Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1144/14/ŚS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-01-13
Teza: Dot. skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnej
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko, Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 17 września 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 30 września 2014 r.), uzupełnionym 29 grudnia 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, m.in. dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnej. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 15 grudnia 2014 r. Znak: IBPBI/1/415-1144/14/ŚS Znak: IBPP1/443-966/14/DK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 29 grudnia 2014 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową handlowo - usługową działalność gospodarczą (PKD 46.75.Z. - sprzedaż hurtowa artykułów chemicznych), która od 1999 r. opodatkowana jest na tzw. „zasadach ogólnych”. W 2006 r. nabyła wraz ze wspólnikami spółki cywilnej od osoby fizycznej (była to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT) budynek mieszkalny jednorodzinny (trwale związany z gruntem i posadowiony na 1 działce). Transakcja ta została udokumentowana wyłącznie aktem notarialnym, w którym dla współwłasności nie było określonych udziałów w postaci poszczególnych pomieszczeń, tylko współwłasność procentowa (Wnioskodawczyni nabyła ok. 60%). Posadowiony na nieruchomości obiekt jest trwale związany z gruntem i jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane o symbolu PKOB 111. Nieruchomość (budynek i grunt) Wnioskodawczyni wpisała do ewidencji środków trwałych i od jego wartości początkowej dokonywała odpisów amortyzacyjnych. W budynku tym nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie była ona także wynajmowana, chociaż adres nieruchomości Wnioskodawczyni wskazała, jako siedzibę prowadzonej działalności. W następnych latach ponosiła nakłady na ulepszenie budynku (ponad 30% ) nie zakańczając inwestycji. W 2014 r. Wnioskodawczyni miała zamiar sprzedać swoją część nieruchomości spółce, z którą (jest, była) współwłaścicielem nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło do tut. Biura 29 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni wskazała, m.in. że:

*   nie jest wspólnikiem spółki cywilnej, o której mowa we wniosku;
*   nie prowadziła w nieruchomości działalności gospodarczej, ani jej nie wynajmowała; jedynie adres nieruchomości wskazała jako siedzibę swojej działalności;
*   odpisów amortyzacyjnych dokonywała od połowy wartości początkowej środka trwałego;
*   miała zamiar mieszkać w nieruchomości albo ją wynajmować;
*   grunt wykorzystywany był do zaparkowania samochodu;
*   do budynku przyjeżdżała z własną rodziną, także z pozostałymi jej członkami w celach rekreacyjnych. Obecnie od czasu do czasu przyjeżdża, żeby sprawdzić stan budynku;
*   przedmiotowa nieruchomość była w całości udostępniana tylko członkom rodziny nieodpłatnie w celach rekreacyjnych i w zasadzie przez cały okres posiadania budynku;
*   przyczyną zbycia nieruchomości jest trudna sytuacja materialna;
*   inwestycja związana z budynkiem mieszkalnym została rozpoczęta w 2009 r., polegała m.in. na: wymianie stropu, dachu, okien, ociepleniu budynku, położeniu elewacji, remoncie łazienek, wymianie instalacji. Zaawansowanie prac budowlanych wynosi około 90%;
*   budynek był w bardzo złym stanie technicznym w związku z czym celem inwestycji było doprowadzenie nieruchomości do stanu spełniającego wymagane normy techniczne; a tym samym zdatnej do użytkowania oraz podniesienie standardu budynku;
*   wydatki ponoszone były na ulepszenie budynku; są (a tym samym będą na moment sprzedaży) wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości należy opodatkować łącznie z innymi dochodami z działalności gospodarczej od których odprowadzany jest podatek wg skali, stawką podatku w wysokości 18% ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że wprawdzie do przychodu z działalności gospodarczej zaliczamy przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi, ale kolejny art. 14 ust. 2c tejże ustawy stanowi, że do ww. przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części. Wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie stanowi przychodów ze źródła jakim jest działalność gospodarcza i tym samym dochód uzyskany z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, w myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl natomiast art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego stanowi zawsze przychód, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy sprzedaż następuje w ramach (w wykonaniu) prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową handlowo-usługową działalność gospodarczą (PKD 46.75.Z. - sprzedaż hurtowa artykułów chemicznych), która od 1999 r. opodatkowana jest na tzw. „zasadach ogólnych”. W 2006 r. nabyła wraz ze wspólnikami spółki cywilnej od osoby fizycznej, budynek mieszkalny jednorodzinny (trwale związany z gruntem i posadowiony na 1 działce). Transakcja ta została udokumentowana wyłącznie aktem notarialnym, w którym dla współwłasności nie było określonych udziałów w postaci poszczególnych pomieszczeń, tylko współwłasność procentowa (Wnioskodawczyni nabyła ok. 60%). Posadowiony na nieruchomości obiekt jest trwale związany z gruntem i jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, który sklasyfikowany jest pod symbolem PKOB 111, a więc jako budynek mieszkalny. Nieruchomość (budynek i grunt) Wnioskodawczyni wpisała do ewidencji środków trwałych i dokonywała odpisów amortyzacyjnych od połowy wartości początkowej budynku (środka trwałego). W budynku nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie był on też wynajmowany, chociaż adres nieruchomości Wnioskodawczyni oznaczyła, jako siedzibę działalności. W następnych latach Wnioskodawczyni ponosiła nakłady na ulepszenie budynku (ponad 30%) nie zakańczając jednak inwestycji. W 2014 r. Wnioskodawczyni miała zamiar sprzedać swoją część nieruchomości spółce, z którą była współwłaścicielem nieruchomości. Wnioskodawczyni nie jest wspólnikiem spółki cywilnej, której zamierza sprzedać nieruchomość. Wnioskodawczyni wykorzystywała nieruchomość do celów rekreacyjnych swojej rodziny.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że jeżeli w istocie jak wskazano we wniosku, wskazaną w nim nieruchomość Wnioskodawczyni wykorzystywała wyłącznie dla celów rekreacyjnych (swoich i jej rodziny), nieruchomość ta nie była wykorzystywana (w tym wynajmowana) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to przychód ze sprzedaży przypadającej Wnioskodawczyni części nieruchomości, jako nieruchomości mieszkalnej, nie generuje przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Mając powyższe na względzie, koniecznym jest zbadanie, czy sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości generuje przychód o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym też zakresie zauważyć należy, że skoro jak wynika z wniosku do sprzedaży tej dojdzie po upływie terminu określonego w tym przepisie, sprzedaż ta nie będzie generowała przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie zauważyć należy, że ze złożonego wniosku nie wynika, że w wyniku przeprowadzenia w budynku prac budowlanych Wnioskodawczyni wytworzyła nowy składnik majątku, celem jego odpłatnego zbycia, co mogłoby rodzić odmienne skutki podatkowe.

Z ww. zastrzeżeniem przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej nie jest ocena, czy nieruchomość, o której mowa we wniosku mogła być przedmiotem amortyzacji podatkowej.

Nadmienić także należy, że w zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.