Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-209/11/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-05-20
Teza: Czy przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie kwota czynszu (odstępnego) po odjęciu kwot utrzymania lokalu (czynsz wnoszony do MZBM, woda/ścieki, gaz, prąd)?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 03 lutego 2011r. (data wpływu do tut. Biura 11 lutego 2011r.), uzupełnionym w dniu 18 kwietnia 2011r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu:

*   w części dotyczącej nie uznania opłat eksploatacyjnych (woda/kanalizacja, gaz, energia) za przychód z najmu- **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej nie uznania czynszu wnoszonego do MZBM za przychód z najmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 lutego 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 05 kwietnia 2011r. Znak: IBPB II/2/415-209/11/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 18 kwietnia 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od października 2010r. wnioskodawczyni wraz z mężem, z którym ma rozdzielność majątkową, posiada zakupione mieszkanie w udziałach 50/50. Małżonkowie chcą to mieszkanie wynajmować jako najem prywatny. Zgodnie z § 3 umowy najemca zobowiązany jest zapłacić wnioskodawczyni czynsz w wysokości 1.200 zł, wnioskodawczyni zaś z tej kwoty uiszcza czynsz do MZBM (wysokość czynszu zgodna z wyliczeniem MZBM poza wodą/ściekami rozliczanymi oddzielnie). Zatem właściwą kwotą, od której odprowadzany jest podatek zryczałtowany 8,5% (małżonkowie złożyli stosowne oświadczenia do Urzędu Skarbowego) będzie kwota czynszu (odstępnego) po pomniejszeniu opłat, które małżonkowie wnoszą do MZBM oraz innych opłat za media (woda, prąd, gaz).

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni zacytowała następujący fragment umowy:

1.  „Czynsz najmu strony ustalają w wysokości 1.200 zł miesięcznie. Kwota ta zawiera: odstępne dla wynajmującego oraz czynsz wnoszony do MZBM w wysokości 289,50 zł miesięcznie (poza rozliczeniem wody/ścieków). Czynsz płatny będzie przez najemcę do dnia 10-go każdego miesiąca z góry za dany miesiąc na konto: xxx Przelew bankowy musi zawierać pełne dane lokalu, za który następuje płatność, dane najemcy oraz miesiąc, za który najemca uiszcza opłatę.
2.  Najemca będzie ponosił ponadto koszty eksploatacji:

1.  za wodę/kanalizację – zgodnie ze stanem licznika wody i aktualną wysokością opłat za nie podaną przez MZBM – comiesięcznie, z dołu, na konto podatne w pkt 1 niniejszego paragrafu lub do rąk własnych wynajmującego do 7 dni od daty powiadomienia najemcę przez wynajmującego i podania kwoty
2.  za energię elektryczną i gaz zgodnie z wystawionymi rachunkami przez jej dostawcę i przekazanymi przez wynajmującego do 7 dni od daty powiadomienia i podania kwoty do zapłaty (telefonicznie, mailem) na konto podane w pkt 1 niniejszego paragrafu lub do rąk własnych wynajmującego. Przelew bankowy musi zawierać pełne dane lokalu, za który następuje płatność, dane najemcy oraz treść: za co jest opłata. Ostateczne rozliczenie następuje na podstawie odczytu liczników zawartych w protokole zdania lokalu.”

Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż to najemca zobowiązany jest do opłat związanych z utrzymaniem lokalu (czynsz, woda/ścieki, gaz i prąd). Wnioskodawczyni jako wynajmująca będzie jedynie pośrednikiem w przekazywaniu tychże opłat do dostawców mediów i MZMB.

Dowodem przekazania tychże opłat będzie:

1.  wpłata na konto wnioskodawczyni lub do jej rąk własnych należnych kwot przez najemcę,
2.  wpłata tychże kwot przez wnioskodawczynię na konto dostawców mediów lub MZBM.

Wnioskodawczyni będzie w stanie wykazać, iż kwoty wpłacone na jej konto przez najemcę, a należne dostawcom mediów i MZMB przekazała – na podstawie potwierdzenia wykonania przelewu i porównania z wpłatami najemcy. To wnioskodawczyni ma podpisane bezpośrednio umowy z MZBM i dostawcami mediów po to, by nie powstały żadne zaległości z tytułu niepłacenie faktur.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przychodem podlegającym opodatkowaniu w wysokości 8,5% w powyższej sytuacji, będzie kwota czynszu (odstępnego) po odjęciu kwot utrzymania lokalu (czynsz wnoszony do MZBM, woda/ścieki, gaz, prąd) a tak sformułowany § 3 umowy jest wystarczającym potwierdzeniem w przypadku kontroli z Urzędu Skarbowego, wyliczenia takiego przychodu? Czyli, że od kwoty 1.200 zł należy odjąć comiesięcznie 269,78 zł i od tej kwoty wpłacić 8,5% na konto Urzędu Skarbowego?

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychodem - będzie wyłącznie czynsz za najem rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, płacony przez najemcę comiesięcznie do rąk wynajmującego. Natomiast co do kwestii uiszczania przez najemcę opłat związanych z tym lokalem (czynsz do MZMB, woda/ścieki, prąd, gaz) wnioskodawczyni powołuje się na stanowisko wyrażone przez Podsekretarza Stanu w piśmie z dnia 18 marca 2004r. Wnioskodawczyni wskazuje, iż stanowisko to zapadło co prawda na gruncie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na posłużenie się w art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tymi samymi pojęciami, co w wyżej wymienionym przepisie ("otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń"). Należy zatem przyjąć, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń" jak również nie powodują przysporzenia po stronie wynajmującego lokal. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z interpretacjami indywidualnymi, wydanymi w podobnych sprawach np: IBPBII/2/415-537/10/MM, IBPBII/2/415-920/10/MM, IPPB1/415-73/09-4/MT oraz IPPB1/415-2/10-2/EC - określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Zdaniem wnioskodawczyni z zapisów umów wynika, iż taki jest zamiar stron - żeby wszelkie opłaty, związane z eksploatacją lokalu pokrywał najemca (fakt wpłacania kwot z faktur na konto wynajmującego, który następnie opłaca te rachunki jest bez znaczenia w sprawie). Dodatkowo opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z najmu.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), ale tylko wówczas jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w wysokości 1.200 zł. Kwota ta zawiera odstępne dla wnioskodawczyni oraz czynsz wnoszony do spółdzielni w wysokości 289,50 zł. Najemca będzie ponosił ponadto koszty eksploatacji czyli opłaty za wodę/kanalizację, energię elektryczną i gaz.

Należy podkreślić, że zawarta umowa najmu winna jednoznacznie określać jakie wydatki związane z wynajmowanym lokalem ponosi właściciel a jakie najemca. Fakt posiadania przez wnioskodawczynię dowodów wpłaty dokonanych przez siebie na rzecz dostawców mediów oraz MZBM jest niewystarczający do uznania, iż do poniesienia takich wydatków został zobowiązany najemca. Umowa najmu musi jasno wskazywać stronę, która zobowiązana będzie do ponoszenia takich wydatków.

Z przedstawionego przez wnioskodawczynię fragmentu umowy najmu wynika, iż najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w wysokości 1.200 zł oraz dodatkowo kosztów eksploatacji. Z umowy nie wynika, że to najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu do MZBM. Najemca przekazuje bowiem wnioskodawczyni ustaloną kwotę czynszu w wysokości 1.200 zł do dnia 10-go każdego miesiąca. Przy tak skonstruowanej umowie to wnioskodawczyni jest zobowiązana do uiszczania czynszu do MZBM w wysokości 289,50 zł. Nie jest ona żadnym pośrednikiem w przekazywaniu kwoty czynszu, lecz podmiotem wyłącznie zobowiązanym do zapłaty. Dla określenia przychodu z tytułu najmu nie ma znaczenia jakie opłaty z otrzymanego czynszu pokrywa wynajmujący, czyli jak będzie dysponował należnymi sobie środkami. W przedmiotowej sprawie strony jednoznacznie określiły, iż najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu w wysokości 1.200 zł oraz kosztów eksploatacji (woda/kanalizacja, energia i gaz). Tym samym bezsprzecznie należy stwierdzić, iż przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest otrzymana przez wnioskodawczynię kwota czynszu tj. 1.200 zł. Kwota ta w całości jest bowiem należna wnioskodawczyni i nie ważne jakie elementy się na nią składają. Natomiast otrzymane przez wnioskodawczynię od najemcy należności z tytułu opłat za energię elektryczną, gaz oraz wodę/kanalizację – skoro zgodnie z zawartą umową zobowiązany do ich ponoszenia został najemca – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ponadto należy wyjaśnić, iż weryfikacja wysokości przychodu osiągniętego z tytułu najmu czy też analiza treści zawartej umowy najmu może być przedmiotem postępowania wymiarowego. Organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej mają bowiem prawo zakwestionować wielkość wykazanego przez podatnika przychodu. Są to uprawnienia nadane przepisami rangi ustawowej, których nie można pozbawić drogą interpretacji indywidualnej.

W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawczynię interpretacji Ministra Finansów, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach przy całkowicie odmiennym od opisanego przez wnioskodawczynię stanie faktycznym. Dlatego nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do wnioskodawczyni.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.