Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.449.2022.6.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-12
Teza: Skutki podatkowe zbycia lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód; zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 25 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 18 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – na nasze wezwanie – o dodatkowa opłatę. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, pośrednictwie finansowym oraz wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych.

Wnioskodawca pozostaje w ustroju wspólnoty majątkowej małżeńskiej w okresie od 2016 r. do 2019 r. Wnioskodawca nabył do wspólnego majątku małżonków kilka lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim. Lokale mieszkalne nabywane były prywatnie, a następnie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej. Natomiast lokale usługowe nabywane były od razu w ramach działalności gospodarczej i od ich nabycia był odliczany podatek VAT. Lokale mieszkalne i użytkowe są aktualnie wynajmowane w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Lokale mieszkalne są wynajmowane na rzecz osób fizycznych na cele mieszkaniowe (najem długoterminowy). Nabywane lokale mieszkalne stanowią środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W zakresie podatku PIT działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem liniowym.

Przy zakupie lokali mieszkalnych zarówno od ich nabycia, jak i wykończenia VAT nie był odliczany (nabywane były prywatnie – poza działalnością gospodarczą), dodatkowo zakup ten miał służyć sprzedaży zwolnionej, tj. świadczeniu usług najmu długoterminowego – na cele mieszkalne.

Wnioskodawca rozważa w przyszłości sprzedaż części lokali mieszkalnych, ale na obecną chwilę nie są jeszcze podjęte konkretne decyzje w tym zakresie.

Ponadto Wnioskodawca, prowadząc nadal działalność gospodarczą w pozostałym zakresie, tj. najem lokali użytkowych, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, pośrednictwo finansowe, rozważa możliwość wycofania wszystkich lub części lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej, zaprzestania odpisów amortyzacyjnych od tych lokali, a następnie przeznaczenia ich do najmu w ramach źródła: najem cywilnoprawny. Przychody z najmu cywilnoprawnego rozliczałaby we własnym imieniu żona Wnioskodawcy, pozostająca we wspólności majątkowej małżeńskiej z Wnioskodawcą (współwłaścicielka lokali mieszkalnych). Taki podział źródeł przychodu pozwoli współmałżonkom na bardziej optymalne zarządzanie wspólnym majątkiem. Wnioskodawca zakłada, że Małżonka nieprowadząca działalności gospodarczej będzie korzystała z rozliczenia podatkowego w ramach najmu cywilnoprawnego, opodatkowując przychody z najmu tych mieszkań w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

**Pytanie**

Czy przekazanie mieszkań z działalności gospodarczej Wnioskodawcy do majątku prywatnego małżonków, a następnie rozliczenie najmu cywilnoprawnego przez żonę Wnioskodawcy nie spowoduje ponownego naliczania okresu 5-letniego do ewentualnego zwolnienia z podatku przy ich sprzedaży?

**Pana stanowisko w sprawie**

Jak wcześniej wskazano, przekazanie środka trwałego na cele prywatne nie wywołuje żadnych skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeniesienie nie stanowi zbycia składnika majątkowego, ponieważ nadal Wnioskodawca pozostaje jego właścicielem.

W przypadku wycofania środka trwałego z działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przychód powstanie wówczas, gdy sprzedaż przedmiotu wycofanego z działalności gospodarczej nastąpi przed upływem 6 lat. Termin ten liczy się od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w który miało miejsce wycofanie.

Jednak, jak chodzi o sprzedaż (odpłatne zbycie) lokali mieszkalnych, obowiązują szczególne regulacje w ustawie PIT. Do przychodów z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2c, nie zalicza się bowiem przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajduje art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. Skutki podatkowe planowane opisanej w złożonym wniosku sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a). W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód (\`(...)\`) powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano. (\`(...)\`), a nie od dnia wycofania z działalności gospodarczej.

Do opodatkowania takiego dochodu stosuje się odpowiednio przepisy art. 30c ustawy PIT. Oznacza to, że jeżeli sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpiłaby przed terminem jak wyżej (odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano), to przy sprzedaży znajdzie zastosowanie z art. 30c ustawy PIT. Źródłem przychodu jest wówczas odpłatne zbycie opodatkowane 19-procentowym podatkiem dochodowym i wykazywane w zeznaniu rocznym PIT-39.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą obliczenia podatku jest wówczas dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanej nieruchomości.

Reasumując, wycofanie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej uprzednio na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (środek trwały), następnie jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, jeżeli upłynie okres karencji wynoszący 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Wycofanie, a następnie przekazanie mieszkań żonie Wnioskodawcy (wspólność majątkowa małżeńska) nie stanowi powtórnego nabycia, nie wpływa to na stosunki własnościowe. Współwłaścicielami nadal pozostają współmałżonkowie (\`(...)\`). Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (\`(...)\`), i tak: art. 341 ww. ustawy stanowi, że każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

\- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z treścią art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Oznacza to, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie (art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie są zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli były wykorzystywane do jej prowadzenia.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w ust. 2 pkt 1 tego artykułu, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia (wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej): budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, pośrednictwie finansowym oraz wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych. W okresie od 2016 r. do 2019 r. nabył Pan wspólnie z małżonką, z którą pozostaje Pan w ustroju wspólnoty małżeńskiej, kilka lokali mieszkalnych. Nabyte lokale wprowadził Pan do działalności gospodarczej oraz do środków trwałych tej działalności. Rozważa Pan wycofanie części bądź wszystkich lokali mieszkalnych z działalności i przekazanie ich pod najem prywatny. Przychody z najmu będą rozliczane przez Pana żonę. Rozważa Pan także sprzedaż lokali mieszkalnych w przyszłości.

Podkreślamy, że czynność przesunięcia składnika majątku – z prowadzonej działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego – nie rodzi skutków w postaci powstania przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przekazanie przez Pana danego środka trwałego na potrzeby własne jest czynnością, która – w myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie wywołuje żadnych skutków podatkowych.

Jednocześnie odpłatne zbycie opisanych we wniosku lokali mieszkalnych nie będzie stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe sprzedaży lokali mieszkalnych rozpatrywane będą na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do tej regulacji – bieg określonego w nim pięcioletniego terminu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności nieruchomości. Z powyższych względów odpłatne zbycie wskazanych przez Pana lokali mieszkalnych, dokonane po upływie tego okresu nie będzie skutkować powstaniem przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednocześnie fakt, że to Pana żona po wycofaniu będzie wynajmować lokale mieszkalne w chwili ich zbycia nie ma znaczenia. Okres pięcioletni liczony jest od daty nabycia prawa własności lokali mieszkalnych.

**Reasumując –** **przekazanie mieszkań z Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego małżonków nie powoduje powstania przychodów podatkowych.**

**Jednocześnie** **odpłatne zbycie opisanych we wniosku lokali mieszkalnych po upływie okresu 5-letniego liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności lokali mieszkalnych, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
====================

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania pierwotnej interpretacji.

Informujemy, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).