Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.734.2020.2.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-19
Teza: brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr …
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2020 r. (data wpływu 2 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 lutego 2021 r. (data wpływu 16 lutego 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 28 stycznia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.734.2020.1.MT (doręczone Stronie w dniu 2 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr … - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr …. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 7 lutego 2021 r. (data wpływu 16 lutego 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 28 stycznia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.734.2020.1.MT (doręczone Stronie w dniu 2 lutego 2021 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem działki ewidencyjnej nr … o powierzchni 0,33 ha, położonej w miejscowości …, Gmina …, powiat …, województwo …, obj. KW …. Nieruchomość jest niezabudowana, w ewidencji gruntów działka oznaczona jest jako sad, symbol S-RIVB. Gmina … nie posiada aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę ewidencyjną nr …, położoną w …, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2002 r., działka ta znajdowała się na terenie rolnym, symbol A4RP. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od ojca na podstawie umowy darowizny, sporządzonej przez … - notariusza w …, w formie aktu notarialnego Repertorium a nr … z dnia 25 maja 2009 r. W dniu podpisania umowy darowizny Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca nabył nieruchomość do majątku osobistego, gdyż taka była wola Jego rodziców. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Od chwili nabycia przez Niego gruntu, to jest od dnia 25 maja 2009 r. do dnia, w którym podjął decyzję o jego zbyciu nie był on wykorzystywany do żadnych celów, nie był udostępniany na podstawie umów cywilnoprawnych oraz nie była prowadzona na nim żadna działalność gospodarcza.

W stosunku do ww. gruntu Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów finansowych w celu jego ulepszenia i uatrakcyjnienia poza podstawowymi zabiegami pielęgnacyjnymi, takimi jak koszenie czy usunięcie starych spróchniałych resztek drzew. Pomimo, że jest to nieruchomość rolna nie ma na niej żadnych nasadzeń produktów rolnych, drzew i krzewów owocowych, z których Wnioskodawca mógłby czerpać pożytki oraz nie była i nie będzie prowadzona na niej działalność rolnicza. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej czy zwolnionej z podatku VAT, nie wchodziła w strukturę działalności gospodarczej.

W dniu 17 października 2018 r., na wyżej opisaną nieruchomość Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem. Umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego repertorium a nr … przed notariuszem … w Kancelarii Notarialnej w …. W wyżej opisanej umowie Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać opisaną nieruchomość firmie pod nazwą: … SA z siedzibą w …, pod warunkiem uzyskania przez nich wszystkich potrzebnych im uzgodnień i decyzji, w tym między innymi decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz decyzji o pozwoleniu na budowę budynku handlowo- usługowego (sklepu spożywczego …). Jako sprzedający Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności oraz nie ponosi żadnych kosztów związanych z: przyłączeniem mediów, uzbrojeniem oraz podziałem nieruchomości.

… - „Sprzedający” oraz spółka pod firmą: … S.A. z siedzibą w …- „Kupujący” zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych roboczo: nr 1 - obszaru 0,2820 ha i nr 2 – obszaru 0,0480 ha, które zostaną wydzielone z działki ewidencyjnej nr … obszaru 0,33 ha (trzydzieści trzy ary), objętej księgą wieczystą nr ….

Postanowienia zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży:

1.  Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi pod następującymi warunkami:
    1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki ewidencyjnej nr … (lub działek powstałych z jej podziału), o łącznej powierzchni 0,33 ha (trzydzieści trzy ary), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
    2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki ewidencyjnej nr … (lub działek powstałych z jej podziału), o łącznej powierzchni 0,33 ha (trzydzieści trzy ary), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
    3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
    4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    5.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    6.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki ewidencyjnej nr …,
    7.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,
    8.  uzgodnienia zagospodarowania terenu działki stanowiącej przedmiot umowy z … zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,
    9.  założenia nowej księgi wieczystej bez jakichkolwiek obciążeń dla jednej z wydzielonych przedmiotowych działek.
2.  Sprzedający zobowiązuje się nie obciążać działki nr … jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, w czasie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej;
3.  Sprzedający zobowiązuje się do złożenia w umowie przeniesienia własności działki nr \`(...)\` oświadczenia o treści: „Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na działce nr … (lub działek powstałych z jej podziału) planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwiania lub utrudniania Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na działce nr … (lub dziatek powstałych z jej podziału). Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 20.000,00 zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej;
4.  Sprzedający i Kupujący będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji 1 pozwoleń;
5.  Sprzedający wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem na działce nr … (lub działek powstałych z jej podziału) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jeśli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy Kupujący na własny koszt usunie usytuowane na działce nr … urządzenia i przywróci nieruchomość do stanu poprzedniego;
6.  Sprzedający zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału działki nr …. W przypadku uniemożliwiania lub utrudniania przez Sprzedającego, Spółce podziału działki nr …, w szczególności nie podpisania wniosku o podział nieruchomości, Sprzedający zapłaci Spółce karę umowną w wysokości 20.000,00 zł w terminie 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty;
7.  Zapłata całkowitej ceny sprzedaży, tj. 396.000,00 zł nastąpi w terminie trzech dni roboczych licząc od dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży, przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego;
8.  Wydanie w posiadanie przedmiotowej nieruchomości nastąpi na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży;
9.  Sprzedający od dnia zawarcia umowy przedwstępnej przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, które będą powodowały pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności działki nr …, w tym także nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umów;
10.  sprzedający jest zobowiązany do przedłożenia Kupującemu przed zawarcie umowy przyrzeczonej aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedającego w opłacaniu podatku od nieruchomości i rolnym;
11.  w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej ciążących na przedmiotowej nieruchomości zobowiązań hipotecznych lub zobowiązań innego rodzaju w szczególności z tytułu nie zapłacenia składek na ubezpieczenie społeczne lub podatków i zawarcia przez Kupującego umowy przyrzeczonej Kupujący ma prawo do zapłaty ceny sprzedaży w ten sposób, że część ceny której zapłata na rzecz wierzyciela spowoduje wykreślenie hipoteki lub wygaśnięcie zobowiązania zostanie zapłacona na rachunek wierzyciela, natomiast cena w pozostałej części zostanie zapłacona na rzecz sprzedającego. Sprzedający wyraża zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość istniejącego zadłużenia.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do:

*   występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką nr … w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnianie Kupującemu działki nr … celem przeprowadzenia badań gruntu,
*   dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr … warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru,
*   dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Niniejsze pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej z uwagi na łączący strony stosunek prawny a wynikający z niniejszej czynności są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawcy. Podział działki nr … zostanie zlecony na wniosek Kupującego. Decyzja o pozwoleniu na budowę budynku handlowo-usługowego nastąpi na wniosek Kupującego. Dla działki nr … w najbliższym czasie nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na wniosek Kupującego.

Przyrzeczona umowa sprzedaży nastąpi po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki ewidencyjnej nr … (lub działek powstałych z jej podziału), o łącznej powierzchni 0,33 ha (trzydzieści trzy ary), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki ewidencyjnej nr … (lub działek powstałych z jej podziału), o łącznej powierzchni 0,33 ha (trzydzieści trzy ary), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego konicznością rekultywacji;
5.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki ewidencyjnej nr…;
7.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
8.  uzgodnienia zagospodarowania terenu działki stanowiącej przedmiot umowy z … zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
9.  założenia nowej księgi wieczystej bez jakichkolwiek obciążeń dla jednej z wydzielonych przedmiotowych działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działki ewidencyjnej nr …, położonej w miejscowości … będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność sprzedaży działki ewidencyjnej nr…, o pow. 0,33 ha, położonej w miejscowości…, Gmina …, powiat …, województwo …, objętej KW … nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%, ani według innej stawki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działki ewidencyjnej nr …, która jest niezabudowana. Gmina … nie posiada aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę ewidencyjną nr…, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2002 r., działka ta znajdowała się na terenie rolnym. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od ojca na podstawie umowy darowizny do majątku osobistego, Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Od chwili nabycia przez Niego gruntu, to jest od dnia 25 maja 2009 r. do dnia, w którym podjął decyzję o zbyciu działki, nie była ona wykorzystywana do żadnych celów, nie była udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych oraz nie była prowadzona na niej żadna działalność gospodarcza. W stosunku do ww. gruntu Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów finansowych w celu jego ulepszenia i uatrakcyjnienia poza podstawowymi zabiegami pielęgnacyjnymi, takimi jak koszenie czy usunięcie starych spróchniałych resztek drzew. Pomimo, że jest to nieruchomość rolna, nie była i nie będzie prowadzona na niej działalność rolnicza. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej czy zwolnionej z podatku VAT, nie wchodziła w strukturę działalności gospodarczej. W dniu 17 października 2018 r., na ww. nieruchomość Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, która została zawarta w formie aktu notarialnego, w której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać opisaną nieruchomość firmie pod nazwą: … SA. Wnioskodawca wskazał, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi m.in. pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania działki ewidencyjnej nr … obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji.

Ponadto Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką nr … w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnianie Kupującemu działki nr … celem przeprowadzenia badań gruntu, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr … warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej oraz dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Podział działki nr … zostanie zlecony na wniosek Kupującego, jak również decyzja o pozwoleniu na budowę budynku handlowo-usługowego nastąpi na wniosek Kupującego.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr ….

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr …, Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy o VAT - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży niezabudowanej działki nr … podjął On pewne działania w sposób zorganizowany.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż ww. działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej działki nr … będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi m.in. pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania działki ewidencyjnej nr … obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji. Sprzedający udzielił także Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką nr … w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnianie Kupującemu działki nr … celem przeprowadzenia badań gruntu, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr … warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej oraz dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (Wnioskodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal współwłasność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższych okoliczności, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr … nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki gruntowej, że niejako Jego działanie łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w przywołanych wyżej orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność dostawy niezabudowanej działki nr … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży niezabudowanej działki nr…, z tytułu której Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży ww. działki - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż ww. działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ zauważa, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…, ul…., …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.