Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.298.2019.3.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-31
Teza: obowiązek zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą zabudowanej działki oraz udziału we współwłasności studni
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2019r. (data wpływu 24 maja 2019r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2019r. (data wpływu 9 lipca 2019r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą zabudowanej działki nr 383/1 oraz udziału we współwłasności studni **- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą zabudowanej działki nr 383/1 oraz udziału we współwłasności studni.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 3 lipca 2019r. (data wpływu 9 lipca 2019r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o własne stanowsko w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowana w uzupełnieniu wniosku).

W dniu 04.09.1995 r. aktem notarialnym repertorium A nr ….. Wnioskodawca nabył na własność nieruchomość rolną o powierzchni gruntu 0,8931 ha oznaczonej jako działka nr 383, połażoną w …., przy ulicy ….., zabudowaną budynkiem mieszkalnym w złym stanie technicznym za kwotę 14.000,00 zł. Sąd Rejonowy w …. prowadzi dla powyższej nieruchomości księgę wieczystą nr ….. Decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w …..z dnia 27.06.1997 r nr …..zastał zatwierdzony plan podziału działu nr 383 na dwie działu, tj. działkę nr 383/1 o obszarze 0,3041 ha oraz działkę nr 383/2 o obszarze nr 0,5890 ha. Dziaka nr 383/2 nie była zabudowana i zostało wskazane jej nowe położenie jako ….., przy ulicy ……

Aktem notarialnym repertorium A nr …… r. w dniu 11.09.1997 r. została zawarta umowa zamiany pomiędzy Wnioskodawcą, a Urzędem Gminy \`(...)\` w ten sposób, iż działka nr 382/2 o powierzchni 0,5890 ha, której Wnioskodawca był dotychczas właścicielem, słała się własnością Urzędu Gminy ….., a działka nr 155/6 położona w ….., przy ulicy ….. o powierzchni 0,1559 ha, Wnioskodawca nabył na własność.

Na działce nr …… położonej w ….., przy ulicy …… znajdują się następujące zabudowania: budynek magazynowy, jednonawowy z konstrukcji żelbetowej wypełnionej pustakami betonowymi, o powierzchni zabudowy 300.00m2 i o powierzchni użytkowej 280,30m2 oraz portiernia - dyżurka o powierzchni zabudowy 10,00m2 i powierzchni użytkowej 8,70m2. Z treści ww. aktu notarialnego wynika, iż sporządzone przez biegłych zostały dwie wyceny zamienionych: tj. działki nr 155/6, której wartość na dzień 20.05.1997 r. wynosiła 29.854,45 zł oraz działki nr 383/2 na dzień 18.05.1997 r., której wartość wynosiła 29.862,30 zł.

Ponadto, Strony umowy zamiany oświadczyły, iż zamiany dokonują bez żadnych rozliczeń finansowych, czyli bez spłat bądź dopłat. Powyższa działka została sprzedana w dniu 28.02.2002 r. (akt notarialny nr …..), czyli przed upływem 5 lat, należny podatek został odprowadzony do właściwego Urzędu Skarbowego w …\`(...)\` Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu nr 383/1 sklasyfikowana została jako: tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem użytków „B”, o powierzchni 0,0670 ha, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RVb” o powierzchni użytku 0,0056 ha, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RV” o powierzchni użytku 0,2315 ha, co łącznie daje obszar 0,3041 ha. Jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym o numerze ewidencyjnym nr 472 o powierzchni zabudowy około 40,00m2 oraz budynek sklasyfikowany jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni 82.00m2, który uległ całkowitemu zawaleniu. W granicy działki nr 383/1 z sąsiadującą działką gruntu nr 384/1 znajduje się studnia głębinowa. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Miejski w …..nr ….. w dniu 27.09.2018 r. wynika, iż dla działki nr 383/1, położonej w obrębie …. w .., przy ulicy ……, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy ….., zatwierdzonego Uchwałą nr ….Rady Miejskiej w …..z dnia 20 maja 2004 r. ….. plan ustala dla całej działki, przeznaczenie podstawowe terenu jako niską zabudowę o funkcji mieszkaniowej, przeznaczenie uzupełniające terenu jako funkcję zagrodową lub usługowo-handlową. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 383/1 był wynajmowany w celach mieszkalnych w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. Od miesiąca września 2010 r. budynki oraz teren nie był użytkowany ze względu na zły stan techniczny. W 2015r. Wnioskodawca dokonał na powyższej działce przyłącza wodno-kanalizacyjne. Stosowną opłatę adiacencką do Urzędu Miasta i Gminy ….. Wnioskodawca opłacił w dniu 20.08.2015 r. w kwocie 1.946,20 zł. Zgodnie z decyzją nr …\`(...)\` z dnia 20.08.2015 r. w wyniku wybudowania sieci kanalizacyjnej i wodociągowej wartość działki nr 383/1 wzrosła o kwotę 9.731,00 zł. Innych inwestycji na tej działce Wnioskodawca nie poczynił.

W dniu 28.09.2018 r. aktem notarialnym repertorium A nr ….. sporządzono umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem uzyskania stosownych pozwoleń. Ponadto, w dniu 28.09.2018 r. została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem, z którym został sporządzony ww. akt notarialny na okres 3 miesięcy. Z tego tytułu Zainteresowany otrzymywał przychód w wysokości 100 zł miesięcznie.

Obecnie powyższa działka nie jest objęta najmem, ani dzierżawą. W tym miejscu należy wskazać, fakt, iż powyższa działka nr 383/1 zostanie sprzedana Podmiotowi, który prowadzi działalność gospodarczą i będzie ona wykorzystywana do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Powyższa nieruchomość oznaczona jako działka 383/1 została nabyta za fundusze własne i stanowi majątek odrębny podatnika. Ponadto, Wnioskodawca obecnie nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, ani nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ostateczny termin sprzedaży powyższej nieruchomości ustalony został jako 28.09.2019 r.

Ponadto w nawiązaniu do pisma nr 01414-KDIP1-1.4012.116.2019.2.RR, 0113-KDIPT2-2.4011.154.2019.1.SR z dnia 04.04.2019 r. Wnioskodawca informuje, iż jest właścicielem innych nieruchomości, które stanowią gospodarstwo rolne o powierzchni 2,4628 ha zwykłe (1,1457 ha przeliczeniowe) i z tego tytułu opłaca składki na ubezpieczenie społeczne rolników (KRUS). Nieruchomość, w której zamieszkuje Wnioskodawca jest objęta współwłasnością z bratem, Wnioskodawca jest właścicielem w udziale wynoszącym 9/16 części. Ponadto Zainteresowany posiada na własność lokal mieszkalny położony w ……, przy ulicy ….. o powierzchni 43,12m2, w której zamieszkują Jego teście (kw. nr ….). Nabycie działki nr 383 nie było związane z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą, którą Wnioskodawca prowadził w okresie od …..r. do …… r.

W tym miejscu należy wskazać, iż prowadzona w ww. okresie pozarolnicza działalność gospodarcza przez Wnioskodawcę związana była z gastronomią (PKD. 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne). Z uwagi na jej charakter, prowadzona była sezonowo, ponieważ Wnioskodawca zajmował się sprzedażą lodów, deserów lodowych w okresie letnim, w pozostałym okresie była ona zawieszona. Powyższa działalność gospodarcza prowadzona była w formie indywidualnej, a opodatkowana była na zasadach ogólnych lub w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych. W okresie od 01.01.2001 r. 09.04.2013 r. opodatkowana była również podatkiem VAT. W zakres prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej nigdy nie wchodził: obrót nieruchomościami, ani najem. Osiągany przez Wnioskodawcę przychód z tytułu najmu ww. nieruchomości w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. nie był uzyskiwany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tylko w ramach najmu prywatnego opodatkowanego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych. Z tego tytułu co roku Zainteresowany składał i odprowadzał należny podatek do właściwego Urzędu Skarbowego w ….. PIT-28.

Działka nr 383/1, która jest przedmiotem sprzedaży zawartej umowy przedwstępnej w dniu 28.09.2018 r. nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jak również nie była ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie stanowiła ona nigdy środka trwałego w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej , w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), ponieważ Wnioskodawca już jej nie prowadzi. Nabycie przedmiotowej działki nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, jak również nie zostało udokumentowane fakturą VAT. W związku z faktem, iż nabycie działki nr 383 nie było opodatkowane podatkiem VAT, powyższa działka nigdy nie figurowała w ewidencji środków trwałych, zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Przed zawarciem umowy przedwstępnej związanej ze sprzedażą działki nr 383/1 Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości. Na nieruchomości Zainteresowany wywiesił napis z treścią wynajmę z podaniem nr telefonu kontaktowego do Wnioskodawcy. Powyższe ogłoszenie wisiało przez kilka miesięcy, do momentu kiedy „…..”, zgłosiła się z informacją o chęci nabycia ww. nieruchomości. Działka nr 383/1 nie służy i nigdy nie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, jak również nie była i nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wybudowane na nieruchomości sieci kanalizacyjne i wodociągowe stanowią własność Wnioskodawcy i w przypadku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, której termin został ustalony jako najpóźniej w dniu 28.09.2019 r. staną się własnością kupującego przedmiotową nieruchomość. Od wybudowania sieci kanalizacyjnej i wodociągowej Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym dokonane w 2015 r., tj. wybudowania sieci kanalizacyjnej i wodociągowej nie przekroczyły 30% wartości początkową nieruchomości (zgodnie z operatem szacunkowym dokonanym w dniu 14.04.2015 r. wartość działki po wybudowaniu wynosiła 102.512,00 zł, a przed wybudowaniem 92.781,00 zł). W tym miejscu należy podkreślić fakt, iż sieć kanalizacyjna i wodociągowa nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Powyższe przyłącza sieci zostały doprowadzone do granicy działki nr 383/1, a dalsze jego poprowadzenie przez działkę będzie na koszt firmy kupującej przedmiotową działkę. Inne nakłady nie były dokonywane przez Wnioskodawcę na działkę nr 383/1, ani na znajdujący się na niej budynek mieszkalny (zły stan techniczny). Powyższa działka, jak i znajdujące się na nią zabudowania nie spowodowały zmiany ich sposobu wykorzystania, nie zostały również oddane do użytkowania w związku z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Obecnie działka nie posiada przyłącza energetycznego, w przypadku ostatecznego przejścia prawa własności na „……” będą oni zobowiązani na własny koszt dokonać takiego przyłącza zgodnie z wymaganiami.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż w dniu 20.09.2018 r. Wnioskodawca wystąpił do Starosty …..o wyrażenie zgody na dokonanie rozbiórki budynku mieszkalnego i gospodarczego, na który organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia wniosku w powyższym zakresie. Natomiast w treści umowy przedwstępnej nr …… z dnia 28.09.2018 r. wynika, iż „……” zobowiązuje się na własny koszt dokonać powyższej rozbiórki. W dniu 07.02.2019r. Zainteresowany otrzymał decyzję Starosty …… nr ….., którą umorzył wszczęte postępowanie jako bezprzedmiotowe na podstawie art. 5, art. 11 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1161) oraz art. 105 ustawy z dnia 16.06.1960r. KPA.

Z treści jej wynika, iż „….” wystąpiła do Starosty …… z wnioskiem o wszczęcie postępowania w przedmiocie wyłączenia z produkcji rolnej gruntu o pow. 2.371,00m2, położonej w obrębie …., miasta ….pod budowę budynku handlowo-usługowego na działce przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy …., zatwierdzonym Uchwałą nr ….. Rady Miejskiej w …… z dnia 20.05.2004 r. Grunty wnioskowane do wyłączenia stanowią - użytki - grunty orne klasy RIVb, RV pochodzenia mineralnego o symbolu BW, A TZ. Na samym końcu Wnioskodawca poinformował, iż Starostwo Powiatowe ….. pismem nr …… z dnia 06.05.2019 r. zawiadomiło Wnioskodawcę, iż zostało wszczęte postępowanie administracyjne na wniosek złożony w dniu 03.04.2019 r. przez „…\`(...)\`” w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę „Budowa budynku handlowo-usługowego oraz niezbędną infrastrukturę techniczną (\`(...)\`), lokalizacja inwestycji działka nr 381/1, obręb ….., Miasto …….

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż przedmiotem umowy przedwstępnej jest działka o nr ewidencyjnym nr 383/1, o obszarze wynoszącym 0,3041 ha, położonej w miejscowości ….., gmina ….., powiat ….. województwo ….., dla której Sąd Rejonowy w …… prowadzi Księgę Wieczystą ……..

Zgodnie z § 3 aktu notarialnego nr …… z dnia 28.09.2018 r. (dotyczący zawarcia umowy przedwstępnej) Pan M…. ….. oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać prawo własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 383/1 Spółce Akcyjnej „…….” w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, ciężarów, roszczeń i hipotek za określoną kwotę, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w dniu powstania obowiązku podatkowego, o ile taki podatek będzie się należał, pod następującymi warunkami:

1.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 383/1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00m2;
2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
4.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
5.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
6.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
7.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
8.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; Niezwłocznie, to jest w terminie 14 dni po spełnieniu się ww. warunków najpóźniej do dnia 28.09.2019 r., a Spółka Akcyjna „…….” oświadcza, iż prawo własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 383/1, pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić.

Zgodnie z § 4 ww. aktu Stawiający zgodnie oświadczają, iż Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków od a do h, określonych w § 3 przedmiotowego aktu notarialnego, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w § 3 ww. umowy. Natomiast w myśl § 5 przedmiotowego aktu Sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się nie obciążać prawa własności przedmiotowej nieruchomości jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich w czasie pomiędzy zawarciem niniejszej umowy, a zawarciem umowy przyrzeczonej. Ponadto, z treści § 6 aktu notarialnego nr …… z dnia 28.09.2018 r. wynika, iż Sprzedający zobowiązuje się do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 383/1 oświadczeń o następującej treści: „Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr 383/1 planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego”.

„Sprzedający oświadcza, iż w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 383/1, z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Sprzedający zapłaci karę umowną w wysokości 20.000,00 zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej”.

Ponadto, z treści § 9 ww. aktu notarialnego wynika, iż Kupujący oświadcza, iż zapłata całkowitej ceny sprzedaży w ustalonej kwocie powiększonej o ewentualny podatek od towarów i usług VAT z tytułu sprzedaży, nastąpi w terminie 3 dni roboczych, licząc od dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży, przelewem na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego w przyrzeczonej umowie sprzedaży. W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, Sprzedający do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej jest zobowiązany przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Sprzedającego jako czynnego płatnika podatku VAT, interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Izby Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT.

Natomiast w § 11 ww. umowy przedwstępnej zawarta jest informacja dotycząca, iż Sprzedający od dnia zawarcia niniejszej umowy przedwstępnej przez cały czas jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego przedmiotowej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązuje się nie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, w tym także nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz nie składać ani nie przyjmować żadnych ofert dotyczących nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej umowy, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.

W treści § 12 ww. aktu notarialnego widnieje wpis, iż Sprzedający zobowiązuje się do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej uregulować wszelkie ewentualne należności związane z korzystaniem z przedmiotowej nieruchomości, w szczególności dotyczące opłat za energię elektryczną, energię cieplną, ciepłą i zimną wodę, gaz, odprowadzanie ścieków. W przypadku, gdy niniejsze należności nie zostaną w wyżej określonym terminie uregulowane, Sprzedający wyraża zgodę na potrącenie wyżej opisanych należności z należnej mu ceny sprzedaży w celu ich bezpośredniej zapłaty. W takim przypadku Sprzedający wyraża zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość zadłużenia.

Z treści § 13 wynika, iż Sprzedający zobowiązany jest do przedłożenia Kupującemu, przed zawarciem umowy przyrzeczonej, aktualnego zaświadczenia, to jest wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, o niezaleganiu przez Sprzedającego w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, w trybie art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń o niezaleganiu w podatku od nieruchomości oraz zaświadczenia o braku osób zameldowanych.

Zgodnie z treścią § 8 ww. aktu notarialnego Pan …… oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień opisanych w § 3 niniejszego aktu. Pan …… oświadcza, że przez cały czas obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa z chwilą śmierci Mocodawcy. Jednocześnie oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 383/1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu działkę gruntu nr 383/1 celem przeprowadzeń badań gruntu.

W dalszej części § 8 ww. umowy przedwstępnej zawarta jest adnotacja, iż Pan ….. oświadcza, iż udziela pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 383/1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Pan …… oświadcza, że przez cały czas obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy. Ponadto, jest zawarta informacja, iż Pan …… oświadcza, iż udziela pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego do dokonywania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pan …… oświadcza, iż przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci Mocodawcy. Ponadto, Pan ….. oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działce gruntu nr 383/1 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Zgodnie z zawiadomieniem o wszczęciu postępowania administracyjnego wydanym przez Starostwo Powiatowe w …..nr …… z dnia 06.05.2019 r. dotyczącym złożonego wniosku w dniu 03.04.2019 r. przez Spółkę Akcyjną „…..” reprezentowanym przez pełnomocnika zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji określonej przez inwestora (Spółka Akcyjna „…..”) jako: „Budowa budynku handlowo-usługowego oraz niezbędną infrastrukturę techniczną: układ komunikacji wewnętrznej, miejsca postojowe, zadaszenie przy budynku (wiata), budowę zewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej wraz ze zbiornikiem retencyjno-odparowującym, budowę instalacji oświetlenia zewnętrznego, wewnętrzna linia zasilająca, wykonanie wewnętrznej instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, p. poż, grzewczych, wentylacyjno - klimatyzacyjnych, niskoprądowych oraz odgromowych wraz z rozbiórką budynku mieszkalnego” lokalizacji inwestycji: dz. Nr ewidencyjna 383/1, obręb ….., Miasto …..

Budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 78,00m2 jest obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, z wydzieloną z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundament i dach, natomiast ten drugi budynek zakwalifikowany jako niemieszkalny - szopa drewniana o powierzchni zabudowy 82,00m2 nie jest budynkiem w rozumieniu ww. przepisów prawa budowlanego. W tym miejscu należy wskazać, iż budynek mieszkalny jest w katastrofalnym stanie technicznym, a ten drugi budynek uległ całkowitemu zawaleniu. Szopa drewniana na dzień 05.03.2019 r. została rozebrana i zniesiona z danych zawartych w prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w …… ewidencji gruntów i budynków (zgodnie z zawiadomieniem o zmianie w danych ewidencji gruntów i budynków z dnia 05.03.2019 r. nr ……..

Przedmiotową działkę Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w dniu 04.09.1995r. (akt notarialny nr …..). Na powyższej działce znajdowywały się już powyższe zabudowania, gdzie dom mieszkalny jest budynkiem wybudowanym w 1895 r. i jest murowany, a pozostały budynek niemieszkalny jest szopą drewnianą wybudowaną w 1900 r. Ponadto, podkreślenia wymaga fakt, iż od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał żadnych wydatków związanych z polepszeniem stanu technicznego budynków znajdujących się na niej.

Budynek mieszkalny jest trwale związane z gruntem, natomiast szopa drewniana nie, ponadto należy podkreślić fakt, iż z uwagi na jej zawalenie została ona rozebrana a wszelkie informacje zostały zgłoszone do Starostwa Powiatowego w ….. Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru, (wyciąg z dokumentacji budowy budynku nr …… z dnia 20.09.2018 r.).

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ przedmiotowa nieruchomość nigdy nie została nabyta do celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Od samego początku stanowi/stanowiła własność prywatną.

Zdaniem Wnioskodawcy nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), ponieważ przedmiotowy budynek mieszkalny był wybudowany przez osoby fizyczne nieprowadzące pozarolniczej działalności gospodarczej, a jego oddanie do użytkowania, nie nastąpiło w wyniku wykonania czynności podlegających opodatkowaniu. W powyższym budynku mieszkalnym mieszkali od samego początku krewni osób, od których Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość. W tym miejscu należy wskazać, iż zgodnie z treścią zawartej umowy kupna - aktu notarialnego nr ….. z dnia 04.09.1995 r. w wyniku której Wnioskodawca stał się jej właścicielem, widnieje zapis, iż: „Notariusz stwierdza, że w aktach powołanej księgi wieczystej znajdują się dwa zaświadczenia, wydane przez Urząd Skarbowy w …..: z dnia 26.07. 1993 r. nr P….. i z dnia 04.08.1993 r. nr ……, z których wynika, ze spadki po poprzednikach prawnych zostały zgłoszone do opodatkowania i nie ma przeszkód na ujawnienie praw spadkowych w księdze wieczystej. Ponadto stawiający załączyli do niniejszego aktu zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w …… z dnia 31.08.1995 r. nr ….. stwierdzające, że prawa nabyte w drodze zasiedzenia przez poprzedników prawnych współwłaścicieli stawiających się do niniejszego aktu zostały zgłoszone do opodatkowania i podatek od nabycia tych praw nie należy się, ponieważ nabywający prawo zmarli przed uprawomocnieniem się orzeczenia o zasiedzeniu”.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, iż skoro było to opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn nie mogło być opodatkowane podatkiem od towarów i usług, ponieważ zgodnie z zasadą nic nie może być dwa razy opodatkowane.

Nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie zdaniem Wnioskodawcy, z przyczyn, o których mowa powyżej.

Zdaniem Wnioskodawcy skoro budynek mieszkalny został wybudowany w 1895 r., to poprzednicy prawni osób, od których Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość musieli w niedługim czasie po jego wybudowaniu zamieszkać w nim. W tym miejscu należy wskazać, iż na moment nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki powyższy budynek nie był zamieszkiwany przez nikogo. Dopiero w okresie wynajmowania przedmiotowego budynku mieszkalnego, tj. w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. osoby tam mieszkały. Od czasu zakończenia wynajmowania powyższego budynku mieszkalnego nikt w nim nie mieszka. Z uwagi na zły stan techniczny ww. nieruchomości 20.09.2018 r. Wnioskodawca dokonał stosowanego zgłoszenia zamiaru dokonania rozbiórki do Starostwa Powiatowego w …\`(...)\` Starostwo Powiatowe w ……nie wniosło sprzeciwu w związku ze zgłoszonym przez Wnioskodawcę zamiarem dokonania rozbiórki budynku mieszkalnego, jak i budynku niemieszkalnego (szopy drewnianej).

Zdaniem Wnioskodawcy nigdy nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków lub ich części, ponieważ ich oddanie do użytkowania, nie nastąpiło w wyniku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowych budynków lub ich części, a ich dostawą nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata, ponieważ nigdy nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków lub ich części, z uwagi na fakt, iż ich oddanie do użytkowania, nie nastąpiło w wyniku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Budynek niemieszkalny (szopa drewniana) nigdy nie był przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. W okresie kiedy była zawarta umowa najmu, tj. od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r., osoby wynajmujące od Wnioskodawcy przedmiotową niperuehomość mogły korzystać zarówno z terenu działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, tj. działki o powierzchni grunty 0,0670 ha, z budynku mieszkalnego, z budynku niemieszkalnego - szopy drewnianej, jak również studni, znajdującej się w granicy działek nr 383/1 i nr 384/1. W tym miejscu należy wskazać, iż powyższy dom mieszkalny nie posiadał/posiada przyłącza wodociągowego ani kanalizacji, tylko posiada dostęp do ujęcia wody pochodzącej ze studni drynowej.

Ww. budynki nigdy nie były, ani nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania, ponieważ nigdy przedmiotowa działka ani znajdujące się na niej zabudowania nie stanowiły środka trwałego i nie były nabyte na prowadzoną działalność gospodarczą. W tym miejscu należy wskazać, iż Wnioskodawca prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą w okresie od 25.01.1988 r. do 09.04.2013 r., jednakże działalność ta była prowadzona sezonowo z uwagi na jej charakter, ponieważ Wnioskodawca zajmował się sprzedażą lodów, deserów lodowych w okresie letnim, w pozostałym okresie była ona zawieszona (PKD 56.10.A Restauracje i inne placówki gastronomiczne). Przedmiotowa nieruchomość wynajmowana była prywatnie i z tego tytułu były odprowadzane stosowne podatki do właściwego organu podatkowego.

Przedmiotowa studnia, o której mowa we wniosku, zdaniem Wnioskodawcy nie stanowi urządzenia budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, ponieważ przedmiotowa studnia nie jest związana z obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Zdaniem Wnioskodawcy nie stanowi ona również budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane. Zadaniem Wnioskodawcy studnię należy zakwalifikować jako uzbrojenie podziemne. Zgodnie ze słownikiem „budowlanym” uzbrojenie podziemne to zespół sieci podziemnych instalacji na obrzasze miasta lub osiedla - przewodów wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych, ogrzewania zdalaczynnego, telefonicznych itd.

W tym miejscu należy wskazać fakt, iż w granicy działek nr 383/1 oraz 384/1 od momentu nabycia przedmiotowej działki, tj. 04.09.1995 r. znajdowała się tam studnia, tylko była to studnia drynowa. W dniu 20.08.2002 r. wspólnie i w porozumieniu z właścicielem działki nr 384/1 Wnioskodawca dokonał odwiertu studni głębinowej w tej starej studni drynowej o głębokości 23,5 mb w granicy ww. działek. Całkowity koszt przedmiotowego odwiertu wynosił 2.650,00 zł, z czego Wnioskodawca pokrył koszt w wysokości 1.325,00 zl. Powyższa studnia nie posiada przyłącza z budynkiem mieszkalnym, ani z budynkiem niemieszkalnym. Za wykonanie przedmiotowego odwiertu Wnioskodawca zapłacił solidarnie po połowie wspólnie z sąsiadem, właścicielem działki nr 384/1. W tym miejscu należy wskazać, iż przedmiotowa studnia z uwagi na brak przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego miała za zadanie zapewnić potrzeby zwykłego korzystania z wód w celu zaspokojeniu potrzeb własnego gospodarstwa domowego. Najemca, jak również poprzedni właściciele korzystali z wody pochodzącej ze studni drynowej, a później z dokonanego odwiertu w formie pompy czerpanej ręcznej.

Z posiadanych dokumentów przez Wnioskodawcę dotyczących przedmiotowej działki nr 383/1 oraz znajdujących się na niej budynkach nie wynika nazwa ugrupowania według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. nr 112, poz. 1316, z późn. zm). W tym miejscu należy wskazać, iż Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Opracowana została na podstawie europejskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (CC)1, zgodnej z zaleceniami Narodów Zjednoczonych. Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych przydatna jest zarówno dla celów podatku VAT (m.in. obniżona stawka VAT w związku z budownictwem mieszkaniowym), jak i PIT (stawki amortyzacji), a zdaniem Wnioskodawcy w niniejszej sprawie nie ma ona zastosowania, ponieważ przedmiotowa działka nr 383/1 nie stanowi środka trwałego i nigdy go nie stanowiła, jak również nie została nigdy wpisana do ewidencji środków trwałych. Jednakże z uwagi na fakt, iż do przedmiotowego wezwania należy się odnieść w zakresie każdego punktu, to zdaniem Wnioskodawcy w zakresie budynku mieszkalnego będzie to sekcja nr 1, dział 11, grupa 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne, natomiast kwestia budynku niemieszkalnego będzie to sekcja nr 1, dział 12 grupa 127.

W tym miejscu należy wskazać, iż z wypisu kartoteki budynków z dnia 17.09.2018 r. wydanego przez Starostę Powiatowego w ….. wynika, iż działka gruntu nr 383/1 posiada identyfikator działki nr ……, położona w wojewódzkie …., powicie ….., w jednostce ewidencyjnej nr …. - miasto, obręb : ….., jednostka rejestrowa ….., sklasyfikowana jako tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem użytków „B”, o powierzchni użytku 0,0670 ha, grunty orne oznaczone symbolem użytków ,,RlVb” o powierzchni użytku 0,0056 ha, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RV”, o powierzchni użytku 0,2315 ha, zawierająca łącznej powierzchni 0,3041 ha, w tym grunty orne o powierzchni 0,2371 ha, zabudowana jest: jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem mieszkalnym, o numerze ewidencyjnym nr 42, identyfikator budynku … o powierzchni zabudowy 78,00m2, jednokondygnacyjnym drewnianym budynkiem niemieszkalnym i numerze ewidencyjnym numer 493, identyfikator budynku: …… o powierzchni zabudowy 82,00m2.

Zawarta przyszła umowa przyrzeczona będzie obejmować wszystko, co znajduje się na działce nr 383/1, zatem również przedmiotem sprzedaży będzie studnia umiejscowiona w granicy działki 383/1 i 384/1.

W tym miejscu należy wskazać fakt, iż w granicy działek nr 383/1 oraz 384/1 od samego momentu nabycia przedmiotowej działki nr ….., tj. 04.09.1995 r. znajdowała się tam studnia, tylko była to studnia drynowa. W dniu 20.08.2002 r. wspólnie i w porozumieniu z właścicielem działki nr 384/1 Wnioskodawca dokonał odwiertu studni głębinowej o głębokości 23,5 mb. W granicy ww. działek w tej starej studni drynowej. Całkowity koszt przedmiotowego odwiertu wynosił 2.650,00 zł, z czego Wnioskodawca pokrył koszt w wysokości 1.325,00 zł. Powyższa studnia nie posiada i nic posiadała przyłącza z budynkiem mieszkalnym, ani z budynkiem niemieszkalnym. Za wykonanie przedmiotowego odwiertu Wnioskodawca zapłacił solidarnie po połowie wspólnie z sąsiadem, właścicielem działki nr 384/1. Zarówno Wnioskodawca, jak i właściciel działki nr 384/1 ma równe prawa i obowiązki co do wywierconej studni teraz, jak i w przyszłości. W razie zbycia działek lub przejęcia ich w spadku, prawa i obowiązki przechodzą na kolejnych nabywców.

Zdaniem Wnioskodawcy nie jest on właścicielem, tylko współwłaścicielem, ponieważ przedmiotowego odwiertu dokonał wspólnie i w porozumieniu z sąsiadem, właścicielem działki nr 384/1. W tym miejscu należy wskazać, iż działka nr 384/1 nie jest własnością Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy nie przysługiwało Stronie nigdy prawo do odliczenia podatku naliczonego przy wybudowaniu/wytworzeniu studni, ponieważ nigdy działka gruntu nr 383/1 nie stanowiła środka trwałego, nie została wpisana do ewidencji środków trwałych i nie była przedmiotem prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Dodatkowo należy wskazać, iż Wnioskodawca takowego odliczenia nigdy nie dokonał.

Studnia nigdy nie była przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. W okresie kiedy była zawarta umowa najmu, tj. od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r., osoby wynajmujące od Wnioskodawcy przedmiotową nieruchomość mogły korzystać zarówno z terenu działki na której znajduję się budynek mieszkalny, tj. działki o powierzchni grunty 0,0670 ha, z budynku mieszkalnego, z budynku niemieszkalnego - szopy drewnianej, jak również studni, znajdującej się w granicy działek nr 383/1 i nr 384/1. W tym miejscu należy wskazać, iż powyższy dom mieszkalny nie posiadał przyłącza wodociągowego ani kanalizacji.

W tym miejscu należy wskazać, iż przedmiotowa studnia z uwagi na brak przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego miała za zadanie zapewnić potrzeby zwykłego korzystania z wód w celu zaspokojenia potrzeb własnego gospodarstwa domowego. W tym również dla osób, które wynajmowały od Wnioskodawcy w okresie od stycznia 1998 r. do października 2010r. budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 383/1.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie studni w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie mial prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nie była ona ujęta w ewidencji środków trwałych, jak również nie była przedmiotem prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Dodatkowo należy wskazać, iż takowego odliczenia nigdy Wnioskodawca nie dokonał.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na polepszenie studni, a zatem nie były one wyższe niż 30% wartości początkowej studni.

Zdaniem Wnioskodawcy nie miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) studni po jej polepszeniu, ponieważ nigdy na przedmiotową studnię nie były ponoszone wydatki na jej polepszenie.

Ww. studnia nigdy nie była, ani nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania, ponieważ nigdy przedmiotowa działka ani znajdujące się na niej zabudowania nie stanowiły środka trwałego, nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych. Wynajmowane były one prywatnie i z tego tytułu były odprowadzane stosowne podatki do właściwego organu podatkowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług.

Czy dokonując powyższej sprzedaży podmiotowi, który prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą od powyższej transakcji Sprzedający zobowiązany będzie odprowadzić podatek od towarów i usług do właściwego Urzędu Skarbowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), w związku z tym, iż obecnie Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, powyższa sprzedaż nie powinna być zdaniem Wnioskodawcy objęta podatkiem od towarów i usług. Ponieważ za podatnika VAT może zostać uznany każdy, kto nawet okazjonalnie dokonuje transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności jeżeli dotyczy to terenu budowlanego. Przyjęcie, że sprzedając nieruchomość jej zbywca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem profesjonalnej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności takie przybierają formę zorganizowaną może być np.:

*   poniesienie nakładów mających na celu modernizację i uatrakcyjnienie nieruchomości,

*   działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości,

*   wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

*   prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W tym miejscu należy podkreślić, iż Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, nie ponosił żadnych nakładów mających na celu modernizację nieruchomości, tylko w 2015 roku dokonał doprowadzenia do granic działki nr 383/1 sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, a ogłoszenie o wynajmie polegało na umieszczeniu napisu o wynajmie na terenie przedmiotowej działki.

Mając na uwadze zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa przyszła transakcja zawarcia umowy przyrzeczonej nie powinna być obarczona zapłatą podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje więc wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy – należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 383/1 był wynajmowany w celach mieszkalnych w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. Ponadto, w dniu 28 września 2018 r. aktem notarialnym sporządzono umowę przedwstępną sprzedaży działki nr 383/1 zabudowanej budynkiem mieszaklnym, pod warunkiem uzyskania stosownych pozwoleń i w dniu 28 września 2018 r. została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem, z którym został sporządzony ww. akt notarialny, na okres 3 miesięcy. Z tego tytułu Wnioskodawca otrzymywał przychód w wysokości 100 zł miesięcznie.

Stosownie zaś do art. 659 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, zarówno dzierżawa jak i najem stanowią odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki nr 383/1, Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Dzierżawa przez Wnioskodawcę działki nr 383/1 oraz najem budynku mieszkalnego powodują, że tracą one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Najem przez Wnioskodawcę budynku mieszkalnego w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. oraz późniejsza dzierżawa działki powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że zgodnie z treścią § 8 aktu notarialnego Pan .…… oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień opisanych w § 3 niniejszego aktu. Jednocześnie oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 383/1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu działkę gruntu nr 383/1 celem przeprowadzeń badań gruntu.

W dalszej części § 8 ww. umowy przedwstępnej zawarta jest adnotacja, iż Pan ….oświadcza, iż udziela pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 383/1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Ponadto, Pan …… oświadcza, iż udziela pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego do dokonywania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zgodnie z zawiadomieniem o wszczęciu postępowania administracyjnego wydanym przez Starostwo Powiatowe w …… nr ….. z dnia 06.05.2019 r. dotyczącym złożonego wniosku w dniu 03.04.2019 r. przez Spółkę Akcyjną „…..” reprezentowanym przez pełnomocnika zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji określonej przez inwestora (Spółka Akcyjna „…..”) jako: „Budowa budynku handlowo-usługowego oraz niezbędną infrastrukturę techniczną: układ komunikacji wewnętrznej, miejsca postojowe, zadaszenie przy budynku (wiata), budowę zewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej wraz ze zbiornikiem retencyjno-odparowującym, budowę instalacji oświetlenia zewnętrznego, wewnętrzna linia zasilająca, wykonanie wewnętrznej instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, p. poż, grzewczych, wentylacyjno - klimatyzacyjnych, niskoprądowych oraz odgromowych wraz z rozbiórką budynku mieszkalnego” lokalizacji inwestycji: dz. Nr ewidencyjna 383/1, obręb ….., Miasto …..

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr 383/1, nie korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. zabudowanej działki nr 383/1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Wnioskodawca zawarł umowę najmu budynku oraz umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Ponadto, pomimo iż celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpi szereg ww. czynności, które spowodują zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży zabudowanej działki nr 383/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przechodząc natomiast do kwestii zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży przedmiotowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki nr 383/1, stwierdzić należy, iż jak stanowi art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, iż w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z wniosku wynika, iż przedmiotem umowy przedwstępnej jest działka o nr ewidencyjnym nr 383/1. Przedmiotową działkę Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w dniu 04.09.1995 r. Na powyższej działce znajdowywały się już zabudowania, gdzie dom mieszkalny jest budynkiem wybudowanym w 1895 r. i jest murowany, a pozostały budynek niemieszkalny jest szopą drewnianą wybudowaną w 1900 r. Ponadto podkreślenia wymaga fakt, iż od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał żadnych wydatków związanych z polepszeniem stanu technicznego budynków znajdujących się na niej. Budynek mieszkalny jest trwale związane z gruntem, natomiast szopa drewniana nie, ponadto należy podkreślić fakt, iż z uwagi na jej zawalenie została ona rozebrana a wszelkie informacje zostały zgłoszone do Starostwa Powiatowego w ….. Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W tym miejscu należy wskazać, iż na moment nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki powyższy budynek nie był zamieszkiwany przez nikogo. Dopiero w okresie wynajmowania przedmiotowego budynku mieszkalnego, tj. w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. osoby tam mieszkały. Od czasu zakończenia wynajmowania powyższego budynku mieszkalnego nikt w nim nie mieszka. W granicy działki nr 383/1 z sąsiadującą działką gruntu nr 384/1 znajduje się studnia głębinowa. Przedmiotowa studnia, o której mowa we wniosku, zdaniem Wnioskodawcy nie stanowi urządzenia budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, ponieważ przedmiotowa studnia nie jest związana z obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Zdaniem Wnioskodawcy nie stanowi ona również budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane. Zadaniem Wnioskodawcy studnię należy zakwalifikować jako uzbrojenie podziemne. W dniu 20.08.2002 r. wspólnie i w porozumieniu z właścicielem działki nr 384/1 Wnioskodawca dokonał odwiertu studni głębinowej w tej starej studni drynowej o głębokości 23,5 mb w granicy ww. działek. Zarówno Wnioskodawca, jak i właściciel działki nr 384/1 ma równe prawa i obowiązki co do wywierconej studni teraz, jak i w przyszłości. W razie zbycia działek lub przejęcia ich w spadku, prawa i obowiązki przechodzą na kolejnych nabywców. Zdaniem Wnioskodawcy nie jest on właścicielem, tylko współwłaścicielem, ponieważ przedmiotowego odwiertu dokonał wspólnie i w porozumieniu z sąsiadem, właścicielem działki nr 384/1. W tym miejscu należy wskazać, iż działka nr 384/1 nie jest własnością Wnioskodawcy.

Powyższa studnia nie posiada przyłącza z budynkiem mieszkalnym, ani z budynkiem niemieszkalnym. Zawarta przyszła umowa przyrzeczona będzie obejmować wszystko, co znajduje się na działce nr 383/1, zatem również przedmiotem sprzedaży będzie studnia umiejscowiona w granicy dziatki 383/1 i 384/1. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy wybudowaniu/wytworzeniu studni. Dodatkowo należy wskazać, iż Wnioskodawca takowego odliczenia nigdy nie dokonał. Studnia nigdy nie była przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie studni w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie mial prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Studnia nigdy nie była przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. W okresie kiedy była zawarta umowa najmu, tj. od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r., osoby wynajmujące od Wnioskodawcy przedmiotową nieruchomość mogły korzystać zarówno z terenu działki na której znajduję się budynek mieszkalny, jak i również studni, znajdującej się w granicy działek nr 383/1 i nr 384/1.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy działki zabudowanej nr 381/1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do wskazanego budynku mieszkalnego oraz studni nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Tak więc, w ocenie NSA, w świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia” jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 z późn. zm.) państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

W dniu 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości w wyroku C-308/16 odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku tym przyznał rację spółce Kozuba Premium Selection uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE.

Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów, z uwzględnieniem przepisów Dyrektywy i wskazanego wyżej orzecznictwa należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynku mieszkalnego położonego na działce nr 383/1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Bowiem miało już miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku mieszkalnego oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak bowiem wynika z wniosku, dom mieszkalny jest budynkiem wybudowanym w 1895 r. Na moment nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki powyższy budynek nie był zamieszkiwany przez nikogo. Dopiero w okresie wynajmowania przedmiotowego budynku mieszkalnego, tj. w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. osoby tam mieszkały. Ponadto, od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał żadnych wydatków związanych z polepszeniem stanu technicznego budynków znajdujących się na niej.

Nadto, jak wskazano we wniosku, w granicy działek nr 383/1 i nr 384/1 znajduje się studnia.

Jednoczesnie w tym miejscu należy wskazać, iż NSA w wyroku z dnia 10 kwietnia 2014r. sygn. akt II OSK 2713/12 wskazał, iż „ (…) Legalna definicja budowli, zawarta w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego jest obarczona błędem logicznym, polegającym na tak zwanym błędnym kole pośrednim. W świetle art. 3 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego budowlą jest bowiem każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, zaś obiektem budowlanym jest budynek lub budowla lub obiekt małej architektury. Budowla jest więc definiowana m.in. przy pomocy obiektu budowlanego, a obiekt budowlany przy pomocy budowli. Tak sformułowana definicja nie ma istotnych wartości poznawczych. Przydatne w legalnej definicji budowli okazuje się więc przede wszystkim to, że ustawodawca przykładowo wskazuje przedmioty, które są budowlami. Pozwala to w przypadku decydowania o zaliczeniu do budowli przedmiotu, który w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego nie został wymieniony, na użycie argumentum a simili, czyli poszukiwaniu cech podobnych pomiędzy tym przedmiotem, a tymi, które wprost przez ustawodawcę zostały uznane za budowlę. Zdaniem NSA pewne podobieństwo istnieje pomiędzy studnią głębinową, a budowlą hydrotechniczną. Zarówno studnia, jak i budowla hydrotechniczna służą do korzystania z zasobów wodnych, przy czym studnia służy do korzystania z wód podziemnych, a budowle hydrotechniczne, jeżeli uwzględnić ich przykłady wymienione w § 3 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 20 kwietnia 2007 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie (Dz.U. nr 86, poz. 579), służą przede wszystkim do korzystania z wód powierzchniowych”.

Majac na uwadze powyższe, wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy, studnia stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowalnego. Jak wskazano we wniosku, zarówno Wnioskodawca, jak i właściciel działki nr 384/1 ma równe prawa i obowiązki co do wywierconej studni teraz, jak i w przyszłości. W razie zbycia działek lub przejęcia ich w spadku, prawa i obowiązki przechodzą na kolejnych nabywców. Zdaniem Wnioskodawcy nie jest on właścicielem, tylko współwłaścicielem, ponieważ przedmiotowego odwiertu dokonał wspólnie i w porozumieniu z sąsiadem, właścicielem działki nr 384/1. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy wybudowaniu/wytworzeniu studni. W tym miejscu należy wskazać, iż przedmiotowa studnia z uwagi na brak przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego miała za zadanie zapewnić potrzeby zwykłego korzystania z wód w celu zaspokojenia potrzeb własnego gospodarstwa domowego. W tym również dla osób, które wynajmowały od Wnioskodawcy w okresie od stycznia 1998 r. do października 2010r. budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 383/1.

Zatem, do dostawy budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 383/1 oraz udziału we współwłasności studni znajdującej się w granicy działki nr 383/1 zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający dwa lata.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy gruntu przynależnego do ww. budynku mieszkalnego, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Podsumowując, sprzedaż budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 383/1 wraz z przynależnym gruntem i udziału we współwłasności studni znajdującej się w granicy działki nr 383/1, będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, oceniając całościowo stanowsko Wnioskodawcy, uznano je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Nadmienić należy, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.