Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-73/09/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-02
Teza: Czy czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z banku na klienta po prawidłowej spłacie kredytu podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; umowa-umowa przewłaszczenia; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 19 marca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania czynności zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z banku na klienta po spłacie kredytu, związanej z uprzednio zawartą umową przewłaszczenia na zabezpieczenie kredytu (pytanie oznaczone we wniosku jako 2) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania czynności zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z banku na klienta po spłacie kredytu, związanej z uprzednio zawartą umową przewłaszczenia na zabezpieczenie kredytu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zdarzenia przyszłe, których dotyczy niniejszy wniosek o interpretację wiążą się z następującym stanem faktycznym. Bank wnioskodawca zamierza udzielając kredytu klientowi zabezpieczyć jego spłatę m. in. w drodze przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Przewłaszczenie będzie dokonywane w drodze umowy o przewłaszczenie nieruchomości na wnioskodawcę, przy pozostawieniu faktycznego władztwa nad nieruchomością w rękach klienta. Przewłaszczenie stanowi jedynie zabezpieczenie spłaty kredytu, dlatego pełne faktyczne władztwo nad rzeczą pozostaje w rękach klienta – dłużnika banku, do czasu pełnej spłaty kredytu. W przypadku spłaty kredytu własność jest zwrotnie przenoszona na klienta. W przypadku nie dokonania spłaty, w przypadkach określonych w umowie kredytowej bank, korzystając z zabezpieczenia ustanowionego w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie, odzyskuje władztwo faktyczne nad nieruchomością, stając się nie tylko jej właścicielem lecz również jej jedynym i samodzielnym posiadaczem.

W powyższych okolicznościach są przynajmniej dwa momenty, które w ocenie wnioskodawcy mogą powodować wątpliwości co do podlegania opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Pierwsze zapytanie dotyczy momentu ustanowienia zabezpieczenia, tj. zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie w drodze umowy przenoszącej własność nieruchomości. Z perspektywy czysto cywilnoprawnej własność nieruchomości, w chwili zawarcia między stronami umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, przechodzi na bank finansujący nabycie nieruchomości. Fakt ten może sugerować, iż czynność zawarcia umowy o przewłaszczenie jest zbliżona do sprzedaży rzeczy, opodatkowanej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Niemniej jednak nie dochodzi tu do przeniesienia faktycznego, ekonomicznego władztwa nad nieruchomością, co jest istotą sprzedaży. Celem, który ma być osiągnięty poprzez zawarcie umowy przewłaszczenia nieruchomości jest jedynie zabezpieczenie udzielonego kredytu, a nie wyzbycie się nieruchomości przez klienta w zamian za wynagrodzenie uiszczone przez bank. Własność przechodzi tu jedynie na zabezpieczenie spłaty kredytu, czyli jest to forma zabezpieczenia innego roszczenia. Bank nie płaci oczywiście żadnego wynagrodzenia klientowi z tytułu zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości. Posiadanie nieruchomości oraz uprawnienia do korzystania z nieruchomości jak właściciel pozostają w rękach klienta, który finansuje nabycie przedmiotowej nieruchomości z kredytu udzielonego przez wnioskodawcę (bank). Podobnie wygląda sytuacja w chwili pełnej spłaty kwoty udzielonego kredytu, kiedy to w związku z wygaśnięciem zabezpieczonego roszczenia dochodzi do zwolnienia nieruchomości, co w przypadku przewłaszczenia polega na zawarciu umowy o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na klienta, który poniósł pełny ekonomiczny ciężar nabycia nieruchomości.

Kolejna wątpliwość dotyczy sytuacji, w której bank – wnioskodawca, wobec zaprzestania dokonywania spłaty kredytu przez klienta, zechce skorzystać z zabezpieczenia w ten sposób, że podejmie czynności zmierzające do odzyskania faktycznego władztwa nad nieruchomością i rozpoczęcia wykonywania przysługującego bankowi prawa własności, chociażby w zakresie sprzedaży nieruchomości dowolnej osobie trzeciej. W przypadkach szczegółowo określonych w umowie kredytu, takich jak brak prawidłowej spłaty kredytu, uzasadniających skorzystanie z zabezpieczenia, dochodzi do odwieszenia praw właścicielskich banku w stosunku do nieruchomości, co wiąże się przede wszystkim z wydaniem posiadania nieruchomości bankowi przez klienta. W związku z powyższym powstaje wątpliwość, czy czynność taka – tj. rzeczywiste wydanie rzeczy wierzycielowi – bankowi, które to wydanie w sensie cywilnoprawnym nie jest jednakże sprzedażą – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Trudno bowiem doszukać się przy okazji jedynie egzekwowania prawa własności przez wierzyciela od posiadacza – klienta, elementów właściwych dla czynności sprzedaży.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie.

Czy czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z banku na klienta po prawidłowej spłacie kredytu stanowi czynność sprzedaży, opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem wnioskodawcy, nie może być mowy o umowie sprzedaży, gdyż cel zawarcia umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie jasno określa jedynie subsydiarny, w stosunku do umowy kredytu, charakter czynności. Istotą przewłaszczenia nie jest bowiem przeniesienie władztwa nad rzeczą, a jedynie ustanowienie zabezpieczenia spłaty kredytu. Należy chociażby podkreślić, iż w umowie o przewłaszczenie nie występuje cena sprzedaży, co z kolei stanowi element istotny dla umowy sprzedaży. Podobne stanowisko zabierały już organy podatkowe dokonując analizy podobnych stanów faktycznych np. w stanowisku Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Częstochowie Nr 436-8/05 z dnia 27 października 2005r. lub w stanowisku Naczelnika III Urzędu Skarbowego w Szczecinie Nr III US DPM.4/436/161/2/04 z dnia 29 października 2004r.

Podobnie celem zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, po spłacie kredytu przez klienta jest jedynie zwrot zabezpieczenia ustanowionego na rzecz banku. Tu również nie wystąpi cena sprzedaży.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie te czynności, które są wymienione enumeratywnie w ustawie. Katalog czynności wymienionych w art. 1 ustawy o PCC jest katalogiem zamkniętym, wobec czego każda nie wymieniona w nim czynność nie podlega opodatkowaniu, dotyczy to np. umów leasingu i factoringu, czy jak w przypadku wnioskodawcy, umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz. U. z 2007r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki,
3.  (uchylona),
4.  umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona),
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało niejako „wzmocnione” zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem, decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy, pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.

Umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych, czyli bezpośrednio nie¬¬uregulowanych w ustawie. Przewłaszczenie na zabezpieczenie stanowi – obok hipoteki czy zastawu – ukształtowaną przez praktykę formę zabezpieczania wierzytelności. Mimo braku całościowej regulacji prawnej dotyczącej tej instytucji za podstawę umowy przewłaszczenia uważa się art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w którym została wyrażona zasada swobody umów. Stanowi ona, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie polega na przeniesieniu własności rzeczy na wierzyciela z zastrzeżeniem warunku, iż w przypadku zaspokojenia wierzyciela własność rzeczy zostanie ponownie przeniesiona na dłużnika. Istota instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie sprowadza się zatem do powierniczego (fiducjarnego) przeniesienia własności. Przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do tzw. kauzalnych (przyczynowych) czynności prawnych mających na celu ustanowienie – na rzecz wierzyciela – zabezpieczenia jego wierzytelności (tzw. przyczyna zabezpieczająca, czyli causa cavendi). Celem przeniesienia własności przedmiotu umowy nie jest bowiem powiększenie majątku wierzyciela, lecz jedynie zabezpieczenie wierzytelności przysługującej względem dłużnika.

Omawiana instytucja najczęściej stosowana jest w praktyce bankowej, przy ustanawianiu zabezpieczenia zawieranych umów kredytowych, co znalazło potwierdzenie w przepisach ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo bankowe (tj. Dz. U. z 2002r. Nr 72, poz.665 ze zm.) – patrz art. 101 tej ustawy. Działalność kredytowa, wykonywana przez bank, wiąże się bowiem w sposób nieunikniony z tzw. „ryzykiem kredytowym”, którego treść buduje obawa, że klient na skutek bankructwa lub utraty płynności finansowej nie będzie władny zapewnić zwrotu pobranej kwoty kredytu. Obniżenie ryzyka kredytowego, wymaga zatem podjęcia konkretnych działań, w zasadzie już na etapie zawiązywania stosunku kredytowego.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie może być w szczególności utożsamiana z umową sprzedaży. Do przedmiotowo istotnych elementów umowy sprzedaży (essentialia negotii) należą:

*   określenie stron,
*   określenie przedmiotu świadczeń stron,
*   określenie ceny.

Jednym z tych elementów jest cena (suma pieniężna określona, której wysokość ma odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży), która jest przedmiotem świadczenia kupującego. W przypadku umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie element ceny nie występuje, natomiast do przedmiotowo istotnych elementów konstruujących tę umowę (essentialia negotii) należy zamieszczenie w jej treści zastrzeżenia o zwrotnym przeniesieniu własności na przewłaszczającego przez wierzyciela, w razie spłaty długu (zob. wyrok SN z 19 lipca 2001r., III CKN 1225/98, „Wokanda” Nr 12/2001).

Słusznie wskazuje wnioskodawca, iż celem zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, po spłacie kredytu przez klienta, jest jedynie zwrot zabezpieczenia ustanowionego na rzecz banku oraz iż nie można mówić w tej sytuacji o cenie sprzedaży. Zastrzeżenie dokonania zwrotu rzeczy przewłaszczonej stanowi zresztą – jak wskazano powyżej – element przedmiotowo istotny umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, a jego dokonanie powoduje przejście prawa własności na dłużnika (kredytobiorcę). Czynności tej nie towarzyszą w szczególności żadne przepływy pieniężne, a uprzednie udzielenie przez bank kredytu nie może być utożsamiane z zapłatą ceny, która jest elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z banku na klienta (po spłacie kredytu), związana z uprzednio zawartą umową przewłaszczenia na zabezpieczenie kredytu nie została wymieniona w zamkniętym katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie może być również utożsamiana z umową sprzedaży (w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego). Tym samym stanowisko wnioskodawcy, iż ww. nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.