Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-516/12-3/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-08-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; skutki podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, reprezentowanego przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2012 r. (data wpływu 16 maja 2012 r.), uzupełnionym w dniu 22 maja 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 17 czerwca 2011 r. oraz 16 czerwca 2011 r. została wydana odpowiednio indywidualna interpretacja w zakresie stosowania prawa podatkowego odnośnie stanu przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych - (interpretacja nr (\`(...)\`)) oraz w podatku od towarów i usług - (interpretacja (\`(...)\`)). Obie ww. interpretacje uznały stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe. Ze względu na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz zmianę niektórych elementów stanu faktycznego, Wnioskodawca składa ponownie wniosek o wydanie interpretacji. Przedmiotem niniejszego zapytania są wyłącznie skutki podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości położonych w X. - poniżej precyzyjnie opisanych.

Wnioskodawca jako firma w latach 1997-2001 r. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie handlu węglem, cukrem oraz wynajmem nieruchomości.

W lipcu 2001 roku działalność ta została zakończona i zlikwidowana. Po dniu, w którym Zainteresowany zlikwidował prowadzoną jednoosobową działalność gospodarczą, źródłem utrzymania Wnioskodawcy do 2007 roku były dochody z wynajmu nieruchomości budynkowych opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, z tytułu uzyskiwanych obrotów z najmu nieruchomości Wnioskodawca był przez cały okres czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W latach 1987 do 2005 roku, najpierw wspólnie z małżonką oraz później po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, Zainteresowany okazjonalnie ze zgromadzonych oszczędności kupował różne nieruchomości, w tym o charakterze rolnym, leśnym czy budowlanym (zabudowane lub nie) z dopuszczoną zabudową usługową lub zabudową mieszkaniową, zarówno z istniejącym lub nie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub studium o warunkach zabudowy. Jedną z zakupionych tak nieruchomości była nieruchomość położona w X przy ul. A oraz B (dalej w całości nazwana jako Nieruchomość), dla której to Nieruchomości w czerwcu 2010 roku uprawomocnił się Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który określił aktualne przeznaczenie dla poszczególnych nieruchomości.

Nieruchomość ta składa się z przyległych działek:

*   Nieruchomość 1 o powierzchni 1,3533 ha - własność, zakupiona w 2003 roku, ozn. KW … według MPZP przeznaczenie działalność usługowo-handlowa, na którą składa się 10 działek ewidencyjnych, w większości zabudowana budynkami biurowo-przemysłowymi,
*   Nieruchomość 2 o powierzchni około 2,0484 ha - użytkowanie wieczyste, zakupiona w 2006 roku, ozn. KW…, według MPZP przeznaczenie działalność usługowo- handlowa składająca się 4 działek ewidencyjnych, każda działka jest zabudowana budynkami biurowo-przemysłowymi, oraz dwu małych działek tj.:
*   Nieruchomość 3 o powierzchni 0,0753 ha, - własność, zakupiona w 2008 roku, ozn. KW…, niezabudowana, stanowiąca wcześniej tory kolejowe przebiegające przez Nieruchomość 2 oraz,
*   Nieruchomość 4 o powierzchni 0,044 ha - własność, zakupiona w 2009 roku, ozn. …, stanowiąca rów przedzielający Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3.

Poza Nieruchomością 4, pozostałe nieruchomości są zabudowane starymi, zdewastowanymi budynkami przemysłowymi lub budowlami z lat 60, 70 i 80-tych. Od czasu zakupu Nieruchomości, tj. od 2003 roku, Wnioskodawca nie prowadził żadnych prac budowlanych. Nieruchomość ta nie była również wykorzystywana na cele rolnicze.

Nieruchomość 1 i 2 została zakupiona bez podatku VAT, natomiast cena Nieruchomości 3 i 4 zawierała kwotę podatku VAT, który nie został przez Wnioskodawcę odliczony ze względu na fakt zakupu tych nieruchomości poza działalnością gospodarczą.

Mała część Nieruchomości 1 o powierzchni 0,3380 ha składająca się z działek ewidencyjnych o nr x/3 oraz y/3 a.m. … została sprzedana na rzecz brata Wnioskodawcy 25 lipca 2011 r. Natomiast Nieruchomość 4 Wnioskodawca darował swemu synowi 29 listopada 2011 r.

Zakupy wszystkich nieruchomości będących we własności Wnioskodawcy, w tym również położonej w X, nigdy nie były finansowane z kredytów, pożyczek lub innego finansowania zewnętrznego. Nabywane nieruchomości, kupowane zawsze były na cele osobiste bez zamiaru ich wykorzystywania w działalności gospodarczej (z wyłączeniem jednej nieruchomości nabytej i sprzedanej w 1999 roku położonej w Z), czy przeznaczenia na cele handlowe. Celem i zamiarem zakupionych nieruchomości było lokowanie oszczędności oraz dla późniejszego ich wykorzystania na cele osobiste lub mieszkaniowe Wnioskodawcy i Jego żony (szczególnie w związku podziałem majątku oraz późniejszym rozwodem małżonków), ich wspólnych dzieci oraz dzieci z następnego związku Zainteresowanego lub członków bliskiej rodziny, tj. rodzeństwa.

W trakcie nabywania poszczególnych nieruchomości w X nie istniał MPZP dla tych nieruchomości. Nabywając Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 położoną w X w roku 2003 i 2006 roku Zainteresowany zamierzał w przyszłości zabudować ją domem mieszkalnym na własne potrzeby albo podarować jednemu z dorastających synów w ramach wyposażenia pełnoletniego dziecka.

Kupując Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 odpowiednio w 2008 roku oraz w 2009 roku. Wnioskodawca zmierzał do dokupienia działek przebiegających pomiędzy Nieruchomością 2. Uchwalony w 2010 r. MPZP określił inne przeznaczenie poszczególnych nieruchomości jako tereny przemysłowe i usługowe.

W przypadku kilku nieruchomości Wnioskodawcy, sprzedanych w latach 2004-2007, które w całym okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę nie stanowiły dla Niego źródła przychodów, gdyż nie były wynajmowane, nie prowadzono na nich żadnych prac, Zainteresowany ze względów osobistych zdecydował się na ich sprzedaż. Sprzedaż tychże nieruchomości wynikała z konieczności podziału małżeńskiego majątku dorobkowego oraz konieczności zabezpieczenia dzieci po uzyskaniu przez nich pełnoletniości. Sprzedane nieruchomości stanowiły mniejszą część posiadanego majątku, natomiast większość z nich jest nadal w posiadaniu Wnioskodawcy i jako majątek nie podlegający podziałowi ze względu na rozwód nie będzie sprzedana. W roku 2004 Wnioskodawca sporządził testament, w którym przeznaczył posiadane nieruchomości swoim dzieciom z pierwszego małżeństwa, żonie oraz swej konkubinie, w 2011 roku testament z 2004 roku został zmieniony w ten sposób, że Wnioskodawca zmodyfikował swoją wolę ujmując w gronie osób uprawnionych dodatkowo syna z nowego związku.

Sprzedane w poprzednich latach przez Wnioskodawcę nieruchomości nie były ujmowane w ewidencji środków trwałych Zainteresowanego (dotyczy to nieruchomości zakupionych przed 2007 r.), tym samym Wnioskodawca nie ujmował wydatków z nimi związanych w rozliczeniach podatkowych czy to poprzez ich amortyzację, czy bieżące koszty, jak również nie odliczanie podatku naliczonego VAT. Natomiast wobec nieruchomości, które były wynajmowane (stanowiły źródło przychodów Wnioskodawcy), ponoszone wydatki w związku z zakupem, remontem czy bieżącym utrzymaniem nieruchomości najpierw małżonkowie, potem samodzielnie Wnioskodawca, ponosił z własnych oszczędności nie rozliczając jakkolwiek tych wydatków jako kosztów uzyskania przychodów. Dotyczy to w szczególności tych nieruchomości, na których Wnioskodawca samodzielnie prowadził remonty np. nieruchomość położona w Y przy ul. C, gdzie wybudowano lokal użytkowy z przeznaczeniem pod wynajem. Jedynym wyjątkiem tj. zakupu i ujęcia nieruchomości w działalności gospodarczej była nieruchomość zakupiona w Z w 1999 roku, która została sprzedana w 1999 roku. W tym przypadku zakup i sprzedaż tej nieruchomości ujęty był w prowadzonej wówczas działalności gospodarczej. W odniesieniu do żadnej ze sprzedanych w latach 2004-2008 nieruchomości zabudowanych Zainteresowany osobiście nie prowadził prac budowlanych, rozbiórkowych czy zmierzających do uzyskania dwz, urządzenia MPZP, czy sporządzenia lub zmiany studium zagospodarowania przestrzennego. W zakresie posiadanych nieruchomości Wnioskodawca również nie dokonywał scalania gruntów lub podziałów nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie występował o zatwierdzenie projektów na urządzenie dróg dojazdowych oraz nie uzbrajał terenu. Nieruchomości nadające się do wykorzystania rolnego były uprawiane. Powyższe dotyczy również nieruchomości położonych w X.

W okresie 2000 roku małżonkowie posiadali dwóch synów, pierwszy urodzony w 1987 roku drugi urodzony w 1989 roku. W sierpniu 2000 roku małżonkowie podpisali umowę wyłączającą małżeńską wspólność majątkową w ten sposób, że posiadany do daty zawarcia umowy majątek przypadał im po 50% zgodnie z art. 51 KRO.

W latach 2003-5 małżonkowie podjęli decyzję o rozwodzie, który miał się odbyć po uregulowaniu wzajemnych zobowiązań. W roku 2003 Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył zabudowaną nieruchomość w Y przy ul. C (stare kino) rozpoczynając jej remont. W ramach rozliczeń małżeńskich (podziału majątku) ustalono, iż Zainteresowany wyremontuje i urządzi na rzecz żony hotel, który wejdzie do jej majątku osobistego, On natomiast będzie właścicielem lokalu użytkowego wynajmowanego na rzecz podmiotu trzeciego na sklep. Także spłata żony oraz wyposażenie synów miało być dokonywane sukcesywnie w sytuacji sprzedaży poszczególnych nieruchomości do końca 2012 roku, dotyczy to również Nieruchomości w X.

W ramach rozliczeń małżeńskich ustalono, iż Wnioskodawca przejmie na siebie całość obowiązków wynikających z wyposażenia synów po uzyskaniu przez nich pełnoletniości (przekazanie majątku rodziców) oraz dokona pozostałych rozliczeń z żoną poprzez podział majątku i jej zabezpieczenie na przyszłość. W 2006 roku sąd orzekł o rozwodzie małżonków bez podziału majątku.

W 2007 roku Wnioskodawca założył działalność gospodarczą, której przedmiotem jest szeroko rozumiana działalność na rynku nieruchomości. Od tego momentu nowo nabywane nieruchomości, jeżeli są w jakikolwiek sposób wykorzystywane lub związane z działalnością gospodarczą, ujmowane są w prowadzonej ewidencji.

W 2008 roku Zainteresowany i Jego była żona na podstawie umowy znoszącej wspólność małżeńską zawarli umowę o podział majątku dorobkowego, z której Wnioskodawcy przypadły nieruchomości, wraz z przyjętym zobowiązaniem na rzecz byłej żony o dożywotnią służebność osobistą mieszkania w domu C nr .., dodatkowo Wnioskodawca zobowiązał się dożywotnio do miesięcznych świadczeń w kwocie 5 tys. zł. Spłata żony oraz wyposażenie synów, jak wskazano wyżej, miała być dokonywana sukcesywnie w sytuacji sprzedaży poszczególnych nieruchomości do końca 2012 roku. W latach 2003-2007 Wnioskodawca, dokonując częściowego rozliczenia z żoną, z którą posiadał już rozdzielność małżeńską, sprzedał część nieruchomości, o czym była mowa powyżej.

Dokonując zakupów i ewentualnej sprzedaży nieruchomości, w tym Nieruchomości w X, Wnioskodawca nie korzystał z pośrednictwa pośredników nieruchomości, nie ogłaszał się poprzez jakiekolwiek reklamy, nie posiadał środków technicznych charakterystycznych dla przedsiębiorcy (np. faks, poczta email, strona internetowa, biuro). Zakupy poszczególnych nieruchomości zawsze miały charakter okazjonalny, natomiast ich sprzedaż inicjowana była przez przyszłego nabywcę. Zainteresowany nigdy nie zlecał sporządzenia jakichkolwiek ekspertyz dotyczących danej nieruchomości czy lokalnego rynku, gdzie była ona położona.

W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość zakupiona do 2006 roku była sprzedawana przed upływem 5 lat, Wnioskodawca opodatkowywał uzyskany przychód w wysokości 10% podatku od przychodu, w sytuacji, gdy od daty nabycia do dnia sprzedaży upłynęło powyżej 5 lat, Wnioskodawca uznawał, iż sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wszystkie z posiadanych nieruchomości Zainteresowany posiadał co najmniej 3-8 lat, przy czym część z nich jest lub była w Jego posiadaniu około 10 lat.

Nie posiadając pewności co do konieczności opodatkowania dwu sprzedawanych w 2005 roku nieruchomości, jednej zabudowanej i jednej niezabudowanej na rzecz podatników podatku VAT, tj. nieruchomości położonych w Z i W, Wnioskodawca wystąpił w 2005 roku do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego z zapytaniem w zakresie stosowania prawa podatkowego, czy podlegają one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ze względu na powyższą wątpliwość, umowa sprzedaży przewidywała jego naliczenie, o ile transakcja będzie podlegać opodatkowaniu. Wydane postanowienie organu w tym zakresie wskazywało, iż transakcja nie podlega podatkowi VAT, stąd Wnioskodawca zwrócił nabywcy wpłaconą mu kwotę podatku VAT.

Dokonując końcowego rozliczenia z byłą małżonką oraz zmierzając do uposażenia dwóch dorosłych synów, Wnioskodawca zamierza w 2012 lub 2013 roku sprzedać posiadaną Nieruchomość w X składającą się z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3. W tej sytuacji Wnioskodawca w grudniu 2011 roku zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości położonej w X na rzecz podatnika podatku VAT, określając cenę za całą Nieruchomość.

Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości przewiduje m.in., iż nabywca Nieruchomości, który planuje prowadzić tam własną inwestycję, zobowiązał się przed zawarciem umowy właściwej do samodzielnego i na własny koszt podjęcia prac projektowych, uzyskania odpowiednich pozwoleń budowlanych oraz robót rozbiórkowych. Nie przesądzając czy przed dniem zawarcia umowy właściwej wszystkie lub większość istniejących budynków i budowli zostanie przez przyszłego nabywcę Nieruchomości wyburzona, a zatem czy na dzień sprzedaży sprzedawana Nieruchomość będzie nieruchomością zabudowaną czy też nie, Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie kwalifikacji w podatku VAT Nieruchomości na potrzeby jej sprzedaży.

Także konieczne jest zweryfikowanie kwestii podlegania podatkowi dochodowemu od osób fizycznych w opisanym stanie faktycznym sprzedaży poszczególnych nieruchomości położonych w X.

Jak wskazano powyżej, wobec Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 upłynął okres 5 lat od końca roku, w którym zostały one zakupione. Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz przed darowaniem synowi Nieruchomości 4, jak wskazano powyżej, nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, zostały zakupione ze środków osobistych oraz na cele osobiste, a Wnioskodawca nie podejmował wobec tych nieruchomości żadnych czynności choćby pośrednio wskazujących na działalność gospodarczą.

Cała sprzedawana Nieruchomość składająca się z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, ze względu na istniejące zrujnowane zabudowania stanowiące ruiny, posiada jednolitą wartość, a zatem wartość 1 m2 poszczególnych działek Nieruchomości można uznać za taką samą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować przychód (dochód) z planowanej sprzedaży Nieruchomości opisanych w stanie faktycznym położonych w X, a w konsekwencji czy uzyskany przychód (dochód) ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy obliczając podatek dochodowy od osób fizycznych ze sprzedaży Nieruchomości 3, Wnioskodawca w sposób prawidłowy obliczy wartość uzyskanego dochodu ze sprzedaży wymienionej nieruchomości liczony według proporcji powierzchni Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, uzyskany przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 położonych w X należy zakwalifikować do źródła przychodów ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy - art. 19 w zw. z art. 10 ust. 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, wobec których upłynął okres 5 lat od końca roku, w którym zostały one nabyte, zastosowanie będzie mieć art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, tym samym dochody ze sprzedaży nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku Nieruchomości 3 zakupionej po 1 stycznia 2007 roku uzyskany dochód nie będzie podlegał opodatkowaniu jedynie w przypadku, gdy ich zbycie nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym została ona nabyta. Natomiast w przypadku sprzedaży tej nieruchomości przed ww. okresem 5 lat, uzyskany dochód podlegać będzie opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e stawką 19% podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzasadnienie.

Nabywane przez Wnioskodawcę i Jego żonę nieruchomości kupowane były poza i bez związku z działalnością gospodarczą. Zamiar ich nabycia nie wiązał się z ich wykorzystaniem w działalności gospodarczej, a zmierzał do ulokowania posiadanych oszczędności z zamiarem późniejszego wykorzystania na cele osobiste Wnioskodawcy lub członków bliskiej rodziny. W trakcie posiadania poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości położonej w X, Zainteresowany nie rozliczał jakkolwiek wydatków z nimi związanych w kosztach uzyskania przychodu, nie podejmował żadnych czynności przygotowawczych do ich sprzedaży lub podniesienia wartości w sytuacji przyszłej sprzedaży. Okoliczności sprzedaży poszczególnych nieruchomości zawsze wynikały z sytuacji osobistej Wnioskodawca i Jego najbliższych (rozwód z żoną, podział majątku, stan zdrowia, wyposażenie synów, lub pomoc rodzeństwu). Również sprzedaż Nieruchomości położonej w X wynika z konieczności ostatecznego rozliczenia z byłą żoną oraz uposażenia dorosłych synów. Całość okoliczności faktycznych z okresu 10 ostatnich lat wskazuje, iż przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości położonej w X należy zakwalifikować do źródła przychodów ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy - art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz art. 19ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Konsekwentnie, wobec Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, wobec których upłynął okres 5 lat od końca roku, w którym została ona nabyta, zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, tym samym dochód z ich sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nieruchomości zakupionej po 1 stycznia 2007 r., gdy nie upłynął jeszcze okres 5 lat, opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w stawce 19% - art. 30e cyt. ustawy. Natomiast po upływie 5 lat od końca roku, w którym została ona nabyta, dochód uzyskany z jej sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, ponieważ wartość całej Nieruchomości w umowie przedwstępnej została przez Wnioskodawcę i przyszłego nabywcę określona jako jedna, globalna kwota, a zarazem wartość 1 m 2 wszystkich nieruchomości, tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w rzeczywistości jest identyczna, to prawidłowym jest wyliczenie dochodu ze sprzedaży ww. poszczególnych nieruchomości według proporcji ich powierzchni. Tym samym Wnioskodawca powinien obliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży Nieruchomości 3 jako iloczyn jej powierzchni oraz ceny 1 m2 przypadającej z wyliczenia całej sprzedanej Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zauważyć należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło nie w wykonywaniu działalności gospodarczej i po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy przedmiotowa sprzedaż stanowi dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowany zamierza w 2012 lub 2013 roku sprzedać posiadaną Nieruchomość w X składającą się z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3. W związku z tym w grudniu 2011 roku zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości położonej w X, składającej się z ww. nieruchomości.

Jak wskazuje Zainteresowany, Nieruchomość 1, stanowiąca Jego własność, została przez Niego zakupiona w 2003 roku. Nieruchomość 2, do której przysługuje Mu prawo użytkowania wieczystego, zakupiona została w 2006 roku, przy czym nieruchomość ta składa się z dwóch małych działek, stanowiących własność Wnioskodawcy, tj. Nieruchomości 3, zakupionej w 2008 roku oraz Nieruchomości 4, zakupionej w 2009 roku. Zainteresowany wskazał przy tym, iż część Nieruchomości 1 sprzedał w 2011 r., natomiast Nieruchomość 4 darował swojemu synowi.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca powziął wątpliwość, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować przychód (dochód) uzyskany z tego tytułu, a w konsekwencji czy uzyskany przychód (dochód) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotowe nieruchomości kupowane zawsze były na cele osobiste bez zamiaru ich wykorzystywania w działalności, czy przeznaczenia na cele handlowe. Celem i zamiarem zakupu nieruchomości było lokowanie oszczędności oraz dla późniejszego ich wykorzystania na cele osobiste lub mieszkaniowe Wnioskodawcy i Jego żony, ich wspólnych dzieci oraz dzieci z następnego związku Zainteresowanego lub członków bliskiej rodziny, tj. rodzeństwa.

Nabywając Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 Wnioskodawca zamierzał w przyszłości zabudować ją domem mieszkalnym na własne potrzeby albo podarować jednemu z dorastających synów w ramach wyposażenia pełnoletniego dziecka. Kupując Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 Zainteresowany miał na celu dokupienie nieruchomości przebiegającej przez Nieruchomość 2.

Wskazane przez Zainteresowanego nieruchomości nigdy nie były ujmowane w ewidencji środków trwałych w prowadzonej niegdyś i aktualnie przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, tym samym Wnioskodawca nigdy nie ujmował wydatków z nimi związanych w rozliczeniach podatkowych czy to poprzez ich amortyzację, czy bieżące koszty, jak również nie odliczał podatku naliczonego VAT.

Zainteresowany wskazał, iż wskazane we wniosku nieruchomości, których sprzedaż jest przedmiotem Jego zapytania, nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, zostały zakupione ze środków osobistych oraz na cele osobiste, a Wnioskodawca nie podejmował wobec tych nieruchomości żadnych czynności choćby pośrednio wskazujących na działalność gospodarczą.

Tym samym, odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że skoro planowana sprzedaż nieruchomości i praw (poszczególnych nieruchomości) położonych w X nie nosi wedle informacji przedstawionych przez Wnioskodawcę znamion działalności gospodarczej, to sprzedaż ta, jeżeli nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie dla Niego źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego bycia nieruchomości i praw określonych w tym przepisie.

Zauważyć bowiem należy, że sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności czy też jej rodziny, nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest weryfikowanie, czy sprzedaż wyodrębnionych nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości i praw położonych w X, kluczowe znaczenie będzie miał moment ich nabycia – moment nabycia poszczególnych nieruchomości mających stać się przedmiotem zbycia w 2012 lub 2013 roku.

Zauważyć bowiem należy, iż w przypadku, gdy zbycie nieruchomości i praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, a zbycie to nie będzie następowało w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas przychód z tego tytułu nie będzie podległ w ogóle opodatkowaniu. Jeśli jednak zbycie nieruchomości i praw nastąpi przed upływem 5 lat, a nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas sprzedaż będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że planowana na rok 2012 lub 2013 sprzedaż Nieruchomości 1, nabytej przez Wnioskodawcę w 2003 roku, stanowiącej Jego własność, nie będzie stanowiła dla Niego źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Także sprzedaż Nieruchomości 2 nabytej przez Wnioskodawcę w 2006 roku, do której przysługuje Mu prawo wieczystego użytkowania, nie będzie stanowiła dla Niego źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż sprzedaż ta również nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż Nieruchomości 3, zakupionej w 2008 roku, jeżeli zostanie dokonana w 2012 lub 2013 roku, skutkować będzie powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cyt. ustawy, gdyż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli jednak sprzedaż Nieruchomości 3 nastąpiłaby po roku 2013, tj. po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wówczas sprzedaż ta nie stanowiłaby dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2012 lub 2013 roku Nieruchomość 3, zakupioną w 2008 roku, do opodatkowania dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zatem dochód ze sprzedaży Nieruchomości 3, która nastąpi w 2012 lub 2013 roku, należy opodatkować 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy wskazać, iż w sytuacji, gdy cała sprzedawana Nieruchomość składająca się z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, posiada jednolitą wartość, a zatem wartość 1 m 2 poszczególnych działek Nieruchomości jest taka sama, to w celu obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych ze sprzedaży Nieruchomości 3 Wnioskodawca może wyliczyć dochód ze sprzedaży poszczególnych nieruchomości według proporcji ich powierzchni. Tym samym, dochód ze sprzedaży Nieruchomości 3 może ustalić jako iloczyn jej powierzchni i ceny 1m 2 ustalonej z wyliczenia całej sprzedanej Nieruchomości.

Należy przy tym wskazać, iż rolą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie jest ustalenie, w jaki sposób dokonać prawidłowej kalkulacji przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Prawidłowość takich obliczeń stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przytoczone regulacje prawne wskazać należy, iż sprzedaż w 2012 lub 2013 roku Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, jeżeli nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż ta nastąpi po upływie pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie. Natomiast sprzedaż Nieruchomości 3, dokonana w 2012 lub 2013 roku, o ile nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cyt. ustawy, bowiem sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W konsekwencji, dochód ze sprzedaży Nieruchomości, w części przypadającej na Nieruchomość 3, podlegać będzie opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ponadto należy wskazać, iż obliczając podatek dochodowy od osób fizycznych ze sprzedaży Nieruchomości 3, Wnioskodawca może ustalić dochód przypadający na sprzedaż tej nieruchomości według proporcji udziału jej powierzchni w całej powierzchni Nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji, stwierdzić należy, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Końcowo tut. Organ informuje, iż wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.