Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1183/10/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-02-07
Teza: Skutki podatkowe dla osoby fizycznej – członka wspólnoty mieszkaniowej sprzedaży części nieruchomości wspólnej - strychu.
Słowa kluczowe: części-części wspólne; członkowie-członkowie wspólnoty mieszkaniowej; przychód-przychody z innych źródeł; sprzedaż; udział; ulga-ulga mieszkaniowa; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2010r. (data wpływu do Organu 05 listopada 2010r.), uzupełnionym w dniu 13 stycznia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla członka wspólnoty mieszkaniowej sprzedaży strychu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 listopada 2010r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla członka wspólnoty mieszkaniowej sprzedaży strychu.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 27 grudnia 2010r. Znak: IBPBII/2/415-1183/10/AK wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 13 stycznia 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 21 marca 2008r. mała wspólnota mieszkaniowa, nie posiadająca numeru NIP, do której należeli:

*   Bronisława P. (udział 27% w częściach wspólnych),
*   Barbara W. (udział 17% w częściach wspólnych),
*   Lidia Ł. (udział 18% w częściach wspólnych),
*   Maria M. (udział 20% w częściach wspólnych),
*   Przemysław K. (udział 14% w częściach wspólnych),
*   Aniela R. (udział 4% w częściach wspólnych),

sporządziła notarialną umowę przedwstępną sprzedaży strychu, na mocy której Aniela R., należąca do wspólnoty miała wyodrębnić jego własność.

Tego samego dnia został również przekazany zadatek 30.000 PLN na poczet sprzedaży strychu, w związku z czym wspólnota mieszkaniowa podjęła prace remontowe.

W dniu 19 marca 2009r. wnioskodawczyni z mężem odkupiła od Przemysława K. lokal nr 8/1b.

Natomiast w dniu 02 marca 2010r. Bronisława P. działająca m.in. w imieniu wnioskodawczyni i jej męża podpisała umowę sprzedaży strychu dla właściciela lokalu nr 3 (wtedy już Dariusza M.) za cenę 37.224 PLN (w tym zadatek z dnia 21 marca 2008r.) i potwierdziła, iż cena została zapłacona i zmieniona wysokość udziałów.

Pierwotnie pieniądze ze sprzedaży strychu miały być przeznaczone na remont budynku. Jednakże prace rozliczone fakturami wystawionymi na wspólnotę mieszkaniową dotyczą wyłącznie:

1.  zabezpieczenia ogniowego i wzmocnienia stropu w marcu 2008r. w kwocie 374,50 PLN,
2.  montażu ław i stopni kominiarskich w kwietniu 2009r. w kwocie 4.600 PLN,
3.  wymiany drzwi wejściowych i stolarki okiennej w marcu 2010r. w kwocie 6.933,60 PLN,
4.  wymiany rur wodno-kanalizacyjnych w budynku w marcu 2010r. w kwocie 583,92 PLN,
5.  wymiany ogrodzenia w kwietniu 2010r. w kwocie 1.805,42 PLN,
6.  modernizacji instalacji elektrycznej w czerwcu 2010r. w kwocie 2.560,76 PLN.

Jednocześnie w marcu 2010r. Bronisława P. przekazała firmie budowlanej w formie zaliczki na remont kwotę 8.365,80 PLN bez zabezpieczenia jej stosowną umową. Prace modernizacyjne nie zostały wykonane, a postępowanie w ww. sprawie umorzone przez Prokuraturę Rejonową.

W zaistniałych okolicznościach w październiku 2010r. kwota 12.000 PLN została przekazana w gotówce następującym mieszkańcom:

*   Lidii Ł. w kwocie 3.129,60 PLN,
*   Grażynie M. w kwocie 3.478,80 PLN,
*   Barbarze W. w kwocie 2.956,80 PLN,
*   wnioskodawczyni i jej mężowi w kwocie 2.434,80 PLN.

Zatem Bronisława P. rozliczyła się z wnioskodawczynią z kwoty 2.434,80 PLN w gotówce (ogólnie ze wspólnotą na kwotę 12.000 PLN) i w postaci faktur, utrzymując, że pozostałej kwoty nie ma gdyż nie umie się rozliczyć z firmą budowlaną, ponieważ nie zadbała o stosowną umowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy udziałowo od kwoty 30.000 PLN zadatku winien rozliczyć się poprzedni właściciel, a wnioskodawczyni od kwoty 7.224 PLN?

Czy w związku z tym, że Bronisława P. rozliczyła się z wnioskodawczynią tylko z części pieniędzy, wnioskodawczyni winna rozliczyć się przed urzędem skarbowym z całości?

Czy wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi mieszkaniowej składając jedyne oświadczenie, iż cały przychód przeznaczyła na spłatę kredytu mieszkaniowego, gdzie rata wynosi ok. 700 PLN x 24 miesiące, co już daje 16.800 PLN lub remont m.in. drzwi i okien, skoro przychód uzyskała po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego?

Które rozliczenie wskazane w załączniku do wniosku jest prawdziwe do rozliczenia kwoty przychodu w PIT-39?

Zdaniem wnioskodawczyni, wobec faktu, że wspólnota nie posiada numeru NIP przychód powinien być rozliczony przez osoby fizyczne. W ocenie wnioskodawczyni, zgodnie z przepisami podatkowymi, przychód powstaje w dacie zawarcia umowy, tj. 02 marca 2010r. Wnioskodawczyni wskazała, że ponieważ w przedmiotowej sprawie kupującym jest osoba należąca do wspólnoty, a tym samym posiadająca na dzień sprzedaży 4% udziałów, należy kwotę 37.224 PLN przemnożyć przez 96% udziałów (5 lokali = 20%+27%+18%+17%+14=96%), gdyż wtedy otrzyma się cenę sprzedaży. W obliczu ustawy z dnia 01 stycznia 2009r., w myśl której można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, w ramach której uznaje się za wydatki na cele mieszkaniowe wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami wnioskodawczyni uważa, że powinna jedynie złożyć oświadczenie, iż przychód wyniósł 5.428,38 PLN, zaś koszty uzyskania przychodu (wydatki na cele mieszkaniowe) 700 PLN (rata kredytu) x 8 miesięcy (kredyt na 26 lat) = 5.600 PLN, zatem do opodatkowania pozostaje 0 PLN.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Na wstępie zaznaczyć należy, że w związku z tym, iż wnioskodawczynią w przedmiotowej sprawie jest osoba fizyczna przedmiotowa interpretacja została wydana wyłącznie w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla członka wspólnoty mieszkaniowej sprzedaży przez wspólnotę strychu.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku tylko jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw w nim wymienionych upłynęło 5 lat.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 21 marca 2008r. mała wspólnota mieszkaniowa, w skład której wchodzili właściciele poszczególnych lokali sporządziła notarialną umowę przedwstępną sprzedaży strychu, na mocy której Aniela R., należąca do wspólnoty miała wyodrębnić jego własność. Tego samego dnia został również przekazany zadatek 30.000 PLN na poczet sprzedaży strychu, w związku z czym wspólnota mieszkaniowa podjęła prace remontowe.

W dniu 19 marca 2009r. wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła od Przemysława K. lokal mieszkalny nr 8/1b wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i stała się członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast w dniu 02 marca 2010r. Bronisława P. działająca m.in. w imieniu wnioskodawczyni i jej męża podpisała umowę sprzedaży strychu dla właściciela lokalu nr 3 (wtedy już Dariusza M.) za cenę 37.224 PLN (w tym zadatek z dnia 21 marca 2008r.) i potwierdziła, iż cena została zapłacona i zmieniona wysokość udziałów.

Dla ustalenia skutków podatkowych dokonanej transakcji, konieczne jest rozstrzygnięcie kwestii dotyczącej daty nabycia przez wnioskodawczynię udziału w zbywanym lokalu (strychu).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Stosownie do ust. 2 powołanego przepisu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, natomiast w myśl ust. 3 udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Artykuł 3 ust. 4 stanowi natomiast, że do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu, jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być zatem przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy w wyniku przekształcenia nieruchomości wspólnej (części budynku - strychu) powstaje samodzielny lokal, dochodzi w tej części do zniesienia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W tym przypadku można zatem stwierdzić, że dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości wspólnej, stają się współwłaścicielami samodzielnego lokalu.

Podkreślić należy, że utrata prawa współwłasności nieruchomości wspólnej nie pociąga za sobą przejścia tego prawa na rzecz innego podmiotu, z czym wiązałaby się podmiotowa strona stosunków prawnorzeczowych w odniesieniu do tej części nieruchomości. Nie prowadzi też do wygaśnięcia prawnorzeczowych form władania nieruchomością przez dotychczasowy podmiot (współwłaścicieli nieruchomości), a jedynie je poszerza, gdyż wyodrębniony lokal może być przedmiotem obrotu prawnego, oderwanym od prawa własności poszczególnych, wyodrębnionych wcześniej lokali.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w przypadku przekształcenia nieruchomości wspólnej (części budynku - strychu) w samodzielny lokal, zgodne z prawem jest stwierdzenie, że nabycie udziału we współwłasności samodzielnego lokalu nie nastąpiło w momencie wyodrębnienia tego lokalu, ale w momencie nabycia lokalu, z którym związany był wcześniej udział w nieruchomości wspólnej, z której wyodrębniono nowy lokal.

Oznacza to, że uzyskany przez wnioskodawczynię przychód, ze sprzedaży w 2010r. udziału w przedmiotowym lokalu (powstałym z wyodrębnienia na ten cel części nieruchomości wspólnej - strychu) będzie stanowił źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez wnioskodawczynię lokalu, z którym związany był udział w nieruchomości wspólnej (2009r.).

Do uzyskanego w ten sposób przychodu zastosowanie mają zasady opodatkowania określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r., a więc będą miały zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli zostały poniesione tego rodzaju koszty, to koszty te dotyczą sprzedaży całego lokalu mieszkalnego, którego wnioskodawczyni była współwłaścicielką razem z innymi członkami wspólnoty. W związku z tym przychód podlegający opodatkowaniu może zostać obniżony wyłącznie o tę część poniesionych przez wnioskodawczynię kosztów odpłatnego zbycia, które proporcjonalnie przypadają na sprzedany przez nią udział.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodów określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Wskazać jednak należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż fakt zawarcia w 2008r. przedwstępnej umowy sprzedaży strychu przez członków wspólnoty, do której wówczas nie należała jeszcze wnioskodawczyni nie spowodował konieczności rozliczenia przez nich podatku dochodowego. Zatem to nie poprzedni właściciel lokalu powinien rozliczyć podatek z tytułu zadatku bowiem dopiero w dniu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu (powstałego z wyodrębnienia części wspólnej nieruchomości) nastąpiło przeniesienie prawa do tego lokalu na rzecz Dariusza M. A skoro w dniu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, to wnioskodawczyni była już współwłaścicielką wyodrębnionego sprzedawanego lokalu, tym samym to ona po zakończeniu roku podatkowego powinna w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochód uzyskany w 2010r. z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości przypadającej na sprzedany udział.

Nie mają znaczenia w przedmiotowej sprawie dla skutków podatkowych zaniedbania Bronisławy P., z winy której firma budowlana nie wykonała prac modernizacyjnych. Nie ma znaczenia również fakt, że pani Bronisława P. nie rozliczyła się z członkami wspólnoty z całej uzyskanej ze sprzedaży lokalu kwoty. Liczy się wyłącznie fakt, że członkowie wspólnoty dokonali sprzedaży lokalu, co zostało potwierdzone ostateczną umową sprzedaży. Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność, niezależnie czy w wyniku tej umowy sprzedaży wnioskodawczyni otrzymała wynikającą z umowy kwotę w całości czy też nie. Nie może bowiem decydować o skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, iż wnioskodawczyni nie otrzymała wynikającej z umowy sprzedaży całości kwoty przypadającej na sprzedany przez nią udział w nieruchomości. W przedstawionym stanie faktycznym to sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociąga za sobą określone skutki podatkowe. Zauważyć bowiem należy, że na podstawie przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Określając zatem źródło przychodu i wartość przychodu, przepis ten wyraźnie wiąże przychód ze sprzedażą, nawiązując bezpośrednio do umowy sprzedaży. Tak więc na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, albowiem wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie. Tym samym za moment odpłatnego zbycia w drodze sprzedaży należy uznać datę wskazaną w akcie notarialnym, jako moment przeniesienia prawa własności nieruchomości z wnioskodawczyni i innych członków wspólnoty na rzecz kupującego. Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest moment faktycznego uzyskania pieniędzy oznaczonych w umowie.

Przychodem dla wnioskodawczyni będzie część ceny wyrażonej w umowie sprzedaży o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Cenę tę wnioskodawczyni powinna ustalić jako udział procentowy we współwłasności strychu, określony w takim samym stosunku jak udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Kwota ze sprzedaży ma być tak podzielona między sprzedających, że nie może gubić się żadna jej część. Innymi słowy nie może być tak, że jest kwota, która nikomu nie przypada, skoro sprzedający łącznie dysponowali 100% udziałami w strychu i wszyscy te udziały sprzedali. Wszystkim też należny był przychód z tej sprzedaży. Na wnioskodawczyni nie ciąży zatem obowiązek rozliczenia całej kwoty uzyskanej przez wspólnotę ze sprzedaży części wspólnej – strychu. Wnioskodawczyni winna rozliczyć wyłącznie kwotę, która przypada na sprzedany przez nią udział w nieruchomości wspólnej. Tak obliczoną cenę ze sprzedaży udziału w przedmiotowym lokalu wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia jednak również tylko w takiej wysokości, w jakiej przypadają na sprzedany przez wnioskodawczynię udział. Powstała różnica stanowi przychód, który można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Od tak obliczonego dochodu należy obliczyć 19% podatek.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowią jednak, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne (art. 21 ust. 28 ustawy).

Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 29 ww. ustawy w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Natomiast przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przepis ten zapobiega podwójnemu korzystaniu z ulg i zwolnień w zakresie tych samych wydatków.

Zaznaczyć również należy, iż wyliczenie zawarte w art. 21 ust. 25 ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu. W przypadku uzyskania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, podstawę do zastosowania przedmiotowego zwolnienia daje wyłącznie wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele ściśle wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż jeżeli wnioskodawczyni w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkuje cały uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lub 2 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., tj. m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele wymienione w art. 25 pkt 1 ustawy lub remont własnego budynku, lokalu lub pomieszczenie, to uzyskany dochód może w całości korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Odnośnie obowiązku złożenia oświadczenia o skorzystaniu z ulgi na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., a więc mające zastosowanie w sprawie, nie nakładają na podatnika obowiązku składania oświadczenia, że przychód uzyskany z tej sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wysokość dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu oraz wysokość dochodu, który będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik ma obowiązek wykazać w zeznaniu PIT-39, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Dochód uzyskany przez małżonków wykazuje każdy z nich w ramach swojego udziału w majątku wspólnym, w odrębnym zeznaniu PIT-39.

Zatem podatnik rozliczający się z dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2009r. obowiązany jest do złożenia zeznania na druku PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym nieruchomość została zbyta. Jeżeli podatnik zamierza skorzystać ze zwolnienia winien we wspomnianym zeznaniu wykazać dochód zwolniony (przewidywany do zwolnienia) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (pozycja 26 zeznania PIT-39).

Powyższe oznacza, że jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego (a nie od daty zbycia nieruchomości), w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, podatnik ma zamiar ponieść wydatki na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy a tym samym chce skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, to musi fakt ten zdeklarować w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, poprzez obliczenie i wykazanie w tym zeznaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że jeżeli zbycia przedmiotowego udziału w lokalu mieszkalnym wnioskodawczyni dokonała w 2010r., to dochód uzyskany z tego zbycia powinna wykazać w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy 2010, czyli w terminie do dnia 30 kwietnia 2011r. Ponadto jeśli wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy w zeznaniu tym powinna również wskazać kwotę dochodu, która korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Jako dochód zwolniony będzie wykazany nie tylko dochód, który podatnik już zdążył wydać na cele mieszkaniowe przed złożeniem zeznania PIT-39, ale również dochód, który podatnik planuje dopiero przeznaczyć na cele mieszkaniowe przed upływem dwuletniego okresu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Końcowo należy również dodać, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną).

Wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje wyliczenia kwoty przychodu, którą podatnik winien wykazać w zeznaniu podatkowym m.in. w związku ze sprzedażą udziału w nieruchomości, stanowiącego udział procentowy poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości we współwłasności strychu, określanego w takim samym stosunku jak udział we współwłasności nieruchomości.

W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie ustosunkował się do przedstawionego przez wnioskodawczynię we własnym stanowisku wyliczenia dotyczącego podziału ceny uzyskanej ze sprzedaży strychu.

Wskazać również należy, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Zatem dołączone przez wnioskodawczynię do wniosku dokumenty nie podlegały ocenie i analizie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.