Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.44.2018.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-23
Teza: dostawa nieruchomości w trakcie prac rozbiórkowych,
Słowa kluczowe: dostawa; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; sprzedaż; teren-teren budowlany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2018 r. (data wpływu 24 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2018 r. (data wpływu 19 lutego 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 7 lutego 2018 r. (skutecznie doręczone 7 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej, przeprowadzonej w trakcie prac rozbiórkowych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej, przeprowadzonej w trakcie prac rozbiórkowych.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 lutego 2018 r. (data wpływu 19 lutego 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 7 lutego 2018 r. (skutecznie doręczone 7 lutego 2018 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka Jawna "Podatnik" prowadzi działalność gospodarczą od dn. 21 grudnia 2000 r. (do dn. 3 kwietnia 2008 r. jako spółka cywilna) i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności gospodarczej jest wynajem nieruchomości oraz działalność deweloperska.

Podatnik jest właścicielem nieruchomości gruntowej, którą nabył w 2016 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Zgodnie z zapisami aktu notarialnego zakupu, nieruchomość zabudowana jest budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na działce znajdują się budynek mieszkalny oraz budynek garażowy. Oba budynki są w bardzo złym stanie technicznym, który uniemożliwia ich użytkowanie. Nad budynkiem garażowym zarwany jest prawie cały dach pokrywający ten budynek. Obecnie został złożony wniosek w urzędzie o rozbiórkę i pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego w ramach działalności deweloperskiej.

Po otrzymaniu stosownej decyzji zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe.

Podatnik zamierza dokonać sprzedaży tej działki. Sprzedaż zostanie dokonana po rozpoczęciu prac rozbiórkowych, jednakże Podatnik nie wyklucza przeprowadzenia transakcji przed zakończeniem tych prac.

W piśmie uzupełniającym z dnia 12 lutego 2018 r. Spółka uzupełniła opis sprawy wskazując, że

1.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości. Wnioskodawca nabył nieruchomość od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i w związku z tym transakcja nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług
2.  Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaka stawka VAT powinna zostać zastosowana do planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej, jeżeli transakcja zostanie przeprowadzona w trakcie prac rozbiórkowych, aczkolwiek przed ich zakończeniem?

Zdaniem Wnioskodawcy, kluczowe znaczenie w sprawie ma ustalenie, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z zabudowaniami, które na dzień sprzedaży podlegają pracom rozbiórkowym i na ten dzień prace nie zostały zakończone, nieruchomość powinna być traktowana jako zabudowana, czy też jako niezabudowana.

W przypadku próby klasyfikacji budynków w trakcie rozbiórki do nieruchomości zabudowanych w ocenie podatnika znalazłoby zastosowanie zwolnienie z VAT do sprzedaży tych budynków. Jednocześnie sprzedaż gruntu również byłaby zwolniona na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy.

Taka klasyfikacja jest jednak sprzeczna ze stanowiskiem Podatnika oraz celem ekonomicznym transakcji. Celem przyszłego nabywcy będzie prowadzenie budowy na zakupionym gruncie w miejsce budynków, które na moment sprzedaży mogą nie zostać rozebrane i usunięte do końca. W momencie sprzedaży budynki będące przedmiotem rozbiórki nie będą przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej, wręcz przeciwnie będą generowały koszty dokończenia prac oraz wywózki gruzu.

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dn. 19 listopada 2009 r. w sprawie C 461/08 w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji jest grunt z posadowionymi na nim budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, zwolnieniem z VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, pod warunkiem że ma on zostać rozebrany w celu wzniesienia nowej konstrukcji i rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający rozpoczęła się przed tą dostawą.

Przedstawiony stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji jest identyczny w tym zakresie ze stanem będącym przedmiotem wyroku. W stanie przyszłym Podatnik planuje dokonać zbycia działki po rozpoczęciu prac rozbiórkowych, jednakże nie jest w stanie przyjąć, że te prace zostaną zakończone w momencie planowanej transakcji.

W sprawie będącej przedmiotem wyroku TSUE, spółka zakupiła działkę, na której stały dwa budynki przeznaczone do rozbiórki. Sprzedający zobowiązał się do wykonania robót rozbiórkowych na własny koszt, przy czym koszty tej rozbiórki zostały pokryte przez kupującego poprzez podwyższenie ceny zakupu nieruchomości. Prace rozbiórkowe rozpoczęły się jeszcze przed dostawą. Z orzeczenia wynika, że w takiej sytuacji mamy do czynienia z jednolitą i złożoną transakcją mającą na celu dostawę nie tyle istniejących starych budynków, lecz niezabudowanej działki przygotowanej pod nową zabudowę. Co istotne, o braku zwolnienia z VAT dostawy gruntu ze starą zabudową przeznaczoną do rozbiórki decyduje fakt, iż rozbiórka rozpoczęła się jeszcze przed dokonaniem tej dostawy. W związku z powyższym zgodnie z wyrokiem TSUE, sam fakt rozpoczęcia prac rozbiórkowych przesądza o opodatkowaniu transakcji opisanej w stanie faktycznym.

Jednocześnie działka spełnia definicję "terenu budowlanego" określoną w art. 2 pkt 33 Ustawy, ponieważ została wydana decyzja o warunkach zabudowy zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podsumowując, Podatnik zwraca się z wnioskiem o potwierdzenie stanowiska, zgodnie z którym planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej, jeżeli transakcja zostanie przeprowadzona w trakcie prac rozbiórkowych, aczkolwiek przed ich zakończeniem nie korzysta ze zwolnienia i jest opodatkowana stawką podstawową w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii – art. 2 pkt 6 cyt. ustawy.

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).

Z opisu sprawy przedstawionego w złożonym wniosku wynika, że przedmiotem działalności Wnioskodawcy, zarejestrowanego podatnika VAT jest wynajem nieruchomości oraz działalność deweloperska. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, którą nabył w 2016 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Zgodnie z zapisami aktu notarialnego zakupu, nieruchomość zabudowana jest budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na działce znajdują się budynek mieszkalny oraz budynek garażowy. Oba budynki są w bardzo złym stanie technicznym, który uniemożliwia ich użytkowanie. Nad budynkiem garażowym zarwany jest prawie cały dach pokrywający ten budynek. Obecnie został złożony wniosek w urzędzie o rozbiórkę i pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego w ramach działalności deweloperskiej. Po otrzymaniu stosownej decyzji zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe.

Podatnik zamierza dokonać sprzedaży tej działki. Sprzedaż zostanie dokonana po rozpoczęciu prac rozbiórkowych, jednakże Podatnik nie wyklucza przeprowadzenia transakcji przed zakończeniem tych prac.

Ponadto, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości. Wnioskodawca nabył nieruchomość od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i w związku z tym transakcja nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

W związku z planowaną transakcją wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zasad opodatkowania dostawy opisanej nieruchomości gruntowej, jeżeli sprzedaż zostanie przeprowadzona w trakcie prac rozbiórkowych, ale przed ich zakończeniem.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, stosownie do art. 146a pkt 1 powołanej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 cyt. ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca planuje dokonać zbycia działki po rozpoczęciu prac rozbiórkowych, jednakże nie wyklucza przeprowadzenia transakcji przed zakończeniem tych prac. Zatem, dostawa działki, na której budynki będą w trakcie rozbiórki, jak i wówczas, gdy te budynki ulegną już rozbiórce – stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, zgodnie z przepisami o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Tym samym, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, wskazana działka na dzień planowanej transakcji stanowić będzie teren budowlany.

W konsekwencji, dostawa działki, jako sprzedaż terenów budowlanych, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej VAT 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, gdyż do transakcji tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT – a zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego przepisu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.