Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.272.2024.2.NF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-19
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) i ich prawidłowego ujęcia w deklaracji oraz w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: jednolity plik kontrolny (JPK); media; odliczenia-prawo do odliczenia; usługi-usługi najmu
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze  mieszkalnym  lub  części  nieruchomości na cele mieszkaniowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) oraz ich prawidłowego ujęcia w deklaracji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2) i **prawidłowe** w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

15 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) oraz ich prawidłowego ujęcia w deklaracji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2) oraz

· prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 7 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Gmina (dalej zwana „Gminą”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Gmina zawarła 22 grudnia 2011 r. umowę (dalej zwana „Umową”) o zarządzanie nieruchomościami z K (dalej zwana „Spółką”). Na mocy Umowy Spółka zobowiązała się do:

1) zarządzania i administrowania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami mieszkalnymi i lokalami mieszkalnymi wyszczególnionymi w załączniku i terenami określonymi w załączniku do umowy,

2) zarządzenia i administrowania lokalami użytkowymi wchodzącymi w skład zasobu gminy określonymi w załączniku do umowy,

3) eksploatowania kotłowni służących ogrzewaniu zasobu mieszkalnego gminy określonymi w załączniku do umowy.

Na mocy Umowy – do obowiązków Spółki należy w szczególności:

1) utrzymanie należytego stanu technicznego nieruchomości i budynków na nich usytuowanych oraz urządzeń komunalnych;

2) organizowanie, prowadzenie konserwacji i remontów bieżących;

3) organizowanie i prowadzenie remontów kapitalnych w uzgodnieniu z właścicielem;

4) konserwacja i remonty instalacji co, wodno-kanalizacyjnych, elektrycznej i gazowej, a także innego rodzaju, o ile jest zamontowana;

5) zawieranie umów na dostawę energii elektrycznej, co, gazu i wody, usuwanie nieczystości, usługi kominiarskie i inne niezbędne usługi;

6) przygotowanie dokumentacji dotyczącej zasadności remontów kapitalnych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego;

7) rozbiórki budynków będących w zarządzaniu za zgodą właściciela;

8) podejmowanie czynności wspólnie z właścicielem związanych z obrotem mieszkaniami komunalnymi pozostającymi w zarządzaniu Spółki;

9) prowadzenie spraw z zakresu polityki czynszowej;

10) prowadzenie spraw związanych z czynszami za lokale użytkowe oraz windykacja tych należności, windykacja opłat za media dostarczane do lokalu;

11) zawieranie umów na lokale socjalne z osobami wskazanymi przez Gminę;

12) prowadzenie spraw związanych z zamianą lokali mieszkalnych;

13) prowadzenie ewidencji i dokumentacji budynków wynikających z przepisów prawa budowlanego;

14) naliczanie i pobieranie czynszów od lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy;

15) prowadzenia spraw związanych z zamianą lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Zamawiającego;

16) zmiany warunków umowy dotyczących:

17) zgody na dokonywanie adaptacji i ulepszeń w lokalu;

18) zaliczenie kosztów adaptacji w poczet należytego czynszu;

19) zmiany wysokości czynszu zgodnie z uchwałą Gminy;

20) zmiany przeznaczenia lokalu;

21) w indywidualnych, uzasadnionych przypadkach umorzenie zaległości czynszowych i odstąpienie od naliczenia odsetek zgodnie z decyzją Gminy.

Ponadto, w zakresie gospodarki lokalami mieszkalnymi działalność Spółki obejmuje:

1) występowanie w imieniu Gminy z pozwem o eksmisję z lokalu;

2) prowadzenie ewidencji i dokumentacji zasobów mieszkaniowych oraz ewidencji księgowej należności i zobowiązań z gospodarką lokalami mieszkalnymi i użytkowymi;

3) wykonanie niezbędnych czynności związanych z przekwaterowaniem mieszkańców z budynków przeznaczonych do rozbiórki ze względu na prowadzone inwestycje w ramach otrzymanych od Gminy środków finansowych.

Zakres zarządzania obejmuje:

· utrzymanie i pielęgnację zieleni (trawników, drzew, krzewów i roślin ozdobnych);

· utrzymanie i bieżącą konserwację urządzeń, placów zabaw i piaskownic dla dzieci;

· utrzymanie i bieżącą konserwację boksów śmietnikowych, trzepaków i ławek;

· utrzymanie w czystości i bieżącą konserwację wszystkich chodników i jezdni wewnętrznych dróg dojazdowych oraz opasek wokół budynków i dojść do tych budynków;

· odśnieżanie w okresie zimy i zabezpieczanie przed poślizgiem chodników, dojść oraz dróg dojazdowych;

· wywóz odpadów stałych z terenów objętych utrzymaniem i pielęgnacją na miejskie wysypisko śmieci.

Opłaty czynszowe i wpływy z tytułu najmu i dzierżawy oraz obrotu nieruchomościami mieszkalnymi Gminy będącymi w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Gminy. Na mocy Umowy – Spółka pobierać będzie opłaty czynszowe za lokale mieszkalne.

W terminie do 5 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni Spółka wystawi Gminie notę uznaniową za pobrane opłaty czynszowe. Kwotę wynikającą z powyższego wyliczenia Spółka przekaże Gminie w terminie do dnia 26 następnego miesiąca.

Gmina zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Spółki kosztów zarządu w wysokości równej nominalnej wysokości miesięcznie naliczonych czynszów najmu lokali mieszkalnych powierzonych Spółce w wykonaniu niniejszej umowy na podstawie faktury wystawionej przez Spółkę w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury/noty.

Z uzyskanego wynagrodzenia oraz pobranych samodzielnie czynszów za lokale użytkowe Spółka pokryje koszty eksploatacji budynków, za które uważa się wydatki na:

• usługi porządkowe;

• sprzątanie i utrzymanie czystości pomieszczeń wspólnego użytku (np. wejścia do budynków) i otoczenia budynków (ulice, podwórka);

• utrzymanie i konserwacja terenów zielonych małej architektury i placów zabaw, stanowiących służebność zarządzanych budynków;

• zużycie energii elektrycznej, cieplnej, gazu w pomieszczeniach wspólnego użytku;

• ubezpieczenie majątku;

• obowiązkowe podatki;

• usługi kominiarskie;

• usługi pocztowo-telekomunikacyjne;

• usługi transportowe;

• obsługę bankową;

• obsługę eksploatacji;

• utrzymanie majątku Gminy;

• koszty usług pogotowia technicznego;

• inne uzasadnione koszty wynikające z realizacji niniejszej Umowy.

Poniesione ponadto koszty napraw i remontów, za które uważa się wydatki do których poniesienia zobowiązana jest Gmina – jako wynajmujący, o których mowa w art. 9 ust. 3 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120 poz. 787 ze zm.) ustalonych w planie remontów i modernizacji w układzie rzeczowym i wartościowym sporządzonym przez Spółkę i zatwierdzonym przez Gminę.

Mieszkania którymi administruje Spółka znajdują się w administrowaniu wspólnot mieszkaniowych lub w administrowaniu samej Spółki.

Spółka pobiera w imieniu Gminy należności czynszowe oraz opłaty za media, do całości stosując zwolnienie od podatku VAT. Spółka za swoje usługi w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami zabudowanymi komunalnymi budynkami mieszkalnymi i lokalami mieszkalnymi wystawia fakturę za zarządzanie stosując zwolnienie od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), (dalej zwane „Rozporządzeniem”). Za podstawę opodatkowania Spółka przyjmuje kwotę pobranych czynszów oraz kwotę pobraną za media (centralne ogrzewania, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za licznik, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten).

W oparciu o fakturę uzyskaną od Spółki oraz załączoną rozpiskę Gmina wystawia fakturę wewnętrzną, w której Gmina wykazuje wspomniane wyżej należności czynszowe (gdzie stosuje zwolnienie na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia) oraz opłaty za media (wedle stawek podatku VAT właściwych dla danego medium). Fakturę tę Spółka ewidencjonuje w swoim rejestrze sprzedaży i wykazuje podatek należny w deklaracji VAT-7. Gmina nie odlicza podatku VAT od faktur wystawionych za dostarczone do mieszkań media.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
--------------------------------------------------------

1\. Gmina zamierza wystawić fakturę wewnętrzną (dokument wewnętrzny) aby udokumentować czynsze, które w jej imieniu pobierze Spółka. Dokument wewnętrzny nie będzie miał zatem odbiorcy.

Dowód wewnętrzny (faktura wewnętrzna) będzie dokumentował wszystkie pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy od mieszkańców czynsze.

2\. Faktura wystawiona przez Spółkę na rzecz Gminy dokumentuje media zużywane przez mieszkańców mieszkań komunalnych. Spółka dokumentuje następujące media:

· centralne ogrzewanie;

· wywóz śmieci;

· zimna woda;

· ciepła woda;

· podgrzanie wody;

· ścieki;

· abonament za licznik;

· sprzątanie;

· punkty świetlne;

· odszkodowanie;

· eksploatacja anten.

3\. Spółka nie jest najemcą zasobu mieszkaniowego należącego do Gminy i nie świadczy usług podnajmu tych lokali na rzecz osób fizycznych. To Miasto świadczy usługi najmu na rzecz osób fizycznych.

4\. Spółka pobiera należności czynszowe oraz opłaty za media w imieniu Gminy.

5\. Spółka jest stroną umów z dostawcami mediów. Gmina świadczy dostawy mediów na rzecz mieszkańców.

6\. Stroną zawieranych umów najmu z najemcami lokali mieszkalnych jest Gmina.

7\. Przedmiotem najmu – w zakresie objętym wnioskiem – są lokale o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Usługę najmu ww. lokali Gmina świadczy we własnym imieniu i na własny rachunek.

8\. Świadczone usługi najmu nie są usługami wymienionymi w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, tj. są to usługi związane z zakwaterowaniem oznaczone PKWiU 55.

9\. Budynki w których znajdują się lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu co do zasady są zarządzane przez wspólnotę mieszkaniową. Zdarzają się jednak budynki w których nie ma wspólnot mieszkaniowych.

10\. Czynsz nie jest stałą kwotą ustalaną na tym samym poziomie niezależnie od wartości zużytych mediów oraz kosztów dodatkowych związanych z utrzymaniem lokali.

11\. Przedmiotem wątpliwości Gminy są wymienione we wniosku takie media jak: centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten. Gmina wskazuje (odrębnie dla każdego z wymienionych mediów):

a)

· centralne ogrzewanie – rozliczane według zużycia (rozliczenie roczne),

· wywóz śmieci – opłata ryczałtowa,

· zimna woda – rozliczanie według zużycia,

· ciepła woda – rozliczanie według zużycia,

· podgrzanie wody – rozliczane według zużycia,

· ścieki – rozliczanie według zużycia,

· abonament za licznik – opłata ryczałtowa,

· sprzątanie – opłata ryczałtowa,

· punkty świetlne – opłata ryczałtowa,

· odszkodowanie – opłata ryczałtowa,

· eksploatacja anten – opłata ryczałtowa.

b)

Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niżej wymienionych mediów, poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia:

· centralne ogrzewanie – rozliczne według zużycia (rozliczenie roczne),

· zimna woda – rozliczanie według zużycia – ilości metrów sześciennych,

· ciepła woda – rozliczanie według zużycia – ilości metrów sześciennych,

· podgrzanie wody – rozliczane według zużycia – ilości metrów sześciennych,

· ścieki – rozliczanie według zużycia – ilości metrów sześciennych,

Co do pozostałych mediów, najemca nie ma możliwość decydowania o wielkości zużycia.

c) Z zawartych z najemcami umów najmu lokali mieszkalnych wynika odrębne od czynszu obliczenie i rozliczenie opłat, tj. opłata za media (woda, gaz, centralne ogrzewanie, ścieki), kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, tj. opłatę za antenę, nieczystości stałe, opłata za licznik, punkt świetlne, odszkodowania, sprzątanie.

d) Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców oraz nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami (dostawcami) umowy dotyczącej dostawy poszczególnych mediów, o których mowa w złożonym wniosku.

e) Spółka wystawia na najemcę jedną fakturę w odniesieniu do wszystkich wykonywanych przez Gminę świadczeń – jedną fakturę, ale z wieloma pozycjami dotyczącymi każdego ze świadczeń.

f) Przedmiotem usługi dostarczenia przez Gminę mediów do najemcy jest wyłącznie ich odprzedaż, bez jakiejkolwiek marży.

g) Śmieci są wywożone z kubłów znajdujących się z wiatach śmietnikowych. Stroną umowy na wywóz śmieci jest Spółka.

h) Najemca nie ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy dokonującego wywozu śmieci – to Gmina wyłania wykonawcę w drodze przetargu na odbiór z jej terenu śmieci.

i) Wysokość opłaty jest ustalana w oparciu o przepisy ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.).

j) Przez wywóz śmieci, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.). Wysokość opłaty ustala Rada Gminy w drodze uchwały.

k) Wszystkie wymienione we wniosku media są dostarczane do lokali mieszkalnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkalne.

l) Opłaty do administracji wspólnoty objęte zakresem wniosku dotyczące lokali będą stanowiły opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

m) Wspólnota mieszkaniowa dokumentuje wysokość opłat na podstawie wystawianej przez siebie faktury na rzecz Gminy, następnie Spółka w imieniu Gminy obciąża należnością czynszową mieszkańca.

12\. Faktury dokumentujące wydatki na dostarczone media są wystawiane na Gminę. Wystawcą tych faktur jest Spółka. Spółka nabywa wcześniej te media na swoją rzecz.

13\. Faktury dokumentujące wydatki za dostarczone media nie będą spełniały przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy.

14\. Zakupione media będą wykorzystywane przez Gminę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – media dostarczane dla mieszkańców mieszkań w budynkach gdzie nie ustanowiono wspólnoty (administrowane przez samą Spółkę) oraz zwolnionych od podatku VAT – media dostarczane dla mieszkańców mieszkań w budynkach w których ustanowiono wspólnoty mieszkaniowe.

Gmina jest w stanie przyporządkować dane medium i jego zużycie do konkretnej sprzedaży (opodatkowanej lub zwolnionej od podatku).

### Pytania

1\. Czy Gmina postępuje prawidłowo wystawiając fakturę wewnętrzną wykazując w niej pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe od mieszkańców (gdzie stosuje zwolnienie na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia) oraz opłaty za media (wedle stawek podatku VAT właściwych dla danego medium)?

2\. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 jest negatywna, w jaki sposób Gmina powinna ewidencjonować i wykazywać w deklaracji VAT-7 pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe oraz opłaty za media wymienione w stanie faktycznym (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) – w szczególności: czy opłaty za media powinny być ewidencjonowane ze zwolnieniem od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia?

3\. Czy Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktur dokumentujących wydatki za dostarczone media?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. Gmina nie postępuje prawidłowo wystawiając fakturę wewnętrzną wykazując w niej pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy opłaty za media (wedle stawek podatku VAT właściwych dla danego medium) w przypadku mieszkań znajdujących się w administrowaniu wspólnot mieszkaniowych. W pozostałym zakresie Gmina postępuje prawidłowo.

2\. Gmina powinna ewidencjonować i wykazywać w deklaracji VAT-7 pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe z zastosowaniem zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia. Pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy opłaty za media od mieszkańców mieszkań którymi zarządza wspólnota powinny być ewidencjonowane z zastosowaniem zwolnienia na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia. Pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy opłaty za media od mieszkańców mieszkań którymi nie zarządza wspólnota nie powinny być ewidencjonowane z zastosowaniem zwolnienia na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, zatem powinny one zostać opodatkowane wedle stawek właściwych dla danego medium.

3\. Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktur dokumentujących wydatki za dostarczone media w przypadku gdy media są refakturowane według stawek właściwych dla danego medium, tj. w przypadku gdy są dostarczane dla budynków i lokali mieszkalnych administrowanych przez samą Spółkę.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT najmu lokali mieszkalnych i dostawy mediów (centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten) oraz ich prawidłowego ujęcia w deklaracji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2) i **prawidłowe** w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki poniesione na dostarczone ww. media do lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Należy nadmienić że, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 609 ze zm.):

Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Z powyższych zapisów wynika, że gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika VAT. Jednocześnie jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

Jak stanowi art. 99 ust. 7c ustawy:

Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące podatnika.

Na podstawie art. 99 ust. 11c ustawy:

Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, który obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.

Zgodnie z art. 99 ust. 13a:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi i udostępni na elektronicznej platformie usług administracji publicznej wzór dokumentu, o którym mowa w ust. 11c.

Natomiast art. 99 ust. 13b ustawy stanowi, że:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy.

W myśl art. 109 ust. 3 ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;

2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;

3) kontrahentów;

4) dowodów sprzedaży i zakupów.

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 99 ust. 1, są obowiązani przesyłać, na zasadach określonych w art. 99 ust. 11c, za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję, o której mowa w ust. 3, łącznie z deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji.

Stosownie do art. 109 ust. 3c ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 99 ust. 2 i 3, są obowiązani przesyłać do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję, o której mowa w ust. 3, na zasadach określonych w art. 99 ust. 11c:

1) za pierwszy i drugi miesiąc danego kwartału – w terminie do 25. dnia miesiąca następującego odpowiednio po każdym z tych miesięcy;

2) za ostatni miesiąc danego kwartału, łącznie z deklaracją – w terminie do złożenia tej deklaracji.

Na mocy art. 109 ust. 14 ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 3, oraz sposób wykazywania danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z ust. 3b i 3c, uwzględniając konieczność zapewnienia prawidłowości rozliczeń podatników oraz kontroli obowiązków podatników przez organ podatkowy, identyfikowania obszarów, w których występują nadużycia w podatku lub narażonych na te nadużycia, oraz możliwości techniczno-organizacyjne prowadzenia przez podatników ewidencji.

Na podstawie art. 99 ust. 13b oraz art. 109 ust. 14 ustawy, które stanowią o upoważnieniu ministra właściwego do spraw finansów publicznych do wydania rozporządzenia wydane zostało rozporządzenie Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz. 1988 ze zm.; dalej: rozporządzenie) określające:

1) szczegółowy zakres danych zawartych w:

a) deklaracjach podatkowych, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej „ustawą”,

b) ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy, zwanej dalej „ewidencją”;

2) objaśnienia co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy, zwanych dalej „deklaracjami”, oraz niezbędne pouczenia, a także sposób wykazywania danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z art. 109 ust. 3b i 3c ustawy.

Zatem od 1 października 2020 r. dotychczasowe deklaracje VAT-7 i VAT-7K i informacja o ewidencji zostały zastąpione przez przesyłany łącznie jeden dokument elektroniczny JPK\_VAT, w formie JPK\_V7M lub JPK\_V7K. Oznacza to, że za okresy od 1 października 2020 r. nie ma możliwości składania deklaracji VAT-7 i VAT-7K oraz ewidencji w inny sposób niż w formie nowego JPK\_VAT. Elementy nowego JPK\_VAT określa rozporządzenie oraz opracowane na jego podstawie wzory struktury logicznej JPK\_VAT, w formie JPK\_V7M i JPK\_V7K.

Rozporządzenie w § 10 zobowiązuje podmioty do wskazywania określonych danych w celu prawidłowego rozliczenia podatku należnego.

Zgodnie z § 10 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia:

1\. Ewidencja zawiera następujące dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku należnego:

1) wysokość podstawy opodatkowania wynikającą z następujących czynności podlegających opodatkowaniu, w odniesieniu do których istnieje obowiązek wystawienia przez podatnika faktury na podstawie przepisów ustawy, z wyłączeniem faktur ujętych w ewidencji zgodnie z pkt 8 i pkt 9 lit. a:

a) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, zwolnionych od podatku,

b) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, opodatkowanych stawką 0%, w tym odrębnie z tytułu dostawy towarów, o której mowa w art. 129 ustawy,

c) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, o której mowa w art. 13 ust. 1 ustawy,

d) eksportu towarów;

2) wysokość podstawy opodatkowania i wysokość podatku należnego wynikające z następujących czynności podlegających opodatkowaniu, w odniesieniu do których istnieje obowiązek wystawienia przez podatnika faktury na podstawie przepisów ustawy, z uwzględnieniem oraz oznaczeniem korekt dokonanych zgodnie z art. 89a ust. 1 i 4 ustawy, z wyłączeniem faktur ujętych w ewidencji zgodnie z pkt 8 i pkt 9 lit. a:

a) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, opodatkowanych stawką 5%,

b) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, opodatkowanych stawką 7% albo 8%,

c) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, opodatkowanych stawką 22% albo 23%;

3) wysokość podstawy opodatkowania wynikającą z dostawy towarów oraz świadczenia usług, dla których miejsce świadczenia znajduje się poza terytorium kraju i w stosunku do których na podstawie art. 86 ust. 8 pkt 1 lub ust. 9 ustawy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, z wyłączeniem czynności objętych procedurami szczególnymi, o których mowa w dziale XII w rozdziale 6a, 7 lub 9 ustawy, w tym odrębnie z tytułu świadczenia usług, o których mowa w art. 100 ust. 1 pkt 4 ustawy;

4) wysokość podstawy opodatkowania wynikającą z wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, o której mowa w art. 13 ust. 3 ustawy;

5) wysokość podstawy opodatkowania i wysokość podatku należnego wynikające z wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów;

6) wysokość podstawy opodatkowania i wysokość podatku należnego wynikające z importu towarów rozliczanego zgodnie z art. 33a ustawy, potwierdzone zgłoszeniem celnym lub deklaracją importową, o której mowa w art. 33b ustawy;

7) wysokość podstawy opodatkowania i wysokość podatku należnego wynikające z:

a) opodatkowania w szczególnej procedurze rozliczenia podatku, w podziale na stawki podatku:

\- świadczenia usług turystyki,

\- dostawy towarów używanych, dzieł sztuki, przedmiotów kolekcjonerskich i antyków,

b) dostawy towarów oraz świadczenia usług dokumentowanych fakturą wystawioną przez podatnika zgodnie z art. 106e ust. 5 pkt 3 ustawy, w podziale na stawki podatku, z wyłączeniem paragonów fiskalnych uznanych za faktury wystawiane zgodnie z tym przepisem, ujętych w ewidencji zgodnie z pkt 8 i pkt 9 lit. a,

c) importu usług, z wyłączeniem usług nabywanych od podatników podatku od wartości dodanej, do których stosuje się art. 28b ustawy,

d) importu usług nabywanych od podatników podatku od wartości dodanej, do których stosuje się art. 28b ustawy,

e) dostawy towarów, dla których podatnikiem jest nabywca zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy;

8) wartość sprzedaży bez podatku (netto) oraz wysokość podatku należnego, w podziale na stawki podatku oraz sprzedaż zwolnioną od podatku, wynikające z dokumentów zbiorczych o sprzedaży z kas rejestrujących;

9) wysokość podstawy opodatkowania i wysokość podatku należnego:

a) wynikające z faktur dokumentujących przejazd autostradą płatną lub przejazd na dowolną odległość, wystawianych w formie biletu jednorazowego przez podatników uprawnionych do świadczenia usług polegających na przewozie osób: kolejami normalnotorowymi, taborem samochodowym, statkami pełnomorskimi, środkami transportu żeglugi śródlądowej i przybrzeżnej, promami, samolotami i śmigłowcami, pod warunkiem że nie zostały ujęte w ewidencji zgodnie z pkt 8,

b) nieudokumentowane fakturami,

c) nieobjęte obowiązkiem prowadzenia ewidencji sprzedaży, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy, z wyłączeniem faktur ujętych w ewidencji zgodnie z pkt 1-7

– wykazywane w wysokościach zbiorczych w podziale na stawki podatku oraz sprzedaż zwolnioną od podatku;

10) wysokość podatku należnego od towarów objętych spisem z natury, o którym mowa w art. 14 ust. 5 ustawy;

11) wysokość zwrotu odliczonej lub zwróconej kwoty wydanej na zakup kas rejestrujących, o którym mowa w art. 111 ust. 6 ustawy;

12) wysokość podatku należnego od wewnątrzwspólnotowego nabycia środków transportu, wykazaną w wysokości podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, podlegającą wpłacie w terminie, o którym mowa w art. 103 ust. 3, w związku z ust. 4 ustawy;

13) wysokość podatku należnego od wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, o których mowa w art. 103 ust. 5aa ustawy, podlegającą wpłacie w terminie, o którym mowa w art. 103 ust. 5a i 5ac ustawy;

14) wartość sprzedaży brutto dostawy towarów i świadczenia usług opodatkowanych na zasadach marży zgodnie z art. 119 i art. 120 ustawy.

2\. Poza danymi, o których mowa w ust. 1, ewidencja zawiera następujące dane:

1) z faktur dokumentujących dokonanie przez podatnika czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w ust. 1 pkt 1, 2 i pkt 7 lit. a i b, oraz z faktur lub innych dokumentów związanych z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu, o których mowa w ust. 1 pkt 3-5 i pkt 7 lit. c-e:

a) numer, za pomocą którego nabywca, dostawca lub usługodawca jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, zapisywany poprzez wyodrębnienie kodu kraju oraz kodu cyfrowo-literowego,

b) imię i nazwisko lub nazwę nabywcy, dostawcy lub usługodawcy, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 7 lit. b,

c) numer odpowiednio faktury lub dokumentu albo faktury korygującej,

d) datę wystawienia odpowiednio faktury lub dokumentu albo faktury korygującej,

e) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury, a w przypadku, o którym mowa w art. 106e ust. 1a ustawy, datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury,

f) datę upływu terminu płatności w przypadku korekty dokonanej zgodnie z art. 89a ust. 1 ustawy lub datę uregulowania lub zbycia należności w przypadku korekty dokonanej zgodnie z art. 89a ust. 4 ustawy;

2) ze zgłoszenia celnego lub z deklaracji importowej, o której mowa w art. 33b ustawy, dokumentujących dokonanie importu towarów rozliczanego zgodnie z art. 33a ustawy:

a) numer zgłoszenia celnego lub deklaracji importowej,

b) datę przyjęcia zgłoszenia celnego lub datę deklaracji importowej,

c) imię i nazwisko lub nazwę nadawcy w przypadku zgłoszenia celnego.

Stosownie do przepisu § 10 ust. 5 rozporządzenia:

Ewidencja zawiera następujące oznaczenia dowodów sprzedaży:

1) ,,R” – dokument zbiorczy o sprzedaży z kas rejestrujących;

2) „WEW” – dowód wewnętrzny;

3) „FP” – faktura, o której mowa w art. 109 ust. 3d ustawy.

W przypadku braku obowiązku stosowania ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i rolników ryczałtowych, sprzedaż taką co do zasady wykazuje się na podstawie zapisu zbiorczego oznaczanego „WEW”. Jednakże podatnik może wybrać sposób wykazywania sprzedaży zwolnionej z ewidencji na kasie rejestrującej na podstawie poszczególnych faktur, zamiast na podstawie zapisu zbiorczego „WEW”. Takie faktury wykazuje się odrębnymi zapisami w JPK\_VAT. Zatem, gdy dana sprzedaż nieewidencjonowana na kasie fiskalnej została udokumentowana wystawioną fakturą, to można ją wykazać:

*   zbiorczo na podstawie dokumentu wewnętrznego z oznaczeniem „WEW” lub
*   pojedynczo na podstawie wystawionej faktury VAT, bez oznaczenia „FP”.

Wybór sposobu ujęcia danej (konkretnej) sprzedaży należy do podatnika. Zatem, istnieje możliwość (ale nie obowiązek) raportowania w pliku JPK odrębnie poszczególnych faktur dokumentujących sprzedaż dla ww. osób, która nie jest ewidencjonowana za pośrednictwem kasy rejestrującej.

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę o zarządzanie nieruchomościami ze Spółką. Opłaty czynszowe i wpływy z tytułu najmu i dzierżawy oraz obrotu nieruchomościami mieszkalnymi Gminy będącymi w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Gminy. Na mocy Umowy – Spółka pobierać będzie opłaty czynszowe za lokale mieszkalne. W terminie do 5 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni Spółka wystawi Gminie notę uznaniową za pobrane opłaty czynszowe. Kwotę wynikającą z powyższego wyliczenia Spółka przekaże Gminie w terminie do dnia 26 następnego miesiąca.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest w pierwszej kolejności kwestia wystawienia przez Państwa dokumentu wewnętrznego wykazując w niej pobrane przez Spółkę w imieniu Gminy należności czynszowe od mieszkańców oraz opłaty za media, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonych usług najmu i dostawy mediów (pytania oznaczone we wniosku jako nr 1 i nr 2).

Istotne jest więc rozstrzygnięcie, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą zwolnioną, dla której nie ma obowiązku wystawienia faktury.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa m.in. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145).

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W myśl art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

W tej sprawie Spółka nie jest najemcą zasobu mieszkaniowego należącego do Gminy i nie świadczy usług podnajmu tych lokali na rzecz osób fizycznych. To Państwo są stroną zawieranych umów najmu z najemcami lokali mieszkalnych. Umowa zawarta pomiędzy Państwem a Spółką zawiera zapis, że opłaty czynszowe i wpływy z najmu będącymi w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Państwa Gminy.

Najem lokali opisanych we wniosku będzie stanowił odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w powołanym wyżej art. 15 ust. 6 ustawy, gdyż świadcząc usługi najmu na podstawie zawieranych z osobami fizycznymi umów cywilnoprawnych o najem lokali, nawet jeśli gospodarowanie nieruchomościami jest Państwa zadaniem własnym, będziecie z tytułu świadczenia tych usług podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem usługi najmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.

Tak więc, będziecie Państwo podatnikiem podatku VAT z tytułu usług najmu lokali mieszkalnych będących w Państwa władaniu i wchodzących w skład Państwa zasobu mieszkaniowego, świadczonych na rzecz osób fizycznych, na ich cele mieszkaniowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).

W myśl natomiast art. 43 ust. 20 ustawy:

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

· świadczenie usługi na własny rachunek,

· charakter mieszkalny nieruchomości,

· mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej przez Państwa usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Jak już wyżej wykazaliśmy, na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu danej nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych.

W Państwa sprawie, jak wynika z wniosku, stroną umów najmu jesteście Państwo a nie Spółka, przedmiotem umowy najmu są lokale mieszkalne stanowiące Państwa własność, a najemcy tych lokali mieszkalnych realizują poprzez przedmiotowy najem, własne cele mieszkaniowe.

Zatem, zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Państwa usługi najmu lokali o charakterze mieszkalnym osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, przy założeniu, że nie będą to usługi wymienione w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, tj. usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Tym samym, świadczona przez Państwa usługa najmu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W treści wniosku wskazali Państwo, że wykazują Państwo na fakturze wewnętrznej (dokumencie wewnętrznym) należności czynszowe stosując zwolnienie na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1983 ze zm.), dalej „rozporządzenie”.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia:

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

W Państwa sytuacji przepis ten nie ma zastosowania. Z okoliczności sprawy wynika, że to Spółka, z która zawarli Państwo umowę o zarządzanie nieruchomościami świadczy na Państwa rzecz usługi zarządu nieruchomością i z tego tytułu pobiera wynagrodzenie w określonej kwocie.

Ponadto, wskazali Państwo, że świadczą Państwo dostawę mediów na rzecz mieszkańców. W związku z tym, należy również rozstrzygnąć, jak na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług kształtuje się kwestia opodatkowania odsprzedaży przez Państwa mediów takich jak: centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, woda, ścieki, punkty świetlne, abonament za liczniki, sprzątanie, odszkodowanie, eksploatacja anten.

Co do zasady lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu zarządzane są przez wspólnotę mieszkaniową. Zdarzają się przypadki, że lokale znajdują się w budynkach, w których nie ma wspólnot mieszkaniowych.

Według art. 82 ust. 3 ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2) przebieg realizacji budżetu państwa;

3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4) przepisy Unii Europejskiej.

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia.

Na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz. 1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

2) właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

8) opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

8a) kosztach utrzymania lokalu – należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b) zarządzania nieruchomością,

c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d) ubezpieczenia nieruchomości,

e) inne, o ile wynikają z umowy.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Należy zaznaczyć, że każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne.

Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen.

Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), kierując się ogólną zasadą, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zatem usługi należy uznać za odrębne, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia, a tym samym kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wywóz nieczystości płynnych czy dostawa energii elektrycznej i cieplnej, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo, rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika wg przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji, na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Ponadto, również w wyroku NSA z 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15 Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę, należy podzielić pogląd, że świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że najemcy obciążani są kosztami za zużyte media, tj. centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki.

Ww. świadczenia nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługi najmu lokali oraz czynności dostarczenia ww. mediów do tych lokali. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, najemcy mają możliwość decydowania o wielkości ich zużycia.

Wskazali Państwo, że są właścicielem lokali, które zostały oddane w najem wyłącznie na cele mieszkaniowe w oparciu o stosowne umowy najmu. Wynajmowane lokale na cele mieszkaniowe co do zasady wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych. Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności polegających na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki) będą spełniali Państwo warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Zatem, będą mogli Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy ww. mediów do lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych.

Natomiast, w sytuacji gdy dostawa mediów takich jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki będzie świadczona na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych, które nie będą wchodziły w skład wspólnot mieszkaniowych powyższe zwolnienia nie będzie miało zastosowania i powinny zostać opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Następnie, analiza opisanej sprawy oraz powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do opłaty za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowania i eksploatację anten należy stwierdzić, że będą to koszty związane z użytkowaniem/eksploatacją lokali mieszkalnych, które użytkownik zobowiązany jest ponosić i nie będą miały związku z indywidualnym zużyciem, na którego – jak Państwo wskazali – wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ. Opłaty te stanowią element cenotwórczy usługi najmu lokali mieszkalnych i powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu.

W związku z powyższym, opłaty za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowanie i eksploatację anten powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym (najmem lokalu mieszkalnego). W związku z powyższym dokonywane ww. opłaty będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Przechodząc do kwestii obciążania najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (nieczystości stałe), wskazać należy że z ww. wyroku TSUE nr C-42/14 wynika, że czynności wywozu nieczystości, podobnie jak w przypadku sprzątania części wspólnych, powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług, gdyż: „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

W analizowanym przypadku najemcy nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.

Kwestie dotyczące gospodarowania odpadami komunalnymi regulują przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.), zwanej ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

W myśl art. 6c ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Zgodnie z art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

W myśl art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy – na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.

W świetle art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

W oparciu o art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Stosownie do art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku – uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

Na mocy art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości – rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz nieczystości stałych ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu nieczystości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za wywóz nieczystości (odpadów komunalnych) będą Państwo, jako właściciel nieruchomości. Jeżeli jednak koszt opłaty za gospodarowanie odpadami jest „przerzucany” na użytkownika nieruchomości (najemcę), tak jak w niniejszej sprawie, wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Państwa Gminę na rzecz użytkownika nieruchomości (element cenotwórczy). Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz nieczystości (śmieci) powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu.

W konsekwencji wywóz nieczystości stałych, jako jedna usługa ze świadczeniem głównym, tj. usługą najmu – będzie objęty zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Kwestie dokumentowania wyżej wymienionych czynności regulują przepisy 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106a ustawy:

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do

1) sprzedaży, z wyjątkiem:

a) przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów,

b) czynności rozliczanych w procedurach szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9, dla których państwem członkowskim identyfikacji w rozumieniu przepisów tych rozdziałów jest państwo członkowskie inne niż Rzeczpospolita Polska;

2) dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonywane są te czynności, a w przypadku braku na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej – posiadającego na terytorium kraju stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu, z którego dokonywane są te czynności, w przypadku gdy miejscem świadczenia jest terytorium:

a) państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju, a osobą zobowiązaną do zapłaty podatku od wartości dodanej jest nabywca towaru lub usługobiorca i faktura dokumentująca te czynności nie jest wystawiana przez tego nabywcę lub usługobiorcę w imieniu i na rzecz podatnika,

b) państwa trzeciego;

3) dostawy towarów i świadczenia usług rozliczanych w procedurach szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a i 7, przez podatników zidentyfikowanych na potrzeby tych procedur, dla których państwem członkowskim identyfikacji w rozumieniu przepisów tych rozdziałów jest Rzeczpospolita Polska;

4) sprzedaży na odległość towarów importowanych, rozliczanej w procedurze szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 9, przez podatników zidentyfikowanych na potrzeby tej procedury, dla których państwem członkowskim identyfikacji w rozumieniu przepisów tego rozdziału jest Rzeczpospolita Polska.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatna dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Elementy, jakie powinna zawierać faktura, określa przepis art. 106e ust. 1 ustawy:

Faktura powinna zawierać:

1) datę wystawienia;

2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;

5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;

13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;

14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

15) kwotę należności ogółem;

16) (…).

Według art. 106i ust. 1 ustawy:

Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.

Zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy:

Fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na mocy art. 106i ust. 7 ustawy:

Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed:

1) dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;

2) otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.

Treść art. 106i ust. 8 ustawy wskazuje:

Przepis ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającymi zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), która powinna spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub świadczenia usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich jej elementów.

Faktury dokumentujące nabycie mediów do lokali mieszkalnych otrzymują Państwo zarówno od wspólnoty mieszkaniowej, jak i od Spółki. Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy, to również Państwo występują jako podmiot świadczący usługi dostarczania mediów. Skoro Wnioskodawca nabywa ww. usługi we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, tj. podmiotu, który faktycznie korzysta z tych usług, to dokonywana przez Państwa odsprzedaż towarów i usług będzie stanowiła czynność, która podlega opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru i usługi.

Jak wyżej wskazano, jeżeli dostawa mediów takich jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzanie wody oraz ścieki będzie świadczona na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych, które nie będą wchodziły w skład wspólnot mieszkaniowych powyższe zwolnienia nie będzie miało zastosowania i powinny zostać opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami będą Państwo zobowiązani do wystawienia faktury/refaktury na rzecz najemcy z tytułu dostawy mediów lokali mieszkalnych niewchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej z wykazaniem właściwej stawki podatku VAT dla danej czynności.

**Podsumowując, stwierdzam, że:**

· **świadczone przez Gminę usługi najmu będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy;**

· **dla pobieranych opłat za punkty świetlne, sprzątanie, abonament za liczniki, odszkodowanie i eksploatację anten, dla których najemcy nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy oraz dla usług wywozu nieczystości (śmieci) zastosowanie będzie miało zwolnienie od podatku VAT, tak jak dla usługi najmu;**

· **czynności polegające na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzewanie wody oraz ścieki) do lokali wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia;**

· **czynności polegające na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzewanie wody oraz ścieki) do lokali niewchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych nie będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia;**

· **w ewidencji i deklaracji JPK\_VAT sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej należy wykazać na podstawie zapisu zbiorczego oznaczonego „WEW”. Nie ma znaczenia, czy transakcja została udokumentowana fakturą oraz kiedy faktura została wystawiona. Mogą Państwo wykazać taką sprzedaż na podstawie poszczególnych faktur (zamiast na podstawie zapisu zbiorczego), jeśli wybiorą Państwo taki sposób.**

Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za nieprawidłowe.

Ponadto, Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie mediów (pytanie oznaczone jako nr 3).

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zatem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Tak skonstruowana zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy zauważyć, że w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem, należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 90 ustawy. Powyższe przepisy stanowią uzupełnienie regulacji art. 86 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy:

Proporcję, o której mowa w cyt. wyżej ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Przepis art. 90 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Proporcje, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Stosownie do art. 90 ust. 10 ustawy:

W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

1) przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 10 000 zł – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%;

2) nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.

Analiza powołanych przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Przepisy dotyczące zasad odliczania częściowego, zawarte w art. 90 ustawy, znajdują jednak zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Zatem dotyczą czynności podlegających opodatkowaniu (opodatkowanych i zwolnionych).

Z powołanych przepisów wynika, że w celu odliczenia podatku naliczonego, w pierwszej kolejności podatnik powinien przyporządkować ponoszone wydatki do poszczególnych rodzajów działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej i niepodlegającej opodatkowaniu tym podatkiem). W przypadku zakupów bezpośrednio związanych z działalnością opodatkowaną, podatnik, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, odlicza podatek naliczony w całości. Natomiast w sytuacji, gdy takie przyporządkowanie nie jest możliwe, a wydatki służą zarówno do celów wykonywanej przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jak i zwolnionych od tego podatku, podatnik powinien ustalić proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2 i ust. 3 ustawy.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast w oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z literalnego brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy bezpośrednio wynika, że odliczyć można podatek naliczony związany z transakcjami, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Jak wskazano w interpretacji, świadczenia polegające na dostarczaniu takich mediów jak centralne ogrzewanie, woda, ciepła woda, podgrzewanie wody oraz odprowadzanie ścieków do lokali mieszkalnych nieobjętych wspólnotą mieszkaniową powinny zostać opodatkowane właściwą stawką dla danego medium. Wskazaliście Państwo, że faktura dokumentująca wydatki na dostarczone media będzie wystawiona na Państwa i nie będzie spełniała przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy. Tym samym, w tym przypadku będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT związanego z dostawą ww. świadczeń.

Natomiast, nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na media, które jak rozstrzygnięto powyżej w interpretacji będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy lub § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

**Podsumowując,** **stwierdzam, że Państwa Gmina będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki za dostarczone media w przypadku gdy media są refakturowane według stawek właściwych dla danego medium****.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanych pytań i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W szczególności kwestia ta dotyczy prawidłowości wystawionych na Państwa rzecz faktur dokumentujących zakup mediów oraz opodatkowania świadczonej przez Spółkę usługi zarządzania nieruchomościami.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).