Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.588.2017.2.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-12
Teza: w zakresie nieuznania nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z VAT dostawy nieruchomości oraz prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 15 września 2017 r. (data wpływu 20 września 2017 r), uzupełnionym pismem z 16 listopada 2017 r. (data wpływu 20 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z VAT dostawy nieruchomości oraz prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 września 2017 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z VAT dostawy nieruchomości oraz prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 listopada 2017 r. (data wpływu 20 listopada 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 10 listopada 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.588.2017.1.IK, 0111-KDIB4.4014.300.2017.2.BD.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedawca”)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Każdy z Wnioskodawców jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedaż żadnego z Wnioskodawców nie jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT.

Nabywca jest spółką celową Funduszu Sektora na Wynajem Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych, powołaną w celu realizacji inwestycji polegającej na wzniesieniu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z lokalami użytkowymi i garażami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową przy ul. K. w W. (dalej: „Inwestycja”). Po ukończeniu Inwestycji, możliwe będzie wykorzystanie Inwestycji przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w całości lub w części (np. sprzedaż, najem opodatkowany VAT).

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej przy ul. K. w W., na której ma być wzniesiona Inwestycja (dalej: „Nieruchomość”).

Ponadto, Sprzedawca jest właścicielem znajdujących się na Nieruchomości budynków (hala magazynowa i zaplecze kontenerowe) i budowli (przepusty pod torami, drogi wewnętrzne, boksy betonowe, waga, instalacja elektryczna, oświetlenie, stacja trafo i rurociąg wody technologicznej).

Zgodnie z aktem notarialnym - umową spółki z o.o. z lutego 2017 r., na podstawie której powstał Sprzedawca, I. sp. z o.o. wniosła do Sprzedawcy wkład niepieniężny w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w której skład wchodziła Nieruchomość.

Nieruchomość wchodzi aktualnie w skład przedsiębiorstwa Sprzedawcy, tj. zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Oprócz Nieruchomości, w skład przedsiębiorstwa Sprzedawcy wchodzą, w szczególności:

*   należności (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   zobowiązania (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   środki pieniężne,
*   pracownicy,
*   rachunki bankowe,
*   księgi rachunkowe.

Wnioskodawcy zawarli umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na terenie Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”). Strony zamierzają zawrzeć umowę wykonawczą do Umowy przedwstępnej, na podstawie której Sprzedawca przeniesie na Nabywcę prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na terenie Nieruchomości (dalej: „Umowa sprzedaży”).

Oprócz Nieruchomości, na Nabywcę nie przejdą inne składniki majątkowe Sprzedawcy, z wyjątkiem praw i obowiązków z umów dzierżawy dotyczących Nieruchomości (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa).

Przedmiotem zbycia na rzecz Nabywcy nie będą:

*   należności (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   zobowiązania (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   środki pieniężne,
*   pracownicy,
*   rachunki bankowe,
*   księgi rachunkowe.

W szczególności, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z różnego rodzaju umów serwisowych dotyczących Nieruchomości, takich jak np. umowa na administrowanie oraz utrzymywanie czystości i porządku na terenie Nieruchomości, umowy na dostawy mediów (w tym umowy na dostawę wody, odbiór ścieków, dostawę energii elektrycznej).

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zawrze nowe umowy w powyższym zakresie, z innymi lub tymi samymi dostawcami (tj. takimi, którzy obsługiwali Nieruchomość przed jej zbyciem).

Składniki majątkowe, które przejdą na Nabywcę na podstawie Umowy sprzedaży (tj. Nieruchomość i umowy dzierżawy), nie są wyodrębnione w wewnętrznej dokumentacji Spółki w formie działu lub oddziału. Ponadto, dla ww. składników nie jest prowadzona odrębna rachunkowość.

W skład Nieruchomości wchodzą następujące działki:

*   3/5 - niezabudowana, opisana w rejestrze gruntów jako „zurbanizowane tereny niezabudowane”,
*   3/6 - niezabudowana, opisana w rejestrze gruntów jako „zurbanizowane tereny niezabudowane”,
*   9/5 - zabudowana halą magazynową, przepustami pod torami i drogami wewnętrznymi, opisana w rejestrze gruntów jako „drogi, tereny przemysłowe”,
*   3/15 - zabudowana boksami betonowymi, zapleczem kontenerowym, wagą, drogami wewnętrznymi, instalacją elektryczną, oświetleniem, stacją trafo i rurociągiem wody technologicznej, opisana w rejestrze gruntów jako „tereny przemysłowe”.

Na moment zawarcia Umowy sprzedaży, będą obowiązywały decyzje o warunkach zabudowy w odniesieniu do wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z treścią Umowy przedwstępnej, Nabywca zaakceptował, że Sprzedawca zawrze z podmiotem trzecim umowę nieodpłatnego korzystania z części Nieruchomości wraz z posadowioną na Nieruchomości halą na cele szkółki golfowej, przy czym umowa ta wygaśnie lub zostanie rozwiązana z dniem zawarcia Umowy sprzedaży. Po zawarciu Umowy sprzedaży, Nabywca zawrze stosowną umowę z ww. podmiotem, na podstawie której będzie on mógł nieprzerwanie użytkować ww. część Nieruchomości do momentu rozpoczęcia przez Nabywcę prac budowlanych na tym obszarze.

W ostatnich dwóch latach przed zawarciem Umowy sprzedaży, nie były ani nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedawca, od momentu nabycia Nieruchomości do momentu zawarcia Umowy sprzedaży, nie ponosił ani nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Dotychczasowe wykorzystanie poszczególnych budynków i budowli znajdujących się na terenie Nieruchomości było następujące.

*   Hala magazynowa była wydzierżawiana od 30 października 2009 r. do 1 grudnia 2015 r.
*   Przepusty pod torami były wykorzystywane w latach 1975 - 2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Boksy betonowe w latach 1980 - 1992 były wykorzystywane przez przedsiębiorstwo państwowe do magazynowania, a od 2009 r. są przedmiotem umowy dzierżawy.
*   Zaplecze kontenerowe w latach 1996 - 2008 było wykorzystywane przez różne przedsiębiorstwa, a od 2009 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Waga - w latach 1975- 2008 była wykorzystywana przez różne przedsiębiorstwa, a od 2015 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy.
*   Drogi wewnętrzne - były wykorzystywane w latach 1975 - 2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Instalacja elektryczna - była wykorzystywana w latach 1975 - 2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Oświetlenie - było wykorzystywane w latach 1975 - 2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Stacja trafo - była wykorzystywana w latach 1975 - 2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Rurociąg wody technologicznej był wykorzystywany w latach 1980 - 2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nie zostaną rozebrane przez Sprzedawcę przed zawarciem Umowy sprzedaży.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy składają niniejszy Wniosek, aby potwierdzić skutki w zakresie podatku VAT i PCC planowanej transakcji.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

W części IV Wniosku, będącej odpowiednikiem części H formularza ORD-IN, Wnioskodawcy przedstawili swoją ocenę prawną co do tego, czy przedmiot transakcji będzie stanowić przedsiębiorstwo i czy w związku z tym planowana sprzedaż zostanie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”). Aby jednak ustalić, czy art. 6 pkt 1 Ustawy VAT ma zastosowanie, konieczne jest najpierw ustalenie, czy przedmiotem zbycia jest przedsiębiorstwo (lub jego zorganizowana część) czy też składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części). W konsekwencji spełnienie żądania wyrażonego w Wezwaniu (pkt I.1), aby Wnioskodawcy sami określili w opisie sprawy, czy przedmiotem sprzedaży będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, oznaczałoby, że wystąpienie z wnioskiem o interpretację byłoby bezprzedmiotowe. Jeżeli bowiem przenoszone składniki majątkowe stanowią przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, to nie ma wątpliwości, że sprzedaż jest wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT. Kwestią zasadniczą do rozstrzygnięcia jest zatem to, czy w wyczerpująco przedstawionym przez Wnioskodawców opisie sprawy mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (wyłączenie sprzedaży z VAT) czy też nie (opodatkowanie sprzedaży VAT).

Zdaniem Wnioskodawców, jakakolwiek ocena, w tym ocena, czy określone składniki majątkowe stanowią przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, nie może stanowić elementu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ocenie podlegają także inne aspekty, w szczególności fakt wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W opisie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego konieczne jest natomiast wyczerpujące przedstawienie bezdyskusyjnych faktów, które już miały miejsce bądź będą miały miejsce.

Od wielu lat wykształcił się pogląd, wyrażany zarówno w orzecznictwie sądowo-administracyjnym oraz interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, że organy podatkowe mają obowiązek określenia, czy określone składniki majątkowe stanowią przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

W świetle powyższego wstępu, Wnioskodawcy przedstawiają następujące dodatkowe wyjaśnienia będące odpowiedzią na pytania sformułowane w części I.1 Wezwania:

*   W ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość, która będzie przedmiotem opisanej we wniosku transakcji sprzedaży, nie stanowi zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie, natomiast występuje w strukturze organizacyjnej w prowadzonym przedsiębiorstwie.
*   W ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość nie stanowi zespołu składników wyodrębnionych finansowo, ponieważ nie jest prowadzona oddzielna rachunkowość, co uniemożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa i oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.
*   W ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość nie stanowi wyodrębnionej organizacyjnie całości, która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku.

Sprzedający przygotowywał wszystko pod własną inwestycję, przeprowadzając wiele procedur, m.in. uzyskując decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

W związku z tym, że Nabywca, będąc przekonanym, że teren ten doskonale wpisuje się w uruchomiony przez Nabywcę program inwestycyjny, ze względu na swoją lokalizację oraz przyszłą komunikację, zainicjował kilkukrotne spotkania w wyniku, których przekonano Sprzedawcę do sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z KRS głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedawcy są:

1.  Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
2.  Najem nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują, że Nieruchomość w działalności Sprzedawcy służy do wynajmu.

Wnioskodawcy wskazują, że przedmiot działalności gospodarczej po sprzedaży Nieruchomości nie ulegnie zmianie i pozostanie jako:

*   Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
*   Najem nieruchomości

Wnioskodawcy wskazują, że poprzednik prawny Zbywcy tj. I. sp. z o.o. nabyła nieruchomości bez podatku naliczonego.

Poprzednik prawny Sprzedającego – I. sp. z o.o. przedmiotowe nieruchomości nabyła jako aport rzeczowy. Transakcja podlegała zwolnieniu z VAT. Transakcję dokumentuje akt notarialny o wniesieniu aportu w postaci nieruchomości. I. sp. z o.o. nie wybudowała żadnych budynków i budowli.

Wnioskodawcy wskazują, że I. sp. z o.o. nie poniosła wydatków na ulepszenie budynków lub budowli.

Wnioskodawcy wskazują, że ww. kwestia dotyczy przede wszystkim interpretacji przepisów podatkowych, w sprawie, której Wnioskodawcy zadali stosowne pytania. Wnioskodawcy, przedstawili stosowne stanowisko w uzasadnieniu do Wniosku.

W ocenie Wnioskodawców nie mogli oni umieścić powyższej kwestii w stanie faktycznym we Wniosku, gdyż jest to element oceny a nie element stanu faktycznego. W tej kwestii swoje stanowisko Wnioskodawcy zawarli w uzasadnieniu do Wniosku, zgodnie, z którym dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że we wniosku zawarli informację dotyczącą okresów, w których nastąpiło oddanie do użytkowania w ramach wykonywania czynności opodatkowanych, którą ponownie przedstawiają poniżej:

*   Hala magazynowa była wydzierżawiana od 30 października 2009 do 1 grudnia 2015 r.
*   Przepusty pod torami były wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Boksy betonowe w latach 1980-1992 r. były wykorzystywane przez przedsiębiorstwa państwowe do magazynowania, a od 2009 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Zaplecze kontenerowe w latach 1996-2008 r. było wykorzystywane przez różne przedsiębiorstwa, a od 2009 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Waga w latach 1975-2008 r. była wykorzystywana przez różne przedsiębiorstwa, a od 2015 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Drogi wewnętrzne były wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Instalacja elektryczna była wykorzystywana w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Oświetlenie było wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Stacja trafo była wykorzystywana w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Rurociąg wody technologicznej był wykorzystywany w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy.

Wnioskodawcy wskazują również, że Sprzedawca od momentu nabycia Nieruchomości do momentu zawarcia przedmiotowej Umowy sprzedaży nie ponosił ani nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków i budowli, które przekroczyłoby 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawcy wskazują, że ww. kwestia dotyczy przede wszystkim interpretacji przepisów podatkowych, w sprawie, której Wnioskodawcy zadali stosowne pytania.

W tej kwestii swoje stanowisko Wnioskodawcy zawarli w uzasadnieniu do Wniosku, zgodnie, z którym dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający od momentu nabycia Nieruchomości do momentu zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej z Nabywcą, nie ponosił ani nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków i budowli, które przekroczyłoby 30% ich wartości początkowej.

Poprzednik prawny Sprzedającego tj. I. sp. z o.o. również nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków i budowli, które przekroczyłoby 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawcy wskazują, że ww. kwestia dotyczy przede wszystkim interpretacji przepisów podatkowych, w sprawie, której Wnioskodawcy zadali stosowne pytania i przedstawili stosowne stanowisko w uzasadnieniu do Wniosku. Kwestia interpretacji pojęcia pierwszego zasiedlenia nie jest oczywista na co wskazuje m.in. stanowisko przedstawione w Wezwaniu, sugerujące, że pojęcie pierwszego zasiedlenia powinno być definiowane nie w oparciu o literalne brzmienie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lecz bezpośrednio w oparciu o przepisy Dyrektywy VAT (do których odwołuje się NSA w przywołanym w Wezwaniu wyroku).

W tej kwestii swoje stanowisko Wnioskodawcy zawarli w uzasadnieniu do Wniosku, zgodnie, z którym dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

We Wniosku zostały zawarte informacje dotyczące okresów, w których nastąpiło oddanie do użytkowania w ramach wykonywania czynności opodatkowanych, którą ponownie przedstawiają poniżej:

*   Hala magazynowa byłą wydzierżawiana od 30 października 2009 do 1 grudnia 2015 r.
*   Przepusty pod torami były wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Boksy betonowe w latach 1980-1992 r. były wykorzystywane przez przedsiębiorstwa państwowe do magazynowania, a od 2009 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Zaplecze kontenerowe w latach 1996-2008 r. było wykorzystywane przez różne przedsiębiorstwa, a od 2009 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Waga w latach 1975-2008 r. była wykorzystywana przez różne przedsiębiorstwa, a od 2015 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Drogi wewnętrzne były wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Instalacja elektryczna była wykorzystywana w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Oświetlenie było wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Stacja trafo była wykorzystywana w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Rurociąg wody technologicznej był wykorzystywany w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy.

Wnioskodawcy wskazują, że ww. kwestia dotyczy przede wszystkim interpretacji przepisów podatkowych, w sprawie, której Wnioskodawcy zadali stosowne pytania. Wnioskodawcy, przedstawili stosowne stanowisko w uzasadnieniu do Wniosku.

W ocenie Wnioskodawców nie mogli oni umieścić powyższej kwestii w stanie faktycznym we Wniosku o interpretację indywidualną, ponieważ, na gruncie ustawy o VAT „pierwsze zasiedlenie” nie zostało zdefiniowane, w związku z czym zwracają się o interpretację ww. przepisu, mającą pomóc ustalić, czy doszło do pierwszego zasiedlenia.

W tej kwestii swoje stanowisko Wnioskodawcy zawarli w uzasadnieniu do Wniosku, zgodnie, z którym od pierwszego zajęcia, używania budynków, budowli do dnia dostawy tych budynków, budowli minął okres dłuższy niż 2 lata oraz wskazali okresy w jakich budynki i budowle były używane do czynności opodatkowanych VAT.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania (oznaczone jak wniosku):

1.  Czy przedmiot Umowy sprzedaży będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa budynków i budowli znajdujących się terenie Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
3.  Czy dostawa niezabudowanych działek 3/5 i 3/6 będzie opodatkowana stawką 23% VAT?
4.  Czy Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług:

1.  Przedmiot Umowy sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Dostawa budynków i budowli znajdujących się terenie Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
3.  Dostawa niezabudowanych działek 3/5 i 3/6 będzie opodatkowana stawką 23% VAT.
4.  Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie wykorzystywał działki 3/5 i 3/6 do czynności opodatkowanych.

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Umowy sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu VAT.

Przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (art. 2 pkt 27e ustawy o VAT).

Jak wynika z treści Umowy przedwstępnej, przedmiotem Umowy sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość.

Dodatkowo, z momentem zawarcia Umowy sprzedaży, z mocy prawa przejdą na Nabywcę umowy dzierżawy dotyczące Nieruchomości.

W pozostałym zakresie, na Nabywcę nie przejdą inne składniki majątkowe Sprzedawcy, w tym:

*   należności (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   zobowiązania (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   środki pieniężne,
*   pracownicy,
*   rachunki bankowe,
*   księgi rachunkowe.

Wnioskodawcy wskazują, że składniki majątkowe, które przejdą na Nabywcę na podstawie Umowy sprzedaży (tj. Nieruchomość i umowy dzierżawy), nie są wyodrębnione w wewnętrznej dokumentacji Spółki (np. w formie działu lub oddziału). Ponadto, dla ww. składników nie jest prowadzona odrębna rachunkowość.

W konsekwencji, nabyte przez Nabywcę składniki majątkowe, nie będą wystarczające do prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej w sposób niezależny. W szczególności, nie nastąpi transfer pracowników, środków pieniężnych, ani innych umów, niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej przy użyciu Nieruchomości.

W związku z powyższym, Spółka będzie musiała zawrzeć umowy serwisowe na obsługę Nieruchomości z nowymi lub tymi samymi podmiotami (tj. takimi, które obsługiwały Nieruchomość przed jej zbyciem).

Wnioskodawcy podkreślają też, że Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość w innym celu niż Sprzedawca, tj. na Nieruchomości Nabywca zrealizuje Inwestycję (w związku z tym, w szczególności, zostaną rozebrane budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Umowy sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa budynków i budowli znajdujących się terenie Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 przewiduje zwolnienie od VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia jest zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W wyroku z 14 maja 2015 r, sygn. I FSK 382/14 Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) uznał jednak, że: „polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji „pierwszego zasiedlenia” wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”

Przewidziany w polskich przepisach ww. warunek prowadzi, zdaniem NSA, do „sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku”.

A zatem, zdaniem NSA, decydujące dla spełnienia definicji pierwszego zasiedlenia powinno być faktyczne korzystanie z nieruchomości (w tym do celów własnych podatnika). W związku z tym, za „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należałoby uznać „użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Powyższe podejście, zgodnie z którym, dla pierwszego zasiedlenia decydujące jest faktyczne korzystanie z budynku, budowli lub ich części, znajduje potwierdzenie w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Stanowisko takie, zostało zajęte, przykładowo, w następujących interpretacjach:

*   interpretacja z 9 czerwca 2017 r., 0111-KDIB3-1.4012.28.2017.l.JP;
*   interpretacja z 7 czerwca 2017 r., 0114-KDIP4.4012.119.2017.2.MP;
*   interpretacja z 2 czerwca 2017 r., 0114-KDIP1-2.4012.108.2017.2.PC;
*   interpretacja z 31 maja 2017 r., 2461-IBPP3.4512.196.2017.2.MN;
*   interpretacja z 22 maja 2017 r„ 0113-KD1PT1-1.4012.52.2017.2.MW.

W kwestii tej zostało również skierowane pytanie prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, zmierzające do weryfikacji zgodności polskich przepisów z prawem unijnym oraz sposobu wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. W sprawie tej wydał już opinię rzecznik generalny, który zaproponował by TSUE wydał wyrok, zgodnie z którym przepisy Dyrektywy VAT :

*   „stoją na przeszkodzie temu, by „pierwsze zasiedlenie” budynków, budowli lub ich części było w sposób konieczny związane z dokonaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT”;
*   „nie stoją na przeszkodzie temu, by w zakresie dotyczącym zasadniczych ulepszeń wpływających na elementy konstrukcyjne państwo członkowskie uznało dla celów zwolnienia z VAT, że przebudowa budynku ma miejsce wówczas, gdy koszty poniesione w związku z tymi ulepszeniami wyniosły przynajmniej 30% wartości początkowej tego budynku”.

W ww. opinii rzecznik generalny zauważył, w szczególności, iż „rzeczywiste zasiedlenie budynku przez wykonawcę dla jego własnych potrzeb przez ponad dwa lata (co miało miejsce w postępowaniu głównym), niezależnie od uznania go za czynność podlegającą opodatkowaniu, będzie się równać pierwszej dostawie, w związku z czym, gdy budynek zostanie później sprzedany, owo zbycie zostanie zwolnione z VAT.”

Biorąc pod uwagę, że:

*   wszystkie budynki i budowle na Nieruchomości były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej różnych przedsiębiorstw lub były przedmiotem umów dzierżaw,
*   minął okres 2 lat od rozpoczęcia używania ww. obiektów w powyższy sposób,
*   w ostatnich dwóch latach przed zawarciem Umowy sprzedaży, nie były ani nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,

\-w ocenie Wnioskodawców, planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W części, której dotyczyły umowy dzierżawy, Nieruchomość została bowiem oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT ponad 2 lata przed zawarciem Umowy sprzedaży. W przypadku pozostałej części Nieruchomości, w świetle powołanego wyroku NSA dokonującego wykładni przepisów ustawy o VAT w kontekście przepisów unijnych również ta część Nieruchomości została zasiedlona ponad 2 lata przed zawarciem Umowy sprzedaży. Wniosek ten nie wynika bezpośrednio z treści przepisu ustawy o VAT, ale z jego interpretacji w świetle przepisów Dyrektywy VAT (jest też potwierdzony ww. opinią rzecznika generalnego w sprawie C-308/16).

Oznacza to, że planowana transakcja, odnośnie działek zabudowanych budynkami lub budowlami, zdaniem Wnioskodawców, powinna korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców, nawet gdyby przedmiotowa transakcja nie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, powinna być ona zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle przedstawionego wyżej opisu zdarzenia przyszłego:

*   Sprzedawca nabył Nieruchomość w drodze wniesienia do Sprzedawcy wkładu niepieniężnego w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz
*   Sprzedawca, od momentu nabycia Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, nie ponosił ani nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

A zatem, z uwagi na to, że wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b ustawy o VAT przesłanki byłyby spełnione, w przypadku braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zwolnienie od VAT powinno więc znaleźć zastosowanie zarówno do Budynków, Budowli jak i działek gruntu, na których znajdują się te obiekty (tj. do działek 9/5 i 3/15).

Reasumując, dostawa budynków i budowli znajdujących się terenie Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawców, będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa niezabudowanych działek 3/5 i 3/6 będzie opodatkowana stawką 23% VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na moment zawarcia Umowy sprzedaży w odniesieniu do obu wchodzących w skład Nieruchomości niezabudowanych działek (3/5 i 3/6) będą obowiązywały decyzje o warunkach zabudowy.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości w części dotyczącej działek 3/5 i 3/6 podlegałaby opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Ad 4

Zdaniem Wnioskodawców, Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT w zakresie, w jakim będzie wykorzystywał działki 3/5 i 3/6 do czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 86 ust. l ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na moment składania niniejszego Wniosku, Nabywca nie wie, jaki będzie dokładnie sposób wykorzystania Nieruchomości (w tym niezabudowanych działek 3/5 i 3/6) po jej nabyciu. Możliwe jest jednak wykorzystanie ww. działek do wykonywania czynności opodatkowanych w całości lub w części.

W przypadku zatem, gdy dostawa Nieruchomości w części dotyczącej działek 3/5 i 3/6 podlegałaby opodatkowaniu stawką 23% VAT, w ocenie Wnioskodawców, Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie wykorzystywał działki 3/5 i 3/6 do czynności opodatkowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na podstawie ww. art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca chce nabyć Nieruchomość, na która składają się działki niezabudowane o nr 3/5, 3/6 oraz zabudowane budynkami i budowlami o nr 9/5 i 3/15.

Nieruchomość opisana we wniosku wchodzi aktualnie w skład przedsiębiorstwa Sprzedawcy, tj. zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Oprócz Nieruchomości, w skład przedsiębiorstwa Sprzedawcy wchodzą w szczególności:

*   należności (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   zobowiązania (z tytułu dostaw i usług, pozostałe),
*   środki pieniężne,
*   pracownicy,
*   rachunki bankowe,
*   księgi rachunkowe

Powyższe nie będą przedmiotem zbycia.

W szczególności, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z różnego rodzaju umów serwisowych dotyczących Nieruchomości, takich jak np. umowa na administrowanie oraz utrzymywanie czystości i porządku na terenie Nieruchomości, umowy na dostawy mediów (w tym umowy na dostawę wody, odbiór ścieków, dostawę energii elektrycznej).

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zawrze nowe umowy w powyższym zakresie, z innymi lub tymi samymi dostawcami (tj. takimi, którzy obsługiwali Nieruchomość przed jej zbyciem).

Składniki majątkowe, które przejdą na Nabywcę na podstawie Umowy sprzedaży (tj. Nieruchomość i umowy dzierżawy), nie są wyodrębnione w wewnętrznej dokumentacji Spółki w formie działu lub oddziału. Ponadto, dla ww. składników nie jest prowadzona odrębna rachunkowość.

Ponadto, zgodnie z treścią Umowy przedwstępnej, Nabywca zaakceptował, że Sprzedawca zawrze z podmiotem trzecim umowę nieodpłatnego korzystania z części Nieruchomości wraz z posadowioną na Nieruchomości halą na cele szkółki golfowej, przy czym umowa ta wygaśnie lub zostanie rozwiązana z dniem zawarcia Umowy sprzedaży. Po zawarciu Umowy sprzedaży, Nabywca zawrze stosowną umowę z ww. podmiotem, na podstawie której będzie on mógł nieprzerwanie użytkować ww. część Nieruchomości do momentu rozpoczęcia przez Nabywcę prac budowlanych na tym obszarze.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem opisanej we wniosku transakcji sprzedaży, nie stanowi zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie, natomiast występuje w strukturze organizacyjnej w prowadzonym przedsiębiorstwie. Nieruchomość nie stanowi zespołu składników wyodrębnionych finansowo, ponieważ nie jest prowadzona oddzielna rachunkowość, co uniemożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa i oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie stanowi wyodrębnionej organizacyjnie całości, która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku. Sprzedający przygotowywał wszystko pod własną inwestycję, przeprowadzając wiele procedur, m.in. uzyskując decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. W związku z tym, że Nabywca, będąc przekonanym, że teren ten doskonale wpisuje się w uruchomiony przez Nabywcę program inwestycyjny, ze względu na swoją lokalizację oraz przyszłą komunikację, zainicjował kilkukrotne spotkania w wyniku, których przekonano Sprzedawcę do sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z KRS głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedawcy są Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; najem nieruchomości. Przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości nie ulegnie zmianie.

Nieruchomość w działalności Sprzedawcy służy do wynajmu.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Ponadto przedmiotowa nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych.

Wobec powyższego, przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie nie uznania dostawy nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest prawidłowe.

Jak wynika z wyżej cytowanych przepisów grunt, budynek i budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, który stanowi, że sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W świetle art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Wprowadzony do ustawy przepis art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Należy w tym miejscu zauważyć, że takie rozumienie pojęcia „pierwszego zasiedlenia” odnosi się do art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT tj. do użytkowania przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek/budowla zostanie ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.

W takim bowiem przypadku decydujące znaczenie do rozstrzygnięcia czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie, ma kwestia oddania budynku/budowli po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zamierza nabyć dwie niezabudowane działki o nr 3/5 oraz 3/6, dla których na dzień zawarcia umowy sprzedaży będą obowiązywały decyzje o warunkach zabudowy oraz dwie działki zabudowane budynkami i budowlami o nr 9/5 oraz 3/15. Działka 9/5 zabudowana jest hala magazynową, przepustami pod torami i drogami wewnętrznymi. Działka 3/15 zabudowana jest boksami betonowymi, zapleczem kontenerowym, wagą, drogami wewnętrznymi, instalacja elektryczną, oświetleniem, stacja trafo i rurociągiem wody technologicznej.

*   Hala magazynowa byłą wydzierżawiana od 30 października 2009 do 1 grudnia 2015 r.
*   Przepusty pod torami były wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Boksy betonowe w latach 1980-1992 r. były wykorzystywane przez przedsiębiorstwa państwowe do magazynowania, a od 2009 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Zaplecze kontenerowe w latach 1996-2008 r. było wykorzystywane przez różne przedsiębiorstwa, a od 2009 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Waga w latach 1975-2008 r. była wykorzystywana przez różne przedsiębiorstwa, a od 2015 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Drogi wewnętrzne były wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. są przedmiotem umów dzierżawy.
*   Instalacja elektryczna była wykorzystywana w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umów dzierżawy.
*   Oświetlenie było wykorzystywane w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Stacja trafo była wykorzystywana w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa.
*   Rurociąg wody technologicznej był wykorzystywany w latach 1975-2008 r. do rozładunku kruszywa przez różne przedsiębiorstwa, a od 2007 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy.

Poprzednik prawny Sprzedającego nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Ponadto z wniosku nie wynika, aby Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego i jego poprzednika prawnego wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

Tak więc, mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że planowana dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu o nr 9/5 i 3/15 nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż do pierwszego zajęcia każdego budynku i budowli doszło przeszło 2 lata temu i budynki oraz budowle nie podlegały ulepszeniom przekraczającym 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu o nr 9/5 i 3/15 będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Konsekwentnie sprzedaż gruntu na którym, posadowione są budynki i budowle czyli działki o nr 9/5 i 3/15 – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – będzie korzystać ze zwolnienia analogicznie jak sprzedaż budynków i budowli posadowionych na tych działkach gruntu.

Zatem stwierdzić należy, że dostawa zabudowanych dwóch działek gruntu o nr 9/5 i 3/15, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Dostawa działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych 3/5 i 3/6 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż z wniosku nie wynika, aby ww. działki były wykorzystywane przez sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych. Dostawa działek niezabudowanych z uwagi na fakt, że na dzień sprzedaży będą obowiązywały dla nich decyzje o warunkach zabudowy, będzie opodatkowana stawką podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust.1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w kwestii opodatkowania dostawy działek niezabudowanych oraz zabudowanych jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca (Nabywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po ukończeniu Inwestycji możliwe będzie wykorzystywanie Inwestycji przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w całości lub w części (np. sprzedaż, najem opodatkowany VAT).

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 z faktury dokumentującej nabycie działek niezabudowanych o nr 3/5 i 3/6 w zakresie w jakim będzie je wykorzystywał do czynności opodatkowanych.

Jednocześnie wskazać należy, że w stosunku do działek zabudowanych Nabywcy prawo do odliczenia przysługiwać nie będzie bowiem dostawa tych działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu działek o nr 3/5 i 3/6 jest prawidłowe.

Dodatkowo wskazać należy, że ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie pytań, stąd wszelkie inne kwestie poruszone we wniosku nie objęte pytaniem nie były przedmiotem interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.