Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-537/14-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-03
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2014 r. (data wpływu 22 września 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 26 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z siedzibą w Hamburgu (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący” lub „Ul”) funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckie prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Wnioskodawca został zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz posiada nadany własny numer identyfikacji podatkowej (NIP).

Wnioskodawca zamierza nabyć (dalej: „Transakcja”) od spółki P sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności gruntu wraz z budynkami stanowiącymi centrum handlowe , budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: „Nieruchomość”). Możliwe jest, że Nieruchomość zostanie nabyta przez oddział Ul założony w Polsce (Wnioskodawca rozważa założenie takiego oddziału).

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku będącym częścią składową Nieruchomości.

W ramach Transakcji może dojść do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy istniejących, związanych z Nieruchomością m.in. praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzanych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Na rzecz Wnioskodawcy mogą zostać przeniesione także prawa autorskie do strony internetowej i prawa do znaku towarowego oraz licencje związane z systemem zarządzania budynkiem.

W ramach planowanej Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   Zobowiązania finansowe Sprzedającego wynikające z kredytów i pożyczek, w tym związanych z Nieruchomością;

*   Umowa z zarządcą Nieruchomości,

*   Umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości, z wyjątkiem umowy na dostawę energii elektrycznej oraz pojedynczych, wybranych umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w sytuacji gdy z perspektywy prawnej lub biznesowej będzie to konieczne,

*   Umowy dotyczące, bieżącej obsługi Sprzedającego (np, umowa o usługi księgowe),

*   Należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

*   Zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,

*   Środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których mowa powyżej),

*   Księgi oraz umowa najmu siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali sprzedawcy.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników zatrudnionych u Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Przedmiot działalności Sprzedającego zgodnie z KRS stanowi m.in. 70.11 - zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 70.12 - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 70.20 - wynajem nieruchomości na własny rachunek, 70.32 - zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, 74.14 - doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 74.14 - zarządzanie i kierowanie w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej, 74.20 - działalność w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego, technologicznego. Głównym zadaniem Sprzedającego jest wynajem powierzchni w budynkach centrum handlowego (główne aktywo stanowi Nieruchomość). Składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Ponadto, dla Nieruchomości oraz składników majątkowych mających być przedmiotem Transakcji dla celów sprawozdawczości statutowej nie jest sporządzany bilans oraz rachunek wyników odrębny od sporządzanego w odniesieniu do całego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron Transakcji jest przeniesienie na Wnioskodawcę prawa własności do konkretnych składników majątku Sprzedającego (w szczególności budynków i związanych z nimi aktywów), nie zaś całego przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Spółka H Sp. z o.o. zakupiła prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności gruntu wchodzące w skład Nieruchomości. H Sp. z o.o. wybudowała budynki i budowle wchodzące w skład sprzedawanej obecnie Nieruchomości. Pozwolenie na użytkowanie wybudowanych budynków zostało wydane 19 listopada 2001 r. (budynek A i B) oraz 18 kwietnia 2002 r. (budynek C). Spółce H Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z wybudowaniem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

W 2006 r. sprzedający nabył udziały w spółce H Sp. z o.o. W 2011 r. nastąpiło połączenie sprzedającego i H Sp. z o.o., w wyniku którego Sprzedający przejął H Sp, z o.o.

Po wybudowaniu budynków przez H Sp. z o.o., były one wynajmowane najemcom (najpierw przez Ha Sp. z o.o., a następnie przez Sprzedającego jako następcę prawnego H Sp. z o.o.), przy czym, pomiędzy dniem wydania budynków po raz pierwszy do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu, a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez H Sp. z o.o. i sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po wybudowaniu budowli wchodzących w skład Nieruchomości, H Sp. z o.o. ani Sprzedający nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

H Sp. z o.o. oraz Sprzedający ponosili natomiast wydatki na ulepszenie budynków wchodzących w skład Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, tączna wartość wydatków na ulepszenie budynków poniesionych od momentu oddania ich do użytkowania przekroczyła 30% ich historycznej wartości początkowej. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Od daty oddania budynków w najem pierwszemu użytkownikowi po ich ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej do daty przeprowadzenia Transakcji może upłynąć okres dłuższy niż 2 lata. W takim wypadku Kupujący i Sprzedający, zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że budowle wchodzące w skład Nieruchomości mogły nie być przedmiotem najmu.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający wystawi na Wnioskodawcę fakturę VAT.

Po przeprowadzeniu powyższej transakcji, Wnioskodawca zamierza wynajmować Nieruchomość, tj. zamierza za jej pośrednictwem prowadzić działalność opodatkowaną VAT w zakresie wynajmu nieruchomości.

Możliwa jest zmiana formy prawnej prowadzenia działalności przez Sprzedającego (np. na spółkę komandytową). Zmiana formy prawnej Sprzedającego może nastąpić przed datą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie poinformować, że w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego Sprzedawca wystąpi z analogicznym wnioskiem mającym na celu potwierdzenie charakteru powyższej transakcji dla potrzeb podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji?
2.  Czy w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji, która będzie podlegać opodatkowaniu VAT, na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 26 listopada 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-953/14-3/ISZ.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W opinii Wnioskodawcy, nie będzie na nim ciążył obowiązek uiszczenia PCC z tytułu przedmiotowej Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych .Jednocześnie, stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ponadto, stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze strony z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana VAT;
2.  zwolniona z VAT, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Wnioskodawcy, skoro nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 stycznia 2013 r. (sygn. IPPB2/436-567/12-2/MZ).

Podsumowując, skoro opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie obowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji opisanej w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć (dalej: „Transakcja”) od spółki P sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności gruntu wraz z budynkami stanowiącymi centrum handlowe Sarni Stok, budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: „Nieruchomość”). Możliwe jest, że Nieruchomość zostanie nabyta przez oddział Ul założony w Polsce (Wnioskodawca rozważa założenie takiego oddziału).

W interpretacji indywidualnej z dnia 26 listopada 2014 r. Nr IPPP3/443-953/14-3/ISZ dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „W konsekwencji należy uznać, że nabycie budowli, w przypadku gdy ww. budowle zostały oddane w najem, a od momentu ich oddania do użytkowania na podstawie umowy najmu do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będzie podlegało zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wybrania przez Strony Transakcji opcji opodatkowania przedmiotowej dostawy, po spełnieniu warunków o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. Natomiast w pozostałych przypadkach, dostawa budowli będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. W związku z tym, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa własności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budowle będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.