Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.335.2019.3.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-30
Teza: zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych
Słowa kluczowe: przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; wyłączenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 24 maja 2019 r. (data wpływu 4 czerwca 2019 r.) uzupełnionym pismem z 16 lipca 2019 r. (data wpływu 22 lipca 2019 r.) oraz pismem z 23 sierpnia 2019 r. (data wpływu 27 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2019 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 lipca 2019 r. (data wpływu 22 lipca 2019 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 11 lipca 2019 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.335.2019.1.MD oraz pismem z pismem z 23 sierpnia 2019 r. (data wpływu 27 sierpnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 13 sierpnia 2019 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.335.2019.2.MD.

W przedmiotowym wniosku uzupełnionym pismem z 18 lipca i 23 sierpnia 2019 r. przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 17 marca 2015 r. Wnioskodawca – spółka K. SA (Spółka K.) w organizacji z siedzibą w M. nabyła nieruchomość tj. prawo wieczystego użytkowania gruntu położonej w M. przy ul. K., składającej się z działek o numerach 1972/126, 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 oraz udziału w nieruchomości położonej w M. przy ul. K. działka nr 1978/126, od spółki xxx spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka S.) z siedzibą w T. Powyższa transakcja udokumentowana była fakturą VAT nr x/03/2016 r. z dnia 17 marca 2015 r. jako sprzedaż opodatkowana stawką w wysokości 23 % VAT, pomimo iż w sporządzonym akcie notarialnym Rep. A nr x/2015 z dnia 17 marca 2015 r. zapisano iż transakcja sprzedaży nieruchomości i związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania gruntu zwolniona jest od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i par 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 ze zm. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o VAT.

Jednakże strony uczestniczące w transakcji złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, dlatego też została wystawiona faktura VAT przez sprzedającego – Spółka S. z siedzibą w T. Po otrzymaniu faktury VAT nr x/03/2015 Wnioskodawca odliczył podatek naliczony wynikający z faktury VAT, jednocześnie wystąpił z wnioskiem do Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Po otrzymaniu wniosku od nabywcy nieruchomości Wnioskodawcy, Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowieniem znak KP/xxx, przedłużył termin zwrotu na rachunek bankowy Wnioskodawcy, nadwyżki podatku naliczonego nad należnym do czasu zakończenia weryfikacji przedmiotowego rozliczenia. W otrzymanym protokole kontroli podatkowej stwierdzono iż: sprzedaż udokumentowaną fakturą VAT nr x/03/2015 z dnia 17 marca 2015 r. wystawiona przez Spółka S. z siedzibą w T. na rzecz Wnioskodawcy w organizacji jest sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e i zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w związku z powyższym na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 cytowanej ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku naliczonego, faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu, albo jest zwolniona od podatku. W dniu 27 sierpnia 2015 r. sprzedający – Spółka S. wystawiła fakturę korygującą nr y/08/20105/K do faktury VAT nr x/03/2016 wskazując w fakturze, iż korekta dotyczy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wnioskodawca (nabywca) skorygował również deklarację VAT 7 w części D dotyczącej rozliczenia podatku naliczonego zmniejszając wartość netto oraz wysokość podatku naliczonego.

Nieruchomość od miesiąca sierpnia 2015 r. jest wynajmowana przez Wnioskodawcę do nadal oraz Wnioskodawca w latach 2017 i 2018 nie poniósł wydatków na nieruchomość położoną w M. przy ul. K.przekraczających 30% wartości nieruchomości.

W 2016 roku wydatki na nakłady konieczne zostały poniesione na wartość ogółem 52.000,00 zł netto (malowanie hali, naprawa dachu, regeneracja studzienek) podatek VAT naliczony wynikający z faktur został wykazany w deklaracjach VAT 7.

W 2017 r. wydatki na nakłady konieczne na wartość ogółem 84 472,40 netto (naprawa bramy, regeneracja studzienek, naprawa instalacji, naprawa dachu, wymiana pokrycia posadzki, naprawa bramy, prace remontowe ) podatek VAT naliczony wynikający z faktur VAT został wykazany w deklaracjach VAT 7.

W 2018 r. naprawa bramy koszt naprawy to kwota 4 257,00 netto, naliczony podatek VAT wynikający z faktur został wykazany w deklaracjach VAT 7.

W dniu 19 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca zwany w umowie „wydzierżawiającym” – zawarł umowę dzierżawy obejmującą:

*   użytkowanie wieczyste działek gruntowych numerach 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126 oraz 2151/126.
*   użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w M. przy ul. K. składającej się z działki gruntowej o numerze 1972/126.
*   użytkowanie wieczyste w udziale 8/16 w nieruchomości położonej w M. przy ul. K. składającej się z działki gruntowej o numerze 1978/126.

Do powyższej umowy sporządzono dwa aneksy – pierwszy z dnia 11 lipca 2017 r., drugi z dnia 26 lipca 2018 r., a dotyczące zmian osoby dzierżawcy.

W uzupełnieniu do wniosku udzielono następujących wyjaśnień.

Podstawowym przedmiotem działalności spółki K. w upadłości jest wynajem powierzchni produkcyjno-usługowych i biurowych w posiadanej nieruchomości położonej w M. ul. K.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności posadowionych na niej budynków, budowli i urządzeń położonych w M. przy ul. K., dla których Sąd Rejonowy w M. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach: x, y i z,

1.  w księdze wieczystej nr x. Sądu Rejonowego – prawo wieczystego użytkowania gruntu, składającego się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126 oraz 2151/126 o obszarze 2,6103 ha oraz własność posadowionych na tym gruncie: silosu, zbiornika, dwukondygnacyjnego budynku magazynowego, jednokondygnacyjnego budynku przemysłowego,
2.  w księdze wieczystej nr y. Sądu Rejonowego – prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1972/126 o obszarze 0,0388 ha oraz własność posadowionego na tym gruncie jednokondygnacyjnego innego budynku niemieszkalnego,
3.  w księdze wieczystej nr z. Sądu Rejonowego – prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1978/126 o obszarze 0,5005 ha w udziale wynoszącym 8/16.

Na pytanie Organu „Czy przedmiotem planowanej sprzedaży będzie majątek spełniający definicję przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.), zgodnie z którym: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”? Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie majątek spełniający definicję przedsiębiorstwa.

Na pytanie Organu „Czy też może przedmiotem planowanej sprzedaży będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zgodnie z którym przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania? (…)” Wnioskodawca podał, że przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie też sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na pytanie Organu „Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie nieruchomość obejmująca prawo wieczystego użytkowania działek nr 1972/126, 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 oraz udziału w nieruchomości działki nr 1978/126 proszę o wskazanie czy ww. działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży będą w momencie sprzedaży zabudowane czy też którakolwiek działka w momencie sprzedaży będzie stanowiła teren niezabudowany (jeżeli tak, proszę wskazać która to działka/działki)?” Wnioskodawca podał, że prawo użytkowania wieczystego gruntu działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1978/126 o obszarze 0,5005 ha w udziale 8/16 – księga wieczysta nr z. Sądu Rejonowego ¬ jako działka w momencie sprzedaży będzie stanowiła teren niezabudowany ¬ uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego z innej księgi wieczystej o treści: nieodpłatne prawo przechodu i przejazdu pasem o szerokości 8 m od ulicy K.

Na pytanie organu „Jeżeli przedmiotem sprzedaży będą działki niezabudowane proszę wskazać:

1.  czy w momencie sprzedaży ww. działka (działki) będzie objęta (będą objęte) prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, jeżeli tak, to jakie będzie przeznaczenie tej działki (działek) zgodnie z tym planem?
2.  czy zgodnie z tym planem będzie to działka (działki) przeznaczona (przeznaczone) pod zabudowę?
3.  czy dla ww. działki (działek) w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli tak to jaki rodzaj zabudowy będzie ona przewidywała?” Wnioskodawca podał, że przedmiotem sprzedaży jest jedna działka niezabudowana o numerze ewidencyjnym 1978/126 o obszarze 0,5005 ha w udziale 8/16 i jest drogą.

Na pytanie Organu „Proszę wskazać jakie konkretnie budynki i budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) znajdują się na działkach zabudowanych będących przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży. Proszę podać odrębnie do każdej działki.” Wnioskodawca wskazał:

Prawo wieczystego użytkowania do działek :

*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1975/126,
*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1977/126,
*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 2102/126,
*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 2103/126,
*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 2151/126,

wpisane do księgi wieczystej numer x. Sądu Rejonowego wraz z posadowionych na tym gruncie silosu, zbiornika, dwukondygnacyjnego budynku magazynowego, jednokondygnacyjnego budynku przemysłowego.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu działki i oznaczonej numerem ewidencyjnym 1972/16 wpisanej do księgi wieczystej numer y. Sądu Rejonowego oraz własność posadowionego na tym gruncie jednokondygnacyjnego innego budynku niemieszkalnego.

W księgach rachunkowych zakup nieruchomości uznano jako jeden środek trwały, wprowadzając go do ewidencji środków trwałych pod nazwą: nieruchomość w M. przy ul. K. i wykazane jest z kodem 109 (budynki zastępcze trwale związane z gruntem) według klasyfikacji środków trwałych przy zastosowaniu 10% rocznej stawki amortyzacyjnej Zdaniem wnioskodawcy poprawny według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych winien być symbol PKOB 1252 – dla zbiorników silosów i budynków magazynowych, natomiast symbol PKOB 1251 dotyczy budynków przemysłowych, nie mniej w księgach rachunkowych (przejętych od upadłego) łącznie całą nieruchomość sklasyfikowano z kodem 109 według KST, czyli jako budynki zastępcze trwale związane z gruntem (hala).

Wszystkie budynki i budowle wymienione w wyżej wymienionych księgach wieczystych będące przedmiotem sprzedaży znajdowały się na działkach w chwili nabycia przez spółkę K.

Spółka K. po nabyciu nieruchomości w 2015 r. nie nabyła i nie wybudowała żadnych innych nieruchomości na działkach będących przedmiotem sprzedaży.

Na pytanie organu „Czy przy nabyciu lub wytworzeniu ww. budynków i budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Proszę podać odrębnie do każdego budynku i budowli” Wnioskodawca wskazał, że w dniu 17 marca 2015 r. spółka S. wystawiła na rzecz spółki K. fakturę VAT na kwotę 6.000.000,00 zł netto i VAT 23% 1.380.00,00 zł za sprzedaż nieruchomości położonej w M. dz. nr 1972/126, 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 oraz zakup udziału w nieruchomości położonej w M. przy ul. K. dz. nr 1978/126. Ww. faktura została wystawiona do aktu notarialnego, a dnia 17 marca 2015 r. w ww. akcie stwierdzono, że sprzedaż wymienionych w akcie budynków, urządzeń będących budowlami oraz związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego gruntu zwolnione są od podatku od towarów i usług, ale strony umowy zrezygnowały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT potwierdzając to zgodnym oświadczeniem obu stron umowy złożonym w dniu 16 marca 2015 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. Z faktury z dnia 17 marca 2015 r. Spółka K. odliczyła w deklaracji za miesiąc 03/2015 podatek naliczony. Po przeprowadzonej kontroli z Urzędu Skarbowego, organ wydał decyzję iż faktura z dnia 17 marca 2015 r. dokumentuje transakcję zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym zakwestionowano dokonane przez spółkę K. obniżenie podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury VAT z dnia 17 marca 2015 r. W dniu 27 sierpnia 2015 r. Spółka S. wystawiła fakturę korygującą do faktury pierwotnej z dnia 17 marca 2015 r. jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa i jako sprzedaż niepodlegająca opodatkowaniu Spółka K. dokonała korekty deklaracji poprzez skorygowanie dokonanego obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury.

Nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nabyte przez K. na podstawie faktury z dnia 17 marca 2015 r. wystawionej przez Spółkę S. były przed datą sprzedaży na rzecz K. przedmiotem wynajmu w Spółce S., a następnie po sprzedaży w dniu 17 marca 2015 r. na rzecz Spółki K. nadal są przedmiotem wynajmu przez Spółkę K.

1.  zostały sporządzone zawiadomienia do najemców nieruchomości, że w dniu 17 marca 2015 r. spółka S. zbyła nieruchomość i że Spółka K. jako nabywca nieruchomości wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Wszystkie zobowiązania wynikłe z postanowień umów najmu powstałe po 17 marca 2015 r. należne są spółce K. oraz że umowy najmu w dotychczasowym brzmieniu pozostają bez zmian i wiążą strony.
2.  umowa najmu z dnia 15 marca 2017 r. przedmiot najmu hala 648 m działka 1975/126, działka 2151/126,
3.  umowa najmu z dnia 15 marca 2017 r. przedmiot najmu hala 510 m wraz z suwnicą działka 1975/126, działka 2151/126,
4.  umowa najmu z dnia 1 kwietnia 2017 r. przedmiot najmu hala 648 m wraz z suwnicą działka 1975/126, działka 2151/126,
5.  umowa z dnia 23 maja 2016 r. przedmiot najmu hala 324 m działka 1975/126,działka 2151/126,
6.  umowa z dnia 1 lipca 2016 r. przedmiot najmu hala 300 m działka 1975/126,działka 2151/126,
7.  umowa z dnia 21 lipca 2016 r. przedmiot najmu hala 2214 m i hala 100 m działka 1975/126, działka 2151/126,
8.  umowa z dnia 1 września 2016 przedmiot najmu hala 180 m działka 1975/126, działka 2151/126,
9.  umowa z dnia 1 września 2016 przedmiot najmu hala 774 m działka 1975/126, działka 2151/126,
10.  umowa najmu z dnia 1 luty 2017 przedmiot najmu hala 120 m działka 1975/126, działka 2151/126,
11.  umowa najmu z dnia 15 marca 2017 przedmiot najmu hala 648 m wraz z suwnicą działka 1975/126, działka 2151/126.

Spółka K. nie poniosła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Spółka na podstawie otrzymanej faktury nabywając nieruchomość składającą się działek nr 1972/126, 1975/126 1977/126 2102/126 2103/126 2151/126 oraz zakupu nieruchomości położonej w M. przy ul. K. działka nr 1978/126 wprowadziła do ewidencji środków trwałych jako jeden środek trwały.

Nazwa środka trwałego: Nieruchomość w M. przy ul. K. w tym wartość gruntu 600 000,00 zł wartość hali 5.400.000,00 zł i dokonuje odpisów amortyzacyjnych w wysokości 10,00% rocznie od wartości 5.400.000,00 zł.

Planowana data transakcji IV kwartał 2019 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 16 lipca 2019 r.):

W związku z planowaną przez Syndyka Masy Upadłości spółki K. w upadłości sprzedażą nieruchomości położonej w M. przy ul. K. dz. nr 1972/126, 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 powstało pytanie czy sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w piśmie z 16 lipca 2019 r.):

Sprzedaż nieruchomości położonej w M. przy ul. K. obejmująca prawo wieczystego użytkowania działek nr 1972/126, 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, gdyż

*   przy zakupie nieruchomości nie występował podatek naliczony,
*   pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2015 r.,
*   spółka nie poniosła nakładów na ich ulepszenie w wysokości 30% wartości zakupionej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 1972/126, 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126. Wniosek z dnia z 24 maja 2019 r. w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w nieruchomości działki nr 1978/126 będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. NSA w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy.

Jak wynika z powyższych uregulowań oraz przytoczonego orzecznictwa, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu (prawo użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z treści wniosku wynika, że obecnie planowana jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (zwanej dalej nieruchomością) składającej się z działek nr 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126, 1972/126 oraz własność posadowionych na tym gruncie budynków i budowli.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z treści wniosku wynika, że na działkach nr 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 znajdują się silos, zbiornik, dwukondygnacyjny budynek magazynowy, jednokondygnacyjny budynek przemysłowy. Natomiast na działce nr 1972/16 znajduje się jednokondygnacyjny inny budynek niemieszkalnego.

Analizując informacje wynikające z opisu sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej dwukondygnacyjnym budynkiem magazynowym, jednokondygnacyjnym budynkiem przemysłowym, silosem, zbiornikiem oraz jednokondygnacyjnym innym budynkiem niemieszkalnym nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – ww. nieruchomość została już zasiedlona, a jej zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jak wskazał Wnioskodawca przedmiotowa nieruchomość przed datą sprzedaży (tj. 2015 r.) była przedmiotem wynajmu na rzecz Wnioskodawcy, a następnie po sprzedaży nadal jest przedmiotem wynajmu przez Wnioskodawcę. Ponadto Wnioskodawca zaznaczył, że nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Jak wynika z treści wniosku planowana data transakcji to IV kwartał 2019 r.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres nie krótszy niż dwa lata i jednocześnie nie ponoszono nakładów na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej ww. nieruchomości, to w odniesieniu do nieruchomości składającej się z działek nr 1975/126, 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126, 1972/126 oraz posadowionych na tym gruncie budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. nieruchomość składającą się działek nr 1972/126, 1975/126 1977/126, 2102/126, 2103/126, 2151/126 wraz z znajdującymi się na nich budynkami i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W efekcie, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Niniejszą interpretacje wydano na podstawie przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.