Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-897/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-27
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budowa-działka pod budowę; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunty rolne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2008 r. (data wpływu 15 września 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Od dnia 18 sierpnia 1998 r. jest Pan wspólnie z żoną właścicielem nieruchomości (ziemia rolna), która w dniu 11 czerwca 2007 r. została podzielona na piętnaście działek rolnych, z czego dwie działki przeznaczono na drogi wewnętrzne. Z kolei w dniu 7 września 2007 r. otrzymał Pan pozwolenie na budowę na działce nr domu jednorodzinnego z garażem. Działka ta została następnie przekształcona z działki rolnej na działkę budowlaną. W chwili obecnej trwa budowa domu, jednakże w przyszłości zamierza Pan sprzedać ww. nieruchomość.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy zbycie opisanej we wniosku nieruchomości spowoduje powstanie przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana zdaniem, odpłatne zbycie ww. nieruchomości nie będzie stanowiło przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Kwestie te regulują przepisy prawa cywilnego (art. 46-48 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa tego gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wobec tego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Przywołany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi wyłącznie o sprzedaży nieruchomości lub ich części. Nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku, stanowiącego jego część składową i nie traktuje jako odrębnego źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Nie można zatem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i Kodeksu cywilnego, traktować odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wobec powyższego budynek nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, a zatem stwierdzić należy, ze upłynął pięcioletni termin wykluczający uzyskany przychód ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego (a nie jak Pan stwierdził we wniosku: od końca miesiąca), w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W kwestii rozpatrywania przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Przy czym należy zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek budowlanych wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd też należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe). W świetle przytoczonej definicji przepisy prawa cywilnego traktują nieruchomości gruntowe jako jedną kategorię nieruchomości, nie różnicując ich ze względu na ich przeznaczenie czy funkcję. Stąd również pojęcie nieruchomości użyte w zapisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy traktować w szerokim tego słowa znaczeniu. Z tego względu dla powstania obowiązku podatkowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, bez znaczenia jest, czy zbywana nieruchomość stanowi grunt rolny, leśny, budowlany itp. W przepisie tym nie wprowadzono zasady odmiennego traktowania nieruchomości, w zależności od ich przeznaczenia.

Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Część składowa rzeczy nie może zaś być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 4 Kodeksu).

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie ww. nieruchomości, nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem będzie dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto, o ile nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Faktu tego nie zmienia okoliczność, iż w późniejszym okresie nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowych gruntów, czy też na ww. nieruchomości gruntowej wybudowano dom jednorodzinny. Istotna jest bowiem w tym aspekcie wyłącznie data nabycia nieruchomości.

W związku z tym przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, której jest Pan właścicielem od 18 sierpnia 1998 r., nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowi wspólną własność Pana i żony, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Panu jako Wnioskodawcy.

Natomiast żona, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.