Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.386.2023.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-07-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Treść wniosku jest następująca:

### **Opis zdarzenia przyszłego**

Bank jest właścicielem prawa własności dwóch nieruchomości położonych w (…), które stanowią:

*   prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 1 o pow. użytkowej 93,5 m² wraz z udziałem wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej (dalej: Lokal 1),
*   prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego n 2 o pow. użytkowej 93,5 m² wraz z udziałem wynoszącym ½ w nieruchomości wspólnej (dalej: Lokal 2),

dalej przywoływanych łącznie jako Nieruchomość.

Nieruchomość wspólną stanowią:

*   części wspólne budynku,
*   działka gruntowa nr 1,
*   garaż,
*   budowle – dojazd utwardzony, ogrodzenia betonowe, przyłącze wodne, przyłącze kanalizacyjne, szambo, przyłącza gazowe.

Bank nabył Lokal 1 i Lokal 2 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) z 29 kwietnia 2022 r. (sygn. akt (…)). Ww. postanowienie zostało wydane w związku z egzekucją z nieruchomości (poprzedni właściciel Nieruchomości był dłużnikiem Banku z tytułu kredytu hipotecznego).

Komornik sądowy na podstawie art. 43 ust. 21 UVAT opodatkował przejęcie Lokalu 1 i Lokalu 2 podatkiem VAT (jednym z dłużników Banku była osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą). Komornik wystawił fakturę VAT nr (…) z datą sprzedaży 1 czerwca 2022 r. Podatek VAT został naliczony od całej wartości Nieruchomości. Bank poniósł ciężar zapłaty podatku od towarów i usług oraz miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Bank ujął Nieruchomość w swojej ewidencji jako aktywa przeznaczone do zbycia:

*   Lokal 1 – (…),
*   Lokal 2 – (…).

Sąd Rejonowy dla (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:

*   dla Lokalu 1 księgę wieczystą nr (…),
*   dla Lokalu 2 księgę wieczystą nr (…),
*   dla nieruchomości wspólnej księgę wieczystą nr (…).

Bank nie posiada dokumentu na podstawie, którego dłużnik nabył Nieruchomość. Bank nie posiada informacji kiedy Nieruchomość została wybudowana oraz jak była użytkowana przez poprzednich właścicieli (czy była używana w działalności gospodarczej czy też służyła wyłącznie do prywatnych celów mieszkaniowych, czy i w jakiej wysokości dokonywano na nią wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych). Jedyne dokumenty jakie udało się pozyskać to pozwolenie na budowę domu mieszkalnego wydane w 1930 r.

Bank przejął Nieruchomość w celu dalszej odsprzedaży. Od momentu przejęcia Nieruchomości nie poniesiono wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Bank nie planuje również dokonywania takich wydatków do momentu sprzedaży.

**Pytania**

1) Czy w momencie nabycia Nieruchomości przez Bank doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 UVAT?

2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1) W ocenie Banku, w momencie nabycia Nieruchomości (tj. w dacie sprzedaży wskazanej na fakturze VAT – 1 czerwca 2022 r.) doszło do jej pierwszego zasiedlenia przez Bank.

2) W ocenie Banku, dostawa Nieruchomości:

*   w okresie pierwszych 2 lat od momentu jej nabycia będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki,
*   po upływie 2 lat od momentu jej nabycia będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 UVAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, za którą – zgodnie z art. 7 UVAT – uważa się przeniesienie do rozporządzania towarami, jak właściciel.

Pod pojęciem towaru ustawodawca w art. 2 pkt 6 UVAT wskazał rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W przypadku obrotu nieruchomościami budynki i budowle są rzeczami. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości jest w świetle przywołanych przepisów uznawana za odpłatną dostawę towarów.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23% (na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 i art. 146aa ust. 1 pkt 1 UVAT). Przy czym, zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub całkowite zwolnienie od podatku.

Ad 1

Kluczowe znaczenie w określeniu sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości na gruncie ustawy o VAT ma identyfikacja momentu pierwszego zasiedlenia. Ustawodawca zdefiniował pierwsze zasiedlenie w art. 2 pkt 14 UVAT, który stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Bank nie posiada informacji co do przeszłych losów Nieruchomości. Należy zatem przyjąć, że Nieruchomość została zasiedlona przez Bank w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT tj. dostawy w ramach postępowania egzekucyjnego. Datą pierwszego zasiedlenia jest 1 czerwca 2022 r., tj. data sprzedaży wskazana na fakturze wystawionej przez komornika sądowego.

Ad 2

Na gruncie zdarzenia przyszłego, będącego przedmiotem niniejszego wniosku, szczególne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT i pkt 10a UVAT, w których ustawodawca przewidział zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie z art. 29a ust. 8 UVAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT muszą być spełnione łącznie, aby dostawa była objęta tym zwolnieniem.

Należy nadmienić również, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT lub 10a UVAT ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 UVAT zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla określenia pełnych skutków podatkowych należy wskazać także, że ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości objętej zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 UVAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒ zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 UVAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 UVAT, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Przenosząc powyższe (w tym uwzględniając odpowiedź na pytanie nr 1) na analizowane we wniosku zdarzenie przyszłe:

*   w okresie 2 lat od momentu nabycia Nieruchomości, jej sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT (dostawa nie jest wprawdzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, ale od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż wymagane 2 lata, co jest przesłanką wykluczającą to zwolnienie),
*   po upływie 2 lat od momentu nabycia zmieni się sposób opodatkowania z uwagi na wymagany w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT upływ czasu między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą i wówczas dostawa będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Odnosząc się do pozostałych zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a UVAT – ich zastosowanie nie jest możliwe z uwagi na fakt, że Bank miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (to czy z niego skorzystał nie ma znaczenia - kluczowy jest bowiem fakt zaistnienia takiego prawa).

Konkludując:

*   w momencie nabycia Nieruchomości, tj. 1 czerwca 2022 r. doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,
*   w okresie pierwszych 2 lat od momentu nabycia Nieruchomości jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki (brak jest bowiem możliwości zastosowania któregokolwiek ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 oraz 10a UVAT),
*   po upływie 2 lat od momentu nabycia Nieruchomości jej dostawa będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT (co jednocześnie oznacza, że po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 UVAT możliwy będzie wybór opcji opodatkowania dostawy tej Nieruchomości podatkiem VAT).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Należy również wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Dodatkowo wskazać należy, że art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy w momencie nabycia Nieruchomości przez Bank doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 UVAT oraz czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy i kiedy, w odniesieniu do Lokalu 1 i Lokalu 2 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z wniosku wynika, że Lokale zostały przez Państwa nabyte 1 czerwca 2022 r. od komornika sądowego, który na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy opodatkował ww. sprzedaż. Kupiliście Państwo ww. Lokale wraz z udziałem w częściach wspólnych w celu dalszej odsprzedaży i wprowadziliście je do działalności jako aktywa. Ponadto wskazaliście Państwo, że nie posiadacie informacji kiedy Nieruchomość została wybudowana oraz jak była użytkowana przez poprzednich właścicieli, czy i w jakiej wysokości dokonywano na nią wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych. Jedyne dokumenty jakie udało się pozyskać to pozwolenie na budowę domu mieszkalnego wydane w 1930 r. Od momentu przejęcia przez Państwa Nieruchomości nie poniesiono wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Bank nie planuje również dokonywania takich wydatków do momentu sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W związku z powyższym skoro komornik podjął udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku i tym samym nie ustalono kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie przedmiotach Lokali to w tym konkretnym przypadku należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia ww. Lokali doszło najpóźniej w momencie nabycia przez Państwa nieruchomości tj. 1 czerwca 2022 r.

Zatem w sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi do 1 czerwca 2024 r. sprzedaż Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres krótszy niż 2 lata, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Uzasadniając zaprezentowane wyżej stanowisko należy podkreślić, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano.

Wskazaliście Państwo, że przysługiwało Wam prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że w sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi do 1 czerwca 2024 r. nie będziecie Państwo mieli prawa do objęcia dostawy Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych, zwolnieniem od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W tej sytuacji bowiem nie będzie spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy.

W analizowanej sprawie dostawa Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z tego przepisu, w celu skorzystania ze zwolnienia także muszą być spełnione dwa warunki:

*   brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wytworzenia budynku, oraz
*   wykorzystywanie budynku wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W stosunku do przedmiotowych Lokali warunki te nie zostaną spełnione ponieważ – jak już zostało wyżej stwierdzone – przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tych Lokali.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dostawa ww. Lokali nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji, dostawy Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych, która nastąpi do 1 czerwca 2024 r., nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.

Natomiast w sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi po 1 czerwca 2024 r. i jednocześnie Sprzedający nie poniesie nakładów na ulepszenie Nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej tych Lokali, to sprzedaż Lokali będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tym samym zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

W sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi po 1 czerwca 2024 r. rozważają Państwo również rezygnację ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przed dniem dokonania transakcji.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja sprzedaży Lokali nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego podatku.

W konsekwencji stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży Lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych (w sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi po 1 czerwca 2024 r.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponosicie ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).