Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.222.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-02
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
        (...);
    2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
        (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień dokonania transakcji, której skutki podatkowe stanowią przedmiot zapytania
    niniejszego wniosku, B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”
    lub „Zbywca”) będzie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (...),
    szczegółowo opisanej w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”).
    A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”, „Nabywca” lub
    „Wnioskodawca”), planuje zakupić od Sprzedającego Nieruchomość wraz z pozostałymi
    składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej:
    „Transakcja”).
    Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach niniejszego wniosku nazywani są
    „Wnioskodawcami” albo „Stronami”.
    Dalsze punkty opisu zdarzenia przyszłego zawierają: (i) Opis Nieruchomości, (ii)
    Charakterystykę działalności Sprzedającego i Kupującego, (iii) Historię nabycia przedmiotu
    Transakcji oraz (iv) Przedmiot Transakcji.
    i) Opis Nieruchomości
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego
    następującej działki położonej w (...) tj. działki nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...)
    znajdującej się przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla (...), VII Wydział Ksiąg
    Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: „Grunt”).
    Opisany wyżej Grunt zabudowany jest jednym budynkiem biurowym, który stanowi
    odrębną nieruchomość – w skład budynków wchodzi budynek (...) (pierwotnie: (...)),
    zlokalizowany przy ul. (...), (...), stanowiący budynek biurowy (dalej: „Budynek”).
    Grunt zabudowany jest również odrębnymi od Budynku naniesieniami, stanowiącymi
    budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.
    U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), które na dzień Transakcji
    będą stanowiły własność Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem
    planowanej Transakcji (dalej: „Budowle”). Do Budowli posadowionych na Gruncie należą
    poniższe naniesienia:
    - oświetlenie zewnętrzne;
    - pylon i szyld reklamowy;
    - pawilon palarni;
    - sztuczne skarpy, elementy aranżacji zieleni, system nawadniania;
    - elementy sieci energetycznej;
    - elementy sieci telekomunikacyjnej;
    - elementy sieci wodociągowej;
    - elementy systemu przeciwpożarowego.

    Na Gruncie znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej,
    kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią
    one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności
    przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej
    Transakcji.
    Grunty położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego uchwalonym Uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) w dniu (...) 2011 roku,
    zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową i usługową
    administracji.
    Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie
    „Nieruchomością”.
    Powierzchnia użytkowa w Budynkach stanowi przedmiot umów najmu zawartych z
    podmiotami trzecimi na cele biurowe, handlowe i usługowe.
    Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:
    - zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i
      własności Budynku i Budowli i Pozostałych składników majątkowych (dalej: „Umowa
      przedwstępna”) – zgodnie z którą Nabywca oraz Sprzedający zobowiążą się do
      zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej; zawarcie Umowy przedwstępnej nastąpi
      niezwłocznie po złożeniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji
      indywidualnej;
    - zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) – na podstawie której
      dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa użytkowania
      wieczystego Gruntu oraz własności Budynku i Budowli oraz Pozostałych składników
      majątkowych.
    (ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego i Kupującego
    Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) założoną w
    2006 r. Działalność Sprzedającego skupia się przede wszystkim na budowie nowych
    przestrzeni biurowych i handlowych o wysokim standardzie, które następnie
    wynajmowane są przez Sprzedającego na cele komercyjne.
    Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym („KRS”),
    przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie
    nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Pozostały zakres
    działalności ujawniony w KRS obejmuje:(...)
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszystkie czynności związane z
    prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywane są na podstawie umów o
    świadczenie usług zawartych z innymi podmiotami.
    Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi – w ramach
    przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej
    samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości
    odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość i jej części składowe stanowią składnik
    majątkowy Sprzedającego, będący źródłem jego przychodów.
    Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i
    usług (podatnik VAT czynny) i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień
    Transakcji. Sprzedający odlicza podatek VAT od nabywanych towarów i usług, stosownie
    do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Kupujący jest spółką celową, wchodzącą w skład Grupy kapitałowej (...) S. A., która została
    utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej składającej się z budynków
    mieszkalnych z mieszkaniami na sprzedaż wraz z lokalami handlowo-usługowymi oraz
    otaczającą inwestycję infrastrukturą i zielenią, służącymi w przyszłości nabywcom i
    mieszkańcom na terenie Nieruchomości. Sprzedaż mieszkań, oraz sprzedaż lub wynajem

    lokalu handlowo-usługowych będzie stanowić dostawę towarów lub sprzedaż usług
    podlegające opodatkowaniu VAT. Kupujący jest i będzie zarejestrowany (w tym na
    moment dokonania Transakcji) jako podatnik VAT czynny.
    Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza m.in. wystąpić o uzyskanie stosownych
    pozwoleń i decyzji administracyjnych umożliwiających realizację powyższego projektu
    deweloperskiego, dokonać rozbiórki istniejącego Budynku, jak również Budowli (ew.
    pozostawić część Budowli, wyłącznie w zakresie jaki będzie służył obsłudze procesu
    budowy lub przyszłej inwestycji) a następnie zrealizować na nim projekt deweloperski.
    Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych
    zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie powierzchni
    biurowych w Budynkach tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych
    pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości, w
    szczególności Budynku – sytuacja ta będzie miała miejsce wyłącznie do momentu
    uzyskania stosownych pozwoleń i decyzji administracyjnych pozwalających rozpocząć
    projekt deweloperski. Zgodnie z ustaleniami Stron w związku z planowaną Transakcją,
    które zostaną odwzorowane w zawartych przez Strony umowach przedwstępnej i
    przyrzeczonej, uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie wiązało się wypowiedzeniem i
    rozwiązaniem umów najmu w Budynkach.
    Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1
    pkt 4 ustawy o CIT. Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również
    powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
    (iii) Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego
    Sprzedający nabył Nieruchomość tj. prawo użytkowania wieczystego działki (...) wraz ze
    znajdującym się na niej Budynkiem i Budowlami od spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) w
    drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących umów:
    - aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...) 2006 r;
    - aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...) 2006 r;
    - aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...) 2006 r.
    W momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego stanowiła ona osobne działki
    geodezyjne, które następnie zostały scalone w działkę nr (...) na podstawie wykazu zmian
    w rejestrze gruntów z 2024 r.
    Po nabyciu Nieruchomości w (...) 2006 r. Sprzedający prowadził działalność gospodarczą
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie
    Nieruchomości podmiotom trzecim. Sprzedający kontynuuje tę działalność.
    Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego
    o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi
    w związku z prowadzoną działalnością, której przedmiotem był wynajem Nieruchomości.
    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej
    zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
    Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację Budynku i Budowli, o
    których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, których
    wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.
    (iv) Przedmiot Transakcji
    Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:
    - zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu
      oraz prawa własności Budynku i Budowli;
    - zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności aktywów stanowiących
      ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji Budynku – w zakresie określonym w
      umowie sprzedaży Nieruchomości;

    - wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
      powierzchni Budynku - z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego
      (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn.
      zm.), dalej: „Kodeks cywilny”);
    - scedowanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw z dokumentów
      zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców Budynku wynikających z
      zawartych umów najmu (np. w formie gwarancji bankowych) oraz kaucji
      zdeponowanych przez najemców;
    - przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wszystkich majątkowych praw
      autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, o ile i w zakresie w
      jakim przysługują one Sprzedającemu - w zakresie określonym w umowie sprzedaży
      Nieruchomości;
    - przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z gwarancji i
      rękojmi budowlanych dotyczących prac budowlanych wykonanych w związku z
      Budynkami, w tym zabezpieczenia gwarancji i rękojmi, w zakresie w jakim nie wygasły;
    - zbycie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności do wszystkich nośników,
      takich jak materiały, akta i pliki, zawierające dokumentację projektową dotyczącą
      Nieruchomości.
    Wymienione wyżej składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego
    na rzecz Kupującego w ramach planowanej Transakcji, będą dalej łącznie nazywane
    „Przedmiotem Transakcji”.
    Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż
    wyżej wymienione składników majątkowych, związanych z działalnością prowadzoną przez
    Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań
    Sprzedającego.
    Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Nabywcę w szczególności następujących elementów:
    - aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością);
    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego;
    - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i
      zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących
      Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego
      na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą
      istniały na dzień Transakcji) - przy czym Nabywca oraz Sprzedający dokonają
      wzajemnego rozliczenia czynszów oraz opłat eksploatacyjnych płatnych przez
      najemców za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji na zasadach szczegółowo
      określonych w umowie dokumentującej Transakcję;
    - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych
      na tych rachunkach;
    - środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem
      kompleksu biurowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego
      przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający
      dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;
    - praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością zawartych
      przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez
      Sprzedającego;

    - praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw ochronnych znaku towarowego słowno-graficznego (...);
    - praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
      przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniżej);
    - praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy
      księgowej Sprzedającego.
    Po przeprowadzeniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie
    przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego
    w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności Kupujący zawrze nową
    umowę o zarządzanie Nieruchomością, a także nowe umowy serwisowe i umowy na
    dostawę mediów. Nie wykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez
    Kupującego umów serwisowych i umów na dostawę mediów zawarta zostanie z
    dotychczasowymi dostawcami tych usług i mediów na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza
    się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych
    umów serwisowych i umów na dostawę mediów, które nie zostaną przez Sprzedającego
    rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami
    /Sprzedającym, w przypadku gdy z uwagi na istniejące ograniczenia natury prawnej, jak
    okresy wypowiedzenia i związany z tym brak zgody dostawcy na rozwiązanie umowy w
    związku z datą Transakcji nie będzie możliwe, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń
    pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez
    Kupującego.
    Należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę
    należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do
    zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających
    każdoczesnego właściciela kompleksu biurowego). W szczególności, w ramach Transakcji
    nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy
    pożyczki/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.
    Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję w terminie do końca 2025, zawierając
    umowę przyrzeczoną dla Nieruchomości, przy czym przed podpisaniem Umowy
    przyrzeczonej strony zamierzają zawrzeć Umowę przedwstępną (tj. Umowa przyrzeczona
    powinna zostać zawarta do końca 2025 r.). Transakcja zostanie udokumentowana fakturą
    wystawioną przez Sprzedającego.
    Wnioskodawcy planują złożyć w Umowie przyrzeczonej, dokumentującej Transakcję,
    wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy
    Budynku i Budowli podatkiem VAT.

## Pytanie

Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT planowana
    sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Państwa zdaniem, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania
    VAT planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

    W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
    planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między
    innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.
    Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC,
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności
    cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
    (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z
    wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług,
    których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).
    Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – sprzedaż Nieruchomości nie będzie
    podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji z uwagi na to, że zgodnie z opisem
    zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT złożą
    stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości
    podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o
    PCC).
    Reasumując, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT
    planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:

      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Z opisu sprawy wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania)
    planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego (Zainteresowanego
    niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego działki nr (...)
    położonej w (...) przy ul. (...). Grunt zabudowany jest jednym budynkiem biurowym,
    który stanowi odrębną nieruchomość. Grunt zabudowany jest również odrębnymi od
    Budynku naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia
    7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, które na dzień Transakcji będą stanowiły własność
    Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem planowanej Transakcji. Na
    Gruncie znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej,
    kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego.
    Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w
    szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one
    przedmiotem planowanej Transakcji.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 2 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.523.2025.2.KK
    wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej stwierdził, że: „(...) planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła
    transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy o VAT.
    (...) w odniesieniu do Budynku i Budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla
    zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    (...) W konsekwencji dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki nr (...)), z
    którą związany jest Budynek oraz Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8
    ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
    (...) jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji
    ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust.
    10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według
    właściwej stawki podatku VAT.”
    A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, w
    związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do
    zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt
    4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana
    umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 2 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.523.2025.2.KK.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji
    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
    Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
    Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
    (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.