Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.677.2020.3.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-05
Teza: Uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła. W związku z powyższym rozliczenie sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę wspólnie z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych Wnioskodawcy i jego brata, zostało zrobione nieprawidłowo w formie PIT-39. Jednocześnie należy wskazać, że Wnioskodawca winien traktować przedmiotowe ww. lokale mieszkalne jako towar handlowy w prowadzonej działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; najem-najem mieszkań; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) uzupełnione pismem z dnia 1 stycznia 2021 r. (data nadania 1 stycznia 2021 r., data wpływu 1 stycznia 2021 r.), w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 28 grudnia 2020 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.677.2020.2.LS, 0114-KDIP1-3.4012.669.2020.2.KP, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego (pytanie nr 1 wniosku) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego (pytanie nr 1 wniosku).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dotyczy rozliczenia sprzedaży mieszkania nabytego przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego po ½ udziału z bratem z rynku pierwotnego od dewelopera. Mieszkanie, którego dotyczy sprawa Wnioskodawca wraz z bratem nabyli wraz z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych w kwietniu 2019 roku. Mieszkanie było z rynku pierwotnego od dewelopera. W załączniku Wnioskodawca przesyła fakturę od dewelopera. W tym samym roku, to jest we wrześniu 2019 roku, Wnioskodawca wraz z bratem dokonali sprzedaży tego mieszkania. Od samego początku intencją Wnioskodawca wraz z bratem był zakup tego mieszkania w celu jego prywatnego wynajmowania. Na tamtą chwilę, czyli w kwietniu 2019 roku, Wnioskodawca wraz z bratem posiadali już 2 mieszkania (po 1 udziału), które wynajmowali prywatnie, rozliczając się w formie ryczałtu (8,5%). To zakupione mieszkanie miało być kolejnym, które Wnioskodawca wraz z bratem chcieli wynajmować prywatnie.

Jednak ze względu na nie do końca jasne przepisy wskazujące od ilu konkretnie mieszkań wynajem traktowany jest jako działalność gospodarcza, Wnioskodawca wraz z bratem postanowili, że nie będą wynajmować tego mieszkania i je sprzedali. Chcieli uniknąć sytuacji, że przy kolejnym mieszkaniu, które Wnioskodawca wraz z bratem by wynajmowali, czyli już 3 w Ich przypadku będą musieli założyć działalność gospodarczą do rozliczenia wszystkich wynajmowanych mieszkań. Dlatego właśnie Wnioskodawca wraz z bratem zdecydowali się na sprzedaż tego mieszkania, co miało miejsce we wrześniu 2019 roku. W załączniku akt notarialny sprzedaży mieszkania.

Transakcje sprzedaży tego mieszkania Wnioskodawca wraz z bratem rozliczyli prywatnie w ramach PIT-39, ponieważ nie upłynęło 5 lat od momentu zakupu nieruchomości. W załączniku Wnioskodawca przesyła potwierdzenia rozliczeń w formie PIT-39. „Osoba fizyczna, która dokonała odpłatnego zbycia (np. sprzedaży lub zamiany) nieruchomości przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości) musi zapłacić podatek od dochodu uzyskanego z tej transakcji. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia osoba taka ma obowiązek złożyć zeznanie roczne PIT-39 i zapłacić podatek.” (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych).” Mniej więcej w podobnym czasie gdy Wnioskodawca wraz z bratem szukali już kupca na to mieszkanie kupione z bratem po ½ udziału, Wnioskodawca doszedł do wniosku, że chciałby zająć się handlowaniem mieszkaniami. Nigdy wcześniej Wnioskodawca tego nie robił. W tym celu Wnioskodawca założył pierwszą swoją Działalność Gospodarczą - PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek we Wrześniu 2019 roku. Poniżej Wnioskodawca przedstawia dokładny harmonogram wydarzeń jaki miał miejsce w Jego przypadku: - 2019-04-15 – zakup mieszkania kupionego prywatnie od dewelopera z bratem po ½ udziału - 2019-09-19 – założenie działalność gospodarczej – (PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek). 2019-09-20 – data rejestracji jako czynnego podatnika VAT - 2019-09-26 – Sprzedaż tego mieszkania kupionego prywatnie z bratem po ½ udziału. Jak widać sprzedaż mieszkania nabytego do majątku prywatnego po ½ udziału z bratem od dewelopera, miała miejsca kilka dni później niż założenie działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Od momentu założenia działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił kolejne 2 mieszkania od dewelopera już do swojej działalności gospodarczej, które planuje sprzedać. Zakup tych 2 lokali miał miejsce pod koniec 2019 roku, odpowiednio w listopadzie i w grudniu 2019 roku. W tej sytuacji Wnioskodawca chciałby upewnić się, że w Jego przypadku rozliczenie sprzedaży tego mieszkania nabytego wspólnie z bratem do Ich majątków prywatnych w kwietniu 2019 roku, a więc kilka miesięcy wcześniej przed założoną działalnością gospodarczą, zostało zrobione prawidłowo w formie PIT-39. Co prawda sprzedaż mieszkania miała miejsce kilka dni po założeniu działalności gospodarczej Wnioskodawcy i zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT, jednak w momencie zakupu tego mieszkania, czyli w kwietniu 2019 roku, Wnioskodawca nie planował jeszcze, że będzie handlował mieszkaniami. Dlatego Wnioskodawca nie miał założonej działalności gospodarczej, nastąpiło to kilka miesięcy później. Dodatkowo mieszkanie Wnioskodawca nabył wspólnie z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych. Dopiero kolejne dwa mieszkania Wnioskodawca nabył już osobiście do swojej działalności gospodarczej pod koniec 2019 roku.

Pismem z dnia 28 grudnia 2021 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.677.2020.2.LS, 0114-KDIP1-3.4012.669.2020.2.KP, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

1.  Uiszczenie dodatkowej opłaty w wysokości 40 zł na konto Krajowej Informacji Skarbowej, nr 25 1010 1212 0064 6422 3100 0000; kserokopię potwierdzenia opłaty należy dołączyć do uzupełnienia wniosku; lub wskazanie którego podatku dotyczy uiszczona już opłata w wysokości 40 zł.
2.  wyczerpujące przedstawienie stanu faktycznego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, do którego miałby się odnieść Organ, tj. jednoznaczne i precyzyjne wskazanie:
    1.  od kiedy Wnioskodawca wraz z bratem prowadzi działalność w zakresie najmu nieruchomości?
    2.  w jaki sposób (np. umowa kupna - sprzedaży, darowizna, spadek) i z jakim zamiarem (potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy, ewentualnie jego rodziny, czy też cele inwestycyjne – czerpanie zysków z najmu) zostały nabyte lokale mieszkalne przez Wnioskodawcę?
    3.  czy wynajmowanie lokali mieszkalnych było/jest realizowane we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, czy też okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny?
3.  wyczerpujące przedstawienie stanu faktycznego w zakresie podatku od towarów i usług, do którego miałby się odnieść Organ, tj. jednoznaczne i precyzyjne wskazanie:
    1.  czy sprzedaż udziału w mieszkaniu Wnioskodawca opodatkował właściwą stawką podatku VAT?,
    2.  czy po nabyciu mieszkania w kwietniu 2019 r. mieszkanie było przedmiotem najmu lub było wykorzystywane przez Wnioskodawcę w innych celach?, należy wskazać w jakich,
    3.  czy zamiarem Wnioskodawcy przy zakupie mieszkania było wykorzystywanie tego mieszkania na cele prywatne tj. zamieszkania czy na potrzeby np. najmu lub sprzedaży?

Pismem z dnia 1 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 stycznia 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca uiścił brakującą opłatę oraz wskazał, że:

Stan faktyczny w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.  Pierwsze mieszkanie Wnioskodawca wraz z bratem zaczęli wynajmować w 2014 roku i trwało to przez kilka lat. Od grudnia 2018 roku nie wynajmują już tego mieszkania, bo realizują w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.
2.  Mieszkanie nr 1: (po ½ udziału z bratem Wnioskodawcy)
Wynajem: od Listopada 2014 roku do Listopada 2018 roku Sposób nabycia: Umowa kupna – sprzedaży Zamiar nabycia: Realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych, które Wnioskodawca wraz z bratem realizują od Grudnia 2018 roku. W grudniu 2018 roku Wnioskodawca wraz z bratem wprowadzili się do tego mieszkania, co zgłosili również do Urzędu Skarbowego, jako dowód załączają dokumenty – ZAP-3. Wcześniej mieszkanie było wynajmowane ze względu na trudną sytuację życiową po śmierci rodziców (śmierć taty Wnioskodawcy 2010 rok, śmierć mamy 2013 rok) Mieszkanie nr 2: (do listopada 2019 roku po ½ udziału z bratem, od listopada 2019 roku mieszkanie należy już tylko do brata Wnioskodawcy) Wynajem: od 1 grudnia 2018 roku do obecnego momentu Sposób nabycia: w spadku Zamiar nabycia: mieszkanie w którym całe życie Wnioskodawca wraz z bratem realizowali swoje potrzeby mieszkaniowe. Mieszkanie rodzinne, w którym Wnioskodawca wraz z bratem wychowali się z rodzicami i odziedziczyli je w spadku po ich śmierci. W 2010 roku śmierć taty Wnioskodawcy, w 2013 roku śmierć mamy. Dopiero od grudnia 2018 roku mieszkanie jest wynajmowane. W listopadzie 2019 roku brat odkupił od Wnioskodawcy ½ udziału tego mieszkania i w całości należy już tylko do brata. W przyszłości brat Wnioskodawcy planuje realizować w nim własne bądź swojej rodziny potrzeby mieszkaniowe. Mieszkanie nr 3: (po ½ udziału z bratem) Wynajem mieszkania: od 6 stycznia 2018 roku do 6 stycznia 2020 roku. Mieszkanie było okazjonalnie wynajęte. Od stycznia 2020 roku mieszkanie nie jest już wynajmowane. W połowie 2021 roku Wnioskodawca planuje wprowadzić się do tego mieszkanie by realizować własne potrzeby mieszkaniowe. Sposób nabycia: Umowa kupna – sprzedaży Zamiar nabycia: realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych Mieszkanie nr 4: (po ½ udziału z bratem) Wynajem mieszkania: od lutego 2019 roku do obecnie Sposób nabycia: Umowa kupna – sprzedaży Zamiar nabycia: mieszkanie obecnie jest wynajmowane, jednak w przyszłości Wnioskodawca wraz z bratem planują realizować w nim potrzeby mieszkaniowe własne bądź w dalszej przyszłości Ich dzieci już po założeniu rodziny.3.  Mieszkania Wnioskodawca wraz z bratem wynajmowali / wynajmują we własnym imieniu w sposób okazjonalny. Nigdy Wnioskodawca wraz z bratem nie robili tego w sposób zorganizowany ani profesjonalny, ponieważ nie jest to Ich główne źródło utrzymania. Zarówno Wnioskodawca jak i brat przez cały ten okres pracowali na etacie i to jest Ich główne źródło utrzymania. Mieszkania wynajmują we własnym imieniu, ale robią to okazjonalnie. Po godzinach pracy oraz w wielu przypadków z przerwami, nie w sposób ciągły. W przypadku Wnioskodawcy od listopada 2019 roku i na dzień dzisiejszy wynajmuje jedynie ½ udziału mieszkania nr 4 opisanego powyżej, w którym w przyszłości planuje realizować własne potrzeby mieszkaniowe bądź w dalszej przyszłości rodziny Wnioskodawcy, na przykład już po założeniu rodziny. Nie jest to główne źródło dochodu Wnioskodawcy, ponieważ głównym źródłem dochodów jest i była praca na etacie. Mieszkania służą Wnioskodawcy oraz jego bratu do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, a w przyszłości rodziny, a w międzyczasie są okazjonalnie wynajmowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  W tej sytuacji Wnioskodawca chciałby upewnić się, że rozliczenie sprzedaży mieszkania (zakup 15.04.2019 r., sprzedaż 26.09.2019 r.) nabytego wspólnie z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych Wnioskodawcy i jego brata, zostało zrobione prawidłowo w formie PIT-39.
2.  Drugie pytanie na jakie Wnioskodawca chciałby uzyskać odpowiedź to kwestia rozliczenia VAT-u w przypadku gdyby jednak organ stwierdził, że to mieszkanie nabyte z bratem po ½ udziału do majątku prywatnego w kwietniu 2019 roku, Wnioskodawca powinien rozliczyć w ramach działalności gospodarczej. Ze względu, że był to zakup mieszkania od dewelopera mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem i nie ma zwolnienia z VAT. „Stosownie do treści art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: -dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; -pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.” W takim razie pytanie Wnioskodawcy dotyczy czy w Jego przypadku jest możliwość odliczenia VAT-u naliczonego na fakturze od dewelopera z kwietnia 2019 roku, jeśli działalność gospodarczą założył kilka miesięcy później, czyli we wrześniu 2019 roku i dopiero wtedy zarejestrowałem się jako czynny podatnik VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 2 lutego 2021 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr 0114-KDIP1-3.4012.669.2020.4.KP.

Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczenie sprzedaży mieszkania nabytego wspólnie z bratem po ½ udziału do majątku prywatnego w kwietniu 2019 roku zostało zrobione prawidłowo poprzez formularz PIT-39. Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoba fizyczna, która dokonała odpłatnego zbycia (np. sprzedaży lub zamiany) nieruchomości przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości) musi zapłacić podatek od dochodu uzyskanego z tej transakcji. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia osoba taka ma obowiązek złożyć zeznanie roczne PIT-39 i zapłacić podatek. (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku Wnioskodawcy kupując to mieszkanie w kwietniu 2019 roku nie planował jeszcze, że będzie w przyszłości handlował mieszkaniami. Dlatego kupując to mieszkanie Wnioskodawca nie miał założonej działalności gospodarczej. To nastąpiło dopiero kilka miesięcy później. Dodatkowo mieszkanie Wnioskodawca nabył wspólnie z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych. Dopiero kolejne dwa mieszkania Wnioskodawca nabył już osobiście do swojej działalności gospodarczej pod koniec 2019 roku, już po jej założeniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
2.  odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania), to czy zostaną nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do sprzedaży.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabywanie nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, budowa nieruchomości, celem ich sprzedaży, ich remont i wyposażenie, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że mieszkanie, którego dotyczy sprawa Wnioskodawca wraz z bratem nabyli wraz z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych w kwietniu 2019 roku. Mieszkanie było z rynku pierwotnego od dewelopera. W tym samym roku, to jest we wrześniu 2019 roku, Wnioskodawca wraz z bratem dokonali sprzedaży tego mieszkania. Od samego początku intencją Wnioskodawcy wraz z bratem był zakup tego mieszkania w celu jego prywatnego wynajmowania. Na tamtą chwilę, czyli w kwietniu 2019 roku, Wnioskodawca wraz z bratem posiadali już 2 mieszkania (po 1 udziału), które wynajmowali prywatnie, rozliczając się w formie ryczałtu (8,5%). To zakupione mieszkanie miało być kolejnym, które Wnioskodawca wraz z bratem chcieli wynajmować prywatnie. Jednak ze względu na nie do końca jasne przepisy wskazujące od ilu konkretnie mieszkań wynajem traktowany jest jako działalność gospodarcza, Wnioskodawca wraz z bratem postanowili, że nie będą wynajmować tego mieszkania i je sprzedali. Mniej więcej w podobnym czasie gdy Wnioskodawca wraz z bratem szukali już kupca na to mieszkanie kupione z bratem po ½ udziału, Wnioskodawca doszedł do wniosku, że chciałby zająć się handlowaniem mieszkaniami. W tym celu Wnioskodawca założył pierwszą swoją Działalność Gospodarczą - PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek we Wrześniu 2019 roku. Od momentu założenia działalności gospodarczej Wnioskodawca kupił kolejne 2 mieszkania od dewelopera już do swojej działalności gospodarczej, które planuje sprzedać. Zakup tych 2 lokali miał miejsce pod koniec 2019 roku, odpowiednio w listopadzie i w grudniu 2019 roku. Pierwsze mieszkanie Wnioskodawca wraz z bratem zaczęli wynajmować w 2014 roku i trwało to przez kilka lat. Mieszkanie nr 2 Wnioskodawca wynajmuje od 1 grudnia 2018 roku do obecnego momentu. Mieszkanie nr 3 Wnioskodawca wynajmował od 6 stycznia 2018 roku do 6 stycznia 2020 roku natomiast mieszkanie nr 4 jest wynajmowane od lutego 2019 roku do obecnie.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny, w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych, dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawcy miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez niego we własnym imieniu. Czynności Wnioskodawcy miały charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności nakierowane były na osiągnięcie określonego dochodu.

W opinii tut. Organu, całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia lokalu mieszkalnego. Zatem dochód osiągnięty przez Wnioskodawcę z dokonanej sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze wcześniejsze wynajmowanie lokali mieszkalnych oraz założenie działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości (19 września 2019 r.) przed datą sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego (26 września 2019 r.), przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawcy nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ustawy).

W konsekwencji uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła. W związku z powyższym rozliczenie sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawcę wspólnie z bratem po ½ udziału do majątków prywatnych Wnioskodawcy i jego brata, zostało zrobione nieprawidłowo w formie PIT-39.

Jednocześnie należy wskazać, że Wnioskodawca winien traktować przedmiotowe ww. lokale mieszkalne jako towar handlowy w prowadzonej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/ zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywało się ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.