Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1026/10-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-12-13
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2010 r. (data wpływu 7 września 2010 r.), uzupełnionym w dniu 17 listopada 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa pismem z dnia 5 listopada 2010 r. nr ILPB2/415-1026/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowaną nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 5 listopada 2010 r., skutecznie doręczone zostało w dniu 9 listopada 2010 r. Natomiast w dniu 17 listopada 2010 r. (data nadania 15 listopada 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 14 lipca 2006 roku Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie (odrębna własność) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na które to w całości zaciągnięto kredyt hipoteczny. w dniu 2 lipca 2008 roku dokonano sprzedaży tego mieszkania na podstawie aktu notarialnego za cenę 160.000,00 zł.

Korzystając ze zwolnienia zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie o wydatkowaniu środków na cele mieszkaniowe.

Przed podpisaniem aktu notarialnego w dniu 19 czerwca 2008 roku zawarto umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której Zainteresowana otrzymała zaliczkę w kwocie 71.147,50 zł przelewem na rachunek bankowy. Mieszkanie to obciążone było hipoteką zwykłą oraz hipoteką umowną kaucyjną i jak Zainteresowana dowiedziała się w banku i u notariusza, że aby sprzedać to mieszkanie musi najpierw spłacić kredyt hipoteczny (zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej) i wtedy bank zezwoli na wykreślenie powyższych hipotek wraz ze wszystkimi odnoszącymi się do nich wpisami dodatkowymi. Tak też uczyniono przeznaczając na spłatę kredytu całą zaliczkę uzyskaną od nabywczyni w dniu podpisania umowy przedwstępnej w kwocie 71.147,50 zł. Resztę kwoty otrzymano w dniu podpisania aktu notarialnego, którą to w całości przeznaczono na cele mieszkaniowe.

Zbycie lokalu nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie odliczała i nie odlicza odsetek od przedmiotowego kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wolne są od podatku dochodowego przychody osiągnięte z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli przed sprzedażą tego lokalu dokonano spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłaty kredytu dokonano przed sprzedażą, ponieważ tak poinformowano w banku, i u notariusza, że aby sprzedać mieszkanie trzeba najpierw spłacić kredyt hipoteczny, aby mieszkanie wolne było do wszelkich obciążeń, a ponadto kupująca nie chciała kupić mieszkania obciążonego hipoteką.

Zawarto umowę przedwstępną z kupującą, w której jest zapis że „ tytułem zadatku kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek w wysokości 71.147,50 zł, przelewem na rachunek bankowy, pozostałą kwotę kupujący zobowiązuje się przekazać sprzedającemu z chwilą podpisania aktu notarialnego”.

Działając w dobrej wierze Wnioskodawczyni spłaciła cały kredyt hipoteczny z zaliczki uzyskanej od przyszłej nabywczyni. Między spłatą kredytu, a sprzedażą lokalu upłynęło tylko kilka dni. Po sprzedaży już w formie aktu notarialnego Zainteresowana udała się do Urzędu Skarbowego wypełnić deklarację o wydatkowaniu środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Tam poinformowała, że nie posiada całej sumy widocznej na akcie notarialnym ponieważ wcześniej spłaciła kredyt. Urzędniczka stwierdziła, że nie ważne, i tak trzeba wpisać, że wydatkuje się kwotę widoczną na akcie notarialnym, i nie poinformowała, że należy zapłacić podatek od sumy zadatku jaki wzięto na poczet spłaty kredytu, ponieważ nie będzie zaliczony jako wydatek na cel mieszkaniowy.

Wnioskodawczyni kupiła kolejne mieszkanie, zrobiła remonty i tak minęły 2 lata. Postanowiła sama zgłosić się do Urzędu Skarbowego, już w nowym miejscu zamieszkania, w celu wykazania wszystkich kosztów wydatkowanych na cele mieszkaniowe i tu okazało się, że tutejszy Urząd Skarbowy nie zaliczy tej wcześniejszej spłaty kredytu, to jest sumy 71.147,50 zł jako wydatkowanie na cel mieszkaniowy, i że trzeba od tego zapłacić podatek wraz z należnymi odsetkami.

Konsultując się w kilku innych Urzędach Skarbowych okazało się, że nie ma żadnego problemu, i że można zaliczyć jako wydatki na cele mieszkaniowe spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na ww. mieszkanie, bo chociaż dokonana została przed sprzedażą lokalu mieszkalnego, dotyczyła właśnie kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu.

Zainteresowana uważa, że w tym przypadku przychód uzyskany ze sprzedaży tego lokalu powinien być zwolniony od podatku, ponieważ pieniądze zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania tym podatkiem ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła mieszkanie w dniu 14 lipca 2006 r., w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

1.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 2 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała mieszkanie, zakupione przez nich w dniu 14 lipca 2006 r. Od kupującej uzyskano zadatek w wysokości 71.147,00 zł, który został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbywanego mieszkania.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże, w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczona zaliczka.

O wydatkowaniu przez podatnika w oparciu o umowę przedwstępną kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe można mówić tylko wówczas, gdy w późniejszym terminie dojdzie do sfinalizowania umowy przedwstępnej umową przenoszącą własność nieruchomości, tj. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce.

Zatem kwota uzyskana z tytułu zaliczki i wydatkowana na spłatę kredytu może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, iż przychód (w tym zaliczka) uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli, tj. dla męża Zainteresowanej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.