Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.31.2021.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 stycznia 2021 r. (data wpływu 13 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 16 marca 2021 r. (data wpływu 18 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe,**
*   możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 do sprzedaży działek nr 1, 2 zabudowanych budynkiem usługowo-handlowym, parkingiem dla samochodów, tablicą informacyjną i oświetleniem terenu trwale związanych z gruntem oraz sprzedaży dwóch wiat, które nie są trwale związanych z gruntem – **jest nieprawidłowe,**
*   możliwości wybrania opodatkowania dla dostawy budynku/budowli – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2021 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek nr 1, 2.

Ww. wniosek został uzupełnionym pismem z 16 marca 2021 r. (data wpływu 18 marca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 2 marca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.31.2020.1.AB.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w obrębie (…), stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów numerami 1 (\`(...)\`) i 2 o łącznej powierzchni 0,3224 ha (trzy tysiące dwieście dwadzieścia cztery metry kwadratowe), oznaczone w ewidencji gruntów symbolem Bi - inne tereny zabudowane; dla opisanej wyżej nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (\`(...)\`), w której w dziale drugim jako właściciel wpisana jest spółka pod firmą (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 marca 2018 roku, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (\`(...)\`) sporządzonym przez notariusza; w dziale trzecim i czwartym powołanej księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów. Sprzedający nabył przedmiotową, niezabudowaną nieruchomość w 2018 r. i wybudował na niej budynek wraz z infrastrukturą z przeznaczaniem pod wynajem.

Sprzedaż obejmuje 2 działki: 1 i 2, na których znajduje się parterowy, murowany budynek o przeznaczeniu usługowo-handlowym, o powierzchni użytkowej według inwentaryzacji powykonawczej 396,79 m2 (czterysta siedemdziesiąt jeden i osiemdziesiąt pięć setnych metra kwadratowego) wraz z dwoma wiatami, tablicą informacyjną, oświetleniem terenu i utwardzeniem parkingu dla samochodów osobowych, który to budynek został wybudowany w roku 2018 na podstawie ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę nr (\`(...)\`) Starosty z dnia 12 grudnia 2017 roku i przyjęty do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji nr (\`(...)\`) z dnia 05 listopada 2018 roku wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Opisany budynek wybudowany został w oparciu o ostateczną decyzję nr (\`(...)\`) Wójta Gminy z dnia 15 września 2015 roku ustalającą warunki zabudowy, przeniesioną na Wnioskodawcę ostateczną decyzją tegoż Wójta nr (\`(...)\`) z dnia 24 października 2016 roku, zmienioną ostateczną decyzją tegoż Wójta nr (\`(...)\`) z dnia 28 czerwca 2017 roku. Budynek usługowo-handlowy oraz parking dla samochodów zlokalizowane są na działkach nr 1 i 2, natomiast 2 wiaty zlokalizowane są na działce nr 1.

Symbole PKOB poszczególnych budynków i budowli w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz U. Nr 112, poz. 1316 ze zm ):

*   budynek usługowo-handlowy - 1230,
*   parking dla samochodów - 2112.

Ww. obiekty (budynki i budowle) posadowione na ww. działkach są trwale związane z gruntem. Przy wybudowaniu ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynek usługowo-handlowy, 2 wiaty, parking dla samochodów zostały oddane do użytkowania decyzją z dnia 5 listopada 2018 r.

Pierwsze zajęcie (używanie) obiektów (budynków, budowli lub ich części) posadowionych na ww. działkach nastąpiło 5 listopada 2018 r.

W odniesieniu do budynków i budowli, Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu planowanej transakcji. Wydatki te nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków. Od momentu oddania do użytkowania budynków i budowli po dokonanych ulepszeniach, do momentu planowanej transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata (ostatnie ulepszenia były robione 27 września 2019 r ).

Przedmiotowa nieruchomość (tj. działka 1 i działka 2) została oddana w najem na rzecz spółki z o.o. na podstawie umowy najmu z dnia 14 lipca 2017 roku, do celów obliczenia czynszu najmu przyjęto powierzchnię budynku 396,79 m2 (trzysta dziewięćdziesiąt sześć i siedemdziesiąt dziewięć setnych metra kwadratowego) zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez obie strony umowy najmu przedmiot najmu został Najemcy wydany dnia 14 listopada 2018 roku, a umowa najmu została zawarta w formie pisemnej. Budynek usługowo-handlowy od wydania pozwolenia na użytkowanie wykorzystywany jest przez najemcę Sprzedającego na cel prowadzenia działalności (sklep spożywczy). Kupującemu znana jest treść powołanej umowy najmu i w całości ją akceptuje łącznie z faktem, iż z chwilą nabycia przedmiotowej nieruchomości wstąpi we wszystkie prawa i obowiązki Wynajmującego.

Przedmiotowa nieruchomość (tj. działka 1 i działka 2) nie stanowi przedsiębiorstwa Spółki ani jego zorganizowanej części.

Strony ww. umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którą Kupujący zapłaci Sprzedającemu ustaloną kwotę powiększoną o należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.

Kupujący są małżonkami oraz zgodnie z ich oświadczenie, nieruchomość ma zostać zakupiona z funduszy pochodzących z ich majątku wspólnego na prawie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej na potrzeby prowadzonej przez jednego z nich działalności gospodarczej, który to małżonek jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość sprzedawana jest w celu uzyskania zasobów finansowych w tym na inne projekty inwestycyjne.

Sprzedający podjął następujące działania marketingowe w celu sprzedaży nieruchomości: umieścił ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości w popularnych portalach tematycznych oraz przekazał informacje do zainteresowanych biur pośrednictwa.

Sprzedający stosował następujące formy ogłoszeń o sprzedaży: umieścił ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości w popularnych portalach tematycznych oraz przekazał informacje do zainteresowanych biur pośrednictwa, oraz umieścił informacje na prowadzonej dla niego stronie internetowej.

Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prowadzonej działalności.

Sprzedający dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości:

*   nieruchomość zabudowana budynkiem handlowym (dz. 3) - transakcja październik 2020 r.,
*   nieruchomość niezabudowana (sprzedawana w trakcie budowy 13 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej - dwulokalowych) zlokalizowana składająca się z działek nr 5, 6, 7, 8 (obecnie działki te uległy podziałowi na działki od nr 8 do nr 9) - transakcja wrzesień 2018 r.,
*   nieruchomość niezabudowana (sprzedawana w trakcie budowy budynku produkcyjnego piekarni) składająca się z działki 9 - transakcja grudzień 2017 r.

Nieruchomości nabywane były w celach inwestycyjnych między innymi realizacji obiektów z przeznaczeniem pod wynajem oraz, nabywane były nieruchomości zabudowane budynkami pod wynajem. Na nieruchomościach tych realizowane były inwestycje budowlane między innymi w celu realizacji obiektów z przeznaczeniem pod wynajem, lub nieruchomości zabudowane z przeznaczeniem pod wynajem, tj. nieruchomości były przedmiotem najmu.

Nieruchomości sprzedawane były w celu uzyskania zasobów finansowych w tym na inne projekty inwestycyjne.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na cele działalności gospodarczej. Sprzedający posiada inne nieruchomości oferowane do sprzedaży: niezabudowaną w miejscowości (…) oraz zabudowaną w miejscowości (…).

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Obiekty w postaci dwóch wiat, tablicy informacyjnej i oświetlenia terenu znajdujące się na sprzedawanych działkach są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, z póżn. zm.):
    *   dwie wiaty - nie są trwale związane z gruntem,
    *   tablica informacyjna - jest trwale związana z gruntem,
    *   oświetlenie terenu - jest trwale związane z gruntem.
2.  Ww. przedmiotowe budowle znajdują się na następujących działkach:
    *   dwie wiaty - na działce nr 1,
    *   tablica informacyjna - na działce nr 2,
    *   oświetlenie terenu - na działce nr 2 i 1.
3.  Przy wybudowaniu ww. budowli Wnioskodawca skorzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (odliczył VAT).
4.  Pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych ww. budowli wystąpiło w odniesieniu do:
    *   dwóch wiat - 05.11.2018,
    *   tablicy informacyjnej - 05.11.2018,
    *   oświetlenia terenu - październik 2019.
5.  Ww. obiekty (dwie wiaty, tablica informacyjna, oświetlenie terenu) były wykorzystywane jako przedmiot najmu od terminu rozpoczęcia użytkowania ww. obiektów, tj. od dnia 5 listopad 2018 r.
6.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym ww. budowli (dwie wiaty, tablica informacyjna, oświetlenie terenu), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
7.  Budowle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
8.  Nabywca przedmiotowych nieruchomości jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
9.  Dokonujący dostawy i nabywca opisanych przedmiotowych nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami złożyli przed dniem dokonania dostawy tych poszczególnych nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy poszczególnych nieruchomości (oświadczenie z dnia 18 lutego 2021 r.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (dalej również: „podatek VAT”)?
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 - Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź 10a ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy strony przedmiotowej transakcji przed dniem dokonania dostawy budynku/budowli będą mogły złożyć zgodne oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku/budowli?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ust. o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tej ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem, o którym mowa w ww. ust. 1, jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1.  zarządu sukcesyjnego albo
2.  uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 przejście NIP na następcę prawnego ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

Stosownie do ust. 2 ust. o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie treść wyżej przytoczonych przepisów wskazać należy, iż Sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku VAT. Przedmiotowa transakcja będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, iż Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celach prywatnych. Sprzedający wynajmuje budynek znajdujący się na nieruchomości.

Przy czym zauważyć należy, iż Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości i z tego tytuły odprowadził podatek VAT.

Sprzedający podjął szereg działań marketingowych mających na celu sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości mają zostać przeznaczone na cele prowadzonej działalności.

W ocenie wnioskodawcy, działania Sprzedającego należy uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem na działalność gospodarczą.

Uwzględniając opisane zdarzenie przyszłe przyjąć należy, iż sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 (nie w oparciu o pkt 10a ww. przepisu) ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, jeśli nie wystąpiły następujące przesłanki:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zwolnienie sprzedaży nieruchomości na podstawie pkt 10a będzie natomiast możliwe pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Pierwsze zasiedlenie przedmiotowej nieruchomości, w ocenie wnioskodawcy nastąpiło w dniu 14 listopada 2018 r., kiedy to doszło do jej wydania Najemcy przez Sprzedającego (zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym). Wykorzystywanie do działalności opodatkowanej wybudowanego budynku/budowli, w przypadku kiedy zostały oddane do odpłatnego użytkowania innemu podmiotowi (w niniejszej sprawie w najem) niewątpliwie świadczy bowiem o pierwszym zasiedleniu. Pojęcie „pierwsze zasiedlenie” należy na gruncie ustawy o VAT rozumieć szeroko. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia, wystarczy by budynek przez podatnika wybudowany lub ulepszony został oddany do używania na cele firmowe (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14).

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku/budowli upłynął już okres dłuższy niż 2 lata.

Powyższe oznacza, że wnioskodawca spełnia warunki przewidziane dla zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Planowana transakcja nastąpi po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, dostawa budynku/budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawca wraz z kupującym może zrezygnować, w zakresie dostawy nieruchomości, ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W powyższym przypadku Wnioskodawca wraz z kupującym może złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupujący - małżonek, który będzie wykorzystywał nieruchomość do prowadzonej przez siebie działalności, również jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe,
*   możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 do sprzedaży działek nr 1, 2 zabudowanych budynkiem usługowo-handlowym, parkingiem dla samochodów, tablicą informacyjną i oświetleniem terenu trwale związanych z gruntem oraz sprzedaży dwóch wiat, które nie są trwale związanych z gruntem - jest nieprawidłowe
*   możliwości wybrania opodatkowania dla dostawy budynku/budowli – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarówi usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działek gruntu oznaczone w ewidencji gruntów numerami 1 i 2. Sprzedający nabył przedmiotową, niezabudowaną nieruchomość w 2018 r. i wybudował na niej budynek wraz z infrastrukturą z przeznaczaniem pod wynajem. Sprzedaż obejmuje 2 działki: 1 i 2, na których znajduje się parterowy, murowany budynek o przeznaczeniu usługowo-handlowym wraz z dwoma wiatami, tablicą informacyjną, oświetleniem terenu i utwardzeniem parkingu dla samochodów osobowych, który to budynek został wybudowany w roku 2018. Przy wybudowaniu ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowa nieruchomość (tj. działka 1 i działka 2) została oddana w najem na rzecz spółki z o.o. na podstawie umowy najmu z dnia 14 lipca 2017 roku. Budynek usługowo-handlowy od wydania pozwolenia na użytkowanie wykorzystywany jest przez najemcę Sprzedającego na cel prowadzenia działalności (sklep spożywczy). Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prowadzonej działalności.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z póżn zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez jego najemcę

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca - Sprzedający jest spółką prawa handlowego, czynnym podatnikiem podatku VAT, od momentu zakupu nieruchomości niezabudowanej, do chwili sprzedaży Sprzedający wybudował obiekt handlowy wraz z infrastrukturą, który później został wynajęty. Środki pieniężne uzyskane z sprzedaży nieruchomości Sprzedający zamierza przeznaczyć na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W opisie sprawy Wnioskodawca wskazuje, że przedmiot sprzedaży nie jest przedsiębiorstwem ani jego zorganizowaną częścią.

Skoro więc Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystuje nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to planowana sprzedaż działek zabudowanych nr 1 i 2, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, dostawa przez Sprzedającego ww. nieruchomości, będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko w zakresie uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości (działek nr 1 i 2) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie natomiast do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z obowiązującym art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem, tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, należy wskazać, że zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać dwie działki nr 1 i 2, na których znajduje się parterowy, murowany budynek o przeznaczeniu usługowo-handlowym wraz z dwoma wiatami, tablicą informacyjną, oświetleniem terenu i utwardzeniem parkingu dla samochodów osobowych, który to budynek został wybudowany w roku 2018. Budynek usługowo-handlowy oraz parking dla samochodów zlokalizowane są na działkach nr 1 i 2, natomiast 2 wiaty zlokalizowane są na działce nr 1.

Symbole PKOB poszczególnych budynków i budowli w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz U. Nr 112, poz. 1316 ze zm ):

*   budynek usługowo-handlowy - 1230,
*   parking dla samochodów - 2112.

Ww. obiekty (budynki i budowle) posadowione na ww. działkach są trwale związane z gruntem. Przy wybudowaniu ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynek usługowo-handlowy, 2 wiaty, parking dla samochodów zostały oddane do użytkowania decyzją z dnia 5 listopada 2018 r. Pierwsze zajęcie (używanie) obiektów (budynków, budowli lub ich części) posadowionych na ww. działkach nastąpiło 5 listopada 2018 r. W odniesieniu do budynków i budowli, Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu planowanej transakcji. Wydatki te nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków.

Przedmiotowa nieruchomość (tj. działka 1 i działka 2) została oddana w najem na rzecz spółki z o.o. na podstawie umowy najmu z dnia 14 lipca 2017 roku, do celów obliczenia czynszu najmu przyjęto powierzchnię budynku 396,79 m2 (trzysta dziewięćdziesiąt sześć i siedemdziesiąt dziewięć setnych metra kwadratowego) zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez obie strony umowy najmu przedmiot najmu został Najemcy wydany dnia 14 listopada 2018 roku, a umowa najmu została zawarta w formie pisemnej.

Ponadto Wnioskodawca w uzupełnieniu wskazał, że obiekty w postaci dwóch wiat, tablicy informacyjnej i oświetlenia terenu znajdujące się na sprzedawanych działkach są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.):

*   dwie wiaty - nie są trwale związane z gruntem,
*   tablica informacyjna - jest trwale związana z gruntem,
*   oświetlenie terenu - jest trwale związane z gruntem.

Przy wybudowaniu ww. budowli Wnioskodawca skorzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (odliczył VAT).

Pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych ww. budowli wystąpiło w odniesieniu do:

*   dwóch wiat - 05.11.2018,
*   tablicy informacyjnej - 05.11.2018,
*   oświetlenia terenu - październik 2019.

Ww. obiekty (dwie wiaty, tablica informacyjna, oświetlenie terenu) były wykorzystywane jako przedmiot najmu od terminu rozpoczęcia użytkowania ww. obiektów, tj. od dnia 5 listopad 2018 r. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym ww. budowli (dwie wiaty, tablica informacyjna, oświetlenie terenu), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budowle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Nabywca przedmiotowych nieruchomości jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Dokonujący dostawy i nabywca opisanych przedmiotowych nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami złożyli przed dniem dokonania dostawy tych poszczególnych nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy poszczególnych nieruchomości (oświadczenie z dnia 18 lutego 2021 r.).

Rozstrzygając kwestię, będącą przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, w pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy ww. obiektów na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności tut. organ pragnie odnieść się do możliwości zwolnienia opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 dla obiektów w postaci budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów, tablicy informacyjnej oraz oświetlenia terenu.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż budynku usługowo-handlowego, parking dla samochodów, tablicy informacyjnej oraz oświetlenia terenu - zlokalizowane na działkach nr 1 i 2 nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż do pierwszego zajęcia (używania) budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów, tablicy informacyjnej jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy doszło 5 listopada 2018 r., natomiast do pierwszego zajęcia (używania) oświetlenia terenu doszło jak wynika z uzupełnienia Wnioskodawcy w październiku 2019 roku.

W odniesieniu budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu planowanej transakcji. Wydatki te nie stanowiły jednak co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym w odniesieniu do tablicy informacyjnej oraz oświetlenia terenu, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem spełniony zostanie również drugi warunek umożliwiający zwolnienie budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów, tablicy informacyjnej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. obiektów minie okres dłuższy niż 2 lata.

Odnosząc się natomiast do oświetlenia terenu, należy zauważyć, że nie zostanie spełniony drugi warunek umożliwiający zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż pomiędzy pierwszym zajęciem (używaniem) budowli w postaci oświetlenia terenu (Wnioskodawca wskazuje datę październik 2019r.), a dostawą oświetlenia nie minie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym dostawa budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów i tablicy informacyjnej znajdujących się na działkach nr 1 i 2 będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast dostawa budowli - oświetlenia terenu, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie oświetlenia terenu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży oświetlenia terenu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy wybudowaniu ww. oświetlenia terenu, Wnioskodawca przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (odliczył VAT).

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie sprzedaży budowli w postaci oświetlenia terenu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a o VAT.

Ponadto przedmiotowe oświetlenie terenu nie było wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy budowie ww. obiektu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc ww. dostawa oświetlenia terenu nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując sprzedaż oświetlenia terenu znajdującego nie na działkach nr 1 i 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i pkt 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż oświetlenia terenu będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy.

Podsumowując, dostawa budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów, tablicy informacyjnej będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast dostawa oświetlenia terenu będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku VAT właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania dostawy gruntu należy wskazać że podlega ona opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. W analizowanym przypadku z uwagi na fakt, że dostawa budynku usługowo-handlowego, parkingu dla samochodów, tablicy informacyjnej będzie korzystać ze zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zbycie gruntu na którym są posadowione będzie korzystać, ze zwolnienia w myśl art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa gruntu, na którym w części znajduje się budowla w postaci oświetlenia terenu, która jak rozstrzygnięto powyżej będzie podlegać opodatkowaniu według stawki właściwej dla przedmiotowego oświetlenia będzie podlegała w tej części opodatkowaniu wg stawki właściwej dla znajdującej się na gruncie budowli.

Jednocześnie należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu a w części zwolnieniu z podatku VAT. Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwą stawkę lub zwolnienie z podatku, lub też według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane i zwolnione z podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Sprzedający taką metodę zastosował.

Tak więc, mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 do sprzedaży działek nr 1, 2 zabudowanych budynkiem usługowo-handlowym, parkingiem dla samochodów, tablicą informacyjną i oświetleniem terenu, oceniając całościowo, należało uznać za nieprawidłowe.

W dalszej części interpretacji tut. organ pragnie odnieść się do możliwości zwolnienia z podatku VAT dostawy dwóch wiat zlokalizowanych na działce nr 1.

Jak wynika z uzupełnienia Wnioskodawcy, obiekty w postaci dwóch wiat znajdujących się na sprzedawanych działkach są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 ww. Prawo budowlane. Jednak przedmiotowe wiaty jak wskazał Wnioskodawca nie są trwale związane z gruntem.

Wskazać należy, że w świetle przytoczonych wyżej przepisów Prawa budowlanego, obiekty, zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy niezwiązane trwale z gruntem, nie spełniają warunków do tego, aby uznać je za budynki lub budowle. W związku z powyższym analiza art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług w kontekście dostawy tych obiektów jest niezasadna.

Przedmiotowe dwie wiaty, niezwiązane trwale z gruntem, należy rozpatrzyć poprzez możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie ww. z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego to przepisu zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednak jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy przy wybudowaniu ww. dwóch wiat Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (odliczył VAT). Ponadto wiaty nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Tym samym dostawa dwóch wiat nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym sprzedaż dwóch wiat będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy, a nie jak wskazał Wnioskodawca będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części należy uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do możliwości złożenia przez strony przedmiotowej transakcji zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku/budowli należy zauważyć co następuje:

W myśl art. 43 ust. 10 ww. ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nr 1 i 2 zabudowanych budynkiem usługowo-handlowym, parkingiem dla samochodów i tablicą informacyjną, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz dokonujący dostawy i nabywca przedmiotowych nieruchomości złożyli, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie – zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym, parkingiem dla samochodów i tablicą informacyjną, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, należało uznać za prawidłowe.

Przedstawiona interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie pytań sformułowanych we wniosku stąd wszelkie inne kwestie poruszone w stanowisku, a nieobjęte pytaniem w szczególności kwestia opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.