Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-440/11/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-07-20
Teza: Opodatkowanie dostawy działki zabudowanej budynkiem i budowlami.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2011 r. (data wpływu 5 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 lipca 2011 r. (data wpływu 7 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działki zabudowanej budynkiem i budowlami:

*   **jest prawidłowe** – w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT dostawy budowli,
*   **jest nieprawidłowe** – w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT budynku.

UZASADNIENIE

W dniu 5 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania dostawy działki zabudowanej budynkiem i budowlami.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 lipca 2011 r. (data wpływu 7 lipca 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 21 czerwca 2011 r. nr IBPP3/443-440/11/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka w ramach prowadzonej egzekucji komorniczej nabyła nieruchomość wraz z działką w roku 2006. Dokumentem potwierdzającym prawo własności do nieruchomości było postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 18 sierpnia 2006 r., przysądzające własność nieruchomości zabudowanej na rzecz Spółki uprawomocnione dnia 30 listopada 2006 roku. Nie otrzymano faktury VAT, żaden podatek nie został odliczony od tej transakcji.

W okresie 2008 - 2009 ponoszone były dodatkowe nakłady inwestycyjne na przedmiotową nieruchomość, budowie oraz wyposażenie z uwagi na uruchamianą w tej nieruchomości w roku 2008 stację benzynową oraz w roku 2009 restaurację. Wartość nakładów, które zwiększyły wartość początkową nieruchomości wyniosła 378.307,46 zł, wartość nakładów poniesionych na budowie łub ich zwiększenie wartości początkowej dotychczasowej wynosiła 49.761,10 zł, ogółem 428.068,56 zł.

Aktualnie w obiekcie/nieruchomości prowadzona jest działalność sprzedaży paliw płynnych (Stacja Paliw) oraz gastronomiczna (Restauracja) na bazie własnych pracowników zatrudnionych na podstawie umów o pracę. Obiekt wyposażony jest wystarczająco w wyodrębnione w księgach Spółki składniki majątkowe (maszyny, urządzenia, wyposażenie) umożliwiające samodzielne prowadzenie działalności. W księgach Spółki w jej siedzibie, prowadzona jest ewidencja umożliwiająca ustalenie stanu finansowego obiektu; przychodów, kosztów, zobowiązań. Rejestracja dziennej sprzedaży detalicznej na Stacji Paliw i w Restauracji wykonywana jest bieżąco i miejscowo na kasach fiskalnych w obiekcie Stacji Paliw i Restauracji.

Dokumenty sprzedaży dostarczane są okresowo do siedziby Spółki i księgowane wspólnie na księgach ale z możliwością całkowitego wyodrębnienia tych zapisów.

Spółka za wolą wspólników przygotowuje obiekt do sprzedaży rozważając sprzedaż poszczególnych składników majątkowych (tj. oddzielnie nieruchomości, maszyn, urządzeń, wyposażenia, stanu zapasów magazynowych) bądź jako funkcjonalną całość w postaci części zorganizowanej przedsiębiorstwa.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż nabyta nieruchomość obejmuje grunt, na której znajduje się pojedynczy budynek, w którym usytuowana jest stacja paliw (parter budynku) i restauracja (piętro budynku) oraz budowle tj. uzbrojenie placów, place parkingowe, pylon, latarnie oświetleniowe. Całość składników ujęta jest w ewidencji środków trwałych. Budynek oraz budowle są trwale z gruntem związane.

Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 18 sierpnia 2006 r. budowa budynku zakończona była wg wypisu z kartoteki budynków Prezydenta miasta z dnia 26 stycznia 2011 r. w 1998 r. Wcześniej obiekt był w posiadaniu byłego właściciela, dalej dłużnika spółki. W obiekcie tym funkcjonowała stacja paliw i restauracja. Spółka nabywając w trakcie licytacji nieruchomość od komornika prowadzącego egzekucje majątku dłużnika nie otrzymała faktury VAT, podstawą przejęcia własności obiektu było postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 18 sierpnia 2006 r. przysądzające własność nieruchomości z dniem 30 listopada 2006 r. Spółka nie odliczała żadnego podatku VAT od transakcji nabycia nieruchomości.

Spółka poniosła nakłady związane z ulepszeniem budynku i budowli znajdujących się na zakupionej działce w kwocie ogólnej 428 068,56 zł w tym na:

*   modernizacje budynku w kwocie 378 307,46 zł co stanowi 31,46% wartości początkowej zakupionego budynku
*   modernizację budowli w kwocie 49 761,10 zł co stanowi 6,07% wartości początkowej zakupionych budowli.

Modernizację budynku i budowli zakończono w 2009 roku.

W stosunku do ponoszonych nakładów spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Do dnia 30 czerwca 2007 r. budynek i budowle były przedmiotem najmu na podstawie umowy zawartej w dniu 29 listopada 2005 r. pomiędzy poprzednim właścicielem Spółką z o.o. w likwidacji a P.P.U.H. Od dnia 01 lipca 2007 r. budynek i budowle, o których mowa we wniosku nie były i nadal nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Obecnie są one użytkowane przez spółkę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nieruchomość wraz z działką, na której usytuowana jest czynna stacja benzynowa i restauracja, jako przedmiot sprzedaży w roku 2011 powinna być opodatkowana podatkiem VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej sytuacja mieści się w ramach ujętych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na jego brzmienie, że "zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych budynków nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów"

oraz faktem, że nakłady Spółki na ulepszenie budynku i budowli nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów, transakcja sprzedaży nieruchomości wraz z działką, i budowlami powinna być zwolniona z podatku należnego na podstawie cytowanego wyżej przepisu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   prawidłowe - w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT dostawy budowli,
*   nieprawidłowe - w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT budynku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Mając powyższe na uwadze, aby nieruchomość mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż nabycie nieruchomości na której znajduje się pojedynczy budynek w którym usytuowana jest stacja paliw (parter budynku) i restauracja (piętro budynku) oraz budowle trwale związane z gruntem, nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 18 sierpnia 2006 r. Spółka nabywając w trakcie licytacji nieruchomość od komornika prowadzącego egzekucje majątku dłużnika nie otrzymała faktury VAT, podstawą przejęcia własności obiektu było postanowienie Sądu rejonowego z dnia 18 sierpnia 2006 r. przysądzające własność nieruchomości z dniem 30 listopada 2006 r. Wnioskodawca nie otrzymał faktury VAT oraz nie odliczał żadnego podatku VAT od transakcji nabycia nieruchomości. Wnioskodawca dokonywał ulepszeń przedmiotowego budynku w kwocie 378 307,46 zł co stanowi 31,46% wartości początkowej zakupionego budynku, oraz modernizował budowle w kwocie 49 761,10 zł co stanowi 6,07% wartości początkowej zakupionych budowli. W stosunku do poniesionych nakładów na ulepszenia budynku i budowli Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Modernizację budynku i budowli zakończono w 2009 r. Do dnia 30 czerwca 2007 r. budynek i budowle były przedmiotem najmu na podstawie umowy zawartej w dniu 29 listopada 2005 r. Budynek i budowle od dnia 1 lipca 2007 r. nie były i nadal nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Obecnie użytkowane są przez Wnioskodawcę.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz ww. przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, stwierdzić należy, iż dostawa budowli znajdujących się na przedmiotowej działce, nie będzie odbywać w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż doszło do wydania przedmiotowych budowli do użytkowania w wykonywaniu czynności opodatkowanych. Przedmiotowe budowle zostały oddane w najem na podstawie umowy zawartej w dniu 29 listopada 2005 r., a Wnioskodawca nie poniósł ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowych budowli.

Zostanie spełniony również drugi warunek umożliwiający zwolnienie przedmiotowych budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż pomiędzy zasiedleniem budowli a ich dostawą minie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym dostawa budowli będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast w odniesieniu do dostawy budynku w którym znajduje się stacja paliw oraz restauracja, stwierdzić należy, iż będzie ona następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie doszło do wydania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po jego ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej. W związku z powyższym dostawa budynku w którym znajduje się stacja paliw oraz restauracja, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dostawa budynku nie będzie mogła skorzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż co prawda przy nabyciu nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku należnego, jednakże wartość wydatków na ulepszenie budynku przekroczyła 30% wartości początkowej budynku, a Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków.

Zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a miałoby zastosowanie tylko w przypadku, gdyby został spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ww. ustawy. Jednakże z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że budynek w stanie ulepszonym nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

Mając zatem powyższe na uwadze, zauważyć należy iż dostawa ww. budynku, opodatkowana będzie wg stawki podstawowej 23% VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem zbycia podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Ze względu na to, iż na działce znajdują się zarówno budowle zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT oraz budynek opodatkowany stawką 23% VAT, dokonując zbycia gruntu zabudowanego ww. obiektami należy określić jaka część danego gruntu związana jest z budynkiem podlegającymi opodatkowaniu stawką 23%, a jaka z budowlami zwolnionymi z opodatkowania podatkiem VAT.

W związku z tym, iż ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie). Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.

Mając powyższe na uwadze, zbycie działki na której znajduje się budynek opodatkowany pozytywną stawką podatku od towarów i budowle objęte zwolnieniem z tego podatku będzie podlegać odpowiednio opodatkowaniu podatkiem VAT i korzystać ze zwolnienia według przyjętego klucza powierzchniowego lub wartościowego.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę jest:

*   prawidłowe – w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT dostawy budowli, jednakże prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy w tej części wynika z innej podstawy prawnej niż wskazano we wniosku,
*   nieprawidłowe – w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT budynku.

Kwestia dotycząca zapytania Wnioskodawcy odnośnie sprzedaży nieruchomości w latach następnych oraz zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a także odrębnie poszczególnych składników majątkowych zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta została w odrębnych rozstrzygnięciach.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Stefana Prymasa Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.