Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.324.2024.2.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-13
Teza: Skutki podatkowe zwrotu właścicielom lokali nadwyżki z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-część wspólna nieruchomości; rozliczanie (rozliczenia); wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2. Przychody-Przysporzenia stanowiące przychód; Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2. Przychody-Przysporzenia stanowiące przychód-Inne przysporzenia stanowiące przychody
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7-ust. 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7-ust. 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 czerwca 2024 r. za pośrednictwem poczty wpłynął Państwa wniosek z 19 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie skutków podatkowych zwrotu właścicielom lokali nadwyżki z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości.

Uzupełnili go Państw – w odpowiedzi na wezwanie Organu – 10 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wspólnota Mieszkaniowa X na podstawie art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, pobiera zaliczki od właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz dostawy mediów : zimna woda, ciepła woda, centralne ogrzewanie. Wysokość zaliczek określa plan gospodarczy przyjęty we Wspólnocie Mieszkaniowej, na podstawie szacowanych kosztów jakie ponosi Wspólnota. Konieczny jest szacunek kosztów, ponieważ Wspólnota nie jest w stanie określić ostatecznej wysokości kosztów, np. jakie będą koszty nieprzewidzianych napraw, awarii urządzeń na nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. W wyniku rozliczenia zaliczek wpłacanych przez właścicieli w stosunku do poniesionych kosztów przez Wspólnotę na poczet utrzymania części nieruchomości wspólnej, wystąpiła nadwyżka. W związku z powyższym Wspólnota podjęła uchwałę o rozliczeniu i zwrocie właścicielom lokali nadpłaty zaliczki na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości.

### Pytania

1) Czy zwracana właścicielom nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

2) Czy nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości, która ma zostać zwrócona właścicielom lokali stanowi dochód Wspólnoty?

3) Czy jeżeli nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości stanowiłaby dochód Wspólnoty, to na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest ona dochodem zwolnionym z podatku ?

### Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. pobierane zaliczki od właścicieli lokali na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości są corocznie rozliczane i w przypadku powstania nadwyżki, na mocy uchwały mogą zostać zwrócone właścicielom. Nadwyżka powstała po dokonaniu rozliczenia nie stanowi dochodu Wspólnoty, ponieważ Wspólnota ma obowiązek rozliczyć zaliczki i albo wezwać właściciela lokalu do dopłaty albo jest zobowiązana dokonać zwrotu nadpłaty właścicielom lokali. Zaliczki wpłacone Wspólnocie traktowane są do momentu ich rozliczenia jako własność właścicieli lokali i ich zwrot jest czynnością fizyczną. Zwrot zaliczki nie zwalnia ze zobowiązania ani nie stanowi dochodu. Właściciel lokalu nie uzyskał przychodu, ponieważ wcześniej wpłacił zaliczkę na poczet oszacowanej przyszłej kwoty. Jego majątek nie doznał powiększenia na skutek zwrotu tej kwoty, gdyż do momentu rozliczenia zaliczkę traktuje się jako część jego majątku a czynność przekazania zaliczki jako czynność fizyczną. Majątek Wspólnoty nie zwiększył się z powodu zaliczki, ponieważ Wspólnota jest zobowiązana dokonać rozliczenia z właścicielami lokali i zwrotu nadpłat. Dopiero po dokonaniu rozliczenia zaliczka w kwocie niezbędnej na pokrycie poniesionych kosztów, np. na koszty awarii i napraw, pobrana zaliczka staje się majątkiem Wspólnoty, przeznaczonym na konkretny cel. Kwota zwracana właścicielowi lokalu to nie dochód, ale fizyczne rozliczenie zobowiązania, które okazało się mniejsze niż zakładano ustalając wielkość zaliczki. W tej sytuacji nie można mówić o dochodzie Wspólnoty, więc nie ma podstawy do opodatkowania.

W sytuacji uznania, że powstała nadwyżka z rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnych nieruchomości, stanowi dochód Wspólnoty, to dochód ten jest zwolniony z podatku, na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytań oznaczonych w nim nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Państwa wątpliwości, jako Wspólnoty Mieszkaniowej budzi kwestia ustalenia czy nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości, która ma zostać zwrócona właścicielom lokali, stanowi dochód Wspólnoty a co za tym idzie czy podlega ona opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W przypadku gdy wskazana nadwyżka stanowi dochód Wspólnoty Państwa wątpliwość budzi dodatkowo kwestia ustalenia czy dochód ten podlega zwolnieniu, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Odnosząc się do wyżej wskazanych Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy wskazać, że zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy,

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Należy wskazać, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej. Tworzą ją generalnie zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy,

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do treści art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali,

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi natomiast art. 15 ust. 1 tej ustawy,

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Natomiast art. 14 ustawy o własności lokali stanowi, że

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1a ww. ustawy,

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Powyższe oznacza, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku, tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane stanowią własność właściciela.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop,

Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl art. 7 ust. 2 updop,

Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop,

Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Regulacja art. 12 ust. 1 updop, nie zawiera legalnej definicji przychodu, a jedynie precyzuje – poprzez przykładowe wyliczenie – rodzaje przychodów. Jednocześnie należy stwierdzić, że podatek dochodowy od osób prawnych posiada cechy podatku powszechnego, tj. podatku, który jest ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem – jako źródłem dochodu – jest tylko ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Poza tym musi mieć charakter definitywny (dokonany) i mierzalny. Ponadto, użyty w tym przepisie zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów stanowi katalog otwarty, natomiast zawarte w tym przepisie okoliczności określające przychody mają charakter przykładowy.

W myśl natomiast art. 17 ust. 1 pkt 44 updop,

Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do art. 17 ust. 1b updop,

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

Jak wynika z powołanego powyżej przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 i art. 17 ust. 1b, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione następujące warunki, a mianowicie:

\- dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

\- dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Istotny zatem dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (tj. cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Odnosząc się zatem do wskazanych przez Państwa we wniosku wątpliwości dotyczących w pierwszej kolejności ustalenia czy nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości, która ma zostać zwrócona właścicielom lokali, stanowi dochód Wspólnoty, należy posłużyć się literalną wykładnią wyżej powołanych przepisów, która prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się m.in. otrzymane pieniądze, czyli takie przychody, które w danym momencie są niewątpliwe i bezwarunkowe.

Uzyskanie przez Państwa przychodu z tytułu wpłat przez właścicieli lokali zaliczek z tytułu kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości ma zatem miejsce w momencie postawienia ich do dyspozycji Wspólnoty, tj. w dniu, w którym środki z ww. tytułu faktycznie wpłynęły na rachunek bankowy. Późniejszy zwrot nadpłat (np. w następnym roku podatkowym), nie powoduje zmiany daty powstania tego przychodu.

Zwrot zaliczek (nadpłat) powstałych z rozliczenia rocznego wpłacanych zaliczek z tytułu utrzymania części wspólnych nieruchomości powinien natomiast skutkować zmniejszeniem tych przychodów.

Zatem kwoty stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości poniesionych przez Wspólnotę, przeznaczone do zwrotu właścicielom lokali, nie stanowią dochodu, w rozumieniu art. 7 ust. 2 updop, zatem nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym, nie można tutaj mówić ani o zwolnieniu przedmiotowym dochodu zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jak i konieczności jego opodatkowania, na podstawie art. 7 ust. 1 powyższej ustawy.

Uwzględniając powyższe, Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie w związku z uznaniem, że nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczki dotyczącej utrzymania części wspólnej nieruchomości nie stanowi dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej na podstawie art. 7 ust. 2 updop, za bezprzedmiotowe należy uznać pytanie oznaczone we wniosku nr 3 dotyczące ustalenia czy ww. nadwyżka stanowi dochód zwolniony z podatku, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.935, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).