Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.679.2025.1.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-15
Teza: Skutki podatkowe umowy dożywocia zawartej przed upływem
5 lat od nabycia nieruchomości na rzecz syna; lokal
mieszkalny i miejsce postojowe.
Słowa kluczowe: deweloper
lokal-lokal mieszkalny
miejsce-miejsce postojowe
nabycie
nieruchomości-zbycie nieruchomości
umowa-umowa dożywocia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. b
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. c

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Dokonała Pani 20 czerwca 2023 r. nabycia lokalu mieszkalnego położonego w A przy ul. B
    1 (...) oraz 25 lipca 2023 r. lokalu niemieszkalnego – miejsca postojowego nr 1w
    wielostanowiskowej hali garażowej w tym budynku, zlokalizowanego na kondygnacji
    podziemnej (...). Wskazać jednak należy, iż gdy zawierała Pani umowę rezerwacyjną i
    umowę deweloperską, co miało miejsce w 2019 r., Pani plany różniły się w znacznym
    stopniu od obecnych. Z uwagi zaś na długość trwania procesu budowy inwestycji –
    budynku wielolokalowego przy ul. B przez dewelopera, Pani zamiary wobec tego lokalu
    mieszkalnego, jak również Pani plany życiowe uległy znacznej zmianie.
    W międzyczasie deweloper nie będąc w stanie zrealizować inwestycji zawarł z wieloma
    nabywcami aneksy do umów deweloperskich, mocą których przesunięto wydanie lokalu o
    około 2 lata – w tym również z Panią, zaś zawarcie tego aneksu miało miejsce 23 lipca
    2021 r. Ostatecznie zatem nabycia lokalu dokonano w dacie ww. W związku z powyższymi
    zmianami i zdarzeniami ma Pani zamiar przedmiotową nieruchomość zbyć umową
    dożywocia na rzecz Pani syna.

## Pytanie

Czy umowa dożywocia zawarta przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości – zarówno
    lokalu mieszkalnego, jak i lokalu niemieszkalnego stanowiącego miejsce postojowe –
    obciążona będzie podatkiem dochodowym 19%?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, w przypadku przekazania nieruchomości na rzecz Pani syna w drodze
    umowy dożywocia nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od
    osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju
    dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
    których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
    – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
      w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te
      odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

    W myśl zaś art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: od
    dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-
    c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w
    ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z
    art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art.
    22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych
    oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w
    cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
    bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw,
    przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust.
    1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Artykuł 19 ust. 3 ustawy natomiast posiada następujące brzmienie – wartość rynkową, o
    której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen
    rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku,
    z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca
    odpłatnego zbycia.
    W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie
    odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw
    majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej
    wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od
    wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub
    niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości
    rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.
    Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w
    cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
    Zatem okolicznością, którą należy rozważyć w przedmiotowej sprawie jest ustalenie, czy
    przekazanie nieruchomości w drodze umowy dożywocia ma charakter odpłatnego zbycia
    nieruchomości, a jeśli tak – czy jest możliwość ustalenia wartości odpłatności umowy
    dożywocia, która stanowiłaby podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.
    Umowa dożywocia jest instytucją prawną uregulowaną przepisami ustawy z 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z uregulowaniami kodeksowymi jeżeli w zamian za
    przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy
    dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy,
    przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i
    opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu
    własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Cechą
    charakterystyczną umowy o dożywocie jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy.
    W doktrynie uznaje się, że jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a
    nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego
    samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Podkreślić
    należy, że tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które
    charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie
    w postaci pieniężnej).
    Uwzględniając powyższe, umowa o dożywocie, polegająca na tym, że w zamian za
    przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy
    dożywotnie utrzymanie, ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji jest
    czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego
    zbycia nieruchomości.

    Uznając zatem, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia
    stanowi jej odpłatne zbycie powstaje pytanie, czy jest możliwe określenie przychodu z
    tytułu zawarcia tej umowy. Należy bowiem zauważyć, że w tej sytuacji nie da się
    zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, według których przy ustalaniu przychodu bierze się
    wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową),
    gdyż ta w przypadku dożywocia nie występuje.
    Na gruncie przepisów podatkowych, mając na uwadze uchwałę Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14, należy stwierdzić, że
    pomimo, iż przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia
    stanowi jej odpłatne zbycie, to nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przy tego rodzaju umowie nie można bowiem zastosować zasad określonych w przepisach
    art. 19 ust. 1 i 3 ustawy, według których przy ustalaniu przychodu bierze się wartość
    nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w
    przypadku dożywocia nie występuje.
    Mając na uwadze opis zdarzenia, obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie oraz
    cytowaną uprzednio uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzić należy, że
    planowane przez Panią zbycie nieruchomości – lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie
    oraz miejsca postojowego (udziału w nieruchomości) na podstawie umowy o dożywocie
    nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego nawet w sytuacji, gdy
    nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło jej nabycie. Nie będzie bowiem możliwe określenie przychodu ze źródła, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji
    podatkowej.