Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-71/15/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-08
Teza: - Dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. - Dostawy prawa wieczystego użytkowania działki nr 1557/1 będzie ona mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. - Na fakturze należy wyszczególnić osobno dla każdej ze sprzedawanych działek wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu i ewentualnie budynków oraz budowli znajdujących się na danej działce.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 stycznia 2015 r. (data wpływu 27 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 20 kwietnia 2015 r. (data wpływu 24 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

1.  opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 2750/186 zabudowanej budynkami hali magazynowej i kontenera biurowo-socjalnego oraz budowlą w postaci nawierzchni utwardzonej – **jest prawidłowe,**
2.  opodatkowania sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr 2992/186 zabudowanej obiektem drogi – **jest prawidłowe,**
3.  opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki nr 1557/1 -**jest nieprawidłowe,**
4.  sposobu ujęcia tej sprzedaży na fakturze - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych oraz sposobu ujęcia tej sprzedaży na fakturze. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 20 kwietnia 2015 r. (data wpływu 24 kwietnia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 13 kwietnia 2015 r. znak: IBPP1/4512-71/15/DK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym w podatku od towarów i usług. Prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmuje powierzchnię magazynową). Usługi wynajmu powierzchni podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym następujących czterech nieruchomości:

„Nieruchomość nr 1” - Działka nr 2750/186 o powierzchni 3118 m2 wraz z halą magazynową dla której Sąd Rejonowy w X. prowadzi księgę wieczystą numer 0. Wnioskodawca nabył powyższe prawo użytkowania wieczystego wraz z halą magazynową na mocy umowy sprzedaży z dnia 1 października 1999 r. - kupno hali magazynowej podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (22%). Nabyta działka stanowi teren płaski, utwardzony (nawierzchnia z kostki brukowej oraz nawierzchnia asfaltowa) zabudowany budynkiem magazynowym oraz kontenerem biurowo-socjalnym. Kontener biurowo-socjalny postawiony został i przyjęty do użytkowania 31 grudnia 2000 r. i był wykorzystywany do prowadzonej działalności opodatkowanej. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów powyższa działka oznaczona jest symbolem Ba „Tereny zabudowane przemysłowe”. Hala magazynowa jest budynkiem jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym, posiada fundamenty: stopowe, żelbetowe. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie hali magazynowej ani działki o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zakupił na rynku wtórnym od firmy, która wcześniej ją użytkowała.

„Nieruchomość nr 2” - Działka nr 2987/186 i nr 2986/186 o łącznej powierzchni 1714 m2 dla której Sąd Rejonowy w X. prowadzi księgę wieczystą numer 1. Wnioskodawca nabył powyższe prawo użytkowania wieczystego na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 22 stycznia 2003 r. - sprzedaż powyższa podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Działka ta stanowi teren płaski, niezabudowany utwardzony (nawierzchnia z płyt betonowych i asfaltowych). Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów powyższa nieruchomość oznaczona jest symbolem Ba „Tereny zabudowane przemysłowe”. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości.

„Nieruchomość nr 3” - Udział 1/10 w działce nr 2992/186 o powierzchni 0,8791 ha dla której Sąd Rejonowy w X. prowadzi księgę wieczystą numer 2. Wnioskodawca nabył powyższe prawo użytkowania wieczystego na mocy umowy przeniesienia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu z dnia 31 stycznia 2006 r. - sprzedaż powyższa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (22%). Działka ta stanowi drogę (nawierzchnia asfaltowa). Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów powyższa nieruchomość oznaczona jest symbolem dr „Drogi”. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości. Nieruchomość ta została nabyta na rynku wtórnym od firmy, która wcześniej ją użytkowała.

„Nieruchomość nr 4” - Działka nr 1557/1 o powierzchni 0,0757 ha dla której Sąd Rejonowy w X. prowadzi księgę wieczystą numer 3. Wnioskodawca nabył powyższe prawo użytkowania wieczystego na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z dnia 14 listopada 2014 r. - sprzedaż powyższa podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Działka ta stanowi teren płaski, niezabudowany. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów powyższa nieruchomość oznaczona jest symbolem Ba „Tereny zabudowane, przemysłowe”. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości.

Wszystkie nieruchomość zostały przyjęte do użytkowania i w całości były wykorzystywane w działalności przedsiębiorstwa (najem, własny użytek).

Wszystkie nieruchomości znajdują się w bezpośrednim położeniu ze sobą i stanowią jeden obiekt.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości 1, 2, 3, 4 jako jeden obiekt jednemu kontrahentowi, w związku z czym ogłasza jako cenę sprzedaży jedną cenę za całość transakcji.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca podaje, że:

A. W zakresie opodatkowania dostawy prawa wieczystego użytkowania działki nr 2750/186 wraz z zabudowaniami

1.  Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 2750/186 wraz z halą magazynową na mocy notarialnie zawartej umowy sprzedaży z dnia 1 października 1999 r. Rep. 0. § 4 aktu niniejszego aktu stanowił, że: „Stawiający wymieniony pod 1/ działając w imieniu spółki pod firmą Przedsiębiorstwo P. Spółka Akcyjna z siedzibą w M. oświadcza, że sprzedaje spółce N. sp. z o.o. z siedzibą w K., użytkowanie wieczyste gruntu i własność budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności zapisanych w księdze wieczystej Kw nr Sądu Rejonowego w X., za łączną cenę 958.851,00 złotych, w tym użytkowanie wieczyste gruntu za cenę 77.950,00 złotych, a składnik budowlany za cenę netto 722 050 złotych powiększoną o podatek VAT naliczony według stawki 22% tj. kwotę 158.851,00 złotych natomiast stawający wymieniony pod 2/ działając w imieniu Spółki pod firmą: N. Sp. z o.o. z siedzibą w K. oświadcza, że użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wraz z własnością usytuowanego na niej budynku za podaną cenę, kupuje.” Na działce w momencie nabycia znajdowała się tylko hala magazynowa. Zgodnie z paragrafem 4 powyższej umowy sprzedaży składnik budowlany (hala magazynowa) opodatkowany był stawką 22%. Całość nie korzystała ze zwolnienia w myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z zapisami w księgach rachunkowych nabycie było udokumentowane fakturą VAT wystawioną w dniu 18 października 1999 r.
2.  Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z składnika budowlanego w kwocie podatku VAT 158.851,00 złotych.
3.  Wnioskodawca zakupił przedmiotową nieruchomość w celu świadczenia usług najmu podmiotom gospodarczym a także jako własna siedziba. Od 2002 r., nieruchomość była przedmiotem najmu i Wnioskodawca wystawiał faktury VAT za czynsz z podstawową stawką VAT. Podstawowe PKD Wnioskodawcy to 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, tak więc zakup był dokonany na potrzeby prowadzonej działalności.
4.  Przedmiotowa nieruchomość została wpisana przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych 31 marca 2000 roku.
5.  Na pytanie tut. organu „Jakie konkretnie obiekty budowlane (tj. budynki i budowle lub ich części) będą znajdowały się na działce nr 2750/186 w momencie sprzedaży?”, Wnioskodawca odpowiedział, że w momencie sprzedaży na działce znajdują się następujące obiekty budowlane:
    *   hala magazynowa,
    *   kontener biurowo-socjalny z 2000 roku.
6.  Na pytanie tut. organu „Czy a jeśli tak to kiedy i które z ww. obiektów zostały wybudowane przez Wnioskodawcę?”, Wnioskodawca odpowiedział, że postawił kontener biurowo-socjalny i został on przyjęty do użytkowania 31 grudnia 2000 roku.
7.  W większości wydatki związane z postawieniem kontenera biurowo-socjalnego były udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawcę z naliczonym podatkiem VAT i Wnioskodawca skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego.
8.  Na pytanie tut. organu „Czy określenie hala magazynowa i budynek magazynowy dotyczy tego samego obiektu budowlanego czy też są to dwa odrębne obiekty?”, Wnioskodawca odpowiedział, że hala magazynowa i budynek magazynowy to ten sam obiekt budowlany.
9.  Na pytanie tut. organu „Czy budynek magazynowy, hala magazynowa, kontener biurowo-socjalny, nawierzchnia z kostki brukowej, nawierzchnia asfaltowa oraz ewentualne inne obiekty budowlane zlokalizowane na przedmiotowej działce w momencie dostawy, będą stanowiły budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) – jeżeli tak, to jakie jest ich oznaczenie PKOB (należy podać odrębnie dla każdego z obiektów).
    
    1.  Czy te budynki i budowle są trwale z gruntem związane?
    2.  Kiedy budynki i budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania?
    
    (proszę wskazać odrębnie dla każdego z obiektów).”, Wnioskodawca odpowiedział, że zgodnie z ewidencją budynków prowadzoną dla miasta X. (wyciąg z kartoteki budynków) budynki są zaklasyfikowane jako: h - budynki handlowo-usługowe (hala magazynowa) b - budynki biurowe (Kontener biurowo-socjalny) Zdaniem Wnioskodawcy należy dokonać następującej klasyfikacji:
    
    *   Kontener biurowo-socjalny - 122 PKOB - budynki biurowe,
    *   Hala magazynowa (zamiennie budynek magazynowy) - 125 PKOB - budynki przemysłowe i magazynowe,
    *   Nawierzchnia utwardzona - 2112 PKOB.
    
    1.  Budynki i budowle są trwale z gruntem związane.
    2.  Hala magazynowa zgodnie z posiadanym oświadczeniem z dnia 13 grudnia 1999 r. została zbudowana w 1994 roku. Podmiot od którego Wnioskodawca kupił halę magazynową wraz z działką nabył ją w 1996 roku i przez cały okres wykorzystywał ją do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.Kontener biurowo-socjalny został przez Wnioskodawcę postawiony i przyjęty do użytkowania 31 grudnia 2000 roku. W momencie zakupu hali magazynowej plac był już utwardzony.
10.  Na pytanie tut. organu „Czy, a jeśli tak to kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie każdego z obiektów, dokonane w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), tj. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,oraz jaka konkretnie czynność stanowiła to pierwsze zasiedlenie? Należy w tym miejscu także wyjaśnić, że pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie jest samo zamieszkanie w nim lub rozpoczęcie użytkowania, lecz jak już wskazano oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu tj. np. sprzedaż przez podmiot działający dla danej transakcji w charakterze podatnika VAT, najem, dzierżawa.”, Wnioskodawca odpowiedział, że dla hali magazynowej wraz z utwardzonym placem pierwsze zasiedlenie miało miejsce najpóźniej w 1996 roku, kiedy pierwszy właściciel sprzedał ją w 1996 roku z naliczonym podatkiem VAT 22%. Dla Kontenera biurowo-socjalnego pierwsze zasiedlenie miało miejsce 31 grudnia 2000 roku kiedy Wnioskodawca przyjął go do użytkowania i oddał w najem.
11.  Na pytanie tut. organu „Na czym to pierwsze zasiedlenie polegało, kto, komu, kiedy i na podstawie jakiej umowy wydał poszczególne budynki/budowle lub ich części”, Wnioskodawca odpowiedział, że z posiadanego przez Wnioskodawcę zaświadczenia z 13 grudnia 1999 r. wynika, że w przypadku hali magazynowej wraz z placem utwardzonym pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 1996 roku, kiedy Przedsiębiorstwo PP. Przedsiębiorstwo Państwowe sprzedało firmie P. s.a. tę nieruchomość wraz z naliczonym podatkiem 22%. Następnie P. s.a. w 1999 roku sprzedał tę nieruchomość wraz z użytkowaniem wieczystym Wnioskodawcy, do ceny sprzedaży składnika budowlanego doliczony został podatek VAT 22%. Następnie Wnioskodawca na podstawie umowy najmu z dnia 20 czerwca 2002 roku oddał halę magazynową pod najem, opodatkowując tę usługę stawką podstawową podatku VAT. Wnioskodawca kontener biurowo-socjalny zaczął wynajmować na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku Przedsiębiorstwu T. sp. z o.o., wynajmując 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni. Pozostałą część tj. 30 m2 Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy (w przeciągu 15 lat były to różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym).
12.  Na pytanie tut. organu „W jaki sposób przedmiotowa nieruchomość (działka wraz z znajdującymi się na nich budynkami/budowlami) była i będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, przez cały okres jej posiadania (proszę wskazać odrębnie dla działki i każdego budynku/budowli)?”, Wnioskodawca odpowiedział: Jak napisano w pkt 11 hala magazynowa w całości od 2002 roku była przedmiotem najmu. Wnioskodawca kontener biurowo-socjalny zaczął wynajmować na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku Przedsiębiorstwu T. sp. z o.o., wynajmując 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni. Pozostałą część tj. 30 m2 Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy (w przeciągu 15 lat były to różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym). Przedmiotem zawartych umów najmu była hala magazynowa i kontener i w ramach tej umowy Wnioskodawca miał zapewnić dostęp i plac manewrowy dla samochodów pod załadunek/wyładunek do wynajmowanych podmiotowi trzeciemu budynków.
13.  Na pytanie tut. organu „W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że wszystkie nieruchomości w całości były wykorzystywane w działalności przedsiębiorstwa (najem, własny użytek), należy zatem wyjaśnić:
    
    1.  W jakim okresie nieruchomość ta była związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą?
    2.  Czy nieruchomość ta była wykorzystywana do czynności opodatkowanych czy zwolnionych (proszę podać odrębnie dla każdego z budynków/budowli i ich części).
    Należy zauważyć, że informacji w ww. zakresie Wnioskodawca udzielił jedynie w odniesieniu do obiektu biurowo-socjalnego, natomiast nie odniósł się do pozostałych budynków/budowli zlokalizowanych na działce nr 2750/186.3.  Które budynki/budowle lub ich części były (są) wynajmowane i w jakim okresie (proszę o wskazanie daty zawarcia pierwszej umowy w stosunku do każdego obiektu budowlanego – czy od daty jej zawarcia upłynęło więcej niż 2 lata)?
    4.  Czy a jeśli tak to które budynki/budowle lub ich części były/są przeznaczone przez Wnioskodawcę na własny użytek i w jakim okresie?
    5.  Czy budynki/budowle przeznaczone przez Wnioskodawcę na własny użytek były w taki sposób wykorzystywane od początku (tj. nigdy nie były przedmiotem najmu) czy też były we wcześniejszym okresie (kiedy?) również oddane w najem?”,
    
    Wnioskodawca odpowiedział:
    1.  Jak napisano w pkt 11 hala magazynowa w całości od 2002 roku była przedmiotem najmu. Wnioskodawca kontener biurowo-socjalny zaczął wynajmować na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku Przedsiębiorstwu T. sp. z o.o., wynajmując 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni. Pozostała część tj. 30 m2 Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy (w przeciągu 15 lat były to różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym).
    2.  Obie nieruchomości budowlane były wykorzystywane do czynności opodatkowanych.
    3.  Jak napisano w pkt 11 hala magazynowa w całości od 2002 roku do dnia dzisiejszego nieprzerwanie była przedmiotem najmu.
    Wnioskodawca kontener biurowo-socjalny zaczął wynajmować na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku do dnia dzisiejszego nieprzerwanie Przedsiębiorstwu T. sp. z o.o., wynajmując 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni. Od daty ostatniej umowy minęło 2 lata.6.  Wnioskodawca kontener biurowo-socjalny zaczął wynajmować na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku Przedsiębiorstwu T. Sp. z o.o., wynajmując 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni. Pozostała część tj. 30 m2 Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy (w przeciągu 15 lat były to dwa różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym).
    Do 2003 roku było to ostatnie pomieszczenie w kontenerze, od 1 stycznia 2004 roku zostało ono zamienione na jeden z pokoi biurowych. Wszystkie pomieszczenia były wynajmowane przynajmniej przez okres 3 lat.7.  Wszystkie pomieszczenia były wynajmowane przynajmniej przez okres 3 lat. Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby dwa różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym jako siedzibę swojej firmy. Do 2003 roku było to ostatnie pomieszczenie w kontenerze, od 1 stycznia 2004 roku zostało ono zamienione na jeden z pokoi biurowych.
14.  Na pytanie tut. organu „Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie hali magazynowej ani działki o wartości większej lub równiej 30% wartości początkowej nieruchomości, należy jednak odnieść się do wszystkich obiektów zlokalizowanych na działce nr 2750/186 i wskazać czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie budynków/budowli zlokalizowanych na działce nr 2750/186 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% ich wartości początkowej (należy podać odrębnie dla każdego z budynków/budowli) i czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków?”, Wnioskodawca odpowiedział, że w odniesieniu do hali magazynowej dokonał ulepszeń w wysokości 22% wartości początkowej, ostatnie zwiększenie nastąpiło 30 września 2006 r. Po tej dacie nie dokonywał żadnej modernizacji na ww. obiekcie i w całości wynajmował go podmiotowi trzeciemu nieprzerwanie do dnia dzisiejszego. Wartość początkowa hali magazynowej 792 098,07 zł, działki 77 950,00 zł. Wnioskodawca postawił kontener biurowo-socjalny, tj. w całości pokrył koszty budowy niniejszej nieruchomości. Wartość początkowa kontenera wynosiła 316 712,07 zł. Ulepszenie niniejszej nieruchomości wynosiło 0,001% wartości początkowej (ulepszenie miało miejsce w 2001 roku i w całości kontener służył wykonywaniu czynności opodatkowanych, nieprzerwanie do dnia dzisiejszego). Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego do wydatków, które były potwierdzone fakturą VAT i naliczono na nich podatek.
15.  Na pytanie tut. organu „Jeżeli ww. obiekty lub ich części zostały ulepszone, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to należy wskazać odrębnie dla każdego z nich, kiedy ulepszenie miało miejsce i czy były wykorzystywane w stanie ulepszonym przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych, a jeśli tak to jak długo?”, Wnioskodawca odpowiedział: Odp. w pkt 14.

B. W zakresie opodatkowania dostawy prawa wieczystego użytkowania działki nr 2992/186 (udział 1/10) wraz z zabudowaniami.

1.  Działka 2992/186 (udział 1/10) została zakupiona w celu umożliwienia dojazdu do pozostałych nieruchomości Wnioskodawcy. Wszystkie działki które posiada Wnioskodawca, objęte niniejszym wnioskiem stanowiły w latach 90 ubiegłego wieku własność jednej firmy tj. P. s. a. Po upadku ww. firmy syndyk podzielił nieruchomość na mniejsze działki i sprzedał je różnym firmom. Aby firmy mogły dojechać do swoich nieruchomości musiały wykupić sobie udział w drodze.
2.  Powyższe nabycie było udokumentowane fakturą VAT z dnia 16 lutego 2006 roku.
3.  Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki.
4.  Przedmiotowa nieruchomość została wpisana przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych 16 lutego 2006 roku.
5.  Na pytanie tut. organu „Jak należy rozumieć stwierdzenie Wnioskodawcy, iż „Działka ta stanowi drogę (nawierzchnia asfaltowa)”:
    1.  Czy droga (nawierzchnia asfaltowa) zlokalizowana na działce nr 2992/186, w momencie sprzedaży będzie stanowiła budowlę lub jej część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) – jeżeli tak, to jakie jest jej oznaczenie PKOB.
    
    1.  Czy obiekt ten jest trwale z gruntem związany?
    2.  Kiedy został wybudowany i oddany do użytkowania?
    
    3.  Czy przedmiotowa droga (nawierzchnia asfaltowa) wchodziła w skład nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę 31 stycznia 2006 r., czy też została wybudowana przez Wnioskodawcę w późniejszym terminie?
    4.  Jeśli droga (nawierzchnia asfaltowa) została wykonana przez Wnioskodawcą to należy wskazać kiedy inwestycja ta została zrealizowana, czy wydatki związane z ewentualną budową na ww. działce były udokumentowane fakturą VAT wystawioną na Wnioskodawcę z naliczonym podatkiem VAT i czy z tego tytułu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?
    5.  Czy, a jeśli tak to kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tego obiektu, dokonane w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), tj. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektu lub jego części, po jego:
    
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,
    
    oraz jaka konkretnie czynność stanowiła to pierwsze zasiedlenie? Należy w tym miejscu także wyjaśnić, że pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie jest samo zamieszkanie w nim lub rozpoczęcie użytkowania, lecz jak już wskazano oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu tj. np. sprzedaż przez podmiot działający dla danej transakcji w charakterze podatnika VAT, najem, dzierżawa.7.  Na czym to pierwsze zasiedlenie polegało, kto, komu, kiedy i na podstawie jakiej umowy wydał ww. obiekt lub jego części?”,Wnioskodawca odpowiedział, że droga będzie stanowiła budowlę, jej PKOB to 2112. Obiekt jest trwale z gruntem związany. Droga została wybudowana najpóźniej w latach 90, w momencie zakupu hali magazynowej droga już była wybudowana. Przedmiotowa droga wchodzi w skład nieruchomości nabytej 31 stycznia 2006 roku. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed 2006 rokiem kiedy podmiot sprzedający Wnioskodawcy działkę tj. P. s.a., sam użytkował ją a następnie dokonał sprzedaży 1/10 udziału z podstawową stawką VAT. Następnie Wnioskodawca w 2006 roku udostępnił drogę podmiotom wynajmującym jako dojazd do. wynajmowanych nieruchomości a także dojazd po tej działce przez Wnioskodawcę do swojej siedziby i do zarządzanych przez niego nieruchomości,
6.  Na pytanie tut. organu „Jakie w momencie sprzedaży, będzie dokładne przeznaczenie działki nr 2992/186, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy lub, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, z decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu?”, Wnioskodawca odpowiedział, że na terenie gminy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów powyższa nieruchomość oznaczona jest symbolem dr „Drogi”.
7.  Przedmiotowa nieruchomość była i jest wykorzystywana jako dojazd do wynajmowanych przez Wnioskodawcę nieruchomości, a także dojazd do swojej siedziby.
8.  Od 2006 roku do dnia dzisiejszego Wnioskodawca udostępnia drogę podmiotom wynajmującym jako dojazd do wynajmowanych nieruchomości a także sam dojeżdża po tej działce do swojej siedziby. Wnioskodawca wykorzystywał działkę do wykonywania czynności opodatkowanych. Powyższa działka nie jest przedmiotem odrębnej umowy najmu.

C. W zakresie opodatkowania dostawy prawa wieczystego użytkowania działki nr 1557/1.

1.  Wnioskodawca nabył działkę nr 1557/1 aby poszerzyć nieruchomość którą do tej pory posiadał. Działka ta podnosi estetykę posiadanej nieruchomości, umożliwia ewentualnie rozbudowę budynków, podnosi wartość wszystkich działek. Wszystkie nieruchomości znajdują się w bezpośrednim położeniu ze sobą i stanowią jeden obiekt. Zakup nastąpił na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności.
2.  Przedmiotowa nieruchomość została wpisana przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych 30 listopada 2014 roku.
3.  Na terenie gminy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka ta ma klasę użytku Ba czyli tereny zabudowane przemysłowe.
4.  Dla przedmiotowej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

D. Na pytanie tut. organu „Czy przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie wymienione we wniosku nieruchomości jako odrębne towary czy też przedmiotem sprzedaży jako całość będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego lub też zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.”, Wnioskodawca odpowiedział, że przedmiotem sprzedaży będą wszystkie wymienione nieruchomości jednemu zbywcy jako jeden obiekt składający się z poszczególnych działek. Może się zdarzyć, że nie uda się znaleźć kupca na całość i zostaną sprzedane wybrane nieruchomości. Jednak po sprzedaży Wnioskodawca nadal będzie prowadził działalność, tak więc sprzeda tylko posiadane nieruchomości, a składniki niematerialne, materialne czy finansowe np. zobowiązania nie będą przedmiotem sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy do każdej nieruchomości tj. Nieruchomość nr 1, Nieruchomość nr 2, Nieruchomość nr 3, Nieruchomość nr 4 należy wystawić Fakturę VAT.
2.  Jaką stawkę VAT należy przyjąć na sprzedawane Nieruchomości 1, 2, 3, 4 jednemu nabywcy.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 106a Przepisy Działu XI „Dokumentacja” rozdział 1 Faktury ustawy VAT stosuje się do: 1) sprzedaży, \`(...)\`

Art. 106b ust. 2. Stanowi iż. Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. W związku z faktem, iż Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi sprzedaż opodatkowaną, dla towarów objętych jakąkolwiek stawką VAT ma obowiązek wystawienia faktury VAT. W myśl art. 106b ust. 2 nie ma takiego obowiązku jeśli sprzedaż jest objęta zwolnieniem. Jednak w związku z faktem, iż Wnioskodawca planuje sprzedaż wszystkich Nieruchomości jednemu nabywcy, jako jedną transakcję, wówczas zgodnie z przepisami prawidłowym będzie wystawienie faktury na całość transakcji.

W związku z powyższym sprzedaż całego obiektu należy podzielić na poszczególne towary, kierując się kryterium utworzonych do nich ksiąg wieczystych, czyli Wnioskodawca na wystawionej przez siebie fakturze VAT powinien ująć 4 pozycje jako cztery towary (Cztery Nieruchomości opisane w stanie faktycznym), wykazując odrębne ceny dla poszczególnych nieruchomości oraz przypadające im odpowiednio stawki VAT.

Ad. 2

Stawkę podatku VAT na każdą z nieruchomości, ze względu na fakt, iż są to odrębne towary należy rozpatrywać osobno.

Nieruchomość 1 - Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki 2750/186 wraz z posadowionymi na nich budynkami będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży budynku lub budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu ma zastosowanie przepis art. 29a ust. 8 ustawy VAT tj. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym stawka dla gruntu jest tożsama ze stawką przypisaną budynkom lub budowlom. W celu przeanalizowania stawki dla budynków i budowli Wnioskodawca powołuje się na art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem przypadku gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w myśl przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zakupił na rynku wtórnym od firmy która wcześniej ją użytkowała.

Od momentu nabycia Wnioskodawca nie poniósł nakładów na jej ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej. W związku z czym dostawa nie może być traktowana jako dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym w przypadku Nieruchomości 1 są posadowione budynki, trwale związane z gruntem jest zwolniona z VAT, gdyż dostawa tego budynku korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Nieruchomość 3 - sprzedaż udziału 1/10 w działce nr 2992/186 stanowiącej drogę będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Na powyższej działce znajduje się droga (nawierzchnia asfaltowa). Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów powyższa nieruchomość oznaczona jest symbolem dr „Drogi”. Powyższa droga służy jako dojazd do pozostałych działek. Droga jest trwale z gruntem związana, w związku z tym traktowana jest jako budowla.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zakupił na rynku wtórnym od firmy która wcześniej ją użytkowała.

Od momentu nabycia Wnioskodawca nie poniósł nakładów na jej ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej. W związku z czym dostawa nie może być traktowana jako dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem dostawa udziału 1/10 w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym w przypadku Nieruchomości 3 znajduje się droga - budowla, trwale związana z gruntem jest zwolniona z VAT, gdyż dostawa tej budowli korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Nieruchomość 4 - Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działki nr 1557/1 która nie jest zabudowana będzie opodatkowana podstawową stawką VAT, która wynosi 23%.

Reasumując:

Nieruchomość nr 1 - będzie zwolniona z podatku VAT.

Nieruchomość nr 3 - będzie zwolniona z podatku VAT.

Nieruchomość nr 4 - będzie opodatkowana stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

1.  prawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 2750/186 zabudowanej budynkami hali magazynowej i kontenera biurowo-socjalnego oraz budowlą w postaci nawierzchni utwardzonej,
2.  prawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr 2992/186 zabudowanej obiektem drogi.
3.  nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki nr 1557/1,
4.  nieprawidłowe – w zakresie sposobu ujęcia tej sprzedaży na fakturze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei art. 198 ww. ustawy KC stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży udziału stanowiącego jego własność, dokonuje przeniesienia prawa własności rzeczy, dochodzi do zmiany podmiotu tego prawa.

Zatem sprzedaż udziału należy traktować w kategorii dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c,

art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ustawowej definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć:

*   oddanie do użytkowania,
*   w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
*   pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

Niewątpliwie przez czynności podlegające opodatkowaniu należy rozumieć nie tylko dostawę, ale również najem, dzierżawę, leasing lub podobne czynności (umowy), które w rozumieniu przepisów ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług. Z kolei pod pojęciem oddania do użytkowania należy rozumieć przekazanie budynków, budowli lub ich części ich nabywcy lub użytkownikowi do korzystania w sposób zgodny z zakresem przekazanych do nich praw. Nabywca, na rzecz którego przeniesiono prawo do rozporządzania nieruchomością jak właściciel może w sposób dowolny dysponować tą nieruchomością, tj. może ją sprzedać, używać na własne potrzeby lub przekazać do użytkowania np. na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

Podkreślić przy tym należy, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt, a następnie obiekt ten po wybudowaniu zostanie oddany do użytkowania na własne potrzeby tego podatnika (i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych) nie oznacza to, że obiekt taki został zasiedlony. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Innymi słowy, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika, które następuje jednak w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowane są 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (użytkowania wieczystego), na którym posadowione są budynki budowle lub ich części.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a i b i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami.

Natomiast budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Przez obiekt liniowy zgodnie z art. 3 pkt 3a ww. ustawy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Zgodnie z unormowaniem zawartym w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Zaś budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Obiekty budowlane niebędące budynkami Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych zalicza do obiektów inżynierii lądowej i wodnej stanowiąc, iż obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie sklasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Wnioskodawca wskazał następujące symbole PKOB dla budynków i budowli przeznaczonych do sprzedaży:

*   budynek hali magazynowej zlokalizowany na działce nr 2750/186 - symbol PKOB 125 (budynki przemysłowe i magazynowe),
*   budynek (kontener) biurowo-socjalny zlokalizowany na działce nr 2750/186 - symbol PKOB 122 (budynki biurowe),
*   budowla - nawierzchnia utwardzona zlokalizowana na działce nr 2750/186 – symbol PKOB 2112,
*   droga zlokalizowana na działce 2992/186 – symbol PKOB 2112.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje, działy i grupy w PKOB w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne, grupa 125 obejmuje budynki przemysłowe i magazynowe, a grupa 122 – budynki biurowe.

W dziale 21 obejmującym infrastrukturę transportu, mieści się grupa 211 - Autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe: Klasa 2112 - Ulice i drogi pozostałe.

Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz.Urz. GUS Nr 1, poz. 11), - zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji - zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów. W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania rodzaju prowadzonej działalności, wyrobu lub usługi, towaru, środka trwałego lub obiektu budowlanego zainteresowany podmiot może zwrócić się z wnioskiem do Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych Urzędu Statystycznego w Łodzi, ul. Suwalska 29, 93-176 Łódź, który udziela informacji w zakresie stosowania wyżej powołanych standardów klasyfikacyjnych.

Z powyższego wynika więc, że organ podatkowy nie jest uprawniony do dokonywania klasyfikacji obiektów budowlanych, stąd niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o zdarzenie przyszłe podane przez Wnioskodawcę.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa budynku hali magazynowej (działka nr 2750/186), budynku (konteneru) biurowo-socjalnego (działka nr 2750/186), nawierzchni utwardzonej (działka nr 2750/186) oraz drogi (działka nr 2992/186) może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym w podatku od towarów i usług i prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmuje powierzchnię magazynową).

Wnioskodawca planuje sprzedaż następujących 4 nieruchomości jako jednego obiektu, jednemu kontrahentowi.

„Nieruchomość nr 1”

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 2750/186 o powierzchni 3118 m2 wraz z halą magazynową na mocy umowy sprzedaży z dnia 1 października 1999 r.

W momencie zakupu hali magazynowej plac był już utwardzony.

Zgodnie z umową sprzedaży hala magazynowa opodatkowana była stawką 22% (całość nie korzystała ze zwolnienia w myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług).

Nabycie było udokumentowane fakturą VAT a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z ww. składnika budowlanego.

Zakup był dokonany na potrzeby prowadzonej działalności (usługi najmu, własna siedziba).

Przedmiotowa nieruchomość została wpisana przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych 31 marca 2000 roku.

Nabyta działka stanowi teren płaski, utwardzony (nawierzchnia z kostki brukowej oraz nawierzchnia asfaltowa) zabudowany budynkiem magazynowym oraz kontenerem biurowo-socjalnym.

Hala magazynowa została zbudowana w 1994 roku, jest budynkiem jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym, posiada fundamenty: stopowe, żelbetowe.

Wnioskodawca na przedmiotowej działce postawił kontener biurowo-socjalny, który został przyjęty do użytkowania 31 grudnia 2000 roku.

Kontener biurowo-socjalny postawiony został i przyjęty do użytkowania 31 grudnia 2000 r. i był wykorzystywany do prowadzonej działalności opodatkowanej.

W większości wydatki związane z postawieniem kontenera biurowo-socjalnego były udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawcę z naliczonym podatkiem VAT i Wnioskodawca skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Wnioskodawca dokonał następującej klasyfikacji obiektów budowlanych zlokalizowanych na działce nr 2750/186:

*   Kontener biurowo-socjalny - 122 PKOB - budynki biurowe,
*   Hala magazynowa (zamiennie budynek magazynowy) - 125 PKOB - budynki przemysłowe i magazynowe,
*   Nawierzchnia utwardzona - 2112 PKOB.

Hala magazynowa, nieprzerwanie od 2002 r. do dnia dzisiejszego, była w całości przedmiotem najmu.

Wnioskodawca zaczął wynajmować kontener biurowo-socjalny na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku. Przedmiotem umowy najmu było 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni (od daty ostatniej umowy minęło 2 lata). Pozostała część tj. 30 m2 Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy (w przeciągu 15 lat były to dwa różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym - do 2003 roku było to ostatnie pomieszczenie w kontenerze, od 1 stycznia 2004 roku zostało ono zamienione na jeden z pokoi biurowych). Z wniosku wynika, że wszystkie pomieszczenia zlokalizowane w ww. budynku były wynajmowane przynajmniej przez okres 3 lat).

Z wniosku wynika, że w ramach zawartych umów najmu dot. hali magazynowej i konteneru biurowo-socjalnego, Wnioskodawca miał zapewnić dostęp i plac manewrowy dla samochodów pod załadunek/wyładunek do wynajmowanych podmiotowi trzeciemu budynków.

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie hali magazynowej ani działki o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości.

W odniesieniu do hali magazynowej dokonał ulepszeń w wysokości 22% wartości początkowej. Z wniosku wynika, że po dacie ostatniego ulepszenia dokonanego 30 września 2006 r., Wnioskodawca nie dokonywał żadnej modernizacji na ww. obiekcie i w całości wynajmował go podmiotowi trzeciemu nieprzerwanie do dnia dzisiejszego.

Ulepszenie kontenera biurowo-socjalnego nastąpiło w 2001 roku i wynosiło 0,001% wartości początkowej a następnie budynek ten w całości służył wykonywaniu czynności opodatkowanych, nieprzerwanie do dnia dzisiejszego.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego do ww. wydatków, które były potwierdzone fakturą VAT i naliczono na nich podatek.

Dla hali magazynowej wraz z utwardzonym placem pierwsze zasiedlenie miało miejsce najpóźniej w 1996 roku, kiedy pierwszy właściciel sprzedał ją w 1996 roku z naliczonym podatkiem VAT 22% (w 1996 roku Przedsiębiorstwo PP. Przedsiębiorstwo Państwowe sprzedało firmie P. s.a. tę nieruchomość wraz z naliczonym podatkiem 22%. Następnie P. s.a. w 1999 roku sprzedał tę nieruchomość wraz z użytkowaniem wieczystym Wnioskodawcy, do ceny sprzedaży składnika budowlanego doliczony został podatek VAT 22%. Następnie Wnioskodawca na podstawie umowy najmu z dnia 20 czerwca 2002 roku oddał halę magazynową pod najem, opodatkowując te usługę stawką podstawową podatku VAT).

Dla kontenera biurowo-socjalnego pierwsze zasiedlenie miało miejsce 31 grudnia 2000 roku kiedy Wnioskodawca przyjął go do użytkowania i oddał w najem.

Wnioskodawca kontener biurowo-socjalny zaczął wynajmować na podstawie umowy najmu z dnia 30 czerwca 2000 roku Przedsiębiorstwu T. sp. z o.o., wynajmując 128 m2 z 158 m2 całej powierzchni.” Pozostałą część tj. 30 m2 Wnioskodawca użytkował na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy (w przeciągu 15 lat były to różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym).

„Nieruchomość nr 3”

Wnioskodawca nabył udział (1/10) w prawie użytkowania wieczystego działki nr 2992/186 o powierzchni 0,8791 ha na mocy umowy przeniesienia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu z dnia 31 stycznia 2006 r. - sprzedaż powyższa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (22%).

Działka ta stanowi drogę (nawierzchnia asfaltowa), wybudowaną najpóźniej w latach 90.

Działka 2992/186 (udział 1/10) została zakupiona w celu umożliwienia dojazdu do pozostałych nieruchomości Wnioskodawcy.

Przedmiotowa nieruchomość została wpisana przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych 16 lutego 2006 roku.

Nabycie ww. nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki.

Droga zlokalizowana na działce nr 2992/186 będzie stanowiła budowlę (PKOB to 2112) trwale z gruntem związaną.

Od 2006 roku do dnia dzisiejszego Wnioskodawca udostępnia drogę podmiotom wynajmującym jako dojazd do wynajmowanych nieruchomości a także sam dojeżdża po tej działce do swojej siedziby. Wnioskodawca wykorzystywał działkę do wykonywania czynności opodatkowanych. Powyższa działka nie jest przedmiotem odrębnej umowy najmu.

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed 2006 rokiem kiedy podmiot sprzedający Wnioskodawcy działkę tj. P. s.a., sam użytkował ją a następnie dokonał sprzedaży 1/10 udziału z podstawową stawką VAT. Następnie Wnioskodawca w 2006 roku udostępnił drogę podmiotom wynajmującym jako dojazd do wynajmowanych nieruchomości a także dojazd po tej działce przez Wnioskodawcę do swojej siedziby i do zarządzanych przez niego nieruchomości.

Na terenie gminy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

„Nieruchomość nr 4”

Wnioskodawca nabył powyższe prawo użytkowania wieczystego. Działka nr 1557/1 o powierzchni 0,0757 ha na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z dnia 14 listopada 2014 r. - sprzedaż powyższa podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Działka ta stanowi teren płaski, niezabudowany.

Wnioskodawca nabył działkę nr 1557/1 aby poszerzyć nieruchomość którą do tej pory posiadał. Działka ta podnosi estetykę posiadanej nieruchomości, umożliwia ewentualnie rozbudowę budynków, podnosi wartość wszystkich działek. Wszystkie nieruchomości znajdują się w bezpośrednim położeniu ze sobą i stanowią jeden obiekt. Zakup nastąpił na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności.

Przedmiotowa nieruchomość została wpisana przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych 30 listopada 2014 roku.

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości.

Na pytanie tut. organu „Jakie będzie przeznaczenie niezabudowanej działki nr 1557/1 na moment sprzedaży według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy?”, Wnioskodawca odpowiedział, że na terenie gminy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla przedmiotowej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną w niniejszej interpretacji definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że zarówno dostawa budynku hali magazynowej (PKOB 125), jak i dostawa budowli w postaci nawierzchni utwardzonej (PKOB 2112) zlokalizowanych na działce nr 2750/186, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Z wniosku wynika, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie budynku hali magazynowej oraz budowli w postaci nawierzchni utwardzonej zlokalizowanych na działce nr 2750/186, bowiem w 1996 roku, ww. nieruchomość została sprzedana przez jej pierwszego właściciela z naliczonym podatkiem VAT 22%. Z kolei jej nabywca 1 października 1999 roku sprzedał tę nieruchomość wraz z użytkowaniem wieczystym Wnioskodawcy, a do ceny sprzedaży doliczony został podatek VAT 22%.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości o wartości większej lub równej 30% jej wartości początkowej, gdyż Wnioskodawca wskazał we wniosku, że nie poniósł wydatków na ulepszenie hali magazynowej ani działki o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do hali magazynowej dokonał ulepszeń w wysokości 22% wartości początkowej a ulepszenie kontenera wyniosło 0,001% wartości początkowej. Zatem tut. organ rozumie, że Wnioskodawca nie dokonał również ulepszenia nawierzchni utwardzonej o wartości większej lub równiej 30% wartości początkowej, skoro nie poniósł wydatków na ulepszenie hali magazynowej ani działki o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej.

Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa budynku hali magazynowej oraz budowli w postaci nawierzchni utwardzonej będzie zatem korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji powyższego, ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, korzystać będzie dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 2750/186 przyporządkowanego do dostawy budynku hali magazynowej oraz budowli w postaci nawierzchni utwardzonej w części w jakiej obiekty te będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc się natomiast do budynku (kontenera) biurowo-socjalnego należy stwierdzić, że jego dostawa również nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż został on już oddany do użytkowania w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi.

Z wniosku wynika bowiem, że wszystkie pomieszczenia znajdujące się w przedmiotowym budynku były wynajmowane przynajmniej przez okres 3 lat.

Wnioskodawca wskazał wprawdzie, że część budynku biurowo-socjalnego wykorzystywał na własne potrzeby, jako siedzibę swojej firmy, jednak stwierdził również, że w przeciągu 15 lat były to dwa różne pomieszczenia w kontenerze biurowo-socjalnym, oraz że do 2003 roku było to ostatnie pomieszczenie w kontenerze, a od 1 stycznia 2004 r. zostało ono zamienione na jeden z pokoi biurowych, zatem tut. organ rozumie, że w sprzedawanym budynku nie ma pomieszczenia, które nie byłoby wynajmowane (i które przez cały okres użytkowania kontenera było wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby jako siedziba spółki), gdyż Wnioskodawca wyraźnie stwierdził, że wszystkie pomieszczenia były wynajmowane przynajmniej przez okres 3 lat.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości o wartości większej lub równej 30% jej wartości początkowej.

Ponadto należy stwierdzić, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata bowiem okres najmu w odniesieniu do każdego z pomieszczeń znajdujących się w tym budynku wynosił przynajmniej 3 lata.

Wobec dokonanej powyżej analizy sprawy stwierdzić należy, że zbycie przedmiotowego budynku będzie objęte zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego części działki przyporządkowanej do budynku (kontenera) biurowo-socjalnego, będzie objęte zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że dostawa budowli w postaci drogi (nawierzchnia asfaltowa, trwale z gruntem związana, PKOB 2112) zlokalizowanej na działce 2992/186, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Z wniosku wynika, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie tej budowli, bowiem 31 stycznia 2006 r. Wnioskodawca nabył udział (1/10) w prawie użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przeniesienia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, a ww. sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (22%).

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości o wartości większej lub równej 30 % wartości początkowej tej nieruchomości, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa drogi będzie zatem korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli chodzi natomiast o dostawę udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 2992/186 na której posadowiona jest przedmiotowa droga, to stwierdzić należy, że skoro dostawa tej budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy również dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 2992/186 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do dostawy prawa wieczystego użytkowania działki nr 1557/1 należy stwierdzić iż będzie ona mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1557/1 jest niezabudowana. Na terenie ww. działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Natomiast zgodnie z definicją terenów budowlanych zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się zatem do kwestii opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1557/1 należy stwierdzić, iż nie stanowi ona terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że dla tej niezabudowanej działki nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro w świetle art. 2 pkt 33 ustawy, przedmiotowa działka nie stanowi terenu budowlanego, to zbycie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 1557/1, stanowiące dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji powyższego, stanowisko Wnioskodawcy, iż:

1.  Nieruchomość nr 1 - będzie zwolniona z podatku VAT - należało uznać za prawidłowe,
2.  Nieruchomość nr 3 - będzie zwolniona z podatku VAT - należało uznać za prawidłowe,
3.  Nieruchomość nr 4 - będzie opodatkowana stawką 23% - należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii sposobu dokumentowania na fakturze sprzedaży ww. prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których znajdują się ww. budynki i budowle stwierdzić należy, że zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy o VAT obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r., podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na podstawie art. 106e, faktura powinna zawierać:

1.  datę wystawienia;
2.  kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
3.  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
4.  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;
5.  numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;
6.  datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
7.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
8.  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
9.  cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
10.  kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
11.  wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
12.  stawkę podatku;
13.  sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
14.  kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
15.  kwotę należności ogółem;
16.  w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, w odniesieniu do których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lub art. 21 ust. 1 - wyrazy „metoda kasowa”;
17.  w przypadku faktur, o których mowa w art. 106d ust. 1 - wyraz „samofakturowanie”;
18.  w przypadku dostawy towarów lub wykonania usługi, dla których obowiązanym do rozliczenia podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze jest nabywca towaru lub usługi - wyrazy „odwrotne obciążenie”;
19.  w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - wskazanie:
    1.  przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,
    2.  przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub
    3.  innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia;
20.  w przypadku, o którym mowa w art. 106c - nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika - imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres;
21.  w przypadku faktur wystawianych w imieniu i na rzecz podatnika przez jego przedstawiciela podatkowego - nazwę lub imię i nazwisko przedstawiciela podatkowego, jego adres oraz numer, za pomocą którego jest on zidentyfikowany na potrzeby podatku;
22.  w przypadku gdy przedmiotem wewnątrzwspólnotowej dostawy są nowe środki transportu - datę dopuszczenia nowego środka transportu do użytku oraz:
    1.  przebieg pojazdu - w przypadku pojazdów lądowych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. a,
    2.  liczbę godzin roboczych używania nowego środka transportu - w przypadku jednostek pływających, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. b, oraz statków powietrznych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. c;
23.  w przypadku faktur wystawianych przez drugiego w kolejności podatnika, o którym mowa w art. 135 ust. 1 pkt 4 lit. b i c, w wewnątrzwspólnotowej transakcji trójstronnej (procedurze uproszczonej) - dane określone w art. 136;
24.  w przypadkach, o których mowa w art. 97 ust. 10 pkt 2 i 3:
    1.  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, poprzedzony kodem PL,
    2.  numer, za pomocą którego nabywca towaru lub usługi jest zidentyfikowany na potrzeby podatku od wartości dodanej w danym państwie członkowskim, zawierający dwuliterowy kod stosowany na potrzeby podatku od wartości dodanej właściwy dla tego państwa członkowskiego.Informacje na temat tego, jakie dane na fakturze powinni zamieszczać podatnicy korzystający ze zwolnienia, zawiera rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 3 grudnia 2013 r. w sprawie wystawiania faktur (Dz. U. z 2013 r., poz. 1485) obowiązujące od 1 stycznia 2014 r., które określa m.in.: - przypadki, w których faktury mogą zawierać zakres danych węższy niż określony w art. 106e ustawy oraz zakres tych danych, - inny niż określony w art. 31a ust. 1 ustawy sposób przeliczania wykazywanych na fakturach kwot w walutach obcych, stosowanych do określenia podstawy opodatkowania, - późniejsze niż określone w art. 106i ustawy terminy wystawiania faktur.

Zgodnie z § 3 pkt 1 ww. rozporządzenia, faktury dokumentujące dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2-6, 8-36 (określone przypadki zwolnienia przedmiotowego) lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy powinna zawierać:

1.  datę wystawienia,
2.  kolejny numer,
3.  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy,
4.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi,
5.  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług,
6.  cenę jednostkową towaru lub usługi,
7.  kwotę należności ogółem,
8.  wskazanie przepisu ustawy, aktu wydanego na podstawie ustawy, przepisu dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) lub innej podstawy prawnej, zgodnie z którą podatnik stosuje zwolnienie od podatku.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że fakturę wystawia sprzedawca będący podatnikiem podatku od towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Elementy formalne wymagane przez art. 106b ust. 1 ustawy o VAT mają znaczenie dowodowe.

Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego. Wystawienie faktury należy więc rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży na rzecz kontrahenta prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz ze znajdującymi się na gruntach budynkami i budowlami.

Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy na wystawionej przez siebie fakturze powinien ująć 4 pozycje jako cztery towary wykazując odrębne ceny dla poszczególnych nieruchomości oraz przypadające im odpowiednio stawki VAT.

Przystępując do oceny stanowiska Wnioskodawcy zauważyć należy, że w przedmiotowej kwestii decydujące znaczenie ma ustalenie co jest przedmiotem sprzedaży.

W przypadku gdy przedmiotem czynności Wnioskodawcy będzie dostawa prawa wieczystego użytkowania zarówno gruntów zabudowanych jak i niezabudowanych, to Wnioskodawca wystawiając fakturę zgodnie z art. 106e pkt 7 i pkt 11-15 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. powinien określić nazwę (rodzaj) towaru w sposób odzwierciedlający zaistniałe zdarzenie gospodarcze, tj. wskazać dokładną nazwę sprzedawanego przez siebie towaru w sposób umożliwiający jego identyfikację a także m.in. wartość dostarczonych towarów objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto), stawkę podatku i kwotę należności ogółem.

W tym miejscu należy podkreślić, że stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, każda geodezyjnie wyodrębniona działka, jest odrębnym towarem i podlega odrębnemu opodatkowaniu.

Ponadto w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy. Oznacza to, że grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowane są 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa działki gruntu (użytkowania wieczystego), na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części.

Zatem jeżeli Wnioskodawca, dokona jak wskazano we wniosku, transakcji sprzedaży:

1.  prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 2750/186 wraz z prawem własności budynku hali magazynowej, budowli w postaci nawierzchni utwardzonej i budynku (kontenera) biurowo-socjalnego,
2.  prawa wieczystego użytkowania działek nr 2986/186 i 2987/186 (objętych jedną księgą wieczystą),
3.  udziału (1/10) w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr 2992/186 zabudowanej drogą (budowlą),
4.  prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki gruntu nr 1557/1,

to będzie mógł tę sprzedaż wykazać na jednej fakturze wraz z wyszczególnioną osobno dla każdej ze sprzedawanych działek wartością prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynkami oraz budowlami znajdującymi się na danej działce i ich wartościami oraz opodatkować je według stawki podatku w właściwej dla dostawy każdej z tych nieruchomości.

Tym samym nie można zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że sprzedaż całego obiektu należy podzielić na poszczególne towary, kierując się kryterium utworzonych do nich ksiąg wieczystych. Nie można również zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w wystawionej przez siebie fakturze VAT powinien ująć 4 pozycje jako cztery towary tj. cztery nieruchomości opisane w stanie faktycznym, z opisu sprawy wynika bowiem, że przedmiotem sprzedaży będzie 5 działek.

Jak już wskazano, na fakturze należy wyszczególnić osobno dla każdej ze sprzedawanych działek wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu i ewentualnie budynków oraz budowli znajdujących się na danej działce. Zatem kryterium przyjęte przez Wnioskodawcę dotyczące utworzonych dla nieruchomości ksiąg wieczystych jest błędne.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu dokumentowania na fakturze sprzedaży ww. prawa wieczystego użytkowania gruntów, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności jeśli którekolwiek z pomieszczeń budynku biurowo-socjalnym zlokalizowanego na działce nr 2750/186 nie było przedmiotem najmu oraz w sytuacji gdy Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie nawierzchni utwardzonej znajdującej się na działce nr 2750/186, które stanowiły co najmniej 30% jej wartości początkowej) bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.