Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-14011.810.2021.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 sierpnia 2021 r. (data wpływu 31 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 8 października 2021 r. (data wpływu 8 października 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 31 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawcą jest osoba fizyczna będąca rezydentem podatkowym Niemiec. Wnioskodawca jest właścicielem na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej z działek ewidencyjnych numer (…)/1 i (…)/2 (dalej „Nieruchomość”), o stosunkowo niewielkiej powierzchni, tj. (…) m2.

Nieruchomość została zakupiona przez dziadków żony Wnioskodawcy dnia (…) czerwca 1928 r. z zamiarem budowy na Nieruchomości domu jednorodzinnego. Problemy zdrowotne i finansowe, a następnie wybuch II Wojny Światowej spowodowały, że do 1939 r. na Nieruchomości wykonano jedynie studnię. Dziadkowie żony Wnioskodawcy zmarli w 1963 r. i 1965 r. W 1972 r. Sąd Powiatowy wydał postanowienie, zgodnie z którym Nieruchomość w udziałach 1/2 odziedziczyło ich dwoje dzieci, w tym ojciec żony Wnioskodawcy.

W kwietniu 2000 r. ojciec żony Wnioskodawcy darował przysługujący mu udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości na rzecz żony Wnioskodawcy do jej majątku wspólnego z Wnioskodawcą. W dniu (…) lipca 2001 r. druga współwłaścicielka Nieruchomości (która jako spadkobierczyni nabyła swój udział zgodnie z ww. postanowieniem Sądu Powiatowego z 1972 r.) sprzedała swój udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży (dalej „Umowa Kupna”), w wyniku czego Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy stali się wyłącznymi właścicielami Nieruchomości.

Wnioskodawca i jego małżonka nabyli Nieruchomość z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego, a dopiero zmiana sytuacji życiowej spowodowała, że złożyli wnioski o uzyskanie wskazanych poniżej decyzji administracyjnych.

W 2013 r. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy uzyskali dla Nieruchomości decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną, budowa drogi wewnętrznej, chodników i placu utwardzonego na Nieruchomości, budowa dwóch zjazdów z działki nr (…) na Nieruchomość.

W dniu (…) czerwca 2015 r. wydana została przez Prezydenta Miasta decyzja odmawiająca udzielenia pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Wnioskodawca wraz z małżonką od tej decyzji odwołali się do wojewody, który (…) listopada 2015 r. podtrzymał decyzję Prezydenta Miasta o odmowie wydania pozwolenia na budowę. Wniesiona przez Wnioskodawcę i jego małżonkę skarga na te decyzje do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego została oddalona (…) lipca 2016 r.

Następnie Prezydent Miasta wydał pozwolenie na budowę z dnia (…) stycznia 2018 r., która to decyzja została zaskarżona przez sąsiadów i decyzją wojewody z (…) września 2018 r. została uchylona i przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po zwróceniu sprawy do organu I instancji Wnioskodawca i jego małżonka dokonali małych korekt w projekcie i (…) stycznia 2019 r. wydano pozwolenie na budowę, które znów zaskarżono i decyzją wojewody z (…) lutego 2020 r. pozwolenie to znów zostało uchylone i przekazane do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po ponownym skorygowaniu projektu decyzją z (…) lutego 2021 r. wydano kolejne pozwolenie na budowę, które zostało zaskarżone przez dwa podmioty.

Postępowanie w sprawie trwa, a zatem na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie posiada ostatecznej ani prawomocnej (w rozumieniu Ustawy – Kodeks Postępowania Administracyjnego) decyzji – pozwolenie na budowę dla ww. Nieruchomości.

Na Nieruchomości dotychczas nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, ani nie uzyskiwano z niej żadnych dochodów. Ostatnio została ogrodzona, ponieważ stanowiła miejsce darmowego parkingu dla okolicznych mieszkańców. Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie byli i nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, jak również nie prowadzili i nie prowadzą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, jak również żona Wnioskodawcy nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie prowadzili działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Nie ogłaszali się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Wobec wieloletnich, nieskutecznych prób uzyskania pozwolenia na budowę i aktualnie przedłużającego się postępowania w tej sprawie, co budzi uzasadnione obawy o uzyskanie satysfakcjonującego efektu tych starań, Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości za zgodą małżonki.

Natomiast, pismem z 8 października 2021 r., Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy wskazując, iż w dniu (…) września 2021 r. Wojewoda wydał decyzję utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia (…) lutego 2021 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą Wnioskodawcy pozwolenia na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę na Nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wielostanowiskowym, instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, oświetleniem terenu i elementami zagospodarowania terenu w postaci: chodników, parkingu, dwóch ramp wjazdowych do garaży podziemnych, placu utwardzonego.

W związku z powyższym na dzień planowanej dostawy Nieruchomości w stosunku do Nieruchomości będzie obowiązywała ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla wyżej opisanego zamierzenia inwestycyjnego.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych (oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2).**

1\. Czy transakcja polegająca na sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę za zgodą małżonki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, prawidłowe jest stanowisko, iż Wnioskodawca powinien rozpoznać jako przychód z działalności gospodarczej całą cenę sprzedaży Nieruchomości, a jako koszt uzyskania przychodów całą cenę zakupu wynikającą z Umowy Kupna?

**Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1**, transakcja polegająca na sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę za zgodą małżonki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jednocześnie zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Nie można traktować jako działalności gospodarczej działań prowadzonych z zachowaniem reguł gospodarności nie można utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. np. wyroki NSA z dnia 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, czy z dnia 30 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 3760/17). O działalności gospodarczej może być mowa jedynie wówczas, gdy działania podejmowane w odniesieniu do nieruchomości podatnika są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., a to w szczególności w przypadku, gdy podatnik będzie działał w sposób zasadniczo różny od normalnego wykonywania prawa własności, jak również z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego, a nie jednorazowego źródła dochodu.

Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 2134/16, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać – rozpatrywany całościowo – zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższa cenę, tylko w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną specyficzną wyłącznie dla podmiotów trudniących się zawodowo obrotem nieruchomości (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 5 marca 2020 r., sygn. I SA/Rz 912/19.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 samo tylko uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych w odniesieniu do nieruchomości, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Zdaniem NSA uzyskanie decyzji administracyjnych pozwalało na uzyskanie wyższej ceny, a bez wątpienia także w obrocie prywatnoprawnym zbywca składników prywatnego majątku – biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego oraz logiki – kieruje się chęcią osiągnięcia zysku i tylko z tego względu nie staje się uczestnikiem obrotu gospodarczego, nie wchodzi w obszar profesjonalnego obrotu handlowego.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość znajduje się w rodzinie Wnioskodawcy i jego małżonki od ponad 90 lat i została nabyta jeszcze przed II Wojną Światową w celu budowy domu jednorodzinnego, które to plany pokrzyżował między innymi wybuch wojny. Jednocześnie wskazać należy, że Wnioskodawca i jego małżonka również nabyli Nieruchomość z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Dopiero zmiana sytuacji życiowej spowodowała, że po ponad 12 latach od nabycia Nieruchomości podjęli działania w postaci złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wnioskodawca ani małżonka Wnioskodawcy nie dokonywali, jak również nie zamierzają dokonywać innych transakcji zbycia nieruchomości gruntowych, a planowana sprzedaż Nieruchomości dotyczy jednej nieruchomości znajdującej się w rodzinie Wnioskodawcy oraz jego małżonki od ponad 90 lat. Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie byli i nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, jak również nie prowadzili i nie prowadzą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, jak również żona Wnioskodawcy nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie prowadzili działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Nie ogłaszali się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Nieruchomość stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawcy i jego małżonki. Co oczywiste, Wnioskodawca oraz jego małżonka chcą uzyskać z przedmiotowej sprzedaży jak najwyższą cenę, w związku z czym złożyli opisane wnioski o wydanie decyzji administracyjnych w odniesieniu do Nieruchomości, przy czym nie podejmowali innych działań noszących znamiona prowadzenia ich w sposób zorganizowany i ciągły. Sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter jednorazowy jako zadysponowanie majątkiem prywatnym (rodzinnym od pokoleń), a związku z tym, że od momentu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego małżonkę upłynęło 20 lat, to sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2**, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, prawidłowe jest stanowisko, iż Wnioskodawca powinien rozpoznać jako przychód z działalności gospodarczej całą cenę sprzedaży Nieruchomości, a jako koszt uzyskania przychodów całą cenę zakupu wynikającą z Umowy Kupna.

Zgodnie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Wobec powyższego, skoro żona Wnioskodawcy wyrazi zgodę na wykorzystanie Nieruchomości stanowiącej składnik majątku wspólnego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT polegającej na sprzedaży Nieruchomości, to stwierdzić należy, iż przychód uzyskany z tej sprzedaży w całości będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a w żadnej części nie będzie przychodem małżonki Wnioskodawcy.

Wobec tego uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości przychód winien zostać opodatkowany w całości według zasad wynikających z art. 14 ustawy o PIT, to jest w szczególności poprzez pomniejszenie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości o cenę kupna wynikającą z Umowy Kupna, przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wskazuje, że żona Wnioskodawcy również złożyła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

W świetle art. 3 ust. 1a cytowanej ustawy, za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Jak wynika natomiast z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Wskazać należy, że za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Ponieważ we wniosku wskazano, że Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym Niemiec, tj. nie posiada miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zastosowanie w niniejszej sprawie znajdą przepisy umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku podpisaną w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12 poz. 90).

Stosownie do art. 6 ust. 1 ww. umowy, dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których zastosowanie mają przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 ww. umowy).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 umowy polsko-niemieckiej, zyski osiągane przez osobę mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która została wyrażona w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: _„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”_.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Zainteresowanego do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Wnioskodawca nabył przedmiotową Nieruchomość wspólnie ze swoją żoną do majątku wspólnego małżonków z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego. W związku ze zmianą sytuacji życiowej, w 2013 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną uzyskali dla Nieruchomości decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną, budowa drogi wewnętrznej, chodników i placu utwardzonego na Nieruchomości, budowa dwóch zjazdów na Nieruchomość. Małżonkowie wystąpili również o wydanie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Jednakże wobec wieloletnich, nieskutecznych prób uzyskania pozwolenia na budowę i przedłużającego się postępowania w tej sprawie, Wnioskodawca postanowił dokonać sprzedaży Nieruchomości za zgodą małżonki. Niemniej na dzień planowanej sprzedaży w stosunku do Nieruchomości będzie obowiązywała ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla wyżej opisanego zamierzenia inwestycyjnego. Wnioskodawca nie prowadzi na terenie Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej. Poza uzyskaniem ww. decyzji administracyjnych, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie jej wartości. W szczególności Zainteresowany nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Wnioskodawca nie podejmował również żadnych działań o charakterze reklamowym w celu sprzedaży Nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

W efekcie działania Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową. Planowanej transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości.

W opinii organu, z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. Nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego i jego żonę do majątku wspólnego w drodze darowizny od ojca żony Wnioskodawcy w 2000 r. oraz w drodze zakupu w 2001 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynął.

**Wobec powyższego, planowane zbycie Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę. Tym samym, na Zainteresowanym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży rzeczonej Nieruchomości, u Wnioskodawcy nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.**

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do pytania nr 2 sformułowanego w treści wniosku, dotyczącego sposobu ustalenia przychodów i kosztów z planowanej sprzedaży Nieruchomości, należy wskazać, że z pytania tego wynika, że zostało ono sformułowane warunkowo w zależności od odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, tj. Wnioskodawca oczekuje odpowiedzi w tej kwestii wyłącznie w sytuacji uznania przez organ za nieprawidłowe stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 1 (tj. uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu), co w rozpatrywanej sprawie nie ma miejsca. Zatem, w związku z tym, że stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 1 uznane zostało za prawidłowe, tym samym rozpatrywanie kwestii sposobu ustalenia przychodów i kosztów z planowanej sprzedaży Nieruchomości w niniejszej sprawie jest bezcelowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo, tut. Organ informuje, że w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 3 i nr 4 zadane we wniosku) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.