Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-137/13-6/JK4
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-10
Teza: zakres możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najem; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 22.02.2013 r. (data wpływu 25.02.2013 r.), w piśmie z dnia 21.04.2013 r. (data nadania 22.04.2013 r., data wpływu 23.04.2013 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 16.04.2013 r. Nr IPPB4/415-137/13-2/JK4 (data nadania 16.04.2013 r., data doręczenia 19.04.2013 r.) oraz w piśmie z dnia 05.06.2013 r. (data nadania 05.06.2013 r., data wpływu 06.06.2013 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 27.05.2013 r. Nr IPPB4/415-137/13-4/JK4 (data nadania 29.05.2013 r., data wpływu 04.06.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego:

*   w części dotyczącej wydatków na zakup wyposażenia lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe,**

*   w części dotyczącej wydatków na utrzymanie oraz wykończenie lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25.02.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 16.04.2013 r. Nr IPPB4/415-137/13-2/JK4 (data nadania 16.04.2013 r., data doręczenia 19.04.2013 r.) oraz pismem z dnia 27.05.2013 r. Nr IPPB4/415-137/13-4/JK4 (data nadania 29.05.2013 r., data doręczenia 04.06.2013 r.), tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego oraz doprecyzowanie pytania.

Pismem z dnia 21.04.2013 r. (data nadania 22.04.2013 r., data wpływu 23.04.2013 r.) oraz pismem z dnia 05.06.2013 r. (data nadania 05.06.2013 r., data wpływu 06.06.2013 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 05.09.2005 r. Wnioskodawczyni wraz mężem i córką kupili mieszkanie w stanie surowym.

Zakup został sfinansowany z:

*   kredytu mieszkaniowego, udzielonego przez P w Warszawie,
*   kredytu uzyskanego w Banku B oraz
*   ze środków własnych, pochodzących z pracy w firmach państwowych (środki finansowe córki, Wnioskodawczyni oraz Jej męża).

Ostatnia rata kredytu została spłacona w dniu 15.04.2011 r.

Od momentu otrzymania mieszkania (III kwartał 2005 r.) było ono sukcesywnie wykańczane i przystosowywane do zamieszkania. Środki na ten cel pochodziły z pracy zawodowej Wnioskodawczyni, męża i córki, jednocześnie spłacany był kredyt oraz opłacany czynsz. Dlatego też proces wykańczania mieszkania trwał aż do marca 2012 roku.

Mieszkanie, o którym mowa, znajduje się na ul. Ł. nie było wykorzystywane przez cały ten czas do zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Zarówno córka, jak i Wnioskodawczyni i Jej mąż mieszkają w innych mieszkaniach.

Fakt braku zamieszkania potwierdza brak zużycia wody, prądu jak i ciepła.

Przez cały czas ponoszone były środki na utrzymanie mieszkania, a zakupy materiałów wykończeniowych i podstawowych urządzeń zostały udokumentowane fakturami. Mieszkanie zostało wynajęte z dniem 01 czerwca 2012 roku i dopiero w roku 2012 r. pojawił się pierwszy przychód z tytułu najmu.

Wnioskodawczyni ponadto wskazała, iż najem lokalu mieszkalnego położonego na ul. Ł. 15/1406, ma charakter najmu prywatnego. Najem jest opodatkowany na zasadach ogólnych. Ponadto wyjaśniła, że w latach 2007-2011 zostały poniesione wydatki na:

*   comiesięczne opłaty czynszowe związane z utrzymaniem lokalu,
*   zakup materiałów, tzw. wykończeniowych (takich jak podłogi, drzwi, glazura, terakota, sanitariaty, różnego rodzaju kleje, lakiery), zakup typowych urządzeń niezbędnych do zamieszkania, tj. mebli łazienkowych, kuchennych i pokojowych.

Wynajmowane mieszkanie, położone przy ul. Ł. 15/1406 w W. jest własnością Elżbiety i Stanisława G. (Wnioskodawczyni i Jej małżonka) oraz Ewy G. (córki Wnioskodawczyni). Umowa najmu prywatnego podpisana jest ze wszystkimi współwłaścicielami, a przychód (dochód) z tytułu najmu jest dzielony po 50% i wykazywany w zeznaniach podatkowych zarówno Elżbiety i Stanisława G. (wspólne zeznanie), jak i w zeznaniu podatkowym Ewy G.. Zgłoszenie opodatkowania przychodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych zostało złożone do odpowiednich Urzędów Skarbowych, a od uzyskiwanego przychodu był płacony na bieżąco podatek. Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, iż wydatki w latach 2007-2011 na utrzymanie i wykończenie mieszkania ponosili wszyscy współwłaściciele, a faktury były wystawiane na osobę finansującą koszty wykazane fakturą.

Wśród wykazanych faktur są koszty poniesione na zakup niezbędnych mebli łazienkowych, kuchennych i pokojowych stanowiących podstawowe wyposażenie odnajmowanego mieszkania.

Żadna wartość jednostkowa mebli kuchennych, łazienkowych oraz pokojowych nie przekracza kwoty 3.500,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszty na utrzymanie i wykończenie mieszkania (poniesione w latach 2007 do 2011 przez każdego z właścicieli, udokumentowane imiennymi fakturami wystawionymi na właściciela, można uznać za koszty uzyskania przychodów danego właściciela z tytułu najmu i wykazać je w zeznaniu podatkowym właściciela za rok 2012, w świetle oświadczenia, że pierwszy przychód z tytułu najmu miał miejsce w roku 2012, a mieszkanie w latach 2007-2011 nie służyło zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych oraz że poniesione wydatki były niezbędne do przygotowania mieszkania do wynajęcia, a tak długi okres przystosowania lokalu do zamieszkania wynikał z konieczności gromadzenia na bieżąco środków finansowych pochodzących z pracy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty poniesione w latach 2007-2011 na utrzymanie, wykończenie i wyposażenie wynajmowanego mieszkania należy uznać za koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu – właściciela, który te koszty poniósł i można je wykazać w zeznaniu podatkowym za rok 2012, w którym to roku po raz pierwszy został uzyskany przychód z tytułu najmu.

Poniesione wydatki pozostają w ścisłym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów.

Poniesione wydatki miały podstawowy wpływ na powstanie przychodu oraz na zabezpieczenie jego źródła.

Wszystkie poniesione koszty wykazane w fakturach, związane są z wykończeniem i podstawowym wyposażeniem wynajmowanego mieszkania, a od osiągniętego dochodu jest płacony na bieżąco należny podatek.

Wnioskodawczyni wskazała także, iż mieszkanie nie było wykorzystywane do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje w części dotyczącej wydatków na zakup wyposażenia lokalu mieszkalnego – za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej wydatków na utrzymanie oraz wykończenie lokalu mieszkalnego – za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W świetle powyższego, środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ww. ustawy) poniesione w celu przystosowania lokalu do wynajmu poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Jak wynika z treści wniosku, w chwili nabycia, lokal mieszkalny, był w stanie surowym i przed rozpoczęciem wynajmu wymagał wykończenia.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia.

Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 17 ww. ustawy, jeżeli środki trwałe ulegają ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Podstawą do zwiększenia wartości początkowej środków trwałych o wartość wydatków poniesionych na ich ulepszenie, co wiąże się z brakiem możliwości zaliczenia tych wydatków bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jest spełnienie warunków zawartych w wyżej powołanym przepisie, tzn. musi nastąpić ulepszenie środków trwałych, a suma wydatków z tego tytułu musi przekroczyć 3.500 zł w danym roku podatkowym.

Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane, chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją środka trwałego, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek.

Pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu jest, zatem przywrócenie (odtworzenie) pierwotnego stanu technicznego rzeczy, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie eksploatacji i wynikające z tej eksploatacji. Remont polega, zatem na wykonaniu robót niezbędnych do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym, by nie uległ on pogorszeniu z powodu eksploatacji. Za remont nie mogą być, więc uznane prace w wyniku, których powstają nowe elementy. Warto zauważyć, że remont nie został wymieniony w art. 22g ust. 17 ustawy, co oznacza, że remont nie mieści się w pojęciu ulepszenie. Skoro tak to, co do zasady, wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie muszą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego. Mogą, zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Tym samym wartość początkowa składnika majątku spełniającego definicję środka trwałego, w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.

W świetle powyższego, dopiero w momencie, gdy nieruchomość mieszkalna przeznaczona na wynajem, zostanie przekazana do użytkowania, jako kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania składnik majątkowy, a podatnik podejmie decyzję o amortyzacji, składnik majątku winien zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z tym, że zapis w ewidencji winien być dokonany najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania. Późniejsze wprowadzenie stanowi ujawnienie środka trwałego i umożliwia zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z treścią art. 22h ust. 2 cytowanej ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Wnioskodawczyni w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wskazała, iż poniosła wydatki na zakup materiałów wykończeniowych (takich jak podłogi, drzwi, glazura, terakota, sanitariaty, kleje, lakiery), mających na celu przystosowanie do zamieszkania lokalu mieszkalnego, którego jest współwłaścicielem.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej regulacje, stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na wykończenie lokalu mieszkalnego nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do koszów uzyskania przychodów. W sytuacji bowiem, gdy podatnik nabywa środek trwały, co ma miejsce w rozpatrywanej sytuacji, a następnie ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go używania (np. najmu), tj. czyni ten środek kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów, stanowi obok ceny nabycia element wartości początkowej środka trwałego.

Mając powyższe na uwadze, wszystkie wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z przystosowaniem lokalu mieszkalnego do stanu umożliwiającego wykorzystanie na potrzeby najmu, są składnikami wartości początkowej i nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

A zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie możliwości wykazania w zeznaniu podatkowym za 2012 r. wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię w latach 2007-2011 na zakup materiałów na wykończenie lokalu mieszkalnego do wynajmu przed jego wynajęciem, należy uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię na wyposażenie lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu, tj. na meble kuchenne, łazienkowe oraz pokojowe, podkreślić należy, iż ustawodawca przyjął jednocześnie zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. Podatnicy mogą - stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy - uznać za koszty uzyskania przychodów jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane zgodnie z przepisami art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, określona została w cytowanym art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została, więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Co do zasady, zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23, co wynika z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania (art. 22d ust. 1).

Natomiast w myśl cytowanego już art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Jak bowiem stanowi art. 22f ust. 3 ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jeżeli wartość tego wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i nie zostało zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Treść wniosku wskazuje, iż wymienione w nim składniki majątku zostały nabyte w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu lokalu. Natomiast żadna wartość jednostkowa mebli kuchennych, łazienkowych oraz pokojowych nie przekracza kwoty 3.500,00 zł. Meble stanowią podstawowe wyposażenie wynajmowanego mieszkania.

Wobec powyższego, wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego – gdy wartość jednostkowa składników wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i wyposażenie nie zostało zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania.

Natomiast w sytuacji, gdy elementy wyposażenia będą stanowiły środki trwałe podlegające amortyzacji, wówczas kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne według stawek ustawowych, możliwe jest przy tym – w przypadku środków trwałych o wartości początkowej niższej niż 3.500 zł dokonanie jednorazowego odpisu amortyzacyjnego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, odnośnie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu za 2012 r. wydatków poniesionych na nabycie wyposażenia mieszkania (mebli kuchennych, łazienkowych, pokojowych), których wartość jednostkowa nie przekracza 3.500 zł i które nie stanowią środków trwałych, należy uznać za prawidłowe.

Oceniając natomiast stanowisko Wnioskodawczyni, dotyczące możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących czynszu administracyjnego podkreślić należy, iż art. 22 ust. 1 ustawy, nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo – skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

W świetle powyższego, należy zauważyć, iż wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię przed rozpoczęciem najmu, a dotyczące opłat czynszowych nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów z najmu, gdyż nie spełniają podstawowego wymogu określonego w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Związane są one, bowiem z posiadaniem lokalu mieszkalnego, w okresie, w którym nie był on jeszcze wynajmowany. Zatem brak jest w tej mierze związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem ww. wydatków, a przychodem uzyskanym z najmu, zachowaniem albo zabezpieczeniem tego źródła przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powołany przepis wskazuje, że przy ocenie danego wydatku przede wszystkim musi istnieć źródło przychodów. Z zasadą tą, skorelowane są przepisy ustanawiające reguły potrącania wydatków w określonym czasie.

Wydatki z tytułu opłat czynszowych Wnioskodawczyni poniosła w okresie, kiedy nie istniało jeszcze źródło przychodu jakim był najem prywatny.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania wydatków na comiesięczne opłaty czynszowe związane z utrzymaniem lokalu w latach 2007-2011 należy uznać za nieprawidłowe.

Reasumując, mając na uwadze treść zadanego pytania, stwierdzić należy, iż jedynie wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na zakup wyposażenia lokalu mieszkalnego w latach 2007-2011, będącego przedmiotem najmu, tj. na meble kuchenne, łazienkowe oraz pokojowe, mogą w myśl art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania, jeżeli wartość jednostkowa tych składników wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i wyposażenie to nie zostanie zaliczone do środków trwałych. Koszty takie Wnioskodawczyni może wykazać w zeznaniu podatkowym za 2012 r.

Natomiast wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w latach 2007-2011 na wykończenie lokalu mieszkalnego, mające na celu przystosowanie środka trwałego do używania (wynajmu), będą stanowiły element wartości początkowej środka trwałego i mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Zatem nie mogą być w całości zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu w 2012 r.

Należy jednak podkreślić, iż Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jedynie te wydatki na zakup wyposażenia oraz materiałów na wykończenie mieszkania, na które posiada wystawione na siebie imienne faktury.

Wydatki poniesione w latach 2007-2011 na utrzymanie mieszkania w formie opłat czynszowych nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu z uwagi na fakt, iż wydatki te zostały poniesione w okresie, kiedy nie istniało jeszcze źródło przychodu.

Podkreślić należy, że o tym, co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. To na Wnioskodawczyni spoczywa, jako odnoszącej korzyść z faktu zaliczenia wskazanych we wniosku wydatków do kosztów uzyskania przychodów, obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów oraz obowiązek właściwego ich udokumentowania, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest, bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Nadmienić należy, iż zasadność zaliczenia wskazanych we wniosku wydatków, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu może zostać zweryfikowana w toku ewentualnego postępowania podatkowego, prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Należy jednocześnie dodać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy – Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa.

Ponadto należy wskazać, iż przedmiotowa interpretacja została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Zatem małżonek oraz córka Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać również interpretację przepisów prawa podatkowego w tym zakresie winni wystąpić jako Wnioskodawcy z odrębnymi wnioskami oraz uiścić stosowne opłaty.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.