Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.284.2021.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-02
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 26 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.), uzupełnionym 19 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 26 października 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. **podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.**

**Wniosek uzupełniono 19 listopada 2021 r.**

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Przedmiot składanego wniosku.

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) planuje nabycie od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) części nieruchomości obejmujących budynki biurowe z częścią handlowo-usługową oraz budynek hotelowo-usługowy, położone w W. wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest do 16 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy nie mogą wykluczyć późniejszego przeprowadzenia transakcji – w takim przypadku transakcja będzie przeprowadzona nie później niż do czerwca 2022 r.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis nieruchomości.

Transakcja obejmować będzie sprzedaż:

\- udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (…) stanowiącej działki ewidencyjne o numerach (…) oraz (…) dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt 1”) (dalej: „Udział w Gruncie 1”),

\- udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (…) stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (…) dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt 2”) (dalej: „Udział w Gruncie 2”)

w dalszej części niniejszego wniosku, Grunt 1 i Grunt 2 będą dalej, łącznie nazywane „Gruntem”,

oraz

\- udziału w prawie własności posadowionych na Gruncie i stanowiących odrębne nieruchomości (i) dwóch budynków biurowo-usługowych (dalej: „Budynki B i C”), (ii) budynku hotelowo-usługowego (dalej: „Budynek A”), (iii) zdefiniowanych poniżej Budowli oraz (iv) zdefiniowanych poniżej Urządzeń Budowlanych określaną dalej łącznie jako „Udział w Nieruchomości” (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynków B i C oraz powierzchni Budynku A oraz części Budowli, wynikającym z Umowy quoad usum (zdefiniowanej poniżej); oraz

\- inne składniki majątkowe określone w punkcie (iv) poniżej.

Sprzedający jest obecnie wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntu 1, użytkownikiem wieczystym Gruntu 2 oraz właścicielem Budynków B i C, Budynku A, Budowli (zdefiniowane poniżej) oraz Urządzeń Budowlanych (zdefiniowane poniżej).

Udział w Gruncie 1, Udział w Gruncie 2, Budynki B i C, Budynek A, Budowle (zdefiniowane poniżej) oraz Urządzenia Budowlane (zdefiniowane poniżej) będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość”.

W chwili obecnej prowadzone jest postępowanie administracyjne w zakresie podziału Gruntu, którego celem jest:

\- podział działki o numerze ewidencyjnym (…) na dwie działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (numeracja działek, które powstaną na skutek podziału może ulec zmianie i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału działki nr (…)); oraz

\- podział działki o numerze ewidencyjnym (…) na dwie działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (numeracja działek, które powstaną na skutek podziału może ulec zmianie i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału działki nr (…)).

W wyniku ww. podziału na ww. nowe działki wchodzące w skład Gruntu 1 i odpowiednio Gruntu 2, Budynki B i C będą posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych o planowanych numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz (…), z kolei Budynek A będzie posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (z zastrzeżeniem, że numery działek ewidencyjnych powstałych po podziale mogą ulec zmianie). Na moment składania niniejszego wniosku Zainteresowani nie są w stanie określić, czy w dniu zawarcia planowanej Transakcji ww. postępowanie w zakresie podziału Gruntu zostanie zakończone. Jeśli przedmiotowe postępowanie będzie jednak zakończone i nastąpi podział działek, o których mowa powyżej, w takim przypadku Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości położonych w W. przy ul. (…), obejmujących:

\- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz (…);

\- prawo własności posadowionych na działkach o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz (…) Budynków B i C oraz Budowli (zdefiniowanych poniżej) i Urządzeń Budowlanych (zdefiniowanych poniżej);

\- udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…); oraz

\- udział w prawie własności posadowionego na działkach nr (…) oraz (…) Budynku A (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części powierzchni w Budynku A wynikającym z Umowy quoad usum – zdefiniowanej poniżej).

Budynki B i C jak również Budynek A są sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego\[1\] – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkami B i C oraz Budynkiem A. Budynki B i C, jak również Budynek A, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr (…) z 10 lipca 2020 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Oprócz Budynków B i C oraz Budynku A, przedmiotem Transakcji, będą również następujące budowle (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym udział w prawie własności tychże budowli będzie przedmiotem planowanej Transakcji:

\- drogi i chodniki;

\- wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne;

\- lampy zewnętrzne; oraz

\- część przejścia podziemnego\[2\]

dalej łącznie jako „Budowle”.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków B i C oraz Budynku A – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków B i C oraz Budynku A, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach B i C oraz Budynku A (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Oprócz Budowli opisanych powyżej, przedmiotem Transakcji, są również urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które nie znajdują się w granicach Gruntu, a stanowią własność Sprzedającego:

\- Przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku A, Budynków B i C; oraz

\- Przyłącza wodociągowe do Budynku A, Budynków B i C.

(łącznie jako „Urządzenia Budowlane”).

Przyłącze teletechniczne do Budynku C nie znajduje się w granicach Gruntu i stanowi ono własność Sprzedającego. Sprzedający jest obecnie w trakcie procedury przekazania przyłącza teletechnicznego do majątku przedsiębiorcy przesyłowego. Jeżeli procedura przeniesienia własności tego przyłącza na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego zostanie zakończona przed Transakcją, przyłącze teletechniczne nie będzie stanowiło przedmiotu Transakcji. Jednakże, jeżeli procedura ta nie zostanie ukończona przed Transakcją, przyłącze teletechniczne będzie stanowiło przedmiot Transakcji, i będzie ono wchodziło w skład definicji „Urządzeń Budowlanych”.

Zewnętrzne przyłącza ciepłownicze służące Budynkowi A oraz Budynkom B i C również nie znajdują się w granicach Gruntu, stanowią one własność gestora sieci mediów, a nie Sprzedającego, w związku z czym nie będą one przedmiotem Transakcji.

Na Nieruchomości znajdują się również obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie Nieruchomość.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (patrz powyżej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ stanowią one własność właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości (tj. Grunt, Budynki B i C, Budynek A oraz Budowle) i Urządzenia Budowlane nie są ujęte jako środki trwałe, a są zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycje w nieruchomości”. Z kolei dla celów podatkowych Sprzedający przyjął poszczególne składniki wytworzone w toku procesu inwestycyjnego jako odrębne środki trwałe.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji inwestycji w zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków. Sprzedający zrealizował inwestycję (wzniesienie oraz komercjalizacja) Budynków B i C oraz Budynku A (zwanych (…)). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Sprzedającego są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Przedmiot Transakcji, opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością należącą do międzynarodowej grupy kapitałowej (…), będącej (…). Kupujący prowadzi działalność m.in. w zakresie (…). Po nabyciu opisanego we wniosku Udziału w Nieruchomości, Kupujący zamierza (i) wykorzystywać część Nieruchomości na własne potrzeby (część Nieruchomości na dzień złożenia niniejszego wniosku, na moment Transakcji jak również po Transakcji jest i będzie wykorzystywana przez Kupującego na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z zasadami Ustawy o VAT) (ii) rozszerzyć zakres swojej działalności i prowadzić również działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się w Budynkach B i C oraz Budynku A, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie przedmiotu Transakcji nastąpi zatem wyłącznie w celu obecnie już prowadzonej działalności (określonej powyżej) jak również rozszerzenia prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej o wynajem powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania przedmiotu Transakcji ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wchodzących obecnie w skład Gruntu) stanowiących działki ewidencyjne o numerach:

\- (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w W. przy ul. (…) i (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w W. przy ul. (…), o łącznym obszarze wynoszącym 5.252 m2, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…); oraz

\- (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w W. przy ul. (…), o obszarze wynoszącym 4.705 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…);

na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z 27 grudnia 2013 r.

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast została dla nich wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (decyzja z 3 kwietnia 2012 r. nr (…)) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z funkcjami handlowo-usługowymi i garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

Biorąc pod uwagę, że: (i) ww. działki nie były zabudowane i był prowadzony na nich proces inwestycyjny (budowlany) i (ii) znajdujące się wówczas na działkach naniesienia nie stanowiły budowli ani budynków w rozumieniu Prawa Budowlanego, transakcja nabycia ww. działek przez Sprzedającego stanowiła w istocie dla celów VAT dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający rozpoczął proces realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych (kompleks biurowy, z częścią hotelową oraz funkcjami handlowo-usługowymi zwany jako (…)).

Jak już wcześniej wspomniano, Budynki B i C, jak również Budynek A, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr (…) z 10 lipca 2020 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jednocześnie w roku 2018 zawarto pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynkach B i C i Budynku A. Począwszy od sierpnia 2020 r. – rozpoczęto przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu. W ocenie Wnioskodawcy nastąpiło wówczas pierwsze zasiedlenie Budynków B i C, jak również Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych. Na moment złożenia niniejszego wniosku, jak i na moment Transakcji, część powierzchni w Budynkach B i C, jak również w Budynku A, może nie zostać jeszcze w pełni wydana najemcy/najemcom w ramach zawartych umów najmu, czy też może w ogóle nie być objęta żadną umową najmu.

Po oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynków B i C, Budynku A, lub jakichkolwiek Budowli czy też Urządzeń Budowlanych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

(iv) Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz Gruntu 2, udziału w prawie własności posadowionych na Gruncie 1 i Gruncie 2 i stanowiących odrębne nieruchomości Budynków B i C, Budynku A, Budowli i Urządzeń Budowlanych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynków B i C oraz powierzchni Budynku A oraz części Urządzeń Budowlanych lub Budowli wynikającym z Umowy quoad usum (zdefiniowanej poniżej)\[3\] oraz w związku z przedmiotową sprzedażą, przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego następujących elementów:

1) ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków B i C (w tym ruchomości związanych z funkcjonowaniem pomieszczeń w Budynkach B i C wynajmowanych na podstawie Umów Najmu), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego;

2) praw i obowiązków z umów najmu oraz dzierżawy dotyczących powierzchni Budynków B i C, a także praw i obowiązków z umów najmu dotyczących części powierzchni Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja) („Umowy Najmu”);

3) praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

4) autorskich praw majątkowych do dokumentacji technicznej obejmującej m.in. projekt budowlany Budynków B i C (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

5) gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do wybranych nabywanych składników majątkowych;

6) praw i obowiązków w odniesieniu do systemów i oprogramowania zainstalowanych w Budynków B i C, w tym ewentualnych licencji lub sublicencji;

7) prawa ochronnego do słownego znaku towarowego (…) oraz prawa ochronnego i praw autorskich do słowno-graficznego znaku towarowego (…);

8) prawa do korzystania i używania domen internetowych dotyczących Budynków B i C oraz wszelkich praw i obowiązków wynikających z ich rejestracji.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji, nastąpi przekazanie Kupującemu:

1) oryginałów wszystkich Umów Najmu dotyczących powierzchni w Budynkach B i C (w tym miejsc parkingowych i pomieszczeń magazynowych), a także oryginałów umów najmu dotyczących części powierzchni w Budynku A oddanej do wyłącznego korzystania dla Kupującego, a także wszystkich dokumentów dotyczących zabezpieczeń tych umów najmu, protokołów przekazania dotyczących wynajmowanych pomieszczeń;

2) dokumentacji prawnej i technicznej związanej z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

3) dokumentacji niezbędnej do dalszej eksploatacji Budynków B i C oraz części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego i rozliczenia kosztów operacyjnych z najemcami Budynków B i C oraz części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego; oraz

4) projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej dla Budynków B i C i Budowli obsługujących Budynki B i C (w łącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz (w zakresie jakim będzie to miało zastosowanie) projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego.

W ramach Transakcji nie dojdzie z kolei do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

\- praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynków B i C. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Budynków B i C zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Budynków B i C w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). W zakresie w jakim umowy serwisowe/umowy o dostawę mediów dotyczą całego kompleksu (…) (a więc nie tylko Budynków B i C) zasadniczo zostaną rozwiązane na dzień transakcji (o ile prawnie i komercyjnie będzie to możliwe), a stosowane umowy serwisowe dotyczące poszczególnych części kompleksu zostaną zawarte przez Sprzedającego i Kupującego jako współwłaścicieli. W efekcie takie umowy serwisowe nie będą przedmiotem Transakcji (tj. nie przejdą z Kupującego na Sprzedającego). Jednocześnie po dokonaniu transakcji Strony mogą dokonywać wzajemnych obciążeń, w zakresie w jakim strona nie będąca stroną danej umowy serwisowej/umowy o dostawę mediów, będzie korzystała z usług/mediów dostarczanych na podstawie takiej umowy w zakresie swoich powierzchni;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

\- dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

\- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie Umów Najmu, przysługujących Sprzedającego w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

\- środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i rękojmi udzielone przez wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

\- Nieruchomość stanowi istotne aktywo Sprzedającego, zaś planowana w ramach Transakcji sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno z głównych źródeł przychodów operacyjnych Sprzedającego.

\- Umowa o zarządzanie nieruchomością w zakresie Budynku B i C zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Sprzedający albo (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Sprzedający.

\- Brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynków B i C oraz części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynków B i C oraz części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego, w szczególności w zakresie zarządzania Budynkami B i C, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

W stosunku do powierzchni Budynków B i C, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji, Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku B i C oraz części miejsc parkingowych w Budynku A przeznaczonych do wyłącznego korzystania dla Kupującego i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Z uwagi na fakt, że (i) Transakcja obejmuje nabycie przez Kupującego od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości oraz (ii) po Transakcji, Sprzedający nadal będzie współużytkownikiem wieczystym pozostałej części (nieobjętej Transakcją) Gruntu oraz współwłaścicielem Budynków B i C i Budynku A oraz Budowli a także Urządzeń Budowlanych (w zakresie nieobjętym Transakcją), Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć umowę o podziale całej nieruchomości (całego kompleksu powszechnie zwanego (…)) do korzystania (dalej: „Umowa quoad usum”).

Umowa quoad usum wskazywać będzie m.in. na wyodrębnienie Wnioskodawcom (jako współwłaścicielom) części nieruchomości, która będzie tylko do ich wyłącznego użytku (to jest między innymi prawo Kupującego do wyłącznego korzystania z Budynków B i C oraz części handlowo-usługowej w Budynku A (z wyłączeniem hotelu i poziomu zero) a także części miejsc parkingowych oraz pomieszczeń magazynowych w garażu podziemnym Budynku A na poziomach od minus (-) 6 do minus (-) 3), jak również będzie ustalać zasady korzystania z części należących do jednego Wnioskodawcy (jako współwłaściciela) przez drugiego Wnioskodawcę (jako drugiego współwłaściciela) w zakresie w jakim będzie to konieczne w związku z istniejącą współwłasnością, a także zasady rozliczenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów _due diligence_ (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

(v) Działalność Kupującego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza (i) wykorzystywać część Nieruchomości (część powierzchni w Budynkach B i C) na własne potrzeby oraz (ii) rozszerzyć zakres swojej działalności i prowadzić również działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się w Budynkach B i C oraz Budynku A, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Budynkami B i C;

2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynków B i C bezpośrednio po Transakcji (nie wykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty);

3) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego;

4) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą żadne zobowiązania Sprzedającego wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów finansowania realizacji inwestycji w postaci Budynków B i C oraz Budynku A;

5) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Budynków B i C oraz części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Budynkami B i C, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Budynków B i C, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Obecnie Kupujący używa już części Budynków B i C, to jest pomieszczeń o powierzchni 21.029,84 m2, na własne potrzeby na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 23 grudnia 2019 r. (z późniejszymi zmianami) i jest w trakcie negocjacji umowy najmu kolejnych pomieszczeń w Budynkach B i C które również zamierza przeznaczyć na cele własnej działalności gospodarczej.

(vi) Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji.

Zgodnie ze strategią i zamierzeniami grupy kapitałowej, do której należy Sprzedający, po Transakcji Sprzedający będzie podejmował działania w zakresie poszukiwania kolejnych najemców dla Budynków B i C, zgodnie z przyjętym w umowie sprzedaży zobowiązaniem do znalezienia takich najemców na rzecz Kupującego, a w przypadku Budynku A Sprzedający będzie poszukiwał nabywcy tej części Nieruchomości. Konsekwentnie, po Transakcji Sprzedający będzie wynajmował powierzchnię w Budynku A do czasu sfinalizowania transakcji obejmującej sprzedaż udziału w Budynku A, na satysfakcjonujących warunkach rynkowych. Niemniej jednak, docelowo, Sprzedający nie planuje czerpania zysków z długoterminowego wynajmu powierzchni hotelowej w Budynku A, która to działalność będzie prowadzona do czasu jego sprzedaży. Po sprzedaży całego kompleksu (…), Sprzedający może zostać zlikwidowany, ponieważ zrealizował projekt, do którego został powołany i jego dalsza działalność nie będzie już konieczna.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

**Zdaniem Zainteresowanych,** planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Kupującego, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Udziału w Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 2 grudnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.842.2021.1.MGO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabycie na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\- udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (…) stanowiącej działki ewidencyjne o numerach (…) oraz (…) dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt 1”) (dalej: „Udział w Gruncie 1”),

\- udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (…) stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (…) dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt 2”) (dalej: „Udział w Gruncie 2”)

oraz

\- udziału w prawie własności posadowionych na Gruncie i stanowiących odrębne nieruchomości (i) dwóch budynków biurowo-usługowych (dalej: „Budynki B i C”), (ii) budynku hotelowo-usługowego (dalej: „Budynek A”), (iii) zdefiniowanych poniżej Budowli oraz (iv) zdefiniowanych poniżej Urządzeń Budowlanych określaną dalej łącznie jako „Udział w Nieruchomości” (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynków B i C oraz powierzchni Budynku A oraz części Budowli, wynikającym z Umowy quoad usum; oraz

\- inne składniki majątkowe.

Oprócz Budynków B i C oraz Budynku A, przedmiotem Transakcji, będą również następujące budowle (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym udział w prawie własności tychże budowli będzie przedmiotem planowanej Transakcji:

\- drogi i chodniki;

\- wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne;

\- lampy zewnętrzne; oraz

\- część przejścia podziemnego

dalej łącznie jako „Budowle”.

Oprócz Budowli opisanych powyżej, przedmiotem Transakcji, są również urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które nie znajdują się w granicach Gruntu, a stanowią własność Sprzedającego:

\- Przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku A, Budynków B i C; oraz

\- Przyłącza wodociągowe do Budynku A, Budynków B i C.

(łącznie jako „Urządzenia Budowlane”).

Przyłącze teletechniczne do Budynku C nie znajduje się w granicach Gruntu i stanowi ono własność Sprzedającego. Sprzedający jest obecnie w trakcie procedury przekazania przyłącza teletechnicznego do majątku przedsiębiorcy przesyłowego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 grudnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.842.2021.1.MGO wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

Mając na względzie przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w stosunku do części Budynków B i C oraz Budynku A, które od sierpnia 2020 r. zostały przekazane najemcom w ramach zawartych umów najmu doszło do pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą Budynku B i C oraz Budynku A upłynie okres krótszy niż 2 lata. Zatem dostawa ww. części Budynków B i C oraz Budynku A nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast w odniesieniu do części Budynków B i C oraz Budynku A, które nie zostaną wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu oraz nie będą objęte żadną umową najmu, nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa tych części Budynków B i C oraz Budynku A nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…)

W związku z powyższym dostawa Budowli, na które składają się drogi i chodniki, wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne, lampy zewnętrzne oraz część przejścia podziemnego nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Również dostawa Urządzeń Budowlanych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. pkt 10 ustawy o VAT.

Należy także zauważyć, że w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji będą znajdujące się na nieruchomości obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie nieruchomość to do ich dostawy nie będzie miał zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje obiektów małej architektury, gdyż obiekty małej architektury nie wpisują się w definicję budynków, budowli lub ich części. (…)

Zatem dla planowanej dostawy budynków i budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych i obiektów małej architektury.

W konsekwencji dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu obejmującego działki (…), z którymi ww. Budynki B i C oraz Budynek A, a także Budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Podsumowując, dostawa udziału w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym planowana dostawa udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **prawidłowe.**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

* * *

\[1\] Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) („Prawo budowlane”).

\[2\] Część przejścia podziemnego znajduje się na Gruncie i łączy Budynek A ze stacją (…). Przejście podziemne stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego i jest własnością Sprzedającego (Sprzedający w związku z kosztami budowy tej części przejścia podziemnego dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego). Pozostała część przejścia podziemnego znajduje się na gruncie należącym do Miasta (…). Budowa przejścia podziemnego łączącego Budynek A ze stacją (…) stanowiła realizację porozumienia zawartego z Miastem (…).

\[3\] W sytuacji, w której przed Transakcją opisane w niniejszym wniosku postępowanie w zakresie podziału Gruntu zostanie zakończone, w ramach Transakcji nastąpi sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz prawa własności posadowionych na działkach o numerach ewidencyjnych (…) Budynków B i C oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz udziału w prawie własności posadowionego na działkach nr (…) Budynku A (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części powierzchni w Budynku A wynikającym z Umowy quoad usum – zdefiniowanej poniżej).