Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-625/09-4/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-12-08
Teza: opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanej w spadku i drodze zniesienia wspołwłasności
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; udział; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 23.09.2009 r. (data wpływu 28.09.2009 r.) oraz uzupełnieniu (data wpływu 02.12.2009 r., data nadania 30.11.2009 r.) na wezwanie z dnia 19.11.2009 r. Nr IPPB4/415-625/09-2/JS (data nadania 19.11.2009 r., data doręczenia 27.11.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest:

*   **prawidłowe** – odnośnie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku,
*   **nieprawidłowe** – odnośnie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności.

UZASADNIENIE

W dniu 28.09.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w części w drodze spadku oraz nabytej w części w drodze zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku został przedstawione następujący stan faktyczny.

W dniu 05.12.2000 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie stwierdzające nabycie spadku po mężu Wnioskodawczyni, który zmarł 13.08.2000 r. W masie spadkowej były udziały w nieruchomości zabudowanej położonej w L przy ul. L. Od nabycia przyznanych udziałów Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od spadków i darowizn w 2001 r. W grudniu 2008 r. w Sądzie Rejonowym odbyła się rozprawa mająca na celu ustanowienie odrębnej własności lokali i przyznanie ich na własność według posiadanych udziałów oraz spłatę udziałowców mniejszościowych zgodnie z wyceną przygotowaną dla sądu. Wyrokiem sądu Wnioskodawczyni otrzymała lokal przy ul. L.. Z uwagi na fakt, iż nie wystarczyło Jej udziałów, zasądzono od Niej spłatę w wysokości 7547 zł na rzecz wskazanych współwłaścicieli do końca 2009 r. W dniu 27.06.2009 r. Wnioskodawczyni notarialnie sprzedała mieszkanie.

Pismem z dnia 19.11.2009 r. Nr IPPB4/415-625/09-2/JS wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Powyższe uzupełniono w terminie informując, iż przed zniesieniem współwłasności udziały Wnioskodawczyni nabyte w drodze spadku wynosiły 124/960 nieruchomości o całkowitej powierzchni 216,04 m2 i miały wartość 43.852 zł. W drodze zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała na własność lokal mieszkalny o powierzchni 32,70 m2 i wartości 51.400 zł, czyli sąd przyznał Wnioskodawczyni dodatkowe udziały o wartości 7.547 zł. Tę sumę wyrokiem sądu musi spłacić wskazanym przez sąd byłym współudziałowcom, którzy nie otrzymali mieszkań – posiadali małe udziały. Wartość rynkowa lokali została oszacowana na zlecenie Sądu Rejonowego przez biegłego Sądu Okręgowego z datą 16.05.2007 r. Ponadto Wnioskodawczyni wskazuje, że nie była zameldowana w mieszkaniu przy ul. L 6 w L. Ww. mieszkanie Wnioskodawczyni sprzedała za 43.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałej sytuacji należny jest podatek dochodowy od osób fizycznych? Jeśli tak, to wg jakiej stawki ma być zapłacony i od jakiej sumy? Sumy sprzedaży mieszkania? Sumy spłaty? Czy różnicy między tymi wartościami?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Uważa, że nie powinna już płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Udziały w niej nabyła 9 lat temu (w 2000 r.) w drodze spadku i zapłaciła podatek dochodowy. Wyrok sądu o wyjście ze współwłasności nie wzbogacił Wnioskodawczyni, ponieważ musi spłacić sumę 7547 zł, gdyż posiadanych udziałów nie starczyło na przyznane mieszkanie. Od sumy 7547 zł Wnioskodawczyni zapłaciła podatek PCC- 3.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe odnośnie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku oraz za nieprawidłowe odnośnie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy nie stanowi nabycia w drodze spadku.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym w dniu 13.08.2000 r. mężu zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego nabyła udział wynoszący 124/960 części współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w L o powierzchni 216,04 m2. Następnie w grudniu 2008 r. została ustanowiona odrębna własność lokali i zniesienie współwłasności, zgodnie z którym Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny o powierzchni 32,70 m2, czyli zostały przyznane Jej dodatkowe udziały. Zgodnie z wyrokiem sądu Wnioskodawczyni musi spłacić byłych współwłaścicieli, którzy nie otrzymali mieszkań. Wartość spłaty wynosi 7547 zł.

Udział wynoszący 124/960 części współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w L o powierzchni 216,04 m2 został nabyty w 2000 r. w drodze spadku po zmarłym mężu, w związku z czym w sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31.12.2006 r.

Oznacza to, iż dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 2000 r. w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do planowanej sprzedaży upłynęło już 5 lat.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w grudniu 2008 r. w drodze zniesienia współwłasności, będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2007 r.

Mając na uwadze ww. przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż nabyty w 2008 r. udział należy traktować w kategorii przysporzenia. Bowiem w wyniku zniesienia współwłasności majątku spadkowego, który należał do wszystkich spadkobierców Wnioskodawczyni otrzymała z tego majątku udział przekraczający pierwotny udział spadkowy.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 30e wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując zatem:

*   zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku (tj. w 2000 r.) nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie,

*   przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności (tj. w 2008 r.), podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r..

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną).

Wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje ustalenia wartości przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.