Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.440.2023.3.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-21
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odrębność
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2023 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami złożonymi 10 sierpnia 2023 r. i 24 sierpnia 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wniosek dotyczy skutków podatkowych dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych.

W dniu 20 października 1999 r. aktem notarialnym Rep. A nr …, sporządzonym w … przez notariusza …, została zawarta umowa sprzedaży, na mocy której, jako małżeństwo kupił Pan wraz z żoną nieruchomość zabudowaną w ….

Częścią składową nieruchomości jest dom mieszkalny, murowany, piętrowy, o ośmiu izbach, kryty papą, o pow. użytkowej 225 m2, wybudowany w 1954 r., budynek posiadał 2 lokale mieszkalne.

W 2023 r. otrzymał Pan decyzję … nr … z dnia 11 maja 2023 r., obejmującą zamierzenie budowlane pod nazwą: nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny.

Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym nadbudowy i przebudowy budynku składającego się z jednej kondygnacji podziemnej, dwóch kondygnacji nadziemnych oraz poddasza nieużytkowego – zostaną wykonane prace budowlane polegające na:

\- wykonaniu ścianek działowych,

\- wyburzeniu ścianek działowych,

\- wymurowaniu kominów,

\- wykonaniu otworów drzwiowych.

Nadbudowa polega na przekształceniu poddasza nieużytkowego w użytkowe poprzez jego ocieplenie, wykonanie nowego wieńca oraz wymianie i ociepleniu dachu całego budynku.

W wyniku nadbudowy i przebudowy zmieni się sposób użytkowania polegający na wydzieleniu 9 mieszkań wraz z niezbędną infrastrukturą.

Po wykonaniu wszystkich prac budowlanych nie zmieni się bryła budynku. Elementy konstrukcyjne budynku również pozostaną bez zmian.

Zgodnie z projektem budowlanym nie zmieni się powierzchnia zabudowy wynosząca 178,42 m2.

Po zakończeniu przebudowy zostaną wyodrębnione lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie.

Ustanowienie odrębnej własności lokali i adaptacja strychu na lokale mieszkalne zostaną wykonane zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892). Ww. Ustawa reguluje m.in kwestię ustanowienia odrębnej własności lokalu. W art. 2 ust. 1 ustawodawca określa, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie uzyskali Państwo zgody na użytkowanie ww. lokali ze względu na niezakończone roboty budowlane.

W 2024 r. planują Państwo sprzedaż 9 wydzielonych mieszkań wraz z udziałem w częściach wspólnych i gruncie.

W uzupełnieniu wniosku złożonym w dniu 10 sierpnia 2023 r. wskazano, że:

a) data zawarcia związku małżeńskiego – … 1994 r.; przedmiotowa nieruchomość nabyta we wspólności majątkowej; nie były zawierane żadne umowy małżeńskie między Państwem;

b) nieruchomość nabyta w celu mieszkaniowym;

c) nieruchomość była wykorzystywana jako własne cele mieszkaniowe, nie była udostępniana płatnie, ani bezpłatnie osobom trzecim;

d) nadbudowa i przebudowa nieruchomości została uwarunkowana stanem technicznym dachu; ustanowienie odrębnej własności spowodowane jest wiekiem Państwa rodziców, którzy będą tam mieszkali po zakończonej modernizacji w małych metrażowo mieszkaniach (w stanie obecnym metraż jest dla nich za duży ze względu na ich wiek), a także tym, że mają Państwo dwójkę dorosłych dzieci, które nie mają swoich mieszkań i też tam planują zamieszkać; ilość lokali mieszkaniowych, tj. 9 wyszła z położenia ścian nośnych, które nie są do ruszenia;

e) nieruchomość jest Państwa własnością prywatną, remont robią Państwo prywatnie, sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie będzie dokonana jako dokonywana w działalności gospodarczej;

f) prowadzi Pan działalność gospodarczą:

\- przedmiotem działalności jest handel hurtowy i detaliczny artykułami …,

\- w zakres prowadzonej działalności nie wchodził obrót nieruchomościami, wynajem ani usługi budowlane,

\- prowadzi Pan działalność gospodarczą od lutego 1991 r. do nadal,

\- firma to jednoosobowa działalność gospodarcza;

g) posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku:

\- budynek magazynowy z zapleczem biurowo-socjalnym – siedziba firmy, rok budowy 2006 (budowa systemem gospodarczym),

\- nieruchomość mieszkaniowa – dom, w którym Państwo mieszkają – rok zakończenia budowy 2022 (budowa systemem gospodarczym),

\- nieruchomość gruntowa – działka zakupiona w kwietniu 2016 r.,

\- nieruchomość gruntowa – działka zakupiona w kwietniu 2023 r.;

obie działki zakupione jako lokata kapitału tzw. „zabezpieczenie na spokojną starość”; żadna z powyższych nieruchomości nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim;

h) nie dokonywał Pan jako osoba prywatna sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku złożonym w dniu 24 sierpnia 2023 r. wskazano, że:

a) w przedmiotowym budynku mieszkalnym zamieszkiwał Pan od czerwca 2000 r. do stycznia 2023 r., czyli 23 lata;

b) powierzchnia użytkowa budynku po jego przebudowie wyniesie 438,10 m2 i zwiększy się o około 30 m2;

c) w związku z niespójnością zawartą we wniosku:

• we wniosku w opisie sprawy wskazał Pan: „W roku 2024 planujemy razem z żoną sprzedaż 9 wydzielonych mieszkań wraz z udziałem w częściach wspólnych i gruncie”,

• natomiast w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan: „nadbudowa i przebudowa nieruchomości została uwarunkowana stanem technicznym dachu. Ustanowienie odrębnej własności spowodowane jest wiekiem Naszych rodziców, którzy będą tam mieszkali po zakończonej modernizacji w małych metrażowo mieszkaniach ( w stanie obecnym metraż jest dla nich za duży ze względu na ich wiek), a także tym, że mamy dwójkę dorosłych dzieci, które nie mają swoich mieszkań i też tam planują zamieszkać. Ilość lokali mieszkaniowych, tj. 9, wyszła z położenia ścian nośnych, które nie są do ruszenia”;

w odpowiedzi na prośbę Organu „o jednoznaczne wskazanie ile lokali mieszkalnych planują Państwo sprzedać a ile pozostawić do własnej dyspozycji; czy planują Państwo sprzedaż części lokali mieszkalnych najbliższej rodzinie (tj. rodzicom i dzieciom) czy też planują Państwo te lokal udostępnić im nieodpłatnie lub odpłatnie”, wskazał Pan, że niespójność wniosku wynikła z niezbyt precyzyjnego sformułowania, tj. planują Państwo wyodrębnić 9 lokali mieszkalnych z czego do sprzedaży będzie 6 lokali mieszkalnych, do własnej dyspozycji pozostawią Państwo 3 lokale mieszkalne, które nieodpłatnie udostępnią Państwo najbliższej rodzinie;

d) źródłem finansowania ww. inwestycji są środki własne pozyskane z prowadzonej od 32 lat działalności gospodarczej; na powyższą modernizację nie zaciągał Pan kredytu;

e) dotychczas poniesione wydatki to około 50 000 zł. Modernizację budynku wykonuje Pan sposobem gospodarczym, nie posiada Pan podpisanych umów z firmami budowlanymi; zakupu materiałów dokonuje Pan na bieżąco, z różnych ogólnodostępnych firm budowlanych, jako osoba prywatna, w miarę potrzeb wynikających z etapu prac.

Pytania
-------

1\. Czy planowana sprzedaż wyodrębnionych lokali nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

2\. Czy datą nabycia budynku jednorodzinnego przez Pana i żonę bez względu na wyodrębnienie 9 lokali z ustanowioną odrębną własnością jest – zgodnie z aktem notarialnym Rep. A nr … –1999 r.?

3\. Czy pięcioletni okres od nabycia nieruchomości można liczyć od daty sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, a nie od daty wyodrębnienia poszczególnych lokali?

4\. Czy w chwili sprzedaży wyodrębnionych mieszkań poszczególne transakcje zostaną „zwolnione z podatku dochodowego” na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

W Pana ocenie, ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zmianą formy własności, a w momencie wyodrębnienia lokali mieszkalnych nie następuje dodatkowe nabycie ponieważ wraz z żoną posiadają Państwo pełne prawo do wyodrębnionych lokali wynikające z aktu notarialnego Rep. A nr …, sporządzonego w … przez notariusza … w 1999 r.

Sam podział nieruchomości na większą ilość lokali mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wraz z żoną nie nabyli Państwo niczego nowego ponad to, co już było Państwa własnością.

W dacie wyodrębnienia lokali mieszkalnych nie nastąpi nowe nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dacie sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie poszczególne transakcje będą „zwolnione z podatku dochodowego” na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w dniu 20 października 1999 r. aktem notarialnym została zawarta umowa sprzedaży, na mocy której kupił Pan wraz z żoną nieruchomość zabudowaną do wspólności majątkowej. Częścią składową nieruchomości jest dom mieszkalny, murowany, piętrowy o ośmiu izbach, kryty papą, wybudowany w 1954 r., budynek posiadał 2 lokale mieszkalne. Nieruchomość nabyta została w celu mieszkaniowym. W przedmiotowym budynku mieszkalnym zamieszkiwał Pan od czerwca 2000 r. do stycznia 2023 r., czyli 23 lata. W 2023 r. otrzymał Pan decyzję … obejmującą zamierzenie budowlane pod nazwą: nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny. Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym nadbudowy i przebudowy budynku składającego się z jednej kondygnacji podziemnej, dwóch kondygnacji nadziemnych oraz poddasza nieużytkowego – zostaną wykonane prace budowlane polegające na: wykonaniu ścianek działowych, wyburzeniu ścianek działowych, wymurowaniu kominów, wykonaniu otworów drzwiowych. Nadbudowa polega na przekształceniu poddasza nieużytkowego w użytkowe poprzez jego ocieplenie, wykonanie nowego wieńca oraz wymianie i ociepleniu dachu całego budynku. W wyniku nadbudowy i przebudowy zmieni się sposób użytkowania polegający na wydzieleniu 9 mieszkań wraz z niezbędną infrastrukturą. Ilość lokali mieszkaniowych, tj. 9, wyszła z położenia ścian nośnych, które nie są do ruszenia. Po wykonaniu wszystkich prac budowlanych nie zmieni się bryła budynku. Elementy konstrukcyjne budynku również pozostaną bez zmian. Zgodnie z projektem budowlanym nie zmieni się powierzchnia zabudowy wynosząca 178,42 m2. Powierzchnia użytkowa budynku po jego przebudowie zwiększy się. Nadbudowa i przebudowa nieruchomości została uwarunkowana stanem technicznym dachu. Po zakończeniu przebudowy zostaną wyodrębnione lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie. Ustanowienie odrębnej własności spowodowane jest wiekiem Państwa rodziców, którzy będą tam mieszkali po zakończonej modernizacji w małych metrażowo mieszkaniach (w stanie obecnym metraż jest dla nich za duży ze względu na ich wiek), a także tym że mają Państwo dwójkę dorosłych dzieci, które nie mają swoich mieszkań i też tam planują zamieszkać. Planują Państwo wyodrębnić 9 lokali mieszkalnych z czego do sprzedaży będzie 6 lokali mieszkalnych, do własnej dyspozycji pozostawią Państwo 3 lokale mieszkalne, które nieodpłatnie udostępnią Państwo najbliższej rodzinie. W 2024 r. planują Państwo sprzedaż wydzielonych mieszkań wraz z udziałem w częściach wspólnych i gruncie.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż 6 lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku ustanowienia odrębnej własności, nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Nabył Pan wraz z żoną nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym w 1999 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej. W przedmiotowym budynku mieszkalnym zamieszkiwał Pan od czerwca 2000 r. do stycznia 2023 r., czyli 23 lata. Jednocześnie z wniosku nie wynika, aby przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była w działalności gospodarczej. Ponadto wskazał Pan, że ustanowienie odrębnej własności spowodowane jest wiekiem Państwa rodziców, którzy będą tam mieszkali po zakończonej modernizacji w małych metrażowo mieszkaniach, a także tym że mają Państwo dwójkę dorosłych dzieci, które nie mają swoich mieszkań i też tam planują zamieszkać. Planują Państwo sprzedaż 6 lokali mieszkalnych, natomiast do własnej dyspozycji pozostawią Państwo 3 lokale mieszkalne, które nieodpłatnie udostępnią Państwo najbliższej rodzinie.

Zatem podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że Pana wolą nie było podniesienie wartości nieruchomości, a w konsekwencji czynności te nie były dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż 6 wyodrębnionych lokali mieszkalnych nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży 6 lokali mieszkalnych nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana 6 lokali mieszkalnych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 20 października 1999 r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym, murowanym, piętrowym, o ośmiu izbach. Budynek posiadał 2 lokale mieszkalne. W 2023 r. otrzymał Pan decyzję … obejmującą zamierzenie budowlane pod nazwą: nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny. W wyniku nadbudowy i przebudowy zmieni się sposób użytkowania polegający na wydzieleniu 9 mieszkań wraz z niezbędną infrastrukturą. Po zakończeniu przebudowy zostaną wyodrębnione lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie. Ustanowienie odrębnej własności lokali i adaptacja strychu na lokale mieszkalne zostaną wykonane zgodnie z ustawą o własności.

W przedstawionej sprawie wskazać należy, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), reguluje m.in. kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu.

W art. 2 ust. 1 ww. ustawy, ustawodawca stwierdza, że:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 3 ust. 1-3 ww. ustawy, stanowi, że:

1\. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2\. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3\. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zatem w sytuacji, gdy w wyniku wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej (z części budynku) powstaje odrębna własność lokalu, dochodzi w tej części do zniesienia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności nieruchomości nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, daty nabycia poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych w Pana przypadku stanowi data nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, tj. 20 października 1999 r. Termin określony w tym przepisie należy więc liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 2004 r., a więc planowana sprzedaż 6 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Pana sprzedaż 6 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż 6 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym przez Pana i żonę upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Ustanowienie odrębnej własności nieruchomości nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych osób (Pana żony).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).