Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-225/11-4/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-06-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości lub jej zamiany.
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; majątek-podział majątku; nieruchomości; sprzedaż; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 26 lutego 2011 r. (data wpływu 7 marca 20111 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2011 r. (data wpływu 7 czerwca 2011 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-225/11-2/KS z dnia 27 marca 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości lub jej zamiany - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości lub jej zamiany.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 21.10.2002 r. zakupił z ówczesną małżonką niezabudowaną działkę rolną o powierzchni 2000 (dwa tysiące) metrów kwadratowych oraz udział wynoszący 3/24 (trzy dwudzieste czwarte) części działki o powierzchni 1149 (tysiąc sto czterdzieści dziewięć) metrów kwadratowych - stanowiącej drogę gruntową łączącą niezabudowaną działkę z drogą publiczną. Działkę oraz udział w działce - drodze Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili za cenę 10.000 (dziesięć tysięcy) złotych, z funduszy z dorobku, na zasadach wspólności ustawowej. Transakcja zakupu została udokumentowana umową sprzedaży w formie aktu notarialnego. W księgach wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy dokonano wpisu własności na rzecz obojga małżonków - na zasadach wspólności ustawowej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gruntów gminy, zatwierdzonym uchwałą w dniu 22.10.2003 r. przez Radę Gminy – przedmiotowa działka znalazła się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną rezydencjonalną.

W dniu 07.09.2006 roku, prawomocnym wyrokiem, Sąd Okręgowy Wydział Cywilny Rodzinny Odwoławczy - orzekł rozwód związku małżeńskiego zawartego w Urzędzie Stanu Cywilnego w dniu 20.04.1996 r.

W dniu 20.05.2008 roku - jako konsekwencję rozwodu – dokonano podziału majątku wspólnego w formie aktu notarialnego. Podział ten został dokonany w ten sposób, że Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem niezabudowanej działki o obszarze 2000 (dwa tysiące) metrów kwadratowych oraz udziału 3/24 części we współwłasności niezabudowanej działki - drogi. Podziału majątku wspólnego dokonano nieodpłatnie, nie czyniąc między małżonkami żadnych dopłat i w pełni zaspokajając roszczenia do majątku wspólnego.

Wnioskodawca w dniu 04.11.2008 roku otrzymał decyzję Starostwa Powiatowego z dnia 17.10.2008 roku zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na budowę w obrębie działki ewidencyjnej 368/6 o powierzchni 2000 (dwa tysiące) metrów kwadratowych.

Niezwłocznie w listopadzie 2008 roku, rozpoczął budowę budynku jednorodzinnego, systemem gospodarczym - częściowo wykonując robociznę we własnym zakresie, częściowo zlecając go specjalistom.

Obecnie w lutym 2011 roku Wnioskodawca określa stan robót na budowie, jako roboty wykończeniowe. Ze względu na fakt, iż roboty nadal trwają nie złożył wymaganego prawem zgłoszenia o zakończeniu robót budowlanych - nie jest więc w przedmiotowym budynku zameldowany.

Ze względu na obecną sytuację życiową Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedania działki wraz z domem w budowie i wykorzystania otrzymanych środków na kupno mieszkania służącego jego celom mieszkaniowym. Drugą możliwością jaką rozważa, jest umowa zamiany – Wnioskodawca zamieniłbym działkę wraz z domem w budowie na mieszkanie w innej miejscowości. Umowa zamiany wiązałaby się z tym, iż druga strona wniosłaby na jego rzecz dopłatę wynikającą z faktu, iż wartość działki z domem w budowie będzie wyższa niż wartość mieszkania.

Pismem z dnia 02.06.2011 r. (data wpływu 07.06.2011 r.) w odpowiedzi na wezwanie Nr IPPB1/415-225/11-2/KS z dnia 27.05.2011 r. Wnioskodawca uzupełnił przedstawione zdarzenie przyszłe. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca powołując się na zapisy § 4 aktu notarialnego zawartego 20.05.2008 r. przed notariuszem Magdaleną Ewą P. poinformował, iż w formie tego aktu notarialnego została zawarta umowa o podział majątku wspólnego a § 4 stanowi o tym „ że Robert K. i Elżbieta K. dokonują podziału ich majątku wspólnego w ten sposób, że własność Roberta K. stanowić będą:

1.  własność niezabudowanej nieruchomości położonej we wsi, stanowiącej niezabudowaną działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 368/6, o obszarze 0,2000 ha,
2.  udział 6/48 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości położonej we wsi, stanowiącej niezabudowaną działkę — drogę oznaczoną numerem ewidencyjnym 368/10, o obszarze 0,1149 ha.

Paragraf 5 wskazanego aktu notarialnego stanowi, że Robert K. i Elżbieta K. oświadczyli, że opisane w niniejszym akcie notarialnym przedmioty majątkowe w całości wyczerpują ich majątek wspólny oraz określili wartość ulegającego podziałowi ich majątku wspólnego na kwotę 20.000 zł, na którą składa się wartość opisanych powyżej nieruchomości.

Paragraf 6 ww. aktu notarialnego stanowi, że Robert K. i Elżbieta K. oświadczają, że podziału majątku wspólnego dokonują nieodpłatnie, wobec czego nie czynią między sobą żadnych dopłat oraz wyjaśnili, że postanowienia niniejszej umowy zaspokajają ich roszczenia do majątku wspólnego, wobec czego nie zachowują wobec siebie żadnych roszczeń dotyczących ich majątku wspólnego lub mogących mieć jakikolwiek związek z tym majątkiem.

W akcie notarialnym nie zostały wymienione składniki majątku jakie otrzymała była małżonka Wnioskodawcy Elżbieta K. — jednakże były to rzeczy ruchome, wyposażenie, meble. Podział majątku małżeńskiego był ekwiwalentny w naturze, nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty a wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę nieruchomości i wartość rzeczy ruchomych, które otrzymała była małżonka — równoważyły się. Żadna ze stron nie wzbogaciła się w wyniku podziału majątku, a wartość nieruchomości otrzymanych przeze Wnioskodawcę mieści się w udziale, jaki przysługiwał mu w majątku dorobkowym wspólnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  W związku z tym, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment jej nabycia Wnioskodawca ma wątpliwości w jaki sposób opodatkować podatkiem dochodowym transakcję sprzedaży działki wraz z domem w budowie?
2.  Który rok uznać za przywoływany w artykule 10 paragraf 1 punkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „rok kalendarzowy, w którym wystąpiło nabycie lub wybudowanie”?
3.  Jak opodatkować w zakresie podatku dochodowego transakcję zamiany z uwzględnieniem dopłaty na rzecz Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy jako rok kalendarzowy, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (przywołane w artykule 10 paragraf 1 punkt 8 ustawy o podatku dochodowym) powinien być przyjęty rok 2002. W dniu 21.10.2002 roku Wnioskodawca stał się współwłaścicielem niezabudowanej działki na zasadach wspólności majątkowej ustawowej.

Zdaniem Wnioskodawcy umowa o podziale majątku wspólnego zawarta 20.05.2008 roku nie kreuje nowej daty nabycia działki. W związku z tym, że sprzedaż lub zamiana z dopłatą dokonana w 2011 r. zostanie dokonana po upływie pięciu licząc od końca roku kalendarzowym, w którym nastąpiło nabycie – transakcja zbycia nieruchomości lub zamiany nieruchomości z dopłatą nie jest przychodem podlegającym opodatkowaniu. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt wzniesienia na tym gruncie budynku jest bez znaczenia, gdyż budynek stał się częścią składową gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy umowa zamiany z dopłatą powinna być traktowana w aspekcie podatku dochodowego od osób fizycznych, tak samo jak umowa sprzedaży nieruchomości, gdyż te dwie umowy różni jedynie forma zapłaty w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężną a przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności w tym również umowę zamiany.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „zamiana”, należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. W związku z tym, skutkiem prawnym zawartej umowy zamiany – jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

Wobec powyższego, zarówno sprzedaż jak i zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż (zamiana) ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości niezbędne jest zatem ustalenie momentu ich nabycia.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy od daty kiedy nastąpiło pierwotne nabycie zbywanej nieruchomości, czyli od 2002 r., czy też od daty kiedy nastąpił podział majątku wspólnego, czyli od 2008 r., czy też od daty wybudowania budynku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy skorzystać z definicji zawartej w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie art. 46 § 1 Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

W niniejszej sprawie nabycie działki nastąpiło w 2002 r. jako przedmiot odrębnej własności, w konsekwencji budynek mieszkalny wybudowany na niej, trwale z gruntem związany jest częścią składową tej nieruchomości.

Z kolei stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania tej wspólności następuje jej przekształcenie i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż podział majątku małżeńskiego był ekwiwalentny w naturze, nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty a wartość nieruchomości otrzymanych przez Wnioskodawcę mieści się w udziale, jaki przysługiwał mu w majątku dorobkowym wspólnym.

Mając na uwadze powołane uregulowania prawne oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż za datę nabycia niezabudowanej nieruchomości, która w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego przypadła Wnioskodawcy należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania wspólności majątkowej czyli nabycie nastąpiło w 2002 r. W konsekwencji budynek mieszkalny wybudowany na tej nieruchomości, trwale z gruntem związany jest częścią składową tej nieruchomości. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i upłynął z końcem 2007 roku.

Wobec powyższego, w sytuacji opisanej we wniosku oraz jego uzupełnieniu zamierzone przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie nieruchomości (działki wraz z domem w budowie) bądź jej zamiana nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy, a co za tym idzie nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcę w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.