Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-1087/10-3/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-25
Teza: Nieuznanie sprzedaży nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, uprawnienie do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie-forma opodatkowania; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 05.11.2010 r. (data wpływu 08.11.2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania sprzedaży nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, uprawnienia do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.11.2010 r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania sprzedaży nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, uprawnienia do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca („Nabywca”) jest spółką reprezentującą interesy niemieckiego funduszu inwestycyjnego dokonującego inwestycji, między innymi, w nieruchomości położone w Polsce celem ich wynajmu na rzecz innych podmiotów. W chwili obecnej, Wnioskodawca nie jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny (proces rejestracji jest obecnie w toku). Wnioskodawca zostanie jednak zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny przed dniem dokonania planowanej transakcji.

Wnioskodawca zamierza nabyć od Zbywcy nieruchomość zlokalizowaną w W. Powyższa nieruchomość obejmuje działkę gruntu o powierzchni 3.928 metrów kwadratowych, w stosunku do której przysługuje Zbywcy prawo użytkowania wieczystego (dalej „Nieruchomość”) oraz posadowiony na powyższej działce budynek biurowy będący własnością Zbywcy (dalej „Budynek”). Budowa budynku została ukończona przez jednego z poprzednich właścicieli, co znalazło potwierdzenie w pozwoleniu na użytkowanie wydanym w dniu 30 kwietnia 2008 r.

Przekazanie pierwszej powierzchni w Budynku na rzecz najemcy w wykonaniu umowy najmu nastąpiło w lutym 2008 r. (powierzchnia została udostępniona najemcy w celu przystosowania dla potrzeb najemcy w lutym 2008 r. natomiast rozpoczęcie świadczenia usług najmu miało miejsce w kwietniu 2008 r.). W chwili obecnej powierzchnia w Budynku jest wynajmowana przez Zbywcę na rzecz 8 najemców. Ponadto, Zbywca jest stroną kilku umów, na mocy których udostępnił lub podnajął pewne części Nieruchomości na potrzeby umieszczenia sprzętu telekomunikacyjnego.

Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Budynkiem została nabyta przez Zbywcę od spółki D. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 grudnia 2009. Powyższa transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22%. Zbywca skorzystał z prawa odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i Budynku od kwoty podatku należnego.

Prawo do odliczenia przez Zbywcę kwoty podatku naliczonego było przedmiotem kontroli organów podatkowych. Wnioskowana kwota nadwyżki podatku naliczonego nad kwotą podatku należnego została zwrócona na rachunek Zbywcy. Nieruchomość wraz z Budynkiem nie stanowi finansowo i organizacyjnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przed datą nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem, Zbywca uzyskał interpretację indywidualną prawa podatkowego, zgodnie z którą sprzedaż przez ówczesnego właściciela Nieruchomości wraz z posadowionym nań Budynkiem o przeznaczeniu biurowym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 22% i w konsekwencji Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy powyższym nabyciu, o ile Zbywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość i Budynek do działalności opodatkowanej VAT w postaci wynajmu lub sprzedaży.

Po nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, Zbywca nie wybudował na tej Nieruchomości żadnych dodatkowych budynków. Nie poniósł również wydatków na ulepszenie Budynku lub budowli położonych na Nieruchomości, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie nabycie Nieruchomości wraz z prawem odrębnej własności Budynku. W wyniku powyższej transakcji, na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Ponadto, na Nabywcę, przejdą ściśle związane z Budynkiem (i) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących projektu architektonicznego Budynku, (ii) gwarancje budowlane dotyczące Budynku oraz (iii) zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców. W ramach przedmiotowej transakcji Nabywca zamierza nabyć również prawo do korzystania z zarejestrowanego znaku towarowego. Nabyciu Nieruchomości i Budynku nie będzie towarzyszył zakup innych środków trwałych z wyjątkiem centrali telefonicznej stanowiącej wyposażenie budynku (środek niskocenny).

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przejęcia jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym wynajmem, jak również zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione:

*   prawa i zobowiązania Zbywcy wynikające z kluczowych umów dotyczących bieżącej obsługi Budynku (umów serwisowych obejmujących, w szczególności, usługi zarządzania nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości, itd.),

*   środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, ani też know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, jako że wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Budynku są wykonywane przez podmioty trzecie na postawie umów serwisowych.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Wnioskodawcę od Zbywcy, po sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem, może zostać podjęta decyzja o postawieniu Zbywcy w stan likwidacji.

Z kolei Wnioskodawca – po uzyskaniu rejestracji dla celów podatku od towarów i usług w Polsce oraz po dokonaniu przedmiotowego nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni w Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany już w tym zakresie - know-how.

Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt, iż – w ramach planowanej transakcji - na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione kluczowe umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości i Budynku, Wnioskodawca zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne czynności niezbędnie dla prawidłowego funkcjonowania (np. usługi zarządzania nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości itp.).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji według podstawowej stawki obowiązującej na moment zawarcia transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?
2.  Jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:
    1.  przedmiotowa transakcja stanowi dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
    2.  przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
    3.  nabywana Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Prawo do wyboru opodatkowania VAT transakcji zbycia Nieruchomości wraz z Budynkiem

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Budynkiem będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z regulacją art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. W rezultacie, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej na moment zawarcia transakcji.

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz nie znajdzie do niej zastosowania żadne z wyłączeń wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję przedsiębiorstwa zawartą w innych ustawach podatkowych, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z uwagi na fakt, iż w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie wyłącznie Nieruchomość wraz z posadowionym nań Budynkiem (nabyciu nie będzie towarzyszył zakup innych środków trwałych oraz praw z wyjątkiem centrali telefonicznej stanowiącej wyposażenie budynku, prawa do korzystania ze znaku towarowego, jak również ściśle związanych z Budynkiem praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących projektu architektonicznego Budynku, gwarancji budowlanych dotyczących Budynku oraz zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców) oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku - zdaniem Wnioskodawcy – nie można uznać, iż elementy te stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy.

Przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje bowiem przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu Cywilnego. Wynika to z faktu, iż transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

*   zobowiązania Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem,

*   kluczowych umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością i Budynkiem (w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości, itd.),

*   środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, ani też know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumentów (handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa, jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską \[Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku\], (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie powoływana przez organy podatkowe). Z interpretacji Ministra Finansów można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwo bowiem może stanowić budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych wierzytelności ani zobowiązań Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji, w aktywach i pasywach Zbywcy pozostaną wszelkie należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością i Budynkiem, jak również inne zobowiązania w postaci kredytów/pożyczek (z wyłączeniem kredytów/pożyczek zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości i Budynku, które – potencjalnie, zależnie od uzgodnień poczynionych pomiędzy Zbywcą a jego pożyczkodawcą/kredytodawcą - zostaną spłacone w dniu sprzedaży).

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia musi, bowiem, stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z posadowionym nań Budynkiem, niskocenny środek trwały w postaci centrali telefonicznej stanowiącej wyposażenie budynku, prawo do korzystania ze znaku towarowego oraz ściśle związane z Budynkiem prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących projektu architektonicznego oraz gwarancji budowlanych dotyczących Budynku. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji - oprócz wspomnianych powyżej wierzytelności - w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, w szczególności, środki pieniężne, wszelkie tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know-how.

Doniosłe znaczenie ma również fakt, iż w związku z przedmiotową transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów o świadczenie usług serwisowych i innych czynności związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości i Budynku (w tym umowy o zarządzanie nieruchomością, ochronę, obsługę techniczną, sprzątanie, wywóz nieczystości, itd.). W konsekwencji – po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości wraz z Budynkiem – Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w Budynku przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz – zasadniczo - umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22.01.1997r.,sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedającego, obejmujące w szczególności Nieruchomość wraz z posadowionym nań Budynkiem, jeden niskocenny środek trwały stanowiący wyposażenie Budynku oraz prawo do korzystania ze znaku towarowego, nie można – zdaniem Wnioskodawcy – uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby przedmiotową transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Działalność gospodarcza polegająca na wynajmie powierzchni w Budynku nie stanowi też zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są finansowo i organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności nie podlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Dodatkowo, należy zweryfikować, czy planowana transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust.1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze powyższe przepisy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Przedmiotem planowanych transakcji będzie dostawa Budynku, przy czym pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy o VAT – miało miejsce w kwietniu 2008 r. Zgodnie bowiem z protokołem odbioru wynajmowanej powierzchni, rozpoczęcie świadczenia usług najmu w Budynku nastąpiło w kwietniu 2008 r. Oznacza to, że Budynek został w tej dacie oddany do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. wynajmu powierzchni podlegającego opodatkowaniu 22% stawką VAT). W analizowanym stanie faktycznym dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto - pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku - upłynęło już ponad dwa lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wspomniano w stanie faktycznym, przed dniem dokonania planowanej transakcji, Wnioskodawca zostanie zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny (proces rejestracji jest obecnie w toku). Zatem, przed dniem dokonania transakcji, zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, będą oni uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości wraz z Budynkiem naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT analizowanej dostawy.

Jednocześnie, Nabywca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało zastosowanie obowiązkowe zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Mając na uwadze, iż jak Wnioskodawca wskazał powyżej zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT będzie mogło być zastosowane w analizowanym stanie faktycznym, w konsekwencji nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w ust. 10a powołanego powyżej przepisu Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podstawową stawką VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT obowiązującą w dniu dokonania transakcji.

Prawo do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkami i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktury potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:

1.  przedmiotowa transakcja stanowi dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
2.  przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
3.  nabywana Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość wraz z Budynkiem będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jej nabycie nastąpi w wykonaniu odpłatnej dostawy towarów, podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT obowiązującą w dniu dokonania transakcji.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów lub usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich zakupie, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 Ustawy o VAT).

W momencie dokonania przedmiotowego nabycia, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości wraz z posadowionym nań Budynkiem, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji – jak wynika z powyższego – nabyta Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawcy – po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jednocześnie – zdaniem Wnioskodawcy – jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, nie zajdzie okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2, zgodnie z którą podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Jak już Nabywca uzasadniał w punkcie 1 powyżej, przedmiotowa transakcja stanowi dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i, jednocześnie, nie mieści się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż (i) Nieruchomość wraz z Budynkiem będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, oraz (ii) jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nie zajdą okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, które pozbawiałyby Wnioskodawcę prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy - będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości wraz z Budynkiem od Zbywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.