Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.7.2019.1.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-23
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – zbycie przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (4/6 udziału w działce nr 638/1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości (4/6 udziału w działce nr 638/1 i 4/6 udziału w działce nr 639).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 29 czerwca 2018 roku sprzedano dwie nieruchomości niezabudowane: nieruchomość niezabudowaną o numerze ewidencyjnym 638/1 i nieruchomość niezabudowaną o numerze geodezyjnym 639.

Działka o numerze 638/1 została sprzedana za łączną kwotę 8 730 zł, działkę o numerze 639 sprzedano za łączną kwotę 29 270 zł.

W każdej z działek w momencie sprzedaży Wnioskodawczyni posiadała po 4/6 udziałów. Udziały równe 4/6 części działki nr 638/1 zostały nabyte przez Wnioskodawczynię drogą kupna dnia 10 kwietnia 2018 roku. Łączna cena zakupu całej działki wyniosła 2 460 zł (2 000 zł + VAT 460 zł). Przedmiotowa nieruchomość nie mogła być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość i została zakupiona w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej – działki nr 639, która wcześniej była w posiadaniu Wnioskodawczyni. Prawo własności do działki o numerze 639 Zainteresowana nabyła wraz z mężem dnia 21 grudnia 1999 roku w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego – które małżonkowie posiadali do ww. działki od 8 listopada 1988 roku – w prawo własności. Zarówno użytkowanie wieczyste, jak i prawo własności Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z mężem do majątku wspólnego – między Wnioskodawczynią i jej mężem istniała wspólność majątkowa małżeńska.

Mąż Wnioskodawczyni zmarł 26 czerwca 2014 roku. Po śmierci męża, dnia 25 stycznia 2018 roku sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia, którym potwierdzono, że Wnioskodawczyni dziedziczy w równych częściach wraz z dwoma synami po 1/3 udziału spadku po mężu. W skład masy spadkowej wchodziła m.in. nieruchomość niezabudowana o numerze 639.

W związku z tym, w akcie notarialnym sporządzonym na okoliczność sprzedaży działek ustalono, że udziały Wnioskodawczyni w nieruchomości 639 w 3/6 nabyte zostały w 1999 roku, a w 1/6 spadkiem po mężu zmarłym 26 czerwca 2014 roku.

Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni postępuje właściwie uznając, że podstawą obliczenia podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości za rok 2018 w przedstawionym stanie faktycznym powinna być wysokość dochodu uzyskanego ze sprzedaży posiadanych udziałów w nieruchomości nabytej drogą zakupu w 2018 roku?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest rozstrzygnięcie kwestii dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości (4/6 udziału w działce nr 638/1), natomiast w kwestii dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Zainteresowaną udziału w nieruchomości (4/6 udziału w działce nr 639) w udziale otrzymanym w spadku po mężu w dniu 23 stycznia 2019 r. wydano postanowienie (…) o bezprzedmiotowości wniosku w związku z tym, że do przedstawionego stanu faktycznego ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 6 lutego 2018 roku, nr DD2.8201.3.2017.KBF.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z tym, że nieruchomość niezabudowana o numerze 639 przed śmiercią męża Wnioskodawczyni należała do majątku wspólnego małżonków, Wnioskodawczyni uznaje, że dla celów podatku dochodowego pierwotnym terminem jej nabycia przez Wnioskodawczynię jest dzień 21 grudnia 1999 r. Zatem pięcioletni termin nabycia określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy zarówno 3/6 jak i 1/6 udziałów w tej nieruchomości Wnioskodawczyni powinna liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, tj. od końca 1999 roku. Stąd do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni nie wliczy wartości 4/6 kwoty 29 270 zł, za jaką została sprzedana działka 639, ponieważ od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży przez Wnioskodawczynię upłynęło pięć lat.

Ustalając dochód podlegający opodatkowaniu, Zainteresowana weźmie pod uwagę wartość przychodu ze sprzedaży nieruchomości nr 638/1, która została zakupiona 10 kwietnia 2018 roku oraz wartość kosztów jej nabycia w wysokości 4/6 należących do Wnioskodawczyni udziałów w tej nieruchomości, ponieważ od momentu jej nabycia do odpłatnego zbycia nie upłynęło pięć lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 czerwca 2018 roku sprzedano nieruchomość niezabudowaną o numerze ewidencyjnym 638/1, w której w momencie sprzedaży Wnioskodawczyni posiadała 4/6 udziałów. Udziały równe 4/6 części działki nr 638/1 zostały nabyte przez Wnioskodawczynię drogą kupna w dniu 10 kwietnia 2018 r.

Zatem, skoro sprzedaż przez Wnioskodawczynię przedmiotowego udziału w nieruchomości (4/6 udziału w działce nr 638/1) została dokonana w czerwcu 2018 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zatem zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż zbywany udział w nieruchomości (4/6 udziału w działce nr 638/1) został nabyty przez Wnioskodawczynię odpłatnie w drodze kupna. W myśl przywołanego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Nadmienić również należy, że do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może jednak zaliczyć jedynie tę część kosztów, która odpowiada udziałowi nabytemu przez Zainteresowaną w 2018 r.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. la pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży w czerwcu 2018 roku udziału w nieruchomości, tj. 4/6 udziału w działce nr 638/1, nabytego przez Wnioskodawczynię w kwietniu 2018 r. stanowi dla Zainteresowanej źródło przychodu w rozumieniu cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 30e ww. ustawy.

Jednocześnie należy wyraźnie zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.