Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-139/10/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-06-02
Teza: Czy sprzedaż wszystkich wyżej opisanych lokali mieszkalnych i użytkowych jednorazowo i jednemu nabywcy (małżeństwo) będzie opodatkowana podatkiem VAT?
Słowa kluczowe: lokal; stawka; zasiedlenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2010r. (data wpływu 3 marca 2010r.), uzupełnionym pismami z dnia 15 kwietnia 2010r. (data wpływu 20 kwietnia 2010r.) oraz z dnia 26 kwietnia 2010r. (data wpływu 29 kwietnia 2010r.) i z dnia 27 maja 2010r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2010r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismami z dnia 15 kwietnia 2010r. i 27 maja 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych i użytkowych.

Ww. wniosek został uzupełniony również pismem z dnia 26 kwietnia 2010r. (data wpływu 29 kwietnia 2010r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 21 kwietnia 2010r. znak IBPP3/443-139/10/KO.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości otrzymanej w wyniku spadku. Nieruchomość jest położona w X. Jest to kamienica wpisana do rejestru zabytków. Od 1991r. Wnioskodawca wynajmuje jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności lokale mieszkalne i użytkowe w tej kamienicy. Do 31 grudnia 2009r. przychody z najmu opodatkowane były na zasadach ogólnych. Budynek nie był wprowadzony do środków trwałych. Amortyzacja była liczona metodą uproszczoną. Od 2001r. Wnioskodawca jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Czynsz od lokali mieszkalnych jest zwolniony z VAT. Od lokali użytkowych podlega opodatkowaniu 22% stawką VAT. Z faktur kosztowych dotyczących lokali użytkowych podatek naliczony jest odliczany w 100%, natomiast z faktur kosztowych dotyczących całego budynku VAT odliczany jest warunkowo (procentowym udziałem sprzedaży opodatkowanej do ogółem). Wnioskodawca poniósł wydatki na remont tego budynku. Wysokość nakładów jednak nie przekroczyła 30% wartości kamienicy.

Wnioskodawca ma zamiar sprzedać kamienicę, ponieważ stan jego zdrowia w ostatnim roku uległ znacznemu pogorszeniu i nie jest w stanie administrować tym budynkiem. Wnioskodawca mieszka na stałe w Warszawie i tam również jest pod stałą opieką lekarską.

Wnioskodawca pismem z dnia 15 kwietnia 2010r. uzupełnił zdarzenie przyszłe w następujący sposób:

1.  Nakłady na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.
2.  Nie ma możliwości rozliczenia nakładów na poszczególne lokale, ponieważ remonty trwały od momentu nabycia tj. od 1991r., w różnej wysokości na różne lokale, w zależności od stopnia ich zużycia.
3.  Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 1945r. po zakupie nieruchomości przez dziadków Wnioskodawcy, natomiast obecnie od 1991r. tj. od momentu nabycia.
4.  Nabycie udziałów w nieruchomości następowało w różnym okresie czasu na podstawie poniższej dokumentacji:
    *   umowa o dożywocie 11 wrzesień 1991r.M. P. (babcia) daruje ¾ tj. 60/80 części w nieruchomości wnuczce i jej mężowi tj. E. i P. małżonkom C.,
    *   umowa darowizny 8 październik 2001rD. K. daruje 1/80 części w nieruchomości córce E. C.
    *   postanowienie spadkowe 18 październik 2004r. po zmarłym P. C.spadek nabyły: 1/3 żona E. C., 1/3 córka M. C., 1/3 córka R. C.
    *   postanowienie o zniesieniu współwłasności 26 czerwca 2006r.

Wyodrębnienie lokali w nieruchomości w celu zniesienia współwłasności (brak możliwości zniesienia współwłasności bez ww. wyodrębnienia). Zniesie współwłasności pomiędzy wyżej wymienionymi oraz R. K.

A.K. przyznano 1 lokal, pozostałe lokale przyznano E. C. z zasądzeniem spłat na rzecz córek.

Zgodnie z ww. postanowieniem przyznano Wnioskodawcy 4 lokale użytkowe i 11 lokali mieszkalnych.

Sprzedaż wszystkich udziałów Wnioskodawcy w ramach, których przyznano mu powyższe lokale następuje jednorazowe jednemu kupującemu.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2010r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe w następujący sposób:

1.  Przedmiotem sprzedaży będą wyodrębnione lokale mieszkalne i użytkowe.
2.  Lokale będące przedmiotem sprzedaży to: 4 lokale użytkowe i 11 lokali mieszkalnych.
3.  Przedmiotem najmu były 4 lokale użytkowe i 8 lokali mieszkalnych, natomiast 3 lokale mieszkalne nie były przedmiotem najmu ponieważ zajmowały je:
    *   E. C. – 1 lokal mieszkalny,
    *   mama D. K. – 1 lokal mieszkalny,
    *   babcia M. P. – 1 lokal mieszkalny.
4.  Lokale mieszkalne zajmowane przez rodzinę nie były wynajmowane i nie było dokonywanych wydatków na ulepszenie tych lokali po 1991r., na dzień dzisiejszy od śmierci mamy i babci Wnioskodawcy stoją puste i nie remontowane.
5.  Pierwsze zamieszkanie przez rodzinę następowało:
    *   E. C. – w 1991r. (tj. od nabycia w 1991r.)
    *   D. K. i M. P. – przed 1991r.
6.  Wydatki na ulepszenie lokali były ponoszone tylko w lokalach mieszkalnych odzyskanych po lokatorach z dawnych przydziałów kwaterunkowych, które stanowią aktualnie przedmiot najmu (na cele mieszkalne).
7.  Pomiędzy pierwotnym zasiedleniem a sprzedażą lokali mieszkalnych (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) upłynął czas dłuższy niż dwa lata.Wnioskodawca poniósł wydatki na remont i ulepszenie kamienicy, które nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej. Nakłady na 3 lokale użytkowe Wnioskodawca zakończył w 2002r. Czwarty lokal użytkowy został wyremontowany w 2006r. w trakcie trwania najmu, który trwa do dnia dzisiejszego. Wydatki na ulepszenie tego lokalu nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Pismem z dnia 27 maja 2010r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe w następujący sposób:

W odniesieniu do 3 lokali użytkowych, na które Wnioskodawca poniósł wydatki na ich ulepszenie i zakończył je 2002r.

Wydatki na ulepszenie tych lokali były niższe niż 30% wartości początkowej każdego z tych lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wszystkich wyżej opisanych lokali mieszkalnych i użytkowych jednorazowo i jednemu nabywcy (małżeństwo) będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie przepisami ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a, ust. 7 oraz ust. 10 sprzedaż tego budynku jest zwolniona z VAT. Nabycie nieruchomości nastąpiło w wyniku spadku (jeszcze przed wejściem w życie ustawy o VAT). Dokonywano jej remontów ale nieprzekraczającego 30% wartości nieruchomości. Wnioskodawca dokonywał wprawdzie odliczenia podatku naliczonego dotyczącego wydatków na lokale użytkowe, ale wysokość tych wydatków nie przekroczyła 30% wartości nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca wykorzystywał ten budynek do czynności opodatkowanych (najem lokali użytkowych) od 2001r. tj. więcej niż 5 lat.

Zdaniem Wnioskodawcy nie należy się od tej sprzedaży podatek VAT, ponieważ tylko od nakładów na lokale użytkowe odliczony był podatek VAT i upłynęło już więcej niż 5 lat od poniesienia ostatnich nakładów na te lokale przez Wnioskodawcę.

Od nakładów na lokale mieszkalne VAT nie był odliczany. Natomiast od nakładów na całość kamienicy (części wspólne) podatek VAT odliczany był proporcjonalnie (sprzedaż opodatkowania do sprzedaży ogółem).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 7a ww. ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca sprzedaje 4 lokale użytkowe i 11 lokali mieszkalnych. Przedmiotem najmu były 4 lokale użytkowe i 8 mieszkalnych. Od 2001r. Wnioskodawca jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Wnioskodawca w 2002r. zakończył ponoszenie wydatków na 3 lokale użytkowe. Wydatki na ulepszenie tych lokali były niższe niż 30% wartości początkowej każdego z tych lokali. Z kolei czwarty lokal użytkowy został wyremontowany w 2006r. w trakcie trwania najmu, który trwa do dnia dzisiejszego. Wydatki na ulepszenie tego lokalu nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Natomiast wydatki na ulepszenie lokali mieszkalnych były ponoszone tylko w lokalach odzyskanych po lokatorach z dawnych przydziałów kwaterunkowych, które stanowią aktualnie przedmiot najmu (na cele mieszkalne).

Przedmiotem najmu nie były 3 lokale mieszkalne, gdyż 2 lokale mieszkalne były zamieszkane od 1945r. przez babcię i mamę Wnioskodawcy, a 1 lokal mieszkalny był zamieszkany od 1991r. przez Wnioskodawcę. W ww. lokalach mieszkalnych zajmowanych przez rodzinę nie było dokonywanych wydatków na ulepszenie tych lokali po 1991r., na dzień dzisiejszy od śmierci mamy i babci Wnioskodawcy stoją puste i nie remontowane.

W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, iż do pierwszego zasiedlenia 4 lokali użytkowych i 8 lokali mieszkalnych doszło w momencie oddania ich do użytkowania na podstawie umów najmu. W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę 4 lokali użytkowych i 8 lokali, które są wynajmowane na cele mieszkalne będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast sprzedaż przez Wnioskodawcę 3 lokali zamieszkanych przez babcię i mamę Wnioskodawcy oraz Wnioskodawcę będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia i będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawcy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie poniósł wydatków na ich ulepszenie.

Podkreślić jednakże należy, iż zwolnieniu wskazanym powyżej objęta jest sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych, bowiem to one są przedmiotem sprzedaży, a nie sprzedaż budynku jak wskazał Wnioskodawca we własnym stanowisku.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.