Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.386.2020.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-09
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji, opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia Działek oraz prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 24 lipca 2020 r. (data wpływu 24 lipca 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 sierpnia 2020 r. (data wpływu 24 sierpnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji, opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia Działek (…) oraz prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji, opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia Działek (…) oraz prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 sierpnia 2020 r. (data wpływu 24 sierpnia 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka Akcyjna

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku:

Opis Nieruchomości

Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego następujących działek zlokalizowanych w (…):

*   działki o numerze ewidencyjnym 1, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 1”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 2, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 2”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 3 , położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 3”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 4, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 4”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 5, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 5”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 6, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 6”);

\- dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr (…) (dalej łącznie jako: „Działki 1-6”).

Planowana Transakcja obejmuje również nabycie prawa użytkowania wieczystego następujących działek:

*   działki o numerze ewidencyjnym 7, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 7”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 8, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 8”);

*   działki o numerze ewidencyjnym 9, położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 9”);

\- dla których jest prowadzona księga wieczysta o (…) (dalej łącznie jako: „Działki 7-9”; Działki 1-6 oraz Działki 7-9 będą dalej łącznie określane jako „Działki”).

Przez Działki przechodzą sieci będące własnością przedsiębiorców przesyłowych zajmujących się dostawą odpowiednich mediów: sieć elektroenergetyczna (właściciele: (…) oraz (…)), sieci wodociągowe oraz kanalizacyjne (zarządca (…)), sieci ciepłownicze (właściciel: (…) ), sieci gazowe (właściciel: (…)), sieci teletechniczne (właściciel (…)) wraz z urządzeniami technicznymi i infrastrukturą obsługującą w postaci m.in. anteny (właściciel: (…)) czy latarni, których właścicielem jest (…) sp. z o.o. (dalej: „Sieci Przesyłowe”). Sieci Przesyłowe nie należą do Sprzedającego i związku z tym nie stanowią przedmiotu Transakcji.

Niezależnie od powyższego, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci Przesyłowe powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.), ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Oprócz Sieci Przesyłowych na Działkach 1-6 oraz Działce 7 nie znajdują się żadne inne zabudowania ani budowle.

Działka 8 jest zabudowana wiatą oraz częścią parkingu (pozostała część parkingu została w przeszłości wyburzona, w związku z przygotowaniem terenu pod przyszłą inwestycję) (dalej: „Budowle 1”). Budowle 1 jako przedmiot własności Sprzedającego będą objęte Transakcją.

W obrębie Działki 8, oprócz wskazanych w treści Wniosku Budowli 1, zlokalizowane są również sieci przesyłowe w formie kabli energetycznych oraz przyłączy/złączy kablowych, będących własnością Sprzedawcy. Na wiatę składa się naniesienie oznaczone nr 86.

Działka 9 jest z kolei zabudowana następującymi naniesieniami:

*   jednym budynkiem socjalno-biurowym (…), jednym budynkiem warsztatowym (…), dwoma budynkami magazynowymi (…), budynkiem produkcyjnym (…), produkcja stali), budynkiem portierni, budynkiem stacji paliw wraz z wiatą, stacjami transformatorowymi (jedna stacja wbudowana w budynek (…) (dalej: „Budynki”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji;

*   przepompownią ścieków, drogą betonową z płyt, drogami i placami postojowymi, placami składowymi, ogrodzeniem, stacją diagnostyczną wraz z wyposażeniem oraz kanałami do mycia samochodów dalej: jako „Budowle 2”), które również będą przedmiotem Transakcji.

Na Działce 9 ponadto znajdują się konstrukcje nieprzytwierdzone do gruntu, stanowiące własność najemców i niebędące przedmiotem Transakcji.

Zainteresowaniu doprecyzowali że:

*   na budynek (…) składa się budynek (…) ;

*   na budynek (…) w rzeczywistości składają się dwa budynki o nr(…);

*   na budynek (…) w rzeczywistości składają się cztery budynki o nr(…);

*   na budynek (…) w rzeczywistości składają się cztery budynki o nr(…);

*   na budynek (…) w rzeczywistości składają się trzy budynki o nr(…);

*   na budynek portierni składa się budynek (…);

*   na budynek stacji paliw wraz z wiatą składają się dwa budynki(…).

Powyższa rozbieżność wynika w szczególności z funkcjonalnego traktowania przez Sprzedającego budynków wchodzących w skład określonego budynku łącznie jako jeden budynek. Przykładowo, dwa budynki praktycznie pełnią funkcję jednego budynku warsztatowego (…).

Ponadto, na Działce znajduje się Budynek o charakterze niemieszkalnym (nr …). Z uwagi na to, że Budynek o nr (…) koliduje z realizacją planowanej inwestycji przez Wnioskodawcę na nabywanej Nieruchomości, planowane jest jego zlikwidowanie. Budynek (…) zostanie zatem wyburzony przez Sprzedającego przed Transakcją (tym samym nie będzie przedmiotem Transakcji) albo już po dokonaniu Transakcji przez Wnioskodawcę. Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta w ramach dalszych negocjacji Stron.

Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem wskazane Budynki stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Dla zachowania precyzji opisu, Zainteresowani wskazują, że wskazane wyżej Budynki, dzielą podobną historię do Budynków zlokalizowanych na Działce 9, które zostały wskazane we Wniosku, za wyjątkiem wolnostojącej stacji transformatorowej, która została posadowiona w 2013 r. W szczególności, Sprzedawca, jak również wcześniej (…) co najmniej od 2007 r. (spółka przejęta przez Sprzedawcę w 2018 r.), wykorzystywali wskazane wyżej Budynki, w tym stację transformatorową, na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym. Ponadto, ponosili wydatki na remont wskazanych Budynków znajdujących się na Działce 9, w tym stacji transformatorowej, niemniej wartość poniesionych nakładów nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków (licząc co najmniej od 2007 r., tj. nabycia udziałów w (…) przez Sprzedającego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał wskazanych wyżej Budynków na cele działalności zwolnionej z VAT.

W opinii Zainteresowanych Budynki spełniają definicję budynków w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm.; dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będą posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast Budowle 1 i Budowle 2 (dalej jako: „Budowle”) spełniają przesłanki do uznania za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

W obrębie Działki 9 oprócz wskazanych Budowli 2 oraz Budynków zlokalizowane są również:

*   stacje transformatorowe - choć stacje transformatorowe zostały ogólnie wymienione jako przedmiot Transakcji, Zainteresowani uściślili, że w obrębie Działki 9 znajdują się dwie takie stacje - jedna wolnostojąca, druga wbudowana w budynek (…);

*   sieci przesyłowe w formie kabli energetycznych oraz przyłączy/złączy kablowych;

\- również będące własnością Sprzedającego.

Wymienione wyżej urządzenia energetyczne zlokalizowane w obrębie Działki 8 i Działki 9 określane są dalej jako „Urządzenia energetyczne”.

Zdaniem Zainteresowanych, stacje transformatorowe mogą zostać uznane za budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.; dalej: jako „Prawo budowlane”). Natomiast znajdujące się na Działkach 8 i 9 sieci przesyłowe w formie kabli energetycznych oraz przyłącza/złącza kablowe mogą stanowić budowle na gruncie Prawa budowlanego.

Na chwilę składania niniejszego pisma, Zainteresowani nie ustalili ostatecznie, czy przedmiotowe Urządzenia energetyczne będą stanowiły przedmiot Transakcji. W razie nabycia Urządzeń energetycznych, zamiarem Wnioskodawcy jest likwidacja większości z nich oraz być może wykorzystywanie pozostałych Urządzeń energetycznych na potrzeby prowadzonej działalności.

Natomiast, jeżeli Strony w toku negocjacji ostatecznie ustalą, że Urządzenia energetyczne nie przechodzą na Nabywcę w ramach przedmiotowej Transakcji, większość z Urządzeń energetycznych zostanie zlikwidowana, podczas gdy w stosunku do pozostałych, zostanie ustanowiona odpowiednia służebność mająca na celu umożliwienie dalszego ich wykorzystania.

Dla zachowania precyzji opisu, Zainteresowani wskazują, że Urządzenia energetyczne dzielą podobną historię do Budowli/Budynków zlokalizowanych na Działce 8 oraz Działce 9, za wyjątkiem wolnostojącej stacji transformatorowej, która została wzniesiona w 2013 r. W szczególności, Sprzedawca, jak również wcześniej (…) co najmniej od 2007 r. (spółka przejęta przez Sprzedawcę w 2018 r.), wykorzystywali Urządzenia energetyczne, w tym stację transformatorową, na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym. Ponadto, Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie Urządzeń energetycznych, w tym stacji transformatorowej, o wartości równej lub przekraczającej 30% ich wartości początkowej (licząc co najmniej od 2007 r., tj. nabycia udziałów w (…) przez Sprzedającego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Urządzeń energetycznych na cele działalności zwolnionej z VAT.

Działki, Budowle oraz Budynki będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

Dla Działek nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego za wyjątkiem części Działki 4, Działki 5, Działki 7 oraz Działki 9, które w niewielkim fragmencie znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(…) ” w (…) , uchwalony dnia 10 września 2019 r. przez Radę Miasta (…)uchwałą Nr (…). Działka 4 i Działka 5 znajdują się w granicach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych – przeznaczenie terenu: droga publiczna - ulica zbiorcza z trasą tramwajową Działka 7 i Działka 9 znajdują się w granicach terenu elementarnego (…) (odcinek(…)) o ustaleniach funkcjonalnych; przeznaczenie terenu – droga publiczna – droga zbiorcza z trasą tramwajową (dalej: „MPZP”).

Wszystkie Działki są natomiast objęte decyzją Nr (…) o warunkach zabudowy z dnia 26 lipca 2019 roku wydaną z up. Prezydenta Miasta (…) znak (…) ,uzupełnioną postanowieniami z dni: 6 sierpnia 2019 roku i 14 sierpnia 2019 roku, o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy (…) (dalej: „Decyzja WZ”).

Kupujący i Sprzedający są stronami Umowy Przedwstępnej Warunkowej Sprzedaży oraz Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z 2 czerwca 2020 r., Repertorium A nr(…), na podstawie której Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, pod warunkiem że Gmina Miasta (…) nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu w odniesieniu do Działek 1-6.

Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej. W przypadku Działek 1-6 oraz Działki 7 Sprzedający przeprowadzał prace związane z przygotowaniem terenu pod budowę planowanej inwestycji parku logistycznego. Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje przychody z Działki 8 oraz Działki 9 z tytułu zawartych umów najmu i dzierżawy części Budowli oraz Budynków. opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji, opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia Działek oraz prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Na dzień Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą budowę inwestycji o funkcji biurowo- magazynowej, parku logistycznego oraz w przyszłości wynajem lub sprzedaż na cele komercyjne (w przeważającej części na cele magazynowe) powierzchni znajdujących się w parku logistycznym. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający, prowadzi działalność m.in. w zakresie realizacji inwestycji budowlanych, zagospodarowania nieruchomości oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz zarządzaniem nieruchomościami. W ramach prowadzonej działalności Sprzedający realizuje szereg inwestycji budowlanych oraz jest właścicielem nieruchomości innych niż te, które objęte są niniejszą Transakcją. Inwestycje Sprzedającego są realizowane przy wykorzystaniu generalnych wykonawców/zewnętrznych podwykonawców (Sprzedający nie zatrudnia pracowników budowlanych), niemniej Sprzedający zatrudnia również pracowników, niezbędnych do realizowania przez Sprzedającego wskazanej działalności operacyjnej (np. project managerów). Sprzedający poza wskazaną działalnością pełni również funkcję holdingową dla innych podmiotów, jest także podmiotem notowanym na giełdzie.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku stanowi i na moment Transakcji będzie stanowić odrębny oddział wydzielony w ramach struktury organizacyjnej i działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający prowadzi również oddzielne księgi rachunkowe dla oddziału, w skład którego wchodzi Nieruchomość (sporządzany jest odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat, a nieruchomość wydzielona jest w systemie księgowym SAP jako odrębna jednostka). Jednocześnie Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg dla samej Nieruchomości, czy też Przedmiotu Transakcji (Przedmiot Transakcji – zgodnie z definicją poniżej) – jedynie dla oddziału, którego Nieruchomość oraz Przedmiot Transakcji są częścią.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Prawo użytkowania wieczystego Działek 1-6 Sprzedający nabył na postawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia 12 listopada 2007 roku, repertorium A nr (…). Nabycie podlegało przepisom ustawy o VAT i było zwolnione z opodatkowania VAT.

Na podstawie powyższej umowy Sprzedający nabył również udziały w spółce (…) sp. z o.o. (dalej „(…)”). Na moment dokonania transakcji, (…) była użytkownikiem wieczystym Działek 7-9 oraz właścicielem Budowli oraz Budynków. W 2018 r. doszło do przejęcia (…) przez Sprzedającego. W wyniku przejęcia, Sprzedający stał się użytkownikiem wieczystym Działek 7-9 oraz właścicielem Budowli oraz Budynków.

Sprzedający (jak również wcześniej (…) co najmniej od 2007 r.) wykorzystywali Działki oraz znajdujące się na nich Budynki i Budowle na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym. Ponadto, ponosili wydatki na remont Budynków i Budowli znajdujących się na Działce 8 i na Działce 9, niemniej wartość poniesionych nakładów nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budowli i Budynków (licząc co najmniej od 2007 r., tj. nabycia udziałów w (…) przez Sprzedającego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Działek, Budowli oraz Budynków na cele działalności zwolnionej z VAT.

(iv) Zakres Transakcji

Strony zobligowały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Planowane jest, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w październiku 2020 r.

Na podstawie Umowy Sprzedaży nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego:

*   prawa użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności znajdujących się na nich Budynków oraz Budowli;

*   Decyzji WZ;

*   decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia uzyskanej przez Sprzedającego (dalej: „Decyzja DUŚ”);

*   decyzji Prezydenta miasta (…) nr (…) z 31 marca 2020 roku (znak:…) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na rozbiórkę budynku biurowego oraz budowę budynków i budowli w ramach budowy (…) (dalej: „Decyzja PnB”);

*   koncepcji zagospodarowania, projektów budowlanych (wraz z egzemplarzami papierowymi oraz w formie elektronicznej) oraz innej dokumentacji architektonicznej stanowiącej podstawę wydania Decyzji DUŚ, Decyzji WZ oraz Decyzji PnB wraz z prawami autorskimi;

*   praw i obowiązków wynikających z umowy nr (…) z 15 grudnia 2019 r. zawartej przez Sprzedającego z Gminą Miasto –(…) dotyczącą przebudowy układu drogowego w rejonie skrzyżowania ulic (…).

Wnioskodawca – jako przyszły użytkownik wieczysty Działek oraz właściciel Budynków oraz Budowli – wskazuje, że na mocy prawa przejmie również prawa i obowiązki związane z umowami zawartymi z najemcami Budynków i Budowli. Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu Transakcji przeważająca większość umów najmu zostanie przez Wnioskodawcę rozwiązana. Natomiast Wnioskodawca nie wyklucza zawarcia w przyszłości nowych umów najmu z pojedynczymi obecnymi najemcami w nowo wybudowanym centrum logistycznym. Na chwilę składania Wniosku wspólnego, Zainteresowani nie określili sposobu dokonywania ewentualnych rozliczeń z tytułu umów najmu, które mogą powstać w miesiącu dokonania Transakcji.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego (także tych związanymi z umowami najmu). Wnioskodawca podkreśla w szczególności, że przedmiotem Transakcji nie będzie całość składników majątkowych i zobowiązań wchodzących w skład oddziału Sprzedającego. Intencją Wnioskodawcy jest jedynie nabycie gruntu pod realizację przyszłej inwestycji. Przeniesienie aktywów towarzyszących, tj. m.in. Budynków, Budowli czy umów najmu wynika z okoliczności prawnych/faktycznych, a nie z chęci wykorzystywania ich w działalności Wnioskodawcy. Kupujący w celu realizacji inwestycji, planuje wyburzenie Budynków i Budowli, których stanie się właścicielem w związku z realizacją Transakcji.

Jak wskazano Sprzedający jest podmiotem, który prowadzi szeroką skalę działalności w branży budowlanej oraz nieruchomościowej. Konsekwentnie posiada wiele aktywów i zobowiązań, w tym wynikających z posiadanych nieruchomości (w tym innych niż Nieruchomość), jak i związanych z nim umów, które nie będą stanowiły przedmiotu niniejszej Transakcji. Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

*   prawa i obowiązku z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczek i kredytów bankowych;

*   prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego,

*   prawa z rękojmi i gwarancji jakości materiałów budowlanych i robót budowlanych dotyczących Budynków i Budowli, a także wszelkie powiązane prawa do dochodzenia kar umownych dotyczących nieruchomości,

*   prawa do dokumentów zabezpieczenia budowlanego zabezpieczającego wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej, w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub poręczenia spółki macierzystej,

*   kaucja zabezpieczenia budowlanego tj. jakiekolwiek kaucje pieniężne zabezpieczające wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej oznaczające wszelkie kaucje pieniężne dostarczone na podstawie gwarancji budowlanych;

*   składniki związane z działalnością ww. oddziału, w tym w szczególności ruchomości przypisane do oddziału, pracownicy dedykowani do obsługi oddziału, czy środki pieniężne przypisane do rachunków oddziału.

Ponadto, Sprzedający wskazuje, że nie jest stroną umów takich jak umowy o zarządzanie nieruchomością (property management), czy też umów o zarządzanie aktywami (asset management).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynku. W szczególności, ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym celu (takich jak umowy serwisowe, czy o media). Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości Kupujący zawrze własne umowy z tymi podmiotami, dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana dostawa Działki 8 oraz Działki 9 (działki zabudowane) w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
3.  Czy planowana dostawa Działek 1-6 oraz Działki 7 (działki niezabudowane) w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
4.  Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Dostawa Działki 8 oraz Działki 9 (działki zabudowane) w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
3.  Dostawa Działek 1-6 oraz Działki 7 (działki niezabudowane) w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
4.  W zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

1.  Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia

2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (Obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08).).

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Powszechnie przyjmuje się, że w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT mowa jest o przedsiębiorstwie w znaczeniu przedmiotowym, w związku z czym pojęcie to należy rozumieć zgodnie z definicją przedsiębiorstwa wskazaną w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Kodeks cywilny definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy też wskazać na gruncie art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych. Oznacza to, że w przypadku np. sprzedaży przedsiębiorstwa, jeśli strony chcą wyłączyć z zakresu transakcji niektóre składniki majątkowe, konieczne jest enumeratywne wyliczenie tych pozycji (w przeciwnym razie zostaną one przeniesione na nabywcę).

Co do zasady, kwalifikacja czynności prawnej jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa wymaga przeniesienia na nabywcę wszystkich elementów wskazanych w art. 551 Kodeksu cywilnego, o ile występują w danym stanie faktycznym. Kwalifikacja ta może być jednak zachowana w przypadku umownego wyłączenia z zakresu transakcji pewnych elementów, ale tylko wówczas, gdy nie mają one istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 listopada 2018 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.538.2018.2.IT).

Kluczowym jest, aby przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.657.2018.2.SM).

W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że Przedmiot Transakcji będzie ograniczony do zbycia Nieruchomości oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samymi Nieruchomościami, które zazwyczaj są przedmiotem przeniesienia w transakcjach mających za przedmiot nieruchomości.

Poza zakresem Transakcji pozostanie jednak cały szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego i objętych definicją wynikającą z art. 551 Kodeksu cywilnego, kluczowych dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W efekcie nabywana przez Kupującego masa majątkowa nie będzie miała cech pozwalających na uznanie jej za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań przypisanych przedsiębiorstwu Sprzedającego. W szczególności do tych składników należą inne nieruchomości należące do Sprzedającego, w tym inne oddziały, pracownicy, środki pieniężne, ruchomości, jak i wiele innych składników, praw oraz zobowiązań.

Potencjalnie podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagałoby przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomościami i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie byłby w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach.

Warto mieć również na uwadze, że zgodnie z Objaśnieniami jednym z warunków do uznania danej transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa jest zamiar dalszego kontynuowania działalności zbywcy przez kupującego w oparciu o przejmowane aktywa. W analizowanej sytuacji Kupujący wskazuje, że nie ma zamiaru dalszego kontynuowania działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Budynków oraz Budowli. Co prawda Kupujący wstąpi z mocy praw w prawa i obowiązki z umów najmu, które nie zostaną rozwiązane przez Sprzedającego do dnia Transakcji, niemniej intencją Kupującego jest ich rozwiązanie w toku realizacji inwestycji (w odniesieniu do niewielkiej części najemców, może także dojść do podpisania nowych umów najmu w nowo wybudowanym parku logistycznym), czy też przygotowań do realizacji jego własnych inwestycji. Zakup Nieruchomości dokonywany jest w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie parku logistycznego w obrębie nabywanych Działek. W celu przeprowadzenie tego przedsięwzięcia Kupujący planuje również wyburzenie Budynków i Budowli, których stanie się właścicielem w wyniku realizacji Transakcji.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie ma możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłącza również stosowanie przepisów ustawy w odniesieniu do transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższej definicji, wyróżnia się następujące przesłanki warunkujące możliwość uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Przede wszystkim, powinien istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych (przy czym ustawodawca wymienia w tym kontekście również zobowiązania), który jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie.

W licznych interpretacjach organów podatkowych dotyczących zakresu pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa podkreśla się, że wydzielenie to powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych) (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0112-KDIL1-3.4012.639.2018.3.AP, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0111-KDIB2-1.4010.411.2018.4.MJ, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0111-KDIB1-2.4010.515.2018.1.BG).

Przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego rozumiana jest w ten sposób, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział itp. Podkreśla się, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W kontekście wyodrębnienia funkcjonalnego wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Dlatego przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zakwalifikowanie danego zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 ustawy o VAT uzależnione jest zatem nie od jakiegokolwiek zorganizowania masy majątkowej - musi się ona odznaczać bowiem pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Kluczowa z perspektywy definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa zbywcy (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Analizując powyższe przesłanki w kontekście opisanego zdarzenia przyszłego należy dojść do wniosku, że Przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jakkolwiek można próbować twierdzić, że Nieruchomość wyróżnia się pewnego rodzaju wyodrębnieniem organizacyjnym (wchodzi w skład wyodrębnionego w strukturze organizacyjnym Sprzedającego oddziału) oraz wyodrębnieniem finansowym (dla oddziału – lecz nie dla samej Nieruchomości – w skład którego wchodzi Nieruchomość prowadzona odrębna rachunkowość), w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji w dalszym ciągu nie spełnia przesłanki wyodrębnienia funkcjonalnego, która jest koniecznym warunkiem uznania danych składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca uważa, że Przedmiot Transakcji nie jest jednak w istocie organizacyjnie wyodrębniony. Fakt istnienia oddziału świadczy bowiem o wyodrębnieniu organizacyjnym oddziału – szerszego zbioru elementów i składników, którego Przedmiot Transakcji jest jedynie pewną częścią. Przedmiot Transakcji nie zawiera szeregu elementów przypisanych do oddziału, takich jak pracownicy, czy środki pieniężne na rachunkach, więc nie można mu przypisywać cech wyodrębnienia organizacyjnego, które przynależą do oddziału.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy również nie powinna być spełniona przesłanka wyodrębnienia finansowego. W szczególności dla Nieruchomości, czy Przedmiotu Transakcji nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe (lecz jedynie dla oddziału, którego te składniki są częścią – sam oddział zawiera o wiele więcej składników, które w ramach niniejszej Transakcji nie będą przenoszone, taki jak ruchomości, pracownicy, czy środki pieniężne na rachunkach bankowych).

Wyodrębnienie finansowe nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować i odnosić się bezpośrednio do tych elementów, które stanowią Przedmiot Transakcji, a w tym przypadku Przedmiot Transakcji jest jedynie częścią większej całości, która wyodrębniona jest finansowo, jaką jest oddział. Co więcej, dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie – a w tym przypadku jest ona faktycznie możliwa dla większej całości jaką jest oddział, a nie dla Nieruchomości, czy Przedmiotu Transakcji.

Zbywane składniki majątkowe nie są wystarczające do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomościach, a w związku z tym nie można mówić o ich wyodrębnieniu funkcjonalnym w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej wynajmie powierzchni komercyjnych w dużych kompleksach magazynowych, biurowych lub biurowo-usługowych, konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). W ramach Transakcji, zasadniczo, Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z takich umów, nie przejmie również pracowników, którzy realizują te funkcję u Sprzedającego. Stąd, aby Kupujący mógł w oparciu o nabyte Budynki prowadzić działalność obejmującą najem powierzchni, konieczne byłoby samodzielne zapewnienie przez niego realizacji istotnych funkcji związanych z Budynkami, których „obsługa” nie zostanie przejęta od Sprzedającego (w szczególności w zakresie zatrudnianych przez Sprzedającego pracowników, których stosunki pracy nie będą przenoszone na Kupującego).

Z uwagi na powyższe okoliczności, zdaniem Wnioskodawców, zespół składników majątkowych które będą przedmiotem Transakcji nie posiada zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności bez uzupełniania go o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, pozyskaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami, obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). Innymi słowy zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, pozyskaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami, obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości) mogłyby one służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Wnioskodawcy zaznaczają również, że z uwagi na fakt, iż Kupujący nie przejmie kontraktów ani pracowników zapewniających realizację szeregu istotnych funkcji pozwalających na prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni, to sprzedaży Nieruchomości nie będzie można uznać za sprzedaż całej „struktury” służącej realizacji tego celu gospodarczego.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z definicją zorganizowanej części przedsiębiorstwa i ugruntowanym stanowiskiem administracji podatkowej (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 lutego 2020 r., sygn.. 0113-KDIPT1-2.4012.719.2019.3.MC), na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Nawet gdyby uznać, że Przedmiot Transakcji mógłby potencjalnie zostać uznany za organizacyjnie (z powodu istnienia oddziału i finansowo wyodrębniony, to w szczególności przesłanki 3 i 4 nie są w dalszym ciągu spełnione w niniejszej sprawie. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, wyklucza to kwalifikację przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Bez względu na powyższe konkluzje, należy mieć na uwadze, że zgodnie z Objaśnieniami jednym z warunków do uznania danej transakcji za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zamiar dalszego kontynuowania działalności zbywcy przez kupującego w oparciu o przejmowane aktywa. W analizowanej sytuacji Kupujący wskazuje, że nie ma zamiaru dalszego kontynuowania działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Budynków oraz Budowli. Zakup Nieruchomości dokonywany jest w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie parku logistycznego w obrębie nabywanych Działek. Co prawda Kupujący wstąpi z mocy praw w prawa i obowiązki z umów najmu, które nie zostaną rozwiązane przez Sprzedającego co dnia Transakcji, niemniej intencją Kupującego jest ich rozwiązanie w toku realizacji (w odniesieniu do niewielkiej części najemców, może także dojść do podpisania nowych umów najmu w nowo wybudowanym parku logistycznym), czy też przygotowań do realizacji jego własnych inwestycji.

Zainteresowani wskazują również, że istotność zamiaru kontynuacji prowadzenia działalności przy wykorzystaniu nabywanych składników majątkowych była podkreślana także w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: jako „TSUE”). Przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa stanowi bowiem implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE (Dyrektywa Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej Dz. U. L 347 z 11 grudnia 2006). Przywołany przepis w zdaniu pierwszym stanowi, że w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

Z brzmienia tego przepisu oraz uprzednio obowiązującego art. 5 ust. 8 tzw. szóstej dyrektywy (Szósta Dyrektywa Rady (77/388/EWG) z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, (Dz.U.UE.L77.145.1 z późn. zm.) TSUE wywodzi, że jego zastosowanie wymaga również, by nabywca miał zamiar prowadzić przekazane przedsiębiorstwo lub jego część, a nie natychmiast zlikwidować działalność i ewentualnie sprzedać zapasy (por. wyrok z dnia 10 listopada 2011 r. - sprawa C-444/1).

W/w stanowisko TSUE podzielają również krajowe organy podatkowe. Np. w Interpretacji indywidualnej z dnia 29 listopada 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.429.2019.2.ISK), powołując się na wyrok TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01) stwierdził, że „z orzeczenia tego wynika ponadto, że - w świetle tej normy dyrektywy \[77/388/EWG\] - nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów”. Na istotność zamiaru kontynuowania działalności zbywcy dla przyjęcia, że mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, zwracał uwagę Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej również w Interpretacji indywidualnej z dnia 20 lutego 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1- 2.4012.765.2019.2.MC.

Tymczasem, Zainteresowani pragną podkreślić, że w analizowanej sytuacji Kupujący nie ma zamiaru dalszego kontynuowania działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Budynków oraz Budowli. Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu Transakcji przeważająca większość umów najmu zostanie przez Wnioskodawcę rozwiązana. Natomiast Wnioskodawca nie wyklucza zawarcia w przyszłości nowych umów najmu z pojedynczymi obecnymi najemcami w nowo wybudowanym centrum logistycznym. Intencją Wnioskodawcy jest jednak jedynie nabycie gruntu pod realizację przyszłej inwestycji – tj. działalności, której w odniesieniu do przedmiotu Transakcji Sprzedający obecnie nie realizuje. Przeniesienie aktywów towarzyszących, tj. m.in. Budynków, Budowli czy umów najmu wynika z okoliczności prawnych/faktycznych, a nie z chęci wykorzystywania ich w działalności Wnioskodawcy (co do zasady, Kupujący planuje wyburzenie Budynków i Budowli oraz rozwiązanie najmów).

Ponadto, Sprzedający zatrudnia pracowników niezbędnych do prowadzenia przez niego działalności w zakresie Nieruchomości. Bez tych osób (analogicznych usług dostawców zewnętrznych) nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej. W ramach Transakcji pracownicy Sprzedającego nie wstąpią w stosunek prawny z Kupującym – Kupujący w celu prowadzenia działalności nabywać będzie w tym zakresie usługi od dostawców zewnętrznych, w tym wyspecjalizowanych podmiotów z grupy Kupującego.

Dodatkowo, jak podkreślono w Objaśnieniach, oceny zamiaru/możliwości kontynuowania działalności zbywcy należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. „Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP” – wskazano.

W analizowanej Sprawie Wnioskodawca będzie angażował inne składniki majątku, niebędące przedmiotem Transakcji, a także podejmie szereg działań, aby prowadzić działalności gospodarczą (odmienną przedmiotowo od działalności Sprzedawcy) na terenie Nieruchomości. Jako przykład takich działań Wnioskodawca wskazuje przystosowanie (w tym likwidację) większości obiektów znajdujących się na Nieruchomości celem realizacji własnej inwestycji parku logistycznego.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja jest zbieżna z wnioskami, jakie można wyciągnąć z Objaśnień, gdzie wskazano, że „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Jak wskazano w Objaśnieniach:

*   Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom;

*   W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji;

*   Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

*   Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcie umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne wskazane przez Zainteresowanych elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą w szczególności: Nieruchomości, tj. Działki, Budowle oraz Budynki, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy, decyzje administracyjne związane z planowaną inwestycją polegającą na budowie parku logistycznego wraz z dokumentacją projektową ściśle związaną z planowaną inwestycją.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte w szczególności (a) jakiekolwiek źródła finansowania działalności Sprzedającego, (b) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem; (c) prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę z pracownikami Sprzedającego.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę Przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Należy również wskazać, że drugi z warunków za uznaniem transakcji za zbycie przedsiębiorstwa /zorganizowanej części przedsiębiorstwa również nie zostanie spełniony. Kupujący nie ma bowiem zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM).

W konsekwencji, należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania ustawy o VAT (a więc będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

W ocenie Zainteresowanych, fakt uzupełnienia zdarzenia przyszłego o Urządzenia energetyczne i wskazane w treści niniejszego pisma Budynki nie zmienia kwalifikacji, że Transakcja nie powinna być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak wskazano w treści Wniosku, brak możliwości uznania zbywanych składników za przedsiębiorstwo /zorganizowaną część przedsiębiorstwa wynika z ogólnej niezdolności przejmowanych aktywów do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej i braku zamiaru kontynuacji działalności Sprzedawcy przez Wnioskodawcę. Wskazane w treści niniejszego pisma Urządzenia energetyczne oraz wskazane Budynki nie zmieniają konkluzji w tym zakresie.

1.  Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 2 w zakresie dostawy Działki 8 i Działki 9 (działek zabudowanych)

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Działki 8 oraz Działki 9 jako działek zabudowanych będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT poprzez wybór opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej Transakcji obie strony transakcji posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działka 8 w momencie dokonania dostawy będzie zabudowana Budowlami 1. Działka 9 z kolei w momencie dokonania dostawy będzie z kolei zabudowana Budowlami 2 oraz Budynkami.

Co prawda, ustawa o VAT nie zawiera definicji budowli ani budynku, jednakże zostały one zdefiniowane ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.). Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pojęcie „budowli” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak w szczególności: obiekty liniowe, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, budowle ziemne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, sieci uzbrojenia terenu, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast obiektem budowlanym zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W opinii Zainteresowanych Budynki, o których mowa w opisie stanu faktycznego powinny zostać uznane za budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.). Natomiast Budowle, o których mowa w opisie stanu faktycznego powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

Zainteresowani wskazują również, że własność Budynków i Budowli znajdujących się na Działce 8 oraz Działce 9 została nabyta przez Sprzedającego w drodze przejęcia spółki (…)w 2018 r., której udziały zostały nabyte przez Sprzedającego w 2007 r. Sprzedający (jak również wcześniej (…) co najmniej od 2007 r.) wykorzystywali Działkę 8, Działkę 9 oraz znajdujące się na nich Budynki i Budowle na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym.

Od momentu nabycia przez Sprzedającego udziałów w(…) , tj. co najmniej od 2007 r., Sprzedający oraz (…) nie ponosili nakładów na naniesienia przekraczających 30% wartości początkowej zabudowań zlokalizowanych na Działce 8 oraz Działce 9. Wnioskodawca wskazuje, że licząc od 2007 r. na Budynki i Budowle ponoszone były nakłady związane z ich remontem, jednak ich wartość również nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków/Budowli.

Niemniej co najmniej od 2007 r. tj. od momentu nabycia udziałów przez Sprzedającego w (…), Budynki oraz Budowle znajdujące się na tych działkach były w całości wykorzystywane przez poprzednika prawnego Sprzedającego, jak i Sprzedającego na potrzeby własne, w szczególności na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym Budynków i Budowli.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych od pierwszego zasiedlenia Budynków oraz Budowli upłynęły co najmniej 2 lata.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych w stosunku do planowanej dostawy Działek zabudowanych mogliby oni zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części,

\- tzw. „opcja VAT”.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowe oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT (tj. wyboru opodatkowania VAT), o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku sprzedaży Działki 8 oraz Działki 9 możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT, i opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

W tym zakresie Zainteresowani planują złożyć w odpowiednim terminie oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą mieć zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, intencją Sprzedających i Wnioskodawcy (czynnych podatników VAT) jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Działek zabudowanych. Planowana Transakcja w zakresie dostawy Działek zabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

W ocenie Zainteresowanych, dostawa w zakresie Działek 8-9 jako działek zabudowanych korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, dalej: „ustawa o VAT”).

W ocenie Zainteresowanych, dostawa w zakresie Działek 8-9 jako działek zabudowanych korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, dalej: „ustawa o VAT”).

Ujawnienie niewskazanych we Wniosku Urządzeń energetycznych oraz Budynków nie stoi w sprzeczności z powyższym stwierdzeniem, w szczególności Działki 8-9 nadal powinny być uznane za działki zabudowane.

Jak doprecyzowano, od nabycia przez Zbywcę przedmiotowych Urządzeń energetycznych oraz Budynków upłynęło więcej niż dwa lata. Jednocześnie, Zbywca nie ponosił nakładów na Urządzenia energetyczne oraz Budynki, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji, wszystkie przesłanki zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Działek 8-9 pozostają spełnione.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zainteresowani zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem spełnienia ustawowych przesłanek.

W konsekwencji, zmiany w zakresie zdarzenia przyszłego, opisane w niniejszym piśmie nie wpłyną na opodatkowanie Transakcji, tj. Transakcja w zakresie Działek 8-9 powinna podlegać opodatkowaniu VAT poprzez wybór opodatkowania VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 3 w zakresie dostawy Działek 1-6 oraz Działki 7 (działek niezabudowanych)

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Działek 1-6 oraz Działki 7 jako działek niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zainteresowani pragną wskazać, że Sieci Przesyłowe przebiegające przez w/w Działki nie stanowią własności Sprzedającego, nie mogą być więc przedmiotem Transakcji. Tym samym biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Sieci Przesyłowych nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

Zdaniem Zainteresowanych w/w Działki należy uznać za tereny niezabudowane na moment dostawy i przedmiotowa Transakcja stanowi dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy niezabudowane Działki 1-6 oraz Działka 7 stanowią tereny budowlane.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Działka 4, Działka 5 oraz Działka 7 są objęte w niewielkiej części MPZP, z którego wynika, że w odniesieniu do Działki 4 oraz Działki 5 przeznaczenie terenu to droga publiczna - ulica zbiorcza z trasą tramwajową, natomiast w odniesieniu do Działki 7 przeznaczenie terenu to droga publiczna – droga zbiorcza z trasą tramwajową. Z kolei wszystkie Działki (w tym Działki 1-6 oraz Działka 7) są objęte ostateczną Decyzją WZ o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy (…) w (…).

W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych Działki 1-6 oraz Działka 7 powinny zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy w/w Działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek 1-6 oraz Działki 7 nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 4

W odniesieniu do prawa do odliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja inwestycji a następnie opodatkowana VAT sprzedaż lub wynajem).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy wskazać, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.