Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-45/12-2/JW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-04-13
Teza: Zbycie udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udziału we współwłasności Budynku.Orrót z tytułu świadczenia usług wynajmu. Przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku, wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości. Obowiązek podatkowy. Kiedy powinna być wytawiona faktura VAT oraz jaka powinna być data sprzedaży.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.01.2012 r. (data wpływu 16.01.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   pytania 1, 2, 3 – **jest prawidłowe,**
*   pytania 4, 5, 6 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16.01.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości, zniesienia współwłasności, obowiązku wystawienia faktury VAT.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o. Spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca”) jest użytkownikiem wieczystym gruntu (dalej: „Grunt”) oraz właścicielem posadowionego na Gruncie budynku biurowego (dalej: „Budynek”, Grunt i Budynek dalej łącznie zwane: „Nieruchomość”).

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 13 października 2011 r. od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”). Z kolei Zbywca nabył Nieruchomość w 2006 r. W latach 2007-2008 Zbywca dokonał remontu generalnego Budynku i poniósł wydatki na jego ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu ulepszenia Budynek był sukcesywnie oddawany do używania najemcom w latach 2008-2010. Z kolei Wnioskodawca, po nabyciu Nieruchomości, nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenie. Nie planuje również ponoszenia wydatków tego rodzaju w przyszłości, tj. przed przejściem własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy (o czym poniżej), a w przypadku ich poniesienia, nie osiągną one 30% wartości początkowej Budynku.

Wnioskodawca planuje odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udziału w prawie własności Budynku na rzecz spółki I. GmbH (dalej: „Nabywca”, termin „współwłasność Nieruchomości” używany w dalszej części niniejszego wniosku oznacza każdorazowo współużytkowanie wieczyste Gruntu oraz współwłasność posadowionego na nim Budynku) działającej na rachunek niemieckiego funduszu inwestycyjnego I. Należy wyjaśnić, że Nabywca jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Nabywcy obejmuje tworzenie różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Nabywcę jest specjalny nieruchomościowy fundusz inwestycyjny w Niemczech o nazwie I. Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości poprzez bezpośrednie nabywanie nieruchomości położonych w Polsce; Fundusz może również nabywać udziały w spółkach nieruchomościowych. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też aktywa funduszu są formalnie własnością Nabywcy, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek inwestorów Funduszu.

Powierzchnia użytkowa w Budynku jest wynajmowana przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Po transakcji zbycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca i Nabywca, w celu uregulowania zasad korzystania z Nieruchomości, planują zawarcie porozumienia o używaniu Nieruchomości (tzw. porozumienie quoad usum). W oparciu o to porozumienie, Nabywca przejmie do wyłącznego używania i pobierania pożytków część Nieruchomości odpowiadającą nabytemu udziałowi.

Następnie Wnioskodawca i Nabywca, celem uregulowania stanu prawnego, wystąpią do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności Nieruchomości powstałej wskutek opisanego powyżej zbycia udziału. We wniosku tym Strony wniosą, aby własność Nieruchomości została przyznana Nabywcy w zamian za określoną spłatę na rzecz Wnioskodawcy. W konsekwencji uzyskania pełnej własności Nieruchomości wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności, na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego Nabywca wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku. Ponadto, zgodnie z planami, na podstawie odrębnej umowy na Nabywcę zostaną przeniesione prawa wynikające z umów o roboty budowlane, gwarancji bankowych z tytułu umów najmu oraz autorskie prawa majątkowe, jak również ewentualnie inne prawa związane z Nieruchomością. Nabywca przejmie również prawa i obowiązki z umowy kredytu zawartej przez Wnioskodawcę w celu sfinansowania nabycia Nieruchomości.

W ramach transakcji zbycia udziału w Nieruchomości oraz późniejszego zniesienia współwłasności nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani też jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca, są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po uzyskaniu własności Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca zaznacza, iż Nabywca wystąpi z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT wyżej opisanych transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udziału we współwłasności Budynku, stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do tej części Budynku, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, a w pozostałej części sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT, przy czym w tym zakresie możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, stosownie do art. 43 ust 10 ustawy o VAT?
2.  Czy Wnioskodawca po odpłatnym zbyciu udziału w Nieruchomości na rzecz Nabywcy i zawarciu porozumienia quoad usum będzie podatnikiem w zakresie całości usługi wynajmu powierzchni w Budynku, jedynie od tej części wynajmowanych powierzchni, która będzie przypadać mu do używania zgodnie z porozumieniem, a tym samym czy dla Wnioskodawcy obrotem z tytułu świadczonej usługi wynajmu będzie cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do wyłącznego używania i pobierania pożytków?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku, wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości, będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do tej części Budynku, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, a w pozostałej części sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT, przy czym w tym zakresie możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji, stosownie do art. 43 ust 10 ustawy o VAT?
4.  Czy na skutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności, obowiązek podatkowy w podatku VAT powstanie zgodnie z art. 19 ust. 10 Ustawy VAT, tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności?
5.  Czy faktura dokumentująca przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości powinna być wystawiona przez Wnioskodawcę (a) nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, tj. otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, i (b) nie wcześniej niż 30 dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego?
6.  Czy datą sprzedaży, która powinna być określona na fakturze wystawionej przez Wnioskodawcę, dokumentującej przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku, wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości, będzie data uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1)

W opinii Wnioskodawcy, odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, oraz udziału we współwłasności Budynku stanowić będzie na gruncie Ustawy VAT dostawę towarów, opodatkowaną według regulacji przewidzianych dla dostawy budynków. Z uwagi na powyższe, zbycie udziału w Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do tej części Budynku, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, a w pozostałej części zbycie udziału w Nieruchomości będzie zwolnione z VAT, przy czym w tym zakresie możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Charakter transakcji zbycia udziału w Nieruchomości na gruncie przepisów o VAT

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast na podstawie art. 2 pkt 6) Ustawy VAT przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W ocenie Wnioskodawcy, opisana transakcja zbycia udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie własności Budynku oraz w użytkowaniu wieczystym Gruntu spełnia w/w przesłanki, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów w rozumieniu Ustawy VAT.

Należy zauważyć, że na gruncie przepisów o podatku VAT jako dostawy towarów klasyfikowane są transakcje, w ramach których dochodzi do „przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”. Już z samej definicji dostawy towarów wynika więc, że jest to pojęcie, które powinno być rozumiane szeroko, jako wszelkie ekonomiczne przeniesienie władztwa nad rzeczą, które skutkuje po stronie nabywcy uprawnieniem do korzystania z rzeczy oraz do jej swobodnego zbycia.

W opinii Wnioskodawcy, z uwagi na tak szeroką definicję dostawy towarów, będzie ona obejmować swoim zakresem również zbycie udziału w Nieruchomości. W szczególności, brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych transakcji zbycia prawa własności nieruchomości oraz udziału w prawie własności dla celów podatku VAT. W obu sytuacjach dochodzi bowiem do przeniesienia na nabywcę prawa majątkowego oraz, co za tym idzie, przeniesienia (całkowicie lub częściowo) władztwa ekonomicznego nad rzeczą. Nabywca udziału jest uprawniony do rozporządzania rzeczą jak właściciel w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Należy zauważyć, że powyższa kwestia została jednoznacznie przesądzona przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale w składzie siedmiu sędziów z 24 października 2011 r. (sygn. I FPS 2/11). W przedmiotowej uchwale Sąd uznał, że: „Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy”.

Kwalifikacja Nieruchomości dla potrzeb VAT

W konsekwencji powyższych ustaleń uznać należy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udziału we współwłasności Budynku na rzecz Nabywcy będzie stanowiło dostawę towarów, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W szczególności zaś transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy VAT, ponieważ przedmiot transakcji (tj. udział w Nieruchomości) nie może zostać uznany za udział w przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części.

Ustawa VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa, przez co zakres przedmiotowy tego pojęcia dla potrzeb przepisów VAT powinien zostać określony w oparciu o definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast w odniesieniu do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ustawodawca zdecydował się wprowadzić w art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT osobną definicję dla potrzeb tego podatku. W myśl tego przepisu, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej przepisy, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość, w tym Budynek i jego części składowe oraz użytkowanie wieczyste Gruntu, nie wyczerpują przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe oraz szereg innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Mając na uwadze charakter Nieruchomości należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Mając zatem na uwadze powyższą analizę, w opinii Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że przed nabyciem przez Wnioskodawcę Nieruchomości od Zbywcy, obie strony tej transakcji (tj. Wnioskodawca i Zbywca) wystąpiły z wnioskiem o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego w zakresie skutków przedmiotowej transakcji w zakresie podatku VAT. Zarówno interpretacja uzyskana przez Zbywcę (wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 19 września 2011 r., sygn. IPPP1/443-994/11-2/AP) jak i przez Wnioskodawcę (wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 22 września 2011 r., sygn. IPPP1/443-988/11-2/ISZ) potwierdziły, że transakcja której przedmiotem była Nieruchomość będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a zatem Nieruchomość nie została uznana za przedsiębiorstwo lub też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy VAT. Ponieważ przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Wnioskodawcą i Nabywcą będzie udział w tej samej Nieruchomości, której dotyczyły opisane powyżej wnioski o interpretację, uznać należy, iż wskazane powyżej interpretacje potwierdzają charakter Nieruchomości jako niestanowiącej przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Zasadność powyższego wniosku potwierdzają także liczne inne interpretacje podatkowe, w tym, między innymi interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lutego 2010 r. (sygn. IPPP3/443-1167/09-3/MM), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 grudnia 2009 r. (sygn. IBPP3/443-701/09/KO), a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (sygn. IPPP2/443-778/09-2/lK).

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sposób opodatkowania

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT w odniesieniu do tej części Budynku, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą. W pozostałej natomiast części sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie, co do zasady, zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT dostawa budynków jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

*   jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

A zatem wykładnia językowa powyższego przepisu prowadzi do wniosku, iż zwolnione z opodatkowania VAT są dostawy budynków, dokonywane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Natomiast dostawa tych towarów dokonywana w okresie przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej.

Z tego względu kluczowe jest ustalenie, kiedy dochodzi do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy VAT. Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania budynków pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Koniecznym jest, by nastąpiło to w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w ramach m.in. dostawy towarów lub odpłatnej usługi (np. najem, dzierżawa).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nabył Nieruchomość, w tym Budynek, który został ulepszony przez Zbywcę, przy czym wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Budynek był sukcesywnie oddawany do użytkowania w latach 2008- 2010.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia Budynku dochodziło sukcesywnie w okresach, w których ulepszony Budynek był oddawany przez Zbywcę do użytkowania.

Biorąc pod uwagę przedstawione powyżej regulacje, sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana VAT w odniesieniu do tej części Budynku, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą. W odniesieniu natomiast do tej części Budynku, która została oddana do używania w terminie wcześniejszym, niż dwa lata przed planowaną sprzedażą, transakcja będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jako przykład można tu wskazać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r. (sygn. akt III SA/Gl 1359/09), w którym sąd wskazał, iż: „Ustawodawca nie posługuje się stwierdzeniem, iż pierwsze zasiedlenie budynku jest to oddanie części budynku do użytkowania w czynnościach opodatkowanych pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Tym samym słusznie stwierdził organ, iż aby uznać budynek za zasiedlony w całości musi być on wydany w całości w celu wykonania czynności opodatkowanych tj. czynności wymienionych w art. 5 ustawy o VAT pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, wówczas będzie mógł spełniać definicję pierwszego zasiedlenia.

(\`(...)\`)Należy podkreślić, iż w niniejszej sprawie chodzi o przepisy dotyczące zwolnień od podatku VAT, które jako ustanawiające wyjątki od zasady, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, muszą być stosowane w sposób ścisły, a ich wykładnia nie może prowadzić do poszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia. W przedmiotowym przypadku ustawodawca przewidział szereg warunków (wskazanych wyżej), od których spełnienia uzależniona jest możliwość skorzystania ze zwolnienia od VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części. W ocenie Sądu Dyrektor Izby Skarbowej w sposób dostateczny wykazał, iż tylko niektóre części budynku, który ma być przedmiotem dostawy, spełniają warunki ustawowe do objęcia ich zwolnieniem od podatku VAT. Rozszerzenie tego zwolnienia na te części budynku, które takich warunków nie spełniają, byłoby poszerzeniem zakresu zastosowania zwolnienia. Zatem zarzut strony skarżącej nieuprawnionego podziału nieruchomości na części i opodatkowanie ich różnymi stawkami podatku VAT jest bezzasadny.”

Również organy podatkowe podzielają powyższy pogląd, czego potwierdzeniem jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 2 grudnia 2010 r. (sygn. ITPP1/443-899/10/TS) oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 września 2010 r. (sygn. IPPP1-443-647/10-4/EK), w której stwierdzono: „A zatem w przedmiotowej sytuacji należy stwierdzić, iż pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy nastąpiło jedynie w odniesieniu do części budynków wynajmowanych na rzecz innych podmiotów w momencie oddania tych części do użytkowania na podstawie umów najmu, które w rozumieniu przepisów ustawy o VAT stanowią odpłatne świadczenie usług”.

Jak już wspomniano, powyższe zasady opodatkowania dotyczą także użytkowania wieczystego, w którym udział zostanie przeniesiony na Nabywcę wraz z udziałem w prawie własności Budynku. Wynika to z treści art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zdaniem Wnioskodawcy, analogiczna zasada będzie miała zastosowanie do przeniesienia udziału w użytkowaniu wieczystym.

Art. 43 ust. 10 Ustawy VAT stanowi, iż podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części;

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2), musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawca pragnie również zauważyć, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie miało zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT, w odniesieniu do tej części zbycia udziału w Nieruchomości, która jest opodatkowana VAT. Wynika to z faktu, iż art. 43 ust. 10a) stosuje się pod warunkiem, że:

*   w stosunku do obiektów, będących przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Budynku, co zostało potwierdzone przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w indywidualnej interpretacji wydanej na wniosek Wnioskodawcy 22 września 2011 r. (sygn. IPPP1/443-988/11-2/lSZ) w związku z nabyciem przez Wnioskodawcę przedmiotowej Nieruchomości od Zbywcy. Wnioskodawca nie ponosił również żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości i nie planuje ponoszenia takich wydatków w przyszłości (a jeżeli wydatki takie będą ewentualnie poniesione, to nie osiągną one 30% wartości początkowej Budynku). Tym samym, żaden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a) nie będzie spełniony, w związku z czym powyższy przepis nie będzie miał zastosowania do przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości.

Ad. 2)

W opinii Wnioskodawcy, po dokonaniu zbycia udziału w Nieruchomości na rzecz Nabywcy i zawarciu porozumienia quoad usum, Wnioskodawca będzie podatnikiem w zakresie całości usługi wynajmu powierzchni w Budynku od tej części wynajmowanych powierzchni, która będzie przypadać mu do używania i pobierania pożytków zgodnie z porozumieniem. Tym samym dla Wnioskodawcy obrotem z tytułu świadczonej usługi najmu będzie cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do używania i pobierania pożytków.

Należy zauważyć, że zgodnie z kodeksem cywilnym współwłasność jest stanem, w którym każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do części zgodnej z udziałami. Udział określa zakres uprawnień jednego współwłaściciela wobec pozostałych współwłaścicieli w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych. Powyższe oznacza, że pożytki czy przychody ze współwłasności, a także wydatki i straty przypadają współwłaścicielom w stosunku do ułamka, który wyraża wielkość udziałów.

W zawartym porozumieniu quoad usum Wnioskodawca i Nabywca mają zamiar wyznaczyć części Nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w Nieruchomości, które będą przeznaczone do wyłącznego użytku Wnioskodawcy i Nabywcy. Zawarte porozumienie będzie więc decydować o tym, jakie części Nieruchomości będą przeznaczone do wyłącznego używania (a także do pobierania pożytków) przez poszczególnych współwłaścicieli.

Jak z powyższego wynika, w przypadku zawarcia porozumienia quoad usum, Wnioskodawca będzie uprawniony do pobierania pożytków jedynie z tej części Nieruchomości, którą otrzyma do używania zgodnie z porozumieniem. Tym samym, z uwagi na fakt iż powierzchnia Budynku jest wynajmowana:

*   Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczenia usług najmu jedynie w stosunku do tych wynajmowanych lokali, które przypadną mu do używania i pobierania pożytków zgodnie z zawartym porozumieniem i w tym zakresie obrotem z tytułu świadczonej usługi najmu będzie dla Wnioskodawcy cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do używania i pobierania pożytków,
*   Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika co do ewentualnego wynajmu lokali, które mogą być wynajmowane, ale zgodnie z zawartym porozumieniem uprawnionym do ich wyłącznego używania i pobierania pożytków będzie Nabywca.

Ad. 3)

W opinii Wnioskodawcy, również przeniesienie na Nabywcę (w zamian za odpowiednią spłatę na rzecz Wnioskodawcy) pozostałego udziału w Nieruchomości posiadanego przez Wnioskodawcę, dokonane na podstawie orzeczenia sądu, stanowić będzie na gruncie Ustawy VAT dostawę towarów, opodatkowaną według regulacji przewidzianych dla dostawy budynku.

Należy zauważyć, że zniesienie współwłasności nieruchomości za wynagrodzeniem prowadzi de facto do przeniesienia pozostałego udziału we własności nieruchomości, dochodzi bowiem do zmiany podmiotu tego prawa. W związku ze zniesieniem współwłasności ma miejsce wydanie nieruchomości w zamian za świadczenie pieniężne, zatem również w tym przypadku będziemy mieli do czynienia z dostawą towarów zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT.

Prawidłowość tego stanowiska znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji prawa podatkowego, np. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 stycznia 2010 r. (sygn. 1BPP3/443-790/09/KO), czy też przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r. (sygn. IPPP1/443-376/10-2/AW) oraz z dnia 27 grudnia 2010 r. (sygn. IPPP2/443-680/10-5/lZ/KOM).

Z uwagi na powyższe, zniesienie współwłasności Nieruchomości w zamian za określoną spłatę stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do tej części Budynku, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, a w pozostałej części sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT, przy czym w tym zakresie możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Szeroką argumentację potwierdzającą prawidłowość takiego stanowiska Wnioskodawca przedstawił w uzasadnieniu swojego stanowiska w zakresie sposobu opodatkowania podatkiem VAT zbycia udziału w Nieruchomości (Ad.1) powyżej). Uznać należy, że argumentacja ta znajduje w pełni zastosowanie również w przypadku przeniesienia pozostałego udziału w Nieruchomości wskutek zniesienia współwłasności przez sąd.

Ad. 4)

W opinii Wnioskodawcy, z uwagi na przedmiot planowanej transakcji, dla określenia daty powstania obowiązku podatkowego zastosowanie będzie miała regulacja przewidziana w Ustawie VAT dla dostawy lokali i budynków, tj. art. 19 ust. 10 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 19 ust. 10 Ustawy VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.W opinii Wnioskodawcy, zastosowanie wskazanej regulacji w sytuacji, w której zbycie pozostałego udziału w Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest skutkiem orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności oznacza, że w przypadku transakcji tego rodzaju obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia licząc od daty uprawomocnienia się orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności. Prawidłowość przedstawionego stanowiska znajduje również potwierdzenie w szeregu interpretacji prawa podatkowego, m. in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 grudnia 2010 r. (sygn. IPPP2/443-680/10-5/IZ/KOM), czy też w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 lutego 2008 r. (sygn. IBPP2/443-333/07/ EJ).

Ad. 5)

W opinii Wnioskodawcy, faktura dokumentująca przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości powinna być wystawiona przez Wnioskodawcę nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, tj. otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, i nie wcześniej niż 30 dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Jak wynika z uzasadnienia przedstawionego przez Wnioskodawcę w punkcie Ad. 3) i Ad. 4) powyżej, przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości powinno być traktowane jak dostawa towarów, dla której obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19 ust. 10 Ustawy VAT. Zauważyć należy, że termin wystawiania faktury w przypadku transakcji, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19 ust. 10 Ustawy VAT, został uregulowany w § 11 ust. l i 2 Rozporządzenia. Zgodnie z tą regulacją, w takim przypadku fakturę należy wystawić nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, oraz nie wcześniej, niż 30 dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Z uwagi na powyższe uznać należy, że Wnioskodawca powinien wystawić fakturę dokumentującą przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku, wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości:

1.  Nie później niż z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, ale nie później niż 30 dnia od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności,
2.  Nie wcześniej niż 30 dni przed którymkolwiek z w/w zdarzeń.

Ad. 6)

W opinii Wnioskodawcy, datą sprzedaży, która powinna być określona na fakturze dokumentującej przeniesienie pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości wystawionej przez Wnioskodawcę, będzie data uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Należy zauważyć, że Ustawa VAT nie zawiera definicji daty sprzedaży. W praktyce za datę sprzedaży uznaje się dzień wydania towaru lub wykonania usługi. W przypadku dostawy towarów, o wydaniu towarów można mówić w momencie, gdy następuje przeniesienie prawa do dysponowania towarem jak właściciel. W opinii Wnioskodawcy, w przypadku przeniesienia pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości, momentem „wydania towarów” będzie data uprawomocnienia się orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Tym samym, to właśnie datę uprawomocnienia się orzeczenia o zniesieniu współwłasności uznać należy za datę sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za prawidłowe** w zakresie pytania 1, 2, 3 natomiast uznaje się
*   **za nieprawidłowe** w zakresie pytania 4, 5, 6.

Ad. 1)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 ww. ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy.

Zauważyć należy, iż na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu cyt. art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszystkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

W niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy. Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w tym przepisie obejmuje tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W związku z tym, iż w przepisach cyt. ustawy brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, należy posłużyć się w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie zatem z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu zlokalizowanego w W. przy ul. N. (dalej: „Grunt”) oraz właścicielem posadowionego na Gruncie budynku biurowego (dalej: „Budynek”, Grunt i Budynek dalej łącznie zwane: „Nieruchomość”). Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 13 października 2011 r. od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”). Z kolei Zbywca nabył Nieruchomość w 2006 r. W latach 2007-2008 Zbywca dokonał remontu generalnego Budynku i poniósł wydatki na jego ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu ulepszenia Budynek był sukcesywnie oddawany do używania najemcom w latach 2008-2010. Z kolei Wnioskodawca, po nabyciu Nieruchomości, nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenie. Nie planuje również ponoszenia wydatków tego rodzaju w przyszłości, tj. przed przejściem własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy, a w przypadku ich poniesienia, nie osiągną one 30% wartości początkowej Budynku. Wnioskodawca planuje odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udziału w prawie własności Budynku na rzecz spółki I. GmbH (dalej: „Nabywca”, termin „współwłasność Nieruchomości” używany w dalszej części niniejszego wniosku oznacza każdorazowo współużytkowanie wieczyste Gruntu oraz współwłasność posadowionego na nim Budynku) działającej na rachunek niemieckiego funduszu inwestycyjnego I. Należy wyjaśnić, że Nabywca jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Powierzchnia użytkowa w Budynku jest wynajmowana przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Po transakcji zbycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca i Nabywca, w celu uregulowania zasad korzystania z Nieruchomości, planują zawarcie porozumienia o używaniu Nieruchomości (tzw. porozumienie quoad usum). W oparciu o to porozumienie, Nabywca przejmie do wyłącznego używania i pobierania pożytków część Nieruchomości odpowiadającą nabytemu udziałowi. Następnie Wnioskodawca i Nabywca, celem uregulowania stanu prawnego, wystąpią do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności Nieruchomości powstałej wskutek opisanego powyżej zbycia udziału. We wniosku tym strony wniosą, aby własność Nieruchomości została przyznana Nabywcy w zamian za określoną spłatę na rzecz Wnioskodawcy. W konsekwencji uzyskania pełnej własności Nieruchomości wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności, na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego Nabywca wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku. Ponadto, zgodnie z planami, na podstawie odrębnej umowy na Nabywcę zostaną przeniesione prawa wynikające z umów o roboty budowlane, gwarancji bankowych z tytułu umów najmu oraz autorskie prawa majątkowe, jak również ewentualnie inne prawa związane z Nieruchomością. Nabywca przejmie również prawa i obowiązki z umowy kredytu zawartej przez Wnioskodawcę w celu sfinansowania nabycia Nieruchomości. W ramach transakcji zbycia udziału w Nieruchomości oraz późniejszego zniesienia współwłasności nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani też jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy. Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca, są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po uzyskaniu własności Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym przypadku planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie własności Budynku i udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz późniejszego zniesienia współwłasności nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem, jak również na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani też jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość nie stanowi organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Reasumując, stwierdzić należy, iż zbycie przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie własności Budynku oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, wskazanego w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości, stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z kolei, z ust. 5 powołanego artykułu wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie wskazać należy, iż na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73 poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić przy tym należy, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Zatem, oddanie do użytkowania części budynków czy budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek lub budowla zostały zasiedlone.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza zbyć udział w Nieruchomości tj. udziału w prawie własności Budynku oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w październiku 2011 r. Z opisu sprawy wynika, że Zbywca nabył Nieruchomość w 2006 r. Natomiast w latach 2007-2008 Zbywca dokonał remontu generalnego Budynku i poniósł wydatki na jego ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu ulepszenia przez Zbywcę Budynek był sukcesywnie oddawany do używania najemcom w latach 2008-2010. Z kolei Wnioskodawca, po nabyciu Nieruchomości, nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenie. Nie planuje również ponoszenia wydatków tego rodzaju w przyszłości, tj. przed przejściem własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy, a w przypadku ich poniesienia, nie osiągną one 30% wartości początkowej Budynku.

Odnosząc się do powyższego zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż do pierwszego zasiedlenia Budynku dochodziło sukcesywnie w okresach, w których ulepszony Budynek przez Zbywcę był oddawany do użytkowania na podstawie umów najmu. Tym samym, planowana dostawa udziału w Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Również część udziału w Nieruchomości tj. w prawie własności Budynku, w przypadku którego pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą udziału w Nieruchomości nie upłyną 2 lata, z uwagi na niespełnienie warunku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ww. ustawy, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie tego przepisu.

W tym miejscu zwrócić należy jednak uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powyższego przepisu w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, iż przepis ten w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania. Co prawda, część udziału w Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednakże nie zostaje spełniona przesłanka określona art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, ponieważ Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Wnioskodawcę przedmiotowej Nieruchomości od Zbywcy.

Jednakże ta część udziału w Nieruchomości (budynku), co do której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłyną 2 lata, wypełni dyspozycję wskazanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, uprawniającego do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dokonywaniu sprzedaży tej części udziału w Nieruchomości (budynku).

W tym miejscu przywołać należy art. 43 ust. 10 ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl ust. 11 powołanego artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Podatnicy (Wnioskodawca i Nabywca) będą uprawnieni, na podstawie ww. art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania dostawy tej części udziału w Nieruchomości tj. udziału w prawie własności Budynku podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, iż w przypadku, gdy strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 cyt. ustawy, wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej części transakcji udziału w Nieruchomości, podstawowa stawka podatku od towarów i usług będzie miała zastosowanie do całości sprzedawanego przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości, tj. do udziału w prawie własności Budynku oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2)

Stosownie do art. 29 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z opisu sprawy wynika, iż powierzchnia użytkowa w Budynku jest wynajmowana przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Po transakcji zbycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca i Nabywca, w celu uregulowania zasad korzystania z Nieruchomości, planują zawarcie porozumienia o używaniu Nieruchomości (tzw. porozumienie quoad usum). W oparciu o to porozumienie, Nabywca przejmie do wyłącznego używania i pobierania pożytków część Nieruchomości odpowiadającą nabytemu udziałowi.

Odnosząc się do powyższego zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że po dokonaniu zbycia udziału w Nieruchomości na rzecz Nabywcy i zawarciu porozumienia quoad usum, Wnioskodawca będzie podatnikiem w zakresie całości usługi wynajmu powierzchni w Budynku od tej części wynajmowanych powierzchni, która będzie przypadać mu do używania i pobierania pożytków zgodnie z porozumieniem. Zatem podstawą do opodatkowania dla Wnioskodawcy z tytułu świadczonej usługi najmu, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy będzie obrót tj. cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do używania i pobierania pożytków.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3)

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. ustawy, własność tej samej rzeczy może także przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z powyższej normy wynika więc, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ustawodawca przyznaje więc każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności. Jego zaspokojenie może nastąpić w trybie umownego zniesienia współwłasności lub na drodze orzeczenia sądowego. Żaden ze współwłaścicieli nie może zaś skutecznie sprzeciwiać się zniesieniu współwłasności.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu wartość poszczególnych udziałów może być wyrównywana przez dopłaty pieniężne, wówczas sąd oznaczy termin sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego w przedmiotowym wniosku wynika, iż Wnioskodawca i Nabywca, celem uregulowania stanu prawnego, wystąpią do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności Nieruchomości powstałej wskutek zbycia udziału. We wniosku tym Strony wniosą, aby własność Nieruchomości została przyznana Nabywcy w zamian za określoną spłatę na rzecz Wnioskodawcy. W konsekwencji uzyskania pełnej własności Nieruchomości wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności, na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego Nabywca wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku. Ponadto, zgodnie z planami, na podstawie odrębnej umowy na Nabywcę zostaną przeniesione prawa wynikające z umów o roboty budowlane, gwarancji bankowych z tytułu umów najmu oraz autorskie prawa majątkowe, jak również ewentualnie inne prawa związane z Nieruchomością. Nabywca przejmie również prawa i obowiązki z umowy kredytu zawartej przez Wnioskodawcę w celu sfinansowania nabycia Nieruchomości.

Tak więc podnosząc powyższe na grunt ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, iż z uwagi, że ze zniesieniem współwłasności nieruchomości ma miejsce wydanie nieruchomości w zamian za świadczenie pieniężne, czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i stanowić będzie dostawę towarów zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, zniesienie współwłasności Nieruchomości w zamian za określoną spłatę stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do tej części Nieruchomości, co do której nie minęły jeszcze dwa lata pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą, natomiast w pozostałej części sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, przy czym w tym zakresie Wnioskodawca będzie miał możliwość zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie przedmiotowej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4)

Co do zasady, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl ust. 4 tego artykułu, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Dla niektórych transakcji ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Stosownie do zapisu art. 19 ust. 10 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 11 ustawy, jeżeli przed wydaniem towaru (\`(...)\`) otrzymano część należności, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca i Nabywca, celem uregulowania stanu prawnego, wystąpią do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności Nieruchomości powstałej wskutek zbycia udziału. We wniosku tym Strony wniosą, aby własność Nieruchomości została przyznana Nabywcy w zamian za określoną spłatę na rzecz Wnioskodawcy.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonym przepisie, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce dostawa budynku lub budowli, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 1, 4 i 10 ustawy.

Ustalając zakres znaczenia pojęcia wydania na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług należy odnieść się charakteru czynności opodatkowanych VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (…).

Z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Użycie określenia "jak właściciel" oznacza, że moment powstania obowiązku podatkowego nie jest uzależniony od przeniesienia prawa własności. rzeczy, ale uzyskania możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. Definicję "dysponowania rzeczą jak właściciel", należy rozumieć szeroko. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Konstruując definicję dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, ustawodawca w art. 7 ustawy posłużył się celowo zwrotem "rozporządzania towarem jak właściciel, wskazując, że dostawa towarów nie jest tożsama z przeniesieniem własności w rozumieniu Prawa cywilnego. Tym samym przy klasyfikacji zdarzenia gospodarczego należy przeanalizować, czy doszło do przekazania kontroli ekonomicznej nad towarem w taki sposób, że nabywca może nią rozporządzać jak właściciel, a taka możliwość pojawia się dopiero z chwilą faktycznego przekazania towaru.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do analizowanej transakcji zbycia pozostałego udziału w Nieruchomości na rzecz Nabywcy w skutek orzeczenia sądu o zniesienia współwłasności, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy, tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia od dnia faktycznego wydania nieruchomości o ile wcześniej nie otrzyma części należności. Jeżeli przed wydaniem nieruchomości Wnioskodawca otrzyma część wynagrodzenia, wówczas obowiązek podatkowy do tej części powstanie z dniem jej otrzymania. Natomiast w sytuacji gdy po wydaniu nieruchomości Nabywca ureguluje część należności ale nastąpi to przed upływem 30 dni od dnia wydania nieruchomości, obowiązek podatkowy w stosunku do tej części należności powstanie z dniem jej otrzymania. W odniesieniu do pozostałej nieuregulowanej części należności, obowiązek podatkowy powstanie 30. dnia od dnia wydania pozostałego udziału w Nieruchomości posadowionej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 5)

Zgodnie z art. 106 ust. 1 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Przez sprzedaż - stosownie do treści art. 2 pkt 22 ustawy - rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak już zostało stwierdzone powyżej, przeniesienie pozostałego udziału w Nieruchomości wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości jest czynnością, która stanowić będzie dostawę towarów, dla której obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast szczegółowe zasady wystawiania faktur VAT uregulowane zostały w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360).

W myśl § 11 ust. l ww. rozporządzenia, w przypadkach określonych w art. 19 ust. 10, ust. 13 pkt 1-4 i 7-11, ust. 16a i 16b oraz ust. 19a ustawy fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego.

Natomiast zgodnie z § 11 ust. 2 cyt. rozporządzenia, faktury, o których mowa w ust. 1, nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Zgodnie z tą regulacją, fakturę należy wystawić nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej, niż 30. dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Z uwagi na powyższe stwierdzi należy, że Wnioskodawca winien wystawić fakturę dokumentującą przeniesienie pozostałego udziału w prawie własności Budynku oraz użytkowania wieczystego Gruntu, w skutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości nie później niż z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, ale nie później niż 30 dnia od daty faktycznego wydania pozostałej części tej Nieruchomości, jednakże nie wcześniej niż 30 dni przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 6)

Odnosząc się do daty dostawy, która powinna być określona na fakturze dokumentującej przeniesienie pozostałego udziału w własności Budynku oraz prawie użytkowania wieczystego Gruntu wskutek orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności Nieruchomości na wystawianej przez Wnioskodawcę fakturze VAT dla Nabywcy, należy przyjąć datę faktycznego wydania towaru tj. pozostałej części Nieruchomości. W tym miejscu należy zaznaczyć, że moment wystawienia faktury reguluje § 11 ust. 1 rozporządzenia, w którym ustawodawca jasno wskazał, iż fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej niż 30. dnia przed jego powstaniem.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 grudnia 2010 r. sygn. IPPP2/443-680/10-5/IZ/KOM, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek Zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Stosownie zaś do treści art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach Wnioskodawcy, w związku z tym skutki prawne, czy też ewentualna ochrona, określone w art. 14k do 14m mogą dotyczyć wyłącznie podmiotu, który uzyskał interpretację indywidualną. Stosownie zaś do art. 14e § 1 i 2 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Zawiadomienie o zmienionej interpretacji indywidualnej doręcza się podmiotowi, któremu w danej sprawie interpretacja została wydana.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.