Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.281.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-22
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 08 września 2020 r. (data wpływu do Organu – 14 września 2020 r.), uzupełnionym 09 grudnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 23 listopada 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.547.2020.2.IZ, 0111-KDIB2-3.4014.281.2020.3.LM wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 09 grudnia 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: ,,Nabywca”, ,,Kupujący”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej jako: ,,Transakcja”) od A. Sp. z o.o. (dalej jako: ,,Zbywca” lub ,,Sprzedający”) nieruchomość położoną w W. Transakcja dotyczy działki o numerze ewidencyjnym A, o obszarze 33.158,00 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o (…) (dalej jako: ,,Nieruchomość” lub ,,Grunt”).

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi.

Celem nabycia Nieruchomości jest przeprowadzenie inwestycji magazynowo-produkcyjnej wraz z biurami i zapleczami oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: ,,Inwestycja”). Wybudowana powierzchnia magazynowo-produkcyjna wraz z biurami i zapleczami oraz infrastrukturą towarzyszącą będzie przez Nabywcę wynajmowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na moment transakcji około 30% powierzchni magazynowo-produkcyjnej będzie przedmiotem zawartych już przez podmiot trzeci odpowiedzialny za wybudowanie i komercjalizację Inwestycji przyszłych, odpłatnych umów najmu (dalej: ,,Przyszłe Umowy Najmu”) z różnymi najemcami. Prawa i obowiązki z takiej umowy/umów najmu zostaną przeniesione na Nabywcę na podstawie osobnej umowy.

Na Gruncie znajdują się pozostałości nieczynnej sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej, które nie są podłączone do przedsiębiorstwa przesyłowego. Oprócz ww. pozostałości sieci przesyłowych, Grunt nie jest zabudowany innymi obiektami, w szczególności budynkami, innymi budowlami lub ich częściami.

Pozostałości ww. sieci przesyłowych nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego. Po przeprowadzeniu Transakcji, pozostałości nieczynnej sieci wodociągowej zostaną unieczynnione w trakcie realizacji Inwestycji, tj. zostanie zaślepiona i zostanie usunięta w części kolidującej z budynkiem lub infrastrukturą. Podobne unieczynnienie zostanie dokonane w przypadku pozostałości sieci elektroenergetycznej, o ile w trakcie realizacji Inwestycji będzie to możliwe. Pozostałości ww. sieci przesyłowych nie przedstawiają dla stron Transakcji żadnej wartości ekonomicznej, a intencją Nabywcy jest ich likwidacja po dokonaniu planowanej dostawy. Wskazane pozostałości sieci przesyłowej znajdowały się na Gruncie w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego. Pozostałości sieci przesyłowej nie były przedmiotem żadnych ulepszeń, w szczególności takich, których wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Miejskiej z dnia 11 stycznia 2018 r., dalej: ,,MPZP”), w którym jako przeznaczenie terenu obejmującego Grunt wskazano: usługi, aktywność gospodarczą, skwery, infrastrukturę drogową oraz obiekty infrastruktury technicznej.

Dla Nieruchomości została już wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany oraz zezwalająca na prace budowlane obejmujące budowę budynku hali magazynowej z częścią biurową oraz towarzyszących obiektów budowlanych (dalej jako: ,,Pozwolenie na Budowę”).

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie żadnych składników majątku Sprzedającego ani żadnych praw, obowiązków, zobowiązań i należności wynikających z innych umów, z zastrzeżeniem ww. uwag dotyczących przeniesienia na Nabywcę na podstawie odrębnej umowy praw i obowiązków z Przyszłych Umów Najmu.

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem o podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowano, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności działki A położonej w W.

Pozostałości nieczynnej sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej będą przedmiotem planowanej transakcji w ujęci cywilistycznym, tj. w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Pozostałości nieczynnej sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej nie są przyłączone do przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym, mają status części składowej gruntu.

Przedmiotem sprzedaży przez Zbywcę będzie grunt, na którym znajdują się wyłącznie pozostałości nieczynnej sieci wodociągowej oraz sieci energetycznej. Grunt nie jest zabudowany innymi budynkami/budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Wskazane we wniosku m.in. Przyszłe Umowy Najmu będą dotyczyć powierzchni magazynowo - produkcyjnej, które dopiero powstanie w wyniku przeprowadzonej w przyszłości Inwestycji. Jak zostało wskazane we wniosku, przedmiotowe umowy będą zawarte przez podmiot trzeci odpowiedzialny za realizację Inwestycji i zostaną przeniesione na Spółkę na podstawie odrębnej umowy. Ten element zdarzenia przyszłego został wskazany dla zasygnalizowania szerszego obrazu planowanej działalności. Natomiast, jak już wskazano, te umowy najmu nie będą przedmiotem transakcji objętej wnioskiem.

Zainteresowani podkreślili, że poza zakresem przedmiotowego postępowania interpretacyjnego są ruchomości.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że – zdaniem Wnioskodawcy – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Na potwierdzenie swego stanowiska Wnioskodawca powołał interpretacje indywidualne oraz wyrok sądu.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 22 grudnia 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.547.2020.3.IZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku sprzedaż „Nieruchomości” obejmie przeniesienie na Nabywcę prawa własności nieruchomości gruntowej, na której znajdują się pozostałości nieczynnej sieci wodociągowej oraz sieci elektroenergetycznej.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży ,,Nieruchomości” podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 22 grudnia 2020 r., znak: : 0114-KDIP1-1.4012.547.2020.3.IZ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości, nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy i tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy;
*   dostawa budowli znajdujących się działce (sieć wodociągowa i elektroenergetyczna) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy; z uwagi na treść art. 29a ust. 8 ustawy zwolnieniem od podatku objęte będzie również zbycie własności gruntu, na którym przedmiotowe budowle są posadowione;
*   dostawa przedmiotowej Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a podatnik ma możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i podjęcia decyzji o opodatkowaniu transakcji.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.