Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.270.2021.2.AMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-12
Teza: podleganie opodatkowaniu z tytułu sprzedaży wydzielonych działek gruntu
Słowa kluczowe: grunty-podział gruntu; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-podział nieruchomości; podatnik; rolnik-rolnik ryczałtowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 kwietnia 2021 r. (data wpływu 28 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 27 maja 2021 r. (data wpływu 31 maja 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 14 maja 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.270.2021.1.AMA (doręczone Stronie 20 maja 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu oraz nieuznania za podatnika z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…) – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z 27 maja 2021 r. (data wpływu 31 maja 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 14 maja 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.270.2021.1.AMA (doręczone 20 maja 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu oraz nieuznania za podatnika z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wykonuje działalność rolniczą opodatkowaną podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług z działalności rolniczej i korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, jednak nigdy nie wykonywał On dodatkowej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Opisaną nieruchomość gruntową o wielkości 6,6 ha Wnioskodawca zakupił w 1996 roku z zamiarem poszerzenia swojego gospodarstwa rolnego i korzystał z niej przy prowadzeniu działalności rolnej. Wnioskodawca podjął decyzję o podziale wyżej wymienionej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki o zróżnicowanej powierzchni w zakresie od 3000 m2 do 5000 m2, na których obecnie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. W sumie powstanie szesnaście działek oraz zostanie wytyczona droga wewnętrzna służąca jako dojazd do powstałych w wyniku powyższego podziału nieruchomości. Wydzielone działki będą sprzedawane wraz z udziałami w drodze wewnętrznej.

Wnioskodawca planuje sprzedawać część terenu jako działki rolne o powierzchni od 3000 m2 do 5000 m2, jednocześnie na część (cztery – pięć) działek uzyskanych z podzielonego terenu, Wnioskodawca będzie występował z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy.

Uzbrojenie terenu w media będzie odbywało się za pośrednictwem i przy udziale firmy zewnętrznej (na podstawie podpisanej umowy o współpracy) z jednoczesnym założeniem, że koszty uzbrojenia terenu w media będą przenoszone na przyszłych właścicieli działek bezpośrednio przez ww. firmę na podstawie wystawianych faktur zaliczkowych.

Jednocześnie ww. firma będzie zajmowała się aktywną sprzedażą przedmiotowych działek. Przyszłych nabywców Wnioskodawca planuje poszukiwać we własnym zakresie oraz za pomocą biura nieruchomości lub pośrednika - podmiotu, którego działalność ma na celu pozyskanie Klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Od momentu zakupu gruntu Wnioskodawca nie udostępniał go osobom trzecim, a fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz podział nieruchomości nie świadczy, zdaniem Wnioskodawcy, o aktywnym obrocie nieruchomościami w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Opisana sprzedaż, w ocenie Wnioskodawcy, nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, pomimo iż dotyczy ona gruntów wykorzystywanych w działalności rolniczej tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że z nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (…), powstały działki o numerach od (…) do (…), o powierzchniach od 3000 m2 do niespełna 5000 m2. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa, w ramach którego pełnomocnik w Jego imieniu dokonał podziału nieruchomości. Wnioskodawca wystąpił również z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy dla jednej działki w celu zorientowania się jakie warunki istnieją w tej gminie oraz czy na tym terenie otrzymanie takich warunków jest możliwe. Nie jest to warunek konieczny z punktu widzenia planowanej sprzedaży. Wnioskodawca będzie występował o wydanie pozwolenia na zjazd z drogi publicznej, ponieważ na tą chwilę istnieje dojazd tylko drogą gminną (polną), praktycznie niemożliwą do przejazdu samochodem osobowym. Wnioskodawca będzie występował o uzbrojenie terenu po podziale nieruchomości z inicjatywy firmy zewnętrznej, z którą już ma podpisaną umowę pośrednictwa. Uzbrojone będą wszystkie działki w media (kanalizacja, wodociąg, prąd). Koszty związane z uzbrojeniem terenu poniesie przyszły nabywca działek. Prace zostaną wykonane za pośrednictwem wyżej wymienionej firmy zewnętrznej, po znalezieniu potencjalnego klienta, który te prace sfinansuje dopiero po zakupie. Wnioskodawca wystąpi tylko o samo pozwolenie przed sprzedażą opisanej nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie angażował własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tego gruntu (nie będzie On wykonywał prac ogrodzeniowych terenu oraz utwardzenia dróg wewnętrznych). Wnioskodawca wskazał również, że została zawarta umowa przedwstępna – warunkowa z czterema nabywcami na pięć z siedemnastu działek, gdyż sprzedaż będzie możliwa dopiero po uzyskaniu zgody (…), który ma prawo pierwokupu ww. nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa przyszłym nabywcom do działania w Jego imieniu.

W przeszłości Wnioskodawca dokonał sprzedaży jednej działki rolnej z majątku prywatnego. Działkę tą sam zakupił. Nabył ją w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Wykorzystywał ją w gospodarstwie rolnym. Dokonał sprzedaży tej jednej działki w 2015 roku, a przyczyną tej decyzji była ciężka sytuacja materialna Wnioskodawcy. Została sprzedana jedna działka rolna o powierzchni około 3000 m2. Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i nie miał obowiązku wykazać należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

*   Czy Wnioskodawca jako rolnik ryczałtowy, który sprzeda grunty wykorzystywane w działalności rolniczej (działki rolne oraz działki z warunkami zabudowy) podlega opodatkowaniu tych transakcji podatkiem VAT, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
*   Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, jako rolnik ryczałtowy korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług, czy w momencie sprzedaży szesnastu działek Wnioskodawca stanie się podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług jako prowadzący działalność na zasadach ogólnych VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż majątku prywatnego, w skład którego wchodzą działki rolne oraz działki z warunkami zabudowy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca dokonuje sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży.

Od momentu zakupu gruntu Wnioskodawca nie udostępniał go osobom trzecim, a fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz podział nieruchomości nie świadczy o aktywnym obrocie nieruchomości w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, pomimo iż dotyczy ona gruntów wykorzystywanych w działalności rolniczej i wyklucza te czynności jako działalność gospodarczą. W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej i w tym zakresie nie przybiera formy zawodowej a czynności związane są ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Wnioskodawca podkreśla, iż ewentualna zmiana charakteru gruntów nie nastąpi w całości wskutek działań rolnika lecz również na skutek aktywności nowego właściciela - nabywcy, gdyż o warunki zabudowy wystąpią zarówno Wnioskodawca jak i nabywcy.

Wnioskodawca jako rolnik - sprzedający grunty nie dokona w całości uzbrojenia działek w media, nie będzie prowadził żadnych działań marketingowych, dlatego uznaje taką sprzedaż gruntów za niepodlegającą podatkowi VAT i nie stanie się podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług jako prowadzący działalność na zasadach ogólnych VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nieruchomościami natomiast są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

(art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu

art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towaru, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie czynność ta powinna zostać dokonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku od towarów i usług, w przypadku gdy dokonują oni sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany jest na własne potrzeby, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tych sprawach, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg wskazanych powyżej przykładowych czynności, a nie wystąpienie jednej z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19, który nigdy nie wykonywał dodatkowej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Wnioskodawca w 1996 roku zakupił nieruchomość gruntową o powierzchni 6,6 ha o numerze ewidencyjnym (…) z zamiarem poszerzenia swojego gospodarstwa rolnego i korzystał z ww. nieruchomości przy prowadzeniu działalności rolniczej. Od momentu zakupu gruntu Wnioskodawca nie udostępniał go osobom trzecim. Wnioskodawca planuje sprzedać część terenu jako działki rolne o powierzchni od 3000 m2 do 5000 m2, jednocześnie na część (cztery – pięć) wydzielonych działek Wnioskodawca będzie występował z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy.

Wnioskodawca podjął decyzję o podziale działki nr (…) na szesnaście mniejszych działek o zróżnicowanej powierzchni w zakresie od 3000 m2 do 5000 m2 oraz o wytyczeniu drogi wewnętrznej służącej jako dojazd. W sumie wydzielonych zostało siedemnaście działek o numerach od (…) do (…) (wraz z jedną działką przeznaczoną na drogę wewnętrzną). Wydzielone działki będą sprzedawane wraz z udziałami w drodze wewnętrznej. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa, w ramach którego pełnomocnik (firma zewnętrzna) w Jego imieniu dokonał podziału ww. działki. Jednocześnie ww. firma będzie zajmowała się aktywną sprzedażą ww. wydzielonych działek. Przyszłych nabywców Wnioskodawca planuje poszukiwać we własnym zakresie oraz za pomocą biura nieruchomości lub pośrednika - podmiotu, którego działalność ma na celu pozyskanie klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości.

Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy dla jednej działki w celu zorientowania się jakie warunki istnieją w tej gminie oraz czy na tym terenie otrzymanie takich warunków jest możliwe. Nie jest to warunek konieczny z punktu widzenia planowanej sprzedaży. Na wydzielonych działkach nie obowiązuje obecnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca będzie także występował o wydanie pozwolenia na zjazd z drogi publicznej, ponieważ na tą chwilę istnieje dojazd tylko drogą gminną (polną), praktycznie niemożliwą do przejazdu samochodem osobowym.

Ponadto, Wnioskodawca będzie występował o uzbrojenie terenu. Uzbrojone w media (tj. kanalizacja, wodociąg, prąd) będą wszystkie wydzielone działki. Prace dotyczące ww. uzbrojenia działek zostaną wykonane za pośrednictwem i przy udziale ww. firmy zewnętrznej (na podstawie podpisanej umowy o współpracy), po znalezieniu potencjalnego klienta, który te prace sfinansuje dopiero po zakupie. Wnioskodawca wystąpi tylko o samo pozwolenie przed sprzedażą opisanej nieruchomości.

Wnioskodawca nie będzie angażował własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tego gruntu tj. nie będzie On wykonywał ogrodzenia terenu oraz utwardzenia dróg wewnętrznych.

Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne-warunkowe z czterema nabywcami na pięć działek. Ostateczna sprzedaż tych działek będzie możliwa dopiero po uzyskaniu zgody (…), który ma prawo pierwokupu ww. nieruchomości gruntowej.

Wnioskodawca dokonał w przeszłości sprzedaży jednej działki rolnej z majątku prywatnego, o powierzchni około 3000 m2, którą sam zakupił w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Sprzedaną działkę wykorzystywał w gospodarstwie rolnym. Wnioskodawca dokonał sprzedaży tej jednej działki w 2015 roku, z powodu ciężkiej sytuacja materialnej. Z tytułu tej sprzedaży Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i nie miał On obowiązku wykazać należnego podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą działek będzie podatnikiem podatku VAT oraz czy sprzedaż działek należy opodatkować podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do faktycznych okoliczności danej sprawy. Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

*   po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynności tej dokonuje podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…), Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, ale wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ww. Kodeksu, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podjął decyzję o podziale działki nr (…) na szesnaście mniejszych działek oraz jednej przeznaczonej na drogę wewnętrzną i w tym celu udzielił pełnomocnictwa firmie zewnętrznej, która w Jego imieniu dokonała tego podziału na działki o numerach od (…) do (…). Czynności wykonywane przez pełnomocnika na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy jako mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania podziału działki nr (…) przez firmę zewnętrzną, ponieważ Stroną podjętej czynności jest Wnioskodawca. Firma zewnętrzna, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy (właściciela), bez względu na to, kto ponosi koszty związane z ww. podziałem gruntu.

Oprócz podzielenia działki nr (…) Wnioskodawca będzie występował z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy dla czterech lub pięciu wydzielonych działek. Dla jednej działki Wnioskodawca już wystąpił z takim wnioskiem w celu zorientowania się jakie warunki istnieją na danym terenie oraz czy wydanie ww. decyzji jest możliwe. Nie było to jednak działanie konieczne z punktu widzenia planowanej sprzedaży, służyło jedynie uzyskaniu informacji o możliwym przeznaczeniu danej działki. Wymienione działania Wnioskodawcy, przy braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek przeznaczonych do sprzedaży, gdyby były jedynymi czynnościami w sprawie, można byłoby uznać, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 sierpnia 2020 r. sygn. akt I FSK 1476/17, za niewykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Jednak Wnioskodawca wskazuje jeszcze na inne dodatkowe działania, które zostaną wykonane przed opisaną sprzedażą.

Mianowicie, z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł umowę o współpracy z firmą zewnętrzną, za pośrednictwem i przy udziale której teren przeznaczony do sprzedaży zostanie uzbrojony w media tj. kanalizacja, wodociąg, prąd. Uzbrojone ww. media będą wszystkie wydzielone działki. Wnioskodawca zaznaczył, że wystąpi o samo pozwolenie na uzbrojenie terenu po podziale działki nr (…) przed sprzedażą wydzielonych z niej działek, natomiast koszty uzbrojenia terenu w media będą przenoszone na przyszłych właścicieli. Wnioskodawca będzie występował również o wydanie pozwolenia na zjazd z drogi publicznej, ponieważ na tą chwilę istnieje dojazd tylko drogą gminną (polną), praktycznie niemożliwą do przejazdu samochodem osobowym. Wskazane we wniosku czynności jednoznacznie podniosą atrakcyjność wydzielonych działek dla przyszłych nabywców, zwiększając jednocześnie ich wartość celem maksymalizacji zysku z opisanej we wniosku sprzedaży. W efekcie wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności dodatkowych dostawie podlegać będą działki niezabudowane o zupełnie innym charakterze i wyższej wartości niż w chwili ich wydzielenia z działki nr (…), uatrakcyjnione, gotowe do realizacji zamierzeń inwestycyjnych przyszłych klientów.

W analizowanej sprawie wystąpią również działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wnioskodawca wskazał bowiem, że ww. firma zewnętrzna będzie zajmowała się aktywną sprzedażą ww. wydzielonych działek. Przyszłych nabywców Wnioskodawca planuje poszukiwać nie tylko we własnym zakresie ale także za pomocą biura nieruchomości lub pośrednika – podmiotu, którego działalność ma na celu pozyskanie klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawca w uzupełnieniu opisu sprawy wskazał, że dokonał On w przeszłości sprzedaży jednej działki rolnej o powierzchni około 3000 m2 z majątku prywatnego. Działkę tą sam zakupił w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, w którym ją wykorzystywał, jednak sprzedał ją z powodu ciężkiej sytuacji materialnej. Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i nie miał obowiązku wykazać należnego podatku VAT z tytułu tej sprzedaży.

W analizowanej sprawie wystąpią więc przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej, które będą porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (stały i zorganizowany charakter takiej działalności). Całokształt działań podjętych przez Wnioskodawcę, wskazuje jednoznacznie, że sprzedaż ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które będą świadczyć o zaangażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. wydzielonych działek nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Wnioskodawca, dokonując szeregu opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do takich, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia ww. działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działek wydzielonych z działki nr (…) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Reasumując, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek wydzielonych z działki nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.