Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.252.2021.2.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-15
Teza: Czy do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki podatku od towarów i usług to przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: darowizna
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1540) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 24 czerwca 2021 r. (data wpływu do Organu – 29 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. (Nabywający lub Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: T. J. Sp. z o.o. (Zbywca lub Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. Zainteresowani i planowana transakcja.

T. J. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) jest właścicielem nieruchomości w Ś. opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”).

P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Wniosek o wydanie interpretacji dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dalej: „Transakcja”). W dniu 26 maja 2021 r. Zbywca oraz Nabywca zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”). Umowa Przedwstępna została ponadto zmieniona na podstawie Umowy Zmieniającej Umowę Przedwstępną Sprzedaży, zawartej w dniu 22 czerwca 2021 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

B. Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje: (a) działkę gruntu o numerze ewidencyjnym: 142 (dalej: Działka A) położoną w Ś., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Działka”), oraz (b) zlokalizowane na niej następujące budynki oraz budowle trwale związane z gruntem (zwane dalej odpowiednio „Budynkami” oraz „Budowlami”), stanowiące własność Zbywcy:

*   budynek hipermarketu („Budynek CH”),
*   oświetlenie zewnętrzne,
*   stróżówka BLM-4.3/0,
*   garaże na wózki,
*   wiata przystankowa,
*   pylon – totem cenowy,
*   pylon z logo T.,
*   linia energetyczna,
*   zbiornik ppoż.,
*   parking i plac manewrowy,
*   drogi wewnętrzne,
*   zbiornik stalowa tryskaczówka,
*   przyłącze węzeł cieplny,
*   kanalizacja sanitarna zewnętrzna,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   sieć hydrantowa,
*   Stacja Paliw (w tym pawilon sklepu, linie energetyczne, sieć telekomunikacyjna, wiata, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, parking, zbiornik, zbiorniki podziemne jednokomorowe) („Stacja Paliw”),
*   wiaty na wózki.

Zbywca nie może wykluczyć, że część instalacji przesyłowych zlokalizowanych w obrębie Działki na mocy obowiązujących przepisów stanowi własność przedsiębiorstw przesyłowych, a nie Zbywcy. W takim wypadku tego rodzaju obiekty zlokalizowane w obrębie Działki, jako niestanowiące własności Zbywcy, nie byłyby objęte Transakcją.

Wszystkie obiekty znajdujące się na Działce będące przedmiotem sprzedaży stanowią budynki lub budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę.

C. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Historycznie prawo własności Działki zostało nabyte przez T. (P.) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (dalej: „T.”) od osoby fizycznej, w drodze umowy sprzedaży zawartej 23 grudnia 2004 r. Rep. A Nr (…).

W ramach procesu inwestycyjnego, poprzedni właściciel Działki wzniósł na Działce Budynki i Budowle, z wyłączeniem Stacji Paliw, która została wzniesiona przez T. i oddana do użytkowania w marcu 2008 r.

Po zakończeniu procesu inwestycyjnego na Działce przez poprzedniego właściciela, Budynek CH oddano do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych w grudniu 2004 r. Tym samym, na moment nabycia przez T., Działka była już zabudowana obiektami składającymi się łącznie na centrum handlowe (tj. Budynkiem CH wraz z pozostałymi istniejącymi w tej dacie Budynkami i Budowlami stanowiącymi jego infrastrukturę towarzyszącą).

Transakcja nabycia przez T. Działki wraz z zabudową podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. T. przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości Ś., w szczególności w związku z nabyciem zabudowanej Działki Ś.

Następnie prawo własności Nieruchomości (tj. Działki wraz z aktualnie istniejącą zabudową opisaną szczegółowo powyżej) zostało nabyte przez Zbywcę od T. w drodze umowy sprzedaży zawartej 10 czerwca 2020 r., Rep. A Nr (…). Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości) i Zbywca takiego odliczenia dokonał.

Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od T. podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 14 lutego 2020 r. zostały wydane dwie interpretacje, w których potwierdzono stanowisko Zbywcy i T., iż:

*   transakcja zbycia Nieruchomości przez T. do Zbywcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   transakcja zbycia Nieruchomości przez T. do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a także zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku złożenia przez T. i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia,
*   Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od T.,
*   T. nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   transakcja sprzedaży Nieruchomości przez T. do Zbywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Część powierzchni Budynku CH była sukcesywnie przekazywana najemcom (dalej „Najemcy”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (przy czym część z powierzchni została oddana Najemcom w najem co najmniej dwa lata przed złożeniem przedmiotowego wniosku). Pozostała część powierzchni (w tym powierzchna hipermarketu zlokalizowanego w Budynku CH) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T., polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Po transakcji zbycia Nieruchomości przez T. do Zbywcy, strony tej transakcji zawarły umowę najmu, na podstawie której T., jako najemca, pozostał w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu i Stacji Paliw) i nadal prowadzi w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami (dalej: „Umowa Najmu T."). Obecnie jest to umowa najmu podpisana 12 marca 2021 r.

Stacja Paliw została oddana do użytkowania już przez T. Była ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej najpierw przez T., a następnie przez Zbywcę (który wynajął Stację Paliw do T.), przy czym od momentu oddania Stacji Paliw do użytkowania do dnia złożenia przedmiotowego wniosku upłynęły już ponad dwa lata.

Pozostałe Budynki (tj. inne niż Budynek CH) oraz Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH i Stacji Paliw były i są wykorzystywane przez Zbywcę (a uprzednio przez T.) oraz Najemców. Tym samym obiekty te również były i są wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców, w tym do T., a przed zakupem Nieruchomości przez Zbywcę, do prowadzenia działalności T., tj. częściowo własnej działalności handlowej, a częściowo wynajmu na rzecz Najemców.

Zainteresowany będący stroną postepowania i Zainteresowany niebędący stroną postępowania wskazują, że Budynki i Budowle (szczegółowo wymienione powyżej), znajdujące się na Działce będącej przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez T., a następnie Zbywcę) ponad dwa lata przed planowaną transakcją zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy (a także ponad dwa lata przed złożeniem niniejszego wniosku). Szczegółowe daty oddania poszczególnych Budynków i Budowli do użytkowania zostały wskazane w punkcie F poniżej.

D. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży, w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcę w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości zawartych z Najemcami.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców wynikających z umów najmu, tj. gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne) oraz kaucje,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli oraz pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami, w zakresie przysługującym Zbywcy,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości,
*   (i) rzeczy ruchome oraz (ii) jako części składowe, inne elementy wyposażenia Budynku (które będą objęte częścią ceny przypisaną do Budynku w Umowie Przyrzeczonej) – znajdujące się, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej w lokalu, innych pomieszczeniach lub na Stacji Paliw, będące przedmiotem Umowy Najmu T. lub wykorzystywane dla celów działalności T. w ww. obiektach,
*   meble chłodnicze z całej sali sprzedaży, będącej przedmiotem Umowy Najmu T. (pozostaną w Budynku oraz będą objęte przedmiotem sprzedaży dokonywanej przez Zbywcę na rzecz Nabywcy).

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż kaucje i gwarancje od Najemców).

Przeniesieniu przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będą również podlegać:

*   umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy,
*   prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z Najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości (pożyczki zaciągnięte przez Zbywcę na sfinansowanie zakupu Nieruchomości będą nadal istniały na moment Transakcji bądź zostaną przez Zbywcę spłacone przed Transakcją),
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) oraz zarządzania aktywami (asset management) – obecnie obowiązuje umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy Zbywcą (jako usługobiorcą) oraz T. T. S. E. Sp. z o.o. (dalej: „TTSE”) (jako usługodawcą),
*   pozostałe nieruchomości Zbywcy położone w innych lokalizacjach,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji na moment składania wniosku Zbywca jest właścicielem jeszcze kilku innych nieruchomości, w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni do najemców, które to nieruchomości nie będą przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących obsługi i utrzymania Nieruchomości, tj.:

*   umów na dostawę mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
*   umów dotyczących obsługi serwisowej Nieruchomości – m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów dotyczących dostawy mediów i serwisowych (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) – do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Ponadto, nie można zupełnie wykluczyć, iż po zawarciu Umowy Przyrzeczonej niektóre pojedyncze umowy dotyczące np. utrzymania i serwisowania Nieruchomości lub dostawy mediów zostaną przejęte przez Kupującego.

Nieruchomość jest obecnie objęta (podobnie, jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy, jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez T. plc (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nabywca zawrze nową umowę ubezpieczenia Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział). Dla Nieruchomości Zbywca nie sporządza również odrębnych ksiąg rachunkowych, bilansu ani rachunku zysków i strat.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Umowa Najmu T. (obejmująca m.in. najem Stacji Paliw) zostanie wypowiedziana i wygaśnie najpóźniej 31 sierpnia 2021 r., przy czym wypowiedzenie zostało doręczone T. 31 maja 2021 r.

Jednocześnie, Sprzedający oraz podmiot spółka J. Sp. z o. o. należąca do sieci E. L., zawrą umowę najmu lub umowę dzierżawy części Nieruchomości zabudowanej Stacją Paliw („Umowa Najmu Stacji Paliw”). Umowa Najmu Stacji Paliw wygaśnie w dniu poprzedzającym datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Po wygaśnięciu Umowy Najmu T., Stacja Paliw zostanie tymczasowo zamknięta. W związku z tym, że J. Sp. z o. o. nie posiada jeszcze koncesji, podstawowym celem tej umowy jest zapewnienie spółce J. Sp. z o. o. tytułu prawnego niezbędnego do celów ubiegania się o koncesję.

E. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości do Najemców (gdyż prawa z umów najmu zawartych z Najemcami i obowiązujących na moment Transakcji przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). Ponadto, bezpośrednio po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, Nabywca zawrze ze spółką J. Sp. z o. o., umowę najmu (i) największego lokalu w Budynku CH, w którym dotychczas funkcjonował hipermarket działający pod szyldem T. oraz (ii) powierzchni przeznaczonej pod stację paliw (wraz ze Stacją Paliw) oraz z częściami bezpośrednio przylegającymi do ww. lokalu i Stacji Paliw. J. Sp. z o. o. zawrze ww. umowę najmu w celu prowadzenia odpowiednio, handlu detalicznego artykułami spożywczo-przemysłowymi w formie hipermarketu pod szyldem ze znakiem towarowym E. L. oraz stacji paliw przeznaczonej do obrotu paliwami ciekłymi, która zostanie ponownie otwarta.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych bądź podmiot powiązany z Nabywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management) lub zapewnić tego rodzaju świadczenia w ramach własnych zasobów kadrowych. Nabywca po nabyciu lub również przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dokona prac przygotowawczych i prac adaptacyjnych w centrum w celu dostosowania do planowanej działalności.

F. Ulepszenia Budynków i Budowli.

Poniżej Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje daty oddania poszczególnych Budynków i Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania (zgodnie z informacjami zawartymi w ewidencjach środków trwałych prowadzonych dla Nieruchomości przez T.):

*   budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH) - 7 grudnia 2004 r.,
*   oświetlenie zewnętrzne - 7 grudnia 2004 r.,
*   garaże na wózki - 7 grudnia 2004 r.,
*   wiata przystankowa - 7 grudnia 2004 r.,
*   stróżówka - 7 grudnia 2004 r.,
*   pylon z logo T. - 7 grudnia 2004 r.,
*   linia energetyczna - 7 grudnia 2004 r.,
*   zbiornik stalowa tryskaczówka - 7 grudnia 2004 r.,
*   zbiornik PPOŻ - 7 grudnia 2004 r.,
*   przyłącze węzeł cieplny - 7 grudnia 2004 r.,
*   kanalizacja sanitarna zewnętrzna - 7 grudnia 2004 r.,
*   kanalizacja deszczowa - 7 grudnia 2004 r.,
*   sieć wodociągowa - 7 grudnia 2004 r.,
*   sieć hydrantowa - 7 grudnia 2004 r.,
*   parking i plac manewrowy - 7 grudnia 2004 r.,
*   drogi wewnętrzne - 7 grudnia 2004 r.,
*   Stacja Paliw (w tym pawilon sklepu, linie energetyczne, sieć telekomunikacyjna, wiata, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, parking, zbiornik, zbiorniki podziemne jednokomorowe) - 21 marca 2008 r.,
*   pylon – totem cenowy - 20 maja 2008 r.,
*   wiaty na wózki - 28 maja 2018 r.

Spółka T. ponosiła wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o podatku od towarów i usług) Budynku CH oraz parkingu, w stosunku do których przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego.

Wydatki poniesione przez T. na ulepszenie Budynku CH i parkingu były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku CH i odpowiednio parkingu.

W odniesieniu do pozostałych Budynków, Budowli i ich części T. nie poniosła wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Ostatnie ulepszenia Budynku CH zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych z datą 4 października 2017 r. Ostatnie ulepszenia parkingu zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych 20 sierpnia 2019 r.

Budynek CH po jego ulepszeniu był w części przedmiotem najmu zaś w pozostałej części był użytkowany na potrzeby własnej działalności T., a następnie Zbywcy.

Parking, po jego ulepszeniu był używany na potrzeby prowadzonej przez T., a następnie przez Zbywcę działalności gospodarczej (w tym przez Najemców, na podstawie umów najmu zawartych przez T. i przejętych przez Zbywcę w związku z zakupem Nieruchomości).

Ponadto, również Zbywca nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które do daty planowanej Transakcji by wyniosły – łącznie z wydatkami poniesionymi przez T. P. – co najmniej 30 % wartości początkowej tych obiektów. Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zbywcę ani T. na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nabywca potwierdza, iż Nabywca zakupi opisaną we wniosku Nieruchomość (w tym Budynki i Budowle) w celu jej wykorzystywania wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani (Wnioskodawcy) planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

Czy planowana Transakcja stanowi sprzedaż składników majątku i nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie we wniosku oznaczone nr 1).

Czy w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie we wniosku oznaczone nr 2).

Czy w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a jednocześnie Wnioskodawcy (Zainteresowani) na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie we wniosku oznaczone nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a jednocześnie Wnioskodawcy (Zainteresowani) na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych od podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, jeżeli Zainteresowani złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki podatku od towarów i usług) - przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 10 września 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.459.2021.1.MŻA.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje własność działki gruntu oraz zlokalizowane na niej budynki oraz budowle trwale związane z gruntem.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 10 września 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.459.2021.1.MŻA, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., iż;

*   planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy; dostawa Działki A zabudowanej Budynkami, Budowlami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy,
*   Wnioskodawcy (Zainteresowani) będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie transakcji stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ww. ustawy.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży nieruchomości (działki zabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (będzie z tego podatku zwolniona ze względu na fakt, że Strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług) to opisana sprzedaż, zgodnie z uregulowaniami w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.