Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-368/16-2/NK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-04-11
Teza: Zwolnienie przedmiotowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 marca 2016 r. (data wpływu 17 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatki dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2010 r. rodzice przekazali Wnioskodawcy w darowiźnie lokale mieszkalne. Lokale te zostały sprzedane przez niego w 2012 r.

Pieniądze ze sprzedaży Zainteresowany przeznaczył na zakup własnego lokalu mieszkalnego.

W 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w formie aktu notarialnego i wyraziła zgodę na zakup lokalu mieszkaniowego powstałego z wyodrębnionego pomieszczenia położonego na VII pietrze - strychu w budynku wielolokalowym. Wnioskodawca wpłacił na konto Wspólnoty 50 000 zł, co stanowiło całą kwotę wymienioną w uchwale dotyczącej sprzedaży wyżej wymienionego lokalu.

W styczniu 2014 r. zostało wydane pozwolenie na przebudowę lokalu na lokal mieszkalny. Prace zakończyły się w 2014 r., co zgłoszone zostało do Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej w celu przygotowania końcowego aktu notarialnego przenoszącego na Wnioskodawcę własność lokalu mieszkaniowego. W 2015 r. zostało wydane zaświadczenie z up. Prezydenta Miasta stwierdzające, że lokal Zainteresowanego jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.

Ponieważ część lokali mieszkalnych we Wspólnocie Mieszkaniowej jest własnością gminy, formalności dotyczące końcowej sprzedaży trwały do 2016 r.

W dniu 7 marca 2016 r. został podpisany akt notarialny pomiędzy Wnioskodawcą, a członkami Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentowanymi przez Zarządcę i pełnomocnika Gminy, ustanawiający odrębną własność samodzielnego lokalu mieszkaniowego wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, a następnie lokal ten został sprzedany za cenę 158 263,00 zł.

W akcie notarialnym zostały Zainteresowanemu zaliczone nakłady poniesione w roku 2013 i 2014 na wyżej wymieniony lokal mieszkalny w wysokości 95 456,00 zł oraz kwota 50 000 zł wpłacona w 2013 r. na konto Wspólnoty Mieszkaniowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy nakłady poniesione przez Wnioskodawcę w 2013 r. i 2014 r. na wykonanie adaptacji i następnie zakup lokalu mieszkaniowego są wydatkami poniesionymi na cele, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mogą być uwzględnione w rozliczeniu dochodu ze zbycia nieruchomości zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione w roku 2013 i 2014 są wydatkami, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 1. Zgodnie z ww. artykułami przychód ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie lokali powinien zostać wydatkowany na własne udokumentowane cele mieszkaniowe. Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, za udokumentowane wydatki uważa się m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Faktyczne wydatki na nabycie lokalu Wnioskodawca poniósł w 2013 i w 2014 roku. Jedynie końcowy akt notarialny przenoszący na Zainteresowanego własność został sporządzony w 2016 r. Jednocześnie w tym akcie notarialnym zostały uwzględnione poniesione przez Zainteresowanego wydatki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego stwierdzenia w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw, o których mowa powyżej, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany w 2012 r. zbył otrzymane w darowiźnie lokale mieszkalne. Uzyskany przychód przeznaczył na zakup własnego lokalu mieszkalnego. W 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zakup lokalu powstałego z wyodrębnionego pomieszczenia w budynku wielolokalowym, w związku z powyższym Wnioskodawca wpłacił na konto Wspólnoty 50 000 zł. W styczniu 2014 r. zostało wydane pozwolenie na przebudowę lokalu na lokal mieszkalny, a w 2015 r. wydane zostało z up. Prezydenta Miasta zaświadczenie stwierdzające, że lokal Wnioskodawcy jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Z uwagi na fakt, że część lokali mieszkalnych we Wspólnocie Mieszkaniowej jest własnością gminy, formalności dotyczące końcowej sprzedaży trwały do 2016 r. i ostateczny akt notarialny ustanawiający odrębną własność samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu sporządzony został w dniu 7 marca 2016 r. W akcie tym zostały zaliczone nakłady, które poniósł Wnioskodawca w 2013 i 2014 r. na wyższej wymieniony lokal mieszkalny w wysokości 95 456,00 zł oraz kwota 50 000 zł wpłacona w 2013 r. na konto Wspólnoty Mieszkaniowej.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niespełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art.30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie zaś do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jednakże, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania środków - począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż - wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Cytowany powyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

I tak zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast w myśl art. 158 Kodeksu - umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Na podstawie powyższych przepisów jednoznacznie należy stwierdzić, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Tak więc użyte w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzą do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest dochód wydatkowany na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie dwóch lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, z czym nie mamy do czynienia w omawianym przypadku. Ani bowiem uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażająca zgodę na zakup lokalu mieszkalnego, ani zaświadczenie z up. Prezydenta Miasta stwierdzające, że lokal Zainteresowanego jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, ani wpłaty na poczet ceny nieruchomości, choć prowadzą do finalnego nabycia lokalu, w żaden sposób jego własności nie przenoszą.

Zatem wydatkowanie (w latach 2013 i 2014) środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia w 2012 r. lokali mieszkalnych, na poczet nabycia lokalu mieszkalnego, mogłoby zostać uznane za wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyłącznie wtedy, gdyby przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokali przekazanych Wnioskodawcy w darowiźnie, nabył on prawo własności lokalu mieszkalnego.

Tak więc przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych w części wydatkowanej na poczet nabycia lokalu, o którym mowa we wniosku, do którego prawo własności Wnioskodawca uzyskał dopiero w 2016 r. nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak bowiem umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokali ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności lokalu mieszkalnego, a tym samym powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Wnioskodawca na poczet omawianego zwolnienia przedmiotowego nie może również zaliczyć nakładów poniesionych na adaptację przedmiotowego lokalu. Zważyć bowiem należy, że przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wymaga, by wydatki były poniesione na przebudowę lub adaptację na cele mieszkaniowe własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Zatem sam fakt wydatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych w 2012 r. na adaptację strychu (w latach 2013 i 2014), do którego Wnioskodawca prawo własności uzyskał dopiero w 2016 r. nie wystarcza do skorzystania z dobrodziejstwa omawianego zwolnienia przedmiotowego.

Reasumując stwierdzić należy, że nakłady poniesione przez Wnioskodawcę w 2013 r. i 2014 r. na wykonanie adaptacji i następnie zakup lokalu mieszkalnego nie stanowią wydatków poniesionych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie mogą być uwzględnione w rozliczeniu dochodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.