Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.117.2025.1.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-16
Teza: Planowana sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust.
1 ustawy a Pan będzie działał jako podatnik podatku od
towarów i usług.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-grunt niezabudowany
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
spadek
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu
    sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    A.A. (dalej jako: „Wnioskodawca”) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości
    gruntowej w postaci graniczących ze sobą działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3 położonych
    przy (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
    wieczystą numer (...).
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa
    nieruchomość gruntowa została zaklasyfikowana w następujący sposób:
        działka nr 1 oznaczona jest na rysunku planu symbolem 11MU – tereny zabudowy
        mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej oraz 7KUD – tereny dróg dojazdowych;
        działka nr 2 oznaczona jest na rysunku planu symbolem KD-L – teren drogi
        publicznej klasy lokalnej oraz MN-U – teren zabudowy mieszkaniowej
        jednorodzinnej i usług;
        działka nr 3 oznaczona jest na rysunku planu symbolem 1WR – teren wód – rowu.
    Wskazaną nieruchomość gruntową Wnioskodawca nabył na podstawie dziedziczenia
    ustawowego po zmarłych rodzicach B.B. i C.C. W dniu 13 września 1986 r. w (...) zmarła C.
    C., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli:
        mąż B.B. – w udziale wynoszącym ½ części,
        syn A.A. – w udziale wynoszącym ½ części,
    z tym, iż wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne odziedziczyli mąż B.B. oraz syn A.
    A. po ½ części każdy z nich, stosownie do treści prawomocnego postanowienia o
    stwierdzeniu nabycia spadku po C.C., wydanego przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział
    Cywilny, w dniu 14 maja 1994 r., sygn. akt (...).
    B.B. i A.A.. nie dokonali działu spadku po C.C.

    Nieruchomość będąca przedmiotem spadku stanowiła część gospodarstwa rolnego w
              3rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego. Działki te przez cały okres posiadania, do dnia 10
    marca 2014 r. były wykorzystywane wyłącznie przez ojca Wnioskodawcy B.B. do
    prowadzenia działalności rolniczej.
    Począwszy od dnia 10 marca 2014 r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej między B.B.
    a D.D. (dalej zwanym: „Sąsiadem”, „Dzierżawcą”) działki te były wykorzystywane jako grunt
    orny do użytkowania i pobierania pożytków. Należną ojcu Wnioskodawcy kwotę czynszu w
    wysokości 2.000 zł rocznie obliczono w taki sposób, by pokrywała koszty podatków i opłat
    lokalnych związanych z przedmiotowym gruntem. Co do zasady bowiem koszty te
    obciążały właściciela nieruchomości.
    Wydzierżawienie tych gruntów rolnych było konieczne, gdyż ojciec Wnioskodawcy z uwagi
    na zaawansowany wiek nie prowadził już samodzielnie działalności rolniczej, a chciał
    grunty rolne zachować w dobrej kulturze, tzn. zabezpieczyć je przed degradacją i utrzymać
    w dobrych warunkach agrotechnicznych, czyli takich, które dają możliwość włączenia ich w
    każdym momencie do produkcji rolnej.
    Czas trwania dzierżawy wskazany w umowie wynosił 4 lata z możliwością przedłużenia. Po
    upływie 4-letniego okresu wskazanego w umowie, ojciec Wnioskodawcy ustnie uzgodnił
    przedłużenie obowiązywania umowy dzierżawy na czas nieokreślony.
    W dniu 23 maja 2022 r. zmarł B.B., a spadek po nim nabył w całości na podstawie
    dziedziczenia ustawowego A.A.. zgodnie z treścią aktu poświadczenia dziedziczenia
    sporządzonego w dniu 14 września 2022 r., przez (...) – notariusza w (...), Rep. A Nr (...),
    zarejestrowanym w Rejestrze Spadkowym PL pod numerem (...).
    Wnioskodawca nie dysponował umiejętnościami i wiedzą wystarczającą do prowadzenia
    gospodarstwa rolnego. Sam związek Wnioskodawcy z rolnictwem nigdy nie był
    profesjonalny, lecz ograniczał się do okazjonalnej pomocy rodzicom.
    Wnioskodawca nie był i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT
    prowadzącym działalność gospodarczą, w tym nie prowadził gospodarstwa rolnego po
    zmarłych rodzicach.
    Otrzymane w spadku nieruchomości gruntowe Wnioskodawca postanowił sprzedać na
    rzecz nabywcy (dalej zwanego: „Kupującym”) będącego czynnym podatnikiem VAT.
    W związku z powyższym w dniu 15 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującym
    Umowę Przedwstępną Sprzedaży oraz Oświadczenie o Ustanowieniu Tytułu
    Egzekucyjnego (zwaną dalej: „Umową Przedwstępną”). Wnioskodawca jako strona
    sprzedająca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będących
    przedmiotem wniosku w formie aktu notarialnego. Z kolei nabywca zobowiązał się do
    zapłaty ustalonej przez strony ceny za nabywaną nieruchomość. Wnioskodawca nie
    dokonał uzbrojenia nieruchomości gruntowej w przyłącza, w szczególności energetyczne,
    gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne. Nabywca nie może dokonywać
    inwestycji infrastrukturalnych na działkach mających być przedmiotem sprzedaży do
    momentu podpisania umowy przyrzeczonej.
    W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, umowa dzierżawy zawarta w dniu 10 maja
    2014 r. z Sąsiadem na czas nieokreślony została przez Wnioskodawcę rozwiązana w dniu
    10 maja 2024 r. za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym.
    Poza powyższym, Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań, które mogą
    świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami oraz nie korzystał z usług
    pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca nie udzielił potencjalnemu nabywcy
    pełnomocnictw w celu występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących
    przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował także żadnych działań
    polegających na uzbrajaniu terenu.

## Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji sprzedaż nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej
    nr (...), której przedmiotem są działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 nie będzie stanowić odpłatnej
    dostawy towarów wykonanej przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy, dokonanie sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w
    księdze wieczystej nr (...), której przedmiotem są działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 nie będzie
    stanowić odpłatnej dostawy towarów wykonanej przez podatnika podatku od towarów i
    usług, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
    Na wstępie wymaga wskazania, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT
    rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
    eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    W świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów.
    Jednakże nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność
    była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Podatnikami – według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    W tym miejscu należy wskazać, iż nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności
    nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr KW (...) w drodze dziedziczenia nie
    nastąpiło w celu wykorzystywania tej nieruchomości w działalności gospodarczej ani w
    celu jej odsprzedaży w celach zarobkowych.
    Jednocześnie, zdarzenia w postaci zawarcia umowy dzierżawy przez ojca Wnioskodawcy
    nie może przesadzać o tym, że planowana dostawa gruntów będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Chociaż pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT ma
    bardzo szeroki charakter, nie można go interpretować w sposób, który każdą odpłatną
    czynność prawną dotyczącą nieruchomości utożsamia z działalnością gospodarczą. Należy
    pamiętać, że choć art. 15 ust. 1 ustawy o VAT uznaje cel i rezultaty działalności
    gospodarczej za nieistotne, to w konkretnym stanie faktycznym ocena założonych i

    oczekiwanych przychodów może wspomagać interpretację co do celu podejmowanych
    działań.
    Natomiast, zdaniem Wnioskodawcy zawarcie umowy dzierżawy składnika majątku
    osobistego, nie determinuje – nawet z uwagi na występujący czynsz – że następuje
    wykorzystywanie majątku w działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nawet jeśli w umowie dzierżawy będzie informacja o
    odpłatności umowy, należy oceniać ten zapis jako przejaw działań właścicielskich na rzecz
    zachowania przedmiotu własności.
    Decydującym argumentem za zawarciem umowy dzierżawy było utrzymanie porządku na
    nieruchomości oraz zachowanie jej charakteru rolnego. W przypadku gruntów rolnych
    takie działania są zgodne z zasadami dobrej praktyki rolniczej i mają na celu utrzymanie
    gruntów w odpowiedniej kulturze. Pozostawienie nieruchomości poza produkcja rolną
    generowałoby koszty związane między innymi z regularnym wykaszaniem, co przy
    powierzchni około 1,8 ha stanowiłoby znaczne obciążenie finansowe.
    W sytuacji, gdy dzierżawa związana była z zachowaniem rolnego charakteru
    nieruchomości, skompensowanie sobie przy tej okazji kosztów obciążających właściciela
    nie powinno być automatycznie potraktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób
    ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki prowadzenia działalności
    gospodarczej.
    Takie stanowisko zaprezentował również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5
    marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17 (orzeczenie prawomocne). We wskazanym wyroku
    NSA wskazał, że działania podatnika nakierowane były wyłącznie na zachowanie składnika
    majątkowego w majątku osobistym. Zdaniem Sądu okoliczności sprawy wprost
    wskazywały, że podatnik przejawiał przez cały okres posiadania danego dobra zamiar
    zachowania gruntu w swym majątku prywatnym i nie podejmował żadnych aktywnych
    działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można tym
    samym uznać takiej sprzedaży gruntu za działalność gospodarczą.
    W ocenie Wnioskodawcy należy dokonać rozróżnienia sytuacji, kiedy dzierżawa
    dokonywana jest w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a kiedy czynność ta
    może być kwalifikowana jako prowadzenie działalności gospodarczej. Jeśli dany podmiot
    nie działa w sposób zorganizowany, nie wypracowuje jakiejkolwiek strategii
    podejmowanych czynności, nie dostosowuje przedmiotu dzierżawy pod kątem potrzeb
    potencjalnych dzierżawców, a jedynie zapewnia utrzymanie należytego stanu
    nieruchomości poprzez jej dzierżawę, to nie można uznać, że takie składniki majątku
    nabyte jako majątek prywatny związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Przyjmując, iż zawarcie umowy dzierżawy w każdych okolicznościach jawi się jako przejaw
    działalności gospodarczej należałoby zupełnie wykluczyć możliwość zawierania
    jakichkolwiek umów cywilnoprawnych mających na celu zwykłe administrowanie własnymi
    składnikami majątku, ponieważ ich właściciel każdorazowo narażałby się na
    niebezpieczeństwo uznania takiej umowy za przejaw działalności gospodarczej.
    Podobnie wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z 26 kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.123.2019.2.RR. W sytuacji, której
    dotyczyła, Wnioskodawca wydzierżawił swoje grunty rolne, które nabył w drodze
    darowizny od rodziny i nigdy nie wykorzystywał ich gospodarczo, dzierżawcą był syn i
    umowa zawarta była na 10 lat, a umowa zostałaby rozwiązana, gdyby działka miała zostać
    sprzedana. Dla celów sprzedaży Wnioskodawca nie został uznany za podatnika VAT.
    W rozpatrywanym przypadku, dzierżawa miała charakter incydentalny – szczególnie z
    perspektywy Wnioskodawcy. Umowa dzierżawy nie została nawet zawarta przez
    Wnioskodawcę, tylko przez jego ojca. Wnioskodawca kontynuował dzierżawę po śmierci
    swojego ojca tylko przez stosunkowo niedługi okres. Ponadto, Wnioskodawca, a przed nim
    jego ojciec, nie uzyskiwali w związku z dzierżawą istotnych przychodów. Czynsz pokrywał

    zasadniczo jedynie kosztów podatków i opłat lokalnych związanych z przedmiotowym
    gruntem.
    W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do kwalifikowania jako
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT podejmowanych przez
    niego czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.
    Nie wystąpił żaden ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej
    we wniosku nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Nie podejmował również żadnych czynności zmierzających do podniesienia
    wartości gruntu. Nadto należy podkreślić, że działanie Wnioskodawcy będzie miało
    jednorazowy charakter. Po sfinalizowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości
    Wnioskodawca nie planuje kolejnych transakcji o podobnym charakterze.
    Sprzedaż nieruchomości ma miejsce w stosunkowo niedługim czasie po jej nabyciu w
    drodze dziedziczenia. Okoliczność, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze
    dziedziczenia świadczy o tym, że Wnioskodawca nie podejmował czynności, które
    stanowiłyby prowadzenie działalności gospodarczej. Jedynymi czynnościami, jakie
    Wnioskodawca poodejmuje po nabyciu nieruchomości w drodze dziedziczenia jest
    wypowiedzenie umowy dzierżawy oraz sprzedaż nieruchomości.
    Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl
    art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    W konsekwencji dokonując planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w
    księdze wieczystej nr (...), której przedmiotem są działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3,
    Wnioskodawca nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i
    usług. Tym samym planowana sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane
    przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w
    przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących
    część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży,
    bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym
    kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna
    dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą,
    jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium
    dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać
    za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty
    został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.

    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości
    gruntowej w postaci graniczących ze sobą działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3. Wskazane
    nieruchomości gruntowe nabył Pan na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłych
    rodzicach B.B. i C.C. - postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po C.C.., wydanego
    przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Cywilny, w dniu 14 maja 1994 r., sygn. akt (...) oraz
    poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu 14 września 2022 r., przez (...) –
    notariusza w (...), Rep. A Nr (...). Nieruchomość będąca przedmiotem spadku stanowiła
                                3część gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego. Działki te przez
    cały okres posiadania, do dnia 10 marca 2014 r. były wykorzystywane przez Pana ojca do
    prowadzenia działalności rolniczej. Od 10 marca 2014 r. na podstawie umowy dzierżawy
    zawartej między Pana ojcem a Dzierżawcą działki te były wykorzystywane jako grunt orny
    do użytkowania i pobierania pożytków. Należną Panu ojcu kwotę czynszu w wysokości
    2.000 zł rocznie obliczono w taki sposób, by pokrywała koszty podatków i opłat lokalnych
    związanych z przedmiotowym gruntem. Wydzierżawienie tych gruntów rolnych było
    konieczne, gdyż Pana ojciec z uwagi na zaawansowany wiek nie prowadził już
    samodzielnie działalności rolniczej, a chciał grunty rolne zachować w dobrej kulturze, tzn.
    zabezpieczyć je przed degradacją i utrzymać w dobrych warunkach agrotechnicznych, czyli
    takich, które dają możliwość włączenia ich w każdym momencie do produkcji rolnej.

    15 kwietnia 2024 r. zawarł Pan z Kupującym Umowę Przedwstępną. Nie dokonał Pan
    uzbrojenia nieruchomości gruntowej w przyłącza, w szczególności energetyczne, gazowe,
    wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne. Nabywca nie może dokonywać inwestycji
    infrastrukturalnych na działkach mających być przedmiotem sprzedaży do momentu
    podpisania umowy przyrzeczonej.
    W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, umowa dzierżawy zawarta w dniu 10 maja
    2014 r. z Sąsiadem na czas nieokreślony została przez Pana rozwiązana w dniu 10 maja
    2024 r. za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym.
    Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań, które mogą świadczyć o profesjonalnym
    obrocie nieruchomościami oraz nie korzystał z usług pośrednika nieruchomości. Nie
    udzielił Pan potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw w celu występowania w swoim
    imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Nie podejmował Pan
    także żadnych działań polegających na uzbrajaniu terenu. Nie był i nie jest Pan czynnym
    zarejestrowanym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w tym nie
    prowadził Pan gospodarstwa rolnego po zmarłych rodzicach.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych nr 1,
    2 i 3 należy uznać Pana za podatnika podatku VAT i czy sprzedaż będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży
    niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3 będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 19634 r. Kodeks
    cywilny (t.j. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego
    wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość
    korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy
    przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu
    podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a
    tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt
    1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności
    gospodarczej.
    W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że
    działki choć nabyte w drodze nabycia spadku do majątku osobistego, były przedmiotem
    umowy dzierżawy. Mimo, że jak to Pan wskazał, początkowo to Pana ojciec od 10 marca
    2014 r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej z Sąsiadem wykorzystywał te grunty do
    użytkowania i pobierania pożytków, to jednak po śmierci ojca kontynuował Pan tą
    dzierżawę i dopiero w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, umowa została przez
    Pana rozwiązana 10 maja 2024 r. Należną kwotę czynszu w wysokości 2.000 zł rocznie
    obliczono w taki sposób, by pokrywała koszty podatków i opłat lokalnych związanych z
    przedmiotowym gruntem. Pana zdaniem celem zawarcia umowy dzierżawy było wyłącznie
    utrzymanie porządku na nieruchomości oraz zachowanie jej charakteru rolnego.

    Pomimo więc, że z opisu sprawy wynika, że nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności
    mających na celu zwiększenie wartości działek (nie dokonał Pan uzbrojenia terenu w
    przyłącza, w szczególności energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne,
    telekomunikacyjne, nie udzielił Pan potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw w celu
    występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości) to
    oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w
    analizowanej sprawie Pana działanie wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania
    majątkiem osobistym i podejmowane przez Pana czynności nie mieszczą się w zwykłym
    zarządzie własnym majątkiem.
    W kwestii dzierżawy, co było i jest przesądzające w przedmiotowym przypadku, która to
    dzierżawa rzutuje na cenę uznania Pana za podatnika należy zwrócić uwagę na treść
    zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której
    mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie
    wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak
    dzierżawa co miało miejsce w przedmiotowym przypadku do działek nr 1, 2 i 3. W
    analizowanej sprawie działki były udostępniane w ramach umowy dzierżawy, na
    podstawie zawartej umowy, co stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust.
    2 ustawy. Umowa dzierżawy wprawdzie została zawarta w 2014 r. przez Pana ojca,
    jednakże po jego śmierci w 2022 r. kontynuował Pan dzierżawę na czas nieokreślony. Nie
    można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania
    korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Odnośnie zaś wynagrodzenia uzyskiwanego
    z tej dzierżawy, należy zauważyć, że strony w związku z zawarciem umowy dzierżawy
    dowolnie kształtują stosunki prawne również w kwestii odpłatności. Celem dzierżawy – co
    podkreśla Pana w swoim stanowisku - było wyłącznie utrzymanie porządku na
    nieruchomości oraz zachowanie jej charakteru rolnego, zaś kwota czynszu ustalona na
    poziomie pokrycia podatków i opłat lokalnych związanych z gruntem, nie oznacza, że
    opisaną we wniosku czynność między dwiema stronami należy traktować inaczej niż
    dzierżawę, a jak już wskazywałem dzierżawa spełnia przesłanki uznania za świadczenie
    usług, które podlega opodatkowaniu. Wysokość wynagrodzenia wynika z ustaleń między
    stronami w związku z umową dzierżawy i nie może wpływać na prawnopodatkową ocenę
    tej transakcji. Bez względu na wielkość odpłatności w związku z zawartą umową dzierżawy
    otrzymywał Pan przecież wynagrodzenie z tego tytułu (z tytułu świadczenia usług
    dzierżawy, które miało miejsce od 2022 r.).
    W konsekwencji powyższego w przypadku sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie można mówić,
    że w całym okresie ich posiadania stanowiły one dla Pana wyłącznie majątek prywatny,
    służący Pana celom własnym/osobistym. Zatem dzierżawa ww. działek wskazuje, że w
    sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy.
    Tym samym odpowiadając na Pana pytanie należy zatem stwierdzić, że planowana
    sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy a Pan będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
    Odnośnie powołanej interpretacji indywidualnej, zauważam, że interpretacje przepisów
    prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie
    kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem
    rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je
    traktować indywidualnie. Natomiast w kwestii powołanego przez Pana w przedmiotowym
    wniosku wyroku sądu, wyjaśniam, że wyrok ten jest rozstrzygnięciem w indywidualnej
    sprawie, osadzonym w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem

    wskazana we wniosku interpretacja indywidualna oraz wyrok sądu nie mają wpływu na
    podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu
    prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze
        zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.