Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-83/14-5/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-11
Teza: Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 17 lutego 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 lutego 2014 r. (data nadania 17 lutego 2014 r., data wpływu 19 lutego 2014 r.) oraz pismem z dnia 17 marca 2014 r. (data nadania 17 marca 2014 r., data wpływu 19 marca 2014 r.) na wezwanie Nr IPPP1/443-176/14-3/MP, IPPB2/436-83/14-2/LS z dnia 6 marca 2014 r. (data nadania 7 marca 2014 r., data doręczenia 10 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionego na tym gruncie budynku, według treści rejestru budynków oznaczonego jako: budynki biurowe, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności wraz z budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem („Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Na podstawie przepisu art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku będącym częścią składową Nieruchomości.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nieruchomością m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, dokumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu, o ile są przenaszalne.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   umowa dotycząca zarządzania Nieruchomością;
*   umowy i zobowiązania dotyczące dostawy mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja, odpady, ogrzewanie, sieć teletechniczna);
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe, umowy dotyczące ochrony, umowy dotyczące konserwacji, umowy dotyczące obsługi technicznej, umowy dotyczące sprzątania, umowy dotyczące opieki nad zielenią);
*   umowy ubezpieczenia dotyczące Nieruchomości;
*   umowy dotyczące komercjalizacji;
*   umowa dot. ochrony ppoż.;
*   należności Sprzedającego wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury - w tym wynikające z umów najmu;
*   środki pieniężne: na rachunkach bankowych lub w kasie;<
*   umowa dotycząca bieżących prac remontowych lub adaptacyjnych w budynku na Nieruchomości.

Możliwe jest, że po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku ponosił Sprzedający.

W związku z faktem, że Kupujący stanie się właścicielem Nieruchomości, której dotyczy finansowanie i która jest obciążona zabezpieczeniem tego finansowania, Kupujący przystąpi jako dłużnik solidarny do umowy kredytowej, przy czym pierwotnym kredytobiorcą pozostanie Sprzedający.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Na podstawie decyzji z dnia 24 września 1991 roku wydanej z up. Wojewody stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości oraz nieodpłatne nabycie prawa własności budynku przez Przedsiębiorstwo z siedzibą w W. Następnie prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości zostało zbyte przez Przedsiębiorstwo na rzecz Towarzystwa Ubezpieczeń i Reasekuracji W. na podstawie umowy z dnia 10 listopada 1992 roku. W dalszej kolejności prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości zostało przeniesione 17 września 1997 roku tytułem aportu na Sprzedającego, Następnie Sprzedający wybudował na gruncie w użytkowaniu wieczystym budynek i budowle wchodzące w skład sprzedawanej obecnie Nieruchomości. Pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane w dniu 31 października 2000 roku.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z wybudowaniem budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Po wybudowaniu budynków przez Sprzedającego, były one w pełni wynajmowane najemcom, przy czym, pomiędzy dniem wydania budynku do użytkowania ostatnim najemcom na podstawie umów najmu a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez Sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po nabyciu w drodze aportu Nieruchomości w tym budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedający dokonywał prac modernizacyjnych i ulepszeń w budynku położonym na Nieruchomości, w związku z którymi przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże wydatki te nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej. To samo dotyczy budowli.

W rezultacie, w przypadku Nieruchomości, co do zasady, doszło do pierwszego zasiedlenia rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Co więcej, od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Kupujący i Sprzedający zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Wskazać należy, że w odniesieniu do budowli wchodzących w skład Nieruchomości mogło nie dojść w przeszłości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT (dotyczy to budowli, które nie były przedmiotem najmu). W stosunku do tych budowli do pierwszego zasiedlenia dojdzie w momencie sprzedaży Nieruchomości do Kupującego, a zatem w tym zakresie transakcja sprzedaży będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Wnioskodawca wskazuje, że z analogicznym wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT Wnioskodawca i Sprzedający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 9 kwietnia 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-176/14-5/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż aktywów sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), sprzedaż tych aktywów nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Art. 1 ust. 1 Ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż - jak wskazano powyżej - dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT; nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT oraz Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionego na tym gruncie budynku, według treści rejestru budynków oznaczonego jako: budynki biurowe, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności wraz z budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem („Nieruchomość”).

W interpretacji indywidualnej z dnia 9 kwietnia 2014 r. Nr IPPP1/443-176/14-5/MP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że „(…) transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, lecz Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ze względu na to, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w stosunku do Nieruchomości w związku z wybudowaniem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Z kolei, w odniesieniu do budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które nie były w przeszłości przedmiotem najmu, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT dojdzie w momencie sprzedaży Nieruchomości do kupującego, a zatem w tym zakresie transakcja sprzedaży będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.