Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.8.2018.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-21
Teza: 1. Jaki Wnioskodawczyni ma zapłacić podatek od wspomnianej kaucji gwarancyjnej – czy kaucję można zaliczyć jako dochód z wynajmu, gdyż pokrywa niezapłacony przez najemcę czynsz (czyli ryczałt 8,5%)? 2. Jak Wnioskodawczyni ma opodatkować posiadaną kaucję mieszkaniową: czy jako dochód z najmu w formie ryczałtu, czy jako część dochodu z najmu w formie ryczałtu, czy jako dochód na zasadach ogólnych?
Słowa kluczowe: kaucja; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu 8 stycznia 2018 r.) uzupełnionego pismem z dnia 14 marca 2018 r. w odpowiedzi na wezwanie z dnia 23 lutego 2018 r., Nr 0114-KDIP3-1.4011.8.2018.1.KS (data wpływu 14 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania otrzymanej kaucji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania otrzymanej kaucji.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest w posiadaniu kaucji mieszkaniowej, której nie zwróciła najemcy, gdyż nie zapłaciła za lokal, który mu wynajmowała. Kaucja wynosi: czynsz plus opłata administracyjna razy 2 miesiące. Firma najmowała od Wnioskodawczyni mieszkanie na biuro. Umowa terminowa obowiązywała do 30 kwietnia 2017 r. W maju 2017 r. firma zajmowała jeszcze mieszkanie bez umowy, mimo zapewnień umowy nie przedłużyła. Po koniec maja 2017 r. firma, czyli najemca „po cichu” opuściła lokal. Wnioskodawczyni nie otrzymała zapłaty czynszu, ani opłaty administracyjnej. Nikt nie spisał z Wnioskodawczynią protokołu zdawczo-odbiorczego, nie zwrócono kluczy. Nikt z firmy nie skontaktował się w sprawie rozliczeń. W umowie najmu, której dotyczy wspomniana kaucja jest zapis, że Wnioskodawczyni jako wynajmująca ma prawo do wynagrodzenia w wysokości podwójnej miesięcznej stawki czynszu. Tyle wynosi kaucja za bezumowne korzystanie z lokalu. W maju 2017 r. lokal zajmowany był bez umowy i nieopłacany przez najemcę.

Pismem z dnia 14 marca 2018 r. w odpowiedzi na wezwanie z dnia 23 lutego 2018 r., Nr 0114-KDIP3-1.4011.8.2018.1.KS Wnioskodawczyni poinformowała, że jest w posiadaniu kaucji mieszkaniowej, której nie zwróciła byłemu najemcy. Najemca nie kontaktował się w celu rozliczenia kaucji. Kaucja wynosi: czynsz plus opłata administracyjna razy 2 miesiące. Wnioskodawczyni mieszkanie wynajmowała jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Dochody z najmu opodatkowane były w formie ryczałtu. Kaucja jest zabezpieczeniem roszczeń Wnioskodawczyni trwających w czasie stosunku najmu.

Przy wynajmie mieszkania na biuro Wnioskodawczyni podpisała z firmą (sp. z o.o.) umowę najmu terminową od 1 marca 2016 r. do 30 kwietnia 2017 r. Następnie po ustnych ustaleniach w lutym 2017 r. przedłużono umowę aneksem do 30 kwietnia 2017 r. W umowie był zapis, że umowa zostaje zawarta na czas określony, po tym terminie, jeżeli żadna ze stron się nie sprzeciwi, umowa ulega przekształceniu na czas nieokreślony za 2 m-ce okresem wypowiedzenia.

W maju 2017 r. firma zajmowała jeszcze mieszkanie za zgodą Wnioskodawczyni, bez umowy, gdyż miało dojść do podpisania nowej umowy, nie aneksu ponieważ zmienił się prezes firmy. Aby przekonać Wnioskodawczynię, że firma jest zdecydowana kontynuować najem (Wnioskodawczyni nalegała na to, gdyż w tym czasie miała innego zdecydowanego klienta) wpłaciła żądaną przez Wnioskodawczynię dopłatę do kaucji mieszkaniowej, tak, aby wynosiła ona czynsz plus opłata administracyjna razy 2 miesiące. Wcześniej Wnioskodawczyni posiadała kaucję w kwocie jednomiesięcznego czynszu.

Do połowy maja zwodzono Wnioskodawczynię, że nowa umowa zostanie podpisana, ciągle przekładając terminy z powodu, że nowy prezes jest bardzo zajęty. Zapłatę za lokal za maj 2017 r. Wnioskodawczyni miała otrzymać w dniu podpisania nowej umowy. Wnioskodawczyni była spokojna, gdyż posiadała kaucję.

Od połowy maja 2017 r. już nikt z firmy nie odbierał telefonów, nie odpisywał, nie otwierał drzwi biura tzn. mieszkania Wnioskodawczyni. Nikt nie próbował skontaktować się w sprawie podpisania umowy najmu lub, że firma opuszcza lokal.

Po koniec maja 2017 r. na znane Wnioskodawczyni adresy (maile, sms-y, adres firmy), wysłała wezwanie do firmy o wydanie lokalu oraz informację, że 1 czerwca 2017 r. pojawi się w lokalu w celu jego przejęcia i spisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Wnioskodawczyni wiedziała już, że lokal stoi pusty, nikt z firmy nie przychodzi.

W dniu 1 czerwca 2017 r. Wnioskodawczyni pojawiła się w lokalu, nikt z firmy nie stawił się, Wnioskodawczyni jednostronnie spisała protokół w obecności członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Po przejęciu mieszkania w czerwcu 2017 r., Wnioskodawczyni nie mogła go od razu wystawić do wynajęcia, gdyż musiała zmienić zamki, odświeżyć ściany, usunąć pozostawione przez firmę rzeczy. Wnioskodawczyni nie wiedziała też, czy prąd nie zostanie wyłączony gdyż przepisany był na firmę, to ona w tym czasie była klientem sprzedawcy prądu i nie chciano udzielić jej informacji.

Wnioskodawczyni nie miała protokołu zdawczo-odbiorczego (tryb niestandardowy). Z tego względu umowę na dostawę energii mogła podpisać po upływie 3 miesięcy. W skrzynce na listy Wnioskodawczyni znalazła rachunki firmy za prąd i aby go nie wyłączyli opłaciła je.

Za wynajmowany lokal w maju 2017 r. Wnioskodawczyni nie otrzymała zapłaty czynszu ani opłaty administracyjnej. Kaucja pokrywa roszczenie za wynajem lokalu w maju 2017 r. oraz późniejsze koszty związane z tym wynajmem, choć nie w całości. Mieszkanie przeznaczone do wynajmowania z winy firmy, Wnioskodawczyni nie miała możliwości w czerwcu 2017 r. wynająć. Z posiadanej kaucji (pomniejszonej o opłatę administracyjną za maj 2017 r. należną wspólnocie mieszkaniowej, którą Wnioskodawczyni zapłaciła, rozliczyła się w PIT-28 za 2017 r. Kaucję wykazała jako dochód za maj 2017 r.

Odnośnie opłaty administracyjnej w umowie najmu był zapis, że najemca będzie wpłacał opłatę administracyjną na konto Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni tę opłatę niezwłocznie wpłaci na konto wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskodawczyni chciała mieć kontrolę nad opłatami. Wszelkie niedopłaty należne wspólności mieszkaniowej ze strony najemcy obciążałyby Wnioskodawczynię.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Jaki Wnioskodawczyni ma zapłacić podatek od wspomnianej kaucji gwarancyjnej – czy kaucję można zaliczyć jako dochód z wynajmu, gdyż pokrywa niezapłacony przez najemcę czynsz (czyli ryczałt 8,5%)?
2.  Jak Wnioskodawczyni ma opodatkować posiadaną kaucję mieszkaniową: czy jako dochód z najmu w formie ryczałtu, czy jako część dochodu z najmu w formie ryczałtu, czy jako dochód na zasadach ogólnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni od przejętej kaucji mieszkaniowej powinna zapłacić zryczałtowany podatek wysokości 8,5%, jaki płaciła od wynajmu. Kaucję powinno zakwalifikować się jako jej wynagrodzenie z wynajmowania lokalu za maj 2017 r., którego nie otrzymała.

Zdaniem Wnioskodawczyni od posiadanej kaucji mieszkaniowej powinna zapłacić podatek dochodowy w formie ryczałtu. Jest to wynagrodzenie związane z wynajmem mieszkania, dotyczy zarówno niezapłaconego czynszu jak i powstania szkód. W maju 2017 r. mieszkanie było wynajmowane, eksploatowane. Wnioskodawczyni nie otrzymała za to wynagrodzenia, także szkody powstałe w wyniku najmu uniemożliwiały wynajęcie mieszkania w czerwcu 2017 r. Dwumiesięczna kaucja jest zabezpieczeniem roszczeń wynikających z najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Na podstawie art. 674 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Powyższe oznacza, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najmu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Przy czym aby doszło do przedłużenia najmu muszą być spełnione następujące warunki:

1.  strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron,
2.  pomimo upływu okresu obowiązywania określonego w umowie lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal,
3.  ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynuowania umowy,
4.  strony nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia najmu lub zastrzegły inne konsekwencje w przypadku upływu terminu na jaki umowa została zawarta.

Podkreślić należy, że opodatkowanie przychodów z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej możliwe jest na podstawie zasad określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 z późn. zm.).

W myśl art. 2 ust. 1a powoływanej wyżej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) powoływanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r., od przychodów o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednocześnie wskazać należy, że powołane wyżej przepisy nie zawierają terminu kaucja, ani go nie definiują. Również w innych przepisach prawa podatkowego pojęcie „kaucji” nie zostało zdefiniowane.

Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r. termin kaucja oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie (str. 320). Słownik języka polskiego W. Doroszewskiego definiuje kaucję jako sumę pieniężną złożoną jako rękojmię dotrzymania umowy i stanowiącą odszkodowanie w razie niedotrzymania umowy; zastaw, zabezpieczenie, gwarancja.

Z przytoczonych definicji wynika, że cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może zostać ona wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Ustanowienie kaucji ma zatem charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że kaucja jest ustanowiona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady, kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po wykonaniu umowy.

Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów. Stosownie do art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zwracana najemcy kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Nie stanowi zatem przychodu w rozumieniu tej ustawy w momencie otrzymania.

Natomiast z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Zatrzymujący kaucję otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisanego stanu faktycznego wywieść należy, że jest w posiadaniu kaucji mieszkaniowej, której nie zwróciła byłemu najemcy. Wnioskodawczyni mieszkanie wynajmowała jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Dochody z najmu opodatkowane były w formie ryczałtu. Kaucja jest zabezpieczeniem roszczeń Wnioskodawczyni trwających w czasie stosunku najmu. Przy wynajmie mieszkania na biuro Wnioskodawczyni podpisała z najemcą umowę najmu terminową od 1 marca 2016 r. do 30 kwietnia 2017 r. Następnie po ustnych ustaleniach w lutym 2017 r. przedłużono umowę aneksem do 30 kwietnia 2017 r. W umowie był zapis, że umowa zostaje zawarta na czas określony, po tym terminie, jeżeli żadna ze stron się nie sprzeciwi, umowa ulega przekształceniu na czas nieokreślony za 2 m-ce okresem wypowiedzenia. W maju 2017 r. najemca zajmował jeszcze mieszkanie za zgodą Wnioskodawczyni, bez umowy, gdyż miało dojść do podpisania nowej umowy. Aby przekonać Wnioskodawczynię, że najemca jest zdecydowany kontynuować najem wpłacił żądaną przez Wnioskodawczynię dopłatę do kaucji mieszkaniowej, tak, aby wynosiła ona czynsz plus opłata administracyjna razy 2 miesiące. Wcześniej Wnioskodawczyni posiadała kaucję w kwocie jednomiesięcznego czynszu. Za wynajmowany lokal w maju 2017 r. Wnioskodawczyni nie otrzymała zapłaty czynszu ani opłaty administracyjnej.

Mając na uwadze powołane regulacje prawne oraz przedstawiony stan faktyczny stwierdzić należy, że jeżeli w istocie kaucja jest zabezpieczeniem roszczeń trwających w czasie stosunku najmu, Wnioskodawczyni jest w posiadaniu kaucji mieszkaniowej, której nie zwróciła byłemu najemcy a z tytułu wynajmu lokalu w maju 2017 r. de facto nie otrzymała zapłaty, kwotę kaucji winna opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.