Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-180/14-2/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-10
Teza: opodatkowanie dostawy nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 17 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości .

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza zbyć łącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu („Nieruchomość 1”) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu. („Nieruchomość 2”, razem z Nieruchomością 1 zwane „Nieruchomości” lub „Nieruchomość”) oraz własność budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, posadowionego na Nieruchomościach wraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem. Budynek jest położony na Nieruchomości 1 oraz na Nieruchomości 2.

Sprzedawany budynek nie jest jeszcze ujawniony w treści księgi wieczystej Nieruchomości 2 ani w rejestrze budynków oraz pozostałych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 2.

Dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 stanowią główny składnik majątku Sprzedającego. Budynek ma być w przyszłości wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z budynkiem m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Powierzchnia w budynku na Nieruchomościach jest przedmiotem umowy najmu. Na podstawie przepisu art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu, o którym mowa powyżej, jednakże ze względu na konieczność zagwarantowania Kupującemu bezpieczeństwa i celem potwierdzenia skutków wynikających z art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, Strony zawrą dodatkowo umowę potwierdzającą przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze wskazanej powyżej umowy najmu (w tym praw wynikających z zabezpieczeń).

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości (w tym umowy dot. zarządzania Nieruchomościami),

*   część obowiązków i praw z umowy dotyczącej zabudowy gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości („D.”),

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),

*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,

*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej).

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku ponosił Sprzedający.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w budynku położonym na przedmiotowych Nieruchomościach, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomościami Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 1 zostało ustanowione na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności budynku z dnia … sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 2 zostało ustanowione na podstawie decyzji administracyjnej nr … z dnia … roku wydanej przez Burmistrza Gminy W. (działka 16/7) i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia … roku, sporządzonej w formie aktu notarialnego oraz umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia … roku sporządzonej w formie aktu notarialnego przez (działka 16/10).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 1 wraz z prawem własności budynku posadowionego na Nieruchomości 1 oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 2 (w momencie przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu Nieruchomość 2 była niezabudowana), zostały zbyte przez H. na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości 1 (wraz z budynkiem) oraz Nieruchomości 2, z którego Sprzedający skorzystał.

Po nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Sprzedający rozpoczął proces modernizacji (ulepszeń) oraz rozbudowy budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1, również poprzez rozbudowę i dobudowę skrzydła. W ten sposób budynek znajdujący się pierwotnie na Nieruchomości 1 w wyniku rozbudowy i modernizacji znajduje się obecnie zarówno na Nieruchomości 1 jak i na Nieruchomości 2. W związku z ulepszeniami Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki poniesione przez Sprzedającego po nabyciu obydwu Nieruchomości na ulepszenia budynku położonego na Nieruchomościach stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1. Po dniu sprzedaży Nieruchomości proces inwestycyjny (ulepszenia) będzie kontynuowany przez Kupującego.

Budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.

A zatem po nabyciu obydwu Nieruchomości przez Sprzedającego, Sprzedający dokonał ulepszeń budynku również poprzez rozbudowę i dobudowę skrzydła na Nieruchomości 2, w ten sposób, że budynek jest obecnie położony na obydwu Nieruchomościach. Wydatki na ulepszenia budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ponadto biorąc pod uwagę, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z budynkiem oraz dokonywanymi ulepszeniami w budynku posadowionym na Nieruchomościach, a także ze względu na wartość dokonywanych ulepszeń oraz fakt, że budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą - dostawa Nieruchomości nie będzie również podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie zasadniczo podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomości mogą także zostać zbyte przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca wskazuje, iż z analogicznym wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) Ustawy o VAT sprzedaż Nieruchomości będzie zasadniczo podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki (22%) 23%?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów wynikających z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
4.  Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.
5.  Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przez niego Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 a Ustawy o VAT. W związku z tym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki 23% (22%).
6.  Zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów od Sprzedającego i wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w zakresie, w jakim nabyte aktywa będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 1

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż dla celów VAT przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Przenosząc rozważania dotyczące klasyfikacji planowanej transakcji na grunt przepisów Ustawy o VAT, należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa. Zgodnie jednak z poglądami prezentowanymi przez przedstawicieli doktryny, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa w Kodeksie cywilnym, Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 (Oficyna Wydawnicza Unimex, Wrocław 2010\] podkreśla, iż „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwo” zawiera art. 55(1) K.c.”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa, podobnie jak w przypadku interpretacji tego pojęcia na potrzeby Ustawy o VAT, należy odwołać się do uregulowania art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55 (1) Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności,
*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym, przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużył kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomością, takie jak np.: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, dokumentacja związana z Nieruchomością. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości, nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego zostanie wyłączonych z transakcji sprzedaży Nieruchomości. Dotyczy to m.in.:

*   umów z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości (w tym umów dot. zarządzania Nieruchomością),

*   części obowiązków i praw z umowy dotyczącej zabudowy gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości („D.”),

*   umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowy o usługi księgowe),

*   zobowiązań wobec dostawców mediów do Nieruchomości,

*   zobowiązania kredytowego Sprzedającego względem banku oraz zobowiązań z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,

*   środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, których była mowa powyżej).

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy).

Nie można zatem uznać, iż Nieruchomości mogą samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, Sprzedający nie może tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomości prowadzić działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.

Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443- 284/12-3/RR), czy interpretacji tego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11- 2/PR).

Brak możliwości klasyfikacji aktywów Sprzedającego jako zorganizowanej części przedsiębiorstw Sprzedającego.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, stosownie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadanie gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR).

Wyodrębnienie finansowe z kolei oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służyły strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   na przedmiot transakcji składa się jedynie Nieruchomość,

*   Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS,

*   nabywane aktywa są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,

*   w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na kupującego praw z kluczowych umów (w tym umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nieruchomości),

*   nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego (nie są jeszcze wynajmowane ani nie będą miały w dniu przeniesienia takiej zdolności) jako samodzielny podmiot gospodarczy; kupujący nie może tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,

*   Kupujący nie przejmie w ramach transakcji pracowników ani zobowiązań Sprzedającego, w tym tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedawane aktywa nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Konkluzji tych nie zmienia fakt, że nabywane aktywa stanowią główne składniki majątku Sprzedającego. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443- 21/11-4/EN).

Podsumowując, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży dla celów Ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ad. 2

Zgodnie z art. 5. ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a) Ustawy o VAT Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 stawka podatku wynosi 22% (23%), z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 1 zostało ustanowione na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności budynku z dnia 31 grudnia 1998 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego przez Barbarę Marię Godlewską notariusza w Warszawie (za Rep. A nr 10507/98).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 2 zostało ustanowione na podstawie decyzji administracyjnej nr … z dnia … roku wydanej przez Burmistrza Gminy W. (działka 16/7) i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia … roku, sporządzonej w formie aktu notarialnego oraz umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia … roku sporządzonej w formie aktu notarialnego przez (działka 16/10).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 1 wraz z prawem własności budynku posadowionego na Nieruchomości 1 oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 2 (w momencie przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu Nieruchomość 2 była niezabudowana), zostały zbyte przez H. Sp. z o.o. na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku z dnia 12 kwietnia 2011 roku (Rep. A Nr 5483/2011).

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości 1 (wraz z budynkiem) oraz Nieruchomości 2, z którego Sprzedający skorzystał.

Po nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Sprzedający rozpoczął proces modernizacji (ulepszeń) oraz rozbudowy budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1, również poprzez rozbudowę i dobudowę skrzydła. W ten sposób budynek znajdujący się pierwotnie na Nieruchomości 1 w wyniku rozbudowy i modernizacji znajduje się obecnie zarówno na Nieruchomości 1 jak i na Nieruchomości 2. W związku z ulepszeniami Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki poniesione przez Sprzedającego po nabyciu obydwu Nieruchomości na ulepszenia budynku położonego na Nieruchomościach stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1. Po dniu sprzedaży Nieruchomości proces inwestycyjny (ulepszenia) będzie kontynuowany przez Kupującego.

Budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.

A zatem po nabyciu obydwu Nieruchomości przez Sprzedającego, Sprzedający dokonał ulepszeń budynku również poprzez rozbudowę i dobudowę skrzydła na Nieruchomości 2. W ten sposób, że budynek jest obecnie położony na obydwu Nieruchomościach. Wydatki na ulepszenia budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ponadto biorąc pod uwagę, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z budynkiem oraz dokonywanymi ulepszeniami w budynku posadowionym na Nieruchomościach, a także ze względu na wartość dokonywanych ulepszeń oraz fakt, że budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą - dostawa Nieruchomości nie będzie również podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomości mogą także zostać zbyte przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki 23% (22%).

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie używał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (wynajem powierzchni). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej) będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT - sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o VAT).

W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie Organ wskazuje, że od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a ustawy otrzymał brzmienie: „kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług”, natomiast art. 29 ust. 5 ustawy zastąpiony został art. 29a ust. 8 ustawy: „W przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Zmiana przepisów pozostaje bez wpływu na rozstrzygniecie.

Ponadto Organ informuje, ze niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, z podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.