Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.605.2018.2.PRP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-17
Teza: opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości, prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 9 sierpnia 2018 r. (data wpływu 17 sierpnia 2018 r.), uzupełniony pismem z dnia 24 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości,

*   braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości

–**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości, prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 września 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa,

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowani, tj. :

*   spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (dalej jako: Sprzedający) oraz

*   spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (dalej jako: Kupujący, Nabywca)

planują zawarcie umowy, na podstawie której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawa własności, wolne od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń osób trzecich (za wyjątkiem praw najmu wynikających z umów najmu zaakceptowanych przez Kupującego oraz ograniczonych praw rzeczowych znanych Kupującemu), łącznie określane dalej jako Nieruchomość, obejmujące:

1.  Nieruchomość składającą się z działek gruntu: nr 3695/28 o powierzchni 0,0055 ha, nr 3696/28 o powierzchni 0,1689 ha i nr 4616/28 o powierzchni 2,0487 ha, o łącznej powierzchni 2,2231 ha, położoną w .., obręb .., gmina …, powiat …, województwo .., (dalej jako Nieruchomość I). Teren, na którym położone są działki gruntu wyżej opisane objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta ….Nr … z dnia 30 września 2009 r., w planie tym:
    
    1.  teren, na którym położona jest działka gruntu nr 3695/28, ozn
    
    1.  teren, na którym położona jest działka gruntu nr 3695/28, oznaczony jest symbolem 56.KDX - tereny komunikacji, tereny ogólnodostępnych ciągów pieszo-jezdnych,
    2.  teren, na którym położona jest działka gruntu nr 3696/28, oznaczony jest symbolem 56.KDX - tereny komunikacji, tereny ogólnodostępnych ciągów pieszo-jezdnych oraz symbolem 17.MW.U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usług,
    3.  teren, na którym położona jest działka gruntu nr 4616/28, oznaczony jest symbolem 17.MW.U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem KDG - tereny komunikacji - tereny publicznych dróg głównych oraz symbolem 8.ZP - tereny zieleni urządzonej;
    
2.  Nieruchomość składającą się z działek gruntu: nr 4207/50 o powierzchni 0,0501 ha i nr 4210/27 o 0,0019 ha o łącznej powierzchni 0,0520 ha, położoną w .., obręb …, gmina …., powiat …, województwo …. (dalej jako Nieruchomość II). Teren, na którym położone są działki gruntu wyżej opisane objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta …Nr .. z dnia 30 września 2009 r. w planie tym teren, na którym położone są działki gruntu nr 4207/50 i nr 4210/27 oznaczony jest symbolem 2.KS tereny komunikacji - tereny ogólnodostępnych parkingów;
3.  Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 4619/28 o powierzchni 0,2739 ha, położoną w …. obręb …., gmina …, powiat …, województwo …, (dalej jako Nieruchomość III). Teren, na którym położona jest działka gruntu nr 4619/28, objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta ….Nr … z dnia 30 września 2009 r., w planie tym teren, na którym położona jest działka gruntu nr 4619/28, oznaczony jest symbolem 17.MW.U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usług oraz symbolem 8.ZP - tereny zieleni urządzonej;
4.  posadowione na ww. działkach 3 budynki usługowo - handlowe o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej ok. 6.500,00 m2 i powierzchni najmu wynoszącej ok. 6.400,00 m2 wraz z infrastrukturą obejmującą w szczególności miejsca postojowe, pylon i dwa zjazdy/wjazdy (zwane dalej łącznie: Budynkiem), które zostaną wybudowane przez Sprzedającego.

Na moment złożenia wniosku i na moment sprzedaży, poza wymienionymi w pkt 4 budynkami i budowlami na Nieruchomości znajdować się będzie stacja transformatorowa, ekrany akustyczne oraz drogi dojazdowe.

Cena za Nieruchomość określona została poprzez odniesienie do rocznego dochodu netto wynikającego z umów najmu lokali/pomieszczeń w Budynku (jako jego wielokrotność, z modyfikacjami w zależności od stopnia komercjalizacji obiektu na dzień zawarcia umowy).

Nieruchomość stanowi własność Sprzedającego. Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający w związku z zakupem Nieruchomości nabył prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie tej transakcji.

Obecnie na Nieruchomości prowadzone są prace budowlane w związku z realizacją inwestycji polegającej na wybudowaniu Budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą (o których mowa w pkt 4 powyżej). W stosunku do Budynku (tj. w odniesieniu do wydatków poniesionych przy budowie Budynku), Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po wybudowaniu na Nieruchomości Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą Sprzedający dokona wstępnej komercjalizacji poprzez oddanie w najem lokali, znajdujących się w tym Budynku. W tym celu konieczne będzie uzyskanie przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie Budynku i całej Nieruchomości oraz przekazanie lokali poszczególnym najemcom. Okres, który upłynie pomiędzy wykonaniem powyższych czynności (wybudowaniem Budynku oraz oddaniem go do używania) a planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie wynosił około kilku miesięcy. Okres ten będzie krótszy niż 2 lata.

Wybudowane budynki będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Sprzedającego. Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na budowę/przebudowę Budynku znajdującego się na Nieruchomości.

Sprzedający i Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W przyszłości Sprzedający i Nabywca planują zawrzeć umowę przyrzeczoną przenoszącą własność Nieruchomości.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - dalej: KC), wskutek sprzedaży Nieruchomości, Nabywca Nieruchomości wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku będącego częścią składową Nieruchomości. W związku z powyższym Sprzedający przekaże Nabywcy kaucje wpłacone przez najemców.

Sprzedający nie będzie przenosić na Nabywcę Nieruchomości:

*   oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwy),

*   jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego - oprócz tych związanych z umowami najmu,

*   środków pieniężnych na rachunku bankowym lub w kasie będących własnością Sprzedającego,

*   należności Sprzedającego - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, innych niż te wynikające z umów najmu,

*   praw, roszczeń i zobowiązań wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów najmu siedziby Sprzedającego, usług serwisowych dla Nieruchomości,

*   ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego,

*   know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości,

*   wartości niematerialne składających się na wartość firmy, takich jak: reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalonych procesów biznesowych, listy klientów, kontaktów z instytucjami finansowymi,

*   koncesji, licencji i zezwoleń,

*   praw z polisy ubezpieczeniowej dotyczącej Nieruchomości (Kupujący podpisze własną umowę ubezpieczeniową),

*   innych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

*   znaków towarowych stanowiących oznaczenie indywidualizujących Nieruchomość;

*   własności adresu internetowego (domeny) dotyczącej Nieruchomości;

*   pozostałych nieruchomości handlowo-magazynowych;

*   umów zawartych z pracownikami i współpracownikami,

*   zakładu pracy Sprzedającego lub jakiejkolwiek jego części,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o prowadzenie rachunku bankowego,

*   zobowiązań z tytułu kredytów zaciągniętych przez sprzedawcę na budowę Nieruchomości,

*   zobowiązań z tytułu pożyczek otrzymanych od innych jednostek,

*   innych niż prawa do Nieruchomości składników majątku trwałego należących do przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Wskazać należy, że w związku z zawarciem umowy, nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę praw, roszczeń i zobowiązań wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego z dostawcami mediów.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Na moment składania niniejszego wniosku Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie się zatem wiązać z przejściem pracowników do przedsiębiorstwa Nabywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy w rozumieniu Kodeksu pracy.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu jej długoletniego wynajęcia. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący planuje zawrzeć we własnym imieniu umowy najmu z najemcami komercyjnymi oraz umowy dotyczące obsługi nieruchomości, np. umowę o zarządzaniu nieruchomością lub umowę o ochronie nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający i Nabywca, przed sprzedażą Nieruchomości, zamierzają złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na siedzibę Nabywcy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do Budynku. Sprzedaż Nieruchomości ma zostać udokumentowana fakturą/fakturami z zastosowaniem 23% stawki VAT.

W piśmie z dnia 24 września 2018 r., stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca wskazał, że budynki usługowo-handlowe wraz z infrastrukturą zostaną posadowione na wszystkich działkach gruntu, wymienionych w opisie sprawy, na których realizowana jest inwestycja. Nadto Wnioskodawca wskazał PKOB budynków zlokalizowanych przy ulicy \`(...)\`. - 1230 „Budynki handlowo – usługowe”. Wszystkie wznoszone budynki będą trwale związane z gruntem. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
3.  Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego i dokumentującej nabycie Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1.

Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 2.

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. 3

Zainteresowani stoją na stanowisku, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu nabycia Nieruchomości, z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, a Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, co wypełni dyspozycję art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z ustawą o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się także przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Budynkiem będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się jednak do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej ZCP). W ocenie stron transakcji sprzedaż Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części.

Artykuł 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE (dalej: Dyrektywa VAT) (poprzednio art. 5(8) VI Dyrektywy). Stosownie do art. 19 Dyrektywy VAT, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

Regulacja ta była przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: Trybunał, TSUE).

TSUE w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie Schriever C-444/10 wskazał, że „Stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej”. Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy VAT wymaga zatem, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przez nabywcę. Kwestię, czy całość przekazanych składników musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać zaś z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Z kolei, w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes C-497/01, Trybunał podkreślił, że zgodnie z przepisem art. 5(8) VI Dyrektywy VAT (obecnie art. 19 Dyrektywy VAT), jeśli Państwo Członkowskie wprowadziło zasadę, iż w przypadku przeniesienia całości lub części majątku przedsiębiorstwa, za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia, albo w drodze aportu, nie następuje dostawa towarów, zasada ta ma zastosowanie do jakiegokolwiek przeniesienia przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, obejmującej rzeczy ruchome, jak i wartości niematerialne, które łącznie stanowią podmiot lub część podmiotu zdolnego do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nabywca musi jednakże posiadać zamiar kontynuowania działalności tego przeniesionego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie zaś jedynie natychmiastowej likwidacji tej działalności oraz sprzedaży nabytego majątku. TSUE w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01 Zita Modes orzekł także w kontekście implementacji omawianych regulacji unijnych do przepisów krajowych państw członkowskich że „niezgodnie z przepisami Dyrektywy jest wprowadzenie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń innych niż te, o których mowa w Dyrektywie".

W odniesieniu do wyroku w sprawie C-497/01 Zita Modes, Trybunał wskazał również, że zasada wyłączenia przewidziana w art. 5(8) VI Dyrektywy stanowi autonomiczną konstrukcję prawa wspólnotowego, której celem jest przeciwdziałanie różnicom w zakresie stosowania wspólnego systemu VAT w poszczególnych państwach członkowskich. Trybunał podkreślił, że fakt, iż prawo wspólnotowe nie zawiera definicji pojęcia przedsiębiorstwa lub jego części, nie oznacza, że państwa UE mają swobodę jego interpretacji. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel VI Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji.

W ocenie Zainteresowanych nie ulega wątpliwości, że przedmiot sprzedaży nie może być uznany za przedsiębiorstwo, ani tym bardziej za ZCP. Tym samym nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z czym należy odwołać się odpowiednio do przepisów Kodeksu cywilnego \[dalej: KC\], co potwierdza powszechnie stosowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W konsekwencji sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z zakresu ustawy o VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie istotne wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Sprzedający zamierza zbyć składniki majątkowe, obejmujące praktycznie wyłącznie Nieruchomości. Strony transakcji nie planują natomiast przeniesienia szeregu elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak m.in.: wierzytelności, środki pieniężne i rachunek bankowy, tajemnice związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, a zatem nie dojdzie do tzw. przejścia zakładu pracy.

Lista wybranych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które będą przedmiotem planowanej transakcji oraz tych, które nie będą objęte planowaną transakcją, jest przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego.

Ponadto, na podstawie przepisu art. 678 KC, Nabywca wstąpi w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego w odniesieniu do umów najmu, których stroną jest Sprzedający, a które związane są z Budynkiem będącym przedmiotem sprzedaży. Tak więc, przeniesienie praw wynikających z umów najmu dokonuje się z mocy samego prawa, niezależenie od woli Sprzedającego.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym wraz ze zbyciem Nieruchomości przez Sprzedającego na Nabywcę nie przejdzie większość elementów przedsiębiorstwa wymienionych w art. 551 KC. Prawidłowe jest więc potraktowanie sprzedaży Nieruchomości jako dostawy poszczególnych towarów, które podlegają opodatkowaniu VAT.

Nie można zatem uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie przedsiębiorstwo tylko dlatego, że z mocy prawa Nabywca Nieruchomości wstąpi w prawa i obowiązki z umów najmu. Strony (tj. Sprzedający i Nabywca) nie mają możliwości, aby ten skutek wyłączyć np. w ostatecznej umowie sprzedaży nieruchomości, a ewentualny zapis, wg którego z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasają wszelkie umowy najmu/dzierżawy, byłby bezskuteczny i w świetle 678 § 1 KC Nabywca i tak wstąpiłby w miejsce zbywcy Nieruchomości, niezależnie od istnienia lub nieistnienia zapisów przeciwnych w umowie sprzedaży Nieruchomości. Wobec tego z faktu, że obowiązujące prawo wprowadza skutek, którego strony nie mogą wyłączyć w drodze czynności prawnej, nie można wywodzić, że przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo - tym bardziej, że ani Sprzedający nie ma zamiaru sprzedawać przedsiębiorstwa, ani Nabywca Nieruchomości nie jest zainteresowany zakupem przedsiębiorstwa.

Nie ma zatem miejsca zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu KC.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania. W rezultacie, na gruncie tych przepisów zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia 2015 r. (nr IPPP1/4512-1114/15-2/KR) takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane co do zasady na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość, którą Sprzedający zamierza zbyć, nie została wydzielona organizacyjnie z jego przedsiębiorstwa/oddziału.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Elementów takich zdaniem Zainteresowanych nie będzie zawierała umowa zbycia Nieruchomości, którą Sprzedający i Nabywca zamierzają zawrzeć. W opisywanym przypadku Nieruchomości nie mogą samodzielnie spełniać zadań gospodarczych. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym budynki, które mają być wybudowane na nieruchomości, a które Sprzedający zamierza zbyć, będą stanowić środki trwałe i jako takie nie będą mogły realizować określonych zadań gospodarczych. Powyższe wiąże się w szczególności z faktem, iż szereg elementów koniecznych do samodzielnego funkcjonowania, wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie przedmiotem transakcji.

Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u dostawcy. Z uwagi na fakt, że Sprzedający nie wyodrębnił w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji ich zadań gospodarczych, zbywane składniki majątkowe nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższe podejście jest potwierdzane przez administrację skarbową. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 lipca 2017 r. (nr 0115-KDIT1-2.4012.241.2017.1.RS) uznał, że: „Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Co więcej, Nabywca z mocy prawa wstąpi w stosunki najmu dotyczące budynków zlokalizowanych na Nieruchomości. Jednakże nie zostaną przekazane w ramach transakcji zobowiązania Sprzedającego, co wskazuje, że przedmiotem transakcji nie jest zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Intencją Sprzedającego jest zbycie prawa własności Nieruchomości. Zgodnie z zakresem zawartym w opisie zdarzenia przyszłego księgi rachunkowe, środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, etc. nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej transakcji.

Przedstawione powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w wyrokach sądów administracyjnych, jak również interpretacjach organów podatkowych wydanych w zbliżonych do analizowanego stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych, w tym m.in.:

*   w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 roku, sygn. I FSK 1316/15, zgodnie z którym:

„Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.”;

*   w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 lipca 2017 roku, nr 0114-KDIP1-3.4012.188.2017.1.MT, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym:

„Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo/ZCP u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić ZCP u zbywcy. ZCP nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.”;

*   w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 lipca 2017 roku, nr 0111-KDIB3-2.4012.69.2017.2.ASZ, zgodnie z którą:

„Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.”;

*   w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 września 2016 roku, nr 1462-IPPP3.4512.660.2016.1.RM, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym:

„Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Co więcej, Nabywca z mocy prawa wstąpi w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości, ale w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań Zbywcy niezwiązanych z tymi stosunkami (w tym także tych bezpośrednio związanych z Nieruchomością), co stanowi element konieczny do stwierdzenia, że dochodzi do dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Dodatkowo, należy także wskazać, że intencją Zbywcy jest zbycie wyłącznie Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątku nierozerwalnie związanymi z Nieruchomością, zgodnie z zakresem zawartym w opisie zdarzenia przyszłego, natomiast księgi rachunkowe, umowy o dostawę mediów czy też środki pieniężne i tajemnice przedsiębiorstwa, itp. nie zostaną przeniesione do Nabywcy w ramach planowanej Transakcji (wyjątek stanowią umowy najmu, jako że z mocy prawa zostają one przeniesione na Nabywcę).”;

*   w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lipca 2012 roku, nr IPPP3/443-443/12-2/KB, w której organ, odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny, za prawidłowe uznał stanowisko podatnika, zgodnie z którym:

„(\`(...)\`) przedmiotem Transakcji nie będą niektóre istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, takie jak prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie przedmiotem najmu (lit. b powyżej) czy środki pieniężne niezbędne do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego. Przedmiotem Transakcji nie będą również prawa z papierów wartościowych, a także księgi. Wobec tego w oparciu wyłącznie o nabyte Lokale, Budynki i Budowle wraz z innymi składnikami będącymi przedmiotem Transakcji, Nabywca nie będzie w stanie samodzielnie realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa bez wykonania szeregu dodatkowych czynności, w związku z tym przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.”

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Nieruchomość, nie tworzy ani nie będzie tworzyć zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) Sprzedającego.

Z przedstawionej analizy wynika zatem, że planowana transakcja nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a zatem nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 2:

W przypadku gruntów zabudowanych, w celu ustalenia czy dostawa jest zwolniona z VAT konieczna jest analiza art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Przepisy te dotyczą wprawdzie dostawy budynków i budowli lub ich części - jednak zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika zatem, że ewentualne zwolnienie z VAT dostawy budynku lub budowli posadowionych na gruncie stosuje się również do dostawy tego gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie musi zatem nastąpić oddanie do użytkowania budynków i budowli. W praktyce gospodarczej następujące czynności najczęściej powodują wystąpienie pierwszego zasiedlenia budynku i budowli:

1.  dostawa dokonana w wyniku zawarcia umowy sprzedaży,
2.  oddanie w najem lub dzierżawę,
3.  rozpoczęcie użytkowania przez właściciela na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(\`(...)\`) definicja »pierwszego zasiedlenia (zajęcia)« zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Powyższe stanowisko NSA dotyczące możliwości „pierwszego zasiedlania” budynku lub budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w skutek ich „wykorzystywania na potrzeby własnej działalności gospodarczej”, zostało powszechnie zaaprobowane przez organy podatkowe, co potwierdził przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach z dnia 16 maja 2017 r. (nr 0115-KDIT1-3.4012.18.2017.1.AT), z 11 maja 2017 r. (nr 1462-IPPP2.4512.113.2017.2.JO), z 11 maja 2017 r. (nr 0115-KDIT1-2.4012.25.2017.2.AJ) i licznych innych interpretacjach podatkowych dotyczących przedmiotowej kwestii już po wydaniu przywołanego wyroku NSA z 14 maja 2015 r.

W interpretacjach tych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej cytując orzeczenie NSA wskazał m.in., że: „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.”

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajecie budynku/budowli, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z opisanym zdarzeniem przyszłym, na Nieruchomości mają zostać wybudowane budynki (Budynek). Dostawa tych budynków na rzecz Nabywcy będzie dokonana przez Sprzedającego w okresie nieprzekraczającym 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W związku z tym, dla przedmiotowej dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W stosunku do Budynku stanowiącego przedmiot dostawy, Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto po stronie Sprzedającego nie dojdzie do ulepszenia budynków i budowli, ale do ich wybudowania i dlatego również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a nie będzie miało zastosowania.

Z uwagi na powyższe, nie dojdzie do spełnienia żadnego z wymienionych warunków i dlatego zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a nie będzie mieć zastosowania.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT. W rezultacie sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu wg 23% stawki VAT.

W związku ze sprzedażą i spełnieniem powyższych warunków, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia na Nabywcę Nieruchomości faktury (faktur) z doliczonym do podstawy opodatkowania 23% podatkiem VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania 3:

Podstawowa zasada dotycząca możliwości odliczenia podatku naliczonego została sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki to znaczy gdy: (i) odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz (ii) towary i usługi, w związku z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Zatem niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi umożliwia podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę fakt, iż Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a Nieruchomość zostanie zakupiona przez Nabywcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości do najemców komercyjnych, a zatem do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, warunki określone w art. 86 ust. 1 są spełnione. W konsekwencji Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Jednocześnie nie zachodzi żadna okoliczność określona w art. 88 ustawy o VAT, która spowodowałaby brak możliwości odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę.

W konsekwencji Nabywca będzie mieć pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury (faktur) wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.