Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.238.2024.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-13
Teza: Ustalenie źródła przychodu (działalność gospodarcza czy najem).
Słowa kluczowe: nieruchomości-zarząd nieruchomością; wynajem; źródło
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 13 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 13 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2024 r. (wpływ 16 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan jednym z (…) współwłaścicieli nieruchomości położonej w (…). Ani Pan, ani nikt ze współwłaścicieli nie wynajmuje indywidualnie żadnego lokalu. Współwłaściciele utworzyli i zgłosili w Urzędzie Skarbowym w (…) roku firmę o nazwie X. X podpisuje umowy najmu, wystawia najemcom faktury, pobiera należności, zleca konieczne remonty, reguluje rachunki (np. za wodę, prąd, śmieci), rozlicza i reguluje podatek VAT itp. X pobiera należności również od tych współwłaścicieli, którzy mieszkają na terenie nieruchomości, wykazując je po stronie dochodów. X co miesiąc sporządza dla współwłaścicieli sprawozdania osiąganych dochodów.

Od początku 2023 roku, zgodnie z ustawą, po stronie kosztów nie jest wykazywana amortyzacja budynków. Współwłaściciele indywidualnie opłacają podatek dochodowy właściwy ze względu na posiadane udziały w nieruchomości, które są różne i w kilku przypadkach łączą się z dochodami z innych nieruchomości.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

_Czy wniosek dotyczy tylko Pana indywidualnej sprawy jako współwłaściciela wskazanej w opisie sprawy nieruchomości, czy też wniosek dotyczy również sprawy pozostałych/niektórych współwłaścicieli tej nieruchomości?_

Wniosek dotyczy Pana, jako współwłaściciela nieruchomości znajdującej się w (…). Zaznacza Pan, że w identycznej sytuacji znajdują się pozostali współwłaściciele tej nieruchomości – łącznie współwłaścicielami są (…) osoby. Rozumie Pan, że chodzi o opłatę od interpretacji indywidualnej, ale decyzją większości Pan i współwłaściciele wstrzymali się z jej wnoszeniem do czasu wydania wiążącej decyzji dla jednego współwłaściciela, ewentualnie po rozpatrzeniu odwołania do Sądu.

_Jakiego roku (okresu) podatkowego dotyczy złożony wniosek?_

Wniosek dotyczy naliczenia podatku dochodowego na rok 2023, ale również kolejnych zaliczek miesięcznych za rok bieżący i lata następne.

_W jakiej formie firma o nazwie X prowadzi działalność gospodarczą (np. spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki z o.o., innej – jakiej)?_

X powstał (\`(...)\`), z woli wszystkich ówczesnych współwłaścicieli (\`(...)\` osób), które podpisały Umowę o Zarząd. W (…) roku X został zarejestrowany jako podatnik VAT. Niestety na oryginale dokumentu o nazwie „Potwierdzenie zgłoszenia rejestracyjnego podatnika podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego” widnieją tylko liczne pieczątki i podpisy, ale brak jest daty tego dokumentu. X nadano numer NIP: (…). Rozliczeń podatku VAT X dokonuje od miesiąca (…). Aktualnie wysyłane są zestawienia JPK. Przygotowane są też możliwości generowania danych o wystawianych fakturach (…), ale Pan i współwłaściciele oczekują nadal na ostateczne wytyczne co do formy ich raportowania. X działa zgodnie z decyzją Ministerstwa Finansów z dnia (…) jako jednostka nieposiadająca osobowości prawnej.

_Czy X, który podpisuje umowy najmu, działa we własnym imieniu, czy też w imieniu i na rachunek Pana oraz pozostałych współwłaścicieli?_

X działa w imieniu własnym, ale z osiągniętych dochodów rozlicza się ze wszystkimi współwłaścicielami stosownie do udziałów posiadanych przez każdego współwłaściciela. Trudno wyobrazić sobie, aby każdy najemca otrzymywał co miesiąc (…) faktury od poszczególnych współwłaścicieli (część VAT-owskich, część nie-VAT-owskich). Takie uzasadnienie działania X podtrzymało Ministerstwo Finansów, wydając przytaczaną wyżej decyzję.

_Jakie zostały ustalone zasady rozliczeń między Panem (współwłaścicielem nieruchomości) a X?_

X jako wystawca wszystkich faktur (również dla współwłaścicieli zamieszkujących na terenie nieruchomości) i adresat faktur kosztowych (za wodę, prąd, gaz, różne remonty) rozlicza podatek VAT. X nie osiąga żadnego dochodu, gdyż osiągana nadwyżka jest przeznaczana na podział dla współwłaścicieli.

Przez wszystkie lata (aż do roku 2022 włącznie) podatek dochodowy od przypadającej na każdego części dochodów opłacali poszczególni współwłaściciele, w tym oczywiście również Pan. Zaznacza Pan, że należne podatki – VAT i dochodowy płacony był na zasadach memoriałowych. Oznacza to, że podatki płacone były również od faktur wystawionych przez X, ale nie opłaconych przez niektórych najemców. Bieżące zestawienie z dnia (…)2024 pokazuje, że do uregulowania pozostawała kwota (…) zł. Na koniec 2023 r. (zestawienie z dnia (…)2024 r.) do zapłaty pozostawała kwota (…) zł.

_Jaką rolę w najmie nieruchomości pełni X, jaka jest podstawa prawna jego powołania, jakie przepisy regulują jego działalność, czy X ma statut i jakie zadania z niego wynikają; czy X prowadzi działalność gospodarczą?_

X jest jedynym podmiotem uprawnionym do zawierania umów najmu i pobierania wszelkich opłat – również od współwłaścicieli, którzy opłacają należności za zajmowane lokale (za wodę, śmieci, ryczałt za domofon, pożytki za lokal itp.), co jest zgodne z postanowieniami art. 207 i 207 Kodeksu Cywilnego, aby współwłaściciele mieszkający poza (…) nie byli pokrzywdzeni. Podstawą działania X jest wymieniona wyżej „Umowa o Zarząd”, będąca formą statutu, ale również przywołana wyżej decyzja Ministerstwa Finansów. W Pana pojęciu, ale też prawników, z którymi Pan to konsultował, wystawianie faktur, pobieranie opłat, rozliczanie podatków, regulowanie należności za usługi, remonty itd. itp. jednoznacznie wyczerpuje znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

_Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą; jeśli tak – czy jej przedmiotem jest najem?_

Prowadzi Pan działalność gospodarczą – na kartę podatkową. Wykonuje Pan usługi (…). Do zakresu Pana działalności wpisał Pan też punkty nr 13, 14, 21 i 22 tabeli. Najem nie jest przedmiotem tej Pana działalności. W tym miejscu chce Pan podkreślić, że wiele lat temu w porozumieniu z Urzędem Skarbowym zostało ustalone, że współwłaściciel będący płatnikiem podatku VAT nie może wystawiać X faktur na „swoją” część dochodów, gdyż prowadzi to do uszczuplenia podatku dochodowego. W największym uproszczeniu: jeżeli X osiąga dochód 200 zł + 46 zł VAT, to wystawienie, przez przykładowego współwłaściciela posiadającego 50% udziałów, faktury VAT opiewającej na 100 zł + 23 zł VAT nie spowoduje uszczerbku przy odprowadzeniu podatku VAT (danina wyniesie zawsze 46 zł niezależnie, czy całość wpłaci X, czy wpłaci 23 zł, a drugie 23 zł przekaże do uiszczenia 50%-towemu współwłaścicielowi). Natomiast co do podatku dochodowego, to współwłaściciel VAT-owiec wyliczy i odprowadzi swój podatek właściwie – na podstawie faktury, natomiast pozostali otrzymają zestawienie, z którego wynikać będzie, że dochód X wyniósł netto 200 – 100 = 100 zł.

Zastosowanie wskaźników posiadanych udziałów doprowadzi więc do uszczuplenia podatku, gdyż do księgowości X nie można wpisać faktury wystawionej przez przykładowego współwłaściciela jako 0 zł + 23 zł VAT.

Urząd Skarbowy oczywiście przychylił się do tak przedstawionej argumentacji i nikt ze współwłaścicieli faktur VAT na swoją część dochodów nigdy X nie wystawiał.

_Czy najem nieruchomości jest dla Pana podstawowym źródłem dochodu; jeżeli nie – jakie jeszcze dochody Pan uzyskuje?_

Najem nie jest Pana podstawowym źródłem dochodu. Ma Pan (…) lat i jest już emerytem. (…) traktuje Pan raczej hobbystycznie.

_Czy to jest jedyna nieruchomość, którą Pan wynajmuje?_

Podkreśla Pan, że ani Pan, ani nikt ze współwłaścicieli nie wynajmuje osobiście żadnej nieruchomości. Lokale wynajmuje X. Posiada Pan niewielki udział w sąsiedniej nieruchomości w (…), ale obecnie większość udziałów należy do Pani (…)). Również tam nie wynajmuje Pan osobiście żadnego lokalu. Działalność gospodarczą prowadzi tam Pani (…) pod nazwą (…). Również tam firma rozlicza podatek VAT, a mniejszościowi współwłaściciele otrzymują odpowiednie dane i mają obowiązek obliczyć i odprowadzić podatek dochodowy.

_Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tej nieruchomości (proszę wskazać datę i formę nabycia)__?_

W posiadanie udziałów w nieruchomościach wszedł Pan w kwietniu 1996 roku, gdy Pana mama (…) dokonała darowizny na rzecz Pana i Pana sióstr.

_Czy na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym, czy niemieszkalnym?_

Nieruchomość jest zabudowana kamienicami mieszkalnymi, przy czym pewna część lokali jest wynajmowana na biura. Mieszkania zajmują około 65% powierzchni nieruchomości.

### Pytania

Prosi Pan o oficjalne potwierdzenie, w drodze wydania wiążącej dla Urzędów Skarbowych interpretacji indywidualnej, stanowiska zajętego przez KIS poprzednio, to jest w lutym 2022 roku, że podatek dochodowy współwłaściciele w Państwa nieruchomości powinni rozliczać, stosując w roku 2023 i w latach następnych (do czasu ewentualnej zmiany przepisów podatkowych) art. 71 Ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz. U. 23.11.2021 r. poz. 2105, to jest z zastosowaniem zasad ogólnych naliczania podatku dochodowego.

Prosi Pan o oficjalne potwierdzenie, że dochody współwłaściciele (w tym również Pan) uzyskują nie w drodze najmu prywatnego, tylko w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która uprawnia do uwzględniania kosztów jej prowadzenia i rozliczania podatku dochodowego na zasadach ogólnych.

Pytania wynikają z uzupełnienia wniosku.

### Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że współwłaściciele (w tym również Pan) powinni obliczyć i odprowadzić podatek od osiąganych dochodów – z uwzględnieniem kosztów, obliczonych z zastosowaniem zasad ogólnych, czyli według skali podatkowej. Takie rozliczenie podatku nie spowoduje jakiegokolwiek uszczuplenia podatkowego, gdyż za zaksięgowane przez X faktury VAT uwzględnione po stronie kosztów (za wykonane remonty budynków, różne ponoszone koszty i opłaty), podatek dochodowy będzie odprowadzony przez firmy usługowe – wystawców tych faktur. Właściwe jest więc wykazanie przypadających na Pana dochodów w zeznaniu rocznym na formularzu PIT-36.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że Pana zdaniem dla współwłaścicieli nie zawierających osobiście umów najmu, tylko osiągających swoje dochody za pośrednictwem jednostki prowadzącej działalność gospodarczą, właściwe jest stosowanie zasad ogólnych przy naliczaniu podatku dochodowego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są :

– pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została natomiast zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym :

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

· celu zarobkowego,

· ciągłości,

· zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie Sąd stwierdził, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścielem nieruchomości (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość jest zabudowana kamienicami mieszkalnymi, choć niektóre lokale pełnią funkcje biurowe. Prowadzi Pan działalność gospodarczą opodatkowaną w formie karty podatkowej (…). Najem nie jest przedmiotem tej dzialalności. Jest Pan aktualnie na emeryturze i stanowi ona podstawowe źródło Pana dochodu. Posiada Pan także niewielki udział w innej nieruchomości.

Na podstawie powyższego opisu stwierdzam, że uzyskane przez Pana przychody z tytułu najmu stanowią przychody w ramach najmu prywatnego.

W opisie wskazał Pan też, że nie wynajmuje Pan osobiście żadnej nieruchomości ani lokalu. Najem prowadzi X. X podpisuje umowy najmu, wystawia najemcom faktury, pobiera należności, zleca konieczne remonty, reguluje rachunki (np. za wodę, prąd, śmieci), rozlicza i reguluje podatek VAT itp. X pobiera należności również od tych współwłaścicieli, którzy mieszkają na terenie nieruchomości, wykazując je po stronie dochodów. X co miesiąc sporządza dla współwłaścicieli sprawozdania osiąganych dochodów. X nie posiada osobowości prawnej. X działa w imieniu własnym, ale z osiągniętych dochodów rozlicza się ze wszystkimi współwłaścicielami stosownie do udziałów posiadanych przez każdego współwłaściciela.

Wskazuję, że szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Podkreślam, że ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Innymi słowy, właściciele nieruchomości są jedynie zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Nabyte prawa i obowiązki zarządca jest zobowiązany przenieść na właścicieli. Oznacza to, że chociaż zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem.

Co istotne, podatnikiem podatku dochodowego powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu jest/są właściciele/współwłaściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca majątkiem. Przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swojego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach.

Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje nadal każdy współwłaściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

To oznacza, że podatnikiem podatku dochodowego w opisanej stytuacji jest Pan, stąd przychody z tytułu najmu Nieruchomości winien opodatkować Pan proporcjonalnie do posiadanych przez Pana udziałów w Nieruchomości.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów eiwdencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W roku 2023, w przypadku źródła przychodów – najem prywatny – inaczej niż miało to miejsce w latach poprzednich – podatnicy mają obowiązek opodatkować przychody z tego źródła ryczałtem od przychodów eiwdencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w cytowanej regulacji, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli najemca wpłaci czynsz, to po stronie podatnika powstanie przychód podlegający opodatkowaniu. Jeżeli czynsz nie zostanie wpłacony, obowiązek podatkowy nie wystąpi.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

To oznacza, że przychód otrzymany (bez pomniejszania go o koszty uzyskania tego przychodu) stanowi podstawę opodatkowania ryczałtem. Opodatkowanie ryczałtem nie pozwala bowiem na rozliczenie kosztów, czyli podatnik nie ma możliwości obniżyć przychodów o koszty jego uzyskania. Przychody otrzymane z tytułu najmu (czynsz) stanowią w całości podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Przepis ten obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Został on zmieniony przez art. 1 pkt 16 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105; dalej: ustawa zmieniająca).

Stosownie jednak do art. 71 ust. 1 ustawy zmieniającej:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

Tylko w roku 2022 była jeszcze możliwość opodatkowania dochodów z najmu prywatnego na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie z art. 71 ust. 2 ustawy zmieniającej wynika, że:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Tym samym, na podstawie przepisu przejściowego, który jest przepisem szczególnym, podatnicy jeszcze tylko w 2022 r. stosowali przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na 31 grudnia 2021 r., w odniesieniu do budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Innymi słowy – na podstawie przepisu przejściowego – podatnicy mogli do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Wskazał Pan, że przedmiotem wniosku jest stan prawny obowiązujący w 2023 r. i w latach następnych, a to oznacza, że ww. przepisy przejściowe w Pana sprawie nie mogą zostać zastosowane.

**Reasumując –** **uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu stanowią przychody w ramach najmu prywatnego, który opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.** **W roku 2023 oraz w latach następnych w stosunku do przychodów z najmu prywatnego nie może Pan stosować zasad opodatkowania obowiązujących na dzień 31 grudnia 2021 r., to jest z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodów.** **Przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów nie pomniejsza się bowiem** **o koszty uzyskania przychodów.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).