Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1102/14-3/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-11-17
Teza: 1) Czy sprzedaż ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? 2) Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej powstanie u Wnioskodawcy obowiązek podatkowy? Czy w zeznaniu rocznym PIT-37 należy wykazać kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli nie jest zwolniona z opodatkowania i jaka powinna być wówczas stawka podatku?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2014 r. (data wpływu 5 września 2014 r.) uzupełnionego pismem z 7 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 października 2014 r. nr IPPP1/443-1006/14-3/AS, IPPB1/415-1102/14-2/KS o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielem gruntów ornych i terenów mieszkaniowych położonych w W. nabytych drogą darowizny 30 września 1992 r. (Akt notarialny), dla którego jest prowadzona przez Sąd Rejonowy księga wieczysta. Ww. nieruchomość jest majątkiem osobistym Wnioskodawczyni. Przedmiotem zapytania jest sprzedaż (planowana) ww. nieruchomości.

Pismem z 7 listopada 2014 r. (data wpływu 10 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 października 2014 r. nr IPPP1/443-1006/14-3/AS, IPPB1/415-1102/14-2/KS Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej informując, że:

*   Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej,
*   przedmiotem sprzedaży jest zabudowana działka gruntu o numerze ewidencyjnym 21/1. Nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej ok. 420 m.² oraz budynkiem produkcyjno-magazynowym o łącznej powierzchni 620 m.² oraz dwoma budynkami jednorodzinnymi w stanie surowym otwartym.
*   Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywów działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami,
*   sprzedaż nieruchomości będzie jednorazowa i będzie przedmiotem jednej czynności – umowy sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej powstanie u Wnioskodawcy obowiązek podatkowy?
3.  Czy w zeznaniu rocznym PIT-37 należy wykazać kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli nie jest zwolniona z opodatkowania i jaka powinna być wówczas stawka podatku?
4.  Czy ta sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytania dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1.

W związku z faktem, że od otrzymania darowizny minęło ponad 5 lat, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ad. 2.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie rodziła obowiązku podatkowego. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości zostało nabyte umową darowizny z dnia 30 września 1992 r. aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza Józefa Ortonowskiego. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, w związku z tym Nieruchomość nie była przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, a jej sprzedaż będzie czynnością jednorazową.

Ad. 3.

Ponieważ ww. sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, nie ma również obowiązku wykazania tego przychodu w PIT-37.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 3 tej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy oraz winna być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem gruntów ornych i terenów mieszkaniowych nabytych drogą darowizny 30 września 1992 r. Ww. nieruchomość jest majątkiem osobistym Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży jest zabudowana działka gruntu. Nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem produkcyjno-magazynowym oraz dwoma budynkami jednorodzinnymi. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywów działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości będzie jednorazowa i będzie przedmiotem jednej czynności – umowy sprzedaży.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe zbycia przedmiotowej działki należy rozpatrywać w kontekście przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. Skoro nabycie nastąpiło w roku 1992, natomiast sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa powyżej, to sprzedaż ta nie skutkuje powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rezultacie Wnioskodawczyni nie będzie również zobowiązania wykazać uzyskanej kwoty z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości z zeznaniu podatkowym o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) na formularzu PIT-37.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.