Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.603.2022.2.ST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-13
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomościach.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-obrót nieruchomościami; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

1 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomościach.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 16 sierpnia 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca pozostając we wspólności ustawowej małżeńskiej wraz z żoną, kilka lat temu postanowił ulokować nagromadzony kapitał przeznaczając go na zakup nieruchomości. Przeznaczenie środków pieniężnych na zakup nieruchomości wydawało się Wnioskodawcy w miarę stabilną lokatą kapitału. Zakup nieruchomości miał zrealizować przede wszystkim dwa cele: zapewnić Jemu i Jego małżonce stabilizację finansową na emeryturze, bądź być zabezpieczeniem na wypadek choroby w rodzinie, zwłaszcza, że choruje On od wielu lat, przyznana Mu została renta inwalidzka. Wnioskodawca nie wykluczał wówczas zabezpieczenia bytu swoich dzieci (na dzień złożenia wniosku posiada On jedno dziecko). W listopadzie 2017 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną od osób fizycznych, do majątku prywatnego trzy niezabudowane działki gruntu oznaczone: nr …, nr … oraz nr … w … o łącznej powierzchni 0,8687 ha, oznaczone w utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych księdze wieczystej nr … jako Ł - łąki trwałe. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2017 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Miasta z dnia 29 października 2015 r.: działka nr … (obręb …), działka nr … (obręb …), działka nr … (obręb …), znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

W celu połączenia/powiększenia posiadanej poprzedniej nieruchomości także w listopadzie 2017 r., Wnioskodawca wraz z żoną kupił od osób fizycznych, niezabudowane działki gruntu nr … oraz nr … w … o łącznej powierzchni 0,3238 ha, oznaczone w utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, o nr … jako Ł - łąki trwałe. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2017 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Miasta z dnia 29 października 2015 r.: działka nr … (obręb …), działka nr … (obręb …), znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

W kolejnym roku, tj. 2018 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli od osób fizycznych, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej niezabudowane działki oznaczone: nr … (działka nr … uległa podziałowi geodezyjnemu, w wyniku czego powstały dwie działki nr … o powierzchni 0,0917 ha oraz nr … o powierzchni 0,0123 ha) oraz nr … w … o łącznej powierzchni 0,1446 ha, oznaczone w utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych księdze wieczystej nr … jako Ł - łąki trwałe. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 7 maja 2018 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Miasta z dnia 29 października 2015 r.: działka nr … (obręb …), działka nr … (obręb …), znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej” oraz w granicach obszaru oznaczonego symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „komunikacja - droga publiczna, ulica zbiorcza oraz przeznaczenie dopuszczalne: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

W czerwcu 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył od osoby fizycznej, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej niezabudowaną działkę gruntu nr … w … (obręb ewidencyjny …), oznaczoną symbolem Ł - łąki trwałe o powierzchni 0,1702 ha. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowej działki, utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych nr … wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W sierpniu 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, nabył od osoby fizycznej w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej niezabudowaną działkę gruntu nr … w … (obręb ewidencyjny …), oznaczoną symbolem Ł - łąki trwałe o powierzchni 0,1687 ha. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowej działki, utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych nr … wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W listopadzie 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, nabył od osób fizycznych kolejne dwie niezabudowane działki gruntu nr … o powierzchni 0,0210 ha oznaczoną w utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek nr … jako BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz działkę nr … w … oznaczoną jako ŁV o powierzchni 0,0140 ha. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2018 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Miasta z dnia 29 października 2015 r.: działka nr … (obręb …), działka nr … (obręb …), znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem …, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

W listopadzie 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, nabył od osoby fizycznej w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej niezabudowaną działkę gruntu nr … w … (obręb ewidencyjny …), oznaczoną symbolem Ł - łąki trwałe o powierzchni 0,440 ha. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowej działki, utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych o nr … wpisany jest Wnioskodawca wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W 2018 r. zgłosił się do Wnioskodawcy kupiec, który miał w zamiarze nabyć wybrane działki gruntu. Wnioskodawca zawarł wraz z małżonką przedwstępną umowę sprzedaży wskazanych działek w formie aktu notarialnego, ale ostatecznie do sprzedaży nie doszło.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą od 2006 r. w zakresie sprzedaży detalicznej drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Żadne z powyżej opisanych nieruchomości nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie zostały wprowadzone na stan środków trwałych, nie zostały zaliczone do towarów, ani nie zostały nabyte celem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli Wnioskodawca zamierzałby wykorzystać grunt w prowadzonej działalności gospodarczej to ująłby go w stosownej ewidencji. Nabył On przedmiotowe działki wyłącznie w celu ulokowania kapitału na zabezpieczenie przyszłości, małżonki i ewentualnych dzieci i ochrony zdrowia rodziny (ze względu na niewydolny system ubezpieczeń). Działki gruntu zostały nabyte przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę z Ich oszczędności. Nie zamierza On na dzień złożenia wniosku reinwestować środków jakie mógłby uzyskać ze zbycia przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie podejmował wobec przedmiotowych działek czynności polegających na uzbrojeniu terenu w sieć wodną czy kanalizacyjną, dostawy gazu czy energii elektrycznej. Nie podejmował czynności mających na celu uzyskanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych dotyczących przedmiotowych działek. Od momentu nabycia do dnia złożenia wniosku, nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach zarobkowych, nie były też przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych ani nieodpłatnych umów cywilnoprawnych o podobnym charakterze.

Wnioskodawca obawia się trwającej sytuacji geopolitycznej, związanej z działaniami wojennymi, nie wie jak skutki i trwający konflikt zbrojny wpłyną na sytuację polskiej ludności cywilnej. Wobec tego, podjął próbę sprzedaży nieruchomości, poprzez zamieszczenie ogłoszeń w Internecie o sprzedaży, przede wszystkim, żeby ocenić popyt na te nieruchomości. W 2022 r. zgłosił się do Wnioskodawcy potencjalny kupiec, przy czym jak się okazało, kupujący nie widział ogłoszeń, sam się zainteresował nieruchomościami. Kupujący zaproponował korzystną cenę. Wobec tego, planuje On sprzedaż i wcześniej podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowych działek. Wątpliwości Wnioskodawcy budzi rozpoznanie prawidłowego źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy zbycie nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie wygeneruje przychód do opodatkowania i obowiązek zapłaty podatku dochodowego, jeśli Wnioskodawca podpisze przedwstępną umowę sprzedaży działek, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem działek wraz z małżonką. Działki stanowią Jego majątek wspólny oraz Jego Małżonki, jako nabyte w drodze umowy sprzedaży zawartej w trakcie trwania związku małżeńskiego do majątku wspólnego, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca zakupił działki opisane we wniosku i działki te stanowią element majątku wspólnego, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działki nie były wykorzystywane od momentu zakupu do działalności gospodarczej. Stanowiły dla Niego i Jego małżonki zabezpieczenie majątkowe, wykorzystywane do celów osobistych w tym sensie, że zostały zakupione jako zabezpieczenie majątkowe i nie podejmował On w stosunku do nich żadnych czynności. Opisane we wniosku działki zostały kupione przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę do majątku wspólnego, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż tych działek nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym poza prowadzoną pozarolniczą działalność gospodarczą. Przy czym, Wnioskodawca składając wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w pytaniu nr 1 we wniosku, zadał pytanie Organowi w zakresie kwalifikacji źródła przychodu i oczekuje odpowiedzi od Organu w tej kwestii. Gdyby Wnioskodawca nie miał wątpliwości, czy charakter Jego działań i następnie odpłatna sprzedaż stanowi przedmiot pozarolniczej działalności gospodarczej, czy jednak stanowi zarząd majątkiem prywatnym i dochód osiągnięty ze sprzedaży stanowić będzie dochód ze sprzedaży majątku prywatnego, nie wystąpiłby z wnioskiem o wydanie interpretacji.

Wobec powyższego, Wnioskodawca wnosi o rozstrzygnięcie prawne ze strony Organu w zakresie tego pytania.

Gmina Miasta chciała odkupić część działki od Wnioskodawcy, stanowiącej pobocze. Stąd dokonał On podziału geodezyjnego działki nr …. Z inicjatywą zakupu części działki wystąpiła Gmina Miasto …

Na przedmiotowe działki nie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na obowiązywanie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działki będące przedmiotem wniosku mają bezpośredni dostęp do dróg (trzech) publicznych.

Planowana jest jednorazowa sprzedaż wszystkich działek opisanych we wniosku. Wnioskodawca samodzielnie podejmuje czynności związane z planowaną sprzedażą polegające głównie na kontakcie z potencjalnym Kupującym. Nie ma On podpisanej żadnej umowy z agencją nieruchomości czy pośrednikami nieruchomości. Wnioskodawca na dzień złożenia wniosku, ani uzupełnienia braków wniosku, nie podpisał jeszcze przedwstępnej umowy sprzedaży. Transakcja jest na etapie projektu umowy przedwstępnej i projektu umowy przyrzeczonej. Kupujący podejmuje kontakt przeważnie drogą e-mailową z Wnioskodawcą, głównie w zakresie negocjacji ceny. Jeśli nie dojdzie do porozumienia z Kupującym w zakresie ceny sprzedaży, nie dokona zbycia działek. Wnioskodawca opisał we wniosku jakie czynności podejmował, a jakich nie podejmował w związku z planowaną sprzedażą działek i ocena charakteru tych działań jako zorganizowane i ciągłe stanowi istotę oceny kwalifikacji prawnej tych czynności i ewentualnego zaklasyfikowania ich jako pozarolnicza działalność gospodarcza, czyli wątpliwości, które ma Wnioskodawca występując z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca również w tym zakresie wnosi o ocenę prawną tych działań.

Wnioskodawca nie jest w żaden sposób powiązany z Kupującym.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nie później niż w 2024 r. lub 2025 r. Nieruchomość nie będzie dzierżawiona, lecz Kupujący uzyska zgodę Wnioskodawcy do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w oparciu o tę zgodę Kupujący będzie mógł wystąpić do właściwych organów administracyjnych o wydanie prawomocnych i ostatecznych decyzji, m.in. zatwierdzających projekt budowlany i udzielającej Kupującej pozwolenia na budowę, a także wyznaczyć geodezyjnie obiekt w terenie nieruchomości. Bedzie to nieodpłatne. Decyzje będą wystawione na Kupującego i pod rodzaj prowadzonej działalności Kupującego.

Kupujący będzie miał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowalne i w oparciu o tę zgodę Kupujący może uzyskać prawomocne i ostateczne decyzje administracyjne. Kupujący nie ma jednak prawa do podejmowania prac budowlanych. Wnioskodawca ma obowiązek dokonania cesji praw z zawartych umów przyłączeniowych.

Wnioskodawca w projekcie ww. umowy, zobowiązał się na żądanie Kupującego do udzielenia wszelkiej pomocy w związku z kontaktami Kupującego z właściwymi organami administracji publicznej i innymi jednostkami w trakcie ubiegania się o uzyskanie uzgodnień pozwoleń i opinii oraz pozwolenia na budowę, a także na uzyskanie interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem VAT – przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Strony umowy (tj. zarówno Sprzedający – Wnioskodawca, jak i Kupujący) zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży przyrzeczoną w określonym terminie, licząc od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. nie później niż do określonego dnia (planowana data 2024 r. lub 2025 r.), po spełnieniu wszystkich opisanych warunków do jej zawarcia, tj. uzyskania przez Kupującą jej własnym staraniem i na jej koszt prawomocnych i ostatecznych decyzji środowiskowych dotyczących zamierzenia inwestycyjnego, według wskazania Kupującego w określonym terminie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy, a w tym: kanalizacji sanitarnej, wodnej, gazowego, telekomunikacyjnego, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji oraz prawomocnej decyzji środowiskowej, jeśli okaże się niezbędna – w określonym terminie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, uzyskania przez Kupującego jego własnym staraniem i na jego koszt badań geologicznych pozwalających na realizację zamierzenia inwestycyjnego – w określonym terminie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, uzyskania przez Kupującego jego własnym staraniem i na jego koszt badań wykluczających zanieczyszczenia gruntu uniemożliwiające realizację zamierzenia inwestycyjnego – w określonym terminie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, uzyskania przez Kupującego jego własnym staraniem i na jego koszt prawomocnych i ostatecznych decyzji na lokalizację zmodernizowanego zjazdu publicznego według wskazania Kupującego – w określonym terminie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, uzyskania przez Kupującego jego własnym staraniem i na jego koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz innych niezbędnych ostatecznych decyzji, zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego umożliwiającej realizację na przedmiotowej nieruchomości zamierzenia inwestycyjnego – w określonym terminie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przypadku niespełnienia warunków wskazanych powyżej, Sprzedający (Wnioskodawca) nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei Kupujący wedle swojego wyboru, będzie mógł zaniechać dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży odstępując od niej, bądź zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży składając oświadczenie o rezygnacji z tych warunków, żądając jednocześnie wykonania umowy przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca udzieli pełnomocnictwa Kupującemu na to, aby na własny koszt, osobiście lub przez ustanowionych przez Kupującą stronę pełnomocników, wystąpiła do właściwych dostawców mediów o udzielenie im warunków przyłączeniowych dla budynku, w tym : o uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i ciepłowniczej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej i ciepłowniczej oraz umowy sprzedaży gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno – kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodnokanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzenia ścieków, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci teletechnicznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci teletechnicznej oraz umowy o sprzedaż usług telekomunikacyjnych, uzyskiwanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, wydania decyzji o warunkach zabudowy, wydanie pozwolenia na budowę. Decyzje będą wystawione na Kupującego i pod rodzaj prowadzonej działalności Kupującego.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, w stosunku do których planowałby ich sprzedaż.

Wnioskodawca nabył w dniu 21 czerwca 2012 r. będąc stanu cywilnego wolnego, zabudowaną nieruchomość w miejscowości … od osób fizycznych. Zbył tę nieruchomość 21 czerwca 2016 r. będąc już w związku małżeńskim. Nieruchomość była zabudowana murowanym domkiem letniskowym o powierzchni 30 m2, przeznaczonym do kapitalnego remontu. Działka o pow. 0,0159 ha miała charakter rekreacyjny i tak była wykorzystywana. Domek letniskowy był w złym stanie technicznym i Wnioskodawca nie chciał się podejmować jego remontu. Środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na bieżące wydatki rodziny.

**Pytania**

1\. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, czynności wykonywane przez Wnioskodawcę stanowią przedmiot działalności gospodarczej, o której mowa w treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. i tym samym przychód ze sprzedaży działek należy kwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., czy też sprzedaż działek nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym i przychód z ich sprzedaży należy kwalifikować do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f?

2\. Czy jeśli sprzedaż przedmiotowych działek będzie stanowiła źródło przychodów, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., to ich odpłatne zbycie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie wygeneruje powstanie przychodu do opodatkowania i obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych u Wnioskodawcy, jeśli podpisze On przedwstępną umowę sprzedaży działek, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek opisanych w zdarzeniu przyszłym, stanowi sprzedaż ze źródła, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. poza wykonywaną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż przedmiotowych działek będzie następowała w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż działek po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie nie wpłynie na powstanie przychodu do opodatkowania i obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, nawet, jeśli Wnioskodawca podpisze przedwstępną umowę sprzedaży działek, przed upływem 5 letniego okresu, o którym mowa powyżej.

Uzasadnienie:

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

\- odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8). Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Z ich wyjaśnieniem wiąże się najwięcej problemów interpretacyjnych. Pojęcie „zorganizowanie” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego.

Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.:

\- wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego);

\- uzyskanie właściwego numeru statystycznego;

\- zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu wypada jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej. W judykaturze ugruntował się pogląd, w świetle którego prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności), to pewien stan obiektywny. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (por. np. wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, publ. CBOSA). Dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne jest wykazanie, faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika („zorganizowanie prawne”), można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły, oraz że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 u.p.d.o.f. (por. np. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13, publ. CBOSA). Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez „ciągłość” działań, należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach sygn. akt II FSK 855/14, sygn. akt II FSK 1423/14, sygn. akt II FSK 379/14 oraz sygn. akt II FSK 3760/17). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym we wniosku nie ulega wątpliwości, że działania Wnioskodawcy nie przyjęły formy zorganizowania, ani w aspekcie formalno-prawnym, ani bez zachowania tej formy w aspekcie faktycznych Jego działań. Prowadzi On pozarolniczą działalność gospodarczą, ale zupełnie w innym zakresie. Jego działania nie przybrały formy działalności deweloperskiej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca dokonał zakupu działek i zasadniczo nie podejmował względem tych nieruchomości żadnych działań, które miałyby na celu przybranie zorganizowanej formy tej aktywności, tj. nie dokonuje On obrotu nieruchomościami (kupno celem sprzedaży), nie dokonywał czynności mających na celu podział działek, nie podejmował czynności związanych z uzbrojeniem działek czy doprowadzeniem do nich mediów, nie pozyskiwał żadnych decyzji administracyjnych. Działaniom Wnioskodawcy nie można również przypisać cech ciągłości. Znalezienie nieruchomości celem zakupu nie wymaga obecnie nadmiernego zaangażowania ze strony kupującego, albowiem większość ogłoszeń znajduje się w Internecie. Każda osoba fizyczna jest w stanie, w każdej chwili sprawdzić oferty sprzedaży nieruchomości i dokonać ich zakupu. Wyłącznie takie działania, które można przypisać każdej innej osobie fizycznej podejmował Wnioskodawca. Jego działania w tym aspekcie nie były nastawione na kupno-sprzedaż, wielu nieruchomości na przestrzeni wielu lat. Wręcz przeciwnie, Wnioskodawca zgodnie z poczynionym zamiarem dokonywał zakupu nieruchomości do majątku prywatnego, nie podejmując względem tych nieruchomości zasadniczo dalszych działań. Spełnienie jednej przesłanki, tj. przykładowo osiągnięcia zysku ze sprzedaży, nie przesądza o tym, że przychód osiągnięty ze zbycia, należałoby zaliczyć do źródła działalność gospodarcza, albowiem nie ma spełnionych przesłanek działania Wnioskodawcy typowego dla handlowca. NSA w wyroku z dnia z dnia 14 grudnia 2016 r. (sygn. akt II FSK 3436/14) wskazał, że za słuszny należy uznać pogląd, że o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży).

Zdaniem Wnioskodawcy, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości, które wydają się być w miarę stabilną lokatą kapitału. Trudno oczekiwać, żeby gospodarnie i racjonalnie postępujący sprzedający dokonał odpłatnego zbycia rzeczy bez osiągnięcia zysku (chyba, że wymaga tego nagła sytuacja życiowa). Zasadniczo, w obawie przed obecnie niestabilną sytuacją geopolityczną, zdaniem Wnioskodawcy jest najbardziej korzystny czas na sprzedaż nieruchomości, żeby osiągnąć jakikolwiek zysk ze sprzedaży.

NSA w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 stanął na stanowisku, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych, dopuszczając zatem tezę o możliwości zbywania nieruchomości wielokrotnie w ramach zarządu osobistym mieniem.

Biorąc pod uwagę stanowisko NSA, w przypadku Wnioskodawcy dojdzie do jednej transakcji sprzedaży działek (tyle, że stanowiących funkcjonalnie jedną nieruchomość). Skoro, jak wskazuje NSA w powołanym wyroku, zbycie nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ogranicza się do jednorazowej transakcji, to tym bardziej w przypadku Wnioskodawcy można uznać, że zbycie wielu działek w ramach jednej transakcji sprzedaży nie nosi znamion działalności gospodarczej. Zatem, biorąc pod uwagę, łącznie wszelkie okoliczności związane z Jego sytuacją, należy uznać, że planowana transakcja odpłatnego zbycia działek nie wypełnia znamion pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego, środki pieniężne uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości, nie będą stanowiły przychodu z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy u.p.d.o.f), gdyż brak jest podstaw, aby podejmowane przez Niego czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. W rezultacie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zakwalifikować do źródła poza wykonywaną działalnością gospodarczą, tj. zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. (prywatna sprzedaż nieruchomości). W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., przychód do opodatkowania powstaje z momentem odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

A zatem, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, odpłatna sprzedaż nie wygeneruje przychodu do opodatkowania i tym samym u Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości. W treści przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., mowa jest o odpłatnym zbyciu, a zatem musi nastąpić przeniesienie prawa własności nieruchomości na kupującego. Jeśli zatem, Wnioskodawca podpisze przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył, to fakt zawarcia umowy przedwstępnej nie ma wpływu na powstanie przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym. Dopiero sprzedaż, a zatem data podpisania umowy przenoszącej własność będzie miała znaczenie dla liczenia pięcioletniego okresu dla ewentualnego powstania przychodu do opodatkowania z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli zatem, Wnioskodawca dokona przeniesienia własności umową przenoszącą własność działek po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył nieruchomości, nie powstanie u Niego przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym, biorąc pod uwagę, że sprzedaż będzie następowała z majątku prywatnego (nie w wykonaniu działalności gospodarczej).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie jednak do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy,

za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w art. 5a pkt 6 omawianej ustawy opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakteru działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast - zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) - jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli nabycie gruntu następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17:

„Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawcy będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta zostanie we własnym imieniu. Planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru przypadkowego, incydentalnego.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Niepodważalny w sprawie jest fakt, że Wnioskodawca nabywał przedmiotowe nieruchomości w celach i z zamiarem zarobkowym, na co wskazują opisane przez Wnioskodawcę czynności, tj. nabycie kolejno nieruchomości:

· działki nr …, nr … oraz nr … o łącznej powierzchni 0,8687 ha, zakup w listopadzie 2017 r.,

· działki nr … oraz nr … o łącznej powierzchni 0,3238 ha, zakup w listopadzie 2017 r.,

· działki nr … (która podzielona została na działki o nr … oraz nr …) oraz nr … o łącznej powierzchni 0,1446 ha, zakup w 2018 r.,

· działki nr … o powierzchni 0,1702 ha, zakup w czerwcu 2018 r.,

· działki nr … o powierzchni 0,1687 ha, zakup sierpniu 2018 r.,

· działki nr … o powierzchni 0,0210 ha oraz nr … o powierzchni 0,0140 ha, zakup w listopadzie 2018 r.,

· działki nr … o powierzchni 0,440 ha, zakup w listopadzie 2018 r.

Ponadto, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działki przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia potrzeb osobistych Wnioskodawcy w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia, gdyż działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Oceniając działania Wnioskodawcy należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.

Wobec tego, opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Zakup nieruchomości przez Wnioskodawcę, a następnie ich sprzedaż - a tym samym czerpanie korzyści finansowych przez Niego świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Czynności Wnioskodawcy mają charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto, czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym Wnioskodawcy, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, dochód jaki Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawcy nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy,

kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Mając na uwadze powyższe, w okolicznościach faktycznych analizowanej sprawy należy uznać, że przychód z planowanej sprzedaży działek nie będzie – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), lecz do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) i opodatkowany według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać również należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pana stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).