonką) nabyli przedmiotową działkę w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu (w 1989 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego), a następnie wykorzystywali ją prowadząc działalność rolniczą zdefiniowaną w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, nie będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT, to jednak działania jakie zostały podjęte w odniesieniu do działki nr (…), nie pozwalają uznać, że dojdzie do zbycia majątku prywatnego w ramach zwykłego zarządu.

W sprawie istotne jest, że Sprzedający udzielili osobom wskazanym przez Spółkę (Kupującego) pełnomocnictw.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z opisu sprawy, umowa przedwstępna zawarta przez Sprzedających z Kupującym uzależnia sfinalizowanie transakcji, czyli podpisanie umowy ostatecznej od uzyskania pozwoleń niezbędnych do wymogów inwestycyjnych Kupującego.

Mimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości podjęli pełnomocnicy Wnioskodawcy działający na rzecz Spółki (osoby, które zostały wskazane przez Spółkę), to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Wnioskodawcy, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Wnioskodawcy był upoważniony do uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia planowanej na Działce przez Spółkę inwestycji, uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy), uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji, uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę inwestycji, jak również uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych.

Pełnomocnik dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Sprzedających (Wnioskodawcy i żony). Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Rodzaj działań podjętych przez Sprzedających (wykonywanych przez pełnomocnika), a bezpośrednio związanych z transakcją zbycia niezabudowanej działki nr (…) jest zbliżony do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców oraz świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zauważyć należy, że o braku charakteru profesjonalnej działalności nie świadczy brak podjęcia działań o charakterze budowlanym np.: pod postacią uzbrojenia terenu. Działalność profesjonalna może się bowiem ograniczyć jedynie do przygotowania działki do inwestycji, zaś etap stricte budowlany może być prowadzony przez inny podmiot.

Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Sprzedający dokonując dostawy działki nr (…) nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, wszystkie działania dotyczące przedmiotowej działki podjęte przez Sprzedających wraz z Kupującym (pełnomocnikiem) analizowane łącznie wskazują, że nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizowała sprzedaż przedmiotowej działki, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca (Sprzedający) posiada prawo własności działek, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega działka o zupełnie innym charakterze niż ten jaki mała w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto z opisu sprawy wynika, że działka nr (…) w ostatnich latach nie była przedmiotem umowy dzierżawy, ani umowy najmu, jak również, że działka nr (…) w przeszłości była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży (jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło). Wskazuje to, że Wnioskodawca już wcześniej podejmował działania zmierzające do zbycia działki nr (…), nie można więc mówić, że ma ona przymiot majątku osobistego służącego do zaspokajania potrzeb własnych (prywatnych).

Powyższe działania dotyczące przedmiotowej działki (analizowane łącznie), w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedających zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jak podatnicy VAT.

Sprzedający z tytułu tej transakcji, będą podatnikami podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (działki nr (…)) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Stanowisko Zainteresowanych w tej części jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Działka nr (…) jest niezabudowana. Sposób korzystania z nieruchomości w dziale I-0 księgi wieczystej oznaczony jest dla Działki jako „Br – grunty rolne zabudowane”. W obowiązującej Uchwale nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części obrębu (…)Działka przeznaczona jest pod zabudowę usługową – teren zabudowy usługowo – przemysłowej (1UP).

W analizowanym przypadku działka nr (…) stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Nieruchomość został nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Przekazania Gospodarstwa Rolnego z dnia (…) 1989 r. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr (…) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działki nr (…)) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Ad. 2)

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawców w kwestii ustalenia, czy obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Działki będzie odrębnie spoczywał na Wnioskodawcy oraz odrębnie na Małżonce, przy czym każdy będzie obowiązanych do wykazania podatku od połowy ceny sprzedaży Działki wskazać należy, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. W konsekwencji więc, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży działki nr (…), stanowiącej współwłasność małżeńską, każdy ze Sprzedających będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w stosunku do swojej części. Zatem każdy z małżonków – z uwagi na przepis art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowiący, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym – będzie miał obowiązek opodatkować swój udział.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Ad. 3)

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości (działki nr (…) na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika, że Kupujący (Spółka (…)) jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości (działki nr (…)) Spółka planuje wykorzystywać nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (działki nr (…)). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres:

*   Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub
*   drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy),

w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.