Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-323/13-3/MK1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-10
Teza: Należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 02.07.2013 r. (data wpływu 02.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia udziałów w nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.07.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia udziałów w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Zbywca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jest współwłaścicielem (w 4854/10000) CHT (dalej: „Budynek”) położonego w S i współużytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze ewidencyjnym 10/4, na którym CHT jest zlokalizowane (dalej: „Grunt”). Dalej CHT i Grunt oraz budowle zlokalizowane na Gruncie będą określane łącznie jako „Nieruchomość”. Właścicielem pozostałych udziałów we własności CHT i drugim współużytkownikiem wieczystym Gruntu jest spółka z grupy C.

CHT składa się z dwóch części, tj.: hipermarketu C (dalej: „Hipermarket”) oraz Galerii Handlowej.

Wnioskodawca, będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), zamierza nabyć udział w Nieruchomości od Zbywcy.

Nieruchomość weszła w posiadanie Zbywcy w wyniku szeregu historycznych wydarzeń, tj.:

*   W 2001 r. SSM, należąca do grupy Ce, nabyła od CP udział (4854/10000) w użytkowaniu wieczystym Gruntu z toczącą się na Gruncie budową CHT. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT i SSM była uprawniona i dokonała odliczenia naliczonego podatku VAT.

*   Następnie SSM i CP wspólnie zakończyły budowę CHT. SSM była uprawniona i dokonała odliczenia naliczonego podatku VAT na nabyciu towarów i usług w związku z budową CHT.

*   Pozwolenie na użytkowanie CHT zostało wydane 28 listopada 2001 r.

*   30 listopada 2006 r. SSM wniosła do TCH aport w postaci przedsiębiorstwa, w tym udziały w Nieruchomości. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

*   W 2007 r. SSM sprzedała 100% udziałów w TCH do Al należącej do Grupy CH.

*   Następnie spółka Al została połączona (tj. przejęła) ze spółką TCH i po połączeniu, zmieniła nazwę na Tl.

Na podstawie umowy o podziale nieruchomości do korzystania (dalej: „Umowa o korzystaniu”) CP jest jedynym podmiotem uprawnionym do korzystania z Hipermarketu, a Tl jest jedynym podmiotem uprawnionym do korzystania z Galerii Handlowej (w tym do ponoszenia kosztów oraz osiągania przychodów z tych części CHT). Części wspólne CHT są wykorzystywane i utrzymywane przez obu właścicieli.

W okresie od 2007 r. TI oraz jej prawni poprzednicy nie ponosili wydatków na ulepszenie CHT w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej Budynku.

Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, również nakłady na ulepszenie Nieruchomości ponoszone przez spółki z grupy C przed 2007 r. a po oddaniu Budynku do użytku były mniejsze niż 30% wartości początkowej Budynku. Podobnie, według wiedzy Spółki, nakłady ponoszone przez CP na ulepszenie Budynku bądź samego Hipermarketu po 28 listopada 2001 r. były mniejsze niż 30% wartości początkowej Budynku oraz, odpowiednio, Hipermarketu.

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Obecnie ok. 93% Galerii Handlowej jest wynajmowane najemcom. W przypadku zdecydowanej większości z obecnych najemców, najem rozpoczął się przed majem 2011 r. Tl oraz jej poprzednicy prawni wystawiali na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu (z naliczonym VAT).

Hipermarket jest wykorzystywany wyłącznie do działalności gospodarczej CP i nie był przedmiotem wynajmu.

Jak zostało wskazane na wstępie, Spółka zamierza nabyć udział w Nieruchomości od Zbywcy. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto, Nabywca przejmie następujące elementy związane Nieruchomością

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym prawa i obowiązki z tytułu gwarancji bankowych od najemców i kaucji oraz prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z najemcami dotyczących rozliczenia opłat eksploatacyjnych,

*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w tym: prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości, prawa autorskie do zawartości strony internetowej, logotypu / znaku towarowego centrum handlowego, prawa do domeny internetowej, na której umieszczone jest strona internetowa centrum handlowego; prawa do treści tej strony internetowej),

*   gwarancje budowlane dotyczące Nieruchomości,

*   wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością),

*   prawa i obowiązki wynikające z Umowy o korzystanie zawartej z CP.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż związane z umowami najmu). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym, umowy zarządzania Nieruchomością, umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości, umowy dotyczące usług ochrony, umowy ubezpieczenia nieruchomości),

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących rachunków bankowych Zbywcy,

*   istniejące umowy pożyczkowe / kredytowe,

*   nazwę firmy Zbywcy,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących administrowania Zbywcą (w tym m. in. umowy dotyczące obsługi rachunkowej bądź prawnej Zbywcy).

Jak wskazano powyżej, niektóre aktywa / zobowiązania i umowy niezbędne w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione. W związku z tym, Nabywca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej (potencjalnie poprzez zawarcie nowych umów pożyczek lub kredytu). Bez podjęcia m.in. powyższych działań Nabywca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Po nabyciu udziałów w Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać ją do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego świadczenia usług najmu powierzchni komercyjnych.

Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, nie jest planowana likwidacja Zbywcy bezpośrednio po zbyciu udziału w Nieruchomości.

W zakresie w jakim będzie to możliwe, Tl jako zbywający udział w Nieruchomości jak również Wnioskodawca, jako nabywający udział w Nieruchomości, zamierzają zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.

Planowane jest, że dostawa Nieruchomości podlegająca opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej zostanie udokumentowana przez Zbywcę fakturą VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy, w związku z faktem, że planowana transakcja nabycia udziałów w Nieruchomości będzie stanowić dostawę budynków, budowli lub ich części oraz gruntu:
    1.  podlegającą zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z opcją opodatkowania VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w części, która została zasiedlona, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją zbycia tych obiektów oraz
    2.  podlegającą obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt l0a oraz art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w pozostałej części,Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie udziałów w Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zakładając, iż w zakresie, w którym transakcja będzie podlegała pod tzw. nieobligatoryjne zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji VAT wg stawki podstawowej poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia)?
2.  Czy, w przypadku gdy strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania transakcji VAT według stawki podstawowej (w zakresie w którym transakcja będzie podlegała pod tzw. nieobligatoryjne zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”)

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 12.08.2013 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/443-642/13-3/AS.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 2

W przypadku wyboru przez strony opcji opodatkowania transakcji VAT według stawki podstawowej (w zakresie w którym transakcja będzie podlegała pod tzw. nieobligatoryjne zwolnienie z VAT) planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod podatkowania PCC. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana lub zwolniona z VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego lub udział w tych prawach.

Zważywszy na fakt, że planowana transakcja nabycia udziałów w Nieruchomości mieści się w katalogu czynności opodatkowanych PCC zawartej w art. 1 ustawy o PCC, w celu określenia skutków podatkowych rozważanej transakcji na gruncie ustawy o PCC kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie VAT.

Planowana transakcja nabycia udziałów w Nieruchomości będzie stanowić dostawę budynków, budowli lub ich części oraz gruntu, (i) podlegającą zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z opcją opodatkowania VAT według stawki podstawowej w części, która została zasiedlona, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją zbycia tych obiektów (i opcja ta zostanie wybrana przez strony poprzez złożenie stosownego oświadczenia) oraz (ii) podlegającą obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a oraz art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w pozostałej części. Z tego względu, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, zamierza nabyć udział w Nieruchomości od Zbywcy.

W interpretacji indywidualnej z dnia 12.08.2013 r. Nr IPPP1/443-642/13-3/AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej uznające, iż „negatywne przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż przedmiotowa transakcja nabycia udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony z faktury dokumentującej transakcję nabycia udziałów w Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.”

Reasumując należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.