Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.1113.2025.1.ALN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-15
Teza: Nieuznanie transakcji zbycia udziału w działkach za odpłatną
dostawę towarów, uznania, że planowana sprzedaż udziału w
działce nr 1będzie zwolniona z VAT i że planowana sprzedaż
udziału w działce nr 2 będzie opodatkowana VAT oraz
opodatkowania otrzymanego zadatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania
obowiązku podatkowego
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
zadatek
zaliczka-zaliczka na poczet ceny
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zasada ogólna
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania transakcji
    zbycia udziału w działkach nr 1 i 2 za odpłatną dostawę towarów, uznania, że planowana
    sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT i że planowana sprzedaż udziału w
    działce nr 2 będzie opodatkowana VAT oraz opodatkowania otrzymanego zadatku.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca - Pan A. (PESEL: ...; NIP: ...) jest czynnym podatnikiem VAT, który korzystał
    ze zwolnienia podmiotowego z uwagi na spełnienie warunków przewidzianych w art. 113
    ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775; dalej jako: „ustawa o VAT").

    Dnia 22 marca 2013 roku Wnioskodawca wraz z małżonką Panią B oraz Panem C nabyli
    nieruchomość gruntową w miejscowości D, o powierzchni 0,1714 ha, składającą się z
    działki o numerze 3 (dalej jako „Nieruchomość gruntowa").
    Pan C nabył 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej, natomiast
    Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli do majątku ustawowego małżeńskiego pozostałą
    część tj. 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej.
    Decyzją Burmistrza z dnia 10.06.2013 r. Nieruchomość gruntowa została podzielona na
    dwie działki:
    1) działkę o numerze 1, o powierzchni 0,1506, która zabudowana jest obecnie budynkiem
                              2handlowo usługowym o powierzchni 402 m (dalej jako „Działka zabudowana"),
    2) działkę o numerze 2, o powierzchni 0,0208 (dalej jako „Działka niezabudowana").
    Nieruchomość gruntowa była przedmiotem najmu na rzecz spółki E sp. z o.o. (dalej jako
    „Najemca") w okresie od 9 października 2014 r. do 2 czerwca 2025 r.
    Najemca dokonał nakładów w postaci budynku utworzonego na terenie Działki
    zabudowanej i wykorzystywał budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
    natomiast to Wnioskodawca z małżonką oraz Pan C są właścicielami budynku zgodnie z
    art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061;
    dalej jako: „KC").
    Budynek został ukończony 4.10.2019 roku i nie podlegał ulepszeniom, które stanowiłyby
    co najmniej 30% wartości początkowej budynku. W związku z powyższym pierwsze
    zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miało miejsce w roku 2019.
    Przychody, które Wnioskodawca osiągnął z tytułu umowy najmu Nieruchomości gruntowej
    opodatkowane były w ramach tzw. „najmu prywatnego”, na zasadach przewidzianych w
    art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 843). Wnioskodawca nigdy nie
    traktował przysługującego mu udziału w prawach własności Nieruchomości gruntowej
    jako składnika prowadzonej przez niego pozarolniczej działalności gospodarczej, w
    rozumieniu art. 5a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163.; dalej jako „ustawa o PIT")
    Dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawca z małżonką oraz Pan C przystąpili do umowy
    przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości gruntowej, z zamiarem zbycia jej na rzecz spółki
    F spółka jawna.
    Łączna cena sprzedaży Nieruchomości gruntowej ma wynieść (...) , z czego cena Działki
    zabudowanej ma wynieść (...), a cena Działki niezabudowanej (...). Wnioskodawca ma
    otrzymać połowę ceny Nieruchomości gruntowej tj. (...) zł za zbycie Działki zabudowanej i
    (...) zł za zbycie Działki niezabudowanej.
    Dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawca otrzymał już zadatek w kwocie (...). Pozostała część
    kwoty (tj. (...) zł) zapłacona ma zostać w terminie 7 dni od dnia zawarcia przyrzeczonej
    umowy sprzedaży.
    Strony umowy przedwstępnej określiły, że do sprzedaży Nieruchomości gruntowej dojdzie
    nie później niż 20 stycznia 2026 r.
    Czynność zbycia 1/2 udziałów w prawach własności Nieruchomości gruntowej (zarówno
    Działki zabudowanej jak i działki niezabudowanej) dokonana przez Wnioskodawcę zwana
    będzie dalszej części „Transakcją".
    1. W jakim celu nabył Pan udział w działce nr 3, która została podzielona na działki nr 1 i
      2?
    Nabył Pan 1/2 udziału w działce nr 3 w dniu 22 marca 2013 r. wraz z małżonką B i Panem C
    w celu prywatnego inwestowania w nieruchomość gruntową, z zamiarem przyszłego

    wykorzystania lub sprzedaży. Podział na działki nr 1 i 2 w 2013 r. miał na celu odrębne
    wykorzystanie terenu (zabudowana nr 1 i funkcje komunikacyjne na nr 2).
    2. Czy nabycie przez Pana udziału w działce nr 3 nastąpiło w ramach czynności
      podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?
    Nie, nabycie udziału w działce nr 3 nie miało charakteru czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT, ponieważ było to nabycie cywilnoprawne dokonane w ramach
    majątku prywatnego, a nie w ramach działalności gospodarczej.
    3. Czy nabycie przez Pana udziału w działce nr 3 było udokumentowane fakturą z
      wykazanym podatkiem VAT?
    Nie, nabycie udziału w działce nr 3 w dniu 22 marca 2013 r. było udokumentowane aktem
    notarialnym, a nie fakturą z wykazanym podatkiem VAT.
    4. Czy z tytułu nabycia udziału w działce nr 3 przysługiwało Panu prawo do odliczenia
      podatku VAT naliczonego i czy skorzystał Pan z tego prawa? Jeśli nie skorzystał Pan z
      tego prawa, to proszę wskazać przyczynę?
    Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ponieważ nabycie
    nie było udokumentowane fakturą VAT, a transakcja miała charakter cywilnoprawny,
    niezwiązany z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.
    5. Z czyjej inicjatywy działka nr 3 została podzielona na działki nr 1 i 2? W jakim celu został
      dokonany ww. podział?
    Podział działki nr 3 na działki nr 1 i 2 został dokonany z inicjatywy współwłaścicieli (Pana, B
    i C) na podstawie decyzji Burmistrza z dnia 10 czerwca 2013 r. Celem podziału było
    umożliwienie zabudowy handlowo-usługowej na działce nr 1 oraz przeznaczenie działki nr
    2 na cele komunikacyjne (miejsca parkingowe i strefa wjazdu) i ewentualne przekazanie
    działki dla Gminy w przypadku takiej konieczności.
    6. Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 2 obowiązuje miejscowy plan
      zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać:
    a) Jakie przeznaczenie z niego wynika dla tej działki?
    Nie, na dzień planowanej sprzedaży dla działki nie obowiązuje miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego.
    b) Czy dla działki nr 2 będzie istniała możliwość zabudowy?
    Nie, ze względu na jej przeznaczenie komunikacyjne, możliwość zabudowy jest
    wykluczona.
    7. Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 2 zostanie wydana decyzja o
      warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?
    Nie, na dzień planowanej sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu nie zostanie wydana, ponieważ proces inwestycyjny związany z działką nr 2 (w
    powiązaniu z nr 1) został zakończony, a decyzja z 15 maja 2019 r. straciła znaczenie po
    uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
    8. W związku z informacją, że nieruchomość gruntowa była przedmiotem najmu na rzecz
      spółki E sp. z o.o., proszę wskazać:
    a) Kto zawarł ww. umowę - Pan, współwłaściciele czy Pan razem ze współwłaścicielami?
    Umowę najmu z E sp. z o.o. zawarli wspólnie współwłaściciele: Pan, B i C, w dniu 9
    października 2014 r.
    b) Kto wystawia faktury dokumentujące najem nieruchomości?
    Faktury dokumentujące najem wystawiał Pan (A, NIP...) jako reprezentant współwłaścicieli
    małżeńskich.

    Kto odprowadza należne podatki z tytułu ww. umowy najmu?
    Podatki z tytułu najmu (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych) odprowadzał Pan (A)
    jako reprezentant współwłaścicieli małżeńskich.
    9. Czy przedmiotem najmu objęta była działka nr 3, która następnie została podzielona
      na działki nr 1 i 2?
    Tak, przedmiotem najmu była pierwotnie działka nr 3, która została podzielona na działki
    nr 1 i 2 w dniu 10 czerwca 2013 r. Po podziale najem obejmował obie działki (nr 1 i 2) do
    wygaśnięcia umowy w dniu 2 czerwca 2025 r.
    10. Czy przed sprzedażą zabudowanej działki nr 1 zostaną rozliczone nakłady poniesione
      przez najemcę (E sp. z o.o.) na wybudowanie znajdującego się na działce budynku?
      Proszę opisać okoliczności zdarzenia.
    Tak, przed sprzedażą działki nr 1 będą rozliczone nakłady poniesione przez E sp. z o.o. na
    wybudowanie budynku. Nakłady te zostały poniesione przez najemcę w okresie od 2014 r.
    do 4 października 2019 r.
    11. Jak została skalkulowana cena sprzedaży zabudowanej działki nr 1 (jakie elementy
      będzie obejmowało wynagrodzenie, czy cena będzie uwzględniać zarówno wartość
      gruntu, jak i wartość budynku)?
    Cena sprzedaży działki nr 1 i 2 w wysokości (...) zł (w tym Pana część i Pana małżonki (...) zł)
    została skalkulowana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, uwzględniającej
    zarówno wartość gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku handlowo-usługowego,
    ukończonego w 2019 r. Wartość ta została ustalona w drodze negocjacji z nabywcą (F sp.
    j.) i odzwierciedla stan nieruchomości na dzień 2 czerwca 2025 r.
    12. Czy zadatek został wpłacony na poczet ceny transakcji sprzedaży 1/2 udziałów w
      prawie własności nieruchomości gruntowej (obejmującej zarówno działkę
      zabudowaną, jak i działkę niezabudowaną)?
    Tak, zadatek w wysokości (...) zł został wpłacony 2 czerwca 2025 r. na poczet ceny
    transakcji sprzedaży 1/2 udziałów w nieruchomości gruntowej, obejmującej zarówno
    działkę nr 1 (zabudowaną), jak i działkę nr 2 (niezabudowaną).
    1. Czy Spółka, której dzierżawił Pan udział w Nieruchomość była z Panem powiązana w
      jakikolwiek sposób, np. biznesowo, rodzinnie? Proszę szczegółowo opisać zależności.
    Odpowiedź: Tak, spółka E sp. z o.o. była z Panem powiązana kapitałowo.
      Rodzaj powiązania: wspólnik – posiadał Pan 50% udziałów w spółce.
      Powiązania osobowe: Tak – był Pan członkiem zarządu.
      Brak powiązań rodzinnych /drugi współwłaściciel jest szwagrem to nie rodzina/
    Załącznik: wyciąg z KRS - skład wspólników.
    2. Z jakiego tytułu jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i
      usług?
    Odpowiedź: Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT od 1 września 2021 r. w związku z
    wniesieniem nieruchomości gruntowej do spółki Domżalscy Spółka jawna - na podstawie
    opinii KIS (interpretacja indywidualna).
    3. Czy od czynszu najmu odprowadzał Pan - poza ryczałtem od przychodów
      ewidencjonowanych - również podatek od towarów i usług. Jeśli nie proszę wskazać
      dlaczego.
    Odpowiedź: Tak, od czynszu najmu odprowadzał Pan podatek VAT - w okresie, gdy był Pan
    zarejestrowanym podatnikiem VAT (od 1 września 2021 r. do 2 czerwca 2025 r.).

    Podstawa: najem w ramach działalności gospodarczej.
    4. Dlaczego dla działki 2 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania terenu (decyzja z 15 maja 2019 r.) skoro dla tej działki obowiązuje
      Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w którym działka ma
      przeznaczenie komunikacyjne, w tym miejsca parkingowe i strefę wjazdu?
    Odpowiedź: Korekta informacji z poprzednich pism - błąd wynikający z pomyłki
    telefonicznej pracownika Urzędu Miejskiego w (...).
    Faktyczny stan:
      Dla działki 2 nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - do
      dnia dzisiejszego (7 listopada 2025 r.) MPZP nie został uchwalony.
      Pomyłka: pracownica urzędu błędnie poinformowała o MPZP, myląc go ze Studium
      Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
      Decyzja WZ z 15 maja 2019 r.: wydana z braku MPZP - dla całości inwestycji (1 + 2).
    5. W związku ze wskazaniem, że proces inwestycyjny związany z działką 2 (w powiązaniu
      z numerem 1) został zakończony, a decyzja z 15 maja 2019 r. straciła znaczenie po
      uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz, że na działce 2 możliwość zabudowy jest
      wykluczona zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego proszę o
      wyjaśnienie:
    a) Jakie przeznaczenie dla działki 2 wynikało z wydanej decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu?
    Odpowiedź: Przeznaczenie: budowa budynku usługowo-handlowego wraz z niezbędną
    infrastrukturą (parkingi, wjazd, drogi wewnętrzne).
    b) Czy decyzja o warunkach zabudowy z 15 maja 2019 r. została zrealizowana?
    Odpowiedź: Tak - w pełni zrealizowana (pozwolenie na użytkowanie z 4 października 2019
    r.).
    c) Czy na działce znajdują się miejsca parkingowe i wjazd?
    Odpowiedź: Tak - wjazd i miejsca parkingowe są nierozłączną częścią inwestycji.
    d) Kto wybudował miejsca parkingowe, wjazd, inne obiekty znajdujące się na działce 2?
    Odpowiedź: Cała inwestycja polegająca na wybudowaniu obiektu usługowo handlowego
    wraz z niezbędną infrastrukturą, parkingami została zrealizowana najemcę tj. przez firmę
    E spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy najmu z 2014 r.
    e) Jeśli to nie Pan wybudował miejsca parkingowe wjazd i inne obiekty znajdujące się na
    działce 2 to czy doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów pomiędzy Panem a podmiotem
    których dokonał
    Odpowiedź: Tak rozliczenie nastąpi przed sprzedażą w umowie przyrzeczonej.
    f) Jakie inne obiekty znajdują się na działce 2?
    Odpowiedź: na działce 2 nie znajdują się żadne inne obiekty.
    g) Z jakich materiałów zostały wykonane miejsca parkingowe i/lub wjazd i /lub inne obiekty
    znajdujące się na działce nr 2?
    Odpowiedź: Kostka brukowa - zgodnie z projektem budowlanym.
    h) Czy miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty znajdujące się na działce 2 są
    trwale związane z gruntem?

    Odpowiedź: Tak - wykonane w technologii kostki brukowej, okrawężnikowane, trwale
    związane z gruntem.
    i) W jaki sposób miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty, które znajdują się na
    działce nr 2 są powiązane z działką 1?
    Odpowiedź: Fizycznie stanowią jedną całość.
    j) Proszę opisać współzależność miejsc parkingowych i/lub wjazdu i/lub innych obiektów,
    które znajdują się na działce 2 z budynkiem, który znajduje się na działce 1?
    Odpowiedź: 100% współzależność - parkingi i wjazd na 2 są warunkiem uzyskania
    pozwolenia na budowę dla budynku na 1. Bez wjazdu oraz odpowiedniej ilości miejsc
    parkingowych inwestycja byłaby niemożliwa.
    k) Czy miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty znajdujące się na działce o nr 2
    stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?
    Tak - spełniają definicję budowli.
    i) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli lub ich części w rozumieniu artykułu 2
    punktu 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy wskazać dokładną datę dla miejsc
    parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie.
    Odpowiedź: 4 października 2019 r. data pozwolenia na użytkowanie dla całej inwestycji
    łącznie z parkingami i wjazdem na działce 1
    m) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli, to należy wskazać w jakiej części?
    Odpowiedź: w całości - działka 2 (parking + wjazd) oddana do użytkowania jednocześnie z
    budynkiem na 1.
    n) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budowli lub ich części a ich
    dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
    Odpowiedź: Tak - sprzedaż planowana do 20 stycznia 2026 r. - minie ponad 6 lat.
    o) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania budowli? Należy wskazać dokładną datę dla miejsc
    parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie.
    Odpowiedź: 4 października 2019 r. - data pozwolenia na użytkowanie całości inwestycji.
    p) Czy budowle były/są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku od towarów i usług? Jeżeli tak to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania
    podatkiem VAT do której wykorzystywane były/są mu budynek budowle Pan wykonywał -
    należy podać podstawę prawną zwolnienia należy wskazać dla miejsc parkingowych i
    wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie.
    Odpowiedź : Nie - obiekt był wykorzystywany pod najem opodatkowany VAT przez E sp. z
    o.o. (faktury VAT, pełna księgowość).
    q) Czy w ostatnich dwóch latach przed planowaną sprzedażą nieruchomości były/są/będą
    ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co
    najmniej 30% wartości początkowej miejsc parkingowych i/lub wjazdu i/lub innych
    obiektów. Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan dla miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych
    obiektów odrębnie:
    W jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?
    Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczynę.
    Do jakich czynności były/są/będą wykorzystywane ulepszone miejsca parkingowe i/lub
    wjazd i/lub inne obiekty tj. czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych
    od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

    W jaki sposób miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty były/są/będą użytkowane
    po dokonaniu ulepszeń?
    Czy po zakończonych ulepszeniach do momentu ich planowanej sprzedaży wystąpiło
    /wystąpi pierwsze zasiedlenie miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów w
    rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jeśli tak, to należy wskazać: dzień, miesiąc i rok, kto
    dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia miejsc parkingowych i/lub wjazdu i/lub innych
    obiektów po ulepszeniu i czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonych miejsc
    parkingowych i/ lub wjazdu i/lub innych obiektów a momentem ich sprzedaży upłynie
    okres dłuższy niż 2 lata.
    Odpowiedź: Nie - przed planowaną sprzedażą nieruchomości nie było i nie będzie
    ponoszonych wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących
    co najmniej 30%.
    Pytania
    1) Czy Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej (Działki zabudowanej oraz Działki
      niezabudowanej) dokonana przez Wnioskodawcę stanowić będzie odpłatną dostawę
      towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ustawy o VAT?
    2) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. transakcja będzie stanowić
      odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - to czy
      prawidłowym będzie zwolnienie z podatku od towarów i usług Transakcji w części
      dotyczącej zbycia Działki zabudowanej, a opodatkowanie jedynie Transakcji w części
      dotyczącej zbycia Działki niezabudowanej?
    3) Jeżeli odpowiedzi na pytania 1 i 2 będą twierdzące, to czy zapłata zadatku dokonana 2
      czerwca 2025 r. stanowi moment powstania obowiązku podatkowego odnośnie
      sprzedaży zwolnionej Działki zabudowanej, a tym samym nie powoduje obowiązku
      uregulowania podatku.
    Wskazał Pan, że oczekuj Pan w interpretacji:
      stanie faktycznym: Czy zapłata zadatku ((...) zł z 2 czerwca 2025 r.) stanowi moment
      powstania obowiązku podatkowego.
      zdarzeniu przyszłym: Czy planowana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1 i 2)
      podlega opodatkowaniu VAT oraz czy przysługuje zwolnienie z VAT dla działki nr 1.
    Pana stanowisko
    Stanowisko w sprawie pytania nr 1
    Zdaniem Wnioskodawcy, opisana Transakcja nie stanowi działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym Wnioskodawca nie występuje
    jako podatnik podatku od towarów i usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Mimo, iż Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej spełnia warunki uznania jej za
    odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT - w związku z brakiem
    statusu podatnika Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Stanowisko w sprawie pytania nr 2
    Przy założeniu, że odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca - zdaniem Wnioskodawcy
    zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w części dotyczącej
    zbycia Działki zabudowanej, natomiast w części dotyczącej zbycia Działki niezabudowanej -
    Wnioskodawca zobowiązany będzie do opodatkowania Transakcji.
    Stanowisko w sprawie pytania nr 3

    Przy założeniu, że odpowiedzi na pytania nr 1 i 2 będą twierdzące - zdaniem
    Wnioskodawcy zadatek otrzymany 2 czerwca 2025 r. jest zapłatą związaną z dokonaniem
    dostawy Działki zabudowanej, która jest zwolniona z podatku od towarów i usług, więc nie
    powoduje obowiązku uregulowania podatku.
    Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem podlega między
    innymi odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
    Towarem zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części.
    Dostawną towarów jest natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przeniesienie
    prawa do rozporządzanie towarami jak właściciel.
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana Transakcja zbycia Nieruchomości
    gruntowej spełnia przesłanki do uznania jej za odpłatną dostawę towarów, która, gdyby
    dokonywana w ramach działalności gospodarczej - podlegałaby opodatkowaniu.
    Aby odpłatna dostawa towarów była opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
    dokonana musi być przez podatnika, tj. osobę, która prowadzi działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, który brzmi:
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Zdaniem Wnioskodawcy, czynność zbycia Nieruchomości gruntowej nie spełnia
    przesłanek uznania jej za jedną z kategorii wskazanych w zdaniu pierwszym cytowanego
    ustępu.
    Również Transakcja ta nie polega na wykorzystywaniu Nieruchomości gruntowej w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych, gdyż zbycie nieruchomości ma charakter incydentalny.
    Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2
    Zakładając, że organ nie zgodzi się ze stanowiskiem Wnioskodawcy dot. pytania nr 1 i
    stwierdzi, iż Wnioskodawca dokonując Transakcji będzie działał w charakterze podatnika
    podatku od towarów i usług - Wnioskodawca pragnie przedstawić argumentację związaną
    ze zwolnieniem z podatku części Transakcji.
    Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej składa się z dwóch odrębnych dostaw
    towarów - zbycia Działki zabudowanej (tj. działki na której znajduje się budynek handlowo-
    usługowy) i zbycia Działki niezabudowanej. Ceną należną Wnioskodawcy w związku ze
    zbyciem Działki zabudowanej jest kwota (...) zł, natomiast ceną należną Wnioskodawcy w
    związku ze zbyciem Działki niezabudowanej jest kwota (...) zł.
    Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT jest wszystko co stanowi zapłatę, którą dokonujący
    dostawy otrzymuje od nabywcy.
    Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub
    budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
    wartości gruntu. Skoro ceną, którą otrzymać ma Wnioskodawca w związku ze zbyciem
    Działki zabudowanej jest kwota (...) zł - będzie to podstawa opodatkowania dostawy
    towaru jakim jest Działka zabudowana.
    Działka niezabudowana jest wyodrębnioną nieruchomością gruntową, która nie została
    zabudowana, w związku z czym stanowi ona odrębny towar w rozumieniu art. 2 pkt 6
    ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Pierwsze zasiedlenia budynku znajdującego się na Działce zabudowanej miało miejsce w
    roku 2019, więc wyjątki określone w lit. a i b nie będą miały zastosowania w ramach
    rozpatrywanej Transakcji. Transakcja zbycia Działki zabudowanej podlegać więc będzie
    zwolnieniu przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Podobną argumentację poparł Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 9 czerwca
    2023 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.165.2023.2.MMA, która dotyczyła zdarzenia zbliżonego
    do tego w którym znajduje się Wnioskodawca.
    Podsumowując uzasadnienie w zakresie stanowiska dot. pytania numer 2:
    1) Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej polega na przeniesieniu prawa do
      rozporządzania jak właściciel dwoma odrębnymi towarami - Działką zabudowaną
      (gruntem zabudowanym i trwale z nim związanym budynkiem handlowo-usługowym)
      oraz Działką niezabudowaną.
    2) Podstawa opodatkowania zbycia Działki zabudowanej wynosi zgodnie z art. 29a ust. 1 i
      8 ustawy o VAT - (...) zł, natomiast podstawa opodatkowania zbycia Działki
      niezabudowanej wynosi zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT - 10.000 zł.
    3) Dostawa Działki zabudowanej zwolniona jest na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
      o VAT.
    4) Dostawa Działki niezabudowanej nie korzysta ze zwolnienia i podlega opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług.
    Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3
    Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towarów,
    otrzymano zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jego otrzymania w
    odniesieniu do otrzymanej kwoty.
    Chociaż nie zostało to bezpośrednio wskazane umowie przedwstępnej, zadatek
    otrzymany przez Wnioskodawcę w kwocie (...) w oczywisty sposób dotyczy zbycia Działki
    zabudowanej. Biorąc pod uwagę, iż cena za zbycie Działki niezabudowanej stanowi jedynie
    (...), Strony umowy przedwstępnej zbycia Nieruchomości gruntowej nie wyróżniły zadatku
    odpowiadającego cenie za zbycie Działki niezabudowanej.
    W związku z powyższym, zadatek należy traktować jako część ceny za zbycie Działki
    zabudowanej, która to dostawa zwolniona jest z podatku od towarów i usług na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - tym samym również zapłata zadatku jest zwolniona.
    W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że Pana dotychczasowe stanowisko pozostaje bez
    zmian po uzupełnieniu opisu sprawy:
      Sprzedaż nie podlega VAT jako incydentalna transakcja prywatna (art. 15 ust. 2
      ustawy o VAT).
      Alternatywnie, sprzedaż działki nr 1 jest zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10) po 2
      latach od pierwszego zasiedlenia (2019 r.), a nr 2 podlega opodatkowaniu (23%).
      Zadatek nie powoduje obowiązku podatkowego, bo dotyczy głównie zwolnionej
      części.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
    1) określone udziały w nieruchomości,
    2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
    3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
      lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w
    art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
    Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.

    Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1,
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w

      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
      pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym

    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż Nieruchomości wykorzystywanej przez
    Pana w ramach prowadzonych działalności gospodarczych, będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czy będzie Pan działał jako podatnik
    podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
    Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów
    podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
    dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter
    uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów,
    które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika
    podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi Ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego
    majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania
    jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku,
    które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również
    działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne,
    czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.

    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że Nieruchomość, w skład, której wchodzi działka 1 i działka
    2 była przedmiotem najmu na rzecz spółki E sp. z o.o. w okresie od 9 października 2014 r.
    do 2 czerwca 2025 r. 9 października 2014 r. umowę najmu z E sp. z o.o. zawarli wspólnie
    współwłaściciele: Pan, B i C. Faktury dokumentujące najem wystawiał Pan, jako
    reprezentant współwłaścicieli małżeńskich. Podatki z tytułu najmu (ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych) odprowadzał również Pan, jako reprezentant współwłaścicieli
    małżeńskich.
    Dla ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości gruntowej podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji
    sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika
    podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w
    art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik
    majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego
    majątek osobisty. W związku z powyższym oddanie przez Pana Nieruchomości gruntowej
    na podstawie umowy najmu ze spółką E sp. z o.o. spowodowało, że Nieruchomość była
    wykorzystywana w działalności gospodarczej. W konsekwencji wynajmując działki nr 1 i nr
    2 działał Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy.
    Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości
    spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww.
    nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w
    ramach majątku osobistego. Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania
    oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przez Pana działek w ramach zarządu Pana
    majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą
    dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy,
    a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na

    powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie
    Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż przez Pana ww. działek będzie stanowiła
    realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
    W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Pana za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy
    Nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
    Pana wątpliwości przedstawione w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2, dotyczą kwestii
    czy planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT a sprzedaż udziału
    w działce nr 2 będzie opodatkowana VAT. Jak wynika z treści wniosku działka nr 1 jest
    zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, a na działce nr 2 znajdują się budowle w
    postaci miejsc parkingowych (kostki brukowej) oraz wjazdu.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami
    ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43
    ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa
    dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy
    niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się
      przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
      rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po
      ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc
    miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub jego części oddano go
    do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano go w najem, jak i w przypadku
    wykorzystywania budynku lub jego części na potrzeby własnej działalności gospodarczej
    podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.

    W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do
    zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
    a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz
    z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym
    zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
      Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach.
    Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący
      budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty,
      wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty
      antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
      reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
      zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
      oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje
      oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu,
      budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
      technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
      wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
      maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
      składających się na całość użytkową.
    Z opisu sprawy wynika, że działka o numerze 1 zabudowana jest budynkiem handlowo
    usługowym. Najemca - E sp. z o.o., dokonał nakładów w postaci budynku i wykorzystywał
    budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nakłady te zostały poniesione
    przez najemcę w okresie od 2014 r. do 4 października 2019 r. Budynek został ukończony 4
    października 2019 roku i nie podlegał ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30%
    wartości początkowej budynku. Przed sprzedażą działek będą rozliczone nakłady
    poniesione przez Najemcę - E sp. z o.o. na wybudowanie budynku. Pierwsze zasiedlenie
    budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miało miejsce w roku 2019.
    W odniesieniu zaś do działki nr 2 wskazał Pan, że na ww. działce znajdują się wyłącznie:
    miejsca parkingowe i wjazd wykonane w technologii kostki brukowej, okrawężnikowane.
    Wskazał Pan, że miejsca parkingowe i wjazd znajdujące się na działce nr 2 są trwale
    związane z gruntem i stanowią budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy
    Prawo budowlane. Stanowią one wjazd na teren inwestycji do budynku usługowo-
    handlowego zlokalizowanego na działce 1. Całość stanowi nierozłączną część inwestycji i

    jest trwale związana z gruntem. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce 4 października 2019 r.
    Miejsca parkingowe i wjazd nie podlegały ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30%
    wartości początkowej budowli.
    W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż
    przysługującego Panu udziału w budynku handlowo-usługowym, który znajduje się na
    działce nr 1, jak również sprzedaż Pana udziału w działce nr 2, na której znajdują się
    budowle w postaci miejsc parkingowych i wjazdu nie będzie dokonana w ramach
    pierwszego zasiedlenia. Jak wynika, bowiem z okoliczności sprawy, w 2019 r. nastąpiło
    pierwsze zasiedlenie budynku handlowo-usługowego na działce nr 1 oraz budowli
    znajdujących się na działce nr 2, a od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia
    planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do
    budynku handlowo-usługowego oraz miejsc parkingowych i wjazdu nie ponoszono
    wydatków na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości budynku i budowli.
    Zatem w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego, który znajduje się na działce nr 1
    jak i budowli w postaci miejsc parkingowych i wjazdu znajdujących się na działce nr 2
    zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek i budowle. W związku z
    powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym są
    posadowione budynek i budowle, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów
    i usług.
    Tym samym, sprzedaż przez Pana udziałów w zabudowanej działce nr 1 wraz z
    posadowionym na niej budynkiem handlowo - usługowym oraz sprzedaż Pana udziałów w
    działce nr 2 wraz z miejscami parkingowymi i wjazdem (budowlami), będzie czynnością
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    W związku z tym, że sprzedaż budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce
    nr 1 oraz budowli znajdujących się na działce nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza
    zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy –
    jest bezzasadna.
    Należy ponadto wskazać, że dostawa udziałów w działce nr 1 i nr 2 będzie podlegała
    zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na
    podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu
    warunków określonych w tych przepisach).
    Tym samym Pana stanowisko do pytania nr 2 w zakresie uznania, że planowana sprzedaż
    udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT jest prawidłowe. Natomiast w odniesieniu
    do sprzedaży Pana udziału w działce nr 2 stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wskazał
    Pan, że Pana zdaniem działka nr 2 jest niezabudowana i jej sprzedaż będzie
    opodatkowana podatkiem VAT.
    Pana wątpliwości, przedstawione w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 3 ,dotyczą
    również kwestii czy zapłata zadatku dokonana 2 czerwca 2025 r. stanowi moment
    powstania obowiązku podatkowego odnośnie sprzedaży działki zabudowanej, a tym
    samym nie powoduje obowiązku uregulowania podatku.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zadatek w wysokości (...) został wpłacony 2
    czerwca 2025 r. na poczet ceny transakcji sprzedaży 1/2 udziałów w nieruchomości
    gruntowej, obejmującej zarówno działkę nr 1, jak i działkę nr 2.
    Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną
    czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.
    Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że
    podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa
    towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.
    Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
      sposób, o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
      podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki
    /zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie
    internetowe -www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry
    przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część
    należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.
    Kwestie zadatku zostały uregulowane w ustawie Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:
      W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy
      zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze
      stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy
      odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy
      dwukrotnie wyższej.
    Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:
      W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
      która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Stosownie do § 3 ww. artykułu:
      W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty
      sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
      umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
      odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
    Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek
    ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W
    przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.
    Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z
    konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy
    usługa, na które zostaną one przeznaczone, co zostało potwierdzone także przez Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:
      w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata
      dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie,
      który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i
      sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie
      umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną
      przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy
      stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy
      towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie
      otrzymania płatności i od jej wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:
      „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku
      VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby
      obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające
      znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe
      świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie
      dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:
      „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w
      rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
      usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było
      określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
      umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
      wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:
      zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe
      świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny
      (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
      konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
      określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić
      miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
      w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
      przyszłości.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że
    otrzymana przez Pana 2 czerwca 2025 r. część ceny tytułem zadatku mieści się w
    dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Pana obowiązek podatkowy w podatku VAT. W
    chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu dostawy, tj.

    towaru w postaci działki zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym i działki, na której
    znajdują się wjazd i miejsca parkingowe. Zatem w chwili otrzymania zadatku na poczet
    ceny sprzedaży udziału w ww. działkach możliwe jest jednoznaczne określenie wysokości
    opodatkowania tego towaru.
    W analizowanej sprawie, z uwagi na to, że sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od
    towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy (z uwagi,
    że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli a planowaną sprzedażą upłynie
    okres ponad 2 lat), to również zadatek otrzymany przez Pana 2 czerwca 2025 r. na poczet
    ceny sprzedaży udziału w ww. działkach będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe, bowiem wskazał
    Pan, że zadatek dotyczy wyłącznie dostawy działki nr 1.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
      stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w
      dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
      zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w
      dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być
    – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan
    ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
      ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
      będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i
      zastosuje się Pan do interpretacji.
      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.