Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.717.2022.3.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-23
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie ustalenia, czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca powinna zostać uznana za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT a tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT oraz czy Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

21 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii:

\- czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca powinna zostać uznana za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT,

\- czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT a tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,

\- czy, że w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Wniosek został uzupełniony – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 listopada 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

R Sp. z o.o.

(dalej: „Wnioskodawca”)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B

(dalej: „Sprzedająca”)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Transakcja

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej położonej w G, gminie D, województwie (…), obejmującej działkę geodezyjną oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha objętej księgą wieczystą nr (…) oraz działkę geodezyjną oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha oraz działkę geodezyjną oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha objętych księgą wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”). Nabycie nieruchomości ma służyć pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

Obecnie właścicielem Działki jest Sprzedająca. Dnia (…) lutego 2022 r. Sprzedająca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży gruntu („Umowa”) z R Sp. z o.o. W celu realizacji Inwestycji, Wnioskodawca (jako cesjonariusz) na podstawie umowy cesji wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Umowy oraz zawrze przyrzeczoną umowę Sprzedaży ze Sprzedającą.

Zgodnie z zawartą Umową, umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

a) nabyciu przez kupującego od innych podmiotów prawa własności nieruchomości zlokalizowanych w województwie (…), powiecie (…), gminie (…) obręb (…), składających się z działek o numerach ewidencyjnych (…) („Dodatkowe Nieruchomości”),

b) przeprowadzeniu przez kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego, planistycznego, komunikacyjnego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki nie wskażą na brak możliwości realizacji Inwestycji, w szczególności nie będzie wskazywał, iż którekolwiek z oświadczeń Sprzedającej złożone w niniejszej Umowie w odniesieniu do Nieruchomości lub Sprzedającej jest nieprawdziwe, ani przeszkód prawnych do zabudowania Nieruchomości oraz dodatkowych nieruchomości Inwestycją, zgodnie z planem oraz w terminie przewidzianym przez kupującego,

c) uzyskaniu przez kupującego satysfakcjonujących warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyskaniu warunków technicznych oraz dokonywaniu wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się ewentualnie na Inwestycji i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną Inwestycją,

d) uzyskaniu przez kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, dla celów realizacji inwestycji budowlanej, prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnych i ostatecznych pozwoleń wodnoprawnych dla Działki, jeżeli będzie to konieczne w toku procesu inwestycyjnego oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Działki,

e) uzyskaniu interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku kupującego i Sprzedającej, złożonego na koszt kupującego, potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową,

f) zapewnienie dojazdu do Inwestycji umożliwiającego użytkowanie Inwestycji w określonym przez kupującego celu,

g) uzyskaniu od właściwego organu administracji publicznej ostatecznej decyzji administracyjnej ze zgodą na lokalizację zjazdu i wyjazdu dla Inwestycji do drogi publicznej,

h) uzyskaniu przez kupującego na swój koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji ZRID (zezwolenia na realizację inwestycji drogowej) na budowę drogi prowadzącej do planowanej Inwestycji lub prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę drogi prowadzącej do planowanej Inwestycji w zależności od tego która procedura będzie miała zastosowanie,

i) wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającej na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą i prawidłowe.

Powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że pomimo nie spełnienia się wszystkich lub któregokolwiek wyżej warunku, kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W celu realizacji Transakcji, kupujący sam zgłosił się do Sprzedającej z propozycją nabycia Działki.

Inwestycja

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.

Dla przedmiotowej Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Gminy D Nr (…) (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działkę zostały oznaczone symbolami: P/U – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej oraz KDD – teren drogi publicznej klasy dojazdowej.

Budynki, budowle lub ich części

Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą

Sprzedająca nabyła Nieruchomość pierwotnie wraz z mężem do majątku wspólnego małżonków na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1979 r.

Prawo własności zostało przeniesione na małżonków celem prowadzenia na Nieruchomości działalności rolniczej.

Następnie, na skutek dziedziczenia po mężu, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem sądu z dnia (…) września 2006 r., Sprzedająca stała się jedynym właścicielem Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Działalność Sprzedającej względem Nieruchomości

Od momentu nabycia Sprzedająca wraz z małżonkiem wykorzystywali Nieruchomość na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedająca wraz z małżonkiem dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości. Ostatnia sprzedaż płodów rolnych z Działki miała miejsce w 2006 r. Następnie Działka w okresie od (…) września 2006 r. do (…) grudnia 2021 r. była przedmiotem dzierżawy na rzecz syna, celem prowadzenia działalności rolniczej, za co Sprzedająca pobierała czynsz dzierżawy.

Jednocześnie od momentu nabycia gospodarstwa, nieprzerwanie do dnia dzisiejszego Sprzedająca prowadzi działalność rolniczą, z tym, że w okresie od (…) września 2006 r. do (…) grudnia 2021 r. prowadziła działalność rolniczą na gruntach własnych nie będących przedmiotem dzierżawy z synem. Ostatnia sprzedaż płodów rolnych, z tychże gruntów miała miejsce (…) września 2021 r.

Z dniem (…) stycznia 2022 r. Sprzedająca ponownie osobiście wykorzystuje Nieruchomość w prowadzonej działalności rolniczej.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na potrzeby prowadzenia innej działalności, w szczególności opodatkowanej w podatku VAT.

Sprzedająca posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

Działalność Sprzedającej względem pozostałych składników majątku

Sprzedająca posiada inne działki poza Działką objętą zakresem niniejszego wniosku.

Pozostałe działki nie stanowią jednak przedmiotu Transakcji.

Sprzedająca dokonywała w przeszłości sprzedaży działek (4 działki niezabudowane). Transakcje miały miejsce w 2016 r., 2018 r. oraz 2021 r. Działki te zostały nabyte w celu prowadzenia działalności rolniczej i tak też były wykorzystywane od momentu nabycia. Sprzedaż ww. działek została podyktowana chęcią pozyskania środków na prowadzenie gospodarstwa rolnego, a środki uzyskane przez Sprzedającą z tytułu ich sprzedaży zostały wykorzystane na prowadzenie działalności rolniczej. Nabywcami były osoby fizyczne oraz Urząd Gminy. W konsekwencji sprzedaż ww. działek nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Udzielone przez Sprzedającą pełnomocnictwo

W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedająca udzieliła R Sp. z o.o. prawa do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane i w tym zakresie do składania we własnym imieniu wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji oraz o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Inwestycji, a w szczególności do: składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz warunków zabudowy, składania wniosków o pozwolenie na budowę dla Inwestycji i uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów, uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, a także do dokonywania wszelkich uzgodnień pozwalających na włączenie Działki do układu drogowego oraz do przeprowadzenia badania stanu technicznego Działki (w tym w badań geologicznych, geotechnicznych, środowiskowych, archeologicznych, w tym dokonywania odpowiednich odwiertów).

Wnioskodawca (jako cesjonariusz) na podstawie umowy cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nabędzie prawo do dysponowania gruntem w zakresie opisanym wyżej.

W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedająca udzieliła także pełnomocnictwa przedstawicielowi kupującego m.in. do:

\- przeglądania akt powołanych ksiąg wieczystych, w tym składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została wydzielona lub odłączona;

\- uzyskania od wszelkich podmiotów (w tym organów administracji publicznej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego Nieruchomości;

\- do reprezentowania Sprzedającej w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającej wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Wszystkie działania opisane treścią pełnomocnictwa zostały podjęte.

Pomimo udzielonego szerokiego zakresu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane w praktyce może zdarzyć się, że Wnioskodawca nie wystąpi z wnioskami o wydanie wszystkich decyzji, dla których została wyrażona zgoda przez Sprzedającą.

Udzielone prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane oraz pełnomocnictwo nie jest warunkiem zawarcia samej końcowej umowy sprzedaży, ale udzielone prawo do dysponowania i pełnomocnictwo ma wpływ na spełnienie innych określonych w Umowie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto, Sprzedająca:

1) nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem Działki do sprzedaży,

2) nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Działki,

3) nie wydzielała dróg wewnętrznych,

4) nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży Działki,

5) nie występowała do właściwych organów z wnioskami o decyzje/pozwolenia w zakresie:

a) przekształcenia Działki pod zabudowę,

b) decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

c) wycinki drzew i krzewów,

d) uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej.

Powyższe działania zostały jednak podjęte przez kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa lub na podstawie prawa do dysponowania gruntem.

Sprzedająca nie zatrudnia także pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje. Sprzedająca nie uczestniczy w żaden sposób w tych innych nabyciach.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)**

1) Czy w zakresie Transakcji Sprzedająca powinna zostać uznana za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT?

2) Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3) Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

1) Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca występuje jako podatnik VAT.

2) Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3) Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo o obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z dostawy przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT lub prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

1\. Status podatnika VAT Sprzedającej

W ocenie Zainteresowanych, Sprzedająca w ramach Transakcji powinna zostać uznana za podatnika VAT na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Ocena, czy w zakresie Transakcji Sprzedająca powinna zostać uznana za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że objęcie transakcją Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę inwestycyjną (odniesienie do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r, sygn. C-180/10 i C-181/10), oraz kompleksowe zorganizowanie całej sprzedaży z znaczącym zaangażowaniem kupującego (gdzie kupujący, na podstawie otrzymanych pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania gruntem, wykonuje praktycznie wszystkie czynności niezbędne do przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży) skutkuje uznaniem Transakcji sprzedaży za pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie porównywalne do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Trzeba bowiem podkreślić, że z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, iż pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że powyższe działania m.in. mające na celu uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej zaświadczeń, wypisów itp., wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzania projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jak również możliwość podjęcia pozostałych czynności wymienionych w udzielonym pełnomocnictwie oraz w zawartej przedwstępnej umowie sprzedaży (na podstawie prawa do dysponowania gruntem), nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy). Z kolei kupujący dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż udzielenie przez Sprzedającą stosownych pełnomocnictw kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającej, ponieważ to ona jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniach o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Podsumowując:

\- Sprzedająca podejmie czynności poprzez pełnomocnika (kupującego) polegające na wszczynaniu wymaganych prawem postępowań administracyjnych,

\- czynności te dokonywane są w sposób ciągły i są dokonywane w ramach Inwestycji,

\- powyższe czynności zmierzają do zwiększenia wartości Nieruchomości, a zatem Sprzedająca (poprzez pełnomocnika) zaangażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomości,

\- środki te podejmowane są w celu uzyskania dochodu z wykorzystania (sprzedaży) majątku rzeczowego – Nieruchomości.

Powyższe okoliczności dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Ponadto, od momentu nabycia, Nieruchomość wykorzystywana była przez Sprzedającą w celu prowadzenia działalności rolniczej, z której to Sprzedająca do 2006 r. czerpała pożytki ze sprzedaży płodów rolnych. Nieruchomości była również przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze, za co Sprzedająca otrzymywała czynsz dzierżawny, a następnie od 2022 ponownie wykorzystywana w działalności rolniczej prowadzonej przez Sprzedającą. Pośrednio to również świadczy o zwiększonym zaangażowaniu Sprzedającej w wykorzystanie gospodarcze nieruchomości (nawet jeśli nie ma to bezpośredniego związku ze sprzedażą).

2\. Opodatkowanie VAT Transakcji

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z uzasadnieniem stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego przedstawionego w niniejszym wniosku, zdaniem Wnioskodawcy w ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedająca będą działać w charakterze podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ jak wskazano powyżej Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona, należy ją uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego dla Działki wydany został MPZP, zgodnie z którym Działka wchodzi w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem symbolami: 1 P/U – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działka powinna zostać uznana w całości za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Wobec powyższego, w ocenie Zainteresowanych nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że Sprzedająca nabyła Działkę w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu w podatku VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Przy nabyciu Działki przez Sprzedającą nie wystąpił podatek należny. W konsekwencji nie można uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3\. Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Działki, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działki w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającej. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Działka będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Działki od Sprzedającej, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2022 r. poz. 931 ze zm.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

R Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawa prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji Podatkowej.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.