Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.866.2024.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-10
Teza: Nieuznanie sprzedaży Nieruchomości komercyjnej wraz z innym elementami objętymi Transakcją za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz podleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ww. czynności, zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na dla sprzedaży Nieruchomości komercyjnej oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania, prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości komercyjnej, w tym prawo do zwrotu nadwyżki podatku.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwrot podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-nabycie przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    16 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy:
        braku uznania sprzedaży Nieruchomości komercyjnej wraz z innym elementami
        objętymi Transakcją za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
        przedsiębiorstwa oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
        ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

        zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na
        podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży Nieruchomości komercyjnej w
        ramach Transakcji oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru
        opodatkowania (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3),
        prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez
        Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości komercyjnej, w tym prawa do
        zwrotu nadwyżki podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
    Uzupełnili go Państwo pismem z 27 stycznia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A. S.à r.l.
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest luksemburską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (A. S.à r.l.)
    oraz luksemburskim rezydentem podatkowym. Spółka jest także czynnym podatnikiem
    podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) zarejestrowanym w Polsce.
    Podstawowym celem działalności gospodarczej Nabywcy jest inwestowanie w
    nieruchomości komercyjne i zwiększanie ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi
    nieruchomościami, a także wynajmowanie ich na rzecz podmiotów trzecich (dalej:
    „Działalność Nabywcy”).
    Sprzedający jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem
    podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    prawnych od całości osiąganych dochodów. Sprzedający jest również czynnym
    podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. Działalność B („Działalność Sprzedającego”)
    polega na zarządzaniu i rozwijaniu szerokiego portfela nieruchomości komercyjnych (...).
    W szczególności, Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w
    (...) (województwo (...), gmina (...)), która ma być przedmiotem planowanej transakcji i
    obejmuje:
        działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, dla których Sąd Rejonowy w (...) V Wydział Ksiąg
        Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 11 i 12, dla których Sąd Rejonowy w (...) V Zamiejscowy Wydział Ksiąg
        Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, dla których Sąd Rejonowy w
        (...) V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 25 i 26, dla których Sąd Rejonowy w Wieliczce V Wydział Ksiąg Wieczystych
        z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 27 i 28, dla których Sąd Rejonowy w Wieliczce V Zamiejscowy Wydział
        Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),

    (wszystkie ww. działki wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami, tj. budynkami,
    budowlami oraz obiektami małej architektury dalej łącznie jako: „Nieruchomość
    komercyjna”).
    Sprzedający pragnie podkreślić, że oprócz powyższej Nieruchomości komercyjnej posiada
    również szereg innych nieruchomości wykorzystywanych przez niego w działalności
    gospodarczej, które nie są przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy.
    Nieruchomość komercyjna jest zabudowana budynkami oraz budowlami w rozumieniu
    ustawy - Prawo budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 725). W
    chwili obecnej na terenie Nieruchomości komercyjnej znajdują się w szczególności
    następujące obiekty: (...).
    Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość komercyjną od Sprzedającego (dalej:
    „Transakcja”) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości
    komercyjnej na rzecz podmiotów trzecich. Intencją Stron jest zawarcie umowy sprzedaży
    nie później niż w grudniu 2024 r., przy czym ze względów biznesowych powyższy termin
    może ulegać zmianom.
    Na dzień Transakcji Zainteresowani są zarejestrowani w Polsce jako podatnicy czynni VAT.
    Nieruchomość komercyjna nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele
    działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z
    działalnością gospodarczą Sprzedającego.
    W ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości komercyjnej mają także zostać
    przeniesione na rzecz Nabywcy przez B:
    1) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości komercyjnej, które
      przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego
      (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), a także prawa
      Sprzedającego wynikające z umów najmu, w zakresie, w jakim Kupujący nie wstąpił w
      takie stosunki najmu na miejsce Sprzedającego zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu
      cywilnego;
    2) standardowe środki trwałe wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, np.
      takie jak meble;
    3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców wynikające z umów najmu (w formie kaucji, gwarancji bankowych, rękojmi
      lub ubezpieczeń - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne
      na dzień Transakcji);
    4) prawa wynikające z umów projektowych oraz umów o roboty budowlane związane z
      wykonywaniem uprawnień z gwarancji i rękojmi oraz prawa i obowiązki wynikające z
      instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań projektantów i wykonawców
      wynikające z powyższych umów;
    5) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości komercyjnej,
      zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, księgi
      obiektów itp.,
    6) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości
      komercyjnej na uzgodnionych polach eksploatacji, a także prawo do upoważniania
      osób trzecich do wykonywania praw pochodnych dla celów adaptacji tych projektów
      budowlanych (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na
      dzień Transakcji);
    7) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca
      przedmiotu Transakcji, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące

      zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych pomieszczeń, kopie korespondencji z najemcami, umowy z
      architektami i generalnym wykonawcą itp.;
    8) licencje i zezwolenia (w tym decyzje administracyjne) związane z Nieruchomością
      komercyjną,
    9) umowy o korzystanie z nieruchomości przez operatorów telekomunikacyjnych na
      podstawie ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci
      telekomunikacyjnych w zakresie, w jakim Kupujący nie wstąpi w takie stosunki najmu
      w miejsce Sprzedającego z mocy prawa.
    Natomiast, w ramach planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości komercyjnej nie
    dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Spółki:
    1) firmy ani nazwy przedsiębiorstwa;
    2) umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy
      (wyjątkiem są kaucje od najemców zabezpieczające ich zobowiązania, które jednak
      mają charakter zwrotny);
    3) ksiąg handlowych;
    4) innych należności niż bezpośrednio związanych ze składnikami majątkowymi będącymi
      przedmiotem transakcji (np. związane z udzielonym przez Zbywcę innym podmiotom
      finansowaniem, należności handlowe, czy też należności pracownicze);
    5) umów z usługodawcami zewnętrznymi (np. księgowość, doradztwo podatkowe,
      prawnicy, zespół ochrony, konserwacja itp.);
    6) prawa do domen internetowych;
    7) umów ubezpieczenia Nieruchomości komercyjnej;
    8) znaków towarowych związanych z Nieruchomością komercyjną - w szczególności po
      finalizacji umowy sprzedaży nastąpi okres, w którym Kupujący zaprzestanie używania
      nazwy „(...)”, co obejmie usunięcie wszystkich znaków B z budynków na terenie
      Nieruchomości komercyjnych;
    9) innych praw własności intelektualnej niż wymienionych wyżej (poza np. dokumentacją
      budowlaną);
    10) zobowiązań związanych z Nieruchomością komercyjną, takich jak dotyczące rozliczenia
      mediów za okres poprzedzający Transakcję, opłat za usługi wsparcia itp.;
                                                    111) pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23
      Kodeksu pracy (ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r., t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1465);
    12) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie nieruchomością ((...)),
      obejmującej m. in. bieżące zarządzanie obiektem, nadzorowanie budżetu, kontakty z
      najemcami, odpowiednie pozycjonowanie obiektu, maksymalizację stopy zwrotu z
      inwestycji;
    13) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami ((...));
    14) praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
      przez Zbywcę;
    15) praw i obowiązków z umów pożyczkowych / kredytowych służących finansowaniu
      działalności Zbywcy związanej z Nieruchomością komercyjną.
    W ramach Transakcji co do zasady nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i
    zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych
    zabezpieczeń oraz obowiązków / zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela
    Nieruchomości komercyjnej, np. kaucji wpłacanej przez najemcę, gwarancje i prawa
    wynikające z rękojmi dostarczane przed najemców). Ponadto po Transakcji może również

    dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami w zakresie określonych kosztów
    które dotyczą okresu poprzedzającego lub następującego bezpośrednio po Transakcji,
    takich jak rozliczenie czynszów najmu lub opłat eksploatacyjnych, które są płacone
    zaliczkowo.
    Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że:
    · Nieruchomość komercyjna nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział,
      departament, czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń)
      lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na takie
      wyodrębnienie. Nieruchomość komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona pod
      względem organizacyjnym;
    · Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych
      obiektów wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej oraz dla Nieruchomości
      komercyjnej jako całości. Księgowość prowadzona jest bowiem w sposób obejmujący
      całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i
      kosztów związanych z Nieruchomością komercyjną, która będzie przedmiotem
      Transakcji, jak również rozliczenia przychodów i kosztów innych nieruchomości, które
      nie będą przenoszone w ramach Transakcji). Nieruchomość komercyjna nie jest tym
      samym wyodrębniona również pod względem finansowym w ramach działalności
      Zbywcy.
    Ponadto przedmiot Transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania
    działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Nabywcę
    dodatkowych działań i angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje bowiem
    nieruchomości oraz umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie
    Nieruchomością komercyjną, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania
    technicznego Nieruchomości komercyjnej, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym
    zakresie.
    Dla kompletności Zainteresowani wskazują, że nie są i nie będą na dzień Transakcji
    podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.
    Dodatkowo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
    wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
    Zainteresowani wskazują, że Nieruchomość komercyjna została nabyta przez
    Sprzedającego w 2014 i 2015 roku. W ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną
    Transakcją nie poniesiono żadnych wydatków na ulepszenie budynku, budowli lub ich
    części, które stanowiłyby co najmniej 30% ich początkowej wartości.
    Podatnik planuje zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT i wybierać opodatkowanie dostawy budynków i budowli w akcie
    notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości
    komercyjnej.
    Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość komercyjną do wykonywania czynności
    opodatkowanych, o których mowa w art. 86 ustawy o VAT.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca informuje, że Strony (Kupujący i Sprzedający) złożyli 18 grudnia 2024 r.
    zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT w formie aktu notarialnego.
    Wnioskodawca informuje, że nabycie w 2014 r. i 2015 r. Nieruchomości komercyjnej
    zostało udokumentowane fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT, a Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.
    Pytania

    1) Czy sprzedaż Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi elementami objętymi
      Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie
      przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji
      Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?
    2) W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana
      dostawa Nieruchomości komercyjnej w ramach Transakcji będzie korzystać z
      fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług z art. 43 ust. 1 pkt 10
      ustawy o VAT?
    3) W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 2, czy Sprzedający i
      Kupujący mogą zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT przy
      sprzedaży Nieruchomości komercyjnej, w związku z czym ze względu na złożenie
      przez Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji z tego
      zwolnienia z podatku VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż
      Nieruchomości komercyjnej (w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli lub ich
      części wchodząca w zakres Transakcji podlegałaby temu zwolnieniu), dostawa
      Nieruchomości komercyjnej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie
      podlegać opodatkowaniu VAT?
    4) W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 3, i opodatkowania całej
      Transakcji podatkiem VAT czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia
      podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT
      wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę
      Nieruchomości komercyjnej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej
      nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o
      VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:
    Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi
    elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników
    majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i
    w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:
    Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr
    1, planowana Transakcja będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia od podatku od
    towarów i usług z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3:
    Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr
    2, Sprzedający i Kupujący mogą zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT
    przy sprzedaży Nieruchomości komercyjnej, w związku z czym ze względu na złożenie
    przez Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia z
    podatku VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości komercyjnej
    (w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli lub ich części wchodząca w zakres
    Transakcji podlegałaby temu zwolnieniu), dostawa Nieruchomości komercyjnej przez
    Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4:
    Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr
    3, w związku z planowaną Transakcją Kupującemu będzie przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o
    VAT wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę
    Nieruchomości komercyjnej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki
    podatku naliczonego na rachunek bankowy zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:
    A. Uwagi wstępne
    W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Zainteresowanych, konieczne jest w pierwszej
    kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z
    opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in.
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy
    oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej:
    „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie
    podlega opodatkowaniu VAT.
    Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - tj.
    przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej,
    gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.
    B. Klasyfikacja przedmiotu Transakcji
    Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania
    VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za
    czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT,
    orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, a także wydanych przez Ministerstwo
    Finansów Objaśnień Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem
    od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia
    MF”).
    (i) Kryteria ustawowe
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze
    względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w
    doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT
                                              1pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo w świetle art. 55 Kodeksu
    cywilnego (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).
    W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanymi
    zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonymi do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
        oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwę przedsiębiorstwa);
        własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        koncesje, licencje i zezwolenia;
        patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

        tajemnice przedsiębiorstwa;
        księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy
    organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    (ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa
    Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości
    komercyjnej stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. Niewątpliwie przedmiot
    planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W
    szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników wchodzących w skład
    normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
        firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Zbywcy;
        aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z
        działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu
        planowanej Transakcji;
        praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych
        przez Zbywcę i bank, a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych
        rachunkach;
        praw i obowiązków z umów pożyczkowych służących finansowaniu działalności
        Zbywcy.
    W związku z Transakcją nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę (w
    szczególności) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o
    zarządzanie aktywami oraz - co do zasady - z umów na dostawę mediów i umów
    serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę).
    W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Nabywca będzie
    zobowiązany we własnym zakresie zapewnić dostawy odpowiednich usług istotnych dla
    prowadzenia działalności, jak również dostawę mediów do Nieruchomości pod dniu
    Transakcji. W stosunku do usługi zarządzania Nieruchomością, Nabywca będzie zmuszony
    do podjęcia dodatkowych działań faktycznych oraz prawnych polegających na zawarciu
    nowej umowy/-ów o zarządzanie.
    Stanowisko Zainteresowanych zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie
    stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez
    Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów
    na zapytanie poselskie nr 1778 z 13 czerwca 2003 r.). Z odpowiedzi Ministra Finansów na
    interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można
    uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem.
    Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i
    zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi
    umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
    Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części
                            1składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 55 Kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały
    natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawa własności składników majątku czy

    należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład
    przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane.
    Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku
    przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani
    zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). A zatem,
    po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania Zbywcy pozostaną -
    co do zasady - po stronie Zbywcy.
    Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji
    nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok Naczelnego
    Sądu Administracyjnego z 6 października 1995 r., sygn. akt SA/Gd 1959/94, wyrok
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Warszawie z 7 listopada 2011 r., sygn.
    akt III SA/Wa 1438/11 czy też wyrok WSA w Gliwicach z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt III SA
    /Gl 1041/07) w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów
    z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet
    przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych
    funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem
    stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.
    Tymczasem, Transakcji sprzedaży Nieruchomości komercyjnej na rzecz Nabywcy nie
    będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach
    przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa w postaci
    Nieruchomości komercyjnej, wraz ze składnikami ściśle związanymi z Nieruchomością
    komercyjną - tj.: majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, instrumentami
    zabezpieczenia ustanowionymi przez najemców czy dokumentacją techniczną oraz
    wybraną dokumentacją prawną dotycząca przedmiotu Transakcji.
    Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i
    niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest
    tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.
    Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej
    Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. prawa i obowiązki
    wynikające z umów rachunków bankowych czy też chociażby umów w zakresie
    finansowania działalności Zbywcy itp. nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Ponadto, jak
    wskazano powyżej, planowane jest również rozwiązanie umowy o zarządzanie
    nieruchomością, umowy o zarządzanie aktywami oraz - co do zasady - umów na dostawę
    mediów i umów serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę).
    Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej
    transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest również możność
    prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i
    niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta
    prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. W tym kontekście
    Zainteresowani wskazują, że - jak zostanie szerzej wykazane poniżej - przedmiot
    Transakcji „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy oraz podjęcie
    przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie wystarczający do
    prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni nieruchomości.
    Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych, nie ma podstaw, aby Transakcję
    sprzedaży Nieruchomości komercyjnej zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa
    Zbywcy.
    (iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP
    Kryteria ZCP
    Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także ZCP wyodrębnionej
    w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Na gruncie ustawy o VAT
    ZCP wymaga aby były spełnione łącznie następujące warunki:

        istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby
        wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności -
        tzn. aby w spółce istniał zespól składników materialnych i niematerialnych (w tym
        zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań
        gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
        realizujące te zadania gospodarcze;
        wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest
        organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników,
    musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że
    należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w
    przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia
    przyszłego, składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią autonomicznego,
    zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z
    istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym z umów
    dotyczących finansowania przedmiotu Transakcji czy też z umowy o zarządzanie
    nieruchomością i umowy o zarządzanie aktywami) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.
    Przenoszona Nieruchomość komercyjna nie będzie również posiadała zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań
    gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na
    rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym
    przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do
    jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to
    niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w
    oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i
    prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji
    dodatkowych funkcji). Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów
    przedsiębiorstwa Zbywcy niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby
    samodzielnego i trwałego funkcjonowania Nieruchomości (w szczególności ze względu na
    brak istotnych umów).
    Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i
    obowiązki z szeregu istotnych umów niezbędnych do obsługi Nieruchomości komercyjnej,
    nie przejdą również konta bankowe czy środki pieniężne (wyjątkiem są kaucje od
    najemców zabezpieczające ich zobowiązania, które jednak mają charakter zwrotny) brak
    jest podstaw do uznania, że przenoszony zespól praw i składników majątkowych będzie
    wystarczający do funkcjonowania nieruchomości jako w pełni funkcjonalnej
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację
    jego działalności po dniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby
    oraz zapewnić - już we własnym zakresie, w tym m.in.:
        zarządzanie Nieruchomością komercyjną;
        dostawę mediów i usług do Nieruchomości komercyjnej;
        ubezpieczenie Nieruchomości komercyjnej;
        obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z
        funkcjonowaniem Nieruchomości komercyjnej i jej wynajmem;
        finansowanie kosztów bieżącej obsługi nieruchomości komercyjnej (w tym poprzez
        zapewnienie odpowiedniego finansowania wewnątrzgrupowego oraz bankowego).

    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie
    zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby zdolny do prowadzenia
    samodzielnej działalności.
    Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe
    Przenoszone składniki nie spełniają również kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym
    zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć
    przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o
    podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 14
    września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS).
    Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej
    podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej
    w Warszawie z 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe).
    Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w interpretacji Dyrektora Izby
    Skarbowej w Bydgoszczy z 13 kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem,
    jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność
    Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w
    przedsiębiorstwie Zbywcy.
    Dodatkowo, przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie
    w przedsiębiorstwie Zbywcy. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności Zbywca
    wykorzystuje zarówno składniki wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, jak i takie,
    które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i zarządzania
    Nieruchomością komercyjną). Za przejaw jakiegokolwiek wydzielenia organizacyjnego nie
    może być też postrzegane ewentualne istnienie regulaminu zawierającego zasady
    korzystania z budynków przez najemcę/użytkowników, albowiem Nieruchomość
    komercyjna jako taka nie stanowi i nie jest traktowana jako odrębny dział, oddział, wydział
    w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Podobnie, Nieruchomość komercyjna będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi
    finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia
    przyszłego, Sprzedający nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości
    komercyjnej będącej przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest
    zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np.
    rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością komercyjną, która będzie
    przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które
    nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony u Zbywcy w aspekcie
    organizacyjnym ani finansowym.
    Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych
    Dla poparcia swojego stanowiska, Zainteresowani pragną dodatkowa zwrócić uwagę na
    poglądy wyrażone przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe
    kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespól składników stanowi ZCP na gruncie podatku
    VAT.
    Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej
    działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i

    włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak
    zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po
    włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu,
    zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły
    funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu
    składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim
    charakterze”.
    Równocześnie, w przedmiotowymi wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność
    kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że
    zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam
    fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u
    nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.
    Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany przez Kupującego zespół składników nie
    będzie zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w składzie takim, w
    jakim będzie przenoszony do Kupującego. Zdolności takiej nabierze on dopiero po
    uzupełnieniu go przez Kupującego o inne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o
    zarządzanie Nieruchomością komercyjną, umowy na dostawę usług/mediów czy też
    chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą
    rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne
    do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
    (iv) Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Uwagi ogólne
    Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi
    przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF.
    W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia
    nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa
    lub ZCP (przy czym - jak Zainteresowani wykażą w dalszej części wniosku - w
    przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).
    Zgodnie z Objaśnieniami, „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a jedynie w
    wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana
    za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek
    kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za
    przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia nakazują uwzględnić - w szczególności -
    następujące okoliczności:
        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
        zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
        oraz
        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
        przedmiotem transakcji.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują
    przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku
    daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment
    transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

        przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
        (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
        wystarczający do prowadzenia tej działalności;
        nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
        prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
        składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Jak zostało wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment
    przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania
    działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku,
    które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych istotnych działań,
    brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych
    stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
    Jak wskazano w Objaśnieniach, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium
    zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy
    pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez
    zbywcę bez konieczności:
        angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
        transakcji lub
        podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia
        umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
        przejęte składniki.
    W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z
    umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną
      takich umów;
    b. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c. umowy zarządzania aktywami;
    d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem
    należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych
    wyżej pkt a) - d) Objaśnień Ministerstwa, w szczególności:
        Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z
        jakichkolwiek umów pożyczek/kredytów mających na celu finansowanie
        działalności Zbywcy.
        Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością
        zawartej przez Zbywcę. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a
        Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowej umowy w tym zakresie.

        Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami zawartej
        przez Zbywcę (którą można uznać za umowę o charakterze zbliżonym do umów o
        zarządzanie aktywami, o których mowa w Objaśnieniach). Umowa ta zostanie
        rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia
        nowej umowy w tym zakresie.
        Przedmiotem Transakcji nie będą również należności o charakterze pieniężnym
        związane z przenoszonym majątkiem.
    Mając na uwadze powyższe, Strony stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej
    Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień - że
    przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    Zbywcę.
    C. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych
    Podsumowując - zdaniem Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości komercyjnej wraz z
    innymi elementami objętymi Transakcją będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów w
    rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie
    mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym
    w art. 6 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniem VAT podlegają: odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży -
    rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Z powyższych przepisów wynika, że zbycie Nieruchomości komercyjnej, traktowane jest
    jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.

    Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu VAT może albo
    być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca
    przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub
    zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku
    przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli
    lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze
    zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu
    nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
    budowli lub ich części, po ich:
    a. wybudowaniu lub
    b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu oraz utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i
    interpretacji indywidualnych, wydawanych przez organy podatkowe, wynika, że pierwszym
    zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie”
    budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po
    wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania
    budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku.
    Przykładowo, w kwestii rozumienia definicji „pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się
    NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że
    „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że
    ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w
    taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy
    o VAT.
    W ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT
    należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia
    warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do
    sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie
    fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.
    Ponadto warto odnotować, że w zakresie rozumienia „Pierwszego zasiedlenia”
    wypowiedział się TSUE w orzeczeniu z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba
    Premium Selection Sp. z o.o., w którym ten Sąd wskazał, że „(...) kryterium »pierwszego
    zasiedlenia« budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego
    użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. (...) kryterium to zostało uznane
    za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje

    się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że
    użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej
    opodatkowaniu”.
    W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych, z uwagi na fakt, że pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem a wydaniem budynku, budowli lub ich części składających się na
    Nieruchomość Komercyjną upłynął okres ponad 2 lat, wydanie Nieruchomości
    Komercyjnej na rzecz Nabywcy nie nastąpi w warunkach pierwszego zasiedlenia.
    Tym samym - co do zasady - sprzedaż Nieruchomości komercyjnej zabudowanej
    budynkami i budowlami (jak szczegółowo opisano w opisie zdarzenia przyszłego) będzie
    korzystała z fakultatywnego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3:
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy nabywca budynku budowli
    lub ich części:
    · są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    · złożą:
        przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    Według art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również
    zawierać:
    · imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    · planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
    · adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze
    zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy,
    że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Ze względu na fakt, iż Wnioskodawca i Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT i obie
    spółki złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dokonywanej transakcji w
    akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną dostawą
    Nieruchomości komercyjnej, w ocenie Zainteresowanych, nie zachodzą przeszkody do
    skorzystania z możliwości opodatkowania dostawy Nieruchomości komercyjnej na rzecz
    Kupującego.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4:
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości komercyjnej nie będzie stanowiła zbycia
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz na podstawie planowanej rezygnacji
    ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie opodatkowana
    VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki

    VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało
    zastosowania.
    Ponadto, jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT. Po nabyciu Nieruchomości komercyjnej
    Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni
    Nieruchomości komercyjnej. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług,
    podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego,
    nabycie Nieruchomości komercyjnej będzie związane z wykonywaniem czynności
    podlegających opodatkowaniu VAT.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony
    przy nabyciu Nieruchomości komercyjnej i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż
    spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu
    za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał
    obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów
    rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
    podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego
    o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości komercyjnej, jak
    również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego
    (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość
    podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie
    uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o
    zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Nabywcę
    rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod
    zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności,
    które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące
    się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi
    jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy
    towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w
    ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel,
    np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a
    zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.),
    zgodnie z którym:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
      Obejmuje ono w szczególności:
      1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
      (nazwa przedsiębiorstwa);
      2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
      stosunków prawnych;
      4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5. koncesje, licencje i zezwolenia;
      6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8. tajemnice przedsiębiorstwa;
      9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w
    szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy
    przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne,

    niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko
    elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.
    Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu
    art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on
    „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz
    „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”.
    Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
      Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
      wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
      prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich
    zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych
    relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze
    pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu
    przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania
    różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako
    pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).
    Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym.
    W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
      Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa -
      rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
      zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
      zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
      zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań).
    Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe,
    obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i
    funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
    W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w
    zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy
    rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego
    pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób
    prawnych). I tak:
    1. w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy
      zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w
      który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;
    2. wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej
      zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto,
      wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
      potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania
      gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

    3. wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
      określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna
      stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do
      samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze
      przedsiębiorstwa. (...) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w
      skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie
      działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy
      ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać
      sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić
      pewną całość.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w
              1rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:
    1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki
    pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez
    zbywcę bez konieczności:

        angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
        transakcji lub
        podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia
        umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
        przejęte składniki.
    W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia
    standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną
      takich umów;
    2. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    3. umowy zarządzania aktywami;
    4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na
    nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych
    działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia
    działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można
    było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu
    gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim
    przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób,
    by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.
    Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób
    umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
    Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.),
    wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie
    harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków
    obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa
    wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):
      „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki
      całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów
      nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie
      traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie

      podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki
      niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie
      niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu
      opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu”.
    Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o
    podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania
    całości lub części majątku przedsiębiorstwa.
    Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to,
    jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi
    funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia
    TSUE.
    W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego
    zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w
    wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:
      „Celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku
      przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym
      przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję
      zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku
      wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji
      VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej
      stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do
      każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa,
      włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią
      przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić
      działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego
      prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej
      likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy,
      pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny
      (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując
      wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
      wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
      podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
      podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
      Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112
      /WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma
      funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację
      określonego zadania gospodarczego”.
    Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:
      „Jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być
      wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania
      na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy”.
    Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy
    stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006
    /112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”,
    wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk
    kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie
    samych składników rzeczowych.
    Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią
    konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część

    przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części
    majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub
    niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego
    część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że Działalność Sprzedającego polega na zarządzaniu i
    rozwijaniu szerokiego portfela nieruchomości komercyjnych składającego się z
    nowoczesnych parków logistycznych w pobliżu głównych miast. Sprzedający jest
    właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (...), która ma być przedmiotem
    planowanej transakcji i obejmuje:
        działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, dla których Sąd Rejonowy w (...) V Wydział Ksiąg
        Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 11 i 12, dla których Sąd Rejonowy w (...) V Zamiejscowy Wydział Ksiąg
        Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, dla których Sąd Rejonowy w
        (...) V Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 25 i 26, dla których Sąd Rejonowy w (...) V Wydział Ksiąg Wieczystych z
        siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        działki nr 27 i 28, dla których Sąd Rejonowy w (...) V Zamiejscowy Wydział Ksiąg
        Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...)
    (wszystkie ww. działki wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami tj. budynkami,
    budowlami oraz obiektami małej architektury dalej łącznie jako: „Nieruchomość
    komercyjna”). Nieruchomość komercyjna jest zabudowana budynkami oraz budowlami w
    rozumieniu ustawy - Prawo budowlane.
    W ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości komercyjnej mają także zostać
    przeniesione na rzecz Nabywcy przez B:
    1) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości komercyjnej, które
      przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a
      także prawa Sprzedającego wynikające z umów najmu, w zakresie, w jakim Kupujący
      nie wstąpił w takie stosunki najmu na miejsce Sprzedającego zgodnie z art. 678 § 1
      Kodeksu cywilnego;
    2) standardowe środki trwałe wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej np.
      takie jak meble;
    3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców wynikające z umów najmu (w formie kaucji, gwarancji bankowych, rękojmi
      lub ubezpieczeń - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne
      na dzień Transakcji);
    4) prawa wynikające z umów projektowych oraz umów o roboty budowlane związane z
      wykonywaniem uprawnień z gwarancji i rękojmi oraz prawa i obowiązki wynikające z
      instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań projektantów i wykonawców
      wynikające z powyższych umów;
    5) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości komercyjnej,
      zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, księgi
      obiektów itp.,

    6) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości
      komercyjnej na uzgodnionych polach eksploatacji, a także prawo do upoważniania
      osób trzecich do wykonywania praw pochodnych dla celów adaptacji tych projektów
      budowlanych (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na
      dzień Transakcji);
    7) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca
      przedmiotu Transakcji, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące
      zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych pomieszczeń, kopie korespondencji z najemcami, umowy z
      architektami i generalnym wykonawcą itp.;
    8) licencje i zezwolenia (w tym decyzje administracyjne) związane z Nieruchomością
      komercyjną,
    9) umowy o korzystanie z nieruchomości przez operatorów telekomunikacyjnych na
      podstawie ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci
      telekomunikacyjnych w zakresie, w jakim Kupujący nie wstąpi w takie stosunki najmu
      w miejsce Sprzedającego z mocy prawa.
    Natomiast w ramach planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości komercyjnej nie dojdzie
    do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Spółki:
    1) firmy ani nazwy przedsiębiorstwa;
    2) umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy
      (wyjątkiem są kaucje od najemców zabezpieczające ich zobowiązania, które jednak
      mają charakter zwrotny);
    3) ksiąg handlowych;
    4) innych należności niż bezpośrednio związanych ze składnikami majątkowymi będącymi
      przedmiotem transakcji (np. związane z udzielonym przez Zbywcę innym podmiotom
      finansowaniem, należności handlowe, czy też należności pracownicze);
    5) umów z usługodawcami zewnętrznymi (np. księgowość, doradztwo podatkowe,
      prawnicy, zespół ochrony, konserwacja itp.);
    6) prawa do domen internetowych;
    7) umów ubezpieczenia Nieruchomości komercyjnej;
    8) znaków towarowych związanych z Nieruchomością komercyjną - w szczególności po
      finalizacji umowy sprzedaży nastąpi okres, w którym Kupujący zaprzestanie używania
      nazwy „(...)”, co obejmie usunięcie wszystkich znaków B z budynków na terenie
      Nieruchomości komercyjnych;
    9) innych praw własności intelektualnej niż wymienionych wyżej (poza np. dokumentacją
      budowlaną);
    10) zobowiązań związanych z Nieruchomością komercyjną takich jak dotyczące rozliczenia
      mediów za okres poprzedzający Transakcję, opłat za usługi wsparcia itp.;
                                                    111) pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23
      Kodeksu pracy;
    12) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie nieruchomością (Property
      Management Agreement), obejmującej m. in. bieżące zarządzanie obiektem,
      nadzorowanie budżetu, kontakty z najemcami, odpowiednie pozycjonowanie obiektu,
      maksymalizację stopy zwrotu z inwestycji;
    13) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (Asset
      Management Agreement);

    14) praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
      przez Zbywcę;
    15) praw i obowiązków z umów pożyczkowych / kredytowych służących finansowaniu
      działalności Zbywcy związanej z Nieruchomością komercyjną.
    Dodatkowo w ramach Transakcji co do zasady nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę
    należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu
    dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków / zobowiązań obciążających
    każdoczasowego właściciela Nieruchomości komercyjnej). Ponadto po Transakcji może
    również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami w zakresie określonych
    kosztów które dotyczą okresu poprzedzającego lub następującego bezpośrednio po
    Transakcji takich jak rozliczenie czynszów najmu lub opłat eksploatacyjnych, które są
    płacone zaliczkowo.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności
    dotyczą kwestii, czy przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym czy sprzedaż Nieruchomości
    komercyjnej wraz z innym elementami objętymi Transakcją będzie pozostawać w zakresie
    opodatkowania podatkiem VAT.
    Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do
    prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników
    materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę,
    itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że
    możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa
    samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie
    jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy
    zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako
    samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie
    działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany
    przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Przedmiotem transakcji nie będą składniki majątku Sprzedającego takie jak m.in. firma ani
    nazwa przedsiębiorstwa, umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące
    do Zbywcy, księgi handlowe, zobowiązania związane z Nieruchomością komercyjną, znaki
    towarowe, prawa do domen internetowych czy inne prawa własności intelektualnej. W
    ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę pracowników Sprzedającego w
                                  1ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23 Kodeksu pracy.
    Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art.
    2 pkt 27e ustawy.
    Zgodnie z Państwa wskazaniem, Nieruchomość komercyjna nie jest u Zbywcy formalnie
    wyodrębniona jako dział, departament, czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych
    regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują
    na takie wyodrębnienie. Nieruchomość komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona
    pod względem organizacyjnym. Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg
    rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości
    komercyjnej oraz dla Nieruchomości komercyjnej jako całości. Księgowość prowadzona

    jest bowiem w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy. Nieruchomość
    komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona również pod względem finansowym w
    ramach działalności Zbywcy.
    Ponadto przedmiot Transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania
    działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Nabywcę
    dodatkowych działań i angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje bowiem
    nieruchomości oraz umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie
    Nieruchomością komercyjną, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania
    technicznego Nieruchomości komercyjnej, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym
    zakresie.
    Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Państwa majątek będzie
    umożliwiał Państwu prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy
    składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że
    przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji
    „nieruchomościowych”. Przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości komercyjnej
    oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe samodzielne
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości komercyjnej wraz z ww. innymi
    elementami objętymi transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa
              1w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
    której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa Transakcja
    będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    Opisana Transakcja sprzedaży dotyczyć będzie zbycia poszczególnych wyżej opisanych
    składników majątku Sprzedającego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 ustawy. Dostawę każdego z wymienionych we wniosku
    składników majątku powinni Państwo opodatkować podatkiem VAT według stawki
    podatku właściwej dla każdego sprzedawanego składnika.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję więc za prawidłowe.
    Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości
    komercyjnej w ramach Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania
    podatkiem VAT oraz czy będą mogli Państwo zrezygnować z tego zwolnienia.
    Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami
    ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43
    ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
    Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu
    pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się
      przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
      rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po
      ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich
    części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich
    części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej
    położonej w (...), która ma być przedmiotem planowanej transakcji i obejmuje działki nr 1,
    2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28
    (wszystkie ww. działki wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami tj. budynkami,
    budowlami oraz obiektami małej architektury dalej łącznie jako: „Nieruchomość
    komercyjna”). Nieruchomość komercyjna jest zabudowana budynkami oraz budowlami w
    rozumieniu ustawy Prawo budowlane. W chwili obecnej na terenie Nieruchomości
    komercyjnej znajdują się w szczególności następujące obiekty: (...).
    W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,
    8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 zastosowanie
    znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy i kiedy w
    odniesieniu do budynków i budowli posadowionych na ww. działkach miało miejsce
    pierwsze zasiedlenie.
    Jak wskazali Państwo we wniosku, że Nieruchomość komercyjna została nabyta w 2014 r. i
    2015 r. Nieruchomość komercyjna nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele
    działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z
    działalnością gospodarczą Sprzedającego. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
    budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej upłynął
    okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną Transakcją
    nie poniesiono żadnych wydatków na ulepszenie budynku, budowli lub ich części, które
    stanowiłyby co najmniej 30% ich początkowej wartości.
    Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie budynków i budowli posadowionych na ww.
    działkach miało miejsce ponad dwa lata przed dniem Transakcji.

    W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, budowli a ich
    sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tych naniesień będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione
    warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także
    dostawa gruntów, na których ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a
    ust. 8 cyt. ustawy.
    Zatem, sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości komercyjnej będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od
    towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości komercyjnej będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a
    ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust.
    1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
    Zwolnienie dostawy Nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy
    podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku
    określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków
    wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji
    z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy
    wskazanych powyżej obiektów.
    Ze złożonego wniosku wynika, że na dzień Transakcji Zainteresowani są zarejestrowani w
    Polsce jako podatnicy czynni VAT. Strony (Kupujący i Sprzedający) złożyli 18 grudnia 2024
    r. zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT w formie aktu notarialnego.
    W związku z powyższym, skoro podjęliście Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od
    podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości
    komercyjnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według
    właściwej stawki podatku VAT.
    Tym samym należy zgodzić się z Państwem, że dostawa Nieruchomości komercyjnej, tj.
    zabudowanych budynkami i budowlami działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,
    15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 w ramach planowanej Transakcji będzie
    czynnością opodatkowaną podatkiem VAT z uwzględnieniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10, z którego Strony zrezygnują poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w akcie notarialnym, co w
    konsekwencji spowoduje, że planowana sprzedaż gruntu wraz z posadowionymi na nim
    budynkami i budowlami będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 uznaję za prawidłowe.
    Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku
    naliczonego faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości
    komercyjnej oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, należy
    wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,

      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z wniosku wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Zamierzają
    Państwo nabyć Nieruchomość komercyjną od Sprzedającego i prowadzić działalność
    gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości komercyjnej na rzecz podmiotów
    trzecich. Planują Państwo wykorzystywać Nieruchomość komercyjną do wykonywania
    czynności opodatkowanych.
    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości
    komercyjnej wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym
    samym nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1

    ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków i budowli
    korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej
    stawki podatku jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT.
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będą Państwo uprawnieni do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od
    Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości komercyjnej. Wynika to z
    faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy
    przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, i nie zaistnieją
    wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego,
    będziecie Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
    następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1
    ustawy.
    W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją
    aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. S.à r.l. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.