Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.407.2025.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-20
Teza: Uznanie dostawy Nieruchomości za czynność opodatkowaną
VAT; oraz że Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia
podatku z otrzymanych od Sprzedającego faktur
dokumentujących otrzymanie Zadatku (Faktura zaliczkowa)
oraz dostawę Nieruchomości (Faktura).
Słowa kluczowe: budynek
budynek-rozbiórka budynku
faktura
grunty-grunt niezabudowany
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
teren-teren niezabudowany
zaliczka
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    Państwa wniosek z 23 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    podatku VAT, dotyczący ustalenia, czy:
      - dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest czynnością
      opodatkowaną VAT;
      - Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących
      otrzymanie Zadatku (Faktura zaliczkowa) oraz dostawę Nieruchomości (Faktura)
    - wpłynął 23 czerwca 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem
      z 24 lipca 2025 r. (data wpływu 24 lipca 2025 r.).

    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A. S.A.
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. Sp. z o.o.
    Opis stanu faktycznego
    A. S.A. (dalej: „Kupujący”) oraz B. Sp. z o. o. (dalej: „Sprzedający”) zawarły w dniu (...) r.
    Warunkową umowę sprzedaży, która sporządzona została przed notariuszem w (...), za
    Rep. A nr (...) (dalej: „Umowa warunkowa”).
    Zgodnie z treścią Umowy warunkowej, Sprzedający sprzedał Kupującemu, a Kupujący
    kupił następujące nieruchomości:
    a) Nieruchomość, stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu numer X, o powierzchni (...)
      ha, położoną w miejscowości (...), obręb (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...),
      objętą Kw numer (...) (dalej: „Nieruchomość 1”);
    b) nieruchomość stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer Y, o
      powierzchni (...) ha, położoną w miejscowości (...), obręb (...), gmina (...), powiat (...),
      województwo (...), objętą Kw numer (...) (dalej: „Nieruchomość 2”).
      Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zwane też będą łącznie: „Nieruchomościami”.
    W Umowie warunkowej wskazano, że:
    - z przedłożonego do tej umowy wypisu z rejestru gruntów wydanego dnia (...) roku z
      upoważnienia Starosty, wynika, że działka gruntu numer X (Nieruchomość 1) stanowi
      inne tereny zabudowane (Bi) o powierzchni (...) ha i zabudowana jest budynkami
      niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności - budynkiem
                                        2niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni (...) m oraz budynkiem
                                        2niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni (...) m,
    - z przedłożonego do tej umowy wypisu z rejestru gruntów wydanego dnia (...) roku z
      upoważnienia Starosty, wynika, że działka gruntu numer Y (Nieruchomość 2) stanowi
      zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) o powierzchni (...)
      ha.
    W Umowie warunkowej wskazano, że na nieruchomościach znajdują się pozostałości
    (ruiny) po budynkach, które ze względu na ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób
    trzecich wymagają pilnej rozbiórki, a zatem nieruchomości te są niezabudowane w
    rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
    nieruchomościami.
    Faktycznie opisane wyżej ruiny (mające kilkadziesiąt lat) znajdują się na Nieruchomości 1 i
    to ich dotyczą wpisy w rejestrze gruntów odnoszące się do budynków. Natomiast na
    Nieruchomości 2 nie ma żadnych budynków ani budowli, ani też ich ruin.
    W Umowie warunkowej Sprzedający zobowiązał się uprzątnąć z Nieruchomości 1 śmieci
    oraz nadwyżki rozplantowanej ziemi, natomiast pozostawi ruiny po budynkach. Kupujący
    nie podjął jeszcze decyzji, czy i kiedy dokona wyburzenia ruin. Nie zostały one wyburzone
    do momentu przeniesienia własności Nieruchomości 1.
    Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy -
    uchwała nr (...) Rady Gminy z dnia (...) r., w którym to planie Nieruchomość 1 i

    Nieruchomość 2 położone są na terenach oznaczonych symbolem AG/2, dla którego
    obowiązuje przeznaczenie: AG/2 - Tereny aktywności gospodarczej, baz, składów,
    magazynów, usługi.
    W Umowie warunkowej wskazano, że Sprzedający nabywa Nieruchomości w celu
                                                  2 zrealizowania inwestycji polegającej na budowie zakładu o pow. zabudowy ok. (...) m
    (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja po jej realizacji zostanie przez Kupującego odpłatnie
    wynajęta podmiotowi, który będzie w niej prowadził zakład. Ewentualnie Kupujący może
    dokonać sprzedaży Inwestycji na rzecz takiego podmiotu. W każdym wypadku
    Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT.
    W Umowie warunkowej Strony zgodnie oświadczyły, że z uwagi na obecność na
    Nieruchomości 1 pozostałości (ruin) po budynkach, Sprzedający oraz Kupujący z
    ostrożności na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług składają zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie
    podatkiem VAT dostawy budynków i budowli położonych na Nieruchomości 1.
    W Umowie warunkowej wskazano, że Cena Nieruchomości wynosi (...) zł brutto i
    zapłacona zostanie w następujący sposób:
    - kwota (...) zł zgodnie z fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego, została zapłacona
      na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego i kwota ta zostaje zaliczona
      Kupującemu na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1 (dalej: „Zadatek”);
    - kwota (...) zł ma zostać zapłacona zgodnie z fakturą VAT wystawioną przez
      Sprzedającego, na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego, w dniu
      podpisania Umowy rozporządzającej zawartej w wykonaniu Umowy warunkowej;
    - kwota (...) zł zgodnie z fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego, na rachunek
      bankowy wskazany przez Sprzedającego w terminie najpóźniej do dnia (...) roku, tj. po
      podpisaniu przez Strony protokołu zakończenia robót porządkowych na
      Nieruchomości 1.
    Sprzedaż Nieruchomości odbyła się pod warunkiem, że Gmina nie wykona w stosunku do
    nich prawa pierwokupu. Gmina z prawa tego nie skorzystała.
    Kupujący i Sprzedający zawarli w dniu (...) r. umowę przeniesienia własności
    nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego, która sporządzona została przed
    notariuszem w (...), za rep. A nr (...) (dalej: „Umowa przeniesienia własności”).
    W Umowie przeniesienia własności Sprzedający przeniósł na rzecz Kupującego
    Nieruchomości, natomiast Kupujący Nieruchomości te nabył. Wskazano, że wydanie
    Nieruchomości nastąpiło, a korzyści i ciężary z Nieruchomości przechodzą na Kupującego
    z dniem dzisiejszym (...) r.
    W Umowie przeniesienia własności powtórzone zostały zapisy Umowy warunkowej, w tym
    oświadczenie Stron o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy pozostałości (ruin)
    po budynkach, położonych na Nieruchomości 1.
    Sprzedający w dniu (...) r. wystawił fakturę zaliczkową nr (...), która dokumentowała kwotę
    Zadatku wynoszącą (...) zł brutto (dalej: „Faktura zaliczkowa”). Faktura zaliczkowa została
    przekazana Kupującemu w dniu wystawienia. Na Fakturze zaliczkowej wskazano jako
    sposób zapłaty „kompensata”. Zadatek został bowiem uregulowany przez potrącenie w
    dniu (...) r.
    W dniu (...) r. Sprzedający, Kupujący oraz C. Sp. z o. o. (dalej: „Poprzedni Kupujący”) zawarli
    porozumienie rozliczeniowe, w którym wskazano, że:

    - Sprzedający i Poprzedni Kupujący (...) r. zawarli Przedwstępną Warunkową Umowę
    Sprzedaży Nieruchomości (dalej: „PWUS”);
    - Na podstawie PWUS Poprzedni Kupujący zapłacił na rzecz Sprzedającego zadatek (dalej:
    „Zadatek Poprzedniego Kupującego”);
    - W wykonaniu PWUS Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący w dniu (...) r. zawarli
    Warunkową Umowę Sprzedaży (dalej: „WUS”);
    - W dniu (...) r. Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący dokonali rozwiązania WUS;
    - W dniu (...) r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli Umowę warunkową (opisaną już wyżej);
    - W związku z rozwiązaniem WUS, Sprzedający zobowiązany jest do zwrotu na rzecz
    Poprzedniego Kupującego Zadatku Poprzedniego Kupującego;
    - W związku z zawarciem Umowy warunkowej, Kupujący zobowiązany jest do zapłaty na
    rzecz Sprzedającego Zadatku;
    - Poprzedni Kupujący i Kupujący w dniu (...) r. zawarli umowę pożyczki, na podstawie
    której Poprzedni Kupujący jako pożyczkodawca zobowiązał się udostępnić Kupującemu
    jako pożyczkobiorcy kwotę pożyczki wynoszącą (...) zł (dalej: „Kwota pożyczki”);
    - Intencją Stron jest dokonanie rozliczenia opisanych wyżej wzajemnych należności i
    zobowiązań.
    Mając powyższe na uwadze, strony porozumienia rozliczeniowego postanowiły, że:
                      1 - Kupujący, na podstawie art. 921Kodeksu cywilnego, upoważnia Poprzedniego
    Kupującego do zapłaty na rzecz Sprzedającego kwoty (...) zł tytułem Kwoty pożyczki oraz
    upoważnia Sprzedającego do przyjęcia tego świadczenia tytułem Zadatku;
    - Poprzedni Kupujący oświadcza Sprzedającemu jako odbiorcy przekazu, że przekaz ten
    przyjmuje i tym samym zobowiązany jest do zapłaty Kwoty pożyczki wynoszącej (...) zł
    na rzecz Sprzedającego;
    - Poprzedni Kupujący i Sprzedający oświadczają, że dokonują ze skutkiem za dzień
    zawarcia niniejszej umowy potrącenia (kompensaty umownej) następujących
    wzajemnych wierzytelności pieniężnych:
      a) Poprzedni Kupujący przedstawia do potrącenia wierzytelność pieniężną
        przysługującą mu wobec Sprzedającego w kwocie (...) zł z tytułu Zadatku
        Poprzedniego Kupującego,
      b) Sprzedający przedstawia do potrącenia wierzytelność pieniężną przysługującą mu
        wobec Poprzedniego Kupującego w kwocie (...) zł na podstawie przekazu
        opisanego w powyższych postanowieniach.
    - Potrącenie (kompensata umowna), o którym mowa powyżej, następuje do kwoty (...) zł i
    w jego efekcie wzajemne wierzytelność Poprzedniego Kupującego i Sprzedającego
    umarzają się, ze skutkiem na dzień zawarcia niniejszej umowy do kwoty (...) zł, a tym
    samym uznaje się, że:
      a) Zadatek Poprzedniego Kupującego został zwrócony przez Sprzedającego na rzecz
        Poprzedniego Kupującego,
      b) Kwota pożyczki została wypłacona przez Poprzedniego Kupującego na rzecz
        Nowego Kupującego,

      c) Zadatek Kupującego został zapłacony przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.
    Sprzedający w dniu (...) r. po zawarciu Umowa przeniesienia własności wystawił również
    fakturę końcową nr (...) (dalej: „Faktura”). Na fakturze wykazana została Cena
    Nieruchomości w kwocie (...) zł brutto wraz z informacją o wystawionej wcześniej Fakturze
    zaliczkowej. Faktura została przekazana Kupującemu w dniu wystawienia. Kupujący w dniu
    (...) r. uiścił na rzecz Kupującego część Ceny w kwocie (...) zł brutto, natomiast pozostałą
    część w kwocie (...) zł brutto ma uiścić do (...) r.
    Kupujący i Sprzedający byli w czasie zawierania opisanych umów i są nadal podatnikami
    VAT czynnymi. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby działalności
    zwolnionej z podatku VAT.
    W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania, wskazali Państwo:
    1. Czy budynki niemieszkalne (ruiny po budynkach) znajdujące się na działce nr X na
      moment sprzedaży spełniały definicję budynku, budowli lub ich części, bądź
      urządzenia budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w
      rozumieniu ustawy Prawo Budowlane?
      Odpowiedź: W ocenie Wnioskodawców ruiny po budynkach znajdujące się na działce
      X nie spełniały na moment sprzedaży definicji budynku, budowli lub ich części, bądź
      urządzenia budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w
      rozumieniu ustawy Prawo Budowlane.
      W Umowie warunkowej wskazano, że na nieruchomościach znajdują się pozostałości
      (ruiny) po budynkach, które ze względu na ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób
      trzecich wymagają pilnej rozbiórki, a zatem nieruchomości te są niezabudowane w
      rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
      nieruchomościami.
      Aczkolwiek z uwagi na to, że w rejestrze gruntów widnieją wpisy dotyczące budynków
      na Nieruchomości 1, Wnioskodawcy z ostrożności udzielają odpowiedzi na poniższe
      pytania, które mają zastosowanie do wszystkich ruin na Nieruchomości 1.
      a) Czy przy ich nabyciu lub wybudowaniu przysługiwało Sprzedającemu prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
        Przy nabyciu Nieruchomości 1 (na której znajdowały się już opisywane ruiny)
        przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
        kwotę podatku naliczonego.
      b) Czy od momentu pierwszego zasiedlenia ww. naniesień do dnia transakcji minął
        okres dłuższy niż dwa lata?
        Odpowiedź: Tak.
      c) Czy w odniesieniu do ww. naniesień zostały poniesione do dnia zbycia wydatki na
        ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co
        najmniej 30% ich wartości początkowej?
        Odpowiedź: Nie.
      d) Jeżeli poniesione zostały wydatki na ich ulepszenie (w wysokości co najmniej 30%
        wartości początkowej, proszę wskazać kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie
        (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) ww. naniesień po ich ulepszeniu?
        Odpowiedź: Nie dotyczy.
      e) Czy Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego od wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym?
        Odpowiedź: Nie dotyczy.

    2. Czy w odniesieniu do ww. naniesień, które będą spełniać definicję budynku, budowli,
      lub ich części, bądź urządzenia budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem
      lub budowlą oraz które były przedmiotem transakcji, Strony złożą/złożyły zgodne
      oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT
      dostawy ww. naniesień, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, spełniając
      warunki o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT?
      Odpowiedź: Tak, w Umowie warunkowej i Umowie przeniesienia własności Strony
      zgodnie oświadczyły, że z uwagi na obecność na Nieruchomości 1 pozostałości (ruin)
      po budynkach, Sprzedający oraz Kupujący z ostrożności na podstawie art. 43 ust. 10
      pkt 2 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług składają
      zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy
      budynków i budowli położonych na Nieruchomości 1, spełniając warunki o których
      mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone nr 1 i 2 we wniosku)
    1. Czy dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest czynnością
      opodatkowaną VAT?
    2. Czy Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących
      otrzymanie Zadatku (Faktura zaliczkowa) oraz dostawę Nieruchomości (Faktura)?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest czynnością
      opodatkowaną VAT.
    2. Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących
      otrzymanie Zadatku (Faktura zaliczkowa) oraz dostawę Nieruchomości (Faktura).
    Uzasadnienie:
    Pytanie 1:
    Dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie Umowy
    przeniesienia własności stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1
    ustawy VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2
    pkt 6 ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt
    1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na Nieruchomości 1 znajdują się pozostałości
    (ruiny) po budynkach. W ocenie Wnioskodawców Nieruchomość 1 należy jednak uznać za
    niezabudowaną.
    Ruiny nie mają wartości ekonomicznej, ponieważ ze względu na ich stan techniczny i
    bezpieczeństwo osób trzecich wymagają pilnej rozbiórki. Jak wskazał Wojewódzki Sąd
    Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 września 2016 r. o sygn. III SA/Wa 2233
    /15: „Istotne znaczenie ma zdaniem Sądu również i to, że jakkolwiek w opisie
    sprzedawanej nieruchomości, zawartym w akcie notarialnym, wskazano na fakt istnienia
    na działce o nr (...) fragmentu rampy, na działkach o nr: (...), (...), i (...) części fundamentów,

    jak również na istnienie na nieruchomości nawierzchni betonowych, to jednak nie były
    one wskazane w akcie notarialnym jako przedmiot sprzedaży. Należy również zwrócić
    uwagę na to, że ponieważ powyższe pozostałości po budynkach i budowlach znajdowały
    się na nieruchomości w dacie sporządzenia aktu notarialnego, to uwzględnienie ich w
    opisie nieruchomości zawartym w akcie notarialnym było w pełni uzasadnione.
    Wykorzystywanie utwardzonych dróg przez kupującego po wejściu na nieruchomość w
    celu podjęcia prac przygotowawczych do realizacji inwestycji nie świadczy zdaniem Sądu o
    tym, że zamiarem stron umowy było przeniesienie na kupującego własności nie tylko
    gruntu, ale i własności dróg betonowych oraz pozostałości rampy i fundamentów. Skoro
    kupujący był uprawniony do wejścia na nieruchomość przed jej wydaniem przez
    sprzedającego, to kupujący w ramach posiadanych uprawnień mógł użytkować również i
    drogi betonowe oraz pozostałości rampy. O braku zamiaru stron przeniesienia na
    kupującego własności powyższych pozostałości po budynkach i budowlach świadczy także
    i to, że nie doszło do przeniesienia na kupującego pozwolenia na rozbiórkę. Przeniesienie
    tego pozwolenia byłoby konieczne w sytuacji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
    gruntu wraz z pozostałościami po budynkach i budowlach. (...) Wobec powyższego należy
    uznać, że zasadnie organy podatkowe przyjęły, iż celem umowy była w istocie dostawa
    prawa użytkowania wieczystego gruntu, nawet jeżeli na gruncie tym znajdowały się
    budynki w trakcie rozbiórki oraz przez grunt przebiegał kanał ciepłowniczy. Zarzut błędnej
    wykładni i niewłaściwego zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest zatem
    niezasadny”.
    Na Nieruchomości 2 nie znajdują się natomiast żadne budynki, budowle ani pozostałości
    po nich, tym samym nie ma wątpliwości, że Nieruchomość 2 jest niezabudowana.
    Nieruchomości objęte są MPZP, w świetle którego stanowią tereny aktywności
    gospodarczej, baz, składów, magazynów, usługi. Tym samym Nieruchomości zgodnie z
    MPZP przeznaczone są pod zabudowę.
    Potencjalną podstawą zwolnienia z VAT dostawy działki niezabudowanej jest art. 43 ust. 1
    pkt 9 Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Art. 2 pkt 33 ustawy VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Mając na uwadze, że Nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę zgodnie z MPZP,
    należy uznać, że stanowią tereny budowlane i do ich dostawy nie znajdzie zastosowania
    zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. Tym samym dostawa Nieruchomości podlega
    opodatkowaniu VAT.
    Z uwagi na obecność na Nieruchomości 1 starych ruin budynków, Wnioskodawcy
    rozważali także zastosowanie do jej dostawy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT,
    w świetle którego dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    W celu uniknięcia wątpliwości, czy zwolnienie to może mieć zastosowanie do
    Nieruchomości 1, Wnioskodawcy złożyli w Umowie warunkowej oraz w Umowie

    przeniesienia własności oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.
    Oświadczenia te odpowiadały warunkom, wynikającym z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy
    VAT.
    W świetle art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku,
    budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
          lub ich części.
    Zgodnie zaś z art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2,
    musi również zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Mając na uwadze złożone przez Wnioskodawców oświadczenie o wyborze opodatkowania
    Nieruchomości 1, nawet w przypadku uznania, że Nieruchomość 1 stanowi teren
    zabudowany, jej dostawa podlega opodatkowaniu VAT.
    Do dostawy Nieruchomości nie znajduje też zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2
    Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku.
    Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, dostawa przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 stanowi czynność opodatkowaną VAT.
    Pytanie 2:
    Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, dostawa Nieruchomości podlega
    opodatkowaniu VAT. Również otrzymanie przez Sprzedającego Zadatku podlega
    opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub
    wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę,
    zaliczkę, zadatek (...), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w
    odniesieniu do otrzymanej kwoty.

    W związku z powyższym, Sprzedający zobowiązany był do wystawienia Faktury zaliczkowej
    oraz Faktury, na których wykazany został podatek VAT według właściwej stawki. Faktura
    zaliczkowa i Faktura zostały przekazane Kupującemu w (...) roku.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot
    podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    a) nabycia towarów i usług,
    b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy VAT prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1
    powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.
    Dla oceny, czy Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z
    faktur wystawionych przez Sprzedającego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o
    których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT,
    podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę
    podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one
    wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
    Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości
    Kupujący będzie wykorzystywał je do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach Inwestycję, która będzie
    przeznaczona do wynajmu lub sprzedaży.
    Z uwagi na powyższe, Kupującemu przysługuj prawo do odliczenia podatku VAT z faktur
    wystawionych przez Sprzedającego - Faktury zaliczkowej i Faktury.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel [...].
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze
    zwolnienia od tego podatku.

    W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej,
    ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku,
    bądź zwolnienie od podatku.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.
    Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod
    zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 130, ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
      morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej
      oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
          inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
          ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca
    1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę.
    Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż
    cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w
    ustawie dokumentów prawa miejscowego.

    Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o
    istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, dostawa Nieruchomości
    przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest czynnością opodatkowaną VAT.
    Z opisu stanu faktycznego wynika, że A. S.A. - Kupujący oraz B. Sp. z o. o. - Sprzedający
    zawarli (...) r. umowę przeniesienia własności nieruchomości oraz prawa użytkowania
    wieczystego:
      a) nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu numer X - Nieruchomość
      1.
      b) nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer Y -
      Nieruchomość 2.
    Kupujący i Sprzedający byli w czasie zawierania opisanych umów i są nadal podatnikami
    VAT czynnymi.
    Powyższe świadczy o tym, że dostawa ww. Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę
    towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5
    ust. 1 pkt 1.
    Podali Państwo, że przedmiotem sprzedaży były dwie działki, oznaczone nr X oraz Y.
    W opisie stanu faktycznego wskazali Państwo, że obie działki są niezabudowane oraz że
    na nieruchomościach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach, które ze względu na
    ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób trzecich wymagają pilnej rozbiórki. Opisane
    wyżej ruiny (mające kilkadziesiąt lat) znajdują się na Nieruchomości 1 (działka nr X),
    natomiast na Nieruchomości 2 nie ma żadnych budynków ani budowli, ani też ich ruin. W
    Umowie warunkowej Sprzedający zobowiązał się uprzątnąć z Nieruchomości 1 śmieci oraz
    nadwyżki rozplantowanej ziemi, natomiast pozostawi ruiny po budynkach. Kupujący nie
    podjął jeszcze decyzji, czy i kiedy dokona wyburzenia ruin. Nie zostały one wyburzone do
    momentu przeniesienia własności Nieruchomości 1.
    Natomiast w uzupełnieniu wniosku - w odpowiedzi na zadane pytanie:
    Czy budynki niemieszkalne (ruiny po budynkach) znajdujące się na działce nr X na
    moment sprzedaży spełniały definicję budynku, budowli lub ich części, bądź urządzenia
    budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w rozumieniu
    ustawy Prawo Budowlane?
    Odpowiedzieli Państwo:
    W ocenie Wnioskodawców ruiny po budynkach znajdujące się na działce X nie spełniały
    na moment sprzedaży definicji budynku, budowli lub ich części, bądź urządzenia
    budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w rozumieniu
    ustawy Prawo Budowlane.
    Zatem biorąc pod uwagę Państwa stwierdzenie zawarte w uzupełnieniu wniosku, należy
    przyjąć, że na działce nr X nie znajdują się żadne naniesienia, które na moment sprzedaży
    spełniały definicję budynku, budowli lub ich części, bądź urządzenia budowlanego
    funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w rozumieniu ustawy Prawo
    Budowlane. Zatem działka nr X jest niezabudowana.
    Nieruchomości (działki nr X i Y) objęte są miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego Gminy, w którym to planie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 położone są
    na terenach oznaczonych symbolem AG/2, dla którego obowiązuje przeznaczenie: AG/2 -
    Tereny aktywności gospodarczej, baz, składów, magazynów, usługi.

    Zatem odnosząc się do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży
    niezabudowanych działek nr X i Y należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy
    stanowią one tereny budowlane.
    W konsekwencji ww. działki nr X i Y, na moment transakcji spełniały definicję terenów
    budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa niezabudowanych
    działek nr X i Y nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.
    Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w
    oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
    działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
    przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W analizowanej sprawie, sprzedaż działek nr X i Y, które na dzień transakcji były gruntem
    przeznaczonym pod zabudowę, nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości (działek nr X i Y)
    na potrzeby działalności zwolnionej z podatku VAT.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez
    Sprzedającego działek nr X i Y nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o którym
    mowa w tym przepisie.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że zbycie przez Sprzedającego opisanej we wniosku
    Nieruchomości (prawa własności działki nr X oraz prawa użytkowania wieczystego działki
    nr Y) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a
    także pkt 2 ustawy i będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i
    usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, z zastosowaniem
    właściwej stawki podatku VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Państwa wątpliwości wyrażone w pytaniu nr 2 dotyczą ustalenia, czy Kupującemu
    przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących otrzymanie
    Zadatku (Faktura zaliczkowa) oraz dostawę.

    Stosownie do treści art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy,
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
        1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
          sposób, o którym mowa w ust. 1b;
        2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
          podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Wskazać w tym miejscu należy, że zdarzenia gospodarcze należy dokumentować fakturą -
    sformalizowanym dokumentem, który powinien spełniać szereg wymogów
    przewidzianych przepisami prawa.
    Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy,
      Przez fakturę rozumie się dokument w formie papierowej lub w formie
      elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej
      podstawie.
    Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.
    Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy,
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
      1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
        106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
        od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby
        prawnej niebędącej podatnikiem;
      2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik
        korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
      3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany
        w pkt 1;
      4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
        a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
        b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust.
          5 pkt 4,
        c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art.
          19a ust. 1b ust. 1).
    Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy:
      Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
      zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów
      wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami
    potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika.

    Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego
    też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.
    Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego
    (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też otrzymania zaliczki) i
    nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego. Wystawienie faktury
    należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu
    podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.
    Wskazali Państwo w opisie stanu fatycznego, że w Umowie warunkowej wskazano, że
    Cena Nieruchomości wynosi (...) zł brutto i zapłacona zostanie w następujący sposób:
    - kwota (...) zł zgodnie z fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego, została zapłacona
      na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego i kwota ta zostaje zaliczona
      Kupującemu na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1 - Zadatek;
    - kwota (...) zł ma zostać zapłacona zgodnie z fakturą VAT wystawioną przez
      Sprzedającego, na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego, w dniu
      podpisania Umowy rozporządzającej zawartej w wykonaniu Umowy warunkowej;
    - kwota (...) zł zgodnie z fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego, na rachunek
      bankowy wskazany przez Sprzedającego w terminie najpóźniej do dnia (...) roku, tj. po
      podpisaniu przez Strony protokołu zakończenia robót porządkowych na
      Nieruchomości 1.
    Sprzedający (...) r. wystawił fakturę zaliczkową, która dokumentowała kwotę Zadatku
    wynoszącą (...) zł brutto. Faktura zaliczkowa została przekazana Kupującemu w dniu
    wystawienia. Na Fakturze zaliczkowej wskazano jako sposób zapłaty „kompensata”.
    Zadatek został bowiem uregulowany przez potrącenie w dniu (...) r.
    Sprzedający w (...) r. po zawarciu Umowa przeniesienia własności wystawił również fakturę
    końcową. Na fakturze wykazana została Cena Nieruchomości w kwocie (...) zł brutto wraz z
    informacją o wystawionej wcześniej Fakturze zaliczkowej. Faktura została przekazana
    Kupującemu w dniu wystawienia. Kupujący (...) r. uiścił na rzecz Kupującego część Ceny w
    kwocie (...) zł brutto, natomiast pozostałą część w kwocie (...) zł brutto ma uiścić do (...) r.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy wskazać, że
    ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki.
    Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl. zaliczka
    to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub
    faktycznym wykonaniem usługi.
    Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę,
    zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także
    przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w
    zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w
    kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w
    każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca
    może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili
    rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2
    akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed
    wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w
    momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności
    zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub
    świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji,
    wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn.
    przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w
    szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być
    szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08, Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet
    wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie
    było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
    umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
    wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:
    - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie
    powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być
    cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
    - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
    określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić
    miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
    - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
    przyszłości.
    W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że
    zaliczka, która, w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, została zaliczona
    na poczet ceny mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy
    w podatku VAT.
    W chwili dokonania wpłaty zaliczki możliwe będzie określenie przedmiotu dostawy, tj.
    towaru w postaci Nieruchomości - działek nr X i Y, które - na dzień transakcji stanowiły
    teren budowlany, a ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Zatem, Sprzedający był zobowiązany wystawić fakturę z tytułu Zaliczki.
    Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących
    zaliczkę i cenę wskazać należy, że:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi:
      1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Jak wykazano wyżej, do omawianej transakcji zbycia działek nr X i Y przez Sprzedającego
    nie znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem transakcja zbycia ww. działek nie korzysta ze
    zwolnienia z tego podatku, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wg. właściwej stawki.
    Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, a nabyte
    Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy
    stwierdzić, że zostały spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT
    uprawniające do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego z faktur VAT
    dokumentujących cenę i zaliczkę.
    W konsekwencji, stanowisko Państwa w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2
    jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i
    stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b
    § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

    Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
    postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
    organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
    sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
    mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
    uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
    indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd
    dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
    odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego
    (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Adminis
    tracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30
    sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024
    r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.