Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2-443-1875/08-2/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-01-30
Teza: dokument którym należy dokonać refakturowania ponoszonych kosztów eksploatacji oraz fundusz remontowego
Słowa kluczowe: media; refakturowanie; usługi-usługi najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2008r. (data wpływu 29 grudnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania jakimi dokumentami należy dokonać refakturowania ponoszonych kosztów eksploatacji oraz funduszu remontowego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2008r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania jakimi dokumentami należy dokonać refakturowania ponoszonych kosztów eksploatacji oraz funduszu remontowego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (Spółka cywilna) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług medycznych oraz usług najmu lokali użytkowych, które są własnością wspólników Spółki. Lokale użytkowe są przeznaczone na cele działalności gospodarczej najemców. Budynek, w którym znajdują się lokale będące przedmiotem najmu, jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, która co miesiąc obciąża właścicieli lokali kosztami administracyjnymi, kosztami energii, wody, ciepła części wspólnych, a także ochrony, wywozu śmieci i innymi kosztami utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz wpłatami na fundusz remontowy. Wspólnota jako podmiot nie jest płatnikiem VAT i z tytułu wymienionych kosztów wystawia rachunki nie będące fakturami VAT. Powyższe koszty są kosztami ogólnymi utrzymania nieruchomości dotyczącymi części wspólnych typu klatka schodowa czy teren wokół budynku. W umowie najmu lokali między Spółką a najemcami zawarte jest stwierdzenie o tym, że koszty, o których mowa faktycznie ponoszone będą przez najemców a Spółka jako właściciel będzie obciążała najemców na podstawie rachunków wystawionych przez Wspólnotę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakimi dokumentami tj. fakturą VAT czy notą księgową należy dokonywać refakturowania ponoszonych przez Spółkę ogólnych kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, tj. energii elektrycznej, wywozu nieczystości, ochrony nieruchomości, utrzymania czystości, centralnego ogrzewania, kosztów administrowania Wspólnoty Mieszkaniowej oraz funduszu remontowego, udokumentowanych rachunkami wystawionymi przez Wspólnotę Mieszkaniową na Spółkę?

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż refakturowanie ww. kosztów nie jest możliwe poprzez wystawianie faktury VAT, gdyż Spółka nie otrzymuje faktury VAT, która stanowiłaby podstawę refakturowania w takiej właśnie formie. Spółka podkreśla, iż Wspólnota Mieszkaniowa, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali (w tym również Spółki) będących członkami tej Wspólnoty, opłaty tytułem dostarczonych usług i wystawiając w związku z tym rachunki dla poszczególnych członków Wspólnoty, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłaty te stanowią jedynie partycypację w kosztach funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej, przez jej członków. Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz Wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), nie można mówić o odsprzedaży mediów i usług przez członka wspólnoty na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy podkreślić również, że spółka obciążając najemców ww. kosztami nie pobiera z tego tytułu marży ani żadnych dodatkowych opłat, które stanowiłyby jej przychód. Ponadto należy stwierdzić, że usługi, które Wspólnota nabywa od ich dostawców, są już opodatkowane podatkiem VAT przez dostawców na podstawie faktur VAT wystawionych na Wspólnotę. A zatem w kwotach wskazanych na rachunkach przez Wspólnotę, obciążających właścicieli, podatek VAT już jest zawarty (poza wyjątkiem dotyczącym funduszu remontowego) i wystawienie faktury VAT przez Spółkę na najemców wiązałoby się z powtórnym opodatkowaniem tego samego przedmiotu, jednakże bez możliwości odliczenia VAT naliczonego, gdyż ten nie jest wskazany na rachunkach otrzymywanych od Wspólnoty. Byłoby to sprzeczne z podstawową normą funkcjonowania podatku od towarów i usług. A zatem, Spółka jest zdania, że w przypadku opisanym powyżej, przenosząc koszty o których mowa na najemców czyli faktycznych użytkowników, należy wystawiać obciążeniowe noty księgowe a nie faktury VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.) oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. A zatem należy stwierdzić, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną przez Spółkę jest usługa najmu. W przypadku najmu lokali użytkowych ustawodawca nie zdefiniował jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Wobec powyższego podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest czynsz należny z tytułu wynajmowanych lokali na cele działalności gospodarczej.

Z zapisu art. 106 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22 jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów, ani nie definiują pojęcia „refakturowania”. Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuacje wystawiania tzw. „refaktur" wtedy, gdy :

*   przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot (albo korzysta tylko w części), na który wystawiona jest pierwotna faktura,

*   odsprzedaży dokonuje się po cenie zakupu, bez marży doliczonej przez odsprzedającego,

*   podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,

*   strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji tej umowy.

Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. „Refaktura" jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy należy rozstrzygnąć, czy koszty, o których mowa w opisanym zdarzeniu są kosztami, które mogą stanowić przedmiot refakturowania.

Należy zauważyć, że fundusz remontowy jest kosztem, który nie daje się zakwalifikować do świadczenia usług, ani dostawy towaru w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym rozliczenia z tego tytułu nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem brak jest podstaw do odrębnego wydzielania i refakturowania tego składnika.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego również wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m. in. w zakresie świadczenia usług najmu lokali użytkowych, które są własnością wspólników Spółki. Lokale użytkowe są przeznaczone na cele działalności gospodarczej najemców. Budynek, w którym znajdują się lokale będące przedmiotem najmu, jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, która co miesiąc (na podstawie dokumentów nie będących fakturami – rachunkami) obciąża właścicieli lokali szeregiem kosztów tj. kosztami administracyjnymi, kosztami energii, wody, ciepła, a także ochrony, wywozu śmieci i innymi kosztami utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz wpłatami na fundusz remontowy.

W umowie najmu lokali między Spółką a najemcami zawarty jest zapis, iż koszty, o których mowa, faktycznie ponoszone będą przez najemców a Spółka jako właściciel będzie obciążała najemców na podstawie rachunków wystawionych przez Wspólnotę.

W świetle tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego refakturowanie powyższych kosztów nie jest możliwe, gdyż Spółka nie otrzymuje faktury VAT, która stanowiłaby podstawę refakturowania. Należy podkreślić, iż Wspólnota Mieszkaniowa, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali (w tym również Spółki) będących członkami tej Wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług i wystawiając w związku z tym noty księgowe lub rachunki dla poszczególnych członków Wspólnoty, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz Wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), to tym samym przy umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka Wspólnoty na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem jeżeli Wnioskodawca jako właściciel lokalu w danej Wspólnocie Mieszkaniowej nie jest stroną umowy o dostawę mediów i ponosi koszt dostawy mediów na podstawie dokumentów nie dających prawa do odliczenia podatku naliczonego (w tym wypadku rachunków), wówczas w rozliczeniach między Stroną (członkiem Wspólnoty), a najemcą lokalu nie występuje odsprzedaż mediów czy ww. świadczeń i w tej sytuacji brak jest uzasadnienia do dokumentowania tych czynności fakturą VAT na rzecz najemcy. Opłaty mogą zostać jedynie wkalkulowane w cenę świadczonej usługi czyli mogą stanowić część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. Strona powinna wystawić jedną fakturę dla najemcy opiewającą na wartość brutto czynszu wraz z wszystkimi kosztami stanowiącymi element kalkulacyjny ceny za wynajem w której zawiera się podatek należny.

Ponadto tutejszy organ podatkowy informuje, iż rozliczenia Wnioskodawcy ze Wspólnotą Mieszkaniową przyjmuje się jako element przedstawionego zdarzenia będącego przedmiotem interpretacji, który nie podlega ocenie prawnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10,09-402 Płock.