Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.90.2020.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-26
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez Strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 kwietnia 2020 r. (data wpływu 17 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym 19 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 8 czerwca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.182.2020.2.PS, 0111-KDIB2-2.4014.90.2020.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 19 czerwca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości stanowiących powierzchnię logistyczną i magazynową dla podmiotów trzecich oraz działalność deweloperską. Spółka jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości zdefiniowanej poniżej.

Sprzedający planuje sprzedaż na rzecz X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania dalej: „Kupujący”) opisaną poniżej nieruchomość („Transakcja”).

Kupujący jest polską spółką celową będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Kupującego będzie w szczególności posiadanie, wynajmowanie, wydzierżawianie, wykorzystywanie i zarządzanie nieruchomościowymi aktywami majątkowymi. Jednocześnie, w odniesieniu do niezabudowanych działek gruntu, które zostaną zakupione od Sprzedającego Kupujący planuje wybudować na tych gruntach obiekty magazynowe. Kupujący nie prowadził do tej pory działalności w tym zakresie.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 r.. poz. 865 ze zm.).

Pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Sprzedający oraz Kupujący będą określani także w dalszej części wniosku jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

1.Przedmiot nabycia.

Kupujący zamierza kupić od Sprzedającego w szczególności:

*   prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. (dalej zwana „Nieruchomością 1”); poszczególne działki ewidencyjne gruntu jak i naniesienia znajdujące się na tych działkach zostały szczegółowo opisane w punkcie 3 (trzecim) oraz następnych punktach,
*   prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. (dalej zwana „Nieruchomością 2”); poszczególne działki ewidencyjne gruntu jak i naniesienia znajdujące się na tych działkach zostały szczegółowo opisane w punkcie 3 (trzecim) oraz następnych punktach,
*   budynki i budowle posadowione na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 szczegółowo opisane w następnych punktach.

2.Nabycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego.

Na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 28 czerwca 2007 r. (dalej zwana „Umową przeniesienia użytkowania wieczystego”) Sprzedający (będąc wówczas spółką w organizacji) nabył od A S.A. z siedzibą w W. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek nr (…) oraz …wraz z położonymi na niej budynkami i budowlami z tym, że w zakresie działki nr … Sprzedający nabył udział wynoszący 1942/4875 części w prawie użytkowania wieczystego, który to udział odpowiadał powierzchni 0.3884 ha działki nr …. Na dzień zawarcia Umowy przeniesienia użytkowania wieczystego na wniosek A S.A. toczyło się postępowanie podziałowe działki nr … na dwie działki o numerach … oraz ….

Na nabywanej nieruchomości na dzień zawarcia Umowy przeniesienia użytkowania wieczystego znajdowały się budowle i budynki, które były przeznaczone do rozbiórki bądź są lub były w jej trakcie w tym zakresie nieruchomość była zabudowana. Budynki i budowle wzniesione na nieruchomości były zaewidencjonowane przez A S.A. jako środki trwałe i obejmowały magazyn specjalny znajdujący się na działce nr …; budynek produkcyjny znajdujący się na działce nr …; portiernię znajdującą się na działce nr …. Na dzień nabycia przez Sprzedającego budynki i budowle usytuowane na nieruchomości nabywanej od A S.A. objęte były pozwoleniami na rozbiórkę stanowiącymi podstawę do ich rozbiórki, a pozwolenia te zostały przeniesione na Sprzedającego. Sprzedający dokonał rozbiórki wszystkich Budynków oraz budowli znajdującej się na tej nieruchomości.

Dostawa tej nieruchomości przez A S.A. na rzecz Sprzedającego zgodnie z postanowieniami Umowy przeniesienia użytkowania wieczystego była opodatkowana 22% VAT.

Na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współużytkowania wieczystego z 20 maja 2008 r. (dalej zwaną Umową zniesienia współużytkowania wieczystego) dokonano nieodpłatnego zniesienia współużytkowania wieczystego działek nr … oraz … powstałych z podziału działki nr … w ten sposób, że A S.A. nabyła wyłączne prawo użytkowania wieczystego działki nr …, a Sprzedający nabył wyłączne prawo użytkowania wieczystego działki nr ….

3.Działki składające się na Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2.

a)Opis działek na podstawie wypisów z rejestru gruntów.

Z wypisu z rejestru gruntów z 6 lutego 2019 r. dotyczącego Nieruchomości 1 nieruchomość ta składa się z jednej działki ewidencyjnej oznaczonej w rejestrze gruntów numerem …. Opis działki zawarty w rejestrze jest następujący:

TABELA 1 – załącznik PDF

Z kolei Nieruchomość 2 jak wynika z wypisu z rejestru gruntów z 6 lutego 2019 r. jej dotyczącego składa się z dwudziestu działek ewidencyjnych oznaczonych w rejestrze gruntów numerami: (…). Opis działek zawarty w rejestrze jest następujący:

TABELA 2 - załącznik PDF

Grunty orne znajdujące się na działkach nr … oraz … zostały trwale wyłączone z produkcji rolnej na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 8 sierpnia 2008 r.

b)Przeznaczenie działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z rysunkiem planu do uchwały Rady Miejskiej z dnia 12 stycznia 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr … oraz … wchodzą w całości w skład terenu oznaczonego symbolem 1P, natomiast działki nr … oraz … znajdują się w części na terenie oznaczonym symbolem 1P.

Z § 9 ust. 1 uchwały wynika, że dla terenu oznaczonego symbolem 1P ustalone zostało następujące przeznaczenie: a) działalność produkcyjna i budownictwo, b) usługi handlu hurtowego, c) składy i magazyny, d) usługi transportowe, e) obsługa firm, f) laboratoria i ośrodki badawcze, g) usługi rzemiosła, h) usługi finansowe, i) biura, j) usługi turystyki, k) usługi gastronomii, l) usługi handlu detalicznego, ł) ulice wewnętrzne, m) zieleń urządzona, n) infrastruktura towarzysząca, o) parkingi.

Z kolei § 9 ust. 2 uchwały określa obowiązujące na terenie oznaczonym symbolem 1P ustalenia dotyczące ukształtowania zabudowy.

Jednocześnie zgodnie z rysunkiem planu do uchwały działki nr … wchodzą, w części nie znajdującej się na terenie oznaczonym symbolem 1P, w skład terenu oznaczonego symbolem 6KDW. Zgodnie z § 16 ust. 1 uchwały dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 6KDW ustala się przeznaczenie – ulica wewnętrzna. Z kolei § 16 ust. 2 uchwały stanowi, że na terenie, o którym mowa w § 16 ust. 1 uchwały obowiązuje szerokość w liniach rozgraniczających jak na rysunku planu.

Działki nr … oraz … wchodzą, w części nieznajdującej się na terenie oznaczonym symbolem 1P, w skład terenu oznaczonego symbolem 4KD-Z. Zgodnie z § 14 ust. 1 uchwały, teren ten przeznaczony został na ulicę klasy zbiorczej. Ponadto, zgodnie z § 14 ust. 2 uchwały na danym terenie obowiązują następujące ustalenia dotyczące zagospodarowania terenu: 1) zmienna szerokość w liniach rozgraniczających jak na rysunku planu, 2) obustronne chodniki, 3) ścieżka rowerowa, 4) zieleń przyuliczna w zależności od lokalnych uwarunkowań i potrzeb.

Działka nr … znajduje się w części na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 6KDW oraz w części na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 4KD-Z.

TABELA 3- załącznik PDF

4.Budynki oraz budowle posadowione na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2

a)Pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie.

Decyzją z dnia 4 marca 2009 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił Sprzedającemu pozwolenia na budowę zespołu hal magazynowych wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą w zakresie I etapu, tj. budynku biurowego G2, hal magazynowych Al, A2, A3, A4, B1, B2, C, D, E i F wraz z towarzyszącą infrastrukturą (oraz budynkiem portierni, budynkiem punktu zdawczo-odbiorczego (PZO), zbiornikiem wody przeciwpożarowej oraz drogami wewnętrznymi) na Nieruchomości 1 i na Nieruchomości 2. („Inwestycja”). Decyzja została następnie zmieniona decyzją Prezydenta Miasta z dnia 6 listopada 2009 r. oraz zmienioną decyzją Prezydenta Miasta z dnia 4 sierpnia 2010 r. (dalej zwana: „Pozwolenie na Budowę”).

Na podstawie decyzji z dnia 17 lutego 2012 r. wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej zwana: „Pozwolenie na Użytkowanie”) zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie zespołu hal magazynowych wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą – w zakresie 1 etapu, tj. hal magazynowych A1 i B1 wraz z infrastrukturą, budynkiem portierni, budynkiem punktu zdawczo-odbiorczego (PZO), zbiornikiem wody przeciwpożarowej oraz częścią dróg wewnętrznych (układu komunikacyjnego) i ogrodzeniem terenu.

Jak wynika z przedstawionego obrysu działek:

*   magazyn A1 znajduje się na działkach nr …,
*   magazyn B1 znajduje się na działkach nr …,
*   budynek portierni znajduje się na działce nr …,
*   punkt zdawczo-odbiorczy znajduje się na działce nr …,
*   zbiornik wody przeciw pożarowej znajduje się na działce nr …,
*   część dróg układ komunikacyjny znajduje się na działkach nr ….

Ponadto na działce nr … znajduje się budynek techniczny, w którym znajduje się przyłącze gazu.

b)Przyjęcie budynków i budowli do używania.

Sprzedający rozpoczął dokonywać odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych od marca 2012 r. Datą przyjęcia do używania jest data wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, tj. 17 lutego 2012 r. W tym dniu Sprzedający przyjął do używania:

*   budynek magazynu A1 znajdujący się na działkach nr …,
*   budynek magazynu B1 znajdujący się na działkach nr …,
*   budynek portierni znajdujący się na działce nr ….,
*   zbiornik wody przeciwpożarowej znajdujący się na działce nr …,
*   części dróg układu komunikacyjnego znajdującego się na działkach nr ….

c)Oddanie w najem powierzchni magazynowej budynku magazynu Al oraz budynku magazynu B1.

Cała powierzchnia magazynowa budynku magazynu A1 oraz budynku magazynu B1 stanowiła przedmiot najmu. Poniżej znajduje się szczegółowe wskazanie powierzchni oddanej w najem oraz dat kiedy to nastąpiło.

TABELA 4- załącznik PDF

TABELA 5- załącznik PDF

Przedmiotem najmu była również część układu komunikacyjnego, tj. plac manewrowy, który oddano w najem 25 października 2012 r. Powierzchnia najmu wyniosła 1.125 m kw. Przedmiotem najmu były również niektóre miejsca parkingowe. Oddanie w najem wskazanych powierzchni oznaczało przekazanie ich do wyłącznego użytku najemcy. Wskazać również należy, iż część dróg układu komunikacyjnego znajdująca się na działkach nr … nie była przedmiotem najmu i była ogólnie dostępna najemcom oraz służyła do prawidłowego korzystania z budynków magazynu. Przedmiotem najmu nie była pozostała infrastruktura, tj.:

*   zbiornik wody przeciwpożarowej znajdujący się na działce nr …,
*   budynek portierni znajdujący się na działce nr ….,
*   punkt zdawczo-odbiorczy znajdujący się na działce nr …,
*   budynek techniczny, w którym znajduje się przyłącze gazu znajdujący się na działce nr ….

Wskazane naniesienia służyły i służą do prawidłowego korzystania z budynków magazynów, wobec czego są związane nierozerwalnie z zawieranymi umowami najmu.

Nieruchomość, która ma być przedmiotem Transakcji, tj. działki gruntu, budynki jak również budowle będzie określana w dalszej części wniosku jako Nieruchomość.

d)Pozostałe informacje dotyczące planowanej Transakcji.

W związku z wytworzeniem/nabyciem budynków oraz budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Ponadto, Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie w kwocie wyższej niż 30% ich wartości początkowej. Sprzedający niezwłocznie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie podjął działania mające na celu pozyskanie najemców na powierzchnie magazynowe znajdujące się w magazynie A1 oraz w magazynie B1.

Ponadto wskazano, iż:

1.  w odniesieniu do umów najmu na budynki magazynowe A1 i B1, których przedmiot najmu został już wydany najemcom, wraz z nabyciem przez Kupującego tych budynków wstąpi on w stosunki najmu na miejsce wynajmującego, tj. Sprzedającego zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; Kupujący nie ma zamiaru wypowiadać tych umów;
2.  w odniesieniu do umów najmu na budynki magazynowe A1 i B2, których przedmiot najmu nie został jeszcze wydany najemcy, Kupujący nabędzie prawa i obowiązki z tych umów na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości oraz zgód najemców na przelew praw i obowiązków z takich umów najmów na każdoczesnego właściciela Nieruchomości:
3.  w ramach Transakcji obejmującej nabycie Nieruchomości Kupujący kupi także od Sprzedającego prawo własności ruchomości związanych z Nieruchomością (w tym m.in. wyposażenie portierni itp.);
4.  w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, depozytów lub kaucji pieniężnych oraz gwarancji udzielonych przez spółki powiązane najemców; o ile będzie to miało zastosowanie;
5.  w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Kupującego w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu:
    *   majątkowych praw autorskich;
    *   praw zależnych, wraz z upoważnieniami i zobowiązaniami dotyczącymi autorskich praw osobistych do projektów stworzonych na podstawie umów z architektami, wraz z prawem własności nośników na których projekty te utrwalono;
6.  Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego etc.;
7.  umowy zawarte przez Sprzedającego z firmą zarządzającą Nieruchomością, firmą ochroniarską oraz firmą zajmującą się serwisem Nieruchomości zostaną rozwiązane przez Sprzedającego niezwłocznie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży; Kupujący zawrze we własnym zakresie nowe umowy na zarządzanie Nieruchomością, jej ochronę oraz serwisowanie, sprzątanie, przeglądy, prowadzenie księgowości, serwis dachu, odśnieżanie dachu i terenu;
8.  Kupujący nie przejmie w związku z planowaną Transakcją pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia pracowników);
9.  w umowie przyrzeczonej Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie przeniesienia na Kupującego Pozwolenia na Budowę, z wyłączeniem etapu I Inwestycji, dla którego zostało już wydane Pozwolenie na Użytkowanie oraz przeniesienia na Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowania Inwestycji wydanej na rzecz Sprzedającego przed uzyskaniem Pozwolenia na Budowę. Niemniej jednak, Kupujący nie wyklucza po zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości wygaszenia istniejącego Pozwolenia na Budowę oraz uzyskanie nowego pozwolenia na budowę;
10.  w okresie między zawarciem przedwstępnej, a przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Kupujący zamierza uzyskać na podstawie pełnomocnictwa udzielonego po zawarciu umowy przedwstępnej, warunki techniczne podłączenia budynków, które zostaną w przyszłości wybudowane na Nieruchomości, do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci mediów. W przypadku uzyskania takich warunków technicznych do dnia Transakcji prawa i obowiązki wynikające z warunków technicznych zostaną przeniesione na Kupującego, wraz z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży;
11.  w ramach Transakcji, możliwe jest, że część umów na dostawę mediów do Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego, w celu zapewnienia ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości;
12.  w ramach Transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu w uzgodnionym przez Strony zakresie – prawną i techniczną dokumentację związaną z Nieruchomością (w tym m.in. dotyczącą prac budowlanych, decyzji i pozwoleń związanych z Nieruchomością, korespondencją z różnymi organami administracji publicznej, dokumenty związane z umowami najmu);
13.  po sfinalizowaniu Transakcji majątek Sprzedającego stanowić będą, co do zasady, należności krótkoterminowe z tytułu sprzedaży związanej ze świadczeniem usług najmu oraz środki pieniężne na rachunkach bankowych; Sprzedający nie zamierza kontynuować działalności w zakresie wynajmu nieruchomości po sprzedaży Nieruchomości;
14.  w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego:
    1.  praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania dłużnego Sprzedającego,
    2.  praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,
    3.  praw i obowiązków z umowy zarządzania aktywami,
    4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,
    5.  należności podatkowych Sprzedawcy,
    6.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wskazane poniżej wyjątki),
    7.  rachunki bankowe Sprzedającego oraz środki pieniężne Sprzedającego,
    8.  księgi rachunkowe Sprzedającego,
    9.  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu Kodeksu cywilnego),
    10.  instalacje sieci mediów zlokalizowane na Nieruchomości, a stanowiące odrębny przedmiot własności przedsiębiorców przesyłowych lub podmiotów trzecich;
15.  po dokonaniu Transakcji Kupujący poza składnikami majątku nabytymi w ramach Transakcji będzie również angażował inne składniki majątku oraz podejmował dodatkowe działania, które będą niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie najmu takie jak (zawarcie określonych umów, w tym np. umowy o zarządzanie Nieruchomością);
16.  w odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych. Sprzedający wystawi na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia Transakcji. Następnie dojdzie do rozliczenia tych czynszów i opłat między Sprzedającym oraz Kupującym;
17.  pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji;
18.  strony Transakcji przewidziały też procedurę rozliczenia kwot czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, który może zostać omyłkowo uiszczony przez najemców na rzecz odpowiednio Sprzedającego lub Kupującego;
19.  z uwagi na fakt, że Nieruchomość jest obciążona hipoteką, przed zawarciem Transakcji, wierzyciel hipoteczny wyrazi zgodę na zwolnienie i wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości;
20.  Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu ani innej oddzielnej jednostki organizacyjnej formalnie wyodrębnionej w ramach struktury Sprzedającego; Sprzedający nie dokonał formalnego organizacyjnego wydzielenia nieruchomości; Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla nieruchomości i nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla nieruchomości – jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji przychody oraz koszty generowane przez tą nieruchomość;
21.  w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT;
22.  przed Transakcją na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej zostaną uzyskane zaświadczenia wykazujące, że Sprzedający nie zalega z płatnościami podatków lub innych opłat publicznoprawnych lub przedstawiające kwotę odpowiednich zaległości oraz zostaną uzyskane zaświadczenia na podstawie art. 306e Ordynacji podatkowej, iż nie toczą się postępowania podatkowe wobec Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji);
23.  w umowie sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, umów najmu, (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji);
24.  przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Kupujący złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT;
25.  działalność Sprzedającego polegająca na wynajmie budynków była i jest opodatkowana podatkiem VAT; budynki i budowle nie służyły Sprzedającemu do wykonywania czynności zwolnionych z VAT;
26.  po nabyciu przez Kupującego Nieruchomości, w tym budynków, Nieruchomość będzie nadal eksploatowana (wynajmowana na cele komercyjne). Kupujący zamierza także wybudować kolejne budynki na Nieruchomości, które będą wynajmowane na cele komercyjne. Możliwe jest, iż w przyszłości Nieruchomość zostanie odsprzedana lub zbyta w innej formie. Działalność Kupującego w zakresie wynajmu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez Strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez Strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej w przypadku złożenia przez Strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 czerwca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4

\-1.4012.182.2020.3.PS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji będą dwie Nieruchomości (określone jako Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2), które Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmują prawo wieczystego użytkowania działek gruntu wraz z naniesieniami oraz budynkami i budowlami. Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Kupujący złożą właściwemu dla Kupującego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 czerwca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.182.2020.3.PS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) transakcja sprzedaży działek zabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.(…)”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.