Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.648.2018.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-03
Teza: Ustalenie wysokości przychodu z najmu.
Słowa kluczowe: energia; najem; opodatkowanie; opłata-opłata dodatkowa; opłata-opłaty dodatkowe; ryczałt; zużycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2018 r. (data wpływu 31 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 marca 2019 r. (data nadania 21 marca 2019 r., data wpływu 26 marca 2019 r.) na wezwanie z dnia 1 marca 2019 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.648.2018.1.MG o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2016 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali akt notarialny nabycia lokalu mieszkalnego. Lokal został oddany do użytkowania w drugiej połowie 2017 roku, stanowi on własność wspólną w ramach małżeńskiej wspólnoty ustrojowej. Od lutego 2018 roku lokal jest wynajmowany w ramach najmu okazjonalnego podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą na potrzeby mieszkaniowe jego pracowników. Ani Wnioskodawczyni ani jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczych. Przed uzyskaniem pierwszego dochodu, Wnioskodawczyni zgłosiła w urzędzie skarbowym, że przychody będą opodatkowywane wyłącznie przez nią i wybrała formę opodatkowania - ryczałt ewidencjonowany.

W umowie najmu określono miesięczny czynsz najmu w wysokości 2.400 zł (Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem VAT, więc podatek ten nie jest doliczany). Najemca zobowiązany jest dodatkowo pokrywać koszty energii elektrycznej na podstawie faktur wystawianych przez dostawcę prądu oraz koszty dostawy wody i energii cieplnej - na podstawie rozliczenia przedstawianego przez Wspólnotę Mieszkaniową. We wskazanej kwocie czynszu najmu mieści się stała opłata kalkulowana przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu kosztów utrzymania powierzchni wspólnych budynku, sprzątania powierzchni wspólnych, zaliczka na ciepłą i zimną wodę, zaliczka na koszty energii cieplnej oraz wpłata na fundusz remontowy, kalkulowana jako iloczyn stawki i powierzchni lokalu. Ponoszenie powyższych opłat jest nierozerwalnie związane z faktem posiadania i użytkowania mieszkania.

Pismem z dnia 18 marca 2019 r. (data wpływu 26 marca 2019 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała opis stanu faktycznego poprzez wskazanie, że zgodnie z zawartą umową najmu lokalu mieszkalnego najemca zobowiązany jest do pokrywania:

*   miesięcznych opłat wnoszonych do Wspólnoty Mieszkaniowej, z tytułu użytkowania powierzchni wspólnych, ich sprzątania, zaliczki na ciepłą i zimną wodę, wpłatę na fundusz remontowy. Kwota ta wliczona jest do wartości stałego czynszu pobieranego przez Wnioskodawczynię od najemcy;
*   opłat za energię elektryczną – najemca wpłaca te kwoty na rachunek bankowy Wnioskodawczyni, na podstawie przedstawionych mu faktur, wystawionych przez zakład energetyczny (zakład energetyczny wystawia faktury na Wnioskodawczynię).

Powyższe opłaty Wnioskodawczyni pobiera od najemcy a następnie przekazuje na właściwe rachunki bankowe Wspólnoty i zakładu energetycznego, w celu uniknięcia ryzyka powstania zaległości, gdyby najemca zaprzestał ich wpłaty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Co stanowi podstawę opodatkowania z tytułu przychodów z najmu? Czy kwota otrzymywana od najemcy, czy faktyczne przysporzenie, tj. kwota czynszu pomniejszona o opłaty wnoszone na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej i dostawców mediów?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jednocześnie zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm ), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Zgodnie z przywołanym przepisem przychodem z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze lub świadczenia w naturze. Zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanym stanie faktycznym, pieniędzmi którymi faktycznie może dysponować Wnioskodawca jest kwota czynszu ustalona w umowie najmu pomniejszona o wysokość opłat wnoszonych do Wspólnoty Mieszkaniowej, jako miesięczny czynsz za użytkowanie powierzchni wspólnych budynku oraz zaliczki na dostawę mediów oraz o kwotę opłat za media. Do ponoszenia tych kosztów zobowiązany jest najemca, ale ze względu na chęć uproszczenia rozliczeń i wyeliminowanie ryzyka powstania zaległości wobec Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawców mediów, strony zadecydowały, że to Wnioskodawca jako właściciel lokalu samodzielnie będzie dokonywał tych wpłat na odpowiednie konta bankowe. Faktycznie otrzymanymi środkami pieniężnymi w równowartości kwoty opłat wnoszonych do Wspólnoty Mieszkaniowej Wnioskodawca nie może inaczej zadysponować. Konieczność ponoszenia tych opłat jest bezsprzeczna i wynika zarówno z uregulowań prawnych jak i solidarności społecznej mieszkańców budynku (obowiązek wspólnego łożenia na utrzymanie budynku, w którym posiadają lokale mieszkalne). W związku z powyższym, przysporzeniem majątkowym, które powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym jest kwota czynszu najmu pomniejszona o obowiązkowe opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawców mediów.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dla przykładu interpretacja z 17 maja br., sygn.: 0113-KDIPT2-1.4011.148.2018.2.MGR.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. – stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że od lutego 2018 r. Wnioskodawczyni wynajmuje w ramach najmu okazjonalnego lokal mieszkalny nabyty w 2016 r. W umowie najmu określono miesięczny czynsz najmu w wysokości 2.400 zł.

Najemca zobowiązany jest do pokrywania:

*   miesięcznych opłat wnoszonych do Wspólnoty Mieszkaniowej, z tytułu użytkowania powierzchni wspólnych, ich sprzątania, zaliczki na ciepłą i zimną wodę, wpłatę na fundusz remontowy. Kwota ta wliczona jest do wartości stałego czynszu pobieranego przez Wnioskodawczynię od najemcy;
*   opłat za energię elektryczną – najemca wpłaca te kwoty na rachunek bankowy Wnioskodawczyni, na podstawie przedstawionych mu faktur, wystawionych przez zakład energetyczny (zakład energetyczny wystawia faktury na Wnioskodawczynię).

Powyższe opłaty Wnioskodawczyni pobiera od najemcy a następnie przekazuje na właściwe rachunki bankowe Wspólnoty i zakładu energetycznego, w celu uniknięcia ryzyka powstania zaległości, gdyby najemca zaprzestał ich wpłaty.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny uznać należy, że jedynie określona w umowie kwota najmu (odstępne) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty dodatkowe, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu - najemca, nie stanowią dla Niej przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie (odstępne).

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.