Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4011.385.2018.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-25
Teza: Czy w związku ze sprzedażą w ramach jednej transakcji dwóch nieruchomości powstanie przychód po stronie Wnioskodawcy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2018 r. (data wpływu 30 listopada 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca ma zamiar wraz z małżonką dokonać sprzedaży dwóch działek w miejscowości Z., gmina L. o nr ewidencyjnych odpowiednio X/7 i X/8 zakupionych 32 lata temu bez zamiaru odsprzedaży.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalanego przez Radę Gminy L. \[działki – dopisek organu\] są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną, ekstensywną z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

Działki do odsprzedaży powstały z podziału nieruchomości nr X dokonanego w 2005 r. Ww. nieruchomość Wnioskodawca zakupił wraz z małżonką od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 28 sierpnia 1986 r. jako działkę rolną , którą użytkował rolniczo do 2005 r.

W związku z brakiem opłacalności użytkowania \[grunt – dopisek organu\] leży do dziś odłogiem.

Działki nr X/7 i X/8 nigdy nie były oddane w najem, dzierżawę lub dla innych czynności o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych uzbrojeń. Wnioskodawca kupca działek pozyskał samodzielnie poprzez „pocztę pantoflową”. Wnioskodawca wraz z małżonką pozostaje we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Wnioskodawca podaje, że są z małżonką ludźmi starszymi i schorowanymi, potrzebują środków na leczenie, rehabilitację oraz bieżące utrzymanie. Część środków Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć dla dzieci i wnuków.

Wnioskodawca wskazuje, że te wydatki ma sfinansować sprzedany grunt, który jest majątkiem rodzinnym i jego sprzedaż jest dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 4 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.) Wnioskodawca wskazał, że:

1.  nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej;
2.  Jego małżonka nie prowadzi działalności gospodarczej;
3.  Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku jako osoba fizyczna prywatnie;
4.  Wnioskodawca dokonał wraz z małżonką wyprzedaży majątku rodzinnego, który pozyskali ciężką pracą i wyrzeczeniami, aby na „stare lata” mieć za co żyć, leczyć się oraz pomóc dzieciom i wnukom. Sprzedaż nie była zorganizowana lecz okazjonalna, bez pomocy osób trzecich, we własnym zakresie. Wnioskodawca dokonywał zakupów z małżonką głównie w latach 1985, 1986 i 1988, a sprzedaż następowała po około trzydziestu latach. Obecnie Wnioskodawca wraz z małżonką są ludźmi w bardzo podeszłym wieku (80 lat), schorowanymi i potrzebują zasobów na życie, leczenie i rehabilitację.
5.  W dniu 21 października 1986 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili od Agencji Rynku Rolnego działkę niezabudowaną na której prowadził działalność rolniczą do 2010 r. Ponieważ Wnioskodawca nie miał siły na dalszą pracę to podzielił ww. nieruchomość na 12 działek, z których 10 sprzedał w latach 2012-2017. Dwie \[działki – dopisek organu\] oczekują na kupca.

W 1988 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili grunt niezabudowany w M., który wykorzystuje Pan rolniczo.

W dniu 28 sierpnia 1988 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili nieruchomość od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego jako działkę rolną nr X, którą użytkowali do 2005 r. Ponieważ zdrowie nie pozwalało już na bardzo ciężką pracę w 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podzielili przedmiotową nieruchomość na 8 działek:

*   X/2 – przekazana bezpłatnie z urzędu dla telekomunikacji;
*   X/1 – przekazana bezpłatnie z urzędu na drogę wojewódzką;
*   X/3 – oczekuje na ewentualną sprzedaż, Wnioskodawca nie wie kiedy ona nastąpi;
*   X/4 – sprzedana w 2017 r.;
*   X/5 – sprzedana w 2015 r.;
*   X/6 - oczekuje na ewentualną sprzedaż, Wnioskodawca nie wie kiedy ona nastąpi;
*   X/7 i X/8 – zostały sprzedane w ramach jednej transakcji w dniu 2 stycznia 2019 r.

W 2011 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili działkę niezabudowaną od Agencji Rynku Rolnego w …, która okazała się być terenem zalewowym i w związku z tym leży odłogiem.

W 1985 r. Wnioskodawca otrzymał od syna w darowiźnie działkę niezabudowaną w L., na której wybudował dom jednorodzinny, parterowy z zamiarem przekazania go w darowiźnie lub spadku dzieciom lub wnukom.

W 2005 r. Wnioskodawca zakupił w G. działkę niezabudowaną od Agencji Nieruchomości Rolnych, na której wybudował budynek jednorodzinny z przeznaczeniem na własne potrzeby. Jednakże w 2018 r. Wnioskodawca dokonał jego sprzedaży, bo musiał opiekować się żoną, której zdrowie się pogorszyło.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą w ramach jednej transakcji dwóch nieruchomości powstanie przychód po stronie Wnioskodawcy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany przychód nie podlega opodatkowaniu.

W ocenie Wnioskodawcy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości i nie w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazuje, że jest człowiekiem starszym, schorowanym i potrzebuje środki na leczenie, rehabilitację oraz bieżące utrzymanie. Część środków Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć dla dzieci i wnuków. Powyższe ma sfinansować sprzedany grunt, który jest majątkiem rodzinnym od wielu lat i Wnioskodawca dokonuje jego sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem wydzielonych nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że pierwotnie nieruchomość - z której zostały wydzielone m.in. dwie działki, które są przedmiotem zapytania - została zakupiona przez Wnioskodawcę 32 lat temu jako działka rolna i była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej do momentu jej podziału to stwierdzić należy, iż planowana sprzedaż dwóch działek będzie miała charakter okazjonalny i nieprofesjonalny. Z treści wniosku nie wynika bowiem, iż sprzedaż dwóch działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Ponadto, z wniosku nie wynika aby pierwotna działka została zakupiona przez Wnioskodawcę z zamiarem jej podziału i odsprzedaży. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że planowaną sprzedaż dwóch nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy. Oznacza to, że sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 analizowanej ustawy, a co za tym idzie nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy. Nie wywołuje zatem skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.