Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.1.2022.5.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-11
Teza: W zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży 2 działek wystąpi Pani jako podatnik podatku od towarów i usług i czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: działalność; działalność-działalność opodatkowana; dzierżawa; koncesja; kruszywo
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży 2 działek wystąpi Pani jako podatnik podatku od towarów i usług i czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 stycznia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 3 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy z tytułu sprzedaży 2 działek wystąpi Pani jako podatnik podatku od towarów i usług i czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 marca 2022 r. (wpływ 31 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (dalej: Wnioskodawca, Pani) jest osobą fizyczną, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której prowadzi różne działalności gospodarcze, m.in. prowadzi kilka restauracji, jak również posiada koncesję na wydobywanie kopalin.

Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego nieruchomości gruntową (dalej: "Nieruchomość"), nabywając prawo własności do Nieruchomości o pow. 35,1900 stanowiącej działkę nr 1. Nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 5 lat temu, tj. na podstawie umowy darowizny z dnia 5 marca 2008 r. Podatek od spadków i darowizn z tytułu umowy darowizny nie należał się. Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Zbycie następuje w całości nieruchomości. Jak wynika z wypisu rejestru gruntów działka stanowi grunty orne, nieużytki oraz drogi.

Wnioskodawca dokonał zakupu do majątku prywatnego nieruchomości gruntowej (dalej: "Nieruchomość"), nabywając prawo własności do Nieruchomości o pow. 4,986 ha stanowiącej działkę nr 2. Nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 5 lat temu, tj. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 lipca 2007 r. Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Zbycie następuje w całości nieruchomości. Jak wynika z wypisu rejestru gruntów działka stanowi łąki trwałe i grunty orne.

Ww. nieruchomości zostały objęte koncesją: działka nr 1 na wydobywanie kopaliny pospolitej w postaci kruszywa naturalnego sposobem odkrywkowym, na działce nr 2 wydana została w roku 2017 decyzja na wydobywanie kopaliny piasku ze złoża położonego na części tej działki.

Wobec zaistniałych okoliczności faktycznych natury rodzinnej Wnioskodawca został zmuszony do zmiany planów dotyczących ww. nieruchomości czego konsekwencją jest zmiana decyzji i konieczność sprzedaży nieruchomości.

W piśmie z 28 marca 2022 r. Wnioskodawca udzielił następujących informacji:

1\. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej od 1 lipca 1999 r.

2\. Działka nr 2 była wykorzystywana w działalności gospodarczej do 1 września 2017 r. Nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Aktualnie od 3 lutego 2020 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy. Wnioskodawca wystawia faktury VAT, jako osoba fizyczna z podatkiem VAT z tytułu dzierżawy.

Działka nr 1 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jak również nie była wykorzystywana w działalności rolniczej w rozumieniu w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

3\. Wnioskodawca dla działki nr 2 oraz działki nr 1 nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

4\. Nabycie działek (działka nr 1, działka nr 2) nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. nie była to czynność opodatkowana, nie został naliczony podatek VAT.

Działka 2 została nabyta od osoby fizycznej bez naliczonego podatku. Sprzedaż dokonana z majątku prywatnego zbywcy.

Działka 1 została nabyta w darowiźnie od osoby fizycznej bez naliczonego podatku. Przysporzenie dokonane w ramach nieodpłatnego przekazanego majątku.

5\. Wnioskodawcy przy nabyciu obydwu działek (działka nr 1, działka nr 2) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż taki podatek nie wystąpił.

6\. Działka nr 1 i działka nr 2, które będą przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Działka o nr 2 była i jest przedmiotem dzierżawy od 3 lutego 2020 r. Przed tą datą działka nie była przedmiotem umów cywilnoprawnych. Czynsz dzierżawny jest opodatkowany stawką 23% z uwagi na to, że Wnioskodawca, jako osoba fizyczna, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działka o nr 1 nie była i nie jest przedmiotem umów dzierżawy oraz nie była przedmiotem innych umów cywilnoprawnych.

7\. Wnioskodawca na działce nr 2 miał zamiar wybudować dom dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Powyższe z uwagi na aktualną sytuację życiową, a w szczególności rodzinną, uległo zmianie w późniejszym czasie Wnioskodawca wystąpił o koncesję na wydobywanie kopalin. Ostatecznie działka stała się przedmiotem umowy dzierżawy od 3 lutego 2020 r. Aktualnie została podjęta decyzja o sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca działkę nr 1 otrzymał w darowiźnie. Nie miał żadnego celu w nabyciu nieruchomości. Pani mąż ze swojego majątku dokonał nieodpłatnego przysporzenia do Pani majątku.

8\. Działka nr 1 i działka nr 2 nie były wykorzystywane w żaden sposób na potrzeby własne. Działka nr 2 od 3 lutego 2020 r. jest przedmiotem umów dzierżawy. Natomiast działka nr 1 nie była w żaden sposób wykorzystywana, jak również nie była wykorzystywana na potrzeby własne. W związku z powyższym podjęto decyzję o jej sprzedaży.

9\. Działka o nr 2 była i jest przedmiotem dzierżawy od 3 lutego 2020 r. Przed tą datą działka nie była przedmiotem umów cywilnoprawnych. Czynsz dzierżawny jest opodatkowany stawką 23% z uwagi na to, że Wnioskodawca jako osoba fizyczna jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działka o nr 1 nie była i nie jest przedmiotem umów dzierżawy oraz nie była przedmiotem innych umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie ma zamiaru wydzierżawiania czy innej czynności cywilnoprawnej przedmiotowej działki do dnia sprzedaży.

10\. W odpowiedzi na pytanie, czy dokonywała/będzie dokonywała Pani jakichkolwiek czynności (ponosiła nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, podział nieruchomości, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) – jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

wskazała Pani, że:

Wnioskodawca nie będzie podejmował i nie podejmie żadnych czynności wskazanych w pytaniu, jak również nie dokonuje przygotowania działek do sprzedaży, nie dokonuje uzbrojenia terenu i innych czynności oraz jakichkolwiek czynności (ponosiła nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (itp.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, podział nieruchomości, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)

11\. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

12\. Działka nr 2 została oznaczona w wypisie z rejestru gruntów jako „łąki trwałe i grunty orne”. Dla części tej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy (\`(...)\`) z dnia 17 lutego 2017 r., zgodnie z którym działka w części położona jest w terenie oznaczonym symbolem (\`(...)\`) teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej, w części w terenie oznaczony symbolem 02-Ra w części w terenie drogi dojazdowej (\`(...)\`), zaś dla pozostałej części przedmiotowej działki brak jest obowiązującego MPZP.

Działka nr 1 została oznaczona w wypisie z rejestru gruntów jako „grunty orne, nieużytki oraz drogi”, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z wydanego zaświadczenia Wójta Gminy (\`(...)\`) z dnia 20 marca 2020 r.

13\. Dla działki nr 1 i działki nr 2 nie zostały i nie zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu dla obu działek.

14\. Wnioskodawca dla działki nr 1 i działki nr 2 nie występował do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek.

15\. Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, aczkolwiek nie są one przeznaczone na sprzedaż.

16\. Wnioskodawca dokonywał sprzedaży nieruchomości w roku 2014 i 2016. Były to małe działki sprzedane jako ziemia rolna. Działki były niezabudowane. Celem sprzedaży było pozyskanie środków pieniężnych na budowę domu jednorodzinnego. Działki te były wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako rolnika w tamtym czasie.

17\. Wnioskodawca wskazuje, że dla działki nr 1 i działki nr 2 została zawarta umowa przedwstępną sprzedaży nieruchomości z przyszłym nabywcą działek. Pani, jako Sprzedająca, wyraziła zgodę na przeniesienie na Spółkę kupującą wszelkich praw wynikających z koncesji górniczych oraz prowadzenia przez przyszłego nabywcę na przedmiotowych działkach prac górniczych oraz prac przygotowawczych do eksploatacji kruszyw.

Istotną kwestią dla Wnioskodawcy było uzyskanie zapłaty całości ceny przed przystąpieniem do umowy przyrzeczonej.

18\. Zgodnie z umową przedwstępną w odniesieniu do działki nr 1 i działki nr 2 Wnioskodawca wyraził zgodę na przeniesienie na Spółkę kupującą wszelkich praw wynikających z koncesji górniczych oraz prowadzenia przez przyszłego nabywcę na przedmiotowych działkach prac górniczych oraz prac przygotowawczych do eksploatacji kruszyw.

Według wiedzy Wnioskodawcy nabywca nie poniósł nakładów na przedmiotowe działki (działka nr 1 i działka nr 2).

19\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „czy kupującemu zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu, w związku z uzyskaniem przez nabywcę zgód i uzgodnień związanych z nabyciem działek – jeśli tak, to jakie czynności wykonał/wykona pełnomocnik w Pani imieniu;

wskazała Pani, że:

Dla działek nr 1 i działki nr 2 w umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy przed wszystkimi osobami, urzędami, instytucjami oraz bankami we wszystkich sprawach jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa w tym również do reprezentowania Wnioskodawcy we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących przedmiotowych działek. Jednocześnie Wnioskodawca zrzekła się prawa do odwołania pełnomocnictwa.

20\. W odpowiedzi na pytania o treści:

\- kto i w jakim celu wystąpił o koncesję na wydobywanie kopaliny pospolitej z działki nr 1 i kopaliny piasku z działki nr 2;

\- jeśli o ww. koncesje nie wystąpiła Pani, to kto i na podstawie jakich dokumentów osoba ta miała prawo wystąpić o te koncesje;

\- czy dokonywana była przez Panią sprzedaż kruszywa naturalnego oraz piasku – jeśli tak, to czy była to sprzedaż opodatkowana podatkiem od towarów i usług; natomiast jeśli dokonywała Pani sprzedaży tego kruszywa i sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT, należy wskazać przyczyny braku opodatkowania tej sprzedaży;

wskazała Pani, że:

Wnioskodawca wystąpił o decyzję administracyjną (koncesję) na wydobywanie kopalin z działek nr 1 i nr 2 w celu ich wydobywania. Decyzję te zostały wydane odpowiednio w roku 2014 i 2017. Natomiast ostatecznie wydobywanie nie doszło do skutku i projekt został zamknięty z uwagi na brak dostatecznych środków pieniężnych do prowadzenia takiej działalności gospodarczej.

W odniesienie do działki nr 1 i nr 2 Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży kruszywa oraz piasku. Działka nr 2 jest od 3 lutego 2020 r. przedmiotem umowy dzierżawy.

21\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „w pytaniu wskazała Pani: „czy z tytułu sprzedaży udziału Nieruchomości (…)”, natomiast z opisu sprawy wynika, że jest Pani jedynym właścicielem dziełek – proszę więc wskazać, czy przedmiotem sprzedaży jest udział w Nieruchomości, czy cała nieruchomość, jak to wynika z opisu sprawy.

wskazała Pani, że:

Przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość działka nr 2 i działka nr 1.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 28 marca 2022 r.)

Czy z tytułu sprzedaży (dostawy) Nieruchomości Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku VAT, tym samym sprzedaż będzie podlegać pod ustawę o VAT?

W uzupełnieniu z 28 marca 2022 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że Jego intencją jest ustalenie, czy na gruncie ustawy o VAT z tytułu sprzedaży działek opisanych w stanie sprawy uzyska status podatnika podatku VAT.

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak wskazano wyżej nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty nie będące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziałów w nieruchomości, czy wydzielonych działek nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej ustawie o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości. Wnioskodawca nabył nieruchomość w formie zakupu oraz darowizny na podstawie aktu notarialnego. Wnioskodawca nie miała żadnych, celowych zamiarów co do sprzedaży. Od ponad 10 lat Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości i od samego początku nie było celem Wnioskodawcy zbycie tej nieruchomości. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.

Z powyższego wynika, iż dostawę przedmiotowej nieruchomości w całości, czy udziałów w nieruchomości należy uznać za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Tym samym, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ustawy o VAT, w odniesieniu do zamierzonej dostawy udziałów w działkach.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie Wnioskodawcy w odniesieniu do tej sprzedaży nie można uznać za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W tej sytuacji brak jest podstaw do określania stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla nieruchomości, czy tych działek.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży 2 działek wystąpi Pani jako podatnik podatku od towarów i usług i czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Podkreślić także należy, że w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy również zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie.

W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z dnia 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży opisanej Nieruchomości, tj. działek nr 2 i nr 1, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że dla działki nr 1 i działki nr 2 została zawarta umowa przedwstępną sprzedaży nieruchomości z przyszłym nabywcą działek. Pani, jako Sprzedająca, wyraziła zgodę na przeniesienie na Spółkę kupującą wszelkich praw wynikających z koncesji górniczych oraz prowadzenia przez przyszłego nabywcę na przedmiotowych działkach prac górniczych oraz prac przygotowawczych do eksploatacji kruszyw. Jednakże – jak wskazano w opisie sprawy – według wiedzy Wnioskodawcy nabywca nie poniósł nakładów na przedmiotowe działki (działka nr 1 i działka nr 2).

Ponadto w odpowiedzi na pytanie o treści: „czy kupującemu zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu, w związku z uzyskaniem przez nabywcę zgód i uzgodnień związanych z nabyciem działek – jeśli tak, to jakie czynności wykonał/wykona pełnomocnik w Pani imieniu; wskazała Pani, że: dla działek nr 1 i działki nr 2 w umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy przed wszystkimi osobami, urzędami, instytucjami oraz bankami we wszystkich sprawach jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa, w tym również do reprezentowania Wnioskodawcy we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących przedmiotowych działek. Jednocześnie Wnioskodawca zrzekła się prawa do odwołania pełnomocnictwa. Tym samym z treści wniosku nie wynika, że przyszły kupujący podjął w odniesieniu do gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży jakiekolwiek działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności tych nieruchomości na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Natomiast – jak wynika z okoliczności sprawy – Wnioskodawca dokonał zakupu prawa własności do Nieruchomości o pow. 4,986 ha stanowiącej działkę nr 2 na podstawie umowy sprzedaży z 10 lipca 2007 r. Ww. działka zostały objęte koncesją – wydana została w roku 2017 decyzja na wydobywanie kopaliny piasku ze złoża położonego na części tej działki. Działka nr 2 była wykorzystywana w działalności gospodarczej do 1 września 2017 r. Nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Aktualnie od 3 lutego 2020 r. jest przedmiotem umowy dzierżawy. Wnioskodawca wystawia faktury, jako osoba fizyczna z podatkiem VAT z tytułu dzierżawy. Czynsz dzierżawny jest opodatkowany stawką 23% z uwagi na to, że Wnioskodawca, jako osoba fizyczna, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka nr 2 wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży działki nr 2 za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do tejże działki przez cały okres jej posiadania. Jak bowiem wynika z opisu sprawy działka nr 2 była wykorzystywana w działalności gospodarczej do 1 września 2017 r., a ponadto od 3 lutego 2020 r. działka ta jest przedmiotem umowy dzierżawy.

Tym samym analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki nr 2.

W odniesieniu do działki nr 1 Wnioskodawca wskazał, że nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 5 lat temu, tj. na podstawie umowy darowizny z dnia 5 marca 2008 r. Ww. nieruchomość została objęta koncesją na wydobywanie kopaliny pospolitej w postaci kruszywa naturalnego sposobem odkrywkowym. Wnioskodawca wystąpił o decyzję administracyjną (koncesję) na wydobywanie kopalin z działek nr 1 w celu ich wydobywania. Decyzja ta została wydana w roku 2014. Ostatecznie wydobywanie nie doszło do skutku i projekt został zamknięty z uwagi na brak dostatecznych środków pieniężnych do prowadzenia takiej działalności gospodarczej. W odniesienie do działki nr 1 Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży kruszywa oraz piasku. Ponadto Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której prowadzi różne działalności gospodarcze, m.in. prowadzi kilka restauracji, jak również posiada koncesję na wydobywanie kopalin.

Ponownie należy wskazać, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Natomiast całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki nr 1 przez cały okres jej posiadania przesądza o uznaniu transakcji sprzedaży ww. działki za prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy bowiem wskazać, że z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca wystąpił o decyzję administracyjną (koncesję) na wydobywanie kopalin z działki nr 1 w celu ich wydobywania. Zatem poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Jak bowiem wynika z cytowanego powyżej wyroku TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO), sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych.

Ponadto zaznaczyć należy, że m.in. dla działki nr 1 została zawarta umowa przedwstępną sprzedaży nieruchomości z przyszłym nabywcą działki. Co istotne – Pani, jako Sprzedająca, wyraziła zgodę na przeniesienie na Spółkę kupującą wszelkich praw wynikających z koncesji górniczych oraz prowadzenia przez przyszłego nabywcę na przedmiotowych działkach prac górniczych oraz prac przygotowawczych do eksploatacji kruszyw. Tym samym z powyższego wynika, że przedmiotem sprzedaży nie będzie tylko grunt obejmujący działkę nr 1, ale również koncesje górnicze związane z możliwością wydobywania kopaliny pospolitej w postaci kruszywa naturalnego sposobem odkrywkowym z tego gruntu.

W ocenie tut. Organu, uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności w całym okresie posiadania działki nr 1 wykluczają sprzedaż ww. nieruchomości w ramach zarządu Swoim majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1 i nr 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 1 i nr 2, będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, z tytułu sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr 1 i nr 2, Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji dostawa ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

**Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wskazuje się ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania sprzedaży koncesji.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży 2 działek wystąpi Pani jako podatnik podatku od towarów i usług i czy czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).