Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-806/08-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-03-12
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-kredyt.kredyt bankowy; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; mieszkanie-zakup mieszkania; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; ulga-ulga odsetkowa; umowa-umowa przedwstępna; wydatek-wydatki mieszkaniowe; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 9 grudnia 2008 r. (data wpływu 19 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W listopadzie 2005 roku Zainteresowana wraz z mężem nabyła mieszkanie od developera. Zakup sfinansowany był środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego.

Umowa kupna – sprzedaży mieszkania podpisana została w listopadzie 2005 roku, a akt notarialny na ww. nieruchomość w maju 2006 roku.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem skorzystała z ulgi odsetkowej w roku 2006 i 2007 (rozliczona w zeznaniach podatkowych za rok 2006 i 2007 ).

Przedmiotowy kredyt został już częściowo spłacony. Małżonkowie planują go spłacić całkowicie do końca 2008 roku.

W 2009 roku małżonkowie planują zakup większego mieszkania na kredyt hipoteczny przy udziale środków własnych. Zainteresowana wraz z mężem mieszkanie kupować będą od developera, co wiąże się z koniecznością czekania kilka miesięcy na odbiór mieszkania.

Wnioskodawczyni podaje, że sytuacja wyglądałaby następująco:

Podpisana zostaje umowa kupna – sprzedaży z developerem. Małżonkowie zaciągają kredyt hipoteczny na ww. nieruchomość, po czym czekają na odbiór mieszkania. Po odbiorze mieszkania i przeprowadzce sprzedane zostaje obecne mieszkanie i cała kwota lub jej część uzyskana ze sprzedaży przeznaczona zostaje na spłatę kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy małżonkowie mogą spłacić kredyt zaciągnięty na nowe mieszkanie ze środków uzyskanych ze sprzedaży obecnego mieszkania, nie płacąc podatku 10% (nie minęło 5 lat od zakupu obecnie posiadanego mieszkania)?
2.  Czy w przypadku sprzedaży obecnego mieszkania małżonkowie muszą zwracać ulgę odsetkową i korygować zeznania za lata 2006 i 2007? Czy w przypadku sprzedaży po 5 latach procedura z odsetkami wygląda tak samo?
3.  Czy w przypadku przeznaczenia tylko części dochodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu podatek naliczany jest od całej kwoty, czy tylko od części pozostałej, tj. np. kredyt na nowe mieszkanie = 400 tys. zł, sprzedaż obecnego mieszkania = 350 tys. zł, środki przeznaczone na spłatę kredytu = 200 tys. zł, podatek wynosi 35 tys. zł (10% x 350 tys. zł), czy 15 tys. zł (10% x (350 – 200 tys. zł))?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży obecnego mieszkania przed upływem 5 lat należy zwrócić ulgę odsetkową i skorygować zeznania.

W przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie ze środków ze sprzedaży obecnego mieszkania nie płaci się 10% podatku.

W przypadku przeznaczenia tylko części środków, podatek naliczany jest od środków nie przeznaczonych na zakup nowego mieszkania, gdyż środki te są rzeczywistym dochodem, a nie są przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Nowe zasady opodatkowanie znajdują zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe mieszkanie na podstawie aktu notarialnego w 2006 r., a więc znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 roku stosuje się zasady określone w ww. ustawie – w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W myśl przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

Stosownie do art. 81 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) przyznaje podatnikom, płatnikom i inkasentom uprawnienie do skorygowania uprzednio złożonej deklaracji podatkowej, poza wyjątkowymi sytuacjami, określonymi w odrębnych przepisach. Zgodnie z § 2 tego artykułu, skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie deklaracji korygującej wraz z dołączonym pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty.

Jeżeli podatnik dokona korekty zeznań podatkowych za lata, w których korzystał z odliczeń mieszkaniowych, w myśl art. 81 ustawy Ordynacja podatkowa oraz ureguluje zaległe zobowiązania podatkowe wraz z odsetkami za zwłokę będzie to traktowane jak niekorzystanie z ww. ulgi. w takiej sytuacji podatnik faktycznie nie skorzystał z ulg podatkowych, bowiem poniósł finansowe konsekwencje związane z zapłaceniem w latach ubiegłych niższego podatku.

Przepisy Ordynacji podatkowej nie określają szczególnych terminów, w których przysługuje powyższe uprawnienie. Należy więc powiązać tę możliwość z zobowiązaniem podatkowym, którego deklaracja (zeznanie) dotyczy. Prawo do korekty deklaracji (zeznania) istnieje tak długo, jak długo istnieje zobowiązanie podatkowe czyli 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej).

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika, że w 2006 roku na podstawie aktu notarialnego nabyła wraz z małżonkiem mieszkanie od developera. Na nabycie tego mieszkania został zaciągnięty kredyt bankowy. Odsetki od tego kredytu były odliczane od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zeznaniach rocznych za lata podatkowe 2006 i 2007.

W 2009 roku Zainteresowana wraz z mężem zamierza sprzedać przedmiotowe mieszkanie i kupić większe finansując je środkami uzyskanymi z nowego kredytu hipotecznego.

Mając powyższe na względzie oraz zaprezentowany stan prawny stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania – w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży (jednakże dopiero od momentu osiągnięcia przychodu ze zbycia przedmiotowego mieszkania) – na spłatę kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie będzie korzystał z odliczenia od przychodu do opodatkowania – po złożeniu skorygowanych zeznań za lata podatkowe 2006 i 2007 i zwróceniu uprzednio odliczonych kwot ulgi odsetkowej.

W przypadku sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat od dnia jego nabycia nie będzie istniała konieczność korygowania zeznań poprzez wykreślenie ulgi odsetkowej, gdyż w tym przypadku w ogóle nie dojdzie do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli całość przychodu ze sprzedaży mieszkania – po skorygowaniu zeznań podatkowych za lata 2006 i 2007 – nie zostanie w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczona na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) to przychód do opodatkowania będzie stanowiła ta część środków uzyskanych ze sprzedaży, która nie została wykorzystana na ww. cele.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.