Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.497.2021.3.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-12
Teza: Czy wnioskodawcy będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży działki pod transformator oraz działki budowlanej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność pozarolnicza; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-Podmiot i przedmiot opodatkowania-Pozarolnicza działalność gospodarcza.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 maja 2021 r. (data wpływu – 19 maja 2021 r.) – uzupełnionym 21 lipca 2021 r. – o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 19 maja 2021 r. wpłynął do organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości. Wniosek został uzupełniony 21 lipca 2021 r. (data wpływu).

**We wniosku, złożonym przez:**

Zainteresowaną będącą stroną postępowania:

‒ Panią A. B

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

‒ Pana C. B.

**przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego:**

Małżonkowie A. i C. B (dalej jako: „Wnioskodawcy”):

‒ są polskimi rezydentami podatkowymi, podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu;

‒ w ich małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska;

‒ nie są zgłoszeni (każdy z osobna) jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług; w przeszłości C. B. był zgłoszony jako czynny podatnik podatku od towarów i usług; C. B złożył w urzędzie skarbowym druk VAT-R i od sierpnia 2017 r. ponownie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (art. 113 ust. 11 ustawy o VAT), ze względu na wartość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym poniżej 200 000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy VAT);

‒ od 1994 r. są jedynymi wspólnikami spółki cywilnej (dalej: „Spółka Cywilna”); w Spółce Cywilnej początkowo było pięciu wspólników, następnie czterech, ostatecznie dwóch którymi od marca 1994 r. są Wnioskodawcy;

‒ od 2008 r. oboje są wspólnikami (komandytariuszami) spółki komandytowej (dalej: „Spółka Komandytowa”); komplementariuszem Spółki Komandytowej jest spółka z o.o. w której A. B jest jednym ze wspólników; drugim wspólnikiem spółki z o.o. jest inna niż C. B osoba fizyczna; oboje Wnioskodawcy są członkami zarządu komplementariusza Spółki Komandytowej.

Spółka Cywilna oraz Spółka Komandytowa są zgłoszone jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Zgodnie z umową Spółki Cywilnej przedmiotem działalności jest:

‒ działalność gastronomiczna w zakresie małej gastronomii, kawiarni, bistra, restauracji i stołówek (w miejscu działalności i z dostawą do zamawiającego), usługi gastronomiczne;

‒ handel hurtowy i detaliczny artykułami spożywczymi i przemysłowymi – stacjonarny i obwoźny;

‒ usługi rozrywkowe, teatralne, koncertowe i estradowe działalność promocyjna, reklamowa i marketingowa działalność turystyczno-hotelarska prowadzenie ksiąg rachunkowych;

‒ usługi remontowo-budowlane, budowa budynków i lokali mieszkalnych i użytkowych na własnym gruncie i ich sprzedaż, kupno-sprzedaż nieruchomości;

‒ usługi projektowe, architektoniczne i projektowania wnętrz prace instalacyjne;

‒ wytwarzanie materiałów budowlanych, prefabrykatów betonowych, produkcja artykułów wyposażenia mieszkań i biur, stolarka ogólna i meblowa, produkcja części zamiennych maszyn i urządzeń technicznych oraz prowadzenie działalności w zakresie eksportu i importu ww. artykułów;

‒ transport osobowo-towarowy, naprawa maszyn i urządzeń;

‒ budownictwo ogólne, instalacje wewnętrzne i zewnętrzne, roboty inżynieryjne i budowlane, oczyszczanie ścieków i ujęcia wodne, sieci wodno-kanalizacyjne, gazowe, cieplne, drogi i place, konserwacja zabytków we wszystkich wymienionych rodzajach działalności w zakresie opracowania dokumentacji, generalnego wykonawstwa oraz nadzoru usługi parkingowe.

Aktualnie w ramach Spółki Cywilnej Wnioskodawcy uzyskują przychody wyłącznie z tytułu prowadzenia browaru oraz z tytułu najmu: powierzchni restauracyjnej połączonej z browarem, lokalu mieszkalnego na punkt żłobkowy.

W browarze serwowane są piwa tworzone na miejscu przez producenta, świeże, niefiltrowane, niepasteryzowane, serwowane prosto z tanków lub w butelkach. Browar jest połączony z powierzchnią restauracyjną, która jest wynajmowana w ramach Spółki Cywilnej. Najemca zobowiązany jest zakupić określoną ilość piwa od Spółki Cywilnej oraz płacić do Spółki Cywilnej opłatę z tytułu korzystania ze znaku towarowego browaru.

W związku wywołanymi pandemią COVID-19:

‒ zakazami prowadzenia działalności gospodarczej w branży gastronomicznej,

‒ ograniczeniami w prowadzeniu żłobków,

diametralnie spadły przychody Wnioskodawców w ramach Spółki Cywilnej z browaru oraz z wynajmowania powierzchni restauracyjnej; w dacie składania wniosku o interpretacje, w ramach Spółki Cywilnej Wnioskodawcy nie uzyskują przychodów z najmu na punkt żłobkowy.

W przeszłości w ramach Spółki Cywilnej prowadzono działalność deweloperską. W 2016 r. w Spółce Cywilnej miała miejsce ostatnia sprzedaż w zakresie działalności deweloperskiej.

W ramach Spółki Cywilnej sprzedano Spółce Komandytowej działki budowlane zakupione w ramach Spółki Cywilnej. Spółka Komandytowa prowadziła na tych działkach budowy, sprzedaż lokali/budynków. W ramach Spółki Cywilnej w 2018 r. sprzedano Spółce Komandytowej ostatnia działkę; w 2018 r. były dwie takie transakcje; w 2017 r. były dwie takie transakcje; w 2016 r. była jedna taka transakcja.

W 2019 r. w ramach Spółki Cywilnej sprzedano osobom fizycznym – nabywcom lokali budowanych przez Spółkę Komandytową, ostatnie udziały w gruncie stanowiącym działkę drogową (użytkowanie wieczyste) żeby zapewnić dostęp do drogi publicznej.

Działalność deweloperska oraz obrót nieruchomości w ramach Spółki Cywilnej, nie miały związku z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku (inne księgi wieczyste).

Nieruchomości, które w ramach Spółki Cywilnej były przedmiotem obrotu/działalności deweloperskiej, były kupowane i sprzedawane w ramach Spółki Cywilnej, z adnotacją w tym zakresie w aktach notarialnych oraz w księgach wieczystych tych nieruchomości.

Zgodnie z umową Spółki Komandytowej, przedmiotem:

1\. przeważającej działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

2\. pozostałej działalności jest:

‒ roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

‒ roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej

‒ roboty budowlane specjalistyczne,

‒ handel hurtowy, z wyłączeniem handlu pojazdami samochodowymi,

‒ handel detaliczny, z wyłączeniem handlu detalicznego pojazdami samochodowymi,

‒ transport lądowy oraz transport rurociągowy,

‒ zakwaterowanie,

‒ działalność usługowa związana z wyżywieniem,

‒ działalność związana z oprogramowaniem i doradztwem w zakresie informatyki oraz działalność powiązana,

‒ działalność usługowa w zakresie informacji,

‒ pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

‒ działalność wspomagająca usługi finansowe oraz ubezpieczenia i fundusze emerytalne,

‒ działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,

‒ działalność firm centralnych (headoffices); doradztwo związane z zarządzaniem,

‒ działalność w zakresie architektury i inżynierii; badania i analizy techniczne,

‒ reklama, badanie rynku i opinii publicznej,

‒ pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna,

‒ wynajem i dzierżawa,

‒ działalność związana z zatrudnieniem,

‒ działalność organizatorów turystyki, pośredników i agentów turystycznych oraz pozostała działalność usługowa w zakresie rezerwacji i działalności z nią związane,

‒ działalność usługowa związana z utrzymaniem porządku w budynkach zagospodarowaniem terenów zieleni,

‒ działalność związana z administracyjną obsługą biura i pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej,

‒ działalność twórcza związana z kulturą i rozrywką.

Aktualnie Spółka Komandytowa nie prowadzi działalności gospodarczej. 20 kwietnia 2021 r. Spółka Komandytowa dokonała ostatniej transakcji, sprzedając ostatni wybudowany przez Spółkę Komandytową budynek, który tak samo jak inne budynki wybudowane i sprzedane przez Spółkę Komandytową, jest posadowiony na innej nieruchomości niż nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku (inna księga wieczysta). Obecnie trwa przepisywanie mediów na nowych właścicieli. W przyszłości Spółka Komandytowa nie będzie prowadzić sprzedaży, planowane jest jej rozwiązanie na podstawie jednomyślnej uchwały wspólników.

A. B nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej, poza działalnością gospodarczą w ramach Spółki Cywilnej oraz Spółki Komandytowej.

W Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG"), A. B wpisano:

‒ Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne

‒ Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD):

56.10.A, 11.05.Z, 16.23.Z, 22.23.Z, 33.11.Z, 41.10.Z, 41.20.Z, 42.11.Z, 42.21.Z, 42.22.Z, 42.99.Z, 43.11.Z, 43.12.Z, 43.13.Z, 43.21.Z, 43.22.Z, 43.29.Z, 43.31.Z, 43.32.Z, 43.33.Z, 43.34.Z, 43.39.Z, 43.91.Z, 43.99.Z, 46.19.Z, 46.34.A, 46.34.B, 46.90.Z, 47.11.Z, 47.19.Z, 47.81.Z, 47.82.Z, 47.89.Z, 47.91.Z, 47.99.Z, 55.20.Z, 55.90.Z, 56.10.B, 56.21.Z, 56.29.Z, 56.3O.Z, 59.14.Z, 59.2O.Z, 62.01.Z, 62.02.Z, 62.03.Z, 62.09.Z, 63.11.Z, 63.12.Z, 63.99.Z, 64.99.Z, 66.19.Z, 68.10.Z, 68.20.Z, 68.31.Z, 68.32.Z, 69.20.Z, 7O.21.Z, 70.22.Z, 71.11.Z, 71.12.Z, 73.11.Z, 73.12.A, 73.12.B, 73.12.C, 73.12.D, 73.20.Z, 74.10.Z, 74.30.Z, 74.90.Z, 77.11.Z, 77.12.Z, 77.21.Z, 77.32.Z, 77.33.Z, 77.39.Z, 77.40.Z, 79.90.C, 81.10.Z, 81.21.Z, 81.22.Z, 82.11.Z, 82.19.Z, 82.30.Z, 82.91.Z, 82.99.Z, 90.02.Z, 90.04.Z, 93.29.B, 96.09.Z.

‒ Działalność jest prowadzona wyłącznie w formie spółki/spółek cywilnych.

C. B, poza działalnością gospodarczą w ramach Spółki Cywilnej oraz Spółki Komandytowej, prowadzi jeszcze indywidulaną działalność gospodarczą – podnajem nieruchomości będących własnością innych osób (w tym należących do Spółki Cywilnej). W CEIDG C. B. wpisano:

‒ Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne

‒ Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD):

56.10.A, 11.05.Z, 16.23.Z, 22.23.Z, 33.11.Z, 41.10.Z, 41.20.Z, 42.11.Z, 42.21.Z, 42.22.Z, 42.99.Z, 43.11.Z, 43.12.Z, 43.13.Z, 43.21.Z, 43.22.Z, 43.29.Z, 43.31.Z, 43.32.Z, 43.33.Z, 43.34.Z, 43.39.Z, 43.91.Z, 43.99.Z, 46.19.Z, 46.34.A, 46.34.B, 46.90.Z, 47.11.Z, 47.19.Z, 47.81.Z, 47.82.Z, 47.89.Z, 47.91.Z, 47.99.Z, 55.20.Z, 55.90.Z, 56.10.B, 56.21.Z, 56.29.Z, 56.30.Z, 59.14.Z, 59.20.Z, 62.01.Z, 62.02.Z, 62.03.Z, 62.09.Z, 63.11.Z, 63.12.Z, 63.99.Z, 64.99.Z, 66.19.Z, 68.10.Z, 68.20.Z, 68.32.Z, 69.20.Z, 70.21.Z, 70.22.Z, 71.11.Z, 71.12.Z, 73.11.Z, 73.12.A, 73.12.B, 73.12.C, 73.12.D, 73.20.Z, 74.10.Z, 74.30.Z, 74.90.Z, 77.11.Z, 77.12.Z, 77.21.Z, 77.32.Z, 77.33.Z, 77.39.Z, 77.40.Z, 79.90.C, 81.10.Z, 81.21.Z, 81.22.Z, 82.11.Z, 82.19.Z, 82.30.Z, 82.91.Z, 82.99.Z, 90.02.Z, 90.04.Z, 93.29.B, 96.09.Z.

W lipcu 2007 r. Wnioskodawcy sprzedali dom mieszkalny, który stanowił ich majątek prywatny, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Dom stanowił miejsce zamieszkania Wnioskodawców. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawcy złożyli oświadczenie o zamiarze przeznaczenia uzyskanego przychodu ze sprzedaży domu na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie aktu notarialnego z 27 grudnia 2007 r. Wnioskodawcy nabyli prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość Gruntowa”) w zamian za zwolnienie z długu. Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość Gruntową z zamiarem wybudowania dla siebie domu.

Kupując Nieruchomość Gruntową, Wnioskodawcy występowali wyłącznie jako małżonkowie, a nie jako wspólnicy Spółki Cywilnej lub prowadzący inną działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nabycia oraz w księdze wieczystej Nieruchomości Gruntowej nie ma adnotacji, że Nieruchomość Gruntowa została zakupiona przez Wnioskodawców w ramach Spółki Cywilnej lub w ramach innej formy działalności gospodarczej.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy na wniosek Wnioskodawców wydał (…) 2009 r. interpretacje indywidualną nr (…), w której potwierdził, że w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży domu, uzyskany przychód wydatkowano na nabycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej przeznaczonej pod budowę domu mieszkalnego. Oznacza to, że spełnione zostały warunki uprawniające do zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Nieruchomość Gruntowa ulegała podziałowi w czasie, gdy była w użytkowaniu wieczystym poprzednich użytkowników wieczystych:

1\. podział z urzędu – wydzielono działkę na potencjalne poszerzenie ulicy (decyzja z 31 października 2007 r.);

2\. pozostałą część na wniosek poprzednich użytkowników wieczystych podzielono na 10 działek (decyzja z 17 grudnia 2007 r.).

Na podstawie uzyskanego od Wnioskodawców prawa do dysponowania gruntem w celu prowadzenia prac budowlanych i przeprowadzenia procesu deweloperskiego, Spółka Komandytowa 11 lutego 2008 r. uzyskała decyzję o pozwoleniu na budowę domów jednorodzinnych na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej.

Spółka Komandytowa rozpoczęła prace budowlane na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej. Spółka Komandytowa odliczała podatek VAT od ponoszonych wydatków w związku budową.

Założeniem było, że gdyby Spółka Komandytowa wybudowała budynki na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, to Wnioskodawcy sprzedaliby te działki do Spółki Komandytowej jako składniki swojego majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

W związku z problemami z wodą i kanalizacją (brak sieci) oraz z dojazdem (brak drogi), w 2016 r. podjęto decyzję o definitywnym zaprzestaniu budowy realizowanej przez Spółkę Komandytową na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, które Wnioskodawcy udostępnili dla potrzeb budowlanych. Działki te nadal mają status niezabudowanych.

W księgach Spółki Komandytowej wydatki na niedokończoną budowę ujmowano jako produkcja w toku. W związku z decyzją o definitywnym zaprzestaniu budowy, w ramach Spółki Komandytowej wartość poniesionych wydatków na nieukończoną budowę została zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Na jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, w 2016 r. Wnioskodawcy ukończyli budowę wolnostojącego jednorodzinnego domu mieszkalnego o dwóch lokalach mieszkalnych (dalej: „Dom Mieszkalny"). Budowa Domu Mieszkalnego była prowadzona na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla poprzednich użytkowników wieczystych. Decyzję o pozwoleniu na budowę najpierw przepisano (decyzja z 22 lutego 2008 r.) na Spółkę Komandytową, która na zlecenie Wnioskodawców prowadziła prace budowlane uzyskując z tego tytułu wynagrodzenie od Wnioskodawców. Następnie pozwolenie na budowę przepisano (decyzja z 14 marca 2011 r.) ze Spółki Komandytowej na Wnioskodawców, którzy prowadzili prace budowlane we własnym zakresie, zakończone ukończeniem domu w 2016 r.

W celu zapewnienia przyłączenia Domu Mieszkalnego do sieci energetycznej, dostawca energii Spółka X zażądała od Wnioskodawców udostępnienia gruntu pod budowę stacji transformatorowej. Wymagało to przeprowadzenia w 2010 r. podziału jednej z działek i wydzielenia działki pod transformator (dalej: „Działka pod transformator”). Od około 10 lat Działka pod transformator jest zabudowana transformatorem. Wnioskodawcy zostali zobowiązani do sprzedaży Spółce X Działki pod transformator, ale jeszcze to nie nastąpiło.

W 2010 r. Wnioskodawcy wystąpili o zmianę planu zagospodarowania dla Nieruchomości Gruntowej z terenu usług na teren produkcyjno-usługowy (stacja paliw). Plan został zmieniony w 2013 r. zgodnie z wnioskiem Wnioskodawców.

W 2014 r. Prezydent Miasta wydał decyzję, w której stwierdził, że wartość Nieruchomości Gruntowej nie wzrosła w związku ze zmianą planu zagospodarowania. Umorzono postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Do końca 2018 r. wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości Gruntowej były w użytkowaniu wieczystym. Opłata za użytkowanie wieczyste wynosiła 1% wartości, tak jak przy nieruchomości o mieszkaniowym charakterze, na której nie jest prowadzona działalność gospodarcza. 1 stycznia 2019 r, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej, uległo przekształceniu w prawo własności na mocy ustawy z dnia 28 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716).

Prezydent Miasta przyznał Wnioskodawcom bonifikatę od opłaty przekształceniowej użytkowania wieczystego, zgodnie zasadami dla osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej.

Aktualnie Wnioskodawcy obciążani są jako właściciele Nieruchomości Gruntowej podatkiem od nieruchomości wg stawki obowiązującej dla nieruchomości niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W sierpniu 2020 r. Wnioskodawcy jako osoby fizyczne (małżeństwo) nieprowadzące działalności gospodarczej zawarli umowę dzierżawy jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej na cele związane z prowadzoną przez wykonawcę robót, rozbudową przebiegającej obok ulicy. Umowa została zawarta z inicjatywy firmy prowadzącej rozbudowę ulicy, teren działki służy jako skład materiałów na czas robót budowlanych. Czas trwania umowy uzależniony jest od czasu trwania robót budowlanych (umowa zostanie rozwiązana wraz z zakończeniem rozbudowy ulicy). Z tytułu dzierżawy Wnioskodawcy zgłosili opodatkowanie przychodów z prywatnej dzierżawy podatkiem zryczałtowanym. Czynsz dzierżawny wpływa na bankowy rachunek Wnioskodawców niezwiązany z działalnością gospodarczą.

Ze względu na problemy finansowe wywołane pandemią COVID-19 w październiku 2020 r. Wnioskodawcy jako osoby fizyczne (małżeństwo) nieprowadzące działalności gospodarczej zawarli umowę najmu lokalu w Domu Mieszkalnym na cele prowadzenia klubu malucha dla dzieci do lat 3. Przekazanie przedmiotu najmu jeszcze nie nastąpiło, data przekazania określona w umowie na 1 lipca 2021. Prowadzenie klubu malucha nie wymaga zmiany sposobu użytkowania Domu Mieszkalnego, pozostaje on cały czas budynkiem mieszkalnym. Dotychczas umowa ta nie niosła za sobą żadnych przepływów finansowych miedzy stronami. Przychody z najmu będą rozliczane przez Wnioskodawców podatkiem zryczałtowanym. Czynsz najmu będzie wpływał na bankowy rachunek Wnioskodawców niezwiązany z działalnością gospodarczą.

W maju 2021 r. Wnioskodawcy złożyli do Prezydenta Miasta wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego dwumieszkaniowego na dwóch działkach wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej. W dacie składania niniejszego wniosku o interpretacje:

‒ nie wydano decyzji o pozwoleniu na budowę;

‒ nie wiadomo, czy i kiedy Wnioskodawcy rozpoczną budowę domu, jeżeli uzyskają pozwolenie na budowę;

‒ nie planują sprzedaży domu, jeżeli go wybudują; być może w domu będzie mieszkać córka Wnioskodawców.

Ze względu na problemy finansowe wywołane zakazami i ograniczeniami w prowadzeniu gastronomi oraz żłobków w związku z pandemią COVID-19, Wnioskodawcy jako osoby fizyczne (małżeństwo) nieprowadzące działalności gospodarczej, zmuszeni są sprzedać jedną z niezabudowanych działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej (dalej: „Działka budowlana”). Działka budowlana przeznaczona do sprzedaży nie jest jedną z działek, na których Spółka Komandytowa rozpoczęła nieukończone prace budowlane.

Działka budowlana w obecnym kształcie powstała na mocy decyzji administracyjnej Wojewody o podziale tej działki w związku z rozbudową sąsiedniej ulicy i przyznaniu Wnioskodawcom odszkodowania za utraconą część Działki budowalnej.

Wnioskodawcy:

‒ nie składali oświadczenia o wprowadzeniu prywatnej nieruchomości jaką jest Nieruchomość Gruntowa oraz posadowiony na niej Dom Mieszkalny do działalności gospodarczej prowadzonej w formie Spółki Cywilnej oraz Spółki Komandytowej, ani do indywidualnej działalności gospodarczej C. B.;

‒ od momentu nabycia Nieruchomości Gruntowej do chwili złożenia niniejszego wniosku nigdy nie zaliczali do kosztów uzyskania przychodu z działalności gospodarczej – w ramach Spółki Cywilnej, Spółki Komandytowej, indywidualnej działalności C. B. – żadnych wydatków związanych z Nieruchomością Gruntową; z wyjątkiem: wydatków ponoszonych w ramach Spółki Komandytowej w związku z nieukończoną budową na części działek udostępnionych Spółce Komandytowej przez Wnioskodawców, a także wydatków oraz przychodów uzyskiwanych przez Spółkę Komandytową w związku z budową Domu Mieszkalnego na zlecenie Wnioskodawców jako odrębnych podmiotów – klientów Spółki Komandytowej.

Nieruchomość Gruntowa oraz posadowiony na niej Dom Mieszkalny nie jest i nigdy nie były ujęte w Spółce Cywilnej, w Spółce Komandytowej oraz w indywidualnej działalności gospodarczej C. B.:

‒ w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych;

‒ w księgach podatkowych jako „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”;

‒ w księgach handlowych jako „Zapasy” ani jako „Środki trwałe w budowie”.

Sprzedaż w ramach Spółki Cywilnej oraz sprzedaż w ramach Spółki Komandytowej, a także sprzedaż w ramach indywidualnej działalności gospodarczej C. B., nie ma i nigdy nie miała związku z Nieruchomością Gruntową, z wyjątkiem budowy Domu Mieszkalnego przez Spółkę Komandytową dla Wnioskodawców jako klientów Spółki Komandytowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazano ponadto:

1\. Numery działek będących przedmiotem sprzedaży – 1, 2;

2\. Na działce 1 znajduje się transformator (we wniosku opisana: „Działka pod transformator”); Działka Nr 2 to działka niezabudowana (we wniosku opisana: „Działka budowlana”);

3\. Na pytania: Do jakich celów Zainteresowani wykorzystywali przedmiotowe działki w całym okresie ich posiadania? (A) Czy służyły wyłącznie do zaspokajania potrzeb osobistych Zainteresowanych? (jeśli tak – to jakich?) (B) Czy były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? (C) Czy były/są wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (D) Czy były w całości bądź w części przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (kiedy zawarte zostały umowy i na jaki okres, jak kształtował się czynsz dzierżawny)? (Da) Czy zawarta w sierpniu 2020 r. umowa dzierżawy jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości na cele związane z rozbudową ulicy dotyczy działki będącej przedmiotem wniosku? (Db) Czy zawarta w październiku 2020 r. umowa najmu lokalu mieszkalnego w Domu Mieszkalnym na cele prowadzenia klubu malucha dotyczy działki będącej przedmiotem wniosku, na jaki okres została zawarta umowa, jak będzie kształtował się czynsz z najmu?

‒ Działka Nr 1 – Na podstawie pisemnego oświadczenia z dnia 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy bez wynagrodzenia udzielili Spółce X prawo do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej, na miejscu oznaczonym na planie sytuacyjnym załączonym do oświadczenia.

W 2010 r. na zlecenie Spółki X, wydzielono Działkę pod transformator z jednej z działek należących do Wnioskodawców, zgodnie z planem sytuacyjnym załączonym do oświadczenia Wnioskodawców z 28 sierpnia 2008 r.

Na Działce pod transformator Spółka X własnym kosztem wybudowała transformator, dla dostawy energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców posadowionego na innej działce niż działki będące przedmiotem wniosku oraz dostawy energii elektrycznej do innych budynków posadowionych na sąsiednich działkach nie będących własnością Wnioskodawców. Transformator jest niezbędny. Nie ma innej możliwości zasilania w energię elektryczną Domu Mieszkalnego oraz budynków sąsiednich, jak przy wykorzystaniu transformatora.

‒ Działka Nr 2 – do sierpnia 2020 r. Działka budowlana nie była wykorzystywana (była nieużywana) przez Wnioskodawców. W drugiej połowie 2020 r. firma prowadząca rozbudowę ulicy poprosiła Wnioskodawców o udostępnienie Działki budowlanej na czas trwania robót, z przeznaczeniem na skład materiałów budowlanych. Wnioskodawcy zgodzili się, albowiem i tak nie używali Działki budowlanej, a rozbudowa ulicy leży zarówno w ich interesie jak i w interesie mieszkańców nieruchomości sąsiednich. Należy podkreślić, że do zawarcia umowy dzierżawy Działki budowlanej doszło z inicjatywy firmy prowadzącej rozbudowę ulicy, a nie z inicjatywy Wnioskodawców.

A)

‒ 1 – Działka pod transformator została udostępniona Spółce X, która wybudowała na niej transformator.

Transformator jest niezbędny do dostawy energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców posadowionego na innej działce niż działki będące przedmiotem wniosku oraz do dostawy energii elektrycznej do budynków posadowionych na sąsiednich działkach nie będących własnością Wnioskodawców.

‒ 2 – do sierpnia 2020 r. Działka budowlana nie była wykorzystywana (była nieużywana) przez Wnioskodawców. Na podstawie umowy dzierżawy z 10 sierpnia 2020 r., zmienionej aneksem z 1 marca 2021 r., Wnioskodawcy uzyskują czynsz dzierżawny za udostępnienie Działki budowlanej na skład materiałów budowlanych firmie prowadzącej rozbudowę ulicy, na czas trwania robót. Przychody z dzierżawy Działki budowlanej Wnioskodawcy opodatkowują ryczałtem, jako dzierżawę poza działalnością gospodarczą. Czynsz dzierżawny (jeden tysiąc złotych miesięcznie) wpływa na „prywatny” bankowy rachunek Wnioskodawców niezwiązany z działalnością gospodarczą.

B)

‒ 1 – Na podstawie pisemnego oświadczenia z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy bez wynagrodzenia udzielili Spółce X prawo do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej, na miejscu oznaczonym na planie sytuacyjnym załączonym do oświadczenia, dla dostawy energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców oraz dostawy energii elektrycznej do budynków posadowionych na sąsiednich działkach nie będących własnością Wnioskodawców.

Nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku o od towarów i usług, udzielenie Spółce X bez wynagrodzenia prawa do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej.

W związku z powyższym, Działka pod transformator nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

‒ 2-do sierpnia 2020 r. Działka budowlana nie była wykorzystywana (była nieużywana) przez Wnioskodawców, nie była udostępniana innym podmiotom.

Na podstawie umowy dzierżawy z 10 sierpnia 2020 r., zmienionej aneksem z 1 marca 2021r., Wnioskodawcy uzyskują czynsz dzierżawny za udostępnienie Działki budowlanej firmie prowadzącej rozbudowę ulicy, na czas trwania robót, na skład materiałów budowlanych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dzierżawa mieści się w przywołanym powyżej pojęciu działalności gospodarczej – polega bowiem na wykorzystaniu towaru (Działki budowlanej) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, Działka budowlana:

‒ od 10 sierpnia 2020 r. jest wykorzystywana w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług;

‒ nie była i nie jest wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

C)

‒ 1 – Na podstawie pisemnego oświadczenia z dnia 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy bez wynagrodzenia udzielili Spółce X prawo do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej, na miejscu oznaczonym na planie sytuacyjnym załączonym do oświadczenia. Transformator wraz z linią kablową służy dostawie energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców oraz dostawie energii elektrycznej do budynków posadowionych na sąsiednich działkach niebędących własnością Wnioskodawców.

W związku z powyższym, Działka pod transformator nie była i nie jest wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

‒ 2 – do sierpnia 2020 r. Działka budowlana nie była wykorzystywana (była nieużywana) przez Wnioskodawców, nie była udostępniana innym podmiotom.

Na podstawie umowy dzierżawy z 10 sierpnia 2020 r., zmienionej aneksem z 1 marca 2021r., Wnioskodawcy uzyskują czynsz dzierżawny za udostępnienie Działki budowlanej na skład materiałów budowlanych firmie prowadzącej rozbudowę ulicy, na czas trwania robót. Do zawarcia umowy dzierżawy Działki budowlanej doszło z inicjatywy firmy prowadzącej rozbudowę ulicy, a nie z inicjatywy Wnioskodawców.

Przychody z dzierżawy Działki budowlanej Wnioskodawcy opodatkowują ryczałtem, jako dzierżawę poza działalnością gospodarczą. Czynsz dzierżawny wpływa na „prywatny" bankowy rachunek Wnioskodawców niezwiązany z działalnością gospodarczą.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, stwierdził, że „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. NSA uznał, że przy najmie znaczenie ma subiektywna decyzja podatnika – czy wynajmuje składnik swojego majątku (np. nieruchomość gruntową) w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach prywatnego zarządu.

Potwierdziły to następnie składy orzekające NSA w wyrokach z 22 czerwca 2021 r. (sygn. akt II FSK 2402/19 i II FSK 2403/19).

W związku z powyższym, Działka budowlana nie była i nie jest wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

D)

‒ 1 – Na podstawie pisemnego oświadczenia z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy bez wynagrodzenia udzielili Spółce X prawa do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej, na miejscu oznaczonym na planie sytuacyjnym załączonym do oświadczenia. Transformator wraz z linią kablową służy dostawie energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców oraz dostawie energii elektrycznej do budynków posadowionych na sąsiednich działkach niebędących własnością Wnioskodawców.

W 2010 r. na zlecenie Spółki X, wydzielono Działkę pod transformator z jednej z działek należących do Wnioskodawców, zgodnie z planem sytuacyjnym załączonym do oświadczenia Wnioskodawców z 28 sierpnia 2008 r.

W oświadczeniu z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy zobowiązali się sprzedać Spółce X Działkę pod transformator, po cenie rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę. Wnioskodawcy wstrzymują się ze sprzedażą Działki pod transformator, do czasu uzyskania interpretacji indywidualnej na podstawie niniejszego wniosku.

‒ 2 – Działka budowlana:

o do sierpnia 2020 r. nie była udostępniana innym podmiotom;

o od dnia 10 sierpnia 2020 r. na podstawie umowy dzierżawy jest udostępniana firmie budowlanej prowadzącej rozbudowę ulicy.

Umowę dzierżawy zmieniono aneksem z 1 marca 2021 r.

Umowa dzierżawy zawarta jest na czas nieokreślony. Każdej ze stron przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy w terminie 30 dni w formie pisemnej. Na podstawie aneksu z 1 marca 2021 r., Wydzierżawiający nie może wypowiedzieć umowy przed 30 listopada 2021 r.

Dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości: 1 000 zł netto (słownie: jeden tysiąc złotych 00/100).

Czynsz dzierżawny jest płatny za każdy rozpoczęty miesiąc dzierżawy w terminie do 14 dnia każdego miesiąca na rachunek „prywatny” bankowy Wydzierżawiających, niezwiązany z działalnością gospodarczą Wnioskodawców.

Da)

Zawarta 10 sierpniu 2020 r. umowa dzierżawy (zmieniona aneksem z 1 marca 2021r.) jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości na cele związane z rozbudową ulicy, dotyczy Działki budowlanej nr 2 będącej przedmiotem wniosku.

Db)

Zawarta w październiku 2020 r. umowa najmu lokalu mieszkalnego w Domu Mieszkalnym na cele prowadzenia klubu malucha dotyczy działki nr 3 niebędącej przedmiotem wniosku.

Umowę najmu lokalu mieszkalnego w Domu Mieszkalnym zawarto na czas nieokreślony od 1 lipca 2021 r., z 1 (jedno) miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Z założenia miesięczny czynsz najmu ma wynosić: 24 000 zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące złotych) powiększone o ewentualny podatek VAT i płatny jest z góry do 10-go dnia każdego miesiąca przelewem na rachunek bankowy niezwiązany z działalnością gospodarczą wskazany przez Wynajmujących (Wnioskodawców). Strony ustaliły, że do momentu uruchomienia działalności (jednakże nie później niż do 31 grudnia 2021 r.) czynsz wynosić będzie 1 (jeden) zł powiększone o ewentualny podatek VAT.

Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem jedno-miesięcznego okresu. Najemca może doprowadzić do zakończenia obowiązywania umowy najmu przed 31 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy nie mają pewności, czy po 31 grudnia 2021 r. umowa najmu będzie obowiązywała i czy uzyskają zakładany miesięczny czynsz najmu w kwocie netto 24 000 zł.

4\. Na pytanie: W jakim celu spółka komandytowa wybudowała w 2016 r. Dom mieszkalny na zlecenie Zainteresowanych i w jaki sposób od momentu ukończenia jego budowy był wykorzystywany przez Zainteresowanych? Wskazano:

Spółka komandytowa na zlecenie Wnioskodawców wybudowała w 2016 r. Dom Mieszkalny na cele mieszkalne Wnioskodawców.

Do dnia 1 lipca 2021 r. Wnioskodawcy wykorzystywali Dom Mieszkalny na własne cele mieszkaniowe.

Dom Mieszkalny nie był wynajmowany ani udostępniany w inny sposób osobom trzecim.

5\. Na pytanie: Na jakiej podstawie dostawca energii dysponował gruntem pod budowę stacji transformatorowej? wskazano:

Dostawca energii dysponował gruntem pod budowę stacji transformatorowej na podstawie pisemnego oświadczenia Wnioskodawców z dnia 28 sierpnia 2008 r., w którym Wnioskodawcy bez wynagrodzenia udzielili Spółce X prawo do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej, na miejscu oznaczonym na planie sytuacyjnym załączonym do oświadczenia. Transformator wraz z linią kablową służy dostawie energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców oraz dostawie energii elektrycznej do budynków posadowionych na sąsiednich działkach nie będących własnością Wnioskodawców.

W 2010 r. na zlecenie Spółki X wydzielono Działkę pod transformator z jednej z działek należących do Wnioskodawców, zgodnie z planem sytuacyjnym załączonym do oświadczenia Wnioskodawców z 28 sierpnia 2008 r.

W oświadczeniu z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy zobowiązali się sprzedać Spółce X Działkę pod transformator, po cenie rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę.

6\. Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Reguła zawarta w art. 49 § 1 Kodeksu stanowi wyjątek od zasady wyrażonej w art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego oraz zasady określonej w art. 191 tej ustawy.

Zaznaczyć należy, że przesłanka wynikająca z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w tym przepisie urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa lub zakładu.

W stanie faktycznym będącym przedmiotem wniosku, transformator jest podłączony do sieci należącej do dostawcy energii.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy są właścicielami Działki pod transformator, natomiast nie są właścicielami transformatora posadowionego na tej działce.

7\. Z tytułu udostępnienia działki pod budowę transformatora i po jego wybudowaniu przez Spółkę X, Wnioskodawcy nie uzyskiwali żadnych korzyści finansowych/majątkowych.

8\. Na pytanie: Czy Zainteresowani poczynili/zamierzają poczynić w stosunku do działek będących przedmiotem wątpliwości jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa terenu, ogrodzenie terenu, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej)? Czy Zainteresowani podejmowali jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w celu sprzedaży ww. nieruchomości, tj. reklama, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? wskazano:

‒ 1 – Na podstawie pisemnego oświadczenia z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy bez wynagrodzenia udzielili Spółce X prawa do dysponowania Działką pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej, na miejscu oznaczonym na planie sytuacyjnym załączonym do oświadczenia. Transformator wraz z linią kablową służy dostawie energii elektrycznej do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców oraz dostawie energii elektrycznej do budynków posadowionych na sąsiednich działkach niebędących własnością Wnioskodawców.

W oświadczeniu z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy zobowiązali się sprzedać Spółce X Działkę pod transformator, po cenie rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę.

Spółka X sporządziła tekst oświadczenia z 28 sierpnia 2008 r. i przekazała Wnioskodawcom do podpisu.

W 2010 r. na zlecenie Spółki X wydzielono Działkę pod transformator z jednej z działek należących do Wnioskodawców, zgodnie z planem sytuacyjnym załączonym do oświadczenia Wnioskodawców z 28 sierpnia 2008 r. Wydzielenie nastąpiło z inicjatywy Spółki X i przez tę Spółkę zostało przeprowadzone, nie było nakierowane na zwiększenie wartości i uatrakcyjnienie Działki pod transformator.

Wydzielenie było związane z treścią przygotowanego przez Spółkę X oświadczenia, w którym, Wnioskodawcy zobowiązali się sprzedać Spółce X Działkę pod transformator, wydzieloną pod budowę stacji transformatorowej.

Poza wyrażeniem zgody na dysponowanie przez Spółkę X Działką pod transformator dla celów budowlanych i tolerowaniem wydzielenia przeprowadzonego przez Spółkę X, Wnioskodawcy nie podejmowali innych działań dotyczących tej –działki.

W związku ze zobowiązaniem Wnioskodawców wobec Spółki X do sprzedaży Działki pod transformator, Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie dawali również ogłoszeń, w celu sprzedaży Działki pod transformator.

‒ 2 – Działka budowlana

Wnioskodawcy nie podejmowali działań bezpośrednio nakierowanych na zwiększenie wartości i uatrakcyjnienie Działki budowlanej.

Przed 2016 r. Wnioskodawcy podejmowali działania związane z budową Domu Mieszkalnego na działce sąsiedniej nr 3, które pośrednio dotyczyły Działki budowlanej nr 2. Na potrzeby doprowadzenia prądu i gazu do Domu Mieszkalnego na działce nr 3, dostawcy energii elektrycznej i gazu poprowadzili sieci przez Działkę budowlaną nr 2, Nie było innej możliwości poprowadzenia sieci do Domu Mieszkalnego, jak przez Działkę budowlaną nr 2. Na Działce budowlanej nr 2 nie ma jednak przyłączy do prądu i gazu. Przed sprzedażą Działki budowlanej nr 2, Wnioskodawcy nie zamierzają instalować tych przyłączy.

Na Działce budowlanej nr 2 nie ma przyłączy do sieci wodnej i kanalizacyjnej.

W związku z przebudową ulicy zostały doprowadzone sieci wodne i kanalizacyjne do sąsiednich działek, niebędących własnością Wnioskodawców. Działania w zakresie doprowadzenia wody i kanalizacji były podjęte przez Prezydenta Miasta, a nie przez Wnioskodawców. Przed sprzedażą Działki budowlanej nr 2, Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować czynności w zakresie przyłączenia do sieci wodnej i kanalizacyjnej.

Wnioskodawcy nie podejmowali aktywnych działań marketingowych, w celu sprzedaży Działki budowlanej. Wnioskodawcy dali tylko ogłoszenie o zamiarze sprzedaży Działki budowlanej.

9\. Poza działalnością gospodarczą („prywatnie”), Wnioskodawcy są właścicielami:

‒ Opisanej we wniosku Nieruchomości Gruntowej wraz z Domem Mieszkalnym posadowionym na jednej działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej;

‒ Lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej, Wnioskodawcy są wpisani w księgach wieczystych we współwłasności łącznej wspólników Spółki Cywilnej:

‒ Nieruchomości (dwie działki gruntowe w jednej księdze wieczystej) zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi dwumieszkaniowymi (zabudowa szeregowa, budynki narożne).

‒ Lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

10\. Na pytanie: Jeśli Zainteresowani posiadają jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), to ile, jakie, w jaki sposób były/są/będą wykorzystywane? podano: Lokal mieszkalny stanowiący odrębna nieruchomość, będący własnością Wnioskodawców poza działalnością gospodarczą („prywatnie”), Wnioskodawcy wykorzystują dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

W ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej:

‒ Wnioskodawcy wynajmują cztery mieszkania w dwóch dwumieszkaniowych budynkach mieszkalnych.

‒ Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość Wynajmujący kupili w 2006 r. jako lokal gastronomiczny, w którym byli najemcy. Umowa najmu została rozwiązana (brak zgody na sprzedaż alkoholu, problemy finansowe najemców). Od kilku lat lokal jest pusty. Wnioskodawcy przeprowadzili procedurę przekształcenia lokalu użytkowego na mieszkalny. Planowany był wynajem na cele mieszkaniowe, długo lub krótko terminowe. Lokal nadal jest pusty. Wspólnota mieszkaniowa nie zgadza się na doprowadzenie gazu do mieszkania. Od kilku lat trwa proces sądowy w tej sprawie. Wnioskodawcy planują sprzedać ten lokal, ale żeby było to możliwe konieczne jest doprowadzenie gazu do ogrzewania, nie wiadomo kiedy to nastąpi.

11\. Na pytanie: Jeśli Zainteresowani posiadają jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), to czy zamierzają je zbyć i jaka będzie skala tych działań (należy także podać przybliżone daty zbycia)? wyjaśniono:

Nieruchomości poza działalnością gospodarcza („prywatne").

Wnioskodawcy rozważają dwa warianty w odniesieniu do opisanej we wniosku Nieruchomości Gruntowej wraz z Domem Mieszkalnym posadowionym na jednej działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej:

Wariant 1

Pozostawienie sobie trzech działek gruntu, w tym działki gruntu nr 3 z Domem Mieszkalnym. Sprzedaż pozostałych działek lub wniesienie ich aportem do spółki (cywilna, z o.o.) w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Na dwóch działkach gruntu, które Wnioskodawcy sobie zostawią, Wnioskodawcy planują budowę domu mieszkalnego dla pełnoletniej córki (Wnioskodawcy mają pozwolenie na budowę i zgłosili już zamiar rozpoczęcia budowy).

Wariant 2

Sprzedaż wszystkich działek, z wyjątkiem działki gruntu nr 3 z Domem Mieszkalnym, którą Wnioskodawcy pozostawią sobie.

Wnioskodawcy nie podjęli decyzji, czy i kiedy wdrożą jeden z dwóch Wariantów.

Teoretycznie może się zdarzyć (aktualnie Wnioskodawcy tego nie rozważają), że Wnioskodawcy sprzedadzą lokal mieszkalny, żeby kupić inny lokal mieszkalny.

Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej.

Wnioskodawcy nie planują sprzedaży czterech mieszkań w dwóch dwumieszkaniowych budynkach mieszkalnych.

Wnioskodawcy planują sprzedać lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, ale żeby było to możliwe konieczne jest doprowadzenie gazu do ogrzewania. W związku z trwającym procesem sądowym w sprawie doprowadzenia gazu, nie wiadomo kiedy to nastąpi.

12\. Na pytanie: Czy Zainteresowani dokonywali już zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (jeśli tak - to jaka była skala tych działań, należy także podać daty zbycia)? wskazano:

Nieruchomości poza działalnością gospodarczą („prywatne”).

W 2007 roku Wnioskodawcy sprzedali dom mieszkalny. Za pieniądze z tej sprzedaży w grudniu 2007r. Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość Gruntową.

Ponad 20 lat temu i więcej, Wnioskodawcy przynajmniej dwa razy kupili i sprzedali lokale mieszkalne na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.

Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej.

Przez ponad 20 lat prowadzenia przez Wnioskodawców działalności deweloperskiej w ramach Spółki Cywilnej:

Rok 2001 – zakup działki, pozwolenie na budowę z 2001 r., budowa budynku jednorodzinnego o czterech lokalach mieszkalnych, sprzedaż trzech w 2004 r., ostatnie sprzedane w 2007 r.

Rok 2008 – zakup działki i budowa domu w zabudowie bliźniaczej – sprzedaż w latach 2008-2009.

Rok 2010 – zakup działki, podział na mniejsze działki, pozwolenie na budowę 15 budynków jednorodzinnych dwulokalowych z 2011 r., etapowa budowa szeregowca (30 mieszkań) sprzedaż w latach 2009-2015, ostatnie mieszkanie sprzedano w 2016 r., pozostałą część działki sprzedano spółce komandytowej, która prowadziła dalej inwestycję deweloperską – inne pozwolenia na budowę.

Rok 2011 – zakup działki we współwłasności z innym podmiotem (potem dokonano podziału nieruchomości i zniesienie współwłasność), w 2012 r. uzyskano pozwolenie na budowę zespołu 24 budynków jednorodzinnych dwumieszkaniowych, w 2014 r. sprzedano część działki obcemu podmiotowi, na części wybudowano dom w zabudowie bliźniaczej (dom jednorodzinny i dom jednorodzinny dwumieszkaniowy) – sprzedaż w roku 2016, pozostałą część działki sprzedano spółce komandytowej, która prowadziła dalej inwestycje deweloperską – przeniesione pozwolenie na budowę.

13\. Na pytanie: Czy Zainteresowani zamierzają w przyszłości nabywać inne nieruchomości? wskazano:

Nieruchomości poza działalnością gospodarczą („prywatne”).

Jeżeli Wnioskodawcy będą zmieniać miejsce zamieszkania, wówczas kupią inną nieruchomość gruntową, na której wybudują dom lub kupią mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość. Na datę sporządzania niniejszej odpowiedzi, Wnioskodawcy nie są w stanie określić, czy, a jeżeli tak to kiedy to nastąpi.

Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy są w trakcie negocjacji dotyczącej nabycia dwóch działek gruntu. Wnioskodawcy zamierzają wykorzystać te działki pod budowę budynków, które po wybudowaniu zostaną sprzedane w ramach działalności developerskiej.

Na 2022 r. Rząd zapowiedział zmiany zasad opodatkowania działalności gospodarczej w ramach tzw. „Polskiego ładu”. Na datę sporządzania niniejszej odpowiedzi, Rząd nie poinformował jakie w 2022 r. i w latach następnych będą zasady opodatkowania działalności gospodarczej w ramach tzw. „Polskiego ładu”. Wnioskodawcy nie są więc w stanie określić, czy:

‒ Wnioskodawcy nabędą jako osoby fizyczne, żeby następnie jako osoby fizyczne wnieść aportem do spółki cywilnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością; lub

‒ Wnioskodawcy nabędą w ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej; lub

‒ nabywcą będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawcy będą mieli wszystkie udziały.

W związku z niewiadomą co do zasad opodatkowania działalności gospodarczej w 2022 r. i w latach następnych, Wnioskodawcy jako osoby fizyczne zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną ze sprzedającym. W umowie przedwstępnej będzie zapis, że Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie praw z umowy przedwstępnej na dowolną osobę trzecią wskazaną przez Kupujących (Wnioskodawców).

Gdy będą informacje co do zasad opodatkowania działalności gospodarczej w 2022 r. w latach następnych w ramach tzw. „Polskiego ładu”, zostanie zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości, przy czym kupującym będzie podmiot, który wskażą Wnioskodawcy (w zależności od regulacji podatkowych na 2022 r. i lata następne).

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży Działki pod transformator oraz Działki budowlanej?

2\. Czy w przypadku sprzedaży Działki pod transformator oraz Działki budowalnej Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Zainteresowanych – w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych – nie będą oni zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży Działki pod transformator oraz Działki budowalnej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

‒ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej - art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód ma znaczenie dla ustalenia takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Ze względu na różnorodność form, rodzajów aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem (rozpoczęciem wykonywania) pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). Zatem o właściwej kwalifikacji przychodu decyduje całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu danych składników majątkowych (w tym nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, przykładowo: polegających na nabywaniu nieruchomości, zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych nieruchomości bądź ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem).

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże nawet brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona, bowiem prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Na uznanie za podatkowoprawną działalność gospodarczą wpływają również zorganizowanie i ciągłość podejmowanych działań. Jako że prowadzenie (rozpoczęcie) tej podatkowoprawnej działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak tę działalność ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych, możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej). Taka działalność gospodarcza cechuje się względnie stałym zamiarem jej wykonywania, powtarzania (potencjalną możliwością) określonego zespołu konkretnych działań, co legislator nazywa ciągłością. Przesłanka ciągłości nie wyklucza możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Wystarczające jest przy tym, aby analiza całokształtu okoliczności sprawy prowadziła do wniosków, z których wynika zamiar (możliwość) powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu. Natomiast zespół powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu odnosi się do kwestii „powtarzalnością". Za prowadzenie działalności gospodarczej w wyżej wymienionym podatkowoprawnym rozumieniu należy uznać taki właśnie zestaw powtarzanych czynności w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek.

Przedstawiona w opisie stanu faktycznego aktywność Wnioskodawców oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości Gruntowej.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawców czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym osobistym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie opisu nie ma podstaw do twierdzenia, że sprzedaż Działki pod transformator oraz Działki budowlanej nastąpi w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość Gruntową piętnaście lat temu, ze środków ze sprzedaży domu mieszkalnego, który stanowił ich majątek prywatny, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Dom stanowił miejsce zamieszkania Wnioskodawców. W akcie notarialnym nabycia oraz księdze wieczystej Nieruchomości Gruntowej nie ma adnotacji że Nieruchomość Gruntowa została zakupiona przez Wnioskodawców w ramach Spółki Cywilnej lub w ramach innej formy działalności gospodarczej.

Zasadniczy podział Nieruchomości Gruntowej przeprowadzili poprzedni użytkownicy wieczyści, a nie Wnioskodawcy.

Wydzielenie Działki pod transformator w 2010 r., a więc w dacie gdy Wnioskodawcy byli już użytkownikami wieczystymi Nieruchomości Gruntowej, nastąpiło w celu zapewnienia przyłączenia Domu Mieszkalnego do sieci energetycznej. Bez Wydzielenia Działki pod transformator oraz bez zapewnienia późniejszej jej odsprzedaży do dostawcy energii elektrycznej, Spółki X nie wybudowałaby stacji transformatorowej, za pośrednictwem której dostarczana jest energia elektryczna do Domu Mieszkalnego.

Obecny kształt Działki budowlanej jest wynikiem podziału, co do którego, w związku rozbudową sąsiedniej ulicy, decyzję administracyjną wydał Wojewoda.

Dwa podziały Nieruchomości Gruntowej w okresie gdy Wnioskodawcy są użytkownikami wieczystymi/właścicielami, nastąpiły na skutek okoliczności, na które Wnioskodawcy nie mieli wpływu.

Wnioskodawcy sprzedadzą Działkę pod transformator do Spółki X, wyłącznie w związku ze wcześniejszymi zobowiązaniami wobec Spółki X, a nie w związku ze zorganizowaną działalnością handlową.

Sprzedaż Działki budowlanej nastąpi ze względu na problemy finansowe Wnioskodawców wywołane pandemią COVID-19. W związku z diametralnym spadkiem przychodów na skutek pandemii, Wnioskodawcy są zmuszeni sprzedać składnik swojego majątku osobistego („prywatnego") jakim jest Działka budowlana. Działka budowlana przeznaczona do sprzedaży nie jest jedną z działek, na których Spółka Komandytowa rozpoczęła nieukończone prace budowlane.

Sprzedaż Działki budowlanej będzie dotyczyła prywatnego majątku Wnioskodawców niezwiązanego z działalnością gospodarczą, nie nastąpi w związku ze zorganizowaną działalnością handlową.

W okresie piętnastu lat gdy Wnioskodawcy są właścicielami (użytkownikami wieczystymi) Nieruchomości Gruntowej, niektóre czynności Wnioskodawców, które teoretycznie mogłyby wskazywać na działania w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, mają pojedynczy charakter, niemieszczący się w ciągu zdarzeń składających się na aktywność „handlową”.

W 2010 r. Wnioskodawcy wystąpili o zmianę planu zagospodarowania dla Nieruchomości Gruntowej z terenu usług na teren produkcyjno-usługowy (stacja paliw). Plan został zmieniony w 2013 r. zgodnie z wnioskiem Wnioskodawców. Zmiana planu zagospodarowania nie spowodowała jednak:

‒ wzrostu wartości Nieruchomości Gruntowej, co potwierdził Prezydent Miasta w decyzji z 2014 r. umarzając postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

‒ sprzedaży przez Wnioskodawców Nieruchomości Gruntowej lub jej części, przez dziewięć lat od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

‒ że, stała się możliwa sprzedaż Działki pod transformator do Spółki X w związku z dostawą elektryczności do Domu Mieszkalnego; sprzedaż tej działki w ramach uzgodnień ze Spółką X, była również możliwa przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie uzyskanego od Wnioskodawców prawa do dysponowania gruntem w celu prowadzenia prac budowlanych i przeprowadzenia procesu deweloperskiego, Spółka Komandytowa 11 lutego 2008 r. uzyskała decyzję o pozwoleniu na budowę domów jednorodzinnych na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej.

W związku z problemami z wodą i kanalizacją (brak sieci) oraz z dojazdem (brak drogi), w 2016 r. podjęto decyzję o definitywnym zaprzestaniu budowy realizowanej przez Spółkę Komandytową na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, które Wnioskodawcy udostępnili dla potrzeb budowlanych. Działki te nadal mają status niezabudowanych.

W księgach Spółki Komandytowej wydatki na niedokończoną budowę ujmowano jako produkcja w toku. W związku z decyzją o definitywnym zaprzestaniu budowy, w ramach Spółki Komandytowej wartość poniesionych wydatków na nieukończoną budowę została zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Nawet gdyby Spółka Komandytowa dokończyła budowę na Nieruchomości Gruntowej, to Wnioskodawcy sprzedaliby te działki do Spółki Komandytowej jako składniki majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego:

‒ w Spółce Komandytowej Nieruchomość Gruntowa nie była ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych oraz nie była ujęta w księgach handlowych jako „Zapasy" ani jako „Środki trwałe w budowie”;

‒ zaniechana budowa w ramach Spółki Komandytowej nie była prowadzona na Działce pod transformator oraz nie była prowadzona na Działce budowalnej;

‒ pod względem prawnym Spółka Komandytowa jest podmiotem odrębnym od Wnioskodawców;

‒ w Spółce Komandytowej oprócz Wnioskodawców jest inny wspólnik spółka z o.o., w której wspólnikiem jest A. B oraz osoba fizyczna inna niż C. B;

‒ Spółka Komandytowa uzyskiwała przychody ze sprzedaży budynków posadowionych na innej nieruchomości niż Nieruchomość Gruntowa.

Z powyższego wynika, że rozpoczęcie przez Spółkę Komandytową w 2008 r. prac budowalnych na części Nieruchomości Gruntowej, które następnie zostały zaniechane, nie może być wiązane z działalnością gospodarczą każdego z Wnioskodawców w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych/podatku VAT.

Sprzedaży Działki pod transformator oraz Działki budowalnej dokonają Wnioskodawcy, a nie Spółka Komandytowa. Sprzedaż tych działek nie nastąpi również w ramach Spółki Cywilnej oraz nie nastąpi w ramach indywidualnej działalności gospodarczej C. B..

Przyszłe przychody Wnioskodawców z wynajęcia Domu Mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości Gruntowej, będą przychodami uzyskiwanymi w ramach najmu „prywatnego” a nie w ramach najmu w ramach działalności gospodarczej. Dom Mieszkalny nie jest i nigdy nie był składnikiem majątkowym różnych form działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawców.

Aktualnie w ramach Spółki Cywilnej Wnioskodawcy uzyskują przychody z działalności gastronomicznej, a nie z działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przeszłości w ramach Spółki Cywilnej Wnioskodawcy uzyskiwali przychody z działalności developerskiej/obrotu nieruchomościami. Działalność developerska oraz obrót nieruchomości w ramach Spółki Cywilnej, nie miały jednak związku z Nieruchomością Gruntową (inne księgi wieczyste). Nieruchomości, które w ramach Spółki Cywilnej były przedmiotem obrotu/działalności developerskiej, były kupowane i sprzedawane w ramach Spółki Cywilnej, z adnotacją w tym zakresie w aktach notarialnych oraz księgach wieczystych tych nieruchomości.

Kupując Nieruchomość Gruntową, Wnioskodawcy występowali jako małżonkowie, a nie jako wspólnicy Spółki Cywilnej lub prowadzące inną działalność gospodarczą. W akcie notarialnym zakupu oraz w księdze wieczystej Nieruchomości Gruntowej nie ma adnotacji o Spółce Cywilnej lub innej działalności gospodarczej.

C. B w ramach swojej indywidualnej działalności gospodarczej zajmuje się wynajmem cudzych (w tym należących do Spółki Cywilnej) nieruchomości, a nie działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, kwalifikacja powyższa wskazuje na przypisanie środków ze sprzedaży Działki pod transformator oraz Działki budowlanej do źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości. Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wymienionych we wniosku istotne jest ustalenie daty nabycia.

W omawianym stanie faktycznym nabycie nastąpiło w 2007 r., a więc zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego Wnioskodawców jako małżonków.

W konsekwencji, odpłatne zbycie Działki pod transformator oraz Działki budowlanej nie będzie stanowiło dla Wnioskodawców źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego Wnioskodawców jako małżonków.

Na Wnioskodawcach nie będzie ciążył z tego tytułu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒ zarobkowym celu działalności,

‒ wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒ prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, bowiem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Zainteresowanych, a w szczególności, że:

‒ Od 1994 r. Zainteresowani są jedynymi wspólnikami spółki cywilnej, której przedmiotem działalności są m.in. usługi remontowo-budowlane, budowa budynków i lokali mieszkalnych i użytkowych na własnym gruncie i ich sprzedaż kupno-sprzedaż nieruchomości; wytwarzanie materiałów budowlanych, prefabrykatów betonowych, budownictwo ogólne, instalacje wewnętrzne i zewnętrzne, roboty inżynieryjne i budowlane;

‒ Aktualnie w ramach Spółki Cywilnej Wnioskodawcy uzyskują przychody wyłącznie z tytułu prowadzenia browaru oraz z tytułu najmu: powierzchni restauracyjnej połączonej z browarem, lokalu mieszkalnego na punkt żłobkowy, jednakże w przeszłości w ramach Spółki Cywilnej prowadzono działalność deweloperską;

‒ W ramach Spółki Cywilnej kilkakrotnie sprzedano Spółce Komandytowej, której wspólnikami są Zainteresowani, działki budowlane zakupione w ramach Spółki Cywilnej. Spółka Komandytowa prowadziła na tych działkach budowy, sprzedaż lokali/budynków;

‒ Od 2008 r. oboje Zainteresowani są wspólnikami (komandytariuszami) spółki komandytowej; komplementariuszem Spółki Komandytowej jest spółka z o.o. w której A. B jest jednym ze wspólników; oboje Zainteresowani są członkami zarządu komplementariusza Spółki Komandytowej; przedmiotem przeważającej działalności spółki komandytowej jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a przedmiotem jej pozostałej działalności są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej, roboty budowlane specjalistyczne, działalność związana z obsługą rynku nieruchomości oraz wynajem i dzierżawa; aktualnie Spółka Komandytowa nie prowadzi działalności gospodarczej; w przyszłości Spółka Komandytowa nie będzie prowadzić sprzedaży, planowana jest jej rozwiązanie na podstawie jednomyślnej uchwały wspólników;

‒ C. B, poza działalnością gospodarczą w ramach Spółki Cywilnej oraz Spółki Komandytowej, prowadzi jeszcze indywidulaną działalność gospodarczą – podnajem nieruchomości będących własnością innych osób (w tym należących do Spółki Cywilnej);

‒ W lipcu 2007 r. Wnioskodawcy sprzedali – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – dom mieszkalny, który stanowił miejsce zamieszkania Wnioskodawców;

‒ 27 grudnia 2007 r. Wnioskodawcy nabyli prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej w zamian za zwolnienie z długu z zamiarem wybudowania dla siebie domu; Nieruchomość Gruntowa ulegała podziałowi (podział nastąpił w czasie, gdy była w użytkowaniu wieczystym poprzednich użytkowników wieczystych);

‒ Na podstawie uzyskanego od Wnioskodawców prawa do dysponowania gruntem w celu prowadzenia prac budowlanych i przeprowadzenia procesu deweloperskiego, Spółka Komandytowa 11 lutego 2008 r. uzyskała decyzję o pozwoleniu na budowę domów jednorodzinnych na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej i rozpoczęła na nich prace budowlane; założeniem było, że gdyby Spółka Komandytowa wybudowała budynki na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, to Wnioskodawcy sprzedaliby te działki do Spółki Komandytowej jako składniki swojego majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą;

‒ W 2016 r. podjęto decyzję o definitywnym zaprzestaniu budowy realizowanej przez Spółkę Komandytową na części działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, które Wnioskodawcy udostępnili dla potrzeb budowlanych. Działki te nadal mają status niezabudowanych. W księgach Spółki Komandytowej wydatki na niedokończoną budowę ujmowano jako produkcja w toku. W związku z decyzją o definitywnym zaprzestaniu budowy, w ramach Spółki Komandytowej wartość poniesionych wydatków na nieukończoną budowę została zaliczona do kosztów uzyskania przychodów;

‒ Na jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej, w 2016 r. Wnioskodawcy ukończyli budowę wolnostojącego jednorodzinnego domu mieszkalnego o dwóch lokalach mieszkalnych (dalej: „Dom Mieszkalny");

‒ Budowa Domu Mieszkalnego była prowadzona na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla poprzednich użytkowników wieczystych. Decyzję o pozwoleniu na budowę najpierw przepisano (decyzja z 22 lutego 2008 r.) na Spółkę Komandytową, która na zlecenie Wnioskodawców prowadziła prace budowlane uzyskując z tego tytułu wynagrodzenie od Wnioskodawców. Następnie pozwolenie na budowę przepisano (decyzja z 14 marca 2011 r.) ze Spółki Komandytowej na Wnioskodawców, którzy prowadzili prace budowalne we własnym zakresie, zakończone ukończeniem domu w 2016 r.

‒ W 2010 r. dokonano podziału jednej z działek i wydzielenia działki pod transformator (dalej: „Działka pod transformator”), która ma zostać zbyta na rzecz Spółki X (od około 10 lat Działka pod transformator jest zabudowana transformatorem);

‒ W 2010 r. Wnioskodawcy wystąpili o zmianę planu zagospodarowania dla Nieruchomości Gruntowej z terenu usług na teren produkcyjno-usługowy (stacja paliw). Plan został zmieniony w 2013 r. zgodnie z wnioskiem Wnioskodawców;

‒ Do końca 2018 r. wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości Gruntowej były w użytkowaniu wieczystym. 1 stycznia 2019 r, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej, uległo przekształceniu w prawo własności na mocy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;

‒ W sierpniu 2020 r. Wnioskodawcy zawarli umowę dzierżawy jednej działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej na cele związane z prowadzoną przez wykonawcę robót, rozbudową przebiegającej obok ulicy; Z tytułu dzierżawy Wnioskodawcy zgłosili opodatkowanie przychodów z prywatnej dzierżawy podatkiem zryczałtowanym;

‒ W październiku 2020 r. Wnioskodawcy zawarli umowę najmu lokalu w Domu Mieszkalnym na cele prowadzenia klubu malucha dla dzieci do lat 3; przychody z najmu będą rozliczane przez Wnioskodawców podatkiem zryczałtowanym;

‒ W maju 2021 r. Wnioskodawcy złożyli do Prezydenta Miasta wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego dwumieszkaniowego na dwóch działkach wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej;

‒ Działka budowlana, którą Zainteresowani zamierzają sprzedać w obecnym kształcie powstała na mocy decyzji administracyjnej Wojewody o podziale tej działki w związku z rozbudową sąsiedniej ulicy i przyznaniu Wnioskodawcom odszkodowania za utraconą część Działki budowalnej;

‒ Na podstawie pisemnego oświadczenia z 28 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy – bez wynagrodzenia – udzielili Spółce X prawo do dysponowania Działką Nr 1 pod transformator na cele budowlane w zakresie budowy stacji transformatorowej i linii kablowej; W 2010 r. na zlecenie Spółki X, wydzielono Działkę pod transformator z jednej z działek należących do Wnioskodawców; transformator dostarcza energię elektryczną do Domu Mieszkalnego będącego własnością Wnioskodawców oraz do innych budynków posadowionych na sąsiednich działkach niebędących własnością Wnioskodawców;

‒ Działkę budowlaną w 2020 r. (umowa z 10 sierpniu 2020 r., zmieniona aneksem z 1 marca 2021r.) wydzierżawiono – z przeznaczeniem na skład materiałów budowlanych – firmie budowlanej prowadzącej rozbudowę ulicy; przychody z dzierżawy Działki budowlanej Wnioskodawcy opodatkowują ryczałtem; czynsz dzierżawny wynosi jeden tysiąc złotych miesięcznie;

‒ Przed 2016 r. Wnioskodawcy podejmowali działania związane z budową Domu Mieszkalnego na działce sąsiedniej nr 3, które pośrednio dotyczyły Działki budowlanej nr 2. Na potrzeby doprowadzenia prądu i gazu do Domu Mieszkalnego na działce nr 3, dostawcy energii elektrycznej i gazu poprowadzili sieci przez Działkę budowlaną nr 2;

‒ W związku z przebudową ulicy zostały doprowadzone sieci wodne i kanalizacyjne do sąsiednich działek, niebędących własnością Wnioskodawców;

‒ Wnioskodawcy nie podejmowali aktywnych działań marketingowych, w celu sprzedaży Działki budowlanej, dali tylko ogłoszenie o zamiarze sprzedaży Działki budowlanej;

‒ Wnioskodawcy są właścicielami: opisanej we wniosku Nieruchomości Gruntowej wraz z Domem Mieszkalnym posadowionym na jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości Gruntowej i lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej, Wnioskodawcy są wpisani w księgach wieczystych we współwłasności łącznej wspólników Spółki Cywilnej: Nieruchomości (dwie działki gruntowe w jednej księdze wieczystej) zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi dwumieszkaniowymi (zabudowa szeregowa, budynki narożne) i lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;

‒ W ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej: Wnioskodawcy wynajmują cztery mieszkania w dwóch dwumieszkaniowych budynkach mieszkalnych. Posiadają lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość Wynajmujący kupili w 2006 r. jako lokal gastronomiczny, w którym byli najemcy. Umowa najmu została rozwiązana (brak zgody na sprzedaż alkoholu, problemy finansowe najemców). Od kilku lat lokal jest pusty. Wnioskodawcy przeprowadzili procedurę przekształcenia lokalu użytkowego na mieszkalny. Planowany był wynajem na cele mieszkaniowe, długo lub krótko terminowe. Lokal nadal jest pusty. Wspólnota mieszkaniowa nie zgadza się na doprowadzenie gazu do mieszkania. Wnioskodawcy planują sprzedać ten lokal;

‒ Zainteresowani planują pozostawienie sobie trzech działek gruntu, w tym działki gruntu nr 3 z Domem Mieszkalnym i sprzedaż pozostałych działek lub wniesienie ich aportem do spółki (cywilna, z o.o.) w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego bądź też sprzedaż wszystkich działek, z wyjątkiem działki gruntu nr 3 z Domem Mieszkalnym. Teoretycznie może się też zdarzyć (aktualnie Wnioskodawcy tego nie rozważają), że Wnioskodawcy sprzedadzą lokal mieszkalny, żeby kupić inny lokal mieszkalny.

‒ Wnioskodawcy planują sprzedać lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (po doprowadzeniu do niego gazu);

‒ Ponad 20 lat temu i więcej, Wnioskodawcy przynajmniej dwa razy kupili i sprzedali lokale mieszkalne na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych;

‒ W działalności w ramach Spółki Cywilnej przez ponad 20 lat prowadzenia przez Wnioskodawców działalności deweloperskiej Zainteresowali nabyli i zbyli szereg nieruchomości;

‒ Jeżeli Wnioskodawcy będą zmieniać miejsce zamieszkania, wówczas kupią inną nieruchomość gruntową na której wybudują dom lub kupią mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość;

‒ Wnioskodawcy są w trakcie negocjacji dotyczącej nabycia dwóch działek gruntu, zamierzają wykorzystać te działki pod budowę budynków, które po wybudowaniu zostaną sprzedane w ramach działalności developerskiej, na ten moment Wnioskodawcy nie są w stanie określić, czy nieruchomości te nabędą Wnioskodawcy nabędą jako osoby fizyczne, żeby następnie jako osoby fizyczne wnieść aportem do spółki cywilnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością bądź w ramach działalności gospodarczej w Spółce Cywilnej, albo też nabywcą będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawcy będą mieli wszystkie udziały

stwierdzić należy, że z całokształtu opisanego określonego zespołu działań Wnioskodawczyni i jej męża wynika, że sprzedaż działek, o które pytają Zainteresowani nastąpi w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Działania Zainteresowanych – obok zorganizowanego charakteru – są także nacechowane przymiotem ciągłości. Niewątpliwie wskazuje na to ilość potencjalnych transakcji sprzedaży działek w ramach powiązań jakie istnieją pomiędzy transakcjami, w których uczestniczą Zainteresowani zarówno jako osoby fizyczne, jak i wspólnicy spółek.

Stanowisko organu znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż działek budowlanych i ewentualne zbywanie dalszych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem działek i sporządzeniem wielu aktów notarialnych sprzedaży działek), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Jak wynika z okoliczności sprawy działania Zainteresowanych na przestrzeni wielu lat, a także przewidywane w przyszłości, nie mają charakteru przypadkowego i incydentalnego. Mają ponadto charakter zorganizowany, gdyż wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności, ich następstwo, powtarzalność, wykorzystanie innych podmiotów (określonych mechanizmów prawnych i organizacyjnych) na przestrzenia wielu lat świadczą o tym, że działania podejmowane przez Zainteresowanych nie są nieplanowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy. Zainteresowani uczynili więc z obrotu nieruchomościami źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych w nim działek, będzie świadczyć o prowadzeniu w stosunku do tych gruntów działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Kwalifikacji tej nie zmienia także twierdzenie Zainteresowanych, że zarówno Działka pod transformator, jak i Działka budowlana nie były i nie są wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma znaczenia i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej i nie nazywa jej tak. O właściwej kwalifikacji przychodu decyduje natomiast całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzający i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanych należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ww. przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży omawianych działek, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, powinien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Konieczne jest przy tym podkreślenie, że przedmiotem interpretacji indywidualnych wydawanych na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej jest – co do zasady – sam przepis prawa podatkowego. Dlatego też, wydając przedmiotową interpretację indywidualną tutejszy organ interpretacyjny dokonał wyłącznie wykładni przepisów materialnego prawa podatkowego znajdujących zastosowanie w sprawie.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis przedstawiony we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie tła faktycznego sprawy, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych raz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.