Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.8.2025.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-21
Teza: Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w
wyodrębnionych działkach o pow. ok 2,8 ha nie będzie
czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
grunty-podział gruntu
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia, czy planowana przez Panią sprzedaż
    udziału w wyodrębnionych działkach o pow. ok 2,8 ha z działki nr 1 będzie czynnością
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną zamieszkałą stale na terenie Rzeczypospolitej Polskiej oraz
    posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.
    Prowadzi Pani obecnie działalność gospodarczą, działalność wiodąca: agencja turystyczna
    PKD 7911 A. W zakres pozostałej działalności wchodzi również PKD 64.99 Z, PKD 66.19 Z,
    PKD 79.11 B, PKD 79.90 C. Pani działalność nie obejmuje handlu nieruchomościami PKD
    68.10.Z.
    Jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    15 grudnia 2006 r. wraz z małżonkiem, z którym pozostaje Pani we wspólnocie
    majątkowej, nabyła Pani na podstawie aktu notarialnego - umowa sprzedaży, działkę nr 1
    o pow. 5,43 ha we wsi (...), gmina (...), dla której prowadzona jest KW (...). Transakcja ta nie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie była wystawiona faktura z wykazanym
    podatkiem VAT oraz z tytułu nabycia działki nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż transakcja nie podlegała
    podatkowi od towarów i usług.
    Celem zakupu była chęć wybudowania domu dla Pani, męża i ew. w późniejszym czasie
    dla syna oraz chęć posiadania terenu do rekreacji. Wraz z mężem władała Pani działką i
    podejmowała Pani wraz z mężem działania zapobiegające jej degradacji, w szczególności
    poprzez usuwanie niekontrolowanych zadrzewień (tzw. samosiejek). Do tej pory działka
    wykorzystywana była tylko przez Państwa do celów rekreacyjnych, a plan budowy domu, z
    powodu braku środków pieniężnych został zaniechany.
    Działka nigdy nie służyła i nie będzie służyć celom działalności gospodarczej Pani oraz Pani
    męża (nie była nigdy i nie będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych) ani też nie
    była przedmiotem dzierżawy lub najmu dla osób lub firm trzecich. Do chwili sprzedaży
    działka nie będzie wykorzystywana ani przez Panią ani przez małżonka do celów
    jakiekolwiek działalności gospodarczej. Działka do chwili sprzedaży nie będzie również
    wydzierżawiana lub najmowana dla firm lub osób trzecich.
    Działka objęta jest aktualnym MPZP, który dopuszcza dla jej części (ok 3,166 ha karta
    terenu 5 i 6) zabudowę jednorodzinną. Dla następnej części działki (ok 1 ha, karta terenu
    16) MPZP przewiduje zabudowę zagrodową. Dla tego fragmentu działki 25 sierpnia 2020 r.
    Pani mąż złożył wniosek do Wójta Gminy (...) o zmianę warunki zabudowy z obowiązującej
    zabudowy zagrodowej na zabudowę jednorodzinną. Do dnia dzisiejszego brak zmiany w
    planie, wniosek czeka na rozpatrzenie w Gminie.
    Na pozostałym terenie działki (ok 1,4 ha) MPZP przewiduje tereny zielone.
    4 maja 2011 r. Pani mąż złożył wniosek do Wójta Gminy (...) o zmianę w MPZP dla
    fragmentu wsi (...), obejmującego działkę nr 1, aby dopuszczono również wielospadowe,
    symetryczne konstrukcje dachu zamiast tylko obowiązujących konstrukcji dwuspadowych.
    Wniosek uwzględniono.
    27 maja 2022 r. Pani mąż złożył wniosek do Starostwa Powiatowego w (...) o pozwolenie na
    rozbiórkę ruin byłego budynku po gospodarstwie sadowniczym na terenie działki 1,
    ponieważ stan budynku zagrażał zdrowiu i życiu ludzi (dokumentacja foto). Po dokonaniu

    rozbiórki powiadomiono o tym fakcie również gminę, która zaprzestała naliczać Państwu
    podatek od nieruchomości od ww. budynku.
    13 czerwca 2022 r. Pani mąż złożył wniosek do Urzędu Gminy (...) o pozwolenie na
    wycięcie 4 topoli na terenie działki 1 zagrażającym, w razie upadku, posesjom sąsiadów.
    Drzewa usunięto za zgoda UG (...).
    Pani mąż złożył wniosek o zgodę na likwidację kolizji z siecią energetyczną i uzyskania
    pozwolenia na budowę dotyczącego likwidacji linii napowietrznej przebiegającej na
    terenie działki 1 (ok. 170m) i usadowienia jej pod ziemią. Pozwolenie uzyskano.
    Zamierza Pani wraz z małżonkiem, wyodrębnić z działki nr 1 mającej 5,43 ha dwie działki o
    powierzchni ok. 2,8 ha łącznie i tylko one byłyby przeznaczona na sprzedaży, bez podziału
    na mniejsze działki.
    Na tej części nieruchomości w myśl aktualnego MPZP przewidziany jest teren zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej turystki, sportu i rekreacji, bez
    ustalenia proporcji między funkcjami i w chwili sprzedaży to będzie obowiązywać.
    Aby dokonać podziału, konieczne będzie wydzielenie dróg dojazdowych, przewidzianych w
    MPZP tak, aby uzyskać dojazd do wszystkich działek powstałych po dokonaniu podziału.
    Konieczne będzie również, w chwili sprzedaży, ustanowienie służebności przejazdu,
    przechodu i przesyłu na działce numer 148 na rzecz działek powstałych po podziale.
    Działka nr 148 posiada dostęp do drogi publicznej i graniczy z działką nr 1 (działka nr 1
    takiego dostępu nie posiada).
    Działka nr 148 jest własnością Pani i męża. Przy sprzedaży działek będzie Pani wraz z
    małżonkiem, samodzielnie umieszczać ogłoszenia w portalach internetowych oraz
    równolegle korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Przyczyną
    skorzystania z usług pośrednika jest chęć zagwarantowania prawidłowości przebiegu
    transakcji.
    Sprzedaż wydzielonych działek może zostać poprzedzona umową przedwstępną, w takim
    przypadku umowa przedwstępna będzie zawierać przyrzeczenie kupna i sprzedaży oraz
    ewentualnie warunkować dokonanie transakcji od uzyskania kredytu bankowego na
    zakup przez kupującego.
    Przed sprzedażą działek wydzielonych nie udzieli Pani pełnomocnictwa przyszłemu
    nabywcy do występowania w Pani imieniu w sprawach związanych z ww. działkami. Do
    chwili sprzedaży wydzielonych działek nie przewiduje Pani wraz z mężem uzbrajania tego
    terenu w żadne media.
    Do chwili sprzedaży wydzielone działki nie będą wykorzystywane ani przez Panią ani przez
    małżonka do celów jakiekolwiek działalności gospodarczej oraz nie będą wprowadzane do
    ewidencji środków trwałych. Wydzielone działki do chwili sprzedaży nie będą również
    wydzierżawiane lub najmowane dla firm lub osób trzecich. Do chwili sprzedaży
    wydzielone działki nie będą zabudowane. W chwili obecnej nie posiada Pani
    nieruchomości, które ma Pani zamiar sprzedawać.
    W przeszłości nabyła Pani na podstawie aktu notarialnego - umowa sprzedaży 10 lipca
    1997 r. kawalerkę o pow. 30,9 m² na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Sprzedaży ww. kawalerki dokonała Pani 2 kwietnia 1999 r. aktem notarialnym - umowa
    sprzedaży. Środki ze sprzedaży posłużyły na zaspokojenie własnych potrzeb
    mieszkaniowych. 4 grudnia 1989 r. nabyła Pani na podstawie aktu notarialnego - umowa
    sprzedaży warunkowej oraz aktem notarialnym - przeniesienie własności z 19 marca 1990
    r. nieruchomość gruntową w miejscowości Otomin z myślą o budowie domu na własne
    potrzeby mieszkaniowe. Nieruchomość tę posiada Pani do dziś, jest ona niezabudowana i
    nie planuje Pani jej sprzedaży.
    Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

    Czy w świetle działań opisanych powyżej w razie sprzedaży wyodrębnionych z działki 1
    działek czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, transakcja sprzedaży wyodrębnionych działek działki nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), albowiem nabycie działki nr 1,
    sposób użytkowania oraz planowane zbycie jej części nie było, nie jest i nie będzie
    wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zarówno przez Panią,
    jak i Pani współmałżonka. Uważa Pani, że planowana czynność, czyli wyodrębnienie
    działek oraz ich sprzedaż nie będzie wykraczać poza zakres zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej:
    Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem
      wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu
      obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do
      majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,

    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie
    dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem

      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że
      sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma
      charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może
      stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
      które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
      sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie
      okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
      celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji
    dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności.
    Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.

    W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu
    dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
    sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może
    być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    W tym miejscu podkreślić należy, że:
      „ (...) pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych
      przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której
      zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92
      (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
      sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
      majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej
      jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej
      osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla
      potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika
      zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości
      wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku
      osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np.
      wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:
      „(...) majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
      własnych”.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).
    Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Przedmiotem Pani wątpliwości jest ustalenie, czy planowana przez Panią sprzedaż udziału
    w wyodrębnionych dwóch działkach o pow. ok 2,8 ha z działki nr 1 nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w
    sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący
    sprzedaży działki występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie
    wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań
    podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów
    profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która
    wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu
    nieruchomościami, takich jak np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu,
    ogrodzenie działki. Nabyła Pani działkę nr 1 - do współwłasności małżeńskiej - w celu
    wybudowania domu. Do tej pory działka nr 1 wykorzystywana była w celach
    rekreacyjnych. Z działki nr 1 zamierza Pani wyodrębnić dwie działki o powierzchni ok 2,8
    ha. Podział nastąpi dopiero po wydzieleniu dróg dojazdowych, aby uzyskać dostęp do
    wyodrębnionych działek. Z działki nr 1, z której zostaną wyodrębnione dwie działki o pow.
    ok 2,8 ha, zostały usunięte 4 topole zagrażające posesjom sąsiadów, uzyskano pozwolenie
    na budowę likwidacji linii napowietrznej i usadowienia jej pod ziemią, wniosek Pani i Pani
    męża dopuszczono na tym terenie możliwość budowy wielospadowej, symetrycznej
    konstrukcji dachu. Pani mąż złożył również wniosek do Starostwa Powiatowego o
    pozwolenie na rozbiórkę ruin byłego budynku po gospodarstwie sadowniczym na terenie
    działki 1, ponieważ stan budynku zagrażał zdrowiu i życiu ludzi. Działka nr 1 ani przed
    podziałem, ani w wyniku planowanego przez Panią podziału (wyodrębnienia) nie jest/nie

    będzie przedmiotem najmu, ani dzierżawy. Do chwili sprzedaży nie będzie Pani
    wykorzystywana jej w działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pani zarejestrowanym,
    czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedaż wyodrębnionych działek o pow. ok 2,8 ha z
    działki nr 1 może zostać poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej zawierającej
    przyrzeczenie kupna i sprzedaży oraz warunkować ma dokonanie sprzedaży wydzielonej
    działki od uzyskania kredytu bankowego na zakup przez kupującego. Przed sprzedażą nie
    udzieli Pani pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do występowania w Pani imieniu w
    sprawach związanych z działkami. Umieści Pani ogłoszenia na portalach internetowych
    oraz zamierza Pani skorzystać z usług biura pośrednictwa nieruchomości. Do chwili
    sprzedaży nie uzbroi Pani wydzielonego terenu w żadne media. Obecnie nie posiada Pani
    innych nieruchomości, które planowałaby Pani sprzedać.
    W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Panią, w
    zakresie sprzedaży wyodrębnionych z działki nr 1 działek o pow. ok 2,8 ha za podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy.
    Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegająca opodatkowaniu
    podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest
    określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku z tą sprzedażą
    jako podatnika podatku od towarów i usług. Skala zaangażowania przez Panią, w
    odniesieniu do planowanej sprzedaży wyodrębnionych działek o pow. ok 2,8 ha nie
    wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W konsekwencji planowana przez Panią sprzedaż udziału w wyodrębnionych z działki nr 1
    działkach o pow. ok 2,8 ha na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    gdyż w związku z ich sprzedażą nie będzie Pani działać jako podatnik prowadzący
    działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Tym samym planowana
    przez Panią sprzedaż udziału w wyodrębnionych działkach o pow. ok 2,8 ha nie będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Pani stanowisko uznaję zatem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ponadto informujemy, że interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 2
    wniosku tj. w zakresie podatku do towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 1
    dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne
    rozstrzygnięcie.
    W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla
    Pani, należy wskazać na treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
    został złożony przez Panią tj. Katarzynę Kolanowską, zaznacza się, że interpretacja nie
    wywiera skutku prawnego dla Pani męża (współwłaściciela wyodrębnionych działek).
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać

    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.