Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1225/13/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-03-06
Teza: sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w spadku
Słowa kluczowe: nieruchomości; spadek; sprzedaż; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 5 grudnia 2013 r. (data otrzymania 6 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną otrzymanych przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną otrzymanych przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 16 sierpnia 2011 r. czterech współwłaścicieli, w tym Wnioskodawca, dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości (gospodarstwa rolnego o powierzchni 2,0875 ha zabudowanej domem do remontu). Udział Wnioskodawcy w nieruchomości wynosił 1/16 i wnioskodawca nabył go w spadku po ojcu, który zmarł 29 września 2000 r.

W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył na wyłączną własność działkę nr 125/4 o powierzchni 0,1136 ha i udział wynoszący 1/8 części w działce 1125/1 o powierzchni 0,102 ha stanowiącej drogę wewnętrzną. Zniesienia współwłasności współwłaściciele dokonali za dopłatą ze strony jednego ze współwłaścicieli (dalej współwłaściciel nr 1) na rzecz współwłaściciela (dalej współwłaściciel nr 2) w kwocie 10 000,00 zł, z na rzecz wnioskodawcy w kwocie 5 000,00 zł i na rzecz ostatniego współwłaściciela (dalej współwłaściciel nr 3) w kwocie 5 000,00 zł.

Wartość przedmiotu umowy zniesienia współwłasności nieruchomości została przez znoszących współwłasność ustalona w kwocie 705 200,00 zł.

Wartość nabytych przez współwłaściciela nr 1 działek i udziałów we współwłasności strony ustaliły na kwotę 548 900,00 zł, a zatem wartość nabytych działek i udziałów w części przekraczającej udział 12/16 części we współwłasności nieruchomości, który przed zniesieniem przysługiwał współwłaścicielowi nr 1 w wysokości 528 900,00 zł (705 200,00 x 12/16 = 528 900,00zł), wyniósł 20 000,00 zł.

Wnioskodawca nabył działkę 1125/4 i udział 1/8 we współwłasności działki nr 1125/1 których wartość ustalono na kwotę 39 075,00 zł, natomiast wartość udziału 1/16 we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał mu przed zniesieniem współwłasności wynosił 44 075,00 zł.

Wartość nabytych przez współwłaściciela nr 2 działek i udziałów we współwłasności wyniosła 78 150,00 zł, a wartość jego udziału 2/16 w nieruchomości, który przysługiwał mu przed zniesieniem współwłasności wynosiła 88 150 zł.

Natomiast wartość nabytych przez współwłaściciela nr 3 działki i udziału we współwłasności w działce wyniosła 39 075 zł, a wartość jego udziału 1/16 we współwłasności nieruchomości przed zniesieniem współwłasności wynosiła 44 075,00 zł.

Działka nr 125/4 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej z 7 września 2007 r. znajduje się na terenie oznaczonym symbolem planu: MN-RM(a) – tereny zabudowy mieszkaniowej-zagrodowej.

Wnioskodawca 6 listopada 2013 r. sprzedał działkę nr 125/4 i udział wynoszący 1/8 części w działce 1125/1 za łącznie kwotę 130 000 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy od sprzedaży działki 125/4 i udziału 1/8 w działce 125/1 należy zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki nr 1125/4 i udziału 1/8 w działce 125/1 nastąpiła ok. 13 lat od momentu nabycia nieruchomości. Wnioskodawca uważa, że za termin nabycia nieruchomości uznaje się datę śmierci spadkodawcy. Nie ma znaczenia późniejsze zniesienie współwłasności. W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości udział Wnioskodawcy w tej nieruchomości nie powiększył się od momentu pierwotnego nabycia do chwili odpłatnego zbycia. Wnioskodawca uważa zatem, że nie należy się podatek dochodowy od tej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa ich nabycia. Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment nabycia.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej..

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w drodze spadku po zmarłym w 2000 r. ojcu nabył udział 1/16 w nieruchomości. Następnie w 2011 r. współwłaściciele nieruchomości znieśli współwłasność, w ten sposób, że Wnioskodawca otrzymał działkę nr 1125/4 i udział 1/8 w działce 125/1 stanowiącej drogę wewnętrzną oraz spłatę od jednego ze współwłaścicieli w wysokości 5 000,00 zł. Współwłaściciele ustalili wartość nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności na kwotę 705 200,00 zł. Wnioskodawca W wyniku zniesienia współwłasności nabył działkę i udział w działce o łącznej wartości 39 075,00 zł oraz otrzymał spłatę w wysokości 5 000,00 od współwłaściciela, który nabył majątek o wartości przekraczającej jego udział we współwłasności. Wnioskodawca 6 listopada 2013 r. sprzedał działkę i udział w działce stanowiącej drogę dojazdową nieruchomości za łącznie 130 000,00 zł.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Natomiast instytucja zniesienia współwłasności stanowi likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 210 ustawy Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Mając zatem na uwadze powołane powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, że w sytuacji gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności, w wyniku których udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności w części przekraczającej udział w nieruchomości stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział, który współwłaściciel posiadał przed zniesieniem współwłasności. Należy ponadto wyjaśnić wnioskodawcy, że o tym czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nabycia decyduje porównanie wartości tych nieruchomości.

Aby zatem ustalić czy w rozpatrywanej sprawie w drodze zniesienia współwłasności można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy porównać wartość rynkową działki o nr ew. 1125/4 i udziału 1/8 w działce nr 125/1 nabytych przez wnioskodawcę w dniu zniesienia współwłasności 16 sierpnia 2011 r. (39 075,00 zł zł) ustaloną na dzień dokonania zniesienia współwłasności z wartością udziału 1/16 w całym majątku będącym przedmiotem zniesienia współwłasności ustaloną również na dzień 16 sierpnia 2011 r. (czyli 1/16 x 705 200,00 zł = 44 075,00 zł). Zatem Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego przed dokonaniem zniesienia współwłasności. To oznacza, że Wnioskodawca nie nabył dodatkowego udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości.

W tym miejscu należy podkreślić, że powyższych ustaleń dokonano w oparciu o wartości, jakie Wnioskodawca wskazał we wniosku, przyjmując, że są one wartościami rynkowymi. Wartości te ustala się na podstawie cen rynkowych działek, obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy o zniesienie współwłasności. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Subiektywne przekonanie Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, co do wysokości ustalonych wartości rynkowych nieruchomości, nie może być wyznacznikiem cen rynkowych działek.

Podsumowując, skoro w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego przed dokonaniem zniesienia współwłasności, to stwierdzić należy, że Wnioskodawca prawo własności działki o nr 1125/4 i udział 1/8 w prawie własności działki o nr 1125/1 stanowiącej drogę dojazdową nabył w 2000 r. w drodze spadku po ojcu (o ile wartości podane przez współwłaścicieli jako wartości rynkowe nieruchomości będących przedmiotem zniesienia współwłasności na dzień dokonania tej czynności odpowiadają w rzeczywistości wartościom rynkowym).

W konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości (tj. działki nr 1125/4 i udziału 1/8 w działce 1125/1) nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ pięcioletniego terminu zawartego w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To zaś oznacza, że sprzedaż nieruchomości i udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.