Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.271.2020.3.JSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-23
Teza: obowiązek zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; podatnik; umowa-umowa dzierżawy; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2020 r. (data wpływu 22 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 czerwca 2020 r. (data wpływu 8 czerwca 2020 r.), z dnia 10 czerwca 2020 r. (data wpływu 10 czerwca 2020 r.) oraz z dnia 8 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży:

*   działki niezabudowanej nr 1 **– jest nieprawidłowe,**

*   działki zabudowanej nr 2 **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT oraz stawki podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 czerwca 2020 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz dokonanie opłaty a także pismem z dnia 10 czerwca 2020 r. oraz z dnia 8 lipca 2020 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (uzupełnione pismem z dnia 8 czerwca 2020 r., z dnia 10 czerwca 2020 r. oraz z dnia 8 lipca 2020 r.).

Dnia 04.04.2006 r. ojciec Wnioskodawcy, … darował mu aktem notarialnym Rep. A, Nr … nieruchomość gruntową położoną w województwie … w gminie … w miejscowości …. W dniu 26.08.2011 r. Zainteresowany uzyskał pozwolenie nr … na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego. Ze względu na brak środków, budowa nigdy nie została ukończona, a w roku 2017 Wnioskodawca zdecydował się na zbycie nieruchomości gruntowej wraz z rozpoczętą budową. W roku 2019 z Zainteresowanym skontaktował się przedstawiciel firmy … S.A. który, w imieniu reprezentowanego przez siebie przedsiębiorstwa wyraził zainteresowanie nabyciem ww. nieruchomości.

Dnia 12.06.2019 r. doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży aktem notarialnym Rep. A. Nr … pomiędzy stronami.

W tej umowie … S.A. zobowiązała się kupić ww. nieruchomość gruntową pod warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2,
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości,
3.  wymeldowania - kosztem i staraniem Sprzedającego - z budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości wszystkich osób w nim zameldowanych na pobyt stały lub czasowy oraz przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwy organ/urząd potwierdzającego, że w budynku mieszkalnym, nie jest zameldowana żadna osoba na pobyt stały lub czasowy,
4.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t., bez konieczności przebudowy układu drogowego,
5.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych powstałych w wyniku jej podziału) skutkującego koniecznością rekultywacji,
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
8.  uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolnej nieruchomości,
9.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym przez Kupującego obiektem handlowym,
10.  uzyskania zgody na przejazd pojazdów o masie powyżej 25 ton do planowanego budynku handlowo-usługowego,
11.  uzyskania przez Kupującego pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym przez Kupującego budynku handlowo-usługowym,
12.  uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS),
13.  zmiany treści służebności nieodpłatnej i na czas nieoznaczony opisanej w par. 2 pkt 3 powyżej w terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy prawa przechodu i przejazdu przysługującego każdoczesnemu właścicielowi działki ewidencyjnej 2 przez działki ewidencyjne o numerach 3 i 4 zgodnie z wytycznymi otrzymanymi od Kupującego.

Dnia 12.06.2019 r. została zawarta również umowa dzierżawy pomiędzy stronami w której Wydzierżawiający, Wnioskodawca zgodził się na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

W piśmie z dnia 8 czerwca 2020 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany wskazał, że nie jest i nigdy nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Numer geodezyjny działek objętych wnioskiem to 2 o powierzchni 3 314 m2 oraz 1 o powierzchni 761 m2, razem 4 075 m2.

Na pytanie tut. Organu o treści: „Kiedy będzie miała miejsce realizacja umowy przyrzeczonej (proszę podać dzień, miesiąc, rok)”, Wnioskodawca odpowiedział, że umowa przyrzeczona będzie zawarta pomiędzy 1.07.2020 a 1.09.2020, przedział podany ze względu na wymienione w umowie przedwstępnej warunki, które są zależne od instytucji państwowych.

Na terenie objętym sprzedażą znajdują się dwa budynki w stanie surowym zamkniętym - budynek gospodarczy (garaż) oraz budynek mieszkalny a także ogrodzenie będące urządzeniem budowlanym. Budynek mieszkalny według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych ma numer: sekcja 1, dział 11, grupa 111, klasa 1110 - budynki mieszkalne jednorodzinne. Budynek gospodarczy według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych ma numer: sekcja 1, dział 12, grupa 124, klasa 1242 - Budynki garaży, ogrodzenie nie jest klasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Znajdujące się na terenie budynki (budynek gospodarczy oraz budynek mieszkalny) są trwale związane z gruntem, ogrodzenie również jest trwale związane z gruntem.

Oba budynki, zarówno budynek gospodarczy, jak i budynek mieszkalny są na etapie stanu surowego zamkniętego (wylane ławy, wybudowane ściany nośne i ściany działowe, wstawione okna oraz położony dach). Na dzień sprzedaży budynki będą na tym samym etapie stanu surowego zamkniętego. Na dzień sprzedaży rozpoczęta budowa będzie wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek gospodarczy ma powierzchnie 70 m2, a budynek mieszkalny 227,5 m2.

Do dnia sprzedaży decyzja o rozbiórce zostanie otrzymana. Rozbiórka będzie tyczyła się budynku gospodarczego, budynku mieszkalnego oraz ogrodzenia. Rozbiórka zacznie się po przeniesieniu własności na Kupującego jego staraniem. Koszty rozbiórki poniesie Nabywca po przeniesieniu na niego własności.

Na pytanie tut. Organu o treści: „Czy obiekty stanowiące budynki, budowle znajdujące się na działce/działkach, wchodzących w skład nieruchomości objętej zakresem realizowanej inwestycji były/są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT”, Wnioskodawca odpowiedział, że nigdy nie wykorzystywał budynków oraz ogrodzenia znajdujących się na terenie przeznaczonym do sprzedaży do celów gospodarczych ani do działalności zwolnionej z podatku VAT ani do żadnej innej działalności.

Zainteresowany wskazał, że działka wraz z zabudowaniami nie jest i nie będzie przez niego wykorzystywana do celów osobistych. Wnioskodawca budynki budował prywatnie w systemie gospodarczym więc nie był (i nie jest) płatnikiem podatku VAT, więc nie było podatku należnego oraz naliczonego. Budynek jednorodzinny nie był wykorzystywany do celów mieszkaniowych ani do żadnych innych celów, ponieważ jest nieukończony. Powierzchnia budynku mieszkalnego to 227,5 m2. Budynki nigdy nie zostały zasiedlone. Od momentu przerwania budowy Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych ani modernizacyjnych ani żadnych innych nakładów, od momentu przerwania budowy Zainteresowany zaprzestał jakichkolwiek prac.

Na pytanie tut. Organu o treści: „W związku z informacją wynikającą z opisu sprawy, że „Dnia 12.06.2019 r. doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży (…)”, proszę wskazać czy oprócz zobowiązań wynikających z ww. umowy, Wnioskodawca udzielił Nabywcy przedmiotowej działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

1.  Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiły zrealizowanie inwestycji przez Nabywcę, Zainteresowany udzielił pełnomocnictw nabywcy do występowania w Jego imieniu?
2.  Jakich czynności dokona do momentu sprzedaży przez Zainteresowanego działki Nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem?”,

Wnioskodawca odpowiedział, że udzielił Nabywcy pełnomocnictwa do:

*   wejście w teren działek nr ewidencyjny 2 i 1 i wykonanie zjazdu publicznego wraz z drogą wewnętrzną do nieruchomości oznaczonej numerem 2 i 1 przez Inwestora lub jego podwykonawcę zgodnie z załącznikiem graficznym,

*   wejście w teren działek nr ewidencyjny 2 i 1 i budowę przyłącza energetycznego niskiego napięcia zasilającej projektowany budynek na działkach 2 i 1 przez Inwestora lub jego podwykonawcę,

*   wejście w teren działek nr ewidencyjny 2 i 1 i budowę przyłącza wodno-kanalizacyjnego do projektowanego budynku na działkach 2 i 1 przez Inwestora lub jego podwykonawcę.

Właściciel oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Właściciel oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Właściciel oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Inwestorowi nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Udostępnienie terenu dla Inwestora i jego następców prawnych będzie nieodpłatne i nieodwoływalne i nieograniczone czasem. Prawo korzystania z działki przysługuje bezpośrednio Inwestorowi, wykonawcy robót jak również jednostkom i osobom zobowiązanym do czynności związanych z eksploatacją i konserwacją zjazdu i wykonanych przyłączy. Nabywca wystąpi w swoim imieniu do organów administracji państwowej w celu uzyskania ww. pozwoleń i dokumentów potrzebnych mu do inwestycji.

Na pytanie tut. Organu o treści: „Czy Wnioskodawca do dnia złożenia wniosku dokonywał kiedykolwiek sprzedaży działek?”, Zainteresowany odpowiedział, że nigdy nie dokonywał sprzedaży działek.

W piśmie z dnia 10 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że oba budynki, zarówno budynek gospodarczy (garaż) jak i budynek mieszkalny są usytuowane na działce 2. Działka 1 pozostaje niezabudowana. Teren podlegający sprzedaży a składający się z tych dwóch działek jest ogrodzony. Działki leżą obok siebie i mają wspólną księgę wieczystą - …. Działka 2 ma powierzchnie 0,3314 ha natomiast działka 1 jest dużo mniejsza i ma powierzchnie 0,0761 ha. Razem działki tworzą teren o powierzchni 0,4075 ha w kształcie zbliżonym do trapezu. Oba budynki zlokalizowane są w jednym z rogów rombu.

Ponadto w piśmie z dnia 8 lipca 2020 r., w odpowiedzi na pytanie tut. Organu o treści: „Czy działka nr 1 jest objęta/będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  Jakie przeznaczenie określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. działki?
2.  Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie ww. działki, Kupującego czy tez Wnioskodawcy?”,

Zainteresowany odpowiedział, że działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działka znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej z usługami komercyjnymi - symbol 18.3 MN/UC. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony 12.12.2000 r., a więc 20 lat temu przez gminę … z inicjatywy władz gminy. Wnioskodawca wskazał, że z racji obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma potrzeby starać się o warunki zabudowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży opisanej w punkcie G nieruchomości gruntowej firmie … S.A. powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług (VAT), jeżeli tak to w jakiej stawce?

Zdaniem Wnioskodawcy, brak jest konieczności opłacenia podatku od towarów i usług (VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży:

*   działki niezabudowanej nr 1 **– jest nieprawidłowe,**

*   działki zabudowanej nr 2 **– jest prawidłowe.**

Na wstępie należy zauważyć, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie kwestii obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawcy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, którą darował mu aktem notarialnym ojciec. Zainteresowany uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego, lecz budowa nigdy nie została ukończona. W roku 2017 Wnioskodawca zdecydował się na zbycie nieruchomości gruntowej. W roku 2019 z Zainteresowanym skontaktował się przedstawiciel firmy … S.A. który, w imieniu reprezentowanego przez siebie przedsiębiorstwa wyraził zainteresowanie nabyciem ww. nieruchomości. Dnia 12.06.2019 r. doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży a także równocześnie została zawarta również umowa dzierżawy pomiędzy stronami w której, Wnioskodawca, jako wydzierżawiający, zgodził się na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki nr 2 i działki nr 1, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Tym samym dostawa ww. działek objętych umową dzierżawy będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Dzierżawa przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tych nieruchomości powoduje, że działki te są wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Z kolei kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między 5 podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że dnia 12.06.2019 r., została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości gruntowej w której zostały określone m.in. następujące obowiązki Kupującego:

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2;

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości;

*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

A ponadto Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki nr 2 i działki nr 5, nie będzie korzystał z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać zatem należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki nr 2 i działki nr 5 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. nieruchomości, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży sprzedaż przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki nr 2 i działki nr 5, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stosowanie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, a dla dostawy działek niezabudowanych, zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu;
    6.  następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
        *   preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
        *   komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
        *   urządzeń elektrycznych i nieelektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego (PKWiU 27),
        *   maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
    7.  hurtowych i detalicznych części do:
        *   pojazdów samochodowych (PKWiU 45.3),
        *   motocykli (PKWiU 45.4);

1.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie;
    4.  ściągania długów, w tym factoringu;
2.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Odnosząc się do kwestii sprzedaży działki niezabudowanej nr 1 należy wskazać, iż z opisu sprawy wynika, że działka ta jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej z usługami komercyjnymi. Tym samym ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że do dostawy działki niezabudowanej nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomości dnia 4 kwietnia 2006 r. na podstawie darowizny. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało.

Zatem dostawa przez Wnioskodawcę działki niezabudowanej nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Jednocześnie stwierdzić należy, że Wnioskodawca dokonując dostawy działki nr 1 stanowiącej teren budowlany utraci prawo do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcą działki niezabudowanej nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, a Zainteresowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług według określonej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży działki niezabudowanej nr 1, należało uznać za nieprawidłowe.

Z kolei odnosząc się do dostawy działki zabudowanej nr 2 należy zauważyć, że w celu ustalenia, czy w odniesieniu do dostawy ww. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (garażem) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że w stosunku do budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego znajdującego się na działce nr 2, nie będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem jak wskazał Wnioskodawca – budynki znajdujące się na ww. działce nigdy nie zostały zasiedlone.

Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca budynki budował prywatnie w systemie gospodarczym więc nie był (i nie jest) płatnikiem podatku VAT, więc nie było podatku należnego oraz naliczonego. Od momentu przerwania budowy Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych ani modernizacyjnych ani żadnych innych nakładów

W konsekwencji, w odniesieniu do sprzedaży ww. budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT.

Nadto, w tym miejscu należy wskazać, iż skoro ww. budynki korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to również ogrodzenie będące urządzeniem budowalnym, jako element przynależny do ww. budynków znajdujące się na działce nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa powyżej.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma zastosowanie również dla dostawy gruntu przynależnego do ww. budynków, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Podsumowując, sprzedaż budynków oraz ogrodzenia położonych na działce nr 2 wraz z przynależnym gruntem, jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług, określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą działki zabudowanej nr 2 budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (garażem) oraz ogrodzeniem nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży działki zabudowanej nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. Natomiast w pozostałym zakresie tj. stawki podatku dotyczącej sprzedaży nieruchomości zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona tylko i wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną