Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-675/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-02-28
Teza: Czy z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2013 r. (data wpływu 17 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) od Y. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość położoną w R., gminie K. (dalej: „Nieruchomość 1”) oraz nieruchomość położoną w S. , gminie S. (dalej: „Nieruchomość 2”). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2014 r. Transakcja zostanie dokonana w dwóch odrębnych aktach notarialnych (jednym dotyczącym Nieruchomości 1, drugim dotyczącym Nieruchomości 2), które mogą zostać podpisane w różnych terminach. W dalszej części wniosku o interpretację Wnioskodawca odnosząc się do daty/momentu Transakcji odnosi się odpowiednio do daty podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2.

Zbywca jest właścicielem Nieruchomości 2. Przed dniem Transakcji w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Zbywca stanie się również właścicielem Nieruchomości 1 w następstwie połączenia przez przejęcie w trybie przewidzianym w art. 492 § 5 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1030, t.j., dalej: „KSH”) P.I Sp. z o.o. (dalej: „Spółka przejmowana”), będącej aktualnym właścicielem Nieruchomości 1.

Na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość 1 obejmować będzie:

*   prawo własności zabudowanej budynkami i budowlami działki gruntu (dalej: ,,Działka w R. ”);

*   własność znajdujących się na tej działce obiektów: budynku magazynowo-biurowego (dalej: „Budynek A” i innych obiektów budowlanych, w tym budynków i budowli, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynku A (dalej łącznie: „Budowle związane z Budynkiem A”), w szczególności:
    *   budka strażnicza (wartownia),
    *   drogi wewnętrzne,
    *   parkingi,
    *   place załadunkowe,
    *   place manewrowe,
    *   rampy wjazdowe i rozładowcze,
    *   zbiornik wodny (przeciwpożarowy),
    *   zbiornik septyczny (szambo),
    *   przyłącze gazowe,
    *   ogrodzenie.

Jednocześnie, w skład Nieruchomości 1 nie będzie wchodziło prawo własności separatorów, stanowiących rzecz ruchomą niezwiązaną trwale z gruntem, położonych na Działce w R. i należących do najemcy Budynku A.

Działka w R. wchodząca w skład Nieruchomości 1 objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działka w R. znajduje się na terenach oznaczonych symbolem „Z.” (tj. tereny działalności spedycyjno-magazynowej).

Na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość 2 obejmować będzie:

*   prawo własności 57 działek gruntu (dalej łącznie: „Działki w S.”), w tym:
    *   niezabudowanych działek gruntu (w dalszej części wniosku łącznie jako „Działki niezabudowane w S.”), oraz
    *   zabudowanych budynkami lub budowlami działek gruntu (w dalszej części wniosku łącznie jako „Działki zabudowane w S.”),

*   własność trzech budynków w postaci hal magazynowo-składowych z częścią biurowo-socjalną zlokalizowanych na Działkach zabudowanych w S. (w dalszej części wniosku łącznie jako „Hale”), tj.:
    *   budynku A (dalej: „Hala A”),
    *   budynku B (dalej: „Hala B”),
    *   budynku C (dalej: „Hala C”),

*   własność dwóch budynków o funkcji mieszkalnej (zgodnie z wypisem z kartoteki budynków prowadzonej dla Nieruchomości 2; dalej: „Budynki mieszkalne”) znajdujących się na jednej z Działek zabudowanych w S. , będących w złym stanie technicznym, pozbawionych dachu, a także stolarki okiennej oraz drzwi wewnętrznych / zewnętrznych.

*   własność pozostałych obiektów budowlanych znajdujących się na Działkach zabudowanych w S., w tym budynków i budowli wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Hal (dalej łącznie: „Budowle związane z Halami”), w szczególności:
    *   wiata magazynowa (dalej: „Wiata”),
    *   budynki portierni (wartownie),
    *   budynek techniczny pompowni wody wraz ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej,
    *   zbiornik retencyjny,
    *   rampa,
    *   place postojowe,
    *   parkingi,
    *   drogi wewnętrzne,
    *   kontener biurowo-socjalny A.,
    *   przyłącza i sieć wodno-kanalizacyjna,
    *   przyłącze gazowe,
    *   ogrodzenie,
    *   pylony reklamowe.

Działki w S. wchodzące w skład Nieruchomości 2 objęte są księgami wieczystymi, prowadzonymi przez Sąd Rejonowy.

Zgodnie z obowiązującym na dzień złożenia Wniosku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działki w S. położone są na „terenach składów i magazynów, handlu hurtowego oraz baz – 2\`(...)\`.” z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę magazynową składy i bazy z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz strefy zieleni izolacyjnej, przy czym część Działek w S. oznaczona jest symbolem „0\`(...)\`” tj. przeznaczona na drogi. Dodatkowo, na dzień złożenia Wniosku opublikowany został w dniu 6 grudnia 2013 r. nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy S. na obszarze wsi S. (plan ten w dniu złożenia niniejszego Wniosku nie wszedł jeszcze w życie, ale zgodnie z uchwałą powinien wejść w życie w terminie 14 dni od dnia opublikowania tj. 20 grudnia 2013 r.). W nowo opracowanym planie Działki w S. zlokalizowane są na terenach oznaczonych symbolem 1 PU z przeznaczeniem podstawowym pod składy i magazyny oraz przeznaczeniem dopuszczalnym pod usługi w formie wolnostojącej lub wbudowanej.

W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 określane będą łącznie jako: „Nieruchomości”.

Jak wskazano wyżej, przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości, tj. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2. W zakres Transakcji nie będą wchodzić natomiast znajdujące się na Działce w R. i Działkach w S. elementy infrastruktury przesyłowej stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „KC” lub „Kodeks cywilny”).

Spółka przejmowana stała się właścicielem Działki w R. – zabudowanej już Budynkiem A oraz większością z Budowli związanych z Budynkiem A – na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży zawartej z Y. sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni właściciel Nieruchomości 1”) dnia 29 czerwca 2010 r. Sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22%, a Spółka przejmowana odliczyła naliczony przy nabyciu podatek VAT.

Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu Budynku A i większości Budowli związanych z Budynkiem A przeprowadził w kilku etapach Poprzedni właściciel Nieruchomości 1. Zasadnicza część inwestycji została zrealizowana na początku 2008 r., gdy wybudowano i oddano do użytku Budynek A oraz większość Budowli związanych z Budynkiem A. Po sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Spółki przejmowanej, zgodnie z ustaleniami umowy z dnia 29 czerwca 2010 r. zawartej ze Spółką przejmowaną i przenoszącej własność Nieruchomości 1, Poprzedni właściciel Nieruchomości 1 przeprowadził dodatkowe prace obejmujące Nieruchomość 1 – wybudował oddaną do użytku w listopadzie 2010 r. drogę wewnętrzną (dojazdową). Cena nabycia Nieruchomości 1 przez Spółkę przejmowaną obejmowała wybudowanie wskazanej drogi (Poprzedni właściciel Nieruchomości 1 zobowiązał się do jej wybudowania „na swój koszt” w ramach ustalonej przez strony ceny za Nieruchomość 1). Następnie wskazana droga została sprzedana na rzecz gminy Kórnik i nie będzie ona obecnie przedmiotem Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości 1 przez Spółkę przejmowaną, prowadziła ona na niej dodatkowe prace budowlane – w szczególności w lipcu 2012 r. zamontowano stalowe bariery energochłonne, a w sierpniu 2013 r. utwardzono część powierzchni Działki w R.

Po ich oddaniu do użytkowania, Budynek A i Budowle związane z Budynkiem A, wchodzące w skład Nieruchomości 1 nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z Budynkiem A oraz Budowlami związanymi z Budynkiem A, wykorzystywanych przez Spółkę przejmowaną do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości 1), Spółce przejmowanej przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Całość powierzchni magazynowej i biurowej w Budynku A była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Budynku A nieoddanej uprzednio do użytkowania, do chwili Transakcji upłyną ponad 2 lata. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku A (inne niż powierzchnie magazynowe i biurowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem najmu.

Ponadto, zgodnie z postanowieniami umowy najmu, której stroną jest Spółka przejmowana, najemcy przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości 1 obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku tego najemcy. Co istotne, postanowienia umowy najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli związanych z Budynkiem A (dotyczy to miejsc parkingowych, placu załadunkowego). W odniesieniu do tych Budowli związanych z Budynkiem A (przeznaczonych do wyłącznego użytku najemcy) na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania.

Jak wskazano uprzednio, w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę m.in. prawo własności Nieruchomości 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu dotyczącej powierzchni w ramach Nieruchomości 1.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością 1 oraz umową najmu obciążającą Nieruchomość 1, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemcę, w tym prawa z gwarancji bankowych,

*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości i zabezpieczenia (jeżeli w dacie sprzedaży będą w posiadaniu Zbywcy) wynikające z umów budowlanych,

*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością 1, w tym do projektu architektoniczno- budowlanego,

*   ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością 1,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością 1 i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości 1, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości 1. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością 1,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości 1 (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),
    *   ogólnej konserwacji obiektów i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości 1,
    *   sprzątania i odśnieżania,
    *   wywozu nieczystości,
    *   ubezpieczenia Nieruchomości 1 (po Transakcji Nieruchomość 1 przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
    *   ochrony Nieruchomości 1,
    *   obsługi serwisowej pokrycia dachowego,
    *   konserwacji sprzętu,
    *   utrzymania terenów zewnętrznych,
    *   monitoringu pożarowego,
    *   przeglądu konserwacyjnego klap dymowych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości 1. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości 1 w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Zbywca stał się właścicielem działek, z których w wyniku licznych podziałów powstały Działki w S. wchodzące w skład Nieruchomości 2, na podstawie:

*   umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 17 września 2007 r.

*   umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2007 r.

*   umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2007 r.

*   umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2007 r.

Zbywca dokonał wyburzeń znajdujących się na niektórych z nabytych działek starych obiektów i przystąpił do realizacji inwestycji polegającej na budowie Hal i Budowli związanych z Halami. Wyburzenia nie objęły swym zakresem Budynków mieszkalnych, które Zbywca nabył w dniu 15 listopada 2007 r. na podstawie jednego ze wskazanych powyżej aktów notarialnych. Dostawa Budynków mieszkalnych podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zasadnicza część inwestycji została zrealizowana w 2009 r., gdy wybudowano i oddano do użytku Hale oraz większość Budowli związanych z Halami. Po tym terminie Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem Nieruchomość 2 – w szczególności przebudowę Hali A, przebudowę Hali B, budowę pozostałych Budowli związanych z Halami wchodzących w skład Nieruchomości 2.

Mimo dokonywanych ulepszeń Nieruchomości 2, po ich oddaniu do użytkowania, Hale i Budowle związane z Halami wchodzące w skład Nieruchomości 2 nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Budynki mieszkalne, po ich nabyciu przez Zbywcę nie były ulepszane.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Hal i budowli związanych z Halami wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości 2), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Całość powierzchni magazynowej i biurowej w Halach była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Hal nieoddanej uprzednio do użytkowania, do chwili Transakcji upłynie ponad 2 lata. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Halach (inne niż powierzchnie magazynowe i biurowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Co istotne, postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli związanych z Halami (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych, placu załadunkowego, czy Wiaty). W odniesieniu do części ze wskazanych Budowli związanych z Halami (przeznaczonych do wyłącznego użytku danego najemcy) na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania a w stosunku do części z tych Budowli związanych z Halami dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną.

Jak wskazano uprzednio, w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę m.in. prawo własności Nieruchomości 2. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w skutek nabycia z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością 2 oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość 2, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych,

*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością 2, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego, ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością 2,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością 2 i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości 2, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości 2. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością 2,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości 2 (energia elektryczna, gaz, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne),
    *   ogólnej konserwacji obiektów i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości 2,
    *   odśnieżania,
    *   ubezpieczenia Nieruchomości 2 (po Transakcji Nieruchomość 2 przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
    *   ochrony Nieruchomości 2,
    *   obsługi serwisowej pokrycia dachowego, utrzymania terenów zewnętrznych,
    *   monitoringu pożarowego.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości 2, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości 2. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości 2 w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy (Spółki przejmowanej). Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomościami), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   umowy o świadczenie usług księgowych,

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców powierzchni Nieruchomości i wykonawców robót, jeżeli w dacie sprzedaży będą w posiadaniu Zbywcy),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomościami, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami,

*   instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek,

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomości, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią i nie będą stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomości nie będą stanowić również formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni poszczególnych Nieruchomości.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest odpłatny wynajem powierzchni komercyjnych.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Nabywca i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy obu Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Zbywca zamierza wystawić na Wnioskodawcę stosowne faktury VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca (wniosek złożony przez P. Sp. z o.o.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (z tytułu Transakcji) - zgodnie z art. 86 Ustawy o VAT?
2.  Czy z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 19 lutego 2014 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1319/13-2/AS.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi ternu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 %.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że X. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) od Y Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość położoną w R., gminie K. (dalej: „Nieruchomość 1”) oraz nieruchomość położoną w S., gminie S. (dalej: „Nieruchomość 2”). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2014 r. Transakcja zostanie dokonana w dwóch odrębnych aktach notarialnych (jednym dotyczącym Nieruchomości 1, drugim dotyczącym Nieruchomości 2), które mogą zostać podpisane w różnych terminach. W dalszej części wniosku o interpretację Wnioskodawca odnosząc się do daty/momentu Transakcji odnosi się odpowiednio do daty podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2. Zbywca jest właścicielem Nieruchomości 2. Przed dniem Transakcji w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Zbywca stanie się również właścicielem Nieruchomości 1 w następstwie połączenia przez przejęcie w trybie przewidzianym w art. 492 § 5 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1030, t.j., dalej: „KSH”) P. I. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka przejmowana”), będącej aktualnym właścicielem Nieruchomości 1. Na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość 1 obejmować będzie:

*   prawo własności zabudowanej budynkami i budowlami działki gruntu (dalej: ,,Działka w R.”);

*   własność znajdujących się na tej działce obiektów: budynku magazynowo-biurowego (dalej: „Budynek A” i innych obiektów budowlanych, w tym budynków i budowli, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynku A (dalej łącznie: „Budowle związane z Budynkiem A”), w szczególności:
    *   budka strażnicza (wartownia),
    *   drogi wewnętrzne,
    *   parkingi,
    *   place załadunkowe,
    *   place manewrowe,
    *   rampy wjazdowe i rozładowcze,
    *   zbiornik wodny (przeciwpożarowy),
    *   zbiornik septyczny (szambo),
    *   przyłącze gazowe,
    *   ogrodzenie.

Jednocześnie, w skład Nieruchomości 1 nie będzie wchodziło prawo własności separatorów, stanowiących rzecz ruchomą niezwiązaną trwale z gruntem, położonych na Działce w R. i należących do najemcy Budynku A. Działka w R. wchodząca w skład Nieruchomości 1 objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działka w R. znajduje się na terenach oznaczonych symbolem „Z\`(...)\`” (tj. tereny działalności spedycyjno-magazynowej). Na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość 2 obejmować będzie:

*   prawo własności 57 działek gruntu (dalej łącznie: „Działki w S.”), w tym:
    *   niezabudowanych działek gruntu (w dalszej części wniosku łącznie jako „Działki niezabudowane w S.”), oraz
    *   zabudowanych budynkami lub budowlami działek gruntu (w dalszej części wniosku łącznie jako „Działki zabudowane w S.”),

*   własność trzech budynków w postaci hal magazynowo-składowych z częścią biurowo-socjalną zlokalizowanych na Działkach zabudowanych w S. (w dalszej części wniosku łącznie jako „Hale”), tj.:
    *   budynku A (dalej: „Hala A”),
    *   budynku B (dalej: „Hala B”),
    *   budynku C (dalej: „Hala C”),

*   własność dwóch budynków o funkcji mieszkalnej (zgodnie z wypisem z kartoteki budynków prowadzonej dla Nieruchomości 2; dalej: „Budynki mieszkalne”) znajdujących się na jednej z Działek zabudowanych w S., będących w złym stanie technicznym, pozbawionych dachu, a także stolarki okiennej oraz drzwi wewnętrznych / zewnętrznych.

*   własność pozostałych obiektów budowlanych znajdujących się na Działkach zabudowanych w S., w tym budynków i budowli wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Hal (dalej łącznie: „Budowle związane z Halami”), w szczególności:
    *   wiata magazynowa (dalej: „Wiata”),
    *   budynki portierni (wartownie),
    *   budynek techniczny pompowni wody wraz ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej,
    *   zbiornik retencyjny,
    *   rampa,
    *   place postojowe,
    *   parkingi,
    *   drogi wewnętrzne,
    *   kontener biurowo-socjalny A.,
    *   przyłącza i sieć wodno-kanalizacyjna,
    *   przyłącze gazowe,
    *   ogrodzenie,
    *   pylony reklamowe.

Działki w S. wchodzące w skład Nieruchomości 2 objęte są księgami wieczystymi, prowadzonymi przez Sąd Rejonowy.

Zgodnie z obowiązującym na dzień złożenia Wniosku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działki w S. położone są na „terenach składów i magazynów, handlu hurtowego oraz baz – 2\`(...)\`” z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę magazynową składy i bazy z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz strefy zieleni izolacyjnej, przy czym część Działek w S. oznaczona jest symbolem „0\`(...)\`” tj. przeznaczona na drogi. Dodatkowo, na dzień złożenia Wniosku opublikowany został w dniu 6 grudnia 2013 r. nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy S. na obszarze wsi S. (plan ten w dniu złożenia niniejszego Wniosku nie wszedł jeszcze w życie, ale zgodnie z uchwałą powinien wejść w życie w terminie 14 dni od dnia opublikowania tj. 20 grudnia 2013 r.). W nowo opracowanym planie Działki w S. zlokalizowane są na terenach oznaczonych symbolem 1\`(...)\` z przeznaczeniem podstawowym pod składy i magazyny oraz przeznaczeniem dopuszczalnym pod usługi w formie wolnostojącej lub wbudowanej. W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 określane będą łącznie jako: „Nieruchomości”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 19 lutego 2014 r. Nr IPPP1/443-1319/13-2/AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „Podsumowując, z uwagi na fakt, iż:

*   wchodzące w skład Nieruchomości 2 Działki niezabudowane w S. nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT,

*   Nabywca oraz Zbywca złożą oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tych części Nieruchomości, których dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,

*   dostawa tych części Nieruchomości, które nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,

stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT 23% należy uznać za prawidłowe.” A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.