Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1071/13-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-02-04
Teza: Koszty uzyskania przychodów ze zbycia udziału w nieruchomości – koszty wytworzenia.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszt wytworzenia; wspólnoty; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2013 r. (data wpływu 7 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W lutym 2013 r. Wnioskodawca wraz z dwójką przyjaciół nabył do majątku osobistego od wspólnoty mieszkaniowej udział w prawie do remontu poddasza w jednej z kamienic. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zobowiązała się wyodrębnić i sprzedać lokale mieszkalne, które powstaną w wyniku adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe. W tym celu na własny koszt Wnioskodawca i jego przyjaciele muszą wykonać tę adaptację oraz wyremontować klatkę schodową.

Wraz z prawem do remontu Wnioskodawca i jego przyjaciele nabyli projekt budowlany, który zakładał wyodrębnienie ze strychu dwóch lokali mieszkalnych. Celem całego przedsięwzięcia była chęć podjęcia pracy zarobkowej na terenie wschodnich Niemiec. Mieszkanie z uwagi na dobre połączenie drogowe z Niemcami miało ułatwić szukanie pracy i bardzo dobry dojazd do pracy. W ostatnim czasie zmieniły się plany życiowe Wnioskodawcy, wobec czego przyszłe utrzymywanie mieszkania (ściślej: udziału we własności lokali mieszkalnych) w mieście innym niż zamieszkania będzie bezcelowe. Zainteresowany chciałby odzyskać włożone w adaptację środki finansowe, ale sprzedaż udziału w trwającej budowie byłaby skomplikowana i mało prawdopodobna, dlatego zakłada, że dopiero po zakończeniu adaptacji będzie w stanie sprzedać udział we własności lokali nabytych od wspólnoty.

Sprzedaż nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej i będzie miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie, więc zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od dochodu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy do kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć udokumentowane wydatki poniesione w celu wytworzenia ww. lokali mieszkalnych, m.in. nabycie prawa do adaptacji poddasza, fakturę za roboty budowlane oraz wszelkie opłaty administracyjne i notarialne, które przyczynią się do obniżenia dochodu do opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do uwzględnienia w koszcie uzyskania przychodu udokumentowanych kosztów poniesionych w celu wytworzenia ww. lokali mieszkalnych zgodnie z art. 22 ust. 6c. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu nabycia od wspólnoty mieszkaniowej własności lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z poddasza, konieczne jest odkupienie prawa do przeprowadzenia adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe, przeprowadzenie adaptacji oraz remont klatki schodowej wraz z wniesieniem opłat notarialnych i podatków od czynności cywilnoprawnych. Wszystkie te wydatki pozostają w bezpośrednim związku z wytworzeniem danych lokali mieszkalnych. Zatem po odpłatnym zbyciu udziału w tych nieruchomościach Zainteresowany będzie uprawniony do ujęcia ww. wydatków w kosztach uzyskania przychodu i co za tym idzie, do obniżenia podstawy opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z dwójką przyjaciół nabył od wspólnoty mieszkaniowej udział w prawie do remontu poddasza w jednej z kamienic. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zobowiązała się wyodrębnić i sprzedać lokale mieszkalne, które powstaną w wyniku adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe. W tym celu na własny koszt Wnioskodawca i jego przyjaciele muszą wykonać tę adaptację oraz wyremontować klatkę schodową.

Wnioskodawca zakłada, że dopiero po zakończeniu adaptacji będzie w stanie sprzedać udział we własności lokali nabytych od wspólnoty.

Sprzedaż nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej i będzie miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie.

W związku z powyższym dochód uzyskany ze sprzedaży udziału we własności lokali podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca może zaliczyć koszty nabycia poddasza (prawa do adaptacji) oraz udokumentowane w sposób określony w art. 22 ust. 6e nakłady na wytworzenie lokali: tj. koszty robót budowlanych poniesione przed zawarciem umowy przenoszącej ich własność, łącznie z remontem klatki schodowej. Uznać bowiem należy, że wydatki na adaptację poddasza zostały poniesione w czasie posiadania zbywanej nieruchomości, a Wnioskodawca na mocy umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniowa został zobowiązany do ich wykonania. Za koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca może uznać także wydatki zmierzające do ustanowienia odrębnych lokali mieszkalnych, opłaty administracyjne i opłaty notarialne związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej związanej zarówno z zawarciem umowy nabycia udziału w prawie do remontu poddasza, jak i umowy przeniesienia własności wyodrębnionych lokali.

Z uwagi jednak na to, że Wnioskodawca dokonał nabycia udziału w prawie do remontu poddasza w kamienicy i w konsekwencji dokona sprzedaży udziału w lokalach, powyższe wydatki może on zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w wysokości odpowiadającej przysługującemu Wnioskodawcy udziałowi w nieruchomości.

Reasumując: w analizowanej sprawie przedmiotowe wydatki mogą zostać zaliczone przez Wnioskodawcę do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w wysokości odpowiadającej przysługującemu Zainteresowanemu temuż udziałowi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.