Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-694/12-2/BH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-09-04
Teza: sprzedaż budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 19.07.2012 r. (data wpływu 23.07.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.07.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Przedmiotem zbycia przez Spółkę mają być dwie nieruchomości składające się z 6 działek, w odniesieniu do których stan faktyczny przedstawia się następująco:

1\. Nieruchomość przy ul. x

Budynki i budowle posadowione na nieruchomości przy ul. A. (działki o nr. ew. 3/5, 3/6, 3/7 i 9/1 o pow. łącznej 156.029 m2) zostały wybudowane w latach 1975-1990 przez Przedsiębiorstwo Państwowe.

Dnia 1.12.2000 r. cały majątek został oddany na podstawie umowy o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego użytkowania (akt not. Rep. A Nr) nowo powstałej spółce B Sp. z o.o. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. Następnie 27.10.2006 r. aktem notarialnym (Rep. A Nr) nastąpiło przeniesienie własności przedsiębiorstwa na rzecz C Sp. z o.o a tym samym przeniesienie własności budynków, budowli i gruntów. Transakcja nie podlegała VAT.

Obecna nazwa właściciela brzmi: Spółka X z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. Komandytowa. Budynki i budowle nie były przedmiotem ulepszeń. Zabudowane są działki nr 3/7 i 9/1, natomiast na działkach o nr 3/5 i 3/6 budynki i budowle zostały zlikwidowane w 2008 r.

Na działkach 3/7 i 9/1 znajdują się 3 budynki i 11 budowli wykorzystywane w następujący sposób:

Budynki:

*   zaplecze kontenerowe 6 segm. nr ew. 1../02.. na działce 9/1 o pow. 86,40 m2
    1.  do 29.10.2009 r. nie było wydzierżawione
    2.  od 30.10.2009 r. do chwili obecnej wydzierżawione jest 100% powierzchni.
*   wiata obudowana z konstrukcji stalowej nr ew. 1\`(...)\`/027\`(...)\`na działce 9/1 o pow. 864 m2
    1.  w latach 1989 - 1991 wydzierżawione 100% powierzchni
    2.  w latach 1992 - 1995 wydzierżawione 80% powierzchni
    3.  w latach 1995 - 2000 wydzierżawione 288 m2 - to 33 % powierzchni
    4.  od 30.10.2009 r. do chwili obecnej wydzierżawione jest 279 m2 - tj. 32 % powierzchni
*   zaplecze kontenerowe 8 segm. nr ew. 14../02.. na działce 3/7 o pow. 108,25 m2
    1.  od 11.05.2009 r. wydzierżawione jest 19,10 m2 powierzchni co stanowi - 18% całości.
    2.  od 30.06.2010 r. wydzierżawione jest dodatkowo 73,90 m2 pow., co łącznie stanowi 86% całości (19,10+73,90).

Wszystkie 11 budowli nigdy nie były i nie są wydzierżawione oddzielnie, chociaż użytkownicy korzystają z dróg, energii, wody itp.

Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy zostały wydane dla działek o nr 3/5, 3/7, 9/1. Warunki zabudowy dla działki o nr 3/7 zostały wydane jedynie dla części działki, która zostanie wydzielona geodezyjnie i będzie przedmiotem odrębnego zbycia. Część działki dla której zostały wydane warunki zabudowy jest zabudowana budowlami. Pozostała część działki o nr 3/7 nie będzie miała wydanych warunków zabudowy i będzie przedmiotem odrębnego zbycia. Pozostała część działki 3/7 jest zabudowana budynkiem - zaplecze kontenerowe oraz budowlami.

Działka o nr 3/6 w ewidencji gruntów została oznaczona jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane, natomiast działka o 3/7 została oznaczona jako Ba - tereny przemysłowe.

2\. Nieruchomość przy ul. z

Nieruchomość składa się z dwóch działek nr. ew. 2/4 i 12 o pow. 105.662 m2. Na obu działkach są posadowione budynki lub budowle. Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działek nie wydano również warunków zabudowy.

Działka o nr ew. 12:

1.  Budynki:
    1.  \- hala o nr ew. 19../02..; od 1.04.2008 r. wydzierżawiane jest (20../27..) 75,1% powierzchni do chwili obecnej.
    2.  \- hala o nr ew. 109/0245; od 1.05.2004 r. wydzierżawiana jest do chwili obecnej 100% powierzchni.
    3.  \- hala o nr ew. 19../02..; od 1.02.2001 r. do chwili obecnej 100% powierzchni.
    4.  \- hala o nr ew. 1../02..; od 1.02.2001 r. do chwili obecnej 100% powierzchni.
    5.  \- budynek administracyjny nr ew. 145/0202; od 13.10.2005 wydzierżawione jest (43,18 m2/89,37) 48% powierzchni.
    6.  \- stacja trafo nr ew. 1../02.. jako budynek nie była wydzierżawiana — tylko pośrednio dostawa energii dzierżawcom.
2.  Budowle:
    1.  \- wiata o nr ew. 1../02.. - wydzierżawione jest od 1.02.2001 r. do chwili obecnej 100% powierzchni. Pozostałe budowle na tej działce jak drogi, place, instalacje nie były nigdy wydzierżawiane, ale użytkują je dzierżawcy terenu i budynków.

Działka nr 12 w ewidencji gruntów została opisana symbolem Ba - Tereny przemysłowe.

Działka o nr ew. 2/4:

1.  Budynki - brak
2.  Budowle - wszystkie budowle o nr ew. 2\`(...)\`/1\`(...)\`; 2\`(...)\`/02\`(...)\`; 2\`(...)\`/03..; 2../03..; 243/0148 były wydzierżawione w 100% od 1 .05.2004r. do chwili obecnej.

Działka o nr 2/4 w ewidencji gruntów została opisana symbolem N - Nieużytki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy zbycie działki o nr 3/5 będzie opodatkowane VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r.?
2.  Czy zbycie działki o nr 3/6 będzie opodatkowane VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r.?
3.  Czy zbycie części działki o nr 3/7, dla której zostały wydane warunki zabudowy i która zostanie wyodrębniona geodezyjnie, będzie podlegać zwolnieniu z VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r.?
4.  Czy zbycie części działki o nr 3/7 zabudowanej zapleczem kontenerowym oraz budowlami będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 1 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004r.?
5.  Czy w razie rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r. w odniesieniu do zbycia części działki o nr 3/7 zabudowanej zapleczem kontenerowym oraz budowlami właściwym kluczem podziału podstawy opodatkowania będzie klucz powierzchniowy, tj. podstawę opodatkowania należy podzielić podług stosunku powierzchni budynku oraz budowli do całości powierzchni zbywanej części działki o nr 3/7?
6.  Czy zbycie działki o nr 9/1 zabudowanej budynkami oraz budowlami będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r.?
7.  Czy w razie rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r. w odniesieniu do zbycia działki o nr 9/1 zabudowanej budynkami oraz budowlami właściwym kluczem podziału podstawy opodatkowania będzie klucz powierzchniowy, tj. podstawę opodatkowania należy podzielić podług stosunku powierzchni budynku oraz budowli do całości powierzchni zbywanej działki o nr 9/1?
8.  Czy zbycie działki o nr 12 zabudowanej budynkami oraz budowlami będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r.?
9.  Czy w razie rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r. w odniesieniu do zbycia działki o nr 12 zabudowanej budynkami oraz budowlami właściwym kluczem podziału podstawy opodatkowania będzie klucz powierzchniowy, tj. podstawę opodatkowania należy podzielić podług stosunku powierzchni budynku oraz budowli do całości powierzchni zbywanej działki o nr 12?
10.  Czy zbycie działki o nr 2/4 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004r.?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę! Status terenu niezabudowanego ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takowy dokument dla danego terenu nie istnieje status terenu określa się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, względnie jeśli takowej decyzji nie wydano) na podstawie wpisów w ewidencji gruntów.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz z wyjątkiem sytuacji gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Oznacza to, że co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części (a więc również przedmiotowego budynku) podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. W celu zastosowania powyższego zwolnienia z VAT należy jednak wpierw zweryfikować czy planowane zbycie nieruchomości nie będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz ustalić czy od pierwszego zasiedlenia (jeśli nastąpiło) minęło min. 2 lata. W razie możliwości zastosowania powyższego zwolnienia istnieje możliwość wyboru opcji opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na tle takiego brzmienia przepisów w praktyce przyjmuje się, że wynajem podlegający opodatkowaniu stanowi pierwsze zasiedlenie, natomiast w razie dokonania ulepszeń o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części, może ponownie dojść do pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że w razie dokonania ulepszeń o takiej wartości, należy ponownie badać czy zaistniało pierwsze zasiedlenie po dokonaniu ulepszeń.

Należy również wskazać, że zarówno prawo użytkowania wieczystego, jak również grunt dzielą los prawny budynku, budowli lub jej części, które są na nich posadowione, tj. jeśli dostawa budynku, budowli lub jej części jest zwolniona z VAT, to również zbycie gruntu jest zwolnione z podatku VAT. Natomiast jeśli dostawa budynku, budowli lub jej części jest opodatkowana to również dostawa gruntu jest opodatkowana.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Należy również wskazać, że w myśl art. 43 ust. 7a ustawy o VAT „Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.”

Ad. Nieruchomość przy ul. x

a. działka o nr 3/5

W świetle powyższego, skoro działka o numerze 3/5 jest działką niezabudowaną, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy (a więc jest działką przeznaczoną pod zabudowę) to zbycie działki o nr 3/5 będzie podlegać podatkowi VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

b. działka o nr 3/6

Działka o numerze 3/6 jest działką niezabudowaną, dla której nie wydano warunków zabudowy, a w ewidencji gruntów została oznaczona jako Bp zurbanizowane tereny niezabudowane (a więc jest działką przeznaczoną pod zabudowę). W konsekwencji zbycie działki o nr 3/6 będzie podlegać podatkowi VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

c. działka o nr 3/7

W świetle powyższych informacji zbycie części działki o nr 3/7, dla której zostały wydane warunki zabudowy będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż w odniesieniu do działki nie przysługiwało jej obecnemu właścicielowi prawo do odliczenia (transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu VAT), a w odniesieniu do budowli nie dokonywano żadnych ulepszeń.

Natomiast w odniesieniu do zbycia części działki o nr 3/7 zabudowanej zapleczem kontenerowym oraz budowlami należy wskazać, że zaplecze kontenerowe było przedmiotem pierwszego zasiedlenia od którego minęło więcej niż 2 lata (a więc podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), a budowle które nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia nie były przedmiotem ulepszeń, a obecnemu właścicielowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (nabył je w drodze transakcji niepodlegającej VAT).

Oznacza to, że zbycie części działki o nr 3/7 zabudowanej budynkiem i budowlami będzie podlegało zwolnieniu z VAT na podstawie dwóch różnych przepisów.

Gdyby Spółka zamierzała zrezygnować ze zwolnienia z VAT zbycia zaplecza kontenerowego konieczne byłoby dokonanie podziału podstawy opodatkowania na część dotyczącą zbycia zaplecza kontenerowego oraz część dotyczącą zbycia budowli.

Zdaniem Spółki prawidłowym kluczem podziału podstawy opodatkowania w powyższym przypadku będzie klucz powierzchniowy, tj. podstawę opodatkowania należy podzielić podług stosunku powierzchni budynku oraz budowli do całości powierzchni zbywanej części działki o nr 3/7, tj. jeśli przykładowo budowle zajmują 45% powierzchni działki to 45% podstawy opodatkowania (ceny) powinno być potraktowane jako podlegające zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (a więc bez prawa wyboru opcji opodatkowania).

d. działka o nr 9/1

W świetle powyższych uwag ogólnych, skoro działka o nr 9/1 jest działką zabudowaną budynkami, które były przedmiotem transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT (dzierżawy) najdalej od 30.10.2009 r. to zbycie działki będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT z prawem wyboru opcji opodatkowania transakcji. Wynika to z faktu, że budynki posadowione na działce o nr 9/1 były przedmiotem pierwszego zasiedlenia (transakcji opodatkowanej — dzierżawy), a od momentu pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata. W związku z tym zbycie budynków, a co za tym idzie również zbycie działki o nr 9/1 będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania VAT z prawem wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że na działce 9/1 znajdują się również budowle, które nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia (dzierżawy) to również zbycie dziatki o nr 9/1 będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na podstawie dwóch różnych przepisów (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT).

W razie rezygnacji przez Spółkę ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT właściwym kluczem podziału podstawy opodatkowania będzie klucz powierzchniowy, analogicznie jak w przypadku zbycia części działki o nr 3/7.

Ad. Nieruchomość przy ul. z

a) działka o nr 12

W świetle faktu, że działka jest zabudowana budynkami i budowlami, które były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od którego minęło więcej niż 2 lata oraz budowlami i budynkami, które nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, dostawa działki o nr 12 będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Gdyby Spółka zamierzała zrezygnować ze zwolnienia z VAT zbycia budynków i budowli, które były przedmiotem dzierżawy konieczne byłoby dokonanie podziału podstawy opodatkowania na część dotyczącą zbycia budynków i budowli, które były przedmiotem dzierżawy oraz część dotyczącą zbycia budynków i budowli) które nie były przedmiotem dzierżawy.

Zdaniem Spółki prawidłowym kluczem podziału podstawy opodatkowania w powyższym przypadku będzie klucz powierzchniowy) tj. podstawę opodatkowania należy podzielić według stosunku powierzchni budynków oraz budowli do całości powierzchni zbywanej części działki o nr 12, tj. jeśli przykładowo budynki i budowle, które nie były przedmiotem dzierżawy zajmują 45% powierzchni działki to 45% podstawy opodatkowania (ceny) powinno być potraktowane jako podlegające zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT (a więc bez prawa wyboru opcji opodatkowania).

b) działka o nr 2/4

W świetle powyższych informacji, jako że działka jest zabudowana budowlami, które były przedmiotem pierwszego zasiedlenia a od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata, dostawa działki o nr 2/4 będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (a więc z prawem wyboru opcji opodatkowania dostawy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

W myśl art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  po między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)

Ponadto, w świetle ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Wątpliwości Wnioskodawcy związane są z prawidłowym opodatkowaniem transakcji sprzedaży działek wymienionych we wniosku oraz budynków i budowli.

Na wstępie zaznaczyć należy, że kwestia ewentualnego zwolnienia z podatku VAT dostawy nieruchomości uregulowana została w cyt. wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Istotne zatem w sprawie jest ustalenie, czy budynki i budowle znajdujące się na gruncie spełniać będą warunki wymienione w ww. przepisach uprawniające Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia z podatku VAT.

Dla prawidłowego opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości należy dokonać analizy zdarzenia opisanego we wniosku odrębnie dla poszczególnych budynków i budowli znajdujących się na wskazanych działkach gruntu.

Nieruchomość przy ul. x (działki o nr Ew. 3/5, 3/6, 3/7 i 9/1)

Budynki budowle posadowione na tych działkach zostały wybudowane w latach 1975-1990 przez Przedsiębiorstwo Państwowe. Ze względu na to, iż podatek od towarów i usług został wprowadzony do polskiego ustawodawstwa w 1993r. podatek VAT nie mógł być odliczany przy budowie tych budynków i budowli.

Następnie majątek został oddany do używania nowo powstałej Spółce B Sp. z o.o. Transakcja ta nie podlegała VAT. W 2006 r. aktem notarialnym nastąpiło przeniesienie własności budynków, budowli i gruntów. Transakcja również nie podlegała VAT. Budynki i budowle nie były przedmiotem ulepszeń. Na działkach o nr 3/5 i 3/6 budowle i budynki w 2008 r. zostały zlikwidowane.

W przypadku, gdy grunt będący przedmiotem dostawy nie jest zabudowany, stawką właściwą jest stawka podstawowa z wyjątkiem sprzedaży terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, których sprzedaż korzysta ze zwolnienia z podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Zatem sprzedaż działek o nr 3/5 i 3/6, które to działki były wcześniej zabudowane, i dla których to działek wydano decyzję o warunkach zabudowy, winna być opodatkowana.

Na działkach 3/7 i 9/1 znajdują się 3 budynki i 11 budowli.

Budynek – zaplecze kontenerowe – 6 segmentów nr ew. 149/0241 na działce 9/1

Budynek ten jest przedmiotem dzierżawy od 30.10.2009r. w 100%. Zatem sprzedaż tego budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż budynku będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, po spełnieniu wymienionych w tym przepisie warunków.

Wiata obudowana z konstrukcji stalowej nr ew. 198/0273 na działce 9/1

W latach 1989-1991 budynek był wydzierżawiony w 100%. Zatem, podobnie jak w przypadku zaplecza kontenerowego, sprzedaż tego budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż budynku będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, po spełnieniu wymienionych w tym przepisie warunków.

Zaplecze kontenerowe 8 segm. nr ew. 149/0244 na działce 3/7

Od 30.06.2010 r. wydzierżawione jest łącznie 93m2 powierzchni budynku. Ponieważ część powierzchni budynku jest przedmiotem dzierżawy zatem sprzedaż tej części, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako że nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, z możliwością wyboru opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W stosunku do sprzedaży pozostałej części budynku, tj. części która nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy zwolnienie z podatku będzie przysługiwało na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Budowle na działkach 3/7 i 9/1

Z wniosku wynika, że znajdujące się na tych działkach budowle nie były przedmiotem dzierżawy, mimo że użytkownicy korzystają z dróg, energii i wody. W związku z tym sprzedaż budowli będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jako że przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT oraz budowle nie były przedmiotem ulepszeń.

Ad. Nieruchomość przy ul. z

Na działkach nr 2/4 i 12 wchodzących w skład przedmiotowej Nieruchomości posadowione są budynki lub budowle.

Działka o nr ew. 12

Hala o nr ew. 198/0245

Przedmiotem dzierżawy od 1.04.2008r. do chwili obecnej jest 75,1% powierzchni. Ponieważ tylko część powierzchni budynku jest przedmiotem dzierżawy zatem sprzedaż tej części, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako że nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, z możliwością wyboru opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W stosunku do sprzedaży pozostałej części budynku, tj. części która nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy zwolnienie z podatku będzie przysługiwało na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Hala o nr ew. 109/0245, hala o nr ew. 198/0250, hala o nr ew. 139/0265

Od 1.05.2004r. do chwili obecnej 100% powierzchni hali o nr ew. 109/0245 jest wydzierżawiane. Również przedmiotem dzierżawy obejmującej 100% powierzchni od dnia 1.02.2001 r. do chwili obecnej są hale nr ew.198/0250 oraz nr ew. 139/0265.

W związku z tym, Spółka w stosunku do sprzedaży ww. trzech hal ma prawo do zastosowania zwolnienia z na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Budynek administracyjny o nr ew. 145/0202

Od dnia 13.10.2005 r. wydzierżawiane jest 48% powierzchni budynku. Ponieważ część powierzchni budynku jest przedmiotem dzierżawy zatem sprzedaż tej części, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako że nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, z możliwością wyboru opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W stosunku do sprzedaży pozostałej części budynku, tj. części która nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy zwolnienie z podatku będzie przysługiwało na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stacja trafo o nr ew. 105/0271

Stacja ta nie była przedmiotem dzierżawy, w związku z czym sprzedaż stacji nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zastosowanie w sprawie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wiata o nr ew. 198/0215

Wiata jest przedmiotem dzierżawy od dnia 1.02.2001r. w całości, a zatem zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością zastosowania opcji opodatkowania transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Pozostałe budowle znajdujące się na działce takie jak drogi, place, instalacje nie były przedmiotem najmu w związku z tym sprzedaż tych budowli będzie odbywać się z zastosowaniem zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Działka nr 2/4

Na działce nie ma budynków. Natomiast znajdujące się na niej budowle o nr ew.: 250/147; 250/0227; 294/0336; 294/0337; 243/0148 były wydzierżawione w 100% od 1.05.2004r. do chwili obecnej. Zatem sprzedaż przedmiotowych budowli będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Zgodnie z cyt. wcześniej art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki i budowle należy zastosować tę samą stawkę podatku, którą stosuje się do sprzedaży poszczególnych budynków i budowli. W sytuacji gdy sprzedaż budynków i budowli korzysta ze zwolnienia, również sprzedaż gruntu będzie korzystać z tego zwolnienia. W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku, gdy transakcja sprzedaży nieruchomości częściowo podlega opodatkowaniu a częściowo korzysta ze zwolnienia od podatku. Do wyliczenia podstawy opodatkowania można przyjąć różne rozwiązania. Każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa. Wskazać należy, że wyboru tego klucza powinien dokonać sam Wnioskodawca, uwzględniając specyfikę i indywidualne cechy swojej działalności.

Zatem stanowisko Spółki należało uznać za prawidłowe w całości.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.