Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.325.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-18
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza
działalność gospodarcza
nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 30 maja 2025 r. oraz pismem
    złożonym 4 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamieszkuje w Polsce, posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na
    terytorium Polski. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.
    7 czerwca 2008 r. Wnioskodawca wstąpił w związek małżeński z X. 15 kwietnia 2020 r.
    doszło do zawarcia rozdzielności majątkowej w tym małżeństwie, a 13 maja 2021 r. doszło
    do częściowego podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki.
    Wnioskodawca jest właścicielem w szczególności następujących działek gruntu
    położonych w A:
    - nr 1/7 – powstała z podziału działki nr 1/2, która została zakupiona – nabycie do majątku
      wspólnego 9 października 2019 r.;
    - nr 1/1 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku
      wspólnego, w 1/2 darowizna od matki Wnioskodawcy do Jego majątku odrębnego – 12
      stycznia 2010 r.;
    - nr 1/4 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku
      wspólnego, w 1/2 darowizna od matki Wnioskodawcy do Jego majątku odrębnego – 12
      stycznia 2010 r.;
    - 1/6 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku
      wspólnego, w 1/2 darowizna od matki Wnioskodawcy do Jego majątku odrębnego – 12
      stycznia 2010 r.
    W sąsiedztwie opisanych wyżej nieruchomości położone są działki, które posiada także
    żona Wnioskodawcy, jak również działki, jakie Wnioskodawca posiada z żoną we
    współwłasności.
    Informacje uzupełniające:
    a) Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej
      Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), ani nie był zarejestrowany
      dla celów VAT;
    b) przy transakcjach nabycia nieruchomości nie był naliczany VAT (transakcje bez VAT);
    c) podział działek nr 1/2 i nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego
      Wnioskodawcy i Jego małżonki;
    d) obecnie opisane wyżej nieruchomości należą do majątku osobistego Wnioskodawcy
      wskutek dokonania podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki;
    e) wskazane wyżej nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków
      finansowych w celu ochrony przed inflacją;
    f) wszystkie opisywane działki nie są zabudowane budynkami, ani budowlami w
      rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
    g) żadna z ww. działek nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę.
    Wnioskodawca wraz z małżonką metodą gospodarczą uporządkowali teren ww. działek
    poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.
    Wnioskodawca wraz z małżonką, w latach 2016-2017 rozważali sprzedaż działki nr 7.
    Umieścili w tym celu także samodzielnie stworzoną tablicę z informacją o sprzedaży. Nie
    było jednak żadnego zainteresowania nabyciem tej działki z uwagi na jej dużą
                  2powierzchnię (ok. 5 000 m), kształt (działka była wąska) i usytuowanie.
    W odniesieniu do ww. działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane
    następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium, działki objęte wnioskiem o wydanie
    interpretacji indywidualnej miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W 2023 r.
    Wnioskodawca wraz z małżonką pozyskali informację, że Miasto A przystępować będzie
    do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miejska w

    A 3 lipca 2024 r. przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego.
    W odniesieniu do opisanych wyżej nieruchomości Wnioskodawca wystąpił w pierwszej
    kolejności z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W następnej kolejności
    (pod koniec 2023 r.) Wnioskodawca zlecił pracowni architektonicznej sporządzenie
    projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości i wystąpił z wnioskami o wydanie
    pozwoleń na budowę.
    W okresie od października do grudnia 2024 r. dla opisanych wyżej nieruchomości, jak
    również nieruchomości posiadanych przez żonę Wnioskodawcy oraz będących we
    współwłasności Wnioskodawcy i Jego żony, wydane zostały pozwolenia na budowę
    zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i
    urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i
    prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.
    Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r.
    Wnioskodawca, wraz z małżonką, zawarli z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek,
    umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Wnioskodawcę i Jego
    żonę działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z działkami
    posiadanymi przez Wnioskodawcę, Jego żonę oraz Ich działek wspólnych.
    Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i
    nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Wnioskodawcę i Jego żonę
    w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej,
    zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:
    · Wnioskodawcę indywidualnie,
    · Jego żonę indywidualnie,
    · przez Wnioskodawcę i Jego żonę wspólnie,
    · jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące strona umowy zamiany.
    Zatem czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności
    Wnioskodawca nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.
    Umowa zamiany zawarta została pod warunkiem dokonania odpowiednich podziałów
    geodezyjnych działek objętych tą umową. Maksymalny termin na zawarcie ostatecznej
    umowy zamiany to 31 grudnia 2028 r., ustalony aneksem do umowy przedwstępnej z dnia
    23 stycznia 2025 r. Termin na zawarcie umowy ostatecznej został wydłużony z uwagi na
    uzyskanie pod koniec 2024 r. przez Wnioskodawcę i Jego żonę, jak również przez
    właścicielki działek, będące stroną umowy zamiany, informacji o wstrzymaniu przez
    Miasto A procesów związanych z podziałem działek na co najmniej 1,5 roku. Wskazana
    umowa przedwstępna zamiany była podstawą i warunkiem zatwierdzenia projektu
    zabudowy działek objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Brak
    dostępu do drogi publicznej uniemożliwiłby wydanie pozwolenia na budowę dla
    przedmiotowych działek.
    Powyższe działania (wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, zawarcie
    przedwstępnej umowy zamiany oraz wystąpienie o pozwolenie na budowę i działania z
    tym związane) miały na celu zabezpieczenie możliwości zbycia działek w przyszłości, z
    uwagi na działania podjęte przez Miasto A i przystąpienie do sporządzania planu
    miejscowego. Działania te były zasadne, tym bardziej, że Wnioskodawca uzyskał
    informację, iż właścicielki działek nr 1/3 i nr 1/4 (będących przedmiotem wskazanej
    przedwstępnej umowy zamiany), które wystąpiły z wnioskiem o wydanie warunków
    zabudowy dla posiadanych przez nie działek, do chwili obecnej nie uzyskały decyzji, wobec
    wstrzymania przez Miasto A działań w tym zakresie. Gdyby ww. działania nie zostały
    zainicjowane przez Wnioskodawcę, podjęcie przez Miasto A stosownych decyzji
    planistycznych w ostateczności doprowadziłoby do efektywnego zakazu zabudowy, a co za

    tym idzie – do utraty wartości tego majątku prywatnego. Prawomocna decyzja o
    pozwoleniu na budowę pozostaje ważna nawet w przypadku uchwalenia planu
    miejscowego dla danego terenu (zgodnie z art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym). W konsekwencji, uzyskanie pozwoleń na budowę
    pozwala zabezpieczyć możliwość zabudowy posiadanych przez Wnioskodawcę działek.
    Wnioskodawca:
    a) nie ogrodził nieruchomości objętych wnioskiem;
    b) nie wystąpił o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek;
    c) nie reklamował tych działek;
    d) nie zlecał poszukiwania potencjalnych nabywców tych działek podmiotom
      zewnętrznym;
    e) nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał żadnej z ww. działek.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać opisane wyżej działki, tj. działki nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr
    1/7, przy czym termin zbycia działek nie jest przez Wnioskodawcę określony.
    Wnioskodawca nie wyklucza, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w
    którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiał
    rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły (zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy
    Prawo budowlane). Z uwagi na zapisy Studium, Wnioskodawca obawia się bowiem, że
    wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie
    miał możliwości ponownego uzyskania pozwoleń na budowę dla działek objętych
    wnioskiem. Ewentualne rozpoczęcie prac budowlanych będzie miało wyłącznie na celu
    zabezpieczenie ważności wydanych pozwoleń na budowę. Wykonane zostaną jedynie
    takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze,
    rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie jest zamiarem
    Wnioskodawcy kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich sprzedaży.
    Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast ważne decyzje o pozwoleniu na budowę pozwalają
    w praktyce utrzymać możliwość zbycia działek, a w konsekwencji zabezpieczają
    Wnioskodawcę przed utratą wartości Jego majątku prywatnego.
    W związku z planowaną sprzedażą działek, Wnioskodawca nie wyklucza zawarcia umowy
    przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Wnioskodawca nie udzielił, ani nie planuje
    udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa, bądź jakiegokolwiek innego
    umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy celem sprzedaży ww.
    działek. Nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.
    Wnioskodawca w ciągu ostatnich 10 lat dokonywał następujących transakcji związanych z
    nieruchomościami:
    - w 2016 r. zbył dom w stanie deweloperskim z działką w B, nabyte w 2012 r. wspólnie z
      żoną i matką Wnioskodawcy; zakup ten był dokonany w celu ulokowania wolnych
      środków finansowych; decyzja o zakupie podyktowana była korzystną ceną
      nieruchomości; ponadto, Wnioskodawca rozważał zamieszkanie tam z rodziną, na co
      ostatecznie się nie zdecydował;
    - w 2019 r. zbył działkę rekreacyjną w C – nabytą w 1995 r.; działka była wykorzystywana
      przez Wnioskodawcę jako miejsce wypoczynku; działka została zbyta z uwagi na
      konieczność dalekiego dojazdu (ponad 300 km od miejsca zamieszkania
      Wnioskodawcy);
    - w 2019 r. sprzedał mieszkanie w D, nabyte w 2002 r. w części (z byłą żoną) – mieszkanie
      przeznaczone było na wynajem; sprzedaż wiązała się z brakiem zainteresowania
      najmem tego mieszkania;
    - w 2020 r. zbył 4 działki rekreacyjne położone w E; nabyte w 2012 r. wspólnie z żoną;
      Wnioskodawca nabył własność działek jako formę zwrotu zadatku, jaki Wnioskodawca

      wpłacił deweloperowi na poczet wybudowania domu (w atrakcyjnej okolicy, nad
      jeziorem, dla użytku własnego Wnioskodawcy).
    Zakupy nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy sposób lokowania wolnych środków
    finansowych i ochrony przed inflacją.
    Wnioskodawca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z
    tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych już nieruchomości, ani nie był zobowiązany do
    wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości.
    Wnioskodawca wskazuje, że środki ze sprzedaży wydzielonych działek, których dotyczy
    wniosek o interpretację indywidualną, zostaną przeznaczone na konsumpcję.
    Wnioskodawca nie wyklucza nabycia nieruchomości ze środków, które ma uzyskać, na
    potrzeby bytowe własne lub swojej rodziny. Środki nie zostaną przeznaczone na zakup
    nieruchomości na cele inwestycyjne.
    W uzupełnieniu wniosku wskazano, że data nabycia udziału 1/2 w działce nr 7 do majątku
    wspólnego Wnioskodawcy jest taka sama jak data nabycia udziału 1/2 w drodze
    darowizny, tj. 12 stycznia 2010 r. (czynności dokonane zostały w jednym akcie
    notarialnym).
    Wnioskodawca wskazał, że częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez
    Sąd Rejonowy dla A Pierwszy Wydział Cywilny 13 maja 2021 r. Podział dotyczył wyłącznie
    zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1
    /2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.
    Na wyłączną własność Wnioskodawcy przyznano działki, objęte wnioskiem o interpretację,
    o numerach:
    1) nr 1/7,
    2) nr 1/1,
    3) nr 1/4,
    4) nr 1/6.
    Na wyłączną własność żony Wnioskodawcy przyznano działki:
    1) nr 1/8,
    2) nr 1/3,
    3) nr 1/5.
    Działka nr 1/2 przyznana została Wnioskodawcy i Jego małżonce do współwłasności w
    udziałach po 1/2.
    Podział działek nr 1/2 i nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego
    Wnioskodawcy i Jego małżonki. Podział działek nastąpił z dniem częściowego podziału
    majątku wspólnego Wnioskodawcy i małżonki, do którego doszło na mocy postanowienia
    sądu 13 maja 2021 r. Na potrzeby postępowania sporządzone zostały mapy do celów
    prawnych, z projektem podziału nieruchomości, na podstawie których Sąd dokonał
    podziału majątku Wnioskodawcy i małżonki.
    Z działki nr 1/2 powstały:
    1) działka nr 1/7 – należąca do Wnioskodawcy,
    2) działka nr 1/8 – należąca do żony Wnioskodawcy.
    Z działki nr 7 wydzielone zostały:
    1) działka nr 1/1 – należąca do Wnioskodawcy,
    2) działka nr 1/2 – będąca własnością wspólną Wnioskodawcy i żony,
    3) działka nr 1/3 – należąca do żony Wnioskodawcy,

    4) działka nr 1/4 – należąca do Wnioskodawcy,
    5) działka nr 1/5 – należąca do żony Wnioskodawcy,
    6) działka nr 1/6 – należąca do Wnioskodawcy.
    Działki objęte wnioskiem mają następującą powierzchnię:
                  21) działka nr 1/7 – 1 049 m,
                  22) działka nr 1/1 – 936 m,
                  23) działka nr 1/4 – 800 m,
                  24) działka nr 1/6 – 800 m.
    Na pytanie Organu o treści: „kiedy (w jakim roku podatkowym) zamierza Pan zbyć działki
    nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6?” Wnioskodawca wskazał, że termin zbycia działek nie jest
    przez Wnioskodawcę określony. Wnioskodawca chciałby sprzedać działki zanim wygaśnie
    pozwolenie na budowę, tj. w 2025 r. lub 2026 r. Jeżeli z uwagi na brak zainteresowania nie
    będzie to możliwe, Wnioskodawca, aby zachować ważność pozwolenia na budowę,
    rozpocznie prace budowlane, jednak niezależnie od tego, działki przeznaczone będę na
    sprzedaż.
    Na pytanie Organu o treści: „czy w stosunku do ww. działek będzie podejmował Pan takie
    działania jak: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej;
    ogrodzenie; itp. – jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu?”
    Wnioskodawca wskazał, że nie planuje podejmowania działań mających na celu
    uzbrojenie działek objętych wnioskiem, czy ogrodzenie ich, chyba, że będzie to niezbędne
    do rozpoczęcia budowy zaplanowanych na tych działkach budynków (aby nie wygasło
    pozwolenie na budowę). Jedyne czynności jakie Wnioskodawca może wykonywać na
    przedmiotowych działkach, to związane z utrzymaniem na nich porządku (wywożenie
    śmieci, usunięcie samosiejek itp.).
    Na pytanie Organu o treści: „jakie będzie źródło finansowania ww. czynności oraz
    czynności związanych z rozpoczęciem budowy?” Wnioskodawca wskazał, że jeżeli
    Wnioskodawca, z uwagi na brak zainteresowania nabyciem działek objętych wnioskiem,
    rozpocznie budowę (aby nie wygasło uzyskane pozwolenie na budowę), wszelkie
    czynności jakie będę podejmowane przez Wnioskodawcę w tym celu, zostaną
    sfinansowane ze środków prywatnych Wnioskodawcy (z Jego oszczędności).
    Na pytanie Organu o treści: „czy będzie Pan podejmował działania zmierzające do
    przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, np. działania marketingowe
    ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży, np. ogłoszenia w Internecie, mediach; inne
    działania w celu reklamy; jakie?” Wnioskodawca wskazał, że planuje posadowienie na
    działkach banneru z informacją o przeznaczeniu ich na sprzedaż. Wnioskodawca nie
    planuje podejmowania działań ukierunkowanych na reklamę działek.
    Na pytanie Organu o treści: „czy planuje Pan prowadzić działalność gospodarczą; jeżeli
    tak, to należy wskazać:
    - co będzie przedmiotem tej działalności,
    - czy w zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej będzie wchodził: obrót
      nieruchomościami, usługi budowlane,
    - w jakich okresach będzie Pan prowadził działalność gospodarczą,
    - w jakiej formie prowadzona będzie działalność gospodarcza?”
    Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej.
    Nie planuje także prowadzić działalności gospodarczej.

    Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pan aktualnie inne nieruchomości oprócz
    wskazanych we wniosku – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej nieruchomości –
    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu
    nieruchomości te zostały nabyte przez Pana, w jaki sposób były wykorzystywane przez
    Pana od momentu wejścia w ich posiadanie, czy nieruchomości te udostępniał/udostępnia
    Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym
    charakterze? We wniosku wskazał Pan, że jest właścicielem „w szczególności
    nieruchomości”.
    Poza działkami objętymi wnioskiem Wnioskodawca posiada:
                          2- mieszkanie w A (o powierzchni 122 m) – nabyte w 2015 r. – we współwłasności z żoną;
      mieszkanie zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia); celem nabycia było
      ulokowanie wolnych środków finansowych; mieszkanie jest wynajmowane przez żonę
      Wnioskodawcy;
    - dom w A – będący w wyłącznej własności Wnioskodawcy, nabyty w 1997 r., w którym
      Wnioskodawca zamieszkuje wspólnie z żoną (nabycie na potrzeby własne
      Wnioskodawcy i Jego rodziny).
    Organ zadał pytanie o treści: „czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych
    niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej
    sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych
    nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były
    wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał
    Pan/Pana żona/Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był
    opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te
    udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy
    o podobnym charakterze?”.
    Wnioskodawca wskazał, że poza opisanymi we wniosku dokonywał w przeszłości
    następujących transakcji związanych z nieruchomościami:
    - w 1992 r. sprzedał mieszkanie w A, nabyte w 1983 r., gdzie zamieszkiwał; sprzedaż
      związana była z przeprowadzką;
    - w 1998 r. sprzedał udział 1/2 we własności domu w A, nabyty w 1996 r. z byłą żoną
      Wnioskodawcy; sprzedaż związana była z rozwodem;
    - w 2006 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego
      postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Wnioskodawcy); nabycie miało na
      celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia działki
      była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana była z
      potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży
      przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym
      czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;
    - w 2007 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2004 r., w celach zainwestowania wolnych
      środków finansowych; sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez
      Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były
      częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych
      nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;
    - w 2009 r. zbył mieszkanie w A, nabyte w 2007 r. – nie zamieszkiwał tam; nabycie było
      okazją do ulokowania wolnych środków finansowych (z uwagi na zadłużenie
      mieszkania, jego cena była niższa); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania
      przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były
      częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych
      nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;

    - w 2010 r. sprzedał dom z działką w B – nabyte w 2008 r. (co także miało związek z
      upadłością znajomego); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez
      Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były
      częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na
      potrzeby własne Wnioskodawcy;
    - w 2013 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego
      postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Wnioskodawcy); nabycie miało na
      celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia działki
      była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana była z
      potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży
      przeznaczone były częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych
      nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy.
    Jak wskazano we wniosku, zakupy nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy sposób
    lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją. Dokonywane przez
    Wnioskodawcę transakcje pozwalały Mu zachować posiadany majątek, bez utraty jego
    wartości. Podkreślenia wymaga także, że w odniesieniu do wymienionych wyżej
    nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu
    podniesienie ich wartości. W szczególności, nie dokonywał podziału działek gruntu,
    uzbrojenia terenu itp. Przed odpłatnym zbyciem nieruchomości nie udostępniał ich innym
    osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym
    charakterze. Sprzedaż nieruchomości dokonywana była przez Wnioskodawcę prywatnie,
    bez zaangażowania pośredników.
    Wnioskodawca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z
    tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych nieruchomości, ani nie był zobowiązany do
    wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości. Z
    tytułu sprzedaży nieruchomości przychód opodatkowywany był przez Wnioskodawcę na
    zasadach określonych w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. W przypadkach, w których było to możliwe, Wnioskodawca korzystał
    ze zwolnienia z opodatkowania w podatku dochodowym transakcji zbycia nieruchomości.
    Na pytanie Organu o treści: „czy planowana zamiana nieruchomości opisana we wniosku
    będzie miała wpływ na działki nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6, które zamierza Pan zbyć? Jeżeli
    tak, to należy wskazać jakie będą skutki tej zamiany i czy w wyniku zamiany zwiększy się
    lub zmniejszy wielkość zbywanych działek przed ich zbyciem?” Wnioskodawca wskazał, że
    umowa zamiany została zawarta z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi
    publicznej działkom objętym wnioskiem.
    Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr /4 i
    nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i nr 1/4
    podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej
    zamianie). Z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni
    działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.
    Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej
    dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:
    · Wnioskodawcę indywidualnie,
    · Jego żonę indywidualnie,
    · przez Wnioskodawcę i Jego żonę wspólnie,
    · jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.
    Czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności
    Wnioskodawca nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

## Pytanie

Czy sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr 1/7 będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr 1/7 nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
    majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed
    upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku
    zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu
    wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub
    wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub
    nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt
    8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego,
    w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w
    trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Okoliczność, że istotna jest data
    nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) do majątku wspólnego, a nie data
    podziału majątku wspólnego, znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 24
    sierpnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.459.2020.1.KR.
    Oznacza to, że nieruchomości, objęte rozpatrywanym pytaniem, zostały nabyte dawniej
    niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ich
    odpłatne zbycie nie powoduje więc powstania przychodu z tego względu, że zbycie to nie
    nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
    Jak stanowi bowiem art. 5a pkt 6 ww. ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się
    działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    W niniejszej sprawie, nie można mówić o tym, że zbycie nieruchomości, objętych
    rozpatrywanym pytaniem, nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
    Świadczą o tym następujące okoliczności:
    a) Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań z zakresu obrotu
      nieruchomościami, tj. nie ulepszał, nie reklamował nieruchomości (ponad czynności
      standardowe, jak np. samodzielnie wykonana tablica z ogłoszeniem o zamiarze
      sprzedaży – z czego Wnioskodawca ostatecznie zrezygnował);
    b) działania podejmowane przez Wnioskodawcę (oczyszczenie nieruchomości) służyły
      utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym.
    Ponadto zauważyć należy, że Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził
    działalności gospodarczej, tym bardziej w branży nieruchomościowej. Dotychczas
    sprzedawane nieruchomości były związane z wykonywaniem zarządu majątkiem
    osobistym.

    W wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18,
    podkreślono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność
    składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i
    ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności,
    związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie
    odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych
    uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.
    Przedstawione okoliczności faktyczne sprawy nie dają podstawy do uznania, że przychody
    ze zbycia nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy stałe źródło dochodu. Przeciwnie,
    mowa o jednej transakcji sprzedaży 4 działek w sytuacji, w której pozostałe (dokonywane
    wcześniej) transakcje sprzedaży nieruchomości miały stricte prywatny charakter.
    Powyższe argumenty prowadzą więc do uznania, że sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6
    i nr 1/7 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
    jako dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło ich nabycie oraz jako dokonana w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a
    nie w wykonaniu działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:
      Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem
      opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-
      30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma
      dochodów z wszystkich źródeł przychodów.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą
    sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w
    tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym

    nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania
    działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne
    zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po
    upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest
    źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub
    udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli
    spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie
    pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
    · zarobkowym celu działalności,
    · wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    · prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia
    również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny

    Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000,
    organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim
    nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015
    r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest
    niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np.
    sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją
    czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
          wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
          niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
          przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
          prowadzoną działalnością.
    W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika –
    mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby
    dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne
    spełnienie tych przesłanek.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może
    stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej –
    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub z odpłatnego
    zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia
    chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości
    odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie
    wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju
    przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.

    Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony
    częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich
    zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły
    zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika
    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
    Jednocześnie podkreślić należy, że zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona
    prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych
    potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności
    gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność
    gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest
    bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.
    Działalność gospodarcza handlowa natomiast – zgodnie z definicją Wielkiego Słownika
    Języka Polskiego (www.wsjp.pl) – jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od
    kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością
    handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w
    celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu
    nabywana jest nieruchomość. Jeżeli np. nabycie gruntu następuje z zamiarem jego
    późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z
    działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga
    ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną),
    czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze
    wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy
    chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze
    incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z
    całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych
    działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała,
    planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.
    Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Pana przypadku spełnione
    zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność
    wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i
    ciągły oraz w celu zarobkowym.
    Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O
    prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy,
    a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że
    określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako
    działalności gospodarczej.

    Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości
    czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji
    poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.
    Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17:
    „Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby
    podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej
    działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów
    formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.
    Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pana
    działalność będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta
    zostanie we własnym imieniu. Planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru
    przypadkowego, incydentalnego.
    W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będących
    przedmiotem wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym
    majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Pana świadczy o celowym
    działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach
    zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze
    czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:
    · Zakupy nieruchomości stanowią dla Pana sposób lokowania wolnych środków
      finansowych i ochrony przed inflacją. Pana żona i Pana matka także nabywały
      nieruchomości w celu lokaty kapitału.
                      2· Działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000 m) nabył Pan 12 stycznia 2010 r. w udziale 1/2 do
      majątku wspólnego małżonków, w udziale 1/2 w drodze darowizny od Pana matki do
      Pana majątku odrębnego.
    · W odniesieniu do wskazanych we wniosku działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła
      Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A
      (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium przedmiotowe działki
      miały zostać przeznaczone na tereny zielone.
    · W dniu 9 października 2019 r. dokupił Pan wspólnie z żoną do Państwa majątku
      wspólnego działkę nr 1/2, która sąsiaduje z działką nr 7.
    · Ponadto nabył Pan z żoną sąsiadującą działkę nr 1/6.
    · Uporządkował Państwo teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz
      śmieci.
    · W dniu 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału majątku wspólnego Pana i Pana
      żony. Częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla
      A. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej
      działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.
    · Na wyłączną własność przyznano Panu działki nr: nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6.
    · Nie dokonali Państwo zniesienia współwłasności mieszkania w A nabytego w 2015 r. do
      współwłasności, które zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia) i którego
      celem nabycia było ulokowanie wolnych środków finansowych – dokonali Państwo
      zniesienia współwłasności tylko nieruchomości (działek) dotyczących przedmiotowej
      inwestycji.
    · Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r.
      zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną
      zamiany części posiadanej wspólnie przez Pana i Pana żonę działki nr 1/6, na część
      dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwa.

      Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1
      /4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Pana i Pana żonę w
      drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej,
      zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Państwa działek.
    · W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie
      decyzji o warunkach zabudowy.
    · Następnie pod koniec 2023 r. zlecił Pan pracowni architektonicznej sporządzenie
      projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpił z wnioskami o
      wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww.
      nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Pana żonę oraz
      będących we współwłasności Pana i Pana żony, wydane zostały pozwolenia na
      budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu
      i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i
      prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.
    · Nie wyklucza Pan, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym
      decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiał rozpocząć
      Pan prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace,
      które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze,
      rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
    Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabywał Pan przedmiotowe nieruchomości z
    zamiarem zarobkowym. Jak sam Pan wskazał w opisie sprawy nabywał Pan nieruchomości
    w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją (czyli
    innymi słowy późniejszej ich sprzedaży w zyskiem). Ponadto, z okoliczności
    przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby przedmiotowe nieruchomości
    służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych lub potrzeb Pana najbliższej rodziny w
    jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia. Oceniając Pana działania należy również
    zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar
    finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.
    Znaczenie dla oceny planowanej przez Pana sprzedaży działek wymienionych we wniosku
    będzie miała także analiza całokształtu okoliczności odnoszących się do ww. działek. Treść
    wniosku wskazuje, że w 2010 r. nabył Pan z żoną działkę nr 7. W 2018 r. Rada Miejska w A
    uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta
    A, zgodnie z którym przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W
    2019 r. dokupili Państwo sąsiadującą działkę z działką nr 7 działkę nr 1/2. Następie
    dokonano podziału ww. działek na większą ilość działek. Z uwagi na konieczność
    zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z
    właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części
    posiadanej wspólnie przez Pana i Pana żonę działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3
    i 1/4 sąsiadujących z posiadanymi przez Państwa działkami. Zamiana dotyczyć ma
    wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu
    o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Pana i Pana żonę w drodze zamiany części
    nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi
    publicznej dla posiadanych przez Państwa działek. W odniesieniu do przedmiotowych
    nieruchomości wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    Następnie pod koniec 2023 r. zlecił Pan pracowni architektonicznej sporządzenie
    projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpił z wnioskami o
    wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww.
    nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Pana żonę oraz będących
    we współwłasności Pana i Pana żony, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu
    budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami
    budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają
    zarejestrowane dzienniki budowy. Nie wyklucza Pan, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w
    ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne,

    będzie musiał rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną
    takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze,
    rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
    Powyższe działania podjęte przez Pana świadczą zatem o zorganizowanym charakterze
    sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6, wystąpi
    bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie świadczą
    o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W
    związku z powyższym, wskazać należy, że takie aktywne działanie w zakresie obrotu
    nieruchomościami podejmowane przez Pana nie należą do zakresu czynności związanych
    ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnił Pan
    działki i przyczynił się do wzrostu ich wartości.
    Wobec tego, opisane powyżej zdarzenia pozwalają na uznanie, że w Pana przypadku
    spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj.
    działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób
    zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.
    Zakup prawa własności lub udziału w prawie własności do przedmiotowych
    nieruchomości przez Pana, zlecenie pracowni architektonicznej sporządzenia projektów
    na zabudowę działek, a następnie ich sprzedaż – a tym samym, czerpanie korzyści
    finansowych przez Pana – świadczą o zarobkowym charakterze dokonania
    przedmiotowych transakcji.
    Dokonywane przez Pana i planowane czynności mają charakter profesjonalny i
    zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i
    przemyślanych praktyk, wynikających ze znajomości rynku nieruchomości. Ponadto,
    czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu, gdyż zakłada Pan
    uzyskanie zysku na obrocie jaki ewentualnie pojawi się w przyszłości, który będzie
    rezultatem naturalnego stopniowego wzrostu cen na rynku nieruchomości oraz działań
    podjętych przez Pana w celu ich uatrakcyjnienia.
    Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym
    ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona
    działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie
    następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.
    Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki
    podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, tj. wykazał aktywność porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Tym samym, dochód jaki Pan uzyska ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie
    podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu,
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem, przychodów z ww. sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W Pana przypadku nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie,
    który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności
    gospodarczej.
    Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.

    Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy:
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów
      wymienionych w art. 23.
    Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz
    przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że w okolicznościach faktycznych
    analizowanej sprawy przychód z planowanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości
    (działek nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6) nie będzie – wbrew Pana stanowisku –
    zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust.
    1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz do przychodów z
    działalności gospodarczej, o której mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i opodatkowany
    według zasad przewidzianych dla tego źródła.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego
    pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia
    przyszłego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny
    prawnej.
    Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa
    podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy
    kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi
    postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej
    ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa
    podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.
    Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997
    r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą
    postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie
    jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego.
    Końcowo – odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazać
    należy, że dotyczy ona konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika, osadzona jest w
    określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w
    niej zawarte jest wiążące, zatem nie może przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.
    Natomiast wskazać należy, że stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. –
    Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), interpretacje
    indywidualne nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Natomiast organy
    podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi
    rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, nie mają możliwości zastosowania ich
    wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
    Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego
    wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje
    skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna

      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.