Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.267.2019.4.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-28
Teza: Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ nie będą spełnione warunki zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług oraz ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 1 sierpnia 2019 r. (data wpływu – 2 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 11 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawach użytkowania wieczystego oraz prawie własności zabudowy i pozostałych praw − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawach użytkowania wieczystego oraz prawie własności zabudowy i pozostałych praw.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 1 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.417.2019.2.AM, 0111-KDIB4.4014.267.2019.3.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 11 października 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. S.K.A. (Sp. z o.o. S.K.A.) („Spółka 1”, „Nabywca”),

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. S.K.A. („Spółka 2”, „Zbywca”),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Wstęp oraz podatkowe informacje na temat Zbywcy i Nabywcy.

Spółka 2 Sp. z o.o. S.K.A. jest spółką komandytowo-akcyjną i polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Zbywca”).

Spółka 1 Sp. z o.o. S.K.A. jest spółką komandytowo-akcyjną i polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Nabywca’).

Zbywca i Nabywca (łącznie: „Zainteresowani”) są obecnie i będą na moment transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zbywca i Nabywca są podmiotami powiązanymi zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i ustawy o podatku od towarów i usług – należą do grupy kapitałowej (dalej: „Grupa”).

Nabywca nie prowadził dotychczas działalności na rynku nieruchomości komercyjnych w szczególności działalności deweloperskiej oraz działalności polegającej na świadczeniu usług komercyjnego wynajmu nieruchomości.

2\. Model działalności gospodarczej oraz inwestycji prowadzonej przez Zbywcę.

Zbywca jest spółką powołaną do realizacji projektu nieruchomościowego w Polsce, który jest obecnie w trakcie budowy. Projekt ten będzie obejmował zespół budynków z funkcjami handlowo-usługowymi i garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną oraz będzie składał się z trzech budynków (dalej łącznie określanych jako: „Budynki”): budynku o przeznaczeniu hotelowym z pomieszczeniami usługowymi na niższych piętrach („Budynek A”) oraz dwóch budynków o funkcji biurowej z lokalami usługowymi na niższych piętrach (odpowiednio „Budynek B” i „Budynek C”) oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej. Planowana data uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla Budynku B to marzec 2020 r., a dla Budynku A i C – czerwiec 2020 r. Cała zabudowa wzniesiona na Nieruchomościach Gruntowych, w tym Budynki będące w budowie oraz budowle i infrastruktura zlokalizowane na Nieruchomościach Gruntowych będą dalej zwane „Zabudową”.

Budynki położone są na gruncie, w stosunku do którego Zbywca jest obecnie użytkownikiem wieczystym, tj. na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni 0,4705 ha, („Nieruchomość Gruntowa 1”) oraz na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych (…), o powierzchni 0,2386 ha i powierzchni 0,2866 ha („Nieruchomość Gruntowa 2”), (dalej wskazane nieruchomości gruntowe łącznie określane jako: „Nieruchomości Gruntowe”).

W stosunku do Nieruchomości Gruntowych wydano decyzje o warunkach zabudowy. Nieruchomości Gruntowe nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomości Gruntowe zostały nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowych oraz umowy sprzedaży z 27 grudnia 2013 r. Nabycie Nieruchomości Gruntowych przez Zbywcę podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z tym nabyciem.

Proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń, oddania Budynków do użytkowania, koordynowania, zawierania, zmieniania oraz rozwiązywania umów związanych z procesem budowlanym w odniesieniu do Budynków został zlecony przez Zbywcę innemu podmiotowi z Grupy działającemu jako inwestor zastępczy („Inwestor Zastępczy”) na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne („Umowa o Zastępstwo Inwestycyjne”). Zgodnie z postanowieniami Umowy o Zastępstwo Inwestycyjne, umowa o generalne wykonawstwo robót budowlanych oraz umowy z podwykonawcami, mają być zawierane bezpośrednio przez Zbywcę.

Główna umowa o dewelopment projektu i wykonanie robót budowlanych Budynków została już zawarta przez Zbywcę („Umowa o Roboty Budowlane”). Zamierzeniem Stron jest aby niezwłocznie po Transakcji wyodrębnić z Umowy o Roboty Budowlane prace budowlane dotyczące Budynku A do oddzielnej umowy, która zostanie zawarta pomiędzy generalnym wykonawcą a Nabywcą. W związku z tym, prawa i roszczenia wynikające z Umowy o Roboty Budowlane nie będą Przedmiotem Transakcji.

Należy wskazać, że w celu sfinansowania nabycia i budowy Budynków, Zbywca zaciągnął kredyt od konsorcjum banków, jak również zaciągnął pożyczki od podmiotów z Grupy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. Wszelkie czynności związane z budową, zarządzaniem i administrowaniem Budynkami, jak również obsługą administracyjną działalności Zbywcy, są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych przez Zbywcę z innymi podmiotami.

Budynki są realizowane przez Zbywcę z zamiarem ich zbycia na rzecz inwestorów zewnętrznych. W wyniku przeprowadzonych analiz rynkowych i ekonomicznych, okazało się, że sprzedaż Budynków jednemu inwestorowi jest wysoce utrudniona z uwagi na: (i) różne przeznaczenie Budynków, tj. Budynek A ma przeznaczenie hotelowe, a budynek B i Budynek C biurowo-usługowe; oraz (ii) wysoką wartość rynkową Budynków jako całości.

W związku z powyższym, z uwagi na odrębny charakter Budynku A od Budynku B i Budynku C, zdecydowano, iż Budynek A będzie oferowany inwestorom do zakupu odrębnie od Budynku B i Budynku C.

W tym celu, podjęto decyzję o sprzedaży Budynku A wraz z odpowiednią częścią Nieruchomości Gruntowych na rzecz jednej ze spółek w grupie, tj. Nabywcy, która następnie będzie oferować sprzedaż Budynku A inwestorom zewnętrznym. Przedmiotowe wyodrębnienie Budynku A z pozostałych Budynków oraz jego sprzedaż do Nabywcy na tym etapie ma na celu przygotowanie sprzedaży Budynku A lub samego Nabywcy odrębnie od pozostałych dwóch Budynków B i C – w zależności od preferencji biznesowych i wyniku negocjacji z inwestorem zewnętrznym. Ponadto, wyodrębnienie Budynku, jak również wyodrębnienie odpowiadającej mu części Nieruchomości Gruntowych jest istotne z punktu widzenia banków udzielających finansowania na zakup inwestycji, co może mieć istotne znaczenie dla inwestora zewnętrznego.

W związku z powyższym, Zbywca planuje sprzedaż na rzecz Nabywcy następujących składników: (i) udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowych, wyliczonego jako stosunek planowanej powierzchni całkowitej Budynku A do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków oraz (ii) związanego z tym prawem użytkowania wieczystego udziału w prawie własności Zabudowy wraz z pozostałymi elementami opisanymi szczegółowo w punkcie 3, wyliczonego według tego samego stosunku co przedmiot Transakcji opisany w punkcie (i) powyżej („Transakcja”).

3\. Opis przedmiotu Transakcji.

3.1 Opis Budynku A.

Na dzień Transakcji, Zabudowa, w tym Budynek A, będzie inwestycją w toku (Zabudowa i jej poszczególne elementy nie stanowią obecnie i nie będą stanowić na moment Transakcji z punktu widzenia podatkowego środka trwałego Nabywcy).

Budynek A jest wybudowany w stanie surowym zamkniętym i na moment złożenia wniosku wykonywana jest jego elewacja. Na moment Transakcji przewiduje się, że elewacja na Budynku A będzie zakończona oraz będą w nim prowadzone prace wykończeniowe.

Poza budynkami, na dzień Transakcji, na Nieruchomości Gruntowej mogą znajdować się części instalacji ciepłowniczej, wodno-kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej oraz elektrycznej. Wskazane części infrastruktury (obecnie istniejącej oraz tej, której istnienie jest przewidywane na dzień Transakcji) mogą stanowić własność Zbywcy lub mogą stanowić element infrastruktury odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych.

W Budynku A oprócz działalności hotelowej planowana jest działalność barów, restauracji oraz innych usług zapewnianych zwykle przez hotele o wysokim standardzie. Planowane jest, iż w obrębie pomieszczeń na poziomie „0” oraz „-1”, stanowiących część pasażu handlowo-usługowego znajdującego się w częściach podziemnych Budynków, funkcjonować będą także restauracja, drogeria, pralnia oraz punkt sprzedaży artykułów elektronicznych i akcesoriów. Ponadto, Zbywca prowadzi rozmowy z podmiotami, które miałyby prowadzić w Budynku A kawiarnię oraz piekarnię. Na poziomie „+1” Budynku A funkcjonować będzie część centrum konferencyjnego, obejmującego także powierzchnie na poziomie „+1” Budynków B i C („Centrum Konferencyjne”). Na poziomie „-1” Budynku A będzie znajdowało się połączenie (…).

Planowane jest, iż:

*   na poziomie „-2” Budynku A znajdować się będą miejsca postojowe przeznaczone na potrzeby związane z prowadzeniem hotelu;
*   na poziomach od „-3” do „-6” znajdować się będą miejsca postojowe przeznaczone dla najemców biurowych Budynków B i C;
*   w związku z powyższym miejsca parkingowe na poziomach od „-3” do „-6” w budynku A będą wynajmowane albo wydzierżawiane przez właściciela Budynku A właścicielowi Budynków B i C, który następnie będzie je wynajmować swoim najemcom.

Z uwagi na planowane ustalenia biznesowe, zgodnie z którymi miejsca parkingowe na poziomach od „-3” do „-6” w Budynku A będą oddane do wyłącznego używania i pobierania pożytków przez właściciela Budynków B i C, w dniu transakcji zakłada się zawarcie umów, pomiędzy Zbywcą oraz Nabywcą w odniesieniu do tych miejsc parkingowych. Nie można jednak wykluczyć, iż plany dotyczące przeznaczenia poszczególnych pięter i rozliczeń ulegną zmianie.

W odniesieniu do Budynku A, Zbywca zawarł już główną umowę najmu ze spółką z grupy, której przedmiotem jest: (i) w pełni wykończona i umeblowana powierzchnia hotelowa, (ii) część powierzchni centrum Konferencyjnego, położona w Budynku A oraz (iii) miejsca parkingowe na poziomie „-2” Budynku A („Umowa Najmu Hotelu”). Główny najemca Budynku A zawarł również z operatorem hotelowym umowę o zarządzanie hotelem oraz centrum konferencyjnym, które będzie znajdowało się na poziomie 1+ Budynków.

Ponadto, Zbywca zawarł w odniesieniu do Budynku A umowy najmu pomieszczeń z podmiotami, które będą prowadzić restaurację, drogerię, pralnię oraz punkt sprzedaży artykułów elektronicznych i akcesoriów. Wydanie powierzchni tym najemcom w celu przeprowadzenia w pomieszczeniach przez nich wynajmowanych niezbędnych robót wykończeniowych jest planowane przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie na Budynek A.

Budynki w części naziemnej będą niezależnie funkcjonującymi od siebie obiektami. Dodatkowo, przez +1 piętro budynków będzie przechodziło Centrum Konferencyjne. Część Centrum Konferencyjnego w obrębie Budynku A stanowi przedmiot Umowy Najmu Hotelu. Część Centrum Konferencyjnego położona odpowiednio w Budynku B i Budynku C jest przedmiotem odrębnych umów najmu na te powierzchnie, zawartych pomiędzy Zbywcą a spółką z Grupy, która będzie głównym najemcą powierzchni hotelowych w Budynku A.

Z uwagi na ustalenia biznesowe, zgodnie z którymi przychód z działalności Centrum Konferencyjnego ma przypadać wyłącznie każdoczesnemu właścicielowi Budynku A, w dniu transakcji planowane jest zawarcie umów, uprawniających Nabywcę i kolejnych właścicieli Budynku A do czerpania pożytków z przychodów z Centrum Konferencyjnego, w części położonej w Budynku B i Budynku C. Przed zawarciem umów, o których mowa w zdaniu poprzednim, umowy najmu dotyczące części Centrum Konferencyjnego położnej odpowiednio w Budynku B i Budynku C zawarte uprzednio pomiędzy Zbywcą a głównym najemcą powierzchni hotelowych w Budynku A zostaną rozwiązane, a w ich miejsce, w dniu Transakcji bądź bezpośrednio po tym dniu, zostaną dodatkowo zawarte umowy pomiędzy Nabywcą a głównym najemcą powierzchni hotelowych w Budynku A. Szczegóły umów regulujących korzystanie wraz z prawem do pobierania pożytków przez właściciela Budynku A z powierzchni Centrum Konferencyjnego znajdującego się na +1 piętrze Budynku B i Budynku C, jak i szczegóły umów dotyczących udostępnienia przez właściciela Budynku A właścicielowi Budynków B i C miejsc parkingowych na poziomach od „-3” do „-6” w Budynku A, wraz z prawem do pobierania pożytków z tych miejsc parkingowych, są jeszcze analizowane i będą dalej negocjowane. Dlatego nie można wykluczyć zmian w tym zakresie.

W związku z faktem, iż oddanie Budynków do użytkowania planowane jest na rok 2020, a Zbywca prowadzi z potencjalnymi najemcami Budynków negocjacje zmierzające do zawarcia umów najmu powierzchni biurowej, usługowej oraz miejsc parkingowych w Budynkach, w interesie Zbywcy leży zapewnienie na rzecz przyszłych najemców Budynków tymczasowej powierzchni biurowej i usługowej oraz tymczasowych miejsc parkingowych w bezpośrednim sąsiedztwie Budynków do czasu ich wybudowania, oddania do użytkowania oraz wydania powierzchni najmu w posiadanie najemcom. Co za tym idzie, Zbywca, jako najemca, zawarł z podmiotem z Grupy, jako wynajmującym, umowy najmu pomieszczeń tymczasowych w budynku znajdującym się w sąsiedztwie Budynków na warunkach ustalonych przez Zbywcę i przyszłych najemców w trakcie negocjacji zmierzających do zawarcia umowy najmu powierzchni najmowanej w Budynkach. Jedna z tych umów dotyczy pomieszczeń pokazowych („showroom”) hotelu, który będzie zlokalizowany w Budynku A. Zobowiązanie do zawarcia umowy najmu w odniesieniu do pomieszczeń pokazowych hotelu w budynku znajdującym się w sąsiedztwie Budynku A wynika z Umowy Najmu Hotelu.

Ponadto, w odniesieniu do wyżej opisywanych umów najmu na pomieszczenia tymczasowe, Zbywca zawarł z podmiotem z Grupy, porozumienie w sprawie, między innymi, rozliczenia kosztów z tytułu prac wykończeniowych w pomieszczeniach tymczasowych oraz rozliczenia wynagrodzenia z tytułu utrzymania nieruchomości będącej przedmiotem umów najmu na pomieszczenia tymczasowe.

Z uwagi na fakt, że porozumienie w sprawie rozliczenia kosztów umów najmu na pomieszczenia tymczasowe odnosi się do umów najmu pomieszczenia we wszystkich Budynkach, po Transakcji planowane jest rozwiązanie istniejącego porozumienia oraz zawarcia nowych porozumień w sprawie rozliczenia kosztów umów najmu tymczasowych, w tym odrębnego porozumienia w odniesieniu do Budynku A.

Każdy z Budynków będzie posiadał część podziemną do poziomu „-6”. Na poziomie „0” oraz „-1” Budynków planowane jest centrum handlowo-usługowe wraz z ciągami komunikacyjnymi i pomieszczeniami towarzyszącymi obsługującymi pomieszczenia handlowe w Budynkach. Przychody z lokali użytkowych zlokalizowanych w centrum handlowo-usługowym będą przypadały przyszłemu właścicielowi odpowiednego Budynku, w którym ten lokal użytkowy będzie się znajdował.

Planowane jest, iż:

*   pod Budynkiem B i C, na poziomie „-2”, będzie położony parking ogólnodostępny przeznaczony dla klientów lokali użytkowych znajdujących się odpowiednio w Budynku A i B i Budynku C oraz gości innych najemców Budynków;
*   parking na poziomie „-2” w obrębie Budynku A będzie przeznaczony dla gości części hotelowej;
*   parking ogólnodostępny będzie składać się z dwóch części: części położonej pod Budynkiem B i stanowiącej własność właściciela Budynku B i C oraz części położonej pod Budynkiem C i stanowiącej własność właściciela Budynków B i C;
*   właściciel Budynków B i C zawrze umowy dotyczące obsługi parkingu ogólnodostępnego z tym samym operatorem, jednakże po transakcji i po oddaniu Budynków B i C do użytkowania. Każdy z właścicieli Budynków B i C będzie ponosił koszty utrzymania parkingu ogólnodostępnego oraz będzie uprawniony do przychodów związanych z parkingiem ogólnodostępnym na zasadach określonych w umowie z operatorem oraz umowie o podział do korzystania z elementów Zabudowy niesłużącej wyłącznemu użytkowi właścicielowi poszczególnego Budynku, opisanej szczegółowo w dwóch poniższych akapitach.

Zakłada się, że właściciel Budynku B i Budynku C będzie zobowiązany do zapewnienia ogólnodostępnego charakteru parkingu na poziomie „-2” Budynku B i Budynku C, w tym, w szczególności, w celu zagwarantowania właścicielowi Budynku A możliwości odpłatnego korzystania z tego parkingu przez gości Centrum Konferencyjnego oraz hotelu, na podstawie umowy quoad usum, o której mowa powyżej. Szczegóły dotyczące funkcjonowania parkingu ogólnodostępnego, o którym mowa w zdaniu poprzednim, są analizowane i będą podlegały dalszym ustaleniom. Dlatego nie można wykluczyć zmian w tym zakresie.

Jednocześnie, m.in. budowle, urządzenia, instalacje i wyposażenia niezbędne do należytego utrzymania i funkcjonowania Budynków, a także droga dojazdowa do garaży podziemnych pod Budynkiem, drogi serwisowe, elementy małej architektury położone na Nieruchomościach gruntowych niesłużące wyłącznie jednemu Budynkowi oraz niestanowiące części składowej Zabudowy, o ile takie powstaną do czasu transakcji, będą stanowić części wspólne wszystkich Budynków („Części Wspólne”). Każdoczesnemu właścicielowi odpowiednio budynku A, B, i C będzie przysługiwał udział w Częściach Wspólnych (jeżeli takie powstaną do dnia transakcji) w części odpowiadającej planowanej powierzchni całkowitej każdego z Budynków w stosunku do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków.

Niektóre elementy infrastruktury służącej Nieruchomościom Gruntowym takie jak droga przeciwpożarowa, nie stanowią własności Zbywcy, a tytuł prawny Zbywcy, w odniesieniu do korzystania z drogi przeciwpożarowej, wynika z ustanowionej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości Gruntowych służebności gruntowej prawa przechodu i przejazdu przez określony fragment obciążonej nieruchomości gruntowej dla celów drogi przeciwpożarowej. W wyniku Transakcji, Nabywca stanie się współuprawnionym z opisywanej służebności.

Niezwłocznie po Transakcji planowane jest rozwiązanie istniejącej Umowy o Zastępstwo Inwestycyjne wraz z jednoczesnym zawarciem nowej umowy o zastępstwo inwestycyjne pomiędzy Inwestorem Zastępczym a Nabywcą, w odniesieniu do procesu inwestycyjnego dotyczącego budynku A wraz z infrastrukturą techniczną. W wyniku zawarcia odrębnej umowy o zastępstwo inwestycyjne dla Budynku A, nabywca będzie miał bezpośrednio roszczenie do Inwestora Zastępczego o przeniesienie praw nabytych przez Inwestora Zastępczego w toku realizacji Budynku A.

Wraz z Transakcją planowane jest zawarcie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą umowy regulującej w szczególności sposób zarządu i korzystania z Części Wspólnych (jeżeli takie powstaną na dzień transakcji) (quoad usum). Co więcej, w wyniku zawarcia opisywanej umowy, część Zabudowy odpowiadająca Budynkom B i C, niebędąca częścią Transakcji, zostanie oddana do wyłącznego korzystania Zbywcy. Na podstawie powyższej umowy, zostanie również uregulowane korzystanie przez właścicieli poszczególnych Budynków z elementów Zabudowy niesłużącej wyłącznemu użytkowi właściciela poszczególnego Budynku takich jak, lecz nie wyłącznie: drogi serwisowe, obszary załadunku, połączenie podziemne ze stacją metra, droga dojazdowa do garaży podziemnych pod Budynkami. Ponadto, właściciel każdego z Budynków będzie zobowiązany zapewnić każdorazowemu właścicielowi pozostałych Budynków dostęp do parkingu znajdującego się pod danym Budynkiem.

Do dnia Transakcji Zbywca może zawrzeć różne umowy serwisowe i o dostawę mediów. Na dzień złożenia przedmiotowego wniosku Zbywca zawarł umowę o dostawę mediów (CO) dla Budynku A oraz umowę sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji dla wszystkich Budynków. Z uwagi na konieczność zapewnienia ciągłości dostaw mediów do Nieruchomości Gruntowej wykorzystywanych w celu realizacji inwestycji prowadzonej obecnie na Nieruchomościach Gruntowych, możliwym jest, że wyżej wskazane umowy nie zostaną rozwiązane przed Transakcją. W związku z czym, w ramach transakcji, prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione na Nabywcę (o ile takie przeniesienie będzie możliwe).

Zbywcy przysługuje również szereg praw (opisanych szczegółowo w dalszej części wniosku) immanentnie związanych z prowadzoną działalnością.

Zbywca nie prowadzi w stosunku do Budynku A odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Budynkiem A nie są (i nie będą na dzień Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnie kont. Możliwe jest tylko przypisanie części pozycji zapisanych na jednym koncie do budynku A poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK – „miejsce powstania kosztów” (dotyczy to jednak tylko części pozycji, a nie wszystkich przychodów i kosztów, należności i zobowiązań).

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty należnego podatku od towarów i usług o kwotę naliczonego podatku od towarów i usług w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi w związku ze wznoszeniem Budynku A (oraz Budynków B i C) oraz wszelkich obiektów znajdujących się na Nieruchomości Gruntowej.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku do towarów i usług.

3.2 Przedmiot Transakcji.

W ramach Transakcji dojedzie do sprzedaży części inwestycji deweloperskiej w trakcie realizacji (albo odpowiedniego przeniesienia lub udzielenia – w zależności od przypadku) przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, w skład której będą w szczególności wchodzić, następujące składniki („Przedmiot Transakcji”):

1.  udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej 1 wyliczonego jako stosunek planowanej powierzchni całkowitej Budynku A do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności Zabudowy położonej na Nieruchomościach Gruntowych;
2.  udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej 2 wyliczonego jako stosunek planowanej powierzchni całkowitej Budynku A do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności Zabudowy położonej na Nieruchomościach Gruntowych;
3.  odpowiedniego udziału w Częściach Wspólnych, jeżeli takie powstaną do dnia Transakcji;
4.  praw i obowiązków wynikających z umów najmu zawartych przez Zbywcę dotyczących Budynku A (z uwagi na fakt, że powierzchnia najmu na dzień transakcji nie zostanie jeszcze wydana najemcom, prawa i obowiązki z umów najmu zostaną przeniesione na Nabywcę w drodze umownej);
5.  praw wynikających z umowy najmu pomieszczeń pokazowych hotelu odnoszącej się do pomieszczeń w budynku sąsiadującym z budynkiem A, zawartej pomiędzy spółką z grupy jako wynajmującym, a Zbywcą jako najemcą;
6.  praw przysługujących Zbywcy z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez najemców Budynku A (o ile na dzień Transakcji będą one przysługiwały Zbywcy);
7.  autorskie prawa majątkowe oraz prawa pokrewne i wszelkie zgody na wykonywanie autorskich praw zależnych oraz autorskich praw osobistych do dokumentacji projektowej lub budowlanej Budynku A, Centrum Konferencyjnego lub Części Wspólnych oraz upoważnienia i zobowiązania dotyczące praw autorskich do wyżej wymienionych projektów albo roszczenia o przeniesienie praw autorskich w odniesieniu do dokumentacji projektowej powstałej na podstawie umów o prace projektowe lub umów o roboty budowlane zawartych w odniesieniu do budynków, w części dotyczącej Budynku A; Centrum Konferencyjnego i Części Wspólnych, o ile takie prawa lub roszczenia będą przysługiwały Zbywcy na dzień Transakcji;
8.  praw z rękojmi lub gwarancji do dokumentacji projektowej albo roszczenia o przeniesienie praw z rękojmi lub gwarancji do dokumentacji projektowej w odniesieniu do projektów powstałych na podstawie umów projektowych lub umów o roboty budowlane w zakresie dotyczącym Budynku A, Centrum konferencyjnego i Części Wspólnych (jeśli takie powstaną), o ile takie prawa lub roszczenia będą przysługiwały Zbywcy na dzień Transakcji;
9.  praw z rękojmi lub gwarancji budowlanych albo roszczenia o przeniesienie praw z rękojmi lub gwarancji budowlanych wynikających z umów o roboty budowlane dotyczących Budynku A, Centrum konferencyjnego i Części Wspólnych, o ile takie prawa lub roszczenia będą przysługiwały Zbywcy na dzień Transakcji;
10.  licencji/sublicencji albo roszczenie o udzielenie licencji/sublicencji na korzystanie ze znaku towarowego słownego „(…)” oraz znaku towarowego słowno-graficznego „(…)”, o ile na dzień Transakcji, odpowiednio prawo do udzielenia takiej licencji/sublicencji będzie przysługiwało Zbywcy, bądź Zbywcy będzie przysługiwało roszczenie o udzielenie takiej licencji/sublicencji; oraz
11.  praw z umów o dostawę mediów (CO) dla Budynku A oraz umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej zapewnienia świadczenia usług dystrybucji w zakresie dotyczącym Budynku A, jeżeli będzie możliwe przeniesienie takich umów na Nabywcę.

Jednocześnie, następujące składniki majątku Zbywcy nie będą przedmiotem Transakcji:

1.  udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej 1 wyliczony jako stosunek planowanej powierzchni całkowitej Budynku B i Budynku C do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności Zabudowy położonej na Nieruchomościach Gruntowych;
2.  udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej 2 wyliczony jako stosunek planowanej powierzchni całkowitej Budynku B i Budynku C do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności Zabudowy położonej na Nieruchomościach Gruntowych;
3.  wszelkie inne składniki majątkowe i prawa przypadające na Budynek B i Budynek C;
4.  zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania Zbywcy wynikające z tytułu rozliczeń publicznoprawnych, które z zasady nie podlegają przeniesieniu na Nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Zbywcy);
5.  zezwolenia, pozwolenia i decyzje administracyjne dotyczące funkcjonowania Budynku A i które nie podlegają przeniesieniu;
6.  zobowiązania Zbywcy z tytułu finansowania nabycia oraz realizacji Budynków;
7.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne należące do Zbywcy; oraz
8.  prawa i obowiązki z umów dotyczących dostawy mediów do Budynków podpisanych przed Transakcją przez Zbywcę z podmiotami trzecimi z wyjątkiem umowy o dostawę mediów (CO) oraz umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji, jeżeli takie umowy będą Przedmiotem transakcji. Przy czym, Nabywca może zdecydować się na przejęcie niektórych obowiązków Zbywcy z takich umów (w razie konieczności, za zgodą drugiej strony tych umów) z tym zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że po Transakcji takie umowy zostaną rozwiązanie lub wypowiedziane w stosunku do Zbywcy (bądź w całości) i za ich wykonanie w miejsce Zbywcy będzie odpowiedzialny Nabywca.

W odniesieniu do zobowiązań Zbywcy z tytułu finansowania nabycia oraz realizacji Budynków, możliwa jest sytuacja, iż Nabywca zaciągnie kredyt lub pożyczkę od podmiotów, które finansowały Zbywcę i z tego kredytu/pożyczki zostanie sfinansowana zapłata ceny sprzedaży z tytułu transakcji. Obecnie rozważana jest również możliwość uregulowania części ceny sprzedaży z tytułu Transakcji poprzez przejęcie zobowiązań z tytułu części kredytu zaciągniętego przez Zbywcę (tj. tytułem zapłaty części ceny Nabywca przejąłby zobowiązania kredytowe Zbywcy, co stanowiłoby formę uregulowania wynagrodzenia Zbywcy).

Ponadto, Przedmiot Transakcji nie obejmuje tych składników, które wprawdzie znajdują się na Nieruchomości Gruntowej, ale stanowią własność gestorów sieci, a nie Zbywcy.

Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował także, m.in. następujących elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy:

1.  firmy (oznaczenia Zbywcy);
2.  ksiąg rachunkowych i innych dokumentów korporacyjnych związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;
3.  umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy;
4.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
5.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; z zastrzeżeniem, że nabywca zostanie dodatkowo objęty polisami ubezpieczeniowymi Grupy takimi jak, ubezpieczeniem wszelkich ryzyk budowlanych oraz ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej (OC oraz TPL) – Zbywca jest także objęty tymi polisami.

Przedmiotowa Transakcja zaplanowana jest na październik 2019 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż z powodów biznesowych (w tym z uwagi na kwestię uzyskania koniecznych zgód) planowana Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie.

Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Zbywca nie zatrudnia pracowników.

Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy tez oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy.

Cena za Przedmiot Transakcji zostanie ustalona na warunkach rynkowych, zgodnie z przyjętą formułą cenową uwzględniającą: (i) wycenę docelowej (zakładającej w pełni ukończenie wszystkich prac wykończeniowych i aranżacyjnych) wartości rynkowej Przedmiotu Transakcji w oparciu o metodę dochodową – zostanie ona oparta o wycenę dokonaną przez renomowany podmiot zajmujący się wyceną nieruchomości, oraz (ii) planowaną wysokość wszystkich kosztów niezbędnych w celu ukończenia prac wykończeniowych oraz aranżacyjnych w Budynek A, które będzie musiał ponieść Nabywca.

Reasumując, przedmiotem transakcji będzie część inwestycji deweloperskiej „w toku” realizowana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, która pierwotnie miała być przeznaczona do sprzedaży po jej ukończeniu inwestorom zewnętrznym.

4\. Planowany podział Nieruchomości Gruntowej po dniu Transakcji.

Budynki położone są na trzech działkach ewidencyjnych, składających się na Nieruchomość Gruntową. Z uwagi na fakt, że każdy z Budynków położony jest na każdej z trzech działek stanowiących Nieruchomość Gruntową, w celu zwiększenia atrakcyjności sprzedaży poszczególnych Budynków na rzecz inwestorów zewnętrznych, po dniu Transakcji rozważane jest przeprowadzenie podziału przedmiotowych działek ewidencyjnych, w taki sposób, aby każdy z Budynków był położony na odrębnej nieruchomości gruntowej, co ułatwi dalszą sprzedaż Budynków na rzecz inwestorów zewnętrznych.

W celu uzyskania odrębności geodezyjnej dla każdej nieruchomości gruntowej pod każdym z Budynków rozważane są dwie alternatywne opcje podziału Budynków:

1.  wystąpienie z wnioskiem w trybie postępowania administracyjnego o wydanie decyzji podziałowej w odniesieniu do istniejących działek ewidencyjnych, które wchodzą w skład Nieruchomości Gruntowej; albo
2.  wystąpienie z wnioskiem w trybie postępowania sądowego o zniesienie współużytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej, które powstanie w wyniku planowanej Transakcji.

Po dokonaniu podziału geodezyjnego (jeżeli zostanie on przeprowadzony w jednym z powyższych trybów), planowane jest rozwiązanie umowy quoad usum, o której mowa powyżej w niniejszym wniosku oraz ustanowienie wzajemnych służebności na rzecz właścicieli poszczególnych Budynków.

Tryb przeprowadzania podziału Nieruchomości Gruntowej będzie uzależniony od dalszych decyzji biznesowych.

5\. Sposób wykorzystania Przedmiotu Transakcji przez Nabywcę.

Budynek A będzie oferowany do zakupu inwestorom zewnętrznym. W tym celu, po Transakcji, Nabywca planuje kontynuować realizację prac wykończeniowych Budynku A oraz jego komercjalizację (proces wynajmu). Nabywca zamierza używać Przedmiotu Transakcji wyłącznie w celu dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (najem powierzchni komercyjnych/ewentualnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług sprzedaż nieruchomości inwestorowi zewnętrznemu prowadzącemu działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych).

Strony zamierzają, ze względu na ostrożność, złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Ze względu na wymagania grupowe, przed Transakcją zostaną uzyskane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa zaświadczenia potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego Zbywcy do aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali ponadto, że zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Pod pojęciem „innych urządzeń” na podstawie art. 235 Kodeksu cywilnego rozumie się również urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Z uwagi na powyższe, z zastrzeżeniem przyłączy, które będą zlokalizowane wewnątrz Budynku, przyłącza i inne urządzenia instalacyjne nie będą stanowić części składowej Nieruchomości Gruntowych, zważając na brzmienie art. 235 Kodeksu cywilnego i wyłączenie w stosunku do budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zasady superficies solo cedit.

W związku z powyższym, na dzień Transakcji, na Nieruchomościach Gruntowych będą znajdować się następujące naniesienia stanowiące „Zabudowę”:

i) budynki będące w budowie stanowiące nieruchomość w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego, które będą stanowić własność Sprzedającego na moment Transakcji;

ii) przyłącza budowane na Nieruchomościach Gruntowych stanowiące „inne urządzenia” w rozumieniu art. 235 Kodeksu cywilnego i „urządzenia budowlane” w rozumieniu Prawa Budowlanego, których własność do dnia Transakcji nie zostanie przeniesiona na przedsiębiorcę przesyłowego i które będą stanowić własność Sprzedającego, tj. naniesienia niestanowiące odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego oraz niestanowiące części składowej Nieruchomości Gruntowych na podstawie art. 235 Kodeksu cywilnego;

iii) przyłącza zlokalizowane wewnątrz Budynków, które będą stanowiły ich części składowe w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego i które będą własnością Sprzedającego; oraz

iv) naniesienia, których budowa rozpocznie się w listopadzie 2019 r. i zakończy się już po dniu Transakcji w postaci: (i) układu drogowego dróg wewnętrznych, w tym wjazdów i chodników, które po wybudowaniu będą stanowiły „budowle” w rozumieniu Prawa budowlanego oraz (ii) obiektów małej architektury (zgodnie z definicją z art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego), które będą stanowiły współwłasność Sprzedającego i Kupującego po ich wybudowaniu i które nie będą stanowiły odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego ani części składowych Nieruchomości Gruntowych na podstawie art. 235 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo, na Nieruchomościach Gruntowych, na dzień Transakcji będą znajdowały się elementy, stanowiące przedmiot odrębnej własności, które nie będą stanowiły Przedmiotu Transakcji w postaci urządzeń (sieci, przyłączy) stanowiących przedmiot odrębnej własności przedsiębiorców przesyłowych na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, tj. naniesienia które nie stanowią odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego, ani części składowej Nieruchomości Gruntowej w rozumieniu art. 48 w zw. z art. 235 Kodeksu cywilnego, które w zależności od przypadku mogą zostać zakwalifikowane jako „budowla” w rozumieniu Prawa budowlanego w odniesieniu do sieci przesyłowych lub jako urządzenia budowlane w odniesieniu do przyłączy.

Z informacji zawartych w uzupełnieniu wynika ponadto, że przedmiotem Transakcji mogą być też objęte:

*   udział we własności 3 przyłączy wodociągowych zlokalizowanych na działce ewidencyjnej o numerze (…);
*   udział we własności 10 przyłączy kanalizacji sanitarnej,
*   udział we własności 2 przyłączy kanalizacji deszczowej,
*   udział we własności 3 przyłączy teletechnicznych, jeżeli ich budowa rozpocznie się do dnia Transakcji,
*   udział we własności 3 przyłączy ciepłowniczych, jeżeli do dnia Transakcji ich własność nie zostanie przeniesiona na przedsiębiorcę przesyłowego.

W odniesieniu do Przedmiotu Transakcji wskazanego w punkcie 3.2.(a) - (i) oraz (k) zostaną przeniesione na Nabywcę prawa majątkowe lub odpowiednio prawa z umów wskazanych ww. punktach albo roszczenia o ich przeniesienie, jeżeli będą one przysługiwały Zbywcy na dzień Transakcji. W zakresie punktu 3.2. (j) wniosku, Nabywcy zostanie udzielona przez Zbywcę licencja/sublicencja na korzystanie ze znaku towarowego słownego „(…)” oraz znaku towarowego słowno-graficznego „(…)” tj. zostanie udzielone Nabywcy prawo do wykorzystywania tych znaków towarowych przez Nabywcę, jeżeli prawo do udzielenia takiej licencji/sublicencji lub roszczenie ojej udzielenie będzie przysługiwało Zbywcy na dzień Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż (i) planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz (ii) sprzedaż podmiotu Transakcji nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W tej sytuacji, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 25 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.417.2019.3.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zbywca planuje sprzedaż na rzecz Nabywcy następujących składników: (i) udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowych, wyliczonego jako stosunek planowanej powierzchni całkowitej Budynku A do planowanej powierzchni całkowitej wszystkich Budynków oraz (ii) związanego z tym prawem użytkowania wieczystego udziału w prawie własności Zabudowy (którą stanowią budynki, budowle i infrastruktura) wraz z pozostałymi elementami opisanymi szczegółowo w punkcie 3 opisu zdarzenia przyszłego, wyliczonego według tego samego stosunku co przedmiot Transakcji opisany w punkcie (i) powyżej („Transakcja”).

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży (Sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tj. czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 25 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.417. 2019.3.EW, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że opisana we wniosku transakcja określona ogólnie jako sprzedaż „Nieruchomości” (tj. udziału w prawach wieczystego użytkowania gruntu, prawie własności zabudowy oraz pozostałych praw) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W interpretacji wskazano, że sprzedaż Budynku A nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług ani zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Budynku A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem 23% stawki podatku od towarów i usług.

Dostawa Budynku A wraz z urządzeniami budowlanymi będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku od towarów i usług w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym znajduje się wymieniony w opisie sprawy Budynek A.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ nie będą spełnione warunki zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług oraz ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.