Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.879.2024.3.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-28
Teza: Opodatkowanie najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: cel
działalność
najem
najem-najem prywatny
nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 11
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 5 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 marca 2025 r. (wpływ 18 marca 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Zwraca się Pan do urzędu skarbowego w celu potwierdzenia informacji, którą uzyskał Pan
    od Krajowej Informacji Skarbowej (rozmowa z dnia 29.11 godz. 11:05), że możliwy jest
    najem prywatny Pana lokalu usług, w którym wcześniej prowadził Pan działalność
    gospodarczą, która ze względu na Pana stan zdrowia i niezdolność do pracy została
    zawieszona z dniem 1.06.2024. Lokal ten był zakupem prywatnym i nigdy nie wchodził w
    skład środków trwałych prowadzonej przez Pana działalności. Adres lokalu: (...).
    Uzupełnienie wniosku
    Umowę najmu lokalu, w którym prowadził Pan działalność gospodarczą (...) zawarł Pan
    jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (działalność zawieszona).
    Lokal ten nigdy nie wchodził w skład środków trwałych prowadzonej przez Pana
    działalności.

## Pytanie

Zwraca się Pan z prośbą do KIS o wydanie opinii czy najem ww. lokalu będzie skutkował w
    powstaniu przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, w wyniku dwóch bardzo poważnych operacji (...) utracił Pan zdolność do
    pracy (...) i był Pan zmuszony zawiesić swoją działalność gospodarczą.
    W konsekwencji był Pan również zmuszony do wynajęcia przedmiotowego lokalu,
    ponieważ Pana jedynym dochodem stało się świadczenie rehabilitacyjne, które nie
    wystarcza na pokrycie podstawowych miesięcznych wydatków.
    Lokal nie wchodzi w skład środków trwałych działalności. W związku z powyższym prosi
    Pan o zakwalifikowanie tego najmu jako najem prywatny, a nie jako przychód z
    prowadzenia działalności gospodarczej.

    Ponadto, Pana zdaniem, w związku z faktem, że ww. lokal nigdy nie wchodził w skład
    środków trwałych prowadzonej przez Pana działalności, a umowę najmu tego lokalu
    zawarł Pan po zawieszeniu działalności gospodarczej, w Pana opinii przychody uzyskane z
    jego najmu należy zaliczyć do przychodów z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Dodatkowo, opinię zgodną z Pana uzyskał Pan od KIS (rozmowa w dniu 29.11.202, godz.
    11:05).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są :
          - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
          - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
            charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
            produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
            nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
            wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt
            6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
          a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
          b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
          c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i
            prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
          a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
            wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
            niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

          b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie
            wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
          c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
            prowadzoną działalnością.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego
    katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że dzierżawa dla celów podatkowych
    może być traktowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą,
    wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza
    działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.

    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby osiągające przychody, o
      których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że z uwagi na stan zdrowia zawiesił Pan
    prowadzoną działalność gospodarczą. Obecnie w ramach najmu prywatnego wynajmuje
    Pan lokal usługowy, w którym prowadził Pan działalność gospodarczą. Umowę najmu tego
    lokalu zawarł Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Ponadto
    ww. lokal nigdy nie wchodził w skład środków trwałych prowadzonej przez Pana
    działalności.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychody uzyskiwane przez Pana z najmu lokalu
    usługowego po zawieszeniu działalności gospodarczej, w związku z zawarciem przez Pana
    umowy najmu tego lokalu jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej
    (działalność zawieszona), będą zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust.
    1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Pana przychody z najmu lokalu usługowego uzyskiwane będą przez Pana w ramach tzw.
    najmu prywatnego, a w konsekwencji uzyskiwane z tego tytułu przychody należy
    zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Podsumowanie: przychód osiągany z najmu lokalu usługowego, który dotychczas był
    wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej, która została zwieszona, będzie
    zaliczany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.