Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.400.2024.3.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-15
Teza: Dotyczy uznania, że dostawa Części Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, uznania że dostawa Części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT oraz kwestii uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: budynek; części-części wspólne; grunty; hotel; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; udział
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 3 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że dostawa Części Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, uznania że dostawa Części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT oraz kwestii uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, wpłynął 3 września 2024 r.

Uzupełnili go Państwo pismem z 12 listopada 2024 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie z 31 października 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X) („Kupujący”);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(Y) („Sprzedający”);

### Opis zdarzenia przyszłego

a. (Y) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) prowadzi działalność deweloperską.

b. (X) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) będzie prowadzić działalność związaną z nieruchomościami, w tym wynajem nieruchomości.

c. Sprzedający wraz z Kupującym zwani są dalej łącznie „Wnioskodawcami”.

d. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowych, położonych w (…) przy ul. (…) (…) wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…), obejmującej:

i. działkę nr (A), położoną w obrębie ewidencyjnym nr (…),

ii. działkę nr(B), położoną w obrębie ewidencyjnym nr (…),

iii. działkę nr (C), położoną w obrębie ewidencyjnym nr (…)

\- dalej łącznie nazywane „Działkami”.

e. Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w następujący sposób:

i. w wyniku umowy sprzedaży, aktem notarialnym (Rep. (…)) z (…) (…) (…) roku, Sprzedający (wraz z dwoma innymi podmiotami) nabył (…) udziału we współwłasności działek nr (…), (…) i (…),

ii. następnie, działka nr (…) została podzielona na dwie działki, tj. działkę nr (C) oraz (…),natomiast działka nr (…) została podzielona na działkę nr (B) i (…),

iii. aktem notarialnym z (…)(…) (…)r. ((…)) Sprzedający nabył pozostałe (…) udziałów we własności działek nr (A), (B) i (C).

Transakcje nabycia Działek, opisane w pkt i oraz iii powyżej, były opodatkowane VAT, a Sprzedającemu (jako nabywcy Działek) przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

f. Na Działkach znajduje się budynek hotelowo-usługowy, będący własnością Sprzedającego i składający się z:

i. części hotelowej (obejmującej piętra 1-6 wraz z pomieszczeniami przynależnymi zlokalizowanymi powyżej 6. piętra oraz część parteru i część dwóch kondygnacji podziemnych), w skład której wchodzi:

\- (…) pokojów,

\- pomieszczeń pomocniczych,

\- ciągów komunikacyjnych,

\- (dalej: „Lokal Hotelowy”),

ii. lokali usługowych, znajdujących się na parterze (dalej: Część Usługowa), oraz

iii. garażu z miejscami parkingowymi oraz schowkami i boksami na rowery, znajdującego się na dwóch kondygnacjach podziemnych, który stanowi odrębną własność (dalej: „Garaż”).

\- dalej: „Budynek”.

Lokal Hotelowy, Część Usługowa i Garaż będą stanowić odrębne lokale użytkowe w rozumieniu ustawy o własności lokali, których odrębność i samodzielność zostanie potwierdzona zaświadczeniem o samodzielności lokalu wydanym przez Prezydenta miasta (…) nie później niż w dniu Transakcji.

Przy sprzedaży pierwszego lokalu zawiąże się wspólnota na podstawie ustawy o własności lokali.

g. Budynek oraz Działki zwane dalej łącznie „Nieruchomością”.

h. Na Działkach, w obrębie Budynku (a częściowo także poza terenem Działek) znajduje się także infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku, w szczególności:

i. stacja transformatorowa, stanowiąca własność Sprzedającego,

ii. sieci: energetyczna i wodociągowa – stanowiące własność Sprzedającego,

\- (dalej łącznie: „Sieci”),

iii. węzeł cieplny ((\`(...)\`)), stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: „Węzeł”),

i. Węzeł nie będzie przedmiotem Transakcji. Sieci nie stanowią odrębnych budowli.

j. Kupujący planuje nabyć Lokal Hotelowy wraz z:

i. związanym z jego własnością udziałem w prawie własności Działek obliczonym zgodnie z ustawą o własności lokali (dalej: „Udział w Działkach”),

ii. związanym z jego własnością udziałem w prawie własności części wspólnych Budynku obliczonym zgodnie z ustawą o własności lokali (dalej: „Udział w częściach wspólnych Budynku”,

\- (Lokal Hotelowy, Udział w Działkach, Udział w częściach wspólnych Budynku dalej łącznie: „Część Nieruchomości”).

k. Planowana sprzedaż Części Nieruchomości na rzecz Kupującego zwana będzie dalej: „Transakcją”.

l. Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (…) z (…) (…) (…)r.

m. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

n. Budynek został wybudowany przez Sprzedającego w ramach umowy partnerstwa publicznoprywatnego. W stosunku do procesu budowy Budynku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

o. Lokal Hotelowy jest przedmiotem umowy najmu, która została zawarta jeszcze przed uzyskaniem ww. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (dalej: „Umowa Najmu”).

p. Sprzedający zawarł lub zawrze do dnia Transakcji z podmiotami trzecimi m.in. następujące umowy:

i. umowę o zarządzanie i administrowanie Nieruchomością,

ii. umowy z generalnymi wykonawcami na budowę Budynku,

iii. umowę współwłasności pomiędzy właścicielami wszystkich lokali użytkowych w Budynku ((…)), która będzie zawarta przy sprzedaży pierwszego lokalu użytkowego w Budynku,

iv. umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej,

v. umowy finansowania dłużnego,

vi. umowę prowadzenia rachunku bankowego,

vii. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego.

q. W ramach Transakcji tj., dostawy Części Nieruchomości Sprzedający przeniesie na Kupującego w szczególności następujące składniki majątkowe:

i. prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu (Kupujący wstąpi w istniejący stosunek najmu jako wynajmujący, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) (dalej jako: „KC”),

ii. prawa i obowiązki z umowy poręczenia w zakresie zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy z tytułu Umowy Najmu,

iii. prawa autorskie oraz prawo własności nośników, związane z projektem części Budynku w zakresie dot. Części Nieruchomości,

iv. prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń budowlanych związanych z Częścią Nieruchomości,

v. prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania służącego do obsługi Budynku i/lub Lokalu Hotelowego (oprogramowanie (…)), w zakresie posiadanym przez Sprzedającego,

vi. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Lokalu Hotelowego lub Budynku, w tym m.in. decyzje administracyjne, certyfikaty energetyczne, dokumentację powykonawczą,

vii. dokumentacja prawna i komercyjna dot. Części Nieruchomości, tj. w szczególności:

\- Umowa Najmu, protokół zdawczo-odbiorczy dotyczący wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe Najemcy oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z nimi związanych,

\- dokumenty związane z zarządzaniem Częścią Nieruchomości, w tym dokumenty dot. rozliczeń z Najemcą, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji.

r. Dodatkowo, w umowie przyrzeczonej Sprzedający udzieli Kupującemu gwarancji jakości w rozumieniu art. 577 i następnych KC na Lokal Hotelowy i powierzchnię wspólną. Gwarancja jakości Sprzedającego rozpocznie się po wygaśnięciu odpowiednich gwarancji budowlanych udzielonych przez generalnych wykonawców.

s. Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie dotychczasowej działalności. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

i. firma Sprzedającego,

ii. umowa o zarządzenie i administrowanie Nieruchomością,

iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach,

iv. know-how Sprzedającego,

v. księgi rachunkowe Sprzedającego,

vi. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego,

vii. prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową,

viii. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego.

t. Niezależnie od powyższego, przedmiotem Transakcji nie będą żadne wierzytelności, jak i zobowiązania Sprzedającego, za wyjątkiem wierzytelności i zobowiązań wskazanych w punkcie q powyżej.

Kupujący, wspólnota lub najemca zamierzają zawrzeć własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Części Nieruchomości. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. W celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania (w okresie do 3 miesięcy od zawarcia Transakcji) przez Kupującego, najemcę lub wspólnotę z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych umów.

u. Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

v. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

w. Wnioskodawcy są czynnymi podatnikami VAT i pozostaną nimi na dzień dokonania Transakcji.

x. Po nabyciu Części Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

W uzupełnieniu wskazali państwo, że Przedmiot Transakcji stanowi dla Sprzedającego jedynie zespół składników majątkowych, nie zaś wydzieloną strukturę. Lokal Hotelowy ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Podkreślić należy, że Sprzedający jako deweloper, który wybudował Budynek ma zamiar zbyć lokale znajdujące się w nim na rzecz różnych nabywców – z perspektywy Sprzedającego charakter przedmiotu Transakcji nie różni się od lokali zbywanych na rzecz innych nabywców.

Pomimo tego, iż Sprzedający zawarł umowę najmu przedmiotu Transakcji z podmiotem prowadzącym działalność hotelową, to prowadzenie długoterminowej działalności w zakresie wynajmu nie jest celem Sprzedającego, będącego spółką deweloperską.

Zbywane składniki majątku nie będą posiadały swojego miejsca w strukturach Sprzedającego – przez co Wnioskodawcy rozumieją, że przedmiot Transakcji nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo.

Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych.

Dokonując odpowiednich operacji w systemie księgowym na moment sprzedaży Sprzedający byłby w stanie przyporządkować bezpośrednio przychody, część kosztów oraz należności i część zobowiązań do przedmiotu Transakcji. W przypadku części kosztów i części zobowiązań konieczne byłoby zastosowanie dodatkowych kluczy alokacji. Należy podkreślić, że część kosztów stanowi koszty ogólne działalności ponoszone przez Sprzedającego, bez możliwości bezpośredniego przypisania ich do przedmiotu Transakcji. To oznacza, że również nie można bezpośrednio przypisać części zobowiązań do przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z opisem Transakcji przedstawionym we Wniosku, w ramach Transakcji na Kupującego zostanie przeniesiony Lokal Hotelowy, a także określone prawa i obowiązki, w tym wynikające z określonych umów, których stroną jest Sprzedający. W ramach Transakcji nie dojdzie jednak do przeniesienia wielu istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które również zostały wskazane we wniosku.

Kupujący będzie zmuszony do zaangażowania innych środków materialnych, jak i niematerialnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji. W tym celu Kupujący będzie musiał w szczególności zaangażować własne składniki majątkowe oraz podjąć działania faktyczne i prawne, w tym zawrzeć niezbędne umowy, które to Kupujący opisuje w szczegółach w odpowiedzi na pytanie 4.

Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe nabyte od Sprzedającego w wyniku Transakcji.

Jak wskazano we wniosku, Transakcja nie będzie obejmować przeniesienia składników majątkowych Sprzedającego wskazanych we wniosku, a mianowicie:

i. firmy Sprzedającego,

ii. umowy o zarządzenie i administrowanie Nieruchomością,

iii. praw i obowiązków z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środków pieniężnych zgromadzonych na tych rachunkach;

iv. know-how Sprzedającego;

v. ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

vi. praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego;

vii. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową;

viii. polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego.

W konsekwencji Kupujący w celu prowadzenia po dokonaniu Transakcji działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku składającej się na Część Nieruchomości, będącej przedmiotem Transakcji, dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Części Nieruchomości będzie zmierzał do zawarcia m.in. następujących umów:

\- umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim takie umowy nie będą zawarte bezpośrednio przez wspólnotę tj. ogół właścicieli Nieruchomości w rozumieniu Ustawy o własności lokali),

\- umowy o usługi zarządzania Częścią Nieruchomości,

\- umowy współwłasności i quoad usum regulującą, między innymi, korzystanie z powierzchni wspólnych Nieruchomości oraz zarządzanie nimi, która zostanie zawarta między właścicielami wszystkich wyodrębnionych lokali w Budynku,

\- umowy o zarządzanie częściami wspólnymi Nieruchomości pomiędzy wspólnotą (ogółem właścicieli w rozumieniu Ustawy o własności lokali, w tym Nabywcą) a zarządcą powierzchni wspólnej powołanym przez wspólnotę,

\- umów ubezpieczenia Części Nieruchomości (w zakresie w jakim takie umowy nie będą zawarte w zakresie całej Nieruchomości bezpośrednio przez wspólnotę w zakresie całej Nieruchomości tj. ogół właścicieli Nieruchomości w rozumieniu Ustawy o własności lokali),

\- umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i korporacyjnej Kupującego,

\- umów finansowania dłużnego,

\- umowy prowadzenia rachunku bankowego,

\- ponieważ Kupujący w prowadzeniu swojej działalności będzie korzystać z pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Ponadto Kupujący będzie prowadzić działalność polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku składającej się na Część Nieruchomości, będącej przedmiotem Transakcji, przy wykorzystaniu zasobów własnych, takich jak m.in.:

\- środki pieniężne i finansowanie działalności;

\- rachunki bankowe;

\- polisy ubezpieczeniowe;

\- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

Podsumowując powyższe Kupujący nie będzie kontynuował działalności prowadzonej obecnie przez Sprzedającego w dotychczasowym zakresie wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży. Należy podkreślić, że Budynek, w którym znajduje się Lokal Hotelowy został oddany do użytkowania w dniu (…) (…) (…) r., jednakże na mocy obowiązujących przepisów dotyczących pozwoleń związanych z prowadzeniem działalności hotelarskiej w Lokalu Hotelowym, wymagane jest udzielenie licencji hotelarskiej, która zgodnie z wiedzą Kupującego do dziś (tj. (…) (…) (…) r.) nie została jeszcze udzielona. Zatem, Kupujący nie będzie kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego, gdyż Sprzedający występuje w roli dewelopera, który wybudował Budynek, natomiast Kupujący po nabyciu Części Nieruchomości będzie prowadził działalność związaną z wynajmem Lokalu Hotelowego na rzecz operatora hotelowego (najemcy) i w tym celu Kupujący zawrze również szereg umów, m. in. tych wskazanych powyżej, które nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Dla kontynuowania działalności gospodarczej za pomocą składników będących przedmiotem sprzedaży będzie konieczne angażowanie przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, jak i wykonanie innych działań faktycznych lub prawnych.

Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe nabyte od Sprzedającego w wyniku Transakcji.

Jak wskazano we wniosku, Transakcja nie będzie obejmować bowiem przeniesienia składników majątkowych Sprzedającego wskazanych we wniosku, a mianowicie:

i. firmy Sprzedającego,

ii. umowy o zarządzenie i administrowanie Nieruchomością,

iii. praw i obowiązków z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środków pieniężnych zgromadzonych na tych rachunkach;

iv. know-how Sprzedającego;

v. ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

vi. praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego;

vii. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową;

viii. polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego.

W związku z powyższym konieczne będzie, aby Kupujący po Transakcji, prowadząc działalność polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku składającej się na Część Nieruchomości, będącej przedmiotem Transakcji, wykorzystywał również zasoby własne, takie jak m.in.:

\- środki pieniężne i finansowanie działalności;

\- rachunki bankowe;

\- polisy ubezpieczeniowe;

\- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Ponadto, dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Części Nieruchomości Kupujący będzie zobowiązany do podjęcia następujących działań polegających na zawarciu m.in. następujących umów:

\- umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim takie umowy nie będą zawarte bezpośrednio przez wspólnotę tj. ogół właścicieli Nieruchomości w rozumieniu Ustawy o własności lokali),

\- umowy o usługi zarządzania Częścią Nieruchomości,

\- umowy współwłasności i quoad usum regulującą, między innymi, korzystanie z powierzchni wspólnych Nieruchomości oraz zarządzanie nimi, która zostanie zawarta między właścicielami wszystkich wyodrębnionych lokali w Budynku,

\- umowy o zarządzanie częściami wspólnymi Nieruchomości pomiędzy wspólnotą (ogółem właścicieli w rozumieniu Ustawy o własności lokali, w tym Nabywcą) a zarządcą powierzchni wspólnej powołanym przez wspólnotę umów ubezpieczenia Części Nieruchomości,

\- umów ubezpieczenia Części Nieruchomości (w zakresie w jakim takie umowy nie będą zawarte w zakresie całej Nieruchomości bezpośrednio przez wspólnotę tj. ogół właścicieli Nieruchomości w rozumieniu Ustawy o własności lokali),

\- umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i korporacyjnej Kupującego,

\- umów finansowania dłużnego,

\- umowy prowadzenia rachunku bankowego,

\- ponieważ Kupujący w prowadzeniu swojej działalności będzie korzystać z pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Przedmiotem Transakcji nie będzie m.in. przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego umowy o zarządzanie i administrowanie Nieruchomością. W związku z tym Nabywca będzie musiał zawrzeć (i) odrębną umowę o zarządzanie Częścią Nieruchomości, gdyż będzie to konieczne do prowadzenia działalności Nabywcy polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku (składającej się na Część Nieruchomości, będącej przedmiotem Transakcji), m.in. z uwagi na to, że Nabywca nie zatrudnia własnych pracowników, (ii) umowę współwłasności i quoad usum regulującą, między innymi, korzystanie z powierzchni wspólnych Nieruchomości oraz zarządzanie nimi, która zostanie zawarta między właścicielami wszystkich wyodrębnionych lokali w Budynku oraz (iii) umowę o zarządzanie częściami wspólnymi Nieruchomości pomiędzy wspólnotą (ogółem właścicieli w rozumieniu Ustawy o własności lokali, w tym Nabywcą) a zarządcą powierzchni wspólnej powołanym przez wspólnotę. Zawarcie umów w pkt. (ii) i (iii) powyżej jest konieczne z uwagi na specyfikę Nieruchomości, składającej się z wydzielonych odrębnych lokali, tj. Lokalu Hotelowego, Części Usługowej oraz Garażu.

Zarządca na podstawie umowy o zarządzanie częściami wspólnymi Budynku będzie prowadził działalność obejmującą, między innymi, księgowość, prowadzenie dokumentacji finansowej i księgowej, zarządzanie środkami finansowymi, wystawianie faktur i pobieranie płatności, zarządzanie rachunkami bankowymi, budżetowanie, sprawozdawczość, przetargi, bieżącą działalność, usługi zarządzania obiektem, usługi techniczne i konserwacyjne, usługi ochrony przeciwpożarowej w sposób zapewniający prawidłowe korzystanie z powierzchni wspólnej Nieruchomości przez właścicieli i użytkowników samodzielnych lokali.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1\. Czy dostawa Części Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy dostawa Części Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?

3\. Czy Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie wraz z uzupełnieniem

Stanowisko Wnioskodawców

1\. Dostawa Części Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. Dostawa Części Nieruchomości będzie opodatkowania VAT i tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

3\. Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad 1

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b. Jednakże, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

c. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Części Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

d. Ze względu na brak definicji przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, należy odwołać się do definicji zawartej w art. 551 KC, zgodnie z którą przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

e. Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa

przedsiębiorstwa);

ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

iii. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

iv. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

v. koncesje, licencje i zezwolenia;

vi. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

viii. tajemnice przedsiębiorstwa;

ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

f. Jednocześnie, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Wchodzące w jego skład składniki materialne i niematerialne powinny tworzyć zespół składników, a nie jedynie zbiór elementów.

g. Ponadto, aby zbywane składniki stanowiły przedsiębiorstwo, należy zachować funkcjonalne związki pomiędzy składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Definicja ZCP

h. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

i. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

i. jest wyodrębniony organizacyjnie,

ii. jest wyodrębniony finansowo,

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

\- co potwierdza praktyka organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 30 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.435.2023.3.PJ, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.673.2023.1.KP, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.632.2023.3.ESZ).

j. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Zatem podstawowym wymogiem jest, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), w oparciu o które nabywca może faktycznie kontynuować działalność sprzedającego.

k. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

l. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

m. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa. zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

n. Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

o. Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

p. Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

q. Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

r. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę przenoszone są wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

s. Mając na uwadze powyższe oraz zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie spełnia definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

t. W szczególności Część Nieruchomości nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

u. W ramach Transakcji na Kupującego nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, w szczególności umowy o zarządzanie i administrowanie Nieruchomością, umów finansowania dłużnego, umowa o obsługę księgową.

v. Dodatkowo, na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego oraz wierzytelności pieniężne Sprzedającego, w tym elementy takie jak: środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego.

w. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT. Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

x. Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

i. angażowania przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

y. Podsumowując, planowana sprzedaż Części Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 KC ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

z. W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu własnego stanowiska Wnioskodawców (w zakresie pytania 1 zawartego we Wniosku) wskazali Państwo, że Zdaniem Wnioskodawców, powyższa sama możliwość bezpośredniego przypisania przychodów i części kosztów oraz należności i części zobowiązań nie powoduje, że składniki Transakcji cechują się samodzielnością finansową i prawidłowe byłoby uznanie ich jako samobilansującego się oddziału lub zespołu składników majątkowych.

W ocenie Wnioskodawców, zbywane przez Sprzedającego składniki majątkowe w momencie sprzedaży nie będą posiadały zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Ad 2

a. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

b. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

i. wybudowaniu lub

ii. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

c. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek oddano do użytkowania w dniu (…) (…) (…)r.

d. Mając na uwadze, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Części Nieruchomości i upłynie okres krótszy niż 2 lata, dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

e. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT określa, że zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

f. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać z ww. zwolnienia, oba warunki powinny być spełnione łącznie.

g. W stosunku do procesu budowy Budynku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, z uwagi na brak spełnienia jednej z przesłanek, do dostawy Części Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

h. Dla porządku należy dodać, że do dostawy ww. obiektów nie będzie mieć zastosowania zwolnienie z VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Część Nieruchomości nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z VAT.

i. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione.

j. Jednocześnie, na Działkach, w Budynku (a częściowo także poza terenem Działek), znajdują się Sieci i Węzeł, które służą prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku. Sieci nie stanowią odrębnych budowli i nie będą mieć wpływu na opodatkowanie VAT zbycia Części Nieruchomości.

k. Sprzedający jednocześnie wskazuje, że nie jest on właścicielem Węzła – stanowi on własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

l. Według art. 49 § 1 KC, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

m. Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 KC urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. Zatem w niniejszej sprawie Węzeł nie będzie przedmiotem Transakcji i nie będzie miał wpływu na opodatkowania VAT analizowanej Transakcji.

n. Mając na uwadze powyższe, dostawa Udziału w Działkach będzie podlegać opodatkowaniu na takich samych zasadach jak dostawa Lokalu Hotelowego wraz z Udziałem w częściach wspólnych Budynku zatem będzie opodatkowana VAT.

o. Podsumowując, dostawa Części Nieruchomości nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT i tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Ad 3

b. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

c. Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i docelowo zamierza wykorzystywać Część Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT.

d. Jak wskazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

e. Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT, zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

f. W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

g. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

h. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Części Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

i. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.

j. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Część Nieruchomości, będąca przedmiotem Transakcji, będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle powyższych uregulowań grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa wart.7 ust. 1 cyt. ustawy.

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie Kodeks cywilny.

Na mocy art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.1061):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 ustawy Kodeks cywilny, ustawodawca wprowadza zasadę, że:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 ustawy Kodeks cywilny określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze**.**

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawcy są czynnymi podatnikami VAT i pozostaną nimi na dzień dokonania Transakcji. Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Część Nieruchomości tj. Lokal Hotelowy wraz z:

\- związanym z jego własnością udziałem w prawie własności Działek obliczonym zgodnie z ustawą o własności lokali („Udział w Działkach”),

\- związanym z jego własnością udziałem w prawie własności części wspólnych Budynku obliczonym zgodnie z ustawą o własności lokali (dalej: „Udział w częściach wspólnych Budynku”,

\- (Lokal Hotelowy, Udział w Działkach, Udział w częściach wspólnych Budynku dalej łącznie: „Część Nieruchomości”).

W ramach Transakcji tj., dostawy Części Nieruchomości Sprzedający przeniesie na Kupującego w szczególności następujące składniki majątkowe:

\- prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu (Kupujący wstąpi w istniejący stosunek najmu jako wynajmujący, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) (dalej jako: „KC”),

\- prawa i obowiązki z umowy poręczenia w zakresie zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy z tytułu Umowy Najmu,

\- prawa autorskie oraz prawo własności nośników, związane z projektem części Budynku w zakresie dot. Części Nieruchomości,

\- prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń budowlanych związanych z Częścią Nieruchomości,

\- prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania służącego do obsługi Budynku i/lub Lokalu Hotelowego (oprogramowanie (…)), w zakresie posiadanym przez Sprzedającego,

\- dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Lokalu Hotelowego lub Budynku, w tym m.in. decyzje administracyjne , certyfikaty energetyczne, dokumentację powykonawczą,

\- dokumentacja prawna i komercyjna dot. Części Nieruchomości, tj. w szczególności:

\- Umowa Najmu, protokół zdawczo-odbiorczy dotyczący wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe Najemcy oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z nimi związanych,

\- dokumenty związane z zarządzaniem Częścią Nieruchomości, w tym dokumenty dot. rozliczeń z Najemcą, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji.

Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

\- firma Sprzedającego,

\- umowa o zarządzenie i administrowanie Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach,

\- know-how Sprzedającego,

\- księgi rachunkowe Sprzedającego,

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego,

\- prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową,

\- polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego.

Jak wynika z wniosku, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na definicję przedsiębiorstwa tj.: firma Sprzedającego, środki pieniężne, know-how Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego, prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego.

Należy więc stwierdzić, że przedmiot nie będzie spełniał warunków do uznania go za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Co do możliwości uznania przedmiotu transakcji za ZCP, to należy zaznaczyć, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy – muszą one stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W tym miejscu warto przywołać fragment Wyroku NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt: IFSK 1316/15, w którym Naczelny Sąd Administracyjny orzekł:

„Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa”.

Jak wskazano w opisie, Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Dla Sprzedającego Przedmiot Transakcji stanowi jedynie zespół składników majątkowych, nie zaś wydzieloną strukturę. Lokal Hotelowy ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Sprzedający jako deweloper, który wybudował Budynek ma zamiar zbyć lokale znajdujące się w nim na rzecz różnych nabywców – z perspektywy Sprzedającego charakter przedmiotu Transakcji nie różni się od lokali zbywanych na rzecz innych nabywców.

Zbywane składniki majątku nie będą posiadały swojego miejsca w strukturach Sprzedającego – przez co Wnioskodawcy rozumieją, że przedmiot Transakcji nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo.

Zgodnie z opisem Kupujący będzie zmuszony do zaangażowania własnych środków celem prowadzenia działalności gospodarczej w ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji, w tym zawrzeć niezbędne umowy, tj.:

\- umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim takie umowy nie będą zawarte bezpośrednio przez wspólnotę tj. ogół właścicieli Nieruchomości w rozumieniu Ustawy o własności lokali),

\- umowy o usługi zarządzania Częścią Nieruchomości,

\- umowy współwłasności i quoad usum regulującą, między innymi, korzystanie z powierzchni wspólnych Nieruchomości oraz zarządzanie nimi, która zostanie zawarta między właścicielami wszystkich wyodrębnionych lokali w Budynku,

\- umowy o zarządzanie częściami wspólnymi Nieruchomości pomiędzy wspólnotą (ogółem właścicieli w rozumieniu Ustawy o własności lokali, w tym Nabywcą) a zarządcą powierzchni wspólnej powołanym przez wspólnotę,

\- umów ubezpieczenia Części Nieruchomości (w zakresie w jakim takie umowy nie będą zawarte w zakresie całej Nieruchomości bezpośrednio przez wspólnotę w zakresie całej Nieruchomości tj. ogół właścicieli Nieruchomości w rozumieniu Ustawy o własności lokali),

\- umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i korporacyjnej Kupującego,

\- umów finansowania dłużnego,

\- umowy prowadzenia rachunku bankowego,

\- ponieważ Kupujący w prowadzeniu swojej działalności będzie korzystać z pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Kupujący nie będzie kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego, gdyż Sprzedający występuje w roli dewelopera, który wybudował Budynek, natomiast Kupujący po nabyciu Części Nieruchomości będzie prowadził działalność związaną z wynajmem Lokalu Hotelowego na rzecz operatora hotelowego (najemcy) i w tym celu Kupujący zawrze również szereg umów, m. in. tych wskazanych powyżej, które nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Zatem opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku opisany przedmiot Transakcji „Część Nieruchomości” (tj. (Lokal Hotelowy, Udział w Działkach, Udział w częściach wspólnych Budynku), nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Planowana Transakcja zbycia „Części Nieruchomości” (Lokalu Hotelowego, Udziału w Działkach A), (B), (C), Udziału w częściach wspólnych Budynku) u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii czy dostawa „Części Nieruchomości” będzie opodatkowana VAT i tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla transakcji zbycia „Części Nieruchomości” udziału w prawie własności Działek A), (B), (C) tzw. „Udział w Działkach” na których znajduje się budynek hotelowo-usługowy tj. (Lokal Hotelowy) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. „Budynku” nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, na dzień przeprowadzenia Transakcji na działkach Działki A), (B), (C) będą zabudowane budynkiem hotelowo-usługowym, będącym własnością Sprzedającego i składający się z:

\- części hotelowej (obejmującej piętra 1-6 wraz z pomieszczeniami przynależnymi zlokalizowanymi powyżej 6. piętra oraz część parteru i część dwóch kondygnacji podziemnych), w skład której wchodzi: (…) pokojów, pomieszczeń pomocniczych, ciągów komunikacyjnych,

\- („Lokal Hotelowy”),

\- lokali usługowych, znajdujących się na parterze (dalej: Część Usługowa), oraz

\- garażu z miejscami parkingowymi oraz schowkami i boksami na rowery, znajdującego się na dwóch kondygnacjach podziemnych, który stanowi odrębną własność (dalej: „Garaż”).

\- „Budynek”.

Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (…) z (…) (…) (…) r. Zatem jeżeli okres od momentu pierwszego zasiedlenia „Budynku” (tj. (…) (…) (…) r.) do dnia Transakcji dostawy „Części Nieruchomości” będzie krótszy niż 2 lata to nie będzie podstaw do zwolnienia od podatku jego dostawy, z uwagi na wyłączenie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dostawa Budynku znajdującego się na działkach wchodzących w skład Transakcji, będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, a więc nie będzie objęta zwolnieniem o którym mowa wart. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie w przypadku Budynku Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z jego budową bowiem jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego w stosunku do procesu budowy Budynku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nie jest zatem spełniony warunek o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a ustawy, a więc dostawa Budynku znajdującego się na działkach wchodzących w skład Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z tego przepisu.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W takiej sytuacji niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy do dostawy „Budynku” znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Lokal Hotelowy jest przedmiotem umowy najmu. Ponadto Sprzedającemu (jako nabywcy Działek) przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Tym samym nie są spełnione dla dostawy Lokalu Hotelowego i częściach wspólnych budynku znajdującego się na działkach wchodzących w skład Transakcji wymogi pozwalające objąć tę dostawę zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży Budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Podsumowując, dostawa „Części Nieruchomości” (Lokalu Hotelowego, Udziału w Działkach A), (B), (C), Udziału w częściach wspólnych Budynku) będzie opodatkowana podatkiem VAT**.**

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 oceniono **prawidłowo.**

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych wart. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT i pozostanie nim na dzień dokonania Transakcji. Po nabyciu „Części Nieruchomości”, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii czy Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Części Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wyżej wyjaśniono, sprzedaż „Części Nieruchomości” (Lokalu Hotelowego, Udziału w Działkach A), (B), (C), Udziału w częściach wspólnych Budynku u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Kupującego.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem „Części Nieruchomości” (Lokalu Hotelowego, Udziału w Działkach (A), (B), (C), Udziału w częściach wspólnych Budynku). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego „Części Nieruchomości” będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3), natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjującym te sprawy wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych osadzonych w określonym stanie prawnym. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(X) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).