Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB4.4511.7.2017.3.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-25
Teza: Czy Wnioskodawca musi zapłacić podatek od sprzedaży działek?
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.), uzupełnionym pismami z dnia 28 marca 2017 r. (data wpływu 30 marca 2017 r.) oraz z dnia 18 kwietnia 2017 r. (data wpływu 19 kwietnia 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniach 30 marca 2017 r. i 19 kwietnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawcy posiadali ziemię o pow. 0,8987 ha składającą się z działek oraz z działki zabudowanej domem drewnianym. W skład tych działek wchodziły działki o nr 2835/4 i nr 2835/5 oraz inne, które uzyskało rodzeństwo. Po śmierci rodziców na mocy wyroku z dnia 12 lipca 1999 r. spadek po rodzicach nabyły dzieci, każde po ¼ części. Decyzja Urzędu Skarbowego z 2001 r. stwierdza, że podatek od spadku się nie należy. Od śmierci rodziców pozostawionymi nieruchomościami rodzeństwo zarządzało wspólnie.

Po śmierci brata spadek po nim na podstawie wyroku sądu z dnia 2 grudnia 2010 r. nabyło rodzeństwo: Wnioskodawca i dwie siostry każdy w 1/3 części. Urząd Skarbowy stwierdził, że nabycie spadku jest zwolnione od opodatkowania.

Z uwagi, że dojazd do działek i zabudowań przebiegał przez działkę należącą do innej osoby postanowiono uregulować sprawę (dojazdu) drogi do zabudowań i odkupiono działkę nr 2834 o pow. 0,0378 ha aktem notarialnym w dniu 26 sierpnia 2011 r. Wnioskodawca nabył udział 2/3 za kwotę 6.666 zł 67 gr, zaś siostra udział 1/3 za kwotę 3.333 zł 33 gr. Zakup tej działki uregulował sprawę dojazdu do odziedziczonych zabudowań i działek.

Z uwagi na pojawianie się konfliktów rodzinnych co do podziału i utrzymania domu, opłaty podatków, Wnioskodawca złożył wniosek do sądu o podział spadków, proponując sprawiedliwy podział. Ponieważ do sprawy wtrącił się syn siostry, roszcząc sobie większość spadku, sprawa trwała około 3 lat. Pod naporem argumentów siostra z synem zgodziła się na ugodę sądową. Wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2015 r. zawarta została ugoda. W ugodzie został podzielony spadek nabyty po rodzicach w 1999 r. oraz bracie w 2010 r. Na mocy tego wyroku i ugody Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem działki nr 2835/4 i 2835/5. Działka nr 2831/3 pozostała we współwłasności Wnioskodawcy i siostry. Współwłasność ta została zniesiona po podziale działki na dwie działki nr 2831/28 i 2831/29 o pow. 0,1442 ha, aktem notarialnym z dnia 14 grudnia 2016 r. Na mocy tego aktu, Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem działki nr 2831/29 o pow. 0,1442 ha. Akt ten kończy podział spadków. Wnioskodawca aby stać się właścicielem tych działek musiał zrezygnować z innych, oraz działki zabudowanej.

Po uprawomocnieniu się wyroku Wnioskodawca załatwił formalności w Urzędzie Gminy oraz w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu. Po uregulowaniu wszystkich spraw Wnioskodawca postanowił odsprzedać odziedziczone działki dalszej rodzinie – T.B.G. która działki chciała dla swojej córki, gdyż sąsiadują bezpośrednio z jej działką, na której stoi dom. Przed sprzedażą zaciągnięto opinii rzeczoznawcy majątkowego, który ustalił jakie ceny obowiązują na grunty w tym regionie. Aktem Notarialnym z dnia 9 czerwca 2016 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek nr 2835/4 i 2835/5 za kwotę 63.334 zł. Tym samym aktem Wnioskodawca odsprzedał udział 2/3 w działce nr 2834 za kwotę 6.666 zł. Po działce tej przebiega droga dojazdowa do tych działek oraz innych działek i zabudowań leżących w pobliżu. Z drogi tej korzystają sąsiedzi. Działka ta została sprzedana za niższą cenę od zakupu. Rozdział tych działek z tego powodu był niemożliwy. Działka 2834 została sprzedana przed upływem 5 lat za kwotę 6.666 zł. Nie można było sprzedać za wyższą cenę. Biegły wycenił na kwotę 18 zł 50 gr za m2 (378 m2 X 18 zł 50 gr = 6.993 zł, 2/3 działki = 4.662 zł) - według wyceny biegłego wartość udziału w działce nr 2834.

Działki nr 2835/4 i nr 2835/5 o pow. 1643 m2 Wnioskodawca zbył za kwotę 63.334 zł w cenie zbliżonej do wyceny. Wnioskodawca działki te sprzedał po upływie 5 lat od nabycia spadku po rodzicach w 1999 r. i po bracie w 2010 r. Wyrok z dnia 14 kwietnia 2015 r. z ugodą rozstrzyga, co w dziale spadków przypada poszczególnym spadkobiercom i czego stają się jedynymi właścicielami.

Ponieważ w czasie sprzedaży notariusz podał, że własność w Księgach Wieczystych wpisana jest na rzecz Wnioskodawcy na podstawie postanowienia Sądu z dnia 14 kwietnia 2015 r., nie podając poprzednich wyroków o nabyciu spadków po rodzicach i bracie, konieczna jest ocena wszystkich materiałów w tej sprawie, aby uniknąć oceny wskazującej na uzyskanie działek i spadku w 2015 r.

Przytoczony zapis bez dostępu do innych dokumentów może być odczytany i zrozumiany, iż Wnioskodawca otrzymał spadek w 2015 r., a tak nie jest. Wszystkie dokumenty wskazują na nabycie spadków przed 5 laty. Wyroki sądów potwierdzają to stwierdzenie.

Ojciec Wnioskodawcy zmarł dnia 12 października 1992 r., matka dnia 5 lipca 1997 r., zaś brat dnia 22 czerwca 2010 r.

Strony postępowania spadkowego zgodnie ustaliły, że ich wartość udziałów spadkowych wynosi po 100.000 zł. Wnioskodawca działki nabył w naturze, bez spłat i dopłat, zgodnie z ugodą. Wartość otrzymanego w wyniku działu spadku majątku odpowiadała wartości przysługującego Wnioskodawcy udziału w spadku nabytego w drodze dziedziczenia po rodzicach i bracie. Na podstawie analizy sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartość otrzymanych działek wynosi: działka nr 2835/4 – 24.153 zł, działka nr 2835/5 – 24.479 zł, działka nr 2831/29 – 42683 zł, razem 91.315 złotych. Wartość wyceny przez rzeczoznawcę jest niższa o 8.683 zł od udziałów określonych w wyroku Sądu. Działka nr 2831/29 jest nadal w posiadaniu Wnioskodawcy, bowiem Wnioskodawca załatwia formalności w Sądzie, w Wydziale Ksiąg Wieczystych. W przypadku sprzedaży w przyszłości działki nr 2831/29 Wnioskodawca uzyska kwotę odpowiadającą kwocie 100.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych nr 2835/4 i 2835/5 o łącznej powierzchni 0,1659 ha za kwotę 63.334 zł podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy sprzedaż udziału 2/3 części nieruchomości utworzonej z niezabudowanej działki nr 2834 o powierzchni 0,0378 ha za cenę niższą od ceny zakupu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, spadek po rodzicach nabył w 1999 r., przed 17 laty, natomiast spadek po bracie w 2010 r. tj. przed 6 laty. Wyrok wraz z ugodą wydany w 2015 r. rozstrzyga w dziale spadku, co przypada poszczególnym spadkobiercom. Dla Wnioskodawcy według podziału przypadły działki nr 2835/4 i 2835/5. Dlatego Wnioskodawca nie powinien płacić podatku od sprzedaży tych działek.

Działka nr 2834, nabyta wraz z siostrą, została sprzedana przed upływem 5 lat od zakupu za kwotę 6.666 zł. Kwota ta jest niższa o 67 groszy od kwoty jaką Wnioskodawca zapłacił, czyli od 6.666 zł 67 gr. Fakt sprzedaży za cenę niższą powoduje, że podatek od sprzedaży nie należy się.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej oraz praw majątkowych za odpłatnością, a więc co do zasady również dział spadku i odpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 ww. ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Każdy ze spadkobierców staje się więc odrębnym właścicielem (współwłaścicielem) rzeczy stanowiących przedmiot spadku.

Ponadto, zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, dział spadku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. Jeżeli jednak na skutek dokonanego działu spadku przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu, tzn. zwiększa się zakres jej władania nad rzeczą, wówczas dział taki stanowi nabycie.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, suma otrzymanego w wyniku działu spadku majątku odpowiadała wielkości udziału Wnioskodawcy w spadku nabytego w drodze dziedziczenia. Zatem do nabycia działek nr 2835/4 i 2835/5 doszło w datach śmierci spadkodawców.

W świetle zacytowanych przepisów oraz przedstawionych wyjaśnień uznać należy, że otrzymana z tytułu sprzedaży działki nr 2835/4 i działki nr 2835/5 kwota nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Natomiast sprzedaż działki nr 2834 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ze względu na brak upływu pięcioletniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Jak wynika z opisu stanu faktycznego działka nr 2834 została zakupiona za cenę wyższą niż cena sprzedaży. W takim przypadku nie ma dochodu, gdyż przychód jest niższy od kosztów. Jednak w przedmiotowej sprawie należy mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w świetle art. 19 ust. 4 jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. W związku z powyższym organ interpretacyjny nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.