Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.107.2020.2.NL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-22
Teza: skutki podatkowych otrzymania zadatku i zaliczek, o których mowa we wniosku
Słowa kluczowe: moment; nieruchomości; otrzymanie; sprzedaż; umowa; zadatek; zaliczka; zwrot
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 06 marca 2020 r. (data wpływu 12 marca 2020 r.), uzupełnionym 15 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie:

*   ustalenia, w którym momencie Wnioskodawca winien opodatkować wpłacone zaliczki, o których mowa we wniosku podatkiem dochodowym od osób prawnych,
*   skutków podatkowych zwrotu zadatku i zaliczek, o których mowa we wniosku,
*   ustalenia, w którym momencie Wnioskodawca powinien opodatkować niezwrócony zadatek, o którym mowa we wniosku podatkiem dochodowym od osób prawnych

–**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2020 r. do Organu wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie skutków podatkowych otrzymania zadatku i zaliczek, o których mowa we wniosku.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego tez pismem z 04 czerwca 2020 r., Znak: 0111-KDIB1-1.4010.107.2020.1.NL wezwano do ich uzupełnienia, co też nastąpiło 15 czerwca 2020 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…) oznaczonej jako działka nr (…), o powierzchni 1,3829 ha oraz działka (…) o powierzchni 0,0202 ha, która została oddana w użytkowanie wieczyste na okres do dnia 20 sierpnia 2038 r. Spółka jest też właścicielem budynków i urządzeń, znajdujących się na tej nieruchomości, wskazanych w treści księgi wieczystej i stanowiących odrębny przedmiot własności oraz wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa, będąca w użytkowaniu wieczystym jest więc zabudowana i znajdują się na niej warsztaty, hala remontu maszyn, magazyny, rozdzielnia elektryczna, maszty oświetleniowe.

Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego oraz własność budynków i budowli na niej posadowionych na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 20 sierpnia 1998 r. Od nabycia budynków i budowli wraz z gruntem Spółce nie przysługiwało odliczenie VAT, a czynność ta nie została udokumentowana fakturą VAT. Spółka nabyła nieruchomość na podstawie aktu notarialnego.

Obecnie Spółka zamierza zbyć opisaną wyżej nieruchomość. Została w tym zakresie zawarta umowa przedwstępna. Umowa przewiduje wpłatę zadatku oraz wpłaty zaliczek rozłożonych na przestrzeni następnych 3 lat do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Na otrzymane zaliczki Spółka wystawia faktury VAT ze stawką VAT-zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Na obecną chwilę strony transakcji nie podjęły jeszcze ostatecznej decyzji, czy pozostaną przy zwolnieniu z VAT czy też wybiorą opodatkowanie transakcji.

Umowa przedwstępna przewiduje, że zarówno wpłacony zadatek, jak i zaliczki zostaną zaliczone na poczet ceny i strona kupująca zobowiązuje się je wpłacić w uzgodnionych terminach do września 2021 r.

Obecnie sytuacja wygląda następująco:

*   kupujący wpłacił terminowo zadatek, którego Spółka nie ujęła do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych;
*   kupujący wpłacił 2 raty zaliczek terminowo, które Spółka ujęła do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych;
*   kupujący nie dotrzymał terminu wpłaty następnych dwóch rat zaliczek oraz istnieje wątpliwość co do dalszej realizacji tej umowy.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 10 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wskazał m.in., że:

*   umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta 16 października 2018 r.
*   faktury VAT dotyczące otrzymanych zaliczek zostały wystawione odpowiednio:
    *   17 października 2018 r. wpłacono zadatek w wysokości 100.000 zł - faktura wystawiona 06 grudnia 2018 r.,
    *   06 listopada 2019 r. wpłacono zadatek w wysokości 900.000 zł - faktura wystawiona 06 grudnia 2018 r.,
    *   24 grudnia 2018 r. wpłacono zaliczkę w wysokości 500.000 zł - faktura wystawiona 31 grudnia 2018 r.,
    *   01 lutego 2019 r. wpłacono zaliczkę w wysokości 500.000 zł - faktura wystawiona 01 lutego 2019 r.
*   zadatek nie został uznany za przychód podatkowy.
*   zaliczki zostały opodatkowane podatkiem dochodowym w miesiącu ich otrzymania:

*   500.000 zł - w grudniu 2018 r.
*   500.000 zł - w lutym 2019 r.

*   w umowie przedwstępnej brak jest zapisów co w sytuacji, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, czy Spółka zobowiązana będzie zwrócić wpłacone zaliczki i zadatek.

Wpłacone kwoty zadatku wg umowy stanowić będą zadatek w rozumieniu art. 395 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, jeżeli nie dojdzie do innych postanowień umownych to art. 394 § 1-3 stanowi, że braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Natomiast wpłacone kwoty zaliczki co do zasady podlegają zaliczeniu na poczet ceny w razie należytego wykonania zobowiązania, w tym przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej i zapłaty ceny w całości. Jeżeli natomiast umowa zostanie rozwiązana to mimo, że w umowie przedwstępnej brak jest zapisów na wypadek zaistniałej sytuacji, wpłacający zaliczkę ma prawo domagać się jej zwrotu. Na dzień dzisiejszy najprawdopodobniej dojdzie do takiej sytuacji i zaliczka zostanie zwrócona kupującemu. Natomiast zadatek teoretycznie Spółka sprzedająca ma prawo zatrzymać, gdyż ze strony kupującej doszło do niewykonania umowy, jednak na dzień dzisiejszy umowa cały czas obowiązuje, kupujący ma czas do zawarcia umowy przyrzeczonej do września 2021 r. Pytanie 2 i 3 są to pytania czysto hipotetyczne, bo dotyczą czasu przyszłego, który nie wiadomo na dzień dzisiejszy jak się zakończy. Generalnie to czy Spółka zwróci zadatek i zaliczkę będzie sprawą umowną w momencie kiedy już będzie wiadomo, że umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku.

W związku z powyższym opisem zadano pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 10 czerwca 2020 r.):

1.  Czy w takiej sytuacji, jak przedstawiona powyżej po dokonaniu wpłat zadatku i 2 rat zaliczek na poczet dostawy nieruchomości oraz podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka powinna opodatkować wpłacone zaliczki podatkiem dochodowym od osób prawnych czy dopiero przy zawarciu umowy przyrzeczonej i zaliczeniu zaliczek na poczet ceny nieruchomości?
2.  Co w sytuacji jeśli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej i Spółka zwróci wpłacone zaliczki i zadatek? Przyjmując, że zarówno wpłacony zadatek, jak i zaliczki zostaną uznane za obojętne podatkowo do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej i zaliczenia ich na poczet ceny nieruchomości, to zwrot zadatku i zaliczki kupującemu także nie będzie miało wpływu na opodatkowanie podatkiem dochodowym?
3.  Co w sytuacji jeśli Spółka nie zwróci wpłaconego zadatku? W którym momencie powinien on zostać opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymany zadatek jest obojętny podatkowo. Zadatek może być zaliczony na poczet ceny transakcji, gdy ta dojdzie do skutku (w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej), tym samym obniża odpowiednio kwotę, którą kupujący jest jeszcze zobowiązany przekazać sprzedawcy nieruchomości. W takim przypadku zadatek stanowiący część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, będzie opodatkowany (jako przychód ze sprzedaży nieruchomości). Sytuacja wygląda inaczej, gdy transakcja sprzedaży nie dojdzie do skutku i Spółka zatrzyma zadatek. W takim przypadku kwotę zatrzymanego zadatku Spółka powinna potraktować jako przychód z innych źródeł, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w momencie rozwiązania umowy i doliczyć go do przychodu z innych źródeł, nie cofać się do okresu kiedy go otrzymała.

Wątpliwości Spółki rodzi natomiast opodatkowanie zaliczek, które otrzymała dotychczas na poczet sprzedaży nieruchomości z tytułu zawartej umowy przedwstępnej. Spółka opodatkowała te zaliczki podatkiem dochodowym od osób prawnych, jednak pojawiła się wątpliwość czy postąpiła słusznie. Zdaniem Spółki, zaliczki te powinny zostać opodatkowane dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej i zaliczenia ich na poczet ceny nieruchomości.

Natomiast gdyby miało nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej i Spółka dokona zwrotu wpłaconych zaliczek, powinny one pozostać obojętne podatkowo.

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm.; winno być: t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.) nie zawiera definicji przychodu. W art. 12 tej ustawy wymienione zostały jednak przykładowe rodzaje przychodów, moment ich powstania i wyłączenia z katalogu przychodów.

Jako zasadę ustawodawca przyjął, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14 są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy, za przychody związane z działalnością gospodarczą i działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Stosownie do treści art. 12 ust. 3a ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z określonymi zastrzeżeniami, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

*   wystawienia faktury albo
*   uregulowania należności.

Z powyższego przepisu wynika więc, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu. Ponadto dodać należy, że jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane należności”, odnosi się do pobranych przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy rzutujący na podstawę opodatkowania.

Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady zatem, kwoty otrzymanych zaliczek nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego.

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.; winno być: tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ww. ustawy, jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają więc moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności. Mając na względzie powyższe, odnosząc się do przepisu art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy stwierdzić, że w opisanym wyżej stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, datą powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości definitywnie przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. W tym momencie można bowiem mówić o wydaniu nieruchomości nabywcy na podstawie umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę zarówno zadatek, jak i zaliczki nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych do chwili zawarcia aktu notarialnego - umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Co się zaś tyczy sytuacji gdyby umowa nie doszła do skutku i zadatek zostałby zatrzymany przez stronę Sprzedającą, to otrzymany zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych wyłącznie w sytuacji, gdy dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej zawiera się w cenie sprzedaży.

W momencie jego zachowania przez stronę sprzedającą zadatek taki stanowi przychód podatkowy i podlega sumowaniu w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym doszło do jego uzyskania, z innymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 10 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wskazał m.in., że sam fakt otrzymania przez przyszłego sprzedającego zadatku, czy zaliczki przy zawieraniu umowy przedwstępnej nie generuje obowiązku podatkowego na gruncie podatku dochodowego, dopóki nie nastąpi okoliczność polegająca na tym, że przyszły kupujący nie wywiąże się z postanowień umowy przedwstępnej. To stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2015 r., Znak: IPPB1/415-1393/14-4/ES, uznając, że:

„Biorąc powyższe pod uwagę, otrzymanie przez Wnioskodawczynię przedpłaty w formie zadatku na poczet zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, nie powodowało – w tym momencie - powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym”.

Stanowisko, zgodnie z którym, w sytuacji gdy zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zaliczki/zadatku nie powoduje przychodu podatkowego potwierdzają organy podatkowe, rozpoznanie przychodu pojawia się dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, czyli zawarcia umowy przyrzeczonej.

Skoro zatem otrzymanie zaliczki czy zadatku zostanie uznane za obojętne podatkowo, to jednocześnie ich zwrot również nie ma wpływu na opodatkowanie podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.), nie zawiera definicji przychodu. W art. 12 ww. ustawy wymienione zostały jednak przykładowe rodzaje przychodów, moment ich powstania i wyłączenia z katalogu przychodów.

Jako zasadę ustawodawca przyjął, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14 są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Stosownie do treści art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

*   wystawienia faktury albo
*   uregulowania należności.

Z powyższego przepisu wynika więc, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu. Ponadto dodać należy, że jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane należności”, odnosi się do pobranych przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy rzutujący na podstawę opodatkowania.

Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady zatem, kwoty otrzymanych zaliczek nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego.

Należy jednak podkreślić, że ww. zaliczki (przedpłaty) nie mogą być anonimowe. Ich dokumentowanie i ewidencja powinna być prowadzona w sposób przejrzysty, pozwalający na przyporządkowanie pobranych wpłat do danej usługi bądź do danego towaru i konkretnego nabywcy. Z faktury lub umowy powinno jednoznacznie wynikać, które pobrane wpłaty lub zarachowane należności są zaliczkami (przedpłatami). Nie wszystkie bowiem wpłaty będą zaliczkami i przedpłatami niestanowiącymi przychodów podatkowych. Do przychodów nie zalicza się tylko tych zaliczek i przedpłat, które można przyporządkować do dostawy konkretnego towaru, czy też konkretnej usługi, która zostanie wykonana w określonym terminie realizacji. Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych sformułowanie „zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych”, wskazuje, iż chodzi o takie dostawy towarów lub usług, co do których w momencie pobrania wpłaty nie ma wątpliwości, że zostaną faktycznie wykonane.

Powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (w niniejszej sprawie – nieruchomości) ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ww. ustawy, jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają więc moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

Mając na względzie opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz przywołane przepisy, należy stwierdzić, że datą powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości definitywnie przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę w formie aktu notarialnego. W tym momencie można bowiem mówić o wydaniu nieruchomości nabywcy na podstawie umowy sprzedaży. W konsekwencji, to z umowy przenoszącej własność nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także fakt wydania (nabywcy) nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, we władanie wraz ze wszystkimi przysługującymi jej prawami w stosunku do tej rzeczy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że odnosząc się do pytanie Nr 1 dotyczącego kwestii ustalenia w którym momencie Wnioskodawca winien opodatkować wpłacony zadatek i zaliczki, o których mowa we wniosku podatkiem dochodowym od osób prawnych, w przypadku gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazać należy, że za datę powstania przychodu uznać należy datę zawarcia umowy przyrzeczonej tj. datę przeniesienia własności nieruchomości wynikającą z aktu notarialnego, na podstawie którego zostanie dokonana sprzedaż nieruchomości. Zatem otrzymanie zadatku i zaliczki na poczet ceny przed zawarciem umowy przyrzeczonej nie spowoduje powstania przychodu podatkowego.

Sam fakt otrzymania przez sprzedającego zadatku czy zaliczki przy zawieraniu umowy przedwstępnej nie generuje obowiązku podatkowego na gruncie podatku dochodowego, dopóki nie nastąpi okoliczność polegająca na tym, że przyszły kupujący wywiąże się lub nie z postanowień umowy przedwstępnej.

Odnosząc się zatem do sytuacji przedstawionej w pytanie Nr 2, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej i Spółka zwróci wpłacone zaliczki i zadatek, to stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie uzyska przychodu podatkowego, bowiem otrzymanie zaliczki i zadatku na poczet ceny i późniejszy ich zwrot, w sytuacji gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej nie będzie miało charakteru definitywnego, co w konsekwencji nie będzie generować przychodu podatkowego.

Natomiast w sytuacji przedstawionej w pytanie Nr 3, gdyby umowa nie doszła do skutku i zadatek zostałby zatrzymany przez stronę Sprzedającą to otrzymany zadatek staje się przysporzeniem definitywnym i stanowi przychód podatkowy.

Zatem, w przypadku gdy Spółka nie zwróci wpłaconego zadatku a umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, wówczas Wnioskodawca winien rozpoznać przychód w momencie niewykonanie umowy. Przychód ten podlegał będzie sumowaniu w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym doszło do jego uzyskania, z innymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w odniesieniu do zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej stwierdzić należy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie wiąże Organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.