Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-492/14-3/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-08
Teza: Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT?
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2014 r. (data wpływu 30 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem nadanym dnia 8 maja 2014 r. (data wpływu 12 maja 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

H.Z. (dalej: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą. Jednym z profili działalności Wnioskodawcy jest odpłatny najem powierzchni użytkowych. Wnioskodawca posiada dwa budynki komercyjne, w których zlokalizowane są lokale.

Wnioskodawca planuje zbycie jednego z budynków komercyjnych oraz/lub lokalu bądź lokali zlokalizowanych w drugim budynku (dalej łącznie: „Nieruchomości”) na rzecz osoby fizycznej (dalej: „Nabywca”).

Wraz z budynkiem oraz ewentualnymi lokalami na Nabywcę przejdą z mocy prawa (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) umowy najmu dotyczące powierzchni w budynku oraz lokali będących przedmiotem sprzedaży, a ponadto zostaną przeniesione depozyty i inne zabezpieczenia najemców. Transakcja nie obejmie natomiast m.in.:

*   środków pieniężnych i rachunków bankowych,
*   umów dotyczących usług księgowych,
*   umów dotyczących dostaw mediów,
*   umów dotyczących usług ochrony i sprzątania.

Z powyższego wynika, że zobowiązania oraz część aktywów i umów niezbędnych w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostanie przeniesiona. W związku z tym Nabywca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek.

W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część ww. umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę.

Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona z Nabywcą i będzie odpowiadała wartości rynkowej Nieruchomości (ustalonej na podstawie wyceny przygotowanej przez niezależnego rzeczoznawcę). Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wytworzeniem Nieruchomości. Wydanie lokalu pierwszemu najemcy w obu budynkach nastąpiło w sierpniu 2011 r., zatem na moment dostawy Nieruchomości (sprzedaży przez Wnioskodawcę do Nabywcy) od momentu kiedy nastąpiło wykorzystanie obu budynków w wykonaniu czynności opodatkowanych (wynajem pierwszego lokalu) upłynie okres przekraczający 2 lata. Najem lokali jest opodatkowany VAT z wykorzystaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Nabywca i Wnioskodawca skorzystają z możliwości opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji spełniając warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W efekcie, transakcja sprzedaży zostanie potwierdzona fakturą VAT wystawioną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy.

Na moment zawarcia transakcji kupna Nieruchomości zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca będą podatnikami VAT czynnymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT z uwagi na fakt, że transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, lub będzie korzystała ze zwolnienia z prawem wyboru przez strony transakcji opodatkowania VAT, z którego to prawa strony transakcji zamierzają skorzystać.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, gdzie przez towary zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść powołanych przepisów należy uznać, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości mieści się w zakresie regulacji powyższych przepisów i z tego względu należy ją zakwalifikować do katalogu czynności podlegających opodatkowaniem podatkiem VAT jako odpłatną dostawę towarów.

Należy zaznaczyć, że art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprowadza wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT m.in. w stosunku do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Ani ustawa o VAT ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. ordynacja podatkowa nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W konsekwencji, zgodnie z powszechnie panującym stanowiskiem doktryny prawa podatkowego, zastosowanie będzie miała definicja przedsiębiorstwa na gruncie kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 30 czerwca 2008 r. (sygn. III SA/Wa 540/08) „ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.

Biorąc powyższe pod uwagę, jak również przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przedmiotowa transakcja stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, niespełniających definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, ze względu na brak transferu umów związanych z korzystaniem z Nieruchomości (m.in. dostawa mediów) oraz kluczowych składników związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (księgi rachunkowe) nie można mówić o kontynuowaniu przez Nabywcę działalności sprzedawcy.

W przeciwieństwie do pojęcia przedsiębiorstwa, ustawodawca uregulował w ustawie o VAT pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, pod tym pojęciem należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, ze względów wskazanych w poprzednim akapicie, przedmiot transakcji nie mógłby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Ponadto, brak przeniesienia ksiąg rachunkowych sprawia, że trudno mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu finansowym składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Dodatkowo, przenoszone składniki majątkowe nie są w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie u Wnioskodawcy. W szczególności dotyczy to aktywów, które nie zostaną w ramach transakcji zbyte na rzecz Nabywcy i pozostaną w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

Mając powyższe na uwadze, zbywanej Nieruchomości nie sposób uznać za samodzielne przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. W konsekwencji planowana transakcja nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na gruncie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, Będzie zatem podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów (gruntu, budynków i budowli). Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r., sygn. IPPP1/443-186/13-4/MP, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r., sygn. IPPP1/443-943/12-4/AP, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 marca 2010 r., sygn. IBPP1/443-1273/09/BM.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym opodatkowanie VAT gruntu, na którym zlokalizowane są budynki lub budowle podąża za traktowaniem tych budynków/budowli.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków i budowli podlega zwolnieniu z VAT z wyjątkiem sytuacji, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeśli na moment transakcji miną 2 lata od wynajmu pierwszego lokalu, to dostawa budynku oraz lokali spełni przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.

Jednocześnie, nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT regulujący przypadki obowiązkowego zwolnienia dostaw budynków i budowli nieobjętych zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako że Wnioskodawca posiadał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z wytworzeniem obu budynków.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że zarówno zbywca jak i nabywca (i) są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) złożą oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 tego artykułu.

Jak zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, wydanie lokalu pierwszemu najemcy w obu budynkach nastąpiło w sierpniu 2011 r., zatem na moment dostawy Nieruchomości (sprzedaży przez Wnioskodawcę do Nabywcy) od momentu kiedy nastąpiło wykorzystanie obu budynków w wykonaniu czynności opodatkowanych (wynajem pierwszego lokalu) upłynie okres przekraczający 2 lata.

W konsekwencji, w momencie dostawy Nieruchomości od pierwszego zasiedlenia obu budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT upłynie okres przekraczający 2 lata, na skutek podjęcia przez sprzedającego oraz Wnioskodawcę decyzji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, która obecnie wynosi 23%.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT z uwagi na fakt, że transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, lub będzie korzystała ze zwolnienia z prawem wyboru przez strony transakcji opodatkowania VAT, z którego to prawa strony transakcji zamierzają skorzystać.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami – stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zauważyć należy, że na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A zatem, w przypadku gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu cyt. art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszystkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

W niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w tym przepisie obejmuje tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W związku z tym, że w przepisach powołanej ustawy brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, należy posłużyć się w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie zatem z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca posiada dwa budynki komercyjne, w których zlokalizowane są lokale i obecnie planuje zbycie jednego z budynków komercyjnych oraz/lub lokalu bądź lokali zlokalizowanych w drugim budynku (Nieruchomości) na rzecz osoby fizycznej (Nabywca). Wraz z budynkiem oraz ewentualnymi lokalami na Nabywcę przejdą z mocy prawa (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) umowy najmu dotyczące powierzchni w budynku oraz lokali będących przedmiotem sprzedaży, a ponadto zostaną przeniesione depozyty i inne zabezpieczenia najemców. Transakcja nie obejmie natomiast m.in.: środków pieniężnych i rachunków bankowych, umów dotyczących usług księgowych, umów dotyczących dostaw mediów, umów dotyczących usług ochrony i sprzątania. Zobowiązania oraz część aktywów i umów niezbędnych w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostanie przeniesiona. W związku z tym Nabywca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek.

Analiza przedstawionej sytuacji w odniesieniu do powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie wykazuje bowiem odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. Z uwagi więc na brak wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego opisanej Nieruchomości, nie można mówić o możliwości jej samodzielnego działania gospodarczego.

Tym samym należy stwierdzić, że zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości (obejmującej jeden z budynków komercyjnych oraz/lub lokal bądź lokale zlokalizowane w drugim budynku) wskazanej w opisanym zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Nie znajdzie tu zatem zastosowania powołany przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2‑12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera natomiast art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat – art. 43 ust. 7a ww. ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynkow, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy jest bezzasadne.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że zamierza zbyć jeden z budynków komercyjnych oraz/lub lokal bądź lokale zlokalizowane w drugim budynku, które na potrzeby niniejszego wniosku nazwane są Nieruchomościami. Jak wskazał Zainteresowany, na moment dostawy Nieruchomości od momentu, kiedy nastapiło wykorzystanie obu budynków w wykonaniu czynności opodatkowanych upłynie okres przekraczający 2 lata. W związku z wytworzeniem Nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany wynajmuje lokale opodatkowując te usługi z wykorzystaniem podstawowej stawki podatku VAT. W momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca będą podatnikami VAT czynnymi. Ponadto, strony transakcji zamierzają skorzystać z możliwości opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji spełniając warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Analiza wskazanych przepisów prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionej sytuacji pozwala uznać, że planowane zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W stosunku do opisanych Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy, ponieważ lokale w budynkach, które mają być przedmiotem sprzedaży były przedmiotem najmu przez okres dłuższy niż 2 lata. Zatem były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Tym samym, z uwagi, że powyższa transakcja będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, badanie przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy jest bezzasadne.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że strony transakcji zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, przewidzianej w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Tym samym należy stwierdzić, że planowane zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według podstawowej 23% stawki, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.