Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-388/16-2/RM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-06-29
Teza: Opodatkowanie transakcji nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: cesja; grunty; teren-teren budowlany; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 9 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości, cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nabycia prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości, cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nabycia prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Zakres i Strony transakcji dostawy nieruchomości.

Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu:

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/6, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,

(dalej: „Grunt”).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji (którą zdefiniowano poniżej) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego, zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Jest to zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanemu w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Towarowej (Uchwała Rady Miasta z dnia 6 listopada 2014 r.).

Po ukończeniu budowy kompleksu biurowego Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt - tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego było opodatkowane VAT.

1.  Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w ramach działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo wieczystego użytkowania działek o numerach 2/1, 2/6, oraz 2/2 zostało nabyte przez Zbywcę (wówczas działającego pod nazwą B. Sp. z o.o.) na mocy warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz innych praw, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, w dniu 5 stycznia 2015 roku za numerem Repertorium A Nr 13/2015 oraz umowy przenoszącej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, w dniu 14 stycznia 2015 roku. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup każdej z działek gruntu od innego sprzedającego, przy czym działka nr 2/6 została zakupiona od dwóch współwłaścicieli. W dacie zakupu, działki 2/6 i 2/2 były zabudowane budowlami składającymi się na plac parkingowy.

Zakup działki 2/1 stanowił dostawę niezabudowanej działki gruntu, dla której wydano warunki zabudowy określające jej funkcję jako teren budowlany, w związku z czym nie podlegał zwolnieniom z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT i był opodatkowany VAT według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zakup działek nr 2/6 i 2/2 stanowił dostawę budowli parkingu wraz z ogrodzeniem i innymi naniesieniami. Dostawa ta w części była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli (lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) i jako taka podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, gdyż nie miały zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w pkt 10a ustawy o VAT. W części natomiast miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (oraz nie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), przy czym Zbywca i sprzedawcy przedmiotowych działek złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w których zrezygnowali ze zwolnienia z VAT i wybrali opodatkowanie VAT według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Prawo wieczystego użytkowania działki numer 1/1 zostało nabyte przez Zbywcę (wówczas działającego pod nazwą B. Sp. z o.o.) na mocy warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w dniu 21 stycznia 2015 roku oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem, w dniu 26 lutego 2015 roku. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup działki numer 1/1 od trzech współwłaścicieli. Działka była niezbudowana budowlami, ani budynkami. Sprzedawcy działki numer 1/1 - osoby fizyczne - nie działali jako podatnicy VAT, w związku z czym sprzedaż nie była opodatkowana tym podatkiem.

Działki nr 2/6 i 2/2 były przedmiotem umów dzierżawy i po ich nabyciu, Zbywca pobierał czynsz dzierżawny podlegający opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca wskazuje, że Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę na cele żadnej działalności zwolnionej z VAT.

1.  Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Pierwsza z ww. umów dzierżawy wygasła z końcem 2015 r., druga z nich wygasła z końcem kwietnia 2016 r. Zbywca dokonał rozbiórki wszystkich, istniejących na tych działkach budowli.

Po dokonaniu rozbiórki istniejących budowli, przedmiotem Transakcji będzie prawo wieczystego użytkowania Gruntu, który na podstawie obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.

W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również zdecydować się przejąć prawa i/lub obowiązki wynikające z niektórych umów czy porozumień, których stroną jest lub będzie Zbywca, a które są związane z Gruntem i planowaną na nim inwestycją, a w szczególności roszczenie nabyte przez Zbywcę na mocy umowy inwestycyjnej zawartej w dniu 18 września 2015 roku ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A., na mocy której ta ostatnia podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie. Roszczenie dotyczy przeniesienia w szczególności praw z rękojmi za wady, wydanej gwarancji jakości, oraz majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń.

Ponadto, równolegle z przeprowadzeniem transakcji zakupu ww. Gruntu, za odrębnie ustaloną cenę, Wnioskodawca przejmie wszystkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu, położonej w Warszawie przy ulicy Wolskiej, o numerze ewidencyjnym 2/8, od spółki G. Sp. z o.o („Cesja”). Na podstawie umowy przedwstępnej, Zbywca zapłacił już na rzecz G. Sp. z o.o zaliczkę na poczet ceny za tę działkę, co zostało udokumentowane fakturą VAT. Pozostała część ceny będzie płatna w dniu zawarcia umowy ostatecznej.

Transakcja obejmująca nabycie prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz Cesję, na potrzeby niniejszego wniosku nazywana jest „Transakcją”.

Natomiast planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa (z wyjątkiem tych wymienionych powyżej). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmie:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy inwestycyjnej, na mocy której inna spółka podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie (za wyjątkiem opisanych powyżej roszczeń z umowy inwestycyjnej dot. rękojmi za wady, wydanej gwarancji, majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń), ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości oraz świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości;
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) Gruntu.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał żadnych pracowników).

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Zbywca zakończy swoją działalność i zostanie wykreślony z Krajowego Rejestru Sądowego.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż Zbywca planuje wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Zbywcy) z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego odnośnie opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja w zakresie w jakim dotyczy działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2 i 1/1 powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany i obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej?
2.  Czy odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. powinna zostać zakwalifikowana, jako odpłatne świadczenie usług i jako takie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej?
3.  Czy - jeżeli zgodnie z pytaniami nr 1 i 2 Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po jej dokonaniu i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu i w związku z Cesją (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10; ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Planowana Transakcja, w zakresie w jakim dotyczy działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2 i 1/1, powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany i obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej.

Ad.2

Odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. powinna zostać zakwalifikowana, jako odpłatne świadczenie usług i jako takie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Ad. 3

Jeżeli - zgodnie z odpowiedziami na pytania nr 1 i 2 Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - po jej dokonaniu i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu i w związku z Cesją (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uwagi wstępne.

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), czy z dnia 14 listopada 2014 r. (sygn. akt II FSK 2524/12).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że nie generujące przychodów działki gruntu przeznaczone do realizacji projektu deweloperskiego oraz prawo do nabycia kolejnej, sąsiadującej działki stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy. Zdaniem Wnioskodawcy - transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Tymczasem, analizowanej transakcji nie będzie towarzyszył szereg składników majątku Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy inwestycyjnej, na mocy której inna spółka podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie (za wyjątkiem opisanych powyżej roszczeń z umowy inwestycyjnej dot. rękojmi za wady, wydanej gwarancji, majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń), ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości oraz świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości;
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) Gruntu.

Konkluzja Wnioskodawcy znajduje poparcie w znanych mu orzeczeniach sądów (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przedmiot Transakcji nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Przede wszystkim, przenoszone składniki majątku nie są wyodrębnione funkcjonalnie, tak aby mogły funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, składniki majątku Zbywcy będące przedmiotem Transakcji nie mają zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W praktyce, składniki te musiałyby mieć (na dzień zawarcia planowanej Transakcji) możliwość samodzielnego funkcjonowania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie Zbywcy. Innymi słowy, gdyby składniki te zostały, teoretycznie, przeniesione do „pustego” podmiotu (np. nowo zawiązanej spółki) to na dzień transakcji musiałyby one być wystarczające, aby (wyłącznie lub w przeważającej mierze) w oparciu o nie móc prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Tymczasem brak jest podstaw do uznania, że przenoszone działki gruntu oraz prawo do nabycia sąsiadującej działki gruntu w przyszłości, są wystarczające do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku VAT jako odpłatna dostawa towarów. Natomiast w zakresie w jakim Wnioskodawca przejmie wszystkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu położonej w Warszawie przy ulicy Wolskiej o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o, jako odpłatne świadczenie usług. W związku z tym, w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów zasadniczo jest opodatkowana VAT według stawki 23%, chyba że zastosowanie znajduje jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT (lub do dostawy ma zastosowanie obniżona stawka VAT).

W przypadku dostawy gruntu niezabudowanego może mieć zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W związku z powyższym należy przeanalizować możliwości zastosowania tego zwolnienia.

Z treści przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wynika, że zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W konsekwencji, opodatkowane VAT są tylko te dostawy, których przedmiotem są tereny niezabudowane stanowiące tereny budowlane.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kwestii określenia, czy dany grunt jest terenem budowlanym ustawodawca odsyła zatem wprost do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), regulującej zasady, kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, obszar na którym znajduje się Grunt, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2014 r. i stanowi teren przeznaczony pod zabudowę biurowo-usługową i mieszkaniowo-usługową. W konsekwencji należy uznać, że Transakcja obejmować będzie dostawę gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany - tj. dostawę nieobjętą zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w przypadku, gdy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę na cele żadnej działalności zwolnionej z VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Reasumując, planowana Transakcja w zakresie w jakim obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 2.

Cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, jako odpłatne świadczenie usług opodatkowane VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie od Zbywcy praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. wskutek zawarcia umowy Cesji będzie stanowić usługę świadczoną przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega, między innymi, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez odpłatną dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pod pojęciem „towarów”, dla celów podatku VAT, rozumie się z kolei rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 7 ustawy o VAT).

Biorąc pod uwagę wyżej powołane przepisy, praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nie można uznać za towary a Cesji tych praw i obowiązków za dostawę towarów.

Przez świadczenie usług rozumie się z kolei, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy mieć na uwadze, iż celem ustawodawcy było opodatkowanie możliwie jak najszerszego zakresu czynności. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć więc na względzie, że ustawa o VAT zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym, w związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Powyższa interpretacja znajduje potwierdzenie w stanowisku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, według którego zasadniczo każda czynność wykonywana przez podatnika za wynagrodzeniem w ramach działalności gospodarczej jest traktowana jako odpłatne świadczenie usługi podlegające opodatkowaniu VAT, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Pod pojęciem „świadczenie” należy przy tym rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie jak i zaniechanie.

Biorąc pod uwagę, iż w przypadku Cesji praw i obowiązków, Wnioskodawca uzyska możliwość zakupu działki gruntu na ustalonych warunkach, powinien być uznany za beneficjenta świadczenia dokonywanego przez Zbywcę. Z tytułu przedmiotowego świadczenia Wnioskodawca zapłaci Zbywcy określone wynagrodzenie. W przedmiotowej transakcji wystąpią zatem, wszystkie elementy konieczne do stwierdzenia, iż transakcja ta będzie stanowić odpłatne świadczenie usługi, a mianowicie usługodawca (tj. Zbywca), usługobiorca (tj. Wnioskodawca), świadczenie polegające na przeniesieniu praw i obowiązków oraz wynagrodzenie płacone przez Wnioskodawcę do Nabywcy z tytułu przedmiotowego świadczenia.

Mając na uwadze wyżej powołany przepis i jego interpretację, w opinii Wnioskodawcy Cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej stanowić będzie usługę świadczoną przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy, która podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Powyższa konkluzja znajduje potwierdzenie również w interpretacjach podatkowych oraz orzecznictwie sądowym dotyczącym analogicznych transakcji, czego przykładem jest Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2009 r. (sygn. III SA/Wa 154/09) stwierdzający, iż przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zamian za wynagrodzenie stanowi usługę objętą hipotezą art. 8 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 3.

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Gruntu oraz Cesji paw i obowiązków z umowy przedwstępnej oraz otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa do odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Gruntu i nabyciu praw i obowiązków z umowy przedwstępnej w drodze Cesji, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Grunt, który Wnioskodawca planuje nabyć w ramach Transakcji oraz działka 2/8 będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja nabycia Gruntu oraz Cesja będą podlegały VAT - zasadniczo wg. podstawowej stawki 23%.

Wnioskodawca jest (i w momencie zawarcia Transakcji będzie) zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji nabycia Gruntu oraz po nabyciu działki 2/8, Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Po ukończeniu budowy Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt - tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego, który zostanie wzniesiony na nabytych działkach gruntu, było opodatkowane VAT.

Zarówno działalność polegająca na wynajmie powierzchni biurowej (jako odpłatne świadczenie usług), jak i późniejsza sprzedaż przedmiotowego kompleksu biurowego (jako odpłatna dostawa towarów), podlegają zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, Grunt a także działka 2/8 będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów (w zakresie Gruntu) oraz odpłatne świadczenie usług w rozumieniu (w zakresie Cesji) w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa Transakcja, stanowiąca dostawę Gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany oraz odpłatne świadczenie usług (w zakresie Cesji) będzie w całości obligatoryjnie opodatkowana VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Zatem, z uwagi na fakt, że Grunt oraz działka 2/8 będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Gruntu i na Cesji oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust 1, ust. 10, ust 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Zatem przedmiotem opodatkowania może być także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

1.  zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
2.  o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
3.  wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 2/1, 2/6, 2/2 oraz 1/1 (Grunt).

W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również zdecydować się przejąć prawa i/lub obowiązki wynikające z niektórych umów czy porozumień, których stroną jest lub będzie Zbywca, a które są związane z Gruntem i planowaną na nim inwestycją, a w szczególności roszczenie nabyte przez Zbywcę na mocy umowy inwestycyjnej zawartej w dniu 18 września 2015 roku ze spółką A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A., na mocy której ta ostatnia podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie. Roszczenie dotyczy przeniesienia w szczególności praw z rękojmi za wady, wydanej gwarancji jakości, oraz majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń.

Analizowanej transakcji nie będzie towarzyszył szereg składników majątku Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy inwestycyjnej, na mocy której inna spółka podjęła się działać jako inwestor zastępczy realizujący projekt budowlany na Gruncie (za wyjątkiem opisanych powyżej roszczeń z umowy inwestycyjnej dot. rękojmi za wady, wydanej gwarancji, majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją prac projektowych nad inwestycją oraz wszelkich udzielonych zabezpieczeń w tym kaucji gwarancyjnych, gwarancji bankowych i poręczeń), ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości oraz świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości;
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) Gruntu.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał pracowników).

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu/oddziału/ wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Przenoszone składniki majątku nie są wyodrębnione funkcjonalnie, tak aby mogły funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

Ponadto, równolegle z przeprowadzeniem transakcji zakupu ww. Gruntu, za odrębnie ustaloną cenę, Wnioskodawca przejmie wszystkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/8, od spółki G. Sp. z o.o (Cesja).

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie praw i obowiązków wynikających z umowy inwestycyjnej, umowy ubezpieczenia i ochrony Nieruchomości a także umowy o świadczenie usług księgowych. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione ponadto zobowiązania i należności związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) Gruntu a także środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie. Jednocześnie, jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nie jest wydzielona w formie działu/oddziału/wydziału). Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu. Przedmiot dostawy nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w takim rozumieniu, że samodzielnie realizuje określone zadania gospodarcze. Zatem przedmiot Transakcji nie może zostać uznany ani za przedsiębiorstwo w rozmienieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów oraz świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tak więc ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku w oparciu o wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne. Nieruchomość położona jest w Warszawie i obejmuje prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu:

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/6 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,
*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

(dalej: „Grunt”).

Obszar, na którym zlokalizowany jest Grunt, jest zgodnie z postanowieniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Towarowej (Uchwała Rady Miasta z dnia 6 listopada 2014 r.) przeznaczony pod zabudowę biurowo-usługową i mieszkaniowo-usługową.

Prawo wieczystego użytkowania działek o numerach 2/1, 2/6, oraz 2/2 zostało nabyte przez Zbywcę (wówczas działającego pod nazwą B. Sp. z o.o.) na mocy warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz innych praw udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w dniu 5 stycznia 2015 roku oraz umowy przenoszącej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w dniu 14 stycznia 2015. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup każdej z działek gruntu od innego sprzedającego, przy czym działka nr 2/6 została zakupiona od dwóch współwłaścicieli. W dacie zakupu, działki 2/6 i 2/2 były zabudowane budowlami składającymi się na plac parkingowy. Zakup działek nr 2/6 i 2/2 stanowił dostawę budowli parkingu wraz z ogrodzeniem i innymi naniesieniami. Dostawa ta w części była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli (lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) i jako taka podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, gdyż nie miały zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w pkt 10a ustawy o VAT. W części natomiast miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (oraz nie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), przy czym Zbywca i sprzedawcy przedmiotowych działek złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w których zrezygnowali ze zwolnienia z VAT i wybrali opodatkowanie VAT według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zakup działki 2/1 stanowił dostawę niezabudowanej działki gruntu, dla której wydano warunki zabudowy określające jej funkcję jako teren budowlany, w związku z czym nie podlegał zwolnieniom z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT i był opodatkowany VAT według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Prawo wieczystego użytkowania działki numer 1/1 zostało nabyte przez Zbywcę na mocy warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym notariuszem w dniu 21 stycznia 2015 roku oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w dniu 26 lutego 2015 roku. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup działki numer 1/1 od trzech współwłaścicieli. Działka była niezbudowana budowlami, ani budynkami. Sprzedawcy działki numer 1/1 - osoby fizyczne - nie działali jako podatnicy VAT, w związku z czym sprzedaż nie była opodatkowana tym podatkiem.

Działki nr 2/6 i 2/2 były przedmiotem umów dzierżawy i po ich nabyciu, Zbywca pobierał czynsz dzierżawny podlegający opodatkowaniu VAT. Pierwsza z ww. umów dzierżawy wygasła z końcem 2015 r., druga z nich wygasła z końcem kwietnia 2016 r.

Zbywca dokonał rozbiórki wszystkich, istniejących na tych działkach budowli.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy planowana Transakcja w zakresie w jakim dotyczy działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2/ i 1/1 powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że po dokonaniu rozbiórki istniejących budowli, przedmiotem Transakcji będzie prawo wieczystego użytkowania Gruntu, który na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Zatem skoro nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to oznacza że jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W przedmiotowej sprawie nie znajdzie więc zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiot transakcji, nie może korzystać również ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę na cele żadnej działalności zwolnionej z VAT. Tym samym w analizowanej sprawie nie zostały spełnione przesłanki zawarte w powołanym powyżej przepisie dotyczące konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji stwierdzić należy, że transakcja przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu, o którym mowa we wniosku będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana Transakcja w zakresie w jakim dotyczy działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2/ i 1/1 powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany i obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej należało uznać za prawidłowe.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że równolegle z przeprowadzeniem transakcji zakupu Gruntu, za odrębnie ustaloną cenę, Wnioskodawca przejmie wszystkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu położonej w Warszawie przy ulicy Wolskiej o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o („Cesja”). Na podstawie umowy przedwstępnej, Zbywca zapłacił już na rzecz G. Sp. z o.o zaliczkę na poczet ceny za tę działkę, co zostało udokumentowane fakturą VAT. Pozostała część ceny będzie płatna w dniu zawarcia umowy ostatecznej.

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. powinna zostać zakwalifikowana, jako odpłatne świadczenie usług i jako takie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. Zatem odpłatne świadczenie usług może zostać opodatkowane wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8, stanowi odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w wyniku Cesji praw i obowiązków, Wnioskodawca uzyska możliwość zakupu działki gruntu na ustalonych warunkach. Z tytułu przedmiotowego świadczenia Wnioskodawca zapłaci Zbywcy określone wynagrodzenie. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8 przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy stanowi więc świadczenie, za które Zbywca otrzyma ustalone przez Strony wynagrodzenie (świadczenie pieniężne). Pomiędzy Zbywcą i Wnioskodawcą zaistnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Zbywca podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Wnioskodawca stanie się beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim jej konsumentem, odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym. W konsekwencji zapłatę przez Wnioskodawcę na rzecz Zbywcy odpowiedniego świadczenia pieniężnego należy uznać za wynagrodzenie w zamian za wyświadczoną przez Zbywcę usługę.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że odpłatne przeniesienie praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8 przez spółkę G. Sp. z o.o. na rzecz Wnioskodawcy stanowić będzie świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że czynność polegająca na cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego działki, nie została wskazana przez ustawodawcę jako czynność objęta opodatkowaniem stawką obniżoną lub objęta zwolnieniem z podatku i w konsekwencji podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym odpłatna cesja wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2/8 od spółki G. Sp. z o.o. powinna zostać zakwalifikowana, jako odpłatne świadczenie usług i podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) w kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z wystawionej faktury z tytułu przedmiotowej transakcji, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Natomiast, na mocy art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy. Natomiast, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca jest (i w momencie zawarcia Transakcji będzie) zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca wskazał, że Grunt a także działka 2/8 będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Na zakupionej nieruchomości Wnioskodawca planuje budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Po ukończeniu budowy Wnioskodawca zamierza (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt, tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych a w dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt, w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegał wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Przedmiotowa Transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, w zakresie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 2/1, 2/6, 2/2/ i 1/1 oraz odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy w zakresie cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki numerze ewidencyjnym 2/8, które nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem przedmiotu Transakcji, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 3 również należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.