Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.27.2019.2.ACZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-05
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
Słowa kluczowe: dług-zwolnienie z długu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nabycie; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; umowa-umowa przedwstępna; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2019 r. (data wpływu 14 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2019 r. (data wpływu 15 lutego 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 5 lutego 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.27.2019.1.ACZ, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 5 lutego 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 11 lutego 2019 r.). W dniu 15 lutego 2019 r. (nadano w dniu 13 lutego 2019 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 6 lipca 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr …, położonego w budynku nr …przy ul. … w … (akt notarialny Rep. A nr … – umowa sprzedaży). Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z dnia 6 lipca 2006 r. została zawarta pomiędzy osobami fizycznymi.

Pierwotnym właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr …, położonego w budynku nr … przy ul. … w … był K.B.. Nabył je w drodze przydziału mieszkalnego Nr …, wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową … w … z dnia 2 stycznia 2001 r. K.B. zmarł w dniu 18 czerwca 2002 r., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły matka R.B. oraz siostra B.D., w udziałach wynoszących po 1/2 części (odpis prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w … z dnia 18 stycznia 2005 r., sygn. akt …). R.B. zmarła w dniu 11 lutego 2005 r., a spadek po niej na podstawie testamentu z dnia 6 stycznia 2003 r. nabyła córka B.D. w całości (odpis prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w … z dnia 3 marca 2006 r., sygn. akt …). Następnie, Pani B.D., działając przez pełnomocnika sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni (akt notarialny z dnia 6 lipca 2006 r).

W czerwcu 2018 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży powyższej nieruchomości. W dniu 13 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną z przyszłym nabywcą, od którego otrzymała zadatek.

Podczas czynności związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego nabywcy doradca kredytowy ujawnił, że na ten lokal Spółdzielnia Mieszkaniowa założyła księgę wieczystą. Do tej pory, pomimo upływu 12 lat od nabycia nieruchomości, informacja ta nie została Wnioskodawczyni przekazana. Zaistniała sytuacja spowodowała konieczność podjęcia stosownych decyzji, aby zaistniały stan faktyczny doprowadzić do zgodności.

W związku z powyższym w dniu 19 września 2018 r. nastąpiło podpisanie aktu notarialnego pomiędzy przedstawicielami Spółdzielni Mieszkaniowej a Wnioskodawczynią (akt notarialny Rep. A nr … – przeniesienie własności wyżej wskazanego lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu). Do zawarcia aktu notarialnego w dniu 19 września 2018 r. doszło z uwagi na fakt, że w trakcie przygotowywania dokumentacji kredytowej przyszłej nabywczyni mieszkania (pani, z którą Wnioskodawczyni zawarła wstępną umowę sprzedaży) ujawniono, że Spółdzielnia Mieszkaniowa … w … na powyższe mieszkanie miała założoną księgę wieczystą (do tej pory Wnioskodawczyni nie miała o powyższym wiedzy), co skutkowało tym, że mimo nabycia powyższego lokalu mieszkalnego w 2006 r. (akt notarialny z dnia 6 lipca 2006 r.) Wnioskodawczyni nie mogła go sprzedać. Biorąc powyższe pod uwagę oraz podpisaną wcześniej w dniu 13 sierpnia 2018 r. umowę wstępną sprzedaży mieszkania, po wizycie u pani notariusz, która prowadziła tożsamą sprawę z ww. Spółdzielnią Mieszkaniową oraz przeprowadzoną rozmową z panią księgową ze Spółdzielni Mieszkaniowej … uznano, że będzie to najlepsze rozwiązanie, aby zaistniały stan doprowadzić do zgodności.

W akcie notarialnym zawartym w dniu 19 września 2018 r. widnieje informacja, że opisany lokal Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnych własności lokali użytkowych i umowy sprzedaży lokali z dnia 30 grudnia 2000 r. Zatem, już w chwili wydania przydziału mieszkania pierwotnemu nabywcy mieszkania K.B. (w dniu 2 stycznia 2001 r.), a następnie kupna przez Wnioskodawczynię powyższego lokalu (w dniu 6 lipca 2006 r.) Spółdzielnia Mieszkaniowa o powyższym miała wiedzę.

Według Wnioskodawczyni, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz wcześniejszego użytkownika lokalu – poprzednika Wnioskodawczyni, nastąpiło w sposób skuteczny. Jednakże w akcie notarialnym z dnia 19 września 2018 r. uznano, że powyższe było nieskuteczne.

Do podpisania aktu notarialnego w dniu 19 września 2018 r. doszło, gdyż uznano, że będzie to najkorzystniejszy sposób doprowadzenia stanu faktycznego do zgodności z prawem, zarówno dla Spółdzielni, jak i właścicielki mieszkania (czyli dla Wnioskodawczyni). Przedstawiciele Spółdzielni na pytanie Wnioskodawczyni dlaczego nie poinformowali Jej o księdze wieczystej i o zawartym w niej zapisie, że to Spółdzielnia Mieszkaniowa … jest właścicielem lokalu, który Wnioskodawczyni nabyła w dniu 6 lipca 2006 r., nie potrafili wyjaśnić dlaczego tego nie uczynili. W tej sytuacji uznano, że na Spółdzielni Mieszkaniowej ciążył dług, który stanowił wkład mieszkaniowy wniesiony przez poprzednika prawnego Wnioskodawczyni – K.B., tj. 107 270 zł 17 gr i na taką kwotę Spółdzielnia była dłużnikiem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nigdy nie składała wniosku o członkostwo w Spółdzielni Mieszkaniowej … w …. Jednakże podczas odczytu aktu notarialnego w dniu 19 września 2018 r., na uwagę Wnioskodawczyni, że nie jest członkiem Spółdzielni, przedstawiciele Spółdzielni przekazali Wnioskodawczyni, że stała się nim z mocy uchwały.

Nie doszło do unieważnienia aktu notarialnego dotyczącego umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawartego w dniu 6 lipca 2006 r. (Rep. A nr …). Pozwu do właściwego sądu cywilnego o ustalenie nieważności dokonanej czynności prawnej Wnioskodawczyni nie składała i nie ma wiedzy, aby ktokolwiek taki pozew złożył.

W dniu 6 listopada 2018 r., zgodnie z wcześniej zawartą umową przedwstępną, Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży mieszkania nr …, położonego w budynku nr … przy ul. … w … (akt notarialny Rep. A nr … – umowa sprzedaży).

Odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego w dniu 6 listopada 2018 r. nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Obecnie, po sprzedaży mieszkania, Wnioskodawczyni nie jest członkiem powyższej Spółdzielni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy zakup własnościowego prawa do lokalu nr …, w budynku mieszkalnym nr … w …, na podstawie aktu notarialnego zawartego w dniu 6 lipca 2006 r. należy uznać za skuteczny, natomiast zawarcie aktu notarialnego w dniu 19 września 2018 r. (przeniesienie własności lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu) – jedynie za uporządkowanie niefortunnej sytuacji, a tym samym sprzedaż powyższego lokalu w dniu 6 listopada 2018 r. nie będzie źródłem przychodu w 2018 r. w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i przychód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), nabyła Ona powyżej wskazany lokal mieszkalny w dniu 6 lipca 2006 r., natomiast akt notarialny z dnia 19 września 2018 r. dotyczący przeniesienia własności wskazanego lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu był jedynie uporządkowaniem zaistniałej sytuacji, nie z winy Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni podkreśla, że o fakcie założenia przez Spółdzielnię Mieszkaniową księgi wieczystej na powyższy lokal mieszkalny dowiedziała się dopiero w momencie, jak zdecydowała się na zbycie mieszkania, po podpisaniu wstępnej umowy sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawczyni wskazaną powyżej nieruchomość nabyła w 2006 r., a zatem sprzedając ją w 2018 r. nie powinna być objęta podatkiem dochodowym z tytułu zbycia, gdyż od chwili zakupu upłynął okres pięciu lat. Natomiast przeniesienie prawa własności celem zwolnienia z długu, które nastąpiło we wrześniu 2018 r. miało jedynie doprowadzić niekorzystny dla Niej, a zaistniały (nie z Jej winy) stan faktyczny do zgodności.

W ocenie Wnioskodawczyni, nabyła Ona powyższy lokal w 2006 r., a zatem sprzedając go w 2018 r., zdarzenia tego nie można uznać za źródło przychodu w 2018 r. w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży powyższego mieszkania nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 6 lipca 2006 r. w drodze umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z dnia 6 lipca 2006 r. została zawarta pomiędzy osobami fizycznymi.

Pierwotnym właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego był K.B.. Nabył je w drodze przydziału mieszkalnego wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową z dnia 2 stycznia 2001 r. K.B. zmarł w dniu 18 czerwca 2002 r., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły matka R.B. oraz siostra B.D., w udziałach wynoszących po 1/2 części. R.B. zmarła w dniu 11 lutego 2005 r., a spadek po niej na podstawie testamentu z dnia 6 stycznia 2003 r. nabyła córka B.D. w całości. Następnie, B.D., działając przez pełnomocnika sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni w dniu 6 lipca 2006 r.

W czerwcu 2018 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży powyższego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W dniu 13 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną z przyszłym nabywcą, od którego otrzymała zadatek.

Podczas czynności związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego nabywcy doradca kredytowy ujawnił, że na ten lokal Spółdzielnia Mieszkaniowa założyła księgę wieczystą. Do tej pory, pomimo upływu 12 lat od nabycia nieruchomości, informacja ta nie została Wnioskodawczyni przekazana. Zaistniała sytuacja spowodowała konieczność podjęcia stosownych decyzji, aby zaistniały stan faktyczny doprowadzić do zgodności.

W związku z powyższym w dniu 19 września 2018 r. nastąpiło podpisanie aktu notarialnego pomiędzy przedstawicielami Spółdzielni Mieszkaniowej a Wnioskodawczynią – przeniesienie własności wyżej wskazanego lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu. Do zawarcia aktu notarialnego w dniu 19 września 2018 r. doszło z uwagi na fakt, że w trakcie przygotowywania dokumentacji kredytowej przyszłej nabywczyni mieszkania ujawniono, że Spółdzielnia Mieszkaniowa na powyższe mieszkanie miała założoną księgę wieczystą, co skutkowało tym, że mimo nabycia powyższego lokalu mieszkalnego w 2006 r. Wnioskodawczyni nie mogła go sprzedać.

W akcie notarialnym zawartym w dniu 19 września 2018 r. widnieje informacja, że opisany lokal Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnych własności lokali użytkowych i umowy sprzedaży lokali z dnia 30 grudnia 2000 r. Zatem, już w chwili wydania przydziału mieszkania pierwotnemu nabywcy mieszkania K.B. (w dniu 2 stycznia 2001 r.), a następnie kupna przez Wnioskodawczynię powyższego lokalu (w dniu 6 lipca 2006 r.) Spółdzielnia Mieszkaniowa o powyższym miała wiedzę.

W akcie notarialnym z dnia 19 września 2018 r. uznano, że ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz wcześniejszego użytkownika lokalu – poprzednika Wnioskodawczyni było nieskuteczne.

W tej sytuacji uznano, że na Spółdzielni Mieszkaniowej ciążył dług, który stanowił wkład mieszkaniowy wniesiony przez poprzednika prawnego Wnioskodawczyni – K.B., tj. 107 270 zł 17 gr i na taką kwotę Spółdzielnia była dłużnikiem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nigdy nie składała wniosku o członkostwo w Spółdzielni Mieszkaniowej. Jednakże podczas odczytu aktu notarialnego w dniu 19 września 2018 r., na uwagę Wnioskodawczyni, że nie jest członkiem Spółdzielni, przedstawiciele Spółdzielni przekazali Wnioskodawczyni, że stała się nim z mocy uchwały.

Nie doszło do unieważnienia aktu notarialnego dotyczącego umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawartego w dniu 6 lipca 2006 r. Pozwu do właściwego sądu cywilnego o ustalenie nieważności dokonanej czynności prawnej Wnioskodawczyni nie składała i nie ma wiedzy, aby ktokolwiek taki pozew złożył.

W dniu 6 listopada 2018 r., zgodnie z wcześniej zawartą umową przedwstępną, Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego. Odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego w dniu 6 listopada 2018 r. nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe (art. 155 § 2 ww. Kodeksu).

Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Umowa sprzedaży uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Podkreślić należy, że sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności rzeczy lub praw i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów wyrażonej w art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony mogą np. ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Jak stanowi 58 § 1 Kodeksu cywilnego, czynność prawnie sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Czynność prawna jest nieważna od momentu swojego powstania (ab initio). Uznanie czynności za nieważną ma wobec tego charakter pierwotny, nie następczy – czynność taka nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych tak, jak gdyby nigdy nie istniała. Co istotne, nieważność czynności prawnej następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby zajścia jakichkolwiek dodatkowych zdarzeń. Nie jest wymagane ani oświadczenie woli stron czynności, ani konstytutywne orzeczenie sądu. Powyższy artykuł wymaga, aby sprzeczność zachodziła pomiędzy czynnością prawną, a ustawą.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości lub jej części. Aby zatem, można było mówić o sprzedaży nieruchomości między stronami tejże umowy musi być, nie tylko zawarta w odpowiedniej formie umowa przenosząca własność lecz koniecznym jest, aby była ona skuteczna.

Zgodnie z powyższym, własność może przenieść tylko osoba uprawniona, tj. w wypadku nieruchomości jej właściciel, a ruchomości właściciel bądź osoba, której uprawnienie do przeniesienia własności wynika z łączącego ją z właścicielem stosunku prawnego, na przykład komisant.

Stąd też kupujący nie nabywa własności jeżeli nie miał jej sprzedawca. Dlatego umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez osobę niebędącą właścicielem nie wywołuje skutku rozporządzającego. Kolejny nabywca nieruchomości od osoby niebędącej właścicielem również nie nabywa własności, skoro nie przysługiwała ona jego poprzednikowi.

Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z art. 2 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 2017 r., poz. 2291, z późn. zm.), czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego.

W myśl art. 92 § 4 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym w 2006 r.), jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.

Wskazać przy tym należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości.

Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2018 r., poz. 1916, z późn. zm.), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 1 ust. 3 ww. ustawy).

Jak stanowi art. 2 ww. ustawy, księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Z analizy opisu stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię wynika, że w akcie notarialnym zawartym w dniu 19 września 2018 r. widnieje informacja, że opisany lokal Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnych własności lokali użytkowych i umowy sprzedaży lokali z dnia 30 grudnia 2000 r. Na ten lokal Spółdzielnia Mieszkaniowa założyła księgę wieczystą. Do tej pory, pomimo upływu 12 lat od nabycia nieruchomości, informacja ta nie została Wnioskodawczyni przekazana.

W akcie notarialnym z dnia 19 września 2018 r. uznano, że ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz wcześniejszego użytkownika lokalu – poprzednika Wnioskodawczyni było nieskuteczne.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że skoro jak wskazuje Wnioskodawczyni w opisie stanu faktycznego – w akcie notarialnym z dnia 19 września 2018 r. dotyczącym przeniesienia własności lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu uznano, że ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz wcześniejszego użytkownika lokalu – poprzednika Wnioskodawczyni było nieskuteczne, to Wnioskodawczyni nie mogła nabyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 6 lipca 2006 r., skoro jego zbywca nie posiadał prawa własności do ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zawarta umowa w dniu 6 lipca 2006 r. przez Wnioskodawczynię oraz następcę prawnego poprzedniego właściciela ww. prawa, na którego prawo to zostało ustanowione nieskutecznie nie wywołuje skutku rozporządzającego.

Dopiero zawarcie w dniu 19 września 2018 r. przez Wnioskodawczynię i Spółdzielnię Mieszkaniową – właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnych własności lokali użytkowych i umowy sprzedaży lokali z dnia 30 grudnia 2000 r. – umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu, powoduje nabycie ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dokonane w dniu 6 listopada 2018 r. odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego w dniu 19 września 2018 r. w drodze umowy przeniesienia lokalu mieszkalnego celem zwolnienia z długu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni, należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, kontrolnego, czy kontroli celno-skarbowej. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.