Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-533/15-2/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-21
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; wynajem; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007 r. nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w W. działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 16 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Nieruchomość w W. położona przy ul. B. i ul. W. Droga została przekazana Spółdzielni X w W. w użytkowanie decyzją (zaświadczenie lokalizacyjne z dnia 13 lipca 1954 r. ) P. w W., a następnie w dniu 9 lipca 1957 r. zostało wydane zaświadczenie lokalizacyjne szczegółowe. Otrzymana działka została powiększona o przyznany decyzją Prezydium Rady miasta z dnia 7 marca 1961 r. przyległy teren o powierzchni 2.040 m2, położony w obrębie ulicy B. i W.. W tym samym czasie Spółdzielnia wystąpiła także o przekazanie jej w użytkowanie dodatkowego terenu po projektowanej ulicy (między sąsiadującymi działkami), której budowy zaniechano. Teren ten został w 1965 r. Spółdzielni przyznany. W międzyczasie Spółdzielnia kolejny raz zmieniła nazwę.

Na objętym w użytkowanie terenie Spółdzielnia, na przełomie lat 50 i 60-tych ubiegłego wieku, wybudowała z własnych środków budynek biurowo-produkcyjny oraz wiaty magazynowe. Następnie w ww. budowlach prowadziła działalność usługową i produkcyjną w zakresie przetwórstwa i obróbki szkła płaskiego i luster.

Uchwałą Zarządu Dzielnicy z dnia 15 maja 1996 r. wyrażono zgodę na przekazanie w drodze bezprzetargowej w użytkowanie wieczyste Spółdzielni X. w W. nieruchomości przy ul. B. 48 w W., stanowiącej działkę nr 12 z obrębu o pow. 7.580 m³, wraz z nieodpłatnym przekazaniem budynków znajdujących się na gruncie. Przekazanie nastąpiło w formie aktu notarialnego, Repetytorium A z dnia 9 sierpnia 1996 r. Użytkowanie wieczyste określono na 99 lat.

Prowadząc nadal podstawową działalność produkcyjną, Spółdzielnia w ciągu ostatnich kilkunastu lat zaczęła podnajmować część pomieszczeń biurowych i magazynowych. Powierzchnia wynajmowana stanowiła od ok. 5% do 17% (zmiennie w zależności od okresu) całkowitej powierzchni użytkowej. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Spółdzielnia nie dokonywała ulepszeń i remontów budynku, które przekroczyłyby 30% jego pierwotnej wartości.

W 2013 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy nieruchomości (z przeznaczeniem na cele mieszkaniowo-usługowe). Na Walnym Zgromadzeniu członków Spółdzielni podjęto w 2014 r. uchwałę w sprawie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej oraz własności budynków i naniesień działki nr 12 z obrębu o pow. 7.580 m2, położonej przy ul. B. 48, wraz przeniesieniem na kupującego praw wynikającego z prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy (Decyzja z dnia 18 stycznia 2013 r.) ww. nieruchomości. Spółdzielnia chce sprzedać nieruchomość wraz z przeniesieniem decyzji o warunkach zabudowy. Kupujący zapewne będzie na nieruchomości realizować inwestycję.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż ww. całego gruntu, wraz z budynkami, budowlami, naniesieniami, jest zwolniona z podatku VAT (zwłaszcza w kontekście interpretacji NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. )?
2.  Czy w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), w przypadkach przedstawionych dokonana przez Spółdzielnię sprzedaż budynków/budowli będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT?
3.  Czy zbywając budynki/budowle w przypadkach przedstawionych powyżej po 2 latach od pierwszego zasiedlenia Spółdzielnia ma możliwość wybrać opodatkowanie transakcji zamiast zwolnienia z podatku VAT?
4.  Kiedy w przypadku przedstawionym powyżej nastąpiło pierwsze zasiedlenie?
5.  Czy kryterium pierwszego zasiedlenia odnosi się do wszystkich budynków/budowli, w tym także wybudowanych/ulepszonych przed wejściem w życie w 1993 r. przepisów wprowadzających podatek VAT, i jak w stosunku do takich obiektów rozumieć wymóg oddania ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Spółdzielnia, analizując stan prawny uważa, że zdarzenie przyszłe polegające na sprzedaży ww. nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku VAT.

W zakresie pytania 3, zdaniem Wnioskodawcy, Spółdzielnia nie ma prawa wybrać opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zaś pierwsze zasiedlenie nastąpiło w latach 50-tych i 60-tych ubiegłego wieku.

W odpowiedzi na pytanie 5 Wnioskodawca wskazuje, że kryterium pierwszego zasiedlenia nie można odnosić do budynków powstałych w latach 50-ych i 60-ych ubiegłego wieku, które były od oddania ich do użytkowania eksploatowane i zasiedlone.

Uzasadnienie:

W danym przypadku zastosowanie mają przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W opisanym przypadku zbywcy (Spółdzielni) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do sprzedawanej nieruchomości zabudowanej budynkiem i budowlami, bowiem ich powstanie (wytworzenie) nastąpiło w latach 60-tych, tj. przed 5 lipca 1993 roku, kiedy to weszły w życie przepisy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy jest oczywiste, że skoro wówczas takie prawo nie istniało, to nie mogło komukolwiek przysługiwać.

Spółdzielnia uważa, że spełnia także drugi warunek zwolnienia z VAT wymieniony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy. Wnioskodawca podkreśla fakt, że w trakcie eksploatacji budynku i budowli (wiat magazynowych itp.) nie zostały dokonane wydatki na ulepszenia, od których miałby prawo do odliczenia podatku. Skoro bowiem takich wydatków nie było, to nie istniało prawo do ich odliczenia.

To, że część pomieszczeń w nieruchomości była i jest przedmiotem najmu, nie ma, zdaniem Wnioskodawcy, żadnego znaczenia. Miałoby to znaczenie, gdyby podstawę zwolnienia wywodzić z treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie podstawa do zwolnienia od VAT nieruchomości zabudowanych wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy, który mówi: „w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego” i przyjęte jest w praktyce, że określenie użyte w ww. ustępie należy odnosić do wytworzenia nieruchomości, a nie do oddania ich części w użytkowanie na podstawie umowy najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(…)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, według której sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle powyższego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej, została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy - przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje (przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej), a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć bowiem trzeba, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Należy podkreślić, że sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” dotyczy czynności wymienionych w ww. art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonywanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym. Nie dotyczy zatem dostaw dokonywanych przez podmioty wykonujące działalność przed dniem 5 lipca 1993 r.

Natomiast pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Trzeba w tym miejscu podkreślić - odnosząc się do przywołanego przez Wnioskodawcę wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r., sygn. I FSK 382/14 - że definicja „pierwszego zasiedlenia” zawarta jest w tzw. słowniczku ustawowym, zamieszczonym w przepisach ogólnych ustawy. Umieszczenie definicji w przepisach ogólnych danej ustawy przesądza o zasięgu, który obejmuje obszar całego tekstu ustawy. Oznacza to, że na gruncie ustawy o VAT nie jest możliwe posługiwanie się pojęciem pierwszego zasiedlenia w znaczeniu innym, niż określone w ww. art. 2 pkt 14 ustawy. Nie można więc rozumieć tego terminu w sposób potoczny. Aby zatem można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. W świetle omawianej regulacji, jeżeli podatnik wykorzystywał nieruchomość w działalności gospodarczej, nie oznacza to, że została ona zasiedlona, oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie – jak już wyżej wskazano - będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, leasing są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r., sygn. akt III SA/Gl 1359/09).

Przepisy krajowe w przedmiotowym zakresie nie sprzeciwiają się regulacjom wspólnotowym. Dyrektywa nie zawiera definicji „pierwszego zasiedlenia”, stanowiącego przesłankę wyłączenia ze zwolnienia dostawy budynków i związanych z nimi gruntów. Wskazane w art. 12 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE kryterium „pierwszego zasiedlenia” może być zastąpione innymi kryteriami, takimi jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają odpowiednio pięciu i dwóch lat (art. 12 ust. 2 akapit trzeci Dyrektywy). Skoro wskazany przepis art. 12 ust. 2 Dyrektywy daje możliwość państwom członkowskim określenia własnych zasad (kryteriów) dotyczących opodatkowania dostawy budynków i budowli, to tym samym należy przyjąć, że daje również możliwość definiowania pojęcia „pierwsze zasiedlenie”. Ustawodawca krajowy z możliwości tej skorzystał. W sytuacji, kiedy przepisy Dyrektywy w istocie nie definiują pierwszego zasiedlenia, przepisy krajowe, nie odstępując od tego kryterium, jedynie je doprecyzowały (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10, jak również wyrok WSA z dnia 23 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 1767/14, oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. akt. I SA/Gd 646/14).

Należy zatem stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie trzeba wskazać, że w świetle art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części oraz adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Należy zaznaczyć, że rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, prawo to nie obejmuje zaś zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W przypadku bowiem nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części wynika, że w odniesieniu do takich obiektów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 sierpnia 1996 r. na rzecz Wnioskodawcy ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę nr 12, z jednoczesnym nieodpłatnym przekazaniem budynków znajdujących się na gruncie. Nieruchomość ta użytkowana była przez Wnioskodawcę na podstawie decyzji o przekazaniu terenów wydanych przez Prezydium Rady Narodowej w W. w latach 1954 – 1965.

Również na przełomie lat 50 i 60-tych ubiegłego wieku (tj. przed rokiem 1993, kiedy to weszły w życie przepisy o VAT), na objętym w użytkowanie terenie Spółdzielnia wybudowała z własnych środków budynek biurowo-produkcyjny oraz wiaty magazynowe – Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nakładów na wytworzenie tych obiektów. Następnie w ww. budowlach Spółdzielnia prowadziła działalność usługową i produkcyjną.

Prowadząc nadal własną działalność produkcyjną, Spółdzielnia w ciągu ostatnich kilkunastu lat wynajmowała część pomieszczeń biurowych i magazynowych. Powierzchnia wynajmowana stanowiła od ok. 5% do 17% (zmiennie w zależności od okresu) całkowitej powierzchni użytkowej. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń i remontów, które przekroczyłyby 30% pierwotnej wartości budowli.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, w jaki sposób opodatkowana będzie planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości wraz z prawem własności posadowionych na niej obiektów.

Jak wskazano powyżej, w pierwszej kolejności należy zbadać przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Aby stwierdzić, czy w przedstawionej sprawie przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności budynków/budowli będzie przysługiwało Wnioskodawcy zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, niezbędne jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie posadowionych na nieruchomości budynków/budowli. Zwolnienie to ma bowiem zastosowanie dla dostawy obiektów, w odniesieniu do których miało miejsce pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, i od momentu tego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Z wniosku wynika, że aktem notarialnym z dnia 9 sierpnia 1996 r. na rzecz Wnioskodawcy zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz została przeniesiona własność budynków zlokalizowanych na tej nieruchomości. Jednakże, jak wskazał Wnioskodawca, przeniesienie własności budynków nastąpiło nieodpłatnie. Zatem należy uznać, że przekazanie to nie zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, stosownie do art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, w dniu 9 sierpnia 1996 r. nie doszło do pierwszego zasiedlenia opisanych budowli.

Jak wskazano w opisie sprawy, budynki posadowione na nieruchomości zostały wybudowane przez Wnioskodawcę przed 1993 r. i Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów budowlanych. Część pomieszczeń w budynkach było wynajmowanych przez Spółdzielnię - wynajem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pozostała część nieruchomości była wykorzystywana przez Wnioskodawcę we własnej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do powyższych okoliczności należy uznać, że w momencie wynajmu części powierzchni budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, względem tych części. Zatem, z chwilą oddania danej części budynku w najem – względem tej części budynku powstało pierwsze zasiedlenie. Natomiast w odniesieniu do części budynków, które nie były przez Wnioskodawcę oddane w najem (a jedynie użytkowane we własnej działalności Spółdzielni), nie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Wnioskodawca wskazał, że oddanie części nieruchomości w najem miało miejsce w ciągu ostatnich kilkunastu lat. Z wniosku wynika również, że planowana obecnie sprzedaż nieruchomości nastąpi w okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, rozumianego jako oddanie tych części budynków w najem. Ponadto, Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń budynków przewyższających 30% ich wartości początkowej. Oznacza to, że w przedstawionej sprawie spełnione zostaną warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pozwalające Wnioskodawcy na zastosowanie zwolnienia od podatku dla sprzedaży tych części budynków, które były wynajmowane. Przy czym, strony transakcji, na podstawie ww. art. 43 ust. 10 ustawy, mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie transakcji (w odniesieniu do tej części) stawką podstawową VAT w wysokości 23%.

Natomiast w odniesieniu do części budynków, które dotychczas nie zostały zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (nie były przez Wnioskodawcę oddane w najem, a jedynie użytkowane we własnej działalności Spółdzielni), zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie zastosowania. W tej sytuacji należy rozważyć zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zwolnienie to ma zastosowanie do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Należy podkreślić, że dla zastosowania omawianego zwolnienia muszą być spełnione oba wymienione warunki. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wybudował budynki przed 1993 rokiem, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, a od dnia ich nabycia nie dokonał ulepszeń przewyższających 30% wartości początkowej. Spełnione zostają zatem oba warunki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, dostawa tej części budynków będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przy czym, w tym przypadku nie jest możliwa rezygnacja ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji sprzedaży podstawową stawką podatku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego – w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w przedstawionej sytuacji, w której budynki w części będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz w części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, również dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie – odpowiednio - art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jeżeli zaś do sprzedaży części budynków korzystającej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Wnioskodawca wybierze opcję opodatkowania (stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy), również dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie opodatkowana w tej części.

W świetle powyższych ustaleń, stanowisko Wnioskodawcy – oceniane jako całość – należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych sprawa została rozpatrzona w odrębnym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W., ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w W. Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.