Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.157.2023.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-26
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek budowlanych.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 24 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 20 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2023 r. (wpływ 5 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz obecnie niezatrudnioną w ramach stosunku pracy, gdyż z uwagi na podeszły wiek Pana rodziców oraz stan ich zdrowia musiał Pan zrezygnować z pracy i podjąć nad nimi opiekę.

W kwietniu 1990 r. rodzice aktem notarialnym przekazali Panu gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami.

Grunty orne o pow. 0,9124 ha do końca roku 2022 były uprawiane. Nieruchomość ta znajdująca się w (…), a oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1, została w roku 2022 na Pana wniosek wydzielona pod zabudowę mieszkaniową. Wydzielono 9 działek budowlanych wraz z drogą dojazdową, co zostało zatwierdzone decyzją Burmistrza (…) w dniu (…) 2022 r.

Ponadto obszar tej nieruchomości objęty jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia (…) 2009 r. Przedmiotowa działka objęta niniejszym dokumentem położona jest na obszarze funkcjonalnym, oznaczonym na ww. planie symbolami 61 MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W związku z położeniem tych wydzielonych działek w spokojnym miejscu, w pobliżu lasów, są osoby zainteresowane kupnem poszczególnych działek lub całego gruntu obejmującego 9 działek. Środki ze sprzedaży planuje Pan przeznaczyć na remont wspólnego i starego domu mieszkalnego, dostosowując go na potrzeby niepełnosprawnych rodziców.

Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

_W jaki sposób pozyskał/chce Pan pozyskać nabywców dla sprzedawanych działek opisanych we wniosku?_

Wiadomym jest, że aby coś sprzedać, trzeba „wyjść” z jakąś ofertą. Nie będzie Pan korzystał jednak z ofert biur pośrednictwa, ze względu na koszty takiej współpracy, lecz zamierza Pan na zasadzie informacji sąsiedzkich „z ust do ust” lub wywieszenia własnej tablicy, baneru – tablicy umieszczonej na tych działkach, wyjść z ofertą sprzedaży.

_Czy dokonywał/będzie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży innych niż wydzielenie 9 działek budowlanych wraz z drogą dojazdową (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) – jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?_

Nie, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań ponad te, które Pan dokonał, tj. wydzielenie geodezyjne 9 działek wraz z drogą dojazdową.

_Czy kiedykolwiek w celu sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, podpisał/podpisze Pan z przyszłymi nabywcami umowę przedwstępną; jeżeli tak, należy wskazać wszystkie warunki tej umowy/tych umów?_

Jeżeli pojawi się potencjalny nabywca jednej lub kliku działek, to zawarcie umowy przedwstępnej z określeniem np. zadatku gwarantuje Panu zabezpieczenie, że potencjalny kupiec poważnie traktuje sprawę i nie wycofa się z transakcji, tylko dokonuje rezerwacji działki do czasu np. sfinalizowania finansowania, a jeśli się wycofa, to nastąpi przepadek wpłaconego zadatku. Jest to sytuacja oczywista i powszechnie praktykowana na rynku.

Potencjalny nabywca np. może nie mieć własnych środków i czeka na kredyt bankowy, który umożliwi mu kupno działki – wtedy zawarcie takiej umowy z określeniem czasu do sfinalizowania przeniesienia prawa własności daje Panu gwarancję, że podchodzi poważnie do sprawy transakcji kupna, a Pan ma gwarancję zakupu, tylko przesuniętą w czasie.

_Czy w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłymi nabywcami zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę nieruchomości zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości; jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)?_

Nie zawarł Pan żadnych umów przedwstępnych i nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw lub umocowań prawnych w ramach takich umów do działania w Pana imieniu w celu uzyskania zgód i pozwoleń prawnych i administracyjnych. Jeśli zawrze Pan jakąś umowę przedwstępną, to tylko dotyczącą gwarancji zakupu przez potencjalnego nabywcę, o czym pisał Pan wyżej.

_Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości – jeśli tak, proszę o wskazanie:_

\- _kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;_

\- _w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;_

\- _w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;_

\- _kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;_

\- _ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych – to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);_

\- _na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?_

Nie, nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości, gdyż ich po prostu Pan nie posiada.

_Czy posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza w przyszłości sprzedawać; jeśli tak to ile i jakie?_

Nie, nie posiada Pan innych nieruchomości.

Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Nie, nie zamierza Pan w przyszłości nabywać innych nieruchomości. Środki natomiast uzyskane ze sprzedaży tych 9 działek pragnie Pan przeznaczyć, jak Pan wskazał we wniosku, na remont wspólnego i starego domu mieszkalnego, dostosowując go na potrzeby niepełnosprawnych rodziców.

### Pytanie

Czy w sytuacji sprzedaży tych 9 działek budowlanych przychód z ich zbycia będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej, czy też biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione wyżej, będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat od momentu jego nabycia, może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, pod warunkiem że sprzedaż ta mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czyli – nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej sprzedającego?

### Pana stanowisko w sprawie

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w roku 1990, na podstawie aktu notarialnego, nabył Pan w drodze darowizny prawo własności nieruchomości gruntowej o charakterze rolnym.

Nieruchomość ta była wykorzystywana (uprawiana) w zakresie rolnym. W okresie użytkowania tego gruntu nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej (w szczególności w zakresie usług budowlanych, deweloperskich czy innych usług o zbliżonym charakterze).

W roku 2022 nastąpił podział geodezyjny tej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomość podzielona została na 9 działek.

Impulsem do podziału nieruchomości na działki była zmiana zagospodarowania planu przestrzennego gminy w 2009 roku (Pan sam nie wnioskował o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości).

Chcąc przystąpić do remontu budynku, w którym zamieszkuje Pan z rodzicami i braku na ten cel środków finansowych, podjął Pan decyzję o chęci zbycia 9 działek. Zbycie własnego majątku ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych oraz Pana rodziców, z którymi wspólnie Pan zamieszkuje.

Pana zdaniem planowana sprzedaż wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości 9 działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym na Panu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku planowanych transakcji sprzedaży przedmiotowych działek nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Ponadto do uznania czynności zbycia działek za mające znamiona działalności gospodarczej zdefiniowanej w ustawie, że jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, która pozwoliłaby na ocenę czy dane zachowanie można kwalifikować jako działalność gospodarczą, jest ze względu na niejednolite orzecznictwo sądów administracyjnych – zdefiniować bardzo trudno. Tym niemniej uważa Pan, że zasadniczo o tym, czy czynność jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej czy zarządu majątkiem prywatnym, decyduje zamiar podatnika oraz powinny być brane pod uwagę takie czynniki jak: indywidualne cechy danej nieruchomości, okoliczności życiowe, w jakich znajdował się sprzedający, które wpłynęły na jego decyzję, charakter czynności podejmowanych przez podatnika w celu podniesienia wartości nieruchomości itp. Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład: podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami lub np. gdy sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych lub podejmował działania marketingowe w celu promowania oferty sprzedaży. Te okoliczności w Pana przypadku nie wystąpiły.

W roku 2021 zapadła ważna Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21, gdzie co prawda Sąd odniósł się do kwestii kwalifikowania przychodów z najmu, ale Sąd uznał, że to sami podatnicy powinni decydować, czy wynajmowana nieruchomość należy do majątku osobistego czy też firmowego. Spory zawsze powodowała ilość posiadanych np. mieszkań na wynajem, aby już uznać, że np. wynajem 10 mieszkań to działalność gospodarcza, a tu Sąd powiedział, że to od woli podatnika zależy do jakiej kategorii przychodów zakwalifikować ten najem.

Ponadto Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji z dnia 11 września 2020 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.456.202.3.AD zajął następujące stanowisko: „sprzedaż działek w wyniku podziału nie podlega podatkowi PIT jeśli nie wiąże się z działalnością gospodarczą podatnika i następuje po upływie 5 lat od pierwotnego nabycia”.

Dyrektor wskazał, że samo wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany ich właściciela i na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Konkludując, uważa Pan, że przedmiotowe działki stanowią Pana majątek osobisty nabyty od rodziców w 1990 r., a nie zostały nabyte w celach „spekulacyjnych”, mających na względzie wyłącznie kalkulację zysku. Do roku 2022 były one uprawiane. Docelowa sprzedaż, biorąc pod uwagę przedstawione argumenty, nie będzie miała znamion działalności gospodarczej. Tym samym do ich zbycia powinien mieć zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9.

Wskazuję, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte _de facto_ na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Wobec powyższego – w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W kwietniu 1990 r. rodzice aktem notarialnym przekazali Panu gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami. Grunty orne do końca 2022 r. były uprawiane. Nieruchomość ta została w 2022 r. na Pana wniosek wydzielona pod zabudowę mieszkaniową. Wydzielono 9 działek budowlanych wraz z drogą dojazdową, co zostało zatwierdzone decyzją Burmistrza Miasta. Obszar tej nieruchomości objęty jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia (…) 2009 r. Przedmiotowa działka objęta niniejszym dokumentem położona jest na obszarze funkcjonalnym, oznaczonym na ww. planie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Planuje Pan sprzedaż wydzielonych działek. Przy czym nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań w celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Nie zawarł Pan żadnych umów przedwstępnych i nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw lub umocowań prawnych w ramach takich umów, do działania w Pana imieniu w celu uzyskania zgód i pozwoleń prawnych i administracyjnych. Jeśli zawrze Pan umowę przedwstępną, to tylko dotyczącą gwarancji zakupu przez potencjalnego nabywcę. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości i nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Środki ze sprzedaży planuje Pan przeznaczyć na remont wspólnego i starego domu mieszkalnego, dostosowując go na potrzeby niepełnosprawnych rodziców.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy planowana przez Pana sprzedaż działek budowlanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży działek budowlanych będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość, z której wydzielono 9 działek budowlanych oraz drogę dojazdową, nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Nieruchomość tę przekazali Panu rodzice w kwietniu 1990 r. i była ona do końca 2022 r. uprawiana. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W Pana sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek budowlanych, o których mowa we wniosku, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, a zwłaszcza, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania (uprawa gruntów), brak przygotowania do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Pana sprzedaży działek budowlanych nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto – z uwagi na to, że sprzedaż działek budowlanych będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – sprzedaż ta nie będzie również skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując – w sytuacji sprzedaży przez Pana 9 działek budowlanych, o których mowa we wniosku, przychód z ich sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.** **Sprzedaż tych nieruchomości nie będzie również skutkowała powstaniem przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w tym postępowaniu.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).