Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.172.2021.1.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-06
Teza: Zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych.
Słowa kluczowe: dostawa; lokal-lokal mieszkalny; odliczenia-prawo do odliczenia; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 16 marca 2021 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

16 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka \`(...)\` Sp. z o.o. (NIP \`(...)\`, REGON \`(...)\`, KRS \`(...)\`) rozpoczęła działalność 2 grudnia 2016. Głównym przedmiotem działalności spółki jest sprzedaż usług i materiałów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Spółka jest płatnikiem podatku CIT oraz płatnikiem podatku VAT (podatnik czynny). Spółka prowadzi pełną księgowość, w tym ewidencję środków trwałych. Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej polegającej na zakupie nieruchomości mieszkaniowych, przeprowadzaniu remontów, wynajmie długoterminowym na cele mieszkaniowe i sprzedaży tych nieruchomości po kilku latach. Spółka będzie kupowała mieszkania używane (wcześniej zasiedlone) z rynku wtórnego. Spółka będzie nabywała mieszkania wyłącznie od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Mieszkania będą nabywane za pośrednictwem umowy notarialnej, a transakcje zakupu będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zakupione nieruchomości mieszkaniowe będą stanowiły środki trwałe spółki. Następnie spółka będzie remontowała nabyte mieszkania. Faktury dotyczące zakupu towarów i usług w celu remontu będą wystawiane na spółkę. Spółka będzie prowadziła ewidencję kosztów remontu dotyczących poszczególnych mieszkań. Koszty remontu nie będą przekraczały 30% wartości poszczególnych nieruchomości mieszkaniowych w chwili ich zakupu. Kolejno wyżej wymienione nieruchomości mieszkalne będą wynajmowane na cele mieszkaniowe. Umowy najmu będą miały charakter długoterminowy, a najemcami będą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Ostatecznie spółka będzie sprzedawała wcześniej nabyte i wyremontowane nieruchomości. Spółka będzie sprzedawała mieszkania wyłącznie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Mieszkania będą sprzedawane za pośrednictwem umowy notarialnej, a transakcje sprzedaży będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych będzie stanowiła sprzedaż środka trwałego spółki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży wyżej wspomnianych nieruchomości mieszkaniowych spółka ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a?

Zdaniem Wnioskodawcy, z interpretacji własnej ustawy o VAT wynika, że spółce przysługuje zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży wyżej wymieniowych nieruchomości mieszkaniowych. Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, iż zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata. Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a stanowi, iż zwalnia się od podatku, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a nawet jeżeli takie wydatki poniósł to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zauważyć również należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej polegającej na zakupie nieruchomości mieszkaniowych, przeprowadzaniu remontów, wynajmie długoterminowym na cele mieszkaniowe i sprzedaży tych nieruchomości po kilku latach. Spółka będzie kupowała mieszkania używane (wcześniej zasiedlone) z rynku wtórnego. Spółka będzie nabywała mieszkania wyłącznie od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Mieszkania będą nabywane za pośrednictwem umowy notarialnej, a transakcje zakupu będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zakupione nieruchomości mieszkaniowe będą stanowiły środki trwałe spółki. Następnie spółka będzie remontowała nabyte mieszkania. Faktury dotyczące zakupu towarów i usług w celu remontu będą wystawiane na spółkę. Spółka będzie prowadziła ewidencję kosztów remontu dotyczących poszczególnych mieszkań. Koszty remontu nie będą przekraczały 30% wartości poszczególnych nieruchomości mieszkaniowych w chwili ich zakupu. Spółka będzie sprzedawała mieszkania wyłącznie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.

Jak wyjaśniono wyżej, dla ustalenia kwestii opodatkowania VAT dostawy budynków lub ich części w pierwszej kolejności należy określić, czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie obiektu.

Jak wynika z opisu sprawy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży lokalu upłynął okres dłuższy niż dwa lata (Wnioskodawczyni nabyła ww. lokal w dniu 22 lipca 2020 r. od osoby fizycznej, która nabyła go w dniu 20 stycznia 2009 r., następnie Wnioskodawczyni lokal sprzedała w dniu 28 października 2020 r.), natomiast nakłady na jego remont nie przekroczyły 30% ceny zakupu. W związku z tym, zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż w stosunku do tych lokali mieszkalnych dojdzie do ich zasiedlenia przed ich nabyciem przez Wnioskodawcę - jak bowiem wskazano w opisie sprawy - Spółka będzie kupowała mieszkania używane (wcześniej zasiedlone) z rynku wtórnego. Co istotne w analizowanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że koszty remontu nie będą przekraczały 30% wartości poszczególnych nieruchomości mieszkaniowych w chwili ich zakupu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę wyremontowanych lokali mieszkalnych nabywanych od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w stosunku do których upłynie okres dłuższy niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, Wnioskodawca przy sprzedaży tych lokali będzie uprawiony do zastosowania zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, jeżeli przedmiotem dostawy będą lokale mieszkalne, w stosunku do których na dzień sprzedaży dokonanej przez Wnioskodawcę nie minie okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, to ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa ww. lokali będzie mogła jednak korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Wnioskodawcy z tytułu nabycia lokali nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wobec powyższego będą spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.