Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-94/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-22
Teza: jeżeli Spółka i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Podsumowując, do planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. Spółka wraz ze Zbywcą mogą wybrać opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.”
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; zbycie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 13.02.2013r. (data wpływu 20.02.2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20.02.2013r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów.

Spółka zamierza nabyć nieruchomości składające się z:

*   budynku biurowego o nazwie „G.” położonego przy P. w W., jak również prawa wieczystego użytkowania działki gruntu (nr ewid.: X z obrębu A), na części której położony jest przedmiotowy budynek (powyższy budynek oraz część działki o numerze ewidencyjnym X, na której położony jest budynek określane są dalej łącznie jako: „Nieruchomość 1”) oraz

*   parkingu przy ul. B. w W., jak również prawa wieczystego użytkowania działki gruntu (nr ewid.:Y z obrębu A), na której położona jest część przedmiotowej budowli; ponadto część parkingu położona jest na pozostałej części wspomnianej wyżej działki o numerze ewidencyjnym X (parking oraz działka o numerze ewidencyjnym Y oraz ta część działki o numerze ewidencyjnym X, na którym położona jest część parkingu, określane są dalej łącznie jako: „Nieruchomość 2”).

Obecnie właścicielem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 jest spółka M. Sp. z o.o. z siedzibą przy ul. S. w W. (dalej: „M.”, „Zbywca”).

M. nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu o numerze ewidencyjnym X oraz prawo własności budynku biurowego, wchodzącego w skład Nieruchomości 1 w październiku 2003 r. (transakcja była zwolniona z VAT), a następnie w latach 2005-2006 M. przeprowadziła modernizację budynku, w wyniku której doszło do jego ulepszenia. Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku G. M., była uprawniona do odliczenia podatku VAT w stosunku do tych wydatków.

Po zakończeniu modernizacji budynku G. całość powierzchni biurowej była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Nieruchomości 1 nieoddanej uprzednio do użytkowania, upłynęły ponad 2 lata.

Natomiast prawo użytkowania wieczystego gruntu o numerze ewidencyjnym Y, wchodzącego w skład Nieruchomości 2 zostało nabyte przez M. w kwietniu 2004 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (transakcja nie podlegała VAT). Znajdujący się w momencie nabycia na przedmiotowym gruncie budynek został wyburzony, a następnie w 2006 r. M. wybudowała na przedmiotowym gruncie (tj. na działce Y oraz na części działki X) parking. M. była uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z wydatków związanych z budową parkingu.

Po wybudowaniu parking został oddany do używania najemcom budynku znajdującego się na Nieruchomości 1 na podstawie umów najmu. Wszystkie miejsca parkingowe były przynajmniej okresowo oddane do użytkowania na podstawie umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniego miejsca parkingowego nieoddanego uprzednio do użytkowania, upłynęło ponad 2 lata.

Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (dalej łącznie:

„Nieruchomości”) oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości.

Dodatkowo, z mocy prawa w wyniku planowanego nabycia na przyszłego nabywcę, tj. Spółkę przejdą również prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest obecnie M. (w szczególności gwarancje bankowe lub inne, złożone przez najemców, jak również wpłacone przez nich kaucje - tytułem zabezpieczenia zobowiązań najemców z tytułu najmu). Nabywcy zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomościami i ich wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza budynku (w szczególności projekty budowlane z majątkowymi prawami autorskimi do nich).

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek inne składniki majątku Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   umowy o zarządzanie Nieruchomościami, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku, np. sprzątanie, ochrona) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości (przy czym nie można wykluczyć, iż część umów zostanie jednak przeniesiona na Nabywcę),

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy;

*   środki pieniężne należące do M. (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych), inne niż kaucje najemców wspomniane powyżej,

*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami,

*   instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów/ pożyczek zaciągniętych przez M.,

*   księgi handlowe Zbywcy,

*   umowy i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Zbywcy (Nabywcy zostanie przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomościami oraz jej wynajmem, wspomniana powyżej).

Zarówno Spółka (nabywająca Nieruchomości) jak i M. będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku G. oraz miejsc parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo - jak wskazano powyżej - umowy o zarządzanie Nieruchomościami, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku, np. sprzątanie, ochrona) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy i Spółka zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (jakkolwiek możliwe jest również, iż część umów zostanie ostatecznie przeniesiona na Nabywcę).

W chwili obecnej nie została jeszcze podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności M. po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie M., jej połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie M. w stan likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy do planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, tj. Spółka wraz ze Zbywcą mogą wybrać opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli Spółka i Zbywca wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT i Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT - Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy PCC w przypadku rezygnacji przez Zbywcę i Nabywcę ze zwolnienia z VAT określonego w pytaniu nr 1 i wyboru możliwości opodatkowania VAT planowanej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT?

Spółka chciałaby zwrócić uwagę, że takie same pytanie (jak pytanie 1) jest przedmiotem analogicznego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 25 stycznia 2013 r., złożony przez M.). Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 23.04.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-160/13-2/KOM.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku rezygnacji przez Spółkę wraz z Zbywcą ze zwolnienia będącego przedmiotem pytania nr 1 (tj. zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) i wyboru możliwości opodatkowania planowanej sprzedaży VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT po spełnieniu ustawowych warunków planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana VAT.

Zakładając, że stanowisko Spółki dotyczące pytania nr 1 jest prawidłowe, Spółka wraz ze Zbywcą na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT będą mogli zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT i wybrać opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości. W takim przypadku, tj. w przypadku wybrania opodatkowania VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie podlegała PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle przedstawionego stanowiska, Spółka uprzejmie prosi o udzielenie odpowiedzi na pytanie przedstawione w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest tylko i wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka zamierza nabyć nieruchomości składające się z: budynku biurowego o nazwie „G.” położonego w W., jak również prawa wieczystego użytkowania działki gruntu (nr ewid.: X z obrębu A), na części której położony jest przedmiotowy budynek (powyższy budynek oraz część działki o numerze ewidencyjnym X, na której położony jest budynek określane są dalej łącznie jako: „Nieruchomość 1”) oraz parkingu przy ul. B. w W., jak również prawa wieczystego użytkowania działki gruntu (nr ewid.:Y z obrębu A), na której położona jest część przedmiotowej budowli; ponadto część parkingu położona jest na pozostałej części wspomnianej wyżej działki o numerze ewidencyjnym X (parking oraz działka o numerze ewidencyjnym Y oraz ta część działki o numerze ewidencyjnym X, na którym położona jest część parkingu, określane są dalej łącznie jako: „Nieruchomość 2”).

W interpretacji indywidualnej z dnia 23.04.2013 r. Nr IPPP2/443-160/13-2/KOM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, „Jak Spółka zaznaczyła powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno dokonujący dostawy, tj. Zbywca, jak i przyszły nabywca Nieruchomości, tj. Spółka, będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, jeżeli Spółka i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Podsumowując, do planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. Spółka wraz ze Zbywcą mogą wybrać opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.