Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-933/15-4/MPŁ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-12-07
Teza: Czy przychody z tytułu najmu lokali mogą zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką w wysokości 8,5 %?. Czy koszty najmu ponoszone przez spółkę będą stanowić koszty uzyskania przychodu dla jej Wspólników bez żadnych ograniczeń? Czy przychody jak również koszty uzyskania przychodu będą rozliczane proporcjonalnie do udziału w zysku przewidzianym umową Spółki tj. w wysokości odpowiadającej udziałowi w nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; opodatkowanie-forma opodatkowania; przychód-źródła przychodu; ryczałt; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; spółki-spółka jawna; stawka; udział; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2015 r. (data wpływu 7 września 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 listopada 2015 r. (data wpływu 20 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy najmu. Wniosek uzupełniono w dniu 20 listopada 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość w budynku, wraz z przynależnym do niego udziałem wynoszącym 5.240/10.000 części nieruchomości wspólnej. Na skutek przeprowadzonych prac modernizacyjnych powstał budynek wielorodzinny składający się z pięciu samodzielnych lokali mieszkalnych i w konsekwencji ustanowiona została odrębna własność każdego z lokali w tym budynku. W każdym z powstałych lokali Wnioskodawca posiada udział w wysokości 5.240/10.000 tj. odpowiadający pierwotnemu udziałowi w budynku.

Prace były prowadzone metodą gospodarczą. Wnioskodawca, w związku z prowadzonymi pracami modernizacyjnymi nie odliczał podatku naliczonego oraz nie zaliczał ponoszonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Ponadto, Wnioskodawca jest właścicielem 2 lokali – które obecnie w oparciu o umowy długoterminowe są wynajmowane na cele mieszkaniowe, zaś przychody opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką 8,5 %.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie planuje prowadzić indywidualnej działalności gospodarczej. Czynności wynajmowania przez Wnioskodawcę uprzednio nabytych lokali oraz przysługującego Wnioskodawcy udziału w czterech lokalach dokonywane będą z zamiarem wykonywania wyłącznie najmu prywatnego – nie w ramach działalności gospodarczej.

Celem prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem planuje założyć spółkę jawną, w której Wnioskodawca będzie posiadał udział w wysokości 52,4% tj. odpowiadający udziałowi w poszczególnych lokalach mieszkalnych. Przychody z tytułu udziału w spółce będą opodatkowane podatkiem liniowym w wysokości 19%.

Wnioskodawca planuje, że cztery spośród pięciu lokali mieszkalnych zostaną wynajęte Spółce, która będzie czynnym podatnikiem VAT. Czynsz płacony przez Spółkę jawną Wnioskodawcy będzie stanowił koszt uzyskania przychodu poszczególnych wspólników bez żadnych ograniczeń.

Wnioskodawca planuje opodatkować przychody osiągane z najmu na rzecz Spółki jawnej zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką 8,5 %. Ponadto Wnioskodawca nie planuje rejestrować się jako podatnik podatku od towarów, gdyż łączne przychody z najmu nie przekroczą kwoty 150.000 zł rocznie.

Przedmiotem działalności spółki jawnej będzie świadczenie usług najmu na cele mieszkalne oraz zakwaterowania, związanych z pobytem w celach turystycznych lub biznesowych.

Celem przystosowania powyższych lokali do prowadzenia działalności gospodarczej Spółka poniesie znaczne koszty związane z wykończeniem i umeblowaniem lokali. Wydatki ponoszone na ten cel będą kwalifikowane w koszty uzyskania przychodu Wspólników, zaś podatek VAT naliczony od nabywanych towarów i usług będzie podlegał rozliczeniu przez Spółkę.

Ponadto, Wnioskodawca pragnie wskazać, że czynności wynajmu nieruchomości nie będą wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. We wskazanym przepisie prawnym została podana definicja działalności gospodarczej i zgodnie z nią działalnością gospodarczą jest różnoraka działalność zarobkowa spełniająca łącznie następujące kryteria: jest prowadzona we własnym imieniu i na własny rachunek, jest prowadzona bez względu na jej rezultat, jest prowadzona w sposób zorganizowany, jest prowadzona w sposób ciągły. Wnioskodawca uważa, że odnosząc powyższe kryteria do planowanego przez Niego najmu prywatnego majątku nie zostaną spełnione co najmniej dwa z nich.

Planowany przez Wnioskodawcę najem prywatny nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Wnioskodawca nie będzie posiadał żadnej struktury organizacyjnej służącej temu najmowi. Wnioskodawca planuje wynająć nieruchomości tylko jednemu Najemcy, którym będzie Spółka Jawna. Umowa zostanie podpisana ze Spółką Jawną w związku z tym nie będą nawet prowadzone żadne działania mające na celu znalezienie Najemcy. Nie będą również prowadzone żadne działania mające na celu zwiększenie lub utrzymanie przychodów z tego najmu, oczywiście za wyjątkiem gdyby Najemca wypowiedział umowę.

Ponadto, z racji, że wszystkie koszty mediów będą fakturowane przez dostawców mediów bezpośrednio na Najemcę oraz umowa zobowiązywać będzie Najemcę do bieżących napraw oraz konserwacji to też działania Wnioskodawcy w związku z planowanym najmem prywatnym ograniczą się jedynie do działań o charakterze incydentalnym.

Zdaniem Wnioskodawcy w niniejszej sprawie, brak jest spełnienia przesłanek ustawowych uznania najmu za działalność gospodarczą. Nie został spełniony chociażby warunek zawarty w definicji art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie stwierdzono, że działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, lub polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W związku z powyższym czynności wynajmu nieruchomości nie będą prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły, co w konsekwencji dla Wnioskodawcy nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a będą stanowić odrębny od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zatem, jeśli najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, umowy są podpisane w ramach najmu prywatnego, uzyskany przychód będzie można opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Stawka 8,5% wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 3a.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania (oznaczone we wniosku nr 1,2,3).

1.  Czy przychody z tytułu najmu lokali mogą zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką w wysokości 8,5 %?.
2.  Czy koszty najmu ponoszone przez spółkę będą stanowić koszty uzyskania przychodu dla jej Wspólników bez żadnych ograniczeń?
3.  Czy przychody jak również koszty uzyskania przychodu będą rozliczane proporcjonalnie do udziału w zysku przewidzianym umową Spółki tj. w wysokości odpowiadającej udziałowi w nieruchomości?

Ad 1) Zgodnie z art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy. Zatem, jeśli najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, umowy są podpisane w ramach najmu prywatnego, uzyskany przychód będzie można opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Stawka 8,5% wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 3a. Zdaniem Wnioskodawcy w niniejszej sprawie, brak jest spełnienia przesłanek ustawowych uznania najmu za działalność gospodarczą. Nie został spełniony chociażby warunek zawarty w definicji art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie stwierdzono, że działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, lub polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ad 2) W ocenie Wnioskodawcy, wydatki z tytułu czynszu najmu ponoszone przez Spółkę na rzecz Wspólników będą stanowiły koszt uzyskania przychodu osiąganego przez Wspólnika z tytułu udziału w Spółce jawnej bez żadnych ograniczeń na podstawie art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższe jest zgodne ze stanowiskiem organów podatkowych – co potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 16 lutego 2012 r. (EPTP1/415-343/11-2/KSU) zgodnie, z którą „wskazana umowa została zawarta pomiędzy dwoma odrębnymi uczestnikami obrotu gospodarczego tj. pomiędzy Wnioskodawcą będącym osobą fizyczną oraz Spółką jawną, która jako osobowa spółka prawa handlowego, zgodnie, z art. 8 § 1 KSH posiada odrębny majątek. (\`(...)\`) Powyższe wydatki (czynsz za wynajem) będą mogły być ujęte jako koszt uzyskania przychodów w prowadzonej przez Spółkę ewidencji księgowej.”

Ad 3) W sytuacji, w której udział w przychodach, osiąganych przez Wnioskodawcę z tytułu udziału w Spółce jawnej będzie proporcjonalny do udziału w nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu, nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu w przypadku pozostałej części nieruchomości. Stanowisko takie potwierdza wykładnia, która znajduje się w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 21 maja 2015 r. (TBPBI/1/4511-264/15/AB) „Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Powyższą zasadę proporcjonalnego podziału stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodu, (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy). Należy zatem stwierdzić, że wielkość przychodu i kosztu uzyskania przychodu przypadającego na wspólnika Spółki osobowej określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku.” Skoro zatem postanowienia umowy spółki jawnej będą stanowiły o proporcji przychodów do udziału w nieruchomości, w tej samej proporcji rozliczane będą także koszty uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek,

\- a ponadto wymaga by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c) ww. przepisu.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Z kolei, według art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W art. 16a ww. ustawy wskazano przy tym, iż przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tejże ustawy. Kwalifikacja przychodów pod tym względem nie jest przy tym ograniczona ilością wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu a także ewentualnym powiązaniem funkcjonalnym wynajętych nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarcza. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej.

W myśl art. 9a ust. 6 tejże ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba, że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1 (art. 6 ust. 1b).

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jak wynika z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. la, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość w budynku, wraz z przynależnym do niego udziałem wynoszącym 5.240/10.000 części nieruchomości wspólnej.

Na skutek przeprowadzonych prac modernizacyjnych powstał budynek wielorodzinny składający się z pięciu samodzielnych lokali mieszkalnych i w konsekwencji ustanowiona została odrębna własność każdego z lokali w tym budynku. W każdym z powstałych lokali Wnioskodawca posiada udział w wysokości 5.240/10.000 tj. odpowiadający pierwotnemu udziałowi w budynku.

Prace były prowadzone metodą gospodarczą. Wnioskodawca, w związku z prowadzonymi pracami modernizacyjnymi nie odliczał podatku naliczonego oraz nie zaliczał ponoszonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Ponadto, Wnioskodawca jest właścicielem 2 lokali – które obecnie w oparciu o umowy długoterminowe są wynajmowane na cele mieszkaniowe, zaś przychody opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką 8,5 %.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie planuje prowadzić indywidualnej działalności gospodarczej. Czynności wynajmowania przez Wnioskodawcę uprzednio nabytych lokali oraz przysługującego Wnioskodawcy udziału w czterech lokalach dokonywane będą z zamiarem wykonywania wyłącznie najmu prywatnego – nie w ramach działalności gospodarczej.

Celem prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem planuje założyć spółkę jawną, w której Wnioskodawca będzie posiadał udział w wysokości 52,4% tj. odpowiadający udziałowi w poszczególnych lokalach mieszkalnych. Przychody z tytułu udziału w spółce będą opodatkowane podatkiem liniowym w wysokości 19%.

Wnioskodawca planuje, że cztery spośród pięciu lokali mieszkalnych zostaną wynajęte Spółce, która będzie czynnym podatnikiem VAT. Czynsz płacony przez Spółkę jawną Wnioskodawcy będzie stanowił koszt uzyskania przychodu poszczególnych wspólników bez żadnych ograniczeń.

Wnioskodawca planuje opodatkować przychody osiągane z najmu na rzecz Spółki jawnej zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką 8,5 %.

Przedmiotem działalności spółki jawnej będzie świadczenie usług najmu na cele mieszkalne oraz zakwaterowania, związanych z pobytem w celach turystycznych lub biznesowych.

Celem przystosowania powyższych lokali do prowadzenia działalności gospodarczej Spółka poniesie znaczne koszty związane z wykończeniem i umeblowaniem lokali. Wydatki ponoszone na ten cel będą kwalifikowane w koszty uzyskania przychodu Wspólników, zaś podatek VAT naliczony od nabywanych towarów i usług będzie podlegał rozliczeniu przez Spółkę.

Wnioskodawca wskazał, że czynności wynajmu nieruchomości nie będą wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowany przez Wnioskodawcę najem prywatny nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Wnioskodawca nie będzie posiadał żadnej struktury organizacyjnej służącej temu najmowi. Wnioskodawca planuje wynająć nieruchomości tylko jednemu Najemcy, którym będzie Spółka jawna. Umowa zostanie podpisana ze Spółką jawną w związku z tym nie będą nawet prowadzone żadne działania mające na celu znalezienie Najemcy. Nie będą również prowadzone żadne działania mające na celu zwiększenie lub utrzymanie przychodów z tego najmu, oczywiście za wyjątkiem gdyby Najemca wypowiedział umowę.

Ponadto, z racji, że wszystkie koszty mediów będą fakturowane przez dostawców mediów bezpośrednio na Najemcę oraz umowa zobowiązywać będzie Najemcę do bieżących napraw oraz konserwacji to też działania Wnioskodawcy w związku z planowanym najmem prywatnym ograniczą się jedynie do działań o charakterze incydentalnym.

Mając na uwadze podane we wniosku informacje, stwierdzić należy, że czynności wynajmu nie będą wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, a wynajmowane nieruchomości nie będą składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego, skoro (jak wynika z wniosku) planowany przez Wnioskodawcę najem nieruchomości nie będzie wypełniał przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane z tego tytułu przychody będą mogły być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody z tego najmu Wnioskodawca może wobec tego opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego w złożonym wniosku, w ramach prowadzonej działalności Spółka jawna, którą planuje założyć Wnioskodawca, będzie świadczyła usługi najmu na cele mieszkalne oraz zakwaterowania, związanych z pobytem w celach turystycznych lub biznesowych. Spółka jawna będzie wykorzystywała do prowadzonej działalności lokale wynajmowane od Wnioskodawcy i drugiego wspólnika.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zgodnie z art. 5b ust. 2 ww. ustawy, jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.

W związku z powyższym, przychody uzyskiwane przez Spółkę (w której Wnioskodawca jest wspólnikiem) z działalności gospodarczej będą dla Wnioskodawcy przychodem ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wysokość przychodów należy ustalić w proporcji do udziału w zysku spółki ustalonego w umowie spółki.

Ponadto, zasady wyrażone w art. 8 ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 1, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztem uzyskania przychodów są wszystkie wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo – skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów i nie są wymienione w art. 23 ww. ustawy. Jednakże ciężar wykazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowo - skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

Poniesione przez Spółkę wydatki na wynajem nieruchomości, które będą następnie udostępniane w ramach działalności prowadzonej przez spółkę przyczyniają się do osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wydatki te spełniają zatem podstawową przesłankę wynikającą z art. 22 ust. 1 ustawy oraz nie podlegają wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 23 ust. 1 cyt. ustawy.

W sytuacji opisanej we wniosku umowa najmu nieruchomości zostanie zawarta pomiędzy dwoma odrębnymi uczestnikami obrotu gospodarczego. Ponieważ umowa najmu ze swej istoty ma charakter odpłatny (art. 659 Kodeksu cywilnego), to Spółka jawna – jako najemca – będzie zobowiązana do zapłaty umówionego czynszu właścicielowi gruntu (czyli swojemu wspólnikowi, występującemu w tym przypadku jako odrębna od tej Spółki osoba prywatna). Nie można więc uznać, że jest to „świadczenie samemu sobie”.

W świetle przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r., Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2013, poz. 1030), spółka jawna nie posiada osobowości prawnej. Niemniej jednak może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art. 8 § 1 kodeksu spółek handlowych). Majątek spółki jawnej jest odrębny od majątków prywatnych jej wspólników (art. 28 ww. ustawy). Spółka jawna nie jest jednak podatnikiem podatku dochodowego, podatnikami są poszczególne osoby będące wspólnikami w takiej spółce.

W związku z powyższym, wydatki ponoszone przez Spółkę jawną tytułem najmu nieruchomości od Wnioskodawcy, mogą stanowić w całości koszty uzyskania przychodów Spółki jawnej, przy czym, dla Wnioskodawcy (jako wspólnika) ww. wydatek może stanowić koszt uzyskania przychodów, w wielkości proporcjonalnej do Jego udziału w zyskach Spółki, stosownie do treści art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonej działalności decyduje podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku kosztów z działalnością gospodarczą, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Końcowo wskazać należy, że to strony dokonujące czynności cywilnoprawnych określają warunki zawieranych przez siebie umów. Wobec powyższego analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii rozliczeń między stronami, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Tutejszy organ zastrzega, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Przy czym organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności (art. 199a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa).

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, tut. organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych wspólników. Chcąc uzyskać interpretację każda z tych osób winna osobiście lub za pomocą ustanowionego pełnomocnika zwrócić się do właściwego organu o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie i uiścić związaną z tym opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.