Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.17.2021.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-01
Teza: Prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny; nabywca; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2021 r. (data wpływu 28 stycznia 2021 r.), uzupełnionego pismem z dnia 3 marca 2021 r. (data wpływu 4 marca 2021 r.) oraz pismem z dnia 25 marca 2021 r. (data wpływu 29 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek. Przedmiotowy wniosek uzupełniono dnia 4 marca 2021 r. o przeformułowanie pytań oraz dnia 29 marca 2021 r. o wskazanie, że wniosek nie jest wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca – Pan (…) – zawarł przedwstępną umowę zakupu nieruchomości rolnej położonej w miejscowości (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość ta składa się z dwóch działek o numerach ewidencyjnych: 1 będąca nieruchomością rolną i 2/2 będąca nieruchomością rolną powstałą z podziału działki nr 2, o łącznej powierzchni 1,8956 ha. Dla ww. Nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592 z późn. zm.). Wyżej wymienione Nieruchomości zamierza nabyć do majątku prywatnego.

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej jedynym właścicielem ww. nieruchomości jest Pan (…) – zwany dalej Sprzedawcą. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę w drodze umowy sprzedaży z dnia (…) lutego 1999 r., nr Rep. (\`(...)\`). W księdze wieczystej nie ujawniono żadnych praw, roszczeń ani ograniczeń. Nie ma również na ww. nieruchomości żadnej hipoteki.

Nieruchomość obejmuje grunty rolne. Nawierzchnia jej nie była w jakikolwiek sposób utwardzana. Nieruchomość, na potrzeby transakcji dokonanej w 2007 r., została w trybie przepisów Kodeksu Cywilnego, geodezyjnie przez Sprzedawcę podzielona w taki sposób, że z działki nr 2 wydzielono działkę 2/1 i 2/2. Przy czym działka nr 2/1 o pow. 0,6180 ha została sprzedana 16 sierpnia 2007 r. Gminie (\`(...)\`).

Na przedmiotowych Nieruchomościach (tj. działce nr 2/2 oraz 1) nie wyznaczono dróg wewnętrznych ani nie podejmowano takich prób. Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w szczególności nie dokonywał ogłoszeń w gazetach, Internecie ani nie wywieszał banerów. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedawcy z propozycją zakupu Nieruchomości. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej. Wykorzystywane były do prowadzenia działalności rolniczej, która to działalność była zwolniona z podatku od towarów i usług. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest rolnikiem indywidualnym. Ww. Nieruchomości sprzedaje z majątku prywatnego. Ponadto, Nieruchomości są nieuzbrojone i nieogrodzone. Sprzedawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, w szczególności nie przyłączano do nich sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ww. pismem obszar ten jest przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, tereny lasów, teren drogi publicznej klasy lokalnej. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani w jakikolwiek sposób nie uczestniczył w jego uchwalaniu.

Zgodnie z przedwstępną umową Sprzedawca i Wnioskodawca zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży ww. Nieruchomości, na mocy której Sprzedawca sprzeda Wnioskodawcy Nieruchomość w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń na rzecz osób trzecich, z wyjątkiem obciążających Nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą Wnioskodawcy, za określoną cenę, a Wnioskodawca zobowiązał się tę cenę uiścić.

Strony zgodnie oświadczyły, że umówiona cena jest ceną netto, a w przypadku podlegania czynności opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, do ceny netto zostanie doliczony podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wydanie nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Do dnia wydania Nieruchomości Sprzedawca może z niej korzystać z zastrzeżeniem, że działania Sprzedawcy nie będą kolidować z działaniami Wnioskodawcy podejmowanymi na obszarze Nieruchomości.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT o numerze NIP (\`(...)\`).

Sprzedawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedawca nie prowadzi działalności rolniczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Czynności rolnicze wykonywane na przedmiotowych Nieruchomościach polegały na dbaniu o teren (tj. koszenie traw).

Ponieważ Sprzedawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej, nie wykorzystywał ww. Nieruchomości do prowadzenia żadnych czynności opodatkowanych.

Przed sprzedażą ww. Nieruchomości nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Żadna ze stron się o takie pozwolenie nie stara.

Przed sprzedażą ww. Nieruchomości nie zostaną wydane żadne inne pozwolenia i decyzje. Żadna ze stron transakcji się o takie pozwolenia nie stara.

Przed sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości Sprzedawca nie zamierza czynić jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartość ww. Nieruchomości np. poprzez uzbrojenie terenu, działania marketingowe itp.

Sprzedawca przed sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości, podzielił geodezyjnie w trybie zapisów Kodeksu cywilnego działkę nr 2 na działki nr 2/1 oraz 2/2 i w 2007 r. sprzedał Gminie (…) działkę nr 2/1.

Przedmiotowe działki nr 1 oraz 2/2 posiadają księgę wieczystą nr (\`(...)\`).

Przed sprzedażą przedmiotowych działek Sprzedawca nie będzie udostępniał odpłatnie ww. działek na rzecz osób trzecich.

Sprzedawca nie udzielił Wnioskodawcy żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień w celu występowania w jego imieniu w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek.

Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera cenę przyrzeczoną za sprzedaż działek. Ponadto wskazuje, że przedmiotowe działki:

*   nie leżą na obszarze, co do którego została podjęta uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji, nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
*   nie stanowią nieruchomości rolnej i nie są wykorzystywane na cele rolne,
*   nie są wpisane do rejestru zabytków, grunt nie jest położony pod śródlądowymi wodami stojącymi,
*   nie są położone na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani w granicach parku narodowego,
*   nie są przedmiotem umów zobowiązujących do sprzedaży, zawierających jakiekolwiek zobowiązania do sprzedaży lub obciążenia tej nieruchomości,
*   nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, użytkowania, służebności ani innym umów o charakterze obligacyjnym lub rzeczowym,
*   nie są przedmiotem postępowania związanego z ustanowieniem hipotek przymusowych oraz nie istnieje zagrożenie ustanowienia takiej hipoteki,
*   nie ma jakichkolwiek wierzycieli, którzy mogliby zostać pokrzywdzeni w związku ze sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości,
*   nie są przedmiotem postępowania podziałowego, scaleniowego, wywłaszczeniowego lub innego postępowania o podobnym charakterze,
*   brak jest zaległości podatkowych oraz innych zobowiązań publicznoprawnych związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami,
*   nie zostały ogłoszone żadne roszczenia cywilne, publiczno-prawne, nie są prowadzone żadne postępowania administracyjne w związku z przedmiotowymi Nieruchomościami,
*   nie są skażone ani zanieczyszczone substancjami niebezpiecznymi oraz nie znajdują się na nich jakiekolwiek odpady.

W umowie przedwstępnej nie ma zawartych żadnych warunków, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedawca nie udzielił żadnych pełnomocnictw i zgód Wnioskodawcy. Przed sprzedażą działek nie zostaną uzyskane żadne decyzje o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, wjazdu na działki, warunku techniczne przyłączy. Żadna ze stron transakcji nie starała się o takie decyzje.

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji nie są zabudowane.

Wnioskodawca nie ma wiedzy kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Biorąc pod uwagę, że Sprzedający nabył ww. Nieruchomości w 1999 r. domniemywać należy, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed tym rokiem. Upłynie więc okres dłuższy niż dwa lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a transakcją.

Wnioskodawca nabywa przedmiotowe Nieruchomości jako lokatę kapitału, w celu ich ewentualnego późniejszego zbycia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 3 marca 2021 r.).

1.  Czy planowana transakcja (sprzedaż działki nr 1 i 2/2) przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy planowana transakcja będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług według stawki 23%?
3.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 opodatkowaniu podatkiem do towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym (zgodnie art. 2 pkt 6 u.p.t.u.) przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Za art. 2 pkt 22 u.p.t.u. rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców , w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak wynika z powyższego, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zostanie spełniona. Co prawda w przypadku późniejszego zdarzenia przyszłego dojdzie do dostawy udziału w towarze, a nie dostawy towarów, to zgodnie z panującym orzecznictwem należy te transakcje traktować tożsamo. Natomiast nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: „(\`(...)\`) jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.

Podobne stanowisko wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r., sygn.. akt I FSK 1136/16: „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wychodzącymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot (\`(...)\`) albo zamiary jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT (\`(...)\`)”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09 „(\`(...)\`) ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług (\`(...)\`)”. Zauważa się również, że dla uznania osoby fizycznej jako podatnika od towarów i usług musi się ona zachowywać jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15).

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Stanowisko takie wykazał Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, w którym to podkreślono, że to „iż sprzedaż miała na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia (\`(...)\`) bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Należy również dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r, sygn. akt IFSK 1859/13 „na (\`(...)\`) prowadzenie działalności przez zbywcę może wskazywać: doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału posiadanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, uzbrojenie wydzielonych działek, podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek (\`(...)\`)”.

W innym wyroku NSA z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 161/15, zauważono że „(\`(...)\`) przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego działalności gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskania decyzji o warunkach zagospodarowania, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia (\`(...)\`)”.

Stanowisko to również zostało potwierdzone w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r., znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wykazano, że Sprzedawca nie dokonywał żadnych aktywnych działań związanych ze sprzedażą ww. Nieruchomości.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towaru i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości mogłaby być porównywana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomości.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w związku z art. 12aa u.p.t.u., stawka podatku o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 – wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak wykazano wcześniej, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), a teren ten jest położony na obszarze przeznaczonym pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów.

W związku z powyższym, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pkt 1, w ocenie Wnioskodawcy transakcja dostawy ww. Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowania stawką podstawową 23%.

Ad. 3

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowić może m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Przez pojęcie podatników rozumieć należy osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności – zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei zakres pojęcia działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły i zorganizowany dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, przedsiębiorca, który nabędzie działkę z zamiarem jej użytkowania wyłącznie na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (czyli czynności opodatkowanych VAT), ma prawo do odliczenia całości VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Korzystanie z działki w innych celach (najczęściej z myślą o użytku prywatnym) doprowadzi do utraty prawa do odliczenia tej części podatku VAT, jaka przypada na wykorzystanie jej do celów innych, niż tych wyszczególnionych w ustawie o VAT. W takich okolicznościach konieczne będzie ustalenie proporcji prawa do odliczenia.

Również osoby bez zarejestrowanej działalności gospodarczej mogą odliczyć VAT przy zakupie działki. Warto mieć jednak na uwadze, że do nich także mają zastosowanie dyrektywy dotyczące konieczności użytkowania zakupionej nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Konieczne jest, by podobnie jak podmioty prowadzące działalność gospodarczą, byli czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku do towarów i usług lecz nie prowadzi działalności gospodarczej, a ww. Nieruchomość zamierza nabyć do majątku prywatnego, w związku z czym nie występuje przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem Nieruchomości, a transakcją opodatkowaną.

W świetle powyższego w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę zakupu nieruchomości rolnej. Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość ta składa się z dwóch działek o numerach ewidencyjnych: 1 będąca nieruchomością rolną i 2/2 będąca nieruchomością rolną powstałą z podziału działki nr 2, o łącznej powierzchni 1,8956 ha. Dla ww. Nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jest rolnikiem indywidualnym. Wyżej wymienione Nieruchomości zamierza nabyć do majątku prywatnego.

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej jedynym właścicielem ww. nieruchomości jest Pan (…) (Sprzedawca). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę w drodze umowy sprzedaży z dnia (…) lutego 1999 r. W księdze wieczystej nie ujawniono żadnych praw, roszczeń ani ograniczeń. Nie ma również na ww. nieruchomości żadnej hipoteki.

Nieruchomość obejmuje grunty rolne. Nawierzchnia jej nie była w jakikolwiek sposób utwardzana. Nieruchomość, na potrzeby transakcji dokonanej w 2007 r., została w trybie przepisów Kodeksu Cywilnego, geodezyjnie przez Sprzedawcę podzielona w taki sposób, że z działki nr 2 wydzielono działkę 2/1 i 2/2. Przy czym działka nr 2/1 o pow. 0,6180 ha została sprzedana 16 sierpnia 2007 r. Gminie.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ww. pismem obszar ten jest przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, tereny lasów, teren drogi publicznej klasy lokalnej. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani w jakikolwiek sposób nie uczestniczył w jego uchwalaniu.

Wydanie nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Do dnia wydania Nieruchomości Sprzedawca może z niej korzystać z zastrzeżeniem, że działania Sprzedawcy nie będą kolidować z działaniami Wnioskodawcy podejmowanymi na obszarze Nieruchomości. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedawca nie prowadzi działalności rolniczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Czynności rolnicze wykonywane na przedmiotowych Nieruchomościach polegały na dbaniu o teren (tj. koszenie traw).

Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera cenę przyrzeczoną za sprzedaż działek. Ponadto wskazuje, że przedmiotowe działki:

*   nie leżą na obszarze, co do którego została podjęta uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji, nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
*   nie stanowią nieruchomości rolnej i nie są wykorzystywane na cele rolne,
*   nie są wpisane do rejestru zabytków, grunt nie jest położony pod śródlądowymi wodami stojącymi,
*   nie są położone na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani w granicach parku narodowego,
*   nie są przedmiotem umów zobowiązujących do sprzedaży, zawierających jakiekolwiek zobowiązania do sprzedaży lub obciążenia tej nieruchomości,
*   nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, użytkowania, służebności ani innym umów o charakterze obligacyjnym lub rzeczowym,
*   nie są przedmiotem postępowania związanego z ustanowieniem hipotek przymusowych oraz nie istnieje zagrożenie ustanowienia takiej hipoteki,
*   nie ma jakichkolwiek wierzycieli, którzy mogliby zostać pokrzywdzeni w związku ze sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości,
*   nie są przedmiotem postępowania podziałowego, scaleniowego, wywłaszczeniowego lub innego postępowania o podobnym charakterze,
*   brak jest zaległości podatkowych oraz innych zobowiązań publicznoprawnych związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami,
*   nie zostały ogłoszone żadne roszczenia cywilne, publiczno-prawne, nie są prowadzone żadne postępowania administracyjne w związku z przedmiotowymi Nieruchomościami,
*   nie są skażone ani zanieczyszczone substancjami niebezpiecznymi oraz nie znajdują się na nich jakiekolwiek odpady.

Wnioskodawca nabywa przedmiotowe Nieruchomości jako lokatę kapitału, w celu ich ewentualnego późniejszego zbycia.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy transakcje sprzedaży działek (nr 1 i nr 2/2) będą opodatkowane podatkiem VAT, a w konsekwencji czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich nabyciem.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Na przedmiotowych Nieruchomościach (tj. działce nr 2/2 oraz 1) nie wyznaczono dróg wewnętrznych ani nie podejmowano takich prób. Nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w szczególności nie dokonywał ogłoszeń w gazetach, Internecie ani nie wywieszał banerów. Wnioskodawca sam zgłosił się do Sprzedawcy z propozycją zakupu Nieruchomości. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej i na przedmiotowych działkach kosił tylko trawę. Jest rolnikiem indywidualnym. Ww. Nieruchomości sprzedaje z majątku prywatnego. Ponadto, Nieruchomości są nieuzbrojone i nieogrodzone. Sprzedawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, w szczególności nie przyłączano do nich sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej.

Ponieważ Sprzedawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej, nie wykorzystywał ww. Nieruchomości do prowadzenia żadnych czynności opodatkowanych. Przed sprzedażą ww. Nieruchomości nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Żadna ze stron się o takie pozwolenie nie stara. Przed sprzedażą ww. Nieruchomości nie zostaną wydane żadne inne pozwolenia i decyzje. Żadna ze stron transakcji się o takie pozwolenia nie stara. Przed sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości Sprzedawca nie zamierza czynić jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartość ww. Nieruchomości np. poprzez uzbrojenie terenu, działania marketingowe itp. Przed sprzedażą przedmiotowych działek Sprzedawca nie będzie udostępniał odpłatnie ww. działek na rzecz osób trzecich. Sprzedawca nie udzielił Wnioskodawcy żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień w celu występowania w jego imieniu w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek. W umowie przedwstępnej nie ma zawartych żadnych warunków, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedawca nie udzielił żadnych pełnomocnictw i zgód Wnioskodawcy. Przed sprzedażą działek nie zostaną uzyskane żadne decyzje o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, wjazdu na działki, warunku techniczne przyłączy. Żadna ze stron transakcji nie starała się o takie decyzje.

W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek Sprzedający wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnik podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający dokonując dostawy działek nr 1 i nr 2/2 będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towaru i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia działek nr 1 i nr 2/2 mogłaby być porównywana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomości.

W konsekwencji stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Natomiast odnośnie kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem działki nr 1 i nr 2/2, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zatem, Sprzedający w przedstawionych we wniosku okolicznościach planowanego zdarzenia przyszłego nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz nabywcy (Wnioskodawcy) działek nr 1 i nr 2/2. Sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT gdyż – jak wskazał Wnioskodawca – przedmiotowe Nieruchomości zamierza nabyć do majątku prywatnego, w związku z czym nie występuje przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem Nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1 i nr 2/2.

W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1 i nr 2/2, z uwagi na to, iż przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nabycie działek nie będzie służyło u Wnioskującego sprzedaży opodatkowanej.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, tutejszy organ zaznacza, że w związku z tym, że sprzedaż działek nr 1 i 2/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, odpowiedz na pytanie nr 2 dotycząca opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek według stawki 23%, stała się bezzasadna.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 1-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.