Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-345/15/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-07-23
Teza: w zakresie określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy, najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, umieszczania w deklaracji obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe i zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej i ciągów komunikacyjnych, w przypadku wynajmu lokali użytkowych.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; kasa-kasa rejestrująca-zwolnienie z instalacji kasy rejestrującej; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; najem; obrót
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 3-art. 111; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 3-art. 111a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 3-art. 111b

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 kwietnia 2015 r. (data wpływu 14 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 24 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy - **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku VAT łącznej kwoty obrotu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe - **jest nieprawidłowe,**
*   umieszczania w deklaracji całości obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe - **jest nieprawidłowe,**
*   zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej –**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2015 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy, najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, umieszczania w deklaracji obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe i zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej.

Wniosek został uzupełniony pismem z 24 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 16 czerwca 2015 r. nr IBPP1/4512-345/15/BM.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca kupił prywatnie lokale mieszkalne jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zasadniczym celem zakupu n/w nieruchomości była lokata kapitału, oraz przeznaczenie ich w przyszłości dla dzieci.

1.  Dwa lokale mieszkalne z przeznaczeniem na dzierżawę dla podmiotów gospodarczych (najem krótkoterminowy):
    1.  Lokal mieszkalny jednopokojowy w miejscowości U., na który umowę ustanowienia odrębnej własności Wnioskodawca zawarł dnia 6 października 2014 r. Jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca odliczył VAT naliczony (zwrot VAT) z faktur wystawianych przez Inwestora M. sp. z o.o. Zarządzaniem całą nieruchomością wspólną zajmuje się Wspólnota Mieszkaniowa a wynajmem krótkoterminowym lokali będzie się zajmowała Spółdzielnia. Wnioskodawca aktualnie ponosi bieżące koszty utrzymania ww. lokalu (w tym. m.in. ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne) ale ich nigdzie nie wykazuje i nie rozlicza. W dniu 10 stycznia 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ze Spółdzielnią na czas oznaczony 5 lat (z możliwością jej przedłużenia), w której przekazuje Dzierżawcy (Spółdzielni) ww. lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu prowadzenia działalności związanej z wynajmem krótkoterminowym apartamentów a Dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu:
        *   300 zł gwarantowanego czynszu rocznego - płatne raz w roku do dnia 30 grudnia każdego roku począwszy od 2015 r.
        *   pozostała kwota dodatkowego czynszu rocznego zostanie ustalona na podstawie sprawozdania finansowego Spółdzielni i wysokości wypracowanego przez nią zysku operacyjnego w danym roku każdorazowo Uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółdzielni, zwołanego najpóźniej do dnia 30 czerwca następnego roku począwszy od 2016 roku. Jako Wydzierżawiający na kwotę należnego czynszu Wnioskodawca wystawiać będzie dla Spółdzielni faktury VAT ze stawką podatku VAT 23% (najem krótkoterminowy).
    2.  Lokal mieszkalny jednopokojowy w miejscowości Świnoujście, na który Wnioskodawca zawarł z „S” Sp. z o.o. Umowę przedwstępną sprzedaży i Wnioskodawca płaci należną cenę według umownego harmonogramu płatności. Jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca odlicza VAT naliczony (zwrot VAT) z faktur wystawianych przez Inwestora „S” Sp. z o. o. Umowa notarialna przeniesienia własności ma być zawarta do dnia 30 września 2015 r. Ponadto jednocześnie Wnioskodawca zawarł warunkową umowę dzierżawy z „Sabe Investments” Sp. z o.o. na czas oznaczony 10 lat (z możliwością przedłużenia), w której Wnioskodawca zobowiązuje się oddać ww. lokal wraz z wyposażeniem na wynajem krótkoterminowy, a Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy czynszu. Jako Wydzierżawiający Wnioskodawca na kwotę należnego czynszu wystawiać będzie dla „S” Sp. z o.o. faktury VAT ze stawką podatku VAT 23% (najem krótkoterminowy).
2.  Dwa mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (najem prywatny długoterminowy wyłącznie na cele mieszkaniowe), które aktualnie Wnioskodawca wynajął:
    1.  jedno mieszkanie od dnia 10 marca 2015 r. do dnia 31 października 2015 r. (z możliwością przedłużenia umowy) - dla spółki z o. o. na cele mieszkaniowe dla pracownika tej firmy oddelegowanego do pracy w R.,
    2.  drugie mieszkanie od dnia 1 kwietnia 2015 r. do dnia 30 września 2016 r. (z możliwością przedłużenia umowy) - dla rodziny na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W ww. umowach określona jest jednoznacznie wartość czynszu dla Wynajmującego oraz dodatkowych opłat eksploatacyjnych (w tym m. in. opłaty za media, winda, opłaty od części wspólnych do Spółdzielni Mieszkaniowej), które obciążają najemcę. Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych (zgodnie z zawartymi umowami oraz specyfikacją na fakturze ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne), z zastosowaniem zwolnienia łącznej kwoty od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że w umowie dzierżawy lokalu ze Spółdzielnią (wymienionego w pkt 1a wniosku ORD-IN) z dnia 10 stycznia 2015 r. w § 1 ust. 1 dot. przedmiotu umowy jest zapis cyt. „Wydzierżawiający zobowiązuje się do przekazania Dzierżawcy Lokalu wraz z wyposażeniem i przynależnym balkonem oraz naziemnym miejscem postojowym (zwanym dalej przedmiotem dzierżawy) do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia w nim działalności związanej z wynajmem apartamentów, a Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego czynszu, na zasadach określonych w § 3 niniejszej umowy”.

W warunkowej Umowie dzierżawy lokalu ze Spółką „S” spółka z o.o. z siedzibą w W. z dnia 23 sierpnia 2013 r. (wymienionego w pkt 1b wniosku ORD-IN ) w § 1 ust. 1 dot. przedmiotu umowy jest zapis cyt. „Na podstawie niniejszej umowy, Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać Dzierżawcy Lokal wraz z Wyposażeniem umożliwiającym jego krótkoterminowy wynajem oraz udziałem we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku (przedmiot dzierżawy) do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia działalności wynajmu krótkoterminowego, a Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego czynszu, na zasadach określonych w § 3.”

Z umów najmu lokali wymienionych w pkt 2a i b ORD-IN jednoznacznie wynika (i zawsze będzie wynikało), że lokal może być wykorzystywany przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zawarł umowę najmu okazjonalnego zgodnie z art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów - Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego w Rzeszowie na cele mieszkaniowe z dnia 10 marca 2015 r. została zawarta ze Spółką o. o. (osobą prawną) reprezentowaną przez Członka Zarządu.

Umowy z dostawcami mediów do lokali mieszkalnych wymienionych w pkt 2 wniosku ODR-IN zawarte są przez Wnioskodawcę w swoim imieniu.

Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu ale na rzecz najemców, którzy faktycznie korzystają z tych usług. Wnioskodawca płaci za faktury od dostawców mediów a następnie obciąża tymi kosztami najemców.

Pod pojęciem opłaty za media mieszczą się opłaty za zużyte przez najemców: energię elektryczną, gaz, woda.

Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców w przypadku najmu na cele mieszkaniowe wymienione w pkt 2a i b Wniosku ODR –IN - bo często o tym zużyciu decydują warunki zewnętrzne (np. atmosferyczne - temperatura).

Koszty zużycia mediów obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury.

Umowy najmu, o których mowa w pkt 2 wniosku przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za „media”. W ww. umowach jest określona stała miesięczna kwota czynszu oraz dodatkowa kwota miesięczna zmienna tzw. opłat eksploatacyjnych według kosztów wykazanych w fakturach dostawców poszczególnych usług (w tym opłaty za: media według zużycia, internet, opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej). Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat zmiennych (tzw. eksploatacyjnych), z zastosowaniem zwolnienia łącznej kwoty od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Jednak na fakturze podawana jest specyfikacja ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne.

W umowach najmu stała jest miesięczna kwota czynszu, natomiast kwota opłat za „media” jest zmienna i wynika z ich zużycia (według kwot brutto wynikających z faktur dostawców poszczególnych usług).

Opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej za windę i od części wspólnych są opłatami odgórnie ustalonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową i Wnioskodawca jako Właściciel jest zobowiązany do ich ponoszenia. Niektóre z tych opłat skalkulowane są w przeliczeniu na 1 osobę a inne od powierzchni mieszkania i w zależności od ilości zamieszkujących w mieszkaniu osób (np. odpady komunalne) opłaty mogą być mniejsze lub większe.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził ewidencji obrotu przy użyciu kasy rejestrującej.

W 2014 r. Wnioskodawca nie osiągnął żadnego obrotu z tytułu sprzedaży, wszelkiego rodzaju towarów i usług, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz na rzecz rolników ryczałtowych.

W okresie I-V 2015 r. Wnioskodawca osiągnął 7.265,35 zł obrotu z tytułu sprzedaży, wszelkiego rodzaju towarów i usług, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz na rzecz rolników ryczałtowych.

Zapłata za wykonaną usługę najmu w całości następuje za pośrednictwem banku.

Z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę za usługę najmu jednoznacznie wynika jakiej konkretnie usługi dotyczy zapłata.

Wnioskodawca uważa, że:

*   Usługi wymienione w pkt 1 wniosku dotyczące dzierżawy lokali oraz gruntu (miejsce parkingowe, udział we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku) na rzecz osób prawnych (Spółdzielnia, Spółka z o.o.), które będą wykorzystywały te nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej mieszczą się w grupowaniu PKWiU - 68.20.12.0.
*   Usługi wymienione w pkt 2 wniosku dotyczące wynajmu mieszkań na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe mieszczą się w PKWiU - 68.20.11.0

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy właściwa jest n/w stawka podatku VAT?
    1.  dla dzierżawionych lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy (Spółdzielnia; spółka z o. o.) w wysokości 23%;
    2.  na najem prywatny długoterminowy mieszkań na cele mieszkaniowe od łącznej kwoty obrotu wykazanej na fakturze (czynsz + opłaty eksploatacyjne) jako „zw.” - zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36?
2.  Czy w deklaracji VAT-7K w części C pozycji 10 Wnioskodawca powinien wykazywać obrót jako całość świadczenia należnego od nabywcy z tytułu usługi najmu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) - jako korzystające ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36?
3.  Czy jeśli cały obrót z najmu nieruchomości o których mowa w niniejszym wniosku (bez względu na jego wysokość) będzie dokumentowany fakturami VAT to nie ma potrzeby instalowania kasy fiskalnej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1a) Lokale mieszkalne są wykorzystywane przez podmioty gospodarcze na najem krótkoterminowy w ramach prowadzonej przez te podmioty działalności gospodarczej - cel mieszkaniowy długoterminowy nie będzie wówczas realizowany w ramach umowy najmu. W związku z tym należy zastosować 23 % stawkę podatku VAT.

Ad. 1b) Mieszkania są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe i jest to najem długoterminowy. Usługa najmu w tym przypadku podlega zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT bo mamy tu do czynienia z realizacją celu mieszkalnego przez usługobiorcę. Niezależnie od tego czy najemcą jest osoba fizyczna czy spółka (osoba prawna) wynajem następuje na cele mieszkaniowe - bowiem spółka miała potrzebę stworzenia miejsca zamieszkania swojemu pracownikowi. Zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia prawa do zastosowania zwolnienia od statusu wynajmującego czy najemcy. Faktura opiewa na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę (m.in. za: energie, inne media, opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej od części wspólnych) - czyli całość świadczeń należnych od nabywcy stanowiących element kalkulacyjny ceny za wynajem korzystają w całości ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ad. 2) Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W tym wypadku całość świadczenia podlega zwolnieniu od podatku według ww. wyjaśnień podanych do pytania Ad.1b). W związku z tym należy wykazać całość świadczenia jako podstawę opodatkowania w deklaracji VAT-7K w części C w pozycji 10.

Ad. 3) Całość obrotu związaną z wynajmem/dzierżawą wymienionych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca będzie dokumentować fakturami VAT. Ponadto Wnioskodawca będzie prowadzić ewidencję faktur oraz ewidencję wpłat na potrzeby obliczania podatku ryczałtowego.

W związku z powyższym nie ma potrzeby instalowania kasy fiskalnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   prawidłowe w zakresie określenia stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usług dzierżawy lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy,
*   nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT łącznej kwoty obrotu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe,
*   nieprawidłowe w zakresie umieszczania w deklaracji całości obrotu z tytułu najmu lokali na cele mieszkaniowe,
*   nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytań Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenia usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Przepis art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynność stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, usługi w zakresie najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 693 K.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca wydzierżawił dwa lokale mieszkalne dla podmiotów gospodarczych (najem krótkoterminowy). Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ze Spółdzielnią, w której przekazuje Dzierżawcy lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem i przynależnym balkonem oraz naziemnym miejscem postojowym do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia w nim działalności związanej z wynajmem apartamentów.

Ponadto Wnioskodawca zawarł warunkową umowę dzierżawy z „S” Sp. z o.o. w której Wnioskodawca zobowiązuje się oddać Dzierżawcy lokal wraz z wyposażeniem umożliwiającym jego krótkoterminowy wynajem oraz udziałem we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku (przedmiot dzierżawy) do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia działalności wynajmu krótkoterminowego.

Wnioskodawca wskazał, że usługi dzierżawy lokali oraz gruntu (miejsce parkingowe, udział we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku) na rzecz osób prawnych (Spółdzielnia, Spółka z o.o.), które będą wykorzystywały te nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej mieszczą się w grupowaniu PKWiU - 68.20.12.0.

W świetle powyższego skoro jak wskazał Wnioskodawca usługi dzierżawy ww. lokali mieszkalnych oraz gruntu (miejsce parkingowe, udział we współwłasności części wspólnych gruntu i budynku) na rzecz osób prawnych, które będą wykorzystywały te nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, mieszczą w grupowaniu PKWiU 68.20.12.0 - jako „Usługi wynajmowania lub dzierżawy nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, stanowiących majątek własny”, to podlegają one opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%. Usługi te nie korzystają bowiem ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (Wnioskodawca nie wydzierżawia ww. nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe) lub obniżonej stawki podatku.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy zawarte w pkt 1a, dot. zastosowania stawki podatku VAT w wys. 23% dla dzierżawionych lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym na najem krótkoterminowy, należało uznać za prawidłowe.

Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajął dwa mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (najem prywatny długoterminowy wyłącznie na cele mieszkaniowe):

1.  jedno mieszkanie dla spółki z o. o. z siedzibą w X na cele mieszkaniowe dla pracownika tej firmy oddelegowanego do pracy w Y,
2.  drugie mieszkanie dla rodziny na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W ww. umowach określona jest jednoznacznie wartość czynszu dla Wynajmującego oraz dodatkowych opłat eksploatacyjnych (w tym m. in. opłaty za media, winda, opłaty od części wspólnych do Spółdzielni Mieszkaniowej), które obciążają najemcę. Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych (zgodnie z zawartymi umowami oraz specyfikacją na fakturze ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne).

Z umów najmu ww. lokali jednoznacznie wynika (i zawsze będzie wynikało), że lokal może być wykorzystywany przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Umowy z dostawcami mediów do ww. lokali mieszkalnych zawarte są przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu ale na rzecz najemców, którzy faktycznie korzystają z tych usług. Wnioskodawca płaci za faktury od dostawców mediów a następnie obciąża tymi kosztami najemców.

Pod pojęciem opłaty za media mieszczą się opłaty za zużyte przez najemców: energię elektryczną, gaz, woda.

Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców w przypadku najmu na cele mieszkaniowe.

Koszty zużycia mediów obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury.

Umowy najmu przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za „media”. W ww. umowach jest określona stała miesięczna kwota czynszu oraz dodatkowa kwota miesięczna zmienna tzw. opłat eksploatacyjnych według kosztów wykazanych w fakturach dostawców poszczególnych usług (w tym opłaty za: media według zużycia, internet, opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej). Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat zmiennych (tzw. eksploatacyjnych), jednak na fakturze podawana jest specyfikacja ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne.

W umowach najmu stała jest miesięczna kwota czynszu, natomiast kwota opłat za „media” jest zmienna i wynika z ich zużycia (według kwot brutto wynikających z faktur dostawców poszczególnych usług).

Opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej za windę i od części wspólnych są opłatami odgórnie ustalonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową i Wnioskodawca jako Właściciel jest zobowiązany do ich ponoszenia. Niektóre z tych opłat skalkulowane są w przeliczeniu na 1 osobę a inne od powierzchni mieszkania i w zależności od ilości zamieszkujących w mieszkaniu osób (np. odpady komunalne) opłaty mogą być mniejsze lub większe.

Wnioskodawca wskazał, że usługi dotyczące wynajmu mieszkań na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe mieszczą się w PKWiU - 68.20.11.0.

Jak wskazano powyżej na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W świetle powyższego skoro jak wskazał Wnioskodawca mieszkania wymienione w pkt 2a i 2b (mieszkanie wynajęte przez spółkę z o.o. dla pracownika tej firmy na cele mieszkaniowe i mieszkanie wynajęte dla rodziny na podstawie umowy najmu okazjonalnego) są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe i mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0 to usługi te korzystają ze zwalnia od podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Odrębną kwestią jest ustalenie podstawy opodatkowania usług najmu w odniesieniu do której można zastosować ww. zwolnienie.

Z wniosku wynika, że opłaty za windę i od części wspólnych są opłatami odgórnie ustalonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową i Wnioskodawca jako Właściciel jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, budynków lub ich części (lokale mieszkalne, pomieszczenia użytkowe), do których Wnioskodawca posiada tytuł prawny, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (w przedmiotowej sprawie są to opłata za windę, opłaty od części wspólnych).

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić dodatkowe koszty, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem lokalu mieszkalnego pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak opłata za windę, opłaty od części wspólnych nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej, w analizowanym przypadku usługi najmu. Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. usług utraciłaby swój sens.

Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz wynajmującego jest usługa główna, tj. najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, a koszty dodatkowe (tj. opłaty za windę i od części wspólnych), stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, gdyż z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Należy zauważyć, że bez usług za które najemca ponosi opłaty za windę i od części wspólnych, właściwie korzystanie z lokalu jest niemożliwe, są to bowiem niezbędne do funkcjonowania określonego lokalu.

Zatem w przypadku świadczenia usługi najmu wraz z opłatą za windę i opłatą od części wspólnych na potrzeby wynajmującego lokal, mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą najmu. Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa najmu, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach towarów czy usług.

W świetle powyższego najem na cele mieszkaniowe mieszkań wymienionych w pkt 2a i 2b (który zawiera również opłaty za windę i od części wspólnych) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy. Podstawą opodatkowania korzystającą ze zwolnienia od podatku jest łączna należność z tytułu najmu i ww. opłat.

Natomiast odnośnie opłat za media tj. opłat za energię elektryczną, gaz, wodę, należy zauważyć, że zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody, energii elektrycznej, gazu, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W przedmiotowej sprawie koszty zużycia mediów obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców w przypadku najmu na cele mieszkaniowe.

Zatem to najemca decyduje o wielkości zużycia ww. mediów a wysokość opłaty z tytułu ich zużycia określana jest na podstawie wskazań liczników.

Ponadto umowy najmu przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za „media”. W ww. umowach jest określona stała miesięczna kwota czynszu oraz dodatkowa kwota miesięczna zmienna. W umowach najmu stała jest miesięczna kwota czynszu, natomiast kwota opłat za „media” jest zmienna i wynika z ich zużycia (według kwot brutto wynikających z faktur dostawców poszczególnych usług).

Tak więc w takich przypadkach dostawę ww. mediów tj. energii elektrycznej, wody i gazu należy traktować odrębnie od usługi najmu i udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi.

Za świadczenie odrębne od usługi najmu należy również potraktować usługę dostępu do internetu gdyż usługa ta nie jest niezbędna do prawidłowego funkcjonowania lokalu. Jest to usługa, która nie musi bezwzględnie towarzyszyć korzystaniu z danego lokalu, tj. usługa bez której korzystanie z lokalu, przy zapewnieniu dostępu innych ww. mediów, jest możliwe.

Dlatego też w analizowanym przypadku usługa dostępu do internetu może być przedmiotem odsprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz wynajmującego lokal mieszkalny.

Przeniesienie kosztów z tyt. usługi dostępu do internetu, należy udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy zawarte w pkt 1b dotyczące zwolnienia od podatku VAT łącznej kwoty obrotu (czynsz + opłaty eksploatacyjne zmienne) z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, należało uznać za nieprawidłowe.

Przedmiotem zapytania jest również kwestia ujęcia w deklaracji VAT-7K w części C pozycji 10 obrotu jako całość świadczenia należnego od nabywcy z tytułu usługi najmu (czynsz wraz z opłatami eksploatacyjnymi zmiennymi) - jako korzystające ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36.

Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 18 marca 2013 r. w sprawie wzorów deklaracji dla podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2013 r. poz. 394) określa w § 1 pkt 1) m.in. wzór deklaracji podatkowej dla podatku od towarów i usług (VAT-7), o której mowa w art. 99 ust. 1 ustawy o VAT, stanowiący załącznik nr 1 do rozporządzenia oraz wzór deklaracji podatkowej dla podatku od towarów i usług (VAT-7K), o której mowa w art. 99 ust. 2 lub 3 ustawy o VAT, stanowiący załącznik nr 2 do rozporządzenia, wraz z objaśnieniami do tych deklaracji, stanowiącymi załącznik nr 4 do rozporządzenia.

Wartość sprzedaży zwolnionej wykazuje się w części C dot. rozliczenia podatku należnego w polu nr 10 „Dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, zwolnione od podatku” deklaracji VAT-7K, wprowadzonej ww. rozporządzeniem w sprawie wzorów deklaracji podatkowych dla podatku od towarów i usług.

Zatem skoro usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe wymienione w pkt 2a i 2b (która zawiera również opłaty za windę i od części wspólnych) korzysta ze zwalnia od podatku VAT, to należy wykazywać ją w całości w części C w polu nr 10 deklaracji VAT-7K.

Natomiast odsprzedaż usługi dostawy energii elektrycznej, gazu, wody, dostępu do internetu, jak wykazano powyżej, nie korzysta ze zwolnienia od podatku tylko podlega opodatkowaniu według właściwych stawek podatku VAT, zatem obrót z tego tytułu nie może być wykazany w części C w polu nr 10 deklaracji VAT-7K.

Tak więc stanowisko Wnioskodawcy, że skoro całość świadczenia podlega zwolnieniu od podatku według ww. wyjaśnień podanych do pytania ad. 1b to należy wykazać całość świadczenia jako podstawę opodatkowania w deklaracji VAT-7K w części C w pozycji 10 w deklaracji VAT-7K należało uznać za nieprawidłowe, bowiem odsprzedaż usługi dostawy energii elektrycznej, gazu, wody i dostępu do internetu, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku tylko są opodatkowane, nie może być wykazana w części C w polu nr 10 deklaracji VAT-7K.

Odnośnie zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania usług najmu za pomocą kasy rejestrującej należy zauważyć, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani do prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Powyższy przepis określa generalną zasadę, z której wynika, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonych w nim odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Zatem jednym z podstawowych kryteriów decydujących o obowiązku ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kas rejestrujących jest status nabywcy wykonywanych przez podatnika świadczeń.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Natomiast stosownie do przepisu art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę (…).

Kwestie dotyczące między innymi zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących oraz terminów rozpoczęcia prowadzenia tej ewidencji, ustawodawca reguluje na mocy wydawanych rozporządzeń w tym zakresie.

W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2016 r., kwestię zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy użyciu kas rejestrujących niektórych czynności i niektórych grup podatników reguluje rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. z 2014 r. poz. 1544), zwane dalej rozporządzeniem.

Zwolnienie z obowiązku instalowania kas rejestrujących zostało określone w § 2 i § 3 ww. rozporządzenia.

Powyższe zwolnienia wskazują na dwojakiego rodzaju zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kas rejestrujących, mianowicie: zwolnienie dla określonych grup podatników (zwolnienie podmiotowe) i zwolnienie dla konkretnych czynności (zwolnienie przedmiotowe).

I tak, stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia – zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót realizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20.000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli kwota obrotu z tego tytułu nie przekroczyła, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20.000 zł.

Powyższe zwolnienie jest zwolnieniem podmiotowym, tj. dotyczącym podmiotu.

Z kolei stosownie do § 2 ust. 1 rozporządzenia – zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia.

Zwolnienie zawarte w tym przepisie jest zwolnieniem przedmiotowym, tj. dotyczącym niektórych czynności wykonywanych przez podatnika.

W myśl § 2 ust. 2 rozporządzenia w przypadku podatników dokonujących dostawy towarów lub świadczenia usług, o których mowa w poz. 21, 26, 27 i 49 załącznika do rozporządzenia, zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dostawa towarów i świadczenie usług w całości zostały udokumentowane fakturą.

W pozycji 26 części I załącznika do rozporządzenia wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi – PKWiU ex 68.20.1

Z kolei w poz. 38 załącznika do rozporządzenia w części II - sprzedaż dotycząca szczególnych czynności – zwolniono z obowiązku ewidencjonowania świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że aby podatnik miał możliwość skorzystać z prawa do zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kasy rejestrującej na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 38 załącznika do rozporządzenia, muszą łącznie zostać spełnione następujące warunki: zapłata za świadczenie musi być w całości dokonana za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika; a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła, przedmiotem świadczenia nie są usługi wymienione w § 4 rozporządzenia.

Niewystąpienie jednego z nich oznacza brak możliwości zastosowania zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kasy rejestrującej.

Niezależnie od wysokości osiągniętych obrotów ustawodawca wykluczył jednak z prawa do zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania sprzedaż usług i towarów, które szczegółowo zostały określone w § 4 powołanego rozporządzenia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonuje m.in. sprzedaży usług najmu lokalu mieszkalnego na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził ewidencji obrotu przy użyciu kasy rejestrującej.

W 2014 r. Wnioskodawca nie osiągnął żadnego obrotu z tytułu sprzedaży, wszelkiego rodzaju towarów i usług, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz na rzecz rolników ryczałtowych.

W okresie I-V 2015 r. Wnioskodawca osiągnął 7.265,35 zł obrotu z tytułu sprzedaży, wszelkiego rodzaju towarów i usług, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz na rzecz rolników ryczałtowych.

Zapłata za wykonaną usługę najmu w całości następuje za pośrednictwem banku.

Z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę za usługę najmu jednoznacznie wynika jakiej konkretnie usługi dotyczy zapłata.

Usługi wymienione w pkt 2 wniosku dotyczące wynajmu mieszkań na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe mieszczą się w PKWiU - 68.20.11.0.

Jak wynika z powołanego wyżej przepisu § 2 ust. 1 w zw. z poz. 38 załącznika do rozporządzenia z dnia 4 listopada 2014 r. w przypadku świadczenia usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych zwolnione z obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej jest świadczenie usług, za które należność w całości wpływa na konto bankowe usługodawcy, przy czym warunkiem tego zwolnienia jest prowadzenie ewidencji oraz posiadanie dowodów dokumentujących zapłatę, z których wynika, jakiej czynności zapłata dotyczyła. Zwolnienie w tym zakresie obowiązuje od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2016 r.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że zapłata za wykonaną usługę najmu w całości następuje za pośrednictwem banku. W związku z tym w przypadku świadczenia usług wynajmu lokalu na cele mieszkaniowe osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, w sytuacji gdy cała należność za te usługi za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej będzie wpływać na rachunek bankowy Wnioskodawcy oraz z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie będzie wynikać, jakiej konkretnie czynności dotyczyła, będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego do 31 grudnia 2016 r., na mocy § 2 ust. 1 w zw. z poz. 38 załącznika do rozporządzenia z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w przypadku świadczenia usług najmu lokali na cele mieszkaniowe wymienione w pkt 2 wystawia faktury VAT.

Zatem w sytuacji świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu lokali na cele mieszkaniowe na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w całości udokumentowanych fakturą, będzie miało również zastosowanie zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania przy zastosowaniu kasy rejestrującej zawarte w § 2 ust. 1 i ust. 2 w zw. z poz. 26 załącznika do rozporządzenia.

Należy jednak podkreślić, że powyższe przepisy dotyczące stosowania kas rejestrujących określają generalną zasadę z której wynika, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonego w nim kręgu odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Zatem jednym z podstawowych kryteriów decydujących o obowiązku stosowania do ewidencjonowania kas rejestrujących jest status nabywcy wykonywanych przez podatnika świadczeń. Oznacza to, że nie podlega obowiązkowi prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej dostawa towarów/świadczenie usług w części, w jakiej te czynności są opłacane przez inne podmioty niż osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej lub rolników ryczałtowych.

Tak więc kwestią obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej nie mogą być objęte usługi dzierżawy/najmu lokali na podstawie umów zawartych ze Spółdzielnią oraz Spółkami z o.o. (tj. osobami prawnymi wymienionymi w pkt 1a i b oraz 2a wniosku), w konsekwencji czego usługi na rzecz ww. podmiotów nie podlegają obowiązkowi prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że całość obrotu związaną z wynajmem/dzierżawą wymienionych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca będzie dokumentować fakturami VAT, w związku z powyższym nie ma potrzeby instalowania kasy fiskalnej, należało uznać za nieprawidłowe. W związku z dokumentowaniem fakturami Wnioskodawca nie ma potrzeby instalowania kasy jedynie w celu dokumentowania sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej wymienionych w pkt 2b wniosku. Natomiast obrót na rzecz Spółdzielni i Spółek z o.o. (tj. osób prawnych wymienionych w pkt 1a i b oraz 2a) nie podlega ewidencjonowaniu na kasie rejestrującej, zatem nie można się zgodzić ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że nie ma potrzeby instalowania kasy, gdyż obrót ten będzie dokumentować fakturami.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto należy zauważyć, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.