Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.831.2017.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-01
Teza: Opodatkowanie sprzedaży lokalu niemieszkalnego w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: lokal; najem; opodatkowanie; rezygnacja; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 20 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.) uzupełnionym pismem z 16 lutego 2018 r. (data wpływu 21 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wyboru opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku sprzedaży lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług m.in. w zakresie możliwości wyboru opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku sprzedaży lokalu. Wniosek został uzupełniony pismem z 16 lutego 2018 r. (data wpływu 21 lutego 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 13 lutego 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.831.2017.1.MGO.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu niemieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość i posiada własną księgę wieczystą. Składa się z pomieszczenia usługowego, pomieszczenia technicznego, sanitariatu, zaplecza. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tego lokalu. Lokal został zakupiony w 2011 r. Przed zakupem zostało złożone oświadczenie do Naczelnika PUS w R. w trybie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, sprzedający wystawił FV z 23% stawką VAT. Podatek VAT został rozliczony przez Wnioskodawcę. Od momentu nabycia lokalu jest on przedmiotem umów najmu – dwóch, a najemcami są dwa banki (jedna umowa od grudnia 2007 r., druga czerwca 2011 r.). Najemcy mają nieograniczony dostęp do lokalu przez 24h na dobę. Najemcy samodzielnie również rozliczają media, poza opłatą z tytułu najmu. Wnioskodawca od momentu nabycia lokalu nie prowadzi w nim żadnej innej niż ta ww. działalności (najem). Lokal jest zarządzany przez Wspólnotę Mieszkaniową, a opłaty z tego tytułu ponosi Wnioskodawca. Jeżeli dojdzie do sprzedaży, to sprzedaż lokalu nastąpi wraz z najemcami zgodnie z art. 678 KC. Przyszły właściciel bezpośrednio po nabyciu lokalu będzie nadal wynajmować lokal na rzecz dotychczasowych najemców (ewentualnie nowych, pozyskanych na ich miejsce, względnie dla powierzchni niewynajętych na dany moment). Strony przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu złożyły do Naczelnika II US właściwego dla kupującego oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy VAT o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT i rezygnacji ze zwolnienia (złożone 14 grudnia 2017 r., a umowa przedwstępna zawarta 15 grudnia 2017 r.).

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Na pytanie Organu „Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, jeśli tak to od kiedy i z jakiego tytułu?”, Wnioskodawca odpowiedział, „Tak jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od dnia 19 grudnia 2002 roku, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej”.
2.  Przy nabyciu lokalu przysługiwało prawo do odliczenia VAT i Wnioskodawca dokonał takiego odliczenia.
3.  Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie lokalu niemieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej lokalu, od których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jeśli tak to kiedy?”, Wnioskodawca udzielił odpowiedzi, „Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie, które były równe lub wyższe 30% wartości początkowej lokalu”.
4.  Na pytanie Organu „Kiedy dokładnie, po ewentualnym ulepszeniu wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej, lokal niemieszkalny został oddany do użytkowania?”, Wnioskodawca odpowiedział, „Bezzasadne w związku z pkt 3 powyżej.”
5.  Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy nabywca lokalu niemieszkalnego przed dokonaniem nabycia przedmiotowego lokalu jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym?”, Wnioskodawca odpowiedział, „Tak, jest czynnym podatnikiem VAT.”

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży opisanego lokalu Wnioskodawcy działającemu w tym zakresie zgodnie z Kupującym, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

**Zdaniem Wnioskodawcy:**

Zdaniem Wnioskodawcy stronom transakcji przysługiwać będzie możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do opisanej ewentualnej transakcji sprzedaży lokalu. Powyższe wynikać będzie z faktu, iż „wyjściowo” ich sprzedaż podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył lokal we własnym zakresie, w celu prowadzenia przy jego wykorzystaniu działalności opodatkowanej VAT, polegającej na ich wynajmie innym podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej przez te podmioty działalności komercyjnej. Wspomniany lokal faktycznie był i jest wykorzystywany przez Sprzedającego do działalności opodatkowanej VAT.

Okoliczności transakcji przesądzać będą również o zastosowaniu do dostawy lokalu, zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Lokal był i nadal jest wynajmowany przez Wnioskodawcę. W związku z tym doszło już do ich pierwszego zasiedlenia. I stan ten będzie istnieć także na moment planowanej transakcji. Tym samym spełniony będzie warunek zwolnienia określony w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) ustawy o VAT.

W konsekwencji strony transakcji będą uprawnione do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla kupującego zgodnego oświadczenia woli o wyborze opodatkowania, co – przy założeniu złożenia tego oświadczenia w terminie (tj. przed dniem dokonania dostawy, a więc podpisaniem umowy przenoszącej własność lub wydaniem nieruchomości) – będzie równoznaczne z rezygnacją ze zwolnienia od podatku i objęciem przedmiotowej sprzedaży opodatkowaniem według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl powołanych wyżej przepisów, budynek, budowla lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Tym samym zbycie budynku, budowli lub ich części dokonywane przez podatnika stanowi odpłatną dostawę towaru, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem lokalu niemieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tego lokalu. Lokal został zakupiony w 2011 r. Przy nabyciu lokalu przysługiwało prawo do odliczenia VAT i Wnioskodawca dokonał takiego odliczenia. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie, które były równe lub wyższe 30% wartości początkowej lokalu. Przed zakupem zostało złożone oświadczenie do Naczelnika PUS w R. w trybie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, sprzedający wystawił FV z 23% stawką VAT. Od momentu nabycia lokalu jest on przedmiotem umów najmu, a najemcami są dwa banki (jedna umowa od grudnia 2007 r., druga od czerwca 2011 r.).

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości wyboru opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku ze sprzedażą lokalu.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności koniecznym jest ustalenie, czy sprzedaż lokalu niemieszkalnego będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Aby sprzedaż lokalu niemieszkalnego była objęta zwolnieniem od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy ustalić, czy nastąpiło już jego pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres czasu upłynie od momentu jego pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży.

Biorąc, zatem pod uwagę definicję pierwszego zasiedlenia oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu lokalu niemieszkalnego, który jest przedmiotem dwóch umów najmu – jedna umowa od grudnia 2007 r., druga od czerwca 2011 r. – nastąpiło już jego pierwsze zasiedlenie. Wnioskodawca ponadto nie ponosił wydatków na ulepszenie, które były równe lub wyższe niż 30% wartości lokalu. Tym samym dostawa lokalu niemieszkalnego będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Odnosząc się z kolei do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących możliwości wyboru opcji opodatkowania dostawy wskazanego lokalu niemieszkalnego należy zauważyć, że zgodnie z cytowanym już w niniejszej interpretacji przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, przy spełnieniu określonych warunków tj. gdy dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W omawianym przypadku zaistnieją przesłanki umożliwiające Wnioskodawcy zastosowanie do sprzedaży lokalu zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w takiej sytuacji ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, gdyż z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca, jak i nabywca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i złożyły, przed dniem dokonania transakcji, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu.

Podsumowując transakcja (tj. dostawa lokalu niemieszkalnego) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co będzie równoznaczne z objęciem sprzedaży opodatkowaniem według podstawowej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawcy, nie dotyczy natomiast nabywcy lokalu niemieszkalnego.

W zakresie pytania nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, Delegatura w Bielsku- Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.