Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1375/14-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-05
Teza: 1. Czy sprzedaż powyższej nieruchomości mieszkalnej należy rozliczyć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też rozliczyć jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą (sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne)? 2. Czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, to czy podlega ona opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt posiadania tej nieruchomości mieszkalnej ponad pięć lat licząc od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył i wybudował tą nieruchomość?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; działalność-likwidacja działalności; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; towar-towar handlowy; zbycie; środek-środek obrotowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm. ) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2014 r. (data wpływu 9 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1994 roku powstała Spółka Cywilna „K.”s.c. z siedzibą w W.. Przez cały czas działalności spółka miała dwóch wspólników z udziałami 50/50 %, a Wnioskodawca był jednym ze wspólników. Profil działalności firmy obejmował między innymi usługi budowlane oraz budowę i sprzedaż własnych segmentów mieszkalnych.

Wspólnicy byli opodatkowani podatkiem liniowym w wysokości 19 % oraz prowadzili podatkową książkę przychodów i rozchodów.

W czerwcu 2011 roku, po siedemnastu latach działalności wspólnicy podjęli uchwałę o rozwiązaniu Umowy Spółki, wycofując jednocześnie wartość swojego wkładu kapitałowego i rzeczowego.

Podczas działalności gospodarczej w 2006 roku wspólnicy spółki zakupili grunt w W. przy ul. C., na którym wybudowali trzy segmenty. Wszystkie trzy, niezależne segmenty mieszkalne zostały oddane do użytkowania w grudniu 2008 roku. Dwa z nich zostały sprzedane podczas prowadzenia działalności gospodarczej.

Ostatni, trzeci budynek mieszkalny, jednorodzinny (przedmiotowa nieruchomość) został sprzedany dopiero w lutym 2014 roku, po rozwiązaniu spółki. Sprzedającym były osoby fizyczne, wcześniejsi wspólnicy spółki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż powyższej nieruchomości mieszkalnej należy rozliczyć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też rozliczyć jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą (sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne)?
2.  Czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, to czy podlega ona opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt posiadania tej nieruchomości mieszkalnej ponad pięć lat licząc od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył i wybudował tą nieruchomość?

Zdaniem Wnioskodawcy powyższa sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, nie jest przychodem z działalności gospodarczej, tylko podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z faktem, że przedmiotową nieruchomość mieszkalną Wnioskodawca posiadał (wraz z drugim współwłaścicielem) ponad 5 lat od końca roku, w którym ją zakupili, wybudowali i oddali do użytkowania, powyższy dochód ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tego rodzaju przychody - ze zbycia składników majątku - są zwykle przychodami z działalności gospodarczej, zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.).

Nie dotyczy to wszakże przychodów ze zbycia nieruchomości (części nieruchomości)„mieszkalnych”. W tym przypadku przychody te (a raczej dochody z nich pochodzące) są opodatkowane na szczególnych zasadach określonych w art. 30e u.p.d.o.

Przepis art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. stanowi bowiem, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e u.p.d.o.f. stosuje się odpowiednio.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
    3.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z analizy cytowanego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się zatem na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jednocześnie zauważyć należy, że zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku otrzymanych w związku z likwidacją spółki nie będącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki.

Przy czym, w myśl art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. b) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku otrzymanych w związku z likwidacją spółki nie będącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, likwidacja spółki niebędącej osobą prawna lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z tej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z powołanych wyżej przepisów art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. b) oraz art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. b) ww. ustawy wynika, że przychody z odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja spółki nie będącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki do dnia ich odpłatnego zbycia stanowią przychód z tej działalności.

Zatem, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości, stanowiącej towar handlowy w prowadzonej działalności gospodarczej, istotny jest okres jaki upłynął pomiędzy datą likwidacji działalności gospodarczej, a datą sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tego składnika majątku stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2006 r. w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej nabył grunt. Na działce tej zostały wybudowane trzy segmenty przeznaczone do sprzedaży (jako towar handlowy). Dwa z tych segmentów zostały sprzedane podczas prowadzenia działalności gospodarczej. Spółka cywilna została rozwiązana w 2011 r. W wyniku zakończenia działalności Wnioskodawca stał się współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności. Budynek mieszkalny (przedmiotowa nieruchomość) został sprzedany w lutym 2014 r.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że Wnioskodawca po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej dokonał zbycia nieruchomości mieszkalnej stanowiącej w tej działalności towar handlowy. Ponieważ zbycie nastąpiło przed upływem sześcioletniego okresu o którym mowa w ww. art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. b) tej ustawy.

W związku z powyższym odpowiedź na pyt. Nr 2 jest bezprzedmiotowa.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.