Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.64.2023.2.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-28
Teza: Dotyczy uznania, że do Opłaty dodatkowej pobieranej od Najemców można zastosować zwolnienie z VAT przewidziane w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; opłata-opłata dodatkowa; usługi-usługi zarządzania; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

7 lutego 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że do Opłaty dodatkowej pobieranej od Najemców można zastosować zwolnienie z VAT przewidziane w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 kwietnia 2023 r. (data wpływu 25 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca (…) \[dalej: Podatnik, Wnioskodawca\] rozpocznie prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, uzyska Numer Identyfikacji Podatkowej i status czynnego podatnika VAT.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie zawierać z klientami, będącymi jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych \[dalej: Wynajmującymi\] umowy o zarządzanie nieruchomością pod wynajem \[dalej: Umowy zarządzania\]. Wynajmujący będzie powierzał Wnioskodawcy zarządzanie najmem lokalu na zasadzie wyłączności.

Zakres planowanych przez Wnioskodawcę czynności wykonywanych w ramach Umowy zarządzania będzie obejmował m.in. niżej wymienione czynności:

a) reprezentowanie klientów przed Najemcami;

b) nadzór nad lokalem;

c) rozliczanie należności;

d) oraz pozostałe obowiązki związane z zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami.

Jednocześnie, świadczone usługi będą mieścić się w czynnościach, które zostały zawarte w klasyfikacji PKWiU dotyczącej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, tj. symboli PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, w efekcie usługi te będą korzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Wnioskodawcy będzie przysługiwało wynagrodzenie od Wynajmującego z tytułu świadczonych na jego rzecz usług.

Wynagrodzenie to będzie kalkulowane na poniższych zasadach:

‒ za obsługę lokalu wynajętego jako całość w rozliczeniu miesięcznym - w wysokości określonej procentowo kwoty wpłacanej przez Najemcę;

‒ za rozpoczęcie współpracy - jednorazowa kwota w wysokości połowy miesięcznego czynszu;

‒ za podpisanie umów z nowym najemcą - w określonej stałej wartości;

‒ za przedłużenie umowy z Najemcą/przepisanie umowy na nowego Najemcę - w określonej stałej wartości.

W przypadku, gdy dany potencjalny Najemca podejmie decyzję o wynajęciu lokalu, Wnioskodawca działając w imieniu i na rzecz Wynajmującego będzie zawierał z nim umowę najmu \[dalej: Umowa Najmu\]. W przypadku zawarcia Umowy Najmu, Wnioskodawca będzie odpowiedzialny za rozliczenia z Najemcą z tytułu opłat związanych z najmem. W związku z tym, Wnioskodawca będzie wystawiał miesięczne faktury na rzecz Wynajmujących, które będą zawierać wartości wszystkich pobranych od Najemcy opłat związanych z realizacją Umowy zarządzania.

Ponadto, Umowy będą zawierać postanowienie, zgodnie z którym w przypadku pobrania od Najemcy dodatkowych opłat, innych niż ww. opłaty, Wnioskodawca pobierze z tego tytułu dodatkową kwotę, wynoszącą 100% wartości tych opłat \[dalej: Opłata dodatkowa\].

Innymi słowy, Wnioskodawca jako pośrednik w relacjach pomiędzy Wynajmującym i Najemcą będzie pobierał swoistą opłatę wstępną za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu, która będzie podlegała zatrzymaniu przez niego.

W praktyce może zdarzyć się, że Wynajmujący lub Podatnik nie będą chcieli, aby wartość pobieranej Opłaty dodatkowej była uwzględniana na fakturze wystawianej na rzecz Wynajmującego. W takiej sytuacji obrót z tego tytułu zostanie do celów księgowych i podatkowych wykazany w dokumencie wewnętrznym, który następnie zostanie uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych.

**Uzupełnienie zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu odpowiadając na pytania organu Wnioskodawca wskazał:

1\. Czy poprzez Opłatę dodatkową Wnioskodawca rozumie „swoistą opłatę wstępną za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu”, czy też jakąś inną/inne opłaty, należy wymienić jakie to opłaty?

Odpowiedź: Przez Opłatę dodatkową Wnioskodawca rozumie „swoistą opłatę wstępną za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu".

2\. Z zapisów, której Umowy wynika możliwość pobierania Opłaty dodatkowej, tj. z umowy zawartej z Wynajmującym, czy z umów zawieranych z Najemcami?

Odpowiedź: Pobieranie Opłaty od Najemcy wynika z postanowień umowy zawartej pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. Pomiędzy Wnioskodawcą a Najemcą żadna umowa nie będzie zawierana. Natomiast możliwość pobrania przez Wnioskodawcę wynagrodzenia (prowizji) odpowiadającego wartości tej Opłaty będzie wynikała z umowy pomiędzy Wnioskodawcą a Wynajmującym.

3\. Czy wszystkie Umowy, które Wnioskodawca zawiera mają zapisy dot. pobierania Opłaty dodatkowej, a jeśli nie, to z czego wynika pominięcie tego zapisu w Umowie?

Odpowiedź: Co do zasady takie postanowienie powinno znaleźć się we wszystkich umowach. Może jednak się zdarzyć, że dany Wynajmujący na takie postanowienie się nie zgodzi i wtedy Wnioskodawca będzie mógł zatrzymać np. 50% Opłaty, a nie 100%, tak jak w opisanym zdarzeniu przyszłym.

4\. Kto jest zobowiązany do uiszczenia na rzecz Wnioskodawcy Opłaty dodatkowej - Wynajmujący czy Najemca?

Odpowiedź: Najemca nie może być zobowiązany do uiszczenia Opłaty wobec Wnioskodawcy, ponieważ żadna umowa pomiędzy Wnioskodawcą a Najemcą nie będzie zawierana. Roszczenia z tego tytułu przysługują Wynajmującemu.

Najemca będzie zobowiązany do uiszczenia Opłaty na rzecz Wynajmującego na podstawie umowy zawartej pomiędzy nimi. Wnioskodawca zaś będzie uprawniony do zatrzymania 100% wartości Opłaty jako swojego wynagrodzenia należnego od Wynajmującego i będzie to wynikać z umowy zawartej przez Wnioskodawcę z Wynajmującym.

5\. Czy w związku z pobieraniem Opłaty dodatkowej Wnioskodawca jest zobowiązany do wykonania dodatkowych czynności na rzecz Wynajmującego lub Najemcy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do żadnych dodatkowych świadczeń.

6\. Czy bez pobierania Opłaty dodatkowej Najemca nie przystąpi do umowy Najmu, tzn. czy umowy mogą być zawarte bez konieczności uiszczania na rzecz Wnioskodawcy Opłaty dodatkowej?

Odpowiedź: Pytanie to jest błędnie sformułowane, ponieważ Najemca nie będzie umownie zobowiązany do uiszczenia Opłaty na rzecz Wnioskodawcy. Wierzycielem Opłaty jest Wynajmujący (aczkolwiek fizycznie on jej nie otrzyma z uwagi na fakt, że na podstawie umowy z Wynajmującym Wnioskodawca będzie uprawniony do zatrzymania 100% wartości Opłaty).

Jest hipotetycznie możliwe, że niektórzy z Najemców nie zgodzą się na uiszczanie Opłaty dodatkowej. W takim przypadku umowa zawarta między Wynajmującym a Najemcą nie będzie zawierać obowiązku jej uiszczania. Jeśli jednak taka klauzula już się w umowie znajdzie, płatność Opłaty dodatkowej będzie obowiązkowa. W takim przypadku niezapłacenie Opłaty będzie skutkować tym, że umowa najmu nie wejdzie w życie lub zostanie wypowiedziana.

7\. W jaki sposób będzie kalkulowana wysokość Opłaty dodatkowej, czy będzie to opłata jednorazowa, czy pobierana cyklicznie w ramach opłat za wynajem, jak Wnioskodawca będzie dokumentował fakt otrzymania tej Opłaty?

Odpowiedź: Opłata będzie jednorazowa, płacona przy zawieraniu umowy.

To, w jaki sposób otrzymanie Opłaty będzie dokumentowane, zostało szczegółowo opisane we wniosku o interpretację: _„__W takiej sytuacji obrót z tego tytułu zostanie do celów księgowych i podatkowych wykazany w dokumencie wewnętrznym, który następnie zostanie uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych__”__._

8\. Czy na wystawianych cyklicznie (co miesiąc) przez Wnioskodawcę na rzecz Wynajmujących fakturach będzie widnieć jedna pozycja, tj. usługa zarządzania obejmująca również Opłatę dodatkową, czy też wykazywane na niej będą poszczególne elementy tego świadczenia – każde odrębnie?

Odpowiedź: Opłata dodatkowa nie będzie wykazana na fakturach - tego właśnie dotyczy zapytanie Wnioskodawcy.

To, w jaki sposób otrzymanie Opłaty będzie dokumentowane, zostało szczegółowo opisane we wniosku o interpretację: _„_W _takiej sytuacji obrót z tego tytułu zostanie do celów księgowych i podatkowych wykazany w dokumencie wewnętrznym, który następnie zostanie uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych__”._

9\. Proszę również wyjaśnić, w jakich przypadkach i czym powodowanych może dojść do takiej sytuacji, że jak to Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy cyt. _„W praktyce może zdarzyć się, że Wynajmujący lub Podatnik nie będą chcieli, aby wartość pobieranej Opłaty dodatkowej była uwzględniania na fakturze wystawianej na rzecz Wynajmującego”_.

Odpowiedź: Wg informacji posiadanych przez Wnioskodawcę, praktyka pobierania tego typu opłat jest na rynku dość powszechna, jednak ich rozliczanie powoduje problemy praktyczne, niezwiązane z podatkami. W praktyce często wynajmujący lokale nie rozumieją podpisywanych przez siebie umów i pomimo tego, że wyrażają zgodę na to, aby podmiot zarządzający najmem zachował 100% opłaty wstępnej, po otrzymaniu faktury wbrew umowie kwestionują pobranie opłat i domagają się ich przekazania.

Dodatkowo, Wynajmującemu faktura za Opłatę dodatkową nie jest potrzebna, ponieważ kwoty wykazane na fakturze nie są mu efektywnie należne (zostaną bowiem w 100% potrącone przez Wnioskodawcę). A zatem poprzez niewystawienie faktury Wynajmujący nie zostanie wprowadzony w błąd, ponieważ kwota mu należna od Wnioskodawcy będzie wykazana prawidłowo. Dlatego też koncepcja biznesowa Wnioskodawcy zakłada, że kwoty Opłat dodatkowych nie będą wykazywane na dokumentach (fakturach) wystawionych na rzecz Wynajmujących.

Dodatkowo, w nawiązaniu do wątpliwości Organu, wyrażonych na 2 i 3 stronie wezwania, Wnioskodawca wskazuje, że umowy zawarte z Wynajmującymi będą zawierały klauzulę pozwalającą na pobieranie 100% wynagrodzenia w przypadku pobrania jakichkolwiek dodatkowych opłat. Niemniej Wnioskodawca nie przewiduje pobierania innych opłat niż ta opisana we wniosku o interpretację i tylko ta opisana w nim Opłata jest przedmiotem wniosku.

### Pytanie

Czy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym, wartość pobieranej przez Wnioskodawcę Opłaty dodatkowej od Najemców będzie podlegać przedmiotowemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, pobierana Opłata dodatkowa będzie wynikać ze świadczenia usług zarządzania nieruchomościami, a tym samym będzie podlegać zwolnieniu przedmiotowemu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF. Jednocześnie, Opłata nie będzie stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek inne, odrębnie świadczone usługi na rzecz Wynajmującego czy Najemcy. Innymi słowy, Opłata dodatkowa będzie stanowić dodatkowe wynagrodzenie za usługę zwolnioną z VAT.

Na wstępie należy wskazać, że celem niniejszego Wniosku nie jest kwestia właściwej interpretacji § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, a jedynie potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy, że pobranie przez niego Opłaty dodatkowej będzie podlegać ww. przedmiotowemu zwolnieniu tak samo jak pozostałe opłaty. Wynagrodzenie to podlega, zdaniem Wnioskodawcy. Zarówno wynagrodzenie podstawowe, jak i Opłata dodatkowa są bowiem wynagrodzeniem za tę samą usługę zarządzania nieruchomościami.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa powyżej rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej niebędące dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Wyjaśnić należy, że co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania VAT powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Natomiast, przez usługę należy rozumieć świadczenie pewnych czynności lub powstrzymanie się od pewnych czynności, niebędące dostawą towarów, za które strona świadcząca (lub powstrzymująca się od świadczenia) pobiera uzgodnione wynagrodzenie. Aby więc dane zachowanie strony świadczącej (lub powstrzymującej się od świadczenia) uznać za usługę muszą być spełnione następujące warunki:

1\. istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne;

2\. wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy;

3\. istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi;

4\. odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem;

5\. istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w ocenie Wnioskodawcy wszystkie ww. warunki należy uznać za spełnione, bowiem:

1\. pomiędzy Podatnikiem i Wynajmującym będzie istniał stosunek prawny, który zostanie określony w Umowie. Natomiast z Umowy będzie jasno wynikał zakres realizowanych czynności przez Podatnika oraz możliwość pobrania Opłaty dodatkowej;

2\. wynagrodzenie otrzymane przez Podatnika, w tym również Opłata dodatkowa będzie stanowić wartość faktycznie przekazaną mu za usługi świadczone na rzecz Wynajmującego;

3\. niewątpliwie zaistnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie Podatnika;

4\. odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, bowiem wszelkie opłaty wymienione w Umowie, w tym Opłata dodatkowa, będą związane z usługami zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi;

5\. wartość świadczenia zostanie wyrażona w pieniądzu.

W efekcie powyższego, należy uznać, że na gruncie VAT jakiekolwiek wynagrodzenie pobrane przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy, będzie ściśle związane z odpłatnym świadczeniem usług, które - co do zasady - będzie opodatkowane VAT.

Należy wskazać, że jeśli w ramach realizacji wzajemnego stosunku prawnego wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki VAT. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

Zatem w przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, Opłata dodatkowa będzie mieć charakter swoistej opłaty wstępnej, natomiast nie będzie ona mieć charakteru wynagrodzenia za jakiekolwiek inne usługi niż te, które będą realizowane w ramach Umowy zawartej z Wynajmującym, tj. usługi zarządzania nieruchomościami. Koncepcję świadczeń kompleksowych można w tym zakresie zastosować pomocniczo. Kluczowe dla sprawy jest to, że Opłata dodatkowa nie jest wynagrodzeniem za jakiekolwiek osobne świadczenie, które w tym wypadku w ogóle nie występuje. Brak jest bowiem jakiegokolwiek dodatkowego świadczenia, które Wnioskodawca by wykonywał, za które należna jest Opłata dodatkowa. Wnioskodawca świadczy usługę jednego typu, a jedynie wynagrodzenie za nią jest podzielone na standardowe prowizje i swoistą „opłatę wstępną”.

Jak już wskazano, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF zwalnia od VAT usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W opisie sprawy Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że wszystkie opisane we wniosku czynności mieszczą się w usługach zarządzania sklasyfikowanych w PKWiU pod symbolem 68.32.11.0 oraz 68.32.12.0 i nie będzie świadczyć w ramach Umowy usług sklasyfikowanych pod jakimikolwiek innymi symbolami PKWiU, w szczególności w zakresie usług wyceny nieruchomości. Nie sposób uznać, że Opłata dodatkowa reprezentuje sama w sobie jakąś osobną usługę.

Ww. przepisy nie uzależniają zastosowania zwolnienia od spełnienia jakichkolwiek warunków dokumentacyjnych, tak jak ma to miejsce np. w odniesieniu do stawki VAT 0% dla eksportu czy wewnątrzwspólnotowych dostaw.

Jednocześnie, należy wskazać, że co do zasady, fakt świadczenia usług przez podatników na rzecz innych podatników VAT powinien zostać właściwie udokumentowany poprzez wystawienie na ich rzecz faktury, zgodnie z zasadami określonymi w Rozdziale 1, Działu XI ustawy o VAT.

Niemniej, w odniesieniu do czynności zwolnionych ustawodawca przewidział wyjątek od powyższego obowiązku, który wynika z art. 106b ust. 2b ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jednocześnie, zgodnie z art. 82 ust. 3 ustawy o VAT minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1\. specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2\. przebieg realizacji budżetu państwa;

3\. potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4\. przepisy Unii Europejskiej.

Wyżej wskazany przepis uwzględnia zwolnienia przedmiotowe wynikające m.in. z Rozporządzenia MF, a tym samym zwolnienie w odniesieniu do usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi - zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 ww. aktu prawnego.

W efekcie, na gruncie przepisów ustawy o VAT, biorąc pod uwagę, że w odniesieniu do świadczonych usług Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawiania faktur, niewykazanie na niej jedynie faktu pobrania Opłaty dodatkowej nie będzie stanowić uchybienia na gruncie przepisów ustawy o VAT. Jednocześnie, fakt jej pobrania zostanie właściwie udokumentowany przez Wnioskodawcę do celów rozliczeń podatkowych za pomocą dokumentu wewnętrznego i uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych. Tym samym, w związku z pobraniem Opłaty podatkowej, Podatnik rozpozna powstanie przychodu, zgodnie z przepisami właściwej z ustaw o podatkach dochodowych, a także uwzględni obrót z tytułu czynności zwolnionych w swoim rejestrze VAT i złożonym do urzędu skarbowego JPK\_V7M.

Tylko na marginesie można wskazać, że ustawodawca w odniesieniu do podatników, którzy dokonują czynności opodatkowanych oraz zwolnionych przedmiotowo przewidział obowiązek prowadzenia właściwej ewidencji sprzedaży, w tym zwolnionej. Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym.

Jednocześnie, stosownie do brzmienia ust. 3 ww. przepisu, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

1\. rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;

2\. kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;

3\. kontrahentów;

4\. dowodów sprzedaży i zakupów.

Powyższy przepis przewiduje obowiązkowe prowadzenie ewidencji sprzedaży przez podatników, którzy wykonują czynności opodatkowane oraz zwolnione z VAT, w tym również na podstawie m.in. § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF.

W konsekwencji, Wnioskodawca w odniesieniu do świadczonych usług, będzie miał obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży. Przedmiotowa ewidencja będzie zawierać wszystkie obowiązkowe elementy, które zostały określone w przepisach ustawy o VAT. Następnie, całość rozliczeń zostanie uwzględniona w odpowiedniej pozycji deklaracji VAT (JPK\_V7M) dotyczącej świadczenia usług zwolnionych z VAT na terytorium kraju. Wnioskodawca zaznacza, że w ewidencji sprzedaży oraz deklaracji VAT zostaną uwzględnione zarówno faktur, wystawione na rzecz Wynajmujących oraz dokumenty wewnętrzne dokumentujące fakt pobrania Opłaty dodatkowej.

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy brak wykazania przez niego faktu pobrania Opłaty dodatkowej na fakturze nie będzie wpływać negatywnie na prawidłowość rozliczeń podatkowych na gruncie właściwych przepisów, bowiem w odniesieniu do czynności zwolnionych z VAT, podatnik nie ma obowiązku wystawiania faktur na rzecz innych podatników, zaś sam fakt pobrania tej opłaty zostanie uwzględniony na podstawie dokumentu wewnętrznego we właściwej ewidencji sprzedaży oraz deklaracji VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do pobieranej Opłaty dodatkowej Wnioskodawca będzie uprawniony do zastosowania przedmiotowego zwolnienia z VAT, wynikającego z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumnie się przez to przez odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1\. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

2\. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

3\. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy wyjaśnić, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Dodatkowo, aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z opisu sprawy wynika, że rozpocznie Pani prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, z tytułu której uzyska Pani nr NIP i status czynnego podatnika podatku VAT.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie Pani zawierać z klientami będącymi właścicielami lokali mieszkalnych (Wynajmującymi) Umowy o zarządzanie lokalem pod wynajem na zasadzie wyłączności.

W zakres wykonywanych przez Panią na podstawie Umowy czynności będzie wchodziło: reprezentowanie klientów przed Najemcami, nadzór nad lokalem, rozliczanie należności oraz pozostałe obowiązki związane z zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami. Wykonywane czynności będą stanowiły usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych i będą zaklasyfikowane do PKWiU: ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, a w efekcie usługi te będą korzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF.

Z tytułu świadczonych na rzecz Wynajmujących usług będzie Pani przysługiwało wynagrodzenie kalkulowane według następujących zasadach:

‒ za obsługę lokalu wynajętego jako całość w rozliczeniu miesięcznym - w wysokości określonej procentowo kwoty wpłacanej przez Najemcę;

‒ za rozpoczęcie współpracy - jednorazowa kwota w wysokości połowy miesięcznego czynszu;

‒ za podpisanie umów z nowym najemcą - w określonej stałej wartości;

‒ za przedłużenie umowy z Najemcą/przepisanie umowy na nowego Najemcę - w określonej stałej wartości.

W przypadku, gdy dany potencjalny Najemca podejmie decyzję o wynajęciu lokalu, działając w imieniu i na rzecz Wynajmujących będzie Pani zawierała z nim Umowę najmu i będzie Pani odpowiedzialna za rozliczenia z Najemcą z tytułu opłat związanych z najmem. W związku z tym, będzie Pani wystawiała miesięczne faktury na rzecz Wynajmujących, które będą zawierać wartości wszystkich pobranych od Najemcy opłat związanych z realizacją Umowy zarządzania.

Ponadto, Umowy zarządzania zawierane z Wynajmującym będą zawierać postanowienie, zgodnie z którym będzie Pani mogła pobierać od Najemcy Opłatę dodatkową rozumianą jako „swoistą opłatę wstępną za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu", przy czym pobieranie tej Opłaty od Najemcy wynikać będzie z postanowień umowy zawartej pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. Natomiast możliwość pobrania przez Panią prowizji odpowiadającej 100% wartości tej Opłaty jako swojego wynagrodzenia należnego od Wynajmującego będzie wynikała z umowy pomiędzy Panią a Wynajmującym. Wysokość Opłaty dodatkowej będzie wynosić 100% wartości tej Opłaty dodatkowej, będzie ona jednorazowa i płacona przy zawieraniu umowy. Roszczenia z tytułu Opłaty przysługują Wynajmującemu.

Co do zasady postanowienie dot. pobierania Opłaty dodatkowej powinno znaleźć się we wszystkich Umowach zawieranych z Wynajmującymi. Może jednak się zdarzyć, że dany Wynajmujący na takie postanowienie się nie zgodzi i wtedy będzie Pani mogła zatrzymać np. 50% wartości Opłaty, a nie 100%. Jest też możliwe, że niektórzy z Najemców nie zgodzą się na uiszczanie Opłaty dodatkowej i w takim przypadku umowa zawarta między Wynajmującym a Najemcą nie będzie zawierać obowiązku jej uiszczania. Jeśli jednak taka klauzula już się w Umowie znajdzie, płatność Opłaty dodatkowej będzie obowiązkowa. W takim przypadku niezapłacenie Opłaty będzie skutkować tym, że umowa najmu nie wejdzie w życie lub zostanie wypowiedziana. W związku z pobieraniem Opłaty dodatkowej nie jest Pani zobowiązana do wykonania dodatkowych czynności na rzecz Wynajmującego lub Najemcy. Wynagrodzenie podstawowe za usługi zarządzania, jak i Opłata dodatkowa, które będzie Pani pobierać będą wynagrodzeniem za tę samą usługę zarządzania nieruchomościami. Świadczyć będzie Pani usługę jednego typu, a jedynie wynagrodzenie za nią będzie podzielone na standardowe prowizje i swoistą „opłatę wstępną”.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą rozstrzygnięcia, czy pobierana przez Panią Opłata dodatkowa będzie podlegać przedmiotowemu zwolnieniu, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, tak samo jak usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, za świadczenie których pobiera Pani określone Umową wynagrodzenie.

Należy wskazać, że aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uważane mogą być takie sytuacje, w których:

1\. istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

2\. wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

3\. istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

4\. odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

5\. istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W świetle przedstawionych przez Panią informacji należy uznać, że w niniejszej sprawie wszelkie pobierane przez Panią na podstawie zawartej z Wynajmującym Umowy zarządzania wynagrodzenie, na które składać się będzie wynagrodzenie podstawowe za usługi zarządzania oraz kwota odpowiadająca wartości Opłaty dodatkowej otrzymywana od Najemcy, która będzie związana z odpłatnym świadczeniem usług w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, będą stanowić wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w opisanym przypadku spełnione są warunki wynikające z art. 8 ust. 1 ustawy, tj.:

‒ pomiędzy Panią i Wynajmującym będzie istniał stosunek prawny, który zostanie określony w Umowie zarządzania, z której będzie jasno wynikał zakres realizowanych przez Panią czynności oraz możliwość pobrania Opłaty dodatkowej;

‒ wynagrodzenie otrzymane przez Panią, w tym również Opłata dodatkowa, będzie stanowić wartość faktycznie przekazaną Pani za usługi świadczone na rzecz Wynajmującego;

‒ niewątpliwie zaistnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po Pani stronie;

‒ odpłatność za świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która będzie opodatkowana podatkiem VAT, bowiem wszelkie opłaty wymienione w Umowie, w tym Opłata dodatkowa, będą związane z usługami zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi przez Panią na rzecz Wynajmujących;

‒ wartość świadczenia wzajemnego zostanie wyrażona w pieniądzu.

W świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy – będziemy mieć do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług, które – zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy – będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2020 r., poz. 1983 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

W obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu.

Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

W przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania, w tym wysokości stawki podatku decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

Zatem w przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

W analizowanym przypadku świadczone przez Panią usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi pod wynajem będą obejmowały: reprezentowanie klientów przed Najemcami, nadzór nad lokalem, rozliczanie należności, obsługę lokalu wynajętego, podpisywanie umów z nowym Najemcą oraz przedłużanie umowy z Najemcą/przepisanie umowy na nowego Najemcę. Za powyższe świadczenie będzie Pani przysługiwało określone w Umowie zarządzania wynagrodzenie, na które będą się składać kwoty odpowiadające wartości wykonanych usług zarządzania wypłacane przez Wynajmujących oraz kwota odpowiadająca 100% wartości Opłaty dodatkowej rozumianej jako „swoista opłata wstępna za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu", która to Opłata choć powinna być uiszczana przez Najemcę na rzecz Wynajmującego, to będzie uiszczana przez Najemcę bezpośrednio do Pani, ale za zgodą Wynajmującego, co wynika z samej treści umowy zawartej pomiędzy Panią a Wynajmującym. W związku z pobieraniem Opłaty dodatkowej nie jest Pani zobowiązana do wykonania dodatkowych czynności na rzecz Wynajmującego lub Najemcy, tym samym Opłata dodatkowa nie jest wynagrodzeniem za jakiekolwiek osobne świadczenie, bowiem takie w tym wypadku w ogóle nie występuje.

Wszystkie wykonywane czynności, za które otrzyma Pani wynagrodzenie, są ze sobą ściśle powiązane i razem składają się na tę samą usługę zarządzania nieruchomościami pod wynajem, a dokładniej zarządzania najmem lokali mieszkalnych na zasadach wyłączności. Jak Pani wskazała, wniesienie Opłaty dodatkowej przez Najemcę będzie obowiązkowe, jeśli taka klauzula znajdzie się w umowie zawartej pomiędzy Najemcą a Wynajmującym, ale jej niezapłacenie przez Najemcę będzie skutkować tym, że umowa najmu nie wejdzie w życie lub zostanie wypowiedziana. Tak więc, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy najmu z Najemcą to nie będzie lokalu, którym mogłaby Pani zarządzać w ramach świadczonych na rzecz Wynajmujących usług.

Tym samym należy stwierdzić, że otrzymane wynagrodzenie z tytułu Opłaty dodatkowej za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu nie będzie stanowić należności za usługę odrębną od usługi zarządzania nieruchomością pod wynajem i skoro – jak Pani wskazała – Pani usługi podstawowe będą zaklasyfikowane do PKWiU: ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0 i będą korzystały z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, to również do kwoty pobieranej Opłaty dodatkowej będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów.

Zatem Pani stanowisko uznaję za **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, bądź własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone, dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku prowadzenia, zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT, ewidencji sprzedaży w odniesieniu do świadczonych usług oraz obowiązku wykazywania pobranej Opłaty dodatkowej na fakturze wystawianej Wynajmującemu.

Natomiast informacja o tym, że świadczone przez Panią usługi będą mieścić się w czynnościach, które zostały zawarte w klasyfikacji PKWiU dotyczącej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, tj. symboli PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, i w efekcie usługi te będą korzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) została potraktowane przeze mnie jako element opisu zdarzenia przyszłego. Jak bowiem Pani wskazała w treści złożonego wniosku cyt. _„(\`(...)\`) celem niniejszego Wniosku nie jest kwestia właściwej interpretacji § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, a jedynie potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy, że pobranie przez niego Opłaty dodatkowej będzie podlegać ww. przedmiotowemu zwolnieniu tak samo jak pozostałe opłaty (\`(...)\`)" ._

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).