Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.81.2021.2.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-30
Teza: skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2021 r. (data wpływu 12 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 kwietnia 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 1 kwietnia 2021 r. (doręczone dnia 12 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Złożony wniosek uzupełniony został na wezwanie tutejszego organu z dnia 1 kwietnia 2021 r. (doręczone dnia 12 kwietnia 2021 r.) pismem z dnia 15 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 kwietnia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni od 1993 r. jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 1,3325 ha (jeden hektar trzy tysiące trzysta dwadzieścia pięć metrów), położonej w miejscowości (…), gminie (…). Własność nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w wyniku dziedziczenia ustawowego. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani żadnymi prawami osobistymi.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 6 marca 2007 r. przedmiotowa nieruchomość leży na terenie o przeznaczeniu: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz dróg dojazdowych.

Wnioskodawczyni zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość na rzecz podmiotu gospodarczego prowadzącego działalność deweloperską („(…)” S.A. z siedzibą w (…), w wyniku umowy przedwstępnej z dnia 29 stycznia 2020 r., i - w jej wykonaniu - umowy przenoszącej własność, która ma zostać zawarta przez strony do dnia 29 października 2021 r.

Jednocześnie, Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa osobie reprezentującej nabywcę, na podstawie którego pełnomocnik uprawniony jest przed zawarciem umowy przenoszącej własność do dokonywania wszelkich czynności w procesie budowlanym w związku z występowaniem o decyzje budowlane oraz ich zmiany, zezwolenia, uzgodnienia oraz wszelką dokumentację - niezbędnych do realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji budowlanej. Wnioskodawczyni upoważniła pełnomocnika również do reprezentowania w zakresie pełnomocnictwa przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi, składania wszelkiego rodzaju oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, pism i wniosków, uzyskiwania (odbioru) oraz podpisywania stosownych dokumentów oraz podejmowania wszelkich innych działań, jakie w związku z zamierzonymi czynnościami okażą się konieczne. Pełnomocnictwo nie uprawnia do udzielania substytucji.

Powyższe informacje są zawarte w aktach notarialnych: przedwstępnej umowy sprzedaży oraz pełnomocnictwa.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawczyni wskazuje, że nie jest i nigdy nie była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem interpretacji indywidualnej nigdy nie służyła do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka będąca przedmiotem zapytania nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana, nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Zgodnie z Uchwałą (…)Rady Miejskiej w (…) z dnia 6 marca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…), opublikowaną w Dz. Urz. Woj. (…) z dnia 16 czerwca 2007 r. Nr (…), poz. (…), Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania leży na terenie o następującym przeznaczeniu: 4MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej oraz 9KDD - tereny dróg dojazdowych, a ponadto działka nie leży w obszarze narażonym na niebezpieczeństwo powodzi, w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji, a Rada Miejska w (…) nie podjęła uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Wnioskodawczyni wskazała, że nie ma wiedzy na temat podmiotu będącego inicjatorem powstania i zapisów planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania.

Wnioskodawczyni nie zbywała innych nieruchomości w przeszłości, i tym samym nie była z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości. Nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, korzystała z usług jednego pośrednika.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań dotyczących przedmiotowej Nieruchomości, które zmierzały lub mogły zmierzać do zwiększenia jej wartości. W szczególności nie wydzielała drogi dojazdowej, nie doprowadzała sieci wodociągowej ani energetycznej.

Udzielone kupującemu pełnomocnictwo uprawnia do dokonywania wszelkich czynności w procesie budowlanym w związku z występowaniem o decyzje budowlane oraz ich zmianę, zezwolenia, uzgodnienia oraz wszelką dokumentację – niezbędnych do realizacji na Nieruchomości Inwestycji budowlanej na warunkach ustalonych przez pełnomocnika, a w związku z powyższym upoważnia pełnomocnika do reprezentowania – w zakresie pełnomocnictwa – przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi, składania wszelkiego rodzaju oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, pism i wniosków, uzyskiwania (odbioru) oraz podpisywania stosownych dokumentów oraz podejmowania wszelkich innych działań, jakie w związku z zamierzonymi czynnościami okażą się konieczne. Pełnomocnictwo nie uprawnia do substytucji i wygasa z dniem 29 października 2021 r. (ma charakter terminowy).

Zawarta w dniu 29 grudnia 2020 r. umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości przewiduje, iż Wnioskodawczyni oraz nabywca zobowiązali się zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda Nieruchomość na rzecz nabywcy za cenę określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do dnia 29 października 2021 roku. Cena sprzedaży zostanie zapłacona w następujący sposób:

1.  część ceny, której Wnioskodawczyni oraz nabywca nadali w umowie przedwstępnej funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, została zapłacona Wnioskodawczyni przez nabywcę przelewem na wskazany przez Wnioskodawczynię rachunek bankowy, w terminie 3 (trzech) dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, tj. dnia 31 grudnia 2021 r.,
2.  pozostała część ceny zostanie zapłacona Wnioskodawczyni przez nabywcę przelewem na wskazany przez Wnioskodawczynię w umowie przyrzeczonej rachunek bankowy, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, niezwłocznie po jej zawarciu.

Strony postanowiły również, że Nieruchomość zostanie wydana nabywcy po zapłacie całej ceny, w terminie 3 (trzech) dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i zapłaty całej ceny. Nabywcy będzie przysługiwało prawo wskazania osoby trzeciej fizycznej lub prawnej, która wstąpi w prawa i obowiązki nabywcy wynikające z niniejszej umowy.

Dodać należy, iż zawarta przez Wnioskodawczynię z nabywcą w dniu 29 grudnia 2020 r. umowa przedwstępna nie określa żadnych warunków, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji lub aktów o zbliżonym charakterze).

Działka nie była wykorzystywana do żadnych czynności, które byłyby opodatkowane, zwolnione lub niepodlegające podatkowi od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po sprzedaży nieruchomości „(…)” S.A. z siedzibą w (…), Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku VAT od tej transakcji?

Zdaniem Wnioskodawczyni, taki obowiązek nie będzie jej dotyczyć.

Uzasadnienie:

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zasadnicze zatem znaczenie dla oceny analizowanego problemu ma odpowiedź na pytanie, w jakiej sytuacji zbycie składników majątkowych podatnika, które nie stanowią elementu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55\[1\] k.c. stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.).

Zdaniem Wnioskodawczyni nie stanowi działalności gospodarczej jednostkowa sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania. Tym samym, osoba fizyczna, która rozporządza aktywem wchodzącym w skład jej majątku osobistego, nabytym w drodze dziedziczenia, bez celu - siłą rzeczy - dalszej odsprzedaży, nie ma z tego tytułu statusu podatnika VAT.

Podatnikiem takim byłaby osoba, która w celu sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywność tożsamą z aktywnością podmiotów profesjonalnych, wykraczając poza zakres zwykłego zarządu majątkiem. Do takich profesjonalnych działań nie należy w żadnym razie aktywność przyszłego nabywcy, działającego jako pełnomocnik Wnioskodawczyni (vide treść pełnomocnictwa).

Wnioskodawczyni zawarła już umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, jednakże zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 29 września 2021 r. nie ma charakteru warunkowego i nie jest - jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2020 r. - uzależnione od osiągnięcia określonych decyzji administracyjnych przez przyszłego nabywcę.

Działanie Wnioskodawczyni nie stanowi zwykłego zarządu swoimi prawami majątkowymi, wchodzącymi w skład majątku osobistego. Wyrazem takiego podejścia jest pogląd zaprezentowany m.in. w wyroku NSA z dnia 9 maja 2014 r., (sygn. akt I FSK 811/13), zgodnie z którym osoby wykonujące prawo własności nie mogą być uznane za podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pogląd ten koresponduje ze stanowiskiem TSUE z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. TSUE pojęcie „podatnika VAT” definiuje w związku z pojęciem działalności gospodarczej, pozostawiając wyłącznie podatnikowi decyzję, czy zaliczyć zbywane dobro (aktywo) w całości do majątku swojego przedsiębiorstwa, czy pozostawić w ramach majątku prywatnego, wyłączając tym samym całkowicie z systemu podatku VAT (wyrok Charles i Charles-Tijmens C-434/03, EU:C:2005:463, pkt 23). Nie będzie zatem podlegała VAT sprzedaż niebędąca wyzbywaniem dóbr materialnych dla celów zarobkowych w celu stałego osiągania zysku. Analogicznie orzekł NSA w wyroku z 9 marca 2016 r. (sygn. akt I FSK 1423/14).

Warunkiem obciążenia podatkiem VAT jest prowadzenie działalności gospodarczej, która musi:

1.  mieć charakter zarobkowy,
2.  być ciągłą, i
3.  zorganizowaną.

W przypadku zbywania przez Wnioskodawczynię odziedziczonej nieruchomości, nigdy nie może - ze względu na swoją istotę - być traktowane jako działalność o charakterze zarobkowym. Również nie może być mowy o ciągłości, w przypadku dokonania tylko jednej transakcji/zawarcia jednej umowy sprzedaży z jednym nabywcą.

Przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Pojęcie „zorganizowanie” należy rozpatrywać w aspekcie formalnym (wybór formy prawnej działalności gospodarczej, uzyskanie numeru statystycznego, rejestracja, etc.) oraz faktycznym (prowadzenie samodzielnie działalności w celu zarobkowym, w sposób ciągły), vide wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 773/13.

W związku ze sprzedażą nieruchomości nie były podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności o charakterze kwalifikowanym (typowe dla działalności deweloperskiej lub do niej zbliżone). Jak zostało to już podkreślone, z pojęciem działalności gospodarczej nie powinna być identyfikowana pojedyncza transakcja sprzedaży dotycząca odziedziczonej nieruchomości, bez cech ciągłości i zorganizowania.

Jak wskazano, Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze dziedziczenia blisko 30 (trzydzieści) lat temu. Wymieniony okres należy traktować jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonywanej sprzedaży nieruchomości (co do której nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych.

Opisana we wniosku aktywność Wnioskodawczyni nie nosi cech zorganizowanej, a zwłaszcza nie świadczy o tym udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy. Podkreślenia wymaga również fakt, iż zawarcie umowy przyrzeczonej nie ma charakteru warunkowego (nie musi spełnić się żaden warunek dotyczący nieruchomości aby nabywca zobowiązany był do zawarcia umowy w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej).

Podsumowując, jak wynika z powyższej argumentacji, a także stabilnego w tym zakresie orzecznictwa NSA, jednostkowa transakcja sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, odziedziczonej blisko 30 lat temu przez Wnioskodawczynię nie może być traktowana jako działalność gospodarcza, a tym samym nie podlega podatkowi od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni od 1993 r. jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej. Własność nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w wyniku dziedziczenia ustawowego. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani żadnymi prawami osobistymi. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość leży na terenie o przeznaczeniu: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz dróg dojazdowych. Wnioskodawczyni zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość na rzecz podmiotu gospodarczego prowadzącego działalność deweloperską, w wyniku umowy przedwstępnej z dnia 29 stycznia 2020 r., i - w jej wykonaniu - umowy przenoszącej własność, która ma zostać zawarta przez strony do dnia 29 października 2021 r.

Jednocześnie, Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa osobie reprezentującej nabywcę, na podstawie którego pełnomocnik uprawniony jest przed zawarciem umowy przenoszącej własność do dokonywania wszelkich czynności w procesie budowlanym w związku z występowaniem o decyzje budowlane oraz ich zmiany, zezwolenia, uzgodnienia oraz wszelką dokumentację - niezbędnych do realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji budowlanej. Wnioskodawczyni upoważniła pełnomocnika również do reprezentowania w zakresie pełnomocnictwa przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi, składania wszelkiego rodzaju oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, pism i wniosków, uzyskiwania (odbioru) oraz podpisywania stosownych dokumentów oraz podejmowania wszelkich innych działań, jakie w związku z zamierzonymi czynnościami okażą się konieczne. Pełnomocnictwo nie uprawnia do udzielania substytucji.

Wnioskodawczyni nie jest i nigdy nie była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem interpretacji indywidualnej nigdy nie służyła do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka będąca przedmiotem zapytania nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana, nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni wskazała, że nie ma wiedzy na temat podmiotu będącego inicjatorem powstania i zapisów planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania. Wnioskodawczyni nie zbywała innych nieruchomości w przeszłości, i tym sam samym nie była z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości. Nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, korzystała z usług jednego pośrednika. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań dotyczących przedmiotowej Nieruchomości, które zmierzały lub mogły zmierzać do zwiększenia jej wartości. W szczególności nie wydzielała drogi dojazdowej, nie doprowadzała sieci wodociągowej ani energetycznej.

Zawarta w dniu 29 grudnia 2020 r. umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości przewiduje, iż Wnioskodawczyni oraz nabywca zobowiązali się zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda Nieruchomość na rzecz nabywcy za cenę określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do dnia 29 października 2021 roku. Cena sprzedaży zostanie zapłacona w następujący sposób:

1.  część ceny, której Wnioskodawczyni oraz nabywca nadali w umowie przedwstępnej funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, została zapłacona Wnioskodawczyni przez nabywcę przelewem na wskazany przez Wnioskodawczynię rachunek bankowy, w terminie trzech dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, tj. dnia 31 grudnia 2021 r.,
2.  pozostała część ceny zostanie zapłacona Wnioskodawczyni przez nabywcę przelewem na wskazany przez Wnioskodawczynię w umowie przyrzeczonej rachunek bankowy, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, niezwłocznie po jej zawarciu.

Strony postanowiły również, że Nieruchomość zostanie wydana nabywcy po zapłacie całej ceny, w terminie trzech dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i zapłaty całej ceny. Nabywcy będzie przysługiwało prawo wskazania osoby trzeciej fizycznej lub prawnej, która wstąpi w prawa i obowiązki nabywcy wynikające z niniejszej umowy. Zawarta przez Wnioskodawczynię z nabywcą w dniu 29 grudnia 2020 r. umowa przedwstępna nie określa żadnych warunków, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji lub aktów o zbliżonym charakterze).

Działka nie była wykorzystywana do żadnych czynności, które byłyby opodatkowane, zwolnione lub niepodlegające podatkowi od towarów i usług.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawczyni jest ustalenie, czy po sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku VAT od tej transakcji.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy, obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz powołane powyżej wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem zachodzą przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawczyni w związku z przedmiotową transakcją za podatnika podatku od towarów i usług. Za uznaniem Wnioskodawczyni za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia m.in. fakt, że podjęła ona działania wskazujące na zamiar wykorzystania nieruchomości dla celów gospodarczych.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda Nieruchomość na rzecz nabywcy za cenę określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy cyt. wyżej ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Dziale VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne i Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego. Z opisu sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawczyni udzieliła nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności w procesie budowlanym w związku z występowaniem o decyzje budowlane oraz ich zmiany, zezwolenia, uzgodnienia oraz wszelką dokumentację - niezbędnych do realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji budowlanej. Wnioskodawczyni upoważniła pełnomocnika również do reprezentowania w zakresie pełnomocnictwa przed wszystkimi urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi, składania wszelkiego rodzaju oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, pism i wniosków, uzyskiwania (odbioru) oraz podpisywania stosownych dokumentów oraz podejmowania wszelkich innych działań, jakie w związku z zamierzonymi czynnościami okażą się konieczne.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości podjął pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Wnioskodawczyni, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za zgodą Wnioskodawczyni, wpływają na podniesienie atrakcyjności działki będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przedmiotowej sprawie wskazano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość leży na terenie o przeznaczeniu: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz dróg dojazdowych. Zatem ww. działka stanowi teren budowlany i w konsekwencji, transakcja jej dostawy nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym powyżej artykule, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanym przypadku, działka będąca przedmiotem dostawy od momentu nabycia przez Wnioskodawczynię nie była w żaden sposób wykorzystywana. Nie była więc wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła w drodze dziedziczenia ustawowego. Zatem nie można uznać, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W konsekwencji, planowana transakcja zbycia nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, w związku z powyższymi okolicznościami należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży ww. działki, będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, to będzie zobowiązana na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 opodatkować podatkiem VAT sprzedaż przedmiotowej działki z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni dokonując dostawy przedmiotowej działki będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.