Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.709.2023.3.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-01
Teza: Uznanie, że sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość, na których są one posadowione będzie opodatkowana oraz Nabywcy przy zachowaniu warunków formalnych będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami.
Słowa kluczowe: budowle; działki; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie uznania, że:

*   sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu VAT – jest prawidłowe;

*   dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość, na których są one posadowione będzie opodatkowana (według właściwej stawki) – jest prawidłowe;
*   Nabywcy przy zachowaniu warunków formalnych będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami – jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny z 23 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że Sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania Dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość, na których są one posadowione oraz prawa Nabywca do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 stycznia 2024 r. (wpływ 18 stycznia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Spółka B

**Opis zdarzenia przyszłego**

Spółka A \[dalej: Spółka lub Wnioskodawca\] jest spółką celową utworzoną w celu przeprowadzenia, a następnie obsługi określonego przedsięwzięcia gospodarczego związanego z rynkiem nieruchomości \[dalej: Projekt\]. Z tego powodu Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług \[dalej: VAT\].

W ramach Projektu Spółka zamierza nabyć od spółki działającej pod firmą Spółka B siedzibą w (…) \[dalej: Sprzedawca, a łącznie ze Spółką: Wnioskodawcy\], będącej czynnym podatnikiem VAT, nieruchomości położone w miejscowości (…), obręb ewidencyjny (…) \[dalej łącznie: Nieruchomość\], na które będą się składać:

(i) działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/A \[dalej: Nieruchomość 1\],

(ii) działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/B \[dalej: Nieruchomość 2\] oraz

(iii) działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2/C i 2/D \[dalej: Nieruchomość Drogowa\].

Na dzień sporządzenia wniosku działki nr 2/A, 2/B i 2/C objęte są jedną księgą wieczystą, natomiast działka nr 2/D objęta jest osobną księgą wieczystą. Do dnia sprzedaży Nieruchomości działki nr 2/A i 2/B zostaną wyodrębnione do nowej księgi wieczystej, a działki nr 2/C i 2/D zostaną wyodrębnione do innej nowej księgi wieczystej - wnioski wieczystoksięgowe w tym zakresie na dzień sporządzenia wniosku zostały już złożone w sądzie.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę w marcu 2022 r. na współwłasność z inną spółką z o.o. z tej samej grupy kapitałowej, w ramach większego przedsięwzięcia gospodarczego (obejmującego także inne nieruchomości, które nie będą objęte Projektem).

W dniu 3 października 2023 r. doszło do umownego zniesienia współwłasności Nieruchomości na mocy którego Sprzedawca nabył na wyłączną własność całość działek nr 2/A, nr 2/B, nr 2/C oraz nr 2/D. Na rzecz spółki z o.o. z tej samej grupy kapitałowej przypadły inne nieruchomości, których współwłaścicielem był Sprzedawca, a które nie są objęte zakresem niniejszego wniosku. Przedmiotowe zniesienie współwłasności nastąpiło bez jakichkolwiek spłat po obu stronach. Ponadto, Sprzedawca i spółka z grupy kapitałowej poleciły notariuszowi złożenie stosownego wniosku wieczystoksięgowego do właściwego Sądu Rejonowego.

W rezultacie wspomnianego zniesienia współwłasności, Spółka nabędzie Nieruchomość (wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami) wyłącznie od Sprzedawcy.

Dodatkowo należy wskazać, że przedmiot transakcji tj. Nieruchomość nie była wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istniały postanowienia statutu Sprzedawcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w ww. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie była także wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedawcy na poziomie rachunkowo-finansowym.

Spółka oraz Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz.U. z 2022 r. poz. 2587).

Na Nieruchomości 1 aktualnie znajduje się (i będzie znajdować w momencie transakcji/dostawy) budynek o przeznaczeniu handlowo-usługowym \[dalej: Istniejący Budynek\]. Budynek ten został wybudowany przez Sprzedawcę (na jego wyłączne zlecenie i koszt) i dopuszczony do użytkowania w marcu 2023 r. Po dopuszczeniu do użytkowania, jeszcze w marcu 2023 r., rozpoczęło się też jego faktyczne użytkowanie - na podstawie zawartych wcześniej umów najmu powierzchnie znajdujące się w Istniejącym Budynku zostały udostępnione przez Sprzedawcę kilkunastu najemcom, którzy prowadzą w nim/na tych powierzchniach (obecnie, jak i będą w dacie planowanej transakcji/dostawy) działalność handlową i usługową \[dalej łącznie: Najemcy\].

Na moment składania niniejszego wniosku 100% powierzchni przeznaczonej na wynajem jest przez Sprzedawcę wynajmowana. Ponadto na Nieruchomości 1 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek (elementy infrastruktury związane z funkcjonowaniem Istniejącego Budynku):

(i) przyłącza,

(ii) drogi wewnętrzne,

(iii) parkingi (place postojowe),

(iv) wiaty \[dalej łącznie: Naniesienia 1\].

Nieruchomość 2 aktualnie nie jest (i nie będzie w dacie planowanej transakcji/dostawy) zabudowana jakimkolwiek budynkiem (obiektem kubaturowym). Niemniej na Nieruchomości 2 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek (elementy infrastruktury):

(i) chodnik - część (zapewniający dojście do Istniejącego Budynku),

(ii) zbiornik przeciwpożarowy (podziemny),

(iii) część sieci kanalizacji deszczowej (połączona z ww. zbiornikiem),

(iv) przyłącze ciepłownicze \[dalej łącznie: Naniesienia 2\],

Nieruchomość Drogowa (obie wchodzące w jej skład działki) zabudowana jest (i będzie w momencie transakcji/dostawy) drogą dojazdową do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz do działek gruntu o numerze ewidencyjnym 2/E i 2/F \[dalej: Nieruchomość Sąsiednia\]. Ponadto na wchodzącej w skład Nieruchomości Drogowej działce nr 2/C i nr 2/D znajdują się (i będą w momencie w momencie transakcji/dostawy):

(i) pylon reklamowy

(ii) chodniki \[dalej łącznie: Naniesienia 3\].

Powyższe naniesienia zostały wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek.

Dla porządku (pełnego obrazu sytuacji) wypada w tym miejscu również wskazać, że w grudniu 2022 r. Sprzedawca zawarł z zewnętrzną spółką P. umowę dzierżawy dystrybucyjnej sieci elektroenergetycznej dotyczącą dzierżawy przez P. tejże sieci, w tym m.in. w części zlokalizowanej na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości Drogowej składających się na Nieruchomość \[dalej: Umowa Dzierżawy\]. Jednocześnie wspomniana sieć elektroenergetyczna, w tym jej część zlokalizowana na Nieruchomości \[dalej: Sieć, a łącznie z Naniesieniami 1, Naniesieniami 2, Naniesieniami 3: Naniesienia\] jest/pozostaje własnością Sprzedawcy, a nie przedsiębiorstwa przesyłowego, z infrastrukturą którego została połączona, w związku z czym również zostanie objęta transakcją planowaną przez Wnioskodawców.

Sprzedawca pragnie ponadto wskazać, że wybudowanie części Naniesień (tj. Sieci, pylonu, część drogi dojazdowej) było w różnym procencie współfinansowane przy udziale innego podmiotu, który również wykorzystuje je do swojej działalności gospodarczej, prowadzonej na Nieruchomości Sąsiedniej (zakładane jest ustanowienie - jeszcze przez Sprzedawcę przed planowaną transakcją, względnie przez Spółkę po transakcji - służebności na rzecz tego podmiotu w zakresie korzystania z tychże naniesień), natomiast wybudowanie pozostałej części Naniesień było w całości finansowane przez Sprzedawcę.

W zakresie wybudowania Istniejącego Budynku i Naniesień Sprzedawca był stroną umowy generalnego wykonawstwa i w związku z tym adresatem faktur dokumentujących nabycie tych usług, z których odliczał VAT naliczony - z uwagi na związek tych zakupów ze sprzedażą opodatkowaną VAT (tj. przede wszystkim najmem powierzchni). W zakresie tej części Naniesień, w których partycypował ww. inny podmiot, zawarta była odrębna umowa generalnego wykonawstwa, której wyłączną stroną był tenże inny podmiot (który rozliczał ją osobno z generalnym wykonawcą).

Dla obszaru Nieruchomości (całej) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zgodnie z którym jest to teren zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m.kw. (oznaczony symbolem U/UC).

Po nabyciu Nieruchomości Spółka z mocy prawa wstąpi na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego w stosunki najmu jako wynajmujący, zachowując przy tym ustawowe prawo do wypowiedzenia umów najmu, o ile nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego.

Ponadto Spółka zamierza przeprowadzić we własnym zakresie i na swój koszt (w tym po uzyskaniu odrębnego finansowania) inwestycję \[dalej: Inwestycja\] polegającą na wybudowaniu nowych budynków o przeznaczeniu handlowym (tj. Nowego Budynku 1 na Nieruchomości 1 oraz Nowego Budynku 2 na Nieruchomości 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (nowe naniesienia). Przygotowania do Inwestycji zostały już rozpoczęte przy współpracy ze Sprzedawcą, w związku z tym w dacie planowanej sprzedaży Nieruchomości Spółka nabędzie na swoją rzecz również - w ramach ceny (łącznej) - autorskie prawa majątkowe, zależne i inne do dokumentacji projektowej dotyczącej Istniejącego Budynku \[dalej: Dokumentacja Projektowa 1\] oraz dokumentacji projektowej dotyczącej planowanej Inwestycji \[dalej: Dokumentacja Projektowa 2\] - w takim zakresie, w jakim dokumentacja ta będzie istnieć w tej dacie, jak też odpowiednio wstąpi w prawa wynikające z umów dotyczących sporządzenia Dokumentacji Projektowej 1 i Dokumentacji Projektowej 2 oraz umowy o roboty budowlane dot. Istniejącego Budynku i towarzyszącej mu infrastruktury, a więc już zrealizowane na rzecz Sprzedawcy, już zawarte lub których stroną w momencie sprzedaży będzie Sprzedawca.

Sprzedawca doprowadzi też do ustanowienia przez jego spółkę matkę na rzecz Spółki gwarancji budowlanej (w formie gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej), obejmującej obiekty istniejące na Nieruchomości. Ponadto, jakkolwiek intencją Spółki, jak i Sprzedawcy jest, aby generalnie umowy na świadczenie usług związanych z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości, zawarte przez Sprzedawcę lub jego poprzedników, zostały przed lub z chwilą sprzedaży Nieruchomości rozwiązane, a w ich miejsca Spółka zawarła nowe, to jednak Wnioskodawcy nie mogą całkowicie wykluczyć, iż ostatecznie dojdzie do przeniesienia na Spółkę, na podstawie odrębnych umów zawartych na podstawie art. 509 oraz art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego, wybranych/niektórych tego typu umów (w szczególności może dotyczyć to części mediów w sytuacji, gdy w inny sposób niż poprzez cesję umowy nie będzie możliwe zapewnienie koniecznej ciągłości ich dostarczania do Nieruchomości).

Ponadto, w ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na rzecz Spółki przejdą wszelkie zabezpieczenia wynikające z umów najmu oraz Umowy Dzierżawy zawartych przez Sprzedawcę i ważnych w dacie sprzedaży (np. gwarancje, kaucje).

Na Spółkę nie przejdą natomiast (i) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedawcy), (ii) wierzytelności Sprzedawcy (w szczególności na Sprzedawcę nie przechodzą wierzytelności z tytułu czynszu najmu, które powstały do dnia sprzedaży Nieruchomości), (iii) środki pieniężne i umowy rachunków bankowych, (iv) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów ubezpieczenia, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych, umów o zarządzanie Nieruchomością oraz umów w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy, (v) koncesje, licencje i zezwolenia (z wyjątkiem zezwoleń/pozwoleń dotyczących lub związanych bezpośrednio z Nieruchomością lub Inwestycją, zgodnie z wcześniejszymi uwagami), (vi) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, (vii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, (viii) zakład pracy lub jakakolwiek jego część.

Finalizacja transakcji (tj. przeniesienie Nieruchomości na Spółkę) planowana jest przez Wnioskodawców nie później niż w marcu 2024 r.

W uzupełnieniu wniosku z 18 stycznia 2024 r. wskazali Państwo, że:

1\. 31 marca 2023 r. Sprzedawca wraz z inną spółką z o.o. z tej samej grupy kapitałowej nabył współwłasność Nieruchomości od podmiotu powiązanego – Spółki C Transakcja ta:

(i) podlegała opodatkowaniu (i została opodatkowana) według podstawowej stawki VAT (23%),

(ii) została udokumentowana fakturą wystawioną 31 marca 2022 r.

2\. W związku z nabyciem Nieruchomości w marcu 2022 r. Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, z którego to prawa Sprzedawca skorzystał odliczając VAT wskazany na ww. fakturze.

3\. Spółka wskazuję, że

*   Znajdujące się na Nieruchomości 1:
*   przyłącza \[zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1\] – nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   drogi wewnętrzne \[zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1\] – stanowią budowle w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   parkingi \[zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1\] – nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   wiaty \[zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1\] – stanowią budowle w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   znajdujące się na Nieruchomości 2:
*   chodnik – część \[zdefiniowany we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2\] – stanowi budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   zbiornik przeciwpożarowy (podziemny) \[zdefiniowany we wniosku łącznie z elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2\] – stanowi budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   część sieci kanalizacji deszczowej (połączona z ww. zbiornikiem) \[zdefiniowana we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2\] – stanowią budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   przyłącze ciepłownicze \[zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2\] – nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   znajdujące się na Nieruchomości Drogowej:
*   pylon reklamowy \[zdefiniowany we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 3\] – stanowi budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   chodniki \[zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 3\] – stanowią budowle w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane.

4\. Spółka wskazuje, że:

*   droga dojazdowa \[zdefiniowana we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 3\] – stanowi budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane,
*   sieć elektroenergetyczna zlokalizowana na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości Drogowej \[zdefiniowana we wniosku jako: Sieć\] – stanowi budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane.

5\. Sprzedawca wybudował i oddał do użytkowania drogę dojazdową znajdującą się na Nieruchomości Drogowej oraz sieć elektroenergetyczną zlokalizowaną na Nieruchomości w tym samym czasie co Istniejący Budynek tj. w marcu 2023 r.

6\. W zakresie wybudowania Istniejącego Budynku i Naniesień Sprzedawca był stroną umowy generalnego wykonawstwa i w związku z tym adresatem faktur dokumentujących nabycie tych usług, z których odliczył VAT naliczony – z uwagi na związek tych zakupów ze sprzedażą opodatkowaną VAT (tj. przede wszystkim najem powierzchni). Oznacza to, że Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wybudowania drogi dojazdowej oraz sieci elektroenergetycznej.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki w przedstawionych okolicznościach Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa \[dalej: ZCP\], o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, a w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1:

2) czy planowana sprzedaż - tj. dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość, na których są one posadowione \[dalej łącznie: Działki\] - będzie opodatkowana lub będzie mogła zostać opodatkowana VAT (według właściwej stawki)?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2:

3) czy w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na planowanej sprzedaży (dostawie) Istniejącego Budynku, Naniesień wraz z Działkami, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1\. Stanowisko Wnioskodawców

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawców, w przedstawionych okolicznościach sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa \[dalej: ZCP\], o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, a w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad pytanie 2

W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż - tj. dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość (Działek) - będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

Ad pytanie 3

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na sprzedaży Istniejącego Budynku, Naniesień oraz Działek (zgodnie z powyższymi uwagami) Spółce, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia.

Szczegółowe uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

1\. Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami natomiast - według art. 2 pkt 6 ustawy VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku. I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie pkt 10 pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

b) dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Dodatkowo, zgodnie z:

*   art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
*   art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; przy czym przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2| pkt 33 ustawy VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
*   art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT, przepisów ustawy VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ustawie VAT nie została przy tym zawarta definicja pojęcia „przedsiębiorstwo”. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych, w celu określenia zakresu tego pojęcia należy odwołać się do art. 551 Kodeksu cywilnego - tak np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej \[dalej: DKIS\] w interpretacjach indywidualnych z dnia 19 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB) czy z dnia 10 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.517.2023.1.KO).

Art. 551 Kodeksu cywilnego definiuje natomiast przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo swoim zakresem obejmuje w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, jak wskazuje DKIS, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 19 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB): „Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa \[dalej: ZCP\], zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że ZCP jest:

(i) zespołem składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, istniejącym w ramach danego przedsiębiorstwa;

(ii) wyodrębnionym organizacyjnie;

(iii) wyodrębnionym finansowo;

(iv) przeznaczonym do realizacji określonych zadań gospodarczych i mogącym stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (wyodrębnienie funkcjonalne).

Powyższe stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP potwierdza DKIS m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 4 października 2023 r. (0111-KDIB3-3.4012.290.2023.2.MS), w której wskazano, że:

„Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

*   zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
*   faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa”.

Ponadto, powyższe przesłanki, tj. (i) zamiar oraz (ii) możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, jako kluczowe w kontekście występowania ZCP, zostały również przytoczone/wskazane w objaśnieniach podatkowych opublikowanych przez Ministra Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r., dotyczących opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych \[dalej: Objaśnienia\].

2\. Szczegółowe uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawców, w przedstawionych okolicznościach sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, a w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT.

Z przytoczonych wyżej definicji sformułowań „przedsiębiorstwo” oraz „zorganizowana część przedsiębiorstwa” wynika, że pod pojęciami tymi należy rozumieć zespół składników niematerialnych i materialnych, pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole (kompletnym), a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest również, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami tak, aby mogły one samodzielnie posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Ponadto, warunkiem uznania przedmiotu transakcji za ZCP (a tym bardziej za przedsiębiorstwo) jest również wydzielenie zespołu składników majątkowych/niemajątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to powinno mieć miejsce na płaszczyznach (i) organizacyjnej, (ii) finansowej i (iii) funkcjonalnej.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż na przedmiot transakcji składa się zasadniczo wyłącznie Istniejący Budynek oraz Naniesienia (wraz z działkami, na których są one posadowione), przy czym - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - w ramach ceny na Spółkę przeniesione zostaną również autorskie prawa majątkowe, zależne i inne do Dokumentacji Projektowej 1 oraz Dokumentacji Projektowej 2, a także prawa wynikające z (i) umów dotyczących sporządzenia Dokumentacji Projektowej 1 i Dokumentacji Projektowej 2 oraz (ii) umowy o roboty budowlane dotyczącej Istniejącego Budynku i towarzyszącej mu infrastruktury. Ponadto, w ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na rzecz Spółki przejdą zabezpieczenia wynikające z umów najmu oraz Umowy Dzierżawy zawartych przez Sprzedawcę i ważnych w dacie sprzedaży (np. gwarancje, kaucje). A więc składniki (dokumentacja, prawa/uprawnienia) stricte związane z Nieruchomością.

W efekcie, w ocenie Wnioskodawców, w analizowanym zdarzeniu przyszłym warunki dotyczące kompletności przedmiotu sprzedaży (rozpatrywanej pod kątem zdolności do samodzielnej realizacji określonych celów gospodarczych jako potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo), jak też wydzielenia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, nie będą spełnione. Trudno bowiem uznać za samodzielny zespół składników majątkowych (Nieruchomość) (i) bez pracowników/obsługi, (ii) bez środków na rachunkach bankowych (niezbędnych do prowadzenia działalności), (iii) bez praw i obowiązków (w tym należności i zobowiązań) z umów innych niż umowy najmu, kluczowych dla prowadzenia działalności przy wykorzystaniu Nieruchomości (tj. umów o świadczenie usług księgowych, umów ubezpieczenia, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych, umów o zarządzanie Nieruchomością oraz umów w zakresie negocjacji z Najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy) czy bez (iv) ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto na Nabywcę nie przejdą również koncesje, licencje i zezwolenia (z wyjątkiem zezwoleń/pozwoleń dotyczących lub związanych bezpośrednio z Nieruchomością lub Inwestycją, zgodnie z wcześniejszymi uwagami), a także wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi.

W ocenie Wnioskodawców na możliwość uznania Nieruchomości za ZCP/przedsiębiorstwo nie ma wpływu fakt, iż na Spółkę mogą przejść prawa i obowiązki wynikającej z wybranych umów związanych z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości, zawartych przez Sprzedawcę lub jego poprzedników (w szczególności w zakresie mediów). Na poparcie powyższego należy wskazać przykładowo na interpretację indywidualną z dnia 20 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4.IK), w której DKIS zgodził się z podatnikiem, że przedmiot sprzedaży (nieruchomość) nie stanowi ZCP pomimo okoliczności, iż „(\`(...)\`) niewielka część umów (obecnie Nabywca zakłada, że będą to: (i) umowa dotycząca dostarczania ciepła, (ii) umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji i (iii) umowa dotycząca dostarczania wody i odprowadzania ścieków), (\`(...)\`) zostanie przeniesiona na Nabywcę z uwagi na konieczność zapewnienia dostaw mediów do wynajmowanych nieruchomości".

Zauważyć należy, że istotnym elementem konstrukcyjnym ZCP, który - w opinii Wnioskodawców - nie zostanie spełniony w przypadku analizowanej transakcji, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości. Należy w tym kontekście ponownie wskazać na stanowisko przedstawione w Objaśnieniach, jak również zaprezentowane przez DKIS m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.290.2023.2.MS), zgodnie z którym przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za ZCP, należy uwzględniać (i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Natomiast w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego głównym celem/powodem nabycia Nieruchomości przez Spółkę nie jest wyłącznie zamiar kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedawcę (do czego, jak wskazano powyżej, konieczne będzie zaangażowanie dodatkowych, istotnych nakładów przez Spółkę), lecz również przeprowadzenie we własnym zakresie i na własny koszt Inwestycji. Zatem po zrealizowaniu transakcji po stronie Spółki wystąpi konieczność podjęcia szeregu działań/poniesienia nakładów mających na celu, po pierwsze, zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w celu uzyskania możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni znajdującej się w Istniejącym Budynku oraz - co istotniejsze - w celu przeprowadzenia/zrealizowania na Nieruchomości Inwestycji (co będzie przede wszystkim wymagało pozyskania przez Spółkę niezbędnego finansowania oraz zorganizowania całego procesu budowy).

Należy również podkreślić, że okoliczność, iż Istniejący Budynek może/będzie stanowić przedmiot najmu ze strony Spółki, na zasadach analogicznych jak w przypadku Sprzedawcy (w tym ze względu na wstąpienie przez Spółkę, z mocy prawa, w istniejące stosunku najmu dotyczące powierzchni Istniejącego Budynku), nie przesądza o tym, że przedmiotem planowanej transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa (a tym bardziej przedsiębiorstwo) Sprzedawcy. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez DKIS, w których organ potwierdza, że fakt wstąpienia nabywcy do obowiązujących umów najmu nie powoduje/nie przesądza, że transakcja dotyczy przedsiębiorstwa/ZCP sprzedawcy - vide np. interpretacje indywidualne DKIS z dnia 20 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4.IK) oraz z dnia 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.594.2023.2.MSO).

Ponadto, jak wynika z opisu stanu faktycznego, transakcją nie zostaną objęte inne składniki majątku Wnioskodawcy, wymienione w art. 551 KC, takie jak nazwa przedsiębiorstwa Spółki, środki pieniężne niezbędne do prowadzenia działalności, tajemnice przedsiębiorstwa czy księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (inne niż Dokumentacja Projektowa 1 oraz Dokumentacja Projektowa 2).

Co więcej, w kontekście braku statusu przedmiotu zakładanej sprzedaży jako przedsiębiorstwa/ZCP, należy zwrócić uwagę, że Nieruchomość nie była dotychczas wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istniały postanowienia statutu Sprzedawcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w ww. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie była także wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedawcy na poziomie rachunkowo-finansowym. Okoliczności te potwierdzają brak odrębności finansowej i organizacyjnej Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Wnioskodawcy wskazują, że stanowisko analogiczne do prezentowanego powyżej, tj. o niewystępowaniu podstaw dla uznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo/ZCP, zostało potwierdzone w następujących interpretacjach indywidualnych, wydanych przez DKIS w zbliżonych okolicznościach:

*   w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 20 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.498.2023.4.IK), dotyczącej transakcji, w ramach której zbywca zobowiązał się przenieść na nabywcę (i) nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), (ii) prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez zbywcę jako najemcę, (iii) prawa i obowiązki zbywcy z umów rachunku powierniczego, (iv) prawa i obowiązki zbywcy z umów deweloperskich, (v) prawa i obowiązki zbywcy z umowy o prace projektowe/autorskie prawa majątkowe nabyte przez zbywcę oraz (vi) prawa z tytułu rękojmi udzielonej przez architekta;
*   w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 24 sierpnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.427.2023.3.AB), dotyczącej transakcji, w ramach której - oprócz nieruchomości - na nabywcę przeniesiono (i) prawo własności wyposażenia związanego z nieruchomością, (ii) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni budynku, (iii) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, (iv) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi, (v) majątkowe prawa autorskie powstałe w związku z realizacją budynku czy (vi) dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z nieruchomością;
*   w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 8 sierpnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.293.2023.3.ASZ), dotyczącej transakcji obejmującej przeniesienie m.in. (i) prawa własności nieruchomości oraz ruchomości niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji nieruchomości, (ii) autorskich praw majątkowych związanych z nieruchomością, takie jak m.in. prawo do dokumentacji projektowej dotyczącej nieruchomości, (iii) praw i obowiązków wynikających z umów najmu, (iv) gwarancji oraz rękojmi budowlanych oraz projektowych, (v) dokumentacji powykonawczej budynków i budowli, (vi) dokumentacji prawnej dotyczącej nieruchomości oraz wybranej dokumentacji księgowej związanej z nieruchomością.

Mając na uwadze powyższe, w przedstawionych okolicznościach sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie w ocenie Wnioskodawców stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy VAT, a w konsekwencji będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad pytanie 2

W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż - tj. dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość - będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

W ocenie Wnioskodawców, w rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym w pierwszej kolejności należy wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, którego warunkiem jest brak u dostawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) tych towarów, wynikający z faktu wykorzystywania ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak natomiast wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca wykonywał/wykonuje przy wykorzystaniu Istniejącego Budynku (głównego/wiodącego składnika Nieruchomości) działalność opodatkowaną VAT, polegającą na wynajmie powierzchni Najemcom na potrzeby działalności handlowej i usługowej. Z kolei Naniesienia zostały wybudowane przez Sprzedawcę w celu zapewnienia prawidłowego korzystania z Istniejącego Budynku (do ww. działalności opodatkowanej) i w tym celu/w ten sposób były dotychczas wykorzystywane. Uprawnione jest zatem stwierdzenie, że wspomniane obiekty także nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedawcę na potrzeby działalności zwolnionej z VAT (tym bardziej wyłącznie).

Z góry należy też wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zwolnienie to dotyczy bowiem dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tymczasem przedmiotem zakładanej sprzedaży będą grunty (tj. Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość Drogowa) zabudowane Istniejącym Budynkiem oraz Naniesieniami.

Rozpatrywana transakcja nie będzie także, w ocenie Wnioskodawców, objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Przepis ten ma bowiem zastosowanie dla dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadku gdy (i) ich dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz (ii) między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres co najmniej 2 lat.

W omawianych okolicznościach należy natomiast stwierdzić, iż Budynek był sukcesywnie wynajmowany od marca 2023 r. do lipca 2023 r. (w lipcu 2023 r. wynajętych było 100% powierzchni) wobec czego do pierwszego zasiedlenia Istniejącego Budynku (w całości), a w ślad za nim także Naniesień dochodziło od marca do lipca 2023 r. W tym okresie miało bowiem miejsce zarówno dopuszczenie Istniejącego Budynku do użytkowania, jak i faktyczne rozpoczęcie jego użytkowania przez Najemców na podstawie zawartych wcześniej umów najmu (w tym samym czasie rozpoczęto również użytkowanie Naniesień, co również stanowi o ich pierwszym zasiedleniu). Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem Istniejącego Budynku oraz Naniesień a ich planowaną dostawą (do której - zgodnie z intencją Wnioskodawców - powinno dojść nie później niż w marcu 2024 r.) upłynie okres krótszy niż 2 lata, co oznacza, że warunek zastosowania zwolnienia określony w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy VAT nie będzie spełniony.

Powyższe czyni z kolei aktualnym rozważanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Stosuje się je bowiem do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10. Wszakże pod warunkiem, że (i) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz (ii) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Również to zwolnienie należy zatem wykluczyć w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości, z uwagi na niespełnienie ww. warunków.

Wnioskodawcy wskazują, że - jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego - Sprzedawca wprawdzie formalnie nabył całość Nieruchomości wskutek zniesienia współwłasności (która to czynność nie podlegała VAT, stąd nie wystąpił przy niej VAT naliczony, który mógłby zostać odliczony przez Sprzedawcę), niemniej Istniejący Budynek, podobnie jak i Naniesienia, zostały wybudowane na zlecenie/przez Sprzedawcę i to Sprzedawca był wyłącznym odbiorcą/adresatem faktur dokumentujących ww. nakłady, z których już wcześniej odliczył VAT naliczony (z uwagi na związek tych zakupów ze sprzedażą opodatkowaną VAT, tj. przede wszystkim najmem powierzchni znajdującej się w Istniejącym Budynku oraz Naniesień). W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, należy stwierdzić, że Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do Istniejącego Budynku i Naniesień. W rezultacie, nie ma podstaw/warunków do zastosowania w analizowanym przypadku zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż - tj. dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość - będzie efektywnie opodatkowana VAT według właściwej stawki tego podatku (tj. nie będzie objęta jakimkolwiek zwolnieniem przewidzianym w przepisach o VAT, w jakimkolwiek zakresie).

Ad pytanie 3

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na sprzedaży Istniejącego Budynku, Naniesień oraz Działek (zgodnie z powyższymi uwagami) Spółce, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia.

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości (i poniesieniu odpowiednich/dodatkowych nakładów) Spółka pozostanie przy wynajmie powierzchni handlowych/usługowych znajdujących się w Istniejącym Budynku, jak również zamierza przeprowadzić na Nieruchomości Inwestycję, polegającą na wybudowaniu nowych budynków o przeznaczeniu handlowym (tj. Nowego Budynku 1 na Nieruchomości 1 oraz Nowego Budynku 2 na Nieruchomości 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Powyższa okoliczność stanowi zatem o zamiarze wykorzystywania Istniejącego Budynku, Naniesień oraz Działek do działalności opodatkowanej VAT, a co za tym idzie o możliwości odliczenia VAT naliczonego związanego z planowanym zakupem.

W omawianym przypadku przeszkodą w odliczeniu przez Spółkę VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości nie będzie w szczególności także fakt, że podatek ten został naliczony nieprawidłowo - na czynności niepodlegającej opodatkowaniu czy też z podatku zwolnionej, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT. Zgodnie bowiem z uwagami zawartymi w uzasadnieniu w zakresie pytań nr 1 oraz 2, planowana transakcja (i) będzie podlegać VAT oraz jednocześnie (ii) będzie opodatkowana według właściwej stawki tego podatku (nie będzie zwolniona z VAT).

W rezultacie Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na sprzedaży Istniejącego Budynku, Naniesień oraz Działek, Spółce, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczące uznania, że:

*   sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu VAT – jest prawidłowe;
*   dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość, na których są one posadowione będzie opodatkowana (według właściwej stawki) – jest prawidłowe;
*   Nabywcy przy zachowaniu warunków formalnych będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami – jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Istniejącym Budynkiem i Naniesieniami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach Projektu Spółka zamierza nabyć od spółki działającej pod firmą Spółka B. z siedzibą w (…), będącej czynnym podatnikiem VAT, nieruchomości położone w miejscowości (…), obręb ewidencyjny (…), na które będą się składać:

(i) działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/A,

(ii) działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/B oraz

(iii) działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2/C i 2/D.

Na Nieruchomości 1 aktualnie znajduje się (i będzie znajdować w momencie transakcji/dostawy) budynek o przeznaczeniu handlowo-usługowym.

Ponadto na Nieruchomości 1 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek (elementy infrastruktury związane z funkcjonowaniem Istniejącego Budynku):

(i) przyłącza,

(ii) drogi wewnętrzne,

(iii) parkingi (place postojowe),

(iv) wiaty.

Nieruchomość 2 aktualnie nie jest (i nie będzie w dacie planowanej transakcji/dostawy) zabudowana jakimkolwiek budynkiem (obiektem kubaturowym). Niemniej na Nieruchomości 2 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek (elementy infrastruktury):

(i) chodnik - część (zapewniający dojście do Istniejącego Budynku),

(ii) zbiornik przeciwpożarowy (podziemny),

(iii) część sieci kanalizacji deszczowej (połączona z ww. zbiornikiem),

(iv) przyłącze ciepłownicze \[dalej łącznie: Naniesienia 2\],

Nieruchomość Drogowa (obie wchodzące w jej skład działki) zabudowana jest (i będzie w momencie transakcji/dostawy) drogą dojazdową do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz do działek gruntu o numerze ewidencyjnym 2/E i 2/F \[dalej: Nieruchomość Sąsiednia\]. Ponadto na wchodzącej w skład Nieruchomości Drogowej działce nr 2/A i nr 2/D znajdują się (i będą w momencie w momencie transakcji/dostawy):

(i) pylon reklamowy

(ii) chodniki.

Powyższe naniesienia zostały wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka z mocy prawa wstąpi na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego w stosunki najmu jako wynajmujący, zachowując przy tym ustawowe prawo do wypowiedzenia umów najmu, o ile nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego.

Ponadto, w ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na rzecz Spółki przejdą wszelkie zabezpieczenia wynikające z umów najmu oraz Umowy Dzierżawy zawartych przez Sprzedawcę i ważnych w dacie sprzedaży (np. gwarancje, kaucje).

Na Spółkę nie przejdą natomiast:

(i) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedawcy),

(ii) wierzytelności Sprzedawcy (w szczególności na Sprzedawcę nie przechodzą wierzytelności z tytułu czynszu najmu, które powstały do dnia sprzedaży Nieruchomości),

(iii) środki pieniężne i umowy rachunków bankowych,

(iv) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów ubezpieczenia, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych, umów o zarządzanie Nieruchomością oraz umów w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy,

(v) koncesje, licencje i zezwolenia (z wyjątkiem zezwoleń/pozwoleń dotyczących lub związanych bezpośrednio z Nieruchomością lub Inwestycją, zgodnie z wcześniejszymi uwagami),

(vi) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

(vii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

(viii) zakład pracy lub jakakolwiek jego część.

Z opisu sprawy wynika zatem, że transakcją nie zostaną objęte inne składniki majątku Wnioskodawcy, wymienione w art. 551 KC, takie jak nazwa przedsiębiorstwa Spółki, środki pieniężne niezbędne do prowadzenia działalności, tajemnice przedsiębiorstwa czy księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (inne niż Dokumentacja Projektowa 1 oraz Dokumentacja Projektowa 2).

Zatem przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ jego zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Ponadto w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów ubezpieczenia, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych, umów o zarządzanie Nieruchomością oraz umów w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy, które są elementami niezbędnymi do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Brak przeniesienia na Nabywcę ww. Umów, niezbędnych do prowadzenie działalności Nabywcy polegającej na wynajmie, dodatkowo świadczy o tym, że przedmiotem Transakcji nie będzie całe przedsiębiorstwo.

W analizowanej sytuacji przedmiot transakcji nie będzie stanowił także zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istnieją postanowienia statutu Sprzedawcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w ww. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie jest także wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedawcy na poziomie rachunkowo-finansowym.

Ponadto, jak wskazali Zainteresowani w opisie sprawy, Nabywca zamierza przeprowadzić we własnym zakresie i na swój koszt (w tym po uzyskaniu odrębnego finansowania) inwestycję polegającą na wybudowaniu nowych budynków o przeznaczeniu handlowym (tj. Nowego Budynku 1 na Nieruchomości 1 oraz Nowego Budynku 2 na Nieruchomości 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (nowe naniesienia). Przygotowania do Inwestycji zostały już rozpoczęte przy współpracy ze Sprzedawcą, w związku z tym w dacie planowanej sprzedaży Nieruchomości Spółka nabędzie na swoją rzecz również - w ramach ceny (łącznej) - autorskie prawa majątkowe, zależne i inne do dokumentacji projektowej dotyczącej Istniejącego Budynku oraz dokumentacji projektowej dotyczącej planowanej Inwestycji - w takim zakresie, w jakim dokumentacja ta będzie istnieć w tej dacie, jak też odpowiednio wstąpi w prawa wynikające z umów dotyczących sporządzenia Dokumentacji Projektowej 1 i Dokumentacji Projektowej 2 oraz umowy o roboty budowlane dot. Istniejącego Budynku i towarzyszącej mu infrastruktury, a więc już zrealizowane na rzecz Sprzedawcy, już zawarte lub których stroną w momencie sprzedaży będzie Sprzedawca.

Ponadto, jakkolwiek intencją Spółki, jak i Sprzedawcy jest, aby generalnie umowy na świadczenie usług związanych z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości, zawarte przez Sprzedawcę lub jego poprzedników, zostały przed lub z chwilą sprzedaży Nieruchomości rozwiązane, a w ich miejsca Spółka zawarła nowe, to jednak Wnioskodawcy nie mogą całkowicie wykluczyć, iż ostatecznie dojdzie do przeniesienia na Spółkę, na podstawie odrębnych umów zawartych na podstawie art. 509 oraz art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego, wybranych/niektórych tego typu umów (w szczególności może dotyczyć to części mediów w sytuacji, gdy w inny sposób niż poprzez cesję umowy nie będzie możliwe zapewnienie koniecznej ciągłości ich dostarczania do Nieruchomości).

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem. Bez podjęcia tych kroków i bez zabezpieczenia powyższych funkcji przez kupującego (czyli bez aktywnego udziału Nabywcę) nie byłoby, bowiem, możliwe podjęcie przez Nabywcę działalności obejmującej najem powierzchni.

Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości wraz z elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest **prawidłowe.**

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii ustalania, czy planowana sprzedaż - tj. dostawa Istniejącego Budynku i Naniesień oraz działek gruntu składających się na Nieruchomość, na których są one posadowione - będzie opodatkowana.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 i 3a ww. Ustawy:

Przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Wskazać również należy, że dostawa działek nr 2/C, 2/D, 2/A, 2/B nie będzie również korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przenosząc powyższe na grunt planowanego zdarzenia przyszłego, z racji, iż działki o numerach 2/C, 2/D, 2/A, 2/B zabudowane są Istniejącym Budynkiem, Budowlami z innymi elementami infrastruktury nie będącymi budowlami przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, nie będzie miało zastosowania.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem opisanego Istniejącego Budynku wraz z Budowlami (drogami wewnętrznymi, wiatami, chodnikami, zbiornikiem przeciwpożarowym podziemnym, częścią sieci kanalizacji deszczowej, pylonem reklamowym, drogą dojazdową, siecią elektroenergetyczną) oraz przyłączami, parkingami, przyłączami ciepłowniczymi doszło do pierwszego zasiedlenia.

Należy wskazać, że przyłącza, parkingami i przyłącza ciepłownicze stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

Tym samym urządzenia budowlane znajdujące się na działkach o numerach 2/C, 2/D, 2/A, 2/B stanowią urządzenie techniczne związane z obiektami budowlanymi zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którymi są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT/zwolnienia z opodatkowania dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomości 1 aktualnie znajduje się (i będzie znajdować w momencie transakcji/dostawy) budynek o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Budynek ten został wybudowany przez Sprzedawcę (na jego wyłączne zlecenie i koszt) i dopuszczony do użytkowania w marcu 2023 r. Po dopuszczeniu do użytkowania, jeszcze w marcu 2023 r., rozpoczęło się też jego faktyczne użytkowanie - na podstawie zawartych wcześniej umów najmu powierzchnie znajdujące się w Istniejącym Budynku zostały udostępnione przez Sprzedawcę kilkunastu najemcom, którzy prowadzą w nim/na tych powierzchniach (obecnie, jak i będą w dacie planowanej transakcji/dostawy) działalność handlową i usługową.

Na moment składania niniejszego wniosku 100% powierzchni przeznaczonej na wynajem jest przez Sprzedawcę wynajmowana. Ponadto na Nieruchomości 1 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek (elementy infrastruktury związane z funkcjonowaniem Istniejącego Budynku): przyłącza, parkingi (place postojowe) oraz Budowle (wiaty, drogi wewnętrzne).

Nieruchomość 2 aktualnie nie jest (i nie będzie w dacie planowanej transakcji/dostawy) zabudowana jakimkolwiek budynkiem (obiektem kubaturowym). Niemniej na Nieruchomości 2 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek (elementy infrastruktury): chodnik - część (zapewniający dojście do Istniejącego Budynku), zbiornik przeciwpożarowy (podziemny), część sieci kanalizacji deszczowej (połączona z ww. zbiornikiem), które stanowią Budowle oraz przyłącze ciepłownicze, które nie stanowi budowli.

Nieruchomość Drogowa (obie wchodzące w jej skład działki) zabudowana jest (i będzie w momencie transakcji/dostawy) drogą dojazdową do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz do działek gruntu o numerze ewidencyjnym 2/E i 2/F. Ponadto na wchodzącej w skład Nieruchomości Drogowej działce nr 2/C i nr 2/D znajdują się (i będą w momencie w momencie transakcji/dostawy): Budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - pylon reklamowy, chodniki. Powyższe naniesienia zostały wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co Istniejący Budynek.

Jak wynika z okoliczności sprawy Istniejący Budynek wraz z Naniesieniami 1, Naniesieniami 2 i Naniesieniami 3, w tym Budowlami, zostanie zbyty na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży Budynku i Budowli będzie dokonywana przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W tych okolicznościach planowana dostawa Istniejącego Budynku, Budowli nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe, dla dostawy Budynku i Budowli niespełniających przesłanek dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, że – jak podali Zainteresowani w opisie sprawy – 31 marca 2023 r. Sprzedawca wraz z inną spółką z o.o. z tej samej grupy kapitałowej nabył współwłasność Nieruchomości od podmiotu powiązanego – Spółki C. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu (i została opodatkowana) według podstawowej stawki VAT (23%) oraz została udokumentowana fakturą wystawioną 31 marca 2022 r.

W związku z nabyciem Nieruchomości w marcu 2022 r. Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, z którego to prawa Sprzedawca skorzystał odliczając VAT wskazany na ww. fakturze, ponadto jak wskazano we wniosku w zakresie wybudowania Istniejącego Budynku i Naniesień Sprzedawca był stroną umowy generalnego wykonawstwa i w związku z tym adresatem faktur dokumentujących nabycie tych usług, z których odliczył VAT naliczony – z uwagi na związek tych zakupów ze sprzedażą opodatkowaną VAT (tj. przede wszystkim najem powierzchni). Oznacza to, że jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz jeden z warunków do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostały spełnione.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (drugi warunek). Jak wynika z opisu sprawy – Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT (najem powierzchni), zatem również drugi warunek z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie został spełniony.

Zatem do dostawy Budynku i Budowli nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Zatem, dostawa Budynku wraz z Budowlami (drogami wewnętrznymi, wiatami, chodnikami, zbiornikiem przeciwpożarowym podziemnym, częścią sieci kanalizacji deszczowej, pylonem reklamowym, drogą dojazdową, siecią elektroenergetyczną) oraz urządzeniami budowlanymi (przyłączami, parkingami, przyłączami ciepłowniczymi) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy, tym samym będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT. Przy czym, uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż Gruntu tj. działek nr 2/A, 2/B, 2/C i 2/D , na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług według tych samych zasad co Budynki i Budowle.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 **jest prawidłowe.**

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych czy w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na planowanej sprzedaży (dostawie) Istniejącego Budynku, Budowli wraz z elementami infrastruktury oraz gruntu, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą przede wszystkim wynajem na cele komercyjne powierzchni podlegającą opodatkowaniu VAT oraz Spółka zamierza przeprowadzić we własnym zakresie i na swój koszt (w tym po uzyskaniu odrębnego finansowania) inwestycję polegającą na wybudowaniu nowych budynków o przeznaczeniu handlowym (tj. Nowego Budynku 1 na Nieruchomości 1 oraz Nowego Budynku 2 na Nieruchomości 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne oraz cele inwestycyjne.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej Transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy. W związku z powyższym, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest **prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa zapytań w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).