Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4015.156.2018.2.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-01
Teza: Jak należy obliczyć wartość podatku od darowizny (III stopień pokrewieństwa) w przypadku gdy przedmiot umowy obciążony jest hipoteką? Czy do oceny wartości darowanego udziału 1/2 w nieruchomości Wnioskodawczyni może zastosować art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?
Słowa kluczowe: ciężar; darowizna; hipoteka; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od spadków i darowizn
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 26 listopada 2018 r. (data wpływu – 03 grudnia 2018 r.), uzupełnionym 21 stycznia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych otrzymania darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych otrzymania darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 02 stycznia 2019 r., znak: 0111-KDIB4.4015.156.2018.1.BD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 21 stycznia 2019 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni 27 kwietnia 2006 r. wraz z osobą niespokrewnioną zakupiła wolnostojący dom jednorodzinny. Udział każdego ze współwłaścicieli wynosił 1/2 części nieruchomości. Koszt zakupu wspomnianej nieruchomości wynosił 157.000,00 PLN.

Zakup i wyremontowanie domu sfinansowane zostało z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez obu współwłaścicieli w Banku. Wartość udzielonego przez Bank 21 kwietnia 2006 r. kredytu we frankach szwajcarskich wynosiła 89.402,58 CHF. Kredyt został wypłacony w złotych polskich w wysokości 213.418,66 PLN (do całkowitej spłaty kredytu na dzień 26 listopada 2018 r. pozostała kwota 61.014,42 CHF, co przy średnim kursie NBP na dzień 26 listopada 2018 r. daje kwotę 231.244,65 PLN.).

Zakupiona nieruchomość została obciążona hipoteką w kwocie 362.811,72 PLN na rzecz Banku jako zabezpieczenie z tytuł udzielonego kredytu. Kredyt obecnie jest spłacany przez obu współwłaścicieli solidarnie.

Ze względu na trudną sytuację rodzinną i finansową współwłaściciel nieruchomości planuje Wnioskodawczyni przekazać swoją część nieruchomości w drodze darowizny. Od tego momentu wyłącznie Wnioskodawczyni będzie spłacać kredyt hipoteczny.

Wartość hipoteki przypadająca na przedmiot darowizny, tj. udział 1/2 w nieruchomości, przewyższa wartość tego udziału o ok. 31.000.00 PLN.

Wpis hipoteki umownej kaucyjnej dokonanej przez Bank w księdze wieczystej nieruchomości tytułem zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu hipotecznego opiewa na kwotę 362.811,72 PLN, co na 1/2 udziału w nieruchomości daje kwotę 181.405.86 PLN.

Przy wartości nieruchomości w wysokości 300.000,00 PLN, wartość udziału 1/2 nieruchomości wynosi 150.000,00 PLN.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Jak należy obliczyć wartość podatku od darowizny (III stopień pokrewieństwa) w przypadku gdy przedmiot umowy obciążony jest hipoteką?
2.  Czy do oceny wartości darowanego udziału 1/2 w nieruchomości Wnioskodawczyni może zastosować art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Zdaniem Wnioskodawczyni przybliżona szacunkowa wartość przedmiotowej nieruchomości według jej oceny wynosi ok. 300.000,00 PLN. Ustalenia tej wartości Wnioskodawczyni dokonała na podstawie informacji o kwotach zakupu podobnych nieruchomości położonych w najbliższej okolicy. Do oszacowania tej ceny Wnioskodawczyni wzięła również pod uwagę fakt koniecznego generalnego remontu dachu (wymiana więźby dachowej i blachodachówki).

Wpis hipoteki umownej kaucyjnej dokonanej przez Bank w księdze wieczystej nieruchomości tytułem zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu hipotecznego opiewa na kwotę 362.811,72 PLN. Kwota stałej raty kredytu wyliczona we frankach szwajcarskich wynosi 340,97 CHF, rata spłacana jest w złotych polskich po kursie liczonym na dzień jej zapadalności. Do całkowitej spłaty kredytu pozostała kwota 61.014,42 CHF, co na dzień 26.11.2018r. daje kwotę 231.244,65 PLN. Kwotę tą Wnioskodawczyni wyliczyła na podstawie harmonogramu rat pozostałych do zapłaty przy założeniu średniego kursu CHF w NBP na 26 listopada 2018 r.

W ocenie Wnioskodawczyni kwota podatku od darowizny powinna wynosić 0,00 PLN w związku z tym, że wartość hipoteki przewyższa wartość darowanej części nieruchomości. Zgodnie z zapisem art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę do opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, ustalona wg stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Długiem w tym przypadku jest pieniężne roszczenie cywilnoprawne związane z udzielonym przez Bank kredytem hipotecznym.

Zdaniem Wnioskodawczyni do podstawy opodatkowania powinna zostać przyjęta wartość nieruchomości pomniejszona o wartość ciążącej na niej hipoteki.

Wnioskodawczyni uważa, że wartość rynkową danej rzeczy określić można na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, a na wartość tych rzeczy ma wpływ ich stan techniczny. Według Wnioskodawczyni taki sposób oszacowania przybliżonej wartości nieruchomości może być akceptowany na potrzeby umów cywilnoprawnych i obliczenia należnego podatku od spadków i darowizn; w przypadku Wnioskodawczyni jest to kwota 300.000,00 PLN.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2018 r., poz. 644, ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej m.in. tytułem darowizny.

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji darowizny, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025, ze zm.).

Na podstawie art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy – obowiązek podatkowy powstaje – przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Podstawę opodatkowania, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (…). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych, zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie (art. 9 ust. 2 cyt. ustawy) oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 powołanej ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 ww. ustawy do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1.  do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2.  do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3.  do grupy III – innych nabywców.

Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ustawy Kodeks cywilny, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2018 r., poz. 1916, ze zm.).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z osobą niespokrewnioną zakupiła wolnostojący dom jednorodzinny. Udział każdego ze współwłaścicieli wynosił 1/2 części nieruchomości. Koszt zakupu wspomnianej nieruchomości wynosił 157.000,00 PLN. Zakup i wyremontowanie domu sfinansowane zostało z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez obu współwłaścicieli. Zakupiona nieruchomość została obciążona hipoteką w kwocie 362.811,72 PLN na rzecz Banku jako zabezpieczenie z tytuł udzielonego kredytu. Ze względu na trudną sytuację rodzinną i finansową współwłaściciel nieruchomości planuje Wnioskodawczyni przekazać swoją część nieruchomości w drodze darowizny. Od tego momentu wyłącznie Wnioskodawczyni będzie spłacać kredyt hipoteczny. Wartość hipoteki przypadająca na przedmiot darowizny, tj. udział 1/2 w nieruchomości, przewyższa wartość tego udziału o ok. 31.000.00 PLN. Wpis hipoteki umownej kaucyjnej opiewa na kwotę 362.811,72 PLN, co na 1/2 udziału w nieruchomości daje kwotę 181.405.86 PLN. Przy wartości nieruchomości w wysokości 300.000,00 PLN, wartość udziału 1/2 nieruchomości wynosi 150.000,00 PLN.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziału. Zatem wartość ½ części nieruchomości, nabyta w drodze darowizny przez Wnioskodawczynię, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak wskazała Wnioskodawczyni – wartość hipoteki (1/2) przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Odnosząc się do kwestii ustalenia wartości nabytego udziału, zgodzić się należy, że do jego ustalenia będzie miał zastosowanie art. 8 ust. 1 cyt. ustawy. To oznacza, że wartość ta przyjmowana jest w wysokości określonej przez nabywcę, jednakże pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej (określonej w art. 8 ust. 3 ustawy).

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

W myśl § 2 tegoż art. przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzające regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.