Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-1122/15-5/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-24
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późń. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2015 r. (data wpływu 24 listopada 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 29 stycznia 2016 r. znak IPPP2/4512-1122/15-2/MMa (doręczone Stronie dnia 3 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zawarł w dniu 8 października 2015 r. umowę przedwstępną, na podstawie której zamierza dokonać nabycia nieruchomości obejmującej:

*   wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/1 o pow. 896,00m2. Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku;

*   wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/2 o pow. 1 158,00m2. Działka ta jest zabudowana tymi samymi dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku.

Każdy z budynków jest położony na terenie obu działek.

Jako właściciel w księgach wieczystych dotyczących obu działek wpisany jest Skarb Państwa, a Sprzedający jako użytkownik wieczysty na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w formie własności przedsiębiorstwa (Umowa z 17 września 2003 r. Akt Notarialny). Przy nabyciu na podstawie Umowy z 17 września 2003 r. nie był naliczany podatek VAT. Umowa nabycia stanowiła wykonanie przez Skarb Państwa zobowiązania z Umowy z 27 marca 1996 r. o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tą umową z 1996 r. po zapłacie ostatniej raty Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia prawa własności całego przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą m.in. przedmiotowe działki o nr ewid. 164/1 i 164/2. Od umowy o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa tj. od poszczególnych rat kapitałowych nie był naliczany podatek VAT.

Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów działki 164/1 i 164/2 są oznaczone jako „tereny mieszkaniowe (B)”. Obszar, na którym są położone działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości na cele działalności zwolnionej z VAT najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Wszystkie lokale mieszkalne w obu budynkach wraz z przynależny pomieszczeniami (np. piwnice) są od wielu lat udostępniane lokatorom na cele mieszkaniowe na podstawie umów najmu lub decyzji o przydziale mieszkania zakładowego (niektóre z decyzji są datowane na 1957 r.). Zgodnie z zawartymi umowami/decyzjami lokatorzy mają prawo również do korzystania z części wspólnych budynków. Sprzedający nie ponosił nakładów ulepszających wynoszących 30% i więcej wartości początkowej tych budynków. Prawo wieczystego użytkowania gruntów z zabudowaniami nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Obie strony: Sprzedawca i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT.

W uzupełnieniu z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.) Wnioskodawca wskazał, że przy zakupie nieruchomości przez Sprzedającego nie wystąpił podatek VAT, bowiem jej nabycie odbyło się w ramach nabycia całego przedsiębiorstwa, które nie podlegało VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedającemu nieruchomość nie mogło służyć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż VAT przy nabyciu nie wystąpił.

Budynki będące przedmiotem zakupu należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdyż z godnie z wypisem z rejestru budynków są to budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe, klasyfikowane wg PKOB w dziale 11 pod symbolem 1122 – Budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Powierzchnia lokali wynosi od 35 m2 do 47 m2. Żaden z lokali nie przekracza 150 m2 i powyżej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT ?
2.  Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż każdej z działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi (działka 164/1 i działka 164/2) będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

1.  Zwolnienie z VAT - art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa towarów wykorzystywana przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importy wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty p należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z cytowanym przepisem zwolnienie ma zastosowani spełnieniu następujących warunków:

*   nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku - warunek spełniony, gdyż Sprzedający wykorzystuje budynki do celów działalności zwolnionej z VAT polegającej wynajmie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

*   przy nabyciu tej nieruchomości podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT - Sprzedając nabyciu prawa użytkowania wieczystego z budynkami nie odliczał VAT, gdyż VAT przy nabyciu nie wystąpił nawet gdyby wystąpił to Sprzedającemu nie przysługiwałoby prawo do odliczenia VAT z uwagi na wykorzystywanie przedmiotowych nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jest dostawą towarów. Natomiast na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza zwolnienie z VAT dostawy budynków pociąga za sobą zwolnienie z VAT w odniesieniu do wieczystego użytkowania gruntów.

W konsekwencji sprzedaż obu działek tj. wieczystego użytkowania gruntów i budynków na tych działkach w całości podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

1.  Rezygnacja ze zwolnienia z VAT art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10 ustawy o VAT

Gdyby organ uznał, że przedmiotowa sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, to zdaniem Wnioskodawcy będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków budowli lub ich części, za wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich :

*   wybudowaniu,

*   ulepszeniu - jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. piwnice) w obu budynkach są od wielu lat przedmiotem najmu pracowniczego (na cele mieszkaniowe). Najem lokali na cele mieszkaniowe stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT, korzystającą ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że wydanie lokali w wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT nastąpiło dawno temu, zatem sprzedaż budynków będzie dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Dla oceny, czy pierwsze zasiedlenie miało miejsce w odniesieniu do całego budynku bez znaczenia jest okoliczność, że przedmiotem najmu są poszczególne lokale a nie budynki, gdyż lokatorzy zgodnie z zawartymi umowami mogą korzystać również z części wspólnych budynków.

Należy zatem uznać, że również w odniesieniu do części wspólnych budynków nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. W konsekwencji strony mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opcję opodatkowania VAT sprzedaży obu działek na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, jeśli przed zawarciem transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W razie rezygnacji ze zwolnienia VAT właściwa do tej sprzedaży będzie stawka 8%, gdyż sprzedaż dotyczy budynków mieszkalnych, o których mowa w art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem obniżoną 8% stawkę VAT stosuje się do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji przy wyborze opcji opodatkowania VAT stawka 8% ma zastosowanie do całości sprzedaży, tj. do budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntów pod tymi budynkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku. Także do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Do pierwszego zasiedlenia może dojść również, jeżeli oddanie do użytkowania nastąpi w ramach transakcji zwolnionej z VAT.

Podkreślić należy w tym miejscu, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 1 pkt 7a).

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zawarł w dniu 8 października 2015 r. umowę przedwstępną, na podstawie której zamierza dokonać nabycia nieruchomości obejmującej wieczyste użytkowanie dwóch działek (nr ewid. 164/1 i 164/2) zabudowanych tymi samymi dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku. Jako właściciel w księgach wieczystych dotyczących obu działek wpisany jest Skarb Państwa, a Sprzedający jako użytkownik wieczysty na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w formie własności przedsiębiorstwa. Przy nabyciu nieruchomości na podstawie umowy z 17 września 2003 r. przez Sprzedającego nie wystąpił podatek VAT, gdyż to nabycie odbyło się w ramach nabycia całego przedsiębiorstwa, które nie podlegało VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż VAT przy transakcji nie wystąpił. Wszystkie lokale mieszkalne w obu budynkach wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnice) i częściami wspólnymi są od 1957 r. udostępniane lokatorom na cele mieszkaniowe na podstawie umów najmu lub decyzji o przydziale mieszkania zakładowego. Sprzedający po nabyciu nieruchomości również wykorzystuje przedmiotowe budynki na cele działalności zwolnionej z VAT, tj. najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Sprzedający nie ponosił nakładów ulepszających wynoszących 30% i więcej wartości początkowej tych budynków.

Sprzedawca i Wnioskodawca są czynnymi podatnikami VAT.

Kluczową kwestią jest zbadanie w pierwszej kolejności, czy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Opierając się na definicji wynikającej z przepisu art. 2 pkt 14 ustawy należy przyjąć, że z punktu widzenia pierwszego zasiedlenia, pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, budowli lub ich części będzie podmiot, który stanie się takim nabywcą lub użytkownikiem w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu. Sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, co oznacza, że dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, nie należy natomiast utożsamiać niniejszego sformułowania z faktycznym naliczeniem podatku od danej czynności.

Oceniając powyższe okoliczności sprawy, dostawa nieruchomości (2 działek o nr 164/1 i 164/2) zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi, będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia budynków doszło dawno temu, bo już 1957 r. Od tego to właśnie roku lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. piwnicami) w obu budynkach są przedmiotem najmu pracowniczego (na cele mieszkaniowe), a najem lokali na cele mieszkaniowe stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT, korzystającą ze zwolnienia z tego podatku. Od momentu zakupu nieruchomości w 2003 r. także Sprzedający wynajmuje wszystkie lokale na cele mieszkaniowe. Sprzedający nie dokonywał także ulepszeń wynoszących 30% i więcej wartości początkowej tych budynków.

Tak więc dostawa ta nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą na rzecz Wnioskodawcy upłynie już okres 2 lat.

Także korzystanie z części wspólnych wyczerpuje znamiona definicji „użytkowania” wskazanej w art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż lokatorzy zgodnie z zawartymi umowami mogą z nich korzystać. Tym samym, całość powierzchni stanowiącej części wspólne została oddana do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych w ramach umów najmu równocześnie z pierwszym wynajęciem lokali mieszkalnych na rzecz najemców a więc w momencie sprzedaży nieruchomości upłynie ponad dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Ponadto, z uwagi na to, że dostawa ww. nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, to również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie nie będzie miał tu zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż rozpatruje się go tylko w sytuacji, gdy do danej transakcji zbycia nie ma zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a z taką sytuacją nie mamy tu do czynienia.

Należy także stwierdzić, że skoro dostawa będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, to rozpatrywanie zwolnienia dostawy w kontekście art. 43 ust. 1 pkt 2 stało się bezprzedmiotowe.

Należy jednak pamiętać, że ze zwolnienia z VAT w ramach art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy podatnik może zrezygnować i dokonać dobrowolnego opodatkowania sprzedaży budynków.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc Sprzedający oraz Wnioskodawca, którzy są podatnikami podatku VAT po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będą mogli wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości i zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wówczas całość transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku właściwej dla dostawy budynków mieszkalnych.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się – w myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się – w myśl art. 41 ust. 12a ustawy – obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast w myśl ust. 12b ww. art. 41, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych uregulowań wynika, że czynności, o których mowa w art. 41 ust. 12 ustawy, dotyczące budynku mieszkalnego objętego społecznym programem mieszkaniowym, należy opodatkować 8% stawką podatku VAT.

Wnioskodawca wskazał, że budynki będące przedmiotem sprzedaży należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdyż zgodnie z wypisem z rejestru budynków są to budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe, klasyfikowane wg PKOB w dziale 11 (1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach). Powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest niewielka i wynosi od 35 m2 do 47 m2. Żaden z lokali nie posiada powierzchni 150 m2 i powyżej.

Z uwagi na powyższe okoliczności, przy wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT Sprzedający będzie mógł zastosować do sprzedaży budynków mieszkalnych i prawa wieczystego użytkowania gruntów pod tymi budynkami stawkę podatku VAT w wysokości 8%.

Stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.