Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB4/423-252/12-4/ŁM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-11-08
Teza: 1. Czy dochody uzyskane przez wspólnotę mieszkaniową z wynajmu pomieszczeń gospodarczych (pralnia, suszarnia, komórka) osobom będącym członkami wspólnoty mieszkaniowej, która są przeznaczone na utrzymanie części wspólnej bądź na remonty winny być opodatkowano podatkiem dochodowym od osób prawnych? 2. Czy dochody uzyskane przez wspólnotę mieszkaniową z wynajmu pomieszczeń gospodarczych (pralnia, suszarnia, komórka) osobom nie będącym członkami wspólnoty mieszkaniowej, które są przeznaczone na utrzymanie części wspólnej lub na remonty winny być opodatkowano podatkiem dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: najem; pomieszczenia-pomieszczenia dodatkowe; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2012 r. (data wpływu 08.08.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych – jest:

*   **prawidłowe** - w zakresie wynajmu pomieszczeń gospodarczych osobom będącym członkami Wspólnoty,
*   **nieprawidłowe** \- w zakresie wynajmu pomieszczeń gospodarczych osobom nie będącym członkami Wspólnoty.

UZASADNIENIE

W dniu 08 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z dnia 25 października 2012 r. (data wpływu 30.10.2012 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej znajdują się niewykorzystywane przez członków Wspólnoty pomieszczenia gospodarcze, takie jak:

*   pralnia,
*   suszarnia,
*   komórka.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej na podstawie uchwały odpłatnie wynajmują w/w pomieszczenia gospodarcze członkom Wspólnoty Mieszkaniowej lub osobom nie będącym członkami Wspólnoty Mieszkaniowej.

Dochody uzyskane w ten sposób przeznaczane są na gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, tzn. na bieżące utrzymanie powierzchni wspólnej budynku Wspólnoty Mieszkaniowej oraz na remonty.

W piśmie z dnia 25 października 2012 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie do uzupełnienia braków formalnych wniosku Wspólnota poinformowała, że wynajmowane pomieszczenia dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej są wykorzystywane do przechowywania sprzętów dotyczących gospodarstwa domowego, np. rowery, wózek inwalidzki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy dochody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z wynajmu pomieszczeń gospodarczych (pralnia, suszarnia, komórka) osobom będącym członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, które są przeznaczone na utrzymanie części wspólnej bądź na remonty winny być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy dochody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z wynajmu pomieszczeń gospodarczych (pralnia, suszarnia, komórka) osobom nie będącym członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, które są przeznaczone na utrzymanie części wspólnej lub na remonty winny być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu wynajmu niewykorzystanych przez mieszkańców pomieszczeń gospodarczych (pralnia, suszarnia, komórka) od członków Wspólnoty Mieszkaniowej są dochodami z tytułu gospodarki zasobem mieszkaniowym i przeznaczone są na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, tzn. na utrzymanie powierzchni wspólnej oraz remonty, powinny, stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu wynajmu niewykorzystanych przez mieszkańców pomieszczeń gospodarczych (pralnia, suszarnia, komórka) od osób nie będących członkami Wspólnoty Mieszkaniowej są dochodami z tytułu gospodarki zasobem mieszkaniowym i przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, tzn. na utrzymania powierzchni wspólnej oraz remonty powinny, stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** \- w zakresie wynajmu pomieszczeń gospodarczych osobom będącym członkami Wspólnoty,
*   **nieprawidłowe** - w zakresie wynajmu pomieszczeń gospodarczych osobom nie będącym członkami Wspólnoty.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Regulacja art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego, wynika iż w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej znajdują się nie wykorzystywane przez Jej członków pomieszczenia gospodarcze (pralnia, suszarnia, komórka), które na podstawie uchwały są odpłatnie wynajmowane członkom Wspólnoty lub osobom nie będącym Jej członkami. Wynajmowane członkom Wspólnoty pomieszczenia są wykorzystywane do przechowywania sprzętów dotyczących gospodarstwa domowego, np. rowery, wózek inwalidzki. Dochody uzyskane z wynajmu przeznaczane są na gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, tzn. na bieżące utrzymanie powierzchni wspólnej budynku Wspólnoty oraz na remonty.

Odnosząc przedstawiony powyżej stan prawny do stanu faktycznego wynikającego z wniosku, stwierdzić należy, że zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie tylko w przypadku wynajmu pomieszczeń gospodarczych, gdy korzystają z nich członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej, bowiem pomieszczenia gospodarcze (pralnia, suszarnia, komórka) są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem Wspólnota przedmiotowy dochód przeznacza na bieżące utrzymanie powierzchni wspólnej oraz na remonty.

Natomiast w przypadku, gdy pomieszczenia gospodarcze wynajmowane są osobom nie będącym członkami Wspólnoty, opłaty z tego tytułu nie będą korzystały ze zwolnienia z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy. Dochód nie pochodzi bowiem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, tylko z pozostałej działalności Wspólnoty (z wynajmu). Bez znaczenia w tym przypadku jest fakt przeznaczenia tego dochodu na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, dochody uzyskane z tytułu najmu pomieszczeń gospodarczych od członków Wspólnoty Mieszkaniowej, jako dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczone na cele związane z utrzymaniem powierzchni wspólnej oraz remonty, objęte są zwolnieniem przedmiotowym wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Natomiast dochody uzyskane z tytułu wynajmu osobom nie będącym członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, pochodzą z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi i podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym, powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.