Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-679/15/MZM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-02-02
Teza: Sprzedaż nieruchomości – sposób ustalenia kwoty, od której należy zapłacić 19% podatek dochodowy oraz ustalenie wysokości kwoty, którą należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, aby uniknąć płacenia podatku dochodowego.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; dochód; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 12 listopada 2015 r. (data otrzymania 17 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię:

*   w części dotyczącej sposobu ustalenia kwoty, od której należy zapłacić 19% podatek dochodowy – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej ustalenia wysokości kwoty, którą należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 4 października 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem kupiła dom w zabudowie szeregowej za kwotę 290.000 zł. Wnioskodawczyni wskazała, że dom ten wymagał wykończenia. W 2015 r., czyli przed upływem 5 lat od zakupu małżonkowie planują sprzedać ten dom za kwotę 435.000 zł.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania.

1.  Od której kwoty Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić 19% podatek dochodowy: od różnicy, tj. kwota ze sprzedaży – kwota zakupu czyli 435.000 zł – 290.000 zł = 145.000 zł, czy też od kwoty sprzedaży wynoszącej 435.000 zł?
2.  Jaką kwotę Wnioskodawczyni musi (w jej konkretnym przypadku) przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, aby uniknąć płacenia tak wysokiej kwoty podatku?

Ad. 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, od kwoty 145.000 zł czyli podatek będzie wynosił 27.550 zł.

Ad. 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, kwotę w wysokości 27.550 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię. W części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez małżonka Wnioskodawczyni wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z wniosku wynika, że 4 października 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła nieruchomość – dom w zabudowie szeregowej, który wymagał wykończenia. W 2015 r. małżonkowie planowali zbyć tę nieruchomość.

Z uwagi na okoliczność, że nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała w 2011 r., to jeżeli jej sprzedaż nastąpi przed 1 stycznia 2017 r. czyli przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia – będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokonując analizy skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Z powyższych przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile Wnioskodawczyni takie wydatki poniosła w związku ze sprzedażą nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8

lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym zarówno przychód jak i koszty Wnioskodawczyni rozliczy proporcjonalnie do posiadanego udziału w majątku wspólnym – nieruchomości – tj. w ½. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe i uwarunkowania, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 26-30 cytowanej ustawy.

Zatem w odniesieniu do przychodu ze sprzedaży nieruchomości istnieje możliwość jego przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe. Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

Dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Podsumowując, w związku z planowaną w 2015 r. sprzedażą nieruchomości, którą Wnioskodawczyni nabyła 4 października 2011 r., powstanie u Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. stosownie do posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w tej nieruchomości, a więc opodatkowaniu u Wnioskodawczyni będzie podlegała ½ dochodu osiągniętego ze sprzedaży.

Powtórzyć raz jeszcze należy, że w sytuacji Wnioskodawczyni przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości będzie wartość tej nieruchomości (wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania transakcji sprzedaży – kwota 435.000 zł, o ile faktycznie Wnioskodawczyni w 2015 r. sprzeda za taką kwotę ww. nieruchomość o ile wartość ta będzie odpowiadać wartości rynkowej), natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości czyli kwota 290.000 zł (tj. cena zakupu tej nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości w czasie jej posiadania. Pamiętać przy tym należy, że Wnioskodawczyni przy sprzedaży rozliczy zarówno przychód jak i koszty stosownie do posiadanego przez nią udziału w majątku wspólnym – nieruchomości – tj. w ½. Różnica będzie dochodem do opodatkowania. W tym też zakresie stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Jeżeli jednak Wnioskodawczyni przeznaczy przypadający na nią przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, to osiągnięty dochód będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Zatem Wnioskodawczyni winna wydatkować na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy, środki ze sprzedaży (a więc przypadający na nią przychód) a nie – jak błędnie uważa Wnioskodawczyni – kwotę w postaci wyliczonego przez nią podatku w wysokości 27.550 zł. Jeżeli zatem Wnioskodawczyni wydatkuje na własne cele mieszkaniowe cały przychód, to wówczas z ww. zwolnienia będzie korzystał cały dochód. W sytuacji, gdy na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni przeznaczy część przychodu, to w celu obliczenia wysokości dochodu zwolnionego należy posłużyć się wzorem zaprezentowanym przez Organ w uzasadnieniu niniejszej interpretacji.

Stanowiska Wnioskodawczyni nie można było zatem uznać w całości za prawidłowe.

Zauważyć ponadto należy, że Organ nie może potwierdzić prawidłowości obliczeń dokonanych przez Wnioskodawczynię. Wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Organ nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży nieruchomości, lecz może co najwyżej wskazać sposób wyliczenia ww. kwot. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawczynię we wniosku kwot dokonać wyliczenia wysokości podatku do zapłaty przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinna dokonać Wnioskodawczyni z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji Organ.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.