Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.275.2022.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-05
Teza: Opodatkowanie oraz dokumentowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; faktura; majątek-majątek osobisty; małżeństwo; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest:

*   nieprawidłowe w części dotyczącej uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5),
*   prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania dla sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 zwolnienia od podatku od towarów i usług,
*   nieprawidłowe w części dotyczącej dokumentowania fakturą całości obrotu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania oraz dokumentowania sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 sierpnia 2022 r. (data wpływu 8 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

K. K. jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, o obszarze 1,03 ha, działkę nr 2 o obszarze 1,81 ha oraz działkę nr 3 o obszarze 1,0353 ha położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`) (KW nr (\`(...)\`)).

Prawo własności nieruchomości K. K. nabył pozostając w związku małżeńskim do majątku wspólnego i za środki pochodzące z majątku wspólnego - nadal pozostaje w związku małżeńskim i umów majątkowych małżeńskich wspólnych - na podstawie umów sprzedaży w postaci aktu notarialnego z 20 kwietnia 1991 roku, i aktu notarialnego z 22 grudnia 1987 roku.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu. Małżonka B. K. wyraziła zgodę na zawarcie niniejszej umowy przez jej małżonka.

K. K. jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 4 o obszarze 1,36 ha i działkę nr 5 o obszarze 1,83 ha położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`) (KW nr (…)), stanowiącej jego majątek osobisty nabyty w formie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 24 lipca 1978 roku przed zawarciem związku małżeńskiego.

Przy nabyciach nieruchomości nie wystawiano faktur VAT.

K. K. prowadzi: - gospodarstwo rolne nastawione głównie na uprawę rolną i jest czynnym płatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, a także zajmuje się najmem osobistym majątku własnego, tj. między innymi wynajmem budynku na terenie własnego gospodarstwa rolnego na cele przechowywania materiału siewnego.

Współmałżonka Wnioskodawcy zajmuje się prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wykonywania usług w rolnictwie.

Działki w ramach prowadzenia gospodarstwa rolnego, wykorzystywane były w tej działalności do upraw rolnych.

K. K. przed dokonaniem sprzedaży nie dokonywał innych czynności, w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, w tym np.: uzbrojenie ternu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczanie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.

W rejestrze gruntów działki stanowią grunty orne oraz łąki trwałe. Działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą z dnia 26 stycznia 2006 r., zmienionym uchwałą z dnia 28 czerwca 2007 r. zgodnie z którym nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem P, których podstawowym przeznaczeniem są tereny przemysłowe.

Przedmiotowe nieruchomości nie stanowiły ani nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedmiotowe działki w okresie ostatnich pięciu lat nie były i obecnie nie są wykorzystywane przez sprzedawców na cele związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ponadto nieruchomości nie stanowiły środków trwałych, nie były też ujęte w ewidencji środków trwałych.

Przyszły nabywca jest spółką działającą pod nazwą: „Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” z siedzibą w (…), wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…), NIP: (…), REGON: (…), będącą również czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zamierza kupić nieruchomości w celu budowy centrum magazynowo-logistycznego-produkcyjnego.

Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego z 8 listopada 2018 roku, z późniejszymi aneksami, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

*   uzyskaniu przez sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g i 306e ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
*   przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
*   uzyskaniu przez kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji;
*   uzyskaniu przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
*   potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży;
*   potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
*   uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji;
*   nabyciu przez kupującego sąsiednich nieruchomości, co umożliwi zrealizowanie zamierzonej przez kupującego inwestycji;
*   zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób, który umożliwi zrealizowanie zamierzonej przez kupującego inwestycji.

Ponadto Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw), w tym m.in. umożliwiającego dokonanie następujących czynności:

a) Uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b) Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c) Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

d) Zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e) Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych o warunkach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

f) Uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży 1 lub 2 - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznego, oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306g i 306e Ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

g) Uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Wszystkie wymienione w opisie zdarzenia przyszłego działki będą przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży.

Działki nr 1, nr 2 oraz nr 3 zostały przez Wnioskodawcę nabyte w celach rolniczych (upraw rolnych).

Z tytułu nabycia działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabył je w celach rolniczych.

Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) były i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach gospodarstwa rolnego (upraw rolnych).

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub w jakikolwiek inny sposób nie zostały przekazane do użytkowania przez inny podmiot, przez Wnioskodawcę ani przez małżonkę Wnioskodawcy.

W okresie posiadania działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku do 30 czerwca 2008 roku oraz od 1 lipca 2008 roku Wnioskodawca jest czynnym płatnikiem podatku VAT i od tego dnia sprzedaż płodów rolnych z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działki, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3) nie były ani nie są wykorzystywane przez małżonkę Wnioskodawcy do prowadzonej przez nią działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług w rolnictwie (między innymi usług do zbiorów płodów rolnych i następujących po zbiorach płodów rolnych).

Działki (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3) są i były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie w ramach prowadzenia gospodarstwa rolnego (upraw rolnych).

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta także przez małżonkę Wnioskodawcy.

Małżonka Wnioskodawcy, jako współwłaściciel działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na zasadach wspólności małżeńskiej, udzieliła, wspólnie z Wnioskodawcą, w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwa kupującemu do dokonania wymienionych we wniosku czynności.

Wnioskodawca udzielił kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (działkami nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) na cele budowlane.

Małżonka Wnioskodawcy, jako współwłaściciel działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, udzieliła wspólnie z Wnioskodawcą kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (działkami nr 1, nr 2, nr 3) na cele budowlane.

Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości rolnej. Nieruchomość tą zakupił 16 lutego 2021 roku. Nieruchomość została nabyta w celach prowadzenia gospodarstwa rolnego (upraw rolniczych). Nabytą nieruchomość od momentu jej zakupu Wnioskodawca użytkował w celach upraw rolnych. Nabytą nieruchomość sprzedał 4 kwietnia 2022 roku rolnikowi na cele rolnicze. Powodem sprzedaży była utrudniona uprawa tej nieruchomości względem do posiadanego przez Wnioskodawcę zbyt dużego sprzętu do upraw polowych tej wielkości (działka nr 6 o powierzchni 0.5601 ha) była częścią kompleksu działek, które w tamtym dniu (16 lutego 2021 r.) Wnioskodawca nabył i które nadal uprawia i które mają powierzchnię 4,500 ha a właściciel nieruchomości będących przedmiotem zakupu nie chciał sprzedać bez działki najmniejszej tzn.: działki nr 6 o powierzchni 0,5601 ha, która od pozostałych działek oddzielona jest rowem melioracyjnym.

Wnioskodawca sprzedał jedną nieruchomość niezabudowaną, działkę rolną. Z tytułu sprzedaży nieruchomości rolnej Wnioskodawca nie został zobowiązany do rejestracji jako czynny płatnik podatku VAT i nie był zobowiązany do zapłaty podatku VAT od sprzedanej nieruchomości.

Przeznaczenie działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest oznaczone jako tereny przeznaczone pod inwestycje „P” przemysłowe.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, że pytanie nr 2 dotyczy sytuacji, w której Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić jedną fakturę za sprzedaż wszystkich nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które prowadzi wraz z małżonką na mocy prawa wspólnoty majątkowej małżeńskiej, gdyż Wnioskodawca oraz jego małżonka nie mają rozdzielności majątkowej.

**Pytania:**

1) Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT z uwzględnieniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, tj. bez naliczenia należnego podatku od towarów i usług?

2) Czy (w przypadku odpowiedzi przeczącej na pytanie nr 1), Wnioskodawca winien udokumentować fakturą obrót uzyskany w całej wysokości wartości transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

3) Reasumując - czy zbywca będzie zwolniony z podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży powyższej nieruchomości?

**Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 4 sierpnia 2022 r.)**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega opłata dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zatem rozumieć, że sprzedaż nieruchomości przez zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zatem przyjąć należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wynika, że aby skorzystać ze zwolnienia od VAT, istotne jest odpowiednie zakwalifikowanie przeznaczenia gruntu, z cytowanego przepisu bowiem wynika, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Aby prawidłowo określić, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021, poz. 741 ze zm.).

Dla właściwego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym mowa w art. 4 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z kolei - zgodnie z wyrokiem WSA z siedzibą w Krakowie z 25 września 2019 r., I SA/Kr 515/9, „dostawa towarów (\`(...)\`) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, włącznie wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określona działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Pozwala też na przyjęcie – a contrario - że nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest więc stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy (\`(...)\`)”.

Zatem koniecznym staje się ustalenie, czy w świetle opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania dostawy działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

„Rozpatrując powyższą kwestię należy mieć na uwadze tezy wynikające z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C- 180/10 i C-181/10, wedle którego gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. (\`(...)\`) Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym - podkreślił Trybunał.”

Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zgodnie z ww. wyrokiem WSA w Krakowie, podatek od towarów i usług nie wystąpi. Wnioskodawcy nie zależało na sprzedaży nieruchomości. Użytkował ją w zakresie rolnictwa. Nie podjęto żadnych kroków marketingowych w celach sprzedaży nieruchomości. Propozycja dokonania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, wyszła od strony kupującego.

Ostatecznie w uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wnioskodawca uważa, że dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca uważa, że do sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca uważa, że będzie zobowiązany do udokumentowania fakturą całości obrotu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

*   nieprawidłowe w części dotyczącej uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5),
*   prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania dla sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 zwolnienia od podatku od towarów i usług,
*   nieprawidłowe w części dotyczącej dokumentowania fakturą całości obrotu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zbycie nieruchomości gruntowych, a także udziałów w nich, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z tym, uzasadnione jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, którego nie nabyli z zamiarem odsprzedaży, lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem jeżeli wykorzystywanie majątku prywatnego jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych, to stanowi działalność gospodarczą. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w powołanym przez Pana orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Przy tym jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia, czy dany podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wątpliwości dotyczą między innymi ustalenia, czy będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanym przypadku jest Pan współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, działkę nr 2, oraz działkę nr 3. Ponadto jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 4 oraz działkę nr 5 stanowiącej Pana majątek osobisty nabyty w formie umowy przekazania gospodarstwa rolnego przed zawarciem związku małżeńskiego. Działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5 są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Prowadzi Pan gospodarstwo rolne nastawione głównie na uprawę rolną i jest czynnym płatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) były i są wykorzystywane przez Pana w ramach gospodarstwa rolnego (upraw rolnych).

Podpisał Pan przedwstępną umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego z 8 listopada 2018 roku, z późniejszymi aneksami, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

*   uzyskania przez sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g i 306e ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
*   przeprowadzenia przez kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
*   uzyskania przez kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji;
*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
*   potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży;
*   potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
*   uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji;
*   nabycia przez kupującego sąsiednich nieruchomości, co umożliwi zrealizowanie zamierzonej przez kupującego inwestycji;
*   zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób, który umożliwi zrealizowanie zamierzonej przez kupującego inwestycji.

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw), w tym m.in. umożliwiającego dokonanie następujących czynności:

a) Uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b) Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c) Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

d) Zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e) Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych o warunkach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

f) Uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży 1 lub 2 - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznego, oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306g i 306e Ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

g) Uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości.

Ponadto udzielił Pan Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (działkami nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) na cele budowlane.

Działki, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3) nie były ani nie są wykorzystywane przez Pana małżonkę do prowadzonej przez nią działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług w rolnictwie (między innymi usług do zbiorów płodów rolnych i następujących po zbiorach płodów rolnych).

Jednocześnie umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta także przez Pana małżonkę. Jednocześnie, Pana małżonka jako współwłaściciel działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na zasadach wspólności małżeńskiej, udzieliła, wspólnie z Panem, w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwa kupującemu do dokonania wymienionych we wniosku czynności. Co więcej, Pana małżonka, jako współwłaściciel działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, udzieliła wspólnie z Panem kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (działkami nr 1, nr 2, nr 3) na cele budowlane.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), zwana dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonuje samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu.

Natomiast kwestię udzielenia pełnomocnictw reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak stanowi art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w stosunku do sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr 4 oraz działkę nr 5.

Natomiast w zakresie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, działkę nr 2 oraz działkę nr 3, której jest Pan współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej, będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy wyłącznie w stosunku do swojej części oraz będzie Pan zobowiązany opodatkować udział swojej części w sprzedaży działek nr 1, nr 2 oraz nr 3. Wskazać bowiem należy, że w rozpatrywanej sprawie umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta także przez Pana małżonkę. Jednocześnie, Pana małżonka, jako współwłaściciel działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na zasadach wspólności małżeńskiej, udzieliła, wspólnie z Panem, w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwa kupującemu do dokonania wymienionych we wniosku czynności. Co więcej, Pana małżonka, jako współwłaściciel działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, udzieliła wspólnie z Panem Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością (działkami nr 1, nr 2, nr 3) na cele budowlane. Zatem nie można uznać, że działki nr 1, nr 2, nr 3 są związane tylko i wyłącznie z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą i w związku ze sprzedażą całej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, działkę nr 2, oraz działkę nr 3, której jest Pan współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik – na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanych przez Pana działkach nr 4 oraz nr 5, a także udziałach w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 faktycznie podejmuje pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Pana. Jak wynika bowiem z przytoczonych regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pana.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika) działań, świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pana formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego oraz dokonywania czynności niezbędnych do uzyskania wymaganych decyzji, pozwoleń i warunków, świadczy o wykorzystaniu udziału w działce do celów zarobkowych. Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pana zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 będących przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost ich wartości.

Ponadto, jak wskazano we wniosku, od 1 lipca 2008 roku jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i od tego dnia sprzedaż płodów rolnych z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem posiadane przez Pana działki nr 4 oraz nr 5, a także udział w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 były oraz są wykorzystywane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pana działania wykraczają poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dokonana przez Pana dostawa sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem nie można zgodzić się z Panem, że dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, skoro w zakresie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, działkę nr 2 oraz działkę nr 3, której jest Pan współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej, będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy wyłącznie w stosunku do swojej części.

Tym samym oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) należało uznać je za nieprawidłowe.

Ponadto wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dla sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 znajdzie zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5 są niezabudowane. Przy czym, jak wskazano w uzupełnieniu wniosku, przeznaczenie działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest oznaczone jako tereny przeznaczone pod inwestycje „P” przemysłowe. Oznacza to, że działki te na dzień sprzedaży będą stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, który nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

‒ przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan, że w okresie posiadania działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku do 30 czerwca 2008 roku oraz od 1 lipca 2008 roku jest Pan czynnym płatnikiem podatku VAT i od tego dnia sprzedaż płodów rolnych z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr 1, nr 2 oraz nr 3, nr 4 oraz nr 5) podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Oznacza to, że w analizowanym przypadku nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, tj. warunek aby działki były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. W konsekwencji dostawa działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem do dostawy działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji opisana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie braku zastosowania dla sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 zwolnienia od podatku od towarów i usług należało uznać za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii dokumentowania fakturą obrotu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5).

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W świetle art. 106b ust. 2 ustawy:

podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Z powołanych przepisów wynika, że co do zasady, podatnik jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług dokonaną na rzecz innego podatnika. Ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z przyjętego rozstrzygnięcia wynika, że dokonując sprzedaży działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie Pan wykonywał czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Dostawa działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. W opisie sprawy wskazał Pan, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że będzie Pan zobowiązany udokumentować fakturą sprzedaż działek nr 4 oraz nr 5, a także udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak ustalono powyżej, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w stosunku do sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr 4 oraz działkę nr 5 oraz dostawa tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast w zakresie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, działkę nr 2 oraz działkę nr 3, której jest Pan współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej, będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy wyłącznie w stosunku do swojej części oraz będzie Pan zobowiązany opodatkować udział swojej części w sprzedaży działek nr 1, nr 2 oraz nr 3.

Zatem będzie Pan mieć obowiązek wystawienia faktury dokumentującej opodatkowaną dostawę działek nr 4 oraz nr 5 na rzecz podatnika (Kupującego). Ponadto będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej opodatkowaną dostawę udziału w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 3 (tj. sprzedaż udziału odpowiadającego części stanowiącej Pana własność).

Tym samym nie można zgodzić się z Panem, że będzie Pan zobowiązany do udokumentowania fakturą całości obrotu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5).

Zatem Pana stanowisko w zakresie dokumentowania fakturą całości obrotu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5) należało uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, wydana interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Pana i nie wywiera skutku prawnego dla Pana małżonki.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).