Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD9/033/466/BRT/2013/RWPD-109443
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2014-03-31
Teza: 1.Czy kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania jest kwota jaką zapłaciła Pani za mieszkanie wynikająca z aktu notarialnego zakupu, tj. 210.450 zł , niezależnie od sposobu jej sfinansowania? 2.Czy do kosztu zakupu sprzedanego mieszkania może Pani doliczyć odsetki od kredytu zapłacone do czasu sprzedaży mieszkania? 3.Czy do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może Pani zaliczyć tę część kwoty stanowiącej zapłatę za sprzedane mieszkanie, która została przeznaczona na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, jaki uprzednio zaciągnęła na zakup tego mieszkania w wysokości 57.515 zł 43 gr?
Słowa kluczowe: dochód; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-zbycie nieruchomości; wydatek; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

Zmiana interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 26 października 2012 r. Nr ITPB2/415-713/12/BK wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 lipca 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego, **jest nieprawidłowe;**
*   kosztów uzyskania przychodu, **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając na podstawie § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 26 października 2012 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Interpretacja wydana została na wniosek Pani W. K. z dnia 20 lipca 2012 r.

**Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika,** że Wnioskodawczyni działając jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w dniu 21 stycznia 2009 r. nabyła lokal mieszkalny za cenę określoną w akcie notarialnym w kwocie 210.450 zł. Na sfinansowanie tego zakupu Wnioskodawczyni przeznaczyła środki własne w wysokości 99.927 zł 75 gr, pozostałą kwotę, tj. 110.522 zł 50 gr pokryła kredytem hipotecznym.

Mieszkanie to zostało sprzedane w dniu 3 listopada 2009 r. za cenę 355.000 zł.

Przed dniem sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni spłaciła kredyt w wysokości 53.007 zł 07 gr wraz z należnymi odsetkami w kwocie 10.837 zł 12 gr. Natomiast pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. mieszkania Wnioskodawczyni przeznaczyła w dniu 6 listopada 2009 r. na spłatę pozostałej kwoty kredytu hipotecznego w wysokości 57.515 zł 43 gr.

**W związku z powyższym zadano pytania:**

1.  Czy kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania jest kwota jaką zapłaciła Pani za mieszkanie wynikająca z aktu notarialnego zakupu, tj. 210.450 zł , niezależnie od sposobu jej sfinansowania?
2.  Czy do kosztu zakupu sprzedanego mieszkania może Pani doliczyć odsetki od kredytu zapłacone do czasu sprzedaży mieszkania?
3.  Czy do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może Pani zaliczyć tę część kwoty stanowiącej zapłatę za sprzedane mieszkanie, która została przeznaczona na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, jaki uprzednio zaciągnęła na zakup tego mieszkania w wysokości 57.515 zł 43 gr?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1) Za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Kosztem uzyskania przychodu jest więc kwota wydatkowana na zakup mieszkania, tj. 210.450 zł wynikająca z aktu notarialnego zakupu, niezależnie od źródeł finansowania.

Ad. 2) W świetle art. 22 ust. 6c, ust. 6d i ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Ad. 3) Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwota kredytu spłaconego ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania jest wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe. Zatem, w ocenie Pani może skorzystać ze zwolnienia polegającego na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia mieszkania.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 26 października 2012 r. Nr ITPB2/415-713/12/BK, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe, stwierdzając m.in., że (…) wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. na spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 57.515 zł 43 gr zaciągniętego przez Panią przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w pkt 1, tj. na jego zakup uprawnia do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. (\`(...)\`).

**Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.**

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła, w 2009 r., lokal mieszkalny, który następnie w tym samym roku został sprzedany.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego sprzedaż w 2009 r. lokalu mieszkalnego, nabytego przez Wnioskodawczynię w tym samym roku, stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanych przepisów.

Przychodem, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek dochodowy, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Zauważyć należy, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarto odrębną regulację dotyczącą kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy. Ustawodawca, nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy stanowi, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, są udokumentowane koszty związane z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Zatem uwzględniając opisany przez Wnioskodawczynię stan faktyczny w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że na gruncie przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć cenę nabycia lokalu mieszkalnego, w tym przypadku w części sfinansowaną zaciągniętym kredytem bankowym, określoną w akcie notarialnym. Natomiast odsetki związane z kredytem bankowym zaciągniętym na zakup przedmiotowego mieszkania nie stanowią kosztów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zaciągnięcie kredytu jest bowiem wyłącznie sposobem na pozyskanie środków pieniężnych na nabycie mieszkania. Koszty związane z kredytem nie mogą być również potraktowane jako nakłady poniesione w czasie posiadania mieszkania, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości.

Stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np.: wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 lutego 2011 r. sygn. akt I SA/Sz 960/10.

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że (…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (…). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…).

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, wprowadzonym od dnia 1 stycznia 2009 r. ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.), wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, a także na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na nabycie np. budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego.

Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania dochodu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki związane z nabyciem np. budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Ordynacja podatkowa, przez ulgi podatkowe rozumie się przewidziane w przepisach prawa podatkowego zwolnienia, odliczenia, obniżki albo zmniejszenia, których zastosowanie powoduje obniżenie podstawy opodatkowania lub wysokości podatku, z wyjątkiem obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, oraz innych odliczeń stanowiących element konstrukcji tego podatku.

Regulacja prawna określona w art. 21 ust. 30 ustawy, zapobiega sytuacji dwukrotnego odliczenia tego samego wydatku, tj. raz jako poniesiony na zakup budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) drugi raz jako wydatek poniesiony na spłatę kredytu, którym zostało sfinansowane nabycie tego konkretnego budynku (lokalu). Ustawodawca w przepisie tym ustanowił zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych np. wyrok WSA w Lublinie z dnia 02 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Lu 654/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt I SA/Kr 1951/12.

W związku z powyższym przychód ze sprzedaży w 2009 r. lokalu mieszkalnego należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu dotyczące nabycia tego lokalu tj. cenę zapłaconą zbywcy za nabyty lokal mieszkalny. Bez znaczenia jest, że cena nabycia tego lokalu została częściowo sfinansowana środkami pieniężnymi pochodzącymi z kredytu bankowego.

Powołane regulacje prawne jednoznacznie stanowią, że skoro kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia zbywanego lokalu mieszkalnego, to wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na pokrycie ceny nabycia tego lokalu, nie może być ponownie uwzględniony przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odmienna wykładnia w nieuzasadniony sposób różnicowałaby sytuację podatników, którzy sprzedali lokal mieszkalny zakupiony na kredyt i tych, którzy lokal mieszkalny zakupili za własne środki pieniężne. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty; raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje uzasadnienia. Odmienna interpretacja godziłaby w istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Mając powyższe na uwadze stwierdza się, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zaistniałego stanu faktycznego w kwestii dotyczącej kosztów uzyskania przychodu, jest prawidłowe.

Natomiast stanowisko Wnioskodawczyni, potwierdzone przez organ upoważniony, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku ze spłatą kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego, jest nieprawidłowe.

W konsekwencji należało z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż stwierdzono jej nieprawidłowość.

Zgodnie z art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, Minister Finansów może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może, z urzędu zmienić ją w dowolnym czasie.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.