Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.1132.2021.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-18
Teza: W zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu.
Słowa kluczowe: koszt; najem; przychód
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe
===================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu w odniesieniu do:

\- opłaty eksploatacyjnej, konserwacji, funduszu remontowego, podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów – jest nieprawidłowe;

\- opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za: zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

22 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 22 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia przychodu z najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2022 r. (wpływ 18 lutego 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca kilka lat temu zawarł z najemcami umowę najmu okazjonalnego, której przedmiotem był najem okazjonalny lokalu mieszkalnego w bloku wielorodzinnym.

Zgodnie z par. 6 pkt 2 umowy najmu, strony określiły wysokość czynszu na 2 000 zł. W jego skład wchodzą obok przychodu wynajmującego z tytułu najmu również opłaty należne spółdzielni w tym opłata eksploatacyjna, konserwacje, fundusz remontowy oraz podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, które to należności stanowią opłatę za lokal i które to opłaty pokrywa bezpośrednio Wynajmujący.

Natomiast w brzmieniu par. 6 pkt 3 umowy najmu, poza czynszem, Najemcy zobowiązali się solidarnie do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, za centralne ogrzewanie, wywóz śmieci.

Od momentu zawarcia pierwszej umowy najmu Wnioskodawca odprowadzał do Urzędu Skarbowego podatek od całego wpływu od najemcy na Jego prywatne konto tj. kwotę miesięczną czynszu np. 2 000 zł + kwoty za media np. 523,25 zł (w każdym miesiącu kwota za media była inna, gdyż zmianie ulegało np. miesięczne zużycie za gaz i za prąd, które było wyliczane wg podawanych na koniec miesiąca do zakładu energetycznego, bądź spółki dostarczającej gaz stanów liczników).

Ze spółdzielnią Wnioskodawca rozliczał się zaliczkowo, a całkowite rozliczenie za wodę, jej podgrzanie oraz centralne ogrzewanie i wynikająca z tego dopłata, bądź niedopłata za te media było przygotowywane przez spółdzielnię raz na rok.

Kwota za media była przekazywana jednym przelewem łącznie z czynszem najmu, np. 2 523,25 zł lub czasami dwoma przelewami np. 2 000 zł (pierwszy przelew), 523,25 zł (drugi przelew).

W dniu 12 listopada 2021 r. na podstawie art. 75 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Wnioskodawca złożył do Urzędu Skarbowego korekty deklaracji PIT-28 za lata 2015-2020 załączając do nich jednocześnie wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku dochodowego od osób fizycznych za wynajem lokalu mieszkalnego w zakresie opłat za media, zgodnie z par. 6 ust. 3 umowy najmu i zwrot nadpłaconego podatku na Jego rachunek bankowy. Jednocześnie Wnioskodawca podał kwotę nadpłaconego podatku za ww. lata. Do ww. korekt deklaracji załączył wyjaśnienie przyczyn złożenia ww. korekt (załącznik ORD-ZU).

W Jego ocenie kwota odpowiadająca wartości opłat za media nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jako wynajmujący otrzymuje bowiem kwotę opłat za media od najemców i następnie dokonuje przelewu kwoty w tej samej wysokości do spółdzielni; pośredniczy tylko w zapłacie tych kosztów.

Podobnie opłaty należne spółdzielni w tym opłatę eksploatacyjną, konserwację, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości i opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntów odprowadza sam do spółdzielni otrzymawszy wcześniej kwoty odpowiadające wartości tych opłat od najemców (w tym zakresie nie wystąpił o stwierdzenie nadpłaty do urzędu skarbowego).

W Jego ocenie, wszystkie opłaty przekazywane przez Niego spółdzielni po uprzednim otrzymaniu kwot odpowiadających tym opłatom od najemców, nie stanowią przedmiotu opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast podatkiem dochodowym powinien zostać opodatkowany przychód, jaki otrzymuje od najemców z tytułu najmu lokalu pomniejszony o opłaty należne spółdzielni.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca, prosi o wyjaśnienie, czy w sytuacji, gdy zgodnie z umową najmu okazjonalnego najemca jest zobowiązany zwrócić wynajmującemu koszt mediów (par. 6 ust. 3 umowy) oraz koszt innych opłat należnych spółdzielni (par. 6 ust. 2 umowy) przelewając kwoty odpowiadające wysokości tych opłat wynajmującemu, wartość tych opłat podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.) i ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993, z późn. zm.).

W piśmie z 18 lutego 2022 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej, wobec tego nie prowadzi żadnej dokumentacji w tym zakresie.

Przychody opodatkowane były w tym czasie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w wysokości 8,5% od całego wpływu na konto (czynsz najmu + media).

Dokumentami z prowadzonego najmu są przelewy przekazywane na konto Urzędu Skarbowego z tytułu podatku za wynajmowany okazjonalnie lokal, korespondencja e-mailowa z najemcami w sprawie wysokości opłat za media, kserokopie zeznań podatkowych PIT-28 za lata 2013-2020, korekty zeznań podatkowych PIT-28 za lata 2015-2020. W latach 2015-2020 najem był prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany; mieszkanie wynajmowane było bez przerwy.

Najem nie wypełniał przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; lokal nie był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej.

Lokal był wynajmowany na okres 12 miesięcy i następnie umowa za wynajmowany lokal była przedłużana o kolejny rok.

Lokal jest wyłączną własnością Wnioskodawcy na podstawie umowy darowizny i stanowi prywatną własność niezwiązaną z działalnością gospodarczą.

W latach 2015-2020 Wnioskodawca zawierał umowy najmu okazjonalnego lokalu wyłącznie z najemcami będącymi osobami fizycznymi, pełnoletnimi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej w ww. lokalu. Umowy zawierane były w dniach: 5 stycznia 2017 r., 2 czerwca 2016 r., 5 czerwca 2014 r. Powyższe umowy były wielokrotnie aneksowane.

Wszystkie umowy zawierane w latach 2015-2020 zawierały takie same postanowienia, że poza czynszem najemcy zobowiązani byli do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokali, w tym opłat za zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie i wywóz śmieci. W dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej elementy stanu faktycznego objętego wnioskiem nie były przedmiotem toczącego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej oraz sprawa nie została rozstrzygnięta w decyzji lub postanowieniu.

Pierwszą umowę najmu okazjonalnego Wnioskodawca zawarł w dniu 1 lutego 2013 r., a podatek z tytułu wynajmowanego lokalu został zapłacony po raz pierwszy w dniu 19 kwietnia 2013 r.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w świetle art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychód z tytułu świadczenia usług wynajmu obejmuje tylko przychód, który stanowi korzyść dla wynajmującego, czy również równowartość opłat wpłacanych przez najemcę, które następnie są przekazywane przez wynajmującego spółdzielni i innym podmiotom?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

**Zdaniem Wnioskodawcy,** zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu podlega przychód, który stanowi korzyść dla wynajmującego.

Wynajmujący nie powinien natomiast płacić podatku od kwoty, którą otrzymuje od najemcy z tytułu opłat za media związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, za centralne ogrzewanie, wywóz śmieci.

W umowach za lata 2013-2021 widniał i widnieje zapis, że poza czynszem najemca zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, za centralne ogrzewanie, wywóz śmieci.

Ww. kwoty Wnioskodawca traktował do tej pory jako przychód i odprowadzał od nich podatek.

W dniu 12 listopada 2021 r. Wnioskodawca złożył korekty zeznań podatkowych PIT-28 o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W ww. korektach do opodatkowania wykazał tylko przychód pomniejszony o wysokość opłat za media.

W dniu 13 grudnia 2021 r. Urząd Skarbowy uznał Jego korekty za prawidłowe i dokonał zwrotu nadpłaty podatku za lata 2015-2020.

Mimo otrzymania zwrotu podatku, Wnioskodawca prosi o wydanie interpretacji w tym zakresie. Często spotykał się z opinią pracowników Urzędu Skarbowego, że opodatkowaniu podlegać powinien cały wpływ na Jego konto otrzymywany od najemcy za wynajmowany lokal.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że w umowach zawartych z najemcami widnieje również zapis, że strony umowy określiły kwotę czynszu w określonej wysokości na okres dwunastu miesięcy, w skład której wchodzą również opłaty należne spółdzielni w tym podstawowa opłata eksploatacyjna, konserwacje, fundusz remontowy oraz podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, które to należności stanowią stałą opłatę za wynajmowany lokal i które to opłaty pokrywa bezpośrednio wynajmujący (ulegają zmianie np. po upływie roku, gdy są ustalone nowe stawki podatku, opłaty użytkowania wieczystego, itp.).

Zdaniem Wnioskodawcy, od ww. opłat, które wymienił powyżej, a które stanowią część składową kwoty czynszu, Wnioskodawca również nie powinien odprowadzać podatku z tytułu wynajmowanego lokalu i powinien po raz drugi dokonać korekty zeznania podatkowego. W tym zakresie również prosi o wydanie interpretacji podatkowej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu w odniesieniu do:

\- opłaty eksploatacyjnej, konserwacji, funduszu remontowego, podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów – nieprawidłowe;

\- opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za: zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci – prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021r., poz. 1128, z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika zatem, że przychody z najmu można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale tylko wtedy, gdy kwalifikują się one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r., o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993, z późn. zm.).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z kolei, wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy, podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

*   albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)
*   albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w latach 2015-2020 Wnioskodawca zawierał umowy najmu okazjonalnego lokalu wyłącznie z najemcami będącymi osobami fizycznymi, pełnoletnimi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej w ww. lokalu. Lokal nie był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z postanowieniami § 6 pkt 2 umowy, strony określiły wysokość czynszu na kwotę 2 000 zł., w jego skład wchodzą obok przychodu wynajmującego z tytułu najmu również opłaty należne spółdzielni w tym: opłata eksploatacyjna, konserwacje, fundusz remontowy oraz podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, które to należności stanowią opłatę za lokal i które to opłaty pokrywa bezpośrednio Wynajmujący. Natomiast zgodnie z postanowieniami § 2 pkt 3 umowy najmu, poza czynszem, najemcy zobowiązali się solidarnie do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za: zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że w świetle art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Pana przychodem z tytułu świadczenia usług najmu od którego powinien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie kwota czynszu w skład którego wchodzą opłaty należne spółdzielni w tym opłata eksploatacyjna, konserwacje, fundusz remontowy oraz podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, gdyż jak wynika z postanowień umowy - należności stanowią opłatę za lokal i to Pan, jako wynajmujący jest bezpośrednio zobowiązany do ich pokrywania. Zatem, w tym zakresie Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Natomiast opłaty wpłacane przez najemców w skład których wchodzą opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokalu, w tym opłaty za zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, do których ponoszenia, zgodnie z umową zobowiązani byli najemcy, które następnie były przekazywane przez Pana, jako wynajmującego innym dostawcom mediów, nie będą stanowić dla Pana przychodu. W tej kwestii Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał na dzień złożenia wniosku.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie odpowiedź na pytanie w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu lokalu mieszkalnego w ramach zawartych umów z najemcami w latach 2015-2020. Nie rozstrzyga natomiast w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu lokalu mieszkalnego w ramach zawartych umów w innych latach oraz w kwestii dokonania korekty zeznań podatkowych PIT-28 za lata 2015-2020, gdyż nie było to przedmiotem zapytania. Analizie nie podlegał także dołączony do wniosku wzór umowy najmu.

Zmiany wprowadzone ustawą z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105) pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie w zakresie sposobu ustalenia przychodów z najmu prywatnego.

Zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem w sprawie, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe różnić się będzie od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).