Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-926/09/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-01-07
Teza: Sposób określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych.
Słowa kluczowe: akcjonariusz; koszt-koszty uzyskania przychodów; spółki-spółka komandytowo-akcyjna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 7 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 października 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu określenia wartości początkowej lokalu wybudowanego w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej w sytuacji podjęcia decyzji o zaliczeniu go do środków trwałych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W związku z planowanym przekształceniem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Spółka") w Spółkę komandytowo-akcyjną (dalej SKA), Wnioskodawca stanie się akcjonariuszem SKA. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż. Działalność ta, po przekształceniu Spółki, będzie kontynuowana przez SKA. Sprzedaż lokali może mieć miejsce po przekształceniu w SKA. Przychód podatkowy z tytułu sprzedaży będzie rozpoznawany przez SKA z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Obecnie Spółka ponosi, a po przekształceniu SKA będzie ponosić koszty prowadzonej działalności deweloperskiej. Wśród nich można wyróżnić:

1.  koszty prac geologiczno-geodezyjnych,
2.  koszty wycen i ekspertyz,
3.  koszty projektu budynku oraz nadzorów autorskich,
4.  koszty organizacji zaplecza budowy,
5.  koszty ubezpieczenia placu budowy,
6.  koszt budowy budynku w tym materiały i usługi wykonawców,
7.  koszty przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, opłat za media dostarczanych na plac budowy,
8.  koszty nadzoru inwestorskiego i inwestorstwa zastępczego,
9.  koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji,
10.  koszty finansowe (w tym: odsetki) i nadzoru bankowego z tytułu udzielonego kredytu i pożyczki na realizację inwestycji,
11.  podatek od nieruchomości,
12.  koszty funkcjonowania biura inwestycji i sprzedaży,
13.  koszty marketingu i reklamy sprzedawanych lokali w budowanym budynku (koszty te nie dotyczą całokształtu działalności deweloperskiej, dotyczą jedynie konkretnej prowadzonej inwestycji).

Spółka traktuje powyższe kategorie kosztów jako koszty bezpośrednie, których efektem będą przychody ze sprzedaży lokali i ewidencjonuje je w księgach rachunkowych jako rozliczenia międzyokresowe. Przy tym, Spółka jest w stanie ściśle wskazać, z którą inwestycją wymienione kategorie kosztów są związane. Przyjęte przez Spółkę zasady są zgodne z przepisami ustawy o rachunkowości i będą kontynuowane po przekształceniu w SKA. Dodatkowo Spółka ponosi, a po przekształcaniu, SKA będzie ponosić koszty ogólnego zarządu, tj. w szczególności:

1.  wynagrodzenia zarządu,
2.  najem biur zarządu i inne koszty związane z tymi biurami,
3.  koszty obsługi administracyjnej i księgowej.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w razie braku możliwości sprzedaży lokalu i przeznaczeniu lokalu na wynajem oraz podjęcia decyzji o zaliczeniu lokalu do środków trwałych w SKA, będzie ona uprawniona do określenia wartości początkowej tego lokalu w wysokości ogółu wymienionych kategorii kosztów w części przypadającej na dany lokal?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 7)

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.- określanej w dalszej części skrótem updof), jest w przypadku środków trwałych koszt wytworzenia. Natomiast zgodnie z art. 22g ust. 4 updof, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji, SKA może nie sprzedać wszystkich wybudowanych lokali i zdecydować o ich wynajmie na rzecz podmiotów trzecich. SKA będzie wówczas obowiązana do określenia kosztu wytworzenia danego lokalu, która uwzględni (tj. która będzie zawierać) następujące kategorie wydatków:

1.  koszty prac geologiczno-geodezyjnych,
2.  koszty wycen i ekspertyz,
3.  koszty projektu budynku oraz nadzorów autorskich,
4.  koszty organizacji zaplecza budowy,
5.  koszty ubezpieczenia placu budowy,
6.  koszt budowy budynku w tym materiały i usługi wykonawców,
7.  koszty przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, opłat za media dostarczanych na plac budowy,
8.  koszty nadzoru inwestorskiego i inwestorstwa zastępczego,
9.  koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji,
10.  koszty finansowe (w tym: odsetki) i nadzoru bankowego z tytułu udzielonego kredytu i pożyczki na realizację inwestycji, przy czym w wartości początkowej należy uwzględnić odsetki naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania, choćby nie zostały zapłacone,
11.  podatek od nieruchomości,

Jednocześnie, w razie niepowodzenia sprzedaży lokali, następujące kategorie kosztów, w wartości odpowiadającej niesprzedanym lokalom, należy uznać za koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami:

1.  koszty funkcjonowania biura inwestycji i sprzedaży,
2.  koszty marketingu i reklamy sprzedawanych lokali w budowanym budynku (również jeśli koszty te nie dotyczą całokształtu działalności deweloperskiej, dotyczą jedynie konkretnej prowadzonej inwestycji).

Koszty te bowiem były ponoszone w celu znalezienia klienta oraz wygenerowania przychodu ze sprzedaży lokali. Niepowodzenie w zakresie sprzedaży lokali będzie oznaczało, że związek tych kategorii kosztów z przychodami jest pośredni i potencjalny. W żadnym razie, powyższe kategorie kosztów nie wiązały się z procesem budowy inwestycji i nie powinny być uwzględniane w koszcie wytworzenia.

W konsekwencji, powyższe kategorie należy ująć w kosztach uzyskania przychodów z chwilą ich poniesienia, tj. z chwilą ujęcia w księgach jako koszt (tj. przeksięgowania z zapasów na konta kosztowe).

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia.

Przy czym, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 4 ww. ustawy).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka, której akcjonariuszem jest Wnioskodawca, w sytuacji braku możliwości sprzedaży lokalu przeznaczy go na wynajem i podejmie decyzję o zaliczeniu lokalu do środków trwałych.

W oparciu o ww. regulacje, należy stwierdzić, iż wartość początkową środka trwałego, wytworzonego we własnym zakresie (tj. w efekcie zakończonego i rozliczonego procesu budowy prowadzonego w ramach działalności gospodarczej), wyznacza koszt wytworzenia, na który składają się następujące wydatki poniesione do dnia przyjęcia środka trwałego do używania:

*   wartość w cenie nabycia:

\- zużytych do wytworzenia rzeczowych składników majątkowych, - wykorzystanych usług obcych,

*   koszty wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi, związane z wytworzeniem składnika majątkowego (np. składki ZUS),

*   odsetki, prowizje i różnice kursowe od wszelkich zobowiązań finansujących wytworzenie środka trwałego, ale tylko naliczone za okres do dnia przekazania do używania środka trwałego,

*   inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.

Natomiast do kosztu wytworzenia środka trwałego nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji naliczonych od dnia przekazania środka trwałego do używania.

Biorąc pod uwagę powyższe, do kosztów wytworzenia środka trwałego będzie można zaliczyć:

*   koszty prac geologiczno-geodezyjnych,
*   koszty wycen i ekspertyz,
*   koszty projektu budynku oraz nadzorów autorskich,
*   koszty organizacji zaplecza budowy,
*   koszt budowy budynku w tym materiały i usługi wykonawców,
*   koszty przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, opłat za media dostarczanych na plac budowy,
*   koszty nadzoru inwestorskiego i inwestorstwa zastępczego,
*   koszty finansowe (w tym: odsetki) i nadzoru bankowego z tytułu udzielonego kredytu i pożyczki na realizację inwestycji, przy czym w wartości początkowej należy uwzględnić odsetki naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania, choćby nie zostały zapłacone.

Natomiast koszty usług prawnych, opłat notarialnych i skarbowych związanych z realizacją inwestycji, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia placu budowy będą kosztami pośrednio związanymi z przychodami i nie będą zaliczane do kosztu wytworzenia środka trwałego.

Wobec powyższego przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, iż w sprawach będących przedmiotem pytań oznaczonych we wniosku Nr 1-6 oraz 8-9 zostaną wydane odrębne interpretacje indywidualne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.