Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.968.2022.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-30
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania.
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań; rozwód
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 8 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 stycznia 2023 r. (wpływ 5 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

W wyniku Pani rozwodu z mężem nastąpił podział majątku wspólnego. W wyniku tego podziału uzyskała Pani nieruchomość z kilkoma lokalami użytkowymi. Nieruchomość ta była przedmiotem najmu w działalności gospodarczej, którą prowadził Pani mąż. W związku z tym 25 stycznia 2022 r. rozpoczęła Pani działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEiDG i została Pani podatnikiem podatku VAT. Od działalności tej opłaca Pani podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

Ponadto, w wyniku podziału uzyskała Pani 2 mieszkania (w X i w Y), które stanowią w tej sytuacji Pani majątek prywatny. Mieszkania te, wg Pani wiedzy, nie były ujmowane w ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża oraz nie były przedmiotem wynajmu. Były przeznaczone na potrzeby mieszkaniowe Pani rodziny przed jej rozwiązaniem. Pani również nie ma zamiaru wprowadzać ich do majątku firmowego.

Obecnie zmuszona jest Pani do wynajmu jednego z tych mieszkań w celu uniknięcia dodatkowych, zbędnych w obecnej sytuacji kosztów jego utrzymania. W drugim mieszkaniu natomiast Pani zamieszkuje.

Nie będzie Pani zatrudniała żadnych pracowników na potrzeby tego wynajmu. Nie będzie Pani tworzyła jakiejkolwiek struktury organizacyjnej dla realizowania tej czynności najmu, wskazującej na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań w stosunku do wynajmowanego mieszkania celem pozyskania najemcy, ani celem dostosowania lokalu do oczekiwań najemców. Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowego lokalu. Nie będzie Pani oferowała najemcy dodatkowych usług związanych z wynajmowanym lokalem. Nie dokonuje Pani jakichkolwiek działań w celu przystosowania tego mieszkania pod potrzeby najemcy. Najemcę na mieszkanie (w przypadku zmiany) pozyska Pani w drodze informacji wśród znajomych. Może się zdarzyć, że w drodze ogłoszenia w prasie.

Mieszkania nabyła Pani w ramach podziału majątku wspólnego na własne, przyszłe potrzeby (w tym najbliższej rodziny). Gdy wystąpi taka potrzeba zrezygnuje Pani z wynajmu.

W piśmie z 2 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że pytanie dotyczy możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jako najem prywatny mieszkania niewprowadzonego do ewidencji środków trwałych równolegle prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, opodatkowanej na zasadach ogólnych. Podział majątku nastąpił aktem notarialnym 18 stycznia 2022 r., natomiast rozwód 28 stycznia 2022 r. przed Sądem. Wynajem mieszkania zamierza Pani rozpocząć z chwilą pozyskania najemcy, prawdopodobnie najwcześniej od lutego 2023 r. Wcześniej wykorzystywała Pani to mieszkanie na potrzeby własne i rodziny. Po rozpoczęciu wynajmu mieszkania prywatnego zamierza Pani złożyć stosowny wniosek o opodatkowanie tego wynajmu na zasadach zryczałtowanych. Pozostały wynajem z działalności gospodarczej pozostanie opodatkowany na zasadach ogólnych. Umowy najmu zawarte będą przez Panią jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Uważa Pani, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wynajem mieszkania nie będzie wypełniał przesłanek działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

**Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu** **wniosku)**

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym (prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu innych lokali użytkowych opodatkowanej na zasadach ogólnych) przychód z wynajmu mieszkania niestanowiącego majątku w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej można zakwalifikować do przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym opodatkować go zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

**Pani stanowisko w sprawie**

Dokonywany przez Panią najem lokalu mieszkalnego traktować należy jako najem tzw. prywatny wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6.

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawca oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawca działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu baz względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

\- zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

\- nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz

\- wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą - zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem da celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalność, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

\- celu zarobkowego,

\- ciągłości,

\- zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. Między podatnikami a organami skarbowymi cały czas trwają spory dotyczące opodatkowania przychodów z najmu. Niewiadomo, gdzie kończy się najem prywatny, a gdzie zaczyna się prowadzenie działalności gospodarczej. Jak się wydaje sprawę ostatecznie rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny, który w poszerzonym, siedmioosobowym składzie, uchwałą z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FSP1/21 stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Wg tego wyroku: przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r . o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Najnowsza uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik. NSA został przez ustawodawcę wyposażony w kompetencję do podejmowania zarówno uchwał w konkretnych sprawach (tzw. uchwały konkretne, będące odpowiedzią na zagadnienia prawne sformułowane przez wojewódzki sąd administracyjny, na podstawie art. 15 § 1 pkt 3 i art. 264 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (p.p.s.a.)), jak i uchwał dotyczących danego rodzaju spraw w ogólności (tzw. Uchwały abstrakcyjne, na zasadzie art. 15 § 1 pkt 3 p.p.s.a. i art. 264 § 2 p.p.s.a).

Uchwały te są wiążące - bezpośrednio (przede wszystkim uchwały konkretne wiążą pytający skład orzekający WSA, z uwagi na art. 187 § 2 p.p.s.a.) lub pośrednio - dla innych sądów administracyjnych. Jak bowiem wynika z art. 269 § 1 p.p.s.a., jeżeli jakikolwiek skład sądu administracyjnego rozpoznający sprawę nie podziela stanowiska zajętego w uchwale składu siedmiu sędziów, całej Izby albo w uchwale pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego, przedstawia powstałe zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia odpowiedniemu składowi.

Podsumowując powyższe rozważania stwierdzić należy, że prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu nie wyklucza możliwości wynajmu lokalu prywatnego niebędącego składnikiem majątku prowadzonej firmy jako tzw. najmu prywatnego i opodatkowania go podatkiem zryczałtowanym.

W piśmie z 2 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że przychód z wynajmu mieszkania stanowić będzie odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (tzw. przychód z najmu prywatnego) i w związku z tym podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (t. j. Dz.U. 2021 r. poz. 1993 ze zm.), natomiast działalność gospodarcza może zostać opodatkowana na dotychczasowych zasadach.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

\- zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

\- nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz

\- wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

\- celu zarobkowego,

\- ciągłości,

\- zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania), to czy zostały nabyte lub wybudowane na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Zgodnie z 6 ust. 1a cyt. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy:

Do przychodów, o których mowa w ust. 1a, nie ma zastosowania przepis art. 8 ust. 1.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w wyniku Pani rozwodu z mężem nastąpił podział majątku wspólnego. W wyniku tego podziału uzyskała Pani nieruchomość z kilkoma lokalami użytkowymi. Nieruchomość ta była przedmiotem najmu w działalności gospodarczej, którą prowadził Pani mąż. W związku z tym 25 stycznia 2022 r. rozpoczęła Pani działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEiDG i została Pani podatnikiem podatku VAT. Od działalności tej opłaca Pani podatek dochodowy na zasadach ogólnych. Ponadto, w wyniku podziału uzyskała Pani 2 mieszkania, które stanowią w tej sytuacji Pani majątek prywatny. Mieszkania te, wg Pani wiedzy, nie były ujmowane w ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża oraz nie były przedmiotem wynajmu. Były przeznaczone na potrzeby mieszkaniowe Pani rodziny przed jej rozwiązaniem. Pani również nie ma zamiaru wprowadzać ich do majątku firmowego. Obecnie zmuszona jest Pani do wynajmu jednego z tych mieszkań w celu uniknięcia dodatkowych, zbędnych w obecnej sytuacji kosztów jego utrzymania. W drugim mieszkaniu natomiast Pani zamieszkuje. Nie będzie Pani zatrudniała żadnych pracowników na potrzeby tego wynajmu. Nie będzie Pani tworzyła jakiejkolwiek struktury organizacyjnej dla realizowania tej czynności najmu, wskazującej na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań w stosunku do wynajmowanego mieszkania celem pozyskania najemcy, ani celem dostosowania lokalu do oczekiwań najemcy. Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowego lokalu. Nie będzie Pani oferowała najemcy dodatkowych usług związanych z wynajmowanym lokalem. Nie dokonuje Pani jakichkolwiek działań w celu przystosowania tego mieszkania pod potrzeby najemcy. Najemcę na mieszkania (w przypadku zmiany) pozyska Pani w drodze informacji wśród znajomych. Może się zdarzyć, że w drodze ogłoszenia w prasie. Wynajem mieszkania zamierza Pani rozpocząć z chwilą pozyskania najemcy, prawdopodobnie najwcześniej od lutego 2023 r. Po rozpoczęciu wynajmu mieszkania prywatnego zamierza Pani złożyć stosowny wniosek o opodatkowanie tego wynajmu na zasadach zryczałtowanych. Pozostały wynajem z działalności gospodarczej pozostanie opodatkowany na zasadach ogólnych. Umowy najmu zawarte będą przez Panią, jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W opisanym zdarzeniu przyszłym wynajem mieszkania nie będzie wypełniał przesłanek działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy wskazać, że przychody uzyskiwane z najmu nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą, o ile w istocie najem ten nie jest wykonywany w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły, stanowią przychody z najmu prywatnego, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, skoro jak Pani wskazała w opisie sprawy najem mieszkania nie będzie wypełniał przesłanek działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskany z tego tytułu przychód stanowić będzie przychód z najmu prywatnego w myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem prawidłowe jest Pani stanowisko, że przychód z wynajmu mieszkania stanowić będzie odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (tzw. przychód z najmu prywatnego) i w związku z tym podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć ponadto należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest kwestia ustalenia właściwej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ nie stanowiła ona przedmiotu zapytania.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).