Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-585/15/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-10-14
Teza: Dla sprzedaży działki zabudowanej budynkiem wynajmowanym w celach zarobkowych Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; działki; grunty; grunty-grunt zabudowany; stawka; wynajem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 lipca 2015 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP do tut. organu 13 lipca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 11 września 2015 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP do tut. organu 17 września 2015 r.), oraz pismem z 11 września 2015 r. (data wpływu 8 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2015 r. do tut. organu drogą elektroniczną wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej.

Wniosek został uzupełniony pismem z 11 września 2015 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP do tut. organu 17 września 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/4512-585/15/LSz z 10 września 2015 r. oraz pismem z 11 września 2015 r. (data wpływu 8 października 2015 r.),

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą oraz podatnikiem podatku VAT. W styczniu 2015 roku Wnioskodawca zakupił prywatnie (nie na działalność gospodarczą) nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość tę Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej, która uprzednio nabyła ją w drodze darowizny. Zarówno przy wcześniejszym nabyciu przez Sprzedającego jak i przy nabyciu nieruchomości przez Wnioskodawcę nie występował podatek VAT. Obecnie część budynku wynajmowana jest przez Wnioskodawcę prywatnie. Wnioskodawca chce sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, od 2011 r., składa kwartalne deklaracje VAT-7.
2.  Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2011 r. polegającą na świadczeniu usług doradczych.
3.  Na pytanie tut. Organu „Co dokładnie było przedmiotem nabycia w ramach nieruchomości zakupionej w styczniu 2015 r. i z ilu geodezyjnie wyodrębnionych działek składa się ta nieruchomość?”, Wnioskodawca odpowiedział, że nabyto jedną działkę o pow. 890 m² zabudowaną parterowym budynkiem o funkcji handlowo-usługowej o pow. 502 m². Jedna działka ewidencyjna, jeden budynek.
4.  Na pytanie tut. organu „Z wniosku wynika, że Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości od osoby fizycznej i przy nabyciu nieruchomości „nie występował podatek VAT”, czy zatem zakup przez Wnioskodawcę był dokonany od podmiotu niebędącego zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i sprzedaż ta nie była dokonana w ramach prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej czy też dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy dokonała osoba fizyczna w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej i była czynnością podlegającą opodatkowaniu ale korzystającą ze zwolnienia od podatku lub była to czynność niepodlegająca opodatkowaniu?”, Wnioskodawca odpowiedział, że zakup od osoby fizycznej. Zgodnie z treścią aktu notarialnego zakupu „Sprzedająca nieruchomość nabyła od matki na podstawie umowy darowizny”. Dalej z aktu zakupu „Sprzedająca oświadcza, że w zakresie czynności udokumentowanej niniejszym aktem nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 roku Nr 177, poz. 1054)”.
5.  Na pytanie tut. organu „W oparciu o jakie dokumenty dokonano nabycia nieruchomości, czy była wystawiana faktura VAT, jeśli zakupu nie udokumentowano fakturą VAT to dlaczego?”, Wnioskodawca odpowiedział, że akt notarialny, zakup od osoby fizycznej.
6.  Na pytanie tut. organu „W jaki konkretnie sposób działka przeznaczona do sprzedaży i usytuowany na niej budynek, jest przez Wnioskodawcę wykorzystywany od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży (proszę podać odrębnie dla działki i budynku)? Jeśli były wykorzystywane „na cele prywatne” Wnioskodawcy to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały, jeśli są przez Wnioskodawcę wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, to czy są wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT (jakiej?) czy zwolnionej (proszę podać odrębnie dla działki i budynku)?”, Wnioskodawca odpowiedział, że budynek jest wynajmowany w części. Początkowo wynajmowane były 2 pomieszczenia (z 22) jako kontynuacja najmów z poprzednim właścicielem, obecnie tylko jedno pomieszczenie. Aktualnie Wnioskodawca prowadzi zaawansowane rozmowy na temat wynajmu kolejnych pomieszczeń. Z racji, iż Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą wystawia fakturę VAT również za wynajem prywatny (jako osoba fizyczna) i rozlicza VAT razem z VATem z działalności gospodarczej. Obiekt (budynek, i działka) nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele prywatne, nie jest też wykorzystywany do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
7.  Na pytanie tut. organu „Dlaczego w sytuacji nabycia nieruchomości do celów prywatnych Wnioskodawca wynajmuje część budynku - jakie pożytki Wnioskodawca czerpie z tego tytułu i na jakiej podstawie część budynku jest według Wnioskodawcy „wynajmowana prywatnie” w sytuacji prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej?”, Wnioskodawca odpowiedział, że nieruchomość nabył prywatnie (nie na działalność) i dlatego Wnioskodawca wynajmuje go prywatnie. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmie.
8.  Po nabyciu wynajmowane były 2 pomieszczenia na cele użytkowe na zasadzie kontynuacji najmu z poprzednim właścicielem. Jeden najemca po kilku miesiącach zrezygnował. Aktualnie Wnioskodawca prowadzi zaawansowane rozmowy na temat wynajmu kolejnych pomieszczeń.
9.  Na pytanie tut. organu „Czy działka przeznaczona do sprzedaży (i budynek na niej usytuowany) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? (proszę wskazać w jaki sposób, jakie konkretnie produkty rolne uzyskiwał Wnioskodawca z ww. gruntu oraz jak były wykorzystywane ww. płody rolne)?”, Wnioskodawca odpowiedział, że nie były.
10.  Na pytanie tut. organu „Czy w jakikolwiek sposób Wnioskodawca dokonywał uatrakcyjnienia nieruchomości, tj. np. budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?”, Wnioskodawca odpowiedział, że nie dokonywał znaczącego uatrakcyjnienia nieruchomości. Z racji, iż budynek został zakupiony w złym stanie technicznym konieczne jest wykonywanie w nim bieżących napraw/remontów.
11.  Na pytanie tut. organu „Czy w stosunku do sprzedawanej działki Wnioskodawca podejmował takie działania jak: podział działki na mniejsze, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zmiana przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub inne podobne działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu?”, Wnioskodawca odpowiedział, że wystąpiono o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. (Na dzień złożenia niniejszego pisma nie uzyskano). Pierwotnie Wnioskodawca planował zburzenie istniejącego budynku i budowę nowego, ale z racji braku pozyskanego finansowania Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż.
12.  Wnioskodawca nie zaplanował jeszcze działań marketingowych, ale prawdopodobnie zleci sprzedaż działki agencji nieruchomości, która przejmie działania marketingowe.
13.  Na pytanie tut. organu „W jaki sposób Wnioskodawca zamierza pozyskać nabywców dla ww. nieruchomości?”, Wnioskodawca odpowiedział, że poprzez biuro nieruchomości.
14.  Na pytanie tut. organu „Jakie formy ogłoszeń o sprzedaży Wnioskodawca będzie stosować?”, Wnioskodawca odpowiedział, że w gestii biura nieruchomości.
15.  Na pytanie tut. organu „Czy nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została zaliczona do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę firmy jako środek trwały? Jeśli nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy to kiedy i w jakim celu, a jeśli nie to dlaczego?”, Wnioskodawca odpowiedział, że nieruchomość nie została wprowadzona do majątku trwałego firmy, jest to majątek prywatny Wnioskodawcy, nie firmowy.
16.  Przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka o pow. 890 m². Jedna ewidencyjna działka, nie będzie podziału na mniejsze działki.
17.  Na pytanie tut. organu „Co jest przyczyną sprzedaży nieruchomości i na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży?”, Wnioskodawca odpowiedział, że brak finansowania na budowę/remont. Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży, prawdopodobnie na lokatę bankową.
18.  Budynek jest wpisany do kartoteki budynków zgodnie z wypisem z kartoteki budynków jest to budynek o funkcji handlowo-usługowej, murowany, o jednej kondygnacji naziemnej bez kondygnacji podziemnych, rok zakończenia budowy 1962. PKOB budynku 123. Budynek jest trwale związany z gruntem.
19.  Nie sprzedano przedmiotowej nieruchomości, nie rozpoczęto działań marketingowych, sprzedaż nastąpi w przyszłości.
20.  Na pytanie tut. organu „Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionej we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób nabyte i wykorzystywane?”, Wnioskodawca odpowiedział, że posiada działkę rolną jako współwłasność, zakupioną od osoby fizycznej w 2008 (czyli przed rozpoczęciem działalności gospodarczej), która hipotetycznie może być w przyszłości przeznaczona do sprzedaży. Zakupiona w celu budowy siedliska. Budowa się nie rozpoczęła. Działka nie jest użytkowana.
21.  Na pytanie tut. organu „Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to jakich i kiedy oraz czy ewentualnie z tego tytułu odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?”, Wnioskodawca odpowiedział, że sprzedał mieszkanie 2 pokojowe w 2014 r., w którym mieszkał ponad 5 lat, nie odprowadzono z tego tytułu podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę powinna być opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem – w świetle przytoczonych powyżej przepisów – grunt a także budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku sprzedaż działki z budynkiem, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty (ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania) w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy mieć jednak na uwadze, że ww. orzeczenie zapadło na tle innych stanów faktycznych. Dotyczyło bowiem przypadków sprzedaży nieruchomości nienabytych i niewykorzystywanych do żadnych czynności opodatkowanych.

Natomiast w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z nabyciem nieruchomości przez czynnego podatnika VAT w celu prowadzenia przy wykorzystaniu tej nieruchomości działalności gospodarczej w postaci najmu opodatkowanego podatkiem VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika bowiem, że Wnioskodawca -zarejestrowany podatnik VAT czynny od 2011 r. prowadzący działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług doradczych - zamierza dokonać dostawy działki wraz z posadowionym na niej parterowym budynkiem o funkcji handlowo-usługowej, który jest wynajmowany przez Wnioskodawcę. Początkowo wynajmowane były 2 pomieszczenia (z 22) jako kontynuacja najmów z poprzednim właścicielem, obecnie tylko jedno pomieszczenie, jednak obecnie Wnioskodawca prowadzi zaawansowane rozmowy na temat wynajmu kolejnych pomieszczeń. Wnioskodawca z tytułu wynajmu wystawia fakturę VAT, którą rozlicza razem z VATem z działalności gospodarczej.

Wnioskodawca w stosunku do sprzedawanej działki wystąpił także o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto Wnioskodawca wskazał we wniosku, że obiekt (budynek, i działka) nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele prywatne ani nie jest wykorzystywany do działalności gospodarczej - Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmie.

Jednocześnie we wniosku wskazano, że sprzedaż działki Wnioskodawca prawdopodobnie zleci agencji nieruchomości, które przejmie działania marketingowe. Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży, prawdopodobnie na lokatę bankową.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W ocenie tut. organu w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które jednoznacznie przesądzają, że zakup oraz planowana sprzedaż działki z budynkiem na niej posadowionym będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej, bowiem Wnioskodawca – podatnik VAT - prowadzący działalność gospodarczą dokonał nabycia tej nieruchomości w celu wykorzystania jej do działalności gospodarczej w postaci wynajmu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Należy mieć na uwadze, że w podatku VAT, w przeciwieństwie do podatku dochodowego, nie występuje podział na najem prywatny i najem w ramach działalności gospodarczej.

Na gruncie podatku VAT każdy najem jest działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Jednocześnie z wniosku nie wynika aby Wnioskodawca wykorzystywał nabytą nieruchomość do jakichkolwiek potrzeb własnych (prywatnych) np. mieszkaniowych lecz wyłącznie w celach najmu, z tytułu którego wystawia fakturę VAT. Wnioskodawca wskazał bowiem we wniosku, że „Obiekt (budynek i działka) nie jest wykorzystywany przeze mnie na cele prywatne”.

Zatem już w momencie nabycia pojawił się zamiar wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca wyraźnie wskazał we wniosku, że „Początkowo wynajmowane były 2 pomieszczenia (z 22) jako kontynuacja najmów z poprzednim właścicielem…”.

W świetle powyższych ustaleń należy stwierdzić, że zarówno w momencie nabycia jak i posiadania przedmiotowej nieruchomości nie była ona w żaden sposób wykorzystywana do celów osobistych Wnioskodawcy.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Powyższe w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystał posiadanej nieruchomości do potrzeb osobistych, lecz wykorzystywał tą nieruchomość od momentu jej posiadania wyłącznie w celach najmu.

Ponadto sam charakter budynku tj. o funkcji handlowo-usługowej wskazuje na jego gospodarcze wykorzystanie.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), regulujące kwestie najmu.

W myśl art. 659 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że najem wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W rozumieniu wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług świadczenie usług najmu nieruchomości jest działalnością gospodarczą, a podmiot wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach regulujących ten podatek.

A zatem, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Należy zatem stwierdzić, że dostawa nieruchomości będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.

Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę dostawa działki wraz z budynkiem stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek lub przy zastosowaniu zwolnienia od podatku, gdyż Wnioskodawca będzie działał dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

W zakresie ustalenia właściwej stawki podatku, ewentualnie zwolnienia od podatku, dla dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem o funkcji handlowo-usługowej wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.