Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.616.2020.2.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-05
Teza: Podatek od towarów i usług - Wysokość opodatkowania (Dział VIII) - Zwolnienia (Rozdział 2) - Zwolnienie od podatku (art. 43)
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; towar-towar handlowy; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 lipca 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 17 października 2020 r. (data wpływu 22 października 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy lokali będących towarem handlowym – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2020 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy lokali będących towarem handlowym.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 17 października 2020 r. (data wpływu 22 października 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 7 października 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.616.2020.1.IK.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z o.o. jest czynnym podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Zakupione nieruchomości będą kwalifikowane jako towary handlowy.

1.  Spółka z o.o. zamierza zakupić lokal mieszkalny w stanie do remontu od osoby fizycznej. Od transakcji zakupu spółka zapłaci podatek PCC, koszty notarialne i koszty założenia nowej księgi wieczystej na nieruchomości i inne koszty związane z zakupem nieruchomości. Spółka zamierza wyremontować lokal mieszkalny i go odsprzedać.
Szacuje się, że wydatki na remont (doprowadzenie lokalu do stanu deweloperskiego, zamontowania sprzętów i mebli na stałe, umeblowanie w ruchomości) przekroczą 30% całkowitej ceny nabycia nieruchomości (koszty zakupu wraz z kosztami transakcji). Zakupiona nieruchomości będzie zakwalifikowana jako towar handlowy.2.  Spółka z o.o. zamierza zakupić lokal mieszkalny w stanie do remontu od osoby prawnej, będącej podatnikiem VAT. Od nabycia spółka nie odliczy podatku vat. Od transakcji zakupu spółka zapłaci koszty notarialne i koszty założenia nowej księgi wieczystej na nieruchomości i inne koszty związane z zakupem nieruchomości. Spółka zamierza wyremontować lokal mieszkalny i go odsprzedać.
Szacuje się, że wydatki na remont (doprowadzenie lokalu do stanu deweloperskiego, zamontowania sprzętów i mebli na stałe, umeblowanie w ruchomości) przekroczą 30% całkowitej ceny nabycia nieruchomości (koszty zakupu wraz z kosztami transakcji). Zakupione nieruchomości będą kwalifikowane jako towary handlowy.3.  Spółka z o.o. zamierza zakupić lokal mieszkalny w stanie do remontu od osoby prawnej, będącej podatnikiem VAT. Od nabycia spółka nie odliczy podatku VAT. Od transakcji zakupu spółka zapłaci koszty notarialne i koszty założenia nowej księgi wieczystej na nieruchomości i inne koszty związane z zakupem nieruchomości. Spółka zamierza wyremontować lokal mieszkalny i go odsprzedać.
Szacuje się, że wydatki na remont (doprowadzenie lokalu do stanu deweloperskiego, zamontowania sprzętów i mebli na stałe, umeblowanie w ruchomości) nie przekroczą 30% całkowitej ceny nabycia nieruchomości (koszty zakupu wraz z kosztami transakcji). Zakupione nieruchomości będą kwalifikowane jako towary handlowy.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

Wnioskodawca wystąpił o indywidualną interpretację podatkową dla zdarzeń przyszłych, stąd nie jest w stanie odpowiedzieć na pytania zadane w wezwaniu. W nawiązaniu do zadanych pytań przesyłamy informacje uzupełniające:

1-2. Wnioskodawca zamierza nabywać lokale z rynku wtórnego, dla których minął okres dłuższy niż 2 lata między pierwszym zasiedleniem a nabyciem nieruchomości.

3\. Wnioskodawca zamierza nabywać lokale od osób fizycznych na podstawie umów sprzedaży, więc w takim przypadku nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego. Natomiast w przypadku zakupu od osoby prawnej spółka nie odliczy podatku VAT.

4 . Wnioskodawca ma zamiar traktować nieruchomości jako towar handlowy, więc zakupione nieruchomości nie będą wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Spółka zakupi mieszkanie, które będzie ze stawką zwolnioną. Czy spółka będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży, gdy nakłady przekroczą 30% wartości początkowej?
2.  Spółka zakupi mieszkanie, które będzie opodatkowane stawką VAT 8% lub 23%, od nabycia nie odliczy podatku VAT. Wydatki na remont mogą przekroczyć 30% wartości początkowej. Czy spółka może sprzedać nieruchomość z stawką zwolnioną?
3.  Spółka zakupi mieszkanie, które będzie opodatkowane stawką VAT 8% lub 23%, od nabycia nie odliczy podatku VAT. Wydatki na remont nie przekroczą 30% wartości początkowej. Czy spółka może sprzedać nieruchomość ze stawką zwolnioną?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  Spółka stoi na stanowisku, że dalsza sprzedaż nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.
2.  Spółka stoi na stanowisku, że dalsza sprzedaż nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.
3.  Spółka stoi na stanowisku, że dalsza sprzedaż nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Spółka w sprzedaży nieruchomości (traktowanych jako towar handlowy) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdy nieruchomość będzie po upływie co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, gdy od pierwszego zasiedlenia minęło 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części.

Zwolnienie to będzie miało zastosowanie niezależnie od wysokości wydatków poniesionych na remont nieruchomości. Wydatki na remont, nawet jeśli przekroczą 30% wartości początkowej, nie będą miały wpływu na kwestię opodatkowania VAT transakcji zbycia, ponieważ nieruchomość jest dla sprzedającego towarem, więc zgodnie z definicją w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych nakłady poniesione na nieruchomość, stanowiącą towar handlowy nie są wydatkami na ulepszenie - wielkość ponoszonych przez Wnioskodawcę wydatków na ulepszenie nie będzie miała wpływu na ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przez towary natomiast rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Jak stanowi art. 2 ust. 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1406, z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Zakupione nieruchomości będą kwalifikowane jako towary handlowy. Wnioskodawca zamierza nabywać lokale mieszkalne, które wyremontuje, a następnie odsprzeda. Nakłady poniesione na ulepszenie przekroczą bądź nie przekroczą 30% całkowitej ceny nabycia nieruchomości. Wnioskodawca zamierza nabywać lokale z rynku wtórnego, dla których minął okres dłuższy niż 2 lata między pierwszym zasiedleniem a nabyciem nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa uznać należy, że sprzedaż lokali mieszkalnych spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Wskazać również należy, że ponoszone nakłady związane z remontem, nie będą miały wpływu na kwestię pierwszego zasiedlenia przedmiotowych lokali, gdyż Wnioskodawca wskazał, że stanowią one towar handlowy, co oznacza, że nie mogą one ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Jak wcześniej wskazano pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Reasumując, sprzedaż opisanych we wniosku lokali mieszkalnych, kwalifikowanych przez Wnioskodawcę jako towar handlowy, będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.