Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-301/10-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-21
Teza: Opodatkowanie dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu 22 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 9 czerwca 1993 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców nieruchomość rolną zabudowaną, składającą się z działek nr 1x, 5x, 14x i 17x o łącznej powierzchni 5,41 ha. Działka nr 5x była zabudowana. Ponieważ działka ta posiada dostęp do drogi publicznej, a w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy przeznaczono te tereny pod zabudowę jednorodzinną, Zainteresowany w 2008 r. postanowił podzielić tę działkę na dwie mniejsze i jedną z nich sprzedać. Wnioskodawca znalazł nabywcę. Z uwagi na to, iż procedura podziału nieruchomości (działki nr 5x) przedłużała się, a Wnioskodawca potrzebował gotówki, w dniu 22 kwietnia 2008 r. dokonał On sprzedaży 75% udziałów w działce nr 5x za kwotę 40.000 zł.

Po zatwierdzonym podziale nieruchomości Zainteresowany wraz z nabywcą planowali zniesienie współwłasności, jednakże 6 października 2008 r. nabywca rozmyślił się i poprosił Wnioskodawcę o odkupienie należących do niego udziałów w nieruchomości za cenę 40.000 zł. Zainteresowany zgodził się, nie chcąc wchodzić w konflikt z sąsiadem.

W 2009 r. Wnioskodawcy udało się zatwierdzić projekt podziału tej nieruchomości na 5 działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. W dniu 2 grudnia 2009 r. sprzedał więc pierwszą działkę oznaczoną numerem 5x/1 za 124.900 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż nieruchomości w opisanym wyżej stanie faktycznym podlega opodatkowaniu według art. 30e ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu, to czy całość kwoty uzyskanej z tytułu sprzedaży, czy też jej 75%, w związku z faktem, że w 2008 r. nabyto 75% udziału w tej nieruchomości?
3.  Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu, to czy kosztem nabycia będzie 40.000 zł zapłacone kupcowi?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według wskazanych wyżej zasad. Zainteresowany jestem bowiem nieprzerwanie właścicielem tej nieruchomości od 1993 r.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, art. 30e nie ma zastosowania do sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. Sprzedaż części udziałów w nieruchomości nie może mieć wpływu na fakt, czy Wnioskodawca był właścicielem opisanej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłaściciel nie przestaje być właścicielem całości rzeczy. Jedynie wartość jego udziału określa się procentowo bądź ułamkowo. Zatem sprzedaż udziałów w kwietniu 2008 r. i następnie ich nabycie w październiku 2008 r. nie zmieniło sytuacji prawnej Wnioskodawcy w zakresie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż taka w świetle obowiązujących przepisów nie jest opodatkowana.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany otrzymał w 1993 r. w drodze darowizny nieruchomość rolną zabudowaną, składającą się z działek nr 1x, 5x, 14x i 17x o łącznej powierzchni 5,41 ha. W dniu 22 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca sprzedał 75% udziałów w działce nr 5x, natomiast w październiku 2008 r. odkupił sprzedane uprzednio udziały w nieruchomości. W 2009 r. Wnioskodawcy udało się zatwierdzić projekt podziału przedmiotowej nieruchomości na 5 działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. W dniu 2 grudnia 2009 r. Zainteresowany sprzedał pierwszą działkę oznaczoną numerem 5x/1.

W tym miejscu należy podkreślić, iż odkupienie przez Zainteresowanego 75% udziałów w działce nr 5x, które uprzednio w dniu 22 kwietnia 2008 r. zostały sprzedane, należy traktować jako nabycie.

Z powyższego wynika więc, że nabycie działki nr 5x/1 nastąpiło częściowo w 1993 r., a częściowo w 2008 r.

W związku z powyższym, sprzedaż działki nr 5x/1 w tej części, jaką Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia w 1993 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym sprzedaż w tej części nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast w odniesieniu do dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia tej części działki nr 5x/1, która została nabyta w 2008 roku, zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, sprzedaż działki nr 5x/1 dokonana w 2009 r. w części odpowiadającej udziałowi, jaki Wnioskodawca nabył w 1993 roku w drodze darowizny, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym sprzedaż w tej części nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży działki nr 5x/1 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 roku podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Koszty nabycia udziału w działce nr 5x mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, ale tylko w wysokości przypadającej proporcjonalnie na część działki podlegającej sprzedaży i odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.