Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.273.2025.2.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-09
Teza: W związku z przytoczonymi przepisami oraz w oparciu o treść
wniosku – z którego wynika, że sprzedaż Nieruchomości
będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od
towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do
opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte
w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilno; prawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość budowlana
podatek-podatek od towarów i usług
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącej sprzedaży
    nieruchomości jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek
    dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy
    sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.
    Spółka (...) sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest osobą prawną, spółką prawa
    handlowego z siedzibą w Polsce, zarejestrowaną w Polsce dla celów podatku od towarów i
    usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Spółka zamierza nabyć
    nieruchomość (działkę niezabudowaną) od osoby fizycznej (dalej: „Sprzedający”).
    Wnioskiem Spółka zamierza potwierdzić, że w przypadku gdy transakcja będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to Spółce będzie przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia.
    Informacyjne jedynie Spółka wskazuje, że Sprzedający wystąpił do tutejszego Organu z
    wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, którą zamierza potwierdzić, czy
    dokonana przez niego sprzedaż nieruchomości na rzecz Sprzedającego będzie odbywać
    się w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej
    podatkiem od towarów i usług. Natomiast dla celów niniejszego wniosku Spółka przyjęła (i
    wnosi o przyjęcie tego założenia jako elementu opisu zdarzenia przyszłego), że
    Sprzedający będzie dokonywał sprzedaży w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej, jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2
    ustawy o podatku od towarów i usług, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług i nie korzystającej z jakiegokolwiek zwolnienia z podatku od
    towarów i usług.
    2. Opis nieruchomości.
    Spółka zamierza nabyć nieruchomość:
      - położoną w miejscowości (...);
      - dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);
      - składającą się z działki ewidencyjnej nr (...);
      - o powierzchni (...) ha (...)
      - dalej jako: „Nieruchomość”.
    3. Zmiany geodezyjne.
    Działka (...) powstała z podziału działki (...). Podział został zatwierdzony decyzją z (...) 2025
    r. nr (...). Działka (...) natomiast powstała w wyniku podziału działki (...) (decyzja
    zatwierdzająca podział nieruchomości z (...) 2025 r. nr (...)).
    4. Umowa przedwstępna.
    Spółka i Sprzedający zawarli umowę przedwstępną (dalej: „Umowa Przedwstępna”).
    Umowa została zawarta pod warunkiem wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej
    podział nieruchomości (warunek ziścił się (...) 2025 r. - uwagi w tym zakresie w pkt 3

    powyżej) oraz spełnienia przed umową sprzedaży warunku z decyzji podziałowej z (...)
    2025 r., tj. doprowadzenia do stanu umożliwiającego wykreślenie służebności przechodu z
    księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.
    5. Przeznaczenie działki w MPZP.
    W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) uchwalonym Uchwałą
    Nr (...) Rady Gminy (...) z (...) 2017 r. (dalej: MPZP) działka ewidencyjna nr (...) znajduje się
    na terenie o następującym przeznaczeniu: 8UP - teren usług, obiektów produkcyjnych,
    składów i magazynów.
    Spółka wskazuje, że na dzień planowanej transakcji nabycia Nieruchomości,
    postanowienia MPZP w zakresie przeznaczenia Nieruchomości (jak powyżej) nie ulegną
    zmianie.
    6. Inne kwestie.
    Na Nieruchomości nie zamieszkują osoby trzecie ani nie znajdują się żadne rzeczy (w tym
    budynki, budowle) stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości nie są
    prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.
    Nieruchomość od około 8 lat wykorzystywana jest nieodpłatnie przez miejscowego rolnika
    na podstawie ustnej umowy użyczenia. W ramach tej umowy rolnik prowadził na
    wskazanej nieruchomości uprawę kukurydzy. Wcześniej, przed rozpoczęciem uprawy
    przez ww. rolnika, Nieruchomość nie była użytkowana - nie prowadzono na niej żadnej
    działalności rolniczej ani gospodarczej.
    7. Działalność Spółki.
    Spółka jest spółką nieruchomościową i właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje
    dla spółek z grupy, jak również osób trzecich (podmiotów niepowiązanych). Działalność
    gospodarcza prowadzona przez Kupującego obejmuje następujące kody PKD (klasyfikacja
    2007):
      - 80 - działalność detektywistyczna i ochroniarska,
      - 70 - działalność firm centralnych (head offices); doradztwo związane z zarządzaniem,
      - 69.20.Z - działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,
      - 81 - działalność usługowa związana z utrzymaniem porządku w budynkach i
        zagospodarowaniem terenów zieleni,
      - 56 - działalność usługowa związana z wyżywieniem,
      - 82 - działalność związana z administracyjną obsługą biura i pozostała działalność
        wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej,
      - 96.09.Z - pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana,
      - 64.92.Z - pozostałe formy udzielania kredytów,
      - 77 - wynajem i dzierżawa,
      - 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
    Spółka realizuje obecnie inwestycję polegającą na budowie budynku biurowo-produkcyjno-
    magazynowego w miejscowości (...) (w tej samej miejscowości, w której położona jest
    Nieruchomość). Spółka zdecydowała się na zakup Nieruchomości, będącej działką
    bezpośrednio sąsiadującą z nieruchomością, na której realizowana jest inwestycja.
    Nieruchomość docelowo powiększy teren inwestycji.
    Po zakupie Nieruchomość zostanie wynajęta spółce powiązanej (z przeznaczeniem jako
    parking i plac do składowania), w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Docelowo zaś na Nieruchomości w ciągu 2-3 lat ma

    rozpocząć się budowa kolejnych budynków biurowo-produkcyjno-magazynowych, które
    będą wynajmowane spółkom powiązanym oraz osobom trzecim - również w ramach
    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Niewykluczone,
    że częściowo sama Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomość dla własnej działalności
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
    Spółka nie rozpoczęła jeszcze procesu ubiegania się o wymagane decyzje organów
    administracji publicznej, jak również nie posiada projektów lub innej dokumentacji
    dotyczącej planowanej w przyszłości inwestycji.
    W związku z powyższym, Spółka wskazuje, że Nieruchomość po jej nabyciu nie będzie
    użytkowana do celów innych niż działalność gospodarcza, bądź do działalności zwolnionej
    z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    Zakup Nieruchomości przez Spółkę wpisuje się w szerszą strategię grupy, w której Spółka
    pełni funkcję podmiotu, do którego należą istotne aktywa wykorzystywane przez
    pozostałe podmioty (spółki operacyjne). Przyjęta strategia ma na celu zapewnienie
    ochrony istotnych aktywów grupy przed ryzykami.
    8. Status Stron.
    Strony będą na moment zawarcia umowy przyrzeczonej zarejestrowane jako czynni
    podatnicy podatku od towarów i usług. Kwestia tego czy Sprzedający będzie dokonywał
    sprzedaży Nieruchomości w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest
    przedmiotem odrębnego, złożonego przez niego do tutejszego Organu wniosku o wydanie
    interpretacji indywidualnej. Dla potrzeb wniosku, Spółka przyjmuje jako element
    zdarzenia przyszłego, że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od
    towarów i usług podczas sprzedaży Nieruchomości.
    9. Opodatkowania transakcji.
    Odpłatna dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług - 23%. Nieruchomość jest niezabudowana
    (nie są na niej posadowione jakiekolwiek budynki lub budowle), a jednocześnie spełnia
    definicję „terenu budowlanego” z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług (tj. zostanie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w ramach
    czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki
    podatku od towarów i usług), nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we
    wniosku nr 2)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    W Państwa ocenie, w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług (tj. zostanie dokonana przez podatnika podatku od
    towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług
    w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg
    właściwej stawki podatku od towarów i usług), nabycie przez Kupującego Nieruchomości
    nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy

    oraz praw majątkowych. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli
    przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i
    zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są
    nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.
    Jak wskazali Państwo powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości
    będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako odpłatna
    dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług
    (oraz nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:

        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i
          usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
          - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
            część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe
            prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
            mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu
            wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
          - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza nabyć niezabudowaną Nieruchomość od
    Sprzedającego. Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towarów - 23% (oraz nie będzie
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy podkreślić, że zasadnicze znaczenie
    dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych
    jest ustalenie czy powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Objęcie tej czynności
    faktycznym opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem
    wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W związku z przytoczonymi przepisami oraz w oparciu o treść wniosku - z którego wynika,
    że sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie
    zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

    Z powyższym uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art.54§ 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.