Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.562.2020.6.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-17
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; opodatkowanie; podatek-podatek naliczony; zwolnienie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 grudnia 2019 r. (data wpływu 20 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z 18 lutego 2020 r. (data wpływu 24 lutego 2020 r.) oraz pismem z 9 marca 2020 r. (data wpływu 12 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkiem portierni oraz prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 2 i 3 - **jest prawidłowe,**
*   prawa do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 30 zabudowanej budynkiem portierni oraz prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 2 i 3 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 18 lutego 2020 r. (data wpływu 25 lutego 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 7 lutego 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.3.MS 0111-KDIB2-2.4014.308.2019.3.HS oraz pismem z 9 marca 2020 r. (data wpływu 12 marca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 28 lutego 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.562.2019.5.MS, 0111-KDIB2-2.4014.308.2019.5.HS.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X (dalej jako: „Wnioskodawca”),

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y (dalej jako: „Zainteresowany”),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z zabudowaniami pod inwestycję budynek magazynowo - produkcyjny wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Tereny zlokalizowane są w …, obejmują działki gruntu z obrębu …, o nr:

*   2 (nr KW: …; prawo użytkowania wieczystego w całości przysługuje Sprzedawcy; przed podziałem działka nr …),
*   3 (nr KW: …; prawo użytkowania w całości przysługuje Sprzedawcy, przed podziałem działka nr …),
*   1 (nr KW: …; prawo użytkowania w całości przysługuje Sprzedawcy, przed podziałem działka … a następnie …),

\-dalej łącznie jako „Nieruchomość” lub „Działki”.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT planuje wybudowaną powierzchnię magazynową, produkcyjną, socjalną i biurową w dalszej kolejności wynająć, a później sprzedawać.

Zgodnie z ww. księgami wieczystymi dla Nieruchomości działka 2 jest niezabudowana. Działki 3 oraz 1 są zabudowane murowanym budynkiem portierni o powierzchni 142 m2, betonową rampą, silosem oraz siecią wodociągową. Budynek portierni oraz betonowa rampa są trwale z gruntem związane. Z kolei, silos nie jest na stałe przytwierdzony do gruntu. Pierwsze zasiedlenie wskazanych powyżej zabudowań nastąpiło przed 2006 r. Od tego czasu Sprzedawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie zarówno budynku portierni, jak i pozostałych zabudowań. Sprzedawca nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej. Wynajmował Nieruchomość, co stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Dla przedmiotowych działek obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego stanowiącego treść uchwały nr …. Rady …. z dnia 28 sierpnia 2014 r. (…). Nieruchomości są określone jako tereny usług handlu i biur, usług wystawienniczych, produkcji wysokich technologii i centrów logistycznych.

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedawcy są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT. Sprzedawca jest podmiotem specjalizującym się w działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości, wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami oraz usługach związanych z administracyjną obsługą biura.

Sprzedawca nabył przedmiotowe prawa do wieczystego użytkowania przedmiotowych gruntów wraz z zabudowaniami w 2006 r. Transakcja nabycia użytkowania wieczystego przedmiotowej Nieruchomości wraz z zabudowaniami podlegała na moment dokonania transakcji zwolnieniu VAT na mocy ówcześnie obowiązującego art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535, ze zm.), jako dostawa używanej przez ponad 5 lat nieruchomości zabudowanej.

Sprzedawca i Wnioskodawca planują sfinalizować transakcję sprzedaży przedmiotowych działek w dniu 31 grudnia 2020 r. (dalej: „Transakcja”).

W piśmie z 18 lutego 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że sieć wodociągowa przebiegająca przez działki nr 3 oraz 1 nie stanowi własności Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. W części (przyłącze oraz komora z licznikami) sieć wodociągowa stanowi własność ….

Biorąc pod uwagę powyższe, wskazana sieć nie stanowi przedmiotu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania. Wnioskodawca wskazuje, że po dokonaniu Transakcji, sieć wodociągowa przebiegająca przez działki 3 oraz 1 zostanie zlikwidowana pod nadzorem ….

Jednocześnie, Zainteresowani pragną wskazać, że - w ich ocenie - powyższe nie będzie miało znaczenia dla kwalifikacji opodatkowania transakcji. W sytuacji bowiem, gdyby sieć wodociągowa stanowiła jednak przedmiot sprzedaży (co zgodnie z odpowiedzią powyżej nie będzie miało miejsca), aktualne pozostawałoby uzasadnienie Zainteresowanych wskazane we Wniosku, ze względu na fakt, że:

1.  od pierwszego zasiedlenia ww. sieci wodociągowej upłynęło więcej niż 2 lata;
2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał na ww. sieci żadnych ulepszeń.

Powyższe oznacza, że do dostawy sieci wodociągowej powinno zostać zastosowane zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. Nr 54, poz. 535, ze zm., dalej: „ustawa o VAT”). Niemniej, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zainteresowani mogą zrezygnować z ww. zwolnienia - tzw. „opcja VAT”.

Wnioskodawca wskazuje, że obiekty posadowione na działkach nr 3 oraz 1 stanowią budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanej (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) oraz budynki i obiekty inżynierii lądowej i wodnej w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych („PKOB”).

Wnioskodawca wskazuje symbole PKOB poszczególnych obiektów posadowionych na ww. działkach:

1.  Budynek portierni - symbol 1274, tj. „Pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niesklasyfikowane”;
2.  Betonowa rampa - symbol 2420, tj. „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane”;
3.  Silos - symbol 1252, tj. „Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe”;
4.  Sieć wodociągowa - symbol 2222, tj. „Rurociągi sieci wodociągowej rozdzielczej”.

W zakresie silosu i betonowej rampy, Wnioskodawca pragnie uzupełnić, że nie jest wykluczone, że zostaną one usunięte przez Zainteresowanego przed finalizacją Transakcji. Powyższe nie dotyczy budynku portierni, która pozostanie na przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje, że ewentualne usunięcie ww. obiektów nie wpływa na kwalifikację podatkową Transakcji.

Zainteresowany nabył prawo do wskazanych obiektów (budynku portierni, betonowej ramy, silosu) na podstawie Transakcji, która podlegała zwolnieniu VAT na mocy ówcześnie (tj. w 2006 r.) obowiązującego art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 6 ustawy o VAT, jako dostawa używanej przez ponad 5 lat nieruchomości zabudowanej.

Biorąc powyższe pod uwagę, nie można w tym przypadku rozpatrywać w odniesieniu do nabycia przez Zbywcę Nieruchomości istnienia prawa do odliczenia VAT. Wynika to z faktu, iż ta dostawa była zwolniona z VAT, co oznacza, że prawo lub brak prawa do odliczenia VAT w tym przypadku nie mógł zaistnieć.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, po nabyciu Nieruchomość wraz z posadowionymi na niej obiektami była przez Zainteresowanego niebędącego stroną wynajmowana, co stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Ze względu na okoliczność, że Nieruchomość była wynajmowana przez Zainteresowanego, historyczne prawo do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości przez Zainteresowanego nie powinno mieć znaczenia dla klasyfikacji podatkowej VAT przedmiotowej Transakcji.

Niezależnie, Strony pragną dodatkowo zwrócić uwagę, że z treści powołanych przez Strony w uzasadnieniu przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (co będzie miało zastosowanie zdaniem Stron w odniesieniu do opodatkowana VAT dostawy działek 26/23 oraz 30), wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest bezzasadne.

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowy silos nie służył Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przez cały czas jego posiadania wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT. Jak zostało wskazane powyżej, ww. Nieruchomość wraz z posadowionymi obiektami, m.in. silosem, była przedmiotem umowy najmu opodatkowanej VAT.

Zgodnie z tym, co zostało wskazane we wniosku, Zainteresowany nie ponosił nakładów na sieć wodociągową, tj. nie była ona przedmiotem ulepszeń przez Zainteresowanego.

Wnioskodawca oświadcza, że on oraz Zainteresowany złożą właściwemu organowi, przed dniem dokonania dostawy obiektów położonych na działkach zabudowanych zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia opodatkowania VAT i wybierają opodatkowanie dostawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że działki wraz z posadowionymi na nich obiektami będą służyły do działalności opodatkowanej VAT, tj. budowy budynku magazynowo-produkcyjnego wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą. Wybudowana powierzchnia, zgodnie z zamiarem Wnioskodawcy, zostanie wynajęta w ramach czynności opodatkowanych VAT, a w przyszłości nie jest wykluczone jej zbycie w ramach czynności opodatkowanych VAT.

W piśmie z 18 lutego 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że przez działki przebiega rurociąg melioracyjny, który jest budowlą (obiektem liniowym) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanej (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) oraz w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych („PKOB”).

Wnioskodawca wskazuje, że ww. rurociąg jest oznaczony symbolem 2212 PKOB, tj. „Rurociągi przesyłowe do transportu wody i ścieków”.

Ww. rurociąg nie jest własnością Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Zainteresowani informują tym samym, że wskazany rurociąg nie stanowi przedmiotu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania.

Od zasiedlenia ww. rurociągu upłynęło jednak ponad 2 lata, jak bowiem wskazano we Wniosku pierwsze zasiedlenie przedmiotowej Nieruchomości miało miejsce przed 2006 rokiem, tj. był on przedmiotem umowy najmu w ramach czynności podlegających VAT. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał na rurociągu melioracyjnym żadnych ulepszeń, w tym szczególności takich, które przekroczyły by 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowy rurociąg nie służył Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przez cały czas jego posiadania wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT.

Chociaż jak wskazano w uzupełnieniu powyżej rurociąg nie stanowi własności zbywcy, to Zainteresowani pragną wskazać, że w sytuacji, gdyby rurociąg mógł od strony prawnej i ekonomicznej stanowić jednak przedmiot sprzedaży (co zgodnie z odpowiedzią powyżej nie będzie miało miejsca), aktualne pozostawałoby uzasadnienie Zainteresowanych wskazane we Wniosku w stosunku do dostawy pozostałych obiektów, a to ze względu na fakt, że:

1.  od pierwszego zasiedlenia ww. rurociągu upłynęło więcej niż 2 lata;
2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał na ww. rurociągu żadnych ulepszeń.

W związku z powyższym dostawa rurociągu melioracyjnego w takiej sytuacji powinna, w ocenie Zainteresowanych, korzystać ze zwolnienia VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Zainteresowani informują, że gdyby powyższa dostawa rurociągu melioracyjnego miała miejsce, Zainteresowani zrezygnowaliby ze zwolnienia dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wybrali opodatkowanie VAT Transakcji również w zakresie dostawy rurociągu melioracyjnego i opowiadającej mu części gruntu.

Mając na uwadze, że Transakcja, w części w jakiej obejmowałaby dostawę rurociągu melioracyjnego, podlegałaby opodatkowaniu VAT, nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W piśmie z 9 marca 2020 r. Wnioskodawca doprecyzował, że przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będącej przedmiotem wniosku będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego w zakresie działki nr 2,
*   prawo użytkowania wieczystego w zakresie działki 3, oraz
*   prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z prawem własności budynku portierni na niej posadowionego (budynek portierni posadowiony jest jedynie na działce nr 1).

Zainteresowani zaznaczają, że silos oraz betonowa rampa znajdujące się obecnie na przedmiotowych działkach zostaną usunięte przed planowaną transakcją. Tym samym na moment sprzedaży działka nr 2 oraz działka nr 3 będą stanowić działki niezabudowane, a nabycie prawa własności silosu oraz betonowej rampy nie będzie stanowiło przedmiotu planowanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (pytanie nr 1 ostatecznie sformułowane w piśmie z 9 marca 2020 r.):

1.  Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
2.  Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowych działek, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko doprecyzowano w piśmie z 9 marca 2020 r.) ,

1.  Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności w zakresie działki nr 1 będzie to uwarunkowane złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury dokumentującej dostawę Działek na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego.

1\. Opodatkowanie VAT Transakcji.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako działek o przeznaczeniu budowlanym lub zabudowanych według podstawowej stawki 23% (w tym w części poprzez wybór opodatkowania VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy prawa użytkowania wieczystego).

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji obie strony transakcji posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

1.1.Opodatkowanie VAT Działki nr 2 (Działka niezabudowana).

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym w dniu 28 sierpnia 2014 r., dla przedmiotowych Działek został uchwalony MPZP.

Zgodnie z informacjami wynikającymi z MPZP, przedmiotowe Działki znajdują się na terenie usług handlu i biur, usług wystawienniczych, produkcji wysokich technologii i centrów logistycznych oraz częściowo w liniach rozgraniczających ulic zbiorczych.

W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych Działka nr 2 powinna zostać uznana za tzw. teren budowalny w myśl ustawy o VAT z uwagi na zaplanowaną na niej Inwestycję w postaci powierzchni magazynowych, produkcyjnych, socjalnych i biurowych.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla dostawy Działki nr 2, a Transakcja w tej części powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

1.2.Opodatkowanie VAT Działek nr 3 oraz 1 (Działki częściowo zabudowane).

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W odniesieniu do Działek nr 3 oraz 1, na których znajdują się zabudowania w postaci:

1.  murowanego budynku portierni o powierzchni 142 m2,
2.  betonowej rampy,
3.  silosu oraz
4.  sieci wodociągowej,

\-Zainteresowani pragną wskazać, że od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli trwale z gruntem związanych (tj. murowanego budynku portierni i betonowej rampy) jak również sieci wodociągowej upłynęło więcej niż 2 lata - jak wskazano w opisie stanu faktycznego pierwsze zasiedlenie miało miejsce jeszcze przed 2006 r., a od tego czasu Sprzedawca nie ponosił żadnych nakładów na te zabudowania.

W związku z powyższym, Zainteresowani mogliby zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części,

\-tzw. „opcja VAT”.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowe oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT (tj. wyboru opodatkowania VAT), o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku Działek 3 oraz 1 w części w jakiej znajduje się na nich murowany budynek portierni, betonowa rampa (jako budynek i budowla trwale z gruntem związane) oraz sieć wodociągowa możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT, i opodatkowanie Transakcji również w tej części podatkiem VAT.

W tym zakresie Zainteresowani planują złożyć w odpowiednim terminie oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W pozostałym zakresie Nieruchomości, tj. części Działek 3 oraz 1 na których znajduje się silos (czyli zabudowanie nie będące trwale związane z gruntem), w ocenie Zainteresowanych zastosowanie znajdzie w całości uzasadnienie przedstawione w pkt 1.1. powyżej (tj. opodatkowanie Działek jak terenów niezabudowanych z przeznaczeniem budowalnym) z uwagi na istnienie dla wskazanej lokalizacji MPZP.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, intencją Sprzedawcy i Wnioskodawcy (czynnych podatników VAT) jest opodatkowanie VAT całej Transakcji zbycia przedmiotowej Nieruchomości (obejmującej Działki nr 26/21, 26/23 i 30). Planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki 23% VAT.

W piśmie z 9 marca 2020 r. Wnioskodawca doprecyzował, że przedmiotem planowanej transakcji będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego w zakresie działki nr …,
*   prawo użytkowania wieczystego w zakresie działki …, oraz
*   prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z prawem własności budynku portierni na niej posadowionego (budynek portierni posadowiony jest jedynie na działce nr 1).

Wnioskodawca biorąc pod uwagę powyższe stwierdził, że w zakresie pytania pierwszego wskazanego we Wniosku do transakcji sprzedaży działki nr 2 jako działki niezabudowanej - tak jak wskazano we Wniosku - aktualne pozostanie uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych wskazane w pkt 1.1.

Podobnie, w zakresie stanowiska Zainteresowanych w stosunku do działki nr 1 jako działki zabudowanej - tak jak wskazano we Wniosku - zastosowanie będzie mieć uzasadnienie wskazane w pkt 1.2.

Natomiast doprecyzowując zdarzenie przyszłe Wnioskodawca wskazał, że działka o nr 3 będzie na moment sprzedaży stanowić działkę niezabudowaną (na moment sprzedaży działka nie będzie zabudowana budynkiem portierni, silosem ani betonową rampą).

Tym samym sprzedaż działki o nr 3 będzie stanowić dostawę działki niezabudowanej, dla której właściwe będzie uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych wskazane w pkt 1.1. Wniosku, zgodnie z którym sprzedaż działki nie powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT jako dostawa terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, z uwagi na fakt, że dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym teren działki został określona jako teren usług handlu i biur, usług wystawienniczych, produkcji wysokich technologii i centrów logistycznych.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla dostawy Działki nr 3. Tym samym transakcja w tej części powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych udzielone w zakresie stanu faktycznego odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania nie wpływają na zmianę stanowiska Zainteresowanych przedstawionego we Wniosku. W szczególności w zakresie sprzedaży wszystkich trzech wskazanych we wniosku działek, Zainteresowani stoją na stanowisku, że transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku (w zakresie działki nr 1 będzie to uwarunkowane złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług).

2\. Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej działki, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej działki, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy działki w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`). Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23% jako dostawa towarów, w części nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia (w szczególności dotyczące dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowalne) a w części korzystająca w tzw. opcji VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu podmiotów. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedawcy. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Działki będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki 23% VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Działki od Sprzedawcy oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za prawidłowe** w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkiem portierni oraz prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr i 3,
*   **za prawidłowe** w zakresie prawa do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkiem portierni oraz prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 2 i 3.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) jak i budynek, budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r. rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 2 lata. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 2 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania planuje sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr zabudowanej budynkiem portierni oraz prawo użytkowania wieczystego działek nr 1 i 3. Przy czym na działkach nr 3 i 1 znajduje się ponadto sieć wodociągowa oraz rurociąg melioracyjny, które stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanej. Przedmiotowa sieć wodociągowa oraz rurociąg melioracyjny nie są własnością Zainteresowanego w związku z czym nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży.

We wniosku wskazano, że budynek portierni posadowiony na działce nr 30 stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz budynki i obiekty inżynierii lądowej i wodnej w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Wnioskodawca wskazał symbol PKOB tego obiektu - 1274, tj. „Pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niesklasyfikowane”.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że przedmiotem planowanej dostawy będzie prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkiem portierni oraz prawo użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 2 i nr 3.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 zabudowanej budynkiem portierni oraz praw użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 2 i nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynku portierni posadowionego na działce nr 30, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do wskazanego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia – zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynku portierni posadowionego na działce nr 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawo własności posadowionego na niej budynku portierni Zainteresowany nabył w 2006 r. Transakcja nabycia użytkowania wieczystego przedmiotowej Nieruchomości wraz z zabudowaniami podlegała na moment dokonania transakcji zwolnieniu VAT na mocy ówcześnie obowiązującego przepisów ustawy o VAT. Poczynając od 2006 r. Zainteresowany nabytą nieruchomość wynajmował. Jednocześnie we wniosku wskazano, że Zainteresowany nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku portierni. Tym samym w odniesieniu do budynku portierni posadowionego na działce nr 1, nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia w związku z poniesionymi wydatkami na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

W konsekwencji od pierwszego zasiedlenia budynku portierni posadowionego na działce nr 1, które nastąpiło co najmniej z chwilą nabycia nieruchomości przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem sprzedaż budynku portierni posadowionego na działce nr 1, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym spełnione zostaną warunki do zwolnienia sprzedaży tego budynku od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując Transakcja dostawy budynku portierni posadowionego na działce nr 30, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, na której posadowiony jest budynek portierni przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dalsze badanie przesłanek warunkujących zwolnienie wskazanego we wniosku budynku portierni posadowionego na działce nr 30 w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 stało się bezpodstawna.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wyjaśniono powyżej, planowana transakcja sprzedaży budynku portierni posadowionego na działce nr 30 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Zainteresowany, jak i Wnioskodawca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i planują złożyć, przed dokonaniem sprzedaży, wspólne oświadczenie - zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy - o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli podatkiem VAT.

Wobec powyższego Wnioskodawcy spełniając ww. warunki będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży budynku portierni wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 30, na której budynek ten jest posadowiony i wybrać opodatkowanie tej dostawy stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W związku z tym biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje prawne, Zainteresowany może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy budynku portierni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż budynku portierni będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Zainteresowany nie będący stroną postępowania – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej (działki nr 30) według stawki właściwej dla tej czynności.

Odnosząc się z kolei do opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr 2 i nr 3, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego przepisu opodatkowane podatkiem VAT są tylko takie dostawy stanowiące nieruchomości gruntowe niezabudowane, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będące na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług. Przy czym, przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jednoznacznie stanowi, że przeznaczenie terenu należy ustalić na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego tj. wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji, opodatkowane podatkiem od towarów i usług są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Więc co do zasady o charakterze danego gruntu rozstrzyga odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług artykuł 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dla działek nr 2 i 3, które na dzień transakcji będą niezabudowane (jak Zainteresowani bowiem podali silos oraz betonowa rampa znajdujące się obecnie na przedmiotowych działkach zostaną usunięte przed planowaną transakcją, nabycie prawa własności silosu oraz betonowej rampy nie będzie stanowiło przedmiotu planowanej transakcji) obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego stanowiący treść uchwały nr … Rady … z dnia 28 sierpnia 2014 r. (…). Zgodnie z zapisami tego planu działki są określona jako tereny usług handlu i biur, usług wystawienniczych, produkcji wysokich technologii i centrów logistycznych.

Wobec powyższego, działki niezabudowane nr 2 i nr 3 stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tych działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że – jak wynika z wniosku – niezabudowane działki nr 2 i 3 nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (nieruchomość wraz z posadowionymi obiektami była przedmiotem umowy najmu opodatkowanej VAT), tym samym nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w ww. przepisie.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy ww. działek niezabudowanych nr 2 i nr 3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe, sprzedaż niezabudowanych działek nr 2 i 3 nie będzie podlegać zwolnieniu. Tym samym winna być opodatkowana właściwą dla tej dostawy stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że planowana transakcja sprzedaż nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT w tym w zakresie działki nr 1 będzie to uwarunkowane złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Odnosząc się do kolejnego zagadnienia podniesionego we wniosku, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej generującej podatek należny.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowe Nieruchomości wykorzystywane będą przez Wnioskodawcę (jak wynika z wniosku – Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT) do czynności opodatkowanych. Wnioskodawca wskazał, że działki wraz z posadowionymi na nich obiektami będą służyły do działalności opodatkowanej VAT, tj. budowy budynku magazynowo-produkcyjnego wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą. Wybudowana powierzchnia, zgodnie z zamiarem Wnioskodawcy, zostanie wynajęta w ramach czynności opodatkowanych VAT, a w przyszłości nie jest wykluczone jej zbycie w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Ponadto w przedstawionych okolicznościach nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż sprzedaż działki nr 1 wraz z posadowionym na nich budynkiem portierni oraz sprzedaż działek niezabudowanych nr 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu.

Zatem Nabywca (Wnioskodawca) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że Wnioskodawca (Nabywca) będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz do ewentualnego obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanych nr 1 i działek niezabudowanych nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie wskazać należy, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.