Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-43/15-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-15
Teza: Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony  przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2015 r. (data wpływu 20 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu 143 (sto czterdzieści trzy), o powierzchni 11.486 m2 (jedenaście tysięcy czterysta osiemdziesiąt sześć metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w dniu 9 czerwca 2004 roku na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników. Wnioskodawczyni Nieruchomość otrzymała od rodziców jako ziemię rolną. Z uwagi na fakt pozostawania przez Wnioskodawczynię w związku małżeńskim w dniu przekazania gospodarstwa rolnego, powyższa Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Wnioskodawczyni oraz jej męża . Powyższy akt obejmował przekazanie omawianej działki nr 143 i innych 10-ciu działek. Łączna powierzchnia przekazanych działek wynosiła 2 ha 63 ary 47 m2. Działki te są położone: dwie działki (planowana sprzedaż jednej z nich nr 143 podlega analizie w niniejszym wniosku), dziewięć działek .

Na działce nr 143 aktem z dnia 9 czerwca 2004 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników została ustanowiona na rzecz rodziców Wnioskodawczyni nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie do zamieszkiwania w całym budynku mieszkalnym i prawo użytkowania budynków gospodarczych wzniesionych na tej działce oraz prawo użytkowania tej działki gruntu o powierzchni 1500 m2 wokół zabudowań. Służebność w stosunku do ojca Wnioskodawczyni wygasła z chwilą jego śmierci dnia 21 stycznia 2008 roku. Natomiast matka zrzekła się wyżej wymienionej służebności w dniu podpisania umowy przedwstępnej dnia 17 grudnia 2014 r.

W dniu 17 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z zwartą przedwstępną umową sprzedaży kupujący, po jej zakupie, zamierza wybudować na niej i działkach sąsiadujących z nią obiekt biurowo-magazynowy składający się z 4 (czterech) budynków o łącznej powierzchni około 16.000 m2 (szesnaście tysięcy metrów kwadratowych) i wysokości 12 m (dwanaście metrów). W stosunku do Nieruchomości kupujący wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia, na podstawie której zamierza ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zapewnienie od gestorów sieci na dostawę mediów oraz dostęp do drogi publicznej. W odniesieniu do Nieruchomości Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia z własnej inicjatywy. Wnioskodawczyni posiadała wiedzę o działaniach kupującego, ponieważ była informowana jako jeden z adresatów korespondencji z urzędu.

W powyższej umowie strony nie określiły oddzielnej wartości budynków. Cena Nieruchomości została określona według wartości za metr kwadratowy gruntu. Po zawarciu umowy przyrzeczonej budynki te mają być przez kupującego przeznaczone do rozbiórki.

Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów rolniczych. Wnioskodawczyni nigdy nie sprzedawała produktów rolnych pochodzących z tej Nieruchomości, nie czerpała z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywała jej do działalności gospodarczej. Na części tej Nieruchomości znajduje się dom mieszkalny i budynki gospodarcze, wykorzystywane w przeszłości przez rodziców Wnioskodawczyni do celów rolniczych. Ich stan jest bardzo zły, na jednym z nich zapadł się dach. Wnioskodawczyni nie czyniła na znajdujące się na Nieruchomości zabudowania żadnych nakładów. Na Nieruchomości tej rodzice Wnioskodawczyni zamieszkiwali do chwili śmierci ojca Wnioskodawczyni tj. do 21 stycznia 2008 r. Po tej dacie matka Wnioskodawczyni wyprowadziła się z Nieruchomości i od tego momentu Nieruchomość ta pozostaje niezamieszkała. Formalnie, pomimo niezamieszkiwania, matka Wnioskodawczyni jest do dnia dzisiejszego zameldowana na Nieruchomości, jednak w najbliższym czasie zostanie we właściwym urzędzie złożony wniosek o jej wymeldowanie za zgodą zainteresowanej tj. matki Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności gospodarczej, nie wynajmowała jej, nie wydzierżawiała, nie prowadziła na niej produkcji rolnej, nie czerpała z niej jakichkolwiek korzyści.

Wnioskodawczyni nie dokonała na Nieruchomości żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajała działki w media, nie występowała o wydanie warunków zabudowy na Nieruchomość, nie wnioskowała do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywała również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości oraz zwartą umową przedwstępną jej sprzedaży Wnioskodawczyni nie zawierała umów pośrednictwa, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży Nieruchomości oraz nie podejmowała żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawczyni z zapytaniem o możliwość zakupu działki.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać wraz z mężem Nieruchomość, jako osoba prywatna (osoba fizyczna) wykonująca zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków. Sprzedaż ta nie będzie wykonywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, czy też działalności gospodarczej jej męża.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawczyni dokonała w dniu 22 lutego 2011 r. sprzedaży jednej niezabudowanej działki, której prawo własności nabyła wraz z mężem w dniu 9 czerwca 2004 roku również na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników. Własność powyższej działki została jej przekazana przez rodziców. Powyższej sprzedaży Wnioskodawczyni dokonała wraz z mężem jako osoba prywatna w wykonaniu zwykłego zarządu ich majątkiem wspólnym. Powyższa działka nie była wykorzystywana przez nią ani jej męża do działalności gospodarczej ani rolniczej, nie była wynajmowana, wydzierżawiana, leżała odłogiem. Uległa ona sprzedaży w stanie w jakim Wnioskodawczyni ją nabyła bez podziału, czy też wydzielenia z innej działki. Przy sprzedaży tej działki nie był naliczony i nie był odprowadzony podatek od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie nabyła powyższej działki w celu jej dalszej odsprzedaży. Wnioskodawczyni w stosunku do ww. działki nie podejmowała czynności ukierunkowanych na zwiększenie jej rynkowej wartości i ukierunkowanych na uzyskanie większej ceny przy jej sprzedaży. Wnioskodawczyni na potrzeby ww. sprzedaży nie rejestrowała się, jako podatnik podatku od towarów i usług.

Oprócz powyższej działki Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych otrzymanych od rodziców działek i nadal jest w ich posiadaniu.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem i wraz z mężem prowadzi od 1981 r. gospodarstwo ogrodnicze na ziemi, która jest własnością męża. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości do celów rolniczych, ponieważ jest zbyt oddalona od jej miejsca zamieszkania i dojazd do niej z maszynami rolniczymi jest utrudniony. W latach 1998-2004 Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadzili spółkę cywilną, której przedmiotem działalności był wynajem urządzeń i pomieszczeń magazynowych, usługi transportowe, sprzątanie pomieszczeń. Spółka ta była podatnikiem VAT. Ani Nieruchomości, którą zamierza sprzedać, ani posadowionych na niej budynków Wnioskodawczyni nie wykorzystywała w działalności tej spółki cywilnej. Wnioskodawczyni nie była jeszcze wówczas właścicielem Nieruchomości. Obecnie Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dodatkowo mąż Wnioskodawczyni wynajmuje budynki gospodarcze/magazynowe z czego uzyskuje miesięczne dochody z tytułu czynszu najmu. Na potrzeby wynajmu mąż Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i wystawia faktury VAT. Wynajem ten prowadzony jest jednak na działce należącej do męża Wnioskodawczyni tj. innej niż Nieruchomość, co do której małżonkowie planują sprzedaż.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) oraz czy Wnioskodawczyni w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie podatnikiem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiednio do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: VAT) – Dz. U.2011.177,1054 j.t. - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z art. 7 ust. 1 VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami natomiast w myśl art. 2 pkt 6 VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z ogólnych zasad VAT wynika, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlegają opodatkowaniu tylko wówczas, gdy są wykonywane przez podatnika podatku od towarów i usług działającego dla tych czynności w takim właśnie charakterze. Wymóg ten akcentowany jest także w regulacjach Dyrektywy 2006/112/WE RADY z dnia 28 listopada 2006 r. - w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347/1 z 11 grudnia 2006 r., dalej: „Dyrektywa o VAT”). Co więcej, zastosowana jest tam podwójna identyfikacja podatnika. Przepis art. 2 stanowi bowiem o opodatkowaniu dostawy towarów i świadczenia usług wykonywanego za wynagrodzeniem przez "podatnika VAT działającego w takim charakterze".

Ta podwójna identyfikacja podatnika przy wykonywaniu przezeń czynności opodatkowanych w połączeniu z oderwaniem czynności opodatkowanych od ich skutków na gruncie prawa cywilnego (prywatnego) pozwala na uznanie za czynność opodatkowaną jedynie tą część umowy cywilnej, która faktycznie jest wykonywana przez podatnika VAT. Przykładowo w orzeczeniu C- 291/92 (FinanzamtUlzen v. Dieter Ambrecht) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu, w którym jednakże wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował w charakterze podatnika, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie występował jako podatnik.

W przypadku podatników będących osobami fizycznymi znaczna część czynności przezeń wykonywanych, które jako takie mają charakter czynności podlegających opodatkowaniu, jest przez nich wykonywana prywatnie, jako konsumentów. Dlatego należy uznać, że powyższe zastrzeżenie - dotyczące wykonywania czynności opodatkowanych przez podatnika, działającego w takim charakterze - chociaż niewyrażone wprost, jednak obowiązuje.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl artykułu 15 ust. 2 VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że aby dana czynność została opodatkowana podatkiem od towarów i usług winna spełnić dwa warunki:

1.  Czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,
2.  Czynność musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Należy w tym miejscu zauważyć, że oba te warunki powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania. Tak samo wykonanie czynności niepodlegającej opodatkowaniu przez podatnika jest neutralne z punktu widzenia VAT.

Co prawda, przepisy ustawy nie wyrażają tego wprost, niemniej z ogólnych reguł konstrukcyjnych podatku w ogólności, w tym również podatku od towarów i usług, wynika konieczność, aby podmiot wykonujący czynność opodatkowaną występował w odniesieniu do niej jako podatnik.

Regulacje Dyrektywy o VAT wyrażają ten wymóg wprost - stanowią bowiem o wykonywaniu czynności opodatkowanych przez podatnika działającego w takim charakterze.

Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. (I SA/Po 1015/09, LEX nr 559520): „Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu, jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Należy zatem stwierdzić, że - zwłaszcza w odniesieniu do osób fizycznych - podatnikiem VAT się bywa. Status ten nie jest zaś stałą cechą danego podmiotu - podobnie WSA w Warszawie w wyroku z dnia 5 lutego 2007 r. (III SA/Wa 2869/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zdaniem Wnioskodawczyni dla oceny, czy przepisy ustawy o podatku od towarów i usług powinny być interpretowane w ten sposób, że zbycie przez nią Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług kluczowe jest też ustalenie sposobu interpretacji pojęcia działalności gospodarczej użytego w artykule 15 ust. 2 VAT.

W każdym przypadku decydujące znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odsprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (zob. także wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2007r., I SA/Bk 399/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeśli, natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, wówczas, co do zasady, w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 stycznia 2009 r. I FSK 1629/07, LEX nr 508260).

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011r., zapadłego w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (pierwsza: Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów, druga: Emilian Kuć i Halina Jezierska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), w zakresie istotnym dla rozpoznawanej sprawy. W orzeczeniu tym Trybunał dokonał wykładni m.in. art. 9 ust. 1 Dyrektywy o VAT (uprzednio art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy) definiującego pojęcie podatnika podatku VAT. Polskim przepisem w tym zakresie jest właśnie art. 15 ust. 1 i 2 vat, o którego interpretację zwróciła się właśnie Wnioskodawczyni. W swoich rozważaniach Trybunał zwrócił uwagę na konieczność dokonania przez sąd krajowy oceny, czy poprzez art. 15 ust. 1 i 2 VAT do prawa krajowego został implementowany art. 12 ust. 1 i 3 Dyrektywy o VAT, uprzednio art. 5 ust. 6 VI Dyrektywy, dający państwu członkowskiemu możliwość uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji m.in. dostawy terenu budowlanego, w szczególności pojedynczej takiej dostawy.

Odnosząc się do powyższej tezy połączonego wyroku Trybunału należy w tym miejscu wskazać, że biorąc pod uwagę stwierdzenia TSUE w omawianym wyroku, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. (sygn. I FSK 1289/10) wyraźnie doszedł do wniosku, że do transpozycji tej regulacji Dyrektywy o VAT nie doszło.

Mając powyższe na uwadze zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest normatywnych przesłanek. abv w związku z ta transakcją uznać Wnioskodawczynię za podatnika tego podatku. Wprawdzie Nieruchomość (grunt) spełnia definicję towarów zawartą w art. 2 pkt 6 VAT, jednak ze stanu faktycznego niniejszej sprawy nie wynika, aby sprzedając przedmiotową Nieruchomość, Wnioskodawczyni działała w charakterze handlowca. Nie można uznać, że do nabycia Nieruchomości doszło w celu dalszej jej odsprzedaży, czy w celach zarobkowych. Grunt ten nie był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię ani w rolniczej działalności ani w pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni w stosunku do Nieruchomości nie podejmowała żadnych czynności ukierunkowanych na zwiększenie jej rynkowej wartości, tj. ukierunkowanych na uzyskanie większej ceny przy ewentualnej jej sprzedaży. Nie oferowała nawet Nieruchomości do sprzedaży, bowiem kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawczyni z zapytaniem o możliwość zakupu Nieruchomości. W konsekwencji dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym, prywatnym majątkiem, w ramach jego zwykłego zarządu. Powyższa czynność sprzedaży będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Mając to na uwadze planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie oznaczała wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VAT.

W kontekście przedstawionego stanu faktycznego oraz wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie. Wnioskodawczyni nie podejmowała również w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców. Działań takich nie podejmowała również w stosunku do działki, którą sprzedała w dniu 22 lutego 2011 r.

Reasumując przepisy art. 15 ust. 1 i 2 VAT, w kontekście opisanej transakcji sprzedaży, muszą być interpretowane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

Mając to na uwadze Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów, bowiem pozostaje ona poza zakresem podatku od towarów i usług, a Wnioskodawczyni w związku z opisanym zdarzeniem (planowaną sprzedażą Nieruchomości) nie będzie w ogóle podatnikiem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.) rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Należy wyjaśnić, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

W myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości jest traktowana jako czynność objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w świetle art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto, jak stwierdził w wyroku tym Trybunał, art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112 (stanowiącej odpowiednik art. 4 ust. 3 VI Dyrektywy) pozwalał państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego. W wyroku tym wskazano, że „z postanowień odsyłających, jak również z brzmienia wspomnianego art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT, nie wynika jednak, czy Rzeczpospolita Polska rzeczywiście skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT. Będzie to musiał ustalić sąd krajowy. (…) Jeżeli sąd krajowy stwierdzi, że zainteresowane państwo członkowskie skorzystało z uprawnienia przewidzianego w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, dostawę terenu budowlanego należy uznać za podlegającą podatkowi VAT na podstawie prawa krajowego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu nr 143 o powierzchni 11.486 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą . Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w dniu 9 czerwca 2004 roku na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników. Wnioskodawczyni Nieruchomość otrzymał od rodziców jako ziemię rolną. Powyższa Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Wnioskodawczyni oraz jej męża. Powyższy akt obejmował przekazanie omawianej działki nr 143 i innych 10-ciu działek. Łączna powierzchnia przekazanych działek wynosiła 2 ha 63 ary 47 m2. Na działce nr 143 aktem z dnia 9 czerwca 2004 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników została ustanowiona na rzecz rodziców Wnioskodawczyni nieodpłatna i dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie do zamieszkiwania w całym budynku mieszkalnym i prawo użytkowania budynków gospodarczych wzniesionych na tej działce oraz prawo użytkowania tej działki gruntu o powierzchni 1500 m2 wokół zabudowań. Służebność w stosunku do ojca Wnioskodawczyni wygasła z chwilą jego śmierci dnia 21 stycznia 2008 roku. Natomiast matka Wnioskodawczyni zrzekła się wyżej wymienionej służebności w dniu podpisania umowy przedwstępnej dnia 17 grudnia 2014 roku. W dniu 17 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży kupujący, po jej zakupie, zamierza wybudować na niej i działkach sąsiadujących z nią obiekt biurowo-magazynowy. W stosunku do Nieruchomości kupujący wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia, na podstawie której zamierza ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zapewnienie od gestorów sieci na dostawę mediów oraz dostęp do drogi publicznej. W odniesieniu do Nieruchomości kupujący wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia z własnej inicjatywy. Wnioskodawczyni posiadała wiedzę o działaniach kupującego, ponieważ była informowana jako jeden z adresatów korespondencji z urzędu. W powyższej umowie strony nie określiły oddzielnej wartości znajdujących się na Nieruchomości budynków. Cena Nieruchomości została określona według wartości za metr kwadratowy gruntu. Po zawarciu umowy przyrzeczonej budynki te mają być przez kupującego przeznaczone do rozbiórki.

Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczyni do celów rolniczych. Wnioskodawczyni nigdy nie sprzedawała produktów rolnych pochodzących z tej Nieruchomości, nie czerpała z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywała jej do działalności gospodarczej. Na części tej Nieruchomości znajduje się dom mieszkalny i budynki gospodarcze, wykorzystywane w przeszłości przez rodziców Wnioskodawczyni do celów rolniczych. Ich stan jest bardzo zły. Wnioskodawczyni nie czyniła na znajdujące się na Nieruchomości zabudowania żadnych nakładów. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności gospodarczej, nie wynajmowała jej, nie wydzierżawiała, nie prowadziła na niej produkcji rolnej, nie czerpała z niej jakichkolwiek korzyści. Wnioskodawczyni nie dokonała na Nieruchomości żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajała działki w media, nie występowała o wydanie warunków zabudowy na Nieruchomość, nie wnioskowała do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywała również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości oraz zawartą umową przedwstępną jej sprzedaży Wnioskodawczyni nie zawierała umów pośrednictwa, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży Nieruchomości oraz nie podejmowała żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca. Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawczyni z zapytaniem o możliwość zakupu działki. Do chwili złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawczyni dokonała w dniu 22 lutego 2011 r. sprzedaży jednej niezabudowanej działki, której prawo własności nabyła wraz z mężem w dniu 9 czerwca 2004 roku również na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników. Własność powyższej działki została jej przekazana przez rodziców. Powyższej sprzedaży Wnioskodawczyni dokonała wraz z mężem jako osoba prywatna w wykonaniu zwykłego zarządu ich majątkiem wspólnym. Oprócz powyższej działki Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych otrzymanych od rodziców działek i nadal jest w ich posiadaniu.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem i wraz z mężem prowadzi od 1981 r. gospodarstwo ogrodnicze na ziemi, która jest własnością jej męża. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości do celów rolniczych, ponieważ jest zbyt oddalona od jego miejsca zamieszkania i dojazd do niej z maszynami rolniczymi jest utrudniony. W latach 1998-2004 Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadzili spółkę cywilną, której przedmiotem działalności był wynajem urządzeń i pomieszczeń magazynowych, usługi transportowe, sprzątanie pomieszczeń. Spółka ta była podatnikiem VAT. Ani Nieruchomości, którą zamierza sprzedać, ani posadowionych na niej budynków Wnioskodawczyni nie wykorzystywała w działalności tej spółki cywilnej. Wnioskodawczyni nie była jeszcze wówczas właścicielem Nieruchomości. Obecnie Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej. Dodatkowo mąż Wnioskodawczyni wynajmuje budynki gospodarcze/ magazynowe z czego uzyskuje miesięczne dochody z tytułu czynszu najmu. Na potrzeby wynajmu mąż Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i wystawia faktury VAT. Wynajem ten prowadzony jest jednak na działce należącej wyłącznie do męża Wnioskodawczyni tj. innej niż Nieruchomość, co do której małżonkowie planują sprzedaż.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu nr 143, będącej przedmiotem wniosku, brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni otrzymała przedmiotową nieruchomość od rodziców. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów rolniczych. Wnioskodawczyni nigdy nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z tej Nieruchomości. Ponadto Wnioskodawczyni nie czerpała z niej jakichkolwiek zysków, ani nie wykorzystywała jej i nie wykorzystuje do działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie wynajmowała Nieruchomości, nie wydzierżawiał, nie prowadziła na niej produkcji rolnej, nie czerpała z niej jakichkolwiek korzyści. Wnioskodawczyni nie dokonała na Nieruchomości żadnych nakładów zwiększających jej wartość, nie uzbrajała działki w media, nie występowała o wydanie warunków zabudowy, nie wnioskowała do gminy o uchwalenie dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywała również jakiegokolwiek podziału Nieruchomości tak, aby ewentualnie zwiększyć jej wartość przy sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości oraz zawartą umową przedwstępną jej sprzedaży Wnioskodawczyni nie zawierała umów pośrednictwa, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży Nieruchomości oraz nie podejmowała żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na pozyskanie kupca, gdyż kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawczyni z zapytaniem o możliwość zakupu działki. Zatem nic nie wskazuje na zaangażowanie Wnioskodawczyni, które mogłoby kwalifikować Jej działania jako zbliżone do podejmowanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. A zatem sprzedaż nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu nr 143, w okolicznościach opisanych we wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle przedstawionej treści wniosku oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości nie będzie działała jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiotowa sprzedaż stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Wnioskodawczyni nie dokonywała w stosunku do ww. nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Dodatkowo o tym, że planowana sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności, świadczy sposób jej nabycia - Wnioskodawczyni ww. nieruchomość otrzymała jako darowiznę od rodziców.

W konsekwencji, dokonanie planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.