Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-466/09/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-11-30
Teza: Czy wydatki z tytułu podatku od nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu w momencie realizacji przychodu z działalności deweloperskiej, czy też są to koszty pośrednie, które powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budynek-sprzedaż budynków; deweloper; działalność-działalność deweloperska; koszt-koszty uzyskania przychodów; koszt-potrącalność kosztów; kredyt; sprzedaż-sprzedaż budynków; wydatek
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 18 sierpnia 2009 r. (data wpływu 24 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji poniesionych wydatków z tytułu podatku od nieruchomości do kosztów podatkowych **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2009 r. wpłynął do tut. organu, uzupełniony pismem z dnia 9 listopada 2009 r., wniosek Spółki o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji poniesionych wydatków z tytułu działalności developerskiej do kosztów podatkowych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące stany faktyczne oraz zdarzania przyszłe.

Wnioskodawca wskazał, że prowadzi działalność deweloperską polegającą na budowie lokali użytkowych na sprzedaż. W związku z powyższym, nabyta przez Spółkę nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Jednostka traktuje inwestycję jako towar, który przy sprzedaży wygeneruje przychód.

W związku z prowadzoną działalnością deweloperską Spółka ponosi koszty:

1.  podatku od nieruchomości (stan faktyczny);
2.  opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, na którym prowadzona jest inwestycja (stan faktyczny);
3.  usług prawniczych dotyczących całokształtu prowadzonej działalności (stan faktyczny) - w zawartej umowie o obsługę prawną wysokość wynagrodzenia uzależniono od przyszłych przychodów, które Spółka uzyska ze sprzedaży lokali użytkowych. Do momentu rozpoczęcia sprzedaży wynagrodzenie to wypłacane jest w formie ryczałtu, który zostanie rozliczony w momencie zakończenia sprzedaży. Na podstawie zawartej umowy niemożliwe jest określenie, jaka część wynagrodzenia za usługi prawnicze dotyczy działalności stricte deweloperskiej, a jaka część dotyczy bieżącej obsługi prawnej Spółki;
4.  analiz rynku i usług marketingowych (stan faktyczny);
5.  usług doradczych w zakresie pozyskania źródeł finansowania działalności deweloperskiej, w tym pośrednictwo w pozyskaniu finansowania (stan faktyczny);
6.  prowizji i odsetek od kredytu na działalność deweloperską (stan faktyczny);
7.  inne związane z pozyskiwaniem i obsługą kredytu na działalność deweloperską - pośrednictwo w zawieraniu umowy kredytowej, wyceny nieruchomości lub analizy rynku dla banku, usługi prawnicze związane z kredytem (zdarzenie przyszłe);
8.  podróży członków zarządu w sprawach związanych z prowadzoną przez Spółkę działalnością - uchwałą zgromadzenia wspólników nałożono na Spółkę obowiązek ponoszenia tych kosztów (stan faktyczny).

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania.

1.  Czy koszty wyżej wymienione stanowią koszt uzyskania przychodu w momencie realizacji przychodu z działalności deweloperskiej, czy też są to koszty pośrednie, które powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia?
2.  Czy koszty pozyskania finansowania zewnętrznego (prowizja od kredytu, koszty pośrednictwa w zawarciu umowy z bankiem) należy rozliczać w czasie przez przewidywany okres korzystania z kredytu (przewiduje się, że okres korzystania z kredytu bankowego wyniesie ok. 2 lat)?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie dotyczącym wydatków poniesionych na podatek od nieruchomości.

Wniosek Spółki w pozostałym zakresie zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi.

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie ww. koszty łączą się z przychodami z działalności deweloperskiej. Koszty te jednak nie mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż lokali, gdyż brak jest bezpośredniego powiązania z przychodem ze sprzedaży poszczególnych lokali.

W związku z powyższym Spółka stoi na stanowisku, że ww. koszty są kosztami pośrednimi i powinny być zaliczane do kosztów uzyskania w momencie ich poniesienia.

Zdaniem Spółki podatek od nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, ponieważ dotyczy gruntu, na którym prowadzona jest budowa lokali użytkowych na sprzedaż, a więc jest poniesiony w celu uzyskania przychodu. Trudno jednakże powiązać ten koszt bezpośrednio z przychodem ze sprzedaży lokali użytkowych, a obowiązek jego zapłaty wynika z posiadania przez Spółkę nieruchomości, dlatego też jest to koszt pośredni stanowiący koszt uzyskania przychodu w momencie poniesienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania, ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami i inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Zatem, aby wydatek poniesiony przez podatnika mógł stanowić koszt uzyskania przychodów, muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

*   został poniesiony przez podatnika,

*   jest definitywny, a więc bezzwrotny,

*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

*   poniesiony został w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

*   nie jest kosztem wymienionym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,

*   został właściwie udokumentowany.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy, stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo–skutkowym z osiąganymi przychodami. Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna brać pod uwagę:

*   przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu) oraz

*   potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania koszty podatkowe można podzielić na:

1\. Bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód).

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru. W analizowanej sytuacji mogłyby być to być wydatki związane z budową budynku (zakup materiałów budowlanych, koszty robót budowlanych).

2\. Inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione, jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

„Pośrednie” koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, które nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika – brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników, koszty promocji i reklamy.

Natomiast moment potrącalności kosztów został przez ustawodawcę uregulowany w art. 15 ust. 4 – 4e omawianej ustawy podatkowej. Przepisy art. 15 ust. 4-4e tej ustawy zawierają trzy odrębne zasady, dotyczące ustalania momentu rozpoznania danego kosztu, kwalifikowanego jako koszt uzyskania przychodu. Są nimi:

*   zasada dotycząca kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami – zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c;

*   zasada dotycząca kosztów uzyskania przychodów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami – art. 15 ust. 4d ustawy stanowi, że są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą;

*   zasada dotycząca poniesionych kosztów prac rozwojowych – art. 15 ust. 4a – są kosztem w roku podatkowym, w którym prace zostały zakończone, o ile nie mogą być uznane za wartości niematerialne i prawne w rozumieniu art. 16b ust. 2 pkt 3.

W przedstawionym stanie faktycznym Spółka ponosi szereg wydatków, w tym na należący do kategorii podatków majątkowych - podatek od nieruchomości, który z mocy prawa podatnik jest obowiązany uiszczać w związku z posiadanym majątkiem (nieruchomością).

Nie ulega wątpliwości, że wydatki te ponoszone są w związku z prawidłowym funkcjonowaniem i prowadzeniem przedsiębiorstwa. Wobec tego – o ile zostały właściwie udokumentowane spełniają kryteria określone w art. 15 ust. 1 ustawy, przez co można zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te wynikają z faktu posiadania przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą nieruchomości i należy klasyfikować je jako element kosztów stałych, które podatnik jest obowiązany uiszczać w związku z posiadanym przez niego majątkiem.

Powyższa kwalifikacja ponoszonych przez Spółkę wydatków nie zmienia charakteru ich powiązania z przychodami Spółki. W ocenie tutejszego organu, analizowane wydatki nie są bezpośrednio związane z określonymi przychodami. Należy je zaliczyć do tzw. pośrednich kosztów uzyskania przychodów, potrącalnych – stosownie do art. 15 ust. 4d - 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – w dacie ich poniesienia, tj. w dniu, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dniu, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.