Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.472.2022.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-03
Teza: Zwolnienie od podatku transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; nieruchomości-nieruchomość budowlana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe.**

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

28 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 28 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 grudnia 2022 r. (wpływ 10 grudnia 2022 r.) oraz pismem z 8 grudnia 2022 r. (wpływ 13 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan rolnikiem, czynnym podatnikiem VAT od 1 czerwca 2019 r.

17 czerwca 2016 r. zakupił Pan nieruchomość niezabudowaną budynkami o łącznej powierzchni 18,873 ha. Zakupione grunty są określone w rejestrze gruntów jako grunty orne i pastwiska.

Obecnie zamierza Pan sprzedać część zakupionej nieruchomości: cztery działki zakupione w 2016 r., dla których zostały założone odrębne księgi wieczyste (działki te są oznaczone jako grunty orne i pastwiska).

Strona kupująca zamierza zabudować nabywaną nieruchomość obiektami budowlanymi – magazynem wraz z infrastrukturą towarzyszącą zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Zgodnie ze zmienionym planem zagospodarowania przestrzennego powyższe działki są przeznaczone pod zabudowę usługą. Zatem kupujący będzie miał możliwość zrealizowania planów inwestycyjnych – zabudowy powyższych gruntów.

**Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

1\. Wniosek dotyczy 9 działek, które zamierza Pan sprzedać w całości lub w części poprzez podział i wydzielenie działek ewidencyjnych.

2\. Numery ewidencyjne działek: 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 położonych w (…) i oznaczone są:

· działka 9 jako pastwiska trwałe (PsIII),

· działki 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8 jako grunty orne (RV).

3\. Wyżej wymienione działki od momentu ich nabycia były i pozostają wykorzystywane w związku z prowadzoną przez Pana działalnością rolniczą, tj. grunty obsiewane były (\`(...)\`).

4\. Wymienione działki były i pozostają wykorzystywane w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.). Działki od momentu ich nabycia (17 czerwca 2016 r.) były i pozostają wykorzystywane rolniczo – grunty obsiewane były (\`(...)\`). Pożytki rolne były sprzedawane w celach zarobkowych.

5\. Działki, które zamierza Pan sprzedać były i pozostają wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Po sprzedaży działki te nie będą przeznaczone na cele działalności rolniczej.

6\. Ze wskazanych działek dokonywał Pan zbiorów i sprzedaży produktów rolnych.

7\. Działki nie pozostają przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy. Działki były przedmiotem dzierżawy przez okres trzech miesięcy począwszy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Przedmiotowa umowa wygasła z upływem okresu, na jaki została zawarta.

8\. W odniesieniu do wskazanych działek nie poniósł Pan i nie planuje ponosić nakładów mających na celu zwiększenie ich wartości lub atrakcyjności.

9\. Nie prowadził Pan działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych działek.

10\. Działki stanowią przedmiot zawartej przez Pana umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego z 3 listopada 2021 r., na podstawie której zobowiązał się Pan sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich prawo własności niezabudowanych nieruchomości, składających się z: działki ewidencyjnej nr 1, działki o powierzchni ok. 1,1838 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 3, działki o powierzchni ok. 0,9547 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 2, działki ewidencyjnej nr 4, działki o powierzchni ok. 0,6390 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 5 oraz działek ewidencyjnych nr 6, 7, 8, 9 najpóźniej w terminie 14 dni po spełnieniu warunków wskazanych poniżej, najpóźniej do 31 grudnia 2022 r.

Warunki, pod którymi nastąpi zawarcie umowy przyrzeczonej:

· Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania m.in. nabywanej nieruchomości (działek ewidencyjnych) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem magazynowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

· Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość (działki ewidencyjne) lub pozwolenia na budowę zjazdu według koncepcji kupującego, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

· Uzyskanie przez kupującego pozwolenia na wycięcie drzew, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

· Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

· Uzyskanie przez kupującego odpowiednich dokumentów, w których nie zostanie stwierdzone ponadnormatywne zanieczyszczenie nieruchomości, skutkujące koniecznością rekultywacji.

· Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskanymi przez kupującego.

· Wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek ewidencyjnych nr 3, 2 i 5, zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego.

· Uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

· Uzyskanie przez kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem magazynowym.

· Uzyskanie przez sprzedającego najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

· Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, zgodnie z którym kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt magazynowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

11\. Poza obowiązkami określonymi w pkt 10, na Panu jako Sprzedającym ciążą następujące obowiązki:

· Niepodejmowanie jakichkolwiek czynności lub powstrzymanie się od dokonania jakichkolwiek działań, mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez kupującego podziału działek, o którym mowa w pkt 10 oraz złożenia stosownego oświadczenia w tym zakresie w umowie przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

· W przypadku, gdy w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży dla nieruchomości wydane będą jakiekolwiek decyzje administracyjne związane z planowaną przez kupującego inwestycją, zobowiązuje się Pan do nieodpłatnego przeniesienia na żądanie kupującego wydanych decyzji.

· Powstrzymanie się od dnia zawarcia umowy przedwstępnej przez cały okres jej obowiązywania od działań mających na celu zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, która powodowałaby pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej kupującego.

· Uregulowanie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wszelkich zobowiązań publicznoprawnych, leżących po Pana stronie.

· Przedłożenie aktualnych zaświadczeń (wydanych nie wcześniej niż 30 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej) o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, w tym podatku od nieruchomości.

· Współdziałanie z kupującym, udzielania sobie wzajemnej pomocy w zakresu procedur, związanych z uzyskaniem zgód, pozwoleń i decyzji oraz dokonywania czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania zgód, pozwoleń i decyzji określonych w pkt 10.

· Zawarcie umowy dzierżawy dotyczącej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej.

· Przedłożenie zaświadczenia potwierdzającego status jako czynnego podatnika podatku VAT oraz interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora KIS o konieczności naliczenia podatku VAT.

· Wydanie nieruchomości w momencie zapłaty ceny.

· Zapłata kary umownej zastrzeżonej w umowie przedwstępnej sprzedaży, na wypadek ziszczenia się warunków uzasadniających jej naliczenie.

Na Kupującym ciążą następujące obowiązki, za wyjątkiem wskazanych w pkt 10:

· Ustanowienie w umowie przyrzeczonej sprzedaży nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności gruntowej, polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez wydzielone działki do pozostałych działek sprzedawcy.

· Obowiązek zapłaty ustalonej ceny poprzez dokonanie wpłaty na depozyt notarialny.

· Współdziałanie ze sprzedawcą, udzielania sobie wzajemnej pomocy w zakresu procedur, związanych z uzyskaniem zgód, pozwoleń, i decyzji oraz dokonywania czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania zgód, pozwoleń i decyzji określonych w pkt 10.

Prawa przysługujące Sprzedawcy:

· Jednostronne prawo odstąpienia w przypadkach określonych w umowie przedwstępnej.

Prawa przysługujące Kupującemu:

· Jednostronna rezygnacja z warunków określonych w umowie lub prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia warunków określonych w umowie.

· Naliczenie kary umownej zastrzeżonej w umowie przedwstępnej sprzedaży, na wypadek ziszczenia się warunków uzasadniających jej naliczenie.

· Usytuowanie na nieruchomości tymczasowego przyłącza do sieci zgodnie z warunkami technicznymi oraz treścią umowy przyłączeniowej.

· Prawo do przeniesienia praw i obowiązków z umowy w całości lub części na rzecz podmiotów powiązanych kapitałowo lub podmiotowo z kupującym.

· Odstąpienie od umowy w przypadkach enumeratywnie określonych w umowie przedwstępnej.

12\. Strona kupująca po dniu zawarcia umowy przedwstępnej nie dokonała na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły lub miały na celu zwiększenie jej wartości i atrakcyjności.

13\. W ramach umowy przedwstępnej sprzedaży udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do:

· Występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych w pkt 10.

· Składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

· Dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, złożeniem wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Ponadto wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem umowy w celu przeprowadzenia badań gruntu.

14\. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

**Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie,** **które wpłynęło do Organu 13 grudnia 2022 r.).**

Czy sprzedaż (dostawa) działek objętych wnioskiem podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bądź czy czynność ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie,** **które wpłynęło do Organu 13 grudnia 2022 r.)**

W Pana ocenie, w sytuacji, w której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, na działkach będących przedmiotem sprzedaży prowadzona jest przez Pana działalność rolnicza, a grunty rolne są przeznaczone pod zabudowę, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Sprzedaż gruntów rolnych przeznaczonych pod zabudowę nie może korzystać także ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy VAT.

Sprzedaż gruntów rolnych nie jest również działalnością rolniczą, która może być zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT. Stawka podatku VAT w przypadku sprzedaży gruntu rolnego przeznaczonego pod zabudowę wynosi – zdaniem Wnioskodawcy – 23%.

Reasumując, planowana sprzedaż – w Pana ocenie – będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Ponadto w sprawie I FSK 246/15 Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 października 2016 r. stwierdził, że: „w przypadku, gdy strona zamierza dokonać dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą taką jak prowadzenie działalności rolnej (ogrodniczej), czyni to nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT”.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest prawidłowe.**

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży działek zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie zbywca podjął/podejmie w odniesieniu do gruntów będących przedmiotem sprzedaży.

Ponadto, mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 ust. 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem, czynnym podatnikiem VAT. 17 czerwca 2016 r. zakupił Pan nieruchomość niezabudowaną budynkami o łącznej powierzchni 18,873 ha. Zakupione grunty są określone w rejestrze gruntów jako grunty orne i pastwiska. Zamierza Pan sprzedać część zakupionej nieruchomości: cztery działki zakupione w 2016 r., dla których zostały założone odrębne księgi wieczyste (działki te są oznaczone jako grunty orne i pastwiska).

Strona kupująca zamierza zabudować nabywaną nieruchomość obiektami budowlanymi – magazynem wraz z infrastrukturą towarzyszącą zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Zgodnie ze zmienionym planem zagospodarowania przestrzennego powyższe działki są przeznaczone pod zabudowę usługą. Zatem kupujący będzie miał możliwość zrealizowania planów inwestycyjnych – zabudowy powyższych gruntów.

Wniosek dotyczy 9 działek, które zamierza Pan sprzedać w całości lub w części poprzez podział i wydzielenie działek ewidencyjnych.

Numery ewidencyjne działek: 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Wyżej wymienione działki od momentu ich nabycia były i pozostają wykorzystywane w związku z prowadzoną przez Pana działalnością rolniczą. Wymienione działki były i pozostają wykorzystywane w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Działki od momentu ich nabycia były i pozostają wykorzystywane rolniczo – grunty obsiewane były (\`(...)\`). Pożytki rolne były sprzedawane w celach zarobkowych.

Działki, które zamierza Pan sprzedać były i pozostają wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Po sprzedaży działki te nie będą przeznaczone na cele działalności rolniczej. Ze wskazanych działek dokonywał Pan zbiorów i sprzedaży produktów rolnych.

Działki nie pozostają przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy. Działki były przedmiotem dzierżawy przez okres trzech miesięcy począwszy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Przedmiotowa umowa wygasła z upływem okresu, na jaki została zawarta.

Działki stanowią przedmiot zawartej przez Pana umowy przedwstępnej sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się Pan sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich prawo własności niezabudowanych nieruchomości, najpóźniej w terminie 14 dni po spełnieniu warunków wskazanych poniżej, najpóźniej do 31 grudnia 2022 r.

Warunki, pod którymi nastąpi zawarcie umowy przyrzeczonej:

· Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania m.in. nabywanej nieruchomości (działek ewidencyjnych) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem magazynowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

· Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość (działki ewidencyjne) lub pozwolenia na budowę zjazdu według koncepcji kupującego, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

· Uzyskanie przez kupującego pozwolenia na wycięcie drzew, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

· Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

· Uzyskanie przez kupującego odpowiednich dokumentów, w których nie zostanie stwierdzone ponadnormatywne zanieczyszczenie nieruchomości, skutkujące koniecznością rekultywacji.

· Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskanymi przez kupującego.

· Wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek ewidencyjnych nr 3, 2 i 5, zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego.

· Uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

· Uzyskanie przez kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem magazynowym.

· Uzyskanie przez sprzedającego najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

· Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, zgodnie z którym kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości obiekt magazynowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Poza obowiązkami określonymi powyżej, na Panu jako Sprzedającym ciążą następujące obowiązki:

· Niepodejmowanie jakichkolwiek czynności lub powstrzymanie się od dokonania jakichkolwiek działań, mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez kupującego podziału działek, o którym mowa w pkt 10 oraz złożenia stosownego oświadczenia w tym zakresie w umowie przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

· W przypadku, gdy w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży dla nieruchomości wydane będą jakiekolwiek decyzje administracyjne związane z planowaną przez kupującego inwestycją, zobowiązuje się Pan do nieodpłatnego przeniesienia na żądanie kupującego wydanych decyzji.

· Powstrzymanie się od dnia zawarcia umowy przedwstępnej przez cały okres jej obowiązywania od działań mających na celu zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, która powodowałaby pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej kupującego.

· Uregulowanie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wszelkich zobowiązań publicznoprawnych, leżących po Pana stronie.

· Przedłożenie aktualnych zaświadczeń (wydanych nie wcześniej niż 30 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej) o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, w tym podatku od nieruchomości.

· Współdziałanie z kupującym, udzielania sobie wzajemnej pomocy w zakresu procedur, związanych z uzyskaniem zgód, pozwoleń i decyzji oraz dokonywania czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania zgód, pozwoleń i decyzji określonych w pkt 10.

· Zawarcie umowy dzierżawy dotyczącej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej.

· Przedłożenie zaświadczenia potwierdzającego status jako czynnego podatnika podatku VAT oraz interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora KIS o konieczności naliczenia podatku VAT.

· Wydanie nieruchomości w momencie zapłaty ceny.

· Zapłata kary umownej zastrzeżonej w umowie przedwstępnej sprzedaży, na wypadek ziszczenia się warunków uzasadniających jej naliczenie.

Na Kupującym ciążą następujące obowiązki, za wyjątkiem wskazanych powyżej:

· Ustanowienie w umowie przyrzeczonej sprzedaży nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności gruntowej, polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez wydzielone działki do pozostałych działek sprzedawcy.

· Obowiązek zapłaty ustalonej ceny poprzez dokonanie wpłaty na depozyt notarialny.

· Współdziałanie ze sprzedawcą, udzielania sobie wzajemnej pomocy w zakresu procedur, związanych z uzyskaniem zgód, pozwoleń, i decyzji oraz dokonywania czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania zgód, pozwoleń i decyzji określonych w pkt 10.

Prawa przysługujące Sprzedawcy:

· Jednostronne prawo odstąpienia w przypadkach określonych w umowie przedwstępnej.

Prawa przysługujące Kupującemu:

· Jednostronna rezygnacja z warunków określonych w umowie lub prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia warunków określonych w umowie.

· Naliczenie kary umownej zastrzeżonej w umowie przedwstępnej sprzedaży, na wypadek ziszczenia się warunków uzasadniających jej naliczenie.

· Usytuowanie na nieruchomości tymczasowego przyłącza do sieci zgodnie z warunkami technicznymi oraz treścią umowy przyłączeniowej.

· Prawo do przeniesienia praw i obowiązków z umowy w całości lub części na rzecz podmiotów powiązanych kapitałowo lub podmiotowo z kupującym.

· Odstąpienie od umowy w przypadkach enumeratywnie określonych w umowie przedwstępnej.

Strona kupująca po dniu zawarcia umowy przedwstępnej nie dokonała na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły lub miały na celu zwiększenie jej wartości i atrakcyjności.

W ramach umowy przedwstępnej sprzedaży udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do:

· Występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych w pkt 10.

· Składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

· Dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, złożeniem wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Ponadto wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem umowy w celu przeprowadzenia badań gruntu.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek objętych wnioskiem podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy czynność ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz wyrok TSUE należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie, dla rozstrzygnięcia Pana wątpliwości kluczowym jest fakt, że – jak wynika z opisu sprawy – jest Pan rolnikiem, czynnym podatnikiem VAT, a działki będące przedmiotem wniosku były i pozostają wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Zatem działki nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 stanowią majątek przedsiębiorstwa rolnego.

Jednocześnie należy podkreślić, że powołane wyżej orzeczenie TSUE w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, odnosi się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, tj. rolnika ryczałtowego. Orzeczenie TSUE odnosi się zatem wyłącznie do sytuacji, gdy sprzedaży gruntów dokonuje rolnik ryczałtowy lub osoba fizyczna z majątku prywatnego. W tych okolicznościach TSUE zaleca badać okoliczności w jakich następuje zbycie gruntów, tj. czy zbywca podejmuje czynności zbliżone do tych, jakie wykonują podmioty profesjonalnie zajmujące się handlem nieruchomościami, np. podział, uzbrojenie terenu, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, wydzielenie dróg wewnętrznych, czy działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek. Nie ma ono natomiast odniesienia do okoliczności takich, jak w analizowanym przypadku, a mianowicie, gdy przedmiotem dostawy są działki wykorzystywane w działalności gospodarczej, która realizowana jest przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT. W tej sytuacji bowiem, nie można mówić o sprzedaży „majątku prywatnego”.

Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie wynika, że prowadzi Pan działalność rolniczą, z tytułu której jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a działki będące przedmiotem zapytania wykorzystuje Pan w tej działalności. Ponadto z działek będących przedmiotem wniosku dokonywał Pan zbiorów i sprzedaży produktów rolnych. Okoliczności te wskazują zatem na ścisłe związanie nieruchomości (działek) z prowadzoną przez Pana działalnością rolniczą. Zatem w analizowanej sprawie stwierdzić należy, że przedmiotowe działki wchodzą w skład majątku Pana przedsiębiorstwa, ponieważ jest to majątek wykorzystywany przez podatnika VAT w działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie należy zatem stwierdzić, że przedmiotem planowanej dostawy będą działki stanowiące składnik majątkowy przedsiębiorstwa, służący prowadzeniu przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest działalność rolnicza.

Zatem należy stwierdzić, że sprzedając działki nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie dokona Pan zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym, sprzedaż przez Pana przedmiotowych nieruchomości, jako, że będzie stanowiła zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, to zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W oparciu o art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W świetle art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zgodnie ze zmienionym planem zagospodarowania przestrzennego działki będące przedmiotem sprzedaży są przeznaczone pod zabudowę usługą.

Tym samym, ww. działki stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 były wykorzystywane przez podatnika podatku VAT w działalności rolniczej oraz były przedmiotem dzierżawy przez okres trzech miesięcy począwszy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Zatem ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9 nie stosuje się do podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych,

W omawianej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Wobec powyższego, jak już wskazano powyżej, sprzedaż przez Pana działek nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, sprzedaż przez Pana działek nr 1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz w art. 113 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji dostawa przez Pana ww. działek opodatkowana będzie wg właściwej stawki podatku.

**Podsumowując, sprzedaż działek nr** **1, 3, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9** **będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2, ani z art. 113 ust. 1 ustawy.**

Zatem Pana stanowisko **jest prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2561 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2561 ze zm.).