Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.673.2020.2.SL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-19
Teza: 1. nieuznanie dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, 2. opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, 3. prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości 4. nieuznanie dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki 2 za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2020 r. (data wpływu 14 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 marca 2021 r. (data wpływu 5 marca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 stycznia 2021 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.673.2020.1.SL (doręczone dnia 16 lutego 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości oraz nieuznania dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki 2 za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości oraz nieuznania dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki 2 za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 3 marca 2021 r. (data wpływu 5 marca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 stycznia 2021 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.673.2020.1.SL.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania. Podmiot jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz jako podatnik VATUE. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych wykonywanych na terytorium kraju oraz na terytorium państw członkowskich Unii Europejskiej.

Dnia 22 października 2020 roku Wnioskodawca zawarł z polską spółką kapitałową zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny (dalej również: Sprzedający) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej również: Umowa przedwstępna).

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej strony zobowiązały się, iż w terminie do dnia 30 kwietnia 2021 roku zawrą umowę sprzedaży opisanej poniżej nieruchomości. Nieruchomość zostanie przeniesiona na własność Wnioskodawcy w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

W skład ww. nieruchomości wchodzą działki: nr 1 o powierzchni 0,0096 ha, oraz nr 2 o powierzchni 0,4702 ha, dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: Nieruchomość).

Działka nr 2 zabudowana jest budynkiem usługowo-handlowym o powierzchni około 3.000 m2 (dalej: Budynek), w stosunku do którego zostało wydane pozwolenie na użytkowanie (odbiór częściowy). Budynek składa się z dwóch kondygnacji. Na pierwszej kondygnacji wyodrębnione są lokale użytkowe, które obecnie są przez Sprzedającego wynajmowane. Sprzedający zawarł dwie umowy najmu: jedną 4 grudnia 2018 roku, a drugą 23 lipca 2019 roku.

Na drugiej kondygnacji znajduje się otwarta przestrzeń (open-space), która docelowo będzie wykorzystywana w przyszłości przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Obecnie Spółka wynajmuje inną powierzchnię biurową. Umowa najmu wygasa z dniem 31 stycznia 2021 roku.

Z uwagi na konieczność przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac zmierzających do dostosowania powierzchni biurowej do własnych potrzeb, a także biorąc pod uwagę ryzyko związane z opóźnieniami w podpisaniu umowy kredytu inwestycyjnego, strony zdecydowały, iż do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Spółka będzie uprawniona do wykorzystywania powierzchni biurowej na podstawie zawartej umowy najmu. Po zakończeniu prac wykończeniowych Budynek będzie odebrany całkowicie i oddany do użytkowania w całości.

Spółka dokonała, zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, zapłaty kwoty na poczet ceny sprzedaży. Kwota stanowi zadatek i została udokumentowana fakturą VAT, w której został naliczony podatek VAT w wysokości 23%.

Pozostała do zapłaty cena zakupu zostanie przez Spółkę pozyskana ze środków pochodzących z kredytu inwestycyjnego.

Z informacji otrzymanych od Sprzedającego wynika, iż przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT od ponoszonych wydatków związanych z budową Budynku. Według stanu wiedzy Spółki, Sprzedający nie dokonuje w swoim przedsiębiorstwie wyodrębnienia organizacyjnego realizowanej inwestycji.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z założeniami biznesowymi, Nieruchomość ma być wykorzystywana częściowo przez Spółkę na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej jako powierzchnia biurowa. W pozostałej części ma być przeznaczona na wynajem innym podmiotom. W ramach Planowanej Transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione prawa wynikające z jakichkolwiek umów zapewniających przyszłe prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni biurowej Budynku.

Umowy najmu, które zostały zawarte przez Sprzedającego będą rozwiązane z ówczesnymi najemcami. Spółka podpisze nowe umowy najmu. Na Spółkę nie zostaną również przeniesione inne prawa wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, np. w zakresie dostawy energii elektrycznej.

Spółka rozważa również przeniesienie w przyszłości własności Nieruchomości na inną spółkę kapitałową powiązaną osobowo i kapitałowo z Wnioskodawcą tj. Spółka 2. Spółka ta została założona 1 października 2020 roku w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami, w tym również w zakresie najmu nieruchomości. Z uwagi na problemy z pozyskaniem finasowania Spółka 2 jako nowo założony podmiot nie mogła przystąpić jako kupujący do Planowanej Transakcji. Wnioskodawcy natomiast zależy na podpisaniu umowy sprzedaży Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, możliwość korzystania z obecnej powierzchni biurowej jest tylko do końca stycznia 2021 roku.

W uzupełnieniu Wnioskodawca przedstawił następujące informacje:

Przedmiotem sprzedaży oprócz Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będą inne składniki majątku (materialne i niematerialne), co wynika z faktu, że Sprzedający nie wyodrębnia z istniejącego przedsiębiorstwa żadnych materialnych i niematerialnych składników powiązanych z tą Nieruchomością, które miałyby stanowić przedmiot transakcji sprzedaży. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41 10Z). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie.

Wnioskodawca dodatkowo informuje, że przedmiotem sprzedaży nie będzie:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczek i kredytów bankowych;

*   prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego.

W ramach umowy sprzedaży nie przejdą na Wnioskodawcę z mocy prawa umowy najmu związane z Nieruchomością. Obecne umowy zostaną rozwiązane.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo. Doprecyzowując nie istnieje w planie kont podział kosztów według zespołu 5, nie ma wyodrębnionego rachunku bankowego przypisanego do realizowanej inwestycji. Polityka rachunkowości nie przewiduje żadnego wyodrębnienia księgowego ani finansowego.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. W skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzą wyłącznie dwie działki (nr 1 i 2). Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości służyło od początku celom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej związanej z realizacją projektów budowlanych. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych i kurierskich wykonywanych na terytorium kraju oraz na terytorium państw członkowskich Unii Europejskiej. Zgodnie z założeniami biznesowymi, Nieruchomość ma być wykorzystywana częściowo przez Spółkę na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej jako powierzchnia biurowa. W pozostałej części ma być przeznaczona na wynajem innym podmiotom. W ramach Planowanej Transakcji, na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione prawa wynikające z jakichkolwiek umów zapewniających przyszłe prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni biurowej Budynku.

Sprzedającemu przy nabyciu działek nr 1 i 2 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług

Działka nr 1 w momencie sprzedaży będzie stanowiła grunt niezabudowany. Na dzień dostawy przedmiotowych działek będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy (…) w (…), rejon ulic: (…), (…) i (…), zatwierdzony Uchwalą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia piętnastego maja dwa tysiące dwudziestego roku (15 maja 2020 r.), zgodnie z którym działka nr 1 położona jest w granicach strefy planistycznej oznaczonej symbolem „(…) - droga publiczna zbiorcza — projektowana ul. (…)”. Na dzień sprzedaży nie ma decyzji o warunkach zabudowy.

Działka nr 1 jest działką niezabudowaną, stąd nie była wykorzystywana przez Sprzedającego. Działka ta wraz z działką 2 stanowią łącznie przedmiot transakcji sprzedaży. Działka ta była wykorzystywana przez Sprzedającego jako droga dojazdowa do działki 2.

Informacje odnoszące się do działki nr 2:

Jest to działka zabudowana, na której znajduje się: budynek handlowo — usługowy, w skład którego wchodzą lokale użytkowe i inne pomieszczenia, o łącznej powierzchni około 3.300 m2 (trzy tysiące trzysta metrów kwadratowych) wraz z przylegającym terenem i parkingiem na około 90 (dziewięćdziesiąt) miejsc.

Budynek został oddany do użytkowania zgodnie z prawomocną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w (…) z dnia 10 stycznia 2020 roku numer (…) oraz zgodnie z zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w (…) z dnia 8 października 2020 roku, numer (…).

Część budynku — dwa lokale użytkowe zostały wynajęte odpowiednio 4 grudnia 2018 roku oraz 23 lipca 2019 roku, co wnikało z faktu konieczności dostosowania wynajmowanych lokalów przez najemców do celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie.

Spółka 2 będzie prowadziła działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami, w tym w szczególności dotyczącej najmu nieruchomości. Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę dotyczy usług transportowych i kurierskich wykonywanych na terytorium kraju oraz na terytorium Unii Europejskiej.

Nieruchomość w momencie sprzedaży Spółce 2 nie będzie wyodrębniona funkcjonalnie i organizacyjnie. Nieruchomość będzie wykorzystywana na początku jako powierzchnia biurowa do celów powadzonej działalności gospodarczej. Pozostałe lokale niewykorzystywane przez Wnioskodawcę będą wynajmowane innym podmiotom.

W sytuacji podjęcia decyzji o sprzedaży Nieruchomości Spółce 2 przedmiotem sprzedaży oprócz Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będą inne składniki majątku (materialne i niematerialne). Wnioskodawca nie będzie wyodrębniał z istniejącego przedsiębiorstwa żadnych materialnych i niematerialnych składników powiązanych z tą Nieruchomością, które miałyby stanowić przedmiot transakcji sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży nie będą żadne prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług. Nie zostaną Spółce 2 przekazane środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych ani księgi rachunkowe związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie zakłada ponadto przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów o pracę. W ramach umowy sprzedaży nie przejdą na Spółkę 2 z mocy prawa umowy najmu związane z Nieruchomością. Umowy najmu, które zawiąże Wnioskodawca zostaną rozwiązane.

W ocenie Wnioskodawcy Nieruchomości będącą przedmiotem sprzedaży nie będzie posiadała zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot w działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie planuje przeniesienia, poza Nieruchomością, na rzecz Spółki 2 innych składników (materialnych i niematerialnych). Nieruchomość (składająca się z działki 1 i 2) nie będzie zatem miała zdolności do niezależnego dziania gospodarczego.

Nieruchomość nie będzie wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT, czy też transakcja ta będzie traktowana jako wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 uVAT tj. jako nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa?
2.  Czy transakcja nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości z uwagi na spełnienie warunków zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 uVAT oraz niewystąpieniem warunków wyłączających odliczenie, o których mowa w art. 88 uVAT?
4.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 2 będzie opodatkowana przez Wnioskodawcę podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowany zakup Nieruchomości stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem VAT, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1) uVAT. Czynność ta nie stanowi transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 uVAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1:

Istotą rozstrzygnięcia, czy planowany zakup Nieruchomości przez Spółkę będzie opodatkowany VAT, jest ustalenie, czy transakcja ta mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 uVAT oraz czy nie znajdzie zastosowania przepis art. 6 pkt 1 powołanej ustawy odnoszący się do zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami - według art. 2 pkt 6 ww. ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 uVAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z kolei w myśl art. 6 pkt 1 uVAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 uVAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawcy, gdyż rozstrzyga o podleganiu VAT planowanego zakupu Nieruchomości, a w konsekwencji wpływa na nabycie prawa do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 27e uVAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przepisy uVAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”. Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN (źródło: https://sjp.pwn.pl), słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość”.

W celu ustalenia, czy mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, należy zbadać, czy zespół składników majątkowych mógłby stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo. Potwierdzeniem powyższego może stanowić wyrok NSA z 17 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 779/13, w którym sąd odwołując się do wyroku TSUE w sprawie C-444/10, stwierdził, że pojęcie zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy w odniesieniu do art. 19 dyrektywy 2006/112/WE rozumieć w sposób funkcjonalny, a więc analizując, czy dany zespół aktywów będący przedmiotem zbycia pozwala na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której dotyczy. Podobnie NSA w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, stwierdził, że okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze.

Zatem, aby mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinien istnieć zespół składników majątkowych i niemajątkowych, posiadający jednocześnie zdolność do dalszego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Przenosząc powyższy wywód na grunt niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności podkreślić, iż przedmiotem zbycia ma być Nieruchomość składająca się z 2 działek zabudowanych Budynkiem usługowo-handlowym.

Zgodnie z założeniami biznesowymi oraz postanowieniami Umowy przedwstępnej, Sprzedawca nie będzie przenosił na Spółkę innych składników majątkowych, praw do zawartych przez siebie umów najmu oraz jakichkolwiek zobowiązań. W efekcie przedmiotem umowy sprzedaży będą wyłącznie wskazane na wstępie dwie działki wraz z posadowionym Budynkiem. Powyższe potwierdza, w ocenie Wnioskodawcy, iż planowane nabycie Nieruchomości nie powinno być traktowane jak zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Gdyby nawet organ podatkowy uznał, iż nabywana Nieruchomość stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, to dla oceny istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa wystąpić musi wyodrębnienie funkcjonalne, finansowe oraz organizacyjne.

Mówiąc o wyodrębnieniu funkcjonalnym należy wskazać, iż chodzi o takie wyodrębnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo i być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Potwierdza to m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 czerwca 2016 r., sygn. akt I FSK 572/14, w którym wskazuje, że „Kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego sprowadza się natomiast do zbadania, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie (\`(...)\`) samodzielnie funkcjonować na rynku”.

Dodatkowo zasługuje na uwagę, wyrok TSUE z 27 listopada 2003 r. (sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl), w którym sąd stwierdził, że art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy ma zastosowanie do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów.

Tymczasem, zakupiona w przyszłości przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie częściowo wykorzystywana jako powierzchnia biurowa do jej własnych celów, a w pozostałej części będzie wynajmowana podmiotom trzecim. Spółka nie wyklucza, iż w przyszłości Nieruchomość może być sprzedana na rzecz Spółki 2.

W opinii Spółki, odnosząc się do rzeczonej Nieruchomości oraz informacji pozyskanej od Sprzedającego nie występuje u niego wyodrębnienie organizacyjne. Takie wyodrębnienie zgodnie z poglądami doktryny powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Skoro w ramach Planowanej Transakcji trudno jest mówić o istnieniu zespołu składników, to tym bardziej zgodzić się należy ze stwierdzeniem, że istniejąca Nieruchomość jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego.

Odnosząc się natomiast do wyodrębnienia finansowanego, należy wskazać, iż nie oznacza ono samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sądy wskazują ponadto, iż chodzi tu o istnienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów związanych z określonymi składnikami majątku (por. wyroki: WSA w Gdańsku z 5 czerwca 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 55/18 oraz WSA we Wrocławiu z 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1293/16). W ocenie Spółki, z uwagi na ponoszone przez Sprzedającego koszty dotyczące przedmiotowej Nieruchomości, a także uzyskiwane obecnie przychody z najmu wyodrębnionych lokali użytkowych, dostrzec można elementy wyodrębnienia finansowego.

Brak jednak jednoczesnego wyodrębnienia funkcjonalnego i organizacyjnego powoduje, iż nie można mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Reasumując, o wystąpieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na gruncie przepisów uVAT można mówić o ile spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, iż planowany zakup przez Spółkę Nieruchomości nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e uVAT.

Przedmiotowa Nieruchomość nie będzie bowiem stanowiła zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W konsekwencji, skoro zakup ww. Nieruchomości nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 uVAT, to przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowany zakup Nieruchomości nie będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT i opodatkowany zostanie stawką podstawową VAT określoną w art. 41 ust. 1 uVAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2:

Jak wskazano na wstępie przedmiotem planowanej Transakcji jest zakup Nieruchomości obejmującej działki: nr 1 o powierzchni 0,0096 ha oraz nr 2 o powierzchni 0,4702 ha, zabudowane budynkiem usługowo-handlowym o powierzchni około 3.000 m2.

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 uVAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Podstawową stawką podatku od towarów i usług, zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 uVAT jest stawka 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W odniesieniu do planowanego zakupu Nieruchomości znajdzie zastosowanie podstawowa stawka podatku VAT (23%), o ile nie dojdzie do zrealizowania przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT warunków skorzystania ze zwolnienia.

Z uwagi na to, że w skład Nieruchomości wchodzi Budynek rozpatrzenia wymaga treść art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a uVAT.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 uVAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, należy wskazać, iż Budynek wchodzący w skład Nieruchomości został częściowo oddany do używania, a Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi dwie umowy najmu lokali użytkowych (odpowiednio : 4 grudnia 2018 roku oraz 23 lipca 2019 roku). W stosunku do ww. części Budynku doszło zatem do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w treści art. 2 pkt 14 uVAT.

Z uwagi natomiast na to, że planowane zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić w terminie do 30 kwietnia 2021 roku, należy wskazać, iż w momencie zakupu przez Wnioskodawcę Nieruchomości od momentu pierwszego zasiedlenia ww. części Budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a dostawa w tej części Budynku będzie korzystała ze zwolnienia.

Jednocześnie, w odniesieniu do tej części Budynku, w stosunku do której na moment zakupu przez Wnioskodawcę Nieruchomości upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia pierwszego zasiedlenia, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa VAT o ile strony transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym przepisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W odniesieniu do pozostałej części Budynku, która nie została jeszcze przez Sprzedającego wynajęta, a w przypadku jej ewentualnego wynajęcie nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia, Sprzedawca będzie zobowiązany do zastosowania stawki podstawowej 23%. Nie zostaną bowiem spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT.

Stawka ta została również zastosowana do kwoty zadatku, który Wnioskodawca uiścił na podstawie Umowy przedwstępnej.

Równocześnie, Spółka zwraca uwagę, iż nie znajdzie zastosowania również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a uVAT. Zgodnie z powołanym przepisem, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, w przypadku gdy:

1.  dokonującemu dostawy, w stosunku do tych obiektów, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z informacji otrzymanych od Sprzedającego wynika, iż przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT od ponoszonych wydatków związanych z budową Budynku.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę:

1.  interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 5 czerwca 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.181.2018.1.SM,
2.  interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 3 kwietnia 2017 r. o sygn. 2461-IBPP3-4512.919.2016.2.EJ,
3.  interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 15 października 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.514.2018.1.PC,
4.  interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 czerwca 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.253.2018.1.DG.

Podsumowując: planowany zakup przedmiotowej Nieruchomości będzie w opinii Wnioskodawcy podlegał opodatkowaniu stawką VAT 23%. Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a uVAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 :

Zdaniem Spółki, przysługuje jej prawo do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem przedmiotowej Nieruchomości. Prawo to Wnioskodawca zachowa również w przypadku, w którym dojdzie do planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki 2, co wynika z faktu, że sprzedaż ta zostanie opodatkowana podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 3:

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 uVAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania. Chodzi tu przede wszystkim o ograniczenia wynikające z art. 88 uVAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT.

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości (jak również naliczony przy zapłaconym przez Spółkę zadatku), w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 uVAT, niezbędne jest ustalenie:

1.  czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz
2.  czy nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazano na wstępie Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz podatnikiem VAT-UE. Planowany zakup Nieruchomości służyć będzie wyłącznie celom prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem VAT, obejmującej na pierwszym etapie wykorzystanie części powierzchni biurowej Nieruchomości do własnych celów oraz uzyskiwanie przychodów z odpłatnego wynajęcia pozostałej powierzchni biurowej innym podmiotom. Ostatecznie natomiast Nieruchomość zostanie zbyta na rzecz Spółki 2, a transakcja ta, w świetle regulacji ustawy o VAT, podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Kolejno należy podkreślić, odwołując się do stanowiska Wnioskodawcy na pytanie nr 1, iż zakup Nieruchomości nie będzie traktowany jako transakcja niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Wskazane w treści art. 6 ust. 1 uVAT wyłączenie z katalogu czynności opodatkowanych odnosi się do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, którą rzeczona Nieruchomość nie jest.

Dodatkowo, co uzasadniono w odpowiedzi na pytanie nr 2, zakup ww. Nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem VAT, z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a uVAT, jak również z uwagi na złożenie oświadczenia o opodatkowaniu, o którym mowa w art. 43 ust. 10 uVAT.

Nie wystąpią zatem okoliczności wskazane w treści art. 88 ust. 3a pkt 2 uVAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 uVAT. Prawo to występuje również w odniesieniu do faktury VAT potwierdzającej dokonaną przez Spółkę zapłatę zadatku.

Moment realizacji przez Wnioskodawcę prawa do odliczenia podatku VAT, wynika z treści art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 uVAT, zgodnie z którym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą zakup Nieruchomości oraz zapłatę przez Wnioskodawcę zadatku.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej w przyszłości transakcji sprzedaży będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz uwzględniając fakt, iż nie wystąpią negatywne przesłanki określone w art. 88 uVAT, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4:

Zdaniem Spółki, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 2, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT opodatkowaną podstawową stawką 23%.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 4:

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 i 2 przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT jest zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż na rzecz Spółki 2 Nieruchomości nie będzie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa, bowiem od samego początku była ona zasadniczo przeznaczona do dalszej odsprzedaży. Aktualne zatem pozostają argumenty wskazane w uzasadnieniu stanowiska Spółki do pytania nr 1.

Podobnie aktualne pozostaje uzasadnienie w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 2, co do zastosowania przy sprzedaży stawki podstawowej 23%.

Wnioskodawca zakłada bowiem, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 2 nie będzie korzystała w części ze zwolnienia z uwagi na fakt dokonywania dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia lub nieprzekroczenia terminu 2 lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą.

W odniesieniu natomiast do części Budynku dotyczącego wynajmowanych lokali i upływ ww. 2-letniego okresu, Wnioskodawca przewiduje złożenie wraz ze Spółką 2 oświadczenia o wyborze opodatkowania przy sprzedaży ww. Nieruchomości.

Możliwość taka została przewidziana w treści art. 43 ust. 10 uVAT. Zgodnie z powołanym przepisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W opinii Wnioskodawcy planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 2 zostanie opodatkowana stawką podstawową VAT 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.; dalej: Kodeks cywilny).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz jako podatnik VATUE. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych wykonywanych na terytorium kraju oraz na terytorium państw członkowskich Unii Europejskiej.

Dnia 22 października 2020 roku Wnioskodawca zawarł z polską spółką kapitałową zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny (dalej również: Sprzedający) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej również: Umowa przedwstępna).

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej strony zobowiązały się, iż w terminie do dnia 30 kwietnia 2021 roku zawrą umowę sprzedaży opisanej poniżej nieruchomości. Nieruchomość zostanie przeniesiona na własność Wnioskodawcy w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

W skład ww. nieruchomości wchodzą działki: nr 1 o powierzchni 0,0096 ha, oraz nr 2 o powierzchni 0,4702 ha, dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą.

Z uwagi na konieczność przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac zmierzających do dostosowania powierzchni biurowej do własnych potrzeb, a także biorąc pod uwagę ryzyko związane z opóźnieniami w podpisaniu umowy kredytu inwestycyjnego, strony zdecydowały, iż do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Spółka będzie uprawniona do wykorzystywania powierzchni biurowej na podstawie zawartej umowy najmu. Po zakończeniu prac wykończeniowych Budynek będzie odebrany całkowicie i oddany do użytkowania w całości.

Z informacji otrzymanych od Sprzedającego wynika, iż przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT od ponoszonych wydatków związanych z budową Budynku. Według stanu wiedzy Spółki, Sprzedający nie dokonuje w swoim przedsiębiorstwie wyodrębnienia organizacyjnego realizowanej inwestycji.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z założeniami biznesowymi, Nieruchomość ma być wykorzystywana częściowo przez Spółkę na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej jako powierzchnia biurowa. W pozostałej części ma być przeznaczona na wynajem innym podmiotom. W ramach Planowanej Transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione prawa wynikające z jakichkolwiek umów zapewniających przyszłe prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni biurowej Budynku.

Spółka rozważa również przeniesienie w przyszłości własności Nieruchomości na inną spółkę kapitałową powiązaną osobowo i kapitałowo z Wnioskodawcą tj. Spółka 2. Spółka ta została założona 1 października 2020 roku w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami, w tym również w zakresie najmu nieruchomości. Z uwagi na problemy z pozyskaniem finasowania Spółka 2 jako nowo założony podmiot nie mogła przystąpić jako kupujący do Planowanej Transakcji. Wnioskodawcy natomiast zależy na podpisaniu umowy sprzedaży Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, możliwość korzystania z obecnej powierzchni biurowej jest tylko do końca stycznia 2021 roku.

Przedmiotem sprzedaży oprócz Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będą inne składniki majątku (materialne i niematerialne), co wynika z faktu, że Sprzedający nie wyodrębnia z istniejącego przedsiębiorstwa żadnych materialnych i niematerialnych składników powiązanych z tą Nieruchomością, które miałyby stanowić przedmiot transakcji sprzedaży. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41 10Z). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie.

Wnioskodawca dodatkowo informuje, że przedmiotem sprzedaży nie będzie:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczek i kredytów bankowych;

*   prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego.

W ramach umowy sprzedaży nie przejdą na Wnioskodawcę z mocy prawa umowy najmu związane z Nieruchomością. Obecne umowy zostaną rozwiązane. Na Spółkę nie zostaną również przeniesione inne prawa wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, np. w zakresie dostawy energii elektrycznej.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo. Doprecyzowując nie istnieje w planie kont podział kosztów według zespołu 5, nie ma wyodrębnionego rachunku bankowego przypisanego do realizowanej inwestycji. Polityka rachunkowości nie przewiduje żadnego wyodrębnienia księgowego ani finansowego.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. W skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzą wyłącznie dwie działki (nr 1 i 2). Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości służyło od początku celom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej związanej z realizacją projektów budowlanych. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych i kurierskich wykonywanych na terytorium kraju oraz na terytorium państw członkowskich Unii Europejskiej. Zgodnie z założeniami biznesowymi, Nieruchomość ma być wykorzystywana częściowo przez Spółkę na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej jako powierzchnia biurowa. W pozostałej części ma być przeznaczona na wynajem innym podmiotom. W ramach Planowanej Transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione prawa wynikające z jakichkolwiek umów zapewniających przyszłe prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni biurowej Budynku.

Sprzedającemu przy nabyciu działek nr 1 i 2 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług

Działka nr 1 w momencie sprzedaży będzie stanowiła grunt niezabudowany. Na dzień dostawy przedmiotowych działek będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy (…) w (…), rejon ulic: (…), (…) i (…), zgodnie z którym działka nr 1 położona jest w granicach strefy planistycznej oznaczonej symbolem „(…) - droga publiczna zbiorcza — projektowana ul. (…)” Na dzień sprzedaży nie ma decyzji o warunkach zabudowy.

Działka nr 1 jest działką niezabudowaną, stąd nie była wykorzystywana przez Sprzedającego. Działka ta wraz z działką 2 stanowią łącznie przedmiot transakcji sprzedaży. Działka ta była wykorzystywana przez Sprzedającego jako droga dojazdowa do działki 2.

Informacje odnoszące się do działki nr 2:

Jest to działka zabudowana, na której znajduje się: budynek handlowo — usługowy, w skład którego wchodzą lokale użytkowe i inne pomieszczenia, o łącznej powierzchni około 3300 m2 (trzy tysiące trzysta metrów kwadratowych) wraz z przylegającym terenem i parkingiem na około 90 (dziewięćdziesiąt) miejsc. Budynek składa się z dwóch kondygnacji. Na pierwszej kondygnacji wyodrębnione są lokale użytkowe, które obecnie są przez Sprzedającego wynajmowane. Na drugiej kondygnacji znajduje się otwarta przestrzeń (open-space), która docelowo będzie wykorzystywana w przyszłości przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Budynek został oddany do użytkowania zgodnie z prawomocną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 10 stycznia 2020 roku oraz zgodnie z zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 8 października 2020 roku.

Część budynku — dwa lokale użytkowe zostały wynajęte odpowiednio 4 grudnia 2018 roku oraz 23 lipca 2019 roku, co wnikało z faktu konieczności dostosowania wynajmowanych lokalów przez najemców do celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie.

Spółka 2 będzie prowadziła działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami, w tym w szczególności dotyczącej najmu nieruchomości. Działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę dotyczy usług transportowych i kurierskich wykonywanych na terytorium kraju oraz na terytorium Unii Europejskiej.

Nieruchomość w momencie sprzedaży Spółce 2 nie będzie wyodrębniona funkcjonalnie i organizacyjnie. Nieruchomość będzie wykorzystywana na początku jako powierzchnia biurowa do celów powadzone działalności gospodarczej. Pozostałe lokale niewykorzystywane przez Wnioskodawcę będą wynajmowane innym podmiotom.

W sytuacji podjęcia decyzji o sprzedaży Nieruchomości Spółce 2 przedmiotem sprzedaży oprócz Nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będą inne składniki majątku (materialne i niematerialne). Wnioskodawca nie będzie wyodrębniał z istniejącego przedsiębiorstwa żadnych materialnych i niematerialnych składników powiązanych z tą Nieruchomością, które miałyby stanowić przedmiot transakcji sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży nie będą żadne prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług. Nie zostaną Spółce 2 przekazane środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych ani księgi rachunkowe związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie zakłada ponadto przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów o pracę. W ramach umowy sprzedaży nie przejdą na Spółkę 2 z mocy prawa umowy najmu związane z Nieruchomością. Umowy najmu, które zawiąże Wnioskodawca zostaną rozwiązane.

W ocenie Wnioskodawcy Nieruchomości będącą przedmiotem sprzedaży nie będzie posiadała zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot w działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie planuje przeniesienia poza Nieruchomości na rzecz Spółki 2 innych składników (materialnych i niematerialnych). Nieruchomość (składająca się z działki 1 i 2) nie będzie zatem miała zdolności do niezależnego dziania gospodarczego.

Nieruchomość nie będzie wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, czy też transakcja ta będzie traktowana jako wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ustawy o VAT tj. jako nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak bowiem wynika z opisu sprawy, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności Sprzedaży Nieruchomości, jako aktywów nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie jako zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, w tym: oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego), prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego, prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczek i kredytów bankowych, prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku (Nieruchomości), o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c.

Przedmiot sprzedaży nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wynika bowiem z opisu sprawy na moment sprzedaży Nieruchomości nie będą wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający nie dokonuje w swoim przedsiębiorstwie wyodrębnienia organizacyjnego realizowanej inwestycji.

Natomiast o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt, że przedmiot Transakcji nie będzie obejmował między innymi takich elementów bezpośrednio związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego jak prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, dokumenty handlowe i korporacyjne Sprzedającego związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego, źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczki i kredyty bankowe. W planie kont nie istnieje podział kosztów oraz nie ma wyodrębnionego rachunku bankowego przypisanego do realizowanej inwestycji. Polityka rachunkowości nie przewiduje żadnego wyodrębnienia księgowego ani finansowego.

Ponadto, Nieruchomości nie są zorganizowaną, wydzieloną funkcjonalnie całością w ramach istniejącego przedsiębiorstwa Sprzedającego, zdolną do prowadzenia, chociażby potencjalnej, samodzielnej działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, w ramach Planowanej Transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione prawa wynikające z jakichkolwiek umów zapewniających przyszłe prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni biurowej Budynku. Zatem konieczne będzie zaangażowanie innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, a także podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości.

Również zbyciu w ramach Transakcji nie będą podlegały umowy najmu związane z Nieruchomością (obecne umowy zostaną rozwiązane) oraz prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych, zawartych przez Sprzedającego. Na Spółkę nie zostaną także przeniesione inne prawa wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, np. w zakresie dostawy energii elektrycznej.

W konsekwencji przedmiot planowanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W drugiej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy transakcja nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przedmiotowej sprawie najpierw należy ustalić, czy Nieruchomość będzie terenem zabudowanym, czy też niezabudowanym.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie m.in. niezabudowana działka nr 1. Ww. działka położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że ww. działka oznaczona jest jako droga publiczna zbiorcza.

W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych, zwolnienia uregulowane są w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Skoro przedmiotowa działka nr 1 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro nie są spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego działka nr 1 była wykorzystywana przez Sprzedającego tylko jako droga dojazdowa do działki nr 2. Zatem jeden z warunków wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie został spełniony, gdyż w analizowanej sprawie Nieruchomość od momentu nabycia nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. Tym samym, planowana sprzedaż działki niezabudowanej nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa działki nr 1 nie korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W kontekście niniejszej sprawy należy odrębnie rozpatrzyć kwestię opodatkowania dostawy działki zabudowanej (tj. działki nr 2).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a, a następnie pkt 2 tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.

Zatem w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy działki zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynku, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, budynek usługowo-handlowy został oddany do użytkowania zgodnie z prawomocną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 10 stycznia 2020 r. oraz zgodnie z zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 8 października 2020 r. Budynek składa się z dwóch kondygnacji. Dwa lokale na pierwszej kondygnacji zostały wynajęte – jeden 4 grudnia 2018 roku, a drugi 23 lipca 2019 roku. Na drugiej kondygnacji znajduje się otwarta przestrzeń, która docelowo będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli. Strony zobowiązały się, że w terminie do dnia 30 kwietnia 2021 roku zawrą umowę sprzedaży opisanej nieruchomości.

Powyższe wskazuje, że w stosunku do lokalu usługowego, który został wynajęty 4 grudnia 2018 roku w celu konieczności dostosowania lokalu przez najemców do celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej doszło już do pierwszego zasiedlenia, oraz że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą minie okres dłuższy niż dwa lata. Natomiast w stosunku do lokalu usługowego wynajętego dnia 23 lipca 2019 roku w celu konieczności dostosowania lokalu przez najemców do celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej doszło do pierwszego zasiedlenia, ale pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą w kwietniu 2021 roku nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Pozostała część budynku nie była używana, zatem dostawa tej części nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

Tym samym dostawa lokalu użytkowego wynajętego dnia 4 grudnia 2018 r. będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako dokonana w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Natomiast dostawa lokalu wynajętego dnia 23 lipca 2019 roku nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako dokonana w okresie nieprzekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu natomiast do pozostałej część budynku, która nie była używana, nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. pkt 14, zatem dostawa tej części budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie ww. części budynku usługowo-handlowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży ww. budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy budowie budynku usługowo-handlowego Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie ww. budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Ponadto przedmiotowy budynek nie był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy budowie ww. budynku Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc ww. dostawa budynku usługowo-handlowego nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując sprzedaż ww. części budynku usługowo-handlowego nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i pkt 2 ustawy.

Tym samym transakcja sprzedaży lokalu wynajętego dnia 23 lipca 2019 roku oraz pozostałej części budynku będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy też dodać, że Sprzedający i Wnioskodawca mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy lokalu wynajętego dnia 4 grudnia 2018 roku przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, wówczas transakcja sprzedaży tej Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy będzie On uprawniony do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości z uwagi na spełnienie warunków zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niewystąpieniem warunków wyłączających odliczenie, o których mowa w art. 88 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Wnioskodawca są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług i pozostaną podatnikami na moment przeniesienia własności Nieruchomości. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jako powierzchnia biurowa. W pozostałej części ma być przeznaczona na wynajem innym podmiotom.

Jak wskazano powyżej, dostawa działki nr 1 oraz części budynku posadowionego na działce nr 2 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a zatem zostaną spełnione przesłanki uprawniające Wnioskodawcę do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1 oraz części budynku posadowionego na działce nr 2.

Natomiast dostawa lokalu usługowego wynajętego dnia 4 grudnia 2018 roku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Co za tym idzie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, faktura dokumentująca transakcję dostawy ww. lokalu nie będzie stanowić podstawy do obniżenia podatku należnego. Innymi słowy, w związku z nabyciem ww. lokalu Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości wystawionej przez Sprzedającego, ponieważ będzie to transakcja zwolniona od podatku VAT.

Jednakże, gdy Sprzedający i Wnioskodawca – na mocy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy – zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla dostawy lokalu usługowego wynajętego dnia 4 grudnia 2018 roku, wówczas czynność ta – jak wskazano powyżej - będzie podlegała opodatkowaniu i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Tym samym Wnioskodawcy będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia na rzecz Spółki 2 nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak bowiem wynika z opisu sprawy, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, jak wskazał Wnioskodawca, Sprzedaży Nieruchomości, jako aktywów nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie jako zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku (Nieruchomości), o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c.

Przedmiot sprzedaży nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wynika bowiem z opisu sprawy na moment sprzedaży Nieruchomości nie będą wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie.

Z treści wniosku wynika, że Nieruchomość w momencie sprzedaży Spółce 2 nie będzie wyodrębniona organizacyjnie.

Ponadto, Nieruchomość nie będzie zorganizowaną, wydzieloną funkcjonalnie całością w ramach istniejącego przedsiębiorstwa Sprzedającego, zdolną do prowadzenia, chociażby potencjalnej, samodzielnej działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, w ramach umowy sprzedaży nie przejdą na Spółkę 2 z mocy prawa umowy najmu związane z Nieruchomością. Umowy najmu, które zawiąże Wnioskodawca zostaną rozwiązane. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie będzie posiadała zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot w działalności Wnioskodawcy. Zatem konieczne będzie zaangażowanie innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, a także podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości.

Nieruchomość nie będzie również wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Jak wynika z wniosku, nie zostaną Spółce 2 przekazane środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych ani księgi rachunkowe związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Ponadto, Wnioskodawca nie zakłada przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów o pracę.

W konsekwencji przedmiot planowanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 2 nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Przypomnieć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wskazano powyżej, dostawa działki niezabudowanej nr 1 nie korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Powyższe w sposób analogiczny należy odnieść do przyszłej transakcji zbycia na rzecz Spółki 2 – jeśli nie zmienią się okoliczności towarzyszące tej dostawie, tj. przedmiotowa działka nr 1 będzie działką niezabudowaną, stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy oraz nie będzie wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. Wówczas dostawa działki nr 1 na rzecz Spółki 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Z kolei jeśli chodzi o zabudowaną działkę nr 2 to jak wskazano, dostawa części posadowionego na niej budynku, tj. lokalu użytkowego wynajętego dnia 4 grudnia 2018 r. będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako dokonana w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Tym samym również jego późniejsza dostawa na rzecz Spółki 2 odbędzie się w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia i jeśli Wnioskodawca nie poniesie w okresie posiadania tej nieruchomości nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku to transakcja ta będzie również zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, w odniesieniu do lokalu wynajętego dnia 23 lipca 2019 roku doszło do pierwszego zasiedlenia jednakże od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata, co powoduje, że dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto dostawa ta – w związku z niespełnieniem warunków - nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, a tym samym transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym w przypadku, gdy późniejsza dostawa tego lokalu na rzecz Spółki 2 odbędzie się w okresie nieprzekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto dostawa ta – w związku z niespełnieniem warunków - nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, a tym samym transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast w przypadku, gdy późniejsza dostawa na rzecz Spółki 2 odbędzie się w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia tego lokalu i jeśli Wnioskodawca nie poniesie w okresie jego posiadania nakładów przekraczających 30% jego wartości początkowej to transakcja ta będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w stosunku do pozostałej części budynku posadowionego na działce nr 2 nie doszło do pierwszego zasiedlenia, zatem dostawa tej części nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i pkt 2 ustawy.

Tym samym w przypadku, gdy późniejsza dostawa pozostałej części budynku na rzecz Spółki 2 odbędzie się w okresie nieprzekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto dostawa ta – w związku z niespełnieniem warunków - nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, a tym samym transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast w przypadku, gdy późniejsza dostawa pozostałej części budynku na rzecz Spółki 2 odbędzie się w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia tej części budynku i jeśli Wnioskodawca nie poniesie w okresie jego posiadania nakładów przekraczających 30% jego wartości początkowej to transakcja ta będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy też dodać, że Wnioskodawca i Spółka 2 mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości – tylko w sytuacji zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, wówczas transakcja sprzedaży tej Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 4 należy uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, takie jak: wysokość stawki podatku VAT, kwestii związanych z otrzymanym zadatkiem oraz terminu prawa do obniżenia kwoty podatku należnego – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W tym miejscu należy podkreślić, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.