Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/4511-710/15-3/SJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-02-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego i lokali niemieszkalnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2015 r. (data wpływu 9 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego i lokali niemieszkalnych (pytanie Nr 1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 29 stycznia 2016 r., Nr IPTPB1/4511-710/15-2/SJ, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 29 stycznia 2016 r. (data doręczenia 2 lutego 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 4 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 4 lutego 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 6 w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, położonym w…. Lokal ten został przyznany Wnioskodawcy na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla …w …z dnia 11 marca 2015 r., w sprawie zniesienia współwłasności w nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną kamienicą i ustanowienia ww. budynku odrębnej własności lokali. Zniesienie współwłasności zostało dokonane w taki sposób, że Wnioskodawcy poza lokalem nr 6, przypadły jeszcze dwa inne lokale (opisane w postanowieniu Sądu jako niemieszkalne) oraz spłaty od poszczególnych współwłaścicieli. Tym samym, wartość przyznanych lokali nie przekroczyła wartości udziału Wnioskodawcy w nieruchomości. Udział w nieruchomości został nabyty na mocy umowy zakupu z dnia 20 listopada 2007 r. przez Wnioskodawcę oraz żonę Wnioskodawcy, do majątku małżeńskiego wspólnego. Na mocy umowy z dnia 12 marca 2010 r. w przedmiocie podziału majątku wspólnego małżonków, cały udział w nieruchomości został przekazany Wnioskodawcy do Jego majątku osobistego.

W okresie od 1 stycznia 2008 r. do 24 lutego 2009 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą, jako wspólnik Spółki cywilnej, zarejestrowaną w ewidencji działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Aktualnie, od 1 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca posiada zarejestrowaną działalność gospodarczą związaną z doradztwem w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z). W zakres działalności gospodarczej Wnioskodawcy, na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej, nie wchodzi działalność związana z nieruchomościami (w zakresie wynajmu, jak również w zakresie obrotu nieruchomościami). Wnioskodawca pozostaje zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Udział w nieruchomości został wprowadzony przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych i jako taki podlegał amortyzacji. W latach 2008-2009 była to 1/2 udziału w nieruchomości, natomiast począwszy od 2011 r., po podziale majątku wspólnego, do ewidencji został wprowadzony cały udział w nieruchomości. W 2015 r. nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych.

W okresie od 1 stycznia 2008 r. do 24 lutego 2009 r. lokal mieszkalny był wynajmowany na cele mieszkalne. Następnie lokal był wynajmowany na cele mieszkalne w okresach od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2011 r. oraz od 1 stycznia 2014 r. do dnia złożenia wniosku. W okresie od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. lokal był wynajmowany na rzecz Spółki S.A. na cele inne, niż mieszkaniowe. W przypadku wynajmu na rzecz osób fizycznych na cele mieszkalne, czynność ta nie była dokumentowana fakturami VAT jako zwolniona z opodatkowania. Natomiast, wynajem lokalu na rzecz Spółki S.A. był dokumentowany fakturą VAT, jako czynność podlegająca opodatkowaniu.

Przychody z wynajmu były opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych przez Wnioskodawcę na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), jako przychód z najmu.

Poza ww. lokalem, Wnioskodawca wynajmuje osobom fizycznym oraz osobom prawnym, 3 lokale położone w tym samym budynku w…, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem w 50%.

Wnioskodawca planuje sprzedaż lokalu mieszkalnego po 1 stycznia 2016 r. Rozważa również sprzedaż przyznanych postanowieniem Sądu lokali niemieszkalnych (określonych jako niemieszkalne). Lokale te nie były dotychczas wynajmowane.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Wraz z żoną nabył w 2007 r. udział wynoszący 960/4320 części w nieruchomości, znajdującej przy ulicy\`(...)\`
2.  Nabyty na mocy umowy z 12 marca 2010 r. cały udział w nieruchomości, położonej przy ulicy …nie przekroczył Jego udziału w majątku wspólnym, a w celu wyrównania różnicy w zakresie wartości nabywanych rzeczy i praw zobowiązany był On do zapłaty określonej kwoty na rzecz małżonki.
3.  W okresie od 1 stycznia 2008 r. do 24 lutego 2009 r. prowadził działalność gospodarczą, jako wspólnik Spółki cywilnej, w zakresie wynajmu i w związku z tą działalnością wynajmował lokal mieszkalny nr 6 oraz lokal niemieszkalny nr 6a przy ulicy…. Poza wskazanym okresem nie wykorzystywał żadnej z posiadanych nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej.
4.  W odniesieniu do stwierdzenia we wniosku, że „(…) od 2011 r., po podziale majątku wspólnego, do ewidencji został wprowadzony cały udział w nieruchomości” wyjaśnia, że chodzi o ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W związku z faktem, że uzyskiwał przychód z najmu prywatnego dokonywał odpisów amortyzacyjnych.
5.  W okresie pomiędzy 24 lutego 2009 r. a 1 sierpnia 2015 r. nie prowadził On działalności gospodarczej.
6.  Zamierza sprzedać lokal mieszkalny numer 6 oraz dwa lokale niemieszkalne (nr 6a oraz LU2) znajdujące się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ulicy….
7.  Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonywanej przez Niego działalności gospodarczej, ponieważ aktualnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wyłącznie związanym z doradztwem w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z). Zbycie nieruchomości będzie miało charakter sprzedaży Jego majątku prywatnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy mając na uwadze zaprezentowany stan faktyczny, sprzedaż lokalu mieszkalnego i lokali niemieszkalnych, po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie będzie stanowiło źródło przychodu podatnika na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Jeżeli Wnioskodawca rozpocząłby w 2016 r. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali (z wyłączeniem dokonywania obrotu nieruchomościami), to czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 6, znajdującego się przy ulicy …w …, stanowiłaby przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. Natomiast w zakresie pytania Nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie .

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego i lokali niemieszkalnych, po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie stanowił źródła przychodu Wnioskodawcy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm., dalej: „ustawa o PIT”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3, 6 i 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów są m. in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza;

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę przytoczone regulacje prawne należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, co jednak oczywiście nie wyklucza istnienia najmu, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Zatem, co do zasady, wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Nawet duża liczba wynajmowanych lokali nie może być na gruncie obowiązujących przepisów cennikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu najmu jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Tylko w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, wynajmowanie nieruchomości będzie stanowiło pozarolniczą działalność gospodarczą.

Rozumienie Wnioskodawcy jest zbieżne ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe m.in. w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013 r. (sygn. IPTPB 1/415-666/12-4/MAP);

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 5 maja 2013 r. (sygn. IPTPB1/415-72/13-5/AG);

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 10 maja 2012 r. (sygn. IPTPB1/415-150/12-2/ASZ);

W zaistniałym stanie faktycznym, Wnioskodawca aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Wnioskodawca wynajmuje bowiem nieruchomości stanowiące jego majątek prywatny i uzyskiwane przychody kwalifikuje do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Wnioskodawca planuje sprzedaż posiadanego lokalu mieszkalnego i lokali niemieszkalnych. Przychód uzyskany ze sprzedaży, zdaniem Wnioskodawcy, będzie stanowił przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, o ile odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast odpłatne zbycie po upływie 5 letniego okresu, spowoduje wyłączenie stosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a w konsekwencji uzyskany przychód nie będzie opodatkowany podatkiem PIT.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że udział w nieruchomości został nabyty na mocy umowy zakupu z dnia 20 listopada 2007 r. przez Wnioskodawcę oraz żonę Wnioskodawcy, do majątku małżeńskiego wspólnego. W konsekwencji, jeżeli Wnioskodawca dokona zbycia lokalu mieszkalnego po 1 stycznia 2016 r. przychód ze sprzedaży nie będzie opodatkowany podatkiem PIT, ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości upłynie 5 lat.

Nawet w przypadku przyjęcia, że datą nabycia udziału w nieruchomości jest data podziału majątku wspólnego małżonków tj. 12 marca 2010 r., przesłanka upływu 5 letniego okresu, od końca roku w którym nastąpiło nabycie, zostanie spełniona. Zdaniem Wnioskodawcy, określenie daty nabycia biorąc pod uwagę podział majątku wspólnego małżonków nie jest jednak zasadne, bowiem do majątku wspólnego może wchodzić wiele nieruchomości do których każdy z małżonków ma te same prawa. Dopiero w ramach podziału małżonkowie decydują się na skutek szeregu zaistniałych okoliczności w jakim zakresie podzielą się przedmiotami majątkowymi wchodzącymi do majątku wspólnego. Ów podział jest czyniony do wysokości przysługującego każdemu z małżonków udziału w majątku wspólnym. W ramach opisanego podziału Wnioskodawca otrzymał całość udziału w nieruchomości, nie oznacza to jednak, że nastąpiło nabycie tego udziału.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną kamienicą i ustanowienia w ww. budynku odrębnej własności lokali, także nie stanowi daty nowego nabycia lokali otrzymanych w związku z podziałem współwłasności. Wynika to z faktu, że wartość udziału jaka pierwotnie przysługiwała Wnioskodawcy nie zwiększyła się. Wartość otrzymanych lokali i spłat mieści się w wartości udziału, przysługującemu Wnioskodawcy. Zatem, w przedmiotowym przypadku nie można utożsamiać dokonania podziału współwłasności z nabyciem, do którego odnosi się art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.