Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.627.2025.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-10
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działki zabudowanej
przez komornika.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
komornik
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
podatnik
sprzedaż
zamiar
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy
egzekucyjne i komornicy sądowi)
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 18

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 30 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    nieruchomości zabudowanej.
    Uzupełnił go Pan pismem z 3 grudnia 2025 r. (wpływ 9 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na
    wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca jest Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym, działając zgodnie z
    wnioskiem wierzyciela dokonał zajęcia nieruchomości dłużnika, zamieszkałego (...), która
    położona jest (...).
    Dla nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Zgodnie z ewidencją gruntów
    przedmiotowa nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o
    powierzchni 0,5279 ha, oznaczona jako grunty orne. Nieruchomość stanowi nieruchomość
    gruntową, zabudowaną budynkiem zakładu (...) w trakcie realizacji. Prace budowlane
    związane z realizacją przedmiotowego budynku zostały podjęte na podstawie decyzji,
    wydanej w roku 2009.
    W toku postępowania Komornik ustalił, że dłużnik nie jest czynnym podatnikiem VAT. Nie
    jest Komornikowi wiadome, czy dłużnik w momencie nabycia nieruchomości był czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług i dokonał jego odliczenia, z uwagi na nabycie
    nieruchomości. Jak wynika z systemu CEiDG od 25 czerwca 2016 r. jest wykreślony.
    Komornik nie posiada informacji w jakim celu dłużnik nabył nieruchomość. Ze stanu
    faktycznego wynika, że działał w zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej.
    Doszło więc do sytuacji, w której Komornik sprzedając nieruchomość dłużnika może być
    zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT i wystawienia faktury.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Dłużnik nie wykorzystywał sprzedawanej nieruchomości, ponieważ prowadzona była
    budowa budynku Zakładu (...), która nie została do dziś ukończona.
    Dłużnik nie wykorzystywał nieruchomości w działalności gospodarczej.
    Dłużnik nie udostępniał nieruchomości osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów.
    Dłużnik nie planował dalszej sprzedaży nieruchomości.
    Dłużnik nabył nieruchomość z zamiarem wykorzystywania w ramach prowadzonej wtedy
    działalności gospodarczej.
    W całym okresie posiadania nieruchomości, dłużnik miał zamiar wykorzystywania jej w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zakład (...), do czego nie doszło z uwagi na
    niezakończenie budowy i zamknięcie działalności gospodarczej.

## Pytanie

Czy sprzedaż licytacyjna przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług VAT?
    Pana stanowisko w sprawie

    W Pana ocenie, dostawa wyżej wymienionej nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ dłużnik miał zamiar
    wykorzystywać nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu
      egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi
      wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania
      cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji,
      towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem
      obowiązujących przepisów.
    Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja
    podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:
      Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca
      osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do
      obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie
      organowi podatkowemu.
    Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację,
    kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez
    płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy
    podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
    Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania
    czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w
    celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne,
    to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z
    dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w
    imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących
    własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do
    rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność
    nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik
    sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
    Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy
    oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Według art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...):

    W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz
    budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest
    opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę
    prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności
    podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:
    · po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    · po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w
      charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko,
    że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia
    działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama
    sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo
    istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są
    czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem
    działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi
    w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie
    dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego
    1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).
    W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym
    samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą,
    jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy
    majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z
    przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

    Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku
    prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu
    jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi
    z nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, która jest zabudowana niedokończonym
    budynkiem Zakładu (...). Wskazał Pan, że dłużnik nabył nieruchomość z zamiarem
    wykorzystywania w ramach prowadzonej wtedy działalności gospodarczej. Również w
    całym okresie posiadania nieruchomości, dłużnik miał zamiar wykorzystywania jej w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zakład (...), do czego nie doszło z uwagi na
    niezakończenie budowy i zamknięcie działalności gospodarczej.
    Prace budowlane związane z realizacją przedmiotowego budynku zostały podjęte, na
    podstawie wydanej decyzji.
    W toku postępowania ustalił Pan, że dłużnik nie jest czynnym podatnikiem VAT. Nie jest
    Panu wiadome, czy dłużnik w momencie nabycia nieruchomości był czynnym podatnikiem
    podatku od towarów i usług i dokonał jego odliczenia, z uwagi na nabycie nieruchomości.
    Jak wynika z systemu CEiDG, od 25 czerwca 2016 r. jest wykreślony.
    W niniejszej sprawie wątpliwości Pana dotyczą podlegania opodatkowaniu podatkiem
    VAT transakcji sprzedaży licytacyjnej nieruchomości zabudowanej nr 1.
    W celu rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy należy przeanalizować, czy nabycie
    nieruchomości przez dłużnika było związane z prowadzoną przez niego działalnością
    gospodarczą. Zatem istotne znaczenie w tej sytuacji będzie odgrywał zamiar, jaki
    wystąpił w momencie nabycia nieruchomości.
    Okoliczności sprawy wskazują, że zamiar nabycia nieruchomości oraz poniesione w tym
    celu przez dłużnika nakłady na budowę budynku Zakładu (...) były związane z zamiarem
    wykorzystywania ww. nieruchomości w działalności gospodarczej, o której mowa w art.
    15 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że ww. dostawa nie będzie dokonywana w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym dłużnika.
    Zatem, sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej dłużnika,
    w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, który z tego tytułu będzie występował w charakterze
    podatnika VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.
    W konsekwencji, dostawa przez Pana opisanej nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż licytacyjna przedmiotowej nieruchomości
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Wobec tego Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    · stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie
      zaistnienia zdarzenia;
    · zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu
      wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i
    zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Tym samym należy
    zaznaczyć, że odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku udzielono na podstawie
    przedstawionego opisu sprawy, w szczególności, na informacji że „Dłużnik nabył
    nieruchomość z zamiarem wykorzystywania w ramach prowadzonej wtedy działalności
    gospodarczej” oraz „W całym okresie posiadania nieruchomości, dłużnik miał zamiar
    wykorzystywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zakład (...), do
    czego nie doszło z uwagi na niezakończenie budowy i zamknięcie działalności
    gospodarczej”. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na
    podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy
    w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej
    zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie
    skutków prawnych.
    Nadmieniam, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego
    pytania. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Inne kwestie
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.