Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.826.2021.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-08
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1 i nr 2, podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2, prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe
===================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1 i nr 2 – **jest nieprawidłowe**,

\- podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 – **jest nieprawidłowe**,

\- prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2 – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

17 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1 i nr 2, podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 2 marca 2022 r. (wpływ 2 marca 2022 r.) oraz z 7 marca 2022 r. (wpływ 7 marca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani JM

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan JS

### Opis zdarzenia przyszłego

JS i JM (dalej: Wnioskodawcy) są współwłaścicielami we współwłasności małżeńskiej działek oznaczonych numerami 1 i 2 objętych księgą wieczystą (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość). Księga Wieczysta obejmuje więcej działek, ale przedmiotem transakcji będą tylko działki wskazane powyżej. Na działce nr 1 znajduje się sieć wodociągowa i sieć teletechniczna. Zostały one wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych.

Wnioskodawcy Nieruchomość dostali w darowiźnie w roku 1993.

Dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy (Uchwała Rady Gminy z dnia 29 maja 2000 r.) (dalej: mpzp). Zgodnie z mpzp Nieruchomość oznaczona jest symbolem 6.22 AG – aktywizacja gospodarcza, z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów. Zgodnie z ustaleniami ogólnymi mpzp „Na terenach przeznaczonych na cele aktywizacji gospodarczej ustala się prawo, zagospodarowania terenu, i lokalizowania obiektów oraz urządzeń związanych z wszelką działalnością gospodarczą (w tym przeznaczonych na cele usług, handlu, gastronomii, rzemiosła, działalnością wytwórczą, produkcyjną, bazy, magazyny itp.) o ile szczegółowe ustalenia dla danego terenu nie precyzują dokładnie rodzaju działalności. Na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, należy określić rodzaj i wielkość przewidywanej działalności, podać dane, charakteryzujące jej wpływ na środowisko i uzyskać wymagane uzgodnienia w zakresie ochrony sanitarnej, ochrony środowiska i inne zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dla inwestycji szkodliwych lub mogących pogorszyć stan dla środowiska należy opracować ocenę oddziaływania na środowisko w myśl odrębnych przepisów”.

Działka jest wykorzystywana do celów rolniczych, na własne potrzeby (pasza dla zwierząt).

Obecnie Wnioskodawcy planują sprzedać Nieruchomość. W tym celu Wnioskodawcy zawarli w dniu 14 czerwca 2019 r. umowę przedwstępną kupna sprzedaży z Spółką z o. o. (dalej: Kupujący). Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

b) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) – w ustalonym terminie;

c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innym nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

d) Wnioskodawcy uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do przedmiotu Umowy;

e) oświadczenia Wnioskodawców zawarte w Umowie przedwstępnej będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Wnioskodawcy powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej;

f) obowiązujący dla przedmiotu Umowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą z dnia 29 maja 2000 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy w zakresie, dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (\`(...)\`) zostanie zmieniony w zakresie pozwalającym na zrealizowanie Inwestorowi planowanej inwestycji (na chwilę sporządzenia rozpatrywanego wniosku Wnioskodawcy, ani Kupujący nie planują dokonywania zmian w mpzp);

g) Kupujący nabędzie od Gminy, Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3 o powierzchni 1,1200 ha (\`(...)\`).

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Wnioskodawcy udzielili na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

a) przed wszystkim organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego mpzp), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. Nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt a);

c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów;

d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Wnioskodawcy udzielili także Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Dalszy Pełnomocnik (ustanowiony przez Pełnomocnika) na podstawie ww. pełnomocnictwa wystąpił o wydanie decyzji środowiskowej i podpisanie umowy na dostarczenie energii elektrycznej, a także planuje wystąpić o pozwolenie na budowę i pozostałe media. Dodatkowo analizowana jest konieczność usunięcia kolizji z energetyczną linią napowietrzną średniego napięcia poprzez jej skablowanie.

Dodatkowo Wnioskodawcy oświadczają, że:

1\. Nabywca zgłosił się sam.

2\. Nie zajmują się obrotem nieruchomościami.

3\. Nie prowadzili działalności gospodarczej i nie są czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

4\. Ok. roku 2000 sprzedali jedną nieruchomość rolną, niezabudowaną, nabytą w spadku. Przyczyną sprzedaży była niska jakość ziem i brak korzyści z jej posiadania oraz pozyskanie środków pieniężnych.

5\. Posiadają 5 działek rolnych, niezabudowanych, które zamierzają w bliżej nieokreślonej przyszłości sprzedać.

6\. Wszelkie działania (w tym udzielenie pełnomocnictwa) dokonywane były na żądanie Kupującego.

7\. Działka nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Dodatkowo Wnioskodawcy posiadają samoistnie fragment działki o nieustalonym właścicielu. Obecnie kompletowane są dokumenty do rozpoczęcia procedury zasiedzenia tej nieruchomości (dalej: Nieruchomość 2) na rzecz Wnioskodawców. Po uzyskaniu własności Wnioskodawcy również planują sprzedaż tej nieruchomości na rzecz Kupującego. W związku z tym, że w chwili obecnej Wnioskodawcy nie są właścicielami Nieruchomości 2, nie były zawierane żadne umowy, ani udzielane pełnomocnictwa. Nieruchomość 2 rozdziela Nieruchomość na 2 części i Kupujący w celu przeprowadzenia inwestycji musi również zostać właścicielem Nieruchomości 2. Jedyną możliwością nabycia Nieruchomości 2 przez Kupującego jest w pierwszej kolejności zasiedzenie jej przez Wnioskodawców.

Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalność gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana, czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów rozpatrywanego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Analogicznie Kupujący zamierza postąpić z Nieruchomością 2.

Uzupełnili Państwo wniosek 2 marca 2022 r. oraz 7 marca 2022 r. o następujące informacje:

1\. Nieruchomość 2, to fragment działki oznaczonej numerem 4 (jest to podłużna działka, której fragmenty są w posiadaniu ok. 10 posiadaczy).

2\. Działka nr 2 oraz fragment działki o nieustalonym właścicielu, zwanej we wniosku Nieruchomość 2, która zostanie nabyta w ramach decyzji Sądu w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia działki, stanowi teren niezabudowany.

3\. Nieruchomość 2 oraz działka 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z tym planem oznaczone są one symbolem – 6.22 AG – aktywizacja gospodarcza z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów. Zgodnie z ustaleniami ogólnymi planu „Na terenach przeznaczonych na cele aktywizacji gospodarczej ustala się prawo zagospodarowania terenu i lokalizowania obiektów oraz urządzeń związanych z wszelką działalnością gospodarczą (w tym przeznaczonych na cele usług, handlu, gastronomii, rzemiosła, działalność wytwórczą produkcyjną, bazy, magazyny itp.) o ile szczegółowe ustalenia dla danego terenu nie precyzują dokładnie rodzaju działalności". Nie będzie dla tego terenu wydana decyzja o warunkach zabudowy.

4\. W odpowiedzi na pytanie o treści: ,,jeżeli działka nr 2 i/lub Nieruchomość 2 są działkami zabudowanymi budynkami/budowlami stanowiącymi własność Sprzedających to proszę wskazać, jakie to są budynki/budowle wraz ze wskazanie, na której dokładnie działce się znajdują (…)”, wskazali Państwo, że związku z odpowiedzią na pytanie nr 2 nie ma konieczności udzielania odpowiedzi na to pytanie.

5\. Przez działki będące przedmiotem wniosku nie przechodzi linia energetyczna. Informacja o analizie koniczności usunięcia kolizji z energetyczną linią napowietrzną średniego napięcia, poprzez jej skablowanie dotyczy całej planowanej inwestycji, na którą składa się zakup też działek sąsiednich.

6\. Nabycie fragmentu działki, z mocy prawa przez zasiedzenie (Nieruchomości 2), zostanie wykonane w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

7\. W związku z nabyciem Nieruchomości 2 nie będzie przysługiwało żadnemu Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Podstawową przyczyną będzie brak otrzymania faktury z wykazaną kwotą podatku.

8\. Działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomość 2, przez cały okres ich posiadania przez obydwu Sprzedających były i są wykorzystywane wyłącznie do celów rolniczych.

9\. Obydwoje Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi.

10\. Działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2, były, są i będą wykorzystywane przez Sprzedających w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ww. ustawy (produkcja roślinna), jednakże nie będą one w żaden sposób z żadną dostawą towarów, czy świadczeniem usług (czynnościami podlegającymi opodatkowaniu). Płody rolne wykorzystywane były dla własnych potrzeb.

11\. Działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2 nigdy nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku.

12\. Sprzedający nie prowadzili w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu, ani nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości.

13\. Sprzedający nie będą udostępniali Nieruchomość 2 po jej nabyciu osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

14\. W związku ze sprzedażą Nieruchomości 2 nie została zawarta Umowa Przedwstępna.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3\. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 i nr 2 – czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionych przez Wnioskodawców?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. i 2 Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż przez Nich Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

3\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Wnioskodawców.

Uzasadnienie.

Ad. 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (dalej: ustawa o VAT), podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE.

W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z dnia 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z dnia 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z dnia 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z dnia 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co – w tym przypadku – skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Podejmowane przez Wnioskodawców działania, nie wskazują, że skala ich aktywność w celu zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażują środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy, czy usługodawcy). Wskazać należy, iż Wnioskodawcy dostali Nieruchomość w darowiźnie i są jej właścicielami od kilku lat. Od początku posiadania działek Wnioskodawcy nie wykonywali żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania jak profesjonalista. W szczególności nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartość Nieruchomość. Wnioskodawcy nie mieli w planach również sprzedawać Nieruchomość. To Kupujący sam do nich dotarł.

O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa, czy zgody na dysponowanie nieruchomością. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja, Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać uznane, za działanie jak profesjonalista udzielenie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie Nieruchomością podmiotowi, który zamierza przeprowadzić inwestycję w celu umożliwienia uzyskania odpowiednich zgód i pozwoleń. Wszystkie te działania mają służyć w ogóle możliwości sprzedaży Nieruchomość, a nie zwiększeniu ich wartość, czy też w jakikolwiek sposób byłyby związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań. Innymi słowy, są to działania "warunkujące” sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku. Naturalnym jest bowiem, że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji, pozwoleń, itp. Kupujący może zrezygnować z zakupu działek. Działania nie mogą zostać uznane za działania jak podejmowane przez profesjonalistę, czy też za wskazujące na ich „zawodowy” charakter. Trudno za „profesjonalne działanie” uznać bierne oczekiwanie na zgłoszenie się chętnego do nabycia działki, czy udzielenia mu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Wnioskodawców) dokumentów niezbędnych mu do celów, dla których zamierza nabyć te działki.

Dodatkowo, wskazać również należy, że transakcji ma podlegać tylko Nieruchomość, a nie wszystkie działki objęte księgą wieczystą. To również wskazuje na to, że przedmiotem transakcji ma być Nieruchomość, którą zainteresowany jest Kupujący, a Wnioskodawcy nie zachowują się "jak profesjonaliści”, dążący do sprzedaży wszystkich posiadanych przez siebie działek.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonują Oni zarządu majątkiem osobistym, nie angażują środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a zatem nie działają Oni w charakterze podatników podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 2.

Również, w przypadku Nieruchomości 2 Wnioskodawcy nie podejmują żadnych działań służących zwiększeniu wartości tej Nieruchomości, ani nie angażują środków, ,,jak profesjonalista”. Zasiedzenie tej Nieruchomości warunkuje nabycie przez Kupującego Nieruchomości. W związku przeprowadzenie procedury zasiedzenia przez Wnioskodawców jest jedyną możliwością, aby Kupujący mógł Kupić Nieruchomość, Nieruchomość 2, nieruchomości sąsiadujące i przeprowadzić inwestycję. W związku z tym zasiedzenie Nieruchomości 2 oraz jej sprzedaż dokonywana będzie w ramach zarządzania majątkiem osobistym, a zatem Wnioskodawcy nie działają w charakterze podatnika podatku VAT.

Ad 3.

Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podarku należnego o kwotę podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalność opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

\- podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1 i nr 2 – **jest nieprawidłowe**,

\- podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 2 – **jest nieprawidłowe**,

\- prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2 – **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży działek nr 1 i nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są współwłaścicielami we współwłasności małżeńskiej działek oznaczonych numerami 1 i 2 objętych księgą wieczystą. Księga wieczysta obejmuje więcej działek, ale przedmiotem transakcji będą tylko działki wskazane powyżej. Na działce nr 1 znajduje się sieć wodociągowa i sieć teletechniczna. Zostały one wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Wnioskodawcy Nieruchomość dostali w darowiźnie w roku 1993. Dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy. Zgodnie z mpzp Nieruchomość oznaczona jest symbolem 6.22 AG – aktywizacja gospodarczą, z przeznaczeniem pod .zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów. Zgodnie z ustaleniami ogólnymi mpzp „Na terenach przeznaczonych na cele aktywizacji gospodarczej ustala się prawo, zagospodarowania terenu, i lokalizowania obiektów oraz urządzeń związanych z wszelką działalnością gospodarczą (w tym przeznaczonych na cele usług, handlu, gastronomii, rzemiosła, działalnością wytwórczą, produkcyjną, bazy, magazyny itp.) o ile szczegółowe ustalenia dla danego terenu nie precyzują dokładnie rodzaju działalności. Na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, należy określić rodzaj i wielkość przewidywanej działalności, podać dane, charakteryzujące jej wpływ na środowisko i uzyskać wymagane uzgodnienia w zakresie ochrony sanitarnej, ochrony środowiska i inne zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dla inwestycji szkodliwych lub mogących pogorszyć stan dla środowiska należy opracować ocenę oddziaływania na środowisko w myśl odrębnych przepisów”.

Działka jest wykorzystywana do celów rolniczych, na własne potrzeby (pasza dla zwierząt).

Obecnie Wnioskodawcy planują sprzedać Nieruchomość. W tym celu Wnioskodawcy zawarli w dniu 14 czerwca 2019 r. umowę przedwstępną kupna sprzedaży z Spółką z o. o. (dalej: Kupujący). Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

b) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) – w ustalonym terminie;

c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innym nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

d) Wnioskodawcy uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do przedmiotu Umowy;

e) oświadczenia Wnioskodawców zawarte w Umowie przedwstępnej będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Wnioskodawcy powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej;

f) obowiązujący dla przedmiotu Umowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą z dnia 29 maja 2000 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy w zakresie, dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (\`(...)\`) zostanie zmieniony w zakresie pozwalającym na zrealizowanie Inwestorowi planowanej inwestycji (na chwilę sporządzenia rozpatrywanego wniosku Wnioskodawcy, ani Kupujący nie planują dokonywania zmian w mpzp);

g) Kupujący nabędzie od Gminy, Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3 o powierzchni 1,1200 ha (\`(...)\`).

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Wnioskodawcy udzielili na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

a) przed wszystkim organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego mpzp), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowaną przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. Nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt a);

c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów;

d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Wnioskodawcy udzielili także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Dalszy Pełnomocnik (ustanowiony przez Pełnomocnika) na podstawie ww. pełnomocnictwa wystąpił o wydanie decyzji środowiskowej i podpisanie umowy na dostarczenie energii elektrycznej, a także planuje wystąpić o pozwolenie na budowę i pozostałe media. Dodatkowo analizowana jest konieczność usunięcia kolizji z energetyczną linią napowietrzną średniego napięcia poprzez jej skablowanie.

Ponadto Nieruchomość 2, to fragment działki oznaczonej numerem 4 (jest to podłużna działka, której fragmenty są w posiadaniu ok. 10 posiadaczy).

Działka nr 2 oraz fragment działki o nieustalonym właścicielu, zwanej we wniosku Nieruchomość 2, która zostanie nabyta w ramach decyzji Sądu w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia działki, stanowi teren niezabudowany.

Nieruchomość 2 oraz działka nr 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z tym planem oznaczone są one symbolem – 6.22 AG – aktywizacja gospodarcza z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów. Zgodnie z ustaleniami ogólnymi planu „Na terenach przeznaczonych na cele aktywizacji gospodarczej ustala się prawo zagospodarowania terenu i lokalizowania obiektów oraz urządzeń związanych z wszelką działalnością gospodarczą (w tym przeznaczonych na cele usług, handlu, gastronomii, rzemiosła, działalność wytwórczą produkcyjną, bazy, magazyny itp.) o ile szczegółowe ustalenia dla danego terenu nie precyzują dokładnie rodzaju działalności”. Nie będzie dla tego terenu wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Przez działki będące przedmiotem wniosku nie przechodzi linia energetyczna. Informacja o analizie koniczności usunięcia kolizji z energetyczną linią napowietrzną średniego napięcia poprzez jej skablowanie dotyczy całej planowanej inwestycji, na którą składa się zakup też działek sąsiednich.

Nabycie fragmentu działki, z mocy prawa przez zasiedzenie (Nieruchomości 2), zostanie wykonane w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z nabyciem Nieruchomości 2 nie będzie przysługiwało żadnemu Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Podstawową przyczyną będzie brak otrzymania faktury z wykazaną kwotą podatku.

Działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomość 2, przez cały okres ich posiadania przez obydwu Sprzedających były i są wykorzystywane wyłącznie do celów rolniczych.

Obydwoje Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi.

Działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2, były, są i będą wykorzystywane przez Sprzedających w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ww. ustawy (produkcja roślinna), jednakże nie będą one w żaden sposób z żadną dostawą towarów, czy świadczeniem usług (czynnościami podlegającymi opodatkowaniu). Płody rolne wykorzystywane były dla własnych potrzeb.

Działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomość 2 nigdy nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku.

Sprzedający nie prowadzili w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu, ani nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości.

Sprzedający nie będą udostępniali Nieruchomość 2 po jej nabyciu osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości 2 nie została zawarta Umowa Przedwstępna.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr 1 i nr 2, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedających. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających prawa współwłasności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele Nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa współwłasności działki nr 1 i nr 2, Sprzedający nie korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiadają prawo własności Nieruchomości, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa współwłasności działki nr 1 i nr 2, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Sprzedających. Zatem, sprzedaż prawa współwłasności działek nr 1 i nr 2 nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa współwłasności działek nr 1 i nr 2, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1 znajduje się sieć wodociągowa i sieć teletechniczna. Zostały one wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Przez działki będące przedmiotem wniosku nie przechodzi linia energetyczna. Informacja o analizie koniczności usunięcia kolizji z energetyczną linią napowietrzną średniego napięcia poprzez jej skablowanie dotyczy całej planowanej inwestycji, na którą składa się zakup też działek sąsiednich. Ponadto działki nr 1 i nr 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz oznaczone są symbolem 6.22 AG – aktywizacja gospodarcza z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów.

Treść wniosku wskazuje, że na działce nr 1 znajduje się sieć wodociągowa i sieć teletechniczna. Sprzedający nie są właścicielami sieci wodociągowej i teletechnicznej. Właścicielami są przedsiębiorstwa przesyłowe.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach części infrastruktury linii energetycznej, sieci wodociągowej i sieci teletechnicznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce nr 1 naniesienia wymienione we wniosku nie są własnością Sprzedających, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc w przypadku planowanej dostawy Nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie działka (grunt), a więc elementy infrastruktury technicznej (ww. naniesienia) nie mogą być uwzględnione przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość (działki nr 1 i nr 2) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że grunty te przeznaczone są pod zabudowę. Tym samym, Nieruchomość stanowi grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa działek nr 1 i nr 2 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W niniejszej sprawie warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży działek nr 1 i nr 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione. Działki nr 1 i nr 2 – jak wynika z okoliczności sprawy – nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto nabycie ww. działek nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT, gdyż Sprzedający dostali je w darowiźnie. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że Sprzedający mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie mieli takiego prawa.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających prawa współwłasności działek nr 1 i nr 2, nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie są spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż przez Sprzedających prawa współwłasności działek nr 1 i nr 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i nr 2) przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za nieprawidłowe.

Ponadto, wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający posiadają samoistnie fragment działki o nieustalonym właścicielu – Nieruchomość 2. Obecnie kompletowane są dokumenty do rozpoczęcia procedury zasiedzenia Nieruchomości 2 na rzecz Wnioskodawców. Po uzyskaniu własności Wnioskodawcy również planują sprzedaż tej nieruchomości na rzecz Kupującego. W związku z tym, że w chwili obecnej Wnioskodawcy nie są właścicielami Nieruchomości 2, nie były zawierane żadne umowy, ani udzielane pełnomocnictwa. Nieruchomość 2 rozdziela Nieruchomość na 2 części i Kupujący w celu przeprowadzenia inwestycji musi również zostać właścicielem Nieruchomości 2. Jedyną możliwością nabycia Nieruchomości 2 przez Kupującego jest w pierwszej kolejności zasiedzenie jej przez Wnioskodawców. Ponadto, Nieruchomość 2, to fragment działki oznaczonej numerem 4 (jest to podłużna działka, której fragmenty są w posiadaniu ok. 10 posiadaczy) i stanowi teren niezabudowany. Nieruchomość 2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z tym planem oznaczone są one symbolem – 6.22 AG – aktywizacja gospodarcza z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów.

Z powyższego opisu sprawy jednoznacznie wynika, że celem przeprowadzonej przez Wnioskodawców procedury zasiedzenia Nieruchomości 2 jest jej dalsza sprzedaż na rzecz Kupującego. Powodzenie całej inwestycji uwarunkowane jest nabyciem przez Kupującego Nieruchomości 2. W związku z tym, Nieruchomość i Nieruchomość 2 sprzedawana będzie jako jedna całość, która interesuje Nabywcę. Aktywność podejmowana przez Wnioskodawców (za pośrednictwem Kupującego) rozciąga się więc na całość przedmiotu transakcji – transakcja sprzedaży Nieruchomości i Nieruchomości 2 ma więc jednolity charakter.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości 2 nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży Nieruchomości 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W przedmiotowej sprawie nie będzie spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz oznaczona jest jako 6.21 AG – aktywizacja gospodarcza z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów. Tym samym, Nieruchomość 2 stanowi grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nabycie Nieruchomości 2 będzie miało miejsce w formie zasiedzenia jej przez Sprzedających. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie będzie objęta tym podatkiem.

W związku z powyższym sprzedaż przez Sprzedających prawa własności Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości 2 przez Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać je za nieprawidłowe.

Odnośnie natomiast kwestii prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działki nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomość 2, jak wskazał Zainteresowany, będą wykorzystywane przez Kupującego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, wskazać należy, że skoro dostawa działek nr 1 i nr 2 oraz Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał ww. działki do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący może zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

**Podsumowując, Kupujący ma prawo od odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.**

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).