Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-697/08/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-10-03
Teza: Zwolnienie od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości-art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a i e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; mieszkanie-zakup mieszkania; modernizacja; remonty; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-warunki zwolnienia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 2 maja 2008 r. (data wpływu 7 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części dotyczącej przeznaczenia uzyskanego przychodu na: zadatek, opłaty notarialne sfinansowane z wpłat dokonanych na poczet umówionej ceny, wynagrodzenie pośrednika, remont i modernizację zakupionych lokali mieszkalnych (po dacie uzyskania tytułu własności), zakup materiałów budowlanych oraz usług budowlanych dotyczących budowy budynku, spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe - **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej wydatkowania uzyskanego przychodu na remont i modernizację nowego lokalu mieszkalnego przed datą uzyskania tytułu własności do lokalu oraz opłat notarialnych nie sfinansowanych ze środków uzyskanych z zadatku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

W dniu 27 marca 2006 r. zawarł Pan wraz z małżonką przedwstępna umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego i otrzymał z tego tytułu zadatek w wysokości 10.000 zł, następnie w dniu 4 maja 2006 r. dokonał Pan zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego za kwotę 265.000 zł, pomniejszoną o wpłacony wcześniej zadatek. Jednocześnie złożyli Państwo w przepisanym prawem terminie oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W dniu 5 kwietnia 2006 r. zawarł Pan wraz z małżonką przedwstępna umowę kupna nowego lokalu mieszkalnego. Z pieniędzy otrzymanych wcześniej jako zadatek przy sprzedaży własnego lokalu, tytułem zawartej przedwstępnej umowy kupna lokalu dokonał Pan wpłaty zadatku w wysokości 10.000 zł oraz opłacił koszty notarialne w kwocie 1.220 zł. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży własnego lokalu w maju 2006 r. spłacił Pan kredyt w wysokości 48.000 zł, który zaciągnięty był na zakup sprzedanego lokalu. W dniu 5 maja 2006 r. zawarł Pan wraz z małżonką umowę zakupu lokalu mieszkalnego za cenę 300.000 zł, pomniejszoną o 10.000 zł zadatku. Zakup tego lokalu finansowany był z kredytu zaciągniętego na ten cel . Dodatkowo przy zawieraniu umowy kupna ponieśli Państwo koszty notarialne w wysokości 8.249 zł finansowane z przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Ponadto w dniu 16 lutego 2007 r. zawarł Pan wraz z małżonką przedwstępna umowę kupna drugiego lokalu mieszkalnego. Z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonał Pan tytułem zadatku wpłaty kwoty 5.000 zł oraz opłacił koszty notarialne w kwocie 1.244 zł. W dniu 2 marca 2007 r. zawarł Pan wraz z małżonką umowę zakupu drugiego lokalu mieszkalnego. Zakup drugiego lokalu sfinansowany był całkowicie z zaciągniętego na ten cel kredytu. Dodatkowo przy zawieraniu umowy kupna drugiego lokalu ponieśli Państwo koszty notarialne oraz koszty pośrednictwa w wysokości 3.500 zł 18 gr. W okresie od 4 maja 2006 r. do 2007 r. część środków uzyskanych ze sprzedaży własnego lokalu mieszkalnego przeznaczyli Państwo na remont i modernizację nowo zakupionych lokali mieszkalnych. W międzyczasie dokonali Państwo zakupu ziemi rolnej. W 2007 r. na skutek uchwalenia planu miejscowego, grunt ten zostaje przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. W związku z powyższym na gruncie tym zamierza Pan wybudować budynek mieszkalny i dokonuje w związku z tym zakupu materiałów budowlanych oraz usług budowlanych, przeznaczając na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży lokalu. Do dnia 6 maja 2008 r. (termin wydatkowania środków warunkujących zwolnienie z podatku) zamierzają Państwo przeznaczyć część środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup dwóch lokali mieszkalnych.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczone na: zadatek, opłaty notarialne, wynagrodzenie pośrednika, remont i modernizację zakupionych lokali mieszkalnych, zakup materiałów budowlanych oraz usług budowlanych dotyczących budowy budynku mieszkalnego, będą korzystały w tej części ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?
2.  Czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczone na spłatę kredytów dotyczących zakupu sprzedawanego lokalu oraz zakupu nowych lokali mieszkalnych, będą korzystały w tej części ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?

Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie środków ze sprzedaży na: zadatek, opłaty notarialne, wynagrodzenie pośrednika, remont i modernizację zakupionych lokali mieszkalnych, zakup materiałów budowlanych oraz usług budowlanych dotyczących budowy budynku mieszkalnego, będą korzystały w tej części ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy zwolnione są z podatku przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej.

Stoi Pan na stanowisku, iż ustawa nie wprowadza ograniczeń, co do ilości lokali, nie zakazuje również ponoszenia jednocześnie wydatków na remont i modernizację własnych lokali oraz budowę własnego domu. Dodatkowo uważa Pan, iż jego stanowisko zgodne jest z orzecznictwem WSA – wyrok I S.A./Kr 1305/02 (zakup kamienicy z kilkoma lokalami) oraz interpretacją Urzędu Skarbowego w Międzychodzie z dnia 6 października 2006 r. znak PO II-4125/8/05/39, które publikowane są na stronach WWW. Ministerstwa Finansów (modernizacja własnego budynku oraz zakup nowego budynku lub gruntu). Podkreśla Pan, iż przywołane wyżej orzecznictwo aprobuje również zaliczenie do wydatków warunkujących zwolnienie kosztów notarialnych i pośrednictwa związanych z zakupem nowych lokali. Również Pana zadaniem środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczone na spłatę kredytów dotyczących zakupu sprzedawanego lokalu oraz zakupu nowych lokali mieszkalnych, będą korzystały w tej części ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten bowiem zwalnia z podatku przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Stoi Pan na stanowisku, iż ustawa nie ogranicza zwolnienia wyłącznie do spłaty kredytu zaciągniętego na nowy lokal. Spłata kredytu zaciągniętego na zbywany lokal jest również akceptowana przez trójmiejskie organy podatkowe, np. w postanowieniu Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdyni z dnia 16 lutego 2007 r. Nr DG/4111-6/415-1/07/DO/JT/2007, który publikowany jest na stronach WWW. Izby Skarbowej w Gdańsku.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego** stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w części dotyczącej wydatkowania przychodu ze sprzedaży na zadatek, opłaty notarialne sfinansowane z wpłat dokonanych na poczet umówionej ceny, wynagrodzenie pośrednika, remont i modernizację nowych lokali mieszkalnych (po dacie uzyskania tytułu własności), zakup materiałów budowlanych oraz usług budowlanych dotyczących budowy budynku, spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe uznaje za prawidłowe. Natomiast w części dotyczącej wydatkowania tego przychodu na remont i modernizację nowego lokalu mieszkalnego przed datą uzyskania tytułu własności do lokalu oraz opłat notarialnych nie sfinansowanych ze środków uzyskanych tytułem zadatku uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Z analizy wniosku wynika, iż w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do przepisów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 2 i ust. 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z powołanymi przepisami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Zwolnienie nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Na podstawie art. 26 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczył Pan wraz z małżonką na: zadatek, opłaty notarialne, wynagrodzenie pośrednika, remont i modernizację dwóch lokali mieszkalnych, spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego lokalu oraz zakup materiałów i usług budowlanych dotyczących budowy budynku mieszkalnego, jak również zamierza Pan do dnia 6 maja 2008 r. cześć środków przeznaczyć na spłatę kredytów dotyczących zakupu nowych lokali mieszkalnych.

Odnosząc opisany stan faktyczny do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, iż w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek) i wydatkowane na nabycie m.in. lokalu mieszkalnego przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku), określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości, może nastąpić na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłat do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Jak wskazano powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Zatem, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, udokumentowane umową przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego, jeśli zakup zostanie potwierdzony definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, mieści się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem uzasadnia zastosowanie zwolnienia przedmiotowego do tej części przychodu.

W świetle przytoczonych przepisów warunkiem zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy jest m.in. wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia na budowę budynku mieszkalnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, do którego podatnikowi przysługuje prawo własności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku budowa ww. budynku mieszkalnego odbywała się na gruncie, stanowiącym Pana własność na podstawie umowy kupna. W wyniku uchwalenia planu miejscowego, grunt ten zakupiony jako ziemia rolna przeznaczony został pod zabudowę mieszkaniową. W związku z powyższym przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na zakup materiałów i usług budowlanych korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do wydatków na remont i modernizację stwierdzić należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy, wymaga by wydatki te były poniesione na remont lub modernizację własnego mieszkania. Oznacza to, że w dacie ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać z omawianego zwolnienia przedmiotowego musi posiadać tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.

Powyższe regulacje stanowią, iż sam fakt wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup materiałów na potrzeby remontu i modernizacji lokali, do których nie ma podatnik jeszcze prawa własności nie wystarcza do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Użyte bowiem w cytowanym przepisie słowo „własnego" oznacza, że zwolnienie, o którym mowa, odnosi się jedynie do tych podatników, którzy dokonali remontu lub modernizacji budynku lub lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, albo do którego przysługuje podatnikowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie. Umowa przedwstępna sprzedaży nie wywiera zaś skutków na gruncie prawnopodatkowym, pozostając jedynie przyrzeczeniem zawarcia umowy przenoszącej własność. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego.

Zatem, mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony we wniosku uznać należy, iż brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania tej części kwoty uzyskanej uprzednio przez Pana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która wydatkowana została na remont i modernizację pierwszego z nabytych lokali mieszkalnych przed uzyskaniem prawa własności tego mieszkania (wydatki ponoszone były od dnia 4 maja 2006 r., natomiast nabycie pierwszego lokalu nastąpiło w dniu 5 maja 2006 r.).

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której z nieruchomości (zbywanych czy nabywanych) lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Tak więc w sytuacji, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe a nie korzysta Pan z ulgi odsetkowej, przychód w tej części korzystał będzie ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Reasumując:

Ze zwolnienia od podatku korzysta przychód:

*   w części wydatkowanej na nabycie lokali mieszkalnych tj. wydatków poniesionych na wpłatę zadatku, opłaty notarialne i usługi pośrednictwa,
*   w części przeznaczonej na remont i modernizację po dacie uzyskania tytułu własności do lokali jak również w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu jak i kupno nowych lokali mieszkalnych oraz na zakup materiałów i usług budowlanych.

Wydatki te jako wydatki przeznaczone na cele mieszkaniowe stanowią bowiem podstawę do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Ze zwolnienia od podatku nie korzysta natomiast przychód:

*   w części odpowiadającej wydatkom na opłaty notarialne dotyczące przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 5 kwietnia 2006 r. sfinansowane z innych środków niż zadatek,
*   w części przeznaczonej na remont i modernizację przed datą uzyskania tytułu własności do lokalu,

a co za tym idzie przychód w tej części będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się z kolei do przytoczonych przez Pana postanowień urzędów skarbowych i wyroku WSA, wskazać należy, iż zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie wiążą tutejszego organu podatkowego właściwego do wydania niniejszej interpretacji indywidualnej.

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością Pana i Małżonki, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonki, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pana Małżonka chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.