Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.161.2025.2.AMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-24
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT, bez uwzględnienia zwolnienia
z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży udziału w działce
niezabudowanej.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-sprzedaż gruntów
pełnomocnictwo
podatnik-podatnik czynny
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT, bez uwzględnienia
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży 1/6 udziału w działce niezabudowanej o
    powierzchni ok. (...) ha, wydzielonej z działki nr 1. Uzupełniła go Pani pismem z 9 kwietnia
    2025 r. (data wpływu 9 kwietnia 2025 r.) oraz pismem nadanym z 9 kwietnia 2025 r. (data
    wpływu 14 kwietnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)
    Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności do nieruchomości w udziale 1/6 do
    nieruchomości położonej w miejscowości (...), składającej się między innymi z działki
    ewidencyjnej numer 1 (...) o obszarze (...) ha (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział
    Ksiąg Wieczystych prowadzi w księgę wieczystą numer (...). Prawo do nieruchomości
    Wnioskodawczyni nabyła na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po B.B.
    sporządzonego 12 maja 2023 r. przez notariusza w (...) za Repertorium A numer (...), będąc
    w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej
    małżeńskiej i nadal tym stanem pozostaje.
    W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (...) działka ewidencyjna numer 1, o
    obszarze (...) ha położona jest w województwie (...), powiecie (...), jednostce ewidencyjnej
    (...) - miasto, obrębie (...) i oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane (B-RV).
    Działka ewidencyjna numer 1 jest zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem
                            2mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m (identyfikator budynku (...)) i
                                                2 jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m.
    Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr
    (...) Rady (...) w (...) z 22 września 2022 r. działka ewidencyjna numer 1 jest objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona jest symbolami (...) -
    teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i (...) - teren zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzonej i/lub usługowej.
    Działka o numerze 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu dla lasów, jak
    też decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
    Działka posiada dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.
    Przedmiotem sprzedaży będzie udział w działce wydzielonej z działki numer 1, w wyniku
    którego powstanie stanowiąca przedmiot niniejszej umowy, niezabudowana działka
    gruntu o powierzchni około (...) ha.

    Co ważne, działka jest wydzierżawiona spółce, mającej dokonać jej zakupu pod działalność
    gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co
    zostanie opisane poniżej.
    Kupująca spółka planuje na działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                      2powierzchni zabudowy min. (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
    miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    W akcie notarialnym nr (...) z 30 września 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca
    nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:
    1) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie
                2mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
      postojowych;
    2) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      kupującej spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton,
      bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
      nieruchomości;
    3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji;
    4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    5) uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1
      zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki;
    6) uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
    7) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym;
    8) uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
      handlowo-usługowym.
    Tym samym, w momencie uzyskania przez kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
    Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać swój udział w działce 1, w wyniku którego
    powstanie stanowiąca przedmiot niniejszej umowy, niezabudowana działka gruntu o
    powierzchni około (...) ha.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1) Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniała ww. działki osobom trzecim na podstawie
      umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawała w najem ani dzierżawę;
    2) w stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej
      uatrakcyjnienia;
    3) w stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie
      podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach
      masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie,
      radiu;

    4) powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;
    5) działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana;
    6) Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę 1 spółce, która planuje ją zakupić po
      uzyskaniu ww. pozwoleń [(...) z 30 września 2024 r. zawarta na czas nieoznaczony].
      Wnioskodawczyni dzierżawi swoją cześć oczywiście tj. 1/6, resztę dzierżawią pozostali
      właściciele.
    Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami oświadcza, iż udziela kupującemu
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
    wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
    przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci
    kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
    wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedająca wraz z pozostałymi sprzedającymi oświadcza, że przez cały okres
    obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie
    wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.
    Ponadto, Sprzedająca wraz z pozostałymi sprzedającymi oświadcza, że wyraża zgodę na
    dysponowanie przez kupującego nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele
    budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca
    1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującemu nabywaną nieruchomość, będącą
    przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań
    i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez
    kupującego.
    Sprzedająca wraz z pozostałymi sprzedającymi oświadcza, że wyraża zgodę na
    usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej
    nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami
    technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
    operatorem.
    Jednocześnie kupujący oświadcza, że w przypadku niezawarcia przez strony umowy
    przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce
    gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.
    Przedmiotem sprzedaży jest wydzielona część działki nr 1 o powierzchni (...) ha, która
    powstanie po podziale geodezyjnym działki nr 1 o powierzchni (...) ha i będzie stanowiła
    wyłącznie teren niezbudowany. Wniosek dotyczy 1/6 udziału w działce.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy sprzedaż 1/6 udziału niezabudowanej wydzielonej działki 1 o pow. (...) ha, jest
    opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż 1/6 udziału niezabudowanej wydzielonej działki 1 o
    pow. (...) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została
    uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U.
    z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).
    Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje
    niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).
    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że
    współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
    Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
    udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.

    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich. Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Przypomnijmy, iż na działce 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono
    żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni
    samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała
    sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w
    Internecie, prasie, radiu.
    Jak to wskazano w opisie powyżej działka 1 oznaczona jest w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego jako teren (...) - teren zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzinnej i (...) - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzonej i/lub usługowej. Tym
    samym, z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te,
    które ustawodawca wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego

    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki 1
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru.
    Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu.
    Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
    określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
    czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki 1 warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    praktyce wywołuje skutki dla kupującego. Tym samym, Wnioskodawczyni twierdzi, iż
    dokonywała ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się Ona jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jej imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki 1 (Wnioskodawczyni ma
    udział 1/6).
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenu innego niż tereny budowlane,
    zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także

    zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny
    wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i
    prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych
    planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy
    do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
    warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww.
    działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż udziału 1/6 działki nr 1, stanowiącej
    teren budowlany, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze
    zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie będzie korzystała ze zwolnienia, w opinii
    Wnioskodawczyni, będzie musiała jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku
    bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie, w świetle

    ustawy o podatku od towarów i usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym
    jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b
    ustawy o VAT taką transakcję Wnioskodawczyni musi udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
        lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno
    gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu, traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...)
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Pani wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowana podatkiem VAT sprzedaży 1/6 udziału w
    prawie własności niezabudowanej działki o powierzchni (...) ha, wydzielonej z działki nr 1,
    bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy
    planowana sprzedaż udziału w nieruchomości na rzecz kupującej spółki będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży posiadanych
    składników majątku, angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców,
    wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań ww.
    podmiotów, zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła i podejmie Pani w
    odniesieniu do nieruchomości, przed planowaną sprzedażą i ustalić czy spełnia Pani
    przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.
    W rozpatrywanej sprawie trzeba zwrócić uwagę, że posiadany udział w działce nr 1, z
    której wydzielona zostanie działka przeznaczona do sprzedaży, oddała Pani w dzierżawę
    spółce, mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą, na podstawie umowy nr
    (...) z 30 września 2024 r., zawartej na czas nieoznaczony.

    W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na
    strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    W kontekście tej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce
    poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Dzierżawa nieruchomości stanowi więc odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy
    dzierżawy powoduje wyłączenie posiadanego udziału w prawie własności tej
    nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią udziału w tej
    nieruchomości sprawił, że jest on wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności
    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, sprzedając
    udział 1/6 w ww. niezabudowanej działce, nie dokona Pani zbycia majątku osobistego, ale
    majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.
    Istotne znaczenie ma w tej sprawie również kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która
    uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne,
    Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu
      mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu
      na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli
      ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I
    FSK 2033/15, wyrażonym na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu
    faktycznego, w którym stwierdził:
      „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
      spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro
      spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych
      czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
      majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i
      2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu
      i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych
      przepisów.”
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje natomiast art. 535 Kodeksu
    cywilnego, zgodnie z którym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny
      termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.

    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    W celu sprzedaży posiadanego udziału 1/6 w prawie własności działki niezabudowanej o
    powierzchni ok. (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, zawarła Pani z kupującą
    spółką umowę przedwstępną - akt notarialny nr (...) z 30 września 2024 r. Kupująca
    nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na tej działce, w tym do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej
    decyzji:
        o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej
        nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o
                                2powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w
        ilości minimum 20 miejsc postojowych;
        zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia
        na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki;
        o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki;
    Zgodnie z ww. umową, spółka uzyska również warunki techniczne przyłączy - kanalizacji
    sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
    Udzieliła Pani kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do:
        występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej,
        podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
        uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz
        odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności
        związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych,
        dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej,
        wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
        wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
        lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
        uzyskania oraz odbioru.
    Wyraziła Pani także zgodę na dysponowanie przez kupującą spółkę nieruchomością na
    cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania
    zgód, opinii itp. oraz udostępnia Pani kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia
    badań gruntu.
    Wyraziła Pani również zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i
    staraniem na nabywanej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego,
    zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy
    przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Udzielone pełnomocnictwo i zgody upoważniły kupującą spółkę do dokonania w Pani
    imieniu czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których

    wykonanie również wyklucza uznanie, że w tym przypadku planuje Pani sprzedaż majątku
    prywatnego.
    Brak bezpośredniego wykonywania przez Panią opisanych powyżej działań (w odniesieniu
    do udziału 1/6 w prawie własności niezabudowanej nieruchomości) - działania te
    podejmowane będą przez kupującego - nie oznacza, że podjęte czynności pozostają bez
    wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane
    przez kupującą spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, jako
    mocodawcy. Kupująca, dokonując ww. działań, uatrakcyjni należącą do Pani nieruchomość
    w udziale 1/6. To Pani jest i będzie stroną podejmowanych czynności, a nie spółka
    występująca jako Pani pełnomocnik.
    Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na
    nieruchomości inwestycji budowlanej kupującej spółki, tj. obiektu handlowo-usługowego
    wraz z miejscami parkingowymi, aby mogła ona prowadzić na tym terenie działalność
    gospodarczą. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość ta podlegać będzie
    wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną
    „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje
    okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującą.
    Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie więc
    generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
    W efekcie sprzeda Pani udział w nieruchomości o zupełnie innym charakterze, niż w chwili
    zawarcia umowy przedwstępnej, tj. działka ta będzie uatrakcyjniona, gotowa do realizacji
    zamierzeń inwestycyjnych nabywcy.
    Zatem, udzielenie przez Panią stosownego pełnomocnictwa i zgód spowodowało, że
    wszystkie ww. czynności podejmowane będą przez kupującą spółkę w Pani imieniu,
    ponieważ to Pani posiada udział 1/6 w prawie własności nieruchomości o powierzchni ok.
    (...) ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1 i to Pani jest stroną uzyskującą stosowne
    decyzje, pozwolenia, warunki związane z realizacją inwestycji spółki.
    Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania
    nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby
    fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.
    Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży udziału w ww.
    działce, podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem.
    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań, w
    odniesieniu do terenu nieruchomości (oddanie w dzierżawę) i w celu jego sprzedaży
    (czynności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży), na tle ww. regulacji i orzeczeń,
    stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż udziału 1/6 w prawie własności ww.
    nieruchomości niezabudowanej, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła
    dostawę dokonywaną przez Panią jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    Skoro więc w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania
    Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż ww. udziału w nieruchomości
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana
    preferencyjną stawką podatku.

    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Są nimi
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego,
    natomiast w przypadku jego braku - decyzja o warunkach zabudowy - jako akt
    indywidualny prawa administracyjnego.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996
    r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony
    lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod
    zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren
    budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został
    przeznaczony pod zabudowę.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to
    należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego
    2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma

      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
      podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
      podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
      podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
      Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego,
      z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Z okoliczności sprawy wynika, że działka ewidencyjna numer 1, z której wydzielony
    zostanie teren przeznaczony do sprzedaży w posiadanym przez Panią udziale, jest objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona jest symbolami (...) -
    teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i (...) - teren zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzonej i/lub usługowej. Co równie istotne, warunkiem zawarcia przyrzeczonej
    umowy sprzedaży udziału w niezabudowanej działce o powierzchni ok. (...) ha, która
    zostanie wydzielona z działki nr 1, jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej
    decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy tej
    nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni
                      2zabudowy nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
    miejsc postojowych.
    Tym samym, na dzień dostawy udziału 1/6 w prawie własności ww. niezabudowanej
    nieruchomości, działka ta stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT dostawy posiadanego przez Panią udziału w ww.
    nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Prawo do nieruchomości nabyła Pani na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia,
    sporządzonego 12 maja 2023 r. Przy nabyciu nie wystąpił więc podatek VAT naliczony,
    który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można bowiem uznać, że nie przysługiwało Pani
    prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży udziału w prawie własności ww. nieruchomości również nie
    będzie miało miejsca, ponieważ nie został spełniony warunek przedstawiony w tym
    przepisie.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Panią 1/6 udziału w prawie własności niezabudowanej
    nieruchomości o powierzchni ok. (...) ha, wydzielonej działki nr 1, będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

    Tym samym, dostawa ww. udziału w nieruchomości, dokonana przez Panią na rzecz
    spółki, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od
    towarów i usług.
    Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast
    zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
    Zaznaczam również, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez
    Panią pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym
    stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia obowiązku udokumentowania
    sprzedaży niezabudowanej nieruchomości fakturą, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1
    ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.