Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.618.2025.4.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-28
Teza: Nieuznanie Sprzedających za podatników podatku VAT w
związku ze sprzedażą udziału w działkach.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
grunty-sprzedaż gruntów
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że stanowisko, które Panie przedstawiły, w sprawie oceny skutków
    podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest
    prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    Wniosek Pań z 26 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący
    podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości,
    wpłynął 26 września 2025 r. Uzupełniły go Panie pismem z 29 października 2025 r. (wpływ
    29 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest
    następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
        - Pani A.;
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
        - Pani B.

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Sprzedający oraz zakres dokonywanej transakcji
    A. (dalej: „Sprzedający I”) oraz B. (dalej: „Sprzedający II”), będące polskimi rezydentami
    podatkowymi, (dalej łącznie: „Sprzedający”), są współwłaścicielami w częściach
    ułamkowych niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w (...),
    gmina (...) o powierzchni (...) ha, którą planują sprzedać (dalej: „Nieruchomość”).
    Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
    jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług
    oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej umowy sprzedaży
    Nieruchomości.
    II. Opis Nieruchomości
    Przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość będąca niezabudowaną nieruchomością
    gruntową położoną przy ul. (...) w (...), gminie (...), która w momencie zawarcia (...) r.
    umowy przedwstępnej sprzedaży oznaczona była numerem ewidencyjnym (...), objętą
    księgą wieczystą KW nr (...).
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym (...) r. Nieruchomość stanowi grunty orne
    – RVI.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Nieruchomość
    położona jest na terenie oznaczonym symbolami planistycznymi: KDD10 – tereny dróg
    publicznych klasy dojazdowej, MN27 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
    oraz WP2 – tereny wału przeciwpowodziowego.
    Niemniej (...) r. Starosta Powiatu wydał w stosunku do Nieruchomości pozwolenie na
    budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych.
    Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy
    z dnia 11 marca 2004 r., (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896) (dalej: „ustawa o VAT”).
    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej i nie jest zabudowana.
    Na podstawie decyzji nr (...) Burmistrza, Nieruchomość podzielona została na działki o
    numerach ewidencyjnych:

    - (...) – stanowiąca drogę wewnętrzną,
    - (...),
    - (...) – działka położona na terenie drogi publicznej gminnej klasy dojazdowej (KDD10),
    która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy,
    - (...).
    III. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie
    Sprzedający I wraz ze swoim małżonkiem nabył do majątku wspólnego Nieruchomość na
    podstawie Aktu Własności Ziemi z dnia (...) r. Po śmierci małżonka Sprzedającego I,
    Sprzedający I i Sprzedający II nabyli po ½ części spadku po nim, tym samym Sprzedający I i
    Sprzedający II stali się współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych,
    odpowiednio w części ¾ i ¼.
    Dotychczas Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości – nie
    prowadzono na niej prac budowlanych, porządkowych ani innych o podobnym
    charakterze. Nieruchomość nie została ogrodzona ani uzbrojona i pozostawała
    niewykorzystana.
    IV. Działalność Sprzedających
    Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, w szczególności działalności
    polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nie są również
    czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT. Dotychczas Sprzedający dokonali tylko
    jednej sprzedaży nieruchomości o charakterze rolnym, przy czym transakcja dotyczyła ich
    majątku prywatnego, a umowa zawarta była w (...) r.
    Aktualnie planowana transakcja wynika wyłącznie z prywatnych potrzeb Sprzedających –
    ze względu na trudną sytuację finansową i stan zdrowia Sprzedającego I, w ramach
    zarządu posiadanym majątkiem, zdecydowali się na sprzedaż Nieruchomości, co w istotny
    sposób poprawi ich sytuację finansową.
    Z perspektywy Sprzedających sprzedaż ta ma charakter incydentalny i podyktowana jest
    koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania. Sprzedający nie prowadzą
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a wszelkie czynności prawne (podział
    nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z Nieruchomością,
    podejmowane od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, wynikały wyłącznie z
    wymogów stawianych przez nabywców.
    Na nieprofesjonalny charakter transakcji wskazuje również konieczność udzielenia przez
    Sprzedających pełnomocnictwa do dokonania podziału Nieruchomości czy też udzielenie
    kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, dzięki czemu
    jeden z nich mógł uzyskać pozwolenia na budowę. Wynikało to z braku wiedzy oraz
    środków finansowych pozwalających Sprzedającym na samodzielne przeprowadzenie tych
    działań, a także z oczekiwań przedstawionych przez kupujących.
    Decydując się na sprzedaż Nieruchomości Sprzedający zgłosili się do pośrednika w
    obrocie nieruchomościami w celu wsparcia w poszukiwaniu nabywcy.
    V. Umowa przedwstępna sprzedaży oraz umowa przeniesienia praw i obowiązków z
    umowy przedwstępnej sprzedaży
    (...) r. Sprzedający zawarli małżeństwem (...) oraz (...) (dalej: „Pierwotni Kupujący”) umowę
    przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie,
    której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej
    prawo własności) Nieruchomości na rzecz Pierwotnych Kupujących.
    Umowa Przedwstępna zobowiązała Sprzedających i Pierwotnych Kupujących do zawarcia
    przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla Nieruchomości
    ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę co najmniej (...) budynków
    mieszkalnych dwulokalowych (dalej: „Pozwolenie na Budowę”). Niemniej Pierwotni

    Kupujący zastrzegli sobie prawo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży również w
    przypadku niespełnienia warunku uzyskania Pozwolenia na Budowę.
    Dodatkowo Sprzedający zobowiązali się, że:
    - wydadzą Pierwotnym Kupującym wszelkie dokumenty i informacje oraz wykonają
    czynności niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę;
    - nie zbędą Nieruchomości na rzecz osób trzecich, nie wydzierżawią, nie oddadzą w
    użytkowanie ani w żaden inny sposób nie udostępnią jej osobom trzecim, nie obciążą
    jej hipoteką, ani innym ograniczonym prawem rzeczowym;
    - uregulują wszelkie płatności związane z Nieruchomością;
    - nie będą prowadzili żadnej działalności gospodarczej na Nieruchomości;
    - stan Nieruchomości nie ulegnie zmianie, poza ustaleniami poczynionymi między
    Sprzedającymi a Pierwotnymi Kupującymi.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej oraz na oddzielnym dokumencie udzielili
    Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a
    Pierwotni Kupujący wyrazili zgodę na ponoszenie nakładów na Nieruchomość w
    powyższym zakresie, bez prawa zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną ewentualne
    nakłady Pierwotni Kupujący ponosiliby na własny koszt i ryzyko.
    Jednocześnie Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do
    zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych
    Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do
    wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed
    wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i
    fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji,
    postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich
    mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w
    zakresie udzielonego pełnomocnictwa.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na udostępnienie Pierwotnym
    Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości w celu uzyskania
    Pozwolenia na Budowę. Dodatkowo Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie przez
    Pierwotnych Kupujących praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, a w
    przypadku gdyby do tego doszło, uzgodniono, że nie będzie się to wiązało ze zmianą
    postanowień Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem postanowień mówiących o oznaczeniu
    stron i ich danych kontaktowych.
    Od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej do momentu złożenia niniejszego wniosku
    dokonano pięciokrotnej zmiany Umowy Przedwstępnej, co wynikało z działań, które były
    podejmowane w związku z Nieruchomością, ze zmiany ceny Nieruchomości, zmiany
    terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także zmian personalnych po stronie kupującej.
    Pierwszą zmianą zaktualizowano cenę Nieruchomości, przesunięto termin zawarcia
    umowy przyrzeczonej oraz doszło do zmiany po stronie kupującej. Po zmianie Sprzedający
    zobowiązali się sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz (...) (dalej: „Kupujący”).
    Jednocześnie Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o decyzji z dnia (...) r. w sprawie
    podziału Nieruchomości na (...) działek. Kolejne zmiany dotyczyły przedłużenia terminu
    zawarcia umowy przyrzeczonej, co było spowodowane przedłużającym się
    postępowaniem w przedmiocie wydania Pozwolenia na Budowę. Pozostałe postanowienia
    Umowy Przedwstępnej nie uległy zmianie.
    Kupujący rozważa możliwość zawarcia z innym podmiotem lub innymi podmiotami
    umowy przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej. Możliwe zatem, że
    ostatecznie Nieruchomość nabędzie inny podmiot lub nabędą inne podmioty wchodząc w
    prawa i obowiązku Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej. Jest to jednak tylko
    jedna z możliwości, bowiem finalnie Nieruchomość może nabyć zarówno Kupujący, inny

    podmiot lub inne podmioty, jak również strony mogą powrócić do pierwszej koncepcji,
    jaką był zakup Nieruchomości przez oboje Pierwotnych Kupujących.
    VI. Podział Nieruchomości
    W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej Nieruchomość stanowiła działkę o numerze
    ewidencyjnym (...).
    Jak zostało już wskazane, (...) r. Burmistrz wydał decyzję o podziale działki o numerze
    ewidencyjnym (...) na (...) działek o numerach ewidencyjnych:
    - (...) – stanowiąca drogę wewnętrzną,
    - (...),
    - (...) – działka położona na terenie drogi publicznej gminnej, klasy dojazdowej (KDD10),
    która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy,
    - (...).
    Decyzja została wydana na wniosek Sprzedających będących stroną postępowania, jednak
    faktycznie Sprzedający działali przez pełnomocnika, którym był wybrany i opłacony przez
    Pierwotnych Kupujących geodeta. Jak bowiem wskazano, w Umowie Przedwstępnej
    Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i
    administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub
    osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania
    Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami
    administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania
    wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i
    wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w
    zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa.
    Podział wynikał z potrzeb inwestycyjnych, jakie na Nieruchomości chcieli zrealizować
    Pierwotni Kupujący.
    Mając na względzie powyższe, wszelkich czynności niezbędne do uzyskania decyzji o
    podziale Nieruchomości, w tym w szczególności zlecenie prac geodecie, przygotowanie
    wniosków, dostarczenie wymaganych dokumentów i informacji oraz pokrycie kosztów
    związanych z podziałem, zostały dokonane przez Pierwotnych Kupujących. Rola
    Sprzedających ograniczyła się jedynie do udzielenia pełnomocnictwa do działania w ich
    imieniu w sprawie podziału.
    VII. Pozwolenie na Budowę
    Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskania Pozwolenia na
    Budowę, które wydane zostało (...) r. na rzecz Kupującego.
    Wniosek o wydanie Pozwolenia na Budowę złożył Kupujący, działając na podstawie zgody
    na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, udzielonej przy okazji zawierania
    Umowy Przedwstępnej.
    Wszelkie dokumenty niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę – w szczególności
    projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam wniosek – zostały
    przygotowane przez Kupującego i na jego koszt. Sprzedający, poza formalnym
    uczestnictwem w postępowaniu jako strony (wynika to z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia
    7.07.1994 r., (Dz. U. z 2025 r. poz. 418, 1080)), nie podejmowali żadnych innych czynnych
    działań zmierzających do uzyskania Pozwolenia na Budowę.
    W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na prośbę Organu o doprecyzowanie opisu
    zdarzenia, tj. wskazanie:
    a) numerów działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży – odpowiedziały Panie:

    Obie Zainteresowane są współwłaścicielkami Nieruchomości, więc odpowiedź jest
    jednakowa w przypadku każdej z nich – numery działek będące przedmiotem
    planowanej sprzedaży to:
    (...), (...), (...).
    b) wysokości udziałów, jakie każda z Pań posiada w danej działce będącej przedmiotem
    planowanej sprzedaży – odpowiedziały Panie:
    A. - 3/4
    B. - 1/4
    c) w jaki konkretnie sposób wykorzystywały Panie swoje udziały w działce nr (...), z której
    powstały działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, przez cały okres ich
    posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży –
    odpowiedziały Panie:
    Nieruchomość leżała odłogiem m.in. ze względu na niska klasę ziemi (VI klasa). Uznać
    zatem można, że Zainteresowane nie wykorzystywały w żaden konkretny sposób
    swoich udziałów w działce nr (...).
    d) czy udziały w działce nr (...), przez cały okres ich posiadania, były wykorzystywane przez
    Panie wyłącznie na cele prywatne, osobiste? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie, w jaki
    sposób – odpowiedziały Panie:
    Działka leżała odłogiem, zatem można uznać, że udziały w działce nr (...) nie były
    wykorzystywane w żaden konkretny sposób – były przedmiotem prywatnego
    posiadania. Nieruchomość ta jest nieatrakcyjna rolniczo ze względu na VI klasę ziemi.
    e) czy kiedykolwiek wykorzystywały Panie działkę nr (...)/działki powstałe po podziale do
    prowadzenia działalności gospodarczej – jeśli tak, to w jaki sposób ww. nieruchomości
    były związane z prowadzonymi przez Panie działalnościami gospodarczymi (jakimi?), czy
    była/były wykorzystywana do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku
    VAT – odpowiedziały Panie:
    Zainteresowane nie wykorzystywały działki nr (...) ani działek powstałych po podziale do
    prowadzenia działalności gospodarczej.
    f) czy ww. działka/działki po podziale wykorzystywana była/są przez Panie w działalności
    rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działka/działki była/są
    wykorzystywana/e przez Panie w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu były/są Panie
    czynnymi podatnikami podatku VAT – odpowiedziały Panie:
    Zainteresowane nie wykorzystywały działki nr (...) ani działek powstałych po podziale do
    prowadzenia działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.
    Zainteresowane nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej ani rolniczej. Obecnie
    obie są emerytkami.
    g) czy były/są Panie rolnikami ryczałtowym i czy przedmiotową działkę/działki
    wykorzystywały/wykorzystują Panie w działalności rolniczej zwolnionej jako rolnik
    ryczałtowy – odpowiedziały Panie:
    Zainteresowane nie były i nie są rolnikami ryczałtowymi i przedmiotowej działki nr (...)
    ani działek powstałych po podziale nie wykorzystywały i nie wykorzystują w działalności
    rolniczej zwolnionej jako rolnicy ryczałtowi.
    h) czy z ww. działki/działek dokonywały/dokonują Panie sprzedaży ewentualnych płodów
    rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w
    jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana
    podatkiem VAT – odpowiedziały Panie:

    Zainteresowane nie dokonywały i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych
    pochodzących z własnej działalności rolniczej, w tym z ww. działki/działek powstałych po
    podziale.
    i) czy działka nr (...) była kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o
    podobnym charakterze, jeśli tak, to:
      - w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpały Panie z tego tytułu;
      - czy była to dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze
    – odpowiedziały Panie:
    Działka nr (...) nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym
    charakterze u żadnej z Zainteresowanych.
    j) czy posiadają Panie jeszcze inne nieruchomości/udziały w nieruchomościach
    przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile
    i jakie – odpowiedziały Panie:
    Pani A. jest współwłaścicielką nieruchomości nr (...), ale nie są one przeznaczone do
    sprzedaży. Nieruchomości znajdują się za wałem przeciwpowodziowym i nie są
    atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. Pani A. nie są znane plany sprzedażowe innych
    współwłaścicieli.
    Pani B. jest właścicielką działki znajdującej tuż przy wale przeciwpowodziowym w strefie
    ochronnej z zakazem zabudowy, która nie jest przeznaczona do sprzedaży. W związku z
    niską jakością gleby, a także położeniem uniemożliwiającym zabudowę, ta
    nieruchomość również nie jest atrakcyjna z punktu widzenia potencjalnego nabywcy.
    Zainteresowane nie mogą wykluczyć, że kiedyś sprzedadzą ww. nieruchomości, jednak
    w tym momencie nie planują ich sprzedaży i nie traktują ich jako przeznaczonych w
    przyszłości do sprzedaży.
    Pani B. jest właścicielem działki numer (...), na tej działce obie Panie zamieszkują i Pani
    B. nie zamierza jej sprzedawać.
    k) czy w stosunku do działek, będących przedmiotem sprzedaży, zamierzają Panie podjąć
    jakiekolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia (oprócz wymienionych we wniosku)
    przed planowaną sprzedażą? Jeśli tak to jakie, kiedy – odpowiedziały Panie:
    Zainteresowane nie zamierzają podejmować jakichkolwiek czynności w celu
    uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem sprzedaży, oprócz tych, które zostały
    opisane we wniosku.
    l) czy zamierzają Panie ponieść jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem działek
    do sprzedaży? Jeśli tak, to jakie – odpowiedziały Panie:
    Zainteresowane nie zamierzają ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z
    przygotowaniem działek powstałych z podziału działki nr (...) do sprzedaży – wszystkie
    działania prawne i faktyczne zw. z działką nr (...) orz działkami powstałymi z podziału,
    zostały opisane we wniosku.
    Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)
    Czy prawidłowe jest stanowisko Sprzedających, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Stanowisko Pań w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

    Sprzedający stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uzasadnienie stanowiska grupy zainteresowanych
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
    „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.
    W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:
    „Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.
    7”.
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT na potrzeby ustawy przez pojęcie „towarów”
    rozumie się rzeczy oraz inne ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT na potrzeby ustawy przez pojęcie
    „sprzedaży” rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju, eksport oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
    „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
    w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.
    Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
    „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
    w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
    W świetle ustawy o VAT dla powstania obowiązku podatkowego konieczne jest
    spełnienie dwóch warunków: czynność musi mieścić się w zakresie przedmiotowym
    opodatkowania oraz musi być dokonana przez podmiot występujący w danym
    przypadku w charakterze podatnika. Sam status podatnika nie przesądza jeszcze o
    opodatkowaniu – istotne jest, aby działał on w tym charakterze w odniesieniu do
    konkretnej czynności. W konsekwencji, dokonanie czynności nieopodatkowanej przez
    podatnika pozostaje poza zakresem VAT, podobnie jak wykonanie czynności
    opodatkowanej przez podmiot, który w tej sytuacji nie działa jako podatnik.
    Jak słusznie wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 9.02.2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09:
    „Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo,
    lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako

    podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez
    każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten
    występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i
    rezultat tej działalności.
    Podatnikiem może zatem niemal każdy samodzielny podmiot, niezależnie od formy
    organizacyjno - prawnej.
    Powyższe oznacza również, że dla wyjaśnienia znaczenia pojęcia „podatnik” istotne jest
    zdefiniowanie go w sensie podmiotowym i funkcjonalnym, tj. jako podmiotu
    wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT.
    Działalność gospodarcza w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Definicja ta ma charakter autonomiczny – nie należy jej utożsamiać
    z pojęciami działalności gospodarczej zawartymi ustawie Prawo przedsiębiorców,
    Ordynacji podatkowej czy ustawach o podatkach dochodowych. Zakres regulacji ustawy
    o VAT został skonstruowany szeroko, tak aby objąć nim wszystkie podmioty działające
    w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Istotne, że ustawodawca nie uzależnia objęcia danej aktywności zakresem pojęciowym
    działalności gospodarczej, od jej celu lub rezultatu – nie ma zatem znaczenia, czy
    czynność została wykonana w zamiarze osiągnięcia zysku, ani czy faktycznie przyniosła
    korzyści ekonomiczne (tak m.in. NSA w wyroku z 14.01.2010 r., sygn. akt I FSK 738/09).
    Również czynności przygotowawcze, podejmowane jeszcze przed faktycznym
    rozpoczęciem sprzedaży, mogą świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej –
    przykładowo już samo ponoszenie wydatków inwestycyjnych nadaje status podatnika
    VAT i rodzi prawo do jego odliczenia (tak m.in. TSUE w wyroku z 14.02.1985 r., sygn. C-
    268/83 Rompelman).
    Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie składników
    majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych – np. oddawanie rzeczy w najem czy
    udzielanie licencji (A. Bartosiewicz [w:] VAT. Komentarz, wyd. XIX, Warszawa 2025, art.
    15.)
    Z drugiej strony, nie stanowi działalności gospodarczej zwykłe wykonywanie prawa
    własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W szczególności jednorazowe lub
    okazjonalne zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani
    nie był wykorzystywany w działalności, pozostaje poza zakresem VAT. Potwierdził to
    Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w uchwale siedmiu sędziów z 29.10.2007 r., sygn.
    akt I FPS 3/07 oraz w wyroku z 12.01.2010 r., sygn., akt. I FSK 1626/08, w którym wskazał:
    „Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze
    podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga
    ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną),
    czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji
    zorganizowaną. Zawodowa (profesjonalna) działalność handlowca polega na nabywaniu
    i towarów i ich późniejszej sprzedaży z zyskiem. Ponadto taka profesjonalna działalność
    handlowa - co do zasady - nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z
    góry określonej ilości towarów. Zatem nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku
    osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach
    handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego
    majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności

    gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za handlowca w rozumieniu art. 15 ust.
    2 u.p.t.u.”
    Analiza wydawanych interpretacji indywidualnych oraz orzecznictwa sądów
    administracyjnych wskazuje, że sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne
    nieprowadzące formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej stanowi istotną
    część spraw, w których rozstrzygane jest, czy sprzedawca działa w charakterze
    podatnika w rozumieniu ustawy o VAT. Dorobek orzeczniczy pozwala wyodrębnić
    kluczowe okoliczności faktyczne, których wystąpienie decyduje o zakwalifikowaniu
    sprzedaży jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Istotne znaczenie ma w szczególności aktywność sprzedawcy w zakresie przygotowania
    gruntu do zbycia. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15.09.2011 r.
    w sprawach połączonych sygn. C-180/10 i sygn. C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć)
    podkreślił, że decydujące znaczenie ma podejmowanie przez osobę fizyczną działań
    angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców
    lub usługodawców, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy
    prowadzenie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia. Nie
    sama liczba transakcji, ale ich zorganizowany i profesjonalny charakter uzasadnia
    uznanie, że dana osoba działa jako podatnik.
    Na konieczność opodatkowania sprzedaży wskazuje również sytuacja, w której
    właściciel powierza przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, który
    jako pełnomocnik podejmuje aktywne działania w obrocie nieruchomościami,
    angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W wyroku z
    3.04.2025 r. (sygn. C-213/24, Grzera) TSUE stwierdził, że także w takim przypadku
    sprzedawca może być uznany za podatnika, jeżeli nadal ponosi ryzyko gospodarcze
    związane ze sprzedażą. Dodatkowo, sprzedaż gruntu, który był wcześniej
    wykorzystywany w ramach działalności zarobkowej, jak najem czy dzierżawa, nie może
    być traktowana jako zwykły zarząd majątkiem osobistym. NSA w wyroku z 1.10.2013 r.,
    sygn. akt I FSK 1414/12 wskazał, że w takim przypadku zbywca działa w charakterze
    podatnika VAT.
    Znaczenie mają również okoliczności związane z nabyciem gruntu. Jeżeli z analizy stanu
    faktycznego wynika, że zamiarem nabycia była odprzedaż nieruchomości, a więc
    realizacja celu handlowego, sprzedawca powinien być traktowany jako podatnik VAT.
    Pogląd ten znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie wojewódzkich sądów
    administracyjnych (tak m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z 27.06.2007 r., sygn. akt I SA
    /Bk 399/06), jak i w orzeczeniu NSA z 23.01.2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07. Co więcej,
    TSUE w wyrokach dotyczących czynności przygotowawczych – m.in. z 14.02.1985 r.
    (sygn. C- 268/83, Rompelman) i 29.02.1996 r. (sygn. C-110/94, INZO) – podkreślił, że już
    samo ponoszenie wydatków inwestycyjnych w celu rozpoczęcia działalności przesądza
    o uzyskaniu statusu podatnika VAT i prawa do odliczenia podatku naliczonego.
    Z powyższego wynika, że o uznaniu sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną VAT
    decyduje nie jej incydentalny charakter, lecz całokształt działań sprzedawcy i ich
    profesjonalizacja. Aktywne przygotowanie terenu do zbycia, zamiar odprzedaży
    wynikający z okoliczności nabycia, wcześniejsze wykorzystanie gruntu w działalności, a
    także powierzenie procesu sprzedaży profesjonaliście – wszystkie te okoliczności
    prowadzą do wniosku, że sprzedawca działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT, a dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.
    Równie istotne jak wskazanie przesłanek przemawiających za opodatkowaniem jest
    określenie okoliczności, w których sprzedaż nieruchomości pozostaje poza zakresem
    VAT. Zarówno orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak i sądów
    krajowych wielokrotnie akcentowało, że nie każda sprzedaż dokonana przez osobę
    fizyczną przesądza o jej statusie podatnika. Podstawowym kryterium jest rozróżnienie

    pomiędzy działalnością gospodarczą a zwykłym wykonywaniem prawa własności w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z 29.10.2007 r., sygn. akt I
    FPS 3/07, wskazał, że sprzedaż gruntów wchodzących w skład majątku osobistego,
    które nie zostały nabyte w celach handlowych, nie stanowi działalności gospodarczej w
    rozumieniu ustawy o VAT. Podobny pogląd wyraził NSA w wyroku z 12.01.2010 r., sygn.
    akt I FSK 1626/08, podkreślając, że nawet wielokrotna sprzedaż działek z majątku
    prywatnego nie przesądza o statusie podatnika, jeżeli nie towarzyszą jej działania
    charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu gospodarczego. W tym samym kierunku
    wypowiedział się TSUE w sprawach połączonych sygn. C-180/10 i C-181/10, zaznaczając,
    że sama liczba transakcji nie może być decydującym kryterium – sprzedaż w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym pozostaje poza zakresem podatku.
    Na brak opodatkowania wskazują sytuacje, w których sprzedawca ogranicza się
    wyłącznie do czynności związanych z utrzymaniem prawa własności i prostego
    przygotowania nieruchomości do sprzedaży. NSA w wyroku z 09.05.2014 r., sygn. akt I
    FSK 811/13, trafnie zauważył, że dokonanie podziału działki w celu umożliwienia jej
    sprzedaży mieści się jeszcze w granicach zarządu majątkiem prywatnym i nie przesądza
    o prowadzeniu działalności gospodarczej. Podobnie ocenił WSA we Wrocławiu w
    wyroku z 10.06.2016 r., sygn. akt I SA/Wr 235/16, stwierdzając, że sam fakt podziału
    nieruchomości, nawet jeśli wymaga pewnych formalnych działań, nie jest wystarczający
    do uznania, że sprzedaż ma charakter profesjonalny i zorganizowany.
    Analogicznie, samo zamieszczanie ogłoszeń w prasie lub internecie nie świadczy jeszcze
    o aktywności handlowej. NSA w cytowanym już wyroku z 09.05.2014 r., sygn. akt I FSK
    811/13, zwrócił uwagę, że zwykłe ogłoszenia, mieszczące się w standardowych formach
    obrotu cywilnoprawnego, nie mogą być utożsamiane z działaniami marketingowymi
    właściwymi dla przedsiębiorców. Podobnie WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z
    30.07.2014 r., sygn. akt I SA/Go 367/14, wskazał, że nawet wystąpienie z wnioskiem o
    uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przesądza
    jeszcze o zawodowym charakterze sprzedaży, jeżeli brak jest dalszych przesłanek
    świadczących o zamiarze prowadzenia działalności handlowej.
    Za czynności pozostające poza VAT uznawane jest również powierzenie sprzedaży
    pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. NSA w wyroku z 19.04.2012 r., sygn. akt I
    FSK 1118/11, uznał, że jeżeli to pośrednik podejmuje działania handlowe, a właściciel
    nie angażuje się w aktywność wykraczającą poza zwykły zarząd, to brak podstaw do
    uznania właściciela za podatnika VAT.
    Podsumowując, sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT wówczas, gdy stanowi
    realizację zwykłego prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Brak
    aktywności o charakterze zorganizowanym i zawodowym, brak działań inwestycyjnych i
    marketingowych wykraczających poza standardowe formy, a także nabycie
    nieruchomości dla zaspokojenia potrzeb osobistych przesądzają o tym, że sprzedawca
    nie występuje w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    W przedmiotowej sprawie Nieruchomość, której sprzedaż planują Sprzedawcy stanowi
    niezabudowaną nieruchomość gruntową, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów
    wydanym (...) r. stanowi grunty orne – RVI.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru
    Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolami planistycznymi: KDD10
    – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, MN27 – tereny zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzinnej oraz WP2 – tereny wału przeciwpowodziowego.
    (...) r. Starosta Powiatu wydał w stosunku do Nieruchomości pozwolenie na budowę
    budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych. Nieruchomość stanowi zatem tereny budowlane w rozumieniu art. 2
    pkt 33 ustawy o VAT.

    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej i nie jest zabudowana.
    Na podstawie decyzji nr (...) Burmistrza, Nieruchomość podzielona została na działki o
    numerach ewidencyjnych:
    - (...) – stanowiąca drogę wewnętrzną,
    - (...),
    - (...) – działka położona na terenie drogi publicznej gminnej klasy dojazdowej (KDD10),
    która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy,
    - (...).
    Sprzedający I wraz ze swoim małżonkiem nabył do majątku wspólnego Nieruchomość
    na podstawie Aktu Własności Ziemi z dnia (...) r. Po śmierci małżonka Sprzedającego I,
    Sprzedający I i Sprzedający II nabyli po ½ części spadku po nim, tym samym Sprzedający
    I i Sprzedający II stali się współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych,
    odpowiednio w części ¾ i ¼.
    Dotychczas Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości – nie
    prowadzono na niej prac budowlanych, porządkowych ani innych o podobnym
    charakterze. Nieruchomość nie została ogrodzona ani uzbrojona i pozostawała
    niewykorzystana.
    Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, nie są czynnymi
    zarejestrowanymi podatnikami VAT, a dotychczas dokonali tylko jednej transakcji zbycia
    nieruchomości o charakterze rolnym, przy czym transakcja miała miejsce 25 lat temu.
    Ze względu na trudną sytuację finansową oraz stan zdrowia Sprzedającego I,
    Sprzedający postanowili sprzedaż Nieruchomość i w tym celu zgłosili się do pośrednika
    w obrocie nieruchomościami.
    Z perspektywy Sprzedających sprzedaż ma charakter incydentalny i podyktowana jest
    koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania. Sprzedający nie
    prowadzą profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a wszelkie czynności prawne
    (podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z
    Nieruchomością, podejmowane od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej,
    wynikały wyłącznie z wymogów stawianych przez nabywców.
    (...) r. Sprzedający zawarli z Pierwotnymi Kupującymi umowę przedwstępną sprzedaży
    Nieruchomości na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy
    sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości na rzecz Pierwotnych
    Kupujących.
    Umowa Przedwstępna zobowiązała Sprzedających i Pierwotnych Kupujących do
    zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla
    Nieruchomości ostatecznej decyzji w przedmiocie Pozwolenia na Budowę co najmniej
    (...) budynków mieszkalnych dwulokalowych. Niemniej Pierwotni Kupujący zastrzegli
    sobie prawo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży również w przypadku
    niespełnienia warunku uzyskania Pozwolenia na Budowę.
    Dodatkowo Sprzedający zobowiązali się, że:
    - wydadzą Pierwotnym Kupującym wszelkie dokumenty i informacje oraz wykonają
    czynności niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę;
    - nie zbędą Nieruchomości na rzecz osób trzecich, nie wydzierżawią, nie oddadzą w
    użytkowanie ani w żaden inny sposób nie udostępnią jej osobom trzecim, nie obciążą
    jej hipoteką, ani innym ograniczonym prawem rzeczowym;
    - uregulują wszelkie płatności związane z Nieruchomością;
    - nie będą prowadzili żadnej działalności gospodarczej na Nieruchomości;

    - stan Nieruchomości nie ulegnie zmianie, poza ustaleniami poczynionymi między
    Sprzedającymi a Pierwotnymi Kupującymi.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Pierwotnym Kupującym prawa do
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a Pierwotni Kupujący wyrazili zgodę
    na ponoszenie nakładów na Nieruchomość w powyższym zakresie, bez prawa
    zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną ewentualne nakłady Pierwotni Kupujący
    ponosiliby na własny koszt i ryzyko.
    Jednocześnie Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa
    do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych
    Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających
    do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed
    wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i
    fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji,
    postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich
    mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w
    zakresie udzielonego pełnomocnictwa.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na udostępnienie Pierwotnym
    Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości w celu uzyskania
    Pozwolenia na Budowę. Dodatkowo Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie przez
    Pierwotnych Kupujących praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, a w
    przypadku gdyby do tego doszło, uzgodniono, że nie będzie się to wiązało ze zmianą
    postanowień Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem postanowień mówiących o
    oznaczeniu stron i ich danych kontaktowych.
    Od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej do momentu złożenia niniejszego
    wniosku dokonano pięciokrotnej zmiany Umowy Przedwstępnej, co wynikało z działań,
    które były podejmowane w związku z Nieruchomością, ze zmiany ceny Nieruchomości,
    zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także zmian personalnych po stronie
    kupującej.
    Pierwszą zmianą zaktualizowano cenę Nieruchomości, przesunięto termin zawarcia
    umowy przyrzeczonej oraz doszło do zmiany po stronie kupującej. Po zmianie
    Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz Kupującego.
    Jednocześnie Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o decyzji z dnia (...) r. w
    sprawie podziału Nieruchomości na (...) działek. Kolejne zmiany dotyczyły przedłużenia
    terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, co było spowodowane przedłużającym się
    postępowaniem w przedmiocie wydania Pozwolenia na Budowę. Pozostałe
    postanowienia Umowy Przedwstępnej nie uległy zmianie.
    Kupujący rozważa możliwość zawarcia z innym podmiotem lub innymi podmiotami
    umowy przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej. Możliwe zatem, że
    ostatecznie Nieruchomość nabędzie inny podmiot lub nabędą inne podmioty wchodząc
    w prawa i obowiązku Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej. Jest to jednak
    tylko jedna z możliwości, bowiem finalnie Nieruchomość może nabyć zarówno
    Kupujący, inny podmiot lub inne podmioty, jak również strony mogą powrócić do
    pierwszej koncepcji, jaką był zakup Nieruchomości przez oboje Pierwotnych Kupujących.
    Po zawarciu Umowy Przedwstępnej doszło do podziału Nieruchomości oraz wydania
    Pozwolenia na Budowę Kupującego.
    W przypadku postępowania dotyczącego podziału Nieruchomości Sprzedający byli
    stroną postępowania, lecz faktyczne działania podejmował pełnomocnik – geodeta
    wybrany i opłacony przez Pierwotnych Kupujących. Na mocy Umowy Przedwstępnej
    Sprzedający udzielili Pierwotnym Kupującym pełnomocnictwa do zarządu i
    administrowania Nieruchomością, obejmującego m.in. występowanie przed organami,
    składanie wniosków i odbiór decyzji. Wszelkie czynności związane z podziałem, w tym
    przygotowanie dokumentów, zlecenie prac geodezyjnych i pokrycie kosztów, zostały

    wykonane przez Pierwotnych Kupujących, podczas gdy rola Sprzedających sprowadziła
    się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa.
    Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie Pozwolenia na
    Budowę, co udało się (...) r. Decyzja została wydana na wniosek Kupującego,
    działającego na podstawie udzielonej przez Sprzedających zgody na dysponowanie
    Nieruchomością na cele budowlane. Dokumenty niezbędne do uzyskania pozwolenia –
    projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam wniosek zostały
    przygotowane przez Kupującego i na jego koszt, a rola Sprzedających ograniczyła się do
    udzielenia wskazanej zgody i formalnego występowania jako strona postępowania.
    Mając na względzie przytoczone powyżej przepisy, wyroki sądów oraz przywołany opis
    zdarzenia przyszłego, należy zauważyć, że w przypadku planowanej transakcji
    sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający niewątpliwie działają jako podmioty dokonujące
    zarządu majątkiem prywatnym, co oznacza, że sprzedaż Nieruchomości nie powinna
    być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a ewentualnie podlegać podatkowi
    od czynności cywilnoprawnych.
    Na prywatny charakter transakcji wskazują m.in. działanie poza zakresem definicji
    działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedawcy nie
    prowadzą profesjonalnego obrotu nieruchomościami, dotychczas dokonali tylko jednej
    transakcji zbycia nieruchomości, która miała miejsce wiele lat temu.
    Sprzedający przed podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości, jak również po
    zawarciu Umowy Przedwstępnej, nie przystąpili do aktywnego działania zwiększającego
    wartość czy atrakcyjność Nieruchomości – grunt nie został ogrodzony, uzbrojony czy
    uporządkowany. Wszystkie działania dotyczące Nieruchomości są podejmowane przez
    – najpierw Pierwotnych Kupujących, a następnie Kupującego - oraz na ich/jego koszt.
    Jedyne czynności, które zostały podjęte w związku z Nieruchomością, miały charakter
    prawny (formalny) i dotyczyły podziału Nieruchomości oraz uzyskania Pozwolenia na
    Budowę. Istotne jest, że aktywność Sprzedających w obu wypadkach była ograniczona,
    a podmiotem inicjującym dokonanie poszczególnych czynności byli najpierw Pierwotni
    Kupujący, a następnie Kupujący – w których to interesie leżało zarówno podzielenie
    Nieruchomości, jak i uzyskanie Pozwolenia na Budowę.
    Sprzedający jako osoby niemające środków i możliwości dokonywania ww. czynności
    prawnych, powierzyli ich dokonanie innym osobom, jednak decyzja o ich dokonaniu
    podjęta była w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, a nie jako czynności, które
    Sprzedający zaplanowali i dokonali przed znalezieniem nabywcy. Do podziału
    Nieruchomości nie doszłoby, gdyby nie potrzeba konkretnych nabywców.
    Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że Sprzedający nie nabyli Nieruchomości z
    zamiarem odpłatnego zbycia, ale w wyniku zdarzeń faktycznych i prawnych, których
    skutki występowały na przestrzeni wielu lat – nabycie na podstawie Aktu Własności
    Ziemi, a następnie dziedziczenie. Istotne jest również, że od momentu nabycia
    Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia
    działalności gospodarczej, ale pozostawała w ich majątku jako grunt niezabudowany i
    niewykorzystywany.
    Mając na względzie powyższe Sprzedający stoją na stanowisku, że sprzedaż
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiły Panie we wniosku, w podatku od towarów i usług, jest
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju (...).
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) dalej „Kodeks cywilny”.
    W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego
    właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może
    rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy
    Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć
    swój udział.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną
    dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011
    r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1,
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
      pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W analizowanej sprawie wątpliwości Pań dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby odpowiedzieć na powyższe pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu
    dokonania sprzedaży podjęły Panie aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie
    charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pań za podmioty prowadzące
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od
    towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest

    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że są Panie współwłaścicielkami w częściach ułamkowych
    niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni (...) ha, która w momencie
    zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży oznaczona była numerem (...).
    Planują Panie dokonać sprzedaży działek nr: (...), (...) oraz (...), które powstały w wyniku
    podziału działki nr (...).
    Wyjaśniły Panie, że planowana transakcja wynika wyłącznie z prywatnych potrzeb i
    podyktowana jest koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania ze
    względu na trudną sytuację finansową i stan zdrowia jednej z Pań, natomiast decyzja o
    sprzedaży Nieruchomości, w istotny sposób poprawi sytuację finansową Pań.
    W celu sprzedaży Nieruchomości zgłosiły się Panie do pośrednika w obrocie
    nieruchomościami w poszukiwaniu nabywcy.
    (...) r. zawarły Panie umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, na podstawie, której
    zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności)
    Nieruchomości na rzecz Pierwotnych Kupujących.
    Umowa Przedwstępna zobowiązała Panie i Pierwotnych Kupujących do zawarcia
    przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla Nieruchomości
    ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę co najmniej (...) budynków
    mieszkalnych dwulokalowych, dlatego (...) r. Starosta Powiatu wydał w stosunku do
    Nieruchomości pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych
    dwulokalowych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
    W Umowie Przedwstępnej oraz na oddzielnym dokumencie udzieliły Panie:
    - Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a
    Pierwotni Kupujący wyrazili zgodę na ponoszenie nakładów na Nieruchomość w
    powyższym zakresie (na własny koszt i ryzyko), bez prawa zabudowy;
    - jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania
    Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią

    przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania
    Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi
    organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi,
    składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji,
    postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich
    mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w
    zakresie udzielonego pełnomocnictwa.
    W Umowie Przedwstępnej wyraziły Panie także zgodę na:
    - udostępnienie Pierwotnym Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym,
    Nieruchomości w celu uzyskania Pozwolenia na Budowę;
    - przeniesienie przez Pierwotnych Kupujących praw i obowiązków wynikających z Umowy
    Przedwstępnej, a w przypadku gdyby do tego doszło, uzgodniono, że nie będzie się to
    wiązało ze zmianą postanowień Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem postanowień
    mówiących o oznaczeniu stron i ich danych kontaktowych.
    Od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej dokonano pięciokrotnej zmiany Umowy, co
    wynikało m.in. z działań, które były podejmowane w związku z Nieruchomością, a także
    zmian personalnych po stronie kupującej.
    Po zmianie zobowiązały się Panie sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz Kupującego,
    który rozważa możliwość zawarcia z innym podmiotem lub innymi podmiotami umowy
    przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej. Wskazały Panie, że ostatecznie
    Nieruchomość może zostać nabyta przez inny podmiot lub inne podmioty wchodząc w
    prawa i obowiązku Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej. Jest to jednak tylko
    jedna z możliwości, bowiem finalnie Nieruchomość może nabyć zarówno Kupujący, inny
    podmiot lub inne podmioty, jak również strony mogą powrócić do pierwszej koncepcji,
    jaką był zakup Nieruchomości przez oboje Pierwotnych Kupujących.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pań wątpliwości, należy
    zauważyć, że jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskania
    Pozwolenia na Budowę.
    Wniosek o wydanie Pozwolenia na Budowę złożył Kupujący, działając na podstawie zgody
    na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.
    Jak bowiem Panie wskazały – udzieliły Panie Pierwotnym Kupującym prawa do
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a także - jednemu z Pierwotnych
    Kupujących - pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym
    wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną
    wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a
    w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i
    samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań,
    środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów,
    składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do
    zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.
    Podały Panie również, że wszelkie dokumenty niezbędne do uzyskania Pozwolenia na
    Budowę – w szczególności projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam
    wniosek – zostały przygotowane przez Kupującego i na jego koszt. Natomiast Panie, poza
    formalnym uczestnictwem w postępowaniu jako strony, nie podejmowały żadnych innych
    czynnych działań zmierzających do uzyskania Pozwolenia na Budowę.
    Ponadto, dokonano podziału nieruchomości tj. działki nr (...), który wynikał z potrzeb
    inwestycyjnych, jakie na Nieruchomości chcieli zrealizować Pierwotni Kupujący.
    Jak wskazały Panie w opisie sprawy, decyzja została wydana na wniosek Pań będących
    stroną postępowania, jednak faktycznie działały Panie przez pełnomocnika, którym był
    wybrany i opłacony przez Pierwotnych Kupujących geodeta.

    Analiza okoliczności sprawy wskazuje, że wszelkie czynności niezbędne do uzyskania
    decyzji o podziale Nieruchomości, w tym w szczególności zlecenie prac geodecie,
    przygotowanie wniosków, dostarczenie wymaganych dokumentów i informacji oraz
    pokrycie kosztów związanych z podziałem, zostały dokonane przez Pierwotnych
    Kupujących, a rola Pań ograniczyła się jedynie do udzielenia pełnomocnictwa do działania
    w imieniu Pań w sprawie podziału Nieruchomości.
    Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, stwierdzić należy że wszelkie czynności
    prawne (podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z
    Nieruchomością, podejmowane od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, wynikały
    wyłącznie z wymogów stawianych przez nabywców.
    W przedmiotowej sprawie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, nie dokonywały Panie
    żadnych ulepszeń Nieruchomości – nie prowadzono na niej prac budowlanych,
    porządkowych ani innych o podobnym charakterze. Nieruchomość nie została ogrodzona
    ani uzbrojona i pozostawała niewykorzystana. Podały Panie także, że nie zamierzają
    podejmować jakichkolwiek czynności w celu uatrakcyjnienia działek ani nie zamierzają
    ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży –
    wszystkie działania prawne i faktyczne związane z działką nr (...) oraz działkami powstałymi
    z podziału, zostały przez Panie opisane.
    Wskazały Panie, że nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej, w szczególności
    działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nie są
    Panie również czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT. Nie wykorzystywały Panie
    działki nr (...), ani działek powstałych po podziale, do prowadzenia działalności
    gospodarczej czy rolniczej. Ponadto, działka nr (...) nigdy nie była przedmiotem najmu,
    dzierżawy lub umów o podobnym charakterze u żadnej z Pań.
    Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, udziały w działce nr (...) nie były
    wykorzystywane w żaden konkretny sposób – były przedmiotem prywatnego posiadania.
    Wyjaśniły Panie, że Nieruchomość jest nieatrakcyjna rolniczo ze względu na klasę ziem,
    dlatego działka leżała odłogiem.
    Można więc stwierdzić, że nie podejmowały Panie działań mających na celu zwiększenie
    atrakcyjności Nieruchomości (działek) dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei
    pełnomocnictwo, udzielone jednemu z Pierwotnych Kupujących, do zarządu i
    administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub
    osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania
    Nieruchomości na cele budowlane, miało na celu uzyskanie przez nich niezbędnych
    pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla
    potencjalnych nabywców.
    Z wniosku wynika również, że zgoda na udostępnienie Pierwotnym Kupującym i osobom
    trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości oraz prawo do dysponowania
    Nieruchomością, zostały przez Panie udzielone wyłącznie w celu uzyskania przez
    Pierwotnych Kupujących niezbędnych zgód i pozwoleń umożliwiających realizację
    planowanej inwestycji. Zatem na powyższe, należy patrzeć jako na elementy tego samego
    przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupujących planowanej inwestycji.
    Z powyższego wynika, że podjęte przez Pierwotnych Kupujących działania nie prowadzą
    do podwyższenia atrakcyjności działek, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości na
    swoją rzecz.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy i udzielenie Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej
    nie powoduje, że zostaną Panie z tego powodu uznane za podatników prowadzących
    działalność gospodarczą.

    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości (udziałów w działkach nr (...), (...), (...)) nie wystąpi ciąg zdarzeń, które
    jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęły Panie takich aktywnych działań w
    zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób
    podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności
    wskazuje, że aktywność Pań w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży działek nr (...), (...) oraz (...) będą Panie korzystać z przysługującego
    Paniom prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia
    Panie cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie
    sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr (...), (...) oraz (...) będą
    Panie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to
    czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem przedstawione przez Panie stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panie przedstawiły i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie Pań sytuacji
    prawnopodatkowej oraz sprawy będącej przedmiotem zadanego pytania i została wydana
    w oparciu o przedstawiony i uzupełniony opis zdarzenia przyszłego.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Panie. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej.
    Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do
    stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej
    sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania
    wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub

    bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30
    sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru
    wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla
    analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.