Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.785.2024.1.NS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-28
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek powstałych z podziału działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; darowizna; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-podział nieruchomości; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; rolnik-rolnik ryczałtowy; umowa-umowa przedwstępna; wspólność-wspólność ustawowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 3 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania
    opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek powstałych z podziału działki
    nr 1.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca wraz z Żoną (...) (wspólność ustawowa małżeńska) jest właścicielem gruntu
    rolnego, w skład którego wchodziła m.in. działka o powierzchni (...) ha, nr działki 1, obręb
    ewidencyjny (...).
    Nieruchomość została nabyta nieodpłatnie na podstawie umowy darowizny z (...)
    listopada 1997 r. (Notariusz (...) Repertorium „A” nr (...)) od Rodziców Wnioskodawcy. Z
    tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT
    naliczonego.
    Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, także drogi publiczne,
    w części tereny rolnicze. Wnioskodawca nie uczestniczył i nie składał żadnego wniosku w
    zakresie uchwalenia planu.
    Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, która powstała bez jakiejkolwiek inicjatywy
    /udziału Wnioskodawcy.
    Od momentu nabycia przedmiotowa działka stanowi prywatny majątek Wnioskodawcy,
    działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka była
    wykorzystywana wyłącznie dla własnych celów/rolniczo.
    Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym i dokonywał sprzedaży produktów rolnych (w
    szczególności buraków cukrowych jako rolnik ryczałtowy).

    Przedmiotowa nieruchomość nie była oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek
    umowy do odpłatnego używania (w szczególności, najmu, dzierżawy), jak i do
    nieodpłatnego używania.
    Z uwagi na sytuację majątkową i rodzinną Wnioskodawcy (wiek, pogarszający się stan
    zdrowia oraz brak następców), Wnioskodawca postanowił sprzedać nieruchomość.
    Ze względu na wielkość nieruchomości i potencjalną trudność w znalezieniu jednego
    kupującego na tak dużą nieruchomość, Wnioskodawca (wraz z Żoną) wystąpił do
    Burmistrza (...) z wnioskiem o podział nieruchomości. Decyzją z dnia (...) czerwca 2024 r.
    Burmistrz (...) dokonał podziału działki nr 1 o powierzchni (...) ha na 15 działek (1/15-1/29),
    przy czym wydzielone działki 1/19 i 1/28 zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego stanowiły drogi publiczne i z mocy prawa przeszły na
    własność Gminy (...).
    Działki 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/20-27 przeznaczone są pod tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej, działka 1/29 stanowi w części tereny przeznaczone pod
    zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i w części tereny rolnicze.
    Wnioskodawca nie dokonał/zamierza ponieść nakładów w celu sprzedaży nieruchomości,
    w szczególności nie ogrodził nieruchomości, nie urządził zieleni, nie dokonał ani nie
    zamierza dokonać innych działań zwiększających wartość nieruchomości bądź jej
    atrakcyjności. Wnioskodawca nie uzbroił terenu.
    Wnioskodawca nie udzielił kupującym pełnomocnictw.
    Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podjąć jakichkolwiek czynności mających na celu
    zwiększenie wartości nieruchomości, w szczególności nieruchomość nie jest/nie będzie
    poddana żadnym procesom budowlanym.
    Nieruchomość nie jest i na moment sprzedaży nie będzie zabudowana, będzie to teren
    niezabudowany.
    Z uwagi na wiek, problemy zdrowotne (...) oraz fakt, że Wnioskodawca wcześniej nie
    dokonywał takich czynności, sprzedaż działek nie byłaby dla niego prosta – sprzedażą zajął
    się pośrednik w obrocie nieruchomościami, a sam Wnioskodawca nie podejmował
    żadnych działań związanych ze sprzedażą. Umowa pośrednictwa nie obejmuje
    pełnomocnictwa do wydzielenia działek i w swoim zakresie uprawnia tylko do pobierania
    dokumentów z urzędu zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik nie
    występuje/występował jako pełnomocnik Wnioskodawcy w postępowaniach
    administracyjnych.
    Wnioskodawca niniejszą czynność traktuje jako związaną z rozporządzeniem majątkiem
    prywatnym.
    Wnioskodawca jest emerytem (emerytura stanowi jego jedyne źródło utrzymania), nie
    prowadzi działalności gospodarczej (ani nie zamierza prowadzić).
    Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu
    nieruchomościami.
    Wnioskodawca nie jest i nie był nigdy podatnikiem VAT.
    (...) lipca 2024 r. Wnioskodawca sprzedał działki nr 1/15-1/18. Z uwagi na obawy
    Wnioskodawcy co do rzetelności transakcji, sprzedaż została poprzedzona umową
    przedwstępną (data zawarcia (...) maja 2024 r.), umowa przedwstępna nie udzielała
    pełnomocnictwa/nie upoważniała do jakichkolwiek czynności dla Kupującego.
    (...) sierpnia 2024 r. Wnioskodawca sprzedał działki nr 1/22 i 1/23.
    (...) sierpnia 2024 r. została sprzedana działka nr 1/20.
    Wnioskodawca planuje sprzedać działki nr 1/24-27 oraz 1/21.

    Po zbyciu przedmiotowych działek Wnioskodawca nie zamierza podejmować innych
    czynności związanych z nieruchomościami.
    Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną/zostały przeznaczone na remont domu, leczenie
    oraz przekazanie darowizn pieniężnych na rzecz trzech synów na zabezpieczenie sytuacji
    bytowej.

## Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych działek, o których mowa wyżej, podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży działek powstałych na skutek wydzielenia
    nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie działa w
    charakterze podatnika podatku VAT. Czynności tej, zdaniem Wnioskodawcy, nie można
    uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług,
    tym samym sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    UZASADNIENIE
    Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi
    art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie
    się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym
    podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku VAT.
    Podatnikami – według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT
    wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla
    tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej
    czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o
    VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto
    jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jeśli
    więc osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ma
    charakter okazjonalny, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w
    rozumieniu ustawy o VAT.
    Przy czym, przez majątek prywatny wobec braku jego definicji, zdaniem Wnioskodawcy
    należy traktować majątek, który nie jest związany z działalnością gospodarczą.

    W tym miejscu warto wskazać na treść orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w
    sprawach C-180/10 i 181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego. Wyprzedaż majątku prywatnego przez osobę
    fizyczną, nawet jeżeli przybierze w określonym przedziale czasowym charakter częstotliwy,
    nie może być uznana za działalność handlową, czyniącą ten podmiot podatnikiem
    podatku od towarów i usług. Co więcej TSUE wskazał, że zatem za podatnika należy uznać
    osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy
    ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Potwierdzenie powyższego znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu
    Administracyjnego. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24
    czerwca 2020 r., sygn. akt I FSK 1758/17: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając
    działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego
    handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność
    w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
    aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność
    «handlową» wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Ocena działalności osoby
    zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a
    nie ograniczać się jedynie do wybranych aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom
    organu, nie można oceniać działalności Skarżącego łącznie z czynnościami
    podejmowanymi przez Kupującego”.
    Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK
    1269/18: „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać
    działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie
    wyłącznie osobno”.
    Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie podatnikiem
    podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie podjął
    jakichkolwiek czynności, które wskazywałyby, że działa jak handlowiec (tak np. NSA w
    wyroku z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). W tym zakresie istotne znaczenie mają
    okoliczności nabycia nieruchomości.
    Jak przyjął NSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07: „Decydujące
    znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy
    nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało
    związek z prowadzoną działalnością handlową”.
    Jak zostało wykazane, nabycie nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy w drodze
    darowizny, zatem odpada możliwość uznania, że w momencie nabycia nieruchomości

    przyświecał cel gospodarczy (nie można przypisać Wnioskodawcy nabycia nieruchomości
    w celu dalszego zbycia, co wskazywałoby na podejmowanie czynności w formie
    zorganizowanej). Co więcej, między nabyciem nieruchomości, a sprzedażą działek minęło
    ponad (...) lat, co wskazuje, że w momencie nabycia Wnioskodawca nie miał zamiaru
    sprzedawać nieruchomości.
    Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn.
    akt I SA/Gd 234/16: Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego
    (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz
    spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie
    może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
    które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą (tak przynajmniej wskazał ETS w wyroku z dnia 15 września 2011
    r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10). Także pozostałe czynności związane z
    sprzedażą działek nie mogą być traktowane jak działanie profesjonalisty. TSUE w wyroku C-
    180/10 i C-181/10 wyraźnie wskazał, że nawet podział nieruchomości na mniejsze,
    atrakcyjniejsze działki jest wciąż zarządem majątkiem prywatnym. Ponadto, co podkreślił
    TSUE, za podatnika można uznać osobę angażującą „środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT”, gdy „podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami”.
    Także jak wskazał wprost Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 6
    kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla
    czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, (...) nie stanowi o
    zawodowej działalności skarżącej. (...) Wnioskodawca nie zaangażował środków
    podobnych do tych, które wykorzystałyby osoby profesjonalnie zajmujące się obrotem
    nieruchomościami. Skala czynności podjętych przez Wnioskodawcę wskazuje wyłącznie na
    okazjonalne działanie niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym
    zakresie”.
    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 września 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17
    podkreślił, że: „W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta
    planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem
    prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówek co do
    możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej
    wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu,
    istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji
    sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami. Co zauważa także Wnioskodawca, zarząd majątkiem swoim zakresem
    obejmuje również rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych
    składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności. Brak jest nie
    tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi
    do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz
    udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”.
    Co podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 14 czerwca 2018
    r., sygn. akt I SA/Łd 175/18: „Powierzenie sprzedaży nieruchomości pośrednikowi jest
    typową cechą sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności
    gospodarczej”.
    Co więcej, zdaniem Wnioskodawcy, z punktu widzenia aktywności „handlowej” i
    przypisania statusu podatnika VAT, zlecenie określonych czynności pośrednikowi świadczy
    o bierności Wnioskodawcy, a nie o jego aktywności.
    Potwierdzeniem tego jest także np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16: „Korzystanie z biura
    nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej

    za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno
    przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców
    działek”; czy Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 3
    listopada 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 435/21: „Wbrew stanowisku organu okoliczność, że
    Skarżąca korzystała przy dokonywanych czynnościach z usług pełnomocnika oraz biura
    nieruchomości nie jest równoznaczna ze stwierdzeniem, że Skarżąca sprzedając ww.
    działki gruntu działała jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Biorąc pod
    uwagę całokształt okoliczności opisanych we wniosku interpretacyjnym, przyjąć należy, że
    fakt ten przesądza raczej o tym, że potrzebowała ona profesjonalnej pomocy przy
    załatwianiu tych formalności, jako osoba nie zajmująca się sprzedażą nieruchomości”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty (działki) spełniają definicję towaru
    wynikającą
    z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej
    opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów
      i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
      wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

    Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który
      w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w
      poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem
      wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku
      wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach
      obciążających majątek wspólny.
      § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba
      że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności,
      które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana
    przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców,
      w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność
      osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
      szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
      niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
      lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
      którym mowa w art. 96 ust. 1.
    W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
      Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie
      działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
    Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez
      to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
    Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez
      to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi
      rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z
      wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do
      prowadzenia ksiąg rachunkowych.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne
    szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo
    rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą

    w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest
    uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika
      ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy.
    Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w
    przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty
    inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność
    prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia
    przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż
    własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady
    podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
        a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
          pierwszym zasiedleniem;
        b) dostawa terenu budowlanego.

    Według art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału w
    działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 podlegała/będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działki nr 1
    istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży
    ww. działek podjął/będzie Pan podejmować aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła
    /nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący
    dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z
    rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w
    ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która
    prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości
    dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
    niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za
    podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby”.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane
    orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku
    VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.
    W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl
    którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także
    okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z

    zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez
    każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten
    występował w charakterze podatnika podatku VAT.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po
    pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa
    towarów (np. działek) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia,
    że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla
    określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i
    usług.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzenv. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt
    C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to
    mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Jak wskazał Pan w opisie sprawy, jest Pan emerytem, nie prowadzi Pan działalności
    gospodarczej, nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu
    nieruchomościami, nie jest i nigdy Pan nie był podatnikiem podatku VAT. Jest Pan
    rolnikiem ryczałtowym i dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych (w szczególności
    buraków cukrowych, jako rolnik ryczałtowy). Wraz z żoną jest Pan właścicielem gruntu
    rolnego, w skład którego wchodziła m.in. działka nr 1.

    Nieruchomość została nabyta nieodpłatnie na podstawie umowy darowizny z (...)
    listopada 1997 r. od Pana rodziców. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało
    prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Od momentu nabycia działka nr 1
    stanowiła majątek prywatny, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, była
    wykorzystywana wyłącznie dla własnych celów/rolniczo. Przedmiotowa nieruchomość
    objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej, także drogi publiczne, w części tereny rolnicze. Nie
    uczestniczył Pan i nie składał Pan żadnego wniosku w zakresie uchwalenia planu.
    Nieruchomość nie była oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do
    odpłatnego używania (w szczególności, najmu, dzierżawy), jak i do nieodpłatnego
    używania. Z uwagi na Pana sytuację majątkową i rodzinną (wiek, pogarszający się stan
    zdrowia oraz brak następców), postanowił Pan sprzedać nieruchomość. W tym celu,
    wystąpił Pan wraz z żoną z wnioskiem o podział nieruchomości i w 2024 r. został
    dokonany podział działki nr 1 na 15 mniejszych działek. Nie dokonał i nie zamierza Pan
    ponosić nakładów w celu sprzedaży nieruchomości, w szczególności nie uzbroił Pan
    terenu, nie ogrodził Pan nieruchomości, nie urządził Pan zieleni, nie dokonał Pan ani nie
    zamierza dokonać innych działań zwiększających wartość nieruchomości bądź jej
    atrakcyjności. Nie udzielił Pan kupującym pełnomocnictw, nie podjął Pan i nie zamierza
    Pan podjąć jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości,
    w szczególności nieruchomość nie jest/nie będzie poddana żadnym procesom
    budowlanym. Z uwagi na wiek, problemy zdrowotne (...) oraz fakt, że wcześniej nie
    dokonywał Pan takich czynności – sprzedażą zajął się pośrednik w obrocie
    nieruchomościami, a Pan nie podejmował żadnych działań związanych ze sprzedażą.
    Umowa pośrednictwa nie obejmuje pełnomocnictwa do wydzielenia działek i w swoim
    zakresie uprawnia tylko do pobierania dokumentów z urzędu zgodnie z ustawą o
    gospodarce nieruchomościami. Pośrednik nie występuje i nie występował jako Pana
    pełnomocnik w postępowaniach administracyjnych. (...) lipca 2024 r. sprzedał Pan działki
    nr 1/15-1/18, sprzedaż została wówczas poprzedzona umową przedwstępną, umowa
    przedwstępna nie obejmowała swym zakresem udzielenia pełnomocnictwa i nie
    upoważniała do jakichkolwiek czynności dla Kupującego. (...) sierpnia 2024 r. sprzedał Pan
    działki nr 1/22 i 1/23, a (...) sierpnia 2024 r. została sprzedana działka nr 1/20. Następnie
    planuje Pan sprzedać działki nr 1/24-27 oraz 1/21. Po zbyciu udziałów w przedmiotowych
    działkach nie zamierza Pan podejmować innych czynności związanych z nieruchomościami.
    Aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy
    działał/będzie Pan działał w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy Kodeks
    cywilny.
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu
    cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej
      i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę,
      która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia
      umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy
      przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników podatku VAT.
    W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku z dostawą
    działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 występował/będzie Pan występował
    w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika
    bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmował Pan/nie będzie Pan
    podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby
    o angażowaniu środków
    w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, nie wystąpi ciąg
    zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż udziałów w działkach wypełnia
    /będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie podjęte działania, a w konsekwencji
    sprzedaż udziałów w działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 należy uznać za
    czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. dostawy
    udziałów korzystał/będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełniał/nie będzie Pan wypełniał przesłanek
    zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym, dostawa udziałów w działkach
    powstałych w wyniku podziału działki nr 1 jest/będzie działaniem w sferze prywatnej, do

    której nie mają/nie będą miały zastosowania przepisy ustawy. Skutkiem powyższego,
    transakcja sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach nie podlegała/nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Podsumowując stwierdzam, że w opisanych okolicznościach sprzedaż udziałów w
    działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie podlegała/nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT. Dokonując sprzedaży udziałów w przedmiotowych
    działkach korzystał/będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił/nie wypełni Pan przesłanek
    zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym, w stosunku do tych transakcji
    nie wystąpił/nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług.
    Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    · stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie
      zaistnienia zdarzenia;
    · zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu
      wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we
    wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko
    związane
    z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Zaznaczam, że interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku
    opisu okoliczności sprawy, w szczególności w interpretacji przyjęto, że:
    „Wnioskodawca nie dokonał/zamierza ponieść nakładów w celu sprzedaży
    nieruchomości, w szczególności nie ogrodził nieruchomości, nie urządził zieleni, nie
    dokonał ani nie zamierza dokonać innych działań zwiększających wartość nieruchomości
    bądź jej atrakcyjności. Wnioskodawca nie uzbroił terenu. Wnioskodawca nie udzielił
    kupującym pełnomocnictw. Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podjąć jakichkolwiek
    czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w szczególności
    nieruchomość nie jest/nie będzie poddana żadnym procesom budowlanym”. Zatem w
    przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym
    zakresie skutków prawnych. Dotyczy to sytuacji, gdy w celu dokonania sprzedaży udziałów
    w przedmiotowych działkach poniesie Pan dodatkowe nakłady, inne niż przedstawione we
    wniosku.
    Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
    został złożony przez Pana (...) zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego
    dla Pana żony, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z
    odrębnym wnioskiem o jej wydanie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze
      zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się
      Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.