Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.141.2020.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-21
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 2 lipca 2020 r. (data wpływu 7 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 21 września 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.308.2020.2.KS, 0111-KDIB2-2.4014.141.2020.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 7 października 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”, wraz z Kupującym dalej: „Wnioskodawcy”).

Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu, do których prawo użytkowania wieczystego posiada Sprzedający wraz z określonymi, wskazanymi poniżej prawami (dalej: „Nieruchomości”).

W związku z powyższym, 11 marca 2020 r. Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której zawarto szereg warunków, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z określonymi prawami, tzw. umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Prócz Wnioskodawców stronami Umowy Przedwstępnej były jeszcze inne podmioty, w szczególności spółka powiązana ze Sprzedającym, jako drugi podmiot zobowiązujący się w ramach Umowy Przedwstępnej do zbycia należących do niego gruntów, oraz trzy inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego, które nabędą inne działki gruntu od Sprzedającego i powiązanego z nim podmiotu. Nieruchomości wskazane w Umowie Przedwstępnej będą przedmiotem umów sprzedaży zawieranych przez różne podmioty, w różnym czasie. Z związku z tym sprzedaż pozostałych nieruchomości będzie przedmiotem odrębnych wniosków o interpretację.

W ramach sprzedaży Nieruchomości na Kupującego mają zostać przeniesione prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań.

W skład Nieruchomości wchodzą:

1.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
2.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
3.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
4.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
5.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
6.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
7.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
8.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
9.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
10.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
11.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
12.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
13.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
14.  prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
15.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
16.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
17.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
18.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
19.  prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości, ostatnia z wymienionych działek (nr 121) może zostać wyłączona z przedmiotu dostawy Nieruchomości.

Na działkach nr (…) (obręb A), (…) (obręb B), (…) (obręb C), (…) będących przedmiotem sprzedaży znajduję się torowisko tramwajowe. Ponadto na działkach nr (…) znajdują się fragmenty platformy przystankowej. Dodatkowo na działkach nr (…) (obręb D), (…) (obręb B), (…) (obręb D), (…) znajdują się obiekty liniowe (gazociągi, wodociągi, słup wysokiego napięcia, linia wysokiego napięcia, inne sieci elektroenergetyczne), które nie należą do Sprzedającego (lecz do przedsiębiorstw użyteczności publicznej) i nie wiadomo czy zostaną usunięte do dnia dostawy Nieruchomości. Obiekty te znajdują się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat.

Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Transakcja będzie obejmować Nieruchomości dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta z dnia 5 grudnia 2013 r., dalej: „MPZP”).

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, zgodnie z ustaleniami MPZP znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami: (…) (jeżeli w skład Nieruchomości będzie wchodziła działka nr (…)),(…),(…). Zdarzają się sytuacje, że dana działka gruntu będąca przedmiotem sprzedaży jest oznaczona dwoma lub większą liczbą wymienionych powyżej symboli np. działki nr (…), nr (…) znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami (…); działki nr (…) znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami (…); działki nr (…) znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami (…); działka nr (…) znajduję się granicach terenów oznaczonych symbolami (…); działka nr (…) znajduję się w granicach terenów oznaczonych symbolami (…).

Zgodnie z MPZP teren o symbolu (…) przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur (przeznaczenie podstawowe) oraz pod usługi z zakresu handlu detalicznego, gastronomii, kultury i rekreacji (przeznaczenie uzupełniające). Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  dopuszcza się realizację funkcji uzupełniającej wyłącznie w obrębie dwóch pierwszych nadziemnych kondygnacji budynku o funkcji podstawowej;
2.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
3.  dopuszcza się realizację lokalnych dominant wysokościowych w rejonie oznaczonym symbolami graficznymi na rysunku planu, przy czym ustala się maksymalną sumaryczną powierzchnie zabudowy ww. dominant nie większą niż 10% powierzchni terenu;
4.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej – 2000 m2;
5.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
6.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 10%;
7.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 3,0;
8.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy:
    1.  nie więcej niż 30,0 m z zastrzeżeniem lit. b),
    2.  nie więcej niż 46,5 m dla lokalnych dominant wysokościowych w rejonie oznaczonym symbolami graficznymi na rysunku planu;
9.  ustala się minimalną wysokość zabudowy – 15 m;
10.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
11.  ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy – zgodnie z rysunkiem planu;
12.  ustala się realizację ciągu pieszo-rowerowego w rejonie oznaczonym na rysunku planu, przy czym zakazuje się jego przegradzania;
13.  nakazuje się wytworzenie rzędu drzew w rejonie wyznaczonym na rysunku planu;
14.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
15.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
16.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
17.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
18.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu (…) przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur (przeznaczenie podstawowe) oraz pod usługi z zakresu handlu detalicznego, gastronomii, rekreacji, turystyki, kultury (przeznaczenie uzupełniające). Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
2.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej – 1000 m2;
3.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
4.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 15%;
5.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 1,7;
6.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy – 20 m;
7.  ustala się minimalną wysokość zabudowy – 12 m;
8.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
9.  ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy -zgodnie z rysunkiem planu;
10.  ustala się realizację ciągu pieszo-rowerowego w rejonie oznaczonym na rysunku planu, przy czym zakazuje się jego przegradzania;
11.  nakazuje się wytworzenie rzędu drzew w rejonie wyznaczonym na rysunku planu;
12.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5, natomiast zakazuje się realizacji ogrodzenia przed ścianą budynku od strony drogi (…) trasy mostowej Mostu;
13.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
14.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
15.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
16.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu (…) przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii, turystyki. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
2.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej – 3000 m2;
3.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
4.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 15%;
5.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 1,7;
6.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy – 20 m;
7.  ustala się minimalną wysokość zabudowy – 12 m;
8.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
9.  ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy – zgodnie z rysunkiem planu;
10.  nakazuje się wytworzenie rzędu drzew w rejonie wyznaczonym na rysunku planu;
11.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
12.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
13.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
14.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
15.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu (…) przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy głównej ruchu przyśpieszonego. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających według rysunku planu;
2.  ustala się przekroje dla następujących dróg:
    1.  dwujezdniowy z pasem dzielącym dla trasy mostowej Mostu (…),
    2.  jednojezdniowy dla: – jezdni serwisowej 1, ul. (…) dla odcinka przebiegającego w linach rozgraniczających trasy mostowej Mostu (…),
3.  ustala się zakończenie ul. (…), w rejonie ul. (…), placem do zawracania;
4.  ustala się powiązania trasy mostowej Mostu (…) poprzez skrzyżowania wielopoziomowe z następującymi drogami:
    1.  (…) ul. (…),
    2.  (…) ul. (…),,
    3.  (…) (…),
    4.  (…) ul. (…);
5.  ustala się powiązania (…) ul. (…), z (…) trasą mostową Mostu (…), poprzez skrzyżowanie na „prawe skręty”;
6.  ustala się powiązanie (…) ul. (…) z (…) ul. (…), poprzez skrzyżowanie;
7.  nakazuje się realizację jezdni serwisowej 1, przebiegającej w liniach rozgraniczających trasy mostowej Mostu (…), niezbędnej do obsługi przyległego zagospodarowania, w momencie budowy wyżej wymienionej trasy;
8.  ustala się przebieg trasy tramwajowej:
    1.  na odcinku ul. (…) w pasie dzielącym trasy mostowej Mostu (…),
    2.  na odcinku (…) – północna granica planu po północno-zachodniej stronie trasy mostowej Mostu (…);
9.  wskazuje się rejony lokalizacji przystanków: tramwajowych i autobusowych, na rysunku planu;
10.  ustala się przebieg ścieżek rowerowych, dwukierunkowych:
    1.  po północno-zachodniej stronie trasy mostowej Mostu (…) na odcinku od południowo-zachodniej granicy planu do ul. (…),
    2.  po południowo-wschodniej stronie trasy mostowej Mostu (…) na odcinku od ul. (…) do północno-wschodniej granicy planu;
11.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach trasy mostowej Mostu (…);
12.  ustala się rejon lokalizacji bezkolizyjnego, nadziemnego przejścia dla pieszych nad trasą mostową Mostu (…), w rejonie wskazanych przystanków tramwajowych, według rysunku planu.

Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:

1.  zakazuje się realizacji reklam;
2.  zakazuje się realizacji szyldów;
3.  dopuszcza się nasadzenia zieleni – rzędów drzew w pasie drogi;
4.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
5.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy.

Teren o symbolu (…) przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających minimum 12,0 m;
2.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
3.  ustala się powiązania poprzez skrzyżowania z następującymi drogami:
    1.  (…) ul. (…),
    2.  (…) ul. (…),
    3.  (…) (…);
4.  ustala się powiązania z (…) trasą mostową Mostu (…) zgodnie z § 53;
5.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni.

Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:

1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.

Zasady i terminy tymczasowego zagospodarowania: ustala się, że do czasu realizacji zagospodarowania zgodnego z ustalonym w planie dopuszcza się użytkowanie terenu wyłącznie w sposób dotychczasowy.

Ustala się wysokość stawki procentowej, o której mowa w § 19 - 1%.

Teren o symbolu (…) przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy dojazdowej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających – 16,0 m;
2.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
3.  ustala się zakończenie drogi placem do zawracania w rejonie (…) trasy mostowej Mostu (…);
4.  ustala się powiązania z (…) projektowaną 3 zgodnie z § 68;
5.  ustala się prowadzenie chodników co najmniej po jednej stronie jezdni;
6.  dopuszcza się parkowanie przyuliczne, w formie zatok postojowych, po jednej stronie jezdni.

Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:

1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.

Zasady i terminy tymczasowego zagospodarowania: ustala się, że do czasu realizacji zagospodarowania zgodnego z ustalonym w planie dopuszcza się użytkowanie terenu wyłącznie w sposób dotychczasowy.

Ustala się wysokość stawki procentowej, o której mowa w § 19 - 1%.

Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

Działki nr (…), działka nr (…) oraz działka nr (…) zostały nabyte w 2019 r. Na tych działkach nie znajdują się żadne obiekty budowlane. Pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przed 2018 r.

Za wyjątkiem wchodzącej w skład Nieruchomości działki o numerze ewidencyjnym (…) do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w celach komercyjnych, tj. nie były przedmiotem umowy dzierżawy. Od początku były one wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży. W 2015 roku Sprzedający zawarł umowę najmu części działki o numerze ewidencyjnym (…) (20 m2) z przeznaczeniem jej na cele postawienia banneru reklamowego przez najemcę. W związku z zawartą umową najmu Sprzedający wystawiał faktury VAT i powiększał uzgodnione w umowie najmu wynagrodzenie netto o kwotę podatku VAT.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że prawa z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości zostaną przeniesione na Kupującego w związku ze sprzedażą działek gruntu. Strony nie ustaliły odrębnej ceny za ich przeniesienie, podobnie jak za roślinność znajdującą się na działkach, gdyż prawa z polisy są wtórne w stosunku do istoty umowy sprzedaży Nieruchomości. Pomimo tego będą one stanowić przedmiot umowy sprzedaży.

Pod pojęciem „Nieruchomości” użytym we wniosku nie mieści się prawo z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanych Nieruchomości.

Pytania podatkowe sformułowane we wniosku nie odnoszą się do opodatkowania sprzedaży ww. prawa wynikającego z umowy, tylko do sprzedaży Nieruchomości.

Zainteresowani oczekują interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów (a nie przeniesienia praw majątkowych).

Zainteresowani nie oczekują interpretacji w zakresie prawa z polisy ubezpieczeniowej.

Na wymienionych we wniosku działkach w momencie sprzedaży Nieruchomości nie będą znajdowały się inne naniesienia /obiekty oprócz już wymienionych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzupełnienia wniosku, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”)?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, ponieważ będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana 23% VAT, nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – m.in. interpretacja indywidualna z 20 października 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.308.2020.3.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika m.in., że Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość, stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wraz ze znajdującymi się na niektórych z tych działek naniesieniami (torowiskiem tramwajowym, fragmentami platformy przystankowej oraz nie będącymi własnością Sprzedającego obiektami liniowymi). W dniu 11 marca 2020 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. W ramach sprzedaży Nieruchomości na Kupującego mają zostać przeniesione prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań. Zainteresowani wskazali, że oczekują interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów a nie oczekują interpretacji w zakresie przeniesienia praw majątkowych – prawa z polisy ubezpieczeniowej. Na wymienionych we wniosku działkach w momencie sprzedaży Nieruchomości nie będą znajdowały się inne naniesienia/obiekty oprócz już wymienionych. Przed dniem dokonania dostawy Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 października 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.308.2020.3.KS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT. Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.