Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.192.2023.3.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-05
Teza: W zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; wycofanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania-Osiągający przychody z tytułu najmu, dzierżawy ; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Stawka 8,5%
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5b-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

21 lutego 2023 r. wpłynął Pani wniosek z dnia 15 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 kwietnia 2023 r. (data wpływu 5 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pani przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r Prawo przedsiębiorców (Dz. U. 2018 r., poz. 646, z późń. zm., dalej: Prawo przedsiębiorców) polegającą w głównej mierze na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z ) oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Działalność tę prowadzi Pani od 2 lutego 2020 r. Jest Pani podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Ponadto oświadcza Pani, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej na podstawie zezwolenia, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych i nie uzyskuje Pani z tego tytułu dochodów zwolnionych.

Prowadzona przez Panią działalność usługowa wymaga nieustannego dostosowywania się do istniejących wymogów prawnych, otoczenia oraz rynku, a to z upływem kolejnego roku staje się coraz trudniejsze.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą wykorzystuje w niej Pani nieruchomości (grunty stanowiące element Pani majątku osobistego).

W trakcie działalności odliczała Pani całość podatku naliczonego VAT w związku z poniesionymi nakładami na nabycie lub wytworzenie Nieruchomości, a także ich późniejsze użytkowanie (w tym dokonywanie niezbędnych remontów i modernizacji). Nieruchomości zostały zaliczone do środków trwałych przedsiębiorstwa i podlegają amortyzacji w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych (za wyjątkiem gruntów), ich wartość jest większa niż 15.000,00 zł. Nieruchomość ta jest budynkiem o charakterze mieszkalnym.

Obecnie planuje Pani przenieść Nieruchomości do majątku prywatnego, przy czym co istotne, sposób ich wykorzystania nie ulegnie zmianie, gdyż będą one wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego innym podmiotom, w tym osobom fizycznym. Nadmienia Pani, że nieruchomości te nie będą wykorzystywane przez Panią na potrzeby osobiste, tj. na Pani cele mieszkaniowe.

Najem Nieruchomości będzie mieć charakter prywatny, ciągły, służący celom zarobkowym.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do likwidacji Przedsiębiorstwa, natomiast działalność w rozumieniu przepisów Ustawy VAT będzie kontynuowana przez Panią w zakresie najmu Nieruchomości.

W ramach działalności w zakresie najmu Nieruchomości nie będzie korzystała Pani ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 113 ust. 1 i 9 Ustawy VAT i będzie Pani wykonywała ten najem jako podatnik VAT czynny. Najem Nieruchomości będzie mieć charakter prywatny, ciągły, służący celom zarobkowym. Obecnie zawiesiła Pani działalność gospodarczą, gdyż nie posiada Pani środków na rozpoczęcie nowej inwestycji.

Jednocześnie rozważa Pani wynajęcie budynku, w całości lub w części stosując tzw. „najem prywatny”. Oznacza to, że działalność gospodarcza polegająca w głównej mierze na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z ) oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z) będzie zawieszona, natomiast przychody z najmu prywatnego będzie Pani opodatkowywać zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz doliczać do kwoty najmu podatek należny VAT - jako podatnik VAT czynny.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Wskazała Pani, że:

a) Wniosek dotyczy przychodów przyszłych okresów.

b) Budynek, o którym mowa we wniosku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych 1 grudnia 2022 r.

c) Budynek został wycofany z ewidencji środków trwałych 31 grudnia 2022 r.

d) Będzie Pani prowadziła działalność w formie najmu prywatnego, gdyż pozwala na to ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6 ) i ponieważ nie musze jej Pani prowadzić w formie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3. Zamierza Pani zmienić przeznaczenie nieruchomości i przekazać ją na cele prywatne.

e) Nie zamierza Pani prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu. Nieruchomość, o której mowa we wniosku będzie wynajmowana poza działalnością, jako najem prywatny. Natomiast zdanie które wzbudziło wątpliwość organu odnosiło się do podatku od towarów i usług jako potwierdzenie, że nadal będzie Pani podatnikiem VAT czynnym.

f) Nie złożyła Pani oświadczenia odnośnie wyboru opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ nie uzyskała Pani w 2023 r. przychodów z najmu.

g) Umowa najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będzie zawarta z osobami fizycznymi.

h) Umowa najmu będzie podpisana z Panią, jako osobą fizyczną.

i) Wynajem nieruchomości zostanie zawarty na podstawie umowy cywilnoprawnej.

j) Umowa najmu nie będzie zawarta z podmiotami powiązanymi.

**Pytania**

1\. Czy przekazanie nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym wybudowanym w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (opisanym w stanie faktycznym) na cele prywatne służące uzyskiwaniu przychodów z najmu prywatnego rodzi obowiązek odprowadzenia do Urzędu Skarbowego podatku należnego? Pytanie jest postawione przy założeniu, że czynności będą kontynuowane jako podatnik VAT czynny.

2\. Czy może Pani wybrać dla podatku dochodowego jako formę opodatkowania zryczałtowany podatek do chodowy od osób fizycznych prowadzony poza działalnością gospodarczą określony w Ustawie o PIT, gdzie określono że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późń. zm.), jako jedynej możliwej od 1 stycznia 2023 r. formy opodatkowania ?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 1 została wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pani stanowisko w sprawie**

Ad. 2.

Ponieważ z dniem 1 stycznia 2023 r. zawiesiła Pani działalność gospodarczą polegającą w głównej mierze na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z ) oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z) i nie wie Pani, czy w najbliższej i dalszej przyszłości zostanie przez Panią wznowiona, postanowiła Pani wyprowadzić z ewidencji środków trwałych budynek, który został wybudowany sposobem gospodarczym w ramach prowadzonej działalności i zaczęła go Pani wykorzystywać w ramach tak zwanego najmu prywatnego.

W Pani ocenie przedsiębiorca, który zawiesił wykonywanie działalności gospodarczej może w trakcie jej zawieszenia wynajmować nieruchomość zabudowaną, która wcześniej została przeniesiona do majątku prywatnego i opodatkować ryczałtem.

Uzasadnienie

Pod pojęciem lokali mieszkalnych rozumie się pomieszczenia o zróżnicowanym charakterze prawnym samodzielne lokale mieszkalne (wydzielona izba lub zespół izb), budynki mieszkalne (jednorodzinny z najwyżej dwoma lokalami), czy wielorodzinne. Nieruchomości takie mogą być przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Nieruchomości te mogą być przedmiotem najmu bądź dzierżawy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca płacić wynajmującemu czynsz (art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - dalej k.c.). Dzierżawa daje dodatkowo prawo do pożytków. Dopuszczalny jest również podnajem, chyba że zabrania tego umowa (art. 668 § 1 k.c.). Poddzierżawę zaś jedynie za zgodą wydzierżawiającego (art. 698 § 1 k.c.).

Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Dalsze uwagi odnoszące się do najmu pozostają aktualne również w odniesieniu do dzierżawy, poddzierżawy i podnajmu.

Ustawodawca dawał podatnikom do 2022 r. wybór sposobu opodatkowania dochodów z najmu lokali mieszkalnych. Podatnik mógł do końca tego roku wybrać bowiem opodatkowanie na zasadach ogólnych, wynikających z ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f., bądź ryczałtem, zgodnie z przepisami ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - dalej u.z.p.d.o.f. Wyjątkowo w formie karty podatkowej opodatkowane mogły być usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12 (poz. 4 części XII Tabeli miesięcznych stawek podatku dochodowego w formie karty podatkowej - załącznika nr 3 do u.z.p.d.o.f.). Od 2022 r. możliwość ta pozostała tylko dotychczasowym podatnikom, na zasadzie praw nabytych. Zasadą jest opodatkowanie najmu i dzierżawy ryczałtem. Nie jest zaś możliwe opodatkowanie przychodów z najmu podatkiem liniowym, gdyż obejmuje on jedynie dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 30c updof.).

Zawieszenie działalności odbywa się na zasadach określonych w art. 22n ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2021 r. poz. 162 ze zm.) - dalej u.p.d.g.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.p.d.g. w okresie zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej przedsiębiorca nie może wykonywać działalności gospodarczej i osiągać bieżących przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast zakres dozwolonych aktywności określa art. 25 ust. 2 u.p.d.g. i zgodnie z tym przepisem przedsiębiorca okresie zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej przedsiębiorca:

1) może wykonywać wszelkie czynności niezbędne do zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, w tym rozwiązywania zawartych wcześniej umów,

2) może przyjmować należności i jest obowiązany regulować zobowiązania, powstałe przed datą zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej,

3) może zbywać własne środki trwałe i wyposażenie,

4) ma prawo albo obowiązek uczestniczyć w postępowaniach sądowych, postępowaniach podatkowych i administracyjnych związanych z działalnością gospodarczą wykonywaną przed datą zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej,

5) wykonuje wszelkie obowiązki nakazane przepisami prawa,

6) może osiągać przychody finansowe, także z działalności prowadzonej przed datą zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej,

7) może zostać poddany kontroli na zasadach przewidzianych dla przedsiębiorców wykonujących działalność gospodarczą,

8) może powołać albo odwołać zarządcę sukcesyjnego, o którym mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej i innych ułatwieniach związanych z sukcesją przedsiębiorstw (Dz.U. poz. 1629).

Katalog dopuszczalnych aktywności jakie mogą być wykonywane w trakcie zawieszenia nie przewiduje więc wynajmu. Należy bowiem zwrócić tutaj uwagę, że nie będzie wynajmowała Pani składników majątku firmowego, gdyż takiego już Pani nie posiada, a będzie Pani wynajmowała obiekt, który wcześniej zostanie wyprowadzony z majątku firmowego i będzie to tzw. najem prywatny.

W interpretacjach podatkowych wyrażone zostało stanowisko, że przychody z wynajmu nieruchomości lokalowej mogą stanowić przychód z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej lub przychód z najmu prywatnego.

Ustawodawca pozostawił podatnikom wolność wyboru w tym zakresie, która co prawda do końca 2022 r. była szersza, gdyż wiązała się z możliwością wyboru rożnych form opodatkowania (zasady ogólne, ryczałt ewidencjonowany, czy karta podatkowa ) ale nadal podatnik może zdecydować, czy chce opodatkować najem według zasad zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, prowadząc go jako działalność gospodarczą albo jako najem tzw. prywatny.

Źródła przychodów objęte podatkiem dochodowym wymienia art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. Ustawodawca różnicuje przychody osiągane z wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. ), uważając je za odrębne przychody od przychodów z najmu i dzierżawy prywatnych składników majątku, które to korzyści mogą osiągać także przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą (art 10 ust 1 pkt 6 u.p.d.o.f.). Jednocześnie określono kwoty graniczne przychodów, które z chwilą ich przekroczenia wykluczają podatnika z możliwości ich opodatkowania w tej formie.

W art. 6 ust. 4 u.z.p.d.o.f. postanowiono, że ryczałt ewidencjonowany z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej opłacają przedsiębiorcy prowadzący indywidualne działalności gospodarcze, jeżeli

1) w roku poprzedzającym rok podatkowy uzyskali przychody z tej działalności, w wysokości nieprzekraczającej 2.000.000 euro (a w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki, suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła wspomnianej kwoty).

2) rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej - bez względu na wysokość przychodów.

Z literalnego brzmienia przytoczonych przepisów wynika zatem, że wyłączony z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest przedsiębiorca, którego przychody z działalności gospodarczej i tylko z działalności gospodarczej- a więc ze źródła przychodów wskazanego w art 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d o f. były wyższe, aniżeli próg 2.000.000 euro.

Przychody, które spodziewa się Pani uzyskać, w stosunku rocznym nie będą wyższe niż 10.000 euro. W związku z tym uważa Pani, że ma Pani pełne prawo do wyboru ryczałtu z najmu części lub całego budynku mieszkalnego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

‒ zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒ brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

‒ wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

‒ najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

‒ dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą, polegającą w głównej mierze na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z ) oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Działalność tę prowadzi Pani od 2 lutego 2020 r. Jest Pani podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą wykorzystuje w niej Pani budynek mieszkalny. Obecnie planuje Pani przenieść powyższą nieruchomość do majątku prywatnego. Budynek, o którym mowa we wniosku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych 1 grudnia 2022 r. i wycofany z niej 31 grudnia 2022 r. Ponadto zawiesiła Pani działalność gospodarczą i rozważa Pani wynajęcie budynku, w całości lub w części stosując tzw. „najem prywatny”. Przychody z najmu prywatnego będzie Pani opodatkowywać zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będzie zawarta z osobami fizycznymi, niepowiązanymi z Panią. Nie zamierza Pani prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Skoro budynek mieszkalny nie będzie przez Panią wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu budynku mieszkalnego na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pani stanowisko należało uznać za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie postawionego przez Panią pytania. Interpretacja nie rozstrzyga zatem kwestii, czy wycofana z Pani działalności gospodarczej nieruchomość winna stanowić w niej środek trwały, czy towar handlowy, gdyż nie było to przedmiotem zapytania.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).