Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-715/11-3/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-08-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży przez Gminę nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkownicy; własność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2011 r. (data wpływu 6 maja 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 lipca 2011 r. (data wpływu 27 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług. w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 26 lipca 2011 r. o doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest właścicielem działki nr 10/21 AM 29. Państwo U. i M. K. (dalej: Państwo K.) są użytkownikami wieczystymi ww. działki zabudowanej pawilonem handlowym stanowiącym odrębną nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2002 r. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej działki zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego i nieodpłatnego przeniesienia własności z dnia 9 grudnia 1993 r. Państwo K. są właścicielami pawilonu handlowego.

Gmina jest właścicielem działki nr 10/22 AM 29 zabudowanej pawilonem handlowym stanowiącym odrębną nieruchomość. Państwo K. są użytkownikami wieczystymi ww. działki w 1/2 części oraz Pan J. K. w 1/2 części, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2002 r., które zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego i przeniesienia własności z dnia 9 grudnia 1993 r.. Właścicielem pawilonu handlowego są Państwo K. w udziale 1/2 i Pan J. K. w udziale 1/2.

Państwo K. wystąpili z wnioskiem o sprzedaż na ich rzecz prawa własności ww. działek, których są użytkownikami wieczystymi. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności działek nr 10/21 i 10/22 AM 29 przysługujące Gminie na rzecz jej użytkowników wieczystych.

W piśmie z dnia 26 lipca 2011 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Wnioskodawca wskazał co następuje:

1.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr 10/21 i 10/22 AM 29 zostało ustanowione dnia 9 grudnia 1993 r. na rzecz Spółdzielni. Następnie Spółdzielnia umową sprzedaży z dnia 11 kwietnia 1995 r. zbyła prawo użytkowania wieczystego ww. działek na rzecz Pana J. K. Państwo K. nie byli więc pierwotnymi użytkownikami wieczystymi ww. działek, nabyli prawo użytkowania wieczystego działki nr 10/21 i udział 1/2 w działce nr 10/22 AM 29 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2002 r. od Pana J. K.
2.  Gmina zbędzie prawo własności działki nr 10/22 AM 29 w całości na rzecz jej użytkowników wieczystych, tj. Państwa K. i Pana J. K. zgodnie z ich udziałami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej będącej w użytkowaniu wieczystym należy do ceny sprzedaży doliczyć podatek VAT w wysokości 23%, czy też sprzedawane nieruchomości zabudowane budynkami stanowiącymi odrębną nieruchomość są zwolnione od podatku lub wyłączone od opodatkowania podatkiem VAT?
2.  Jeżeli przyjąć, iż podatek VAT występuje, to co jest podstawą opodatkowania: różnica pomiędzy wartością prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego, czy też prawo własności nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie prawomocnym wyrokiem z dnia 24 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 605/10, uchylając interpretację podatkową stwierdził, iż sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej będącej w użytkowaniu wieczystym na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym czynność ta nie wchodzi w zakres opodatkowania podatkiem VAT, ponieważ wcześniej została zrealizowana dostawa, tj. ustanowienie użytkowania wieczystego. Zatem w ocenie Sądu sprzedaż takiej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż nieruchomości w trybie art. 31 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie może być traktowana jako dostawa w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Przedstawione stanowisko WSA w Krakowie Wnioskodawca podziela. W opinii Gminy ze względu na przedstawione zdarzenie organ podatkowy powinien powyższy wyrok w przedmiotowej sprawie zastosować.

W ocenie Wnioskodawcy opisana sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zdaniem Gminy, warto podkreślić, iż umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego zawarto przed wejściem w życie ustawy z roku 2004 o podatku od towarów i usług, która to ustawa objęła opodatkowaniem grunty.

Ad. 2 .

W ocenie Wnioskodawcy podstawą opodatkowania w analizowanym przypadku będzie różnica pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości i wartością prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ponieważ sprzedaż stanowi wykonanie prawa do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a użytkownik wieczysty wcześniej uiścił opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ww. ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Na podstawie art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Gmina jest właścicielem działki nr 10/21 AM 29, której użytkownikami wieczystymi są Państwo K. Przedmiotowa działka zabudowana jest pawilonem handlowym stanowiącym odrębną nieruchomość. Użytkowanie wieczystego ww. działki zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego i nieodpłatnego przeniesienia własności z dnia 9 grudnia 1993 r. Państwo K. są właścicielami pawilonu handlowego. Ponadto Gmina jest właścicielem działki nr 10/22 AM 29 zabudowanej pawilonem handlowym stanowiącym odrębną nieruchomość. Państwo K. są użytkownikami wieczystymi ww. działki w 1/2 części oraz Pan J. K. w 1/2 części, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2002 r., które zostało ustanowione na podstawie umowy użytkowania wieczystego i przeniesienia własności z dnia 9 grudnia 1993 r. Właścicielem pawilonu handlowego są Państwo K. w udziale 1/2 i Pan J. K. w udziale 1/2. Państwo K. wystąpili z wnioskiem o sprzedaż na ich rzecz prawa własności ww. działek, których są użytkownikami wieczystymi.

Prawo użytkowania wieczystego działek nr 10/21 i 10/22 AM 29 zostało ustanowione dnia 9 grudnia 1993 r. na rzecz Spółdzielni. Następnie Spółdzielnia umową sprzedaży z dnia 11 kwietnia 1995 r. zbyła prawo użytkowania wieczystego ww. działek na rzecz Pana J. K. Państwo K. nabyli prawo użytkowania wieczystego działki nr 10/21 i udział 1/2 w działce nr 10/22 AM 29 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2002 r. od Pana J. K. Przedmiotem sprzedaży będzie przysługujące Gminie prawo własności działki nr 10/21 na rzecz użytkowników wieczystych Państwa K. oraz prawo własności działki nr 10/22 AM 29 na rzecz jej użytkowników wieczystych zgodnie z ich udziałami.

Jak wynika z powyższego w opisanej sprawie przedmiotem planowanej transakcji będą wyłącznie grunty.

Należy zauważyć, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości użytkownicy wieczyści otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomościami, jak gdyby byli ich właścicielami.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi bowiem, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności przedmiotowej sprawy świadczą o tym, że przeniesienie na pierwotnego użytkownika wieczystego (Spółdzielnię) prawa do rozporządzania nieruchomościami jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości, a więc w roku 1993, czyli w okresie kiedy czynność ta nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Obecni użytkownicy wieczyści w sensie ekonomicznym nabyli już prawo wieczystego użytkowania:

*   działki nr 10/21 w roku 2002,
*   działki nr 10/22 w roku 1995 (udział Pana J. K.) i w roku 2002 (udział Państwa K.),

a zatem w sensie ekonomicznym nabyli już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tych nieruchomości na rzecz obecnych wieczystych użytkowników.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnych użytkowników w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które użytkownicy wieczyści uzyskali już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowane jako sprzedaż tego samego towaru.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych gruntów, będących w użytkowaniu wieczystym na rzecz użytkowników wieczystych nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy.

Ad. 2.

Z uwagi na fakt, iż jak dowiedziono wyżej, sprzedaż przez Gminę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, odpowiedź na pytanie nr 2 stała się bezprzedmiotowa.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. W kwestii dotyczącej stawki podatku dla sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości dokonywanej przez użytkowników wieczystych na rzecz Gminy. W dniu 4 sierpnia 2011 r. wydane zostało postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia nr ILPP1/443-715/11-4/KG.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.