Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-461/09-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-10-08
Teza: Czy sprzedaż mieszkań będzie zwolniona z opodatkowania?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; lokal-lokal mieszkalny; podział; sprawozdania; użytkowanie (używanie); współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 25.06.2009 r. (data wpływu 06.07.2009 r.) oraz w piśmie z dnia 17.09.2009 r. (data nadania 18.09.2009 r., data wpływu 21.09.2009 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Nr IPPB4/415-461/09-2/JK z dnia 10.09.2009 r. (data nadania 10.09.2009 r., data odbioru 14.09.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalach mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 lipca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalach mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej (udział 1/3). Pozwolenie na budowę wydano na rzecz wszystkich współwłaścicieli (matka, syn, córka) w roku 1992. Pozwolenie na użytkowania całego domu na rzecz wszystkich współwłaścicieli wydano w roku 2000. Istnieje jedna księga wieczysta dotycząca całej nieruchomości, w roku 2007 została wydana decyzja o samodzielności 5 lokali plus piwnice. Współwłaściciele zamierzają dokonać podziału księgi wieczystej na odrębne części, w ten sposób, aby w każdej części udział współwłaścicieli nie uległy zmianie (każdy 1/3), a następnie dokonać sprzedaży poszczególnych lokali.

Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 10.09.2009 r. Nr IPPB4/415-461/09-2/JK tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

*   wskazanie daty nabycia gruntu pod budowę domu,

*   podanie tytułu prawnego do przedmiotowego gruntu, tzn. czy jest to własność, współwłasność, czy tez użytkowanie wieczyste?

*   wskazanie czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą,

*   czy budując nieruchomość Wnioskodawca korzystał z ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem?

Pismem z dnia 17.09.2009 r. (data wpływu 21.09.2009 r.) Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe oraz wyjaśnił, iż w dniu 26.05.1992 r. w drodze darowizny od mamy otrzymał udziały w wieczystym użytkowaniu gruntu. Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/6 części gruntu. W roku 2000 nastąpił podział działki na dwie części oraz w dniu 12.12.2000 r. nastąpiło częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Tym samym Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/3 części gruntu. Dnia 08.07.2002 r. nastąpiło przekształcenie wieczystego użytkowania we własność. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 1/3 części gruntu. Tytułem prawnym do przedmiotowego gruntu jest współwłasność, jest 3 właścicieli nieruchomości. Budowa domu trwała od lipca 1992 r. do października 2000 r.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług programistycznych nie jest to związane w żaden sposób z własnością nieruchomości. Wnioskodawca nie odliczał żadnej amortyzacji, żadnych wydatków związanych z budową. Remontu domu nie zaliczał do kosztów działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość nie figuruje również w żadnej ewidencji środków trwałych związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie korzystał z żadnej ulgi z tytułu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali na wynajem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż mieszkań będzie zwolniona z opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy

W przypadku wydzielenia odrębnych ksiąg wieczystych na każdy lokal, wobec zachowania dotychczasowej struktury własności (każdy z współwłaścicieli ma udział 1/3 w każdej nowopowstałej księdze), nie następuje jakiekolwiek przysposobienie majątkowe na rzecz któregokolwiek ze współwłaścicieli. Powyższa czynność jest jedynie czynnością techniczną uzgadniającą stan własności. To co jest odrębne z punktu widzenia administracyjnego staje się odrębne w księgach wieczystych, przy czym udział współwłaścicieli wynosi odpowiednio 1/3. Nie następuje nabycie udziałów w nieruchomości, ani zbycie udziałów w nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. W związku z powyższym w momencie dokonania sprzedaży poszczególnych mieszkań mają zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8, które wyłączają powyższą sprzedaż z opodatkowania z uwagi na to, że zbycie nastąpiłoby po upływie 8 lat od wybudowania (decyzja pozwolenia na użytkowanie), czyli w okresie powyżej pięciu lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Istotne dla rozpatrywanej sprawy jest zatem ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 26.05.1992 r. w drodze darowizny od mamy otrzymał udział 1/6 w wieczystym użytkowaniu gruntu. W roku 2000 nastąpił podział działki na dwie części oraz w dniu 12.12.2000 r. nastąpiło częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/3 części gruntu. Dnia 08.07.2002 r. nastąpiło przekształcenie wieczystego użytkowania we własność, w wyniku czego Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 1/3 części gruntu. Na przedmiotowym gruncie wybudowano budynek mieszkalny. Budowa domu trwała od lipca 1992 r. do października 2000 r. Pozwolenie na użytkowanie całego domu na rzecz wszystkich współwłaścicieli wydano w roku 2000. Do całej nieruchomości istnieje jedna księga wieczysta. W roku 2007 została wydana decyzja o samodzielności 5 lokali plus piwnice. Współwłaściciele zamierzają dokonać podziału księgi wieczystej na odrębne części, w ten sposób, aby w każdej części udział współwłaścicieli nie uległy zmianie (każdy 1/3), a następnie dokonać sprzedaży poszczególnych lokali.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do tej definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 tej ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub na gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwością przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zamierza zbyć udział w gruncie stanowiący jego własność zabudowany budynkiem mieszkalnym a zatem istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia gruntu. Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył w dniu 26.05.1992 r. w drodze darowizny od mamy udział 1/6 w wieczystym użytkowaniu gruntu. W roku 2000 nastąpił podział działki na dwie części oraz w dniu 12.12.2000 r. nastąpiło częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego. Wnioskodawca stał się wieczystym użytkownikiem w 1/3 części gruntu. W dniu 08.07.2002 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało przekształcone we własność. Wskazać należy, iż moment przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo odrębnej własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna, jest jedynie zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Zatem nabycie udziału w prawie do nieruchomości nastąpiło już w chwili zawarcia umowy o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, czyli odpowiednio w 1992 r. oraz w 2000 r.

Reasumując, planowane odpłatne zbycie udziału w budynku mieszkalnym wybudowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, które następnie przekształcono w prawo własności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ minął 5 letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Chcąc uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego winni oni złożyć odrębne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniła treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, iż wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 150 zł w dniu 29.06.2009 r., różnica w kwocie 110 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona na wskazany przez Stronę adres do korespondencji.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.