Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1149/10-2/ISz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-28
Teza: Zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; faktura-faktura VAT; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 09.11.2010 r. (data wpływu 12.11.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości przez kontrahenta Spółki - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.11.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości przez kontrahenta Spółki.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

M. Sp. z o.o. jest spółką z siedzibą w Polsce (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”). Wnioskodawca zamierza nabyć od M I Spółka z o.o. (dalej: „M” lub „Sprzedający”) nieruchomość składającą się z:

*   lokalu użytkowego (dalej „Lokal”), który stanowi odrębną nieruchomość (objętą odrębną Księgą Wieczystą nr KW ), obejmującego powierzchnię handlowo-usługową, powierzchnię biurową oraz antresolę o łącznej powierzchni użytkowej 10.853,7m2, położonego w budynku znajdującym się w Ł(dalej „Budynek”),
*   udział 30183/100000 w prawie własności gruntu (dalej „Grunt”), na którym zlokalizowany jest Budynek. Grunt obejmuje działki oznaczone następującymi numerami ewidencyjnymi: 8/6, 22/75, 27/8, 27/9, 22/78, 5/5, 5/7 25/4, 22/56, 9/4, 34/27 o łącznej powierzchni 11.0307 hektarów usytuowane w Ł. W rejestrze gruntów i budynków, Grunt jest sklasyfikowany jako „inne tereny zabudowane”. Grunt jest zabudowany budynkiem handlowym (tj. Budynkiem). Wyżej wymienione działki są objęte Księgą Wieczystą nr . Budynek jest położony na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi nr 8/6, 34/27 oraz 5/5. Ponadto na Gruncie znajdują się dwa zbiorniki przeciwpożarowe, oświetlenie zewnętrzne, altana, totemy, parking oraz drogi wewnętrzne (dalej. „Budowle”) wykorzystywane dla potrzeb Budynku.

W dalszej części wniosku Lokal oraz udział w prawie własności Gruntu wraz z Budowlami położonymi na Gruncie będą określone łącznie jako „Nieruchomość”.

Budynek został oddany do użytkowania 13 sierpnia 1999 r. (decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego nr).

Lokal (wraz z udziałem w Gruncie i Budowlach) został nabyły przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 września 2005 r. (akt notarialny nr..). Powyższa transakcja była zwolniona z podatku VAT.

Lokal był wynajmowany najemcom przez Sprzedającego przez ponad dwa lata (w tym w okresie ostatnich dwóch lat). Wydatki na ulepszenie Lokalu i innych Budowli położonych na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, drogi itp.) poniesione przez M wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nieruchomość (z wyjątkiem Gruntu) jest traktowana przez Sprzedającego jako jeden środek trwały dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: CIT). Dlatego też nie można jednoznacznie przypisać wartości wydatków poniesionych na ulepszania do poszczególnych aktywów (Lokalu lub Budowli) wchodzących w skład środka trwałego Sprzedającego.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami (dalej „Kodeks Cywilny”), Nabywca przejmie prawa i obowiązki M wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami (w tym depozytów gotówkowych lub gwarancji bankowych złożonych przez najemców). Ponadto, Nabywca przejmie na podstawie odrębnej umowy ze Sprzedającym, prawa wynikające z zarejestrowanego znaku towarowego , będącego własnością Sprzedającego i związanego z Nieruchomością.

Na Nabywcę nie przejdą zobowiązania wynikające z umów kredytowych zawartych w celu sfinansowania nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Ponadto na Nabywcę nie przejdą m.in.:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących zarządzania ryzykiem zmiany stóp procentowych;
*   prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów o obsługę księgową, prawną i podatkową dotyczących funkcjonowania Budynku;
*   zaległe należności od najemców Lokalu należne Sprzedającemu;
*   środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego w kasie i na rachunkach bankowych;
*   księgi rachunkowe oraz inne dokumenty związane z prowadzaniem przez M przedsiębiorstwa;
*   know-how Sprzedającego związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.

Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług w zakresie bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, dostawcami świadczącymi usługi sprzątania, usługi ochroniarskie itp. zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcę Nieruchomości, tzn., żadna z tych umów nie została zawarta bezpośrednio ze Sprzedającym. Poszczególne usługi związane z Nieruchomością (np. dostawa mediów, usługi porządkowe, usługi ochroniarskie) były dostarczane Sprzedającemu na podstawie Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością. Obecnie obowiązująca Umowa o Zarządzanie Nieruchomością, zawarta przez Sprzedającego zostanie zakończona wraz z dokonaniem planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć z wybraną firmą zarządzającą nieruchomościami nową umowę na zarządzanie Nieruchomością, która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług dotyczących utrzymania Nieruchomości (np. ochroniarskich, mediów itp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W rezultacie planowanej transakcji nie nastąpi przejście żadnych pracowników, ponieważ Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Dodatkowo, przed zawarciem planowanej transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do podjęcia kroków w celu nabycia praw autorskich do projektów architektonicznych Budynku i w przypadku ich nabycia nastąpi przeniesienie praw autorskich na rzecz Wnioskodawcy. Niemniej jednak, z uwagi na określone przeszkody prawne jest możliwe, iż Sprzedający nie nabędzie wspomnianych praw autorskich w związku z tym, nie zostaną one przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej transakcji.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej. Wnioskodawca - będąc zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT - po zakupie Nieruchomości od M będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni w Lokalu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany w tym zakresie - know-how.

Sprzedający Nieruchomość nie planuje likwidacji bezpośrednio po zawarciu planowanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie dotyczące podatku od towarów i usług:

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT według podstawowej stawki obowiązującej na moment zawarcia transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

Ad.1.

Prawo do wyboru opodatkowania VAT transakcji zbycia Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 ustawy o VAT i będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W rezultacie, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT, obowiązującej na moment zawarcia transakcji.

a) Klasyfikacja przedmiotu transakcji, jako czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz nie znajdzie do niej zastosowanie żadne z wyłączeń wskazanych w art. 5 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów (Lokalu wraz z Budowlami i udziału we własności Gruntu, który jest prawnie przypisany do własności Lokalu).

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicje przedsiębiorstwa zawarta w innych ustawach podatkowych w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż - dla celów podatku VAT - pojęcia przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności;

*   oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa,
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z uwagi na fakt, iż w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość wraz z wybranym wyposażeniem oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez M umów związanych z Nieruchomością - zdaniem Wnioskodawcy — nie można uznać, iż elementy te stanowią przedsiębiorstwo M. Przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje, bowiem, przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu Cywilnego. Wynika to z faktu, iż transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Umowę o Zarządzanie Nieruchomością know-how, księgi rachunkowe oraz szereg innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem M.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r., odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku), która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie powołana przez organy podatkowe.

Z interpretacji Ministra Finansów można wnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod najem. Przedsiębiorstwo bowiem, może stanowić budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym – w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer danych wierzytelności ani zobowiązań Sprzedającego. W konsekwencji po dacie przedmiotowej transakcji, w aktywach i pasywach M pozostaną obecne wszelkie należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, a także inne zobowiązania w postaci kredytów/pożyczek (z wyłączeniem kredytów/pożyczek zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości, które zostaną spłacone w dniu sprzedaży). Istotne jest również to, że w związku z powyższą transakcją nie nastąpi przejęcie przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych Sprzedającego, innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z zawartej Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością lub z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych i usług w zakresie doradztwa podatkowego.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo M, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6.10.1995r., sygn.: SA/Gd 1959/94), w których wyrażana jest teza, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia musi, bowiem, stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów M. A mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z określonym wyposażeniem Budynku (w tym kilka środków trwałych, które są ujęte w rejestrze środków trwałych Sprzedającego jako część Budynku, takie jak liczniki wody i prądu, meble kuchenne), depozyty poszczególnych najemców, prawa wynikające z zarejestrowanego znaku towarowego będącego własnością Sprzedającego, związanego z Nieruchomością.

W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji - oprócz wspomnianych powyżej wierzytelności - w rękach Sprzedającego pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. know-how M, jak również wszelkie zaległe należności od najemców z tytułu najmu Lokalu.

Po nabyciu Nieruchomości od M - Wnioskodawca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni Lokalu, przy wykorzystaniu własnych zasobów.

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej transakcji, nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego (wyrok NSA z dnia 4.03.1996 r., sygn.: SA/Lu 475/95), a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: GA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedającego, obejmujące w szczególności Lokal wraz z wybranym wyposażeniem, nie można — zdaniem Wnioskodawcy — uznać, iż (1) jest to zespół elementów, oraz że (2) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby sprzedaż Nieruchomości przez M zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa. Ponadto, działalność gospodarcza polegająca na wynajmie Lokalu, nie stanowi też zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

W szczególności Lokal nie jest finansowo wyodrębniony dla potrzeb rachunkowości zarządczej.

Dodatkowo, nie ma podstaw, aby stwierdzić, że Nieruchomość może być traktowana jako finansowo i organizacyjnie wyodrębniony kompleks aktywów w ramach istniejącego przedsiębiorstwa M (zdaniem Wnioskodawcy byłoby to prawdą w przypadku, gdyby np. Nieruchomość funkcjonowała jako oddzielny oddział przedsiębiorstwa Sprzedającego, co nie ma miejsca w analizowanym przypadku).

Dodatkowo, Nieruchomość przenoszona w ramach przedmiotowej transakcji nie stanowi zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. W szczególności, zespół składników wymaganych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, co winien zawierać także (oprócz lokali i najemców), ważne umowy o zarządzanie nieruchomością umowy dotyczące ochrony, dostawy mediów i odpowiedni know-how. Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług w zakresie bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, umowy o świadczenie usług porządkowych, usług ochroniarskich itp. zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcą Nieruchomości, tzn. żadna z tych umów o świadczenie usług nie została zawarta bezpośrednio przez Sprzedającego. Niemniej jednak, jak już wspomniano, obecna Umowa o Zarządzaniu Nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie zakończona w momencie zawarcia planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć nową umowę z wybraną przez siebie firmą zarządzającą nieruchomościami, która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług w zakresie utrzymania Nieruchomości (np. usług ochroniarskich, mediów itp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości. Ponadto, w ramach planowanej transakcji nie zostanie przeniesiony na Nabywcę know-how Sprzedającego.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa określonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

b) Traktowanie planowanej transakcji dla celów podatku VAT.

Dodatkowo, należy zweryfikować, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze powyższe przepisy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W szczególności Nieruchomość (wraz z udziałem w Gruncie i znajdujących się na nim Budowlach) została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 września 2005 r. (akt notarialny nr ), tj. w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, mimo iż zwolnionej z VAT. Co więcej, przedmiot opodatkowania podatkiem VAT w ramach planowanej transakcji (Lokal) był wynajmowany najemcom od ponad 2 lat (w tym w trakcie ostatnich dwóch lat) w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT, najem powierzchni podlega opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT). W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Budynku (wraz z Budowlami) miało miejsce ponad dwa lata od planowanej transakcji. Ponadto, wydatki poniesione przez M na ulepszenie Lokalu i innych Budowli znajdujących się na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, drogi) wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

W analizowanym stanie faktycznym dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Lokalu wraz z Budowlami upłynęło już ponad dwa lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Nabywca, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, będą oni uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT analizowanych dostaw.

Jednocześnie, Nabywca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało zastosowanie obowiązkowe zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 a Ustawy o VAT (ponieważ transakcja będzie objęta zakresem zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowanie nie wyodrębnia się wartości gruntów. To samo odnosić się będzie do dostawy udziału w gruncie. W świetle powyższego, Grunt będący przedmiotem planowanej transakcji będzie podlegał takiemu samemu traktowaniu podatkowemu jak Budynek i Budowle.

Jeśli jednak sprzedaż udziału w Gruncie nie może być traktowana jako dostawa towarów i skutkować opodatkowaniem VAT jak Budynek i Budowle, należy traktować ją jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie ze wskazanym przepisem pod pojęciem tym należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 cyt. ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcji zbycia”, należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

W niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług stanowiącego, iż przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa / zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, iż przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Należy zauważyć, iż w przepisach dotyczących podatku od towarów i usług brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, wobec czego w tym zakresie należy posłużyć się przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna, mająca za przedmiot przedsiębiorstwo, obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji będzie Nieruchomość (tj. Lokal, Budowle oraz udział w Gruncie), a z mocy prawa na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki wynikające z niektórych umów najmu zawartych przez Spółkę oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy też zobowiązania związane z Nieruchomością. Na nabywcę nie zostaną również przeniesione zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu kredytu.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty kredytu oraz pożyczek czy kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości, w tym m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz biznesowe know-how Spółki wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp.

Reasumując, stwierdzić należy zbycie Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zatem zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą poszczególne składniki majątkowe składające się na Nieruchomość, opodatkowane na zasadach przewidzianych dla dostawy poszczególnych części majątku.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 19 pkt 5 ustawy z 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578) dodano do ustawy art. 146a, zgodnie z którym w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r.:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział obniżenie, w drodze rozporządzenia (art. 146d ustawy VAT), stawek podatku do wysokości: 8%, 5% i 0%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Ze złożonego wniosku wynika, iż w dniu 29.09.2005 r. kontrahent Wnioskodawcy (Sprzedający) nabył przedmiotową Nieruchomość (Lokal, budowle oraz udział w gruncie), transakcja ta była zwolniona z podatku VAT.

Od momentu nabycia Lokal służy wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. stanowi on przedmiot najmu na rzecz osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, iż w stosunku do Lokalu stanowiącego część budynku oraz budowli wykorzystywanych dla potrzeb tego budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem z uwagi na fakt, iż jak wskazano we wniosku - dostawa Nieruchomości będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu, a okres, który upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowego lokalu, będzie dłuższy niż 2 lata, została wypełniona dyspozycja wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dokonywaniu sprzedaży tego lokalu.

W tym miejscu należy przytoczyć przepis art. 43 ust. 10 ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Sprzedający jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to Podatnicy będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 roku, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z kolei z art. 29 ust. 5 ustawy wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Odnosząc treść przepisu art. 29 ust. 5 ustawy do sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić należy, iż wartość udziału w gruncie zwiększy podstawę opodatkowania przedmiotowej transakcji.

Mając ponadto na uwadze brzmienie powołanego powyżej przepisu, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość składającą się z: lokalu użytkowego (dalej „Lokal), udziału 30183/100000 w prawie własności gruntu (dalej „Grunt”), na którym zlokalizowany jest Budynek oraz Budowle.

Zatem, w sytuacji sprzedaży Lokalu i Budowli oraz udział w Gruncie, w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w przypadku gdy strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Tut. Organ informuje, iż w zakresie pytania nr 2 wskazanego we wniosku z dnia 9 listopada 2010r. wydana została odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1-443-1149/10-3/ISZ.

Ponadto zauważyć należy, iż przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania przedmiotu transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W kwestii udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.