Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-902/11-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-10-06
Teza: Opodatkowanie dostawy mediów w związku z najmem lokali mieszkalnych i użytkowych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; media; najem; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2011 r. (data wpływu 24 czerwca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 września 2011 r. (data wpływu 13 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy mediów w związku z najmem lokali mieszkalnych i użytkowych oraz administrowaniem tymi lokali – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy mediów w związku z najmem lokali mieszkalnych i użytkowych oraz administrowaniem tymi lokali. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 9 września 2011 r. o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych, a także wynajmu tych lokali. Lokale znajdują się w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Obecnie, na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych, przyszłym właścicielom Spółka będzie przekazywała lokale mieszkalne oraz użytkowe w nieruchomości, w której posiada 100% udziałów i do czasu podpisania aktu notarialnego będzie administrowała nieruchomością na podstawie indywidualnych umów zlecenia o administrowanie zawartych z poszczególnymi przyszłymi właścicielami tych lokali.

W zawieranych umowach najmu i umowach o administrowanie zawarto zapis, że najemca bądź zleceniodawca będzie uiszczał na rzecz Spółki z tytułu czynszu najmu bądź opłaty administracyjnej, określoną stawkę opłaty za m2. Oprócz czynszu lub opłaty administracyjnej najemca bądź zleceniodawca ponosić będzie koszty związane z eksploatacją lokalu rozliczane zgodnie ze wskazaniem zainstalowanych indywidualnych urządzeń pomiarowych, zgodnie z cennikiem obowiązującym w rozliczanym okresie oraz opłaty wywozu nieczystości stałych do wysokości kosztów przypadających na każdy lokal.

Najemcy bądź zleceniodawcy lokali w przedmiocie dostaw mediów nie mają możliwości zawarcia odrębnych umów z bezpośrednimi dostawcami.

W przypadku budynku stanowiącego 100% własność Sp. z o.o. obciążenie za zużycie mediów następuje na podstawie faktur VAT, wystawionych przez bezpośrednich dostawców, natomiast w przypadku budynku wspólnoty mieszkaniowej, w których Spółka posiada udziały, wartość brutto z zakupu mediów przenoszona jest na Spółkę na podstawie not obciążeniowych.

W uzupełnieniu z dnia 9 września 2011 r. Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  jak przedstawiono we wniosku Spółka posiada 100% wartości udziałów w nieruchomości, w której lokale będą przekazywane nabywcom na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych. Dopiero z chwilą podpisania pierwszego aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, której członkiem do momentu podpisania ostatniego aktu notarialnego będzie Spółka. W czasie kiedy Spółka posiada 100% wartości udziałów wspólnota mieszkaniowa nie istnieje, zatem Spółka nie może być jej członkiem. W przypadku budynków, w których Spółka posiada część udziałów (np. własność lokali użytkowych, które są przedmiotem najmu) Spółka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
2.  Zleceniodawca – to osoba fizyczna, która odebrała lokal na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i zleciła jego administrowanie Spółce, w okresie kiedy jeszcze nie są podpisywane akty notarialne, przenoszące własność lokali z danej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przy przeniesieniu przez Spółkę kosztów mediów, bez doliczania jakiejkolwiek marży, na rzecz najemców bądź zleceniodawców lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w opisywanych nieruchomościach, Spółka może stosować właściwą dla poszczególnych mediów stawkę VAT?
2.  Czy dostawa mediów powinna stanowić na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług razem z najmem bądź opłatą administracyjną jedną podstawę opodatkowania, tzn. dostawa mediów do lokali mieszkalnych – stawka zwolniona, dostawa do lokali użytkowych – stawka podstawowa?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty za media powinny być traktowane jako odrębne transakcje i przenoszone na ostatecznych odbiorców usług niezależnie od wnoszonych opłat z tytułu najmu lub opłaty administracyjnej z zastosowaniem właściwej dla poszczególnych mediów stawki VAT.

Ponadto, w uzupełnieniu z dnia 9 września 2011 r. Wnioskodawca wskazał, iż pytanie nr 1 i nr 2 zawierają dwa alternatywne sposoby postępowania to znaczy albo opodatkowanie opisanej dostawy mediów ze stawką właściwą dla poszczególnych mediów albo traktowanie przeniesienia opłaty za media jako opłaty administracyjnej i fakturowanie jej w odniesieniu do lokali mieszkalnych ze stawką zwolnioną, a w odniesieniu do lokali użytkowych ze stawką 23%.

Zainteresowany wskazuje, że jest niemożliwe skalkulowanie czynszu w taki sposób aby zawierał w sobie opłatę za media. W momencie podpisywania umowy o administrowanie Spółka nie jest w stanie przewidzieć w jakim zakresie i czy w ogóle najemca będzie korzystał z mediów. Częste są przypadki kiedy najemca dokonuje tylko odbioru mieszkania, a jego zasiedlenie następuje po długim okresie czasu, z zerowym zużyciem mediów. Równie częsta jest sytuacja odwrotna, kiedy to najemca pragnie „dogrzać” odebrany lokal, bądź przeprowadza w nim skomplikowane prace wykończeniowe, co skutkuje ponadnormatywnym zużyciem mediów. Stąd stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku, że rozliczenie mediów powinno być przeprowadzone odrębnie ze stawką VAT, właściwą dla poszczególnych mediów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka wynajmuje zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Ponadto, Spółka administruje ww. lokalami.

W konsekwencji, najem lokali mieszkalnych i użytkowych oraz administrowanie tymi lokalami stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W tym miejscu należy wskazać na treść art. 30 ust. 3 ustawy, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują w sposób szczegółowy jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, posłużenie się jednak sformułowaniem „całość świadczenia należnego od nabywcy” oznacza, że w podstawie opodatkowania należy uwzględnić wszelkie dodatkowe koszty bezpośrednio związane z dostawą towarów lub ze świadczeniem usługi zasadniczej, którymi w efekcie obciążany jest nabywca świadczenia. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego. W przypadku nawet, gdyby te elementy wykazane zostały na fakturze odrębnie, nie zmieni to faktu, że dla potrzeb opodatkowania podatkiem od towarów i usług powiększą one podstawę opodatkowania dostarczanego towaru lub świadczonej usługi.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać należy, iż zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jak wynika z art. 41 ust. 13 ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zagadnienie zwolnień od podatku zostało uregulowane w art. 43 ustawy. Należy tu zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2011 r. uchylony został przepis art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, który wskazywał usługi zwolnione od podatku, odsyłając do załącznika nr 4 do ustawy. W załączniku tym wymienione były usługi zwolnione od podatku VAT, identyfikowane na podstawie klasyfikacji statystycznej (PKWiU).

W myśl obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na marginesie należy zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, tj. „usług związanych z zakwaterowaniem” – symbol PKWiU 55.

Stosownie do § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym, natomiast nie korzysta ze zwolnienia najem lokali użytkowych. Ponadto, ze zwolnienia od podatku korzystają także usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych, a także wynajmu tych lokali. Lokale znajdują się w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Obecnie, na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych, przyszłym właścicielom, Spółka będzie przekazywała lokale mieszkalne oraz użytkowe w nieruchomości, w której posiada 100% udziałów i do czasu podpisania aktu notarialnego będzie administrowała nieruchomością na podstawie indywidualnych umów zlecenia o administrowanie zawartych z poszczególnymi przyszłymi właścicielami tych lokali.

Zatem dopiero z chwilą podpisania pierwszego aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, której członkiem do momentu podpisania ostatniego aktu notarialnego będzie Spółka. W czasie kiedy Spółka posiada 100% wartości udziałów wspólnota mieszkaniowa nie istnieje, zatem Spółka nie może być jej członkiem. W przypadku budynków, w których Spółka posiada część udziałów (np. własność lokali użytkowych, które są przedmiotem najmu) Spółka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Zleceniodawca – to osoba fizyczna, która odebrała lokal na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i zleciła jego administrowanie Spółce, w okresie kiedy jeszcze nie są podpisywane akty notarialne, przenoszące własność lokali z danej nieruchomości.

W zawieranych umowach najmu i umowach o administrowanie zawarto zapis, że najemca bądź zleceniodawca będzie uiszczał na rzecz Spółki z tytułu czynszu najmu bądź opłaty administracyjnej, określoną stawkę opłaty za m2. Oprócz czynszu lub opłaty administracyjnej najemca bądź zleceniodawca ponosić będzie koszty związane z eksploatacją lokalu rozliczane zgodnie ze wskazaniem zainstalowanych indywidualnych urządzeń pomiarowych, zgodnie z cennikiem obowiązującym w rozliczanym okresie oraz opłaty wywozu nieczystości stałych do wysokości kosztów przypadających na każdy lokal.

Najemcy bądź zleceniodawcy lokali w przedmiocie dostaw mediów nie mają możliwości zawarcia odrębnych umów z bezpośrednimi dostawcami.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE serii L Nr 347, str. 1 ze zm.), w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot obciążający daną usługą, zakupioną we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inny podmiot, nie może być zatem potraktowane w żaden inny sposób niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Z dniem 1 kwietnia 2011 r. wprowadzono do ustawy art. 8 ust. 2a, który stanowi implementację ww. uregulowań Dyrektywy. Zgodnie z ww. przepisem, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Należy zauważyć, że w analizowanej sytuacji wydatki związane z opłatami za tzw. media stanowią koszty utrzymania obciążające Wnioskodawcę, w odniesieniu natomiast do usług najmu czy administrowania nieruchomościami stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za te usługi.

Przeniesienie kosztów nabycia usług, o których mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Należy zauważyć, iż umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (np. energia elektryczna, cieplna, woda, odprowadzanie ścieków, itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych). Zaznaczyć należy, iż strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak zapewnienie m. in. dostępu do wody, energii, gazu bądź wywóz nieczystości stałych nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. mediów utraciłaby swój sens.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali użytkowych, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów (np. zużycia energii, gazu, wody i odprowadzenia ścieków), stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę np. na dostawę wody, gazu, energii oraz odprowadzanie ścieków, do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, nie przenosi kosztów dostawy tych mediów bezpośrednio na najemcę.

Tym samym wydatki ponoszone przez wynajmującego (który ma bezpośrednio zawartą umowę z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu przedmiotowych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Ta sama zasada dotyczy usług administrowania (zarządzania) nieruchomościami w przypadku, gdy w ramach tej usługi na zleceniodawców przenoszone są koszty dodatkowe, w tym opłaty za media.

Zatem stwierdzić należy, iż w opisanym zdarzeniu, gdy to Wnioskodawca jest stroną umów o dostawę mediów, opłaty ponoszone za nie w związku z zawartymi umowami najmu oraz umowami o administrowanie, stanowią element składowy świadczonych przez Wnioskodawcę usług w zakresie wynajmu oraz administrowania ww. nieruchomości. Tak więc przedmiotem świadczenia jest usługa główna, natomiast opłaty za media należne Wnioskodawcy stanowią część należności z tytułu usługi najmu lub administrowania. W konsekwencji ww. koszty ponoszone przez wynajmującego łącznie stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy i są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług, tj.: w przypadku lokali użytkowych 23% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, natomiast w sytuacji lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia od podatku, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy lub § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r.

Reasumując, Wnioskodawca przenosząc na najemców bądź zleceniodawców ww. lokali koszty mediów będzie zobowiązany do opodatkowania ich według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu i administrowania lokalami. Zatem w przypadku lokali mieszkalnych, Zainteresowany winien zastosować zwolnienie od podatku VAT, natomiast w sytuacji lokali użytkowych, Wnioskodawca będzie zobowiązany ww. usługi opodatkować stawką 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.