Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.89.2019.3.WH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-06
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 lutego 2020 r. (data wpływu 24 lutego 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 lutego 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.89.2019.2.WH (doręczone Stronie w dniu 14 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 lutego 2020 r. (data wpływu 24 lutego 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 lutego 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.89.2019.2.WH.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowana będąca stroną postępowania, spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) z siedzibą w W., jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowaną, niebędącą stroną postępowania, jest spółka B. z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”) z siedzibą w W. Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części Wniosku Nabywca oraz Zbywca będą zwani łącznie „Stronami”.

Zbywcy przysługuje własność nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B., składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4 i 5 (…)., dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …, (dalej: „Nieruchomość”).

Działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 powstały na mocy Decyzji Nr … wydanej w dniu 27 sierpnia 2019 r. przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) którą to decyzją Burmistrz Miasta i Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr …, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 i 20 (dalej: „Nieruchomość sprzed podziału”). Dla Nieruchomości sprzed podziału (wraz z działkami …, których nie objęła ww. decyzja podziałowa) zostały wydane interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego o sygnaturach: 0114-KDIP1-3.4012.385.2019.4.KK oraz 0111-KDIB4.4014.297.2019.4.LM.

W wyniku negocjacji biznesowych między Zbywcą a Nabywcą doszło do zawężenia obszaru nabywanej Nieruchomości w stosunku do obszaru będącego przedmiotem transakcji określonym w otrzymanych interpretacjach. W związku ze zmniejszeniem obszaru nabywanej Nieruchomości miał miejsce nowy podział geodezyjny Nieruchomości, skutkujący nową numeracją działek wchodzących w skład Nieruchomości. Mając na względzie powyższe, Strony zdecydowały się na ponowne złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z uwzględnieniem obecnej numeracji działek, która znalazła swoje odzwierciedlenie w aneksie do Umowy przedwstępnej (dalej: „Aneks”). Poza tym wszystkie pozostałe elementy stanu faktycznego w niniejszym wniosku pozostają w niezmienionym stanie.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki udokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym w dniu 27 listopada 2017 r.

Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Nieruchomość zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne i tereny mieszkaniowe.

Jednak z uwagi na przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (tj. tereny baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych i tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela), nie stanowi ona nieruchomości rolnej. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości według wiedzy Zbywcy nie znajdują się linie przesyłowe oraz instalacje (tj. m.in. sieć kanalizacyjna, wodociągowa, telekomunikacyjna oraz elektroenergetyczna), których właścicielami są podmioty trzecie (odpowiednie przedsiębiorstwa przesyłowe).

W związku z chęcią zbycia części Nieruchomości dnia 9 kwietnia 2019 r. Zbywca zawarł z Nabywcą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna1”). Przedmiot transakcji na podstawie Umowy przedwstępnej i Aneksu do Umowy przedwstępnej stanowi działka nr 542/3 (dalej: „Nieruchomość Wydzielona”), która powstanie w wyniku planowanego podziału działki 1. Nieruchomość Wydzielona zostanie wydzielona zgodnie z mapą przedstawiającą planowany podział, która stanowi załącznik do Aneksu do Umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy przyrzeczonej (w terminie do 9 kwietnia 2020 r.) uzależnione zostało od łącznego spełnienia licznych warunków przewidzianych w umowie sprzedaży, tj. w szczególności:

*   dokonania podziału Nieruchomości w ten sposób, że powstanie Nieruchomość Wydzielona o powierzchni określonej w Umowie przedwstępnej oraz Aneksach do Umowy Przedwstępnej, na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o podziale Nieruchomości oraz zmiany danych Nieruchomości po podziale w rejestrze gruntów i uzyskaniu wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów z ujawnionym podziałem Nieruchomości;

*   wyodrębnienia Nieruchomości Wydzielonej z Księgi Wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej;

*   uzyskania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego;

*   uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Nabywcy pozwolenia na budowę na Nieruchomości Wydzielonej inwestycji, tj. wielkopowierzchniowego obiektu magazynowego (dalej: „Inwestycja”).

Ponadto na mocy Umowy przedwstępnej Zbywca udzielił Nabywcy bezwarunkowo i nieodwołalnie prawa do dysponowania na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) terenem, który stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną (po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości). Udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomością Wydzieloną na cele budowlane uzasadnione jest w szczególności koniecznością:

*   przygotowania planowanej przez Nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;/i

uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczącą realizacji Inwestycji planowanej przez Nabywcę na Nieruchomości Wydzielonej;

*   podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej lub innymi podmiotami po uzyskaniu uprzedniej pisemnej zgody Zbywcy na warunki tychże umów lub porozumień, której zgody Zbywca nie odmówi bez ważnej i uzasadnionej przyczyny;

*   przeprowadzenia badania Nieruchomości Wydzielonej, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością Wydzieloną na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania wniosków, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Nabywcę wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Strony nie mogą wykluczyć, że doprowadzą do zawarcia kolejnych aneksów do Umowy Przedwstępnej, którymi objęte będą np. zmiana terminów przewidzianych Umową Przedwstępną, dodanie lub rezygnacja z określonego warunku, od którego spełnienia zostanie uzależnione zawarcie Umowy przyrzeczonej lub zmiana warunku w określonym zakresie.

Ewentualne aneksy do Umowy przedwstępnej nie zmienią jednak istoty planowanej Transakcji.

Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomość Wydzieloną za wskazaną w umowie przedwstępnej cenę.

Po przeprowadzeniu transakcji Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości Wydzielonej działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca zamierza zrealizować na niej Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT.

Nabywca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Wniosek dotyczy Nieruchomości Wydzielonej i obejmuje dostawę realizowaną przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że poza gruntem Transakcją nie będą objęte żadne inne składniki majątku należące do Zbywcy. Przedmiot Transakcji stanowi jedynie grunt (Nieruchomość Wydzielona). W ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania ani należności Zbywcy. Nabywca w oparciu o nabyte składniki majątku nie będzie mógł bez zaangażowania dodatkowych środków kontynuować działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.

Działka nr 21 na dzień dokonania Transakcji będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tj. znajdować się będzie na terenach, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Działka 21 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na cele inne niż rolne oraz znajduje się na terenie oznaczonym symbolami B.S.U.KS - tereny baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych oraz 2U - tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela. Położenie działki 21 w obszarze oznaczonym symbolami B.S.U.KS oraz 2U stanowi o tym, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja powinna być opodatkowana VAT stawką 23%?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości Wydzielonej na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Stron transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu VAT z uwagi na to, że Zbywca posiada w odniesieniu do Nieruchomości Wydzielonej status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, a dostawa Nieruchomości Wydzielonej nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W rozumieniu art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami, na podstawie art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że na gruncie art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Jednocześnie taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wobec tego dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Należy jednocześnie wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej czynności będzie działał w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodu.

Definicja pojęcia „działalność gospodarcza” z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT oraz art. 9 ust. 1 Dyrektywy ma uniwersalny charakter, pozwalający na objęcie zakresem pojęcia „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem jak wskazano powyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykazują znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w sposób wystarczająco stały i zorganizowany.

Dlatego też aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej będzie wykonywana w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Wobec tego Zbywca będzie posiadał status podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Tym samym, w opinii Stron, dostawa Nieruchomości Wydzielonej stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w stanie faktycznym będącym przedmiotem wniosku, nie znajduje zastosowania art. 6 Ustawy o VAT, stanowiący, że przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się w szczególności do:

*   transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

*   czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (dalej: „ZCP”).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział lub oddział itp. oraz powinna zostać wyodrębniona na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza przypadek, w którym poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Nie oznacza to jednak, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego, na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych, stanowi o wyodrębnieniu finansowym.

Wyodrębnienie funkcjonalne następuje wówczas, gdy ZCP obejmuje elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych. Dlatego aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona, obiektywnie oceniając, posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podejmowanie działalności gospodarczej bez podjęcia się dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, o których można mówić jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Ponadto elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Mając na względzie powyższe, na gruncie Ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące powyższe zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Zdaniem Stron, w przypadku będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie mamy do czynienia z zespołem składników funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionych w istniejącym przedsiębiorstwie. Jak bowiem wynika ze stanu faktycznego, Zbywca nie posiada żadnego dokumentu wewnętrznego (statutu, regulaminu lub dokumentu o podobnym charakterze), z którego wynikałoby wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości Wydzielonej w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dla Nieruchomości Wydzielonej nie było również sporządzane osobne sprawozdanie finansowe. Ponadto Nieruchomość Wydzielona nie mogłaby stanowić przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można zatem uznać, że Nieruchomość Wydzielona stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wyodrębniony finansowo i organizacyjnie zespół takich składników, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Nieruchomość Wydzielona stanowi jedynie wyodrębniony składnik majątku Zbywcy.

W żadnym wypadku nie można uznać, że niezabudowana nieruchomość gruntowa może być uznana za przedsiębiorstwo lub ZCP. Jednocześnie transakcja zbycia Nieruchomości Wydzielonej zostanie dokonana na podstawie prawnie skutecznej umowy.

Zgodnie z powyższym, planowana sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że jest ona przedmiotem prawnie skutecznej umowy oraz nie stanowi ona sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Planowana sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej powinna zatem podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki jako dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W razie uznania stanowiska Nabywcy w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony stoją na stanowisku, że nabycie Nieruchomości Wydzielonej będzie opodatkowane VAT według stawki 23%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na względzie powyższe przepisy, należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie na podstawie umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

W opinii Stron, Nieruchomość Wydzielona ma status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, ponieważ nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2018 poz. 1202 tj. z późn. zm.). Mając na względzie powyższe, konieczne jest odniesienie się w dalszej części niniejszego wniosku do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT od podatku od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów, które będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość Wydzielona objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona na cele inne niż rolne (tj. tereny baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych i tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela).

Wobec tego, w opinii Stron Nieruchomość Wydzielona przeznaczona jest pod zabudowę i dla celów VAT stanowi tereny budowlane. Dlatego też zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości Wydzielonej. W tej sytuacji należy dokonać analizy przesłanek do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikających z art. 43 ust. l pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyłącza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, że Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości Wydzielonej wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od opodatkowania VAT. Ponadto Zbywcy przy nabyciu Nieruchomości Wydzielonej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Mając to na uwadze, zbycie Nieruchomości Wydzielonej nie może korzystać również ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości Wydzielonej będzie opodatkowana według stawki 23% VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Stanowisko w zakresie pytania 3

W razie uznania stanowiska Nabywcy w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz że będzie ona opodatkowana stawką 23% VAT, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości Wydzielonej na zasadach ogólnych.

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Możliwość ta przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi wykorzystywane będą przez nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Dodatkowo, aby można było skorzystać z prawa do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W sytuacji gdy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości Wydzielonej będzie opodatkowane VAT według stawki 23%, po stronie Nabywcy wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Nabywcę od Zbywcy, dokumentujących dostawę Nieruchomości Wydzielonej (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości Wydzielonej Inwestycję. Po zrealizowaniu swoich planów inwestycyjnych Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji, która to działalność podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Nabywca nie planuje jednocześnie prowadzić działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem VAT. Mając na względzie powyższe, podatek naliczony, wynikający z zakupu Nieruchomości Wydzielonej, będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną VAT (inną niż sprzedaż zwolniona z VAT).

Podsumowując, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość Wydzielona będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto art. 552 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C 444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zbywcy przysługuje własność nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4 i 5. Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki udokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym w dniu 27 listopada 2017 r. Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Nieruchomość zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne i tereny mieszkaniowe. Jednak z uwagi na przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (tj. tereny baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych i tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela), nie stanowi ona nieruchomości rolnej. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości według wiedzy Zbywcy nie znajdują się linie przesyłowe oraz instalacje (tj. m.in. sieć kanalizacyjna, wodociągowa, telekomunikacyjna oraz elektroenergetyczna), których właścicielami są podmioty trzecie (odpowiednie przedsiębiorstwa przesyłowe). W związku z chęcią zbycia części Nieruchomości dnia 9 kwietnia 2019 r. Zbywca zawarł z Nabywcą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości. Przedmiot transakcji na podstawie Umowy przedwstępnej i Aneksu do Umowy przedwstępnej stanowi działka nr 21, która powstanie w wyniku planowanego podziału działki 1.

Zawarcie umowy przyrzeczonej (w terminie do 9 kwietnia 2020 r.) uzależnione zostało od łącznego spełnienia licznych warunków przewidzianych w umowie sprzedaży, tj. w szczególności:

*   dokonania podziału Nieruchomości w ten sposób, że powstanie Nieruchomość Wydzielona o powierzchni określonej w Umowie przedwstępnej oraz Aneksach do Umowy Przedwstępnej, na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o podziale Nieruchomości oraz zmiany danych Nieruchomości po podziale w rejestrze gruntów i uzyskaniu wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów z ujawnionym podziałem Nieruchomości;

*   wyodrębnienia Nieruchomości Wydzielonej z Księgi Wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej;

*   uzyskania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego;

*   uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Nabywcy pozwolenia na budowę na Nieruchomości Wydzielonej inwestycji, tj. wielkopowierzchniowego obiektu magazynowego.

Po przeprowadzeniu transakcji Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości Wydzielonej działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca zamierza zrealizować na niej Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Nabywca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT. Poza gruntem Transakcją nie będą objęte żadne inne składniki majątku należące do Zbywcy. Przedmiot Transakcji stanowi jedynie grunt (Nieruchomość Wydzielona). W ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania ani należności Zbywcy. Nabywca w oparciu o nabyte składniki majątku nie będzie mógł bez zaangażowania dodatkowych środków kontynuować działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Działka nr 21 na dzień dokonania Transakcji będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tj. znajdować się będzie na terenach, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Działka 21 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na cele inne niż rolne oraz znajduje się na terenie oznaczonym symbolami B.S.U.KS - tereny baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych oraz 2U - tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela. Położenie działki 21 w obszarze oznaczonym symbolami B.S.U.KS oraz 2U stanowi o tym, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę.

Ad 1

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała jedynie Nieruchomość Wydzielona składająca się z działki gruntu, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość Wydzielona nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Ponadto, Strona wskazała, że Nabywca w oparciu o nabyte składniki majątku nie będzie mógł bez zaangażowania dodatkowych środków kontynuować działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Wnioskodawca wskazał również, że w ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania ani należności Zbywcy. Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji w okolicznościach przedstawionych we wniosku, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości Wydzielonej będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 według właściwej stawki VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ad. 2

Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej powinna podlegać opodatkowaniu VAT według podstawowej 23% stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika jednoznacznie, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na dzień dokonania Transakcji działka niezabudowana nr 21 objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na teren baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych oraz tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela. Zatem działka, którą Zbywca zamierza sprzedać, będzie traktowana w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dla dostawy działki nr 21 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcja nabycia nieruchomości przez Zbywcę podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Tak więc nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w powołanym wyżej przepisie. Tym samym, dostawa ww. działki na rzecz Wnioskodawcy, nie może korzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej, tj. działki niezabudowanej nr 21 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Ad 3

Wątpliwości Zainteresowanych budzi również kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z dokonaną transakcją.

W odniesieniu do prawa do odliczenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, który planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości Wydzielonej działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca zamierza zrealizować na niej inwestycję, w której będzie wynajmował powierzchnie komercyjne. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Nabywca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT. Transakcja, jak wyżej wskazano, będzie opodatkowana stawką 23%. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, i Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie tego przepisu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 kwietnia 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.