Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1374/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-03-22
Teza: Kto zobowiązany jest do rozliczenia wnioskodawcy względem podatku dochodowego z tytułu najmu jeżeli zarząd nad nieruchomością sprawuje ustanowiony postanowieniem Sądu zarządca sądowy?
Słowa kluczowe: najem; przychód; zarząd
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 22 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie:

*   rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości oddanej w zarząd – **jest prawidłowe,**
*   uprawnienia do otrzymania dywidendy od zarządcy sądowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości oddanej w zarząd oraz uprawnienia do otrzymania dywidendy od zarządcy sądowego.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 16 lutego 2011r. Znak: IBPP2/415-1112/10/ASz i IBPB II/2/415-1374/10/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez uiszczenie dodatkowej opłaty oraz uzupełnienia braków formalnych w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnienia nie dokonano, więc uiszczona opłata w wysokości 40 zł została zaliczona na poczet stanu faktycznego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem i byłym zarządcą nieruchomości, na której postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 07 lipca 2010r. ustanowiony zastał nowy tymczasowy zarząd sądowy na mocy art. 634 i 635 § 2, 3 Kodeksu postępowania cywilnego celem zabezpieczenia spadku na nieruchomości będącej współwłasnością w ułamkowych częściach wielu współwłaścicieli. Zabezpieczenia dokonano z urzędu dla ułamkowej części masy spadkowej nieobjętej jeszcze przez spadkobierców.

Na wskazanej nieruchomości do dnia 31 października 2010r. (pomimo wcześniejszego już ustanowienia zarządcy sądowego) w wyniku jednoosobowo prowadzonej działalności gospodarczej wnioskodawca wynajmował nieruchomość wspólną na rzecz innych podmiotów gospodarczych (kontrahentów i kupców świadczących handel i drobne usługi) na podstawie umów wystawianych stałym (całotygodniowym) kontrahentom i paragonów fiskalnych dla kupców przyjeżdżających w dni targowe. Zgodnie z zapisami umowy na rzecz tych podmiotów wnioskodawca świadczył usługi związane z utrzymaniem porządku, ochroną, utrzymaniem infrastruktury nieruchomości itp. Kupcom (kontrahentom) wnioskodawca wystawiał comiesięczne faktury VAT z opisem: za teren i usługi.

Z uwagi na to, że wnioskodawca korzystał z części nieruchomości pozostałych współwłaścicieli do prowadzenia wspomnianej wyżej działalności gospodarczej, wnioskodawca podpisał umowy ze współwłaścicielami, którzy mieli określone udziały w nieruchomości zapisane w księdze wieczystej. Na podstawie umów wnioskodawca płacił współwłaścicielom opłatę za nieruchomość wspólną (czynsz w relacji do posiadanego ułamkowego udziału w nieruchomości). Niektórzy ze współwłaścicieli będący podatnikami VAT wystawiali faktury VAT. Każdy ze współwłaścicieli indywidualnie rozliczał się z otrzymanych czynszów (opłat za nieruchomość) względem podatku dochodowego. Czynsze płacone współwłaścicielom księgowane były jako koszta działalności gospodarczej wnioskodawcy. Pozostała część dochodu uzyskanego z tak prowadzonej działalności gospodarczej (ewentualne potencjalne czynsze na rzecz współwłaścicieli, którzy ich nie otrzymywali gdyż nie mieli określonego udziału w księdze wieczystej) za zgodą większości współwłaścicieli inwestowana była we wskazaną nieruchomość wspólną. Sposób takiego rozliczenia na nieruchomości wspólnej zanegował we wskazanym postanowieniu Sąd stanowiąc, że „w toku prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej składniki majątku (środki inwestowane w nieruchomość – dopisek wnioskodawcy) wypływały z masy spadkowej na rzecz jednego ze współwłaścicieli (tj. na rzecz wnioskodawcy) doprowadzając do zubożenia masy spadkowej".

Z chwilą faktycznego przejęcia nieruchomości dnia 01 listopada 2010r. ustanowiony nowy zarządca sądowy w sporządzonych przez siebie aneksach do umów (podpisanych pomiędzy wnioskodawcą a kontrahentami) w miejsce wnioskodawcy, tj. osoby dotychczas prowadzącej działalność gospodarczą związaną z wyjmowaniem nieruchomości wspólnej, wpisał „Współwłaściciele Nieruchomości przy ulicy (\`(...)\`) Zarządca Sądowy K. Natomiast na wystawianych przez siebie fakturach VAT i paragonach fiskalnych jako podmiot sprzedający, nowy zarządca wpisał: „Współwłaściciele Nieruchomości przy ulicy (\`(...)\`) Zarządca Sądowy K. i swój osobisty NIP Zarządcy Nieruchomości. Podatek VAT ze względu na miejsce zgłoszenia działalności gospodarczej nowego zarządcy rozliczony zostaje w Urzędzie Skarbowym w K. nie jak dotychczas w M.

Wnioskodawca zaznacza, że współwłaściciele nieruchomości przez ustanowionego nowego zarządcę tymczasowego nie zostali zorganizowani w jakąkolwiek strukturę (podmiot gospodarczy) pozwalającą jej nadać nowy NIP bądź przypisać własny rachunek bankowy. Wnioskodawca wskazuje także, że przejęcie kontrahentów odbyło się wyłącznie na podstawie aneksów do umów, których nowy zarządca sądowy nie kazał wnioskodawcy wypowiedzieć. Nowy zarządca sądowy jest osobą prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą związaną z zarządzaniem ponad 70 różnymi nieruchomościami. Z posiadanych na chwilę obecną informacji wnioskodawca wie, że dla ww. nieruchomość, której jest współwłaścicielem, (na współwłaścicieli ww. nieruchomości) założone jest osobne konto bankowe zarządcy nieruchomości i zapewne prowadzona jest osobna książka przychodów i rozchodów. Nie zmienia to jednak faktu, że działalność zarządcy na ww. nieruchomości prowadzona jest w ramach jednej i tej samej działalności gospodarczej obejmującej zarządzanie wszystkimi pozostałymi 70 różnymi nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy jako współwłaściciel nieruchomości wnioskodawca ma prawo do otrzymywania dywidendy, od zarządcy sądowego, skoro nie jest podmiotem wynajmującym nieruchomość (świadczącym usługi na nieruchomości)?
2.  Czy ustanowiony zarządca w świetle przedstawionej sytuacji faktycznej uprawniony jest do pobierania i rozliczania całego przychodu z nieruchomości?
3.  Kto zobowiązany jest do rozliczenia wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli względem podatku dochodowego w określonej sytuacji faktycznej?

Zdaniem wnioskodawcy wystawianie faktur przez zarządcę w opisany powyżej sposób (osobisty NIP zarządcy z jednoczesnym wskazaniem współwłaścicieli jako strony) jest niejako wejściem w kompetencje właściciela nieruchomości, do czego nie upoważnia zarządcy postanowienie Sądu. Zdaniem wnioskodawcy, w związku z niepowołaniem podmiotu gospodarczego organizującego wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, należało taki podmiot stworzyć np. w postaci wspólnoty, bądź spółki nadać mu odrębny NIP i dopiero wówczas występować w jego imieniu jako osoba reprezentująca stronę umowy i sprzedawca na fakturze.

Zdaniem wnioskodawcy istnieją dwa sposoby regulacji wzajemnych zobowiązań tymczasowego zarządcy sądowego ustanowionego dla zabezpieczenia spadku oraz współwłaścicieli nieruchomości.

1.  Sposób pierwszy - zdaniem wnioskodawcy w omawianej sytuacji faktycznej niewłaściwy, niezgodny z postanowieniem Sądu. Zarządca nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem nieruchomości wspólnej, bądź prowadzi najem bez działalności gospodarczej. Stroną umów zarówno z dostawcami mediów, jak i z najemcami jest wyłącznie zarządca sądowy z nadania Sądu. Cały przychód jest przychodem zarządcy sądowego, który musi się z niego rozliczyć np. na podstawie art. 940 KPC, natomiast ewentualne pożytki dla współwłaścicieli mogą być im przekazane wyłącznie na podstawie podpisanych z nimi umów, np. w formie comiesięcznego czynszu, opłaty za nieruchomość. Niemniej na fakturach i paragonach fiskalnych konsekwentnie jako podmiot sprzedający (wynajmujący nieruchomość) kontrahentom, kupcom pojawia się wyłącznie zarządca sądowy z osobistym, własnym NIP-em. W znacznym stopniu niewłaściwość takiego rozwiązania podkreślił w swoim postanowieniu z dnia 07 lipca 2010r. Sąd Rejonowy.
2.  Sposób drugi – zdaniem wnioskodawcy prawidłowy. Zarządca powołuje nowy podmiot gospodarczy (spółkę, wspólnotę) organizującą wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i współwłaściciele są stroną umów reprezentowani przez zarządcę sądowego. Na umowach, fakturach, paragonach fiskalnych jako podmiot sprzedający pojawia się nowy podmiot gospodarczy: spółka, bądź wspólnota współwłaścicieli z własnym NIP-em, posiadająca własne konto bankowe. Przychód, koszta i dochód są przypisane współwłaścicielom, a zarządca odpowiada za zebranie przychodu i rozliczenie dochodu na rzecz współwłaścicieli np. w formie miesięcznej dywidendy. Jako współwłaściciel wnioskodawca ma prawo do dywidendy, samodzielnie się rozlicza wobec podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości oddanej w zarząd. Ocena stanowiska w zakresie ustalenia prawidłowego sposobu zarządu nieruchomością została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu. Niniejsza interpretacja nie dotyczy również podatku od towarów i usług w zakresie wskazania osoby zobowiązanej do rozliczenia wnioskodawcy z tytułu podatku VAT – w tej materii wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. W świetle bowiem art. 940 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) na zarządcy ciąży obowiązek ponoszenia z uzyskiwanych dochodów wydatków związanych z poddaną zarządowi rzeczą. W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nie traci prawa własności swego majątku, lecz jedynie jest zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach.

Okoliczność ta nie pozbawia właściciela statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu jest bowiem właściciel nieruchomości a nie osoba zarządzająca majątkiem.

W świetle powyższego, pomimo że właściciel nieruchomości traci zarząd i prawo do rozporządzania majątkiem, nie traci prawa własności i w dalszym ciągu jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu świadczenia najmu nieruchomości.

Z wniosku wynika, iż wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości. Zarząd nad nieruchomością na mocy postanowienia Sądu Rejonowego sprawuje zarządca sądowy. Nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności jest wynajmowana na podstawie aneksów do umów zawartych uprzednio przez wnioskodawcę.

Przechodząc na grunt przepisów prawa podatkowego należy zaznaczyć, iż zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2010r. opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów ustawodawca w sposób enumeratywny wyszczególnił w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony m.in. najem.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy zatem stwierdzić, iż przychód z tytułu najmu nieruchomości powstanie dla wnioskodawcy z dniem wypłaty lub pozostawienia do dyspozycji wnioskodawcy środków pieniężnych przez zarządcę sądowego. Wnioskodawca jest zobowiązany samodzielnie rozliczyć uzyskany przychód z tytułu najmu i opodatkować go podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wypłacany wnioskodawcy przychód nie stanowi natomiast dywidendy pozyskiwanej od zarządcy, lecz jest wyłącznie przychodem z najmu. Dywidenda w świetle prawa zarówno handlowego jak i podatkowego to udział w zysku wypracowanym przez spółki kapitałowe prawa handlowego (spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością i spółkę akcyjną). Dywidendą nie będzie zatem wypłacana współwłaścicielom przez zarządcę nadwyżka przychodu z czynszów nad wydatkami.

Fakt wykonywania czynności związanych z zarządem nieruchomości przez zarządcę sądowego nie zwalnia wnioskodawcy z obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego nadal pozostaje wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości i na nim ciąży obowiązek składania deklaracji podatkowych.

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy zgodnie z którym wnioskodawca winien samodzielnie rozliczać się wobec podatku dochodowego od osób fizycznych należało uznać za prawidłowe, nieprawidłowym jest natomiast stwierdzenie jakoby wnioskodawca miał prawo do dywidendy od zarządcy.

Do wniosku dołączono plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Z tej przyczyny treść załączonych do wniosku dokumentów nie podlegała analizie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli wynajmowanej nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.