Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.583.2024.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-02
Teza: Uznanie Sp. z o.o. za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz zastosowanie dla tej sprzedaży zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu.
Słowa kluczowe: działki; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; teren-teren budowlany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

12 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania A. Sp. z o.o. za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 4-7 oraz zastosowania dla tej sprzedaży zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 4-7 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 listopada 2024 r. (data wpływu 25 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

B. Spółka komandytowa

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

B. Spółka komandytowa z siedzibą w C. (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Spółka prowadzi działalność w zakresie realizacji inwestycji budowlanych (\`(...)\`).

Spółka planuje nabycie, od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), następujące niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w miejscowości D., gminie D., powiecie D., województwie E.:

*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 1, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,0996 ha (dalej: Nieruchomość 4) - Nieruchomość 4 została nabyta przez ww. Spółkę 5 stycznia 2024 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 2, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,0657 ha (dalej: Nieruchomość 5) - Nieruchomość 5 została nabyta przez ww. Spółkę 10 stycznia 2024 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 3, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,1090 ha (dalej: Nieruchomość 6) - Nieruchomość 6 została nabyta przez ww. Spółkę 10 stycznia 2024 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 4, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,0007 ha (dalej: Nieruchomość 7) - Nieruchomość 7 została nabyta przez ww. Spółkę 10 kwietnia 2024 r.

Ww. Nieruchomości nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Ww. Nieruchomość są gruntami niezabudowanymi, które w ewidencji oznaczone są - jako grunty orne - symbolami RIVb.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nabyła Nieruchomość 4 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 5 stycznia 2014 r. udokumentowanej aktem notarialnym.

Nieruchomość 5 oraz Nieruchomość 6 została nabyta przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na podstawie umowy zamiany zawartej 10 stycznia 2024 r. udokumentowanej aktem notarialnym.

Nieruchomość 7 została nabyta przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na podstawie umowy darowizny zawartej 10 kwietnia 2024 r udokumentowanej aktem notarialnym.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z zamiarem Spółki oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, nabycie przez Spółkę ww. Nieruchomości nastąpi na podstawie:

(a) już zawartej (13 maja 2024 r.) umowy przedwstępnej oraz

(b) przenoszącej własność umowy przyrzeczonej, która zostanie zawarta nie później niż do 14 listopada 2025 r.

Zawarta 13 maja 2024 r. umowa przedwstępna obejmuje zakresem przedmiotowym - poza zbyciem opisanych powyżej Nieruchomości 4-7 - także zbycie trzech innych działek położonych w sąsiedztwie Nieruchomości zbywanych przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, tj.:

*   Niezabudowaną nieruchomość gruntową - własność Pani A. A. (udziałowca A. Sp. z o.o.) - stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 5, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,1956 ha dla której Sąd Rejonowy w D., (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 1);
*   Niezabudowaną nieruchomość gruntową - własność Pani A. A. (udziałowca A. Sp. z o.o.) - stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 6, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,2188 ha dla której Sąd Rejonowy w D., (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 2);
*   Niezabudowaną nieruchomości gruntową - stanowiącą własność Pana C. C. (udziałowca oraz Prezesa Zarządu A. Sp. z o.o.) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 7, z obrębu (\`(...)\`), o obszarze 0,1786 ha dla której Sąd Rejonowy w D., (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 3).

Zawarcie umowy definitywnie przenoszącej własność obwarowane jest szeregiem warunków, m.in.:

a) w ciągu 12 (dwunastu) miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej (13 maja 2024 r.) zostanie wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na budowę obiektu handlowo-usługowego (\`(...)\`) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

b) w ciągu 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej (13 maja 2024 r.) zostanie wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (\`(...)\`) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

c) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (Sprzedająca) dokona odrolnienia przedmiotowych nieruchomości,

\- przy czym Spółce przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z warunków wymienionych w pkt a.-b. powyżej i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Umowa przedwstępna wskazuje ponadto wprost, że celem Spółki jest nabycie wszystkich wskazanych w tej umowie nieruchomości (Nieruchomości 1-7).

Jednocześnie, Spółka (Wnioskodawca) nie zamierza rezygnować z zastrzeżonych i wymienionych w Punktach a.-b. powyżej warunków.

Na podstawie zawartej 13 maja 2024 r. umowy przedwstępnej Zainteresowana niebędącą stroną postępowania wyraziła zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomościami 4-7 na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane) w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o Pozwoleniu na budową oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomościach 4-7.

Zainteresowana wyraziła również zgodę na działanie Spółki wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania przez Spółkę prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej.

W zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowana niebędącą stroną postępowania udzieliła Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomościach 4-7 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Reasumując, do momentu zawarcia umowy definitywnie przenoszącej własność Nieruchomości 4-7 na Spółkę (Zainteresowaną będącą stroną postępowania), obie Nieruchomości nie będą miały statusu nieruchomości rolnych oraz - w przypadku braku rezygnacji przez Spółkę z opisanych powyżej warunków (pkt a.-b. powyżej) - będą objęte decyzjami o warunkach zabudowy oraz o Pozwoleniu na budowę.

W efekcie Spółka dokona nabycia nieruchomości będących terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33) ustawy o podatku od towarów i usług.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

W odpowiedzi na poszczególne pytania wezwania wskazali Państwo następujące informacje.

1\. Jakie Nieruchomości będą przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki (Wnioskodawcy), czy przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki (Wnioskodawcy) będą Nieruchomości 4-7 (odpowiednio działki: 1, 2, 3, 4), czy też przedmiotem sprzedaży będą udziały w tych działkach - w opisie sprawy wskazano w odniesieniu do każdej z Nieruchomości 4-7: „(\`(...)\`) stanowiącej własność spółki pod firmą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów)” - prosimy wyjaśnić pojawiające się niespójności (wskazanie na małżonka spółki) i precyzyjnie wskazać Nieruchomości będące przedmiotem zapytania.

Przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki (Wnioskodawcy), będą Nieruchomości 4-7 (odpowiednio działki 1, 2, 3, 4). Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest właścicielem ww. działek. \[Wskazana przez Organ niespójność wynikała z omyłkowego i bezrefleksyjnego wykorzystania w tym fragmencie wniosku treści wniosku składanego jednocześnie w sprawie zbycia działek należących do udziałowców Spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, tj. Pani A. A. oraz jej małżonka C. C.\]

2\. Kiedy spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła Nieruchomość 4 - we wniosku wskazano 5 stycznia 2024 r. oraz 5 stycznia 2014 r.

Nieruchomość 4 została przez spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyta 5 stycznia 2024 r. Umowa sprzedaży, na podstawie której A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła ww. Nieruchomość została udokumentowana Aktem Notarialnym sporządzonym 5 stycznia 2024 r. - Repertorium A nr (\`(...)\`).

3\. Czy Nieruchomości 4-7 były/są/będą wykorzystywane przez spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Nieruchomości 4-7 nie były, nie są i nie będą (zgodnie z aktualnym zamiarem) wykorzystywane przez spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

4\. Czy spółce A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 4-7?

Nabycie (umowy zamiany, darowizny i sprzedaży) przez A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Nieruchomości 4-7 miało miejsce od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w związku z czym transakcje te (transakcje w wyniku których doszło do nabycia przez A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ww. Nieruchomości) nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i nie wystąpił przy tych transakcjach podatek naliczony.

5\. W jakim zakresie spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzi działalność gospodarczą?

Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzi działalność w zakresie handlu pojazdami samochodowymi.

6\. Czy Nieruchomości 4-7 były/są wykorzystywane przez spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Nieruchomości 4-7 nie były i nie są wykorzystywane przez spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

7\. W jakim celu spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła Nieruchomości 4-7? Czy celem nabycia była odsprzedaż tych Nieruchomości?

Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła Nieruchomości 4-7 w celu inwestycyjnym (jako inwestycja). Zamiarem Spółki było nabycie ww. Nieruchomości a następnie ich odprzedaż.

8\. Czy Nieruchomości 4-7 (udziały w Nieruchomościach 4-7) stanowią składnik przedsiębiorstwa spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością? 

Zakładając, że Wnioskodawca dobrze zrozumiał intencję ww. pytania, odpowiedź jest twierdząca. Nieruchomości 4-7 zostały nabyte przez A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców i, jako takie, stanowią składnik majątkowy przedsiębiorstwa ww. Spółki.

9\. Czy nabyte od A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Nieruchomości 4-7 (udziały w Nieruchomościach 4-7) będą wykorzystywane przez Spółkę (Wnioskodawcę) wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku?

Wnioskodawca (kupujący) zamierza wykorzystywać ww. Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Kupujący zamierza wybudować na ww. Nieruchomościach budynek (\`(...)\`), który następnie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności albo skomercjalizowany (sprzedany).

### Pytania

1) Czy w związku z planowanym zawarciem, przenoszącej własność Nieruchomości 4-7, umowy przyrzeczonej, zrealizowana na podstawie ww. umowy transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, działającą w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i dotycząca Nieruchomości 4-7 mających status terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług?

2) Czy dokonując planowanej transakcji i nabywając - na podstawie przenoszącej własność umowy przyrzeczonej - Nieruchomość 4-7 na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT, Spółka (Wnioskodawca będący stroną postępowania) będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia ww. Nieruchomości oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości nad podatkiem od towarów i usług należnym?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku z 21 listopada 2024 r.)

1\. Zdaniem Spółki (Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, planowana transakcja, która zostanie zrealizowana na podstawie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności Nieruchomości 4-7 będzie podlegała opodatkowaniu jako realizowana przez podatnika (Sprzedająca - Wnioskodawca niebędący stroną postępowania) w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania przewidzianemu w art. 43 ust. 9 ww. ustawy, jako transakcja mająca za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

2\. Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości 4-7 przez Kupującą Spółkę (Zainteresowany będący stroną postępowania) do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupująca Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie

Na podstawie treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie zatem z powyższym należy uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 1:

Nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do rzeczywistego zaistnienia opodatkowania danej czynności wymaganym jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie czynności działał jako podatnik VAT.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT niezbędna jest obiektywna ocena przesłanek, która odróżnia działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenie działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze. W świetle powyższego okoliczności towarzyszące nabyciu i posiadaniu przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, przesądzają o profesjonalnym charakterze czynności podejmowanych przez Zainteresowaną w związku z nabyciem i posiadaniem Nieruchomości, a tym samym skutkuje uznaniem, że działania Zainteresowanej są działaniami podejmowanymi przez podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. 2023.1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Artykuł 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w niniejszej sprawie, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzieliła Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomościach 4-7 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Jej sytuację prawną jako sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności, wykonane na podstawie udzielonego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni Nieruchomości 4-7 będące nadal własnością Zainteresowanej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanej wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności obu Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, wszystkie Nieruchomość są własnością A. Sp. z o.o. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę czyli Spółkę działającą na podstawie umocowania udzielonego przez Sprzedającą. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zmianę okoliczności (stanu) prawnych oraz zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie ich sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż ww. Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Powyższe rozważania dotyczące okoliczności związanych z działaniami, których przedmiotem będą Nieruchomość 4-7, podjętymi przez Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa są istotne także z punktu widzenia odpowiedzi na pytanie o ewentualne zwolnienie z opodatkowania dostawy ww. Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 9 ustawy o VAT. Zgodnie z ww. regulacją, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, dla obszaru, na którym znajdują się Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej (13 maja 2024 r.), dla obu Nieruchomości nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a obie nieruchomości są nieruchomościami o charakterze rolnym oznaczonymi w ewidencji gruntów symbolem RIVb.

Niemniej jednak, biorąc pod uwagę poczynione powyżej rozważania dotyczące momentu dostawy Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku oraz efektów działań podjętych w imieniu Sprzedającego przez Kupującą Spółkę na podstawie udzielonego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa, stwierdzić należy, że w momencie dostawy (zawarcia przyrzeczonej umowy przenoszącej własność) przedmiotem transakcji obejmującej Nieruchomość 4-7 będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 9 ww. ustawy.

Zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność ww. Nieruchomości obwarowane jest bowiem - zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej - warunkiem uzyskania dla ww. Nieruchomości:

a) prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na budowę obiektu handlowo-usługowego (\`(...)\`) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

b) prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (\`(...)\`) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

c) decyzji skutkującej odrolnieniem przedmiotowych Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że - w momencie dokonywania dostawy, Nieruchomości 4, 5, 6 oraz Nieruchomość 7 będą spełniały, przewidziane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przesłanki do uznania ich za tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem do transakcji, której realizacja planowana jest na podstawie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność ww. Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 9 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 2:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Spółka zamierza wykorzystać opisane we wniosku Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji budowlanej obejmującej wzniesienie kompleksu handlowego oraz późniejszej komercjalizacji lokali położonych w tym kompleksie handlowym na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT również na moment transakcji realizowanej na podstawie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka, jako kupujący będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Państwa wątpliwości sprowadzają się między innymi do ustalenia czy w związku z transakcją przenoszącą własność Nieruchomości 4-7 A. Sp. z o.o. będzie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług oraz czy ta transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jako transakcja mająca za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że A. Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka ta zamierza sprzedać Nieruchomości 4-7, tj. niezbudowane nieruchomości gruntowe – odpowiednio działki 1, 2, 3, 4 na rzecz Spółki (B. Spółka komandytowa). Nieruchomości te zostały nabyte przez A. Sp. z o.o. - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców i, jako takie, stanowią składnik majątkowy przedsiębiorstwa ww. Spółki. Spółka A. Sp. z o.o. nabyła Nieruchomości 4-7 w celu inwestycyjnym (jako inwestycja). Zamiarem Spółki było nabycie ww. Nieruchomości a następnie ich odprzedaż.

Zatem mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 4-7 będzie dostawą dokonaną przez podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanym przypadku Nieruchomości 4-7 stanowią składnik majątkowy przedsiębiorstwa Spółki A. Sp. z o.o. oraz zostały nabyte przez tę Spółkę z zamiarem odsprzedaży.

Tym samym należy stwierdzić, że Spółka A. Sp. z o.o. w związku ze sprzedażą Nieruchomości 4-7 będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zaś dostawa tych Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Zwolnienie od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomości 4-7 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, jednym z warunków zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 4-7 jest wydanie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na budowę obiektu handlowo-usługowego (\`(...)\`). Jednocześnie, Spółce przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z tego warunku i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo jego niespełnienia. Przy czym, we wniosku wskazano, że Spółka nie zamierza rezygnować z tego warunku.

Zatem skoro w momencie sprzedaży Nieruchomości 4-7 dla Nieruchomości tych zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, Nieruchomości 4-7 będą stanowić tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa Nieruchomości 4-7 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem z uwagi na fakt, że w rozpatrywanej sprawie nie będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości 4-7 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

We wniosku wskazano, że Nieruchomości 4-7 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez spółkę A. Sp. z o.o. wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Zatem, wobec braku spełnienia jednego z warunków zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla sprzedaży Nieruchomości 4-7 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości 4-7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie uznania A. Sp. z o.o. za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 4-7 oraz zastosowania dla tej sprzedaży zwolnienia od podatku od towarów i usług należało uznać za prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Spółka (B. Spółka komandytowa) będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 4-7 oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka (B. Spółka komandytowa) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomości 4-7 do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Spółka zamierza wybudować na ww. Nieruchomościach budynek (\`(...)\`), który następnie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności albo skomercjalizowany (sprzedany). Jednocześnie, jak ustalono powyżej, sprzedaż Nieruchomości 4-7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zatem mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości 4-7. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabyte przez Spółkę Nieruchomości 4-7 będą służyły czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Spółkę A. Sp. z o.o. w związku ze sprzedażą Nieruchomości 4-7. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 4-7 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazanie przez Państwa w stanowisku w zakresie pytania nr 1 jako podstawy zwolnienia art. 43 ust. 9 ustawy potraktowano jako oczywistą omyłkę i przyjęto, że winien być wskazany art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

B. Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).