Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.368.2018.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-07
Teza: opodatkowania przychodów z najmu
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-podatek od nieruchomości; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2018 r. (data wpływu 27 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości, którą zamierza, jako osoba fizyczna, wydzierżawić osobie prawnej na czas określony - 14 lat, z możliwością przedłużenia na dalsze okresy, nie dłużej jednak w sumie niż - 30 lat. Jest podatnikiem zryczałtowanego podatku z tytułu uzyskiwania przychodu z najmu oraz podatnikiem VAT. Na dzierżawionym gruncie dzierżawca wybuduje budynek handlowy. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a grunty wchodzące w skład wydzierżawionej nieruchomości sklasyfikowane są w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę wymagane jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Uzyskanie takiej decyzji wiąże się z obowiązkiem płacenia należności i opłat rocznych za odrolnienie. Z tytułu oddania nieruchomości w dzierżawę, Wnioskodawczyni będzie wystawiać refaktury dotyczące podatku od nieruchomości oraz dotyczące należności i opłat rocznych związanych z wyłączeniem z produkcji użytków rolnych, które płatne będą przez czas określony w decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Z umowy dzierżawy będzie wynikało, że dzierżawca oprócz czynszu za dzierżawę zobowiązany jest do ponoszenia wydatków podatku od nieruchomości w zakresie gruntu oraz budynków i budowli oraz do ponoszenia wszelkich wymaganych należności oraz opłat rocznych określonych decyzją zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy jeżeli, zgodnie z zawartą umową dzierżawy, dzierżawca zobowiązany jest do ponoszenia wydatków za podatek od nieruchomości na podstawie wystawionych przez Wnioskodawczynię refaktur, to należności te stanowią przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym?
2.  Czy jeżeli, zgodnie z zawartą umową dzierżawy, dzierżawca zobowiązany jest do ponoszenia opłat związanych z odrolnieniem działki na podstawie wystawionych przez Wnioskodawczynię refaktur, to należności te stanowią przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń pieniężnych i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z przytoczonych przepisów ww. ustaw wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu i dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, czy wydzierżawiającego i tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego. Składnikiem przychodu osiąganego przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (takie jak: podatek od nieruchomości, opłaty związane z odrolnieniem działki, opłaty za gaz, prąd, wodę), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak i również nie powoduje przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni uważa, że zarówno należności związane z podatkiem od nieruchomości, jak i opłaty związane z odrolnieniem działki – do których ponoszenia zobowiązany będzie zgodnie z umową dzierżawy - dzierżawca – nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego. Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy, jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z użytkowaniem działki nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości, którą zamierza, jako osoba fizyczna, wydzierżawić osobie prawnej na czas określony 14 lat z możliwością przedłużenia na dalsze okresy, nie dłużej jednak w sumie niż 30 lat. Jest podatnikiem zryczałtowanego podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z tytułu uzyskiwania przychodu z najmu. Na dzierżawionym gruncie dzierżawca wybuduje budynek handlowy. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a grunty wchodzące w skład wydzierżawionej nieruchomości sklasyfikowane są w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę wymagane jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Uzyskanie takiej decyzji wiąże się z obowiązkiem płacenia należności i opłat rocznych za odrolnienie. Z tytułu oddania nieruchomości w dzierżawę Wnioskodawczyni będzie wystawiać refaktury dotyczące podatku od nieruchomości oraz dotyczące należności i opłat rocznych związanych z wyłączeniem z produkcji użytków rolnych, które płatne będą przez czas określony w decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Z umowy dzierżawy będzie wynikało, że dzierżawca oprócz czynszu za dzierżawę zobowiązany jest do ponoszenia wydatków podatku od nieruchomości w zakresie gruntu oraz budynków i budowli oraz do ponoszenia wszelkich wymaganych należności oraz opłat rocznych określonych decyzją zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego należy uznać, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości oraz opłat związanych z odrolnieniem gruntu, do których ponoszenia zobowiązany jest – zgodnie z zawartą umową dzierżawy – dzierżawca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. W związku z tym, otrzymanie od dzierżawcy kwoty zapłaconego przez Wnioskodawczynię ww. opłat, nie powoduje dla Niej powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.