Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.50.2023.2.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-06
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, składających się na nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, w sprawie egzekucyjnej.
Słowa kluczowe: dłużnik; komornik-komornik sądowy; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi)
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 21

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

1 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, składających się na nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, w sprawie egzekucyjnej o sygn. akt (…).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 marca 2023 r. (wpływ 29 marca 2023 r.).

**Opis zdarzenia przyszłego**

Komornik sądowy zamierza w sprawie egzekucyjnej o sygnaturze akt (…), dokonać w drodze licytacji egzekucyjnej, sprzedaży nieruchomości dla której urządzona jest księga wieczysta nr (…), znajdująca się w Sądzie Rejonowym w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Nieruchomość ta stanowi własność dłużnika spółki pod firmą A Sp. z o.o. z siedzibą w (…). Jest to nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 o łącznej powierzchni (…) ha, położona w miejscowości (…).

Działka ewidencyjna nr 1, (…). Stanowi ona na obszarze 0,11 ha grunt orny klasy V, na obszarze 0,04 ha pastwisko trwałe klasy V oraz na obszarze 0,04 ha las klasy IV.

Działka ewidencyjna nr 2, (…). Stanowi ona na obszarze 0,81 ha grunt orny klasy IVa, IVb, V; na obszarze 0,07 ha pastwisko trwałe klasy V; na obszarze 0,04 ha las klasy IV oraz na obszarze 0,0017 ha inny teren zabudowany.

Działka ewidencyjna nr 3, (…). Stanowi ona na obszarze 0,0583 ha grunt orny klasy V, na obszarze 0,0264 ha pastwisko trwałe klasy V, na obszarze 0,0386 ha las klasy IV, oraz na obszarze 0,0017 ha inny teren zabudowany.

Działka ewidencyjna nr 4, (…). Stanowi ona na obszarze 0,50 ha grunt orny klasy IVa, IVb, V; na obszarze 0,08 ha pastwisko trwałe klasy V oraz na obszarze 0,05 ha rolny grunt zadrzewiony klasy IVb i V.

Działka ewidencyjna nr 5, (…). Stanowi ona na obszarze 0,12 ha grunt orny klasy V; na obszarze 0,04 ha pastwisko trwałe klasy V oraz na obszarze 0,08 ha las klasy V.

Działka ewidencyjna nr 6, (…). Stanowi ona na obszarze 0,90 ha grunt orny klasy IVa, IVb, V, na obszarze 0,14 ha pastwisko trwałe klasy V, na obszarze 0,07 ha rolny grunt zadrzewiony i zakrzewiony klasy V.

Działka ewidencyjna nr 7, (…). Stanowi ona na całym obszarze 0,11 ha grunt orny klasy IVb i V.

Na działce nr 3 znajduje się budynek wolnostojący, jednokondygnacyjny, murowany, przykryty dachem dwuspadowym pokryty blachą. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi 7,3 m2. Powierzchnia użytkowa 4,8 m. Fundamenty żwirobetonowe posadzka i strop betonowe, ściany murowane, obustronnie otynkowane, drzwi wejściowe drewniane, instalacja elektryczna.

Na działce nr 5 znajduje się zbiornik wodny o pow. (…) pełniący funkcję zbiornika chłonnego, będący częścią systemu kanalizacji deszczowej zakładu A sp. z o.o. (dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8; 9; 10. Wody opadowe i roztopowe z terenu utwardzonego, dróg wewnętrznych oraz połaci dachowych zakładu, kolektorem o średnicy 120 mm odprowadzone są do przedmiotowego otwartego zbiornika chłonnego na działce nr 5.

Na działkach nr 5 i częściowo 3 znajduje się podziemny zbiornik na ścieki socjalno-bytowe będący częścią systemu kanalizacji deszczowej zakładu A sp. z o.o. (tj. dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8; 9; 10.

Nieruchomość posiada możliwość uzbrojenia w sieć elektroenergetyczną i wodociągową (wodociąg gminny).

Obszar na terenie którego położona jest nieruchomość nie posiada obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) uchwalonym uchwałą nr (…) działki 1, 3, 5 położone są w strefie oznaczonej symbolem MN/ML/L - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy letniskowej oraz pozostawieniem istniejących lasów, jednocześnie jest to obszar, dla którego Gmina zamierza sporządzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Działki nr 2, 4, 6, 7 położone są na terenach gruntów ornych, w niewielkiej zaś części na terenach łąk i pastwisk oraz terenach lasów.

Sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z ustaleniami zawartymi w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…).

Komornik Sądowy zwrócił się do dłużnika na piśmie w sprawie wyjaśnienia do jakich czynności ww. budynek oraz infrastruktura zakładu A sp. z o.o. (dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8, 9, 10, były wykorzystywane. Ponadto do jakich czynności wykorzystywana była nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży. Czy z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Czy w ostatnich dwóch latach przed sprzedażą dłużnik ponosił wydatki na ulepszenia budynku znajdującego się na nieruchomości, oraz istniejącej infrastruktury, a jeżeli tak to kiedy miały miejsce te ulepszenia. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenia budynku, bądź infrastruktury technicznej terenu, oraz czy po poniesionych nakładach na te ulepszenia stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji Komornikowi Sądowemu, oraz pozostawił pismo Komornika Sądowego bez odpowiedzi.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Komornik sądowy wskazał, że nie posiada informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku. Brak informacji jest wynikiem podjętych i udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania informacji.

Jednocześnie Komornik sądowy wyjaśnia, że dłużna spółka będąca właścicielem nieruchomości nie podejmuje kierowanej do niej korespondencji. Pismo komornika zawierające szereg pytań niezbędnych do ustalenia sytuacji prawno-podatkowej nieruchomości pozostało bez odpowiedzi. Zgodnie z ustaleniami faktycznymi, na dzień 29 marca 2023 r., na terenie nieruchomości nikt reprezentujący spółkę nie przebywa, posesja sprawia wrażenie opuszczonej. Z uwagi na brak kontaktu, poczynienie jakichkolwiek ustaleń jest niemożliwe do przeprowadzenia.

**Pytanie**

Czy w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta nr (…), znajdująca się w Sądzie Rejonowym w (…)Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 o łącznej powierzchni (…), położona w miejscowości (…), będąca własnością dłużnika, tj. spółki pod firmą A Sp. z o.o. z siedzibą w (…), powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT ?

**Pana stanowisko w sprawie**

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle tego przepisu zwolnione są nieruchomości spełniające jednocześnie dwie przesłanki: są niezabudowane i nie stanowią terenów budowlanych. Będą to w szczególności tereny rolne i leśne.

Jeżeli na terenie znajdują się zabudowania (budynki lub budowle) to zasadą jest, że należy go uznać za zabudowany i nie może korzystać z tego z zwolnienia. Od tej zasady są jednak pewne wyjątki.

W orzeczeniu z 8 kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 560/18 NSA wskazał, że oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego. W świetle tego wyroku, nawet jeżeli okoliczności faktyczne wskazują, że teren jest zabudowany, to ważny jest również sens ekonomiczny transakcji.

W celu zdefiniowania budynków i budowli należy odnieść się do przepisów prawa budowlanego. Przez budynek rozumie się taki obiekt budowlany, który łącznie spełnia takie cechy: jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty i dach.

Obiekt budowlany wykonany bez przegród zewnętrznych, fundamentów bądź dachu lub nietrwale związany z gruntem nie może być uznany za budynek. Obiekt jest trwale związany z gruntem, gdy nie jest możliwe jego przeniesienie ani zniszczenie przez czynniki zewnętrzne - innymi słowy budynek opiera się naturalnym siłom przyrody, (wyrok NSA z 17 stycznia 2020 r. II OSK 536/18). Z kolei budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Budowlami są: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Budowlami są m.in. obiekty liniowe. Definicja obiektu liniowego również jest uregulowana w prawie budowlanym. Obiekt liniowy stanowią między innymi: wodociąg, gazociąg, linia kolejowa, linia i trakcja elektroenergetyczna, droga wraz ze zjazdami.

Zasadą jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny, co wynika z prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego przedmiotem sprzedaży jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednakże urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Wobec tego, jeżeli na terenie znajdują się części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej, czy elektrycznej, które są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Zatem sprzedaż terenu, na którym znajdują się elementy infrastruktury opisanej wyżej, należącej do zakładu A sp. z o.o. (tj. dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8, 9, 10, przechodzące przez teren, którego właścicielem jest ww. zakład A sp. z o.o. (dłużnik) będzie związana również ze sprzedażą tej infrastruktury.

Dokonując sprzedaży terenu dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz rozporządzania jak właściciel w stosunku do opisanej infrastruktury technicznej, gdyż ta dalej będzie pozostawać w dyspozycji zakładu A sp. z o.o. (tj. dłużnika). W przedmiotowej sprawie sprzedaż dokonywana będzie na licytacji przez Komornika Sądowego, czyli tak jakby tej sprzedaży dokonywał sam właściciel nieruchomości, przez co nie można uznać, że sprzedaż na licytacji nieruchomości wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną powoduje uznanie, że zbywana w ten sposób nieruchomość nie jest niezabudowana, wobec czego nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT.

Zdaniem Komornika Sądowego sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta nr (…), znajdująca się w Sądzie Rejonowym w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 o łącznej powierzchni (…), położona w miejscowości (…), będąca własnością dłużnika, tj. spółki pod firmą A Sp. z o.o. z siedzibą w (…), powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, tym samym przedmiotowa nieruchomość nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów, okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem” podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze, konkretna czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście opodatkowania podatkiem VAT przy dostawie gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan w sprawie egzekucyjnej o sygnaturze akt (…), dokonać sprzedaży - w drodze licytacji egzekucyjnej - nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Nieruchomość ta stanowi własność dłużnika, spółki pod firmą A Sp. z o.o.

Wskazał Pan, że nie posiada informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku. Brak informacji jest wynikiem podjętych i udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania informacji. Dłużna spółka będąca właścicielem nieruchomości nie podejmuje kierowanej do niej korespondencji. Pana pismo zawierające szereg pytań niezbędnych do ustalenia sytuacji prawno-podatkowej nieruchomości pozostało bez odpowiedzi. Z uwagi na brak kontaktu, poczynienie jakichkolwiek ustaleń jest niemożliwe do przeprowadzenia.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, na którą składają się działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie, sprzedaż przez Pana nieruchomości dłużnika, tj. działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zważywszy bowiem na fakt, że działki o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 składające się na nieruchomość są własnością spółki z o.o. należy stwierdzić, że powyższe działki służyły do wykonywania działalności gospodarczej dłużnika.

W konsekwencji, Pan – jako komornik sądowy, dokonujący sprzedaży powyższych działek w drodze egzekucji komorniczej, będzie płatnikiem podatku VAT zobowiązanym do rozliczenia podatku z tytułu dostawy ww. działek.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego nieruchomości składającej się z ww. działek, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, gdyż brak jest wszystkich niezbędnych informacji do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Jednocześnie wskazał Pan, że nie posiada wiedzy niezbędnej do dokonania takiej oceny. Na wystosowane przez Pana wezwanie dotyczące przedmiotowej nieruchomości dłużnik nie odpowiedział.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, planowana przez Pana transakcja sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej nieruchomości składającej się z ww. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).