Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.76.2025.3.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-09
Teza: Skutki podatkowe zakupu lokalu mieszkalnego z bonifikatą.
Słowa kluczowe: bonifikaty
lokal-lokal mieszkalny
mieszkanie-mieszkanie zakładowe
nieruchomości-nabycie nieruchomości
pomieszczenia-pomieszczenie przynależne
przychód-powstanie przychodu
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Pozostałe zwolnienia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 11-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.) oraz
    z 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku
    jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Aktem notarialnym z (...) grudnia 2024 r. zawarł Pan (wraz żoną) z Rolniczą Spółdzielnią (...)
    umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, umowę sprzedaży oraz
    umowę o podział nieruchomości do korzystania.
    Przedmiotowe umowy dotyczą nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w 4-
    lokalowym budynku mieszkalnym nr (...) w miejscowości (...), znajdującym się na działce
    oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) o powierzchni (...) ha wraz
    z przynależnymi pomieszczeniami (dwoma piwnicami, dwoma pomieszczeniami
    gospodarczymi znajdującymi się w budynku gospodarczym na tej samej działce na
    parterze, pomieszczeniem gospodarczym na poddaszu) oraz udział w częściach
    wspólnych ww. działki, w ramach którego będzie przysługiwało prawo do wyłącznego
    korzystania z ogródka.
    Wszystkie wymienione elementy składowe objęte są jedną księgą wieczystą o numerze (...).
    W obecnym stanie prawnym, zgodnie z wydanym przez starostwo powiatowe
    zaświadczeniem do lokalu nr (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, schowka
    i korytarza, do którego przynależą dwie piwnice oraz dwa pomieszczenia gospodarcze na
    parterze i pomieszczenie gospodarcze na poddaszu zlokalizowane w budynku
    gospodarczym na tej samej działce. Wszystkie te elementy składowe stanowią
    samodzielny lokal mieszkalny zgodnie z treścią wydanego zaświadczenia.
    Pomieszczenia przynależne do lokalu nr (...) są integralnie związane z prawem własności
    do tego lokalu, gdyż łącznie stanowią odrębną całość stanowiącą zgodnie z wydanym
    zaświadczeniem samodzielny lokal mieszkalny.
    Przy wyodrębnianiu lokalu zakładana będzie odrębna księga wieczysta, która opisuje dany
    lokal. W spisie spraw w księdze tego lokalu pojawi się wpis, że z własnością tego lokalu
    wiąże się prawo własności w działce gruntowej, w tym obszar obejmujący ogródek.
    Natomiast prawo do wyłącznego korzystania z ogródka znajdzie się w dziale III księgi
    macierzystej (gruntowej), z której dany lokal zostanie wyodrębniony.
    Na chwilę obecną nie jest założona odrębna księga wieczysta dla lokalu nr (...), co nastąpi z
    chwilą zawarcia umowy sprzedaży.
    Ogródek znajduje się na tej samej działce co lokal mieszkalny nr (...).
    Uprzednio, (...) czerwca 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni (...)
    podjęło uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i
    nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz obecnych ich
    najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni (...), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Panu (oraz Pana żonie) bonifikaty od
    ceny równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w
    operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o (...)%.
    Jest Pan członkiem Rolniczej Spółdzielni (...), ponadto na podstawie zawartej umowy, jest
    Pan (wraz z żoną) najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego od lat 90-tych.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

    Na moment zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
    umowy sprzedaży oraz umowy o podział nieruchomości do korzystania, przedmiotowy
    lokal mieszkalny (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowił mieszkanie zakładowe.
    Lokale mieszkalne stanowiące składniki majątkowe Spółdzielni były wykorzystywane dla
    zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków
    spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 593). Po ustaniu członkostwa
    w Spółdzielni zakładowe lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich
    rodzinom, jak również spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale
    wynajmowane były ponadto pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy
    nie prowadziła komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.
    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni (...), z (...)
    czerwca 2024 r. w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w (....) nr (...)
    gm. (...).
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze, zgodnie z brzmieniem którego do wyłącznej
    kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia
    nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej; oraz §
    (...) Statutu Rolniczej Spółdzielni (...), zgodnie z brzmieniem którego: „Do wyłącznej
    kompetencji Walnego Zgromadzenia Członków należą sprawy: (...)
    (...) podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej
    wyodrębnionej jednostki organizacyjnej”.
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów – obecnych najemców.
    Oferta nabycia lokalu ze wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób
    indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie zamieszczonych w niej
    unikatowych danych osobowych.
    Jest Pan długoletnim (od ponad 40 lat) członkiem tutejszej Rolniczej Spółdzielni, w tym
    czasie świadczy Pan na jej rzecz pracę na zasadach określonych w przepisach ustawy z
    dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 593), oddział 3 –
    Praca.
    Jest Pan członkiem spółdzielni od lat 80-tych i świadczy Pan na jej rzecz do dnia
    dzisiejszego pracę na zasadach opisanych wyżej. Pierwszą umowę najmu zawarł Pan w
    latach 90-tych po zwolnieniu się lokalu mieszkalnego w zasobach tutejszej Rolniczej
    Spółdzielni (...).

## Pytanie

Czy przyznana Panu przez Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni (...)
    bonifikata od ceny nabycia w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową
    nabytego lokalu mieszkalnego ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu stanowi
    dochód zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z
    brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis
    „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w
    wysokości odpowiadającej różnicy między cenę rynkową tych budynków lub lokali a cenę

    zakupu”. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty
    od ceny sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego
    stanowić będzie dochód zwolniony. Spełnia Pan określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki, tj. jest Pan najemcą
    przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a przedmiotowy lokal posiadał status zakładowego
    lokalu mieszkalnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy,
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są
    określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i
    zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni (...) udzielającej Panu bonifikaty poprzez obniżenie o (...)% ceny równej
    wartości lokalu mieszkalnego uzyskał Pan przysporzenie skutkujące powstaniem
    przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiągnął Pan bowiem korzyść majątkową o
    konkretnym wymiarze, gdyż zmniejszyło się zobowiązanie jakie musiałby Pan zapłacić
    gdyby nie udzielono Panu opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
      budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców –
      w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali
      a ceną zakupu.
    Z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, że prawo do zwolnienia w nim zawartego
    dotyczy zakupu zakładowego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, przez
    osobę posiadającą do tego budynku lub lokalu tytuł prawny – umowę najmu.
    Z treści wniosku wynika, że nabył Pan – jako wieloletni członek i pracownik spółdzielni –
    lokal mieszkalny wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami (stanowiącymi łącznie
    samodzielny lokal mieszkalny) oraz prawo do korzystania z ogródka. Ww. lokal mieszkalny
    (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowił mieszkanie zakładowe. Lokale mieszkalne

    stanowiące składniki majątkowe Spółdzielni były wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze). Od lat
    90-tych był Pan najemcą rzeczonego lokalu mieszkalnego. Nabycie nastąpiło – jak już
    wyżej wskazano – z zastosowaniem (...)% bonifikaty.
    W tym miejscu wskazać należy, że przytoczony wyżej przepis normujący zwolnienie
    przedmiotowe nie definiuje pojęcia „budynku mieszkalnego” oraz „lokalu mieszkalnego”,
    w związku z czym przy interpretacji normy zawartej w powołanym przepisie należy
    posiłkować się odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni celowościowej oraz
    systemowej.
    Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Po myśli art. 48 ww. kodeksu:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
        1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
          praw rzeczowych.
        2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
          uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej
          zmiany przedmiotu odłączonego.
    Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przedmiotem umowy sprzedaży mogą być tylko rzeczy, a nie ich części składowe, o
      jakich mowa w art. 47 Kodeksu cywilnego.
    W myśl natomiast art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.
    U. z 2021 r. poz. 1048):
      Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
      „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
    Art. 2 ust. 2 tej ustawy stanowi, że:
      Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
      ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
      które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
      mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych
      lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
    Jak stanowi art. 2 ust. 4 ww. ustawy:
      Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby
      nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
      nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w
      szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami
      przynależnymi”.
    Ponadto, zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 zd. 1:

      W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w
      nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
    Przy czym, w myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy:
      Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie
      służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
    W przypadku, gdy prawo nie dopuszcza nabycia odrębnie pomieszczeń przynależnych do
    lokalu mieszkalnego, nabycie takiego lokalu może zostać zrealizowane wyłącznie poprzez
    zakup tego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Zatem, jeżeli preferencyjne
    nabycie budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) korzysta ze zwolnienia od podatku,
    to zwolnienie dotyczy także nabywanych wraz z tym budynkiem (lokalem) części
    składowych lub pomieszczeń przynależnych. Zatem zwolnienie określone w art. 21 ust. 1
    pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje budynek (lokal)
    mieszkalny, jak również inne składniki przynależne do nieruchomości nabywanej przez
    dotychczasowego najemcę a także grunt (działkę), gdyż stanowi on część składową
    nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (lokalem) mieszkalnym.
    Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa
    podatkowego, stwierdzić należy, że w przypadku uzyskania przez Pana – najemcę
    (pracownika spółdzielni) dochodu z tytułu zakupu opisanego we wniosku lokalu
    mieszkalnego, w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tej
    nieruchomości a ceną zakupu, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym, bowiem korzystać będzie ze zwolnienia wysłowionego w art. 21 ust. 1 pkt
    93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.