Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.314.2019.4.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-18
Teza: Czy na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy, Budynków, Naniesień oraz Działek?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; działki; grunty; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 07 sierpnia 2019 r. (data wpływu – 14 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 10, 11 i 16 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek wraz z prawem własności budynków i naniesień na nich posadowionych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek wraz z prawem własności budynków i naniesień na nich posadowionych.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 4 października 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.439.2019.2.MMA i 0111-KDIB4.4014.314.2019.3.PM wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 10, 11 i 16 października 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. sp. z o.o. (Nabywca, Spółka);

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

J. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. (dalej: Spółka, Zainteresowany 1, Nabywca) zamierza zakupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – innej spółki z o.o. (dalej: Sprzedawca, Zainteresowany 2, dalej łącznie z Zainteresowanym 1: Zainteresowani) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (dalej: Nieruchomość) położonej w W. oraz odrębną własność znajdujących się na niej obiektów (budynków/budowli/urządzeń budowlanych).

Status/historia Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi obecnie dwie działki ewidencyjne, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, tj.:

*   działkę o powierzchni 12.9981 m2 (dalej: Działka 1);
*   działkę o powierzchni 1.082 m2 (dalej: Działka 2; łącznie z Działką 1 jako: Działki).

Na Działce 1 znajdują się obecnie następujące obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane):

*   budynek biurowy z zapleczem magazynowym wybudowany w latach 50-tych XX w. (dalej: Budynek 1).

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 1 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 1 zostały zakończone w 2006 r.

Zarówno przed, jak i po zakończeniu ww. robót budowlanych w 2006 r. Budynek 1 był w całości wykorzystywany przez Zainteresowanego 2 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w zakresie (i) najmu znajdujących się w nim pomieszczeń (w tym powierzchni magazynowej) lub (ii) własnej działalności gospodarczej Sprzedawcy (w Budynku 1 znajduje się powierzchnia biurowa, która jest wykorzystywana jako siedziba Zainteresowanego 2);

*   budynek magazynowy wybudowany w latach 50-tych XX w. (dalej: Budynek 2),

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 2 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 2 zostały zakończone w 2006 r.

Zarówno przed, jak i po zakończeniu ww. robót budowlanych w 2006 r. Budynek 2 był w całości wykorzystywany przez Zainteresowanego 2 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w zakresie najmu znajdującej się w nim powierzchni;

*   budynek magazynowy wybudowany w latach 50-tych XX w. (dalej: Budynek 3),

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 3 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 3 zostały zakończone w 2006 r.

Zarówno przed, jak i po zakończeniu ww. robót budowlanych w 2006 r. Budynek 3 był w całości wykorzystywany przez Zainteresowanego 2 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w zakresie najmu znajdującej się w nim powierzchni;

*   budynek oświaty, nauki, kultury oraz sportu wybudowany w latach 50-tych XX w., w którym prowadzona jest szkoła wyższa (dalej: Budynek 4),

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 4 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 4 zostały zakończone w 2005 r.

Po zakończeniu ww. robót budowlanych w 2005 r. Budynek 4 był (jest i będzie do daty transakcji planowanej przez Zainteresowanych) w całości wykorzystywany przez Zainteresowanego 2 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w zakresie najmu znajdującej się w nim powierzchni na rzecz podmiotu (osoby trzeciej), która prowadzi w Budynku 4 szkołę wyższą;

*   budynek handlowo-usługowy (dalej: Budynek 5),

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 5 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 5 zostały zakończone w 2010 r.

Po ukończeniu ww. robót budowlanych w 2010 r. Budynek 5 był w całości wykorzystywany przez Zainteresowanego 2 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w zakresie najmu znajdującej się w nim powierzchni – całość powierzchni Budynku 5 stanowiła w przeszłości przedmiot najmu, natomiast aktualnie Sprzedawca wynajmuje jedynie część powierzchni Budynku 5 (nie jest przy tym wykluczone, iż przed dniem transakcji planowanej przez Zainteresowanych Sprzedawca wynajmie również pozostałe powierzchnie Budynku 5, w całości lub części);

*   budynek handlowo-usługowy (dalej: Budynek 6),

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 6 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 6 zostały zakończone w 2008 r.

Po ukończeniu ww. robót budowlanych w 2008 r. Budynek 6 był w całości wykorzystywany przez Zainteresowanego 2 na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług w zakresie najmu znajdującej się w nim powierzchni (całość powierzchni Budynku 6 stanowiła w przeszłości przedmiot najmu). Przy tym, z uwagi na wygaśnięcie w 2018 r. umowy najmu zawartej z jedynym najemcą Budynku 6, aktualnie obiekt ten pozostaje niewynajęty (nie jest jednak wykluczone, iż przed dniem transakcji planowanej przez Zainteresowanych Sprzedawca ponownie wynajmie powierzchnie w Budynku 6, w całości lub części);

*   budynek stacji trafo (dalej: Budynek 7),

Po nabyciu przez Sprzedawcę w 2002 r. Budynek 7 był przedmiotem istotnych nakładów ze strony Sprzedawcy (kwalifikowanych przezeń dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe), których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Roboty budowlane związane z przebudową/modernizacją Budynku 7 zostały zakończone w 2009 r.

Od momentu zakupu w 2002 r. (w tym przed oraz w okresie trwania ww. robót budowlanych) Budynek 7 wykorzystywany był/jest przez Sprzedawcę jako rozdzielnia energii elektrycznej, która doprowadzana jest do pozostałych Budynków znajdujących się na Działce 1;

*   pozostałe naniesienia (inne niż Budynki) stanowiące budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, ze zm.), tj. przyłącza techniczne, sieci wodno-kanalizacyjna, elektroenergetyczna oraz ciepłownicza, instalacja wody przeciwpożarowej, wewnętrzny układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne wraz ze zjazdami z dróg publicznych, ciągi piesze – chodniki), zewnętrzne utwardzone place postojowe (parkingowe), tablice (pylony) reklamowe, oświetlenie terenu, ogrodzenie terenu, rampa kolejowa (dalej łącznie: Naniesienia 1),

Na Działce 2 znajduje się obecnie utwardzona (pokryta asfaltem) droga wewnętrzna (dalej: Droga wewnętrzna: łącznie z Naniesieniami 1 jako: Naniesienia), której budowa została ukończona przez Sprzedawcę w 2012 r.

W ocenie Sprzedawcy:

*   Budynki 1 do 7 (dalej łącznie: Budynki) należy sklasyfikować jako budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, tj. takie obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach;
*   układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne wraz ze zjazdami z dróg publicznych – w tym Drogę wewnętrzną), sieci wodno-kanalizacyjną, elektroenergetyczną i ciepłowniczą, zewnętrzne utwardzone place postojowe (parkingowe), tablice (pylony) reklamowe, oświetlenie terenu, instalację wody przeciwpożarowej oraz rampę kolejową należy sklasyfikować jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego;
*   pozostałe naniesienia należy sklasyfikować jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Budynki i budowle, które znajdowały się na ten moment na Nieruchomości, zostały nabyte przez Sprzedawcę w 2002 r. w ramach transakcji niepodlegającej podatkowi od towarów i usług (w odniesieniu do gruntu)/objętej zwolnieniem z podatku od towarów i usług (w odniesieniu do Budynków i ww. budowli) na podstawie obowiązujących wówczas przepisów Sprzedawca rozliczył należny podatek od czynności cywilnoprawnych w związku z zakupem Nieruchomości (gruntu) od poprzedniego właściciela.

Naniesienia znajdujące się na Działkach zostały (i) nabyte przez Sprzedawcę w 2002 r. w ramach tej samej transakcji, na podstawie której zakupił on Budynki lub (ii) zostały wybudowane przez Zainteresowanego 2 po zakupie Działek w 2002 r. (przy tym budowa ostatniego z Naniesień, tj. Drogi wewnętrznej, została ukończona w 2012 r.).

Sprzedawca odliczył podatek od towarów i usług naliczony w związku z wydatkami na (i) remont/ulepszenie Budynków (zgodnie z uwagami powyżej) oraz (ii) budowę nowych spośród Naniesień.

Na podstawie umów najmu najemcy są uprawnieni do korzystania także z części wspólnych Budynków 1-6 – głównie powierzchni komunikacji (korytarzy, wind). Zainteresowani wskazują, że w Budynkach 1-6 znajdują się także pomieszczenia techniczne, które nie są bezpośrednio przedmiotem najmu, natomiast służą zapewnieniu dostarczenia mediów do wynajmowanych lokali. Tym samym ich utrzymanie jest niezbędne do prawidłowego użytkowania Budynków 1-6. Pomieszczenia te służą więc do prowadzenia przez Sprzedawcę działalności gospodarczej w zakresie najmu Budynków 1-6. Ponadto, umowy najmu przewidują, że najemcy zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych Budynków 1-6 (uiszczania tzw. opłaty serwisowej), w związku z umowami najmu zawartymi ze Sprzedawcą.

W ramach umów najmu najemcy mają możliwość korzystania w stosownym zakresie również z Naniesień znajdujących się na Działkach.

Teren, na którym znajdują się Działki, nie jest objęty ważnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do części Działki 1 w dniu 22 grudnia 2017 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na mocy której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ponadto, w odniesieniu do części Działki 1 (jeszcze przed podziałem działki ewidencyjnej, w wyniku którego powstała Działka 1) w dniu 6 marca 2014 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na mocy której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z garażem podziemnym i parkingami naziemnymi.

Umowa sprzedaży, która zostanie zawarta między Sprzedawcą i Spółką.

Sprzedawca i Spółka zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Zainteresowany 2 sprzeda na rzecz Zainteresowanego 1:

*   prawo użytkowania wieczystego Działek;
*   odrębną własność znajdujących się na Działkach Budynków i Naniesień;
*   urządzenia techniczne zamontowane w Budynkach oraz rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Budynków nienależące do osób trzecich (najemców), tj. np. wyposażenie kotłowni (kotły, konsole sterownicze, pompy C.O., pompy kotłowe etc.), wyposażenie administracyjne (kamery, monitory, rejestratory, klimatyzatory etc.), aparaty grzewczo-wentylacyjne, wentylatory etc.

W Umowie sprzedaży Zainteresowani uzgodnią, że w ramach umówionej ceny sprzedaży na Spółkę przejdą:

*   prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów najmu dotyczących Budynku/Naniesień – co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145), które będą obowiązywać na dzień sprzedaży (tzn. nie zostaną wcześniej rozwiązane).
*   W tym zakresie, w ramach transakcji, na Spółkę przejdą również prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców (w szczególności z gwarancji bankowych, które zostaną scedowane na Spółkę). Ponadto, Sprzedawca przekaże Spółce wszystkie kaucje wpłacone przez najemców, które będą istnieć na dzień planowanej transakcji;
*   autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Budynków i Naniesień, w zakresie, w jakim prawa te będą istniały w dacie zawarcia Umowy sprzedaży i na warunkach określonych w tej umowie;
*   wszelkie istniejące (przysługujące Sprzedawcy) na moment transakcji uprawnienia z umowy z generalnym wykonawcą lub wykonawcami Budynków i Naniesień, w tym z rękojmi, gwarancji oraz udzielonych zabezpieczeń.

Ponadto, w związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży, Spółce przekazane zostaną:

*   całość posiadanej przez Sprzedawcę oryginalnej dokumentacji dotyczącej budowy Budynków/Naniesień w tym wszystkie projekty (włączając dokumentację wykonawczą i powykonawczą, a także dokumentację przygotowaną przez najemców w czasie obowiązywania umów najmu) oraz decyzje administracyjne i postanowienia związane z procesem inwestycyjnym, a także wszystkie egzemplarze umów o roboty budowlane oraz o prace projektowe;
*   całość posiadanej przez Sprzedawcę oryginalnej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Budynków (w tym książki obiektu i dokumenty poświadczające wykonanie przeglądów technicznych i odbytych kontroli);
*   wszystkie oryginały umów najmu, które będą obowiązywać na dzień sprzedaży, (tzn. nie zostaną wcześniej rozwiązane) oraz pozostała dokumentacja związana z tymi umowami;
*   klucze, sterowniki, kody do Budynków lub inne urządzenia związane z korzystaniem lub obsługą Budynków;
*   ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.

Intencją Zainteresowanych w ramach planowanej transakcji jest przeniesienie na Spółkę poszczególnych składników majątkowych (w tym Nieruchomości) i ww. praw przysługujących Zainteresowanemu 2 (dalej: Zbywane Aktywa).

Nieruchomość stanowi główny majątek rzeczowy Sprzedawcy. W tym kontekście należy zatem wskazać, iż na Zainteresowanego 1 nie przejdą w związku z planowaną transakcją:

*   aktywa pieniężne należące do Sprzedawcy (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie” etc.);
*   prawa i obowiązki Sprzedawcy z tytułu umów kredytu zawartych w celu sfinansowania budowy/przebudowy/modernizacji wybranych Budynków i Naniesień;
*   wierzytelności i zobowiązania (inne niż wcześniej wymienione), w tym prawa i obowiązki wynikające z otwartych sporów prawnych;
*   dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną ze Zbywanymi Aktywami;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;
*   prawa i obowiązki z umów z podmiotami trzecimi, a dotyczące bieżącej działalności operacyjnej Sprzedawcy (niedotyczące bezpośrednio Zbywanych Aktywów);
*   tzw. know-how;
*   nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedawcy;
*   koncesje, licencje, zezwolenia;
*   patenty oraz inne prawa własności przemysłowej, w tym prawa do znaków towarowych stanowiących własność Sprzedawcy;
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

W związku ze sprzedażą na Spółkę nie przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę z pracownikami odpowiedzialnymi obecnie u Sprzedawcy za sprawy związane z Nieruchomością.

Generalnym założeniem Zainteresowanych jest, aby przedmiotem transferu (cesji na rzecz Zainteresowanego 1) nie były również prawa/obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów na dostawy mediów, np. wody, energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, internetu, usług odbioru odpadów/nieczystości, obsługi technicznej, sprzątania i ochrony Budynków. Umowy takie zostaną wypowiedziane bądź rozwiązane przez Sprzedawcę przed zawarciem Umowy sprzedaży. W przypadku wybranych umów, w tym w szczególności umów dotyczących dostaw energii elektrycznej, wody, usług ochrony Budynków, czynności związane z wypowiedzeniem/rozwiązaniem mogą jednak zostać dokonane/wywrzeć skutek już po zawarciu Umowy sprzedaży i z tego powodu Zainteresowanego 1 może zawrzeć lub stać się stroną nowej umowy z dostawcą ww. mediów/usług już po wydaniu Nieruchomości przez Sprzedawcę. Konieczność nieprzerwanego utrzymania wybranych umów (kontynuowania dostaw towarów/świadczenia usług przez kontrahentów) wynikać będzie z wymogów dotyczących bezpieczeństwa lub wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców towarów/świadczących usługi.

Niemniej Zainteresowani nie wykluczają sytuacji, w której w związku z zakładaną sprzedażą Nieruchomości na Spółkę przejdą jednak prawa i obowiązki wynikające z niektórych/wybranych spośród ww. umów. Ewentualna cesja może wynikać z (i) konieczności zapewnienia ciągłości dostaw ww. mediów i/lub (ii) wymogów wynikających z umów zawartych z dostawcami mediów (w szczególności dotyczących bezpieczeństwa, wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców lub uniknięcia kar umownych z tytułu przedterminowego rozwiązania/wypowiedzenia umowy).

Zgodnie z Umową przedwstępną, w Umowie sprzedaży Sprzedający wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego wszystkich zezwoleń dotyczących Nieruchomości (o ile takowe będą istnieć w dacie zawarcia Umowy sprzedaży).

Zawarcie Umowy sprzedaży, na podstawie której Zainteresowany 1 nabędzie Działki, Budynki oraz Naniesienia (a także prawa i obowiązki określone w tej umowie), będzie mieć miejsce po upływie 2 lat od dnia oddania do używania Budynków i Naniesień – tj. wydania ich najemcom po (i) zakupie przez Sprzedawcę w 2002 r., (ii) przeprowadzeniu przez Spółkę prac modernizacyjnych w stosunku do Budynków lub (iii) wybudowaniu przez Zainteresowanego 2 (dotyczy to Naniesień, które nie znajdowały się na Działce 1 w dacie jej zakupu przez Sprzedawcę w 2002 r.). Zakładana sprzedaż będzie mieć miejsce również po upływie 2 lat od dnia zajęcia części Budynku 1 przez Sprzedawcę na potrzeby własnej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Opisywana transakcja sprzedaży Działek, Budynków i Naniesień nie będzie więc dokonywana w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia (pierwotnego lub wtórnego w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług), ani też w ciągu 2 lat po tym zasiedleniu.

Intencją Zainteresowanych jest generalnie opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie w przypadku Budynków i/lub Naniesień, w odniesieniu do których będzie to możliwe (a więc objętych zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług) z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług opcji opodatkowania i rezygnacja ze zwolnienia od podatku. Powyższe nie dotyczy dostawy Budynku 4 (oraz związanego z nim gruntu o powierzchni ok. 6100 m2), w stosunku do której Zainteresowani zakładają pozostanie przy zwolnieniu z podatku od towarów i usług. W związku z tym należy wskazać, iż zarówno Sprzedawca, jak i Zainteresowany 1, są/będą na moment transakcji zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi, a jednocześnie przed dokonaniem transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla siedziby Spółki (jako nabywcy) stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedawca zamierza wystawić fakturę (faktury), w której cena sprzedaży Działek, Budynków i Naniesień zostanie opodatkowana (w całości lub w części) według podstawowej stawki podatku od towarów i usług, tj. aktualnie 23%. Cena sprzedaży będzie również obejmować dodatkowe elementy, o których wyżej mowa (tj. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Budynków i Naniesień, prawa z umowy zawartej z generalnym wykonawcą Budynków i Naniesień etc.).

Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Spółkę.

Zgodnie z założeniami Spółki, aktualnymi na dzień złożenia wniosku, na Działkach, po ich zakupie od Sprzedawcy, prowadzona będzie inwestycja (dalej: Inwestycja) mająca na celu wybudowanie:

*   zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc.) (dalej: Budynki Mieszkalne). Po ukończeniu budowy Budynki Mieszkalne zostaną przeznaczone przez Spółkę na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych oraz najmu/sprzedaży lokali niemieszkalnych (komercyjnych) – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
*   budynków hotelowych (w tym również tzw. aparthotelu) (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc.) (dalej: Hotele). Po ukończeniu budowy Hotele zostaną przeznaczone przez Spółkę na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie (i) najmu krótko lub długoterminowego znajdujących się w nich lokali niemieszkalnych, (ii) sprzedaży takich lokali (dotyczy to w szczególności aparthotelu) lub (iii) najmu lokali komercyjnych położonych w Hotelach – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
*   budynków biurowych (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi etc.) (dalej: Budynki Biurowe). Po ukończeniu budowy Budynki Biurowe zostaną przeznaczone przez Spółkę na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie najmu/sprzedaży znajdujących się w nich powierzchni/lokali – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
*   budynku/budynków, w których prowadzone będą prywatne domy studenckie (dalej: Domy Studenckie). Po ukończeniu budowy Domy Studenckie zostaną przeznaczone przez Spółkę na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek, tj. sprzedaży/najmu na rzecz podmiotów (w tym powiązanych ze Spółką), które będą świadczyć przy ich wykorzystaniu usługi najmu/usługi związane z zakwaterowaniem;
*   budynku, w którym prowadzona będzie szkoła/przedszkole (dalej: Budynek Szkoły). Po ukończeniu budowy Budynek Szkoły zostanie przeznaczony przez Spółkę na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie najmu znajdującej się w nim powierzchni/lokali – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek. Oznacza to, że działalność edukacyjna będzie prowadzona w Budynku Szkoły przez podmiot inny niż Zainteresowany 1 (najemcę tego obiektu).

Budynki Mieszkalne, Hotele, Budynki Biurowe, Domy Studenckie oraz Budynek Szkoły zwane są dalej łącznie jako: Nowe Budynki.

W związku z powyższym, w celu zrealizowania Inwestycji konieczne będzie wyburzenie wszystkich/większości obiektów (Budynków i Naniesień), które znajdują się i będą znajdować się na Działkach w momencie ich zakupu od Sprzedawcy. Prace rozbiórkowe zostaną zainicjowane dopiero po nabyciu Nieruchomości przez Zainteresowanego 1 (Sprzedawca nie będzie prowadzić takich prac ani przed, ani po sprzedaży/wydaniu Nieruchomości Spółce). Prace rozbiórkowe będą realizowane na podstawie stosownych decyzji administracyjnych wydanych na wniosek Spółki (ewentualnie podmiotów powiązanych ze Spółką – zgodnie z uwagami poniżej). Budowa Nowych Budynków prowadzona będzie na podstawie (i) decyzji o warunkach zabudowy (o ile dla terenu Działek nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz (ii) decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielających pozwoleń na budowę, o które wystąpi Spółka (ewentualnie podmiot powiązany z Zainteresowanym 1).

Zainteresowany 1 zakłada obecnie, iż Inwestycja będzie realizowana etapami. Oznacza to w szczególności, że poszczególne Budynki/Naniesienia będą wyburzane pojedynczo/stopniowo, a Nowe Budynki będą sukcesywnie wznoszone w ich miejsce (na częściach Działek „zwolnionych” przez wyburzone Budynki/Naniesienia).

Spółka dopuszcza, iż po zakupie od Zainteresowanego 2 Budynki/Naniesienia zostaną zachowane na Działkach (nie będą przedmiotem prac rozbiórkowych bezpośrednio po zawarciu Umowy sprzedaży), a Zainteresowany 1 będzie prowadzić przy ich wykorzystaniu działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w zakresie najmu powierzchni znajdującej się w Budynkach (najmu Naniesień) – tj. działalność analogiczną do prowadzonej aktualnie przez Sprzedawcę. Przy tym, zachowanie/utrzymywanie Budynków/Naniesień na Działkach będzie mieć co do zasady charakter przejściowy – co oznacza, że poszczególne obiekty będą wynajmowane do momentu ich wyburzenia w związku z rozpoczęciem Inwestycji (w celu wygospodarowania przestrzeni pod budowę Nowych Budynków).

Nie można wykluczyć sytuacji, w których po zakupie Nieruchomości od Sprzedawcy, poszczególne części Działek (stanowiące po podziałach samodzielne działki ewidencyjne) wraz ze znajdującymi się na nich obiektami (Budynkami i Naniesieniami), będą zbywane przez Spółkę na rzecz podmiotów powiązanych (dalej: Spółki celowe), które będą realizować na nich Inwestycję. W takim scenariuszu Spółki celowe będą zatem zobowiązane do uzyskania we własnym zakresie stosownych decyzji administracyjnych (o warunkach zabudowy, rozbiórkowych, o pozwoleniu na budowę) oraz zapewnienia innych warunków niezbędnych do przeprowadzenia Inwestycji.

Możliwe będą przy tym przypadki, w których zbycie na rzecz Podmiotów powiązanych będzie dotyczyć niezabudowanych części Działek (nowo wydzielonych działek ewidencyjnych) – po sfinalizowaniu przez Zainteresowanego 1 prac mających na celu rozbiórkę znajdujących się na nich obiektów.

Niezależnie który z ww. wariantów zostanie przyjęty w praktyce, wolą Spółki jest i będzie, aby dostawy – czy to zabudowanych czy też niezabudowanych fragmentów Działek (nowych działek ewidencyjnych) – na rzecz Spółek celowych były opodatkowane podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki/stawek), tj. nie były objęte zwolnieniem z podatku od towarów i usług (w szczególności określonym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług).

Końcowo Zainteresowani wskazują, że uwagi dotyczące zakładanego przez Zainteresowanego 1 jako nabywcę przeznaczenia Nieruchomości (na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) odnoszą się do tych Budynków/Naniesień i związanych z nimi części Działek, przy nabyciu których zostanie w ogóle naliczony podatek od towarów i usług (w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych odpowiedniego, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej przez nich transakcji). Zgodnie z intencją Zainteresowanych, która została odzwierciedlona w Umowie przedwstępnej, oświadczeniem takim nie zostanie objęty Budynek 4 (oraz związany z nim grunt o powierzchni ok. 6100 m2) – co w razie możliwości objęcia go zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie oznaczać pozostanie przez Zainteresowanych przy zwolnieniu z podatku od towarów i usług dla dostawy tego obiektu (wraz z gruntem).

Z uzupełnienia wniosku (data wpływu do Organu – 11 października 2019 r.) wynika ponadto m.in., że:

*   Naniesienia znajdujące się na Działkach (budowle oraz urządzenia budowlane), objęte pojęciem „pozostałych naniesień”, nie stanowią części składowych Budynków w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny. Spółka wskazuje, że brak po stronie Naniesień będących urządzeniami budowlanymi statusu/charakteru samodzielnych towarów (niezależnych od Budynków i budowli), nie wynika z faktu, iż stanowią one części składowe Budynków, lecz z braku ich funkcjonalnej/ekonomicznej odrębności. W tym kontekście należy dodać, że zgodnie z Prawem budowlanym oraz utrwaloną praktyką, urządzenia budowlane, jako urządzenia techniczne związane z obiektami budowlanymi, zapewniające możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego), nie stanowią odrębnych od tych obiektów przedmiotów opodatkowania podatku od towarów i usług (towarów). Wynika to w szczególności z faktu, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług regulujące opodatkowanie nieruchomości zabudowanych (art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług) odwołują się do pojęć z zakresu Prawa budowlanego i to wyłącznie takich jak „budynek” i „budowla” (oraz ich części). Z uwagi na brak statusu jako samodzielnego towaru, przejście na rzecz nabywcy prawa do rozporządzania jak właściciel urządzeniem budowlanym jest zasadniczo zdarzeniem neutralnym, opodatkowanym w ramach dostawy budynku/budowli, z którymi jest ono związane.
*   Urządzenia techniczne znajdujące się w Budynkach nie stanowią ich części składowych. Urządzenia te stanowią samodzielne rzeczy/towary (odrębne od Budynków) i nie są objęte wnioskiem (zawartymi w nim pytaniami). Spółka oraz Sprzedawca nie mają bowiem wątpliwości, że ich sprzedaż na rzecz Spółki powinna być opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług (tj. podstawowej 23%). Spółka wskazuje, że wniosek dotyczy jedynie konsekwencji w zakresie podatku od towarów i usług związanych ze sprzedażą Budynków, Naniesień oraz Działek, na których są one posadowione. W efekcie, poza wnioskiem pozostają podatkowe konsekwencje związane ze zbyciem przez Sprzedawcę na rzecz Spółki ww. urządzeń technicznych oraz rzeczy ruchomych znajdujących się w Budynkach. Wzmianka odnosząca się do urządzeń technicznych oraz rzeczy ruchomych została umieszczona w opisie zdarzenia przyszłego wniosku wyłącznie w kontekście pytania nr 1 (dotyczącego braku klasyfikacji przedmiotu sprzedaży jako przedsiębiorstwa/ZCP Sprzedawcy).

Końcowo wskazać należy, iż pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści ww. uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0114-KDIP1-1.4012.439.2019.3.KOM obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy, Budynków, Naniesień oraz Działek? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w razie ewentualnego stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Budynków, Naniesień oraz Działek, na których są one posadowione: (i) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług/nie będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, względnie (ii) będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jednakże Zainteresowani nie skorzystają w odniesieniu do danego Budynku, Naniesienia oraz Działki, na której jest on posadowiony z opcji opodatkowania określonej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), w rezultacie czego sprzedaż ta będzie zwolniona z podatku od towarów i usług (co będzie dotyczyć w szczególności Budynku 4 oraz związanego z nim gruntu), na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy Budynków, Naniesień oraz Działek.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają również czynności cywilnoprawne, w odniesieniu, do których przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności – art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wskazana reguła nie dotyczy jednak m.in. sprzedaży/zamiany nieruchomości lub ich części oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Budynków, Naniesień oraz Działek, na których są one posadowione, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług (jako dostawa, która nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług/nie będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki), na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy Budynków, Naniesień oraz Działek.

Podobnie, powyższy obowiązek będzie aktualny po stronie Spółki w razie (i) stwierdzenia, iż planowana sprzedaż danego Budynku, Naniesienia oraz Działki, na której jest on posadowiony, będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki oraz (ii) odstąpienia przez Zainteresowanych ze skorzystania w odniesieniu do tego obiektu z opcji opodatkowania określonej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Konieczność rozliczenia przez Spółkę należnego podatku od czynności cywilnoprawnych wystąpi w szczególności w związku ze sprzedażą na jej rzecz Budynku 4 (oraz związanego z nim gruntu), w odniesieniu do której – jak wspomniano – Zainteresowani zakładają pozostanie przy zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.439.2019.3.KOM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. (Spółka, Zainteresowany 1, Nabywca) zamierza zakupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – innej spółki z o.o. (Sprzedawca, Zainteresowany 2) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (Nieruchomość) oraz odrębną własność znajdujących się na niej obiektów (budynków/budowli/urządzeń budowlanych). Nieruchomość stanowi obecnie dwie działki:

*   Działka 1;
*   Działka 2

(łącznie z Działką 1 jako: Działki).

Na Działce 1 znajdują się obecnie następujące obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane):

*   budynek biurowy z zapleczem magazynowym (Budynek 1).
*   budynek magazynowy (Budynek 2),
*   budynek magazynowy (Budynek 3),
*   budynek oświaty, nauki, kultury oraz sportu (Budynek 4),
*   budynek handlowo-usługowy (Budynek 5),
*   budynek handlowo-usługowy (Budynek 6),
*   budynek stacji trafo (Budynek 7),
*   pozostałe naniesienia (inne niż Budynki) stanowiące budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, tj. przyłącza techniczne, sieci wodno-kanalizacyjna, elektroenergetyczna oraz ciepłownicza, instalacja wody przeciwpożarowej, wewnętrzny układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne wraz ze zjazdami z dróg publicznych, ciągi piesze – chodniki), zewnętrzne utwardzone place postojowe (parkingowe), tablice (pylony) reklamowe, oświetlenie terenu, ogrodzenie terenu, rampa kolejowa (Naniesienia 1),

Na Działce 2 znajduje się obecnie utwardzona (pokryta asfaltem) droga wewnętrzna (Droga wewnętrzna: łącznie z Naniesieniami 1 jako: Naniesienia).

W ocenie Sprzedawcy:

*   Budynki 1 do 7 (Budynki) należy sklasyfikować jako budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego,
*   układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne wraz ze zjazdami z dróg publicznych – w tym Drogę wewnętrzną), sieci wodno-kanalizacyjną, elektroenergetyczną i ciepłowniczą, zewnętrzne utwardzone place postojowe (parkingowe), tablice (pylony) reklamowe, oświetlenie terenu, instalację wody przeciwpożarowej oraz rampę kolejową należy sklasyfikować jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego;
*   pozostałe naniesienia należy sklasyfikować jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Sprzedawca i Spółka zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży (Umowa sprzedaży), na podstawie której Zainteresowany 2 sprzeda na rzecz Zainteresowanego 1:

*   prawo użytkowania wieczystego Działek;
*   odrębną własność znajdujących się na Działkach Budynków i Naniesień;

Intencją Zainteresowanych jest generalnie opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie w przypadku Budynków i/lub Naniesień, w odniesieniu do których będzie to możliwe (a więc objętych zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług) z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług opcji opodatkowania i rezygnacja ze zwolnienia od podatku. Powyższe nie dotyczy dostawy Budynku 4 (oraz związanego z nim gruntu o powierzchni ok. 6100 m2), w stosunku do której Zainteresowani zakładają pozostanie przy zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży „Nieruchomości” podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dostawa Nieruchomości (z wyłączeniem dostawy w zakresie Budynku 4 oraz związanego z nim gruntu) w ramach opisanej we wniosku transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 18 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.439.2019.3.KOM, w której wskazano, że w przypadku gdy Spółka i Sprzedawca spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży Działki 1 i Działki 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%, z wyłączeniem dostawy Budynku 4 znajdującego się na Działce 1, co do którego Zainteresowani zakładają pozostanie przy zwolnieniu z podatku od towarów i usług w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działek – Działki 1 i Działki 2 wraz z odrębną własnością znajdujących się na nich obiektów – Budynków 1-3, 5-7 oraz pozostałych Naniesień w ramach planowanej transakcji) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało (a więc z pominięciem Budynku 4 oraz związanego z nim gruntu), to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości we wskazanym wyżej zakresie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości w zakresie w jakim będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w części transakcji sprzedaży Nieruchomości, co do której Zainteresowani nie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (a zatem w zakresie sprzedaży Budynku 4 oraz związanego z nim gruntu), na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy sprzedaży w ww. zakresie.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.