Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-15
Teza: Czy w sytuacji wynajmowania poszczególnych pokoi Mieszkania odrębnym najemcom, Wnioskodawca zachowa możliwość opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof?
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; opodatkowanie-forma opodatkowania; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2017 r. (data wpływu 10 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodów do jakiego należy zaliczyć przychody z najmu lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. ustalenia źródła przychodów do jakiego należy zaliczyć przychody z najmu lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna (polski rezydent podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 updof) nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, odpłatnie nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (dalej także jako: „Mieszkanie”) z zamiarem wynajmowania go na cele mieszkalne. Zakup został sfinansowany z kredytu bankowego (opłaty, które związane były z jego zaciągnięciem to koszty ubezpieczenia kredytu, które Podatnik dodatkowo samodzielnie opłacił; pozostałe koszty kredytu uwzględniane są w ramach opłacanych przez niego rat). Przed przekazaniem Mieszkania w najem – mimo, że było ono w pełni funkcjonalne już w momencie jego nabycia, tj. możliwe do zamieszkania – przeprowadzany jest remont. Obejmuje on m.in. zmianę podłóg, wstawienie ścianek kartonowo-gipsowych, szpachlowanie oraz malowanie ścian i sufitów, wymianę okien, drzwi wewnętrznych, wymianę urządzeń sanitarnych, zmianę glazury i terakoty. Oprócz tego zakupione zostaną nowe meble, akcesoria i wyposażenie, a także sprzęty AGD, tak aby lokal posiadał wyższy standard niż w momencie jego nabycia. To z kolei będzie miało przełożenie na wysokość czynszu, który podatnik będzie mógł uzyskać wynajmując Mieszkanie.

W momencie nabycia, nieruchomość była użytkowana (tj. wykorzystywana do celów mieszkaniowych przez osoby, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przez okres co najmniej 60 miesięcy.

Wnioskodawca zamierza wynająć Mieszkanie na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem (osobą fizyczną, osobą prawną, czy też inną instytucją, która będzie używała lokal do celów mieszkalnych). Nie wyklucza natomiast (w szczególności jeśli okazałoby się, że wynajęcie całego Mieszkania przez jeden podmiot jest utrudnione - np. nie ma chętnych do jego wynajęcia) wynajmowania poszczególnych pokoi znajdujących się w Mieszkaniu, odrębnym najemcom, na podstawie zawieranych z nimi umów. W takiej sytuacji najemcy poszczególnych pokoi będą mieli wyłączność do korzystania z tych pomieszczeń, a dodatkowo korzystać będą z części wspólnych Mieszkania, tj. m.in. kuchni, łazienki, pomieszczenia gospodarczego, przedpokoju, łazienki, piwnicy. Podatnik będzie poszukiwał najemców poprzez któryś z wymienionych kanałów, tj. „pocztę pantoflową”, biura nieruchomości, serwisy specjalistyczne (np. otodom.pl), serwisy społecznościowe, portale z ogłoszeniami.

Wnioskodawca od uzyskanych z tytułu najmu przychodów zamierza odprowadzać podatek dochodowy od osób fizycznych na zasadach ogólnych, o których mowa w art. 27 ust. 1 updof, a przychody z tego tytułu traktować jako uzyskiwane z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Wnioskodawca po nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego chce przekształcić wskazany tytuł prawny w prawo własności Mieszkania (nastąpi utworzenie księgi wieczystej dla nieruchomości oraz wyodrębnienie prawa własności). Będzie to miało miejsce w oparciu o regulacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.). Po wskazanym przekształceniu nieruchomość zostanie ujęta w ewidencji przez Wnioskodawcę jako środek trwały, od którego będą dokonywane odpisy amortyzacyjne.

Uzyskiwanie przychodów z najmu prawdopodobnie rozpocznie się jeszcze przed przekształceniem, o którym mowa powyżej, albo po tym momencie.

Wnioskodawca wyklucza jednocześnie prowadzenie najmu okazjonalnego, tj. na kilka nocy. Mieszkanie będzie wynajmowane na czas określony (na okresy co najmniej kilkumiesięczne – w szczególności Mieszkanie nie będzie wynajmowane na doby), z możliwością wypowiedzenia umowy przy zaistnieniu określonych w umowie okoliczności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w sytuacji wynajmowania poszczególnych pokoi Mieszkania odrębnym najemcom, Wnioskodawca zachowa możliwość opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof?
2.  Czy Wnioskodawca może prowadzić 10 letnią amortyzację Mieszkania (w oparciu o przepisy art. 22j ust. 1 pkt 3 updof) wprowadzonego do środków trwałych, a rozpoznawane w ten sposób odpisy amortyzacyjne zaliczać do kosztów uzyskania przychodów (zgodnie z art. 22 ust. 8 updof) uzyskiwanych z najmu?
3.  Czy poniesione nakłady na remont Mieszkania, jak i zakup mebli, akcesoriów i wyposażenia, a także sprzętów AGD, oraz poniesione koszty kredytu, jak i odsetki od kredytu opłacone przed wprowadzeniem Mieszkania do ewidencji środków trwałych zwiększą wartość początkową środka trwałego?
4.  Czy fakt wynajmowania Mieszkania, a także dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, wpływa na stosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 upof w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości po okresie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie pytania pierwszego. Wniosek w zakresie pozostałych pytań jest przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Zdaniem Wnioskodawcy, (w zakresie pytania oznaczonego nr 1) nawet w sytuacji wynajmowania poszczególnych pokoi przez zawieranie odrębnych umów najmu z odrębnymi najemcami Wnioskodawca zachowa możliwość opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.

Zgodnie z przepisami art. 9 ust. 1 i 2 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 – 25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Ustawodawca w ramach art. 10 ust. 1 ww. ustawy wskazuje źródła przychodów, wśród których znajdują się m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) oraz najem, podnajem. dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Z powyższego wynika, że przychody z najmu wyróżnione zostały jako odrębne źródło przychodów, niemniej jednak dotyczy to wyłącznie przychodów uzyskiwanych poza prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą w zakresie najmu. Przychody z najmu w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej uregulowane zostały w przepisie art. 14 ust. 2 pkt 11 updof. W związku z tym, jeśli podatnik uzyskuje tego typu przychody w ramach wykonywanej przez siebie działalności zaliczy je do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz fakt, że Wnioskodawca dysponować będzie tylko jedną nieruchomością przeznaczoną pod wynajem, przychody z tego tytułu będą kwalifikowane jako osiągnięte z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof. Nie ma przy tym znaczenia to czy Wnioskodawca wynajmie całą nieruchomość jednemu podmiotowi, czy wynajmie jej poszczególne pokoje odrębnym najemcom.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  prowadzona jest w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Ponadto w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki ze wskazanej regulacji, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa i opisany we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro, jak wskazał Wnioskodawca, przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie lub ewentualnie pokoje w tym mieszkaniu, a czynności związane z zawieraniem umów najmu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, to przyjąć należy, że najem lokalu mieszkalnego (pokoi w lokalu mieszkalnym) nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do kwalifikowania przychodów uzyskanych z tego najmu do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem i dzierżawa, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.