Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-945/14/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-11-10
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; teren; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 sierpnia 2014 r. (data złożenia 11 sierpnia 2014 r.) uzupełnione pismem z 4 listopada 2014 r. (data złożenia 5 listopada 2014 r.) oraz pismem z 7 listopada 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 listopada 2014 r. (data złożenia 5 listopada 2014 r.) oraz pismem z 7 listopada 2014 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 7 listopada 2014 r.):

Wnioskodawca – czynny podatnik podatku od towarów i usług – postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2013 r. został postawiony w stan upadłości likwidacyjnej. W związku z powyższym na jego rzecz i w jego imieniu działa syndyk masy upadłości. Syndyk zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości posiadanej przez upadłego.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji położona jest w U.i składa się z dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek; p.gr 329/10 o pow. 5261 m2 i p.gr 331 o pow. 232 m2. Działka p.gr 329/10 jest zabudowana. Posadowiono na niej budynek mieszkalny, budynek warsztatowo-garażowy, plac utwardzony, ogrodzenie. Działka 331 przylega bezpośrednio do działki 329/10 i posadowione jest na niej ogrodzenie.

W ewidencji i tabelach amortyzacyjnych środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez upadłego znajduje się:

1.Grunty – nr inwent. 032 o wartości początkowej 340.000,00 PLN wprowadzone do ewidencji środków trwałych w listopadzie 2009 roku na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Na wartość wniesionego majątku składa się działka 331 o pow. 232 m2 i część działki 329/10 o pow. 2918 m2. W deklaracjach podatku od nieruchomości zgłoszono 3150 m2 jako grunty związane z działalnością gospodarczą.

2.Budynek warsztatowo-garażowy – nr inwent. 115, wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu 25 lutego 1994 na podstawie oświadczenia o przekazaniu majątku prywatnego na potrzeby prowadzonej działalności bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w kwocie 43.886,29 PLN. Stan ten stwierdzono na podstawie ewidencji środków trwałych z 1996 roku i tabeli amortyzacyjnej.

W 2002 roku poniesiono nakłady na ulepszenie w kwocie 32.183,33 PLN netto. Podatek VAT z 3 faktur dokumentujących zwiększenie wartości środka trwałego odliczono. Stan ten stwierdzono na podstawie ewidencji środków trwałych i tabeli amortyzacyjnej z 2002 roku. Odnaleziono także kserokopie faktur dokumentujących poniesione nakłady i fakt dokonania odliczenia.

W kolejnych latach z posiadanych tabel amortyzacyjnych wynika, ze zostały także poniesione nakłady na ulepszenie środka trwałego:

*   2003 rok - kwota zwiększenia 9.831,28 PLN,
*   2004 rok - kwota zwiększenia 7.528,00 PLN,
*   2005 rok - kwota zwiększenia 12.001,47 PLN,
*   2007 rok - kwota zwiększenia 2.791,11 PLN,
*   2008 rok - kwota zwiększenia 9.151,43 PLN.

W posiadaniu Syndyka brak jest dokumentów na podstawie których dokonano zwiększenia wartości tej nieruchomości ale na podstawie analogii do wydatków z 2002 roku zakłada on, ze dokonano odliczenia podatku VAT naliczonego. W deklaracjach podatku od nieruchomości zgłoszono ten budynek jako związany z działalnością gospodarczą.

3.Ogrodzenie z bramą wjazdową – nr inwent. 298 wprowadzono do ewidencji środków trwałych w dniu 25 lutego 1994 na podstawie oświadczenia o przekazaniu majątku prywatnego na potrzeby prowadzonej działalności bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w kwocie 7.720,38 PLN. Stan ten stwierdzono na podstawie ewidencji środków trwałych z 1996 roku i tabeli amortyzacyjnej. W 2003 roku dokonano nakładów zwiększających wartość środka trwałego w kwocie 4.370,00 PLN netto. Podatek VAT z faktury dokumentującej zwiększenie wartości środka trwałego odliczono. Stan ten stwierdzono na podstawie ewidencji środków trwałych i tabeli amortyzacyjnej z 2003 roku. Odnaleziono także kserokopie faktury dokumentującej poniesione nakłady i fakt dokonania odliczenia.

4.Plac postojowy utwardzony – nr inwent. 243 wprowadzono do ewidencji środków trwałych w dniu 25 lutego 1994 na podstawie oświadczenia o przekazaniu majątku prywatnego na potrzeby prowadzonej działalności bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w kwocie 3.932,03 PLN. Stan ten stwierdzono na podstawie ewidencji środków trwałych z 1996 roku i tabeli amortyzacyjnej. W 2008 roku dokonano nakładów zwiększających wartość środka trwałego w kwocie 10.000,00 PLN netto. Stan ten stwierdzono na podstawi tabeli amortyzacyjnej z 2008 roku. Brak jest dokumentów na podstawie których nastąpiło zwiększenie wartości środka trwałego. W dniu 22 listopada 2012 upadły zawarł umowę najmu budynku warsztatowo-garażowego do dnia 31 grudnia 2022. Syndyk rozwiązał tą umowę z dniem 31 grudnia 2013 i w dniu 2 stycznia 2014 zawarł nową umowę na wynajem tej nieruchomości, która trwa nadal. W dniu 26 marca 2013 upadły zawarł umowę z Miastem na najem terenu na którym znajduje się pompownia ścieków wraz z zasilaniem elektrycznym i kanał ściekowy dn 200 mm o łącznej powierzchni 53,4 m2. Umowa ta została zawarta na okres 10 lat od dnia jej podpisania.

Budynek mieszkalny wraz z przylegającym do niego ogrodem nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy upadłego. W budynku tym na parterze były wykorzystywane nieodpłatnie pomieszczenia na działalność gospodarczą upadłego co wynika z oświadczenia upadłego i faktu zgłoszenia 58 m2 powierzchni budynku do podatku od nieruchomości jako „budynki mieszkalne związane z działalnością gospodarczą”. Pozostałą powierzchnię budynku zgłoszono jako „budynek mieszkalny” i tak był wykorzystywany.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że wydatki ponoszone na ulepszenie budynku warsztatowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

Budynek warsztatowy, po ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej, był używany w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Budynek warsztatowy wskazany we wniosku jest trwale związany z gruntem.

Budynek warsztatowy jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako nr 1251.

W stosunku do opisanego we wniosku budynku warsztatowego doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – w dniu 22 listopada 2012 roku podpisana została przez upadłego – Pana \`(...)\` umowa najmu. W dniu 31 grudnia 2013 roku Syndyk rozwiązał ww. umowę i zawarł w dniu 2 stycznia 2014 roku nową umowę najmu, która trwa do dnia dzisiejszego.

Natomiast przed dniem 22 listopada 2012 r. nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynku warsztatowego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pierwsza umowa najmu budynku warsztatowego została zawarta w dniu 22 listopada 2012 roku. Przed dniem 22 listopada 2012 r. budynek warsztatowy nie był przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Sprzedaż budynku warsztatowego nastąpi przed dniem 22 listopada 2014 roku.

Opisane we wniosku ogrodzenie wraz z bramą wjazdową jest trwale związane z gruntem.

Wydatki ponoszone na ulepszenie ogrodzenia wraz z bramą wjazdową w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie nastąpiło w 2003 roku. Od tego wydatku upadły miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po ulepszeniu (większym niż 30% jego wartości początkowej) ogrodzenia wraz z bramą wjazdową było ono wykorzystywane w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Ogrodzenie wraz z bramą wjazdową jest budowlą w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych sklasyfikowaną pod nr 2420.

W stosunku do ogrodzenia wraz z bramą wjazdową nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Opisane ogrodzenie nie było przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

Ogrodzenie opisane we wniosku, posadowione na dwóch działkach stanowi całość jednego ogrodzenia i informacje opisane we wniosku odnoszą się do jego całości.

Opisany we wniosku plac postojowy jest trwale związany z gruntem.

Wydatki ponoszone na ulepszenie placu postojowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie nastąpiło w 2008 roku. Od tego wydatku upadły miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po ulepszeniu (większym niż 30% jego wartości początkowej) placu postojowego był on wykorzystywany w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Plac utwardzony jest budowlą w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych sklasyfikowaną pod nr 2112.

W stosunku do placu postojowego nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Opisany plac postojowy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

Budynek mieszkalny opisany we wniosku stanowi majątek osobisty upadłego. Budynek został wybudowany przez upadłego w latach 1987–1990.

Ww. budynek (z wyłączeniem jego części przeznaczonej na potrzeby działalności gospodarczej – 58 m2) służył wyłącznie do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych rodziny upadłego, nigdy nie stanowił przedmiotu najmu ani dzierżawy.

Firma upadłego nie dokonywała żadnych nabyć (towarów lub usług związanych z tym pomieszczeniem) z tytułu używania 58 m2 ww. budynku na potrzeby działalności gospodarczej. W związku z powyższym nie odliczała (nie miała prawa do odliczenia) podatku naliczonego. Upadły nigdy nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego środka trwałego w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Opisany we wniosku budynek mieszkalny jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod nr 1110.

W stosunku do opisanej we wniosku części budynku mieszkalnego przeznaczonej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2) nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Cały budynek mieszkalny (łącznie z częścią budynku mieszkalnego przeznaczoną na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2)) nigdy nie był przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

Pompownia ścieków wraz z zasilaniem elektrycznym i kanałem ściekowym nie jest własnością upadłego, a przedmiotem najmu jest tylko teren o łącznej powierzchni 53,4 m2 niezabudowany żadną infrastrukturą należącą do upadłego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości w części związanej z budynkiem mieszkalnym, z wyłączeniem części przeznaczonej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2), nie podlega pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług?

Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować do sprzedaży pozostałej części nieruchomości, która była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez upadłego oraz pomieszczeń w budynku mieszkalnym (58 m2) przeznaczonych na potrzeby prowadzonej działalności?

Zdaniem Wnioskodawcy, budynek mieszkalny upadłego służył zaspokajaniu jego potrzeb prywatnych z wyłączeniem części przeznaczonej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2). Z uwagi na brak określenia definicji „majątku prywatnego” w przepisach ustawy o podatku VAT, zasadnym jest odwołanie się do orzecznictwa TSUF w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Ze wskazanego orzeczenia wynika, że planowana sprzedaż budynku mieszkalnego (z wyłączeniem części przekazanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu do części budynku mieszkalnego wykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca uważa, ze sprzedaż tej części (58 m2) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ nie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tej części nieruchomości jak i nie ponosił on wydatków na jej ulepszenie.

Nieruchomości wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i związane z nimi budowle tj.: budynek warsztatowo-garażowy część działki 329/10, działka 331, plac utwardzony i ogrodzenie zdaniem wnioskodawcy będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 7a i art. 43 ust. 1 pkt 10a. Podatnik przy nabyciu tych nieruchomości nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie okresu używania tych nieruchomości ponosił on wydatki na ich ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej ale od ostatniego ulepszenia były wykorzystywane przez co najmniej 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym, ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy), bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby dostawa budynków lub budowli mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, że do zbycia gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca – czynny podatnik podatku od towarów i usług – postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2013 r. został postawiony w stan upadłości likwidacyjnej. W związku z powyższym na jego rzecz i w jego imieniu działa syndyk masy upadłości. Syndyk zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości posiadanej przez upadłego.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji położona jest w U. i składa się z dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek; p.gr 329/10 o pow. 5261 m2 i p.gr 331 o pow. 232 m2. Działka p.gr 329/10 jest zabudowana. Posadowiono na niej budynek mieszkalny, budynek warsztatowo-garażowy, plac utwardzony, ogrodzenie. Działka 331 przylega bezpośrednio do działki 329/10 i posadowione jest na niej ogrodzenie.

W ewidencji i tabelach amortyzacyjnych środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez upadłego znajduje się:

1.Grunty.

2.Budynek warsztatowo-garażowy – wprowadzony do ewidencji środków trwałych bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek warsztatowy jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako nr 1251.

W 2002 roku poniesiono nakłady na ulepszenie. Podatek VAT z 3 faktur dokumentujących zwiększenie wartości środka trwałego odliczono. W kolejnych latach zostały także poniesione nakłady na ulepszenie środka trwałego. Wydatki ponoszone na ulepszenie budynku warsztatowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Syndyka zakłada, ze dokonano odliczenia podatku VAT naliczonego. Budynek warsztatowy był po ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej używany przez okres dłuższy niż 5 lat. W stosunku do opisanego we wniosku budynku warsztatowego doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – w dniu 22 listopada 2012 roku podpisana została przez upadłego – Pana \`(...)\` umowa najmu. W dniu 31 grudnia 2013 roku Syndyk rozwiązał ww. umowę i zawarł w dniu 2 stycznia 2014 roku nową umowę najmu, która trwa do dnia dzisiejszego. Natomiast przed dniem 22 listopada 2012 r. nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynku warsztatowego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Pierwsza umowa najmu budynku warsztatowego została zawarta w dniu 22 listopada 2012 roku. Przed dniem 22 listopada 2012 r. budynek warsztatowy nie był przedmiotem najmu ani dzierżawy. Sprzedaż budynku warsztatowego nastąpi przed dniem 22 listopada 2014 roku.

3.Ogrodzenie z bramą wjazdową – wprowadzono do ewidencji środków trwałych bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w kwocie 7.720,38 PLN. W 2003 roku dokonano nakładów zwiększających wartość środka trwałego w kwocie 4.370,00 PLN netto. Podatek VAT z faktury dokumentującej zwiększenie wartości środka trwałego odliczono. Opisane we wniosku ogrodzenie wraz z bramą wjazdową jest trwale związane z gruntem. Ogrodzenie wraz z bramą wjazdową jest budowlą w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych sklasyfikowaną pod nr 2420. W stosunku do ogrodzenia wraz z bramą wjazdową nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Opisane ogrodzenie nie było przedmiotem najmu, dzierżawy itp. Wydatki ponoszone na ulepszenie ogrodzenia wraz z bramą wjazdową w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie nastąpiło w 2003 roku. Od tego wydatku upadły miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu (większym niż 30% jego wartości początkowej) ogrodzenia wraz z bramą wjazdową było ono wykorzystywane w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

Ogrodzenie opisane we wniosku, posadowione na dwóch działkach stanowi całość jednego ogrodzenia i informacje opisane we wniosku odnoszą się do jego całości.

4.Plac postojowy utwardzony – wprowadzono do ewidencji środków trwałych bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W 2008 roku dokonano nakładów zwiększających wartość środka trwałego. Opisany we wniosku plac postojowy jest trwale związany z gruntem. Plac utwardzony jest budowlą w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych sklasyfikowaną pod nr 2112. W stosunku do placu postojowego nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Opisany plac postojowy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy itp. Wydatki ponoszone na ulepszenie placu postojowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie nastąpiło w 2008 roku. Od tego wydatku upadły miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po ulepszeniu (większym niż 30% jego wartości początkowej) placu postojowego był on wykorzystywany w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat.

W dniu 26 marca 2013 upadły zawarł umowę z Miastem na najem terenu na którym znajduje się pompownia ścieków wraz z zasilaniem elektrycznym i kanał ściekowy dn 200 mm o łącznej powierzchni 53,4 m2. Umowa ta została zawarta na okres 10 lat od dnia jej podpisania. Pompownia ścieków wraz z zasilaniem elektrycznym i kanałem ściekowym nie jest własnością upadłego, a przedmiotem najmu jest tylko teren o łącznej powierzchni 53,4 m2 niezabudowany żadną infrastrukturą należącą do upadłego.

Budynek mieszkalny wraz z przylegającym do niego ogrodem nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy upadłego. W budynku tym na parterze były wykorzystywane nieodpłatnie pomieszczenia na działalność gospodarczą upadłego co wynika z oświadczenia upadłego i faktu zgłoszenia 58 m2 powierzchni budynku do podatku od nieruchomości jako „budynki mieszkalne związane z działalnością gospodarczą”. Pozostałą powierzchnię budynku zgłoszono jako „budynek mieszkalny” i tak był wykorzystywany. Budynek mieszkalny opisany we wniosku stanowi majątek osobisty upadłego. Budynek został wybudowany przez upadłego w latach 1987–1990. Opisany we wniosku budynek mieszkalny jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod nr 1110. Ww. budynek (z wyłączeniem jego części przeznaczonej na potrzeby działalności gospodarczej – 58 m2) służył wyłącznie do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych rodziny upadłego. Firma upadłego nie dokonywała żadnych nabyć (towarów lub usług związanych z tym pomieszczeniem) z tytułu używania 58 m2 ww. budynku na potrzeby działalności gospodarczej. W związku z powyższym nie odliczała (nie miała prawa do odliczenia) podatku naliczonego. Upadły nigdy nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego środka trwałego w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W stosunku do opisanej we wniosku części budynku mieszkalnego przeznaczonej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2) nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Cały budynek mieszkalny (łącznie z częścią budynku mieszkalnego przeznaczoną na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2) nigdy nie był przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

Wątpliwości po stronie Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości składającej się z dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym będącym majątkiem osobistym upadłego oraz obiektami budowalnymi wprowadzonymi na stan środków trwałych i wykorzystywanymi w działalności gospodarczej.

Rozstrzygając kwestię opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego będącego majątkiem osobistym upadłego należy się w pierwszej kolejności odnieść do przytoczonych na wstępie przepisów art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.), „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Wskazać należy, że ustawodawca nie określił wymogów formalnych, którym odpowiadać ma podatnik, aby mógł być uznany za producenta, usługodawcę lub handlowca.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania dostawy budynku mieszkalnego podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Analizując opis sprawy przedstawiony przez Wnioskodawcę w kontekście powołanych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług oraz powyższych orzeczeń TSUE stwierdzić należy, że sprzedający w zakresie odnoszącym się do wskazanego we wniosku budynku mieszkalnego nie podejmował działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego budynek mieszkalny został wybudowany przez upadłego i zawsze stanowił jego majątek osobisty upadłego. Budynek mieszkalny, jak wskazał Wnioskodawca, służył wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych upadłego, był majątkiem osobistym upadłego, jednakże część pomieszczeń na parterze budynku mieszkalnego były wykorzystywane na działalność gospodarczą upadłego. Firma upadłego nie dokonywała żadnych nabyć (towarów lub usług związanych z tym pomieszczeniem) z tytułu używania 58 m2 ww. budynku na potrzeby działalności gospodarczej. W związku z powyższym nie odliczała (nie miała prawa do odliczenia) podatku naliczonego. Upadły nigdy nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego środka trwałego w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Ww. orzeczenie dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż sprzedający (upadły) przeznaczył część pomieszczeń na parterze budynku mieszkalnego na działalność gospodarczą – 58 m2. Zatem w tej części upadły na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył część nieruchomości z majątku osobistego i włączył do prowadzonej działalności. W odniesieniu natomiast do pozostałej części budynku (cały budynek mieszkalny z wyłączeniem części – 58 m2 przeznaczonej na potrzeby działalności gospodarczej upadłego) upadły nie rozporządził tą częścią posiadanego budynku mieszkalnego – który jak wskazuje Wnioskodawca służył upadłemu wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i stanowił jego majątek osobisty – w sposób wskazujący na zamiar włączenia go do struktur prowadzonej działalności gospodarczej.

Również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, stwierdzono, iż majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż opisanego budynku mieszkalnego (z wyłączeniem pomieszczeń przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego), nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności upadłego w przedmiocie zbycia tego budynku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego – charakteru takiej działalności).

Działający w imieniu upadłego Syndyk masy upadłościowej dokonuje sprzedaży budynku mieszkalnego (z wyłączeniem części budynku tj. pomieszczeń budynku mieszkalnego przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego), będącego majątkiem osobistym upadłego jako osoby prywatnej, ponadto przedmiotowy budynek nie był w żaden sposób wykorzystywany. Budynek mieszkalny służył wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych upadłego.

W przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż budynku mieszkalnego (z wyłączeniem części budynku tj. pomieszczeń na parterze budynku mieszkalnego przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego), nie przybierze formy zawodowej (profesjonalnej), czyli stałej i zorganizowanej prowadzonej przez upadłego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że upadły w tym wypadku nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zatem sprzedaż opisanego we wniosku budynku mieszkalnego (z wyłączeniem części budynku tj. pomieszczeń przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Podejmowane działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w tym wypadku dokonywanego przez Syndyka. W związku z tym, dostawę przedmiotowego budynku mieszkalnego należy traktować jako korzystanie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W tym miejscu należy zauważyć, że z odmienną sytuacją niż przy sprzedaży budynku mieszkalnego – majątku osobistego, mamy do czynienia w przypadku sprzedaży części tego budynku – pomieszczeń o powierzchni 58 m2 na parterze budynku przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego. W tym wypadku upadły działa jak podatnik dokonujący sprzedaży środków trwałych wykorzystanych wcześniej w ramach działalności swojej firmy.

Zatem dokonując sprzedaży części budynku mieszkalnego tj. pomieszczeń przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego, należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy takiej nieruchomości, na podstawie cyt. wcześniej przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności konieczne jest przeanalizowanie możliwości zwolnienia od podatku dostawy części budynku mieszkalnego (pomieszczeń na parterze budynku wykorzystywanych nieodpłatnie na działalność gospodarczą), na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do ww. części budynku mieszkalnego do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, nigdy nie doszło. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że budynek mieszkalny został wybudowany przez upadłego, cały budynek mieszkalny (łącznie z częścią przeznaczoną na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej) nigdy nie stanowił przedmiotu najmu ani dzierżawy.

Sprzedaż części budynku mieszkalnego (pomieszczeń na parterze budynku przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego) nie będzie więc korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem odnośnie dostawy ww. części budynku mieszkalnego (pomieszczeń przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego) należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że upadłemu w stosunku do tego obiektu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponieważ budynek mieszkalny został wybudowany przez upadłego w latach 1987–1990, tj. w okresie kiedy nie obowiązywały przepisy ustawy o VAT, ponadto z wniosku wynika, że część budynku mieszkalnego (58 m2) wykorzystywana była na potrzeby działalności upadłego. Upadły nigdy nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego środka trwałego w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W stosunku do opisanej we wniosku części budynku mieszkalnego przeznaczonej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2) nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Cały budynek mieszkalny (łącznie z częścią budynku mieszkalnego przeznaczoną na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (58 m2) nigdy nie był przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

Zatem dostawa części budynku mieszkalnego, obejmująca pomieszczenia przeznaczone wcześniej na potrzeby firmy upadłego, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ w przedmiotowej sprawie spełnione zostały wszystkie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie tego przepisu.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, odnośnie sprzedaży budynku mieszkalnego (w tym sprzedaży części budynku tj. pomieszczeń przeznaczonych na potrzeby działalności gospodarczej upadłego), jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii sprzedaży opisanych we wniosku działek zabudowanych budynkiem warsztatowym oraz budowlami wprowadzonymi na stan środków trwałych i wykorzystywanymi w działalności gospodarczej upadłego, należy zauważyć że zagadnienie dostawy gruntu, na którym posadowione są budynek warsztatowy, utwardzony plac postojowy oraz ogrodzenie z bramą wjazdową rozstrzyga przytoczony wcześniej przepis art. 29a ust. 8 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, że do zbycia gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również zbycie gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Zatem mając powyższy przepis na uwadze, rozstrzygając kwestię opodatkowania opisanych we wniosku działek zabudowanych, w pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy budynku warsztatowego, budowli utwardzonego placu postojowego oraz obiektów budowlanych ogrodzenia z bramą wjazdową, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Zatem kluczowym elementem jest ustalenie, czy doszło do pierwszego zasiedlenia w całości lub w części przedmiotowych obiektów.

Niewątpliwie oddanie w najem przez upadłego budynku warsztatowego (umowa najmu z 22 listopada 2012 r.) należy uznać za pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż dochodzi do oddania do użytkowania wynajętego budynku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie doszło natomiast w odniesieniu do pozostałych obiektów tj. utwardzonego palcu postojowego oraz budowli ogrodzenia z bramą wjazdową, dla których jak wskazano upadły nie zawierał umów najmu i dzierżawy.

W sprawie jednakże istotny jest fakt, że w odniesieniu do budynku warsztatowego od pierwszego zasiedlenia (umowa najmu z 22 listopada 2012 r.) do chwili sprzedaży wynajętego budynku nie minie okres dłuższy niż 2 lata (Syndyk zamierza dokonać jego sprzedaży jeszcze przed 22 listopadem 2014 r.).

Tak więc, zarówno w przypadku dostawy budynku warsztatowego, jak i dostawy pozostałych opisanych obiektów budowlanych nie znajdzie zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

Zatem odnośnie dostawy budynku warsztatowego, utwardzonego palcu postojowego oraz budowli ogrodzenia z bramą wjazdową należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż nieruchomości lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 7a ustawy o VAT wskazuje, że dostawa budynków budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia od podatku w związku z art. 43 ust. 7a ww. ustawy w sytuacji gdy nie zostanie spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b dotyczący wydatków poniesionych na ulepszenie, w przypadku, gdy budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym przy sprzedaży opisanych we wniosku budynku warsztatowego, budowli utwardzonego placu postojowego oraz obiektu budowlanego ogrodzenia z bramą wjazdową, zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż w stosunku do ww. budynku, placu jak i ogrodzenia nie przysługiwało upadłemu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wprawdzie obiekty te były ulepszane, ale były także wykorzystywane w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zatem sprzedaż budynku warsztatowego, budowli utwardzonego placu postojowego oraz obiektu budowlanego ogrodzenia z bramą wjazdową korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Mając zatem powyższe na uwadze stwierdzić należy, że sprzedaż działek (nr p.gr 329/10 i nr p.gr 331) zabudowanych budynkiem warsztatowym, utwardzonym placem postojowym oraz ogrodzeniami z bramą wjazdową, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże ze względu na to, że na przedmiotowej nieruchomości gruntowej (nr p.gr 329/10 i nr p.gr 331) jak wynika z opisu sprawy znajdują się zarówno budynek mieszkalny, którego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jak i budowle których sprzedaż jest zwolniona od podatku VAT, dokonując zbycia nieruchomości zabudowanej ww. obiektami należy określić jaka część danego gruntu związana jest z budynkiem którego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jaka z budowlami których sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości obejmującej część budynku mieszkalnego będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, natomiast sprzedaż nieruchomości obejmującej budynek warsztatowy, utwardzony plac postojowy oraz ogrodzenie z bramą wjazdową będzie zwolniona z podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej (budynek warsztatowy, utwardzony plac postojowy, ogrodzenia z bramą wjazdową) powinna być zwolniona z VAT, na mocy art. 43 ust. 7a i art. 43 pkt 1 ust. 10a, jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.