Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.73.2025.2.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-07
Teza: Nieuznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT w
związku z dostawą Nieruchomości (działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4
oraz wydzielonego fragmentu działki nr 5/5) oraz prawo
Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z
nabyciem ww. Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości
sieć-sieć przesyłowa
sprzedaż-sprzedaż działek
teren-teren budowlany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1

## Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (dalej: Sprzedający) jest właścicielem działek oznaczonych numerami 5/5, 1/1, 2/2, 3/3,
    4/4 objętych księgą wieczystą nr (...). Księga wieczysta obejmuje inne działki, ale
    przedmiotem transakcji będą tylko działki wskazane powyżej. Przez działki 3/3, 4/4 i 1/1
    przechodzi linia energetyczna, na działkach 3/3 i 1/1 znajdują się słupy od linii
    energetycznej. Linia i słupy zostały wybudowane i są własnością przedsiębiorstw
    energetycznych. Na działkach nie znajdują się inne budowle ani budynki.
    Sprzedający Nieruchomość dostał w darowiźnie w 1992 roku.
    Dla działek 5/5, 1/1 i 2/2 w chwili obecnej nie obowiązuje miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, ale dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż w
    momencie dokonania sprzedaży nieruchomości plan będzie uchwalony i będzie
    przeznaczony pod zabudowę zgodnie art. 2 pkt 33 Ustawy VAT. Dla działek 3/3 i 4/4
    obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a działki, zgodnie z tym
    planem znajdują się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z
    przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych
    inwestorów (symbol z planu (...)).
    Działka obecnie jest oddana w nieodpłatne używanie, a wcześniej była wykorzystywana do
    celów rolnych, a płody rolne były sprzedawane.
    Obecnie Sprzedający planuje sprzedać wydzielony fragment działki 5/5 oraz pozostałe
    działki (dalej: Nieruchomość). W tym celu Sprzedający 21 września 2022 r. zawarł 2 umowy
    przedwstępne kupna sprzedaży z X sp. z o.o. (dalej: Kupujący). Przedwstępna umowa
    kupna sprzedaży dotycząca działek 5/5, 1/1 i 2/2 przewiduje, iż umowa przyrzeczona
    zostanie zawarta o ile:
      (a) Przeprowadzony zostanie podział geodezyjny działki 5/5 poprzez wydzielenie z niej
        działki niezabudowanej, o pow. około 0,1500 ha;
      (b) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów,
        obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości
        nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z
        niniejszej Umowy Przedwstępnej) a uprawniona z tytułu ograniczonego prawa
        rzeczowego - B.B. wyrazi zgodę we właściwej formie na bezcieżarowe odłączenie
        Nieruchomości z księgi wieczystej;
      (c) Przez Gminę (...) zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania
        Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego;
      (d) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji
        polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego
        lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym
        miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną
        infrastrukturą i obiektami drogowymi („lnwestycja”) - w terminie do 21 czerwca
        2025 r.;
      (e) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt
        budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w
        połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) lnwestycji, polegającej na
        wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów
        usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym

        planem zagospodarowania przestrzennego; wraz z niezbędną infrastrukturą i
        obiektami drogowymi, opisanego w lit. (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi
        w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami
        koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;
      (f) Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie
        części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne i produkcji rolnej lub
        zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające
        wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak
        konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;
      (g) Oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i
        zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej,
        a Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.
    Natomiast przedwstępna umowa kupna sprzedaży dotycząca działek 3/3, 4/4 przewiduje,
    iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:
      (a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów,
        obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości
        nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z
        niniejszej Umowy Przedwstępnej) a uprawniona z tytułu ograniczonego prawa
        rzeczowego - B.B. wyrazi zgodę we właściwej formie na bezciężarowe odłączenie
        Nieruchomości z księgi wieczystej;
      (b) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji
        polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego
        lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym
        miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną
        infrastrukturą i obiektami drogowymi („lnwestycja”) - w terminie do 21 czerwca
        2025 r.;
      (c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt
        budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w
        połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na
        wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów
        usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym
        planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i
        obiektami drogowymi, opisanego w lit. (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi
        w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami
        koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;
      (d) Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie
        części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub
        zaświadczenie wydane przez właściwy organ potwierdzające wcześniejsze
        wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności
        uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;
      (e) oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy aktualne i
        zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej,
        a Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.
    Powyższe warunki obydwu umów zostały przedstawione przez Kupującego.

    Ponadto strony postanowiły, iż powyższe warunki zastrzeżone zostały wyłącznie na
    korzyść Kupującego, który może żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo
    niespełnienia któregokolwiek z tych warunków.
    Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia
    inwestycji, Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi
    Kupującego do samodzielnego reprezentowania:
      (a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w
        postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej jak i w drugiej instancji)
        dotyczących postępowania w sprawie uchwalenia, bądź zmiany obowiązującego
        mpzp), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej
        na Nieruchomości na wszystkich lub niektórych nieruchomościach, o zakresie i
        przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych
        uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji,
        uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji,
        postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień, itp.) związanych z
        planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości
        wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających
        osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy
        oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej
        inwestycji;
      (b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na
        postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt (a);
      (c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących
        podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu;
      (d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej
        zakresem niniejszego pełnomocnictwa;
      (e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i
        pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono
        niniejszego Pełnomocnictwa.
    Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we
    własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności w zakresie:
    1. występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii
    elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w
    tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach
    na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;
    2. składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii,
    ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji
    inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na
    rozbiórkę oraz na budowę, jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii,
    ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;
    3. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele
    budowlane.
    Przed sprzedażą Nieruchomości zostaną wyłączone z produkcji rolnej (prawdopodobnie
    wniosek o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej lub wniosek o wydanie

    zaświadczenia potwierdzającego wcześniejsze wyłączenie Nieruchomości z produkcji
    rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do
    Nieruchomości złoży Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa), zostanie
    dokonany podział Nieruchomości (prawdopodobnie wniosek o dokonanie podziału złoży
    Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa), zgodnie z granicami uchwalonego
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz planuje złożyć wniosek o
    wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na
    budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa; jest to mało
    prawdopodobne).
    Dodatkowo Sprzedający oświadcza, że:
    1. Nabywca zgłosił się sam;
    2. W stosunku do Nieruchomości, Sprzedawca nie prowadził jakichkolwiek działań
    mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie
    podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży
    Nieruchomości;
    3. Sprzedający nie zajmował się obrotem nieruchomościami;
    4. Działki oddane były w nieodpłatne użyczenie i nie były przedmiotem umów najmu,
    dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze;
    5. Sprzedający sprzedał ok. 2000 roku działki na rzecz Skarbu Państwa pod zalew;
    6. Sprzedający prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym i zarejestrowanym
    podatnikiem podatku VAT;
    7. Sprzedający nie posiada obecnie innych nieruchomości, które zamierza sprzedać;
    8. Nieruchomości obciążane są prawem służebności osobistej oraz korzystania z
    nieruchomości określone w par. 4 umowy darowizny.
    Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją
    wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze
    podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie
    zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób
    (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie
    opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem
    podatku VAT.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany do celów VAT.
    Pytania
      1. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu
        podatkiem od towarów i usług?
      2. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1., czy Kupujący ma prawo do
        odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
      1. Zdaniem Sprzedającego, sprzedaż przez niego Nieruchomości nie podlega
        opodatkowaniu podatkiem VAT.

      2. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega
        opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku
        naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.
    Uzasadnienie
    Ad 1.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są
    osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby
    fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2,
    bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    W świetle powyższych regulacji, podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje
    działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale
    musi ona być prowadzona samodzielnie.
    W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów, ujawnił się problem dotyczący
    kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się
    do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już
    obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygniecie w orzecznictwie TSUE. W
    kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i
    in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod
    zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa
    krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości
    przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezalenie od częstotliwości
    takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta,
    handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie
    czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na
    gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego niezależnie od woli tej osoby w grunt przeznaczony
    pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12
    ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast
    jeżeli osoba ta, w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania
    w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2
    dyrektywy 2006/112/WE, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy:
    C-263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sadu
    Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany

    podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i
    usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej
    sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie
    pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.
    W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności
    podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki
    podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo
    własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w
    danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się
    jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z
    22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia
    2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK
    1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca
    2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po
    379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I
    SA/Łd 352/2019).
    Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że
    ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3
    dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie
    dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej
    dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: 30 listopada 2011 r., sygn.
    akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn.
    akt I FSK 382/14). Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej
    sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym,
    niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał w ramach
    zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął
    aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT,
    co – w tym przypadku – skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w
    ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako
    podatnik podatku od towarów i usług.
    Podejmowane przez Sprzedającego działania nie wskazują, że skala jego aktywności w
    celu zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych,
    jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Wskazać należy, iż Sprzedający
    stał się właścicielem na podstawie umowy darowizny i jest jej właścicielem od wielu lat.
    Od początku posiadania Nieruchomości Sprzedający nie wykonywał żadnych działań,
    które mogłyby być rozpatrywane jako działania „jak profesjonalista”. W szczególności
    nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości
    Nieruchomości. Wnioskodawca nie miał w planach również sprzedawać Nieruchomości.
    To Kupujący sam do niego dotarł.
    O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność
    udzielenia pełnomocnictwa czy zgody na dysponowanie nieruchomością, uzyskanie
    decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolnej (lub uzyskania zaświadczenia o braku
    konieczności uzyskania takiej decyzji), czy też dokonanie podziału Nieruchomości,
    zgodnie z granicami uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja, Kupujący chce

    mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać
    uznane, za działanie „jak profesjonalista” udzielenie pełnomocnictwa/zgody na
    dysponowanie nieruchomością, podmiotowi, który zamierza przeprowadzić inwestycję
    w celu umożliwienia uzyskania odpowiednich zgód i pozwoleń. Wszystkie te działania
    mają służyć w ogóle możliwości sprzedaży Nieruchomości, a nie zwiększeniu ich
    wartości, czy też w jakikolwiek sposób byłyby związane z zawodowym czy
    profesjonalnym charakterem podejmowanych działań. Innymi słowy, są to działania
    „warunkujące” sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku. Naturalnym jest
    bowiem, że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji, pozwoleń, itp.,
    Kupujący może zrezygnować z zakupu działek. Działania te nie mogą zostać uznane za
    działania „jak podejmowane przez profesjonalistę”, czy też za wskazujące na ich
    „zawodowy” charakter. Trudno za „profesjonalne działanie” uznać bierne oczekiwanie
    na zgłoszenie się chętnego do nabycia działki, czy udzielenia mu pełnomocnictwa do
    załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedającego) podjęcia działań niezbędnych
    mu do celów, dla których zamierza nabyć te działki.
    Podsumowując, zdaniem Sprzedającego, w związku ze sprzedażą Nieruchomości,
    dokonuje on zarządu majątkiem osobistym i nie angażuje środków podobnych do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jeżeli zatem
    dokonuje on zarządu majątkiem osobistym, to w związku z tym nie działa on w
    charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym, sprzedaż Nieruchomości nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Ad 2.
    Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w
    przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,
    Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz
    art. 124.”.
    W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności
    opodatkowanej (sprzedaż lub inna opodatkowana działalność), zakup tych działek przez
    Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze
    powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia
    podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez
    Sprzedającego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów)
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. W świetle
    przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z
    okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Ponadto, dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest
    podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

    W związku z powyższym, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku
    osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej
    stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu
    art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    Poza tym, wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które
    charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Zgodnie z tym, każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Co istotne, pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych
    przepisów ustawy, ale wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku
    osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W analizowanej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że
    dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od
    wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności
    związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu

    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Ponadto, przyjęcie iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Zgodnie z powołanymi przepisami, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w
    odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną
    w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej
    wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt
    działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej Kodeksem
    cywilnym.
    W myśl art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, zgodnie z którym:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.

    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
      oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
      umowy przyrzeczonej.
      § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca
    przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w
    formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również
    kwestia udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa i zgody do
    działania w jego imieniu i na jego rzecz.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej sąmej
      formie.

      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Oznacza to, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w
    zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem działek oznaczonych numerami 5
    /5, 1/1, 2/2, 3/3, 4/4. Sprzedający Nieruchomości te dostał w darowiźnie w 1992 roku.
    Przez działki 3/3, 4/4 i 1/1 przechodzi linia energetyczna, na działkach 3/3 i 1/1 znajdują się
    słupy od linii energetycznej. Linia i słupy zostały wybudowane i są własnością
    przedsiębiorstw energetycznych. Na działkach nie znajdują się inne budowle ani budynki.
    Dla działek 5/5, 1/1 i 2/2 w chwili obecnej nie obowiązuje miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, przyjmują Państwo jednak, że w momencie
    dokonania sprzedaży nieruchomości plan będzie uchwalony i działki będą przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie art. 2 pkt 33 Ustawy VAT. Dla działek 3/3 i 4/4 obowiązuje
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a działki, zgodnie z tym planem
    znajdują się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem
    pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów.
    Działka obecnie jest oddana w nieodpłatne używanie, a wcześniej była wykorzystywana do
    celów rolnych, a płody rolne były sprzedawane.
    Obecnie Sprzedający planuje sprzedać wydzielony fragment działki 5/5 oraz pozostałe
    działki (Nieruchomość). W tym celu Sprzedający 21 września 2022 r. zawarł 2 umowy
    przedwstępne kupna sprzedaży z X sp. z o.o. (Kupujący). Przedwstępna umowa kupna
    sprzedaży dotycząca działek 5/5, 1/1 i 2/2 przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie
    zawarta o ile:
    (a) Przeprowadzony zostanie podział geodezyjny działki 5/5 poprzez wydzielenie z niej
    działki niezabudowanej, o pow. około 0,1500 ha;
    (b) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów,
    obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie
    będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej Umowy
    Przedwstępnej) a uprawniona z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego - B.B. wyrazi
    zgodę we właściwej formie na bezciężarowe odłączenie Nieruchomości z księgi wieczystej;

    (c) Przez Gminę (...) zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania
    Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego;
    (d) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji
    polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub
    obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami
    drogowymi (lnwestycja) - w terminie do 21 czerwca 2025 r.;
    (e) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i
    udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi
    nieruchomościami sąsiednimi) lnwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu
    magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie
    dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego; wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit.
    (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami,
    decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;
    (f) Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części
    Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne i produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane
    przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części
    Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia
    w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;
    (g) Oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i
    zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a
    Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.
    Natomiast przedwstępna umowa kupna sprzedaży dotycząca działek 3/3, 4/4 przewiduje,
    iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:
    (a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów,
    obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie
    będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej Umowy
    Przedwstępnej) a uprawniona z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego - B.B. wyrazi
    zgodę we właściwej formie na bezciężarowe odłączenie Nieruchomości z księgi wieczystej;
    (b) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji
    polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub
    obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami
    drogowymi (lnwestycja) - w terminie do 21 czerwca 2025 r.;
    (c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i
    udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi
    nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu
    magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie
    dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit.
    (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami,
    decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;
    (d) Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części
    Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane

    przez właściwy organ potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu
    Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w
    odniesieniu do Przedmiotu Umowy;
    (e) oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy aktualne i zgodne
    ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający
    powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.
    Sprzedający oświadczył, że Nabywca zgłosił się sam. W stosunku do Nieruchomości,
    Sprzedawca nie prowadził jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie
    potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek
    aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie
    zajmował się obrotem nieruchomościami. Działki oddane były w nieodpłatne użyczenie i
    nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym
    charakterze. Sprzedający sprzedał ok. 2000 roku działki na rzecz Skarbu Państwa pod
    zalew. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym i
    zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Sprzedający nie posiada obecnie innych
    nieruchomości, które zamierza sprzedać. Nieruchomości obciążane są prawem
    służebności osobistej oraz korzystania z nieruchomości określone w par. 4 umowy
    darowizny.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż działek 1/1, 2/2, 3
    /3, 4/4 oraz wydzielonego fragmentu działki nr 5/5 podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Jak wskazali Państwo we wniosku, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do
    przeprowadzenia inwestycji, Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa
    przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:
    (a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach
    administracyjnych (zarówno w pierwszej jak i w drugiej instancji) dotyczących
    postępowania w sprawie uchwalenia, bądź zmiany obowiązującego mpzp), uzyskania
    pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości na
    wszystkich lub niektórych nieruchomościach, o zakresie i przedmiocie wg uznania
    pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację
    planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz
    innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń,
    uzgodnień, itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania
    właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek
    organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków
    technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie
    realizacji planowanej inwestycji;
    (b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na
    postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt (a);
    (c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących
    podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu;
    (d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej
    zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

    (e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism,
    które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego
    Pełnomocnictwa.
    Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we
    własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności w zakresie:
    1. występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii
    elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w
    tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach
    na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;
    2. składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii,
    ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji
    inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na
    rozbiórkę oraz na budowę, jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii,
    ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;
    3. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele
    budowlane.
    Przed sprzedażą Nieruchomości zostaną wyłączone z produkcji rolnej (prawdopodobnie
    wniosek o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej lub wniosek o wydanie
    zaświadczenia potwierdzającego wcześniejsze wyłączenie Nieruchomości z produkcji
    rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do
    Nieruchomości złoży Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa), zostanie
    dokonany podział Nieruchomości (prawdopodobnie wniosek o dokonanie podziału złoży
    Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa), zgodnie z granicami uchwalonego
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz planuje złożyć wniosek o
    wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na
    budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa; jest to mało
    prawdopodobne).
    Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu
    pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w
    sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność
    wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności
    dotyczących działek przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie
    uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika
    stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania
    przez Sprzedającego prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku
    prywatnego.
    Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale
    przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną
    Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez przedstawiciela
    Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, ponieważ
    pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w imieniu Sprzedającego. Działania te,
    dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie
    atrakcyjności działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz wydzielonego fragmentu działki nr 5/5 jako
    towaru i wzrost ich wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania
    sprzedaży opisanych nieruchomości zostaną wykonane w sferze podatkowo-prawnej

    Sprzedającego. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będą działki o
    zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umów przedwstępnych, gdyż wystąpi
    szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz
    wydzielonego fragmentu działki nr 5/5.
    Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności
    związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej
    Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług, Sprzedający będzie działać jak podatnik podatku VAT.
    Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości (działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz
    wydzielonego fragmentu działki nr 5/5), nie będzie korzystać z prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie
    prawem własności. Sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez
    Sprzedającego działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w
    ramach zarządu majątkiem osobistym.
    Tym samym, sprzedaż opisanej Nieruchomości (działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz
    wydzielonego fragmentu działki nr 5/5) będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą
    dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmować działania
    podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami.
    Zatem sprzedaż ww. Nieruchomości (działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz wydzielonego
    fragmentu działki nr 5/5) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.
    W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Kupującego do odliczenia
    podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej
    sprzedaż Nieruchomości (działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz wydzielonego fragmentu działki nr
    5/5).
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Z treści cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do

    wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi
    skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
    Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w
    ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w
    całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku,
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Zatem, aby udzielić odpowiedzi na Państwa pytanie należy przeanalizować, czy dostawa
    opisanej Nieruchomości (działek 1/1, 2/2, 3/3, 4/4 oraz wydzielonego fragmentu działki nr
    5/5) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
    Istotnym jest, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W konsekwencji, zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem
    jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Oznacza
    to, że ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym,
    leśnym, itp.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty
      przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o
      warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o
      planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są
    nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych
    ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli

    tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla
    których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o
    warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że działka nr 2/2 oraz
    wydzielony fragment działki nr 5/5, który ma być przedmiotem sprzedaży, są
    niezabudowane. Jednakże na dzień transakcji działki te będą objęte planem
    zagospodarowania przestrzennego i teren ten będzie przeznaczony pod zabudowę.
    Zatem w analizowanym przypadku dostawa opisanej Nieruchomości (działki nr 2/2 oraz
    wydzielonego fragmentu działki nr 5/5) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ na dzień sprzedaży działka nr 2/2 i
    wydzielony fragment działki nr 5/5 będący przedmiotem sprzedaży, stanowić będą teren
    budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.
    Skoro do sprzedaży ww. działek nie można zastosować zwolnienia od podatku, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania
    zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    NSĄ w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisąmi dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w

      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym sąmym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć
    zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku
    której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług.
    Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu działek nr 2/2 i 5/5 przez Sprzedającego nie
    wystąpił podatek naliczony – działki nr 2/2 i 5/5 Sprzedający nabył w ramach czynności
    niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (dostał w darowiźnie w 1992 r.). Tym
    samym, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT, bądź że takie prawo Mu przysługiwało, skoro dostawa ww. nieruchomości
    na jego rzecz nie była objęta tym podatkiem (czynność nabycia w działek nie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT).
    Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniony
    już jeden z warunków zawartych w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie,
    dokonanie przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości (działki nr 2/2 oraz wydzielonego
    fragmentu działki nr 5/5) nie będzie mogło korzystać także ze zwolnienia od podatku na
    podstawie ww. przepisu.
    Z opisu sprawy wynika, że przez działki 3/3, 4/4 i 1/1 przechodzi linia energetyczna,
    dodatkowo na działkach 3/3 i 1/1 znajdują się słupy od linii energetycznej. Linia i słupy
    zostały wybudowane i są własnością przedsiębiorstw energetycznych. Na działkach nie
    znajdują się inne budowle ani budynki. Należy zatem ustalić, co będzie przedmiotem
    planowanej sprzedaży, tj. czy grunt zabudowany, czy też niezabudowany.
    W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo
    budowlane.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
      wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
      reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
      ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
      urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
      uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla

      pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
      części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
      jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
      oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
      technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Stosownie zaś do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym należy przez to rozumieć obiekt
      budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności
      droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg,
      rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona
      bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja
      kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane
      w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już
      istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego
      części ani urządzenia budowlanego.
    Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce sieci (linie) i słupy od linii
    energetycznej są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego to stanowią własność tego
    przedsiębiorstwa.
    Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem
    wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz
    ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi - ale jeśli
    przebiegające przez działkę sieci infrastruktury technicznej są przyłączone do
    przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.
    Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o VAT nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć
    sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem nie można utożsamiać dostawy
    towarów w rozumieniu ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa

    cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo
    do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość
    faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą
    dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do
    rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
    Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSĄ z
    10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88
    Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W
    orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:
      „Wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza
      także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie
      dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1).
    Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:
      „Zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu
      rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu
      artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
    Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, która nie
    stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi
    część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do
    przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie
    ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim
    przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
    W analizowanej sprawie mamy do czynienia z planowaną sprzedażą działek nr 3/3, 4/4, 1
    /1, na których znajduje się naniesienie, czyli linia energetyczna. Jest ona obiektem
    liniowym, czyli budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Dodatkowo na działkach 3/3 i
    1/1 znajdują się budowle w postaci słupów od linii energetycznej. Nie są one własnością
    Sprzedającego, lecz należą do przedsiębiorstwa przesyłowego.
    Skoro znajdująca się na działkach linia energetyczna oraz słupy od linii energetycznej są
    własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to nie można przyjąć, że Sprzedający dokona
    dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniami. Bowiem to podmiot trzeci,
    a nie Sprzedający, faktycznie posiada te naniesienie i korzysta z nich jak właściciel.
    Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działek nr 3/3, 4/4, 1/1, przedmiotem dostawy
    będzie wyłącznie grunt. Jednak nie można go uznać za grunt niezabudowany, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nich budowle - linia
    energetyczna (działki nr 3/3, 4/4, 1/1) oraz słupy od linii energetycznych (działki nr 3/3 i 1/1)

    Zatem dostawa działek nr 3/3, 4/4, 1/1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji
    grunt ten jest już zabudowany.
    W rozpatrywanej sprawie nie będzie miał także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw.
    z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy – dotyczące zwolnienia od podatku m.in. dostaw
    budowli, ponieważ dostawa budowli nie będzie miała tu miejsca.
    Skoro nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować, czy do planowanej
    transakcji można zastosować zwolnienie od podatku na podstawie cyt. wyżej art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu działek nr 3/3, 4/4, 1/1 przez Sprzedającego nie
    wystąpił podatek naliczony – działki nr 3/3, 4/4, 1/1 Sprzedający nabył w ramach czynności
    niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (dostał w darowiźnie w 1992 r.). Tym
    samym, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT, bądź że takie prawo Mu przysługiwało, skoro dostawa ww. nieruchomości
    na jego rzecz nie była objęta tym podatkiem (czynność nabycia ww. działek nie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT).
    Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniony
    już jeden z warunków zawartych w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie,
    dokonanie przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości (działek nr 3/3, 4/4, 1/1) nie
    będzie mogło korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.
    Zatem, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 3/3, 4/4, 1/1, 2/2 oraz wydzielonego fragmentu
    działki 5/5) przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ani
    pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości (działek nr 3/3, 4/4, 1/1, 2/2 oraz
    wydzielonego fragmentu działki 5/5) na rzecz Kupującego będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.
    Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem
    podatku VAT. Po zakupie Nieruchomości planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez
    siebie działalności gospodarczej. Działalność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać,
    że skoro dostawa Nieruchomości (działek nr 3/3, 4/4, 1/1, 2/2 oraz wydzielonego
    fragmentu działki 5/5) będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku
    od towarów i usług – który będzie wykorzystywał tę Nieruchomość (działki nr 3/3, 4/4, 1/1,
    2/2 oraz wydzielony fragment działki 5/5) do wykonywania czynności opodatkowanych
    podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego
    przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Uprawnienie do
    odliczenia podatku naliczonego Kupujący będzie mógł zrealizować, pod warunkiem
    niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ponadto, interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska
    wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego
    stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej
    kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się
    odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu
    przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z
    punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności
    podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie
    spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być
    tożsamo traktowane. Zatem, z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności
    faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa
    orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy
    do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze
        zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji
    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu
    przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSĄ). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSĄ):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSĄ), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSĄ).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSĄ).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.