Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-132/13-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-15
Teza: Przedmiotem sprzedaży będą składniki majątkowe, niestanowiące przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT;
Słowa kluczowe: opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż-sprzedaż majątku; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12.02.2013 r.(data wpływu 13.02.2013 r.) uzupełnionym w dniu 27.03.2013 r. w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 20.03.2013 r. (doręczone w dniu 25.03.2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania nabywanych składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13.02.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania nabywanych składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 26.03.2013 r. (data wpływu 27.03.2013 r.) na wezwanie Organu z dnia 20.03.2013 r. (doręczone w dniu 25.03.2013 r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) zamierza podjąć profesjonalną działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami.

W związku z obecnymi planami biznesowymi, Wnioskodawca zamierza nabyć od innego przedsiębiorcy („Sprzedający”) nieruchomości wykorzystywane w celu wynajmu biur, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni lub dalszego obrotu nabytymi aktywami.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości obejmujących działki nr 164 powierzchni 931 m2 oraz nr 165 o powierzchni 592 m2. Dla działek tych prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Działki te obecnie są zabudowane budynkiem wynajmowanym na cele biurowe.

Budynek położony na w/w działkach składa się z kamienicy posadowionej na działce nr 164 oraz dobudowanej do niej oficyny wraz z garażem podziemnym posadowionej na działce nr 165.

W myśl przepisów prawa budowlanego, nowo wybudowana oficyna na działce nr 165 i zintegrowana z nią kamienica na działce nr 164 stanowią dwa budynki, dla których założone zostały dwie odrębne kartoteki.

W w/w nieruchomościach budynkowych znajdują się trzy rodzaje pomieszczeń tj.:

1.  lokale wynajmowane na cele biurowe — w odniesieniu do wszystkich tych lokali okres od dnia oddania ich w najem do dnia planowanej transakcji zbycia całego budynku będzie dłuższy niż 2 lata,
2.  części wspólne w budynku, które stanowią korytarze, klatka schodowa, recepcja itp. przeznaczone do wspólnego użytku wszystkich najemców - w umowach najmu wynagrodzenie za najem określone jest z uwzględnieniem udziału/współczynnika w części wspólnej budynku,
3.  pomieszczenia techniczne służące prawidłowemu funkcjonowaniu całości budynku obejmujące m.in. kotłownię, wentylatorownię, piwnicę ( w pomieszczeniach tych znajdują się bowiem urządzenia grzewcze, wentylacyjne, klimatyzacyjne, system odprowadzania wody deszczowej i inne techniczne konieczne dla prawidłowego funkcjonowania całości budynku) — z oczywistych względów (funkcje pomocnicze i zabezpieczające służące całości budynku) pomieszczenia te nie są stricte wymienione w umowie najmu jako udział powierzchni wspólnej czy odrębny najem, jednak najemcy z racji funkcji jakie pomieszczenia te pełnią dla każdego z wynajmowanych lokali, partycypują w kosztach ich utrzymania poprzez zapłatę czynszu oraz dokonywanie opłat za utrzymanie i konserwację np. instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, wentylacji grawitacyjnej i klimatyzacyjnej, kanalizacji i odprowadzania wody deszczowej itp.

Tym samym cały budynek był w 100 % skomercjalizowany tj. wszystkie możliwe do wynajmu lokale były wynajmowane różnym najemcom przez okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek na działce nr 164 – kamienica.

W latach 2001- 2002 Sprzedający kupił działkę nr 164 zabudowaną zabytkową kamienicą w ramach następujących transakcji :

*   28 września 2001 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 3 o powierzchni 87,93 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,042 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   25 listopada 2002 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 7 o powierzchni 37, 73 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,018 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   3 października 2001 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni 42,15 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,020 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   28 września 2001 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 10a o powierzchni 29,84 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,014 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   28 września 2001 r. Sprzedający nabył od wielu współużytkowników wieczystych udział wynoszący łącznie 0,906 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 164 oraz w prawie własności budynku znajdującego się na tym gruncie.

Transakcje te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ ówcześni właściciele, od których Sprzedający nabył te nieruchomości nie dokonywali sprzedaży na rzecz Sprzedającego w ramach prowadzenia działalności gospodarczej (tj nabycie kamienicy przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu VAT). Kamienica (lub jej części) zlokalizowana na działce nr 164, nie była przed jej nabyciem przez Sprzedającego przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (tj. kamienica (lub jej części) nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi).

W dniu 10 czerwca 2002 r. Burmistrz Gminy W. wydał Sprzedającemu decyzję zatwierdzającą projekt budowlany modernizacji i remontu kamienicy zlokalizowanej na działce nr 164.

Sprzedający przeprowadził remont i modernizację budynku. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego remontem i modernizacją. Należy zaznaczyć, iż w trakcie remontu i modernizacji budynek nie był wpisany do ewidencji środków trwałych Sprzedającego.

29 grudnia 2004 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla W. wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie kamienicy po wykonaniu modernizacji i remontu.

Na podstawie aktu notarialnego z 3 października 2005 r. zniesiono odrębną własność lokalu 3, 7, 8 i 10a.

Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Sprzedającego dopiero po przekazaniu budynku do użytkowania w październiku 2005 r., gdy spełniał przesłanki uznania go za środek trwały w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Budynek na działce nr 165 - oficyna.

Sprzedający kupił niezabudowaną działkę nr 165 w 2001 r.

21 maja 2002 r. Burmistrz Gminy W. wydał Sprzedającemu decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu działki nr 165 umożliwiającą realizację rozbudowy kamienicy znajdującej się na działce nr 164 z przeznaczeniem na budynek biurowy i budowy garażu podziemnego pod podwórzem. W szczególności projekt koncepcyjny przewidywał realizację dobudowy do południowej oficyny istniejącej zabytkowej kamienicy znajdującej się na działce 164 nowej części o funkcji biurowej, przylegającej do ślepej ściany oraz budowę jednopoziomowego garażu pod podwórzem.

18 października 2002 r. Burmistrz Gminy W. wydał Sprzedającemu decyzję zatwierdzającą projekt budowlany modernizacji i remontu kamienicy polegający na rozbudowie kamienicy z przeznaczeniem na budynek biurowy i budowę garażu podziemnego pod podwórzem na działce nr 165 i zezwalającą na wykonanie robót budowlanych.

Sprzedający dokonał rozbudowy kamienicy na działce nr 165. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego poniesionego w związku z budową części budynku, garażu oraz budowli na działce nr 165.

24 marca 2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla W. wydał Sprzedającemu decyzję, w której udzielono pozwolenia na użytkowanie dobudowanego do modernizowanej kamienicy budynku biurowego i parkingu podziemnego.

Jak już wspomniano wcześniej, w myśl przepisów prawa budowlanego, nowo wybudowana oficyna na działce nr 165 i zintegrowana z nią kamienica na działce nr 164 stanowią dwa budynki dla których założone zostały dwie odrębne kartoteki. Jako że budynki te są ze sobą powiązane funkcjonalnie, nie można obecnie sprzedać oddzielnie budynku zlokalizowanego na działce nr 164 i 165 (wymagałoby to przeprowadzenia specjalnej procedury).

Zarówno budynek na działce nr 164, jak i jego dobudowana część na działce 165, zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego w październiku 2005 r. Wtedy, bowiem zostały spełnione przesłanki, o których mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, pozwalające na uznanie budynku za środek trwały. Przy czym zostały one ujęte w ewidencji środków Sprzedającego pod jedną pozycją „budynek”. Ostatnie koszty związane z ulepszeniem budynku zostały poniesione przez Sprzedającego w 2007 r. Całkowite koszty ulepszeń poniesione pomiędzy dniem wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych Sprzedającego w październiku 2005 r., a datą poniesienia ostatnich wydatków na ulepszenie w 2007 r. wynosiły mniej niż 30% jego wartości początkowej. W budynkach brak jest lokali stanowiących odrębne nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży działki nr 164 oraz nr 165 wraz z budynkami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem oraz innymi wzniesionymi na działkach budowlami (dalej łącznie określane jako „Nabywane Nieruchomości”).

Dla celów transakcji cena budynków może zostać podzielona przez Sprzedającego na cenę za część znajdującą się na działce nr 164 i działce nr 165 np. przy zastosowaniu klucza powierzchni znajdujących się w poszczególnych częściach budynku (lub w inny sposób).

Powierzchnie budynku znajdujące się na działce nr 164 i nr 165 były wynajmowane przez Sprzedającego najemcom na cele biurowe przy czym pomiędzy dniem wydania powierzchni do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu a dniem kupna Nabywanych Nieruchomości przez Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Co do zasady, zawierane z najemcami umowy najmu w części określającej przedmiot najmu jako wyodrębniony lokal o określonej powierzchni wskazywały jednocześnie, że powierzchnia najmu obejmuje powierzchnię lokalu powiększoną o współczynnik powierzchni wspólnych. Zgodnie z przykładowym brzmieniem umowy ,, Lokal oznacza wyodrębnioną funkcjonalnie i fizycznie część budynku usytuowaną na półpiętrze pomiędzy parterem a I piętrem budynku opisaną na planie stanowiącym załącznik nr 4 do Umowy, o łącznej powierzchni 62,18 m2, obejmującej powierzchnię Lokalu powiększoną o współczynnik powierzchni wspólnych”.

W przypadku wyżej wymienionej przykładowej umowy najmu taki zapis oznaczał, iż najemca płaci czynsz za 56,53 m2 powierzchni lokalu oraz 5,65 m2 powierzchni wspólnych (współczynnik powierzchni wspólnych został ustalony na poziomie 10% powierzchni lokalu tj. 56,53\*10%). Należy jednak wskazać, że łączna ilość powierzchni najmu wynikająca ze wszystkich umów najmu nie odzwierciedla 100% powierzchni użytkowych obejmujących wynajmowane lokale i w/w powierzchnie wspólne. Istotnym jest bowiem fakt, iż powyższe „rozwiązanie” zawarte w umowach najmu, służyło włącznie celom kalkulacji wynagrodzenia za usługę najmu. Wynajmujący (tj. Sprzedający) nie stosował odrębnych stawek za m2 lokalu oraz odrębnych za m2 powierzchni wspólnych (która to stawka dla powierzchni wspólnych jest zwyczajowo odpowiednio niższa), toteż wskazana powyżej metoda zmierzała do kalkulacji wynagrodzenia przy zastosowaniu jednej stawki za m2, ale przy jednoczesnym skorygowaniu powierzchni wspólnej (jak wspomniano - wyłącznie dla celów kalkulacji). Nie oznacza to jednak, że którykolwiek z najemców miał ograniczony dostęp do powierzchni wspólnych i nie mógł korzystać z nich w pełnym zakresie. W praktyce powierzchnie wspólne obejmują m. in. recepcję, schody, klatki schodowe, półpiętra, korytarze, windy.

Wskazać jednocześnie należy, że w umowach najmu nie były literalnie wymienione jako przedmiot najmu powierzchnie techniczne takie jak kotłownia, wentylatorownia, piwnice itp. Pomieszczenia te służyły i służą zabezpieczeniu prawidłowego funkcjonowania całości budynku, ponieważ znajdują się w nich systemy wentylacji, klimatyzacji, sterowania klimatyzacją, ogrzewanie i inne. Fakt użytkowania tych pomieszczeń przez najemców i partycypowania wszystkich najemców w kosztach funkcjonowania tych pomieszczeń, potwierdza zapis w umowach najmu dotyczący obciążenia najemców opłatami eksploatacyjnymi za :

*   utrzymanie i konserwację instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania i wentylacji grawitacyjnej i klimatyzacyjnej,
*   utrzymanie i konserwację instalacji zimnej wody, kanalizacji i systemu odprowadzania wody deszczowej,
*   utrzymanie i konserwację instalacji p- poż.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Nabywane Nieruchomości stanowią główny składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek kupna Nabywanych Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku biurowym.

W ramach transakcji może także dojść do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nabywanymi Nieruchomościami, m. in.: praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami oraz prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nabywanych Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m. in.

*   umowa z zarządcą Nabywanych Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nabywanych Nieruchomości i dotyczące obsługi Nabywanych Nieruchomości,
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np umowa o usługi księgowe),
*   należności Sprzedającego wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
*   zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nabywanych Nieruchomości,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),
*   księgi oraz umowy dotyczące siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które najemcy wpłacali Sprzedającemu.

Sprzedaż Nabywanych Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w Nabywanych Nieruchomościach, co do zasady nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W związku z kupnem Nabywanych Nieruchomości, Wnioskodawca spodziewa się od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę. Z tego względu, Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury. W tym celu, Wnioskodawca zadaje poniżej pytania zmierzające do jednoznacznego ustalenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 26 marca 2013 r. Wnioskodawca wskazał ponadto, iż na działkach nr 164 i 165 znajdują się również (1) murowane ogrodzenie, (2) utwardzony dziedziniec oraz (3) przyłącza do mediów. Wskazane powyżej elementy klasyfikowane są przez Sprzedającego jako budowle dla celów płacenia podatku od nieruchomości.

Murowane ogrodzenie oraz utwardzony dziedziniec zostały wybudowane w ramach procesu inwestycyjnego w latach 2002 – 2005. Także część przyłączy do mediów została zrealizowana przez Sprzedającego w ramach procesu inwestycyjnego w latach 2002 – 2005. Natomiast część przyłączy do mediów została nabyta przez Sprzedającego bez VAT w latach 2001 – 2002 . Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do budowy murowanego ogrodzenia, utwardzonego dziedzińca oraz części przyłączy do mediów. natomiast w odniesieniu do części przyłączy do mediów prawo do odliczenia podatku naliczonego Sprzedającemu nie przysługiwało, gdyż Sprzedający nabył te przyłącza bez VAT.

Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w odniesieniu do garażu, dziedzińca oraz przyłączy do mediów, nie nastąpiło natomiast w odniesieniu do murowanego ogrodzenia.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie garażu i innych budowli lub ich części przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (pytanie nr 1) :

Czy przedmiotem umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przedmiotem umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska podatnika :

Pytanie nr 1.

Wnioskodawca zajmuje stanowisko, iż dla celów VAT przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przenosząc rozważania dotyczące klasyfikacji planowanej transakcji na grunt przepisów ustawy o VAT należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa (przeciwnie niż w przypadku ustaw o podatku dochodowym). Zgodnie jednak z poglądami powszechnie przyjętymi w orzecznictwie sądowym, interpretacjach organów podatkowych oraz doktrynie prawa podatkowego, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa)
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności,
*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia patenty i inne prawa własności przemysłowej
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem sprzedaży będą jedynie Nabywane Nieruchomości wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nabywanymi Nieruchomościami, takie jak np,: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, dokumentacja związana z Nabywanymi Nieruchomościami i ich ubezpieczenie. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nabywanych Nieruchomości, nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego zostanie wyłączonych z transakcji sprzedaży Nabywanych Nieruchomości.

Dotyczy to m. in.:

*   umowy z zarządcą Nabywanych Nieruchomości,
*   umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nabywanych Nieruchomości
*   umów dotyczących bieżącej działalności Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe)
*   należności Sprzedającego wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikających z umów najmu,
*   zobowiązań z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
*   zobowiązań Sprzedającego wobec dostawców mediów do Nabywanych Nieruchomości
*   środków pieniężnych, ksiąg oraz umów dotyczących siedziby Sprzedającego.

Sprzedaż Nabywanych Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy).

Nie można zatem uznać, iż Nabywane Nieruchomości mogą samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy Kupujący nie może tylko i wyłącznie w oparciu o Nabywane Nieruchomości prowadzić działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa, nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będą Nabywane Nieruchomości, którym bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania” W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.

Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m. in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR), czy w interpretacji tego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443 -850/11-2/PR).

Konkluzji tej nie zmienia fakt, że z mocy prawa na Kupującego przejdą prawa i obowiązki z umów najmu, w tym zabezpieczenia. Przejście praw i obowiązków z umów najmu nie będzie bowiem elementem sprzedaży — jest jedynie określonym przepisami Kodeksu cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu.

Brak możliwości klasyfikacji Nabywanych Nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki :

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązań
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443- 284/12-3/RR).

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość — obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego :

*   na przedmiot transakcji składają się jedynie Nabywane Nieruchomości,
*   Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS,
*   nabywane aktywa są tylko sumą poszczególnych środków trwałych nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
*   w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw z kluczowych umów (w tym umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nabywanych Nieruchomości),
*   nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Kupujący nie może tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
*   Kupujący nie przejmie w ramach transakcji pracowników ani zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa stanowią główne (choć nie jedyne) składniki majątku Sprzedającego. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SN/Gd 1959/94) zgodnie z którym, „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest w pełni kontynuowane w orzecznictwie sądów administracyjnych (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443- 21/11-4/EN).

Podsumowując, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Organ podatkowy informuje ponadto, iż w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego (pytania 2-6) oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.