Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-161/14-4/JSK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-05-21
Teza: Czy w świetle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca - jako osoba nieprowadząca dotychczas jakiejkolwiek działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a jedynie wykonująca czynności wynikające z przysługującego jej prawa własności - może być potraktowany jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy polegającej na handlu nieruchomościami, co rodzić będzie konieczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży przez niego nieruchomości?
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; towar-towar używany; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2014 r. (data wpływu 26 lutego 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 kwietnia 2014 r. (data wpływu 10 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami usługowo-handlowymi, które są przedmiotem najmu oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży tych nieruchomości - **jest nieprawidłowe,**
*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży pozostałych nieruchomości, które nie są przedmiotem najmu oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży tych nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży tych nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 10 kwietnia 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w roku 2011 otrzymał w drodze darowizny od rodziców własność różnego rodzaju nieruchomości (nieruchomości gruntowe rolne, nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu innym niż rolne, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz kilka nieruchomości zabudowanych budynkami o przeznaczeniu usługowo-handlowym), w tym na zasadzie współwłasności jedną nieruchomość zabudowaną budynkiem z pomieszczeniami na prowadzenie różnego rodzaju usług.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej i obecnie też takiej działalności nie prowadzi. Z uwagi na częste przebywanie za granicą Zainteresowany nie ma czasu sam zajmować się zarządzaniem wszystkimi tymi nieruchomościami. Dlatego też te nieruchomości, które są zabudowane budynkami usługowo-handlowymi wynajął swojemu ojcu, który prowadzi działalność gospodarczą, i który w jej zakresie zarządza tymi obiektami, w tym podnajmuje poszczególne lokale na rzecz osób trzecich.

Wnioskodawca z tytułu otrzymywanych dochodów z tytułu najmu budynków opodatkowany jest w formie ryczałtu w wysokości 8,5% przychodu. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tytułu przychodów czynszowych.

Wnioskodawca sam nigdy nie ponosił żadnych nakładów na rzecz opisanych wyżej nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać część z tych nieruchomości. W tym celu we własnym zakresie zamieścił na niektórych z nich tablice z informacją o chęci sprzedaży i planuje w najbliższym czasie zlecić poszukiwanie ewentualnych nabywców biurom pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Na chwilę obecną Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem jednej z nieruchomości zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż jej części po dokonaniu jej podziału. Drugi współwłaściciel tej nieruchomości też nie prowadził i na chwilę obecną nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

W umowie przedwstępnej strony określiły cenę sprzedaży zastrzegając, że jeśli od takiej transakcji należny będzie podatek VAT, to cena ta zostanie odpowiednio zwiększona.

Jeśli Wnioskodawca znajdzie nabywców na pozostałe nieruchomości, to w ciągu najbliższych 2 lat planuje sprzedać ich część.

W piśmie z dnia 8 kwietnia 2014 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Zainteresowany wskazał, że:

*   obecnie jest właścicielem dwóch nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przy czym pierwsza stanowiąca działkę o nr 114 (…) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zakwalifikowana w nim jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Druga nieruchomość nie jest objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano wobec niej na wniosek Wnioskodawcy lub jego poprzednika prawnego żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Zainteresowany nie zamierza ponosić na którąkolwiek z obu nieruchomości w przyszłości jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania ich do sprzedaży;
*   Wnioskodawca jest obecnie właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego wybudowanego w latach 80 przez jego rodziców i zamieszkałego przez jego rodzinę od tego czasu. Od momentu, gdy stał się jego właścicielem nie ponosił na ten budynek nakładów inwestycyjnych o wartości ponad 30% jego wartości. Wnioskodawca jest także współwłaścicielem budynku usługowo-biurowego wybudowanego w latach 20-tych XX wieku i od czasu, gdy nabył do niego prawo, nie dokonał na ten budynek nakładów inwestycyjnych o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej;
*   Nieruchomość, co do sprzedaży której wnoszony jest niniejszy wniosek o interpretację podatkową, także jest budynkiem wybudowanym w początkach XX wieku. Wnioskodawca nie ponosił na nią nakładów inwestycyjnych o wartości powyżej 30% jej wartości początkowej;
*   w przypadku wszystkich nieruchomości zabudowanych, będących własnością lub współwłasnością Wnioskodawcy, okres pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a datą planowanej ich sprzedaży będzie dłuższy niż 2 lata;
*   w przypadku żadnej z tych nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca - jako osoba nieprowadząca dotychczas jakiejkolwiek działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a jedynie wykonująca czynności wynikające z przysługującego jej prawa własności - może być potraktowany jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, polegającej na handlu nieruchomościami, co rodzić będzie konieczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży przez niego nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przedstawionego opisu sprawy planowana przez Niego wraz z drugim współwłaścicielem sprzedaż nieruchomości oraz sprzedaż w przyszłości kolejnych nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, albowiem Zainteresowany nie spełnia przesłanek do potraktowania Go jako podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 cytowanej ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy, polegającej na handlu nieruchomościami.

Wnioskodawca bowiem nigdy nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, a wynajmowanie przedmiotowych nieruchomości i planowana ich sprzedaż w przyszłości jest wykonywaniem przez niego czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jego działania związane z planowaną sprzedażą nieruchomości miały, mają i będą miały charakter incydencjonalny i nie były poprzedzone działaniami wskazującymi na aktywne zaangażowanie się w ten proces. Wnioskodawca nie dokonał żadnych nakładów na zbywane nieruchomości, a swoją dotychczasową aktywność ograniczył tylko do postawienia tablic informacyjnych. Planowane zaangażowanie w przyszłości profesjonalnych pośredników także nie może być traktowane jako oznaki prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zaangażowanie takich pośredników wręcz potwierdza, że jako osoba niemająca w zakresie obrotu nieruchomościami żadnego doświadczenia, zmuszona jest korzystać z pomocy specjalistów w tym zakresie.

Podobne sytuacje rozpoznawane były przez sądownictwo administracyjne, które wskazywało na to, że skoro w u.p.t.u. brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, które wskazywałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE do uznania każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego, to w tej sytuacji należy ustalić, czy w świetle podanych we wniosku okoliczności sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

WSA powołał się w tym względzie na wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180 i 181/10, w którym stwierdzono, że sama liczba i zakres transakcji dokonanych sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to bowiem stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Takiego charakteru nie ma również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość wymienionych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inna sytuacja jest natomiast wówczas, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania tego rodzaju nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie - dostawy terenu budowlanego w takiej sytuacji nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tylko w pierwszej sytuacji, która w niniejszym przypadku nie miała miejsca, osobę dokonującą sprzedaży nieruchomości należy uznać za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami usługowo-handlowymi, które są przedmiotem najmu oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży tych nieruchomości,
*   **prawidłowe** \- w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży pozostałych nieruchomości, które nie są przedmiotem najmu oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży tych nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że towarem jest również udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.UE L Nr 347.1 ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności - art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112 zmienionej dyrektywą 2006/138 jest w tym zakresie bez znaczenia”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższych rozważań, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę tezy z powyższego orzeczenia Trybunału w sprawach C-180/10 i C 181/10 stwierdzić należy, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W świetle powołanych orzeczeń nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Ponadto podjęcie takich czynności np. wystąpienie o uchwalenie dla danego terenu planu zagospodarowania przestrzennego w celu przeznaczenia w nim posiadanego gruntu pod zabudowę, podział gruntu na działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną może stanowić również działalność gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w roku 2011 otrzymał w drodze darowizny od rodziców własność różnego rodzaju nieruchomości (nieruchomości gruntowe rolne, nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu innym niż rolne, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz kilka nieruchomości zabudowanych budynkami o przeznaczeniu usługowo-handlowym), w tym na zasadzie współwłasności jedną nieruchomość zabudowaną budynkiem z pomieszczeniami na prowadzenie różnego rodzaju usług. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej i obecnie też takiej działalności nie prowadzi. Z uwagi na częste przebywanie za granicą Zainteresowany nie ma czasu sam zajmować się zarządzaniem wszystkimi tymi nieruchomościami. Dlatego też te nieruchomości, które są zabudowane budynkami usługowo-handlowymi wynajął swojemu ojcu, który prowadzi działalność gospodarczą, i który w jej zakresie zarządza tymi obiektami, w tym podnajmuje poszczególne lokale na rzecz osób trzecich.

Wnioskodawca z tytułu otrzymywanych dochodów z tytułu najmu budynków opodatkowany jest w formie ryczałtu w wysokości 8,5% przychodu. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tytułu przychodów czynszowych. Wnioskodawca sam nigdy nie ponosił żadnych nakładów na rzecz opisanych wyżej nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać część z tych nieruchomości. W tym celu we własnym zakresie zamieścił na niektórych z nich tablice z informacją o chęci sprzedaży i planuje w najbliższym czasie zlecić poszukiwanie ewentualnych nabywców biurom pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Na chwilę obecną Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem jednej z nieruchomości zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż jej części po dokonaniu jej podziału. Drugi współwłaściciel tej nieruchomości też nie prowadził i na chwilę obecną nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Jeśli Wnioskodawca znajdzie nabywców na pozostałe nieruchomości, to w ciągu najbliższych 2 lat planuje sprzedać ich część.

Obecnie Zainteresowany jest właścicielem dwóch nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przy czym pierwsza stanowiąca działkę o nr 114 i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zakwalifikowana w nim jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Druga nieruchomość nie jest objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano wobec niej na wniosek Wnioskodawcy lub jego poprzednika prawnego żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Zainteresowany nie zamierza ponosić na którąkolwiek z obu nieruchomości w przyszłości jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania ich do sprzedaży. Wnioskodawca jest obecnie właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego wybudowanego w latach 80 przez jego rodziców i zamieszkałego przez jego rodzinę od tego czasu. Od momentu, gdy stał się jego właścicielem nie ponosił na ten budynek nakładów inwestycyjnych o wartości ponad 30% jego wartości. Wnioskodawca jest także współwłaścicielem budynku usługowo-biurowego wybudowanego w latach 20-tych XX wieku i od czasu, gdy nabył do niego prawo, nie dokonał na ten budynek nakładów inwestycyjnych o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej.

Nieruchomość, co do sprzedaży której wnoszony jest niniejszy wniosek o interpretację podatkową, także jest budynkiem wybudowanym w początkach XX wieku. Wnioskodawca nie ponosił na nią nakładów inwestycyjnych o wartości powyżej 30% jej wartości początkowej. W przypadku wszystkich nieruchomości zabudowanych, będących własnością lub współwłasnością Wnioskodawcy, okres pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a datą planowanej ich sprzedaży będzie dłuższy niż 2 lata. W przypadku żadnej z tych nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że przez umowę najmu - zgodnie z art. 659 § 1 k.c. - wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast § 2 powołanego przepisu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju - art. 659 § 1 k.c.

Jak stanowi art. 675 § 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Stosownie do treści powyższego przepisu, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wynajmującego, zaś świadczenie najemcy, polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” - art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.). Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca - przy sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem najmu (nieruchomości zabudowane budynkami usługowo-handlowymi) - wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że wynajem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym świadczenie usług w postaci wynajmu nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji należy wskazać, że wynajmowane przez Zainteresowanego nieruchomości są przez Niego wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z kolei przy sprzedaży nieruchomości, które nigdy nie były przedmiotem najmu, Zainteresowany nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Dostawa nieruchomości podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika jakiekolwiek aktywne działanie Wnioskodawcy, tj. uzbrojenie gruntów w przyłącza do sieci wodociągowej, energetycznej lub gazowej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych itd., które wskazywałoby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto opisane nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie odpłatnych umów cywilnoprawnych, co mogłoby wskazywać na ekonomiczne wykorzystanie tych nieruchomości.

W przedstawionych okolicznościach sprawy - w stosunku do planowanego zbycia nieruchomości, które nie były przedmiotem najmu - Wnioskodawca nie będzie działać zatem jako producent, handlowiec lub usługodawca, a czynność sprzedaży tych nieruchomości stanowić będzie jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Niego prywatnego majątku. Wnioskodawca sprzedając te nieruchomości będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż towaru z majątku osobistego nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w niniejszej sprawie - w stosunku do nieruchomości, które nie były przedmiotem najmu - brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku takich przesłanek brak.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne i opis sprawy należy wskazać, że w związku z planowaną przez Wnioskodawcę sprzedażą nieruchomości, które nie były przedmiotem najmu, Zainteresowany nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Czynności wykonywane przez Zainteresowanego nie wypełniają bowiem definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, Zainteresowany dokona zbycia majątku osobistego, a sprzedaż tych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z kolei w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami usługowo-handlowymi, które są przedmiotem najmu, Zainteresowany wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Świadczone przez Zainteresowanego usługi wynajmu wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym sprzedaż tych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono - z dniem 1 stycznia 2014 r. - zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy, obowiązujący do dnia 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie brak jest możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż z opisu sprawy nie wynika, by Wnioskodawca wykorzystywał ww. nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Należy bowiem wskazać, że usługa wynajmu nieruchomości na cele niemieszkalne (prowadzenia działalności gospodarczej) nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zatem wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o przeznaczeniu usługowo-handlowym na cele prowadzonej działalności gospodarczej stanowi usługę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla tej czynności stawki podatku.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowania w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych - korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, przez którą należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z przywołanych wyżej uregulowań, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy (obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r.), w myśl którego - w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy (obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.) - przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powołanego wyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy jednoznacznie wynika, że - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Mając na uwadze powołane powyżej regulacje prawne oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości, które są przedmiotem najmu, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ - jak wskazał Zainteresowany - w przypadku wszystkich nieruchomości zabudowanych, będących własnością lub współwłasnością Wnioskodawcy, okres pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a datą planowanej ich sprzedaży będzie dłuższy niż 2 lata.

Podsumowując, w świetle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca - jako osoba nieprowadząca dotychczas jakiejkolwiek działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a jedynie wykonująca czynności wynikające z przysługującego jej prawa własności - w stosunku do nieruchomości, które nie były i nie są przedmiotem wynajmu, nie będzie potraktowany jako podatnik podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, polegającej na handlu nieruchomościami. Zatem po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi konieczność opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży tych nieruchomości.

Natomiast z tytułu zbycia nieruchomości zabudowanych budynkami usługowo-handlowymi, które są przez Zainteresowanego wynajmowane, Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Transakcje sprzedaży tych nieruchomości nie będą jednak rodzić po stronie Zainteresowanego konieczności opodatkowania podatkiem VAT tych czynności, bowiem zbycie budynków usługowo-handlowych, które były przedmiotem najmu, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnieniem od podatku objęta będzie również sprzedaż gruntu, na którym położone są te nieruchomości (na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy).

Zauważa się również, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając niniejszą interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Należy także wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast drugiego współwłaściciela budynku usługowo-biurowego wybudowanego w latach 20-tych XX wieku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.