Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.141.2019.2.DW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-07
Teza: Czy w związku z faktem, iż środki finansowe zostały przez Wnioskodawcę faktycznie przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości w ciągu dwóch lat będzie on tym samym zwolniony z zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deweloper; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2019 r. (data wpływu 1 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 maja 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 27 maja 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 września 2015 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył lokal mieszkalny za kwotę 163.100 zł (Repertorium A nr …).

Ww. lokal został następnie przez małżonków sprzedany w dniu 12 lutego 2016 r. za kwotę 186.000 zł (Repertorium A nr …).

Wnioskodawca za rok podatkowy 2016 złożył w … Urzędzie Skarbowym w \`(...)\` informację PIT-39, w której wykazał zakup i sprzedaż nieruchomości.

Uzyskane ze sprzedaży środki finansowe Wnioskodawca wraz z żoną zamierzali przeznaczyć na zakup innej nieruchomości – mieszkania. Zgodnie z przepisami ustawy, aby nie płacić podatku małżonkowie posiadali dwa lata na przeznaczenie środków uzyskanych ze zbycia przedmiotowej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 12 maja 2017 r. podpisali umowę porozumienia z firmą K. Sp. z o.o. za zakup lokalu mieszkalnego. Zawarta umowa opiewała na kwotę 346.560,50 zł. Wnioskodawca wskazał, iż ww. firma, z którą zawarł przedmiotową umowę nie jest deweloperem. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca doprecyzował, iż firma K. Sp. z o. o. zawarła w dniu 23 listopada 2016 r. umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego z deweloperem (firma T. Sp. z o.o., Repertorium A nr …). Przedmiotem umowy był lokal mieszkalny powstający przy ul. T., nr …, położony na 6 kondygnacji, o pow. 48,47 m2. Po kilku miesiącach firma K. Sp. z o.o. postanowiła sprzedać ww. lokal, a Wnioskodawca wraz z małżonką M.A. postanowili przedmiotowy lokal nabyć. Na tę okoliczność Wnioskodawca wraz z żoną doszli do porozumienia z firmą K. Sp. z o.o. Umowa została podpisana w dniu 12 maja 2017 r.

W zawartym porozumieniu określono, że płatność za nabyte przez małżonków mieszkanie będzie następowała w ratach. Wnioskodawca dokonał na poczet mieszkania wpłat czterech rat na łączną kwotę 200.000 zł.

Zgodnie z zawartą umową pomiędzy małżonkami a firmą K. lokal mieszkalny miał być przekazany do dnia 31 grudnia 2018 r. Do tego dnia miała być również przeniesiona własność tej nieruchomości. Data ta była również jednym z czynników decydujących o zakupie właśnie tego lokalu mieszkalnego. Niestety deweloper … nie wywiązał się z umowy w deklarowanym pisemnie terminie i do tego czasu nie nastąpiło formalne przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż mieszkania ma nastąpić w II kwartale 2019 r.

Wnioskodawca wskazał, iż w latach 2017 - 2018 przeznaczył wraz z małżonką za zakup ww. lokalu mieszkalnego pełną kwotę uzyskaną ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości, na co posiadają stosowne dokumenty dokumentujące te wpłaty:

1.  100.000 zł z dnia 22 maja 2017 r. (faktura …);
2.  50.000 zł z dnia 12 października 2017 r. (faktura …);
3.  25.000 zł z dnia 25 stycznia 2018 r. ( faktura …);
4.  25.000 zł z dnia 5 kwietnia 2018 r. (faktura …).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy w związku z faktem, iż środki finansowe zostały przez Wnioskodawcę faktycznie przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości w ciągu dwóch lat będzie on tym samym zwolniony z zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku dochodowego od zbycia nieruchomości w związku z przeznaczeniem środków na zakup kolejnego mieszkania, zgodnie z wcześniej zawartymi umowami. Wnioskodawca wskazuje, iż w ciągu dwóch lat od sprzedaży pierwszej nieruchomości zakup kolejnej nie został sfinalizowany (akt notarialny nie został podpisany), jednak nastąpiło celowe, kierunkowe działanie dążące do zakupu nieruchomości. Środki finansowe zostały w całości przeznaczone na kolejną nieruchomość w ciągu dwóch lat podatkowych.

Wnioskodawca nadmienia, iż umowy zakupu przedmiotowej nieruchomości jednoznacznie wskazywały, iż przeniesienie własności nieruchomości ma nastąpić do końca 2018 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

Ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zatem, aby możliwe było skorzystanie z ww. zwolnienia to poniesione wydatki na cele określone m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą spełniać warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy.

W świetle powoływanych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decyduje wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, dochodu ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Jednakże należy podkreślić, iż korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in. nabycie lokalu mieszkalnego.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało w niej zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

W związku z tym stwierdzić należy, że zawarcie „umowy porozumienia na zakup lokalu mieszkalnego”, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, może prowadzić do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Treścią takiej umowy nie jest bowiem przeniesienie własności danej nieruchomości lecz samo wyrażenie chęci jej zakupu. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości – bez zaistnienia faktu przeniesienia jej własności w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to uzależnione jest nie tylko od samego faktu wydatkowania w ustawowym terminie środków ze sprzedaży, ale także – o czym nie można zapomnieć – od wydatkowania ich wyłącznie na ściśle określony przez ustawodawcę cel, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego skutkujące uzyskaniem prawa jego własności.

Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W konsekwencji zatem, gdy do 31 grudnia 2018 r. Wnioskodawca nie zawarł notarialnej umowy sprzedaży przenoszącej własność zakupionego lokalu mieszkalnego, dochód ze zbycia lokalu mieszkalnego zobowiązany jest opodatkować 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jego zaistnienia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.