Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-230/13/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-02-24
Teza: Wyłączenie z opodatkowania nabycia nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w drodze licytacji komorniczej.
Słowa kluczowe: licytacja; nieruchomości; postępowanie-postępowanie egzekucyjne; umowa-umowa sprzedaży; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2013 r. (data wpływu 25 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa składa się wyłącznie z lokali mieszkalnych. Właściciele lokali uiszczają co miesiąc zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych budynku, fundusz remontowy oraz media. Jeden z właścicieli długotrwale zalega z należnymi opłatami. Wspólnota podjęła w stosunku do dłużnika procedurę windykacyjną, ale okazała się ona nieskuteczna, gdyż właściciel lokalu nie osiąga żadnych dochodów. W związku z tym Wspólnota podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na sprzedaż lokalu w drodze licytacji komorniczej. Pierwsza licytacja okazała się nieskuteczna. Druga zaplanowana została na grudzień 2013 r. Do licytacji tej zamierza przystąpić Wspólnota jako potencjalny nabywca zadłużonego lokalu. Środki finansowe na jego zakup zamierza uzyskać za pomocą kredytu bankowego. Następnie Wspólnota zamierza sprzedać lokal zakupiony na licytacji, a pieniądze uzyskane z tego tytułu przeznaczy na spłatę kredytu. Natomiast nadwyżka (dochód) ze sprzedaży przeznaczona zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkalnego.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych:

Czy Wspólnota Mieszkaniowa nabywając lokal mieszkalny na licytacji komorniczej ma obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych i złożyć deklarację podatkową?

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych – z treści przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podmiotem, na którym ciąży obowiązek podatkowy jest kupujący. Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 3 ustawy nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Sprzedaż na licytacji komorniczej jest sprzedażą prowadzoną w ramach postępowania egzekucyjnego. Natomiast poprzez rzeczy rozumieć należy wyłącznie przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na rzeczy ruchome i nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z tym Wnioskodawca stwierdza, że sprzedaż mieszkania na licytacji komorniczej jest sprzedażą rzeczy w ramach postępowania egzekucyjnego, dlatego też zgodnie z powołanym przepisem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają:

1.  następujące czynności cywilnoprawne:
    1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
    2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
    3.  (uchylona),
    4.  umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
    5.  umowy dożywocia,
    6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
    7.  (uchylona),
    8.  ustanowienie hipoteki,
    9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
    10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
    11.  umowy spółki;
2.  zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;
3.  orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Z kolei jak stanowi art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych - stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa – w związku z zaleganiem z opłatami przez jednego z członków – podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji komorniczej. Odbyła się pierwsza licytacja, która okazała się nieskuteczna. W związku z tym na grudzień 2013 r. zaplanowano kolejną, do której zamierza przystąpić Wspólnota, jako potencjalny nabywca. Środki na nabycie lokalu Wspólnota zamierza pozyskać z kredytu bankowego. Następnie nabyty lokal Wspólnota zamierza sprzedać. Z uzyskanych środków Wspólnota zamierza spłacić kredyt, a nadwyżkę przeznaczyć na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego.

W związku z powyższym wskazać należy, że stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a zgodnie z art. 4 pkt 1 przy umowie sprzedaży ciąży on na kupującym. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, stanowi – co wynika z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Z kolei stawka podatku określona została w art. 7. Zgodnie z jego ust. 1 pkt 1 lit. a) od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi ona 2 %.

W ustawie przewidziane zostały jednak sytuacje, w których dokonanie czynności cywilnoprawnej co do zasady podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego. Ich katalog zawarty został w art. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie natomiast do pkt 3 ww. przepisu nie podlegają podatkowi umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Zacytowany przepis stanowi wyjątek od ogólnej zasady opodatkowania umów sprzedaży, wobec czego należy go interpretować zgodnie z jego literalnym brzmienie.

Wyjaśnić więc należy, że postępowania egzekucyjne oraz upadłościowe, o których mowa wyżej, to postępowania regulowane przepisami: ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2012 r., poz. 1015 z późn. zm.), ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101), ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2012 r., poz. 1112 z późn. zm.) oraz wydanych do nich rozporządzeń wykonawczych.

Ponadto z przepisu tego wynika, że wyłączono z opodatkowania sprzedaż w tym trybie wszelkich rzeczy, tj. ruchomych i nieruchomości, bez względu na ich wartość. Natomiast w przypadku dokonywania w tym trybie sprzedaży praw majątkowych – czynność taka nie podlega wyłączeniu z opodatkowania. Wyjaśnić więc należy, że przez pojęcie rzeczy należy rozumieć, zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na rzeczy ruchome i nieruchome. Kodeks cywilny w art. 46 precyzuje, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale mieszkalne), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z tym, że Kodeks cywilny nie zawiera definicji rzeczy ruchomych, przyjmuje się, że rzeczami ruchomymi są przedmioty materialne nie będące nieruchomościami.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Jak z kolei wynika z § 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1994 r. w sprawie trybu egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości (Dz. U. Nr 136, poz. 710) egzekucja z samodzielnych lokali mieszkalnych, stanowiących odrębne nieruchomości, odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

W przypadku zastosowania przez wspólnotę mieszkaniową wobec właściciela uchylającego się od nałożonych na niego ustawą obowiązków sankcji w postaci wystąpienia z żądaniem sprzedaży lokalu należącego do takiego właśnie właściciela, czynności te odbywają się więc w trybie przewidzianym dla postępowania egzekucyjnego, zawartego w Kodeksie postępowania cywilnego.

Tym samym czynność cywilnoprawna, na podstawie której dojdzie do nabycia przez Wspólnotę lokalu mieszkalnego uznać należy za czynność, o której mowa w art. 2 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a w konsekwencji wyłączoną z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z tego też względu – w niniejszej sprawie – w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej, Wspólnota Mieszkaniowa nie będzie zobowiązana do zapłaty z tego tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych jak również do złożenia stosownej deklaracji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. E. Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.