Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-51/14-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-17
Teza: Czy w zaistniałej sytuacji Wnioskodawczyni może traktować dokument „Cesji” jak udokumentowane koszty nabycia ww. nieruchomości i uwzględnić kwotę 117.850 zł jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy odsetki od kredytu udzielonego na nabycie nieruchomości, naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości, można uwzględnić jako koszt nabycia ww. nieruchomości i uwzględnić kwotę 30.385,35 zł jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym ad osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cesja; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2014 r. (data wpływu 24 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży mieszkania – **jest:**

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zakwalifikowania do kosztów nabycia kosztów wynikających z umowy cesji,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej zakwalifikowanie do kosztów uzyskania przychodu odsetek od kredytu.

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży mieszkania.

We wniosku przedstawiono następujące stany faktyczne.

Stan faktyczny Nr 1.

Dnia 9 maja 2006 roku w Biurze Nieruchomości Nieruchomości sporządzono „Umowę zobowiązującą” zwanej Cesją pomiędzy: E. T. (imiona rodziców W. i H.), zwanej w umowie „Cedentem” a Wnioskodawczynią – M. T. (imiona rodziców J., Z., adres zamieszkania, zwanej w umowie „Cesjonariuszem”. Przedmiotem niniejszej umowy jest zobowiązanie do dokonania cesji praw do lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. B. Zgodnie z Aneksem Nr 1 z dnia 21 czerwca 2006 r. do Umowy Zobowiązującej: Cesjonariusz oświadcza, że tytułem przeniesienia praw związanych z podpisaniem Umowy przedwstępnej oraz aneksów, o których mowa w § 1 dokona zapłaty na rzecz Cedenta kwoty 117.850 zł (słownie sto siedemnaście tysięcy osiemset pięćdziesiąt złotych 00/100). Zatem, aby dokonać zakupu lokalu mieszkalnego w budynku przy od Inwestora spółki J. Wnioskodawczyni musiała zapłacić Pani T. za przeniesienie praw. Na ww. nieruchomość został zawarty akt notarialny z dnia 5 czerwca 2008 r. a odpłatnego zbycia tego mieszkania Wnioskodawczyni dokonała aktem notarialnym z dnia 23 maja 2013 r. Wnioskodawczyni mieszkała w tym mieszkaniu od 2006 roku sama, a następnie ze swoim synem – odkąd się urodził (jest matką samotnie wychowującą dziecko) do dnia sprzedaży. Niestety Wnioskodawczyni wraz z synem nie byli w tym mieszkaniu zameldowani. Czyli, nie może mieć zastosowania ulga meldunkowa. Akt notarialny został podpisany dopiero w roku 2008 w związku z tym nie minął okres 5 lat pomiędzy datą kupna i sprzedaży, więc Wnioskodawczyni musi rozliczyć się z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z tym należy stosować zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), ale w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., gdyż wynika to z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316). Czyli podstawę obliczenia podatku, czyli dochód, w takiej sytuacji ustala się na podstawie art. 30e ust. 2 ustawy o pdf, a więc jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości ustalonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Stan faktyczny Nr 2.

Dnia 23 czerwca 2006 r. podpisano cesję trójstronną pomiędzy: J. – zwanej w umowie „Sprzedającym”, Panią E. T. i Panem I. T. – zwanymi dalej „Cedentem” oraz Wnioskodawczynią zwanej dalej „Cesjonariuszem”. W wyniku przeniesienia praw i obowiązków dotyczących nabycia nieruchomości przy ul B. wystawiono fakturę na kwotę 200.650 zł. Aby dokonać tej płatności Wnioskodawczyni musiała zaciągnąć kredyt hipoteczny. Koszt kredytu stanowiły też odsetki. Odsetki zostały uwzględnione w „Zaświadczeniu z Banku o wysokości spłat odsetek od kredytu hipotecznego”. Odsetki stanowią kwotę: 30.385,35 zł – stanowią sumę kwot wyliczoną przez bank w każdym roku spłacania kredytu naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości. Czyli za okres 7 lat od 2006 r. do 2013 r. Wyliczenie jest następujące od roku 2013 do 2006.

901,17 + 3.005,14 + 3.222,65 + 3.081,43 + 3.877,60 + 7.316,94 + 6.958,55 + 2.021,87= 30.385,35 zł.

Te odsetki od kredytu udzielonego na nabycie nieruchomości, naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości, Wnioskodawczyni chciałaby uwzględnić jako koszt nabycia ww. nieruchomości i uwzględnić kwotę 30.385,35 zł jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w zaistniałej sytuacji Wnioskodawczyni może traktować dokument „Cesji” jako udokumentowane koszty nabycia ww. nieruchomości i uwzględnić kwotę 117.850 zł jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy odsetki od kredytu udzielonego na nabycie nieruchomości, naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości, można uwzględnić jako koszt nabycia ww. nieruchomości i uwzględnić kwotę 30.385,35 zł jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym ad osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni,

Ad. 1) Aby dokonać zakupu lokalu mieszkalnego w budynku od Inwestora spółki J.W. C. Wnioskodawczyni musiała zapłacić Pani T za przeniesienie praw. W innym przypadku nie można było na tym etapie nabyć tej nieruchomości. Dokument cesji powinien stanowić udokumentowane koszty nabycia przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu w tym przypadku należy uwzględnić kwotę 117.850 zł jako koszty nabycia. Ustawodawca określił sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości poprzez odwołanie się do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o pdf, a więc poprzez wskazanie, że koszty te stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Pojęcie „kosztów nabycia” nie powinno być zawężane do ceny nieruchomości ustalonej w akcie notarialnym i należy wziąć pod uwagę inne umowy ustalone przez strony transakcji czyli dodatkowe kwoty zapłacone, aby doszło do nabycia. Gdyby taka była intencja ustawodawcy, to zapewne inna byłaby treść art. 22 ust. 6c ww. ustawy o pdf. Dowodem na to jest sposób określenia przez ustawodawcę przychodu ze zbycia nieruchomości. Z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy o pdf wynika bowiem jasno, że chodzi o przychód ustalony zgodnie z art. 19 tej ustawy, a więc jest to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ad. 2) Aby dokonać zakupu lokalu mieszkalnego w budynku od inwestora Spółki J. Wnioskodawczyni musiała zapłacić fakturę na kwotę 200.650 zł. Aby dokonać tej płatnośc.uchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojęcie „kosztów nabycia” nie powinno być zawężane do ceny nieruchomości ustalonej przez strony transakcji i rzeczywiście zapłaconej. Gdyby taka była intencja ustawodawcy, to zapewne inna byłaby treść art. 22 ust. 6c ustawy o pdf. Dowodem na to jest sposób określenia przez ustawodawcę przychodu ze zbycia nieruchomości. Z treści art. 30e ust. 2 ustawy o pdf wynika bowiem jasno, że chodzi o przychód ustalony zgodnie z art. 19 tej ustawy, a więc jest to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Należy zatem przyjąć, że pod pojęciem „kosztów nabycia nieruchomości” należy uznawać każdy uzasadniony wydatek poniesiony na nabycie nieruchomości, a w tym oczywiście cenę zapłaconą za nieruchomość, wynikającą z umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Cena nabycia nieruchomości jest tylko jednym z elementów kosztu nabycia. Skoro środki na wcześniejsze nabycie nieruchomości uzyskałam poprzez zaciągnięcie kredytu bankowego, a kosztem tego kredytu są odsetki, to odsetki od kredytu udzielonego na nabycie nieruchomości, naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości, są jednocześnie kosztem nabycia nieruchomości. Dla Wnioskodawczyni, czyli podatnika kupującego nieruchomość za środki finansowe uzyskane z banku, odsetki od kredytu, to dodatkowy, konieczny, wydatek ponoszony w celu nabycia nieruchomości, a w dalszej perspektywie w celu osiągnięcia przychodu ze zbycia nieruchomości. Nie ma znaczenia, że odsetki od kredytu mają pośredni związek z osiąganym przychodem ze zbycia nieruchomości, bowiem wydatkiem o charakterze bezpośrednim jest właściwie cena nabycia, a przecież ustawodawca nie zawęził kosztów nabycia jedynie do ceny nabycia. Stanowisko takie znalazło wyraz w orzeczeniach wojewódzkich sądów administracyjnych. Orzeczenie Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 listopada 2012 r. Ponadto (zob. wyrok WSA we Wrocławiu z 28 października 2010 r., I SA/Wr 801/10, wyrok WSA w Łodzi z 20 stycznia 2011 r., I SA/Łd 1272/10, wyrok WSA w Gliwicach z 26 października 2011 r., I SA/Gl 385/11 i wyrok WSA w Bydgoszczy z 28 września 2011 r.f I SA/Bd 534/11, wszystkie wyroki dostępne w bazie CBOSA). Stanowisko takie zostało też zaakceptowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 października 2012 r., II FSK 343/11 (dostępnym w bazie CBOSA). Wyrok ten został wydany na skutek wniesienia skargi kasacyjnej przez Dyrektora Izby Skarbowej w P., działającego z upoważnienia Ministra \[\`(...)\`\], od wskazanego wyżej wyroku WSA we Wrocławiu, sygn. I SA/Wr 801/10. Kwestią sporną w tej sprawie nie było zaliczenie do kosztów nabycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem kredytu, ale wydatków poniesionych już po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a konkretnie wydatku poniesionego na przewalutowanie kredytu w celu jego całkowitej spłaty oraz zapłaty prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.

Na tle przedstawionych stanów faktycznych, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 23 czerwca 2006 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę cesji praw do nabycia lokalu mieszkalnego poprzedzoną umową cesji z dnia 9 maja 2006 r. Za przeniesienie praw do lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni została zobowiązana na rzecz Cedenta kwotę 117.850 zł oraz na rzecz Sprzedającego 200.650 zl. Aktem notarialnym z dnia 5 czerwca 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła ww. mieszkanie, które sprzedała w dniu 23 maja 2013 r.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Skutkiem zawarcia umowy cesji praw jest zmiana podmiotowa stron stosunku prawnego. Oznacza to, że na podstawie tejże umowy, wierzyciel (cedent) przenosi odpłatnie, bądź nie, swoje prawa i obowiązki wynikające z określonego stosunku umownego, na rzecz innej osoby (cesjonariusza). Co do zasady cesja nie wymaga ani zgody, ani udziału dłużnika, chyba że, co innego wynika z zawartej z nim umowy.

Cesja nie ma wpływu na ,,treść i kształt” stosunku umownego, który powstał na skutek zawarcia umowy z developerem lub spółdzielnią mieszkaniową, gdyż prawa i obowiązki wynikające z tej umowy pozostają bez zmian. Zawierając taką transakcję, sprzedający odsprzedaje więc wynikające z zawartej przez niego umowy prawo do przeniesienia na jego rzecz własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w następstwie czego uprawnionym do żądania zawarcia takiej umowy staje się kupujący.

Wobec powyższego należy uznać, że nabycie mieszkania nastąpiło z dniem podpisania aktu notarialnego, tj. 5 czerwiec 2008 r. Dokonując zatem oceny skutków prawnych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2008 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn., zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przy tym, pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego.

W przedstawionym stanie faktycznym, nabycie w drodze cesji prawa do lokalu mieszkalnego uprawniało Wnioskodawczynię do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że wydatki na ten cel związane były z nabyciem przedmiotowego ograniczonego prawa rzeczowego, dlatego też uznać należy, że mieszczą się one w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji stanowią koszty uzyskania przychodu, o których mowa w tym przepisie.

Tym samym w tej części stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

W stanie faktycznym, Wnioskodawczyni wskazała, że, aby dokonać płatności wynikającej z umowy cesji, musiała zaciągnąć kredyt hipoteczny. Koszt kredytu stanowiły także odsetki od tego kredytu w kwocie 30.385,35 zł. Kwota ta stanowi sumę kwot wyliczoną przez Bank w każdym roku spłacania kredytu naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości, czyli za okres 7 lat od 2006 do 2013 roku. Ww. odsetki Wnioskodawczyni chciałaby uwzględnić jako koszt nabycia ww. nieruchomości i ująć kwotę 30.385,35 zł jako koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz nakłady poczynione w trakcie jej posiadania.

W konsekwencji, koszty związane z zaciągnięciem kredytu, w postaci odsetek na sfinansowanie zakupu nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z jej odpłatnego zbycia. Są to bowiem wyłącznie wydatki na pozyskanie środków pieniężnych na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz wyżej przytoczone przepisy prawa wskazać należy, że brak jest podstaw do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Podkreślić bowiem należy, że są to wydatki związane wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych na ten cel.

Za taką wykładnią przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przemawia to, że stanowi on odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zatem powinien on być interpretowany ściśle.

W konsekwencji odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie wpływają na ustalenie podstawy obliczenia podatku, o której mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Nie mógł odnieść się do dokumentów załączonych do wniosku. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawione we wniosku stany faktyczne różnią się od stanów faktycznych występujących w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałych stanów faktycznych.

W odniesieniu do przywołanych przez Wnioskodawczynię wyroków Sądu dotyczą konkretnych spraw podatnika osądzonych w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.