Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB1.4511.1049.2016.1.ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-22
Teza: w zakresie opodatkowania przychodów z najmu
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 21; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2016 r. ( data wpływu 11 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem jednego apartamentu i miejsca postojowego w obiekcie hotelowym w M. od grudnia 2014 r. W ramach umowy najmu i zarządzania przekazał oba obiekty operatorowi N. Sp. z o.o. (Najemcy), który prowadzi podnajem lokalu i miejsca garażowego Wnioskodawcy w celu wynajmowania ich osobom trzecim czerpiąc z tego tytułu pożytki. Strony uzgodniły warunki wynagrodzenia za odstępstwo lokalu dla Wnioskodawcy jako jego właściciela w formie czynszu miesięcznego oraz zasady rozliczania się za szeroko pojęte koszty eksploatacyjne (media, utrzymanie części wspólnych, koszty administracyjne itp.), które wg. pierwotnej umowy uiszczane były przez Najemcę bezpośrednio do odpowiednich dysponentów sieci i usług oraz Wspólnoty. Wynajmującego obciążał jedynie koszt czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 3 zł/m² lokalu/apartamentu i l zł/m² miejsca postojowego (§ 3 p. 1, 2 umowy).

Na ostatnim zebraniu Wspólnoty, maj-2016, postanowiono uporządkować sposób rozliczenia opłat na rzecz Wspólnoty tak by nie otrzymywała ona wpłat od Najemcy, podmiotu który formalnie dla Wspólnoty nie jest stroną, tylko całość należnych opłat wpłacana ma być przez wynajmującego właściciela do Wspólnoty.

Jednocześnie wg. Zawartego 20.09.2016 r. do Umowy najmu aneksu operator/Najemca zobowiązany jest do zwrotu wynajmującemu poniesionych kosztów eksploatacyjnych przekraczających netto 3 zł/m² lokalu i odpowiednio 1 zł/miejsca garażowego (§ 1 aneksu nr 2), a więc kosztów które wg. pierwotnej i obowiązującej umowy najmu ponosi właściciel lokali. Tutaj zachodzić ma „refakturowanie” tej nadwyżki poprzez wystawienie faktury VAT na sumę nadwyżki, którą Najemca będzie zwracał wynajmującemu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy koszty eksploatacyjne wliczane mają być do przychodu z tytułu wynajmu apartamentu i składać się na podstawę wymiaru ryczałtowego podatku 8,5%?
2.  Czy „przychód” w formie miesięcznych przelewów Najemcy na konto wynajmującego wg. wskazań refaktur za poniesione wcześniej przez wynajmującego koszty utrzymania lokalu i części wspólnych mogą być traktowane jako część przysporzenia majątkowego z tytułu wynajmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, tylko ustanowiona w umowie wysokość czynszu bez innych opłat administracyjnych i eksploatacyjnych stanowi jego przysporzenie majątkowe jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast opisane należności uiszczane przez najemcę z tytułu kompensaty za poniesione koszty zaliczek na poczet opłat utrzymania nieruchomości nie stanowią przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a usługodawcami.

W związku z tym przelewy od Najemcy na poczet kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości nie stanowią jego przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do treści art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 662 § 2 ww. ustawy, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, winno być dokonywane w oparciu o postanowienia powołanego powyżej art. 11 ustawy.

Przy czym należy zauważyć, że opodatkowanie przychodów z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej możliwe jest na podstawie zasad określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.).

Stosownie bowiem do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ww. ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl natomiast art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednakże, warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest – zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 ww. ustawy – złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w ww. art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, takie jak np. opłaty eksploatacyjne za zużycie mediów, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami dostarczającymi media (wodę, gaz, energię elektryczną itp.).

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku informacji wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem jednego apartamentu i miejsca postojowego. W ramach umowy najmu i zarządzania przekazał oba obiekty operatorowi (najemcy), który prowadzi podnajem tego lokalu i miejsca garażowego. Strony uzgodniły warunki wynagrodzenia za odstępstwo lokalu dla Wnioskodawcy jako jego właściciela w formie czynszu miesięcznego oraz zasady rozliczania się za szeroko pojęte koszty eksploatacyjne, które wg. pierwotnej umowy uiszczane były przez Najemcę bezpośrednio do odpowiednich dysponentów sieci i usług oraz Wspólnoty. Na ostatnim zebraniu Wspólnoty, postanowiono uporządkować sposób rozliczenia opłat na rzecz Wspólnoty tak by nie otrzymywała ona wpłat od Najemcy, podmiotu który formalnie dla Wspólnoty nie jest stroną, tylko całość należnych opłat wpłacana ma być przez wynajmującego właściciela do Wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że koszty eksploatacyjne (media, utrzymanie części wspólnych, koszty administracyjne) wynajmowanego lokalu i miejsca postojowego – do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca uznać należy za kwotę, którą nie wlicza się do przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Również przelewy od Najemcy na poczet kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości nie stanowią jego przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodem w tym przypadku będzie wyłącznie kwota czynszu miesięcznego, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Tym samym uznać należy, że stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu

na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. Ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.