Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-616/08/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-06-27
Teza: Czy sprzedając mieszkanie nabyte w 2004r. wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży mieszkania?
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód-uzyskanie przychodów; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2008r. (data wpływu do tut. Biura 28 marca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem po wygranym przetargu na czynsz w 2004r. otrzymała w starym budownictwie mieszkanie lokatorskie ze spółdzielni mieszkaniowej o pow. 37,50 m2 tj. jeden pokój, kuchnia, łazienka, ubikacja na korytarzu. W dniu 12 lipca 2004r. wnioskodawczyni wykupiła ww. mieszkanie na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. W związku z chorobą męża w dniu 24 stycznia 2008r. wnioskodawczyni dokonała zamiany własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na mieszkanie lokatorskie z umową najmu z Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej o pow. 37,77 m2 tj. 2 pokoje, kuchnia, łazienka i ubikacja. Aby móc się zamienić wnioskodawczyni musiała pozbyć się własności mieszkania na rzecz osoby, która się z nią zamieniała i dopiero wtedy Prezydent Miasta wydał zgodę na zamianę ww. lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni u notariusza dokonała sprzedaży własnościowego spółdzielczego praw do lokalu mieszkalnego, które zostało wycenione na 20.000 zł, lecz nie otrzymała żadnych pieniędzy, pomimo poniesionych kosztów zamiany tj. spłaty zadłużenia mieszkania, opłaty notarialnej, kwoty zapłaconej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej z tytułu sprzedaży ww. lokalu przed upływem 5 lat od daty przekształcenia. Ponadto wnioskodawczyni cytuje paragraf 4.1 aktu notarialnego: Pan X (osoba z którą wnioskodawczyni się zamieniła) oświadcza, że w celu zwolnienia się z obowiązku zapłaty ceny, przenosi na rzecz wnioskodawczyni i jej męża wszystkie swoje prawa i roszczenia wobec Miasta wynikające z umowy najmu opisanej w paragrafie 2 aktu, na co wnioskodawczyni i jej mąż wyrażają zgodę, uznając zobowiązanie do zapłaty kupującego za wygasłe.

Mieszkanie, które wnioskodawczyni otrzymała jest własnością Miasta.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku opisanym przez wnioskodawczynię zachodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawczyni nie powinna ona płacić podatku, ponieważ nie otrzymała za ww. lokal mieszkalny żadnych pieniędzy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, co może następować np. w formie umowy sprzedaży lub zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

W niniejszej spawie nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego miało miejsce w 2004r., a tym samym do zbycia tego lokalu mają zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. Zbycie lokalu miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie.

Z treści wniosku wynika, że wnioskodawczyni uważa, iż dokonała zamiany własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na mieszkanie lokatorskie z umową najmu, którego właścicielem jest Miasto. Prezydent Miasta wydał zgodę na zamianę ww. lokali mieszkalnych. We wniosku wskazano, że wnioskodawczyni u notariusza dokonała sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego za cenę 20.000 zł lecz nie otrzymała w zamian żadnych pieniędzy tylko oświadczenie, że dotychczasowy najemca lokalu mieszkalnego należącego do Miasta przenosi na jej rzecz swoje prawa i roszczenia wobec Miasta wynikające z umowy najmu, na co wnioskodawczyni wyraziła zgodę uznając jednocześnie zobowiązanie do zapłaty kupującego za wygasłe.

Z tej racji, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „zbycia” należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Natomiast w świetle art. 603 k.c. przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy.

Jak z powyższego wynika, czym innym jest umowa sprzedaży, a czym innym umowa zamiany.

Wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Z treści cytowanego fragmentu aktu notarialnego wynika również, że została ustalona cena za zbywany lokal, ale zapłata nastąpiła nie w postaci pieniężnej ale w postaci przeniesienia przez nabywcę lokalu swoich praw i roszczeń wobec Miasta – właściciela mieszkania, które nabywca lokalu wynajmował.

Wnioskodawczyni przedstawiając własne stanowisko w przedmiotowej sprawie uznała, że nie powinna zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ z tytułu jak twierdzi „zamiany” lokali mieszkalnych nie otrzymała żadnych pieniędzy. Wyjaśnienia wymaga fakt „odpłatnego zbycia” przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego. Z opisanego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego sprzedała za określoną w umowie cenę spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Twierdzenie, że dokonała zamiany lokali mieszkalnych jest oparte na potocznym rozumieniu i utożsamianiu umowy sprzedaży z umową zamiany. Sam fakt nie otrzymania zapłaty w postaci pieniędzy za zbywany lokal mieszkalny jak i oświadczenie najemcy lokalu należącego do Miasta, iż przenosi na nią i jej męża wszystkie swoje prawa i roszczenia względem Miast nie oznacza, że po stronie wnioskodawczyni nie powstał przychód.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego wnioskodawczyni osiągnęła przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na: • nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, • nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2.  w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
3.  w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
4.  w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
5.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jak wynika z powyższego przepisu przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu z podatku jeśli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania w zamian za to prawo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego lub jego części.

W stanie faktycznym opisanym we wniosku sprzedaży dokonano w celu zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego należącego do Miasta.

W związku z powyższym, mając na uwadze przepisy warunkujące zwolnienie od podatku dochodowego, należy stwierdzić, iż nie mają one zastosowania w stanie faktycznym przedstawionym przez wnioskodawczynię, bowiem przychód uzyskany ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie został przeznaczony na cele wymienione w ustawie.

Reasumując stwierdzić należy, że sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dokonana przed upływem 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.