Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-587/09-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-11-27
Teza: Czy część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w wysokości 473.933,74 zł, przeznaczonego na spłatę kredytu ciążącego na tych zbywanych nieruchomościach, a zaciągniętego na ich nabycie, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 07.09.2009 r. (data wpływu 10.09.2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.09.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 18.11.2005 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył dwa lokale mieszkalne. Na zakup tych nieruchomości zaciągnął w 2005 roku kredyt hipoteczny.

W dniu 17.03.2008 r. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży w/w mieszkań za łączną kwotę 1.030,000,00 zł. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego, strona nabywająca zobowiązała się do przekazania ceny w następujący sposób:

*   kwoty 148.532,79 zł przelewem na konto bankowe do dnia 26.03.2008 r.
*   kwoty 325.400,95 zł przelewem na konto bankowe do dnia 26.03.2008 r.
*   kwoty 100.000,00 zł przelewem na konto bankowe do dnia 15.04.2008 r.
*   kwoty 456.066,26 zł przelewem na konto bankowe w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej

Kwota otrzymana w dniu 26.03.2008 r. tj. łącznie 473.933,74 zł, została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2005 roku na zakup przedmiotowych nieruchomości. Spłata kredytu nastąpiła w dniu 15.04.2008 r.

W dniu 05.05.2008 r. Wnioskodawca podpisał ostateczny akt notarialny dotyczący sprzedaży w/w mieszkań. Ponadto poinformował, że nie odliczał odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007 r. oraz, zgodnie z art. 28 ust. 2a w/w ustawy, złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o wydatkowaniu przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkań na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w wysokości 473.933,74 zł, przeznaczonego na spłatę kredytu ciążącego na tych zbywanych nieruchomościach, a zaciągniętego na ich nabycie, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, czyli min. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Z powyższego zwolnienia mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości.

Według Wnioskodawcy, w przedmiotowym stanie faktycznym, wszystkie warunki do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zostały spełnione: - spłacony kredyt był przeznaczony na cele mieszkaniowe,

*   spłacony kredyt był zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
*   spłata kredytu została dokonana ze środków finansowych pochodzących ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

Na potwierdzenie własnego stanowiska Wnioskodawca przytacza przykładowo interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB4/415-180/08-2/JK).

W związku z powyższym Wnioskodawca stwierdza, iż kwota otrzymana po podpisaniu w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, która została zaliczona na poczet ceny zbywanych lokali oraz została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe jeszcze przed dniem podpisania umowy przyrzeczonej, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Od 01 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

W myśl przepisu art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością.

Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną dnia 18.11.2005 r. nabył dwa lokale mieszkalne, na zakup których zaciągnął kredyt hipoteczny. W dniu 17.03.2008 r. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży w/w mieszkań za łączną kwotę 1.030,000,00 zł. Część kwoty otrzymanej w dniu 26.03.2008 r. tj. łącznie 473.933,74 zł, została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego. Spłata kredytu nastąpiła w dniu 15.04.2008 r. W dniu 05.05.2008 r. Wnioskodawca podpisał ostateczny akt notarialny dotyczący sprzedaży w/w mieszkań. Ponadto poinformował, że nie odliczał odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007 r.

W związku z tym należy stwierdzić, że pomimo, iż umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, otrzymaną wraz z jej podpisaniem kwotę, zaliczoną na poczet ceny zbywanego lokalu (do jej wysokości) można wydatkować na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe jeszcze przed dniem podpisania umowy przyrzeczonej i skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane powyżej przepisy, należy stwierdzić, iż kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczonego na spłatę kredytu ciążącego na tych zbywanych nieruchomościach, a zaciągniętego na ich nabycie, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, iż zapadła ona w indywidualnej sprawie osoby, która się o nią ubiegała i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację, ponadto nie jest sprzeczna z niniejszą interpretacją i potwierdza stanowisko w niej zawarte.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.